Votre patrimoine français depuis Malte

Sur une cession immobilière de 780 000 € portant une plus-value brute de 290 000 € après dix-huit ans de détention, un résident de Malte acquitte 30 483 €. Le même bien, vendu le même jour par le même vendeur installé à Andorre, à l’Île Maurice ou à Dubaï, coûte 52 579 €, plus les honoraires d’un représentant fiscal accrédité. L’impôt sur le revenu est identique dans les deux cas, la surtaxe aussi. Tout l’écart tient à deux lignes : les prélèvements sociaux, et une obligation de représentation qui n’existe pas pour un cédant établi dans l’Union. Le calcul complet est déroulé plus bas, poste par poste.

C’est le chapitre où l’appartenance de Malte à l’Union européenne cesse d’être une considération générale pour devenir une somme d’argent. Trois règles s’inversent par rapport aux destinations traitées dans nos guides Andorre et Île Maurice, et deux d’entre elles se logent entièrement ici : l’exonération dite « de Ruyter » joue, ce qui ramène les prélèvements sociaux de 17,2 % à 7,5 % ; et le représentant fiscal accrédité n’est pas exigé. La troisième — le sursis d’exit tax de plein droit — relève du chapitre 12. Aucune des trois ne se déduit d’un raisonnement général : chacune repose sur un texte, et nous donnons le texte.

Une mise en garde avant d’entrer dans le détail, parce qu’elle commande la moitié du chapitre. La règle des 7,5 % n’est pas attachée à la résidence maltaise. Elle est attachée à l’affiliation à un régime de sécurité socialerelevant du règlement de coordination européen, et à l’absence de prise en charge par un régime obligatoire français. Ces deux conditions sont cumulatives. Le profil dominant du lectorat de ce guide — le détenteur de patrimoine déjà constitué, souvent retraité, qui ne travaille pas à Malte — a une chance sérieuse d’échouer à la seconde, et parfois de ne pas pouvoir prouver la première. Nous le disons ici plutôt qu’en note de bas de page.

Le périmètre exact : ce que la France continue d’imposer une fois que vous êtes parti

Le point de départ n’est pas la remittance basis maltaise. Il est dans l’Accord France-Malte du 25 juillet 1977, dont l’article 6 § 1dispose que « les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où ces biens sont situés ». La formule est « sont imposables », non « ne sont imposables que » : l’attribution n’est pas exclusive, et l’État de résidence conserve son droit d’imposer sous réserve de l’article 24. Ce qu’il faut en retenir tient en une phrase : la France ne perd rien sur vos loyers français.Aucun statut de résidence maltais, aucune option de remittance, aucun rapatriement ou non-rapatriement n’y change quoi que ce soit. C’est le premier « non » du chapitre, et il tombe avant tous les autres.

Même architecture pour les plus-values. L’article 13 § 1, premier alinéa, dans sa rédaction issue de l’article 5 de l’avenant du 8 juillet 1994, attribue à l’État de situation les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers. Son second alinéa, ajouté par la Convention multilatérale BEPS, y ajoute les gains tirés de l’aliénation d’actions, de droits ou de participations similaires — y compris dans une société de personnes, une fiducie ou un trust — qui tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers situés dans cet autre État, à tout moment au cours des 365 joursqui précèdent l’aliénation. La période de test de 365 jours interdit le déshabillage de la société la veille de la vente. Les parts de SCI familiale, de SCPI ou de SAS à prépondérance immobilière française sont donc dans le champ, et le chapitre 7 détaille le mécanisme conventionnel qui les y a fait entrer.

Le tableau ci-dessous fixe le périmètre du chapitre. Il indique aussi ce qui n’y est pas traité, pour éviter que le lecteur ne cherche ici des réponses qui figurent trois chapitres plus loin.

Une dernière précision de périmètre, et elle surprend beaucoup de lecteurs. Les prélèvements sociaux français ne frappent, chez un non-résident, que deuxcatégories de revenus de source française : les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale vise « les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu » — c’est-à-dire les revenus d’immeubles situés en France. Les dividendes et intérêts de source française versés à un non-résident relèvent de retenues à la source, pas des prélèvements sociaux. Le débat « 17,2 contre 7,5 » ne porte donc que sur l’immobilier français conservé. Écrire qu’il concerne « tous les revenus du patrimoine » est une approximation qui conduit à surestimer l’enjeu d’un côté et à le manquer de l’autre.

Les 7,5 % : la règle qui s’inverse, et le texte qui la porte

Les 17,2 % ne sont pas un taux unique. Ils additionnent trois prélèvements distincts : contribution sociale généralisée 9,2 %, contribution pour le remboursement de la dette sociale 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Les deux premiers financent la sécurité sociale. Le troisième est affecté au budget de l’État. Cette différence d’affectation, qui paraît comptable, est la charnière juridique de tout le raisonnement, et elle borne l’exonération à 9,7 points.

Le taux global a bougé au 1er janvier 2026, mais pas pour les revenus traités ici. L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG des revenus du patrimoine et des produits de placement de 9,2 à 10,6 %, ce qui conduit le taux global à 18,6 %. Le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité socialemaintient toutefois le taux de 9,2 % pour une liste limitative où figurent les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Les deux seules assiettes traitées ici restent donc à 17,2 %, et l’écart avec l’affilié maltais demeure de 9,7 points. Les plus-values sur titres, elles, sont passées à 18,6 % : le chapitre 12 en tire les conséquences sur l’exit tax.

La Cour de justice de l’Union européenne a jugé, le 26 février 2015, dans l’affaire C-623/13, Ministre de l’Économie et des Finances c/ Gérard de Ruyter, que des prélèvements assis sur les revenus du patrimoine présentent, lorsque ceux-ci participent au financement des régimes obligatoires de sécurité sociale, un lien direct et pertinent avec les branches de sécurité sociale énumérées par le règlement de coordination — et cela alors même qu’ils sont assis sur des revenus du patrimoine, indépendamment de l’exercice de toute activité professionnelle. Le Conseil d’État en a tiré les conséquences au fond par sa décision du 27 juillet 2015, n° 334551. Le fondement du raisonnement est le principe d’unicité de la législation applicable, posé par l’article 11 § 1 du règlement (CE) n° 883/2004 : « les personnes auxquelles le présent règlement est applicable ne sont soumises qu’à la législation d’un seul État membre ». Faire financer, même partiellement, la sécurité sociale française par une personne affiliée ailleurs dans l’Union heurte ce principe.

La jurisprudence a ensuite été codifiée. L’article 26 de la loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018 de financement de la sécurité sociale pour 2019 a inséré un I ter aux articles L. 136-6 (revenus du patrimoine) etL. 136-7(produits de placement) du code de la sécurité sociale. Le I ter de l’article L. 136-6 dispose, mot à mot :

« Par dérogation aux I et I bis, ne sont pas redevables de la contribution les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. »

L’exonération porte sur la CSG et, par renvoi, sur la CRDS — soit 9,7 points. Elle ne porte pas sur le prélèvement de solidarité, et le législateur l’a écrit expressément : l’article 235 ter du code général des impôts fixe le taux des prélèvements de solidarité à 7,5 %et prévoit qu’ils sont assis, contrôlés et recouvrés selon les mêmes règles que les contributions des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale, mais sans qu’il soit fait application du I terde ces articles. C’est une exclusion explicite, pas une omission. Un contenu qui annonce « zéro prélèvement social depuis Malte » se trompe de neuf points et demi dans le bon sens, ce qui est plus coûteux que l’inverse : il conduit à ne pas provisionner l’impôt.

Le résultat, pour l’affilié maltais : 7,5 %sur les revenus fonciers de source française et sur les plus-values immobilières taxées au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI. La doctrine administrative le confirme en toutes lettres pour les plus-values : le BOFiP indique que, dans ce cas, « seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, dans la mesure où il est affecté au budget de l’État et non au financement de la sécurité sociale » (BOI-RFPI-PVINR-20-20).

Deux conditions cumulatives, et le profil qui échoue à la seconde

Le texte pose deux conditions reliées par un « et ». Relever, en matière d’assurance maladie, d’une législation soumise au règlement 883/2004. Etne pas être à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. La première est presque toujours remplie pour un résident de Malte : le règlement 883/2004 s’applique à Malte depuis le 1er mai 2010, et le Department of Social Securitymaltais écrit lui-même que ces règles couvrent « non seulement les salariés, indépendants, fonctionnaires, étudiants et pensionnés, mais aussi les personnes non actives », et que « même lorsque les législations nationales sont en conflit avec elles, les règles de l’Union priment ». L’article 11 § 3 e) du règlement rattache à la législation de l’État de résidence toutes les personnes qui ne relèvent d’aucun des cas a) à d).

C’est la secondecondition qui fait tomber une partie du lectorat. Le retraité français installé à Malte qui ne perçoit que des pensions françaises et qui n’a jamais cotisé à Malte n’a pas de droit propre aux prestations en nature maltaises, celles-ci étant subordonnées à une condition de couverture par la sécurité sociale maltaise. L’article 24 § 1 du règlement lui ouvre alors les soins à Malte, et l’article 24 § 2 a) désigne l’institution françaisecomme supportant la charge : la France délivre un formulaire S1, les soins lui sont facturés, et elle retient sur les pensions une cotisation d’assurance maladie de 3,2 % sur la pension de base, 4,2 % sur la complémentaire et 7,1 % sur les pensions d’un régime de travailleur indépendant.

Cette retenue est la démonstration matérielle qu’il està la charge d’un régime obligatoire français. La seconde condition n’est donc pas remplie, et les prélèvements sociaux restent, selon notre analyse, à 17,2 %sur ses loyers et ses plus-values immobilières françaises. Nous formulons ce point comme une analyse du cabinet, motivée sur la lettre du I ter et de l’article 24 du règlement, et non comme un fait acquis : nous n’avons identifié aucune décision ni aucune position administrative publiée qui traite explicitement ce cas de figure. C’est un point à sécuriser par une demande écrite avant de fonder une décision d’expatriation sur l’écart de neuf points et demi.

Ce tableau se lit d’une manière que l’on n’attend pas. À Malte, travailler un peu peut valoir 9,7 points de prélèvements sociaux sur vos loyers français. Un dirigeant qui prend un mandat rémunéré dans sa société maltaise, un indépendant qui déclare une activité self-occupied, un célibataire qui acquitte des cotisations Class 3sur ses revenus passifs entrent dans la case à 7,5 %. Le couple marié qui vit de son patrimoine sans exercer aucune activité, lui, se heurte à un mur que nous décrivons plus bas et qui n’est pas fiscal mais documentaire.

Le mur documentaire du couple marié inactif

Le Social Security Act maltais, chapitre 318 des Laws of Malta, ne connaît que trois qualités d’assuré : employed person, self-employed person, self-occupied person(art. 3(1)). Il n’existe pas de quatrième case pour le résident inactif qui souhaiterait s’affilier volontairement. Et l’article 3(2), depuis le 5 janvier 2004, ferme la seule porte qui restait : « a married person who is not legally separated or who has not been abandoned by his spouse shall not be deemed to be a self-employed person ». Deux réserves seulement, historiques : ceux qui étaient déjà self-employedavant cette date et le demandent, et ceux qui étaient en emploi assurable au 4 janvier 2004 et l’ont quitté pour un dispositif agréé de retraite anticipée.

La conséquence est concrète. Un couple marié, non séparé, qui s’installe à Malte sans y travailler ne peut pas cotiser au régime maltais. L’époux n’est pas employed, il ne peut pas être self-employed, il n’est pas self-occupiedfaute d’activité dégageant plus de 910 € de revenus annuels. Il relève pourtant, juridiquement, de la législation maltaise par l’article 11 § 3 e) du règlement. Il a donc la loi pour lui — et rien à produire.

Comment faire valoir le taux réduit, et comment récupérer ce qui a été payé en trop

Deux circuits, selon la nature du revenu, et ils n’ont ni le même calendrier ni le même interlocuteur.

Pour les revenus fonciers, le taux réduit se réclame sur la déclaration annuelle. Il faut cocher la case 8SH (déclarant 1) ou 8SI (déclarant 2) du cadre 8 de la déclaration complémentaire 2042 C, et y porter le montant net imposable qui doit bénéficier du taux réduit. Sans cette mention, le taux de 17,2 % est appliqué automatiquement, sans que rien ne signale l’erreur au contribuable. L’attestation d’affiliation n’est pas jointe systématiquement à la déclaration en ligne, mais elle doit pouvoir être produite : gardez-la, datée, par année.

Pour une plus-value immobilière, tout se joue le jour de l’acte. Le prélèvement de l’article 244 bis A est liquidé et acquitté lors de l’enregistrement, sur la déclaration 2048-IMM, à partir des éléments que le notaire porte dans l’acte. Si l’attestation d’affiliation n’est pas au dossier ce jour-là, le notaire liquide à 17,2 %, et il a raison de le faire — la récupération se fera ensuite, par réclamation, avec un décalage de plusieurs mois de trésorerie. La pièce se demande donc avantla signature du compromis, pas entre le compromis et l’acte.

Sur la date à laquelle la condition s’apprécie, une confusion circule et nous ne la reprenons pas.Le second alinéa du I ter, qui retient « la date de réalisation de ces gains ou plus-values », ne vise que les gains de l’article 150-0 B bis du CGI et les plus-values en report du I de l’article 150-0 B ter. Il ne concerne pas les plus-values immobilières. Pour celles-ci, la date de la cession s’impose par le mécanisme de recouvrement et non par ce texte : le prélèvement de l’article 244 bis A est liquidé le jour de l’acte, sur la situation du cédant ce jour-là. Pour les revenus fonciers, aucune disposition ne fixe de date ; l’administration réclame une attestation portant sur l’année d’imposition, ce qui revient à exiger une affiliation couvrant cette année. La règle du 31 décembreque l’on lit partout est une exigence de fait, pas une règle écrite, et nous la donnons comme telle. Le résultat pratique ne change pas : une personne qui régularise son affiliation maltaise en novembre et qui a vendu en mai de la même année n’obtiendra pas le taux réduit sur sa plus-value. C’est un piège de calendrier que nous voyons régulièrement.

Le rattrapage rétroactif existe, et il est encadré par un délai strict.L’article R*196-1 du livre des procédures fiscalesouvre la réclamation jusqu’au 31 décembre de la deuxième annéesuivant, selon les cas, celle de la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d’un avis de mise en recouvrement, celle du versement de l’impôt lorsque celui-ci n’a pas donné lieu à l’établissement d’un rôle, ou celle de la réalisation de l’événement qui motive la réclamation. Pour des prélèvements sociaux mis en recouvrement par voie de rôle en 2025 au titre des revenus fonciers de 2024, la réclamation est donc recevable jusqu’au 31 décembre 2027. Pour un prélèvement de l’article 244 bis A versé spontanément lors d’une vente de 2025, jusqu’au 31 décembre 2027 également, mais à compter du versement.

La réclamation se dépose depuis l’espace sécurisé du contribuable ou par courrier auprès du service gestionnaire, accompagnée de l’avis d’imposition ou de la déclaration 2048-IMM faisant apparaître les prélèvements, et du justificatif d’affiliation. Sur trois années de loyers nets de 27 000 €, le rappel porte sur 27 000 × 9,7 % × 3, soit 7 857 €. Cela vaut le recommandé.

Le représentant fiscal accrédité n’est pas exigé : le texte, et l’économie

Beaucoup de contenus l’imposent encore à tort à un vendeur non-résident, et certains professionnels le proposent par prudence. La règle est pourtant écrite. Le IV bis de l’article 244 bis A du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 30 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, dispose en son dernier alinéa :

« L’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt. »

La dispense remonte à l’article 62 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014de finances rectificative pour 2014, applicable aux plus-values immobilières pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2015 ; elle figure aujourd’hui au IV bis. Malte est un État membre, lié à la France par la directive 2011/16/UE sur la coopération administrative et par la directive 2010/24/UE sur le recouvrement. La dispense joue donc de plein droit, sans demande, sans agrément et sans formalité. Le seul État de l’Espace économique européen à rester soumis à l’obligation est le Liechtenstein, faute de convention de recouvrement avec la France.

La même logique vaut pour l’impôt sur le revenu : l’article 164 D du CGIpermet à l’administration d’inviter un non-résident à désigner un représentant en France, mais cette obligation ne s’applique pas aux personnes ayant leur domicile fiscal dans un État membre de l’Union ou dans un autre État de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative.

Conséquence pratique : la ligne « représentant fiscal accrédité » d’un devis de vente immobilière vaut zéro depuis Malte. Elle se facture couramment en pourcentage du prix de vente dans les dossiers extra-européens — nous retenons, comme au chapitre 3, un ordre de grandeur de 3 600 à 9 000 €sur une opération de taille moyenne. Un vendeur qui en désigne un sans y être tenu paie cette somme pour rien, et l’erreur est généralement irréversible une fois l’acte signé. Si un notaire ou un intermédiaire l’exige, la réponse tient en une référence : dernier alinéa du IV bis de l’article 244 bis A.

Les revenus fonciers de source française : barème, taux minimum, et le taux moyen que personne ne demande

L’assiette se détermine comme pour un résident. Micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 % si les recettes brutes annuelles n’excèdent pas 15 000 €, régime réel au-delà ou sur option, avec déduction des charges de l’article 31 du CGI — intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Le déficit foncier s’impute dans les conditions de droit commun. La localisation du propriétaire ne modifie ni les charges déductibles, ni les règles d’imputation.

C’est au moment de calculer l’impôt que le régime des non-résidents diverge. Le a du 1 de l’article 197 A du CGIpose que l’impôt « ne peut, en ce cas, être inférieur à un montant calculé en appliquant un taux de 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu et un taux de 30 % à la fraction supérieure ». Ces taux sont ramenés à 14,4 % et 20 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer.

Le seuil de bascule est chiffré et il change chaque année.Le barème applicable aux revenus de l’année 2025, indexé de 0,9 % par le I-A et B de l’article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, place la limite supérieure de la deuxième tranche à 29 579 €. En dessous de ce montant de revenu net imposable de source française, le taux minimum est de 20 % ; au-delà, la fraction excédentaire est taxée à 30 %. Ce seuil est celui d’un revenu net imposable et non celui d’un loyer brut : un bailleur qui encaisse 45 000 € de loyers et déduit 16 000 € de charges reste intégralement dans la bande à 20 %.

Le même a du 1 ouvre une échappatoire que la moitié des non-résidents n’actionne jamais : « lorsque le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère serait inférieur à ces minima, ce taux est applicable à ses revenus de source française ». C’est le taux moyen mondial. Son prix : il faut déclarer à l’administration française l’ensemble de ses revenus, français et étrangers, et le justifier. Pour un résident de Malte imposé sur base de remittance, cela signifie révéler à Paris des revenus qui ne figurent sur aucune déclaration maltaise. Le calcul d’opportunité n’est donc pas seulement arithmétique : il est aussi une décision de transparence, et le chapitre 8 en tire les conséquences en matière de traçabilité.

Arithmétiquement, le point d’indifférence se calcule. Sur le barème des revenus 2025, en raisonnant sur un revenu mondial entièrement soumis au barème, sans décote, sans abattement et sans charge déductible du revenu global, le taux moyen atteint 20 % à partir d’environ 68 960 € de revenu mondial pour une part de quotient familial, et 137 920 €pour deux parts. En dessous, demander le taux moyen fait gagner de l’argent ; au-dessus, la demande est contre-productive et le taux minimum reste la meilleure option. Ces deux seuils sont un calcul du cabinet sur le barème publié, pas un chiffre administratif : une pension bénéficiant de l’abattement de 10 %, un quotient familial différent ou des revenus soumis au prélèvement forfaitaire unique les déplacent.

HYPOTHÈSES COMMUNES
          Couple marié français, deux parts de quotient familial, résident
          fiscal de Malte, non domicilié à Malte
          Deux appartements loués nus à Paris
          Loyers bruts encaissés ................................ 36 000 €
          Charges réelles déductibles (art. 31 du CGI) ........... 9 000 €
          Revenu net foncier imposable ......................... 27 000 €
          Autres revenus mondiaux du foyer ..................... 60 000 €
          Revenu mondial total ................................. 87 000 €

        SITUATION 1 — AFFILIE A MALTE, TAUX MOYEN DEMANDE
          Taux moyen mondial :
            revenu par part 87 000 / 2 ......................... 43 500 €
            impot par part 43 500 x 30 % - 6 896,01 .......... 6 153,99 €
            impot total du foyer sur base mondiale .......... 12 307,98 €
            taux moyen 12 307,98 / 87 000 ...................... 14,15 %
          Impot sur le revenu 27 000 x 14,15 % ................. 3 820 €
          Prelevements sociaux 27 000 x 7,5 % .................. 2 025 €
          TOTAL ................................................ 5 845 €

        SITUATION 2 — AFFILIE A MALTE, TAUX MINIMUM APPLIQUE
          Impot sur le revenu 27 000 x 20 % .................... 5 400 €
          Prelevements sociaux 27 000 x 7,5 % .................. 2 025 €
          TOTAL ................................................ 7 425 €

        SITUATION 3 — NON AFFILIE (retraite sous S1 francais), TAUX MOYEN
          Impot sur le revenu .................................. 3 820 €
          Prelevements sociaux 27 000 x 17,2 % ................. 4 644 €
          TOTAL ................................................ 8 464 €

        SITUATION 4 — NON AFFILIE, TAUX MINIMUM APPLIQUE
          Impot sur le revenu 27 000 x 20 % .................... 5 400 €
          Prelevements sociaux 27 000 x 17,2 % ................. 4 644 €
          TOTAL ............................................... 10 044 €

        ECART ENTRE LA MEILLEURE ET LA PIRE CONFIGURATION
          10 044 - 5 845 ....................................... 4 199 €
          dont effet de l’affiliation maltaise (9,7 points) ..... 2 619 €
          dont effet du taux moyen demande ...................... 1 580 €

        COTE MALTAIS
          Loyer francais = revenu de source etrangere pour un non-domicilie
          Non rapatrie : hors assiette maltaise (art. 4(1), proviso (i))
          Rapatrie 20 000 € : table 1 du bareme, 20 000 x 15 % - 2 250 = 750 €
          Credit d’impot francais (Accord, art. 24 § 2), plafonne a l’impot
          maltais correspondant .................................. -750 €
          Impot maltais residuel, avant application de l’impot
          minimum de l’article 56(27) de l’Income Tax Act ............. 0 €

Trois observations sur ce chiffrage, dont une contre-intuitive. D’abord, l’écart maximal de 4 199 € par an ne vient pas d’un régime maltais : il vient de deux dispositions françaises que le contribuable actionne ou n’actionne pas. Ensuite, la déductibilité partielle de la CSG prévue à l’article 154 quinquies du CGI est sans objet pour celui qui bénéficie du taux réduit : n’acquittant plus de CSG, il n’a rien à déduire, et le prélèvement de solidarité n’ouvre aucune déduction. Enfin — et c’est le point que les fiches en ligne manquent — la remittance basis maltaise ne joue aucun rôledans la charge française. La France impose ces loyers en vertu de l’article 6 de l’Accord, qu’ils soient rapatriés ou non. Ce que le non-rapatriement évite, c’est l’impôt maltais, lequel aurait de toute façon été absorbé par le crédit conventionnel. Le gain est nul, et il se paie éventuellement d’un impôt minimum de 5 000 €.

Les plus-values immobilières : 19 %, deux cadences d’abattement, une surtaxe

Le prélèvement de l’article 244 bis A du CGIfrappe les plus-values réalisées par les personnes physiques non domiciliées fiscalement en France lors de la cession d’immeubles situés en France ou de droits portant sur ces immeubles. Son taux, pour une personne physique, est de 19 %. Il ne dépend ni de la nationalité du cédant, ni de son pays de résidence — sous la réserve des États et territoires non coopératifs de l’article 238-0 A, où le taux passe à 75 %. Malte n’y figure pas, Andorre et l’Île Maurice non plus. Sur cette ligne, l’appartenance à l’Union ne change rien.

L’assiette se détermine selon les règles de droit commun, par renvoi du II de l’article 244 bis A au I et aux 2° à 9° du II de l’article 150 U et aux articles 150 V à 150 VE. Deux forfaits, cumulables, allègent la base sans exiger le moindre justificatif : les frais d’acquisition peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 %du prix d’acquisition, et les dépenses de travaux à 15 %de ce même prix dès lors que le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition (article 150 VB, II). Ensemble, ils majorent le prix d’acquisition de 22,5 %. Un vendeur qui dispose de factures de travaux supérieures à 15 % du prix d’achat a intérêt à les produire ; en dessous, le forfait gagne toujours.

L’abattement pour durée de détention est le poste décisif, et il obéit à deux cadences distinctes. Pour l’impôt sur le revenu, l’article 150 VC du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2014 issue de l’article 27 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013, fixe l’abattement à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquièmeet 4 % au titre de la vingt-deuxième— exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, la cadence issue du même article 27 est de 1,65 % par année de la sixième à la vingt et unième, 1,60 % pour la vingt-deuxième et 9 % par année au-delà — exonération totale à 30 ans. Entre la vingt-deuxième et la trentième année, la plus-value est donc exonérée d’impôt sur le revenu tout en restant partiellement soumise aux prélèvements sociaux. C’est précisément la fenêtre où l’écart 7,5 / 17,2 devient l’intégralité de la facture.

Vient enfin la taxe sur les plus-values immobilières élevéesde l’article 1609 nonies G du CGI, due par les personnes physiques soumises au prélèvement de l’article 244 bis A, sur la plus-value imposable— donc après abattement pour durée de détention — lorsqu’elle excède 50 000 €. Son barème est progressif par paliers, de 2 % pour la tranche de 60 001 à 100 000 € jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €, avec des formules de lissage aux bornes. Elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir. Elle est due indépendamment du pays de résidence du cédant, et elle disparaît mécaniquement dès que l’abattement ramène la plus-value imposable sous 50 000 €.

La lecture de la ligne « 22 ans » est celle qui décide le plus souvent d’un calendrier de vente. À vingt-deux ans de détention, l’impôt sur le revenu est nul et la charge se réduit aux prélèvements sociaux : 5,40 % de la plus-value brute depuis Malte, 12,38 % depuis un État tiers. Un vendeur qui hésite entre vendre avant de partir et vendre après doit poser les deux calculs ; le chapitre 11, sur l’année du départ, donne le cadre, et le chapitre 3 chiffre ce que coûte une date de bascule mal choisie.

L’ancienne résidence principale : deux exonérations, deux délais, et un piège

Un non-résident ne peut pas invoquer l’exonération de la résidence principale du 1° du II de l’article 150 U : elle suppose que le bien soit la résidence principale à la date de la cession, ce qui est par construction impossible une fois installé à Malte. Deux dispositifs distincts prennent le relais, et ils ne se cumulent pas.

Le premierest l’exonération de l’ancienne résidence principale, logée à l’avant-dernier alinéa du 1 du I de l’article 244 bis A, issue de l’article 43 de la loi de finances pour 2019 et applicable depuis le 1er janvier 2019. Le texte dispose que le prélèvement « n’est pas applicable à la cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement » ayant une portée similaire à celle de la directive 2010/24/UE, et qui n’est pas un État non coopératif au sens de l’article 238-0 A. Suit la double condition, littérale :

« Cette exonération s’applique à la double condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France et que l’immeuble n’ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession. » L’exonération s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires, à condition que leur cession intervienne simultanément.

Le second dispositif est l’exonération du 2° du II de l’article 150 U, applicable par renvoi du 1° du II de l’article 244 bis A. Elle vise la cession d’un logement situé en France par une personne physique non résidente, ressortissante d’un État membre de l’Union ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, et elle joue dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, pour une seule résidence par contribuable. Elle suppose que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession, et que celle-ci intervienne au plus tard le 31 décembre de la dixième annéesuivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France — ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Les deux dispositifs sont exclusifs l’un de l’autre, et le texte le dit dans les deux sens : le dernier alinéa du 1 du I de l’article 244 bis A refuse l’exonération de l’ancienne résidence principale à celui qui a déjà bénéficié de celle du 2° du II de l’article 150 U, et le 1° du II du même article refuse l’inverse. Le choix se fait donc une fois, et il est définitif. La règle d’arbitrage est simple : au-delà de 150 000 € de plus-value nette, l’exonération de l’ancienne résidence principale est supérieure, parce qu’elle est totale et non plafonnée ; en dessous, le plafond de 150 000 € suffit et le délai de dix ans laisse infiniment plus de latitude que celui de quinze mois.

Un point que nous ne tranchons pas, et qui touche exactement ce dispositif. Le Protocole § 6 a)de l’Accord France-Malte prévoit que la clause de non-discrimination de l’article 25 § 1 n’empêche pas la France de réserver aux personnes de nationalité française l’exonération des gains de cession de l’immeuble constituant leur résidence en France, prévue à l’article 6-II de la loi n° 76-660 du 19 juillet 1976. Ce dispositif de 1976 n’existe plus sous cette forme, et l’exonération au profit des non-résidents figure aujourd’hui au 2° du II de l’article 150 U, dans une rédaction entièrement différente et avec un champ personnel étendu aux ressortissants de l’Espace économique européen. L’articulation entre le Protocole § 6 a) et le texte actuel n’est pas établie, et nous n’avons identifié aucune position publiée sur ce point. Il n’emporte pas de conséquence pratique pour un cédant de nationalité française, qui est de toute façon dans le champ ; il en aurait une pour un ressortissant d’un autre État membre installé à Malte après avoir résidé en France.

Une cession complète, poste par poste, et la même depuis un État tiers

Le cas qui suit est celui que nous rencontrons le plus souvent : un appartement parisien acheté avant la crise, conservé après le départ parce qu’il était loué, vendu une quinzaine d’années plus tard. Il est déroulé deux fois, avec le même vendeur, le même bien, le même prix et la même date — seule change la résidence.

HYPOTHESES
          Acquisition en 2008, a titre onereux ................ 400 000 €
          Cession en 2026, duree de detention ................... 18 ans
          Prix de cession ..................................... 780 000 €
          Bien loue nu, jamais residence principale du cedant
          Cedant personne physique, resident fiscal de Malte,
          affilie a un regime maltais, preuve disponible

        PRIX D’ACQUISITION MAJORE (art. 150 VB, II)
          Prix d’acquisition .................................. 400 000 €
          Frais d’acquisition, forfait 7,5 % ................... 30 000 €
          Travaux, forfait 15 % (detention > 5 ans) ............ 60 000 €
          Prix d’acquisition majore ........................... 490 000 €

        PLUS-VALUE BRUTE
          780 000 - 490 000 ................................... 290 000 €

        IMPOT SUR LE REVENU — art. 244 bis A
          Abattement art. 150 VC : 6 % x 13 annees ................. 78 %
          Base imposable 290 000 x 22 % ........................ 63 800 €
          Prelevement 63 800 x 19 % ............................. 12 122 €

        TAXE SUR LES PLUS-VALUES ELEVEES — art. 1609 nonies G
          Assiette = plus-value imposable ...................... 63 800 €
          Tranche de 60 001 a 100 000 € : 2 % ................... 1 276 €

        PRELEVEMENTS SOCIAUX
          Abattement propre : 1,65 % x 13 annees ................ 21,45 %
          Base 290 000 x 78,55 % .............................. 227 795 €
          Depuis MALTE, affilie : 227 795 x 7,5 % .............. 17 085 €
          Depuis un ETAT TIERS : 227 795 x 17,2 % .............. 39 181 €

        REPRESENTANT FISCAL ACCREDITE
          Depuis Malte : dispense de plein droit ..................... 0 €
          Depuis un Etat tiers : ordre de grandeur ..... 3 600 a 9 000 €

        TOTAL DEPUIS MALTE
          12 122 + 1 276 + 17 085 + 0 .......................... 30 483 €
          soit 10,51 % de la plus-value brute
          soit 3,91 % du prix de vente

        TOTAL DEPUIS ANDORRE, MAURICE OU LES EMIRATS
          12 122 + 1 276 + 39 181 + 3 600 a 9 000 .. 56 179 a 61 579 €
          soit 19,37 % a 21,23 % de la plus-value brute
          soit 7,20 % a 7,89 % du prix de vente

        CE QUE L’APPARTENANCE A L’UNION FAIT GAGNER
          Ecart .................................. 25 696 a 31 096 €
          dont exoneration de CSG et CRDS (9,7 points) ......... 22 096 €
          dont representant fiscal evite ............... 3 600 a 9 000 €

        COTE MALTAIS, DANS LES DEUX CAS
          Plus-value immobiliere de source etrangere realisee par un
          non-domicilie : hors champ de l’impot maltais, meme rapatriee
          (Income Tax Act, art. 4(1), proviso (ii))
          Impot maltais .............................................. 0 €
          Il n’y a donc aucune double imposition a eliminer, et aucun
          credit a demander a Malte

Le dernier point de la liste ci-dessus est celui que nous répétons le plus souvent en rendez-vous. Les programmes maltais se vendent sur un taux de 15 %, et le lecteur en conclut naturellement que son patrimoine français va basculer sous ce taux. Il n’en bascule rien du tout. Ce que Malte propose, c’est un traitement des revenus de source étrangère selon qu’ils sont rapatriés ou non. Un loyer parisien et une plus-value parisienne ne sont pas, pour la France, des revenus de source étrangère : ce sont des revenus français, et l’Accord confirme le droit de la France de les imposer. Un patrimoine essentiellement composé d’immobilier français ne tire de Malte qu’une seule chose — les 9,7 points, et à condition d’être affilié. Le gain est réel et il se chiffre. Il ne suffit pas, à lui seul, à justifier une expatriation.

Trois configurations voisines que le chapitre n’a pas encore couvertes

L’immeuble détenu par une SCI.Une SCI française non soumise à l’impôt sur les sociétés est translucide : les loyers sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de leurs droits, avec le taux minimum de l’article 197 A et les prélèvements sociaux au taux qui leur est propre. Deux associés du même foyer peuvent donc, en théorie, relever de deux taux différents si l’un est affilié à Malte et l’autre non — c’est l’une des raisons pour lesquelles les cases 8SH et 8SI sont dédoublées par déclarant. À la cession, le prélèvement de l’article 244 bis A s’applique au prorata des droits détenus par les associés non domiciliés en France, et la cession des partsrelève du second alinéa de l’article 13 § 1 de l’Accord dès lors que la société tire plus de 50 % de sa valeur d’immeubles français à un moment quelconque des 365 jours précédents.

La location meublée.Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers, ce qui modifie l’assiette — amortissements au régime réel, abattement de 50 % au micro-BIC dans les limites propres à ce régime — sans modifier le taux minimum de l’article 197 A. L’administration range les revenus de location meublée dans le champ des prélèvements sociaux des non-résidents et y applique le taux réduit dans les mêmes conditions. Nous n’avons pas isolé, sur texte primaire, la disposition qui fonde précisément cet assujettissement, le I bis de l’article L. 136-6 visant les revenus du a du I de l’article 164 B du CGI. Nous signalons donc ce point comme non vérifié sur source primaire plutôt que de le présenter comme acquis, et il doit être confirmé avant toute décision qui en dépendrait.

Le prélèvement de solidarité au regard de l’Accord.L’article 2 § 3 a) de l’Accord, dans la rédaction de l’avenant du 29 août 2008, vise expressément « les contributions sociales généralisées et les contributions pour le remboursement de la dette sociale » parmi les impôts français couverts. Le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI n’y figure pas nommément. La clause d’extension du § 4 — impôts « de nature identique ou analogue » qui s’ajouteraient aux impôts actuels ou les remplaceraient — ouvre une discussion sur le point de savoir s’il ouvrirait droit à un crédit d’impôt maltais. Nous ne la tranchons pas, et nous n’avons trouvé aucune position publiée. L’enjeu est en pratique limité pour le patrimoine immobilier, puisque Malte n’impose ni la plus-value immobilière étrangère d’un non-domicilié, ni le loyer étranger non rapatrié : sans impôt maltais, il n’y a pas de crédit à imputer.

Ce que nous ne tranchons pas

Reste le mot de la fin, et il n’est pas celui qu’on attend d’un chapitre qui vient de chiffrer une économie de 31 096 €. Ce que vous gardez en France reste imposé en France. Les 9,7 points que l’Union vous fait gagner sont réels, ils sont acquis, ils reposent sur une jurisprudence de la Cour de justice et sur un texte codifié — mais ils s’appliquent à une assiette que Malte ne réduit pas d’un euro. Un patrimoine composé à 80 % d’immobilier français ne devient pas maltais parce que son propriétaire l’est devenu. C’est le chapitre 26 qui en tire la conclusion ; celui-ci se contente de fournir les chiffres pour qu’elle soit prise en connaissance de cause.

Le jour où vous cessez d’être résident fiscal de France, aucune de vos enveloppes ne se ferme. Le plan d’épargne en actions reste ouvert, le compte-titres continue de fonctionner, le contrat d’assurance-vie garde son antériorité fiscale, les parts de SCPI restent inscrites au registre. Ce qui change n’est pas l’existence de ces enveloppes : c’est le régime qui les frappe, et il change enveloppe par enveloppe, dans des directions opposées. Sur le PEA, le départ supprime 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur les SCPI, il ne supprime rien du tout et il peut coûter davantage. Sur l’assurance-vie, il supprime un abattement et ouvre une question de qualification conventionnelle que personne n’a tranchée.

Une question ne se pose qu’à Malte, et elle commande la moitié des réponses de ce chapitre : les revenus de ces enveloppes françaises sont-ils, au regard du droit maltais, des revenus de source étrangère relevant de la remittance basis ? Et que se passe-t-il si vous les rapatriez ? Nous y répondons sur le texte maltais et sur les lignes directrices du Commissioner for Tax and Customs, pas par analogie avec nos guides Andorre ou Île Maurice.

Trois règles s’inversent à Malte par rapport à nos guides Andorre et Île Maurice, du fait de l’appartenance de Malte à l’Union : l’exonération de prélèvements sociaux dite de Ruyterdevient accessible — accessible, pas acquise, elle suppose une affiliation réelle à un régime maltais et nous y revenons —, le représentant fiscal accrédité n’est pas exigé, et le sursis d’exit tax est de plein droit. Aucune des trois ne concerne le PEA, et c’est là qu’un raisonnement par analogie se trompe le plus sûrement.

Le PEA : il survit, et ce n’est pas parce que Malte est dans l’Union

L’article 163 quinquies D du code général des impôts réserve l’ouverture d’un plan d’épargne en actions aux contribuables dont le domicile fiscal est situé en France. La contrainte de calendrier qui en découle est définitive : une fois parti, vous ne pouvez plus en ouvrir un, ni un PEA classique, ni un PEA-PME. Si vous n’en avez pas, ou si votre conjoint n’en a pas, l’ouvrir avant le départ — même avec un versement symbolique, pour prendre date — est la seule décision de ce chapitre qui soit irréversible dans un sens et gratuite dans l’autre. L’antériorité de cinq ans se compte à partir du premier versement, pas à partir du montant.

Une fois le plan ouvert, le départ ne le ferme pas. La doctrine administrative est explicite depuis 2012 et elle a été reprise sans changement dans les versions successives du BOFiP : le transfert du domicile fiscal hors de France n’entraîne plus la clôture du plan, quel que soit l’État de destination, sauf s’il s’agit d’un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI (BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, § 650). Malte ne figure pas sur cette liste, et n’y a jamais figuré.

Le critère retenu par le texte est l’absence d’inscription sur la liste des États et territoires non coopératifs, et non l’appartenance à l’Union européenne. Un départ vers Andorre, vers l’île Maurice ou vers les Émirats produit, sur le PEA lui-même, exactement le même résultat qu’un départ vers Malte : le plan survit. Il n’y a donc, sur cette enveloppe, aucun avantage maltais tiré de l’Union. Ce qui dépend réellement de l’appartenance à l’Union se situe ailleurs : dans le sursis d’exit tax de plein droit du IV de l’article 167 bis du CGI, qui joue sur les plus-values latentes que le plan abrite ; dans la dispense de représentant fiscal accrédité de l’article 164 D du CGI, issue de l’article 62 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 ; et dans le taux des prélèvements sociaux, qui ne concerne pas le PEA d’un non-résident puisqu’il en est hors champ. Un guide qui écrirait « vous gardez votre PEA parce que Malte est dans l’Union » donnerait une conclusion juste pour une raison fausse — et cette raison fausse conduirait le même lecteur à des erreurs ailleurs.

Le régime fiscal du plan détenu par un non-résident est ensuite d’une simplicité rare dans ce guide. Les produits et les plus-values procurés par les placements effectués sur un PEA détenu par un non-résident de France sont exonérés d’impôt sur le revenu, dans les mêmes conditions que pour un résident (BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, § 660). Et le gain net réalisé lors d’un retrait ou de la clôture est hors du champ d’application de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux(§ 680). Ce second point est le vrai gain du départ, et il tient moins au PEA qu’à la territorialité de la contribution sociale : l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale assujettit les revenus du patrimoine des personnes fiscalement domiciliées en France, et n’atteint le non-résident que sur ses revenus fonciers et ses plus-values immobilières de source française. Un gain de PEA n’est ni l’un ni l’autre. Un résident de France qui retire d’un PEA de plus de cinq ans acquitte 17,2 % sur la fraction de gain comprise dans le retrait. Un résident de Malte n’acquitte rien.

Une exception, et une seule, mérite d’être connue parce qu’elle vise un profil précis : le dirigeant qui a logé dans son plan les titres d’une société française non cotée. Sous réserve des conventions, les dividendes de titres de sociétés françaises dont les actions ou parts ne sont pas admises aux négociations sur un marché réglementé, versés dans un PEA dont le titulaire est non-résident, restent soumis à la retenue à la source du 2 de l’article 119 bis du CGI, sur leur montant total. Le résident, lui, bénéficie de l’exonération plafonnée à 10 % de la valeur d’inscription des titres non cotés. Le non-résident ne peut obtenir l’équivalent que par voie de réclamation contentieuse, dossier par dossier et année par année. Pour un portefeuille composé de valeurs cotées, la question ne se pose pas. Pour un plan qui abrite des titres non cotés, elle se pose chaque année et elle a un coût administratif réel.

Deux réserves, que nous préférons poser tout de suite plutôt que de laisser le lecteur les découvrir. La première tient à l’exit tax : les plus-values latentes afférentes aux titres inscrits sur un PEA entrent dans l’assiette de l’article 167 bis du CGI, calculées sur la valeur liquidative du plan à la date du transfert. Le plan n’est pas un sanctuaire au regard de ce dispositif. Vers Malte, le sursis est de plein droit, sans formalité préalable, sans constitution de garanties et sans représentant fiscal — mais il reste assorti d’obligations déclaratives annuelles dont le défaut rend l’impôt exigible. Le sursis est automatique ; il n’est pas inconditionnel. Le chapitre 12 traite l’assiette, les seuils de déclenchement et le dégrèvement.

La seconde tient aux versements. Aucun texte n’interdit d’alimenter un PEA après le départ, et la doctrine se borne à indiquer que les conditions de fonctionnement du plan demeurent applicables. En pratique, l’établissement teneur de compte peut refuser les versements d’un client non-résident, pour des motifs de conformité qui lui appartiennent et qui ne sont pas fiscaux. C’est une contrainte commerciale, pas une règle de droit : elle se vérifie auprès de l’établissement avant le départ, et la réponse varie d’un établissement à l’autre. Nous ne recommandons aucun établissement et nous n’en citons aucun ; nous indiquons la question à poser.

Le compte-titres ordinaire : qui impose la plus-value, et à quel prix les dividendes

Sur un compte-titres, la question se scinde en deux : les plus-values de cession d’une part, les revenus courants — dividendes et intérêts — de l’autre. Les deux obéissent à des règles différentes et donnent des résultats opposés.

Les plus-values d’abord.Le paragraphe 4 de l’article 13 de l’Accord France-Malte dispose que les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2 et 3 « ne sont imposables que dans l’État contractant dont le cédant est un résident ». L’attribution est exclusive : la France perd tout droit d’imposer. Côté maltais, le proviso (ii) de l’article 4(1) de l’Income Tax Acténonce qu’« aucun impôt n’est dû sur les plus-values réalisées hors de Malte »par une personne qui n’y est pas ordinairement résidente ou qui n’y est pas domiciliée — et les lignes directrices du Commissioner for Tax and Customsprécisent, à leur paragraphe 4.5, qu’une plus-value naît à Malte si l’actif transféré y est situé. Des titres de sociétés françaises, luxembourgeoises ou américaines sont situés hors de Malte : la plus-value est de source étrangère, et elle n’est jamais imposable à Malte, même si le prix de cession est viré le jour même sur un compte à La Valette.

Le résultat est donc une non-imposition des deux côtés. Nous l’écrivons parce que c’est exact, et nous l’encadrons immédiatement par trois limites qui, prises ensemble, en réduisent considérablement la portée pour un patrimoine français — puis par un doute, qui porte sur le résultat lui-même.

• La participation substantielle.Le paragraphe 3 de l’article 13 autorise la France à imposer les gains d’aliénation d’actions ou de parts faisant partie d’une participation substantielle dans une société résidente de France, définie conventionnellement par un droit à 25 % ou plusdes bénéfices. Le droit interne français, à l’article 244 bis B du CGI, retient plus de 25 %des bénéfices, appréciés avec le groupe familial à un moment quelconque des cinq années précédant la cession, et applique un prélèvement au taux de 12,8 %pour les personnes physiques. La convention ne crée pas l’impôt : elle répartit. À exactement 25 %, l’Accord autorise la France à imposer et le droit interne ne le fait pas. Deux autres différences séparent les deux textes : le périmètre des personnes prises en compte — « personnes associées ou apparentées » côté conventionnel, groupe familial limitativement énuméré côté 244 bis B — et l’absence, côté conventionnel, de période de rétrospection. Ce point est développé au chapitre 07.
• La prépondérance immobilière.Le second alinéa du paragraphe 1 de l’article 13, issu de l’application combinée de l’Accord et des 4 et 5 de l’article 9 de la Convention multilatérale BEPS, autorise la France à imposer les gains d’aliénation d’actions, de droits ou de participations similaires — y compris dans une société de personnes, une fiducie ou un trust — qui tirent, directement ou indirectement, plus de 50 %de leur valeur d’immeubles situés en France à tout moment au cours des 365 joursprécédant la cession. La période de test interdit le déshabillage de la société la veille de l’opération. Une ligne de SCPI, une part de SCI, une action de foncière à prépondérance immobilière française logée sur un compte-titres relèvent de cette stipulation, et non du paragraphe 4.
• L’exit tax. Elle frappe la plus-value latenteau jour du départ, pas la plus-value réalisée après. Elle est autonome de la convention. Vers Malte, le sursis du IV de l’article 167 bis du CGI est de plein droit, mais il ne fait pas disparaître l’imposition : il en diffère le paiement, sous condition déclarative, jusqu’au dégrèvement ou à l’événement qui y met fin. Voir le chapitre sur l’ exit tax.

Le doute, maintenant, et il est sérieux. Le paragraphe VII du Protocole limite tout allégement conventionnel à la part des revenus ou des gains remise ou reçue à Malte. Sa lettre suppose que la personne soit imposée sur la base du montant remis ou reçu ; or, pour une plus-value étrangère d’un non-domicilié, Malte n’impose sur aucune base, ce qui plaide pour que la clause n’ait pas d’objet et que l’attribution exclusive de l’article 13 § 4 joue pleinement. Une lecture téléologique, appuyée sur le préambule réécrit par la Convention multilatérale, soutient l’inverse. Nous n’avons trouvé ni position française publiée ni décision sur ce point, et le PPT de la Convention multilatérale fournit de surcroît à l’administration une voie autonome de contestation lorsque l’opération n’a d’autre objet que d’obtenir ce résultat. Le chapitre 07 expose les deux lectures. Un portefeuille dont la plus-value latente se compte en centaines de milliers d’euros ne se cède pas sur la foi de la lecture la plus favorable : il se fait instruire.

Les revenus courants ensuite, et là le résultat est beaucoup moins favorable. Les dividendes de sociétés françaises versés à un résident de Malte supportent la retenue à la source du 2 de l’article 119 bis du CGI, liquidée au taux du 2° du 1 de l’article 187, soit 12,8 %pour une personne physique. Le a) du paragraphe 2 de l’article 10 de l’Accord, dans sa rédaction issue de l’avenant du 29 août 2008 entré en vigueur le 1er juin 2010, plafonne l’impôt français à 15 % du montant brut. Le plafond conventionnel est donc supérieurau taux interne : il ne mord sur rien. Un lecteur à qui l’on vend « le taux réduit conventionnel de 15 % » comme un avantage se fait vendre l’inverse d’un avantage.

Les formulaires ne servent donc pas ici à ce que l’on croit. Le formulaire 5000-SDest une attestation de résidence, visée par l’administration maltaise ; le formulaire 5001-SDest l’imprimé de liquidation et de remboursement de la retenue à la source sur dividendes, le 5002-SD celui des intérêts, le 5003-SDcelui des redevances. Leur fondement conventionnel est le paragraphe 5 de l’article 26 de l’Accord, qui renvoie aux autorités compétentes le soin de fixer les formalités permettant d’obtenir les réductions et exonérations. Sur les dividendes français d’un particulier résident de Malte, le couple 5000-SD / 5001-SD ne fait pas baisser le taux, puisque le taux interne est déjà inférieur au plafond conventionnel. Il sert à établir votre qualité de non-résident auprès de l’établissement payeur — ce qui est nécessaire, mais ce n’est pas la même chose que d’obtenir un allégement.

Les intérêts, eux, ne supportent en principe aucune retenue à la source française lorsqu’ils sont versés à un non-résident. Le III de l’article 125 A du CGI, souvent cité de travers, ne pose pas la règle générale des non-résidents : il rend le prélèvement obligatoirepour les revenus et produits dont le débiteur est établi ou domicilié en France et qui sont payés hors de France dans un État ou territoire non coopératifau sens de l’article 238-0 A, le taux de 75 %figurant au 3° du III bis du même article et cédant si le débiteur prouve que l’opération a principalement un objet et un effet autres que cette localisation. Malte n’est pas un tel État. Le plafond conventionnel de 5 % du paragraphe 2 de l’article 11, issu de l’avenant de 2008 qui a substitué 5 % aux 10 % antérieurs, est donc lui aussi sans portée pratique : il plafonne un impôt que la France ne lève pas.

Un point d’actualité, vérifié pour ce qu’il ne fait pas. Le II de l’article 119 bis A du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 96 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, institue à compter du 1er janvier 2026 une retenue à la source dite conservatoire sur les dividendes versés aux résidents d’États dont la convention ne prévoit pas de retenue ou en exonère totalement, à charge pour le bénéficiaire d’en demander la restitution. La doctrine administrative liste les États concernés ; Malte n’y figure pas, ce qui est cohérent avec le fait que l’Accord prévoit bien une retenue plafonnée à 15 % dans le cas général. Nous signalons que cette liste est susceptible d’évoluer.

L’assurance-vie française : le contrat survit, sa fiscalité change de nature

Le contrat d’assurance-vie souscrit auprès d’un assureur établi en France n’est pas dénoué par le départ. Il conserve sa date de souscription, donc son antériorité de huit ans, et il continue de fonctionner. Ce qui change tient en trois mouvements : le mode d’imposition des rachats bascule de l’option vers l’obligation, deux avantages disparaissent, et un troisième — la fiscalité au décès — cesse de dépendre de vous seul.

Les rachats.Les produits attachés aux bons ou contrats de capitalisation et d’assurance-vie souscrits auprès d’entreprises d’assurance établies en France sont soumis, lorsqu’ils bénéficient à des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, au prélèvement du II bis de l’article 125-0 A du CGI. Deux caractères en découlent, et ils sont opposés à ceux du régime des résidents. Le prélèvement est obligatoire : le non-résident n’a pas le choix entre le prélèvement et le barème, l’option pour l’imposition au barème progressif ne lui est pas ouverte. Et il est libératoire : une fois acquitté, il éteint l’impôt sur le revenu français dû à raison de ces produits.

Le taux dépend de deux paramètres qui ne se confondent pas : la date de versement des primes dont les produits sont issus, et l’âge du contrat au jour du rachat. Le point de partage est le 27 septembre 2017. Pour les produits attachés aux primes versées avant cette date, le II bis renvoie aux taux des a à d du 1 du II de l’article 125-0 A, ce qui donne, pour les contrats souscrits depuis le 1er janvier 1990 : 35 % si le contrat a moins de quatre ans, 15 % entre quatre et huit ans, 7,5 % au-delà de huit ans.

Pour les produits attachés aux primes versées à compter du 27 septembre 2017, le mécanisme change, et c’est le point que les fiches en ligne transposent le plus souvent à tort depuis le régime des résidents. Le II bis renvoie au seul taux du a du 2 du II, soit 12,8 %, quelle que soit la durée du contrat. Le taux de 7,5 % des contrats de plus de huit ans n’est pas appliqué à la source : le troisième alinéa du II bis ouvre au bénéficiaire personne physique la faculté de le demander par voie de réclamationprésentée dans les conditions de l’article L. 190 du livre des procédures fiscales, pour obtenir le taux du 2° du B du 1 de l’article 200 A. Deux conséquences pratiques. Le non-résident avance la trésorerie et attend une restitution, contrat par contrat et rachat par rachat. Et le seuil de 150 000 € de primes qui commande ce taux réduit ne s’apprécie pas comme pour un résident : le texte précise que seules sont retenues les primes des bons ou contrats souscrits auprès d’entreprises d’assurance établies en France, de sorte qu’un contrat luxembourgeois ou irlandais ne vient pas saturer le seuil.

Lorsque les produits bénéficient à une personne domiciliée ou établie dans un État ou territoire non coopératif, le deuxième alinéa du II bis porte le taux à 75 % quelle que soit la durée du contrat, sauf si le débiteur établit que l’opération a principalement un objet et un effet autres que la localisation des produits dans un tel État. Hypothèse sans objet pour Malte.

Sur l’abattement perdu, la tentation est grande d’invoquer une discrimination. Nous devons dire pourquoi, sur le terrain conventionnel, cette voie est fermée. Deux obstacles, dont le premier suffit. Le paragraphe 1 de l’article 25 de l’Accord France-Malte interdit les discriminations fondées sur la nationalité, non sur la résidence : un Français résident de Malte perd l’abattement exactement comme un Maltais résident de Malte, de sorte qu’il n’y a aucune différence de traitement à raison de la nationalité à dénoncer. Le second obstacle achève le raisonnement : l’article 8 de l’avenant du 8 juillet 1994 a complété ce paragraphe d’une précision qui en neutralise l’essentiel : une personne physique ou morale qui est un résident d’un État contractant « ne se trouve pas dans la même situation qu’une personne qui n’est pas un résident de cet État ». La clause de non-discrimination conventionnelle suppose une comparabilité que l’Accord exclut expressément. Le terrain du droit de l’Union — libre circulation des capitaux de l’article 63 du TFUE — est un terrain distinct, et il n’est pas refermé par cette stipulation ; mais nous n’avons identifié aucune décision qui ait fait tomber l’abattement de l’article 125-0 A sur ce fondement, et nous ne construirons pas un plan de rachats sur une espérance contentieuse. Un lecteur pour qui l’enjeu est significatif peut faire instruire la question ; il ne doit pas budgéter son issue.

Le décès, maintenant, qui est la vraie raison pour laquelle beaucoup de lecteurs conservent un contrat français. Deux régimes coexistent selon l’âge de l’assuré au moment du versement des primes, et leur territorialité n’est pas la même.

L’article 990 Idu CGI frappe les sommes versées au titre des primes payées avant le soixante-dixième anniversaire de l’assuré, après un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, au taux de 20 % jusqu’à 700 000 € de fraction taxable puis de 31,25 % au-delà. Sa territorialité a été réécrite par la loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011 : depuis le 31 juillet 2011, le prélèvement est dû dès lors que l’une seulementdes deux conditions suivantes est remplie au jour du décès — l’assuré a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B, ou le bénéficiaire a son domicile fiscal en France et l’a eu pendant au moins six des dix années précédant le décès. Les conditions sont alternatives.

L’article 757 Bdu CGI vise l’autre versant : les primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l’assuré. Au-delà de 30 500 € de primes — plafond global, tous contrats et tous bénéficiaires confondus —, elles sont soumises aux droits de mutation par décès selon le lien de parenté, les produits capitalisés restant hors assiette. La territorialité n’est plus celle de l’article 990 I : c’est celle de l’article 750 ter du CGI, avec ses trois branches — domicile du défunt, situation des biens, et domicile de l’héritier ou du légataire pendant au moins six des dix années précédentes. L’Accord France-Malte ne comporte aucune stipulation en matière de successions : il ne vise que les impôts sur le revenu et sur la fortune. Il n’y a donc, pour un patrimoine France-Malte, aucun mécanisme conventionnel d’élimination de la double imposition successorale. Le chapitre 19 traite ce point, avec l’absence de droits de succession maltais et le règlement (UE) n° 650/2012.

Un mot du plan d’épargne retraite, pour ne pas le laisser hors du tableau alors qu’il figure dans le même bilan patrimonial. Les rentes servies au titre d’un emploi antérieurrelèvent du paragraphe 1 de l’article 18 de l’Accord : imposition exclusive à Malte, donc exonération française — mais exonération limitée, par le paragraphe VII du Protocole, à la fraction remise ou reçue à Malte. Le solde reste imposable en France. C’est le cas où la clause de remittancemord le plus fort, et il est traité au chapitre 18. Deux réserves, et nous ne les levons ni l’une ni l’autre. La restriction « au titre d’un emploi antérieur » porte grammaticalement sur toute l’énumération du paragraphe 1 : une rente viagère souscrite à titre privé, sans lien avec un emploi — le cas d’un PER individuel alimenté par des versements volontaires — relève plus probablement de l’article 22, dont la clause de subordination à l’imposition effective produit des effets différents. Et la sortie en capital appelle une qualification distincte, que nous ne tranchons pas davantage.

Les SCPI : la seule enveloppe financière où le débat 7,5 / 17,2 % se joue vraiment

Les parts de société civile de placement immobilier sont un titre financier qui produit du revenu foncier. Cette double nature commande tout leur traitement, et elle explique pourquoi les SCPI sont, de toutes les enveloppes de ce chapitre, celle que le départ vers Malte améliore le moins.

Les revenus d’abord.La SCPI relève du régime des sociétés de personnes : l’associé est imposé personnellement sur sa quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers pour la part provenant de la location d’immeubles. Le paragraphe 1 de l’article 6 de l’Accord dispose que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés. Pour des immeubles français, la France impose, sans limitation et sans plafond conventionnel. Il n’y a ici aucun allégement conventionnel — donc aucune matière à la clause de remittance, qui suppose par construction un allégement à limiter. La remittance basismaltaise ne protège rien de ce flux. C’est le premier « non » de ce chapitre, et il vaut d’être posé tôt : un patrimoine essentiellement composé de SCPI françaises ne tire aucun bénéfice fiscal d’une installation à Malte sur ses revenus courants.

Le revenu foncier de source française d’un non-résident est imposé au barème progressif avec application du taux minimum du a du 1 de l’article 197 A du CGI : 20 %jusqu’à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, 30 %au-delà. Ce taux minimum n’est pas un couperet : le contribuable peut lui substituer son taux moyen mondial s’il est inférieur, à condition de justifier de l’ensemble de ses revenus de source française et étrangère. Pour un lecteur dont les revenus mondiaux sont modestes au regard de ses revenus fonciers français, cette substitution vaut d’être calculée chaque année ; pour le profil dominant de ce guide, elle ne sert généralement à rien.

Les prélèvements sociaux ensuite, et c’est ici que l’appartenance de Malte à l’Union produit son effet le plus tangible sur une enveloppe financière. Les revenus fonciers de source française d’un non-résident entrent dans le champ des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Le taux plein est de 17,2 %. Par l’effet de la jurisprudence de Ruyter— CJUE, 26 février 2015, C-623/13, puis Conseil d’État, 27 juillet 2015, n° 334551 — et des dérogations codifiées par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019, n° 2018-1203 du 22 décembre 2018, au I ter de l’article L. 136-6 et au I terde l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, la CSG et la CRDS ne sont pas dues par la personne qui relève, en matière d’assurance maladie, d’une législation soumise au règlement (CE) n° 883/2004 et qui n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français. Seul reste dû le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI, à 7,5 %.

La cession de parts.Une SCPI investie en immeubles français est une société à prépondérance immobilière française — la qualification se vérifie, elle ne se présume pas, et elle tombe pour une SCPI dont les actifs sont majoritairement situés hors de France. Lorsqu’elle est acquise, la cession des parts par un non-résident relève du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI, et conventionnellement du second alinéa du paragraphe 1 de l’article 13, issu de l’article 9 de la Convention multilatérale, avec son test de plus de 50 % de la valeur appréciée à tout moment sur 365 jours. La France impose. En revanche — et c’est l’une des trois règles que l’appartenance de Malte à l’Union inverse par rapport aux destinations hors Union — aucun représentant fiscal accrédité n’est exigé, le IV de l’article 244 bis A du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 62 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014, dispensant de cette désignation les personnes domiciliées dans un autre État membre de l’Union lié à la France par les conventions d’assistance requises. La même loi a supprimé, à l’article 164 D du CGI, l’obligation de désigner un représentant pour l’impôt sur le revenu. Sur une cession de quelque importance, l’économie d’honoraires est directe.

L’IFI enfin.Le non-résident est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière à raison de ses seuls biens et droits immobiliers situés en France, au-delà d’un patrimoine net taxable de 1 300 000 €. Cette territorialité est celle du 2° de l’article 964 du CGI ; l’assiette, elle, se construit selon l’article 965. Les parts de SCPI y entrent à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immeubles français, ratio que la société de gestion communique chaque année — c’est la valeur dite « non-résident », distincte de la valeur applicable aux résidents lorsque la SCPI détient des actifs hors de France. Conventionnellement, la seconde phrase du paragraphe 1 de l’article 23 de l’Accord autorise la France à imposer la fortune constituée de titres de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles français : une SCPI d’immobilier français y répond sans discussion. Le chapitre 15 traite l’IFI, la question — non tranchée — du seuil que recouvre le mot « principalement », et le cas des sociétés qui n’y répondent pas.

Il reste à dire ce qu’une SCPI est comme placement, et pas seulement comme objet fiscal. Une part de SCPI comporte un risque de perte en capital : le prix de la part dépend de la valeur d’expertise des immeubles, qui varie, et plusieurs véhicules ont vu leur prix de souscription réduit. Elle comporte un risque de liquidité : le retrait suppose une contrepartie, et il n’existe aucune garantie de rachat ni de délai maximal d’exécution. Le rendement passé ne préjuge pas du rendement futur, la commission de souscription impose un horizon long, et le délai de jouissance retarde la perception des premiers revenus. Un expatrié qui doit céder dans l’urgence — pour financer une acquisition maltaise, par exemple — découvre cette illiquidité au plus mauvais moment.

Groupements forestiers et fonciers : des actifs français que rien ne délocalise

Les parts de groupements forestiers et de groupements fonciers agricoles sont détenues, dans les patrimoines que nous voyons, pour deux raisons : l’exonération partielle d’IFI et l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit. Ni l’une ni l’autre ne dépend de la résidence du détenteur. C’est leur principal intérêt pour un expatrié, et c’est aussi la raison pour laquelle ils ne servent en rien la stratégie maltaise : la forêt et la terre sont en France, les revenus qu’elles produisent sont de source française au sens de l’article 6 de l’Accord, et la France les impose sans limitation.

Côté IFI, l’article 976 du CGI porte trois régimes distincts qu’il ne faut pas confondre. Les bois et forêts détenus en direct sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur vénale, sous réserve d’un certificat attestant d’une garantie de gestion durable et d’un engagement d’exploitation normale de trente ans. Les parts de groupements forestiers bénéficient de la même exonération de trois quarts, avec une condition de détention d’au moins deux ans — sauf souscription à la constitution ou à une augmentation de capital — et le même dispositif de certificat renouvelable. Les biens ruraux donnés à bail à long terme d’au moins dix-huit ans et les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants obéissent à un régime à deux étages : exonération de trois quarts jusqu’à 101 897 €, et de moitié seulement au-delà, le seuil s’appréciant séparément pour les biens détenus en direct et pour les parts.

Côté transmission, les parts de groupements forestiers sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois quarts de leur valeur au 3° du 1 de l’article 793du CGI, moyennant les engagements que le groupement souscrit par la voie de son représentant. Pour les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles, l’article 793 bis a été remanié par l’article 70 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, pour les transmissions intervenant à compter du 15 février 2025 : exonération de trois quarts jusqu’à 600 000 €avec un engagement de conservation de cinq ans, ou jusqu’à 20 000 000 €avec un engagement de dix-huit ans, la fraction excédentaire restant exonérée de moitié. Le choix se formalise dans l’acte de donation ou la déclaration de succession ; à défaut, le régime à 600 000 € s’applique. Ces montants ne sont pas des seuils d’IFI et ne se transposent pas : confondre les deux grilles est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet.

Le point propre à Malte : vos revenus français sont des revenus de source étrangère

Un dividende de société française, un loyer d’immeuble français, un produit d’assurance-vie servi par un assureur français sont-ils, du point de vue maltais, des revenus de source étrangère ? La réponse est oui, sans hésitation. Le droit maltais raisonne par rapport à Malte, pas par rapport à la France : est de source étrangère tout revenu qui naît hors de Malte. Les lignes directrices du Commissioner for Tax and Customsle précisent à leur paragraphe 4.4 : les revenus passifs naissent dans le pays où la source est située, les loyers et autres revenus d’immeubles là où le bien est situé, les dividendes normalement dans le pays de constitution de la société distributrice, les intérêts dans le pays de résidence du débiteur. Et au paragraphe 4.5 : une plus-value naît à Malte si l’actif transféré y est situé.

Quatre conséquences en découlent, et elles se déduisent toutes du proviso (i) et du proviso (ii) de l’article 4(1) de l’Income Tax Act.

• Tant que vous ne rapatriez pas, Malte n’impose riende vos dividendes, loyers et produits français. L’assujettissement existe ; c’est l’assiette qui est restreinte au montant reçu à Malte.
• Vos plus-values françaises ne sont jamais imposables à Malte, même rapatriées. La remittance basisn’a rien à voir ici : le proviso (ii) écarte l’impôt purement et simplement, sans condition de rapatriement. Le gain d’un PEA, le gain d’un compte-titres, le prix de cession de parts de SCPI ou de groupement forestier relèvent de ce régime, parce que les actifs sont situés hors de Malte.
• Si vous rapatriez, l’assiette maltaise n’est pas le montant viré : elle est le montant brut. L’article 85(b) du Cap.123 dispose que, lorsque le revenu imposable dépend du montant reçu à Malte, ce montant est majoré du montant approprié de l’impôt étranger acquitté, dès lors que le dégrèvement est demandé. Vous rapatriez du net, vous déclarez du brut, et le crédit d’impôt vient ensuite.
• Le non-rapatriement a un prix forfaitaire.L’article 56(27) de l’Income Tax Act, introduit par l’ActVII de 2018 et modifié par l’Act VII de 2019, impose une charge minimale de 5 000 €par an au résident ordinaire non domicilié qui tire au moins 35 000 €de revenus de source étrangère non intégralement reçus à Malte. Le chapitre 06 traite ce plancher, ses imputations et ses dispenses.

Et par-dessus vient le paragraphe VII du Protocole, créé par l’article 8 point 2 de l’avenant du 29 août 2008 et en vigueur depuis le 1er juin 2010 : lorsque des revenus ou des gains bénéficient d’un allégement total ou partiel d’impôt dans un État et qu’une personne est, dans l’autre État, imposée sur la base du montant remis ou reçu, l’allégement « ne s’applique qu’à la part des revenus ou des gains qui est remise ou reçue ». Le paragraphe 3 de l’article 24 dit la même chose depuis 1994, en des termes moins larges. Sur les enveloppes traitées dans ce chapitre, la portée réelle de ces deux clauses est faible, et il faut le dire aussi nettement que l’inverse : sur les dividendes et les intérêts, l’Accord ne procure aucun allégement puisque le droit interne français est déjà plus favorable que ses plafonds ; sur les loyers de SCPI, l’Accord ne procure aucun allégement du tout. La clause de remittancemord ailleurs — sur les pensions privées, les redevances de droit d’auteur et les revenus de l’article 22. Le chapitre sur les revenus de source étrangère en détaille la mécanique de preuve.

Chiffrage complet : un patrimoine financier français de 1,67 million d’euros

Michel, 62 ans, célibataire, s’installe à Malte le 1er janvier 2026. Il y est résident ordinaire non domicilié, il ne bénéficie d’aucun statut spécial de résidence, il est affilié ou non au régime de sécurité sociale maltais — nous chiffrons les deux branches. Son patrimoine financier est entièrement français. Il vit avec 5 000 € par mois, qu’il vire depuis la France.

PATRIMOINE ET FLUX DE L’ANNÉE
          PEA ouvert en 2011 .............................. 320 000 € dont 120 000 € de gain
             retrait de l’année ........................... 40 000 €, soit 15 000 € de gain
          Compte-titres ordinaire ......................... 600 000 €
             dividendes français bruts .................... 18 000 €
             aucune participation atteignant 25 % des bénéfices
          Assurance-vie française souscrite en 2009 ....... 400 000 €
             primes toutes versées avant le 27/09/2017
             rachat partiel ............................... 50 000 € dont 12 000 € de produits
          SCPI d’immobilier français ...................... 250 000 €
             revenus fonciers nets ........................ 11 000 €
          Parts de groupement forestier ................... 100 000 €
          Rapatriements tracés vers Malte ................. 60 000 €

        CÔTÉ FRANÇAIS
          PEA, retrait de 40 000 €
             impôt sur le revenu .......................... 0 €
             prélèvements sociaux ......................... 0 €
          Dividendes, retenue de l’art. 119 bis, 2
             18 000 x 12,8 % .............................. 2 304 €
          Assurance-vie, prélèvement du II bis de l’art. 125-0 A
             12 000 x 7,5 % ............................... 900 €
             abattement de 4 600 € ........................ non applicable
             prélèvements sociaux ......................... 0 €
          SCPI, revenus fonciers
             impôt sur le revenu, taux minimum 20 % ....... 2 200 €
             prélèvements sociaux, affilié à Malte 7,5 % .. 825 €
             prélèvements sociaux, affiliation non prouvée  1 892 €
          Groupement forestier ............................ assiette cadastrale, non chiffrée ici

          TOTAL FRANÇAIS, hypothèse 7,5 % ................. 6 229 €
          TOTAL FRANÇAIS, hypothèse 17,2 % ................ 7 296 €

        CÔTÉ MALTAIS
          Assiette : revenus de source étrangère reçus à Malte
             dividendes rapatriés, majorés de l’impôt
             français par l’art. 85(b) .................... 18 000 €
             loyers de SCPI rapatriés, majorés de même .... 11 000 €
             solde viré depuis le compte de capital ....... hors assiette, sous réserve de preuve
             produit du rachat de PEA ..................... plus-value étrangère, jamais imposable
          Assiette maltaise retenue ....................... 29 000 €
          Impôt au barème, table 4 de l’art. 56(1)(b)(i)
             29 000 x 25 % - 3 400 ........................ 3 850 €
          Crédit pour impôt étranger, art. 24 § 2 de l’Accord
             impôt français correspondant ................. 4 504 €
             crédit plafonné à l’impôt maltais ............ 3 850 €
          Impôt maltais après crédit ...................... 0 €

          Impôt minimum de l’art. 56(27) : applicable
             lecture du texte, test avant dégrèvement ..... 5 000 €
             lecture de la guidance, minimum réduit
             du dégrèvement ............................... 1 150 €
             ÉCART NON TRANCHÉ ............................ 3 850 €

        TOTAL SUR L’ANNÉE
          Hypothèse basse : affilié à Malte, lecture de la guidance
             6 229 + 1 150 ................................ 7 379 €
          Hypothèse haute : affiliation non prouvée, lecture du texte
             7 296 + 5 000 ................................ 12 296 €

        LA MÊME PERSONNE RESTÉE RÉSIDENTE DE FRANCE
          PEA, 15 000 x 17,2 % ............................ 2 580 €
          Dividendes, 18 000 x 30 % (PFU) ................. 5 400 €
          Assurance-vie
             (12 000 - 4 600) x 7,5 % ..................... 555 €
             12 000 x 17,2 % .............................. 2 064 €
          SCPI, 11 000 € de foncier, seul revenu au barème
             impôt sur le revenu .......................... 0 €
             11 000 x 17,2 % .............................. 1 892 €
          TOTAL FRANÇAIS SI L’ON RESTE .................... 12 491 €

        ÉCART ANNUEL RÉEL DU DÉPART
          Hypothèse basse ................................. 5 112 € de gain
          Hypothèse haute ................................. 195 € de gain

Conserver, arbitrer, solder : le tableau de décision, avec le motif

Ce tableau n’est pas une recommandation d’investissement et il ne remplace pas l’examen d’un dossier. Il ordonne les décisions par ce qui se perd si on ne les prend pas avant le départ, parce que plusieurs d’entre elles deviennent impossibles ou coûteuses une fois la résidence transférée.

Ce que nous ne savons pas, et que nous préférons écrire

Six points de ce chapitre ne sont pas tranchés, et aucun ne l’est par une source que nous aurions pu lire. Nous les récapitulons parce qu’un lecteur qui construit un plan de rachats ou de rapatriements doit savoir où se situent les zones molles.

• La portée du Protocole § VII sur les plus-values mobilières.Sa lettre suppose une imposition assise sur le montant remis ou reçu, que Malte n’établit pas pour une plus-value étrangère. Sa finalité, telle que l’éclaire le préambule réécrit par la Convention multilatérale, tire dans l’autre sens. C’est le point ouvert dont l’enjeu financier est le plus élevé de tout le chapitre.
• La transposition de la règle de majoration de l’article 85(b) au dégrèvement conventionnelde l’article 24 § 2, alors que ce texte est rédigé pour le dégrèvement unilatéral des articles 79 à 88 du Cap. 123.
• La qualification conventionnelle des produits d’assurance-vie : article 11 avec un plafond de 5 % et une clause de remittance, ou article 22 avec sa clause de subordination à l’imposition effective depuis le 1er juin 2010. Les conséquences sont opposées pour celui qui rapatrie.
• L’articulation de l’impôt minimum maltais de 5 000 € avec le crédit pour impôt étranger.La lettre de l’article 56(27) fait le test avant tout dégrèvement ; le paragraphe 6.2 des lignes directrices écrit que le minimum est réduit du dégrèvement. Sur le cas chiffré plus haut, l’écart est de 3 850 €.
• L’imputation d’un rapatriement lorsque les fonds sont mélangés.Aucune règle maltaise ne dit si un retrait est réputé prélevé sur le revenu, sur le capital ou au prorata, et nous n’avons identifié aucune doctrine française publiée sur la méthode d’application du Protocole § VII à l’Accord France-Malte. La conséquence pratique est en revanche certaine : faites voyager séparément ce que vous voulez pouvoir tracer.
• Le sort des prélèvements sociaux français dans le crédit d’impôt maltais.La CSG et la CRDS sont des impôts couverts par l’Accord depuis l’avenant du 29 août 2008 ; le prélèvement de solidarité de 7,5 %, qui n’est ni l’une ni l’autre, n’a pas été rattaché à cette liste sur texte.

Et une évidence qui n’en est pas une : aucune de ces enveloppes ne devient invisible. Entre la France et Malte, la directive 2011/16/UE et la norme commune de déclaration organisent un échange automatique, et l’article 27 de l’Accord, réécrit par l’avenant de 2008, interdit d’opposer le secret bancaire. Les comptes maltais qui reçoivent vos rapatriements sont vus par l’administration française, et les revenus français que vous percevez sont déclarés par vos établissements payeurs. La question n’est jamais de savoir si l’on verra : elle est de savoir si ce que l’on verra est cohérent avec ce que vous avez déclaré des deux côtés.

Nous terminons par le constat qui nous paraît le plus utile, et il est décevant pour qui espérait autre chose. Malte ne change pas la fiscalité de votre patrimoine français : elle change celle de votre patrimoine étranger.Sur les enveloppes traitées ici, elle supprime des prélèvements sociaux sur deux d’entre elles et n’apporte rien sur les deux autres, tout en ajoutant un plancher de 5 000 € par an. Le lecteur dont la totalité du patrimoine financier est française tirera de ce chapitre un gain annuel qui, sur le cas chiffré plus haut, va de deux cents euros à cinq mille selon son affiliation sociale et selon la lecture retenue de l’impôt minimum maltais. Il doit le mettre en face du coût réel de l’installation, et accepter que la réponse puisse être non. Celui dont le patrimoine est déjà international, ou qui prévoit de le devenir, est dans une tout autre équation — et c’est à lui que ce guide s’adresse en priorité.

Un couple qui détient 1,8 M€ d’immobilier français, dont 900 000 € de résidence principale, paie 4 110 € d’IFItant qu’il habite la France. S’il s’installe à Malte en gardant les deux biens, il en paie 6 000 €. Le départ ne réduit pas son impôt sur la fortune : il l’augmente de 1 890 € par an, parce que l’abattement de 30 % attaché à la résidence principale disparaît le jour où le logement cesse d’en être une.

La raison tient en une phrase : l’IFI ne frappait déjà que l’immobilier, et pour un non-résident il ne frappe plus que l’immobilier français — lequel reste français après le déménagement. Tout ce que le départ retire de l’assiette, c’est l’immobilier situé hors de France. Celui qui n’en a pas ne gagne rien. Celui dont l’essentiel du patrimoine est financier ne gagne rien non plus, parce qu’il n’était déjà pas taxé. Le seul gain sérieux existe pour le patrimoine immobilier international, et il faut alors le comparer à ce que coûterait, à structure inchangée, une simple cession des biens étrangers.

Côté maltais, la promesse est réelle et nous allons l’établir formellement plutôt que de la reprendre : aucun texte des Laws of Maltane soumet à l’impôt la détention d’un patrimoine. Ni impôt sur la fortune nette, ni équivalent de l’IFI, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, ni taxe locale. Cette absence est l’argument commercial numéro un du marché maltais ; elle mérite mieux qu’une affirmation. Elle se démontre, et la démonstration a une conséquence pratique : elle explique aussi pourquoi la convention franco-maltaise ne peut rien faire disparaître du côté français.

Établir l’absence d’impôt maltais sur la fortune, texte par texte

L’absence d’un impôt ne se démontre pas comme sa présence. Aucun législateur n’écrit « il n’y a pas d’impôt sur la fortune ». Il faut donc procéder autrement : identifier le fait générateur de chaque prélèvement maltais susceptible d’atteindre un patrimoine, montrer qu’aucun ne retient la détention, et vérifier que les collectivités locales n’ont pas le pouvoir d’en créer un. Trois textes y suffisent, et c’est le troisième qui ferme la démonstration.

Premier texte, l’Income Tax Act (Cap. 123).Son titre long est explicite : « To impose a Tax upon Incomes ». Loi d’origine : Act LIV of 1948, en vigueur au 1er janvier 1949. L’assiette y est définie par énumération : l’article 4(1) liste les catégories de revenus imposables ; les gains en capital ne sont atteints que par l’article 5, sur des actifs limitativement énumérés, et par l’article 5A, sur les immeubles situés à Malte. Aucune de ces dispositions ne retient comme fait générateur la détention d’un actif : l’article 5A lui-même n’est déclenché que par un transfer. Le point n’est pas théorique. Un impôt sur la fortune peut parfaitement être logé dans une loi sur le revenu — l’ISF français l’était dans le code général des impôts. Il fallait donc vérifier, et non supposer.

Deuxième texte, le Duty on Documents and Transfers Act (Cap. 364).Titre long : « … for the imposition of duty on certain documents and transfers ». Loi d’origine : Act XVII of 1993, en vigueur au 25 novembre 1992. L’article 3(1) lève « the duty specified in this Act », et l’article 3(2) précise que le droit s’applique « according to the intrinsic nature and effects of the transaction […] even where the apparent title or form does not correspond ». Un patrimoine détenu et non mouvementé ne produit ni document ni transfert : il n’y a rien à taxer. Le fait générateur est ici un acte juridique, non un état de fait.

Troisième texte, le Local Government Act (Cap. 363)— Act XV of 1993, en vigueur au 23 juillet 1993. Dans la plupart des pays européens, la taxation récurrente de l’immobilier est communale ; démontrer l’absence d’impôt national ne prouve donc rien tant qu’on n’a pas regardé l’échelon local. La Partie VI du Cap. 363, consacrée aux finances, dispose à l’article 55(1) que le ministre des finances affecte chaque année, par l’Appropriation Act, une dotation destinée à l’exercice des fonctions des conseils locaux et régionaux ; l’article 55(2) renvoie à la formule de la Huitième Annexe, laquelle ne couvre que quatre postes — espaces verts, voirie, déchets, administration — avec leurs clés de répartition. Les articles 57 et 58 organisent la mise à disposition des fonds et les fonds spéciaux.

Aucune de ces dispositions ne confère de pouvoir fiscal. Le financement communal maltais est intégralement descendant. Il n’existe ni rates, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, parce que la collectivité qui en serait le bénéficiaire naturel n’a pas la compétence de les établir. C’est le seul raisonnement qui ferme formellement la question, et c’est aussi celui qui rend l’affirmation vérifiable par le lecteur.

L’IFI du non-résident : le périmètre exact, et il est plus large qu’on ne croit

L’article 964 du CGI institue « un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière » et distingue deux catégories de redevables : au 1°, les personnes physiques domiciliées en France, à raison de leurs actifs situés en France ou hors de France ; au 2°, « les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers ». La rédaction du 2° vaut d’être lue mot à mot : elle vise expressément les titres de sociétés, et c’est ce membre de phrase qui ruine l’idée qu’une société étrangère mette l’immeuble hors de portée. Le seuil de déclenchement est identique dans les deux cas : 1 300 000 €de valeur nette taxable. Les conditions d’assujettissement s’apprécient au 1er janvier de chaque année, ce qui a une conséquence de calendrier qu’on oublie : le contribuable qui quitte la France le 15 janvier reste redevable au titre de l’année entière sur son patrimoine mondial, et ne bénéficie du périmètre réduit qu’au 1er janvier suivant. Le chapitre 11 traite l’année du départ ; il faut simplement savoir ici que l’IFI n’a pas de proratisation.

Le foyer IFI n’est pas le foyer de l’impôt sur le revenu. Sont imposés ensemble les époux, quel que soit leur régime matrimonial, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité et les concubins notoires, ainsi que les enfants mineurs dont le redevable a l’administration légale des biens (art. 964 et 965, 1°). Il n’y a ni quotient familial, ni demi-part : le seuil de 1 300 000 € s’apprécie au niveau du foyer, pas par personne. Deux concubins notoires qui détiennent chacun 800 000 € d’immobilier français sont redevables ; deux personnes sans lien qui détiennent la même chose ne le sont pas.

L’assiette est définie par l’article 965 en deux temps. Le 1°vise l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement. Le 2°vise « les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France », à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Trois précisions comptent pour un résident de Malte, et elles sont régulièrement manquées.

• Le droit interne français n’exige aucune prépondérance immobilière.Une société qui détient un immeuble français pour 8 % de son actif est dans le champ à hauteur de ces 8 %. La notion de « société à prépondérance immobilière » appartient à d’autres régimes — les plus-values, l’article 23 de la convention — et n’est pas la clé d’entrée de l’IFI.
• La chaîne d’interposition n’est pas plafonnée.Le texte vise la détention indirecte sans limiter le nombre de niveaux. Une société maltaise détenant une société luxembourgeoise détenant une SCI française rend les titres maltais imposables à l’IFI à hauteur de la fraction représentative de l’immeuble.
• La nationalité de la société est indifférente.« Établis en France ou hors de France » règle la question. Détenir l’appartement de Nice par une société maltaise ne le fait pas sortir de l’assiette ; cela déplace seulement le support taxé, de l’immeuble vers les titres.

Face à cette assiette très large, le législateur a posé des exclusions techniques, toutes fondées sur un seuil de participation ou d’affectation. L’article 965, 2° écarte d’abord les parts de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale lorsque le redevable détient, directement et indirectement, moins de 10 %du capital et des droits de vote ; il écarte ensuite la fraction de valeur représentative des immeubles affectés à l’activité opérationnellede la société qui les détient, avec des exceptions lorsque le redevable contrôle l’entité ou s’en réserve la jouissance. L’article 972 bis exclut les parts d’organismes de placement collectif à double condition cumulative : moins de 10 % des droits de l’organisme etactif composé de moins de 20 % d’immobilier imposable. L’article 972 ter écarte les titres de sociétés d’investissement immobilier cotées lorsque le redevable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote.

Les SCPI ne bénéficient d’aucune de ces sorties.Une société civile de placement immobilier est, par construction, investie à bien plus de 20 % en immobilier : la seconde condition de l’article 972 bis n’est jamais remplie, et la première ne sert à rien puisqu’elles sont cumulatives. Les parts de SCPI et d’OPCI sont donc imposables à l’IFI d’un résident de Malte, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immeubles situés en France. La précision territoriale a du poids depuis que la collecte s’oriente massivement vers les actifs européens : une SCPI investie à 70 % hors de France ne rentre, pour un non-résident, qu’à hauteur de 30 % de sa valeur. La société de gestion publie chaque année un coefficient IFI ; il faut lui demander la ventilation par pays et non le seul ratio global, faute de quoi on déclare trop. Une précision d’évaluation, puisqu’il s’agit d’un placement et non d’une donnée fixe : la base déclarée suit la valeur retenue au 1er janvier, laquelle peut baisser d’une année sur l’autre — le capital investi en parts de SCPI ou d’OPCI n’est pas garanti et la liquidité n’en est pas assurée. Le chapitre 14 traite les enveloppes.

Deux régimes particuliers achèvent le périmètre. L’article 972 soumet à l’IFI la fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetablesreprésentative d’actifs immobiliers imposables : un contrat luxembourgeois souscrit par un résident de Malte et adossé à des SCPI françaises produit de l’IFI français, alors même que ni le contrat, ni l’assureur, ni le souscripteur ne sont français. Et l’article 968 impose les actifs démembrés dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, sauf les cas limitativement énumérés où la valeur se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669. Le parent qui a donné la nue-propriété de son immeuble locatif avant de partir à Malte reste, dans le cas général, imposé sur 100 % de sa valeur.

Une remarque qui n’est pas de l’IFI mais qui l’accompagne toujours : dès qu’une entité juridique détient, directement ou indirectement, un immeuble français, la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénaledes articles 990 D et suivants du CGI entre en jeu. L’article 990 E en exonère les entités dont le siège est en France, dans un autre État membre de l’Union, ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative, à condition qu’elles déclarent chaque année leurs immeubles et leurs associés sur le formulaire 2746-SD au plus tard le 15 mai, ou qu’elles s’engagent à communiquer ces informations sur demande. Une société maltaise remplit la condition de siège : elle est dans l’Union. Elle ne remplit pas pour autant la condition déclarative tant qu’elle n’a rien déposé, et la conséquence de l’omission n’est pas une amende mais l’exigibilité de la taxe elle-même, 3 % de la valeur vénale, chaque année. Sur un immeuble de 1,5 M€, cela fait 45 000 € par an. Nous voyons ce dossier revenir régulièrement : la structure a été montée proprement, et la formalité annuelle n’a pas été reprise après le déménagement.

Deux tempéraments, faute de quoi le chiffre serait alarmiste. Une tolérance administrative, issue de la réponse ministérielle Loncle du 13 mars 2000 et reprise par la doctrine publiée (BOI-PAT-TPC-20-20), permet à l’entité qui a omis de souscrire son engagement ou sa déclaration de régulariser, spontanément ou dans les trente joursd’une mise en demeure, et d’échapper alors à la taxe pour l’ensemble des années non prescrites régularisées. Deux limites, et elles sont strictes : la tolérance ne joue qu’à la première demande de régularisation, et elle ne couvre pas les déclarations déposées mais incomplètes ou erronées, pour lesquelles l’administration a refusé tout droit à régularisation (réponse à la question écrite n° 4005, JO Assemblée nationale du 7 mars 2023, dans le sens déjà retenu par la Cour de cassation). La formalité omise se rattrape donc une fois. La formalité mal faite, non.

Ce que la convention attribue en matière de fortune — et il fallait vérifier qu’elle en parle

Toutes les conventions fiscales françaises ne comportent pas d’article consacré à la fortune. Beaucoup ne visent que les impôts sur le revenu, et l’affirmation contraire est l’une des erreurs les plus fréquentes dans les notes d’expatriation. Pour Malte, la vérification est positive : l’Accord du 25 juillet 1977 comporte un article 23 intitulé « Fortune », et son champ a été étendu à l’impôt sur la fortune par l’article 1er de l’avenant du 8 juillet 1994 — c’est de là que vient le mot « fortune » dans le titre actuel de l’instrument, absent de la version de 1977.

L’article 23 comporte quatre paragraphes. Le § 1 attribue à l’État de situation la fortune constituée de biens immobiliers, puis — seconde phrase, introduite par l’article 6 du même avenant de 1994 — la fortune constituée d’« actions, parts ou autres droits dans une société ou personne morale dont l’actif est principalement constitué, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs autres sociétés ou personnes morales, de biens immobiliers situés dans un État contractant ». Le § 2 vise les biens mobiliers d’un établissement stable ou d’une base fixe. Le § 3 traite les navires et aéronefs en trafic international. Le § 4, balai, dispose que « tous les autres éléments de la fortune d’un résident d’un État contractant ne sont imposables que dans cet État ».

Cet article ne joue que dans un sens, et c’est la conséquence directe de la démonstration faite plus haut. L’article 2 § 3 b) de l’Accord ne liste, côté maltais, qu’un seul impôt : « l’impôt sur le revenu ». Malte n’a aucun impôt sur la fortune à porter dans cette liste, puisqu’elle n’en a pas.L’article 23 n’attribue donc jamais de matière imposable à Malte : il ne peut que limiter le droit d’imposer de la France.Cela règle aussi le sort du crédit d’impôt du § 1 b) de l’article 24, qui prévoit pour la fortune un crédit égal à l’impôt payé à Malte, plafonné à l’impôt français correspondant : ce crédit est structurellement nul. Un crédit d’impôt de zéro reste un crédit de zéro.

Reste une condition préalable, et nous ne la tranchons pas. L’IFI n’est nommé nulle part dans l’Accord : il n’existait ni en 1977, ni en 1994, ni en 2008. Sa couverture dépend de la clause d’extension de l’article 2 § 4, aux termes de laquelle l’Accord « s’appliquera aussi aux impôts de nature identique ou analogue qui seraient entrés en vigueur après la date de signature […] et qui s’ajouteraient aux impôts actuels ou qui les remplaceraient ». La seule position publique que nous ayons retrouvée figure dans la réponse du ministre de l’Économie et des Finances à la question écrite n° 03325 de M. Alain Joyandet, JO Sénat du 19 juillet 2018, p. 3598 : à propos de la convention franco-saoudienne du 18 février 1982, elle retient que l’IFI, impôt de nature identique ou analogue à l’impôt sur la fortune, entre dans le champ de cette convention, et elle en tire la conséquence que la stipulation particulière de son article 14 A continue de jouer. L’Accord France-Malte réunit les mêmes conditions : il vise l’impôt de solidarité sur la fortune à son article 2 § 3 a) iii), ajouté par l’article 2 de l’avenant de 1994, et il comporte la clause du § 4.

Ce raisonnement par analogie a une limite, et elle est posée par la doctrine administrative elle-même. Le BOFiP consacré aux conventions en matière d’impôt sur la fortune (BOI-INT-DG-20-20-80) ouvre par un avertissement : ses développements « n’ont qu’un caractère indicatif » et « doivent toujours être complétés par l’examen des stipulations conventionnelles applicables », les conventions ne réglant le sort du redevable domicilié hors de France que « si celles-ci visent expressément l’impôt sur la fortune ». Le transfert d’une solution rendue pour un traité à un autre traité n’est donc pas automatique. Une réponse ministérielle publiée est bien une interprétation formellement admise par l’administration, invocable au titre de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales — mais elle ne l’est que dans les termes où elle est écrite, et ceux-là visent la convention franco-saoudienne.

Sous cette réserve, l’articulation est celle du tableau ci-dessous, identique à celle du chapitre 07. Le troisième cas est le seul qui ait une valeur économique, et il est régulièrement manqué : le droit interne français impose le non-résident sur les parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative d’immeubles français, sans exiger de prépondérance immobilière, alors que l’article 23 § 1 seconde phrase ne vise que les sociétés dont l’actif est « principalement » immobilier. Pour un résident de Malte détenant une participation dans une société opérationnelle française propriétaire de ses murs, l’Accord peut faire obstacle à un IFI que le droit interne prétend lever.

Deuxième point non tranché, à l’intérieur du premier : le mot « principalement » n’est chiffré nulle part dans l’article 23. Le contraste est frappant avec l’article 13 § 1, tel qu’il résulte de la convention multilatérale BEPS, qui retient explicitement « plus de 50 pour cent ». Faut-il transposer ce seuil à l’article 23 ? Le texte ne le dit pas. La règle d’interprétation de l’article 3 § 2 renverrait au droit fiscal de l’État qui applique l’Accord, et le droit français retient 50 % dans d’autres dispositifs — sans que cela vaille transposition automatique. Nous laissons la question ouverte, et nous la traitons dossier par dossier, avec les comptes de la société en main.

Le passif déductible, et la restriction propre au non-résident

L’IFI se calcule sur une valeur nette, et l’article 974 du CGI définit limitativement ce qui vient en déduction. Quatre conditions cumulatives d’abord : la dette doit exister au 1er janvierde l’année d’imposition, avoir été contractée par un membre du foyerau sens de l’article 965, 1° et être effectivement supportée par lui, être afférente à des actifs imposables, et n’être admise qu’à proportion de la fraction de leur valeur imposable. Ensuite une liste fermée d’objets : dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers ; dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire, ou supportées pour le compte du locataire et non récupérées au 31 décembre du départ de celui-ci ; dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; impositions dues à raison desdites propriétés, à l’exception de celles qui incombent normalement à l’occupant ; dépenses d’acquisition des parts ou actions imposables.

Une phrase de ce texte mérite d’être relue par tout non-résident : les impositions dues à raison des propriétés sont déductibles, celles qui incombent à l’occupant ne le sont pas, et « les impositions dues à raison des revenus générés par lesdites propriétés ne sont pas comprises ». Concrètement, pour un résident de Malte qui conserve un logement en France : la taxe foncière est déductible, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne l’est pas— elle incombe à l’occupant, et le propriétaire non-résident qui laisse son appartement à sa disposition en est l’occupant au sens de cette taxe. L’impôt sur le revenu des non-résidents et les prélèvements sociaux acquittés sur les loyers ne sont pas davantage déductibles. Le taux minimum de 20 % de l’article 197 A et les 7,5 % de prélèvements sociaux ne viennent donc jamais en réduction de l’assiette IFI.

La restriction propre au non-résident ne figure dans aucun article qui lui soit consacré.Elle résulte de la combinaison de deux textes : l’article 964, 2° réduit l’assiette aux actifs situés en France, et l’article 974, I n’admet que les dettes « afférentes aux actifs imposables ». Le passif suit l’assiette.Un crédit adossé à un appartement à Sliema, un emprunt hypothécaire espagnol, un prêt lombard garanti par un portefeuille : aucun n’est déductible de l’IFI français, parce qu’aucun ne se rattache à un actif imposable en France. Le résident de France, lui, déduisait le crédit de sa maison portugaise puisqu’elle était dans son assiette. Le départ retire l’actif étranger du numérateur, mais il retire aussi la dette correspondante du dénominateur. Pour un patrimoine immobilier international financé à crédit, ce double effet peut réduire le gain attendu bien plus qu’on ne le croit ; nous le chiffrons plus bas.

Trois mécanismes correcteurs complètent l’article 974, et tous trois visent des montages fréquents chez les patrimoines expatriés.

• Le II retraite les prêts in fine.Un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme, contracté pour acquérir un actif imposable, n’est déductible chaque année que pour son montant total diminué d’une somme égale à ce montant multipliée par le nombre d’années écoulées depuis le versement, divisé par le nombre d’années total du prêt. Autrement dit : un amortissement linéaire fictif. Les prêts ne prévoyant pas de terme sont déductibles chaque année sous déduction d’un vingtième de leur montant par année écoulée depuis le versement.
• Le III écarte les dettes contractées auprès de proches.Ne sont pas déductibles les dettes contractées auprès du foyer lui-même, auprès d’un ascendant, d’un descendant autre qu’un enfant mineur du foyer, d’un frère ou d’une sœur, ou auprès d’une société contrôlée par l’une de ces personnes — sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements. La preuve porte sur l’exécution, pas sur la rédaction de l’acte : un prêt familial jamais remboursé n’est pas un prêt.
• Le IV plafonne le passif des gros patrimoines. Lorsque la valeur des actifs imposables excède 5 000 000 € et que le montant des dettes admises en déduction excède 60 %de cette valeur, la fraction des dettes qui dépasse ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %de cet excédent — sauf si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Le IV mérite un développement pour notre lectorat, parce qu’il mord plus vite sur un non-résident que sur un résident. Le seuil de 5 000 000 € s’apprécie sur la valeur des actifs imposables, c’est-à-dire, pour un résident de Malte, sur le seul immobilier français. Un patrimoine mondial de 20 M€ dont 5,5 M€ d’immobilier français financé à 70 % par emprunt bancaire tombe dans le plafonnement, alors que le ratio d’endettement global de la personne est de 20 %. La lecture territoriale de l’assiette produit ici un effet pervers : elle isole artificiellement la poche la plus endettée. La clause de sauvegarde existe — l’objectif principalement fiscal — mais elle se démontre, et un financement bancaire classique consenti par un établissement tiers, à des conditions de marché, pour l’acquisition d’un actif réel, se démontre bien. Encore faut-il avoir gardé l’offre de prêt et le tableau d’amortissement.

Un quatrième filtre s’applique au niveau des sociétés, et il attrape les schémas d’apport-cession patrimoniaux. L’article 973, II écarte, pour la valorisation des parts ou actions imposables, les dettes contractées par la société pour acquérir un actif imposable auprès d’une personne qui la contrôle, celles contractées auprès du redevable ou de son foyer, celles contractées auprès d’une société qu’il contrôle, et plus largement celles souscrites dans un objectif principalement fiscal. Le compte courant d’associé par lequel on « creuse » la valeur d’une SCI est le cas d’école : il ne réduit pas l’assiette. Le redevable conserve la faculté de justifier du caractère normal du financement.

Ce filtre a changé de dimension le 1er janvier 2024, et beaucoup de notes d’expatriation décrivent encore l’état antérieur.Le III de l’article 973 transposait déjà, depuis 2018, le retraitement des prêts in fineet des prêts sans terme de l’article 974 au niveau de la société. L’article 27 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 y a ajouté un IVqui va beaucoup plus loin : toutes les dettes de la société qui ne sont pas afférentes à un actif imposable cessent d’être prises en comptepour déterminer la fraction imposable des titres, quelle que soit la personne qui les a consenties et sans qu’il soit besoin de caractériser un objectif fiscal. Auparavant, la dette bancaire ayant financé le fonds de commerce d’une société qui possédait aussi des murs venait mécaniquement diminuer la valeur des titres, donc l’assiette. Elle ne le fait plus. Le même IV pose en contrepartie un correctif de plafond : la valeur imposable des titres ne peut excéder ni leur valeur vénale, ni la valeur des actifs imposables de la société diminuée des dettes qui s’y rapportent, à proportion de la participation du redevable.

Pour le lecteur de ce guide, la portée est directe. Un résident de Malte qui détient un immeuble français par une société — maltaise, luxembourgeoise ou française — et dont l’endettement n’est pas adossé à cet immeuble a vu son assiette IFI augmenter au 1er janvier 2024, sans que rien ne bouge dans son patrimoine. Le calcul de 2023 n’est pas transposable à celui de 2026. Aucune disposition transitoire n’a accompagné la réforme.

DETTE DEDUCTIBLE = M - ( M x n / N )

          M = montant total de l'emprunt
          n = nombre d'annees ecoulees depuis le versement du pret
          N = duree totale de l'emprunt, en annees

        EXEMPLE — appartement lyonnais de 1 900 000 EUR
          Pret in fine de 1 000 000 EUR, souscrit le 1er juillet 2019, duree 15 ans
          Au 1er janvier 2026 : n = 6, N = 15

          Dette deductible = 1 000 000 - ( 1 000 000 x 6 / 15 )
                           = 1 000 000 - 400 000
                           = 600 000 EUR

          Base IFI de l'immeuble = 1 900 000 - 600 000 = 1 300 000 EUR

        CE QUE LE RELEVE BANCAIRE INDIQUE, ET QUI NE VAUT PAS
          Capital restant du reel au 1er janvier 2026 ....... 1 000 000 EUR
          Base qui serait declaree a tort ................... 1 900 000 - 1 000 000 = 900 000 EUR

          ECART DE BASE ............................................. 400 000 EUR
          ECART D'IMPOT, tranche a 0,70 % ........................... 2 800 EUR par an

Le barème, la décote, et les deux garde-fous auxquels le non-résident n’a pas droit

Le tarif de l’article 977 du CGI n’a pas bougé depuis l’institution de l’IFI par l’article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017. Il comporte six tranches et une singularité qui déroute systématiquement : le seuil d’assujettissement est à 1 300 000 €, mais le barème commence à 800 000 €. Celui qui franchit le seuil se voit donc appliquer 0,50 % sur la tranche 800 000 – 1 300 000 €, soit 2 500 € d’impôt dus au premier euro d’assujettissement. C’est cet effet de seuil que lisse la décote du II de l’article 977.

DECOTE = 17 500 - ( 1,25 % x P )
          applicable si  1 300 000 EUR <= P < 1 400 000 EUR
          P = valeur nette taxable du patrimoine

        TROIS POINTS DU SEGMENT

          P = 1 300 000
             Impot du bareme ...................... 2 500 EUR
             Decote = 17 500 - 16 250 ............. 1 250 EUR
             IMPOT DU ............................. 1 250 EUR

          P = 1 350 000
             Impot du bareme = 2 500 + 350 ........ 2 850 EUR
             Decote = 17 500 - 16 875 ............... 625 EUR
             IMPOT DU ............................. 2 225 EUR

          P = 1 400 000
             Impot du bareme = 2 500 + 700 ........ 3 200 EUR
             Decote = 17 500 - 17 500 ................. 0 EUR
             IMPOT DU ............................. 3 200 EUR

Viennent ensuite deux mécanismes correcteurs que le résident de France connaît bien, et dont le non-résident est écarté par le texte lui-même. Après la question de l’assiette, c’est le point le plus coûteux du chapitre.

Le plafonnement de l’article 979 ne s’applique pas.Le texte vise « l’impôt sur la fortune immobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France », et limite la somme de cet impôt et des impôts sur les revenus de l’année précédente à 75 % des revenus mondiaux nets. Le résident de Malte n’a pas son domicile fiscal en France : il en est exclu par la lettre du texte. La conséquence est concrète pour deux profils très fréquents — celui qui détient un immeuble familial de grande valeur produisant peu de loyers, et celui qui pilote ses revenus par la remittance basis et déclare peu en France. Un patrimoine immobilier français de 6 000 000 € net supporte 48 190 € d’IFI.S’il ne produit que 40 000 € de revenus mondiaux nets, le redevable resté en France aurait vu la somme de son IFI et de ses impositions sur les revenus de l’année précédente ramenée à 75 % de ces revenus, soit 30 000 €. La mécanique est soustractive : la réduction est égale à l’excédent, donc à 48 190 € augmentés des impositions sur le revenu, moins 30 000 €. Avec 8 000 € d’impôt et de prélèvements sociaux sur 40 000 € de revenus fonciers, l’IFI serait tombé à environ 22 000 €, soit 26 000 € d’économie. Le résident de Malte paie les 48 190 € en entier. Le départ n’a rien retiré de l’assiette, et il a supprimé le garde-fou.

L’abattement de 30 % de la résidence principale disparaît.L’article 973, I prévoit cet abattement sur la valeur vénale réelle de l’immeuble « lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». Le jour où le propriétaire s’installe à Malte, le logement français cesse d’être sa résidence principale : la valeur entre pour 100 % dans l’assiette au 1er janvier suivant. Sur un bien de 900 000 €, ce sont 270 000 € de base supplémentaire, soit 1 890 € d’impôt annuel dans la tranche à 0,70 %. C’est l’écart exact du chiffre d’ouverture de ce chapitre. Deux précisions utiles : l’abattement ne joue de toute façon jamais pour un logement détenu par une SCI, et il ne concerne qu’un seul immeuble par foyer.

L’article 980 appelle une correction, parce que la formule qui circule — « réservé aux résidents » — n’est pas ce que dit le texte. Il énonce que « le montant des impôts dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’impôt sur la fortune immobilière acquitté, le cas échéant, hors de France est imputable sur l’impôt exigible en France », l’imputation étant limitée à l’impôt étranger afférent aux biens situés hors de France. Aucune condition de domicile n’y figure, à la différence de l’article 979. C’est l’assiette qui le prive d’objet : le non-résident n’a, par construction, aucun actif situé hors de France dans son assiette, donc rien à quoi rattacher un impôt étranger. Et ici la question ne se pose de toute façon pas, puisque Malte ne prélève aucun impôt à imputer.

Une seule réduction reste ouverte, et elle l’est sans condition de domicile : l’article 978 permet d’imputer sur l’IFI 75 % du montant des dons en numéraire ou en titres cotés consentis à certains organismes, dans la limite de 50 000 €de réduction par an. La liste des bénéficiaires est limitative — établissements de recherche ou d’enseignement supérieur d’intérêt général, fondations reconnues d’utilité publique, entreprises d’insertion, ateliers protégés, entre autres — et le bénéfice est étendu aux organismes de même nature établis dans un autre État de l’Espace économique européen, conformément à la jurisprudence Perschede la Cour de justice (CJCE, 27 janvier 2009, aff. C-318/07). Pour un redevable dont l’IFI est de l’ordre de 15 000 à 20 000 €, cet article permet de l’annuler intégralement au prix d’un don de 20 000 à 27 000 €. Le redevable sort donc appauvri de l’opération : il arbitre entre verser 20 000 € au Trésor et verser 27 000 € à un organisme qu’il a choisi. Présenté comme une optimisation, le mécanisme est trompeur.

Déclarer : le calendrier, le support, et le représentant fiscal qui n’est pas exigé

L’IFI ne fait plus l’objet d’une déclaration autonome. L’article 982 du CGI impose de mentionner la valeur brute et la valeur nette taxable des actifs sur la déclaration annuelle de revenus prévue à l’article 170, et d’y joindre les annexes conformes au modèle de l’administration — en pratique l’annexe 2042-IFI, où se détaillent les biens, les parts et le passif. Le non-résident dépose auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, aux échéances de la campagne déclarative des non-résidents.

Le contrôle suit les règles des droits d’enregistrement. Le délai de reprise est de trois anslorsque l’exigibilité a été suffisamment révélée par le dépôt de la déclaration et de ses annexes, sans recherches ultérieures nécessaires (LPF, art. L. 180), et de six ansà défaut, notamment en l’absence de déclaration ou lorsque l’actif n’a pas été mentionné (LPF, art. L. 186). Cette bascule est la vraie sanction : un actif omis n’est pas seulement redressable, il l’est deux fois plus longtemps. Pour une structure interposée à l’étranger, dont l’administration ne peut pas déduire l’existence de la seule déclaration, le risque est de rester six ans sous reprise.

Un troisième délai existe, et il est le seul qui compte vraiment pour un patrimoine international. L’article L. 181-0 A du livre des procédures fiscales porte le droit de reprise à dix ansen matière d’IFI lorsque les obligations déclaratives des articles 1649 A (comptes ouverts hors de France), 1649 AA (contrats de capitalisation et d’assurance-vie souscrits hors de France) et 1649 AB (trusts) n’ont pas été respectées, sauf si l’exigibilité de l’impôt a été suffisamment révélée par la déclaration et les annexes de l’article 982. Deux précisions, faute de quoi on effraie inutilement le lecteur. Les articles 1649 A et 1649 AA ne pèsent que sur les personnes domiciliées en France : un résident de Malte n’a ni compte étranger ni contrat étranger à déclarer à ce titre, et ces deux branches ne le concernent que pour son année de départ et pour un éventuel retour. L’article 1649 AB, lui, vise l’administrateur de tout trust qui comprend un bien ou un droit situé en France, sans condition de résidence des parties. Le trust qui détient un immeuble parisien tombe donc dans les dix ans, quand bien même constituant et bénéficiaires vivraient tous à Malte. C’est le seul montage de ce chapitre pour lequel le délai de reprise n’est ni de trois ni de six ans.

Trois patrimoines, avant et après : ce que l’installation fait réellement gagner

Les trois profils qui suivent sont construits sur la même méthode : on sépare l’immobilier français du reste du patrimoine, on calcule l’IFI de la dernière année de résidence française et celui de la première année pleine de résidence maltaise, et on ne change rien d’autre. Pas de cession, pas de restructuration, pas de donation. C’est la seule comparaison honnête : elle isole l’effet du changement de domicile, et seulement lui. Toutes les valeurs sont nettes de passif déductible et arrêtées au 1er janvier.

Profil A — 2 200 000 €, dont 1 800 000 € d’immobilier français

Couple marié, 62 et 60 ans, sans dettes. Une maison à Bordeaux occupée comme résidence principale, valorisée 900 000 €. Un appartement locatif dans la même ville, 900 000 €, loué 28 000 € par an. 400 000 € de compte-titres et d’assurance-vie en fonds euros. Aucun bien immobilier hors de France. Ils envisagent Malte pour le climat et pour la fiscalité des revenus de leur portefeuille.

Avant le départ, l’assiette est de 900 000 × 0,70 + 900 000 = 1 530 000 €, l’abattement de 30 % de l’article 973, I jouant sur la résidence principale. L’impôt est de 2 500 € sur la tranche à 0,50 % et de 1 610 € sur les 230 000 € de la tranche à 0,70 %, soit 4 110 €. Aucune décote : le patrimoine dépasse 1 400 000 €.

Après le départ, la maison de Bordeaux n’est plus une résidence principale. Elle entre pour sa valeur pleine. L’assiette passe à 1 800 000 € et l’impôt à 2 500 + 3 500 = 6 000 €. Le portefeuille de 400 000 € n’était pas dans l’assiette avant, il ne l’est pas davantage après : l’IFI ne frappe que l’immobilier, et ce couple n’a rien à sortir de l’assiette parce qu’il n’a aucun immobilier hors de France.

Résultat : +1 890 € par an.Le déménagement augmente leur impôt sur la fortune. S’y ajoute, s’ils tirent hors de Malte au moins 35 000 € qu’ils n’y rapatrient pas intégralement, le plancher de 5 000 €de l’article 56(27) du Cap. 123 — que le chapitre 06 détaille. Sur l’axe patrimonial seul, le départ leur coûte donc de l’ordre de 6 890 € par an de plus qu’il ne leur rapporte. C’est le message le plus utile de ce chapitre, et il concerne le profil le plus nombreux : un patrimoine essentiellement immobilier et essentiellement français ne gagne rien à l’IFI en partant, et perd l’abattement de résidence principale.

Profil B — 6 000 000 €, dont 2 000 000 € d’immobilier français et 400 000 € à Lisbonne

Dirigeant de 55 ans ayant cédé sa société, marié, deux enfants majeurs. Il loue son logement à Malte et ne détiendra pas d’immobilier maltais la première année. Composition détaillée dans le chiffrage ci-dessous.

COMPOSITION DU PATRIMOINE AU 1er JANVIER

          IMMOBILIER FRANCAIS
            Appartement parisien loue ............................ 1 000 000
              moins credit amortissable, capital restant du ......  - 300 000
            Parts de SCI familiale, immeuble a Bordeaux ......... 1 100 000
            SCPI europeennes, valeur de retrait 800 000
              coefficient IFI France communique : 25 % ............   200 000
            SOUS-TOTAL IMMOBILIER FRANCAIS NET .................. 2 000 000

          IMMOBILIER HORS DE FRANCE
            Appartement a Lisbonne ................................ 800 000
              moins credit hypothecaire portugais ................  - 400 000
            SOUS-TOTAL IMMOBILIER ETRANGER NET .................... 400 000

          RESTE DU PATRIMOINE
            Compte-titres, PEA, assurance-vie en fonds euros ..... 2 900 000
            Liquidites ............................................ 700 000
            SOUS-TOTAL NON IMMOBILIER ........................... 3 600 000

          TOTAL PATRIMOINE NET ................................. 6 000 000

        IFI DE LA DERNIERE ANNEE DE RESIDENCE FRANCAISE
          Assiette = 2 000 000 + 400 000 ....................... 2 400 000
            tranche 800 000 - 1 300 000 a 0,50 % ..............     2 500
            tranche 1 300 000 - 2 400 000 a 0,70 % ............     7 700
          IFI DU ..............................................    10 200

        IFI DE LA PREMIERE ANNEE PLEINE DE RESIDENCE MALTAISE
          Assiette = immobilier francais seul .................. 2 000 000
            tranche 800 000 - 1 300 000 a 0,50 % ..............     2 500
            tranche 1 300 000 - 2 000 000 a 0,70 % ............     4 900
          IFI DU ..............................................     7 400

        CE QUE LE DEPART FAIT GAGNER SUR L'IFI ................     2 800

        CE QUE LE DEPART FAIT PAYER PAR AILLEURS
          Plancher maltais, art. 56(27) du Cap. 123 ...........     5 000
          ou plancher du statut special, si souscrit ..........    15 000

          SOLDE, hypothese sans statut special ................   - 2 200
          SOLDE, hypothese avec statut special ................  - 12 200

Profil C — 15 000 000 €, dont 3 000 000 € en France et 4 000 000 € hors de France

Famille dont le patrimoine immobilier est réellement international : 3 000 000 € nets en France — un immeuble de rapport et une résidence secondaire —, 4 000 000 € nets répartis entre l’Espagne, le Portugal et une acquisition maltaise, et 8 000 000 € d’actifs financiers.

Avant le départ, l’assiette mondiale est de 7 000 000 €. L’impôt se décompose en 2 500 € au taux de 0,50 %, 8 890 € au taux de 0,70 %, 24 300 € au taux de 1 % et 25 000 € sur les 2 000 000 € situés dans la tranche à 1,25 %, soit 60 690 €.

Après le départ, l’assiette tombe à 3 000 000 € : 2 500 + 8 890 + 4 300 = 15 690 €. Le gain annuel est de 45 000 €, et il est cette fois d’un ordre de grandeur qui dépasse largement le plancher maltais. Sur vingt ans, à composition constante, il représente 900 000 €.

Trois réserves, sans lesquelles ce chiffre serait trompeur. Première réserve : 15 690 € restent dus chaque année, indéfiniment, tant que les 3 000 000 € français sont conservés. Le départ n’éteint pas l’IFI, il le divise par quatre. Deuxième réserve : le même gain de 45 000 € s’obtiendrait en cédant l’immobilier étranger sans quitter la France — la question n’est donc pas « partir ou rester » mais « quel est le meilleur emploi de ces 4 000 000 € ? », et le coût des cessions étrangères doit entrer dans la comparaison. Troisième réserve, la plus fréquente en pratique : le schéma réel n’est presque jamais celui-là. Le candidat au départ vend en France pour acheter à Malte, et il compare alors deux patrimoines différents. Un patrimoine qui se transforme au moment du déménagement ne permet aucune conclusion sur l’effet du déménagement.

Pour ce profil, la seule décision qui annulerait vraiment l’IFI est la cession des 3 000 000 € français. Elle a un prix, et il faut le poser à côté des 15 690 € annuels : la plus-value d’un non-résident supporte le prélèvement de 19 % de l’article 244 bis A du CGI, après les abattements pour durée de détention de l’article 150 VC, plus les prélèvements sociaux — 7,5 % pour l’affilié à un régime maltais, 17,2 % à défaut de pouvoir le prouver —, plus la taxe de l’article 1609 nonies G, due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable et qui atteint 6 % au-delà de 260 000 €. Sans représentant fiscal accrédité, puisque Malte est dans l’Union. Le calcul se fait dossier par dossier, parce que les abattements dépendent de la date d’acquisition ; l’ordre de grandeur, à durée de détention courte, sans abattement et avec une affiliation maltaise démontrée, est qu’une plus-value de 1 000 000 € coûte 190 000 € d’impôt, 75 000 € de prélèvements sociaux et 60 000 € de taxe sur les plus-values élevées, soit 325 000 €— environ vingt années de l’IFI de ce profil. Faute de prouver l’affiliation, les prélèvements sociaux passent à 172 000 € et la facture à 422 000 €. Une détention longue rapproche évidemment l’arbitrage : c’est le seul paramètre qui le déplace vraiment. Le chapitre 13 chiffre ces cadences d’abattement.

Les leviers qui restent, une fois admis que le domicile n’en est pas un

De ce qui précède découle une conclusion qui contrarie l’intuition de la plupart des dossiers que nous recevons : déplacer sa résidence est le levier le moins efficace sur l’IFI, parce que l’assiette a été territorialisée dès 2018 et que la partie française n’en sort jamais. Les leviers réels sont ceux qui agissent sur la qualification de l’actif, et ils restent ouverts au non-résident : aucun des textes qui suivent ne comporte de condition de domicile.

• Bois et forêts, parts de groupements forestiers : exonération des trois quarts de la valeur, sous les conditions de l’article 793, 2° auquel renvoie l’article 976, I et II — dont l’engagement de gestion durable trentenaire. Un résident de Malte détenteur de forêts françaises n’en déclare donc que 25 %. L’actif est illiquide et son rendement courant reste faible : il ne s’achète pas pour l’exonération, et il comporte un risque de perte en capital, la valeur des peuplements comme celle du foncier pouvant baisser.
• Biens ruraux donnés à bail à long terme, parts de groupements fonciers agricolesnon qualifiables d’actifs professionnels : exonération de 75 % jusqu’à 101 897 €de valeur, puis de 50 % au-delà, sous les conditions de bail de l’article 976, III et IV.
• Actifs professionnelsde l’article 975 : les immeubles affectés à l’activité professionnelle principale du redevable sont hors assiette. L’hypothèse est rare pour un résident de Malte, puisqu’elle suppose une activité exercée en France — et donc une exposition au risque de requalification que traitent les chapitres 04 et 10.
• Démembrement : la donation de la nue-propriété ne déplace rien tant que l’usufruit est conservé, l’article 968 imposant l’usufruitier sur la pleine propriété dans le cas général. Seuls les démembrements limitativement visés par ce texte permettent la répartition selon le barème de l’article 669.
• Donsde l’article 978 : 75 % de réduction, plafond de 50 000 €, sans condition de domicile.

Et un contre-levier, qu’il faut nommer parce qu’il circule beaucoup : interposer une société ne sort pas l’immeuble de l’assiette.L’article 965, 2° vise les sociétés établies en France comme hors de France, à hauteur de la fraction représentative, sans limite de niveau d’interposition. La société maltaise n’y change rien, elle ajoute la taxe de 3 % des articles 990 D et suivants si la formalité déclarative annuelle n’est pas tenue, et le compte courant d’associé destiné à creuser la valeur des parts est neutralisé par l’article 973, II. La seule chose que l’interposition apporte est un argument conventionnel — celui de l’article 23 § 4 — et il ne vaut que si la société n’est pasà prépondérance immobilière, c’est-à-dire dans l’hypothèse exactement inverse de celle que recherchent les structures de détention patrimoniale.

Ce que nous ne tranchons pas

Cinq questions restent ouvertes à la date de publication. Nous préférons les afficher que les combler.

• L’IFI est-il un impôt visé par l’Accord France-Malte ?La clause d’extension de l’article 2 § 4 et la mention de l’impôt de solidarité sur la fortune au § 3 a) iii) le rendent probable, et la réponse Joyandet du 19 juillet 2018 va en ce sens pour une autre convention. Aucune décision publiée ne le confirme pour Malte.
• Que signifie « principalement » à l’article 23 § 1 ?Le seuil de 50 % de l’article 13 § 1, issu de la convention multilatérale, n’a pas été transposé à l’article 23 par le texte. La question décide de tout le troisième cas du tableau conventionnel.
• L’articulation de l’article 23 § 2 avec un établissement stable françaislorsque les biens mobiliers de cet établissement comprennent des immeubles inscrits à l’actif : nous n’avons pas identifié de doctrine tranchant le concours entre le § 1 et le § 2.
• La preuve de l’affiliation maltaiseconditionnant le taux de 7,5 % de prélèvements sociaux : le point ne concerne pas l’IFI mais il pèse sur toute cession immobilière française, et le chapitre 06 explique pourquoi le profil dominant de ce guide peine à l’apporter.
• Le correctif de plafond du IV de l’article 973 appliqué à un non-résident :il compare la valeur retenue pour les titres à celle des « actifs imposables » de la société, notion qui, pour un résident de Malte, se réduit aux immeubles français. Une société détenant des immeubles en France et hors de France pose donc une question d’articulation que la doctrine publiée depuis la loi de finances pour 2024 n’aborde pas de front. Le calcul est à documenter poste par poste.

Deux affirmations, en revanche, sont établies et nous les tenons : Malte ne prélève aucun impôt sur la détention d’un patrimoine, et cela se lit dans les textes cités au premier tableau de ce chapitre plutôt que dans une plaquette ; etl’IFI français survit intégralement au départ pour la part française de l’immobilier, parce que l’article 964, 2° du CGI ne retranche de l’assiette que ce qui est situé hors de France. Entre ces deux vérités, il n’y a pas de contradiction. Il y a simplement le fait qu’un impôt territorial ne se quitte pas en déménageant.