Ce que nous faisons concrètement pour un expatrié en Belgique
Ce volet expose le droit applicable. La page que nous consacrons à l’expatriation en Belgique expose notre intervention : les profils que nous accompagnons, la façon dont nous coordonnons les conseils locaux, et ce qui relève de leur ressort plutôt que du nôtre.
15. Vos loyers français vus de Belgique, du brut à l’euro net
Un client nous écrit en mars 2026. Il a quitté Lille pour Bruxelles en 2024, il a gardé deux appartements dans le Vieux-Lille qui lui rapportent 14 000 € de loyers bruts par an, et la note qu’on lui a remise tient en une phrase : « vos revenus fonciers français restent imposables en France ; en Belgique, ils sont exonérés ». Les deux membres de la phrase sont exacts. Ils ne décrivent pourtant ni ce qu’il paiera en France, ni ce que ces loyers lui coûteront en Belgique.
En France, il ne paiera pas « son taux » : il paiera un plancher de 20 % sur une assiette dont il ne peut retrancher aucune charge du revenu global. En Belgique, l’immeuble exonéré n’est pas neutre : il reçoit un revenu cadastral notifié par l’administration belge, il se déclare dans la même rubrique qu’un immeuble situé à Charleroi, et il fait monter le taux moyen qui frappe tous ses autres revenus. Sur son dossier, nous chiffrons plus bas ce troisième poste que personne ne lui avait annoncé :503,62 € par an d’impôt belge supplémentaire, sur des loyers que la Belgique ne taxe pas.
Ce chapitre suit l’euro. Du loyer brut encaissé à Lille jusqu’au solde qui reste après l’avis d’imposition français, l’avertissement-extrait de rôle belge et la taxe communale. Il traite deux administrations, deux assiettes qui n’ont rien à voir l’une avec l’autre, et un partage conventionnel dont la première question — quelle convention ?— n’a pas la réponse que la plupart des notes de 2025 et de 2026 donnent.
Ce que ce chapitre établit, ce qu’il renvoie, ce qu’il laisse ouvert
- Établi sur texte : la convention applicable au 13 août 2026 est celle du 10 mars 1964, modifiée par quatre avenants et réécrite par la Convention multilatérale BEPS. La convention signée le 9 novembre 2021 n’est pas entrée en vigueur, et elle ne peut produire d’effet français avant les revenus de l’année qui suit celle de son entrée en vigueur.
- Établi sur texte : l’article 3 de la convention attribue les revenus immobiliers à l’État de situation, de manière exclusive. La Belgique exonère par l’article 19, A, 2, et retient le revenu pour la progressivité par l’article 19, A, 4.
- Établi sur texte, et presque jamais cité : l’article 19, A, comporte un § 3qui rend à la Belgique son droit d’imposer lorsque le revenu n’a pas été imposé en France parce qu’il y a été compensé avec des pertes elles-mêmes déduites de revenus imposables en Belgique. C’est la configuration exacte du déficit foncier.
- Renvoyé : le mécanisme du plancher de l’article 197 A et celui de la demande de taux moyen sont démontrés au chapitre 12. Nous ne les refaisons pas : nous les appliquons au foncier.
- Renvoyé : la controverse 17,2 % / 18,6 % et les deux conditions cumulatives d’exonération de CSG-CRDS sont traitées au chapitre 13. Nous y prenons une ligne de chiffrage, pas un débat.
- Laissé ouvert : l’effet des revenus fonciers français exonérés sur la base des taxes additionnelles communalesbelges. Deux textes concordants — l’article 466bis du CIR 92 et le point 7 du Protocole final — ne visent que les revenus professionnels ; nous exposons au 15.11 ce qui s’en déduit et ce qui ne s’en déduit pas, sans trancher et sans chiffrer.
15.1. La première question, et la seule dont dépendent toutes les autres : quelle convention
Il circule, dans la documentation patrimoniale française et belge, une phrase qui revient si souvent qu’elle a fini par passer pour acquise : « la convention préventive de la double imposition franco-belge signée le 9 novembre 2021 a remplacé celle de 1964 ». Elle est fausse. Nous l’écrivons sans nuance parce que le point est vérifiable en une minute et qu’il commande tout le reste du chapitre.
Vérification faite le 13 août 2026, et refaite deux fois
La page « Les conventions internationales »d’impots.gouv.fr comporte une rubrique intitulée « Textes signés mais non encore entrés en vigueur ». La Belgique y figure, avec la mention :« Convention avec la Belgique signée le 9/11/2021 — Non entrée en vigueur ». Les textes belges effectivement publiés dans la rubrique des conventions applicables sont au nombre de trois : impôt sur le revenu, relations des administrations de l’enregistrement, successions et droits d’enregistrement.
L’Assemblée nationale, dans sa réponse à la question écrite n° 17-1362 publiée le 4 février 2025, a indiqué que la convention du 9 novembre 2021 n’est pas encore en vigueur, que son entrée en vigueur suppose la ratification par chacun des deux États selon sa procédure interne, et que la convention du 10 mars 1964 reste en vigueur et continue de produire ses effets.
Au Sénat, la question écrite n° 08833, publiée le 21 mai 2026, relève qu’à cette date aucun projet de loi de ratification n’a été déposé devant le Parlement français.
Il n’y a donc, au 13 août 2026, ni entrée en vigueur, ni date de prise d’effet, ni calendrier annoncé. Ce que nous pouvons établir, ce sont les règles qui gouverneront ces deux dates le jour venu, et elles sont dans le texte signé lui-même.
La règle d’entrée en vigueur figure à l’article 29 de la convention signée. Son paragraphe 1 fait dépendre l’entrée en vigueur de la réception, par chaque État, de la notification de l’achèvement des procédures internes de l’autre : la convention entre en vigueur « à la date de réception de la dernière de ces notifications ». La règle de prise d’effet figure à son paragraphe 2, et elle est plus contraignante encore : côté français, elle reporte l’application aux sommes imposables et aux exercices commençant après l’année civile au cours de laquelle la convention est entrée en vigueur.
La conséquence est arithmétique et elle mérite d’être posée noir sur blanc, parce qu’elle borne le risque du client : même une ratification française et belge achevée d’ici la fin de 2026 ne produirait aucun effet avant les revenus de 2027. Toute note qui écrit « à compter du 1er janvier 2026 » ou « la nouvelle convention s’applique désormais » décrit un droit qui n’existe pas. Et il faut ajouter que la ratification belge n’est pas un vote, c’est une série de votes : en raison de la répartition des compétences, l’assentiment doit être donné par le parlement fédéral et par les parlements des Régions et des Communautés, chacun maître de son ordre du jour.
Ce qui s’applique réellement : 1964, plus la Convention multilatérale
La convention en vigueur est celle signée à Bruxelles le 10 mars 1964, approuvée par la loi n° 64-1324 du 26 décembre 1964, entrée en vigueur le 17 juin 1965et publiée par le décret n° 65-672 du 11 août 1965. Elle a été modifiée par quatre avenants : 15 février 1971, 8 février 1999, 12 décembre 2008 et 7 juillet 2009. Le dernier est entré en vigueur le 1er juillet 2013, avec effet aux revenus afférents à toute année civile commençant à compter du 1er janvier 2010.
Elle est en outre réécrite par la Convention multilatérale BEPS, signée le 7 juin 2017, entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er octobre 2019 pour la Belgique. La version à lire est la version consolidée publiée par la direction générale des finances publiques, pas le texte de 1964.
Un point qui décide, pour ce chapitre :l’article 9 de la Convention multilatérale — celui qui étend l’imposition dans l’État de situation aux plus-values sur titres de sociétés à prépondérance immobilière — n’est pas appliqué à la convention franco-belge. Le relevé note par note de la version consolidée fait apparaître onze articles de la Convention multilatérale, et l’article 9 n’en fait pas partie. Le sort des parts de société immobilière se règle donc sur le texte de 1964 et sur le droit interne, comme nous le voyons au chapitre 18.
Une dernière remarque sur ce point, et elle n’est pas de forme. Ce que la convention de 2021 changerait, si elle entrait en vigueur, touche directement le présent chapitre : le texte signé subordonne l’exonération belge à une condition d’imposition effective en France. Sous la convention de 1964, cette condition générale n’existe pas — le § 2 de l’article 19, A raisonne en attribution du droit d’imposer, non en exercice de ce droit. Un bailleur dont les loyers français sont neutralisés par un déficit foncier est donc, aujourd’hui, exonéré en Belgique sur un revenu que la France n’a pas imposé. Nous verrons au 15.12 que cette conclusion doit être nuancée par un paragraphe que presque personne ne cite ; elle reste vraie dans le cas général.
15.2. Le partage : « ne sont imposables que », et ce que cela ferme
L’article 3 de la convention règle les revenus immobiliers en quatre paragraphes. Nous en reproduisons ci-dessous les §§ 1, 2 et 4, qui servent tous trois plus loin ; le § 3 n’est pas reproduit.
Article 3 de la convention du 10 mars 1964 — version consolidée DGFiP
« 1. Les revenus provenant des biens immobiliers, y compris les accessoires, ainsi que le cheptel mort ou vif des entreprises agricoles et forestières ne sont imposables que dans l’État contractant où ces biens sont situés.
2. La notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’État contractant où est situé le bien considéré. [...]
4. Les dispositions des paragraphes 1 à 3 s’appliquent aux revenus procurés par l’exploitation directe, par la location ou l’affermage, ainsi que par toute autre forme d’exploitation de biens immobiliers [...]. Elles s’appliquent également aux bénéfices résultant de l’aliénation de biens immobiliers. »
Premier point : c’est une clause exclusive, pas une clause partagée. La formule « ne sont imposables que » n’est pas celle de l’article 15 sur les dividendes, qui autorise les deux États à prélever sous un plafond. Ici, un seul État impose. Il n’y a donc, sur les revenus fonciers français d’un résident de Belgique, ni crédit d’impôt belge à réclamer, ni quotité forfaitaire d’impôt étranger, ni formulaire de dégrèvement à déposer. Ce qui simplifie la déclaration et complique l’arbitrage : rien ne vient corriger le coût français, quel qu’il soit.
Deuxième point : le § 2 renvoie à la loi de l’État de situation pour définir le bien immobilier. C’est la clause qui, combinée à l’article 22, a permis au Conseil d’État de juger que les parts de société civile immobilière française sont des biens immobiliers au sens de la convention. Nous y revenons au chapitre 18 ; retenons ici que le renvoi joue dans les deux sens et qu’il est asymétrique : la France qualifie l’immeuble français, la Belgique qualifie l’immeuble belge, et aucune des deux n’impose sa qualification à l’autre.
Troisième point : la dernière phrase du § 4 étend la règle aux plus-values. Loyer et plus-value suivent le même sort conventionnel. C’est ce qui autorise le prélèvement de l’article 244 bis A, traité au chapitre 18.
Le versant belge tient dans l’article 19, A. Nous en reproduisons les paragraphes 2, 3 et 4 — y compris le troisième, que la documentation courante saute systématiquement. Le § 1, qui règle la quotité forfaitaire d’impôt étranger, n’est pas reproduit ici.
Article 19, A de la convention — les paragraphes 2, 3 et 4, sans ellipse ; le § 1 n’est pas reproduit ici
« 2. Les revenus autres que ceux visés au paragraphe 1 ci-dessus sont exonérés des impôts belgesmentionnés à l’article 2, paragraphe 3 A, de la présente Convention, lorsque l’imposition en est attribuée exclusivement à la France.
3.Par dérogation au paragraphe 2, les impôts belges peuvent être établis sur des revenus dont l’imposition est attribuée à la France, dans la mesure où ces revenus n’ont pas été imposés en France parce qu’ils y ont été compensés avec des pertes qui ont également été déduites, pour un exercice quelconque, de revenus imposables en Belgique.
4. Nonobstant les dispositions qui précèdent, les impôts belges visés par la présente Convention peuvent être calculés, sur les revenus imposables en Belgique en vertu de ladite Convention, au taux correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après la législation belge. »
Le § 2 porte l’exonération. Le § 4 porte la réserve de progressivité, dont le 15.10 chiffre le coût. Le § 3, dont le 15.12 détaille la portée, n’est pasune clause générale d’imposition effective : c’est une clause anti-double-emploi de pertes, et sa condition est double. Nous y insistons parce que la nuance est constamment perdue.
Une correction que nous devons à la lecture du contre-audit
Nos propres fiches de recherche ont d’abord reproduit l’article 19, A en sautant le § 3 derrière une ellipse, et en concluant, en gras, que l’exonération belge « n’est soumise à aucune condition d’imposition effective en France ». Le contre-audit du dossier a rouvert la version consolidée et a montré que l’ellipse tombait précisément sur le seul paragraphe qui rétablit un droit d’imposer belge.
La conclusion corrigée est plus fine, et c’est celle que nous retenons : il n’existe pas de clause généraled’imposition effective — celle-là figure dans la convention signée en 2021, qui n’est pas en vigueur — mais il existe une clause spéciale, au § 3, dont le champ est étroit et précis. Nous préférons le dire que de lisser : une note qui affirme l’absence totale de condition est fausse dans le cas, fréquent, du bailleur qui a des déficits des deux côtés.
15.3. L’assiette française : ce que l’article 164 A retire à un non-résident
La France impose. Reste à savoir sur quoi. La réponse tient dans une articulation à deux étages : les règles de droit commun des revenus fonciers s’appliquent, puis l’article 164 A du code général des impôts retranche une catégorie entière de déductions.
L’article 164 A pose que les revenus de source française des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France sont déterminés selon les règles applicables aux revenus de même nature perçus par les personnes qui ont leur domicile fiscal en France, mais qu’aucune charge déductible du revenu global ne peut être déduite. Il faut lire les deux membres, parce qu’on ne retient généralement que le second et qu’on en tire une conclusion trop large.
| Poste | Déductible du revenu foncier d’un non-résident ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Frais d’administration et de gestion effectivement supportés | OUI | Charge de la catégorie « revenus fonciers » (art. 31 du CGI), pas une charge du revenu global. La règle du non-résident est celle du résident. |
| Primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) | OUI | Même fondement. |
| Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement | OUI | Même fondement. Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement restent exclues, pour un non-résident comme pour un résident. |
| Taxe foncière sur les propriétés bâties | OUI | Impositions incombant au propriétaire. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire, ne l’est pas. |
| Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt | OUI | Charges foncières. Elles ne créent toutefois pas de déficit imputable sur le revenu global : voir 15.6. |
| Provisions pour charges de copropriété, régularisées l’année suivante | OUI | Régime de droit commun, identique à celui du résident. |
| Pensions alimentaires versées aux ascendants ou aux enfants | OUI, par exception expresse | Le b) de l’article 197 A déroge à l’article 164 A pour les pensions alimentaires du 2° du II de l’article 156, lorsqu’elles sont imposables en France chez le bénéficiaire. |
| Cotisations d’épargne retraite versées sur un PER | NON | Charge déductible du revenu global, écartée par l’article 164 A. Voir le chapitre 14 sur le sort du PER. |
| CSG déductible sur les revenus du patrimoine | NON | Charge déductible du revenu global, écartée par l’article 164 A. Le non-résident supporte donc les prélèvements sociaux sans en récupérer la fraction déductible : voir 15.7. |
| Réductions et crédits d’impôt de droit commun | NON, sauf trois exceptions | Exclusion de principe des réductions et crédits pour les non-résidents, sous réserve des dispositifs acquis avant le départ, détaillés au chapitre 12. |
La conséquence la moins connue : la CSG déductible ne l’est plus
Un bailleur résident de France qui supporte 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers déduit, l’année suivante, la fraction de CSG dite déductible de son revenu global. Cette déduction est une charge du revenu global. Elle tombe donc sous le coup de l’article 164 A.
L’effet est modeste en valeur absolue et systématique dans le principe : le non-résident qui, faute de remplir les deux conditions du chapitre 13, supporte les prélèvements sociaux au taux plein, les supporte sans aucune récupération. Il n’y a rien à réclamer : c’est le texte. C’est un argument de plus, et rarement cité, en faveur de la bascule d’affiliation vers la sécurité sociale belge, dont le chapitre 13 démontre qu’elle ramène le taux de 17,2 % à 7,5 %.
15.4. Micro-foncier ou réel : le point mort est à 30 %, et il ne dépend pas de la résidence
Le régime micro-foncier de l’article 32 du CGI n’est fermé à personne en raison de sa résidence. Un bailleur domicilié en Belgique y a accès dans les mêmes conditions qu’un bailleur domicilié à Tours. C’est un des rares endroits de la fiscalité des non-résidents où la réponse est simplement « comme tout le monde ».
Article 32 du CGI — version en vigueur depuis le 21 février 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47)
Le 1pose la règle : lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n’excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 %.
Le 2écarte le régime pour une liste de situations : monuments historiques, logements bénéficiant de déductions spécifiques au titre de dispositifs d’incitation, parts de certaines sociétés immobilières, logements ouvrant droit à la réduction d’impôt de l’article 199 tricies, parts de fonds de placement immobilier dans les conditions qu’il fixe.
Le 3règle la sortie : l’année du dépassement du seuil ou de la survenance d’une exclusion, le revenu net foncier est déterminé selon les articles 28 et 31, c’est-à-dire au réel.
Le 4 ouvre l’option pour le réel : elle vaut trois ans, elle est irrévocable pendant cette période, et elle reste valable tant que le contribuable demeure de manière continue dans le champ du 1.
L’arbitrage se démontre en une ligne, et il ne dépend ni du taux d’imposition ni du pays de résidence. Le micro-foncier retient 70 % du loyer brut ; le réel retient le loyer brut diminué des charges réelles. Les deux assiettes sont égales lorsque les charges réelles représentent exactement 30 % du loyer brut. En dessous, le micro-foncier est plus favorable ; au-dessus, le réel l’est.
Le point mort micro-foncier / réel, et le gain d’un basculement
POINT MORT
Assiette micro = 0,70 x B
Assiette reelle = B - C
Egalite lorsque C = 0,30 x B
CAS TYPE — deux appartements a Lille, loues nus, detenus par un resident de Belgique
Loyer brut annuel B 14 000,00 EUR
Charges reelles deductibles
Taxe fonciere (part proprietaire) 1 400,00
Charges de copropriete non recuperables 900,00
Assurance proprietaire non occupant 180,00
Frais de gestion locative (8 % des loyers) 1 120,00
Interets d'emprunt et frais d'emprunt 2 600,00
------------
Total C 6 200,00
Point mort : 30 % x 14 000 4 200,00
C > point mort -> le reel est plus favorable
ASSIETTES
Micro-foncier 0,70 x 14 000 9 800,00
Reel 14 000 - 6 200 7 800,00
Ecart d'assiette 2 000,00
GAIN ANNUEL, SELON LE REGIME SOCIAL DU CLIENT
Affilie a la securite sociale belge 20 % + 7,5 % = 550,00
A la charge d'un regime francais 20 % + 17,2 % = 744,00- Pourquoi 20 % et non le taux du barème :Sur ce niveau de revenu, l’impôt dû est celui du plancher de l’article 197 A, soit exactement 20 % du revenu net imposable. Chaque euro d’assiette économisé vaut donc 20 centimes d’impôt sur le revenu, ni plus ni moins. Voir 15.5.
- Pourquoi deux taux sociaux :L’exonération de CSG et de CRDS suppose deux conditions cumulatives, démontrées au chapitre 13. Le retraité dont la couverture maladie reste à la charge de la France échoue à la seconde et supporte 17,2 %.
- Le piège de l’option :L’option pour le réel est irrévocable trois ans. Elle se prend en connaissance du profil de charges des trois années à venir, pas de celui de l’année écoulée. Un bailleur qui a fait ses travaux en année 1 et qui n’en prévoit plus s’enferme dans un régime moins favorable pour les années 2 et 3.
- Le seuil s’apprécie sur le revenu brut, pas sur le net :Les 15 000 € du 1 de l’article 32 sont un revenu brut foncier annuel, apprécié sur l’ensemble des biens du foyer, et non le revenu après charges. Un bailleur à 15 400 € de loyers bruts et 6 000 € de charges est hors micro-foncier, quelle que soit sa situation nette.
Les cinq postes de charges et les deux assiettes ont été recalculés ligne à ligne. Le point mort de 30 % découle directement du taux de l’abattement forfaitaire du 1 de l’article 32 ; il est indépendant du taux d’imposition.
- Le tableau ne comprend ni la contribution à l’audiovisuel public, supprimée, ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire et donc non déductible.
- Les frais de gestion locative sont retenus ici à 8 % TTC des loyers encaissés, ordre de grandeur du marché pour une gestion déléguée. Le chiffre du client est celui de son mandat, pas le nôtre.
- Un bailleur non résident qui délègue la gestion à distance a structurellement un ratio de charges plus élevé qu’un bailleur résident qui gère lui-même : c’est précisément ce qui fait basculer beaucoup d’expatriés du micro-foncier vers le réel.
Trois conséquences du point mort que nous voyons manquer
Un. Le micro-foncier n’est pas un régime « de petit patrimoine » : c’est un régime de faible endettement. Un bien détenu sans crédit, en bon état, avec des charges de copropriété modestes, dépasse rarement 20 % de charges. Un bien à crédit dépasse presque toujours 30 % sur les premières années. C’est le crédit, pas la taille du patrimoine, qui commande l’arbitrage.
Deux. Le déficit foncier est une raison de choisir le réel, jamais une raison de rester au micro. Le micro-foncier ne peut, par construction, produire de déficit : il applique un pourcentage à un revenu positif. Un bailleur qui engage des travaux importants et reste au micro-foncier perd la totalité de leur effet fiscal — y compris le report sur dix ans.
Trois. L’option pour le réel se prend au dépôt de la déclaration, mais elle engage trois ans : elle se raisonne avant les travaux. L’option s’exerce par le dépôt d’une déclaration 2044 au titre de l’année concernée. Le bailleur qui fait ses travaux en novembre et découvre l’arbitrage en avril suivant peut encore opter pour l’année écoulée ; celui qui a déjà déposé une déclaration au micro-foncier pour cette année-là ne le peut plus sans réclamation.
15.5. Le taux : un plancher, pas un forfait — appliqué au foncier
Le mécanisme du plancher de l’article 197 A et celui de la demande de taux moyen sont démontrés au chapitre 12, avec le point de bascule et le seuil de rentabilité de la demande. Nous ne refaisons pas cette démonstration : nous l’appliquons à une assiette composée exclusivement de revenus fonciers, parce que c’est la configuration la plus fréquente et parce qu’elle donne des résultats contre-intuitifs.
Rappel de la règle en une phrase : l’impôt dû est le plus élevédes deux montants que sont l’impôt au barème progressif de l’article 197, quotient familial compris, et le plancher de 20 % sur la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, majoré de 30 % au-delà. Pour l’imposition des revenus de 2025, cette limite est de 29 579 €, la loi de finances pour 2026 ayant indexé le barème de 0,9 %.
| Revenu foncier net imposable (une part) | Impôt au barème seul | Plancher de l’article 197 A | Impôt dû | Taux effectif |
|---|---|---|---|---|
| 8 000 € | 0,00 € | 1 600,00 € | 1 600,00 € | 20,00 % |
| 12 000 € | 44,00 € | 2 400,00 € | 2 400,00 € | 20,00 % |
| 15 000 € | 374,00 € | 3 000,00 € | 3 000,00 € | 20,00 % |
| 20 000 € | 924,00 € | 4 000,00 € | 4 000,00 € | 20,00 % |
| 29 579 € | 1 977,69 € | 5 915,80 € | 5 915,80 € | 20,00 % |
| 40 000 € | 5 103,99 € | 9 042,10 € | 9 042,10 € | 22,61 % |
| 60 000 € | 11 103,99 € | 15 042,10 € | 15 042,10 € | 25,07 % |
Deux lectures se dégagent, et elles vont en sens contraire de ce qu’on lit d’ordinaire.
Pour le petit bailleur, le plancher est une pénalité lourde. À 12 000 € de revenu foncier net, l’impôt au barème seul ressort à 44 €, montant que la décote du 4 de l’article 197 annule chez une personne domiciliée en France, quand un résident de Belgique paie 2 400 €. C’est le poste de coût le plus violent de tout le dossier franco-belge, et il frappe précisément les patrimoines les plus modestes — le studio hérité, l’appartement gardé « au cas où ».
Pour le bailleur de rapport, le plancher ne coûte rien. Le chapitre 12 établit le point de bascule à 120 378 €de revenu net imposable de source française pour une part, sur le barème des revenus 2025 : au-delà, le barème dépasse le plancher et l’article 197 A ne joue plus. Un client qui détient un immeuble de rapport et qui lit « taux minimum de 20 % » dans une note générale se croit avantagé alors qu’il est imposé exactement comme un résident.
La seule vraie porte de sortie du plancher, pour un profil foncier : le régime Schumacker
La demande du taux moyen, dont le chapitre 12 démontre qu’elle est sans objet au-delà de 68 960 € de revenu mondial pour une part, ne sauve pas le bailleur dont les revenus belges sont importants. Une autre voie existe, et elle vise exactement le profil que le foncier alimente.
Le régime dit « non-résident Schumacker »assimile à une personne domiciliée en France, pour la détermination de son impôt, le contribuable qui remplit trois conditions : être domicilié dans un autre État membre de l’Union, au Royaume-Uni, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein — la Belgique en est ; ne pas bénéficier, dans l’État de résidence, de mécanismes suffisants de nature à minorer l’imposition en fonction de la situation personnelle et familiale, en raison de la faiblesse des revenus imposables dans cet État ; et tirer de France au moins 75 %de son revenu mondial imposable, ou 50 % à défaut de tout mécanisme de nature à minorer l’imposition dans l’État de résidence.
Le profil visé est celui du retraité installé en Belgique dont les revenus restent presque entièrement de source française — pension publique française, revenus fonciers français. Pour lui, le plancher de 20 % tombe, les charges du revenu global redeviennent déductibles, et les réductions d’impôt redeviennent accessibles. Sur les 12 000 € de revenu foncier de notre tableau, l’écart entre 2 400 € et 44 € est exactement ce que ce régime restitue. C’est le premier examen que nous faisons sur ce profil, et c’est le plus souvent oublié.
15.6. Le déficit foncier d’un non-résident : la question que personne ne pose
Le déficit foncier est, en France, l’outil le plus employé de la fiscalité immobilière des particuliers. Il fonctionne pour un non-résident : nous allons voir qu’il fonctionne différemment, et que la différence n’est écrite nulle part de manière complète.
Article 156, I, 3° du CGI — version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
Le mécanisme comporte quatre règles, que nous séparons parce qu’elles ne s’appliquent pas aux mêmes charges.
Un. Les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global. « L’imputation est limitée à 10 700 € ».
Deux. La fraction excédentaire et les déficits provenant des intérêts d’emprunt « s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».
Trois. La limite de 10 700 € est rehaussée, « sans pouvoir excéder 21 400 € par an », à hauteur des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le texte en vigueur au 13 août 2026 fixe l’échéance de ce dispositif au 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 l’a prorogé, alors que la version antérieure le fermait au 31 décembre 2025. Une note rédigée en 2025 annonce donc au client une porte fermée qui est en réalité ouverte deux ans de plus.
Quatre. Une clause de reprise : lorsque le bien cesse d’être loué ou que les titres sont cédés avant le terme, « le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont reconstitués ». Le texte réserve les cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement et de décès du contribuable ou de son conjoint.
La règle « quatre » est un piège de calendrier redoutable pour un expatrié, et il faut la dire dans ces termes : l’engagement de location court trois ans après l’année de l’imputation. Un client qui impute un déficit sur ses revenus de 2026 doit maintenir le bien en location jusqu’au 31 décembre 2029. S’il vend en 2028 parce qu’il s’installe définitivement en Belgique et qu’il liquide son patrimoine français, la reprise s’applique. Ni le départ à l’étranger, ni la vente ne figurent parmi les trois exceptions du texte. C’est exactement le schéma que nous voyons se répéter : travaux avant le départ, imputation sur les derniers revenus français, vente deux ans après l’installation à Bruxelles, et redressement.
Reste la question de fond, et elle n’a pas de réponse publiée que nous ayons trouvée : sur quoi le déficit de 10 700 € s’impute-t-il, chez quelqu’un qui n’a pas de revenu global français ?
Le point de départ est acquis : la notice n° 2041-E, à son § 23, énonce que « les contribuables domiciliés hors de France peuvent imputer sur leurs bénéfices ou revenus de source française imposables en France les déficits provenant de ces revenus ». Le déficit n’est donc pas perdu par principe. Ce que le texte ne dit pas, c’est ce qu’il advient de la fraction de 10 700 € lorsque le contribuable n’a aucun autre revenu de source française à absorber — configuration extrêmement fréquente : le cadre installé à Bruxelles dont toute la rémunération est belge et qui ne garde en France qu’un appartement.
| Question | Lecture A — le déficit devient un déficit global reportable | Lecture B — la fraction reste sans emploi |
|---|---|---|
| Fondement | Le 3° du I de l’article 156 ne comporte aucune condition de domicile. Le I du même article organise, en règle générale, le report du déficit global sur les six années suivantes. Rien n’écarte expressément ce report pour un non-résident. | L’article 164 A limite l’assiette du non-résident à ses revenus de source française et écarte les charges du revenu global. Le « revenu global » d’un non-résident n’existe qu’à hauteur de ses revenus français : une fraction sans assiette ne se rattache à rien. |
| Ce que dit la notice 2041-E, § 23 | Elle autorise expressément l’imputation des déficits « sur leurs bénéfices ou revenus de source française ». Le report est la suite naturelle de cette imputation lorsqu’elle ne trouve pas d’assiette la même année. | Elle vise l’imputation sur des revenus existants. Elle ne dit rien du report d’une fraction sans assiette, et son silence n’autorise pas à le créer. |
| Conséquence pour un bailleur qui n’a que du foncier français | La totalité du déficit est utilisée : 10 700 € en report global sur six ans, le surplus en report foncier sur dix ans. | Seul le report foncier de dix ans fonctionne. La fraction de 10 700 € est neutralisée l’année de sa constatation. |
| Écart chiffré, sur un déficit de 28 000 € dont 10 700 € imputables | 10 700 € d’assiette utilisable, soit jusqu’à 2 140 € d’impôt au plancher de 20 % — sous réserve d’un revenu français à absorber dans les six ans. | 0 € la première année. Le même montant est récupéré plus tard par le report foncier de dix ans, si les loyers redeviennent bénéficiaires. |
| Ce qui décide en pratique | L’existence d’autres revenus de source française : salaire au titre de jours travaillés en France, pension publique française, revenu foncier d’un autre bien. | L’absence de tels revenus. Dans ce cas, les deux lectures convergent économiquement à horizon de dix ans, et l’enjeu devient un enjeu de trésorerie, pas de montant. |
Le conseil que nous donnons, faute de réponse : ne pas construire un montage sur cette fraction
La différence entre les deux lectures est une différence de calendrier, pas de montant, dès lors que le bailleur redeviendra bénéficiaire dans les dix ans. Nous ne recommandons donc à aucun client de dimensionner un programme de travaux sur l’hypothèse de la lecture A.
En revanche, la question devient réelle lorsqu’elle se combine avec le § 3 de l’article 19, A de la convention, que nous voyons au 15.12 : un déficit foncier français dont le contribuable chercherait aussi à tirer parti en Belgique fait renaître le droit d’imposer belge. Le déficit foncier est donc, dans un dossier franco-belge, un sujet à traiter des deux côtés en même temps — ce qui n’est presque jamais fait.
15.7. Les prélèvements sociaux : une ligne de chiffrage, pas un débat
Les revenus fonciers de source française d’un non-résident sont l’une des assiettes que les prélèvements sociaux français atteignent — au même titre que les loyers meublés et que les plus-values immobilières, traitées au chapitre 18. Le fondement est le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, qui assujettit les personnes physiques non domiciliées en France « à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu » — l’article 164 B étant celui du code général des impôts, dont le a) du I vise les revenus d’immeubles sis en France.
Le taux dépend d’une condition qui n’est pas fiscale mais sociale, et dont le chapitre 13 fait la démonstration complète. Cette controverse entre 17,2 % et 18,6 % ne concerne pas les revenus fonciers : elle vise les plus-values immobilières des non-résidents et les loyers meublés, dont les rubriques ne sont pas reprises au IV de l’article L. 136-8. Sur des revenus fonciers, le taux plein de 17,2 % est acquis sur le texte comme en doctrine. Nous n’en reprenons ici que ce qui entre dans un calcul foncier.
| Situation sociale du bailleur résident de Belgique | Taux sur les revenus fonciers français | Ce qui le déclenche |
|---|---|---|
| Relève d’une législation d’assurance maladie coordonnée par le règlement 883/2004 ET n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français | 7,5 % — prélèvement de solidarité seul | Salarié en Belgique, indépendant affilié à une caisse belge, titulaire d’une pension belge, conjoint rattaché à un affilié belge. La demande se matérialise par les cases 8SH et 8SI de la déclaration 2042 C. |
| Relève du règlement 883/2004 MAIS reste à la charge d’un régime obligatoire français | 17,2 % — taux plein : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 % | Le cas type est le retraité dont la seule pension est française : sa couverture maladie belge lui est servie à la charge de l’institution française, par le mécanisme du formulaire S1. Il échoue à la seconde condition, qui est cumulative avec la première. |
| Ne remplit ni l’une ni l’autre condition | 17,2 % — taux plein : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 % | Configuration résiduelle, en pratique celle d’une année de transition mal calée entre la radiation française et l’affiliation belge. |
Ce que 9,7 points représentent sur un dossier foncier ordinaire
L’écart entre 7,5 % et 17,2 % est de 9,7 points. Sur les 7 800 € de revenu foncier net de notre cas type du 15.4, il vaut 756,60 € par an. Sur un patrimoine locatif dégageant 40 000 € de revenu net, il vaut 3 880 € par an. Répété dix ans, et sans compter la plus-value de sortie, c’est un poste à cinq chiffres.
Ce poste ne dépend d’aucun montage. Il dépend d’une date de bascule d’affiliation sociale, c’est-à-dire d’un dossier auprès d’une mutualité belge et d’une caisse française. C’est le premier arbitrage à faire dans un dossier franco-belge à composante foncière, et il se traite avant le départ, pas après.
Ajoutons une conséquence de méthode : les prélèvements sociaux ne se raisonnent jamais avec l’impôt sur le revenu. Ils ont leur propre assiette, leur propre exonération, leur propre date d’appréciation. Un client peut très bien être hors du champ du plancher de 20 % grâce au régime Schumacker et rester à 17,2 % de prélèvements sociaux, ou l’inverse. Les deux dossiers se montent séparément.
15.8. L’amortissement du bailleur nu : la nouveauté de 2026, et le prix qu’elle coûte à la sortie
Depuis février 2026, la France autorise un bailleur de logement nu à amortirson bien sur ses revenus fonciers. C’est un renversement de trente ans de doctrine — la déduction d’amortissement était jusqu’alors le privilège de la location meublée —, et la mesure n’a pas encore atteint la documentation destinée aux expatriés. Nous la traitons ici parce qu’elle est ouverte à un résident de Belgique, et parce qu’elle porte en elle sa propre reprise.
Article 31 du CGI, i et j du 1° du I — version en vigueur depuis le 21 février 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47)
Le i vise les logements « situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, acquis neufs ou en état futur d’achèvement et donnés en location à titre de résidence principale ». Taux : 3,5 % en location intermédiaire, majoré d’un ou de deux points selon l’affectation sociale ou très sociale. Base : le prix d’acquisition net de frais, diminué de 20 % au titre de la quote-part forfaitaire du terrain. Engagement de location de neuf ans au minimum.
Le j vise les logements du même type « que le contribuable acquiert, qui font ou ont fait l’objet de travaux ». Taux : 3 % en location intermédiaire, majoré de 0,5 ou 1 point. Base : le prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux, diminué de 20 %. Même engagement de neuf ans.
Plafond commun aux deux dispositifs : « 8 000 € par an et par foyer fiscal », majoré de 2 000 € ou de 4 000 € selon l’affectation. Période : acquisitions réalisées « entre le lendemain de la publication de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028 ».
Aucune condition de domicile ni de résidence du bailleur ne figure dans ces deux alinéas. Un résident de Belgique qui acquiert un logement collectif neuf en France et le loue nu à titre de résidence principale y a donc accès, comme un résident de France.
Notre niveau de vérification sur ce point, et ce que nous refusons d’écrire
Nous avons ouvert l’article 31 dans sa version en vigueur au 21 février 2026 et l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Les éléments ci-dessus en sont extraits. Mais notre lecture n’a pas restitué ces deux alinéas mot à mot sur toute leur longueur : les taux, la base de 80 %, la durée de neuf ans, le plafond de 8 000 € et la fenêtre d’acquisition sont transcrits ; les conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire, renvoyées à un décret que nous n’avons pas ouvert, ne le sont pas.
Nous signalons en outre une divergence que le lecteur rencontrera : plusieurs publications professionnelles annoncent un plafond de 12 000 €, un taux allant jusqu’à 5,5 % et une fenêtre courant jusqu’en 2035. Ces chiffres ne correspondent pas au texte tel que nous l’avons lu. Ils proviennent vraisemblablement de versions d’amendements discutées pendant l’examen du projet de loi. Nous ne publions aucun chiffrage d’opération sur ce dispositif avant lecture du décret d’application et de la doctrine administrative. Ce que nous publions, c’est l’existence du dispositif, son ouverture aux non-résidents, et la conséquence qui suit — laquelle, elle, est certaine.
La conséquence, c’est que le même article 47 de la loi de finances pour 2026 a modifié le III de l’article 150 VB du CGIpour y ajouter ces amortissements. Le III de l’article 150 VB, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, minore le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 oude l’article 39 C. Ce qui a été déduit du loyer est repris sur la plus-value.
C’est exactement le mécanisme que l’article 84 de la loi de finances pour 2025 avait institué pour la location meublée, et que nous démontrons au chapitre 18 pour un cédant non résident. La leçon est la même dans les deux cas, et elle vaut d’être posée ici parce qu’elle change la façon de raisonner : l’amortissement n’est plus une économie d’impôt, c’est un report d’impôt. Il déplace de la base foncière — imposée au plancher de 20 % chez un non-résident — vers la base de plus-value — imposée à 19 % par l’article 244 bis A, avec abattements pour durée de détention. L’arbitrage se calcule, et il dépend entièrement de la durée de détention envisagée.
15.9. Le versant belge : votre appartement lillois a un revenu cadastral belge
C’est la phrase qui surprend le plus les clients, et elle est exacte. Depuis l’exercice d’imposition 2022, l’administration fiscale belge attribue un revenu cadastralaux immeubles situés à l’étranger. L’appartement de Lille reçoit donc un revenu cadastral belge, notifié par l’Administration Mesures et Évaluations, et il se déclare en Belgique dans la même rubrique qu’un appartement situé à Namur.
L’origine de cette réforme n’est pas budgétaire, elle est contentieuse. Elle procède de la loi du 17 février 2021, adoptée en exécution de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 12 avril 2018, Commission c. Royaume de Belgique, C-110/17. La Belgique imposait ses résidents sur le revenu cadastral forfaitaire de leurs immeubles belges — une base figée sur les valeurs locatives de 1975, jamais péréquatée — et sur la valeur locative réelle ou le loyer réel de leurs immeubles étrangers. L’écart de base était considérable, et il pénalisait l’investissement immobilier hors de Belgique. La Cour a jugé ce traitement contraire à la libre circulation des capitaux.
Ce que l’arrêt a réellement produit : une égalité de méthode, pas une égalité de résultat
La Belgique n’a pas répondu à la condamnation en alignant les immeubles étrangers sur les immeubles belges : elle a créé une méthode de conversion. Un revenu cadastral est calculé pour le bien étranger à partir de sa valeur actuelle, ramenée conventionnellement au référentiel de 1975.
Le résultat est une égalité formelle. Une partie de la doctrine belge soutient qu’elle recèle une discrimination résiduelle : les revenus cadastraux belges reposent sur des évaluations de 1975 jamais révisées, alors que les revenus cadastraux étrangers sont dérivés de valeurs de marché contemporaines. Un immeuble parisien de 1930 et un immeuble bruxellois de 1930 comparables ne recevraient donc pas le même revenu cadastral. Nous n’avons ouvert aucune décision juridictionnelle tranchant ce point au 13 août 2026, et nous ne disons pas qu’il n’en existe pas : nous disons que nous n’en avons pas trouvé. Un client dont le revenu cadastral étranger notifié paraît disproportionné a un délai de réclamation à respecter, et cette réclamation se construit avec un conseil belge.
| Étape | Ce que le contribuable doit faire | Ce que l’administration belge fait |
|---|---|---|
| Acquisition d’un droit réel sur un bien situé à l’étranger | Déclarer spontanément à l’Administration générale de la Documentation patrimoniale, Cellule RC étranger, DANS LES QUATRE MOIS de l’acquisition (ou de l’aliénation). La déclaration se fait en ligne sur MyMinfin, un formulaire par bien ou par groupe de biens constituant une seule unité d’habitation. | Notifier un revenu cadastral. À défaut de déclaration, une amende administrative de 250 € à 3 000 € peut être infligée (art. 445, § 5, du CIR 92). |
| Passage de l’impôt des non-résidents à l’impôt des personnes physiques — le cas de l’expatrié qui s’installe | Déclarer DANS LES TRENTE JOURS suivant le premier jour de la période imposable pour laquelle on devient assujetti à l’impôt des personnes physiques belge. | Même conséquence. Ce délai de trente jours, propre à l’arrivée, est celui que le Français qui s’installe en Belgique doit connaître : il est quatre fois plus court que le délai de droit commun. |
| Réception de la notification du revenu cadastral | Vérifier la cohérence entre le revenu cadastral notifié et la valeur réelle du bien. La notification ouvre un délai de réclamation de DEUX MOIS. | Fixer définitivement le revenu cadastral à défaut de réclamation dans le délai. |
| Déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques | Porter le revenu cadastral NON INDEXÉ au cadre III, rubrique A, 2, code 1106, dans la même case que les biens belges de même usage, puis reporter le même montant au cadre III, rubrique B, 1, avec la mention du pays, pour l’exonération avec réserve de progressivité. | Appliquer automatiquement l’indexation, la majoration de 40 % le cas échéant, puis la réduction proportionnelle de l’article 155 du CIR 92. |
| Travaux modifiant le confort ou la surface habitable | Les déclarer : ils donnent lieu à révision du revenu cadastral, en France comme en Belgique. | Réviser le revenu cadastral, ce qui augmente définitivement la base de progressivité belge. |
Comment le revenu cadastral d’un immeuble français est réellement calculé
La méthode est publiée par le SPF Finances et elle tient en une formule. Le revenu cadastral « correspond au revenu locatif annuel net que vous percevriez pour ce bien en 1975 si vous le mettiez en location ». Si le contribuable dispose d’informations sur la valeur du bien en 1975, il les déclare. À défaut :
(valeur vénale actuelle ÷ facteur de correction) × 5,3 %
Le facteur de correction est fixé annuellement par l’article 478 du CIR 92, publié par avis au Moniteur belge. Pour l’année 2025, il s’élève à 16,182, publié au Moniteur belge du 17 janvier 2025. Nous n’avons trouvé, au 13 août 2026, aucun avis fixant le facteur de l’année 2026 dans les sources que nous avons consultées : nous n’en avançons donc aucun. Une valeur de 16,694 circule pour 2026, mais nous ne l’avons rencontrée que sur une source secondaire.
Ordre de grandeur, sur un appartement français valant 300 000 €. 300 000 ÷ 16,182 = 18 539,12 €, puis × 5,3 % = 982,57 € de revenu cadastral non indexé. Indexé pour les revenus 2025 (× 2,2446) il vaut 2 205,48 €, et majoré de 40 % il donne 3 087,67 €de base imposable belge. Le calcul est le nôtre, refait ligne à ligne ; le revenu cadastral réel est celui que l’administration notifie, et lui seul.
Pour les terrains, la règle est tout autre et elle est forfaitaire : le revenu cadastral d’un bien non bâti situé à l’étranger est établi « sur base de l’échelle de 2 euros par hectare ». Un terrain français d’un hectare reçoit donc un revenu cadastral de 2 €. C’est une différence de nature avec les immeubles bâtis, et elle rend le terrain fiscalement indolore en Belgique.
La base imposable belge ne dépend pas du loyer. C’est le point de méthode qui décide, et il est identique à celui qui gouverne l’immobilier détenu en Belgique, exposé au chapitre 16. Un bien loué à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession est imposé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Le loyer réellement encaissé est sans incidence. Un bien loué à une personne morale ou à un professionnel est imposé sur le loyer brut. Un terrain non loué est imposé sur le revenu cadastral indexé sans majoration.
| Année de revenus | Exercice d’imposition | Coefficient d’indexation du revenu cadastral | Avis officiel au Moniteur belge |
|---|---|---|---|
| 2025 | 2026 | 2,2446 | MB du 13 février 2026 — avis relatif à l’indexation automatique en matière d’impôts sur les revenus, exercice d’imposition 2026, point H |
| 2026 | 2027 | 2,3000 | MB du 12 août 2026 — même avis, exercice d’imposition 2027, point J |
15.10. La réserve de progressivité, chiffrée : « exonéré » ne veut pas dire « gratuit »
Nous arrivons au poste que le client ne voit jamais venir. L’article 19, A, 4 de la convention autorise la Belgique à calculer ses impôts, sur les revenus qu’elle impose, « au taux correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après la législation belge ». Le droit interne belge met cette autorisation en œuvre par l’article 155 du CIR 92 : les revenus exonérés en vertu d’une convention préventive sont pris en considération pour la détermination de l’impôt, mais celui-ci est réduit proportionnellement à la part que ces revenus exonérés représentent dans le total des revenus.
Le mot qui compte est proportionnellement. La Belgique ne retranche pas le revenu français de la base et ne calcule pas l’impôt sur le seul revenu belge : elle calcule l’impôt sur le total, puis en retire une fraction égale au poids du revenu exonéré. Comme le barème est progressif, l’impôt retiré est un impôt moyentandis que l’impôt ajouté par le revenu français est un impôt marginal. La différence entre les deux est le coût de la réserve de progressivité, et elle n’est nulle que si le contribuable est déjà dans la première tranche.
Chiffrage complet — un cadre installé en Belgique, un appartement lillois exonéré
DONNEES
Revenus professionnels nets imposables en Belgique 55 000,00 EUR
Appartement a Lille, revenu cadastral notifie (non indexe) 1 500,00 EUR
Annee de revenus 2025, exercice d'imposition 2026
ETAPE 1 — BASE IMPOSABLE BELGE DE L'IMMEUBLE FRANCAIS
Revenu cadastral indexe 1 500,00 x 2,2446 = 3 366,90
Majoration de 40 % 3 366,90 x 1,40 = 4 713,66
ETAPE 2 — IMPOT DE BASE SUR LE TOTAL (bareme art. 130 CIR 92, revenus 2025)
Total imposable 55 000,00 + 4 713,66 = 59 713,66
25 % x 16 320,00 = 4 080,00
40 % x (28 800,00 - 16 320,00) = 40 % x 12 480,00 = 4 992,00
45 % x (49 840,00 - 28 800,00) = 45 % x 21 040,00 = 9 468,00
50 % x (59 713,66 - 49 840,00) = 50 % x 9 873,66 = 4 936,83
----------
Impot de base sur le total 23 476,83
ETAPE 3 — REDUCTION PROPORTIONNELLE DE L'ARTICLE 155 CIR 92
Part du revenu exonere 4 713,66 / 59 713,66 = 0,078938
Reduction 23 476,83 x 0,078938 = 1 853,21
Impot de base apres reduction 21 623,62
ETAPE 4 — COMPARAISON AVEC LA SITUATION SANS IMMEUBLE FRANCAIS
Impot de base sur 55 000,00 seuls
4 080,00 + 4 992,00 + 9 468,00 = 18 540,00
50 % x (55 000,00 - 49 840,00) = 50 % x 5 160,00 = 2 580,00
----------
Impot de base sans l'immeuble 21 120,00
COUT DE LA RESERVE DE PROGRESSIVITE
21 623,62 - 21 120,00 = 503,62 EUR PAR AN- D’où vient l’écart :Le revenu français est ajouté au sommet du barème, donc à 50 %, et il est retiré au taux moyen du contribuable, soit environ 39 %. L’écart entre les deux taux, appliqué à 4 713,66 €, produit les 503,62 €.
- Ce que le calcul ne comprend pas :Ni la quotité exemptée, ni les réductions d’impôt régionales, ni les taxes additionnelles communales. Il porte sur l’impôt de base de l’article 130 du CIR 92, et sur lui seul.
- Pourquoi la quotité exemptée ne modifie probablement pas l’écart :L’impôt exonéré au titre de la quotité est un montant identique dans les deux scénarios : il se soustrait des deux côtés et laisse l’écart inchangé — à la condition qu’il se soustraie APRÈS la réduction de l’article 155. L’ordre exact des sept opérations de l’article 5/2 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 n’a pas été vérifié par nous : c’est une question à poser au comptable belge du client, et elle n’a pas de réponse générale dans ce guide.
- Le sens de la variation :Le coût de la réserve croît avec le revenu cadastral et décroît lorsque le contribuable est déjà dans la tranche marginale supérieure sur ses seuls revenus belges. Il est maximal pour un contribuable dont les revenus belges le placent juste en dessous d’une limite de tranche.
Toutes les lignes ont été recalculées poste par poste. Le résultat n’est pas une facture fiscale belge complète : c’est l’effet de la réserve de progressivité sur l’impôt de base, isolé de tout le reste. C’est le seul poste que la documentation courante oublie entièrement, et c’est celui qui rend fausse la phrase « en Belgique, vos loyers français ne coûtent rien ».
- Le barème retenu est celui de l’article 130 du CIR 92 pour les revenus 2025, exercice d’imposition 2026 : 25 % jusqu’à 16 320 €, 40 % jusqu’à 28 800 €, 45 % jusqu’à 49 840 €, 50 % au-delà. Les limites de 16 720 / 29 510 / 51 070 € sont celles des revenus 2026, exercice 2027, et ne s’appliquent pas ici.
- Le revenu cadastral de 1 500 € est une hypothèse de travail. Le revenu cadastral réel du client est celui que l’Administration Mesures et Évaluations lui a notifié, et il est la seule donnée d’entrée qui compte : deux appartements de même valeur peuvent recevoir des revenus cadastraux différents.
- En cas d’imposition commune, le barème belge s’applique au revenu de chaque conjoint séparément, ce qui modifie le calcul : le chiffrage ci-dessus vaut pour un contribuable isolé.
- Un client dont les revenus belges dépassent déjà largement 49 840 € — seuil de la tranche à 50 % pour les revenus 2025 ; 51 070 € pour les revenus 2026 — voit le coût de la réserve diminuer, puisque le taux marginal et le taux moyen se rapprochent.
La conséquence pratique : le revenu cadastral étranger est un paramètre patrimonial, pas une formalité
Puisque la base belge dépend du revenu cadastral notifié et non du loyer, deux biens qui rapportent le même loyer peuvent coûter, en réserve de progressivité, du simple au triple. Un bien ancien dans un quartier valorisé, dont le revenu cadastral converti reste modeste, est structurellement plus léger qu’un bien neuf de même rendement.
Et puisque le revenu cadastral est révisé après des travaux augmentant le confort ou la surface habitable, une rénovation d’un bien français a un coût fiscal belge permanent, indépendant de son effet en France. Ce coût ne figure dans aucun plan de travaux que nous ayons vu passer. Il doit être chiffré avant l’engagement des dépenses, au même titre que le déficit foncier qu’elles produiront.
15.11. Les additionnels communaux : deux textes écrits en termes de revenus professionnels, et ce qu’ils ne règlent pas
Les communes belges lèvent une taxe additionnelle à l’impôt des personnes physiques. Son taux, revoté chaque année par règlement-taxe, s’échelonne de 0,0 % à 9,0 %selon la commune. Nous ne publions pas de taux moyen national : il est revoté chaque année, commune par commune, et nous n’avons pas relevé le fichier annuel qui les récapitule pour l’exercice d’imposition 2026. Ce n’est pas un ajustement de second ordre : sur l’impôt de base de 21 624 € de notre chiffrage du 15.10, sept points valent environ 1 500 €.
La question, pour un bailleur franco-belge, est donc de savoir si ses loyers français — exonérés — entrent dans la base de cette taxe. Nous avons cherché la réponse, et nous l’avons trouvée. Elle est négative, et elle repose sur trois éléments qui se répondent.
Premier élément — l’article 466bis du CIR 92 ne vise que les revenus professionnels
Le texte a été inséré par la loi du 13 décembre 2002, publiée au Moniteur belge du 28 décembre 2002. Sa rédaction d’origine dispose :
« Lorsqu’un habitant du Royaume reçoit de l’étranger des revenus professionnelsqui sont exonérés de l’impôt des personnes physiques en Belgique en vertu d’une convention internationale préventive de la double imposition, la taxe communale additionnelle et la taxe d’agglomération additionnelle visées à l’article 466 sont néanmoins calculées, pour autant que la convention internationale le permette, sur l’impôt des personnes physiques qui serait dû en Belgique si les revenus professionnelsen question étaient tirés de sources situées en Belgique. »
L’article a été modifié deux fois depuis, et deux fois seulement : la loi du 14 avril 2011 a remplacé « sur l’impôt des personnes physiques qui serait dû en Belgique » par « sur l’impôt dû à l’État qui serait fixé » ; la loi du 8 mai 2014 a remplacé « l’impôt dû à l’État » par « l’impôt total ». Ni l’une ni l’autre n’a touché l’expression « revenus professionnels », qui figure deux fois dans le texte.
Les revenus immobiliers relèvent d’une autre cédule du Code — les articles 7 à 16, sous l’intitulé « revenus des biens immobiliers » —, distincte des revenus professionnels des articles 23 et suivants. Et nous n’avons trouvé, dans le tableau des modifications du CIR 92 à jour au 15 juillet 2026, aucun article 466 ter ni aucune disposition équivalente qui étendrait le mécanisme aux revenus immobiliers exonérés.
Deuxième élément — le point 7 du Protocole final ne vise, lui non plus, que les revenus professionnels
Le point 7 du Protocole final de la convention de 1964, dans sa rédaction issue de l’article 3 de l’avenant du 12 décembre 2008, est le seul texte conventionnel qui autorise la Belgique à faire ce que l’article 466bis prévoit :
« Nonobstant toute autre disposition de la Convention et du Protocole additionnel relatif aux travailleurs frontaliers, la Belgique tient compte, pour la détermination des taxes additionnelles établies par les communes et les agglomérations belges, des revenus professionnelsexemptés de l’impôt en Belgique conformément à la Convention et audit Protocole. Ces taxes additionnelles sont calculées sur l’impôt qui serait dû en Belgique si les revenus professionnelsen question étaient de source belge. Cette disposition est applicable à compter du 1er janvier 2009. »
Deux textes concordants, écrits l’un et l’autre en termes de revenus professionnels, par deux auteurs différents à six ans d’intervalle. Le législateur belge et les négociateurs de l’avenant savaient distinguer les cédules : le silence sur les revenus immobiliers n’a rien d’un oubli.
Troisième élément — un argument de texte que nous n’avons vu écrit nulle part, et qui reste à confirmer
C’est l’argument que nous n’avons vu écrit nulle part, et il tient en deux renvois.
L’article 2, § 3, Ade la convention énumère les impôts belges auxquels elle s’applique, et son 5° vise : « les centimes additionnels et taxes annexes établis sur la base ou sur le montant de ces impôts ». Les taxes additionnelles communales sont donc dans le champ matériel de la convention.
L’article 19, A, § 2exonère les revenus attribués exclusivement à la France « des impôts belges mentionnés à l’article 2, paragraphe 3 A, de la présente Convention » — c’est-à-dire de la liste entière, additionnels compris.
Cette lecture conduirait à étendre l’exonération conventionnelle des revenus fonciers français aux additionnels communaux eux-mêmes.Nous ne l’avons vue soutenue par aucune doctrine administrative ni décision, et nous la donnons comme argument, non comme conclusion. Elle éclaire en revanche rétrospectivement la réserve inscrite dans l’article 466bis — « pour autant que la convention internationale le permette » : le droit interne belge subordonne lui-même la réintégration à une autorisation conventionnelle, que le point 7 du Protocole final donne pour les seuls revenus professionnels. Pour les revenus immobiliers, cette autorisation n’existe pas.
Ce que nous corrigeons, et la réserve qui subsiste
Nous corrigeons ici notre propre position antérieure. Le registre de vérification de ce guide retenait que les revenus fonciers français n’entrent pas dans le champ de l’article 466bis ni du point 7, tout en refusant d’écrire qu’ils n’ont « aucun effet », parce que l’effet indirect de la réserve de progressivité sur l’impôt total n’avait pas été examiné. Le troisième élément ci-dessus permet d’aller plus loin : l’exonération conventionnelle porte sur les additionnels eux-mêmes, ce qui rend la question de la base indifférente.
La réserve qui subsiste, et elle est de méthode. Aucune version consolidée officielle des articles 155, 466 et 466bis du CIR 92 n’est librement accessible : la base Justel porte, sur la fiche du Code, la mention que sa mise à jour est suspendue depuis 2002, et la base consolidée officielle du fisc belge exige une authentification. Les textes ci-dessus sont donc reconstitués à partir des lois modificatives publiées au Moniteur belge, chacune ouverte individuellement, et recoupés avec les citations verbatim qu’en fait la Cour de justice de l’Union européenne dans ses arrêts. Le tableau des modifications de Justel, à jour au 15 juillet 2026, ne référence sous l’article 466bis qu’une insertion et deux modifications, toutes trois reproduites ci-dessus.
Où passe donc, réellement, le coût belge de l’immeuble français ? Dans l’effet de tauxde la réserve de progressivité, que nous avons chiffré à 503,62 € au 15.10 — et non dans un supplément d’additionnels communaux. La Cour de justice l’a d’ailleurs formulé exactement ainsi dans l’arrêt de 2018 : « la surévaluation du revenu des biens situés dans un État membre de l’Union ou de l’EEE autre que le Royaume de Belgique peut conduire à l’application d’un taux d’imposition plus lourd, ce que le Royaume de Belgique admet dans ses observations ».
Ce que ce résultat ne dispense pas de faire
Le choix de la commune d’installation reste, en Belgique, une décision patrimoniale. Entre Knokke-Heist, à 0,0 % pour l’exercice 2026, et Mesen, à 9,0 %, l’écart porte sur la totalité de l’impôt belge et pas seulement sur la fraction discutée ici. En France, personne ne choisit sa commune pour son impôt sur le revenu ; en Belgique, c’est un paramètre. Nous en donnons le détail au chapitre 6.
Et un taux communal cité sans son exercice d’impositionest inutilisable. Les taux bougent d’une année sur l’autre, et pas marginalement : De Panne et Koksijde sont passées de 0,0 % à 5,0 % d’un exercice au suivant.
15.12. Le paragraphe 3 de l’article 19, A : la seule clause qui reprend d’une main
Nous avons annoncé ce paragraphe au 15.2. Il mérite une section, parce qu’il est absent de toute la documentation que nous avons consultée, y compris de nos propres fiches de recherche avant leur contre-audit, et parce qu’il vise nommément la situation la plus courante du bailleur qui investit.
Article 19, A, § 3 de la convention du 10 mars 1964 — texte intégral
« Par dérogation au paragraphe 2, les impôts belges peuvent être établis sur des revenus dont l’imposition est attribuée à la France, dans la mesure où ces revenus n’ont pas été imposés en France parce qu’ils y ont été compensés avec des pertes qui ont également été déduites, pour un exercice quelconque, de revenus imposables en Belgique. »
Il faut lire la condition en deux temps, parce qu’elle est double et cumulative. Premier temps : le revenu français n’a pas été imposé en France parce qu’il y a été compensé avec des pertes. Second temps : ces mêmes pertes ont également été déduites, pour un exercice quelconque, de revenus imposables en Belgique. Ce n’est donc pas la simple existence d’un déficit foncier français qui déclenche la clause : c’est la double utilisation de la même perte, des deux côtés de la frontière.
| Situation | Le § 3 s’applique-t-il ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Déficit foncier français imputé en France, aucune déduction correspondante en Belgique | NON | La seconde branche de la condition n’est pas remplie : la perte n’a pas été déduite de revenus imposables en Belgique. L’exonération belge du § 2 joue pleinement. |
| Travaux sur l’immeuble français portés en France en déficit foncier ET portés en Belgique en déduction de revenus imposables | OUI, à hauteur du revenu français non imposé de ce fait | Les deux branches sont remplies. La Belgique retrouve son droit d’imposer, dans la mesure exacte du revenu français neutralisé. |
| Intérêts d’un emprunt français déduits en France du revenu foncier, ET déduits en Belgique de revenus immobiliers non exonérés | À examiner, et c’est le cas de figure qui nous inquiète | Le droit belge admet la déduction des intérêts de dettes spécifiquement contractées en vue d’acquérir ou de conserver des biens immobiliers ayant produit des revenus immobiliers NON exonérés. Un emprunt affecté à l’immeuble français exonéré n’y ouvre pas droit ; un emprunt mixte, ou un emprunt réaffecté, peut créer la configuration du § 3. |
| Déficit foncier français reporté sur les revenus fonciers français des dix années suivantes | NON, tant qu’aucune déduction belge n’intervient | Le report interne à la catégorie française ne fait pas naître de déduction belge. La clause ne vise pas les reports, elle vise les doubles emplois. |
Pourquoi ce paragraphe compte plus qu’il n’en a l’air
Il compte pour trois raisons. D’abord parce qu’il est la seule clause de la convention de 1964 qui subordonne l’exonération belge à une imposition effective en France. Toute note qui écrit que cette convention ne comporte aucune condition d’assujettissement effectif est fausse, et notre propre socle de recherche l’a écrit avant d’être corrigé.
Ensuite parce qu’il annonce ce que la convention de 2021 généraliserait. Le texte signé le 9 novembre 2021 comporte, à son article 21 sur la fortune comme ailleurs, des clauses d’imposition effective de portée générale. Le § 3 est l’ancêtre étroit de ce qui deviendrait, le jour de l’entrée en vigueur, la règle.
Enfin parce qu’il impose une discipline de dossier : un même euro de charge ne peut pas produire un avantage fiscal des deux côtés. Ce n’est pas une évidence pour un client dont le comptable belge et le conseil français ne se parlent pas, et c’est précisément le rôle du cabinet de faire tenir les deux déclarations ensemble.
15.13. Le calendrier déclaratif, des deux côtés
Un bailleur franco-belge dépose deux déclarations par an, à deux administrations, sur deux calendriers, pour un même bien. Aucune des deux ne reprend les chiffres de l’autre.
| Côté | Ce qui se déclare | Sur quel support | À quel service |
|---|---|---|---|
| France | Le revenu foncier net : formulaire 2044 au régime réel, ou report direct du revenu brut sur la déclaration d’ensemble au micro-foncier. | Déclaration 2042 et ses annexes. La demande d’exonération de CSG-CRDS se porte en cases 8SH et 8SI de la 2042 C. La demande de taux moyen se porte en case 8TM, avec l’imprimé 2041-TM détaillant les revenus mondiaux par catégorie. | Service des impôts des particuliers non-résidents. La déclaration en ligne est le canal normal ; le calendrier est fixé chaque année par l’administration. |
| France, une fois seulement | Le changement d’adresse et le rattachement au service des non-résidents, l’année du départ. | Voir le chapitre 10 sur l’année du départ, qui traite la déclaration de l’année de transfert et le sort des acomptes de prélèvement à la source. | Service des impôts du domicile antérieur, puis service des non-résidents. |
| Belgique, une fois seulement | La déclaration du bien français à la Cellule RC étranger de l’Administration Mesures et Évaluations, en vue de la notification du revenu cadastral. | Formulaire dédié, en ligne sur MyMinfin. La brochure officielle demande de le faire « le plus rapidement possible » et ne donne pas de délai chiffré, mais le délai légal est de QUATRE MOIS à compter de l’acquisition — TRENTE JOURS pour celui qui devient assujetti à l’impôt des personnes physiques belge —, et son dépassement est sanctionné par une amende de 250 € à 3 000 € : voir 15.9. | Administration Mesures et Évaluations, SPF Finances. |
| Belgique, chaque année | Le revenu cadastral NON INDEXÉ du bien français, au cadre III, rubrique A, dans la case correspondant à l’usage du bien ; puis le revenu au cadre III, rubrique B, 1, pour l’exonération avec réserve de progressivité. | Déclaration à l’impôt des personnes physiques. Les brochures explicatives sont publiées en trois éditions régionales : le cadre III est commun, le cadre IX ne l’est pas. | SPF Finances. Le service de l’impôt reste fédéral, y compris pour la part régionale. |
Les trois erreurs de déclaration que nous corrigeons le plus souvent
Un. Déclarer en Belgique le loyer réel au lieu du revenu cadastral. C’est l’erreur du contribuable consciencieux, qui recopie ce qu’il a déclaré en France. La brochure officielle est explicite : « mentionnez toujours le RC non indexé, tant pour les biens immobiliers sis en Belgique que pour les biens immobiliers sis à l’étranger ». Déclarer un loyer de 14 000 € au lieu d’un revenu cadastral de 1 500 € multiplie par plus de neuf la base de progressivité.
Deux. Oublier de reporter au cadre III, rubrique B, 1. Le bien français se déclare deux fois : une fois dans la rubrique de son usage, comme un bien belge, et une seconde fois dans la rubrique de l’exonération avec réserve de progressivité. Un contribuable qui ne fait que la première déclaration est imposé en Belgique sur un revenu exonéré par convention, et il doit réclamer.
Trois. Cocher la case du taux moyen par réflexe. Le chapitre 12 en établit le seuil de rentabilité. Au-delà, la demande est sans objet et elle oblige à livrer l’intégralité des revenus mondiaux du foyer à l’administration française, avec les pièces justificatives belges. Le calcul se fait avant de cocher, jamais après.
15.14. Trois dossiers, du loyer brut à l’euro net
Nous refermons le chapitre par trois liquidations complètes, calculées poste par poste sur les règles exposées plus haut. Les hypothèses sont indiquées ; les résultats sont recalculés et vérifiables ligne à ligne.
Dossier A — le studio hérité, et le prix d’un petit revenu
Célibataire salarié en Belgique, un studio à Bordeaux, régime micro-foncier
HYPOTHESES
Loyer brut annuel 7 200,00 EUR
Charges reelles estimees (< 30 % du brut) 1 500,00
Revenus professionnels nets imposables en Belgique 45 000,00
Revenu cadastral belge notifie (non indexe) 600,00
Affilie a la securite sociale belge, non a charge d'un regime francais
Annee de revenus 2025 — une part de quotient familial
FRANCE
Regime retenu : micro-foncier (charges < 30 % du brut)
Assiette 0,70 x 7 200,00 5 040,00
Impot au bareme (5 040 - 11 600 < 0) 0,00
Plancher art. 197 A 20 % x 5 040,00 1 008,00
Impot du (le plus eleve des deux) 1 008,00
Prelevements sociaux 7,5 % x 5 040,00 378,00
-----------
TOTAL FRANCE 1 386,00
BELGIQUE — reserve de progressivite
RC indexe 600,00 x 2,2446 1 346,76
Base imposable 1 346,76 x 1,40 1 885,46
Total imposable 45 000,00 + 1 885,46 46 885,46
Impot de base sur le total 17 210,46
Part exoneree 1 885,46 / 46 885,46 0,040214
Reduction art. 155 17 210,46 x 0,040214 692,10
Impot apres reduction 16 518,36
Impot sans l'immeuble francais 16 362,00
-----------
COUT BELGE DE LA RESERVE 156,36
RESULTAT
Charge totale 1 386,00 + 156,36 1 542,36
Rapportee au loyer brut 21,42 %- Le point qui choque le client :Un revenu foncier de 7 200 € supporte 1 008 € d’impôt sur le revenu là où un résident de France, dans la même tranche basse, n’en supporterait aucun. Le plancher de l’article 197 A ne connaît pas de tranche à 0 %.
- Ce que le micro-foncier apporte ici :Avec 1 500 € de charges réelles, soit 20,8 % du brut, le régime réel donnerait une assiette de 5 700 € contre 5 040 € au micro. Le micro-foncier économise 660 € d’assiette, soit 181,50 € par an.
- Ce qui ferait basculer le dossier :Un ravalement de copropriété, un changement de chaudière, ou l’acquisition à crédit d’un second bien. Dès que les charges dépassent 2 160 €, le réel devient plus favorable — et l’option est irrévocable trois ans.
Toutes les lignes ont été recalculées. Le taux de sortie de 21,42 % du loyer BRUT — avant charges réelles de gestion — est le chiffre à retenir : c’est ce qu’un studio de rapport coûte réellement à un expatrié belge, et c’est très au-dessus de ce que la plupart des simulateurs annoncent.
- Le barème belge retenu est celui des revenus 2025, exercice d’imposition 2026 : 25 % jusqu’à 16 320 €, 40 % jusqu’à 28 800 €, 45 % jusqu’à 49 840 €, 50 % au-delà. Impôt de base sur 46 885,46 € : 4 080,00 + 4 992,00 + 45 % x 18 085,46 = 17 210,46 €.
- Impôt de base sur 45 000 € seuls : 4 080,00 + 4 992,00 + 45 % x 16 200,00 = 16 362,00 €.
- Le calcul belge porte sur l’impôt de base, hors quotité exemptée, hors réductions régionales et hors taxe communale additionnelle.
- Si le client relevait d’un régime obligatoire français d’assurance maladie, les prélèvements sociaux passeraient de 378,00 € à 866,88 €, et la charge totale de 1 542,36 € à 2 031,24 €, soit 28,21 % du loyer brut.
Dossier B — les deux appartements lillois, et les 550 € que l’option fait gagner
Le dossier d’ouverture du chapitre, liquidé en entier
HYPOTHESES
Loyer brut annuel 14 000,00 EUR
Charges reelles deductibles (detail au 15.4) 6 200,00
Revenus professionnels nets imposables en Belgique 55 000,00
Revenu cadastral belge notifie (non indexe) 1 500,00
Affilie a la securite sociale belge
Annee de revenus 2025 — une part de quotient familial
BRANCHE 1 — MICRO-FONCIER
Assiette 0,70 x 14 000,00 9 800,00
Impot art. 197 A 20 % x 9 800,00 1 960,00
Prelevements sociaux 7,5 % x 9 800,00 735,00
Reserve de progressivite belge (15.10) 503,62
-----------
TOTAL 3 198,62
BRANCHE 2 — REGIME REEL SUR OPTION
Assiette 14 000,00 - 6 200,00 7 800,00
Impot art. 197 A 20 % x 7 800,00 1 560,00
Prelevements sociaux 7,5 % x 7 800,00 585,00
Reserve de progressivite belge (inchangee) 503,62
-----------
TOTAL 2 648,62
ECART 550,00 EUR PAR AN
LECTURE DU RESULTAT
Charge totale au reel / loyer brut 18,92 %
Loyer brut 14 000,00
- charges reelles 6 200,00
- impot et prelevements francais 2 145,00
- surcout belge de progressivite 503,62
-----------
RESTE AU BAILLEUR 5 151,38- Ce que l’option ne change pas :Le poste belge. La réserve de progressivité se calcule sur le revenu cadastral notifié, qui ne dépend ni du loyer, ni des charges, ni du régime français choisi. Optimiser en France est sans effet sur la Belgique — et réciproquement.
- Ce que le client percevait comme son rendement :14 000 € sur un patrimoine de 280 000 €, soit 5 % brut. Le rendement réellement disponible, après charges, impôt français, prélèvements sociaux et surcoût belge, est de 5 151,38 € sur 280 000 €, soit 1,84 %.
- L’écart avec un bailleur resté en France :Sur la même assiette de 7 800 € et à supposer un taux marginal français de 30 %, un résident paierait 2 340 € d’impôt sur le revenu et 1 341,60 € de prélèvements sociaux, soit davantage. Le non-résident n’est pas toujours perdant : il l’est sur les petites assiettes, du fait du plancher, et il cesse de l’être dès que le barème français dépasse 20 %.
Le rendement net de 1,84 % n’est pas une provocation : c’est ce que produit un patrimoine locatif nu détenu depuis la Belgique, une fois toutes les lignes payées. C’est le chiffre à mettre en face d’une décision de conserver ou de vendre, et le chapitre 18 en tire les conséquences.
- Le surcoût belge de 503,62 € est celui calculé au 15.10, sur les mêmes hypothèses de revenus professionnels et de revenu cadastral.
- Le patrimoine de 280 000 € est une hypothèse de valorisation cohérente avec 14 000 € de loyer brut, soit un rendement facial de 5 %. Le rendement réel du client se calcule sur sa valeur vénale, pas sur la nôtre.
- La comparaison avec le bailleur resté en France ne tient pas compte de la CSG déductible, dont un résident bénéficie et dont l’article 164 A prive le non-résident : l’écart réel est donc un peu plus favorable au résident que ce que la ligne indique.
Dossier C — le retraité, le taux moyen qui marche et le Schumacker qui ne marche pas
Retraité installé à Namur, pension privée française, patrimoine locatif français
HYPOTHESES
Revenus fonciers francais nets (regime reel) 24 000,00 EUR
Pension privee francaise 32 000,00
-> imposable en Belgique seulement (art. 12 de la convention)
Couverture maladie a la charge de la France (formulaire S1)
Annee de revenus 2025 — une part de quotient familial
FRANCE — IMPOT SUR LE REVENU, SANS DEMANDE
Revenu net imposable de source francaise 24 000,00
Impot au bareme 11 % x (24 000 - 11 600) 1 364,00
Plancher art. 197 A 20 % x 24 000 4 800,00
Impot du 4 800,00
FRANCE — AVEC DEMANDE DU TAUX MOYEN
Pension apres abattement de 10 % 28 800,00
Revenu mondial retenu 24 000 + 28 800 52 800,00
Impot francais theorique sur le mondial
11 % x (29 579 - 11 600) = 11 % x 17 979 1 977,69
30 % x (52 800 - 29 579) = 30 % x 23 221 6 966,30
-----------
8 943,99
Taux moyen 8 943,99 / 52 800 16,94 %
Taux moyen < 20 % -> la demande est utile
Impot du 8 943,99 x 24 000 / 52 800 4 065,45
GAIN DE LA DEMANDE 734,55
REGIME SCHUMACKER — TEST
Part des revenus de source francaise
24 000 / 52 800 45,45 %
Seuils exiges : 75 %, ou 50 % a defaut de mecanisme
45,45 % < 50 % -> REGIME SCHUMACKER INAPPLICABLE
PRELEVEMENTS SOCIAUX — LE POSTE QUI DOMINE
Situation actuelle (a charge d'un regime francais)
17,2 % x 24 000 4 128,00
Situation apres bascule d'affiliation
7,5 % x 24 000 1 800,00
ECART 2 328,00
TOTAL FRANCE
Avant optimisation 4 800,00 + 4 128,00 8 928,00
Apres taux moyen 4 065,45 + 4 128,00 8 193,45
Apres taux moyen et bascule 4 065,45 + 1 800,00 5 865,45
GAIN CUMULE 3 062,55 EUR PAR AN- Pourquoi le taux moyen marche ici et pas chez le cadre :Le taux moyen se calcule sur les revenus mondiaux selon les règles françaises. Un retraité à 52 800 € de revenu mondial reste sous le seuil de 68 960 € au-delà duquel le taux moyen dépasse 20 % pour une part. Le cadre à 189 000 € de revenu mondial, lui, est très au-dessus : sa demande serait sans objet.
- Pourquoi Schumacker échoue :Le régime exige au moins 75 % du revenu mondial de source française, ou 50 % à défaut de tout mécanisme de nature à minorer l’imposition dans l’État de résidence. Ce retraité en est à 45,45 %, parce que sa pension est imposable en Belgique. S’il percevait une pension publique française — imposable en France — le ratio basculerait, et Schumacker deviendrait la meilleure voie.
- Pourquoi le poste social pèse trois fois plus que le poste fiscal :2 328 € contre 734,55 €. Le premier arbitrage d’un dossier de retraité franco-belge n’est pas fiscal, il est social : c’est la bascule de la charge de l’assurance maladie de la France vers la Belgique. Le chapitre 13 expose les deux conditions, et le chapitre 21 la mécanique du règlement 883/2004.
- Ce que le dossier ne dit pas :Le coût belge. La pension privée française de 32 000 € est imposable en Belgique et y supporte le barème, la réduction d’impôt pour pensions et la taxe communale additionnelle ; le revenu foncier français y ajoute la réserve de progressivité. Cette liquidation-là relève du chapitre 6 et d’un comptable belge : nous ne la publions pas ici, faute d’avoir vérifié la réduction d’impôt pour pensions applicable à une pension de source étrangère.
Trois leviers testés, deux qui fonctionnent et un qui échoue. C’est le résultat typique d’un dossier de retraité : le taux moyen rend quelques centaines d’euros, la bascule sociale en rend plusieurs milliers, et le régime Schumacker — dont on parle le plus — ne s’applique que si la quasi-totalité des revenus reste de source française.
- L’abattement de 10 % sur la pension est plafonné par l’article 158, 5, a du CGI. À 32 000 € de pension, l’abattement de 3 200 € reste très en deçà du plafond applicable : le plafond ne mord pas dans ce dossier. Il mordrait sur une pension plus élevée, et le calcul devrait être refait.
- La bascule d’affiliation n’est pas un choix fiscal : elle résulte de faits — exercice d’une activité en Belgique, ouverture d’une pension belge, rattachement à un affilié belge. Elle ne s’organise pas artificiellement.
- La condition d’affiliation s’apprécie au 31 décembre de l’année des revenus pour les revenus fonciers. Une bascule au 15 décembre produit son effet sur l’année entière ; une bascule au 5 janvier la fait perdre.
15.15. Ce que nous n’écrivons pas
Un chapitre honnête se termine par la liste de ce qu’il n’a pas pu établir. La voici, sans arrondi.
- Nous n’écrivons pas que la convention de 2021 s’applique. Elle est signée et publiée, elle n’est pas en vigueur, et aucun projet de loi de ratification n’avait été déposé devant le Parlement français au 21 mai 2026. Nous n’annonçons aucune date d’entrée en vigueur : nous donnons la règle qui la gouvernera, et la conséquence — pas d’effet français avant les revenus de l’année suivant celle de l’entrée en vigueur.
- Nous ne tranchons pas le sort de la fraction de 10 700 € du déficit foncier chez un non-résident dépourvu d’autre revenu de source française. Nous exposons les deux lectures au 15.6 et nous montrons qu’elles convergent à dix ans.
- Nous ne tranchons pas l’effet des revenus fonciers français exonérés sur la base des additionnels communaux belges. Nous retenons la position selon laquelle l’article 466bis du CIR 92 et le point 7 du Protocole final ne les visent pas, tous deux étant écrits en termes de revenus professionnels — et nous refusons d’en déduire qu’ils n’ont aucun effet.
- Nous ne publions aucun chiffrage d’opération sur le nouvel amortissement des i et j de l’article 31. Les plafonds de loyer et de ressources sont renvoyés à un décret que nous n’avons pas ouvert, et plusieurs chiffres qui circulent dans la presse professionnelle ne correspondent pas au texte tel que nous l’avons lu.
- Nous ne certifions pas l’ordre exact des opérations de liquidation belge. Le coût de la réserve de progressivité que nous chiffrons à 503,62 € porte sur l’impôt de base. Sa combinaison avec la quotité exemptée, les réductions régionales et l’additionnel communal suit la séquence de l’article 5/2 de la loi spéciale du 16 janvier 1989, que nous n’avons pas vérifiée pas à pas.
- Nous ne disons pas qu’il n’existe pas de jurisprudence sur la méthode belge de conversion du revenu cadastral étranger, ni sur le § 3 de l’article 19, A. Nous disons que nous n’en avons pas ouvert au 13 août 2026. Ce n’est pas la même chose, et l’écart entre les deux formulations est ce qui sépare une note fiable d’une note dangereuse.
- Nous ne publions pas de taux communal moyen comme applicable à un client. L’amplitude réelle va de 0,0 % à 9,0 % selon la commune, et le taux est revoté chaque année. Un taux communal cité sans son exercice d’imposition est inutilisable.
Reste une phrase à emporter, et elle tient en peu de mots. Un loyer français perçu depuis la Belgique se paie trois fois : à l’impôt français, qui applique un plancher et non un taux ; aux prélèvements sociaux français, dont le taux dépend d’un dossier d’affiliation et non d’un montage ; et à l’impôt belge, qui exonère le revenu et le fait quand même monter le taux de tous les autres. Les trois se calculent, aucun ne s’improvise, et le premier des trois est celui que l’on peut le moins réduire.
16. Acheter en Belgique : droits d’enregistrement, Région par Région
Un couple français nous a écrit au printemps 2026 pour nous demander de valider son plan d’installation. Mutation à Bruxelles, achat d’une maison familiale, budget 620 000 €, financement à 90 %. La note qu’on leur avait remise chiffrait les « frais d’acquisition en Belgique » à 15 % du prix, soit 93 000 €, et recommandait d’acheter à Bruxelles « pour bénéficier de l’abattement ». Les deux affirmations étaient fausses, et elles l’étaient dans des directions opposées. À 620 000 €, l’abattement bruxellois ne s’applique pas— le plafond est à 600 000 € et il fonctionne comme un couperet —, de sorte que les droits s’élevaient à 77 500 € et le coût total d’entrée à 82 360 €, soit 13,28 %. Le même bien, à quinze kilomètres, en Région flamande : 17 260 €, soit 2,78 %. Un rapport de 4,8. Sur le même budget, pour le même acquéreur, avec le même notaire.
Ce chapitre existe pour cette raison. Il n’y a pas de « droits d’enregistrement belges » : il y a un droit flamand, un droit wallon et un droit bruxellois, écrits dans trois textes différents, avec trois taux, trois conditions d’occupation, trois durées de maintien, trois délais de revente du bien antérieur, trois sanctions et — c’est le point que personne ne signale — trois faits générateurs distincts : en Flandre, c’est la date du compromis qui commande le régime ; en Wallonie, c’est celle de l’acte authentique. Quatre à six mois séparent couramment les deux. Un couple qui signe un compromis le 28 décembre et l’acte le 15 avril ne relève pas du même millésime de droit selon la Région où se trouve le bien.
Nous faisons donc sept choses, dans cet ordre. Nous posons le critère de rattachement, qui n’est pas le domicile de l’acquéreur. Nous exposons les trois régimes, texte par texte, condition par condition, avec les délais et les sanctions. Nous mettons les trois Régions en regarddans un tableau unique, puis nous donnons le barème des droits prix par prix — et nous y lisons un résultat qui contredit tout ce qu’on écrit sur Bruxelles. Nous traitons ensuite la question qui décide de la moitié des dossiers d’expatriés et qu’aucune note française ne pose : le logement resté en France, et ce qu’il fait à la condition de non-propriété dans chacune des trois Régions. Nous chiffrons les frais de notaireau barème de l’arrêté royal, qui est tarifé et non négociable. Nous refaisons neuf chiffrages complets, du prix affiché au coût total d’acquisition, dont sept comparent les trois Régions sur un même bien. Nous terminons par le financement — quotités attendues, fonds propres réellement nécessaires — et par les avantages fiscaux liés au logement, dont l’état exact tient en une phrase : les trois Régions les ont fermés aux nouvelles acquisitions, à trois dates différentes, et il n’en reste rien pour un achat de 2026.
Date d’arrêté du droit, périmètre et sources ouvertes
Le droit exposé ici est arrêté au 5 août 2026. Sur cette matière, la date n’est pas une clause de style : le 1er janvier 2025 a vu entrer en vigueur, le même jour, le taux flamand de 2 % et le taux wallon de 3 %, disparaître l’abattement wallon et le chèque-habitat wallon, et s’éteindre deux taux réduits flamands ; le 1er janvier 2026 a durci le régime flamand sur deux points. Une note rédigée en 2024 décrit un droit qui n’existe plus dans deux Régions sur trois.
Ce que ce chapitre chiffre :les droits d’enregistrement des trois Régions, leurs taux réduits et abattements, les conditions à respecter sous peine de rappel et leurs délais, les honoraires notariaux au barème, le coût total d’entrée, la quotité de financement et les fonds propres nécessaires, et l’état des avantages fiscaux liés au logement.
Ce qu’il ne chiffre pas, et où le trouver :le précompte immobilier annuel et le traitement des loyers à l’impôt des personnes physiques relèvent du chapitre consacré à la détention ; les plus-values de revente et la règle des 30 % relèvent du chapitre consacré à la revente ; le sort d’un immeuble resté en France et celui d’une SCI française détenue depuis la Belgique relèvent des chapitres consacrés au patrimoine français. Aucun calcul d’impôt sur le revenu belge ne figure ici : nous n’en publions aucun sans nommer la commune et l’exercice d’imposition, et ce chapitre n’en a pas besoin.
Sources ouvertes pour ce chapitre.Nous avons ouvert nous-mêmes, le 05/08/2026 : la FAQ officielle du Gouvernement wallon sur la réduction à 3 % (wallonie.be, PDF de seize questions, extrait en texte intégral) ; la page « Abattement sur les droits de vente » de be.brussels ; la page « Calcul de frais d’un acte d’achat » du notariat belge (notaire.be) ; la FAQ de la Banque nationale de Belgique sur les attentes prudentielles en matière de crédits hypothécaires. Les textes normatifs — Vlaamse Codex Fiscaliteit, décret wallon du 5 décembre 2024, tarif des honoraires des notaires annexé à l’A.R. du 16 décembre 1950 dans sa version consolidée au 9 février 2026 — sont repris de nos fiches de recherche internes, où ils ont été téléchargés et lus article par article, puis contre-vérifiés.
Le critère qui commande tout : la situation de l’immeuble
En Belgique, un chiffre unique est presque toujours faux. La question à poser avant tout calcul n’est pas « combien », c’est « dans quelle Région, et selon quel critère de rattachement ». Et chaque matière a son propre critère. Pour les droits d’enregistrement dus à l’occasion d’une mutation immobilière à titre onéreux, la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, à son article 5, § 2, 6°, retient le lieu de situation de l’immeuble. Ni le domicile de l’acquéreur, ni sa nationalité, ni le lieu de passation de l’acte, ni le siège de la banque qui finance.
Les conséquences sont plus larges qu’il n’y paraît. Un résident bruxellois qui achète à Gand paie le verkooprechtflamand. Un Français encore domicilié à Lille qui achète à Liège paie les droits wallons — sa qualité de non-résident ne change rien au taux, et les taux réduits ne lui sont pas fermés : ce sont des conditions d’occupation, non des conditions de nationalité ou de résidence antérieure. Un couple qui déménage ensuite de Wallonie en Flandre n’emporte pas ses droits avec lui : le rattachement suit l’immeuble, pas la personne, et un déménagement inter-régional est sans effet sur des droits déjà acquittés.
| Matière | Niveau compétent | Critère de rattachement | Effet d’un déménagement inter-régional |
|---|---|---|---|
| Droits d’enregistrement sur les mutations immobilières à titre onéreux | Régional | Lieu de situation de l’immeuble (LSF, art. 5, § 2, 6°) | Aucun : le rattachement suit l’immeuble |
| Précompte immobilier et centimes additionnels provinciaux et communaux | Régional, provincial et communal | Lieu de situation de l’immeuble (LSF, art. 5, § 2, 5°) | Aucun |
| Réductions et crédits d’impôt régionaux liés au logement | Régional | Domicile fiscal au 1er janvier de l’exercice d’imposition (LSF, art. 5/1, § 2) | Effet au 1er janvier de l’exercice d’imposition suivant |
| Taxe communale additionnelle à l’impôt des personnes physiques | Communal | Commune du domicile fiscal à la même date (CIR 92, art. 465 à 468) | Effet au 1er janvier de l’exercice d’imposition suivant |
| Droit du bail d’habitation (durée, indexation, garantie locative, congé) | Régional | Lieu de situation du bien loué | Aucun — mais les trois régimes diffèrent et ce chapitre ne les traite pas |
Une précision de vocabulaire, parce qu’elle revient dans chaque dossier. Le domicile fiscaln’est pas le domicile légal : c’est le domicile réel, effectif et continu, là où se trouvent la famille et le centre des activités. L’inscription au registre de la population n’emporte pas à elle seule le rattachement, et son absence ne l’empêche pas. Mais — et c’est un piège propre à la matière que nous traitons —les taux réduits de droits d’enregistrement, eux, se prouvent par l’inscription. Le régime flamand exige expressément l’inscription au registre de la population ou au registre des étrangers ; la FAQ wallonne écrit qu’une habitation est propre « à la condition d’y installer sa résidence principale » et que « il est présumé cette installation par l’inscription au registre de la population ou au registre des étrangers ». Sur ce terrain précis, la formalité communale n’est pas un détail administratif : c’est le mode de preuve de l’avantage fiscal.
Région flamande — le verkooprecht, 12 % et 2 %
Le taux de droit commun, et son histoire récente
Le taux flamand de droit commun est de 12 %. Le Vlaamse Codex Fiscaliteit, à son article 2.9.4.1.1, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, tient en une phrase : « Het verkooprecht bedraagt 12 %. » — « Le droit de vente s’élève à 12 %. » Le même article, dans sa version consolidée valable du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2021, portait 10 %.
Il faut donner ces deux chiffres ensemble, parce que les deux erreurs circulent en sens inverse. Une note rédigée avant 2022 annonce 10 % et sous-estimeles droits. Une note française générique annonce « 12,5 % en Belgique » et les surestime. Sur un investissement locatif de 400 000 € en Flandre, l’écart entre 10 %, 12 % et 12,5 % est de 40 000 €, 48 000 € et 50 000 € : deux chiffres faux et un chiffre juste, pour un écart de dix mille euros de fonds propres à mobiliser.
Le taux de 2 % pour l’habitation propre et unique
Le taux réduit figure à l’article 2.9.4.2.11du VCF, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Son § 1er, premier alinéa, dispose — le néerlandais étant la seule version authentique du décret flamand, nous donnons une traduction de travail : « Par dérogation à l’article 2.9.4.1.1, le droit de vente s’élève à 2 % pour les conventions portant achat pur en pleine propriété, par lesquelles exclusivement une ou plusieurs personnes physiques ensemble et simultanément acquièrent la totalité de la pleine propriété d’une habitation en vue d’y établir leur résidence principale. »
Chaque mot de cette phrase porte une exclusion, et nous les listons parce qu’elles font tomber le régime plus souvent que les conditions du § 2. « Une habitation » : l’article ne mentionne le terrain à bâtir (bouwgrond) que comme obstacle, jamais comme objet — un terrain à bâtir acheté en Flandre supporte 12 %, et c’est l’inverse exact de la Wallonie. « La totalité de la pleine propriété » : un démembrement à l’acquisition — usufruit aux parents, nue-propriété aux enfants — fait tomber le taux de 2 %. « Exclusivement des personnes physiques » : une acquisition partagée avec une société, une SCI ou toute personne morale le fait tomber également. Le mot uitsluitend — « exclusivement » — et l’expression van volle eigendom ont été ajoutés au 1er janvier 2026 : ce sont deux des deux seules modifications de cette date.
Les conditions du § 2 sont cumulatives et elles sont trois :
| Condition (VCF, art. 2.9.4.2.11, § 2) | Contenu exact | Ce qui la fait tomber |
|---|---|---|
| 1° — Non-propriété | À la date de l’acte authentique d’achat, l’acquéreur n’est pas propriétaire de la totalité en pleine propriété d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir. S’il y a plusieurs acquéreurs, ils ne le sont pas ensemble. | La pleine propriété entière d’une autre habitation — ou d’un terrain à bâtir, ce que la Wallonie ne retient pas |
| 2° — Inscription et maintien | Engagement de prendre son inscription au registre de la population ou au registre des étrangers à l’adresse du bien dans les trois ans de l’acte authentique, et de maintenir cette inscription pendant une période ininterrompue d’au moins un an. | L’absence d’inscription dans les trois ans ; une inscription suivie d’un départ avant douze mois pleins |
| 3° — Obligation déclarative | Respect de l’obligation déclarative de l’article 3.12.3.0.1, § 1er, VCF : mention expresse dans l’acte. | Une mention omise ou incomplète dans l’acte — d’où l’importance du notaire instrumentant |
Le § 3 prévoit deuxdérogations à la condition de non-propriété, et deux seulement. La première : l’acquéreur s’engage à aliéner à titre onéreux, en totalité, au plus tard deux ansaprès la date de l’acte authentique, le bien qui fait obstacle, et démontre un lien causalentre cette aliénation et l’acquisition. La seconde : le bien est exproprié, de gré ou de force, au plus tard un anaprès la date de l’acte. Le § 5 exclut le taux de 2 % pour le terrain attenant lorsque la cession du bâtiment a bénéficié de l’exonération de l’article 2.9.6.0.1, alinéa 1er, 4° (vente sous TVA). Le § 6 interdit le cumul avec la meeneembaarheidde l’article 2.9.5.0.1 et avec la restitution de l’article 3.6.0.0.6, § 3.
Deux dispositions du même article que presque aucune note ne restitue
Le § 1er, alinéa 2 — un taux transitoire de 6 %.Il maintient un taux de 6 % pour les conventions d’achat pur dont l’acte authentique a été passé au plus tard le 31 décembre 2023, lorsque l’acquéreur opte pour la réduction de l’article 2.9.5.0.1 (meeneembaarheid) ou la restitution de l’article 3.6.0.0.6, § 3. Il ne concerne plus une acquisition nouvelle, mais il peut commander une régularisation en cours sur un acte ancien.
Le § 4 — la datation par la condition suspensive.Lorsque la cession est soumise à une condition suspensive non réalisée à la date de l’acte, la date de réalisation de la condition se substitue à celle de l’actepour l’application de l’article. Cela commande tous les délais du régime : les trois ans d’inscription, l’année de maintien, les deux ans d’aliénation du bien faisant obstacle, l’année de l’expropriation. Une vente conclue sous condition suspensive d’obtention de crédit — c’est-à-dire la quasi-totalité des ventes — ne part donc pas nécessairement de la date que l’acquéreur a en tête.
Le fait générateur flamand : c’est le compromis, pas l’acte
C’est le point de calendrier le plus coûteux du chapitre, et il est invisible dans le texte de l’article. La notice officielle de la version annotée du Vlaamse Codex Fiscaliteit précise, sous l’article 2.9.4.2.11 : « Deze versie is van toepassing op verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2026 » — « Cette version s’applique aux conventions de vente concluesà partir du 1er janvier 2026 ». C’est donc la date du compromis, et non celle de l’acte authentique, qui détermine le régime flamand applicable. Un compromis signé au plus tard le 31 décembre 2025 reste soumis à la version 2025, qui n’exigeait pas le maintien de l’inscription pendant un an et ne comportait ni uitsluitend ni van volle eigendom.
La Wallonie fait exactement l’inverse. Sa FAQ officielle répond, à la question 13 : « La mesure s’appliquera aux actes authentique passés à partir du 1er janvier 2025. La seule exception concerne le cas de l’enregistrement d’un compris de vente (ce qui n’est habituellement pas le cas). » (Nous reproduisons la phrase telle qu’elle est publiée, coquilles comprises.) En Wallonie, c’est donc l’acte authentiquequi commande, sauf le cas rare où le compromis lui-même est présenté à l’enregistrement.
Le même événement, deux dates opposées
Un client qui négocie en fin d’année et qui hésite entre deux biens — l’un en périphérie flamande, l’autre en Brabant wallon — n’a pas le même intérêt de calendrier selon le bien qu’il retient. En Flandre, il faut regarder quelle version du décret sera en vigueur à la signature du compromis : si un durcissement est annoncé pour le 1er janvier, signer en décembre le protège. En Wallonie, signer un compromis en décembre ne protège de rien : si le régime change au 1er janvier, c’est la date de l’acte — quatre à six mois plus tard — qui décide.
Nous n’avons pas établi, sur les pages officielles bruxelloises consultées le 05/08/2026, la règle équivalente pour la Région de Bruxelles-Capitale : la page « Abattement sur les droits de vente » apprécie la condition de non-propriété et fait courir le délai de revente du bien antérieur « à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition », sans énoncer de règle générale de fait générateur. Nous ne l’inventons pas : sur un dossier bruxellois sensible au calendrier, la question se pose au notaire instrumentant avant la signature du compromis.
La réduction de 1 867 €, et son effet de seuil
L’article 2.9.5.0.5du VCF, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, accorde une réduction de droits de 1 867 €lorsque le taux de 2 % s’applique à tous les acquéreurs et que la base imposable totale du bien n’excède pas 220 000 €. Le seuil est porté à 240 000 € pour les biens situés sur le territoire des kernsteden et des communes de la périphérie flamande de Bruxelles (Vlaamse Rand), au sens de l’article 1.1.0.0.2, alinéa 12, 8° et 9°, VCF — la liste de ces communes doit être vérifiée bien par bien, nous ne la reproduisons pas. Si le droit dû est inférieur à 1 867 €, la réduction est ramenée au montant du droit.
L’effet de seuil des 220 000 € : cent euros de prix en plus coûtent 1 869 € de droits
Droits flamands = (base imposable × 2 %) − 1 867 € si base ≤ 220 000 € ; = base imposable × 2 % au-delà
- Base imposable de 220 000 € :4 400 € − 1 867 € = 2 533 € de droits, soit 1,15 % du prix
- Base imposable de 220 100 € :4 402 € de droits, sans réduction, soit 2,00 % du prix
- Écart de prix :100 €
- Écart de droits :1 869 €
- Seuil relevé en kernsteden et Vlaamse Rand :240 000 € — le même raisonnement s’applique alors à 240 000 € / 240 100 €
C’est le seul endroit du droit flamand où une négociation de quelques milliers d’euros change le régime, et non seulement le montant. Un acquéreur dont le budget se situe entre 220 000 € et 230 000 € doit connaître ce seuil avant d’écrire son offre.
- La réduction ne se demande pas comme un abattement : elle s’impute sur le droit calculé, et elle suppose que le taux de 2 % s’applique à la totalité des acquéreurs.
- Le seuil porte sur la base imposable totale du bien, non sur la quote-part de chaque acquéreur.
- Sur un bien affiché à 225 000 €, une négociation ramenant le prix à 220 000 € coûte 5 000 € au vendeur et rapporte 1 967 € à l’acheteur : 100 € de droits en moins par tranche de 5 000 € de prix, plus les 1 867 € de la réduction.
Les autres taux flamands, et ce qui s’est éteint
| Situation | Taux | Base et statut au 05/08/2026 |
|---|---|---|
| Droit commun | 12 % | VCF art. 2.9.4.1.1, version en vigueur depuis le 01/01/2022 (10 % de 2015 à 2021) |
| Habitation propre et unique | 2 % | VCF art. 2.9.4.2.11, version en vigueur au 01/01/2026, applicable aux conventions de vente conclues à compter de cette date |
| Monument protégé acquis comme habitation propre et unique | 1 % | VCF art. 2.9.4.2.14, version en vigueur depuis le 30/12/2022, sans date de fin dans le texte consolidé au 05/08/2026. Conditions de l’art. 2.9.4.2.10, § 2 : engagement d’investir au moins l’économie de droits en mesures de gestion ou travaux de conservation dans les cinq ans, plan de gestion approuvé, obligation déclarative. Délai propre d’aliénation du bien faisant obstacle : trois ans. Le renvoi croisé entre les deux articles n’est pas d’une clarté absolue : faire confirmer par le notaire ou par un ruling Vlabel avant de chiffrer |
| Monument protégé — acquisition ordinaire (droit commun réduit de moitié) | Régime éteint | VCF art. 2.9.4.2.10, § 1er : ne vise que les conventions conclues avant le 1er janvier 2025 |
| Rénovation énergétique en profondeur / démolition-reconstruction | Régime éteint | VCF art. 2.9.4.2.12 : ne vise que les conventions de vente conclues avant le 1er janvier 2025 |
| Achat pour location de neuf ans minimum à une erkende woonmaatschappij | 7 % | VCF art. 2.9.4.2.13 |
| Achat par la VMSW ou par une société de logement agréée | 1,5 % | VCF art. 2.9.4.2.3 |
| Terrain non bâti à destination exclusivement agricole, ou sous plan de gestion nature de type 2 ou 3 | 10 % | VCF art. 2.9.4.2.15 |
| Taux transitoire lié à l’option pour la meeneembaarheid | 6 % | VCF art. 2.9.4.2.11, § 1er, alinéa 2 : actes authentiques passés au plus tard le 31 décembre 2023 |
La meeneembaarheid — la reportabilité des droits — ne joue plus pour une acquisition nouvelle.L’article 2.9.5.0.1 du VCF, dans sa version en vigueur, est doublement verrouillé : l’acte authentique du nouvel achat doit avoir été passé au plus tard le 31 décembre 2023, et l’achat antérieur dont on veut imputer les droits doit avoir fait l’objet d’un acte authentique avant le 1er janvier 2022. Le montant imputable était par ailleurs plafonné : « Het in mindering te brengen bedrag […] kan nooit meer bedragen dan 12.500 euro », montant indexé annuellement au 1er janvier. Toute documentation qui présente encore la Flandre comme la Région où l’on « emporte » ses droits est périmée, et le conseil qu’elle porte — vendre puis racheter en Flandre pour récupérer les droits payés — n’a plus d’objet.
Sur la sanction flamande, nous nous arrêtons là où s’arrête notre lecture.Un acquéreur qui ne respecte pas les conditions du § 2 perd le taux de 2 % et doit les droits complémentaires, c’est-à-dire la différence avec le taux de 12 % — dix points de la base imposable. Nous n’avons pas ouvert la disposition du VCF qui régirait une éventuelle majoration s’ajoutant à ces droits complémentaires : nous ne publions donc ni son existence, ni son taux, et la question se pose au notaire instrumentant ou à Vlabel avant la signature.
Région wallonne — 12,5 % et le taux de 3 %
Le texte de référence est le décret wallon du 5 décembre 2024portant réforme de la fiscalité wallonne et instaurant un taux réduit de droits d’enregistrement pour l’acquisition d’une habitation propre et unique ainsi qu’une diminution générale des droits de succession, entré en vigueur le 1er janvier 2025 (article 30). Son article 9 rétablit l’article 44bisdu Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe. Le taux de droit commun reste celui de l’article 44 : 12,5 %, que le décret du 5 décembre 2024 ne modifie pas — un décret wallon du 19 décembre 2025 a toutefois modifié les articles 44 et 48 du même Code sans que nous ayons pu en établir la teneur, de sorte que ce taux est donné sous réserve de vérification à la date de lecture — et que la FAQ officielle du Gouvernement wallon appelle « le taux ordinaire à 12,5 % ».
Le § 1er de l’article 44bis dispose : « Le droit fixé à l’article 44 est réduit à 3 p.c. en cas d’acquisition à titre onéreux, par une ou plusieurs personnes physiques, de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation en vue d’y établir leur résidence principale. Ce taux s’applique également : 1° en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’une habitation en construction ou sur plan ; 2° en cas de cession d’une part indivise en pleine propriété par une personne physique dans un immeuble visé au présent alinéa à une ou plusieurs personnes physiques pour autant que cette cession reconstitue la totalité de la pleine propriété de l’immeuble. » L’alinéa 3 ajoute : « Pour l’application du présent article, est également considéré comme terrain à bâtir, le terrain sur lequel est érigé une construction que l’acquéreur prévoit de démolir pour y reconstruire sa résidence principale. »
Ce que la Wallonie couvre et que la Flandre ne couvre pas
Le taux wallon de 3 % s’applique au terrain à bâtir, à l’habitation en construction ou sur plan, et au terrain supportant une construction que l’acquéreur prévoit de démolirpour y reconstruire sa résidence principale. Le taux flamand de 2 % ne vise que des habitations : un terrain à bâtir acheté en Flandre supporte 12 %.
Sur un terrain à 150 000 €, cela fait 4 500 € en Wallonie contre 18 000 € en Flandre. Un facteur quatre, dans le sens inverse du classement que tout le monde retient. Le projet de construire, et non le seul niveau des prix, peut donc commander le choix de la Région.
Le § 2 pose quatreconditions : ne pas posséder, à la date du document donnant lieu à la perception du droit proportionnel, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ; s’engager à établir sa résidence principale dans l’immeuble dans les trois anss’il s’agit d’une habitation existante et dans les cinq anss’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’une habitation en construction ou sur plan ; s’engager à y conserver sa résidence principale pendant une période minimale ininterrompue de trois ansà compter de son établissement ; et mentionner expressément dans l’acte la demande d’application, le respect des conditions et, le cas échéant, l’engagement de revente. En cas de pluralité d’acquéreurs, le fait que l’un d’eux possède déjà un tel immeuble ne fait pas obstacle au taux réduit à concurrence des parts acquises par les autres.
La FAQ officielle, que nous avons ouverte et extraite intégralement le 05/08/2026, précise ce que le texte ne dit pas et ce que les notes françaises devinent mal. Elle répond, sur le champ de la condition d’unicité : on peut bénéficier du taux de 3 % en possédant déjà « un autre terrain (à bâtir, agricole, forestier, …) ; un bâtiment commercial ; un autre type d’immeuble qui n’est pas destiné en tout ou en partie à l’habitation, comme un garage, une grange, un atelier, … ». Elle ajoute que « l’habitation déjà possédée en indivision avec une personne autre que celle avec qui j’achète la nouvelle habitation ne fait pas obstacle à l’octroi du taux de 3 % », et que « l’habitation déjà possédée en nue-propriété ou en usufruit (ou autre type de droits) ne fait pas obstacle à l’octroi du taux de 3 % ». Enfin, elle confirme que le taux de 3 % s’applique « sur la valeur de l’acquisition hors frais ».
La différence avec la Flandre est ici substantielle :un terrain à bâtir déjà possédé fait tomber le taux flamand de 2 % (il figure expressément dans la condition 1° du VCF) mais ne fait pas obstacleau taux wallon de 3 %, qui ne vise que les immeubles destinés en tout ou en partie à l’habitation. Un client propriétaire d’un terrain constructible en France ou en Belgique doit le savoir avant de choisir la Région d’implantation.
La dérogation de revente, la sanction, et la porte de sortie de la mention omise
Le § 3 est la seule dérogation à la condition de non-propriété : il n’est pas tenu compte de l’immeuble déjà possédé si l’acquéreur le cède, à titre onéreux ou à titre gratuit, en totalité et en pleine propriété, au plus tard dans les trois ansde l’acte d’acquisition nouvelle. La FAQ ajoute la mécanique de contrôle : « Il convient alors de s’engager dans l’acte d’acquisition à revendre l’ancien bien dans le délai de 3 ans, et un contrôle sera effectué par l’administration à l’échéance des 3 ans pour s’assurer que celui-ci aura bien été revendu. » Trois différences avec la Flandre : le délai est de trois ans et non de deux ; la cession peut être à titre gratuit— une donation du bien antérieur suffit — ; et le texte wallon n’exige pas la démonstration d’un lien causal entre la cession et l’acquisition.
Le § 5 fixe la sanction, et il faut le citer en entier : « Chacun des acquéreurs qui n’a pas respecté les conditions […] est tenu à concurrence de sa part au paiement des droits complémentaires correspondant à la différence entre le droit visé à l’article 44 et celui visé au paragraphe 1er, majorés de l’intérêt légal au taux fixé en matière civile exigible à compter de l’enregistrement du document ». L’alinéa 2 réserve la force majeure et la « raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale ». Le rappel porte donc sur 9,5 pointsde la base — 12,5 % moins 3 % —, majorés d’un intérêt dont nous ne publions pas le taux faute d’avoir ouvert le texte qui le fixe pour 2026 : il doit être demandé au notaire ou au SPW Finances avant toute simulation remise à un client.
La réserve de la « raison impérieuse de nature professionnelle » est, pour un expatrié, la disposition la plus importante de tout l’article.Un cadre muté à l’étranger dix-huit mois après son emménagement quitte sa résidence principale avant les trois ans exigés : le texte wallon lui ouvre une voie. Nous n’avons pas ouvert de disposition équivalente dans le Vlaamse Codex Fiscaliteit, ni sur la page bruxelloise consultée le 05/08/2026 ; cela ne prouve pas qu’il n’en existe pas, et c’est une question à poser explicitement lorsque la mobilité professionnelle du client est prévisible.
Une dernière disposition, technique et précieuse : l’omission de la mention prévue au § 2, 4° n’est pas fatale. L’article 23 du décret insère un 9° à l’article 209, alinéa 1er, du Code, qui permet une demande en restitution dans les deux ansde l’enregistrement de l’acte. Un acte wallon signé sans la mention, parce que le notaire n’avait pas l’information ou parce que le client a décidé d’occuper le bien après coup, n’est donc pas perdu — à condition d’agir dans les vingt-quatre mois.
Ce que la réforme wallonne a supprimé, et que presque personne ne mentionne
| Dispositif supprimé ou restreint | Article du décret du 5 décembre 2024 | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Abattement de l’article 46bis sur la première tranche du prix | Article 10 — abrogation | Il n’existe plus pour les actes passés à partir du 1er janvier 2025. Une note qui cumule « 3 % » et « abattement wallon » double compte un avantage disparu |
| Régime des « habitations modestes » à 5 % / 6 % | Articles 11 et 12 — l’article 53 est réécrit pour ne viser que « les ventes de la propriété à une personne physique d’immeubles ruraux » | Le taux réduit « habitation modeste » ne s’applique plus qu’aux immeubles ruraux |
| Majorations de plafond pour enfants à charge (art. 53bis) et articles 57 et 57bis | Articles 13 et 16 | Supprimées et abrogés |
| Chèque-habitat pour les nouvelles acquisitions | Articles 25 et 26 — insertion de la date butoir du 31 décembre 2024 dans les art. 145⁴⁶ter et 145⁴⁶quater CIR 92 applicables en Wallonie | « Il n’est plus possible de bénéficier du chèque-habitat pour une habitation acquise ou construite en 2025 ou plus tard » (FAQ officielle, question 14) |
| Cumul du taux de 3 % et d’un avantage logement à l’impôt des personnes physiques | Article 28 — insertion de l’art. 145⁴⁶octies | Les réductions ou crédits d’impôt des art. 145⁴⁶ter à quinquies ne s’appliquent pas si le contribuable a bénéficié, pour la même habitation, du taux de l’article 44bis |
Un point que le décret laisse ouvert, et que nous ne tranchons pas.Le § 1er exige l’acquisition de « la totalité en pleine propriété ». La FAQ précise qu’une habitation déjà possédée en nue-propriété ou en usufruit ne fait pas obstacle, et le § 1er, 2° admet expressément la cession d’une part indivise « pour autant que cette cession reconstitue la totalité de la pleine propriété ». Mais ni le texte ni la FAQ ne disent ce qu’il advient lorsque l’acquisition nouvelle est elle-même démembréeentre plusieurs acquéreurs personnes physiques qui, ensemble, reconstituent la pleine propriété — usufruit aux parents, nue-propriété aux enfants. L’indivision n’est pas le démembrement. Deux lectures sont défendables ; seule une position écrite du SPW Finances, obtenue avant la signature, sécurise l’opération. Nous le disons d’autant plus nettement que le démembrement à l’acquisition est un réflexe fréquent des familles françaises : en Flandre, il fait tomber le taux de 2 % de façon certaine (le § 1er exige la totalité de la pleine propriété acquise par des personnes physiques exclusivement) ; en Wallonie, il n’est pas tranché.
Région de Bruxelles-Capitale — 12,5 % et l’abattement de 200 000 €
Bruxelles est la seule des trois Régions à n’avoir aucun taux réduit structurel pour l’habitation propre. Le taux est de 12,5 %, et le mécanisme est un abattement d’assiette, celui de l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe applicable en Région de Bruxelles-Capitale, dans son régime en vigueur depuis le 1er avril 2023. Nous avons ouvert la page officielle « Abattement sur les droits de vente » de be.brusselsle 05/08/2026 ; ce qui suit en reprend le contenu.
| Objet | Abattement | Économie maximale de droits | Plafond du prix et des charges |
|---|---|---|---|
| Habitation destinée à la résidence principale | 200 000 € | 25 000 € | 600 000 € |
| Terrain à bâtir | 100 000 € | 12 500 € | 300 000 € |
| Abattement complémentaire « saut de classe énergétique » | 25 000 € par saut de classe, avec un minimum de deux sauts | 3 125 € par saut, soit 6 250 € au minimum | Travaux à réaliser dans le délai prévu par le régime, à faire préciser par le notaire |
Les conditions sont cumulatives : être une personne physique ; acquérir en pleine propriété un bien affecté à l’habitation situé en Région bruxelloise ; ne pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné à l’habitation ; établir sa résidence principale dans le bien dans les trois ans— cinq ans en cas de rénovations énergétiques — ; et l’y maintenir pendant une période ininterrompue de cinq ans. La dérogation à la condition de non-propriété existe, et elle est de même nature qu’en Flandre et en Wallonie : l’acquéreur déjà propriétaire obtient l’avantage par restitutions’il revend le bien antérieurdans les deux ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition. Les trois Régions connaissent donc ce mécanisme ; seul le délai diffère — deux ans en Flandre et à Bruxelles, trois ans en Wallonie —, et c’est ce délai, non son existence, qu’il faut vérifier avant de signer.
La sanction bruxelloise est, depuis le 1er avril 2023, proportionnelle. En cas de départ avant l’expiration des cinq ans, l’avantage n’est plus remboursé en totalité mais proratisé à concurrence des années non écoulées. Sur un abattement de 200 000 € ayant produit 25 000 € d’économie, un départ laissant trois années non écoulées coûte donc de l’ordre de 15 000 € — le mode de décompte exact (années entières ou mois) doit être confirmé par le notaire, et nous ne le certifions pas ici.
La marche d’escalier de 600 000 € : un euro qui coûte 25 000 €
C’est un couperet, pas une dégressivité. Tant que le prix et les charges n’excèdent pas 600 000 €, l’abattement de 200 000 € s’applique en entier. Au-delà, il disparaît en totalité. Un euro de prix supplémentaire fait donc perdre 25 000 € de droits. Et ce seuil ne tombe pas dans le vide : il tombe au milieu du marché que vise un cadre expatrié, puisque le prix médian d’une maison bruxelloise s’établissait en 2025 à 530 000 € selon Statbel, à 700 000 € à Uccle et à 785 000 € à Ixelles.
Une conséquence de négociation en découle, et elle est rarement formulée : entre 600 001 € et 625 000 €, l’acquéreur bruxellois a un intérêt financier net à payer moins cher, plus fort que l’écart de prix lui-même. Ramener une offre de 615 000 € à 600 000 € coûte 15 000 € au vendeur et fait gagner à l’acheteur 15 000 € de prix plus26 875 € de droits. C’est le seul endroit du droit belge où quinze mille euros de négociation en valent quarante-deux mille.
Ce qui est annoncé à Bruxelles, et ce qui ne l’est pas
La déclaration de politique régionale prévoit qu’« en 2029 et proportionnellement aux moyens disponibles, le plafond donnant droit à un abattement des droits d’enregistrement sera relevé pour passer de 600 000 à 800 000 € ». Trois précisions s’imposent. Le montantde l’abattement (200 000 €) resterait inchangé ; le tauxresterait à 12,5 % ; et la mesure est annoncée, non votée, sous condition de moyens, pour 2029.
Au 5 août 2026, nous n’avons identifié, sur les pages officielles bruxelloises consultées à cette date, aucune ordonnance adoptée en 2026 modifiant le régime des droits d’enregistrement : la page « Abattement sur les droits de vente » ne mentionne aucune modification postérieure au 1er avril 2023. Nous n’en tirons pas qu’aucune réforme ne viendra : nous en tirons qu’aucun plan d’acquisition ne doit être construit sur son adoption.
Les trois Régions en regard
| Paramètre | Région flamande | Région wallonne | Région de Bruxelles-Capitale |
|---|---|---|---|
| Taux de droit commun | 12 % (10 % de 2015 à 2021) | 12,5 % | 12,5 % |
| Mécanisme pour l’habitation propre et unique | Taux réduit de 2 % sur la totalité de la base, sans plafond de prix | Taux réduit de 3 % sur la totalité de la valeur d’acquisition hors frais, sans plafond de prix | Abattement d’assiette de 200 000 €, taux inchangé à 12,5 %, plafond de prix et charges de 600 000 € |
| Réduction ou abattement complémentaire | 1 867 € si base ≤ 220 000 € (240 000 € en kernsteden et Vlaamse Rand) | Aucun — l’abattement de l’art. 46bis est abrogé depuis le 01/01/2025 | 25 000 € par saut de classe énergétique, minimum deux sauts |
| Terrain à bâtir | 12 % — le taux réduit ne vise que des habitations | 3 %, y compris habitation en construction ou sur plan et terrain à démolir-reconstruire | Abattement de 100 000 €, plafond 300 000 €, taux 12,5 % |
| Délai pour occuper | Inscription au registre de la population ou des étrangers dans les 3 ans de l’acte | 3 ans (habitation existante) ; 5 ans (terrain à bâtir, construction, sur plan) | 3 ans (5 ans en cas de rénovations énergétiques) |
| Durée de maintien exigée | 1 an d’inscription ininterrompue (nouveauté du 01/01/2026) | 3 années entières à compter de l’installation | 5 ans de résidence principale ininterrompue |
| Bien antérieur : délai pour s’en défaire | 2 ans, aliénation à titre onéreux en totalité, avec lien causal à démontrer | 3 ans, cession à titre onéreux ou gratuit, en totalité et en pleine propriété | 2 ans à compter de l’enregistrement de l’acte, avec obtention de l’avantage par restitution |
| Sanction du non-respect | Droits complémentaires : 10 points de base (12 % − 2 %). Existence et taux d’une éventuelle majoration : non vérifiés par nous | Droits complémentaires : 9,5 points (12,5 % − 3 %), majorés de l’intérêt légal en matière civile à compter de l’enregistrement. Force majeure et raison impérieuse familiale, médicale, professionnelle ou sociale réservées | Remboursement de l’avantage proratisé à concurrence des années non écoulées (depuis le 01/04/2023) |
| Fait générateur du régime applicable | Date du compromis (convention de vente conclue) | Date de l’acte authentique, sauf enregistrement du compromis | Non établi par les pages officielles que nous avons consultées le 05/08/2026 |
| Reportabilité des droits antérieurs | Meeneembaarheid éteinte : acte nouveau au plus tard le 31/12/2023 et acte antérieur avant le 01/01/2022, plafond 12 500 € indexés | Aucun mécanisme de report dans le décret du 05/12/2024 | Aucun mécanisme de report ; la restitution du bien antérieur revendu dans les 2 ans en tient lieu |
Flandre — le moins cher à l’entrée, le plus souple à la sortie
2 % sans plafond de prix, réduction de 1 867 € sous 220 000 €, et une seule année de maintien exigée. C’est le régime le plus favorable à un acquéreur dont l’horizon de résidence est court ou incertain.
Wallonie — le plus large en objet, le plus exigeant en durée
3 % sans plafond, applicable au terrain à bâtir, à la construction sur plan et au terrain à démolir-reconstruire. En contrepartie : trois années entières de résidence principale, et un rappel de 9,5 points assorti d’intérêt légal.
Bruxelles — gratuit en bas de marché, très coûteux au-dessus du plafond
12,5 % corrigé par un abattement de 200 000 €. Le résultat est nul en droits jusqu’à 200 000 € de prix, et il devient le plus cher des trois dès que le plafond de 600 000 € est franchi, où l’abattement disparaît d’un coup.
Le barème des droits, prix par prix — et le résultat que personne n’écrit
| Prix d’acquisition | Flandre — 2 % (réduction 1 867 € si base ≤ 220 000 €) | Wallonie — 3 % | Bruxelles — 12,5 % après abattement de 200 000 € |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 133 € | 4 500 € | 0 € |
| 200 000 € | 2 133 € | 6 000 € | 0 € |
| 220 000 € | 2 533 € | 6 600 € | 2 500 € |
| 250 000 € | 5 000 € | 7 500 € | 6 250 € |
| 300 000 € | 6 000 € | 9 000 € | 12 500 € |
| 350 000 € | 7 000 € | 10 500 € | 18 750 € |
| 400 000 € | 8 000 € | 12 000 € | 25 000 € |
| 500 000 € | 10 000 € | 15 000 € | 37 500 € |
| 600 000 € | 12 000 € | 18 000 € | 50 000 € |
| 600 001 € | 12 000 € | 18 000 € | 75 000 € |
| 750 000 € | 15 000 € | 22 500 € | 93 750 € |
| 1 000 000 € | 20 000 € | 30 000 € | 125 000 € |
Ce tableau contient un résultat que nous n’avons lu nulle part, et qui inverse le discours ordinaire sur Bruxelles. En bas de marché, Bruxelles est la Région la moins chère des trois.À 150 000 €, les droits bruxellois sont nuls quand la Flandre prélève 1 133 € et la Wallonie 4 500 €. Les points de croisement se calculent exactement :
Où Bruxelles cesse d’être la Région la moins chère
Droits Bruxelles = (prix − 200 000) × 12,5 % ; Droits Flandre = prix × 2 % ; Droits Wallonie = prix × 3 %
- Bruxelles = Flandre :0,125 p − 25 000 = 0,02 p → p ≈ 238 095 € (droits d’environ 4 762 € de part et d’autre)
- Bruxelles = Wallonie :0,125 p − 25 000 = 0,03 p → p ≈ 263 158 € (droits d’environ 7 895 € de part et d’autre)
- Entre 93 350 € et 238 095 € :Bruxelles est strictement la moins chère des trois Régions en droits d’enregistrement
- En dessous de 93 350 € :Les droits sont nuls à Bruxelles comme en Flandre : la réduction flamande de 1 867 € est ramenée au montant du droit lorsque celui-ci lui est inférieur
- Au-dessus de 238 095 € :L’écart se creuse linéairement en faveur de la Flandre, jusqu’au décrochage brutal du plafond de 600 000 €
La phrase « Bruxelles est la Région la plus chère à l’achat » est vraie pour le marché bruxellois réel et fausse comme énoncé de droit fiscal. Un client qui compare des biens à budget donné, et non des marchés, doit connaître les deux points de croisement : ils commandent l’arbitrage sur tout le segment d’entrée.
- Sur le prix médian d’une maison wallonne en 2025 — 235 000 € selon Statbel — les droits seraient de 7 050 € en Wallonie et de 4 375 € si le même prix se pratiquait à Bruxelles.
- Sur le prix médian d’un appartement wallon — 190 000 € — les droits wallons sont de 5 700 € et l’équivalent bruxellois serait nul.
- Ce n’est donc pas le taux bruxellois qui produit le décrochage de Bruxelles, c’est le niveau de ses prix : 530 000 € pour une maison et 270 000 € pour un appartement en médiane 2025, contre 235 000 € et 190 000 € en Wallonie.
| Objet | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| Terrain à bâtir de 100 000 € | 12 000 € | 3 000 € | 0 € |
| Terrain à bâtir de 150 000 € | 18 000 € | 4 500 € | 6 250 € |
| Terrain à bâtir de 250 000 € | 30 000 € | 7 500 € | 18 750 € |
| Terrain à bâtir de 300 000 € | 36 000 € | 9 000 € | 25 000 € |
| Terrain à bâtir de 350 000 € | 42 000 € | 10 500 € | 43 750 € (plafond de 300 000 € dépassé : abattement perdu) |
Enfin, pour l’investisseur locatif, il n’y a ni taux réduit, ni abattement, ni réduction : le taux plein s’applique. L’écart entre les trois Régions se réduit alors à un demi-point.
| Prix | Flandre — 12 % | Wallonie — 12,5 % | Bruxelles — 12,5 % |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 24 000 € | 25 000 € | 25 000 € |
| 250 000 € | 30 000 € | 31 250 € | 31 250 € |
| 270 000 € | 32 400 € | 33 750 € | 33 750 € |
| 300 000 € | 36 000 € | 37 500 € | 37 500 € |
| 400 000 € | 48 000 € | 50 000 € | 50 000 € |
Le logement resté en France : la condition de non-propriété est le point de rupture des dossiers d’expatriés
Nous arrivons au point qui, dans notre pratique, fait tomber le régime de faveur plus souvent que tous les autres réunis — et qui n’est presque jamais posé, parce que les notes belges sont écrites pour des acquéreurs belges et les notes françaises pour des acquéreurs qui achètent en France. Le profil que nous voyons est le suivant : un couple part travailler à Bruxelles, à Anvers ou à Namur, conserve son appartement en France— parce qu’il le loue, parce qu’il compte rentrer, parce que le marché est mauvais, parce qu’il hésite —, et achète en Belgique en pensant bénéficier du taux réduit. Les trois Régions conditionnent ce taux réduit à une condition de non-propriété. La question est donc : un logement situé en France entre-t-il dans le champ de cette condition ?
Ce que disent les textes, et ce que nous n’en tirons pas
Les trois conditions sont rédigées par la nature du bien, non par sa localisation. La Flandre vise « une autre habitation ou un terrain à bâtir » (VCF, art. 2.9.4.2.11, § 2, 1°). La Wallonie vise « un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation » (art. 44bis, § 2, 1°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, rétabli par le décret du 5 décembre 2024). Bruxelles vise, sur la page « Abattement sur les droits de vente » de be.brussels, un autre bien immeuble destiné à l’habitation.
Aucun de ces trois énoncés, dans les versions que nos fiches ont lues et dans la page officielle que nous avons ouverte le 05/08/2026, ne comporte de mention restreignant l’obstacle aux biens situés en Belgique ou dans la Région concernée.C’est un constat de lecture, et nous nous arrêtons là où il s’arrête : nous ne certifions pas qu’un logement français fait obstacle dans les trois Régions, parce que nous n’avons ouvert ni instruction administrative ni décision juridictionnelle qui le dise expressément. Nous disons ce que nous savons, qui suffit à commander la conduite du dossier : rien dans ces textes ne permet d’affirmer au client que son appartement lyonnais est neutre, et un plan d’acquisition bâti sur cette hypothèse est un plan non sécurisé.
La conduite qui en découle est simple, et elle ne coûte rien : la question se pose par écrit au notaire instrumentant avant la signature du compromis, et, si le montant en jeu le justifie — il est ici de plusieurs dizaines de milliers d’euros —, elle se fait trancher par une position préalable de l’administration régionale compétente, Vlabel en Flandre, le SPW Finances en Wallonie, Bruxelles Fiscalité à Bruxelles.
Il faut ensuite lire la condition dans le détail, parce que quatre configurations familiales très ordinaires chez nos clients français en sortent indemnes, et qu’on renonce trop vite au régime de faveur. Les trois textes ne visent pas la propriété en général : ils visent la totalité en pleine propriété. Un droit démembré, une quote-part indivise, un bien qui n’est pas destiné à l’habitation ne remplissent pas cette définition. La FAQ officielle du Gouvernement wallon, que nous avons ouverte et extraite le 05/08/2026, le dit sans détour pour la Wallonie : on peut bénéficier du taux de 3 % en possédant déjà « un autre terrain (à bâtir, agricole, forestier, …) ; un bâtiment commercial ; un autre type d’immeuble qui n’est pas destiné en tout ou en partie à l’habitation, comme un garage, une grange, un atelier, … », et « l’habitation déjà possédée en nue-propriété ou en usufruit (ou autre type de droits) ne fait pas obstacle à l’octroi du taux de 3 % », non plus que « l’habitation déjà possédée en indivision avec une personne autre que celle avec qui j’achète la nouvelle habitation ».
| Ce que le client possède déjà en France | Flandre — taux de 2 % | Wallonie — taux de 3 % | Bruxelles — abattement de 200 000 € |
|---|---|---|---|
| Un appartement détenu à 100 % en pleine propriété | Obstacle sur la lettre du texte : c’est la totalité en pleine propriété d’une autre habitation. Sortie par le § 3 : aliénation à titre onéreux, en totalité, dans les 2 ans, avec lien causal à démontrer | Obstacle sur la lettre du texte. Sortie par le § 3 : cession à titre onéreux ou gratuit, en totalité et en pleine propriété, dans les 3 ans | Obstacle. Sortie par restitution si le bien est vendu dans les 2 ans de l’enregistrement de l’acte |
| Une quote-part indivise reçue en succession, partagée avec ses frères et sœurs | Pas la totalité en pleine propriété : la condition telle qu’elle est rédigée n’est pas remplie par une quote-part. À faire confirmer | Expressément neutre : « l’habitation déjà possédée en indivision avec une personne autre que celle avec qui j’achète la nouvelle habitation ne fait pas obstacle » (FAQ officielle) | Pas la totalité en pleine propriété. À faire confirmer auprès de Bruxelles Fiscalité |
| La nue-propriété d’un bien dont les parents ont conservé l’usufruit | Pas la pleine propriété. Attention toutefois : le tarif notarial, lui, l’exclut du barème Jbis, sauf usufruit exercé par des cohéritiers ou par le conjoint survivant | Expressément neutre : « l’habitation déjà possédée en nue-propriété ou en usufruit (ou autre type de droits) ne fait pas obstacle » (FAQ officielle) | Pas la pleine propriété. À faire confirmer |
| Un garage, une cave, un local commercial, un terrain agricole ou forestier | Le texte flamand vise l’habitation et le terrain à bâtir : un garage ou un terrain agricole n’est ni l’un ni l’autre. Un terrain à bâtir, en revanche, fait obstacle | Expressément neutre, y compris le terrain à bâtir : « un autre terrain (à bâtir, agricole, forestier, …) ; un bâtiment commercial ; […] un garage, une grange, un atelier » (FAQ officielle) | Le texte vise le bien destiné à l’habitation. À faire confirmer pour les cas limites |
| Des parts d’une SCI française propriétaire d’un logement | Non tranché par les textes que nous avons lus : le propriétaire de l’immeuble est la société, non l’associé. Question à poser expressément | Non tranché de la même manière. La FAQ raisonne en droits réels détenus par la personne, non en parts sociales | Non tranché. Question à poser expressément |
Une asymétrie de rédaction, ensuite, qui vaut de l’argent et que nous n’avons lue nulle part.Lorsque deux personnes achètent ensemble et qu’une seule d’elles est déjà propriétaire, les trois textes ne réagissent pas de la même façon. Le texte wallon prorate expressément : en cas de pluralité d’acquéreurs, le fait que l’un d’eux possède déjà un tel immeuble ne fait pas obstacle au taux réduit à concurrence des parts acquises par les autres. Le texte flamand, dans la version que nos fiches ont lue, énonce la condition différemment : s’il y a plusieurs acquéreurs, ils ne sont pas ensemblepropriétaires de la totalité en pleine propriété d’une autre habitation — et nous n’y avons pas lu de clause de proratisationéquivalente à la clause wallonne. La page bruxelloise que nous avons consultée le 05/08/2026 n’en énonce pas davantage. Nous n’en concluons pas que la Flandre et Bruxelles refusent tout avantage partiel : nous en concluons quela Wallonie est la seule des trois dont le texte sauve expressément la part de l’acquéreur non propriétaire, et que dans les deux autres Régions la question doit être posée avant l’offre, parce que la réponse fait varier le coût d’entrée de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Une différence de trésorerie de 42 000 € que le mécanisme, et non le taux, produit
Les trois Régions admettent l’acquéreur déjà propriétaire, mais pas par le même mécanisme, et cette différence-là ne se voit dans aucun tableau de taux. En Flandre et en Wallonie, l’acquéreur s’engage dans l’acteà se défaire du bien antérieur : le taux réduit s’applique immédiatement, et l’administration contrôle à l’échéance — la FAQ wallonne l’écrit expressément : « un contrôle sera effectué par l’administration à l’échéance des 3 ans ». À Bruxelles, l’avantage s’obtient par restitution : l’acquéreur paie d’abord les droits pleins, puis se les fait rembourser à hauteur de l’abattement une fois le bien antérieur vendu dans les deux ans.
Sur une acquisition de 400 000 €, cela signifie que l’acquéreur flamand vire 8 000 €de droits chez le notaire le jour de l’acte, le wallon 12 000 €, et le bruxellois 50 000 €— dont 25 000 € lui reviendront plus tard. Quarante-deux mille euros d’écart de trésorerie à la signature, pour un écart de coût final de 17 000 € seulement. Un plan de financement qui ignore ce décalage se heurte au notaire le jour de l’acte, quand plus rien n’est modifiable — et la banque, elle, ne finance pas les droits d’enregistrement.
Nous n’avons pas établi, sur la page bruxelloise consultée le 05/08/2026, le délai dans lequel la demande de restitution doit être introduite après la vente du bien antérieur, ni la pièce qui la déclenche. C’est la deuxième question à poser au notaire bruxellois, après celle du bien français.
Dernier point, et il est de calendrier. Les trois délais de sortie ne courent pas du même événement. En Flandre, les deux ans se comptent depuis la date de l’acte authentique— sous la réserve importante du § 4, qui substitue la date de réalisation de la condition suspensive lorsqu’il y en a une. En Wallonie, les trois ans se comptent depuis l’acte d’acquisition nouvelle. À Bruxelles, les deux ans se comptent depuis la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition, qui est postérieure à l’acte lui-même. Trois points de départ différents pour une même opération : sur un dossier où la vente du bien français traîne, c’est de quelques semaines que se joue le rappel.
Les frais de notaire : un tarif d’arrêté royal, pas une négociation
Les honoraires des notaires belges sont tarifés par arrêté royal : ils sont identiques chez tous les notaires et ne se négocient pas. Le texte est le tarif des honoraires des notaires annexé à l’A.R. du 16 décembre 1950, dans sa version consolidée au 9 février 2026publiée par la Fédération royale du notariat belge. Une précision de référence, parce qu’elle circule fausse : le tarif ne comporte que dix-neuf articles, et la nomenclature des actes est une liste numérotée à l’intérieur de l’article 17. La vente de gré à gré y porte le n° 81, la vente publique le n° 82. Il faut donc écrire « article 17, n° 81 », et non « article 81 ».
Le barème Js’applique à la vente d’immeuble de gré à gré, sur le prix global et les charges qui en font partie. Le barème Jbis, plus favorable dans le haut du barème, s’applique à l’acquisition, par une ou plusieurs personnes physiques, en pleine propriété, d’un immeuble affecté uniquement à une habitation qu’elles utiliseront comme habitation en propre et unique.
La condition d’unicité du tarif notarial n’est pas celle du droit fiscal flamand
L’article 17, n° 81, alinéa 3 du tarif dispose : « Pour répondre à la condition d’habitation unique les acquéreurs ne peuvent pas détenir d’autres droits réels immobiliers que ceux qu’ils auraient, le cas échéant, acquis comme part dans une succession et dont le droit d’usufruit ou d’habitation est exercé par d’autres héritiers ou par le conjoint ou cohabitant légal survivant du défunt. »
Elle est donc plus stricteque la condition fiscale flamande, qui ne vise que la pleine propriété d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir. Un acquéreur nu-propriétaire d’un bien reçu en héritage peut conserver le taux de 2 % et se voir refuser le barème Jbis. L’écart d’honoraires est de quelques centaines d’euros ; l’important est de ne pas construire un chiffrage client sur l’idée que les deux conditions se recouvrent.
Le barème Jbis a sa propre sanction, distincte de la sanction fiscale : si les acquéreurs n’ont pas fixé leur domicile légal dans le logement dans l’annéede l’acte — ou de la réception provisoire pour un bien à construire —, ils doivent verser au notaire, dans le mois, la différence avec le barème J. Un client peut donc conserver son avantage fiscal flamand (trois ans pour s’inscrire) et devoir un complément d’honoraires (un an pour domicilier).
| Tranche cumulée | Taille de la tranche | Barème J | Barème Jbis |
|---|---|---|---|
| Partie fixe | — | 285 € | 257 € |
| 0 → 7 500 € | 7 500 € | 2,5000 % | 2,5000 % |
| 7 500 → 17 500 € | 10 000 € | 2,5000 % | 2,5000 % |
| 17 500 → 30 000 € | 12 500 € | 1,7500 % | 2,0000 % |
| 30 000 → 45 495 € | 15 495 € | 1,7100 % | 1,5000 % |
| 45 495 → 64 090 € | 18 595 € | 1,1400 % | 0,5000 % |
| 64 090 → 250 095 € | 186 005 € | 0,5700 % | 0,4850 % |
| 250 095 → 500 000 € | 249 905 € | 0,2000 % | 0,3000 % |
| Au-delà de 500 000 € | Surplus | 0,2000 % | 0,2000 % |
À ces honoraires s’ajoutent les frais administratifs et débours non individualisables. L’article 2, § 2 du tarif dispose : « Pour les actes de vente, de gré à gré ou par adjudication publique, d’immeubles, les actes concernant leur financement ou refinancement, à l’exception de la mainlevée, et les actes de base ou de lotissement et leurs modifications, le montant global des frais administratifs et des débours non-individualisables est fixé à 855 EUR, hors TVA ». Lorsque plusieurs actes sont liés à la même opération juridique et que les frais sont à charge de l’acquéreur, ce montant est ramené à 627 EUR hors TVA par acte à partir du deuxième— c’est le cas de l’acte de crédit passé le même jour que l’acte de vente. La TVA de 21 %s’applique aux honoraires comme au forfait.
| Prix | Barème J hors TVA | Barème J TVA comprise | Barème Jbis hors TVA | Barème Jbis TVA comprise |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 908 € | 2 309 € | 1 687 € | 2 041 € |
| 200 000 € | 2 193 € | 2 653 € | 1 929 € | 2 334 € |
| 250 000 € | 2 478 € | 2 998 € | 2 172 € | 2 628 € |
| 300 000 € | 2 578 € | 3 120 € | 2 322 € | 2 809 € |
| 400 000 € | 2 778 € | 3 362 € | 2 622 € | 3 172 € |
| 500 000 € | 2 978 € | 3 604 € | 2 922 € | 3 535 € |
| 620 000 € | 3 218 € | 3 894 € | 3 162 € | 3 826 € |
| 750 000 € | 3 478 € | 4 209 € | 3 422 € | 4 140 € |
| 1 000 000 € | 3 978 € | 4 814 € | 3 922 € | 4 745 € |
Deux enseignements. Le premier : les honoraires notariaux belges sont faibles, et ils le sont surtout en haut de barème — 4 745 € TVA comprise sur un million d’euros, soit 0,47 % du prix. Le second : ils sont presque identiques dans les trois Régions, puisqu’ils relèvent d’un arrêté royal fédéral. La totalité de l’écart de coût d’entrée entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles vient donc des droits d’enregistrement, et de rien d’autre.
Ce que nous ne chiffrons pas, et pourquoi
L’acte de crédit hypothécaire.C’est un acte distinct, avec ses propres honoraires (barèmes G ou Gbis du même tarif), son propre forfait administratif (855 € hors TVA, ramené à 627 € hors TVA lorsque l’acte est lié à l’acte de vente et à charge de l’acquéreur) et un droit d’hypothèqueproportionnel au montant inscrit.
Le taux du droit d’hypothèque n’est pas certifié par nos travaux.Le texte consolidé du Code des droits d’enregistrement fédéral n’était pas servi par la base Justel du Moniteur belge au 05/08/2026 — quatre formes d’URL testées, toutes retournant la coquille du site sans le contenu législatif. La valeur communément retenue par la pratique est de 1 % du montant inscrit ; nous ne la publions pas comme un fait, et elle doit être confirmée par le notaire instrumentant avant toute simulation remise à un client. La page « Calcul de frais d’un acte d’achat » du notariat belge, que nous avons ouverte le 05/08/2026, mentionne les frais de l’acte de prêt hypothécaire, le mandat hypothécaire et la mainlevée, sans indiquer de taux.
Les débours individualisables— transcription, recherches hypothécaires, droit d’écriture, informations urbanistiques, attestation du sol, certificat PEB — ne sont pas chiffrés ici non plus. Ils s’ajoutent aux montants de ce chapitre, et seul le décompte du notaire instrumentant fait foi.
Reste le chiffre le plus cité et le plus trompeur de toute la matière. Le site officiel du notariat belge écrit, sur la page que nous avons ouverte le 05/08/2026 : « Au total, les frais d’un achat s’élèvent à environ 15% du prix de vente (sauf si vous bénéficiez d’un taux réduit ou d’un abattement des droits d’enregistrement) ». La parenthèse est dans le texte, et c’est elle que les notes françaises suppriment. Le chiffre de 15 % vaut pour l’investisseur au taux plein. Pour un primo-accédant flamand, le coût réel d’entrée est aujourd’hui inférieur à 3,5 %— soit moins qu’en France sur un bien ancien.
Neuf chiffrages complets, du prix affiché au coût total d’acquisition
La méthode que nous appliquons, identique dans les neuf chiffrages
Coût total d’acquisition = Droits d’enregistrement + (Honoraires du barème + 855 € de frais administratifs) × 1,21
- Droits d’enregistrement :Taux régional appliqué à la base imposable, après abattement ou réduction régionale le cas échéant
- Honoraires :Barème Jbis pour l’habitation propre et unique, barème J pour l’investissement locatif
- Frais administratifs et débours non individualisables :855 € hors TVA (art. 2, § 2 du tarif) ; 627 € hors TVA par acte lié à partir du deuxième
- TVA :21 % sur les honoraires et sur le forfait
- Non compris :Acte de crédit, droit d’hypothèque, débours individualisables, frais de dossier bancaire, expertise éventuelle
Cette formule ne comporte aucun paramètre négociable, à une exception près : le choix entre le barème J et le barème Jbis, qui dépend d’une condition d’unicité propre au tarif notarial. Tout le reste est du droit.
- Nous exprimons systématiquement le résultat en euros et en pourcentage du prix, parce que c’est le pourcentage qui permet la comparaison avec la France et entre Régions.
- Les prix retenus sont des prix médians réels publiés par Statbel pour 2025, ou des paliers ronds destinés à faire apparaître un seuil.
- Aucun de ces chiffrages ne contient d’impôt sur le revenu : les additionnels communaux ne s’appliquent pas aux droits d’enregistrement, et l’imposition annuelle relève du chapitre consacré à la détention.
Chiffrage n° 1 — Appartement à 250 000 €, habitation propre et unique, les trois Régions
| Poste | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| Prix affiché | 250 000 € | 250 000 € | 250 000 € |
| Base imposable des droits | 250 000 € | 250 000 € | 50 000 € après abattement de 200 000 € |
| Taux | 2 % | 3 % | 12,5 % |
| Droits d’enregistrement | 5 000 € | 7 500 € | 6 250 € |
| Réduction régionale | Aucune : la base excède 220 000 € | Aucune | Comprise dans l’abattement |
| Honoraires barème Jbis hors TVA | 2 172 € | 2 172 € | 2 172 € |
| Frais administratifs hors TVA | 855 € | 855 € | 855 € |
| TVA 21 % sur honoraires et forfait | 636 € | 636 € | 636 € |
| Coût total d’acquisition | 8 662 € | 11 162 € | 9 912 € |
| En pourcentage du prix | 3,46 % | 4,46 % | 3,96 % |
| Budget total à mobiliser | 258 662 € | 261 162 € | 259 912 € |
Chiffrage n° 2 — Maison à 530 000 €, prix médian bruxellois 2025, les trois Régions
| Poste | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| Prix affiché | 530 000 € | 530 000 € | 530 000 € |
| Base imposable des droits | 530 000 € | 530 000 € | 330 000 € après abattement |
| Droits d’enregistrement | 10 600 € | 15 900 € | 41 250 € |
| Honoraires barème Jbis hors TVA | 2 982 € | 2 982 € | 2 982 € |
| Frais administratifs hors TVA | 855 € | 855 € | 855 € |
| TVA 21 % | 806 € | 806 € | 806 € |
| Coût total d’acquisition | 15 242 € | 20 542 € | 45 892 € |
| En pourcentage du prix | 2,88 % | 3,88 % | 8,66 % |
| Écart avec la Flandre | — | + 5 300 € | + 30 650 € |
Trente mille six cent cinquante euros. C’est, à ce niveau de prix, la valeur du choix de la Région — et une somme qu’aucune négociation de taux de crédit ne rattrape aisément : sur un emprunt de 477 000 € à vingt-cinq ans, il y faudrait une réduction de taux de plusieurs dizaines de points de base maintenue sur toute la durée du prêt.
Chiffrage n° 3 — La marche d’escalier bruxelloise : 599 000 € contre 601 000 €
| Poste | Prix de 599 000 € | Prix de 601 000 € | Écart |
|---|---|---|---|
| Droits d’enregistrement — Bruxelles | 49 875 € | 75 125 € | + 25 250 € |
| Coût total d’acquisition — Bruxelles | 54 684 € | 79 939 € | + 25 255 € |
| En pourcentage du prix — Bruxelles | 9,13 % | 13,30 % | + 4,17 points |
| Coût total d’acquisition — Flandre | 16 789 € | 16 834 € | + 45 € |
| Coût total d’acquisition — Wallonie | 22 779 € | 22 844 € | + 65 € |
| Budget total à mobiliser — Bruxelles | 653 684 € | 680 939 € | + 27 255 € |
La conséquence opérationnelle est directe et elle doit être écrite dans l’offre :à Bruxelles, un acquéreur qui vise un bien affiché entre 600 000 € et 625 000 € doit traiter le seuil comme une clause, pas comme un objectif de négociation. Et il doit vérifier ce qui entre dans les « charges » : le plafond porte sur le prix etles charges qui en font partie, de sorte qu’une charge stipulée à l’acte peut faire franchir le seuil alors que le prix affiché reste en dessous.
Chiffrage n° 4 — Terrain à bâtir de 150 000 € puis construction, les trois Régions
| Poste | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| Prix du terrain | 150 000 € | 150 000 € | 150 000 € |
| Régime applicable au terrain | 12 % — le taux réduit ne vise que des habitations | 3 % — art. 44bis, § 1er, 1° | 12,5 % après abattement de 100 000 €, plafond de 300 000 € |
| Droits d’enregistrement | 18 000 € | 4 500 € | 6 250 € |
| Honoraires barème J hors TVA | 1 908 € | 1 908 € | 1 908 € |
| Frais administratifs hors TVA | 855 € | 855 € | 855 € |
| TVA 21 % | 580 € | 580 € | 580 € |
| Coût total d’acquisition du terrain | 21 343 € | 7 843 € | 9 593 € |
| En pourcentage du prix du terrain | 14,23 % | 5,23 % | 6,40 % |
| Délai pour établir la résidence principale | 3 ans à compter de l’acte, si le régime réduit était applicable — il ne l’est pas ici | 5 ans | 3 ans, 5 ans en cas de rénovations énergétiques |
Nous avons retenu le barème J et non Jbis pour le terrain nu, parce que le barème Jbis vise l’acquisition d’un immeuble affecté uniquement à une habitation ; sur un terrain, le barème applicable doit être confirmé par le notaire au vu de l’acte. L’écart d’honoraires est de 221 € hors TVA à ce niveau de prix, sans effet sur la conclusion.
Chiffrage n° 5 — Investissement locatif : appartement bruxellois à 270 000 €, et les fonds propres réellement nécessaires
| Poste | Montant | Source ou hypothèse |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 270 000 € | Prix médian d’un appartement en Région de Bruxelles-Capitale en 2025, Statbel |
| Droits d’enregistrement à 12,5 % | 33 750 € | Aucun abattement : le bien n’est pas destiné à la résidence principale de l’acquéreur |
| Honoraires barème J hors TVA | 2 518 € | Tarif A.R. du 16/12/1950, version consolidée au 09/02/2026 |
| Frais administratifs hors TVA | 855 € | Art. 2, § 2 du tarif |
| TVA 21 % sur honoraires et forfait | 708 € | Calcul |
| Coût d’entrée total, hors acte de crédit | 307 832 € | Calcul — soit 14,01 % du prix |
| Quotité de financement attendue en buy-to-let | 80 % | Attente prudentielle de la Banque nationale de Belgique |
| Emprunt correspondant | 216 000 € | 80 % de 270 000 € |
| Apport en capital | 54 000 € | 20 % de 270 000 € |
| Frais d’acquisition à financer sur fonds propres | 37 832 € | Les frais ne sont pas couverts par la quotité |
| Fonds propres totaux à mobiliser | 91 832 € | Calcul, hors acte de crédit et débours individualisables |
Le chiffre à retenir de ce cinquième chiffrage n’est pas le coût d’entrée, c’est le besoin en fonds propres : 91 832 € pour un bien de 270 000 €, soit 34 % du prix.C’est la donnée que les plans de financement français sous-estiment systématiquement, parce qu’en France les frais d’acquisition d’un bien ancien tournent autour de 7 à 8 % et qu’ici ils sont de 14 %, cumulés à une quotité attendue de 80 % et non de 100 %. À cela s’ajoutent l’acte de crédit et ses débours, que nous ne chiffrons pas.
Chiffrage n° 6 — Le coût d’un départ anticipé : bien de 400 000 €, revente à trente mois
Configuration : un couple français achète sa résidence principale 400 000 €, obtient le régime de faveur de la Région où le bien se situe, s’inscrit et emménage dans les trois mois de l’acte, puis repart pour raisons professionnelles trente moisaprès son emménagement. C’est un scénario ordinaire chez les expatriés en mission.
| Élément | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| Avantage obtenu à l’acquisition | Taux de 2 % au lieu de 12 % : 8 000 € au lieu de 48 000 € | Taux de 3 % au lieu de 12,5 % : 12 000 € au lieu de 50 000 € | Abattement de 200 000 € : 25 000 € au lieu de 50 000 € |
| Durée de maintien exigée | 1 an d’inscription ininterrompue | 3 années entières de résidence principale | 5 ans de résidence principale ininterrompue |
| Condition respectée à trente mois ? | Oui — largement | Non — il manque six mois | Non — il manque trente mois |
| Conséquence financière | Aucune au titre des droits d’enregistrement | Droits complémentaires de 9,5 points, soit 38 000 €, majorés de l’intérêt légal en matière civile à compter de l’enregistrement | Remboursement de l’avantage proratisé à concurrence des années non écoulées : de l’ordre de 15 000 € si l’on compte trois années non écoulées sur cinq |
| Voie de sortie prévue par le texte | Sans objet | Force majeure ou raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale, expressément réservée par le décret | Non vérifiée par nous sur la page consultée le 05/08/2026 |
Ce que ce sixième chiffrage change dans la conduite d’un dossier
Un client dont l’horizon de résidence est inférieur à cinq ans — mission, contrat à durée déterminée, détachement, clause de mobilité — ne doit pas acheter à Bruxelles au bénéfice de l’abattement sans avoir chiffré la reprise. Et s’il achète en Wallonie, la clause de sortie du décret doit être documentée à l’avance : lettre de mission, avenant au contrat de travail, décision de mutation. Une raison impérieuse professionnelle s’établit par des pièces datées, pas par une explication a posteriori.
Nous ajoutons un point que ce tableau ne dit pas : la revente elle-même a son propre régime. Une plus-value réalisée sur un bâtiment cédé dans les cinq ans de son acquisition est imposable en Belgique, avec une exonération propre à l’habitation propre soumise à une condition d’occupation ininterrompue de douze mois — et une règle qui fait basculer certains biens dans le régime, plus dur, des terrains. C’est le chapitre consacré à la revente qui la traite, et il doit être lu avantl’achat, pas après.
Chiffrage n° 7 — Le couple qui conserve son appartement français, bien belge à 400 000 €
Configuration : monsieur et madame achètent ensemble, à parts égales, une maison de 400 000 € pour y établir leur résidence principale. Ils détiennent ensemble, en pleine propriété, un appartement à Lyon qu’ils louent. Nous chiffrons les deux branches de l’alternative — conserver le bien français, ou s’engager à s’en défaire dans le délai régional — et nous faisons apparaître la trésorerie exigée le jour de l’acte, qui n’est pas le coût final.
| Poste | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| Prix affiché | 400 000 € | 400 000 € | 400 000 € |
| Branche A — le bien français est conservé : régime de faveur refusé | 12 % = 48 000 € de droits | 12,5 % = 50 000 € | 12,5 % sans abattement = 50 000 € |
| Honoraires barème J hors TVA + forfait 855 €, TVA comprise | 4 396 € | 4 396 € | 4 396 € |
| Coût total d’acquisition — branche A | 52 396 € — 13,10 % | 54 396 € — 13,60 % | 54 396 € — 13,60 % |
| Branche B — engagement de se défaire du bien français | 2 % = 8 000 €, engagement d’aliéner à titre onéreux, en totalité, sous 2 ans, lien causal à démontrer | 3 % = 12 000 €, engagement de céder à titre onéreux ou gratuit, en totalité et en pleine propriété, sous 3 ans | Droits pleins de 50 000 € payés à l’acte, abattement obtenu par restitution si vente sous 2 ans |
| Honoraires barème Jbis hors TVA + forfait, TVA comprise | 4 207 € | 4 207 € | 4 207 € |
| Trésorerie exigée le jour de l’acte — branche B | 12 207 € | 16 207 € | 54 207 € |
| Coût total d’acquisition après restitution — branche B | 12 207 € — 3,05 % | 16 207 € — 4,05 % | 29 207 € — 7,30 % |
| Coût du bien français conservé (A − B) | 40 189 € | 38 189 € | 25 189 € |
| Point de départ du délai de sortie | Acte authentique, ou réalisation de la condition suspensive (§ 4) | Acte d’acquisition nouvelle | Enregistrement de l’acte d’acquisition |
Deux lectures de ce tableau, et elles ne vont pas dans le même sens. La première : c’est en Flandre que le bien français conservé coûte le plus cher, parce que c’est là que l’écart entre le taux de faveur et le taux plein est le plus grand — dix points. Le classement des Régions s’inverse donc selon qu’on regarde le coût d’entrée d’un primo-accédant, où la Flandre gagne largement, ou le coût de l’échec de la condition, où elle perd le plus. La seconde : la décision de vendre le bien français n’est pas une décision française, c’est une décision belge, et elle se prend avant le compromis, pas après. Un client qui hésite doit savoir que l’hésitation elle-même a un prix, et lequel.
Chiffrage n° 8 — Le couple mixte : un seul des deux est déjà propriétaire
Configuration : même maison wallonne à 400 000 €, achetée à parts égales, mais seule madame détient l’appartement français, à 100 % et en pleine propriété. C’est la configuration la plus fréquente des couples recomposés et des primo-installations décalées, et c’est celle où la clause wallonne de proratisation produit son effet.
La proratisation wallonne, refaite pas à pas
Droits = (part de l’acquéreur qui remplit la condition × 3 %) + (part de l’acquéreur qui ne la remplit pas × 12,5 %)
- Part de monsieur — condition remplie :200 000 € × 3 % = 6 000 €
- Part de madame — condition non remplie :200 000 € × 12,5 % = 25 000 €
- Droits d’enregistrement wallons :31 000 €
- Honoraires et forfait, TVA comprise, barème J retenu par prudence :4 396 €
- Coût total d’acquisition :35 396 €, soit 8,85 % du prix
La clause wallonne de proratisation figure au § 2, 1°, dernière phrase, de l’article 44bis : « le fait que l’un d’eux possède déjà un tel immeuble ne fait pas obstacle au taux réduit à concurrence des parts acquises par les autres ». Nous n’avons pas lu de clause équivalente dans le texte flamand ni sur la page bruxelloise consultée le 05/08/2026, ce qui ne prouve pas qu’il n’en existe pas : sur un couple mixte achetant en Flandre ou à Bruxelles, la question du traitement partiel doit être posée avant l’offre.
- Si les deux acquéreurs remplissaient la condition : 12 000 € de droits et 16 207 € de coût total, soit 4,05 %.
- Si aucun ne la remplissait : 50 000 € de droits et 54 396 € de coût total, soit 13,60 %.
- Le seul appartement français de madame coûte donc 19 189 € au couple — et non 38 189 €, parce que la moitié de l’acquisition est sauvée par la clause de proratisation.
- Nous retenons le barème notarial J et non Jbis parce que la condition d’unicité du tarif notarial est plus stricte que la condition fiscale et qu’elle n’est pas remplie par madame : l’écart est de 189 € TVA comprise, et il ne change aucune conclusion. Le barème applicable doit être arrêté par le notaire au vu de l’acte.
Une conséquence pratique en découle, et elle relève du conseil pur : dans un couple mixte achetant en Wallonie, la répartition des quotes-parts à l’acte n’est plus neutre. Faire acquérir 70 % par l’acquéreur qui remplit la condition et 30 % par l’autre ramène les droits à 280 000 × 3 % plus 120 000 × 12,5 %, soit 23 400 €au lieu de 31 000 € — 7 600 € d’économie pour une clause de répartition. Nous signalons immédiatement les deux limites de ce raisonnement, parce qu’elles sont sérieuses : la répartition doit correspondre à un financement réel, sauf à poser une question de donation indirecte entre les acquéreurs ; et elle emporte des conséquences durables en matière de succession, de régime matrimonial et de partage en cas de séparation. Cette optimisation ne se décide pas seule : elle se décide avec le notaire, en même temps que le contrat de mariage ou la convention d’indivision.
Chiffrage n° 9 — Le haut de gamme : Uccle à 700 000 € et Ixelles à 785 000 €, les trois Régions
C’est le segment sur lequel se positionne le cadre expatrié qui s’installe en famille à Bruxelles, et c’est celui où le régime bruxellois est le plus défavorable, puisque l’abattement y est perdu en totalité. Les deux prix retenus sont les prix médians réels des maisons vendues en 2025 à Uccle et à Ixelles, publiés par Statbel.
| Poste | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| Prix — médiane des maisons d’Uccle en 2025 | 700 000 € | 700 000 € | 700 000 € |
| Base imposable des droits | 700 000 € | 700 000 € | 700 000 € — abattement perdu au-delà de 600 000 € |
| Droits d’enregistrement | 14 000 € | 21 000 € | 87 500 € |
| Honoraires barème Jbis hors TVA | 3 322 € | 3 322 € | 3 322 € |
| Frais administratifs hors TVA | 855 € | 855 € | 855 € |
| TVA 21 % | 877 € | 877 € | 877 € |
| Coût total d’acquisition | 19 054 € — 2,72 % | 26 054 € — 3,72 % | 92 554 € — 13,22 % |
| Écart avec la Flandre | — | + 7 000 € | + 73 500 € |
| Prix — médiane des maisons d’Ixelles en 2025 | 785 000 € | 785 000 € | 785 000 € |
| Droits d’enregistrement | 15 700 € | 23 550 € | 98 125 € |
| Coût total d’acquisition | 20 960 € — 2,67 % | 28 810 € — 3,67 % | 103 385 € — 13,17 % |
| Écart avec la Flandre | — | + 7 850 € | + 82 425 € |
Deux observations achèvent ce chiffrage. La première est arithmétique : au-dessus du plafond bruxellois, le coût d’entrée exprimé en pourcentage diminue quand le prix monte— 13,22 % à 700 000 €, 13,17 % à 785 000 € —, parce que les honoraires notariaux sont dégressifs et que le taux de 12,5 %, lui, ne bouge plus. Le pourcentage rassure donc à mesure que la somme s’alourdit : il faut raisonner en euros. La seconde est patrimoniale :82 425 €, c’est un an de revenu net d’un cadre supérieur, versé une fois pour toutes, sans contrepartie et sans récupération à la revente, puisque les droits d’enregistrement acquittés majorent la valeur d’entrée pour le calcul d’une éventuelle plus-value mais ne se récupèrent jamais en tant que tels. C’est la donnée à poser sur la table quand un client arbitre entre une maison à Uccle et une maison en périphérie flamande à quinze kilomètres.
Le financement : quotité, durée, et ce qui n’est pas une règle de droit
La Banque nationale de Belgique publie des attentes prudentiellesrelatives aux nouveaux prêts hypothécaires. Nous avons ouvert sa foire aux questions le 05/08/2026. Deux choses y sont dites, et il faut les tenir ensemble : des seuils de quotité par segment, et un statut juridique qui n’est pas celui d’une obligation.
| Segment | Quotité de référence (LTV) | Marge de tolérance sur la production annuelle |
|---|---|---|
| Résidence propre — primo-acquéreurs | 90 % | 35 % de la production, dont 5 % au maximum au-delà de 100 % |
| Résidence propre — autres acquéreurs | 90 % | 20 % de la production, 0 % au-delà de 100 % |
| Investissement locatif (buy-to-let) | 80 % | 10 % de la production, 0 % au-delà de 90 % |
Le statut juridique de ces seuils est précisément l’inverse de ce que l’on en déduit d’ordinaire.Ce sont des attentes, non des obligations légales : les établissements n’ont pas d’obligation juridique de s’y conformer, mais doivent « justifier pourquoi leur éventuel non-respect des attentes ne contribue pas à une augmentation des risques ». Le mécanisme fonctionne selon un principe de conformité ou d’explication, et la Banque nationale se réserve la faculté d’agir si les justifications ne la convainquent pas. La conséquence pratique est double : un dossier au-dessus du seuil n’est pas interdit, il consomme une marge de tolérance dont l’établissement dispose en quantité limitée — et cette marge se referme d’autant plus vite qu’on est en fin d’année.
Sur la durée, nous n’avons pas trouvé de norme publiée.Il n’existe pas, à notre connaissance et à la lecture des pages officielles que nous avons ouvertes le 05/08/2026, de durée maximale légale du crédit hypothécaire en droit belge. La pratique bancaire plafonne généralement à vingt-cinq ans, exceptionnellement trente, avec un âge de fin de crédit contraint ; mais cela relève de la politique commerciale de chaque établissement et non d’une règle que nous puissions citer. Nous ne nommons aucun établissement et nous ne garantissons aucune condition d’octroi.
Les fonds propres réellement nécessaires, par segment et par Région
Fonds propres = (1 − quotité) × prix + coût total d’acquisition + coût de l’acte de crédit
- Résidence propre en Flandre, 400 000 €, quotité 90 % :40 000 € d’apport + 12 207 € de frais = 52 207 €, hors acte de crédit
- Résidence propre en Wallonie, 400 000 €, quotité 90 % :40 000 € + 16 207 € = 56 207 €
- Résidence propre à Bruxelles, 400 000 €, quotité 90 % :40 000 € + 29 207 € = 69 207 €
- Résidence propre à Uccle, 700 000 €, quotité 90 % :70 000 € + 92 554 € = 162 554 € à Bruxelles ; 70 000 € + 19 054 € = 89 054 € en Flandre, soit 73 500 € d’écart de trésorerie
- Investissement locatif, 270 000 €, quotité 80 % :54 000 € + 37 832 € = 91 832 € à Bruxelles ; 54 000 € + 36 482 € = 90 482 € en Flandre
- Poste non chiffré :Acte de crédit : honoraires du barème G ou Gbis, forfait de 627 € hors TVA s’il est lié à l’acte de vente, et droit d’hypothèque proportionnel dont nous ne certifions pas le taux
C’est ici que le choix de la Région se traduit en trésorerie immédiate, et non en pourcentage abstrait. Les 30 650 € d’écart du chiffrage n° 2 sont des euros à virer chez le notaire le jour de l’acte.
- Les frais d’acquisition ne sont pas couverts par la quotité : la quotité se calcule sur la valeur du bien, jamais sur le budget total.
- Entre la Flandre et Bruxelles, pour une même résidence principale à 400 000 € financée à 90 %, l’écart de fonds propres est de 17 000 € — soit 33 % de l’effort initial flamand.
- Sur le segment d’Uccle, à 700 000 €, l’écart de fonds propres entre les deux Régions n’est plus de 33 % mais de 83 % : 162 554 € contre 89 054 €. C’est le franchissement du plafond de 600 000 € qui produit cette rupture, et non le taux.
- Un dossier d’expatrié se heurte souvent, en outre, à une exigence d’apport plus élevée liée à l’ancienneté de la relation bancaire et à la nature des revenus : ce paramètre est commercial et nous ne le chiffrons pas.
Les avantages fiscaux liés au logement : il n’en reste rien pour une acquisition de 2026
Depuis la sixième réforme de l’État, l’avantage fiscal attaché à l’emprunt contracté pour l’habitation propreest une compétence régionale. Les trois Régions l’ont fermé aux nouvelles acquisitions, à trois dates différentes. C’est le point où les notes patrimoniales françaises sont le plus systématiquement en retard, parce qu’elles raisonnent par analogie avec un dispositif français encore vivant.
| Région | Dispositif | Statut au 05/08/2026 | Régime transitoire des emprunts en cours |
|---|---|---|---|
| Flandre | Geïntegreerde woonbonus | Fermé aux emprunts conclus à partir du 1er janvier 2020 | Les emprunts antérieurs conservent l’avantage pour les années restantes |
| Wallonie | Chèque-habitat | Fermé : les articles 25 et 26 du décret du 5 décembre 2024 insèrent la date butoir du 31 décembre 2024 dans les art. 145⁴⁶ter et 145⁴⁶quater CIR 92 applicables en Wallonie | « Les actuels bénéficiaires […] ne sont pas concernés par la suppression de ces régimes fiscaux. Ces personnes conservent l’avantage qui est le leur pour les années d’emprunt qui restent à courir » (FAQ officielle, question 15). Le refinancement d’un emprunt conclu avant le 1er janvier 2025 conserve le régime, sans allonger la durée (question 16 et art. 145⁴⁶septies) |
| Bruxelles | Bonus logement | Supprimé, en contrepartie du relèvement de l’abattement sur les droits d’enregistrement. Nous n’avons pas vérifié la date exacte de cette suppression sur une source officielle au 05/08/2026 et nous ne la datons donc pas | À faire établir au cas par cas pour un emprunt en cours repris depuis Bruxelles |
La FAQ wallonne, que nous avons extraite intégralement, est explicite sur les deux points qui intéressent un client qui arrive avec un crédit en cours ou qui envisage un refinancement. Question 14 : « Il n’est plus possible de bénéficier du chèque-habitat pour une habitation acquise ou construite en 2025 ou plus tard. Le régime est supprimé pour les nouvelles acquisitions. » Question 16 : « Le régime fiscal applicable à l’impôt des personnes physiques à un emprunt conclu avant le 1er janvier 2025 sera conservé (et donc garanti) en cas de refinancement de cet emprunt après le 1er janvier 2025. Il n’est cependant pas possible, via le refinancement, d’allonger le nombre d’années durant lequel l’avantage à l’impôt des personnes physiques est initialement octroyé. » La règle est donc : le refinancement conserve, il n’allonge pas.
S’y ajoute une interdiction de cumulpropre à la Wallonie : l’article 28 du décret insère un article 145⁴⁶octies aux termes duquel les réductions ou crédits d’impôt des articles 145⁴⁶ter à quinquies « ne sont applicables suite à l’acquisition d’une habitation que pour autant que le contribuable n’ait pas bénéficié, pour l’acquisition de la même habitation, du taux prévu à l’article 44bis ». On ne prend pas les 3 % etun avantage résiduel à l’impôt des personnes physiques sur la même habitation.
Ce qui subsiste au fédéral, et qui ne concerne que l’investisseur
Les intérêts de dettes spécifiquement contractées en vue d’acquérir ou de conserver des biens immobiliers qui ont produit des revenus immobiliers non exonérésrestent déductibles des revenus immobiliers. La brochure explicative officielle de la déclaration à l’impôt des personnes physiques, partie 1, cadre IX, rubrique II, B, 3, b, le formule ainsi : « Vous pouvez mentionner ici les intérêts de dettes […] que vous avez spécifiquement contractées en vue d’acquérir ou de conserver des biens immobiliers qui […] ont produit des revenus immobiliers non exonérés. Les intérêts de telles dettes restent déductibles, même si la dette a été contractée à partir du 1.1.2024. »
Deux limites y figurent expressément : la dette doit avoir été « réellement destinée et [avoir] réellement servi » à cet objet ; et les intérêts relatifs à des biens dont les revenus sont exonérés — l’habitation propre — ou affectés à la profession du contribuable ne peuvent pas y être portés. Autrement dit : sur la résidence principale, plus rien ; sur le bien locatif, les intérêts et eux seuls.
Un avertissement de source, qui n’est pas cosmétique. La partie 1 de cette brochure est publiée en trois éditions régionales, et le cadre IX — dépenses donnant droit à des avantages liés au logement — est précisément celui dont le contenu diffère d’une Région à l’autre. Ne jamais transposer l’édition d’une Région à un contribuable domicilié dans une autre. Les rubriques du cadre III, relatives aux revenus immobiliers, sont en revanche communes.
La conséquence stratégique est nette, et elle simplifie l’arbitrage.Le choix de la Région ne se joue plus du tout sur la déductibilité des intérêts d’emprunt de la résidence principale : il n’y en a plus nulle part pour une acquisition de 2026. Il se joue à l’entrée, sur le droit d’enregistrement, et annuellement, sur le précompte immobilier de la commune — dont le taux global est voté par la commune et la province, et que le chapitre consacré à la détention traite. Deux variables, pas davantage.
Le calendrier d’une acquisition, et les dates qui deviennent irréversibles
| Étape | Ce qui se décide | Ce qui devient irréversible |
|---|---|---|
| Avant l’offre | Choix de la Région et du type de bien ; vérification de la propriété d’un autre bien d’habitation ou d’un terrain à bâtir ; position sur le démembrement | Rien encore — c’est le seul moment où tout est ouvert, et c’est celui où l’on nous consulte le moins |
| Signature du compromis | En Flandre : le régime applicable est fixé (version du décret en vigueur à cette date). Prix et charges arrêtés, donc franchissement ou non du plafond bruxellois de 600 000 € | Le prix, sauf clause suspensive. En Flandre, le millésime du régime |
| Rédaction du projet d’acte | Mentions conditionnant les taux réduits : art. 3.12.3.0.1 VCF en Flandre, art. 44bis, § 2, 4° en Wallonie ; engagement de revente du bien antérieur le cas échéant | En Wallonie, l’omission se rattrape par restitution dans les deux ans (art. 209, al. 1er, 9°). Ailleurs, la mention se prépare, elle ne se répare pas aussi simplement |
| Signature de l’acte authentique | En Wallonie : le régime applicable est fixé. Paiement des droits par le notaire. Point de départ des délais d’occupation (3 ou 5 ans) et, en Flandre, du délai d’inscription | Les droits sont acquittés ; le taux appliqué est celui de l’acte |
| Dans l’année de l’acte | Domiciliation légale exigée par le barème notarial Jbis, sous peine de complément d’honoraires à verser dans le mois | Le complément d’honoraires devient exigible |
| Dans les 2 ou 3 ans | Aliénation du bien antérieur : 2 ans en Flandre (à titre onéreux, avec lien causal) et à Bruxelles (par restitution), 3 ans en Wallonie (à titre onéreux ou gratuit) | Le dépassement du délai fait tomber l’avantage et déclenche le rappel |
| Dans les 3 ou 5 ans | Établissement effectif de la résidence principale : 3 ans partout pour un bien existant, 5 ans pour un terrain à bâtir en Wallonie et pour une rénovation énergétique à Bruxelles | Idem |
| Maintien : 1, 3 ou 5 ans | Flandre : 1 an d’inscription ininterrompue. Wallonie : 3 années entières. Bruxelles : 5 ans | La sortie anticipée déclenche le rappel ou le remboursement proratisé, sous réserve de la clause wallonne de raison impérieuse |
Ce que nous ne tranchons pas, et ce qui exige un professionnel belge
Nous ne rendons pas d’avis de droit belge, et il y a dans cette matière plusieurs points sur lesquels aucun conseil français ne peut s’engager seul. Nous les listons plutôt que de les résoudre, parce qu’un chiffre inventé coûte plus cher qu’une question posée.
Dix points à faire trancher, et par qui
Zéro — celui qui vient avant tous les autres.Le logement conservé en France fait-il obstacle au régime de faveur de la Région où l’on achète ? Les trois textes raisonnent par la nature du bien et, dans les versions que nous avons lues, ne comportent pas de mention limitant l’obstacle aux biens situés en Belgique. Nous ne tranchons pas.Question écrite au notaire instrumentant avant le compromis ; position préalable de Vlabel, du SPW Finances ou de Bruxelles Fiscalité si l’enjeu dépasse quelques milliers d’euros — il est ici de 25 000 € à 40 000 €.
Zéro bis.Le traitement du couple mixte en Flandre et à Bruxelles, lorsqu’un seul des acquéreurs remplit la condition de non-propriété. La Wallonie prorate expressément ; nous n’avons pas lu de clause équivalente ailleurs. Même circuit, avant l’offre.
Un.La rédaction des mentions d’acte conditionnant le taux réduit — art. 3.12.3.0.1 VCF en Flandre, art. 44bis, § 2, 4° en Wallonie. Elles ne s’improvisent pas. Notaire de la Région concernée.
Deux.Le sort du démembrement à l’acquisition en Wallonie : le § 1er exige la totalité en pleine propriété, le § 1er, 2° admet la reconstitution par cession d’une part indivise, et l’indivision n’est pas le démembrement. Position écrite du SPW Finances, avant la signature.
Trois.L’applicabilité du taux flamand de 1 % au monument protégé acquis comme habitation propre : le renvoi croisé des articles 2.9.4.2.14 et 2.9.4.2.10 du VCF n’est pas d’une clarté absolue. Ruling Vlabel ou confirmation du notaire.
Quatre.L’existence et le taux d’une éventuelle majoration s’ajoutant aux droits complémentaires flamands, et le taux de l’intérêt légal en matière civile applicable au rappel wallon. Notaire ou administration régionale.
Cinq.Le taux du droit d’hypothèque et le montant des débours individualisables. Décompte du notaire instrumentant ; aucune simulation ne doit être remise à un client sans lui.
Six. Le mode exact de calcul du prorata bruxellois en cas de départ avant cinq ans — années entières ou mois. Notaire ou administration fiscale bruxelloise.
Sept. Les obligations urbanistiques et énergétiques préalables à la vente — certificat PEB, attestation du sol, conformité électrique, information urbanistique — dont les régimes sont régionaux et dont les sanctions civiles sont réelles. Notaire.
Huit.La structuration de l’acquisition par une société. Elle fait perdre tous les taux réduits d’enregistrement, modifie le régime des plus-values et fait entrer les titres dans le champ de l’impôt belge sur les plus-values sur actifs financiers en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Avocat fiscaliste belge ou conseil fiscal certifié ITAA.
Huit énoncés qui circulent, et ce qu’ils valent
Huit phrases à ne plus reprendre
Un.« Les droits d’enregistrement en Belgique sont de 12,5 %. » Faux dans une Région sur trois pour le droit commun — la Flandre est à 12 % depuis 2022 — et faux dans les trois pour l’habitation propre et unique : 2 %, 3 %, ou 12,5 % après un abattement de 200 000 €.
Deux.« Les frais d’acquisition représentent 15 % du prix. » La phrase existe bien sur le site du notariat belge, mais elle est suivie d’une parenthèse que l’on supprime : « sauf si vous bénéficiez d’un taux réduit ou d’un abattement ». Pour un primo-accédant flamand à 400 000 €, le coût réel est de 3,05 %.
Trois.« En Flandre, on emporte ses droits d’enregistrement lors d’un rachat. » La meeneembaarheidsuppose un acte authentique passé au plus tard le 31 décembre 2023 et un achat antérieur constaté avant le 1er janvier 2022. Elle ne joue plus pour une acquisition nouvelle.
Quatre.« Le chèque-habitat wallon compense le coût d’acquisition. » Il est supprimé pour les habitations acquises ou construites en 2025 ou plus tard, et son cumul avec le taux de 3 % est interdit par l’article 145⁴⁶octies.
Cinq.« Bruxelles est la Région la plus chère à l’achat. » Trompeur. En droit fiscal, Bruxelles est la moins chèredes trois en dessous d’environ 238 000 € face à la Flandre et 263 000 € face à la Wallonie ; c’est le niveau de ses prix, non son taux, qui produit le décrochage au-delà.
Six.« Le durcissement flamand de 2026 comprend le délai de deux ans pour revendre le bien antérieur. » Faux : ce délai figurait déjà, mot pour mot, dans la version applicable en 2025. Les deux seules modifications du 1er janvier 2026 sont l’obligation de maintenir l’inscription un an sans interruption et la réserve du taux aux acquisitions faites exclusivement par des personnes physiques, en pleine propriété. Un acquéreur de 2025 qui se croirait dispensé du délai de deux ans s’expose à dix points de droits complémentaires.
Sept.« Les intérêts d’emprunt de la résidence principale sont déductibles en Belgique. » Plus pour une acquisition de 2026, dans aucune des trois Régions. Ce qui subsiste au fédéral vise les biens qui produisent des revenus immobiliers non exonérés— donc l’investissement locatif, jamais l’habitation propre, dont le revenu est exonéré.
Huit.« Mon appartement en France ne regarde pas le fisc belge, il est imposable en France par convention. » Confusion de deux questions distinctes. Il est exact que la convention du 10 mars 1964 attribue l’imposition des revenus immobiliers à l’État de situation. Mais la condition de non-propriété des droits d’enregistrement n’est pas une règle d’imposition d’un revenu : c’est une condition d’octroi d’un taux, et une convention préventive de la double imposition n’a rien à y voir. Les trois textes régionaux raisonnent par la nature du bien, et nous n’y avons lu aucune limitation territoriale. Sur une acquisition à 400 000 €, l’erreur vaut de 25 000 € à 40 000 € selon la Région.
Faire chiffrer votre acquisition belge, Région par Région
Nous reprenons votre projet ligne à ligne : prix, nature du bien, biens déjà détenus des deux côtés de la frontière, horizon de résidence, structure du couple, quotité envisagée. Nous chiffrons le coût total d’entrée dans les trois Régions, nous datons les délais qui déclenchent un rappel, et nous vous disons ce qui relève du notaire de la Région concernée ou d’un avocat fiscaliste belge. Bilan patrimonial : 1 h.
Ce qu’il faut retenir
Il n’y a pas de droit d’enregistrement belge.Il y a 12 % en Flandre, 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, et trois régimes de faveur qui ne se ressemblent pas : un taux de 2 % sans plafond en Flandre, un taux de 3 % sans plafond en Wallonie, un abattement de 200 000 € plafonné à 600 000 € de prix à Bruxelles. Le critère de rattachement est la situation de l’immeuble : ni le domicile, ni la nationalité, ni le lieu de l’acte.
Le coût total d’entrée, honoraires notariaux et forfait compris, va de 2,78 % à 13,30 % du prixselon la Région et le niveau de prix. Sur le prix médian d’une maison bruxelloise en 2025 — 530 000 € —, il est de 15 242 € en Flandre, 20 542 € en Wallonie et 45 892 € à Bruxelles. Les honoraires notariaux, tarifés par arrêté royal, sont identiques partout : la totalité de l’écart vient des droits.
Le paramètre le plus coûteux d’un dossier d’expatrié n’est pas le taux, c’est la durée de maintien :un an en Flandre, trois années entières en Wallonie, cinq ans à Bruxelles. Sur un bien de 400 000 € quitté à trente mois, la Flandre ne coûte rien, la Wallonie rappelle 38 000 € majorés de l’intérêt légal, et Bruxelles reprend l’avantage au prorata des années non écoulées. La Wallonie est la seule des trois à réserver expressément, dans son texte, la raison impérieuse de nature professionnelle — à documenter à l’avance.
Trois seuils commandent des sommes disproportionnées.Le plafond bruxellois de 600 000 € : un euro de plus coûte 25 000 €. Le seuil flamand de 220 000 € : cent euros de plus coûtent 1 869 €. Le plafond bruxellois de 300 000 € sur les terrains à bâtir : au-delà, l’abattement de 100 000 € disparaît.
Deux dates opposées commandent le millésime du régime.En Flandre, c’est la date du compromis ; en Wallonie, celle de l’acte authentique, sauf enregistrement du compromis. Quatre à six mois séparent couramment les deux : une signature de fin d’année ne se pilote pas de la même façon des deux côtés de la frontière linguistique.
Le terrain à bâtir renverse le classement.Douze pour cent en Flandre, où le taux réduit ne vise que des habitations ; trois pour cent en Wallonie, qui couvre expressément le terrain à bâtir, la construction sur plan et le terrain à démolir-reconstruire ; abattement de 100 000 € à Bruxelles, plafonné à 300 000 € de prix. Sur un terrain à 150 000 € : 18 000 €, 4 500 €, 6 250 €.
Et l’arbitrage entre Régions ne se joue plus du tout sur le crédit.Les trois avantages logement sont fermés aux nouvelles acquisitions — 2020 en Flandre, 2025 en Wallonie, supprimé à Bruxelles. Il ne reste, au fédéral, que la déductibilité des intérêts de dettes contractées pour acquérir ou conserver des biens produisant des revenus immobiliers non exonérés : l’investissement locatif, jamais l’habitation propre. Deux variables subsistent, et deux seulement : le droit d’enregistrement à l’entrée, et le précompte immobilier de la commune chaque année.
Une dernière remarque, qui vaut discipline. Les taux, les seuils et les conditions exposés ici ont tous été modifiés au moins une fois entre le 1er janvier 2025 et le 5 août 2026, dans au moins deux Régions sur trois. Nous ne garantissons aucun résultat fiscal, et nous ne présentons aucune de ces règles comme acquise pour l’avenir : les décrets régionaux se votent chaque année, et une réforme bruxelloise est annoncée pour 2029 sans être votée. Ce que nous garantissons, c’est la date d’arrêté, la source de chaque chiffre, et le fait de dire ce que nous n’avons pas pu vérifier.
17. Détenir un bien en Belgique : revenu cadastral, précompte immobilier, société, démembrement et revente
Un investisseur français installé à Uccle nous a soumis, en janvier 2026, un montage qu’un conseil bruxellois lui avait chiffré : acheter un immeuble de rapport de 620 000 € par une société, « pour déduire les charges et les intérêts ». La note était techniquement exacte sur ce point précis — une société déduit, une personne physique ne déduit plus rien depuis l’exercice d’imposition 2026 — et elle passait à côté du seul chiffre qui décide : la base imposable de la détention directe n’est pas le loyer. Sur un bien loué à des particuliers, elle est le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Dans son dossier, l’écart entre les deux bases était d’un facteur supérieur à trois, en faveur de la détention directe, avant même de parler de la sortie. La société déduisait davantage sur une base beaucoup plus large : elle déduisait mieux pour être imposée plus.
C’est le trait dominant du régime belge de l’immobilier détenu par un particulier, et il est presque incompréhensible pour un esprit français : on n’y impose pas le loyer encaissé. On y impose un revenu théorique, fixé une fois pour toutes en valeur de 1975, indexé chaque année, et majoré de 40 % lorsque le bien est loué à un particulier. Le rendement locatif net d’impôt qui en résulte est sans commune mesure avec son équivalent français. Mais ce régime a une porte de sortie latérale, qui se referme brutalement : si le locataire affecte le bien à sa profession, la base bascule au loyer réel. Le choix du locataire est donc un paramètre fiscal, et ce chapitre commence par là.
Nous traitons ensuite, dans l’ordre où les questions se posent en rendez-vous : le précompte immobilieret pourquoi le taux régional ne veut rien dire pris isolément ; ce qui a réellement disparu en 2026 du côté des intérêts d’emprunt, et ce que nous refusons d’écrire à ce sujet ; les modes de détention— en direct, en indivision, par société belge, par société civile française, en démembrement — avec ce que chacun coûte à l’entrée, pendant, et à la sortie ; le régime des plus-values immobilières belges, ses deux délais — huit ans pour les terrains, cinq ans pour les bâtiments — et l’exonération de l’habitation propre, dont la condition de durée surprend ; et enfin un arbitrage chiffré sur vingt ans, poste par poste, hypothèses affichées.
Date d’arrêté du droit, périmètre du chapitre et convention de lecture
Le droit exposé ici est arrêté au 16 août 2026. Les chiffres portent tous leur millésime, et la convention belge doit être présente à l’esprit d’un lecteur français : les revenus de l’année N se déclarent à l’exercice d’imposition N+1. Les revenus de 2025 relèvent de l’exercice d’imposition 2026 ; ceux de 2026, de l’exercice 2027. Un coefficient juste apparié au mauvais millésime est l’erreur la plus fréquente de toute cette matière, et nous datons donc chaque valeur.
Ce que ce chapitre traite :le revenu cadastral et son indexation, les quatre régimes d’imposition des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques, le précompte immobilier, l’état des avantages liés à l’emprunt, les modes de détention et leur coût comparé, le démembrement, la revente et le régime des plus-values immobilières belges.
Ce qu’il ne traite pas, et où le trouver :les droits d’enregistrement à l’acquisition, les taux réduits régionaux, l’abattement bruxellois, les honoraires notariaux et le coût total d’entrée sont chiffrés au chapitre 16, et nous n’en donnons ici qu’un rappel de cadrage (§ 17.11) ; l’immeuble resté en Franceet détenu depuis la Belgique relève des chapitres 15 et 18 ; l’impôt sur la fortune immobilière française, du chapitre 19 ; la transmission du bien belge, des chapitres 25 et 26 ; les structures et la taxe de 3 %, du chapitre 29.
Notre convention de preuve.Nous distinguons systématiquement ce qui est lu dans un texte légal ou sur une page administrative officielle de ce qui provient de commentaires professionnels concordants. Quand une valeur n’est pas établie, nous écrivons qu’elle ne l’est pas plutôt que de retenir la plus vraisemblable : quatre valeurs différentes de coefficient d’indexation du revenu cadastral circulent pour la seule année 2026, et deux valeurs contradictoires du taux de base flamand du précompte immobilier. Ce chapitre dit laquelle nous retenons, et pourquoi.
17.1. Le revenu cadastral : un revenu de 1975 qui commande tout
Le revenu cadastral est un revenu net annuel moyen théoriqueattribué à chaque parcelle bâtie ou non bâtie. Sa particularité, et la source de toutes les distorsions du système belge, tient en une phrase : il est exprimé en valeur d’une époque de référence fixée au 1er janvier 1975, et il n’a jamais fait l’objet d’une péréquation générale depuis. Cinquante et un ans de décrochage par rapport aux valeurs de marché : c’est ce qui explique qu’un bien loué 1 500 € par mois puisse être imposé sur quelques milliers d’euros par an, et c’est aussi ce qui explique les écarts d’imposition, parfois considérables, entre deux biens comparables dont l’un a été rénové et réévalué et l’autre non.
Ce revenu de 1975 est indexéchaque année. Le coefficient d’indexation est publié par l’administration fiscale fédérale, et c’est le premier endroit où un rédacteur se trompe.
Les coefficients d’indexation du revenu cadastral — et les valeurs fausses qui circulent
Valeurs retenues, source administrative fédérale :
exercice d’imposition 2026 (revenus 2025) : coefficient 2,2446 ; exercice d’imposition 2027(revenus 2026) : coefficient 2,3000.
Avertissement. Des coefficients de 2,1763 et de 2,2879 pour 2026 circulent sur des sites de calcul et sont renvoyés par les moteurs de recherche. Nous ne les retenons pas, faute d’avoir trouvé la source administrative qui les porterait — sans pouvoir pour autant les déclarer fausses. Ne recopiez aucun coefficient d’indexation d’une source secondaire : quatre valeurs différentes sont en circulation pour la même année.
Le piège jumeau. Ne confondez jamais le coefficient d’indexation du revenu cadastral (ordre de grandeur 2,2 à 2,3) avec le coefficient de revalorisationde l’article 13 du Code des impôts sur les revenus 1992, qui vaut 5,46 pour les revenus 2024, 5,63pour les revenus 2025 et 5,75pour les revenus 2026. Ce second multiplicateur ne sert pas à établir la base imposable : il sert au plafonnement du loyer versé par une société à son dirigeant (§ 17.7). Employer 5,75 pour l’exercice d’imposition 2026 — c’est-à-dire pour les revenus 2025, dont le coefficient est 5,63 — surévalue de 2,1 % le plafond de requalification, et transforme un loyer que le dirigeant croyait sûr en rémunération redressée, cotisations sociales et intérêts de retard compris.
Cas particulier, et il concerne directement notre lectorat : le bien situé hors de Belgique. Depuis la condamnation de la Belgique par la Cour de justice en 2018 — elle imposait le revenu cadastral pour les biens belges et la valeur locative réelle pour les biens étrangers —, un revenu cadastral est attribué aux immeubles situés à l’étranger, selon les règles belges. La méthode passe par un facteur de correctionannuel : on divise la valeur vénale actuelle par ce facteur, puis on applique 5,3 % au résultat. Le facteur retenu pour 2026 est de 16,694,mais nous devons une précision de méthode : cette valeur nous est connue par un commentaire professionnel, non par l’avis publié au Moniteur belge que nous n’avons pas ouvert. Nous la publions avec cette réserve, et nous ne la présentons pas comme une donnée administrative collationnée. Sur un appartement français de 300 000 €, elle conduit à un revenu cadastral de l’ordre de 952 € — 300 000 ÷ 16,694 = 17 970,53, puis × 5,3 % = 952,44 € —, lequel produira un effet de taux en Belgique alors même que le revenu est exonéré par la convention. Le chapitre 15 en tire les conséquences.
17.2. Quatre situations, quatre bases imposables — et c’est le locataire qui décide
Voici le mécanisme le plus contre-intuitif du système belge, et le plus rentable à comprendre : la base imposable du bailleur dépend de ce que le locataire fait du bien, et non de ce que le bailleur perçoit.
| Situation du bien | Base imposable à l’impôt des personnes physiques | Niveau de preuve |
|---|---|---|
| Habitation propre du contribuable | Exonérée. | Concordant. Le régime de l’habitation propre est régionalisé et le chapitre 16 en traite les avantages à l’acquisition. |
| Bien non loué : seconde résidence, bien vide, bien à disposition | Revenu cadastral indexé, majoré — le coefficient de majoration applicable à ce cas n’est pas établi. | Le coefficient de 1,4 vaut pour la location à un particulier. Rien n’établit qu’il s’applique au bien non loué : nous ne l’écrivons donc pas. Voir § 17.12. |
| Loué à un particulier qui ne l’affecte pas à un usage professionnel | Revenu cadastral indexé × 1,4. | Source administrative fédérale, avec exemple officiel reproduit ci-dessous. |
| Loué à une personne qui l’affecte à sa profession, ou à une société | Loyer réel et avantages locatifs, avec un plancher au revenu cadastral indexé × 1,4 et un plafonnement des charges forfaitaires. | Concordant, mais le détail du plafonnement n’est pas collationné ici : nous en donnons le principe, non le calcul. |
L’exemple officiel de l’administration fiscale, reproduit et recalculé
Base imposable = revenu cadastral non indexé × coefficient d’indexation × 1,4
- Revenu cadastral non indexé :450 €
- Coefficient d’indexation, revenus 2025 :2,2446
- Revenu cadastral indexé :450 × 2,2446 = 1 010,07, arrondi à 1 010 €
- Majoration de 40 % :1 010 × 1,4 = 1 414 €
- Montant à déclarer :le revenu cadastral NON indexé, soit 450 € — l’administration fait le reste
La consigne administrative est explicite et elle déroute les contribuables français : on déclare le revenu cadastral non indexé, pas le loyer, pas le revenu indexé. L’indexation et la majoration sont appliquées par l’administration.
- Recalcul indépendant : 450 × 2,2446 = 1 010,07 ; 1 010 × 1,4 = 1 414,00. Les deux valeurs de l’exemple officiel sont exactes.
- Portée pratique : un bien loué 1 200 € par mois, soit 14 400 € encaissés dans l’année, peut n’être imposé que sur environ 1 400 € si son revenu cadastral est de cet ordre. C’est le trait dominant du régime belge.
- Limite : ce mécanisme bascule entièrement si le locataire déduit le loyer comme charge professionnelle. La base devient alors le loyer réel.
- Ne pas confondre la majoration de 40 % du revenu cadastral avec le forfait de 40 % applicable à la part « mobilier » d’une location meublée : ce sont deux règles distinctes.
Trois conséquences opérationnelles, et elles se traduisent en clauses de bail.
Un. La qualité du locataire se vérifie et se contractualise.Louer à un particulier qui installe, deux ans plus tard, son activité indépendante dans le logement — profession libérale, consultant, artisan déclarant une partie du bien comme bureau — fait basculer la base du bailleur au loyer réel. Nous recommandons une clause d’interdiction d’affectation professionnelle, assortie d’une obligation d’information immédiate ; c’est le seul moyen de savoir, et le bailleur qui ne sait pas déclare faux.
Deux. Le rendement net d’impôt belge et le rendement net d’impôt français ne se comparent pas directement.Un investisseur français raisonne en revenu foncier imposé au barème plus 17,2 points de prélèvements sociaux ; en Belgique, sur la troisième ligne du tableau, la base est déconnectée du loyer et il n’existe pas d’équivalent des prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers. La comparaison de rendements bruts entre les deux pays n’a donc pas de sens ; celle des rendements nets d’impôt en a un, et elle penche fortement du côté belge tant que la quatrième ligne du tableau reste hors de portée.
Trois. Le bien non loué n’est pas exonéré.La seconde résidence, la maison de famille conservée, l’appartement laissé vide entre deux locataires restent imposables sur une base cadastrale. Nous ne publions pas le coefficient de majoration applicable à ce cas précis, parce qu’il n’est pas établi : l’hypothèse d’un même facteur de 1,4 est plausible au vu de la structure de l’article 7 du Code, elle n’a pas été vérifiée, et nous ne comblons pas un trou par une estimation. L’enjeu n’est pas théorique : il porte sur 40 % de la base imposable d’une résidence secondaire belge.
Deux points d’exécution, souvent négligés, complètent ce tableau. Le premier tient à ce qu’il faut écriredans la déclaration : la consigne administrative, reproduite au bloc ci-dessus, est de mentionner le revenu cadastral non indexé, aux codes prévus à cet effet dans le cadre consacré aux revenus de biens immobiliers. Un contribuable français qui déclarerait par réflexe le loyer encaissé se sur-imposerait massivement, et l’erreur est plus fréquente qu’on ne le croit chez les nouveaux arrivants qui remplissent leur première déclaration belge seuls.
Le second tient à la stabilité apparentedu revenu cadastral, qui est un piège. Il est fixé une fois, en valeur de 1975, et il ne bouge plus — sauf lorsqu’on y touche. Des travaux qui modifient la consistance du bien — extension, aménagement de combles, transformation d’un immeuble en appartements, création d’une surface habitable nouvelle — donnent lieu à une révision du revenu cadastral, et cette révision est le principal facteur d’augmentation durable de la charge fiscale d’un bien belge. Elle joue deux fois : sur la base imposable à l’impôt des personnes physiques, et sur le précompte immobilier annuel du § 17.3, qui est indexé chaque année et multiplié par les additionnels communaux. Nous ne publions pas ici la procédure de révision, ses délais ni ses seuils de déclenchement : notre documentation ne les établit pas.Ce que nous signalons, et qui suffit à changer une décision, c’est que le calcul de rentabilité d’une opération de rénovation lourde doit intégrer une charge annuelle supérieure après travaux, et que cette charge est perpétuelle là où le coût des travaux, lui, est ponctuel.
17.3. Le précompte immobilier : l’impôt annuel que le taux régional ne permet pas de calculer
Le revenu cadastral sert d’assiette à deux impositions distinctes : l’impôt des personnes physiques, qu’on vient de voir, et le précompte immobilier, qui est un impôt régionalannuel, dû par le propriétaire, et perçu indépendamment de tout loyer. Sa formule est simple ; ce sont ses composantes qui trompent.
La formule du précompte immobilier, et pourquoi le taux régional ne suffit pas
Précompte = revenu cadastral indexé × taux de base régional × (1 + centimes additionnels communaux / 100 + centimes additionnels provinciaux / 100)
- Assiette :revenu cadastral indexé de l’année
- Taux de base — Région flamande :3,97 % (Vlaamse Codex Fiscaliteit, art. 2.1.4.0.1, § 1er, version en vigueur au 1er janvier 2026)
- Taux de base — Région wallonne :1,25 % (CIR 92, art. 255, alinéa 1er)
- Taux de base — Région de Bruxelles-Capitale :1,25 % (CIR 92, art. 255, alinéa 1er)
- Centimes additionnels communaux et provinciaux :de l’ordre de 1 100 à 4 400 centimes selon la commune, soit un multiplicateur de 12 à 45
Le multiplicateur est le poste dominant : le taux de base seul n’a aucune valeur informative. Un guide qui annoncerait « 1,25 % » sans le multiplicateur induirait gravement en erreur, dans un rapport de 1 à 45.
- Réserve levée le 17 août 2026 sur le texte. Deux valeurs contradictoires circulaient pour la Flandre, 2,5 % et 3,97 %. L’article 2.1.4.0.1 de la Vlaamse Codex Fiscaliteit, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2026, dit à son § 1er : « Het tarief van de onroerende voorheffing bedraagt 3,97 % ». C’est donc 3,97 %. Le texte ne porte aucun taux de 2,5 % ; il porte 2,54 % à son § 2 pour certains bailleurs sociaux et organismes agréés, et 2,4 % à son § 2/1 pour les biens loués par une woonmaatschappij agréée. Nous n’affirmons pas que le 2,5 % qui circule vient d’une confusion avec le 2,54 % du § 2 — nous constatons que c’est la seule valeur voisine que le texte contienne, et que le taux de droit commun n’est pas discutable.
- Les taux wallon et bruxellois viennent eux aussi du texte : « Le précompte immobilier s’élève à 1,25 % du revenu cadastral tel que celui-ci est établi au 1er janvier de l’exercice d’imposition » (CIR 92, art. 255, alinéa 1er). Le même alinéa ramène ce taux à 0,8 % pour les habitations des sociétés de construction agréées, les propriétés louées comme habitations sociales appartenant aux CPAS et aux communes, et les propriétés de la Société nationale terrienne ou de sociétés agréées par elle, louées comme habitations sociales.
- Conséquence de l’écart entre les deux bases : la fourchette de multiplicateurs de 12 à 45 ne peut pas s’appliquer indistinctement à une base de 1,25 % et à une base de 3,97 %. Elle doit être régionalisée avant tout chiffrage, et nous ne publions donc aucun montant national de précompte.
- Le précompte immobilier augmente mécaniquement chaque année du fait de l’indexation du revenu cadastral, indépendamment de toute décision communale.
- Des réductions existent — notamment pour charges de famille ou pour certaines catégories de logements — mais leurs conditions et montants sont régionaux et ne sont pas collationnés ici.
Ce que cette formule impose à un acquéreur : demander le montant réel du précompte de l’année précédente avant de signer, commune par commune et bien par bien. Un même revenu cadastral produit, à quinze kilomètres de distance, des précomptes qui varient du simple au triple, et cette charge est annuelle, indexée, et indépendante de l’occupation du bien. Sur un immeuble de rapport tenu vingt ans, c’est un poste de coût du même ordre de grandeur que les droits d’enregistrement payés à l’entrée : on chiffre les seconds avec précision et on oublie le premier.
Un mot de méthode, puisque nous venons d’écarter une valeur au profit d’une autre. Notre documentation interne porte, sur ce point précis, deux positions successives : une première qui range le taux flamand parmi les chiffres « à ne pas publier en l’état » faute de source arbitrée, et une seconde, postérieure, qui l’établit à 3,97 % sur la page officielle régionale et clôt la question. Nous retenons la seconde, parce qu’elle est la plus récente et qu’elle produit une source ; nous le disons plutôt que de lisser la contradiction. Le lecteur qui rencontrerait ailleurs la mention « 2,5 % » saura d’où elle vient.
17.4. Ce qui a disparu en 2026 : les intérêts d’emprunt, et la borne que nous mettons à cette phrase
C’est le changement fiscal immobilier belge le plus important de la période, et il est passé sous les radars parce que l’attention était ailleurs : on attendait la taxation des loyers réels, qui n’a pas été retenue dans l’accord de gouvernement fédéral, et c’est la suppression de la déduction des intérêts qui est passée.
| Élément | Contenu | Niveau de preuve |
|---|---|---|
| Texte | Loi du 18 décembre 2025, publiée au Moniteur belge du 30 décembre 2025 ; nous ne reproduisons pas son intitulé, qui n’est pas établi dans notre documentation, et nous signalons qu’une loi de la même date est citée ailleurs pour un tout autre objet : les deux références ne doivent pas être fusionnées sans vérification. | Sources professionnelles concordantes. Nous n’avons pas ouvert le Moniteur : la référence exacte et les articles du Code modifiés ne sont pas collationnés. |
| Entrée en vigueur | Exercice d’imposition 2026, soit les revenus de 2025. | Concordant. |
| Objet | Suppression de la déduction ordinaire des intérêts d’emprunts contractés pour un bien immobilier autre que l’habitation propre : résidences secondaires, immeubles de rapport, biens locatifs. | Concordant. |
| Régime transitoire | Aucun : la mesure s’applique aux crédits en cours. | Concordant. C’est le point le plus dur du dispositif. |
| Autres avantages fédéraux supprimés au même exercice | Bonus logement fédéral, épargne-logement fédérale, réduction fédérale pour intérêts complémentaires, réduction pour prêts verts 2009-2011. | Concordant, identifiés par leurs codes de déclaration. |
| Recours en annulation devant la Cour constitutionnelle | Le délai de six mois à compter de la publication expirait le 30 juin 2026. L’existence et l’état d’un recours ne sont pas établis. | Non établi. Une annulation rétroactive changerait non seulement les chiffres, mais le conseil lui-même sur les acquisitions de 2026. |
L’effet est brutal et il faut le dire crûment : un investisseur dont le bien génère un revenu imposable de 5 000 € — revenu cadastral indexé majoré — et qui paie 8 000 € d’intérêts est désormais imposé sur 5 000 €, sans égard à sa charge financière réelle. Mais on lit partout, depuis, une phrase que nous ne reprendrons pas : « l’emprunt ne procure plus aucunavantage fiscal ».
La négative qu’il faut borner, et pourquoi
Ce qui est établi :la suppression, à l’exercice d’imposition 2026, de la déduction ordinaire des intérêts, du bonus logement fédéral, de l’épargne-logement fédérale, de la réduction pour intérêts complémentaires et de la réduction pour prêts verts. Nous ne pouvons rien affirmer, en revanche, des régimes régionaux— chèque habitat wallon, bonus logement bruxellois, woonbonus flamand —, dont ni les montants, ni les plafonds, ni les durées, ni les conditions de maintien, ni le sort en cas de refinancement ou de déménagement ne sont établis dans notre documentation : un lecteur qui reprend un crédit ancien doit les faire vérifier.
Ce qui ne l’est pas : le sort des primes d’assurance solde restant dû, l’équivalent belge de l’assurance emprunteur. Son régime fiscal après la réforme, l’imposition des capitaux versés, son articulation avec les droits de succession : rien de tout cela n’est établi dans notre documentation, et toute source antérieure à l’exercice d’imposition 2026 est périmée sur ce point.
La formulation que nous retenons, et qui est la seule défendable :pour une acquisition réalisée en 2026, l’emprunt ne procure plus d’avantage fiscal attaché au capital ni aux intérêts ; le sort des primes d’assurance solde restant dû reste à établir. La différence entre les deux phrases n’est pas rhétorique : l’assurance solde restant dû est un accessoire obligatoire ou quasi obligatoire de l’emprunt, et son régime pèse sur le coût réel du financement.
Conséquence sur la structuration, et elle est franche : le levier fiscal du crédit a disparu pour la personne physique, il subsiste pour la société. Une société déduit ses intérêts comme charge professionnelle, parce qu’elle est imposée sur un résultat, non sur un revenu cadastral. C’est le principal argument résiduel en faveur de la détention sociétaire — et il ne suffit pas, comme le montre le § 17.10.
17.5. Détenir en direct, et détenir en indivision
La détention en direct est le régime de droit commun, celui que décrivent les §§ 17.1 à 17.3 : base cadastrale, précompte immobilier, aucune déduction d’intérêts depuis l’exercice 2026, et — nous y viendrons au § 17.9 — une exonération de plus-value au-delà de cinq ans de détention qui est, de loin, le plus grand avantage du système. Pour un couple, deux points méritent d’être posés.
Le premier tient au régime matrimonialet au fait que la Belgique et la France n’attachent pas les mêmes conséquences à la même acquisition. Un couple marié sous le régime français de la communauté légale qui acquiert un immeuble belge acquiert en communauté ; un couple séparé de biens acquiert en indivision, à hauteur de ses apports. La qualification est civile, elle se règle à l’acte notarié, et elle décide de trois choses : la répartition de la base imposable entre les deux déclarations, la répartition du prix de vente, et la dévolution successorale. Nous renvoyons aux chapitres 25 et 26 pour la dernière, en signalant simplement ici que ces trois questions se règlent le jour de l’acquisition, pas après.
Le second tient à l’indivision non matrimoniale— deux frères, un parent et un enfant, deux amis, un couple non marié. C’est la structure la plus fréquente après la détention par un ménage, et la plus mal préparée. Trois points de vigilance, dans l’ordre où ils se manifestent : le régime de faveur en droits d’enregistrement s’apprécie par acquéreur et suppose, en Région flamande depuis le 1er janvier 2026, une acquisition en pleine propriété par des personnes physiquesexclusivement, avec obligation de rester domicilié un an sans interruption (chapitre 16) ; le précompte immobilier est dû solidairement, ce qui expose chaque indivisaire à la totalité ; et la sortie d’indivision — rachat de quote-part, partage — est un acte enregistrable dont le coût n’est pas neutre. Ce dernier point est le plus coûteux et le moins anticipé : nous ne chiffrons pas ici le droit de partage belge, que notre documentation n’établit pas, mais nous le signalons comme un poste à faire chiffrer par le notaire avantl’acquisition, et non le jour où la sortie devient nécessaire.
Un mot, enfin, sur la location meublée, qui est le premier réflexe d’un investisseur français et qui obéit en Belgique à une logique différente. Le loyer d’un bien loué meublé se décompose en deux parts : la part immobilière, qui suit le régime cadastral exposé ci-dessus, et la part mobilière, qui est un revenu de biens mobiliers. À défaut de ventilation contractuelle, cette part mobilière se fixe forfaitairement, et les frais y afférents peuvent eux aussi être forfaitisés — l’administration admet de les fixer « à 50 % du loyer brut du mobilier ». Nous nous arrêtons là : le détail de la ventilation et son traitement au précompte mobilier relèvent du chapitre 7, et nous ne chiffrons pas ici un régime dont nous n’avons pas collationné toutes les composantes. Retenez seulement le point de vigilance, qui est un piège de vocabulaire : le forfait de 40 % applicable à la part mobilière n’a rien à voir avec la majoration de 40 % du revenu cadastral. Deux règles différentes, le même pourcentage, et des confusions coûteuses.
Détention directe, en propre ou en couple
Le régime de droit commun : base cadastrale pendant la détention, exonération de plus-value au-delà de cinq ans.
Indivision entre personnes physiques
Deux frères, un parent et un enfant, un couple non marié : même régime fiscal que la détention directe, mais une gouvernance à écrire.
Société belge
Le véhicule qui déduit tout — et qui est imposé sur tout.
17.6. Détenir par une société belge : ce que la société change, et ce qu’elle coûte
Passer par une société inverse toute l’économie du régime. Le changement tient en une phrase : une société est imposée sur son résultat, donc sur le loyer réellement perçu, charges et amortissements déduits. Elle ne bénéficie pasde la base cadastrale forfaitaire. Tout le reste — la déductibilité des intérêts, l’amortissement du bâtiment, la déduction des frais — découle de ce basculement, et le coût aussi.
Le taux réduit à l’impôt des sociétés et sa condition de rémunération — texte administratif officiel, exercice d’imposition 2026
« Taux réduit de 20 % sur la première tranche de 100.000 euros.Si la société est une "petite société", elle peut en principe postuler le taux réduit de 20 % sur la première tranche de 100.000 euros (art. 215, al. 2, CIR 92). »
Sont toutefois exclues du taux réduit, notamment : « c) les sociétés […] quin’allouent pas à au moins un dirigeant d’entreprise visé à l’art. 32, CIR 92, à partir de la 5epériode imposable depuis leur constitution […], une rémunération à charge du résultat de la période imposable égale ou supérieure : – soit à 45.000 euros ; – soit au revenu imposable de la société » ; ainsi que les sociétés détenant des actions dont la valeur d’investissement excède 50 % de certaines grandeurs, et celles dont les actions sont détenues à concurrence d’au moins la moitié par une ou plusieurs autres sociétés.
Point de vigilance de millésime, et il est important. Le seuil de 45.000 €est celui que porte le document administratif officiel relatif à l’exercice d’imposition 2026. Des commentaires professionnels concordants annoncent son relèvement à 50.000 €avec indexation annuelle, et un plafonnement des avantages de toute nature à 20 % de la rémunération totale. Nous n’avons pas collationné le texte qui opère ce relèvement ni sa date d’effet : nous publions le chiffre administratif de l’exercice 2026 et nous signalons l’évolution annoncée sans la dater. Un dirigeant qui fixe sa rémunération pour l’exercice en cours doit faire confirmer le seuil applicable par son expert-comptable, l’écart entre 45.000 et 50.000 € décidant du taux appliqué à 100.000 € de bénéfice.
Nous devons ici une réserve supplémentaire, et elle est structurante : nous n’avons pas collationné le taux ordinaire de l’impôt des sociétésapplicable en 2026 sur une source primaire. Le document administratif que nous citons ne l’énonce que par référence historique, à propos d’un régime particulier. Nous ne publions donc pas de chiffrage complet du coût sociétaire au-delà de la première tranche de 100.000 €, et l’arbitrage du § 17.10 est construit pour ne pas en dépendre.
Vient ensuite le poste que les montages anciens sous-estiment systématiquement : l’avantage de toute nature lorsque la société met un logement à disposition de son dirigeant.
L’avantage de toute nature « logement » mis à disposition par une société
ATN = revenu cadastral indexé × 100/60 × 2
- Revenu cadastral non indexé de l’exemple :1 800 €
- Part d’usage privé retenue :75 %
- Coefficient d’indexation, revenus 2026 (exercice d’imposition 2027) :2,3000
- Calcul :1 800 × 75 % × 2,3000 × 100/60 × 2 = 10 350 €
- Traitement :imposable comme rémunération dans le chef du dirigeant, et soumis à cotisations sociales
Ni le rapport 100/60 ni le facteur 2 n’ont été modifiés. Ce qui change chaque année est le coefficient d’indexation : l’exemple est apparié aux revenus 2026, donc à l’exercice d’imposition 2027.
- Recalcul indépendant : 1 800 × 0,75 = 1 350 ; 1 350 × 2,3000 = 3 105 ; 3 105 × 100/60 = 5 175 ; 5 175 × 2 = 10 350 €. Le résultat de l’exemple est exact.
- Enjeu : dans nos dossiers, l’avantage de toute nature logement représente couramment plus de 20 % de la rémunération du dirigeant — ce qui interfère directement avec la condition de rémunération minimale du taux réduit à l’impôt des sociétés.
- Historique contentieux à connaître : la règle d’évaluation forfaitaire a été jugée illégale par des juridictions belges pour discrimination selon que le logement était mis à disposition par une personne physique ou par une personne morale ; l’arrêté royal du 7 décembre 2018 a été pris pour y remédier. L’état actuel de la jurisprudence postérieure n’est pas établi dans notre documentation.
- Le loyer que la société verse à son dirigeant propriétaire obéit, lui, à une autre règle : au-delà d’un plafond calculé sur le revenu cadastral revalorisé, il est requalifié en rémunération. C’est là qu’intervient le coefficient de revalorisation (5,63 pour les revenus 2025, 5,75 pour les revenus 2026) — et non le coefficient d’indexation.
Restent les risques, que nous décrivons sans les atténuer. Le rejet de charges :l’administration conteste la déductibilité des frais afférents à un immeuble mis à disposition du dirigeant lorsque la société ne démontre pas que la dépense a été exposée en vue d’acquérir ou de conserver des revenus imposables — la jurisprudence dite « de la théorie de la rémunération » est abondante, et elle n’est pas favorable par principe. La perte du taux réduit : si la rémunération du dirigeant descend sous le seuil, ou si les avantages de toute nature en représentent une part excessive. La perte des régimes de faveur à l’entrée :le taux réduit flamand de 2 % est réservé aux personnes physiques, et acquérir par une société coûte le taux plein dès le premier euro (chapitre 16). Le coût de structure :comptabilité, publication des comptes, déclaration à l’impôt des sociétés, précompte mobilier sur les distributions. Et surtout, la double détente à la sortie, qui fait l’objet du § 17.10.
17.7. Le démembrement, et sa lecture belge
Le schéma est connu de tout dirigeant français : la société acquiert l’usufruit temporaire, le dirigeant la nue-propriété, l’usufruit s’amortit dans la société et s’éteint au terme, laissant le dirigeant pleinement propriétaire sans transmission taxable. Il a été massivement pratiqué en Belgique, et il y est massivement contrôlé. Trois points doivent être posés, dont un est un changement de droit récent et daté.
Premier point, et c’est le mieux établi des trois : en Région flamande, le démembrement ferme la porte du taux réduit.Depuis le 1er janvier 2026, pour les compromis conclus à compter de cette date, le taux de 2 % sur l’unique habitation propre suppose une acquisition en pleine propriété— les acquisitions scindées usufruit / nue-propriété en sont exclues — et une acquisition exclusivement par des personnes physiques. Une acquisition mixte société / dirigeant est donc doublement disqualifiée. Sur un bien de 300 000 €, l’écart entre 2 % et le taux général flamand de 12 % représente 30 000 € de droits supplémentaires, payés le jour de l’acte.
Deuxième point : le contrôle porte sur la valorisation de l’usufruit.C’est le terrain classique du redressement — une valorisation excessive de l’usufruit transfère à la société une charge qui profite en réalité au dirigeant, et l’administration la requalifie en avantage. Nous n’avons pas collationné, dans notre documentation, la méthode de valorisation admise ni l’état de la jurisprudence sur ce point : nous ne publions donc aucune formule de valorisation, et nous renvoyons expressément à un expert-comptable ou à un avocat fiscaliste belge, avec un rapport de valorisation motivé. Écrire une formule ici serait exactement le genre de faux appui qui rend un montage indéfendable.
Troisième point : la sortie n’est pas neutre.Le retrait de l’immeuble du patrimoine social au profit du dirigeant déclenche en principe des droits d’enregistrement et l’imposition de la plus-value latente ; le régime fiscal exact de cette sortie n’est pas établi dans notre documentation, et c’est en pratique le principal point de blocage des montages anciens. Beaucoup de sociétés patrimoniales belges détiennent aujourd’hui un immeuble qu’elles ne peuvent pas sortir à un coût acceptable : le montage a fonctionné à l’entrée et il enferme à la sortie.
Notre position, et nous l’assumons comme telle : pour un Français qui s’installe en Belgique en 2026 avec un projet d’immobilier locatif, le démembrement société / dirigeant n’est plus le réflexe qu’il a été. Il a été conçu dans un environnement où l’acquisition scindée ne coûtait pas le taux plein d’enregistrement, où l’avantage de toute nature était évalué plus favorablement, et où la détention directe ne bénéficiait pas de l’écart de base imposable que crée le maintien du régime cadastral. Les trois paramètres ont bougé dans le même sens.
17.8. La société civile immobilière française qui détient un immeuble belge
La question revient dès qu’un Français dispose déjà d’une structure familiale française et envisage de lui faire acquérir un bien en Belgique. Nous la traitons ici pour dire précisément ce que nous ne trancherons pas, et pourquoi c’est le seul traitement honnête.
Le point d’attribution conventionnel, lui, est clair et il est établi : l’article 3 de la convention du 10 mars 1964 dispose que « les revenus provenant des biens immobiliers […] ne sont imposables quedans l’Etat contractant où ces biens sont situés », et son § 4 étend expressément cette règle aux « bénéfices résultant de l’aliénation de biens immobiliers ». Un immeuble belge est donc imposable en Belgique, exclusivement, quelle que soit la nationalité du véhicule qui le détient. Le § 2 du même article ajoute que « la notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’Etat contractant où est situé le bien ».
Ce qui n’est pas clair, c’est la qualification de la société elle-même et de ce qu’elle distribue. La société civile immobilière française est un objet hybride : transparente ou translucide dans l’ordre fiscal français, elle est généralement traitée comme une personne morale opaque dans l’ordre fiscal belge. De ce décalage naissent des questions que notre documentation ne résout pas : la nature du revenu perçu par l’associé résident de Belgique — revenu immobilier ou revenu mobilier ; l’articulation avec le précompte mobilier belge ; l’applicabilité éventuelle du régime belge des constructions juridiques à une société civile française ; et le traitement des plus-values de cession des parts.
Ce que nous ne tranchons pas, et à qui la question se pose
Notre documentation est explicite sur ce point :l’interposition d’une société française détenant un bien belge, ou l’inverse, « soulève des questions de qualification et de transparence non traitées », et l’applicabilité du régime belge des constructions juridiques à des structures françaises n’a pas été abordée. Nous n’écrivons donc rien d’affirmatif.
Ce que nous pouvons dire sans risque :l’attribution conventionnelle du revenu immobilier et de la plus-value immobilière à l’État de situation du bien est établie par le texte cité ci-dessus ; et le sens inverse — un résident de Belgique cédant des parts d’une société à prépondérance immobilière française— est traité au chapitre 18, où il est établi que la thèse de la non-imposition en France est fausse et qu’elle a été jugée.
À qui la question se pose : à un avocat fiscaliste belge, en liaison avec un conseil français, avantl’acquisition. C’est l’un des rares points de ce guide où nous refusons même d’exposer « deux lectures » : nous ne les avons pas établies, et deux lectures inventées valent moins que rien.
17.9. La revente : les deux délais qui rendent une plus-value imposable
Nous arrivons à ce qui constitue, de loin, le premier avantage patrimonial de l’immobilier belge détenu en direct, et à la règle que les investisseurs français découvrent avec incrédulité : passé cinq ans, la plus-value de cession d’un bâtiment n’est pas imposable. Il n’y a ni abattement pour durée de détention étalé sur vingt-deux ou trente ans, ni prélèvements sociaux, ni surtaxe : il y a un délai, et au-delà, plus rien — sous réserve, capitale, que l’opération relève de la gestion normale d’un patrimoine privé.
Plus-values sur bâtiments situés en Belgique — texte administratif officiel, exercice d’imposition 2026
Sont imposables les plus-values et pertes sur des bâtiments, ou sur des droits réels sur des bâtiments, « que s’il s’agit : a) de bâtiments ou de droits que vous avez acquis à titre onéreux et que vous avez cédés dans les 5 ans de la date d’acquisition ; b) de bâtiments ou de droits que vous avez acquis par voie de donation entre vifs et que vous avez cédés dans les 3 ans de l’acte de donation et dans les 5 ans de la date d’acquisition à titre onéreux par le donateur ; c) d’un bâtiment qui a été érigé sur un terrain que vous avez acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, pour autant que la construction ait débuté dans les 5 ans de l’acquisition du terrain à titre onéreux (par vous-même ou par le donateur) et que vous avez cédé l’ensemble dans les 5 ans de la date de la première occupation ou location du bâtiment. »
Cas particulier à ne pas manquer :« Les plus-values et pertes sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 % du prix de réalisation de l’ensemble, sont toujours considérées comme des plus-values ou comme des pertes sur des terrains. » Un immeuble vétuste vendu pour son terrain relève donc du régime des terrains, et de son délai de huit ans.
Plus-values sur terrains situés en Belgique — même source
Sont imposables les plus-values sur des terrains « que vous avez acquis à titre onéreux et que vous avez cédés dans les 8 ans de la date d’acquisition », ou acquis par donation entre vifs et cédés « dans les 3 ans de la date de donation et dans les 8 ans de la date d’acquisition à titre onéreux par le donateur ».
Les taux, verbatim :« Les plus-values sont imposables à 33 % si vous avez cédé les terrains ou les droits 5 ans ou moinsaprès l’acquisition à titre onéreux ; elles sont imposables à 16,5 % lorsque vous avez cédé ces terrains ou ces droits plus de 5 ansaprès l’acquisition à titre onéreux. »
Exonérations expresses : échanges dans le cadre du remembrement légal ou volontaire de biens ruraux enregistrés gratuitement ; échanges d’immeubles ruraux exemptés du droit proportionnel ; cessions de terrains appartenant à des mineurs, même émancipés, autorisées par une instance judiciaire, ou à des personnes protégées avec autorisation du juge de paix ; expropriations et cessions amiables pour cause d’utilité publique enregistrées gratuitement.
L’exonération la plus utile est celle de l’habitation propre, et sa condition de durée mérite d’être lue mot à mot, parce qu’elle n’est pas celle qu’on suppose. Les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles sont constatées lors « d’une cession à titre onéreux de l’habitation qui, au cours de la période précédant immédiatement le mois de la cession et durant une période ininterrompue d’au moins 12 mois, était votre "habitation propre", étant toutefois entendu qu’une période de 6 mois au maximum, durant laquelle l’habitation doit être restée inoccupée, peut s’intercaler entre cette période de 12 mois et le mois de la cession ».
Trois lectures pratiques de cette phrase. Un : douze mois ininterrompusd’habitation propre suffisent — il n’y a pas de condition de cinq ans, contrairement à ce que la condition de maintien attachée aux droits d’enregistrement bruxellois pourrait laisser croire (chapitre 16 : ce sont deux règles distinctes, dans deux impôts distincts). Deux : la tolérance de six mois entre le départ et la vente est conditionnée à ce que le bien reste inoccupé. Le relouer, même un mois, même à un proche, fait tomber la tolérance — c’est le piège classique du vendeur qui déménage avant d’avoir vendu. Trois :au-delà de six mois d’inoccupation, on retombe dans le régime de droit commun, c’est-à-dire, pour un bâtiment, le délai de cinq ans depuis l’acquisition — souvent déjà écoulé, ce qui rend le point sans objet, mais pas toujours.
| Nature du bien cédé | Délai qui rend imposable | Taux distinct | Point d’attention |
|---|---|---|---|
| Bâtiment acquis à titre onéreux | Cession dans les 5 ans de l’acquisition | 16,5 % (imposition distincte) | Au-delà de 5 ans : non imposable, sous réserve de la gestion normale du patrimoine privé. |
| Bâtiment reçu par donation entre vifs | Cession dans les 3 ans de l’acte de donation ET dans les 5 ans de l’acquisition à titre onéreux par le donateur | 16,5 % | Les deux délais sont cumulatifs : l’un des deux écoulé suffit à exonérer. |
| Bâtiment construit par le cédant | Construction débutée dans les 5 ans de l’acquisition du terrain ET ensemble cédé dans les 5 ans de la première occupation ou location | 16,5 % | Le point de départ du second délai est l’occupation ou la location, pas la réception des travaux. |
| Terrain, cédé 5 ans ou moins après l’acquisition | Cession dans les 8 ans | 33 % | Le taux double sur la première tranche de durée. C’est le seul cas où la Belgique taxe lourdement une plus-value immobilière privée. |
| Terrain, cédé plus de 5 ans après l’acquisition | Cession dans les 8 ans | 16,5 % | Au-delà de 8 ans : non imposable. |
| Immeuble bâti dont les constructions valent moins de 30 % du prix | Régime des terrains : 8 ans | 33 % ou 16,5 % selon la durée | Requalification automatique. C’est le cas de l’immeuble vétuste vendu pour son foncier. |
| Habitation propre pendant au moins 12 mois ininterrompus | Sans objet — exonérée | — | Tolérance d’inoccupation de 6 mois maximum entre le départ et la cession ; toute relocation la fait tomber. |
Reste à savoir sur quoiporte le taux, lorsque la plus-value est imposable. Et là, le droit belge réserve une bonne surprise : la plus-value nette ne se calcule pas comme un simple écart de prix. L’administration publie le schéma de calcul, et il comporte deux majorations forfaitaires du prix d’acquisition qui, très souvent, effacent la plus-value.
Le calcul officiel d’une plus-value sur bâtiment, appliqué à un cas
Plus-value nette = (A − B) − [ (D + E) + G + H − J ]
- A — base de perception des droits d’enregistrement ou de la TVA lors de la cession :520 000 €
- B — frais résultant de la cession (hypothèse) :10 000 €
- C = A − B :510 000 €
- D — base de perception lors de l’acquisition à titre onéreux :320 000 €
- E — frais d’acquisition ou de mutation, « au moins 25 % du montant D » :80 000 € (forfait de 25 %)
- F = D + E :400 000 €
- G — 5 % du montant F par année entière écoulée entre l’acquisition et la cession :3 années entières × 20 000 = 60 000 €
- H — travaux fournis et facturés au propriétaire entre les deux dates (hypothèse) :25 000 €
- I = F + G + H :485 000 €
- J — indemnités perçues en raison de sinistres :0 €
- K = I − J :485 000 €
- L = C − K — plus-value nette imposable :25 000 €
- Impôt distinct au taux de 16,5 % :4 125 €
Sur une revente à 520 000 € d’un bien acquis 320 000 € trois ans et demi plus tôt — soit 200 000 € d’écart de prix brut —, la plus-value nette imposable ressort à 25 000 € et l’impôt distinct à 4 125 €. Les deux majorations forfaitaires expliquent l’essentiel de l’écart : 80 000 € de frais d’acquisition réputés, et 60 000 € au titre des trois années entières écoulées.
- Recalcul poste par poste : 520 000 − 10 000 = 510 000 ; 320 000 × 25 % = 80 000 ; 320 000 + 80 000 = 400 000 ; 400 000 × 5 % = 20 000 par année entière, × 3 = 60 000 ; 400 000 + 60 000 + 25 000 = 485 000 ; 510 000 − 485 000 = 25 000 ; 25 000 × 16,5 % = 4 125.
- Le décompte des « années entières » se fait entre la date d’acquisition à titre onéreux et la date de cession à titre onéreux : du 15 mars 2023 au 20 septembre 2026, trois années entières sont écoulées, la quatrième ne le sera qu’au 15 mars 2027.
- Conséquence contre-intuitive du même schéma : avec une appréciation modérée, le calcul produit fréquemment une perte. Sur les mêmes hypothèses avec une revente à 395 000 €, on obtient 387 000 − 485 000, soit une perte nette de 98 000 € — non imposable, et non déductible en dehors des cas prévus.
- Les factures des travaux du poste H doivent être tenues à la disposition de l’administration : le forfait ne les couvre pas, elles s’ajoutent, mais elles se prouvent.
- Ce que ce calcul n’intègre pas, et que nous n’établissons pas : le sort des additionnels communaux sur un revenu divers de cette nature. Nous ne l’affirmons dans aucun sens.
La réserve qui gouverne tout : la gestion normale du patrimoine privé
Tout ce qui précède suppose que l’opération relève de la gestion normale d’un patrimoine privé. Une activité d’achat-revente répétée, un financement et une organisation de nature professionnelle, un enchaînement d’opérations de lotissement ou de rénovation peuvent faire basculer la plus-value dans les revenus professionnels — imposés au barème progressif, avec cotisations sociales d’indépendant (chapitre 22), et non au taux distinct de 16,5 %.
La frontière est jurisprudentielle et se juge cas par cas. Nous ne publions pas de critère chiffré— nombre d’opérations, durée, quotité de financement — parce que notre documentation n’en établit aucun. Le chapitre 8 expose la même notion appliquée aux plus-values sur titres, où elle est mieux documentée ; la logique est la même, les indices ne le sont pas.
17.10. L’arbitrage, chiffré sur vingt ans
Nous pouvons maintenant comparer, à conditions explicites. L’hypothèse est celle d’un couple français installé en Belgique qui acquiert un immeuble de rapport et le conserve vingt ans avant de le céder. Les hypothèses sont affichées, et chacune est discutable : c’est le principe d’un chiffrage utile.
| Poste | Détention directe par des personnes physiques | Détention par une société belge |
|---|---|---|
| Hypothèses communes | Prix 400 000 €, revenu cadastral non indexé 1 800 €, loyers 18 000 €/an à des particuliers, revenus 2025 (exercice d’imposition 2026). | Mêmes prix, revenu cadastral et loyers. Charges d’exploitation et amortissements supposés représenter 45 % des loyers, soit 8 100 €/an. |
| Droits d’enregistrement à l’entrée | Taux de faveur possible si le bien devient l’habitation propre et unique ; pour un bien locatif, taux général de la Région (chapitre 16). | Taux général dans tous les cas : les régimes de faveur sont réservés aux personnes physiques. En Région flamande, écart de 10 points, soit 40 000 € sur ce prix. |
| Base imposable annuelle | 1 800 × 2,2446 × 1,4 = 5 656 € — soit 31,4 % des loyers encaissés. | 18 000 − 8 100 = 9 900 € de résultat imposable — soit 55 % des loyers encaissés. |
| Déduction des intérêts d’emprunt | Aucune depuis l’exercice d’imposition 2026, sans régime transitoire. | Déductibles comme charges professionnelles. C’est le principal avantage résiduel de la société. |
| Impôt annuel | Base de 5 656 € soumise au barème progressif de l’impôt des personnes physiques et aux additionnels communaux (chapitre 6). | Résultat imposable soumis à l’impôt des sociétés : 20 % sur la première tranche de 100 000 € si les conditions du taux réduit sont remplies, dont la rémunération minimale du dirigeant. Le taux ordinaire au-delà n’est pas collationné ici. |
| Précompte immobilier | Dû, identique dans les deux branches : il frappe le propriétaire, quel qu’il soit. | Idem. Ce poste ne départage pas les deux options. |
| Sortie après vingt ans — la plus-value | Non imposable : le bâtiment est cédé bien au-delà des cinq ans, sous réserve de la gestion normale du patrimoine privé. | Plus-value imposable à l’impôt des sociétés, puis distribution du produit au dirigeant soumise au précompte mobilier — dont le taux général est de 30 %. C’est la double détente. |
| Coût de structure | Nul. | Comptabilité, publication des comptes, déclaration à l’impôt des sociétés, cotisation annuelle à charge des sociétés (chapitre 22). |
Le résultat ne se joue pas là où on le cherche. Il se joue sur deux lignes.
La ligne de base.5 656 € contre 9 900 € de base imposable annuelle : la société déduit tout, et reste imposée sur une base 1,75 fois plus large. Recalcul : 9 900 / 5 656 = 1,75. Il faudrait que les charges et amortissements dépassent 68,6 %des loyers pour que la base sociétaire descende au niveau de la base cadastrale — 18 000 − 5 656 = 12 344, soit 68,6 % de 18 000. C’est atteignable les premières années, avec un financement lourd et un amortissement soutenu ; ce ne l’est plus quand le crédit s’éteint, c’est-à-dire précisément quand le bien commence à rapporter.
La ligne de sortie.Elle est décisive et elle est asymétrique : une plus-value de vingt ans échappe entièrement à l’impôt en détention directe, et supporte deux niveaux d’imposition en détention sociétaire — l’impôt des sociétés sur la plus-value, puis le précompte mobilier de 30 % sur la distribution du produit. Sur un bien acheté 400 000 € et revendu 640 000 €, la plus-value de 240 000 € est nulle en impôtdans la première branche. Dans la seconde, il faut l’imposer une première fois dans la société, puis prélever 30 % sur ce qui en sort. Il n’existe pas d’économie annuelle qui compense un tel écart terminal sur une durée de vingt ans, sauf hypothèses extrêmes que nous n’avons jamais rencontrées en dossier.
Ce que nous en tirons, et les cas où la conclusion s’inverse
Pour un patrimoine locatif privé destiné à être conservé longtemps, la détention directe l’emporte largement en Belgique, et pour deux raisons qui n’ont pas d’équivalent français : une base imposable déconnectée du loyer pendant la détention, et une exonération de plus-value au-delà de cinq ans à la sortie. La société est structurellement pénalisée aux deux bouts.
Les cas où la conclusion s’inverse, et ils existent : lorsque l’immeuble est un outil d’exploitation et non un placement ; lorsque le bien est loué à des professionnels, hypothèse dans laquelle la base directe devient le loyer réel et l’avantage cadastral disparaît ; lorsque la structure existe déjà et détient de la trésorerie qu’il serait coûteux de sortir ; lorsque le projet est un achat-revente répété, qui relève de toute façon des revenus professionnels et non du régime des plus-values ; et lorsque l’objectif dominant est la transmission organisée de parts plutôt que d’un immeuble, question que traitent les chapitres 25, 26 et 29.
Ce que nous refusons de faire :trancher cet arbitrage sur un cas d’espèce dans un guide. Les deux branches dépendent de paramètres que nous n’avons pas collationnés — taux ordinaire de l’impôt des sociétés, régime de sortie de l’immeuble du patrimoine social — et d’un chiffrage de charges qui est propre à chaque dossier.
Faire le calcul avant l’acte, pas après
Base cadastrale ou loyer réel, direct ou société, pleine propriété ou démembrement : l’arbitrage se joue le jour du compromis, et certaines portes se ferment à cette date. Nous chiffrons les deux branches sur votre dossier, hypothèses affichées.
17.11. Rappel de cadrage : ce que l’acquisition coûte à l’entrée
Le coût d’entrée est chiffré au chapitre 16, droit par droit et Région par Région. Nous n’en reprenons ici que ce qui commande les choix de détention exposés ci-dessus, et nous renvoyons pour le reste — conditions, délais de domiciliation, sanctions de rappel, honoraires notariaux, coût total — au chapitre dédié.
| Région | Taux général | Régime de faveur pour l’habitation propre et unique | Ce que cela impose au mode de détention |
|---|---|---|---|
| Région flamande | 12 %, depuis le 1er janvier 2022 | Taux réduit de 2 % depuis le 1er janvier 2025 ; conditions durcies pour les compromis conclus à partir du 1er janvier 2026 : pleine propriété, personnes physiques exclusivement, domiciliation maintenue un an sans interruption, inscription dans les trois ans. | Le démembrement et la société sont exclus du taux réduit. Sur 300 000 €, l’écart entre 2 % et 12 % représente 30 000 €. |
| Région wallonne | 12,5 % — chiffre à revérifier à la date de rédaction : un décret du 19 décembre 2025 a modifié les articles 44 et 48 du Code des droits d’enregistrement et sa teneur ne nous est pas connue | Taux réduit de 3 % pour l’habitation propre et unique, pour les actes à compter du 1er janvier 2025 ; domiciliation dans les trois ans, cinq ans pour un terrain, maintien trois ans. | Même logique : le régime de faveur suppose une acquisition par une personne physique destinée à l’occupation. |
| Région de Bruxelles-Capitale | 12,5 %, confirmé pour 2026 | Abattement de 200 000 € sur la base imposable, plafond de prix de 600 000 €, domiciliation dans les trois ans, maintien cinq ans ; majoration liée à la performance énergétique portant l’abattement à 250 000 €. | L’avantage est plafonné en valeur absolue — 200 000 × 12,5 % = 25 000 €, ou 250 000 × 12,5 % = 31 250 € lorsque la majoration liée à la performance énergétique s’applique — et il s’efface entièrement au-delà du plafond de prix, qui fonctionne comme un couperet. |
Une transparence s’impose sur le taux wallon. Notre documentation confirme que 12,5 %est le taux ordinaire, énoncé deux fois par une source administrative régionale — « droits d’enregistrement complémentaires d’un montant égal à la différence entre le taux ordinaire à 12,5 %et le taux réduit à 3 % » —, mais cette source est antérieureà un décret wallon du 19 décembre 2025 dont il est établi qu’il a modifié les articles 44 et 48 du Code des droits d’enregistrement, et dont la teneur reste inconnue après deux passes de recherche. Nous publions donc le chiffre avecsa date de vérification, comme le veut la règle que nous nous sommes fixée. Attention également à une homonymie qui fausse les recherches : un décret-programme flamandporte la même date du 19 décembre 2025, et ce sont deux textes distincts, de deux législateurs distincts.
17.12. Ce que nous n’écrivons pas, et pourquoi
| Point | Ce qui est établi | Ce qui ne l’est pas | Effet sur la décision |
|---|---|---|---|
| Coefficient de majoration du revenu cadastral d’un bien non loué | Le coefficient de 1,4 pour le bien loué à un particulier, sur source administrative. | Le coefficient applicable à la seconde résidence ou au bien vide. L’hypothèse d’un même 1,4 est plausible au vu de la structure de l’article 7 du Code, elle n’a pas été vérifiée. | 40 % de la base imposable d’une résidence secondaire. Faire confirmer avant d’acheter un bien destiné à rester vide. |
| Taux de base du précompte immobilier | 3,97 % en Région flamande — collationné le 17/08/2026 sur l’article 2.1.4.0.1, § 1er, de la Vlaamse Codex Fiscaliteit. | Les taux wallon et bruxellois — collationnés le 17/08/2026 sur l’article 255, alinéa 1er, du CIR 92, qui porte aussi un taux réduit de 0,8 % pour le logement social. | Aucun, en pratique : les additionnels communaux multiplient le taux de base par 12 à 45. C’est le montant réel du précompte de l’année précédente qu’il faut demander. |
| Facteur de correction pour les immeubles situés à l’étranger | La méthode : valeur vénale divisée par le facteur, puis 5,3 %. | La valeur 16,694 pour 2026 : elle nous vient d’un commentaire professionnel, non de l’avis publié au Moniteur belge. | Le revenu cadastral attribué à un bien français, et donc l’effet de taux belge. À vérifier avant toute déclaration. |
| Taux ordinaire de l’impôt des sociétés en 2026 | Le taux réduit de 20 % sur la première tranche de 100 000 € et ses conditions d’exclusion, sur document administratif officiel. | Le taux ordinaire lui-même, que nous n’avons pas collationné. | Aucun chiffrage sociétaire complet n’est publié ici. L’arbitrage du § 17.10 est construit pour ne pas en dépendre. |
| Seuil de rémunération du dirigeant | 45 000 € pour l’exercice d’imposition 2026, sur document administratif officiel. | Le texte et la date d’effet du relèvement annoncé à 50 000 € avec indexation annuelle. | Décisif : c’est la différence entre 20 % et le taux ordinaire sur 100 000 € de bénéfice. À faire confirmer chaque année. |
| Sortie de l’immeuble du patrimoine social | Le principe : droits d’enregistrement et imposition de la plus-value latente. | Le régime fiscal exact de cette sortie. | C’est le principal point de blocage des montages anciens. À chiffrer avant d’entrer dans une structure, pas après. |
| Valorisation de l’usufruit dans un démembrement société / dirigeant | Le risque de requalification, et l’exclusion flamande du taux réduit depuis 2026. | La méthode de valorisation admise et l’état de la jurisprudence. | Aucune formule n’est publiée ici. Rapport de valorisation motivé, établi par un professionnel belge, avant l’acte. |
| Société civile française détenant un immeuble belge | L’attribution conventionnelle exclusive à l’État de situation du bien (article 3 de la convention du 10 mars 1964). | La qualification belge de la société et de ses distributions, et l’applicabilité du régime des constructions juridiques. | Question à faire trancher avant l’acquisition, par un avocat fiscaliste belge en liaison avec un conseil français. |
| Recours contre la suppression de la déduction des intérêts | La suppression elle-même, à l’exercice d’imposition 2026, sans régime transitoire. | L’existence et l’état d’un recours en annulation introduit avant le 30 juin 2026. | Une annulation rétroactive changerait le conseil sur les acquisitions financées en 2026. |
17.13. Neuf erreurs, leur coût et leur parade
| Ce qu’on entend | Pourquoi c’est faux | Ce que ça coûte |
|---|---|---|
| « En Belgique, les loyers sont imposés comme en France. » | Pour un bien loué à un particulier, la base est le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, pas le loyer. | Un abandon de projet, ou un montage sociétaire construit pour résoudre un problème qui n’existe pas. |
| « Passer par une société permet de déduire, donc de payer moins. » | La société déduit davantage sur une base beaucoup plus large : le loyer réel au lieu du revenu cadastral. Dans notre exemple, base 1,75 fois supérieure. | Un impôt annuel supérieur, un coût de structure, et surtout une plus-value taxée deux fois à la sortie là où la détention directe l’exonère. |
| « Le taux du précompte immobilier est de 1,25 %, c’est négligeable. » | Les centimes additionnels communaux et provinciaux multiplient ce taux par 12 à 45 selon la commune. | Un poste annuel sous-estimé d’un facteur 12 à 45 dans le plan de financement. |
| « J’ai calculé mon avantage de toute nature avec le coefficient 2,2446. » | Le coefficient dépend de l’année de revenus : 2,2446 pour 2025, 2,3000 pour 2026. Et il ne doit pas être confondu avec le coefficient de revalorisation de 5,63 ou 5,75. | Une sous-évaluation de l’avantage, redressée avec cotisations sociales, ou un loyer requalifié en rémunération. |
| « L’emprunt ne procure plus aucun avantage fiscal. » | Exact pour le capital et les intérêts. Le sort des primes d’assurance solde restant dû n’est pas établi, et la négative doit être bornée. | Rien d’immédiat, mais une phrase indéfendable dès qu’un interlocuteur documente le point. |
| « La plus-value immobilière est exonérée après cinq ans, donc je peux enchaîner les opérations. » | L’exonération suppose la gestion normale d’un patrimoine privé. L’achat-revente répété relève des revenus professionnels, imposés au barème et soumis aux cotisations d’indépendant. | Le basculement complet de régime, sur toutes les opérations de la série. |
| « Je vends mon ancienne habitation dans les deux ans, elle reste exonérée. » | La tolérance est de six mois d’inoccupation au maximum entre les douze mois d’habitation propre et le mois de la cession — et le bien doit rester inoccupé. | La perte de l’exonération si le délai de cinq ans depuis l’acquisition n’est pas, par ailleurs, écoulé. |
| « J’ai reloué le bien en attendant de le vendre, ça ne change rien. » | La tolérance de six mois exige que l’habitation soit restée inoccupée. Une relocation, même brève, la fait tomber. | Le même effet que ci-dessus, pour une recette locative de quelques mois. |
| « J’achète en usufruit / nue-propriété avec ma société, comme en France. » | En Région flamande, l’acquisition scindée exclut le taux réduit de 2 % depuis le 1er janvier 2026, et l’acquisition doit être le fait de personnes physiques exclusivement. | 30 000 € de droits supplémentaires sur un bien de 300 000 €, payés le jour de l’acte — avant même les risques de requalification. |
Sources de ce chapitre, et ce que nous n’avons pas ouvert
Sources administratives et primaires effectivement lues :document administratif officiel relatif à la déclaration à l’impôt des personnes physiques, exercice d’imposition 2026, pour les plus-values sur terrains et bâtiments, leurs délais, leurs taux et leurs exonérations, ainsi que pour l’exonération de l’habitation propre ; document administratif officiel relatif à la déclaration à l’impôt des sociétés, exercice d’imposition 2026, pour le taux réduit de 20 % et ses conditions d’exclusion ; page de l’administration fiscale fédérale relative à la location à une personne qui n’utilise pas le bien à des fins professionnelles, pour la base « revenu cadastral indexé × 1,4 », les coefficients d’indexation et l’exemple chiffré ; page officielle de la Région flamande pour le taux de base du précompte immobilier et pour les conditions du taux réduit de 2 % ; convention franco-belge du 10 mars 1964, article 3, en verbatim.
Ce que nous n’avons pas ouvert, et que nous ne prétendons donc pas établir :le texte coordonné des articles 7, 13, 90, 171, 215 et 471 à 478 du Code des impôts sur les revenus 1992 — la base de données publique de la législation belge n’en publie pas de version consolidée à jour, et nous nous en sommes donc tenus aux documents administratifs qui les commentent ; l’avis publié au Moniteur belge fixant le facteur de correction pour 2026 ; le texte de la loi du 18 décembre 2025 et les articles du Code qu’elle modifie ; le rôle de la Cour constitutionnelle quant à un éventuel recours contre cette loi ; la jurisprudence postérieure à 2019 sur l’évaluation forfaitaire de l’avantage de toute nature logement ; le décret wallon du 19 décembre 2025 modifiant les articles 44 et 48 du Code des droits d’enregistrement ; le régime belge applicable à une société civile immobilière française.
Toute reprise de ce chapitre après la publication d’un nouveau coefficient d’indexation, d’un nouveau facteur de correction, d’une décision de la Cour constitutionnelle sur la loi du 18 décembre 2025, d’un texte relevant le seuil de rémunération du dirigeant, ou d’une ratification de la convention fiscale signée le 9 novembre 2021 — signée et non entrée en vigueur au 16 août 2026, de sorte que c’est la convention du 10 mars 1964 qui s’applique — doit être précédée d’une revérification.
18. Garder ou vendre l’immobilier français : le calcul complet
La question arrive toujours au même moment du rendez-vous, une fois les loyers, les prélèvements sociaux et la réserve de progressivité belge posés sur la table : faut-il garder, ou faut-il vendre ?Elle n’a pas de réponse générale, et ceux qui en donnent une n’ont pas fait le calcul. Elle a en revanche une méthode, et cette méthode a changé deux fois depuis février 2025.
Elle a changé une première fois avec l’article 84 de la loi de finances pour 2025, qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé. Une seconde fois avec l’article 47 de la loi de finances pour 2026, qui ouvre l’amortissement au bailleur de logement nu et l’assortit de la même reprise. Dans les deux cas, la même mécanique : ce qui a été déduit du loyer est repris sur la plus-value. Et dans les deux cas, une question que personne ne pose — cette reprise atteint-elle un cédant qui n’est pas domicilié en France ?Nous y répondons au 18.7, par le renvoi qui la commande — et nous établissons au passage qu’aucune doctrine administrative ne l’a jamais commentée.
Ce chapitre traite donc trois choses, dans cet ordre : la gestion à distance et le choix du mode d’exploitation, la structure de détention et sa lecture belge, et la sortie. Il s’appuie sur le chapitre 15 pour l’imposition des loyers, sur le chapitre 13 pour les prélèvements sociaux et sur le chapitre 19 pour l’impôt sur la fortune immobilière. Il ne les refait pas.
Ce que ce chapitre établit, et ce qu’il laisse ouvert
- Établi sur texte : la convention attribue à la France, de manière exclusive, l’imposition des revenus et des plus-values immobilières françaises (article 3, § 1 et § 4). La Belgique exonère, sous réserve de progressivité.
- Établi sur texte : le prélèvement de l’article 244 bis A est dû au taux de 19 %par les personnes physiques, et le II de cet article renvoie, pour la détermination de la plus-value, aux articles 150 V à 150 VE — donc à l’article 150 VB et à son III.
- Établi sur texte : un cédant domicilié dans un État membre de l’Union est dispensé de désigner un représentant fiscal accrédité. La Belgique en est.
- Établi sur jurisprudence : le Conseil d’État a validé, le 24 février 2020, la doctrine qui traite les parts de société civile immobilière française comme des biens immobiliers au sens de la convention.
- Laissé ouvert : la qualification belge des revenus d’une société civile immobilière française — revenu immobilier exonéré, ou revenu mobilier taxable au précompte ? Deux lectures défendables, que le protocole final ne départage pas.
- Laissé ouvert : l’étendue exacte de la requalification des titres de sociétés à prépondérance immobilière au-delà des cas jugés.
18.1. Gérer à distance : ce qui change réellement, et ce qui n’est qu’une gêne
Bruxelles est à une heure vingt de Paris en train, à une heure de Lille en voiture. La distance n’est pas le sujet : sur les dossiers franco-belges, la gestion à distance pose trois problèmes réels et beaucoup de faux problèmes. Autant les séparer.
| Sujet | Vrai problème ou fausse crainte ? | Ce qu’il faut faire |
|---|---|---|
| Le compte bancaire français d’encaissement des loyers | Fausse crainte. Aucune règle française n’impose de compte français pour percevoir des loyers, et le règlement (UE) n° 260/2012 établissant des exigences techniques pour les virements et les prélèvements en euros interdit d’exiger un compte domestique. | Le conserver s’il existe, pour la simplicité des prélèvements de charges et de taxe foncière. Ne pas en ouvrir un si l’on n’en a pas : un IBAN belge fonctionne. |
| La déclaration de revenus et le paiement de l’impôt | Vrai problème de calendrier, faux problème technique. | Le rattachement au service des impôts des particuliers non-résidents doit être fait l’année du départ, et les acomptes de prélèvement à la source cessent : voir le chapitre 10. |
| La gestion locative elle-même | Vrai problème économique, pas juridique. | Un mandat de gestion coûte de l’ordre de 6 à 9 % TTC des loyers encaissés selon les marchés. Ce coût est déductible au régime réel et perdu au micro-foncier : c’est l’une des raisons pour lesquelles l’expatrié bascule au réel (chapitre 15). |
| Les travaux et le suivi de copropriété | Vrai problème, et le plus sous-estimé. | Les assemblées générales se tiennent en semaine, les devis se comparent sur place, les malfaçons se constatent. Un mandataire ou un membre de la famille disponible vaut, sur dix ans, plus qu’un point de rendement. |
| La taxe foncière et la taxe d’habitation sur résidence secondaire | Vrai problème de trésorerie. | Les avis ne suivent pas toujours un changement d’adresse à l’étranger. La mensualisation ou le prélèvement à l’échéance sur un compte surveillé évite la majoration de 10 %. |
| Le risque d’impayé et le contentieux locatif | Vrai problème, aggravé par la distance. | Une assurance loyers impayés se justifie davantage chez un bailleur non résident que chez un bailleur qui habite l’immeuble d’à côté. Sa prime est déductible au réel. |
Le vrai coût de la distance n’est pas fiscal, il est décisionnel
Sur les dossiers que nous suivons depuis plusieurs années, l’écart de performance entre un bien géré depuis la France et le même bien géré depuis Bruxelles ne vient presque jamais de la fiscalité. Il vient de trois décisions retardées : la relocation après départ du locataire, l’arbitrage sur un devis de travaux, et la décision de vendre.
C’est un argument qui compte dans la balance « garder ou vendre », et il ne se chiffre pas dans un tableau. Un bailleur qui perd deux mois de loyer supplémentaires à chaque relocation, sur un bien qui rapporte 5 % brut, perd 0,4 point de rendement par relocation. Sur un studio d’étudiant reloué tous les deux ans, cela dépasse ce que la plupart des optimisations fiscales de ce guide rapportent.
18.2. La location meublée depuis la Belgique : la France impose, la Belgique regarde
Le passage du nu au meublé est le premier arbitrage que l’on nous soumet, et il faut commencer par vérifier qu’il est ouvert. Il l’est : la France impose les bénéfices de la location meublée d’un immeuble situé en France quelle que soit la résidence du bailleur, et la convention lui en attribue le droit.
Le fondement conventionnel mérite d’être précisé, parce qu’on le cherche parfois du mauvais côté. Le revenu d’une location meublée est, en droit français, un bénéfice industriel et commercial : on pourrait songer à l’article 4 de la convention sur les bénéfices d’entreprise, et donc à la condition d’établissement stable. Mais l’article 3, § 4 vise les revenus procurés par les biens immobiliers « par l’exploitation directe, par la location ou l’affermage, ainsi que par toute autre forme d’exploitation », et le § 2 renvoie à la loi de l’État de situation pour définir le bien immobilier. La location meublée d’un immeuble français relève donc de l’article 3, et la France impose sans avoir besoin d’un établissement stable. C’est le résultat qu’atteignent les deux raisonnements, et il n’y a pas de débat pratique.
Le vrai sujet du meublé pour un résident de Belgique n’est pas français, il est belge
Côté français, tout fonctionne comme pour un résident : micro-BIC ou réel, amortissement, report des déficits, avec le plancher de l’article 197 A par-dessus et les prélèvements sociaux au taux du chapitre 13.
Côté belge, la question est ouverte et personne ne la pose : un revenu de location meublée est-il, pour l’administration belge, un revenu immobilier — donc exonéré avec réserve de progressivité — ou faut-il en isoler la part mobilière ? Le droit belge distingue en effet, dans un loyer de bien meublé, une composante immobilière et une composante de location de biens mobiliers, laquelle est un revenu mobilier au sens de l’article 17, § 1er, 3° du CIR 92 — et les revenus mobiliers du 3° ne sont pas exclus de la base des additionnels communaux, contrairement à ceux des 1° et 2°.
Nous n’avons pas établi la position de l’administration belge sur ce point, et nous ne l’inventons pas. Ce que nous savons : la question ne se pose pas pour un bien loué nu, elle se pose pour un bien loué meublé, et elle se pose avec d’autant plus d’acuité que le bail ventile expressément un loyer du mobilier. C’est une question à poser par écrit à un conseil fiscal belge avant de meubler, pas après. Un client qui bascule au meublé pour gagner quelques points en France et découvre une qualification mobilière en Belgique a fait un mauvais calcul.
Reste le versant français, où les seuils ont été refondus par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, dont l’effet s’est déployé sur les revenus de 2025 et suivants. Le tableau ci-dessous en donne la structure ; il faut lire attentivement la ligne des meublés de tourisme non classés, qui est celle qui a changé.
| Nature de la location meublée | Alinéa du 1 de l’article 50-0 | Seuil, recettes de 2025 | Seuil inscrit au CGI depuis le 1er juillet 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|---|
| Location meublée de longue durée (bail d’habitation) | 2° | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme CLASSÉ et chambres d’hôtes | 2°, par exclusion du 1° bis | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme NON CLASSÉ | 1° bis | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Trois précisions que la documentation courante mélange
Un. Le meublé de tourisme classé n’est pas dans le 1° bis, il est dans le 2°. Le 1° bis vise les meublés de tourisme « autres que ceux mentionnés aux 1° et 2° du I de l’article 1414 bis », lesquels désignent « les locaux classés meublés de tourisme » et « les chambres d’hôtes ». Le classé et la chambre d’hôtes sont donc exclus du 1° bis ; ils sont aussi exclus du 1°, qui écarte toute location meublée. Ils relèvent du 2°, donc du seuil de droit commun et de l’abattement de 50 %. Faire classer un meublé de tourisme fait donc passer le seuil de 15 000 € à 77 700 € et l’abattement de 30 % à 50 % : c’est, sur un meublé de tourisme, la première démarche à faire, et elle ne coûte qu’une visite de contrôle.
Deux. La sortie du micro-BIC n’est pas déclenchée par un seul dépassement. Le 1 de l’article 50-0 vise les entreprises dont le chiffre d’affaires n’excède pas le seuil « l’année civile précédente ou la pénultième année » : il faut donc deux années consécutives au-dessus du seuil pour en sortir. Un meublé saisonnier qui dépasse une année et redescend l’année suivante reste au micro-BIC.
Trois. La doctrine administrative sur ce point est périmée. Le commentaire BOFiP relatif aux limites de chiffre d’affaires du micro-BIC est resté dans sa version de 2018 : il ne connaît que deux catégories et ignore entièrement le 1° bis. Il ne faut donc pas s’y référer, et nous ne le faisons pas.
Un point nouveau, et favorable : le statut de loueur professionnel est expressément ouvert au non-résident depuis 2026
L’article 53 de la loi de finances pour 2026 a ajouté au IV de l’article 155 du CGI un alinéa qui règle une question restée sans réponse pendant des années :
« Par dérogation au 3° du présent 2, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes mentionnées au 2° du même 2 doivent excéder les revenus de même nature que ceux mentionnés au 3° dudit 2 et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence. »
Autrement dit : la condition de prépondérance, qui exige que les recettes de location meublée dépassent les autres revenus d’activité du foyer, s’apprécie pour un résident de Belgique au regard de ses revenus d’activité imposés en Belgique. Le législateur a donc pris soin d’aménager le critère plutôt que d’exclure le non-résident, ce qui suppose nécessairement qu’il puisse être loueur en meublé professionnel. La condition d’inscription au registre du commerce, elle, a disparu : le 1° du 2 du IV porte la mention « (Abrogé) ». Il ne reste que deux conditions cumulatives : 23 000 € de recettes annuelles, et prépondérance.
La doctrine administrative a suivi, dans une version publiée le 15 avril 2026, qui précise que la prépondérance s’apprécie sur les revenus d’activité « effectivement imposés à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans leur État de résidence », que « les revenus d’activité exonérés par une disposition particulière dans l’État de résidence ne sont pas à prendre en compte », et que les revenus assimilables à des revenus fonciers, à des revenus de capitaux mobiliers ou tirés de la location meublée elle-même ne sont pas retenus. Ces dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû au titre de 2026 et des années suivantes.
Ce que cela change concrètement pour un client belge. Un cadre dont la rémunération belge dépasse ses recettes locatives reste loueur non professionnel. Un retraité dont la pension est imposable en Belgique mais qui perçoit 30 000 € de recettes meublées peut, lui, franchir la condition de prépondérance — et accéder au régime professionnel, avec ses conséquences en matière d’imputation des déficits et de régime des plus-values. C’est un examen à refaire chaque année, et il ne l’était pas fait avant 2026.
18.3. Micro-BIC contre réel sur longue durée : le calcul que la réforme de 2025 a inversé
Jusqu’en février 2025, l’arbitrage était simple et allait toujours dans le même sens : le régime réel, avec amortissement, écrasait le micro-BIC dès que les charges et l’amortissement dépassaient l’abattement forfaitaire — ce qui est presque toujours le cas — et l’amortissement n’était jamais repris à la revente. C’était l’un des rares dispositifs français où l’économie était définitive.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a supprimé ce caractère définitif. Le calcul doit donc être refait sur la durée de détention entière, économie annuelle contre reprise finale. Nous l’avons fait, et le résultat n’est pas celui qu’on nous a présenté dans les notes que nos clients apportent au rendez-vous.
Arbitrage micro-BIC / réel sur toute la durée de détention, reprise comprise
HYPOTHESES — un appartement de 300 000 EUR, loue meuble, revendu 480 000 EUR
Recettes annuelles 18 000,00 EUR
Charges reelles annuelles (gestion, taxe fonciere,
copropriete, assurance, CFE, comptable) — 30 % des recettes 5 400,00
Amortissement de l'immeuble : 2 % sur 80 % du prix 4 800,00 / an
Amortissement du mobilier : 15 000 sur 7 ans 2 143,00 / an
Impot francais au plancher de l'article 197 A 20 %
Prelevements sociaux sur la plus-value 7,5 %
MICRO-BIC : assiette annuelle = 50 % x 18 000 = 9 000,00
REEL : assiette annuelle = 18 000 - 5 400 - amort.
RESULTAT, DUREE PAR DUREE
N ans Economie d'IR cumulee Surcout de sortie du SOLDE DU REEL
procuree par le reel a la reprise (art. 84)
------------------------------------------------------------------------
5 3 343,00 7 695,00 - 4 352,00
8 4 920,20 10 587,30 - 5 667,10
10 5 400,20 11 482,50 - 6 082,30
12 5 880,20 10 836,72 - 4 956,52
15 6 600,20 11 457,00 - 4 856,80
16 6 840,20 10 963,08 - 4 122,88
18 7 320,20 8 701,56 - 1 381,36
20 7 800,20 7 242,00 + 558,20
22 8 280,20 5 702,40 + 2 577,80
25 9 000,20 4 050,00 + 4 950,20
30 10 200,20 0 + 10 200,20
POINT MORT, SOUS CES HYPOTHESES : environ 19 ANS DE DETENTION- Pourquoi le surcoût de sortie décroît puis s’annule :Parce que la plus-value supplémentaire créée par la reprise subit les mêmes abattements pour durée de détention que le reste : 6 % par an au-delà de la cinquième année pour l’impôt sur le revenu, exonération totale à 22 ans ; un rythme plus lent pour les prélèvements sociaux, exonération totale à 30 ans. À 30 ans, la reprise ne coûte plus rien.
- Pourquoi le point mort est si tardif :Parce que l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC est généreux. Avec 30 % de charges réelles, il ne reste que 20 points d’écart à combler par l’amortissement — et l’amortissement de l’immeuble, lui, est repris. Seul l’amortissement du mobilier procure une économie définitive.
- Ce qui déplace le point mort vers l’avant :Des charges réelles plus élevées (travaux, intérêts d’emprunt, honoraires de conciergerie sur un meublé de tourisme), un prix de revente plus proche du prix d’achat, ou une exonération de la plus-value au titre du 2° du II de l’article 150 U (18.8). Dans ce dernier cas, la reprise ne coûte rien et le réel gagne dès la première année.
- Ce qui le déplace vers l’arrière :Un meublé de tourisme NON CLASSÉ, dont l’abattement de micro-BIC n’est que de 30 % : l’écart à combler passe de 20 à 40 points, et le réel redevient très favorable. Et un client soumis aux prélèvements sociaux au taux plein sur la plus-value, dont la reprise coûte davantage.
Le résultat est contre-intuitif et il est le fait de la réforme : sur une détention de dix à quinze ans — l’horizon le plus fréquent chez un expatrié —, le régime réel avec amortissement peut désormais coûter plus cher que le micro-BIC. La conclusion n’est valable que sous les hypothèses posées, et elle doit être refaite dossier par dossier. Ce que nous retenons : elle ne va plus de soi.
- Le surcoût de sortie est calculé en comparant deux liquidations complètes du prélèvement de l’article 244 bis A : l’une sur un prix d’acquisition majoré du forfait de 7,5 % pour frais et du forfait de 15 % pour travaux au-delà de cinq ans, l’autre sur le même prix minoré des amortissements cumulés de l’immeuble.
- L’économie d’impôt annuelle est calculée au taux de 20 %, celui du plancher de l’article 197 A, applicable tant que le revenu net imposable de source française reste sous le seuil de bascule vers 30 % — seuil que nous n’avons pas collationné pour les revenus 2025 et que nous ne publions donc pas. Si des prélèvements sociaux s’appliquent aux bénéfices de la location meublée d’un non-résident — question que nous laissons ouverte au 18.4 —, l’économie annuelle serait supérieure d’environ un tiers et le point mort reculerait aux alentours de dix-sept ans.
- L’amortissement du mobilier n’est pas repris dans notre calcul, la plus-value portant sur l’immeuble. Le III de l’article 150 VB vise les amortissements « admis en déduction en application de l’article 39 C » sans distinguer : le traitement exact de l’amortissement du mobilier n’est pas établi par nous, et il doit être vérifié.
- Le tableau suppose un résultat réel toujours positif. En pratique, les premières années dégagent souvent un déficit reportable, ce qui décale l’économie sans la supprimer et améliore légèrement le réel.
Le point mort du micro-BIC, énoncé simplement
Indépendamment de la reprise, l’arbitrage annuel se résume à une comparaison de ratios, exactement comme au micro-foncier du chapitre 15. Le régime réel est plus favorable, année par année, lorsque charges réelles plus amortissements dépassent l’abattement forfaitaire — soit 50 % des recettes en location meublée de droit commun et en meublé de tourisme classé, et 30 % des recettes en meublé de tourisme non classé.
Ce qui a changé en 2025, ce n’est pas ce point mort annuel : c’est qu’il ne suffit plus. Il faut désormais lui ajouter le coût de la reprise à la sortie, actualisé sur la durée de détention envisagée. Un conseil qui s’arrête au point mort annuel donne, depuis le 15 février 2025, une réponse incomplète.
18.4. Une question que nous laissons ouverte : les prélèvements sociaux sur le meublé d’un non-résident
Le calcul du 18.3 comporte une inconnue que nous préférons exposer plutôt que de la trancher, et elle porte sur plusieurs milliers d’euros.
Le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale assujettit les non-résidents à la contribution sociale sur les revenus du patrimoine « à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code ». Le a du I de l’article 164 B désigne les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles. Or l’article 164 B comporte d’autres lettres, dont l’une vise les revenus d’exploitations sises en France. Un bénéfice industriel et commercial de location meublée relève-t-il du a, ou d’une autre lettre ?
| Lecture A — le meublé relève du a, les prélèvements sociaux sont dus | Lecture B — le meublé relève d’une autre lettre, ils ne le sont pas | |
|---|---|---|
| Argument | Le a vise les revenus « d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles », sans considération de la catégorie d’imposition. La doctrine administrative range expressément sous ce a « les revenus provenant de la location d’immeubles sis en France et de tous les produits accessoires y afférents », sans distinguer la location nue de la location meublée. | Le I bis renvoie à une lettre précise et non à l’article 164 B en bloc. Le même article 164 B comporte un c visant « les revenus d’exploitations sises en France », qui paraît mieux correspondre à un bénéfice industriel et commercial. Le législateur, qui a écrit « visés au a du I », savait viser une lettre déterminée. |
| Ce qui l’affaiblit | Le renvoi exprès à une seule lettre suggère un champ fermé, et le contre-audit de nos propres fiches a montré qu’une négative universelle sur le périmètre des prélèvements sociaux des non-résidents n’était pas démontrable. | L’interprétation conduirait à un résultat singulier : un bailleur nu supporterait les prélèvements sociaux et le même bailleur, ayant meublé son bien, y échapperait. Ce résultat n’est pas impossible, mais il est peu vraisemblable. |
| Écart chiffré, sur 5 657 € de bénéfice réel annuel | 7,5 % = 424,28 € par an si le client remplit les deux conditions du chapitre 13 ; s’il ne les remplit pas, 17,2 % = 973,00 €, ou 18,6 % = 1 052,20 € si l’on suit la lettre du IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, qui ne range pas les bénéfices industriels et commerciaux du f du I de l’article L. 136-6 parmi les revenus maintenus à 9,2 % de contribution sociale généralisée. Nous retenons 17,2 % et signalons l’écart de 1,4 point. | 0 € |
Pourquoi nous retenons la lecture la plus coûteuse
Un guide patrimonial n’est pas un mémoire contentieux. Lorsqu’un point n’est pas tranché, la règle que nous suivons est de chiffrer au plus prudentet de signaler l’autre branche : un client à qui l’on a annoncé une charge qui ne vient pas est agréablement surpris, un client à qui l’on n’a pas annoncé une charge qui vient a été mal conseillé.
Cela n’empêche pas de faire valoir la lecture B dans une réclamation, si un client souhaite la porter. Cela impose seulement de ne pas construire un plan de trésorerie dessus.
18.5. La SCI : ce qu’elle fait bien, et la question belge qu’elle ouvre
La société civile immobilière est, dans les dossiers d’expatriation, l’outil le plus recommandé et le moins examiné. Elle règle très bien des problèmes de gouvernance et de transmission. Elle ouvre, dans un dossier franco-belge, une question de qualification que le protocole final de la convention ne tranche pas — et dont la réponse change la fiscalité annuelle du client.
Commençons par ce qui est acquis côté français. La SCI translucide de droit commun n’est pas un contribuable : ses associés sont imposés directement, chacun pour sa quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers. Un associé domicilié en Belgique est donc imposé en France comme s’il détenait l’immeuble en direct — plancher de l’article 197 A compris. À la cession de l’immeuble par la SCI, la plus-value relève de l’article 244 bis A. À la cession des parts, également, comme nous le voyons au 18.10.
La question belge : revenu immobilier exonéré, ou revenu mobilier taxé ?
Première lecture — revenu immobilier. La SCI française est translucide : l’associé est réputé percevoir directement un revenu foncier de source française. L’article 3 de la convention en attribue l’imposition exclusive à la France, et l’article 19, A, 2 impose à la Belgique de l’exonérer, sous réserve de progressivité. Fondement : l’article 3, § 1 et § 4, lus avec le § 2 — « La notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’État contractant où est situé le bien ».
Seconde lecture — dividende. Le droit belge qualifie la SCI de société dotée de la personnalité juridique, donc de contribuable distinct ; les sommes reçues par l’associé belge sont alors des revenus mobiliers, imposables en Belgique au précompte mobilier. Fondement textuel : la dernière phrase du point 2 du protocole final, qui réserve expressément à la Belgique le droit d’imposer « les revenus tirés par des résidents de la Belgique de droits sociaux représentés par des actions ou parts dans lesdites sociétés résidentes de la France ».
Ce que nous établissons, et où nous nous arrêtons. Le point 2 du protocole final vise nominativement les sociétés d’attribution— celles dont l’unique objet est la construction ou l’acquisition d’immeubles « en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées à leurs membres en propriété ou en jouissance » —, et non la SCI de location de droit commun. Mais la lettre du point 2 ne suffit pas à écarter la société civile immobilière de location : la doctrine administrative française lui dénie tout caractère limitatif — « Le paragraphe 2 du protocole susvisé n’ayant pas un caractère limitatif, il convient de considérer que le même caractère doit être reconnu aux droits détenus […] dans des sociétés civiles immobilières de toute nature non régies par l’article 1655 ter du CGI », BOI-INT-CVB-BEL-10-10, n° 130 —, et le Conseil d’État a jugé cette lecture non entachée d’inexactitude le 24 février 2020. Il ne règle donc pas la question générale : il la laisse ouverte. Nous n’avons ouvert aucune jurisprudence de la Cour de cassation belge sur ce point, et nous ne certifions l’existence d’aucun arrêt dans un sens ni dans l’autre.
| Conséquence | Si la lecture « revenu immobilier » l’emporte | Si la lecture « revenu mobilier » l’emporte |
|---|---|---|
| Imposition belge des distributions | Exonérées, avec réserve de progressivité (art. 19, A, 2 et 4). Le coût belge est celui que le chapitre 15 chiffre. | Imposées au précompte mobilier de 30 %, avec la question de la quotité forfaitaire d’impôt étranger que traite le chapitre 7. |
| Base des additionnels communaux | Hors du champ direct de l’article 466bis, qui vise les revenus professionnels (chapitre 15, point non tranché). | Hors de la base : l’article 466, alinéa 2, retire de l’assiette de l’additionnel la quotité d’impôt afférente aux revenus mobiliers de l’article 17, § 1er, 1° et 2°. |
| Déclaration belge | Revenu cadastral étranger de la quote-part, au cadre III, puis exonération avec réserve de progressivité. | Déclaration en revenus mobiliers, sans revenu cadastral. |
| Ce qui décide en pratique | La qualification retenue par l’administration belge, qui n’est pas établie ici. | La même. |
Ce que la SCI règle bien, et qui ne dépend pas de cette question
La gouvernance à distance. Un gérant unique décide seul des actes de gestion, là où une indivision exige l’unanimité pour les actes de disposition et la majorité des deux tiers pour beaucoup d’autres. Pour une fratrie dont un membre vit à Bruxelles, un autre à Bordeaux et un troisième à Montréal, l’écart d’efficacité est considérable.
La transmission par paliers. Donner des parts est plus simple que donner des quotes-parts indivises, et le démembrement de parts se pilote finement. Mais attention : la donation d’actifs français par un résident de Belgique n’est couverte par aucune convention— ni celle de 1964, qui vise les impôts sur le revenu, ni celle de 1959, qui vise les mutations par décès. Droits français et droits régionaux belges peuvent se cumuler sans mécanisme d’élimination. Le chapitre 26 en traite.
Ce que la SCI ne règle pas. Elle ne réduit pas l’IFI — le chapitre 19 montre que la détention indirecte est visée sans limite de niveau, et que le compte courant d’associé peut même l’augmenter. Elle ne réduit pas l’impôt sur les loyers. Elle ne fait pas échapper la plus-value au prélèvement de l’article 244 bis A. Une SCI constituée « pour la fiscalité » avant un départ pour la Belgique est presque toujours une SCI constituée pour rien.
18.6. La cession : le prélèvement de l’article 244 bis A, ligne par ligne
La convention attribue à la France l’imposition des « bénéfices résultant de l’aliénation de biens immobiliers »situés en France — dernière phrase du § 4 de l’article 3. La France exerce ce droit par le prélèvement de l’article 244 bis A du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024.
Article 244 bis A — les quatre points qui commandent le calcul
Le champ (I). Sont visées, notamment, les personnes physiques non domiciliées fiscalement en France, ainsi que les associés non-résidents de sociétés relevant des articles 8 à 8 ter — donc les associés de SCI translucide — et les porteurs non-résidents de parts de fonds de placement immobilier.
L’assiette (II). C’est la disposition décisive et personne ne la cite : le II renvoie, pour les contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, aux règles de l’article 150 U et des articles 150 V à 150 VE. L’article 150 VB est dans cet intervalle. Nous y revenons au 18.7.
Le taux (III bis). Le taux de droit commun est celui du deuxième alinéa du I de l’article 219 — le taux de l’impôt sur les sociétés —, mais « les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies sont soumis au prélèvement au taux de 19 % ».
Le paiement (IV). « L’impôt dû en application du présent article est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut d’enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d’un représentant établi en France, accrédité par l’administration fiscale. »En pratique, le notaire liquide et verse : le vendeur non résident n’a rien à déclarer ni à payer ensuite. Sur le représentant, voir le 18.9 : la Belgique en dispense.
La qualification conventionnelle du meublé, réglée par deux paragraphes que l’on ne rapproche jamais
Nous avons annoncé au 18.2 que la location meublée relève de l’article 3 et non de l’article 4. La démonstration tient dans deux stipulations, et elle est complète.
Article 3, § 5 : « Les dispositions des paragraphes 1 à 4 s’appliquent également aux revenus des biens immobiliers d’entreprisesautres que les entreprises agricoles et forestières, ainsi qu’aux revenus des biens immobiliers servant à l’exercice d’une profession libérale. »
Article 4, § 1, second alinéa : « L’expression bénéfices industriels et commerciaux ne comprend pas les revenus visés aux articles 3, 7, 8, 9, 11, 15 et 16. Ces revenus sont, sous réserve des dispositions de la présente Convention, taxés séparément ou avec les bénéfices industriels et commerciaux, conformément aux lois de chacun des États contractants. »
La combinaison est nette et elle clôt le débat : les revenus des biens immobiliers d’entreprises relèvent de l’article 3, et l’article 4 les exclut expressément de la notion de bénéfices industriels et commerciaux. Il n’y a donc aucune condition d’établissement stableà discuter, et la France impose la location meublée d’un immeuble français sans avoir à en démontrer un. C’est un point que nous voyons régulièrement mal posé dans des notes qui cherchent, à tort, un établissement stable en France.
S’ajoutent les prélèvements sociaux, sur le fondement du I bis de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, qui soumet à la contribution « les plus-values imposées au prélèvement mentionné à l’article 244 bis A du code général des impôts lorsqu’elles sont réalisées, directement ou indirectement, par des personnes physiques ». Leur taux, 7,5 % ou 17,2 % selon les deux conditions cumulatives du chapitre 13, s’apprécie ici à la date de réalisation du gainet non au 31 décembre. Un client qui vend en mars, avant d’avoir basculé sur la sécurité sociale belge, paie 17,2 % ; le même qui vend en octobre, après bascule, paie 7,5 %. Une réserve s’attache à ce taux de 17,2 % : le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, qui maintient la contribution sociale généralisée à 9,2 % sur les plus-values immobilières, vise le 2° du I de l’article L. 136-7, alors que les plus-values des non-résidents relèvent du I bis du même article. Lue à la lettre, cette rédaction conduirait à 10,6 % de contribution sociale généralisée, donc à 18,6 %au total ; l’administration publie pourtant 9,2 % sans réserve. Nous retenons 17,2 % et signalons la divergence, qui vaut 1,4 point. Elle est sans objet pour le client affilié en Belgique, qui ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
S’ajoute enfin, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la taxe sur les plus-values immobilières élevéesde l’article 1609 nonies G, dont le champ vise expressément « les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu selon l’article 244 bis A ». Elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
| Tranche de plus-value imposable | Montant de la taxe (PV = plus-value imposable) |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Supérieure à 260 000 € | 6 % PV |
Les abattements pour durée de détention, et la double horloge
L’abattement de l’article 150 VCpour l’impôt sur le revenu est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année : l’exonération est totale à vingt-deux ans.
L’abattement applicable aux prélèvements sociauxn’est pas dans le code général des impôts : il est au 2 du VI de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, qui y déroge expressément — « en lieu et place de l’abattement mentionné aux premier à troisième alinéas du I de l’article 150 VC dudit code ». Son rythme est différent, plus lent au début et brutal à la fin : « a) 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; b) 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ; c) 9 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-deuxième ». L’exonération est totale à trente ans.
Ce n’est pas un détail de référence : une note qui cherche le barème social dans l’article 150 VC ne l’y trouve pas, et beaucoup en concluent que les deux abattements sont identiques. Ils ne le sont pas, et l’écart est le sujet du paragraphe suivant.
Les deux horloges ne sonnent donc pas ensemble, et c’est ce qui produit le résultat le plus contre-intuitif de la matière : entre vingt-deux et trente ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et encore partiellement soumise aux prélèvements sociaux. À vingt-cinq ans, l’abattement social atteint 55 % — 26,4 points acquis en seize ans, 1,6 point pour la vingt-deuxième année, puis 27 points en trois ans — et 45 % de la plus-value reste taxée.
18.7. La reprise des amortissements atteint-elle le non-résident ? Oui, par un renvoi — et rien d’autre
C’est la question centrale de ce chapitre, celle qui décide de l’arbitrage du 18.3, et elle n’a jamais reçu de réponse administrative. Nous l’établissons sur le texte, et nous disons exactement sur quoi repose la démonstration.
Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — texte et date d’application
I.« L’article 150 VB du code général des impôts est complété par un III ainsi rédigé : III. — Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article. »
Le même III écarte trois catégories de biens de la reprise : les résidences destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes de plus de 65 ans ; les établissements et résidences services pour personnes âgées ou handicapées ; et les établissements délivrant des soins de longue durée.
II. « Le I s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la présente loi. » La loi ayant été promulguée le 14 février 2025, la reprise vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Point de calendrier essentiel. Ce III a été réécritpar l’article 47 de la loi de finances pour 2026 : depuis le 21 février 2026, il vise « les i et j du 1° du I de l’article 31 oude l’article 39 C ». Une cession réalisée entre le 15 février 2025 et le 20 février 2026 ne relève donc que de la branche « article 39 C », c’est-à-dire de la seule location meublée. Une analyse fondée sur une consultation du texte antérieure à février 2026 est aujourd’hui incomplète ; une analyse fondée sur le texte d’aujourd’hui, appliquée à une cession de 2025, est fausse.
Reste la question du non-résident. L’article 84 modifie l’article 150 VB, qui figure dans le titre consacré aux plus-values des particuliers domiciliés en France. Rien dans l’article 84 ne mentionne les non-résidents, et rien dans l’article 244 bis A n’a été touché. Le lien se fait par un renvoi, et il faut le lire mot à mot.
Le II de l’article 244 bis A, et la dissymétrie qui emporte la conviction
« II. — Lorsque le prélèvement mentionné au I est dû par des contribuables assujettis à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées selon les modalités définies :
1° Au I et aux 2° à 9° du II de l’article 150 U, aux II et III de l’article 150 UB et aux articles 150 V à 150 VE. »
Le renvoi est fait par plage— « aux articles 150 V à 150 VE » — c’est-à-dire à 150 V, 150 VA, 150 VB, 150 VC, 150 VD et 150 VE. Il ne comporte ni exclusion, ni sélection d’alinéas.
Et c’est la dissymétrie qui décide. Dans la même phrase, le législateur a découpé finement les deux autres renvois : « au I et aux 2° à 9° du IIde l’article 150 U », « aux II et IIIde l’article 150 UB ». Il sait donc restreindre un renvoi quand il le veut, et il l’a fait deux fois dans la même phrase. Il ne l’a pas fait pour l’article 150 VB. Le III de l’article 150 VB atteint donc un cédant non résident.
Ce sur quoi repose cette conclusion, et ce qui manque
La conclusion repose exclusivementsur le renvoi légal. Nous avons vérifié qu’il n’existe, au 13 août 2026, aucune doctrine administrative commentant l’application du III de l’article 150 VB à un cédant non résident.
Les deux commentaires qui auraient dû le faire sont périmés : celui consacré à l’assiette du prélèvement des non-résidents est resté dans sa version du 18 juillet 2023, soit dix-huit mois avant la création du III, et son paragraphe 20 énumère « 150 V, 150 VA, 150 VB, 150 VC, 150 VD » sans distinguer les paragraphes de l’article 150 VB. Celui consacré à la majoration du prix d’acquisition est dans sa version du 20 décembre 2013. Aucune actualité BOFiP ne commente l’article 84 de la loi de finances pour 2025 ni l’article 47 de celle pour 2026 sur ce point.
Nous tenons donc la conclusion pour solide — le texte ne laisse guère de place au doute — et nous signalons qu’elle n’est confortée par aucune source administrative. Un client qui a réalisé des amortissements importants et envisage de céder a intérêt à faire chiffrer les deux branches par son notaire avant de signer une promesse, et à surveiller la publication d’un commentaire administratif, qui pourrait modifier l’assiette d’une opération en cours.
La reprise, chiffrée sur une cession réelle
DONNEES
Appartement acquis en 2010 300 000,00 EUR
Cede en 2026, seizieme annee de detention 480 000,00
Loue meuble au reel depuis l'origine
Amortissement de l'immeuble : 2 % sur 80 % du prix 4 800,00 / an
Amortissements cumules : 4 800 x 16 76 800,00
Cedant resident de Belgique, affilie a la securite sociale belge
BRANCHE 1 — LOCATION NUE (aucun amortissement pratique)
Prix d'acquisition 300 000,00
+ forfait frais d'acquisition 7,5 % 22 500,00
+ forfait travaux 15 % (detention > 5 ans) 45 000,00
------------
Prix d'acquisition majore 367 500,00
Plus-value brute 480 000 - 367 500 112 500,00
Abattement IR : 6 % x 11 annees au-dela de la 5e = 66 %
Assiette IR 112 500 x 34 % 38 250,00
Impot 19 % 7 267,50
Abattement PS : 1,65 % x 11 = 18,15 %
Assiette PS 112 500 x 81,85 % 92 081,25
Prelevements sociaux 7,5 % 6 906,09
Surtaxe art. 1609 nonies G : assiette 38 250 < 50 000 0,00
------------
TOTAL 14 173,59
BRANCHE 2 — LOCATION MEUBLEE AU REEL, AVEC REPRISE
Prix d'acquisition majore 367 500,00
- amortissements repris (art. 150 VB, III) 76 800,00
------------
Prix d'acquisition retenu 290 700,00
Plus-value brute 480 000 - 290 700 189 300,00
Assiette IR 189 300 x 34 % 64 362,00
Impot 19 % 12 228,78
Assiette PS 189 300 x 81,85 % 154 942,05
Prelevements sociaux 7,5 % 11 620,65
Surtaxe : assiette 64 362, tranche 60 001 a 100 000
2 % x 64 362 1 287,24
------------
TOTAL 25 136,67
COUT DE LA REPRISE 10 963,08 EUR- Le poste qu’on oublie : la surtaxe :La reprise fait franchir à l’assiette le seuil de 50 000 € de l’article 1609 nonies G. La surtaxe de 1 287,24 € n’aurait pas été due sans elle. C’est un effet de seuil, et il se produit exactement là où la reprise mord.
- Le poste qu’on oublie aussi : les prélèvements sociaux :L’abattement social n’est que de 18,15 % à seize ans, contre 66 % pour l’impôt sur le revenu. La reprise coûte donc presque autant en prélèvements sociaux (4 714,56 €) qu’en impôt sur le revenu (4 961,28 €) — les deux sont du même ordre, alors que les taux affichés, 19 % et 7,5 %, suggèrent l’inverse.
- Si le client n’est pas affilié en Belgique :Aux prélèvements sociaux de 17,2 %, la branche 2 en supporterait 26 650,03 € au lieu de 11 620,65 €, la branche 1 en supporterait 15 837,98 € au lieu de 6 906,09 €, et le coût de la reprise passerait de 10 963,08 € à 17 060,58 €. Le chapitre 13 rappelle que la condition s’apprécie ici à la date de réalisation du gain, et non au 31 décembre : c’est le seul poste de tout ce chapitre qui se pilote par une date de signature.
- Le seul cas où la reprise ne coûte rien :Trente ans de détention, où les deux abattements sont totaux. Ou une cession exonérée au titre du 2° du II de l’article 150 U (18.8) : la reprise porte alors sur une plus-value elle-même exonérée, et l’amortissement redevient une économie définitive.
10 963,08 € pour un client qui a économisé, sur les mêmes seize ans, 15 360 € d’impôt sur ses loyers grâce à l’amortissement. Le solde reste positif — de 4 396,92 € — mais il n’a plus rien à voir avec ce que promettaient les simulations d’avant 2025. Et il devient négatif en deçà d’une douzaine d’années de détention.
- Le forfait de frais d’acquisition de 7,5 % et le forfait de travaux de 15 % au-delà de cinq ans sont ceux du 3° et du 4° du II de l’article 150 VB. Le forfait de travaux n’est pas cumulable avec la déduction de travaux réels justifiés.
- Une difficulté que nous ne tranchons pas : le forfait de travaux de 15 % suppose que le cédant « n’est pas en état d’apporter la justification » de ses dépenses. Un loueur en meublé au réel a, par construction, comptabilisé et amorti ses travaux. L’articulation entre ce forfait et l’amortissement des travaux mérite d’être posée au notaire.
- Le III de l’article 150 VB excepte les amortissements « constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II » : les dépenses de travaux déjà retenues en majoration du prix ne sont pas reprises deux fois.
- Toutes les lignes ont été recalculées poste par poste. L’abattement social de 18,15 % résulte de 1,65 % x 11 années au-delà de la cinquième, conformément au a du 2 du VI de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale.
18.8. L’exonération du 2° du II de l’article 150 U : la seule qui vise nommément l’expatrié
C’est le dispositif le plus favorable de tout ce chapitre, et le plus mal utilisé, parce qu’il est enfermé dans des conditions de délai que l’on découvre souvent trop tard.
Article 150 U, II, 2° du CGI — texte intégral
« 2° Au titre de la cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
L’exonération mentionnée au premier alinéa du présent 2° s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :
a) Au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ; »
Les a) et b) sont alternatifs, et c’est là que se joue la stratégie. Le a) ouvre une fenêtre de dix ans après le départ, sans exiger que le bien soit resté vide. Le b) rouvre la porte au-delà de cette fenêtre, mais à une condition lourde : le cédant doit avoir la libre dispositiondu bien depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession — donc l’avoir laissé inoccupé par un tiers pendant au moins un an et quelques mois. Un bailleur qui loue son appartement jusqu’au jour de la vente perd le b), et n’a que le a).
| Condition | Contenu | Ce que l’on rate le plus souvent |
|---|---|---|
| Nationalité et résidence | Ressortissant d’un État membre de l’Union ou de l’EEE ayant conclu la convention d’assistance requise, non résident de France. La Belgique satisfait aux deux. | La condition porte sur la NATIONALITÉ du cédant, non sur son seul lieu de résidence. Un ressortissant d’un État tiers résidant en Belgique n’y a pas droit. |
| Domiciliation antérieure | Avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans, à un moment quelconque avant la cession. | « À un moment quelconque » : les deux ans n’ont pas à être immédiatement antérieurs au départ. Un Français parti à vingt-cinq ans après deux ans de vie active en France remplit la condition trente ans plus tard. |
| Plafond de plus-value | 150 000 € de plus-value NETTE IMPOSABLE, c’est-à-dire après abattements pour durée de détention. | Le plafond s’apprécie PAR CÉDANT et non par bien. Un couple soumis à imposition commune compte pour deux cédants en indivision : le plafond effectif est de 300 000 € sur un bien détenu à parts égales. |
| Une résidence par contribuable | L’exonération ne peut être utilisée qu’une fois, et la limite s’apprécie depuis le 1er janvier 2014. | Le cédant doit aussi justifier ne pas avoir bénéficié de l’exonération dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2014. Cette condition ne figure pas dans l’article : elle est dans la doctrine administrative. |
| Délai | a) Cession au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile. b) Ou, sans délai, libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession. | Le a) se compte à partir de l’ANNÉE du transfert, pas de sa date : un départ en novembre 2020 ouvre jusqu’au 31 décembre 2030. Le b) exige de laisser le bien vacant, donc de renoncer à plus d’un an de loyers : le calcul se fait, il n’est pas évident. |
| Non-cumul | L’exonération ne se cumule pas avec celle de l’ancienne résidence principale du 1 du I de l’article 244 bis A. | Le II, 1° de l’article 244 bis A le dit expressément, et la réciproque figure au I. Il faut choisir, et le choix se fait à la première des deux cessions. |
Les exonérations que le non-résident N’A PAS, et la raison technique
Un client nous demande régulièrement s’il peut bénéficier de l’exonération de la résidence principale, ou de celle de la première cession en vue de l’acquisition d’une résidence principale. La réponse est non, et la raison n’est pas dans les textes qui les portent — lesquels ne posent aucune condition de domicile.
Elle est dans le caractère limitatif du renvoidu 1° du II de l’article 244 bis A, qui ne vise que « le I et les 2° à 9°du II de l’article 150 U ». Les 1°, 1° bis et 1° ter du II en sont donc omis. La doctrine administrative l’énonce en toutes lettres : « compte tenu du caractère limitatif de l’énumération prévue au 1° du II de l’article 244 bis A du CGI, les contribuables fiscalement domiciliés hors de France ne peuvent pas prétendre aux exonérations prévues aux 1°, 1° bis et 1° ter du II de l’article 150 U du CGI ».
Il existe en revanche une exonération propre, souvent confondue avec la précédente : celle de l’ancienne résidence principale, logée à l’avant-dernier alinéa du 1 du I de l’article 244 bis A. Elle exige que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal, et que l’immeuble n’ait pas été mis à la disposition de tiers dans l’intervalle. C’est une fenêtre très courte — un an et quelques mois — et elle ferme dès qu’un locataire entre dans les lieux. Sur un départ pour la Belgique décidé en septembre, elle impose de vendre avant le 31 décembre de l’année suivante, sans avoir loué.
18.9. Le représentant fiscal : une dispense de plein droit, et deux régimes qu’on confond
Le coût d’un mandat de représentation fiscale accréditée se compte en milliers d’euros sur une cession importante. Il n’est pas dû par un résident de Belgique, et il l’est pourtant encore facturé — parce que deux régimes distincts sont couramment confondus.
La dispense légale : dernier alinéa du IV bis de l’article 244 bis A
« L’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État membre de l’Union européenneou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt. Lorsque le cédant est une société ou un groupement mentionnés au c du 2 du I, ou une société ou un groupement dont le régime fiscal est équivalent et dont le siège social est situé dans un des États mentionnés à la première phrase du présent alinéa, l’obligation de désigner un représentant fiscal s’apprécie au regard de la situation de chacun des associés. »
Deux précisions de localisation, parce qu’elles font perdre du temps : la dispense n’est pas au IV, qui traite du paiement et des conditions d’accréditation ; elle est au dernier alinéa du IV bis, dont le reste porte sur les fonds de placement immobilier.
| Dispense LÉGALE du IV bis | Dispenses AUTOMATIQUES d’origine administrative | |
|---|---|---|
| Qui en bénéficie | Les cédants domiciliés, établis ou constitués dans un État membre de l’Union, ou en Islande et en Norvège. La Belgique en est. | Les cédants domiciliés HORS de l’Union et de l’EEE — et eux seuls. |
| Conditions | AUCUNE. Ni seuil de prix, ni durée de détention, ni nature du bien. | Prix de cession inférieur ou égal à 150 000 €, apprécié par cédant ; OU exonération totale au titre de la durée de détention, à l’impôt sur le revenu ET aux prélèvements sociaux ; OU cession de l’ancienne résidence principale exonérée. |
| Conséquence | Le prélèvement est acquitté sous la seule responsabilité du cédant. Le notaire liquide et verse. | Idem, mais l’administration conserve la faculté d’exiger un représentant dans certains cas. |
| L’erreur que nous corrigeons | Un notaire qui exige un représentant d’un vendeur bruxellois applique un texte qui ne le vise pas. | Un conseil qui explique à un résident de Belgique que la dispense suppose un prix inférieur à 150 000 € confond les deux régimes : ce seuil ne concerne que les résidents d’États tiers. |
Ce qui reste dû, même sans représentant
La dispense porte sur la désignation d’un représentant, pas sur l’impôt. Le prélèvement de l’article 244 bis A reste liquidé et versé lors de l’enregistrement de l’acte, par le notaire, sur le prix. Le vendeur n’a rien à faire — et c’est précisément pour cela qu’il ne s’aperçoit pas toujours de ce qu’il a payé.
Deux vérifications valent d’être faites avant la signature. D’abord, la liquidation elle-même : le notaire doit avoir retenu le bon taux de prélèvements sociaux — 7,5 % si les deux conditions du chapitre 13 sont remplies à la date du gain — et il ne dispose pas spontanément des justificatifs d’affiliation belge. Ensuite, les honoraires : si un représentant a malgré tout été désigné, ses honoraires viennent en diminution du prix de cession, ce qui en atténue le coût sans le supprimer.
18.10. Céder des parts plutôt que l’immeuble : le piège de la prépondérance immobilière
L’idée revient dans presque tous les dossiers où une société détient l’immeuble : plutôt que de vendre le bien, vendre les parts. Le raisonnement paraît solide — des parts sont des titres, les plus-values sur titres relèvent de la clause balai de l’article 18 de la convention, et l’article 18 attribue l’imposition exclusivementà l’État de résidence, donc à la Belgique. C’est précisément ce raisonnement que le Conseil d’État a écarté.
L’enchaînement des trois textes, et la décision qui les articule
Premier texte : le point 2 du Protocole final. Il autorise la France à considérer comme des biens immobiliers « les droits sociaux possédés par les associés ou actionnaires des sociétés qui ont, en fait, pour unique objet, soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées à leurs membres en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés ». Lu à la lettre, il ne vise que les sociétés d’attribution — ni les sociétés civiles immobilières de location, ni les sociétés opaques.
Deuxième texte : l’article 3, § 2. « La notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’État contractant où est situé le bien considéré. »Et la dernière phrase du § 4 :« Elles s’appliquent également aux bénéfices résultant de l’aliénation de biens immobiliers. »
Troisième texte : l’article 22. « Tout terme non spécialement défini dans la présente Convention aura, à moins que le contexte n’exige une autre interprétation, la signification que lui attribue la législation régissant, dans chaque État contractant, les impôts faisant l’objet de la Convention. »
La décision. Le Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 24 février 2020, n° 436392, inédit au recueil Lebon, statuait sur un recours en annulation contre la doctrine administrative qui traite les parts de société civile immobilière française comme des biens immobiliers au sens de la convention. Il raisonne sur la dernière phrase du § 4 de l’article 3, éclairée par le renvoi de l’article 22 à la législation fiscale interne, et juge que l’interprétation administrative n’est pas entachée d’inexactitude, le droit interne français assimilant les parts de société civile immobilière à des biens immobiliers lors de leur cession. Requête rejetée.
| Configuration | La cession des titres est-elle imposable en France ? | Statut de la réponse |
|---|---|---|
| Parts de société civile immobilière française translucide, détenant un immeuble en France | OUI — prélèvement de l’article 244 bis A, 19 % plus prélèvements sociaux | Établi. Conseil d’État, 24 février 2020, n° 436392, rejet du recours contre la doctrine. |
| Parts d’une société d’attribution (type article 1655 ter du CGI) | OUI | Établi par la lettre du point 2 du Protocole final, qui les vise nommément. |
| Actions d’une société par actions simplifiée française à prépondérance immobilière — société opaque | Vraisemblablement OUI, mais la solution n’est pas définitive | Un jugement du tribunal administratif de Montreuil du 21 novembre 2024 l’a jugé, étendant la solution au-delà de la lettre du point 2. Le même tribunal avait jugé en sens contraire le 7 juin 2019. Première instance, voies de recours non vérifiées par nous. |
| Titres d’une société ÉTRANGÈRE à prépondérance immobilière française | Non tranché | Le point 2 du Protocole final vise des « sociétés résidentes de la France ». L’article 244 bis A vise, lui, des sociétés dont le siège est hors de France. L’articulation n’a pas été jugée à notre connaissance. |
| Titres de sociétés COTÉES à prépondérance immobilière | Non tranché | Aucune décision ouverte par nous. |
| Détention indirecte en chaîne — une société détenant une société détenant l’immeuble | Non tranché | Un raisonnement a fortiori n’est pas une décision. |
Une précision de fond qui change la portée de tout ceci
La convention franco-belge n’a pas été modifiée sur ce point par la Convention multilatérale BEPS. Le relevé, note par note, de la version consolidée publiée par la direction générale des finances publiques fait apparaître onze articles de la Convention multilatérale appliqués à cette convention — et l’article 9 n’en fait pas partie. Or l’article 9 est précisément celui qui introduit, dans les conventions couvertes, une clause de prépondérance immobilière avec seuil de 50 % et période de test de 365 jours.
Conséquence : la question se règle sur le texte de 1964, sur le renvoi de l’article 22 au droit interne, et sur la jurisprudence — pas sur une clause conventionnelle moderne. Une note qui applique aux dossiers franco-belges le raisonnement standard de l’article 13, § 4 du modèle OCDE se trompe d’instrument.
Et la convention signée en 2021 comporte, elle, une clause de prépondérance immobilière propre aux plus-values de cession de titres : son article 13, § 2, à ne pas confondre avec son article 21, § 2, qui vise la fortune et dont la rédaction diffère — l’exclusion des titres cotés sur un marché réglementé de l’Espace économique européen et le renvoi conditionnel au droit interne ne figurent qu’à l’article 13, § 2. Nous n’avons pas collationné le seuil de prépondérance qu’il retient. Elle n’est pas en vigueur, et rien ne dit quand elle le sera.
18.11. Garder ou vendre : le calcul complet, sur un dossier
Nous refermons par la question du titre. Elle se tranche en mettant face à face deux flux : ce que le bien rapporte réellement chaque année, toutes charges et tous impôts des deux pays déduits ; et ce que le produit net de la vente rapporterait, une fois le prélèvement acquitté.
Un appartement à 480 000 €, détenu depuis seize ans, loué nu — garder ou vendre ?
DONNEES
Valeur venale 480 000,00 EUR
Prix d'acquisition en 2010 300 000,00
Loyer brut annuel 18 000,00
Charges reelles deductibles (30 % du brut) 5 400,00
Revenus professionnels belges nets imposables 55 000,00
Contribuable isole, affilie a la securite sociale belge
Annee de revenus 2025
BRANCHE 1 — GARDER
Cote francais
Revenu foncier net imposable 18 000 - 5 400 12 600,00
Impot au plancher art. 197 A 20 % x 12 600 2 520,00
Prelevements sociaux 7,5 % x 12 600 945,00
Cote belge — reserve de progressivite
RC non indexe estime (480 000 / 16,182) x 5,3 % 1 572,12
RC indexe 2025 x 2,2446 3 528,78
Base imposable belge x 1,40 4 940,29
Impot de base sur 55 000 + 4 940,29 = 59 940,29 23 433,15
Reduction art. 155 23 433,15 x 0,082420 1 931,36
Impot apres reduction 21 501,79
Impot sans l'immeuble francais 20 963,00
Cout belge 538,79
-----------
CHARGE FISCALE TOTALE 4 003,79
NET DISPONIBLE 18 000 - 5 400 - 4 003,79 8 596,21
RENDEMENT NET SUR LA VALEUR VENALE 1,79 %
BRANCHE 2 — VENDRE
Prix de cession 480 000,00
- honoraires d'agence (4 %) 19 200,00
- prelevement art. 244 bis A + prelevements sociaux
(liquidation complete au 18.7, branche 1) 14 173,59
-----------
PRODUIT NET DISPONIBLE 446 626,41
Pour egaler les 8 596,21 EUR de la branche 1, il faut
un rendement NET de 1,92 %
Ce que cela suppose, avec un precompte mobilier belge de 30 %
placement a 2,5 % brut -> 7 815,96 EUR net -> 1,75 % insuffisant
placement a 3,0 % brut -> 9 379,15 EUR net -> 2,10 % suffisant
placement a 3,5 % brut -> 10 942,35 EUR net -> 2,45 % confortable- Ce que le calcul dit :Le point d’équilibre se situe autour de 2,75 % de rendement brut d’un placement obligataire belge. En deçà, garder rapporte davantage ; au-delà, vendre rapporte davantage. Ce n’est ni évident ni intuitif : la plupart des clients estiment, avant le calcul, que leur bien rapporte beaucoup plus que 1,79 %.
- Ce que le calcul ne dit pas, et qui pèse au moins autant :L’appréciation ou la dépréciation du bien, qui n’est pas un rendement mais une plus-value latente ; le risque locatif ; les travaux de ravalement et de mise aux normes énergétiques à venir ; et le fait que le prélèvement de l’article 244 bis A DÉCROÎT chaque année avec les abattements — vendre plus tard coûte moins d’impôt.
- La taxation belge du produit réinvesti :Elle n’est pas neutre et elle a changé le 1er janvier 2026. Les intérêts et dividendes supportent le précompte mobilier ; les plus-values sur actifs financiers supportent la taxe de 10 % depuis 2026 ; et un portefeuille dépassant le seuil relève de la taxe annuelle sur les comptes-titres. Les chapitres 7 et 8 les traitent : le rendement net retenu ci-dessus applique le seul précompte mobilier et ne prétend pas être une simulation de portefeuille.
- Le paramètre décisif qu’on oublie :L’exonération du 2° du II de l’article 150 U (18.8). Si le client y a droit — deux ans de domiciliation antérieure, cession dans les dix ans du départ, plafond de 150 000 € de plus-value nette —, le prélèvement de 14 173,59 € tombe à zéro, le produit net de vente passe à 460 800 €, et le rendement net requis descend à 1,87 %. La fenêtre de dix ans devient alors le calendrier de la décision.
1,79 % de rendement net. C’est le chiffre à mettre en face d’une décision, et c’est celui qu’aucune simulation de rendement brut ne fait apparaître. Il ne commande pas la décision à lui seul — l’attachement au bien, l’horizon successoral et l’anticipation du marché comptent — mais il en fixe le prix.
- Le revenu cadastral belge est ESTIMÉ par application de la méthode couramment exposée par les commentateurs belges (valeur vénale actuelle divisée par le facteur de correction de l’article 478 du CIR 92 — 16,182 pour 2025 —, multipliée par 5,3 %). Nous n’avons pas ouvert de page du SPF Finances exposant cette méthode et nous ne la présentons donc pas comme administrative. Le revenu cadastral réel est celui que l’administration notifie : sur un dossier client, c’est ce chiffre-là qui entre dans le calcul, et lui seul.
- Le barème belge retenu est celui des revenus 2025, soit l’exercice d’imposition 2026 : 25 % jusqu’à 16 320 €, puis 40 % jusqu’à 28 800 € — les deux seuils que reconstitue l’exemple officiel du SPF Finances pour cet exercice (4 080 € = 25 % × 16 320 ; 4 992 € = 40 % × 12 480) —, puis 45 % et 50 % au-delà, le plafond de la tranche à 45 % restant à collationner. Les seuils de 16 720 €, 29 510 € et 51 070 € sont ceux des revenus 2026, soit l’exercice d’imposition 2027, et la liquidation belge ci-dessus doit être refaite sur les seuils de 2025. Le calcul porte sur l’impôt de base, hors quotité exemptée, réductions régionales et additionnels communaux.
- Les honoraires d’agence sont retenus à 4 % du prix ; ils viennent, en droit, en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value, ce que notre liquidation du 18.7 n’a pas intégré. En les intégrant, le prélèvement serait légèrement inférieur et la branche 2 légèrement meilleure.
- Aucune fiscalité belge n’est appliquée à la plus-value immobilière elle-même : la convention en attribue l’imposition exclusive à la France, et le régime belge des plus-values immobilières ne concerne pas un bien dont l’imposition est conventionnellement réservée à l’autre État.
Garder et louer nu
Le choix par défaut, et souvent le bon quand le bien est ancien, sans crédit, dans un marché tendu et que l’horizon dépasse dix ans.
Garder et passer au meublé
L’arbitrage le plus vendu, et celui que la réforme de 2025 a le plus dégradé pour les horizons courts.
Vendre
À examiner sérieusement quand l’exonération du 2° du II de l’article 150 U est ouverte, quand le bien exige des travaux lourds, ou quand l’horizon de retour en France est incertain.
18.12. Ce que nous n’écrivons pas
- Nous ne publions pas le seuil du micro-BIC applicable aux recettes de 2026 comme acquis. Les montants de 203 100 € et 83 600 € sont inscrits au code depuis le 1er juillet 2026 par un décret que nous n’avons pas ouvert. Sa clause d’application dans le temps — première année d’imposition concernée — n’est donc pas vérifiée par nous.
- Nous ne certifions pas que l’article 47 de la loi de finances pour 2026 est dépourvu de clause d’application propre. Nous n’avons pas ouvert l’article lui-même. Le texte codifié n’en porte aucune trace, ce qui plaide pour l’application de droit commun aux cessions réalisées à compter du 21 février 2026 — mais c’est une déduction, pas un constat de source.
- Nous ne tranchons pas l’assujettissement aux prélèvements sociaux français des bénéfices de location meublée d’un non-résident. Nous exposons les deux lectures au 18.4, nous indiquons que la doctrine sur l’article 164 B incline vers la première, et nous chiffrons au plus prudent.
- Nous ne tranchons pas la qualification belge des revenus d’une société civile immobilière française, ni celle de la part mobilière d’un loyer meublé. Ces deux questions se posent avant l’installation, par écrit, à un avocat fiscaliste belge.
- Nous ne disons pas qu’il n’existe pas de jurisprudence sur les titres de sociétés étrangères, cotées ou détenues en chaîne à prépondérance immobilière française. Nous disons que nous n’en avons ouvert aucune.
- Nous n’affirmons pas que le traitement de l’amortissement du mobilier est réglé. Le III de l’article 150 VB vise les amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, sans distinguer l’immeuble du mobilier, alors que la plus-value porte sur l’immeuble. Notre chiffrage du 18.3 ne reprend que l’amortissement de l’immeuble, et nous le signalons.
- Nous ne publions pas de doctrine administrative sur la reprise des amortissements chez un non-résident : il n’en existe aucune. Les deux commentaires qui auraient dû la porter datent de 2013 et de 2023, tous deux antérieurs à la création du III de l’article 150 VB. Notre conclusion repose sur le seul renvoi du II de l’article 244 bis A, et nous le disons plutôt que de l’habiller.
Un mot pour finir sur la méthode, parce que ce chapitre l’impose plus que les autres. Trois des chiffres qui commandent la décision ont changé entre février 2025 et juillet 2026 : la reprise des amortissements, son extension aux amortissements du bailleur nu, et les seuils du micro-BIC. Deux d’entre eux ont changé deux fois. Un client qui nous apporte une note de 2024 nous apporte un document dont trois lignes sur cinq sont périmées, et il ne le sait pas. Nous datons donc chaque règle, nous nommons la loi qui l’a écrite, et nous disons ce que nous n’avons pas pu ouvrir. C’est la seule façon qu’un lecteur ait de savoir quand cesser de nous faire confiance.