Réduisez votre IFI avec un expert patrimonial
Audit d'assiette, biens professionnels, démembrement, arbitrages immobiliers et financiers : nous identifions les leviers réellement adaptés à votre situation.
La question qui commande tout : qui sera le locataire ?
Guide rédigé le 14 août 2026 — par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). Droit en vigueur au 14 août 2026 (Code général des impôts, Code de commerce, Livre des procédures fiscales). Analyse générique : aucun établissement, aucun fonds, aucun cabinet, aucune entreprise et aucune opération réelle n'y est cité.
Un dirigeant propriétaire de 55 ans fait le compte de ce qu'il possède. Deux lignes, et deux seulement : les titres de la société qu'il a bâtie en vingt ans, et les murs qu'elle occupe — l'atelier, le cabinet, l'entrepôt — dont il est personnellement propriétaire. À elles deux, elles pèsent l'essentiel de son patrimoine ; mettons quatre cinquièmes. Le reste tient sur un compte. Il ne veut pas vendre son entreprise : il veut de la liquidité, et il veut rester aux commandes. On lui a parlé d'une idée qui a l'air simple — se vendre à lui-même ses propres murs, à une société qu'il contrôlerait et qui s'endetterait pour le payer. (Configuration construite pour l'exemple : ni cas réel, ni moyenne observée.)
Sa question n'est donc pas de savoir s'il faut acheter des murs, mais s'il peut se vendre à lui-même ceux qu'il possède déjà— et, surtout, pour quel résultat une fois tout payé. Il encaisserait un prix sans que le bien quitte vraiment sa sphère. C'est ce déplacement, et son coût réel, que cette page examine. Vous n'êtes ici ni le manager salarié qui négocie un package d'intéressement, ni le repreneur qui rachète une entreprise qu'il ne possède pas : vous êtes à la fois le vendeur et l'acheteur. Personne, en face, n'a intérêt à ce que le prix soit bas.
La réponse en bref
Oui, c'est faisable — mais rarement gratuit. On appelle cela un OBO immobilier: le dirigeant propriétaire cède les murs qu'il détient déjà à une société qu'il contrôle, laquelle emprunte pour le payer et rembourse avec les loyers. Trois limites commandent le résultat : le loyer doit rester au prix du marché, ce qui borne la fraction du prix finançable par emprunt ; les frais d'acquisition sont immédiats et définitifs ; et la dette ne réduit pas mécaniquement l'assiette d'impôt sur la fortune immobilière.
Le mécanisme, dans l'ordre où il se déroule. Une société est constituée, ou réactivée : vous en détenez le capital et vous la dirigez. Elle contracte un emprunt auprès d'un prêteur, adossé au bien. Elle achète l'immeuble par un acte notarié — à vous, ou à la société qui le détient aujourd'hui — et le prix est versé au vendeur, c'est-à-dire à vous. Elle donne ensuite le bien à bail, le plus souvent à votre société d'exploitation, et affecte les loyers encaissés au remboursement de l'emprunt. À l'arrivée : vous avez encaissé un prix, la structure porte une dette, et le bien n'a pas quitté votre sphère de contrôle. Ce mécanisme — ce qu'est un owner buy-out, pourquoi on y recourt, ce qu'il change au capital — est exposé dans notre guide de l'owner buy-out.
Cette page traite un cas et un seul : celui où l'actif que vous vous vendez à vous-même est un immeuble. Elle ne chiffre pas l'opération — c'est l'objet de notre page ce que le dirigeant encaisse vraiment dans un OBO, la seule de ce cocon à dérouler un cas complet. Elle ne traite ni la capacité d'endettement ni les garanties, détaillées dans le financement bancaire d'un OBO. Et ce n'est pas un guide de la SCI : si votre question est d'acheter des murs que vous ne possédez pas encore, c'est acheter les murs de son cabinet en SCI qu'il vous faut lire — vous y trouverez le loyer déductible, l'arbitrage entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, et l'option TVA. Ici, le bien est déjà le vôtre, et vous vous le vendez : c'est ce déplacement qui coûte, et c'est lui que nous suivons.
Sommaire
- Qui sera le locataire ? La question qui commande tout
- Ce que vous cédez, et à quelle structure
- Le loyer est le carburant — et le marché en fixe la borne
- Le prix : vous êtes des deux côtés de la table
- La banque prête contre un immeuble, pas contre un plan d'affaires
- Ce que l'opération coûte le jour de la signature
- La fiscalité de la cession, pour vous qui vendez
- Et votre impôt sur la fortune immobilière, après ?
- La substance : ce qui doit motiver l'opération autrement que par l'impôt
- Ce qui peut mal se passer — et quand la réponse est non
Deux situations qui portent le même nom
Deux opérations circulent sous le même nom, et elles n'ont presque rien en commun. D'un côté, les murs professionnels, occupés par votre entreprise : le locataire, c'est vous. Il n'y a personne pour discuter le loyer, puisque vous le fixez des deux côtés du bail. Le loyer est donc scrutable précisément parce qu'il est choisi. De l'autre, l'immobilier patrimonial, loué à des tiers : un marché locatif réel existe, il produit des références, et c'est lui qui fait autorité. Le prix, la capacité de remboursement et le risque ne s'apprécient pas de la même façon dans les deux cas.
Cette frontière est dans les textes
Le droit fiscal la trace lui-même, deux fois, et sur le même critère : l'affectation du bien à l'exploitation. Il ne s'agit donc pas d'une commodité de présentation, mais de la frontière qui décide de votre traitement fiscal.
| Murs affectés à l'exploitation | Immeuble de placement | |
|---|---|---|
| Locataire | L'entreprise du dirigeant — il fixe lui-même le loyer | Un tiers — le marché fixe le loyer |
| Plus-value professionnelle | Abattement de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième, soit une exonération totale à quinze ans (CGI art. 151 septies B, I, 1°) | Exclu de l'abattement : le I, 1° le réserve aux biens que l'entreprise affecte à sa propre exploitation (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 210) |
| Impôt sur la fortune immobilière | Exonération possible au titre des biens professionnels, proratisée à hauteur de la participation du redevable dans la société à laquelle le bien est affecté — sous réserve que cette société remplisse les conditions des II à IV (CGI art. 975, VI) | Pas d'exonération de ce chef |
| Nature de l'actif | Un moyen d'exploitation, dont la valeur dépend en partie de l'usage que vous en faites | Un actif de rendement, dont la valeur dépend d'un marché locatif extérieur |
Ce que l'opération peut vous faire perdre au passage
Avant l'opération, des murs affectés à l'exploitation peuvent être exonérés d'impôt sur la fortune immobilière et, lorsqu'ils figurent à l'actif d'une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu, porter un abattement de plus-value qui devient total à quinze ans. L'opération cristallise la plus-value immédiatement, souvent avant que ces compteurs n'aient couru ; elle transfère le bien dans une structure dont le traitement redevient une question ouverte ; et si cette structure le détient en placement, elle referme pour l'avenir la porte de l'abattement. Le dirigeant paie l'impôt et les droits pour convertir un actif fiscalement privilégié en liquidités — et peut, au passage, perdre le privilège. Selon l'affectation et la structure retenues ; à faire vérifier avec un notaire et un conseil fiscal.
Une précision, pour éviter la lecture inverse : une perte d'exonération n'est jamais automatique. Le VI de l'article 975 préserve précisément l'exonération de biens affectés à des sociétés qui n'en ont pas la propriété, à hauteur de la participation du redevable. Reste un troisième cas, qui n'est pas le sujet de cette page : le logement que vous occupez vous-même. Nous y revenons en fin de guide — c'est une opération d'une autre nature.
Ce que vous cédez, et à quelle structure
Qui vend : vous, ou votre société ?
Le bien est aujourd'hui dans votre patrimoine privé; ou il figure à l'actif d'une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu; ou il est inscrit au bilan d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Selon la case dans laquelle il se trouve, ce n'est pas le même impôt qui vous attend à la signature. Nous posons la question ici, et nous en traitons les conséquences dans la section consacrée à votre plus-value.
La structure d'accueil
Le choix de la structure qui achète change le régime des revenus qu'elle encaissera, le régime de la plus-value qu'elle réalisera un jour, et la possibilité d'amortir le bien. Ces paramètres se tiennent : un régime qui allège le loyer taxé aujourd'hui alourdit souvent la sortie demain. L'arbitrage entre une détention à l'impôt sur le revenu et une détention à l'impôt sur les sociétés, le loyer déductible, l'amortissement et le piège de sortie, l'option TVA, le choix du bail : tout cela est traité par notre guide acheter les murs de son cabinet en SCI, et par SCI à l'IR ou SCI à l'IS.
Vendre l'immeuble, ou vendre les parts ?
| Voie | Objet cédé | Régime des droits d'enregistrement |
|---|---|---|
| A — cession de l'immeuble | Le bien lui-même, avec publication au fichier immobilier | Droits de mutation à titre onéreux sur le prix du bien (détail chiffré plus bas) |
| B — cession des parts | Les titres de la société qui détient déjà l'immeuble | CGI art. 726 : 0,1 % sur des actions de sociétés par actions, 3 % sur des parts sociales après abattement, 5 % si la personne morale est à prépondérance immobilière |
On vous présentera peut-être la seconde voie comme une astuce. Elle ne l'est pas, pour trois raisons qui tiennent au terrain, pas au droit. Elle suppose que l'immeuble soit déjà logé dans une société : ce n'est pas un choix qu'on fait le jour de l'opération. Elle transfère la société avec son passé— son passif, les amortissements pratiqués, la fiscalité latente. Et les assiettes diffèrent : le prix de l'immeuble d'un côté, la valeur des parts nette des dettes de l'autre. Ce chiffrage-là, seul votre notaire peut le faire, dossier en main.
Le loyer est le carburant — et le marché en fixe la borne
La chaîne prix — dette — loyer
Suivez la chaîne, elle est circulaire. Vous fixez le prix ; le prix détermine le montant de la dette ; la dette détermine le loyer nécessaire pour la servir ; mais le loyer doit rester au prix du marché. La conséquence est arithmétique : le loyer borne le montant de dette que l'actif peut porter, donc la fraction du prix finançable par emprunt. Un prix supérieur reste atteignable — mais il faut alors le couvrir autrement qu'avec la dette. Et un prix trop élevé n'est pas seulement risqué : il est incohérent avec le flux censé le rembourser. La seconde borne, la valeur vénale, fait l'objet de la section suivante.
Pourquoi le loyer borne le prix
Loyer annuel nécessaire = [ prix × part financée ÷ a(n, i) ] ÷ (1 − charges non récupérables) avec a(n, i) = ( 1 − (1 + i)^(−n) ) ÷ i
Le rapport entre le loyer nécessaire et le prix ne dépend pas du prix. Il ne dépend que de la durée, du taux, de la part financée et des charges. Il en résulte une propriété strictement arithmétique : majorer le loyer d'un certain pourcentage permet de porter un prix supérieur d'exactement le même pourcentage. Deux réserves, qui jouent toutes deux contre l'opération. D'abord, cette formule est établie AVANT IMPÔT : la structure est imposée sur son résultat locatif alors que le remboursement du capital n'est pas une charge déductible, si bien que le loyer réellement nécessaire est supérieur — et le prix finançable, d'autant plus bas. Ensuite, i désigne le taux périodique et n le nombre d'échéances : un amortissement mensuel ne donne pas le même résultat qu'une annuité. Identité vérifiée par calcul le 14 août 2026 ; aucune durée, aucun taux, aucune part financée ni aucun montant de loyer ne sont publiés ici, faute de source datée.
Un loyer hors marché, dans les deux sens
Loyer surévalué: vous vous payez davantage aujourd'hui en faisant supporter la différence à votre entreprise, année après année. C'est requalifiable en acte anormal de gestion. Le socle jurisprudentiel du corpus est ici le Conseil d'État, en formation plénière fiscale, le 21 décembre 2018 (n° 402006): dès lors que l'administration établit un écart significatif avec le prix de marché, la charge de la justification se retourne contre le contribuable. Le principe a été posé en matière de cession d'actif à prix minoré ; sa logique se transpose au loyer, avec pour effet la réintégration de l'excédent chez le preneur. Loyer sous-évalué: la structure n'a plus la capacité de porter la dette, et le bailleur s'expose de son côté à une remise en cause.
Il n'y a qu'un loyer défendable : celui du marché. Ce n'est pas l'administration qui vous l'impose, c'est votre propre montage : au-dessus, vous appauvrissez votre entreprise ; en dessous, la structure ne rembourse plus.
Le loyer à soi-même est licite — ce n'est pas la question
Le Conseil d'État a jugé le 11 avril 2008 (n° 287808, min. c/ M. et Mme Roche, et n° 300302, Mme Huynh Kinh) qu'un professionnel relevant des bénéfices non commerciaux peut déduire le loyer qu'il se verse à lui-même pour un immeuble conservé dans son patrimoine privé et affecté à son exercice, à la double condition que les loyers soient effectivement versés et corrélativement imposés dans la catégorie des revenus fonciers (CGI art. 93, 1, 1°) — solution à laquelle l'administration s'est ralliée. La location à une société que l'on contrôle relève, elle, du droit commun de la charge déductible, sous réserve d'un loyer de marché. Le mécanisme est détaillé par acheter les murs de son cabinet en SCI. Ici, le loyer n'est pas seulement une charge déductible : c'est le carburant d'une dette d'acquisition. La contrainte du loyer de marché plafonne donc la vitesse de remboursement — vous ne pouvez pas gonfler le loyer pour accélérer. Dernier point de vigilance : le bail entre votre structure de détention et votre société d'exploitation est une convention conclue entre parties liées, que vous signez des deux côtés. Elle se documente et se fait approuver dans les formes propres à chaque société : c'est un sujet d'avocat.
Quand le locataire, c'est vous : le jeu à somme presque nulle
Sur des murs professionnels, le loyer ne crée rien : il déplace. Il est une charge déductible chez l'exploitante, qui réduit son résultat imposable. Le même loyer est un produit imposable chez la structure bailleresse. Le gain n'est donc jamais le loyer : c'est l'écart de traitement fiscal entre les deux têtes, net des frottements — et cet écart peut être nul, voire négatif. Ajoutez que la charge de loyer pèse sur le résultat de votre entreprise, c'est-à-dire sur la grandeur même que le prêteur regarde pour décider. Ce que vous gagnez d'un côté, vous le payez de l'autre.
Faire examiner le volet patrimonial de l'opération
Nous n'intervenons pas sur le montage : ni sur l'acte, ni sur la négociation de la dette. Notre terrain, c'est le volet patrimonial de la décision — ce que l'opération change à votre patrimoine, et ce qu'il reste à arbitrer ensuite.
Le prix : vous êtes des deux côtés de la table
Ce qui remplace la négociation
Dans un OBO, personne ne défend en face l'intérêt opposé au vôtre : vous fixez le prix auquel vous vous vendez à vous-même un bien dont la valeur s'apprécie. C'est la faiblesse structurelle de l'opération, et rien ne la fait disparaître.
Un contrepoids existe, qui n'existe pas sur des titres : la valeur d'un immeuble se compare, celle d'une entreprise se discute. Deux méthodes documentables coexistent, la comparaison et la capitalisation du loyer, et la banque exige sa propre expertise — un tiers dont l'intérêt est directement opposé à une surévaluation. Ce contrepoids ne supprime pas le problème, il le réduit : la valeur vénale d'un immeuble est plus facile à documenter que celle d'une entreprise, laquelle relève d'un autre exercice, traité par le cocon consacré aux opérations à effet de levier.
Le piège des deux méthodes qui se contaminent
Le piège est là, et il se referme sans bruit. Si vous fixez le loyer et que la valeur du bien est ensuite appréciée en capitalisant ce loyer, alors vous fixez indirectement la valeur. C'est la circularité de la section précédente, relue du côté du prix. D'où la règle : la comparaison de marché, qui ne doit rien au loyer, est le seul garde-fou. Faites expertiser, datez, conservez. Le jour où l'on vous demandera d'où sort ce prix — le banquier avant l'acte, le vérificateur trois ans après — c'est la seule pièce que vous pourrez produire. Le chiffrage complet d'un cas, lui, est déroulé par ce que le dirigeant encaisse vraiment dans un OBO.
La banque prête contre un immeuble, pas contre un plan d'affaires
Tout part de ce que la banque récupère si vous ne payez plus. Sur des titres, en cas de défaut, le prêteur récupère les titres d'une entreprise qui va mal: un actif dont la valeur s'est effondrée en même temps que la capacité de remboursement. Sur un immeuble, il conserve une issue largement indépendante de l'exploitation : vendre le bien. La banque ne prête pas plus facilement sur un immeuble. Elle prête contre autre chose : un actif qu'elle peut vendre même si votre entreprise s'arrête. C'est aussi ce qui fait qu'on parle ici d'un crédit hypothécaire plutôt que d'une dette d'acquisition structurée : un gage revendable indépendamment de l'exploitation ne se cale pas comme un adossement au seul résultat.
Le point propre à l'OBO, en revanche, joue en sens inverse : quand le locataire est l'entreprise du dirigeant, le prêteur n'apprécie pas un risque locatif indépendant — il apprécie deux fois le même risque. Nous ne publions ici aucun ratio, aucune quotité de financement, aucune durée ni aucun taux : aucun seuil de marché n'a valeur de norme, et c'est la définition contractuelle du contrat de crédit qui fait foi. Pour la logique et les variantes de définition, voyez ratios, DSCR et covenants; pour les principes généraux d'un financement à effet de levier — tranches, sûretés, engagements — le financement d'un LBO; et pour le dossier bancaire d'un OBO, le financement bancaire d'un OBO.
Une réserve de méthode, enfin. Le verrou du droit des sociétés qui interdit à une société d'avancer des fonds ou de consentir des sûretés en vue de l'achat de ses propres actions vise, par son texte même, une opération sur titres. Ici, ce qui est cédé est un immeuble : ce texte n'a en principe pas d'objet, et nous n'affirmons rien de plus. La question de savoir si votre société d'exploitation peut garantir l'emprunt de votre structure patrimoniale est une vraie question : posez-la à votre avocat avant de signer quoi que ce soit, la réponse dépend du texte de la garantie. Le texte lui-même et sa portée sur une opération portant sur des titres sont traités par le financement bancaire d'un OBO.
Ce que l'opération coûte le jour de la signature
Ces frais ne s'estiment pas, ils se calculent
C'est le seul poste de l'opération qui ne s'estime pas. Contrairement aux ratios, aux multiples et aux taux — pour lesquels aucune norme n'existe — les frais d'une mutation immobilière se calculent exactement: tout est tarifé par un texte. L'approximation courante des « environ 7 à 8 % » n'a donc pas lieu d'être : chaque composante a son taux et son fondement.
| Poste | Taux | Fondement |
|---|---|---|
| Taxe départementale de publicité foncière | 3,80 % en droit commun, plafond de 4,50 %, plafond temporairement relevé à 5,00 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 | CGI art. 1594 D ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 116, II ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 121 (calendrier d'entrée en vigueur des délibérations départementales) |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % | CGI art. 1584 (communes de plus de 5 000 habitants) ; art. 1595 bis (même taux, au profit d'un fonds de péréquation, dans les autres communes) |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 2,37 % du montant de la taxe départementale — et non du prix | CGI art. 1647, V, a (version en vigueur au 1er juillet 2026) |
| Droits de mutation, taux global | 5,09 % · 5,81 % · 6,32 % selon que le taux départemental est de 3,80 %, 4,50 % ou 5,00 % | Somme des trois composantes ci-dessus |
| Émoluments du notaire (vente) | Barème dégressif par tranches ; au-delà de 60 000 €, forme courte : 0,799 % du prix + 397,25 €, hors taxes | C. com. art. A. 444-91, tableau 5, n° 54 |
| TVA sur les émoluments | 20 % | CGI art. 278 |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix, minimum de perception de 15 € | CGI art. 881 K et 881 M, b |
Une illustration chiffrée, à hypothèses annoncées
Les montants ci-dessous sont une illustration entièrement construite. Le prix de 800 000 € est une hypothèse de calcul choisie arbitrairement: ce n'est ni un barème, ni une moyenne de marché, ni un ordre de grandeur recommandé. Le taux départemental retenu est de 5,00 % ; vérifiez le vôtre. Le bien est supposé achevé depuis plus de cinq ans, donc hors du champ de la TVA. Seuls les tarifs réglementés sont comptés, hors débours et hors remise éventuelle: le notaire peut accorder une remise plafonnée à 20 % sur la fraction d'émoluments correspondant à une assiette égale ou supérieure à 100 000 € (C. com. art. A. 444-174), faculté qu'il applique uniformément à sa clientèle.
| Poste | Base | Montant | Fondement |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation à titre onéreux | 6,3185 % du prix | 50 548,00 € | CGI art. 1594 D (5,00 %) + 1584 (1,20 %) + 1647, V, a (2,37 % de la taxe départementale) |
| Émoluments du notaire, TVA comprise | (0,799 % × prix + 397,25 €) × 1,20 | 8 147,10 € | C. com. art. A. 444-91, tab. 5, n° 54 ; TVA art. 278 |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix | 800,00 € | CGI art. 881 K |
| Total, hors débours et hors garanties | 59 495,10 € | ||
| En pourcentage du prix | 7,44 % |
Dans un département resté à 4,50 %, le même calcul donne 55 400,30 €, soit 6,93 %. Et la dégressivité de l'émolument fait que le pourcentage baisse légèrement quand le prix monte : 7,47 % à 500 000 €, 7,42 % à 1 000 000 €, 7,41 % à 1 500 000 €. Rappel : ces montants sont une illustration construite pour rendre le mécanisme lisible. Le prix de 800 000 € et le taux départemental de 5,00 % sont des hypothèses annoncées, pas des références. Aucun chiffre de ce tableau ne constitue un barème, une moyenne de marché, une prévision ou une promesse : le coût réel dépend de votre département, de la nature du bien, du régime de TVA applicable et des frais que seul un notaire peut arrêter.
Une question que le calcul laisse ouverte, et qui décide souvent de la faisabilité : qui paie ces frais. Ils ne sont en général pas financés par le prêteur, et la structure doit les couvrir par un apport ou un compte courant, c'est-à-dire, en pratique, avec une part du prix que vous venez d'encaisser. Il en va de même du complément lorsque l'emprunt ne couvre pas la totalité du prix. Le détail de cet enchaînement se lit dans ce que le dirigeant encaisse vraiment dans un OBO et le financement bancaire d'un OBO.
Ce tableau ne déroule aucun enchaînement prix, dette, cash net et impôt : c'est la fenêtre de ce que le dirigeant encaisse vraiment dans un OBO, seule page de ce cocon à dérouler un cas complet.
Des droits de mutation, sur un bien que vous possédez déjà
À assiette égale — 800 000 €, pour isoler le seul effet du taux — une cession d'actions de société par actions supporte 0,1 % de droits d'enregistrement, soit 800 € (CGI art. 726, I, 1°). Les mêmes 800 000 € en immeuble supportent 50 548 € de droits de mutation : soixante-trois fois plus, et 59 495 € une fois ajoutés les émoluments et la contribution de sécurité immobilière, que la cession d'actions n'inclut pas. Une cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière supporte, elle, 5 %, soit 40 000 € (art. 726, I, 2°). Rappel de méthode : dans un montage endetté, l'assiette d'une cession de parts est la valeur des titres nette des dettes, donc bien inférieure au prix du bien ; la comparaison ci-dessus isole le taux, elle ne compare pas le coût réel de deux opérations concurrentes. Ces frais sont payés sur un bien que vous possédez déjà, et ils sortent définitivement de votre patrimoine. C'est ce qui sépare structurellement un OBO immobilier d'un OBO sur titres, et cela joue contre l'immobilier.
Si l'opération doit être défaite
Un OBO immobilier n'est pas réversible sans coût. Si l'entreprise quitte les locaux, si le loyer ne peut plus servir la dette, ou si la structure doit céder le bien, la même friction est payée une seconde fois: par l'acquéreur suivant si le bien est revendu à un tiers — en pratique, il en tient compte dans le prix qu'il propose — ou par vous-même si l'opération est réellement défaite et que le bien revient dans votre patrimoine. Sur notre hypothèse fictive de 800 000 €, et à supposer la friction intégralement répercutée sur le prix, le coût total de l'aller-retour atteint 118 990 €, soit 14,87 % du prix, sans qu'aucune valeur n'ait été créée entre-temps. Dans l'hypothèse alternative où ce sont les parts de la structure qui sont cédées, ce ne sont pas les droits de mutation qui s'appliquent mais le taux de 5 % de l'article 726, I, 2° — au lieu du 0,1 % qui aurait frappé des actions. Les deux voies ne se cumulent pas : on revend soit le bien, soit les parts. Même hypothèse fictive qu'au tableau ci-dessus ; ni un barème, ni une prévision, ni une promesse.
Les garanties, et l'origine du « 0,715 % »
À l'acte de vente s'ajoute l'acte de garantie. L'inscription d'une hypothèque conventionnelle supporte une taxe de publicité foncière de 0,70 % (CGI art. 844 ; champ : art. 663, 1°, inscriptions judiciaires ou conventionnelles), une contribution de sécurité immobilière de 0,05 % (art. 881 H, version en vigueur depuis le 21 février 2026 ; minimum de 8 € posé par l'art. 881 M, a), et la radiation une contribution de 0,10 % (art. 881 J ; minimum de 15 € posé par l'art. 881 M, b). L'émolument du notaire sur l'acte de garantie est une fraction de celui de l'acte principal (C. com. art. A. 444-136) : sa structure se décrit, son montant revient au notaire. Précision utile sur le calcul : à cette taxe de 0,70 % s'ajoute le prélèvement de 2,14 % pour frais d'assiette et de recouvrement, assis sur la taxe elle-même (CGI art. 1647, V, b), soit un taux global de 0,71498 %, c'est l'origine du « 0,715 % » couramment affiché. Une précision, aussi, sur le vocabulaire : le privilège de prêteur de deniers n'existe plus depuis l'ordonnance n° 2021-1192, remplacé par l'hypothèque légale spéciale.
La prépondérance immobilière : ce que l'opération change pour plus tard
Le test de l'article 726 ne regarde que la composition de l'actif, et il regarde en arrière: est à prépondérance immobilière la personne morale dont l'actif « est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ». Céder l'immeuble juste avant de céder les parts ne fait donc pas tomber la qualification. L'administration précise le test : la prépondérance est caractérisée lorsque plus de la moitié de l'actif brut total, estimé à sa valeur vénale réelle, est constituée de tels biens — à 50 % exactement, la qualification n'est pas acquise — et elle y compte les immeubles « qu'elle affecte ou non à sa propre exploitation » (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, mise à jour du 24 avril 2024, consulté le 14 août 2026). Le texte ne prévoit aucune exclusion pour les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation : les seules exclusions visent les organismes d'habitations à loyer modéré, certaines sociétés foncières remplissant des conditions énumérées et les sociétés d'économie mixte de logement social.
La structure qui reçoit les murs devient, par construction, à prépondérance immobilière : toute cession ultérieure de ses parts relèvera du 5 %, contre 0,1 % sur des actions de sociétés par actions et 3 % sur des parts sociales, après un abattement de 23 000 € qui n'est pas un forfait déduit une fois, mais un montant rapporté au nombre total de parts, puis appliqué à chaque part cédée. Et votre société d'exploitation qui détient ses propres murs peut déjà l'être, si ces murs constituent l'essentiel de son actif. Le reste relève du droit commun : les droits sont dus par les nouveaux possesseurs, sauf stipulation contraire (CGI art. 1712), et le prix de cession du cédant est diminué des frais et taxes qu'il acquitte (CGI art. 150-0 D, 1). L'opération ne coûte pas seulement le jour de la signature : elle peut faire passer les droits d'enregistrement d'une cession future de 0,1 % à 5 %.
La fiscalité de la cession, pour vous qui vendez
Une règle avant toute chose : on ne parle pas d'un taux de plus-value sans avoir nommé qui détient le bien. Ce ne sont pas trois variantes d'un même régime, ce sont trois impôts différents, et une erreur de catégorie fait un écart de dizaines de points.
| A — personne physique, patrimoine privé | B — entreprise à l'IR, bien affecté à l'exploitation | C — société à l'IS | |
|---|---|---|---|
| Régime | Plus-value immobilière des particuliers (CGI art. 150 U à 150 VH) | Plus-value professionnelle (CGI art. 39 duodecies) | Plus-value calculée sur la valeur nette comptable |
| Taux | 19 % d'impôt sur le revenu (art. 200 B) + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % | Part impôt sur le revenu de la plus-value à long terme : 12,8 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux | Impôt sur les sociétés : 25 %, ou 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice — taux réduit réservé aux sociétés dont le chiffre d'affaires hors taxes est inférieur à 10 M€ et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (art. 219, I et I, b) |
| Ancienneté | Abattements de l'art. 150 VC : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans | Abattement de 10 % par année au-delà de la cinquième, soit une exonération totale à 15 ans (art. 151 septies B) | Aucun abattement de durée |
| Ce que la lecture rapide manque | Lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €, une taxe de 2 à 6 % frappe l'intégralité de la plus-value — et non la seule fraction excédentaire (art. 1609 nonies G) | L'abattement est réservé aux immeubles affectés à l'exploitation : les immeubles de placement en sont exclus | Plus l'immeuble a été amorti, plus la plus-value taxable est élevée |
Deux chiffres manquent volontairement à ce tableau. Nous ne publions pas de taux global de prélèvements sociaux sur la plus-value professionnelle à long terme : deux sources officielles divergent sur ce point, et nous préférons écrire « auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux » plutôt que de choisir. Nous n'en donnons pas davantage sur la cession de parts d'une société immobilière, le régime dépendant de son assujettissement à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés : c'est une question de notaire. Un point de vocabulaire, en revanche, est certain : sur une plus-value immobilière et sur des revenus fonciers, les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. Le taux de 18,6 % applicable depuis 2026 vise les plus-values mobilières et les dividendes ; un dividende sortant d'une structure à l'impôt sur les sociétés supporte, lui, un prélèvement forfaitaire de 31,4 %.
L'ancienneté joue en votre faveur — sauf dans un cas
Dans la configuration A, l'impôt s'éteint avec le temps ; dans la B, plus vite encore. Dans la C, il ne s'éteint jamais et s'aggrave à mesure que l'immeuble est amorti — puis le produit net subit une seconde couche de prélèvement pour remonter à l'associé. Un dirigeant dont les murs sont logés dans sa société d'exploitation à l'impôt sur les sociétés et qui veut les « sortir » découvre souvent que c'est l'opération la plus coûteuse des trois. L'ancienneté, qui joue pour lui dans les deux premiers cas, joue contre lui dans le troisième. C'est un motif légitime de renoncer.
Le marché propose parfois des exonérations qui ne s'appliquent pas ici. L'exonération de résidence principale (art. 150 U, II, 1°) ne concerne pas des murs professionnels. L'exonération liée au départ en retraite de l'article 151 septies A n'exonère pas les plus-values immobilières. Et l'abattement fixe de 500 000 € de l'article 150-0 D ter vise les titres d'une PME, pas des murs, et suppose l'absence de tout droit dans la société cessionnaire, ce qui l'exclut par construction d'un OBO. Une réserve enfin : lorsque la mutation entre dans le champ de la TVA, immeuble neuf notamment, les droits suivent un régime différent, à vérifier avec le notaire.
Un avertissement qui ne relève pas du calcul de l'impôt, mais qui décide de ce que vous touchez vraiment. Le prix n'est pas toujours payé intégralement en numéraire : une fraction est fréquemment laissée en compte courant d'associé dans la structure acquéreuse, l'emprunt ne couvrant pas la totalité. Cette fraction est une créance sur votre propre société, remboursable au rythme de sa trésorerie — ce n'est pas du cash encaissé, alors que l'impôt, lui, est dû sur le prix entier. Ne comptez comme encaissé que ce qui l'est effectivement : c'est la distinction que déroule ce que le dirigeant encaisse vraiment dans un OBO.
« Diversifier son patrimoine » : vérifiez que c'est bien ce qui se passe
C'est l'argument qui ouvre presque toutes les présentations, et il parle directement au dirigeant qui veut sortir des liquidités sans vendre : mobiliser une part d'un patrimoine concentré sur son entreprise et ses murs. Reprenez la chaîne avant d'y croire. Une première part du prix finance l'impôt de la cession et les frais d'acquisition : elle sort définitivement, et ne diversifie rien. Une deuxième part revient dans la structure, en apport ou en compte courant, pour couvrir ce que l'emprunt ne finance pas : elle reste exposée au même actif. Seul le solde est réellement disponible, et c'est lui, et lui seul, qu'il faut comparer à la concentration de départ. Pendant ce temps, votre entreprise s'est chargée d'un loyer qu'elle devra produire chaque année, les mauvaises comme les bonnes. La concentration diminue donc moins qu'annoncé, tandis que le risque d'exploitation, lui, augmente.
Un mot sur l'apport-cession, pour dissiper une confusion fréquente : un OBO immobilier est une vente contre un prix, et non un apport de titres rémunéré en titres — la plus-value est immédiatement imposable, aucun report ne s'applique. Le mécanisme du report est traité par apport-cession et report d'imposition.
Et votre impôt sur la fortune immobilière, après ?
D'abord : le bien est-il dans l'assiette ?
Beaucoup calculent la déduction de la dette avant d'avoir vérifié si le bien est seulement taxable. L'impôt sur la fortune immobilière ne concerne que les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier (service-public.gouv.fr, fiche F563, mise à jour du 6 mars 2026). Les immeubles affectés à l'activité professionnelle peuvent être exonérés (CGI art. 975), et le VI de cet article, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, exonère les biens affectés à des sociétés qui n'en ont pas la propriété « à hauteur de la participation du redevable dans les sociétés auxquelles ils sont affectés ». Un OBO immobilier ne fait donc pas mécaniquement perdre l'exonération — il en déplace la condition. Les leviers propres à cet impôt sont traités par holding animatrice et IFI.
Ensuite : la dette vient-elle en déduction ?
La dette de votre structure ne vient pas forcément en déduction
Pour la valorisation des parts d'une société, l'article 973, II du Code général des impôts écarte les dettes contractées, directement ou indirectement, par cette société « pour l'acquisition d'un actif imposable à une personne mentionnée au 1° de l'article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l'article 965, la société ou l'organisme ». C'est exactement la configuration d'un OBO immobilier. La dette ne réduit donc pas mécaniquement l'assiette : c'est le contraire de ce que le montage semble promettre. Le texte réserve toutefois une issue : ces dispositions ne s'appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. C'est donc une question de preuve et de motif, appréciée cas par cas, et non un interdit absolu. Source : CGI art. 973, version en vigueur au 31 décembre 2023 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 27), relue le 14 août 2026.
« Je mettrai les murs en société, je transmettrai en Dutreil » : non
L'exonération partielle de 75 % du pacte Dutreil (CGI art. 787 B) est réservée aux sociétés qui exercent une activité opérationnelle. Une société civile de location nue n'entre pas dans ce champ. Loger les murs dans une structure patrimoniale ne prépare donc pas une transmission Dutreil : c'est plutôt l'inverse. À faire vérifier sur votre configuration précise avec un notaire.
La substance : ce qui doit motiver l'opération autrement que par l'impôt
Une opération doit avoir un motif autre que fiscal
Une opération dont le seul objet serait d'encaisser du cash en franchise d'impôt expose à une remise en cause au titre de l'abus de droit (livre des procédures fiscales, art. L. 64 et L. 64 A). Le rappel est sobre, mais il est réel : aucun montage n'est sécurisé. Dans une opération de ce type, le Conseil d'État a au contraire écarté l'abus de droit : les associés justifiaient d'« un intérêt d'ordre financier et patrimonial durable », la holding dégageant notamment une capacité d'emprunt supérieure à la leur, et l'administration n'établissait pas un but exclusivement fiscal (CE, 27 janvier 2011, n° 320313). La charge de la preuve lui appartient; ce qui se prépare, c'est le dossier qui documente ce motif. Le cadre général est exposé par abus de droit fiscal et patrimoine, et il est possible, dans certains cas, de sécuriser une lecture en amont par un rescrit fiscal.
Ce dossier tient en trois pièces, à constituer avant l'opération, jamais après. La première est une évaluation indépendante et datée du bien, appuyée sur des références de mutation et non sur la seule capitalisation du loyer que vous fixez — c'est elle qui rend le prix opposable. La deuxième est le bail écrit, à un loyer de marché documenté, conclu et approuvé dans les formes propres à chaque société : entre votre structure de détention et votre société d'exploitation, vous signez des deux côtés, et cela se voit. La troisième est une note de motif, tenue à l'écrit, qui explique pourquoi l'opération a lieu maintenant et ce qu'elle poursuit d'autre que l'impôt : préparer une transmission, séparer l'immobilier de l'exploitation, financer un projet identifié. Si l'une des trois ne peut pas s'écrire, il n'y a pas d'opération à monter.
L'amendement Charasse, en une phrase
L'amendement Charasse conduit à réintégrer une fraction — jamais la totalité— des charges financières du groupe, pendant l'exercice d'acquisition et les huit suivants. Il vise le rachat de titres, non l'acquisition d'un immeuble : son application à un OBO immobilier ne va pas de soi et ne doit pas être présumée. Le sujet est traité par OBO et amendement Charasse.
La ligne rouge : le bien que vous occupez vous-même
Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (CGI art. 15, II). La conséquence est immédiate : pas de revenu imposable, donc pas de charge déductible. Vendre à sa propre société le logement qu'on continue d'occuper relève d'un autre raisonnement: le traitement diverge dès l'origine.
Ce que fait, et ne fait pas, notre cabinet
Hagnéré Patrimoine est un cabinet CIF, COA et COBSP, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291, établi à Bassens. Il accompagne le volet patrimonial de la décision : il ne monte pas l'opération, ne négocie pas la dette, et n'intervient ni comme notaire, ni comme avocat, ni comme banquier.
Ce qui peut mal se passer — et quand la réponse est non
Comment l'opération se retourne, du premier maillon au dernier
Ces scénarios ne sont pas cochables séparément : ils s'enchaînent, et toujours dans le même ordre. Le premier maillon, le risque n° 1, est le départ ou la défaillance de l'entreprise locataire — et il est propre à cette opération. Quand le locataire est votre entreprise, le risque locatif et le risque d'exploitation ne sont pas deux risques qui se compensent : c'est le même risque, compté une fois. Une baisse d'activité ne réduit pas seulement votre résultat, elle menace le loyer qui rembourse la dette, et elle le fait au moment précis où vous avez le moins de marge. Le service de la dette, lui, est contractuellement fixe, quand le flux censé le servir est variable.
Vient ensuite la vacance. Si votre entreprise s'en va, il faut relouer, et un immeuble d'exploitation est souvent spécialisé, agencé pour un métier, parfois pour une seule entreprise. Sa relocation n'est pas symétrique de celle d'un logement : le marché de repreneurs est plus étroit, le délai plus long, la réaffectation parfois coûteuse. Un local taillé pour votre métier vaut cher pour vous et peu pour le marché. Le taux s'ajoute au mauvais moment : sur une dette longue à taux variable, chaque refixation pèse sur la même échéance que la vacance a déjà rendue difficile à honorer. Aucun niveau de taux ne se prévoit ; ce qui se prévoit, c'est qu'une refixation tombe rarement au bon moment.
Et là où l'on perd la main, c'est la revente sous contrainte. Vendre un immeuble se compte en mois, et le calendrier d'un prêteur n'est pas celui d'un marché immobilier. Si l'entreprise occupe encore les lieux, vous ne vendez pas un actif de rendement : vous vendez le bien qui abrite votre activité. Au bout de la chaîne, le compte est simple. Vous avez encaissé un prix, amputé de l'impôt et des droits ; la structure porte une dette ; l'entreprise paie un loyer qu'elle doit produire chaque année. Vous n'avez pas créé de valeur : vous avez transformé un actif illiquide en liquidités contre une charge future. Si l'activité décroche, vous pouvez perdre l'usage des murs, perdre la structure, et avoir consommé le prix — les trois à la fois, parce que les trois tenaient au même flux.
Un refus bancaire est une information
Le marché traite le refus comme un problème de démarchage — « consultez plusieurs établissements ». Un prêteur qui refuse dit quelque chose de l'opération: du prix, du loyer, ou de la solidité du locataire. Le dossier bancaire d'un OBO et ce qu'un prêteur y cherche sont exposés dans le financement bancaire d'un OBO.
La grille de décision, dans l'ordre où les questions se posent
Une opération de ce type ne se juge pas sur son principe, mais sur cinq réponses prises dans l'ordre, et une seule réponse défavorable suffit à arrêter le raisonnement. Qui détient le bien aujourd'hui: vous, une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu, une société à l'impôt sur les sociétés ? C'est cette réponse-là, et non le montage, qui fixe l'impôt de la cession. Quel loyer de marché l'immeuble supporte-t-il réellement, établi par comparaison — et non par capitalisation de celui que vous fixeriez vous-même ? C'est lui qui borne la dette, donc la fraction du prix finançable par emprunt. À quoi sert le prix encaissé ? Si la réponse tient dans « à payer l'impôt et les frais de l'opération », l'opération tourne à vide. Votre entreprise peut-elle payer ce loyer les mauvaises années, et pas seulement les bonnes ? Que devient la structure si elle quitte les lieux ? Tant que ces cinq réponses ne sont pas écrites, vous n'avez rien à présenter à un prêteur.
Les voies plus simples — et pourquoi elles gagnent souvent
Avant de signer, trois autres issues méritent d'être examinées. Ne rien faire: conserver des murs affectés à l'exploitation préserve les régimes exposés en ouverture — exonération d'impôt sur la fortune immobilière possible et, si le bien figure à l'actif d'une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu, compteur de l'article 151 septies B qui continue de courir — et évite les frais d'acquisition, plus de 7 % du prix dans les départements à 5,00 %. Vendre à un tiers : cela dégage un prix sans endetter aucune structure, mais fait sortir le bien de votre sphère ; le réemploi du produit est traité par vendre les murs de son entreprise et réinvestir 1,5 million. Ne monter aucune opération si le besoin de liquidité est ponctuel : d'autres voies existent — une distribution, une cession partielle — souvent bien moins coûteuses en frottements, et comparées par OBO ou dividendes : quelle voie de cash-out choisir.
Pour une partie des dirigeants qui nous posent cette question, un OBO immobilier n'est pas la bonne réponse. Il ne l'est pas quand les murs sont déjà logés dans une société à l'impôt sur les sociétés largement amortie, parce que l'impôt de sortie mange le bénéfice de l'opération. Il ne l'est pas quand le loyer de marché ne supporte pas la dette qu'il faudrait lever pour atteindre le prix visé, parce qu'alors le prix ou le loyer devra être forcé, et l'un comme l'autre se voient. Le besoin de liquidité ponctuel et modeste ne justifie pas une friction payée en une fois. Et si votre entreprise est le seul locataire imaginable d'un local taillé pour elle, la structure n'a pas de plan B. Renoncer est une décision, pas un échec, et c'est souvent la moins chère.
Vendre vos murs à un acquéreur extérieur, puis réemployer le prix, est une autre question : le site y consacre des guides dédiés, par montant. Dans ce cas-là, le bien quitte votre patrimoine ; ici, il n'en sort jamais vraiment : il change de poche, et une dette apparaît.
Cette page est informative. Elle ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement personnalisé. Une opération de cette nature engage un notaire, un conseil fiscal et un prêteur : la situation individuelle relève d'un professionnel. Droit en vigueur au 14 août 2026.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 et en est associé, sans fonction de direction depuis septembre 2026. Auteur de deux livres sur l'investissement immobilier, il signe les guides du cabinet. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP).
⚠️ Informations légales et réglementaires
Cette page est informative. Elle ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement personnalisé. Aucun fonds, aucune banque, aucun établissement prêteur, aucune société de gestion, aucun cabinet, aucune entreprise et aucune opération réelle n'y sont cités. Les illustrations chiffrées reposent sur des hypothèses explicitement fictives et ne constituent pas une simulation personnalisée.
Un OBO immobilier engage du droit fiscal, du droit des sociétés, du droit des sûretés et du droit du financement : il relève d'un notaire, d'un avocat d'affaires et d'un expert-comptable, et l'évaluation du bien relève d'un professionnel indépendant. Date de dernière vérification des textes cités : 14 août 2026 (Légifrance, service-public.gouv.fr, impots.gouv.fr). Les taux de droits de mutation varient par département et le plafond relevé de la taxe départementale est temporaire : vérifiez la valeur applicable avant toute décision.
Après l'opération, la structure porte une dette qu'elle devra rembourser sur des loyers futurs. Aucun rendement n'est promis, aucune économie d'impôt n'est acquise et aucun montage n'est sécurisé. L'opération peut, selon les configurations, ne pas être adaptée — et une voie plus simple peut répondre au même besoin.
Hagnéré Patrimoine est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (www.orias.fr) en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF), Courtier en Assurance (COA) et Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP), adhérent de la CNCEF Patrimoine, cabinet basé à Bassens. Le cabinet accompagne le volet patrimonial de la décision: il ne monte pas l'opération, ne négocie pas la dette et n'intervient ni comme notaire, ni comme avocat, ni comme banquier.