Combien de SCPI ont fait faillite en France ?

Vous ouvrez votre relevé, le prix de votre part a reculé de plusieurs pour cent, un titre de presse évoque des retraits « bloqués » ou « suspendus » — et la question s'impose, brutale : et si tout cela finissait en faillite, voire s'il s'agissait d'une arnaque ? Vous n'êtes pas venu chercher un énième panorama des risques, mais une réponse nette à une question : combien de SCPI ont fait faillite en France ? La réponse, on la pose tout de suite et on la démontre ensuite : à notre connaissance, et selon ce qui est communément admis par la profession, aucune — au sens juridique strict —, y compris pendant la pire crise de leur histoire, celle des années 1990. Ce n'est pas une bonne nouvelle sans nuance : cela ne veut pas dire « sans risque ». Ça veut dire que le risque réel est ailleurs— et c'est ce risque-là qu'on va regarder de près.

Si vous cherchez le tableau d'ensemble — marché, gestion, locatif, liquidité —, il est dans le hub complet des risques d'une SCPI. Ici, on répond à une peur bien précise, celle de la « faillite » : d'où vient le mot, ce qui s'est réellement produit dans l'histoire, et pourquoi il ne décrit pas ce que vous risquez vraiment. Le cadre, lui, ne bouge pas : une SCPI reste un placement de long terme (8 à 10 ans minimum), non garanti, peu liquide, comportant un risque de perte en capital et un risque sur les revenus.

Avant même de compter les faillites, arrêtons-nous sur le mot lui-même. Le sentiment de danger vient souvent d'un vocabulaire mal ajusté : on applique à une SCPI un mot — « faire faillite » — qui décrit d'abord la déconfiture d'une entreprise commerciale. Or une SCPI n'en est pas une.

Une SCPI est une société civile, pas une entreprise commerciale

Une SCPI est une société civile de placement immobilier, dotée de la personnalité morale et qualifiée de fonds d'investissement alternatif ouvert aux investisseurs non professionnels (articles L. 214-86 et suivants et L. 214-24-24 et suivants du Code monétaire et financier). Son objet, défini à l'article L. 214-114, est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier loué. Le vocabulaire de la « faillite » — cessation des paiements, redressement ou liquidation judiciaire du livre VI du Code de commerce — vise d'abord les commerçants et les entreprises. Il est structurellement mal adaptéà une société civile qui détient des immeubles réels et s'endette peu.

La responsabilité de l'associé est limitée

Il y a un deuxième point de droit rassurant, souvent ignoré : l'article L. 214-89 du Code monétaire et financier, qui déroge à l'article 1857 du Code civil, prévoit que la responsabilité de chaque associé à l'égard des tiers est limitée — au plus, selon la loi, à deux fois le montant de sa part dans le capital, le plus souvent ramenée par les statuts au montant de cette part — et non indéfinie. Mieux : l'associé ne peut être appelé qu'après poursuite préalable et vaine de la société. Autrement dit, l'associé d'une SCPI ne peut pas être appelé au-delàde ce plafond pour éponger les dettes du fonds : votre exposition maximale reste bornée, contrairement à ce que la peur de la « faillite » laisse imaginer.

Mais ce n'est pas juridiquement impossible

Et pourtant, méfiez-vous des articles qui affirment qu'une SCPI « ne peut pas faire faillite ». C'est faux, et un CGP honnête doit le dire : les procédures collectives sont ouvertes à toute personne morale de droit privé, y compris une société civile, en cas de cessation des paiements (principe issu de la loi du 25 janvier 1985, codifié au Code de commerce). Ce qui protège une SCPI, ce n'est pas une immunité juridique, c'est sa nature et son organisation.

Attention à ne pas confondre deux sujets voisins : la faillite de la SCPI elle-même (le thème de cet article) et celle de sa société de gestion, une entreprise commerciale qui, elle, peut défaillir. Ce second cas — et le mécanisme de transfert qui protège alors votre patrimoine — est traité en propre dans la faillite de la société de gestion d'une SCPI. Pour la vue d'ensemble du produit, revenez au guide des SCPI.

Autre confusion fréquente, et tenace : mettre dans le même sac faillite et liquidation. Quand on lit qu'une SCPI « a été liquidée », on imagine une catastrophe. Le plus souvent, il s'agit tout simplement d'une fin de vie programmée et ordonnée— l'inverse d'une déconfiture subie.

Liquidation volontaire = fin de vie ordonnée, pas une déconfiture

Une SCPI peut être dissoute(à l'arrivée de son terme statutaire ou par vote en assemblée générale) puis liquidée : c'est la vente ordonnée du patrimoine, l'apurement des dettes et des frais, puis la répartition du solde entre les associés au prorata des parts. Ce processus de fin de vie encadré est notamment fréquent pour les SCPI fiscales, conçues pour une durée de vie limitée liée à un dispositif de défiscalisation. Ce n'est pasune insolvabilité subie : c'est le terme normal du contrat.

Une nuance honnête : le solde de liquidation n'est pas garanti

Fin de vie ordonnée ne veut pas dire fin de vie indolore. Si les immeubles doivent être vendus en marché baissier, le solde restitué aux associés peut être inférieur à la mise — et un éventuel endettement de la SCPI amplifie la perte (effet de levier). Là encore, ce n'est pas une faillite : c'est une perte de valeur, matérialisée au moment de la vente. La qualité de la gestion et le niveau d'endettement pèsent lourd, un sujet mis en perspective dans les avantages et inconvénients d'une SCPI.

Si vous voulez juger le risque de faillite, ne regardez pas les gros titres de cette année : regardez plutôt le pire épisode qu'elles aient traversé. Il est documenté, et il en dit bien plus long que les peurs du moment. Les chiffres qui suivent sont des ordres de grandeur attribués à la presse patrimoniale(blog Nalo, FranceTransactions, Wikipédia), datés et à lire au conditionnel — aucune SCPI n'est nommée.

Une bulle, puis un krach immobilier

Après une décennie d'expansion, le début des années 1990 marque un violent retournement. Selon les sources secondaires, les prix de l'immobilier auraient chuté d'environ -35 % sur 1990-1996, avec plus de 5 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-Franceau plus fort de la crise. Les SCPI, très exposées au marché tertiaire, encaissent de plein fouet cette baisse des valorisations — exactement le mécanisme qui, aujourd'hui encore, fait reculer la valeur des parts : le risque de marché immobilier.

Ce qui a réellement frappé les SCPI (1993-1997)

Le point décisif, pour notre question, est ce qui s'est produit— et ce qui ne s'est pasproduit. À l'époque, le marché de revente est peu structuré : il se gèle. Fin 1993, la presse patrimoniale évoque environ 1,4 milliard de francs de parts en attente de cession. Les reventes se font avec des décotes pouvant atteindre environ 30 %, très en dessous du prix de souscription : des centaines de milliers d'épargnants se retrouvent « collés » plusieurs années. Fait notable, pourtant : les revenus résistent mieux que les prix — une contraction d'environ -4,22 % en 1993, pour un rendement moyen maintenu autour de 5,78 % cette année-là. Environ 600 000 épargnants auraient été concernés par cette crise de liquidité.

Illustration historique (ordres de grandeur attribues a la presse patrimoniale,
crise des SCPI 1993-1997 ; chiffres illustratifs).

Bernard detient 150 parts d'une SCPI a capital fixe.
Prix d'achat (fin de bulle) : 200 EUR/part  ->  investi : 30 000 EUR.

Ce qui se passe pendant la crise :
  - Marche secondaire gele : pendant plusieurs annees, PAS d'acheteur au prix
    voulu  ->  ILLIQUIDITE (il est "colle").
  - Quand il revend enfin, la part s'echange avec une decote d'environ -30 % :
    prix de revente ~ 200 x (1 - 0,30) = 140 EUR/part.
    Produit de la vente : 150 x 140 = 21 000 EUR  ->  perte de -9 000 EUR (-30 %).

Ce qui NE s'est PAS produit :
  - La SCPI n'a PAS "fait faillite" : elle a continue d'exister,
    de detenir ses immeubles et de verser des loyers.
  - Pendant toute la periode, Bernard a continue de percevoir des revenus
    (rendement de l'ordre de 5-6 %/an a l'epoque, source presse patrimoniale).

  => Le risque qui s'est materialise = PERTE DE VALEUR + ILLIQUIDITE,
     PAS la disparition du fonds. C'est le vrai precedent historique.

Illustration pédagogique. Ordres de grandeur historiques attribués à la presse patrimoniale (crise SCPI 1993-1997), datés, aucune SCPI nommée. Le capital n'est pas garanti et la liquidité non plus ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La leçon : un marché secondaire mieux organisé

Cette crise a servi de leçon. Une réforme du début des années 2000, complétée par un règlement de l'AMF, a réorganisé le marché secondaire des SCPI à capital fixe par confrontation des ordres(carnet d'ordres, prix d'exécution), aujourd'hui codifiée au règlement général de l'AMF (art. 422-229). La distinction entre capital fixe et capital variable et le fonctionnement de la revente sur le marché secondaire sont détaillés à part. Le marché d'aujourd'hui n'est plus celui, mal outillé, des années 1990.

Cette peur n'est pas sortie de nulle part : depuis mi-2022, un épargnant qui ouvre son relevé voit son prix de part reculer année après année. En cause, la remontée des taux d'intérêt, qui a fait reculer les valorisations immobilières (les bureaux en tête), ce qui a conduit plusieurs sociétés de gestion à baisser le prix de leurs parts et à laisser se former des files d'attente de retrait. Les chiffres de place — agrégés, datés, source ASPIM(à vérifier à la source, susceptibles d'évoluer) : le prix de part moyen pondéré aurait reculé d'environ -4,9 % en 2023, -4,5 % en 2024, -3,45 % en 2025 et -0,9 % au premier trimestre 2026 (environ 88 % des SCPI maintenant leur prix). Les parts en attente de retrait s'élèveraient à environ 2,8 Md€ fin 2025, soit environ 3,1 % de la capitalisation (environ 89 Md€) — un phénomène réel mais minoritaire et concentré sur un nombre limité de véhicules, majoritairement de bureaux. Signe de détente, le premier trimestre 2026 montre des prix quasi stables sur les SCPI à capital variable et une collecte qui repart.

Pourquoi la valeur baisse, précisément, est expliqué dans pourquoi le prix d'une part de SCPI baisse, et le sens d'une suspension dans pourquoi certaines SCPI suspendent leurs retraits. Aucun de ces phénomènes n'est une faillite.

Derrière la peur de la « faillite », il y a presque toujours l'un de ces quatre amalgames. Un par un : dans chaque cas, ce que l'on prend pour une faillite est autre chose — et les immeubles restent à la SCPI.

Camille detient 100 parts d'une SCPI.
Prix de souscription : 200 EUR/part  ->  investi : 20 000 EUR.

Scenario : le prix de part baisse de -12 % (marche immobilier, remontee des taux).
  Nouveau prix de part : 200 x (1 - 0,12) = 176 EUR/part.
  Valeur de son portefeuille : 100 x 176 = 17 600 EUR.
  Perte LATENTE : 17 600 - 20 000 = -2 400 EUR  (-12 %).

Ce qui NE change PAS :
  - La SCPI existe toujours et detient toujours ses immeubles.
  - Elle continue d'encaisser des loyers et de verser des revenus.
  - Les 100 parts restent la propriete de Camille.

Faillite d'une entreprise commerciale (comparaison) :
  l'actionnaire peut se retrouver a 0 sans contrepartie d'actif.
  Ici, il reste un patrimoine immobilier reel derriere chaque part.

  => Une baisse de -12 % est une PERTE DE VALEUR (latente tant qu'elle ne vend pas),
     PAS une faillite. La perte ne devient reelle qu'a la revente.

Chiffres illustratifs. Une baisse du prix de part est une perte de valeur, pas une disparition du fonds. Perte latente non réalisée tant que les parts ne sont pas vendues. Capital et revenus non garantis ; les performances passées ne préjugent pas du futur.

La ligne de partage est simple : un prix qui baisse, une file d'attente, une société de gestion en difficulté ou un locataire qui dépose le bilan — aucun de ces quatre événements ne fait disparaître les immeublesque la SCPI possède. À distinguer, enfin, d'un tout autre sujet : la fraude. Une SCPI en difficulté reste un produit agréé par l'AMF dont la valeur varie ; une arnaqueest une escroquerie (faux fonds, usurpation d'identité, promesse de rendement garanti), à vérifier via le registre GECO et les listes noires AMF-ACPR. Ce ne sont pas les mêmes réalités, et le second cas ne relève pas de la faillite : nous le traitons à part dans les SCPI sont-elles une arnaque.

Le risque d'une SCPI n'est pas la faillite — quasi inexistante en pratique — mais la perte de valeurde vos parts (perte en capital, possible) et l'illiquidité(délai et décote à la revente), auxquelles s'ajoute la baisse possible des revenus. C'est là-dessus que doit porter votre attention, pas sur un scénario de disparition. Concrètement, ce que vous risquez tient en deux images : une part qui vaut moins qu'à l'achat, et un ordre de vente qui reste des semaines dans la file. C'est tout l'objet de vendre une SCPI après une baisse et peut-on perdre de l'argent en revendant une SCPI.

Peut-on tout perdre (100 %) ?

Oui, une perte en capital est possible, et une SCPI endettée amplifiela perte (effet de levier). Mais deux garde-fous distinguent une SCPI de la faillite d'une entreprise : la responsabilité de l'associé est limitée, plafonnée par la loi et non indéfinie (§2), et le patrimoine immobilier ne s'évapore pas comme peut le faire l'actif d'une société qui dépose le bilan — il reste des immeubles réels derrière chaque part. « Pas de faillite » ne signifie donc pas « pas de risque » — la nuance est tout sauf cosmétique.

Beaucoup comptent sur le fonds de garantie : il ne vous sauvera pas d'une baisse. La garantie des titres du FGDR(70 000 € par client et par établissement) ne couvre que la restitution des titres si un teneur de compte défaille — jamais la valeur de la part. Le détail des garanties de place figure dans le hub des risques d'une SCPI. Aucun mécanisme public ne garantit le cours de vos parts.

Reste le point que les argumentaires commerciaux préfèrent taire. On lit souvent « zéro faillite de SCPI depuis 1964 » comme un argument marketing rassurant. Nous reprenons ce constat — mais avec les précautions qu'il mérite.

La bonne réponse à « combien de SCPI ont fait faillite en France ? » n'est donc pas un chiffre spectaculaire : c'est « à notre connaissance, aucune au sens juridique strict, y compris pendant la crise des années 1990 ». Mais s'arrêter à ce « zéro » serait passer à côté de l'essentiel : investir en SCPI, c'est accepter un risque de perte de valeur et d'illiquidité, pas un risque de faillite. Choisir une société de gestion solide, diversifier (plusieurs SCPI, plusieurs gérants, plusieurs secteurs) et viser le long terme (8 à 10 ans) reste la meilleure prévention — une méthode déroulée dans comment choisir une SCPI.