Mis à jour le 13 juillet 2026 · Conforme au règlement général de l'AMF (art. 422-193, 422-229, 422-230, 422-231), au Code monétaire et financier (art. L. 214-93, L. 214-94, L. 214-109, L. 532-10), au Code général des impôts (art. 150 UB, 150 VC, 150 VD), au BOFiP (BOI-RFPI-SPI) et aux statistiques ASPIM 2025.
Un matin, un courrier de la société de gestion vous annonce que le prix de votre part baisse. Dans la presse, vous lisez que certaines SCPI ont allongé leurs délais de retrait, voire suspendu les sorties. Et une question, un peu angoissante, s'impose : « si je revends maintenant, est-ce que je ne fais pas qu'acter une perte ? Et au fond, tout ça n'est-il pas une arnaque ? » C'est, de très loin, l'inquiétude que j'entends le plus depuis la remontée des taux — et elle mérite une réponse franche, ni commerciale, ni anxiogène.
Je vous la donne telle que je la formule en rendez-vous : oui, on peut perdre de l'argent à la revente d'une SCPI — mais dans des cas précis, identifiables, et pour la plupart évitables. Trois mécanismes, et trois seulement, expliquent une revente perdante : la commission de souscription pas encore amortie (un écart d'entrée de l'ordre de 8 à 12 %), une baisse du prix de la part depuis votre achat (le prix moyen a reculé d'environ −3,45 % en 2025 selon l'ASPIM, troisième année de baisse), et une décote ou un délai à la cession. Dans ce guide, nous allons les chiffrer (un exemple perdant à 3 ans face à un gagnant à 12 ans), en dégager le point mort réel — de l'ordre de 8 ans — et lister les leviers concrets pour réduire le risque.
Ce guide traite une seule chose, précisément : dans quels cas une revente se solde par une moins-value, et comment la limiter. Il ne refait pas le panorama général des risques — pour cela, voir le panorama complet des risques d'une SCPI — ni le mode d'emploi de la vente, traité dans comment revendre ses parts sur le marché secondaire. Capital, revenus et liquidité ne sont pas garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En 30 secondes : peut-on perdre à la revente ?
- Oui, dans 3 cas : (a) frais d'entrée pas encore amortis, (b) prix de part qui a baissé depuis l'achat, (c) décote ou délai à la cession.
- Une part vaut déjà ~8 à 12 % de moins que le prix payé dès le jour 1 : la valeur de retrait exclut la commission de souscription (RG AMF, art. 422-230).
- Le temps joue pour vous : revenus et durée amortissent la commission → point mort indicatif ~8 ans, horizon recommandé 8-10 ans.
- Une perte TOTALE est quasi exclue : le patrimoine immobilier est réel et diversifié ; baisse de prix ≠ suspension ≠ faillite.
Oui, on peut perdre — mais rarement tout, et rarement si l'on tient la durée
Disons-le tout de suite : une revente de parts de SCPI peut se solder par une perte. Ce n'est pas un placement garanti, et prétendre le contraire serait malhonnête. Mais l'inquiétude qui pousse à taper « perdre argent revente SCPI » mélange souvent trois événements très différents, qu'il faut d'emblée séparer.
Une baisse du prix de la part réduit ce que vous récupérez, mais la SCPI continue de fonctionner et de verser des revenus. Un blocage de la liquidité (file d'attente au retrait) retarde votre sortie sans effacer la valeur de vos parts. Une faillite, enfin, est un événement d'une tout autre nature — et, au sens juridique strict, extrêmement rare pour une société civile. Confondre ces trois situations, c'est se faire peur à bon compte.
Trois choses à ne jamais confondre
- Baisse de prix : la société de gestion revalorise la part à la baisse (valorisations immobilières en repli). Votre valeur de retrait suit — c'est le cœur du risque de moins-value traité ici.
- Blocage de liquidité : les demandes de retrait dépassent les souscriptions → file d'attente (CMF art. L. 214-93). C'est un problème de délai, pas de disparition de valeur.
- Faillite : quasi inexistante pour une SCPI. Le patrimoine appartient aux associés ; si la société de gestion défaille, une autre société agréée reprend la gestion (CMF art. L. 532-10).
Peut-on perdre la totalité de sa mise ? C'est très improbable. Une SCPI détient un patrimoine immobilier réel et diversifié, souvent réparti sur des dizaines d'immeubles et de locataires : sa valeur peut reculer, mais elle ne s'annule pas comme le cours d'une action peut le faire. La vraie question n'est pas « vais-je tout perdre ? » — non — mais « dans quels cas ma revente serait perdante, et comment m'en prémunir ? » — ce que détaille le reste de ce guide. Pour replacer ce risque dans l'ensemble des avantages et limites du placement, voir le bilan honnête des avantages et inconvénients des SCPI.
Que le risque soit réel, le marché récent le confirme : le prix de part moyen a reculé trois années de suite (2023, 2024, 2025), de l'ordre de −3,45 % en moyenne en 2025 selon l'ASPIM. Mais il ne faut pas non plus céder au catastrophisme : la même année 2025, la performance globale est redevenue positive (environ +1,46 %), dividendes compris. Je ne minimise pas, je ne dramatise pas non plus : ce sont les chiffres, tels quels.
Les 3 sources d'une perte à la revente
On mélange souvent « frais », « baisse » et « illiquidité » dans le même sac. Ce sont pourtant trois choses distinctes : une revente perdante vient toujours d'une ou plusieurs de ces trois sources — et chacune se gère différemment.
| Source de perte | Mécanisme | Fondement | Comment la limiter |
|---|---|---|---|
| (a) Commission de souscription non amortie | La valeur de retrait = prix payé − commission (~8-12 %). Sortir tôt = supporter ce coût sans l'avoir remboursé par les revenus. | RG AMF art. 422-230 | Tenir l'horizon 8-10 ans |
| (b) Baisse du prix de part | Quand les expertises baissent, la société de gestion ajuste le prix ; la valeur de retrait baisse d'autant. | CMF art. L. 214-94, règle des 10 % | Diversifier, ne pas vendre au creux |
| (c) Décote ou délai à la cession | Capital fixe : prix par confrontation, peut décoter. Capital variable : file d'attente si retrait non compensé. | RG AMF art. 422-229 ; CMF art. L. 214-93 | Choisir des véhicules liquides |
Source (a) — La commission de souscription non encore amortie
En capital variable, le règlement général de l'AMF (article 422-230) plafonne le prix de retrait au prix de souscription diminué de la commission de souscription ; en pratique, la valeur de retrait est fixée exactement à ce niveau. Résultat : l'écart entre le prix que vous payez et ce que vous récupéreriez, c'est la commission — de l'ordre de 8 à 12 % (moyenne de marché souvent citée autour de 9 à 10 %, source IEIF, à confirmer ; ce n'est pas un plafond légal : l'art. 422-224 encadre l'existence des commissions, pas leur taux). Dès le jour de la souscription, votre prix de sortie théorique est déjà sous votre prix d'achat.
L'écart d'entrée = la commission de souscription (capital variable)
Valeur de retrait = Prix de souscription × (1 − taux de commission) Exemple illustratif : Investissement : 10 000 € Commission 10 % : 1 000 € Valeur de retrait J+1 : 10 000 × (1 − 0,10) = 9 000 € => Sortie immediate = moins-value de ~1 000 € (la commission n'a rien rembourse). Fondement : RG AMF art. 422-230.
Ce n'est pas une perte réalisée tant que vous ne vendez pas : c'est un coût d'entrée à amortir. Pour le mécanisme complet de cet écart et son amortissement, voir l'écart entre le prix payé et la valeur de retrait et pourquoi la valeur de retrait est un repère déterminant.
Source (b) — La baisse du prix de la part depuis votre achat
Le prix de souscription est fondé sur la valeur de reconstitution, et tout écart supérieur à 10 % doit être justifié (règle des 10 %, CMF art. L. 214-94 et RG AMF art. 422-193). Quand les expertises immobilières baissent — ce qui s'est produit avec la hausse des taux depuis 2022, surtout sur les bureaux — la société de gestion doit baisser le prix de la part. La valeur de retrait suit, et celui qui revend après subit cette baisse en plus de la commission. Depuis l'ordonnance 2024-662, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution des SCPI à capital variable sont arrêtées et publiées au moins deux fois par an, à chaque semestre (CMF art. L. 214-109), ce qui rapproche plus souvent le prix de la réalité du marché. Le détail du mécanisme est traité dans pourquoi le prix d'une part de SCPI peut baisser et quand une SCPI baisse son prix de part.
Source (c) — Une décote ou un délai à la cession
Ici, tout dépend de la structure de la SCPI. En capital fixe, il n'y a pas de prix administré : les parts s'échangent sur un marché secondaire par confrontation périodique des ordres (RG AMF art. 422-229). Si les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs, le prix d'exécution peut décoter. En capital variable, vous sortez à la valeur de retrait tant que la collecte compense les demandes de retrait ; sinon, vous entrez en file d'attente (CMF art. L. 214-93 : au-delà de 10 % des parts en attente sur douze mois, l'AMF est informée et une assemblée générale extraordinaire est convoquée sous deux mois), et un fonds de remboursement peut être activé (RG AMF art. 422-231), sans garantie. Le Médiateur de l'AMF rappelle qu'une demande de retrait, même en règle, peut être exécutée dans un délai indéterminé.
Capital variable vs capital fixe : où se loge le risque de revente
- Capital variable : prix de sortie = valeur de retrait (net de commission). Risque principal = file d'attente si les retraits ne sont plus compensés. Vous connaissez le prix, mais pas forcément le délai.
- Capital fixe : prix de sortie = résultat de la confrontation des ordres. Risque principal = décote si l'offre dépasse la demande. Vous vendez plus librement, mais à un prix incertain.
Pour bien distinguer les deux régimes, voir SCPI à capital fixe ou variable. L'absence d'acheteur et la file d'attente sont approfondies dans le hub des risques SCPI.
Exemple chiffré : perdant à 3 ans, gagnant à 12 ans
Prenons deux associés qui investissent la même somme, le même jour — mais qui ne garderont pas leurs parts aussi longtemps. Hypothèses communes, volontairement simples et illustratives : investissement de 10 000 €, commission de souscription 10 % (valeur de retrait jour 1 ≈ 9 000 €), taux de distribution 4,5 %/an du prix (soit 450 €/an, non garanti), délai de jouissance 4 mois. Fiscalité des revenus ignorée pour la lisibilité — elle creuserait encore la perte du premier cas.
Cas 1 — Camille : revente à 3 ans dans un marché baissier (PERDANT)
Camille doit récupérer sa trésorerie au bout de 3 ans, et le marché a reculé d'environ 5 % sur la période.
- Valeur de retrait à la sortie : 9 000 € × 0,95 ≈ 8 550 € (commission déjà déduite, puis baisse de 5 %).
- Revenus encaissés : ≈ 2,67 an (3 ans − 4 mois de jouissance) × 450 € ≈ 1 200 € bruts.
- Total récupéré ≈ 8 550 € + 1 200 € = 9 750 € pour 10 000 € investis → perte d'environ −250 € (avant impôt sur les revenus, qui l'aggrave).
Lecture : la commission (−1 000 € au départ) et la baisse de prix (−450 €) n'ont pas été compensées par ~1 200 € de revenus en 3 ans. Sortie précoce + marché baissier = combinaison perdante.
Cas 2 — Julien : conservation 12 ans (GAGNANT)
Julien conserve ses parts 12 ans. La commission est amortie depuis longtemps, et le prix est supposé revenu à l'équilibre après le cycle.
- Revenus cumulés : ≈ (12 ans − 4 mois de jouissance) × 450 € ≈ 5 250 € bruts, très au-dessus de la commission initiale de 1 000 €.
- Même si la valeur de retrait finale restait légèrement sous le prix payé, le cumul de revenus rend l'opération globalement positive.
À l'inverse ici, le temps a fait le travail : il amortit la commission et lisse la baisse de prix. C'est tout le cœur du message — une SCPI est un placement de long terme. Le moteur qui rembourse, c'est le rendement : voir comment se construit le rendement d'une SCPI, et pour quel profil ce placement convient, SCPI : pour qui et quel horizon.
À lire avant de généraliser ces chiffres
Ces montants sont illustratifs et reposent sur des hypothèses explicites. Une baisse de prix plus forte, une file d'attente ou une décote sur le marché secondaire aggraveraient la perte du premier cas. À l'inverse, un prix remonté et un rendement plus élevé la réduiraient. Les revenus, la valeur de la part et la liquidité ne sont pas garantis ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le délai de jouissance et les frais : ce qui allonge le point mort
Deux détails qu'on regarde rarement au moment de souscrire pèsent lourd le jour où vous sortez tôt.
Le délai de jouissance. À la souscription, les parts ne produisent pas de revenu immédiatement : un délai de jouissance, souvent de l'ordre de 3 à 6 mois (variable selon la SCPI, sans norme légale), s'écoule avant les premiers dividendes. Autrement dit : vos frais courent dès le premier jour, mais vos loyers, eux, ne tombent que quelques mois plus tard. Si vous revendez peu après l'achat, vous avez supporté toute la commission sans avoir encaissé les loyers censés la compenser : le point mort s'allonge d'autant.
Les frais. La commission d'entrée est le poste qui pèse le plus sur une sortie rapide, mais ce n'est pas le seul : frais de gestion prélevés chaque année sur les loyers, et parfois pénalité de sortie anticipée sur les SCPI « sans frais d'entrée ». Le détail est traité dans la fiscalité des SCPI et le guide frais de souscription et valeur de retrait.
Les 3 à 6 mois sans revenu qui coûtent cher si vous sortez vite
À ne pas confondre avec la dilution (l'émission continue de parts nouvelles en capital variable), qui est un autre sujet. Le délai de jouissance, lui, ne réduit pas la valeur de vos parts : il décale le début des revenus. Son effet est neutre sur le long terme, mais pénalisant sur une détention courte, car il ampute les premiers loyers censés amortir la commission. Une raison de plus pour ne pas envisager la SCPI comme un placement de court terme.
Comment réduire le risque de perte à la revente
Personne ne peut vous promettre zéro risque sur une SCPI — c'est un placement non garanti, point. En revanche, cinq réflexes séparent presque toujours une revente sereine d'une revente perdante. Les voici, du plus déterminant au plus accessoire.
1. Horizon long (8-10 ans minimum)
C'est le levier n°1. Le temps amortit la commission d'entrée et les revenus lissent les à-coups de prix. Le réflexe qui évite le plus de reventes perdantes : ne jamais mettre en SCPI l'argent d'un projet à 2 ou 3 ans (apport immobilier, travaux, études des enfants).
2. Diversification
Répartir sur plusieurs SCPI, secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique) et zones géographiques dilue le risque locatif et de marché : une baisse concentrée sur un segment pèse alors moins sur l'ensemble.
3. Privilégier des SCPI liquides
Collecte soutenue, faible stock de parts en attente, prix cohérent avec la valeur de reconstitution (éviter la surcote, comprendre une décote). Une liquidité saine réduit le risque de file d'attente à la sortie.
4. Détenir via une assurance-vie
La liquidité est portée par l'assureur (rachat sur la valeur de l'unité de compte), ce qui évite la file d'attente du retrait en direct. En contrepartie : frais supplémentaires, délai de jouissance et valeur d'UC non garantie.
Cinquième levier, transversal : ne pas vendre au pire moment du cycle si votre situation le permet. Cristalliser une moins-value en bas de cycle, alors qu'on n'a aucun besoin de liquidité immédiat, est rarement la meilleure décision. Le timing de sortie après une baisse dépend de votre besoin réel et de votre horizon : c'est une décision à part entière, que nous traitons dans le guide dédié vendre ou garder ses parts après une baisse.
Chacun de ces leviers a son mode d'emploi détaillé. Pour diversifier sans se disperser, voir combien de SCPI détenir ; pour déléguer la liquidité à un assureur, détenir une SCPI en assurance-vie ; pour juger le prix avant d'acheter ou de revendre, détecter une SCPI surévaluée ou interpréter une décote ; et pour le mode d'emploi complet de la revente, la vente sur le marché secondaire et le hub des risques SCPI.
Ce que presque toutes les reventes perdantes ont en commun
Quand un associé me montre une revente à perte, la cause est presque toujours la même : des parts vendues trop tôt, souvent parce qu'un imprévu l'y a forcé, dans un marché en repli. Laissez la commission s'amortir et un cycle passer, diversifiez, et le risque de moins-value fond. Ça ne vous garantit pas de gagner, mais ça met les probabilités de votre côté.
Chiffrer votre point mort réel avant de vendre ou de souscrire
Commission, prix de sortie actuel, fiscalité, horizon : un CGP calcule à partir de quand votre revente redevient gagnante — et si vendre maintenant a du sens dans votre situation.
Et fiscalement, une perte à la revente, ça donne quoi ?
Un point d'honnêteté qui surprend souvent : une moins-value immobilière n'est en principe PAS imputable. Elle ne se déduit ni de vos autres revenus, ni de vos plus-values des années suivantes (CGI art. 150 VD). C'est une différence majeure avec une moins-value sur valeurs mobilières (actions, ETF), qui, elle, est reportable dix ans. Conséquence directe : une perte à la revente d'une SCPI n'apporte, en général, aucune économie d'impôt pour se « consoler ».
Une seule tolérance existe (doctrine BOFiP, BOI-RFPI-SPI) : imputer une moins-value sur une plus-value de même nature — d'autres parts de SCPI — réalisée la même année, après application des abattements pour durée de détention. Le reliquat éventuel est perdu.
À l'inverse, si vous êtes en plus-value, la cession relève du régime des plus-values immobilières (CGI art. 150 UB) : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de PS à 30 ans ; CGI art. 150 VC). Bon à savoir : la commission de souscription, incluse dans le prix d'acquisition, entre dans le prix de revient retenu — elle réduit donc la plus-value imposable.
Contrairement à la Bourse, une moins-value SCPI ne se déduit pas
- Moins-value SCPI : en principe non imputable et non reportable (CGI art. 150 VD) — sauf sur une plus-value de même nature la même année.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières — et non 18,6 %, taux qui vise notamment les revenus mobiliers.
- Ne comptez pas sur un « avantage fiscal » de la perte : la seule vraie parade, c'est d'éviter la moins-value en tenant l'horizon.
La fiscalité reste accessoire ici. Pour approfondir, voir la fiscalité des SCPI 2026 et comment déclarer ses revenus de SCPI.
À partir de quand une revente redevient gagnante
Retournons la question. Au fond, un associé veut surtout savoir une chose : à quelle date, concrètement, ses loyers ont-ils remboursé sa commission d'entrée ? Ce jour-là porte un nom — le point mort : le moment où les revenus accumulés ont compensé la commission d'entrée (à prix de part stable).
Point mort d'amortissement de la commission (calcul illustratif)
Point mort BRUT (annees) ≈ taux de commission ÷ taux de distribution Exemple : 10 % ÷ 4,5 % ≈ ~2,2 ans de dividendes bruts MAIS trois correctifs qui rallongent fortement ce delai : 1. NET d'impot (bareme IR + PS 17,2 %) : souvent x1,9 a x2,4 => ~4 a 5 ans 2. Delai de jouissance (3-6 mois sans revenu) : + quelques mois 3. Si le prix de part a baisse : il faut d'abord effacer la baisse => Point mort vecu, tout compris : de l'ordre de ~8 ans.
Ce « ~2 ans » brut est un plancher de laboratoire, pas la durée de détention conseillée. En net d'impôt — barème de l'IR sur les revenus fonciers plus 17,2 % de prélèvements sociaux — le rendement encaissé est bien plus faible, donc l'amortissement bien plus long. Ajoutez le délai de jouissance et une éventuelle baisse de prix à effacer, et l'on retombe sur un point mort réel de l'ordre de 8 ans, d'où l'horizon recommandé de 8 à 10 ans. Ce seuil se raccourcit si le prix est remonté et si le taux de distribution est élevé, et s'allonge dans le cas inverse. Pour poser vos propres chiffres, voir la valeur de retrait d'une SCPI et comment calculer votre valeur de retrait.
Ce que le marché 2023-2026 dit du risque de perte
Les chiffres agrégés du marché (aucune SCPI nommée) confirment que le risque est réel, mais concentré et non généralisé. Voici les principaux indicateurs, à vérifier à la source.
| Indicateur (ASPIM / IEIF) | 2025 | Lecture pour le risque de revente |
|---|---|---|
| Prix de part moyen (pondéré) | ≈ −3,45 % | Nouveau recul en 2025 (3ᵉ année consécutive) ; les reculs de prix de part les plus marqués ont eu lieu en 2023-2024, surtout sur les bureaux : une revente sur cette période pouvait cristalliser une moins-value |
| Performance globale (dividendes inclus) | ≈ +1,46 % | Redevenue positive : le rendement a plus que compensé la baisse de prix moyenne |
| Taux de distribution moyen | ≈ 4,91 % | Le revenu reste le principal moteur d'amortissement |
| Parts en attente de retrait (31/12/2025) | ≈ 2,8 Md€ (≈ 3,1 %) | Concentrées sur un nombre limité de SCPI (surtout bureaux) : problème ciblé, pas systémique |
| Capitalisation du marché | ≈ 89 Md€ | Le marché reste large et diversifié |
Le mécanisme tient en une phrase, et il n'a rien de mystérieux : depuis 2022, les taux montent → les investisseurs exigent plus de rendement sur la pierre → les experts revalorisent les immeubles à la baisse (surtout les bureaux) → les sociétés de gestion baissent le prix de part, ce qui a nourri des reculs de valeur en 2023-2024 et des files d'attente sur certaines SCPI. Ce sont « certaines SCPI investies en bureaux » qui concentrent les difficultés — jamais l'ensemble du marché.
Sur le plan réglementaire, l'encadrement de la liquidité se renforce : à compter du 16 avril 2026, les fonds à capital variable devraient prévoir des outils de gestion de la liquidité (fonds de remboursement, mécanismes de plafonnement, suspension), au titre de la transposition de la directive dite AIFM 2 (au conditionnel, à vérifier à la source). Ces outils encadrent le risque de délai ou de décote ; ils ne l'annulent pas.
Ce que ces chiffres veulent dire pour vous
Tout dépend de votre point d'entrée. Si vous avez souscrit au pic de 2021-2022 et que vous vendez maintenant, vous cristallisez une baisse bien réelle : c'est le cas où la moins-value est la plus probable. Si vous avez souscrit avant ce pic, ou après la correction, et que vous tenez la durée, votre situation est très différente — le rendement travaille pour vous et le prix a déjà, en partie, absorbé le choc. Le contexte de marché est approfondi dans le hub des risques SCPI.
Faire chiffrer votre point mort avant de souscrire ou de vendre
Si vous ne devez retenir que ceci : oui, une revente peut être perdante — commission non amortie, prix de part qui a baissé, décote ou file d'attente à la sortie. Mais tout perdre est quasi impossible, et la plupart des reventes perdantes sont des sorties précipitées. Tenir 8-10 ans, répartir sur trois ou quatre SCPI et surveiller la liquidité : c'est là que tout se joue.
Notre rôle de cabinet non détenu par une banque ni par un assureur (CIF · COA · COBSP, architecture ouverte, aucun produit-maison) : chiffrer votre prix de sortie actuel, votre point mort net d'impôt et votre horizon, puis écrire un plan de détention ou de sortie adapté. Si vous vous demandez s'il faut vendre après une baisse, nous posons les chiffres avant de décider — plutôt qu'à chaud, un lundi matin après un courrier de baisse de prix. Nous rappelons systématiquement les trois risques (perte en capital, revenus non garantis, liquidité non garantie) et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Nous ne promettons aucun rendement.
Note de méthode : ce guide ne remplace pas une étude personnalisée
Les exemples chiffrés (Camille, Julien) sont volontairement illustratifs : ils servent à faire comprendre la mécanique de la perte à la revente, pas à prédire un résultat. Votre situation réelle dépend de la SCPI détenue (structure de capital, commission, prix par rapport à la reconstitution), de votre horizon, de votre fiscalité (TMI, prélèvements sociaux) et du mode de détention (direct, assurance-vie, démembrement). Une SCPI reste un placement long terme, illiquide, avec un risque de perte en capital et des revenus non garantis.
Décider en connaissance de cause avec un CGP
Faut-il vendre maintenant ou attendre la fin du cycle ? Un CGP met les chiffres sur la table — prix de sortie réel, effet d'une année de détention en plus — avant toute revente ou souscription, sans placer de produit-maison.
Pour aller plus loin : le guide complet des SCPI 2026, le panorama des risques SCPI et les avantages et inconvénients des SCPI.
Perdre à la revente d'une SCPI : l'essentiel en 6 points
- Oui, on peut perdre à la revente, dans 3 cas : commission non amortie, baisse de prix, décote/délai à la cession.
- Une part vaut ~8-12 % de moins que le prix payé dès le jour 1 (valeur de retrait nette de commission, RG AMF art. 422-230).
- Le temps amortit la commission et lisse la baisse : point mort réel de l'ordre de 8 ans, horizon 8-10 ans.
- Dans notre exemple, Camille perd ~250 € à 3 ans quand Julien est largement gagnant à 12 ans : c'est l'horizon, pas la SCPI, qui décide.
- Réduire le risque : horizon long, diversification, SCPI liquides, assurance-vie, ne pas vendre au creux.
- Une moins-value SCPI n'est en principe pas déductible (CGI art. 150 VD) ; capital, revenus et liquidité non garantis.
Mise à jour : 13 juillet 2026. Sources : AMF (Autorité des Marchés Financiers), ASPIM / IEIF (statistiques des SCPI 2025), Code monétaire et financier (art. L. 214-93, L. 214-94, L. 214-109, L. 532-10), règlement général de l'AMF (art. 422-193, 422-224, 422-229, 422-230, 422-231, 422-234), ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, Code général des impôts (art. 150 UB, 150 VC, 150 VD), LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) et BOFiP (BOI-RFPI-SPI). Les chiffres cités sont à jour au 13 juillet 2026 et doivent être vérifiés à la source.
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement. Il ne cite aucune SCPI, aucune société de gestion ni aucun classement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI sont des placements à long terme comportant des risques de perte en capital, sur les revenus et de liquidité. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine habilité avant tout investissement.