Mis à jour le 17 août 2026· À jour du Code monétaire et financier (art. L. 214-93 à L. 214-110, R. 214-157-1), au règlement général de l'AMF (art. 421-34, 422-225 à 422-234), à l'instruction AMF DOC-2019-04 et à la note de méthodologie ASPIM d'octobre 2025.
Le bulletin du trimestre arrive. Une ligne accroche l'œil : « taux d'occupation financier ». Le chiffre paraît rassurant, on passe à la suite — et quatre lignes plus bas, dans le même encadré, un second taux d'occupation apparaît, sous un autre intitulé, avec une autre valeur. Lequel faut-il croire ? C'est la question que l'on nous pose le plus souvent quand un porteur pose ses documents sur la table, et elle est mal posée. Les deux chiffres sont exacts. Ils ne mesurent simplement pas la même chose, ni sur la même période, ni d'après la même définition — et rien, dans le bulletin, ne le dit. Le mécanisme complet est démonté à la section 4.
La scène se rejoue à chaque page d'un rapport annuel. On y compte des dizaines de nombres — prix de souscription, valeur de reconstitution, collecte, encours de dette, report à nouveau, taux de rendement interne — et aucun n'est accompagné de ce qui permettrait de le lire : qui l'a fabriqué, selon quelle définition, qui a écrit cette définition, et ce qu'on a le droit d'en déduire. Le mécanisme général de la SCPI — ce qu'elle est, comment on y investit, ce qu'on peut en attendre — est traité par notre guide complet des SCPI. Cette page-ci part d'une question plus étroite, et plus utile quand on a les documents sous les yeux : que vaut chacun de ces chiffres, et jusqu'où porte-t-il ?
✅ Réponse express
Les chiffres d'une SCPI n'ont pas tous le même statut. Deux seulement sont définis par la loi : la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution (art. L. 214-109). Le ratio d'occupation est défini par le règlement général de l'AMF. Taux de distribution, taux d'occupation financier et TRI relèvent d'un engagement de place sans force obligatoire : aucun texte n'impose de les publier. Un chiffre défini par la société de gestion ne se compare qu'à lui-même dans le temps.
Un avertissement tout de suite, pas en petits caractères à la fin : une SCPI est un placement immobilier à capital non garanti et illiquide. Le prix de la part peut baisser, les revenus peuvent être réduits ou suspendus, la revente peut prendre plusieurs mois voire davantage, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Aucun des chiffres décrits dans cette page n'y change quoi que ce soit : ils disent ce qui a été mesuré, jamais ce qui va arriver.
Un de nos guides SCPI tient déjà une partie de ce terrain, et rien ici ne le refait : notre guide des signaux d'alerte d'une SCPI fragile établit qu'aucun seuil réglementaire n'existe et distingue l'information due par la loi, promise par l'engagement de place et seulement offerte. Nous partons de là plutôt que de le réécrire. La différence tient en une ligne : cette page-là cherche des signaux de fragilité, celle-ci n'en cherche aucun. Elle ne dit jamais « attention si ce chiffre baisse » — elle dit qui fabrique ce chiffre, qui en fixe la définition, et ce qu'il prouve. Le choix d'une SCPI n'est le sujet ni de l'une ni de l'autre : il appartient à notre méthode de sélection d'une SCPI. Restent deux sujets voisins que nous traitons à part : comparer deux SCPI entre elles, et calculer ce que vous percevez réellement une fois l'impôt passé.
Qui tient le crayon : le producteur n'est pas le définisseur
La quasi-totalité des chiffres qu'un associé lit sont fabriqués par la société de gestion, en auto-déclaratif. Quatre autres acteurs seulement en produisent — l'expert externe en évaluation, le commissaire aux comptes, le conseil de surveillance et l'association professionnelle, l'ASPIM —, et pour une part très étroite du total ; l'assemblée générale, elle, n'en produit aucun : elle en approuve. Et c'est là que ça se complique : celui qui produit le chiffre n'est presque jamais celui qui en fixe la définition. C'est cet écart-là qui borne ce qu'un nombre publié peut prouver.
Qui écrit quoi, et ce que cela n'atteste pas
| Qui tient le crayon | Ce qu'il fabrique | Ce qu'il n'atteste pas | Fondement |
|---|---|---|---|
| La société de gestion | La quasi-totalité des chiffres : bulletin, rapport de gestion, indicateurs de performance, ratios | Rien n'est certifié par un tiers, hors comptes annuels | RG AMF 422-227 et 422-228 ; instruction AMF DOC-2019-04 |
| L'expert externe en évaluation | La valeur vénale de chaque immeuble, et deux listes distinctes : biens expertisés / biens simplement actualisés | Il n'arrête pas les valeurs publiées : c'est la société de gestion qui les arrête sur la base de son rapport | CMF R. 214-157-1 ; RG AMF 422-234 ; DOC-2019-04 § 4.4 |
| Le commissaire aux comptes | La certification des comptes annuels, reproduite intégralement au rapport annuel, réserves comprises | Ni le taux d'occupation, ni le taux de distribution, ni le taux de rendement interne, ni les tableaux transparisés | CMF L. 214-110 ; DOC-2019-04 § 3.1.2 |
| Le conseil de surveillance | Son rapport à l'assemblée — l'une des trois seules pièces du dossier que la société de gestion n'écrit pas, avec le rapport du commissaire aux comptes et celui de l'expert externe | Aucun chiffre de performance | CMF L. 214-99, version en vigueur au 14 mars 2025 |
| L'assemblée générale | Elle ne produit pas un chiffre : elle approuve les comptes annuels et détermine le dividende, approuve la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution, et vote le plafond d'endettement | Aucun indicateur de performance n'est soumis à son approbation | CMF L. 214-103 et L. 214-101 ; DOC-2019-04 § 3.2.4 ; RG AMF 422-225 |
| L'association professionnelle (ASPIM) | Les agrégats de place et les définitions de la plupart des indicateurs de performance | Elle ne contrôle personne, ne délivre ni agrément ni visa, et n'impose rien | Engagement de place, sans force obligatoire |
Arrêtons-nous sur la ligne de l'assemblée générale. L'instruction AMF DOC-2019-04 précise, à propos des valeurs de réalisation et de reconstitution, qu'il s'agit de valeurs « qui doivent être soumises à l'approbation des associés » (§ 3.2.4). Les deux valeurs qui commandent le prix de la part sont donc, avec les comptes annuels et le dividende, les seuls chiffres publiés que les associés approuvent (art. L. 214-103 du Code monétaire et financier, version en vigueur au 14 mars 2025) — et aucun indicateur de performance ne l'est : ni le taux de distribution, ni le taux d'occupation, ni le taux de rendement interne ne passent devant l'assemblée. Ce qui s'y vote et sous quelle forme est détaillé par notre guide de l'assemblée générale d'une SCPI.
Ce que le commissaire aux comptes ne certifie pas
Sa mission porte sur les comptes annuels, et son rapport — le cas échéant ses réserves — est reproduit intégralement au rapport annuel. Elle ne s'étend pas aux indicateurs de performance. L'association professionnelle l'écrit d'ailleurs elle-même à propos des données transparisées : leur audit constituerait « une mission spécifique annexe à celle de l'audit légal, et qui fera l'objet d'une tarification à part ». Conséquence : un taux d'occupation ou un taux de distribution publié n'est pas un chiffre certifié. C'est simplement son statut, et il faut le connaître pour lire le chiffre correctement. Le périmètre exact de cette mission est décrit par notre guide du commissaire aux comptes d'une SCPI.
Cinq définisseurs, et un seul est la loi
Qui fixe la définition d'un chiffre publié
- La loi — l'article L. 214-109 du Code monétaire et financier définit mot pour mot la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution. Aucune société de gestion ne peut en modifier le contenu. La valeur comptable, elle, sort du plan comptable arrêté par l'Autorité des normes comptables.
- Le règlement général de l'AMF — l'article 422-227, 7° définit le taux d'occupation comme le rapport des loyers facturés aux loyers facturables. L'article 421-34, IV et V, lui, impose de communiquerle pourcentage d'actifs illiquides et le montant total du levier sans en fixer la définition : celle du levier relève du régime AIFM (directive 2011/61/UE et règlement délégué (UE) n° 231/2013).
- Un règlement européen— le document d'informations clés exigé par le règlement (UE) n° 1286/2014 présente un indicateur synthétique de risque et des scénarios de performance dont l'échelle de 1 à 7 et les conventions de calcul sont fixées par le règlement délégué (UE) 2017/653, modifié par le règlement délégué (UE) 2021/2268 : identiques pour tous les produits concernés.
- L'engagement de place — la note de méthodologie de l'ASPIM, dans sa version d'octobre 2025, définit le taux d'occupation financier, le taux d'occupation physique, le taux de rendement interne, le taux de distribution, la performance globale annuelle, le rendement global immobilier et le ratio d'endettement. Aucune force obligatoire.
- La société de gestion elle-même — tout le reste, publié selon les termes de cette même note « suivant le souhait de la société de gestion et sous la responsabilité de cette dernière ».
⚠️ Une norme professionnelle ne crée aucune obligation
Le mot compte, et ce n'est pas un détail : une association professionnelle ne rend jamais une publication obligatoire. Ses adhérents s'engagent. L'engagement est public et il est sérieux — c'est même grâce à lui que la plupart des indicateurs existent sous une définition unique. Mais l'inobservation d'un engagement de place ne se sanctionne pas comme la violation d'un article du règlement général homologué, et une société de gestion non adhérente n'y est pas tenue. On lit souvent le contraire, y compris chez des gens sérieux. C'est la première confusion à lever. La hiérarchie complète — loi, règlement général homologué, doctrine de l'autorité, engagement de place — est établie par notre guide du cadre réglementaire d'une SCPI.
Le critère qui organise tout : définition commune ou définition propre
Le critère de tri n'est pas de notre invention : il est écrit noir sur blanc par l'ASPIM, dans sa note de méthodologie d'octobre 2025 — « en l'absence de définition commune d'un indicateur, ce dernier ne peut faire l'objet d'une comparaison entre SCPI (cas du taux d'occupation physique) ». Notre guide des signaux d'alerte en a déjà tiré une règle générale ; nous la reprenons telle quelle — mais nous l'appliquons ici famille de chiffres par famille de chiffres, ce qui n'y était pas fait.
Le critère de tri, en une ligne
Definition commune a toutes les SCPI -> le chiffre se compare entre vehicules
Definition propre a chaque societe -> le chiffre ne se compare qu'a lui-meme
dans le temps
Une definition commune est NECESSAIRE. Elle n'est pas SUFFISANTE :
meme millesime, meme perimetre, meme fenetre de mesure sont egalement requis.La seconde phrase est la plus importante, et c'est aussi là que cette page s'arrête : savoir qui définit un chiffre ne suffit pas à le rendre comparable. Les retraitements à opérer, les périmètres à aligner et les cas où la comparaison est purement et simplement impossible relèvent de notre guide dédié à la comparaison de deux SCPI. Ici, nous nous arrêtons au statut de la définition.
Le réflexe à avoir devant n'importe quel chiffre
Cherchez, à côté du nombre, ce qui le rattache à une définition : une référence d'article, une mention de la note de méthodologie professionnelle, ou une note de bas de page décrivant le mode de calcul. Quand rien n'accompagne le chiffre, c'est le plus souvent qu'il relève de la dernière catégorie — un indicateur défini par la société de gestion elle-même. Rien d'irrégulier là-dedans : c'est une information sur la portée du chiffre, et elle se lit avantle chiffre. Un indicateur maison raconte l'évolution d'une SCPI donnée ; il ne dit rien de sa position par rapport aux autres.
Défini par la loi ou par le règlement général de l'AMF
Ce que le chiffre permet
- Une lecture identique d'une SCPI à l'autre
- Un contenu que nul ne peut modifier
- Une base opposable, tirée d'un texte publié
Ce qu'il ne permet pas
- Rien sur la qualité de la SCPI
- Aucun seuil attaché, d'aucune sorte
- Aucune garantie de niveau futur
Défini par l'engagement de place professionnel
Ce que le chiffre permet
- Une définition harmonisée entre adhérents
- Une méthode publiée et consultable
Ce qu'il ne permet pas
- Aucune force obligatoire
- Rien n'oblige à publier l'indicateur
- Une méthode qui change (2022, puis octobre 2025)
Défini par la société de gestion elle-même
Ce que le chiffre permet
- Une lecture possible dans le temps, sur une seule SCPI
Ce qu'il ne permet pas
- Aucune comparaison entre SCPI
- Une définition qui peut changer sans qu'aucun texte l'encadre
- L'association professionnelle l'écrit elle-même pour le taux d'occupation physique
La carte des chiffres publiés, famille par famille
C'est le cœur de la page : chaque famille de chiffres est reprise deux fois, d'abord par son producteur, son définisseur et ce qu'elle prouve, puis par l'endroit où on la trouve, sa fréquence et sa fenêtre de mesure. Aucune ligne ne comporte de seuil, parce qu'aucun texte n'en fixe.
Qui produit, qui définit, et ce que le chiffre prouve
| Famille de chiffres | Qui le produit | Qui fixe la définition | Ce qu'il prouve exactement |
|---|---|---|---|
| Valeurs : comptable, de réalisation, de reconstitution | Société de gestion, sur la base du rapport de l'expert externe ; réalisation et reconstitution approuvées par l'assemblée | La loi pour la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution (CMF L. 214-109, définitions littérales) ; le plan comptable de l'Autorité des normes comptables pour la valeur comptable | Une estimation du patrimoine à une date, agrégeant des expertises de dates différentes. Pas un prix de marché |
| Prix : souscription, retrait, exécution | Société de gestion | La loi et le règlement général — CMF L. 214-94 ; RG AMF 422-229 et 422-230 | Le prix auquel on entre ou on sort à une date. Un écart de plus de 10 % à la valeur de reconstitution doit être justifié et notifié à l'AMF — il n'est pas interdit |
| Occupation | Société de gestion | Deux définisseurs pour un même nom : le RG AMF 422-227, 7° (loyers facturés sur facturables) et l'association professionnelle (taux d'occupation financier). Pour le taux d'occupation physique : chaque société de gestion | Un rapport de loyers sur une fenêtre donnée. Rien sur la durée des baux, rien sur l'identité des locataires |
| Distribution | Société de gestion | Aucun texte n'impose un taux. Ce qui est dû : un montant d'acompte et une date (DOC-2019-04 § 3.1.1). Le taux relève de l'engagement de place | Qu'un dividende brut a été rapporté à un prix. Ni la récurrence du revenu, ni la valorisation du patrimoine |
| Collecte et retraits | Société de gestion | Personne pour la collecte. Ce qui est dû : l'évolution du capital depuis l'ouverture de l'exercice et les conditions d'exécution des ordres — prix, volume échangé, date | Une capacité commerciale à une date, et l'état d'un registre. Rien sur la qualité ni sur le prix des acquisitions |
| Endettement | Société de gestion | La formule : l'engagement de place. Le plafond : l'assemblée générale de chaque SCPI (CMF L. 214-101 ; RG AMF 422-225) | Un rapport des dettes et engagements immobiliers à l'ensemble formé par l'actif net et ces mêmes dettes. Aucune norme de place : le ratio se compare au plafond que la SCPI s'est donné |
| Résultat, réserves, report à nouveau | Société de gestion ; comptes certifiés par le commissaire aux comptes | Le plan comptable — règlement ANC n° 2016-03 du 16 avril 2016, homologué par arrêté du 7 juillet 2016 | Une affectation comptable. Aucun seuil, d'aucune sorte, n'est fixé par un texte |
| Performance pluriannuelle : TRI, performance globale annuelle, rendement global immobilier | Société de gestion | L'engagement de place, qui renvoie lui-même à la position-recommandation AMF DOC-2011-24 et à l'article 44 du règlement délégué (UE) 2017/565 | Un résultat passé sur une fenêtre définie. Toute performance passée doit être assortie de l'avertissement qu'elle ne préjuge pas des performances futures |
| Chiffres du document d'informations clés : risque de 1 à 7, scénarios | Société de gestion | Un règlement européen — (UE) n° 1286/2014, dont l'échelle et les conventions de calcul sont fixées par le règlement délégué (UE) 2017/653 modifié par le règlement délégué (UE) 2021/2268 | Le résultat d'une convention de calcul commune à tous les produits concernés. Pas un jugement sur la SCPI |
| Actifs illiquides, levier, profil de risque | Société de gestion | Le règlement général de l'AMF impose la communication (art. 421-34, IV et V) ; la définition du levier vient du régime AIFM — règlement délégué (UE) n° 231/2013 | Une donnée due par la loi et presque jamais lue. Sa fréquence n'est fixée par aucun texte |
| Agrégats de place | L'association professionnelle | L'association professionnelle | Une moyenne d'univers à un millésime donné. Ni une performance individuelle, ni une prévision |
Ce que la carte fait apparaître d'un coup d'œil
Lue verticalement, la deuxième colonne répète presque toujours le même nom : la société de gestion fabrique le chiffre — les agrégats de place sont la seule ligne qui lui échappe entièrement. La troisième raconte l'inverse : la définition, elle, lui échappe le plus souvent. Deux chiffres seulement portent une définition littérale écrite dans la loi, les deux valeurs de l'article L. 214-109. Tout le reste — distribution, occupation financière, performance pluriannuelle, endettement, agrégats de place — relève d'un engagement de place ou de la société de gestion elle-même.Ce qu'un épargnant regarde spontanément se trouve donc dans la moitié basse de cette hiérarchie. Ce n'est pas un motif de défiance, c'est un mode d'emploi.
Où le trouver, et à quelle date il se rapporte
| Famille | Où | À quelle fréquence | Fenêtre de mesure |
|---|---|---|---|
| Valeurs | État annexe au rapport de gestion (CMF L. 214-109) et bulletin d'information (R. 214-157-1) | Clôture de l'exercice, plus la situation intermédiaire du premier semestre en capital variable ou en capital fixe en augmentation | Expertise complète tous les 3 ans (capital variable) ou 5 ans ; actualisation semestrielle ou annuelle ; expert nommé 6 ans |
| Prix de souscription et de retrait | Note d'information, bulletin, site de la SCPI | Décision de la société de gestion | Ponctuelle |
| Prix d'exécution (capital fixe) | Bulletin | Périodicité fixée par la note d'information, entre un jour ouvré et trois mois (RG AMF 422-229) | Confrontation d'ordres à une heure fixe |
| Occupation — ratio réglementaire | Rapport de gestion (RG AMF 422-227, 7°) et bulletin (DOC-2019-04 § 3.1.1) | Annuelle / semestrielle | Moyenne annuelle au rapport, moyenne semestrielle au bulletin |
| Occupation — taux d'occupation financier de l'engagement de place | Bulletin (dernier taux trimestriel connu) ; rapport annuel (taux annuel et série d'exercices antérieurs) | Trimestrielle | Mesuré au dernier jour du trimestre civil, sur les trois mois du trimestre échu ; l'annuel rapporte la somme de quatre numérateurs à la somme de quatre dénominateurs — c'est une moyenne pondérée, pas la moyenne des quatre taux trimestriels |
| Distribution | Bulletin (montant et date des acomptes) ; rapport de gestion (structure des recettes) | Semestrielle au minimum | Année civile pour le taux ; jamais annualisable sur moins de douze mois |
| Collecte et capital | Bulletin : « évolution du capital depuis l'ouverture de l'exercice » | Semestrielle au minimum | Cumul depuis l'ouverture de l'exercice |
| Endettement | Rapport annuel ; plafond dans les résolutions d'assemblée | Annuelle | Clôture de l'exercice |
| Réserves et report à nouveau | Comptes annuels | Annuelle | Clôture de l'exercice |
| Document d'informations clés | Document précontractuel remis avant souscription | À chaque mise à jour du document | Conventions de calcul européennes |
| Actifs illiquides et levier | Information périodique AIFM | « Périodiquement », sans fréquence légale — mais la note d'information doit publier la sienne (DOC-2019-04 § 3.1.3, o) | Selon le véhicule |
⚠️ Une donnée due par la loi, mais cadencée par chaque SCPI
L'article 421-34, IV et V, du règlement général de l'AMF impose de communiquer « périodiquement » le pourcentage d'actifs illiquides et le montant total du levier. Il ne fixe aucun rythme. Mais l'instruction DOC-2019-04 (§ 3.1.3, o) impose de mettre à disposition, avant l'investissement, une description des modalités et des échéances de communication de ces mêmes informations. La réponse à « à quelle fréquence ? » est donc : à la fréquence que chaque SCPI a elle-même fixée et publiée dans sa note d'information. Une donnée due par la loi, dont le rythme n'est pourtant pas comparable d'un véhicule à l'autre sans ouvrir deux notes d'information — dont le contenu est détaillé par notre guide de la note d'information visée par l'AMF.
Le bulletin est semestriel, pas trimestriel
Ça surprend tout le monde — et pourtant c'est ce qui commande toute la colonne « fréquence » ci-dessus. L'article 422-228 du règlement général de l'AMF, dans sa version en vigueur au 27 décembre 2025, impose un bulletin d'information semestriel, mis à disposition dans les soixante jours suivant la fin de chaque semestre — le délai était de quarante-cinq jours auparavant, et la périodicité était trimestrielle avant le 22 février 2019. La publication trimestrielle, très majoritaire en pratique, est donc un usage de place volontaire : le troisième statut, celui de ce qui est simplement offert. Ce que ce document contient réellement est détaillé par notre guide du bulletin d'information d'une SCPI, qui rappelle lui aussi que le minimum légal est semestriel, et la structure du rapport annuel par notre guide de lecture du rapport annuel. L'inverse mérite d'être dit aussi, à condition d'être exact : aucun délai chiffré de mise à disposition du rapport annuel ne figure dans le paragraphe du règlement général consacré aux SCPI. La borne existe ailleurs, et elle est légale : l'assemblée générale ordinaire « est réunie dans un délai de six mois à compter de la clôture de l'exercice pour l'approbation des comptes » (art. L. 214-103 du Code monétaire et financier, version en vigueur au 14 mars 2025). Le rapport de gestion qui lui est soumis existe donc nécessairement dans ce délai — mais aucun texte n'impose de date de mise en ligne.
Un seul nom, trois chiffres : le taux d'occupation publié deux fois dans le même bulletin
C'est le cas d'école, et il tient souvent sur une seule page de bulletin. Sous le même nom d'usage — « taux d'occupation » — circulent trois grandeurs, dont deux portent presque le même intitulé et n'ont ni le même définisseur, ni la même fenêtre. Les formules elles-mêmes, la règle d'appellation que la note professionnelle impose et la décomposition de l'écart entre les deux taux sont établies par notre guide de l'écart entre taux d'occupation physique et financier. Ce qui nous occupe ici est plus étroit — deux définisseurs pour un même nom, et deux fenêtres de mesure incomparables.
| Le chiffre | Qui fixe la définition | Où la formule est établie | Fenêtre et document | Comparable entre SCPI ? |
|---|---|---|---|---|
| Taux d'occupation réglementaire | L'AMF — RG 422-227, 7° et instruction DOC-2019-04 § 3.1.1 | Dans le règlement général lui-même, sous forme d'un rapport de loyers facturés à des loyers facturables | Moyenne annuelle au rapport de gestion ; moyenne semestrielle au bulletin | Oui, sur la définition brute |
| Taux d'occupation financier de l'engagement de place | L'ASPIM — note de méthodologie d'octobre 2025 | Dans la note professionnelle, qui ajoute au numérateur des valeurs locatives de marché ; détail dans notre guide dédié | Dernier trimestre civil clos au bulletin ; taux annuel au rapport | Oui, entre adhérents appliquant la note — et à l'intérieur d'une même catégorie d'actifs |
| Taux d'occupation physique | Chaque société de gestion | Nulle part de façon commune — d'où l'impossibilité de comparer | Mesure en spot, au dernier jour du trimestre | Non — l'ASPIM l'écrit elle-même |
⚠️ Un indicateur non normalisé ne se compare pas d'une SCPI à l'autre
Sur le troisième taux, la profession est explicite : « la publication du TOP n'est pas obligatoire et est laissée à la discrétion de la société de gestion. » Ses modalités de calcul étant propres à chaque société de gestion, deux taux d'occupation physique portant le même nom peuvent reposer sur deux modes de comptage différents: les rapprocher revient à soustraire deux grandeurs qui ne partagent que leur intitulé. C'est l'application directe du critère posé plus haut, et l'association professionnelle l'écrit elle-même.
Illustration construite
Deux taux d'occupation sur la même page d'un bulletin
Illustration construite de toutes pièces. Les deux valeurs ci-dessous sont inventées pour l'exemple : elles ne sont ni un barème, ni une moyenne de marché, ni la performance d'une SCPI existante.
Configuration type : une SCPI de bureaux à capital variable, gérée par une société de gestion adhérente à l'association professionnelle. Le bulletin porte, à quelques lignes d'intervalle, un « taux d'occupation financier » de 94,1 % et un « taux d'occupation (loyers facturés / loyers facturables) » de 91,6 %.
Deux choses se superposent. Les numérateurs diffèrent : le taux normalisé par l'engagement de place ajoute au numérateur les valeurs locatives de marché de locaux vides — mis à disposition d'un futur locataire, en restructuration lourde, sous promesse de vente. Le ratio réglementaire brut ne les contient pas. Le cas des locaux en franchise de loyer joue, lui, au dénominateur : l'engagement de place y retient la valeur contractuelle inscrite au bail. À périmètre et à fenêtre identiques, le premier taux est donc mécaniquement supérieur ou égal au second — à condition que les deux dénominateurs coïncident, ce qu'aucun texte n'établit, puisque le règlement général ne définit nulle part les « loyers facturables ». Mais les fenêtres ne sont justement pas les mêmes— dernier trimestre civil clos d'un côté, moyenne semestrielle de l'autre : on ne peut même pas prévoir le sens de l'écart. Les deux chiffres sont justes ; ils ne mesurent pas la même chose sur la même période.
La question « lequel est le bon ? » n'a pas de réponse. La seule bonne question est « lequel répond à ma question ? ». Aucune des deux valeurs n'est un signal.
Rappel : les deux valeurs ci-dessus sont fictives et servent uniquement à montrer qu'un écart est possible. Aucun écart type n'existe et aucun texte ne fixe de niveau attendu.
Le calcul du taux normalisé est détaillé par notre guide de la formule du taux d'occupation financier, et le taux physique par notre guide du taux d'occupation physique. Reste une question de statut : le ratio dû est celui de l'article 422-227, 7° du règlement général ; le « taux d'occupation financier » au sens de la note professionnelle en est une déclinaison méthodologique, qu'aucun texte n'impose comme telle. Les deux sont publiés, un seul est exigible.
Vous voulez savoir d'où sort un chiffre de votre bulletin ?
Nous relisons vos bulletins et vos rapports annuels avec vous : d'où vient chaque chiffre, sur quelle fenêtre il est mesuré, et ce qu'il permet — ou non — d'établir. Sans classement, et sans qu'aucune SCPI vous soit poussée.
Les indicateurs que tout le monde regarde
Chacun de ces indicateurs a déjà sa page dédiée dans nos guides SCPI. Plutôt que de les redéfinir, nous disons ici qui en fixe la définition, ce qu'il mesure et sa limite propre, puis nous renvoyons.
Le taux de distribution est défini par l'engagement de place ; aucun texte ne s'en charge. Depuis la note d'octobre 2025, il ne peut plus être communiqué isolément : il doit être accompagné de la performance globale annuelle calculée sur la même période — la décomposition qui doit l'accompagner est détaillée à la section 6. Il n'est jamais annualisable sur moins de douze mois. Un décalage à connaître : la méthode a été mise à jour en octobre 2025, alors qu'on continue à citer le millésime 2022. Le calcul lui-même appartient à notre guide du calcul du taux de distribution et de la méthode professionnelle.
Le taux de rendement interne est défini par l'engagement de place, qui s'appuie sur le droit européen : l'article 44, § 4, b) du règlement délégué (UE) 2017/565 impose une présentation sur les cinq dernières années — ou sur toute la période d'existence si elle est plus courte, ou sur une période plus longue au choix — et, dans tous les cas, par tranches complètes de douze mois. La position-recommandation AMF DOC-2011-24 (§ 4.3.1) retient, elle, dix années pour les fonds d'investissement alternatifs établissant un document d'informations clés, ce qui est le cas des SCPI. Cet article 44 s'adresse aux entreprises d'investissement, et ce sont la doctrine de l'AMF et l'obligation d'information exacte, claire et non trompeuse de l'article L. 533-22-2-1 du Code monétaire et financier qui en assurent le relais ici. Une convention pèse lourd dans ce calcul : les distributions de l'exercice sont réputées versées en une seule fois, au 31 décembre. Voir notre guide du calcul et de la publication du TRI.
Le TDVM est l'indicateur de la période 2012-2021, remplacé au 1er janvier 2022. Il figure encore dans des documents anciens, et parfois dans des tableaux d'historique par ailleurs parfaitement à jour. Le piège est là : aligner des TDVM jusqu'en 2021, puis des taux de distribution à partir de 2022, produit une courbe qui ressemble à une évolution alors qu'elle enregistre un changement de définition. Une rupture de méthode ne se lit pas comme une variation de performance. Voir notre guide du TDVM, l'indicateur 2012-2021.
L'actif net réévalué d'une SCPI est la valeur de réalisation au sens de l'article L. 214-109. Sa définition est donc légale, et à ce titre commune — mais elle agrège des expertises qui n'ont pas toutes la même fraîcheur, ce que nous reprenons plus bas. Voir notre guide de l'ANR d'une SCPI, égal à la valeur de réalisation.
La performance globale annuelle et le rendement global immobilier relèvent tous deux de l'engagement de place. La première additionne le taux de distribution de l'année et la variation du prix de souscription du 1er janvier au 1er janvier suivant ; le second additionne le taux de distribution et la variation de la valeur de réalisation par part. On entend souvent que le second aurait disparu. C'est faux : le rendement global immobilier n'a pas été supprimé, et la note d'octobre 2025 le conserve comme indicateur patrimonial complémentaire recommandé, en précisant elle-même qu'il ne reflète pas directement la performance effectivement perçue en cas de rachat. Voir notre guide du rendement d'une SCPI.
Les chiffres du document d'informations clés, enfin : l'indicateur synthétique de risque va de 1 à 7 et le document présente des scénarios de performance. L'échelle et les conventions de calcul sont fixées par le règlement délégué (UE) 2017/653, modifié par le règlement délégué (UE) 2021/2268, pris pour l'application du règlement (UE) n° 1286/2014 : elles sont donc identiques pour tous les produits concernés. Deux précisions de portée : le document écrit lui-même que ces scénarios ne constituent pas un indicateur exact, et l'indicateur de risque ne couvre pas le risque de liquidité, signalé séparément. Le contenu rubrique par rubrique est traité par notre guide du document d'informations clés d'une SCPI ; la norme PRIIPs elle-même fait l'objet d'un guide distinct.
Les chiffres qui paraissent parlants et ne prouvent rien seuls
Une distribution élevée peut ne rien devoir à l'exploitation
Le dividende distribué peut comprendre un recours au report à nouveau et une quote-part de plus-values de cession : ce sont des revenus non récurrents. Le point neuf, ici, n'est pas le soupçon — c'est que la profession oblige elle-même à le dire. La note d'octobre 2025 prévoit que les documentations les plus complètes « doivent obligatoirement mentionner la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) ainsi que la part en pourcentage de la fiscalité payée par le fonds pour le compte de l'associé dans le total de la distribution ». Le doute n'a donc pas à rester un doute : la décomposition est promise, et elle se trouve au rapport annuel, au bulletin ou sur le site de la SCPI. La mécanique du report à nouveau est décrite par notre guide du report à nouveau d'une SCPI.
Le taux de distribution rapporte un dividende à un prix de souscription
Il divise un dividende brut par un prix de souscription — celui du 1er janvier de l'année considérée. Une baisse du prix de la part survenue en cours d'année ne change donc rien au taux de cette année-là : elle relève mécaniquement le taux calculé l'exercice suivant, à dividende inchangé. La formule produit cet effet toute seule ; personne n'a rien décidé. La profession en a d'ailleurs tiré une règle : la note d'octobre 2025 interdit à ses adhérents la mention isolée du taux et crée la performance globale annuelle ; elle se rattache elle-même à la position-recommandation AMF DOC-2011-24 et à l'obligation d'information exacte, claire et non trompeuse de l'article L. 533-22-2-1 du Code monétaire et financier. Doctrine de l'autorité d'un côté, norme professionnelle de l'autre — et la seconde n'a pas la force de la première.
Le cas de 2025, sur les chiffres publiés par la profession
Source : communiqué ASPIM et IEIF du 10 février 2026 sur la collecte et la performance des fonds immobiliers grand public en 2025, où ces trois valeurs figurent côte à côte, en moyennes « pondérées par la capitalisation ». Périmètre : les 232 SCPI grand public suivies par l'association et gérées par 55 sociétés de gestion, selon le cahier statistique du même jour — ce n'est pas « toutes les SCPI » au sens juridique. Nuance de libellé, qui fait partie de l'information : ce cahier porte, lui, la mention « pondérée à l'actif net au 31/12/2025 ». Nature : une moyenne d'univers passée, ni une performance individuelle, ni une prévision.
Taux de distribution moyen 2025 .................. 4,91 % Revalorisation moyenne du prix de part ........... - 3,45 % Performance globale annuelle moyenne ............. + 1,46 % Fenetre de la revalorisation : 31/12/2024 -> 01/01/2026.
Nous reproduisons trois valeurs publiées côte à côte par la source ; nous n'en calculons aucune. La troisième est d'ailleurs la somme des deux premières (4,91 − 3,45 = 1,46) : c'est bien la variation mesurée du 31 décembre 2024 au 1er janvier 2026 qui alimente la performance globale annuelle publiée, et non la valeur de comparaison de − 1,89 % citée en note et commentée à la section suivante. Que l'identité tombe juste ici n'autorise pas pour autant à recomposer un agrégat : la révision de février à mai 2026 la rompt d'un centième. Ce que ce cas établit est simple : publier 4,91 % seul aurait laissé croire à une performance très supérieure à celle de l'univers considéré cette année-là. Le chiffre n'est pas faux ; il est partiel.C'est exactement pourquoi la règle d'octobre 2025 existe.
⚠️ Une moyenne de marché ne décrit aucune SCPI en particulier
Ces trois valeurs portent sur l'univers rappelé ci-dessus — les 232 SCPI grand public du cahier statistique du 10 février 2026 — et elles sont pondérées : les SCPI les plus capitalisées y pèsent le plus lourd. Deux conséquences en découlent. La première : aucune SCPI n'a « fait la moyenne »; la moyenne n'est le taux de personne, et une SCPI qui s'en écarte ne s'écarte d'aucune norme, puisqu'il n'en existe pas. La seconde : la dispersion autour de ce centre ne se déduit pas du chiffre lui-même, de sorte qu'on ignore si un véhicule donné en est proche ou très éloigné. Un agrégat de place sert à situer une année écoulée — il ne note aucun véhicule, et il ne dit rien de ce qui suivra.
Une collecte élevée ne dit rien de ce qui a été acheté
Ce qui est dû au bulletin, c'est « l'évolution du capital depuis l'ouverture de l'exercice » et les conditions d'exécution des ordres — prix, volume échangé, date. La collecte brute et la collecte nette ne sont imposées par aucun texte. Quand elles sont publiées, elles mesurent une capacité commerciale à une date : elles ne disent rien du prix payé pour les actifs, de leur qualité, ni du délai d'investissement des fonds levés. Voir notre guide de la collecte nette d'une SCPI.
Un taux d'occupation élevé ne dit rien de la durée des baux
Notre guide des signaux d'alerte l'établit déjà. Reste la cause, qui est ici : aucun texte n'impose la publication d'un échéancier de baux— nous l'avons cherché dans le Code monétaire et financier, dans le règlement général et dans l'instruction, il n'y figure pas. Rien n'oblige donc à publier quand les baux s'arrêtent : un taux d'occupation vous dit où en est le patrimoine aujourd'hui, jamais jusqu'à quand.
Un ratio d'endettement ne se compare à aucune norme
Aucun plafond légal chiffré n'existe. Le montant maximum est fixé par l'assemblée générale de chaque SCPI (art. L. 214-101 du Code monétaire et financier ; art. 422-225 du règlement général). Les plafonds chiffrés que l'on rencontre sont des plafonds statutaires votés par une assemblée, pas une norme de place. L'article L. 214-101, dans sa version en vigueur au 5 juillet 2024 issue de l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, apporte deux mentions qui changent la portée du plafond : la limite « tient compte de l'endettement des sociétés mentionnées aux 2° et 2° bis du I de l'article L. 214-115 » — elle regarde à travers les sociétés détenues — et « à l'égard des tiers, la société ne peut se prévaloir des limitations ou restrictions de pouvoirs résultant du présent article ». Ce plafond est donc une limite interne de pouvoirs, pas une garantie opposable à l'extérieur. Enfin, la formule elle-même contient un choix : l'engagement de place admet que certains comptes courants d'associés, pari passu et sans clause de séniorité, soient traités en fonds propresplutôt qu'en dette. Un même euro change donc de colonne selon une clause du contrat de compte courant, et rien d'autre ne bouge.
La date de mesure fait partie du chiffre — et un chiffre publié reste révisable
Le délai qui sépare la mesure de la parution est traité par notre guide des signaux d'alerte. Ce qui nous occupe ici est différent : la fenêtre de calcul d'un chiffre, et le fait qu'un chiffre déjà publié puisse être révisé. Le fondement n'est pas une opinion : la position-recommandation AMF DOC-2011-24 (§ 4.3.1) énonce que les informations sur les performances passées « mentionnent la période de référence choisie pour mesurer les performances ainsi que la source des données ». Le droit européen va dans le même sens, en imposant d'indiquer clairement la période de référence et la source, et d'assortir toute performance passée d'un avertissement — dont la même doctrine précise qu'« une petite taille de police de caractère ou le renvoi dans une note de bas de page rendant la lecture de l'avertissement difficile n'est pas conforme à la réglementation » (§ 4.3.4).
Trois dates se cachent derrière un seul chiffre
Un nombre publié porte en réalité trois dates, et l'usage n'en affiche qu'une. Il y a la fenêtre de mesure : la période sur laquelle la grandeur a été calculée — un trimestre civil, un semestre, une année, ou l'intervalle exact entre deux 1er janvier. Il y a la date d'arrêté : le moment où les données sous-jacentes ont été figées, qui peut être bien antérieur pour une valeur reposant sur des expertises. Il y a enfin la date de mise à disposition du document, seule visible en couverture. Confondre les trois, c'est croire qu'un rapport reçu au printemps décrit le printemps. La périodicité des évaluations et ce que la fraîcheur d'une expertise change pour le lecteur font l'objet d'un guide distinct ; ici, on retient seulement que la date fait partie du chiffre au même titre que sa définition.
La même grandeur publiée à − 3,45 % et à − 1,89 %
Le communiqué ASPIM et IEIF du 10 février 2026 déjà cité porte, en note de bas de page, la précision suivante : la variation moyenne des prix de part y est « calculée entre le 31 décembre 2024 et le 1er janvier 2026 », et « cette variation intègre les baisses de prix de part intervenues au 1er janvier 2025 » ; « à titre de comparaison, entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026, et selon la méthodologie de la performance globale annuelle », cette même évolution moyenne s'établit à − 1,89 %, contre − 3,45 % sur la première fenêtre. La phrase intermédiaire explique l'écart : les revalorisations de prix de part prennent effet au 1er janvier, de sorte qu'un seul jour de décalage fait basculer tout un millésime de baisses d'un côté ou de l'autre de la fenêtre. Même grandeur, même année, même source, même pondération : seule la fenêtre change. Les deux chiffres sont justes ; ils ne répondent pas à la même question. Et c'est la première fenêtre — celle de − 3,45 % — qui se retrouve dans la performance globale annuelle moyenne publiée : une valeur donnée « à titre de comparaison » ne se substitue pas dans un agrégat déjà publié.
Le taux moyen 2025 a changé entre février et mai
Le taux de distribution moyen 2025 a été publié à 4,91 % le 10 février 2026, puis porté à 4,92 % — « valeur révisée par rapport à la publication initiale de 4,91 % » — par le communiqué ASPIM et IEIF du 15 mai 2026, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier trimestre 2026 et principaux indicateurs des SCPI en 2025 », qui le présente comme un « taux de distribution moyen de marché ». L'intitulé lui-même n'est plus tout à fait celui de février, et cela fait partie de l'information. La conséquence est méthodologique : un agrégat de place est transmis dans un cadre déclaratif et peut être ajusté après sa première publication — constat que pose également notre guide des signaux d'alerte d'une SCPI fragile. Raison supplémentaire de ne jamais recomposer un agrégat à partir de deux autres : avec 4,92 %, l'identité arithmétique de la section précédente ne tombe déjà plus juste.
Une valeur publiée agrège des expertises de dates différentes
Chaque immeuble fait l'objet d'une expertise complète tous les trois ans si la SCPI est à capital variable — ou à capital fixe en cours d'augmentation de capital —, tous les cinq ans à défaut ; entre deux expertises, la valeur vénale est simplement actualisée, chaque semestre ou chaque année (art. R. 214-157-1 du Code monétaire et financier et art. 422-234 du règlement général, dans leur version en vigueur au 1er janvier 2026). Le seul endroit où l'épargnant sait quel immeuble a été réellement expertisé est le rapport de l'expert externe, qui recense « en deux listes distinctes, les biens expertisés et ceux faisant l'objet d'une simple actualisation » (DOC-2019-04 § 4.4). Qui évalue et selon quelles méthodes relève de notre guide des méthodes d'évaluation des actifs et de notre guide de la mission de l'expert immobilier ; la périodicité des évaluations et ce que la fraîcheur d'une évaluation change pour le lecteur sont traitées à part.
Un document officiel peut être en retard sur le droit
L'instruction AMF DOC-2019-04, dans sa version modifiée le 23 juillet 2026, écrit encore au § 4.4 que chaque immeuble doit être expertisé « au moins une fois tous les 5 ans », alors que le décret n° 2025-762 du 4 août 2025 a porté l'expertise complète à trois ans en capital variable au 1er janvier 2026. La hiérarchie des normes tranche : le décret et le règlement général homologué priment sur l'instruction, qui est de la doctrine. Ce n'est pas une faute — c'est une raison de plus de regarder la date de chaque source.
Ce que personne ne publie — et ce que l'AMF voit sans vous
Ce qu'aucun texte n'impose
L'inventaire de ces silences est déjà dressé par notre guide des signaux d'alerte d'une SCPI fragile, qui établit que l'échéancier des baux, la concentration par locataire, l'échéancier de la dette, la quote-part de loyers non recouvrés et le nombre de parts en attente ne figurent ni au règlement général, ni à l'instruction DOC-2019-04, ni à la note d'octobre 2025. Le tableau ci-dessous le reprend en une ligne et ajoute ce qui relève de la carte de portée — d'où vient chaque silence, réglementaire, méthodologique ou statistique.
| La donnée | Qui pourrait la publier | Ce que son absence prouve |
|---|---|---|
| Échéancier des baux, concentration par locataire, échéancier et coût de la dette | La société de gestion, à sa seule initiative — absents du règlement général, de l'instruction DOC-2019-04 et de la note d'octobre 2025, comme l'établit déjà notre guide des signaux d'alerte | Rien. Silence réglementaire |
| Taux d'occupation immeuble par immeuble | Idem — le droit ne garantit que le patrimoine locatif immeuble par immeuble (RG AMF 422-227, 6°) | Rien. Le droit garantit la liste des immeubles, jamais leur taux |
| Quote-part de loyers non recouvrés et taux d'occupation physique annuel | Publiés « à l'initiative de la société de gestion » et « si elle a la possibilité de réaliser ce calcul », selon la note d'octobre 2025 | Rien. Silence assumé par l'engagement de place lui-même |
| Collecte brute et collecte nette | Personne n'y est tenu | Rien. Aucun texte, aucune norme professionnelle |
| Nombre de parts en attente, ancienneté de la plus ancienne demande | Hors contenu obligatoire du bulletin : ce qui est dû, ce sont les conditions d'exécution des ordres — prix, volume échangé, date | Rien |
| Résultat net et capitaux propres du périmètre transparisé | Par construction, la transparisation s'arrête avant | Rien — la méthode s'arrête là, indépendamment de la SCPI |
| Effectif de l'échantillon d'un agrégat de place | L'association professionnelle | Rien — mais une moyenne sans son effectif reste une moyenne dont on ne peut pas mesurer la représentativité |
La conséquence a déjà été formulée par notre guide des signaux d'alerte : l'absence d'un chiffre qu'aucun texte n'impose ne prouve rien, et le publier quand rien ne l'oblige est un choix. Ce que la présente carte ajoute est ailleurs : elle dit lequel de ces silences est réglementaire, lequel est méthodologique et lequel tient à la construction d'une statistique. Et l'analyse s'arrête là : en tirer un critère de sélection serait sortir de cette page, puisque la sélection appartient à notre méthode de sélection d'une SCPI.
Un chiffre dû à l'AMF, et non au public
L'article 422-226, II du règlement général, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2026, impose à la société de gestion de communiquer à l'AMF, « dans le mois qui suit chaque semestre, les renseignements statistiques relatifs à cette période » et, « dans les soixante jours suivant la fin de l'exercice », les valeurs de réalisation et de reconstitution. L'instruction DOC-2019-04 (§ 3.2.3) précise que les situations semestrielles sont saisies directement dans l'espace dédié de l'AMF. Autrement dit : une partie des chiffres que produit une SCPI part au régulateur sans être publiée. L'épargnant ne dispose pas de tout ce que voit l'AMF. C'est une réponse négative, elle est exacte, et elle mérite d'être connue avant de s'étonner qu'un chiffre manque.
« Publié » ne veut pas dire « envoyé »
Le même article distingue deux régimes. La note d'information visée, le bulletin de souscription et les statuts sont remis avant la souscription, sur support durable. Le rapport annuel, les bulletins semestriels et les circulaires peuvent être simplement mis à dispositionsur un site internet, un exemplaire papier étant fourni gratuitement à qui le demande. Le régime diffère, la valeur du document non — mais c'est pour cela que certains documents n'arrivent jamais dans une boîte aux lettres.
Ce que cette carte ne permet pas de faire
Une carte de portée a ses propres bornes, autant les énoncer. Elles sont au nombre de cinq, et aucune ne s'atténue.
Elle ne dit pas si une SCPI est bonne.Aucun des chiffres décrits ici, seul ou combiné à d'autres, ne permet de le dire — et aucun texte ne l'a jamais prétendu. Savoir d'où vient un nombre ne remplace pas un jugement sur un véhicule ; ce jugement dépend d'une situation personnelle que la carte, par construction, ignore.
Savoir qui définit un chiffre ne suffit pas à le rendre comparable.Une définition commune est nécessaire, elle n'est pas suffisante : le millésime, le périmètre et la fenêtre doivent également coïncider, et il existe des configurations où ils ne le peuvent pas. Ce travail-là appartient à notre guide de la comparaison de deux SCPI.
Aucun seuil n'existe, et cette page n'en fabrique aucun. Le constat appartient à notre guide des signaux d'alerte d'une SCPI fragile, qui l'établit pour le taux d'occupation, le report à nouveau et l'endettement. Ce qui relève de cette carte est la portée des rares pourcentages chiffrés du droit : ceux des articles L. 214-93, L. 214-94 et 422-230 déclenchent une procédure ou encadrent un prix, sur trois bases différentes — la valeur de reconstitution pour le prix de souscription, la valeur de réalisation pour le remboursement d'un retrait non compensé, le volume de parts pour le registre. Ils ne notent pas une SCPI. Leur mécanique exacte est traitée par notre guide du fondement légal de la règle des 10 %.
La plupart de ces chiffres ne sont certifiés par personne. La certification du commissaire aux comptes porte sur les comptes annuels, pas sur les indicateurs de performance — et rien, sur la page où un chiffre audité et un chiffre publié de bonne foi voisinent, ne signale lequel est lequel.
Enfin, le cadre ne garantit pas le résultat. Un placement en SCPI est un placement immobilier à capital non garanti et illiquide: le prix de la part peut baisser, les revenus peuvent diminuer ou être suspendus, la revente peut prendre plusieurs mois voire davantage, et l'horizon de placement recommandé est long. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs — ce n'est pas une précaution commerciale : la mention est exigée des communications sur les placements collectifs par la position-recommandation AMF DOC-2011-24 (§ 4.3.4 : « Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ») et par l'obligation d'information exacte, claire et non trompeuse de l'article L. 533-22-2-1 du Code monétaire et financier ; l'article 44 du règlement délégué (UE) 2017/565, qui pose la règle de fond, s'adresse quant à lui aux entreprises d'investissement.
Ce que les chiffres ne permettront pas de décider
Il faut en tirer la conclusion : les chiffres publiés ne suffisent pas à décider. Ils permettent de savoir ce qu'on lit, sur quelle période, produit par qui et défini par qui. Ils ne permettent pas de conclure qu'une SCPI convient à une situation donnée et, à ce stade, vous ne disposez pas de l'information suffisante pour décider— aucune lecture supplémentaire du bulletin n'y changera rien. Ne pas décider est d'ailleurs une réponse recevable : rien, dans ces documents, n'impose de conclure ce trimestre-ci. Cette page est informative : elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal. Une situation individuelle relève d'un professionnel — pour notre part, un cabinet CIF, COA et COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291, établi à Chambéry.
Par quel chiffre commencer la lecture
Un ordre de lecture suppose un critère. Celui retenu ici est la force de la définition : on commence par ce que nul ne peut modifier, on finit par ce que chacun définit à sa guise. Ce n'est pas le seul possible : notre guide des signaux d'alerte classe, lui, par certitude de l'information et par ordre des documents. Deux critères différents, deux ordres différents, et il vaut mieux savoir lequel on applique.
| Rang | Ce qu'on lit | Pourquoi ce rang |
|---|---|---|
| 1 | La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution | Définition légale et littérale (CMF L. 214-109), non modifiable ; et ce sont, avec les comptes annuels, les seuls chiffres publiés soumis à l'approbation des associés |
| 2 | Le prix de souscription et la valeur comptable | Le premier est encadré par la loi (CMF L. 214-94) mais arrêté par la société de gestion, sans vote ; la seconde relève du plan comptable arrêté par l'Autorité des normes comptables |
| 3 | Le taux d'occupation réglementaire et l'information périodique AIFM (actifs illiquides, levier) | Définition fixée par le règlement général de l'AMF, homologué par arrêté — la définition du levier venant du régime AIFM |
| 4 | Les chiffres du document d'informations clés | Définition fixée par un règlement européen et ses actes délégués, donc identique pour tous les produits concernés |
| 5 | Taux d'occupation financier, taux de distribution, performance globale annuelle, TRI, ratio d'endettement | Définition commune mais non obligatoire : engagement de place, sans force contraignante, et révisable (2022, puis octobre 2025) |
| 6 | Taux d'occupation physique et tout indicateur maison | Définition propre à chaque société de gestion : à lire dans le temps sur une seule SCPI, jamais de l'une à l'autre |
| 7 | Les agrégats de place | Ils portent sur un univers entier, où aucune SCPI ne se reconnaît — et leur périmètre, leur pondération et leur millésime font partie du chiffre |
Mémo express
Trois questions à poser à n'importe quel chiffre
- Qui l'a fabriqué ? — société de gestion, expert externe, commissaire aux comptes, association professionnelle, ou personne.
- Qui en fixe la formule ?— la loi, le règlement général de l'AMF, un règlement européen, l'engagement de place, ou la société de gestion elle-même.
- Sur quelle fenêtre est-il mesuré, et à quelle date a-t-il été publié ?— ce sont deux dates différentes, et aucune n'est facultative.
Si l'une des trois réponses manque, le chiffre n'est pas faux : il est incomplet. Et un chiffre incomplet ne prouve rien.
Pour situer chacun de ces indicateurs dans l'ensemble du sujet, le point d'entrée reste notre guide complet des SCPI. Cette page ne cherche aucun signal : elle établit, chiffre par chiffre, qui le produit, qui en fixe la définition et ce qu'il prouve. La lecture en alerte appartient à notre guide des signaux d'alerte d'une SCPI fragile ; la comparaison de deux SCPI entre elles, à notre guide de la comparaison ; le net réellement perçu, à notre guide du rendement net.
Faire relire vos bulletins et vos rapports annuels
Nous reprenons vos documents chiffre par chiffre : producteur, définisseur, fenêtre de mesure, portée réelle. Y compris quand la conclusion est qu'il n'y a rien à en déduire. Cabinet CIF · COA · COBSP, ORIAS 23002291, Chambéry.