Mis à jour le 17 août 2026· Sources institutionnelles et pages de l'institut consultées le 17 août 2026 · Loi n° 51-711 du 7 juin 1951 · Règlement général de l'AMF (art. 421-25, 422-196, 422-227, 422-228) · Note de méthodologie professionnelle d'octobre 2025.
Vous ouvrez le bulletin semestriel de votre SCPI : un chiffre y figure. L'article que vous lisez le lendemain en annonce un autre — « les SCPI ont rapporté X % l'an dernier ». Et le commercial qui vous rappelle en cite un troisième, plus flatteur, sans dire d'où il sort. Trois chiffres qui ne se ressemblent pas, et pas un seul qui dise sur quoi il porte. Lequel décrit quoi ? Et surtout : lequel, s'il y en a un, dit quelque chose de votre situation ?
Le chiffre qui circule le plus, la moyenne du marché, on le cite comme s'il sortait d'une autorité publique. Ce n'est pas le cas. Il est produit par deux organismes privés, à partir de données que les sociétés de gestion acceptent de transmettre, et il ne vaut que pour l'ensemble sur lequel il a été calculé. Personne n'est obligé de le fabriquer, aucun texte n'impose d'en publier le périmètre, et aucun tiers n'en certifie la collecte.
Cette page remonte la chaîne jusqu'au producteur. Elle porte sur l'IEIF — l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière —, c'est-à-dire sur l'organisme qui mesure le marché, quand l'association professionnelle, elle, en fixe le vocabulaire. Elle établit ce qu'il est juridiquement, qui le finance, ce qu'il publie, et surtout ce que les reprises laissent systématiquement de côté : ses différentes publications ne portent pas sur le même ensemble de véhicules. C'est de là que viennent la plupart des divergences que l'on prend pour des erreurs.
La réponse en bref
Les chiffres du marché SCPI que reprend la presse sont produits par deux organismes privés : une association professionnelle qui écrit les définitions, et l'IEIF — association déclarée depuis 1986, financée par ses membres — qui mesure. Aucun texte ne leur confie cette mission. Ces agrégats sont bâtis sur des déclarations des sociétés de gestion, révisables, et chacun ne vaut que pour l'échantillon, la pondération et la période sur lesquels il porte.
Le chiffre que vous avez lu a une adresse
La chaîne tient en une ligne : sociétés de gestion → déclarations → publication cosignée par l'association professionnelle et l'institut d'études → reprise de presse → vous. Chaque maillon est une occasion de perdre le périmètre et la définition. À l'arrivée, il ne reste souvent qu'un nombre et un pourcentage, sans la moitié de l'information qui le rendait interprétable. La phrase d'ouverture des communiqués, elle, nomme pourtant ses deux auteurs sans ambiguïté : « L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) publient les statistiques […] » (communiqués du 9 février 2026 et du 5 août 2026).
Les quatre dimensions d'un chiffre de marché
Gardez-les en tête : tout le reste de la page y revient, et elles valent bien au-delà de l'immobilier. Un chiffre de marché n'existe jamais seul. Derrière lui il y a un échantillon (quels véhicules, combien, choisis comment), une pondération (chacun compte pour un, ou à proportion de sa taille), une période (l'année mesurée, et la date de publication) et une définition(ce que mesure vraiment l'indicateur qui porte ce nom). Ces quatre-là ne se voient jamais dans le titre de l'article ; ce sont pourtant elles qui font le résultat.
Changez l'une de ces quatre dimensions et le résultat change. Ça vaut pour une moyenne de SCPI comme pour un chiffre du chômage. Les sections qui suivent reprennent ces quatre points un par un sur le cas des SCPI, et la dernière les retourne en quatre questions à poser.
Un mot du mécanisme, pour ceux qui arrivent ici sans le contexte. Une SCPI est une société civile qui collecte l'épargne de nombreux associés, achète des immeubles, les loue, et distribue les loyers nets après charges. Le capital n'est pas garanti, le placement est peu liquide, le prix de la part peut baisser et le revenu diminuer. C'est tout ce dont vous avez besoin ici : le fonctionnement détaillé est traité par notre guide sur le fonctionnement d'une SCPI et par notre guide du rendement d'une SCPI, et l'ensemble du sujet par notre dossier complet sur les SCPI. Cette page ne les refait pas : elle traite l'étage au-dessus, celui de la donnée agrégée.
Mémo express
Ce que cette page fait, et ce qu'elle laisse aux autres
- Ce que vous trouverez ici : d'où sort le chiffre que la presse vous montre, et sur quel ensemble il porte exactement.
- Ce que vous ne trouverez pas : le recalcul des indicateurs — chacun a sa page, citée et liée au fil du texte.
- Ni grille de sélection, ni SCPI, ni société de gestion, ni plateforme nommée.
Institut d'études ou association professionnelle : qui fait quoi
Deux organismes privés cosignent les statistiques du marché, et on les confond en permanence : l'association professionnelle écrit les définitions, l'institut d'études compte. Ce que la première normalise — et surtout ce qu'elle n'impose à personne — est traité par notre guide de l'ASPIM et des SCPI ; cette page-ci porte sur le second, sur ce qu'il mesure et sur les ensembles qu'il mesure. Elle n'apprend pas à lire un chiffre publié par votre SCPI — c'est l'objet de notre guide des chiffres publiés par une SCPI —, ni à lire une trajectoire pluriannuelle et ses biais, traités par notre guide de la performance sur cinq ans.
Une association déclarée de 1986, pas une autorité
Première chose à faire, et elle prend deux minutes : ouvrir la fiche de l'organisme au répertoire public des entreprises.
L'état civil, tel qu'il figure au répertoire public
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Dénomination enregistrée | INSTITUT EPARGNE IMMOBILIERE ET FONCIERE (IEIF) — la graphie « Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière » est la forme d'usage de l'institut |
| Forme juridique | Association déclarée (catégorie juridique 9220) |
| SIREN et création | 338 950 371 — 15 juillet 1986 |
| État | Actif au 17 août 2026 |
Cette forme juridique ne suffit d'ailleurs pas à distinguer les deux organismes qui cosignent les statistiques du marché : l'association professionnelle est, elle aussi, une association déclarée. Ce n'est donc pas le statut qui les sépare, c'est le métier : les définitions viennent de l'une, les additions de l'autre. Sur la première, voyez notre guide de l'ASPIM et des SCPI. Ce qui suit ne vaut que pour la seconde.
Ce qu'il dit de lui-même — et ce qu'il faut attribuer à sa source
L'institut se présente comme « un centre d'études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier », et donne pour mission d'« être un institut de recherche et d'études de place sur l'économie immobilière » (page consultée le 17 août 2026). Ces formules sont des autodescriptions, pas des qualifications juridiques : le mot « indépendant » y désigne une posture éditoriale revendiquée, non un statut administratif. On le signale parce que c'est ce mot-là qui, recopié sans ses guillemets, finit par faire passer un institut privé pour une autorité.
Le modèle économique est affiché sur les mêmes pages (consultées le 17 août 2026) : « plus de 140 » sociétés membres, dont environ deux tiers d'investisseurs, une équipe de 24 personnes dont 8 chercheurs associés, et une partie des publications réservée aux adhérents et payante. Un institut financé par les acteurs qu'il mesure n'est ni disqualifié ni suspect : c'est le modèle courant des instituts d'études sectoriels, et rien dans nos vérifications ne permet d'écrire autre chose. Mais ne pas le savoir empêche de situer la donnée, et c'est la seule raison pour laquelle on vous le dit.
Ce que la loi appelle « statistique publique » — et pourquoi ces chiffres n'en sont pas
Une différence de nature, pas de qualité
La loi n° 51-711 du 7 juin 1951 réserve le service statistique public à l'INSEE et aux services statistiques ministériels, pose que « la conception, la production et la diffusion des statistiques publiques sont effectuées en toute indépendance professionnelle » (art. 1er, version en vigueur depuis le 30 juin 2010), et confie la surveillance de cette indépendance — comme des principes d'objectivité, d'impartialité, de pertinence et de qualité — à une Autorité de la statistique publiquede neuf membres, la concertation revenant au Conseil national de l'information statistique (art. 1er bis, version en vigueur depuis le 6 août 2018).
Quand la loi dit « statistique publique », elle désigne donc un métier qu'elle a défini, confié à des organismes qu'elle nomme, et placé sous surveillance. Rien de ce dispositif ne s'applique aux chiffres du marché des SCPI.Et l'institut ne prétend nulle part le contraire : la promotion, c'est la reprise qui l'opère, avec ses « selon les chiffres officiels ».
Six publications, six périmètres différents
Le point central de cette page tient ici : un même producteur ne mesure pas sur le même ensemble selon la publication. Le tableau ci-dessous répond, publication par publication, à la première question à poser devant un chiffre : sur quoi porte-t-il ?
Le catalogue, publication par publication
| Publication | Qui la signe | Sur quel ensemble elle porte | Rythme | Accès |
|---|---|---|---|---|
| Communiqués de collecte et de performance | Association professionnelle + institut | Trois univers agrégés : SCPI, OPCI grand public, sociétés civiles en unités de compte immobilières | Trimestriel / annuel | Public |
| Étude annuelle des indicateurs de performance | Association professionnelle (signature du document dédié non établie publiquement [À VÉRIFIER]) | SCPI | Annuel (mai 2026) | Public |
| Analyse financière des SCPI | Institut | Une vingtaine de SCPI d'entreprise représentant environ 60 % de la capitalisation du secteur (sens restitué) | Semestriel | Payant / adhérents |
| Indices sur l'immobilier non coté | Institut et un établissement académique (coproduction) | Parts effectivement échangées d'un portefeuille agrégé de fonds immobiliers non cotés | Mensuel (le 20) | Public (valeurs) |
| Étude longue période « 40 ans de performances comparées » | Institut | Classes d'actifs comparées, périmètre non publié | Périodique (5 éditions documentées : 2015, 2021, 2023, 2024, 2026) | Méthode et détail non librement consultables |
| Annuaires, revue, tableaux de bord | Institut | Recensement et éditorial | Variable | Licence payante |
Une même signature, deux ensembles très différents
Lisez la troisième ligne, puis la première. L'analyse financière semestrielle de l'institut porte, selon la présentation de cette publication, sur une vingtaine de SCPI d'entreprise représentant environ 60 % de la capitalisation du secteur (page consultée le 17 août 2026 ; nous en restituons le sens et ne le citons pas mot pour mot, faute d'avoir relu la formulation française d'origine). Les statistiques cosignées portent, elles, sur trois univers agrégés recensés par l'association professionnelle. Ce ne sont pas deux vues du même ensemble : ce sont deux ensembles. Demandez « les SCPI, ça fait combien ? » et vous pouvez recevoir deux réponses différentes du même producteur, toutes deux exactes, sans que quiconque se soit trompé.
Une même donnée, deux documents, deux signatures possibles
Les indicateurs annuels des SCPI — taux de distribution, valeur de réalisation par part, rendement global immobilier, performance globale annuelle, taux d'occupation financier, ratio dettes et autres engagements — paraissent en réalité deux fois en mai 2026, à quelques jours d'intervalle : d'abord dans un communiqué cosigné par l'association professionnelle et l'institut, consacré au trimestre écoulé et aux principaux indicateurs de l'année précédente ; puis dans une étude dédiée publiée par l'association professionnelle, dont nous n'avons pas pu établir publiquement la signature — la page correspondante n'était pas accessible lors de nos vérifications [À VÉRIFIER]. Ce qu'il faut retenir n'est donc pas « qui signe quoi », réponse que les sources publiques ne donnent pas toujours, mais qu'une même donnée peut porter deux signatures différentes selon le document où on la lit. Les deux noms figurent presque toujours côte à côte, et c'est ce qui rend l'attribution si facile à manquer.
En amont : une collecte déclarative, et la source le dit elle-même
⚠️ Trois choses que la source écrit elle-même sur ses données
La page de l'étude annuelle de mai 2026 indique que ce sont des « indicateurs agrégés de marché pondérés par les capitalisations des SCPI », que les données sont « collectées auprès de l'ensemble des gérants de SCPI », et qu'elles sont « transmises dans un cadre déclaratif et peuvent donc faire l'objet d'ajustements ultérieurs ».
À retenir avant toute lecture d'un agrégat. La donnée vient de celui qu'on mesure. Aucun tiers n'atteste que tous les gérants ont répondu, ni n'audite leurs réponses. Et le chiffre peut être révisé plus tard — c'est écrit dans la méthode elle-même, pas dans un erratum. Un chiffre annuel peut donc changer de valeur entre deux publications sans que rien d'anormal se soit produit : le mécanisme de révision et son incidence sont traités par notre guide de l'ASPIM.
Reste la question du statut de l'information. Une donnée de SCPI peut être due par la loi, promise par un engagement de place, ou seulement offerte par la société de gestion — cette distinction est établie par notre grille des signaux d'alerte d'une SCPI fragile. Un seul ajout, et il change la lecture : aucune donnée de marché agrégée n'entre dans la première catégorie. Aucun texte n'impose à quiconque de produire une moyenne du marché des SCPI.
Un titre stable, une période mobile
L'institut publie une étude longue période dont le titre annonce « 40 ans de performances comparées ». Elle est abondamment citée, et son titre laisse croire à un objet figé. Il ne l'est pas.
Cinq éditions, cinq périodes, un seul titre
| Édition | Période couverte | Ce qui l'atteste |
|---|---|---|
| 2015 | 1974-2014 | Page de l'étude, publication de juin 2015 |
| 2021 | 1980-2020 | Communiqué public |
| 2023 | 1982-2022 | Communiqué public |
| 2024 | 1983-2023 | Communiqué public d'avril 2024 |
| 2026 | 1985-2025 | Page d'actualité de l'institut, juin 2026 |
Faites la soustraction : le point de départ passe de 1974 à 1985, soit onze ans ; la borne haute passe de 2014 à 2025, soit onze ans également ; la largeur reste de quarante ans dans les deux cas. Autrement dit, deux éditions de la « même » étude ne portent pas sur la même période. Une série longue n'est pas un objet figé : c'est une fenêtre qui avance.
Ce que ça change quand vous lisez un article : des reprises datées de plusieurs années différentes citent toutes « l'étude 40 ans » — sans jamais préciser l'édition, donc sans jamais préciser les décennies couvertes. Deux articles peuvent ainsi se contredire en toute bonne foi, l'un incluant les années 1970 et l'autre non. Citer cette étude sans son édition, c'est citer une période inconnue. La règle vaut pour nos propres pages : lorsque le chiffre d'un rendement long terme circule sous la forme « sur 40 ans », il faut lui rendre son édition — une série 1983-2023 provient de l'édition 2024, et non de l'édition en cours.
Et la méthode ? Elle n'est pas librement consultable
Les résultats détaillés passent par un espace réservé aux adhérents, et la page publique n'expose pas la méthodologie ; des communiqués de synthèse sont, eux, publics — on ne peut donc pas dire que rien n'en sorte. Mais la page publique ne donne ni les classes d'actifs comparées, ni les sous-périodes, ni le traitement de l'inflation, des frais ou de la fiscalité, ni le mode de réinvestissement des revenus, ni le périmètre SCPI retenu. Un institut privé n'est tenu par aucun texte de publier ses méthodes. Reste que l'étude longue période la plus citée du secteur ne vous permet pas de vérifier vous-même ce qu'elle mesure.
Une série longue ne contient que ce qui a survécu
⚠️ Le biais de survivance, à retenir avant tout chiffre « sur 40 ans »
Le biais de survivance n'a rien de sophistiqué et il touche toute série qui court sur plusieurs décennies : une mesure sur quarante ans ne porte que sur ce qui a duré. Les véhicules liquidés, fusionnés ou absorbés en cours de route sortent de la statistique en même temps qu'ils sortent du marché — et cessent alors de peser sur la performance affichée du passé. Une série longue est donc structurellement optimiste, par construction et non par malhonnêteté : elle décrit le parcours des rescapés.
Pour vous, ça veut dire deux choses. D'abord, un rendement « sur 40 ans » n'est pas ce qu'aurait obtenu quelqu'un ayant investi au hasard au début de la période, puisqu'il ignore ce qui a échoué en route. Ensuite — et c'est plus embêtant — l'ampleur du biais n'est pas mesurable de l'extérieur, puisque ni la liste des véhicules retenus ni les règles d'entrée et de sortie de l'échantillon ne sont publiées. On sait donc que le chiffre penche ; on ne sait pas de combien. La démonstration complète, avec les autres biais d'une série pluriannuelle, appartient à notre guide des biais d'une performance sur cinq ans : nous nous arrêtons ici.
Un chiffre lu quelque part vous a fait douter ?
On remonte ensemble à sa source, on regarde son périmètre et son millésime, et on vous dit s'il concerne réellement votre situation. Sans produit à vendre au bout.
Ce que mesure un indice, et ce que la reprise lui fait dire
L'institut publie également des indices. C'est sur eux que les reprises dérapent le plus souvent, et pour une raison simple : un indice a un nom court, et son périmètre, lui, tient en une phrase longue que personne ne recopie.
Ce que l'indice mesure, mot pour mot
L'indice sur l'immobilier d'entreprise non coté — que l'institut coproduit avec un établissement académique, le nom de l'indice et sa notice de règles portant les deux signatures — « mesure la performance des parts effectivement échangées d'un portefeuille agrégé de fonds immobiliers non cotés ». Relisez : il y a deux restrictions dans une seule phrase. Ce ne sont ni « les SCPI » — ce sont des fonds immobiliers non cotés —, et ce n'est pas tout l'encours — ce sont les parts effectivement échangées. Le reste est public : deux déclinaisons (un indice de prix, un indice revenus réinvestis), un historique annuel depuis le 31 décembre 1980 et mensuel depuis le 30 juin 2008, une publication le 20 de chaque mois, et une notice de règles téléchargeable — vous pouvez donc aller la lire.
Deux restrictions de périmètre effacées en une phrase
Ce que les producteurs écrivent
« Parts effectivement échangées » · « portefeuille agrégé » · « fonds immobiliers non cotés » · composition et règles révisées deux fois par an par un conseil scientifique réunissant des représentants des deux coproducteurs.
Ce qu'une reprise en a fait
« Indice de prix pondéré par la capitalisation des SCPI de rendement » — formulation relevée le 17 août 2026 sur une page commerciale, que nous ne nommons pas. Deux restrictions de périmètre effacées, et une pondération ajoutée que la source ne revendique pas.
On voit bien comment ça glisse : on remplace un périmètre étroit et précis par un périmètre large et familier, et l'indice se met à parler de « toutes les SCPI ». C'est une simplification qui change l'objet mesuré. Et ce genre de dérive traverse le temps : un indicateur défini d'une certaine façon jusqu'à l'exercice 2021 circule encore aujourd'hui sur des pages de « chiffres clés », comme le rappelle notre guide de l'ancien indicateur de rendement (2012-2021). Un chiffre exact en 2019 peut être trompeur en 2026 alors que sa valeur, elle, n'a pas changé.
Ce que vous pouvez vérifier vous-même, en cinq minutes
Bonne nouvelle, pour une fois : ici, vous pouvez vérifier vous-même. Le périmètre de cet indice est public. Ses producteurs le décrivent en une phrase sur leur page de présentation, et la notice de règles est téléchargeable. Le contrôle tient donc en un aller-retour. Relevez la formulation employée par l'article que vous lisez, ouvrez la page du producteur, et comparez les deux phrases mot à mot.
Si l'article a remplacé « fonds immobiliers non cotés » par « SCPI », ou « parts effectivement échangées » par « le marché », vous savez que l'objet mesuré a changé en cours de route— et vous n'avez eu besoin d'aucune compétence financière pour le constater. C'est l'une des rares choses, dans tout ce qui précède, que vous pouvez vérifier sans rien demander à personne.
Une série depuis 1980 n'est pas une série sur un panier constant
La composition et les règles de cet indice sont révisées semestriellement par un conseil scientifique réunissant analystes, gérants, personnalités scientifiques et représentants des deux coproducteurs ; les indices portant sur les OPCI grand public sont révisés mensuellement ou bimensuellement. Une série présentée comme continue depuis 1980 est donc une succession de paniers raccordés. Sans révision, un indice finirait d'ailleurs par mesurer un marché disparu. Mais cela signifie que la série de 2026 et celle des années 1980 ne portent pas sur les mêmes véhicules. Sur ses indices de foncières cotées — donc un tout autre univers, sans rapport avec les SCPI —, l'institut indique qu'en avril 2026, à l'occasion de leur revue biannuelle, quatre sociétés sont entrées et deux sont sorties« afin d'améliorer encore leur représentativité ».
Nous n'avons pas ouvert la notice de règles publique : nous n'affirmons donc rien sur la mécanique exacte du raccordement — recalcul rétroactif ou chaînage — [À VÉRIFIER]. Si vous avez besoin de ce niveau de détail, c'est là qu'il faut aller le chercher.
Et l'objet mesuré, lui aussi, a changé — et il a une date
L'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 portant modernisation du régime des fonds d'investissement alternatifs (publiée au Journal officiel du 4 juillet 2024, entrée en vigueur le 5 juillet 2024) a élargi ce qu'une SCPI peut détenir — « des meubles meublants, biens d'équipement ou biens meubles affectés à ces immeubles », ainsi qu'un procédé de production d'énergies renouvelables « en vue de la location ou de l'exploitation » (art. 8, modifiant l'art. L. 214-115 du Code monétaire et financier) —, supprimé l'exigence de valeur nominale minimale des parts et ouvert la possibilité de différentes catégories de parts (art. 12, modifiant l'art. L. 214-88). D'où ceci : une SCPI de 2026 n'est plus tout à fait le même objet juridique qu'une SCPI de 2015. Une série longue additionne donc des exercices dans lesquels la définition de l'indicateur a changé (normalisation professionnelle appliquée depuis 2022) et la définition légale du véhicule a changé (2024). Deux dates, deux textes, et c'est l'un des biais que détaille notre guide des biais d'une performance pluriannuelle.
Une question mérite d'être posée, au conditionnel. Depuis le 5 juillet 2024, les statuts peuvent prévoir différentes catégories de parts. Si deux catégories d'une même SCPI supportaient des frais différents, « le » taux de distribution de cette SCPI deviendrait une grandeur qui demanderait de préciser de quelle catégorie on parle. Nous n'avons trouvé aucune publication décrivant le traitement statistique des catégories de parts par les producteurs de la statistique de marché [À VÉRIFIER]: la question est légitime, et les sources publiques n'y répondent pas aujourd'hui.
Deux « performances globales » pour 2025, 1,55 point d'écart
Deux chiffres publiés la même année, sous le même intitulé, à 1,55 point l'un de l'autre. Aucun calcul compliqué n'est nécessaire pour le constater.
Deux publications, la même année, le même mot
| Chiffre publié | Ce qu'il mesure | Périmètre déclaré | Où il paraît |
|---|---|---|---|
| +1,46 % en 2025 | « Performance globale » | SCPI, en moyenne pondérée par la capitalisation — la performance globale n'est définie nulle part dans le communiqué qui la publie | Communiqué cosigné du 9 février 2026 |
| −0,09 % en 2025 | « Performance globale (total return) de l'indice » | « L'indice » — aucune phrase de la page source n'en donne le périmètre ni ne rattache la valeur à un indice précis | Page « chiffres clés » du site de l'institut |
Personne n'a tort et personne n'a menti. La première grandeur agrège des SCPI pondérées par leur capitalisation ; la seconde est présentée comme celle d'« un indice » — et le second périmètre, vous ne pouvez même pas l'établir : aucune phrase de la page source ne le donne. Changez le périmètre, vous changez le résultat — sans changer un mot du titre. Sur la même page figure d'ailleurs une troisième grandeur, distincte et tout aussi peu périmétrée : un indice de prix qui recule de 4,80 % en 2025. Nous nous en tenons à ce qui est écrit : nous ne reconstituons aucune composante implicite par soustraction, et nous n'attribuons ces valeurs à aucun indice nommé ni à aucun périmètre, la page source ne les y rattachant pas textuellement.
Lecture de presse
Le même mot, deux périmètres
Reconstitution anonyme, à partir d'une configuration que nous voyons régulièrement en rendez-vous. Un lecteur tombe sur un article annonçant une performance globale positive des SCPI en 2025, puis, quelques jours plus tard, sur une page de « chiffres clés » affichant une performance globale négative pour la même année. Il en conclut que l'un des deux ment, ou qu'un chiffre a été « corrigé ». Ni l'un ni l'autre : les deux publications ne mesurent pas la même population. Il n'y a rien à arbitrer. Sous chaque chiffre, cherchez la ligne qui dit sur quoiil porte. Quand elle manque, la question reste ouverte — et c'est une réponse acceptable.
Une année n'est pas publiée une seule fois
Le calendrier d'un seul millésime
Millesime 2025
9 fevrier 2026 ....... communique cosigne : premier chiffre annuel
11 fevrier 2026 ...... cahier statistique du 4e trimestre 2025 (donnees actualisees)
mai 2026 ............. communique cosigne : le millesime 2025 reparait,
avec le premier trimestre 2026
mai 2026 ............. etude annuelle detaillee (signature non etablie)
Millesime 1er semestre 2026
5 aout 2026 .......... communique cosigne
6 aout 2026 .......... cahier statistique du 2e trimestre 2026Le chiffre d'une année n'est pas publié une fois. Citer « le » chiffre de 2025 oblige donc à préciser quel chiffre de 2025 — celui du communiqué du 9 février, celui repris en mai, ou celui de l'étude annuelle. Le millésime de la donnée et le millésime de la publication sont deux dates différentes, et c'est la source elle-même qui l'organise ainsi. Autre détail vérifié : le communiqué annuel du 9 février 2026 comporte une note de bas de page exposant deux méthodologies différentes de calcul de la variation de prix selon les périodes considérées. Le changement de méthode n'est ni dans le titre, ni dans le chiffre : il est dans une note.
Attention à ne pas confondre deux opérations distinctes. Comprendre d'où vient un agrégat, c'est l'objet de cette page. Savoir si deux chiffres sont comparables entre eux est une question différente, avec ses propres conditions : elle est traitée par notre guide sur la comparaison de la performance de deux SCPI. Et la lecture des chiffres publiés par une SCPI donnée relève de notre guide des chiffres publiés.
La pondération : la même population, deux moyennes
Reste un ingrédient qui déplace le résultat autant que le périmètre : la façon dont la moyenne est pondérée.
Ce que « pondéré par la capitalisation » veut dire, et ce que cela coûte
Le taux de distribution moyen du marché est publié comme une moyenne « pondérée par la capitalisation, toutes catégories confondues », rapportée aux « prix de référence au 1er janvier » de l'année considérée (communiqué cosigné du 9 février 2026). Concrètement : les gros véhicules pèsent davantage que les petits. Une moyenne pondérée par la taille décrit où est l'argent, pas ce que fait un véhicule pris au hasard. Le calcul de l'indicateur lui-même — sa formule, ses conventions — appartient à notre guide du calcul du taux de distribution. Un seul fait mérite d'être cité ici, parce qu'il concerne l'agrégation : selon la note de méthodologie professionnelle d'octobre 2025, le taux de distribution repose sur deux dénominateurs différents selon que la SCPI est à capital variable ou à capital fixe. Un même nom d'indicateur recouvre donc deux constructions, et la moyenne « toutes catégories confondues » agrège deux grandeurs qui ne sont pas bâties de la même façon.
Illustration entièrement fictive : trois SCPI imaginaires, deux moyennes
⚠️ Hypothèses fictives — à lire avant le calcul
Les trois SCPI ci-dessous sont imaginaires et les montants inventés pour la démonstration. Elles ne visent aucun véhicule réel et ne constituent ni un barème, ni une moyenne de marché, ni un objectif, ni une promesse. Elles servent à une seule chose : montrer ce que la convention de calcul déplace.
| SCPI fictive | Capitalisation fictive | Poids dans l'échantillon | Taux de distribution fictif |
|---|---|---|---|
| A | 1 200 M€ | 80,00 % | 4,5 % |
| B | 200 M€ | 13,33 % | 6,0 % |
| C | 100 M€ | 6,67 % | 6,5 % |
Le calcul, dans les deux conventions
Une SCPI = une voix (4,5 + 6,0 + 6,5) / 3 = 5,67 %
Pondere par la taille (4,5x1200 + 6,0x200 + 6,5x100) / 1 500 = 4,83 %
soit 7 250 / 1 500
Ecart entre les deux conventions .. 0,83 point (5/6, sur valeurs non arrondies)
Mediane de l'echantillon ..................................... 6,00 %
SCPI valant exactement la moyenne ponderee ................... 0 sur 3
SCPI situees au-dessus de la moyenne ponderee ................ 2 sur 3
Ecart du plus bas au plus haut ............................... 2,00 pointsMême échantillon, même année, même définition : deux moyennes séparées de 0,83 point (écart calculé sur les valeurs non arrondies), et aucune des deux n'est fausse. Aucune des trois SCPI ne « vaut » la moyenne, et deux sur trois se situent au-dessus. Quant à l'écart entre les véhicules — 2,00 points —, il pèse 2,4 fois l'écart entre les deux conventions de calcul : la dispersion en dit plus long que le choix de la convention. Rappel, puisque le sujet l'impose : ces trois SCPI et ces montants sont fictifs, aucun de ces taux n'est un repère de marché ni une performance attendue.
La pondération est visible à l'œil nu dans les chiffres publiés
Passons à des chiffres publiés. Au premier semestre 2026, le taux de distribution publié ressort à 2,23 % pour les SCPI à capital fixe, 2,31 % pour les SCPI à capital variable, et la moyenne d'ensemble à 2,30 % (cahier statistique du 6 août 2026, rapporté aux prix de référence au 1er janvier 2026). La moyenne d'ensemble colle au capital variable : l'arithmétique de la moyenne l'indique — une moyenne aussi proche de la borne haute n'est possible que si le capital variable pèse l'essentiel de la capitalisation agrégée. Nous le présentons comme une déduction, la domination du capital variable n'étant pas publiée comme telle dans ce document. Un point de méthode, et il est contraignant : la note de méthodologie d'octobre 2025 dispose que ce taux ne peut être calculé sur une période inférieure à douze mois, qu'« il n'est pas possible d'annualiser le taux de distribution calculé sur une période inférieure à douze mois », qu'il « ne peut être communiqué isolément » et qu'il « doit systématiquement être accompagné de la performance globale annuelle », calculée sur la même période. Un chiffre semestriel portant ce nom ne se lit donc ni comme un taux annuel, ni comme la moitié d'un taux annuel. La lecture d'une période inférieure à douze mois relève de notre guide de la performance sur cinq ans.
En 2025, la moitié des SCPI a baissé son dividende
En 2025, la moyenne pondérée du taux de distribution progresse de 0,19 point par rapport à 2024. Et, en nombre de véhicules, 50 % des SCPI ont réduit leur dividende et 36 % l'ont augmenté ; la source publie l'agrégat « 50 % ont maintenu ou augmenté », dont se déduit — mais elle ne l'écrit pas — que 14 % l'ont maintenu (communiqué cosigné du 9 février 2026 ; répartition stable / hausse / baisse lue sur le cahier statistique du quatrième trimestre 2025, données actualisées le 11 février 2026).
Le décompte et la moyenne ne mesurent pas la même chose
Un décompte par tête et une moyenne pondérée par la capitalisation décrivent la même année en sens contraire. Les deux affirmations sont vraies et publiées par la même source. Ce ne sont pas deux versions d'un fait : ce sont deux grandeurs différentes. Et deux mécanismes, pas un seul, expliquent l'écart. Le premier est la pondération : l'une pèse les capitaux, l'autre compte les têtes. Le second tient à la grandeur mesurée : le décompte porte sur des dividendes en euros, la moyenne sur un taux dont le dénominateur est le prix de référence au 1er janvier. Un dividende réduit peut donc produire un taux en hausse si le prix de la part a été abaissé — sans aucune pondération, et sur une seule SCPI. Selon la grandeur qu'un article retient, la même année devient une année de reprise ou une année de recul.
Deux points voisins, traités ailleurs. Qu'un agrégat ne raconte l'histoire d'aucun véhicule pris isolément est établi par notre guide de l'ASPIM et notre guide des chiffres publiés. Quant à la dispersion d'une trajectoire pluriannuelle et à ses biais, ils sont traités par notre guide de la performance sur cinq ans. Ce qui se joue ici, c'est l'opposition nombre contre capitalisationdans la construction de l'agrégat.
Rien n'oblige à produire ce chiffre — ni à en publier le périmètre
Qui est obligé de fabriquer ce chiffre ? À ne pas confondre avec une question voisine : savoir si un texte impose à une SCPI de publier une série de performance appartient à notre guide de la performance sur cinq ans. Ici, il s'agit de l'agrégat de marché — la moyenne que la presse cite.
Encore faut-il savoir à quel étage de normes chercher. Le droit dur oblige ; la doctrine de l'autorité explicite la façon dont celle-ci applique un texte ; l'engagement de place professionnel ne contraint personne. Cette hiérarchie est posée en détail par notre guide du cadre réglementaire d'une SCPI et nous ne la redéveloppons pas. Tout ce qui est décrit sur cette page relève du troisième étage — note de méthodologie professionnelle d'octobre 2025, définitions normalisées appliquées depuis 2022. Aucune force obligatoire.
Aucun texte n'impose une moyenne de marché
Nous avons mené la vérification en négatif, texte par texte, sur ceux que nous avons pu ouvrir : aucun n'a créé, défini, encadré ni rendu obligatoire une statistique de marché des SCPI. Ce que le droit organise, il l'organise véhicule par véhicule. On s'en aperçoit en cherchant le texte qui l'imposerait.
Commencez par le Code monétaire et financier. Son article L. 214-109, dans sa version en vigueur depuis le 5 juillet 2024, oblige la société de gestion à mentionner, « dans un état annexe » au rapport de gestion, trois grandeurs de la SCPI qu'elle gère : la valeur comptable, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution, arrêtées à la clôture de chaque exercice et, le cas échéant, à la situation comptable intermédiaire de chaque premier semestre. Voilà donc trois valeurs définies par la loi elle-même — et aucune des trois n'est un rendement. Ce qu'elles disent réellement du véhicule est traité par notre guide de l'actif net réévalué d'une SCPI et par notre guide de la valeur de réalisation.
Passez ensuite au règlement général de l'AMF. Son article 422-227 (version en vigueur au 21 décembre 2013) détaille le contenu du rapport de gestion et exige notamment « le taux d'occupation en loyers facturés par rapport aux loyers facturables — exprimé en moyenne annuelle » ; son article 422-228 (version en vigueur au 27 décembre 2025) fixe le rythme de l'information périodique due aux associés, un bulletin semestriel publié « dans les soixante jours suivant la fin de chaque semestre ». Ni l'un ni l'autre n'impose la publication d'un taux de distribution, ni d'aucun indicateur de performance chiffré. Le seul indicateur que le règlement nomme est un taux d'occupation — dont la lecture, elle non plus, n'est pas évidente : voyez notre guide du taux d'occupation financier et notre guide des taux d'occupation physique et financier.
⚠️ L'asymétrie que personne ne relève
L'information périodique que le règlement général impose à la société de gestion à l'égard de ses associés est semestrielle, dans les soixante jours. La statistique de marché, elle, paraît chaque trimestre. Ce chiffre trimestriel repose donc sur une remontée d'informations que les sociétés de gestion acceptentde transmettre : la source écrit elle-même que les données sont « collectées auprès de l'ensemble des gérants de SCPI » et « transmises dans un cadre déclaratif ».
Celui qui cite le chiffre : une obligation existe — mais elle ne couvre pas le périmètre
Reste l'autre versant : que doit celui qui cite le chiffre ? Commençons par les textes que l'on invoque le plus souvent — et qui, en réalité, ne portent pas sur ce sujet. L'article 421-25 du règlement général de l'AMF (version en vigueur au 3 janvier 2018) exige que les communications à caractère promotionnel relatives aux FIA soient « clairement identifiables en tant que telles » et « correctes, claires et non trompeuses », et qu'elles ne contredisent ni n'atténuent les informations des documents destinés aux investisseurs. L'article 422-196 (version en vigueur au 22 novembre 2019) impose, pour l'offre au public, trois mentions publicitaires : la dénomination sociale ; l'existence de la note d'information en cours de validité visée par l'AMF, avec la date et le numéro du visa ; le fait que cette note est fournie gratuitement sur demande ou mise à disposition sur un site internet.
Une obligation existe pourtant sur la performance passée. La position-recommandation AMF DOC-2011-24 (« Guide pour la rédaction des communications publicitaires et la commercialisation des placements collectifs et des SOFICA », document créé le 23 décembre 2011, modifié le 16 février 2023), qui comporte une section entière consacrée aux spécificités des SCPI en matière de commercialisation, pose en position que « les informations sur les performances passées sont fondées sur des données historiques » et qu'« elles mentionnent la période de référence choisie pour mesurer les performances ainsi que la source des données ». Elle ajoute que cette indication « ne constitue pas l'élément principal de l'information communiquée » et qu'elle est précédée de la mention « Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ». Ce socle n'est pas isolé : la note de méthodologie professionnelle d'octobre 2025 renvoie elle-même, dans son avant-propos, à cette position-recommandation, à l'article 44 du règlement délégué (UE) 2017/565 et à l'article L. 533-22-2-1 du Code monétaire et financier, lequel dispose, dans sa version en vigueur au 3 janvier 2018, que « toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, adressées par une société de gestion de portefeuille à des investisseurs présentent un contenu exact, clair et non trompeur ».
Le négatif exact est donc plus étroit que « rien n'est dû ». Ce qui est dû, quand un professionnel régulé communique sur une performance passée, c'est la période de référence, la source et l'avertissement. Ce qui n'est dû nulle part, c'est tout le reste : aucun texte n'impose d'indiquer le périmètre de l'échantillon, le mode de pondération de la moyenne, ni la définition retenue de l'indicateur. Les mentions publicitaires obligatoires de l'article 422-196 sont au nombre de trois, auxquelles l'article 421-25 ajoute l'indication de l'existence, de la disponibilité et des modalités d'obtention des documents d'information : la méthode d'un chiffre de marché n'apparaît dans aucune de ces listes. Et ces obligations pèsent sur les communications des professionnels régulés, non sur un article de presse qui reprend une moyenne de marché : celui-ci ne relève ni de l'article 421-25, ni de l'article 422-196. Vous restez donc seul devant le chiffre — mais pour une raison plus précise que « le droit ne dit rien ». Le document visé par l'AMF, lui, a sa propre page : notre guide de la note d'information d'une SCPI.
Ce que ce chiffre ne prouve pas, et ce que vous ne pouvez pas vérifier
Cette section établit ce que les sources publiques ne permettent pasd'établir.
Ce que les sources publiques ne disent pas
| Ce que vous voudriez savoir | Ce que les sources publiques permettent |
|---|---|
| Combien de SCPI composent l'échantillon statistique ? | Non publié. L'univers recensé, lui, est connu — et il bouge : 232 SCPI et 55 sociétés de gestion au 31 décembre 2025, 237 et 57 au 30 juin 2026 (cahiers statistiques du quatrième trimestre 2025 et du deuxième trimestre 2026). Rien n'indique que l'échantillon statistique coïncide avec cet univers |
| Quels sont les critères d'inclusion et d'exclusion ? | Non publiés |
| Quelle part du marché est réellement couverte ? | Indiquée nulle part pour les statistiques cosignées |
| Comment les données sont-elles collectées auprès des sociétés de gestion ? | Non décrit publiquement, au-delà de la mention d'un cadre déclaratif |
| Comment « taux de distribution » et « performance globale » sont-ils définis dans le communiqué qui les publie ? | Ils n'y sont pas définis : la définition figure dans une note de méthodologie professionnelle distincte |
| Quelle est la méthode de l'étude longue période ? | Non librement consultable ; seuls des communiqués de synthèse sont publics |
| Les valeurs d'indice affichées se rattachent-elles à un indice nommé, et sur quel périmètre portent-elles ? | Aucune phrase de la page source ne les rattache textuellement à un indice ni n'en donne le périmètre |
La conclusion mérite d'être écrite sans détour : avec les seules sources publiques, on ne peut pas savoir ce que mesure exactement le chiffre lu dans la presse. Vous pouvez établir la pondération et la date de référence. Vous ne pouvez établir ni la composition de l'échantillon, ni la définition exacte de l'indicateur dans le document qui le publie, ni la méthode de collecte. Nous ne concluons donc pas.
Ce que vous pouvez tout de même établir seul
Le tableau ci-dessus est décourageant. Quatre choses restent pourtant vérifiables par n'importe qui, gratuitement, en quelques minutes. Qui signe la publication : la phrase d'ouverture des communiqués nomme ses deux auteurs. Comment la moyenne est pondérée : « pondérée par la capitalisation » est écrit noir sur blanc. À quelle date de référence le taux se rapporte : les « prix de référence au 1er janvier » de l'année considérée. Et quelle éditiond'une étude longue période est citée, donc quelles décennies elle couvre.
Ce n'est pas tout ce qu'on voudrait savoir, et cela ne remplace pas l'échantillon manquant. Mais c'est déjà davantage que ce que contient la reprise moyenne — et cela suffit à ne plus confondre deux chiffres qui portent le même nom.
Ce qu'un chiffre de marché ne permet pas de faire
⚠️ Trois usages impossibles, malgré les apparences
1. Choisir une SCPI. Un agrégat décrit une population, pas un véhicule : il ne classe rien et ne sélectionne rien. La méthode de sélection appartient à notre guide sur la méthode de sélection d'une SCPI et à notre méthodologie de sélection. Vous ne trouverez sur cette page ni grille, ni critère, ni palmarès.
2. Prévoir l'année suivante.Une performance passée n'est pas un indicateur de performance future, et un agrégat déclaratif et révisable l'est encore moins. Le chiffre annuel de 2026 sera publié au printemps 2027 : nous n'en extrapolons aucune valeur.
3. Juger de la vôtre. Le taux publié est calculé, selon la méthode professionnelle d'octobre 2025, « pour une part en pleine jouissance du 1er janvier au 31 décembre de l'année N », « sans considération du délai de jouissance » : aucun souscripteur de l'année n'a perçu ce taux-là. Et le communiqué qui publie le chiffre précise en note qu'il « concerne une part détenue en direct » et qu'en cas de détention via un contrat d'assurance vie « la performance servie peut différer », notamment en raison des frais du contrat (communiqué cosigné du 9 février 2026). Pour ce que vous percevez réellement, voyez notre guide du rendement net réellement perçu et notre guide du rendement d'une SCPI.
Le prix de la part peut baisser, le revenu diminuer
La SCPI est un placement immobilier à capital non garanti et peu liquide : le prix de la part peut baisser et le revenu diminuer. Les publications de place le montrent : la variation moyenne du prix de part ressort à −3,45 % entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 (moyenne pondérée par la capitalisation, communiqué cosigné du 9 février 2026) — mesurée sur un autre périmètre que l'indice de prix cité plus haut, qui recule de 4,80 % sur la même année : deux périmètres, deux résultats. Et 11 SCPI avaient temporairement suspendu la variabilité de leur capital au 30 juin 2026, soit environ 12 % de la capitalisation (communiqué cosigné du 5 août 2026). Ces faits sont datés et périmétrés ; ils ne préjugent de rien pour la suite. L'ensemble des risques est traité par notre guide des risques d'un placement en SCPI.
Enfin, disons ce que cette page n'est pas. Elle est informative et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal : votre situation individuelle relève d'un professionnel. Le cabinet est CIF, COA et COBSP, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 et établi à Chambéry: il conseille et il oriente. Il n'est ni une société de gestion, ni un expert immobilier, ni l'AMF, ni un producteur de statistiques.
Les quatre questions à poser au producteur
Interroger le chiffre ne suffit pas : il faut interroger celui qui le fabrique. Quatre questions.
Mémo express
Quatre questions à poser au producteur d'un chiffre de marché
- 1. Qui l'a produit — et qui le finance ? Un organisme public, une association professionnelle, un institut d'études privé financé par les acteurs qu'il mesure ? Aucune de ces réponses n'est disqualifiante ; ne pas la connaître, si.
- 2. Sur quel ensemble ce chiffre-là porte-t-il — et pondéré comment ? Un même producteur publie sur des ensembles différents selon la publication, et une moyenne pondérée par la taille ne dit pas la même chose qu'un décompte par tête : la question porte sur ce chiffre, pas sur le producteur en général.
- 3. Quelle fenêtre, et quelle édition ?Un titre stable ne garantit pas une période stable, et une même année peut être publiée plusieurs fois, à plusieurs mois d'intervalle.
- 4. Selon quelle définition — et cette définition est-elle consultable, à quel prix ?Deux chiffres portant le même nom peuvent être bâtis autrement. Une méthode payante ou réservée n'est pas une méthode fausse, mais un chiffre dont la définition est inaccessible ne peut pas être vérifié par celui qui le lit.
Ces quatre questions ne remplacent pas les trois autres opérations que vous aurez à mener : lire les chiffres publiés par votre SCPI (les chiffres publiés par une SCPI), comparer deux véhicules entre eux (comparer la performance de deux SCPI), et lire une trajectoire pluriannuelle (la performance sur cinq ans). Toutes les trois supposent la même chose : savoir d'où vient le chiffre avant de lui faire dire quoi que ce soit.
Et si la réponse à ces quatre questions est que le chiffre ne dit rien de votre situation, il n'y a rien à en faire : c'est une conclusion complète, pas une étape.
Faire le tri entre ce qui décrit le marché et ce qui vous concerne
Un CGP en architecture ouverte reprend vos documents et les chiffres que vous avez lus, distingue l'agrégat de marché de votre situation réelle, et vous dit franchement ce qui ne permet pas de décider.