Acheter en SCI ou via la société d'architecture : pourquoi dissocier les murs
L'essentiel en 30 secondes
- Le réflexe gagnant : ne pas acheter les murs dans votre société d'architecture, mais dans une SCI distincte qui les détient et les loue à votre agence.
- Le loyer est une charge déductible chez l'exploitant (BNC, art. 93 CGI, ou résultat IS de la SEL d'architecture) et un revenu pour la SCI.
- SCI à l'IR le plus souvent : revenus fonciers à votre TMI + 17,2 % de PS, mais plus-value des particuliers exonérée à 22 / 30 ans et parts transmissibles.
- Le levier propre à l'architecte : assujetti à la TVA, vous pouvez opter pour la TVA sur les loyers (art. 260, 2°) et récupérer 60 000 € sur 300 000 € HT — ce que les SCI louant à des professions de santé exonérées n'obtiennent pas.
- Le fil rouge à ne pas oublier : vos revenus irréguliers (capacité d'emprunt) et une retraite CIPAV faible que les murs viendront compléter.
Vous connaissez la situation : le bail de l'agence arrive à échéance, le propriétaire propose de vendre, ou un plateau idéal se libère dans le quartier. La question tombe : « j'achète les murs, mais comment ? » Et trop souvent, la réponse par défaut — « je les mets dans ma société d'architecture » ou « je les achète en nom propre » — coûte cher : sur des murs achetés 300 000 € HT puis revendus vingt-cinq ans plus tard, le mauvais montage transforme une plus-value quasi exonérée en une note fiscale de plusieurs dizaines de milliers d'euros, et laisse passer la récupération de TVA que votre statut d'assujetti vous ouvre pourtant.
Le principe est simple : vos murs ne sont pas votre agence. L'outil de travail, c'est votre activité, votre clientèle, vos missions de maîtrise d'œuvre, votre équipe. L'immobilier, c'est un actif patrimonial, par nature plus stable et plus long. Les mélanger, c'est exposer vos murs au risque de l'activité, alourdir leur fiscalité à la sortie et compliquer leur transmission. Les dissocier dans une SCI, c'est faire jouer à chacun son rôle.
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Trois véhicules à ne jamais confondre
- La SCI — société civile de droit commun (art. 1832 et 1857 du Code civil) qui détient les murs. Elle n'est pas soumise aux règles de capital de la profession.
- La société d'architecture (SARL, SAS, SCP ou SEL d'architecture) — qui porte l'exploitation ; son capital est détenu majoritairement par des architectes (loi 77-2 du 3 janvier 1977, art. 13).
- La SPFPL d'architectes — qui détient les titres de la société d'exploitation (décret 2016-876). Sujet distinct, traité dans notre guide holding SPFPL architecte.
Précision de statut, car elle change tout à la sortie : l'architecte est une profession libérale réglementée (inscription à l'Ordre des architectes, loi 77-2 du 3 janvier 1977), mais pas un officier ministériel. Il n'existe ni droit de présentation, ni finance d'office : la cession porte librement sur la clientèle et l'agence (le fonds libéral). Loger les murs dans la société d'exploitation reviendrait à transformer une plus-value immobilière en plus-value professionnelle et à alourdir la valeur des titres à céder — alors qu'un repreneur veut l'agence et la clientèle, pas l'immeuble.
| Où loger les murs ? | Conséquence concrète |
|---|---|
| Protection du patrimoine | En SCI distincte, les murs échappent au risque d'exploitation de l'agence : un créancier de l'activité ne peut pas les saisir. |
| Plus-value à la revente | En SCI à l'IR, régime des particuliers (art. 150 U) : exonération à 22 / 30 ans, contre une plus-value professionnelle si les murs sont logés dans la société d'architecture. |
| Cession de l'agence | On vend la clientèle / les parts de la société d'architecture sans vendre les murs : la SCI survit à la cession de l'activité. |
| Transmission | On transmet des parts (par tranches, avec décote, en démembrement), et non un immeuble indivisible. |
| Loyer déductible | La société d'architecture déduit un loyer (art. 93 CGI / résultat IS), qui rembourse le crédit de la SCI : l'activité finance le patrimoine. |
Les murs ne sont pas un placement immobilier patrimonial
SCI à l'IR ou à l'IS : le grand arbitrage de l'architecte
Une fois la SCI décidée, reste l'arbitrage qui pèse le plus lourd sur la durée : IR ou IS. Aucun des deux ne gagne dans l'absolu — le verdict dépend de votre horizon de détention, de votre TMI et de votre projet (revente ou transmission). Pour un architecte aux revenus volatils, l'IR garde de la souplesse : pas d'impôt latent qui explose à la vente.
SCI à l'IR — détention longue, transmission (le standard)
Transparence fiscale (art. 8 CGI) : vous payez l'impôt foncier pendant la détention (loyers à la TMI + 17,2 % de PS, pas d'amortissement déductible), mais à la revente la plus-value relève des particuliers (art. 150 U) et s'efface avec le temps : exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an. Parts transmissibles par tranches. Le bon choix pour des murs conservés jusqu'à la retraite ou destinés aux enfants.
SCI à l'IS — horizon court, forte TMI, sans distribution
Option pour l'IS (art. 239) : vous amortissez la construction (art. 39 et 39 C, le terrain n'est pas amortissable), donc l'impôt est quasi nul en détention (IS 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Mais la revente est lourde : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable (amortissements réintégrés), sans abattement de durée (art. 209 I et 219), puis le boni distribué subit le PFU 31,4 % (PS à 18,6 %). Pertinent surtout pour une revente sous ~15 ans, sans besoin de sortir le cash.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Impôt pendant la détention | Loyers en revenus fonciers à la TMI (41-45 %) | IS 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les loyers (foncier, maintenu 2026) | 18,6 % seulement à la sortie du boni (PFU) |
| Amortissement | Non déductible | Déductible (construction, hors terrain) |
| Plus-value à la revente | Particuliers : exo impôt 22 ans / PS 30 ans (art. 150 U) | Pro sur la VNC, sans abattement de durée (15 / 25 % selon le résultat) |
| Sortie du cash | Loyers nets perçus directement | Boni au PFU 31,4 % (double couche) |
| Réversibilité du choix | Réversible (on peut opter pour l'IS plus tard) | Irrévocable au-delà de 5 exercices (art. 239) |
L'« exonération à 15 ans » n'existe PAS pour une SCI à l'IS
Plus-value des particuliers (SCI à l'IR) — abattements pour durée de détention
IMPÔT SUR LE REVENU (19 %) • abattement 6 %/an de la 6e à la 21e année • abattement 4 % la 22e année → EXONÉRATION TOTALE D'IMPÔT à 22 ans PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (17,2 %) • abattement 1,65 %/an de la 6e à la 21e année • abattement 1,60 % la 22e année • abattement 9 %/an de la 23e à la 30e année → EXONÉRATION TOTALE DE PS à 30 ans
Une SCI à l'IR qui détient les murs de l'agence depuis plus de 22 ans (et a fortiori 30 ans, l'horizon d'une carrière d'architecte) revend en franchise quasi totale. C'est l'argument décisif face à l'IS.
Choisir l'IR ou l'IS : la règle simple
Le différenciateur : récupérer la TVA via l'option (art. 260, 2°)
C'est l'atout que vos confrères médecins, dentistes et kinés n'ont pas. La location de locaux nus est exonérée de TVA de plein droit (art. 261 D, 2° du CGI). Mais la SCI peut opter pour soumettre les loyers à la TVA (art. 260, 2°) — et cette option ouvre le droit à déduction, donc la récupération de la TVA d'acquisition.
Architecte (assujetti) vs médecin (exonéré) : le contraste qui change tout
Récupération de TVA via l'option (art. 260, 2°)
Prix de l'immeuble 300 000 € HT TVA à 20 % + 60 000 € ───────────────────────────────────────────── Décaissement initial 360 000 € TTC Option TVA exercée → la SCI récupère : 300 000 € × 20 % = 60 000 € remboursés par le Trésor ───────────────────────────────────────────── Coût net de TVA 300 000 €
L'option transforme une TVA de 60 000 € en simple avance de trésorerie : la SCI la décaisse puis se la fait rembourser. Les loyers facturés ensuite à la société d'architecture portent la TVA à 20 %, que celle-ci déduit à son tour (neutre).
La TVA n'est récupérable que si l'amont est taxé : neuf, VEFA ou travaux
Le formalisme est léger : une lettre au service des impôts des entreprises, possible par anticipation avant même l'acquisition (utile en VEFA). L'option s'exerce par immeuble (art. 193 de l'annexe II au CGI) et prend effet le 1er jour du mois qui suit sa formulation — elle n'est pas rétroactive — pour une durée minimale (art. 194 de l'annexe II). Le Conseil d'État a même admis qu'elle puisse être exercée local par local au sein d'un même immeuble (CE 9 septembre 2020, n° 439143, SCI Emo). Pour le montage générique détaillé, voyez notre guide pilier acheter les murs de son cabinet en SCI.
Le garde-fou : l'engagement de 20 ans et la régularisation
L'option TVA n'est pas un cadeau sans contrepartie. La TVA déduite sur un immeuble est régularisable sur 20 ans, par fractions d'un vingtième par année civile (BOI-TVA-DED-60-20-10). En pratique, la déduction n'est définitivement acquise qu'au terme de cette période ; une sortie anticipée du circuit taxé déclenche un reversement des vingtièmes restants.
Optez — mais raisonnez sur un engagement de 20 ans
Cet horizon de vingt ans n'a rien d'un obstacle pour qui achète les murs de son agence : il est cohérent avec une carrière, le remboursement d'un crédit et un projet de transmission. Le risque n'apparaît que pour celui qui revendrait vite — et c'est précisément le profil pour lequel l'option, comme l'IS, mérite une modélisation préalable.
Financer l'achat : crédit, et le piège des revenus en dents de scie
Le montage le plus courant est aussi le plus efficace : la SCI emprunte, et c'est le loyer versé par votre société d'architecture qui paie les échéances. Votre activité finance, mensualité après mensualité, la constitution d'un patrimoine immobilier personnel.
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L'effet de levier, étape par étape
- La SCI achète à crédit : peu ou pas d'apport, le bien sert de garantie.
- L'agence paie un loyer déductible ; ce loyer couvre la mensualité de la SCI.
- À l'IR, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui minore l'impôt foncier les premières années (intérêts élevés = base imposable faible).
- À terme, le crédit est soldé : vous détenez des murs libres de dette, qui produisent un revenu et que vous transmettez.
Intérêts d'emprunt : un déficit qui ne descend PAS sur le revenu global
Revenus en dents de scie : le vrai sujet, c'est la capacité d'emprunt
L'apport qui ne sert pas l'opération reste investi
IR ou IS, option TVA, crédit ou in fine : faisons les chiffres.
IR ou IS, option TVA, crédit amortissable ou in fine : ces choix s'engagent pour vingt ans et ne se rattrapent pas. Autant les chiffrer sur votre cas réel — horizon, TMI, régularité des honoraires, financement, transmission — avant de signer, pas après.
Fixer le bon loyer et sécuriser le bail
Le loyer est le pivot du montage : c'est lui qui rend la déduction réelle chez votre agence et qui alimente la SCI. Deux erreurs le font requalifier — le fixer au doigt mouillé, ou ne pas l'écrire dans un bail.
Le niveau de loyer : la valeur de marché, sous peine d'acte anormal de gestion
Le loyer versé à soi-même est déductible (Conseil d'État, 2008)
Côté contrat, optez pour un bail professionnel (art. 57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, durée minimale de 6 ans) ou un bail commercial 3/6/9 selon la nature exacte des locaux ; prévoyez une indexation (indice ILAT pour les activités tertiaires). En société, le bail entre votre SCI et votre société d'architecture est une convention réglementée (vous signez des deux côtés) : faites-la approuver dans les formes.
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Checklist : sécuriser le loyer et le bail
- Bail écrit et daté, antérieur à la prise d'effet du loyer.
- Loyer = valeur de marché, documentée par des comparables locaux.
- Révision indiciaire prévue (ILAT).
- Flux réels : le loyer est effectivement payé, mois après mois.
- Convention réglementée approuvée lorsque les deux structures sont liées.
Un architecte a-t-il le droit de détenir ses murs en SCI ?
Beaucoup d'architectes craignent que l'Ordre y voie une activité commerciale interdite. Il n'en est rien : oui, détenir et louer ses propres murs via une société civile de droit commun est une opération courante et parfaitement admise pour un architecte.
Ce que dit (et ne dit pas) le cadre déontologique
Gardez en tête cette répartition, car l'administration et l'Ordre la lisent séparément : la SCI détient les murs (société civile, hors loi 77-2) ; la société d'architecture porte l'exploitation (capital réglementé, loi 77-2 art. 13) ; la SPFPL d'architectes, le cas échéant, détient les titres (décret 2016-876). Mélanger les deux premières est l'erreur qui coûte le plus cher à la sortie.
Cas chiffré : Camille, 300 000 € HT, SCI à l'IR avec option TVA
Hypothèses — Camille, 44 ans, architecte associée
Camille · architecte en SELARL · SCI à l'IR · option TVA
60 000 € de TVA récupérés, puis des loyers peu fiscalisés au démarrage
Première étape, l'option TVA. L'immeuble étant neuf, la SCI exerce l'option de l'art. 260, 2° et récupère 60 000 € de TVA.
Effet de l'option TVA (Camille)
Prix HT 300 000 € TVA 20 % + 60 000 € Décaissement TTC 360 000 € TVA remboursée par le Trésor − 60 000 € ───────────────────────────────────────── Coût net de TVA 300 000 €
La TVA de 60 000 € n'est qu'une avance de trésorerie : décaissée puis remboursée. Sans l'option (ou pour un médecin exonéré), ces 60 000 € resteraient une charge définitive.
Le gros est passé ; reste le quotidien, c'est-à-dire les loyers. Camille fixe un loyer de marché d'environ 18 000 € HT/an (≈ 6 % du HT), facturé à sa SELARL avec TVA à 20 % (que la SELARL déduit : neutre). Côté SCI, ces 18 000 € sont des revenus fonciers au barème 41 % + 17,2 % de PS… mais les intérêts d'emprunt sont déductibles : les premières années, la base réellement imposée est faible, parfois nulle.
| Poste (SCI à l'IR, ordres de grandeur) | Effet |
|---|---|
| Loyer annuel facturé à la SELARL | ≈ 18 000 € HT (+ TVA 20 % déduite par la SELARL) |
| Loyer déductible chez la SELARL | ≈ 18 000 € en moins de résultat imposable à l'IS |
| Revenus fonciers de la SCI | 18 000 € − intérêts − taxe foncière − assurance |
| Impôt foncier (TMI 41 % + 17,2 % PS) | Faible au démarrage (intérêts élevés → base minorée), croissant ensuite |
| Amortissement | Aucun (régime IR) — c'est la contrepartie des 17,2 % et de l'exo à terme |
Le contre-exemple : la même opération en SCI à l'IS (le piège de la revente)
Lucas · architecte en BNC · local ancien · pas de TVA récupérée
L'ancien sans travaux : pas de 60 000 €, mais les murs comme actif de retraite
Lucas, 52 ans, exerce en BNC (déclaration contrôlée 2035). Il achète un local ancien de 250 000 €, sans gros travaux. L'achat étant hors champ de la TVA, il n'y a pas de TVA sur le prix à récupérer (mais des droits de mutation de l'ordre de 5,80 % à 6,40 % selon le département, soit ≈ 14 500 à 16 000 €). Seuls d'éventuels travaux, via l'option, ouvriraient un droit à déduction.
Le loyer qu'il verse à sa SCI reste déductible de son BNC (art. 93), ce qui réduit l'assiette de son impôt et de ses cotisations. Surtout, Lucas raisonne retraite : la CIPAV servira une pension notoirement faible au regard de ses revenus. Une fois le crédit soldé, les murs nets de dette produiront un loyer — versé par son successeur — qui deviendra un revenu de retraite régulier. Les murs jouent ici le rôle d'un complément de pension. Nous y revenons dans nos guides retraite CIPAV de l'architecte et doubler une retraite CIPAV faible.
Note de méthode : ce que valent (et ne valent pas) ces projections
Revendre, transmettre, IFI, retraite : préparer la sortie
C'est le jour de la revente, de la donation ou du départ à la retraite que le choix de régime se paie — ou se récompense. Voici les quatre échéances à border avant même de signer le compromis : la revente, la transmission, l'IFI et la retraite.
| Sujet de sortie | À l'IR | À l'IS |
|---|---|---|
| Revente des murs | Plus-value des particuliers (150 U / 150 VC) : exo impôt 22 ans, PS 30 ans, PS à 17,2 % | Plus-value pro sur la VNC, sans abattement, + PFU 31,4 % pour sortir le cash |
| Transmission des parts | Donation 100 000 €/enfant/15 ans (779), démembrement (669) | Idem, mais valeur des parts plus complexe (impôt latent) |
| Cession de parts (droits) | 5 % (parts de SCI à prépondérance immobilière, art. 726, I-2°) | 5 % également |
| IFI | Parts dans l'assiette si patrimoine immobilier taxable > 1,3 M€ (art. 975, au conditionnel) | Idem, exonération « biens pro » rarement retenue |
Transmettre les parts : trois points à ne pas manquer
IFI : les parts dans l'assiette (au conditionnel)
Les murs : un actif de retraite quand la CIPAV est faible
Acheter les murs de votre agence au bon régime, sans angle mort
On modélise votre opération à l'euro — IR ou IS sur 25 ans, TVA récupérable, loyer de marché tenable malgré des honoraires irréguliers — et on vous remet le chiffrage avant que vous signiez. Cabinet indépendant ORIAS 23002291, basé à Bassens.