Pourquoi la retraite CIPAV des architectes est si faible (et comment la doubler)

Vous avez cotisé toute votre carrière à la CIPAV, parfois lourdement les bonnes années, et pourtant, le jour de votre départ, votre pension obligatoire représentera nettement moins de la moitié de ce que vous gagniez. Pour un architecte à 100 000 € de bénéfice, le passage à la retraite peut signifier une chute de revenu de l'ordre de plusieurs milliers d'euros par mois — un écart qui ne se rattrape pas en quelques mois. Ce n'est ni une fatalité ni une malchance : c'est la mécanique même du régime (un point au rendement parmi les plus bas des caisses libérales, des revenus en dents de scie, des plafonds qui bloquent). La bonne nouvelle : cet écart se chiffre, puis se comble, par anticipation et par capitalisation. C'est tout l'objet de ce guide.

Votre retraite d'architecte repose sur deux briques obligatoires : la base CNAVPL (commune à tous les libéraux, par points, valeur de service du point de l'ordre de 0,6599 € en 2026, à confirmer sur lacipav.fr) et le complémentaire de la CIPAV (par tranches de revenu, valeur de service du point de l'ordre de 2,89 €). L'architecte fait d'ailleurs partie des professions qui restent à la CIPAV après la réforme de 2018 (décret n° 2018-1048). C'est un socle viager indispensable… mais un socle seulement.

Le chiffre à retenir : à hauts revenus, l'ensemble de ces régimes vous remplace souvent moins de 40 à 50 % de vos revenus d'activité. C'est une estimation que nous formulons au conditionnel — jamais un chiffre réglementaire ni une projection de votre pension — et plus votre bénéfice est élevé, plus ce taux chute, parce que la base est plafonnée et le rendement du point faible. Nous ne re-posons pas ici le diagnostic complet : le « pourquoi » détaillé (mécanique des points, plafonds, valeurs 2026) est traité dans retraite CIPAV de l'architecte : à quoi vous attendre vraiment. Ce guide-ci répond à la question suivante : concrètement, comment combler le trou et doubler la part complémentaire ?

« J'ai bien gagné ma vie, pourquoi ma pension est-elle si basse ? » C'est la phrase qui revient le plus en rendez-vous. Quatre causes s'additionnent, et aucune ne dépend de vous — c'est précisément ce qui rend le complément indispensable.

Un mot sur la quatrième cause, souvent ignorée : au-delà du plafond d'assiette du régime complémentaire (de l'ordre de 3 PASS, soit ≈ 144 180 € en 2026, à confirmer sur lacipav.fr), vous continuez à cotiser sans acquérir de nouveaux points dans cette tranche. Autrement dit, un architecte à très hauts revenus voit le rapport entre ce qu'il verse et ce qu'il touchera se dégrader encore. C'est exactement la situation où la capitalisation déductible (le PER) reprend la main.

Avant de choisir des produits, on chiffre l'écart. La règle de méthode que nous utilisons en rendez-vous : viser un taux de remplacement de 70 % du dernier revenu net (un repère de confort largement admis), en retrancher la pension obligatoire estimée, et obtenir le complément annuel à financer par capitalisation.

REVENU CIBLE A LA RETRAITE = 70 % du dernier revenu net

COMPLEMENT ANNUEL A FINANCER
   = revenu cible - pension obligatoire estimee (CNAVPL + CIPAV)

Exemple (architecte 100 000 EUR de revenu) :
   revenu cible 70 %        = 70 000 EUR / an
   pension obligatoire est. = 35 000 a 45 000 EUR / an (au conditionnel)
   --------------------------------------------------------------
   COMPLEMENT A FINANCER     = 25 000 a 35 000 EUR / an

« Doubler sa retraite », ce n'est pas une formule marketing : dans les faits, on double la part complémentaire (voire davantage) en ajoutant, à côté de la CIPAV, une rente issue de votre capital. Reste à savoir avec quels leviers et dans quel ordre.

Sur internet, on vous oppose « PER vs assurance-vie » ou on vous vend un produit. Le vrai sujet n'est pas de trancher entre PER et assurance-vie, mais de savoir dans quel ordre on remplit les enveloppes. Car elles ne se concurrencent pas : chacune répond à un besoin distinct — défiscaliser, rester liquide, transmettre, encaisser un revenu, capitaliser une trésorerie de société, transformer l'agence en capital.

En pratique, deux familles de leviers se répondent. D'un côté la capitalisation financière (PER, assurance-vie, capi, PEA) : l'effet du temps, une fiscalité pilotable, des montants ajustables au centime — idéale pour des revenus irréguliers. De l'autre la capitalisation réelle et patrimoniale (immobilier + cession de l'agence) : des revenus tangibles, une valeur de revente, un ancrage hors des marchés.

Dans les sections suivantes, on prend chaque levier un à un, puis on les met face à face dans un tableau comparatif et une méthode chiffrée pour viser 70 %.

On attaque par le levier qui fait le plus mal à votre impôt quand vous êtes à 41 ou 45 % de tranche : le Plan d'épargne retraite (PER). Sa force tient au plafond spécifique des travailleurs non salariés de l'article 154 bis du CGI (héritage de la loi Madelin). Vous déduisez vos versements de votre bénéfice imposable, dans une enveloppe bien plus large que celle d'un salarié.

PLAFOND 154 bis = 10 % du benefice (dans la limite de 8 PASS)
                + 15 % de la fraction de benefice entre 1 et 8 PASS

PLANCHER 2026 = 4 806 EUR   (meme si benefice faible)
PLAFOND MAX 2026 = 88 911 EUR  (benefice >= 8 PASS = 384 480 EUR)
1 PASS 2026 = 48 060 EUR

ECONOMIE D'IMPOT = versement deductible x TMI

Exemple : 10 000 EUR verses a TMI 41 %
        = 4 100 EUR d'IR en moins  ->  effort net reel 5 900 EUR

À la sortie, le PER se fiscalise. En capital, la part correspondant aux versements déduits est imposée au barème de l'IR sans l'abattement de 10 % des pensions, et les gains au PFU (12,8 % d'impôt + PS 18,6 %). En rente, la fraction imposable suit le régime des pensions. La transmission d'un PER assurantiel relève des articles 990 I / 757 B, comme l'assurance-vie.

Le PER excelle à défiscaliser, mais il bloque l'épargne — et c'est précisément là qu'intervient l'assurance-vie, doublement précieuse pour un architecte aux revenus irréguliers. Pas de déduction à l'entrée, mais une liquidité totale : les rachats sont libres à tout moment, et seuls les gains sont taxés (le capital ressort sans impôt). C'est la poche disponible que le PER, verrouillé, ne peut pas offrir — celle dans laquelle on puise les années creuses.

Après 8 ans de détention, le rachat devient très doux : 7,5 % jusqu'à 150 000 € de primes nettes (12,8 % au-delà), un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains, et des prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % en 2026 (art. 125-0 A CGI). Pour piloter votre complément, vous avez le choix : des rachats partiels programmés (mensuels, par exemple) ou la mise en place d'une rente.

L'immobilier, lui, apporte ce que les enveloppes financières n'ont pas : un revenu régulier et tangible, qui diversifie l'épargne PER/AV et peut bénéficier de l'effet de levier du crédit. À 41-45 % de TMI, tout l'enjeu est de maîtriser la fiscalité des loyers, qui peut vite devenir confiscatoire.

La SCPI en assurance-vie : la porte d'entrée la plus efficace

Les SCPI apportent un revenu immobilier sans aucune gestion. Mais en direct, les SCPI distribuent des revenus fonciers soumis au barème de l'IR + PS 17,2 % : à 45 % de TMI, on frôle les 62 % de fiscalité. La parade la plus simple : loger les SCPI dans une assurance-vie, qui leur applique la fiscalité douce de l'enveloppe (rachats à 7,5 % après 8 ans, abattement annuel). C'est souvent l'entrée immobilière la plus efficace pour un architecte fortement imposé, détaillée dans SCPI en assurance-vie pour architecte : l'immobilier sans la fiscalité foncière et le pilier guide complet des SCPI.

Le déficit foncier : effacer du revenu global (location nue)

En location nue, le déficit foncier (charges et travaux supérieurs aux loyers) s'impute jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global (art. 156 CGI), le surplus étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers. À TMI haute, c'est un outil de réduction d'impôt très efficace sur les années de forte tranche. Les revenus fonciers nus restent ensuite soumis aux PS à 17,2 %.

Le LMNP : amortir pour neutraliser les loyers

En location meublée (LMNP), le régime réel permet d'amortir le bien : pendant des années, les loyers imposables sont largement neutralisés. Attention à la dualité des PS 2026 : les loyers meublés (LMNP) sont à 18,6 %, alors que le foncier nu reste à 17,2 % — à ne pas confondre.

On termine la capitalisation financière par deux enveloppes que personne ne cite jamais quand on parle « retraite » : une qui se loge dans votre société, une autre dans votre patrimoine privé.

Le contrat de capitalisation en société (art. 238 septies E)

Lorsqu'une société à l'IS (votre SELARL ou une SPFPL) souscrit un contrat de capitalisation, l'article 238 septies E du CGI impose chaque année un revenu forfaitaire calculé sur une base de 105 % du dernier TME connu à la date de souscription (taux figé), avec régularisation au dénouement sur le gain réel. En clair : vous savez dès la souscription que la société paiera chaque année un IS faible et connu d'avance, pendant que le reste du capital fructifie — c'est l'outil de placement de la trésorerie longue d'une société d'architecture. Le détail est dans placer la trésorerie de votre SELARL d'architecte.

Le PEA : la poche actions efficiente (côté privé)

Côté patrimoine privé, le PEA est l'enveloppe actions la plus efficiente sur le long terme : après 5 ans de détention, les retraits sont exonérés d'impôt sur le revenu (seuls les PS à 18,6 % en 2026 restent dus sur les gains). Pour un architecte avec un horizon long, c'est un complément naturel de l'assurance-vie sur la poche dynamique. La vue d'ensemble des placements est dans où placer son argent quand on est architecte à hauts revenus.

Pour beaucoup d'architectes, la vente de l'agence au moment du départ est le capital de retraite le plus important — et il peut être largement exonéré.

Sauf que ces quatre régimes ne se valent pas, et c'est là que beaucoup d'architectes laissent de l'argent sur la table : deux effacent tout — l'impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux (les vrais « zéro fiscalité ») —, deux autres ne grattent que l'impôt sur le revenu et laissent les prélèvements sociaux à payer (18,6 % en 2026 sur la plus-value professionnelle).

Côté fonds libéral, deux articles visent la plus-value de la clientèle et de l'agence et l'effacent en totalité. L'article 151 septies joue selon vos recettes : exonération totale tant que les recettes moyennes des deux années précédentes restent ≤ 90 000 €, dégressive jusqu'à 126 000 € (prestations de services, activité d'au moins 5 ans). L'article 238 quindecies joue, lui, selon la valeur de cession : exonération totale tant que la valeur cédée reste inférieure à 500 000 €, dégressive jusqu'à 1 000 000 €. Pour une agence de taille moyenne, c'est ce dernier qui est le plus souvent le levier phare.

Pour qui part à la retraite, deux autres régimes prennent le relais, mais ils n'effacent que l'impôt sur le revenu : l'article 151 septies A pour la cession du fonds ou de l'activité (cessation et liquidation des droits dans les 24 mois), et l'article 150-0 D ter pour la cession des titres d'une SEL par le dirigeant partant à la retraite (abattement fixe de 500 000 €, prorogé jusqu'au 31 décembre 2031). Dans les deux cas, les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus sur la plus-value : l'exonération porte sur l'IR, jamais sur les PS. Le tableau ci-dessous remet ces quatre régimes côte à côte.

Si vous exercez en société (SELARL, SELAS ou société d'architecture), votre structure n'est pas qu'un outil de facturation : c'est aussi un coffre-fort à l'IS où l'argent est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, là où il subirait jusqu'à 45 % entre vos mains. Résultat : il reste plus de capital à faire travailler avant toute distribution.

En coiffant la SEL d'une holding (SPFPL), on bénéficie du régime mère-fille (art. 145 et 216 CGI) : les dividendes remontés de la SEL vers la holding sont exonérés à 95 % (seule une quote-part de frais et charges de 5 % est imposée à l'IS, soit une friction d'environ 1,25 %). Le capital ainsi remonté peut être réinvesti ou placé en capi PM (art. 238 septies E). Depuis l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, une SPFPL peut détenir jusqu'à 100 % des droits d'une SEL.

Une précision réglementaire : la quotité de détention du capital d'une société d'architecture et l'existence d'une SPFPL propre aux architectes sont encadrées par la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 (art. 13) — les seuils exacts (détention majoritaire par des architectes) sont à vérifier à la source ; à défaut d'une SPFPL d'architectes, une holding de droit commun détenant la société d'architecture reste envisageable. À étudier au cas par cas avec votre conseil.

Nous posons le même tableau en rendez-vous, sur les critères qui décident vraiment d'un complément de retraite : l'avantage à l'entrée, la fiscalité à la sortie, les prélèvements sociaux 2026, la liquidité et l'usage type.

On déroule le calcul que nous posons au tableau en rendez-vous, en quatre étapes : de « je veux 70 % de mon revenu » jusqu'au chiffre qui compte vraiment — combien mettre de côté chaque mois. C'est exactement ce qu'un bilan retraite affine ensuite à partir de votre situation réelle.

ETAPE 1 - OBJECTIF        = 70 % du dernier revenu net
ETAPE 2 - ECART           = objectif - pension obligatoire estimee
ETAPE 3 - CAPITAL CIBLE   = ecart annuel x 25   (retrait prudent ~ 4 %/an)
ETAPE 4 - EFFORT MENSUEL  = f(capital cible, nombre d'annees, rendement)

Exemple (ecart de 25 000 EUR/an a financer) :
   capital cible = 25 000 x 25 = 625 000 EUR
   sur 20 ans a 4 % net  ->  effort de l'ordre de 1 700 EUR / mois
   sur 25 ans a 4 % net  ->  effort de l'ordre de 1 250 EUR / mois

Sur l'effort à fournir, le PER reprend la main grâce à la déduction : à TMI élevée, vous épargnez « plus » pour un effort net moindre.

1 000 EUR verses sur un PER, a TMI 41 % :
  - economie d'IR     = 410 EUR
  - effort net reel   = 590 EUR

=> le levier fiscal reduit l'effort d'epargne d'environ 40 %

Trois profils types qu'on voit passer au cabinet. Les prénoms sont fictifs ; les calculs de plafond PER (art. 154 bis) sont précis aux taux 2026 (1 PASS = 48 060 €), mais les montants de capital et de pension sont des ordres de grandeur pédagogiques, au conditionnel — pas une projection de votre situation. La formule du plafond appliquée est : 10 % du bénéfice + 15 % × (bénéfice − 1 PASS), dans la limite de 8 PASS.