Pourquoi le patrimoine d'un architecte ne se gère pas comme un autre
Vous dessinez des bâtiments pensés pour durer un siècle, vous calculez des charges et des budgets au mètre carré près, et votre propre plan patrimonial, lui, attend toujours le prochain chantier. Le problème de l'architecte est double, et c'est ce qui le distingue des autres libéraux. Premier handicap : des revenus en dents de scie. Un gros marché tombe, l'année est exceptionnelle ; l'année suivante, entre deux chantiers, le creux est bien réel. Second handicap : une retraite notoirement faible au regard de ce que vous gagnez, parce que vous relevez du régime de base CNAVPL (par points, plafonné) et du régime complémentaire de la CIPAV, dont le rendement est défavorable. Et tout cela alors que vous êtes souvent à TMI 41 ou 45 %, parfois concerné par la CEHR, la CDHR ou l'IFI. Vous êtes une profession libérale réglementée (inscrite à l'Ordre des architectes, loi n° 77-2 du 3 janvier 1977), mais pas un officier ministériel : la cession de votre clientèle ou de votre agence est libre (fonds libéral), sans droit de présentation. Pris séparément, aucun de ces points n'a de quoi alarmer ; c'est leur addition — hauts revenus irréguliers et retraite faible — qui change tout. Ce guide vous donne la feuille de route, phase par phase et par tranche de revenu, pour savoir quoi prioriser maintenant plutôt que d'empiler des produits.
En 30 secondes : une feuille de route en 4 phases
La TVA, un avantage à exploiter, pas une contrainte
Contrairement au médecin ou au kinésithérapeute, exonérés de TVA sur leurs soins au titre de l'article 261-4-1 du CGI, l'architecte est soumis à la TVA au taux normal de 20 %, aussi bien sur ses missions d'architecture que sur ses missions de maîtrise d'œuvre. L'exonération des soins du 261-4-1 ne vous concerne jamais (elle vise la santé humaine). Et c'est plutôt une bonne nouvelle, car vous récupérez la TVA déductible sur vos frais, vos logiciels de CAO, votre matériel et vos investissements. Puisque vous êtes assujetti, vous pouvez aussi activer l'option pour la TVA des loyers (article 260-2° CGI) si vous logez les murs de l'agence dans une SCI, et récupérer ainsi la TVA sur l'immeuble. En tout début d'activité, sous le seuil de franchise en base de l'article 293 B (seuils 2026 à confirmer ; le projet de seuil unique de 25 000 € a été suspendu), l'exonération reste théoriquement possible, mais en pratique l'architecte à hauts revenus passe vite au réel et devient assujetti.
Architecte = CNAVPL + CIPAV, jamais CARMF, CNBF, CPRN, CAVOM ou CAVEC
Ce guide est la vue d'ensemble patrimoniale de l'architecte, déclinaison du pilier généraliste : pour le cadre du métier, voyez la gestion de patrimoine de la profession libérale. Il est distinct de deux guides voisins, qu'il ne répète pas : le catalogue des dispositifs de défiscalisation de l'architecte (les niches, une par une) et le comparatif structurel SELARL ou BNC (le choix de la forme). Ici, on prend de la hauteur : on regarde le patrimoine dans son ensemble, séquencé par phase de carrière.
Au-delà de l'impôt : se constituer, protéger et transmettre
La feuille de route patrimoniale de l'architecte, phase par phase
Une carrière d'architecte dure trente à quarante ans, et les bonnes décisions patrimoniales ne sont pas les mêmes à 32 ans qu'à 60 ans. Au démarrage, on sécurise ; en montée en régime, on maximise l'assiette ; à hauts revenus, on structure et on diversifie ; en fin de carrière, on cède. L'ordre compte autant que les leviers eux-mêmes, et l'irrégularité des revenus ajoute une règle de plus : sur-épargner en année faste pour absorber les creux et lisser l'impôt.
| Phase | Âge indicatif | L'enjeu central | Les leviers prioritaires |
|---|---|---|---|
| 1 · Démarrage | 30-40 ans | Sécuriser malgré les dents de scie | Épargne de précaution RENFORCÉE, RC pro + prévoyance Madelin 154 bis, RP, ouvrir le PER, lisser |
| 2 · Montée en régime | 40-50 ans | Maximiser charges et PER, arbitrer la structure | Charges déductibles 2035, PER jusqu'à 88 911 €, BNC→SEL, murs en SCI, déficit foncier |
| 3 · Hauts revenus | 45-60 ans | Structurer et diversifier | SEL + SPFPLA, assurance-vie, SCPI, placements, IFI, anticiper la faible retraite CIPAV |
| 4 · Fin de carrière / cession | 60 ans et + | Céder l'agence au bon prix | 238 quindecies, parts de SEL 150-0 D ter, donation, démembrement, AV 990 I, Dutreil |
Comment lire ce hub
Phase 1 — Le démarrage : sécuriser des revenus en dents de scie
L'architecte débute le plus souvent en BNC (déclaration contrôlée 2035). Le régime micro-BNC (seuil de recettes 83 600 €, abattement forfaitaire de 34 %) existe, mais dès que l'activité décolle, le passage au réel s'impose, et la quasi-totalité des architectes à hauts revenus visés par ce guide y sont déjà. À ce stade, le réflexe est souvent de chercher à défiscaliser dès le premier bel exercice. Je tempère : quand les revenus sont en dents de scie, la priorité absolue est de sécuriser, pas de bloquer son argent.
Une épargne de précaution renforcée, parce que les revenus arrivent par à-coups
Un salarié vise 3 à 6 mois de charges de côté. L'architecte, lui, doit plutôt viser 6 à 12 mois, justement parce que ses revenus arrivent par à-coups : un gros chantier paie bien, puis un creux de plusieurs mois s'intercale entre deux marchés. Ce coussin se place sur des supports liquides et sécurisés (livrets, fonds euros d'une assurance-vie), de quoi encaisser un trou de trésorerie sans casser une épargne longue ni vendre au mauvais moment. C'est la toute première brique, avant n'importe quel placement. Pour la méthode de gestion des premiers euros, voyez gérer son argent en début d'activité libérale.
Prévoyance : pas de filet salarial, donc à poser dès le démarrage
Ouvrir le PER tôt, et l'utiliser pour lisser les dents de scie
Une fois le coussin et la prévoyance en place, on ouvre le PER (article 154 bis), même avec un versement modéré. L'intérêt n'est pas tant le montant déduit en début de carrière que le fait de prendre date, et surtout, pour l'architecte, de se doter d'un outil de lissage. Le PER est pilotable : l'année d'un gros chantier, quand le bénéfice et la TMI grimpent, on verse davantage pour écrêter la pointe d'impôt ; l'année creuse, on verse peu, et le report des plafonds non utilisés sur trois ans permet de rattraper le retard. Pour un revenu vraiment exceptionnel, le système du quotient (article 163-0 A) peut atténuer la progressivité de l'impôt, sous conditions strictes (revenu exceptionnel supérieur à la moyenne des revenus nets des trois dernières années). Le PER reste le levier de lissage le plus souple ; le détail des mécanismes : lisser des revenus d'architecte en dents de scie et le PER de l'architecte.
La règle d'or du démarrage : sécuriser avant de défiscaliser
Phase 2 — La montée en régime : maximiser les charges et le PER à 41 %
L'agence est lancée, les chantiers s'enchaînent, et la TMI atteint durablement les 41 % (revenu imposable d'environ 84 600 € par part en 2026), parfois 45 %. À ce niveau, chaque levier d'assiette compte : ce qui sort du revenu taxé à 41 % vaut beaucoup plus que la même somme à 30 %. On prend les leviers dans l'ordre.
Maximiser les charges au réel et saturer le PER
Au réel, tout ce qui est engagé pour l'activité est déductible : local, matériel et logiciels, déplacements, formation, cotisations, frais de représentation. À TMI 41-45 %, une charge bien comptabilisée vaut presque le double d'une charge oubliée ; la liste complète figure dans les charges déductibles de l'architecte. Mais le levier n° 1 reste le PER (article 154 bis) : à TMI 41 %, 100 € versés ne coûtent réellement que 59 € (55 € à 45 %), et le plafond grimpe jusqu'à 88 911 € en 2026 (plancher 4 806 €, report des plafonds non utilisés sur trois ans, mutualisation entre conjoints). C'est le seul placement déductible à l'entrée, et le plus souple pour l'architecte. Le détail : le PER de l'architecte et le guide complet du PER.
Arbitrer entre BNC et société d'architecture
Tant que tout votre bénéfice vous est nécessaire, le BNC suffit : c'est simple et tout le résultat est imposé à votre TMI. Mais dès que le bénéfice dépasse durablement votre besoin de train de vie et qu'un excédent s'accumule, la société d'architecture à l'IS (SARL, SAS ou SEL d'architecture) commence à payer : vous laissez capitaliser dans la société à 15 % d'IS (jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %) plutôt qu'à votre TMI personnelle. Ce n'est pas un choix à faire seul ni à la légère : il dépend de votre besoin réel de revenus, de votre horizon et de la régularité de votre activité. On ne refait pas ici le comparatif : il est détaillé dans passer en SELARL ou rester en BNC et, pour le cadre général, BNC ou SELARL pour le libéral.
Acheter les murs de l'agence en SCI, effacer du revenu par le déficit foncier
À TMI 41-45 %, l'immobilier devient un levier puissant. Loger les murs de l'agence dans une SCI, avec option pour la TVA (article 260-2°) puisque l'activité est assujettie, combine diversification, récupération de la TVA sur l'immeuble et préparation de la transmission : vous séparez l'immobilier de l'exploitation, et la SCI perçoit des loyers. Le déficit foncier (location nue ou SCI à l'IR : travaux et charges supérieurs aux loyers) efface du revenu fortement taxé : l'imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), le surplus s'imputant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention à ne pas confondre les taux : les loyers d'une SCI à l'IR supportent des prélèvements sociaux de 17,2 % (et non 18,6 %), alors que des loyers meublés (LMNP) passent à 18,6 %. Voyez acheter les murs de votre agence via une SCI et l'immobilier de la profession libérale.
Caler votre montée en régime sur vos chiffres
Un CGP indépendant cale le bon niveau de versement PER selon votre TMI réelle et vos revenus de l'année, l'arbitrage BNC / société d'architecture, l'achat des murs en SCI et la stratégie de lissage — et chiffre le gain net pour vous.
Phase 3 — Les hauts revenus : structurer, diversifier, anticiper la retraite
L'agence tourne à plein, le crédit de la résidence principale est souvent soldé, et il reste plusieurs milliers d'euros à placer chaque mois. La TMI tape les 45 %, et les surtaxes des hauts revenus — IFI, CEHR, CDHR — entrent en scène. Deux chantiers en parallèle : structurer la capitalisation et anticiper une retraite CIPAV que l'on sait insuffisante.
La SEL coiffée d'une SPFPLA : le régime mère-fille
À ce stade, la SEL d'architecture à l'IS — SELARL (gérant majoritaire TNS) ou SELAS (président assimilé salarié) — permet de séparer la rémunération (à l'IR) des bénéfices laissés dans la société (IS réduit). Le capital doit rester détenu à plus de 50 % par des architectes (loi n° 77-2, art. 13). Une SPFPL d'architectes (SPFPLA) — prévue par le décret n° 2016-876 et la réforme de l'ordonnance n° 2023-77 (en vigueur depuis le 1er septembre 2024), qui permet une détention jusqu'à 100 % de la SEL — peut alors coiffer la société : grâce au régime mère-fille (articles 145 et 216 CGI), les dividendes remontés sont exonérés à 95 %.
Régime mère-fille : 100 000 € de dividendes remontés à la SPFPLA
Dividende brut remonte SEL -> SPFPLA ...... 100 000 EUR Quote-part de frais et charges (5 %) ...... 5 000 EUR Base imposable a l'IS (25 %) .............. 5 000 EUR IS du a la SPFPLA (25 % x 5 000) .......... 1 250 EUR ------------------------------------------------------- Net capitalisable dans la SPFPLA ......... 98 750 EUR Cout effectif ............................ ~1,25 %
Comparé à une distribution directe à l'architecte (PFU 31,4 % = 12,8 % IR + 18,6 % PS, soit ~31 400 € sur 100 000 €), la remontée à la SPFPLA laisse près de 99 % du dividende disponible pour réinvestir. La contrepartie : ces fonds restent bloqués dans la société ; pour les sortir vers votre poche, il faudra repasser par la case dividende ou rémunération. Détention d'au moins 5 % conservée 2 ans (intégration fiscale possible à 95 %, quote-part de frais ramenée à 1 %).
On ne refait pas ici le montage complet : il est détaillé dans la holding SPFPL d'architecte et salaire ou dividendes en SEL d'architecte. Pour le cadre général de la holding du libéral : la SPFPL de la profession libérale. Deux pièges, en revanche, méritent qu'on s'y arrête.
Dividendes de SEL > 10 % : la SPFPL ne fait pas écran
2. Dividendes > 10 % cotisés, même via la SPFPL : la fraction de dividendes excédant 10 % du capital social, des primes d'émission et des sommes en compte courant d'associé est assujettie aux cotisations sociales (article L. 131-6 CSS), pas seulement aux prélèvements sociaux — y compris lorsqu'ils transitent par une SPFPL (doctrine Urssaf et jurisprudence de la 2e chambre civile de la Cour de cassation, Cass. 2e civ. 19 octobre 2023 n° 21-20.366 ; portée exacte à vérifier auprès de votre conseil). C'est un mythe répandu à corriger : la SPFPL n'efface pas ces cotisations. En deçà de 10 %, le dividende reste au PFU de 31,4 %. Le cadre général : les dividendes de SEL et les cotisations sociales.
Placer et diversifier : assurance-vie, SCPI, et patrimoine perso vs trésorerie de la SELARL
À 45 % de TMI, le problème n'est plus d'avoir des revenus, mais de ne pas tout faire reposer sur l'agence et de préparer la retraite. On diversifie : assurance-vie (capitalisation, gains à 17,2 % de prélèvements sociaux, transmission via le 990 I), SCPI en direct ou en assurance-vie (immobilier sans gestion), PEA pour les actions, private equity (horizon long, illiquide, risque de perte en capital). Et surtout, on distingue deux poches qui n'obéissent pas aux mêmes règles : votre patrimoine personnel d'un côté, la trésorerie excédentaire de la SELARL de l'autre (qui se place via un contrat de capitalisation de personne morale, article 238 septies E, ou un compte à terme — pas sur un compte courant qui dort). Ces supports ne sont pas garantis (les performances passées ne préjugent pas des performances futures, le capital en unités de compte peut varier). À approfondir : où placer son argent quand on est architecte, la SCPI en assurance-vie de l'architecte, placer la trésorerie de sa SELARL et l'assurance-vie.
Hauts revenus mais retraite CIPAV modeste : le grand écart
Piloter l'IFI, la CEHR et la CDHR par le patrimoine
À 55 ans, ce n'est plus l'impôt sur le revenu de l'agence qui pèse le plus, c'est souvent l'IFI, la CEHR et la CDHR — et là, c'est le patrimoine, pas le bénéfice, qui sert de levier. L'IFI frappe le patrimoine immobilier net au-delà de 1 300 000 € : la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, les biens professionnels sont exonérés, et le démembrement (la nue-propriété n'est pas imposable au démembrement viager, barème de l'article 669) comme la dette déductible réduisent l'assiette. La CEHR (article 223 sexies) s'applique à 3 % au-delà de 250 000 € de RFR pour un célibataire, 4 % au-delà de 500 000 € (seuils doublés pour un couple). La CDHR (article 224) impose un taux effectif minimum de 20 % du RFR aux très hauts revenus, et incite à privilégier les leviers d'assiette comme le PER. On creuse cela dans réduire son IFI et la CDHR du libéral.
Phase 4 — Céder l'agence comme capital retraite, transmettre
En fin de carrière, la cession de l'agence prend une importance particulière : pour beaucoup d'architectes, elle constitue le capital retraite que la CIPAV ne fournira pas. La cession passe par la vente de la clientèle / de l'agence (cession libre du fonds libéral, sans agrément : l'architecte n'est pas officier ministériel) ou des parts de la SEL. J'ai vu des confrères céder dans la précipitation d'un départ et payer 30 % et plus sur une plus-value qu'un rendez-vous deux ans plus tôt aurait fait fondre. Deux questions : à quel régime céder, et comment transmettre et protéger ses proches.
En 30 secondes : céder et transmettre sans subir l'impôt
2026 : le 151 septies A exonère l'IR, pas les 18,6 % de PS
Céder l'agence ou ses parts de SEL
Le levier phare est l'article 238 quindecies du CGI : la cession des éléments d'une activité libérale (clientèle, branche complète) est totalement exonérée d'IR si la valeur cédée est inférieure ou égale à 500 000 €, puis l'exonération devient dégressive jusqu'à 1 000 000 €. S'y ajoutent l'article 151 septies (exonération selon les recettes : totale jusqu'à 90 000 € de recettes, dégressive jusqu'à 126 000 € pour les prestations de services) et l'article 151 septies A (départ en retraite, IR exonéré, PS 18,6 % dus, cessation et liquidation des droits dans les 24 mois). La cession des parts de SEL relève, elle, de la plus-value mobilière (PFU 31,4 %) avec l'abattement fixe de 500 000 € du dirigeant partant en retraite (article 150-0 D ter, conditions 2026 à confirmer). Le cadre du libéral : céder son cabinet en exonérant la plus-value.
| Vous cédez… | Nature de la PV | Exonération principale | PS 2026 |
|---|---|---|---|
| La clientèle / l'agence (fonds libéral, branche complète) | Plus-value professionnelle | 238 quindecies (≤ 500 k€) + 151 septies + 151 septies A | 18,6 % |
| Les parts de votre SEL | Plus-value mobilière | Abattement fixe 500 k€ du dirigeant retraité (150-0 D ter) | 18,6 % |
| Les murs (SCI à l'IR) | Plus-value immobilière des particuliers | Abattement pour durée de détention | 17,2 % |
Transmettre via apport-cession, Dutreil, donation et démembrement
Pour transmettre plutôt que vendre, on combine plusieurs leviers. L'apport-cession (article 150-0 B ter) : vous apportez vos titres de SEL à une holding que vous contrôlez, ce qui place la plus-value en report d'imposition. Le dispositif a été durci par la LF 2026 pour les cessions à compter du 21 février 2026 : si la holding cède dans les trois ans, le maintien du report suppose de réinvestir une part majorée du produit dans une activité économique éligible, avec une conservation des actifs réinvestis allongée ; au-delà de trois ans, pas de condition de remploi. Le pacte Dutreil (article 787 B) : sous engagement collectif puis individuel de conservation et exercice d'une fonction de direction, la transmission des titres de la société d'architecture par donation ou succession bénéficie d'un abattement de 75 % sur les droits. S'y ajoutent la donation (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, article 779), le démembrement (barème de l'article 669) et l'assurance-vie (990 I : 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans ; 757 B au-delà). Voyez l'apport-cession du libéral, transmettre cabinet et patrimoine, préparer sa succession et le démembrement de propriété.
Synchroniser la cession et la liquidation de la CNAVPL + CIPAV
Tranche de revenu et priorité : le tableau de synthèse
Une vue d'ensemble pour situer où vous en êtes et ce qui doit retenir votre attention en priorité aujourd'hui. Pour l'architecte, un repère essentiel : avec des revenus en dents de scie, on raisonne sur la moyenne pluriannuelle, pas sur une année isolée.
| Tranche de revenu (bénéfice) | TMI | Priorités patrimoniales |
|---|---|---|
| < 50 000 € (démarrage / creux) | 11-30 % | Précaution renforcée, RC pro + Madelin, RP, ouvrir le PER, lisser |
| 50 000 – 90 000 € | 30-41 % | Charges au réel, PER, premier immobilier, déficit foncier |
| 90 000 – 150 000 € | 41 % | Saturer le PER, arbitrer BNC→SEL, murs en SCI, assurance-vie |
| 150 000 – 250 000 € | 45 % | SEL + SPFPLA, diversifier (AV, SCPI), anticiper la CIPAV |
| > 250 000 € | 45 % + CEHR/CDHR/IFI | Holding mère-fille, IFI piloté, transmission, cession 238 quindecies |
Le réflexe anti-dents de scie
Trois architectes, trois phases : Léa, Hugo et Martin
Trois situations, retravaillées et arrondies : une architecte de 32 ans aux revenus en dents de scie, un architecte établi de 46 ans en BNC, un associé de 60 ans en SELARL qui prépare sa sortie. Chiffres illustratifs (estimations pédagogiques, non opposables ; fourchettes volontaires).
Note de méthode sur les projections
Cas 1 — Léa, 32 ans, BNC aux revenus en dents de scie (moyenne ~60 000 €, TMI 30 %)
Priorité = sécuriser et prendre date, pas défiscaliser :
1. Épargne de précaution renforcée : objectif 9 mois de charges courantes (et non 3-6) sur livrets et fonds euros, à cause des dents de scie.
2. RC pro + prévoyance Madelin : ~11 534 € de plafond Madelin, avec une définition d'invalidité professionnelle — son seul filet en cas d'arrêt.
3. PER ouvert : premier versement, pour prendre date et disposer de l'outil de lissage.
4. Lisser : l'année à 78 000 €, elle verse davantage sur le PER pour écrêter la pointe d'IR ; le quotient 163-0 A est à étudier si une année ressort vraiment exceptionnelle.
À 32 ans, l'erreur serait de bloquer son épargne dans un produit de défiscalisation avant d'avoir un coussin solide. On sécurise, on ne défiscalise pas encore.
Cas 2 — Hugo, 46 ans, architecte établi en BNC (bénéfice ~120 000 €, TMI 41 %)
PER au plafond (154 bis) : versement déductible ≈ 10 % × 120 000 + 15 % × (120 000 − 48 060) ≈ 12 000 + 10 791 ≈ 22 791 €.
Économie d'IR à TMI 41 % : 22 791 × 41 % ≈ 9 344 € (100 € versés coûtent réellement 59 €).
Charges au réel : il vérifie qu'aucune charge déductible n'est oubliée — à 41 %, chaque euro compte.
Arbitrage structure : comme un excédent commence à s'accumuler, il étudie le passage en SEL d'architecture (IS 15 % jusqu'à 42 500 €) pour capitaliser à fiscalité réduite.
Murs en SCI : il envisage d'acheter les locaux de l'agence, avec déficit foncier ; loyers de la SCI à l'IR taxés à 17,2 % de PS.
Hugo est en phase de maximisation d'assiette et d'amorce de structuration : le PER seul lui fait économiser plus de 9 000 € d'impôt par an.
Cas 3 — Martin, 60 ans, SELARL d'architecture, prépare sa sortie (revenu ~240 000 €, TMI 45 % + CEHR) ⭐
Holding SPFPLA + mère-fille : il fait remonter 100 000 € de dividendes à sa SPFPLA. Friction via le mère-fille ≈ 1 250 € (5 % × 25 %) contre ≈ 31 400 € au PFU en distribution directe → le capital reste disponible pour réinvestir dans la holding.
Vigilance dividendes : la fraction > 10 % (capital + primes + CCA) reste cotisée même via la SPFPLA (Cass. 2e civ. 19 octobre 2023 n° 21-20.366) — la holding diffère, elle n'efface pas.
Cession de l'agence comme capital retraite : sa clientèle / son agence est valorisée 480 000 € → sous le seuil du 238 quindecies (≤ 500 000 €), l'IR sur la plus-value est exonéré ; mais les 18,6 % de PS restent dus, et le 151 septies A (départ retraite) n'exonère que l'IR, pas ces 18,6 %.
Retraite CIPAV : le taux de remplacement décroche fortement ; l'assurance-vie, le PER et le produit de cession financent le complément.
Pour Martin, la cession devient le capital retraite : il structure sa sortie 24 à 36 mois à l'avance et a alimenté son assurance-vie avant 70 ans (990 I : 152 500 € par bénéficiaire transmis hors droits).
La dualité des prélèvements sociaux 2026 (18,6 % / 17,2 %)
La plupart des comparateurs en ligne et des vieux articles appliquent encore 17,2 % à tout. Depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403), la CSG du capital est passée de 9,2 % à 10,6 %, et selon le revenu concerné le bon taux est désormais soit 17,2 %, soit 18,6 %. Sur une cession d'agence de 300 000 €, se tromper de taux, c'est 4 200 € d'écart.
| Type de revenu / plus-value | Taux de PS 2026 | Concerne l'architecte |
|---|---|---|
| Dividendes de SEL, intérêts | 18,6 % | Distribution de la SEL/SPFPLA (PFU 31,4 %) |
| Plus-value de cession de parts de SEL | 18,6 % | Sortie / transmission de l'agence en SEL |
| Plus-value professionnelle (clientèle, agence) | 18,6 % | Cession 151 septies / 238 quindecies / 151 septies A |
| Loyers meublés (LMNP), gains de PER à la sortie | 18,6 % | Immobilier LMNP, PER 154 bis dénoué |
| Assurance-vie, contrat de capitalisation | 17,2 % | Épargne et trésorerie capitalisée |
| Loyers d'une SCI à l'IR (location nue) | 17,2 % | Murs de l'agence loués à la SEL |
| Plus-value immobilière des particuliers | 17,2 % | Revente d'un bien locatif ou des murs |
Le piège à retenir : le 151 septies A n'exonère pas les PS
Faire son bilan patrimonial d'architecte
Reste à transposer tout cela sur votre situation : votre TMI réelle, la régularité (ou non) de vos revenus, votre structure, vos projets immobiliers, l'âge de vos enfants, votre horizon de cession. Vous concentrez vos journées sur vos chantiers et vos maîtres d'ouvrage ; ce qui manque, ce n'est pas la rigueur, mais le temps et le recul sur votre propre dossier — exactement ce qu'apporte un CGP, sans empiéter sur votre métier ni sur celui de l'expert-comptable de l'agence.
L'expert-comptable de l'agence
Tient la comptabilité, établit la 2035 (ou les comptes de la SEL), gère la TVA et conseille sur la structure. Indispensable au quotidien, centré sur l'activité — mais ce n'est pas son métier de piloter dans la durée votre patrimoine privé, votre PER ou votre exposition à l'IFI.
L'avocat fiscaliste
Sécurise les montages complexes (apport-cession, Dutreil, restructuration de SEL/SPFPLA) et défend en cas de contentieux. Précieux sur le point de droit pointu, mais ce n'est pas son métier de piloter dans la durée l'ensemble de votre patrimoine privé.
Le conseiller en gestion de patrimoine
Construit la stratégie globale et indépendante, phase par phase : lissage des revenus irréguliers, structuration SEL/SPFPLA, trésorerie, immobilier, prévoyance, PER, assurance-vie, SCPI, pilotage IFI/CEHR/CDHR, cession et transmission de l'agence. Un regard d'ensemble, calibré sur votre TMI réelle et l'irrégularité de vos revenus, qui suit votre dossier dans la durée.
Votre feuille de route patrimoniale d'architecte, chiffrée
Bilan patrimonial complet : on situe votre phase, on tient compte de l'irrégularité de vos revenus, on priorise vos leviers (lissage, structure, PER, assurance-vie, SCPI, immobilier, IFI, cession de l'agence) et on chiffre le gain net. Cabinet 100 % indépendant, sans produit-maison.
Sécuriser des revenus en dents de scie au démarrage, saturer le PER à 46 ans, basculer en SEL coiffée d'une SPFPLA, piloter l'IFI à 55 ans, faire de la cession de l'agence un capital retraite : chaque choix commande le suivant. La forme de votre structure fixe vos dividendes ; vos dividendes alimentent votre PER ; et c'est ce PER, avec l'assurance-vie et le produit de cession, qui prendra le relais le jour où la CIPAV ne couvrira qu'une fraction de votre train de vie. Pour aller plus loin sur un levier précis, parcourez les guides du cluster architecte : de la défiscalisation de l'architecte à la SPFPL d'architecte, en passant par les placements de l'architecte. Et pour le cadre général du libéral à hauts revenus, voyez la gestion de patrimoine de la profession libérale.