Vente à réméré : à qui elle convient, et à qui elle ne convient pas

L'essentiel : ce n'est pas votre situation qui décide, c'est votre sortie

Guide rédigé le 11 août 2026 — par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP — adhérent CNCEF Patrimoine). Droit en vigueur au 11 août 2026 (Code civil, Code de la consommation, Code monétaire et financier, Code des procédures civiles d'exécution, CGI et BOFiP). Analyse générique : aucun opérateur, aucun investisseur, aucun courtier n'y est cité.

La proposition tient en deux pages et elle a l'air simple : on vend, on reste dans les lieux contre une indemnité mensuelle, on rachète dans dix-huit mois. Ce que ces deux pages ne disent nulle part, c'est avec quel argentle rachat se fera. C'est pourtant de là que dépend tout le reste, et personne n'est chargé d'y répondre à votre place.

Deux articles du Code civil et un du Code général des impôts expliquent pourquoi cette question-là ne se rattrape pas après coup. Le juge ne peut pas prolonger le terme convenu (article 1661) ; passé ce terme, c'est l'acquéreur qui « demeure propriétaire irrévocable» (article 1662) ; et les droits de mutation supportés sur la première vente ne sont jamais restitués, l'exercice de la faculté de rachat figurant expressément parmi les cas de non-restitution (CGI, article 1961 — BOFiP, BOI-ENR-DG-70-20). Ce que cette page vous donne n'est donc pas un avis sur votre situation : c'est la grille qui permet d'y répondre vous-même, condition par condition et pièce par pièce, avant d'appeler qui que ce soit.

Il faut partir de ce que l'opération est vraiment. Le réméré est une vente, pas un prêt : l'article 1659 du Code civil définit la faculté de rachat comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue ». La propriété est donc perdue dès la signature de l'acte, et non au terme. Ce que le terme change, ce n'est pas la propriété, qui a déjà basculé, mais son caractère définitif : il consolide celle de l'acquéreur en éteignant votre faculté de la reprendre. Tout le reste découle de là.

Notre guide de la vente à réméré consacre une section, « Pour qui : une solution de dernière intention », à décrire les quatre situations dans lesquelles l'opération est envisagée : le surendettement, le fichage, la menace de saisie, le besoin urgent de trésorerie. Cette page-ci descend d'un cran et prend le problème par l'autre bout. Elle ne classe pas les vendeurs par leur situation de départ, qui est le critère de tout le marché et qui est le mauvais, mais par la crédibilité de leur sortie, avec pour chaque condition la pièce qui la prouve et le fait qui la fait tomber. Pour la recevabilité du propriétaire déjà surendetté et le comparatif des quatre voies, voyez réméré et surendettement du propriétaire ; pour l'ordre des marches à tester avant d'en arriver là, réméré ou crédit hypothécaire ; pour le terme de cinq ans et le financement du rachat, la durée maximale de cinq ans et les modalités de sortie.

Situons d'abord le lecteur de cette page. Les dispositifs généralistes du surendettement sont calibrés pour un public très majoritairement locataire : 9 % seulement des dossiers de surendettement comportent au moins une dette immobilière, et l'endettement immobilier pèse 25,7 % de l'endettement global (Banque de France, Typologie du surendettement des ménages – 2025, communiqué du 17 février 2026). Le propriétaire endetté est un cas minoritaire. Il n'en est pas pour autant exclu des voies gratuites ; il lui manque seulement une grille faite pour son cas.

Avant toute qualification : ce qui ne coûte rien, et dans quel ordre

Rien de ce qui suit ne coûte un euro, et tout doit être tenté avant d'envisager une opération qui fait sortir le bien de votre patrimoine. Tant que cette liste n'est pas épuisée, la question du réméré ne se pose pas.

Autre chose, et elle a une valeur immédiate : un intermédiaire n'a pas le droit de vous facturer cette démarche. L'article L. 322-1 du Code de la consommation dispose qu'« il est interdit pour un intermédiaire» de se charger ou de se proposer, moyennant rémunération, d'examiner la situation d'un débiteur en vue d'un plan de remboursement, de rechercher des délais de paiement ou une remise de dette, ou d'intervenir dans une procédure de surendettement. Et l'article L. 342-1 ajoute qu'est « nulle de plein droit toute convention» par laquelle un intermédiaire se charge d'une de ces opérations moyennant rémunération. Aucune exception n'y figure. Il n'y a donc pas de tarif à discuter : la prestation elle-même est interdite. La consultation juridique d'un avocat est, elle, une prestation d'une autre nature.

Il existe aussi un outil judiciaire : les délais de grâcede l'article 1343-5 du Code civil. Le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le texte ajoute trois effets décisifs : « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier» ; les majorations d'intérêts et les pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai ; et « toute stipulation contraire est réputée non écrite». Ces délais ne s'appliquent pas aux dettes d'aliment.

Deux faits de calendrier méritent d'être exposés, comme des faits et non comme un levier. D'une part, l'article L. 721-4 du Code de la consommation permet à la commission, à la demande du débiteur, de saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des procédures d'exécution dès le dépôt du dossieret jusqu'à la décision de recevabilité : on n'attend pas la recevabilité. D'autre part, la commission dispose d'un délai de trois mois à compter du dépôt pour examiner la recevabilité de la demande, la notifier, instruire le dossier et décider de son orientation (C. consom., art. L. 721-2) ; l'attestation de dépôt qui vous est remise doit d'ailleurs vous le rappeler, et préciser que « si la commission n'a pas décidé de l'orientation du dossier dans ce délai, le taux d'intérêt applicable à tous les emprunts en cours contractés par le débiteur est, au cours des trois mois suivants, le taux de l'intérêt légal, sauf décision contraire de la commission ou du juge » (art. R. 721-4).

L'objection habituelle est que « c'est trop lent ». Les chiffres publiés la relativisent : en 2025, les commissions ont mis un peu plus d'un mois pour statuer sur la recevabilité et environ quatre moispour proposer une solution — stade postérieur à l'orientation, si bien que les deux délais ne se recouvrent pas (Banque de France, Typologie du surendettement des ménages – 2025, communiqué du 17 février 2026). Ces délais-là sont publics et sourcés ; ceux d'une opération de réméré ne le sont pas.

Le glossaire de la Typologie 2025 comporte enfin une définition directement utile au propriétaire, celle du plan d'attente : « On parle de plan d'attente quand la commission décide de donner du temps au débiteur pour améliorer sa situation financière considérée comme temporairement dégradée ou pour vendre le bien immobilier qu'il possède. » La voie gratuite offre donc déjà du temps — sans perte de propriété entre-temps. Le même glossaire précise que, depuis le 1^erjanvier 2018, la phase de conciliation est réservée aux dossiers comportant un bien immobilier : le propriétaire n'y est pas un cas mal traité, la procédure prévoit expressément le sien.

À côté de cela, en une ligne chacun : les points conseil budget, service gratuit et confidentiel labellisé par l'État, dont l'annuaire est public ; les ADIL, information gratuite et neutre sur le logement, « à l'exclusion de tout acte administratif, contentieux ou commercial» (CCH, art. L. 366-1) ; l'aide juridictionnelle, avec admission provisoire possible en urgence, notamment en cas d'exécution forcée ou d'expulsion (loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, art. 20) ; et le report d'échéances prévu par certains contrats de prêt, à vérifier dans vos conditions générales avant de chercher ailleurs.

L'ordre complet des marches à tester (crédit classique, regroupement, dispositifs gratuits, vente amiable, puis seulement le réméré) et ce que coûte le fait de descendre d'une marche sont traités par réméré ou crédit hypothécaire. Le détail des dispositifs gratuits et la chronologie face à une procédure déjà engagée sont dans éviter une saisie immobilière. Le détail est là-bas.

La question à retourner : qu'est-ce qui aura changé, et est-ce déjà acquis ?

Se demander « suis-je le bon profil ? » en partant de sa situation (fiché, surendetté, menacé de saisie) ne mène nulle part, pour une raison simple : il n'existe aucune condition d'entrée dans une vente à réméré. Une vente n'a pas de conditions d'octroi. Il n'y a ni dossier de solvabilité, ni offre de prêt, ni décision d'acceptation au sens bancaire. La question pertinente n'est donc pas d'où vous partez, mais où vous allez.

Art. 1661 — « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. »

Art. 1662 — « Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le
              terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. »

Art. 1663 — « Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur,
              sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit. »

Nous l'écrivions déjà dans notre comparatif réméré ou crédit hypothécaire : il faut qu'« il existe une réponse datée et chiffréeà la question “à quelle date, et avec quelles ressources, aurai-je les moyens de racheter ?”. Si cette réponse n'existe pas, le réméré est contre-indiqué ». Ce que la présente page ajoute, c'est le mode d'emploi : comment on construit cette réponse, et comment on sait qu'on ne l'a pas.

Le sophisme du marché, retourné

« Accessible à tous les profils, sans condition de revenus, sans examen bancaire » : cette promesse est exacte, et c'est précisément le problème. L'examen bancaire n'est pas supprimé, il est reporté— au moment très précis où votre faculté de rachat en dépendra. La même difficulté qui vous ferme le crédit aujourd'hui rendra le rachat difficile à financer le jour venu, sauf si quelque chose a changé entre les deux dates. Toute la question est là.

Ce refinancement se fera aux conditions du jour du rachat, pas à celles de votre prêt d'origine. En mai 2026, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers, hors frais et assurance, s'établissait à 3,21 %(Banque de France, Stat Info publié en juillet 2026 — dernière valeur publiée à la date de rédaction ; valeur actualisée chaque mois sur banque-france.fr). Un taux moyen constaté n'est pas un taux qui vous serait proposé. Les règles d'octroi, elles, n'ont pas été modifiées à la date de rédaction : pour un crédit neuf, taux d'effort plafonné à 35 %, maturité de 25 ans (27 ans en cas de différé d'amortissement), et marge de flexibilité pouvant aller jusqu'à 20 % de la production trimestrielle, assortie de sous-quotas (décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée le 29 juin 2023). À la différence d'un regroupement de crédits, que l'article 3 de cette même décision exclut expressément de son champ — voir le Profil 7 plus bas. Le calcul du taux d'effort lui-même est traité par la page dédiée : tout y est.

Reste une chose à dire franchement. Il existe un plafond légal de taux pour un crédit : les seuils d'usure, calculés et publiés chaque trimestre par la Banque de France. Le réméré n'ayant ni prêteur ni taux, aucun plafond de ce type ne s'y applique. Rien d'illégal là-dedans ; simplement, la protection qui existe pour l'emprunteur n'existe pas pour vous. Nous ne publions volontairement aucun seuil d'usure sur cette page : cela donnerait une fausse sécurité sur une opération qui n'en relève pas. Les valeurs à jour sont sur le site de la Banque de France.

Quant au terme, une seule phrase : la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années (art. 1660), et le calendrier à rebours, les trois issues au terme et les raisons pour lesquelles les durées réelles sont plus courtes sont traités par la durée maximale de cinq ans.

Pourquoi le ratio que tout le marché affiche ne vous qualifie pas

Sur presque tous les sites qui présentent l'opération, un seul chiffre revient : un ratio maximal de dettes rapporté à la valeur vénale du bien, présenté comme lecritère qui déciderait de l'admission du vendeur. Nous ne le reprenons pas, et pour trois raisons.

Ce ratio n'a aucun fondement légal: ni le Code civil, ni le Code de la consommation, ni le Code général des impôts ne posent un tel seuil. Il mesure autre chose que ce qu'on lui fait dire, à savoir la sécurité du capital de celui qui achète, c'est-à-dire la marge dont il dispose si vous ne rachetez pas, et non la viabilité de l'opération pour celui qui vendra puis rachètera. Et il varie d'un acquéreur à l'autre et dans le temps ; le reprendre comme une règle reviendrait à publier un tarif.

En une phrase : le chiffre que tout le marché affiche mesure la sécurité de celui qui achète, pas la crédibilité de celui qui rachètera. Le passer ne vous garantit rien : au mieux, un acquéreur regardera votre dossier. Cela ne dit toujours rien de votre capacité à racheter.

Rien là-dedans n'est malhonnête : c'est simplement l'économie de l'opération. L'acquéreur est payé à la signature, pas au rachat. Il raisonne en risque, ce qui est légitime de son point de vue, mais une grille de risque ne dit rien de votre qualification. Plus la marge de valeur est confortable, plus le dossier passe facilement, et moins le non-rachat inquiète celui qui achète.

La conséquence est le fil logique de toute la suite : puisque personne n'est obligé de vérifier votre capacité à racheter, c'est à vous de le faire. D'où la grille de la section suivante.

Reste le fichage, que tout le monde place au centre. Il ne qualifie ni ne disqualifie et n'empêche pas la vente (on n'a pas besoin d'être bancable pour vendre), mais il pèse sur la sortie, parce que c'est au moment du refinancement qu'il sera consulté. Ce que le fichage empêche réellement, et quand, est traité par réméré et fichage Banque de France.

Les quatre conditions cumulatives, et comment vérifier chacune soi-même

La grille tient en quatre conditions, et elles doivent tenir ensemble. Chacune est assortie du document qui permet de la vérifier avant tout contact, et du fait précis qui la fait tomber. Une seule qui manque suffit à disqualifier l'opération, et il vaut mieux le découvrir sur une feuille que dix-huit mois plus tard.

Une confusion à écarter tout de suite. Notre page consacrée au propriétaire surendetté pose elle aussi quatre conditions cumulatives, et rappelle qu'il suffit d'une seule condition manquante pour que l'opération perde son sens — mais ce ne sont pas les mêmes quatre. Les siennes portent sur la situation : dette très inférieure à la valeur, cause de la difficulté, perspective de rachat, volonté de conserver ce bien précis. La grille ci-dessous est une grille opératoire distincte: les conditions 1 et 2 reprennent en les durcissant la marge de valeur et la perspective de rachat, tandis que les conditions 3 et 4 (pouvoir payer l'indemnité d'occupation pendant toute la durée, et vérifier que le besoin est inférieur à ce que l'opération dégage réellement) ne sont posées nulle part ailleurs. Pour chacune, ce que la grille ajoute est le document qui permet de la vérifier soi-même, avant tout contact, et le fait précis qui la fait tomber.

Condition 1 — la marge, et le poste que personne ne compte

La vérification est matérielle : un état hypothécaire, un décompte par créancier, deux ou trois avis de valeur écrits, et une soustraction. Le piège n'est pas dans le calcul, il est dans l'exhaustivité du passif: charges de copropriété impayées, taxe foncière, dettes fiscales, indemnités de remboursement anticipé. Chacune réduit la marge, et aucune n'apparaît spontanément.

Faites vérifier ce point par le notaire ; les conséquences sont lourdes. L'article 1673, alinéa 2, du Code civil ne vous permet de reprendre le bien exempt des charges et hypothèques inscrites du chef de l'acquéreur qu'à la condition que le pacte de rachat ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurementà la publication desdites charges. C'est une question factuelle : exigez la réponse noir sur blanc — le pacte est-il publié, et à quelle date ? Le calcul de valeur nette côté crédit, lui, est traité par le rachat de crédits pour un propriétaire.

Condition 2 — la somme à réunir est structurellement supérieure à celle reçue

Notre page sur le propriétaire surendetté le formule ainsi : « La somme à réunir dépasse donc toujours celle qui a été reçue : ce n'est pas un accident de dossier, c'est le mécanisme. » L'article 1673énumère ce que vous devez rembourser pour exercer votre faculté : le prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et les améliorations dans la limite de l'augmentation de valeur du fonds. Le décompte poste par poste et la préparation du financement sont traités par combien réunir exactement, et comment le financer : on ne le reprend pas ici.

Un point de méthode, en revanche, mérite d'être posé : cette énumération est limitative de ce que la loi impose. Elle ne mentionne ni prime, ni commission, ni indemnité d'occupation. Toute autre ligne du décompte que l'on vous présentera repose donc sur une stipulation écrite de l'acte — et doit, à ce titre, vous être montrée et expliquée avant signature.

Condition 3 — l'indemnité d'occupation : ce qu'elle n'est pas

L'indemnité d'occupation ne figure pas à l'article 1673. Elle est purement contractuelle. Rien dans la loi n'encadre son montant, son indexation, ni les conséquences de son impayé. C'est pourquoi aucune valeur n'est publiée ici, ni en euros ni en pourcentage : il n'existe aucune source officielle qui en établisse un niveau type.

Ce que vous perdez en restant dans les lieux mérite d'être nommé. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les locations(art. 2) ; l'occupant d'un réméré n'est pas titulaire d'un bail d'habitation soumis à ce texte : ni droit au maintien dans les lieux, ni durée minimale, ni encadrement du congé, ni reconduction. La convention d'occupation précaire n'est définie par aucun texte en matière d'habitation : c'est une construction jurisprudentielle. Sa seule définition légale figure au Code de commerce, pour les baux commerciaux (art. L. 145-5-1 : occupation autorisée « à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties») ; c'est une analogie éclairante, pas le texte applicable. Et la qualification retenue par l'acte n'est pas décisive : le cas échéant, c'est au juge de la contrôler.

Reste ce que vous gardez, et ce n'est pas rien. L'expulsion d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement (CPCE, art. L. 412-1), le juge pouvant réduire ou supprimer ce délai dans les cas que le texte énumère. Le juge peut aussi accorder des délais renouvelables aux occupantsdont l'expulsion a été judiciairement ordonnée, d'une durée qui « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (art. L. 412-3 et L. 412-4, rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). Et la trêve hivernale fait surseoir à « toute mesure d'expulsion » non exécutée au 1^er novembre, jusqu'au 31 mars, « à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille» et sous réserve des dérogations que le texte prévoit (art. L. 412-6) : le texte parle d'occupants, sans exiger de titre locatif. Ces délais repoussent la perte du logement ; ils ne rétablissent aucun droit à y rester.

La comparaison avec la procédure de surendettement tranche : celle-ci garantit un reste à vivre plancher fixé par la loi— la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes ne peut être inférieure au montant forfaitaire du RSA, et elle comprend le logement, l'énergie, l'eau, la nourriture, la scolarité, la garde d'enfants, les déplacements professionnels et les frais de santé (C. consom., art. L. 731-1 et L. 731-2). Une convention d'occupation précaire, elle, n'en garantit aucun.

Condition 4 — ce que l'opération dégage vraiment

Produit net réellement disponible
   = prix de vente
   − remboursement intégral des créanciers inscrits et des dettes exigibles
   − frais éventuellement mis à VOTRE charge par l'acte
        (par défaut ils incombent à l'acquéreur, C. civ. art. 1593 ;
         ils ne se déduisent donc pas ici, ils reviennent à la sortie)
   − impôt de plus-value SI le bien n'est pas la résidence principale au jour de la cession

Montant à réunir AU JOUR DU RACHAT  (les 4 postes de l'art. 1673, et eux seuls)
   = prix principal
   + frais et loyaux coûts de la vente
   + réparations nécessaires
   + améliorations, dans la limite de l'augmentation de valeur

Coût total de l'opération
   = montant à réunir au jour du rachat
   + cumul des indemnités d'occupation payées d'ici là (poste contractuel, hors art. 1673)

La condition tient si :  besoin à couvrir  est inférieur au  produit net disponible
                  ET  :  montant à réunir au jour du rachat  est inférieur à  ce que
                         l'événement de sortie produira

La façon dont ce coût se répartit dans le temps est contre-intuitive, et elle sert directement à qualifier. Les coûts d'entrée (droits de mutation, frais d'acte, écart entre le prix reçu et la valeur) sont fixes et subis une fois ; l'indemnité d'occupation, elle, est un flux. Conséquence : un réméré court coûte moins cher au total, mais bien plus cher rapporté à l'année ; un réméré long coûte plus cher au total, mais lisse la part fixe. Un coût annuel équivalent n'a donc de sens que rapporté à une durée précise — exigez-le en euros, et pour votre durée.

Le poste le plus souvent oublié est fiscal. Si le bien vendu est votre résidence principale au jour de la cession, la plus-value est exonérée (CGI, art. 150 U, II, 1°). S'il ne l'est pas (résidence secondaire, bien locatif, local mixte), la vente initiale est une cession imposable de droit commun: impôt sur le revenu et prélèvements sociaux viennent en déduction du produit net, et ce seul poste peut faire tomber la condition 4. Sur le sort de cet impôt en cas d'exercice ultérieur du rachat, nous n'affirmons rien : c'est un point technique qui relève du notaire et de l'administration fiscale, et la réponse doit être obtenue avant la signature, pas après.

Reste un poste que l'on croit récupérable et qui ne l'est jamais : les droits de mutation de la première vente. L'illustration ci-dessous les chiffre. Les montants qui suivent sont une hypothèse fictive, choisie pour faire tourner un calcul. Ce n'est ni un barème, ni une offre, ni une moyenne de marché : aucune statistique publique n'établit de prix, de décote ou d'indemnité type en matière de réméré. Seuls les taux utilisés ci-dessous sont réels et sourcés.

Taux global de DMTO de DROIT COMMUN
   = taux départemental + 1,20 % + (taux départemental × 2,37 %)

   département à 3,80 %  →  5,09006 %   (arrondi 5,09 %)
   département à 4,50 %  →  5,80665 %   (arrondi 5,81 %)
   département à 5,00 %  →  6,31850 %   (arrondi 6,32 %)

Sur une base FICTIVE de 200 000 € :
   à 5,09006 %  →  10 180,12 €
   à 5,80665 %  →  11 613,30 €
   à 6,31850 %  →  12 637,00 €

RÉSERVE IMPORTANTE — ce sont les droits de droit commun. Si l'acquéreur est un
assujetti qui prend l'engagement de revendre dans les cinq ans (CGI, art. 1115),
la première mutation ne supporte qu'une taxe de publicité foncière au taux
réduit de 0,715 %. Selon la situation fiscale de l'acquéreur, cette ligne va
donc de l'ordre de 0,715 % à l'ordre de 5,1 % à 6,3 %. Demandez la réponse au
notaire, noir sur blanc, AVANT de signer.

Ces droits sont acquittés sur la VENTE INITIALE par l'acquéreur (C. civ.,
art. 1593), mais l'article 1673 vous les fait rembourser au rachat : vous les
supportez économiquement, et l'État ne les restitue jamais (CGI, art. 1961 —
BOFiP, BOI-ENR-DG-70-20, qui vise nommément la faculté de rachat de
l'article 1659 du Code civil).

Et si le rachat est exercé par un TIERS, et non par le vendeur ou son ayant
cause à titre universel, la 4e condition du BOFiP tombe : l'acte de retrait
est taxé comme une mutation ordinaire, et non au taux fixe.

   TAXE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE SUR L'ACTE DE RETRAIT — part fiscale seule,
   hors émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière et
   débours, dus dans les deux cas :

   retrait par le vendeur, conditions réunies       →       125 €
   retrait par un tiers (base fictive de 200 000 €) →  10 180 € à 12 637 €
   écart                                            →  10 055 € à 12 512 €

Assiette retenue identique par simplification. L'assiette réelle de l'acte de
retrait est le montant à réunir au jour du rachat (art. 1673), structurellement
supérieur au prix de vente initial : l'écart ci-dessus est un PLANCHER.

Le décompte complet du coût d'un rachat est traité par les modalités de sortie ; l'inventaire complet des postes et la conversion en coût annuel par le coût réel d'une vente à réméré : mieux vaut y aller que d'en lire un résumé. Dernier réflexe : ne prendre que ce dont on a besoin. Dans son enquête menée en 2024 sur le regroupement de crédits (47 professionnels contrôlés, un tiers en anomalie), la DGCCRF a relevé des emprunteurs poussés à ajouter une « ligne de trésorerie », c'est-à-dire à emprunter plus que nécessaire. Au réméré, l'effet porte plus loin : l'écart entre le prix reçu et la valeur est subi une fois, sur la totalité du bien, quel que soit le montant réellement nécessaire.

Événement acquis ou événement espéré : le tri qui décide

Le même événement peut être une sortie crédible ou un vœu, selon qu'il existe ou non un document daté qui l'établit. Tout se joue sur une seule colonne : celle de la pièce.

Écrivez la date de votre sortie, joignez le document qui l'établit. Case vide : la condition n'est pas remplie. Cette exigence n'a rien de formel — l'article 1661 interdit au juge de prolonger le terme, y compris quand l'événement a glissé.

Le verrou du tiers : « mon fils rachètera à ma place »

« Un proche rachètera », « un investisseur reprendra le dossier » : une sortie construite sur l'intervention d'un tiers n'en est pas une. Le régime de faveur du retrait, c'est-à-dire la taxe de publicité foncière au taux fixede l'article 680 du CGI, suppose quatre conditions cumulatives, dont celle-ci : « le retrait doit être exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel et non par un tiers cessionnaire de la faculté de rachat » (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80). Une autre mérite d'être retenue au stade de la qualification : l'acte de retrait doit revêtir la forme authentique ou avoir date certaine avant l'expiration du délai — la forme compte autant que l'argent, et réunir les fonds la veille du terme ne suffit pas. Les quatre conditions, leur portée et le chiffrage complet de la seconde mutation sont traités par le coût réel d'une vente à réméré. Retenez surtout ceci : une sortie qui repose sur un tiers est fragile, et elle coûte plus cher.

Une horloge qui tourne pendant le réméré : l'action en rescision

L'article 1676 du Code civil prévoit que la demande en rescision pour lésion « n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente », et, précision décisive, que « ce délai court et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat ». Sur un réméré de trois, quatre ou cinq ans, l'action est donc éteinte avant le terme. La Cour de cassation l'a confirmé (3^e civ., 1^eroctobre 2020, n° 19-17.668), en jugeant en outre que des avenants ne modifiant que l'indemnité de rachat, sans toucher au prix de vente initial, ne font pas courir un nouveau délai.

La conséquence pratique : faites évaluer le bien par un professionnel indépendant avant de signer, pas au moment de racheter. Et sachez à quoi sert ce recours, qui est étroit : la lésion doit dépasser les sept douzièmesde la valeur (art. 1674), soit 58,33 % ; autrement dit, le prix doit être inférieur aux cinq douzièmes restants, 41,67 %. Sur une valeur fictive de 200 000 €, cela signifie un prix inférieur à 83 333,33 €. Un prix hypothétique de 130 000 € sur un bien qui en vaudrait 200 000, soit un écart de 35 %, n'ouvre aucune action(montants fictifs). Ce seuil de 58,33 % ouvre une action en justice ; ce n'est en aucun cas un repère de marché, ni une décote qui serait « acceptable » en deçà.

Quatre configurations où l'opération garde un sens — et ce qui les ferait basculer

La grille donne ceci quand les quatre conditions tiennent. Les configurations qui suivent sont des illustrations construites pour la démonstration: elles ne décrivent aucun dossier réel, ne constituent pas des cas types de marché, et le fait qu'une situation y ressemble ne suffit pas à qualifier l'opération. Un détail de rédaction dit l'essentiel — aucune de ces quatre configurations n'est nommée par une situation de départ ; toutes le sont par un événement de sortie. Lisez surtout la dernière colonne : elle dit par où chaque configuration bascule.

Deux renvois, pour ne pas répéter ce qui est traité ailleurs. Pour la troisième configuration, la ligne de partage entre le patrimoine privé et l'activité professionnelle est traitée par notre page sur le propriétaire qui hésite à engager son bien. Pour la quatrième, le schéma « réméré puis prêt hypothécaire » sans changement objectif d'ici le terme est déjà identifié comme contre-indiqué par réméré ou crédit hypothécaire. Et pour voir ces conditions se dérouler sur une opération suivie de bout en bout, avec des montants posés et les trois issues chiffrées, voyez notre cas pratique sur un bien de 300 000 € : ici on vérifie si l'opération tient, là-bas on la chiffre.

Sept profils qui ne doivent pas y aller, et quoi faire à la place

Il est parfaitement légitime de conclure qu'il ne faut pasfaire de réméré, et c'est la conclusion la plus fréquente. Sept profils, et pour chacun l'alternative et la page qui la traite. Tous ont une meilleure option ailleurs: moins chère, ou plus protectrice. Les deux premiers tiennent à la grille elle-même ; les cinq suivants à des situations où une autre voie existe et n'a pas encore été essayée.

Profil 1 — la sortie est un espoir, pas un fait

C'est de loin le cas le plus courant. Il se reconnaît à un signe unique : aucune ligne du tableau précédent ne peut être remplie côté « pièce ». Pourquoi c'est disqualifiant, on l'a vu : les articles 1661 et 1663 ne laissent aucune marge au glissement. L'opération ne finance alors rien : elle repousse la perte du bien, et ce report se paie en droits que l'État ne rendra jamais. À faire à la place : reprendre la section 2 de cette page, puis, si le crédit reste ouvert, examiner le prêt hypothécaire, qui mobilise la valeur du bien en conservant la propriété.

Profil 2 — le bien couvre à peine les créances

Quand le produit net est nul ou dérisoire, l'opération n'a tout simplement pas d'objet : elle transfère la propriété sans résoudre le passif. À faire à la place: la commission de surendettement, puisque être propriétaire n'y fait pas obstacle (art. L. 711-1) ; et rappelez-vous que le plan d'attentepermet d'obtenir du temps « pour vendre le bien immobilier qu'il possède » sans perdre la propriété entre-temps. Voyez la recevabilité du propriétaire et le comparatif des quatre voies.

Profil 3 — celui qui ne pourra pas payer l'indemnité d'occupation

Le budget d'après-opération ne tient que si l'événement de sortie arrive tôt. Or l'indemnité n'est pas à l'article 1673 : elle est contractuelle, et son impayé peut, selon les stipulations de l'acte, faire tomber la convention d'occupation et la faculté de rachat avant le terme. Le vendeur perd alors le bien et le logement, sans jamais avoir atteint la date de sa sortie. Cette configuration se lit pourtant dès le budget prévisionnel.

À faire à la place : la procédure de surendettement, qui garantit un reste à vivre plancher légal(art. L. 731-1 et L. 731-2) là où la convention d'occupation n'en garantit aucun. Si le problème est la charge des mensualités et non un besoin ponctuel de trésorerie, c'est vers le rachat de crédits qu'il faut regarder : restructurer le passif plutôt que mobiliser l'actif — en gardant à l'esprit que la baisse de mensualité s'obtient par l'allongement de la durée et se paie en coût total, ce que détaille la décomposition du coût d'un rachat. Pour un propriétaire âgé sans capacité de remboursement de son vivant, l'arbitrage se pose autrement : prêt viager hypothécaire ou réméré. Enfin, encaisser un capital en restant dans les lieux, sans faculté de rachat à financer ni indemnité à payer, relève d'une autre logique — celle de la vente en viager, dont la vente de la nue-propriété est l'une des formes.

Profil 4 — celui qui n'a pas encore saisi la commission de surendettement

Ce profil n'est pas défini par une situation, mais par une démarche qui n'a pas encore été engagée. Deux faits suffisent : être propriétaire n'y fait pas obstacle (art. L. 711-1), et aucun intermédiaire ne peut vous facturer cette démarche (art. L. 322-1 ; la convention est nulle de plein droit, art. L. 342-1). Le dépôt est direct et gratuit, le secrétariat des commissions est assuré par la Banque de France (3414), et la suspension des poursuites peut être demandée dès le dépôt, sans attendre la recevabilité (art. L. 721-4). À faire à la place: déposer, avant tout engagement. Une conséquence à connaître avant d'enchaîner : une fois la recevabilité acquise, un acte de disposition, dont une vente, suppose l'autorisation du juge, et passer outre expose à la déchéance du bénéfice de la procédure ; ce point est traité par la vigilance sur les actes de disposition. Voyez aussi réméré et surendettement du propriétaire et la voie gratuite.

Profil 5 — celui dont le problème est un excès de charges courantes

Le réméré apporte de la liquidité ; il ne restaure pas la solvabilité. Cette distinction est développée dans quand le réméré a un sens. Le point à ajouter est arithmétique, et il faut comparer le comparable. En nombre de dossiers : les dettes de charges courantes sont présentes dans trois dossiers de surendettement sur quatre, quand 9 % seulement en comportent une dette immobilière (Banque de France, Typologie 2025). En poids, les charges courantes ne pèsent que 13,4 % de l'endettement total, contre 25,7 % pour l'immobilier : c'est bien en fréquence, et non en montant, que le surendettement français est d'abord un problème de flux et non de stock immobilier. Or vendre un bien pour éteindre un passif de flux détruit plus de valeur qu'il n'en libère: par le jeu de l'article 1673, le vendeur supporte des droits de mutation de l'ordre de 5,1 % à 6,3 % du prix dans les départements ayant retenu un taux départemental de 3,80 % à 5 % (taux applicable à vérifier sur impots.gouv.fr), et ces droits ne sont jamais restitués. À nuancer toutefois d'un point rappelé plus haut : si l'acquéreur prend l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI, cette ligne tombe à 0,715 %. À faire à la place : commission de surendettement, points conseil budget, et le rachat de crédits si la restructuration du passif suffit.

Profil 6 — celui dont la procédure de saisie est déjà engagée

Point de droit à ne pas confondre : l'indisponibilité du bien résulte de l'acte de saisie, c'est-à-dire de sa signification(CPCE, art. L. 321-1 et L. 321-2), et non de sa publication — la publication ajoute l'opposabilité aux tiers (art. L. 321-5). Le réméré étant une vente(art. 1659), donc une aliénation, il n'y a plus de vente libre après la signification. À ce stade, vous n'avez plus une solution à choisir : la procédure fixe ce qui reste possible. À faire à la place : lire l'indisponibilité du bien et les recours gratuits à ce stade. Une voie reste ouverte à ce stade et mérite d'être nommée, parce qu'elle est la seule action possible sur le bien : la vente amiable sur autorisation du juge de l'exécution, à laquelle la même page consacre une section entière.

Profil 7 — celui à qui l'on a refusé un crédit sans jamais rien lui écrire

Un refus jamais formalisé n'est pas un refus opposable, et un argument de vente courant est faux : un taux d'effort déjà supérieur à 35 % n'exclut pas mécaniquementun regroupement de crédits, l'article 3 de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 excluant expressément de son champ les renégociations, les rachats externes et les crédits résultant d'un regroupement — à la différence du crédit qui financerait le rachat de votre bien, lequel entre bien, lui, dans le champ de la mesure. L'établissement reste libre de refuser au titre de sa propre analyse — mais le refus vient alors de la banque, pas d'une règle prudentielle. À faire à la place : demander le refus par écrit, et lire les motifs de refus d'un rachat de crédits.

Les huit questions à se poser avant d'appeler qui que ce soit

Toute la grille se replie en huit questions, à la première personne, qui portent sur vouset non sur l'acte. Elles se répondent seul, avant tout contact et sans frais, et une seule réponse manquante suffit à justifier d'attendre.

1. Quelle est la date exacte de ma sortie, et quel document la prouve ?
2. Le montant que produira cet événement couvre-t-il le prix principal etles trois accessoires de l'article 1673 ? Et, question distincte à ne pas fondre dans la précédente : ai-je de quoi payer, en plus et mois après mois, les indemnités d'occupation jusqu'à cette date ?
3. Ai-je un état hypothécaire à jour et un décompte de créance de chaque créancier, arrêté à une date récente ?
4. Ai-je fait évaluer le bien par un professionnel indépendant, et non par celui qui finance l'opération, avantde m'engager ? La question a une date de péremption : l'action en rescision se prescrit par deux ans à compter de la vente, sans suspension pendant le réméré.
5. Ai-je écrit, ligne par ligne, mon budget mensuel d'après l'opération, indemnité d'occupation comprise, jusqu'au terme ?
6. Ai-je déposé, ou au moins examiné, un dossier de surendettement, sachant qu'être propriétaire n'y fait pas obstacle et que personne ne peut me le facturer ?
7. Ai-je un refus de crédit écrit, ou seulement un refus oral ?
8. Suis-je prêt à écrire noir sur blanc ce qui se passe si l'événement de sortie glisse de six mois — et cette réponse est-elle acceptable ?

Ces huit questions portent sur vous. Celles qui portent sur l'acte — le terme, la formule du prix de rachat, la publication du pacte au fichier immobilier, l'interdiction faite à l'acquéreur de louer, chaque ligne du décompte et son fondement — sont réunies dans la liste de vérification avant signature.

Où vérifier par vous-même, et qui consulter

Sources publiques et gratuites : la Banque de France(3414 pour les particuliers, commission de surendettement, seuils d'usure trimestriels) ; les points conseil budget(dispositif labellisé par l'État, annuaire public) ; les ADIL et l'ANIL pour l'information logement ; le service de la publicité foncièrepour l'état hypothécaire ; impots.gouv.fr pour le taux de droits de mutation de votre département ; l'ORIAS(orias.fr) pour vérifier une immatriculation ; l'aide juridictionnelle ; et INFO ESCROQUERIES au 0 805 805 817.

Une réserve, en revanche : une société qui achète un bien en réméré n'est ni un établissement de crédit, ni nécessairement un intermédiaire immatriculé. La vérification aux registres détecte l'usurpation et l'exercice illégal ; elle ne valide pas un montage. Enfin, vous pouvez toujours faire lire le projet d'acte par un notaire de votre choix, et vous n'êtes jamais tenu de signer.