Enveloppes françaises et IFI depuis Singapour

Trois enveloppes, trois destins, et une intuition commune qui est fausse dans les trois cas. L’intuition dit : « je pars, donc mes contrats français sont gelés, je les reprendrai à mon retour ». La réalité est que le départ pour Singapour ne gèle rien du tout. Il déplacechacune des trois enveloppes dans un régime différent, et les trois déplacements ne vont pas dans le même sens. L’assurance-vie devient, au décès, une enveloppe presque sans impôt français — et le rachat qu’on y fait pendant l’expatriation supporte une retenue obligatoiredont presque personne ne connaît l’existence. Le PEA devient, pendant l’expatriation, l’enveloppe la plus efficace des trois, et il perd cette qualité le jour du retour. Le PER, lui, ne devient rien du tout : il continue d’être imposé en France, il cesse de produire l’avantage qui justifiait son existence, et il est, au décès, la plus lourdement taxée des trois.

Ce chapitre prend les trois enveloppes une par une et les suit sur quatre moments : le départ, la vie du contrat pendant l’expatriation, le rachat ou le dénouement, et le retour. À chaque étape, il dit quel texte français s’applique, ce que la convention du 15 janvier 2015en fait, et — parce que c’est le point où toute la littérature française sur Singapour dérape — si l’article 22 de cette convention, « Limitation des dégrèvements », entre en jeu ou non. La réponse n’est pas la même d’une enveloppe à l’autre, ni même d’une opération à l’autre à l’intérieur d’une même enveloppe : c’est précisément ce qui rend le sujet difficile, et c’est ce que nous démontrons ligne par ligne.

La réponse courte, en un tableau

Avant la démonstration, voici où l’on arrive. Ce tableau est le résumé de tout ce qui suit ; chaque case y est justifiée plus bas, texte en main.

Le préalable qui commande les trois enveloppes : le champ réel des prélèvements sociaux

Il faut commencer par là, parce que c’est l’erreur la plus répandue et la plus coûteuse. Presque toute la littérature destinée aux expatriés présente les prélèvements sociaux comme une couche uniforme — 17,2 %, ou 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 — qui viendrait s’ajouter à l’impôt sur le revenu sur « les revenus du patrimoine » d’un non-résident. Cette présentation est fausse dès qu’on sort de l’immobilier, et elle est fausse pour les trois enveloppes de ce chapitre.

La réfutation tient dans un seul alinéa, le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025 :

Le a du I de l’article 164 B, ce sont les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles. Rien d’autre. Ni le b, qui vise les revenus de valeurs mobilières françaises et autres capitaux mobiliers placés en France, ni le f, qui vise les gains nets de cession de droits sociaux. Symétriquement, le I de l’article L. 136-7du même code, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, ne soumet les produits de placement à la contribution que « lorsqu’ils sont payés à des personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B », et son I bis n’ajoute que les plus-values imposées au prélèvement de l’article 244 bis A — c’est-à-dire les plus-values immobilières.

Le champ des prélèvements sociaux du non-résident est donc exclusivement immobilier.Un rachat d’assurance-vie, un retrait de PEA, un dénouement de PER perçus par un résident de Singapour ne supportent ni CSG, ni CRDS, ni prélèvement de solidarité — ce dernier étant assis, par l’article 235 ter du code général des impôts, sur les mêmes assiettes que les articles L. 136-6 et L. 136-7. Il n’y a pas d’exonération à demander, pas de formulaire à produire : il n’y a pas d’assiette.

Le second préalable : vous êtes transparent, et la question n’est pas celle de la détectabilité

Une partie des montages que l’on nous soumet reposent, sans que le client se le formule ainsi, sur l’idée qu’un compte ouvert à Singapour, ou un flux dirigé vers Singapour, échapperait à la vue de l’administration française. Ce n’est plus le cas depuis huit ans, et il faut le dire avant d’entrer dans le détail des enveloppes.

Cette remarque a une portée directe sur ce chapitre. Nous allons recommander, à plusieurs reprises, le rapatriement effectif et documentéde sommes de source française vers Singapour, comme la seule manière de rendre sans objet le débat sur l’article 22 de la convention. Cette recommandation n’a de valeur que si le rapatriement est réel, traçable et daté. Un virement vers un compte singapourien laisse une trace des deux côtés ; c’est exactement ce que nous recherchons.

Première enveloppe — l’assurance-vie française

C’est l’enveloppe la plus détenue, la plus mal comprise, et celle où l’écart entre ce que les clients croient et ce que disent les textes est le plus large. Nous la prenons dans l’ordre chronologique.

Au départ : rien ne se passe, et c’est une bonne nouvelle

Le transfert du domicile fiscal à Singapour n’emporte, par lui-même, aucun fait générateursur un contrat d’assurance-vie français. Le contrat n’est pas clos. Il n’y a pas de rachat réputé. L’antériorité fiscale — les huit ans qui ouvrent le taux réduit et l’abattement annuel — est intégralement conservée. C’est une différence de nature avec l’exit tax de l’article 167 bis, qui frappe les titres, et avec ce qui se serait produit si le pays de destination avait figuré sur la liste des États et territoires non coopératifs.

Conséquence opérationnelle immédiate : un contrat de six ans ne se rachète pas avant le départ pour « faire le ménage ». Il continue à courir, il atteindra ses huit ans pendant l’expatriation, et l’antériorité qu’il aura acquise sera pleinement utilisable au retour. Le seul acte réellement urgent avant le départ est d’un autre ordre : la mise à jour de la clause bénéficiaireet de l’adresse fiscale auprès de l’organisme, dont nous verrons plus bas qu’elle conditionne le taux de la retenue appliquée à chaque rachat.

Pendant l’expatriation : la retenue de l’article 125-0 A, que presque personne n’annonce

C’est ici que se situe le point le plus mal traité de tout le sujet. On lit couramment que « le non-résident n’est pas imposé en France sur ses rachats », ou qu’il « peut opter » pour un prélèvement libératoire. Les deux propositions sont fausses. Le texte est le II bis de l’article 125-0 A du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, que nous avons ouvert sur Légifrance le 30 juillet 2026 :

Trois enseignements, et ils sont tous contre-intuitifs.

Premier enseignement : le prélèvement n’est pas une option, c’est une obligation.Pour un résident de France, le 1 du II ouvre une faculté — « peuvent opter » — et le 2 organise un prélèvement qui fonctionne comme un acompte, le texte précisant qu’« il n’est pas libératoire de l’impôt sur le revenu établi dans les conditions prévues aux 1 ou 2 de l’article 200 A » et qu’il « s’impute sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle il a été opéré ». Pour un non-résident, le II bis renverse la logique : le prélèvement est obligatoirement applicable. L’organisme payeur ne demande pas au client ce qu’il préfère ; il retient.

Deuxième enseignement : le taux dépend de la date des primes, pas de l’âge du contrat.C’est la subtilité que le II bis introduit par son renvoi, et elle est lourde de conséquences. Pour les produits attachés à des primes versées jusqu’au 26 septembre 2017, le renvoi est fait « aux taux prévus aux a à d du 1 du même II » — c’est-à-dire toute l’échelle dégressive, qui descend jusqu’à 7,5 % pour un contrat de plus de huit ans. Pour les produits attachés à des primes versées à compter du 27 septembre 2017, le renvoi est fait « au taux prévu au a du 2de ce même II ». Or le 2 du II fixe deux taux : son a) porte « 12,8 % », et son b) porte « 7,5 % lorsque la durée du contrat a été égale ou supérieure à six ans pour les bons ou contrats souscrits entre le 1er janvier 1983 et le 31 décembre 1989 et à huit ans pour les contrats souscrits à compter du 1er janvier 1990 ». Le II bis renvoie au a), et non au b).

Troisième enseignement : l’abattement annuel n’est pas dans le dispositif. L’abattement de 4 600 € pour un contribuable célibataire, veuf ou divorcé et de 9 200 €pour des contribuables mariés est un mécanisme d’assiette de l’impôt sur le revenu, situé au I de l’article 125-0 A. Le prélèvement du II bis est un prélèvement autonome, opéré par l’organisme payeur sur les produits. La lecture du texte conduit donc à ce que le non-résident n’en bénéficie pas au stade de la retenue. Nous le signalons comme la lecture qui découle de l’articulation des paragraphes, et non comme une certitude : nous n’avons pas rouvert, le 30 juillet 2026, de doctrine administrative statuant expressément sur ce point, et nous faisons confirmer le traitement par l’organisme payeur avant chaque opération.

Ce que la convention fait de ce prélèvement : la qualification, puis l’article 22

Le droit interne français a donc prélevé. La question suivante est de savoir si la convention du 15 janvier 2015 lui permettait de le faire. Elle se décompose en deux temps : comment qualifier les produits d’un rachat d’assurance-vie au regard de la convention, puis ce que l’article 22 fait de la réponse.

Premier temps — la qualification. Deux articles sont en concurrence, et le texte ne les départage pas.

L’enjeu chiffré de cette qualification est faible en valeur relative — 10 % contre 0 %, sur une base qui est déjà réduite aux seuls produits — mais il est significatif en valeur absolue sur les gros contrats, et il commande la nature même de la démarche à entreprendre : demande de réduction du taux dans un cas, demande de restitution intégrale dans l’autre. Les deux se font auprès du service compétent pour les non-résidents, sur justification de la résidence fiscale singapourienne.

Prélèvement retenu à la source = 40 000 × 12,8 % = 5 120 € — restitution possible : 5 120 € (lecture art. 21 § 1) ou 1 120 € (lecture art. 11)

Second temps — et c’est ici que l’article 22 entre en jeu.Quelle que soit la lecture retenue, on aboutit à un revenu de source française qui est, par l’effet de la convention, soit exonéréen France (lecture de l’article 21 § 1), soit imposé à un taux réduiten France (lecture de l’article 11 § 2, qui ramène le plafond à 10 %). Or c’est exactement la prémisse de l’article 22, § 1.

Trois paragraphes, et il faut les prendre un par un, parce que deux d’entre eux sont systématiquement mal lus.

Le § 1 est une clause de remise, et elle est unilatérale.Elle ne joue que dans un sens : elle limite le dégrèvement que la France doit accorder sur des revenus de source française. C’est un changement par rapport à la convention remplacée du 9 septembre 1974, dont la clause équivalente — son article 23, Limitation of relief— était bilatérale. Deux pièges de renvoi en un : la clause a changé de numéro et de portée. Signalons aussi que la convention multilatérale n’a pas touché l’article 22 : les six seules stipulations qu’elle modifie sont le préambule, l’article 5 § 4, l’article 9 § 2, l’article 25 § 3, la partie VI — dont l’insertion demeure subordonnée, aux termes de l’ordonnance singapourienne de 2019, à l’absence d’objection au titre de l’article 28(2)(b) de la convention multilatérale, condition qui n’a pas pu être vérifiée au registre du dépositaire — et l’article 28.

Le § 2 n’est pas une porte de sortie : c’est une immunité souveraine. « Les revenus d’un Etat contractant » désigne les revenus perçus par l’État lui-même, non les revenus provenant decet État. La seconde phrase le confirme en étendant l’expression aux personnes visées à l’article 11 § 3 a), lesquelles sont, verbatim dans le texte français authentique, « un Etat contractant, une de ses collectivités territoriales ou l’une de ses personnes morales de droit public, y compris la banque centrale de cet Etat ». Aucun contribuable privé n’en bénéficie.Un conseil qui invoque le § 2 pour affirmer qu’un particulier échappe à la limitation offre au lecteur une porte qui n’existe pas.

Le § 3 est une contre-exception étroite, et il ne couvre pas les attributions exclusives.Il neutralise le § 1 lorsque Singapour exonère « dans l’objectif d’éliminer la double imposition telle que mentionnée au paragraphe 1 a) de l’article 23 ». Or l’article 23 § 1 a) vise les revenus qui, conformément à la convention, « sont imposables en France » — en anglais « may be taxed » —, expression qui désigne un droit d’imposer concurrent. Le § 3 ne joue donc que pour les revenus que la France a le droit d’imposer. Il ne joue pas pour ceux qu’une stipulation attribue exclusivement à Singapour— et c’est précisément le cas de la lecture « article 21 § 1 » du rachat d’assurance-vie.

Une nuance mérite d’être signalée sur la lecture « article 11 ». Si les produits sont des intérêts imposés à un taux réduit de 10 %, la question de l’article 22 se pose techniquement dans les mêmes termes, mais elle est de portée pratique douteuse : la retenue française étant prélevée au moment du paiement, avant toute question de rapatriement, la limitation n’aurait de portée qu’au stade d’une demande de remboursement. Nous signalons l’existence de cette question, nous ne construisons aucun calcul dessus, et nous traitons toute demande de remboursement de retenue comme un point exigeant une consultation.

Au décès : l’article 990 I et l’article 757 B, qui ne se lisent jamais l’un sans l’autre

C’est le sujet sur lequel l’expatriation à Singapour produit son effet le plus massif, et aussi celui où la moitié de l’analyse est habituellement omise. On lit partout que « l’expatrié sort de l’article 990 I ». C’est souvent vrai. Ce qu’on ne lit presque jamais, c’est que sortir du 990 I ne fait pas sortir de toute fiscalité de transmission : l’article 757 Bsubsiste, il obéit à des règles de territorialité entièrement différentes, et il vise exactement les primes qu’un expatrié de cinquante-cinq ou soixante ans est en train de verser.

L’article 990 I d’abord, dans sa version en vigueur depuis le 11 mars 2023, ouverte sur Légifrance le 30 juillet 2026. Le prélèvement est dû après un abattement fixe de 152 500 € par bénéficiaire, au taux de 20 %sur la fraction de la part taxable de chaque bénéficiaire n’excédant pas 700 000 €, et de 31,25 %au-delà. Sa condition de territorialité est double et alternative :

Deux portes de sortie, donc, et il faut les deuxfermées pour être hors du champ : l’assuré ne doit pas être domicilié en France au moment du décès, etle bénéficiaire considéré ne doit pas y être domicilié au moment du décès en y ayant été domicilié six des dix années précédentes. Le second critère s’apprécie bénéficiaire par bénéficiaire : un contrat démembré entre trois enfants dont l’un est rentré en France depuis sept ans expose la part de ce seul enfant, et non les deux autres.

L’article 757 B ensuite, dans sa version en vigueur depuis le 11 mars 2023, également ouverte le 30 juillet 2026. Son I dispose :

Deux caractéristiques rendent l’article 757 B redoutable pour un expatrié. La première : son abattement de 30 500 € est global, tous contrats et tous bénéficiaires confondus, là où celui du 990 I est de 152 500 € par bénéficiaire. La seconde, et c’est la décisive : parce que le 757 B soumet les sommes aux droits de mutation par décèsde droit commun, sa territorialité n’est pas celle du 990 I mais celle de l’article 750 ter— y compris son 3°, qui rattache à l’assiette française les biens reçus par un héritier ou un légataire domicilié en France.

Ce dernier point mérite d’être énoncé pour lui-même, parce qu’il est très souvent présenté à l’envers. Le 3° de l’article 750 ter n’est pas une règle d’assiette globale : dans sa version en vigueur depuis le 31 juillet 2011, il taxe les biens « reçus par l’héritier, le donataire, le légataire ou le bénéficiaire d’un trust … qui a son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B ». L’appréciation se fait part par part, héritier par héritier. Le retour en France d’un enfant ne « ramène » pas les biens dans la succession taxable de ses frères et sœurs, et la sortie du champ français n’exige pas qu’aucunhéritier n’y réponde. La doctrine le confirme en distinguant, lorsque le défunt est domicilié hors de France, selon le domicile fiscal du bénéficiaire de la transmission.

Ce que cela commande, concrètement.Pour un expatrié à Singapour qui approche de soixante-dix ans, le calendrier des versements devient un paramètre de transmission, et non plus seulement un paramètre de placement. Les primes versées avant le soixante-dixième anniversaire relèvent du 990 I, dont l’expatriation peut fermer une porte ; celles versées après relèvent du 757 B, que l’expatriation ne neutralise pas dès lors qu’un bénéficiaire est domicilié en France. La date de versement est vérifiable, elle est opposable, et elle est irréversible. C’est l’un des rares points de ce guide où une décision prise un mois trop tard coûte définitivement.

Au retour : ce qui revient, et dans quel ordre

Le retour en France rétablit l’ensemble du dispositif de droit commun, mais il ne le fait pas rétroactivement. L’antériorité acquise pendant l’expatriation reste acquise : un contrat qui a franchi ses huit ans à Singapour est un contrat de plus de huit ans au retour. En revanche, dès l’année du retour, les rachats redeviennent soumis aux prélèvements sociaux — l’assurance-vie figurant dans la liste des revenus dont la contribution sociale généralisée reste à 9,2 %, soit un taux global de 17,2 %— et le prélèvement du II bis cède la place au régime de droit commun du I et du II de l’article 125-0 A, avec l’abattement annuel et l’option pour le barème. Sur le versant successoral, l’article 990 I redevient applicable par la seule domiciliation de l’assuré en France.

Deuxième enveloppe — le PEA

Le PEA est, pendant l’expatriation à Singapour, la plus efficace des trois enveloppes. Il l’est pour une raison qui n’a rien à voir avec le PEA lui-même : il l’est parce que le gain qu’il abrite sort du champ de l’impôt français par trois chemins indépendants, dont un seul suffirait. Et il cesse de l’être le jour du retour, ce qui en fait le seul des trois sujets où le calendrierdu retrait vaut, à lui seul, plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Au départ : le plan n’est plus clos, mais l’exception mérite d’être connue

La doctrine administrative BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, dans sa version du 30 juillet 2024, énonce à son § 650 que le transfert du domicile fiscal hors de France « n’entraîne plus automatiquement la clôture du plan ». Le même paragraphe pose l’unique exception : la clôture demeure « sauf si ce transfert s’effectue dans un ETNC au sens de l’article 238-0 A du CGI », auquel cas elle s’accompagne de l’imposition du gain net à l’impôt sur le revenu si le plan a moins de cinq ans, et aux prélèvements sociaux quelle que soit la date d’ouverture. La liste d’États et territoires non coopératifs à retenir est celle du dernier arrêté publié au Journal officiel à la date du transfert.

Singapour n’y figure pas. L’arrêté du 15 avril 2026, pris en application du deuxième alinéa du 1 de l’article 238-0 A, remplace le tableau de la liste ; celle-ci comprend Antigua-et-Barbuda, Anguilla, les Îles Turques-et-Caïques, Vanuatu, Guam, les Îles Vierges américaines, Palaos, Panama, la Russie, les Samoa américaines et le Vietnam. Ni la liste résultant de cet arrêté, ni celle qui la précédait ne mentionnent Singapour. Le PEA d’un expatrié à Singapour n’est donc pas clos par son départ.

Pendant l’expatriation : les versements, et une question que les textes ne tranchent pas

Le plan survit : peut-on continuer à l’alimenter ? La question est plus ouverte qu’il n’y paraît, et nous préférons le dire plutôt que d’affirmer. La condition de domicile fiscal en France est posée par les textes pour l’ouverturedu plan. La doctrine que nous avons ouverte le 30 juillet 2026 traite de la clôture et du retrait. Entre les deux, la question des versements nouveaux par un titulaire devenu non-résident n’est pas résolue par les sources que nous avons consultées à cette date.

En pratique, la réponse vient rarement du droit fiscal : elle vient de l’établissement teneur de compte, dont les conditions générales et les contraintes de conformité conduisent fréquemment à refuser les versements — voire, dans certains cas, à demander la clôture du compte pour des motifs qui n’ont rien de fiscal. C’est un point à régler par écrit avant le départ, pas après.La question à poser à l’établissement, dans ces termes exacts : le plan sera-t-il maintenu après le transfert de mon domicile fiscal à Singapour, les versements resteront-ils possibles, et sous quelles conditions ?

Le retrait : la doctrine est explicite, et elle est favorable

C’est ici que le PEA se distingue nettement des deux autres enveloppes. Le § 680 de la même doctrine BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20traite directement du cas : en cas de clôture du plan ou de retrait partiel opéré par un non-résident de France, le gain net réalisé est hors du champ d’application de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Ce n’est pas une déduction que nous tirons de trois textes combinés : c’est ce que la doctrine énonce, et une doctrine publiée est opposable à l’administration sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

Le raisonnement de droit conduit d’ailleurs au même résultat par trois chemins indépendants, ce qui en renforce la solidité :

La réserve à connaîtretient au § 3 de l’article 13, qui fait exception pour les gains provenant de l’aliénation « d’actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou toute autre institution ou entité, dont l’actif ou les biens sont constitués pour plus de 50 % de leur valeur ou tirent plus de 50 % de leur valeur - directement ou indirectement par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités - de biens immobiliers visés à l’article 6 et situés dans un Etat contractant ». Un PEA logeant des titres à prépondérance immobilière française rentre dans cette exception ; la nature des lignes détenues doit donc être vérifiée avant un retrait important.

Ce que le retrait fait au plan lui-même, qui n’est pas une question fiscale

Il faut distinguer deux effets d’un retrait, que la conversation courante confond. Le premier est fiscal : nous venons de voir qu’il est nul pour un résident de Singapour, et que la doctrine ne subordonne pas cette neutralité à l’ancienneté du plan. Le second est civil et contractuel : un retrait opéré avant que le plan n’ait atteint son ancienneté de cinq ans entraîne, en droit commun, la clôture du plan, et un retrait opéré après ne la produit pas mais ouvre un régime particulier quant aux versements ultérieurs.

Pour un expatrié, la conséquence est celle-ci : l’opération peut être gratuite fiscalement et coûteuse patrimonialement. Vider un PEA de quatre ans depuis Singapour ne déclenche aucun impôt français, et détruit définitivement une enveloppe dont l’antériorité aurait été acquise dix-huit mois plus tard, avec un plafond de versements qui, une fois consommé, ne se reconstitue pas. Le montant de ce plafond et les règles de versement applicables après un retrait se font confirmer par écrit auprès de l’établissement teneur de compte avant toute opération : ils conditionnent la valeur de l’enveloppe que le retrait détruit. Ce que nous affirmons, en revanche, est la méthode : on ne décide pas d’un retrait de PEA sur le seul critère fiscal, parce que sur cette enveloppe le critère fiscal ne dit presque rien.

La fuite que personne ne chiffre : les dividendes encaissés dans le plan

Le raisonnement précédent porte sur le gain de cession. Il ne dit rien du flux de dividendesencaissé année après année à l’intérieur du plan, et c’est une omission coûteuse. L’exonération d’impôt sur le revenu attachée au PEA est une exonération de droit interne français. La retenue à la source de l’article119 bis, 2est due par le débiteur français, et son taux est fixé par l’article 187, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025 : 12,8 % pour les personnes physiques.

La question de savoir si les dividendes de sociétés françaises portés dans un PEA détenu par un non-résident supportent effectivement cette retenue n’a pas été résolue par une source que nous avons ouverte le 30 juillet 2026. Nous ne la tranchons donc pas. Nous en chiffrons en revanche les deux branches, parce que l’écart est réel et qu’il porte sur toute la durée de l’expatriation.

Coût annuel = dividendes bruts × 12,8 % — sur dix ans, à rendement constant, 6 720 € sur un plan de 150 000 € à 3,5 %

Au retour : le seul arbitrage de calendrier qui vaut, à lui seul, des dizaines de milliers d’euros

Le jour où le domicile fiscal redevient français, le gain net d’un retrait de PEA rentre dans le champ des prélèvements sociaux. Et il y rentre au taux de droit commun : la liste limitative des revenus maintenus à 9,2 % de contribution sociale généralisée — revenus fonciers, plus-values immobilières, assurance-vie, épargne logement — ne mentionne pas les plus-values mobilières. Le taux applicable est donc de 18,6 %depuis la hausse de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % auparavant. C’est l’un des rares endroits de ce guide où le taux de 18,6 % est le bon, et il faut le dire aussi nettement que l’on dit ailleurs qu’il ne l’est pas.

Retrait pendant l’expatriation : 0 € — retrait après le retour : 200 000 × 18,6 % = 37 200 €

Troisième enveloppe — le PER

Le PER est l’enveloppe pour laquelle l’expatriation à Singapour est la plus défavorable, et c’est aussi celle sur laquelle circule le plus grand nombre d’affirmations fausses. La plus répandue tient en une phrase : « l’article 17 de la convention attribue les pensions à l’État de résidence, donc un PER dénoué depuis Singapour échappe à la France ». C’est faux, et nous allons montrer par quels deux textes.

Pendant l’expatriation : les versements ne se déduisent plus, et personne ne prévient

L’article 163 quaterviciesdu code général des impôts place la déduction des cotisations d’épargne retraite parmi les charges déductibles du revenu global. Or l’article 164 Adispose, pour les non-résidents, que « aucune des charges déductibles du revenu global en application des dispositions du présent code ne peut être déduite ». La conclusion est mécanique et sans appel : un résident de Singapour qui verse sur un PER français ne déduit rien.

Cette règle vaut d’ailleurs pour toutes les charges du revenu global : le non-résident ne peut déduire ni pension alimentaire, ni cotisation PER, ni aucune autre charge de son assiette française. Une seule dérogation existe, et elle est étroite : le b de l’article 197 A admet les pensions alimentaires en déduction, mais« par dérogation à l’article 164 A, pour le calcul du taux de l’impôt français sur l’ensemble des revenus mondiaux prévu au a du présent article »— c’est-à-dire uniquement dans la construction du taux moyen. Un contribuable qui n’opte pas pour le taux moyen n’en tire rien, et cette dérogation ne concerne de toute façon pas les cotisations PER.

Le déblocage anticipé obéit, lui, aux cas prévus par le code monétaire et financier. Nous ne reproduisons pas ici la liste de ces cas : nous n’avons pas rouvert le texte qui les fixe à la date d’arrêté, et l’énumérer de mémoire serait exactement le genre de facilité que ce guide s’interdit. Ce qui importe pour un expatrié est ailleurs, et vaut quel que soit le motif du déblocage : l’analyse conventionnelle exposée ci-dessous s’applique de la même manière à une sortie anticipée qu’à une sortie à l’échéance.Le motif change le droit à sortir ; il ne change pas l’État qui impose.

Le dénouement : deux articles de la convention, deux réponses opposées

Voici le cœur du sujet. Deux stipulations sont en concurrence, et elles conduisent à des résultats inverses.

Deux bornes limitent donc la portée de l’article 17, et elles sont décisives.La première tient à son champ : il ne vise que les pensions payées « au titre d’un emploi antérieur ». Les prestations qui n’ont pas cette origine — rentes et capitaux issus d’un PER individuel, d’un contrat Madelin, d’une retraite de travailleur non salarié — n’y entrent pas. La seconde tient à l’article 21 § 3 : un PER français dont les versements ont été déduitsau titre de l’article 163 quatervicies reste imposable en Franceau dénouement, même après installation à Singapour. L’article 23 § 2 a) (ii) le confirme en citant expressément « au paragraphe 3 de l’article 21 » parmi les revenus ouvrant droit à un crédit égal à l’impôt payé dans l’autre État — corroboration interne décisive, car on n’organise pas l’élimination d’une double imposition sur un revenu que l’on n’a pas le droit d’imposer.

Conclusion opérationnelle : Singapour est favorable au retraité du régime général et des régimes complémentaires de salariés ; il ne l’est pas au détenteur d’un PER ou d’un Madelin, pour lequel le départ ne change rien à l’imposition de la sortie.

La sortie en capital : le 7,5 % que tout le monde croit acquis, et qui n’existe pas

Lorsque la France conserve le droit d’imposer — branche de l’article 21 § 3 —, encore faut-il savoir comment. Le droit interne distingue deux fractions dans une sortie en capital, et c’est l’article 158, 5, b quinquiesqui l’organise. La fraction correspondant aux versements déduitsmentionnés à l’article L. 224-2 du code monétaire et financier est imposée dans la catégorie des pensions, sans l’abattement de 10 %. La fraction correspondant aux produitsde ces versements est imposée selon les dispositions du 1 ou du 2 de l’article 200 A, c’est-à-dire au prélèvement forfaitaire unique.

Et c’est ici que se loge la confusion la plus répandue de tout le sujet. On lit constamment qu’une sortie en capital peut être soumise, sur demande, à un prélèvement libératoire de 7,5 %. Ce prélèvement existe : il figure au II de l’article 163 bis, dans sa version en vigueur depuis le 11 mars 2023, qui permet de soumettre certaines prestations de retraite versées sous forme de capital « à un prélèvement au taux de 7,5 % qui libère les revenus auxquels il s’applique », « assis sur le montant du capital diminué d’un abattement de 10 % ». Mais le même texte ajoute : « Ces dispositions ne sont pas applicables aux prestations […] provenant d’un plan d’épargne retraite mentionné à l’article L. 224-1 du code monétaire et financier ».

Impôt français = imposition au barème de 240 000 € en pensions sans abattement de 10 %, + 12,8 % sur 60 000 € de produits

La retenue à la source de l’article 182 Amérite un mot, parce qu’elle détermine ce que le client encaisse réellement. Elle s’applique aux pensions et rentes viagères de source française versées à un non-résident, après un abattement de 10 %, selon un barème à trois tranches. Le barème à retenir est celui de l’année du versement. Pour une opération conduite en 2026, le III de l’article 182 A, dans sa version en vigueur au 1er juillet 2026 que nous avons ouverte sur Légifrance le 1er août 2026, porte 0 % jusqu’à 17 275 €, 12 % de 17 275 € à 50 112 €, et 20 % au-delàpour les revenus de source métropolitaine, les taux de 12 % et de 20 % étant ramenés à 8 % et 14,4 % dans les départements d’outre-mer. Le barème des revenus 2025 — 0 % jusqu’à 17 122 €, 12 % jusqu’à 49 667 €, 20 % au-delà — ne sert plus qu’au contrôle des retenues déjà pratiquées. Le montant effectivement prélevé se vérifie auprès de l’organisme payeur avant tout chiffrage définitif.

Dans la branche de l’article 17, cette retenue n’a pas lieu d’être appliquée : la France n’a pas le droit d’imposer. Si l’organisme payeur l’a néanmoins pratiquée — ce qui arrive très fréquemment, faute d’information sur la résidence du bénéficiaire —, elle est restituable sur justification. C’est une démarche à engager tôt : elle est simple, mais elle se prescrit.

La sortie en rente, et le prélèvement français qui subsiste malgré la convention

La sortie en rente suit la même ligne de partage conventionnelle : article 17 si la rente a pour origine un emploi antérieur, article 21 § 3 si elle provient d’un plan dont la France a laissé déduire les cotisations. Un point mérite d’être isolé, parce qu’il est presque universellement omis : même dans la branche la plus favorable, celle où la convention neutralise l’impôt français, la pension n’est pas nette de tout prélèvement français.

Au décès du titulaire : le PER est la plus lourde des trois enveloppes

C’est le point le plus contre-intuitif de tout ce chapitre, et il ressort d’une phrase de l’article 757 B que presque personne ne lit. Le I de cet article, après avoir posé la règle générale — droits de mutation par décès sur la seule fraction des primes versées après soixante-dix ans —, ajoute une exception :

La différence est structurelle. Sur un contrat d’assurance-vie ordinaire, l’article 757 B ne frappe que les primes versées après soixante-dix ans — les produits accumulés sur ces primes échappent aux droits. Sur un PER dont le titulaire décède après soixante-dix ans, il frappe le montant total— capital et produits, quelle que soit la date des versements, y compris ceux effectués à trente ans. Et cette imposition obéit à la territorialité de l’article 750 ter, c’est-à-dire, notamment, au rattachement du 3° tenant au seul domicile de l’héritier.

Nous devons signaler une réserve de lecture sur le cas du décès avantsoixante-dix ans. L’article 990 I mentionne les contrats relevant des articles L. 224-1 et suivants du code monétaire et financier dans une clause d’exception assortie de conditions tenant notamment à l’âge de liquidation. L’articulation exacte entre l’article 990 I et l’article 757 B pour un PER dénoué par décès avant soixante-dix ans est un point que nous ne tranchons pas ici : il appelle un avis écrit, dossier en main, et il ne se règle pas sur une lecture rapide. Ce qui est en revanche établi, et ce qui commande la décision, est le sort du décès après soixante-dix ans, qui est celui de la très grande majorité des dossiers.

Les trois enveloppes au décès : la même somme, trois assiettes

Pour rendre la comparaison lisible, prenons 400 000 €logés successivement dans chacune des trois enveloppes, un assuré ou titulaire résident de Singapour au moment du décès, et un bénéficiaire unique : un enfant domicilié en France depuis plus de six des dix dernières années. C’est la configuration la plus fréquente dans les dossiers que nous traitons, et c’est celle qui produit les écarts les plus violents.

Nous ne chiffrons délibérément pas le montant final des droits de mutation par décès dans les trois dernières lignes : le barème et les abattements personnels de droit commun ne figurent pas parmi les données que nous avons vérifiées pour ce guide, et les publier de mémoire serait précisément la facilité que nous nous interdisons. Ce que la comparaison établit se lit sans eux, et il est suffisamment net : à somme identique et à bénéficiaire identique, l’assiette taxable passe de 247 500 € dans un régime de faveur à 369 500 € dans le régime de droit commun des successions, et le PER est la seule des trois enveloppes où l’intégralité du capital, produits compris, y bascule.

Le traitement singapourien : ce que Singapour fait, et ne fait pas

Reste la moitié singapourienne de l’équation, sans laquelle aucun des raisonnements précédents n’est complet. Trois observations.

Un — Singapour impose sur la perception, et exonère la personne physique.La section 10(1) de l’Income Tax Act 1947n’atteint les revenus étrangers que lorsqu’ils sont « received in Singapore from outside Singapore ». Et la section 13(7A) exonère le revenu de source étrangère reçu à Singapour : sans condition pour le non-résident (alinéa a), et pour le résident« if the Comptroller is satisfied that the tax exemption would be beneficial to the individual » (alinéa b, en vigueur depuis le 1er janvier 2004). Les revenus reçus par l’intermédiaire d’une société de personnes singapourienne sont exclus dans les deux cas. C’est le résident, et non le non-résident, qui dépend d’une appréciation administrative — l’inverse de ce que l’on imagine. Les pages de doctrine de l’IRAS résument la règle sans la condition de l’alinéa b : ce résumé est commode, il n’est pas la règle, et c’est l’écart entre le texte et la pratique administrative qui appelle un conseil local.

Deux — la conséquence conventionnelle est mécanique.Un régime dans lequel le revenu de source étrangère reçu à Singapour est exonéré enclenche exactement la question de l’article 22. C’est pourquoi ce chapitre y revient à chaque enveloppe : ce n’est pas une précaution rhétorique, c’est la conséquence directe de la structure du droit singapourien.

Trois — le taux singapourien du non-résident n’est pas de 15 %.Cette erreur circule beaucoup et elle fausse tous les chiffrages comparatifs. La section 43(1)(b)(ii) fixe le taux applicable au revenu imposable d’un individu non résident à 24 %à compter de l’année d’imposition 2024, contre 22 % jusqu’à l’année d’imposition 2023. Les 15 % ne sont pas un taux : c’est le plafond d’un dégrèvementde la section 40B, réservé au seul revenu d’emploi, qui doit être demandé, et dont sont exclus les administrateurs, les artistes du spectacle et les retraits de Supplementary Retirement Scheme. Loyers, pensions et jetons de présence d’un non-résident sont à 24 %.

Enfin, la symétrie mérite d’être signalée pour les dossiers de retour. Un Supplementary Retirement Schemeconstitué à Singapour et retiré après le retour en France est le miroir exact du PER : l’article 21 § 3 jouerait alors en faveur de Singapour, qui a accordé la déduction, et l’article 23 § 2 a) (ii) organise le crédit d’impôt correspondant, égal à l’impôt effectivement payé à Singapour dans la limite de l’impôt français. La condition posée au (i) de la même stipulation — que le bénéficiaire soit « soumis à l’impôt de Singapour » à raison de ces revenus — suppose-t-elle un paiement effectif ? Nous retenons la lecture stricte comme hypothèse de calcul, c’est-à-dire pas de crédit sans imposition effective, et nous signalons que le point n’est pas tranché.

Récapitulatif : l’article 22 entre-t-il en jeu, opération par opération ?

C’est la question que ce chapitre s’était engagé à poser à chaque étape. Voici les réponses réunies, avec leur motif.

Quand l’organisme prélève ce qu’il ne devait pas : la situation la plus fréquente

Il faut consacrer une section à ce sujet, parce qu’il concerne une majorité de dossiers et qu’il est presque toujours découvert trop tard. Les organismes payeurs français appliquent, par défaut, le régime du résident. Ils le font sans intention : leur système est paramétré sur une adresse, et une adresse n’est pas une résidence fiscale. Le résultat est qu’un rachat, un retrait ou une pension part fréquemment amputé de prélèvements qui n’étaient pas dus.

Un dossier complet, du départ au retour

Reprenons l’ensemble sur un cas unique, pour montrer comment les trois enveloppes interagissent. Les chiffres sont des hypothèses de travail ; ils ne constituent ni une simulation de rendement, ni une promesse.

Le calendrier de décision, du départ au retour

Rien de ce qui précède n’a de valeur si les décisions ne sont pas prises au bon moment. Voici le calendrier, avec ce qui devient irréversible à chaque étape.

Les six erreurs que nous voyons le plus souvent

Elles ne sont pas théoriques : ce sont celles que nous corrigeons dans les dossiers qui nous arrivent, et elles se répètent avec une régularité qui en dit long sur la qualité de l’information disponible.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Ce chapitre décrit un état du droit à une date. Il ne remplace pas l’examen d’un dossier, et il comporte trois points sur lesquels nous ne nous engageons pas seuls.

Sur l’article 22 de la convention et son articulation avec la section 13(7A) de l’Income Tax Act : « Ce point n’est tranché ni par un texte, ni par une doctrine, ni par une décision publiée. Nous ne délivrons pas d’opinion écrite sans consultation. » Sur la conformité de la déclaration singapourienne du non-résident : « Un impôt sans obligation déclarative associée n’existe pas : c’est vous qui liquidez, et personne ne retient à la source pour vous. » Sur le règlement d’une succession singapourienneet la coordination avec un notaire français : « Deux ordres juridiques se rencontrent et aucun ne cède. Nous coordonnons ; nous ne délivrons ni acte, ni avis de droit singapourien. »

Ce que nous faisons, en revanche, est précis : nous reprenons vos trois enveloppes contrat par contrat, nous datons les primes, nous ventilons les versements déduits et non déduits, nous chiffrons le rachat ou le retrait dans les deux régimes — avant et après le retour —, nous rédigeons les demandes écrites aux organismes payeurs, et nous portons au dossier les preuves de rapatriement dont dépend la position tenable au regard de l’article 22. Le bilan patrimonial dure 1 h, et il commence par la seule question qui compte : dans quel ordre, et à quelle date, allez-vous avoir besoin de ces sommes ?

Droit arrêté au 30 juillet 2026.La France et Singapour révisent leurs textes en cours d’année : la loi de finances française, la loi de financement de la sécurité sociale, le barème des prélèvements sociaux et la loi de finances singapourienne peuvent déplacer plusieurs des chiffres qui suivent. Chaque montant porte ici sa source et sa date ; aucun ne se recopie sans les rouvrir.

C’est la question la plus fréquente des premiers rendez-vous, et celle sur laquelle nous voyons le plus de chiffrages faux : « je garde mon appartement, je le loue, combien il me restera une fois installé à Singapour ? » La réponse tient rarement en un taux, parce qu’elle n’est pas gouvernée par un impôt mais par trois prélèvements superposésqui n’ont ni la même assiette, ni le même fait générateur, ni le même texte : le barème de l’impôt sur le revenu, corrigé par un plancher qui n’existe que pour les non-résidents ; les prélèvements sociaux, dont le taux se trie par assiette et non par personne ; et une contribution additionnelle dont la plupart des expatriés ignorent qu’elle les vise nommément parce qu’elle ne comporte aucune condition de domicile.

Ce chapitre suit le loyer de bout en bout : du loyer brut encaissé au montant qui reste réellement disponible, en passant par le choix du régime, la déductibilité des charges, le sort d’un déficit, l’option pour le taux moyen, la location meublée et le véhicule de détention. Il chiffre six situations complètes. Il ne traite pas la cessiondu bien et sa plus-value, ni l’exonération de 150 000 € des non-résidents ; il ne traite pas non plus l’impôt sur la fortune immobilière, qui frappe la détention au 1er janvier et obéit à d’autres règles — sinon pour rappeler, parce que c’est le seul impôt français que l’expatriation vers Singapour aggrave systématiquement à patrimoine constant, que l’article 979 du code général des impôts réserve le plafonnement au redevable « ayant son domicile fiscal en France » et que l’abattement de 30 % de l’article 973, I, tombe avec la résidence principale.

Le droit d’imposer : l’article 6, et pourquoi l’article 22 ne mord pas sur un loyer

Commençons par ce qui n’est pas discutable. La convention entre la France et Singapour du 15 janvier 2015— celle qui a remplacé la convention du 9 septembre 1974 modifiée par l’avenant du 13 novembre 2009, entrée en vigueur le 1er juin 2016 et prenant effet en France au 1er janvier 2017 — attribue les revenus immobiliers à l’État de situation du bien. Version consolidée par la convention multilatérale publiée par la direction générale des finances publiques, article 6, ouverte et convertie le 30 juillet 2026, § 1 :

Quatre conséquences se lisent directement dans ce texte, et elles règlent l’essentiel. Un : la France impose, sans plafond conventionnel — aucun taux de retenue réduit, aucune limitation de 10 % ou de 15 % comme il en existe pour les intérêts ou les dividendes. Deux : le § 3 vise expressément « la location », ce qui ferme la discussion sur le rattachement des loyers à l’article 6 plutôt qu’à l’article 21 (autres revenus), lequel donnerait le droit d’imposer à Singapour. Trois : le § 4 étend la règle aux revenus des biens immobiliers d’une entreprise, ce qui couvre la location meublée, imposée en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux : le passage du nu au meublé ne déplace donc pas le droit d’imposer. Quatre : le § 2 renvoie la définition du bien immobilier au droit de l’État de situation, donc au droit français pour un immeuble français — un point qui compte lorsque le bien est détenu par une société ou démembré.

Reste la question qui empoisonne toute la littérature d’expatriation vers Singapour : l’article 22, « Limitation des dégrèvements ». C’est une clause de remise — une clause dite de remittance basis— qui limite l’avantage conventionnel à la fraction des revenus effectivement transférée ou perçue à Singapour. Elle est exposée intégralement, avec ses deux lectures et la position que nous retenons, au chapitre 5du présent guide, qui la porte in extenso. Ce qu’il faut en dire ici est plus simple, et c’est une bonne nouvelle : elle ne mord pas sur un loyer français, et pour deux raisons indépendantes l’une de l’autre.

Première raison : la condition d’entrée du § 1 n’est pas remplie.Le § 1 ne joue que « lorsque la présente Convention prévoit […] que les revenus ayant leur source en France sont exonérés d’impôt ou imposés à un taux réduit en France ». Or l’article 6 ne prévoit ni exonération ni taux réduit : il attribue à la France un droit d’imposer entier. Il n’y a donc aucun dégrèvement français à limiter. Seconde raison : le § 3 neutraliserait de toute façon le § 1.Le § 3 dispose que le § 1 « ne doit pas être interprété comme s’appliquant lorsque Singapour exonère les revenus de source française dans l’objectif d’éliminer la double imposition telle que mentionnée au paragraphe 1 a) de l’article 23 ». Et l’article 23 § 1 a), tel qu’il figure dans cette même version consolidée, vise précisément le cas où « un résident de Singapour reçoit des revenus provenant de France qui, conformément aux dispositions de la présente Convention, sont imposables en France » — c’est-à-dire un droit d’imposer français, exactement ce que fait l’article 6.

Un mot enfin sur ce que l’article 22 ne fait pasici, et qui est une source d’économie mal comprise. Certains lecteurs en déduisent qu’il faudrait faire virer les loyers directement sur un compte singapourien pour « sécuriser » la situation. C’est inutile au regard de l’article 22, puisqu’il n’y a aucun dégrèvement français à protéger. Le choix du compte destinataire relève d’une logique de trésorerie et de change, pas de fiscalité conventionnelle. Il n’est pas pour autant sans conséquence déclarative : nous y revenons plus bas, à propos de l’échange automatique de renseignements et de l’article 1649 A du code général des impôts.

L’assiette : l’article 164 A, la règle qu’on retient et celle qu’on oublie

La convention dit qui impose. Le droit interne dit comment. Et tout part d’une phrase et demie du code général des impôts, dont la seconde moitié est presque toujours ignorée. Article 164 A, version en vigueur depuis le 30 décembre 1983, ouvert sur Légifrance le 30 juillet 2026 :

La première règle est celle que tout le monde retient, et elle est très favorable.Vos revenus fonciers se déterminent exactement comme ceux d’un résident : même choix entre micro-foncier et régime réel, mêmes charges déductibles de l’article 31, mêmes règles de déficit, mêmes seuils. Il n’existe aucun régime dérogatoire, aucun abattement réduit, aucune charge écartée au motif de l’expatriation. C’est un point à énoncer clairement, parce qu’on rencontre régulièrement l’idée inverse : non, vous ne perdez pas la déduction de vos travaux ou de vos intérêts d’emprunt en partant pour Singapour.

La seconde règle est celle qu’on oublie, et elle coûte cher. Aucune des charges déductibles du revenu globalne peut être déduite. Ce n’est pas la même chose que les charges de la catégorie foncière. Les charges du revenu global, ce sont les pensions alimentaires, les cotisations d’épargne retraite versées sur un plan d’épargne retraite, la contribution sociale généralisée déductible, les frais d’accueil d’une personne âgée : toutes celles qui, sur la déclaration n° 2042, se rangent dans la rubrique « charges à déduire du revenu global ». Un résident de Singapour n’en déduit aucune.

Une seule dérogation existe, et elle est plus étroite qu’on ne le croit. Le b de l’article 197 A, vérifié sur Légifrance le 30 juillet 2026, admet la déduction des pensions alimentaires du 2° du II de l’article 156 « pour le calcul du taux de l’impôt français sur l’ensemble des revenus mondiaux prévu au a du présent article ». La dérogation ne joue donc que dans la construction du taux moyen, examinée plus bas : un contribuable qui n’opte pas pour le taux moyen n’en tire strictement rien, et personne ne déduit une pension alimentaire de son assiette foncière française. Le b de l’article 197 A subordonne lui-même cette déduction à deux conditions, que la notice de la déclaration n° 2042 pour les revenus de 2025 reprend et qu’il faut avoir en tête : pour le calcul du taux moyen, les pensions alimentaires versées « sont admises en déduction du revenu mondial lorsqu’elles sont imposables entre les mains de leur bénéficiaire en France et que leur prise en compte ne minore pas votre impôt dû dans votre État de résidence ».

Micro-foncier ou régime réel : un arbitrage qui se tranche à 30 % de charges

L’article 32 du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, ouvre le régime micro-foncier lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n’excède pas 15 000 €. Le revenu imposable est alors « fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 % ». La notice de la déclaration n° 2042 pour les revenus de 2025 précise les deux conditions cumulatives : le revenu brut, loyers perçus charges non comprises et hors taxe sur la valeur ajoutée, ne dépasse pas 15 000 € « et ce quelle que soit la durée de location durant l’année » ; et les revenus proviennent de la location de locaux nus, le régime étant fermé à celui qui ne perçoit ses revenus fonciers qu’à travers des sociétés immobilières ou des fonds de placement immobilier.

Ce seuil de 15 000 € s’apprécie sur le revenu brut du foyer, pas par bien : deux studios loués 700 € par mois chacun font 16 800 € et ferment le régime. Il s’apprécie aussi sans proratisation : un bien acquis en octobre et loué trois mois entre dans le calcul pour ses loyers réels, mais un bien loué toute l’année à 1 300 € mensuels — 15 600 € — en sort. Le régime est par ailleurs exclu, entre autres, pour les immeubles classés monuments historiques et pour les logements ayant ouvert droit à une déduction au titre d’un amortissement ou à certaines déductions spécifiques.

L’arbitrage est arithmétique et il tient en une ligne : le micro-foncier est plus favorable tant que vos charges réelles déductibles représentent moins de 30 % du loyer brut.Au-delà, le régime réel gagne. Or 30 % de charges est un seuil que franchissent très facilement un bien ancien avec une taxe foncière lourde, des charges de copropriété non récupérables élevées, une gestion locative déléguée — ce qui est la règle lorsqu’on habite à onze mille kilomètres — et surtout un emprunt en cours.

Charges réelles déductibles = 30 % × Loyer brut annuel

Deux précisions font la différence dans un dossier d’expatrié. La première : l’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans, et elle s’exerce simplement en déposant une déclaration n° 2044. On ne la coche pas : on la déclenche. Un expatrié qui, une année de travaux, dépose une 2044 pour la première fois s’engage pour trois exercices, y compris ceux où le micro serait redevenu plus favorable. La seconde : la sortie du micro-foncier est automatiquel’année du dépassement du seuil, mais le retour n’est pas automatique ; il faut vérifier chaque année, et la vérification est d’autant plus facile à négliger que la déclaration se fait à distance, souvent dans l’urgence d’une date limite décalée par le fuseau horaire.

Un troisième élément, propre au non-résident, penche en faveur du réel et il est rarement exposé : l’abattement de 30 % du micro-foncier réduit aussi l’assiette des prélèvements sociaux.La notice de la déclaration n° 2042 le confirme pour l’identification des revenus exonérés de contribution sociale généralisée et de contribution pour le remboursement de la dette sociale : pour les revenus fonciers imposés selon le régime micro-foncier, c’est « le montant du revenu imposable après déduction de l’abattement applicable » qui est retenu. L’économie du micro-foncier n’est donc pas de 20 % ou 30 % de l’abattement, mais de 37,2 % ou 47,2 % — impôt sur le revenu et prélèvements sociaux cumulés. Symétriquement, chaque euro de charge réelle déduite au régime réel vaut lui aussi 37,2 % ou 47,2 %.

Les charges de l’article 31, et les six lignes qu’on oublie

L’article 31 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026, énumère au I, 1° les charges de la propriété urbaine déductibles du revenu brut foncier. Nous reprenons ci-dessous celles qui reviennent dans les dossiers que nous reprenons, en signalant à chaque fois l’erreur la plus fréquente.

Le déficit foncier d’un expatrié : le piège du revenu global vide

C’est le point le plus technique du chapitre, et celui où nous voyons les décisions les plus coûteuses prises sur une intuition fausse. Le mécanisme de droit commun figure au 3° du I de l’article 156 du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, et il fonctionne en trois temps.

Premier temps.Les intérêts d’emprunt s’imputent d’abord sur les revenus bruts fonciers. Le déficit qui en résulte, ou la fraction du déficit qui provient d’eux, ne s’impute jamais sur le revenu global : la doctrine administrative l’énonce sans ambiguïté — « Seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, à l’exception des intérêts d’emprunts » (BOI-RFPI-BASE-30-20, dans sa version du 16 septembre 2025, consultée le 30 juillet 2026, § 90).

Deuxième temps.La fraction du déficit qui provient des autres charges s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite est portée à 15 300 € dans certains dispositifs particuliers, et — c’est le rehaussement temporaire qui a fait couler beaucoup d’encre — à 21 400 €à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La notice de la déclaration n° 2042 pour les revenus de 2025 en donne le calendrier exact : le dispositif « s’applique au titre des dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ». Le texte de l’article 156 exige par ailleurs que le nouveau classement énergétique soit justifié au plus tard le 31 décembre 2027, faute de quoi les imputations des années antérieures sont reprises selon les règles de droit commun.

Troisième temps.Ce qui excède la limite, et ce qui provient des intérêts, « s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes » (BOI-RFPI-BASE-30-20 du 16 septembre 2025, § 450). Dix ans, et sur les seuls revenus fonciers.

Jusqu’ici, rien de propre au non-résident : l’article 164 A commande l’application des mêmes règles. La difficulté vient d’ailleurs, et elle est structurelle. Un expatrié à Singapour dont les seuls revenus de source française sont ses loyers a un revenu global qui se confond avec son revenu foncier.L’année du déficit, ce revenu global est nul ou négatif. L’imputation des 10 700 € sur le revenu global n’a donc rien à absorber. Et cette imputation n’est pas une option : elle est de plein droit. Le I de l’article 156 prévoit qu’à défaut de revenu global suffisant, l’excédent est reporté « successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement ».

Déficit total 21 200 € = fraction imputable sur le revenu global 10 700 € (reportable 6 ans) + fraction imputable sur les revenus fonciers 10 500 € (reportable 10 ans)

Deux réserves de méthode, que nous posons explicitement parce qu’elles commandent l’usage de ce raisonnement. Première réserve :le raisonnement ci-dessus retient que l’imputation d’un déficit catégoriel sur le revenu global reste ouverte au non-résident. Elle nous paraît fondée en droit — l’article 164 A prohibe la déduction des chargesdu revenu global, mécanisme du II de l’article 156, et non l’imputation d’un déficit catégoriel, mécanisme du I du même article — mais nous signalons que le commentaire administratif consacré aux modalités d’imputation des déficits fonciers, BOI-RFPI-BASE-30-20 dans sa version du 16 septembre 2025, telle que nous l’avons consultée le 30 juillet 2026, ne comporte aucun développement consacré aux personnes non domiciliées en France. C’est un silence, pas une confirmation. Seconde réserve :le déficit foncier est un mécanisme d’impôt sur le revenu. Il ne réduit pas l’assiette des prélèvements sociaux au-delà du résultat foncier de l’année, et il n’a évidemment aucun effet sur la property tax singapourienne, qui ne concerne que les biens situés à Singapour.

Premier étage : le barème, le taux minimum, et le quotient familial neutralisé

Le revenu foncier net une fois déterminé entre dans le revenu net imposable et subit le barème progressif. Mais l’article 197 A du code général des impôts, version en vigueur depuis le 1er janvier 2018, ajoute un plancher qui n’existe que pour les non-résidents. Texte du a, vérifié sur Légifrance le 30 juillet 2026 :

La limite supérieure de la deuxième tranche du barème est de 29 579 €pour les revenus de 2025, après la revalorisation de 0,9 % de chaque tranche. La page « Modalités de calcul » de l’espace international des particuliers du site impots.gouv.fr, dernière mise à jour affichée au 26 février 2026 et consultée le 30 juillet 2026, l’énonce sous cette forme : le seuil est celui des « 29 579 € (seuil pour les revenus perçus en 2025) ». Les taux de 20 % et 30 % sont ramenés à 14,4 % et 20 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer : un bien loué à Saint-Denis de La Réunion ou à Fort-de-France ne relève donc pas du même plancher qu’un bien loué à Lyon, et c’est un paramètre d’arbitrage patrimonial rarement exploité.

Ce n’est pas un taux forfaitaire, c’est un plancher : on retient le plus élevé des deux montants.La conséquence est double et elle surprend dans les deux sens. Pour de petits revenus fonciers, le taux minimum crée un impôt là où le barème n’en produisait aucun : 10 000 € de revenu net, c’est zéro au barème pour un célibataire, et 2 000 € au taux minimum. Pour de gros revenus fonciers, le barème reprend la main et le plancher devient sans objet : à 200 000 € de revenu net, le barème d’un célibataire produit 66 524 € contre 57 042 € au taux minimum, et c’est le barème qui s’applique.

Point de bascule = revenu net imposable pour lequel Impôt(barème, quotient familial) = 20 % × 29 579 + 30 % × (Revenu − 29 579)

Le taux moyen : mécanique exacte, point de bascule, et ce qu’il coûte

L’option du second alinéa du a de l’article 197 A est le seul levier qui permette de descendre sous le plancher. Elle consiste à calculer le taux moyen qu’aurait supporté le foyer sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, s’ils avaient été imposables en France selon les règles françaises, puis à appliquer ce taux aux seuls revenus de source française. La notice de la déclaration n° 2042 pour les revenus de 2025 en donne le mode d’emploi : « Si vous estimez que le taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de vos revenus de source française et étrangère est inférieur au taux minimum applicable à vos revenus de source française, indiquez le montant total de vos revenus de source française et étrangère case 8TM et joignez la déclaration n° 2041 TM comportant le détail de ces revenus. Ce taux moyen sera alors appliqué à vos seuls revenus de source française, au lieu du taux minimum. »

Trois points de mécanique doivent être posés avant tout chiffrage. Un : la déclaration des revenus mondiaux ne les rend pas imposables.Le dossier de presse de la direction des impôts des non-résidents pour la campagne 2026 le formule ainsi : « la déclaration du revenu mondial sert uniquement à calculer le taux d’imposition (le taux moyen) qui s’appliquera à vos revenus de source française et/ou imposables en France en vertu de la convention. Il ne s’appliquera pas à votre revenu mondial, qui n’est donc pas taxé. » Deux : l’option est asymétrique.La même source précise que « le taux moyen ne s’applique que s’il vous est plus favorable que le taux minimum », et l’administration recommande elle-même de la cocher systématiquement pour être assuré que l’option la plus favorable soit retenue. Trois : elle joue sur l’impôt sur le revenu seulement. Elle ne touche ni les prélèvements sociaux, ni la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Impôt = Taux moyen × Revenu de source française, avec Taux moyen = Impôt du barème sur les revenus mondiaux ÷ Revenus mondiaux

Ce point d’indifférence explique un phénomène que nous constatons dans la quasi-totalité des dossiers de cadres expatriés à Singapour : le taux moyen ne sert pas.Un célibataire dont le revenu singapourien s’élève, par hypothèse de calcul, à 130 000 € et qui perçoit 24 000 € de revenus fonciers nets a un revenu mondial de 154 000 €. L’impôt français théorique sur ce revenu mondial ressort à 46 941 €, soit un taux moyen de 30,48 %— supérieur à 30 %, donc l’option est perdue d’avance. Le taux minimum sur ses 24 000 € français est de 4 800 € ; le taux moyen produirait 7 315 €. L’administration retiendra le premier.

L’option redevient décisive dans deux configurations, et il faut savoir les identifier. La première est celle du foyer familial.Reprenons le couple à quatre parts avec 60 000 € de revenus fonciers français, en supposant un revenu singapourien de 140 000 €, soit 200 000 € de revenus mondiaux. L’impôt français théorique sur 200 000 € avec quatre parts est de 42 373 € une fois appliqué le plafonnement du quotient familial, soit un taux moyen de 21,19 %. Appliqué aux 60 000 € français, il produit 12 712 €au lieu de 15 042 € : 2 330 € d’économie par an, pour une case cochée et une annexe jointe. Le quotient familial, neutralisé par le taux minimum, revient par la porte du taux moyen. La seconde est celle du retraité ou du dirigeant en transition, dont les revenus mondiaux sont modestes : revenus mondiaux de 38 000 € dont 20 000 € de revenus fonciers français, taux moyen de 11,85 %, impôt de 2 371 € au lieu de 4 000 €.

Deuxième étage : les prélèvements sociaux, leur décomposition et leur controverse

Le deuxième étage se lit dans deux articles du code de la sécurité sociale, une ordonnance de 1996 et un article du code général des impôts, et il faut les prendre dans cet ordre.

Qui est assujetti.L’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025, vise à son I les personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Son I bisétend l’assujettissement aux non-résidents, mais dans une assiette étroitement délimitée : « Sont également assujetties à la contribution les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu. » Le a du I de l’article 164 B, ce sont les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles. Rien d’autre : c’est le point décisif de tout le chapitre patrimonial du guide.Les dividendes, les intérêts, les plus-values mobilières et les rachats d’assurance-vie de source française perçus par un résident de Singapour sont hors du champ des prélèvements sociaux. Vos loyers, non.

Le taux.La notice de la déclaration n° 2042 pour les revenus de 2025, dans sa rubrique « Prélèvements sociaux », en donne la décomposition officielle : « Les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 % ou 18,6 %) sont composés de la contribution sociale généralisée (CSG) au taux de 9,2 % ou de 10,6 %, de la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) au taux de 0,5 %, du prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %. » L’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la contribution sociale généralisée de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, mais la brochure de la direction générale des finances publiques « Principales nouveautés – revenus 2025 » maintient à 9,2 % une liste dans laquelle figurent nommément les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie et l’épargne logement.

L’exonération à 7,5 % ne vous concerne pas, et il faut comprendre pourquoi.Le I ter de l’article L. 136-6 dispense de contribution sociale généralisée et de contribution pour le remboursement de la dette sociale « les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 […] relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français ». La notice de la déclaration n° 2042 le traduit ainsi : « Les personnes qui relèvent d’un régime d’assurance maladie d’un État de l’EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français ne sont pas redevables de la CSG et de la CRDS dues au titre des revenus du patrimoine (elles restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %). »

Le critère est une affiliation, pas une résidence.Singapour n’étant ni dans l’Espace économique européen, ni en Suisse, ni le Royaume-Uni, son résident supporte le taux plein, quel que soit son régime de couverture santé local et quand bien même il cotiserait à une couverture privée singapourienne coûteuse. La case 8SH — et 8SI pour le second déclarant — ne se coche pas dans un dossier singapourien. La conséquence chiffrée est lourde : sur 30 000 € de revenus fonciers nets, un expatrié à Lisbonne ou à Madrid affilié localement acquitte 2 250 € de prélèvements sociaux, un expatrié à Singapour en acquitte 5 160 €. Le même appartement, le même loyer, 2 910 € d’écart par an.

Une dernière question mérite d’être posée, parce qu’elle revient systématiquement. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % est-il couvert par la convention ?L’article 2 § 2 b) énumère limitativement, côté français, « (i) l’impôt sur le revenu ; (ii) l’impôt sur les sociétés ; (iii) les contributions sur l’impôt sur les sociétés ; et (iv) les contributions sociales généralisées et les contributions pour le remboursement de la dette sociale ». Le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du code général des impôts n’y figure pas. Une première lecture en conclut qu’il n’est pas couvert, donc pas éliminable par voie conventionnelle ; une seconde invoque le § 3 de l’article 2, qui étend la convention aux impôts futurs « de nature identique ou analogue » qui s’ajouteraient aux impôts actuels ou les remplaceraient. Nous exposons les deux et retenons la première comme hypothèse de calcul : le prélèvement de solidarité est chiffré comme non éliminable. Nous signalons que la seconde n’a fait l’objet, à notre connaissance et au 30 juillet 2026, d’aucune doctrine publiée. L’enjeu pratique n’est du reste pas le montant dû en France — il est dû dans les deux lectures — mais l’accès à la procédure amiable de l’article 25, et il est théorique tant que Singapour exonère.

Troisième étage : la contribution de l’article 223 sexies, et sa jumelle qui ne s’applique pas

C’est l’étage que personne n’attend, parce qu’on l’associe à l’idée de « hauts revenus français » et qu’on se croit hors du champ dès lors qu’on vit à l’étranger. L’article 223 sexies du code général des impôts, version en vigueur depuis le 1er janvier 2018, institue la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus « à la charge des contribuables passibles de l’impôt sur le revenu… sur le revenu fiscal de référence du foyer fiscal, tel que défini au 1° du IV de l’article 1417 ». Aucune condition de domicile. Aucun renvoi à l’article 4 B.

Le commentaire administratif BOI-IR-CHR le confirme expressément : sont imposables à la contribution « les contribuables domiciliés fiscalement hors de France, passibles de l’impôt sur le revenu en France et qui disposent de revenus de source française entrant dans la composition du revenu fiscal de référence et supérieurs aux seuils d’imposition », et son § 50 précise que, pour ces contribuables, « le revenu fiscal de référence ne comprend pas les revenus de source étrangère qui sont exclus du champ d’application de l’impôt sur le revenu ».

Deux précisions d’usage. La première : le II de l’article 223 sexies organise un mécanisme de lissagelorsque le revenu fiscal de référence de l’année excède au moins une fois et demie la moyenne des revenus fiscaux de référence des deux années précédentes. Pour un expatrié dont les revenus fonciers sont stables, il ne joue pas ; pour celui qui, une seule année, encaisse une plus-value immobilière importante ou une indemnité, il est l’outil de défense principal, et il se demande, il ne s’applique pas tout seul. La seconde : la composition exacte du revenu fiscal de référence d’un non-résident — l’entrée ou non, dans ce revenu, de la plus-value immobilière soumise au prélèvement de l’article 244 bis A, des dividendes soumis à la retenue de l’article 119 bis, 2 et des revenus soumis à la retenue de l’article 182 A — commande le franchissement du seuil de 250 000 € et n’a pas été résolue, article 1417, IV en main, par une source que nous ayons pu ouvrir au 30 juillet 2026. Nous ne construisons pas de recommandation sur ce point sans vérification préalable au dossier.

Six chiffrages complets, du loyer brut à l’euro net

Tous les chiffrages qui suivent portent sur les revenus de 2025 déclarés en 2026, retiennent un taux de prélèvements sociaux de 17,2 % pour la location nue, ne pratiquent aucune déduction de contribution sociale généralisée, et supposent que les seuls revenus de source française du foyer sont ceux mentionnés. Les montants sont arrondis à l’euro.

Chiffrage 1 — Le studio lyonnais au micro-foncier

Un ingénieur célibataire part pour Singapour. Il conserve un T2 loué 1 200 € par mois, soit 14 400 €de loyer brut annuel. Ses charges réelles s’élèvent à 3 100 €, soit 21,5 % du brut : le micro-foncier est plus favorable.

Ce que ce chiffrage démontre.Le taux minimum crée un impôt de 2 016 € là où le barème n’en produisait aucun : c’est le coût pur de l’expatriation sur ce dossier. Mais l’inverse est vrai plus haut : un résident de France dont le taux marginal serait de 30 % acquitterait 3 024 € d’impôt sur le revenu sur ce même revenu net, plus 1 734 € de prélèvements sociaux, soit 4 758 € — 1 008 € de plus que l’expatrié. Le taux minimum n’est une pénalité que par comparaison avec un foyer peu ou pas imposé ; il est un avantage par comparaison avec un foyer imposé à 30 % ou davantage.

Chiffrage 2 — L’appartement parisien au régime réel, avec emprunt

Le même profil, mais un trois-pièces parisien loué 2 000 € par mois, 24 000 €de brut — au-delà du seuil de 15 000 €, le régime réel s’impose — et un emprunt en cours d’amortissement.

Ce que ce chiffrage démontre.Le régime réel divise par plus de deux le taux effectif de prélèvement par rapport au chiffrage précédent, parce que les charges représentent ici 67,8 % du loyer brut. La conclusion opérationnelle est nette : pour un expatrié, un bien financé par emprunt et géré par un tiers produit un revenu net imposable faible, ce qui neutralise pratiquement la sévérité du taux minimum. Le taux minimum ne fait mal que sur des biens détenus sans dette et gérés en direct — c’est-à-dire, le plus souvent, sur les biens hérités et sur les biens dont le crédit est soldé.

Chiffrage 3 — Le foyer familial et l’option pour le taux moyen

Un couple marié, trois enfants à charge, quatre parts. Revenu singapourien retenu par hypothèse de calcul à 140 000 €. Deux appartements en France produisant 60 000 € de revenus fonciers nets après charges.

Ce que ce chiffrage démontre.Deux mille trois cent trente euros par an tiennent à une case cochée et à une annexe n° 2041 TM jointe. Sur une expatriation de six ans, cela représente 13 980 €. Le prix à payer est la déclaration du revenu singapourien du foyer à l’administration française, qui ne le taxe pas mais en prend connaissance. Nous posons systématiquement la question au client dans ces termes-là : ce n’est pas un arbitrage fiscal, c’est un arbitrage de transparence, et il se prend en connaissance de cause.

Chiffrage 4 — Le patrimoine locatif important : quand le barème reprend la main

Un dirigeant célibataire installé à Singapour détient un portefeuille locatif français produisant 300 000 €de revenus fonciers nets. Son taux moyen mondial dépasse 30 % et l’option est sans objet.

Ce que ce chiffrage démontre.Trois choses. Que le taux minimum n’est jamaisun plafond : à 300 000 € de revenu net, l’impôt réel est supérieur de 24 482 € au calcul par le taux minimum. Que le troisième étage existe bel et bien : 1 500 € de contribution exceptionnelle, due par un non-résident, sur un revenu fiscal de référence composé exclusivement de revenus de source française. Et que le taux effectif global d’un patrimoine locatif français important dépasse 54 % pour un résident de Singapour, sans que Singapour n’apporte le moindre correctif — puisque Singapour exonère et n’a donc aucun impôt sur lequel imputer un crédit.

Chiffrage 5 — L’année de gros travaux, et le déficit qui ne sert à rien

Reprenons le trois-pièces parisien du chiffrage 2. Le propriétaire engage en 2026 un programme de rénovation de 30 000 €. Il n’a aucun autre revenu de source française.

Ce que ce chiffrage démontre.Le déficit produit son effet, mais seulement par la voie longue : en effaçant les résultats fonciers positifs des exercices suivants, sur dix ans au plus. La fraction de 10 700 € que le résident français consomme immédiatement à son taux marginal — souvent 41 %, soit 4 387 € d’économie d’impôt dans l’année — se transforme, chez l’expatrié sans autre revenu français, en un report de six ans qui n’a rien à absorber. Ce n’est pas le déficit foncier qui perd de sa valeur en s’expatriant : c’est sa fraction la plus liquide.Si le même chantier avait été payé pendant la dernière année de résidence fiscale française, à l’époque où le revenu global contenait un salaire, l’économie aurait été immédiate.

Chiffrage 6 — Nu contre meublé, à bien constant

Un studio meublé se loue couramment plus cher qu’un studio nu, et il relève des bénéfices industriels et commerciaux. Retenons un loyer nu de 13 200 € et un loyer meublé de 14 500 € pour le même bien, chacun sous son régime forfaitaire.

Ce que ce chiffrage démontre.L’écart d’abattement forfaitaire — 50 % contre 30 % — est plus déterminant que l’écart de taux de prélèvements sociaux, y compris dans l’hypothèse la plus défavorable de la controverse exposée plus haut. Mais ce chiffrage compare deux régimes forfaitaires. La comparaison change entièrement au régime réel, où le meublé permet d’amortir le bien et le mobilier : et c’est là que se trouvent, depuis 2025 et 2026, deux nouveautés qui retournent l’arbitrage.

La location meublée : ce qui s’ouvre, ce qui vient de se fermer

La location meublée d’un bien français par un résident de Singapour reste imposable en France : l’article 164 B, I, a vise les revenus d’immeubles sis en France, et le dossier de presse de la direction des impôts des non-résidents range expressément parmi eux la « location de logements nus ou meublés » ; le § 4 de l’article 6 de la convention confirme l’attribution du droit d’imposer à la France pour les revenus des biens immobiliers d’une entreprise. Le changement de catégorie — bénéfices industriels et commerciaux au lieu de revenus fonciers — ne change donc rien à l’attribution conventionnelle. Il change tout au calcul.

Le régime micro-BIC, et ses trois branches.Pour les recettes de 2025, la notice de la déclaration n° 2042 fixe le seuil du régime micro à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, avec un abattement de 30 %, et à 77 700 € pour les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme classés « ainsi que les autres activités de location meublée (locations meublées de longue durée) », avec un abattement de 50 %. Ces plafonds résultent de l’article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et de l’article 50-0 du code général des impôts ; ils s’appliquent au non-résident comme au résident, par l’effet de l’article 164 A. Un abattement minimum de 305 € s’applique dans les trois branches.

Le régime réel, et l’amortissement.C’est l’avantage historique du meublé : la déduction d’un amortissement du bâti, des composants et du mobilier, qui vient s’ajouter aux charges réelles et qui suffit couramment à ramener le résultat imposable à zéro pendant quinze ou vingt ans. Deux garde-fous existent. Le premier est interne au régime : la notice de la déclaration n° 2042 rappelle que « les déficits issus des locations meublées non professionnelles ne sont imputables que sur les bénéfices tirés de la même activité réalisés au cours de la même année ou des dix années suivantes » — aucune imputation sur le revenu global, à la différence du foncier. Le second est l’article 39 C du code général des impôts, qui limite l’amortissement déductible à la fraction du loyer diminuée des autres charges. Le résultat d’une location meublée non professionnelle ne peut donc pas devenir négatif du seul fait de l’amortissement.

Les prélèvements sociaux du meublé : 17,2 % ou 18,6 % ?Le I bis de l’article L. 136-6 vise les revenus du a du I de l’article 164 B — les revenus d’immeubles sis en France. Les revenus de location meublée sont, en droit interne, des bénéfices industriels et commerciaux, catégorie qui figure au f du I du même article L. 136-6 pour un résident, et non au a. Deux lectures coexistent. La lecture par la sourceretient que le revenu provient d’un immeuble français, entre donc dans l’assiette du I bis, et supporte le taux de droit commun de 10,6 % de contribution sociale généralisée faute de figurer dans la liste du IV de l’article L. 136-8, soit 18,6 % au total. La lecture par la catégorieretient que le renvoi opéré par le I bis à une catégorie de revenus de source française ne transforme pas la qualification catégorielle, et que le maintien à 9,2 % suit le caractère immobilier du revenu, soit 17,2 %.

Nous publions 17,2 %, en cohérence avec la page impots.gouv.fr consacrée aux prélèvements sociaux des non-résidents, dernière mise à jour affichée au 19 juillet 2023 et consultée le 30 juillet 2026, qui range expressément les « revenus de locations meublées non professionnelles » parmi les revenus des non-résidents soumis aux prélèvements sociaux sans distinguer meublé et nu. Nous signalons que la fourchette d’incertitude est de 1,4 point sur toute la durée de détention, et toute recommandation de location meublée non professionnelle que nous émettons porte cette réserve par écrit. Aucune des deux lectures n’a été validée par un commentaire administratif que nous ayons identifié à la date d’arrêté.

Par quel véhicule : parts de sociétés, société civile immobilière, société singapourienne

La question du véhicule de détention se pose presque toujours au moment du départ, et elle appelle des réponses différentes selon la forme retenue.

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier.C’est le premier support immobilier détenu par la clientèle expatriée, et le seul dont le traitement mêle les trois régimes exposés séparément dans ce guide. Ces sociétés relevant de l’article 8 du code général des impôts, leurs revenus conservent chez l’associé la nature de revenus fonciers : barème avec le plancher de 20 % et 30 % de l’article 197 A, prélèvements sociaux de 17,2 %, et entrée dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction représentative d’immobilier au titre du 2° de l’article 965. Attention à une distinction que beaucoup d’épargnants ignorent : les revenus d’une société investie hors de France relèvent des conventions signées avec chaque État de situation des immeubles, et non de la convention franco-singapourienne.Un portefeuille investi en Allemagne, aux Pays-Bas et en Espagne se lit convention par convention, immeuble par immeuble ; c’est un travail d’analyse, non une ligne de tableau.

La société civile immobilière familiale.Une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés est translucide : ses résultats fonciers sont imposés entre les mains des associés, chacun pour sa quote-part, selon les règles exposées ci-dessus. Reste une question de qualification conventionnelle qui n’est pas entièrement réglée. L’article 4 § 1 de la convention exige, pour être « résident », d’être « assujetti à l’impôt » ; une société civile translucide, non redevable de l’impôt sur le revenu en son nom, ne le serait pas dans une lecture littérale. L’administration française a pris position en sens contraire, et sa position est reproduite dans le rapport du Sénat n° 385 relatif à la ratification : « Au cas particulier, nos sociétés de personnes ont bien la qualité de résident au sens de l’article 4 de la nouvelle convention conclue avec Singapour. » Mais le rapporteur délimite lui-même ce qui reste ouvert : « Si cette interprétation permet de conférer la qualité de résident aux sociétés de personnes, elle reste néanmoins muette sur la question des sociétés immobilières. »

Notre position est donc la suivante : la société de personnes française est traitée comme résident ; la société civile détenant de l’immobilier fait l’objet d’un avis motivé, dossier par dossier.Deux réserves doivent être portées au dossier : une réponse ministérielle reproduite dans un rapport parlementaire n’est pas une doctrine opposable au sens de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales ; et le même rapporteur relève que l’article 10, qui abaisse à 5 % la retenue sur les dividendes, « n’exclut pas de son champ les sociétés de personnes », contrairement au modèle de l’OCDE — opportunité et terrain de clause anti-abus tout à la fois. Rappelons enfin que la clause de la principale finalité issue de la convention multilatérale prend effet au 1er octobre 2019 pour les impôts autres que les retenues à la source, et seulement aux faits générateurs intervenant à compter du 1er janvier 2020 pour les retenues à la source, et que son seuil est celui de « l’un des objets principaux », plus exigeant pour le contribuable que la rédaction d’origine de l’article 28 qu’elle a remplacée.

Le calendrier : formulaires, cases, dates, acomptes

Un impôt sans obligation déclarative associée n’existe pas. Voici, année par année, ce qui se dépose, où, quand, et ce qui se prélève.

Les dates de la campagne 2026 sur les revenus de 2025.La notice de la déclaration n° 2042 fixe la date limite de déclaration en ligne selon l’adresse au 1er janvier 2026, et les résidents à l’étranger sont rattachés à la première vague : « départements 01 à 19 et résidents à l’étranger : au plus tard le 21 mai 2026 ». Ceux qui déclarent au format papier doivent le faire au plus tard le mardi 19 mai 2026. Retenez la logique, qui se reproduit chaque année : l’expatrié est toujours dans la vague la plus précoce, pas la plus tardive. C’est un contresens courant, et il coûte une majoration.

Le service compétent.Le service des impôts des particuliers non-résidents, 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex, prend en charge le dossier de l’année suivant celle du départ et des années ultérieures pour l’impôt sur le revenu et pour l’impôt sur la fortune immobilière. Le transfert du dossier depuis le centre des finances publiques d’origine n’est pas instantané : c’est une des sources de courriers perdus les plus fréquentes, et la raison pour laquelle nous demandons systématiquement l’activation de l’espace en ligne et d’une adresse électronique fiable avant le départ.

Le recouvrement, et une idée fausse à corriger.Beaucoup d’expatriés croient que leurs loyers subissent une retenue à la source. C’est faux : le dossier de presse de la direction des impôts des non-résidents indique que « Les non-résidents ne sont concernés par le prélèvement à la source que pour quelques catégories de revenus qui ne relèvent pas de la retenue à la source spécifique des non-résidents. Il s’agit essentiellement des revenus fonciers, des revenus des indépendants […] et des revenus pour lesquels le droit d’imposer est accordé à la France par la convention fiscale signée avec le pays de résidence. » Les loyers relèvent donc de l’acompte contemporain de droit commun, prélevé sur compte bancaire. La notice de la déclaration n° 2042 précise que « L’acompte établi sur les revenus de 2025 déclarés en 2026 sera prélevé sur votre compte bancaire à compter de septembre 2026 ». Un acompte distinct est prélevé au titre des prélèvements sociaux ; les montants déjà versés apparaissent en cases 8HW et 8IW pour l’impôt sur le revenu et 8HX et 8IX pour les prélèvements sociaux.

Le côté singapourien : l’exonération de la section 13(7A), l’absence de crédit, et l’échange automatique

Singapour applique un principe de territorialité doublé d’une règle de perception. La section 10(1) de l’Income Tax Act 1947n’atteint les revenus étrangers que lorsqu’ils sont reçus à Singapour en provenance de l’étranger. Et la section 13(7A), que nous avons ouverte le 30 juillet 2026 sur le site officiel de législation sso.agc.gov.sg, exonère sous l’intitulé « Income received from outside Singapore » tout revenu de source étrangère reçu à Singapour « (a) by any individual who is not resident in Singapore; and (b) on or after 1 January 2004 by any individual who is resident in Singapore if the Comptroller is satisfied that the tax exemption would be beneficial to the individual, but excludes such income received by the individual through a partnership in Singapore ».

Trois conséquences pratiques. Un : vos loyers français ne sont pas imposés à Singapour, qu’ils y soient rapatriés ou non — dans le premier cas par l’effet de la section 13(7A), dans le second parce qu’ils ne sont pas reçus à Singapour. Nous signalons cependant, parce que c’est la lettre du texte, que l’alinéa b) subordonne l’exonération du résident à la satisfaction du Comptroller, là où la doctrine publiée par l’administration singapourienne énonce l’exonération sans réserve. C’est l’écart entre le texte et la pratique administrative qui appelle un conseil local, pas le texte seul ni le résumé seul.

Deux : aucun crédit d’impôt ne viendra absorber l’impôt français.L’article 23 § 1 a) de la convention prévoit l’exemption singapourienne, et le § 1 b) ne prévoit un crédit que « lorsque […] les revenus ne satisfont pas aux conditions d’exemption à Singapour mentionnées au paragraphe a) ». Puisque l’exemption joue, il n’y a rien à créditer. Cela paraît une évidence ; ce n’en est pas une pour un client qui vient d’un pays à imposition mondiale, où l’impôt français à 20 % ou 30 % venait s’imputer sur un impôt de résidence et n’était donc, pour partie, qu’une avance. À Singapour, l’impôt français est un coût définitif : chaque euro d’optimisation de l’assiette foncière française est un euro gagné, sans compensation ailleurs. C’est ce qui justifie l’attention portée, dans ce chapitre, au régime réel et au calibrage des charges.

Trois : la question n’est jamais celle de la détectabilité, elle est celle de la conformité.Les comptes financiers détenus à Singapour par un résident fiscal de France sont déclarés automatiquement à l’administration française. Singapour applique la norme commune de déclaration de l’OCDE et échange des informations sur les comptes financiers depuis septembre 2018 ; la France figure sur la liste des juridictions déclarables publiée par l’administration fiscale singapourienne pour chacune des années 2017 à 2025, et les informations relatives à l’année 2025 devaient lui être transmises au plus tard le 31 mai 2026. Symétriquement, le résident de Singapour qui conserve un compte français encaissant ses loyers reste dans le champ des obligations françaises : le jour de son retour, l’article 1649 A du code général des impôts lui imposera de déclarer, sur le formulaire n° 3916-3916 bis joint à sa déclaration de revenus, tousles comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l’étranger dans l’année, y compris les comptes soldés, et l’article 1649 AA lui imposera de déclarer les contrats de capitalisation et placements de même nature souscrits hors de France. Ces obligations sont sanctionnées ; le montant de l’amende et l’allongement du délai de reprise doivent être vérifiés sur l’article 1736 du code général des impôts et sur le livre des procédures fiscales à la date où la question se pose.

Un dernier mot sur les plus-values, puisque la question se pose systématiquement dans le prolongement de celle des loyers. Singapour n’impose pas les gains en capital d’un particulier détenant en direct, sous réserve de la requalification en activité de négoce ; les sections 10L et 13(1)(zu) de l’Income Tax Act réservent le cas des structures de groupe.Cela ne dit rien de l’imposition française de la cession d’un immeuble situé en France, qui reste entière par l’effet de l’article 13 § 1 de la convention et du prélèvement de l’article 244 bis A, et qui fait l’objet d’un chapitre distinct. La frontière entre gain patrimonial et activité de négoce est appréciée au cas par cas par l’administration singapourienne, sur une grille de critères qu’elle publie et qu’elle introduit expressément comme non limitative : notre formule au client est que « l’absence d’impôt sur les gains en capital n’est pas un droit acquis : c’est l’absence d’une qualification », et qu’un investisseur qui enchaîne les opérations doit faire poser la question à un conseil fiscal singapourien ou par voie de rescrit.

Ce qui devient irréversible, et à quelle date

Un guide utile ne se contente pas d’exposer des règles : il dit à quel moment une décision cesse d’être rattrapable. Voici les six points de non-retour de ce chapitre.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Nous établissons, pour chaque bien conservé, un chiffrage complet du loyer brut à l’euro net : comparaison micro-foncier et régime réel sur trois exercices, simulation du taux minimum et du taux moyen avec le point de bascule propre au foyer, calcul des prélèvements sociaux sur l’assiette exacte, test de franchissement des seuils de 250 000 € et de 500 000 € de revenu fiscal de référence, et arbitrage nu contre meublé conduit sur le cycle complet, cession comprise. Nous vérifions la chaîne opérationnelle avant le départ : compte bancaire prélevable, espace en ligne activé, adresse de repli, transfert du dossier vers le service des impôts des particuliers non-résidents. Le bilan patrimonial dure 1 h.

Nous ne délivrons pas d’avis de droit singapourien. Sur les trois points de ce chapitre qui en relèvent, nous coordonnons sans nous substituer : la portée exacte de la réserve du Comptrollerà la section 13(7A) et l’articulation avec l’article 22 de la convention appellent l’intervention d’un avocat fiscaliste, le cas échéant par voie de rescrit — « ce point n’est tranché ni par un texte, ni par une doctrine, ni par une décision publiée ; nous ne délivrons pas d’opinion écrite sans consultation » ; la requalification d’un gain en activité de négoce relève d’un conseil fiscal singapourien ; et l’interposition d’une société étrangère détenant un immeuble français relève d’un avocat fiscaliste français, parce que « le montage se vérifie avant, pas au premier avis d’imposition ».

Enfin, deux réserves de méthode que nous portons dans chaque dossier plutôt que de les taire. Le taux de prélèvements sociaux applicable aux revenus fonciers d’un non-résident comporte une incertitude textuelle de 1,4 point, et la même incertitude affecte la location meublée ; nous chiffrons à 17,2 % et nous l’écrivons. La déductibilité de la fraction de contribution sociale généralisée de 6,8 % n’est pas résolue pour un non-résident ; nous chiffrons sans elle. Ces deux réserves ne sont pas des précautions de style : ce sont les deux endroits où un chiffrage concurrent, parfaitement défendable, donnerait un résultat différent du nôtre, et un client doit savoir lesquels avant de décider.

La phrase arrive presque toujours au même moment du premier rendez-vous, juste après la question des plus-values, et elle est prononcée sur le ton de l’évidence : « de toute façon, en partant à Singapour, je sors de l’IFI ». Elle est fausse et vraie à la fois, et c’est ce mélange qui coûte cher. Vraie : le condominium que vous achèterez à Singapour, la maison que vous garderiez au Portugal, les parts d’une société civile de placement immobilier investie en Allemagne sortent de l’assiette française le 1er janvier qui suit votre installation, et personne ne vous en parlera jamais parce que cela ne se voit sur aucun avis d’imposition. Fausse : l’appartement que vous conservez à Paris, Lyon ou Bordeaux reste dans l’assiette aussi longtemps que vous le gardez — et il y entre désormais pour 100 %de sa valeur là où il n’y entrait que pour 70 % tant que vous l’occupiez. Aucune stipulation de la convention du 15 janvier 2015 ne corrige cela, pour une raison que ce chapitre démontre : cette convention ne parle pas de la fortune.

L’impôt sur la fortune immobilière est, de tous les impôts français, celui que l’expatriation vers Singapour aggravele plus systématiquement à patrimoine immobilier français constant. Ce n’est pas une opinion : c’est la conjonction de trois mécanismes de droit interne que nous allons chiffrer un par un — la perte de l’abattement de 30 % de l’article 973, I, la fermeture du plafonnement de l’article 979 aux redevables domiciliés hors de France, et l’absence de toute clause conventionnelle capable d’en amortir l’effet. Trois mécanismes, aucun compensé.

Mais ce chapitre n’est pas un constat : c’est un mode d’emploi. Il existe, à l’intérieur du droit interne, un plafond que presque tous les guides d’expatriation ignorent et qui peut, dans une configuration parfaitement banale, ramener l’impôt à zéro : le second alinéa du IV de l’article 973 du code général des impôts. Il existe symétriquement un instrument de financement que la place recommande massivement pour les sociétés civiles familiales et qui, sous ce même article, multiplie l’impôt : le compte courant d’associé. Entre les deux, à immeuble identique, valeur identique et détention identique, l’écart annuel que nous démontrons plus bas est de 7 400 €, et il se répète chaque année. C’est le cœur de ce chapitre.

La réponse courte, et pourquoi elle déçoit dans les deux sens

L’article 964 du code général des impôts, créé par l’article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 et en vigueur depuis le 1er janvier 2018, institue « un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière » et pose deux régimes selon le domicile. Le résident de France est imposable sur ses actifs immobiliers situés en France ou hors de France. La personne physique qui n’a pas son domicile fiscal en France ne l’est qu’à raison des biens et droits immobiliers situés en France et des parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens. Le seuil de 1 300 000 €de valeur nette taxable au 1er janvier ne change pas : c’est le périmètre sur lequel on le mesure qui rétrécit.

Deux conséquences immédiates, et elles vont en sens contraire. La première est favorable et considérable : à partir du 1er janvier qui suit votre installation, tout l’immobilier que vous détenez ou achèterez hors de Francequitte l’assiette. Un couple qui vend son appartement parisien avant de partir et réinvestit 2 800 000 € dans un condominium singapourien sort de l’impôt sur la fortune immobilière aussi longtemps qu’il reste domicilié hors de France, et Singapour ne lève aucun impôt sur la fortune nette pour prendre le relais. Le jour où ce couple redevient résident de France, l’article 964 ramène le bien singapourien dans l’assiette — sous réserve de la limitation quinquennale d’assiette du troisième alinéa du 1° de cet article, exposée plus bas, qui est le seul élément de ce chapitre qu’il faut préparer avant le départ pour en profiter au retour.

La seconde est défavorable et invisible : l’abattement de 30 % de l’article 973, I ne s’applique qu’à l’immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Un non-résident n’a plus de résidence principale en France : le logement qu’il conserve est valorisé en plein. Sur un appartement estimé 1 700 000 €, le départ ajoute mécaniquement 510 000 €d’assiette. Ce seul effet suffit, dans un nombre non négligeable de dossiers, à faire franchir le seuil de 1 300 000 € à quelqu’un qui n’était pas redevable la veille de son départ.

L’article 964 : deux régimes, une seule date d’appréciation

Trois précisions déterminent tout le reste, et la première est une question de calendrier.

Premièrement, le domicile s’apprécie au 1er janvier, et à cette seule date.L’article 965 dispose que l’assiette est constituée par la valeur nette « au 1er janvier de l’année », et le bulletin BOI-PAT-IFI-10-20-20, § 70, publié le 08/06/2018 et consulté le 30/07/2026, énonce que la domiciliation s’apprécie uniquement à cette date et qu’un changement de domicile en cours d’année ne produit d’effet qu’au titre de l’impôt dû au 1er janvier de l’année suivante. Conséquence opérationnelle qui surprend : l’année de votre départ, vous êtes encore imposé sur votre patrimoine immobilier mondial.Un cadre qui s’installe à Singapour le 15 mars 2026 doit un IFI 2026 assis sur l’intégralité de son immobilier, français et étranger, apprécié au 1er janvier 2026 — c’est-à-dire deux mois et demi avant son départ. Le premier exercice à assiette réduite sera l’IFI 2027. Ceux qui achètent un bien singapourien au cours de leur première année, en croyant l’acheter « déjà dehors », doivent seulement vérifier que l’acquisition intervient après le 1er janvier de l’année du départ — ce qui est le cas par construction — et que la résidence principale française n’a pas été vendue avant le 1er janvier de cette même année, auquel cas l’abattement de 30 % aurait été perdu un an plus tôt.

Deuxièmement, le foyer IFI n’est pas le foyer de l’impôt sur le revenu.La brochure officielle de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière 2026, publiée par la direction générale des finances publiques et téléchargée le 30/07/2026, l’énonce sans détour : « Le foyer fiscal de l’IFI peut-être différent de celui de l’impôt sur le revenu. En effet, vous devez prendre en compte le patrimoine de votre concubin mais pas celui de vos enfants majeurs rattachés. » Les concubins notoires forment un seul foyer IFI alors qu’ils déposent deux déclarations de revenus ; l’enfant majeur rattaché forme un foyer IFI à lui seul. Pour une famille expatriée dont l’un des enfants poursuit ses études en France en restant rattaché, cette dissociation n’est pas théorique : elle décide de qui déclare quoi.

Troisièmement, ce que la doctrine dit du non-résident. Le bulletin BOI-PAT-IFI-10-20-30, publié le 08/06/2018 et consulté le 30/07/2026, réserve l’imposition du non-résident aux biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement, et rattache au territoire les immeubles ayant leur assiette matérielle en France métropolitaine et dans les départements et régions d’outre-mer. La brochure 2026 le reformule à l’usage du déclarant, et sa rédaction mérite d’être lue mot à mot parce qu’elle contient la réponse à la question la plus fréquente de nos dossiers : « Si vous résidez à l’étranger, sous réserve des conventions fiscales, votre patrimoine comprend les biens et droits immobiliers situés en France, les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France, les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France. » Autrement dit : une société mixte, qui détient à la fois du français et de l’étranger, n’est pas exclue ; elle est fractionnée. Le membre de phrase « sous réserve des conventions fiscales » est celui sur lequel toute la littérature d’expatriation se repose, et c’est précisément celui qui, pour Singapour, ne réserve rien. Nous le démontrons plus loin, article par article.

L’abattement de 30 % que vous perdez : le premier chiffrage

Le I de l’article 973 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, pose la règle d’évaluation et son unique correctif : « Par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. » Deux conditions, et elles sont cumulatives : l’immeuble doit être occupé, et il doit l’être à titre de résidence principale par son propriétaire. Un logement vide ne les remplit pas. Un logement prêté à un enfant ne les remplit pas. Un logement loué ne les remplit évidemment pas. Et un logement occupé quelques semaines par an lors de vos retours en France ne les remplit pas davantage : une résidence secondaire n’est pas une résidence principale.

Il faut être exact sur un point de droit, parce qu’on nous pose régulièrement la question. Le texte de l’abattement ne fait pas référence au domicile fiscal : il fait référence à une situation de fait, l’occupation à titre de résidence principale. Les deux notions sont juridiquement distinctes. En pratique, elles convergent : celui dont le foyer est en France au sens du a du 1 de l’article 4 B y a son domicile fiscal, et il n’est alors pas dans la situation que décrit ce chapitre. Nous n’avons pas trouvé, au 30 juillet 2026, de doctrine publiée admettant l’abattement au profit d’un redevable domicilié hors de France ; ni l’article 973 ni le bulletin BOI-PAT-IFI-10-20-30, consultés à cette date, ne comportent de règle en ce sens. Nous ne construisons donc aucune recommandation sur cette divergence théorique, et nous retenons que l’abattement est perdu.

Ce chiffrage appelle une remarque de méthode que nous répétons dans chaque dossier. La perte de l’abattement est irréversible tant que dure l’expatriation, mais elle n’est pas la seule variable : elle se combine à l’évaluation, qui est la seule variable sur laquelle vous conservez la main. Un appartement parisien de standing valorisé 1 700 000 € à dire d’expert, loué à un locataire en place depuis huit ans sous un bail de la loi du 6 juillet 1989, ne se valorise pas comme le même bien libre de toute occupation. Nous y revenons.

La valeur vénale au 1er janvier : l’impôt le plus déclaratif du système français

Le I de l’article 973 renvoie, pour l’évaluation, aux règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès. Cela signifie trois choses. Un : la base est la valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix qui serait obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, à la date du 1er janvier. Deux : cette valeur est déclarée par vous, sans barème administratif ni valeur cadastrale de référence — c’est l’impôt le plus déclaratif du système fiscal français, et le seul dont l’assiette soit une opinion motivée. Trois : les correctifs admis en matière successorale le sont ici, et ils sont substantiels.

Nous insistons sur le mot écrit. L’expatrié se trouve dans une position défavorable qui n’a rien de juridique : il est à onze mille kilomètres, il ne visite plus son bien, il s’en remet à une estimation en ligne, et il déclare un chiffre qu’il ne peut pas défendre. Or l’IFI est un impôt sur lequel ledélai de reprise de l’administration dépend de la qualité de votre déclaration, et c’est le point le plus mal connu de la matière.

Le représentant fiscal, et pourquoi Singapour n’est pas dispensé.L’article 983 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2018, ouverte sur Légifrance le 30/07/2026, dispose : « Les personnes possédant des actifs mentionnés à l’article 965 situés en France sans y avoir leur domicile fiscal ainsi que les personnes mentionnées au 2 de l’article 4 B peuvent être invitées par le service des impôts à désigner un représentant en France dans les conditions prévues à l’article 164 D. » Son second alinéa écarte cette obligation pour les personnes domiciliées « dans un autre Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt ». Singapour n’est ni un État membre de l’Union européenne, ni un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen : la dispense ne lui est pas applicable, quelle que soit la qualité de sa coopération administrative avec la France. Le mot qui compte est « peuvent être invitées » : la désignation n’est pas automatique, elle procède d’une invitation du service. Mais elle est possible, et un dossier bien tenu prévoit à l’avance qui l’on désignerait.

Ce que le 1° attrape : la détention directe et ses six régimes particuliers

L’assiette est constituée, selon le 1° de l’article 965, « De l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ». Pour un résident de Singapour, cela recouvre les immeubles bâtis et non bâtis situés en France et les droits réels qui les grèvent : usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation, bail emphytéotique, bail à construction. Un terrain agricole reçu dans une succession en Ardèche, un box de parking à Lyon, une quote-part indivise non partagée en font partie. Six textes viennent ensuite préciser ou corriger cette règle, et chacun a une importance propre pour un dossier singapourien.

Deux de ces lignes méritent d’être développées, parce qu’elles font l’objet d’erreurs récurrentes.

L’article 968 et le démembrement, d’abord.Le réflexe patrimonial français consiste à donner la nue-propriété aux enfants en conservant l’usufruit. Ce schéma, appliqué à un parent resté en France et à un enfant installé à Singapour, produit un résultat contre-intuitif : l’enfant expatrié ne sera pas redevable sur ce bien, mais le parent restera imposé sur la valeur en pleine propriété, alors même qu’il n’en détient plus que l’usufruit. Le démembrement ne réduit pas l’assiette : il en concentre la totalité sur celui qui reste. Le schéma symétrique — parent à Singapour, enfant en France — produit l’effet inverse et déplace toute l’assiette vers l’expatrié, qui n’a alors aucun revenu du bien pour payer l’impôt. Ces deux configurations se rencontrent, et elles doivent se calculer avant l’acte, pas après.

L’article 972 et l’assurance-vie, ensuite.Vous n’avez pas à calculer vous-même la fraction immobilière de vos unités de compte : le II de l’article 982 du CGI et le décret n° 2018-391 du 25 mai 2018 mettent à la charge des organismes d’assurance et des sociétés de gestion l’obligation de communiquer au souscripteur les informations nécessaires à la déclaration de la fraction taxable. Cette information figure sur le relevé annuel dans certains contrats et se demande par écrit dans les autres. Demandez-la chaque année et conservez la réponse : c’est votre justificatif, et c’est aussi ce qui vous met dans le délai de trois ans plutôt que de six.Une poche immobilière de 110 000 € dans un contrat de 900 000 € est une ligne d’IFI parfaitement réelle. Le sort général du contrat français vu de Singapour — rachats, prélèvements sociaux, dénouement, articulation des articles 990 I et 757 B — relève du chapitre 13.

Le 2° et le coefficient de l’article 965 : la mécanique par transparence

C’est ici que se joue la quasi-totalité du contentieux, et c’est ici que les dossiers d’expatriés sont le plus souvent faux. L’assiette comprend, selon le 2° de l’article 965, « Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ». Trois mots de ce texte gouvernent tout : hors de France, fraction, indirectement.

Hors de France— le texte ne pose aucune condition de lieu d’établissement de la société. Une Private Limited Companysingapourienne, une société luxembourgeoise, une société de droit anglais qui détient un immeuble français entrent dans le champ exactement comme une société civile immobilière française. Interposer une structure étrangère ne fait rien sortir de l’assiette ; en revanche, cela fait entrer le dossier dans le champ d’une autreimposition, la taxe annuelle de 3 % des articles 990 D à 990 H, traitée au chapitre 24.

Fraction — il n’y a aucun seuil de prépondérance immobilièreà l’IFI. C’est la différence la plus mal comprise entre l’IFI et la convention. L’article 13 § 3 de la convention du 15 janvier 2015 attribue à la France le droit d’imposer les gains de cession de titres de sociétés dont l’actif est constitué « pour plus de 50 % de leur valeur » de biens immobiliers français : ce seuil de 50 % existe pour les plus-values, et il n’existe pas pour l’IFI. Une société dont 12 % de l’actif est un immeuble français rend vos titres imposables à hauteur de 12 % de leur valeur. Un lecteur qui transpose le seuil conventionnel de 50 % à l’IFI se trompe de matière — et le fait dans le sens qui l’expose.

Indirectement— le mot vaut à travers toute la chaîne, quel que soit le nombre d’étages. Le deuxième alinéa du 2° donne la formule : « il est appliqué à la valeur des parts ou actions déterminée conformément aux dispositions de l’article 973 un coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme ».

Fraction imposable = Valeur des titres détenus × (Valeur des biens et droits immobiliers français imposables + Fraction immobilière des titres détenus par la société) / Valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société

Le bulletin BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, dans sa version du 05/06/2024 consultée le 30/07/2026, décrit au § 70 l’obligation de remonter la chaîne : le redevable doit identifier tous les immeubles et droits immobiliers détenus dans la structure ainsi que ceux détenus dans les autres sociétés ou organismes dans lesquels cette structure détient, directement ou indirectement, une participation. Le § 120 précise l’ordre des opérations : on calcule d’abord le coefficient de la société la plus basse détenant l’immeuble, puis on l’applique en remontant, étage par étage, jusqu’aux titres détenus en direct. L’exemple chiffré du § 130 procède exactement ainsi. Refaisons-le sur une structure franco-singapourienne réelle.

Les deux exclusions à 10 %, et le contre-piège du cinquième alinéa. Le troisième alinéa du 2° écarte les parts de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale lorsque le redevable détient, directement et le cas échéant indirectement, seul ou conjointement avec les personnes de son foyer, moins de 10 % du capital et des droits de vote. Le quatrième alinéa fait de même pour les participations détenues par la société dans d’autres sociétés opérationnelles, sous le même seuil. Ces deux alinéas protègent l’investisseur minoritaire et passif — mais le seuil ne s’obtient pas en additionnant capital et droits de vote : le texte exige moins de 10 % du capital etmoins de 10 % des droits de vote, deux conditions qui doivent être remplies ensemble, de sorte qu’atteindre 10 % de l’une des deux suffit à faire tomber l’exclusion. Les détentions du foyer, elles, s’agrègentbien : 6 % détenus par vous et 5 % par votre conjoint font tomber l’exclusion.

Le cinquième alinéa du même 2° est le contre-piège, et il est rarement cité : « Par exception aux troisième et quatrième alinéas du présent 2°, sont pris en compte pour la détermination de la fraction mentionnée au premier alinéa du présent 2°, sous réserve des exclusions prévues aux a et b du présent 2°, les biens et droits immobiliers détenus directement par les sociétés ou organismes que le redevable, seul ou conjointement avec les personnes mentionnées au 1° du présent article, contrôle au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, ou dont le redevable ou l’une des personnes mentionnées au 1° du présent article se réserve la jouissance en fait ou en droit. » Deux situations font donc tomber la protection des seuils de 10 % : le contrôle de la société, et la jouissance réservéedu bien, en fait ou en droit. La seconde vise exactement le montage que l’on nous présente le plus souvent : une société qui détient la maison de famille du Luberon ou de l’île de Ré, mise à disposition des associés pendant l’été. La détention peut être minoritaire, l’activité peut être opérationnelle : dès lors que la jouissance est réservée, le bien remonte dans l’assiette.

Le 3° et la clause de bonne foi, enfin.Le 3° de l’article 965 écarte tout rehaussement lorsque le redevable, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction immobilière de ses titres. Son second alinéa en limite immédiatement la portée : la protection tombe si le redevable contrôle la société qui détient directement les biens, si l’une des personnes de son foyer s’en réserve la jouissance, ou s’il détient directement ou indirectement, seul ou conjointement, plus de 10 %du capital ou des droits de vote de cette société. C’est une protection d’investisseur passif, pas une protection de dirigeant. Pour un expatrié qui détient des parts de fonds immobiliers non cotés à travers un intermédiaire singapourien et qui n’obtient pas les ratios, elle est utile ; encore faut-il tracer la demande d’information restée sans réponse, faute de quoi la bonne foi ne se démontre pas.

Les dettes que vous déduisez, et les quatre manières de les perdre

L’article 974 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2018 issue de l’article 48 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, subordonne la déduction d’une dette à quatre conditions cumulatives. La dette doit être existante au 1er janvierde l’année d’imposition ; elle doit avoir été contractée par le redevableou par un membre de son foyer IFI ; elle doit être effectivement supportéepar lui ; et elle doit être afférente à un actif imposable, le cas échéant à proportion de la seule fraction imposable de cet actif. Cette dernière condition élimine à elle seule la moitié des dettes qu’on nous présente. Le I énumère ensuite cinqcatégories de dépenses ouvrant droit à déduction — nous les avons comptées, et la cinquième est celle que l’on oublie.

La dernière ligne de ce tableau est celle qui produit le plus d’incompréhension, et elle mérite d’être dite en toutes lettres : l’emprunt qui finance votre logement singapourien ne réduit pas votre IFI français d’un euro. Vous avez un actif hors assiette et une dette hors passif : la symétrie est logique, mais elle surprend l’expatrié qui vient de s’endetter lourdement et qui découvre que son patrimoine net réel, très inférieur à son patrimoine imposable, ne compte pour rien.

Premier verrou : l’amortissement fictif du II.Le II de l’article 974 traite séparément deux situations. Pour un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat — le prêt in fine— la dette n’est déductible chaque année qu’à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt. Pour un prêt ne prévoyant aucun terme de remboursement du capital, la dette est réduite d’un vingtième par année écoulée.

Dette déductible = 1 200 000 − (1 200 000 × 9 / 12) = 1 200 000 − 900 000 = 300 000 €

L’enseignement est double. Le premier : le prêt in fine, instrument de trésorerie efficace, est un instrument d’IFI médiocre, et il se dégrade linéairement chaque année. Le second, plus utile : la comparaison entre un prêt in fine et un prêt amortissable de même durée ne se fait pas au regard du capital restant dû, mais au regard du capital fictivement amorti. À la neuvième année d’un prêt de douze ans, un amortissable classique à échéances constantes afficherait un capital restant dû réel de l’ordre de 341 000 € à un taux nominal de 3 %, et de 300 000 € tout juste en amortissement linéaire — donc, dans les deux cas, au moins égal aux 300 000 € déductibles du in fine, et intégralement déductible. Le prêt qui coûte le moins cher en trésorerie coûte le plus cher en IFI.

Deuxième verrou : les prêts familiaux du III.Le III de l’article 974 écarte trois catégories de dettes, et il ne les traite pas de la même façon. La première — les dettes contractées auprès du redevable lui-même, de son conjoint, de son partenaire de pacte civil de solidarité, de son concubin notoire ou de leurs enfants mineurs — est écartée sans clause de preuve contraire : il n’y a rien à démontrer pour la sauver. Les deux suivantes — prêts consentis par un ascendant, un descendant autre qu’un enfant mineur, un frère ou une sœur ; prêts consentis par une société contrôlée par le redevable ou par les siens — restent déductibles à condition que le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt : respect des échéances prévues, montant et caractère effectif des remboursements. Un prêt familial dont aucune échéance n’a jamais été honorée n’est pas un prêt. Pour un expatrié, ce point a une dimension pratique supplémentaire : les virements de remboursement partent d’un compte singapourien, ils transitent par un change, et leur traçabilité doit être organisée dès le premier versement — pas reconstituée six ans plus tard.

Troisième verrou : le plafonnement du IV.La brochure officielle de la déclaration d’IFI 2026 le formule exactement : « Lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d’euros et que le montant total des dettes déductibles excède 60 % de la valeur de ce patrimoine, le montant des dettes excédant le seuil de 60 % n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 %. » Une échappatoire subsiste : la démonstration que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Ce mécanisme ne concerne qu’une minorité de dossiers, mais il concerne précisément ceux que l’on structure. Et il comporte une question ouverte propre au non-résident, qu’il faut poser honnêtement : le seuil de 5 000 000 € s’apprécie sur la valeur vénale des biens et parts taxables. Pour un résident de Singapour, l’assiette taxable est limitée aux actifs français : le seuil devrait donc logiquement s’apprécier sur ce seul périmètre, ce qui rend le plafonnement plusfacilement applicable qu’à un résident détenant un patrimoine mondial équivalent. La lecture inverse — une appréciation sur le patrimoine mondial — n’est pas absurde au regard du texte. Nous retenons la première comme hypothèse de calcul, et nous signalons que la seconde n’a fait l’objet d’aucune doctrine publiée que nous ayons trouvée au 30 juillet 2026.

Quatrième verrou : le biais de proportionnalité.Il ne figure dans aucun alinéa, il résulte de la combinaison de tous. Une dette afférente à un actif partiellement imposable n’est déductible qu’à proportion de la fraction imposable de cet actif. Un emprunt de 300 000 € ayant financé l’acquisition de parts d’une société dont le coefficient immobilier est de 40 % n’est déductible qu’à hauteur de 120 000 €. Cette règle, banale sur le papier, produit des déclarations fausses dès lors que le coefficient varie d’une année sur l’autre — ce qui est le cas de toute société qui encaisse, réinvestit ou cède.

Le II de l’article 973 : les quatre dettes de la société que la loi efface

Le passif personneldu redevable relève de l’article 974. Le passif de la sociétérelève de l’article 973, et les deux régimes ne se ressemblent pas. Le II de l’article 973, dans sa rédaction en vigueur depuis le 31 décembre 2023 issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, écarte pour la valorisation des parts quatrecatégories de dettes contractées par la société — nous les avons comptées — alors même qu’elles figurent bel et bien au bilan social.

Le III du même article 973ajoute une règle qu’on oublie systématiquement : les dettes de la société correspondant aux prêts visés au II de l’article 974 ne sont retenues, chaque année, qu’à hauteur du montant déductible qui y est défini. Autrement dit, l’amortissement fictif des prêts in fineet des prêts sans terme joue aussi à l’intérieur de la société, sur la valorisation de vos parts. Un emprunt in finelogé dans une société civile immobilière ne protège donc pas mieux qu’un emprunt in finesouscrit en direct. C’est une croyance tenace, et elle est fausse.

Le IV de l’article 973 : le plafond que les guides oublient, et qui peut annuler l’impôt

Nous arrivons au point central de ce chapitre. Le IV de l’article 973 comporte deux alinéas, et ils vont en sens contraire : le premier aggrave la valeur imposable des parts, le second la plafonne. La quasi-totalité de la littérature d’expatriation cite le premier et ignore le second. Or c’est le second qui décide, et il peut ramener l’impôt à zéro.

Lisez la structure du second alinéa. La valeur imposable des parts ne peut excéder le plus petitde deux montants : la valeur vénale de droit commun déterminée conformément au I, et la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes, à proportion du capital que vous détenez. C’est une clause de sauvegarde : elle empêche le premier alinéa de produire une valeur imposable supérieure à la valeur économique de la quote-part immobilière. Et le bulletin BOI-PAT-IFI-20-30-30, dans sa version du 05/06/2024 consultée le 30/07/2026, va plus loin : son § 280 admet, dans son dernier paragraphe, d’appliquer la plus faible des limites précitées pour déterminer la valeur imposable des parts même en l’absence de dettes non afférentes à un actif imposable, et sans préjudice des II et III du même article. Le § 350 du même bulletin en donne un exemple chiffré complet.

Autrement dit : ce plafond n’est pas réservé aux sociétés portant des dettes non afférentes.Il est disponible dans tous les dossiers où la valeur imposable calculée par la voie du coefficient dépasse la valeur nette économique de la quote-part immobilière — ce qui est banal dès qu’une société détient à la fois de l’immobilier et des actifs financiers. Refaisons le calcul en trois versions.

Une mise en garde s’impose ici, et elle est de responsabilité professionnelle. Ce chiffrage démontre la mécanique ; il ne dit pas qu’il faut refinancer un compte courant d’associé par un emprunt bancaire. La substitution d’une dette à une autre emporte des conséquences en matière d’abus de droit, de coût financier réel, de garanties, de capacité de remboursement depuis Singapour et de traitement des intérêts ; le 1° du II ouvre d’ailleurs une porte de sortie fondée sur l’absence d’objectif principalement fiscal, qui suppose précisément de ne pas avoir agi pour des raisons fiscales. Nous chiffrons cet écart ; nous ne recommandons aucun refinancement sans avis motivé d’un avocat fiscaliste français, et nous documentons la raison économique de chaque financement au moment où il est mis en place, pas au moment du contrôle.

Le barème, la décote et l’effet de seuil : là où cent mille euros coûtent le plus cher

Le tarif est fixé par l’article 977 du CGI. La loi de finances pour 2026 ne l’a pas modifié : la brochure officielle de la déclaration d’IFI 2026, publiée par la direction générale des finances publiques et convertie par nos soins le 30/07/2026, reproduit le même barème à six tranches et la même décote.

Deux mécanismes se superposent et produisent ensemble un effet que presque personne n’anticipe. Le premier est le déclenchement : on n’est redevable que si la valeur nette taxable excède1 300 000 €, mais dès lors qu’on l’est, le barème s’applique depuis 800 000 €. La tranche à 0,50 % n’est pas gratuite : elle est dormante tant qu’on reste sous le seuil. Un résident de Singapour détenant 1 400 000 € d’immobilier français n’est pas imposé sur 100 000 € : il l’est sur 600 000 €. Le second mécanisme est la décote, qui amortit ce choc entre 1 300 000 et 1 400 000 € : la brochure officielle en donne la formule exacte,17 500 – (1,25 % × montant du patrimoine net taxable).

Lisez la deuxième ligne : un euro d’assiette supplémentaire fait passer l’impôt de zéro à environ 1 250 €. Et dans toute la zone de décote, le taux marginal réel est de 0,70 % de barème plus 1,25 % de décote qui s’éteint, soit 1,95 %— presque trois fois le taux affiché de la tranche. Ce sont ces cent mille euros d’assiette qui coûtent le plus cher de tout le barème, et ce sont exactement ceux sur lesquels se joue l’évaluation d’un appartement parisien. Pour un expatrié, l’enjeu est direct : la perte de l’abattement de 30 % propulse fréquemment un patrimoine de la zone « non redevable » au milieu de la zone de décote, c’est-à-dire à l’endroit du barème où chaque euro d’assiette coûte le plus.

Le plafonnement de l’article 979 : la porte est fermée, et il faut savoir ce qu’elle coûte

C’est la question qui vient toujours en deuxième, après celle de l’assiette. Le plafonnement limite le total formé par l’IFI et par les impôts sur les revenus de l’année précédente à 75 % de ces revenus. Vos revenus sont désormais singapouriens, souvent élevés, et vous en concluez soit que le mécanisme vous sera favorable, soit qu’il vous obligera à déclarer vos revenus mondiaux à la France. Les deux intuitions se trompent, et pour la même raison : le mécanisme ne vous est pas ouvert.

Le I de l’article 979 du CGI s’ouvre ainsi : « L’impôt sur la fortune immobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France est réduit de la différence entre… ». La condition de domicile n’est pas dans un alinéa d’exception : elle est dans la phrase d’attaque, avant même l’énoncé du mécanisme. Le bulletin BOI-PAT-IFI-40-30-10, publié le 22/11/2018 et consulté le 30/07/2026, le confirme sans détour à son § 20 : « Seuls les redevables de l’IFI qui ont leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du plafonnement. » Le même paragraphe précise que le domicile s’apprécie au 1er janvier de chaque année d’imposition, que celui qui transfère son domicile hors de France en cours d’année en conserve le bénéfice au titre de cette année-là, et qu’à l’inverse celui qui installe son domicile en France en cours d’année ne l’obtient pas au titre de la même année.

Le même bulletin réserve une extension aux redevables non-résidents placés dans la situation dite Schumacker, du nom de l’arrêt de la Cour de justice des Communautés européennes du 14 février 1995, affaire C-279/93, qui traite comme des résidents les personnes tirant l’essentiel de leurs revenus d’un État où elles ne résident pas. Notre raisonnement, en trois temps, est le suivant. Un :la lettre du I de l’article 979 exige un domicile fiscal en France, et elle ne connaît pas d’exception textuelle. Deux :l’extension doctrinale repose sur une liberté de circulation interne à l’Union européenne, dont un résident d’un État tiers ne se prévaut pas. Trois :un résident de Singapour qui perçoit l’essentiel de ses revenus à Singapour n’est de toute façon pas dans la situation de fait que cette jurisprudence vise. Nous retenons donc que le plafonnement n’est pas ouvert à un résident de Singapour. Si votre configuration est celle décrite ci-dessous — patrimoine immobilier français lourd, revenus mondiaux faibles —, faites arbitrer cette position par un avocat fiscaliste français avantde déposer une déclaration qui la revendiquerait, en lui soumettant la lettre du I de l’article 979 et le § 20 du bulletin BOI-PAT-IFI-40-30-10.

Reste à savoir ce que cette fermeture coûte réellement. Dans l’immense majorité des dossiers, rien : un cadre installé à Singapour avec 300 000 $ S de rémunération annuelle paie un impôt singapourien et un IFI dont la somme reste très en deçà de 75 % de ses revenus, et le plafonnement ne mordrait pas même s’il lui était ouvert. La configuration où il mordrait est étroite, mais elle existe, et elle est douloureuse.

Ce que la convention de 2015 fait de la fortune, article par article

Nous arrivons à la question du titre, et la réponse tient en une phrase que nous allons ensuite démontrer : la convention du 15 janvier 2015 ne fait rien de la fortune, et elle ne peut rien en faire, parce qu’elle n’a pas été écrite pour cela.

Commençons par son intitulé, tel qu’il figure en tête du texte français authentique publié par la direction générale des finances publiques, que nous avons téléchargé et converti le 30/07/2026 : « CONVENTION ENTRE LE GOUVERNEMENT DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ET LE GOUVERNEMENT DE LA RÉPUBLIQUE DE SINGAPOUR EN VUE D’ÉVITER LES DOUBLES IMPOSITIONS ET DE PRÉVENIR L’ÉVASION ET LA FRAUDE FISCALES EN MATIÈRE D’IMPÔTS SUR LE REVENU, SIGNÉE À SINGAPOUR LE 15 JANVIER 2015 ». En matière d’impôts sur le revenu. Beaucoup de conventions françaises modernes portent la mention « et sur la fortune » dans leur titre et comportent un article dédié ; celle-ci ne l’a pas. Nous avons compté ses articles : elle en comporte trente, numérotés de 1 à 30, et aucun n’est consacré à la fortune. L’article 22 est la limitation des dégrèvements, l’article 23 l’élimination des doubles impositions, l’article 24 la non-discrimination. Il n’y a pas d’article de la fortune à trouver.

Vient ensuite l’article 2, dont le § 2 est une liste limitative, avec un seul impôt côté singapourien et quatre côté français : « 2. Les impôts actuels qui font l’objet de la présente Convention sont : a) à Singapour : l’impôt sur le revenu, (ci-après dénommé « impôt de Singapour ») ; b) en France : (i) l’impôt sur le revenu ; (ii) l’impôt sur les sociétés ; (iii) les contributions sur l’impôt sur les sociétés ; et (iv) les contributions sociales généralisées et les contributions pour le remboursement de la dette sociale ; y compris toutes retenues à la source ou avances décomptées sur ces impôts ; (ci-après dénommés « impôt français »). » L’impôt sur la fortune immobilière n’y figure pas. Et le § 3, qui étend la convention « aux impôts futurs de nature identique ou analogue qui s’ajouteraient aux impôts actuels ou qui les remplaceraient », ne le rattrape pas : l’IFI n’est ni identique ni analogue à un impôt sur le revenu — il frappe un capital, non un flux — et il ne s’est substitué à aucun des quatre impôts énumérés. Il s’est substitué à l’impôt de solidarité sur la fortune, lequel ne figurait pas davantage à l’article 2.

Une précision s’impose sur l’article 22, parce que c’est le point où toute la littérature française sur Singapour se trompe et qu’un lecteur pourrait être tenté de le transposer ici. Il ne se transpose pas :son § 1 vise « les revenus ayant leur source en France », l’IFI n’est pas un revenu, et il n’est pas visé à l’article 2. Pour tout ce qui touche à un revenu de source française attribué à Singapour, en revanche, la position du guide est celle-ci, et elle ne se paraphrase pas : aucun chapitre n’écrit qu’un revenu de source française perçu par un résident de Singapour est « imposé nulle part », « non imposable des deux côtés » ou « en double exonération » ; la portée de l’article 22 § 1 pour une personne physique dépend de l’articulation entre son § 1, son § 3 et la section 13(7A) de l’Income Tax Act 1947singapourien, et cette articulation n’est tranchée par aucune source publiée au 30 juillet 2026. La recommandation opérationnelle est le rapatriement effectif et documentédes sommes à Singapour, qui rend le débat sans objet, et la saisine d’un conseil pour toute opinion écrite. La démonstration complète figure au chapitre 5.

Un dernier texte, et il ferme la boucle : l’article 980 du CGI.Cet article permet d’imputer sur l’IFI français le montant des impôts de caractéristiques similaires acquittés hors de France, mais il borne cette imputation à l’IFI dû à raison des biens et droits immobiliers situés hors de Franceou de la valeur des titres qui les représentent. La brochure officielle 2026 le dit dans la langue du déclarant : « Vous êtes concerné si, étant domicilié en France, vous possédez des biens ou droits immobiliers situés à l’étranger… » Un résident de Singapour ne remplit aucune des deux conditions : il n’est pas domicilié en France, et son assiette ne contient, par construction, que des biens situés en France. Même si Singapour instituait demain un impôt sur la fortune frappant les immeubles français de ses résidents, l’article 980 n’en permettrait pas l’imputation, et aucune stipulation conventionnelle n’y suppléerait.C’est le sens exact de la phrase « la loi française s’applique seule, sans filtre ».

Côté singapourien : pas d’impôt sur la fortune, mais un impôt sur la détention

Il faut être précis, parce que la formule « Singapour n’a pas d’impôt sur la fortune » circule sans source et qu’elle est à la fois vraie et trompeuse. La rédaction que nous retenons est la suivante : Singapour ne lève aucun impôt sur la fortune nette — ni l’Income Tax Act 1947 ni aucune loi recensée sur le portail législatif singapourien sso.agc.gov.sgn’en institue un — et l’assiette patrimoniale y est atteinte par des impôts d’une autre nature : la property tax annuelle assise sur l’Annual Valuedes biens immobiliers, et les droits de timbre à l’acquisition et à la cession. Côté français, l’article 2 de la convention ne vise que des impôts sur le revenu et l’article 24 § 6 limite la non-discrimination aux impôts couverts : il n’existe aucune clause conventionnelle applicable à l’IFI — ni protection, ni crédit, ni procédure amiable. La loi française s’applique seule, sans filtre.

La property taxsingapourienne n’est pas un impôt sur la fortune : elle est assise sur la valeur locative annuelle estimée du bien, non sur sa valeur vénale, et son barème dépend de l’occupation par le propriétaire. Elle mérite pourtant d’être chiffrée ici, pour une raison de méthode : un expatrié compare instinctivement « ce que coûte l’immobilier en France » et « ce qu’il coûte à Singapour », et la comparaison n’a de sens que si l’on met les bons chiffres en face.

Deux conclusions. La première : l’expatrié qui achète à Singapour et loue son bien français cumule les deux régimes défavorables— le barème non-occupant singapourien sur le logement qu’il possède là-bas mais qu’il n’occupe pas, et l’IFI français sans abattement sur celui qu’il a laissé derrière lui. La seconde, plus importante : la charge fiscale annuelle réelle d’un patrimoine immobilier franco-singapourien ne se lit sur aucun des deux systèmes pris isolément, et il n’existe aucun mécanisme, conventionnel ou interne, pour en atténuer le cumul. Les droits de timbre d’acquisition et de cession — Buyer’s Stamp Duty, Additional Buyer’s Stamp Dutyà 60 % pour un étranger, pris d’effet pour les acquisitions réalisées à compter du 27 avril 2023, Seller’s Stamp Dutysur quatre ans pour les biens acquis à compter du 4 juillet 2025 — relèvent du chapitre 15, et ils sont d’un ordre de grandeur qui dépasse de loin tout ce chapitre.

Ne pas confondre l’IFI et la taxe annuelle de 3 %

Une confusion revient dans presque tous les dossiers où une société étrangère détient de l’immobilier français, et il faut la lever ici parce qu’elle porte sur des sommes sans commune mesure. L’IFI est dû par la personne physique, à raison de la fraction immobilière de ses titres, au barème progressif que nous venons de voir. La taxe annuelle de 3 %des articles 990 D à 990 H du CGI est due par l’entitéelle-même, à raison de 3 % de la valeur vénale de l’immeuble, sans barème, sans seuil et sans abattement. Une Private Limited Companysingapourienne détenant directement ou indirectement un immeuble français entre dans son champ. Sur un immeuble de 2 000 000 €, cela représente 60 000 € par an, à comparer aux quelques milliers d’euros d’IFI que le même immeuble génère chez l’associé.

Le régime de cette taxe a été substantiellement modifié par l’article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 : la section s’intitule désormais « articles 990 D à 990 H », l’article 990 E a été réécrit avec une obligation déclarative au 15 mai, et un article 990 FAnouveau, en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose la désignation d’un représentant et organise sa suppléance par l’entité la plus proche dans la chaîne de participations.Les dispositions transitoires de l’article 102 n’ont pas pu être lues intégralement, la page JORF consolidée renvoyant un texte tronqué : la date de première application de l’obligation déclarative annuelle doit être établie auprès du service des impôts des entreprises étrangères avant tout dépôt.Rappelons enfin, pour éviter une erreur de calcul fréquente, que l’article 990 G dispose que « La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas déductible pour l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. » Le traitement complet des structures et des trusts figure au chapitre 24.

Les leviers qui restent, et ceux qui n’en sont pas

Le tableau qui précède est austère : pas d’abattement, pas de plafonnement, pas de crédit, pas de convention. Il reste pourtant six leviers réels, et il faut les distinguer nettement de quatre fausses bonnes idées qui circulent dans la littérature d’expatriation.

Face à ces six leviers, quatre idées reviennent constamment et ne fonctionnent pas. Nous les énonçons avec leur motif, parce qu’un client qui comprend pourquoi une idée ne marche pas ne la reproposera pas trois ans plus tard.

Un mot enfin sur l’exonération des biens professionnels de l’article 975, parce qu’on nous la demande souvent. Elle exonère les biens et droits immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable, de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, et la brochure officielle 2026 en rappelle les quatre conditions : usage professionnel, exercice par le propriétaire ou un membre de son foyer, caractère de profession principale, et nécessité du bien à l’exercice de cette profession. Pour un dirigeant de société soumise à l’impôt sur les sociétés, s’y ajoutent l’exercice effectif d’une fonction de direction limitativement énumérée et une rémunération normale représentant plus de la moitié des revenus professionnels. Dans la quasi-totalité des dossiers que nous traitons, cette exonération est fermée en amont : l’expatrié n’exerce plus de fonction de direction effective et normalement rémunérée dans une société française, et l’immobilier qu’il conserve n’est affecté à aucune activité professionnelle. Elle reste ouverte à un profil précis et pas si rare : le professionnel indépendant dont le centre d’activité reste français et dont les murs professionnels sont en France. Ce cas se construit, il ne s’improvise pas, et il suppose une documentation de la rémunération et de la réalité des fonctions constituée avantle 1er janvier de l’année d’imposition.

Le calendrier déclaratif et de paiement, date par date

L’IFI n’a pas de déclaration autonome : il se déclare avec la déclaration de revenus. C’est une bonne nouvelle pour celui qui en dépose une, et une source d’omission massive pour celui qui n’en dépose pas — c’est-à-dire pour une large part des expatriés dont l’immeuble français n’est pas loué. Le tableau qui suit reprend les intitulés exacts de la brochure officielle de la déclaration d’IFI 2026, que nous avons téléchargée et convertie le 30/07/2026.

Retenez la logique des échéances, parce qu’elle se reproduit chaque année et qu’elle est contre-intuitive : l’expatrié est rattaché à la première vague de déclaration, pas à la dernière. Il n’a pas plus de temps que les autres : il en a moins. Ajoutez le décalage horaire — Singapour est à six heures d’avance sur la France en été, sept en hiver — et vous obtenez la configuration classique d’une déclaration déposée dans l’urgence, la nuit, avec une évaluation improvisée. C’est précisément ce que les six ans de reprise viennent sanctionner.

Deux obligations connexes, à ne pas manquer l’année du retour. Dès lors que vous redevenez résident de France, vous devez déclarer tousles comptes bancaires et de courtage ouverts, détenus, utilisés ou clos à l’étranger dans l’année, y compris ceux qui ont été soldés, sur la déclaration n° 3916-3916 bis annexée à la 2042 (CGI, article 1649 A), et les contrats de capitalisation et placements de même nature souscrits hors de France (CGI, article 1649 AA). Ces obligations n’ont rien à voir avec l’IFI, mais elles tombent la même année et sur la même déclaration ; leur oubli est l’un des défauts les plus fréquents des dossiers de retour, et il est sanctionné indépendamment de tout impôt éludé. Le calendrier complet du retour figure au chapitre 32.

Anticiper le retour : la seule décision d’IFI qui se prend avant le départ

Tout ce chapitre décrit une charge subie. Il existe une seule décision d’IFI qui se prenne avant le départ et qui produise son effet au retour, et elle tient dans le troisième alinéa du 1° de l’article 964. La brochure officielle 2026 la formule ainsi : « Les personnes non domiciliées fiscalement en France au cours des cinq années civiles précédentes, qui transfèrent leur domicile fiscal en France en N, sont imposables jusqu’au 31.12.N+5 uniquement sur leurs biens situés en France. »

Lisez la condition : cinq années civilesde non-domiciliation, appréciées avant l’année du retour. Elle produit un effet de seuil calendaire aussi brutal que celui du régime des impatriés de l’article 155 B, traité au chapitre 32, et il s’en distingue par ses paramètres. Un cadre parti à Singapour en octobre de l’année N est domicilié en France pendant les dix premiers mois de N : l’année N n’est pas une année civile de non-domiciliation. Les cinq années civiles indemnes sont donc N+1 à N+5, et le retour ne peut ouvrir droit à la limitation d’assiette qu’à compter de N+6. Un retour en N+5 la fait perdre en totalité — non pas réduire, perdre.

Ce que nous faisons, et dans quel ordre

Un dossier d’IFI franco-singapourien se traite en sept opérations, toujours les mêmes, et l’ordre compte parce que chaque étape conditionne la suivante. Nous les énonçons telles que nous les exécutons.

Un mot pour finir, qui n’est pas technique. Ce chapitre n’a pas démontré que l’IFI rend l’expatriation vers Singapour défavorable — cette conclusion serait absurde, tant les autres chapitres montrent l’inverse sur les revenus du capital, sur les plus-values mobilières et sur la fiscalité locale. Il a démontré une chose plus précise et plus utile : l’IFI est le seul impôt français que le départ vers Singapour aggrave mécaniquement, et c’est aussi le seul sur lequel la convention n’offre aucun recours.Il n’y a donc rien à négocier et rien à réclamer : il n’y a qu’à calculer juste. Et calculer juste, sur cet impôt, ce n’est pas appliquer un barème : c’est établir un coefficient à travers une chaîne, trier un passif que quatre textes différents amputent, appliquer un plafond que presque personne n’applique, et constituer un dossier d’évaluation qui tienne six ans. Les chiffrages de ce chapitre montrent que l’écart entre un calcul juste et un calcul approximatif se compte, sur un patrimoine ordinaire, en plusieurs milliers d’euros par an— et qu’il se répète, sans bruit, chaque 1er janvier.