Immobilier à Singapour et en France

Droit arrêté au 30 juillet 2026.Singapour a modifié quatre fois en moins de quatre ans les paramètres décisifs de ce chapitre — décembre 2021, septembre 2022, avril 2023, juillet 2025 — et la France a modifié l’article 150 U du code général des impôts en février 2026. Chaque chiffre porte ici sa source et sa date d’effet ; aucun ne se recopie dans une note client sans rouvrir la page ou le texte d’où il vient.

La conversation commence presque toujours de la même façon. Un cadre installé depuis deux ans à Singapour, à qui la ville plaît, dont le contrat vient d’être renouvelé, et qui trouve absurde de payer 6 000 dollars de loyer par mois « pour rien ». Il a repéré un condominium. Il a fait ses comptes de loyer et de mensualité, il les a trouvés proches, et il vient nous demander de valider. Nous lui posons alors une seule question, et elle suffit généralement à refermer le dossier : avez-vous chiffré les droits de timbre ?

Sur un bien à 2 000 000 S$, un ressortissant français qui n’est ni citoyen singapourien, ni marié à une citoyenne singapourienne, acquitte 1 269 600 S$de droits le jour de l’acquisition, soit 63,48 %du prix. Ce montant n’est pas finançable par le prêt immobilier, il ne s’amortit pas, il ne se récupère pas à la revente, et il ne se déduit d’aucun revenu. Il ne s’agit pas d’un frottement : c’est le poste principal de l’opération, devant l’apport, devant les intérêts, devant la fiscalité courante. Tout le reste de ce chapitre — ce que vous avez le droit d’acheter, comment vous le financez, ce que vous paierez chaque année, ce qui vous restera du loyer — se lit à l’ombre de ce chiffre.

Ce chapitre traite l’acquisition, la détention, la location et la sortie d’un bien immobilier situé à Singapourpar une personne physique française. Il traite le régime d’accès sous le Residential Property Act 1976, les trois droits de timbre — Buyer’s Stamp Duty, Additional Buyer’s Stamp Duty, Seller’s Stamp Duty —, la property taxannuelle et son assiette, les règles de financement de l’Autorité monétaire de Singapour, l’imposition singapourienne des loyers, et le versant français de l’opération : revenus fonciers, plus-value de cession, impôt sur la fortune immobilière, transmission. Il ne traite pas le logement français que vous conservez et que vous louez — c’est le chapitre 14 —, ni la cession de ce logement français, ni le régime des titres de séjour, dont dépend pourtant votre profil d’acquéreur.

Ce que vous avez le droit d’acheter : le Residential Property Act 1976

Le texte applicable est le Residential Property Act 1976, édition révisée 2020, dans sa version en vigueur depuis le 1er avril 2022. Nous l’avons téléchargé sur Singapore Statutes Online — sso.agc.gov.sg/Act/RPA1976?ViewType=Pdf— et converti le 30 juillet 2026 ; les sections citées ci-dessous l’ont été à partir de ce fichier, et non d’une source secondaire. C’est un texte court, ancien, écrit dans un contexte de rareté foncière, et sa logique est simple à énoncer : le sol est fermé aux étrangers, les immeubles collectifs leur sont ouverts. Tout le reste en découle.

Qui est un étranger au sens de la loi

La section 2(1) définit le foreign person par la négative, et sa liste compte quatre alinéas :

Le résident permanent singapourien n’y figure pas.Il est donc, au regard de cette loi, un étranger, exactement comme le titulaire d’un Employment Pass. Le mot permanent residentest bien défini par ailleurs à la section 2(1), mais il ne sert qu’à d’autres dispositions — notamment à la section 25(5)(a), où la qualité de résident permanent devient un critère d’appréciation par le ministre. Elle n’est jamais une exemption. La page officielle de la Singapore Land Authority, « Foreign ownership of property », dont la mention de dernière mise à jour affiche le 20 août 2025 et que nous avons ouverte le 30 juillet 2026, reprend la même liste de quatre entrées.

La définition de Singapore company, à la même section, est d’une sévérité que la littérature sous-estime constamment. La société doit être constituée à Singapour, etses administrateurs comme ses associés doivent tous être citoyens singapouriens ; et lorsqu’un associé est lui-même une société, celle-ci doit satisfaire la même condition, et ainsi de suite en remontant toute la chaîne de détention. Une société constituée à Singapour dont un seul administrateur est français est une foreign company. Retenez-en la conséquence, parce qu’elle ferme d’emblée une voie que l’on nous propose souvent : telle qu’elle est rédigée, la définition lue le 30 juillet 2026 ne laisse place à aucun véhicule sociétaire dans lequel un Français figurerait, puisque sa seule présence au capital ou au conseil, à quelque étage de la chaîne que ce soit, suffit à faire perdre le statut.

L’interdiction de principe, et la nullité qui la sanctionne

La section 3(1) pose trois prohibitions : nul ne peut transférer un bien résidentiel à un étranger, « whether for consideration or by way of gift inter vivos or otherwise » ; nul ne peut créer un trust for salesur un bien résidentiel au profit d’un étranger ; et un étranger ne peut acquérir un bien résidentiel « except by way of a mortgage, charge or reconveyance ». La section 3(2) énonce la sanction en trois mots : l’acte pris en contravention « is void ».

Ce n’est pas une amende, ce n’est pas une régularisation possible : c’est la nullité de l’acquisition. Un acquéreur qui se serait trompé sur la qualification du bien n’a pas acheté un bien qu’il devra revendre : il n’a rien acheté du tout, et il devra faire trancher par un tribunal singapourien le sort des sommes versées et des droits de timbre acquittés. C’est la première raison pour laquelle la qualification du bien ne se lit jamais sur une brochure commerciale.

L’exception qui fait tout le marché : la section 4

La section 4(1) écarte l’application de la loi pour trois catégories de biens, et trois seulement :

Le landed dwelling houseque l’alinéa (a) exclut est défini à la section 4(10) : « a detached house, a semi-detached house or a terrace house (including a linked house or a townhouse), whether or not comprised within a strata title plan registered under the Land Titles (Strata) Act 1967 ». La proposition finale — « whether or not comprised within a strata title plan » — mérite qu’on s’y arrête : elle ferme le montage qui consisterait à acheter une maison placée sous un régime de copropriété horizontale pour la faire passer pour un appartement. La forme juridique ne change pas la nature du bien.

La section 4(2) pose une limite que l’on oublie systématiquement, et qui ne concerne qu’une clientèle très fortunée : même sur les biens ouverts, un étranger ne peut pas acquérir, en une seule opération ou en une série d’opérations, la totalité des lotsd’un immeuble d’habitation, d’une copropriété agréée ou d’un ensemble vendu sous le régime des executive condominiums, sans l’accord préalable du ministre. La sanction est lourde : amende pouvant atteindre 100 000 S$ (section 4(3)), injonction de céder sous six mois (section 4(4)), puis 100 000 S$ et 500 S$ par jour de retard (section 4(6)), et confiscation des bénéfices tirés de l’infraction (section 4A).

Le partage concret, et ses deux surprises

La Singapore Land Authority publie sur sa page du 20 août 2025 deux listes explicites, que nous avons relevées le 30 juillet 2026. Elles sont le document opérationnel de référence, et elles réservent deux surprises.

Première surprise : les appartements services et les dortoirs de travailleurs sont des biens restreints.Le raisonnement qui consiste à se dire « je n’achète pas du résidentiel, j’achète un actif d’exploitation para-hôtelier » ne fonctionne pas : ces biens figurent dans la colonne de gauche, et leur acquisition par un étranger suppose l’agrément. C’est un point que l’on nous soumet régulièrement, et la réponse est négative sans nuance.

Seconde surprise : la shophouse change de camp selon son usage.À usage commercial, elle est libre ; à usage non commercial, elle est restreinte. Or l’usage d’une shophouse se lit dans son autorisation d’urbanisme, pas dans son occupation de fait, et il peut changer. Une shophouse achetée librement parce que commerciale, puis dont l’usage est modifié, pose une question que nous ne tranchons pas et qui appartient au conseil local.

Notez aussi la ligne qui figure dans la colonne de droite et que l’on lit rarement : « A leasehold estate in a landed residential property for a term not exceeding 7 years, including any further term which may be granted by way of an option for renewal ». Un étranger peut donc prendre à bailune maison individuelle qu’il ne peut pas acheter. Nous y revenons ci-dessous, parce que le fondement statutaire de cette règle est régulièrement mal cité et que la mention qui la rend exploitable est régulièrement perdue.

Le bail de sept ans : section 33(d), et non section 4(7)

Deux dispositions du Residential Property Act mentionnent une durée de sept ans, et on les confond. La section 4(7)ouvre une exception à la seule section 4(2) : elle permet à un étranger d’acquérir un intérêt dans un ensemble non restreintpar bail de sept ans au plus sans tomber sous l’interdiction d’acquérir la totalité des lots. Elle ne dit rien des maisons individuelles.

La règle qui intéresse réellement un client français est ailleurs, dans la clause de sauvegarde générale de la section 33, alinéa (d). Nous en avons relevé le texte à la ligne 3492 du fichier converti :

La mention « at any one time » est décisive, et elle n’a pas d’équivalent à la section 4(7). Elle plafonne la durée de chaque acte, non l’occupation cumulée. Une maison individuelle peut donc être louée à un étranger par baux successifs de sept ans, alors qu’elle ne peut lui être vendue sans agrément. Pour un dirigeant qui veut installer sa famille durablement dans un quartier de maisons, la réponse n’est donc pas « c’est impossible » : c’est « vous ne pouvez pas l’acheter, vous pouvez l’occuper aussi longtemps que votre bailleur y consent, par actes successifs de sept ans au plus ». Une limite identique figure à la section 30(3) pour les acquisitions diplomatiques, consulaires et cultuelles.

L’agrément du ministre : ce que la section 25 dit vraiment

La section 25(2) impose à tout étranger qui souhaite acquérir ou conserver un bien résidentiel autre qu’un bien non restreint de solliciter l’agrément du ministre par l’intermédiaire du Controller of Residential Property. La demande est instruite par la Residential Property Advisory Committee, créée par la section 25(1). Et la section 25(13) rend la décision définitive et insusceptible de recours juridictionnel : elle « is final and shall not be called in question in any court ».

Sur le contenu de cet agrément, une lecture fausse circule largement et nous la corrigeons ici, parce qu’elle décide de la faisabilité même d’un investissement locatif. On lit couramment que la section 25(5) énumérerait limitativementtrois profils recevables et subordonnerait tout agrément à l’occupation personnelle. La première ligne de la section dit le contraire.

Trois conséquences en découlent, et elles inversent la lecture courante. Un, l’énumération de trois profils du 25(5) n’est pas limitative : elle ouvre une voie particulière « without limiting the powers of the Minister under subsection (4) », de sorte qu’un dossier qui n’entre dans aucun des trois profils n’est pas irrecevable de plein droit. Deux, l’interdiction de louer n’est pas une règle légale attachée à tout agrément : elle est inhérente à la voie du 25(5) et, hors de cette voie, elle ne s’impose que si le ministre l’a effectivement stipulée au titre de la section 25(7)(a), laquelle est facultative — le texte dispose que les conditions que le ministre peutimposer « include all or any of the following ». Trois, la section 25(6) ouvre une voie que l’on croit fermée : une société ou une limited liability partnershipétrangère — y compris française — peut être agréée pour acquérir un bien restreint destiné à loger ses dirigeants et ses salariés. Ce n’est pas un montage patrimonial, puisque le taux d’Additional Buyer’s Stamp Dutydes entités (65 %) et leur quotité de financement (15 %) restent applicables ; mais c’est une porte qui existe.

La question à poser à la Land Dealings Approval Unitn’est donc pas « ai-je le droit de louer ? » mais « quelles conditions l’agrément porte-t-il ? », et la lettre d’agrément doit être lue avant toute mise en location. Sur ce point comme sur la qualification du bien : la qualification du bien et le contenu exact de l’agrément commandent tout — le droit d’acquérir, le droit de louer, et le sort du bien au décès. Nous ne la posons pas ; nous la faisons poser, et nous lisons la lettre d’agrément avant toute mise en location.

Les conditions que le ministre peut assortir à son agrément sont énumérées à la section 25(7) : usage exclusif comme résidence personnelle (a), interdiction de céder pendant une période qu’il fixe (aa), constitution d’une garantie (b), engagement écrit de respecter les conditions (c). La section 25A permet au Controllerd’inscrire un caveatau registre foncier pour rendre l’inaliénabilité opposable aux tiers, et la section 25(7A) autorise la confiscation, totale ou partielle, de la garantie après un préavis écrit de vingt et un jours.

La pénalité de la section 25B : ce qu’elle plafonne réellement

On lit couramment que la mise en location en violation d’une condition d’occupation serait sanctionnée par une pénalité « pouvant atteindre trois fois le loyer perçu ». Le texte est plus large, et c’est précisément la formulation qui fait tomber les deux montages auxquels un client est tenté de recourir.

Le plafond est le plus élevé des trois montants, et non le deuxième. Deux conséquences pratiques en découlent. Mettre le bien à disposition sans percevoir de loyer n’exonère de rien : le plancher de 10 000 S$ subsiste, et il frappe le prêt à usage consenti à un cousin comme la mise à disposition d’un ami. Etconsentir un loyer de complaisance très inférieur au marché n’abaisse pas la sanction : la troisième branche permet de retenir trois fois le loyer de marché estimé, indépendamment de ce qui a été effectivement encaissé. La section 25B(2) impose seulement d’imputer sur la pénalité la garantie déjà confisquée au titre de la section 25(7A) pour la même infraction.

Les deux obligations de vente forcée, et l’exception qui protège le conjoint

Le Residential Property Act comporte deux mécanismes de vente contrainte, qui ne se déclenchent pas au même moment et qui ne se règlent pas de la même façon.

Le premier est la perte du statut, à la section 3A.L’individu qui a acquis un bien restreint en qualité de citoyen ou de résident permanentet qui, le 17 janvier 2011 ou après, renonce à sa citoyenneté, en est déchu, annule sa résidence permanente autrement que pour devenir citoyen, ou se la voit retirer par le gouvernement, « must sell that residential property or estate or interest therein to a citizen of Singapore or an approved purchaser within a period of 2 years » à compter de la cessation. La section 3A(2) punit la contravention d’une amende pouvant atteindre 20 000 S$, d’un emprisonnement pouvant atteindre trois ans, ou des deux ; la section 3A(3) autorise le ministre à faire saisir et vendre le bien.

Le second est successoral, aux sections 3(3) et 3(4).Aucun droit sur un bien résidentiel appartenant à une personne décédée le 11 septembre 1973 ou après ne passe par legs, succession ou héritage à un bénéficiaire étranger ; les représentants légaux sont alors tenus de vendre le bien à un citoyen ou à un acquéreur agréé dans un délai de cinq ansà compter du décès et d’en remettre le produit net au bénéficiaire étranger, à défaut de quoi le Controllerpeut saisir et vendre (section 3(6)). La page de la Singapore Land Authority attire d’ailleurs expressément l’attention des représentants légaux sur cette échéance.

Mais — et c’est l’une des dispositions les plus utiles et les moins citées de tout le texte — la section 3(13)écarte l’application de la loi tout entière dans une hypothèse précise :

Le conjoint survivant étranger qui recueille un bien résidentiel — y compris une maison individuelle— par l’effet du droit d’accroissement attaché à une joint tenancyest placé hors du champ de la loi : ni l’interdiction de la section 3(3), ni l’obligation de vendre dans les cinq ans de la section 3(4), ni le pouvoir de vente forcée de la section 3(6) ne lui sont opposables. La conséquence inverse l’intuition patrimoniale française : pour un couple français détenant une maison à Singapour, la joint tenancy est protectrice au premier décès, là où la tenancy-in-common expose la quote-part du défunt à la vente forcée quinquennale. Le mode de détention se vérifie au registre foncier avant toute recommandation de severance au titre de l’article 53(5) du Land Titles Act 1993, et cette vérification n’est pas de notre ressort.

Sentosa Cove : ce que nous savons, et ce que nous ne savons pas

Sentosa Cove est le seul quartier de Singapour où des maisons individuelles se vendent couramment à des étrangers, et une doctrine favorable y circule dans la documentation commerciale : agrément quasi systématique même sans résidence permanente, plafond de surface foncière de l’ordre de 1 800 m². Nous ne la reprenons pas.

Ce que dit la source officielle est plus sec. La page de la Singapore Land Authority, ouverte le 30 juillet 2026, énonce : « A foreign person who wishes to purchase a landed residential property, in Singapore, including at Sentosa Cove, is required to seek approval under the Residential Property Act. » Elle ne mentionne ni limite de superficie, ni régime d’instruction distinct, et elle énonce des critères d’agrément uniformes : « You should be a permanent resident of Singapore for at least five years ; and You must make exceptional economic contribution to Singapore. This is assessed taking into consideration factors such as your employment income assessable for tax in Singapore. » Le délai d’instruction annoncé est « about 30 working days » à compter de la réception d’un dossier complet, et la page ouvre la possibilité de solliciter un accord de principe avant même d’avoir identifié un bien.

Deux lectures restent défendables : soit cette page fait foi et les critères sont uniformes sur tout le territoire, soit une doctrine d’instruction propre à Sentosa Cove existe sans y figurer. Nous ne tranchons pas. La question se pose par écrit à la Land Dealings Approval Unit, et la réponse se verse au dossier avant la signature de l’option d’achat, jamais après.

Le Buyer’s Stamp Duty : le droit ordinaire, et il est progressif

Le Buyer’s Stamp Dutyest le droit de mutation de droit commun. Il frappe tout le monde, quel que soit le profil de l’acquéreur, et il est le seul des trois droits de timbre dont un citoyen singapourien acquérant sa première résidence soit redevable. Son assiette est énoncée sans ambiguïté par l’administration fiscale singapourienne sur sa page dédiée, que nous avons aspirée et convertie le 30 juillet 2026 : « BSD is computed based on the purchase price or market value of the property, whichever is higher. » Et le droit « is rounded down to the nearest dollar, subject to a minimum duty of $1 ».

Retenez la première phrase : c’est le plus élevé du prix et de la valeur vénale.Une acquisition consentie en dessous du marché — entre proches, dans un arrangement familial, ou par le jeu d’une décote de gré à gré — ne réduit pas le droit. La règle vaut identiquement pour l’Additional Buyer’s Stamp Duty et pour le Seller’s Stamp Duty, et elle explique pourquoi le prix affiché n’est jamais le paramètre décisif d’un montage.

L’historique compte, parce qu’il montre la direction du mouvement. La même page l’énonce : avant le 20 février 2018, le taux plafonnait à 3 % ; du 20 février 2018 au 14 février 2023, il plafonnait à 4 % pour le résidentiel ; et depuis le 15 février 2023, le taux marginal supérieur est de 6 %pour le résidentiel et de 5 % pour le non-résidentiel. Le droit de mutation ordinaire a donc doublé en cinq ans sur le haut du barème.

BSD = 1 % × 180 000 + 2 % × 180 000 + 3 % × 640 000 + 4 % × 500 000 + 5 % × 500 000 = 69 600 S$

L’Additional Buyer’s Stamp Duty : 60 % pour un Français, et pourquoi

L’Additional Buyer’s Stamp Duty est un droit additionnel dont le taux dépend uniquement du profil de l’acquéreur et du nombre de biens résidentiels qu’il possède déjà à Singapour. Il n’a rien d’une taxe d’équipement ou d’un droit d’enregistrement : c’est un instrument de politique du logement, révisé à chaque cycle de marché, et c’est ce qui explique la violence de ses variations.

Son fondement statutaire est la First Schedule, article 3(bi), du Stamp Duties Act 1929, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2025. Le sous-paragraphe (xviii) vise l’acquéreur étranger et fixe le droit à « 60 % du montant ou du montant total de la contrepartie » du bien résidentiel. Nous avons lu ce texte sur le PDF officiel de Singapore Statutes Online, sso.agc.gov.sg/Act/SDA1929, version en vigueur depuis le 1er octobre 2025, ouvert le 30 juillet 2026 ; la traduction ci-dessus est la nôtre, le texte anglais authentique portant « 60% of the amount or the total amount of consideration of the residential property or properties conveyed, assigned or transferred » ; le sous-paragraphe (xix) vise le trusteeet l’entité, à 65 %.

Lisez la ligne « étranger » de gauche à droite : 15 %, 20 %, 30 %, 60 %. Le taux a quadruplé en dix ans, et il a doublé d’un seul coup le 27 avril 2023.Le communiqué conjoint du ministère des Finances, du ministère du Développement national et de l’Autorité monétaire du 26 avril 2023, intitulé Measures for a Sustainable Property Market, l’annonce en une ligne — relever le taux de 30 % à 60 % pour les étrangers acquérant tout bien résidentiel — et ouvre une fenêtre transitoire à trois conditions cumulatives : option d’achat consentie au plus tard le 26 avril 2023, levée au plus tard le 17 mai 2023 ou à l’expiration du délai de validité de l’option si celui-ci était plus court, et option non modifiée à compter du 27 avril 2023. Cette fenêtre est close depuis plus de trois ans : le taux de 60 % s’applique sans exception à toute acquisition en cours.

Les quatre règles d’assiette qui décident du taux

Première règle — la date d’acquisition.Le taux applicable est celui en vigueur à la date d’acquisition, laquelle est la plus ancienne parmi : la date d’acceptation de l’option d’achat, la date du contrat de vente, la date de l’acte plaçant le bien en trust, la date du transfert au bénéficiaire lorsque le bien était détenu en trust pour un bénéficiaire non identifiable, ou la date du transfert. Ce n’est jamais la date de l’acte notarié ni celle de la remise des clés, et c’est la raison pour laquelle le calendrier de l’option est un paramètre fiscal.

Deuxième règle — l’achat conjoint.Elle est brutale, et nous la citons dans les termes exacts de la page que nous avons ouverte : « For purchases made jointly by two or more buyers of different profiles, the highest applicable ABSD rate will apply on the entire value of the property purchased. » Le taux le plus élevé s’applique sur la totalité de la valeur, non sur la quote-part de l’acquéreur le plus mal traité. Un couple composé d’un Français et d’une résidente permanente acquérant ensemble un premier bien ne paie pas 5 % sur la moitié et 60 % sur l’autre : il paie 60 % sur 100 %.

Troisième règle — le décompte des biens.Un bien compte dès la date d’acceptation du contrat, avant même le transfert de propriété, parce que l’acquéreur détient déjà un intérêt en équité. La détention partielle compte pour un bien entier. Les biens acquis par donation, succession, remise d’intérêt, déclaration de trustlorsque les bénéficiaires sont identifiables, lettre d’autorisation ou échange entrent dans le décompte. Les biens frappés d’une acquisition forcée publiée au journal officiel en sortent.

Quatrième règle — et c’est la seule bonne nouvelle du chapitre.La même page énonce : « All residential properties located outside Singapore are to be excluded. » Votre patrimoine immobilier français, si important soit-il, n’aggrave pas votre Additional Buyer’s Stamp Duty.Un Français propriétaire de trois immeubles à Paris, Bordeaux et Nice acquérant son premier bien singapourien est traité comme un primo-accédant étranger : 60 %, et non 60 % aggravé. Le taux étranger étant unique quel que soit le rang du bien, cette règle profite en réalité surtout aux citoyens et aux résidents permanents mariés à un Français.

Les remises conventionnelles : la réponse est négative pour les Français, et il faut le dire

Une remise d’Additional Buyer’s Stamp Dutyexiste au titre de deux accords de libre-échange, et elle place ses bénéficiaires exactement dans la situation d’un citoyen singapourien. La page de l’administration fiscale qui la publie, dont la mention de mise à jour affiche le 30 janvier 2026, énumère deux entrées, et deux seulement : les ressortissants etles résidents permanents d’Islande, du Liechtenstein, de Norvège et de Suisse ; et les ressortissants des États-Unis d’Amérique.

La France n’est partie à aucun de ces deux accords, et un ressortissant français n’en bénéficie pas.La raison en a été donnée publiquement par le vice-Premier ministre et ministre des Finances le 3 juillet 2023, en réponse à une question parlementaire : l’obligation de traitement national figure dans deux accords seulement — celui conclu avec l’Association européenne de libre-échange et celui conclu avec les États-Unis —, tous deux signés il y a près de vingt ans, avant l’introduction du droit additionnel. La même réponse chiffre l’usage du dispositif : environ 250 transactions par an sur la période 2018-2022, soit 2,5 % des transactions soumises au droit, pour environ 150 millions de dollars singapouriens par an.

La remise pour couples mariés : le seul levier réellement puissant

Il existe une remise de droit commun, et elle est massive — mais elle suppose un conjoint citoyen singapourien. Sa condition-cadre, telle qu’elle ressort de la documentation de l’administration fiscale et de son annexe mise à jour le 27 avril 2023, tient en deux points : le couple doit comprendre un conjoint citoyen singapourien, et le bien doit être acquis au seul nom des deux époux.

C’est le fait le plus lourd de conséquences de tout ce chapitre, et il est difficile à énoncer sans paraître désinvolte : un Français marié à une citoyenne singapourienne, aucun des deux ne possédant de bien, acquitte 0 % ; le même Français marié à une résidente permanente acquitte 60 %.Sur un bien à 2 millions, l’écart entre les deux situations est de 1 200 000 S$. Nous ne tirons évidemment de ce constat aucune recommandation ; nous le signalons parce qu’il est fréquemment ignoré par des couples qui ont, pour d’autres raisons, un choix à faire sur le statut d’immigration de l’un des deux, et que ce choix a ici un prix chiffrable.

Une précision de procédure : depuis le 2 juillet 2023, le remboursement au titre de la vente du premier bien est automatisé sous six semaines lorsque l’intention de vendre a été déclarée dans le formulaire de timbrage électronique. C’est une case à cocher au moment du timbrage, et il vaut mieux ne pas l’oublier.

L’acquisition par une entité, et par un trust

La question nous est posée à chaque dossier, et la réponse est arithmétique. La détention par une structure est plus chère que la détention directe, sur tous les paramètres à la fois.

Lisez la ligne de l’apport en numéraire : 1 769 600 S$ en direct, contre 3 069 600 S$ par une entité, soit 1 300 000 S$ de trésorerie supplémentaire immobilisée pour le même bien. Ce n’est pas un surcoût que l’on arbitre : c’est une porte fermée. La quotité de financement de 15 % applicable à l’emprunteur qui n’est pas une personne physique — scénario 21A de la MAS Notice 632, dans sa version révisée le 21 août 2025 que nous avons téléchargée et convertie — suffit à elle seule à rendre la voie sociétaire financée inopérante.

Le trustappelle une précision de délai, parce qu’elle coûte cher quand on la manque. Tout transfert d’un bien résidentiel à un trusteesupporte un droit de 65 %, payable d’avance. Une remise est possible, par voie de remboursement, lorsque le trustest constitué au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires individuels identifiables. Nous citons la page telle que nous l’avons ouverte : « The amount remitted will be based on the difference between the ABSD (Trust) rate of 65% and ABSD rate corresponding to the profile of the beneficial owner with the highest applicable ABSD rate. ABSD (Trust) of 65% is to be paid upfront, and an application for the refund must be made to IRAS within six months after the date of execution of the instrument. »

Remise = (65 % − taux du profil du bénéficiaire) × valeur = (65 % − 60 %) × 2 000 000 = 100 000 S$

La donation entre vifs : la pire option de transmission disponible

On lit très souvent que Singapour ne connaîtrait ni impôt sur les donations, ni droit de timbre sur les transmissions à titre gratuit, et qu’il conviendrait donc de donner de son vivant. La première proposition est exacte : Singapour ne lève aucun impôt sur les donations en tant que tel. La conclusion est fausse.

La page de l’administration fiscale consacrée au Buyer’s Stamp Duty, que nous avons ouverte le 30 juillet 2026, énumère sous l’intitulé Manner of acquisition les modes d’acquisition soumis au droit ad valorem— c’est-à-dire au Buyer’s Stamp Duty, à l’Additional Buyer’s Stamp Duty et au Seller’s Stamp Duty selon le cas. Y figurent expressément : « By way of gift including a voluntary declaration of trust and settlement » et « By way of distribution from the estate of a deceased that is not in accordance with the Will, Intestate Succession Act or Muslim Law of Inheritance. »

Deux mécanismes voisins méritent d’être signalés, parce qu’ils ferment les portes dérobées. La distribution en natured’un bien résidentiel à un actionnaire dans le cadre de la liquidation d’une société est soumise à l’Additional Buyer’s Stamp Dutydepuis le 13 octobre 2023 : sortir le bien d’une structure en la liquidant coûte le même droit que l’y avoir fait entrer. Et la renonciation d’un bénéficiaire à son intérêt dans un bien détenu en bare trustà compter du 10 mai 2022 fait naître, à la charge du constituant, un droit sur le retour du bien, au titre de la section 22C du Stamp Duties Act. La structure ne se défait pas plus gratuitement qu’elle ne s’est faite.

Le Seller’s Stamp Duty : quatre ans depuis le 4 juillet 2025, sans transition

Le troisième droit frappe la sortie. Il n’est pas un impôt sur le gain — Singapour n’en lève pas sur un gain de nature patrimoniale — mais un droit de mutation assis sur le prix, dû même lorsque la vente se solde par une perte. C’est une distinction que l’on ne fait jamais assez tôt : on peut vendre à perte et devoir 16 % du prix de vente.

Le régime a été durci le 4 juillet 2025, et l’administration fiscale singapourienne l’annonce en tête de sa page consacrée au sujet, que nous avons ouverte et convertie le 30 juillet 2026 :

La réforme de 2025 n’a donc pas inventé un régime : elle a restauré celui qui prévalait de 2011 à 2017, après huit ans d’assouplissement. C’est une information utile pour anticiper le prochain cycle : les paramètres de ce marché reviennent, ils ne disparaissent pas.

L’absence de période de transition est littérale, et c’est le piège de calendrier le plus coûteux du chapitre. Le fait générateur est la date d’acquisition, et celle-ci est, dans la plupart des cas, la date d’acceptation de l’option d’achat. Une option consentie par le vendeur avant le 4 juillet 2025 mais acceptéece jour-là ou après fait basculer l’acquéreur dans le barème à quatre ans. Trois jours de réflexion supplémentaires, sur un dossier signé début juillet 2025, ont donc pu ajouter une année entière de période de blocage et quatre points sur chacune des tranches.

Coût de sortie = SSD × prix de vente + droits d’entrée déjà acquittés (1 269 600 S$, non récupérables)

Deux précisions d’administration, que nous citons dans les termes de la page ouverte. Sur l’exigibilité : « SSD must be paid within 14 days from the date of the executed sale contract, otherwise, a penalty will be imposed for late stamping and payment. There is no deferment of stamp duty payment. » Sur la sanction du retard : « There would be a penalty of 5% per annum calculated on a daily basis until the Stamp Duty is paid. » Quatorze jours, c’est court quand on gère une vente depuis un autre fuseau horaire, et le délai court depuis la signature du contrat, non depuis l’encaissement du prix.

Enfin, la règle de continuité par quote-part mérite d’être relue à l’envers, parce qu’elle contient une opportunité. La page énonce : « Where parts of the residential property were acquired by the vendor at different times, the holding period for each part acquired will be computed from the respective acquisition date. » Une transmission successorale fait remonter la date d’acquisition à celle du défunt :l’héritier d’un bien détenu depuis dix ans par le défunt n’est jamais exposé au droit de vendeur, quelle que soit la rapidité avec laquelle il cède. Combinée à l’exonération applicable à la vente imposée par le Residential Property Act, cette règle signifie que la sortie subie — décès, perte de statut — est fiscalement mieux traitée que la sortie choisie.

La property tax annuelle : le seul impôt singapourien réellement récurrent

Singapour ne lève aucun impôt sur la fortune nette : ni l’Income Tax Act 1947ni aucune loi recensée sur le site officiel des textes singapouriens n’en institue un, et l’assiette patrimoniale y est atteinte par des impôts d’une autre nature — la property tax annuelle assise sur l’annual valuedes biens immobiliers, et les droits de timbre à l’acquisition et à la cession. La property taxest donc le seul prélèvement singapourien qui revienne chaque année sur la détention, et c’est aussi celui que les chiffrages omettent le plus souvent.

L’annual value : une valeur locative théorique, et trois conséquences

L’assiette n’est ni le prix d’acquisition, ni la valeur vénale, ni le loyer perçu. La page de l’administration fiscale consacrée à l’annual value, que nous avons ouverte le 30 juillet 2026, la définit ainsi : « The AV of buildings is the estimated gross annual rent of the property if it were to be rented out, excluding furniture, furnishings and maintenance fees. It is determined based on estimated market rentals of similar or comparable properties and not on the actual rental income received. »

Trois conséquences pratiques en découlent, et elles vont toutes dans le même sens.

Un — l’annual value est indépendante du loyer réellement perçu.L’administration le dit expressément en réponse à une question de sa propre foire aux questions : « The AV could be higher or lower than the actual rental as the AV reflects the market rent at the time IRAS reviews the AV, whereas the actual rental could have been fixed earlier. » Un bail signé au creux du marché, ou un bail de trois ans à loyer fixe conclu avant une hausse, n’abaisse en rien la base taxable. Un propriétaire peut donc payer un impôt calculé sur une valeur locative supérieure de 15 % à ce qu’il encaisse réellement.

Deux — aucune charge n’est déductible de l’annual value.Là encore, la réponse publiée est sans nuance : « Can the AV be reduced to take into account the owner’s expenses such as interest cost, utilities, insurance and taxes ? No, such expenses cannot be deducted for property tax purpose. AV is defined as the estimated gross annual rent of a property. » Ni les intérêts d’emprunt, ni les charges de copropriété, ni l’assurance ne viennent en diminution. La property taxest assise sur un revenu brut théorique, et elle est due même lorsque l’exploitation est déficitaire.

Trois — l’annual value est révisée chaque année pour suivre les loyers de marché. La contestation se fait dans les trente joursde l’avis de valeur, et elle porte sur l’annual valueelle-même ou sur sa date d’effet — jamais sur le taux, qui est fixé par la loi. Un dossier de contestation se construit avec des comparables locatifs : c’est un travail d’expertise locale, à confier à un professionnel singapourien. Le délai de trente jours ne se proroge pas ; mais l’administration ajoute que le propriétaire qui n’a pas reçu l’avis de valeur peut contester à tout moment dans l’année s’il démontre que les loyers de marché sont descendus sous l’annual value— hypothèse courante pour un bailleur non résident dont le courrier singapourien n’est pas relevé.

Pour un terrain nu ou un bien en cours de construction, l’annual value est fixée à 5 % de la valeur de marché estimée en tenure perpétuelle — freehold—, et non de la valeur du bien tel qu’il est effectivement détenu : un terrain sous bail de quatre-vingt-dix-neuf ans est évalué comme s’il était perpétuel, ce qui renchérit l’assiette. Le taux n’est pas davantage celui du logement : un terrain et un chantier ne sont pas un bien résidentiel et relèvent du taux de 10 % applicable à tous les autres biens. Un terrain dont la valeur freehold est estimée à 2 000 000 S$ porte donc une annual value de 100 000 S$ et supporte 10 000 S$ d’impôt foncier par an pendant toute la durée du chantier, sans le moindre revenu en face. Une remise existe pour le seul cas de la maison individuelle destinée à être occupée par son propriétaire : elle maintient le barème du propriétaire occupant pendant deux ans au maximum, mais elle se demande — au plus tard trente jours après le permis d’occupation temporaire ou le certificat d’achèvement — et suppose que le terrain ne soit ni occupé ni loué, que le propriétaire ne bénéficie du barème occupant sur aucun autre bien pendant la période, et que la maison achevée soit effectivement occupée par lui pendant au moins un an.

Les deux barèmes, et le rapport entre eux

Un chiffre erroné circule dans la documentation d’expatriation, et nous le corrigeons expressément parce qu’il fausse tous les rendements qui le reprennent : on lit que l’occupant paierait 1 720 S$ à une annual valuede 60 000 S$. Le cumul de 1 720 S$ est atteint à une annual valuede 50 000 S$, non de 60 000 S$. À 60 000 S$, l’occupant paie 1 720 + 10 000 × 10 % = 2 720 S$, et le rapport avec les 10 800 S$ du non-occupant est de 3,97, non de 6,3. Nous avons refait le calcul sur le barème publié, tranche par tranche, le 30 juillet 2026.

Mais ce facteur de 3,97 n’est pas une constante, et c’est le point que personne ne relève. Les deux barèmes n’ont ni la même progressivité ni le même point de départ : l’occupant bénéficie d’une franchise de 12 000 S$ et d’une montée lente, le non-occupant est taxé dès le premier dollar à 12 % et sature à 36 % dès 60 000 S$. Le rapport entre les deux est donc maximal sur les petits biens et s’écrase sur les grands.

Deux enseignements en sortent, et ils sont contre-intuitifs l’un et l’autre. Le premier : le surcoût de la mise en location, exprimé en multiple, est proportionnellement le plus lourd sur les petitsbiens — six fois l’impôt de l’occupant à 24 000 S$ d’annual value, contre une fois et demie à 200 000 S$. Un investisseur qui raisonne sur des studios subit le rapport le plus défavorable. Le second : exprimé en pourcentage de la valeur locative, le prélèvement du bailleur va de 12 % à plus de 30 %. Sur le condominium de notre exemple, la property tax représente à elle seule 16,4 % du loyer brut réellement encaissé(10 800 ÷ 66 000). C’est ce chiffre, et non le taux d’impôt sur le revenu, qui fait la différence entre un rendement singapourien et un rendement français.

Un dernier point d’actualité, favorable et modeste : un rabais ponctuel de property tax est accordé en 2026 aux biens occupés par leur propriétaire — 15 % pour un logement social HDB, 10 % plafonnés à 500 S$pour un bien privé. Sur notre exemple à 2 720 S$, le rabais est de 272 S$, ramenant l’impôt de l’occupant à 2 448 S$ en 2026. Le bailleur n’en bénéficie pas, et il n’en a jamais bénéficié depuis l’instauration du barème non-occupant actuel au 1er janvier 2024. Le rabais est reconduit ou non chaque année au budget : ce n’est pas un paramètre sur lequel construire un plan.

Le financement : deux notices de la MAS, et une asymétrie que personne ne voit

Le financement immobilier singapourien obéit à deux instructions de l’Autorité monétaire de Singapour, révisées l’une et l’autre le 21 août 2025 avec effet au 22 août 2025. Nous avons téléchargé les deux documents officiels au format PDF et les avons convertis le 30 juillet 2026 : la Notice 632, Residential Property Loans, qui commande la quotité de financement ; et la Notice 645, Computation of Total Debt Servicing Ratio for Property Loans, qui commande le ratio d’endettement. Il faut les lire ensemble, parce qu’elles n’ont pas le même champ territorial, et c’est de cette divergence que naissent la plupart des déconvenues de financement dans les dossiers d’expatriés.

La quotité de financement : Notice 632

Le montant maximal finançable est le plus faible de deux termes : la quotité appliquée à la valeur, et la valeur diminuée de la contribution minimale et des sommes mobilisées sur le Central Provident Fund. Cette formule figure à la définition du Relevant Amount, au paragraphe 30(t) de la Notice, et la valeur de référence est définie au paragraphe 30(v) comme le plus faible du prix d’acquisition ajusté et de la valeur vénale courante. Deux remarques suffisent à en tirer tout le conseil.

Première : le Central Provident Fund vaut zéro pour un expatrié français.Les cotisations à ce régime ne sont pas ouvertes aux titulaires de titres de travail — le régime est réservé aux citoyens et aux résidents permanents. La ligne « CPF » de la formule est donc nulle, et l’intégralité de la différence entre le prix et le prêt doit sortir de la trésorerie personnelle.

Seconde : les droits de timbre ne font pas partie de la valeur.Ils ne peuvent en aucun cas être financés par le prêt immobilier. Sur notre condominium à 2 000 000 S$, un emprunteur au meilleur scénario obtient 1 500 000 S$ de prêt, apporte 500 000 S$ sur le prix, et doit ajouter 1 269 600 S$ de droits : 1 769 600 S$ de numéraire, soit 88,5 % du prix du bien.On ne finance pas une acquisition immobilière à Singapour : on la paie presque comptant, et l’emprunt ne couvre qu’un peu plus de 45 % du décaissement total.

Les durées maximales sont de 35 ans pour un bien privé, de 30 ans pour un logement social HDB porté à 35 ans sur présentation d’une lettre d’invitation du HDB ; en refinancement, la somme de la durée du nouveau prêt et de l’ancienneté du financement d’origine ne peut excéder 35 ans. Attention à la double condition du tableau : passer de 30 à 35 ans de durée, ou franchir la somme de 65 entre l’âge et la durée, fait chuter la quotité de 75 % à 55 %. Pour un emprunteur de quarante ans, la limite est atteinte à 25 ans de durée : allonger le prêt pour alléger l’échéance coûte vingt points de quotité, soit 400 000 S$ d’apport supplémentaire sur notre exemple.

Le ratio d’endettement : Notice 645, et le taux plancher de 4 %

Le seuil de 55 % ne figure ni dans l’une ni dans l’autre des deux notices : il est posé par les lignes directrices de l’Autorité monétaire sur l’application du ratio d’endettement total, dans leur version du 15 décembre 2021, dont le paragraphe 2.2 retient 60 %pour les opérations dont l’option d’achat ou la demande est antérieure au 16 décembre 2021 et 55 %dans tous les autres cas. Le paragraphe 2.2A exige la documentation des dépassements ; le paragraphe 2.3 y ajoute l’évaluation renforcée du crédit et le rapport à l’autorité ; et le plan de réduction de dette figure au paragraphe 4.1, où il ne vise que les refinancements portant sur un bien non occupé par son propriétaire. Autrement dit : le 55 % n’est pas une norme commerciale négociable.

Le point le plus mal compris est le taux d’intérêt de calcul. Le paragraphe 10(b) de la Notice 645 impose de calculer l’échéance non au taux offert, mais à un taux de moyen terme. Nous en avons relevé la table dans le PDF officiel : pour une opération résidentielle dont l’option d’achat a été consentie avantle 30 septembre 2022, le taux retenu est le plus élevé de 3,5 % et du taux contractuel ultérieur ; pour le non-résidentiel, le plus élevé de 4,5 % et de ce même taux. Pour les opérations postérieures au 30 septembre 2022 — c’est-à-dire toutes celles d’aujourd’hui —, les planchers sont respectivement de 4 % et de 5 %. Un emprunteur à qui l’on offre 2,8 % voit donc sa capacité calculée à 4 %.

Cette dernière ligne mérite d’être soulignée, parce qu’elle a un coût direct et évitable. La catégorie la plus favorable — décote nulle lorsque l’actif est nanti depuis quatre ans — est réservée aux dollars de Singapour. Les dépôts en euros relèvent de la catégorie suivante et subissent une décote de 30 % même nantis quatre ans, et de 70 % s’ils ne le sont pas. Un expatrié qui laisse 600 000 € d’épargne en euros sur un compte non nanti voit cette épargne comptée pour 30 % de sa contrevaleur, puis amortie sur quarante-huit mois ; la même somme convertie en dollars de Singapour et nantie depuis quatre ans serait comptée en totalité. La devise et le nantissement de l’épargne sont des paramètres de financement, pas des détails de gestion de trésorerie— et ils se décident quatre ans avant l’acquisition, ce qui les rend inutilisables pour qui s’en avise le jour du dossier.

L’asymétrie : le crédit français ne desserre jamais, il resserre toujours

Voici le point que la littérature francophone rate presque uniformément, et il tient en deux définitions que nous avons lues l’une et l’autre dans les PDF officiels.

Les scénarios 11C, 14A, 17A et 20A de la Notice 632 abaissent la quotité selon que l’emprunteur a un ou plusieurs crédits en cours pour l’acquisition d’une autre Residential Property — laquelle est définie comme un bien situé à Singapour. Un crédit immobilier en cours sur un appartement à Lyon ou à Bordeaux ne dégrade donc pas la quotité : l’emprunteur reste au scénario 4C, 75 %. Symétriquement, la Notice 645 définit la Propertycomme un bien situé « in or outside Singapore » et organise expressément la conversion de l’échéance étrangère : l’échéance lyonnaise est convertie au cours du jour et imputée intégralementsur les 55 %.

L’asymétrie est complète et joue toujours dans le même sens.On propose à l’emprunteur une quotité qu’il n’atteindra pas, parce que son enveloppe de remboursement est déjà consommée avant que le prêt singapourien ne soit calculé. Et le dossier est évalué avec deux conventions de taux différentes : le prêt singapourien à un plancher de 4 %, l’échéance étrangère pour son montant réel. Chiffrons.

Capacité d’emprunt = (55 % × revenu reconnu − échéance étrangère convertie) ÷ facteur d’annuité mensuelle à 4 % sur la durée retenue

Un mot de méthode pour finir sur ce point : aucune simulation française n’est transposable. La simulation du ratio d’endettement, avec conversion des échéances étrangères au cours du jour, décote de 30 % sur les revenus variables et décote sur l’épargne en devises nantie, se fait auprès d’un établissement prêteur local, et elle se refait à chaque évolution du dossier. Nous demandons systématiquement qu’elle soit produite avantla signature de l’option d’achat, parce que c’est cette signature qui déclenche simultanément le taux d’Additional Buyer’s Stamp Duty applicable, le point de départ de la période de Seller’s Stamp Duty et la quotité de financement.

Louer : les règles d’urbanisme d’abord, la fiscalité ensuite

Avant de parler d’impôt, il faut parler d’usage, parce que c’est l’usage qui détermine le loyer atteignable. L’Urban Redevelopment Authority pose sur le résidentiel privé une durée minimale d’occupation de trois mois consécutifset interdit l’hébergement de courte durée, sur une base journalière ou hebdomadaire. Cette règle, dont la page publique portait au 30 juillet 2026 une mention de mise à jour au 15 juin 2026, ferme entièrement le modèle de la location meublée touristique : il n’existe pas, à Singapour, de version résidentielle privée de ce modèle, et c’est le premier facteur d’écrasement du rendement par rapport à une comparaison française.

Le plafond d’occupation est de six personnes non apparentéespour un bien de moins de 90 m², relevé temporairement à huit personnespour les biens d’au moins 90 m² de surface stratadu 22 janvier 2024 au 31 décembre 2028, sous réserve d’un enregistrement préalable auprès de l’autorité moyennant 20 S$. L’aide domestique compte comme membre du foyer. Le propriétaire répond des infractions commises dans son bien, y compris par un locataire qui sous-loue. Et le relèvement à huit personnes est temporaire : son non-renouvellement au 31 décembre 2028 réduirait le loyer atteignable sur les grands logements donnés en colocation, ce qui est un risque à porter au dossier de tout investisseur qui construit son rendement sur cette configuration.

Deux prélèvements accessoires complètent le tableau. Le droit de bailest dû au taux de 0,4 % du loyer total pour un bail à durée déterminée n’excédant pas quatre ans, sur le loyer contractuel ou le loyer de marché, le plus élevé des deux ; il est exonéré lorsque le loyer annuel moyen n’excède pas 1 000 S$ ; et pour un bail de plus de quatre ans ou de durée indéterminée, l’assiette est plafonnée à quatre fois le loyer annuel moyen. Sur un bail de deux ans à 66 000 S$ par an, le droit est de 528 S$. Le redevable est statutairement le preneur : la Third Schedule du Stamp Duties Act 1929, « Persons liable to pay stamp duty », article 4, désigne pour l’article 8 « the lessee ». Ce n’est donc pas un usage de marché négociable : une clause contraire répartit la charge économique entre les parties, elle ne déplace pas la dette fiscale.

La taxe sur les biens et services, dont le taux normal est de 9 %, ne s’applique ni à la vente ni à la location de biens résidentiels, exonérées en application du paragraphe 2 de la partie 1 de la quatrième annexe de la loi qui l’institue. Deux nuances : pour un bien mixte, la fraction du loyer imputable à la partie non résidentielle supporte 9 % ; et surtout, la location du logement nu est exonérée mais la location du mobilier et des équipements ne l’est pas. Sur un bail meublé consenti par un bailleur assujetti, la ventilation entre loyer du logement et loyer du mobilier n’est donc pas neutre, et elle se rédige dans le bail.

Le taux singapourien : 24 % pour le non-résident, et les 15 % ne sont pas un taux

Une erreur répandue veut que « les non-résidents soient imposés à 15 % » à Singapour. Elle est fausse, et elle fausse tous les chiffrages qui la reprennent. Nous posons la règle exacte, parce qu’elle commande le rendement locatif d’un client qui a quitté Singapour en conservant son bien — configuration extrêmement fréquente.

Le barème du résidentde Singapour est en revanche progressif : 0 % jusqu’à 20 000 S$, puis 2 %, 3,5 %, 7 %, 11,5 %, 15 %, 18 %, 19 %, 19,5 %, 20 %, 22 % au-delà de 320 000 S$, 23 % au-delà de 500 000 S$ et 24 % au-delà de 1 000 000 S$. L’impôt cumulé ressort à 44 550 S$ à 320 000 S$ de revenu imposable et à 199 150 S$ à 1 000 000 S$.

L’écart entre les deux régimes se chiffre — mais il ne se chiffre pas d’une seule manière, et c’est un point de méthode que nous tenons à poser, parce que le multiple dépend entièrement de ce que l’on suppose des autres revenus du contribuable.

Impôt du non-résident = 24 % × revenu locatif net. Impôt du résident = barème progressif appliqué au revenu locatif net PLACÉ AU SOMMET de ses autres revenus

Une précision de procédure qui manque à presque toutes les notes que nous relisons : qui liquide cet impôt ?Aucune des pages de l’administration fiscale singapourienne que nous avons consultées le 30 juillet 2026 n’institue de retenue à la source sur les loyers d’immeubles versés à un propriétaire non résident — la retenue de 15 % de la section 45A vise la location de biens meubles. Le bailleur non résident est donc redevable d’une déclaration annuelle, l’administration publiant à cet effet un guide de dépôt propre au non-résident et son formulaire dédié ; ni le locataire ni l’agent n’opèrent de retenue libératoire. Un impôt sans obligation déclarative associée n’existe pas : c’est vous qui liquidez, et personne ne retient à la source pour vous.

Les charges déductibles, le forfait de 15 %, et le piège des baux longs

Sont déductibles du loyer brut, notamment : les intérêts d’emprunt afférents à l’acquisition du bien loué ; la property tax ; l’assurance incendie ; les réparations effectuées pendant la période de location pour remettre le bien dans son état d’origine ; les frais d’entretien, y compris les charges mensuelles versées au syndicat de copropriété ; les honoraires de gestion, au prix de marché s’ils sont versés à une partie liée ; et le remplacement à l’identique du mobilier. Ne sont pas déductibles : la dépréciation du mobilier, les améliorations, les additions et les travaux de rénovation, ni les réparations initiales antérieures à la mise en location.

Sur les intérêts, la doctrine publiée est précise et vaut d’être retenue : un emprunt garanti par le bien A mais servant à acquérir le bien B produit des intérêts déductibles des revenus du bien B, pas de ceux du bien A. C’est le suivi de l’affectation des fonds, non celui de la sûreté, qui commande.

L’option forfaitairemérite un examen chiffré, parce qu’elle est pré-remplie et que la facilité conduit à l’accepter. L’administration pré-remplit un montant de charges réputées égal à 15 % du loyer brut, auquel les intérêts d’emprunt s’ajoutent. L’option est refusée dans trois cas : lorsque aucune charge déductible autre que les intérêts n’a été supportée, lorsque les revenus proviennent d’une société de personnes singapourienne, et lorsque le bien est détenu en trust. Elle est en outre globale : un propriétaire de plusieurs biens loués qui opte pour les charges réelles sur l’un doit appliquer ce traitement à tous.

Point d’indifférence : charges réelles hors intérêts = 15 % × loyer brut = 9 900 S$ sur 66 000 S$ de loyer

Le rendement réel : ce qui reste, et ce que le prix doit faire pour que l’opération tienne

Nous arrivons au calcul qui décide. Reprenons le même dossier de bout en bout : un ressortissant français, titulaire d’un Employment Pass, ni résident permanent ni marié à une citoyenne singapourienne, achetant seul un condominium à 2 000 000 S$, loué 5 500 S$ par moischarges de copropriété comprises, dont l’annual valueest fixée à 60 000 S$. Nous retenons le cas où le client a quitté Singapour et a conservé le bien : c’est celui que nous rencontrons le plus souvent, et c’est le plus défavorable.

Trois rendements en découlent, et ils ne disent pas la même chose.

L’écart entre 3,30 % et 1,03 % est l’information centrale de ce chapitre.Il ne provient pas d’un marché médiocre : il provient de trois prélèvements empilés — la property taxdu bailleur pour 16,4 % du loyer, l’impôt sur le revenu du non-résident pour 16,2 %, et surtout les droits de timbre d’entrée qui, sans rien prélever sur le loyer, gonflent de 63,5 % le capital sur lequel ce loyer doit être rapporté.

La question qui tranche : de combien le prix doit-il monter ?

Puisque le loyer ne rembourse pas les droits d’entrée — il y faudrait trente-sept ans et demi —, l’opération ne peut tenir que par la plus-value. Posons donc la question dans l’autre sens, ce que nous ne voyons jamais faire dans une note commerciale : à quel prix le bien doit-il être revendu, à chaque horizon de détention, pour que le client récupère simplement le capital qu’il a engagé ?

Prix de revente × (1 − taux de SSD applicable) + loyers nets cumulés = capital engagé, soit 2 000 000 + 1 269 600 = 3 269 600 S$

Un dernier point de veille, qu’il faut poser à ce stade parce qu’il porte sur le paramètre de sortie. Les mesures de refroidissement singapouriennes sont intervenues en décembre 2021, septembre 2022, avril 2023 et juillet 2025 : un rythme d’environ dix-huit mois. Le taux de vacance de 6,4 % et les 60 600 achèvements attendus plaident plutôt pour une pause. Mais la progression de 1,8 % des prix du centre historique au deuxième trimestre 2026 est exactement le type de signal qui a précédé les mesures d’avril 2023. Un acquéreur d’aujourd’hui doit intégrer que la durée du Seller’s Stamp Duty peut être allongée pendant sa détention— comme elle l’a été le 4 juillet 2025, sans période de transition.

Le versant français : ce que la convention règle, et ce qu’elle laisse entier

La convention applicable est celle du 15 janvier 2015— elle a remplacé la convention signée à Paris le 9 septembre 1974, modifiée par l’avenant du 13 novembre 2009. Entrée en vigueur le 1er juin 2016, elle prend effet en France pour les revenus afférents aux années ouvertes à compter du 1er janvier 2017, et à Singapour à compter du 1er janvier 2017 pour les impôts retenus à la source et des années d’imposition ouvertes à compter du 1er janvier 2018 pour les autres. Aucune convention franco-singapourienne du 15 janvier 1971 n’existe : cette date, qui circule dans plusieurs notes commerciales, ne correspond à rien.

La convention multilatérale a modifié six stipulations seulement — le préambule, l’article 5 § 4, l’article 9 § 2, l’article 25 § 3, la partie relative à l’arbitrage et l’article 28 devenu clause de la principale finalité — avec prise d’effet aux faits générateurs de retenue à la source à compter du 1er janvier 2020 et, pour les autres impôts, aux périodes d’imposition ouvertes à compter du 1er octobre 2019. Les articles 6, 13 et 23, qui gouvernent tout ce chapitre, ne sont pas modifiés : la version consolidée publiée par la direction générale des finances publiques les reproduit sans encadré ni note de renvoi. En particulier, l’article 13 § 3 ne comporte pas le critère de test sur trois cent soixante-cinq jours : la prépondérance immobilière s’y apprécie au seul jour de la cession. Sauf mention contraire, les stipulations conventionnelles citées dans ce chapitre — articles 2, 6, 13, 22, 23 et 24 — le sont d’après le texte français authentique, dans cette version consolidée publiée par la direction générale des finances publiques, téléchargée et convertie le 30 juillet 2026 ; le texte anglais fait également foi.

Les loyers singapouriens d’un résident de France

L’article 6 § 1 de la convention attribue les revenus de biens immobiliers à l’État de situation du bien, et son § 3 étend la règle aux revenus de la location et de l’affermage. Le loyer singapourien d’un résident de France est donc imposable à Singapour — au barème progressif du résident, ou au taux de 24 % du non-résident, selon la résidence fiscale singapourienne du bailleur.

Côté français, l’article 23 § 2 a) prévoit que ces revenus sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français, et que le résident de France a droit à un crédit d’impôt imputable. Pour les revenus qui ne figurent pas dans l’énumération du (ii) — et ceux de l’article 6 n’y figurent pas —, ce crédit est égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus, ce qui neutralise la double imposition et ne laisse subsister qu’un effet de taux effectif.

Deux précisions utiles. Première : l’article 2 § 2 b) de la convention énumère quatre catégories d’impôts français visés, et la quatrième comprend nommément les contributions sociales généralisées et les contributions pour le remboursement de la dette sociale. L’« impôt français » sur lequel s’impute le crédit inclut donc la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale. En revanche, le prélèvement de solidarité de 7,5 % de l’article 235 ter du code général des impôts ne figure dans aucune des quatre catégories : nous le chiffrons comme non éliminable par la convention — 7,5 des 17,2 points de prélèvements sociaux restent hors du champ conventionnel —, en signalant que la lecture inverse, tirée de l’extension de l’article 2 § 3 aux impôts de nature identique ou analogue, n’a fait l’objet d’aucune doctrine publiée. Ce n’est pas le cas dans toutes les conventions françaises, et cela mérite d’être vérifié dans chaque dossier plutôt que présumé. Seconde : le crédit couvre l’impôt français, mais le revenu imposable en France se détermine selon les règles françaises — revenus fonciers, micro-foncier ou régime réel —, sans reprise du forfait singapourien de 15 % ni des règles de déductibilité de l’administration singapourienne. Les deux assiettes ne coïncident pas, et la déclaration doit être établie deux fois selon deux jeux de règles.

La cession : l’asymétrie la plus coûteuse de tout le dossier

Ici se joue la décision la plus lourde du chapitre, et elle tient à un mécanisme d’élimination qui fonctionne à vide. L’article 13 § 1 de la convention attribue les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers à l’État de situation du bien. Mais l’article 23 § 2 a) (ii) range expressément les gains des paragraphes 1 et 3 de l’article 13 dans la catégorie des revenus ouvrant droit à un crédit égal au montant de l’impôt payé à Singapour— et non à un crédit égal à l’impôt français.

Or Singapour ne taxe pas le gain de cession d’un bien immobilier détenu à titre patrimonial. Le crédit est donc nul, et la plus-value supporte l’intégralité de l’impôt français.La convention n’organise pas une exonération : elle organise un crédit égal à un impôt qui n’est pas perçu.

Côté français, le droit interne s’applique sans restriction territoriale. Le I de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 — dont la référence au Journal officiel doit être vérifiée avant publication —, soumet à l’impôt sur le revenu les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers, sans limiter son champ aux immeubles situés en France— la restriction territoriale n’apparaît qu’au II, 2°, pour l’exonération de la cession d’un logement situé en France par un non-résident. Un immeuble singapourien cédé par un résident de France entre donc pleinement dans le champ.

Impôt total = 19 % × PV après abattement IR + 17,2 % × PV après abattement PS + taxe de l’article 1609 nonies G + contribution de l’article 223 sexies

Nous formulons cette conclusion avec la prudence qu’elle mérite. Nous ne recommandons pas d’organiser une date de cession en fonction d’une date de retour, et nous ne garantissons aucun résultat fiscal.Ce que nous disons est plus simple : la séquence « je rentre en France, je m’installe, et je vendrai le condominium l’année prochaine » a, sur un gain de 300 000 €, un coût de 122 209 € que presque personne n’a chiffré avant de la décider. Ce chiffrage se fait avant le déménagement, pas après.

Une réserve d’articulation, enfin, que nous signalons sans la résoudre. Si l’administration singapourienne requalifiait des opérations répétées d’achat-revente en activité de négoce, deux conséquences se déclencheraient simultanément : côté conventionnel, le gain cesserait peut-être de relever de l’article 13 § 1 pour relever de l’article 7, ce qui changerait le mécanisme d’élimination ; côté français, la qualification de bénéfice industriel et commercial exclurait l’application de l’article 150 U, dont le I réserve expressément les dispositions propres à ces bénéfices, et ferait perdre les abattements pour durée de détention. Les deux qualifications sont autonomes : rien n’oblige l’administration française à suivre l’administration singapourienne, ni l’inverse. L’absence d’impôt sur les gains en capital n’est pas un droit acquis : c’est l’absence d’une qualification, et la grille publiée par l’administration singapourienne est expressément non limitative.

L’impôt sur la fortune immobilière : la convention ne protège rien

Il faut le dire sans détour, parce que c’est structurel : il n’existe aucune clause conventionnelle applicable à l’impôt sur la fortune immobilière entre la France et Singapour— ni protection, ni crédit, ni procédure amiable. L’article 2 de la convention ne vise que des impôts sur le revenu, et l’article 24 § 6 limite la non-discrimination aux impôts couverts. La liste des conventions fiscales publiée au bulletin officiel des finances publiques, dans sa version du 29 avril 2026, porte pour la ligne Singapour la seule mention « IR », là où la ligne des États-Unis porte « IR – IF » et une entrée distincte pour la convention successorale. La loi française s’applique seule, sans filtre.

Deux précisions de barème que l’on omet presque toujours. Le seuil d’assujettissement n’est pas le seuil de taxation.L’impôt n’est dû que si les actifs excèdent 1 300 000 € au 1er janvier, mais le barème de l’article 977 taxe à partir de 800 000 € : 0 % jusqu’à 800 000 € ; 0,50 % de 800 001 à 1 300 000 € ; 0,70 % jusqu’à 2 570 000 € ; 1 % jusqu’à 5 000 000 € ; 1,25 % jusqu’à 10 000 000 € ; 1,50 % au-delà. Et le plafonnement est fermé au non-résident : l’article 979 le réserve au redevable « ayant son domicile fiscal en France ».

IFI = barème de l’article 977 appliqué à l’assiette totale, l’écart entre l’assiette avec et sans le bien singapourien étant le coût marginal de sa détention

Le calendrier de cession se lit donc à la lumière de deux horloges opposées. L’abattement pour durée de détention plaide pour attendre — l’exonération d’impôt sur le revenu est atteinte à vingt-deux ans, celle des prélèvements sociaux à trente ans. La fenêtre de cinq ans de l’article 964 plaide pour vendre avant son expiration, ou pour ne pas rentrer trop tôt. Et par-dessus les deux, la règle de l’article 244 bis A — qui ne vise que les immeubles situés en France — fait que la cession opérée avantle retour ne coûte rien en France. Ces trois paramètres ne se combinent pas d’eux-mêmes : ils se posent sur une feuille, avec des dates.

La transmission : imposition française pleine, et rien à imputer

À Singapour, les droits de succession ont été supprimés. L’Estate Duty Act 1929comporte une section 2A dont le texte dispose que la loi ne s’applique qu’aux personnes décédées avant le 15 février 2008. Une fiche de 2026 ne cite donc pas ce texte comme un texte applicable, et l’enjeu de la transmission n’est pas une double imposition à éliminer : il n’y a rien à éliminer côté singapourien.

En France, l’article 750 ter du code général des impôts pose trois hypothèses, et son 3° est celle qui surprend. Il ne s’agit pas d’une règle d’assiette globale : il taxe les biens « reçus par l’héritier, le donataire, le légataire ou le bénéficiaire d’un trust … qui a son domicile fiscal en France » au sens de l’article 4 B. L’appréciation se fait part par part, héritier par héritier.Dans une fratrie dont un membre est rentré en France depuis plus de six ans et l’autre est resté à Singapour, seule la part du premier entre dans l’assiette mondiale ; la part du second reste régie par le 2°, c’est-à-dire par les seuls biens situés en France. Le retour en France d’un enfant ne « ramène » pas le bien singapourien dans la succession taxable de ses frères et sœurs.

L’article 784 A permet d’imputer les droits acquittés hors de France sur l’impôt exigible en France, mais dans les seuls cas définis aux 1° et 3° de l’article 750 ter— défunt domicilié en France, ou héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années. La citation qui commence au deuxième membre de phrase et supprime cette condition de champ circule largement ; elle est incomplète. En tout état de cause, Singapour ne percevant plus de droits de succession depuis le 15 février 2008, l’imputation est structurellement nulle.

Les obligations déclaratives, et la fin de l’idée de discrétion

Un loyer singapourien atterrit quelque part, et ce quelque part est presque toujours un compte bancaire singapourien. Il faut donc poser une évidence qui n’en est pas une pour tout le monde : les comptes financiers détenus à Singapour par un résident fiscal de France sont déclarés automatiquement à l’administration française.Singapour applique la norme commune de déclaration de l’Organisation de coopération et de développement économiques et échange des informations sur les comptes financiers depuis septembre 2018 ; la France figure sur la liste des juridictions déclarables publiée par l’administration fiscale singapourienne pour chacune des années 2017 à 2025, et les informations relatives à l’année 2025 devaient lui être transmises au plus tard le 31 mai 2026. La question n’est donc jamais celle de la détectabilité : elle est celle de la conformité.

Côté singapourien, rappelons le point développé plus haut : aucune des pages consultées n’institue de retenue à la source sur les loyers d’immeubles versés à un propriétaire non résident. La conformité de la déclaration singapourienne du non-résident relève d’un comptable ou d’un conseil fiscal local. Un impôt sans obligation déclarative associée n’existe pas : c’est vous qui liquidez, et personne ne retient à la source pour vous.

Les six décisions, et le calendrier qui les commande

Tout ce chapitre se résume à six décisions, dont cinq se prennent avantla signature de l’option d’achat, et une seule après. C’est ce déséquilibre qui rend l’accompagnement utile : passé la signature, il n’y a presque plus rien à optimiser.

Ce que nous ne faisons pas, et à qui nous le confions

Un conseil en gestion de patrimoine français ne peut pas s’engager seul sur ce dossier, et nous préférons dire lesquels de ses points nous ne traitons pas plutôt que de laisser croire à une compétence globale.

Ce qu’il faut retenir

Le régime d’accès est simple à énoncer : le sol est fermé, les immeubles collectifs sont ouverts. Un ressortissant français — et un résident permanent, que le Residential Property Act range parmi les étrangers — achète librement un condominium, un appartement ou une maison strata landed située dans une copropriété agréée. Tout le reste suppose un agrément ministériel discrétionnaire, insusceptible de recoursjuridictionnelmais ouvert à des représentations au ministre dans les trois mois (section 25(12)), et dont les facteurs publiés — cinq ans de résidence permanente, contribution économique exceptionnelle — sont appréciés au cas par cas, la Singapore Land Authority les introduisant par « including but not limited to ». Et la sanction d’une erreur de qualification n’est pas une amende : c’est la nullité de l’acte.

Les droits de timbre décident du reste.Sur un bien à 2 000 000 S$, un Français acquitte 1 269 600 S$, soit 63,48 % du prix, dont 1 200 000 S$ au seul titre du droit additionnel porté de 30 % à 60 % le 27 avril 2023. Ces droits ne se financent pas, ne s’amortissent pas, ne se déduisent d’aucun revenu, et représentent trente-sept ans et demi de loyer net d’impôt. Un ressortissant norvégien, islandais, liechtensteinois ou suisse — et, pour ces quatre pays, un simple résident permanent — n’en paie aucun, au titre d’un accord de libre-échange auquel la France n’est pas partie. À la sortie, le droit de vendeur court désormais sur quatre ans, de 16 % à 4 %, pour tout bien acquis à compter du 4 juillet 2025, et il est dû même en cas de vente à perte.

La détention coûte, et le bailleur paie quatre fois ce que paie l’occupant.À une valeur locative administrative de 60 000 S$, l’occupant acquitte 2 720 S$ et le bailleur 10 800 S$ — un rapport de 3,97, qui monte à 6,00 sur les petits biens et redescend à 1,60 sur les très grands. Cette valeur locative est théorique, indépendante du loyer réellement perçu, ne souffre la déduction d’aucune charge, et ne connaît aucun dégrèvement pour vacance.

Le financement se joue sur le ratio d’endettement, pas sur la quotité. Un crédit immobilier français ne dégrade pas la quotité — la Notice 632 définit la Residential Propertycomme un bien situé à Singapour — mais il consomme intégralement l’enveloppe de 55 % de la Notice 645, laquelle vise les biens situés « in or outside Singapore ». Sur un dossier courant, l’effet est de 604 000 S$ de capacité d’emprunt perdue, et de 635 000 S$ de numéraire supplémentaire à mobiliser.

Et le rendement, une fois tout déduit, est de 1,03 % du capital réellement engagé, contre 3,30 % affichés en brut. Pour que l’opération rende simplement son capital, le prix doit progresser de 13,0 % par an sur quatre ans, de 9,2 % par an sur cinq ans, de 3,90 % par an sur dix ans, de 2,18 % par an sur quinze ans. C’est la durée, et non le prix d’entrée, qui décide.Une acquisition faite pour la durée d’une affectation est, arithmétiquement, une opération perdante.

Le versant français réserve deux surprises qui vont en sens contraire.La mauvaise : la convention attribue à Singapour le droit d’imposer la plus-value, mais n’accorde qu’un crédit égal à l’impôt payé à Singapour — lequel est nul. Un résident de France qui cède son condominium supporte donc l’impôt français en totalité, soit 122 209 € sur une plus-value de 300 000 € après six ans de détention. La bonne : l’expatrié qui rentre en France après cinq années civiles complètes hors de France échappe à l’impôt sur la fortune immobilière sur son bien singapourien jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son retour. Ces deux horloges tournent en sens inverse et ne se règlent pas seules.

Droit arrêté au 30 juillet 2026.La France et Singapour révisent leurs textes en cours d’année : loi de finances, loi de financement de la sécurité sociale, doctrine BOFiP, budget singapourien et Income Tax Actpeuvent déplacer plusieurs des chiffres qui suivent. Chaque montant porte ici sa source, sa référence et sa date ; aucun ne se recopie sans les rouvrir.

C’est la décision la plus lourde de la première année d’expatriation, et c’est presque toujours celle qui se prend le plus vite : on part, on met le bien en location parce que c’est ce qu’on fait, et on se dit qu’on verra plus tard. Trois ans après, « plus tard » est arrivé, et deux fenêtres se sont refermées sans que personne ne l’ait signalé : celle du b) du 2° du II de l’article 150 U du code général des impôts, que la mise en location referme dès le premier bail, et celle du a) du même 2°, qui se ferme au 31 décembre de la dixième année suivant le départ. Entre les deux, l’écart n’est pas théorique : il se chiffre, dans les dossiers que nous reprenons, entre 13 000 € et 118 000 € selon la taille du bien et la composition du couple.

Ce chapitre pose la décision comme elle doit l’être : chiffrée des deux côtés. Côté garder, il additionne le coût fiscal annuel du loyer, l’impôt sur la fortune immobilière, le coût réel de la gestion à distance et de la vacance, et le sort du bien au décès. Côté vendre, il démonte le prélèvement de l’article 244 bis A, les deux barèmes distinctsd’abattement pour durée de détention — vingt-deux ans pour l’impôt, trente ans pour les prélèvements sociaux —, la surtaxe de l’article 1609 nonies G et ses dix lignes, la contribution de l’article 223 sexies qui frappe le non-résident, le représentant fiscal accrédité et ses trois dispenses automatiques, et les trois exonérations en présence dont une seule est ouverte à Singapour. Il se termine par cinq cas complets, du prix de vente à l’euro net encaissé, et par le point d’indifférence entre les deux branches.

Ce qu’il ne fait pas : il ne reprend pas la mécanique complète de l’imposition des loyers, exposée au chapitre 14— taux minimum de l’article 197 A, option pour le taux moyen, déficit foncier, location meublée —, dont il ne retient que le résultat net pour l’arbitrage. Il ne reprend pas non plus l’assiette détaillée de l’impôt sur la fortune immobilière, exposée au chapitre 17, ni le régime de l’article 22 de la convention, porté in extenso par le chapitre 5. Ce chapitre ne parle que d’une chose : faut-il garder ou céder, et combien coûte chacune des deux réponses.

Poser la question correctement : on ne compare pas un impôt, on compare deux trajectoires

La comparaison est mal faite dans neuf dossiers sur dix, parce qu’on met en regard deux grandeurs qui ne sont pas de même nature : d’un côté un flux— le loyer net —, de l’autre un stock— l’impôt de plus-value. La bonne méthode consiste à ramener les deux branches à la même unité de compte : un rendement annuel net de tout, rapporté à la valeur de marché du bien, et un capital net encaisséà la date de la cession. La question devient alors : à quel taux de rendement net le capital libéré devrait-il travailler pour égaler ce que le bien conservé rapporte réellement ? C’est le seul énoncé qui permette une décision, et il exige quatre séries de chiffres.

Deux de ces cinq postes sont systématiquement omis. Le troisième — le coût d’exploitation réel — parce qu’il n’apparaît sur aucun avis d’imposition. Le cinquième — le coût au décès — parce qu’il ne se manifeste jamais du vivant du client, et parce que la littérature d’expatriation le traite comme un problème de double imposition, alors que c’est un problème de mono-imposition française sans crédit d’impôt. Nous les chiffrons tous les deux plus bas.

Première branche : garder

Le point de départ conventionnel n’est pas discuté : la convention entre la France et Singapour du 15 janvier 2015— celle qui a remplacé la convention du 9 septembre 1974 modifiée par l’avenant du 13 novembre 2009, entrée en vigueur le 1er juin 2016 et prenant effeten France au 1er janvier 2017 — attribue les revenus des biens immobiliers à l’État de situation du bien. Son article 6 § 1, dans la version consolidée par la convention multilatérale publiée par la direction générale des finances publiques, dispose que « les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés », et son § 3 vise expressément la location. La France impose donc vos loyers français, sans plafond conventionnel, et Singapour n’a rien à dire sur ce point.

Il faut dire un mot de l’article 22, « Limitation des dégrèvements », parce que c’est le point où toute la littérature française sur Singapour se trompe et parce qu’un lecteur qui l’a rencontré ailleurs se demandera s’il joue ici. Cet article est exposé in extenso, avec ses trois paragraphes, ses deux lectures et la position que nous retenons, au chapitre 5. Sur un loyer français, il ne mord pas, et pour deux raisons indépendantes l’une de l’autre. Sa condition d’entrée n’est pas remplie : le § 1 ne joue que lorsque la convention prévoit que les revenus de source française sont exonérés d’impôt ou imposés à un taux réduit en France, et l’article 6 ne prévoit ni l’un ni l’autre — il n’y a aucun dégrèvement français à limiter. Et le § 3 le neutraliserait de toute façon, puisqu’il écarte le § 1 lorsque Singapour exonère un revenu de source française pour éliminer la double imposition au sens du § 1 a) de l’article 23, lequel vise le cas d’un revenu qui est imposable en France. La même démonstration vaut, exactement dans les mêmes termes, pour la plus-value de cession immobilière de l’article 13 § 1 : nous y revenons dans la seconde branche.

Le rendement net réel d’un bien conservé : la démonstration à refaire

Le rendement dont on parle en dîner est un rendement brut : le loyer annuel divisé par le prix. Le rendement qui décide est celui qui reste après les charges non récupérables, après l’impôt sur le revenu au plancher de l’article 197 A, après les prélèvements sociaux, après la vacance, et après l’impôt sur la fortune immobilière s’il est dû. Voici la mécanique, appliquée à un appartement de trois pièces à Lyon valorisé 320 000 € et loué nu 1 050 € par mois. Les postes d’exploitation sont des hypothèses de travail, à remplacer par les chiffres de votre mandat de gestion et de votre dernier appel de charges ; les postes fiscaux, eux, sont des règles.

Le rendement brut affiché est de 3,94 %. Le rendement net réellement disponible est de 1,54 %. L’écart n’est pas une anomalie : c’est la somme de trois effets qui se cumulent pour un non-résident et qui ne se cumulent pas pour un résident. Le premier est le plancher de 20 %de l’article 197 A : là où un résident aux revenus modestes aurait payé l’impôt au barème — soit environ 0 € sur 8 429 € de revenu foncier isolé —, le non-résident paie 20 % dès le premier euro, sauf option pour le taux moyen si ses revenus mondiaux le rendent favorable, ce qui est rare pour un cadre expatrié à Singapour. Le deuxième est l’absence de toute charge du revenu global : l’article 164 A du CGI dispose, depuis sa rédaction en vigueur au 30 décembre 1983, que les revenus de source française des personnes non domiciliées en France sont déterminés selon les mêmes règles catégorielles, mais qu’« aucune des charges déductibles du revenu global » ne peut être déduite. Le troisième est la gestion à distance, dont personne n’anticipe le coût avant de l’avoir vécu.

Le coût de la distance : ce qui n’apparaît sur aucun avis d’imposition

Singapour est à près de cinq heures d’avion de plus que New York et à six ou sept heures de décalage horaire selon la saison. Cela ne relève pas du droit fiscal, mais cela décide de la rentabilité réelle, et nous le chiffrons systématiquement en rendez-vous parce que c’est ce que les clients découvrent en deuxième année. Quatre postes reviennent.

La vacance n’est pas symétrique.Un propriétaire résident visite, arbitre un loyer, accepte un dossier en vingt-quatre heures. À dix mille kilomètres, chaque décision passe par un mandataire, et la relocation qui prend trois semaines en présentiel en prend six à huit. Sur un loyer de 1 050 €, un mois de vacance supplémentaire par rotation représente 1 050 € de manque à gagner, soit près de 20 % du résultat net après impôt du tableau ci-dessus. Cinq rotations mal gérées effacent une année entière de rendement.

Les travaux se décident sans vous et se paient sans arbitrage.Un ravalement voté en assemblée générale, un remplacement de chaudière, une remise aux normes électrique exigée par un diagnostic : à distance, la seule option praticable est d’accepter le devis du gestionnaire. L’écart entre un devis arbitré et un devis accepté est de l’ordre de 15 à 25 % sur les postes courants — c’est un ordre de grandeur de terrain, pas une règle, et nous le présentons comme tel.

Le contentieux locatif devient impraticable.Une procédure d’impayé française suppose un commandement de payer, un délai, une audience, un jugement, un commandement de quitter les lieux, un concours de la force publique. Le calendrier se compte en trimestres, et chacune de ses étapes suppose un mandataire disponible sur place. C’est la raison pour laquelle nous recommandons, pour un bien conservé depuis l’étranger, soit une garantie des loyers impayés, soit un mandat de gestion complet, soit les deux — et pourquoi nous faisons entrer leur coût dans le rendement avant l’arbitrage, et non après.

Le décalage horaire coûte des jours de congés.Un état des lieux de sortie contesté, une expertise d’assurance, une vente urgente : chacun de ces événements suppose une présence, et une présence suppose un aller-retour Singapour-Europe. Sur un bien dont le résultat net après impôt est de 5 293 €, un déplacement non prévu absorbe l’essentiel de l’année.

L’impôt sur la fortune immobilière : le seul impôt que le départ aggrave

Le chapitre 17 traite l’assiette en détail. Trois effets suffisent ici, parce qu’ils pèsent directement dans l’arbitrage et qu’ils jouent tous les trois dans le même sens.

Un : le seuil d’assujettissement n’est pas le seuil de taxation. L’impôt n’est dû que si les actifs imposables excèdent 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du CGI), mais le barème de l’article 977 taxe à partir de 800 000 € : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,70 % jusqu’à 2 570 000 €, 1 % jusqu’à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu’à 10 000 000 € et 1,50 % au-delà. Un résident de Singapour détenant 1 400 000 € d’immobilier français est imposé sur 600 000 €, non sur 100 000 €.

Deux : l’abattement de 30 % tombe avec la résidence principale.Le I de l’article 973 réserve cet abattement à l’immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Un non-résident n’a plus de résidence principale en France : le logement conservé est valorisé en plein. Sur un bien de 1 450 000 €, le départ ajoute mécaniquement 435 000 € d’assiette sans qu’un euro de patrimoine ait bougé.

Trois : le plafonnement est fermé.L’article 979 réserve le plafonnement de l’impôt en fonction des revenus au « redevable ayant son domicile fiscal en France ». Le mécanisme qui protège un résident dont les revenus sont faibles au regard de son patrimoine ne joue plus. Et il n’existe aucune protection conventionnelle de remplacement : l’article 2 de la convention du 15 janvier 2015 ne vise que des impôts sur le revenu, et l’article 24 § 6 limite la non-discrimination aux impôts couverts. La loi française s’applique seule, sans filtre.

Traduit dans l’arbitrage : si votre patrimoine immobilier français dépasse 1 300 000 €, chaque année de conservation coûte, en plus de l’impôt sur les loyers, entre 0,50 % et 0,70 % de la fraction taxable. Sur un patrimoine de 1 800 000 €, l’impôt annuel est de 0,50 % × 500 000 + 0,70 % × 500 000 = 6 000 €, soit davantage que le résultat net après impôt de l’appartement lyonnais du tableau précédent.

Le sort du bien au décès : une mono-imposition française, sans crédit

On lit très régulièrement, sous des plumes sérieuses, qu’« en l’absence de convention successorale entre la France et Singapour, il existe un risque de double imposition, atténué par le mécanisme d’imputation de l’article 784 A du CGI ». Cette phrase est fausse deux fois, et sa fausseté se démontre sur les textes qu’elle invoque.

Il n’y a rien à imputer. L’article 2A de l’Estate Duty Act singapourien, inséré par l’Estate Duty (Abolition) Act 2008, dispose que la loi « shall apply only in relation to persons dying before 15 February 2008 ». Depuis cette date, Singapour ne lève aucun droit de mutation par décès. Or l’article 784 A n’impute que « le montant des droits de mutation à titre gratuit acquitté, le cas échéant, hors de France ». Un montant nul s’impute pour zéro : l’imputation est structurellement égale à zéro.

Et quand un impôt étranger existerait, le texte ne couvrirait pas le cas le plus fréquent.L’article 784 A ouvre l’imputation « dans les cas définis aux 1° et 3° de l’article 750 ter ». Le 2°— défunt non domicilié en France, biens situés en France — en est exclu. C’est exactement la configuration du Français installé durablement à Singapour qui laisse un appartement en France.

La conséquence est la suivante : le bien français conservé est taxé aux droits de mutation à titre gratuit français sur le fondement du seul 2° de l’article 750 ter, quel que soit le domicile des héritiers, sans convention de départage et sans crédit d’impôt étranger. Et le 2° ne se limite pas à la détention directe : son deuxième alinéa répute possédé indirectement tout immeuble appartenant à des personnes morales dont le défunt, seul ou avec son conjoint, ses ascendants, descendants, frères et sœurs, détient plus de la moitié des droits, directement ou par une chaîne de participations. Loger l’appartement parisien dans une société singapourienne ne le fait pas sortir de l’assiette française.

Droits par enfant = Barème du tableau I de l’article 777 appliqué à (1 150 000 / 2 − 100 000) = 93 194 €

Nous ne délivrons ni acte, ni avis de droit singapourien sur le règlement de la succession elle-même. Deux ordres juridiques se rencontrent et aucun ne cède : nous coordonnons ; nous ne délivrons ni acte, ni avis de droit singapourien. Le règlement suppose un advocate and solicitor singapourien travaillant avec le notaire français, notamment pour le grant of representation, le resealingde lettres françaises, l’administration bond et le Schedule of Assets.

Seconde branche : vendre. Le prélèvement de l’article 244 bis A

Commençons par la répartition conventionnelle, parce qu’elle est plus simple qu’on ne le croit. L’article 13 § 1 de la convention du 15 janvier 2015 attribue à l’État de situation les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers au sens de l’article 6 § 2. La France impose donc la plus-value de cession d’un immeuble français, sans plafond. Et, comme pour les loyers, l’article 22 ne mord pas : la convention ne prévoit ici ni exonération ni taux réduit en France, de sorte que la condition d’entrée du § 1 fait défaut, et le § 3 neutraliserait de toute façon le mécanisme puisqu’il s’agit d’un revenu que la France a le droit d’imposer au sens du § 1 a) de l’article 23. On notera au passage que l’article 13 § 1 figure parmi les onzerenvois du (ii) du a) du § 2 de l’article 23 : c’est le mécanisme symétrique, celui qui s’appliquerait à un résident de France cédant un immeuble singapourien, et il ne concerne pas notre cas.

Côté français, tout tient dans l’article 244 bis A du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Son architecture : un I (champ), un II (détermination de l’assiette), un III (personnes morales à l’impôt sur les sociétés), un III bis (taux), un IV et un IV bis (recouvrement et représentant), un V. Le I s’ouvre par : « Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l’article 164 B, réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon les taux fixés au III bis. »

Le III bis, 1 fixe le taux : le prélèvement est en principe celui du deuxième alinéa du I de l’article 219, « toutefois, les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies sont soumis au prélèvement au taux de 19 % ». Un point de datation mérite d’être signalé, parce qu’il continue de circuler : le 2 du III bis porte, sur Légifrance, la mention de dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-708 DC du 29 décembre 2014. Ce que cette décision a censuré, ce n’est pas le taux de 33 1/3 % : c’est la majoration à 75 %visant les personnes établies dans un État ou territoire non coopératif, au motif que 75 + 15,5 = 90,5 % faisait peser une charge excessive au regard des facultés contributives. Le taux de 33 1/3 % a disparu par une autre voie que la censure. Toute source qui applique encore 33 1/3 % à un résident de Singapour est périmée de onze ans.

L’assiette : prix de cession, prix d’acquisition majoré, et les deux forfaits

Le II, 1° de l’article 244 bis A renvoie, pour la détermination de la plus-value, « au I et aux 2° à 9° du II de l’article 150 U », aux II et III de l’article 150 UB et aux articles 150 V à 150 VE. L’assiette se construit donc exactement comme celle d’un résident, à trois exceptions près : l’exclusion du 1° du II de l’article 150 U par le renvoi, l’exonération de 150 000 € du 2° du même II, et l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité. Deux forfaits font l’essentiel du travail, et ils sont sous-utilisés.

Plus-value brute = Prix de cession − [ Prix d’acquisition + Frais d’acquisition + Travaux ]

L’asymétrie du 2° et du 3° du II mérite d’être soulignée, parce qu’elle décide dans les dossiers de biens hérités : le forfait de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux. Un bien reçu par succession ou par donation n’ouvre droit qu’aux frais réellement supportés, sur justificatifs — droits de mutation, honoraires notariés, frais de partage. Beaucoup de dossiers oublient purement et simplement ce poste, et perdent 19 % plus 17,2 % de son montant.

Le forfait de 15 %pour travaux, en revanche, s’applique quel que soit le mode d’acquisition, dès lors que la cession intervient plus de cinq ans après. Sur un bien acquis 210 000 €, il représente 31 500 € d’assiette en moins, soit — au taux plein, avant abattement — 5 985 € d’impôt sur le revenu et 5 418 € de prélèvements sociaux. Il ne se demande pas : il se retient.

Les deux barèmes d’abattement : vingt-deux ans, et trente ans

C’est le cœur du chapitre, et c’est ce que la conversation courante réduit à une phrase fausse. Il n’existe pas unabattement pour durée de détention : il en existe deux, portés par deux textes différents, avec deux cadences différentes et deux points d’exonération totale différents.

Pour l’impôt sur le revenu, le I de l’article 150 VC du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2014, fixe l’abattement à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, et 4 % au titre de la vingt-deuxième année. Cumul : 16 années à 6 % = 96 %, plus 4 % = 100 % à la vingt-deuxième année révolue.

Pour les prélèvements sociaux, le texte n’est pas dans le code général des impôts : il est à l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, et il retient 1,65 % par année de détention au-delà de la cinquième, 1,60 % pour la vingt-deuxième année, puis 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième. Cumul : 16 × 1,65 = 26,4 %, plus 1,60 % = 28 % à vingt-deux ans, puis 8 × 9 = 72 % de la vingt-troisième à la trentième année, soit 100 % à la trentième année révolue.

Les prélèvements sociaux : 17,2 %, et la controverse qu’il faut connaître

L’assujettissement du non-résident repose sur le I bis de l’article L. 136-7du code de la sécurité sociale, qui dispose que « sont également soumises à la contribution les plus-values imposées au prélèvement mentionné à l’article 244 bis A du code général des impôts lorsqu’elles sont réalisées, directement ou indirectement, par des personnes physiques ». La décomposition administrative du taux global est constante : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %, soit 17,2 %.

Deux réserves doivent être posées, et nous les posons parce qu’elles engagent un chiffrage. La première tient à la hausse de CSGopérée par l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 : la CSG passe de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, et la brochure de la direction générale des finances publiques maintient une liste à 9,2 % dans laquelle figurent expressément les plus-values immobilières. La lecture textuelle du IV de l’article L. 136-8 conduirait, pour certains, à 18,6 %. Notre position, arrêtée pour l’ensemble de ce guide, est de publier 17,2 %, qui est le taux que la DGFiP applique, en signalant que la fourchette d’incertitude est de 1,4 point. Sur une assiette sociale de 216 000 €, l’écart entre les deux lectures représente 3 024 €. Nous ne substituons jamais globalement un taux à l’autre : le taux se trie par assiette et par date d’effet.

La seconde tient au prélèvement de solidarité de 7,5 %de l’article 235 ter du CGI. Il n’est pas visé par l’article 2 § 2 b) de la convention, qui énumère quatre impôts couverts : l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, les contributions sur l’impôt sur les sociétés, et les contributions sociales généralisées et pour le remboursement de la dette sociale. Deux lectures coexistent : n’étant pas visé, il n’est pas couvert et n’est donc pas éliminable par voie conventionnelle ; ou bien le § 3 du même article 2 — l’article 2 ne comporte que trois paragraphes —, qui étend la convention aux impôts « de nature identique ou analogue » établis après la signature, l’absorbe. Nous retenons la première comme hypothèse de calcul — le prélèvement de solidarité est chiffré comme non éliminable — et nous signalons que la seconde n’a fait l’objet d’aucune doctrine publiée que nous ayons pu ouvrir au 30 juillet 2026.

Enfin, l’exonération dite « des 7,5 % » dont bénéficient certains non-résidents n’est pas ouverte à Singapour. Le I ter de l’article L. 136-7 la réserve aux personnes qui, par application du règlement (CE) n° 883/2004, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire français. Le critère est une affiliation, non une résidence, et Singapour n’entre pas dans le champ du règlement. Un résident de Singapour supporte le taux plein.

La surtaxe de l’article 1609 nonies G : dix lignes, cinq correctifs de lissage

C’est le troisième étage, et il est presque toujours omis ou faux. L’article 1609 nonies G du CGI, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2024 ouverte sur Légifrance le 30 juillet 2026, institue une taxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Son I vise expressément les plus-values réalisées dans les conditions prévues à l’article 244 bis A par les contribuables non fiscalement domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu : elle s’applique donc pleinement au résident de Singapour. Elle ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir.

Deux propriétés de son assiette commandent tout le calcul. La première : l’assiette est la plus-value imposable, c’est-à-dire la plus-value brute réduite de l’abattement pour durée de détention du I de l’article 150 VC— c’est celle de l’impôt sur le revenu, non celle des prélèvements sociaux (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 10, consulté le 30 juillet 2026). Un bien détenu vingt-deux ans révolus a donc une assiette de surtaxe nulle, alors même que son assiette sociale reste de 72 %. La seconde : le seuil et la taxe s’apprécient par cédant, et non sur la plus-value totale de l’opération.

Les versions abrégées de ce barème qui circulent en retiennent quatre paliers et deux correctifs. Il en comporte dix et cinq. Les trois correctifs habituellement omis — les tranches 150 001-160 000 €, 200 001-210 000 € et 250 001-260 000 € — produisent respectivement, à leur borne basse, un impôt faux de 1 500 €, 2 000 € et 2 500 €.

La contribution de l’article 223 sexies : elle frappe le non-résident, sa jumelle non

Quatrième étage, et il est absent de la quasi-totalité des simulateurs. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenusde l’article 223 sexies du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2018, est instituée « à la charge des contribuables passibles de l’impôt sur le revenu » sur leur revenu fiscal de référence. Elle ne comporte aucune condition de domicileet ne renvoie pas à l’article 4 B. La doctrine le confirme : BOI-IR-CHR, § 30, range parmi les redevables « les contribuables domiciliés fiscalement hors de France, passibles de l’impôt sur le revenu en France et qui disposent de revenus de source française entrant dans la composition du revenu fiscal de référence et supérieurs aux seuils d’imposition ».

Sa jumelle, en revanche, ne s’applique pas.La contribution différentielle sur les hauts revenus de l’article 224 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, est instituée « à la charge des contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B », et BOI-IR-CDHR-10-20260630, § 20, précise que les contribuables domiciliés fiscalement hors de France ne sont pas imposables à la contribution. La différence de rédaction entre les deux textes — « contribuables passibles de l’impôt sur le revenu » d’un côté, « contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B » de l’autre — n’est pas un hasard : c’est la ligne de partage, et un chiffrage qui traite les deux contributions comme un bloc se trompe sur l’une des deux.

Deux points appellent une réserve. D’abord, le mécanisme de lissage du II de l’article 223 sexies : lorsque le revenu fiscal de référence de l’année excède au moins une fois et demie la moyenne de ceux des deux années précédentes, un dispositif de quotient s’applique. C’est exactement la configuration d’une année de cession immobilière isolée, et c’est l’outil de défense principal : il se demande sur la déclaration, il ne s’applique pas d’office. Ensuite, la composition du revenu fiscal de référence d’un non-résidentn’est pas tranchée par une source que nous ayons pu ouvrir : la question de savoir si la plus-value soumise au prélèvement de l’article 244 bis A y entre, et à quelle hauteur, décide du franchissement du seuil de 250 000 €. Nous la traitons en hypothèse haute dans nos chiffrages — c’est-à-dire en supposant qu’elle y entre — et nous signalons l’incertitude au dossier.

Les deux exonérations de résidence principale, toutes deux fermées à Singapour — et la seule porte qui reste ouverte

C’est l’asymétrie la plus mal comprise du dossier, et elle décide seule de dizaines de milliers d’euros. Il existe, pour un non-résident, deuxmécanismes qui portent l’étiquette « résidence principale », et ils ne se déclenchent pas sur le même critère.

Le premierest l’exonération de droit commun du 1° du II de l’article 150 U, celle qui vise l’immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession. Elle est hors jeu pour deux raisons cumulatives : le renvoi du II, 1° de l’article 244 bis A vise « le I et les 2° à 9° du II de l’article 150 U », et exclut donc le 1° ; et, de toute façon, un logement qu’on n’habite plus n’est plus une résidence principale au jour de la cession.

Le secondest propre aux non-résidents et figure au troisième alinéa du 1 du I de l’article 244 bis A lui-même. Le prélèvement n’est pas applicable à la cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la Franceles conventions d’assistance administrative et de recouvrement, à la double condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfertet que l’immeuble n’ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le transfert et la cession.

Ce second critère porte sur l’État de résidence, et il exige cumulativement les deux conventions — assistance administrative et assistance au recouvrement. Ce point n’est pas tranché, et il vaut plusieurs dizaines de milliers d’euros. Les annexes du bulletin officiel des finances publiques consultées au 30 juillet 2026 ne recensent que les clauses conventionnelles bilatéraleset ne font pas figurer Singapour ; mais le texte n’exige pas une convention bilatérale : il exige « une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/UE », quel qu’en soit le support. Or la Convention concernant l’assistance administrative mutuelle en matière fiscale (STE n° 127, telle qu’amendée) comporte une section II « Assistance en vue du recouvrement », articles 11 à 16, et elle est entrée en vigueur à l’égard de Singapour. Reste à savoir si Singapour a réservé ces articles au titre de l’article 30 § 1.b : cette réserve n’a pu être vérifiée, et aucune conclusion ne doit être délivrée avant lecture des réserves de Singapour à ce traité.Nous exposons les deux lectures et nous ne tranchons pas. Le même contribuable conserve en revanche le bénéfice de l’exonération de 150 000 € du 2° du II de l’article 150 U, dont la condition tenant à l’Union européenne porte, elle, sur la nationalité. Les deux ne sont pas cumulables : le II, 1° de l’article 244 bis A l’interdit expressément.

La règle de conseil qui en découle est claire, et elle se pose avant le départ : un départ vers un État de l’Union européenne ouvrirait les deux exonérations ; un départ vers Singapour n’en ouvre qu’une. Pour un couple qui envisage de vendre sa résidence principale « dans l’année ou les deux qui suivent », la destination du transfert change donc l’équation. Et lorsque la destination est arrêtée — ce qui est le cas de nos clients —, la seule porte praticable est celle de l’exonération de 150 000 €, dont il faut connaître les conditions au mot près.

L’exonération de 150 000 € : le gisement, et ses quatre verrous

Le 2° du II de l’article 150 U, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, exonère la plus-value de cession « d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ». L’exonération joue « dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable », pour les cessions réalisées : « a) Au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ; b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ».

La lecture littérale est décisive et elle est favorable : la condition d’appartenance à l’Union européenne ou à l’Espace économique européen porte sur la nationalitédu cédant (« ressortissante d’un État membre »), non sur son État de résidence. Un ressortissant français installé à Singapour est ressortissant d’un État membre de l’Union européenne. La doctrine le formule par un exemple d’école qui ne laisse aucune ambiguïté : elle applique l’exonération à un Belge demeurant en Australie, et la refuse à un Australien demeurant en Belgique (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 260).

Quatre verrous encadrent cette exonération. Nous les avons rouverts sur la doctrine le 30 juillet 2026, sur le document BOI-RFPI-PVINR-10-20.

Sur le montant, l’enjeu est considérable. Pour un cédant seul dont la plus-value nette imposable atteint 150 000 €, l’exonération économise 19 % d’impôt sur le revenu (28 500 €), 17,2 % de prélèvements sociaux (25 800 €) et la surtaxe de l’article 1609 nonies G au taux de 3 % (4 500 €), soit 58 800 €. Pour un couple dont chacun des deux membres remplit les conditions tête par tête et détient le bien en indivision, l’exonération porte sur 300 000 € et l’économie approche 117 600 €. Les conditions se vérifient donc individuellement : nationalité d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, deux ans continus de domiciliation fiscale française à un moment quelconque, et respect du a) ou du b).

Une réserve d’articulation doit être posée, et nous la posons parce qu’elle décide dans les gros dossiers. Le plafond porte sur la « plus-value nette imposable » ; or, du fait des deux barèmes d’abattement, il existe deuxplus-values nettes imposables pour une même cession — celle de l’impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux —, et la seconde est toujours la plus élevée. La pratique consiste à imputer le plafond sur chacune des deux assiettes, et c’est le calcul que nous retenons dans les chiffrages qui suivent. Nous ne le présentons pas comme tranché. Lorsque les deux assiettes encadrent le plafond — l’une en dessous, l’autre au-dessus —, l’articulation doit être arrêtée avec le rédacteur de l’acte avant la signature, ligne par ligne, et portée à l’écrit.

Le calendrier locatif : le congé pour vendre, et le droit de préemption du locataire

Si la décision est de rouvrir la voie b) — ou simplement de vendre libre plutôt qu’occupé —, il faut compter en mois, et le calendrier n’est pas négociable. Il est fixé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 15, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 ouverte sur Légifrance le 30 juillet 2026, dispose que « le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ». Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, l’article 25-8 de la même loi ramène ce délai à trois mois.

Trois conséquences opérationnelles, dont deux surprennent.

Le congé doit chiffrer la vente.L’article 15 précise que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». Autrement dit, le prix de mise en vente doit être arrêté six mois avant la libération des lieux, dans un acte qui vaut engagement — ce qui interdit d’attendre le marché du moment où le bien sera libre.

Le congé vaut offre de vente au locataire.« L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Le locataire qui accepte dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente, porté à quatre mois s’il recourt à un prêt. Le vendeur expatrié perd donc, pendant cette fenêtre, la maîtrise du choix de son acquéreur.

Le calendrier total se compte en trimestres.De la décision au bien libre, il faut compter le délai jusqu’à l’échéance du bail, puis six mois de préavis pour une location nue — soit, dans un bail de trois ans signé douze mois plus tôt, environ deux ans. Et si l’objectif est de rouvrir la voie b) de l’exonération, il faut ensuite que le bien soit à la libre disposition du cédant au plus tard le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. Une décision prise en mars de l’année N débouche, au mieux, sur une cession exonérée par la voie b) en année N+4. Ce n’est pas un arbitrage qui se prend au moment de mettre le bien en vente : c’est un arbitrage qui se prend quatre ans avant.

Le représentant fiscal accrédité : trois dispenses automatiques, et le piège du couple marié

Le IV de l’article 244 bis A prévoit que l’impôt est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut d’enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d’un représentant établi en France, accrédité par l’administration fiscale. Le IV bis dispense de cette obligation les cédants résidents d’un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France les conventions d’assistance administrative et de recouvrement. Un résident de Singapour n’est pas dispensé à ce titre.

La doctrine ouvre en revanche des dispenses automatiques, applicables sans demande préalable du contribuable. BOI-RFPI-PVINR-30-20, dans sa version du 22 janvier 2025 — et non celle du 21 octobre 2020, encore citée dans beaucoup de mémentos —, consultée le 30 juillet 2026, en énumère trois :

Trois observations, dans l’ordre décroissant de fréquence des erreurs.

Le piège du couple marié.Le § 189 du même document dispose que « pour un couple marié, quel que soit son régime matrimonial, le seuil de 150 000 € s’apprécie par rapport à la totalité du prix de la cession, de sorte que le couple est considéré comme un seul cédant ». Deux concubins indivisaires cédant un bien 200 000 € par moitié — 100 000 € chacun — sont dispensés ; les mêmes personnes mariées ne le sont pas. C’est une règle qui se joue à la signature de l’acte, sur un poste dont la rémunération est libre et se négocie généralement en pourcentage du prix de cession, aucun texte n’en fixant le montant.

L’exonération de 150 000 € ne dispense pas du représentant.Les trois cas de dispense automatique énumérés par BOI-RFPI-PVINR-30-20 dans sa version du 22 janvier 2025, consultée le 30 juillet 2026, ne comprennent pas l’exonération du 2° du II de l’article 150 U. Un couple qui vend 900 000 € un bien dont toute la plus-value est absorbée par l’exonération devra donc quand même désigner et rémunérer un représentant accrédité, pour un impôt final nul. Cela ne se discute pas ; cela se budgète.

C’est le rédacteur de l’acte qui apprécie.Le § 170 énonce que le rédacteur de l’acte apprécie lui-même si les critères ouvrent droit au bénéfice de la dispense automatique. La responsabilité de l’appréciation est donc notariale — ce qui ne dispense pas le conseil de la vérifier en amont, parce qu’une désignation tardive de représentant se paie en décalage de signature, et qu’un décalage de signature peut faire franchir une date de calendrier fiscal.

Le calendrier de la vente : formulaires, dates, et ce qui devient irréversible

Le point de bascule à retenir : c’est la signature de l’acte authentique qui fige la durée de détention, l’année d’imposition et l’éligibilité aux exonérations, non la signature du compromis, non l’offre acceptée, non la date de l’annonce. Un acte signé le 28 décembre et un acte signé le 6 janvier ne relèvent ni de la même année civile, ni parfois du même barème, ni du même nombre d’années révolues. Cette date se négocie : elle est rarement neutre, et elle est presque toujours négligée.

Ce que Singapour fait du prix de vente

La réponse courte est que Singapour n’impose pas les gains en capital d’un particulier détenant en direct, sous réserve de la requalification en activité de négoce ; les sections 10L et 13(1)(zu) de l’Income Tax Act 1947réservent le cas des structures de groupe. Cette formulation courte est la seule que nous autorisions, et elle doit être lue avec les quatre réserves qui suivent, parce que la phrase « Singapour n’impose pas les plus-values » est fausse telle quelle.

S’ajoute une question distincte, qui n’est pas celle de l’impôt sur le gain mais celle de la réception du produit. La section 13(7A), lue sur le site officiel de la législation singapourienne le 30 juillet 2026, exonère les revenus de source étrangère reçus à Singapour sans condition pour un non-résident (alinéa a), et pour un résident seulement « if the Comptroller is satisfied that the tax exemption would be beneficial to the individual » (alinéa b, en vigueur depuis le 1er janvier 2004), les revenus reçus par l’intermédiaire d’une société de personnes singapourienne étant exclus dans les deux cas. La doctrine administrative publiée résume la règle sans la condition de l’alinéa b) : ce résumé est commode, il n’est pas la règle. C’est précisément cet écart entre le texte et la pratique administrative qui appelle un conseil local — et non le texte seul, ni le résumé seul.

Un dernier point, qui n’est ni fiscal ni négociable : les comptes financiers détenus à Singapour par un résident fiscal de France sont déclarés automatiquement à l’administration française.Singapour applique la norme commune de déclaration de l’OCDE et échange des informations sur les comptes financiers depuis septembre 2018 ; la France figure sur la liste des juridictions déclarables publiée par l’administration singapourienne pour chacune des années 2017 à 2025, et les informations relatives à l’année 2025 devaient lui être transmises au plus tard le 31 mai 2026. La question n’est donc jamais celle de la détectabilité : elle est celle de la conformité. Le virement du prix de cession vers Singapour est un flux visible des deux côtés, et il doit être documenté comme tel.

Reste le risque de change, qui n’est pas un impôt mais qui décide du résultat. Un prix encaissé en euros et converti en dollars singapouriens expose le produit à un couple de devises que nous ne prévoyons pas et sur lequel nous ne prenons aucun engagement. Il se traite par un calendrier de conversion défini à l’avance, éventuellement fractionné, et par l’identification préalable de la devise dans laquelle les emplois futurs seront libellés — frais de scolarité, loyer singapourien, projet de retour en Europe. C’est un arbitrage de passif, pas d’actif.

Cinq cas complets, du prix de vente à l’euro net encaissé

Les cinq cas qui suivent sont construits sur des situations que nous rencontrons. Les paramètres de marché — loyers, honoraires, valeurs — sont des hypothèses de travail ; les règles et les taux sont ceux du droit arrêté au 30 juillet 2026. Chaque calcul se refait ligne à ligne.

Cas n° 1 — Le trois-pièces lyonnais loué : l’exonération absorbe tout, mais le compteur du a) tourne

Ingénieur célibataire, ressortissant français, domicilié fiscalement en France de 2008 à 2021. Transfert du domicile fiscal à Singapour le 1er juillet 2021. Appartement acquis le 15 mars 2011 pour 210 000 €, loué nu depuis septembre 2021. Il envisage de céder le 30 septembre 2026 au prix de 320 000 €. Capital restant dû sur le prêt : 62 000 €.

Le contrefactuel, et il est le vrai enseignement.Le même bien, cédé après le 31 décembre 2031 — soit à partir de la onzième année suivant le transfert —, perd la voie a). Le bien étant loué, la voie b) lui est fermée. L’exonération disparaît, et la liquidation devient : impôt sur le revenu 19 % × 25 100 = 4 769 € (à durée de détention constante) et prélèvements sociaux 17,2 % × 52 396 = 9 012 €, soit 13 781 €. C’est le prix d’une date manquée. L’abattement continuera certes de courir, ce qui atténuera l’écart : à ce niveau de détention, chaque année supplémentaire retire 6 % de la plus-value brute à l’assiette d’impôt sur le revenu et 1,65 % à l’assiette sociale, soit 3 765 € et 1 035 € d’assiette en moins, et donc 893 € d’impôt économisé par année d’attente(715 € d’impôt sur le revenu et 178 € de prélèvements sociaux). Le bien n’atteindra l’exonération complète qu’en 2041, trentième année révolue de détention. Perdre la fenêtre du a) revient donc à décaler la neutralité fiscale de la cession de 2031 à 2041.

Net encaissé = 320 000 − 62 000 (capital restant dû) − 1 800 (mainlevée et frais de remboursement anticipé) − 3 200 (honoraires du représentant accrédité) − 0 (impôt) = 253 000 €

Cas n° 2 — Le couple parisien, ancienne résidence principale jamais relouée : 73 415 € qui tiennent à une décision de 2019

Couple marié sous le régime légal, deux ressortissants français, domiciliés en France jusqu’au transfert de leur domicile fiscal à Singapour le 1er septembre 2019. Appartement parisien acquis le 3 avril 2014 pour 720 000 €, occupé comme résidence principale jusqu’au départ, conservé vide depuiset utilisé lors de leurs séjours en France. Cession envisagée le 20 juin 2026 pour 1 150 000 €.

Une précision doit accompagner ce cas, et nous la portons systématiquement au dossier. Le plafond de 150 000 € porte sur la « plus-value nette imposable », et il en existe deux, comme exposé plus haut : celle de l’impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux. Dans le cas n° 2, les deux sont inférieures au plafond cumulé du couple — 155 440 € et 237 046 € contre 300 000 € —, ce qui rend la question sans portée. Au cas n° 5, les deux assiettes excèdent au contraire le plafond, et l’imputation des 150 000 € sur la seule assiette sociale y vaut 25 800 € de prélèvements sociaux.

Cas n° 3 — La maison familiale héritée, trente et un ans de détention : la vente à coût nul, et le prix des trois années d’avance

Cadre installé à Singapour depuis 2017. Maison reçue par succession le 10 mai 1995, valeur retenue pour la liquidation des droits de mutation : 95 000 €. Droits et frais de succession réellement supportés et justifiés : 8 000 €. Cession envisagée le 12 novembre 2026 pour 430 000 €.

Ce cas mérite d’être lu à l’envers, parce que c’est ainsi qu’il se présente en rendez-vous : le client s’interroge depuis plusieurs années, et il demande ce qu’il aurait payé s’il avait vendu plus tôt. Voici la réponse, année par année, à plus-value brute constante.

Trois enseignements se lisent directement dans ce tableau. Un : entre 2023 et 2025, chaque année d’attente a rapporté environ 4 841 €, ce qui, sur un bien de 430 000 €, correspond à un rendement de 1,13 % — comparable au rendement net corrigé d’un bien loué, mais sans locataire, sans travaux et sans vacance. Deux : le franchissement de la trentième année ne fait pas qu’annuler les prélèvements sociaux, il ouvre la dispense automatique de représentant fiscal, qui économise en outre les honoraires correspondants. Trois : la dispense du § 220 exige l’exonération totale d’impôt sur le revenu etde prélèvements sociaux ; l’exonération d’impôt sur le revenu acquise dès la vingt-deuxième année n’y suffit pas. C’est un cas où l’attente rapporte deux fois.

Cas n° 4 — L’immeuble de rapport dans une société civile : 192 965 € de prélèvements, et l’exonération perdue par le seul fait du véhicule

Couple marié résidant à Singapour depuis 2018. Société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, dont ils détiennent chacun 50 %. Immeuble acquis par la société le 8 février 2017 pour 1 500 000 €, travaux d’amélioration justifiés à hauteur de 180 000 €. Cession envisagée le 15 octobre 2026 pour 2 400 000 €. Revenus fonciers de source française de l’année : 60 000 € nets.

Le total représente 34,3 % de la plus-value brute. Quatre remarques.

Première : le véhicule a coûté l’exonération. Si les mêmes époux avaient détenu le bien en direct et par moitié indivise, et si le bien était un logementau sens du 2° du II de l’article 150 U, ils auraient pu porter 300 000 € de plus-value nette imposable hors assiette. À raison de 19 % plus 17,2 % — sans compter l’effet sur la surtaxe —, la perte se chiffre autour de 108 600 €. La société civile n’a pas été constituée pour cela, et c’est bien le problème : elle a été constituée pour la transmission, à une époque où le départ à l’étranger n’était pas au programme, et personne n’a réexaminé le véhicule au moment du départ.

Deuxième : la contribution de l’article 223 sexies passe à quelques milliers d’euros du seuil.Avec 487 500 € de revenu fiscal de référence estimé, le couple reste sous les 500 000 €. Un prix de cession supérieur de 20 000 €, ou une année de détention en moins, aurait déclenché la contribution au taux de 3 % sur la fraction excédentaire. Ce seuil est un paramètre de calendrier de vente à part entière, et le mécanisme de lissage du II doit être demandé sur la déclaration si le revenu fiscal de référence de l’année excède au moins une fois et demie la moyenne des deux précédentes. Nous rappelons que la composition du revenu fiscal de référence d’un non-résident n’est pas tranchée par une source que nous ayons pu ouvrir : le chiffrage ci-dessus retient l’hypothèse haute.

Troisième : la surtaxe appréciée par associé économise 4 275 €. Liquidée globalement sur 427 500 €, elle serait de 6 % × 427 500 = 25 650 €. Liquidée par cédant sur 213 750 € chacun, elle est de 5 % × 213 750 = 10 687,50 € par tête, soit 21 375 €. La différence tient au franchissement d’une tranche.

Quatrième : la question du forfait travaux se pose dans les deux sens.Les travaux réels justifiés étaient de 180 000 € ; le forfait de 15 % du prix d’acquisition vaut 225 000 €. C’est donc le forfait qui est retenu, et il n’exige aucune facture. L’inverse se rencontre aussi : sur un bien à faible prix d’acquisition ayant supporté une rénovation lourde, les travaux réels écrasent le forfait. Le calcul se fait dans les deux sens, systématiquement.

Cas n° 5 — Vendre avant de partir, ou après : la comparaison que personne ne fait

C’est le seul arbitrage de ce chapitre qui se joue avantle départ, et c’est de loin le plus rentable. Il repose sur une différence de champ, non sur une différence de taux, et il est presque toujours découvert trop tard.

Tant que vous êtes résident fiscal de France, la cession de votre résidence principale relève du 1° du II de l’article 150 U, qui exonère l’immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette exonération est totale et sans plafond : elle ne connaît ni les 150 000 €, ni la limite d’une résidence par contribuable, ni le représentant fiscal, ni la surtaxe de l’article 1609 nonies G — puisqu’il n’y a plus de plus-value imposable sur laquelle l’asseoir.

Le jour où votre domicile fiscal quitte la France, cette porte se ferme, et elle se ferme deux fois. D’abord parce que le logement n’est plus votre résidence principale au jour de la cession. Ensuite, et surtout, parce que le renvoi du II, 1° de l’article 244 bis A vise « le I et les 2° à 9° du II de l’article 150 U » et exclut le 1°. Cette exclusion est structurelle : la tolérance administrative du délai normal de vente, qui permet à un résident de conserver le bénéfice de l’exonération lorsque le logement était occupé jusqu’à sa mise en vente, ne peut rien pour un non-résident, puisque ce n’est pas l’occupation qui lui manque, c’est le texte. Le renvoi ne laisse aucune place à un rattrapage : il ne laisse qu’une date.

Prenons un ingénieur célibataire, ressortissant français, propriétaire depuis le 5 mai 2009 d’un appartement bordelais acquis 400 000 € et occupé depuis lors comme résidence principale. Sa valeur de marché est de 1 300 000 €. Son transfert de domicile fiscal vers Singapour est prévu le 1er septembre 2026. Il hésite entre vendre avant de partir et garder le bien vide un an, le temps de voir si l’expatriation lui convient.

88 994 € pour douze mois d’attentisme, plus les honoraires du représentant accrédité. Et si notre ingénieur détient par ailleurs le moindre autre actif immobilier français, l’attente lui coûte en outre une année d’impôt sur la fortune immobilière au 1er janvier 2027, sur une base de 1 300 000 € désormais retenue en plein — l’abattement de 30 % de l’article 973, I, étant tombé avec la résidence principale —, soit 2 500 € au barème de l’article 977 pour la seule fraction comprise entre 800 000 € et 1 300 000 €. Et le bien, resté vide, n’a rien produit.

Ce cas éclaire aussi, par contraste, un point que la comparaison brute masque : en scénario A, l’exonération de 150 000 € du 2° du II n’est pas consommée. Elle demeure disponible, dans la limite d’une résidence par contribuable, pour une cession ultérieure — celle d’un studio conservé, d’un bien hérité, d’un investissement locatif. Vendre la résidence principale avant le départ ne fait donc pas que supprimer 88 994 € d’impôt : cela préserve un actif fiscal d’une valeur maximale de 58 800 € pour un cédant seul.

L’arbitrage : le point d’indifférence, et les six dates qui décident

Une fois les deux branches chiffrées, la décision se ramène à une comparaison unique. Voici la formule que nous utilisons en rendez-vous, et qui a l’avantage de rendre visibles les hypothèses.

Taux de rendement requis = [ Résultat net annuel du bien conservé + Variation annuelle attendue de sa valeur − IFI annuel imputable au bien ] ÷ Capital net encaissé en cas de cession

Deux corrections doivent être appliquées à ce taux avant toute conclusion. La première est l’asymétrie de liquidité : un appartement ne se cède pas en trois jours, et sa valeur de réalisation en marché contraint est inférieure à sa valeur d’expertise. La seconde est l’asymétrie de concentration : un bien unique de 320 000 € représente, pour beaucoup de nos clients, la moitié de leur patrimoine net, exposée à une commune, à un immeuble, à un locataire. Nous ne recommandons jamais une allocation mono-classe et mono-place, quelle que soit la classe d’actifs concernée.

Trois configurations particulières

Le bien détenu en démembrement.La durée de détention et l’assiette s’apprécient pour chacun des titulaires de droits réels. Pour l’appréciation du seuil de 150 000 € ouvrant la dispense automatique de représentant fiscal, la doctrine retient une appréciation pour chacun des titulaires — nu-propriétaire et usufruitier. Le démembrement multiplie donc les cédants au sens fiscal, ce qui joue favorablement sur le seuil de la surtaxe et sur celui de la dispense, et il complique la coordination de l’acte. Le calcul se refait poste par poste ; il ne se déduit pas d’un cas de pleine propriété.

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier et d’organismes de placement collectif immobilier.Elles ne relèvent pas du même régime selon ce qu’on cède. Les revenus d’une société civile de placement immobilier française détenue par un résident de Singapour sont des revenus fonciers, la société étant translucide au sens de l’article 8 du CGI : barème avec le plancher de 20 % ou 30 % de l’article 197 A, prélèvements sociaux de 17,2 %, entrée dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction immobilière (article 965, 2°). Les revenus d’une société de placement investie hors de France relèvent, eux, des conventions signées avec chaque État de situation des immeubles, et non de la convention franco-singapourienne. Enfin, l’article 10 § 4 de la convention réserve un piège de lecture : lorsque le bénéficiaire effectif détient, directement ou indirectement, 10 % ou plus du capital du véhicule d’investissement, la distribution est imposable au taux prévu par la législation de l’État de source — la protection conventionnelle se perd en franchissant le seuil, à rebours de la logique habituelle, et le seuil se calcule en consolidant les détentions directes et par interposition.

La cession des parts plutôt que de l’immeuble.Elle ne fait pas sortir de l’imposition française lorsque la société est à prépondérance immobilière. L’article 13 § 3 de la convention attribue à l’État de situation les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou toute autre institution ou entité dont l’actif ou les biens sont constitués pour plus de 50 % de leur valeur, ou tirent plus de 50 % de leur valeur — directement ou indirectement par l’interposition d’une ou plusieurs autres entités — de biens immobiliers visés à l’article 6 et situés dans cet État, les immeubles affectés par la société à sa propre activité d’entreprise n’étant pas pris en considération. Le prélèvement français correspondant est celui de l’article 244 bis A, déclaré sur l’imprimé n° 2048-M-SD. À noter que l’article 9 de la convention multilatérale, qui aurait ajouté un test de prépondérance apprécié à tout moment au cours des 365 jours précédant l’aliénation, n’a pas été appliquéà cette convention : le seuil s’apprécie selon les seuls termes du § 3.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas

Sur cette décision, notre travail consiste à produire les deux chiffrages complets — conserver, céder — sur le même horizon et avec les mêmes hypothèses explicites, à dater les six échéances du tableau ci-dessus sur votre calendrier réel, à vérifier tête par tête les conditions de l’exonération de 150 000 €, à préparer avec le notaire la ligne de liquidation de la surtaxe et la question du représentant accrédité, et à simuler le coût successoral dans les deux branches, part par part. Nous chiffrons également l’effet du bien sur votre impôt sur la fortune immobilière, année après année, ce que ne fait aucun simulateur de plus-value.

Ce que nous ne faisons pas : nous ne délivrons aucune garantie de résultat fiscal et nous ne promettons aucun rendement, ni sur le bien conservé, ni sur le capital réinvesti. Nous n’arbitrons pas les points que le droit ne tranche pas : l’articulation du plafond de 150 000 € entre deux assiettes différentes, la composition du revenu fiscal de référence d’un non-résident, le taux exact des prélèvements sociaux entre 17,2 % et 18,6 %. Nous les exposons, nous retenons l’hypothèse prudente, et nous les portons au dossier. Et nous renvoyons ce qui relève d’un autre ordre juridique : sur la succession singapourienne, « deux ordres juridiques se rencontrent et aucun ne cède : nous coordonnons ; nous ne délivrons ni acte, ni avis de droit singapourien » ; sur une structure étrangère détenant de l’immobilier français, « le montage se vérifie avant, pas au premier avis d’imposition » ; sur la déclaration singapourienne, « un impôt sans obligation déclarative associée n’existe pas : c’est vous qui liquidez, et personne ne retient à la source pour vous ».

Une dernière remarque, et elle vaut avertissement. Les chiffres de ce chapitre sont arrêtés au 30 juillet 2026. La France révise chaque automne son barème d’impôt sur le revenu, ses taux de prélèvements sociaux et ses dispositifs d’exonération ; Singapour ajuste chaque février son budget et, avec lui, l’Income Tax Act. Trois points de ce chapitre sont, à cette date, susceptibles de bouger : le taux des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières, dont la controverse est exposée plus haut ; la première application de l’obligation déclarative annuelle de l’article 990 E réécrit par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 ; et la protection de la section 13(1)(zu) de l’Income Tax Act, qui est de rang législatif ordinaire. Une décision de cession se prépare sur plusieurs mois : la vérification des chiffres se refait à la signature, pas à la lecture.