Immobilier et risque français en Andorre

Sur un appartement à 900 000 €, un Français qui vient de s’installer en Andorre paie entre 67 500 et 90 000 € de prélèvements à l’acquisition. Ni honoraires, ni commission d’intermédiaire : deux impôts andorrans qui se cumulent, l’impôt sur l’investissement étranger immobilier et l’impôt sur les mutations immobilières. Le second est issu d’une loi du 29 décembre 2000. Le premier date de 2024, et ses taux ont été relevés le 13 février 2026. Or la quasi-totalité des pages francophones consacrées à « l’immobilier en Andorre » décrit un régime abrogé au printemps 2025.

L’achat andorran est soumis à une autorisation administrative préalable, plafonné en nombre d’unités, et taxé à l’entrée, pendant la détention et à la sortie. Son lien avec le droit au séjour est exactement inverse de ce que promettent les pages « résidence par investissement ». Chaque règle qui suit est établie sur le texte publié au Butlletí Oficial del Principat d’Andorra, et nous disons où le droit reste ouvert.

Le texte de référence a changé : la loi de 2012 est abrogée

Il faut commencer par là, parce que l’erreur est en amont de toutes les autres. Le régime andorran de l’investissement étranger a longtemps reposé sur la Llei 10/2012, del 21 de juny, d’inversió estrangera al Principat d’Andorra. C’est cette loi que citent encore, en juillet 2026, la plupart des cabinets, des agences et des guides en ligne.

Elle n’est plus en vigueur. La disposition dérogatoire de la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge(BOPA núm. 33 du 26 mars 2025) est explicite : « En el moment d’entrar en vigor la present Llei queden derogades totes les disposicions del mateix rang o inferior que s’oposin al seu contingut i, en particular, aquestes es deroguen en : — La Llei 10/2012, del 21 de juny, d’inversió estrangera al Principat d’Andorra, llevat de les disposicions addicionals ; i les disposicions derogatòries i finals. » La même disposition abroge l’article 3 de la Llei 32/2022 sur la promotion de la durabilité du développement urbanistique, et les quatre premières dispositions finales de la Llei 3/2024 sur l’impôt à l’investissement étranger immobilier.

La loi de 2025 entre en vigueur « al cap de quinze dies a comptar de l’endemà de la seva publicació », publication faite le 26 mars 2025. Le titre I de cette loi, articles 1 à 20, réécrit intégralement le droit de l’investissement étranger. Il a lui-même été modifié moins d’un an plus tard par la Llei 2/2026, del 22 de gener(BOPA núm. 15 du 12 février 2026, en vigueur le lendemain). Un règlement d’application a été pris en 2025 pour remplacer celui qui développait la loi de 2012 ; nous ne l’avons pas lu au BOPA et nous n’en publions donc aucune règle chiffrée.

Conséquence pratique : tout ce qui vous est dit sur le fondement de la loi de 2012 doit être revérifié. Certaines règles ont survécu à l’identique — le délai de deux mois, le refus tacite, l’acte notarié obligatoire. D’autres ont disparu, et surtout, des règles entièrement nouvelles sont apparues, dont la plus lourde est le plafonnement du nombre de biens qu’un étranger peut acquérir.

Qui est « investisseur étranger » : la règle des trois ans dans les dix

L’article 1 de la Llei 5/2025, dans sa rédaction issue de l’article 20 de la Llei 2/2026, considère comme investissement étranger l’acquisition de biens situés en Andorre, ou l’acquisition ou la constitution de droits réels sur ces biens, par :

• a) les personnes physiques non résidentesau Principat d’Andorre ;
• b) les personnes physiques résidentes qui réalisent un investissement étranger immobilier, qui sont résidentes au moment de le réaliser et qui ne peuvent justifier de trois ans ou plus de résidence effective et permanente dans les dix années antérieuresà la demande, sauf absence pour cause d’études — auquel cas cette période compte comme résidence effective ;
• c)les personnes morales de nationalité étrangère, y compris les entités publiques de souveraineté étrangère, qu’elles investissent directement ou par une succursale ou un établissement permanent ;
• d) les personnes morales de nationalité andorrane détenues, directement ou indirectement, à 50 % ou plus en capital ou en droits de vote par des participations étrangères.

La lettre b) est celle qui surprend, et c’est la plus coûteuse. Un résident andorran reste un investisseur étranger pendant trois ans. Le nouvel arrivant qui obtient son titre en 2027 et achète son logement en 2028 relève du régime d’autorisation préalable et de l’impôt sur l’investissement étranger immobilier, exactement comme un non-résident. Cette règle n’apparaît sur presque aucune présentation commerciale du marché andorran, et elle vaut de 6 % à 10 % du prix.

L’article 1.2 ajoute une précision décisive et rarement lue sur ce qui compte comme résidence : « s’entén per residència la disposició d’una autorització vigent per residir al Principat d’Andorra lliurada pel ministeri competent en matèria d’immigració, així com les autoritzacions de residència sense treball, que puguin acreditar una residència efectiva i permanent a través del corresponent certificat de residència fiscal, excloent les autoritzacions temporals no prorrogables ». Autrement dit : pour un titulaire d’une résidence sans travail, les années ne comptent dans le compteur de trois ans que si elles peuvent être établies par un certificat de résidence fiscale andorran. Un résident passif qui se contente du plancher de 90 jours de l’article 95 de la Llei 9/2012, sans jamais franchir les 183 jours de l’article 8 de la Llei 5/2014, n’obtiendra pas ce certificat — et son compteur de trois ans ne tournera pas. Cette articulation ne figure sur aucune des présentations commerciales que nous avons lues, et elle rejoint ce que dit le chapitre 4 sur l’écart entre titre de séjour et résidence fiscale.

L’autorisation préalable : toujours requise, deux dispenses, et le silence vaut refus

L’article 8.1 de la Llei 5/2025 est catégorique : « La inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra requereix sempre autorització administrativa prèvia ». Il n’y a pas de seuil en dessous duquel l’acquisition serait libre, à la différence de l’investissement direct en société, pour lequel l’article 6.1 dispense d’autorisation en deçà de 10 % du capital lorsque la participation étrangère globale reste inférieure à 25 %.

Deux dispenses seulement, à l’article 8.2 : l’acquisition par décès et l’acquisition par liquidation du régime matrimonial. Le texte ajoute que dans ces deux cas « no resulten d’aplicació les limitacions quantitatives previstes a l’article 9 » — l’héritier n’est pas plafonné. La déclaration au Registre des investissements étrangers reste due.

L’article 10 fixe la procédure. Le ministère compétent doit statuer « en el termini màxim de dos mesos », sauf prorogation motivée par l’instruction du dossier, laquelle « no pot excedir la meitat del termini inicial » — donc un mois — et doit être expressément communiquée à l’intéressé. Le délai est suspendu tant que l’investisseur n’a pas fourni les informations requises. Et surtout : « Transcorregut el termini de resolució, inclòs el de la pròrroga, sense que s’hagi adoptat una resolució expressa, l’autorització s’entén denegada ».

Le silence de l’administration vaut refus, pas acceptation. C’est l’inverse de ce qu’annoncent plusieurs pages francophones, qui décrivent une acceptation tacite. Pour un acquéreur, la conséquence est contractuelle avant d’être administrative : une promesse de vente andorrane doit être conditionnée à l’obtention de l’autorisation et prévoir un délai compatible avec trois mois d’instruction, faute de quoi l’acheteur se retrouve à devoir choisir entre perdre son dépôt et acheter sans titre — ce qui, on va le voir, est nul de plein droit.

Une fois l’autorisation obtenue, l’article 11.1 impose de réaliser l’investissement « en el termini que específicament assenyali l’autorització o, si no n’hi ha, en el termini de sis mesos ». Passé ce délai, l’autorisation est caduque, sauf prorogation explicite, unique, dont la durée est renvoyée au règlement d’application — que nous n’avons pas lu. Ensuite viennent la formalisation devant notaire andorran (article 13.1), qui doit exiger l’autorisation préalable pour l’incorporer à la minute, et la déclaration au Registre des investissements étrangers par le notaire « en el termini màxim de quinze dies » (article 14). L’article 11.3 ajoute une obligation de suivi bisannuelle : tous les deux ans, ou sur demande, l’investisseur doit produire les pièces établissant qu’il respecte toujours la loi.

Combien de biens : un logement individuel, deux appartements, ou six places de parking

C’est la nouveauté de 2025, et l’exposé des motifs de la loi la présente lui-même comme « la novetat més destacada ». L’article 9.1 dispose que l’investisseur des lettres a) et b) de l’article 1 a droit à l’autorisation lorsque, par cet investissement, il ne devient pas propriétaire ni titulaire de droits réels sur plus de :

• a)une parcelle de terrain sur laquelle il construit un seul logement individuel, ou sur laquelle un logement individuel est déjà construit ;
• b) ou d’un logement individuel, deux étages, deux appartements ou deux studios, avec leurs annexes, qui ne peuvent en aucun cas excéder trois places de stationnement et trois débarras ou similaires par logement, sauf si le titre de division de l’immeuble en attribue davantage au logement ;
• c) ou six places de stationnement.

Un alinéa supplémentaire ouvre, pour le seul investisseur de la lettre b) — le résident de moins de trois ans —, la faculté d’acquérir en outre « una unitat immobiliària o parcel·lació cúbica sempre que sigui per destinar-la al desplegament d’una activitat mercantil per compte propi ». Le local professionnel de l’entrepreneur qui exerce en Andorre pour son propre compte n’entre donc pas dans le quota résidentiel.

Le décompte de l’article 9.2 a) retient « cadascun dels immobles dels quals l’inversor sigui ple propietari o titular de drets reals, o d’un percentatge indivís, per qualsevol títol i en qualsevol moment en què els hagi adquirit, a partir de l’entrada en vigor d’aquesta Llei », en excluant les biens reçus par décès ou par liquidation du régime matrimonial. Sont également hors décompte les logements affectés à la location de résidence habituelle et permanente à prix abordable, à condition que la location soit maintenue au moins dix ans.

Et l’article 9.2 c) verrouille la durée : « es considera que la limitació a la inversió estrangera immobiliària té una vigència de 10 anys, a comptar de la data de formalització de l’anterior inversió estrangera en què es constati l’assoliment del límit d’adquisició ». Une fois le plafond atteint, dix ans d’attente avant de pouvoir demander une nouvelle autorisation.

Le point que nous ne tranchons pas, et qui mérite une question écrite : revendre libère-t-il le compteur ? L’article 9.2 a) est rédigé au présent — les biens « dont l’investisseur estplein propriétaire » —, ce qui plaiderait pour un décompte du stock détenu. Mais l’article 9.2 c) fait courir un délai de dix ans depuis la formalisationde l’investissement ayant atteint le plafond, sans réserver l’hypothèse d’une cession. La lecture la plus littérale est que la cession ne restaure rien : on a consommé son droit, et on attend dix ans. L’écart entre les deux lectures est considérable pour qui envisage une rotation d’actifs, et il n’a été tranché par aucune doctrine administrative que nous ayons pu consulter.

L’article 9.4 ferme la voie de contournement la plus évidente. Une société andorrane à participation étrangère (article 1.1 d) peut obtenir une autorisation et réaliser l’investissement de l’article 9.1 si son capital appartient à une seule personne physique, ou à plusieurs personnes unies par mariage, union stable de couple, consanguinité ou adoption en ligne descendante, ascendante ou collatérale jusqu’au deuxième degré. Mais le texte ajoute : « Les persones físiques titulars del capital social de l’inversor que obtingui aquesta autorització prèvia queden incloses en el còmput previst a l’apartat 2.a) ». Les associés personnes physiques sont intégrés au décompte. Interposer une société andorrane ne double pas le quota familial de biens.

Enfin, l’article 9.5 interditl’investissement étranger ayant pour objet la promotion immobilière, entendue comme « l’adquisició o la construcció d’immobles amb la finalitat de comercialitzar-los ». Deux exceptions : les promotions intégralement destinées à la location de résidence habituelle et permanente dont au moins 50 % à prix abordable et maintenues dix ans (article 9.5 second alinéa), et celles situées dans des paroisses ayant révisé leur plan d’ordonnance et d’urbanisme conformément aux conclusions de l’étude de capacité de charge maximale paroissiale (article 9.6). L’article 9.7 prohibe en outre la location avec option d’achat, les baux entre une société et des personnes ou entités liées au sens de la loi sur l’impôt sur les sociétés, les autres montages constitutifs de fraude à la loi, et l’investissement étranger immobilier destiné aux hébergements touristiques et aux immeubles disposant d’une autorisation de logement d’usage touristique.

Ce que coûte l’irrégularité : nullité de plein droit et amende de 25 % de la valeur

Le chapitre sixième du titre I n’est pas décoratif. L’article 15 pose que « els actes i els negocis contraris a aquesta Llei i els realitzats en frau d’aquesta són nuls de ple dret », et présume contraires à la loi les investissements sur lesquels l’information véridique demandée par le ministère n’est pas fournie dans les délais. L’article 16 excepte de la nullité les actes formalisés avec des tiers de bonne foi, qui conservent leur efficacité — mais sans faire disparaître la sanction pécuniaire.

L’article 18 chiffre les amendes. Investissement nul : de 10 000 à 20 000 €par contrevenant, en plus de la nullité. Investissement irrégulier mais sauvé par la bonne foi du tiers : une amende « per un import equivalent al 25 % del valor de la inversió, amb un mínim de 50 000 euros ». Sur un appartement à 900 000 €, cela fait 225 000 €. Défaut de déclaration au Registre au-delà de trente jours : 5 000 €. Informations incorrectes ou incomplètes fournies au ministère : de 15 000 à 30 000 €. Déclaration d’un représentant de société non conforme au registre des associés : 15 000 €. Les infractions se prescrivent par trois ans à compter de leur connaissance par le ministère ; les sanctions, par douze mois à compter du jour où elles sont devenues définitives.

Pour la société andorrane à investissement étranger direct qui manque aux exigences de la loi, l’article 17 va plus loin : elle est déclarée nulle, ce qui emporte son extinction et sa radiation d’office du Registre des sociétés, l’attribution des actifs restants aux anciens associés s’ils peuvent légalement les acquérir, à défaut leur aliénation dans les trois mois puis leur vente forcée aux enchères par le saig à la demande du ministère, et la responsabilité solidaire des associés pour les dettes restantes, dans la limite de ce qui leur a été attribué.

L’impôt sur l’investissement étranger immobilier : 6 % ou 10 %, doublés en février 2026

La Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra frappe celui qui obtient une autorisation d’investissement étranger immobilier. Son article 5, dans la rédaction issue de l’article 28 de la Llei 2/2026, reprend mot pour mot la définition des redevables de l’article 1 de la Llei 5/2025 : non-résidents, résidents ne justifiant pas de trois ans de résidence effective et permanente dans les dix années précédentes, personnes morales étrangères, personnes morales andorranes à participation étrangère d’au moins 50 %.

L’article 8, réécrit par l’article 29 de la Llei 2/2026, fixe deux taux :

• 6 %de la valeur réelle de l’investissement, dans la limite d’une parcelle sur laquelle est ou sera construit un seul logement individuel ; ou d’un logement individuel, d’un étage, d’un appartement ou d’un studio, avec leurs annexes, qui ne peuvent excéder trois places de stationnement et trois débarras ou similaires par logement ;
• 10 % pour les autres investissements étrangers immobiliers dépassant ces limites, ainsi que dans le cas où la propriété, le droit réel ou la participation n’est pas maintenu dans les conditions de l’article 4 g).

Le § 2 précise que le taux « es determina, progressivament i per trams, en funció del nombre total d’unitats immobiliàries en les quals s’inverteixi », en tenant compte des investissements antérieurement formalisés depuis l’entrée en vigueur de la loi, et qu’une fois le taux maximal atteint, tous les investissements ultérieurs sont taxés au taux maximal, quelle que soit leur typologie. Le § 3 agrège les personnes morales liées, avec une définition détaillée du lien : participation directe ou indirecte de 25 % entre entités, seuil ramené à 15 % dans la relation associé-entité et à 3 % pour les titres admis à la négociation sur un marché secondaire, parenté jusqu’au troisième degré incluse. Le § 4 permet de modifier les taux par la loi de budget général.

Lu ensemble avec l’article 9 de la Llei 5/2025, cela donne une grille simple pour une personne physique : la première unité immobilière est à 6 %, la seconde— qui excède la limite de l’article 8.1 a) — est à 10 %. Nous présentons cette lecture comme la nôtre : le texte fixe deux taux et un principe de progressivité par tranches, mais ne publie pas de grille chiffrée article par article. Le détail relève du règlement d’application, que nous n’avons pas lu au BOPA et dont nous ne publions donc rien.

L’historique importe autant que le taux, et il commande une question de calendrier. Nous n’avons pas lu au BOPA la rédaction de l’article 8 antérieure au 13 février 2026 et nous ne publions donc aucun taux pour la période antérieure — les chiffres qui circulent sur ce point sont invérifiables en l’état. Ce qui est établi, en revanche, c’est que la disposition transitoire première de la Llei 2/2026 réserve les anciens taux aux investissements dont la demande d’autorisation a été présentée avant l’approbation de la loi, c’est-à-dire avant le 22 janvier 2026, ainsi qu’à ceux pour lesquels le demandeur établit « de forma fefaent », dans les six mois de l’entrée en vigueur, qu’il existait avant cette même date un accord de volontés sur la vente d’un immeuble assorti d’une transaction économique entre les parties. Le mot fefaent— de façon probante — n’est pas un mot de style : il désigne un standard de preuve, et une promesse sous seing privé sans mouvement de fonds n’y répond probablement pas.

Trois éléments complètent le régime. L’article 4 énumère sept exonérations limitatives : a) les investissements dispensés d’autorisation préalable, soit les acquisitions pour cause de mort et celles issues de la liquidation du régime matrimonial ; b) les apports d’immeubles à une société dont tous les associés sont unis au cédant par un lien de parenté jusqu’au deuxième degré, conjoint et partenaire d’union stable inclus ; c) les acquisitions à titre gratuit entre conjoints, partenaires ou parents jusqu’au deuxième degré ; d) les adjudications gratuites en cas de divorce ; e) et f) deux cas d’exécution de sûretés au profit d’un établissement bancaire ; g) l’acquisition destinée à une activité mercantile, sous quatre conditions cumulatives — activité autre que la promotion ou le négoce immobilier, conservation pendant dix ans, immeuble non initialement destiné à l’habitation selon la licence de construction, et investissement lié à la création et au maintien d’emplois. Le non-respect du délai de dix ans replace l’opération dans le champ, liquidée au taux de 10 % de l’article 8.1 b). Le deuxième degré est à retenir pour lui-même : l’IRPF andorran raisonne au troisième degré et la transparence fiscale au quatrième, et confondre les trois coûte cher. Une règle distincte, portée par la disposició transitòria segona, place hors du champ de l’impôt — il s’agit d’une non-soumission, pas d’une exonération — les promotions justifiant du dépôt de leur demande de licence de travaux avant le 5 septembre 2023. L’article 10 — lu sur le texte refondu publié par le Portal Jurídic del Principat d’Andorra, et non au BOPA — prévoit une bonification de 90 % de la quota lorsque l’investissement a pour finalité l’acquisition ou la construction et la mise sur le marché de logement locatif à prix abordable pour résidence habituelle et permanente, pour une durée minimale de dix ans, la bonification étant restituée avec intérêts de retard en cas de changement d’affectation. Et l’article 12 organise un paiement à compte, versé « prèviament al lliurament de la resolució favorable d’inversió estrangera », calculé sur le montant déclaré dans la demande : l’impôt sort de la trésorerie avant que l’autorisation ne soit délivrée.

L’autre impôt d’acquisition, celui que tout le monde oublie

L’impôt sur l’investissement étranger immobilier ne remplace rien : il s’ajoute. La Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, del 29 de desembre del 2000 frappe les transmissions à titre onéreux et les transmissions lucratives entre vifs de biens immeubles, ainsi que la constitution et la cession de droits réels immobiliers. Son article 8 fixe le taux d’État à 1 % et renvoie, pour la part communale, aux ordinacions de chaque comú, qui « no pot ser inferior al 0,50 % ni superior al 3 % ». L’article 41 de la Llei 36/2021 de les finances comunalsreprend les mêmes bornes et qualifie le dispositif de régime de « coresponsabilitat fiscal entre el Govern i els comuns ».

La charge totale est donc comprise entre 1,5 % et 4 %, selon la paroisse. Nous ne publions pas de taux par paroisse : cela supposerait d’avoir lu les sept ordinacions tributàriesen vigueur, ce que nous n’avons pas fait. C’est une question à poser au notaire avant de signer, et la réponse fait, sur 900 000 €, un écart de 22 500 €.

Deux règles d’articulation évitent des erreurs de calcul lourdes. D’abord, l’article 1.2 in fine exclut de cet impôt les transmissions réalisées par des entrepreneurs et des professionnels dans le cadre de leur activité lorsqu’elles sont soumises — ou non soumises — à l’IGI : l’impôt sur les mutations et l’IGI sont exclusifs l’un de l’autre. L’achat d’un logement neuf à un promoteur relève de l’IGI au taux général de 4,5 % (article 57 de la Llei 11/2012) ; l’achat dans l’ancien à un particulier relève de l’impôt sur les mutations. Ensuite, l’article 3.4 dispose que dans les promesses de vente stipulant le paiement de plus de 20 % du prix total, l’impôt se liquide intégralement comme s’il s’agissait de la mutation, indépendamment de la date de formalisation ultérieure. Un acompte de 25 % déclenche l’impôt.

Trois régimes de faveur existent, tous conditionnés. L’article 4.11 de la loi sur les mutations, dans sa rédaction issue de l’article 81 de la Llei 5/2025, exonère le primo-accédant, sous conditions cumulatives : nationalité andorrane avec résidence effective, ou étranger justifiant d’une résidence légale, permanente et continue de cinq ans dans les dix dernières années ; première acquisition d’un logement destiné à la résidence habituelle et permanente, jusqu’à deux parkings et un débarras inclus, occupation supérieure à six mois et un jour par année civile, occupation dans les huit mois de l’acquisition, affectation conservée quatre ans sous peine de reprise avec intérêts ; revenus annuels n’excédant pas quatre fois le salaire minimum mensuel annualisé pour un acquéreur, six fois en cas de pluralité d’acquéreurs ; et valeur du logement n’excédant pas 600 000 €. Le seuil de cinq ans de résidence exclut, par construction, tout nouvel arrivant. L’article 59 de la loi sur l’IGI applique symétriquement le taux de 0 % aux transmissions de logements qui auraient bénéficié de cette exonération.

L’article 8.1 second alinéa écarte le taux d’État de 1 % lorsque l’acquéreur se consacre à la location de logements résidentiels et loue le bien acquis pendant au moins cinq ans, l’article 41 de la loi sur les finances communales autorisant les comuns à réduire ou à ne pas appliquer leur part dans ce cas. Et l’article 60 ter de la loi sur l’IGI crée un taux spécifique de 3,5 % pour les acquisitions d’immeubles destinés à la location de logements d’usage résidentiel permanent, à condition que l’acquéreur n’ait pas la qualité d’entrepreneur au sens de cette loi et que la location dure au moins cinq ans — à défaut, retour au taux général de 4,5 % assorti d’intérêts de retard. L’article 4.14 de la loi sur les mutations, créé par la Llei 5/2025, exonère enfin les transmissions au profit de personnes morales andorranes constituées depuis plus de cinq ans lorsque l’immeuble est destiné au logement locatif à prix abordable pour dix ans au minimum.

À L’ACQUISITION

          Prix d’acquisition ............................... 900 000 €

          Impôt sur l’investissement étranger immobilier
            6 % de la valeur réelle (Llei 3/2024, art. 8.1 a) . 54 000 €   PERDU
            versé AVANT la décision favorable (art. 12.1)

          Impôt sur les mutations immobilières
            part d’État, 1 % ................................. 9 000 €   PERDU
            part communale, 0,50 % à 3 % ....... 4 500 € à 27 000 €   PERDU
                                                          ---------------
          Frottement fiscal d’acquisition ..... 67 500 € à 90 000 €
            soit 7,5 % à 10 % du prix

          Sortie de trésorerie totale ..... 967 500 € à 990 000 €

          NON CHIFFRÉ, FAUTE DE SOURCE PRIMAIRE
            honoraires notariés andorrans .................. non établi
            honoraires d’intermédiation immobilière ........ non établi
            frais de dossier bancaire et de garantie ....... non établi

        PENDANT LA DÉTENTION, PAR AN

          Impôt communal sur la propriété immobilière
            120 m² x indice de localisation x taux
            fourchette légale : indice 0,5 à 2,
            taux 0,3 à 3 €/m² ..................... 18 € à 720 €
            hypothèse médiane (indice 1, 1,50 €/m²) ......... 180 €

          Impôt traditionnel du feu et lieu
            par personne inscrite au cens, de 18 à 65 ans ... 5 à 50 €

          Impôt sur les logements vacants, si le bien est
            inoccupé plus d’un an et hors exclusions légales
            100 €/m² de surface utile x 120 m² ........... 12 000 €

        À LA REVENTE, HUIT ANS PLUS TARD, À 1 100 000 €

          Valeur d’acquisition retenue (art. 27 bis § 2 :
            les impôts et frais directement liés s’ajoutent)
            900 000 + 54 000 + 22 500 (mutations à 2,5 %) .. 976 500 €

          Plus-value brute .............................. 123 500 €
          Coefficient : détention de huit ans, donc tranche
            « 7 ans et 1 jour à 8 ans » (art. 27 bis § 3 b) .... 0,6
          Base imposable ................................. 74 100 €
          IRPF andorran au taux de 10 % ................... 7 410 €
          Surtaxe spéculative (détention > 5 ans) ............... 0 €

          Produit net de cession ...................... 1 092 590 €
          Gain net après impôts sur la période .......... 116 090 €
            soit 1,4 % par an sur le capital engagé,
            hors coûts de détention et hors loyer perçu

          POUR COMPARAISON — MÊME OPÉRATION PAR UN NON-RÉSIDENT
          IRNR : 15 % sur 123 500 €, sans coefficient
          réducteur (art. 28 bis et art. 29 f de la
          Llei 94/2010) ................................. 18 525 €

Détenir : cinq impôts communaux, une liste fermée, des taux dérisoires et un piège à 100 €/m²

L’article 33 de la Llei 36/2021, del 16 de desembre, de les finances comunals (BOPA núm. 1 du 3 janvier 2022) donne la liste limitativedes impôts communaux : l’impôt traditionnel du feu et lieu, l’impôt sur la propriété immobilière, l’impôt sur les revenus locatifs, l’impôt de radicació des activités commerciales, industrielles et professionnelles, et l’impôt sur la construction. Il n’y en a pas d’autres. Chaque comúfixe ses taux par ordinaciódans les fourchettes légales ; seules ces fourchettes valent pour tout le pays.

Deux enseignements. Le premier : la fiscalité andorrane de la détention est négligeable. Un appartement de 120 m² dans une rue d’indice 1, au taux médian de 1,50 €/m², supporte 180 € par an. Au maximum légal — 3 €/m² et indice 2 —, il supporterait 720 €. On est à des ordres de grandeur d’une taxe foncière française. Le second : cette douceur a une exception brutale, l’impôt sur les logements vacants à 100 €/m², soit 12 000 € par an pour 120 m². L’exclusion visant les résidences secondaires à usage familial, de vacances ou de loisir est large et couvre le cas ordinaire, mais la charge de la preuve pèse sur le propriétaire, et l’article 26.8 organise un droit de communication très étendu auprès des distributeurs d’eau, de gaz, de chaleur, de froid et d’énergie et des syndics de copropriété, sans consentement de la personne concernée. Un appartement acheté pour satisfaire l’article 96 de la loi sur l’immigration, laissé fermé, et dont les consommations sont nulles, se trouve exactement dans la zone d’observation de ce dispositif.

Côté impôt d’État, les loyers d’un résident relèvent des revenus du capital immobilier de la base générale de l’IRPF. L’article 21.2, dans sa rédaction issue de l’article 79.1 de la Llei 5/2025, permet de quantifier les charges selon les règles de la détermination directe ou, sur option, forfaitairement à 40 % des revenus bruts, majorés de dix points — donc 50 % — pour les logements affectés à la résidence habituelle et permanente situés en Andorre, à la double condition cumulatived’un loyer inférieur à 9 € le mètre carré etd’un montant total inférieur à 1 250 € par mois. L’option se notifie avant la fin de l’année précédente et engage trois ans. Sur des loyers de marché andorrans actuels, la majoration à 50 % est hors d’atteinte : 9 €/m² correspond au niveau des baux anciens, pas des baux neufs.

Enfin, l’article 38 de la loi sur l’IRPF accorde une réduction de base égale à 50 % des sommes versées au titre de l’acquisition du logement habituel, frais d’acquisition compris, et, en cas de financement par un tiers, de l’amortissement, des intérêts et des autres frais liés au prêt. Le plafond est de 5 000 € par an, ce qui, au taux de 10 %, représente au maximum 500 € d’impôt économisé par an. La condition formelle est l’inscription au cens de la paroisse de situation du bien dans les douze mois de l’acquisition, à défaut de quoi la réduction est reprise avec intérêts de retard. L’article 38 bis, créé par la Llei 5/2025, applique la même mécanique à l’acquisition d’un immeuble destiné au marché locatif de résidence habituelle et permanente à prix abordable.

Revendre : un barème dégressif qui existe bien, mais pas celui qu’on vous a décrit

L’idée reçue est tenace : « la plus-value immobilière andorrane tombe à zéro après douze ans ». C’était le régime de la Llei 21/2006, del 14 de desembre, de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries. Cette loi a été abrogée par la disposition dérogatoire de la Llei 5/2023, avec effet au 1er janvier 2024. L’impôt autonome sur les plus-values immobilières n’existe plus : les plus-values sont intégrées à l’IRPF, à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Le régime en vigueur est celui de l’article 27 bis de la loi sur l’IRPF. Le chapitre 8en expose la mécanique complète ; nous en reprenons ici ce qui commande une décision d’achat ou de vente.

Le champ, d’abord. Le § 1 assimile à des cessions d’immeubles andorrans la transmission d’actions ou de parts d’entités dont au moins 50 % de l’actif est composé, directement ou indirectement, d’immobilier andorran, ainsi que les titres conférant un droit de jouissance sur un tel bien, les adjudications judiciaires ou administratives, les dations en paiement et la constitution ou la cession de droits réels immobiliers. Il n’y a aucun seuil de participation : une seule action suffit. Le calcul est différent de celui de l’impôt sur les mutations, dont l’article 3.2 a) exige que l’acquéreur détienne plus d’un cinquième du capital à l’issue de l’opération. Les deux impôts ne se déclenchent pas au même moment.

L’assiette, ensuite. Le § 2 retient la différence entre la valeur réelle du bien cédé, déterminée selon les règles de la loi sur les mutations de 2000, et sa valeur d’acquisition. À cette dernière s’ajoutent les investissements et améliorations régularisés au regard du droit de l’urbanisme et justifiés par factures d’entrepreneurs ou de professionnels, ainsi que les impôts et frais directement liés — c’est ainsi que l’impôt sur l’investissement étranger immobilier et l’impôt sur les mutations viennent majorer le prix de revient. Elle est en revanche minorée des amortissements fiscalement déduitspendant la détention. Et les coefficients d’actualisation de l’ancienne loi de 2006 n’ont pas été repris : il n’existe plus aucune prise en compte de l’inflation. Sur une détention longue dans un pays dont l’indice des prix à la consommation a atteint 4,8 % en variation annuelle en avril 2026, ce n’est pas neutre.

Les coefficients réducteurs du § 3 ont été modifiés par la Llei 5/2025. Ils ne commencent plus à cinq ans mais à six ans et un jour, et il n’y en a plus cinq mais quatre. La tranche de cinq à six ans, autrefois réduite de 20 %, est désormais imposée à plein. Le § 4 exonère les plus-values comme les moins-values au-delà de dix ans de détention : l’exonération est symétrique, et une moins-value réalisée après onze ans n’est pas imputable. Le nombre d’années se compte de date à date et s’arrondit par excès ; les investissements ont la même ancienneté que l’immeuble.

La colonne de droite mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle contient l’arbitrage le plus important de tout ce chapitre. L’article 28 bis de la loi sur l’impôt sur le revenu des non-résidents reproduit les règles d’assiette de l’article 27 bis — assimilations, valeur réelle, valeur d’acquisition, améliorations justifiées — mais ne comporte ni coefficient multiplicateur, ni exonération pour durée de détention. Un Français qui achète un appartement en 2026 et le revend en 2034 sans avoir été résident andorran acquitte 15 % ; un résident andorran, dans la même opération, acquitte 6 %. Sur la plus-value de 123 500 € du chiffrage ci-dessus, l’écart est de 11 115 €.

Une asymétrie de même nature vaut pour la détention par société : à l’impôt sur les sociétés, il n’existe ni coefficient réducteur, ni exonération à dix ans. Détenir un immeuble andorran par une société andorrane coûte 10 % à perpétuité sur la plus-value, là où la détention directe par une personne physique résidente tombe à zéro après dix ans. Pour un bien de jouissance familiale destiné à être conservé, la société est le mauvais véhicule.

Deux vérifications s’y ajoutent, et elles sont régulièrement confondues. Côté andorran, l’article 29 bis de la Llei 5/2014impute au résident personne physique qui contrôle plus de 50 % d’une entité — seul ou avec sa parentèle jusqu’au quatrième degré — les revenus tirés de la détention d’immeubles non affectés à une activité économique et les plus-values sur ces mêmes biens : l’écran sociétaire ne tient pas toujours. Le mécanisme, ses conditions de déclenchement et ses limites sont exposés au chapitre 9. Côté français, en revanche, l’article 123 bis du code général des impôts ne s’applique pasà ce cas de figure : il suppose une entité dont l’actif est principalement constitué de valeurs mobilières, de créances, de dépôts et de comptes courants, ce que n’est pas une société qui détient un immeuble. Le texte français qui frappe réellement ce montage est l’impôt sur la fortune immobilière, qui atteint les titres à hauteur de leur fraction immobilière et sans seuil de prépondérance, pour qui redevient résident de France — chapitre 16.

Deux points de procédure, enfin, qui font que l’impôt se paie avant que l’acte ne se signe. L’article 51 bis de la loi sur l’IRPF impose un acompte égal au taux de l’impôt appliqué au revenu déterminé selon la loi : liquidation et paiement dans les trente jours du contrat sous seing privé, ou simultanément à la signature de l’acte authentique. Et l’article 51 ter interdit aux notaires et officiers publics d’authentifier un acte de mutation immobilière — ou un acte assimilé de l’article 27 bis § 1 — sans justification préalable ou simultanée de la liquidation et, le cas échéant, du paiement de l’acompte. Ils encaissent l’acompte, le reversent au ministère, annexent copie de la liquidation à la minute, transmettent trimestriellement l’index des actes, et communiquent au Registre administratif des biens immobiliers, rattaché à la Chambre des notaires, tout acte emportant mutation. Le circuit est fermé.

Une exonération existe pour la résidence principale avec remploi : l’article 5 r) de la loi sur l’IRPF exonère la plus-value de cession du logement habituel réinvestie en Andorre. Pour un étranger, elle suppose cinq ans de résidence légale, permanente et continue, une occupation supérieure à six mois et un jour par an pendant au moins quatre années continues, un remploi dans l’année, et l’absence de dettes envers l’Administration. L’option est formelle et doit être exercée. Là encore, le nouvel arrivant en est exclu pendant cinq ans.

Le financement : ce que nous ne publions pas, et pourquoi

Nous n’avons trouvé aucune source primaire — loi, règlement, communication de l’Autoritat Financera Andorrana — fixant ou encadrant la quotité de financement, la durée maximale ou l’apport exigé pour un crédit immobilier andorran. Les seules sources disponibles sont des pages commerciales de courtiers et d’établissements. Nous ne publions donc ni taux, ni quotité, ni pourcentage d’apport. Toute page qui vous annonce « 70 % de financement » ou « 30 % d’apport » comme une règle andorrane vous donne une pratique commerciale, pas une norme.

Ce que le droit établit, en revanche, cadre l’opération de financement de trois manières. D’abord, l’article 12.1 de la Llei 5/2025 impose que « els cobraments o els pagaments derivats de les inversions estrangeres i de la seva liquidació s’han d’efectuar a través d’entitats bancàries autoritzades al Principat d’Andorra o d’entitats bancàries domiciliades en algun dels països que no siguin considerats de risc » au sens des listes du GAFI, de l’Union européenne ou des autres organismes compétents. Le circuit des fonds est contraint : on ne paie pas une acquisition andorrane depuis n’importe quelle juridiction. Le § 2 garantit symétriquement le droit de transférer à l’étranger le produit de la liquidation de l’investissement et les revenus qu’il produit.

Ensuite, l’article 9.3 second alinéa écarte les limitations quantitatives pour les acquisitions réalisées par les entités opérationnelles du système financier andorran, ou par des personnes morales andorranes à participation étrangère supérieure à 50 % titulaires de droits réels de garantie, lorsqu’elles correspondent à des procédures d’exécution dérivées de l’activité de crédit et impliquent l’extinction totale ou partielle d’un financement. Le texte présuppose donc l’existence d’un marché du crédit hypothécaire andorran et de sa réalisation forcée. Aucun chiffre n’en sort, mais une information oui : l’hypothèque andorrane s’exécute.

Enfin, l’entrée en relation bancaire est un filtre réel. Le cadre est la Llei 14/2017, del 22 de juny, de prevenció i lluita contra el blanqueig de diners o valors i el finançament del terrorisme ; la place andorrane sort d’une décennie de normalisation et applique des diligences renforcées. La garantie des dépôts est assurée par le FAGADI, créé par la Llei 20/2018, del 13 de setembre, à hauteur de 100 000 € par déposant et par établissement — soit exactement le plafond de la directive 2014/49/UE et du fonds français. La couverture est portée à 300 000 € par déposant et par établissement, mais pendant trois mois seulement, pour les dépôts temporairement élevés — le produit d’une vente de résidence au premier chef, ainsi que les sommes reçues à l’occasion d’un mariage, d’un divorce ou d’un départ à la retraite. Passé ce délai, seule la garantie ordinaire de 100 000 € subsiste. Un vendeur qui laisse le prix de cession sur un compte andorran au-delà de trois mois n’est donc couvert qu’à hauteur de 100 000 €.

Le marché réel : trois chiffres qui mesurent trois choses différentes

C’est le poste où les contenus en ligne se contredisent le plus violemment, et la raison est mécanique : trois sources mesurent trois réalités distinctes, et elles sont systématiquement mélangées. Le prix moyen au mètre carré des appartements effectivement vendus au premier trimestre 2026, publié par le Departament d’Estadística, est de 4 415,9 €, contre 4 289 € un an plus tôt, soit + 3 %. Le prix moyen demandé sur le principal portail d’annonces au deuxième trimestre 2026 est de 7 839,97 €. Le rapport est de 1 à 1,8. Un guide qui reprend le chiffre du portail trompe son lecteur d’un facteur deux, et l’explication de l’écart est un biais de composition : les biens mis en vente ne sont pas ceux qui se vendent, les biens de standing sont sur-représentés dans l’offre affichée, et les prix demandés sont supérieurs aux prix conclus.

Le volume, lui, se retourne. Au premier trimestre 2026, le nombre de transactions recule de 3,7 % sur un an, tout en progressant de 18,5 % sur l’agrégat des douze derniers mois. Une hausse des prix de 3 % accompagnée d’un recul du nombre de transactions est le profil d’un marché qui se tend par raréfaction, pas par afflux de demande — ce qui est cohérent avec le durcissement simultané du régime d’acquisition et avec la division par trois du contingent de résidences passives.

Trois contraintes structurelles pèsent sur ce marché, et aucune ne se lit dans les prix.

La première est l’urbanisme. L’article 9.6 de la Llei 5/2025conditionne l’une des deux exceptions à l’interdiction de la promotion immobilière étrangère au fait que la paroisse ait révisé son plan d’ordonnance et d’urbanisme « per adaptar-lo a les conclusions de l’estudi de capacitat de càrrega màxima parroquial que garanteixi un desenvolupament sostenible ». La loi consacre ainsi, dans le droit de l’investissement, un mécanisme de plafonnement physique de la construction. Plusieurs comuns ont suspendu la délivrance de permis le temps de réviser leur plan — la presse andorrane l’a rapporté pour Andorra la Vella et pour Ordino, et indiquait en juin 2026 que le Govern avait rendu ses avis sur les études des sept paroisses. Ces éléments sont de source de presse et nous ne les vérifions pas au BOPA ; nous les signalons parce qu’un acquéreur qui achète pour construire ou surélever doit vérifier l’état du plan de la paroisse avant toute autre chose.

La deuxième est l’encadrement des loyers. Une Llei 11/2026, del 4 de juny, approuvant le régime juridique applicable aux contrats de bail d’habitation pour résidence habituelle et permanente sur la période 2027-2030, est référencée par le portail juridique andorran. Nous n’en avons pas lu le texte : ni son contenu, ni son statut à ce jour ne sont établis sur source primaire, et nous ne publions donc ni grille de plafonnement, ni seuil, ni liste d’exclusions — les chiffres qui circulent à ce sujet sont invérifiables en l’état. Ce qui est établi tient en une phrase : le régime des baux d’habitation andorrans est en cours de réécriture, et la protection des contrats venant à échéance entre 2027 et 2030 en est le sujet politique central. Un investisseur locatif doit faire lire le texte en vigueur au jour de son acquisition, par un conseil andorran, avant de bâtir la moindre projection de loyer.

L’enseignement, lui, ne dépend pas du détail : le rendement locatif andorran est administré. Un investisseur qui achète au prix de marché actuel — le marché des nouveaux contrats, à 12,8 €/m² par mois en 2024 — et qui compte sur une indexation libre pour rattraper son prix d’acquisition raisonne contre le sens d’une politique publique qui a produit trois lois en quinze mois. Ajoutez que la location saisonnière lui est interdite par l’article 9.7, et le modèle locatif andorran pour un investisseur étranger se réduit à un rendement encadré sur un bien acheté au prix fort, avec 7,5 % à 10 % de frottement d’entrée.

La troisième contrainte est l’écart entre paroisses, et il est plus faible qu’on ne le croit dans les prix, plus fort dans l’accessibilité. Les prix affichés les plus élevés se trouvent à Escaldes-Engordany, autour de 9 551,87 € le mètre carré, et dans le quartier du Vilar, à 9 900,96 € ; Encamp affiche le loyer moyen demandé le plus bas, à 1 328,33 € par mois. Le parc public, actualisé par le Govern, applique un facteur de correction par paroisse lié à la localisation et à la distance au centre, Canillo étant le moins cher à 7,95 €/m² par mois. Ce que ces écarts ne disent pas : la différence de temps de trajet l’hiver, la disponibilité des places scolaires et la proximité de l’hôpital unique, qui pèsent bien davantage sur la qualité de vie réelle que trois cents euros au mètre carré. Le chapitre 24 traite ce point.

Immobilier et résidence : la confusion la plus coûteuse du dossier andorran

Une phrase règle la question, et elle est dans la loi. Article 6.6 de la Llei 5/2025 : « La inversió estrangera directa no genera per ella mateixa cap dret a l’inversor per obtenir la residència al Principat d’Andorra, malgrat que aquest exerceixi el càrrec d’administrador o mantingui qualsevol relació laboral o mercantil amb la societat, la sucursal o l’establiment permanent. » Ni l’investissement, ni le mandat d’administrateur, ni un contrat de travail avec la société ne créent de droit au séjour. Une précision s’impose sur la portée du texte : il est écrit pour l’investissement étranger direct, celui qui prend la forme d’une participation dans une société andorrane. Il ne vise pas l’investissement immobilier. Mais l’argument vaut a fortiori, et pour une raison plus simple : le droit au séjour se règle exclusivement dans la Llei 9/2012, qui ne comporte aucune disposition faisant naître un titre de l’acquisition d’un immeuble.

Le rapport entre l’achat immobilier et la résidence est en réalité l’inversede ce que suggère l’expression « résidence par investissement ». Ce n’est pas l’immeuble qui ouvre le titre : c’est le titre qui impose, parmi ses conditions, un investissement dont l’immobilier n’est que l’une des six formes possibles. L’article 96.1 de la Llei 9/2012, dans sa rédaction issue de l’article 10 de la Llei 2/2026, exige du titulaire principal d’une résidence sans activité lucrative qu’il investisse de manière permanente et effective au moins un million d’eurosdans des actifs andorrans — biens immeubles, participations dans des sociétés résidentes, instruments de dette ou financiers et fonds d’investissement collectif de droit andorran pour trente-six mois au maximum, dette publique andorrane, produits d’assurance-vie souscrits auprès d’entités résidentes, ou dépôts non rémunérés auprès de l’Autoritat Financera Andorrana. Le montant est réduit à 400 000 € pour un investissement dans le Fonds du logement.

Et le dernier alinéa de l’article 96.1 pose la règle qui commande tout : lorsque l’investissement est effectué partiellement ou totalement en biens immeubles, un montant supérieur à 800 000 € doit être affecté à chaque unité immobilière acquise. C’est un plancher par bien, pas une part du total. Deux appartements à 500 000 € ne satisfont pas l’article 96, alors même que leur somme dépasse le million. C’est une norme anti-fragmentation, et elle ferme la constitution d’un portefeuille locatif de petits lots.

L’arithmétique qui en résulte est contre-intuitive et vaut d’être posée. Si l’on veut satisfaire le million entièrementpar l’immobilier, il faut soit un bien unique à plus de 1 000 000 €, soit deux biens à plus de 800 000 € chacun — donc au moins 1 600 000 €, le second étant en outre taxé à 10 % et non à 6 %. La voie économiquement rationnelle est donc unlogement à un peu plus de 800 000 €, complété par un actif financier andorran pour atteindre le million. Et si l’objectif est de minimiser le coût sec, la voie la moins chère est de ne pas acheter du tout : renoncer à l’immobilier économise l’intégralité de l’impôt sur l’investissement étranger immobilier, au prix d’un actif financier andorran dont le risque de perte en capital est intégralement supporté par l’investisseur et qui, s’il s’agit d’instruments de dette ou de fonds collectifs, doit être réaffecté dans les trente-six mois sous peine d’annulation du titre.

OPTION A — UN APPARTEMENT À 850 000 € + 150 000 € D’ACTIF FINANCIER ANDORRAN

          Investissement (immobilisé, non perdu) ......... 1 000 000 €
          Impôt sur l’investissement étranger immobilier
            6 % de 850 000 € .............................. 51 000 €   PERDU
          Impôt sur les mutations, 1,5 % à 4 % de 850 000 €
                                           12 750 € à 34 000 €   PERDU
          Versement à l’Autorité financière (art. 96.2) ..... 50 000 €   PERDU
          Taxe de délivrance du titre (art. 154) ............ 3 000 €   PERDU
          Reçu de demande .................................... 6,79 €   PERDU
                                                         ---------------
          Coût sec ....................... 116 756,79 € à 138 006,79 €

        OPTION B — DEUX APPARTEMENTS À 810 000 € CHACUN

          Investissement (immobilisé) .................... 1 620 000 €
          Impôt sur l’investissement étranger immobilier
            6 % sur la première unité ...................... 48 600 €   PERDU
            10 % sur la seconde ............................ 81 000 €   PERDU
          Impôt sur les mutations, 1,5 % à 4 % de 1 620 000 €
                                           24 300 € à 64 800 €   PERDU
          Versement à l’Autorité financière .................. 50 000 €   PERDU
          Taxe de délivrance + reçu ........................ 3 006,79 €   PERDU
                                                         ---------------
          Coût sec ....................... 206 906,79 € à 247 406,79 €
          et 620 000 € de capital immobilisé en plus,
          pour zéro avantage au regard de l’article 96

        OPTION C — AUCUN ACHAT IMMOBILIER

          Investissement en actifs financiers andorrans .. 1 000 000 €
            (assurance-vie andorrane, participations,
             dette publique andorrane : risque de perte
             en capital supporté par l’investisseur ;
             instruments de dette et fonds collectifs
             limités à 36 mois, art. 96.1 c)
          Versement à l’Autorité financière .................. 50 000 €   PERDU
          Taxe de délivrance + reçu ........................ 3 006,79 €   PERDU
                                                         ---------------
          Coût sec ..................................... 53 006,79 €

        ÉCART ENTRE L’OPTION A ET L’OPTION C

          De 63 750 € à 85 000 €, soit le prix payé
          pour que l’investissement obligatoire prenne
          la forme d’un logement plutôt que d’un actif
          financier. À mettre en face de la valeur d’usage
          du logement et du loyer qu’il évite de payer.

Deux autres articulations méritent d’être posées, parce qu’elles produisent des échéances que personne ne suit. L’article 90 d) de la Llei 9/2012 exige de tout demandeur d’un titre de résidence sans travail qu’il démontre par pièces être propriétaire ou locataire d’un logement satisfaisant aux conditions minimales d’habitabilité, ou qu’il a engagé des démarches d’acquisition devant aboutir dans le délai d’un an à compter du dépôt de la demande. Et l’article 96.3 laisse six moispour réaliser l’investissement, prorogeables de six mois en cas de force majeure ou de fait d’un tiers, suivis d’un mois pour produire les pièces. Trois calendriers courent donc en parallèle : celui de l’immigration, celui de l’investissement, et celui de l’autorisation d’investissement étranger de l’article 11 de la Llei 5/2025, six mois prorogeables une fois. Une acquisition qui dérape entraîne l’annulation du titre — l’article 79 h) vise expressément le défaut de justification de l’investissement — et cette annulation intervient « sans nécessité d’ouvrir aucun dossier ».

Le dernier point est celui que le chapitre 5établit et qu’il faut répéter ici parce qu’il tombe précisément sur l’acheteur : la résidence passive ne produit pas, à elle seule, la résidence fiscale andorrane. Son plancher est de 90 jours ; le seuil de l’article 8 de la Llei 5/2014 est de 183 jours. Un acquéreur qui achète en Andorre, y passe quatre mois par an et reste résident fiscal français y aura payé les prélèvements andorrans d’acquisition et conservé l’intégralité de sa fiscalité française — imposition mondiale, impôt sur la fortune immobilière incluant le bien andorran, et revenus comme plus-values de source andorrane imposés en France sous réserve de l’élimination de la double imposition prévue aux articles 6, 13 et 21 de la convention. Le pire des deux mondes existe, et il commence souvent par un achat.

Quand la réponse est non

Il y a quatre profils pour lesquels l’achat andorran est, à notre sens, une mauvaise décision, et il vaut mieux le dire ici que le découvrir à la revente.

L’investisseur locatif. Frottement d’entrée de 7,5 % à 10 %, location saisonnière interdite, régime des baux d’habitation en cours de réécriture pour la période 2027-2030, plafond de deux appartements pendant dix ans, impossibilité d’exercer la promotion, et une plus-value taxée à 20 % en deçà de deux ans de détention. Le calcul ne fonctionne que sur une hypothèse de plus-value longue, dans un marché dont les prix de transaction ont progressé de 3 % sur un an pendant que les volumes reculaient de 3,7 %. L’Andorre se tient du côté des marchés d’usage, où l’on achète pour habiter.

Celui qui achète avant d’être résident fiscal.Il paie l’impôt sur l’investissement étranger immobilier au taux plein, ne bénéficie ni de l’exonération de résidence principale de l’article 5 r), ni des coefficients réducteurs de l’article 27 bis s’il revend en non-résident, et il ajoute le bien à son assiette d’impôt sur la fortune immobilière française. Il aurait fallu attendre : trois ans de résidence effective font disparaître un impôt de 6 % à 10 %, cinq ans ouvrent l’exonération de remploi.

Celui dont le patrimoine est essentiellement de l’immobilier locatif français. Il conserve 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français, parce qu’un affilié à la CASS relève d’un régime d’un État tiers et non de l’exonération réservée aux affiliés de l’Union, de l’Espace économique européen ou de la Suisse. Ajouter un actif andorran à 7,5 % ou 10 % de frottement ne corrige rien. Le chapitre 14 le chiffre.

Celui qui achète pour « obtenir la résidence ».Il achète une condition, pas un droit. L’article 6.6 est explicite, le contingent est de 163 autorisations de résidence sans activité lucrative pour 2026, attribuées « en suivant un ordre strict de priorité chronologique », et l’immeuble ne pèse rien dans cet ordre. Acheter avant d’avoir l’autorisation d’immigration, c’est immobiliser plusieurs centaines de milliers d’euros dans un pays de 89 752 habitants sur un marché où 796 biens étaient en vente et 117 en location au deuxième trimestre 2026, sans certitude d’obtenir le titre qui justifiait l’opération.

Reste le profil pour lequel la réponse est oui, et il est simple à décrire : celui qui s’installe réellement, qui y passe plus de 183 jours, qui achète le logement qu’il habite, qui le conserve plus de dix ans, et qui traite le frottement d’acquisition comme ce qu’il est — un coût d’entrée dans un pays, pas un rendement d’investissement. Pour celui-là, l’absence d’impôt sur la fortune, un impôt communal de 180 € par an et une plus-value nulle après dix ans forment une combinaison qui n’existe nulle part ailleurs en Europe à cette distance de Paris. Encore faut-il que la décision se prenne sur cette base-là, et pas sur un taux affiché.

Aucun des textes de ce chapitre ne mentionne l’Andorre. Ni l’article 155 A, ni l’article 209 B, ni l’article 123 bis, ni l’article L. 64 du livre des procédures fiscales. C’est précisément ce qui les rend dangereux : ils ne se déclenchent pas sur une liste de pays, mais sur des faits — qui rend le service, où il est rendu, qui détient quoi, qui décide, et à quel taux le bénéficiaire est imposé. Un lecteur qui vérifie que l’Andorre ne figure sur aucune liste noire française a vérifié la mauvaise chose.

Ce chapitre traite ces textes un par un : ce qu’ils visent exactement, ce qu’ils coûtent en euros, ce que l’administration doit prouver, ce que vous devez prouver, et ce que la jurisprudence a réellement jugé — y compris, et d’abord, les décisions perdues par le contribuable. Il se termine par les signaux qui déclenchent un contrôle et par le contenu d’un dossier qui tient.

Une précision de méthode, qui commande tout le reste. Ce chapitre ne dit nulle part comment échapper à ces textes. Il dit ce qu’ils exigent. La différence n’est pas rhétorique : les dispositifs décrits ici sont écrits pour saisir les situations dont l’apparence a été construite, et la construction de l’apparence est justement ce qu’ils détectent le mieux. Un dossier se gagne sur des faits antérieurs au contrôle, ou il ne se gagne pas.

Dernier avertissement, sur l’ordre du raisonnement. Le Conseil d’État, en Assemblée, a fixé dans CE Ass., 28 juin 2002, n° 232276, min. c/ Sté Schneider Electric, publié au recueil Lebon, la règle dite de subsidiarité : le juge de l’impôt saisi d’un litige mettant en cause une convention fiscale doit d’abord se placer au regard de la loi fiscale nationale pour rechercher si l’imposition a été valablement établie et sur quel fondement, puis seulement rapprocher cette qualification des stipulations conventionnelles. La convention du 2 avril 2013 n’est jamais le premier rempart. Elle est le second, et elle n’est pas toujours accessible.

La clé de voûte : le régime fiscal privilégié de l’article 238 A

Deux des textes de ce chapitre — les articles 209 B et 123 bis — ne s’appliquent que si le bénéficiaire étranger est soumis à un régime fiscal privilégié. Le troisième, l’article 155 A, ne l’exige pas : le régime privilégié n’y est que la troisième de trois conditions alternatives, et le texte joue tout autant, quel que soit le taux supporté par l’entité étrangère, lorsque la personne domiciliée en France la contrôle ou lorsqu’elle n’établit pas que cette entité exerce à titre prépondérant une activité industrielle ou commerciale autre que la prestation de services. Aucun de ces textes ne définit la notion de régime fiscal privilégié : tous renvoient à l’article 238 A. C’est donc par lui qu’il faut commencer, et c’est lui que la quasi-totalité des présentations commerciales escamote.

L’article 238 A du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2020 issue de l’article 32 de la loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude, regarde comme soumises à un régime fiscal privilégié les personnes qui ne sont pas assujetties, dans l’État considéré, à des impôts sur les bénéfices ou les revenus, ou qui y sont assujetties à des impôts « dont le montant est inférieur de 40 % ou plus » à celui de l’impôt dont elles auraient été redevables dans les conditions de droit commun en France. Le seuil antérieur était de la moitié ; il a été durci.

L’arithmétique est mécanique. Le taux normal de l’impôt sur les sociétés français est de 25 %. Quarante pour cent de moins, c’est 15 %. Le taux général de l’impôt sur les sociétés andorran est fixé par l’article 41.1 de la Llei 95/2010du 29 décembre 2010 : « El tipus general de gravamen per als obligats tributaris d’aquest impost és del 10 per cent ». Dix pour cent contre un seuil à quinze : une société andorrane soumise au taux général est du mauvais côté du test, et elle l’est par construction, sans qu’aucun montage ni aucune intention n’entrent en ligne de compte.

Deux régimes spéciaux andorrans aggravent la comparaison au lieu de l’améliorer, et il faut le dire parce qu’ils sont souvent présentés comme des atouts. L’article 23 de la Llei 95/2010 accorde une réduction de 80 % de la base afférente aux revenus de brevets, modèles d’utilité et logiciels protégés par le droit d’auteur, soit un taux effectif de l’ordre de 2 % lorsque le ratio nexus est plein — la réduction est proportionnée à ce ratio, les coûts d’acquisition d’actifs ne figurant qu’au dénominateur, et elle est subordonnée à une autorisation préalable du ministère des Finances, le silence valant rejet (art. 23.5). L’article 38exonère, sur option, les dividendes et les résultats de cession de participations perçus par une société de détention de participations, à trois conditions : un objet social exclusivement limité à la gestion et à la détention de participations, des titres nominatifs, et — pour une filiale non résidente — que celle-ci supporte, sans possibilité d’exonération, un impôt de caractéristiques similaires à un taux nominal au moins égal à 40 % du taux général andorran, soit 4 %, ou réside dans un État conventionné. Lorsque ces conditions sont réunies, la charge andorrane sur les revenus concernés est de 0 %.

Le second cas est instructif, parce qu’il ferme un argument technique réel. Une société française qui perçoit des dividendes sous le régime mère-fille supporte une charge effective de 1,25 % — une quote-part de frais et charges de 5 % taxée à 25 %. Zéro est inférieur de 100 %à 1,25 %, très au-delà du seuil de 40 %. La comparaison conclut alors sans discussion possible au régime privilégié. Une précision de source, sur ces deux régimes : leur état en vigueur après la Llei 6/2018, del 19 d’abrila été établi sur le texte refondu du Portal Jurídic del Principat d’Andorra, qui porte la mention « sense caràcter oficial ». Sur un dossier réel, ce point se recontrôle au BOPA, avec un conseil établi en Andorre.

Cet argument mère-fille existe pourtant, et il faut savoir dans quelles limites. Le Conseil d’État a jugé, dans CE 3^e-8^e ch. réunies, 14 février 2022, n° 442061 — une holding luxembourgeoise, Level One, détenue à 100 % par des résidents de France, redressée sur le fondement de l’article 123 bis au titre de 2010 et 2011 — que l’appréciation du caractère privilégié se fait au regard de l’impôt dont la personne aurait été redevable dans les conditions de droit commun en France, lesquelles incluent le régime des sociétés mères des articles 145 et 216, peu important qu’il s’agisse d’un régime optionnel. Cassation en faveur des contribuables, 3 000 € de frais à la charge de l’État. La portée est réelle mais étroite : elle ne vaut que pour une holding andorrane restée au régime général et dont la charge effective se rapproche du résultat français. Sous le régime de l’article 38, elle tombe.

L’administration ne s’acquitte pas de sa charge en citant un taux. C’est l’apport de la seule décision du Conseil d’État portant spécifiquement sur la qualification du régime fiscal andorran, CE 8^e-3^e ch. réunies, 29 juin 2020, n° 433937, SARL Bernys. Une société française de fabrication et de pose de charpentes déduisait des honoraires facturés par une société andorrane au titre de prestations de contrôle et de certification, pour les exercices 2007 et 2008. L’administration refusait la déduction sur le fondement de l’article 238 A. Le Conseil d’État casse : il incombe à l’administration d’établir le caractère privilégié du régime, et « il lui appartient à cet égard d’apporter tous éléments circonstanciés non seulement sur le taux d’imposition, mais sur l’ensemble des modalités selon lesquelles des activités du type de celles qu’exerce le bénéficiaire sont imposées ». Le service s’était prévalu de la seule absence d’impôt sur les sociétés en Andorre, sans examiner les autres impositions directes prévues par la législation andorrane. Renvoi à la cour administrative d’appel de Bordeaux, 1 000 € à la charge de l’État.

Une précision historique commande la portée de cet arrêt : les exercices en cause, 2007 et 2008, sont antérieurs à la création de l’impôt sur les sociétés andorranpar la Llei 95/2010. La décision ne dit donc pas que l’Andorre n’est pas un régime privilégié aujourd’hui. Elle dit une chose plus durable : l’administration doit motiver activité par activité, et un raisonnement fondé sur un seul taux affiché est cassable. Sur un dossier postérieur à 2012, elle a un taux général de 10 % à opposer, et elle l’oppose sans difficulté. Ce qui est exact et publiable, c’est : une société andorrane imposée au taux général est, dans la généralité des cas, en régime fiscal privilégié, et c’est au contribuable d’établir le contraire dans sa situation.

Article 155 A : le texte le plus dangereux pour le profil de ce guide

L’article 155 A du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2024 issue de l’article 10 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, permet d’imposer une personne sur des sommes qu’elle n’a pas perçues. C’est sa singularité, et c’est la raison pour laquelle il traverse toutes les défenses ordinaires : il ne discute ni la validité des contrats, ni l’existence de la société étrangère, ni la sincérité du contribuable.

Le I vise les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services ou de l’exploitation commerciale de droits attachés à l’image, au nom ou à la voix d’une ou de plusieurs personnes, de l’usage de droits d’auteur ou de droits voisins, ou de la propriété industrielle ou commerciale ou de droits assimilés, rendus ou concédés par une ou plusieurs personnes domiciliées ou établies en France. Ces sommes sont imposables au nom de ces dernières dans trois cas alternatifs.

• Lorsque ces personnes contrôlent directement ou indirectement celle qui perçoit la rémunération.
• Ou lorsqu’elles n’établissent pas que celle-ci exerce, de manière prépondérante, une activité industrielle ou commerciale autre que la prestation de services.
• Ou, en tout état de cause, lorsque celle-ci est domiciliée ou établie dans un État ou territoire hors de France où elle est soumise à un régime fiscal privilégiéau sens de l’article 238 A.

Le II étend ces règles aux personnes domiciliées hors de France, pour les services rendus en France ou les droits qui y sont exploités. Le III rend la personne qui perçoit les sommes solidairement responsable, à hauteur de ces sommes, des impositions dues par celle qui rend les services ou concède les droits. Le IV répute l’impôt acquitté lorsque tout ou partie des sommes imposées est reversé à la personne domiciliée ou établie en France.

La séparation du I et du II est la première chose à comprendre, et presque tout le monde la confond. Le I vise le prestataire domicilié en France : il s’applique alors aux services rendus où que ce soit dans le monde, dès lors qu’ils sont facturés par une entité étrangère. Le II vise le prestataire domicilié hors de France : il ne mord que sur les sommes rémunérant des services rendus, ou des concessions exploitées, en France(doctrine BOI-IR-DOMIC-30). C’est le II qui concerne le résident andorran, et c’est le risque numéro un du profil « indépendant, créateur, consultant qui conserve des clients français ».

Le mécanisme est brutal de simplicité. Vous vivez réellement en Andorre. Votre société est réellement andorrane. Mais une part de vos prestations est matériellement exécutée en France : un tournage à Paris, une mission de six semaines chez un client lyonnais, trois jours de conseil sur site, une conférence, un chantier. La rémunération correspondante, facturée par la société andorrane, est imposable en France directement entre vos mains, dans la catégorie correspondant à la nature réelle de l’activité. La substance de la société andorrane n’y est pas indifférente pour autant : le Conseil d’État subordonne l’application du texte à ce que le service ait été rendu pour l’essentiel par la personne imposée et à ce que la facturation par la société étrangère ne trouve aucune contrepartie réelle dans une intervention proprede celle-ci. Une société andorrane qui apporte ses propres moyens, son personnel, son savoir-faire, sa prise de risque ou sa clientèle sort de ce champ ; une société qui se borne à facturer n’en sort pas. Ce qui ne protège de rien, en revanche, c’est la seule régularité formelle de la société andorrane.

Ce que la réécriture du 1^er janvier 2024 a détruit

Avant 2024, l’article 155 A ne visait que les sommes perçues « en contrepartie de services ». Le Conseil d’État en avait tiré, deux fois et en faveur du contribuable, que les redevances de concession de droits de propriété intellectuelle n’entraient pas dans son champ.

CE 10^e-9^e ch., 8 juin 2020, n° 418962(et n° 418963). Des droits de marque et de logo cédés en 1988 à une société des Îles Vierges britanniques, qui les concède dès le lendemain à une société néerlandaise ; redevances perçues de 1998 à 2003. L’administration impose les époux sur le fondement de l’article 155 A. Le Conseil d’État juge que ces redevances ne peuvent être regardées comme la rémunération d’un service rendu : elles rémunèrent la mise à disposition d’un actif, non une prestation personnelle. Décharge totale, 4 000 € de frais à la charge de l’État.

CE 9^e-10^e ch., 5 novembre 2021, n° 433367. Des créateurs d’une gamme de produits parapharmaceutiques cèdent leurs marques et brevets le 5 juin 2008 à une société britannique pour 50 000 €, laquelle consent une licence exclusive le lendemain à une société belge ; les redevances s’élèvent à 98 253 €, 296 500 € et 480 000 €au titre de 2009, 2010 et 2011. Double apport : les redevances de concession de licence de marques et de brevets ne sont pas la contrepartie d’un service ; et le maintien, le renouvellement, l’extension des titres et plus généralement les actes nécessaires au maintien de leur protection ne constituent pas une activité séparable de la concession. Décharge, 4 500 € de frais.

L’article 10 de la loi de finances pour 2024 a été écrit pour renverser cette jurisprudence, et il l’a fait largement : image, nom, voix, droits d’auteur, droits voisins, propriété industrielle ou commerciale, droits assimilés. L’extension s’applique aux revenus perçus à compter du 1^er janvier 2024, et le BOFiP a mis à jour six documents à ce titre le 3 juillet 2024 (actualité ACTU-2024-00172), dont BOI-IR-DOMIC-30 et BOI-IS-CHAMP-60-20-30.

La conséquence est directe et elle disqualifie une bibliothèque entière de contenus en ligne : le schéma consistant à loger un catalogue de droits — nom d’influenceur, marque personnelle, droits d’auteur d’un créateur, brevet d’un inventeur — dans une société andorrane et à percevoir des redevances, en s’appuyant sur les arrêts de 2020 et 2021, ne fonctionne plus depuis le 1^er janvier 2024. Toute page rédigée avant 2024, ou recopiée sur une telle page, se trompe sur ce point. Vérifiez la date de ce que vous lisez ailleurs.

Ce que l’administration doit prouver, et ce qu’elle n’a pas à prouver

Les trois conditions du I sont alternatives : il suffit que l’une soit remplie. Pour une société andorrane soumise au taux général, la troisième est remplie dans la généralité des cas. L’administration n’a donc ni à établir que vous contrôlez la société, nià démontrer qu’elle est fictive. Elle n’en est pas pour autant dispensée de toute démonstration : il lui incombe d’établir le caractère privilégié du régime par « tous éléments circonstanciés non seulement sur le taux d’imposition, mais sur l’ensemble des modalités selon lesquelles des activités du type de celles qu’exerce ce bénéficiaire sont imposées » (CE 29 juin 2020, n° 433937), et le juge subordonne dans tous les cas l’application du texte à l’absence de contrepartie réelle dans une intervention propre de la société étrangère. Il faut le dire sans l’atténuer, parce que la plupart des lecteurs croient l’inverse : la troisième branche se franchit sans qu’aucun montage ni aucune intention n’entrent en ligne de compte.

Deux contrepoids existent, et ils sont sérieux. Le premier est jurisprudentiel et il joue dans tous les cas, y compris sur la troisième branche. Le Conseil d’État subordonne l’application du texte à ce que les prestations correspondent à un service rendu pour l’essentiel par la personne imposée, et à ce que la facturation par la personne établie hors de France ne trouve aucune contrepartie réelle dans une intervention propre de cette dernière (CE 9^e-10^e ss-sect., 20 mars 2013, n° 346642 ; CE 3^e-8^e ss-sect., 4 décembre 2013, n° 348136). C’est à cette condition, et à elle seule, que l’article 155 A a été jugé compatible avec la libre prestation de services.

Le second contrepoids est doctrinal et il est chiffré. La deuxième condition — l’absence d’activité industrielle ou commerciale prépondérante autre que la prestation — pèse sur le contribuable, mais la doctrine considère la preuve apportée « lorsqu’il est établi que les recettes […] représentent plus de 50 % du chiffre d’affaires total » (BOI-IR-DOMIC-30, § 120). Ce seuil de 50 % est presque toujours absent des pages françaises sur le sujet. Il constate un état de fait et ne se fabrique pas. Une société andorrane qui exerce réellement une activité d’achat-revente, de production ou d’édition, distincte de la prestation personnelle du dirigeant, et dont cette activité représente plus de la moitié du chiffre d’affaires, échappe à la deuxième condition — parce que l’activité existe, avec ses stocks, ses fournisseurs, ses salariés et ses risques, et non parce qu’un ratio a été présenté ainsi. Une répartition construite pour franchir un seuil se lit dans les comptes, et elle donne à l’administration ce qu’elle cherchait. Au demeurant, la société reste dans la troisième condition, celle du régime privilégié, que ce seuil ne touche pas.

Reste la question qui décide réellement dans la branche II : où les prestations ont-elles été exécutées, et qui doit le prouver.

La décision de mars 2026 mérite un mot de plus, parce qu’elle circule déjà comme une bonne nouvelle et qu’elle n’en est pas une pour un résident d’Andorre. L’argument gagnant tenait à ce que l’article 17 de la convention franco-britannique ne couvre pas les mannequins. Or l’article 16 de la convention France-Andorreest intitulé « Artistes, sportifs et mannequins » et les vise expressément à ses paragraphes 1, 2 et 3. Ce moyen-là n’existe pas à Andorre-la-Vieille. Quant à la lecture selon laquelle le seul texte permettant d’imposer une personne sur des sommes encaissées par une société étrangère serait l’article 155 A, elle est défendable mais c’est une lecture : la cour ne l’a pas dite, et elle n’évoque même pas cet article.

Article 209 B : les bénéfices d’une filiale étrangère d’une société française

L’article 209 B du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2015 issue de l’article 20 de la loi n° 2014-891 du 8 août 2014, ne vise que les personnes morales établies en France et passibles de l’impôt sur les sociétés. Il ne s’applique pas à une personne physique : c’est l’article 123 bis qui joue alors. Cette délimitation évite beaucoup de confusions et il faut la poser d’emblée.

Le I-1 s’applique lorsqu’une telle personne morale exploite une entreprise hors de France ou détient, directement ou indirectement, plus de 50 % des actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité juridique établie ou constituée hors de France, et que cette entreprise ou entité est soumise à un régime fiscal privilégié au sens de l’article 238 A. Les bénéfices ou revenus positifs deviennent imposables à l’impôt sur les sociétés en France. Lorsqu’ils sont réalisés par une entité juridique, ils sont réputés constituer un revenu de capitaux mobiliers imposable de la personne morale établie en France, dans la proportion des droits détenus. Le taux de détention est ramené à 5 % lorsque plus de la moitié de l’entité étrangère est détenue par des entreprises établies en France, agissant de concert, ou placées directement ou indirectement dans une situation de contrôle ou de dépendance au sens de l’article 57 à l’égard de la personne morale française.

Trois précisions de mécanique : la détention indirecte s’entend au travers d’une chaîne de participations et comprend les parts détenues par les salariés, les dirigeants, le conjoint, les ascendants et les descendants (I-2) ; le bénéfice est réputé acquis le premier jour du mois suivant la clôturede l’exercice de l’entité étrangère (I-3) ; l’impôt acquitté localement et les retenues à la source s’imputent (I-4 et I-5).

Deux clauses de sauvegarde existent, et une seule est ouverte à l’Andorre. Le II écarte le dispositif lorsque l’entité est établie dans un État de la Communauté européenne et que la détention ne peut être regardée comme constitutive d’un montage artificiel dont le but serait de contourner la législation fiscale française. C’est la clause la plus favorable, parce qu’elle fait porter la démonstration sur l’administration. Elle est fermée : l’Andorre n’est membre ni de l’Union européenne, ni de l’Espace économique européen. C’est l’une des conséquences fiscales les plus concrètes de ce statut.

Reste le III : la personne morale française doit démontrer que les opérations de l’entité étrangère ont principalement un objet et un effet autresque de permettre la localisation de bénéfices dans un État à régime fiscal privilégié. Cette condition est réputée remplie lorsque l’entité a principalement une activité industrielle ou commerciale effective exercée sur le territoire de l’État de son établissement ou de son siège.

La doctrine qui commente cette clause est BOI-IS-BASE-60-10-40, publié le 12 septembre 2012. Elle n’a pas été actualisée depuis, elle commente une rédaction qui a évolué, et elle reste néanmoins la seule doctrine publiée et celle que l’administration applique. Nous la donnons pour ce qu’elle est : une position administrative, pas la loi. Elle pose quatre verrous, dont deux sont chiffrés.

• Le champ de l’activité industrielle ou commerciale(§ 70 à 90) : production ou transformation de biens, achat-revente, prestation de services. Sont expressément exclues les activités civiles et libérales, ainsi que la location d’immeubles sans mise en valeur. Une holding patrimoniale et une société de conseil libérale sont donc, par nature, hors de la présomption la plus favorable.
• L’exigence d’effectivité(§ 100) : les entités sans « aucune implantation réelle » et sans « cycle commercial complet » perdent le bénéfice de la présomption. Les entités boîtes aux lettres et les opérations « artificiellement localisées » sont visées nommément.
• Le seuil de 20 %(§ 130 à 260) : lorsque les bénéfices proviennent pour plus de 20 % de la gestion, du maintien ou de l’accroissement d’actifs financiers — dividendes, intérêts, plus-values, produits dérivés — ou de la concession d’actifs incorporels — brevets, droits d’auteur, marques —, la présomption tombe.
• L’effet du franchissement (§ 350) : c’est la totalité des bénéfices qui devient imposable en France, pas seulement la fraction passive. Le seuil est un déclencheur, pas une clé de répartition. Une filiale andorrane dont 22 % du résultat provient de redevances voit 100 % de son résultat remonter.

Le point le plus exigeant du dispositif est ailleurs, et il est presque toujours passé sous silence. Pour établir l’objet et l’effet autres, le contribuable doit produire des « éléments matériels et quantitatifs » permettant « une comparaison objective » entre le gain fiscal et les autres avantages retirés de l’implantation (§ 370 à 390). Autrement dit : il ne suffit pas d’affirmer un motif économique, il faut chiffrer l’économie d’impôt, chiffrerl’avantage non fiscal, et démontrer que le second l’emporte. Cet exercice se prépare l’année de l’implantation ; il ne se rattrape pas après la proposition de rectification.

Un argument de droit de l’Union a été tenté et il est écarté. Dans CE 9^e-10^e ch. réunies, 25 avril 2022, n° 439859, Sté Rubis — une holding mauricienne détenue à 100 % par une société française, qui achète puis revend une participation en dégageant 3,1 M€de plus-value —, le Conseil d’État juge que l’article 209 B « a vocation à s’appliquer aux seules participations permettant d’exercer une influence certaine » sur les décisions de la filiale et que, dès lors, les stipulations de l’article 63 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne relatives à la libre circulation des capitaux ne peuvent être utilement invoquées. Rubis perd sur tous les moyens. La libre circulation des capitaux est la seule liberté du traité qui produise effet à l’égard des pays tiers : elle est neutralisée pour ce texte. Et la liberté d’établissement est hors sujet, l’Andorre n’étant ni dans l’Union, ni dans l’Espace économique européen.

En pratique, trois configurations se présentent. Une société française qui conserve une filiale andorrane après le départ de son dirigeant : 209 B applicable, quel que soit le lieu de résidence de ce dirigeant, et c’est le cas le plus fréquemment oublié dans les projets de départ. Un entrepreneur qui crée une société andorrane et transfère sa résidence : 209 B ne le vise pas personnellement, le risque est ailleurs — article 155 A, siège de direction effective, article 123 bis si le départ n’est pas effectif. Un groupe français qui loge en Andorre une holding, une société de redevances ou une trésorerie : 209 B, avec le III comme seule issue, et le seuil de 20 % de revenus passifs comme obstacle presque rédhibitoire pour ce type de structure.

Article 123 bis : les participations d’une personne physique

L’article 123 bis du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2022 issue de l’article 133 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, vise la personne physique domiciliée en France qui détient, directement ou indirectement, 10 % au moins des actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité juridique — personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable — établie ou constituée hors de France et soumise à un régime fiscal privilégié. Les bénéfices ou revenus positifs de cette entité sont réputés constituer un revenu de capitaux mobiliers de cette personne, dans la proportion de ses droits financiers, lorsque l’actif ou les biens de l’entité sont principalement constitués de valeurs mobilières, de créances, de dépôts et de comptes courants.

Un résident andorran réel n’est pas dans le champ de ce texte. Il y revient dans trois situations : si l’installation andorrane n’est pas effective et qu’il reste domicilié en France au sens de l’article 4 B ; l’année du départ, pour la période antérieure ; et — c’est le cas le plus systématiquement ignoré — parce que la détention indirecte du 2 agrège, pour l’appréciation du seuil de 10 %, les parts détenues par le conjoint, les ascendants et les descendants. Un parent resté domicilié en France qui détient 4 % de la société andorrane de son enfant, lequel en détient 40 %, franchit le seuil sans avoir rien décidé : c’est l’agrégation familiale qui le fait entrer dans le champ, alors que sa participation propre l’en aurait tenu dehors. Le revenu imposé entre ses mains reste calculé sur ses seuls droits financiers.

Le revenu est réputé acquis le premier jour du mois suivant la clôture de l’exercice de l’entité, ou le 31 décembre à défaut d’exercice clos ; les résultats sont déterminés selon les règles françaises ; l’impôt local comparable s’impute (3). Les revenus effectivement distribués ne sont pas imposés une seconde fois, sauf pour la fraction excédant le revenu déjà imposé (4). Et, point de coût pur : les revenus réputés distribués sont multipliés par un coefficient de 1,25pour le calcul de l’impôt sur le revenu, en application du 2° du 7 de l’article 158 — coefficient qui s’applique quel que soit le mode d’imposition, barème ou prélèvement forfaitaire unique, l’article 39 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 l’ayant étendu à l’imposition forfaitaire pour les revenus perçus à compter de 2020. Il s’arrête là : le I de l’article L. 136-6 du code de la sécurité socialeécarte expressément, pour la détermination de l’assiette de la contribution sur les revenus du patrimoine, « le coefficient multiplicateur mentionné au 7 de l’article 158 » du CGI. Les prélèvements sociaux se calculent donc sur le revenu non majoré.

Deux points jouent en faveur du contribuable, et ils sont propres à l’Andorre.

Le premier : le revenu minimal forfaitaire du 3, qui frappe les entités établies dans un État n’ayant pas conclu de convention d’assistance administrative avec la France ou non coopératif, ne joue pas pour une entité andorrane. L’Andorre a conclu avec la France l’accord d’échange de renseignements signé à Andorre-la-Vieille le 22 septembre 2009, auquel renvoie l’article 24 de la convention, et elle n’est pas un État non coopératif. C’est l’un des rares points où l’Andorre est mieux traitée qu’une juridiction offshore classique.

Le second : la réserve du Conseil constitutionnel, décision n° 2017-659 QPC du 6 octobre 2017, aux termes de laquelle les dispositions contestées « ne sauraient, sans porter une atteinte disproportionnée au principe d’égalité devant les charges publiques, faire obstacle à ce que le contribuable puisse être autorisé à prouver, afin d’être exempté de l’application de l’article 123 bis, que la participation qu’il détient dans l’entité établie ou constituée hors de France n’a ni pour objet ni pour effet de permettre, dans un but de fraude ou d’évasion fiscales, la localisation de revenus à l’étranger ». Le Conseil vise les entités établies hors de France sans limitation géographique : la réserve est invocable pour une entité andorrane, et elle ajoute au texte une exigence de but de fraude ou d’évasion que la loi ne comporte pas.

Un dossier 123 bis, chiffré poste par poste

Le mécanisme de l’article 123 bis se décrit facilement et se chiffre rarement. Voici un cas, hypothèses explicites : une personne physique restée domiciliée en France au sens de l’article 4 B — installation andorrane non effective, ou conjoint et enfants demeurés en France — détient 100 % d’une société andorrane dont l’actif est constitué de titres et de liquidités et qui a opté pour le régime de l’article 38 de la Llei 95/2010. Le résultat de cette société est de 200 000 € par exercice. Trois exercices sont vérifiés.

HYPOTHÈSES
          Résultat annuel de l'entité andorrane .................. 200 000 €
          Droits financiers détenus ................................... 100 %
          Régime andorran : article 38 de la Llei 95/2010, exonération
            des dividendes et des résultats de cession ........... IS de 0 %
          Exercices vérifiés .............................................. 3

        CONDITION D'ENTRÉE
          Régime fiscal privilégié (CGI art. 238 A) : 0 % contre une
            charge française de droit commun mère-fille de 1,25 %.
            Écart de 100 %, très au-delà du seuil de 40 % ......... remplie
          Seuil de détention : 100 % contre 10 % exigés ........... remplie
          Actif principalement financier ......................... remplie
          Première branche du 4 bis : fermée, faute de convention
            d'assistance au recouvrement (BOI-ANNX-000508, 8/10/2025)

        IMPÔT SUR LE REVENU
          Base réputée distribuée .............................. 200 000 €
          Coefficient de 1,25 (CGI art. 158, 7, 2°) ............ 250 000 €
          Prélèvement forfaitaire unique 12,8 % ................. 32 000 €/an

        PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
          Assiette non majorée : le coefficient de 1,25 est écarté
            par le I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité
            sociale ........................................... 200 000 €
          Taux de 17,2 % ........................................ 34 400 €/an

          Droits par exercice ................................... 66 400 €
          Droits sur trois exercices ........................... 199 200 €

        MAJORATIONS ET INTÉRÊTS
          Majoration de 40 % pour manquement délibéré
            (CGI art. 1729, a) ................................... 79 680 €
          Intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI art. 1727),
            soit 2,40 % par an ; 24 mois retenus en moyenne
            sur la période contrôlée .............................. 9 562 €

          TOTAL RÉCLAMÉ SUR TROIS EXERCICES .................... 288 442 €

        LA MÊME SITUATION SUR DIX EXERCICES
          L'article L. 169 du LPF porte le délai de reprise à dix ans
          lorsque les obligations déclaratives prévues aux articles
          123 bis, 209 B, 1649 A, 1649 AA, 1649 AB et 1649 bis C du CGI
          n'ont pas été respectées. Il ne vaut que pour les revenus
          afférents à l'obligation non tenue.
          Droits, 10 x 66 400 € ................................ 664 000 €
          Majoration de 40 % ................................... 265 600 €
          Intérêt de retard, 60 mois retenus en moyenne ......... 79 680 €
          TOTAL ................................................ 1 009 280 €

        CE QUI N'EST PAS CHIFFRÉ ICI
          L'amende de l'article 1736, IV du CGI pour défaut de
          déclaration de compte à l'étranger ; le coût de la procédure ;
          les conséquences andorranes ; et les majorations à 80 %,
          qui font l'objet du tableau suivant.

L’abus de droit et le mini-abus de droit : un seul mot change tout

L’article L. 64 du livre des procédures fiscales, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2019 issue de l’article 202 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, autorise l’administration à écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit : « soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ». Deux branches, donc : la simulation et la fraude à la loi.

L’article L. 64 A, créé par l’article 109 de la même loi et applicable aux rectifications notifiées à compter du 1^er janvier 2021 portant sur des actes passés ou réalisés à compter du 1^er janvier 2020, reprend la seule branche de la fraude à la loi et remplace un mot : les actes qui ont pour motif principald’éluder ou d’atténuer les charges fiscales. Le texte s’applique « sous réserve de l’application de l’article 205 A du code général des impôts ».

La différence tient dans un seul mot, et elle est décisive pour une installation andorrane. Sous le L. 64, il suffit d’unmotif extra-fiscal réel, même modeste, pour sortir du champ : c’est ce que signifie « n’ont pu être inspirés par aucun autre motif ». Sous le L. 64 A, il faut que les motifs non fiscaux l’emportent. Quand l’économie d’impôt se compte en centaines de milliers d’euros par an, la barre est haute, et elle ne se franchit qu’avec des faits chiffrés — un marché, une équipe, un projet, dont on peut démontrer qu’ils pèsent davantage que le différentiel fiscal.

Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est l’article 205 A du CGI, créé par l’article 108 de la même loi du 28 décembre 2018 et en vigueur depuis le 1^erjanvier 2019, qui s’applique en priorité. Il transpose la clause générale anti-abus de la directive dite ATAD : « il n’est pas tenu compte d’un montage ou d’une série de montages qui, ayant été mis en place pour obtenir, à titre d’objectif principal ou au titre d’un des objectifs principaux, un avantage fiscal allant à l’encontre de l’objet ou de la finalité du droit fiscal applicable, ne sont pas authentiques compte tenu de l’ensemble des faits et circonstances pertinents », un montage étant non authentique « dans la mesure où [il] n’est pas mis en place pour des motifs commerciaux valables qui reflètent la réalité économique ». Deux précisions rarement faites : ce texte ne joue que « pour l’établissement de l’impôt sur les sociétés », donc jamais pour une personne physique ; et il s’efface lui-même devant le III de l’article 210-0 A.

La procédure : le comité de l’abus de droit fiscal, la charge de la preuve, le rescrit

Le comité de l’abus de droit fiscal est un organisme consultatif. Sa composition est fixée par l’article 1653 C du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 16 février 2022 : sept membres — un conseiller d’État qui le préside, un conseiller à la Cour de cassation, un avocat ayant une compétence en droit fiscal, un conseiller maître à la Cour des comptes, un notaire, un expert-comptable et un professeur des universités agrégé de droit ou de sciences économiques —, avec des suppléants, et un ou plusieurs agents de catégorie A de la direction générale des finances publiques désignés comme rapporteurs. Les avis rendus font l’objet d’un rapport annuel public.

Le point qui compte est ailleurs, et il est récent. Depuis l’article 202 de la loi de finances pour 2019, applicable aux rectifications notifiées à compter du 1^er janvier 2019, la charge de la preuve du bien-fondé des impositions notifiées selon la procédure de l’article L. 64 incombe à l’administration, que le comité ait été saisi ou non et quel que soit l’avis qu’il rend(LPF, art. L. 192). Auparavant, un avis défavorable au contribuable renversait la charge de la preuve à son détriment. Ce n’est plus le cas. Saisir le comité n’expose donc plus à ce risque procédural : c’est un changement substantiel, et il est encore mal intégré dans les analyses en ligne.

L’article L. 64 B du LPF ouvre une voie préventive. Lorsqu’un contribuable a consulté par écrit l’administration centrale préalablement à la conclusion d’un ou de plusieurs actes, en fournissant tous éléments utiles pour apprécier la portée véritable de l’opération, et que l’administration n’a pas répondu dans un délai de six mois, les procédures des articles L. 64 et L. 64 A ne sont pas applicables à cette opération. Quatre conditions cumulatives, donc : une opération susceptible de tomber sous l’abus de droit, une consultation antérieure aux actes, une demande écrite adressée à l’administration centrale, et un dossier complet — le délai de six mois ne court qu’à compter du dépôt d’une demande complète.

Nous disons rarement de bien de cet outil, et il faut expliquer pourquoi. Il suppose de décrire intégralement l’opération à l’administration avant de la réaliser, d’attendre six mois, et d’accepter qu’une réponse négative ferme le dossier de façon documentée. Il a du sens pour une opération unique, importante et non répétable — une cession, une restructuration. Il en a beaucoup moins pour une installation personnelle dont le risque principal n’est pas l’abus de droit mais la qualification de faits, c’est-à-dire l’article 155 A, l’article 4 B ou le siège de direction effective, qu’aucun rescrit abus de droit ne sécurise. Nous le mentionnons parce qu’il existe, pas parce qu’il répond au risque de ce chapitre.

Un dernier mot sur les clauses conventionnelles, pour éviter une confusion fréquente. Le critère des objets principaux de l’article 25 de la convention n’est pasl’abus de droit. Son déclenchement ne suppose ni la procédure de l’article L. 64, ni l’avis du comité, ni les majorations qui vont avec. Il produit un effet différent : le refus des avantages conventionnels, pas la remise en cause des actes. Un dossier andorran peut donc perdre le bénéfice d’un taux réduit de retenue à la source sans qu’aucun abus de droit ne soit jamais notifié — et sans aucune des garanties procédurales attachées à cette procédure.

Établissement stable et siège de direction effective : deux qualifications, deux factures

Ces deux notions sont confondues en permanence, et l’écart financier entre elles peut atteindre un facteur dix.

L’article 4 § 3de la convention règle le cas d’une société résidente des deux États : « elle est considérée comme un résident seulement de l’État où son siège de direction effective est situé ». Un critère unique, factuel, sans procédure amiable. Point capital : la France et l’Andorre ont toutes deux formulé une réserve intégrale sur l’article 4 de la convention multilatérale BEPS, qui aurait remplacé ce critère par un accord discrétionnaire entre administrations. Le siège de direction effective survit donc, et il joue automatiquement. C’est le levier conventionnel le plus direct contre une société sans direction réelle sur place, et il ne demande aucune négociation.

Si ce critère bascule, la société andorrane devient résidente de France pour l’application de la convention, et elle est imposable en France sur son résultat mondial. L’article 5règle un cas différent : la société reste résidente d’Andorre mais dispose en France d’un établissement stable, et elle n’est alors imposable en France que sur les bénéfices imputables à cet établissement (article 7 § 1), l’impôt additionnel de branche étant plafonné à 5 % par l’article 10 § 6.

Deux observations sur l’article 5. D’abord, « un siège de direction » figure en tête de la liste positive des établissements stables du § 2 a) : une société andorrane dont la direction s’exerce depuis un bureau français a, par la lettre même de la convention, un établissement stable en France. Ensuite, la rédaction est restée pré-BEPS— l’Andorre a formulé des réserves intégrales sur les articles 12 (commissionnaires), 13 (exemptions d’activités spécifiques) et 14 (fractionnement de contrats) de la convention multilatérale. Il n’existe donc ni règle anti-commissionnaire, ni clause anti-fragmentation ; un chantier reste un établissement stable au-delà de douze mois(§ 3), et l’agent dépendant n’en constitue un que s’il dispose de pouvoirs « lui permettant de conclure des contrats au nom de l’entreprise » (§ 5). L’avantage est optique. Le contrôle se déplace simplement vers des voies qui ne passent pas par l’article 5 — le siège de direction effective, l’article 155 A, la clause du bénéficiaire apparent.

Le test français de l’établissement stable est fixé par la décision de plénière fiscale CE, 11 décembre 2020, n° 420174, Sté Conversant International Ltd, publiée au recueil Lebon. Une société française constitue un agent dépendant lorsque, « de manière habituelle, même si elle ne conclut pas formellement de contrats au nom de la société irlandaise, elle décide de transactions que la société irlandaise se borne à entériner » — une validation « par une signature qui présente un caractère automatique » ne suffisant pas à écarter la qualification. Et l’installation fixe d’affaires suppose « un degré suffisant de permanence » et une « structure apte, du point de vue de l’équipement humain et technique, à rendre possibles, de manière autonome, les prestations de services ». Lu à l’endroit, ce test est celui de la substance andorrane.

Une aggravation attend la société dont le siège bascule et qui n’a jamais déposé de déclaration française ni été immatriculée. CE, 7 décembre 2015, n° 368227, Sté Frutas y Hortalizas Murcia SL, publié au recueil Lebon, juge que lorsque le contribuable n’a ni déposé ses déclarations dans le délai légal, ni fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, l’administration est réputée apporter la preuve du caractère occulte de l’activité, sauf pour le contribuable à établir une erreur justifiant son manquement. La conséquence est double : majoration de 80 %(article 1728, 1, c) et délai de reprise porté à dix ans(article L. 169 du LPF). Une nuance jugée, favorable : dans CE, 16 juillet 2021, n° 433578, la majoration pour activité occulte a été annulée alors même que l’article 155 A s’appliquait. L’application du 155 A n’emporte pas automatiquement l’activité occulte.

Ce que la convention permet de refuser

Commençons par un fait vérifiable et vérifié : la convention du 2 avril 2013 et son protocole ne contiennent nulle partles chaînes « 123 bis », « 155 A », « 209 B », « 212 », « 238 A », « 238-0 A », « 115 quinquies » ni « code général des impôts ». Il n’y a aucune clause de sauvegarde réservant l’application des dispositifs anti-abus français, alors que cette clause est devenue standard dans les conventions françaises récentes. C’est une recherche plein texte sur le texte publié, et c’est l’un des rares cas où une négative universelle se démontre.

Ce constat est à double tranchant, et il faut dire les deux tranchants. Ce n’est pas une protection : l’absence de clause de réserve ne signifie pas que la France s’interdit d’appliquer ses dispositifs, mais que la question de leur compatibilité se pose au cas par cas, article par article, selon la méthode de Schneider Electric. Et ce n’est pas non plus un oubli exploitable : la convention contient à la place ses propres armes, et elles sont nombreuses. C’est un texte négocié en 2013, en pleine négociation BEPS, par une administration française qui savait à qui elle avait affaire.

Il existe aussi une stipulation qui joue en faveur du contribuable, et un guide honnête doit la citer. L’article 22 § 3de la convention dispose que, sauf application des clauses relatives aux prix de transfert et aux montants excessifs, « les intérêts, redevances et autres dépenses payés par une entreprise d’un État contractant à un résident de l’autre État contractant sont déductibles, pour la détermination des bénéfices imposables de cette entreprise, dans les mêmes conditions que s’ils avaient été payés à un résident du premier État ». C’est une clause de non-discrimination de type article 24 § 4 du modèle de l’OCDE, et elle ne réserve pas l’article 238 A. C’est l’argument qu’un débiteur français opposera au vérificateur qui refuse la déduction d’une facture andorrane. Sa portée exacte n’est pas tranchée : nous n’avons pas identifié de jurisprudence française opposant ce type de clause à l’article 238 A pour cette convention, et nous ne concluons pas.

Enfin, le préambule lui-même a changé. La convention multilatérale y a inséré la formule selon laquelle les États entendent éliminer la double imposition « sans créer de possibilités de non-imposition ou d’imposition réduite via des pratiques d’évasion ou de fraude fiscale ». Un préambule commande l’interprétation, et celui-ci ferme par avance l’argument tiré de l’objet de la convention.

Les signaux qui déclenchent un contrôle

Un contrôle ne commence presque jamais par une intuition sur votre résidence. Il commence par une anomalie mécanique, souvent chez quelqu’un d’autre. Voici les portes d’entrée, classées par fréquence dans les dossiers de ce type.

Votre client français. C’est la première, et de loin. Trois obligations pèsent sur le débiteur français qui règle une facture andorrane, et il les découvre en général au cours de sa propre vérification de comptabilité. La retenue à la source de l’article 182 B, due sur les sommes payées par un débiteur exerçant une activité en France à des personnes ou sociétés qui n’y ont pas d’installation professionnelle permanente, notamment en rémunération de prestations de toute nature fournies ou utilisées en France — au taux du deuxième alinéa du I de l’article 219, soit 25 %, ramené à 15 % pour les rémunérations de prestations sportives du d du I. La retenue de l’article 182 A bis, au taux de 15 % sur le montant brut après un abattement de 10 % au titre des frais professionnels, pour les prestations artistiques fournies ou utilisées en France, y compris lorsqu’elles sont versées à une personne morale. Et la non-déductibilité de principe de l’article 238 A, sauf preuve par le débiteur que les dépenses « correspondent à des opérations réelles et qu’elles ne présentent pas un caractère anormal ou exagéré ».

Notez le décalage de champ, qui est un piège en soi : l’article 155 A II ne mord que sur les prestations rendues en France, tandis que l’article 182 B vise les prestations fournies ou utilisées en France. Une prestation exécutée depuis l’Andorre et utilisée par un client français est hors du champ du 155 A II et dans celui du 182 B. Un indépendant qui installe sa facturation en Andorre crée donc une obligation déclarative chez ses clients français, même quand il ne met jamais les pieds en France. Un directeur financier qui le découvre change de prestataire.

L’échange de renseignements.La France dispose avec l’Andorre d’un échange de renseignements complet — accord du 22 septembre 2009, étendu par l’article 24 de la convention aux renseignements pertinents pour l’application de celle-ci. Le BOFiP BOI-ANNX-000508 du 8 octobre 2025 porte « Oui » sur les quatre impôts recensés. L’asymétrie andorrane porte sur le recouvrement, pas sur l’information. Une administration qui ne peut pas recouvrer en Andorre peut parfaitement savoir, et recouvrer en France.

Les obligations déclaratives françaises non tenues. Comptes ouverts à l’étranger (article 1649 A), contrats d’assurance-vie souscrits hors de France (article 1649 AA), trusts (article 1649 AB), comptes d’actifs numériques (article 1649 bis C), participations de l’article 123 bis, filiales de l’article 209 B. Leur non-respect ouvre des amendes et, surtout, le délai de reprise de dix ansde l’article L. 169 du LPF. Deux limites tempèrent ce levier, et il faut les connaître pour discuter une proposition de rectification : le délai décennal ne vaut que pour les revenus afférents à l’obligation non tenue, et il ne joue pas au titre de l’article 1649 A lorsque le contribuable établit que le total des soldes créditeurs de ses comptes étrangers n’a pas excédé 50 000 € à un moment quelconque de l’année. Sous ces réserves, c’est le levier le plus lourd du dossier, et il ne dépend d’aucune qualification de fond.

Les faits de présence.Un logement conservé en France dont vous avez la disposition permanente, un conjoint et des enfants scolarisés restés sur place, des flux bancaires français continus, un abonnement de transport, une consommation d’électricité qui ne baisse pas. Ces éléments ne créent pas l’imposition, mais ils fournissent à l’administration les « éléments suffisants » que la décision Caruso exige d’elle avant de renvoyer la charge au contribuable.

Vos propres publications.Pour les profils visés par ce guide — créateurs, sportifs, entrepreneurs visibles —, la communication publique est une source d’information ordinaire. Un calendrier de tournées, une chronologie de publications géolocalisées, un déplacement annoncé, une interview donnée depuis Paris sont des faits datés, publics et opposables. Nous ne conseillons évidemment pas d’effacer quoi que ce soit : nous signalons que le décompte des jours n’est pas une déclaration, c’est une réalité déjà documentée.

Une cession après le départ.Vendre un immeuble français appelle un représentant fiscal accrédité (article 244 bis A) — non pas faute d’assistance au recouvrement, mais parce que la dispense tenant à la qualité du cédant est réservée aux résidents de l’Union européenne et de l’Espace économique européen. Deux dispenses automatiques restent ouvertes à un résident d’Andorre : prix de cession inférieur ou égal à 150 000 €, apprécié par cédant, et plus-value totalement exonérée par la durée de détention ; la troisième, tirée de l’ancienne exonération de résidence principale, lui est fermée, comme l’établit le chapitre 14. Vendre une participation substantielle relève de l’article 244 bis B et de l’article 13 § 4 de la convention, lequel réserve à la France l’imposition des gains de cession d’une participation ouvrant droit à 25 % ou plus des bénéfices d’une société résidente de France, seul ou avec des personnes apparentées. Chaque cession est un rendez-vous documenté avec l’administration.

Ce que contient un dossier qui tient

Répétons la règle qui commande cette liste : ce sont des faits à établir parce qu’ils sont vrais, non des pièces à produire. Un dossier construit à l’envers — les pièces d’abord, les faits ensuite — se voit, et il se voit vite. C’est exactement ce que relèvent les décisions citées plus haut quand elles mentionnent un téléphone hébergé chez une fiduciaire, un client unique correspondant à l’ancienne société dirigée, ou une signature à caractère automatique.

• Le déplacement du foyer. Là où la famille habite. Premier critère de l’article 4 B, premier critère du départage conventionnel de l’article 4 § 2. Aucune ingénierie ne le remplace.
• La présence effective de plus de 183 jours, et sa traçabilité ordinaire — celle que produisent d’eux-mêmes les paiements, les péages, les billets, les badges et les agendas. C’est l’un des trois critères alternatifs du point 2 du protocole, qui conditionne l’accès même à la convention.
• La cartographie des jours facturés exécutés en France, mission par mission. Ce poste est le plus directement chiffrable du risque au titre du II de l’article 155 A, et le seul qui se documente au jour le jour plutôt que de se reconstituer après coup. Un consultant qui sait, au 31 décembre, quelle fraction de son chiffre d’affaires correspond à des jours passés en France connaît son exposition ; celui qui la découvre en réunion de vérification la subit.
• Le lieu où les décisions sont prises et les contrats signés.Le critère de l’article 4 § 3 est unique et factuel : procès-verbaux préparés et tenus sur place, correspondance et négociation menées depuis l’Andorre, délégations de pouvoirs effectives.
• L’intervention propre de la société andorrane : personnel, moyens, savoir-faire, prise de risque, apport de clientèle. Si elle se borne à facturer, il n’y a pas de contrepartie réelle au sens de CE 346642 et CE 348136.
• La composition du chiffre d’affaires, au regard du seuil doctrinal de 50 % de la deuxième condition de l’article 155 A, et du seuil de 20 % de revenus passifs de la clause de sauvegarde de l’article 209 B.
• Le chiffrage comparé du gain fiscal et de l’avantage non fiscal.C’est l’exigence la moins connue et la plus lourde : la doctrine réclame des « éléments matériels et quantitatifs » permettant « une comparaison objective ». Un motif économique qui n’est pas chiffré n’est pas un motif. Ce document se prépare l’année de l’installation, pas l’année du contrôle.
• Les déclarations françaises effectivement déposées : déclaration de départ, comptes étrangers (1649 A), contrats d’assurance-vie étrangers (1649 AA), participations de l’article 123 bis lorsque le texte s’applique. C’est la ligne de partage entre trois ans et dix ans de reprise, et elle ne dépend d’aucune qualification de fond.
• Le certificat de résidence fiscale du Departament de Tributs i de Fronteres, adossé à ces faits — et non produit à leur place. Le point 2 du protocole exclut expressément la résidence présumée du seul fait d’un permis de résidence.

Et il faut savoir dire non. Trois situations ne se règlent pas par un dossier, parce qu’elles n’ont rien à démontrer : le dirigeant dont l’exploitation, la clientèle et les équipes restent en France et qui ne transfère que son adresse ; le créateur dont l’intégralité des revenus tient à l’exploitation de son nom et de son image auprès d’un public français, depuis la réécriture de l’article 155 A au 1^erjanvier 2024 ; et celui dont l’économie d’impôt attendue ne dépasse pas le coût de la structure qui la sécurise. Dans ces trois cas, la bonne réponse n’est pas un montage différent. C’est de rester.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Un guide qui ne signale jamais ses limites n’est pas lu comme sincère. Voici ce que nous n’avons pas établi, et que nous refusons de combler au jugé.