Ce que nous faisons concrètement pour un expatrié en Andorre
Ce volet expose le droit applicable. La page que nous consacrons à l’expatriation en Andorre expose notre intervention : les profils que nous accompagnons, la façon dont nous coordonnons les conseils locaux, et ce qui relève de leur ressort plutôt que du nôtre.
14. Ce que vous gardez en France : immobilier, revenus fonciers et prélèvements sociaux
Une clause manque à la convention du 2 avril 2013, et cette absence coûte deux régimes de faveur. La France et l’Andorre échangent des renseignements fiscaux depuis l’accord du 22 septembre 2009. Elles ne s’assistent pas au recouvrement. L’annexe BOI-ANNX-000508 du BOFiP, dans sa version du 8 octobre 2025, porte pour l’Andorre « oui » dans les quatre colonnes d’échange de renseignements et « non » dans les quatre colonnes d’assistance administrative internationale au recouvrement. Or le code général des impôts conditionne plusieurs régimes à la présence des deuxclauses. Le sursis de paiement automatique de l’exit tax (art. 167 bis, IV) tombe, et le chapitre 13le chiffre. Et l’exonération de l’ancienne résidence principale cédée après le départ (art. 244 bis A, I-1, quatrième alinéa) tombe aussi.
Un troisième régime se ferme pour une raison différente, qu’il faut distinguer parce que beaucoup de fiches la confondent avec la première. La dispense de représentant fiscal accrédité n’est pas subordonnée à la seule signature de deux conventions : le IV bis de l’article 244 bis A la réserve aux cédants établis dans un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen. Cette condition d’appartenance est autonome. Une convention d’assistance au recouvrement signée demain entre la France et l’Andorre ouvrirait les deux premiers régimes et laisserait celui-là fermé.
Ce chapitre traite ce qui reste attaché à la France quand vous n’y êtes plus : les loyers, les prélèvements sociaux, la plus-value du jour où vous vendez, et les frais de représentation que personne ne budgète. Les enveloppes financières — plan d’épargne en actions, compte-titres, assurance-vie, parts de sociétés civiles de placement immobilier — relèvent du chapitre 15. L’impôt sur la fortune immobilière relève du chapitre 16. La transmission relève du chapitre 20.
| Ce que vous conservez en France | Qui impose | Charge française | Fondement |
|---|---|---|---|
| Loyers d'un immeuble loué nu | La France, imposition partagée | Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € puis 30 %, ou taux moyen sur option ; plus 17,2 % de prélèvements sociaux | Art. 6 § 1 de la convention ; art. 164 B a et 197 A du CGI ; art. L. 136-6, I bis et L. 136-8, IV 1° du code de la sécurité sociale |
| Loyers d'un logement loué meublé | La France, imposition partagée | Mêmes règles à l'impôt sur le revenu, mais 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 | Art. 6 §§ 1 et 3 de la convention ; art. L. 136-6, I bis et L. 136-8 du code de la sécurité sociale |
| Plus-value de cession d'un immeuble | La France, imposition partagée | Prélèvement de 19 %, plus prélèvements sociaux, plus la taxe sur les plus-values élevées de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € | Art. 13 § 1 a) de la convention ; art. 244 bis A, III bis et art. 1609 nonies G du CGI |
| Cession de parts d'une société à prépondérance immobilière française | La France | Même régime que la cession directe, la prépondérance s'appréciant à un moment quelconque des 365 jours précédents | Art. 13 § 1 b) de la convention, dans sa rédaction issue de l'article 9 de la convention multilatérale ; art. 244 bis A, I-3 du CGI |
| Immeuble détenu par une entité juridique | La France | Taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale, sauf exonération conditionnée à une déclaration ou à un engagement | Art. 990 D et 990 E du CGI — l'exonération n'exige que la clause d'échange de renseignements, que l'Andorre possède |
| Taxes locales de l'immeuble conservé | Les collectivités locales du lieu de situation | Taxe foncière ; taxe d'habitation sur la résidence secondaire, majorable de 5 % à 60 % en zone tendue ; taxe sur les logements vacants de 17 % puis 34 % | Art. 1380, 1407, 1407 ter et 232 du CGI |
Le piège de symétrie : 17,2 % et non 7,5 %, et la réclamation qui sera rejetée
C’est l’erreur que nous voyons le plus souvent, et elle vient rarement du lecteur. Elle vient d’un conseil qui a traité des dossiers suisses ou portugais et qui transpose. Un expatrié affilié à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union, de l’Espace économique européen ou de la Suisse ne supporte, sur ses revenus du patrimoine de source française, que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cette règle est réelle. Elle ne s’applique pas à l’Andorre, et elle ne s’y appliquera pas par voie de contentieux.
L’origine du taux réduit est la décision de la Cour de justice de l’Union européenne de Ruyter du 26 février 2015, affaire C-623/13, tirée par le Conseil d’État dans sa décision du 27 juillet 2015, n° 334551. Le raisonnement relève de la sécurité sociale et non de la fiscalité. La contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale participent au financement de régimes obligatoires français ; le principe d’unicité de législation posé par le règlement de coordination interdit de les réclamer à une personne relevant du régime d’un autre État membre. Le législateur en a tiré, à l’article 26 de la loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018, le I ter des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale.
Lisez la condition, elle ne parle pas d'expatriation
Le I ter de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale dispose : « Par dérogation aux I et I bis, ne sont pas redevables de la contribution les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. »
La condition ne porte ni sur le fait d’être non-résident, ni sur le fait de cotiser quelque part. Elle porte sur l’appartenance de votre régime d’assurance maladie au champ du règlement 883/2004. Ce champ couvre les vingt-sept États membres, l’Islande, le Liechtenstein, la Norvège et la Suisse ; le Royaume-Uni y a été raccroché par le protocole de coordination de sécurité sociale annexé à l’accord de commerce et de coopération conclu après son retrait, et l’administration admet sur ce fondement le taux réduit pour ses affiliés. L’Andorre n’entre dans aucune de ces deux voies : la coordination sociale franco-andorrane repose sur la convention bilatérale du 12 décembre 2000, entrée en vigueur le 1erjuin 2003, qui est un texte bilatéral et non un instrument du droit de l’Union. Un affilié à la Caixa Andorrana de Seguretat Social relève d’un régime d’État tiers.
Conséquence : prélèvements sociaux au taux plein sur les revenus fonciers de source française, soit 17,2 %— 9,2 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale, 7,5 % de prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du code général des impôts. Sur 40 000 € de revenus fonciers nets, 6 880 € par an, contre 3 000 € pour un résident d’Espagne ou du Portugal affilié à un régime local. 3 880 € d’écart annuel, à revenus rigoureusement identiques, 77 600 € sur vingt ans.
Reste la tentation du contentieux. Elle a été jugée, et perdue. Dans l’arrêt Jahin du 18 janvier 2018, affaire C-45/17, la Cour de justice était saisie de la situation d’un ressortissant français affilié en Chine, qui invoquait la libre circulation des capitaux — la seule liberté que le traité étend aux pays tiers — pour réclamer le bénéfice de de Ruyter. La Cour a jugé que la différence de traitement entre les affiliés d’un régime relevant du règlement de coordination et les autres est justifiée : seuls les premiers sont exposés au risque de double cotisation que le principe d’unicité de législation a pour objet de prévenir. Une réclamation fondée sur le taux réduit, déposée par un résident d’Andorre, se heurte frontalement à cette décision.
Nous l’écrivons parce qu’on vous la proposera. Le marché de la réclamation « CSG non-résidents » s’est structuré autour de de Ruyteret il ne trie pas toujours les pays. Une réclamation rejetée n’est pas neutre : elle signale votre dossier, elle consomme des honoraires, et elle vous fait perdre le seul terrain sur lequel un résident andorran gagne parfois — celui du taux moyen, traité plus bas. Sur les cases de la déclaration, cela se traduit par une règle simple : les cases 8SH et 8SI du formulaire 2042 C, qui servent à attester d’une affiliation à un régime relevant du règlement de coordination et à revendiquer l’exonération de contribution sociale généralisée et de contribution au remboursement de la dette sociale, ne doivent pas être cochées.
Les trois taux de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026
L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la contribution sociale généralisée des revenus du patrimoine et des produits de placement de 9,2 % à 10,6 %, soit un taux global de 18,6 %. Le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient toutefois le taux de 9,2 % pour cinq catégories limitativement énumérées, dont les revenus mentionnés au a du I de l’article L. 136-6 — les revenus fonciers — et les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7. Le résultat est une grille à trois étages qu’il faut avoir en tête avant tout arbitrage entre location nue et location meublée.
| Revenu de source française conservé | CSG | CRDS | Prélèvement de solidarité | Total |
|---|---|---|---|---|
| Loyers d'un immeuble loué nu (revenus fonciers) | 9,2 % | 0,5 % | 7,5 % | 17,2 % |
| Loyers d'un logement loué meublé, régime réel ou micro-BIC | 10,6 % | 0,5 % | 7,5 % | 18,6 % |
| Plus-value immobilière d'un résident de France | 9,2 % | 0,5 % | 7,5 % | 17,2 % |
| Plus-value immobilière d'un non-résident (art. 244 bis A) | 9,2 % | 0,5 % | 7,5 % | 17,2 %, sous la réserve de lecture exposée ci-dessous |
| Dividendes, intérêts, plus-values sur titres — pour mémoire, taux d'un résident de France : un non-résident n'y est pas assujetti | 10,6 % | 0,5 % | 7,5 % | 18,6 % |
Le taux que nous publions sur la plus-value immobilière, et la réserve que nous signalons
Le taux que nous retenons est 17,2 %, pour la plus-value immobilière d’un non-résident comme pour celle d’un résident. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont les deux catégories que le relèvement de contribution sociale généralisée de 2026 épargne : le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient pour elles le taux de 9,2 %.
Une réserve de lecture mérite pourtant d’être signalée, parce qu’elle peut apparaître dans un projet d’acte. Le IV vise « les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7 », lequel renvoie aux articles 150 U à 150 UC du code général des impôts. Les plus-values des non-résidents, elles, sont assujetties par une disposition distincte, le I bis du même article L. 136-7, auquel le IV ne renvoie pas expressément. Une lecture strictement littérale de ce renvoi conduirait à 10,6 % de contribution, soit 18,6 % de prélèvements sociaux et 37,6 % de charge globale avec le prélèvement de 19 %, là où le taux annoncé est de 36,2 %.
Au 27 juillet 2026, nous n’avons trouvé ni commentaire du BOFiP, ni réponse ministérielle, ni décisionstatuant sur ce renvoi, et nous n’avons pas de relevé de pratique notariale qui vaudrait démonstration. Nous ne présentons donc pas 18,6 % comme le taux applicable : nous publions 17,2 % et nous signalons l’écart possible. La conduite à tenir avant une signature est courte : faire écrire le taux retenu dans le projet d’acte plutôt que de le découvrir au décompte, demander au rédacteur sur quel texte il l’assied, et conserver les pièces permettant une réclamation si la liquidation s’écarte du taux annoncé. Le délai de réclamation court à compter du versement.
Les revenus fonciers : assiette française, règles françaises, aucune charge du revenu global
L’article 6 § 1 de la convention du 2 avril 2013 attribue à l’État de situation le droit d’imposer les revenus des biens immobiliers. La rédaction est « sont imposables » et non « ne sont imposables que » : l’imposition est partagée, l’Andorre conserve son droit d’imposer et élimine la double imposition par le crédit de l’article 21. Le paragraphe 5 du même article ferme d’avance la voie de l’interposition : lorsque des parts donnent la jouissance d’un immeuble situé en France, les revenus tirés de cette jouissance sont imposables en France nonobstant l’article 7.
Côté droit interne, le a du I de l’article 164 B du code général des impôts range les revenus d’immeubles sis en France parmi les revenus de source française. Le résultat foncier se détermine selon les règles applicables aux résidents : régime réel avec déduction des charges de l’article 31, ou micro-foncier avec son abattement de 30 % si les recettes brutes n’excèdent pas 15 000 €. Rien ne change de ce côté-là.
Ce qui change est en aval. L’article 164 A dispose que les revenus de source française des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France sont déterminés selon les règles applicables aux revenus de même nature perçus en France, mais qu’elles ne peuvent déduire aucune charge de leur revenu global. Les pensions alimentaires versées, les cotisations de prévoyance, les versements sur un plan d’épargne retraite ne viennent plus en diminution. Les réductions et crédits d’impôt liés à la personne suivent le même sort. Le lecteur qui déduisait chaque année 30 000 € de pension alimentaire perd cette déduction le jour de son départ, sauf dans un cas précis exposé ci-dessous.
Sur le sort du déficit foncier, une réserve de méthode. La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt, et celle qui excède le plafond annuel d’imputation sur le revenu global, s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes : cette règle est catégorielle et le départ ne l’affecte pas. En revanche, l’articulation entre l’imputation de 10 700 € sur le revenu global de l’article 156, I, 3° et l’interdiction de l’article 164 A n’est pas commentée de façon univoque. Nous ne la tranchons pas et nous la faisons confirmer par le service des impôts des particuliers non-résidents avant tout arbitrage de travaux.
Le taux minimum de l’article 197 A, et le taux moyen qui permet d’y échapper
L’article 197 A du code général des impôts pose une règle plancher : pour les personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, l’impôt ne peut être inférieur au montant obtenu en appliquant un taux de 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et de 30 % à la fraction supérieure. Pour les revenus de 2025, cette limite est de 29 579 €, le barème ayant été indexé de 0,9 % par l’article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Les taux tombent à 14,4 % et 20 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer.
Le mot « minimum » est à prendre littéralement. Si l’application du barème progressif aux seuls revenus français donne un impôt supérieur, c’est le barème qui s’applique. Le plancher ne joue que dans un sens, et il joue dès le premier euro : un non-résident qui perçoit 11 000 € de loyers nets et rien d’autre paie 2 200 € d’impôt sur le revenu là où un résident de France, dans la même situation, n’en paierait aucun, la première tranche du barème s’arrêtant à 11 600 €.
La soupape figure au même article : lorsque le contribuable justifie que le taux de l’impôt français calculé sur l’ensemble de ses revenus de source française et étrangèreserait inférieur à ces minima, ce taux — le taux moyen — est applicable à ses revenus de source française. Le mécanisme mérite d’être décrit sans raccourci, parce que le raccourci fait peur pour rien : vous déclarez vos revenus mondiaux, mais vous n’êtes pas imposé dessus. Les revenus mondiaux servent uniquement à calculer un taux, qui est ensuite appliqué aux seuls revenus français.
Ce que l'option de taux moyen exige, et ce qu'elle rapporte en plus
L’option se lève en cochant la case dédiée en déclaration en ligne, ou la case 8TMdu formulaire 2042 C en version papier. Elle suppose de tenir à disposition les justificatifs des revenus étrangers : copie de la déclaration déposée auprès du Departament de Tributs i de Fronteres, avis de liquidation andorran, et la déclaration sur l’honneur du formulaire 2041-TM. Pour un résident d’Andorre, cela signifie produire une déclaration andorrane cohérente avec ce qu’il déclare en France. C’est un avantage pour qui a une résidence réelle, et un terrain miné pour qui n’en a pas.
Un second effet est presque toujours oublié. Depuis l’article 13 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, applicable à compter de l’imposition des revenus de 2018, le b de l’article 197 A autorise la déduction des pensions alimentairesversées pour le calcul du taux moyen, à deux conditions : la pension doit être imposable en France entre les mains de son bénéficiaire, et ne pas avoir déjà ouvert droit à un avantage fiscal dans l’État de résidence du débiteur. Un parent séparé installé en Andorre, dont l’ex-conjoint et les enfants sont restés en France, retrouve par cette voie une déduction que l’article 164 A lui refusait.
Reste la question qui commande l’option : à partir de quel niveau de revenu mondial le taux moyen cesse-t-il d’être intéressant ? Il y a deux seuils, et les confondre coûte de l’argent.
Le premier est absolu. Avec le barème applicable aux revenus de 2025 — 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % jusqu’à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 €, 45 % au-delà — le taux moyen d’un célibataire d’une part atteint exactement 20 % à 68 960 € de revenu mondial. En dessous de ce montant, le taux moyen est nécessairement inférieur au plancher, quelle que soit la composition des revenus. Pour un couple imposé sur deux parts, le seuil est de 137 920 €.
Le second seuil est le vrai, et il est plus haut. Le plancher de l’article 197 A fonctionne comme un barème à deux tranches, non comme un taux forfaitaire de 20 %. Sur 40 000 € de revenus fonciers, il produit 9 042 € d’impôt, soit un taux effectif de 22,61 %. Le taux moyen reste donc gagnant tant qu’il n’a pas franchi 22,61 %, ce qui, pour un célibataire, se produit vers 88 070 € de revenu mondial. Entre 68 960 € et 88 070 €, un contribuable qui a renoncé à l’option en se fiant au premier seuil paie plus que nécessaire.
| Revenu mondial du foyer, une part | Taux moyen français | Impôt au taux moyen sur 40 000 € de fonciers | Impôt au taux minimum | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 45 000 € | 14,68 % | 5 872 € | 9 042 € | 3 170 € en faveur du taux moyen |
| 60 000 € | 18,51 % | 7 404 € | 9 042 € | 1 638 € en faveur du taux moyen |
| 68 960 € | 20,00 % | 8 000 € | 9 042 € | 1 042 € en faveur du taux moyen |
| 80 000 € | 21,38 % | 8 552 € | 9 042 € | 490 € en faveur du taux moyen |
| 88 070 € | 22,61 % | 9 044 € | 9 042 € | Point de bascule |
| 120 000 € | 27,50 % | 11 000 € | 9 042 € | 1 958 € en faveur du taux minimum |
Deux remarques d’exécution. D’abord, l’option se lève chaque année : elle n’est ni tacite ni irrévocable, et une année où les revenus andorrans montent, elle cesse d’être bonne. Ensuite, les revenus fonciers d’un non-résident relèvent du prélèvement à la source de droit commun sous forme d’acomptesprélevés sur un compte bancaire de la zone unique de paiement en euros, et non de la retenue à la source spécifique des articles 182 A et suivants. Ces acomptes sont calculés sur la dernière situation connue : la première année suivant le départ, ils sont souvent liquidés à un taux qui ne correspond plus à rien. La modulation se demande, elle ne se subit pas.
Propriétaire bailleur : ce que la France prélève sur 40 000 € de loyers nets
Hypothèse : résident d'Andorre au sens du point 2 du protocole, célibataire,
une part, immeuble locatif loué nu situé à Lyon, résultat foncier net de
40 000 € après charges déductibles de l'article 31 du CGI. Revenus andorrans
par ailleurs : 55 000 €. Paramètres publiés au 27 juillet 2026.
IMPÔT SUR LE REVENU — HYPOTHÈSE 1, TAUX MINIMUM DE L'ART. 197 A
29 579 € x 20 % ......................................... 5 916 €
10 421 € x 30 % ......................................... 3 126 €
---------
9 042 €
IMPÔT SUR LE REVENU — HYPOTHÈSE 2, TAUX MOYEN SUR OPTION
Revenu mondial : 40 000 + 55 000 ........................ 95 000 €
Impôt théorique au barème 2025, une part ................ 22 751 €
dont 11 % sur 17 979 € ................................ 1 978 €
dont 30 % sur 54 998 € ............................... 16 499 €
dont 41 % sur 10 423 € ................................ 4 273 €
Taux moyen : 22 751 / 95 000 ............................. 23,95 %
40 000 € x 23,95 % ...................................... 9 580 €
-> l'option est DÉFAVORABLE : on reste au taux minimum
PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
40 000 € x 17,2 % ....................................... 6 880 €
(9,2 % CSG + 0,5 % CRDS + 7,5 % prélèvement de solidarité)
Taux réduit de 7,5 % : NON APPLICABLE — régime hors 883/2004
CHARGE FRANÇAISE TOTALE ................................... 15 922 €
soit 39,81 % du résultat foncier net
CE QUE L'ANDORRE AJOUTE
Les loyers entrent dans la base générale de l'IRPF andorran
(art. 43, taux de 10 %), après le minimum personnel exonéré
de 24 000 € de l'art. 35.1, et le crédit d'impôt par pays de
l'art. 48 de la Llei 5/2014 s'impute à hauteur de l'impôt
andorran correspondant. L'impôt français excédant très
largement ce plafond, il n'y a pas de supplément andorran
sur ce poste .............................................. 0 €
POUR COMPARAISON, À REVENUS IDENTIQUES
Résident de France, tranche marginale de 30 % ........... 18 880 €
Résident d'Espagne ou du Portugal, affilié localement ... 12 042 €
Résident d'Andorre ...................................... 15 922 €- Seuil du taux minimum :29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025, correspondant à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème visée à l'article 197 A du CGI. Ce seuil est revalorisé chaque année
- Barème appliqué au calcul du taux moyen :Revenus de 2025, barème indexé de 0,9 % par l'article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà
- Prélèvements sociaux à 17,2 % :Le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient la CSG des revenus fonciers à 9,2 % malgré la hausse à 10,6 % issue de l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025. En location meublée, le taux serait de 18,6 %, soit 7 440 € au lieu de 6 880 €
- Écart avec l'Espace économique européen :12 042 € = 9 042 € d'impôt sur le revenu, identiques, plus 3 000 € de prélèvement de solidarité seul. L'écart de 3 880 € ne vient pas de la convention franco-andorrane mais du champ géographique du règlement 883/2004
Ce chiffrage isole un poste et ne vaut pas simulation d'ensemble. Il porte une conclusion que nous assumons : pour un patrimoine composé pour l'essentiel d'immobilier locatif français, l'Andorre est structurellement moins bonne qu'une destination de l'Espace économique européen, et l'écart est de 3 880 € par an dès 40 000 € de loyers. Le gain de 2 958 € par rapport à une résidence française, lui, ne vient pas de la convention mais du taux minimum de l'article 197 A, qui est une règle de droit interne ouverte à tout non-résident.
La location meublée : 1,4 point de plus, et un piège à la revente
Beaucoup de lecteurs arrivent avec un ou deux logements loués meublés, et l’habitude de penser la location meublée comme le régime le plus doux. Deux textes récents ont déplacé cet arbitrage, et ils s’appliquent aux non-résidents comme aux résidents.
Le premier est la hausse de contribution sociale généralisée de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, qui est la catégorie de la location meublée non professionnelle, ne figurent pas dans la liste dérogatoire du IV de l’article L. 136-8. Ils supportent donc la contribution à 10,6 %, soit 18,6 %de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue. Sur 40 000 € de résultat, l’écart est de 560 € par an. Il est modeste isolément ; il ne l’est plus quand on l’additionne au second texte.
Le second est l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui a créé le III de l’article 150 VB du code général des impôts. Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition est désormais minoré des amortissements admis en déductionen application de l’article 39 C, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. La réponse ministérielle Mette, question n° 10097 publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 24 mars 2026, confirme que la réintégration porte sur la totalité des amortissements, y compris ceux déduits avant 2025, sans clause de sauvegarde pour le passé. L’économie d’impôt annuelle obtenue pendant la phase locative est reprise en une fois au moment de la vente, dans une assiette qui supporte 19 %, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, la taxe sur les plus-values élevées.
Trois catégories de logements échappent à la réintégration : les résidences avec services pour étudiants, les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée. Et les amortissements correspondant à des travaux déjà retenus dans le prix d’acquisition au titre du 4° du II de l’article 150 VB ne sont pas repris une seconde fois. Un lecteur dont le bien relève de l’une de ces catégories doit faire vérifier le point avant de conclure quoi que ce soit du paragraphe précédent.
Pour un lecteur qui s’installe en Andorre, l’enchaînement mérite d’être posé dans l’ordre : 1,4 point de prélèvements sociaux supplémentaires pendant la durée de détention, puis une assiette de plus-value majorée de dix à quinze années d’amortissements au moment de la cession, le tout sans possibilité d’invoquer l’exonération de résidence principale — nous y venons — et avec un représentant fiscal à payer. La conversion en location nue avant le départ n’efface pas les amortissements déjà déduits : elle ne fait qu’arrêter le compteur. C’est un arbitrage à instruire avant, pas après.
La plus-value immobilière : 19 %, deux cadences d’abattement, une surtaxe
L’article 13 § 1 a) de la convention laisse à la France le droit d’imposer les gains tirés de l’aliénation d’immeubles situés en France. Le droit interne l’exerce par le prélèvement de l’article 244 bis A, dont le taux est de 19 %pour les personnes physiques, quel que soit leur État de résidence — second alinéa du 1 du III bis. L’Andorre ne figure pas sur la liste des États et territoires non coopératifs de l’article 238-0 A dans sa rédaction issue de l’arrêté du 15 avril 2026, publié au Journal officiel du 26 avril 2026 : aucun taux majoré ne s’applique.
L’assiette se détermine par renvoi aux articles 150 V à 150 VE : prix de cession diminué des frais supportés par le vendeur, prix d’acquisition majoré des frais réels ou du forfait de 7,5 %, et du forfait de travaux de 15 % lorsque l’immeuble est bâti et détenu depuis plus de cinq ans. Puis viennent deux abattements pour durée de détention qui n’ont ni la même cadence ni le même terme, ce qui oblige à conduire deux calculs parallèles sur la même opération.
| Durée de détention | Abattement à l'impôt sur le revenu | Abattement aux prélèvements sociaux | Fondement |
|---|---|---|---|
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an | Art. 150 VC, I du CGI et VI de l'art. L. 136-7 du code de la sécurité sociale |
| 22e année | 4 % | 1,60 % | Idem |
| De la 23e à la 30e année | Néant, exonération acquise | 9 % par an | VI de l'art. L. 136-7 du code de la sécurité sociale |
| Exonération totale | À 22 ans révolus | À 30 ans révolus | Deux cadences distinctes, jamais alignées |
S’ajoute la taxe sur les plus-values immobilières élevées de l’article 1609 nonies G, due par les non-résidents relevant de l’article 244 bis A comme par les résidents. Elle frappe la plus-value imposable— donc après abattement à l’impôt sur le revenu — dès lors qu’elle dépasse 50 000 €, et elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir. Le barème est en marches d’escalier, avec des tranches de lissage.
| Plus-value imposable (PV) | Montant de la taxe | Plus-value imposable (PV) | Montant de la taxe |
|---|---|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV − (60 000 − PV) × 1/20 | De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV | De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV − (110 000 − PV) × 1/10 | De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV | De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV − (160 000 − PV) × 15/100 | Supérieure à 260 000 € | 6 % PV |
Le représentant fiscal accrédité : obligatoire pour un résident d’Andorre
La réponse est nette, et elle surprend souvent : oui, le représentant fiscal est obligatoire. Le IV de l’article 244 bis A prévoit que le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant établi en France et accrédité par l’administration. Le IV bis en dispense les cédants domiciliés, établis ou constitués dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européenayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement.
L’Andorre échoue dès la première branche, et c’est l’ordre qui compte. Elle n’est ni dans l’Union, ni dans l’Espace économique européen — le chapitre 04 et le chapitre 07établissent ce point sur les textes. Cette condition d’appartenance ne se rachète pas par un traité : le BOFiP, au BOI-RFPI-PVINR-30-20 du 22 janvier 2025, la pose comme une condition autonome. À supposer même qu’elle fût remplie, l’Andorre échouerait encore sur la seconde branche, l’annexe BOI-ANNX-000508 portant « non » en assistance au recouvrement — c’est le seul motif pour lequel le Liechtenstein, pourtant membre de l’Espace économique européen, reste soumis à l’obligation. La conséquence pratique se résume en une phrase : une future convention d’assistance au recouvrement entre la France et l’Andorre ne supprimerait pas ce coût.
Trois dispenses automatiques, qui valent aussi pour un résident d'Andorre
L’obligation n’est pas absolue. Le BOFiP, au BOI-RFPI-PVINR-30-20, admet trois dispenses de plein droit pour les personnes physiques domiciliées hors de l’Union et de l’Espace économique européen :
- cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €, le seuil s’appréciant par cédant en cas d’indivision ou de démembrement — deux indivisaires à parts égales peuvent donc vendre 300 000 € sans représentant. La règle s’inverse pour les époux : le seuil s’apprécie alors sur le prix total de la cession, et un couple qui vend 200 000 € reste dans l’obligation ;
- cessions bénéficiant d’une exonération totaleau titre de la durée de détention, soit trente ans révolus, l’abattement des prélèvements sociaux étant le dernier à s’éteindre ;
- cessions bénéficiant de l’exonération de l’ancienne résidence principale du 1 du I de l’article 244 bis A — qui, précisément, est fermée à un résident d’Andorre.
Une dispense peut par ailleurs être sollicitée auprès de la direction dont dépend l’immeuble, en dehors de ces trois cas. Elle n’est pas de droit, elle prend du temps, et nous n’avons pas retrouvé de doctrine fixant des critères opposables : nous ne la présentons donc pas comme une option de calendrier. Elle ne se plaide pas trois semaines avant la signature.
Le régime de l’accréditation a été refondu par le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025, entré en vigueur le 9 juin 2025. Le représentant doit produire une caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une société de caution mutuelle ou d’un organisme de garantie établi dans l’Union ou l’Espace économique européen ; détenir un compte bancaire exclusivement dédié à l’activité de représentation fiscale ; et s’engager à acquitter les impositions et pénalités de ses mandants. Le montant de la caution est de 0,5 % du prix de cessionpour une accréditation ponctuelle, et d’un million d’euros majoré de 0,5 % des cessions réalisées sur trois ans pour une accréditation à durée indéterminée. Les accréditations antérieures ont été prorogées de douze mois avant de devenir caduques.
Ce durcissement a une conséquence pratique : le nombre d’opérateurs a diminué et les délais se sont allongés. Sur le coût, nous ne citons aucun nom et nous décrivons le marché : la rémunération se situe couramment entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, avec un minimum de l’ordre de 2 500 € à 5 000 € hors taxes. Sur une vente à 700 000 €, prévoyez 3 500 € à 7 000 €. Le représentant vérifie le calcul, cosigne la déclaration 2048-IMMet se porte garant du paiement : son intérêt est d’être conservateur sur l’assiette, ce qui n’est pas toujours le vôtre. Les justificatifs de travaux, en particulier, se réunissent avant de le mandater, pas pendant.
La résidence principale vendue après le départ : la porte fermée, et celle qui reste ouverte
C’est le point sur lequel nous voyons le plus de dossiers mal cadencés, parce que le lecteur raisonne avec la règle qu’il connaît. Un résident de France qui vend sa résidence principale est exonéré par le 1° du II de l’article 150 U. Cette exonération suppose que l’immeuble constitue la résidence principale au jour de la cession. Le jour où vous n’habitez plus la France, ce n’est plus le cas — et le renvoi opéré par le II de l’article 244 bis A est éloquent : il vise « le I et les 2° à 9° du II de l’article 150 U ». Le 1° en est exclu. Un non-résident ne peut pas invoquer l’exonération de résidence principale de droit commun.
Le législateur a créé, par l’article 43 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, une exonération spécifique, logée au quatrième alinéa du 1 du I de l’article 244 bis A. Elle exonère la cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France, à deux conditions cumulatives : la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert, et le bien n’a été mis à disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, à aucun moment entre le transfert et la cession. Le délai se compte en années civiles, ce qui produit un effet de calendrier brutal : un départ en janvier 2026 laisse vingt-quatre mois pour vendre, jusqu’au 31 décembre 2027 ; un départ en décembre 2026 en laisse treize, jusqu’à la même date. Onze mois d’écart pour un mois de calendrier.
Cette exonération n'est pas ouverte à un départ vers l'Andorre
Le texte ne se contente pas d’exiger un transfert de domicile hors de France. Il exige un transfert vers un État membre de l’Union européenne, ou vers un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrementayant une portée similaire à celle de la directive 2010/24/UE, et qui n’est pas un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A.
C’est exactement la même double condition que celle du sursis de paiement automatique de l’exit tax, et l’Andorre y échoue pour la même raison : elle a l’échange de renseignements et pas l’assistance au recouvrement. La démonstration repose sur l’annexe BOI-ANNX-000508 dans sa version du 8 octobre 2025, qui est la source à jour. L’ancienne liste des États hors Espace économique européen remplissant les deux conditions, publiée au BOI-ANNX-000445, ne mentionne pas davantage l’Andorre, mais elle n’a jamais été mise à jour depuis 2012 : nous la citons comme un indice concordant, pas comme une preuve.
Traduction pour un dossier réel.Un cadre qui vend son appartement parisien six mois après s’être installé à Escaldes-Engordany paie l’impôt sur la totalité de la plus-value. Le même départ vers Barcelone, Lisbonne ou Bruxelles l’aurait exonéré intégralement. Sur une plus-value imposable de 150 000 €, l’écart est de l’ordre de 60 000 € — et il ne dépend d’aucun choix de gestion : il dépend d’une clause absente d’un traité signé en 2013.
Reste une porte, et elle est ouverte pour une raison inattendue : elle ne dépend pas de votre pays de résidence, mais de votre nationalité. Le 2° du II de l’article 150 U exonère la plus-value de cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un État membre de l’Union européenneou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative. Le BOFiP confirme, au BOI-RFPI-PVINR-10-20, que la qualité de ressortissant s’apprécie à la date de la cession et que le texte n’exige pas que le cédant soit domicilié dans un État de l’Union ou de l’Espace économique européen : il exige seulement qu’il soit domicilié hors de France.
Un Français résidant en Andorre est ressortissant d’un État membre. Il peut donc revendiquer cette exonération, dont les conditions sont les suivantes :
- avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ansà un moment quelconque antérieur à la cession ;
- céder au plus tard le 31 décembre de la dixième annéesuivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France ; ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1erjanvier de l’année précédant celle de la cession ;
- dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, la fraction supérieure restant imposable dans les conditions de droit commun ;
- sans cumul possible avec l’exonération du 1 du I de l’article 244 bis A, le second alinéa du 2° du II de cet article interdisant expressément le double bénéfice.
La condition de libre disposition a été précisée par le Conseil d’État dans une décision du 29 novembre 2023, n° 466283 : elle reste satisfaite lorsque le logement meublé fait l’objet de locations ponctuelles pendant la période, dès lors que la mise à disposition au profit de tiers présente un caractère négligeable au regard de sa durée, de sa fréquence et des autres conditions dans lesquelles elle intervient. Deux semaines de location saisonnière ne ruinent pas l’exonération ; un bail meublé de neuf mois, si.
Une réserve honnête pour finir sur ce point. Le plafond de 150 000 € s’exprime en plus-value nette imposable, c’est-à-dire après application de l’abattement pour durée de détention propre à l’impôt sur le revenu. L’assiette des prélèvements sociaux obéit à une cadence différente, et l’articulation exacte du plafond avec cette seconde assiette n’est pas explicitée de façon univoque par les sources que nous avons lues. Nous la faisons vérifier cession par cession et nous ne la chiffrons pas ici.
Cession complète : appartement bordelais vendu par un résident d'Andorre
Hypothèse : personne physique française, résidente d'Andorre depuis 2024 au sens
du point 2 du protocole. Appartement acquis le 12 juin 2012 pour 300 000 €,
loué nu depuis, cédé le 15 octobre 2026 pour 700 000 €. Durée de détention :
14 ans révolus, soit 9 années au-delà de la cinquième.
DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE BRUTE
Prix de cession .......................................... 700 000 €
- frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée) .. 3 000 €
= prix de cession corrigé ................................ 697 000 €
Prix d'acquisition ....................................... 300 000 €
+ forfait frais d'acquisition, 7,5 % (art. 150 VB II 3°) ... 22 500 €
+ forfait travaux, 15 % (art. 150 VB II 4°) ................ 45 000 €
= prix d'acquisition corrigé ............................. 367 500 €
----------
PLUS-VALUE BRUTE ......................................... 329 500 €
DEUX ASSIETTES, DEUX CADENCES
Impôt sur le revenu : abattement 9 x 6 % = 54 %
329 500 x 46 % ......................................... 151 570 €
Prélèvements sociaux : abattement 9 x 1,65 % = 14,85 %
329 500 x 85,15 % ...................................... 280 569 €
LIQUIDATION
Prélèvement de l'art. 244 bis A, 19 % de 151 570 € ........ 28 798 €
Prélèvements sociaux, 17,2 % de 280 569 € ................. 48 258 €
Taxe de l'art. 1609 nonies G, tranche 150 001 - 160 000 € :
4 % x 151 570 - (160 000 - 151 570) x 0,15 ............... 4 798 €
----------
IMPÔT FRANÇAIS ............................................ 81 854 €
Représentant fiscal accrédité, 0,5 % de 700 000 € .......... 3 500 €
----------
COÛT TOTAL DE SORTIE ...................................... 85 354 €
soit 25,90 % de la plus-value brute
SENSIBILITÉ : SI LA RÉSERVE DE LECTURE DU IV DE L'ART. L. 136-8
SE VÉRIFIAIT (18,6 %) — hypothèse de contrôle, non le taux publié
Prélèvements sociaux, 18,6 % de 280 569 € ................. 52 186 €
COÛT TOTAL DE SORTIE ...................................... 89 282 €
Écart avec le calcul retenu ................................ 3 928 €
CE QUE L'ANDORRE AJOUTE
Le gain entre dans la base d'épargne de l'IRPF andorran au
taux de 10 % (art. 43 de la Llei 5/2014). Le crédit d'impôt
de l'art. 48, calculé par pays et plafonné à l'impôt andorran
correspondant, absorbe intégralement la charge, l'impôt
français étant très supérieur .............................. 0 €
SI CE MÊME BIEN AVAIT ÉTÉ L'ANCIENNE RÉSIDENCE PRINCIPALE
Résident de France, RP au jour de la cession .................. 0 €
Résident d'un État de l'UE, cession dans la fenêtre du
31 décembre de l'année suivant le départ, bien inoccupé ....... 0 €
Résident d'Andorre, exonération du 244 bis A I-1 REFUSÉE ... 81 854 €
Résident d'Andorre invoquant le 150 U II 2°, ressortissant
d'un État membre, conditions de délai remplies :
base d'impôt sur le revenu ramenée à 1 570 €
prélèvement de 19 % .......................................... 298 €
taxe de l'art. 1609 nonies G : base sous 50 000 €, néant ....... 0 €
économie sur le seul volet impôt sur le revenu ........... 33 298 €- Durée de détention :Du 12 juin 2012 au 15 octobre 2026, soit 14 ans révolus. L'abattement se compte par année pleine de détention au-delà de la cinquième, soit 9 années
- Forfait travaux de 15 % :Applicable de plein droit, sans justificatif, à un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans (art. 150 VB II 4° du CGI). Il ne se cumule pas avec les travaux réels : le choix se fait sur le montant le plus élevé
- Taux de 19 % :Second alinéa du 1 du III bis de l'article 244 bis A du CGI, applicable quelle que soit la résidence du cédant personne physique. L'Andorre n'étant pas un ETNC au sens de l'article 238-0 A, aucun taux majoré ne joue
- Représentant fiscal :Obligatoire faute de convention d'assistance au recouvrement (art. 244 bis A, IV bis). Aucune des trois dispenses automatiques ne joue ici : prix supérieur à 150 000 €, détention inférieure à trente ans, exonération de résidence principale refusée
- Ce que ce calcul ne dit pas :L'exonération du 150 U II 2° est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable et son articulation avec l'assiette des prélèvements sociaux n'est pas chiffrée ici. Le total figurant en dernière ligne ne porte donc que sur le volet impôt sur le revenu et taxe sur les plus-values élevées
Trois enseignements sortent de ce calcul, et aucun n'est intuitif. Premièrement, sur une cession locative ordinaire, la résidence andorrane ne coûte presque rien de plus qu'une résidence française : le prélèvement de 19 % correspond au taux du droit commun, et le seul surcoût est le représentant fiscal, soit 3 500 € sur 700 000 €. Deuxièmement, tout se joue sur la qualification du bien : la même vente, s'il s'agit de l'ancienne résidence principale, coûte zéro depuis l'Espagne et 81 854 € depuis l'Andorre. Troisièmement, la nationalité française devient ici un actif fiscal — c'est elle, et non la résidence, qui ouvre l'exonération du 2° du II de l'article 150 U.
Le calendrier de vente, et pourquoi il se décide avant le départ
Les règles qui précèdent produisent une conclusion opérationnelle simple : pour un lecteur qui part en Andorre, la vente de la résidence principale se décide avantle transfert, pas après. Les trois scénarios possibles n’ont pas le même coût, et l’un d’eux n’existe plus une fois la frontière franchie.
| Scénario | Régime applicable | Résultat | Contrainte |
|---|---|---|---|
| Vente signée avant le transfert du domicile fiscal | Exonération de résidence principale de droit commun, 1° du II de l'art. 150 U | Exonération totale, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | Le bien doit être la résidence principale au jour de la cession ; un compromis signé avant le départ mais réitéré après ne suffit pas, c'est l'acte authentique qui compte |
| Vente après le départ, exonération spécifique du départ | Quatrième alinéa du 1 du I de l'art. 244 bis A | FERMÉE pour l'Andorre, faute de convention d'assistance au recouvrement | Sans objet |
| Vente après le départ, exonération de nationalité | 2° du II de l'art. 150 U | Exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, une résidence par contribuable | Deux ans de domiciliation française continue à un moment quelconque ; cession avant le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou libre disposition depuis le 1er janvier de l'année précédente |
| Conservation et mise en location | Revenus fonciers ou BIC, puis art. 244 bis A à la revente | 17,2 % ou 18,6 % de prélèvements sociaux chaque année, puis plus-value taxée sans aucune exonération de résidence | La mise à disposition d'un tiers fait perdre définitivement la libre disposition et donc l'accès au 2° du II de l'art. 150 U par cette voie |
Les sociétés civiles immobilières, la prépondérance immobilière et la taxe de 3 %
Beaucoup de lecteurs détiennent leur immobilier français par une société civile. Le passage par une société ne change pas la localisation de l’imposition : il change les textes applicables, et il ajoute une obligation déclarative annuelle.
Sur les revenus, la société civile relevant de l’article 8 est transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat foncier, dans les conditions décrites plus haut, taux minimum de l’article 197 A compris. Sur la cession de l’immeuble par la société, le prélèvement de l’article 244 bis A s’applique au prorata des droits des associés non-résidents, et c’est la société qui déclare.
Sur la cession des parts, l’article 13 § 1 b) de la convention attribue à la France le droit d’imposer les gains tirés de l’aliénation de participations dont plus de 50 % de la valeur provient, directement ou indirectement, d’immeubles situés en France. Cette stipulation a été réécrite par l’article 9 de la convention multilatérale BEPS, applicable à la convention franco-andorrane depuis les dates exposées au chapitre 07. Deux ajouts comptent : le seuil de 50 % s’apprécie désormais à un moment quelconque au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ce qui neutralise les désimmobilisations de veille de cession, et le champ est étendu aux sociétés de personnes, fiducies et trusts. Subsiste l’exclusion des immeubles que la société affecte à sa propre activité d’entreprise.
Reste la taxe annuelle de 3 % des articles 990 D à 990 G, due par les entités juridiques détenant des immeubles en France. Elle est mal connue et lourdement sanctionnée. Son exonération la plus large, celle du 3° de l’article 990 E, est conditionnée à l’existence d’une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales — et d’elle seule, sans exigence d’assistance au recouvrement. L’Andorre remplit cette condition. Une société andorrane détenant un immeuble français peut donc être exonérée, mais à une condition de forme : déposer chaque année la déclaration n° 2746 au plus tard le 15 mai, ou souscrire l’engagement de communiquer sur demande l’identité de ses associés. C’est un formalisme purement déclaratif dont l’oubli coûte 3 % de la valeur vénale par année prescrite non couverte. Le contentieux sur ce point est abondant, et il porte presque toujours sur la forme, jamais sur le fond.
Les taxes locales, l’impôt sur la fortune immobilière et le déclaratif
Le départ ne modifie ni la taxe foncière de l’article 1380, ni la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de l’article 1407 : elles suivent le bien, pas la personne. Deux surcouches méritent d’être anticipées quand on conserve un logement qu’on n’occupe plus. Dans les communes situées dans le périmètre de la taxe sur les logements vacants, le conseil municipal peut majorer la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 %(art. 1407 ter). Et un logement laissé vacant depuis au moins un an au 1erjanvier, dans ces mêmes communes, supporte la taxe de l’article 232 au taux de 17 % la première année puis 34 %de la valeur locative. Un appartement gardé « au cas où » coûte plus cher qu’on ne le prévoit.
L’impôt sur la fortune immobilière suit une logique différente : un non-résident y est assujetti sur ses seuls actifs immobiliers français, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine net taxable. La convention du 2 avril 2013 est une convention « impôts sur le revenu » et ne comporte aucun volet fortune : elle ne fait donc obstacle à rien. Le chapitre 16traite l’assiette, les dettes déductibles et la question du représentant fiscal de l’article 983, qui obéit à la même double condition que celle de l’article 244 bis A.
Sur le déclaratif, quatre points d’exécution : la déclaration se dépose auprès du service des impôts des particuliers non-résidents à compter de l’année suivant celle du départ ; les revenus fonciers se portent sur les formulaires 2042 et 2044, et le résultat de location meublée sur la 2042 C Pro ; les acomptes de prélèvement à la source supposent un compte de la zone unique de paiement en euros, ce qui ne pose pas de difficulté de principe depuis l’adhésion de l’Andorre au dispositif le 1ermars 2019, mais suppose deux vérifications concrètes : que le compte andorran soit effectivement ouvert au prélèvement, l’instrument de débit direct ayant été déployé par les banques locales postérieurement à l’adhésion, et que les coordonnées bancaires soient enregistrées dans l’espace fiscal avantle premier acompte, faute de quoi le rejet de prélèvement déclenche une majoration de retard ; et les cases 8SH et 8SI du formulaire 2042 C restent vides. Le chapitre 22traite le formulaire 3916 et l’échange automatique de renseignements.
Ce qui, à l'inverse, s'allège réellement
Un chapitre qui n’énumère que des mauvaises nouvelles n’est pas honnête. Trois allégements sont réels pour un propriétaire qui part.
Le taux minimum de l’article 197 A n’est qu’un plancher : il ne plafonne rien. L’allégement vient d’ailleurs — le barème du non-résident ne s’applique qu’aux seuls revenus de source française et repart de la première tranche, au lieu de se superposer aux revenus mondiaux. Sur 40 000 € de loyers, un résident de France à 30 % de tranche marginale paie 18 880 € au total ; le résident d’Andorre en paie 15 922 €. Mais le plancher n’y est pour rien : sur 80 000 € de loyers il produit 21 042 €, là où le barème appliqué aux seuls revenus français en produirait 17 104 €, et c’est le montant le plus élevé qui est dû. Au-delà d’environ 120 400 € de revenu net imposable de source française, le barème dépasse le plancher et les tranches à 41 % puis 45 % s’appliquent pleinement.
Les revenus mobiliers de source française échappent aux prélèvements sociaux : l’assiette du I bis de l’article L. 136-6 est limitée aux revenus d’immeubles. Un dividende de source française supporte la retenue de 12,8 %du 2 de l’article 119 bis, au taux fixé par le 1 de l’article 187 du code général des impôts, et rien d’autre. Le plafond de 15 % posé par l’article 10 § 2 b) de la convention est un maximum conventionnel que le droit interne français n’atteint pas : il ne devient un enjeu que si ce taux interne remonte au-dessus de 15 %. Un résident de France, lui, supporte 31,4 % depuis le 1er janvier 2026.
Enfin, le prélèvement de 19 % sur la plus-value immobilière est le taux de droit commun. Contrairement à ce que beaucoup redoutent, il n’existe aucune majoration liée à la résidence andorrane : la majoration à 75 % ne vise que les États et territoires non coopératifs, et l’Andorre ne figure pas sur la liste arrêtée le 15 avril 2026. Nous n’écrivons pas qu’elle n’y a jamais figuré depuis 2010, faute d’avoir pu vérifier chacun des arrêtés successifs : c’est la liste en vigueur qui commande le taux d’une cession, et il n’y a aucune raison de raisonner sur les précédentes.
Le calendrier de cession se construit avant le départ
Vendre ou conserver, louer nu ou meublé, lever ou non l'option de taux moyen, mandater un représentant fiscal ou entrer dans une dispense : ces arbitrages n'ont pas la même valeur selon qu'ils sont pris six mois avant le transfert ou six mois après. Nous instruisons le calendrier poste par poste, avec le chiffrage des deux hypothèses de prélèvements sociaux, et nous faisons valider par un avocat fiscaliste les points que le texte laisse ouverts.
Ce que nous ne tranchons pas
Quatre points restent ouverts, et nous préférons le dire que combler.
- Le taux de contribution sociale généralisée des plus-values immobilières des non-résidents depuis le 1er janvier 2026.Le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale ne renvoie pas au I bis de l’article L. 136-7. Lu à la lettre, le taux est de 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux et 37,6 % de charge globale. La pratique de la représentation fiscale suit cette lecture. Mais l’administration publie l’inverse : sa brochure Principales nouveautés — revenus 2025 énonce que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis au taux de 9,2 %, sans distinguer résidents et non-résidents. Nous retenons 17,2 %comme position administrative en signalant la controverse. L’écart de 1,4 point justifie de provisionner au taux le plus élevé dans l’acte et de conserver les éléments d’une réclamation.
- L’imputation du déficit foncier sur le revenu global d’un non-résident.L’interdiction de déduire des charges du revenu global posée par l’article 164 A et le mécanisme catégoriel de l’article 156, I, 3° ne se lisent pas ensemble sans ambiguïté. Le report sur les revenus fonciers des dix années suivantes, lui, n’est pas discuté.
- L’articulation du plafond de 150 000 € du 2° du II de l’article 150 U avec l’assiette des prélèvements sociaux, qui obéit à une cadence d’abattement distincte. Nous chiffrons l’économie sur le seul volet impôt sur le revenu.
- Le traitement andorran d’une plus-value sur immeuble situé hors d’Andorre.Les coefficients réducteurs et l’exonération à dix ans de l’article 27 bis de la Llei 5/2014 visent, à la lettre, les transmissions de biens immobiliers situés en Andorre. Nous n’avons pas trouvé de texte ni de doctrine réglant leur application à un immeuble étranger. La question est sans effet pratique tant que le crédit d’impôt de l’article 48 absorbe la charge andorrane, ce qui est le cas dès lors que l’impôt français dépasse 10 % du gain ; elle cesse de l’être si la plus-value française est fortement abattue par la durée de détention.
Le fil de ce chapitre tient en une phrase, et il vaut pour tout le guide : ce n’est pas la convention de 2013 qui décide de ce que vous payez en France sur votre immobilier, mais le droit interne français et, à l’intérieur de celui-ci, une clause d’assistance au recouvrement que l’Andorre n’a pas signée. Les chapitres 27 et 25 en tirent les conséquences sur les profils pour lesquels la réponse est non.
15. PEA, compte-titres, assurance-vie et SCPI : ce que le départ supprime et ce qu’il laisse intact
Aucune de vos enveloppes françaises ne se ferme le jour où vous devenez résident d’Andorre. Ni le PEA, ni le compte-titres, ni l’assurance-vie, ni les parts de SCPI. Elles gardent leur nom, leur numéro de contrat, leur relevé trimestriel. Ce qui change, et qui ne se voit sur aucun relevé, c’est le corps de règles qui leur est appliqué : quatre enveloppes, quatre bascules distinctes, dont deux jouent en votre faveur et deux contre vous.
L’erreur que nous voyons le plus souvent porte sur l’ordre des opérations, pas sur les taux : le lecteur solde avant de partir ce qu’il aurait fallu conserver, et conserve ce qui devient coûteux une fois installé. Sur un plan d’épargne en actions mûr, huit jours d’écart valent 26 000 €.
Un avertissement de méthode, qui vaut pour tout le chapitre. Deux corps de règles se superposent, et ils ne se lisent pas dans le même ordre. Le droit interne français décide d’abord s’il y a matière imposable en France ; la convention du 2 avril 2013 dit ensuite si la France a le droit de l’imposer. C’est la méthode posée par le Conseil d’État dans son arrêt d’Assemblée du 28 juin 2002, n° 232276, ministre c/ Sté Schneider Electric. La convention n’est jamais le premier rempart. Et sur les enveloppes, elle est même le plus souvent le second — parfois le troisième, après les prélèvements sociaux, qu’elle ne couvre pas. Une réserve de portée générale doit accompagner tout ce chapitre : l’article 25 § 1 d) de la convention stipule que « la France peut imposer les personnes physiques de nationalité française résidentes d’Andorre comme si la présente Convention n’existait pas ». Cette clause, unique dans le réseau conventionnel français récent, est aujourd’hui sans effet faute de disposition interne française qui l’active ; elle peut l’être par une simple loi de finances, sans renégociation ni préavis. Les développements qui suivent valent donc à droit constant, pour un lecteur de nationalité française, sous cette réserve — qui n’a pas d’équivalent dans une expatriation vers un État membre de l’Union. Une réserve de portée générale doit accompagner tout ce chapitre : l’article 25 § 1 d) de la convention stipule que « la France peut imposer les personnes physiques de nationalité française résidentes d’Andorre comme si la présente Convention n’existait pas ». Cette clause, unique dans le réseau conventionnel français récent, est aujourd’hui sans effet faute de disposition interne française qui l’active ; elle peut l’être par une simple loi de finances, sans renégociation ni préavis. Les développements qui suivent valent donc à droit constant, pour un lecteur de nationalité française, sous cette réserve — qui n’a pas d’équivalent dans une expatriation vers un État membre de l’Union. Une réserve de portée générale doit accompagner tout ce chapitre : l’article 25 § 1 d) de la convention stipule que « la France peut imposer les personnes physiques de nationalité française résidentes d’Andorre comme si la présente Convention n’existait pas ». Cette clause, unique dans le réseau conventionnel français récent, est aujourd’hui sans effet faute de disposition interne française qui l’active ; elle peut l’être par une simple loi de finances, sans renégociation ni préavis. Les développements qui suivent valent donc à droit constant, pour un lecteur de nationalité française, sous cette réserve — qui n’a pas d’équivalent dans une expatriation vers un État membre de l’Union.
Le PEA : l’enveloppe qui survit, et qui cesse d’en être une
Le PEA est le seul produit français dont la mécanique fiscale devienne, pour un résident d’Andorre, à la fois plus favorable et sans objet. Les deux à la fois, et il faut tenir les deux bouts pour décider.
Premier point, celui que tout le monde cherche : le plan n’est pas clôturé par le départ. La doctrine administrative est explicite, et sa rédaction actuelle figure au BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, version du 30 juillet 2024, § 650 : « Le transfert de son domicile fiscal hors de France par le titulaire du PEA n’entraîne plus automatiquement la clôture du plan, sauf si ce transfert s’effectue dans un ETNC au sens de l’article 238-0 A du CGI. » L’Andorre ne figure pas sur la liste française des États et territoires non coopératifs — elle n’y a jamais figuré depuis la création de cette liste en 2010. L’exception ne joue donc pas, et le plan continue.
Deuxième point, et c’est celui qui décide : la sortie ne coûte rien en France. Le § 680 du même document : « En cas de clôture du plan, de retrait (PEA bancaire) ou de rachat (PEA assurance) partiel opéré sur le plan par un non-résident de France, y compris avant la cinquième année du plan, le gain net réalisé est hors du champ d’application de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. » Lisez la formule dans le détail : pas « exonéré », hors du champ. Et pas seulement de l’impôt sur le revenu : des prélèvements sociaux aussi, parce que l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale n’assujettit les produits de placement que lorsqu’ils sont payés à des personnes physiques « fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts ». Un résident d’Andorre n’en est pas.
La conséquence est brutale pour qui a un plan mûr : le lecteur qui clôture son PEA la veille de son départ acquitte les prélèvements sociaux sur la totalité du gain net ; celui qui le clôture le lendemain de son installation n’acquitte rien. Sur un gain de 140 000 €, au taux de 18,6 % applicable aux produits de placement depuis le 1er janvier 2026, l’écart est de 26 040 €. C’est la seule décision de ce chapitre qui se joue à la semaine près.
Troisième point, moins connu : les revenus encaissés dansle plan pendant que vous êtes non-résident. Le § 660 pose le principe — « Les produits et plus-values procurés par les placements effectués sur un PEA détenu par un non-résident de France sont exonérés d’impôt sur le revenu, dans les mêmes conditions que pour les résidents de France » — mais la même section réserve un cas. Les dividendes de titres non cotésde sociétés françaises versés dans un PEA détenu par un non-résident subissent la retenue à la source du 2 de l’article 119 bis du CGI sur la totalité de leur montant. Le titulaire peut en demander le dégrèvement par réclamation contentieuse, à hauteur du montant de dividendes susceptible de bénéficier de l’exonération du 5° bis de l’article 157 — c’est-à-dire dans la limite de 10 % des placements en titres non cotésdétenus dans le plan. La réclamation se dépose auprès de la Direction des impôts des non-résidents, pôle restitutions de retenues à la source, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement de la retenue. Un PEA logeant des titres de PME non cotées n’est donc pas neutre après le départ : il devient une source de retenue et de réclamations annuelles.
Quatrième point, et c’est celui qui vide l’enveloppe de son intérêt. Le PEA n’existe pas en droit andorran. La Llei 5/2014 ne connaît ni plan d’épargne en actions ni aucune enveloppe de capitalisation étrangère à régime différé. Elle connaît des rendes del capital mobiliari et des guanys de capital, qu’elle saisit quand ils sont acquis. Les dividendes encaissés dans le plan sont donc, à la lecture du texte, des revenus du capital mobilier andorrans de l’année où ils sont encaissés — imposables à 10 % au-delà du minimum exonéré de 3 000 € de l’article 37 — alors même que rien n’est sorti du plan. Le report d’imposition que vous payiez cher à obtenir en France disparaît. En sens inverse, les plus-values de cession réalisées à l’intérieurdu plan relèvent de l’article 5 k) de la même loi, qui exonère les plus-values sur les titres représentatifs des fonds propres d’entités lorsque le cédant n’a pas détenu plus de 25 % du capital, des fonds propres, des résultats ou des droits de vote dans les douze mois précédents — ce qui est la situation de tout portefeuille diversifié d’actions. Pour les lignes détenues sous forme de fonds ou de trackers, l’exonération relève du premier tiret du même article 5 k), qui vise les organismes de placement collectif sans condition de nationalité, là où la lettre j) exige expressément des organismes de droit andorran : la portée de ce premier tiret sur les fonds étrangers n’est réglée par aucune doctrine publiée, et le chapitre 8 la laisse ouverte.
Nous signalons une réserve sur ce quatrième point plutôt que de la trancher. Nous n’avons retrouvé aucune doctrine du Departament de Tributs i de Fronteres traitant du sort andorran des enveloppes étrangères à fiscalité différée. La lecture ci-dessus est celle du texte ; elle est la seule qui se déduise de la Llei 5/2014, mais elle n’est pas confirmée par une position administrative publiée. Faites-la valider avant de bâtir un calendrier de cession sur elle.
Ce que le texte permet, et ce que l’établissement acceptera : deux questions différentes
Rien dans l’article 163 quinquies D du CGI ni dans les articles L. 221-30 à L. 221-32 du code monétaire et financier n’interdit à un non-résident de conserver son plan, et la condition de domicile fiscal en France y est posée pour l’ouverture, pas pour la conservation. Le plafond de versements reste celui du droit commun.
Ce qui bloque, en pratique, est d’un autre ordre. Une partie des teneurs de compte français refusent de maintenir un PEA dont le titulaire déclare une adresse hors de l’Espace économique européen, pour des motifs de conformité et de commercialisation transfrontalière qui n’ont rien de fiscal. D’autres le maintiennent mais bloquent les versements. Nous ne nommons aucun établissement, et une liste serait périmée avant d’être lue : posez la question par écrit avantle départ, en demandant que la réponse porte sur trois points séparés — maintien du plan, possibilité de versements nouveaux, possibilité d’arbitrages internes. Une réponse orale ne vaut rien le jour où le plan est clôturé d’office.
Une clôture d’office par l’établissement n’est pas un événement fiscal défavorable pour un non-résident, puisque le gain net est hors du champ. Elle l’est en revanche si elle intervient avant que votre résidence andorrane soit acquise.
Le compte-titres : la seule enveloppe où l’installation andorrane produit un gain net et net
Sur un compte-titres ordinaire, il faut séparer deux flux qui n’obéissent pas au même article de la convention et pas au même texte français : les plus-values de cession et les revenus courants.
Les plus-values d’abord.L’article 13 § 5 de la convention du 2 avril 2013 attribue les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1 à 4 « seulement » à l’État de résidence du cédant. Pour un résident d’Andorre : titres cotés, obligations, parts d’OPCVM, métaux, crypto-actifs. La France n’a pas le droit d’imposer.
Côté andorran, en revanche, le sort de ces gains dépend de leur nature, et la lecture unique qu’on lit partout est fausse. L’article 5 k) de la Llei 5/2014 n’exonère que deux choses : les plus-values sur les titres représentatifs des fonds propres d’entités, quand le cédant n’a pas détenu plus de 25 % dans les douze mois précédents, et les plus-values sur parts d’organismes de placement collectif. Une plus-value sur des actions cotées est donc effectivement imposée à zéro des deux côtés de la frontière. Une plus-value sur une obligationne l’est pas : le gain de transmission, de remboursement, d’amortissement, d’échange ou de conversion d’un actif représentatif de dette est qualifié de revenu du capital mobilier par l’article 22 de la même loi, et entre dans la base d’épargne à 10 %. Une plus-value sur or ou crypto-actifs non plus : elle est un guany de capitalque l’article 5 k) ne vise pas, et elle relève du même taux de 10 %. Quant aux parts de fonds étrangers, elles dépendent du premier tiret du 5 k), dont la portée hors des organismes de droit andorran n’est tranchée par aucune doctrine publiée.
L’écart pratique est réel. Un portefeuille d’actions détenues en direct sort à zéro ; le même montant placé en obligations détenues en direct, en or ou en crypto-actifs supporte 10 % en Andorre au-delà du minimum exempt de 3 000 € de l’article 37. C’est la composition du portefeuille qui décide, pas l’enveloppe qui le contient.
Trois réserves, et elles sont lourdes. La première : l’article 13 § 4 réserve à la France les gains de cession d’une participation substantielle— 25 % ou plus des bénéfices d’une société française, seul ou avec des personnes apparentées — et l’article 244 bis B du CGI la fait jouer, au taux de 12,8 % pour une personne physique, lorsque les droits détenus par le cédant, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants « ont dépassé ensemble 25 % de ces bénéfices à un moment quelconque au cours des cinq dernières années ». Les deux tests ne se recouvrent pas exactement, et il faut que les deux soient satisfaits pour que la France impose. La deuxième : l’article 13 § 1 b) réserve à la France les cessions de titres tirant plus de 50 % de leur valeur d’immeubles français, appréciés à un moment quelconque des 365 jours précédents. La troisième, la plus coûteuse : l’exit taxde l’article 167 bis du CGI a pour fait générateur le transfert du domicile, pas la cession. L’article 13 § 5 ne l’atteint pas. Le chapitre 13en traite le mécanisme complet, y compris l’absence de sursis automatique vers l’Andorre.
Les dividendes ensuite, et là le résultat est contre-intuitif. La convention plafonne à 15 %la retenue française sur les dividendes payés à une personne physique résidente d’Andorre — le taux de 5 % de l’article 10 § 2 a) est réservé aux sociétés détenant au moins 10 % du capital. Or le droit interne français prélève déjà moins : 12,8 %, par le jeu du 2 de l’article 119 bis et du 1 de l’article 187 du CGI. Le plafond conventionnel ne mord donc jamais. Sur un dividende français, la convention ne vous rapporte rien, et la démarche d’attestation de résidence non plus.
Cette conclusion mérite d’être posée à côté de la formalité qui l’accompagne habituellement, parce que la plupart des pages en ligne présentent l’une sans l’autre. L’article 27 § 2 de la convention subordonne le bénéfice des articles 10, 11 et 12 à la présentation d’un formulaire d’attestation de résidence certifié par l’administration de l’autre État. La série française est celle du formulaire 5000-SD, attestation de résidence, à laquelle on joint selon la nature du revenu le 5001-SD pour la liquidation de la retenue à la source sur dividendes, le 5002-SD pour le prélèvement sur intérêts et le 5003-SD pour la retenue sur redevances. La procédure simplifiée décrite au BOI-INT-DG-20-20-20-20veut que l’attestation, valable pour une année civile, parvienne à l’établissement payeur avantla mise en paiement ; à défaut, le dividende est liquidé sous déduction de la retenue au taux de droit interne, et la différence se récupère par la procédure normale.
Le 5000-SD ne sert à rien sur vos dividendes, et il est indispensable sur vos droits d’auteur
Le calcul est arithmétique. Retenue de droit interne sur un dividende versé à une personne physique non résidente : 12,8 %. Plafond conventionnel : 15 %. Le formulaire ne peut faire descendre le prélèvement en dessous du droit interne — il plafonne, il ne réduit pas. Sur un portefeuille d’actions françaises cotées, la liasse 5000-SD / 5001-SD est une démarche sans contrepartie chiffrable.
Sur les redevances, le rapport s’inverse complètement. Le droit interne français retient 25 % au titre du b du I de l’article 182 B, qui vise expressément les produits perçus au titre de droits d’auteur, et l’article 12 § 1 c) de la convention ramène à zérola retenue sur les redevances de droit d’auteur hors logiciels, films et enregistrements de sons ou d’images — le § 1 b) plafonnant à 5 % toutes les autres. Sur 50 000 € de droits d’auteur, la liasse 5000-SD / 5003-SD déposée avant le versement évite une retenue de 12 500 € à la source ; déposée après, elle ouvre une réclamation en restitution, avec le décalage de trésorerie correspondant. Nous écrivons « évite à la source » et non « fait gagner », parce que la question n’est pas close en aval : l’article 25 § 1 c) de la convention vise expressément l’article 12 et autorise la France à imposer « dans la limite de la fraction qui est exonérée ou non imposable » en Andorre. Le point de savoir si les réductions de base de l’IRPF andorran — 24 000 € de l’article 35.1, 3 000 € de l’article 37 — rendent la fraction correspondante « exonérée ou non imposable » au sens de cette clause n’est réglé ni par le texte, ni par la doctrine BOFiP consacrée à cette convention, ni par une décision publiée. Deux lectures s’affrontent : soit la clause ne joue que pour des exonérations expresses, et le taux zéro de l’article 12 § 1 c) est définitif ; soit elle couvre aussi les réductions de base, et la France récupère un droit d’imposer sur la fraction correspondante. Nous ne tranchons pas, et nous ne publions aucun chiffre net sur ce poste : le calcul doit être conduit avec un avocat spécialisé en fiscalité franco-andorrane, dont notre cabinet organise la mise en relation, avant le premier versement.
Nous n’avons pas trouvé de source primaire confirmant expressément l’emploi de cette série de formulaires dans les relations avec l’Andorre en particulier : la doctrine décrit une procédure générale, elle ne dresse pas de liste d’États. Faites confirmer le circuit par le débiteur français ou par le service des impôts des non-résidents avant le premier versement, pas après.
Les intérêts, enfin.Le III de l’article 125 A du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er décembre 2018, ne vise plus que les revenus « payés hors de France, dans un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A », le taux correspondant étant celui de 75 % fixé au III bis. L’Andorre n’étant pas un État non coopératif, ce prélèvement ne la concerne pas, et les intérêts d’obligations ou de comptes à terme français versés à un résident d’Andorre ne supportent en principe aucune retenue française. Le plafond conventionnel de 5 % de l’article 11 § 2 reste donc théorique dans le sens France vers Andorre : il plafonne une imposition que le droit interne ne prévoit pas. Nous écrivons « en principe » à dessein — la matière des produits de placement à revenu fixe comporte des régimes résiduels selon la date et la nature du titre, et c’est l’établissement payeur qui doit confirmer, ligne par ligne, qu’aucune retenue n’est due.
Un dernier point, celui-là andorran, et il surprend ceux qui déplacent leur portefeuille en même temps qu’eux. L’article 51.4 de la Llei 5/2014 fixe une retenue de 10 %sur le montant brut des revenus du capital mobilier, et l’article 50.9 étend l’obligation de retenue aux entités résidentes dépositaires de valeurs mobilières étrangères ou chargées de l’encaissement de leurs revenus. Un compte-titres ouvert en Andorre subit donc la retenue andorrane sur des coupons français, allemands ou américains. Cette retenue n’est pas un impôt de plus : elle s’impute sur l’impôt sur le revenu andorran, et le contribuable peut demander au payeur d’imputer d’abord le minimum exempt de 3 000 € de l’article 37. Elle reste un décaissement immédiat sur un revenu déjà amputé de la retenue française. Transférer son portefeuille chez un dépositaire andorran allonge donc la chaîne au lieu de la raccourcir, là où un dépositaire situé ailleurs n’applique aucun prélèvement à la source andorran.
L’assurance-vie française : un prélèvement libératoire, pas d’abattement, pas de prélèvements sociaux
C’est l’enveloppe sur laquelle circulent le plus de demi-vérités, parce que trois régimes différents s’y appliquent selon la date des primes et que le passage à la non-résidence en modifie deux sur trois.
Le texte applicable est le II bis de l’article 125-0 A du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Son premier alinéa dispose que les prélèvements mentionnés aux 1 et 2 du II « sont obligatoirement applicables aux produits et gains de cession de bons ou contrats mentionnés au I, aux taux prévus aux a à d du 1 du même II ou, pour les produits ou gains attachés à des primes versées à compter du 27 septembre 2017, au taux prévu au a du 2 de ce même II, lorsque ceux-ci bénéficient à des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal ou qui ne sont pas établies en France ». Trois mots portent tout : obligatoirement applicables. Le non-résident n’a pas d’option pour le barème, et son troisième alinéa précise que ces prélèvements « libèrent les revenus auxquels ils s’appliquent de l’impôt sur le revenu ou sur les bénéfices ». Le prélèvement est la totalité de l’impôt français.
Concrètement, un rachat effectué depuis l’Andorre se décompose selon la date des primes. La part du produit attachée aux primes versées jusqu’au 26 septembre 2017 relève du barème du 1 du II — dont le d), pour un contrat souscrit à compter du 1er janvier 1990 et détenu depuis au moins huit ans, fixe le taux à 7,5 %. La part attachée aux primes versées à compter du 27 septembre 2017 relève du a du 2 du II, soit 12,8 %. Et le deuxième alinéa du II bis porte le taux à 75 % lorsque le bénéficiaire est domicilié dans un État ou territoire non coopératif : l’Andorre n’en est pas, ce taux ne la concerne pas.
Le quatrième alinéa du II bis ouvre une porte que presque personne n’emprunte. Lorsque le bénéficiaire est une personne physique domiciliée hors d’un État non coopératif, « il peut demander, par voie de réclamation présentée conformément aux dispositions de l’article L. 190 du livre des procédures fiscales, le bénéfice du taux mentionné au premier alinéa du 2° du B du 1 de l’article 200 A » — soit le taux de 7,5 % applicable, sur un contrat de plus de huit ans, à la seule fraction des produits attachés aux primes versées depuis le 27 septembre 2017 qui résulte du rapport entre, au numérateur, 150 000 € diminué des primes versées antérieurement au 27 septembre 2017, et, au dénominateur, ces mêmes primes postérieures non encore remboursées. Conséquence à retenir avant tout calcul : lorsque les primes antérieures au 27 septembre 2017 atteignent à elles seules 150 000 €, le numérateur est nul et la réclamation est sans objet. La réclamation ne porte que sur le taux. Elle ne donne pas accès à l’abattement.
Et elle ne rapporte quelque chose qu’à une minorité de contrats, pour une raison que l’énoncé du seuil de 150 000 € dissimule. Le a du 2° du B du 1 de l’article 200 A ne compare pas ce seuil au total des primes : il détermine la fraction taxée à 7,5 % par un rapport dont le numérateur est 150 000 € diminué des primes versées avant le 27 septembre 2017 et non encore remboursées, et dont le dénominateur est le montant des seules primes versées à compter du 27 septembre 2017. Le texte ajoute que, lorsque les primes antérieures excèdent 150 000 €, le numérateur est retenu dans la limite de zéro (BOI-RPPM-RCM-20-15, § 190 et exemple 3 au § 240). Un contrat ancien largement alimenté avant le 27 septembre 2017 — le cas le plus fréquent chez nos lecteurs — ne tire donc rien de cette réclamation. Le chiffrage plus bas le montre poste par poste.
L’abattement annuel de 4 600 €pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple, lui, n’est pas ouvert au non-résident, et la raison tient à la nature du prélèvement plutôt qu’à une lacune de rédaction : le prélèvement du II bis est un prélèvement libératoire assis sur le produit brut, tandis que l’abattement est une modalité de l’imposition au barème ou au prélèvement forfaitaire unique du résident. La doctrine consacrée au prélèvement libératoire ne prévoit aucune extension au non-résident.
La clause de non-discrimination : pourquoi l’argument ne tient pas ici
L’argument circule : la convention comporte une clause de non-discrimination, à l’article 22, dont le § 5 précise qu’elle s’applique « nonobstant les dispositions de l’article 2, aux impôts de toute nature ou dénomination ». Le refus de l’abattement de 4 600 € serait donc discriminatoire, et un Français résidant en Andorre pourrait le réclamer.
La rédaction du § 1 ferme cette voie. La non-discrimination y est fondée sur la nationalité, et la comparaison s’y fait entre personnes qui se trouvent dans la même situation « notamment au regard de la résidence ». Le terme de comparaison d’un national français résident d’Andorre n’est donc pas un résident de France : c’est un national andorran résident d’Andorre, qui se voit refuser l’abattement exactement comme lui. Or le refus de l’abattement est fondé sur la résidence, pas sur la nationalité. L’article 22 § 6 ajoute une seconde fermeture, en neutralisant les clauses de non-discrimination ou de la nation la plus favorisée figurant dans d’autres accords franco-andorrans.
Nous exposons cette lecture comme la nôtre, pas comme un point acquis. Aucune décision du Conseil d’État ni d’une cour administrative d’appel portant sur la convention du 2 avril 2013 n’a pu être identifiée par un numéro, sur cette question comme sur les autres. Le mécanisme qui, lui, est écrit dans la loi et se réclame utilement, c’est celui du quatrième alinéa du II bis de l’article 125-0 A.
Le gain réel du non-résident est ailleurs, et il est considérable : les prélèvements sociaux ne sont pas dus. L’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale n’assujettit les produits de placement à la contribution sociale généralisée que lorsqu’ils sont payés à des personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI. Ni sur le rachat, ni — et c’est le point que les épargnants oublient — sur les intérêts crédités annuellement au fonds en euros, lesquels supportent chez le résident un prélèvement au fil de l’eau. Sur un contrat de 600 000 € dont le fonds en euros sert 3 % par an, c’est 3 348 € par ande prélèvements sociaux qui cessent d’être opérés, au taux de 18,6 % en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Encore faut-il que l’assureur ait été informé du changement de résidence, par écrit et avec justificatif : il applique le régime attaché à l’adresse qu’il détient, et les prélèvements opérés avant qu’il ne soit informé se récupèrent par réclamation, pas automatiquement.
Reste une question conventionnelle que nous ne tranchons pas, et qui commande potentiellement la totalité du prélèvement français. Les produits de rachat d’un contrat d’assurance-vie ne sont nommés dans aucun article de la convention. Deux rattachements sont défendables : l’article 11, si l’on retient la qualification interne française de produits de placement à revenu fixe, auquel cas la France peut prélever dans la limite de 5 % ; ou l’article 20, catégorie balai, qui attribue l’imposition exclusivementà l’État de résidence, auquel cas le prélèvement français de 7,5 % ou 12,8 % serait intégralement restituable. Nous n’avons trouvé ni décision ni doctrine réglant ce point pour cette convention. Deux remarques pour éclairer le pari : si l’article 20 s’applique, la clause subject-to-taxde l’article 25 § 1 c) le vise expressément, et la France récupère un droit d’imposer à hauteur de la fraction non imposée en Andorre ; or l’article 22 de la Llei 5/2014 impose bien les revenus de capitalisation et d’assurance vie, sur la différence entre le montant racheté et la part de primes correspondante. Une réclamation fondée sur l’article 20 suppose donc de démontrer l’imposition andorrane effective du même produit. C’est jouable ; ce n’est pas acquis.
Signalons au passage l’asymétrie qui distingue l’assurance-vie du PEA côté andorran, et qui justifie à elle seule de conserver l’une et d’interroger l’autre : le droit andorran reconnaît le contrat d’assurance vie comme une enveloppeet n’impose qu’au rachat, alors qu’il ignore le PEA et impose ses revenus au fil de l’eau. Le différé d’imposition survit dans un cas, disparaît dans l’autre.
Au décès, enfin. Deux textes, deux logiques, et une conclusion qui étonne. Le prélèvement de l’article 990 I du CGI— 20 % au-delà d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, 31,25 % au-delà de 700 000 € de part taxable — est expressément conditionné à un critère de domicile : « Le bénéficiaire est assujetti au prélèvement prévu au premier alinéa dès lors qu’il a, au moment du décès, son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B et qu’il l’a eu pendant au moins six années au cours des dix années précédant le décès ou dès lors que l’assuré a, au moment du décès, son domicile fiscal en France au sens du même article 4 B. » Un assuré réellement résident d’Andorre au jour de son décès, dont les bénéficiaires ne sont pas domiciliés en France depuis six ans sur dix, sort du champ du 990 I. Sur un contrat de 2 000 000 € transmis à deux enfants, la différence avec la situation d’un assuré resté en France se compte en centaines de milliers d’euros.
L’article 757 Bne suit pas la même logique. Il soumet aux droits de mutation par décès, selon le lien de parenté, la fraction des primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l’assuré qui excède 30 500 €. Il ne comporte pas de critère de domicile propre : sa territorialité est celle des droits de mutation à titre gratuit, donc celle de l’article 750 ter du CGI. Or il n’existe aucune convention franco-andorrane en matière de successions et de donations— la liste officielle des conventions conclues par la France ne mentionne, pour l’Andorre, que la convention sur le revenu de 2013 et l’accord d’échange de renseignements de 2009. Le sort d’un contrat souscrit auprès d’un assureur établi en France se règle donc au seul article 750 ter, dont l’analyse complète — y compris la règle des six ans de résidence de l’héritier sur dix — relève du chapitre 20. Retenez ici la structure : le 990 I se neutralise par le départ, le 757 B ne se neutralise pas de la même façon.
Les SCPI : l’enveloppe que le départ n’améliore pas, et qu’il alourdit
Les parts de SCPI sont le poste sur lequel nous déconseillons le plus souvent, et le plus nettement. Non pas parce que le placement serait mauvais, mais parce que la combinaison « SCPI françaises + résidence andorrane » concentre trois désavantages sans aucun avantage compensateur.
Premier désavantage : l’imposition reste française, intégralement.La SCPI relève de l’article 8 du CGI : elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, et ses résultats sont imposés entre les mains des associés, chacun pour sa quote-part, dans la catégorie correspondante — les revenus fonciers pour la part locative. Ces revenus sont de source française au sens de l’article 164 B a) du CGI, et l’article 6 § 1 de la convention attribue à l’État de situation le droit d’imposer les revenus des biens immobiliers. L’imposition y est non exclusive— le texte dit « sont imposables » et non « ne sont imposables que » —, ce qui laisse l’Andorre libre d’imposer aussi, l’article 21 § 2 a) éliminant par imputation ordinaire. Vous ne perdez rien de l’impôt français ; vous gagnez seulement un second calcul.
Le seul allègement possible est de droit interne, et il n’a rien de conventionnel : le taux minimum de l’article 197 A du CGI, 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et 30 % au-delà, s’écarte lorsque le contribuable justifie que le taux moyen de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française et étrangère serait inférieur. C’est une option qui se démontre, et elle suppose de produire à l’administration française le détail de vos revenus andorrans. Beaucoup y renoncent par réflexe ; sur un revenu foncier modeste et des revenus andorrans faibles, elle vaut plusieurs milliers d’euros.
Deuxième désavantage : les prélèvements sociaux au taux plein.Le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale assujettit les personnes non fiscalement domiciliées en France à la contribution sur leurs revenus du patrimoine de source française retenus pour l’assiette de l’impôt sur le revenu au sens de l’article 164 B du CGI. Le taux est de 17,2 %— 9,2 % de contribution sociale généralisée, le IV de l’article L. 136-8 maintenant ce taux pour les revenus fonciers là où les produits de placement sont passés à 10,6 %, plus 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI.
Le taux réduit de 7,5 % que connaissent les expatriés suisses ou portugais n’est pas accessible. Le I ter de l’article L. 136-6, inséré par l’article 26 de la loi n° 2018-1203 du 22 décembre 2018, réserve l’exonération de contribution sociale généralisée et de contribution au remboursement de la dette sociale — seul subsistant alors le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI, au taux de 7,5 % — aux personnes qui remplissentdeux conditions cumulatives : relever, « par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 », d’une législation d’assurance maladie soumise à ces dispositions, etne pas être à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie. L’Andorre n’est ni dans l’Union européenne ni dans l’Espace économique européen ; la coordination sociale avec la France repose sur la convention bilatérale du 12 décembre 2000, en vigueur depuis le 1er juin 2003, et non sur le règlement 883/2004. Un affilié à la Caixa Andorrana de Seguretat Social relève d’un État tiers, et supporte le taux plein. Sur 40 000 € de revenus fonciers nets, l’écart annuel avec une expatriation vers un pays de l’Espace économique européen est de 3 880 €.
Troisième désavantage : l’IFI, dont les parts ne sortent pas.L’article 964 du CGI soumet les personnes n’ayant pas leur domicile fiscal en France à l’impôt sur la fortune immobilière à raison de leurs biens et droits immobiliers situés en France etdes parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces biens. Le seuil reste de 1 300 000 €. Une part de SCPI de rendement est, par construction, représentative à peu près intégralement d’immeubles : elle entre donc dans l’assiette pour la quasi-totalité de sa valeur.
Le réflexe consistant à invoquer l’exclusion des petites participations ne fonctionne pas ici. L’article 965 écarte de l’assiette certaines parts lorsque le redevable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote d’une société exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et lorsque l’actif de l’organisme est composé de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables. Une SCPI ne remplit ni l’une ni l’autre condition de fond : son objet est immobilier et son actif l’est aussi. La détention indirecte via une SCPI n’offre aucune protection que la détention directe n’offrirait pas.
S’ajoute une formalité que l’absence d’assistance au recouvrement rend possible : l’article 983 du CGI permet au service des impôts d’inviter les personnes possédant des actifs imposables en France sans y avoir leur domicile fiscal à désigner un représentant fiscal en France, et la dispense qu’il prévoit est réservée aux résidents d’un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France à la fois une convention d’assistance administrative contre la fraude et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement. L’annexe BOI-ANNX-000508du BOFiP, version du 8 octobre 2025, porte pour l’Andorre « oui » dans les quatre colonnes d’échange de renseignements et « non » dans les quatre colonnes d’assistance au recouvrement. La dispense est donc fermée deux fois — par le statut hors Union et hors Espace économique européen, et par l’absence de clause de recouvrement. C’est une faculté du service, pas une obligation systématique ; c’est aussi un coût récurrent quand elle est exercée.
Les SCPI qui investissent hors de France : une question que nous laissons ouverte
Une part croissante des SCPI détient des immeubles situés en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou en Irlande. Pour un associé résident de France, la mécanique est connue : les revenus sont de source étrangère et l’élimination se fait par la convention conclue avec l’État de situation. Pour un associé résident d’Andorre, la chaîne comporte trois conventions et une société de personnes française interposée, et nous ne l’avons pas vue traitée nulle part.
Deux difficultés se cumulent. L’article 4 § 4 de la convention franco-andorrane ne reconnaît la qualité de résident aux sociétés de personnes que lorsque cet État est la France, et la France a formulé une réserve intégrale sur l’article 3 de la convention multilatérale BEPS, qui traite des entités transparentes. Le traitement conventionnel d’une société de personnes française percevant des revenus de source tierce pour le compte d’un associé andorran n’est donc réglé par aucun texte que nous ayons pu identifier.
Nous ne publions donc aucun taux sur ce cas. La conclusion pratique, elle, est ferme : si votre portefeuille comporte des SCPI à dominante européenne, faites établir le régime avant le départ, par écrit, et n’acceptez pas une réponse qui se contente de dire « c’est comme en France ».
Groupements forestiers et fonciers : l’exonération partielle survit, la liquidité non
Les parts de groupements forestiers et de groupements fonciers agricoles ou viticoles sont détenues, dans la quasi-totalité des dossiers que nous voyons, pour un motif d’impôt sur la fortune immobilière et de transmission. Ces deux motifs survivent au départ vers l’Andorre. Leur contrepartie aussi.
Côté revenus, rien ne change de nature : les revenus tirés de forêts et de terres situées en France sont de source française, et l’article 6 de la convention en attribue l’imposition à la France. Le régime forfaitaire des bénéfices agricoles applicable aux revenus des bois, assis sur le revenu cadastral, produit une base imposable faible : c’est la raison pour laquelle ces placements sont rarement détenus pour leur rendement courant.
Côté impôt sur la fortune immobilière, l’article 976 du CGImaintient les exonérations partielles quel que soit le domicile du redevable : les bois et forêts sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable sous condition d’engagement d’exploitation, et les parts de groupements forestiers à concurrence des trois quarts de la fraction correspondant aux biens visés à l’article 793. Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles suivent un régime distinct, à deux étages : exonération totale sous conditions de parenté et d’exercice professionnel du preneur, et à défaut exonération des trois quarts jusqu’à 101 897 €de valeur totale des parts détenues, puis de moitié au-delà. Un non-résident conserve ces exonérations : elles sont attachées au bien, pas à la personne.
Ce qui change, c’est le contexte de l’opération. Ces parts comportent un risque de perte en capital : leur valeur dépend du prix des bois ou des terres et de la conjoncture forestière ou agricole, et rien ne garantit la restitution du capital investi. Elles sont, surtout, peu liquides : il n’existe pas de marché organisé, la cession dépend de la recherche d’un acquéreur et peut s’étaler sur plusieurs mois voire plusieurs années, et les exonérations elles-mêmes reposent sur des engagements de conservation ou d’exploitation dont la rupture est sanctionnée. Détenues depuis l’Andorre, ces contraintes s’alourdissent d’un accès plus difficile aux gestionnaires, d’une exigence de justification renforcée en cas de contrôle, et de la nécessité de suivre à distance des engagements dont l’échéance se compte en décennies.
Notre lecture, et nous la donnons comme telle : conserver des parts existantes est cohérent lorsque l’assiette d’impôt sur la fortune immobilière reste significative après le départ. En souscrire de nouvelles depuis l’Andorre, pour un patrimoine immobilier français que l’on s’apprête par ailleurs à réduire, revient à immobiliser du capital pour un avantage dont on prépare la disparition.
Le chiffrage complet : un patrimoine de 1,87 million, poste par poste
Un tableau de taux ne dit pas où l’argent tombe. Voici le même patrimoine calculé dans les deux situations, année pleine, sur des hypothèses explicites. Il est construit pour que chaque enveloppe relève d’un texte différent.
Claire, 54 ans, quitte Lyon pour Ordino — première année pleine de résidence andorrane
HYPOTHESES
Residente d'Andorre au sens du point 2 du protocole : sejour > 183 jours,
centre des interets economiques transfere. Celibataire, sans charge de
famille. Aucune participation superieure a 25 % dans une societe francaise.
Portefeuille titres + PEA reunis : 770 000 EUR, sous le seuil de 800 000 EUR
de l'article 167 bis. Les titres loges dans un PEA sont exclus de l'assiette
de l'exit tax ; leur prise en compte dans le SEUIL n'est reglee par aucune
source (chapitre 13). Ici, le total les inclut par prudence.
PATRIMOINE
1. PEA ouvert en 2011 ........................ 320 000 EUR
dont versements 180 000, gain net latent .. 140 000 EUR
2. Compte-titres ordinaire ................... 450 000 EUR
dividendes bruts d'actions francaises cotees 14 000 EUR/an
3. Assurance-vie francaise souscrite en 2014 .. 600 000 EUR
primes 420 000, dont 120 000 versees apres le 27/09/2017
plus-value latente ......................... 180 000 EUR
4. Parts de SCPI francaises .................. 400 000 EUR
revenus fonciers nets ...................... 19 000 EUR/an
5. Parts de groupement forestier ............. 100 000 EUR
-----------
TOTAL ...................................... 1 870 000 EUR
POSTE 1 — CLOTURE DU PEA APRES INSTALLATION
Gain net .................................... 140 000,00 EUR
Impot sur le revenu francais ...................... 0,00 EUR
Prelevements sociaux francais ..................... 0,00 EUR
(BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, 30/07/2024, § 680 :
hors du champ de l'IR ET des prelevements sociaux)
Andorre — art. 5 k) Llei 5/2014, participations < 25 % 0,00 EUR
---------------------------------------------------------------
CHARGE 0,00 EUR
Si cloture la veille du depart : 140 000 x 18,6 % = 26 040 EUR
POSTE 2 — COMPTE-TITRES
Dividendes bruts ............................ 14 000,00 EUR
Retenue a la source, art. 119 bis 2 et 187, 1
14 000 x 12,8 % ........................... 1 792,00 EUR
Plafond conventionnel art. 10 § 2 b) : 15 % — non atteint
Prelevements sociaux francais ..................... 0,00 EUR
Andorre — base epargne (14 000 - 3 000 art. 37) 11 000,00 EUR
x 10 % .................................... 1 100,00 EUR
- credit d'impot etranger art. 48, plafonne
a l'impot andorran correspondant ......... -1 100,00 EUR
---------------------------------------------------------------
CHARGE 1 792,00 EUR soit 12,80 %
Un resident de France : 14 000 x 31,4 % = 4 396,00 EUR
POSTE 3 — RACHAT PARTIEL DE 100 000 EUR SUR L'ASSURANCE-VIE
Produit imposable : 100 000 x (180 000 / 600 000) 30 000,00 EUR
Ventilation par date de prime (300 000 / 120 000) :
part primes anterieures au 27/09/2017, 71,43 % 21 429,00 EUR
part primes posterieures, 28,57 % ........... 8 571,00 EUR
Prelevement art. 125-0 A II bis :
21 429 x 7,5 % (d du 1 du II, contrat > 8 ans) 1 607,18 EUR
8 571 x 12,8 % (a du 2 du II) .............. 1 097,09 EUR
Sous-total avant reclamation .................. 2 704,27 EUR
Reclamation art. L. 190 LPF, taux du 2° du B du 1
de l'art. 200 A : la fraction eligible au taux de 7,5 %
s'obtient en multipliant les produits attaches aux primes
versees depuis le 27/09/2017 par le rapport entre, au
numerateur, 150 000 EUR REDUIT des primes versees
anterieurement au 27/09/2017, et au denominateur ces
memes primes posterieures non encore remboursees.
numerateur : 150 000 - 300 000 = negatif, soit 0
fraction eligible au taux de 7,5 % .......... 0,00 EUR
8 571 x 12,8 % (aucune fraction a 7,5 %) ... 1 097,09 EUR
Gain de la reclamation ........................ 0,00 EUR
Prelevement definitif ......................... 2 704,27 EUR
Les primes anterieures au 27/09/2017 (300 000 EUR)
saturent a elles seules le plafond de 150 000 EUR :
la reclamation est ici SANS OBJET.
Abattement de 4 600 EUR ....................... NON APPLICABLE
Prelevements sociaux, art. L. 136-7 CSS ........... 0,00 EUR
---------------------------------------------------------------
CHARGE 2 704,27 EUR
Un resident de France, meme rachat :
IR apres abattement de 4 600 ................ 2 289,63 EUR
(25 400 x 71,43 % = 18 143 x 7,5 % = 1 360,73
25 400 x 28,57 % = 7 257 x 12,8 % = 928,90)
Prelevements sociaux 30 000 x 18,6 % ........ 5 580,00 EUR
Total ....................................... 7 869,63 EUR
Ecart en faveur d'Andorre ..................... 5 165,36 EUR
dont : +414,64 EUR d'impot sur le revenu en PLUS
-5 580 EUR de prelevements sociaux en MOINS
POSTE 4 — SCPI
Revenus fonciers nets ........................ 19 000,00 EUR
Impot sur le revenu, taux minimum art. 197 A
19 000 x 20 % .............................. 3 800,00 EUR
Prelevements sociaux 17,2 % (taux plein, hors EEE) 3 268,00 EUR
Andorre — base generale 19 000 < minimum exempt
de 24 000 EUR (art. 35.1) ...................... 0,00 EUR
---------------------------------------------------------------
CHARGE 7 068,00 EUR soit 37,20 %
Un resident de France a 30 % de taux marginal :
19 000 x 30 % + 19 000 x 17,2 % = ........... 8 968,00 EUR
Un expatrie dans un Etat de l'EEE (PS a 7,5 %) :
3 800 + 1 425 = .............................. 5 225,00 EUR
POSTE 5 — GROUPEMENT FORESTIER
Revenu courant : negligeable (regime du revenu cadastral)
IFI — art. 976 : 100 000 x 25 % dans l'assiette 25 000,00 EUR
IFI — SYNTHESE DE L'ASSIETTE
Parts de SCPI, valeur representative d'immeubles 400 000,00 EUR
Groupement forestier, apres abattement de 75 % .. 25 000,00 EUR
PEA, compte-titres, assurance-vie ................ 0,00 EUR
------------
Assiette IFI .................................. 425 000,00 EUR
Seuil de l'article 964 ........................ 1 300 000,00 EUR
IFI DU ............................................... 0,00 EUR
TOTAL DES PRELEVEMENTS DE L'ANNEE
Poste 1 ............................................ 0,00 EUR
Poste 2 ........................................ 1 792,00 EUR
Poste 3 ........................................ 2 704,27 EUR
Poste 4 ........................................ 7 068,00 EUR
-----------
TOTAL .......................................... 11 564,27 EUR
dont encaisse par la FRANCE .................... 11 564,27 EUR
dont encaisse par l'ANDORRE ........................ 0,00 EUR
MEME ANNEE, RESTEE EN FRANCE (taux marginal 30 %)
Cloture du PEA ................................ 26 040,00 EUR
Dividendes .................................... 4 396,00 EUR
Rachat d'assurance-vie ........................ 7 869,63 EUR
Revenus fonciers .............................. 8 968,00 EUR
-----------
TOTAL .......................................... 47 273,63 EUR
ECART DE L'ANNEE EN FAVEUR D'ANDORRE ............ 35 709,36 EUR
dont 26 040 EUR de non-recurrent (cloture du PEA)
et 9 669,36 EUR de recurrent- Prélèvements sociaux sur les produits de placement :18,6 % depuis le 1er janvier 2026 — contribution sociale généralisée portée à 10,6 % par l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, plus 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité de l'article 235 ter du CGI
- Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers :17,2 % : le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient la contribution sociale généralisée à 9,2 % pour cette catégorie
- Seuil du taux minimum de l'article 197 A :29 579 € de revenu net imposable, dernier seuil publié — celui des revenus de 2025. Il est revalorisé chaque année
- Taux historiques de prélèvements sociaux sur le PEA :Le calcul de la contre-hypothèse « clôture la veille du départ » applique 18,6 % à la totalité du gain. La question de la fraction de gain acquise avant le 1er janvier 2018, susceptible de relever de taux historiques, n'est pas chiffrée ici : elle réduirait l'écart sans l'annuler
- Ce que ce calcul ne contient pas :Ni l'exit tax de l'article 167 bis, ici hors champ par hypothèse, ni les coûts d'installation andorrans, ni la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, ni l'impôt andorran sur d'autres revenus que ceux listés
Trois enseignements. Le premier : la France encaisse la totalité des 11 402 € de la colonne andorrane. L'Andorre n'encaisse rien, non par faveur mais parce que ses propres crédits d'impôt et son minimum exempt absorbent ce qui reste. Le deuxième : 26 040 € des 35 734 € d'écart tiennent à une seule décision de calendrier, la date de clôture du PEA — un gain qui ne se répète jamais. Le troisième : sur les 9 694 € récurrents, 8 184 € viennent des prélèvements sociaux non dus sur les produits de placement, contre 1 510 € seulement d'impôt sur le revenu. Un patrimoine dont l'essentiel serait en SCPI plutôt qu'en assurance-vie et en titres verrait cet écart fondre, puis s'inverser face à une expatriation vers l'Espace économique européen.
- Le poste 3 est le seul où le non-résident paie plus d'impôt sur le revenu que le résident : 2 542 € contre 2 152 €, du fait de la perte de l'abattement de 4 600 €. L'écart global reste largement favorable, mais il tient entièrement aux prélèvements sociaux. Sur un contrat où toutes les primes seraient postérieures au 27 septembre 2017 et le contrat de moins de huit ans, le prélèvement serait de 12,8 % sur la totalité du produit, sans possibilité de réclamation : la comparaison se resserrerait encore.
Les quatre enveloppes, côte à côte
Le tableau qui suit récapitule ce qui change et ce qui ne change pas, texte par texte. Il se lit ligne par ligne, pas en diagonale : deux enveloppes qui se ressemblent sur le relevé peuvent diverger sur trois colonnes.
| Enveloppe | Impôt sur le revenu français | Prélèvements sociaux français | Attribution conventionnelle | Imposition andorrane |
|---|---|---|---|---|
| PEA maintenu | Hors champ sur le gain net, quelle que soit l'ancienneté du plan (BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, 30/07/2024, § 680). Retenue de l'art. 119 bis 2 sur les dividendes de titres non cotés, avec dégrèvement sur réclamation | Hors champ (art. L. 136-7 CSS) | Art. 13 § 5 : plus-values imposables exclusivement en Andorre | Le plan n'existe pas en droit andorran : dividendes imposés au fil de l'eau à 10 % au-delà de 3 000 € (art. 22 et 37 Llei 5/2014) ; plus-values exonérées sous 25 % (art. 5 k) |
| Compte-titres | Retenue de 12,8 % sur les dividendes (art. 119 bis 2 et 187, 1). Plus-values hors champ sauf participation substantielle (art. 244 bis B). Intérêts : aucune retenue, l'art. 125 A III ne visant que les ETNC | Aucun | Art. 10 § 2 b) : plafond de 15 %, jamais atteint. Art. 13 § 5 pour les plus-values, art. 13 § 4 au-delà de 25 % | Dividendes : 10 % après 3 000 € d'abattement, crédit d'impôt de l'art. 48 plafonné. Plus-values : exonérées sous 25 % (art. 5 k) |
| Assurance-vie française | Prélèvement obligatoire et libératoire de l'art. 125-0 A II bis : 7,5 % ou 12,8 % selon la date des primes et l'ancienneté. Pas d'abattement de 4 600 €. Réclamation possible pour le taux de 7,5 % du 2° du B du 1 de l'art. 200 A | Aucun, ni au rachat ni au fil de l'eau sur le fonds en euros (art. L. 136-7 CSS) | Rattachement non tranché : art. 11 (plafond 5 %) ou art. 20 (exclusif Andorre). Art. 25 § 1 c) applicable dans la seconde hypothèse | Imposée au rachat sur la différence entre le montant racheté et la part de primes correspondante (art. 22 Llei 5/2014). L'enveloppe est reconnue, le différé survit |
| Parts de SCPI | Revenus fonciers imposables au barème avec taux minimum de 20 % puis 30 % (art. 197 A), sauf justification d'un taux moyen inférieur | 17,2 % (art. L. 136-6 I bis et L. 136-8 IV du CSS, art. 235 ter du CGI). Le taux de 7,5 % est fermé, l'Andorre étant hors EEE | Art. 6 § 1 : imposition non exclusive dans l'État de situation. L'Andorre impose aussi et élimine par l'art. 21 § 2 a) | Base générale de l'IRPF, crédit d'impôt de l'art. 48 plafonné à l'impôt andorran correspondant |
| Groupements forestiers et fonciers | Revenus de source française imposables en France, assiette faible en régime forfaitaire | 17,2 % sur la fraction relevant des revenus du patrimoine | Art. 6 § 1 | Base générale de l'IRPF, avec crédit d'impôt |
Conserver, arbitrer, solder : la décision, avec son motif
Voici le tableau qu’un lecteur emporte chez lui. Chaque ligne porte une décision et le texte qui la fonde. Une décision sans motif n’est pas une décision : c’est une opinion.
| Actif | Décision | Motif | Le point de calendrier |
|---|---|---|---|
| PEA de plus de cinq ans, à forte plus-value latente | CONSERVER jusqu'après l'installation, puis solder | Le gain net est hors du champ de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux pour un non-résident (§ 680). Une clôture avant le départ coûte les prélèvements sociaux sur la totalité du gain | Ne clôturer qu'une fois la résidence andorrane acquise et documentée. Sur 140 000 € de gain, l'erreur de calendrier vaut 26 040 € |
| PEA logeant des titres de sociétés françaises non cotées | ARBITRER avant le départ | Les dividendes de titres non cotés versés dans le plan supportent la retenue de l'art. 119 bis 2 sur la totalité de leur montant, le dégrèvement étant plafonné à 10 % des placements en titres non cotés | Sortir ces lignes du plan avant le départ, ou accepter une réclamation annuelle auprès de la Direction des impôts des non-résidents dans le délai du 31 décembre de la deuxième année |
| Compte-titres de valeurs cotées, aucune ligne au-delà de 25 % | CONSERVER | Plus-values attribuées exclusivement à l'Andorre par l'art. 13 § 5, et exonérées en Andorre par l'art. 5 k) de la Llei 5/2014. Dividendes à 12,8 %, en dessous du plafond conventionnel | Vérifier au préalable le franchissement du seuil de 800 000 € de l'article 167 bis, exit tax comprise. Chapitre 13 |
| Participation de 25 % ou plus dans une société française | ARBITRER, et jamais sans étude préalable | L'art. 13 § 4 de la convention et l'art. 244 bis B du CGI réservent l'imposition à la France. Le seuil interne s'apprécie sur cinq ans et au niveau du cercle familial | La cession après le départ ne fait pas échapper à l'impôt français. Elle ajoute seulement une exit tax dont le sursis n'est pas automatique vers l'Andorre |
| Assurance-vie française de plus de huit ans, primes majoritairement antérieures au 27 septembre 2017 | CONSERVER | Prélèvement libératoire à 7,5 % sur la part ancienne, aucun prélèvement social ni au rachat ni sur le fonds en euros, et sortie du champ de l'article 990 I au décès si l'assuré et les bénéficiaires remplissent les conditions de domicile du texte | Informer l'assureur du changement de résidence par écrit avec justificatif dès l'installation : il applique le régime attaché à l'adresse qu'il détient |
| Assurance-vie récente, primes postérieures au 27 septembre 2017, contrat de moins de huit ans | ARBITRER | Prélèvement de 12,8 % sur la totalité du produit, sans abattement et sans accès à la réclamation du 2° du B du 1 de l'art. 200 A tant que les huit ans ne sont pas atteints | Attendre le huitième anniversaire du contrat avant tout rachat significatif ne vaut que si le contrat y est éligible : le taux de 7,5 % du 2° du B du 1 de l'art. 200 A ne s'applique qu'à la fraction des produits récents résultant du rapport entre 150 000 € DIMINUÉ des primes versées avant le 27 septembre 2017 et les primes versées depuis cette date. Vérifier d'abord ce numérateur : s'il est nul ou négatif, l'attente n'apporte rien sur la part postérieure au 27 septembre 2017 |
| Parts de SCPI françaises | SOLDER avant le départ, sauf motif patrimonial dominant | L'imposition reste intégralement française, les prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 % au lieu de 7,5 % dans l'EEE, et les parts entrent dans l'assiette de l'IFI pour la quasi-totalité de leur valeur | Le taux de la plus-value de cession des parts change peu — les parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières avant comme après le départ. Ce qui change est la procédure : après le départ, la cession relève de l'art. 244 bis A, et la dispense de représentant fiscal accrédité est fermée non pas faute de convention d'assistance au recouvrement, mais parce qu'elle est réservée aux résidents de l'Union européenne et de l'EEE, dont l'Andorre ne fait pas partie. Trois dispenses automatiques subsistent (BOI-RFPI-PVINR-30-20, 22 janvier 2025) : prix de cession inférieur ou égal à 150 000 € par cédant, plus-value totalement exonérée par la durée de détention, et le cas de l'ancienne exonération de résidence principale |
| SCPI investissant majoritairement hors de France | ARBITRER, après consultation écrite | Le traitement conventionnel d'une société de personnes française percevant des revenus de source tierce pour un associé andorran n'est réglé ni par l'art. 4 § 4 de la convention ni par la convention multilatérale, la France ayant réservé sur son article 3 | Faire établir le régime avant le départ. Nous ne publions aucun taux sur ce cas |
| Parts de groupement forestier ou foncier déjà détenues | CONSERVER si l'assiette IFI reste significative | L'exonération des trois quarts de l'article 976 est attachée au bien, pas au domicile du redevable, et survit au départ | Ne pas rompre les engagements d'exploitation ou de conservation : leur sanction est la reprise de l'exonération. Risque de perte en capital et illiquidité assumés |
| Souscription nouvelle de parts de groupement depuis l'Andorre | S'ABSTENIR dans la plupart des cas | L'avantage est un avantage d'IFI et de transmission sur un patrimoine immobilier français que le départ conduit précisément à réduire | Immobiliser du capital peu liquide pour un impôt dont on prépare la sortie est une opération à rendement négatif |
Ce que nous ne tranchons pas
Cinq points restent ouverts dans ce chapitre, et il vaut mieux les connaître que les découvrir.
- Le rattachement conventionnel des produits de rachat d’assurance-vie— article 11, avec un plafond de 5 %, ou article 20, avec une imposition exclusivement andorrane et l’application de la clause subject-to-taxde l’article 25 § 1 c). Aucune décision, aucune doctrine sur cette convention.
- Le sort andorran des enveloppes étrangères à fiscalité différée, et du PEA en particulier. Notre lecture de la Llei 5/2014 conduit à une imposition des dividendes au fil de l’eau ; nous n’avons trouvé aucune position publiée du Departament de Tributs i de Fronteres.
- Le régime des SCPI détenant des immeubles situés dans un État tiers, pour un associé résident d’Andorre. L’article 4 § 4 de la convention ne vise que les entités françaises et la France a réservé sur l’article 3 de la convention multilatérale.
- Le numéro de formulaire exigé par l’article 27 § 2dans les relations avec l’Andorre. La série 5000-SD à 5003-SD est la voie usuelle et sa procédure est décrite au BOI-INT-DG-20-20-20-20, mais nous n’avons pas trouvé de source primaire propre à cette convention.
- La portée du nouvel alinéa de l’article 4 B du CGI, issu de l’article 83 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, pour les impôts situés hors du champ de la convention — l’impôt sur la fortune immobilière au premier chef, la convention du 2 avril 2013 ne comportant aucun volet fortune. Deux lectures s’affrontent, aucune jurisprudence ne les départage. Le chapitre 16 les expose.
Une dernière remarque, qui vaut conclusion parce qu’elle contredit la promesse habituelle. Sur les quatre enveloppes traitées ici, l’installation andorrane produit un gain net et durable sur deux— le compte-titres et l’assurance-vie —, un gain ponctuel et non reproductible sur une troisième — le PEA —, et une pertesur la quatrième par rapport à toute expatriation vers l’Espace économique européen. Un patrimoine composé à 70 % de SCPI et d’immobilier locatif français n’a rien à gagner à l’Andorre, et le chapitre 27en tire la conséquence. Ce chapitre-ci s’arrête à un constat plus modeste : la composition de vos enveloppes décide du résultat davantage que le barème du pays d’arrivée.
Faire l’inventaire de vos enveloppes avant de fixer la date de départ
Date de clôture du PEA, ventilation des primes d’assurance-vie de part et d’autre du 27 septembre 2017, sortie des titres non cotés du plan, arbitrage des parts de SCPI, engagements attachés aux parts de groupement : l’ordre des opérations vaut ici plusieurs dizaines de milliers d’euros, et il se décide avant le départ, pas après. Hagnéré Patrimoine instruit cet inventaire poste par poste, en coordination avec votre avocat fiscaliste.
16. L’IFI, et l’absence d’impôt andorran sur la fortune
Vingt-cinq millions d’euros de patrimoine, dont douze millions d’immobilier français. Le départ pour l’Andorre fait tomber la note d’impôt sur la fortune immobilière de 122 190 € à 110 190 €. Douze mille euros par an. Rapporté au patrimoine, quarante-huit millièmes de pour cent. Le chiffrage complet figure plus bas, ligne par ligne, et il est reproductible.
Ce résultat surprend parce que l’argument « pas d’impôt sur la fortune en Andorre » est, partout, le premier de la liste. Il est exact, et nous l’établissons plus bas sur la Constitution andorrane et sur la loi de bases de l’ordre fiscal plutôt que sur une brochure. Mais il répond à une question que la France ne pose plus depuis 2018. L’impôt de solidarité sur la fortune, qui frappait tout — titres, liquidités, œuvres d’art, avoirs étrangers —, a été remplacé par un impôt qui ne frappe que l’immobilier. Et l’immobilier français d’un non-résident reste imposable en France, quoi qu’il arrive.
Le départ retire de l’assiette un poste, et un seul : l’immobilier situé hors de France. Il en fait perdre deux en sens inverse, réservés par la loi au redevable domicilié en France — l’abattement de 30 % sur la résidence principale et le plafonnement de l’article 979. Pour un patrimoine dont l’immobilier est français, le solde est nul ou négatif. Nous chiffrons les deux cas.
Ce que l’IFI atteint chez un résident andorran, et ce qu’il n’atteint pas
L’article 964 du code général des impôts institue « un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière » et distingue deux catégories de redevables. Le 1° vise les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, « à raison de leurs actifs mentionnés au même article 965 situés en France ou hors de France ». Le 2° vise « les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers ».
Le seuil est le même dans les deux cas : 1 300 000 €. Pour un résident andorran, il s’apprécie sur la seule valeur nette de ses actifs immobiliers français, détenus directement et indirectement. Un patrimoine mondial de vingt millions dont 900 000 € d’immobilier français n’est pas redevable. Un patrimoine mondial de deux millions entièrement immobilier et entièrement français l’est.
Dernière ligne de l’article 964, et elle commande tout le calendrier : « Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1erjanvier de chaque année. » L’IFI est un impôt de situation, arrêté à une date, sans proratisation. Nous y revenons à la fin : c’est le point où un départ mal daté coûte une année pleine.
L’article 965 énumère l’assiette. Son 1° retient « l’ensemble des biens et droits immobiliers » appartenant au redevable et à ses enfants mineurs dont il a l’administration légale des biens. Son 2° retient les parts ou actions de sociétés et organismes, français ou étrangers, « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers » détenus directement ou indirectement. La doctrine administrative précise que les biens immobiliers situés en France sont ceux « qui ont une assiette matérielle en France métropolitaine ou dans les départements et régions d’outre-mer », et que les non-résidents sont imposés sur les parts de sociétés détenant des immeubles français « qu’ils soient établis en France ou hors de France » (BOI-PAT-IFI-10-20-30, § 30 et § 40 à 50).
Cette dernière précision élimine d’emblée la première idée qui vient à un lecteur qui s’installe en Andorre : interposer une société andorrane entre lui et son immeuble français ne le sort pas de l’assiette. Le texte vise les sociétés « établies en France ou hors de France ». Une societat limitada andorrane propriétaire d’un appartement à Bordeaux produit exactement le même IFI qu’une détention en direct — et elle ajoute la taxe annuelle de 3 % des articles 990 D et suivants, dont nous parlons plus bas.
Les parts de sociétés : il n’y a pas de seuil de prépondérance immobilière
C’est l’erreur que nous corrigeons le plus souvent, et elle vient d’une confusion honnête. Trois régimes français distincts s’appliquent aux titres de sociétés détenant de l’immobilier, et ils ne fonctionnent pas de la même façon. L’article 244 bis A du code général des impôts et l’article 13 § 1 b) de la convention franco-andorrane raisonnent en prépondérance : au-delà d’un certain pourcentage d’actifs immobiliers, la société bascule tout entière dans un régime, en deçà elle en sort tout entière. L’IFI, non. L’IFI ne connaît pas de seuil de prépondérance.
L’article 965 2° procède par coefficient. La valeur imposable des titres s’obtient en appliquant à leur valeur un rapport dont le numérateur est la valeur vénale réelle des biens et droits immobiliers imposables détenus par la société, directement ou indirectement, et dont le dénominateur est la valeur vénale réelle de l’ensemble de ses actifs. Une société dont 4 % de l’actif est immobilier est imposable à hauteur de 4 %. Il n’y a pas de plancher.
Pour un résident andorran, le numérateur se restreint aux immeubles situés en France. Une société civile de placement immobilier européenne dont 60 % des actifs sont en France et 40 % en Allemagne et aux Pays-Bas entre dans l’assiette pour 60 % de la valeur des parts, contre 100 % pour un résident français. C’est l’un des rares endroits où le départ produit un gain mécanique et non discutable.
Le mouvement inverse existe aussi. Les parts d’une société civile immobilière de droit français détenues par un résident andorran sont imposables intégralement si son actif est intégralement français, quel que soit le pourcentage détenu, et sans qu’aucune qualification d’« investissement minoritaire » change quoi que ce soit. La location nue n’y fait rien : l’article 966, I, dispose que n’est pas considéré comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société de la gestion de son propre patrimoine immobilier. Une société civile immobilière de location n’est jamais « opérationnelle » au sens de l’IFI.
| Élément du patrimoine d'un résident andorran | Dans l'assiette de l'IFI français ? | Fondement |
|---|---|---|
| Appartement, maison, terrain, local commercial situés en France, détenus en direct | Oui, intégralement, à la valeur vénale au 1er janvier | Art. 964, 2° et art. 965, 1° du CGI |
| Immeuble situé en Andorre, en Espagne, au Portugal ou ailleurs hors de France | Non. C'est le seul poste que le départ retire de l'assiette | Art. 964, 2° du CGI, a contrario |
| Parts de société civile immobilière française détenant un immeuble français | Oui, à hauteur de la fraction représentative de l'immeuble. Aucun seuil de prépondérance, aucun seuil de participation | Art. 965, 2° et art. 966, I du CGI |
| Parts de société andorrane, luxembourgeoise ou autre, détenant un immeuble français | Oui, dans les mêmes conditions. Le texte vise les sociétés établies en France ou hors de France | Art. 965, 2° du CGI ; BOI-PAT-IFI-10-20-30, § 40 à 50 |
| Parts de SCPI ou d'OPCI investis en immobilier français | Oui, à hauteur de la fraction représentative d'immeubles situés en France | Art. 965, 2° du CGI |
| Parts de SCPI dite européenne, actifs répartis entre plusieurs pays | Oui, mais à hauteur de la seule fraction représentative d'immeubles situés en France | Art. 964, 2° combiné à l'art. 965, 2° du CGI |
| Unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation rachetable | Oui, la valeur de rachat au 1er janvier à hauteur de la fraction représentative d'actifs immobiliers imposables | Art. 972 du CGI |
| Titres d'une société d'exploitation, participation inférieure à 10 % du capital et des droits de vote | Non, quand la société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale | Art. 965, 2° du CGI |
| Immeubles affectés par la société à sa propre activité opérationnelle | Non | Art. 965, 2° du CGI |
| Parts d'un organisme de placement collectif détenant moins de 20 % d'actifs immobiliers imposables, détention inférieure à 10 % | Non, sous conditions cumulatives | Art. 972 bis du CGI |
| Actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées, détention inférieure à 5 % du capital et des droits de vote | Non | Art. 972 ter du CGI |
| Comptes bancaires, comptes-titres, obligations, actions non immobilières, or, œuvres d'art, cryptoactifs | Non. L'IFI n'est plus l'ISF depuis le 1er janvier 2018 | Art. 965 du CGI, qui n'en fait pas mention |
Les quatre portes de sortie de l’assiette, et leurs conditions exactes
Le code prévoit quatre exclusions, et elles se cumulent mal avec le profil du lecteur de ce guide.
La participation inférieure à 10 % dans une société opérationnelle. L’article 965 2° écarte les parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale lorsque le redevable détient, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital et des droits de vote. L’exclusion tombe si le redevable contrôle la société ou s’en réserve la jouissance des immeubles. Elle ne joue jamais pour une société de gestion de patrimoine immobilier, par l’effet de l’article 966, I.
Les immeubles affectés à l’activité de la société qui les détient. L’usine détenue par la société qui l’exploite sort de l’assiette. L’immeuble de bureaux détenu par une société civile et loué à la société d’exploitation du même groupe suit un régime plus étroit, et la doctrine exige que l’activité représente au moins 80 % de la valeur des actifs immobilisés et du chiffre d’affaires pour certaines qualifications. C’est un terrain d’examen dossier par dossier, pas une règle qu’on applique de mémoire.
Les organismes de placement collectif de l’article 972 bis.Trois conditions cumulatives : le redevable détient, seul ou avec les membres de son foyer fiscal, moins de 10 % des droits de l’organisme ; l’actif de l’organisme est composé, directement ou indirectement, de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables ; et l’organisme figure parmi ceux que l’article énumère. Une SCPI ne remplit jamais la deuxième condition. Un fonds diversifié détenant 8 % de foncières la remplit.
Les foncières cotées de l’article 972 ter. Les actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées sont hors assiette lorsque le redevable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote. Le seuil s’apprécie en additionnant détention directe et indirecte, et il doit être respecté sur les deux paramètres.
SCPI, OPCI et unités de compte immobilières : le poste que les non-résidents oublient de déclarer
Nous voyons régulièrement des dossiers où l’immobilier détenu en direct a été correctement déclaré et où les parts de SCPI, l’OPCI logé dans un contrat d’assurance-vie et la poche immobilière d’un plan d’épargne retraite ont été oubliés. Ces trois lignes sont dans l’assiette, par l’article 965 2° pour les deux premières et par l’article 972 pour la troisième, qui retient la valeur de rachat du contrat « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte » composées d’actifs immobiliers imposables.
La difficulté est pratique : pour un résident andorran, il faut isoler la fraction française de chaque véhicule. Les sociétés de gestion publient chaque année, pour leurs porteurs, une valeur IFI par part et, pour les véhicules paneuropéens, une ventilation géographique. Cette information est à demander avant le 1er janvier, pas en mai.
L’article 965 3° protège le redevable de bonne foi qui n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires : aucun rehaussement n’est alors effectué. Cette protection ne joue pas s’il contrôle la société, s’il y détient plus de 10 % ou s’il s’en réserve la jouissance. Elle couvre l’épargnant minoritaire d’un véhicule collectif, pas l’associé d’une société civile familiale.
Le passif : une assiette étroite ne donne pas droit à un passif large
C’est la deuxième asymétrie du régime, et elle est plus coûteuse que la première. L’article 974 du code général des impôts pose quatre conditions cumulatives de déductibilité, que la doctrine administrative reprend au premier paragraphe du BOI-PAT-IFI-20-40-10 : la dette doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être à la charge personnelle du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, être afférente à un actif imposable, et être justifiée par tous modes de preuve écrits.
La troisième condition est le verrou. Les dettes déductibles sont limitativement énumérées : dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables ; dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées ; dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; impositions dues à raison desdites propriétés, autres que celles incombant normalement à l’occupant ; dépenses d’acquisition des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965. Et la doctrine énonce la conséquence sans détour : « Une dette servant à financer une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n’est donc jamais déductible » (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160).
Pour un résident andorran, « actif non imposable » recouvre tout ce qui n’est pas de l’immobilier français. Le prêt hypothécaire souscrit auprès d’une banque andorrane pour acheter l’appartement d’Escaldes-Engordany n’est pas déductible. Le crédit lombard adossé au portefeuille de titres n’est pas déductible. Le prêt qui a financé la maison en Espagne n’est pas déductible. Seule la dette afférente à l’immeuble français, ou aux parts imposables, vient en diminution.
Trois retraitements s’ajoutent, et ils frappent précisément les montages que le lecteur envisage.
Le prêt in fine. L’article 974, II, prévoit que les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat, contractées pour l’achat d’un actif imposable, sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt. Un amortissement fictif, linéaire. Sur un prêt in fine de 3 000 000 € d’une durée de dix ans versé il y a six ans, la fraction déductible n’est pas 3 000 000 € mais 1 200 000 €.
Le prêt sans terme.Même article : les prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital sont déductibles à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’un vingtième de ce montant par année écoulée depuis sa mise en place. Au bout de vingt ans, il ne reste rien à déduire.
Le plafonnement des grands passifs.L’article 974, IV, s’applique lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 000 000 € et que le montant total des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur. La fraction des dettes qui dépasse ce seuil de 60 % n’est alors admise en déduction qu’à hauteur de 50 %, sauf pour celles dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal, que le second alinéa du même IV laisse hors du plafonnement — justification qui se construit sur les conditions et la chronologie du financement, et qui n’est jamais acquise d’avance. Un immeuble parisien de 8 000 000 € financé à 90 % ne produit pas une assiette de 800 000 € : le passif admis est de 4 800 000 € au titre des 60 %, plus la moitié des 2 400 000 € excédentaires, soit 6 000 000 € — et l’assiette ressort à 2 000 000 €. Le second alinéa du même IV ouvre une sortie : ne sont pas retenues pour ce calcul « les dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal ». Un financement bancaire ordinaire d’une acquisition locative n’a pas vocation à tomber sous le plafonnement, mais la preuve incombe au redevable, et elle se constitue au moment de l’opération.
Une déductibilité passe en revanche inaperçue dans presque toutes les simulations que nous voyons : l’IFI se déduit de sa propre assiette. Le 4° du I de l’article 974 admet les impositions dues à raison des propriétés imposables, et la doctrine range dans cette catégorie, outre les taxes foncières, « les droits de mutation à titre gratuit afférents à des actifs imposables à l’IFI et l’impôt sur la fortune immobilière » (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 210). La méthode est indiquée au § 80 : le montant déductible s’obtient en appliquant le tarif au patrimoine net calculé sans tenir compte de l’IFI, puis en retranchant ce montant de l’assiette. La taxe d’habitation, due à raison de l’occupation, et l’impôt sur le revenu, qui trouve son origine dans le revenu et non dans la propriété, restent exclus (§ 220).
Son effet est réel mais second. Sur le troisième profil chiffré plus bas, il ramène l’impôt du résident français de 122 190 € à 120 357 € et celui du résident andorran de 110 190 € à 108 537 €. L’écart entre les deux passe de 12 000 € à 11 820 €. Les chiffrages qui suivent sont présentés avantcette imputation, pour rester lisibles : elle réduit les deux colonnes dans la même proportion et ne déplace aucune des conclusions.
Enfin, l’article 974, III, écarte trois familles de prêts, et il ne les traite pas de la même façon — nuance que les synthèses gomment presque toujours. Son 1° exclut sans réserve les prêts contractés auprès du redevable lui-même, de son conjoint, de son partenaire de pacte civil de solidarité, de son concubin notoire ou de leurs enfants mineurs : aucune justification ne rouvre la déduction. Son 2°, pour les prêts consentis par un ascendant, un descendant hors foyer, un frère ou une sœur, et son 3°, pour ceux consentis par une société que le redevable ou son groupe familial contrôle, réservent au contraire une clause de sauvegarde : la déduction est rétablie si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
L’article 973, II, transpose la logique au niveau de la société : les dettes qu’elle a contractées auprès du redevable ou de son groupe familial, pour acquérir un actif imposable ou pour financer les dépenses de l’article 974, ne viennent pas réduire la valeur des titres. Le compte courant d’associé alimenté depuis l’Andorre pour financer une acquisition française relève de ce texte. Il n’est pas pour autant neutralisé de façon absolue : le III du même article rétablit la déduction lorsque le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Cette preuve se constitue sur pièces, et son issue dépend entièrement du dossier — nous ne connaissons pas de critère qui permette de l’annoncer par avance.
| Dette | Déductible chez un résident andorran ? | Fondement |
|---|---|---|
| Prêt amortissable ayant financé l'acquisition d'un immeuble français | Oui, à hauteur du capital restant dû au 1er janvier | Art. 974, I, 1° du CGI |
| Prêt in fine ayant financé un immeuble français | Oui, mais après amortissement fictif linéaire sur la durée du prêt | Art. 974, II, premier alinéa du CGI |
| Prêt sans terme de remboursement du capital | Oui, diminué d'un vingtième par année écoulée depuis sa mise en place | Art. 974, II, second alinéa du CGI |
| Travaux de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction ou d'agrandissement sur un immeuble français | Oui, si effectivement supportés et justifiés | Art. 974, I, 2° et 3° du CGI |
| Taxe foncière due sur l'immeuble français | Oui. La taxe d'habitation, qui incombe normalement à l'occupant, non | Art. 974, I, 4° du CGI |
| Impôt sur la fortune immobilière lui-même, dû au titre de l'année | Oui. Il se déduit de sa propre assiette, calculé en appliquant le tarif au patrimoine net non minoré de l'IFI | Art. 974, I, 4° du CGI ; BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 80 et § 210 |
| Droits de mutation à titre gratuit restant dus sur des actifs imposables à l'IFI | Oui. Ils sont dus à raison de la simple détention de la propriété | Art. 974, I, 4° du CGI ; BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 210 |
| Prêt hypothécaire ayant financé un logement situé en Andorre ou dans un autre État | Non. L'actif financé n'est pas imposable | Art. 974, I du CGI ; BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160 |
| Crédit lombard adossé à un portefeuille de titres | Non, pour la même raison | Art. 974, I du CGI ; BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160 |
| Prêt consenti par le redevable lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou leurs enfants mineurs | Non, sans clause de sauvegarde. Aucune justification ne rouvre la déduction | Art. 974, III, 1° du CGI |
| Prêt consenti par un ascendant, un descendant hors foyer, un frère ou une sœur, ou par une société contrôlée par le redevable ou son groupe familial | Non, sauf preuve du caractère normal des conditions du prêt, du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements | Art. 974, III, 2° et 3° du CGI |
| Compte courant d'associé du redevable dans la société qui détient l'immeuble français | Non, il ne réduit pas la valeur des titres, sauf preuve que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal | Art. 973, II et III du CGI |
| Dettes dépassant 60 % d'un patrimoine immobilier taxable supérieur à 5 000 000 € | Partiellement. La fraction excédentaire n'est déductible qu'à hauteur de 50 %, sauf preuve qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal | Art. 974, IV du CGI, premier et second alinéas |
Ce que le départ fait perdre à l’évaluation et au calcul
Deux avantages du régime français sont réservés au redevable domicilié en France. Ils disparaissent le jour du départ, et ils viennent en déduction du gain que l’installation procure. Aucune des présentations commerciales que nous avons lues ne les mentionne.
L’abattement de 30 % sur la résidence principale. L’article 973, I, prévoit un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire au 1er janvier. Il ne vaut que pour un seul logement par foyer fiscal, et seulement pour un bien détenu directement — la même résidence logée dans une société civile immobilière n’y donne pas droit. Un résident andorran n’a, par définition, pas sa résidence principale en France. L’ancienne résidence principale conservée entre alors dans l’assiette pour 100 % de sa valeur. Sur une maison de 1 500 000 €, c’est 450 000 € d’assiette qui réapparaissent.
Une décote pour occupation reste discutable si le bien est loué, mais elle relève de la détermination de la valeur vénale et non d’un abattement légal : elle se justifie, elle ne s’applique pas de droit, et son quantum se négocie sur pièces.
Le plafonnement de l’article 979.Le texte vise « l’impôt sur la fortune immobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France ». Il réduit cet impôt de la différence entre, d’une part, le total de l’IFI et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus de l’année précédente, et, d’autre part, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de cette même année. C’est le mécanisme qui protège le propriétaire d’un patrimoine immobilier important et peu productif. Il est fermé aux non-résidents par les termes mêmes de l’article.
Le plafonnement perdu : 15 190 € par an sur un cas réel de retraité propriétaire
Patrimoine immobilier français net taxable au 1erjanvier : 6 000 000 €. Revenus mondiaux nets de l’année précédente : 60 000 €. Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux dus au titre de cette même année : 12 000 €.
IFI brut, avant plafonnement : 35 690 € au titre des tranches jusqu’à 5 000 000 €, plus 1 000 000 € à 1,25 %, soit 48 190 €.
Domicilié en France : total des impositions 48 190 + 12 000 = 60 190 €. Plafond de 75 % des revenus : 45 000 €. Réduction de 15 190 €. IFI dû : 33 000 €.
Domicilié en Andorre : l’article 979 ne s’applique pas. IFI dû : 48 190 €.
Le départ coûte 15 190 € par an sur ce seul poste. Ce profil — patrimoine immobilier français élevé, revenus modestes — est exactement celui pour lequel l’Andorre est régulièrement présentée comme une solution. Elle en est l’inverse.
Un troisième mécanisme, l’article 980, permet d’imputer sur l’IFI les impôts équivalents acquittés hors de France à raison d’immeubles situés hors de France. Il est sans objet dans les deux sens ici : le résident andorran n’a pas d’immobilier étranger dans son assiette française, et le résident français propriétaire en Andorre n’a aucun impôt andorran sur la fortune à imputer, puisqu’il n’en existe pas. Nous y revenons : l’absence d’impôt andorran ne procure aucun avantage tant qu’on reste résident français.
La réduction d’impôt pour dons de l’article 978 — 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € d’imputation — n’est en revanche pas conditionnée par le domicile du redevable. Elle reste ouverte, sous réserve de l’éligibilité de l’organisme bénéficiaire, qui obéit à des conditions propres.
Le barème, la décote, et l’effet de seuil que la décote ne supprime pas
L’article 977, I, fixe un barème progressif par tranches, identique pour les résidents et les non-résidents. Il n’a pas été modifié depuis l’institution de l’impôt. Sa première tranche est à 0 % jusqu’à 800 000 €, alors même que le seuil d’assujettissement est à 1 300 000 € : un redevable dont l’assiette atteint 1 300 001 € est imposé, mais seulement sur la fraction qui dépasse 800 000 €.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux | Impôt cumulé au plafond de la tranche |
|---|---|---|
| N'excédant pas 800 000 € | 0 % | 0 € |
| Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € | 0,70 % | 11 390 € |
| Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € | 1 % | 35 690 € |
| Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € | 1,25 % | 98 190 € |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % | — |
L’article 977, II, ajoute une décote pour les patrimoines dont la valeur nette taxable est égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €. Le montant de l’impôt est alors réduit d’une somme égale à 17 500 € diminués de 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.
Cette décote atténue l’effet de seuil, elle ne le supprime pas. À 1 300 000 € exactement, l’impôt brut est de 2 500 €, la décote de 1 250 €, l’impôt dû de 1 250 €. Franchir le seuil d’assujettissement ne coûte donc pas quelques euros, il en coûte plus de mille dès le premier. Et la marche continue de monter vite : la décote recule de 1,25 % par euro d’assiette supplémentaire quand l’impôt brut ne progresse que de 0,70 %, de sorte qu’à 1 301 000 € l’impôt dû atteint déjà 1 270 €. À 1 350 000 €, l’impôt brut est de 2 850 €, la décote de 625 €, l’impôt dû de 2 225 €. À 1 400 000 €, la décote est nulle et l’impôt de 3 200 €. La marche existe encore, elle est simplement deux fois moins haute qu’elle ne le serait sans décote.
Pour un résident andorran, cette zone est stratégique. Elle se franchit sur la seule valeur de l’immobilier français, dettes déduites. Un mètre carré parisien réévalué, une SCPI qui publie une valeur IFI en hausse, ou une échéance de prêt qui fait baisser le capital restant dû suffisent à faire basculer un patrimoine d’un côté ou de l’autre. La valeur retenue est celle du 1er janvier, et elle se documente à cette date.
Chiffrer l’IFI avant et après le départ, sur votre patrimoine réel
Ventilation France et hors de France de chaque ligne immobilière, y compris les véhicules collectifs et les unités de compte, retraitement du passif selon l’article 974, effet de la perte de l’abattement de résidence principale et du plafonnement. Nous produisons les deux colonnes et l’écart annuel, avant que la décision soit prise.
La convention du 2 avril 2013 ne comporte aucun article « fortune »
Il faut le vérifier plutôt que le supposer, parce que beaucoup de conventions françaises comportent un tel article, calqué sur l’article 22 du modèle de convention de l’OCDE, qui attribue le droit d’imposer la fortune immobilière à l’État de situation et le reste à l’État de résidence. Celle-ci ne l’a pas.
L’intitulé le dit déjà : convention « en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion et la fraude fiscales en matière d’impôts sur le revenu », signée à Paris le 2 avril 2013, approuvée par la loi n° 2015-279 du 13 mars 2015, entrée en vigueur le 1erjuillet 2015 et publiée par le décret n° 2015-878 du 17 juillet 2015. Son article 2 § 1 vise « les impôts sur le revenu », et son § 3 énumère limitativement les impôts actuels couverts. L’impôt sur la fortune immobilière n’y figure pas. Le point 1 du protocole n’étend le champ qu’à « tout impôt frappant les revenus ». Le corps de la convention ne contient ni article de répartition de la fortune, ni règle d’élimination, ni crédit croisé pour un impôt patrimonial.
Une seule stipulation déborde ce champ : l’article 22 § 5, qui étend la non-discrimination « nonobstant les dispositions de l’article 2, aux impôts de toute nature ou dénomination ». Elle couvre donc l’IFI, mais pour ce seul objet — l’interdiction de traiter un national andorran moins favorablement qu’un national français placé dans la même situation. Elle n’attribue aucun droit d’imposer et n’élimine aucune double imposition.
Conséquence pratique : l’IFI d’un résident andorran s’applique sur le seul fondement du droit interne français. Il n’y a rien à opposer, rien à plafonner par voie conventionnelle, et aucune procédure amiable à ouvrir sur ce terrain. Ce qui est aussi, du point de vue du contribuable, une simplification : le calcul ne dépend que du code général des impôts.
Le point que nous signalons au lieu de le trancher : la portée du nouvel alinéa de l’article 4 B
L’article 83 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a complété le 1 de l’article 4 B du code général des impôts : « Les personnes qui satisfont à l’un au moins des critères fixés aux a à c du présent 1 ne peuvent toutefois pas être considérées comme ayant leur domicile fiscal en France lorsque, par application des conventions internationales relatives aux doubles impositions, elles ne sont pas regardées comme résidentes de France. »
L’assiette de l’IFI est définie par renvoi au domicile fiscal, lequel se détermine par l’article 4 B. La question est donc directe : une personne qui gagne le départage de l’article 4 § 2 de la convention de 2013 — une convention qui ne couvre pas l’IFI — est-elle, pour l’IFI, non domiciliée en France ?
Première lecture, littérale. Le texte ne distingue pas selon l’impôt. Dès lors qu’une convention retire à une personne la qualité de résidente de France, elle n’a pas son domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B, et donc pas non plus pour l’article 964. Elle n’est imposable qu’à raison de son immobilier français.
Seconde lecture, par le champ de chaque convention. Une convention ne détermine la résidence que pour les impôts qu’elle vise. Hors de ce champ, la qualification conventionnelle serait sans effet et le domicile fiscal se rétablirait par les seuls critères internes de l’article 4 B — avec, à la clé, un IFI assis sur l’immobilier mondial.
Aucune décision de justice, aucun commentaire du BOFiP postérieur à février 2025 ne tranche ce point pour une convention dépourvue de volet fortune. Un article publié en février 2026 par un avocat retient la seconde lecture. Ce n’est pas une source qui fait autorité, et nous ne la convertissons pas en règle. Nous exposons les deux lectures et n’en retenons aucune. Un lecteur dont le foyer resterait en France au sens du a) de l’article 4 B tout en gagnant le départage conventionnel doit savoir que son exposition à l’IFI mondial n’est pas juridiquement close.
La portée pratique du point est heureusement limitée : elle ne concerne que les contribuables qui remplissent encore un critère interne français. Celui qui a réellement déplacé son foyer, son séjour principal et son activité n’est pas concerné — et c’est le seul dossier que nous acceptons d’accompagner.
Le représentant fiscal de l’article 983, et pourquoi la dispense est doublement fermée
L’article 983 du code général des impôts permet au service des impôts d’inviter les personnes possédant des actifs mentionnés à l’article 965 situés en France, sans y avoir leur domicile fiscal, à désigner dans les quatre-vingt-dix jours de la réception de la demande un représentant en France accrédité pour recevoir les communications relatives à l’assiette, au recouvrement et au contentieux de l’impôt. La dispense qu’il prévoit est réservée aux personnes domiciliées dans un autre État membre de l’Union européenne, ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt.
L’Andorre échoue sur les deux conditions. Elle n’est ni dans l’Union européenne ni dans l’Espace économique européen. Et selon l’annexe BOI-ANNX-000508 du BOFiP, dans sa version du 8 octobre 2025, la France dispose avec l’Andorre d’une clause d’échange de renseignements pour l’impôt sur la fortune immobilière, mais d’aucune clause d’assistance administrative au recouvrement, pour aucun impôt. La France voit et ne recouvre pas.
Cette absence d’assistance au recouvrement irrigue plusieurs chapitres de ce guide, mais elle n’explique pas tout, et les deux conséquences les plus souvent citées n’ont pas le même fondement. C’est bien elle qui ferme le sursis de plein droit de l’exit tax : le IV de l’article 167 bis ouvre ce sursis non seulement aux États de l’Union, mais à tout autre État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative anti-fraude ET une convention d’assistance mutuelle au recouvrement — l’Andorre remplit la première, pas la seconde. En revanche, le représentant fiscal accrédité exigé à la cession d’un immeuble français ne tient pas à cette lacune : la dispense de l’article 244 bis A est réservée aux personnes domiciliées dans un État membre de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, condition autonome que la signature d’une convention de recouvrement ne suffirait pas à satisfaire. Sur l’IFI, sa conséquence est plus légère : la désignation n’est pas automatique, elle procède d’une invitation du service. Mais le lecteur doit savoir qu’elle peut lui être demandée, et qu’il n’a aucun moyen de s’en dispenser par principe.
L’absence d’impôt andorran sur la fortune : la démonstration, sur les textes
Une absence ne se prouve pas par un article de loi. C’est pour cette raison qu’elle circule partout sans jamais être établie, et que le lecteur doit s’en remettre à la parole de celui qui l’affirme. Elle se démontre autrement : par la règle qui gouverne la création d’un impôt, et par l’examen de ce qui a été créé.
Premier étage : la réserve constitutionnelle.L’article 37 de la Constitution du Principat d’Andorre dispose : « Totes les persones físiques i jurídiques contribuiran a les despeses públiques segons la seva capacitat econòmica, mitjançant un sistema fiscal just, establert per la llei i fonamentat en els principis de generalitat i de distribució equitativa de les càrregues fiscals. » Le système fiscal andorran est « établi par la loi ». Il n’existe pas d’imposition d’origine réglementaire, ni d’imposition de fait.
Deuxième étage : la loi de bases de l’ordre fiscal.La Llei 21/2014, del 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari, décline cette réserve. Son article 4.1 dispose : « Els tributs només poden ser establerts per llei. » Son article 7, intitulé Reserva de llei, exige qu’une loi fixe les éléments essentiels du tribut : « el fet generador, l’obligat tributari, la base de tributació i de liquidació, el tipus de gravamen, la meritació i la resta dels elements determinants del deute tributari », ainsi que les exonérations, réductions, déductions, majorations, intérêts de retard, infractions et sanctions. Son point 2 ferme la dernière porte : « La Llei del pressupost general únicament pot modificar el tipus de gravamen dels tributs, i només si ho preveu la llei pròpia del tribut de què es tracti. » La loi de budget ne peut donc pas créer d’impôt, ni même en modifier le taux si la loi propre à cet impôt ne l’y autorise pas.
Autrement dit : un impôt andorran sur le patrimoine net n’existerait que si une loi en définissait le fait générateur, le redevable, l’assiette, le taux et l’exigibilité. La question devient vérifiable — il suffit de chercher cette loi.
Troisième étage : l’examen de ce qui a été créé. Il se fait en deux temps, parce que la compétence fiscale andorrane est partagée entre l’État et les sept comuns.
Côté communal, l’article 33 de la Llei 36/2021, del 16 de desembre, de les finances comunals, publiée au BOPA no 1 du 3 janvier 2022, énumère limitativement les impôts que lescomuns ont le pouvoir de réglementer : « a) L’impost tradicional del foc i lloc. b) L’impost sobre la propietat immobiliària. c) L’impost sobre els rendiments arrendataris. d) L’impost de radicació d’activitats comercials, empresarials i professionals. e) L’impost sobre la construcció. » Cinq impôts, et cinq seulement. Aucun ne porte sur le patrimoine net. La liste étant close, un comú ne peut pas en créer un sixième.
Côté État, les lois fiscales sont identifiables une à une : Llei 5/2014 pour l’impôt sur le revenu des personnes physiques, Llei 95/2010 pour l’impôt sur les sociétés, Llei 94/2010 pour l’impôt sur le revenu des non-résidents fiscaux, Llei 11/2012 pour l’impôt général indirect, la loi du 29 décembre 2000 pour l’impôt sur les mutations immobilières, Llei 3/2024 pour l’impôt sur l’investissement immobilier étranger, Llei 19/2022 pour l’impôt sur les séjours en hébergements touristiques, l’article 26 de la Llei 3/2019 pour l’impôt sur les logements vacants, auxquels s’ajoutent les impôts spéciaux sur le tabac, l’alcool et les hydrocarbures et un impôt indirect sur les services d’assurance. Aucun impost sobre el patrimoni. Aucun impost sobre successions i donacions.
| Étage de la démonstration | Texte | Ce qu'il établit |
|---|---|---|
| Réserve constitutionnelle | Constitució del Principat d'Andorra, art. 37 | Le système fiscal est « establert per la llei ». Aucune imposition ne peut naître ailleurs que dans une loi |
| Monopole légal de création | Llei 21/2014, del 16 d'octubre, de bases de l'ordenament tributari, art. 4.1 | « Els tributs només poden ser establerts per llei » |
| Contenu obligatoire de cette loi | Llei 21/2014, art. 7 (Reserva de llei) | Fait générateur, redevable, base de tributació et de liquidació, taux, exigibilité, exonérations, sanctions : tout doit figurer dans la loi |
| Compétence communale, liste fermée | Llei 36/2021, del 16 de desembre, de les finances comunals, art. 33 — BOPA n° 1 du 3 janvier 2022 | Cinq impôts communaux limitativement énumérés : foc i lloc, propriété immobilière, revenus locatifs, radicació, construction. Aucun impôt sur le patrimoine net |
| Compétence d'État, examen des lois existantes | Llei 5/2014, Llei 95/2010, Llei 94/2010, Llei 11/2012, loi du 29 décembre 2000, Llei 3/2024, Llei 19/2022, art. 26 de la Llei 3/2019 | Aucune ne crée d'impôt sur le patrimoine net ni de droits de mutation à titre gratuit |
| Vérification des transmissions, à titre positif | Art. 4.4 et art. 5 l) et m) de la Llei 5/2014 ; art. 15 a) et f) de la Llei 94/2010 ; art. 1.1 de la loi du 29 décembre 2000 | Les textes ne se taisent pas sur les successions et les donations : ils les traitent et les placent hors du champ. Voir le chapitre 08 |
Une réserve, et elle est de méthode. Cette démonstration vaut à la date de nos vérifications. Nous n’avons identifié, dans les publications officielles du Consell General, aucun projet ou proposition de loi tendant à créer un impôt sur le patrimoine net. Ce n’est pas une garantie sur l’avenir, et personne ne peut en donner une : le droit fiscal andorran a été refondu trois fois en trois ans, par la Llei 5/2023, la Llei 5/2025 et la Llei 2/2026. Un lecteur qui fonde une décision patrimoniale de long terme sur la stabilité d’un régime fiscal, quel qu’il soit, prend un risque qui n’est pas chiffrable.
Ce qui existe quand même, et ce que l’absence andorrane ne règle pas
L’Andorre ne taxe pas le patrimoine net. Elle taxe l’immobilier, de façon récurrente, par trois prélèvements que le chapitre 08 détaille et dont nous rappelons ici les ordres de grandeur, à l’identique : l’impôt communal sur la propriété immobilière, assis sur les mètres carrés bâtis pondérés par un indice de localisation, de 0,30 à 3 € le mètre carré ; l’impôt communal sur les revenus locatifs, de 0,1 % à 4 % des loyers encaissés, imputable sur l’impôt d’État par l’article 47 de la Llei 5/2014 ; et l’impôt sur les logements vacants, à 100 € le mètre carré de surface utile au-delà d’un an d’inoccupation. Un appartement de 120 m² dans une rue d’indice 1, au taux médian de 1,50 € le mètre carré, supporte 180 € par an. Un logement de 90 m² de surface utile laissé vide un an supporte, lui, 9 000 €.
L’écart entre 180 € et 9 000 € résume la logique andorrane : le patrimoine n’est pas taxé, l’usage improductif l’est. L’article 26.1 de la Llei 3/2019 assume que cet impôt est « de naturalesa extrafiscal » — il vise à décourager, pas à financer.
Deuxième précision, plus importante encore pour un lecteur qui n’a pas encore franchi le pas : l’absence d’impôt andorran sur la fortune ne profite pas au résident français.Un contribuable domicilié en France qui achète un appartement à Escaldes-Engordany l’intègre à son assiette d’IFI pour 100 % de sa valeur, par l’article 964 1°, qui vise les actifs « situés en France ou hors de France ». Il n’a rien à imputer au titre de l’article 980, puisqu’il n’acquitte aucun impôt andorran sur la fortune. Acheter en Andorre sans y résider aggrave l’IFI. Le bénéfice est attaché à la résidence, pas au bien.
Troisième précision, qui vaut pour l’immobilier détenu enAndorre par un résident andorran : loger cet immobilier dans une société n’est plus neutre depuis 2024. L’article 29 bis de la Llei 5/2014, introduit par l’article 37 de la Llei 5/2023 et applicable aux périodes ouvertes à compter du 1erjanvier 2024, impute au résident personne physique les revenus passifs d’une entité — dividendes, intérêts, redevances, mais aussi « détention d’immeubles ruraux et urbains ou de droits réels » non affectés à une activité économique, et les plus-values sur ces mêmes biens. Deux conditions cumulatives : une participation supérieure à 50 % du capital, des droits de vote ou des résultats, appréciée en agrégeant les personnes liées et les parents jusqu’au quatrième degré ; et une charge d’impôt effectivement supportée sur ces revenus inférieure à la moitié de celle qui résulterait des règles andorranes. L’Andorre s’est ainsi dotée de son propre dispositif de transparence. Le chapitre 18 le traite avec son homologue français, l’article 123 bis du code général des impôts.
Trois patrimoines chiffrés
Chaque profil est calculé deux fois, sur le même patrimoine : une fois comme résident fiscal français, une fois comme résident fiscal andorran. Les valeurs sont celles du 1erjanvier. Les hypothèses sont volontairement simples et vérifiables : aucun bien professionnel exonéré au titre de l’article 975 n’est retenu, aucun démembrement, aucun dispositif forestier ou agricole. Ces éléments existent et modifient les résultats ; ils ne modifient pas la structure de la démonstration.
Profil 1 — patrimoine de 4 300 000 €, dominante financière, immobilier français seulement
COMPOSITION DU PATRIMOINE
Maison en France, detenue en direct .................. 1 100 000 €
Portefeuille de titres et liquidites ................. 2 500 000 €
Unites de compte immobilieres (assurance-vie) .......... 300 000 €
Parts de SCPI a immobilier 100 % francais .............. 400 000 €
Immobilier hors de France .................................... 0 €
Dettes ....................................................... 0 €
TOTAL ............................................... 4 300 000 €
RESIDENT FISCAL FRANCAIS
Maison, residence principale : 1 100 000 × 70 % ........ 770 000 €
Parts de SCPI (art. 965, 2°) ........................... 400 000 €
Unites de compte immobilieres (art. 972) ............... 300 000 €
ASSIETTE NETTE ....................................... 1 470 000 €
Decote (art. 977 II) : assiette superieure a 1 400 000 € ..... néant
IFI = 2 500 + (1 470 000 − 1 300 000) × 0,70 % ........... 3 690 €
RESIDENT FISCAL ANDORRAN, MEME PATRIMOINE
Maison, devenue residence secondaire francaise ....... 1 100 000 €
Parts de SCPI ......................................... 400 000 €
Unites de compte immobilieres ......................... 300 000 €
ASSIETTE NETTE ...................................... 1 800 000 €
IFI = 2 500 + (1 800 000 − 1 300 000) × 0,70 % .......... 6 000 €
ECART ANNUEL ........................................... + 2 310 €
(le depart COUTE)- Cause unique de l'écart :la perte de l'abattement de 30 % de l'article 973, I, sur l'ancienne résidence principale : 330 000 € d'assiette réapparaissent, à 0,70 %
- Variante :si la maison est vendue avant le départ, l'assiette tombe à 700 000 € et l'IFI à zéro dans les deux hypothèses
- Lecture :sur 4 300 000 € de patrimoine, l'installation en Andorre ne fait rien gagner sur l'IFI — elle en crée
Ce profil est le plus fréquent parmi les dossiers que nous instruisons : un patrimoine largement financier, un seul bien immobilier, aucune exposition immobilière hors de France. L'IFI n'y est pas un sujet d'expatriation.
Profil 2 — patrimoine de 10 000 000 €, immobilier partagé entre la France et l’étranger
COMPOSITION DU PATRIMOINE
Residence principale en France, en direct ............ 1 500 000 €
Deux appartements locatifs en France ................. 1 700 000 €
Appartement a Escaldes-Engordany ..................... 1 200 000 €
Parts de SCPI europeenne (60 % France, 40 % ailleurs) .. 500 000 €
Titres, comptes-titres, assurance-vie en fonds euros . 5 100 000 €
TOTAL .............................................. 10 000 000 €
Dette : pret amortissable sur les locatifs, capital
restant du au 1er janvier .............................. 700 000 €
RESIDENT FISCAL FRANCAIS
Residence principale : 1 500 000 × 70 % .............. 1 050 000 €
Appartements locatifs ................................ 1 700 000 €
Appartement andorran (art. 964, 1°, actifs mondiaux) . 1 200 000 €
Parts de SCPI, valeur immobiliere integrale ............ 500 000 €
Actif immobilier brut ................................ 4 450 000 €
− Dette deductible (art. 974, I, 1°) ................... 700 000 €
ASSIETTE NETTE ....................................... 3 750 000 €
IFI = 11 390 + (3 750 000 − 2 570 000) × 1 % ........... 23 190 €
RESIDENT FISCAL ANDORRAN, MEME PATRIMOINE
Ancienne residence principale, sans abattement ....... 1 500 000 €
Appartements locatifs ................................ 1 700 000 €
Appartement andorran ........................... hors assiette
Parts de SCPI, fraction francaise seule (60 %) ......... 300 000 €
Actif immobilier brut ................................ 3 500 000 €
− Dette deductible, afferente a des actifs imposables .. 700 000 €
ASSIETTE NETTE ....................................... 2 800 000 €
IFI = 11 390 + (2 800 000 − 2 570 000) × 1 % ........... 13 690 €
ECART ANNUEL ........................................... − 9 500 €
(le depart RAPPORTE)- Décomposition de l'écart d'assiette :− 1 200 000 € d'appartement andorran, − 200 000 € de fraction étrangère de la SCPI, + 450 000 € d'abattement de résidence principale perdu, soit − 950 000 € au taux marginal de 1 %
- Contrôle de l'article 974, IV :actif immobilier brut de 4 450 000 €, inférieur à 5 000 000 € : le plafonnement du passif ne s'applique pas
- Dette non déductible :si l'appartement andorran avait été financé par un prêt, ce prêt ne réduirait l'assiette dans aucune des deux colonnes après le départ — l'actif financé n'est plus imposable
Le gain de 9 500 € par an représente 0,095 % du patrimoine. Il ne devient significatif que si l'immobilier hors de France est important en valeur absolue et que la résidence principale française est vendue plutôt que conservée.
Profil 3 — patrimoine de 25 000 000 €, immobilier français dominant, prêt in fine
COMPOSITION DU PATRIMOINE
Hotel particulier a Paris, residence principale ...... 4 000 000 €
Immeuble de rapport a Lyon ........................... 8 000 000 €
Villa en Espagne ..................................... 2 000 000 €
Titres d'une societe d'exploitation, immeubles
affectes a son activite (hors assiette, art. 965, 2°) 9 000 000 €
Portefeuille ......................................... 2 000 000 €
TOTAL .............................................. 25 000 000 €
Dette : pret in fine de 3 000 000 €, duree 10 ans,
verse il y a 6 ans, adosse a l'immeuble de Lyon
PASSIF RETRAITE (art. 974 II)
3 000 000 − (3 000 000 × 6 / 10) .................... 1 200 000 €
Controle art. 974 IV : 1 200 000 / 12 800 000 = 9,4 %,
inferieur a 60 % → pas de plafonnement du passif
RESIDENT FISCAL FRANCAIS
Hotel particulier : 4 000 000 × 70 % ................. 2 800 000 €
Immeuble de rapport .................................. 8 000 000 €
Villa en Espagne ..................................... 2 000 000 €
Actif immobilier brut ............................... 12 800 000 €
− Dette retraitee .................................... 1 200 000 €
ASSIETTE NETTE ...................................... 11 600 000 €
IFI = 98 190 + (11 600 000 − 10 000 000) × 1,50 % ..... 122 190 €
RESIDENT FISCAL ANDORRAN, MEME PATRIMOINE
Hotel particulier, sans abattement ................... 4 000 000 €
Immeuble de rapport .................................. 8 000 000 €
Villa en Espagne ............................... hors assiette
Actif immobilier brut ............................... 12 000 000 €
− Dette retraitee .................................... 1 200 000 €
ASSIETTE NETTE ...................................... 10 800 000 €
IFI = 98 190 + (10 800 000 − 10 000 000) × 1,50 % ..... 110 190 €
ECART ANNUEL .......................................... − 12 000 €
soit 0,048 % du patrimoine total- Décomposition de l'écart :− 2 000 000 € de villa espagnole, + 1 200 000 € d'abattement de résidence principale perdu, soit − 800 000 € au taux marginal de 1,50 %
- Variante décisive :si la villa espagnole était remplacée par 2 000 000 € de titres, le départ ne retirerait plus rien de l'assiette et coûterait 17 000 € par an — la seule perte de l'abattement, dont 400 000 € au taux de 1,25 % et 800 000 € au taux de 1,50 %
- Ce que le chiffrage ne comprend pas :ni l'exit tax du chapitre 13, ni les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les loyers français, ni les droits de mutation à titre gratuit du chapitre 20
Vingt-cinq millions d'euros de patrimoine, douze mille euros d'IFI économisés. C'est le chiffre qu'aucune brochure ne publie, et c'est le plus utile de ce chapitre.
| Profil | Patrimoine total | IFI en résidence française | IFI en résidence andorrane | Écart annuel | Écart rapporté au patrimoine |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 — dominante financière, immobilier français seul | 4 300 000 € | 3 690 € | 6 000 € | + 2 310 € | + 0,054 % |
| 2 — immobilier partagé France et étranger | 10 000 000 € | 23 190 € | 13 690 € | − 9 500 € | − 0,095 % |
| 3 — immobilier français dominant, prêt in fine | 25 000 000 € | 122 190 € | 110 190 € | − 12 000 € | − 0,048 % |
| 3 bis — variante sans immobilier hors de France | 25 000 000 € | 93 190 € | 110 190 € | + 17 000 € | + 0,068 % |
La formule du gain, et pourquoi elle est presque toujours petite
GAIN ANNUEL D'IFI PROCURE PAR L'INSTALLATION EN ANDORRE
+ valeur nette de l'immobilier situe hors de France × taux marginal
− abattement de residence principale perdu (30 % de sa valeur)
× taux marginal
− reduction de plafonnement perdue (art. 979)
− cout eventuel d'un representant fiscal (art. 983)
Taux marginal : 0,70 % de 1 300 000 a 2 570 000 €
1,00 % de 2 570 000 a 5 000 000 €
1,25 % de 5 000 000 a 10 000 000 €
1,50 % au-dela de 10 000 000 €
Le premier terme est nul pour tout patrimoine dont l'immobilier
est integralement francais. Le deuxieme est non nul des lors que
la residence principale francaise est conservee.
Conclusion arithmetique : un patrimoine essentiellement
immobilier et francais ne gagne rien a l'installation. Il perd.- Terme le plus souvent oublié :l'abattement de 30 % de l'article 973, I, qui n'existe que pour un propriétaire domicilié en France occupant le bien
- Terme qui ne se voit qu'après coup :la perte du plafonnement de l'article 979, qui ne concerne que les patrimoines immobiliers importants et peu productifs
- Terme absent de la formule :l'impôt andorran sur la fortune, qui n'existe pas — son absence ne figure dans aucun terme parce qu'elle ne produit aucun flux
- Cette formule ne vaut que pour l'IFI. Elle ne dit rien de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux, de l'exit tax, ni des droits de mutation à titre gratuit, qui sont traités dans les chapitres 08, 13, 14 et 20 et qui pèsent, pour la plupart des lecteurs, beaucoup plus lourd.
Les fausses solutions
Quatre idées reviennent systématiquement dès qu’un lecteur découvre que son immobilier français reste taxé. Aucune ne fonctionne, et deux d’entre elles aggravent la situation.
Interposer une société andorrane.Sans effet sur l’IFI, on l’a vu : l’article 965 2° vise les sociétés établies en France ou hors de France. Et l’opération déclenche la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités juridiques, prévue par les articles 990 D et suivants du code général des impôts. Une exonération existe, à l’article 990 E, pour les entités dont le siège est dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales — ce qui est le cas de l’Andorre. Elle est conditionnée au respect d’obligations déclaratives : déclaration annuelle n° 2746-SD au plus tard le 15 mai, ou engagement de communiquer les informations à première demande de l’administration. L’exonération n’est pas acquise, elle se mérite chaque année, et un manquement formel coûte 3 % de la valeur du bien.
Trois textes s’ajoutent à la taxe de 3 %, et ils ne sont presque jamais présentés avec ce schéma. L’article 123 bis du CGIimpose la personne physique restée domiciliée en France qui détient 10 % d’une entité andorrane à régime fiscal privilégié dont l’actif est principalement composé de valeurs mobilières, créances, dépôts et comptes courants : une société de détention immobilière y échappe par sa composition d’actif, mais elle y entre dès qu’elle porte aussi la trésorerie de cession ou un portefeuille — et la détention indirecte agrège les parts du conjoint, des ascendants et des descendants restés en France. La clause de sauvegarde du 4 bis ne joue ici que par sa seconde branche, celle qui met sur le contribuable la preuve d’un objet etd’un effet principalement autres que fiscaux : la première exige cumulativement une convention d’assistance administrative et une convention d’assistance au recouvrement, et le BOFiP BOI-ANNX-000508, version du 8 octobre 2025, porte « Non » pour l’Andorre en assistance au recouvrement. L’article 209 B joue le même rôle lorsque c’est une société française passible de l’impôt sur les sociétés qui détient plus de 50 % de la structure — seuil ramené à 5 % en cas d’action de concert. Le II de l’article 155 Areste sans objet tant que la société se borne à détenir ; il reprend prise dès qu’elle facture des prestations de gestion, d’administration ou de conseil exécutées en France, avec la retenue de 25 % de l’article 182 B chez le débiteur français. Et les articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscalesencadrent l’opération elle-même : pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020 et les rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021, le L. 64 A saisit les actes dont le motif est principalement fiscal — un motif extra-fiscal réel ne suffit plus, il faut que les motifs non fiscaux l’emportent. Une société constituée l’année du départ, sans autre activité que la détention d’un immeuble déjà possédé, dont l’unique effet chiffrable est de tenter de déplacer une assiette d’IFI qu’elle ne déplace pas, est le profil que ce texte décrit. Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’article 205 A du CGI s’applique en priorité. Le chapitre 18 développe ces quatre textes avec les décisions et leurs numéros.
S’endetter pour acheter français. La dette réduit l’assiette, elle ne réduit pas le patrimoine. Et les trois retraitements de l’article 974 — amortissement fictif du prêt in fine, vingtième annuel du prêt sans terme, plafonnement des passifs supérieurs à 60 % au-delà de 5 000 000 € d’actif — sont précisément conçus pour neutraliser cette mécanique. Un montage d’endettement construit pour l’IFI est un montage que le texte a anticipé.
Démembrer.L’article 968 pose le principe inverse de l’intuition : les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. L’imposition répartie entre nu-propriétaire et usufruitier n’est admise que dans les cas légaux limitativement prévus, au premier rang desquels l’usufruit légal du conjoint survivant. Un usufruit constitué par convention ou par testament n’y donne pas droit. Le donateur qui se réserve l’usufruit reste redevable sur la totalité.
Vendre l’immobilier français.C’est la seule voie qui supprime réellement l’assiette, et elle a un prix immédiat : la plus-value d’un non-résident relève de l’article 244 bis A du code général des impôts, au prélèvement de 19 % majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 %, avec désignation d’un représentant fiscal accrédité — non pas faute de convention d’assistance au recouvrement, mais parce que la dispense de l’article 244 bis A est réservée aux personnes domiciliées dans un État membre de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, dont l’Andorre ne fait pas partie. Trois dispenses automatiques subsistent néanmoins : prix de cession inférieur ou égal à 150 000 € par cédant, plus-value totalement exonérée par la durée de détention, et le cas hérité de l’ancienne exonération de résidence principale du même article. Vendre pour économiser 12 000 € d’IFI par an en acquittant 36,2 % de la plus-value est rarement une bonne opération, et jamais sans un calcul d’actualisation. Le chapitre 14 le fait.
Ce qui marche, quand quelque chose marche
L’IFI ne se règle pas par un montage. Il se règle par la composition du patrimoine, décidée avant le départ.
Arbitrer la résidence principale avant le 1er janvier qui suit le départ.C’est le seul poste sur lequel le départ produit mécaniquement une perte. La conserver coûte 30 % de sa valeur en assiette supplémentaire, chaque année, indéfiniment. La céder avant le départ relève du régime d’exonération de la résidence principale ; la céder après relève de l’article 244 bis A. Ce n’est pas le même calcul et ce n’est pas le même calendrier.
Documenter la ventilation géographique des véhicules collectifs. Pour un non-résident, chaque part de véhicule paneuropéen n’entre dans l’assiette qu’à hauteur de sa fraction française. Cette ventilation se demande à la société de gestion, elle se conserve, et elle se produit en cas de contrôle. Sans elle, la déclaration se fait sur la valeur IFI totale publiée, qui est calculée pour un résident français.
Vérifier le seuil, pas le taux. Le passage de 1 299 000 € à 1 301 000 € d’assiette coûte près de 1 270 € la première année. Beaucoup de dossiers se jouent à ce niveau, et la valeur vénale d’un bien immobilier au 1erjanvier est une estimation, pas un fait : elle se justifie par des comparables datés, réunis à la bonne date.
Le calendrier, la déclaration, le paiement
L’IFI est annuel et se fige au 1er janvier. La conséquence est plus lourde qu’elle n’en a l’air pour un départ. Un contribuable qui quitte la France le 15 janvier 2027 est domicilié en France au 1erjanvier 2027 : son IFI 2027 est assis sur son immobilier mondial, y compris l’appartement andorran qu’il vient d’acheter. Le premier exercice où le périmètre se restreint à la France est 2028. Un départ décalé de trois semaines, du 15 janvier au 20 décembre précédent, déplace une année entière d’assiette mondiale. C’est l’un des rares arbitrages de calendrier de ce guide dont l’effet se chiffre sans incertitude.
La déclaration se fait sur l’annexe n° 2042-IFI jointe à la déclaration de revenus n° 2042. Un non-résident qui ne dépose pas de déclaration de revenus française — parce qu’il n’a aucun revenu de source française — souscrit une déclaration n° 2042-IFI-COV, sans revenus, avec ses annexes. Le service compétent est le service des impôts des particuliers non-résidents, rattaché à la direction des impôts des non-résidents : 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex. La déclaration en ligne est le principe.
Le paiement suit les règles générales : au-delà de 300 €, il s’effectue en ligne, ce qui suppose un compte bancaire domicilié dans la zone de prélèvement unique en euros. Ce point ne pose pas de difficulté depuis l’Andorre : la Principauté est entrée dans le périmètre géographique des schémas SEPA le 1er mars 2019, et un identifiant bancaire andorran est accepté au même titre qu’un identifiant français. C’est un détail, mais il évite d’avoir à conserver un compte français pour la seule raison de payer l’impôt.
Enfin, la valeur déclarée est celle du 1erjanvier, et c’est le redevable qui la détermine. Le contrôle et le contentieux de l’IFI suivent les règles applicables aux droits d’enregistrement. Le délai de reprise de droit commun s’applique — sous réserve de son extension à dix ans lorsque des obligations déclaratives relatives aux avoirs étrangers n’ont pas été respectées, point traité au chapitre 22. L’administration dispose par ailleurs, avec l’Andorre, d’une clause d’échange de renseignements couvrant expressément l’impôt sur la fortune immobilière.
Ce que nous n’affirmons pas
Quatre points de ce chapitre ne sont pas fermés. Nous préférons les nommer que les lisser.
| Question | État de nos vérifications | Ce que nous en faisons |
|---|---|---|
| Portée du nouvel alinéa de l'article 4 B du CGI, issu de l'article 83 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, pour un impôt hors du champ de la convention | Aucune décision de justice, aucun commentaire BOFiP depuis février 2025. Deux lectures défendables. La seule prise de position identifiée est un article de doctrine privée de février 2026 | Nous exposons les deux lectures et n'en retenons aucune. Le lecteur qui conserve un critère interne de l'article 4 B doit savoir que son exposition à l'IFI mondial n'est pas juridiquement close |
| Accès d'un non-résident au plafonnement de l'article 979 lorsqu'il tire l'essentiel de ses revenus de France | L'article 979 vise expressément « le redevable ayant son domicile fiscal en France ». Des commentateurs invoquent la jurisprudence de la Cour de justice sur les non-résidents assimilés, développée pour les résidents d'États membres. Nous n'avons identifié aucune décision l'étendant à un résident d'un État tiers, ni aucune doctrine administrative en ce sens | Nous ne chiffrons aucun plafonnement pour un résident andorran. La question peut être posée, elle n'est pas acquise |
| Absence de projet législatif andorran d'impôt sur le patrimoine net | Constat effectué sur les publications officielles du Consell General à la date de nos vérifications. Aucun texte identifié | Nous l'écrivons comme un constat daté, pas comme une garantie. Le droit fiscal andorran a été refondu trois fois entre 2023 et 2026 |
| Ventilation géographique des véhicules d'investissement collectif paneuropéens | La fraction française de la valeur IFI dépend d'une information produite par la société de gestion, dont le format et la disponibilité varient. Aucune norme ne l'impose sous une forme unique | Nous recommandons de la demander avant le 1er janvier et de la conserver. L'article 965 3° protège le redevable de bonne foi minoritaire, pas celui qui contrôle ou détient plus de 10 % |
Une dernière remarque, qui vaut avertissement. L’IFI est le poste sur lequel l’installation andorrane produit le moins d’effet, et c’est pourtant celui que les présentations commerciales mettent en avant, parce que la phrase « pas d’impôt sur la fortune » se retient. Elle est vraie. Elle n’a simplement presque aucune conséquence pour un lecteur dont l’immobilier est français. Les vraies masses de cette expatriation se jouent ailleurs : sur l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales, traités aux chapitres 08 et 11 ; sur l’exit tax, au chapitre 13 ; et sur les droits de mutation à titre gratuit, au chapitre 20 — où l’absence de convention successorale franco-andorrane peut coûter, elle, plusieurs centaines de milliers d’euros.