Immobilier et succession à Chypre

Un Français qui achète un appartement à Limassol n’a aucune autorisation à demander. Aucun agrément, aucun visa d’investissement, aucun quota : la loi qui encadre l’acquisition d’immeubles par les étrangers, la Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109, ne s’applique plus aux ressortissants de l’Union. C’est le seul point facile du dossier, et c’est celui que les brochures développent le plus.

Ce qui coûte cher est ailleurs. À Chypre, il n’existe pas de notaire au sens français. Personne n’interroge spontanément le registre foncier à votre place, personne ne purge les hypothèques du vendeur avant de vous remettre les clés, et il est parfaitement possible de payer l’intégralité du prix d’un logement neuf, d’y habiter dix ans, et de n’avoir jamais été inscrit comme propriétaire. Des milliers d’acquéreurs sont dans cette situation dans les zones contrôlées par la République — le sujet a son nom local, les trapped buyers. Et au nord de la ligne de démarcation, le problème change de nature : il ne s’agit plus d’un titre en retard, mais d’un titre que ni la République de Chypre ni aucun autre État membre ne reconnaît, adossé à des terrains dont les propriétaires ont été déplacés en 1974, avec une jurisprudence de la Cour de justice de l’Union et des condamnations pénales prononcées en 2025.

Ce chapitre traite d’abord la République de Chypre — qui peut acheter, ce que coûte l’acquisition, ce que coûtent la détention et la cession, comment on vérifie un titre. Il traite ensuite la partie nord de l’île, frontalement, parce que c’est le seul endroit du guide où notre recommandation est de ne pas acheter, et que nous la formulons sans périphrase.

Une île, plusieurs régimes territoriaux

Le mot « Chypre » recouvre des situations juridiques qui n’ont rien de commun. La République de Chypre est un État membre de l’Union depuis le 1^ermai 2004 et se considère souveraine sur l’ensemble du territoire de l’île. Depuis 1974, elle n’exerce pas de contrôle effectif sur la partie nord, administrée par une entité que seule la Turquie reconnaît. Le droit de l’Union a traité cette situation par un texte unique et court : le protocole n° 10 de l’acte d’adhésion de 2003, dont l’article 1^er, paragraphe 1, suspend l’application de l’acquis communautaire dans les zones où le Gouvernement de la République n’exerce pas de contrôle effectif. Le règlement (CE) n° 866/2004 du Conseil du 29 avril 2004, adopté sur le fondement de l’article 2 du même protocole et connu comme le « règlement ligne verte », organise le franchissement de la ligne par les personnes et les marchandises.

Une suspension n’est pas une exclusion. Le protocole ne retire pas le nord de l’île du territoire de la République ; il suspend l’application d’un corps de règles. La distinction paraît théorique : elle est le cœur de l’arrêt de la Cour de justice examiné plus bas, et elle décide du sort du patrimoine d’un acquéreur européen.

Deux autres découpages existent sur le terrain et méritent une vérification préalable, non pas parce qu’ils poseraient les mêmes problèmes, mais parce qu’ils ne relèvent pas du droit commun chypriote : la zone tampon placée sous contrôle des Nations unies, et les deux zones de souveraineté britannique d’Akrotiri et de Dhekelia, qui ne font pas partie de la République. Nous n’avons pas établi le régime d’acquisition et de fiscalité immobilière applicable dans ces dernières et nous ne le décrirons donc pas : si le bien convoité s’y trouve — la question se pose surtout autour de Limassol et de Larnaca —, elle doit être posée par écrit au conseil chypriote avant toute offre. Ne présumez pas que le droit exposé ici s’y applique.

Qui peut acheter dans la République

Le ressortissant d’un État membre de l’Union, et la personne morale constituée dans un État membre, acquièrent sans autorisation préalable, sans restriction de nombre de biens et sans limite de surface. Les restrictions transitoires négociées lors de l’adhésion de 2004, qui visaient les résidences secondaires, ont expiré. Le Cap. 109 subsiste mais son champ ne couvre plus les Européens. Pour un lecteur français, l’achat dans les zones contrôlées ne pose donc aucune question d’autorisation. Il ne reste que des questions de coût, de titre et de fiscalité — et elles suffisent à occuper ce chapitre.

Le ressortissant d’un État tiers, la société étrangère et la société chypriote contrôlée par des étrangers doivent, eux, obtenir l’autorisation préalable du District Officer, l’administration du district où le bien est situé, sur le fondement du Cap. 109. La compétence appartenait au Conseil des ministres ; elle a été déléguée aux administrations de district, auprès desquelles la demande se dépose sur un formulaire dédié. L’autorisation n’est pas discrétionnaire au point d’être imprévisible, mais elle est bornée quantitativement : en pratique, deux unités au maximum, selon des combinaisons encadrées — deux logements, ou un logement et un local commercial d’au plus 100 m², ou un logement et un bureau d’au plus 250 m² —, et, pour un terrain non loti destiné à la construction d’une résidence privée, une surface de l’ordre de 4 000 m².

Ces limites quantitatives sont décrites de façon concordante par l’administration et par les praticiens, mais les valeurs varient d’une source à l’autre selon les combinaisons retenues. Nous les donnons comme ordre de grandeur documenté, non comme un barème opposable : un ressortissant d’État tiers doit les faire confirmer par le district compétent avant de signer.

Les droits de mutation, et la règle qui les efface

Les droits de mutation — transfer fees — sont perçus par le Département des terres et arpentages au moment du transfert du titre, sur le fondement de la Department of Lands and Surveys (Fees and Charges) Law, Cap. 219. Le barème est progressif par tranches de valeur vénale, et il est réduit de moitié.

Première règle d’articulation, la permanence de l’abattement. La réduction de 50 %, introduite comme mesure de relance après 2011 et régulièrement prorogée, a été rendue définitive par une loi modificative du Cap. 219 adoptée le 14 juillet 2016. Les documents qui présentent encore cette réduction comme temporaire, ou qui l’assortissent d’une date d’expiration, décrivent un état du droit antérieur à cette date.

Seconde règle, et c’est elle qui change les ordres de grandeur : aucun droit de mutation n’est dû lorsque la transaction a supporté la TVA. Le directeur du Département conserve la faculté, s’il estime que le prix soumis à la TVA ne reflète pas la valeur vénale, de percevoir des droits sur la différence entre ce prix et sa propre évaluation — une clause anti-abus qu’il faut connaître quand le prix stipulé est notablement inférieur au marché.

De là une conséquence de méthode que presque toutes les fiches en français ratent : le neuf et l’ancien ne se comparent pas poste par poste. Le logement neuf supporte la TVA et aucun droit de mutation. Le logement ancien, revendu entre particuliers, supporte les droits réduits et aucune TVA. Additionner les deux postes dans un même budget surestime le coût du neuf de plusieurs milliers d’euros et fausse l’arbitrage.

Le droit de timbre : un poste à retirer du budget, pas à mettre à jour

Toute documentation antérieure à 2026 fait figurer, dans un budget d’acquisition chypriote, une ligne de droit de timbre : exonération des 5 000 premiers euros, 0,15 % de 5 001 € à 170 000 €, 0,20 % au-delà, plafonné à 20 000 € par document. Elle est périmée. Les lois sur le droit de timbre de 1963 à 2025 ont été abrogées par la loi 239(I)/2025, avec effet au 1^er janvier 2026.Aucun document exécuté à compter de cette date n’y est soumis ; les documents signés au plus tard le 31 décembre 2025 restent régis par l’ancien régime.

Sur un contrat de vente de 400 000 €, l’ancien droit de timbre s’élevait à 707,50 € — 165 000 € à 0,15 %, soit 247,50 €, puis 230 000 € à 0,20 %, soit 460 €. Le montant était faible. Ce poste sert aujourd’hui de test de fraîcheur : une fiche qui fait encore figurer ce poste pour une acquisition de 2026 n’a pas été relue depuis la réforme votée le 22 décembre 2025 et publiée au journal officiel n° 5070 du 31 décembre, et il faut alors se demander ce qu’elle raconte d’autre sur les taux d’impôt sur les sociétés, sur la contribution à la défense ou sur les abattements de plus-values, tous modifiés par le même paquet.

L’abrogation laisse une question ouverte, et nous préférons la signaler que la trancher. La protection de l’acquéreur repose sur le dépôt au registre foncier d’une copie du contrat de vente, que la loi décrivait comme dûment timbrée. Le droit de timbre ayant disparu au 1^erjanvier 2026, l’articulation entre cette exigence de forme et la loi 239(I)/2025 n’a pas été établie sur les textes que nous avons pu lire. Elle doit être vérifiée auprès du registre foncier avant tout dépôt : c’est une formalité dont dépend le droit d’obtenir en justice l’exécution en nature, et ce n’est pas le genre de point sur lequel on improvise.

La TVA : 19 %, et un taux réduit dont les plafonds sont des conditions

Le taux normal de la TVA chypriote est de 19 % depuis le 13 janvier 2014 (article 17 de la loi Ν. 95(I)/2000). Il frappe la première livraisond’un immeuble neuf. Une revente entre particuliers est hors du champ de la taxe : c’est précisément pourquoi elle relève des droits de mutation.

Le taux réduit de 5 % (article 18, Cinquième Annexe) s’applique à l’acquisition ou à la construction d’une résidence principale et permanente à Chypre. Le régime a été profondément resserré par la loi 42(I)/2023, publiée au journal officiel le 16 juin 2023 et d’effet immédiat. Avant cette loi, le taux réduit couvrait les 200 premiers mètres carrés de surface constructible, sans plafond de valeur ni plafond de surface totale. Les pages en français qui décrivent encore ce régime décrivent un état du droit vieux de trois ans.

Trois pièges méritent d’être écrits noir sur blanc.

Un. Les plafonds de 475 000 € et de 190 m² ne sont pas des tranches. Les dépasser fait perdre toutle taux réduit, et le bien bascule intégralement à 19 %. Sur un appartement neuf de 200 m² vendu 700 000 €, il n’y a pas 5 % sur les 130 premiers mètres carrés puis 19 % sur le reste : il y a 19 % sur 700 000 €, soit 133 000 € de taxe. Deux plafonds sont ici franchis, celui de 190 m² et celui de 475 000 €, et un seul aurait suffi. La marche est binaire, et elle ne se rattrape pas après coup : le chiffrage de la section suivante met un logement de 118 m² à 400 000 €, resté éligible, en regard d’un logement de 196 m² au même prix, qui a franchi le plafond de six mètres carrés. L’écart de TVA est de 49 000 €.

Une précision de méthode s’impose sur la bande comprise entre 130 et 190 m². Le taux de 5 % n’y couvre plus toute la première tranche de 350 000 € de valeur, mais seulement la fraction de valeur correspondant aux 130 premiers mètres carrés. Un logement de 185 m² à 400 000 €, éligible puisque sous les deux plafonds, ne supporte donc pas la même TVA qu’un logement de 118 m² au même prix. La clé exacte de répartition de la valeur entre les deux tranches de surface n’a pas été établie sur le texte ; elle se demande au Département des impôts avant de retenir un chiffre.

Deux. La surface retenue est la surface constructible, déterminée par le coefficient d’occupation des sols selon les plans déposés au permis. Ce n’est pas la « surface couverte » des plaquettes commerciales, qui intègre volontiers vérandas, terrasses couvertes et annexes. Un écart de mesure de quelques mètres carrés fait basculer un dossier de 5 % à 19 %. La surface à faire confirmer par écrit, avant signature, est celle du permis, pas celle du descriptif de vente.

Trois. Le régime vise la résidence principale et permanentedu bénéficiaire à Chypre. Un acquéreur qui achète pour louer n’y a pas droit. Un acquéreur qui achète une résidence secondaire non plus. C’est le point sur lequel une part notable des présentations commerciales entretient une ambiguïté profitable, en présentant le 5 % comme le régime de droit commun du logement neuf : il ne l’est pas.

Reste une fenêtre transitoire, qui se referme. L’ancien régime — les 200 premiers mètres carrés, sans plafond de valeur ni de surface totale — continue de s’appliquer aux logements dont le permis d’urbanisme a été obtenu, ou dont la demande a été déposée, au plus tard le 31 octobre 2023, à condition que la demande de taux réduit soit déposée au Département des impôts dans les trois ans de l’entrée en vigueur de la loi 42(I)/2023, soit le 15 juin 2026. La loi 109(I)/2026, publiée au journal officiel le 24 avril 2026, a reporté ce dépôt au 31 décembre 2026 pour les seuls dossiers dont le permis de construire a été délivré après le 1^erjanvier 2025 ou n’est pas encore délivré, la demande devant alors être accompagnée de la demande de permis de construire. Autrement dit : à la date de rédaction, cette voie n’est plus ouverte qu’à des dossiers engagés il y a près de trois ans et retardés par l’administration. Ces dates sont reprises d’analyses professionnelles concordantes citant les deux lois, non des textes lus.

Neuf ou ancien : le chiffrage complet, poste par poste

Voici les deux budgets côte à côte, sur un même prix d’acquisition de 400 000 €, à droit constant au 30 juillet 2026. L’exercice a une vertu : il montre que le poste dominant n’est jamais celui qu’on attend.

SCÉNARIO A — LOGEMENT NEUF, RÉSIDENCE PRINCIPALE ÉLIGIBLE
          Surface constructible 118 m² ; valeur totale 400 000 €
          -> sous les plafonds de 190 m² et 475 000 € : taux réduit ouvert
          -> sous le seuil d'assiette de 130 m² : la première tranche
             de 350 000 € est couverte en entier

          TVA à 5 % sur les 350 000 premiers euros ......... 17 500 €
          TVA à 19 % sur les 50 000 € excédentaires ......... 9 500 €
                                                           ----------
          TVA TOTALE ....................................... 27 000 €
          Droits de mutation (transaction soumise à TVA) ......... 0 €
          Droit de timbre (abrogé au 01/01/2026) ................. 0 €
                                                           ----------
          COÛT FISCAL D'ACQUISITION ........................ 27 000 €
          soit 6,75 % du prix

        SCÉNARIO B — LOGEMENT NEUF, PLAFOND D'ÉLIGIBILITÉ DÉPASSÉ
          Surface constructible 196 m² ; valeur totale 400 000 €
          -> 196 m² > 190 m² : le taux réduit est PERDU EN TOTALITÉ

          TVA à 19 % sur 400 000 € ......................... 76 000 €
          Droits de mutation ..................................... 0 €
                                                           ----------
          COÛT FISCAL D'ACQUISITION ........................ 76 000 €
          soit 19 % du prix
          ÉCART AVEC LE SCÉNARIO A ......................... 49 000 €
          franchissement du plafond de 190 m² : 6 m² de trop

        SCÉNARIO C — LOGEMENT ANCIEN, REVENTE ENTRE PARTICULIERS
          Hors du champ de la TVA

          Droits de mutation, Cap. 219, taux réduits de moitié :
            tranche 0 - 85 000 € .......... 85 000 x 1,5 % = 1 275 €
            tranche 85 001 - 170 000 € .... 85 000 x 2,5 % = 2 125 €
            tranche au-delà de 170 000 € . 230 000 x 4,0 % = 9 200 €
                                                           ----------
          DROITS DE MUTATION .............................. 12 600 €
          TVA .................................................... 0 €
          Droit de timbre (abrogé au 01/01/2026) ................. 0 €
                                                           ----------
          COÛT FISCAL D'ACQUISITION ....................... 12 600 €
          soit 3,15 % du prix

        POSTES NON CHIFFRÉS, IDENTIQUES DANS LES TROIS SCÉNARIOS
          Honoraires du conseil chypriote ................ non établi
          Frais de dépôt du contrat au registre foncier .. non établi
          Frais d'évaluation, frais bancaires ............ non établi

La détention : ce qui a disparu, ce qui subsiste

L’impôt foncier d’État chypriote n’existe plus. La loi Ν. 24/1980 frappait annuellement la valeur de tous les biens immobiliers situés à Chypre, sur des valeurs cadastrales de 1980. Son article 27, inséré par la loi Ν. 86(I)/2016 publiée le 25 juillet 2016, dispose que, sous réserve de l’impôt dû jusqu’à l’année 2016 incluse, l’obligation d’établir et de percevoir chaque année l’impôt et celle de chaque propriétaire de le payer sont abrogées à compter du 1^er janvier 2017 et pour chaque année suivante.

Chypre ne connaît par ailleurs aucun impôt sur la fortune, ni impôt sur la fortune immobilière, ni contribution exceptionnelle sur les hauts patrimoines. Ce point relève duchapitre 15 ; il est rappelé ici parce qu’il est constamment confondu avec l’abrogation de l’impôt foncier, et parce qu’il ne dit rien de l’IFI français, dû par un résident chypriote sur ses biens immobiliers situés en France.

Subsistent, à la charge du propriétaire, deux prélèvements locaux d’un tout autre ordre de grandeur : une redevance annuelle municipale ou communautaire, couvrant l’enlèvement des ordures, l’éclairage public et les services locaux ; et une taxe d’assainissement perçue par le conseil d’égouts compétent, assise sur la valeur cadastrale du bien.

Nous ne publions aucun montant pour ces deux postes.Ils varient d’une commune à l’autre, et la réforme des collectivités locales entrée en application en 2024, qui a fusionné un grand nombre de municipalités, a pu modifier l’assiette comme le redevable. Les chiffres qui circulent en français — souvent présentés comme « quelques centaines d’euros par an » — sont antérieurs à cette réforme et nous n’avons pas pu les recouper. La bonne pratique est élémentaire : demander au vendeur les avis d’imposition locale des trois dernières années. C’est la seule source fiable, et elle est gratuite.

Louer son bien chypriote : trois prélèvements, il n’en reste que deux

Le propriétaire résident de Chypre qui loue un bien chypriote supportait trois prélèvements jusqu’au 31 décembre 2025. Le paquet de réforme du 22 décembre 2025 en a supprimé un.

L’assiette de l’impôt sur le revenu n’est pas le loyer brut. L’article 11(2) de la loi Ν. 118(I)/2002 prévoit que, pour le revenu d’une personne physique tiré de la location d’immeubles, 20 % du revenu brut sont déduits, et cette déduction intervient avant l’amortissement de l’article 10 et avant les intérêts d’emprunt. Sur 30 000 € de loyers bruts, la base imposable de départ est donc de 24 000 €, avant amortissement et intérêts.

La suppression de la contribution à la défense sur les loyers efface, à compter de 2026, la différence de traitement entre résident domicilié et non domicilié.Sur les loyers, il n’y a plus rien à exonérer : le statut non-domne procure aucun avantage. Cela ne change pas le calcul d’un investisseur qui n’achèterait de toute façon que pour louer ; cela change celui du lecteur à qui l’on présente l’immobilier locatif chypriote comme un des bénéficiaires du régime non-dom. Il ne l’est plus, et il ne l’est plus pour personne.

La cession : 20 %, et un champ plus étroit qu’on ne le dit

L’impôt chypriote sur les plus-values relève d’une loi distincte de l’impôt sur le revenu, la loi Ν. 52/1980, dont l’article 4 dispose : « Sous réserve des dispositions de la présente loi et des exceptions qu’elle contient, sur tout gain résultant de la cession de biens il est établi et payé un impôt au taux de vingt pour centsur ce gain. » Le taux n’a pas bougé, et la réforme de 2025 ne l’a pas touché.

Tout se joue dans la définition de « biens » de l’article 2(1), modifié en dernier lieu par la loi Ν. 242(I)/2025, qui retient quatre objets et quatre seulement : un bien immobilier situé dans la République ; les actions de sociétés dont la propriété comprend aussi un bien immobilier situé dans la République ; les actions de sociétés qui participent, directement ou indirectement, à une ou plusieurs sociétés détenant un tel bien, lorsqu’au moins vingt pour cent de la valeur de marché de ces actions provient de la valeur de marché de ce bien, le texte précisant qu’il n’est tenu compte d’aucune dettepour apprécier ce seuil ; et un contrat de vente portant sur un bien situé dans la République.

Trois conséquences pour le lecteur qui détient de l’immobilier des deux côtés de la Méditerranée. L’impôt chypriote sur les plus-values ne frappe que l’immobilier chypriote : il n’existe aucun impôt chypriote sur la plus-value d’un immeuble situé à l’étranger, ce qui renvoie, pour un immeuble français, à l’article 14 § 1 de la convention franco-chypriote du 18 décembre 1981, qui attribue l’imposition à la France. Il ne frappe pas les plus-values mobilières : l’article 8(22) de la loi sur l’impôt sur le revenu exonère le gain de cession de titres, et la loi Ν. 52/1980 ne les vise pas. Et le seuil de rattachement indirect est de 20 %, pas de 50 % : le chiffre de 50 % circule dans les documentations françaises et anglaises, y compris récentes ; le texte dit vingt, dettes non déduites, ce qui interdit d’échapper au seuil en endettant la société qui porte l’immeuble.

Les exonérations de plus-value : à vie, pas annuelles

Le mot important est à vie. Le texte précise que l’exonération s’applique « que le gain ait été réalisé au cours de la même année ou de toute autre année » : on la consomme une fois, et pas chaque année comme un abattement annuel français. Un lecteur habitué au régime français des plus-values immobilières, où l’exonération de la résidence principale est totale et renouvelable, doit changer de grille de lecture.

Les conditions de l’exonération de résidence principale sont plus dures que ne le disent les résumés. Le logement doit avoir été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle pendant une période totale d’au moins cinq ans. Au-delà de 150 000 €, l’impôt frappe l’excédent. Si le terrain d’assiette excède un dekare et demi, l’impôt frappe la quote-part correspondante. En cas de deuxième cession ou plus, la durée d’occupation exigée passe à dix ans. Et aucune exonération n’est accordée si la cession intervient plus d’un an après la fin de l’occupation — la clause qui piège le vendeur parti s’installer ailleurs avant d’avoir trouvé preneur, et qui doit commander le calendrier d’un retour en France.

Trois exonérations moins connues complètent le dispositif. L’article 5(3) exonère le gain de cession d’actions cotées sur un marché réglementé d’une bourse reconnue, ce qui neutralise le rattachement immobilier pour les foncières cotées. L’article 5(3Α), nouveau, exonère le gain de cession d’actions cotées sur un marché non réglementési la valeur totale des cessions de l’année civile n’excède pas cumulativement 50 000 € ; au-delà, l’impôt s’applique à chaque cession à compter du dépassement, avec une clause de sauvegarde sans condition de montant pour les titres détenus au 31 décembre 2025 et déjà cotés sur un tel marché. L’article 5(4)(α) exonère la cession d’une résidence principale dont le prix n’excède pas 450 000 € — seuil relevé de 350 000 € par la réforme — lorsqu’elle intervient dans le cadre de la restructuration d’un prêt non performant au 31 décembre 2020 et restructuré depuis, pour les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2030.

Ce qui n’est pas une cession, et l’indexation que personne ne calcule

L’article 10 de la loi Ν. 52/1980 exclut du champ quatre opérations, et la première produit un effet qu’il faut énoncer tel quel. La transmission à cause de mortn’est pas une cession : le successeur reprend la valeur d’acquisition du défunt, ou la valeur au 1^er janvier 1980 si elle est plus récente, avec option pour la valeur au 14 juillet 1974 lorsque l’acquisition lui est antérieure. La donation d’un parent à un enfant, entre époux, ou entre parents jusqu’au troisième degré n’en est pas une davantage, le donataire reprenant la valeur d’acquisition du donateur. S’y ajoutent la donation d’un parent d’accueil à un enfant accueilli et, sous conditions, l’échange, avec report de la plus-value non employée.

Combinée à l’absence de droits de succession chypriotes — la loi Ν. 67/1962 a été abrogée par l’article 2 de la loi Ν. 74(I)/2000 pour les personnes décédées à compter du 1^erjanvier 2000 —, cette exclusion produit un résultat sans équivalent en France : à Chypre, la transmission par décès d’un immeuble n’est frappée d’aucun impôt, ni sur la mutation, ni sur la plus-value latente. Le chapitre 20 traite de ce que la France en pense, et l’article 750 ter du CGI n’a pas le même avis : l’absence d’impôt chypriote ne protège pas d’une imposition française, elle en supprime seulement le crédit d’impôt éventuel.

Le calcul du gain lui-même réserve un correctif substantiel qu’aucune présentation résumée ne mentionne. L’article 6 permet de déduire du prix de cession la valeur du bien au 1^er janvier 1980 établie par le cadastre — ou, sur option, la valeur de marché au 14 juillet 1974 —, ainsi que toute dépense engagée exclusivement pour l’acquisition du gain postérieure au 1^er janvier 1980 et non déduite à l’impôt sur le revenu. L’une et l’autre sont réévaluées de l’inflation, calculée sur l’indice des prix de détail du service statistique du ministère des Finances. Sur un bien détenu depuis les années 1990, cette indexation déplace la base imposable de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Elle ne se calcule pas de tête : elle se demande au Département des terres et arpentages.

HYPOTHÈSES
          Appartement acquis 300 000 € en 2015 (avant le 16 juillet)
          Cédé 520 000 € en 2026
          Occupé personnellement et exclusivement pendant 8 ans
          Terrain d'assiette inférieur à un dekare et demi
          Première cession ouvrant droit à l'exonération de l'art. 5(2)

        CALCUL DE L'IMPÔT CHYPRIOTE SUR LA PLUS-VALUE
          Prix de cession .................................. 520 000 €
          Coût d'acquisition déductible (art. 6) ......... - 300 000 €
                                                           -----------
          Gain brut avant indexation ....................... 220 000 €
          Exonération résidence principale (art. 5(2)) ... - 150 000 €
                                                           -----------
          Base imposable .................................... 70 000 €
          Impôt à 20 % (art. 4) ............................. 14 000 €

        CE QUE VAUT LA RÉFORME DU 1er JANVIER 2026
          Sous l'ancien seuil de 85 430 € :
            base 134 570 € x 20 % .......................... 26 914 €
          Gain apporté par le relèvement à 150 000 € ....... 12 914 €

        CE QUE VAUDRAIT UNE ACQUISITION DE QUELQUES SEMAINES PLUS TARD
          Bien acquis entre le 16/07/2015 et le 31/12/2016 :
            article 5A, exonération TOTALE ..................... 0 €
          Écart avec le scénario ci-dessus ................. 14 000 €

        CE QUI N'EST PAS DANS CE CALCUL
          Indexation du coût d'acquisition (art. 6)
            -> réduirait encore la base imposable ....... non chiffrée
          Contribution santé sur la plus-value ............... néant
            (le gain immobilier relève de la loi 52/1980,
             non de la section 5 de la loi sur l'impôt sur le revenu)
          Impôt sur le revenu chypriote ...................... néant
            (l'impôt sur les plus-values est cédulaire)

        APRÈS LA CESSION : L'EXONÉRATION EST CONSOMMÉE
          Une seconde cession de résidence principale exigera
          DIX ANS d'occupation, et non plus cinq.

Le titre : il n’y a pas de notaire, et cela change tout

C’est le sujet que les brochures traitent en une ligne et que les tribunaux chypriotes traitent depuis quinze ans. Un acheteur français arrive avec un réflexe : le notaire vérifie l’origine de propriété, purge les inscriptions, séquestre les fonds et publie l’acte. Aucun de ces quatre actes n’a d’équivalent automatique dans la chaîne chypriote.Les vérifications existent, elles sont même bien organisées, mais elles sont à la charge du conseil de l’acquéreur et elles ne se déclenchent pas toutes seules. Un acheteur qui ne les demande pas ne les obtient pas.

Le mécanisme de protection central est le dépôt du contrat. L’acquéreur qui dépose une copie de son contrat de vente au registre foncier dans un délai de six mois à compter de sa signature acquiert le droit d’obtenir en justice l’exécution en nature — specific performance —, c’est-à-dire de contraindre le vendeur à transférer le titre. Le texte applicable est la Sale of Immovable Property (Specific Performance) Lawn° 81(I)/2011, en vigueur le 1^eraoût 2011, qui a porté ce délai de trois à six mois. Passé le délai, le droit n’existe plus : il reste une action en dommages et intérêts contre un vendeur qui, dans les dossiers qui tournent mal, n’est plus solvable.

La loi 132(I)/2023, en vigueur depuis le 12 décembre 2023, a renforcé l’information de l’acquéreur sur deux points. Le vendeur est désormais tenu de joindre au contrat un certificat de recherche immobilière délivré par le registre foncier, détaillant les charges grevant le bien, et daté de moins de cinq jours ouvrablesavant la signature. Et lorsque le bien est déjà grevé d’une hypothèque ou d’un accord antérieurement déposé, le créancier hypothécaire et le vendeur souscrivent conjointement l’engagement écrit du formulaire Ade l’annexe : ils s’obligent à délivrer à l’acquéreur le certificat du formulaire B dès que 95 % du prix convenu, acomptes déjà perçus compris, auront été versés sur un compte de dépôt déterminé ouvert au nom du vendeur.

L’acheteur bloqué : une chronologie qui n’est pas terminée

Le mécanisme est simple et il a piégé des milliers d’acquéreurs dans les zones contrôlées par la République — pas dans le Nord, ici : dans des programmes neufs parfaitement légaux. Un acquéreur achète auprès d’un promoteur un logement bâti sur un terrain que le promoteur a hypothéqué au profit de sa banque pour financer l’opération. L’acquéreur paie l’intégralité du prix, prend possession, et ne peut pas obtenir le transfert du titre parce que l’hypothèque subsiste sur le terrain d’assiette. Il n’est ni propriétaire au registre, ni en mesure de revendre, ni à l’abri d’une exécution poursuivie contre le promoteur. Les Chypriotes ont un mot pour cela : trapped buyers.

La chronologie explique pourquoi le problème n’est pas réglé, et pourquoi une fiche rédigée en 2023 induit aujourd’hui en erreur. La loi 81(I)/2011 allonge le délai de dépôt du contrat. La loi 139(I)/2015 donne au directeur du registre foncier le pouvoir de purger les charges du vendeur dès lors que l’acquéreur a payé 100 % du prix. Le 20 juin 2024, la Cour d’appel, statuant dans l’appel civil n° 285/2018, juge cette faculté de purger sans le consentement du créancier contraire aux articles 23 et 26 de la Constitution — le droit de propriété du créancier hypothécaire et la liberté contractuelle —, et le registre foncier gèle l’examen des demandes en cours, de l’ordre de 9 500 dossiers. Le législateur revient avec la loi 110(I)/2025, adoptée par la Chambre des représentants le 25 juin 2025 et publiée au journal officiel le 4 juillet 2025, qui modifie les lois de 1965 sur le transfert et l’hypothèque des biens immobiliers.

Et c’est là que se situe le point décisif, absent du corpus francophone : la solution de 2025 subordonne le transfert au consentement écrit du créancier hypothécaire. Le législateur a rétabli la constitutionnalité en réintroduisant précisément l’obstacle que la loi de 2015 avait voulu lever. La banque ne donne pas ce consentement gratuitement : elle attend une contribution de chaque acquéreur au remboursement de la dette du promoteur. Un recours existe — l’acquéreur qui a payé l’intégralité du prix peut saisir le tribunal dans un délai de 45 joursà compter de la notification du refus —, mais ce recours n’équivaut pas au transfert : il faut le porter devant un juge, en supporter le coût et en attendre l’issue, sans certitude sur le délai.

Le coût réel est un coût d’immobilisation. L’acquéreur a payé, il occupe, et il ne peut ni revendre, ni hypothéquer, ni transmettre un titre qu’il n’a pas. Sur un appartement de 350 000 € payé comptant, ce sont 350 000 € gelés pour une durée indéterminée, auxquels s’ajoutent les frais de procédure et la quote-part réclamée par la banque. Rapporté à un rendement locatif net que l’on supposerait de 4 %, chaque année d’immobilisation d’un capital qui ne peut être ni arbitré ni mobilisé représente 14 000 € de coût d’opportunité — et l’exposition n’est pas bornée dans le temps.

La partie nord de l’île : ce que la publicité ne dit pas

Une villa avec piscine à quinze minutes de la mer, 180 000 €. Un appartement neuf de trois pièces vue mer, 95 000 €. Un plan de paiement sans banque, sur quatre ans, sans intérêts. Les prix affichés au nord de la ligne de démarcation sont inférieurs de moitié, parfois davantage, à ceux des zones contrôlées par la République, et cet écart n’est pas une inefficience de marché à exploiter. C’est le prix d’un titre qui n’en est pas un.

Nous écrivons cette section sans nuance, parce que la nuance y serait trompeuse. Elle ne prend parti sur aucune question politique : elle expose trois faits patrimoniaux, chacun rattaché à un texte ou à une décision que le lecteur peut aller lire, et qu’aucune présentation commerciale ne mentionne.

Premier fait : la République n’a jamais cessé d’inscrire les propriétaires d’avant 1974

Depuis 1974, la partie nord de l’île n’est pas sous le contrôle du Gouvernement de la République de Chypre, et l’entité qui l’administre n’est reconnue que par la Turquie. L’acquis de l’Union y est suspendu par l’article 1^er, paragraphe 1, du protocole n° 10 de l’acte d’adhésion de 2003.

Cette suspension n’emporte aucune reconnaissance. La République se considère souveraine sur l’ensemble du territoire, et son registre foncier tient toujours les inscriptions au nom des propriétaires d’avant 1974 — pour l’essentiel des Chypriotes grecs déplacés à cette date. Les titres délivrés dans le nord ne sont inscrits à ce registre par personne. Ils ne sont reconnus ni par la République, ni par les autres États membres, qui reconnaissent la République et non l’entité du nord.

Un acquéreur européen se retrouve donc dans une situation qui n’a pas d’équivalent dans le droit immobilier des États membres : il détient un document délivré par une administration que son propre État ne reconnaît pas, portant sur un terrain dont un tiers est, aux yeux de ce même État, le propriétaire légitime et inscrit. Aucune régularisation n’est prévue : il n’existe pas de formalité, de délai ni de procédure qui ferait passer ce document au registre de la République.

Deuxième fait : le jugement du propriétaire dépossédé s’exécute chez vous

Les faits de l’affaire méritent d’être racontés, parce qu’ils décrivent exactement la situation d’un acquéreur ordinaire. M. Meletis Apostolides, Chypriote grec, est propriétaire d’un terrain situé dans le nord, sur le territoire du village de Lapithos, district de Kyrenia. En 2002, M. et Mme Orams, ressortissants britanniques, en achètent une partie et y font construire une villa avec piscine. Par un jugement par défaut du 9 novembre 2004, le tribunal de district de Nicosie, juridiction de la République, leur ordonne de démolir la villa, la piscine et les clôtures, de remettre le terrain en libre possession de son propriétaire et de payer diverses sommes ; leur demande de rétractation est rejetée le 19 avril 2005. M. Apostolides demande alors l’exécution de ces décisions au Royaume-Uni, où les Orams résident et détiennent leur patrimoine, sur le fondement du règlement Bruxelles I — le règlement (CE) n° 44/2001 du 22 décembre 2000 sur la compétence, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commerciale.

La Cour de justice, en grande chambre, statue le 28 avril 2009 dans l’affaire C-420/07, Meletis Apostolides contre David Charles Orams et Linda Elizabeth Orams. Le dispositif tient en quatre points, et chacun ferme une porte que la défense avait tenté d’ouvrir.

La portée est immédiate, et c’est elle que les argumentaires de vente omettent.Le jugement obtenu par le propriétaire dépossédé devant les juridictions de la République est exécutoire sur le patrimoine que l’acheteur détient dans son propre pays. Un acquéreur français condamné à Nicosie à démolir, à restituer et à indemniser ne perd pas seulement la villa achetée : il expose sa résidence principale en France, ses comptes, ses valeurs mobilières et tout actif saisissable. Depuis le 10 janvier 2015, le règlement Bruxelles I bis a supprimé la déclaration constatant la force exécutoire : le créancier se présente directement à l’exécution avec le certificat de l’article 53, et c’est au débiteur de saisir le juge français pour tenter d’y faire obstacle sur le fondement de l’article 45. La résidence secondaire achetée au nord se paie, en pratique, avec la résidence principale restée en France.

Il faut mesurer ce que cela signifie pour le calcul de risque. Un acquéreur qui se dit « au pire, je perds le bien » raisonne sur un plafond de perte égal au prix payé. Ce plafond n’existe pas. Le montant de la condamnation n’est pas borné par le prix d’achat : il comprend la restitution du terrain, les frais de démolition des constructions, une indemnité de privation de jouissance depuis l’occupation, les intérêts et les frais de procédure des deux côtés.

Troisième fait : l’acquisition est pénalement réprimée, et l’acheteur est visé

L’article 303A du code pénal chypriote (Cap. 154), dans sa rédaction issue de la loi 130(I)/2006, réprime les transactions frauduleuses portant sur l’immeuble d’autrui. C’est une félonie punie de sept ans d’emprisonnement, la tentative étant elle-même punie de cinq ans.

Le texte vise quatre comportements, et le quatrième est celui de l’acquéreur : vendre, louer, céder ou permettre l’usage ; faire la publicité ou la promotion de la vente, de la location, de l’hypothèque ou de l’usage ; conclure un accord portant sur l’un de ces actes ; et accepter l’achat, la location, l’hypothèque ou l’usage du bien. La même loi de 2006 a étendu le champ territorial du code aux infractions commises à l’étranger dès lors qu’elles se rattachent à un immeuble situé dans la République, y compris la complicité, l’incitation et la tentative.

Deux idées reçues tombent avec ce texte. La première : « le risque pénal ne concerne que les intermédiaires ». Le texte vise expressément le fait d’accepter l’achat. La seconde : « j’ai signé en Turquie ou à Londres, donc le droit chypriote ne s’applique pas ». L’extension territoriale de 2006 répond directement à cette configuration.

Strasbourg, et ce que la décision Demopoulos ne dit pas

La Cour européenne des droits de l’homme a été saisie de la question des biens dans le nord de l’île en trois temps qu’il faut distinguer pour ne pas surinterpréter le dernier.

• Loizidou contre Turquie, arrêt au fond du 18 décembre 1996, requête n° 15318/89 : la Turquie est déclarée responsable, au regard de la Convention, de la privation de jouissance subie par la propriétaire chypriote grecque dans le nord.
• Chypre contre Turquie, grande chambre, 10 mai 2001, requête n° 25781/94 : la Cour constate notamment une violation continue de l’article 1^erdu Protocole n° 1 à l’égard des Chypriotes grecs propriétaires de biens dans le nord, à qui l’accès à leur propriété, sa maîtrise et sa jouissance sont refusés.
• Demopoulos et autres contre Turquie, décision sur la recevabilité de la grande chambre du 1^er mars 2010, requêtes n° 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 14163/04, 10200/04, 19993/04 et 21819/04 : la commission des biens immobiliers instituée dans le nord constitue un recours interne à épuiser avant la saisine de Strasbourg.

La décision Demopoulos est la pièce que l’on vous montrera. Elle est régulièrement présentée dans les argumentaires de vente comme ayant « réglé la question des titres », voire comme ayant « validé » le mécanisme d’indemnisation mis en place au nord. Lisez ce qu’elle juge.

Elle porte sur l’épuisement des voies de recours internes au sens de l’article 35 de la Convention européenne des droits de l’homme, c’est-à-dire sur la recevabilité de requêtes dirigées contre la Turquie. Elle ne valide aucun titre délivré dans le nord. Elle n’autorise aucune vente de bien chypriote grec. Elle ne lie pas les juridictions de la République, qui continuent de juger au civil comme au pénal — la cour d’assises de Nicosie a prononcé des condamnations quinze ans après elle. Et elle n’a aucune incidence sur les poursuites engagées sur le fondement de l’article 303A du code pénal chypriote, qui ne relève pas de la Convention mais du droit interne d’un État membre.

Il faut ajouter un point que la décision rend visible sans le dire : elle décrit un mécanisme d’indemnisationdu propriétaire dépossédé. Un mécanisme d’indemnisation suppose une dépossession, et il ne délivre pas de titre à l’occupant actuel. Rien dans le raisonnement de Strasbourg n’améliore la position de l’acquéreur : la décision organise la réparation due au propriétaire d’avant 1974, elle ne consolide pas l’achat de celui qui est venu après.

Le chiffrage du risque, puisque c’est ainsi qu’on décide

Un argument de prix se combat par un chiffrage, pas par un principe. Voici le nôtre, construit sur l’écart de prix réel entre les deux zones et sur les postes d’exposition documentés ci-dessus.

CE QUE L'ÉCART DE PRIX PROMET
          Villa comparable, zones contrôlées ............... 360 000 €
          Villa annoncée au nord ........................... 180 000 €
          ÉCONOMIE APPARENTE ............................... 180 000 €

        CE QUE L'ÉCART ACHÈTE RÉELLEMENT
          Titre inscrit au registre foncier de la République ... NON
          Titre opposable dans les 27 États membres ........... NON
          Assurance de titre couvrant ce risque ... aucune identifiée
          Financement bancaire dans l'Union ....... aucun identifié
          Revente à un acquéreur européen informé ............. NON

        L'EXPOSITION CIVILE, SI LE PROPRIÉTAIRE D'AVANT 1974 AGIT
          Perte du bien et du prix payé .................... 180 000 €
          Restitution du terrain .......................... en nature
          Démolition des constructions ................ à la charge
                                                    du condamné
          Indemnité de privation de jouissance ........ depuis la
                                                    date d'occupation
          Intérêts et frais de procédure, deux instances ... non borné
          Exécution sur le patrimoine français, sans exequatur
            depuis Bruxelles I bis, règlement (UE) 1215/2012
            (CJUE, 28 avril 2009, C-420/07, points 1 et 3)
          PLAFOND DE PERTE ................................. IL N'Y EN A PAS

        L'EXPOSITION PÉNALE
          Article 303A du code pénal chypriote (Cap. 154),
            rédaction issue de la loi 130(I)/2006
          Félonie ...................... jusqu'à 7 ans d'emprisonnement
          Tentative .................... jusqu'à 5 ans
          Comportement visé ............ « accepter l'achat » du bien
          Compétence pour les faits commis à l'étranger ......... OUI
          Mandat d'arrêt européen ............................... OUI
          Condamnations prononcées en 2025, pour vente et promotion :
            9 mai 2025 ......... 2 ans 1/2 et 15 mois (deux Européennes)
            24 octobre 2025 .... 5 ans (un promoteur, 40 chefs)
          Condamnation d'un simple acquéreur ....... aucune identifiée

        VALEUR ACTUELLE DE L'ÉCONOMIE DE 180 000 €
          Une économie certaine de 180 000 € contre une perte
          non plafonnée et une exposition pénale personnelle :
          aucun taux d'actualisation ne rend cet arbitrage positif.

Il n’y a pas de parade

Nous avons cherché celles qu’on nous oppose habituellement, et aucune ne tient. L’ancienneté de la possession ne prescrit rien : le registre de la République continue d’inscrire le propriétaire d’avant 1974, et une possession qui n’est reconnue par aucune juridiction de la République ne fait pas courir de délai devant elle. La bonne foi de l’acquéreur ne le protège pas de l’action en restitution du propriétaire, qui n’est pas une sanction mais la conséquence du droit de propriété d’un tiers. L’assurance de titre, quand elle existe, n’est pas distribuée sur ce risque. Et l’interposition d’une structure ne crée pas de titre.

L’acheteur a contre lui un registre foncier qui ne l’a jamais inscrit, un jugement exécutoire dans son propre pays et un texte pénal qui vise expressément le fait d’accepter l’achat. La recommandation du cabinet est de s’abstenir, et nous ne l’assortissons d’aucune réserve. C’est le seul endroit de ce guide où nous n’envisageons pas de cas dans lequel la réponse serait différente.

Une précision, parce qu’elle revient dans les questions qu’on nous pose : franchir la ligne pour visiter, séjourner à l’hôtel ou passer une journée à Famagouste ne pose aucun des problèmes décrits ici. Le règlement (CE) n° 866/2004 organise précisément ces franchissements. Ce qui est en cause, c’est l’acquisition, la location de longue durée, l’hypothèque et l’usage d’un bien appartenant à un propriétaire déplacé — pas la circulation des personnes.

Ce que nous n’avons pas pu établir

Un guide qui ne signale jamais ses trous n’est pas vérifiable. Voici les points sur lesquels ce chapitre s’arrête volontairement, avec ce qu’il faudrait obtenir pour aller plus loin.

• Les honoraires professionnels et les frais annexes d’une acquisition.Aucune fourchette sourcée n’a été retrouvée pour les honoraires du conseil chypriote, les frais de dépôt du contrat au registre foncier, les frais d’évaluation et les frais bancaires. Nous préférons une case vide à un ordre de grandeur inventé : demandez trois devis écrits.
• Les montants de la redevance municipale ou communautaire et de la taxe d’assainissement. Ils varient d’une commune à l’autre et la réforme des collectivités locales appliquée en 2024 a pu modifier assiette et redevable. Les avis d’imposition des trois dernières années du vendeur sont la seule source fiable.
• Le plafond global de cumul des exonérations de plus-value après le relèvement des seuils au 1^er janvier 2026. Sous l’ancien régime, le cumul était plafonné au montant le plus élevé, 85 430 €. Le plafond applicable depuis n’a pas été vérifié.
• Les barèmes dérogatoires du taux réduit de TVA pour les personnes handicapées au sens de la loi 42(I)/2023 et pour les familles de plus de trois enfants. Les dates du régime transitoire, elles, ont été établies et figurent plus haut.
• La clé de répartition de la valeur entre les 130 premiers mètres carrés et le solde, pour un logement éligible dont la surface constructible se situe entre 130 et 190 m². Elle commande le montant de TVA dû et se demande au Département des impôts.
• La durée de dix ans du taux réduit de TVA, le délai de trente jours de notification et le mode de calcul proportionnel du reversement sont décrits de façon concordante mais n’ont pas été lus sur la disposition qui les porte.
• L’articulation entre l’abrogation du droit de timbre par la loi 239(I)/2025 et l’exigence d’un contrat « dûment timbré » pour le dépôt au registre foncier.Question de forme, conséquence de fond : à faire confirmer par le registre.
• Les limites quantitatives exactes de l’autorisation du Cap. 109 pour les ressortissants d’États tiers, dont les valeurs varient d’une source à l’autre.
• Le régime de propriété applicable dans les zones de souveraineté britannique d’Akrotiri et de Dhekelia, que nous n’avons pas établi et sur lequel nous n’écrivons donc rien.

Deux enfants, un même père, une même succession ouverte à Limassol. La fille, installée à Chypre depuis sept ans, acquitte 182 962 € de droits de succession en France. Le fils, resté à Lyon, en acquitte 594 894 € sur une part rigoureusement identique. L’écart, 411 932 €, ne tient ni au patrimoine, ni au testament, ni au droit chypriote. Il tient à une seule phrase du 3° de l’article 750 ter du code général des impôts, et au fait que le fils a eu son domicile fiscal en France pendant au moins six des dix années précédant celle du décès. Le calcul complet figure plus bas, poste par poste.

Chypre ne prélève aucun droit de succession et aucun droit de donation. C’est exact, c’est démontrable sur le texte, et c’est l’argument le plus répété du marché. Il ne dit presque rien de ce qu’une famille française paiera. Trois raisons se cumulent : la France taxe par trois rattachements alternatifs dont deux survivent au départ ; il n’existe aucune convention franco-chypriote en matière de droits de succession, si bien qu’aucun traité ne vient répartir la matière imposable ; et le mécanisme d’imputation de l’article 784 A, seul correctif unilatéral disponible, est structurellement vide face à un État qui ne prélève rien.

Ce chapitre établit d’abord l’absence de droits chypriotes sur les lois chypriotes, puis démonte les trois cas de l’article 750 ter, la règle des six ans et l’imputation de l’article 784 A. Il traite ensuite ce que presque personne ne traite : la loi civile applicable à la succession. Chypre est un État membre lié par le règlement 650/2012, sa loi successorale s’applique par défaut à qui y a sa résidence habituelle, et cette loi comporte une réserve héréditaire plus contraignante que la réserve française. Partir à Chypre pour gagner en liberté testamentaire est une erreur de sens. Le chapitre se termine par deux montages chiffrés et par ce qu’ils ne règlent pas.

Chypre : la preuve textuelle, et non la brochure

Chypre a connu un impôt sur les successions. La loi Ν. 67/1962, Ο περί Φορολογίας των Κληρονομιών Νόμος, l’organisait. Elle a été abrogée par l’article 2 de la loi Ν. 74(I)/2000, publiée au journal officiel de la République le 16 juin 2000 (Ε.Ε. Παρ. I(I), Αρ. 3413). La note d’abrogation du texte consolidé est explicite sur son champ temporel : la loi de base est abrogée à l’égard des personnes décédées à compter du 1er janvier 2000, étant entendu que ses dispositions continuent de s’appliquer aux personnes décédées avant cette date.

La formulation compte. Le fait générateur retenu n’est pas la date d’ouverture d’une procédure ni celle d’un partage : c’est la date du décès. Une succession chypriote encore non liquidée aujourd’hui mais ouverte par un décès de 1998 relève toujours de la loi de 1962. C’est une hypothèse d’archéologie patrimoniale, mais elle existe dans les dossiers d’immeubles chypriotes restés indivis depuis les années 1990, et elle explique pourquoi le registre foncier chypriote demande parfois des pièces qu’aucune brochure ne mentionne.

Aucun droit de donation ne prend le relais. La démonstration est ici négative, donc plus délicate : elle repose sur l’inventaire des lois fiscales chypriotes et sur le traitement que le seul impôt susceptible de frapper une transmission à titre gratuit réserve à celle-ci. L’article 10 de la loi Ν. 52/1980 sur l’impôt sur les plus-values définit la cession et en exclut expressément la transmission à cause de mort — le successeur reprenant la valeur d’acquisition du défunt, ou la valeur au 1er janvier 1980, la valeur retenue étant celle correspondant à la plus récente de ces deux dates, avec option pour la valeur au 14 juillet 1974 lorsque l’acquisition par le défunt lui est antérieure — ainsi que la donation d’un parent à un enfant, entre époux, ou entre parents jusqu’au troisième degré, le donataire reprenant sur la même mécanique la valeur d’acquisition du donateur, et le premier donateur restant le point de référence en cas de donations successives.

Le résultat combiné mérite d’être énoncé tel quel, parce qu’il n’a pas d’équivalent français : à Chypre, la transmission par décès d’un immeuble n’est frappée d’aucun impôt, ni sur la mutation, ni sur la plus-value latente. Il n’y a pas non plus d’impôt foncier annuel d’État depuis le 1er janvier 2017 — article 27 de la loi Ν. 24/1980, inséré par la loi Ν. 86(I)/2016 — ni aucun impôt chypriote sur la fortune. Un appartement à Limassol acquis 300 000 € et valant 900 000 € au décès passe aux enfants sans aucun prélèvement chypriote, et ceux-ci conservent la valeur d’acquisition d’origine pour le jour où ils le revendront. Cette dernière précision est un inconvénient déguisé, sur lequel nous revenons.

Il n’existe aucune convention franco-chypriote en matière de successions

La France et Chypre sont liées par la convention du 18 décembre 1981 en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune, entrée en vigueur le 1er avril 1983 après approbation par la loi n° 82-1093 du 23 décembre 1982 et publication par le décret n° 83-250 du 18 mars 1983. Son article 2 § 3 énumère les impôts visés, et la liste est courte : côté français, « i) l’impôt sur le revenu ; ii) l’impôt sur les sociétés », y compris les retenues à la source, précomptes et avances décomptés sur eux ; côté chypriote, « l’impôt sur le revenu », et rien d’autre. Le § 2 précise ce que la convention entend par impôt sur le revenu et sur la fortune : les impôts sur le revenu total, sur la fortune totale ou sur des éléments de l’un ou de l’autre, « y compris les impôts sur les gains provenant de l’aliénation de biens mobiliers ou immobiliers, les impôts sur le montant global des salaires payés par les entreprises, ainsi que les impôts sur les plus-values ». Les droits de mutation à titre gratuit n’y figurent ni dans l’énumération, ni dans la définition, et aucun avenant ne les y a ajoutés.

La convention signée le 11 décembre 2023, destinée à remplacer celle de 1981, ne change rien sur ce point : elle vise « les impôts sur le revenu », auxquels elle ajoute nommément la contribution sociale généralisée et la contribution pour le remboursement de la dette sociale, et elle retire la fortune du champ conventionnel. Les successions n’y entrent pas davantage. Elle n’est du reste pas en vigueur : le projet de loi d’approbation a été déposé au Sénat le 28 janvier 2026 (n° 314), a fait l’objet du rapport de la commission des finances n° 369 du 11 février 2026, a été adopté sans modification par le Sénat le 19 février 2026 puis déposé à l’Assemblée nationale le 20 février (texte n° 2516), où il a fait l’objet du rapport n° 2870 du 3 juin 2026. Ni l’adoption par l’Assemblée, ni la promulgation, ni l’échange des notifications ne sont intervenus à la date de rédaction. Le chapitre 8 suit ce calendrier.

La France a signé une trentaine de conventions spécifiques en matière de successions, dont une dizaine couvrent aussi les donations — l’Italie (20 décembre 1990), l’Espagne (8 janvier 1963), l’Allemagne (12 octobre 2006), le Royaume-Uni (21 juin 1963), les États-Unis (24 novembre 1978), l’Autriche (26 mars 1993), entre autres. Chypre n’en fait pas partie. Et le réseau se rétracte plus qu’il ne s’étend : la convention franco-suisse du 31 décembre 1953 en matière de successions a été dénoncée par la France par note verbale du 17 juin 2014, publiée par le décret n° 2014-1270 du 30 octobre 2014, et ne s’applique plus aux successions des personnes décédées à compter du 1er janvier 2015. Ce vide conventionnel a quatre conséquences pratiques, qu’il faut poser avant tout calcul.

• Aucune règle de départage. Il n’y a pas d’article 4 § 2 successoral qui trancherait entre un domicile français et un domicile chypriote pour les droits de mutation. Le domicile fiscal du défunt et celui des héritiers s’apprécient exclusivement par l’article 4 B du CGI, sans correctif conventionnel, et la démonstration que l’on est résident de Chypre au sens de la convention de 1981 ne protège pas des droits de succession français.
• Aucune répartition de la matière imposable. Là où une convention successorale attribuerait, par exemple, l’imposition des immeubles à l’État de situation et celle des meubles à l’État du domicile du défunt, rien n’intervient. Chaque État applique sa loi interne à l’ensemble de ce que cette loi désigne.
• Aucune élimination conventionnelle de la double imposition. Le seul correctif est unilatéral : l’article 784 A du CGI, dont la portée est étroite et que nous détaillons plus loin.
• Aucune procédure amiable. Un désaccord d’assiette entre les deux administrations sur une succession ne peut être porté devant une autorité compétente au sens conventionnel, faute de convention applicable à la matière. Le contentieux se plaide devant le juge français, sur le droit français.

Ce vide n’est pas dramatique en pratique, pour une raison contre-intuitive : l’absence d’impôt chypriote rend le conflit d’imposition impossible entre les deux États. La double imposition suppose deux impositions ; ici il n’y en a qu’une. Le vide conventionnel devient en revanche coûteux dès qu’un troisième État entre dans le dossier — un immeuble en Espagne, un compte titres dans un État qui impose la transmission, une résidence secondaire au Portugal. Nous y revenons au moment du chiffrage de l’article 784 A.

L’article 750 ter du CGI : trois cas, dont deux survivent au départ

L’article 750 ter du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur depuis le 31 juillet 2011 issue de l’article 14 de la loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011, fixe la territorialité des droits de mutation à titre gratuit. Il organise trois rattachements alternatifs : un seul suffit, et ils ne se compensent pas.

Le 1° est celui qu’un départ neutralise, à condition que le départ soit réel. Nous ne revenons pas ici sur les conditions de perte du domicile fiscal français : elles font l’objet du chapitre 5, et le c du 1 de l’article 4 B — le centre des intérêts économiques — est de loin le motif de requalification le plus fréquent pour qui s’installe à Chypre en laissant en France son patrimoine productif. Retenez seulement que l’appréciation se fait au jour du décès. Une requalification du domicile pour la dernière année de vie fait basculer toute la succession dans le 1°, donc dans une imposition mondiale, y compris l’appartement de Limassol et le portefeuille chypriote.

Le 2° est celui qui ne se neutralise jamais. Il faut savoir exactement ce que le droit fiscal français appelle un bien situé en France, parce que la réponse déborde largement l’immobilier et qu’elle surprend sur deux points au moins. L’avant-dernier alinéa de l’article 750 ter dispose qu’est considérée comme française toute créance sur un débiteur établi en France ou qui y a son domicile fiscal, ainsi que toute valeur mobilière émise par l’État français, par une personne morale de droit public française ou par une société qui a en France son siège social statutaire ou le siège de sa direction effective, et ce quelle que soit la composition de son actif.

Le second point de surprise concerne l’immobilier détenu par une société. Le 2° vise les biens « possédés directement ou indirectement ». Deux mécanismes distincts s’empilent. D’une part, les actions et parts de sociétés ou personnes morales non cotées dont le siège est situé hors de France et dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire français sont réputées françaises, à proportion de la valeur de ces biens rapportée à l’actif total. D’autre part, tout immeuble ou droit immobilier est réputé possédé indirectement lorsqu’il appartient à une personne morale ou à un organisme dont le défunt ou le donateur détenait, seul ou avec son groupe familial, plus de la moitié des actions, parts ou droits, directement ou par l’intermédiaire d’une chaîne de participations. Les immeubles affectés par la personne morale à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ne sont pas pris en compte.

Traduction pour un lecteur installé à Limassol : une société chypriote interposée entre vous et un immeuble français ne fait pas sortir cet immeuble de la succession française. Elle ajoute une couche de complexité, un coût de structure et une exposition aux dispositifs examinés au chapitre 10, sans produire l’effet recherché. Nous le disons sans nuance parce que c’est le montage le plus souvent proposé et l’un des moins efficaces.

La règle des six ans : le piège principal, et le compteur exact

Le 3° de l’article 750 ter soumet aux droits français tous les biens reçus par un héritier, donataire ou légataire qui a son domicile fiscal en France au jour de la transmission, à la condition qu’il l’ait eu pendant au moins six années au cours des dix dernières années précédant celle au cours de laquelle il reçoit les biens. Trois précisions, dont deux sont systématiquement escamotées.

• La condition s’apprécie bénéficiaire par bénéficiaire. Dans une fratrie, l’un peut être dans le 3° et l’autre dans le 2°, pour la même succession et des parts identiques. C’est exactement le cas chiffré de ce chapitre.
• Les deux conditions sont cumulatives : être domicilié en France au jour de la transmission et l’avoir été six ans sur dix. Un héritier qui rentre en France trois mois avant le décès après quinze ans d’expatriation est domicilié en France au jour du décès mais ne remplit pas la seconde condition : il relève du 2°.
• Les six années n’ont pas à être consécutives, et la période de référence est celle des dix années précédant celle de la transmission — l’année du décès elle-même n’est pas comptée dans le dénominateur.

Le compteur est plus favorable qu’on ne le croit, et il faut le poser littéralement plutôt que de retenir le chiffre six. Un enfant qui quitte la France et n’y revient pas cesse de remplir la condition dès que son nombre d’années de domicile français dans la fenêtre de dix ans tombe à cinq — soit, pour un départ en cours d’année N, à partir des transmissions intervenant en N+5. Il ne faut donc pas dix ans d’expatriation, ni même six : il en faut cinq années complètes.

Ce tableau doit être lu dans les deux sens, et le second est le plus utile. Il dit quand un parent installé à Chypre peut transmettre à un enfant lui aussi expatrié sans que la France impose ses biens étrangers. Il dit aussi quand un enfant qui rentre en France redevient un point d’exposition pour toute la famille — un retour d’expatriation pour raisons professionnelles, une reprise d’études, une installation du conjoint. Le compteur repart, et il faut de nouveau six années de domicile français pour replonger dans le 3°, mais l’imposition sur les seuls biens français, elle, n’a jamais cessé.

L’article 784 A : le seul correctif, et pourquoi il est vide face à Chypre

Faute de convention, la France a prévu un correctif unilatéral. L’article 784 A du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur depuis le 31 mars 1999 issue de l’article 19 de la loi de finances publiée au Journal officiel du 31 décembre 1998, tient en deux phrases :

« Dans les cas définis aux 1° et 3° de l’article 750 ter, le montant des droits de mutation à titre gratuit acquitté, le cas échéant, hors de France est imputable sur l’impôt exigible en France. Cette imputation est limitée à l’impôt acquitté sur les biens meubles et immeubles situés hors de France. »

Trois limites sont écrites dans ces deux phrases, et une quatrième résulte de la doctrine administrative.

• L’imputation ne joue que dans les cas 1° et 3°. Le 2° en est exclu. Un héritier non résident qui acquitte des droits français sur un immeuble parisien ne peut imputer aucun impôt étranger sur cette dette : le texte ne le prévoit pas.
• Elle est plafonnée à l’impôt acquitté sur les biens situés hors de France. L’impôt étranger frappant un bien français — hypothèse rare mais non théorique — n’est jamais imputable.
• Elle suppose un impôt effectivement acquitté. Un impôt dû et non payé, un impôt dégrevé, un impôt remboursé ne s’imputent pas.
• Seuls les droits de mutation à titre gratuit s’imputent. La doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-10-50-60) exclut les droits de timbre, les droits de publicité, ainsi que toutes pénalités, amendes et intérêts de retard. Elle admet en revanche les droits perçus au profit de subdivisions politiques ou de collectivités locales d’un État étranger, et fixe la conversion en euros au cours pratiqué à Paris le jour du paiement effectif de l’impôt étranger. Le formulaire de justification est l’imprimé 2740.

Appliqué à une succession franco-chypriote, cet article ne sert à rien, et il faut le dire crûment : Chypre ne prélevant aucun droit de succession, il n’y a jamais rien à imputer. L’absence d’impôt chypriote, présentée comme un avantage, produit ici un effet au mieux neutre. Le contre-exemple est instructif : si Chypre prélevait un droit de succession modéré, disons 5 %, un héritier relevant du 1° ou du 3° l’imputerait sur l’impôt français et ne paierait pas un euro de plus, la charge globale n’augmentant que pour un héritier relevant du 2°. Autrement dit, pour une partie des familles, un impôt chypriote modéré coûterait exactement la même chose que pas d’impôt du tout. C’est une raison de cesser de présenter l’absence de droits chypriotes comme un gain de transmission : le gain vient de la sortie du 1°, pas de l’absence de droits chypriotes.

L’article 784 A retrouve toute son utilité dès qu’un troisième État figure au patrimoine. Prenons une variante du cas principal : le défunt, résident chypriote, laisse en outre un appartement à Valence, en Espagne, valorisé 600 000 €, et son fils est resté à Lyon. L’Espagne impose la transmission au titre de l’obligation réelle, l’immeuble étant situé sur son territoire. La France impose la part du fils sur son montant mondial au titre du 3°, appartement espagnol compris. L’article 784 A permet d’imputer l’impôt espagnol effectivement acquitté sur les droits français, dans la limite de l’impôt afférent aux biens situés hors de France. Sans lui, la même valeur serait taxée deux fois pleinement.

Et la configuration où l’article 784 A ne joue pas mérite d’être nommée, parce qu’elle est fréquente et jamais signalée : la fille installée à Chypre, qui relève du 2°, ne bénéficie d’aucune imputation. Si elle reçoit l’appartement de Valence et paie l’impôt espagnol, elle ne peut l’imputer sur rien en France — ce qui n’a pas de conséquence tant qu’elle ne reçoit pas de bien français, mais en aurait une si elle en recevait. L’article 784 A est un correctif réservé à ceux que la France impose sur leur patrimoine mondial. Ceux qu’elle n’impose que sur les biens français n’y ont pas droit, et la justification de cette exclusion est logique : la France ne taxant que ce qui est chez elle, elle estime n’avoir rien à créditer.

Le chiffrage complet : une succession, deux enfants, deux régimes

Les hypothèses sont explicites et volontairement banales. M. R., veuf, de nationalité française, a transféré son domicile fiscal à Chypre en janvier 2020 et n’est pas revenu. Il décède à Limassol en mars 2027. Son domicile fiscal chypriote au jour du décès n’est pas contesté : le 1° de l’article 750 ter ne s’applique donc pas. Il laisse deux enfants, seuls héritiers, à parts égales. Claire l’a suivi à Limassol en janvier 2020 : au jour du décès, elle a été domiciliée en France trois des dix années précédentes, la condition du 3° n’est pas remplie, elle relève du 2°. Antoine n’a jamais quitté Lyon : la condition du 3° est remplie sans discussion.

DONNÉES COMMUNES
  Patrimoine successoral ............................... 3 900 000 €
  dont biens situés en France ......................... 1 800 000 €
  dont biens situés hors de France .................... 2 100 000 €
  Deux enfants, parts égales, aucune libéralité antérieure
  Part brute de chaque enfant ......................... 1 950 000 €
  dont biens français par enfant ......................   900 000 €

ANTOINE — resté à Lyon — CAS 3° de l'art. 750 ter
  Assiette : tous les biens reçus ..................... 1 950 000 €
  Abattement en ligne directe, art. 779, I ............  - 100 000 €
  Part nette taxable .................................. 1 850 000 €

  Barème de l'art. 777, tableau I :
     5 % x  8 072 ...................................... =     403,60 €
    10 % x  4 037  (8 072 a 12 109) ................... =     403,70 €
    15 % x  3 823  (12 109 a 15 932) .................. =     573,45 €
    20 % x 536 392  (15 932 a 552 324) ................ = 107 278,40 €
    30 % x 350 514  (552 324 a 902 838) ............... = 105 154,20 €
    40 % x 902 839  (902 838 a 1 805 677) ............. = 361 135,60 €
    45 % x  44 323  (au-dela de 1 805 677) ............ =  19 945,35 €
  Droits dus par Antoine .............................. =  594 894,30 €

CLAIRE — a Limassol depuis janvier 2020 — CAS 2°
  Assiette : les seuls biens situes en France .........   900 000 €
  Abattement en ligne directe, art. 779, I ............  - 100 000 €
  Part nette taxable ..................................   800 000 €

     5 % x  8 072 ...................................... =     403,60 €
    10 % x  4 037 ...................................... =     403,70 €
    15 % x  3 823 ...................................... =     573,45 €
    20 % x 536 392 ..................................... = 107 278,40 €
    30 % x 247 676  (552 324 a 800 000) ............... =  74 302,80 €
  Droits dus par Claire ............................... =  182 961,95 €

IMPOT CHYPRIOTE
  Droits de succession ................................ =        0 €
  Impot sur les plus-values latentes .................. =        0 €
  Imputation de l'art. 784 A .......................... =        0 €
                                        (rien a imputer)

TOTAL ACQUITTE EN FRANCE ............................. =  777 856,25 €
  Taux effectif global sur 3 900 000 € ............... =      19,9 %
  Taux effectif sur la part d'Antoine ................ =      30,5 %
  Taux effectif sur la part de Claire ................ =       9,4 %

ECART ENTRE DEUX PARTS IDENTIQUES .................... =  411 932,35 €

CONTREFACTUEL — si M. R. etait mort domicilie en France
  Cas 1° : les deux enfants imposes sur 1 850 000 € nets
  2 x 594 894,30 ...................................... = 1 189 788,60 €
  Gain reel du transfert de domicile a Chypre ......... =   411 932,35 €
                  (1 189 788,60 - 777 856,25 ; soit ce qu'Antoine
                   aurait paye sur la part de Claire, moins ce que
                   Claire acquitte reellement)

Trois lectures de ce tableau valent d’être formulées, parce qu’elles sont contre-intuitives et qu’aucune ne figure dans les présentations commerciales du régime chypriote.

Le départ du parent ne produit son effet qu’à travers l’enfant déjà parti. Le contrefactuel le montre à l’euro près : le gain de 411 932 € est exactement la différence entre ce qu’Antoine aurait payé sur la part de Claire et ce que Claire paie effectivement. Autrement dit, si les deux enfants étaient restés en France, le transfert de domicile de M. R. n’aurait rien rapporté du tout en matière successorale. Sept ans de résidence chypriote, zéro euro de droits économisés.

Le taux effectif d’Antoine, 30,5 %, dépasse largement le taux marginal que la plupart des lecteurs anticipent. Il s’explique par la progressivité : une part de 1 950 000 € traverse toutes les tranches et consomme 902 839 € à 40 %. C’est la raison pour laquelle les transmissions échelonnées, quel que soit le pays de résidence, restent le premier levier disponible — nous y venons.

Les 300 000 € d’actions françaises logées à Nicosie coûtent, à elles seules, 45 000 € de droits sur la part de Claire. Sa quote-part de ces titres, 150 000 €, fait passer sa base taxable de 650 000 à 800 000 € dans une zone imposée à 30 % : 45 000 € exactement. Le même montant investi en titres d’émetteurs non français ne lui aurait rien coûté, et n’aurait rien changé pour Antoine, imposé sur tout de toute façon. C’est la démonstration la plus concrète de ce que la composition du portefeuille, et non sa domiciliation, gouverne l’exposition successorale.

Le règlement 650/2012 : Chypre est liée, et cela change la loi applicable

Tout ce qui précède concerne l’impôt. La dévolution — qui hérite, de quoi, dans quelles proportions, avec quelle liberté de tester — obéit à un corps de règles entièrement distinct, et c’est là que le dossier chypriote réserve sa vraie surprise.

Le règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012 relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière de successions et à la création d’un certificat successoral européen s’applique aux successions des personnes décédées le 17 août 2015 ou après. Trois États membres n’y sont pas liés — le Danemark au titre du protocole n° 22, l’Irlande et, à l’époque, le Royaume-Uni au titre du protocole n° 21. Chypre est liée, la France aussi. Le règlement a une portée universelle : son article 20 dispose que « toute loi désignée par le présent règlement s’applique même si cette loi n’est pas celle d’un État membre ».

Deux articles décident de tout.

• Article 21 — la règle par défaut. La loi applicable à l’ensemble de la succession est celle de l’État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès, sauf si, à titre exceptionnel, il résulte de l’ensemble des circonstances que le défunt présentait des liens manifestement plus étroits avec un autre État. Un Français décédé après avoir résidé habituellement à Limassol relève donc, par défaut, de la loi successorale chypriote, y compris pour son appartement parisien : le règlement adopte l’unité de la succession et ne distingue pas les meubles des immeubles.
• Article 22 — la professio juris. Une personne peut choisir comme loi régissant l’ensemble de sa succession la loi de l’État dont elle possède la nationalité au moment où elle fait ce choix ou au moment de son décès. Le choix doit être formulé de manière expresse dans une déclaration revêtant la forme d’une disposition à cause de mort, ou résulter des termes d’une telle disposition. Un Français installé à Chypre peut donc choisir la loi française ; il ne peut pas choisir la loi italienne ou maltaise s’il n’en a pas la nationalité.

Trois compléments, qui évitent les erreurs de raisonnement les plus fréquentes. L’article 34 écarte le renvoi pour les lois désignées par l’article 22 : un choix de loi nationale est un choix de règles matérielles, il ne rouvre pas le conflit. L’article 30 réserve les dispositions spéciales de l’État de situation de certains biens — immeubles, entreprises, catégories particulières de biens — imposant des restrictions à leur succession en raison de leur destination économique, familiale ou sociale, lorsque ces dispositions s’appliquent quelle que soit la loi successorale. La porte est plus étroite qu’elle n’en a l’air : le considérant 54 du règlement impose une « interprétation stricte » et exclut nommément du champ de l’article 30 « les dispositions prévoyant une réserve héréditaire plus importante que celle prévue par la loi applicable à la succession ». Une réserve héréditaire française plus large que la réserve désignée ne peut donc pas se rattraper par l’article 30. L’article 35 maintient l’exception d’ordre public, mais à la condition d’une incompatibilité manifeste.

La Cour de justice a donné du règlement une lecture volontariste dans son arrêt CJUE, 12 octobre 2017, C-218/16, Kubicka : elle a jugé que l’article 1er, paragraphe 2, sous k) et l), et l’article 31 du règlement s’opposent au refus, par une autorité d’un État membre, de reconnaître les effets réels d’un legs par revendication connu de la loi applicable à la succession, alors que la loi du lieu de situation de l’immeuble ignore cette figure. La portée est large : la loi successorale désignée gouverne réellement le transfert des biens, y compris lorsqu’elle heurte les habitudes de l’État de situation.

Un point pratique enfin, souvent décisif dans un dossier franco-chypriote : le certificat successoral européen des articles 62 à 73 permet aux héritiers de faire valoir leur qualité dans un autre État membre sans procédure de reconnaissance. L’article 64 le fait délivrer dans l’État membre dont les juridictions sont compétentes en vertu des articles 4, 7, 10 ou 11 — en pratique, ici, celui de la résidence habituelle du défunt. Le point de calendrier est dans l’article 70, paragraphe 3 : les copies certifiées conformes ont une durée de validité limitée de six mois, portée sur la copie sous forme de date d’expiration, l’autorité émettrice pouvant l’allonger dans des cas exceptionnels dûment justifiés. Demander le certificat trop tôt oblige à en redemander une copie, ce qui impose de le synchroniser avec le calendrier des formalités françaises.

Le droit successoral chypriote : une réserve, et plus contraignante que la française

C’est le point du chapitre qui surprend le plus de lecteurs. Chypre, réputée pour l’absence d’impôt successoral, applique un régime de réserve héréditaire légale, organisé par la loi sur les testaments et les successions — Ο περί Διαθηκών και Διαδοχής Νόμος, Κεφ. 195. Cette loi divise la succession en deux masses : la part statutaire (νόμιμη μοίρα), qui revient de droit aux proches désignés par le texte, et la quotité disponible (διαθέσιμη μοίρα), seule fraction dont le testateur dispose librement. C’est le même mécanisme que la réserve française, avec des quotités différentes.

L’article 41 de la loi Κεφ. 195, intitulé « διαθέσιμο μέρος της κληρονομιάς » — partie disponible de la succession —, fixe trois cas et raisonne sur la valeur nette de la succession, dettes payées. Lorsque le défunt laisse un conjoint et un enfant, un conjoint et un descendant d’enfant, ou, sans conjoint, un enfant ou un descendant d’enfant, la quotité disponible ne peut excéder le quart. Lorsqu’il laisse un conjoint, ou un père, ou une mère, mais aucun enfant ni descendant d’enfant, elle ne peut excéder la moitié. Lorsqu’il ne laisse ni conjoint, ni enfant, ni descendant d’enfant, ni père, ni mère, la quotité disponible est la totalité. Le paragraphe 2 ajoute la sanction — la disposition testamentaire excédentaire est réduite d’autant — et une exception qui a son utilité : la réduction ne joue pas lorsque le défunt laisse un conjoint mais ni enfant, ni descendant d’enfant, ni père, ni mère, et que l’excédent a été légué à ce conjoint survivant, qui peut ainsi recevoir la totalité.

Trois points de méthode sur cette lecture. Le premier : le seuil du quart ne dépend pas du nombre d’enfants, contrairement au droit français ; un enfant unique et cinq enfants produisent la même quotité disponible. Le deuxième : la comparaison avec le droit français est celle de deux fractions, non de deux systèmes — les règles chypriotes de rapport et de réduction des libéralités entre vifs, elles, n’ont pas été établies par notre vérification, et nous y revenons plus bas. Le troisième : la loi Κεφ. 195 étant d’origine coloniale britannique, sa terminologie ne recouvre pas exactement la nôtre, et une rédaction testamentaire calquée sur des réflexes français doit être relue par un juriste chypriote.

Un second élément mérite d’être connu, parce qu’il a supprimé l’échappatoire dont bénéficiaient historiquement tous les étrangers, et pas seulement les expatriés anglophones. L’article 42 de la loi Κεφ. 195, dans sa rédaction d’origine, écartait les quotités de l’article 41 dans deux cas : le testament portant sur tous les biens, meubles et immeubles, d’une personne née au Royaume-Uni ou dont le père était né au Royaume-Uni ou dans un État membre du Commonwealth, qu’elle ait ou non son domicile à Chypre ; et le testament portant sur les biens meubles d’un étranger, entendu comme toute personne n’ayant pas la citoyenneté de la République, sauf née à Chypre de parents y résidant habituellement, ou conjointe non séparée d’un citoyen chypriote. Un Français résidant à Chypre relevait donc du second cas et disposait librement de ses actifs mobiliers — portefeuille compris.

Cet article figure aujourd’hui dans le texte consolidé sous la seule mention [Διαγραφή] — supprimé —, l’historique des modifications attaché à la disposition renvoyant à la loi Ν. 96(I)/2015. La suppression et son rattachement à cette loi sont donc établis sur le texte consolidé. Sa date d’entrée en vigueur, que des commentaires professionnels chypriotes situent au 3 juillet 2015, et son absence d’effet sur les décès antérieurs, relèvent en revanche chez nous du niveau de la fiche professionnelle. La conséquence pratique, elle, ne dépend d’aucune de ces réserves : depuis 2015, un Français résidant habituellement à Chypre qui ne fait pas de choix de loi est réservataire au sens chypriote sur l’intégralité de sa succession, mobilière comprise.

On aboutit à une conclusion que personne ne formule : pour un couple avec un ou deux enfants, s’installer à Chypre réduit la liberté testamentaire au lieu de l’augmenter, si l’on laisse jouer la règle par défaut de l’article 21 du règlement. Un père d’un enfant unique passe d’une quotité disponible de la moitié à une quotité d’un quart. Sur un patrimoine de 3 000 000 €, la part dont il peut disposer librement — au profit d’un conjoint, d’un tiers, d’une fondation — tombe de 1 500 000 € à 750 000 €. Aucune disposition fiscale du régime chypriote ne compense cet effet, qui est civil et non fiscal.

L’article 913 du code civil et le prélèvement compensatoire : un doute à signaler

L’article 913 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er novembre 2021 issue de l’article 24 de la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021 confortant le respect des principes de la République, comporte désormais trois alinéas. Les deux premiers posent la réserve classique : les libéralités ne peuvent excéder la moitié des biens du disposant s’il ne laisse à son décès qu’un enfant, le tiers s’il en laisse deux, le quart s’il en laisse trois ou davantage ; l’enfant qui renonce n’est compté que s’il est représenté ou tenu au rapport en application de l’article 845.

Le troisième alinéa est le texte nouveau, et il mérite d’être lu mot à mot :

« Lorsque le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci. »

Ce texte est né d’un contentieux précis. La Cour de cassation avait jugé, par deux arrêts du même jour — Civ. 1re, 27 septembre 2017, n° 16-13.151 et n° 16-17.198, tous deux publiés au Bulletin et au Rapport — qu’une loi étrangère désignée par la règle de conflit et qui ignore la réserve héréditaire n’est pas en soi contraire à l’ordre public international français ; elle ne peut être écartée que si son application concrète conduit à une situation incompatible avec les principes du droit français considérés comme essentiels, notamment lorsque les héritiers réservataires se trouvent dans une situation de précarité économique ou de besoin. Les deux affaires portaient sur des successions régies par le droit californien. Auparavant, le Conseil constitutionnel, décision n° 2011-159 QPC du 5 août 2011, avait déclaré contraire à la Constitution l’article 2 de la loi du 14 juillet 1819, qui réservait l’ancien droit de prélèvement aux seuls cohéritiers français et créait une différence de traitement injustifiée entre héritiers.

Le législateur de 2021 a donc réécrit un prélèvement, en le fondant cette fois non sur la nationalité de l’héritier mais sur un rattachement à l’Union et sur l’absence de mécanisme réservataire dans la loi étrangère. Sa conformité au droit de l’Union est contestée, et nous ne la trancherons pas. Le grief central est que ce prélèvement corrige unilatéralement le résultat de la loi désignée par le règlement 650/2012, alors que l’article 22 autorise expressément le choix de la loi nationale et que l’article 35 ne permet d’écarter cette loi qu’en cas d’incompatibilité manifeste avec l’ordre public du for — une exception d’espèce, appréciée cas par cas, et non un correctif automatique inscrit dans une loi interne. La Commission européenne a été saisie de plaintes sur ce fondement. Des commentaires professionnels publiés au premier semestre 2026 font état d’une lettre de classement de la Commission, fondée sur une lecture littérale et restrictive du troisième alinéa ; nous n’avons pas lu cette lettre et nous ne la citons donc pas comme un fait acquis. À la date de rédaction, aucune décision de la Cour de justice, de la Cour de cassation ou du Conseil constitutionnel n’a statué sur la conformité du troisième alinéa de l’article 913. L’incertitude est réelle, et elle doit être portée au dossier plutôt que résolue par une affirmation.

Pour une succession chypriote, la conclusion est cependant nette, et elle n’exige pas de trancher le débat de conformité. Le prélèvement compensatoire suppose que la loi étrangère applicable ne permette aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants. Or la loi chypriote en comporte un, et plus contraignant que le français. La condition du troisième alinéa n’est donc pas remplie, et l’article 913 alinéa 3 n’a pas vocation à s’appliquer à une succession régie par le droit chypriote. Le débat de conformité, aussi vif soit-il, reste sans conséquence pratique pour le lecteur de ce guide — sauf s’il choisit par professio juris la loi d’un État tiers ignorant toute réserve, hypothèse ouverte à un binational.

Le régime matrimonial : le règlement 2016/1103, et le piège de 1978

Avant de liquider une succession, il faut liquider le régime matrimonial : il détermine ce qui appartenait au défunt et ce qui appartenait déjà au conjoint survivant. Une erreur à ce stade fausse tout le reste, et c’est le poste sur lequel les dossiers franco-chypriotes se bloquent le plus souvent.

Le règlement (UE) 2016/1103 du 24 juin 2016 mettant en œuvre une coopération renforcée dans le domaine des régimes matrimoniaux est applicable depuis le 29 janvier 2019. Il ne lie pas tous les États membres : il résulte d’une coopération renforcée autorisée par la décision (UE) 2016/954. Dix-sept États l’ont demandée entre décembre 2015 et février 2016 — Belgique, Bulgarie, Tchéquie, Allemagne, Grèce, Espagne, France, Croatie, Italie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Autriche, Portugal, Slovénie, Finlande et Suède — et Chypre a indiqué son souhait de participer par lettre adressée à la Commission le 18 mars 2016, ce qui porte à dix-huit le nombre d’États membres visés par les considérants de la décision. La France et Chypre sont donc l’une et l’autre liées par ce règlement.

Son article 22 permet aux époux de désigner la loi applicable à leur régime : celle de l’État de la résidence habituelle de l’un d’eux au moment de la désignation, ou celle d’un État dont l’un d’eux a la nationalité au même moment. À défaut de choix, l’article 26 retient, dans l’ordre, la loi de l’État de la première résidence habituelle commune après le mariage, à défaut celle de la nationalité commune au moment du mariage, à défaut celle de l’État avec lequel les époux présentent conjointement les liens les plus étroits au moment du mariage.

Le point décisif est temporel, et il se lit à l’article 69, paragraphe 3 : le chapitre III, celui de la loi applicable, « n’est applicable qu’aux époux qui se sont mariés ou qui ont désigné la loi applicable à leur régime matrimonial après le 29 janvier 2019 ». Pour un couple marié avant cette date sans désignation, la règle française applicable reste la Convention de La Haye du 14 mars 1978 sur la loi applicable aux régimes matrimoniaux, entrée en vigueur pour la France le 1er septembre 1992, et qui ne compte que trois États parties : la France, le Luxembourg et les Pays-Bas. Chypre n’en est pas partie, ce qui n’empêche pas la convention de s’appliquer devant le juge français : elle a une portée universelle.

Que dit le droit chypriote des régimes matrimoniaux ? La loi Ν. 232/1991 régissant les relations patrimoniales entre époux pose à son article 13 que, sous réserve des dispositions de sa partie III, « le mariage ne modifie pas l’autonomie patrimoniale des époux » : c’est une séparation de biens, chacun conservant et acquérant ses biens propres. Son article 14 corrige cette séparation par une créance de participation. Au paragraphe 1, lorsque le mariage est dissous ou annulé, ou en cas de séparation des époux, et que le patrimoine de l’un s’est accru, l’autre, s’il a contribué « de quelque manière que ce soit » à cet accroissement — la contribution n’est donc pas nécessairement monétaire —, peut saisir le tribunal et réclamer la part de l’accroissement qui provient de sa contribution. Au paragraphe 2, cette contribution est présumée d’un tiers de l’accroissement, sauf preuve d’une contribution supérieure ou inférieure. Au paragraphe 3, sont exclus de l’accroissement les biens acquis par donation, succession, legs ou autre cause gratuite, ainsi que ce qui provient de la disposition de tels biens.

Cette dernière exclusion mérite d’être retenue : un patrimoine reçu par héritage ou par donation familiale reste hors du calcul de la participation, quel qu’en soit le montant. Reste un point que le texte ne tranche pas et que nous ne trancherons pas non plus : l’article 14 vise la dissolution du mariage sans dire si elle englobe la dissolution par le décès. Nous n’avons trouvé aucune décision publiée de la Cour suprême de Chypre sur ce point. La question de savoir si la créance de participation s’ouvre au décès comme elle s’ouvre au divorce doit être posée à un juriste chypriote, et non résolue par analogie avec le droit français : elle décide de ce qui entre dans la succession.

Ce qui est certain, en revanche, c’est l’ampleur de l’écart entre une communauté réduite aux acquêts française et une séparation de biens chypriote. Sous communauté, le conjoint survivant reprend la moitié des acquêts avant toute succession et cette moitié n’entre dans aucune assiette successorale. Sous séparation, elle y entre intégralement si les biens étaient au nom du défunt. Sur le patrimoine de 3 900 000 € du cas chiffré, la bascule d’un régime à l’autre peut déplacer plus d’un million d’euros d’assiette — donc plusieurs centaines de milliers d’euros de droits en présence d’un enfant relevant du 3°.

Premier montage : allotir l’héritier non résident en biens étrangers

Le raisonnement est mécanique. Claire, qui relève du 2°, n’est imposée que sur les biens français qu’elle reçoit. Antoine, qui relève du 3°, est imposé sur tout ce qu’il reçoit, français ou non. Il en résulte que chaque euro de bien français attribué à Claire est taxé, et chaque euro de bien étranger attribué à Claire ne l’est pas, tandis que la composition du lot d’Antoine est parfaitement indifférente à son imposition. La répartition optimale saute aux yeux : concentrer les biens étrangers sur l’héritier non résident, et les biens français sur l’héritier résident.

L’instrument est un testament-partage ou une donation-partage, selon que l’on opère à cause de mort ou entre vifs. L’égalité en valeur est respectée — 1 950 000 € pour chacun — de sorte que la réserve n’est pas entamée et qu’aucune action en réduction n’a d’objet. Ce n’est ni un abus de droit ni un montage artificiel : l’attribution préférentielle de tel bien à tel héritier est une prérogative ordinaire du disposant, et l’administration n’a aucun titre à recomposer les lots.

REPARTITION SUBIE  (partage en nature de chaque bien par moitie)
  Claire  ..... 900 000 € de biens francais dans son lot
  Antoine ..... 900 000 € de biens francais dans son lot

  Droits d'Antoine, cas 3°, base 1 850 000 € ......... 594 894,30 €
  Droits de Claire, cas 2°, base   800 000 € ......... 182 961,95 €
  TOTAL .............................................. 777 856,25 €

REPARTITION CHOISIE  (lots de valeur egale, composition differente)
  Lot de Claire — que des biens etrangers
    Appartement de Limassol ..........................   900 000 €
    Titres d'emetteurs non francais .................. 1 050 000 €
    Total du lot ..................................... 1 950 000 €
    dont biens francais ..............................         0 €

  Lot d'Antoine — tous les biens francais, plus le solde
    Appartement de Paris .............................   800 000 €
    Parts de la SCI francaise ........................   600 000 €
    Compte de depot en France ........................   100 000 €
    Actions de societes francaises ...................   300 000 €
    Titres d'emetteurs non francais ..................   150 000 €
    Total du lot ..................................... 1 950 000 €

  Droits d'Antoine, cas 3°, base 1 850 000 € ......... 594 894,30 €
              (inchanges : il est impose sur tout)
  Droits de Claire, cas 2°, base 0 € .................        0,00 €
  TOTAL .............................................. 594 894,30 €

GAIN DE L'ALLOTISSEMENT ............................. 182 961,95 €
  Cout de l'operation : redaction d'un testament-partage
  Impot chypriote declenche : neant
  Plus-value declenchee : neant (transmission a cause de mort)

Ce que ce montage ne règle pas. Il ne réduit d’aucun euro l’imposition de l’héritier resté en France, qui représente ici 594 894 € sur 594 894 € restants — soit la totalité. Il exige que le patrimoine contienne assez de biens étrangers pour composer intégralement le lot du non-résident : un patrimoine à 80 % français ne permet pas grand-chose. Il est sensible aux écarts de valorisation entre la rédaction de l’acte et le décès, puisque les lots doivent rester équivalents en valeur au jour de la transmission ; un immeuble parisien qui décroche pendant que le portefeuille progresse déséquilibre la répartition et peut obliger à réintroduire un bien français dans le lot du non-résident, ou à prévoir une soulte — laquelle, si elle est due par un héritier français, constitue elle-même une créance sur un débiteur établi en France. Il suppose enfin que la loi successorale applicable autorise l’attribution retenue : sous loi chypriote, la marge de manœuvre du testateur est réduite à un quart de la succession dès qu’il laisse des enfants, et un allotissement qui heurterait la part statutaire serait réductible. Le montage se combine donc presque toujours avec une professio juris en faveur de la loi française, plus permissive à partir de deux enfants.

Second montage : la donation en nue-propriété, réservée aux biens français

Le premier montage ne fait rien pour l’héritier resté en France. Le second s’attaque à lui, et il n’a rien de chypriote : c’est le levier français classique, dont l’efficacité est ici renforcée par la durée. Reprenons le même patrimoine, mais en 2027 M. R. est vivant et âgé de 68 ans.

Il donne à ses deux enfants la nue-propriété de l’appartement parisien, valorisé 800 000 €, en se réservant l’usufruit. L’article 669 du CGI fixe la valeur de l’usufruit d’un usufruitier de moins de 71 ans révolus à 40 % de la valeur en pleine propriété, la nue-propriété valant les 60 % restants. L’assiette de la donation est donc de 480 000 €, soit 240 000 € par enfant, sur laquelle joue l’abattement de 100 000 € de l’article 779, I. Au décès de l’usufruitier, l’article 1133 du CGI dispose que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe lorsqu’elle a lieu par le décès de l’usufruitier ou par l’expiration du temps fixé pour la durée de l’usufruit. Les 40 % restants passent hors droits.

ETAPE 1 — DONATION DE LA NUE-PROPRIETE, 2027
  Appartement parisien, pleine propriete .............   800 000 €
  Usufruitier age de 68 ans — art. 669 du CGI
    Usufruit ......... 40 % ..........................   320 000 €
    Nue-propriete .... 60 % ..........................   480 000 €
  Part de chaque enfant .............................   240 000 €
  Abattement art. 779, I ............................  - 100 000 €
  Base taxable par enfant ...........................   140 000 €

     5 % x  8 072 ..................................... =    403,60 €
    10 % x  4 037 ..................................... =    403,70 €
    15 % x  3 823 ..................................... =    573,45 €
    20 % x 124 068  (15 932 a 140 000) ............... = 24 813,60 €
  Droits par enfant ................................. = 26 194,35 €
  Droits totaux acquittes en 2027 ................... = 52 388,70 €

ETAPE 2 — DECES EN 2043, SEIZE ANS PLUS TARD
  Le rappel fiscal de l'art. 784 est eteint (quinze ans)
  L'abattement de 100 000 € se reconstitue en totalite
  L'art. 1133 exonere la reunion de l'usufruit

  Patrimoine successoral ... 3 900 000 - 800 000 .... 3 100 000 €
    dont biens francais ... 1 800 000 - 800 000 ..... 1 000 000 €
  Part de chaque enfant ............................. 1 550 000 €
    dont biens francais ............................. 500 000 €

  ANTOINE, cas 3°  ... base 1 550 000 - 100 000 ..... 1 450 000 €
     cumul jusqu'a 902 838 ........................... 213 813,35 €
     40 % x 547 162 .................................. 218 864,80 €
     Droits .......................................... 432 678,15 €

  CLAIRE, cas 2°  .... base   500 000 - 100 000 .....   400 000 €
     cumul jusqu'a 15 932 ............................   1 380,75 €
     20 % x 384 068 ..................................  76 813,60 €
     Droits ..........................................  78 194,35 €

  Droits de succession 2043 ......................... 510 872,50 €

COUT TOTAL DE LA TRANSMISSION
  Donation 2027 ..................................... 52 388,70 €
  Succession 2043 ................................... 510 872,50 €
  TOTAL ............................................. 563 261,20 €

SANS DONATION, succession seule .................... 777 856,25 €
ECONOMIE NETTE ..................................... 214 595,05 €
  dont sur la part d'Antoine ........................ 136 021,80 €
  dont sur la part de Claire ........................  78 573,25 €

Ce que ce montage ne règle pas. Il exige de la durée : quinze ans pour purger le rappel fiscal, et il est d’autant plus rentable que le donateur est jeune, puisque la valeur de l’usufruit décroît par paliers de dix ans. Une donation à 82 ans ne transmet plus que 70 % de la valeur au taux plein de l’article 669 et perd l’essentiel de son intérêt. Il immobilise le bien : la vente de l’appartement exigera l’accord de tous les nus-propriétaires, et une mésentente familiale bloque l’opération pendant des années. Il ne produit aucun effet sur l’IFI, l’article 968 du CGI maintenant l’usufruitier redevable sur la valeur en pleine propriété. Il expose à la présomption de l’article 751 si la donation intervient dans les trois mois du décès, hypothèse qui se rencontre plus souvent qu’on ne le pense dans les dossiers ouverts après un diagnostic. Et il ne touche pas au reste du patrimoine : ni le portefeuille, ni la SCI, ni l’appartement de Limassol.

Une réserve civile s’y ajoute, propre au contexte chypriote et rarement anticipée. Sous loi successorale chypriote, le sort des libéralités entre vifs au regard de la part statutaire — rapport, réduction, délai — n’a pas été établi par notre vérification. Une donation parfaitement calibrée au regard du droit français peut être contestée au décès sur le fondement d’un droit chypriote dont nous ne connaissons pas la règle de réduction. C’est un point à faire trancher par un juriste chypriote avant l’acte, pas après, et c’est une raison supplémentaire de coupler la donation avec une professio juris expresse en faveur de la loi française.

Troisième levier, gratuit : écrire la loi applicable

Celui-ci ne coûte rien et il est le plus souvent omis. Une déclaration expresse de choix de la loi française, insérée dans un testament au sens de l’article 22 du règlement 650/2012, produit trois effets pour un Français installé à Chypre : elle fait passer la quotité disponible d’un quart à un tiers en présence de deux enfants, et à la moitié en présence d’un enfant unique ; elle rend disponibles les instruments du droit français que la pratique connaît — donation-partage, renonciation anticipée à l’action en réduction de l’article 929 du code civil, quotité disponible spéciale entre époux de l’article 1094-1 ; et elle écarte le renvoi par l’effet de l’article 34, paragraphe 2, du règlement, ce qui sécurise le résultat.

Elle a une limite qu’il faut énoncer aussi nettement : elle ne change pas un euro d’impôt. L’article 750 ter s’applique au résultat de la dévolution, quelle que soit la loi qui l’a produit. Une famille qui choisit la loi française paiera exactement les mêmes droits que celle qui laisse jouer la loi chypriote, à composition de lots identique. Le choix de loi est un outil civil, pas un outil fiscal, et sa valeur se mesure en liberté de disposer, pas en économie d’impôt.

Les formalités françaises : douze mois, un service, deux formulaires

Une succession comportant des biens français doit être déclarée en France, même si le défunt n’y avait plus aucun lien depuis vingt ans, et même si aucun droit n’est finalement dû. Trois paramètres.

• Le délai. L’article 641 du CGI fixe le délai de dépôt de la déclaration de succession à six mois à compter du décès lorsque celui dont on recueille la succession est décédé en France métropolitaine, et à une année dans tous les autres cas. Un décès survenu à Limassol ouvre donc un délai de douze mois — délai qui paraît confortable et qui ne l’est pas, une succession internationale exigeant l’évaluation d’actifs situés dans deux États, la traduction de pièces et, le cas échéant, l’obtention préalable d’un certificat successoral européen.
• Le service compétent. Lorsque le défunt était domicilié hors de France, la déclaration se dépose et les droits se paient auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, à Noisy-le-Grand, et non auprès du centre des finances publiques du lieu de situation des biens. Une déclaration déposée au mauvais service n’interrompt pas le délai.
• Les imprimés. La déclaration se souscrit sur les formulaires 2705 et 2705-S ; l’imputation de l’article 784 A se justifie sur l’imprimé 2740, accompagné des pièces établissant le paiement effectif de l’impôt étranger. Le taux de conversion retenu est en principe celui pratiqué à Paris le jour du paiement de cet impôt.

Le retard se paie. L’intérêt de retard de l’article 1727 du CGI court à 0,20 % par mois, et la majoration de 10 % de l’article 1728 s’applique, en matière de déclaration de succession, à compter du premier jour du septième mois suivant l’expiration du délai de six mois de l’article 641. Ces éléments relèvent du chapitre 21, qui traite l’ensemble des obligations déclaratives : nous les rappelons ici parce que le délai de douze mois donne un faux sentiment de sécurité et qu’il est le premier motif de pénalité dans les dossiers d’expatriation.

Ce que nous n’avons pas pu établir

Un chapitre de transmission qui ne signale pas ses zones d’ombre est un chapitre dangereux. Voici les nôtres, formulées comme des questions à poser et non comme des réponses à retenir.

• Les quotités exactes de l’article 41 de la loi Κεφ. 195. L’existence de la réserve chypriote et la suppression de l’article 42 sont vérifiées sur le texte consolidé. Les fractions — un quart, une moitié — ne le sont pas : elles proviennent de commentaires professionnels concordants. À confirmer avant toute rédaction testamentaire.
• Le régime chypriote du rapport et de la réduction des libéralités entre vifs. Non établi. Une donation calibrée sur le droit français peut être remise en cause sous loi successorale chypriote.
• La loi Ν. 232/1991 sur les relations patrimoniales entre époux. Non ouverte. En particulier, nous n’avons pas établi si la créance de participation présumée d’un tiers s’ouvre au décès comme elle s’ouvre au divorce. C’est une question à plusieurs centaines de milliers d’euros dans un patrimoine constitué pendant le mariage.
• La conformité au droit de l’Union du troisième alinéa de l’article 913 du code civil. Contestée, saisie de plaintes devant la Commission européenne, non tranchée par une juridiction. Nous n’avons pas lu la lettre de classement dont des commentaires professionnels de 2026 font état, et nous ne nous prononçons pas.
• Le traitement d’un trust chypriote au regard de l’article 792-0 bis du CGI. L’article 750 ter vise expressément les biens ou droits composant un trust défini à cet article, mais nous n’avons pas examiné le droit chypriote des trusts internationaux et nous n’écrirons rien sur ce point. Un patrimoine logé dans un tel véhicule appelle une étude spécifique et ne relève d’aucune des simplifications de ce chapitre.
• L’entrée en vigueur de la convention franco-chypriote du 11 décembre 2023. Elle ne concerne pas les successions, mais son article 13 § 4 ferait entrer dans le champ français les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière par un résident chypriote. Un patrimoine transmis via des parts de SCI doit donc surveiller ce calendrier pour ce qui touche aux cessions, sans confusion avec les droits de mutation à titre gratuit qui, eux, s’appliquent déjà.
• La situation de la partie nord de l’île. Un bien acquis dans le nord ne dispose pas d’un titre reconnu par la République de Chypre et pose des questions de dévolution que ce chapitre n’aborde pas. Le chapitre 16 traite l’avertissement ; en matière successorale, la seule réponse prudente est de ne pas faire entrer un tel bien dans une planification.

Les six affirmations qu’il faut cesser de lire

« Chypre n’a pas de droits de succession, donc la transmission est exonérée. » La première partie est vraie et vérifiable. La seconde ne suit pas. Dans le cas chiffré, la famille acquitte 777 856 € de droits, tous français. L’absence d’impôt chypriote n’ouvre aucun crédit d’impôt : elle rend au contraire l’article 784 A inopérant.

« Il suffit d’être résident chypriote depuis six ans. » Le délai de six ans ne concerne pas le défunt : il concerne chaque bénéficiaire, et il se compte à rebours sur les dix années précédant celle de la transmission. Pour un héritier qui quitte la France et n’y revient pas, la condition tombe à la cinquième année complèted’expatriation, pas à la sixième.

« Mon portefeuille est chez un teneur de compte chypriote, donc il est étranger. » Faux. La nationalité fiscale d’un titre suit le siège de l’émetteur, jamais le lieu de conservation. Des actions françaises logées à Nicosie restent des biens français au sens du 750 ter, et coûtent ici environ 45 000 € de droits sur une seule part.

« Une société chypriote qui détient mon immeuble parisien le sort de la succession française. » Non. Le 2° de l’article 750 ter vise les biens possédés directement ou indirectement, répute françaises les actions de sociétés non cotées à prépondérance immobilière française à proportion de cette prépondérance, et considère l’immeuble comme possédé indirectement dès une détention de plus de la moitié des droits.

« En m’installant à Chypre, je pourrai disposer librement de mon patrimoine. » L’inverse est plus probable. À défaut de choix de loi, la loi chypriote régit la succession par l’effet de l’article 21 du règlement 650/2012, et sa quotité disponible est d’un quart dès qu’il y a des enfants — contre la moitié en droit français avec un enfant unique, et un tiers avec deux enfants.

« Notre régime matrimonial ne change pas parce que nous déménageons. » Pour un couple marié avant le 29 janvier 2019, sans contrat de mariage et sans désignation de loi, l’article 7 de la Convention de La Haye du 14 mars 1978 substitue la loi de la nouvelle résidence habituelle après dix ans de résidence commune. Le changement est automatique, silencieux, et il ne vaut que pour l’avenir — ce qui produit un régime à deux étages plus difficile à liquider qu’un changement franc.

Une dernière remarque, qui n’est pas fiscale. Les trois erreurs les plus coûteuses que nous rencontrons dans les dossiers franco-chypriotes ne portent sur aucun régime exotique : l’absence de testament, l’absence de contrat de mariage, et l’absence de vérification de la situation fiscale des enfants. Aucune ne se répare après le décès. Toutes se traitent en quelques semaines avant le départ, et leur coût est sans commune mesure avec les sommes en jeu. Comme toujours dans ce guide, l’arbitrage se fait sur pièces, et une projection successorale se refait à chaque changement de résidence d’un membre de la famille — le vôtre comme celui de vos enfants.