Votre patrimoine français depuis Chypre

Deux personnes s’installent le même mois à Limassol. Même patrimoine : un appartement loué à Bordeaux, un portefeuille, une résidence principale à vendre en France. Même déclaration de résidence fiscale chypriote, même attestation du Cyprus Tax Department. Sur leurs revenus fonciers français, l’une supportera 7,5 % de prélèvements sociaux, l’autre 17,2 %. Rien dans leur dossier fiscal ne les distingue. Ce qui les distingue est un formulaire délivré par une caisse d’assurance maladie.

C’est le sujet de ce chapitre, et c’est le point sur lequel nous voyons passer le plus de contenus faux. La formule qui circule — « Chypre est dans l’Union, donc 7,5 % » — est vraie pour une partie des lecteurs et fausse pour une autre, et elle est fausse précisément pour le profil le plus fréquent des candidats au départ : le retraité. Nous établissons la règle sur le texte, pas sur le raccourci, puis nous traitons le reste de ce que la France continue d’imposer quand vous n’y résidez plus : les loyers, le taux minimum de l’article 197 A et son échappatoire chiffrée, les plus-values immobilières et leurs deux régimes d’exonération, dont l’un se referme quatorze mois après un départ en novembre.

Ce que la France continue d’imposer, catégorie par catégorie

L’ordre d’examen est toujours le même, et l’inverser conduit à des erreurs coûteuses : on regarde d’abord si la loi française impose, ensuite seulement si la convention l’en empêche. C’est la règle de subsidiarité posée par le Conseil d’État en formation d’assemblée le 28 juin 2002, n^o 232276, Société Schneider Electric. La loi française impose ici par l’article 164 B du CGI, qui définit les revenus de source française, et l’article 4 A, second alinéa, qui soumet à l’impôt les personnes non domiciliées en France à raison de leurs seuls revenus de source française. La convention France-Chypre du 18 décembre 1981 vient ensuite répartir.

Une ligne de ce tableau porte une date de péremption, et il faut la dire tout de suite. La plus-value sur une participation de 25 % ou plus n’est imposable en France que par l’effet du point 4 b) du protocole de 1981. Le protocole de la convention signée le 11 décembre 2023, non entrée en vigueur, ne comporte aucune clause équivalente. Le jour où ce texte s’appliquera, la même cession sortira du champ français. Inversement, son article 13 § 4 introduira une clause de prépondérance immobilière bilatérale — plus de 50 % de la valeur tirée d’immeubles à un moment quelconque des 365 jours précédents — qui n’existe pas aujourd’hui côté chypriote. Nous ne savons pas quand : le projet de loi d’approbation a été adopté par le Sénat le 19 février 2026, sur le rapport n^o 369 du 11 février, l’Assemblée nationale n’avait pas statué à la date de rédaction, et l’entrée en vigueur suppose encore l’échange des notifications. Un calendrier de cession se raisonne avec cette variable, sans parier dessus.

Les prélèvements sociaux : la règle dépend de l’affiliation, pas de la résidence

Les 17,2 % appliqués aux revenus du patrimoine ne sont pas un prélèvement, mais trois : la contribution sociale généralisée à 9,2 %, la contribution pour le remboursement de la dette sociale à 0,5 %, et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. Cette décomposition commande tout le reste : c’est elle qui explique pourquoi l’exonération, quand elle joue, laisse subsister 7,5 % et jamais zéro.

Le fondement de l’assujettissement d’un non-résident figure au I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale : « Sont également assujetties à la contribution les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu. » Le a du I de l’article 164 B vise les revenus d’immeubles sis en France, c’est-à-dire les revenus fonciers. Les plus-values immobilières relèvent d’un autre texte, le I bis de l’article L. 136-7, qui soumet à la contribution « les plus-values imposées au prélèvement mentionné à l’article 244 bis A du code général des impôts » lorsqu’elles sont réalisées par des personnes physiques. Les dividendes, les intérêts et les plus-values mobilières d’un non-résident ne figurent ni dans l’un ni dans l’autre — c’est pourquoi la colonne « prélèvements sociaux » du tableau ci-dessus porte « non » sur ces lignes.

L’exonération, elle, tient dans un alinéa. I ter du même article L. 136-6, version en vigueur depuis le 16 février 2025 :

« Par dérogation aux I et I bis, ne sont pas redevables de la contribution les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n^o883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. »

Lisez la fin de la phrase deux fois. La condition n’est pas unique, elle est double et cumulative : relever d’une législation soumise au règlement de coordination, etne pas être à la charge d’un régime obligatoire français. La première condition est remplie par tout résident de Chypre, État membre depuis le 1^er mai 2004. La seconde ne l’est pas par tout le monde, et c’est là que le raccourci se casse. Le I ter de l’article L. 136-7 reprend les mêmes termes pour les produits de placement et pour les plus-values immobilières de son I bis. Ces deux alinéas ont été insérés par la loi n^o 2018-1203 du 22 décembre 2018 de financement de la sécurité sociale pour 2019, article 26.

Reste à expliquer pourquoi 7,5 % subsistent. La réponse est dans une incise de neuf mots. CGI, article 235 ter, version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2019 : le prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine et sur les produits de placement est fixé à 7,5 % et établi selon les mêmes règles que les contributions du code de la sécurité sociale « sans qu’il soit fait application du I ter » de ces articles. L’exonération est donc écrite pour la CSG et la CRDS, et expressément écartée pour le prélèvement de solidarité. D’où l’écart exact de 9,7 points— 9,2 + 0,5 — entre les deux situations, et non « une exonération de prélèvements sociaux » comme on le lit partout.

Une réserve sur ce 9,2 %, que nous signalons sans la trancher. L’article 12 de la loi n^o 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital à 10,6 %, en maintenant 9,2 % pour les seuls revenus énumérés au IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale. Or ce IV vise, à son 1°, les revenus mentionnés au a du Ide l’article L. 136-6 et, à son 2°, les plus-values mentionnées au 2° du Ide l’article L. 136-7 — le I, et non le I bis, qui est précisément l’alinéa d’assujettissement des non-résidents. Lue à la lettre, la dérogation ne les couvrirait pas et le taux plein serait de 18,6 %. La brochure des principales nouveautés publiée par la direction générale des finances publiques pour les revenus de 2025 écrit l’inverse, sans distinguer résidents et non-résidents : revenus fonciers et plus-values immobilières restent à 9,2 % de CSG. Nous retenons 17,2 % dans tout ce chapitre, qui est la position administrative publiée, en signalant que le texte autorise l’autre lecture. L’écart, 1,4 point, se compte en milliers d’euros sur une cession, et il se sécurise dossier par dossier.

D’où vient cette règle : la chaîne jurisprudentielle, rétablie

Nos propres notes internes attribuaient la règle à « CE 25 janvier 2017 n^o 397881 ». Vérification faite sur les décisions, ce n’est pas l’arrêt fondateur, et la précision a une conséquence pratique.

• CJUE, 26 février 2015, aff. C-623/13, de Ruyter : les prélèvements assis sur les revenus du patrimoine présentent un lien direct et suffisamment pertinent avec les branches de sécurité sociale et relèvent du règlement de coordination. La règle d’unicité de législation leur est donc applicable. C’est la décision qui crée le droit.
• CE, 27 juillet 2015, n^o 334551 : application en droit interne. Un résident de France salarié d’une entreprise néerlandaise, relevant du seul régime néerlandais, ne pouvait être assujetti aux prélèvements sociaux français sur ses revenus du patrimoine. Décharge prononcée pour 1997-1999 et 2001-2004. Notez que l’intéressé résidait en France : la résidence n’a jamais été le critère.
• CE, 25 janvier 2017, n^o 397881 : décision sur la portée de la restitution. Elle statue sur deux communiqués du 20 octobre 2015 réservant le remboursement aux affiliés de l’Union, de l’Espace économique européen et de la Suisse, sursoit à statuer sur l’exclusion des États tiers par renvoi préjudiciel, et rejette la contestation relative au prélèvement social de 2 %.
• CJUE, 18 janvier 2018, aff. C-45/17, Jahin : réponse à ce renvoi. La différence de traitement entre affiliés d’un État membre et affiliés d’un État tiers est admise. C’est ce qui fait de l’appartenance de Chypre à l’Union un avantage réel par rapport aux Émirats, à Maurice ou à Andorre.

La conséquence pratique de cette remise en ordre : l’exonération se plaide sur de Ruyter et le n^o 334551, et sa mise en œuvre administrative sur le n^o 397881. Qui n’invoque que le second devant un service se prive du fondement.

Quatre configurations, deux taux

Le règlement (CE) n^o 883/2004 pose à son article 11le principe d’unicité : la personne qui exerce une activité salariée ou non salariée dans un État membre est soumise à la législation de cet État. Pour les titulaires de pension, les articles 23 à 26désignent l’institution qui supporte la charge des prestations en nature, et l’article 24 du règlement d’application (CE) n^o 987/2009organise le document attestant du droit aux prestations dans l’État de résidence — le formulaire connu sous le nom de S1. Le retraité français installé à Chypre sans y exercer d’activité demande son S1 à sa caisse française, l’enregistre auprès de l’Organisation des assurances maladie chypriote, et se soigne dans le système national de santé chypriote : mais c’est la France qui en supporte le coût, par remboursement entre institutions.

Ce mécanisme a une contrepartie fiscale que personne ne présente au moment où on remplit le formulaire. Celui dont les soins sont à la charge de la France est à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale françaisau sens du I ter. La seconde condition cumulative n’est pas remplie. L’exonération de CSG et de CRDS ne joue pas. Il supporte 17,2 %.

Deux configurations méritent d’être signalées comme incertaines plutôt que rangées dans l’une des quatre lignes.

Le rentier européen sans activité, avant l’acquisition d’un droit de séjour permanent.L’article 16(1) de la loi chypriote N. 89(I)/2001 sur le système général de santé définit le bénéficiaire par la résidence habituelledans les zones contrôlées par la République, doublée d’une condition de statut : citoyen de la République, citoyen de l’Union exerçant une activité salariée ou non salariée à Chypre, ou conservant ce statut, ou ayant acquis un droit de séjour permanent, et quelques autres catégories. Un Français qui s’installe à Chypre en vivant de ses seuls revenus de capitaux, sans activité et sans pension française, ne relève évidemment pas de l’article 11 du règlement, qui vise l’activité ; il ne relève pas davantage des articles 23 à 26, qui visent les pensions. Sa situation au regard de la première condition du I ter — relever d’une législation soumise au règlement — n’est pas évidente. Nous n’avons trouvé aucune position administrative publiée sur ce cas précis, et nous ne le tranchons pas.Ce que nous conseillons : se procurer, avant la première déclaration française, un document de l’institution chypriote établissant l’affiliation. Sans lui, le service des impôts appliquera 17,2 % et il aura raison de le faire tant que la preuve n’est pas apportée.

Les plus-values latentes d’exit tax.La seconde phrase du I ter de l’article L. 136-6 règle la date d’appréciation de l’affiliation, mais pour deux cas seulement : les gains de l’article 150-0 B bis du CGI et les plus-values du I de l’article 150-0 B ter du même code, pour lesquels la condition s’apprécie à la date de réalisation. L’exit tax n’y figure pas. Or son fait générateur est le transfert du domicile hors de France, article 167 bis du CGI, date à laquelle l’intéressé relève encore le plus souvent du régime français. Aucune position administrative publiée n’a été retrouvée sur ce point. Nous le signalons plutôt que de l’arbitrer : sur un portefeuille important, la différence entre 12,8 % et 31,4 % d’imposition théorique n’est pas anecdotique. Le chapitre 12 traite du sursis de plein droit, qui est la vraie réponse.

Comment on obtient le taux de 7,5 % : deux cases

L’exonération n’est pas automatique et ne se réclame pas par courrier libre. L’administration fiscale indique, sur son portail destiné aux non-résidents, que les personnes éligibles doivent cocher les cases 8SH et, le cas échéant, 8SI de la déclaration 2042 C. La première couvre le déclarant, la seconde son conjoint : un couple dont un seul membre travaille à Chypre pendant que l’autre est couvert par un S1 français n’est pas dans la même situation, et la déclaration doit le refléter.

Deux conséquences pratiques. La première : une case oubliée coûte 9,7 points sur l’année, et la correction passe par une réclamation contentieuse assortie de la preuve de l’affiliation — le service accepte cette voie, mais elle prend des mois et suppose de conserver les justificatifs. La seconde : pour une plus-value immobilière, il n’y a pas de déclaration annuelle où cocher quoi que ce soit. Le prélèvement est liquidé le jour de la vente, sur la déclaration 2048-IMM déposée par le notaire. La preuve de l’affiliation chypriote doit donc être entre les mains du notaire avant la signature, faute de quoi il liquidera 17,2 % et la restitution se demandera ensuite. Nous voyons régulièrement ce dossier arriver dans le mauvais ordre.

Le représentant fiscal accrédité : en principe non exigé, et beaucoup l’imposent quand même

Deuxième règle que nous voulons établir sur le texte plutôt que déduire de l’appartenance de Chypre à l’Union, parce qu’elle est constamment mal appliquée en pratique et qu’elle coûte de l’argent à celui qui la subit. CGI, article 164 D, version en vigueur depuis le 30 décembre 2014, modifié par la loi n^o 2014-1655 du 29 décembre 2014, article 62. Le premier alinéa permet à l’administration d’inviter les personnes physiques exerçant des activités en France ou y possédant des biens, sans y avoir leur domicile fiscal, à désigner un représentant dans un délai de quatre-vingt-dix jours. Le second alinéa écarte cette obligation :

« Toutefois, l’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique ni aux personnes qui ont leur domicile fiscal dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt, ni aux personnes mentionnées au 2 du même article 4 B qui exercent leurs fonctions ou sont chargées de mission dans l’un de ces États. »

La lecture exacte compte. La première branche vise « un autre État membre de l’Union européenne », sans condition supplémentaire. Les exigences de convention d’assistance administrative et de recouvrement se rattachent grammaticalement aux États de l’Espace économique européen non membres de l’Union — Islande, Norvège, Liechtenstein. Chypre étant État membre, la dispense joue par cette seule qualité, sans qu’il y ait à vérifier quoi que ce soit d’autre. La même dispense figure au IV de l’article 244 bis A pour les plus-values immobilières, depuis le 1^erjanvier 2015, et à l’article 983pour l’impôt sur la fortune immobilière.

Une curiosité conventionnelle, sans portée pratique aujourd’hui mais qui explique certaines lectures anciennes : le point 6 du protocole de 1981 réserve à la France, par dérogation à la clause de non-discrimination de l’article 26, le droit de réserver aux personnes de nationalité française l’exonération de plus-value sur la résidence en France des Français non domiciliés « telle qu’elle est prévue à l’article 150 C du Code général des impôts ». L’article 150 C a été abrogé, et le régime successeur — l’article 150 U, II, 2°, examiné plus bas — vise aujourd’hui les ressortissants d’un État membre de l’Union, ce qui inclut les Français sans les privilégier. La portée actuelle de cette réserve n’a été précisée par aucune doctrine publiée que nous ayons identifiée, et nous ne la déduisons pas.

Les revenus fonciers : la France impose, et Chypre impose aussi

L’article 6 § 1 de la convention de 1981 dispose que les revenus tirés de biens immobiliers situés dans l’autre État « sont imposables dans cet autre État ». Pas « ne sont imposables que » : c’est une imposition partagée, avec priorité à l’État de situation. La France impose. Chypre impose également, en application de sa propre loi sur l’impôt sur le revenu qui frappe le revenu mondial de ses résidents, et élimine la double imposition par un crédit d’impôt ordinaire égal à l’impôt français, plafonné à la fraction d’impôt chypriote correspondante (article 25 § 1 A a de la convention).

Ce point est mal compris, et il vaut d’être écrit sans détour : le statut non-domchypriote n’apporte rien sur un loyer français. Il exonère de contribution spéciale à la défense — laquelle a de toute façon été supprimée sur les loyers au 1^erjanvier 2026. Le loyer français reste imposé au barème chypriote après l’abattement de 20 % du brut, et supporte la contribution au système national de santé de 2,65 %, dans la limite du plafond global d’assiette de 180 000 € — pour l’affilié chypriote à tout le moins : pour le titulaire d’un S1 dont la France supporte le coût des soins, l’exigibilité de cette contribution sur des revenus du capital est un point que le chapitre 17 signale comme non tranché. Le crédit d’impôt neutralise le plus souvent l’impôt chypriote lorsque l’impôt français est plus élevé, mais il ne neutralise jamais les 2,65 %.

Le détenteur par SCI ne s’échappe pas davantage. Le point 2 du protocole de 1981 stipule que « les revenus d’actions, de parts ou de participations dans une société ou une autre personne morale possédant des biens immobiliers situés en France, qui, selon la législation française, sont soumis au même régime fiscal que les revenus de biens immobiliers, sont imposables en France ». Clause unilatérale, sans symétrie au profit de Chypre, et que la convention de 2023 ne reprend pas — un point à surveiller le jour où ce texte s’appliquera.

Côté détermination du résultat, les règles sont celles des résidents : micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 % en deçà de 15 000 € de recettes brutes (CGI, art. 32), ou régime réel avec déduction des charges et des intérêts d’emprunt. Une restriction majeure s’y ajoute, posée par le premier alinéa de l’article 164 A du CGI, qui après avoir renvoyé aux règles de droit commun précise que « aucune des charges déductibles du revenu global en application des dispositions du présent code ne peut être déduite ». Pensions alimentaires, cotisations d’épargne retraite, déductions diverses : rien de tout cela n’est imputable.

Une exception existe, plus étroite qu’on ne la lit : le b de l’article 197 Aadmet en déduction, par dérogation à l’article 164 A, les pensions alimentaires du 2° du II de l’article 156, à deux conditions cumulatives — qu’elles soient imposables entre les mains de leur bénéficiaire en France, et que leur prise en compte ne soit pas de nature à minorer l’impôt dû par le débiteur dans son État de résidence. La restriction décisive est ailleurs : cette déduction ne joue que pour le calcul du taux de l’impôt français sur l’ensemble des revenusmentionné au a, c’est-à-dire dans le seul mécanisme du taux moyen examiné à la section suivante. Qui reste au taux minimum de 20 % ne déduit rien. Chypre n’accordant pas de déduction de cette nature, la seconde condition est en pratique remplie ; nous n’avons pas trouvé de doctrine chypriote publiée l’établissant formellement, et l’attestation se demande au conseil local.

Sur le déficit foncier, nous nous arrêtons là où s’arrête la certitude. La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt, et celle qui excède 10 700 €, sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes : cela ne fait aucun doute et vaut pour un non-résident. L’imputation de la fraction de 10 700 € sur le revenu global se heurte à la rédaction de l’article 164 A, et nous n’avons pas identifié de doctrine publiée réglant expressément le cas d’un non-résident dont le revenu global est composé des seuls revenus de source française. Nous ne le tranchons pas, et nous déconseillons de bâtir un montage de rénovation lourde sur cette hypothèse sans l’avoir sécurisée.

Le taux minimum de l’article 197 A, et le seuil exact où l’option devient perdante

Le a de l’article 197 A du CGI applique à l’impôt dû par les personnes non domiciliées en France « un taux de 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème et un taux de 30 % à la fraction supérieure », ces taux étant abaissés à 14,4 % et 20 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer. Pour l’imposition des revenus de 2025, la limite supérieure de la deuxième tranche est de 29 579 €, le barème ayant été indexé de 0,9 % par l’article 4 de la loi n^o 2026-103 du 19 février 2026.

Le même a ajoute : « lorsque le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère serait inférieur à ces minima, ce taux est applicable ». C’est le mécanisme du taux moyen. Il n’est pas une faveur discrétionnaire : c’est un droit, à charge de justification. La doctrine administrative admet, notamment pour les résidents d’États membres, la production d’une déclaration sur l’honneurà côté des justificatifs classiques — copie certifiée conforme de l’avis d’imposition étranger, double de la déclaration étrangère, bulletins de salaire, relevés bancaires. L’option s’exerce lors du dépôt de la déclaration dans les délais légaux, accompagnée de ces justifications.

Reste la question que personne ne chiffre : à partir de quel niveau de revenu mondial l’option cesse-t-elle d’être avantageuse ? Elle a une réponse exacte, et elle ne dépend pas du montant des revenus français.

Barème des revenus de 2025, une part :
  0 %  jusqu'à  11 600 €
  11 %  de  11 600 €  à  29 579 €
  30 %  de  29 579 €  à  84 577 €
  41 %  de  84 577 €  à  181 917 €
  45 %  au-delà

Impôt au barème pour un revenu R compris entre 29 579 € et 84 577 € :
  T(R) = 11 % × (29 579 − 11 600) + 30 % × (R − 29 579)
  T(R) = 1 977,69 + 0,30 R − 8 873,70
  T(R) = 0,30 R − 6 896,01

L'option devient neutre lorsque le taux moyen atteint 20 % :
  0,30 R − 6 896,01 = 0,20 R
  0,10 R = 6 896,01
  R = 68 960 €

Traduisons sur un cas. Un appartement à Bordeaux dégageant 24 000 € de revenus fonciers nets, un célibataire, une part.

La troisième ligne est la seule que retiennent la plupart des fiches. Les deux dernières sont celles qui concernent le lecteur type de ce guide. Un cadre qui s’installe à Chypre pour y percevoir 150 000 € de dividendes exonérés localement a un taux moyen mondial de l’ordre de 30 % : l’option lui coûterait de l’argent, et le taux minimum de 20 % joue pour lui comme un plafond avantageux, non comme une pénalité. Le taux minimum, présenté partout comme une sanction frappant les expatriés, est en réalité un régime de faveur pour les hauts revenus expatriéset une pénalité pour les petits. Personne ne l’écrit dans ce sens.

Dernière précision sur la CSG dite déductible. Le II de l’article 154 quinquies du CGI admet en déduction du revenu imposable de l’année de son paiement 6,8 points de la contribution afférente aux revenus du patrimoine. Deux obstacles se dressent devant un résident de Chypre, et tous deux tiennent à la lettre du texte. Le premier : ce II vise les revenus mentionnés au I et au II de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, « imposés dans les conditions prévues à l’article 197 » du CGI, alors qu’un non-résident est assujetti par le I bis de ce même article L. 136-6 et imposé selon l’article 197 A. Le second : l’article 164 A interdit la déduction des charges du revenu global à une personne non domiciliée en France. Quant à celui qui bénéficie de l’exonération du I ter, il n’a de toute façon rien à déduire, le prélèvement de solidarité de 7,5 % n’étant pas visé par ce texte. Nous n’avons pas trouvé de doctrine publiée réglant expressément le cas d’un non-résident, et nous ne le tranchons pas : dans nos chiffrages, la CSG déductible est prudemment tenue pour perdue.

Les plus-values immobilières : 19 %, deux abattements distincts, une surtaxe

L’article 14 § 1 de la convention attribue à l’État de situation l’imposition des gains tirés de l’aliénation de biens immobiliers. Le côté chypriote est simple à régler : l’impôt chypriote sur les plus-values de la loi N. 52/1980 est territorialet ne frappe que les biens situés à Chypre. Une plus-value sur un immeuble français n’entre pas dans son champ. La France impose donc seule, et c’est tout ce qu’il y a à savoir du côté chypriote — sauf à noter que ce gain n’entre pas davantage dans l’assiette de la contribution au système national de santé, dont la définition du revenu renvoie aux sources de l’article 5 de la loi sur l’impôt sur le revenu.

Côté français, le texte est l’article 244 bis A du CGI, version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2024. Le II renvoie, pour la détermination de la plus-value, à l’article 150 U et aux articles 150 V à 150 VE : l’assiette est exactement celle d’un résident, abattements pour durée de détention compris. Le second alinéa du 1 du III bis fixe le taux du prélèvement à 19 % pour les personnes physiques. Le IV organise le représentant fiscal accrédité et sa dispense, examinée plus haut.

La plus-value brute se calcule par différence entre le prix de cession, diminué des frais supportés par le vendeur, et le prix d’acquisition majoré. Deux forfaits comptent, et ils se cumulent : les frais d’acquisition peuvent être retenus forfaitairement à 7,5 %du prix d’acquisition (CGI, art. 150 VB, II, 3°), et le vendeur qui cède plus de cinq ans après l’acquisition sans pouvoir justifier de travaux bénéficie d’une majoration de 15 %du prix d’acquisition (art. 150 VB, II, 4°). Sur un bien acquis 400 000 €, ces deux forfaits ajoutent 90 000 € au prix de revient sans aucune facture. C’est souvent le premier levier du dossier.

Vient ensuite l’erreur la plus répandue : croire qu’il existe un abattement pour durée de détention. Il en existe deux, de cadences différentes, et l’un ne suit pas l’autre.

La conséquence pratique : entre la vingt-deuxième et la trentième année de détention, un non-résident ne paie plus d’impôt sur le revenu sur sa plus-value mais continue de supporter des prélèvements sociaux sur une assiette encore substantielle. À vingt-cinq ans de détention, l’abattement social atteint 55 % et 45 % de la plus-value brute restent donc soumis à 17,2 % ou à 7,5 %. C’est la seule tranche de durée où l’affiliation décide seule du coût de la vente, l’impôt étant nul dans les deux cas.

S’ajoute enfin la taxe de l’article 1609 nonies G du CGI, due sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, expressément applicable aux contribuables non domiciliés fiscalement en France et inapplicable aux cessions de terrains à bâtir. Son assiette est la plus-value imposable au sens de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire aprèsabattement pour durée de détention — d’où le fait qu’elle disparaît d’elle-même sur les détentions longues.

La résidence principale vendue après le départ : quatorze mois, parfois vingt-quatre

Le 1° du II de l’article 150 U exonère la plus-value réalisée sur un logement « qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession ». Au jour de la cession. Celui qui déménage à Limassol en mars et vend son appartement parisien en octobre n’y habite plus : l’exonération de droit commun lui est fermée. C’est le point de départ, et c’est celui que la plupart des candidats au départ découvrent trop tard.

L’article 43 de la loi n^o 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 a créé, au 1 du I de l’article 244 bis A, une exonération propre à cette situation. Elle est de portée générale, sans plafond de montant, et elle tient à trois conditions cumulatives.

• Le logement cédé constituait la résidence principale du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France.
• Ce transfert a eu lieu vers un État membre de l’Union européenne, ou vers un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’une portée similaire à celle de la directive 2010/24/UE, et qui n’est pas un État non coopératif. Chypre remplit la première branche par sa seule qualité d’État membre.
• La cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert, et l’immeuble n’a pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le transfert et la cession.

Une seconde exonération existe, distincte, et régulièrement confondue avec la première : le 2° du II de l’article 150 U. Elle vise la cession d’un logement situé en France par une personne physique non résidente, ressortissante d’un État membre de l’Union européenneou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, à la condition qu’elle ait été fiscalement domiciliée en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession. Elle joue « dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable », pour les cessions réalisées au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^erjanvier de l’année précédant celle de la cession.

Deux nuances que nous voyons rarement écrites. La première : le plafond de 150 000 € s’apprécie sur la plus-value nette imposable, donc après abattement pour durée de détention. Sur un bien détenu quinze ans, où l’abattement atteint 60 %, il couvre 375 000 € de plus-value brute. La seconde : le plafond est écrit « par contribuable », ce qui conduit en pratique, pour un couple marié soumis à imposition commune cédant un bien commun, à deux plafonds. Nous n’avons pas retrouvé de doctrine tranchant expressément l’hypothèse d’un couple pacsé ou d’une indivision entre concubins : ce point se vérifie au cas par cas avant de bâtir un calendrier de cession dessus.

Une cession chiffrée de bout en bout

Prenons un dossier réaliste, où aucune des deux exonérations ne s’applique : un immeuble de rapport, acquis pour être loué, vendu douze ans plus tard depuis Chypre. C’est la configuration la plus fréquente, et c’est celle où l’affiliation pèse le plus lourd en une seule opération.

HYPOTHÈSES
  Acquisition ......................... juin 2014, 400 000 €
  Frais d'acquisition ................. non justifiés, forfait de 7,5 %
  Travaux ............................. non justifiés, forfait de 15 %
                                        (détention supérieure à 5 ans)
  Cession ............................. septembre 2026, 800 000 €
  Frais de cession justifiés .......... 3 000 € (diagnostics, mainlevée)
  Durée de détention .................. 12 années révolues

PLUS-VALUE BRUTE
  Prix de cession net .... 800 000 − 3 000 ................ =  797 000 €
  Prix d'acquisition ..................................... =  400 000 €
    + frais forfaitaires  400 000 × 7,5 % ................ =   30 000 €
    + travaux forfaitaires  400 000 × 15 % ............... =   60 000 €
  Prix d'acquisition majoré .............................. =  490 000 €
  Plus-value brute ....... 797 000 − 490 000 ............. =  307 000 €

IMPÔT SUR LE REVENU — art. 244 bis A, III bis
  Abattement : 7 années au-delà de la 5e × 6 % ........... =       42 %
  Assiette ............... 307 000 × 58 % ................ =  178 060 €
  Prélèvement ............ 178 060 × 19 % ................ =   33 831 €

TAXE SUR LES PLUS-VALUES ÉLEVÉES — art. 1609 nonies G
  Assiette : la plus-value imposable ..................... =  178 060 €
  Tranche de 160 001 à 200 000 € : 4 % PV ............... =    7 122 €

PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX — CSS, art. L. 136-7, VI, 2°
  Abattement : 7 années × 1,65 % ........................ =    11,55 %
  Assiette ............... 307 000 × 88,45 % ............ =  271 542 €

  Affilié au régime chypriote ...... 271 542 × 7,5 %  ... =   20 366 €
  Couvert par formulaire S1 ........ 271 542 × 17,2 % ... =   46 705 €

TOTAL DÛ EN FRANCE
  Affilié au régime chypriote ... 33 831 + 7 122 + 20 366 =   61 319 €
  Couvert par formulaire S1 ..... 33 831 + 7 122 + 46 705 =   87 658 €

  Écart imputable à la seule affiliation ................ =   26 339 €

Trois lectures de ce chiffrage.

La première.Sur 307 000 € de plus-value brute, l’expatriation chypriote ne change rienà l’impôt sur le revenu ni à la surtaxe : 40 953 € dans les deux colonnes, et le même montant qu’aurait supporté un résident de France, dont le taux est également de 19 % sur cette assiette. La convention attribue l’imposition à la France et le droit interne français ne fait aucune différence de taux entre résidents et non-résidents sur les plus-values immobilières. Le seul levier disponible est l’affiliation, et il vaut 26 339 €.

La deuxième.Les deux forfaits — 7,5 % de frais et 15 % de travaux — ont réduit la plus-value brute de 90 000 €. Sans eux, la plus-value brute serait de 397 000 €, l’impôt de 43 749 € et la surtaxe de 11 513 €, l’assiette basculant dans la tranche à 5 % : 14 309 € d’écart sur l’impôt et la surtaxe, auxquels s’ajoutent 5 970 € de prélèvements sociaux à 7,5 %, ou 13 692 € à 17,2 %. Ils ne se demandent pas : le notaire les applique s’il n’a pas de justificatifs de frais réels supérieurs. Mais le vendeur qui produit des factures de travaux inférieuresà 15 % du prix d’acquisition perd le forfait au profit du réel. Il faut donc comparer avant de transmettre les pièces, pas après.

La troisième.Si le même bien avait été détenu vingt-quatre ans, l’impôt sur le revenu serait nul, la surtaxe aussi — son assiette étant la plus-value imposable — et il ne resterait que les prélèvements sociaux sur 54 % de la plus-value brute. L’écart entre les deux colonnes deviendrait alors la totalité du coût de la vente. Il y a une tranche de durée, entre vingt-deux et trente ans, où le formulaire d’assurance maladie est le seul paramètre fiscal du dossier.

Ce qu’il faut avoir réglé avant le départ

Ce chapitre traite du patrimoine immobilier et des prélèvements sociaux. Les enveloppes financières — plan d’épargne en actions, compte-titres, assurance-vie française, parts de sociétés civiles de placement immobilier — relèvent du chapitre 14 ; l’impôt sur la fortune immobilière, du chapitre 15 ; la transmission, du chapitre 20 ; les obligations déclaratives des deux côtés, du chapitre 21. Nous ne les redoublons pas ici. Ce qui suit est la liste des décisions que ce chapitre rend datées.

Un départ à Chypre ne détruit presque aucune enveloppe française. C’est le premier fait, et il contredit ce que la plupart des lecteurs anticipent : le PEA survit, le compte-titres survit, l’assurance-vie survit, les parts de SCPI et de groupements forestiers ne bougent pas. L’enveloppe reste ; son rendement après impôt change, et la réponse ne se lit ni dans le droit français seul, ni dans le droit chypriote seul.

Chaque enveloppe passe par trois filtres successifs, et il faut les trois pour conclure. Le droit interne français décide s’il y a matière imposable en France — c’est l’ordre d’examen posé par le Conseil d’État dans sa décision d’Assemblée du 28 juin 2002, n° 232276, Société Schneider Electric. La convention du 18 décembre 1981 décide ensuite lequel des deux États peut imposer, et dans quelle limite. Le droit chypriote décide enfin ce que le revenu supporte à l’arrivée : impôt sur le revenu de la loi 118(I)/2002, contribution spéciale à la défense de la loi 117(I)/2002, contribution au système national de santé de la loi 89(I)/2001, ou rien. Sauter le troisième filtre est l’erreur la plus fréquente, et elle produit des conclusions inversées : telle enveloppe qu’on garde par réflexe coûte davantage qu’avant le départ, telle autre qu’on solde par prudence était devenue gratuite.

Le troisième filtre a une particularité chypriote qu’il faut poser tout de suite, parce qu’elle commande tout le chapitre. Pour un résident fiscal chypriote sans domicile chypriote — le non-domdu chapitre 02 —, les dividendes et les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu par les articles 8(20) et 8(19) de la loi 118(I)/2002, et ils sont hors du champ personnel de la contribution à la défense par la définition de son article 2(1). Il reste la contribution santé, à 2,65 %, dans la limite d’une assiette de 180 000 € par an. Autrement dit : l’essentiel de ce que produisent vos enveloppes françaises n’est presque pas imposé à Chypre, et l’impôt que vous paierez sera, dans la quasi-totalité des cas, un impôt français. Le chapitre 07 donne le tableau croisé complet ; nous en reprenons ici les seules lignes qui décident.

Cette asymétrie a une conséquence désagréable que nous voyons ignorée dans tous les dossiers qui arrivent chez nous sans avoir été instruits. Le non-domn’ayant aucune contribution chypriote à acquitter sur ses dividendes et intérêts, il n’a rien sur quoi imputer un crédit d’impôt conventionnel. Toute retenue prélevée par la France devient un coût définitif. Le raisonnement « je récupérerai la retenue française sur mon impôt chypriote » ne fonctionne pas : il n’y a pas d’impôt chypriote. La question n’est donc jamais « combien Chypre va-t-elle me prendre », mais « combien la France retient-elle à la source, et puis-je l’éviter ».

Une borne, une seule, mais elle traverse tout ce qui suit. Le statut de non-domicilié s’éteint après dix-sept années fiscales de résidence chypriote sur les vingt précédentes : le chapitre 02 expose le compte exact et ses pièges. Passé ce terme, dividendes et intérêts entrent dans le champ personnel de la contribution à la défense, et le raisonnement de ce chapitre se retourne partiellement — il existe alors une contribution chypriote sur laquelle imputer la retenue française, dans les conditions de l’article 4(4) de la loi 117(I)/2002. Une décision patrimoniale calée sur l’exonération du non-doma donc une durée de vie, et elle est connue d’avance.

Le PEA : ce que l’appartenance de Chypre à l’Union change réellement

Le PEA a longtemps été clôturé de plein droit par le transfert du domicile fiscal hors de France — c’était la position d’une instruction du 3 mars 1993. Le Conseil d’État a annulé les dispositions de cette doctrine qui soumettaient aux prélèvements sociaux le gain net résultant de la clôture immédiate d’un plan de plus de cinq ans, en tant qu’elles s’appliquaient à des contribuables ayant exercé leur liberté d’établissement (CE, 3^e et 8^esous-sections réunies, 2 juin 2006, n° 275416, publié au recueil Lebon). La clôture elle-même a fini par être abandonnée, et la doctrine en vigueur l’écrit sans détour : « le transfert de son domicile fiscal hors de France par le titulaire du PEA n’entraîne plus automatiquement la clôture du plan » (BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, § 650, version du 30 juillet 2024).

Ce point mérite d’être écrit exactement, parce qu’on lit encore l’inverse. La règle du maintien ne dépend pas de l’appartenance à l’Union : elle vaut quel que soit l’État de destination. La seule exception est le transfert vers un État ou territoire non coopératifau sens de l’article 238-0 A du CGI, qui emporte clôture automatique et imposition du gain net à l’impôt sur le revenu si le plan a moins de cinq ans, ainsi qu’aux prélèvements sociaux quelle que soit son ancienneté (même document, § 650, qui précise que la liste à retenir est celle du dernier arrêté publié à la date du transfert). Chypre n’est pas sur cette liste et ne peut pas y être : le 1 de l’article 238-0 A ne vise que des États et territoires non membres de l’Union européenne, et la liste française, fixée par l’arrêté du 12 février 2010 modifié en dernier lieu par l’arrêté du 15 avril 2026 publié au Journal officiel du 26 avril 2026, reprend celle de l’Union, où un État membre ne figure jamais.

Ce que le départ vers Chypre change par rapport à un départ hors Union est donc plus étroit qu’on ne le dit, et se ramène à trois choses. La première est l’absence d’exception ETNC, acquise à Chypre par sa seule qualité d’État membre. La deuxième est l’absence d’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité : l’article 164 D du CGI, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014, art. 62, écarte cette obligation pour les personnes domiciliées « dans un autre État membre de l’Union européenne », sans condition supplémentaire — les exigences de convention d’assistance qui suivent dans le texte visent les États de l’Espace économique européen non membres de l’Union. La troisième est le sursis de paiement d’exit tax de plein droit, sans garanties à constituer, du IV de l’article 167 bis : le chapitre 12 le traite.

Une fois le plan maintenu, le régime des retraits est celui du droit commun, assoupli par la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, dite loi PACTE, à ses articles 91 et 92 : un retrait avant le cinquième anniversaire du plan entraîne sa clôture, sauf cas de sortie prévus par le texte ; au-delà de cinq ans, un retrait partiel n’entraîne ni clôture ni blocage des versements ultérieurs. La nationalité et la résidence du titulaire n’entrent pas dans cette mécanique.

Vient le point qui décide de la valeur de l’enveloppe. Pour un non-résident,le gain net constaté lors d’un retrait, d’un rachat ou de la clôture échappe à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux(BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, § 680). Zéro des deux côtés, là où un résident garde ses 17,2 % de prélèvements sociaux après cinq ans. Le PEA d’un non-résident est, en droit français, l’enveloppe la mieux traitée de toutes celles que nous examinons dans ce chapitre, et de loin.

Reste la question que personne ne pose, et qui est la seule vraie inconnue du PEA chypriote : Chypre reconnaît-elle l’enveloppe ?La réponse courte est qu’aucun texte chypriote ne connaît le plan d’épargne en actions, et qu’aucune position publiée du Cyprus Tax Departmentsur les enveloppes fiscales étrangères n’a été retrouvée. Le droit chypriote raisonne par catégorie de revenu, pas par contenant. Deux lectures s’affrontent, et nous ne les départageons pas.

• Lecture transparente. Les dividendes encaissés par le compte-espèces du plan sont des dividendes « reçus ou crédités » au sens chypriote : exonérés d’impôt sur le revenu par l’article 8(20), hors champ de la contribution à la défense pour un non-dom, mais dans l’assiette de la contribution santéà 2,65 %, l’article 2 de la loi 89(I)/2001 empruntant à la loi sur la défense sa définition du dividende sans en emprunter la condition de domicile. Les plus-values internes au plan restent exonérées par l’article 8(22).
• Lecture par le contenant. Rien n’est appréhendé tant que rien n’est retiré, et le retrait ne correspond à aucune catégorie nommée par la loi chypriote.

L’enjeu financier est faible — 2,65 % dans la limite d’une assiette globale de 180 000 €, tous revenus confondus, soit au maximum 4 770 € par an pour l’ensemble du patrimoine — mais l’enjeu déclaratif ne l’est pas : la déclaration chypriote est due chaque année par tout résident de vingt-cinq à soixante-dix ans, même sans revenu imposable (article 5(1)(α) de la loi Ν. 4/1978), et il faut bien y porter quelque chose. C’est le genre de point qui se fait trancher par écrit par un conseil local, une fois, au moment de la première déclaration.

Le compte-titres : la convention donne les plus-values à Chypre, et ne sert à rien sur les dividendes

Le compte-titres ordinaire est un contenant neutre, sans régime propre : chaque flux qui le traverse suit le sien. Trois flux, trois réponses, et elles ne vont pas dans le même sens.

Les plus-values de cession. L’article 14 § 4 de la convention de 1981 dispose que « les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l’État dont le cédant est un résident ». Clause balai, imposition exclusiveà Chypre. Et à Chypre, les plus-values de cession de titres sont exonérées d’impôt sur le revenu par l’article 8(22) de la loi 118(I)/2002, hors du champ matériel de la contribution à la défense, hors de l’assiette de la contribution santé. Un résident chypriote qui vend un portefeuille de titres cotés ne paie rien, nulle part. C’est l’avantage le plus massif du dossier, et il n’a rien à voir avec le statut non-dom : il est acquis à tout résident chypriote, domicilié ou non.

Deux exceptions figurent au protocole de 1981 et ne sont pas mineures. Le point 4 b) réserve à la France l’imposition des gains d’aliénation d’actions ou de parts faisant partie d’une participation substantielle dans une société résidente de France, définie comme donnant droit à 25 % ou plus des bénéfices. Le renvoi va à l’article 160 du CGI, abrogé, dont les dispositions figurent aujourd’hui aux articles 150-0 A et 244 bis B — ce dernier soumet à un prélèvement de 12,8 % les gains de cession de droits sociaux réalisés par des personnes physiques non résidentes lorsque les droits dans les bénéfices détenus par le cédant, son conjoint, leurs ascendants et descendants ont dépassé ensemble 25 % à un moment quelconque au cours des cinq dernières années. Le point 4 a) réserve pareillement à la France les gains sur titres de sociétés à prépondérance immobilière française, sans seuil conventionnel, par renvoi au droit français.

Un dirigeant qui part à Chypre en conservant 30 % d’une société française reste donc imposable en France sur la plus-value de cession de ses titres. Les seuils du protocole et du droit interne coïncident à 25 %, mais la période de référence non : le protocole raisonne au moment de la cession, l’article 244 bis B sur cinq ans. Le sort du cédant redescendu sous 25 % avant de vendre n’a été tranché par aucune décision que nous ayons identifiée. Et cette clause a une date de péremption : la convention signée le 11 décembre 2023, non entrée en vigueur au 30 juillet 2026, ne comporte aucune clause de participation substantielle. Le chapitre 08 en tire les conséquences de calendrier.

Les dividendes de source française. Ici se produit le contresens le plus répandu du dossier. L’article 10 § 2 de la convention plafonne la retenue française à 15 %pour toutes les personnes physiques — le taux de 10 % est réservé aux sociétés détenant au moins 10 % du capital. Or le droit interne français retient déjà moins : la retenue de l’article 119 bis, 2 du CGI est fixée à 12,8 %pour les bénéficiaires effectifs personnes physiques par l’article 187, 1, 2°, depuis le 1^erjanvier 2018. Une convention ne peut pas aggraver le droit interne : le plafond conventionnel de 15 % ne sert donc à rien à un résident de Chypre personne physique, et la procédure de réduction à la source ne lui apporte aucun gain sur ce flux. Toute page qui annonce « 15 % grâce à la convention » annonce un taux supérieur à celui que vous supporterez de toute façon.

Ces 12,8 % sont un coût sec. Ils sont retenus par l’établissement payeur français, ils ne donnent lieu à aucune imputation à Chypre puisque le non-domn’y acquitte aucune contribution sur ses dividendes, et l’article 4(4) de la loi 117(I)/2002, qui organise l’imputation de l’impôt étranger selon les articles 34 à 36 de la loi 118(I)/2002, reste sans objet — imputer sur zéro donne zéro. Un portefeuille de 500 000 € en actions françaises servant 3,5 % de dividende laisse ainsi 2 240 € par anà l’administration française, définitivement.

Les intérêts de source française. Le III de l’article 125 A du CGI n’impose plus le prélèvement obligatoire que pour les revenus payés hors de France dans un État ou territoire non coopératif, au taux de 75 %fixé par le III bis du même article, sauf preuve que l’opération a principalement un objet et un effet autres que la localisation des revenus dans un tel État. Il en résulte, comme le confirme la page Mes intérêts du portail des non-résidents, que les intérêts de source française perçus par un non-résident sont en principe exonérés. Chypre n’étant pas un ETNC, le plafond conventionnel de 10 % de l’article 11 § 2 est lui aussi sans application pratique. Les intérêts sortent de France sans retenue et arrivent à Chypre exonérés d’impôt sur le revenu par l’article 8(19) et hors champ de la contribution pour un non-dom. Zéro des deux côtés, là encore.

Les formulaires, et ce qu’ils servent vraiment. Le formulaire 5000-SDest l’attestation de résidence prévue pour l’application des conventions ; il se fait viser par l’administration fiscale de l’État de résidence — pour vous, le Cyprus Tax Department— et s’accompagne, selon la nature du revenu, du 5001-SD pour les dividendes, du 5002-SD pour les intérêts et du 5003-SDpour les redevances. Ces imprimés ouvrent deux voies : l’application du taux conventionnel avant le paiement, ou la restitution du trop-perçu après. Un durcissement récent de la première voie circule beaucoup, et il ne vous concerne pas : le II de l’article 119 bis A du CGI, issu de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, impose depuis le 1^erjanvier 2026 de prélever la retenue au taux de droit commun, quitte à restituer ensuite, pour les seuls dividendes versés à des résidents d’États dont la convention ne prévoit aucune retenue à la source ou l’exonère totalement — une liste d’États limitativement énumérés, où Chypre ne figure pas (BOI-INT-DG-20-20-20-30, 16 mars 2026).

Pour un lecteur de ce guide, la conséquence est paradoxale : ces formulaires ne vous serviront presque jamaissur un compte-titres. Sur les dividendes, le droit interne est déjà plus favorable que la convention ; sur les intérêts, il exonère. Ils redeviennent utiles dans trois situations, et il faut les nommer : un établissement payeur qui appliquerait par défaut un taux de non-résident majoré faute d’attestation de résidence ; une retenue de 75 % prélevée à tort au motif d’un compte de passage ; et surtout la demande de restitution sur un contrat d’assurance-vie, examinée plus bas. Conservez l’attestation de résidence chypriote de chaque année : elle sert aussi, et peut-être d’abord, à établir votre résidence face à l’administration française — chapitre 05.

Une ligne de ce tableau appelle un commentaire que nous n’avons lu nulle part. Les dividendes étrangerslogés sur un compte-titres français supportent la retenue de leur État d’origine — 15 % sur une action américaine sous convention, 26,375 % sur une action allemande avant réclamation, 35 % sur une action suisse avant remboursement. La réduction au taux conventionnel ne passe plus par les conventions françaises : c’est la convention conclue entre Chypre et l’État de la source qui s’applique, et la demande se fait avec une attestation de résidence chypriote, dans les formes de cet État. Aucune de ces retenues n’est imputable pour un non-dom, qui n’a pas d’impôt chypriote à réduire. Le statut le plus vanté du dossier est aussi celui qui rend le dividende étranger à forte retenue le placement le moins bien servi. Ce constat commande des arbitrages de forme de détention et de politique de distribution, que le chapitre 23 instruit ; il ne commande pas de tordre une allocation pour des raisons fiscales, et nous ne le recommandons pas.

L’assurance-vie française : l’enveloppe qui change le plus de nature

C’est l’enveloppe sur laquelle les erreurs coûtent le plus cher, parce que trois régimes distincts s’y superposent : celui des rachats du vivant, celui de l’article 990 I au décès, celui de l’article 757 B au décès pour les primes versées après soixante-dix ans. Aucun des trois ne se déduit des deux autres, et le départ à Chypre les fait bouger dans des directions opposées.

Le rachat d’un non-résident est soumis à un prélèvement obligatoire. Le II bis de l’article 125-0 A du CGI rend applicables de plein droit, aux produits et gains de cession des bons ou contrats souscrits auprès d’entreprises d’assurance établies en France, les prélèvements du II du même article lorsqu’ils bénéficient à des personnes n’ayant pas en France leur domicile fiscal ou leur siège. La doctrine est explicite sur ce caractère obligatoire : le non-résident n’a aucune option, là où le résident choisit entre le barème et le prélèvement forfaitaire (BOI-RPPM-RCM-30-10-20-10, §§ 1 et 10 — c’est le document consacré au seul régime des personnes n’ayant pas en France leur domicile fiscal ou leur siège social, et non le BOI-RPPM-RCM-30-10-20-20, qui traite du prélèvement sur option des résidents). Le prélèvement est libératoire : il éteint l’impôt français sur le produit (même document, § 130).

Le taux dépend de la date de versement des primes, et c’est là que se joue l’arbitrage. Pour les produits attachés à des primes versées jusqu’au 26 septembre 2017, les taux du II de l’article 125-0 A s’appliquent selon l’ancienneté du contrat, jusqu’à 7,5 % à partir de huit ans — six ans pour les contrats souscrits avant le 1^er janvier 1990. Pour les produits attachés à des primes versées à compter du 27 septembre 2017, le taux est de 12,8 %, ramené à 7,5 %sur demande du bénéficiaire lorsque le contrat a au moins huit ans et que le montant total des primes qu’il détient sur l’ensemble de ses contrats n’excède pas 150 000 €. Le taux monte à 75 % pour un bénéficiaire domicilié dans un État ou territoire non coopératif, et la réduction à 7,5 % lui est fermée : sans objet pour Chypre.

Deux conséquences pratiques. La première : le taux de 7,5 % n’est pas automatique pour les primes récentes. Il se conquiert par une réclamation contentieuse présentée dans les formes de l’article L. 190 du livre des procédures fiscales, et la demande suppose de justifier du montant global des primes détenues (BOI-RPPM-RCM-30-10-20-10, §§ 90 et 100). Le même § 100 apporte une précision qui joue en votre faveur : pour apprécier le seuil de 150 000 €, seules comptent les primes versées sur des contrats souscrits auprès d’entreprises d’assurance établies en France. Un contrat souscrit ailleurs n’encombre pas le calcul. La seconde conséquence est plus lourde :le non-résident ne bénéficie pas de l’abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune. Cet abattement est attaché à l’imposition des produits au barème ou au prélèvement forfaitaire unique de l’article 200 A, dont le prélèvement libératoire du II bis dispense précisément le non-résident ; aucun texte ne l’étend à ce prélèvement, dont l’assiette est le produit lui-même, et nous n’avons trouvé aucune doctrine publiée qui l’accorde. Pour un contrat de plus de huit ans, cela représente 345 € par ande perte à 7,5 %, ou 1 178 € par an à 12,8 % pour un couple. Ce n’est pas décisif ; ce n’est pas rien sur vingt ans.

La question conventionnelle, elle, mérite d’être posée. La doctrine réserve expressément l’effet des conventions : le taux de droit interne ne s’applique que sous leurs stipulations, qui peuvent le réduire ou le supprimer (BOI-RPPM-RCM-30-10-20-10, § 50 et remarque du § 80). Reste à savoir sous quel article de la convention de 1981 tombe le produit d’un rachat. Deux qualifications se discutent, et l’écart entre elles n’est pas symbolique.

• Article 11, intérêts. Le droit français range les produits de contrats d’assurance-vie dans les produits de placement à revenu fixe, et la définition conventionnelle des intérêts couvre les revenus de créances de toute nature. Conséquence : retenue française plafonnée à 10 %, donc restitution de 2,8 points pour un produit taxé à 12,8 %, et aucun gain pour un produit taxé à 7,5 %.
• Article 23, autres revenus. Si le produit ne relève d’aucune catégorie nommée, il tombe dans la clause balai, qui réserve l’imposition à l’État de résidence exclusivement. Conséquence : restitution intégrale du prélèvement français, quel que soit le taux.

Nous ne tranchons pas. Aucune doctrine française publiée sur la convention France-Chypre, aucune décision juridictionnelle identifiée ne qualifie le produit d’un rachat d’assurance-vie au regard de ce texte. Ce que nous disons à nos clients est opérationnel : la réclamation se dépose, elle coûte peu, son fondement est défendable sur les 2,8 points au titre de l’article 11 et plus incertain sur la totalité au titre de l’article 23. Aucune de ces deux issues n’est acquise, et nous ne la présentons pas comme telle. Elle se prépare avec l’attestation de résidence 5000-SD visée par le Cyprus Tax Department, et elle ne se rédige pas sans conseil.

Un point de calendrier, et il vient de bouger. Le b de la seconde partie de l’article R* 196-1 du livre des procédures fiscales enfermait les réclamations portant sur une retenue à la source dans un délai plus court que le droit commun : le 31 décembre de l’année suivant celle du prélèvement, au lieu de la deuxième année. Le Conseil d’État l’a jugé illégal, pour rupture d’égalité devant la loi entre contribuables placés dans une situation identique, et a enjoint d’y mettre fin dans les trois mois (CE, 8^e et 3^echambres réunies, 16 février 2026, n° 500909). L’administration a supprimé le 22 avril 2026 les commentaires correspondants (ACTU-2026-00076, modifiant les BOI-CTX-PREA-10-20, BOI-CTX-PREA-10-30 et BOI-CTX-PREA-10-40), sans indiquer le délai qui prend la place. Tant que ce point n’est pas fixé, déposer avant le 31 décembre de l’année suivant le prélèvement reste la seule position sans risque.

Et à Chypre ? Même incertitude que pour le PEA, et pour la même raison : aucun texte chypriote ne connaît le contrat d’assurance-vie français comme catégorie fiscale. Si le produit du rachat est qualifié d’intérêt, il est exonéré d’impôt sur le revenu par l’article 8(19) et hors champ de la contribution pour un non-dom. Si aucune qualification ne lui convient, il n’est simplement pas imposé. Dans les deux hypothèses le résultat chypriote est nul ou quasi nul, et c’est pourquoi nous le signalons sans en faire un enjeu : la seule inconnue à effet financier concerne l’assiette de la contribution santé de 2,65 %, plafonnée.

L’assurance-vie au décès : le 990 I sort du champ, le 757 B y reste

L’article 990 Idu CGI soumet les capitaux versés au décès, au titre des primes payées avant les soixante-dix ans de l’assuré, à un prélèvement de 20 % après un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, porté à 31,25 % sur la fraction de la part taxable excédant 700 000 €. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS en sont exonérés, comme les personnes exonérées de droits de succession.

La condition de territorialité est celle qui décide, et elle est alternative. Le prélèvement est dû lorsque le bénéficiaire a son domicile fiscal en France au jour du décès et l’a eu pendant au moins six des dix années précédentes, ou lorsque l’assuréa son domicile fiscal en France au jour du décès. Il suffit qu’une seule des deux branches soit remplie pour que le prélèvement s’applique.

Pour une famille entièrement installée à Chypre — assuré résident chypriote au décès, enfants résidents chypriotes au même jour —, aucune des deux branches n’est remplie et le prélèvement de l’article 990 I n’est pas dû. Une lecture fausse circule sur ce point et il faut la casser : la condition des six années sur dix ne s’examine que pour un bénéficiaire domicilié en France au jour du décès. Celui qui ne l’est pas sort du texte par son premier terme, sans qu’aucune durée d’expatriation ait à être décomptée. Un contrat français de 2 000 000 €, primes toutes versées avant les soixante-dix ans de l’assuré, désignant deux enfants supporterait, dans une configuration purement française, un prélèvement de 372 187,50 € : deux parts de 1 000 000 €, abattement de 152 500 € sur chacune, soit 847 500 € taxables par bénéficiaire, dont 700 000 € à 20 % et 147 500 € à 31,25 % — 186 093,75 € par bénéficiaire, deux fois. Le même contrat, même montant, assuré et bénéficiaires tous domiciliés à Chypre au jour du décès : zéro. C’est le plus gros effet patrimonial d’un départ à Chypre sur une enveloppe française, et il tient à une photographie prise ce jour-là, pas à une ancienneté d’installation.

L’article 757 Bobéit à une logique différente et il ne suit pas l’article 990 I. Il soumet aux droits de mutation par décès la fraction des primes versées après le soixante-dixième anniversairede l’assuré qui excède 30 500 €, tous contrats confondus. Les produits capitalisés restent hors de cette assiette : seule la prime est réintégrée. Et parce qu’il s’agit de droits de succession et non d’un prélèvement sui generis, la territorialité relève de l’article 750 terdu CGI, qui retient trois cas alternatifs : le défunt domicilié en France, l’héritier ou légataire domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années, et les biens situés en France quelle que soit la résidence des uns et des autres. Le même article répute françaises les créances sur un débiteur établi en France.

C’est ce troisième cas qui empêche de conclure trop vite. Un contrat souscrit auprès d’une entreprise d’assurance établie en France constitue un droit contre un débiteur français, ce qui plaide pour le maintien de l’imposition française au titre du 757 B même lorsque assuré et bénéficiaires sont chypriotes. La convention de 1981 ne corrige rien : son article 2 § 3 ne vise, côté français, que l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, et il n’existe aucune convention franco-chypriote en matière de droits de succession. Le chapitre 20 traite la question successorale pour elle-même, y compris le tempérament de l’article 784 A sur l’imputation des droits acquittés à l’étranger — sans objet ici, Chypre ne connaissant pas de droits de succession. Retenez la dissymétrie : partir à Chypre neutralise l’article 990 I bien avant de neutraliser l’article 757 B, et les versements postérieurs à soixante-dix ans doivent être décidés en connaissance de cela.

Une dernière remarque, de conformité autant que de fond. Il existe des contrats de droit luxembourgeois, souvent présentés comme la réponse naturelle à une expatriation. Nous ne recommandons ici aucun assureur et n’en nommons aucun. Ce qui se décrit utilement, ce sont les critères : l’acceptation des résidents chypriotes par la compagnie et par son dépositaire, le ticket d’entrée qui commence en général à plusieurs centaines de milliers d’euros pour accéder aux modes de gestion dédiés, le régime de protection des souscripteurs propre au Luxembourg, et surtout la question fiscale que personne ne pose : un contrat luxembourgeois n’est pas un contrat français, il ne relève ni de l’article 125-0 A II bis ni de l’article 990 I, et son traitement chypriote est aussi peu documenté que celui du contrat français. Changer d’enveloppe pour résoudre une incertitude par une autre incertitude n’est pas un progrès.

Les SCPI : l’enveloppe qui résiste le mieux au départ, et c’est un défaut

Les parts de SCPI ne changent pas de régime quand vous changez de pays, et c’est précisément le problème. Une SCPI investie en France distribue des revenus fonciers de source française. L’article 6 de la convention de 1981 attribue à l’État de situation le droit d’imposer les revenus de biens immobiliers, avec priorité et non exclusivité, et le point 2 du protocoleajoute une clause unilatérale au profit de la France : les revenus d’actions, de parts ou de participations dans une société possédant des biens immobiliers situés en France, soumis par la législation française au même régime que les revenus immobiliers, sont imposables en France. Le sujet est verrouillé des deux côtés.

Ce qui suit est du droit interne français, et il n’est pas tendre pour un non-résident. Le revenu foncier net s’ajoute aux autres revenus de source française et supporte le taux minimum d’imposition de l’article 197 A du CGI : 20 %jusqu’à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème — 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025 — et 30 %au-delà. Le contribuable peut y échapper en demandant l’application du taux moyen, c’est-à-dire du taux qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de ses revenus mondiaux ; encore faut-il justifier ces revenus, ce qui suppose de produire à l’administration française le détail d’un revenu chypriote largement exonéré. Pour un rentier non-domdont l’essentiel des revenus est constitué de dividendes et d’intérêts, le calcul du taux moyen est souvent favorable : c’est le seul cas où la fiscalité chypriote se retourne en avantage français, et il se vérifie chaque année.

S’y ajoutent les prélèvements sociaux, et c’est ici — et seulement ici, avec les plus-values immobilières — que l’arbitrage du chapitre 13 se joue. Le I ter de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale dispense de contribution sociale généralisée la personne qui, par application du règlement (CE) n° 883/2004, relève en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositionset qui n’est pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Le résident de Chypre affilié au système national de santé chypriote supporte donc 7,5 %— le seul prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI, que l’article exclut expressément du bénéfice du I ter. Celui qui a demandé un formulaire S1 à la France reste à la charge d’un régime français et supporte 17,2 %. Neuf virgule sept points d’écart, décidés au guichet de l’assurance maladie et non à celui des impôts.

Deux réserves que le chapitre 18 pose et que nous ne réduisons pas ici. Le rattachement d’un inactif à la législation chypriote repose sur le seul point e) de l’article 11 § 3 du règlement, celui de la résidence ; la première branche du I ter nous paraît satisfaite par ce rattachement, mais aucune position administrative publiée ne le dit pour ce profil. Et la charge de la preuve pèse sur vous : sans document de l’institution chypriote établissant l’affiliation, le service des impôts applique 17,2 %, et c’est à vous d’obtenir ensuite le dégrèvement. Le taux ne se choisit pas dans une déclaration : il se documente.

Troisième couche : l’impôt sur la fortune immobilière. Les personnes physiques non domiciliées en France sont imposables sur les parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers situés en France, par l’effet combiné des articles 964 et 965, 2° du CGI. Les sociétés de gestion publient à cette fin, chaque année, une valeur IFI par part ; pour une SCPI diversifiée hors de France, elles publient en pratique deux valeurs, l’une pour les résidents et l’autre, plus faible, retenant la seule fraction française. Demandez la seconde et conservez l’attestation : c’est elle qui fait foi. Le chapitre 15 traite l’IFI d’ensemble, y compris le fait que la convention de 1981 comporte un article 24 consacré à la fortune dont l’applicabilité à l’IFI n’est documentée par aucune doctrine publiée pour Chypre.

Le cas des SCPI investies hors de France mérite un traitement séparé, et un avertissement. Une SCPI française détenant des immeubles en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne distribue à ses associés des revenus dont la source est étrangère. Pour un associé résident de France, la mécanique conventionnelle avec chaque État de situation aboutit en général à une imposition étrangère et à un crédit d’impôt français. Pour un associé résident de Chypre, la France n’a en principe rien à imposer, faute de source française ; l’imposition se joue entre l’État de situation de l’immeuble et Chypre, sur le fondement de la convention conclue entre eux. Nous écrivons « en principe » à dessein : nous n’avons retrouvé aucune position administrative française publiée sur cette configuration, et les documentations fiscales remises par les sociétés de gestion sont construites pour des associés résidents de France. C’est un point à faire écrire, pas à supposer.

Et à Chypre ? Le résultat est celui que personne n’anticipe. Les loyers sont la catégorie de revenu la moins bien traitée par le régime chypriote : ils ne bénéficient d’aucune exonération d’impôt sur le revenu, ils entrent au barème progressif après l’abattement de 20 % de l’article 11(2) de la loi 118(I)/2002, et le barème atteint 35 % au-delà de 72 000 € de revenu imposable. Le statut non-domn’y change rien, et la contribution à la défense sur les loyers a de toute façon été abrogée pour tout le monde au 1^erjanvier 2026. Le crédit d’impôt de l’article 25 § 1 A de la convention efface la double imposition, mais il ne rend pas le revenu gratuit : il aligne la charge sur le plus élevé des deux impôts.

Un rappel qui vaut pour toutes les SCPI, indépendamment de la question chypriote : une part de SCPI comporte un risque de perte en capital, sa valeur et ses revenus ne sont pas garantis, la liquidité n’est pas assurée et le délai de cession sur le marché secondaire peut être long, les frais de souscription se récupèrent sur plusieurs années, et un délai de jouissance sépare la souscription du premier revenu. Une SCPI achetée à crédit trois mois avant un départ pour l’étranger cumule ces contraintes avec un changement de régime fiscal défavorable : c’est une opération que nous déconseillons dans cette configuration.

Groupements forestiers et fonciers : un avantage d’IFI, à condition d’être redevable

Les parts de groupements forestiers relèvent, à l’impôt sur la fortune immobilière, du I et du II de l’article 976 du CGI : les bois et forêts sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable, et les parts de groupements forestiers à concurrence des trois quarts de la seule fraction de leur valeur correspondant aux biens en nature de bois et forêts. La distinction n’est pas théorique : la trésorerie du groupement et ses actifs d’une autre nature restent taxables en totalité. Les conditions ne sont pas décoratives non plus : un certificat délivré par l’autorité compétente attestant que les bois et forêts sont susceptibles de présenter une garantie de gestion durable, à renouveler tous les dix ans avec un bilan de mise en œuvre du document de gestion, un engagement de trente ans, et, pour les parts acquises à titre onéreux, une détention depuis au moins deux ans au 1^erjanvier. La rupture de l’engagement entraîne le rappel de l’impôt éludé, assorti d’un droit supplémentaire de 30 % si elle intervient dans les dix premières années, 20 % jusqu’à vingt ans et 10 %jusqu’à trente, sur le fondement de l’article 1840 G du CGI. Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants obéissent, aux III et IV du même article, à un régime voisin mais à deux étages, exonérés à 75 % jusqu’à un plafond de valeur et à 50 % au-delà.

Un non-résident redevable de l’IFI sur ses actifs immobiliers français bénéficie de cette exonération partielle au même titre qu’un résident : elle tient à la nature du bien, pas à la résidence de son propriétaire. Le raisonnement s’arrête là, et c’est ce qu’on omet de dire. L’avantage n’existe que pour qui est redevable, donc pour qui dépasse le seuil de 1 300 000 € d’actif immobilier net taxable. Or un départ à Chypre réduit mécaniquement l’assiette de l’IFIaux seuls biens et droits immobiliers situés en France, l’immobilier chypriote et le reste du patrimoine immobilier étranger en sortant. Beaucoup de contribuables cessent d’être redevables le jour de leur installation. Un groupement forestier souscrit pour son avantage d’IFI par quelqu’un qui ne sera plus assujetti après son départ perd sa raison d’être, et il ne se revend pas comme une ligne de portefeuille.

Sur les revenus, la mécanique est celle des SCPI, en plus modeste : les revenus tirés de biens immobiliers français restent imposables en France par l’article 6 de la convention et le point 2 du protocole, et supportent le taux minimum des non-résidents et les prélèvements sociaux au taux résultant de votre affiliation. Le revenu forestier est établi selon un régime forfaitaire assis sur le revenu cadastral, si bien que la charge fiscale annuelle est faible en valeur absolue ; ce n’est jamais là que se joue la décision.

Nous rappelons, sans l’adoucir, ce que ces actifs supposent d’accepter : risque de perte en capital, aucune garantie de rendement ni de récupération du capital investi, illiquidité forte— le marché secondaire des parts de groupements forestiers et fonciers est étroit, la revente peut prendre des mois voire davantage et n’est pas assurée —, horizon de détention long, exposition aux aléas climatiques, sanitaires et aux incendies pour la forêt, et un engagement de trente ans dont la rupture est sanctionnée. Ces actifs se justifient par une conviction patrimoniale et, le cas échéant, par un avantage fiscal qui existe encore ; ils ne se justifient pas par le seul argument fiscal, et surtout pas quand cet argument est sur le point de disparaître avec votre assujettissement.

Le chiffrage complet, poste par poste

Le calcul qui suit n’est pas une simulation personnalisée. C’est un chiffrage explicite écrit pour être refait avec vos propres chiffres, sur un patrimoine financier français conservé intégralement après l’installation, et comparé à ce que la même personne aurait payé en restant résidente de France.

PROFIL — Claire M., 58 ans, célibataire, installée à Limassol le
        1er janvier 2026, résidente fiscale chypriote sans domicile chypriote,
        AFFILIÉE AU SYSTÈME DE SANTÉ CHYPRIOTE (pas de formulaire S1).
        Aucun revenu d’activité. Aucun bien immobilier détenu en direct.

          PEA ouvert en 2011 ................................ 250 000 €
          Compte-titres ordinaire ........................... 800 000 €
          Contrat d’assurance-vie français de 2009,
            primes de 400 000 € toutes versées avant
            le 27 septembre 2017 ............................ 620 000 €
          Parts de SCPI investies en France ................. 300 000 €
          Parts de groupement forestier ..................... 100 000 €
                                                             ----------
          TOTAL .......................................... 2 070 000 €

        FLUX DE L’ANNÉE 2026

          Retrait sur le PEA .................. 30 000 €, dont 10 800 € de gain
          Dividendes de sociétés françaises ................... 20 000 €
          Plus-value de cession de titres cotés
            (participation < 25 %, société non immobilière) ... 60 000 €
          Rachat partiel d’assurance-vie ...... 50 000 €, dont 17 500 € de produits
          Revenu foncier net distribué par les SCPI ........... 12 000 €
          Revenu forestier forfaitaire ........................... 300 €

        IMPÔT FRANÇAIS

          PEA — gain net d’un non-résident
            exonéré d’IR et de prélèvements sociaux ................. 0 €
          Dividendes français — retenue de 12,8 %
            20 000 × 12,8 % (art. 119 bis, 2 et 187, 1, 2°) ..... 2 560 €
          Plus-value de titres — art. 14 § 4 de la convention ....... 0 €
          Assurance-vie — contrat de plus de huit ans, primes
            antérieures au 27 septembre 2017, prélèvement
            obligatoire de 7,5 %, sans abattement
            17 500 × 7,5 % (art. 125-0 A II bis) .............. 1 312,50 €
          Revenus fonciers de SCPI — taux minimum de 20 %
            12 000 × 20 % (art. 197 A) .......................... 2 400 €
          Prélèvements sociaux sur ces revenus fonciers
            12 000 × 7,5 % (affiliation chypriote, I ter
            de l’art. L. 136-6 du CSS) ............................ 900 €
          Revenu forestier — 300 × 20 % ........................... 60 €
          Prélèvements sociaux — 300 × 7,5 % .................... 22,50 €
          IFI — fraction française des SCPI et 25 % de la
            valeur du groupement forestier, soit environ
            301 000 € : sous le seuil de 1 300 000 € .............. 0 €
                                                               ----------
          TOTAL FRANCE ....................................... 7 255 €

        IMPÔT CHYPRIOTE

          Impôt sur le revenu — dividendes exonérés (art. 8(20)),
            intérêts exonérés (art. 8(19)), plus-values de titres
            exonérées (art. 8(22)) ................................. 0 €
          Impôt sur le revenu — loyers français
            12 000 − 20 % (art. 11(2)) = 9 600 € imposables,
            sous la première tranche de 22 000 € ................... 0 €
          Contribution spéciale à la défense — non domiciliée,
            hors du champ personnel de l’art. 2(1) ................. 0 €
          Contribution santé — assiette retenue :
            20 000 + 12 000 + 300 = 32 300 € × 2,65 %
            (loi 89(I)/2001, art. 19(1)) ......................... 856 €
                                                               ----------
          TOTAL CHYPRE ......................................... 856 €

          TOTAL DES DEUX ÉTATS ............................... 8 111 €

        LA MÊME PERSONNE, RESTÉE RÉSIDENTE DE FRANCE

          PEA — gain exonéré d’IR, prélèvements sociaux 17,2 %
            10 800 × 17,2 % ................................. 1 857,60 €
          Dividendes — prélèvement forfaitaire unique de 30 %
            20 000 × 30 % ....................................... 6 000 €
          Plus-value de titres — 60 000 × 30 % ................ 18 000 €
          Assurance-vie — abattement de 4 600 €, puis 7,5 %
            (17 500 − 4 600) × 7,5 % ............................ 967,50 €
            prélèvements sociaux 17 500 × 17,2 % ................ 3 010 €
          Revenus fonciers — tranche marginale de 30 %
            12 000 × 30 % ....................................... 3 600 €
            prélèvements sociaux 12 000 × 17,2 % ................ 2 064 €
          Revenu forestier — 300 × 30 % + 300 × 17,2 % ....... 141,60 €
                                                               ----------
          TOTAL FRANCE RÉSIDENTE .......................... 35 640,70 €

        ÉCART ANNUEL .................................... 27 529,70 €

        VARIANTE — Claire M. demande un formulaire S1 à la France

          Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers
            12 000 × 17,2 % au lieu de 7,5 % ................. + 1 164 €
          Prélèvements sociaux sur le revenu forestier
            300 × 17,2 % au lieu de 7,5 % ..................... + 29,10 €
                                                               ----------
          SURCOÛT ANNUEL DU FORMULAIRE S1 ................. 1 193,10 €

Trois lectures de ce chiffrage, dont deux vont contre l’intuition. La première : sur 8 111 € payés au total, 7 255 € le sont à la Franceet 856 € à Chypre. Le débat fiscal d’un expatrié chypriote qui conserve ses enveloppes françaises est un débat français, pas chypriote. La deuxième : quatre cinquièmes de la facture française tiennent à deux lignes, la retenue de 12,8 % sur les dividendes et l’imposition des revenus fonciers de SCPI, c’est-à-dire précisément les deux enveloppes que le départ ne rend pas plus efficientes. La troisième : la plus-value de 60 000 €, qui aurait coûté 18 000 € en France, ne coûte rien nulle part — et cette seule ligne représente les deux tiers de l’écart total.

À conserver, à arbitrer, à solder avant le départ

Le tableau suivant est celui que nous établissons en ouverture de dossier, avant toute autre discussion. Aucune de ses lignes ne vaut conseil personnalisé ; elles donnent la grille de tri et le motif de chaque classement. Le motif compte davantage que la case, parce qu’il change avec votre situation.

Une case manque volontairement à ce tableau : « à solder » au sens strict. Presque rien ne doit être soldé avant un départ à Chypre.Le PEA se garde, le compte-titres se garde, l’assurance-vie se garde. Ce qui doit être traité avant le départ n’est pas soldé mais réorganisé, et cela vise deux situations seulement : les participations substantielles dans des sociétés françaises, parce que le protocole les rattache à la France et que l’exit tax les vise, et les versements d’assurance-vie après soixante-dix ans, parce que le régime successoral qui les frappe ne bouge pas. Un conseil qui recommande de tout liquider avant l’expatriation fait perdre l’exonération de prélèvements sociaux du PEA, l’antériorité fiscale du contrat d’assurance-vie et l’exonération chypriote des plus-values, dans le même geste.

Le risque qui n’est pas fiscal, et qui se matérialise le plus souvent

La difficulté la plus fréquente d’un dossier d’expatriation n’est pas l’impôt : c’est la tenue de compte. Un établissement français peut, pour des motifs de conformité et de coût de traitement d’une clientèle non résidente, refuser de conserver un compte-titres, un PEA ou un contrat après le transfert du domicile, ou fermer l’accès à certains supports. Ce n’est pas une règle de droit, c’est une politique commerciale, et elle varie d’un établissement à l’autre et dans le temps. Nous ne nommons aucun établissement, ni pour le recommander ni pour le déconseiller. Ce qui se prépare, en revanche, se prépare toujours de la même façon.

• Poser la question par écrit avant de partir, en indiquant le pays de destination, et demander une réponse écrite portant sur chaque enveloppe séparément — le PEA, le compte-titres et le contrat d’assurance-vie ne relèvent pas des mêmes services et n’appellent pas la même réponse.
• Vérifier les frais applicables à la clientèle non résidente, qui diffèrent souvent des frais standards, et l’éventuelle restriction d’accès à certains supports.
• Anticiper la question de l’adresse et du justificatif de domicile chypriote, qui conditionne la mise à jour du dossier de connaissance client et, souvent, la délivrance du taux de non-résident sur les revenus.
• Ne jamais laisser une adresse française sur un compte alors que le domicile est à Chypre. Outre que c’est inexact, c’est l’un des premiers éléments qu’une administration relève pour contester la réalité d’un départ — chapitre 05.

Ce que nous ne tranchons pas

Six points de ce chapitre ne sont pas établis sur un texte primaire ou sur une position publiée, et nous préférons les signaler plutôt que de les combler. Un lecteur qui construit une décision sur l’un d’eux doit la faire sécuriser par écrit, des deux côtés.

• La qualification chypriote des enveloppes françaises. Aucun texte chypriote ne connaît le PEA ni le contrat d’assurance-vie français. L’enjeu se limite en pratique à l’assiette de la contribution santé de 2,65 %, plafonnée à 180 000 €, et au contenu de la déclaration annuelle chypriote — mais il n’est pas nul.
• La qualification conventionnelle du produit d’un rachat d’assurance-vie. Article 11 avec un plafond de 10 %, ou article 23 avec imposition exclusive à Chypre ? Aucune doctrine française publiée sur la convention France-Chypre, aucune décision identifiée. La réclamation vaut d’être déposée ; son issue n’est pas acquise.
• La portée de la clause de non-discrimination de l’article 26. Notre lecture est qu’une clause de nationalité ne rattrape pas un abattement refusé sur un critère de résidence. Elle reste une lecture, et le point 6 du protocole, qui renvoie à deux articles du CGI depuis abrogé et réécrit, n’a été précisé par aucune doctrine publiée.
• Le traitement français des revenus d’une SCPI investie hors de France perçus par un résident de Chypre. Le raisonnement par la source conduit à une absence d’imposition française ; aucune position administrative publiée ne le confirme pour cette configuration.
• La qualification chypriote d’une distribution de SCPI. Nos calculs la traitent en revenu foncier imposable au barème après l’abattement de 20 % de l’article 11(2), ce qui est cohérent avec la transparence française de la société civile. Une administration qui verrait dans la SCPI une personne morale distribuant un dividende appliquerait l’article 8(20), et le résultat chypriote tomberait à zéro pour un non-dom. Aucun texte ni position publiée ne règle le cas. C’est la seule inconnue de ce chapitre dont la résolution jouerait en votre faveur, ce qui n’est pas une raison de la présumer.
• Le sort des titres logés dans un PEA au regard de l’assiette de l’exit taxde l’article 167 bis du CGI. Nous n’avons pas retrouvé de position publiée réglant expressément ce point ; le chapitre 12 traite l’exit tax pour elle-même, et la question se pose au moment du calcul du seuil.

S’y ajoute une incertitude de calendrier qui traverse tout le chapitre et qu’il faut tenir en tête à chaque ligne : la convention du 11 décembre 2023 est signée et n’est pas entrée en vigueur au 30 juillet 2026. Le jour où elle s’appliquera, la clause de participation substantielle disparaîtra, une clause bilatérale de prépondérance immobilière apparaîtra, la méthode d’élimination côté français basculera de l’exemption à l’imputation, et l’article consacré à la fortune sortira du texte. Aucune date ne peut être annoncée — le chapitre 08 expose l’état exact de la procédure. Une décision patrimoniale dont la rentabilité dépend du maintien de la convention de 1981 doit être prise en sachant qu’elle a une durée de vie, et qu’on ne la connaît pas.

Ce chapitre a traité les enveloppes financières. Le suivant traite l’impôt sur la fortune immobilière, dont l’assiette se réduit avec le départ sans disparaître, et l’absence d’impôt chypriote équivalent.

Un couple qui quitte Paris pour Limassol avec un appartement parisien de 1 400 000 € et un immeuble de rapport de 1 000 000 € voit son impôt sur la fortune immobilière augmenter de 2 940 € par an. Rien n’a changé dans son patrimoine. Ce qui a changé, c’est que l’appartement parisien n’est plus sa résidence principale et qu’il perd, de ce seul fait, l’abattement de 30 % du deuxième alinéa du I de l’article 973 du code général des impôts. Le calcul figure plus bas, poste par poste.

C’est la première chose à comprendre sur ce chapitre, et elle va contre tout ce qui se lit sur le sujet. L’IFI ne frappait déjà, avant le départ, que de l’immobilier.Il continue de frapper, après le départ, l’immobilier français. Le seul poste qui sort de l’assiette est l’immobilier situé hors de France. Pour un patrimoine dont l’immobilier est intégralement français, l’installation à Chypre ne fait rien gagner du tout — et peut coûter, parce que deux mécanismes d’atténuation réservés aux résidents de France disparaissent avec la résidence.

Chypre, de son côté, ne prélève aucun impôt sur la fortune. Ce chapitre l’établit sur les textes chypriotes plutôt que sur les brochures, parce que c’est l’argument le plus vendu du marché et le moins souvent démontré. Il détaille ensuite le périmètre exact de l’IFI du non-résident, le passif qu’il peut déduire et celui qu’il croit à tort pouvoir déduire, et il chiffre trois patrimoines croissants en séparant, à chaque fois, l’immobilier français du reste.

Chypre ne prélève aucun impôt sur la fortune : la démonstration, et ce qu’elle vaut

Démontrer qu’un impôt n’existe pas est plus difficile que démontrer qu’il existe. On ne peut pas produire l’article qui l’abroge quand il n’a jamais été créé. Trois éléments, pris ensemble, ferment la question ; une quatrième pièce, de moindre valeur probante, les recoupe.

Premier élément : le principe constitutionnel de légalité de l’impôt. L’article 24 de la Constitution de la République de Chypre, dont nous traduisons ici le texte anglais publié par le bureau juridique de la République, pose, en son paragraphe 1, que « toute personne est tenue de contribuer selon ses moyens aux charges publiques », puis, en son paragraphe 2, que « aucune contribution de ce type, sous forme d’impôt, de droit ou de taxe de quelque nature que ce soit, ne peut être établie autrement que par une loi ou en vertu d’une loi ». Le paragraphe 3 ajoute qu’aucun impôt, droit ou taxe de quelque nature que ce soit ne peut être établi avec effet rétroactif, sous la seule réserve des droits de douane, qui peuvent l’être à compter du dépôt du projet de loi. Le paragraphe 4 interdit qu’un prélèvement autre que douanier ait un caractère destructif ou prohibitif. À Chypre, un impôt sans loi n’existe pas, et une loi fiscale ne peut pas rattraper le passé.

Deuxième élément : l’inventaire de la législation fiscale chypriote. Les lois qui établissent un impôt à Chypre se comptent. La loi Ν. 118(I)/2002 sur l’impôt sur le revenu, la loi Ν. 117(I)/2002 sur la contribution spéciale à la défense, la loi Ν. 52/1980 sur l’impôt sur les plus-values, la loi Ν. 95(I)/2000 sur la taxe sur la valeur ajoutée, la loi Ν. 89(I)/2001 sur le système national de santé. Deux autres ont existé et ne produisent plus d’effet : la loi Ν. 67/1962 sur les droits de succession et la loi Ν. 24/1980 sur l’impôt foncier. Aucune ne porte sur la valeur nette du patrimoine d’une personne.Les assiettes sont, dans l’ordre : le revenu, des catégories de revenus de capitaux, un gain de cession, une opération économique, et une rémunération ou un revenu au sens du financement de la santé. Aucune n’est un stock.

Troisième élément : le seul prélèvement chypriote qui ait jamais frappé la simple détention d’un actif a été abrogé, et le texte de l’abrogation est daté. La loi Ν. 24/1980 frappait chaque année la valeur de tous les biens immobiliers situés dans la République. Son article 27, intitulé « abrogation de l’obligation d’établir et de percevoir l’impôt » et inséré par la loi Ν. 86(I)/2016(Ε.Ε. Παρ. I(I), Αρ. 4572, du 25 juillet 2016), dispose que, sous réserve de l’impôt dû jusqu’à l’année 2016 incluse, l’obligation résultant de l’article 3 d’établir et de percevoir chaque année l’impôt sur l’ensemble des biens immobiliers de la République, et celle de l’article 4 pour chaque propriétaire de l’acquitter,est abrogée à compter du 1er janvier 2017, pour l’année 2017 et pour chaque année suivante. Depuis cette date, il n’existe plus d’impôt foncier d’État à Chypre. Subsistent des taxes municipales et communautaires, ainsi que des redevances d’égouts, d’un tout autre ordre de grandeur et sans rapport avec la valeur nette d’un patrimoine.

Une quatrième pièce, extérieure au droit chypriote, recoupe les trois premières. Le dossier législatif français d’approbation de la convention signée le 11 décembre 2023 indique que celle-ci « ne couvre pas, contrairement à la convention de 1981, l’imposition de la fortune, la fiscalité chypriote ne comprenant pas une telle imposition » (Sénat, projet de loi n° 314, session ordinaire 2025-2026). Une pièce de travaux préparatoires ne prouve pas l’état du droit chypriote ; seul le texte chypriote le prouve. Son intérêt est ailleurs : elle émane de l’administration qui a négocié le traité, et elle dit la même chose que l’inventaire ci-dessus.

Ce que l’absence d’impôt chypriote sur la fortune produit réellement est plus étroit qu’on ne le présente. Elle ne réduit pas l’IFI : l’IFI est un impôt français, il ne se déduit ni ne se compense. Elle évite une seconde couche: dans un État de destination qui lèverait son propre impôt sur la fortune assis sur le patrimoine mondial, un expatrié français retrouverait, sur son immobilier français, une imposition locale venant s’ajouter à l’IFI — l’article 980 du code général des impôts, qui permet d’imputer sur l’IFI les impôts équivalents acquittés à l’étranger, ne joue que pour les biens situés hors de France, jamais pour les biens français. À Chypre, cette seconde couche n’existe pas, sur aucun actif. C’est un avantage réel, et il ne se chiffre pas en réduction d’IFI : il se chiffre par comparaison avec les autres destinations, État par État, ce qui suppose de vérifier le droit de chacune plutôt que de la ranger dans une catégorie.

L’IFI du non-résident : le texte, et rien que le texte

L’article 964 du code général des impôts institue « un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière », dû « lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1 300 000 € ». Son 2° définit l’obligation du non-résident, et il vaut d’être lu mot à mot :

« 2° Les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers. »

Trois conséquences immédiates. L’assiette est limitée à la France : une villa à Paphos, un appartement à Athènes, un chalet en Valais n’entrent pas dans l’IFI d’un résident de Chypre, quels que soient leur valeur et leur mode de détention. Elle couvre la détention indirecte :les parts de sociétés entrent dans l’assiette à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immeubles français, sans qu’aucun seuil de prépondérance immobilière ne soit exigé — un point que nous détaillons plus bas, parce que c’est l’erreur la plus fréquente sur ce chapitre. Et elle ne couvre que l’immobilier :un compte-titres français, un contrat de capitalisation en fonds euros, une créance sur une société française, un compte bancaire ouvert à Paris ne sont pas dans l’IFI, parce qu’ils ne sont dans l’IFI de personne.

La doctrine administrative reformule le seuil en le rapportant à la valeur nette, conformément au mécanisme de l’impôt : elle énonce que les personnes physiques sans domicile fiscal en France sont assujetties lorsque « la valeur nette de leurs biens et droits immobiliers imposables, détenus directement et indirectement, situés en France, est supérieure à 1,3 million d’euros » (BOI-PAT-IFI-10-20-30 § 1). Le même document renvoie, pour les États liés à la France par une convention, au BOI-INT-DG-20-20-80 — référence sur laquelle nous revenons à propos de l’article 24 de la convention de 1981.

Quatre règles de mécanique complètent le champ, toutes à l’article 964 : les conditions d’assujettissement s’apprécient au 1er janvier de chaque année, ce qui fait de la date de départ un paramètre de calendrier et non de négociation ; les couples mariés font l’objet d’une imposition commune, sauf dans les cas des a et b du 4 de l’article 6 ; les partenaires de PACS et les concubins notoires également ; et une règle réservée aux arrivants, non aux partants, limite pendant cinq ans l’imposition des personnes qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédentes aux seuls actifs du 2°. Cette dernière règle intéresse le retour en France, traité au chapitre 28.

Le périmètre exact : ce qui entre, ce qui sort, et les quatre exclusions chiffrées

L’article 965 organise l’assiette en deux blocs. Le 1° vise l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable et aux enfants mineurs dont il a l’administration légale des biens. Le 2° vise les parts ou actions de sociétés et organismes, établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Cette fraction s’obtient en appliquant à la valeur des titres un coefficient immobilier, qui traverse toute la chaîne de participations.

Il n’y a aucun seuil de prépondérance immobilière dans l’IFI. Le lecteur qui a lu le chapitre 08 sur la convention et le chapitre 06 sur l’impôt chypriote sur les plus-values a rencontré deux seuils — la prépondérance immobilière du droit français des plus-values, et le rattachement indirect de 20 % de l’article 2(1)(iii) de la loi chypriote Ν. 52/1980. Aucun des deux ne s’applique ici. Une société française dont l’actif est immobilier à 4 % fait entrer dans l’IFI du non-résident, en principe, 4 % de la valeur de ses titres. Ce sont les exclusions expresses, et elles seules, qui arrêtent cette mécanique.

Deux lignes de ce tableau méritent d’être développées, parce qu’elles concernent la plupart des dossiers que nous voyons.

Les SCPI d’abord.Une part de société civile de placement immobilier est une part de société au sens du 2° de l’article 965 : elle entre dans l’IFI à hauteur de sa fraction immobilière. Pour un résident de France, la société de gestion publie chaque année une valeur IFI par part, et le calcul s’arrête là. Pour un résident de Chypre, le calcul ne s’arrête pas là : le 2° de l’article 964 ne retient que la fraction représentative de biens et droits immobiliers situés en France. Une SCPI investie à 70 % en Allemagne, aux Pays-Bas et en Espagne n’entre donc dans son IFI qu’à hauteur de sa poche française.

Une question s’ouvre alors, que nous n’avons trouvée tranchée ni par la doctrine administrative publiée ni par la jurisprudence, et que nous ne tranchons pas davantage. L’article 972 bis écarte de l’assiette les parts d’organismes de placement collectif à double condition : une détention inférieure à 10 % des droits, et un actif composé, directement ou indirectement, à hauteur de moins de 20 % de « biens ou droits immobiliers imposables ». Pour un résident de France, une SCPI reste très au-dessus de ce seuil et l’exclusion ne peut jamais lui bénéficier. Pour un résident de Chypre, seuls les immeubles français sont imposables : une SCPI dont la poche française représente 12 % de l’actif satisfait la lettre du texte, et l’épargnant qui en détient moins de 10 % pourrait soutenir que ses parts sortent entièrement de l’assiette. Le texte ne rapporte pas expressément le mot « imposables » à la situation du redevable, et aucune doctrine publiée ni décision ne règle le point. Une position construite sur cette seule lecture reste exposée : elle suppose d’être documentée avant d’être prise, et de l’être avec le conseil qui en assumera la défense.

La difficulté est pratique et il faut l’annoncer : la valeur IFI publiée par les sociétés de gestion est calibrée pour les résidents de France, et rares sont celles qui publient spontanément la quote-part française de leur actif. Ce chiffre existe pourtant — il figure dans le rapport annuel et dans les états financiers, par implantation géographique — et il se demande. Le redevable qui ne l’obtient pas se trouve dans la situation visée par le dernier alinéa du 2° de l’article 965 : aucun rehaussement n’est effectuési le redevable, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction immobilière. C’est une dispense de rectification, pas un simple abandon de pénalités, et sa limite est nette : elle ne joue paspour celui qui contrôle l’entité ou qui y détient plus de 10 %. Elle protège l’épargnant en SCPI, jamais l’associé de sa propre SCI.

Les sociétés chypriotes ensuite.Le 2° de l’article 965 vise les sociétés « établies en France ou hors de France ». Interposer une société de droit chypriote entre soi et un appartement niçois ne fait pas sortir l’appartement de l’IFI : la détention directe cède la place à la détention indirecte, pour une valeur identique tant que la société n’a pas de dette bancaire propre. Le montage ne produit rien en IFI, et il ajoute des obligations françaises que la détention en direct ignore : la déclaration annuelle liée à la taxe de 3 % des articles 990 D et 990 E, traitée plus bas, et les obligations déclaratives françaises d’une société étrangère qui perçoit des revenus immobiliers de source française. Nous rencontrons régulièrement cette construction, présentée comme une optimisation. Elle n’en est pas une.

Le démembrement obéit à l’article 968. Le principe est que les actifs grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété— le nu-propriétaire ne déclare rien. Par exception, et à condition que l’usufruit n’ait été ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire, l’imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 lorsque le démembrement trouve directement sa source dans la loi, au premier rang desquels l’usufruit légal du conjoint survivant. Un démembrement conventionnel, y compris l’usufruit recueilli par le conjoint en application d’une donation entre époux — l’article 1094-1 du code civil, que l’article 968 ne cite pas —, reste imposé en pleine propriété chez l’usufruitier. La distinction est déterminante pour un veuf ou une veuve installé à Chypre. Prenons un usufruitier de soixante-quinze ans sur un immeuble parisien de 2 000 000 € : l’usufruit légal du conjoint survivant se déclare pour 30 % de la valeur au barème de l’article 669, soit 600 000 €, quand le même usufruit recueilli par donation entre époux se déclare pour 2 000 000 €. L’assiette est multipliée par 3,33 par un choix successoral fait des années plus tôt, le plus souvent sans que la question de l’IFI ait été posée.

Restent les exonérations de l’article 976, qui s’appliquent au non-résident comme au résident. Les bois et forêts et les parts de groupements forestiers sont exonérés à concurrence des trois quartsde leur valeur imposable, sous les conditions d’engagement d’exploitation du texte. Les biens ruraux donnés à bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricolessont exonérés des trois quarts de leur valeur jusqu’à 101 897 €, et de la moitié au-delà, le bail devant être d’une durée minimale de dix-huit ans. L’exonération des biens professionnels de l’article 975 existe également, mais ses conditions — exercice à titre principal, fonction de direction effective, rémunération normale, seuil de détention pour certaines formes sociales — se satisfont difficilement depuis Chypre pour un immeuble français : elle ne se présume pas et s’examine dossier par dossier.

L’assurance-vie du non-résident : le point que nous ne tranchons pas

L’article 972 dispose que la valeur de rachat des contrats d’assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte est incluse dans le patrimoine du souscripteur à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constituées des actifs mentionnés à l’article 965. Un contrat intégralement en fonds euros ou en unités de compte actions et obligations reste donc hors IFI. Un contrat dont une part est investie en SCPI, en OPCI ou en supports immobiliers y entre pour cette part.

Pour un résident de Chypre, la question est plus difficile qu’elle n’en a l’air, et nous préférons l’exposer que la trancher. Le 2° de l’article 964 énumère deux catégories seulementd’actifs imposables chez le non-résident : les biens et droits immobiliers du 1° de l’article 965 situés en France, et les parts ou actions de sociétés ou organismes du 2° du même article. Un contrat d’assurance n’est ni l’un ni l’autre : c’est une créance sur un assureur. La lecture qui prévaut en pratique consiste à regarder à travers le contrat et à imposer la fraction représentative d’immobilier français, ce qui est cohérent avec l’esprit de l’article 972. La lecture littérale du 2° de l’article 964 conduit à un autre résultat. Nous n’avons trouvé aucune prise de position administrative publiée réglant expressément le cas du contrat détenu par un non-résident, et aucune décision juridictionnelle.

Le passif déductible, et les quatre verrous que le non-résident rencontre en premier

L’IFI se calcule sur une valeur nette. L’article 974 fixe ce qui se soustrait, et il le fait de façon limitative. Sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par un membre du foyer fiscal et effectivement supportées par lui, afférentes aux actifs imposableset, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable. Cinq catégories, et cinq seulement : les dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers ; les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ; les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; les impositions dues à raison des propriétés, autres que celles incombant normalement à l’occupant ; et les dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de leur valeur imposable.

La quatrième catégorie porte un piège de rédaction. La taxe foncière est déductible, la taxe d’habitation ne l’est pas — elle incombe normalement à l’occupant — et les impositions dues à raison des revenus générés par ces propriétés ne le sont pas: ni l’impôt sur le revenu au taux minimum des non-résidents, ni les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, quel qu’en soit le taux. Le résident de Chypre qui supporte 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses loyers français — l’écart se joue sur l’affiliation réelle, chapitre 13 — ne déduit ni l’un ni l’autre de son assiette IFI.

Le premier verrou tient en une phrase, et c’est celui qui coûte le plus cher aux expatriés. Une dette n’est déductible que si elle est afférente à un actif imposable.Le crédit qui finance la villa de Paphos ne se déduit pas de la valeur de l’immeuble parisien, parce que la villa n’est pas dans l’assiette. Le prêt lombard adossé au portefeuille financier ne se déduit pas davantage. Ce que frappe l’IFI, c’est l’immobilier français net de ses seules dettes propres, et non une fortune nette au sens comptable.

Le deuxième verrou vise les prêts in fine, ceux dont le capital est remboursé en une fois au terme. L’article 974 II les traite comme s’ils s’amortissaient linéairement : ils sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre total d’années de l’emprunt. Lorsque le prêt ne prévoit pas de terme pour le remboursement du capital, la déduction est réduite chaque année d’un vingtième du montant total, à compter du versement.

RÈGLE — art. 974 II du CGI
          Dette déductible = M - ( M x n / N )

          M = montant total de l'emprunt
          n = nombre d'années écoulées depuis le versement
          N = nombre total d'années de l'emprunt

        APPLICATION — M = 1 000 000 €, N = 15 ans

          Année 1  ....... 1 000 000 - (1 000 000 x 1/15) ....... 933 333 €
          Année 5  ....... 1 000 000 - (1 000 000 x 5/15) ....... 666 667 €
          Année 10 ....... 1 000 000 - (1 000 000 x 10/15) ...... 333 333 €
          Année 14 ....... 1 000 000 - (1 000 000 x 14/15) .......  66 667 €
          Année 15 ....... 1 000 000 - (1 000 000 x 15/15) ............ 0 €

        CE QUE CELA CHANGE SUR UN IMMEUBLE DE 3 000 000 €
          Base IFI année 1 ..... 3 000 000 - 933 333 ......... 2 066 667 €
          Base IFI année 10 .... 3 000 000 - 333 333 ......... 2 666 667 €
          Base IFI année 15 .... 3 000 000 - 0 ............... 3 000 000 €

          IFI année 1  ... 2 500 + 0,70 % x 766 667 ............... 7 867 €
          IFI année 10 ... 2 500 + 0,70 % x 1 270 000
                                 + 1,00 % x 96 667 ................ 12 357 €
          IFI année 15 ... 2 500 + 0,70 % x 1 270 000
                                 + 1,00 % x 430 000 ............... 15 690 €

          Écart entre la première et la dernière année ........... 7 823 €
          alors que ni la dette réelle ni la valeur du bien n'ont bougé

Le troisième verrou est le plus mal connu, et c’est celui qui frappe le plus souvent les structures familiales. Le III de l’article 974 exclutdu passif déductible les dettes contractées auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, auprès d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère ou d’une sœur du foyer, et auprès d’une société contrôlée par lui — sauf s’il justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements. La charge de la preuve pèse sur le contribuable, et elle porte sur des faits : des échéances réellement appelées, des virements réellement passés, un taux qui ressemble à celui d’un prêteur indépendant.

Le II de l’article 973 ferme la porte symétrique au niveau de la société. Pour valoriser les parts imposables, ne sont pas prises en compte certaines dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l’organisme, notamment celles souscrites pour acquérir un actif imposable auprès du redevable, celles contractées auprès du redevable lui-même, et celles contractées auprès du groupe familial. C’est la même logique appliquée à l’étage du dessus : ce que l’article 974 III interdit de déduire en direct, l’article 973 II interdit de faire produire par la société.

Le quatrième verrou ne concerne que les patrimoines importants, mais il concerne exactement le lectorat de ce chapitre. Le IV de l’article 974 pose que, lorsque la valeur des actifs imposables excède 5 000 000 € et que le montant total des dettes admissibles excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. Sur un immeuble français de 8 000 000 € financé par 6 000 000 € de dette bancaire ordinaire, la part déductible sans limite est de 4 800 000 € (60 % de 8 000 000 €), l’excédent de 1 200 000 € n’est déductible qu’à moitié, soit 600 000 €, et la déduction totale s’arrête à 5 400 000 €. L’assiette passe de 2 000 000 € à 2 600 000 €, et l’IFI de 7 400 € à 11 600 €, soit 4 200 € par anpour une règle que personne ne découvre avant d’avoir dépassé le seuil. Elle ne vise que les dettes admissibles — celles écartées par le III ne sont pas réintégrées pour être ensuite plafonnées, elles ne sont simplement pas là.

Ce verrou-là comporte une issue, et il faut la connaître avant de renoncer à un financement. Le second alinéa du IV écarte du calcul les dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Un crédit bancaire classique, souscrit auprès d’un prêteur indépendant pour financer l’acquisition de l’immeuble, amorti selon un échéancier réel, se prête bien à cette démonstration : l’emprunt existe parce que l’acquéreur n’avait pas les fonds, pas parce que l’IFI existe. Deux réserves : le critère de l’objectif principalementfiscal est plus large que celui de l’abus de droit de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, et la charge de la preuve pèse sur le redevable. Le chiffrage ci-dessus retient l’hypothèse défavorable, celle d’un redevable qui n’apporte pas cette justification.

Ce que le départ fait perdre : deux mécanismes réservés aux résidents de France

C’est le point que ce chapitre existe pour dire, et il ne figure nulle part dans les contenus qui vantent Chypre.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale disparaît.Le deuxième alinéa du I de l’article 973 dispose que, par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, un seul immeuble pouvant en bénéficier en cas d’imposition commune. La doctrine administrative précise que la résidence principale s’entend de l’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable, celui où il réside effectivement la majeure partie de l’année. Un résident fiscal de Chypre n’a pas, par construction, de résidence principale en France : s’il en avait une, son foyer serait français au sens de l’article 4 B du code général des impôts et le dossier tomberait pour une autre raison, celle du chapitre 05. Le jour du départ, l’appartement parisien change de qualification et sa valeur imposable augmente de 43 %— passer de 70 % à 100 % d’une base, c’est la multiplier par 1,4286.

Le plafonnement de 75 % disparaît aussi.L’article 979 réduit l’IFI de la différence entre, d’une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, et, d’autre part, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de cette même année. Le texte vise expressément « le redevable ayant son domicile fiscal en France ». Il ne s’applique donc pas à un résident de Chypre.Ce dispositif protège précisément les profils que l’expatriation attire : un patrimoine immobilier lourd associé à des revenus modestes, un retraité propriétaire, un dirigeant qui a cessé de se rémunérer. Pour eux, le plafonnement était parfois la seule raison pour laquelle l’IFI restait supportable. Il tombe avec la résidence.

La réduction d’impôt pour dons de l’article 978, en revanche, survit : le redevable peut imputer sur son IFI 75 % du montant des dons consentis aux organismes éligibles qu’énumère le texte, dans la limite de 50 000 €, et cette disposition ne comporte pas la restriction de domiciliation que l’article 979 énonce en toutes lettres. L’article 980 permet par ailleurs d’imputer sur l’IFI les impôts équivalents acquittés hors de France, mais uniquement à raison des biens situés hors de France : pour un résident de Chypre, dont l’assiette est intégralement française et dont l’État de résidence ne lève aucun impôt sur la fortune, cet article est doublement sans objet.

Le barème, la décote, et l’effet de seuil qui coûte 1 250 € pour un euro

Le tarif de l’article 977 n’a pas changé depuis l’institution de l’impôt. La question revient dans tous les dossiers ouverts depuis dix-huit mois, et la réponse tient en une phrase : l’impôt sur la fortune improductive voté en première lecture à l’Assemblée nationale le 31 octobre 2025, et la contribution sur les hauts patrimoines adoptée par le Sénat le 28 novembre 2025, ne figurent ni l’un ni l’autre dans le texte définitif de la loi de finances pour 2026. L’IFI est resté l’IFI, avec son assiette immobilière, son seuil de 1 300 000 € et son barème. Un dossier construit sur l’annonce d’une réforme qui n’a pas abouti est un dossier construit sur rien.

Le seuil d’assujettissement de 1 300 000 € et la première tranche imposable qui démarre à 800 000 € produisent ensemble un ressaut que le mécanisme de décote atténue sans le supprimer. Le 2 de l’article 977 dispose que, pour les redevables dont le patrimoine a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l’impôt calculé selon le tarif est réduit d’une somme égale à 17 500 € — 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine.

FORMULE — art. 977, 2 du CGI
          Décote = 17 500 € - (1,25 % x P)
          P = valeur nette taxable du patrimoine
          Applicable pour 1 300 000 € <= P < 1 400 000 €

        QUATRE POINTS DE LA ZONE

          P = 1 299 999 €
            Seuil de l'art. 964 non franchi ................ IFI = 0 €

          P = 1 300 001 €
            Tarif ..... 2 500 + 0,70 % x 1 .............. 2 500 €
            Décote .... 17 500 - 1,25 % x 1 300 001 ..... 1 250 €
            IFI DÛ ...................................... 1 250 €

          P = 1 350 000 €
            Tarif ..... 2 500 + 0,70 % x 50 000 ......... 2 850 €
            Décote .... 17 500 - 16 875 ...................  625 €
            IFI DÛ ...................................... 2 225 €

          P = 1 400 000 €
            Tarif ..... 2 500 + 0,70 % x 100 000 ........ 3 200 €
            Décote .... 17 500 - 17 500 ....................... 0 €
            IFI DÛ ...................................... 3 200 €

        CE QUE CELA SIGNIFIE

          Un euro de plus au franchissement du seuil .... 1 250 € d'impôt
          Taux marginal réel dans la zone de décote ......... 1,95 %
            (0,70 % du barème + 1,25 % de perte de décote)
          Ce taux marginal est SUPÉRIEUR au taux de la tranche
          à 1,50 % qui frappe les patrimoines de plus de 10 000 000 €

Ce que la convention attribue en matière de fortune — elle a un article dédié, et il ne vous sauve pas

Toutes les conventions ne traitent pas de la fortune. Celle du 18 décembre 1981 le fait, et dès son titre : convention « en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune ». Son article 24répartit le droit d’imposer selon quatre paragraphes : la fortune constituée par des biens immobiliers est imposable dans l’État où ces biens sont situés (§ 1) ; les biens mobiliers faisant partie de l’actif d’un établissement stable ou d’une base fixe le sont dans l’État où se trouve cet établissement ou cette base (§ 2) ; les navires et aéronefs exploités en trafic international sont imposables dans l’État du siège de direction effective (§ 3) ; et « tous les autres éléments de la fortune d’un résident ne sont imposables que dans cet Etat » (§ 4). Le point 5 du protocole y ajoute, sur le modèle unilatéral qui traverse tout ce protocole, que les actions et parts de sociétés possédant des biens immobiliers situés en France, assimilées par la législation française à des biens immobiliers, sont imposables en France.

Lu ainsi, l’article 24 dit exactement ce que dit déjà l’article 964 du code général des impôts : l’immobilier français d’un résident de Chypre est imposable en France, en direct comme à travers des titres. La convention confirme l’imposition, elle ne la restreint pas.Le seul paragraphe qui pourrait servir de moyen de défense est le § 4, qui réserve à l’État de résidence « tous les autres éléments » — c’est-à-dire tout ce qui n’est pas immobilier. Or l’IFI ne frappe rien d’autre que l’immobilier. Le moyen n’a donc, en pratique, aucune matière sur laquelle s’exercer.

Reste une question de principe, que nous signalons sans la trancher parce qu’elle n’est pas tranchée. L’article 2 § 3 de la convention ne vise, côté français, que l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, « y compris toutes retenues à la source, tous précomptes et avances » décomptés sur eux. Aucun impôt français sur la fortune n’y figure : l’impôt sur les grandes fortunes a été créé après la signature, l’impôt de solidarité sur la fortune puis l’IFI lui ont succédé. Pour que l’article 24 s’applique à l’IFI, il faut passer par l’article 2 § 4 et son extension aux impôts « de nature identique ou analogue » établis après la signature. La doctrine administrative française pose sur ce point un critère et une réserve : les problèmes indépendants de la définition du domicile fiscal « ne sont résolus par référence aux conventions que si celles-ci visent expressément l’impôt sur la fortune ou si les conventions comportent des dispositions suffisantes pour déterminer les modalités d’imposition de la fortune », et ses développements « n’ont qu’un caractère indicatif » et doivent « toujours être complétés par l’examen des stipulations conventionnelles applicables en matière d’impôt sur la fortune » (BOI-INT-DG-20-20-80).

Le critère joue plutôt en faveur de l’applicabilité — la convention vise expressément la fortune dans son titre et comporte un article entier pour la répartir — tandis que l’énumération de l’article 2 § 3 joue en sens inverse. Aucune prise de position publiée sur Chypre n’a été identifiée, et le seul commentaire du BOFiP consacré à cette convention, le BOI-INT-CVB-CYP-20120912, ne traite que de l’article 25. Le débat est donc ouvert, et il est sans enjeu pratique tant que l’administration se borne à imposer de l’immobilier français, ce que le droit interne et l’article 24 § 1 autorisent tous les deux.

Trois patrimoines, avant et après : ce que l’installation à Chypre fait réellement gagner

Le seul chiffrage utile sépare l’immobilier français du reste, parce que c’est cette séparation, et elle seule, qui décide du résultat. Les trois profils qui suivent retiennent le même barème, la même absence de dette et la même hypothèse de résidence principale française détenue en pleine propriété avant le départ. Trois arithmétiques, donc, et rien qui relève de la projection.

PROFIL 1 — PATRIMOINE 3 000 000 €, IMMOBILIER INTÉGRALEMENT FRANÇAIS
          Résidence principale, Paris .................. 1 400 000 €
          Immeuble de rapport, Bordeaux ................ 1 000 000 €
          Immobilier hors de France ............................ 0 €
          Portefeuille financier ......................... 600 000 €

          RÉSIDENT DE FRANCE
            Résidence principale, abattement 30 % ........ 980 000 €
            Immeuble de rapport ........................ 1 000 000 €
            Immobilier étranger .................................. 0 €
            Base taxable .............................. 1 980 000 €
            IFI = 2 500 + 0,70 % x 680 000 ................. 7 260 €

          RÉSIDENT DE CHYPRE
            Résidence principale : plus d'abattement ... 1 400 000 €
            Immeuble de rapport ........................ 1 000 000 €
            Base taxable .............................. 2 400 000 €
            IFI = 2 500 + 0,70 % x 1 100 000 .............. 10 200 €

          RÉSULTAT DU DÉPART ......................... - 2 940 € / an
            dont sortie de l'immobilier étranger ............... 0 €
            dont perte de l'abattement de 30 % ........... - 2 940 €


        PROFIL 2 — PATRIMOINE 8 000 000 €, IMMOBILIER MIXTE
          Résidence principale, Paris .................. 1 500 000 €
          Immobilier locatif français .................. 1 500 000 €
          Appartement à Athènes ........................ 1 000 000 €
          Portefeuille financier ....................... 4 000 000 €

          RÉSIDENT DE FRANCE
            Résidence principale, abattement 30 % ...... 1 050 000 €
            Immobilier locatif français ................ 1 500 000 €
            Appartement à Athènes ...................... 1 000 000 €
            Base taxable .............................. 3 550 000 €
            IFI = 2 500 + 8 890 + 1 % x 980 000 ........... 21 190 €

          RÉSIDENT DE CHYPRE
            Résidence principale : plus d'abattement ... 1 500 000 €
            Immobilier locatif français ................ 1 500 000 €
            Appartement à Athènes : hors assiette ................ 0 €
            Base taxable .............................. 3 000 000 €
            IFI = 2 500 + 8 890 + 1 % x 430 000 ........... 15 690 €

          RÉSULTAT DU DÉPART ......................... + 5 500 € / an
            dont sortie de l'immobilier étranger ......... + 9 940 €
            dont perte de l'abattement de 30 % ........... - 4 440 €


        PROFIL 3 — PATRIMOINE 20 000 000 €, IMMOBILIER MAJORITAIREMENT HORS DE FRANCE
          Résidence principale, Paris .................. 2 000 000 €
          Immobilier locatif français .................. 2 000 000 €
          Immobilier à Londres et en Grèce ............. 6 000 000 €
          Portefeuille financier ...................... 10 000 000 €

          RÉSIDENT DE FRANCE
            Résidence principale, abattement 30 % ...... 1 400 000 €
            Immobilier locatif français ................ 2 000 000 €
            Immobilier étranger ........................ 6 000 000 €
            Base taxable .............................. 9 400 000 €
            IFI = 2 500 + 8 890 + 24 300
                  + 1,25 % x 4 400 000 .................... 90 690 €

          RÉSIDENT DE CHYPRE
            Résidence principale : plus d'abattement ... 2 000 000 €
            Immobilier locatif français ................ 2 000 000 €
            Immobilier étranger : hors assiette .................. 0 €
            Base taxable .............................. 4 000 000 €
            IFI = 2 500 + 8 890 + 1 % x 1 430 000 ......... 25 690 €

          RÉSULTAT DU DÉPART ........................ + 65 000 € / an
            dont sortie de l'immobilier étranger ........ + 71 000 €
            dont perte de l'abattement de 30 % ........... - 6 000 €


        CE QUE MESURE LA COLONNE « RÉSULTAT »
          Profil 1 : - 0,10 % du patrimoine ... le départ COÛTE
          Profil 2 : + 0,07 % du patrimoine ... marginal
          Profil 3 : + 0,33 % du patrimoine ... réel, et intégralement
                     produit par l'immobilier situé HORS de France

Ce qui réduit l’IFI d’un résident de Chypre, et ce qui ne le réduit pas

La distinction se fait sur un critère simple : un mécanisme qui figure dans un texte fiscal français fonctionne, un mécanisme qui repose sur l’idée que l’éloignement géographique change quelque chose ne fonctionne pas.

Un mot sur la taxe annuelle de 3 %des articles 990 D et 990 E du code général des impôts, parce qu’elle est le prolongement direct de la ligne « société chypriote » du tableau. Cette taxe frappe la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités juridiques, françaises ou étrangères, directement ou par chaîne de participations. Le 3° de l’article 990 E exonère notamment les entités ayant leur siège dans un État membre de l’Union européenne — ce qui est le cas d’une société chypriote —, mais l’exonération n’est pas automatique : elle suppose de satisfaire l’une des conditions énumérées par le texte, dont la déclaration annuelle de la situation, de la consistance et de la valeur des immeubles, ainsi que de l’identité et de l’adresse des associés, ou l’engagement de communiquer ces éléments sur demande de l’administration. La déclaration se dépose au plus tard le 15 mai de chaque année. Une omission purement formelle a un coût disproportionné : 3 % de la valeur vénale de l’immeuble, chaque année, en plus de l’IFI qui reste dû sur la même valeur.

Déclarer, ne pas désigner de représentant, et savoir combien de temps le risque court

L’article 982 impose au redevable de mentionner la valeur brute et la valeur nette taxable de ses actifs sur la déclaration annuelle, accompagnée des annexes justifiant l’évaluation. En pratique, un résident de Chypre sans revenu de source française dépose une déclaration d’IFI autonome ; s’il perçoit des revenus fonciers français, l’IFI se déclare avec l’impôt sur le revenu. L’article 981 renvoie au régime de contrôle et de contentieux des droits d’enregistrement. Ce renvoi commande les délais de reprise, et c’est à ce titre qu’il compte.

Le représentant fiscal n’est pas exigé.L’article 983 prévoit que l’administration peut demander aux non-résidents de désigner un représentant en France, dans les conditions de l’article 164 D. Or le second alinéa de l’article 164 D, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014, écarte cette obligation pour les personnes qui ont leur domicile fiscal « dans un autre Etat membre de l’Union européenne », la condition de convention d’assistance administrative et de convention d’assistance au recouvrement se rattachant, dans la phrase, aux seuls États parties à l’accord sur l’Espace économique européen non membres de l’Union. Chypre étant membre de l’Union depuis le 1er mai 2004, un résident chypriote n’a personne à désigner et personne à rémunérer. La même dispense vaut pour les plus-values immobilières des non-résidents.

Le délai de reprise se compte en années, et il en compte plus qu’on ne croit.Le délai abrégé de l’article L. 180 du livre des procédures fiscales — jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imposition — ne s’applique que si l’exigibilité de l’impôt a été suffisamment révélée par la déclaration, sans que l’administration ait à procéder à des recherches ultérieures. Lorsque cette condition n’est pas remplie, notamment lorsqu’un actif n’a pas été mentionné ou qu’aucune déclaration n’a été souscrite, c’est le délai sexennal de l’article L. 186 qui s’applique, jusqu’au 31 décembre de la sixième année suivant le fait générateur. Un contribuable qui aurait, par exemple, omis pendant six ans la fraction française d’une SCPI européenne s’expose à un rappel portant sur six années, et non sur trois.

Ce que nous ne savons pas

Cinq points de ce chapitre ne sont pas tranchés, et nous préférons les énoncer que les combler.

• L’applicabilité de l’article 24 de la convention de 1981 à l’IFI.Aucun impôt français sur la fortune ne figure à l’article 2 § 3. Le passage par l’article 2 § 4 est plausible, la convention visant expressément la fortune dans son titre et lui consacrant un article. Aucune doctrine publiée sur Chypre ne le confirme. L’enjeu pratique est nul tant que l’imposition française porte sur de l’immobilier français.
• Le traitement, dans l’IFI d’un non-résident, d’un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation comportant des unités de compte immobilières françaises.Le 2° de l’article 964 énumère deux catégories d’actifs, et le contrat n’appartient à aucune des deux ; l’article 972 raisonne en transparence. Aucune position administrative publiée ni décision identifiée.
• La portée pratique de la clause de sauvegarde du dernier alinéa du 2° de l’article 965pour le porteur de parts de SCPI européenne qui ne parvient pas à obtenir la ventilation géographique de l’actif. Le texte réserve l’absence de rehaussement à la bonne foi et l’écarte pour celui qui contrôle l’entité ou qui y détient plus de 10 % ; la façon dont l’administration apprécie l’impossibilité de disposer de l’information n’a pas été documentée ici.
• La lecture du mot « imposables » au seuil de 20 % de l’article 972 bislorsque le porteur est non-résident. Prise à la lettre, elle ferait sortir de l’IFI les parts d’une SCPI européenne dont la poche française reste sous 20 % de l’actif, détenues à moins de 10 %. Aucune doctrine publiée ni décision ne confirme ni n’écarte cette lecture, et nous ne la présentons pas comme acquise.
• Le sort de l’IFI dans les prochaines lois de finances.Deux textes concurrents ont été votés en première lecture à l’automne 2025 et aucun n’a survécu. Ce qui a été proposé une fois peut l’être à nouveau, et une transformation de l’assiette — de l’immobilier vers la fortune improductive — changerait radicalement la conclusion de ce chapitre pour les patrimoines financiers. Nous ne datons rien et nous ne pronostiquons rien.

Un dernier point, qui n’est pas une incertitude mais une limite de périmètre. Ce chapitre traite de l’IFI et de l’absence d’impôt chypriote sur la fortune. Il ne traite ni de la transmission — l’absence de droits de succession chypriotes ne neutralise pas l’article 750 ter du code général des impôts, chapitre 20 —, ni de l’imposition des loyers français, ni de la plus-value de cession d’un immeuble français par un non-résident. Un patrimoine immobilier français conservé après le départ produit trois impositions françaises distinctes, dont l’IFI n’est ni la plus lourde ni la plus fréquente.