Immobilier et succession en Suisse

Un couple français installé à Nyon depuis deux ans signe une promesse à CHF 1 200 000. Il dispose de CHF 240 000 : CHF 120 000 d’épargne et CHF 120 000 de deuxième pilier. Vingt pour cent d’apport, exactement le chiffre qu’on lui a répété depuis son arrivée. Le dossier est refusé. La banque a estimé le bien à CHF 1 100 000, et à partir de là toute l’arithmétique change : il lui faut désormais CHF 320 000 de fonds propres, dont CHF 210 000 qui ne peuvent pas venir du deuxième pilier. Il en a CHF 120 000.

Aucune des trois règles qui ont fait échouer ce dossier n’a d’équivalent français, et aucune ne figure dans une loi. Elles se trouvent dans deux directives d’autorégulation bancaire, que la FINMA reconnaît comme standard prudentiel minimal. Le reste du chapitre est de la même nature : le droit suisse de l’immobilier se lit dans des textes que personne ne cite, et les chiffres que tout le monde cite ne sont dans aucun texte. La « règle des 20 % » n’existe pas. Le « taux théorique de 5 % » n’existe pas davantage. Le permis C n’est la condition de rien du tout. Et l’autorisation Lex Koller que l’on vous conseille de demander, dans neuf cas sur dix, ne vous concerne pas.

21.1. « Personne à l’étranger » : la qualification dont dépend tout le reste

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE, RS 211.412.41), universellement appelée lex Koller, annonce son objet à son article premier : « La présente loi limite l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse. » Son article 2 pose le principe : « L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente. »

Tout se joue sur la définition du sujet, pas sur celle de l’objet. L’article 5 alinéa 1 lettre a LFAIE définit la personne à l’étranger comme le ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’AELE « qui n’a pas son domicile légalement constitué et effectif en Suisse ». L’article 2 de l’ordonnance d’exécution (OAIE, RS 211.412.411) le confirme par la négative : ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger les ressortissants de l’UE ou de l’AELE « s’ils ont leur domicile en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil », le domicile légalement constitué présupposant « une autorisation de séjour de courte durée, de séjour ou d’établissement UE-AELE valable ».

Un ressortissant français qui a transféré son domicile en Suisse et détient un permis B, C ou L UE/AELE valable n’est pas une personne à l’étranger au sens de la LFAIE. Il achète en Suisse aux mêmes conditions qu’un Suisse : résidence principale, résidence secondaire, logement de vacances, immeuble locatif de rendement, terrain à bâtir. Aucune autorisation, aucun contingent, aucune limite de surface, aucune obligation d’occupation personnelle. Le reste du dispositif ne le concerne pas, sauf s’il cesse d’être domicilié en Suisse.

Reste à savoir ce que « domicile » veut dire, parce que c’est là que se situe le vrai contrôle. L’Office fédéral de la justice, dans son aide-mémoire sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (état au 20 juillet 2026), renvoie aux articles 23 et suivants du code civil : le domicile est au lieu où la personne réside avec l’intention de s’y établir durablement, où se situe le centre de son existence et de ses relations personnelles, où elle vit régulièrement durant son temps libre, a sa famille et ses amis et prend part à une vie sociale. La preuve incombe à l’étranger, et l’OFJ précise qu’« une autorisation de séjour de la police des étrangers et une attestation de résidence communale attestant de leur arrivée dans la commune ne sont pas à elles seules suffisantes ». Sont retenus par la pratique la vie commune avec le conjoint et les enfants mineurs, le contrat de travail, l’immatriculation d’un véhicule, le paiement de la totalité de ses impôts, la participation régulière à une association en Suisse.

Une précision de l’OFJ contredit une intuition très répandue chez les couples franco-suisses, et elle se cite telle quelle : « le fait que le conjoint de l’acquéreur soit de nationalité suisse est dans ce contexte sans incidence ». Épouser un ou une Suisse ne dispense de rien. La qualification se fait tête par tête, sur le domicile de l’acquéreur.

21.2. Ce que la loi appelle « acquisition », et qui va bien au-delà de l’achat

L’article 4 alinéa 1 LFAIE ne vise pas seulement l’achat en pleine propriété. Il attrape l’acquisition d’un droit de propriété, de superficie, d’habitation ou d’usufruit (let. a) ; la participation à une société sans personnalité juridique dont le but réel est l’acquisition d’immeubles (let. b) ; le droit de propriété ou d’usufruit sur une part de fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l’objet d’un marché régulier (let. c) et sur une action de SICAV immobilière dans les mêmes conditions (let. c bis) ; la part d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition d’immeubles si les parts ne sont pas cotées auprès d’une bourse en Suisse (let. e) ; la constitution et l’exercice d’un droit d’emption, de préemption ou de réméré (let. f) ; et, clause balai, l’acquisition d’« autres droits conférant une position analogue à celle du propriétaire » (let. g).

Les lettres c, c bis et e disent, a contrario, quelque chose de très utile au non-résident : les parts de fonds immobiliers cotés et les actions de sociétés immobilières cotées en bourse suisse ne sont pas des acquisitions d’immeubles au sens de la LFAIE. C’est la voie ouverte à qui veut s’exposer au marché immobilier suisse sans en détenir un mètre carré. Elle n’est pas sans risque — un fonds immobilier coté reste soumis au risque de marché et à celui de l’immobilier sous-jacent, et sa valeur peut baisser — mais elle échappe entièrement au régime d’autorisation.

La clause balai de la lettre g est précisée par l’article 1 alinéa 2 OAIE, et l’un de ses cas piège les acheteurs. Constitue une acquisition assujettie le financement de l’achat ou de la construction, si les accords, le montant des crédits ou la situation financière du débiteur placent l’acquéreur dans un rapport de dépendance particulière envers le créancier. Autrement dit : un prêt consenti depuis la France par un parent resté non-résident, pour financer un bien suisse, peut être requalifié en acquisition soumise à autorisation s’il crée cette dépendance. La qualification dépend des circonstances et relève de l’autorité cantonale de première instance ; nous ne prétendons pas fixer un seuil qui n’existe pas dans le texte. Nous signalons seulement que le montage « je fais financer par mes parents » n’est pas neutre au regard de la LFAIE. Le même article vise aussi les baux à loyer ou à ferme de longue durée qui excèdent les usages, et la constitution d’une obligation de non-bâtir sur le fonds voisin.

Les structures ne protègent pas davantage. L’article 6 alinéa 2 LFAIE présume la domination étrangère d’une personne morale dès lors que des personnes à l’étranger possèdent plus d’un tiers du capital-actions ou du capital social, ou disposent de plus du tiers des voix à l’assemblée générale, ou constituent la majorité du conseil, ou ont mis à disposition des fonds remboursables excédant la moitié de la différence entre l’ensemble des actifs et les dettes contractées auprès de personnes non assujetties. Un tiers : le seuil est bas, et il se franchit sans s’en apercevoir dans une société familiale dont une partie des associés est restée en France.

Sur les trusts, nous reprenons l’OFJ mot pour mot plutôt que de trancher. L’apport d’un immeuble dans un trust est en principe assujetti lorsque l’un des trustees ou l’un des bénéficiaires est une personne à l’étranger. L’OFJ énonce ensuite plusieurs cas de non-assujettissement — trustees et bénéficiaires tous non assujettis avec extension ultérieure exclue par l’acte constitutif, bénéficiaires étrangers descendants en ligne directe du settlor, bénéficiaire identique au settlor — puis conclut lui-même : « Il n’existe cependant sur ce point pas de pratique constante et incontestée. » Nous ne présentons donc aucun schéma de détention par trust comme acquis, et nous recommandons dans ce cas de passer par la décision en constatation de non-assujettissement de l’article 17 LFAIE. Attention à la chronologie : l’alinéa 1 fait courir l’obligation de requérir l’autorisation ou la constatation « sitôt après la conclusion de l’acte juridique », et non avant. Ce qui protège l’acquéreur n’est donc pas de saisir l’autorité en amont, mais de ne conclure qu’un acte assorti d’une condition suspensive — l’article 26 alinéa 1 privant de toute façon d’effets un acte tant qu’aucune autorisation n’est passée en force.

21.3. Le commercial est ouvert à tous, le locatif résidentiel est fermé à tous

L’article 2 alinéa 2 lettre a LFAIE dispense d’autorisation l’immeuble qui « sert d’établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu’autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale ». L’OFJ énumère : fabrique, dépôt et entrepôt, bureau, centre commercial, magasin de vente, hôtel, restaurant, atelier d’artisanat, cabinet médical. Et il précise que cette acquisition est libre y compris comme pur placement de capitaux et y compris si l’immeuble est loué à des tiers. La liberté couvre non seulement la propriété, mais aussi les droits d’emption, de préemption et de réméré, le financement de l’achat et l’acquisition d’une cédule hypothécaire.

L’article 3 OAIE ferme immédiatement la porte du logement : « Il n’y a pas établissement stable au sens de l’art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, si l’immeuble est affecté à la construction ou à la location, à titre professionnel, de logements qui ne font pas partie d’un hôtel ou d’un apparthôtel. » L’OFJ en tire la conséquence, et c’est la phrase décisive : « l’octroi de l’autorisation est en fait exclue, car il n’existe alors pas de motifs d’autorisation ».

La formulation courante — « l’immeuble locatif résidentiel est soumis à autorisation » — est techniquement exacte et pratiquement trompeuse, parce que le lecteur comprend qu’il faut déposer un dossier. La formulation juste est celle-ci : une personne à l’étranger ne peut pas acquérir d’immeuble locatif résidentiel en Suisse à titre de placement. La loi ne lui oppose pas une formalité, elle n’ouvre aucun motif d’autorisation. La seule exception est le logement à caractère social, et elle n’existe que dans les huit cantons qui l’ont introduite par voie législative.

Quatre tempéraments viennent de la pratique administrative, et ils ont leur utilité dans des dossiers mixtes. Les logements de service peuvent être acquis avec l’établissement stable lorsqu’ils sont nécessaires à l’activité, pour un concierge ou un technicien dont la présence permanente est indispensable à proximité. Les logements imposés par des prescriptions communales de quotas peuvent être acquis simultanément, l’article 2 alinéa 3 LFAIE le prévoit expressément. Des logements peuvent exceptionnellement suivre les surfaces commerciales lorsque leur séparation est pratiquement impossible ou disproportionnée, notamment quand l’accès ne se fait que par les locaux commerciaux. Enfin, les logements exploités en la forme hôtelière constituent des établissements stables.

Deux limites encadrent le terrain. La surface de réserve non construite est tolérée « de l’ordre d’un tiers, voire dans des cas particuliers d’une demie » de l’ensemble, à condition qu’environ deux tiers de la surface soient déjà construits ou doivent l’être dans le délai d’une année environ. Au-delà, une décision de l’autorité cantonale devient nécessaire. Et l’acquisition d’un terrain nu, même en zone industrielle ou commerciale, est en principe assujettie : elle n’échappe au régime que si la construction d’un ouvrage non assujetti est entreprise dans l’année, si le terrain sert lui-même d’établissement stable — stockage, place de parc, chemin d’accès — ou s’il constitue une surface de réserve admissible. L’OFJ ajoute deux précisions rarement reprises : les constructions vacantes, qui ne servent plus à une activité économique, sont assimilées à des terrains non bâtis, et l’accumulation de terrains constitue un placement de capitaux prohibé.

21.4. Le frontalier et son pied-à-terre : l’exception de l’article 7 lettre j

Le Français resté domicilié en Haute-Savoie ou dans l’Ain et travaillant à Genève ou dans le canton de Vaud est une personne à l’étranger : il n’a pas son domicile en Suisse. L’article 7 lettre j LFAIE lui ouvre pourtant une porte que peu de gens connaissent. Ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation « les ressortissants [de l’UE ou de l’AELE] qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail ».

Les conditions sont strictes et non négociables. Il faut détenir un permis frontalier G UE/AELE. Le logement doit se situer dans la région du lieu de travail. L’acquéreur doit l’occuper lui-même aussi longtemps qu’il travaille dans la région en tant que frontalier, et il ne peut pas le louer, même partiellement. L’acquisition se fait directement en nom propre, la détention par société étant exclue par l’article 8 OAIE. Et le conservateur du registre foncier ne procède en principe pas à l’inscription lorsque la parcelle dépasse 1 000 m² : il renvoie alors l’acquéreur devant l’autorité d’autorisation, en application de l’article 18a alinéa 3 lettre c OAIE.

L’intérêt de cette exception est qu’elle échappe au contingent. Là où le non-résident ordinaire doit décrocher une unité sur un quota cantonal annuel — et n’en trouve aucune à Genève, à Zurich ou à Zoug, faute de contingent —, le frontalier acquiert sans imputation. La contrepartie est que le fondement de l’exception disparaît le jour où il cesse d’être frontalier dans la région, ce qui appelle une réflexion sur la sortie avant l’entrée. Le régime frontalier lui-même, ses huit cantons et ses conséquences fiscales sont traités au chapitre 4.

Ni la loi ni l’ordonnance ne définissent la « région du lieu de travail ». Le périmètre est apprécié par l’autorité cantonale de première instance, et nous n’avons trouvé aucun rayon kilométrique dans un texte publié. En cas de doute — un frontalier travaillant à Genève qui vise un appartement à Montreux, par exemple —, la voie propre est la décision en constatation de non-assujettissement de l’article 17 LFAIE, requise « sitôt après la conclusion de l’acte juridique » selon l’alinéa 1. La protection tient donc à la rédaction de l’acte, qui doit être conclu sous condition suspensive de cette décision. Nous ne chiffrons ni l’émolument ni le délai : ils relèvent du tarif cantonal et nous n’avons pas retrouvé de barème publié pour les cantons romands.

21.5. Ce qui reste vraiment ouvert au non-résident : contingents et motifs cantonaux

Pour le Français resté en France et qui n’est pas frontalier, l’accès au logement suisse passe par deux fondements, et par eux seuls. Ils n’existent que si le canton visé les a introduits dans sa propre législation : l’article 3 alinéa 2 LFAIE habilite les cantons à prévoir des motifs supplémentaires, il ne les crée pas. Aucune phrase de ce chapitre ne peut donc s’écrire sans nommer un canton.

Le premier fondement est la résidence secondaire de l’article 9 alinéa 1 lettre c LFAIE, réservée à qui entretient avec le lieu « des relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées ». Il n’est pas contingenté. Le second est le logement de vacances ou l’appartement en apparthôtel de l’article 9 alinéa 2, qui s’impute sur un contingent cantonal annuel et suppose que le canton ait désigné le lieu comme étant à vocation touristique.

Les contingents sont fixés par le Conseil fédéral à l’annexe 1 de l’OAIE, en application de l’article 11 LFAIE, dont l’alinéa 2 plafonne le total national à 1 500 unités. Ce plafond national est presque toujours omis, et il donne pourtant l’échelle exacte du dispositif : mille cinq cents autorisations par an pour tout le pays.

Trois lectures se déduisent de ce tableau. À Genève, une personne à l’étranger n’a aucune voie d’accès à un logement d’agrément : pas de contingent, donc pas de logement de vacances ; motif « résidence secondaire » non introduit, donc pas de résidence secondaire. Restent la résidence principale si elle s’y domicilie, l’immeuble commercial, et l’exception frontalier. À Zurich et Bâle-Ville, la résidence secondaire pour relations étroites est ouverte alors qu’aucun contingent n’existe, ce qui est cohérent puisque ce motif n’est pas contingenté. Et Vaud et Valais sont les deux cantons les plus ouverts du bassin romand, ayant introduit les trois motifs.

Trois limites de surface et de nombre encadrent ce qui est autorisé. L’article 10 alinéas 2 et 3 OAIE fixe la surface nette de plancher habitable à 200 m² en règle générale et la surface totale de l’immeuble à 1 000 m² en règle générale pour les biens non soumis au régime de la propriété par étages. Ce sont des règles générales, non des maxima absolus : la pratique constante admet jusqu’à 250 m² en cas de besoin supplémentaire dûment prouvé, et jusqu’à 1 500 m² de parcelle, voire davantage à titre exceptionnel. La surface nette de plancher habitable comprend la cuisine, le local d’entrée, la salle de bains, les toilettes, une piscine fermée, un sauna, une salle de jeux ; elle exclut balcons, escaliers, cave et grenier.

Le plafond de nombre est plus brutal. L’article 12 lettre d LFAIE impose le refus de l’autorisation, en tout état de cause, lorsque l’acquéreur « son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d’un immeuble de ce genre en Suisse ». Le plafond s’apprécie au niveau du ménage, pas de la personne, et l’article 11 alinéa 1 OAIE précise que la nouvelle acquisition suppose d’aliéner d’abord la première — l’OFJ ajoutant que l’aliénation doit intervenir avant l’inscription au registre foncier. Un logement d’agrément par famille, pas un par tête.

Le même article 12 impose enfin le refus lorsque l’immeuble sert à un placement de capitaux que la loi n’autorise pas (let. a), lorsque la surface excède ce qu’exige l’affectation (let. b), et lorsque l’acquéreur a tenté d’éluder la loi (let. c).

L’autorisation obtenue n’est jamais nue. L’article 11 alinéa 2 OAIE impose des charges minimales, mentionnées au registre foncier : affecter durablement l’immeuble au but autorisé et requérir le consentement de l’autorité pour toute modification d’affectation ; entreprendre la construction dans un délai raisonnable pour un terrain à bâtir ; interdiction d’aliéner pendant dix ans pour les logements à caractère social et les placements d’institutions d’assurance ; obligation d’aliéner dans un délai de deux ans lorsqu’une résidence secondaire autorisée n’est plus utilisée comme telle ; et, pour les logements de vacances, interdiction de les louer à l’année.

Cette dernière charge est constamment mal restituée dans les deux sens. Écrire que « les logements de vacances ne peuvent pas être loués » est faux : la location temporaire reste possible. Écrire qu’« ils peuvent être mis en location saisonnière » sans plus de précision l’est tout autant, car l’interdiction porte sur la location à l’année et l’acquéreur doit pouvoir en tout temps utiliser lui-même le bien conformément au but déclaré. La résidence principale non assujettie, la résidence secondaire de frontalier et la résidence secondaire autorisée, elles, ne peuvent pas être louées du tout, pas même partiellement.

21.6. Le prix d’une acquisition irrégulière : la plus-value part au canton

Une acquisition irrégulière se solde par la vente forcée du bien et par la dévolution au canton de la totalité de la plus-value. Le montant de la sanction suit donc le marché, pas la gravité de la faute, et il croît avec le temps pendant lequel l’irrégularité passe inaperçue. Ce volet du dispositif est celui que les présentations professionnelles omettent le plus régulièrement.

Sur le plan civil, l’article 26 alinéa 1 LFAIE prive d’effets les actes juridiques concernant une acquisition soumise à autorisation tant qu’aucune autorisation n’est passée en force. L’alinéa 2 va plus loin et prononce la nullité lorsque l’acquéreur exécute l’acte sans demander d’autorisation ou avant qu’elle ne passe en force, lorsque l’autorité a refusé ou révoqué l’autorisation, ou lorsque le conservateur du registre foncier écarte la réquisition. L’alinéa 3 précise que l’inefficacité et la nullité sont prises en considération d’office : personne n’a besoin de se plaindre pour que la sanction se déclenche.

Suit l’action en cessation de l’état illicite de l’article 27, intentée par l’autorité cantonale habilitée à recourir ou, si elle reste inerte, par l’Office fédéral de la justice lui-même. Elle tend au rétablissement de l’état antérieur. Et lorsque celui-ci se révèle impossible ou inopportun, l’alinéa 2 dispose, dans des termes qui méritent d’être cités :

Le volet pénal complète l’ensemble. Mettre à exécution intentionnellement un acte nul faute d’autorisation est puni d’une peine privative de liberté jusqu’à trois ans ou d’une peine pécuniaire (art. 28 al. 1) ; agir par métier porte le plancher à six mois (al. 2) ; la négligence est sanctionnée d’une amende jusqu’à CHF 50 000 (al. 3). Fournir intentionnellement des indications inexactes ou incomplètes à l’autorité, au registre foncier ou au registre du commerce expose aux mêmes trois ans (art. 29 al. 1). L’inobservation intentionnelle d’une charge — louer à l’année un logement de vacances, par exemple — relève de l’article 30 et de la même peine. L’action pénale se prescrit par dix ans pour les délits, cinq ans pour les contraventions et deux ans pour le seul refus de fournir renseignements ou documents (art. 32).

Une dernière disposition concerne celui qui a acheté sa résidence principale sous le régime de l’article 2 alinéa 2 lettre b — donc, on l’a vu, un ressortissant d’un État tiers titulaire d’un permis B, jamais un Français domicilié en Suisse — et qui déménage ensuite. L’OFJ est clair : « Lorsque l’acquéreur change de domicile, il n’est pas tenu d’aliéner son logement et peut en disposer librement », y compris le louer, et il peut acquérir une nouvelle résidence principale sans vendre la première. La limite est l’abus : il y a infraction lorsque, dès le début, l’acquéreur n’avait pas l’intention d’habiter personnellement à long terme, notamment s’il change de domicile dans le seul but d’acquérir librement plusieurs logements. L’autorité peut alors constater l’assujettissement a posteriori (art. 25 al. 1 bis) et ordonner la cessation de l’état illicite.

21.7. Une révision est en préparation, et son contenu final n’est pas connu

Le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de justice et police, en janvier 2025, de préparer un avant-projet de durcissement de la lex Koller, en réponse à la pénurie de logements. La procédure de consultation a été ouverte le 15 avril 2026 et close le 15 juillet 2026. Selon la page officielle de l’Office fédéral de la justice, l’avant-projet vise à soumettre à autorisation l’achat de logements par les ressortissants d’États non membres de l’UE ou de l’AELE, à restreindre l’acquisition de logements de vacances, et à permettre aux cantons d’autoriser des exploitants hôteliers étrangers à acquérir des logements pour leur personnel, avec obligation de revente dans les deux ans si l’affectation cesse.

Deux axes supplémentaires, rapportés au printemps 2026 par des commentaires professionnels, touchent directement les deux voies décrites plus haut. Ils sont désormais vérifiés — non sur le rapport explicatif, que nous n’avons toujours pas pu lire, son serveur retournant encore une erreur 502 le 18 août 2026, mais sur le communiqué du Conseil fédéral du 15 avril 2026, « Le Conseil fédéral entend restreindre plus fortement l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger », publié par l’Office fédéral de la justice.

Le premier axe est confirmé, avec une limite qui compte : « les personnes à l’étranger ne pourront plus acquérir des immeubles commerciaux pour ensuite les louer ou les affermer ». C’est le pur placementqui est visé, non l’immobilier d’entreprise en tant que tel : l’acquisition reste ouverte à l’acquéreur qui exploite lui-même l’établissement. Le second est confirmé lui aussi, mais il est plus étroit que ce que nous en rapportions. Le Conseil fédéral entend ne plus autoriser de manière générale l’acquisition de parts de sociétés d’immeubles d’habitationcotées en bourse. La cotation ne suffit donc pas à déclencher l’assujettissement : encore faut-il que la société porte du logement. Une société immobilière cotée détenant des surfaces commerciales n’est pas dans le champ de cet axe.

La procédure de consultation a été ouverte le 15 avril 2026 et close le 15 juillet 2026.

Aucun message n’a été adressé au Parlement à ce jour et aucune date d’entrée en vigueur n’est fixée. Le droit décrit dans ce chapitre reste intégralement applicable. Rien dans la communication officielle n’indique que le régime des permis B ou C UE/AELE serait modifié, et l’accord sur la libre circulation des personnes limite structurellement cette possibilité.

21.8. Lex Weber : ce que la commune interdit, quel que soit l’acheteur

L’article 75b de la Constitution fédérale, accepté en votation populaire le 11 mars 2012 et en vigueur le jour même, tient en deux phrases : « Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. » Le plafond porte donc sur deux grandeurs cumulatives, ce qui est presque toujours omis. La loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS, RS 702) l’exécute.

Les deux textes ne posent pas la même question, et un acheteur peut passer l’un pour buter sur l’autre.

La LRS ne définit pas la résidence secondaire positivement. Elle définit la résidence principale (art. 2 al. 2), énumère huit catégories de logements assimilés à une résidence principale (art. 2 al. 3), puis pose à l’alinéa 4 que la résidence secondaire est tout logement qui n’est ni l’une ni l’autre. La charge de la démonstration pèse donc sur le propriétaire. Les huit catégories assimilées valent d’être connues, car plusieurs sauvent des situations : le logement occupé durablement pour les besoins d’une activité lucrative ou d’une formation ; celui occupé par un ménage qui occupe durablement un autre logement du même bâtiment ; celui occupé par des personnes non tenues de s’annoncer au contrôle des habitants ; le logement vacant depuis deux ans au plus, habitable et proposé à la location durable ou mis en vente ; le logement agricole inaccessible toute l’année en raison de son altitude ; celui utilisé par une entreprise pour héberger du personnel pendant de courtes périodes ; le logement de service ; et le logement affecté temporairement et licitement à une autre utilisation que l’habitation.

L’inventaire est établi chaque année par la commune (art. 4) et la proportion arrêtée par la Confédération (art. 5). L’alinéa 2 de cet article contient une sanction procédurale féroce : « Si la commune ne remet pas l’inventaire des logements dans les délais prescrits, elle est réputée avoir une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %. » L’Office fédéral du développement territorial publie les résultats fin mars. Au 31 mars 2026, 331 communes dépassaient le seuil, contre 337 un an plus tôt. Nous ne publions pas de liste nominative : elle change chaque année, et l’ARE avertit lui-même que « les inventaires des logements n’étant pas standardisés, il est impossible de comparer les données des différentes communes ». La donnée se vérifie commune par commune sur le registre fédéral des bâtiments et des logements.

L’interdiction de l’article 6 comporte un second membre de phrase que presque personne ne cite, et qui étend son champ bien au-delà des 331 communes : si la proportion est inférieure à 20 % « mais que l’octroi d’une autorisation de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de 20 %, l’autorisation ne peut pas être délivrée ». Une commune à 19,4 % refuse donc des permis.

Dans les communes au-dessus du seuil, un logement neuf n’est autorisé que comme résidence principale ou assimilée, ou comme logement affecté à l’hébergement touristique (art. 7 al. 1). Et l’alinéa 4 est celui qui commande la vérification préalable de tout acheteur : immédiatement après l’entrée en force du permis, l’autorité ordonne la mention de la restriction d’utilisation au registre foncier. Acheter du neuf en station revient donc à acheter une restriction qui suit l’immeuble et qui figure sur l’extrait. Demandez cet extrait avant de discuter du prix : la mention conditionne l’usage que vous pourrez faire du bien, et elle ne se négocie pas avec le vendeur.

Ce qui reste possible tient en trois régimes. Les établissements d’hébergement organisés peuvent créer des logements sans restriction dans la limite de 20 % de leurs surfaces utiles principales, portée à 33 % pour les logements restant durablement leur propriété et loués par eux (art. 8 al. 1 à 3) ; un hôtel qui existait au 11 mars 2012, exploité depuis vingt-cinq ans au moins et devenu durablement non rentable sans faute de son exploitant, peut être réaffecté en logements libres à hauteur de 50 % de sa surface utile principale (al. 4), sur expertise indépendante (al. 5). Les bâtiments protégés ou caractéristiques du site, à l’intérieur des zones à bâtir, peuvent accueillir des logements sans restriction lorsque leur conservation à long terme ne peut pas être assurée autrement (art. 9).

Et surtout, le régime des logements créés selon l’ancien droit — c’est-à-dire créés conformément au droit en vigueur avant le 11 mars 2012, ou au bénéfice d’une autorisation définitive à cette date. Pour eux, l’article 11 alinéa 1 pose que « le mode d’habitation est libre ». La révision du 15 mars 2024, entrée en vigueur le 1er octobre 2024 (RO 2024 501), a ajouté à l’alinéa 2 que ces logements peuvent être rénovés, transformés, démolis et reconstruits sans restriction, et qu’à l’intérieur des zones à bâtir leur surface utile principale peut être augmentée de 30 % au maximum de celle existant au 11 mars 2012, des logements et bâtiments supplémentaires pouvant être créés dans ce cadre. C’est de loin la disposition la plus favorable du texte, et elle explique l’essentiel de l’offre disponible en station. Au-delà des 30 %, l’agrandissement suppose une déclaration en résidence principale ou en hébergement touristique, avec mention au registre foncier.

Une réserve à cette liberté, souvent présentée comme un droit acquis alors qu’elle n’en est pas un : l’article 12 alinéa 2 permet expressément aux cantons de limiter davantage la réaffectation en résidence secondaire d’un logement jusqu’ici utilisé comme résidence principale, ainsi que les modifications de l’article 11. Plusieurs communes touristiques l’ont fait. Cela se vérifie commune par commune, jamais en général.

Reste le cas qui cumule les deux régimes, et il débouche sur une impasse qu’il vaut mieux voir avant la promesse. Une personne à l’étranger qui vise un chalet neuf en Valais doit franchir deux portes successives : obtenir une autorisation LFAIE imputée sur le contingent de 330 unités, dans un lieu à vocation touristique désigné par le canton, avec les charges de l’article 11 alinéa 2 OAIE ; et que le logement soit licite au regard de la LRS. Or la combinaison « logement de vacances LFAIE » et « restriction résidence principale LRS » est contradictoire : le premier régime interdit la location à l’année, le second impose l’occupation en résidence principale. Les deux ne peuvent pas coexister sur le même bien. En pratique, l’acquisition d’un non-résident en station porte donc sur le marché secondaire de l’ancien droit, ou sur un objet relevant des articles 8, 9, 26 ou 27 LRS.

21.9. Le financement hypothécaire : deux directives, aucune loi

Les règles qui gouvernent le crédit immobilier suisse ne figurent ni dans une loi ni dans une ordonnance. Elles se trouvent dans deux directives d’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, arrêtées le 13 décembre 2023 et en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : les Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires et les Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier.

Leur statut juridique exact importe, et les directives le disent elles-mêmes : elles « ont valeur de règles de conduite » et « n’ont pas d’effets directs sur les rapports contractuels entre les banques et leurs client.e.s ». Ce ne sont donc pas des règles qui vous interdiraient d’emprunter davantage. Leur force vient d’ailleurs : la FINMA les reconnaît comme standard prudentiel minimal, et l’ordonnance sur les fonds propres (OFR, RS 952.03) subordonne la pondération-risque préférentielle des positions garanties par gage immobilier au sens de son annexe 3 au respect de ces exigences minimales. Un crédit non conforme reste licite ; il coûte simplement plus cher en fonds propres à la banque. Le résultat pratique est le même, mais la nuance explique pourquoi certains établissements acceptent des dossiers hors normes en les traitant comme des exceptions à leur politique, à des conditions dégradées.

Le champ d’application réserve une conséquence directe pour un expatrié. Les directives couvrent les financements d’immeubles situés en Suisse, et excluent expressément les immeubles situés à l’étranger, les immeubles agricoles, les projets de promotion destinés à la vente, et les prolongations d’hypothèques à taux fixe. Deux effets. Un expatrié qui demande à sa banque suisse de financer un bien en France sort du champ : les conditions relèvent alors entièrement de la politique interne de l’établissement, et il ne faut jamais transposer les paramètres suisses à cette opération. Et le renouvellement d’une hypothèque à taux fixe n’est pas l’occasion d’un réexamen prudentiel obligatoire, ce qui protège l’emprunteur dont la situation s’est dégradée entre-temps.

Tout le dispositif se calcule sur la valeur de nantissement, jamais sur le prix payé. Le chiffre 4.3 des directives sur le gage immobilier la définit comme correspondant au maximum à la valeur de marché, chaque banque définissant ses méthodes par type d’immeuble. Et le chiffre 4.3.1 pose le principe de la valeur la plus basse : « pour le financement d’achats immobiliers et/ou de transferts, l’évaluation s’effectue selon le principe de la valeur la plus basse, en vertu duquel la valeur de nantissement correspond au montant le plus faible entre la valeur de marché et le prix d’achat ». Un logement à usage propre s’évalue à la valeur de marché ; un immeuble de rendement s’évalue à la valeur de rendement, ce qui abaisse mécaniquement l’assiette.

Vient ensuite la règle la plus déformée de tout le sujet. Le chiffre 2.1 des directives sur les exigences minimales dispose : « Pour les financements hypothécaires, une part minimale de fonds propres sur la valeur de nantissement, ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier (versement anticipé et/ou mise en gage), est requise. Cette part minimale s’élève à 10 %. En outre, toute éventuelle différence positive entre le prix d’achat (ou les coûts de revient) et la valeur de nantissement doit être financée intégralement par des fonds propres ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier. »

Aucun texte n’exige 20 % de fonds propres. Le seul seuil du dispositif est de 10 %, et il porte sur la qualité de la ressource, pas seulement sur son montant. Les 20 % qui circulent partout sont la conséquence arithmétique d’une autre règle, celle de l’amortissement : la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement, ce qui conduit les banques à calibrer l’entrée à 20 % d’apport et à faire amortir les treize points restants. La conséquence que la formule « 20 % » masque est décisive : un ménage disposant de 10 % en épargne et de 10 % en deuxième pilier remplit la norme ; un ménage disposant de 20 % entièrement issus du deuxième pilier ne la remplit pas.

L’amortissement figure au chiffre 2.2 : « La dette hypothécaire doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble en l’espace de 15 ans maximum. Cet amortissement doit être linéaire et commencer en fin de trimestre au plus tard douze mois après le versement. » Trois précisions à ne pas déformer. La cible est fixée sur la valeur de nantissement, pas sur le prix. Le délai de quinze ans ne comporte aucune référence à l’âge de la retraite : les conditions d’âge que les banques ajoutent fréquemment relèvent de leur politique interne, pas de la norme. Et l’amortissement indirect est expressément autorisé par le texte lui-même : ce n’est pas une tolérance commerciale.

De cette cible des deux tiers découle la distinction des rangs, qui n’est définie nulle part dans les directives et structure pourtant tout le marché. Le premier rang couvre la dette jusqu’aux deux tiers de la valeur de nantissement, soit environ 66 % : il n’est pas amortissable, et il est conçu pour être porté indéfiniment. Le deuxième rang est la fraction comprise entre les deux tiers et le taux d’avance initial, généralement 80 % : lui seul doit être amorti, linéairement, en quinze ans au maximum.

En Suisse, on ne rembourse jamais entièrement son crédit immobilier. Le premier rang se porte à vie, puis se transmet avec l’immeuble à la succession. Cette dette permanente est rationnelle tant que le système fiscal impose la valeur locative tout en déduisant les intérêts et la dette — un équilibre qui prend fin le 1er janvier 2029. Elle n’est pas sans risque : une baisse de la valeur du bien réduit les fonds propres du ménage sans réduire la dette, et c’est le contrat de crédit, non la norme prudentielle, qui dit ce que la banque peut alors exiger lors du renouvellement. C’est une clause à lire avant de signer, pas après.

Une correction de fraîcheur, utile pour évaluer la fiabilité de toute source concurrente. Le régime durci de 2020 applicable aux immeubles de rendement, que l’on trouve encore partout sous la forme « 25 % de fonds propres et amortissement aux deux tiers en dix ans », est abrogé depuis le 1er janvier 2025 : la troisième révision des directives a supprimé la deuxième, qui était par construction une mesure à durée limitée. Il n’existe plus de régime dérogatoire pour les immeubles de rendement dans les exigences minimales. Cela ne signifie pas que les banques les financent aux mêmes conditions qu’une résidence principale : la valeur de nantissement s’y détermine sur la valeur de rendement, et la pondération-risque prudentielle reste plus lourde. Mais la règle des 25 % n’est plus le bon énoncé, et toute source qui la donne au présent n’a pas été mise à jour depuis 2024.

21.10. La capacité financière : le critère qui bloque le plus de dossiers, et qui n’est écrit nulle part

Le taux hypothécaire théorique de 5 %, le ratio de charges plafonné à un tiers du revenu, les coûts annexes forfaitisés à 1 % de la valeur du bien : ces trois chiffres sont cités partout comme s’ils étaient réglementaires. Ils ne figurent dans aucun texte — ni dans la loi sur la surveillance des marchés financiers, ni dans l’ordonnance sur les fonds propres, ni dans les deux directives de l’ASB.

Les directives disposent expressément le contraire. Le chiffre 3.2 des directives sur le gage immobilier, pour les logements à usage propre : « La capacité financière doit être assurée à long terme et doit donc reposer sur des revenus et des charges pérennes. Il incombe à la banque de garantir que la capacité financière est calculée systématiquement et de définir la procédure y relative dans des règlements internes. La banque fixe également le taux hypothécaire théorique à long terme à appliquer pour le calcul de la capacité financière. Enfin, elle définit les limites maximales dans lesquelles doit s’inscrire le ratio charges / revenus. » Pour les immeubles de rendement, le chiffre 3.3 renvoie de la même manière aux règlements internes.

La formulation exacte est donc celle-ci : la plupart des établissements suisses retiennent un taux hypothécaire théorique de l’ordre de 5 % et un ratio charges sur revenus plafonné autour d’un tiers, auxquels s’ajoutent des coûts annexes généralement forfaitisés à 1 % de la valeur du bien. Ces paramètres relèvent de la politique interne de chaque banque et ne sont fixés par aucun texte réglementaire. Ils varient d’un établissement à l’autre et ils se négocient.

La conséquence est directement exploitable. Puisque ces paramètres ne sont pas réglementaires, un dossier refusé par un établissement peut être accepté par un autre sans que ni l’un ni l’autre ne contrevienne à la norme. Un refus mesure la tolérance d’un règlement interne, et il se travaille en changeant d’interlocuteur ou en modifiant la structure de l’apport. Demandez à l’établissement les trois paramètres qu’il applique — taux théorique, ratio maximal, forfait de coûts annexes — avant de lui soumettre un dossier : ils ne figurent dans aucune plaquette et ils se donnent sur demande.

Une règle explicite du glossaire des directives passe systématiquement inaperçue et fait échouer des dossiers de couples : « En principe, les revenus de la conjointe ou du conjoint ne peuvent être pris en compte dans le cadre de l’évaluation de la capacité financière que dans les situations où l’on est en présence de débitrices ou de débiteurs solidaires. » Un couple dont un seul membre figure à l’acte de prêt ne fait pas compter les deux revenus. La solidarité se demande, elle ne se présume pas.

Hypotheses declarees : valeur de nantissement = prix = CHF 1 200 000
apport CHF 240 000, dette CHF 960 000, taux effectif 2,0 %
parametres bancaires usuels : taux theorique 5 %, coûts annexes 1 %, ratio max 1/3

CHARGE THEORIQUE, celle qui decide de l’octroi
  Interets theoriques      960 000 x 5,0 %          = 48 000 CHF/an
  Amortissement 2e rang    (960 000 - 800 000) / 15 = 10 667 CHF/an
  Coûts annexes            1 200 000 x 1,0 %        = 12 000 CHF/an
  ------------------------------------------------------------------
  Total charges theoriques                          = 70 667 CHF/an
  Revenu brut necessaire   70 667 x 3               = 212 000 CHF/an

CHARGE REELLE, celle que vous payez
  Interets effectifs       960 000 x 2,0 %          = 19 200 CHF/an
  Amortissement 2e rang                             = 10 667 CHF/an
  Entretien et charges                              = 12 000 CHF/an
  ------------------------------------------------------------------
  Total decaisse                                    = 41 867 CHF/an
                                                      3 489 CHF/mois

  Ecart theorique / reel : 28 800 CHF par an, soit un facteur 1,7

21.11. L’amortissement indirect : le mécanisme qui n’a pas d’équivalent français

Un emprunteur français rembourse son crédit. Un emprunteur suisse, dans la grande majorité des cas, ne rembourse rien : il verse le montant de son amortissement sur un compte ou une police du pilier 3a, nanti au profit de la banque. La dette hypothécaire reste constante pendant toute la durée. À l’échéance, ou au plus tard à la retraite, l’avoir accumulé éteint le deuxième rang en une fois.

Le chiffre 2.2 des directives autorise ce schéma sans réserve — « des amortissements indirects, par exemple par apport et nantissement d’avoirs du pilier 3a, de polices d’assurance-vie et/ou d’autres bankable assets, sont possibles » — et n’en fixe que le point de départ : au plus tard à la fin de l’année suivant le versement du crédit, contre la fin du trimestre suivant douze mois pour l’amortissement direct.

Le mécanisme découle d’un système fiscal qui impose la valeur locative et déduit les intérêts comme les dettes. Trois effets fiscaux se cumulent, et un quatrième, non fiscal, s’y ajoute.

• Les versements au pilier 3a sont déductibles du revenu (art. 33 al. 1 let. e LIFD ; art. 9 al. 2 let. e LHID). L’amortissement direct, lui, n’ouvre aucune déduction : l’article 34 LIFD exclut expressément du revenu déductible « les dépenses affectées au remboursement des dettes ».
• La déduction des intérêts reste à son maximum. La dette ne diminuant pas, la charge d’intérêts déductible au sens de l’article 33 alinéa 1 lettre a LIFD reste constante pendant quinze ans au lieu de décroître linéairement.
• La dette reste déductible de la fortune imposable, dont l’assiette est la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). Le détail des barèmes cantonaux figure au chapitre 7.
• Les avoirs de prévoyance liée échappent à l’impôt sur la fortune tant que la prestation n’est pas exigible : l’article 84 LPP exonère des impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes, avant leur exigibilité, les prétentions envers les institutions de prévoyance et les formes reconnues de prévoyance individuelle liée des articles 80 et 82 LPP. L’épargne d’amortissement sort donc de l’assiette pendant qu’elle se constitue, ce qui n’est pas le cas d’un compte d’épargne ordinaire.

S’ajoute un effet financier : l’avoir 3a est investi et peut produire un rendement supérieur au taux hypothécaire. Il peut aussi produire moins, voire enregistrer une perte en capital si le support est investi en titres, ce que l’amortissement direct ne risque pas. L’arbitrage comporte donc une prise de risque réelle, à assumer explicitement.

La sortie ne doit jamais être oubliée du calcul. Le capital 3a accumulé est imposé séparément et « dans tous les cas soumis à un impôt annuel entier » (art. 38 al. 1 LIFD), l’impôt étant calculé « sur la base de taux représentant le cinquième des barèmes » de l’article 36 (al. 2), sans déductions sociales (al. 3). L’article 11 alinéa 3 LHID pose la même règle d’imposition séparée pour les cantons, avec des barèmes qui leur sont propres. Deux conséquences : le taux effectif dépend du canton et de la commune, et il n’existe aucun taux national à citer ; et, le barème de l’article 36 étant progressif, fractionner les retraits sur plusieurs exercices réduit la progression. Les modalités d’agrégation des retraits d’une même année, et de ceux des deux conjoints, relèvent du droit cantonal et sont traitées au chapitre 13.

21.12. Le deuxième pilier : nantir ou retirer, et ce que chaque option coûte

L’encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle est organisé par les articles 30a à 30g LPP et par l’ordonnance du 3 octobre 1994 (OEPL, RS 831.411). Deux voies existent, et elles ne se valent pas.

Une condition les commande toutes deux, et elle est bloquante pour un expatrié. L’article 30c alinéa 1 LPP réserve le versement anticipé à la propriété d’un logement « pour ses propres besoins », et l’article 4 OEPL définit ces propres besoins comme « l’utilisation par la personne assurée d’un logement à son lieu de domicile ou à son lieu de séjour habituel ». Tant que vous êtes domicilié en Suisse, votre deuxième pilier ne peut donc financer ni un bien en France, ni un investissement locatif, où qu’il soit. Il finance le logement où vous vivez, et rien d’autre. L’article 30e alinéa 5 LPP ouvre la porte à l’assuré domicilié à l’étranger, mais lui impose de démontrer « de manière probante », avant le versement anticipé ou la mise en gage, qu’il utilise les fonds de la prévoyance professionnelle pour la propriété de son logement ; les pièces exigées et le degré de contrôle ne sont fixés par aucune ordonnance et varient d’une institution à l’autre. Nous ne promettons donc aucun résultat sur ce point.

La contrepartie du versement anticipé est écrite noir sur blanc à l’article 30c alinéa 4 LPP : « Le versement entraîne simultanément une réduction des prestations de prévoyance calculée d’après les règlements de prévoyance et les bases techniques. Afin d’éviter que la couverture ne soit restreinte par la diminution des prestations en cas de décès ou d’invalidité, l’institution de prévoyance offre elle-même une assurance complémentaire ou fait office d’intermédiaire pour la conclusion d’une telle assurance. »

C’est le point le plus dangereux du dossier, parce qu’il ne se voit pas. Un couple avec enfants qui retire CHF 200 000 pour acheter voit, le jour même, sa rente d’invalidité et les rentes de survivants amputées. L’assurance complémentaire que l’institution doit proposer a un coût, et ce coût n’apparaît dans aucun plan de financement présenté par un intermédiaire. L’article 11 OEPL oblige d’ailleurs l’institution à informer l’assuré, lors du versement ou de la mise en gage, sur le capital disponible, les réductions de prestations, les possibilités de combler la lacune, l’imposition et le droit au remboursement des impôts. Cette information existe : elle se demande par écrit, et elle se lit.

L’arbitrage se fait dans cet ordre, et pas dans l’autre. Pour un expatrié encore en phase d’accumulation, la mise en gage est presque toujours préférable : elle ne déclenche aucun impôt, ne dégrade pas la couverture décès et invalidité, ne bloque pas les rachats futurs et préserve les déductions. Son coût est purement financier, puisque la dette reste plus élevée. Sa limite est la capacité financière elle-même : si le ratio charges sur revenus ne passe pas avec une dette pleine, la mise en gage devient impossible et le versement anticipé est la seule voie. Il faut donc d’abord tester la capacité financière avec la mise en gage, et ne recourir au versement anticipé que si elle échoue. Cet arbitrage devra lui aussi être rejoué en 2029, la disparition de la déduction des intérêts sur la résidence principale retirant à la mise en gage l’un de ses avantages.

Deux points de vigilance pour finir. L’article 30d alinéa 1 LPP rend le remboursement obligatoire si le logement est vendu, si des droits économiquement équivalents à une aliénation sont concédés, ou si aucune prestation de prévoyance n’est exigible au décès de l’assuré ; l’obligation se limite au produit réalisé, c’est-à-dire au prix de vente diminué des dettes hypothécaires et des charges légales (al. 5). Et la restitution de l’impôt en cas de remboursement volontaire se fait sans intérêts et sur demande écrite à l’autorité qui l’a prélevé (art. 14 OEPL) : elle n’est pas automatique, et beaucoup d’assurés remboursent leur versement anticipé sans jamais réclamer l’impôt correspondant. La mécanique complète du deuxième pilier, les rachats et le libre passage sont traités au chapitre 12.

Une correction fréquente, et son enjeu. On lit couramment que « le troisième pilier compte comme fonds propres au même titre que le deuxième ». C’est faux, et l’écart décide de l’octroi : le 3a entre dans les 10 % de fonds propres durs, le deuxième pilier n’y entre jamais, quelle que soit la voie choisie. Le chiffre 2.1 des directives ne restreint que « l’avoir du 2e pilier ». Un ménage disposant de 10 % en 3a et de 10 % en deuxième pilier remplit la norme ; un ménage disposant de 20 % uniquement en deuxième pilier ne la remplit pas. Pour le retrait anticipé du 3a lui-même, l’article 3 alinéa 3 OPP 3 en fixe les trois buts — acquérir ou construire un logement en propriété pour ses propres besoins, acquérir des participations, rembourser des prêts hypothécaires — et l’alinéa 4 pose qu’« un tel versement ne peut être demandé que tous les cinq ans ». Le consentement écrit du conjoint ou du partenaire enregistré est requis (al. 6). Aucun montant minimal n’est fixé, à la différence des CHF 20 000 du deuxième pilier.

21.13. La valeur locative : pourquoi le propriétaire suisse garde sa dette

Rien de ce qui précède ne se comprend sans l’article 21 alinéa 1 lettre b LIFD, qui range parmi les revenus imposables « la valeur locative des immeubles ou de parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit ». Le propriétaire occupant est imposé sur un loyer qu’il ne perçoit pas. Ce revenu fictif s’ajoute à ses autres revenus et se taxe au barème ordinaire.

La contrepartie est double, et c’est elle qui rend l’endettement rationnel. Les intérêts passifs privés sont déductibles à concurrence du rendement imposable de la fortune — valeur locative comprise — augmenté de CHF 50 000 (art. 33 al. 1 let. a LIFD, montant 2026). Et les frais d’entretien sont déductibles, au choix du contribuable et chaque année, pour leur montant effectif ou sous forme d’un forfait fixé par l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles (RS 642.116) à 10 % du rendement brut ou de la valeur locative brute si le bâtiment a dix ans ou moins, et 20 % au-delà de dix ans.

Dans un tel système, rembourser sa dette revient à échanger une charge déductible contre un actif imposable : on perd la déduction des intérêts sans perdre la valeur locative imposable, et l’on transforme un passif déductible de la fortune en fortune nette plus élevée. C’est la raison structurelle, et non culturelle, pour laquelle le propriétaire suisse conserve son premier rang toute sa vie. Le niveau auquel la valeur locative est fixée, les atténuations cantonales et le détail de la réforme du 20 décembre 2024 sont traités au chapitre 9.

Deux conséquences pratiques, à retenir dès aujourd’hui. Le choix entre frais effectifs et forfait se fait chaque année et immeuble par immeuble, ce qui permet de concentrer les gros travaux sur un même exercice et de prendre le forfait les autres années. Et, puisque la déduction des frais d’entretien du logement occupé disparaît au 1er janvier 2029, les gros travaux d’entretien sur une résidence principale ont intérêt à être facturés avant le 31 décembre 2028. Le traitement des situations de transition — travaux engagés en 2028 et facturés en 2029 — n’a fait l’objet d’aucune circulaire de l’administration fédérale des contributions à ce jour, et nous ne pouvons donc pas le trancher.

21.14. Droits de mutation : de zéro à 33 pour mille selon le canton

La Confédération ne perçoit aucun droit de mutation. Tout se joue au niveau cantonal et parfois communal, et le dossier de l’Administration fédérale des contributions distingue trois situations, ce qui est plus juste que l’opposition binaire habituelle : les cantons qui prélèvent un droit de mutation proprement dit, ceux qui ne prélèvent qu’un émolument du registre foncier, et celui qui ne prélève rien du tout.

L’affirmation courante selon laquelle « Zurich, Zoug, Schwyz, Glaris, Uri et Schaffhouse n’ont pas de droits de mutation » est exacte au sens strict et trompeuse en pratique : cinq d’entre eux perçoivent un émolument du registre foncier, parfois substantiel — 7 ‰ à Schaffhouse, davantage que le droit de mutation de plusieurs cantons romands. Seul Schwyz ne prélève réellement rien.

Trois précisions ne figurent dans aucune synthèse. La première concerne qui paie. Le principe est que le droit incombe à l’acquéreur, mais la loi cantonale en décide autrement dans plusieurs cantons : dû par moitié à Bâle-Campagne et à Obwald, réparti selon convention en Argovie et à Appenzell Rhodes-Extérieures, dû par l’acquéreur sauf convention contraire dans le canton de Vaud, et avec responsabilité solidaire du vendeur à Nidwald, Appenzell Rhodes-Intérieures, Saint-Gall, Thurgovie et au Tessin. C’est un point de négociation réel, et il se traite dans la promesse, pas chez le notaire.

La deuxième concerne Genève, où le débiteur légal envers l’État est le notaire qui a instrumenté l’acte, la charge économique revenant à l’acquéreur. C’est ce qui explique la rigueur des notaires genevois sur les provisions, souvent mal vécue par des acheteurs français habitués à un autre rythme. Le canton pratique par ailleurs un abattement dit Casatax : les premiers droits ne sont pas perçus lorsque l’immeuble est destiné à servir de résidence principale et que sa valeur n’excède pas un plafond. Le dossier de l’AFC donne, pour l’état de la législation au 1er janvier 2022, une exonération portant sur les premiers CHF 18 877 de droits, pour une valeur d’immeuble n’excédant pas CHF 1 258 454. Ces deux montants sont revalorisés périodiquement, et nous n’avons pas retrouvé les valeurs en vigueur en 2026 dans une source officielle genevoise : nous ne les inventons pas. Le barème applicable à votre opération se demande au notaire instrumentant avant la signature.

La troisième est le coût oublié de tous les plans de financement : l’émolument de constitution du gage immobilier. Il est distinct du transfert de propriété, il se déclenche à chaque augmentation du montant de la cédule, et il n’est pas négligeable : 3,5 ‰ dans le Jura, 3 ‰ à Schaffhouse et à Glaris, 2 ‰ à Uri dans la limite de CHF 10 000, 5 ‰ pour une hypothèque et 7 ‰ pour une cédule au Tessin. Sur une cédule de CHF 960 000, ces taux représentent entre CHF 1 900 et CHF 6 700 selon le canton. Nous n’avons pas retrouvé les tarifs des cantons romands sur ce poste et nous ne les inventons pas : ils se demandent au notaire instrumentant.

Ce qui vaut aussi pour les frais d’acte eux-mêmes. Il n’existe aucun tarif notarial suisse. Le notariat relève de trois organisations cantonales distinctes — notariat latin où le notaire est un officier public indépendant soumis à un tarif cantonal, notariat d’État où il est fonctionnaire, notariat mixte —, et aucun barème fédéral ne s’y superpose. L’ordre de grandeur usuel se situe sous le pour cent du prix, mais il se demande au notaire du canton concerné avant la signature de la promesse, pas après.

21.15. Le coût complet d’une acquisition, poste par poste

Reprenons le cas jusqu’au bout. Couple français, deux salaires, permis B, domicilié dans le canton de Vaud, revenu imposable du ménage CHF 220 000. Appartement de quatre pièces et demie à CHF 1 200 000, évalué au même montant par la banque, loyer de marché estimé à CHF 3 600 par mois pour un bien équivalent. Apport CHF 240 000, dont CHF 150 000 d’épargne et CHF 90 000 de deuxième pilier en versement anticipé — les CHF 120 000 de fonds propres durs exigés sont donc couverts par l’épargne seule. Dette CHF 960 000, premier rang CHF 800 000, deuxième rang CHF 160 000 amorti indirectement sur deux comptes 3a.

Ce choix du versement anticipé n’est pas celui que nous recommandons par défaut, et le chiffrage montre pourquoi il est ici contraint. Si les CHF 90 000 étaient mis en gage plutôt que retirés, la banque financerait CHF 1 050 000 : le deuxième rang passerait à CHF 250 000 et l’amortissement annuel à CHF 16 667, au-delà des deux plafonds 3a du ménage réunis (CHF 14 516). Le solde devrait être amorti sans déduction. C’est le raisonnement de la section 21.11 appliqué à l’envers : ici, c’est le plafond 3a qui arbitre entre nantir et retirer, avant même le test de capacité.

Un mot sur les deux revenus qui apparaissent dans ce chapitre, parce qu’ils ne se comparent pas. Le seuil de CHF 212 000 de la section 21.10 est un revenu brut ; les CHF 220 000 retenus ici sont un revenu imposable, donc inférieur au brut correspondant. Le test de capacité est franchi, mais il ne se lit pas en rapprochant les deux nombres.

A L’ENTREE
  Droit de mutation cantonal      1 200 000 x 22 ‰      =  26 400 CHF
  Centimes communaux (jusqu’a 50 % du droit cantonal)   =  13 200 CHF
  Frais d’acte et registre foncier (ordre de grandeur, a demander au notaire)
                                  environ 0,5 a 1 %      =   6 000 a 12 000 CHF
  Emolument de constitution de la cedule (tarif VD non releve)
  -----------------------------------------------------------------------
  Coût d’entree, hors apport                             =  45 600 a 51 600 CHF
                                                            soit 3,8 a 4,3 % du prix

CHAQUE ANNEE
  Interets, 960 000 x 2,0 %                              =  19 200 CHF
  Amortissement indirect, verse sur deux comptes 3a      =  10 667 CHF
  Entretien, charges de copropriete, assurances (1 %)    =  12 000 CHF
  -----------------------------------------------------------------------
  Decaissement brut                                      =  41 867 CHF

  dont EPARGNE, qui reste votre argent (le 3a)           = -10 667 CHF
  Economie d’impot sur les versements 3a (35 %)          =  -3 733 CHF
  Impot sur le revenu immobilier net (voir ci-dessous)   =  +1 142 CHF
  -----------------------------------------------------------------------
  Coût economique reel                                   =  28 609 CHF/an
                                                            2 384 CHF/mois

  Loyer d’un bien equivalent                             =  3 600 CHF/mois

REVENU IMMOBILIER IMPOSABLE
  Valeur locative (VD : 65 % de la valeur statistique)
    43 200 x 65 %                                        =  28 080 CHF
  moins interets deductibles                             = -19 200 CHF
  moins forfait d’entretien 20 % (bâtiment de plus de 10 ans)
    28 080 x 20 %                                        =  -5 616 CHF
  -----------------------------------------------------------------------
  Revenu net ajoute au revenu imposable                  =   3 264 CHF
  Impot supplementaire au taux marginal de 35 %          =   1 142 CHF

Le même bien, à Schwyz, coûterait zéro franc de droit de transfert ; à Zurich, CHF 2 400 ; à Neuchâtel, CHF 39 600. Sur une opération de CHF 1 200 000, l’écart entre le canton le plus cher et le canton le moins cher atteint le montant d’une année entière de charges. Ce n’est pas un argument suffisant pour choisir un canton — la charge sur le revenu et sur la fortune pèse bien davantage sur la durée, et elle est traitée au chapitre 7 — mais c’est un poste qui doit figurer dans le plan de trésorerie du déménagement, et il n’y figure presque jamais.

21.16. Acheter ou louer : le seuil se situe autour de dix ans

Un chiffre officiel, pour finir, qui contredit tout ce qu’un Français présuppose. Selon l’Office fédéral de la statistique, données 2024, 35,7 % des logements occupés en Suisse le sont par leur propriétaire. À Genève, le taux tombe à 18,6 % ; à Bâle-Ville, à 14,0 % ; il est de 29,6 % dans le canton de Vaud et de 27,1 % à Zurich. Les cantons où s’installent le plus de Français sont précisément les moins accessibles à la propriété, et la location y est le choix majoritaire, y compris parmi les hauts revenus.

Quatre facteurs l’expliquent, et tous relèvent du droit. Le système fiscal suisse impose le propriétaire occupant sur la valeur locative, au lieu de l’avantager comme le fait le système français. Le droit du bail protège le locataire, plafonne la garantie à trois mois de loyer déposés sur un compte ouvert à son nom (art. 257e CO), et lui ouvre un droit à la baisse de loyer indexé sur le taux d’intérêt de référence publié par l’Office fédéral du logement. Les coûts d’entrée sont élevés dans les cantons où se concentre la demande française. Et l’impôt cantonal sur les gains immobiliers est conçu comme un impôt anti-spéculation, confiscatoire à court terme et marginal au-delà de vingt-cinq ans : jusqu’à 60 % du gain à Bâle-Ville pendant les cinq premières années, 50 % à Genève avant deux ans, 30 % dans le canton de Vaud la première année. Le détail des barèmes figure au chapitre 9.

En additionnant les droits de mutation, les frais d’acte, l’émolument de gage et un impôt sur le gain qui ne devient supportable qu’après une longue détention, le seuil de rentabilité d’une acquisition se situe autour de dix ans dans les cantons à fiscalité de transaction lourde — Genève, Vaud, Neuchâtel, Bâle-Ville — et sensiblement plus bas là où le transfert ne coûte presque rien, à Schwyz, à Zoug ou à Zurich. Un expatrié dont l’horizon suisse est incertain a objectivement intérêt à louer, et le lui dire vaut mieux que de lui vendre une conviction française.

Un Français domicilié en Suisse avec un permis B dispose d’une liberté d’acquisition totale, que la littérature commerciale lui dénie régulièrement, et il peut construire un patrimoine immobilier suisse sans autorisation ni contingent. Trois vérifications doivent précéder sa signature, et aucune ne prend plus d’une semaine : l’extrait du registre foncier, pour la restriction d’utilisation Lex Weber ; l’estimation de la banque, pour l’écart avec le prix ; et le calcul de capacité financière avec la mise en gage du deuxième pilier plutôt qu’avec son retrait. Les dossiers qui échouent, dans notre expérience, échouent presque toujours sur l’une de ces trois lignes, presque jamais sur la lex Koller.

Il n’existe plus, entre la France et la Suisse, aucune règle de répartition du droit d’imposer les successions. Aucune. La convention du 31 décembre 1953 a été dénoncée par une note verbale française signée à Berne le 17 juin 2014, publiée par le décret n° 2014-1270 du 30 octobre 2014 au Journal officiel du 1er novembre 2014. Elle a cessé de produire ses effets pour les successions des personnes décédées à partir du 1er janvier 2015. Depuis cette date, chacun des deux États applique son droit interne sans se soucier de l’autre, et le seul correctif disponible est unilatéral, français, et troué : l’imputation de l’article 784 A du code général des impôts.

Sur la famille que nous liquidons plus bas — six millions, deux enfants, l’un resté en Suisse, l’autre revenu vivre en France huit ans avant le décès —, ce vide se solde par 1 319 146 € de droits, dont 20 790 qu’aucun mécanisme ne rembourse. Le retour d’un seul enfant en pèse 836 222 à lui seul.

22.1. La convention de 1953 n’existe plus : les dates, et le seul critère qui compte

La convention entre la France et la Confédération suisse en vue d’éviter les doubles impositions en matière d’impôts sur les successions a été signée à Paris le 31 décembre 1953, approuvée par la loi n° 54-1185 du 29 novembre 1954, ratifiée à Berne le 20 janvier 1955 et publiée par le décret n° 55-321 du 18 mars 1955. Un avenant l’a modifiée le 22 juillet 1997. Un projet de texte de remplacement a été signé le 11 juillet 2013, puis rejeté par le Parlement suisse : il n’est jamais entré en vigueur. C’est ce rejet qui a conduit la France à dénoncer le texte de 1953.

Le mécanisme de la dénonciation figure au paragraphe 2 de l’article 6 de la convention, qui se lit ainsi : « La présente Convention restera en vigueur aussi longtemps qu’elle n’aura pas été dénoncée par l’un des deux Etats. Chacun d’eux pourra la dénoncer pour la fin d’une année civile, sous réserve d’un préavis de six mois. Dans ce cas, la présente Convention s’appliquera pour la dernière fois aux successions de personnes décédées avant l’expiration de l’année civile pour la fin de laquelle la dénonciation aura été notifiée. »

Le critère est donc la date du décès. Ni la date d’ouverture du dossier, ni la date du partage, ni la date de dépôt de la déclaration. Une succession née d’un décès du 31 décembre 2014 relève encore de la convention ; un décès du 1er janvier 2015 n’en relève plus. Nous traitons encore, en 2026, des successions non liquidées de personnes décédées avant 2015 : pour celles-là, et pour celles-là seules, le texte de 1953 continue de s’appliquer.

Il faut ajouter un point que presque personne ne mentionne, et qui change la stratégie de transmission anticipée : les donations n’ont jamais été couvertes. La convention de 1953 visait, aux termes de son article 1er, paragraphe 2, « les impôts perçus pour cause de mort ». Il n’a donc jamais existé de convention franco-suisse en matière de donations, et la double imposition des libéralités entre vifs n’est pas une conséquence de 2015 : elle est l’état du droit depuis toujours. Un lecteur qui organise une transmission anticipée en se disant que « la convention couvrira » se trompe deux fois.

La dénonciation a produit un effet collatéral que personne n’exploite, et qui joue en faveur du contribuable. La loi genevoise sur les droits de succession (LDS, D 3 25) prévoit, à son article 4, alinéa 5, que pour une succession ouverte à l’étranger le canton n’impose les « autres biens sis dans le canton de Genève » que s’ils sont « spécifiés dans une convention internationale en matière de double imposition, lorsque celle-ci autorise leur assujettissement aux droits au lieu de leur situation ». Il n’y a plus de convention. Cette lettre c est donc sans objet : Genève a perdu la base légale lui permettant d’imposer les avoirs bancaires et les titres genevois d’un défunt domicilié en France, seuls restant imposables les immeubles genevois et les meubles meublants, collections et objets d’art se trouvant dans le canton. La lecture du texte est certaine ; la pratique de l’administration de l’enregistrement ne l’est pas, aucune notice ne la confirmant. Nous la faisons vérifier au cas par cas.

22.2. L’article 750 ter du CGI : trois branches, et un piège

L’article 750 ter du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 31 juillet 2011, définit à lui seul la territorialité française des droits de mutation à titre gratuit. Il pose trois rattachements alternatifs. Un seul suffit ; ils peuvent coexister dans une même succession, et coexistent en pratique dès qu’une famille est répartie de part et d’autre de la frontière.

La branche 2° comporte une précision décisive pour tout expatrié qui a conservé de l’immobilier français. Les immeubles et droits immobiliers sont réputés possédésindirectement lorsque le défunt ou le donateur détient plus de la moitié des actions, parts ou droits dans les personnes morales qui les possèdent, la détention du défunt étant agrégée à celle de son conjoint, de leurs ascendants, descendants, frères et sœurs. Autrement dit : la SCI française n’est pas un écran. Les parts d’une SCI détenue à plus de 50 % sont des biens français pour l’impôt successoral français, alors même qu’elles sont des biens meubles pour l’impôt cantonal suisse. C’est la principale source de double imposition non corrigée du dispositif, et nous la chiffrons au paragraphe 22.4.

La branche 3° est le vrai piège du chapitre, et le motif pour lequel nous refusons de traiter la succession comme un sujet de fin de dossier. Quatre points de lecture commandent tout.

• Le compteur s’apprécie sur la tête de l’héritier, jamais sur celle du défunt. Un défunt suisse depuis trente ans ne purge rien du tout si son enfant vit en France.
• Il se compte sur les dix années civiles précédant celle de la transmission, l’année du décès elle-même n’entrant pas dans le décompte, et n’exige aucune continuité : six années dispersées suffisent (BOI-ENR-DMTG-10-10-30).
• Il joue héritier par héritier. Dans une même succession, un enfant peut relever du 3° avec une assiette mondiale et l’autre du seul 2° avec une assiette limitée aux biens français.
• Il joue aussi pour les donations : l’article 750 ter vise « le donateur ou le défunt ». Une donation consentie par un parent domicilié en Suisse à un enfant revenu vivre en France depuis plus de six ans est taxable en France sur le bien mondial donné.

Un point n’est pas réglé, et nous le signalons plutôt que de l’habiller : une année de résidence partielle, en cas d’arrivée ou de départ en cours d’année, compte-t-elle dans les six ? La doctrine administrative sur ce point précis n’a pas été identifiée. Pour un héritier dont le compteur est autour de cinq ou six années, la réponse vaut plusieurs centaines de milliers d’euros : on écrit au service, on ne présume pas.

22.3. L’article 784 A : ce que l’imputation permet, et ses cinq verrous

L’article 784 A du CGI, en vigueur dans sa rédaction actuelle depuis le 31 mars 1999, est court. Le voici en entier : « Dans les cas définis aux 1° et 3° de l’article 750 ter, le montant des droits de mutation à titre gratuit acquitté, le cas échéant, hors de France est imputable sur l’impôt exigible en France. Cette imputation est limitée à l’impôt acquitté sur les biens meubles et immeubles situés hors de France. »

Il permet d’imputer un impôt étranger effectivement acquitté — un impôt seulement dû, contesté ou non payé n’ouvre rien —, à condition qu’il s’agisse d’un droit de mutation à titre gratuit. L’impôt cantonal et communal suisse sur les successions et les donations est bien de cette nature. L’imputation vaut aussi bien en succession qu’en donation, puisque l’article renvoie aux 1° et 3° du 750 ter, qui visent l’un et l’autre. Voilà pour ce qu’il permet. Le reste est une liste de verrous, et il faut les connaître avant de construire quoi que ce soit.

Le troisième verrou appelait une réserve, et elle est levée depuis le 17 août 2026. Le texte de loi ne comporte qu’un plafond, celui de l’impôt étranger acquitté sur les biens situés hors de France ; le second, tenant à la fraction de l’impôt français correspondant à ces mêmes biens, ne figure effectivement nulle part dans l’article 784 A. Nous l’appliquions par prudence sans avoir ouvert le commentaire administratif : celui-ci a été lu, et il le confirme. Le paragraphe 80 du BOI-ENR-DMTG-10-50-60, dans sa version du 12 septembre 2012, est placé sous le titre « Limitation de l’imputation d’impôts acquittés hors de France en cas de mutation à titre gratuit » et dispose : « L’impôt étranger n’est imputable sur l’impôt français que dans la limite dudit impôt afférent aux biens meubles et immeubles situés à l’étranger. Aussi, l’impôt acquitté à l’étranger n’est pas imputable sur l’impôt français afférent aux autres biens et n’est en aucun cas restituable. » C’est la seconde phrase qui tranche, et elle ne laisse aucune place à l’interprétation : en énonçant que l’impôt étranger « n’est pas imputable sur l’impôt français afférent aux autres biens », elle établit que le plafond se mesure sur l’impôt français, et non sur l’impôt étranger. Le second plafond est donc une position administrative écrite, non une pratique — et il emporte une troisième conséquence, plus rarement signalée : l’excédent n’est jamais restituable. Ce que cela change pour vous : nos chiffrages ne sont pas prudentiels sur ce point, ils sont conformes à la doctrine, et l’imputation retenue est le plus faible des deux montants. Dans la plupart des configurations franco-suisses, ce plafond ne mord pas, l’impôt cantonal étant très inférieur à l’impôt français. Il mord dès que le canton taxe fortement et que l’héritier français est peu taxé. La réserve résiduelle que portait cette page — une éventuelle mise à jour postérieure à 2012 — est levée à son tour : interrogé le 18 août 2026 sans identifiant de version, donc sur sa version courante, le document affiche « version en vigueur du 12/09/2012 à aujourd’hui » et ne signale aucune version postérieure.

Méthode, enfin, et elle n’est pas négociable : on liquide d’abord l’impôt français, on liquide ensuite l’impôt cantonal, et seulement à la fin on cherche s’il existe quelque chose à imputer. Jamais l’inverse. Présumer un crédit d’impôt au début du calcul est l’erreur qui ruine toutes les simulations que nous reprenons.

22.4. Le chiffrage complet : une famille, deux enfants, six millions

Nous prenons un cas complet et nous le liquidons poste par poste. Avertissement de méthode : aucun texte ne fixe de règle de conversion entre le franc et l’euro pour les besoins de deux liquidations successorales menées dans deux monnaies. Nous retenons ici une parité conventionnelle de 1 CHF pour 1 €, par pure commodité de lecture. Dans un dossier réel, chaque liquidation se fait dans sa monnaie au jour du décès, et l’écart de change est en lui-même une source de divergence entre les deux assiettes.

La situation. M. L., ressortissant français, est domicilié à Neuchâtel depuis 2013, où il a exercé une activité salariée. Il n’a jamais été imposé d’après la dépense. Veuf, il décède en Suisse en 2026. Deux enfants : A, domicilié à Genève depuis 2011, qui n’a jamais résidé en France ; B, revenu vivre en France en 2018, soit huit des dix dernières années. La succession est partagée à parts égales.

Poste 1 — l’impôt neuchâtelois. Neuchâtel est, avec Vaud et Appenzell Rhodes-Intérieures, l’un des rares cantons qui imposent la ligne directe. Le taux applicable aux héritiers de la première parentèle est de 3 %, avec une déduction personnelle de 50 000 fr. par enfant, sans impôt communal ni paroissial. L’assiette cantonale comprend l’ensemble de la fortune mobilière au dernier domicile du défunt et les immeubles sis dans le canton ; l’appartement parisien, immeuble étranger, en est exclu. Base par enfant : (6 000 000 − 1 000 000) / 2 = 2 500 000.

Poste 2 — l’impôt français de l’enfant A. A ne relève que du 2° : il n’est pas domicilié en France, son père non plus. Seuls les biens français entrent dans son assiette, soit la moitié de 1 700 000, c’est-à-dire 850 000. Après l’abattement de 100 000 € de l’article 779, I, la base taxable est de 750 000 €, liquidée au tableau I de l’article 777.

Aucune imputation n’est ouverte pour A : son cas relève du 2°, et l’article 784 A ne joue que dans les cas 1° et 3°. Sa charge s’établit à 167 962 € en France et 73 500 à Neuchâtel, soit 241 462 sur une part de 3 000 000, ou 8,05 %. Une fraction de cette charge est une double imposition sèche : les parts de SCI, pour 350 000 dans sa part, sont taxées en France comme biens français et à Neuchâtel comme fortune mobilière. La part neuchâteloise correspondante est de 10 500 — 3 % de 350 000, la déduction personnelle étant déjà absorbée par le reste de l’assiette —, et rien ne la corrige.

Poste 3 — l’impôt français de l’enfant B. B remplit la condition du 3° : domicilié en France au jour du décès et huit des dix années précédentes. Son assiette est mondiale. Il est imposé en France sur 3 000 000, y compris l’appartement de Neuchâtel, le portefeuille suisse et les liquidités suisses.

Poste 4 — l’imputation, calculée à sa place, c’est-à-dire à la fin. Le cas de B relève du 3° : l’imputation est ouverte. Elle est ensuite rabotée deux fois. Premier plafond, celui de la loi : l’impôt neuchâtelois n’est imputable qu’à hauteur de ce qu’il frappe de biens situés hors de France. Dans l’assiette cantonale de B de 2 500 000, on trouve 2 150 000 de biens suisses et 350 000 de parts de SCI, biens français au regard du 750 ter. La fraction imputable est donc de 2 150 000 / 2 500 000, soit 86 %, appliquée aux 73 500 d’impôt cantonal : 63 210 imputables, et 10 290 définitivement perdus.

Second plafond, celui de la doctrine : l’imputation ne peut excéder la fraction de l’impôt français afférente aux biens situés hors de France. Les biens hors de France représentent 2 150 000 des 3 000 000 reçus par B, soit 71,7 % ; la fraction correspondante de l’impôt français est de l’ordre de 765 000 €. Le second plafond est très loin d’être atteint ici : il ne mord pas. Il mordrait si le canton taxait à 20 ou 25 % et que l’héritier français était dans les premières tranches du barème — configuration réelle dès qu’un petit héritage suisse est reçu par un héritier français modeste.

Ce que ce tableau dit. Trois choses, et elles ne se lisent pas au même endroit. La première : le coût du retour de B en France est de 836 222 €. Si B était resté en Suisse, il aurait relevé du seul 2° comme son frère et sa charge aurait été de 241 462. Il paie 1 077 684. L’écart n’est pas dû à la succession, mais à un déménagement intervenu huit ans plus tôt. La deuxième : le vide conventionnel ne se manifeste pas ici par une double imposition massive, mais par le fait que la France prélève plus d’un million d’euros sur un patrimoine essentiellement suisse d’un défunt entièrement suisse, sans qu’aucune règle de répartition ne vienne discuter ce droit d’imposer. Sous l’empire de la convention de 1953, la question se serait au moins posée. La troisième : la double imposition sèche, celle qu’aucun texte ne corrige, est de 20 790 — modeste en valeur absolue, et pourtant intégralement causée par un seul choix de structure, la détention de l’immeuble lyonnais par une SCI.

22.5. Vingt-six régimes cantonaux, et pas d’impôt fédéral

En Suisse, l’impôt sur les successions est prélevé exclusivement au niveau cantonal : la Confédération ne perçoit ni impôt sur les successions ni impôt sur les donations. Ce n’est pas une lacune en attente d’être comblée. En dix ans, deux initiatives populaires visant à créer un impôt fédéral ont été soumises au peuple et nettement rejetées : celle du 14 juin 2015, « Imposer les successions de plusieurs millions pour financer notre AVS (Réforme de la fiscalité successorale) », et celle du 30 novembre 2025, déposée par la Jeunesse socialiste le 8 février 2024, qui proposait un impôt fédéral de 50 % au-delà d’une franchise de 50 millions de francs, et que le Conseil fédéral avait recommandé de rejeter sans contre-projet. La configuration « rien au fédéral, tout au cantonal » est donc politiquement stable, ce qui autorise à raisonner sur elle à long terme sans jamais promettre qu’elle est définitive.

La conséquence pratique est que le canton de domicile est, pour la transmission, une variable au moins aussi lourde que le canton d’imposition du revenu — et elle se décide au même moment, à l’installation, souvent sans que personne ne la pose. Un couple avec enfants qui choisit Neuchâtel plutôt que le Valais choisit, sans le savoir, de faire payer 3 % à ses enfants au lieu de zéro.

Trois faits ressortent du tableau. D’abord, l’impôt sur les donations est perçu dans tous les cantons sauf Lucerne, Obwald et Schwyz : Lucerne impose les successions mais pas les donations, configuration d’optimisation à ne pas confondre avec l’absence totale de Schwyz et d’Obwald. Ensuite, la liste des cantons qui imposent la ligne directe ne se résume pas à Vaud et Neuchâtel : Appenzell Rhodes-Intérieures déduit 300 000 fr. par descendant et impose le surplus à 1 %, et l’AFC signale que les communes lucernoises sont habilitées à frapper les dévolutions aux descendants, avec une exonération des dévolutions inférieures à 100 000 fr. et un taux de base plafonné à 1 %. Un guide qui annonce « la Suisse exonère la ligne directe » est faux pour quatre cantons au moins. Enfin, dire d’un canton qu’il exonère la ligne directe ne dit rien de ce qu’il fait des autres héritiers : Zurich, qui exonère intégralement les descendants, compte parmi les cantons les plus lourds de Suisse pour un tiers. Le taux de 42 % qu’on lit partout demande d’ailleurs une correction. Il s’agit d’un taux marginal : l’impôt simple zurichois culmine à 7 % sur la tranche de 840 001 à 1 500 000 fr., puis retombe à 6 % au-delà. Multiplié par six pour un non-parent, il donne bien 42 % sur cette tranche, mais la charge effective d’une part importante converge vers 36 % — ce qui reste très au-dessus des 26 % genevois avant centimes.

Vaud demande deux précisions, parce que c’est le canton sur lequel nous lisons le plus d’erreurs. La réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2025 n’a pas crééun impôt sur la ligne directe : Vaud imposait déjà la première parentèle, et la réforme est un allègement, la déduction par souche passant de 250 000 fr. à 1 000 000 fr. Surtout, cette déduction n’est pas un abattement stable. L’article 31 de la LMSD prévoit qu’au-delà de 1 001 000 fr. « la déduction est réduite de 1/100ème par tranche de mille francs ». Réduite de 10 000 fr. par tranche de mille francs, elle s’éteint après cent tranches, soit aux alentours de 1 101 000 fr. par souche — ordre de grandeur, et non seuil au franc près : l’administration cantonale applique un barème spécial publié pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2025, et c’est lui qui fait foi. Au-delà, il n’y a plus aucune déduction et l’impôt frappe la totalité de la part. Annoncer à une famille de deux enfants disposant de cinq millions une « franchise totale de deux millions » est l’inverse de la réalité, où la franchise est nulle. Nous ne publions pas ici de taux vaudois au-delà de 500 000 fr., faute d’avoir relevé le barème général cantonal correspondant, et aucun taux vaudois ne doit être cité sans rappeler que les communes du domicile peuvent prélever jusqu’à un franc par franc perçu par l’État.

22.6. Le règlement 650/2012 : pourquoi il s’applique à un défunt qui vivait en Suisse

Article 1er, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 650/2012 : « Le présent règlement s’applique aux successions à cause de mort. Il ne s’applique pas aux matières fiscales, douanières et administratives. » La loi successorale désignée par le règlement — suisse ou française — ne détermine donc rien quant à l’impôt. Une succession peut parfaitement être civilement suisse et fiscalement française. C’est la configuration normale, pas l’exception. Toute la section 22.6 traite du droit civil ; elle ne fait pas économiser un euro de droits de mutation.

Le règlement s’applique aux successions des personnes décédées le 17 août 2015 ou après. Notons au passage une fenêtre que les dossiers anciens rencontrent encore : entre le 1er janvier 2015 et le 17 août 2015, une succession franco-suisse ne relève ni de la convention ni du règlement, mais des règles de conflit françaises antérieures — que nous n’exposons pas faute de les avoir vérifiées en source primaire.

Pourquoi ce règlement européen concerne-t-il un défunt qui vivait à Lausanne ou à Zoug ? Trois articles répondent. L’article 20 pose l’application universelle : « Toute loi désignée par le présent règlement s’applique même si cette loi n’est pas celle d’un État membre. » Une juridiction française saisie d’une succession peut donc désigner la loi suisse et l’appliquer. L’article 4 donne la compétence générale aux juridictions de l’État membre de la résidence habituelle du défunt : résidence habituelle en Suisse, aucune juridiction d’un État membre n’est compétente sur ce fondement. Et l’article 10 rouvre la porte, en grand :

« 1. Lorsque la résidence habituelle du défunt au moment du décès n’est pas située dans un État membre, les juridictions de l’État membre dans lequel sont situés des biens successoraux sont néanmoins compétentes pour statuer sur l’ensemble de la succession dans la mesure où : a) le défunt possédait la nationalité de cet État membre au moment du décès ; ou, à défaut, b) le défunt avait sa résidence habituelle antérieure dans cet État membre, pour autant que, au moment de la saisine de la juridiction, il ne se soit pas écoulé plus de cinq ans depuis le changement de cette résidence habituelle. »

Traduction pour notre lecteur : Français, installé en Suisse, ayant conservé un bien en France. Au décès, le juge français est compétent pour statuer sur l’ensemble de la succession, y compris les avoirs suisses, sur le fondement de la nationalité. Ce n’est pas une compétence résiduelle limitée au bien français — cette compétence-là n’est que le paragraphe 2, subsidiaire. Et cette compétence française universelle coexiste avec la compétence suisse de l’article 86, alinéa 1, de la LDIP, qui est elle aussi universelle. Deux fors compétents sur la même succession : c’est le cœur du problème.

Sur la loi applicable, l’article 21, paragraphe 1, désigne la loi de la dernière résidence habituelle du défunt. Le paragraphe 2 ajoute une clause d’exception lorsque le défunt « présentait des liens manifestement plus étroits » avec un autre État. Et le considérant 24 vise directement notre lecteur : un cas de liens plus étroits « peut se présenter, en particulier, lorsque, pour des raisons professionnelles ou économiques, le défunt était parti vivre dans un autre État pour y travailler, parfois pendant une longue période, tout en ayant conservé un lien étroit et stable avec son État d’origine ».Un domicile fiscal suisse opposable à l’administration française ne vaut pas résidence habituelle au sens du règlement. Ce sont deux notions distinctes, au service de deux corps de règles distincts. L’expatrié qui travaille en Suisse, y paie ses impôts, y détient son logement, mais dont la famille, les biens et la vie sociale restent en France n’a aucune garantie que sa succession soit civilement suisse.

S’y ajoute une difficulté née de ce que les deux ordres ne comptent pas avec le même rattachement. Le règlement désigne la loi suisse à raison de la résidence habituelle ; l’article 34 impose alors de consulter le droit international privé suisse. Or l’article 90, alinéa 1, de la LDIP régit par le droit suisse la succession de celui qui avait son dernier domicile en Suisse — et le domicile au sens de la LDIP suppose, selon l’article 20, alinéa 1, lettre a, une résidence « avec l’intention de s’y établir », critère subjectif, distinct de la résidence habituelle. Il est donc possible d’avoir sa résidence habituelle en Suisse au sens du règlement sans y avoir son domicile au sens de la LDIP : typiquement l’expatrié en mission, installé durablement mais sans intention arrêtée. C’est alors l’article 90, alinéa 2, qui joue, et le circuit se referme sur lui-même : le règlement désigne la Suisse à raison de la résidence habituelle, la LDIP renvoie à la loi du domicile qu’elle situe en France, et le droit français, c’est-à-dire le règlement, redésigne la Suisse.

La révision de 2025 a écrit une phrase pour couper ce circuit, et la plupart des analyses encore en ligne l’ignorent parce qu’elles décrivent l’ancien texte. La seconde phrase du nouvel article 90, alinéa 2, dispose : « Si ces règles renvoient au droit international privé suisse, le droit successoral matériel de l’État du dernier domicile du défunt est applicable. » Côté suisse, la boucle s’arrête donc sur le droit successoral français. Côté français, l’article 34, paragraphe 1, du règlement accepte le renvoi lorsque les règles de l’État tiers désignent la loi d’un État membre : les deux parcours convergent sur le droit matériel français. Nous donnons ce raisonnement pour ce qu’il est — une lecture combinée de deux textes, dont aucune décision identifiée ne confirme l’articulation, et qui suppose que le renvoi opéré par le règlement vers la loi suisse soit bien qualifié de renvoi « au droit international privé suisse ». Le point n’est plus sans texte ; il n’est pas encore éprouvé. Et il disparaît entièrement dès qu’une professio juris a été faite.

L’article 22 du règlement autorise une personne à choisir comme loi régissant l’ensemble de sa succession la loi de l’État dont elle possède la nationalité au moment du choix ou au moment de son décès. Six limites, toutes tirées du texte, et toutes régulièrement ignorées.

• Seule la loi nationale est choisissable. Un Français en Suisse peut choisir la loi française. Il ne peut pas choisir la loi suisse par le règlement, sauf à acquérir la nationalité suisse.
• Le choix porte sur l’ensemble de la succession. Le règlement ne connaît pas de professio juris partielle.
• Le choix est formel : il doit être exprimé dans une disposition à cause de mort, testament ou pacte successoral. Une mention dans un contrat de mariage, une lettre au notaire ou une clause bénéficiaire d’assurance ne vaut rien.
• Le choix de loi n’emporte pas compétence. Il faut en outre un accord d’élection de for au sens de l’article 5, « conclu par écrit, daté et signé par les parties concernées », lequel n’est ouvert que si la loi choisie est celle d’un État membre.
• Le choix neutralise le renvoi : l’article 34, paragraphe 2, exclut le renvoi pour les lois visées à l’article 22. C’est ce qui ferme la boucle décrite plus haut.
• Le choix neutralise la clause d’exception de l’article 21, paragraphe 2, qui ne joue que « sauf disposition contraire ».

Un point à exploiter dans les dossiers anciens : l’article 83, paragraphe 4, dispose que « si une disposition à cause de mort, prise avant le 17 août 2015, est rédigée conformément à la loi que le défunt aurait pu choisir en vertu du présent règlement, cette loi est réputée avoir été choisie ». Un testament français ancien, rédigé selon les catégories du droit français, peut donc valoir professio juris implicite. Cela se vérifie acte en main, pas de mémoire.

Côté suisse, la symétrie est presque parfaite, et c’est ce qui rend le montage tenable. Le chapitre 6 de la LDIP a été entièrement révisé par la loi fédérale du 22 décembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : toute documentation antérieure sur ces articles est périmée, ce qui est le cas de la plupart des pages publiées sur le sujet. L’article 91, alinéa 1, dans sa teneur en vigueur, dispose : « Une personne peut soumettre sa succession par testament ou pacte successoral au droit d’un de ses États nationaux. Le disposant doit avoir eu la nationalité en question au moment de disposer ou au moment de son décès. Les Suisses ne peuvent déroger aux dispositions du droit suisse sur la quotité disponible. »

Cette dernière phrase est le point dur, et il faut l’écrire noir sur blanc : un binational franco-suisse ne peut pas échapper à la quotité disponible suisse par une élection de droit devant l’autorité suisse, là où le règlement européen ne lui impose aucune limite de ce genre. La naturalisation suisse, souvent recherchée après dix ans de séjour, modifie donc rétrospectivement l’efficacité d’une planification successorale faite en tant que Français. C’est un effet secondaire du passeport que personne n’annonce. L’alinéa 3 ajoute que l’élection de droit partielle n’est licite que dans un sens : vers le droit suisse, pour des biens se trouvant en Suisse, et liée au for suisse. On ne peut pas découper une succession en soumettant les biens français au droit français.

La révision de 2025 apporte enfin deux outils procéduraux neufs, et ils règlent le conflit de fors décrit plus haut. L’article 88a rend l’article 9 de la LDIP applicable par analogie à la procédure de règlement de la succession dans son ensemble : la litispendance joue désormais en matière successorale, et saisir le juge français en premier produit un effet juridique en Suisse. L’article 88bexclut la compétence des articles 86 à 88 lorsque le défunt a soumis, par testament ou pacte successoral, tout ou partie de sa succession à la compétence d’un État national étranger, et dans la mesure où les autorités de cet État s’en occupent. En miroir, l’article 96, alinéa 1, lettre c, reconnaît en Suisse les décisions, mesures, documents et droits émanant d’un État national du défunt lorsque celui-ci a soumis sa succession à la compétence ou au droit de cet État. Le chaînage tient des deux côtés. Nous n’avons identifié ni décision ni pratique administrative le confirmant : le raisonnement est tiré des textes, il est solide, il n’est pas encore éprouvé.

Dernier point, et c’est une erreur très répandue : le certificat successoral européen ne produit aucun effet en Suisse. L’article 62 le crée « en vue d’être utilisé dans un autre État membre » et l’article 69 en limite les effets aux États membres. La Suisse n’en est pas un. Une banque genevoise n’a aucune obligation de libérer des avoirs sur sa présentation ; il faut un certificat d’héritier cantonal, délivré par l’autorité que désigne le droit d’organisation judiciaire du canton — la justice de paix à Genève et dans le canton de Vaud, une autre autorité ailleurs, et l’on ne sert pas une réponse romande à un client zurichois. Réciproquement, le certificat d’héritier suisse ne circule pas dans l’Union selon le règlement. Ajoutons que les copies certifiées conformes du certificat européen n’ont qu’une validité de six mois, prorogeable : c’est un piège classique dans les dossiers longs.

22.7. Réserve héréditaire et droit de prélèvement : ce que l’expatrié perd vraiment

L’article 913 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er novembre 2021, limite les libéralités à la moitié des biens du disposant s’il ne laisse qu’un enfant, au tiers s’il en laisse deux, au quart s’il en laisse trois ou davantage. L’article 914-1 ajoute que les libéralités ne peuvent excéder les trois quarts des biens si, à défaut de descendant, le défunt laisse un conjoint survivant non divorcé. Côté suisse, la réforme du droit des successions entrée en vigueur le 1er janvier 2023 a réécrit l’article 471 du Code civil, qui tient désormais en une ligne : « La réserve est de la moitié du droit de succession. » L’article 470, alinéa 1, réserve cette protection aux descendants, au conjoint et au partenaire enregistré : les père et mère n’ont plus de réserve.

Comparer « France 1/2, 2/3, 3/4 » à « Suisse 1/2 » est une juxtaposition trompeuse, parce que les deux fractions ne portent pas sur la même chose : la réserve française est une fraction de la succession, la réserve suisse une fraction du droit de succession de chaque réservataire. Il faut donc tout ramener à la masse.

Le droit suisse est donc structurellement plus libéral, et l’écart s’ouvre à partir de deux enfants. Un mot au passage sur l’article 1094-1 du Code civil, dont nous voyons circuler une version fantaisiste. Son alinéa 1 offre au conjoint trois branches alternatives, et non cumulables : « soit de la propriété de ce dont il pourrait disposer en faveur d’un étranger, soit d’un quart de ses biens en propriété et des trois autres quarts en usufruit, soit encore de la totalité de ses biens en usufruit seulement ». L’option « la totalité en usufruit plus un quart en pleine propriété » n’existe pas : c’est une fusion de la deuxième et de la troisième branche. Le droit suisse offre un équivalent fonctionnel, non identique, à l’article 473 du Code civil : le legs au conjoint de l’usufruit de toute la part dévolue aux descendants communs, la quotité disponible étant alors de la moitié de la succession, l’usufruit cessant de grever certaines parts en cas de remariage.

L’enfant resté en France conserve-t-il, sur les biens français, la réserve française ? L’article 913, alinéa 3, créé par l’article 24 de la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021, dispose : « Lorsque le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci. »

La condition de rattachement — nationalité ou résidence habituelle dans l’Union, du défunt ou d’un seul enfant — est nécessaire, elle n’est pas suffisante. La condition décisive est de fond : que la loi étrangère « ne permette aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants ». Or le droit suisse en connaît un, expressément, et les descendants en sont titulaires. La condition n’est pas remplie. Le droit de prélèvement compensatoire ne joue donc pas dans une succession soumise au droit suisse. Un enfant qui recevrait moins que sa réserve française, mais au moins sa réserve suisse, ne peut rien prélever sur les biens français. Le discours de marché selon lequel l’expatrié en Suisse « garderait la réserve française sur ses biens français » est inexact : il perd la réserve française et le prélèvement compensatoire, et se retrouve sous la réserve suisse, plus faible mais bien réelle.

Deux précisions de méthode achèvent ce point. L’ordre public de l’article 35 du règlement n’a rien à écarter dans le rapport franco-suisse pour les enfants, puisque le droit suisse connaît une réserve : le guide ne doit pas laisser croire qu’un enfant serait déshérité par la loi suisse. Et la Cour de cassation a jugé, dans une affaire soumise à la loi californienne, qu’une loi étrangère ignorant la réserve n’est pas en soi contraire à l’ordre public international français, et ne peut être écartée que si son application concrète conduit à une situation incompatible avec les principes essentiels du droit français (Cass. 1re civ., 27 septembre 2017, n° 16-17.198).

22.8. Régimes matrimoniaux : deux mutabilités automatiques qui ne disent pas la même chose

Le décès dissout le régime matrimonial avant d’ouvrir la succession. On liquide d’abord le régime ; seul le solde compose la masse successorale sur laquelle s’appliquent les règles de dévolution et de réserve. Confondre les deux étapes conduit à surestimer massivement les droits des enfants, et c’est l’erreur la plus fréquente dans les simulations qu’on nous soumet.

Première chose à poser, avant toute analyse : le critère est la date du mariage, pas la date du décès, et trois corps de règles se succèdent côté français. Les mariages célébrés avant le 1er septembre 1992 relèvent des règles de conflit françaises de source jurisprudentielle, que nous n’exposons pas ici faute de source primaire vérifiée. Ceux célébrés entre cette date et le 28 janvier 2019 relèvent de la convention de La Haye du 14 mars 1978. Ceux célébrés à partir du 29 janvier 2019 relèvent du règlement (UE) 2016/1103, dont l’article 69, paragraphe 3, réserve le chapitre sur la loi applicable aux époux mariés — ou ayant désigné la loi applicable — après cette date.

Le scénario que nous rencontrons le plus souvent est celui-ci. Couple français marié en 2005 sans contrat de mariage, première résidence habituelle en France : régime légal français de la communauté réduite aux acquêts. Le couple s’installe en Suisse en 2010. L’article 7, alinéa 2, chiffre 2, de la convention de 1978 dispose que, si les époux n’ont ni désigné la loi applicable ni fait de contrat de mariage, la loi interne de l’État de leur résidence habituelle commune devient applicable « lorsque, après le mariage, cette résidence habituelle a duré plus de dix ans ». Au dixième anniversaire, en 2020, la loi suisse devient donc applicable, c’est-à-dire la participation aux acquêts de l’article 181 du Code civil suisse. L’article 8 précise que ce changement n’a d’effet que pour l’avenir : les biens antérieurs restent sous l’ancienne loi. Le couple se retrouve sous deux régimes superposés, sans avoir rien signé et sans le savoir. Au décès, la liquidation devient un exercice de reconstitution patrimoniale année par année.

Sauf que la Suisse ne raisonne pas ainsi. L’article 55, alinéa 1, de la LDIP dispose : « En cas de transfert du domicile des époux d’un État dans un autre, le droit du nouveau domicile est applicable et rétroagit au jour du mariage. Les époux peuvent convenir par écrit d’exclure la rétroactivité. » Pas de délai de dix ans, et un effet rétroactif intégral.

Le remède est le même des deux côtés : un contrat de mariage.L’article 7, alinéa 2, de la convention de 1978 et l’article 55, alinéa 2, de la LDIP écartent tous deux la mutabilité en présence d’un contrat de mariage. Même un contrat de séparation de biens sans clause de droit applicable suffit à figer la situation dans les deux ordres juridiques. Signé avant le transfert de domicile, il coûte un acte notarié et supprime un aléa qui, au décès, se compte en centaines de milliers d’euros d’honoraires de reconstitution et de contentieux entre héritiers. C’est, avec la professio juris, le conseil le plus rentable du chapitre.

Quelques traits du régime suisse par défaut, qu’il faut connaître avant de s’y laisser glisser. Les acquêts comprennent, aux termes de l’article 197 du Code civil suisse, le produit du travail, les revenus des biens propres, et les sommes versées par des institutions de prévoyance en faveur du personnel ou par des institutions d’assurance ou de prévoyance sociale : le deuxième pilier entre donc dans la liquidation matrimoniale, ce qui est central pour un expatrié dont l’avoir de libre passage constitue souvent le premier actif. Les biens échus par succession ou à titre gratuit sont des propres. Il n’y a aucune masse commune : la participation aux acquêts produit une simple créance, chaque époux ou sa succession ayant droit à la moitié du bénéfice de l’autre (art. 215). L’article 216 permet de convenir par contrat de mariage d’une autre participation au bénéfice, et sa teneur de 2023 précise que la participation attribuée en sus de la moitié n’est pas prise en compte pour le calcul des réserves du conjoint et des enfants communs — mais que cette convention ne peut porter atteinte à la réserve des enfants non communs. Cette restriction est nouvelle et invalide les analyses antérieures à 2023 : dans une famille recomposée, la clause d’attribution intégrale au survivant n’est pas opposable aux enfants d’un premier lit.

22.9. L’assurance-vie au décès : la territorialité change tout, et l’argument de vente est le mauvais

L’article 990 I du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 11 mars 2023, soumet les sommes versées à raison du décès de l’assuré à un prélèvement de 20 % jusqu’à 700 000 € de part taxable et de 31,25 % au-delà, après un abattement fixe de 152 500 € par bénéficiaire. Ce qui importe pour un expatrié n’est aucun de ces chiffres, mais la condition de territorialité qui commande leur application. Le prélèvement n’est dû que dans deux hypothèses, alternatives : le bénéficiaire a son domicile fiscal en France au moment du décès et l’a eu pendant au moins six des dix années précédentes ; ou l’assuré a son domicile fiscal en France au moment du décès.

Un Français domicilié fiscalement en Suisse dont les bénéficiaires sont eux aussi hors de France, ou en France depuis moins de six ans sur dix, n’entre dans aucune des deux branches. Le prélèvement de l’article 990 I n’est pas dû du tout. Ce qui veut dire, et c’est le point que le marché prend systématiquement à l’envers, que l’abattement de 152 500 € mis en avant dans toutes les brochures est sans objet dans la configuration cible. Vanter un abattement dans un cas où le prélèvement n’est pas dû revient à vendre une réduction sur un article gratuit. L’avantage réel de l’enveloppe, dans cette configuration, tient à ce que le capital échappe à l’actif successoral civil et que la clause bénéficiaire se rédige librement — deux effets qui ne dépendent d’aucun abattement. Tout placement de ce type comporte un risque de perte en capital sur les supports en unités de compte, et la question de savoir s’il justifie ses frais se pose indépendamment de la fiscalité successorale.

L’article 757 B fonctionne selon une logique différente, et c’est là que se trouve le piège. Il soumet aux droits de mutation par décès, selon le lien de parenté, la fraction des primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l’assuré, au-delà d’un abattement global de 30 500 €. Or ce texte ne comporte aucune règle de territorialité propre : en renvoyant aux droits de mutation par décès, il renvoie à l’article 750 ter. Un contrat alimenté après 70 ans par un défunt domicilié en Suisse peut donc être taxé en France par le seul jeu du 3° de l’article 750 ter, si l’héritier bénéficiaire est domicilié en France six ans sur dix — alors même que le prélèvement de l’article 990 I n’est pas dû. L’asymétrie est entière, et nous ne l’avons vue signalée nulle part. Nous la donnons pour ce qu’elle est : une lecture des deux textes, la doctrine administrative correspondante n’ayant pas été consultée.

Chiffrage. Reprenons M. L., décédé domicilié à Neuchâtel. Il laisse un contrat d’assurance-vie de 1 000 000 €, alimenté à hauteur de 600 000 € de primes avant 70 ans et 400 000 € après, clause bénéficiaire à parts égales entre ses deux enfants.

Trois enseignements. Le premier : dans une famille répartie de part et d’autre de la frontière, le même contrat produit 0 € pour un enfant et 112 638 € pour l’autre. Le deuxième : ce sont les primes versées après 70 ans qui coûtent, parce qu’elles échappent au régime de faveur de l’article 990 I et retombent dans le droit commun, où le 3° du 750 ter les rattrape. Le troisième, moins visible : le lieu d’établissement de l’assureur n’est pas neutre au regard du 2°, et cette question se tranche avant la souscription, pas après le décès.

Côté civil, les deux droits divergent nettement. L’article L. 132-13 du Code des assurances dispose que « le capital ou la rente payables au décès du contractant à un bénéficiaire déterminé ne sont soumis ni aux règles du rapport à succession, ni à celles de la réduction pour atteinte à la réserve des héritiers du contractant », sauf primes « manifestement exagérées eu égard à ses facultés ». L’article 476 du Code civil suisse, dans sa teneur en vigueur depuis le 1er janvier 2023, retient une autre technique : les assurances en cas de décès constituées sur la tête du défunt, y compris dans le cadre de la prévoyance individuelle liée, « ne sont ajoutées à la succession que pour la valeur de rachat calculée au moment de la mort ». Le droit français exclut par principe et sanctionne l’excès ; le droit suisse réintègre par principe, mais pour une valeur très inférieure au capital versé. L’écart entre capital décès et valeur de rachat échappe donc au calcul de la réserve suisse. Un alinéa 2, introduit en 2023, ferme la brèche du pilier 3a bancaire en y ajoutant les prétentions des bénéficiaires auprès d’une fondation bancaire.

Reste une articulation que personne n’a tranchée, et que nous signalons plutôt que de la résoudre. L’article 1er, paragraphe 2, lettre g, du règlement 650/2012 exclut de son champ « les droits et biens créés ou transférés autrement que par succession, par exemple au moyen de libéralités, de la propriété conjointe avec réversibilité au profit du survivant, de plans de retraite, de contrats d’assurance et d’arrangements analogues ». La loi successorale désignée par le règlement ne régit donc pas le sort du capital décès. Mais le sort de ce capital au regard des réserves relève, lui, du statut successoral, puisque l’article 23, paragraphe 2, i), y soumet le rapport et la réduction des libéralités. Aucune décision identifiée ne dit comment ces deux propositions se combinent.

22.10. Trois montages licites : ce qu’ils coûtent, ce qu’ils ne règlent pas

Montage n° 1 — le for unique et la loi unique. Le dispositif comporte trois actes coordonnés. Une professio juris en faveur de la loi française, dans un testament ou un pacte successoral, sur le fondement de l’article 22 du règlement. Une soumission expresse de la succession à la compétence des autorités françaises, sur le fondement de l’article 88b de la LDIP, qui dessaisit les autorités suisses dans cette mesure. Et, si l’on veut verrouiller le for côté européen, un accord d’élection de for écrit, daté et signé au sens de l’article 5 du règlement, ouvert puisque la loi choisie est celle d’un État membre. La reconnaissance de l’acte français en Suisse est alors assurée par l’article 96, alinéa 1, lettre c, de la LDIP.

Ce qu’il coûte. Pas seulement des honoraires. Le coût principal est civil, et il se chiffre. Reprenons M. L. et ses six millions, veuf, deux enfants. Sous le droit suisse, la réserve des enfants est de la moitié de leur droit de succession, soit 3 000 000, et la quotité disponible est de 3 000 000. Sous le droit français, la réserve est des deux tiers, soit 4 000 000, et la quotité disponible tombe à 2 000 000. Élire la loi française coûte donc 1 000 000 € de liberté de disposer. Pour qui veut avantager un conjoint, un tiers, une fondation ou l’un des enfants, ce million est une dépense pure. Pour qui craint au contraire une captation par un survivant ou une répartition inégale, c’est une protection, et elle vaut ce prix.

Ce qu’il ne règle pas. Rien, absolument rien, sur le plan fiscal. Le règlement exclut les matières fiscales de son champ ; la professio juris ne déplace pas un euro de droits de mutation, ne purge aucun des trois cas du 750 ter, et n’ouvre aucune imputation. Elle ne protège pas non plus le binational : un Français qui obtient le passeport suisse tombe sous la troisième phrase de l’article 91, alinéa 1, de la LDIP, et ne peut plus déroger à la quotité disponible suisse devant l’autorité suisse. Enfin, si le montage combine une professio juris française et un pacte successoral suisse — ce que nous lisons souvent présenté comme un « double dispositif non contradictoire » —, il faut regarder en face que le droit français prohibe en principe les pactes sur succession future : l’article 722 du Code civil dispose que les conventions créant ou faisant renoncer à des droits sur une succession non encore ouverte « ne produisent effet que dans les cas où elles sont autorisées par la loi ». Deux arguments plaident pour l’efficacité du pacte suisse malgré ce texte — l’article 23, paragraphe 2, h), du règlement soumet à la loi successorale « les autres restrictions à la liberté de disposer à cause de mort », et l’article 3 du règlement définit le pacte successoral comme une catégorie qu’il régit. Ce sont des arguments, pas des certitudes : la question n’a été tranchée par aucune décision que nous ayons identifiée. Recommander les deux actes dans la même phrase en affirmant leur compatibilité serait imprudent.

Montage n° 2 — donner dans la fenêtre des six ans. L’article 750 ter s’applique aux donations comme aux successions. Tant qu’un enfant revenu en France n’a pas atteint six années de domicile fiscal français sur les dix dernières, une donation consentie par un parent domicilié en Suisse et portant sur des biens situés hors de France n’est rattachée par aucune des trois branches : ni le 1°, le donateur n’étant pas domicilié en France ; ni le 2°, le bien n’étant pas français ; ni le 3°, le compteur de l’enfant n’étant pas plein. La donation échappe intégralement aux droits français.

Chiffrage. M. L. donne à son fils B, la cinquième année du retour de celui-ci en France, 1 500 000 de portefeuille titres suisse. Côté français : néant. Côté neuchâtelois : la donation en ligne directe est imposée à 3 %, soit 45 000. Au décès, ces mêmes 1 500 000 auraient été imposés dans la tranche marginale de 45 % du barème de l’article 777, soit 675 000 €. Économie nette : 630 000 €, pour un coût de 45 000 et un acte. La déduction personnelle de 50 000 fr., vérifiée en matière successorale, doit être confirmée pour les donations avant d’être intégrée au calcul ; nous ne l’avons pas retenue ici.

Ce qu’il coûte, et ce qu’il ne règle pas. Trois choses. D’abord un dessaisissement réel : donner, c’est perdre, et les montages de réserve d’usufruit réintroduisent des questions de qualification des deux côtés. Ensuite, la fenêtre se referme : passé le sixième anniversaire, tout ce que l’enfant recevra sera taxable sur l’assiette mondiale, donation comprise. Enfin, et c’est le point le plus incertain, le rappel fiscal de l’article 784 du CGI impose d’ajouter à la déclaration de succession la valeur des biens ayant fait l’objet de donations antérieures, « à l’exception de celles passées depuis plus de quinze ans ». La question de savoir si une donation qui échappait à la territorialité française au jour où elle a été consentie doit néanmoins être rapportée quinze ans plus tard, lorsque l’héritier relève entre-temps du 3°, n’est pas tranchée par une source que nous ayons pu vérifier. Le risque est réel et il porte sur la totalité de l’économie. On ne construit pas ce montage sans une position écrite, et l’on préfère un horizon de quinze ans à un horizon de six. Signalons au passage la divergence de calendrier entre les deux pays : le rappel fiscal français est de quinze ans, le rappel genevois de l’article 24 de la LDS est de dix ans. Les deux horizons de planification ne coïncident pas.

Montage n° 3 — le contrat de mariage signé avant le transfert de domicile.Décrit au paragraphe 22.8 : un contrat de mariage neutralise à la fois la mutabilité de l’article 7 de la convention de 1978 et la rétroactivité de l’article 55 de la LDIP. Ce qu’il coûte : un acte authentique, reçu par un notaire français ou suisse. Sa validité formelle en Suisse est acquise par l’article 56 de la LDIP, qui valide le contrat s’il satisfait aux conditions du droit applicable au fond ou du droit du lieu où l’acte a été passé — un contrat français en la forme authentique remplit la seconde branche. Ce qu’il ne règle pas : son opposabilité aux tiers relève de l’article 57 de la LDIP, qui fait primer le droit du domicile de l’époux au moment de la naissance du rapport, sauf connaissance du tiers. Un contrat de mariage français n’est donc pas automatiquement opposable à une banque suisse prêteuse, et cette question doit être traitée au moment de la mise en place d’un crédit hypothécaire, pas au décès. La manière dont une autorité suisse met concrètement en œuvre un régime français inconnu du droit suisse — une communauté universelle avec attribution intégrale au survivant, par exemple — n’est documentée par aucune source primaire que nous ayons consultée.

22.11. Le calendrier, et le piège du lieu du décès

L’article 641 du CGI fixe les délais de dépôt de la déclaration de succession, et son critère surprend : « De six mois, à compter du jour du décès, lorsque celui dont on recueille la succession est décédé en France métropolitaine ; d’une année, dans tous les autres cas. » Le critère est le lieu du décès, non le domicile du défunt ni celui des héritiers. Lorsque le décès survient en Suisse, le délai est donc d’un an. Et, symétriquement, un résident suisse de longue date qui meurt lors d’un séjour en France métropolitaine rouvre le délai de six mois pour ses héritiers. C’est un piège réel, sur lequel se sont perdues des successions qui n’avaient aucune raison de l’être.

Côté suisse, les délais sont beaucoup plus courts et beaucoup moins connus. Le Valais exige une déclaration dans les trente jours et impose au bénéficiaire d’une libéralité entre vifs d’en informer le service cantonal dans les soixante jours ; Zoug retient nonante jours. L’article 118, alinéa 2, de la loi fiscale valaisanne prévoit en outre que le donateur répond solidairement de l’impôt sur la donation lorsque le donataire est domicilié à l’étranger : un parent valaisan qui donne à un enfant vivant en France reste tenu de l’impôt cantonal.

Sur le terrain, la contrainte qui bloque les dossiers n’est ni fiscale ni civile : c’est l’accès aux avoirs. Les comptes ouverts auprès d’une banque privée suisse sont bloqués au décès et ne sont libérés que sur production d’un certificat d’héritier délivré par l’autorité du canton, accompagné le cas échéant d’une traduction. Le certificat successoral européen n’y suffit pas, comme on l’a vu. C’est la raison pratique pour laquelle nous faisons rédiger les actes en amont : la coordination documentaire prend des mois quand elle n’a pas été préparée, et pendant ce temps les héritiers doivent malgré tout financer l’impôt français, dont le délai court.

Une dernière remarque, qui n’est pas technique. La quasi-totalité des chiffres de ce chapitre découle d’une variable que les familles ne rangent jamais dans le patrimonial : où vivent les enfants. Le canton de domicile pèse, le régime matrimonial aussi. Mais dans le cas que nous avons chiffré, le retour d’un enfant en France coûte 836 222 €, davantage que tous les autres paramètres réunis. La conversation qui sert se tient donc le jour où un enfant annonce qu’il rentre, et pas dix ans plus tard chez le notaire.