Immobilier entre la France et Israël

Vous avez visité trois appartements à Netanya, vous avez un prix, et la seule chose que vous voulez savoir c’est combien il faut prévoir en plus. La réponse tient en un chiffre, et il est brutal : entre 3 % et 11 % du prix, selon qui vous êtes le jour de la signature. Pas selon le bien. Pas selon la ville. Pas selon votre négociation. Selon votre statut.

Sur un appartement à 3 500 000 shekels — environ 1 008 600 euros —, la taxe d’acquisition ressort à 7 606 ₪ pour un nouvel immigrant éligible, 70 538 ₪ pour un résident israélien qui achète son premier logement, et 280 000 ₪pour un résident fiscal français qui n’émigre pas. L’écart entre le premier et le dernier est de 272 394 shekels, environ 78 500 euros, sur une seule ligne de la facture. Aucun autre paramètre de ce dossier — ni le taux de plus-value, ni la fiscalité locative, ni les honoraires — ne produit un écart de cette taille. Et cet écart se joue sur une date, pas sur un montage.

Ce chapitre traite l’acquisition dans l’ordre où elle se déroule : ce que le marché vaut réellement d’après les chiffres publiés par l’État israélien, ce que coûte la signature, ce que coûte la sortie, ce que coûte la détention, comment se déroule la procédure dans un pays qui n’a pas de notaire, ce qu’on risque sur un bien mal enregistré, ce que valent les garanties de l’achat sur plan, et ce que rapporte vraiment une location une fois tout déduit. Il dit aussi, à trois reprises, les cas dans lesquels il ne faut pas acheter.

Un mot sur les montants avant de commencer, parce qu’il commande la lecture de tout ce qui suit. Le droit fiscal israélien fonctionne par montants nominaux inscrits dans le texte, réévalués chaque année, l’administration publiant ensuite le montant applicable. Il en résulte qu’un chiffre lu dans la loi n’est pas nécessairement le chiffre applicable. Plusieurs mécanismes de gel coexistent aujourd’hui, et ils ne sont pas identiques : les seuils de la taxe d’acquisition ont été réécritspar l’amendement n° 104 avec effet au 1^erjanvier 2025, puis soustraits à l’indexation pour les années fiscales 2025 à 2027 ; les seuils de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu — barème, surtaxe, plafond d’exonération des loyers — sont, eux, gelés au niveau indexé du 1^er janvier 2024. Les premiers se lisent donc dans le texte, les seconds pas. Chaque chiffre israélien de ce chapitre est un montant applicable en 2026, et chacun doit être revérifié à la date de l’opération : le gel suspend l’indexation, il n’empêche pas le législateur de réécrire les montants, et il l’a fait le 31 mars 2026. Les conversions en euros sont indicatives et calculées au cours de 3,47 shekels pour 1 euro (cotation EUR/ILS du 9 août 2026).

Le marché tel que l’État le publie : il baisse, et la donnée officielle a un an de retard

Le corpus francophone sur l’immobilier israélien est massivement haussier. La donnée officielle la plus récente disponible au 9 août 2026 dit l’inverse. L’indice des prix des logements du Bureau central de la statistique israélien, dernier point publié avril 2026, recule de 2,0 % sur douze mois au niveau national et de 3,9 %sur le neuf. Le glissement annuel est négatif sur les quatre premiers mois de 2026, et il se creuse : − 1,7 % en janvier, − 1,2 % en février, − 1,4 % en mars, − 2,0 % en avril.

Deux districts seulement tiennent : Jérusalem, à peine positive, et le Nord. Le Centre et Tel-Aviv, c’est-à-dire l’essentiel de ce que regarde la clientèle française, perdent respectivement 3,2 % et 2,5 %. Nous n’en tirons aucune prophétie : quatre mois de série ne font pas un cycle, et le marché israélien a beaucoup monté jusqu’en 2024. Nous en tirons une conséquence de méthode. Un guide ne peut pas écrire aujourd’hui « le marché israélien monte », et un calcul de rendement qui ignore une variation de valeur négative de 2,5 % raconte autre chose que la réalité.

Les prix par ville viennent d’une autre source, le site immobilier gouvernemental, et cette source pose un problème de fraîcheur qu’il faut dire franchement. Chaque fiche de localité porte un champ de version, et ce champ vaut 28 juillet 2025pour les six villes, à l’achat comme à la location. Autrement dit, plus d’un an après, le site officiel sert encore des agrégats arrêtés à l’été 2025. Compte tenu de la baisse constatée depuis, ces niveaux sont très probablement au-dessus du marché actuel. Nous les publions parce que ce sont les seuls chiffres officiels disponibles, et nous les datons.

La taxe d’acquisition : le seul chiffre qui change tout

La taxe d’acquisition — mas rechisha, le droit de mutation israélien — est due par l’acquéreur. Elle est assise sur la « valeur du droit vendu », et non sur le prix déclaré si celui-ci s’en écarte : minorer le prix au contrat ne minore pas la taxe, cela crée un contentieux d’évaluation. Son fondement est l’article 9 de la loi sur la fiscalité immobilière de 1963 et son règlement d’application de 1974. Il n’existe pas un barème mais quatre, et la seule question qui compte est de savoir dans lequel vous tombez.

Le premier est celui du logement unique, dirat megurim yechida. C’est le barème doux, et il commence par une tranche à zéro.

Encore faut-il y avoir droit, et c’est ici que la clientèle française se fait piéger. Le texte réserve ce barème à une personne physique résidente d’Israël. Un résident fiscal français qui achète un pied-à-terre à Netanya ou à Jérusalem sans s’installer ne remplit pas cette condition, quand bien même ce serait son unique bien en Israël. Sa vente relève du régime du logement supplémentaire, et il paie 8 % dès le premier shekel. Sur 2 500 000 shekels, cela fait 200 000 ₪ — environ 57 600 euros — contre 20 538 ₪ pour un résident primo-accédant. Le même bien, le même jour, le même notaire absent : dix fois la facture.

Deux définitions méritent d’être lues lentement, parce qu’elles se contredisent en apparence et que la contradiction est réelle. Pour la taxe d’acquisition, le « logement unique » s’apprécie en Israël et dans la Zone : un bien détenu en France ne compte pas. Un Français propriétaire de sa résidence principale à Lyon peut donc être en logement unique au sens israélien. Pour l’exonération de plus-value, au contraire, la propriété d’un logement dans son État de résidence est disqualifiante. La même personne peut ainsi entrer par la petite porte à l’achat et se voir fermer la grande à la revente. Nous y revenons plus bas.

Dernière précision sur le périmètre : l’acquéreur, son conjoint — sauf conjoint vivant durablement séparé — et leurs enfants de moins de dix-huit ans, sauf enfant marié ou orphelin, sont considérés comme un seul acquéreur. Acheter au nom de l’épouse pour préserver le logement unique du mari ne fonctionne pas. Acheter au nom d’un enfant de vingt-deux ans est une autre question, qui n’est plus fiscale mais civile, et qui se traite avec un avocat.

Le régime du logement supplémentaire : 8 % dès le premier shekel, et une date de péremption

Le régime qui frappe l’investisseur et le non-résident est une disposition temporaire. Introduite en 2021, modifiée en 2024, elle écarte le barème de droit commun et applique 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪ puis 10 % au-delà. Il n’y a aucune tranche exonérée. La période court jusqu’au 31 décembre 2026, après une prorogation publiée le 25 décembre 2024, et le pouvoir de prorogation prévu par le texte portait sur une période supplémentaire de deux ans, désormais consommée.

Nous ne pouvons pas vous dire ce qui se passera au 1^erjanvier 2027. Sur le texte consolidé rouvert le 9 août 2026, aucune prorogation postérieure à celle de décembre 2024 n’apparaît, et aucune démarche législative de prorogation n’était engagée à la mi-2026. Nous ne pouvons pas pour autant affirmer qu’il n’en existera aucune. Ce que nous pouvons faire, c’est chiffrer l’issue par défaut : le retour du barème de droit commun de l’article 9(c1c)(1), 5 % / 6 % / 7 % / 8 % / 10 %. Et cette issue est favorable au non-résident.

Traduit en euros sur un cas réel : un appartement à Jérusalem au prix moyen publié, 2 501 800 ₪, acheté par un résident fiscal français. Aujourd’hui, 8 % de 2 501 800, soit 200 144 ₪. Au barème de droit commun, 73 290 ₪ sur la première tranche plus 6 % sur les 1 036 000 ₪ suivants, soit 135 450 ₪. Soixante-quatre mille six cent quatre-vingt-quatorze shekels d’écart, environ 18 600 euros, sur une décision de calendrier que personne ne maîtrise. Nous ne conseillons pas d’attendre 2027.Nous conseillons de savoir que la question existe, de la poser à votre avocat israélien avant de signer un compromis en décembre 2026, et de ne jamais écrire ni lire « 8 % de manière pérenne » : ce taux est une disposition temporaire, et vous ne pouvez pas construire un plan à dix ans dessus.

Deux derniers barèmes pour être complet. Le bien non résidentiel— terrain, local, exploitation agricole — relève du règlement d’application : 6 %sur toute la base. Un sixième de cette taxe est restituable, ce qui ramène le taux net à 5 %, à deux conditions cumulatives : il existe sur le terrain un plan d’urbanisme autorisant la construction d’au moins un logement, et un permis de construire pour au moins un logement est obtenu dans les 24 moisde la vente. Deux conditions supplémentaires figurent dans le même texte et sont couramment omises : la restitution n’est due qu’à condition que la taxe n’ait pas été admise en déduction au titre de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu, et les dispositions de l’article 103A de la loi s’appliquent. Une disposition temporaire du 14 février 2024, en vigueur du 7 octobre 2023 au 7 janvier 2024, est signalée sur ce délai ; le contenu de cette disposition n’est pas reproduit par le texte consolidé, et nous ne pouvons donc pas affirmer qu’elle neutralise le premier trimestre de la guerre plutôt qu’elle ne proroge ou ne suspend le délai. Si votre dossier en dépend, faites ouvrir le recueil des règlements n° 11149.

Un point de forme qui vise directement le pied-à-terre. Le règlement subordonne l’application du barème « logement » à une déclaration sous sermentde l’acquéreur attestant que le bien servira d’habitation en totalité et comme une seule unité ; une déclaration mensongère rend le déclarant redevable de la taxe due sur les faits réels. Ce n’est pas une formalité : c’est une pièce signée qui vous engage sur l’usage futur du bien.

Le nouvel immigrant : un barème réécrit le 15 août 2024, et quatre limites

C’est le point le plus daté de tout le corpus francophone, et la plupart des pages que vous trouverez en ligne décrivent un régime mort. Jusqu’au 14 août 2024, l’olé— le nouvel immigrant au sens de la loi du retour — bénéficiait d’un taux de 0,5 % jusqu’à un seuil puis 5 % au-delà, pour un logement comme pour un local professionnel, et sans condition de logement unique. Depuis le 15 août 2024, le régime est scindé en deux et la branche « logement » a été entièrement réécrite.

Le gain est considérable dans la tranche intermédiaire, et il faut le chiffrer pour qu’il devienne réel. Sur un logement unique à 4 000 000 ₪, un résident israélien ordinaire paie 95 538 ₪. Un olé sous le nouveau règlement paie 10 106 ₪. Quatre-vingt-cinq mille quatre cent trente-deux shekels d’écart, environ 24 600 euros, pour la même signature.

Le règlement qui subsiste pour le local professionnel— y compris une exploitation agricole, à condition que le bien serve à l’activité dans laquelle l’oléou son proche travaille — conserve la mécanique ancienne : 0,5 % jusqu’à un seuil, 5 % au-delà, une seule fois, dans la même fenêtre. Nous ne publions pas ce seuil.Le montant imprimé dans le texte consolidé résulte, au mieux, d’un avis d’indexation de 2011, et le texte renvoie expressément à l’indexation de l’article 9(c2). Le montant applicable en 2026 est publié par l’Administration fiscale israélienne, dont le site nous est resté inaccessible. Deux valeurs différentes circulent dans notre propre dossier documentaire : nous ne tranchons pas entre elles et nous ne les reprenons ni l’une ni l’autre. Si votre projet porte sur un local professionnel, ce seuil doit être demandé par écrit à l’administration ou à votre avocat, à la date de l’opération.

Deux situations particulières, souvent rencontrées et rarement traitées. D’abord le couple mixte : lorsque des époux acquièrent en commun et que l’un d’eux est olé, on considère, pour l’application du régime, que l’olé seula acquis. Et si deux personnes non mariées acquièrent ensemble, que l’une est un olééligible et qu’elles se marient dans les douze mois de l’acquisition, la taxe payée en trop par le conjoint est restituée. Un conjoint non éligible à la loi du retour ne fait donc pas perdre l’avantage — mais il peut poser un autre problème, entièrement distinct, que nous traitons plus bas sous le régime des terres d’Israël.

Ensuite, l’olé arrivé avant le 15 août 2024, qui n’a pas encore acheté. Une disposition transitoire lui ouvre une option : il peut demander que lui soit appliqué l’ancien règlement 12 dans sa rédaction antérieure. S’il possède déjà un logement en Israël — donc inéligible au nouveau régime —, l’ancien lui reste ouvert. S’il achète un logement unique cher, le nouveau est presque toujours meilleur. Et s’il a déjà consommé l’ancien règlement sur un logement, le nouveau lui est fermé. Ce choix se calcule dossier par dossier, il ne se rejoue pas, et c’est exactement le type d’arbitrage qui doit être posé à un avocat israélien de l’immobilier avant la signature du compromis, pas après.

Le calendrier : deux ans avant l’alyah, sept ans après, et deux compteurs distincts

Voici la disposition la plus rentable de toute la matière immobilière israélienne, et elle est absente de la quasi-totalité du corpus francophone. La définition de « résident d’Israël » retenue pour le barème du logement unique inclut, selon la traduction retenue par notre relecture documentaire, celui qui, dans les deux ans à compter de la date d’acquisition du logement, est devenu résident d’Israël pour la première fois ou résident de retour de longue durée.

Autrement dit : acheter jusqu’à deux ans avant l’alyahconserve le barème du logement unique, à la condition que l’alyah se réalise dans le délai. Reprenons le cas de Jérusalem à 2 501 800 ₪. Achat par un résident fiscal français sans projet d’alyah : 200 144 ₪. Achat par la même personne dix-huit mois avant une alyah effectivement réalisée : 20 628 ₪ au barème du logement unique. Et 2 615 ₪ seulement si elle est aussi éligible au régime de l’olé, ce qui ne va pas de soi ici : la fenêtre de ce régime ne s’ouvre qu’un an avant la première entrée en Israël, si bien qu’un achat réalisé dix-huit mois avant cette entrée en est exclu — sauf achat sur plan assorti d’un engagement d’achèvement du vendeur, ou première entrée déjà intervenue, par exemple sous un titre A/1. L’écart entre la première et la troisième hypothèse est de 197 529 shekels, environ 56 900 euros, et il ne tient qu’à l’ordre des opérations.

Le risque est symétrique et il faut le dire : si l’alyah ne se réalise pas dans les deux ans, l’avantage se perd. Nous n’avons pas relevé, dans les textes consultés, les modalités exactes de la régularisation — délai, majorations, intérêts. C’est une question à poser à l’avocat en même temps que la première : que se passe-t-il, exactement, si je ne fais pas mon alyah ?La réponse doit être écrite avant l’achat, pas découverte après.

La résidence israélienne, elle, ne se compte pas en jours. Le critère est le centre de la vie, apprécié sur un faisceau familial, économique et social ; les seuils de 183 jours, ou de 30 jours dans l’année assortis de 425 jours sur trois ans, ne sont que des présomptions réfragables dans les deux sens— le contribuable peut les renverser, l’inspecteur aussi. Un Français qui séjourne moins de 183 jours peut être tenu pour résident ; un oléqui y séjourne davantage peut se voir contester. Le chapitre 04 traite ce point en détail, et il faut l’avoir lu avant de bâtir une stratégie immobilière sur une date : c’est une qualification, pas un décompte, et 272 394 shekels en dépendent.

Les quatre régimes côte à côte, sur sept prix

Lisez la ligne 3 500 000 ₪ de gauche à droite : 70 538, 7 606, 280 000. Ce sont trois personnes qui achètent le même appartement le même jour. La première est israélienne depuis dix ans, la deuxième vient d’arriver, la troisième habite Paris et vient trois semaines par an. Le droit israélien assume parfaitement cette hiérarchie : la taxe d’acquisition est, en Israël, un instrument de politique du logement autant qu’une recette. Il n’y a pas d’anomalie à corriger, il y a une position à choisir, et il faut la choisir avant de signer.

Trois montages qui circulent, et ce qu’ils coûtent réellement

La société interposée.« Puis-je acheter par une SCI ? » est la question la plus fréquente et la réponse est décevante. L’acquisition de parts d’une société immobilière — igoud mekarke’in— n’échappe pas à la taxe d’acquisition : le texte vise expressément « la réalisation d’une opération sur une société immobilière ». Le taux de plus-value passe de 25 % à un plafond de 30 %pour un actionnaire significatif. La convention franco-israélienne attribue à Israël l’imposition des gains tirés de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, y compris par l’interposition d’une ou plusieurs sociétés : la chaîne ne déplace rien. Et une société contrôlée par des personnes non éligibles à la loi du retour est un « étranger » au sens de la loi sur les terres d’Israël, ce qui peut déclencher une procédure d’autorisation. Trois inconvénients, aucun avantage établi.

Nous ajoutons honnêtement ce que nous n’avons pas établi : les conditions exactes de qualification d’une entité en société immobilière au sens israélien, et le traitement d’une SCI française au regard de cette qualification, ne ressortent pas des textes que nous avons lus.Nous ne présentons donc pas la SCI comme une solution, et nous ne l’écartons pas par une affirmation que nous ne pourrions pas soutenir.Toute structuration par société doit être examinée par un avocat fiscaliste israélien avant d’être proposée, et la question à lui poser est précise : ma SCI est-elle un igoud mekarke’in au sens de l’article 1^erde la loi de 1963, et si oui quelles conséquences en tirez-vous à l’achat, à la revente et au décès ?

Le trust familial.Loger l’appartement israélien dans un trust est présenté comme une solution de transmission. Le coût d’entrée est immédiat et il est chiffrable. Un trustee est une personne morale par hypothèse : il n’a jamais accès au barème du logement unique. Sur un bien de 2 000 000 ₪, la taxe d’acquisition passe de 744 ₪ à 160 000 ₪. Pire pour un olé : la Cour suprême israélienne a jugé, dans l’arrêt Gelisdu 30 juin 2022, que les conséquences fiscales du trust, y compris les exonérations et notamment l’avantage de taxe d’acquisition sur le logement unique et l’avantage propre à l’olé, sont attribuées au bénéficiaire à titre personnel. Sur un logement unique de 4 000 000 ₪, l’écart entre l’olé qui achète en son nom et le même bien logé en trust est de 85 432 shekels. La sortie, elle, est mieux traitée : la distribution du trustee au bénéficiaire est exonérée d’impôt sur la plus-value par l’article 69 de la loi de 1963 et de taxe d’acquisition par le règlement 27(a) des règlements de 1974. Mais à trois conditions de fond et une de procédure : un bénéficiaire spécifique, définitif — ni révocable ni remplaçable — et informé de sa qualité, tout cela dès la date de l’apport, et l’avis prévu par le texte. Le troisième adjectif est celui qui a emporté la décision dans Gelis : l’exonération tombe si le bénéficiaire n’a jamais été informé— hypothèse banale pour un enfant mineur ou un legs qu’on ne veut pas révéler. Le second fondement étant réglementaire, donc modifiable sans passer par la Knesset, sa rédaction doit être rouverte à la date du conseil. Le chapitre consacré aux trusts développe l’ensemble ; nous signalons ici le seul coût immobilier.

L’achat au nom d’un parent déjà israélien.Côté israélien, nous n’avons relevé aucun obstacle fiscal ; côté français, en revanche, le financement du prix par un tiers est susceptible d’être requalifié en donation et de supporter les droits de mutation à titre gratuit dès lors que l’un des chefs de rattachement de l’article 750 ter du code général des impôts est rempli — domicile français du donateur, ou domicile français du donataire six des dix dernières années —, aucune convention franco-israélienne ne venant les neutraliser en matière de mutations à titre gratuit. Et tout est à dire du civil : le bien appartient à celui qui est au registre, il entre dans sa succession, il répond de ses dettes, il se partage dans son divorce. Nous n’avons pas relevé de dispositif israélien de démembrement ou de fiducie de droit interne qui sécuriserait la situation, et nous ne prétendons pas qu’il n’en existe aucun : nous disons que les textes que nous avons lus n’en portent pas. Ce montage se traite avec un notaire français et un avocat israélien, ensemble, ou il ne se traite pas.

La taxe sur la plus-value : 25 %, mais rarement sur ce que vous croyez

L’impôt israélien sur la plus-value immobilière — mas shevach — est plafonné à 25 % pour une personne physique, à 30 %pour l’actionnaire significatif d’une société immobilière, et au taux de l’impôt sur les sociétés pour une personne morale. Mais l’assiette n’est pas ce que vous imaginez, et c’est la première chose à comprendre. L’impôt frappe la plus-value réelle, c’est-à-dire nette de l’érosion monétaire ; la part attribuée à l’inflation est traitée séparément, à 10 %, et ramenée à 0 %pour un logement éligible relevant du calcul linéaire. Écrire « 25 % sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente » est faux : la base est plus étroite.

Le second mécanisme est plus favorable encore, et c’est la principale voie de sortie supportable pour un bien ancien. Pour un logement éligible acquis avant le 1^er janvier 2014— le « jour de transition » —, la plus-value réelle antérieure à cette date est exonérée, et seule la fraction postérieure est imposée. La répartition est purement proportionnelle au temps, sans considération de la valorisation réelle de chaque sous-période.

HYPOTHÈSES
          Appartement acquis en ................................ janvier 2004
          Vendu en ............................................. janvier 2026
          Durée totale de détention ............................ 22 ans
          dont antérieurs au 1er janvier 2014 .................. 10 ans
          dont postérieurs ..................................... 12 ans

        RÉPARTITION DE LA PLUS-VALUE RÉELLE
          Fraction exonérée ............ 10 / 22 = 45,5 % de la plus-value réelle
          Fraction imposable ........... 12 / 22 = 54,5 % de la plus-value réelle

        IMPÔT
          Taux applicable à la fraction imposable ................... 25 %
          Taux effectif sur la plus-value réelle ... 54,5 % × 25 % = 13,6 %
          Part inflationniste ......................................... 0 %

        CE QUI SE DÉGRADE
          Vente en 2031 : 10 / 27 exonérés, taux effectif ........... 15,7 %
          Vente en 2036 : 10 / 32 exonérés, taux effectif ........... 17,2 %

Une exception mérite d’être connue de qui achète un terrain « pour plus tard », parce qu’elle vise exactement ce profil. Le calcul linéaire est écarté, et le taux de 25 % s’applique alors à toutela plus-value réelle, lorsque deux conditions sont réunies : aucun logement n’était bâti sur le terrain, ni à la date d’acquisition ni au 1^er juin 2023, et la construction a été achevée après le 31 décembre 2030. Un terrain nu acquis avant 2014, resté nu, et bâti tardivement perd donc intégralement le bénéfice de la linéarisation. Si vous détenez un terrain dans ce cas, la date d’achèvement des travaux devient un paramètre fiscal.

Reste à savoir ce qu’est un logement éligible. C’est un logement qui a servi principalement à l’habitation pendant les quatre cinquièmes de la période au titre de laquelle la plus-value est calculée, oupendant les quatre années précédant la vente. Une période sans aucun usage est assimilée à une période d’habitation, ce qui est une bonne nouvelle pour la clientèle française : un pied-à-terre laissé vide ne perd pas la qualité de logement éligible de ce seul fait. Deux précisions du même texte : la période antérieure au 1^erjanvier 1998 n’entre pas dans le critère des quatre cinquièmes, et le vendeur peut demander qu’elle n’entre pas non plus dans celui des quatre ans.

L’exonération du logement unique, et pourquoi elle vous est probablement fermée

Israël exonère la vente du logement unique. Le corpus francophone s’arrête là, et il a tort. Le texte ouvre l’exonération à un résident d’Israël ou à un non-résident qui ne possède pas de logement dans l’État dont il est résident. Et il ajoute une clause que personne ne cite : pour l’application de cette disposition,un non-résident est réputé posséder un logement dans son État de résidence tant qu’il n’a pas produit une attestation des autorités fiscales de cet État établissant qu’il n’y possède pas de logement.

Deux conséquences, et elles sont sèches. Un résident fiscal français propriétaire de son logement en France ne peut pasbénéficier de l’exonération israélienne du logement unique, quand bien même son appartement israélien serait son seul bien en Israël. Et un résident fiscal français locataireen France devra produire une attestation de l’administration fiscale française établissant qu’il n’y possède pas de logement : la charge de la preuve est renversée, et elle pèse sur un document que l’administration française ne délivre pas de façon standardisée. C’est une difficulté pratique autant que juridique, et il faut l’anticiper des mois avant la vente, pas la semaine du compromis.

Les conditions de fond, ensuite : le logement vendu doit être le logement unique du vendeur en Israël et dans la Zone, le vendeur doit en être titulaire depuis au moins dix-huit moisà compter du jour où il est devenu un logement, et il ne doit pas avoir vendu, au cours des dix-huit mois précédents, un autre logement en exonération au même titre. Des présomptions de logement unique jouent malgré la détention d’un autre bien : bien acquis en remplacement dans les 24 mois précédant la vente, bien loué en location protégée depuis avant le 1^erjanvier 1997, quote-part n’excédant pas un tiers — ou la moitié pour un bien reçu par succession —, et logement successoral remplissant certaines conditions.

Un dernier cas, et c’est peut-être l’erreur la plus coûteuse du corpus francophone. L’exonération successorale existe : la vente d’un logement éligible reçu par succession est exonérée. Mais à trois conditions cumulatives : le vendeur est le conjoint du défunt, ou un descendant, ou le conjoint d’un descendant ; le défunt était, avant son décès, propriétaire d’un seul logement ; et si le défunt était encore en vie et vendait, il aurait été exonéré. La troisième est un renvoi en cascade, et elle réintroduit toute la condition précédente. Pour une famille française dont le parent détenait un appartement à Jérusalem tout en étant propriétaire en France, la transmission n’ouvre donc pas l’exonération israélienne à la revente. Les héritiers découvrent l’impôt au moment où ils croyaient liquider tranquillement.

La surtaxe, enfin. Une personne physique dont le revenu imposable excède 721 560 ₪en 2026 — 60 130 ₪ par mois, environ 207 900 euros par an — supporte 3 % supplémentaires sur la fraction excédentaire, et 2 % de plus sur la fraction de revenu de source patrimoniale excédant le même seuil, ce second étage n’étant pas automatique : ses conditions d’assiette sont distinctes. Le montant de 640 000 ₪ que vous lirez partout est le montant nominalimprimé dans l’ordonnance ; il est faux de 81 560 ₪. Pour l’immobilier, une règle spécifique change tout : la vente d’un logement n’entre dans l’assiette de la surtaxe que si sa valeur de vente excède 5 385 285 ₪— environ 1 552 000 euros — etque la vente n’est pas exonérée. En dessous de ce prix, une plus-value même importante n’appelle pas de surtaxe. Au-dessus, le taux marginal atteint 30 %.

Un mot, enfin, sur ce qui ne se produit pas. La transmission par décès n’est pas une venteau sens de la loi de fiscalité immobilière : le décès ne déclenche ni impôt sur la plus-value ni taxe d’acquisition, et l’héritier reprend la date et la valeur d’acquisition du défunt. Israël n’a pas non plus d’impôt successoral, celui-ci ayant été supprimé pour les successions ouvertes à compter du 1^eravril 1981. Cela ne signifie pas que la transmission est défiscalisée : il n’existe pas de convention franco-israélienne en matière de successions, l’appartement israélien entre intégralement dans l’assiette des droits de mutation à titre gratuit français dès lors que le défunt ou l’héritier relève de l’article 750 ter du CGI, et le crédit pour impôt étranger est nul précisément parce qu’Israël ne prélève rien. La plus-value latente, elle, survit au décès sans réévaluation. Le chapitre consacré à la succession chiffre les deux côtés : c’est là qu’il faut aller, et non ici.

Deux impositions de sortie, pour finir, et la réponse est nette dans les deux cas. Israël connaît une imposition à la sortie : les biens d’un résident sont réputés vendus la veille de la perte de la résidence israélienne. L’appartement israélien n’est pas concerné— les droits immobiliers israéliens et les droits dans une société immobilière sont exclus de la définition de « bien » retenue par le texte, parce qu’ils relèvent de l’impôt sur la plus-value immobilière qu’Israël conservera de toute façon le droit de percevoir à la revente. Et l’exit tax française de l’article 167 bis du CGI ne vise pas davantage l’immobilier :ni l’une ni l’autre ne frappe le départ à raison d’un appartement à Tel-Aviv.

La taxe d’amélioration : le poste de sortie que personne ne chiffre

Il existe en Israël un prélèvement qui n’a pas d’équivalent français direct et qui peut, en zone de rénovation urbaine, coûter davantage que l’impôt sur la plus-value. Le heitel hashbacha— taxe d’amélioration — frappe la plus-value d’urbanisme, celle qui naît de l’élargissement des droits à construire ou de toute autre décision de planification. Son taux, fixé par un texte d’une seule ligne, est la moitié de la plus-value d’urbanisme. Pour un plan de démolition-reconstruction, il est ramené au quart depuis le 1^ermai 2022, et une collectivité peut, par découpage en zones d’au moins trente dounams, retenir la moitié, le quart ou une exonération totale.

Qui paie ? Le propriétaire — mais si le bien est donné à bail emphytéotique, c’est le preneur. Cette incise est essentielle en Israël, où une grande partie du parc est détenue en bail de longue durée auprès de l’Autorité foncière : c’est vous, preneur, et non l’État propriétaire, qui supportez la taxe. La taxe est due lors de la « réalisation des droits », ce qui inclut la vente, etaucune inscription au registre foncier n’est délivrée sans quitus de la commission locale d’urbanisme. Un vendeur qui découvre la note le jour de la signature bloque la transaction ; un acheteur qui n’a pas posé la question achète un problème de revente.

L’exonération dite « des 140 m² » circule sous une forme fausse. Ce n’est pas« pas de taxe d’amélioration sur la vente d’un appartement de moins de 140 m² ». Le texte dispose que la construction ou l’agrandissementd’un logement n’est pas une réalisation de droits si le détenteur du bien ou son proche a déposé une demande de permis pour un logement qui servira à son habitation ou à celle de son proche, et à condition que la surface totale après travaux n’excède pas 140 m² ; au-delà, la taxe est due proportionnellement. L’extension à la cession existe, mais elle suppose que le détenteur ou son proche ait habité le logement pendant au moins quatre ans, de l’achèvement des travaux jusqu’à la vente. L’exonération est donc adossée à des travaux réalisés par l’occupant, avec une condition d’occupation : elle ne neutralise pas la taxe due au titre d’un plan d’urbanisme approuvé qui a valorisé l’immeuble sans que vous ayez rien fait, ce qui est le cas le plus fréquent.

L’arnona : ce n’est pas la taxe foncière

L’arnonaest présentée dans le corpus francophone comme « la taxe foncière israélienne ». Les deux caractéristiques qui la définissent sont exactement inverses de celles de la taxe foncière. Elle est calculée par unité de surface, en fonction du type du bien, de son usage et de sa localisation — jamais sur la valeur vénale. Et elle est acquittée par le détenteur du bien, c’est-à-dire par l’occupant : lorsqu’il y a un locataire, c’est lui qui paie, et non le propriétaire.

Il n’existe pas de « taux d’arnona en Israël ». Il existe, ville par ville, un arrêté municipal annuel fixant un tarif au mètre carré par zone et par catégorie, encadré par un plancher et un plafond fixés par les ministres, et par un taux de mise à jour dont la formule est légale : la moitié du taux de variation de l’indice des prix plus la moitié de celui de l’indice des salaires du secteur public, constatés au 20 mai. Une collectivité peut relever ses tarifs au-delà de ce taux sous condition de parallélisme entre résidentiel et non-résidentiel, ou solliciter une autorisation ministérielle à délivrer au plus tard le 15 décembre précédant l’exercice. Toute présentation d’un montant unique national est fausse.

Nous ne publions aucun tarif. Les arrêtés municipaux 2026 de Jérusalem, Tel-Aviv, Netanya, Herzliya, Ashdod et Ra’anana, comme le taux de mise à jour de l’année, sont publiés sur le site gouvernemental israélien et sur les sites municipaux, restés inaccessibles pendant notre travail documentaire. Le tarif de votre bien se demande à la mairie, avec la surface retenue par le service — et c’est un point de vérification à part entière : la surface prise en compte par la commune n’est pas toujours celle de votre acte, et une contestation de surface est le recours le plus courant en la matière.

Les abattements, maintenant, et il faut corriger une formulation qui circule partout. Le texte dispose qu’un conseil municipal peutfixer un abattement, et les taux qu’il énonce sont systématiquement rédigés comme des plafonds — « un abattement n’excédant pas X pour cent ». Il ne faut donc jamais écrire ni lire « l’olébénéficie de 90 % de réduction » : la commune peutaccorder un abattement plafonné à 90 %, et le taux effectif dépend de son arrêté.

Traduction pour un pied-à-terre : l’abattement pour logement vide n’est pas une solution structurelleau coût de détention d’une résidence secondaire. Le plafond de trente-six mois est cumulé sur toute la durée de détention et non renouvelable annuellement ; une séquence de vacances courtes n’ouvre rien, les périodes de moins de trente jours consécutifs ne comptant pas ; et un bien « vide » au sens du texte est un bien inutilisé, ce que la commune peut faire vérifier. Un appartement occupé six semaines par an n’est pas un bien vide. Le coût annuel d’arnona doit donc être budgété à plein, et il revient au propriétaire pendant toute la vacance locative.

La TVA, et le prix affiché par un promoteur

Le taux de TVA israélien est de 18 % au 9 août 2026, depuis le 1^erjanvier 2025. Nous datons cette affirmation plutôt que de la présenter comme un fait pérenne, et pour une raison de méthode : le taux n’est pas dans la loi. La loi prévoit qu’il est fixé par arrêté du ministre des Financesaprès consultation de la commission des Finances de la Knesset. Une augmentation prendrait la forme d’un nouvel arrêté, dont l’adoption peut être rapide. Le taux antérieur, 17 %, avait tenu depuis juin 2013.

La location à usage d’habitation, pour une durée n’excédant pas vingt-cinq ans, est exonérée de TVA — à l’exception de la location aux fins d’hébergement en hôtel. C’est la base légale du traitement différencié de la location touristique de courte durée, sur laquelle nous revenons plus bas.

La procédure : il n’y a pas de notaire, et voilà ce que ça change

Trois articles de la loi foncière suffisent à comprendre le mécanisme, et ils déroutent tous les acheteurs français. Une opération immobilière est soumise à inscription ; elle s’achève par l’inscription. Une opération qui ne s’est pas achevée par l’inscription est regardée comme un engagement de faire une opération. Et un tel engagement requiert un écrit.

Il n’y a donc pas d’officier ministériel chargé de la sécurité de la transaction, pas d’acte authentique emportant transfert. La signature du contrat ne fait naître qu’une obligation ; la propriété ne passe qu’à l’inscription au registre foncier, qui peut intervenir des mois, parfois des années plus tard. Entre les deux, votre seul bouclier est l’inscription préventive. Et l’enjeu n’est pas théorique : si le vendeur s’engage à nouveau envers un tiers avant l’inscription, le droit du premier acquéreur l’emporte en principe, mais si le second a agi de bonne foi et à titre onéreux et que l’opération conclue à son profit a été inscrite alors qu’il était encore de bonne foi, c’est son droit qui l’emporte. C’est cette clause finale qui fait perdre son bien au premier acquéreur négligent.

Règle pratique : l’inscription préventive — hearat azhara — doit être portée le jour même de la signature, avant tout paiement significatif.Elle coûte 188 shekels, environ 54 euros. C’est le seul moment de l’opération où l’acheteur contrôle le calendrier, et c’est le meilleur rapport protection/prix de tout le dossier.

Le rôle du notaire est rempli par les avocats des parties : ils rédigent, vérifient le registre, calculent et déclarent les taxes, et procèdent à l’inscription. En pratique de marché, l’honoraire de l’avocat de l’acquéreur se situe autour de 0,5 % du prix, hors TVA. Nous le donnons comme un usage de marché, pas comme un tarif réglementaire : dans les textes que nous avons consultés, nous n’avons pas relevé de disposition fixant l’honoraire de l’avocat d’un acquéreur auprès d’un vendeur particulier.

L’achat auprès d’un promoteurobéit en revanche à un plafond légal, et il est précis. Un vendeur ne peut exiger de l’acquéreur une participation aux frais juridiques excédantle plus faible de deux montants, avant TVA : 5 915 shekels, ou un demi pour cent du prix du logement. L’acquéreur paie directement l’avocat, qui lui délivre une facture. La méconnaissance de cette règle est une infraction pénale sanctionnée par une amende. Deux observations pratiques : le plafond forfaitaire mord presque toujours — un demi pour cent de 2 500 000 shekels fait 12 500 shekels, très au-dessus de 5 915 —, si bien que vous devez payer 5 915 shekels plus TVA, environ 1 705 euros hors taxe ; et surtout, au-delà de 4 642 750 shekels de prix, il n’y a plus de plafond du tout. Sur le segment haut de gamme, la protection disparaît et ces frais redeviennent un point de négociation. Les deux montants cités sont ceux portés par le texte consolidé arrêté au 1^erfévrier 2026 ; ils résultent d’un mécanisme d’avis annuel dont nous n’avons pas relevé l’avis lui-même.

L’agent immobilier, enfin. La licence est obligatoire. Aucune commission n’est due si le client n’a pas signé un ordre écritcomportant toutes les mentions réglementaires. Le droit à commission suppose trois conditions cumulatives : licence valide, respect de l’obligation d’ordre écrit, et avoir été la cause efficientede la conclusion. Quatre précisions du même texte, systématiquement omises, jouent en sens contraires et il faut les connaître ensemble : un intermédiaire qui a accompli, pendant la période d’exclusivité, les actions de commercialisation prescrites est présuméavoir été la cause efficiente ; le plafond de six mois d’exclusivité ne s’applique qu’aux biens vendus par un vendeur non professionnel ; l’exclusivité tombe au tiers de sa duréesi l’agent n’a pas accompli les actions prescrites, et c’est la vraie protection du mandant ; et une exclusivité sur un logement dont la durée n’est pas stipulée prend fin au bout de trente jours. L’usage de marché est de 2 % du prix hors TVA à la charge de chaque partie : c’est un usage, nous n’avons relevé aucun taux légal.

Retenez la dernière ligne. Pour un non-résident, les frais d’acquisition atteignent 11 % du prix, et l’essentiel n’est ni l’avocat ni l’agent : c’est la seule taxe d’acquisition, qui représente à elle seule 73 % du total. Ce chiffre doit entrer dans tout calcul de rendement. Et il faut le comparer à ce que le même acheteur croyait savoir : l’inscription d’une mutation coûte 44 shekels, soit environ 13 euros. Il n’y a pas, en Israël, de « frais de notaire » proportionnels. Tout le coût fiscal est concentré dans la taxe d’acquisition, tout le coût de service dans les honoraires. Une seule vigilance sur le barème des droits d’inscription : la première inscriptiond’un bien ou d’un droit — l’opération par laquelle un bien jusque-là non inscrit entre au registre — coûte, elle, 2 % de la valeur. Ne la confondez pas avec le droit de mutation de 44 shekels ; elle se rencontre sur les biens non régularisés, dont nous parlons maintenant.

Le registre : la question à poser avant toutes les autres

Il existe en Israël deux régimes de registre, et ils n’ont pas la même force. L’inscription portant sur des biens régularisés constitue une preuve concluantede son contenu. L’inscription portant sur des biens non régularisésne constitue qu’un commencement de preuve. Et la protection de l’acquéreur de bonne foi — celui qui a acquis à titre onéreux en se fondant sur l’inscription voit son droit tenu pour valable même si l’inscription était inexacte — est réservée aux biens régularisés.

D’où la première question à poser à votre avocat, avant le prix, avant la fiscalité, avant tout le reste : le bien est-il inscrit au Tabou — le registre foncier — et sur une parcelle régularisée ?Si la réponse est non, vous n’achetez pas le même produit, et vous ne devriez pas le payer le même prix.

L’inscription préventive, dont nous avons dit qu’elle devait être portée le jour de la signature, protège réellement : tant qu’elle n’est pas radiée, aucune opération contredisant son contenu ne peut être inscrite sans l’accord du bénéficiaire ou une décision de justice ; et une saisie postérieure, une faillite ou une liquidation du vendeur ne portent pas atteinte aux droits nés de l’engagement. Une limite, que nous ne coupons pas : un moyen tiré de l’annulation de l’opération en raison de la faillite ou de la liquidation, qui aurait été opposable si l’opération avait été réalisée en son temps, demeure opposable à cet engagement. L’inscription préventive vous protège des créanciers du vendeur ; elle ne vous met pas à l’abri d’une action en annulation de l’opération elle-même.

Le fisc, de son côté, tient la clé. Une vente ne sera pas inscrite au registre fonciertant que le directeur n’a pas certifié qu’elle est exonérée ou que l’impôt dû a été acquitté. Plus fort encore : la validitémême d’une vente soumise à l’impôt est subordonnée à l’accomplissement de cette condition, et tant qu’elle n’est pas accomplie, aucun droit n’est acquis — l’accomplissement produisant ensuite effet rétroactivement. Une modification de ce texte entre en vigueur le 30 septembre 2026 : elle porterait le délai de la procédure accélérée d’inscription, en cas de vente exonérée, de dix à quatorze jours, et élargirait la liste des garants admis au-delà de la seule garantie bancaire, aux établissements de crédit agréés, aux prestataires de services de paiement et aux assureurs : ce contenu est relevé sur le texte consolidé et non sur le recueil officiel, que nous n’avons pas pu ouvrir, et nous le signalons sans le garantir. Si votre opération se dénoue à l’automne 2026, faites vérifier laquelle des deux rédactions s’applique.

La restriction applicable aux « étrangers » sur les terres d’Israël

Ce point commande la faisabilité même de certaines opérations, et il est absent du corpus francophone. Une part importante du sol israélien appartient à l’État, à l’Autorité de développement ou au Fonds national juif, et est mise à disposition sous forme de bail de longue durée consenti par l’Autorité foncière. Sur ces terres, un texte de 1960 interdit de conférer ou de transférer des droits à un « étranger » autrement que selon la procédure qu’il organise.

Les définitions décident de tout. Les « droits immobiliers » visés sont la propriété et le bail pour des durées cumulées excédant cinq ans, ou assorti d’une option portant la durée totale au-delà de cinq ans, y compris un simple engagement de conférer un tel droit. Est « étranger » une personne physique qui n’est ni citoyen israélien, ni résident d’Israël, ni admise à immigrer en Israël au titre de la loi du retour ; une personne morale contrôlée par une ou plusieurs personnes physiques non visées ci-dessus ; et quiconque agit pour le compte de l’une ou de l’autre.

La sanction mérite d’être lue en entier, parce qu’elle explique pourquoi ce point doit être traité avant le compromis et non après : est dépourvue d’effetla constitution ou le transfert de droits réalisés en violation de ce texte, y compris le simple engagement ; aucune opération contraire ne sera inscrite ; et le conseiller juridique du gouvernement, son représentant, ou toute personne intéressée peut saisir le tribunal pour faire déclarer l’opération nulle et obtenir la radiation de l’inscription. Ce n’est pas une amende : c’est l’anéantissement de l’acquisition.

L’achat sur plan : sept pour cent, cinq garanties, et deux clauses qu’on ne vous lira pas

Deux lois se superposent et il ne faut pas les confondre : celle de 1974, qui garantit vos fonds, et celle de 1973, qui garantit la qualité du bien. La première pose une règle simple : un vendeur ne peut recevoir de l’acquéreur, au titre du prix, une somme excédant sept pour centdu prix, à moins d’avoir mis en place l’un des cinq mécanismes de garantie — garantie bancaire, assurance auprès d’un assureur agréé, hypothèque de premier rang au profit de l’acquéreur, inscription préventive de la vente à condition qu’aucune sûreté ni saisie primant cette mention n’y figure, ou transfert immédiat de la propriété libre de tout droit de tiers. Et cette règle s’impose nonobstant toute stipulation du contrat.

L’échéancier de paiement est plafonné par un règlement, et là encore la condition d’application doit être écrite telle quelle : ce plafonnement ne joue que lorsque vos fonds ne sont pas couverts par une garantie bancaire ou une assurance. Lorsqu’ils le sont — cas le plus fréquent d’un projet accompagné par une banque —, le promoteur n’est pas tenu par ce tableau et peut appeler les fonds selon le contrat. Ce n’est donc pas le calendrier normal d’un achat sur plan en Israël : c’est le plancher de protection en l’absence de garantie.

Lisez la première et la dernière ligne : 31 % du prix sont appelables dès la dalle du niveau inférieur, et 5 % seulement sont retenus jusqu’à la livraison. La rétention finale est faible : elle ne constitue pas un levier de négociation sérieux en cas de malfaçon. Le levier réel est ailleurs, dans les périodes de garantie et dans l’indemnité de retard.

Quatre garde-fous complètent le dispositif et méritent d’être connus. Les commissions et frais liés à la garantie de vos fonds sont à la charge du vendeur. Les sommes garanties sont indexées, selon la méthode convenue au contrat pour le prix ou, à défaut, sur l’indice du coût des intrants de la construction. Le vendeur doit vous informer par écrit, au moment de la signature, de votre droit à la garantie ; et s’il n’a pas conclu d’accord d’accompagnement financier, il doit le signaler par écrit avant la signature. Enfin, lorsque le terrain relève des terres d’Israël, l’obligation de garantie ne s’éteint qu’une fois réunies trois conditions cumulatives : achèvement de la construction conformément au contrat, remise de la possession, et signature avec l’Autorité foncière d’un contrat par lequel celle-ci s’engage à vous faire inscrire comme preneur pour plus de vingt-cinq ans, libre de toute sûreté, saisie ou droit de tiers, à l’exception d’une sûreté vous grevant vous-même.

Le retard de livraison ouvre droit à une indemnité forfaitaire, sans preuve du préjudice, dès qu’un mois s’est écoulé après la date contractuelle. Son montant est égal au loyer d’un logement comparable par la taille et l’emplacement pour la période allant du deuxième au quatrième mois, à ce loyer multiplié par 1,25 du cinquième au dixième mois, et à ce loyer multiplié par 1,5 à compter du onzième — ou aux dommages-intérêts convenus au contrat, le montant le plus élevé étant retenu. Ils sont payés à la fin de chaque mois pour le mois écoulé. Deux exceptions, que nous ne coupons pas : le retard exclusivement imputable à un acte ou une omission de l’acquéreur, et le retard résultant de circonstances relevant de la force majeure au sens du droit des contrats israélien. Cette seconde exception a été discutée pendant la période de guerre ; nous n’avons relevé, dans le texte consolidé que nous avons lu, aucune disposition spécifique la neutralisant ou la modulant, et nous ne nous prononçons pas sur son application.

L’indexation du prixest strictement encadrée, et c’est un point de contrôle du contrat que peu d’acquéreurs français vérifient. Le principe est qu’un paiement fait au vendeur n’est indexé sur aucun indice et ne porte aucun intérêt, sauf retard de paiement. Par exception, les parties peuvent convenir que jusqu’à la moitié de chaque paiementest indexée sur l’indice du coût des intrants de la construction,à condition que les 20 % du prix payés à la conclusion du contrat, ou avant tout autre paiement, ne soient pas indexés. Un contrat de promoteur qui indexe la totalité du prix, ou qui indexe l’acompte initial, est contraire à ce texte. Et l’indexation cesse à la date de livraison prévue au contrat, sauf retard qui vous serait imputable.

La conformité, enfin, relève de la loi de 1973, et son architecture repose sur un renversement de la charge de la preuve qui explique tout le reste. Pendant la période de contrôle, c’est le vendeur qui doit prouver que le défaut vient de vous. Pendant la période de responsabilitéde trois ans qui lui succède, c’est vousqui devez prouver que le défaut trouve son origine dans la conception, l’exécution ou les matériaux. Passer d’une période à l’autre change entièrement la difficulté du dossier : c’est pourquoi les durées comptent.

Louer : trois régimes, et le seul arbitrage qui compte

Le chapitre 18 traite la location israélienne pour elle-même — le bail, le locataire, la gestion. Ce qui suit n’en retient que ce sans quoi un calcul d’acquisition ne veut rien dire : ce que le loyer laisse une fois l’impôt et les cotisations passés. Un bailleur particulier a le choix entre trois régimes, et la comparaison ne se fait pas seulement sur le taux. Le premier est une exonération plafonnée : les revenus de location de logements sont exonérés jusqu’à un plafond mensuel de 5 654 shekelsen 2026 — environ 1 630 euros —, montant gelé au niveau du 1^erjanvier 2024. Ce n’est pas une franchise : l’exonération se réduit shekel pour shekel de l’excédent, et elle s’annule donc exactement au double du plafond, soit 11 308 shekelspar mois, environ 3 259 euros. Un bailleur à 11 300 ₪ de loyer mensuel est exonéré sur 8 ₪.

Trois conditions de champ, dont deux sont régulièrement ignorées. Le logement doit être situé en Israël ou dans la Zone, et ne pas être inscrit — ou devoir l’être — dans les livres tenus au titre d’un revenu d’entreprise. Le bailleur doit détenir un document signé de la main du locataire attestant que le logement lui sert exclusivement d’habitation : c’est une pièce à faire signer à chaque bail, et son absence fait tomber l’exonération. Et — point rarement mentionné, alors qu’il vise directement Herzliya et Ra’anana — le locataire doit être une personne physique, ou une personne morale agréée à but non lucratif sous-louant à une personne physique qui n’en est pas salariée. Un bail consenti à une société — logement de cadre expatrié, bail d’entreprise, bail d’ambassade — sort du champ de l’exonération.Enfin, celui qui bénéficie de cette exonération ne peut pas se prévaloir du régime d’amortissement des logements loués.

Le deuxième régime est le forfait de 10 %, ouvert à une personne physique dont les revenus locatifs d’un logement d’habitation situé en Israël ne constituent pas un revenu d’entreprise. Deux points d’attention. L’impôt se paie dans les trente jours suivant la fin de l’année fiscale, et non lors d’une déclaration annuelle ultérieure : un bailleur non résident qui découvre son obligation en cours d’année suivante est déjà en retard. Et le forfait interdit toute déduction — ni amortissement, ni dépenses exposées pour l’acquisition du revenu, ni imputation, ni crédit, ni exonération.

Le troisième régime est le barème progressif, avec déduction des charges réelles et de l’amortissement. Et c’est là que se trouve la contre-intuition la plus coûteuse du dossier locatif israélien : les tranches basses du barème — 10 %, 14 %, 20 % — sont réservées au revenu du travail personnel ou au revenu d’une personne de 60 ans révolus. Un revenu locatif passif n’est pas un revenu de travail personnel. Un bailleur de moins de 60 ans qui opte pour le barème supporte donc 31 % dès le premier shekel. C’est exactement l’inverse de l’intuition française, où le foncier s’empile sur les autres revenus et bénéficie des tranches basses déjà consommées.

Symétriquement, un bailleur de 60 ans et plus bénéficie des tranches basses y comprissur son revenu locatif, le texte visant pour cette catégorie « le revenu imposable » sans restriction de source. C’est un vrai levier pour un retraité français installé en Israël, et le corpus francophone l’ignore. Mais il faut immédiatement en poser les deux limites, faute de quoi le conseil se retourne.

Une dernière disposition, utile et peu connue : le bailleur qui loue son logement uniqueet qui paie lui-même un loyer pour se loger en Israël, ou pour son séjour ou celui de son conjoint en maison de retraite ou en hôpital gériatrique, peut déduire de son revenu locatif le montant de ces « loyers privilégiés », dans la limite du plus faible de son revenu locatif de l’année et de 90 000 shekelspar an — environ 25 900 euros —, à condition que ce paiement n’ait pas déjà été déduit par lui-même ou par un tiers. Les paiements faits à un proche au sens du texte sont exclus. Nous n’avons pas pu établir la date d’entrée en vigueur de ce paragraphe, la version consolidée de l’ordonnance que nous avons lue ne portant aucune note de révision : à faire confirmer avant de s’en prévaloir.

Le bailleur non résident, maintenant. Ni la loi de 1990 sur l’exonération ni l’article de l’ordonnance qui porte le forfait de 10 % ne posent, dans leur texte, de condition de résidence : l’un exige seulement que le logement soit situé en Israël, l’autre en Israël ou dans la Zone. Ce constat porte sur le seul texte de ces dispositions, telles que nous les avons lues le 9 août 2026. Nous n’avons pas pu consulter la doctrine administrative israélienne et nous ne pouvons donc pas affirmer que l’administration admet sans réserve ces régimes pour un non-résident. La formulation que nous tenons pour exacte est celle-ci : le texte des deux dispositions ne subordonne pas le bénéfice du régime à la résidence israélienne du bailleur ; la position de l’administration n’a pas pu être vérifiée. Sur un dossier réel, faites-la confirmer par écrit.

La location meublée touristique, pour finir, cumule trois basculements et ils se renforcent. Si l’activité devient un revenu d’entreprise, le forfait de 10 % est expressément exclu et le revenu bascule au barème, avec 31 % dès le premier shekel avant 60 ans — sauf à considérer qu’une exploitation véritablement entrepreneuriale relève du travail personnel, question que nous ne tranchons pas. Si la prestation s’analyse en hébergement de type hôtelier, l’exonération de TVA tombe, avec obligation d’immatriculation et facturation à 18 %. Et l’exonération de la loi de 1990 tombe également, sa définition du logement excluant celui inscrit, ou devant l’être, dans des livres tenus au titre d’un revenu d’entreprise. Une exploitation de courte durée intensive perd donc simultanémentl’exonération, le forfait et l’exonération de TVA.

Nous n’avons relevé aucun critère chiffré— nombre de nuitées, nombre de biens, nature des prestations annexes — permettant de tracer la frontière dans les textes que nous avons lus. Ces critères relèvent de la doctrine et de la jurisprudence israéliennes, que nous n’avons pas pu consulter. Nous posons donc le risque et nous n’inventons aucun seuil. Si votre projet repose sur de la location courte durée, cette question doit être tranchée par un avocat fiscaliste israélien avantl’achat, parce que la réponse change le rendement de plusieurs points.

Le rendement réel, calculé jusqu’au bout

L’État israélien publie lui-même un rendement locatif brut par ville. Nous en avons reconstitué la formule et elle est simple : douze fois le loyer mensuel moyen toutes tailles, divisé par le prix de transaction moyen toutes tailles. Le calcul retombe exactement sur la valeur publiée pour les six villes, ce qui établit qu’il s’agit d’un rendement brut sur loyers faciaux, avant toute charge, toute vacance et tout impôt.

HYPOTHÈSE — acquéreur non-résident français, prix moyen toutes tailles

          Prix d'acquisition ................................. 3 426 200 ₪
          + Taxe d'acquisition à 8 % ........................... 274 096 ₪
          + Honoraires d'avocat 0,5 % HT et TVA à 18 % ........... 20 215 ₪
          + Commission d'agence 2 % HT et TVA à 18 % ............. 80 858 ₪
          + Inscription : mutation 44 ₪ et préventive 188 ₪ .......... 232 ₪
          = CAPITAL RÉELLEMENT ENGAGÉ ........................ 3 801 601 ₪

          Loyer facial annuel (7 750 × 12) ...................... 93 000 ₪
            rendement sur le prix ................................... 2,71 %
            rendement sur le capital engagé ......................... 2,45 %
          Après une vacance d'un mois par an .................... 85 250 ₪
            rendement sur le capital engagé ......................... 2,24 %
          Après impôt israélien au forfait de 10 % .............. 76 725 ₪
            rendement sur le capital engagé ......................... 2,02 %

        LE MÊME BIEN, ACQUÉREUR OLÉ ÉLIGIBLE AU RÈGLEMENT 12A

          Taxe d'acquisition : 0,5 % × (3 426 200 − 1 978 745) ... 7 237 ₪
          = CAPITAL RÉELLEMENT ENGAGÉ ........................ 3 534 742 ₪
            rendement brut sur le capital engagé .................... 2,63 %
            après vacance et forfait de 10 % ........................ 2,17 %

          Économie de capital engagé ........................... 266 859 ₪

Un dernier mot, que nous devons à l’honnêteté du chapitre. Le coût du logement est, en Israël, le premier poste de l’écart de niveau de vie avec la France, et il ne se voit pas dans un tableau de rendement : il se voit dans le budget d’une famille. Un quatre pièces à Tel-Aviv se négocie à 4 357 200 shekels de moyenne — environ 1 255 700 euros au cours du jour — et à Ra’anana à 3 412 300 shekels, soit environ 983 400 euros. Ce sont des niveaux de région parisienne dans un pays où les revenus nets ne suivent pas la même échelle. Le second poste, la scolarité privée, ne figure pas dans nos sources primaires et nous ne le chiffrons donc pas : il doit être budgété établissement par établissement, avec les tarifs publiés par ceux que vous visez, avant de fixer le budget d’achat et non après. Un couple qui arbitre son budget entre le mètre carré et l’école se trompe rarement en achetant plus petit.

Le volet français : ce que la convention règle, et ce qu’elle ne règle pas

Si vous êtes resté résident fiscal français, trois questions se posent : vos loyers israéliens, votre plus-value israélienne, et votre IFI. La convention franco-israélienne du 31 juillet 1995 en règle deux, et la troisième pas du tout.

Les loyers d’abord. L’article 6 § 1 dispose : « Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. » L’attribution est exclusive, plus restrictive que le modèle habituel : vos loyers israéliens ne sont imposables qu’en Israël. La France élimine la double imposition par un crédit égal à l’impôt français correspondant, ce qui neutralise l’imposition tout en maintenant les revenus dans le calcul du taux effectif. Mais la condition finale du texte ne doit pas être coupée : ce crédit est accordé « à condition que leur bénéficiaire soit soumis à l’impôt israélien à raison de ces revenus ».

Les plus-valuesensuite, et c’est ici que se joue l’erreur la plus grave du corpus francophone. L’article 13 § 1 a) prévoit que « les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 6 sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés » — « sont imposables », et non « ne sont imposables que ». Et cette catégorie figure expressément dans la liste des revenus pour lesquels le crédit d’impôt français n’est pas égal à l’impôt français, mais au montant de l’impôt payé en Israël, plafonné à l’impôt français correspondant. Le texte précise que cette expression désigne l’impôt israélien « effectivement supporté à titre définitif » : un impôt sursis, remboursé ou non acquitté n’ouvre pas de crédit.

La conséquence est mécanique et elle surprend tout le monde. Si votre plus-value est exonérée en Israël au titre du logement unique, ou fortement réduite par le calcul linéaire, le crédit est nul ou faible et la France impose presque intégralement. Un résident de France qui revend un appartement acquis à Jérusalem en 2004, exonéré côté israélien, n’est pas exonéré en France : il relève du régime français des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, son impôt sur le revenu et ses prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Précisons, parce que la confusion est fréquente : la controverse documentée entre 17,2 % et 18,6 % concerne les prélèvements sociaux dus par les non-résidentssur des plus-values immobilières françaises. Elle ne concerne pas le cas décrit ici, qui est celui d’un résident de France sur un bien étranger.

Une précision sur ce qui est créditable. L’impôt israélien sur la plus-value immobilière est bien un impôt visé par la convention, celle-ci énumérant parmi les impôts israéliens « les impôts sur les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers en application de la loi relative aux plus-values immobilières ». La taxe d’acquisition, elle, n’entre dans aucune des quatre rubriquesde l’énumération conventionnelle des impôts israéliens, que nous avons relues intégralement : ce n’est pas un impôt sur le revenu, c’est un droit de mutation supporté par l’acquéreur. Elle n’ouvre donc droit à aucun crédit d’impôt en France.La question de savoir si elle peut majorer le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value française relève du droit interne français, que nous n’avons pas établi ici : posez-la à votre conseil français, elle vaut plusieurs milliers d’euros.

L’IFI, enfin, et la réponse ne plaît à personne. L’article 22 § 1 a) dispose que « la fortune constituée par des biens immobiliers visés à l’article 6, que possède un résident d’un Etat contractant et qui sont situés dans l’autre Etat contractant, est imposable dans cet autre Etat » : attribution partagée, et non exclusive. L’article 23 § 1 c) confirme qu’un résident de France « est également imposable en France à raison de cette fortune » et accorde un crédit égal à l’impôt payé en Israël sur cette fortune. Israël ne prélevant aucun impôt sur la fortune immobilière, ce crédit est nul. Un appartement israélien détenu par un résident de France entre donc intégralement dans l’assiette de l’IFI, et l’interposition d’une ou plusieurs sociétés n’y change rien, le texte visant expressément la détention indirecte. Une réserve de méthode, que nous formulons plutôt que de la taire : la convention vise, du côté français, l’impôt de solidarité sur la fortune, remplacé par l’IFI en 2018, et elle s’étend aux impôts de nature identique ou analogue établis après sa signature. Nous n’avons pas relevé de doctrine administrative française confirmant expressément son application à l’IFI. Le résultat est toutefois le même dans les deux hypothèses : avec ou sans convention applicable, le bien israélien d’un résident de France est dans l’assiette. Le chapitre 15 traite l’IFI dans son ensemble, y compris le cas symétrique — le bien français d’un résident d’Israël —, et le chapitre 17 traite l’immobilier français que vous conservez en partant. Ce sont trois questions distinctes et il ne faut pas raisonner de l’une à l’autre.

Ce que nous ne tranchons pas, et ce qu’il faut demander

Un chapitre qui n’énoncerait que des certitudes serait un argumentaire. Voici les points que nous ne fermons pas, avec la question exacte à poser et les pièces à réunir. Le cabinet n’a pas de bureau en Israël et n’y est pas agréé : sur chacun de ces points, le travail se fait avec nos avocats partenaires spécialisés sur Israël, et sur les questions de statut du sol ou de registre, avec un avocat israélien de l’immobilier.

Trois situations, pour terminer, dans lesquelles nous vous dirons de ne pas acheter — ou pas maintenant. La première est celle du couple qui envisage une alyah à horizon incertainet qui achète en attendant : il paie 8 % au lieu de 0,5 % et perd la fenêtre de deux ans qui aurait tout changé. Attendre dix-huit mois vaut ici plusieurs dizaines de milliers d’euros. La deuxième est celle de l’investisseur qui cherche du rendement : les chiffres publiés par l’État israélien ne le lui donneront pas, et un rendement net de 2 % assorti d’un marché en repli est un mauvais actif financier, quelle que soit l’affection que l’on porte au pays. La troisième est celle du oléqui consomme son bénéfice unique de taxe d’acquisition sur un petit appartement en dessous de 1 978 745 shekels, là où le droit commun du logement unique lui donnait déjà 0 % : il ne gagne rien ce jour-là, et il ne pourra plus l’utiliser le jour où il achètera le logement de la famille. Ce dernier cas est le plus fréquent, le plus discret, et le seul qui soit entièrement évitable par un calcul de dix minutes.

« Je garde mes appartements et je pars. Qu’est-ce que ça change ? » La réponse tient en une phrase désagréable : sur le droit d’imposer, rien ; sur ce que vous payez, beaucoup. La France conserve l’intégralité de son droit d’imposer les revenus et les plus-values de vos immeubles français, la convention le lui donne sans partage, et votre départ ne vous soustrait à aucune ligne. En revanche, trois choses basculent le jour où votre domicile fiscal quitte la France : le quotient familial disparaît derrière un taux minimum de 20 %, le taux réduit de prélèvements sociaux dit « de Ruyter » vous est fermé parce qu’Israël n’est ni dans l’Espace économique européen ni en Suisse, et l’exonération de plus-value de l’ancienne résidence principale se referme — définitivement, et pas pour une raison qu’on puisse corriger après coup.

Côté israélien, la lecture répandue est « dix ans sans impôt sur mes loyers français ». Elle est exacte pour l’impôt, sous conditions de catégorie, et elle est fausse pour tout le reste. Elle est fausse sur la déclaration, qui est due depuis le 1^er janvier 2026 pour une cohorte entière. Elle est fausse pour le résident de retour ordinaire, dont le régime est de cinq ans et ne couvre que les biens acquis aprèsson départ d’Israël — un appartement parisien acheté avant ne lui ouvre rien. Et elle ne dit rien de la onzième année, qui est le vrai sujet d’un patrimoine locatif : à ce moment-là, deux régimes israéliens s’ouvrent, l’un à 15 % mais qui refuse expressément le crédit d’impôt français, l’autre au barème à 31 %mais qui fait entrer les loyers dans l’assiette des cotisations sociales israéliennes. Aucun des deux n’est « le bon » dans l’absolu.

Ce chapitre traite l’immeuble français comme un objet à part, parce qu’il l’est : c’est le seul actif de votre patrimoine que la convention attribue à la France de façon exclusive pour ses revenus, que le droit interne français frappe de prélèvements sociaux là où il en dispense vos dividendes et vos plus-values de titres, et dont la cession déclenche une mécanique — prélèvement, abattements, représentant fiscal, formulaires — que personne ne rencontre avant d’y être. Le chapitre 13 pose la grille générale du patrimoine resté en France ; le chapitre 15 traite l’impôt sur la fortune immobilière, y compris la SCI vue sous cet angle. Ici, on entre dans le détail de l’immeuble : le loyer, la vente, la structure, et ce qu’Israël en fait.

Une convention monétaire, valable pour tout le chapitre. Les montants israéliens sont convertis au cours du 9 août 2026, soit 3,47 ₪ pour 1 €(cours relevé le même jour sur trois sources de cotation concordantes, recoupé à 3,477 et 3,4686 aux 6 et 8 août 2026). Le shekel a évolué entre 3,2677 et 3,7448 sur les sept premiers mois de 2026 : un arbitrage qui se joue à moins de 10 % d’écart doit être refait au cours du jour, pas au cours de ce guide.

L’article 6 ne vous laisse aucune marge de manœuvre

Avant de discuter des taux, il faut savoir qui a le droit d’imposer, et sur ce point la convention franco-israélienne du 31 juillet 1995 est plus tranchante que le modèle de l’OCDE. Son article 6 § 1 dispose : « Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. » Le modèle OCDE écrit « sont imposables » ; celui-ci écrit « ne sont imposables que ». C’est une attribution exclusive. Vos loyers français relèvent de la France, et d’elle seule, du point de vue de la convention.

Le § 3 du même articleferme la porte de sortie la plus souvent tentée. Il vise « les revenus provenant de l’exploitation directe, de la location ou de l’affermage, ainsi que de toute autre forme d’exploitation de biens immobiliers ». Meubler un appartement, le confier à un exploitant, le passer en résidence de services : rien de tout cela ne le fait sortir de l’article 6. Le rattachement français aux bénéfices industriels et commerciaux est une question de catégorie de droit interne, pas de répartition conventionnelle.

Pour les cessions, l’article 13 § 1 a) attribue les gains à l’État de situation — mais sans exclusivitécette fois. La France impose, et Israël conserve le droit d’imposer à son tour en éliminant la double imposition par le crédit de l’article 23 § 2. La nuance paraît byzantine ; elle décide de tout à la onzième année. Le § 1 b), dans sa rédaction issue de la convention multilatérale BEPS, étend l’attribution aux « actions ou droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust) » qui tirent, directement ou indirectement, plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans cet État, à un moment quelconque au cours des 365 jours précédant l’aliénation. Vos parts de SCI et vos parts de SCPI sont donc traitées comme l’immeuble lui-même, et le test des 365 jours interdit de faire descendre le ratio la veille de la vente.

Retenez la conséquence pratique : sur l’immeuble français, il n’y a aucun arbitrage conventionnel à faire. Pas de retenue à négocier, pas de plafond à réclamer, pas de formulaire 5000 à faire viser. Tout ce qui se joue se joue sur le droit interne français — régime d’imposition, taux minimum ou taux moyen, chronologie de la vente — et sur le droit interne israélien à l’expiration de l’exonération. C’est une bonne nouvelle pour la lisibilité et une mauvaise pour l’optimisation.

Le loyer nu, ligne par ligne : ce qui ne change pas, et les trois choses qui changent

Les régimes d’imposition sont ceux d’un résident, sans exception. La page DGFiP « Je suis non-résident et je donne en location un bien non meublé », consultée le 8 août 2026, le confirme : micro-foncier si le montant brut des revenus fonciers du foyer n’excède pas 15 000 €, charges non comprises, quelle que soit la durée de location dans l’année, avec un abattement forfaitaire de 30 %porté en case 4BE de la 2042 ; régime réelau-delà ou sur option, avec la déclaration 2044 ou 2044 spéciale et un report en 4BA, 4BB ou 4BC. Un point que les propriétaires oublient systématiquement : l’option pour le réel engage trois ans, de manière irrévocable. Si vous l’exercez l’année de votre départ pour absorber des travaux, vous ne reviendrez pas au micro-foncier avant la troisième année suivante, quelle que soit l’évolution de vos charges.

Ce qui change, en revanche, tient en trois lignes. La première est le taux minimum de l’article 197 A. Son a dispose que l’impôt d’un non-résident « ne peut, en ce cas, être inférieur à un montant calculé en appliquant un taux de 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu et un taux de 30 % à la fraction supérieure à cette limite ». La DGFiP chiffre cette limite à 29 579 €au titre des revenus perçus en 2025 — montant réindexé chaque année, à revérifier pour l’année que vous traitez. Concrètement, un couple dont les revenus fonciers nets s’élevaient à 15 000 € et qui, résident de France avec deux parts et d’autres revenus modestes, supportait un taux effectif faible, passe à 20 % dès le premier euro. Le quotient familial n’existe plus pour lui.

La deuxième est le taux de prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 — loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12— a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, tout en « rétablissant » au IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale un taux dérogatoire de 9,2 % dont le 1° vise « les revenus mentionnés au a du I de l’article L. 136-6 », c’est-à-dire les revenus fonciers. D’où deux totaux qui coexistent en 2026 : 17,2 %(9,2 + 0,5 de CRDS + 7,5 de prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI) et 18,6 % (10,6 + 0,5 + 7,5). Les loyers nus relèvent du premier, la location meublée du second.

La troisième est celle qu’on découvre en cochant la mauvaise case. Le taux réduit issu de la jurisprudence de Ruyter — exonération de CSG et de CRDS, ne laissant que 7,5 % de prélèvement de solidarité — suppose deux conditions cumulatives : être affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français, et l’être au sein de l’Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni. Un affilié au Bituach Leumiisraélien remplit la première et échoue à la seconde. Israël n’est ni dans l’EEE, ni la Suisse, ni le Royaume-Uni, et la construction de cette jurisprudence repose sur le règlement européen de coordination des systèmes de sécurité sociale, qui ne lie pas Israël. Vous ne cochez donc ni la case 8SH ni la case 8SI de la 2042 C, et la case 8RF ne vous concerne pas davantage. Les cocher expose à un rappel avec intérêts.

Une quatrième chose change, moins visible et purement pratique : la manière dont l’impôt est appelé. Un résident de France verse, sur ses revenus fonciers, un acompte contemporain au titre du prélèvement à la source. L’annexe du BOFiP qui recense les dispositifs subordonnés à une clause d’assistance — BOI-ANNX-000508, version en vigueur du 8 octobre 2025, données arrêtées au 1^er janvier 2025 — range l’article 204 C du CGIparmi ceux qui exigent une clause d’assistance au recouvrement en complémentde la clause d’échange de renseignements, et la ligne Israël du même document porte « Non » dans les quatre colonnes d’assistance au recouvrement. Nous en déduisons que l’acompte ne vous est pas appliqué et que vous payez sur avis, en une ou deux échéances selon le montant. C’est une lecture de l’annexe, pas une position publiée sur votre cas : faites-la confirmer par le service qui gère votre dossier de non-résident dès la première déclaration suivant le départ, parce que l’année de transition peut faire coïncider un solde de résident et un premier avis de non-résident, et que la trésorerie de cette année-là se prépare.

SITUATION
          Loyers bruts encaissés dans l’année ................. 14 400 €
          Régime : micro-foncier (loyers bruts sous 15 000 €)
          Abattement forfaitaire de 30 % ...................... − 4 320 €
          Revenu foncier net imposable ........................ 10 080 €
          Aucun autre revenu de source française

        IMPÔT SUR LE REVENU — taux minimum de l’article 197 A
          Fraction inférieure à 29 579 € imposée à 20 % ....... 10 080 €
          Impôt sur le revenu .................................. 2 016 €

        PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX — revenus fonciers
          Assiette : revenu net retenu pour l’impôt ........... 10 080 €
          CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 % = 17,2 % ... 1 734 €

        CHARGE FRANÇAISE TOTALE ............................... 3 750 €
          soit 37,2 % du revenu foncier net
          soit 26,0 % des loyers bruts encaissés

        LE MÊME COUPLE, ENCORE RÉSIDENT DE FRANCE
          Deux parts, aucun autre revenu que ces loyers :
          l’impôt sur le revenu était nul, seuls les
          prélèvements sociaux étaient dus ................... 1 734 €
          Écart créé par le seul changement de résidence ...... 2 016 €

Ce dernier chiffre mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il contredit l’intuition dominante. Sur un patrimoine locatif modeste, l’expatriation vers Israël augmentela facture française, parfois de façon spectaculaire en valeur relative. Le mécanisme est simple : le résident bénéficie du barème progressif, de ses tranches à 0 % et 11 %, et du quotient familial ; le non-résident se voit opposer un plancher de 20 %. Le taux moyen existe précisément pour corriger cela, mais il a ses conditions, ses justificatifs et, pour un olé, une difficulté propre.

Le taux moyen : ouvert à Israël, et pourtant décevant pour un olé exonéré

Commençons par lever une erreur qui circule dans le corpus francophone. La fin du a de l’article 197 A mentionne les contribuables domiciliés dans un État de l’Union ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance ; beaucoup en déduisent que le taux moyen serait réservé à ces États. C’est un contresens de lecture. Cette condition ne porte passur le droit au taux moyen : elle porte uniquement sur la faculté d’annexer une déclaration sur l’honneuren attendant de produire les pièces justificatives. Le taux moyen lui-même est ouvert à tout non-résident. Et l’annexe du BOFiP consacrée aux clauses d’assistance indique que l’article 197 A n’exige que l’existence d’une clause d’échange de renseignements, ou à défaut d’une clause d’assistance administrative — ce qu’Israël possède, par l’article 26 de la convention. Le résident d’Israël a donc accès au taux moyen et à la déclaration sur l’honneur.

Le mécanisme : vous déclarez l’ensemble de vos revenus mondiaux, vous appliquez aux revenus étrangers les mêmes déductions et abattements qu’aux revenus français — 10 % sur les salaires et pensions, 30 % en micro-foncier —, la France calcule le taux moyen qui en résulte, puis n’impose que vos revenus de source française à ce taux. Le taux moyen n’est retenu que s’il est plus favorableque le minimum de 20 ou 30 % : le demander ne peut donc pas faire monter le taux. Cela ne veut pas dire que la demande soit sans risque : elle fait apprécier globalement les recettes de l’année, donc agréger vos loyers israéliens pour le seuil de 15 000 € du micro-foncier, et la perte de l’abattement de 30 % qui peut en résulter alourdit l’assiette des prélèvements sociaux, que le taux moyen ne corrige pas. L’arbitrage se chiffre avant d’être formulé. Modalités : case 8TMde la 2042 C, formulaire 2041 TMen version papier, case à cocher dans la rubrique « Non-résidents » en ligne. Justificatifs à tenir à disposition, traduits en français : double de la déclaration souscrite en Israël, copie certifiée conforme de l’avis d’imposition israélien, à défaut l’imprimé 2041 TM valant attestation sur l’honneur. Une erreur se rattrape par le service de correction en ligne, ouvert de début août à début décembre, ou par réclamation contentieuse.

Voilà pour la théorie. En pratique, le taux moyen déçoit souvent un nouvel immigrant, et pour une raison qu’il faut comprendre avant de payer un conseil pour le calculer. Le taux moyen se calcule sur le revenu mondial, pas sur le revenu imposé en Israël.Un olé sous exonération décennale peut avoir 120 000 € de revenus mondiaux, dont 100 000 € exonérés en Israël, et 20 000 € de loyers français : la France calcule son taux moyen sur les 120 000 €, exonération israélienne comprise. L’exonération n’améliore pas le taux moyen — elle peut même le dégrader, si les revenus étrangers exonérés sont importants. Le taux moyen profite au retraité modeste, pas au cadre expatrié fortuné.

Deuxième difficulté, plus prosaïque et tout aussi bloquante : le justificatif attendu par la DGFiP est l’avis d’imposition israélien. Un olé exonéré, appartenant à la cohorte arrivée avant le 1^erjanvier 2026 et donc dispensé de déclarer en Israël, n’en a pas et n’en aura pas. C’est exactement le cas où la déclaration sur l’honneur du 2041 TM sert : elle est ouverte à Israël, et il faut la préparer dès la première déclaration française post-départ plutôt que d’essuyer un refus, puis de réclamer.

Le meublé : 18,6 %, et ce que la décision du 13 mars 2026 juge exactement

Passer un bien en meublé fait sortir les loyers de la catégorie des revenus fonciers pour les ranger dans les bénéfices industriels et commerciaux. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 définit ce qu’est un logement meublé. Conventionnellement, on l’a vu, rien ne bouge : le § 3 de l’article 6 couvre « toute autre forme d’exploitation de biens immobiliers », et la France reste seule compétente. Ce qui bouge, c’est le taux de prélèvements sociaux, et il bouge de 1,4 point.

Les bénéfices industriels et commerciaux ne figurent pas dans la liste dérogatoire du IV de l’article L. 136-8 : ils supportent la CSG à 10,6 %, soit un total de 18,6 %. La DGFiP l’écrit sans ambiguïté sur sa page « Je suis non-résident. Je perçois des revenus immobiliers. S’agit-il de revenus fonciers ou de revenus commerciaux ? », consultée le 8 août 2026 : pour la location nue, « Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % » ; pour la location meublée, « Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (nouveau taux applicable à compter des revenus perçus en 2025) ». Sur la même page, l’administration applique délibérément deux taux différents à deux revenus immobiliers du même contribuable. Ne substituez jamais un taux globalement : il faut trier bien par bien.

Notez la date. Le II de l’article 12 de la LFSS 2026 distingue deux calendriers : la contribution de l’article L. 136-6, qui couvre les revenus du patrimoine dont les revenus fonciers et les BIC de location meublée, s’applique « à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025 » ; celle de l’article L. 136-7, qui couvre les produits de placement, « à compter du 1^er janvier 2026 ». Autrement dit : si vous avez loué meublé en France en 2025 depuis Israël, le 18,6 % vous atteint sur la déclaration déposée en 2026, sur des loyers déjà encaissés. Ce n’est pas une réforme « à partir de 2026 » ; c’est une réforme dont la date dépend de l’assiette.

Une décision récente a fermé un débat, et il faut en dire la portée exacte parce que le corpus commence déjà à la surinterpréter. Le Conseil d’État, 9^e et 10^echambres réunies, 13 mars 2026, n° 503496 — décision retrouvée sur Légifrance, base ArianeWeb, identifiant CETATEXT000053670140— statuait sur des requérants « fiscalement domiciliés en Suisse » ayant loué une villa meublée en France. Son considérant 3 énonce : « Constituent des revenus d’immeubles au sens de ces dispositions les loyers issus d’immeubles situés en France, quelle que soit la catégorie d’imposition dont ils relèvent. » Son considérant 4ajoute que « sont assujetties au prélèvement de solidarité prévu au 1° de l’article 235 ter du code général des impôts les personnes physiques non-résidentes, à raison des loyers qu’elles perçoivent, issus de la location d’immeubles situés en France ». Le dispositif est : « Article 1^er : Le pourvoi de M. et Mme A... est rejeté. »

Il faut aussi signaler, une fois et pour l’ensemble du chapitre, une difficulté textuelle que la plupart des présentations passent sous silence ou, pire, ne signalent qu’à moitié. Pour un non-résident, l’assujettissement aux prélèvements sociaux ne résulte pas du I de l’article L. 136-6, dont le chapeau vise les personnes « fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B », mais du I bisde ce même article, qui les assujettit « à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu » — et le a du I de l’article 164 B, ce sont « les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles », rien d’autre. Or les deuxdérogations du IV de l’article L. 136-8, celle qui fonde le 17,2 % des loyers nus comme celle qui fonde le 17,2 % des plus-values, renvoient à des alinéas dont les chapeaux sont eux aussi réservés aux domiciliés en France. Lue à la lettre, la dérogation à 9,2 % ne couvrirait aucunrevenu de non-résident. L’administration retient une lecture catégorielle et publie 17,2 % sur le foncier nu et sur les plus-values, 18,6 % sur le meublé. Nous publions ces taux administratifs, et nous n’acceptons pas la présentation dissymétrique qui circule, consistant à donner le 17,2 % du foncier nu pour incontestable et celui des plus-values pour douteux : les deux reposent exactement sur la même lecture.

LMNP, LMP : ce que nous établissons, et ce que nous refusons d’écrire

Ici, une précaution de méthode s’impose, et nous préférons la dire plutôt que de meubler. Ce guide est construit sur un socle de sources primaires rouvertes une par une : convention et doctrine conventionnelle, articles du CGI et du code de la sécurité sociale relus sur Légifrance, pages de la rubrique « International particuliers » de la DGFiP consultées les 8 et 9 août 2026, textes israéliens lus en hébreu. Sur la frontière française entre location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle — les conditions de qualification, le régime d’amortissement et son sort à la revente —, ces sources n’ont pas été rouvertes et nous ne publierons donc ni seuil, ni pourcentage, ni règle de réintégration. Un chiffre de plus, tiré de mémoire ou d’un article de presse, ne vaudrait rien dans un dossier qui engage une liquidation notariale.

Ce que nous établissons en revanche, et qui suffit à orienter la décision, tient en quatre points. Premier point :professionnel ou non, le loyer meublé reste dans l’article 6 § 3 de la convention. La France impose, exclusivement, dans les deux cas. Le basculement en professionnel ne rapatrie rien vers Israël et ne fait pas apparaître d’établissement stable au sens de l’article 7 — l’article 6 prime pour les revenus immobiliers. Deuxième point :les prélèvements sociaux sont à 18,6 % sur le résultat d’une location meublée non professionnelle, la catégorie BIC commandant le taux. Sur le meublé professionnel, ne présumez pas le même chiffre : le 6° de l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale affilie au régime des travailleurs indépendants les personnes « exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés » qui « remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts », et les cotisations de ce régime se substituent aux prélèvements sociaux du patrimoine. L’application de ce rattachement à un bailleur résident d’Israël dépend de son affiliation, qu’aucune de nos sources ne tranche. Troisième point :le taux minimum de 20 % et le taux moyen de l’article 197 A jouent sur le résultat BIC comme sur le revenu foncier. Quatrième point, et c’est celui qui décide : l’intensité de l’exploitation a des conséquences israéliennes qui n’ont rien à voir avec la qualification française.

Détaillons ce quatrième point, parce qu’il est absent de tout le corpus francophone. Du côté israélien, une location meublée peut, selon son intensité, être requalifiée en revenu d’entreprise au sens de la section 2(1) de l’ordonnance de l’impôt sur le revenu. Trois conséquences en découlent, et elles ne vont pas dans le même sens.

La question à poser, donc, n’est pas « LMNP ou LMP ? » mais « mon exploitation sera-t-elle regardée comme une entreprise en Israël à l’horizon de la onzième année, et si oui, combien cela me coûte-t-il par rapport au régime à 15 % ? » Cette question se pose avant d’acheter du mobilier, pas après. Nous y revenons plus bas, chiffres à l’appui.

La SCI : elle ne protège de rien à court terme, et elle porte une échéance à dix ans

« Est-ce qu’il faut loger l’immobilier français dans une SCI avant de partir ? » Trois réponses, dans l’ordre où elles comptent.

Premièrement, sur les revenus, la SCI translucide ne change rien.Une société relevant de l’article 8 du CGI n’est pas un écran fiscal : l’associé est imposé directement sur sa quote-part de résultat, dans la catégorie des revenus fonciers. Pour un résident d’Israël, la chaîne est mécanique : revenus fonciers de source française → article 6 de la convention → France exclusivement → barème avec taux minimum ou taux moyen → prélèvements sociaux à 17,2 %. Exactement le traitement de la détention directe. Le raisonnement vaut à l’identique pour les parts de SCPI, qui relèvent du même article 8.

Deuxièmement, sur la qualité de résident conventionnel, la formule qui circule est trop générale.Le § 4 b) de l’article 4 de la convention étend la qualité de résident, du côté français seulement, aux sociétés de personnes et groupements soumis à un régime analogue — à deux conditions : que le siège de direction effective soit en France, et que chacunde leurs actionnaires, associés ou autres membres y soit personnellement soumis à l’impôt pour sa part des bénéfices. Le texte ajoute que ces dispositions ne peuvent être interprétées comme empêchant Israël d’imposer, conformément à la convention, les associés de ces sociétés. Écrire qu’une SCI translucide « est un résident de France » est donc une approximation : la qualité s’apprécie associé par associé, et une SCI dont un membre n’est pas personnellement soumis à l’impôt français sort de la stipulation. Sur une SCI familiale comptant un associé mineur, une indivision successorale, un usufruitier non-résident ou une personne morale interposée, la vérification n’est pas théorique.

Troisièmement — et c’est le point que personne ne relève —, la SCI dirigée depuis Israël porte une échéance datée. La définition israélienne du résident, à la section 1^rede l’ordonnance, répute résidente d’Israël la personne morale dont « le contrôle de ses affaires et leur gestion sont exercés en Israël » : le critère est celui de la direction effective, et un gérant qui pilote sa SCI depuis Ra’anana l’active. Le texte prévoit toutefois une exception au bénéfice de la société dirigée par une personne devenue résidente d’Israël pour la première fois ou résidente de retour de longue durée, tant que dix ans ne se sont pas écoulés depuis qu’elle est devenue résidente. Trois précisions décident du conseil, et aucune ne figure dans le corpus francophone.

Une réserve à formuler nettement. Tout ce qui précède vise la SCI translucide, à l’impôt sur le revenu, relevant de l’article 8 du CGI. Une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés est un autre objet : elle est un contribuable distinct, la distribution devient un dividende, la cession de parts change de régime, et la superposition avec la définition israélienne de la résidence des personnes morales soulève des questions que nos sources ne tranchent pas. Nous ne les traitons pas ici, et nous déconseillons de raisonner par analogie. Ce cas doit être arbitré avec nos avocats partenaires spécialisés sur Israël, à qui il faut poser trois questions : la société est-elle regardée comme résidente d’Israël dès l’installation du gérant, ou l’exception des dix ans lui bénéficie-t-elle ? Si elle en bénéficie, l’absence de qualité de résident conventionnel a-t-elle un coût dans sa configuration de flux ? Et au onzième anniversaire, quelle est l’assiette israélienne, et quel crédit d’impôt ? Pièces à réunir : statuts, procès-verbaux des trois dernières assemblées, liasse fiscale, tableau de détention à jour, justificatif du lieu effectif de la gérance.

Un dernier mot pour clore une idée reçue tenace. On entend que la SCI « transforme l’immobilier en valeurs mobilières » et ferait ainsi basculer la cession dans la clause balai de l’article 13 § 5, réservant l’imposition à l’État de résidence du cédant. C’est faux : le § 1 b) de l’article 13, dans sa rédaction issue de la convention multilatérale, attrape précisément les participations qui tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles français, et le test des 365 jours interdit d’assécher le ratio avant la vente. La France impose la cession de parts de SCI comme elle imposerait la cession de l’immeuble, par le prélèvement de l’article 244 bis A et sur le formulaire 2048-M-SD.

Vendre depuis Israël : 19 %, 17,2 %, et huit années où l’impôt est nul mais les prélèvements courent

La cession d’un immeuble français par un non-résident relève du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI. Le taux est de 19 %pour les personnes physiques : le BOFiP BOI-RFPI-PVINR-20-20, dans sa version du 29 juin 2022, énonce que « le taux du prélèvement est fixé à 19 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques », et la page DGFiP « Plus-values immobilières » le confirme en ajoutant : « Dans ces cas, votre plus-value fera l’objet d’un prélèvement au taux de 19 %, quel que soit votre pays de résidence. Celle-ci sera également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. » Total pratique avant abattements : 36,2 %.

L’assiette et les abattements pour durée de détention sont ceux des articles 150 U et suivants du CGI, identiques à ceux d’un résident : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention, exonération de prélèvements sociaux à 30 ans. De ces deux bornes découle une zone que les vendeurs ne voient jamais venir : entre la vingt-deuxième et la trentième année, l’impôt sur le revenu est nul et les prélèvements sociaux restent dus. Un appartement détenu depuis vingt-cinq ans et cédé avec 200 000 € de plus-value brute ne supporte plus les 19 %, mais supporte encore 17,2 % sur une assiette qui, elle, n’est pas encore nulle. Vendre à vingt-deux ans en croyant l’opération défiscalisée est une erreur qui se compte en dizaines de milliers d’euros. Le rythme des deux abattements est public, et il n’est pas le même : pour l’impôt sur le revenu,6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis 4 % la vingt-deuxième ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième. Le notaire les liquide ligne par ligne sur l’imprimé 2048-IMM-SD : exigez le décompte, ne vous contentez pas du résultat.

La mécanique de paiement est confortable et c’est presque le seul point où l’expatriation ne complique rien : « L’impôt dû (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) est versé par le notaire au moment de la vente ». Les formulaires sont le 2048-IMM-SD pour les immeubles et le 2048-M-SD pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière. Le montant se reporte ensuite en case 3VZ de la 2042 C, pour le seul calcul du revenu fiscal de référence — ce n’est pas une seconde imposition.

SITUATION
          Prix d’acquisition, frais et travaux justifiés .... 340 000 €
          Prix de cession .................................. 520 000 €
          Plus-value brute ................................. 180 000 €
          Durée de détention au jour de l’acte : 15 ans
          Abattements partiels acquis, différents pour
            l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements
            sociaux — décompte liquidé par le notaire sur
            l’imprimé 2048-IMM-SD

        ABATTEMENTS POUR DURÉE DE DÉTENTION, QUINZE ANS
          Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la
            15e année, soit 60 % — assiette ................. 72 000 €
          Prélèvement de l’article 244 bis A, 19 % .......... 13 680 €

          Prélèvements sociaux : 1,65 % par an sur les mêmes
            dix années, soit 16,5 % — assiette ............. 150 300 €
          Prélèvements sociaux, 17,2 % ...................... 25 852 €

        CHARGE FRANÇAISE TOTALE ............................. 39 532 €
          soit 22,0 % de la plus-value brute
          Hors taxe de l’article 1609 nonies G, due au-delà
            de 50 000 € de plus-value nette imposable

        CÔTÉ ISRAÉLIEN, ANNÉES 1 À 10
          Plus-value sur un actif détenu hors d’Israël,
            exonérée par la section 97(b)(1) ..................... 0 ₪
          Aucun impôt israélien : rien sur quoi imputer
            les 39 532 € acquittés en France

        REPRÉSENTANT FISCAL
          Prix de cession par cédant : 260 000 €
          Supérieur à 150 000 € : la dispense doctrinale
            ne joue pas, un représentant accrédité est requis

La résidence principale : l’exonération se referme le jour où vous devenez résident d’Israël

C’est, en euros, la conséquence la plus lourde de tout le dossier franco-israélien, et le corpus francophone ne la mentionne nulle part. Le I de l’article 244 bis A prévoit une exonération de plus-value au bénéfice du cédant non-résident qui vend le logement ayant constitué sa résidence principale en France avant son départ à l’étranger. La page DGFiP en énonce la condition : « Au moment de la cession, la nouvelle résidence du cédant doit être située dans un État membre de l’Union Européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôts. »

Les deux conventions sont exigées cumulativement. La convention franco-israélienne du 31 juillet 1995 comporte un article 26 « Échange de renseignements » ; le texte publié par la DGFiP ne comporte aucun article d’assistance au recouvrement, et aucun protocole n’y est annexé. L’administration le confirme dans son annexe BOI-ANNX-000508, où la ligne Israël porte « Non » dans les quatre colonnes d’assistance au recouvrement. En pratique : cette exonération est fermée à une personne qui part s’installer en Israël.

Une réserve, que nous formulons parce qu’elle est honnête et parce qu’elle ne change pourtant rien à ce qu’il faut faire. La cause de ce « Non » n’est pas établie. Israël est Partie, depuis le 1^erdécembre 2016, à la convention multilatérale concernant l’assistance administrative mutuelle en matière fiscale, dont la section II — articles 11 à 16 — est bel et bien un instrument d’assistance au recouvrement. La position française ne peut donc s’expliquer que par une réserve déposée par Israël ; nous n’avons pas pu lire cette réserve, le site du dépositaire ayant opposé un refus d’accès aux deux tentatives du 9 août 2026. N’écrivez donc jamais « Israël a réservé » : écrivez que la DGFiP ne retient aucune clause d’assistance au recouvrement avec Israël, dans une annexe dont les données sont arrêtées au 1^erjanvier 2025. Un contribuable dispose là d’un argument contentieux sérieux. Mais un argument contentieux ne se plaide pas devant un notaire le jour de la signature : la chronologie de la vente reste la seule protection qui fonctionne à coup sûr, et le prix de l’argument perdu se paie comptant.

Ce qui suit n’est pas un conseil d’optimisation, c’est une évidence chronologique que les dossiers manquent avec une régularité déprimante. Le couple qui vend sa résidence principale française alors qu’il est encore résident de France bénéficie de l’exonération totale de droit commundu 1° du II de l’article 150 U. Le même couple qui vend six mois plus tard, depuis Israël, ne bénéficie de rien au titre de la résidence principale. L’écart n’est pas de quelques points : c’est la différence entre zéro et 36,2 % de la plus-value, sous réserve des abattements de durée et de l’exonération de 150 000 € examinée ci-après.

DONNÉES COMMUNES
          Prix d’acquisition ............................... 300 000 €
          Prix de cession .................................. 700 000 €
          Plus-value brute ................................. 400 000 €
          Bien occupé comme résidence principale jusqu’au départ
          Couple, deux cédants à parts égales

        BRANCHE 1 — VENTE AVANT LE TRANSFERT DU DOMICILE
          Exonération de résidence principale
            (art. 150 U, II-1° du CGI) ............. exonération totale
          Impôt sur le revenu ....................................... 0 €
          Prélèvements sociaux ...................................... 0 €
          Représentant fiscal ................................. sans objet
          CHARGE TOTALE ............................................. 0 €

        BRANCHE 2 — VENTE APRÈS L’INSTALLATION EN ISRAËL
          Exonération de l’article 244 bis A, I ................. fermée
            (Israël n’a pas de convention d’assistance
             mutuelle en matière de recouvrement)
          Exonération de l’article 150 U, II-2° ......... 150 000 € par
            cédant, soit 300 000 € pour le couple, sous réserve
            de remplir les conditions rappelées plus bas
          Plus-value nette imposable résiduelle, avant
            abattements de durée .......................... 100 000 €
          Prélèvement de 19 % .................................. 19 000 €
          Prélèvements sociaux de 17,2 % ....................... 17 200 €
          CHARGE TOTALE, ordre de grandeur .................... 36 200 €

        ÉCART ENTRE LES DEUX BRANCHES ......................... 36 200 €
          Et sans l’exonération de 150 000 € par cédant,
          l’écart serait de ................................... 144 800 €

Deux précisions honnêtes sur ce raisonnement. La première : vendre avant de partir n’est pas toujours possible ni souhaitable. On ne vend pas une maison de famille pour un motif fiscal, on ne liquide pas un patrimoine dans l’urgence d’un calendrier d’alyah, et un marché immobilier défavorable peut coûter plus cher que l’impôt évité. La seconde : la date qui compte est celle du transfert du domicile fiscal, pas celle de la cérémonie d’alyah ni celle de l’obtention du certificat d’olé. C’est une date factuelle, appréciée sur le centre de la vie et non sur un décompte de jours ; le chapitre 4 la traite en détail, et elle est fréquemment antérieure de plusieurs mois à ce que le client croit.

Pour mémoire, et parce qu’un lecteur peut se trouver dans un cas où l’exonération de l’article 244 bis A, I jouerait — un départ vers un autre État, un retour depuis Israël vers un pays de l’Union —, ses autres conditions sont : la libre disposition du bien entre le départ et la cession ; une cession intervenant au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile ; le caractère cumulatif de ces conditions ; le fait que l’exonération dispense du dépôt de la déclaration de plus-value, l’acte devant mentionner le fondement de la dispense ; et l’absence de cumul avec celle du 2° du II de l’article 150 U.

L’exonération de 150 000 € : ouverte au Français, et ouverte aussi à l’Israélien non binational

C’est la seule échappatoire réelle qui reste, puisque celle de la résidence principale est fermée. Le 2° du II de l’article 150 U du CGI exonère la plus-value réalisée sur la cession d’un logement situé en France par une personne physique non résidente, « ressortissante d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ». La condition porte sur la nationalité, non sur la résidence : un Français installé à Haïfa reste ressortissant d’un État membre, et il est éligible.

Reste le cas, très fréquent dans notre clientèle et systématiquement mal traité, du client israélien non binational, ou du binational qui a renoncé à la nationalité française. Le corpus francophone conclut à l’exclusion, en s’appuyant sur le fait que la clause de non-discrimination de l’article 24 § 1 de la convention retient la rédaction moderne du modèle OCDE, avec l’incise « qui se trouvent dans la même situation notamment au regard de la résidence » — le terme de comparaison étant alors un national français résident d’Israël, non un résident de France. Cette conclusion est fausse, et le raisonnement qui la porte se retourne contre elle.

Le BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-20, version du 19 avril 2019, énonce à son n° 270 une mesure de tempérament : « il est admis que l’exonération s’applique aux ressortissants d’un État tiers à ceux mentionnés au II-B-1-a-3° § 260 dès lors qu’ils remplissent cumulativement les deux conditions suivantes : ils peuvent se prévaloir du bénéfice d’une clause conventionnelle de non-discrimination ; ils sont dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à une exonération de plus-value immobilière […] » Le n° 260 pose le principe restrictif ; le n° 270 est son tempérament. La convention franco-israélienne comporte bien une clause de non-discrimination, à l’article 24 § 1, et son § 8 l’étend : « Les dispositions du présent article s’appliquent, nonobstant les dispositions de l’article 2, aux impôts de toute nature ou dénomination. » Quant au terme de comparaison, il achève la démonstration : le national français résident d’Israël bénéficie de l’exonération, et l’Israélien s’en verrait privé pour sa seule nationalité. C’est précisément ce que la clause interdit.

Les conditions à respecter, dans le détail, parce que la seconde condition de délai est presque toujours oubliée et qu’elle sauve les dossiers anciens : domiciliation fiscale en France de manière continue pendant au moins deux ansà un moment quelconque avant la cession ; puis, au choix, une cession intervenant au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile hors de France, ou une cession sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^erjanvier de l’année précédant la cession. Cette seconde branche fait tomber le butoir de dix ans pour qui a laissé son logement vacant à sa disposition — ce qui est le cas de bien des olim partis en gardant « le pied-à-terre ». Limites : une résidence par contribuable, et un plafond de 150 000 € de plus-value nette imposable, « ce plafonnement […] s’apprécie au niveau du cédant » — soit 300 000 € pour un couple cédant à parts égales.

Le représentant fiscal : deux dispenses seulement, et elles ne sont pas dans la loi

La page DGFiP « Je vends un bien immobilier en France où je suis non résident. Est-ce que je dois désigner un représentant fiscal ? », consultée le 8 août 2026, pose le principe : « La vente d’un bien immobilier en France par un non résident nécessite la désignation d’un représentant fiscal sauf dans les cas de dispense énumérés ci-après. » Elle en énumère trois : le cédant domicilié dans un État de l’Union ou de l’EEE ayant conclu certaines conventions d’assistance (Islande et Norvège) ; les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €, « Ce seuil s’apprécie par cédant » ; les cessions bénéficiant d’une exonération totale au titre de la durée de détention, soit 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Pour un résident d’Israël, la première dispense est inapplicable : restent la deuxième et la troisième. Et il faut dire une chose que le corpus francophone ne dit jamais, parce qu’il attribue les trois dispenses au même texte : elles n’ont pas la même valeur juridique. L’article 244 bis A a été rouvert sur Légifrance le 9 août 2026, dans sa version en vigueur au 1^erjanvier 2024 issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 : son IV pose le principe d’un représentant « établi en France, accrédité par l’administration fiscale » et ne comporte ni seuil de prix, ni dispense pour durée de détention. La dispense européenne, elle, a son propre paragraphe, le IV bis. Les deux autres reposent sur le BOFiP BOI-RFPI-PVINR-30-20du 22 janvier 2025, n° 180 et n° 220, que son n° 170 qualifie de dispenses automatiques applicables « sans demande préalable ».

La conséquence pratique de cette distinction est réelle et personne ne la formule. Une mesure de tempérament n’est pas une disposition légale.Elle est opposable à l’administration tant qu’elle est publiée, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, mais elle peut être rapportée pour l’avenir par une mise à jour du BOFiP, sans vote du Parlement. Un résident d’Israël dont la dispense repose sur le seuil de 150 000 € tient donc sa sécurité d’un texte administratif. Cela ne veut pas dire qu’il faut s’en méfier : cela veut dire qu’on vérifie l’état de la doctrine à la date de chaque opération, et non une fois pour toutes en 2026.

Le seuil de 150 000 € mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il est mal restitué presque partout. Il s’apprécie par cédant, pas par opération. Un bien vendu 280 000 € par deux époux copropriétaires à parts égales représente 140 000 € par cédant : dispense pour les deux. Le même bien vendu 320 000 € bascule : 160 000 € par cédant, représentant obligatoire. Dans une succession indivise entre trois enfants, un bien vendu 430 000 € reste sous le seuil pour chacun. Ce point change beaucoup de dossiers, et il justifie de recalculer avant de signer un mandat de représentation.

Sur la qualité du représentant, la même page DGFiP admet : une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente ; les banques et établissements de crédit exerçant leur activité en France ; l’acquéreur du bien s’il a son domicile fiscal en France ; ou toute autre personne domiciliée fiscalement en France, à l’exclusion des notaires et des avocats, sous réserve d’accréditation. La troisième option est gratuite et sous-utilisée : les représentants fiscaux professionnels facturent généralement un pourcentage du prix de vente, et un acquéreur français coopératif peut jouer ce rôle sans frais. Cela se négocie au moment du compromis, pas à la signature de l’acte. Nous le mettons systématiquement sur la table quand l’acquéreur est un particulier résident.

Ne confondez pas trois représentants fiscaux différents, ce que fait la moitié des articles en ligne. Celui de la vente immobilière, ci-dessus, est une obligationsauf dispense. Celui de l’impôt sur le revenu relève de l’article 164 D du CGI, qui dispose que les personnes possédant des biens en France sans y avoir leur domicile fiscal « peuvent être invitées par le service des impôts à désigner dans un délai de quatre-vingt-dix jours » un représentant : c’est une faculté de l’administration, pas une obligation permanente, et la dispense du second alinéa, réservée à l’Union et à l’EEE, ne joue pas pour Israël. Celui de l’impôt sur la fortune immobilière relève de l’article 983 et obéit à la même logique de faculté ; le chapitre 15 le traite.

Côté israélien, années 1 à 10 : pourquoi vos loyers français sont bien de source étrangère

L’exonération israélienne de la section 14(a) est une exonération de source, pas une exonération de nationalité ni de résidence. Elle vise les revenus « produits ou accrus hors d’Israël ou ayant leur origine dans des actifs situés hors d’Israël ». Déterminer où un revenu est produit relève de la section 4A de l’ordonnance, que le corpus francophone ne cite jamais et qui décide pourtant de tout. Pour un revenu locatif, le critère est le lieu d’utilisation du bien : un appartement à Lille produit un revenu de source française, donc étrangère au sens israélien, donc dans le champ de l’exonération. Pour les intérêts et dividendes, c’est la résidence du payeur ; pour une pension, la résidence du payeur également ; pour un revenu d’emploi, c’est le lieu d’exécution du travail.

Cette dernière précision n’est pas hors sujet, elle est le contre-exemple qui fait comprendre la règle. Le télétravailleur installé à Netanya qui reste salarié d’une société française produit un revenu de source israélienne, quel que soit le pays de l’employeur, la devise et le compte de paiement : son salaire est hors du champ de la section 14(a) et imposable en Israël dès la première année. Vos loyers français, eux, sont couverts — non parce qu’ils sont « français », mais parce que le bien est utilisé en France. La différence de traitement entre deux revenus payés par des débiteurs français tient entièrement à cette règle de source, et le couple le plus courant de notre clientèle — un conjoint retraité, un conjoint en télétravail pour son ancien employeur — n’est pas dans la même situation selon la ligne considérée.

La section 14(a), dans son texte, exonère d’impôt pendant dix ansà compter de la date à laquelle la personne est devenue résidente d’Israël, sur ses revenus provenant des sources énumérées aux sections 2, 2A et 3, produits ou accrus hors d’Israël ou ayant leur origine dans des actifs situés hors d’Israël, « sauf s’ils ont demandé qu’il en soit autrement » pour tout ou partie de ces revenus. Trois choses en découlent, et chacune a une conséquence sur un dossier immobilier.

Un : l’exonération est renonçable, en tout ou partie.Ce n’est pas une curiosité théorique. La qualité de résident conventionnel d’un olé totalement exonéré fait l’objet d’une jurisprudence d’appel française partagée et d’aucune position administrative publiée : le guide ne conclut pas sur ce point, il signale qu’il est ouvert, qu’il commande l’accès aux plafonds conventionnels, et que le risque se réduit par une renonciation partielle à l’exonération israélienne. Sur un dossier purement immobilier français, l’enjeu est faible — l’article 6 ne comporte aucun plafond à réclamer. Sur un dossier mixte, il ne l’est pas.

Deux : l’exonération porte sur les revenus, pas sur les plus-values. Les plus-values relèvent d’un texte distinct, la section 97(b)(1), qui exonère la plus-value de cession d’un actif détenu hors d’Israël s’il est cédé dans les dix ans du jour où l’intéressé est devenu résident. Même durée, fondement différent, et une clause limitative que la plupart des reproductions coupent : la définition de l’« actif » exclutle bien parvenu à l’intéressé en franchise d’impôt en application de la section 97(a)(5) — la donation entre proches — depuis le 1^er janvier 2007. Un immeuble reçu par donation dans ces conditions est horsde l’exonération décennale de plus-value, et hors de la définition de l’actif au sens de la section 14(a). Savoir si une donation consentie par des parents résidant en France, portant sur un bien français, entre dans le champ de la section 97(a)(5) est une question qu’il faut poser à un avocat fiscaliste israélien avant de signer l’acte de donation, pas après : nos sources ne la tranchent pas.

Trois : l’année d’adaptation consomme les dix ans, elle ne les prolonge pas.La section 14(b) permet à l’arrivant, en notifiant son choix dans les 90 jours sur un formulaire prescrit, de ne pas être considéré comme résident d’Israël pendant une année (chnat hasstaglout, l’année d’adaptation). Mais le (b)(2) précise que cette année est comptéedans les périodes énumérées, dont celle de l’exonération du (a). Elle ne repousse donc pas l’échéance de la onzième année ; elle avance d’un an, en pratique, le moment où votre immeuble français devient imposable en Israël.

Quatre : la loi temporaire de 2026 ne vous sert à rien sur cet immeuble, et il faut le dire avant qu’on vous la vende.Un dispositif d’encouragement à l’alyaha été adopté fin mars 2026, publié au recueil officiel le 31 mars 2026, pour les personnes devenues résidentes d’Israël entre le 5 novembre 2025 et le 31 décembre 2026. Il exonère, dans la limite de plafonds annuels décroissants, un revenu que le chapeau de son article 2(a) définit comme « produit ou accru en Israël, pendant qu’ils étaient résidents d’Israël ». Vos loyers français sont, par définition, produits hors d’Israël : ils sont hors du champ de cette loi, et ils le resteraient même si le plafond n’était pas atteint. Le texte va d’ailleurs plus loin : la définition du revenu éligible renvoie à une notion d’« autre revenu » qui exclut expressément les loyers et le produit de cession d’un droit immobilier, et qui les exclut « y compris lorsqu’un tel revenu est regardé comme un revenu d’entreprise ». Autrement dit : un loueur professionnel installé en Israël ne tire rien de la loi de 2026 sur son activité locative, française ou israélienne. Ce qui protège vos loyers français, c’est la section 14(a) et elle seule. Ne laissez personne empiler les deux régimes dans un même tableau.

Vendre après la dixième année : il n’y a pas de falaise, il y a un prorata

On lit partout, dans les deux langues, qu’il faut « vendre avant la fin des dix ans ». C’est un raccourci, et il fait vendre des biens qu’il ne fallait pas vendre. La section 97(b)(1) exonère la plus-value de cession d’un actif détenu hors d’Israël lorsque la cession intervient dans les dix ans ; la section 97(b)(3)règle le cas de la cession postérieure, et elle ne transforme pas la dixième année en couperet. Elle exonère la fraction de la plus-value réelle courue jusqu’au terme de la période d’exonérationet n’impose que le solde, au taux de la section 91(b).

FRACTION EXONÉRÉE =

          plus-value réelle  ×   période « acquisition → fin des dix ans »
                                ─────────────────────────────────────────
                                 période « acquisition → jour de la vente »

        Le solde est imposé au taux de la section 91(b) :
          25 % pour un particulier
          30 % pour un actionnaire substantiel
          15 % (20 % pour un actionnaire substantiel) pour les
            plus-values sur obligations, billets de trésorerie,
            emprunts ou prêts NON indexés sur l’indice

        Ces trois taux sont des plafonds : le texte dit
        « un taux qui ne peut excéder ».

Cette précision sur le numérateur est le cœur du sujet et personne ne l’écrit. Un appartement acheté en 2008 par une personne devenue résidente d’Israël en 2026 aura couru vingt-huit ansjusqu’au terme de son exonération, en 2036. Le même appartement acheté en 2030, donc aprèsl’alyah, n’en aura couru que six. Cédés tous deux en 2044, le premier est exonéré à hauteur de 28/36, soit 77,8 %, le second à hauteur de 6/14, soit 42,9 %. L’ancienneté d’acquisition vaut ici bien davantage que la date de la vente.

DONNÉES
          Acquisition en 2008 ............................. 200 000 €
          Devenu résident d’Israël en 2026
          Fin de la période d’exonération .................... 2036
          Prix de cession retenu ......................... 500 000 €
          Plus-value brute ............................... 300 000 €

        BRANCHE 1 — CESSION EN 2036, AU TERME DES DIX ANS
          Durée de détention ............................... 28 ans
          Impôt sur le revenu français : exonéré à 22 ans ....... 0 €
          Prélèvements sociaux français : NON exonérés avant
            30 ans — assiette abattue mais non nulle,
            liquidée par le notaire sur l’imprimé 2048-IMM-SD ... dus
          Israël : cession dans les dix ans, art. 97(b)(1) ....... 0 ₪
          Représentant fiscal : exonération non totale,
            la dispense du n° 220 ne joue pas ................. exigé

        BRANCHE 2 — CESSION EN 2044, HUIT ANS PLUS TARD
          Durée de détention ............................... 36 ans
          Impôt sur le revenu français : exonéré ................ 0 €
          Prélèvements sociaux français : exonérés à 30 ans ..... 0 €
          Représentant fiscal : dispense du n° 220 ....... non exigé
          Israël, prorata de l’art. 97(b)(3) :
            2008 → 2036 = 28 ans ; 2008 → 2044 = 36 ans
            fraction exonérée : 28 / 36 ................... 77,8 %
            fraction exonérée ........................... 233 333 €
            fraction imposable ........................... 66 667 €
            impôt au taux de l’art. 91(b)(1), 25 % ........ 16 667 €
              soit environ ............................... 57 834 ₪
            crédit d’impôt français imputable .................... 0 €
              la France n’ayant rien prélevé, il n’y a rien
              à imputer : le crédit de l’art. 23 § 2 est vide

Deux réserves accompagnent ce calcul, et elles peuvent le déplacer. La première : si la fraction imposable porte votre revenu imposable israélien de l’année au-delà de 721 560 ₪, la surtaxe de la section 121B s’ajoute — 3 %, plus 2 % sur la fraction de source patrimoniale dans les conditions rappelées plus haut. Sur une plus-value imposable de 66 667 €, soit 231 334 ₪, le seuil n’est pas franchi par cette seule ligne ; sur une plus-value quatre fois plus élevée, il l’est. La seconde : l’exclusion vue plus haut vaut ici aussi. Un bien reçu par donation d’un proche en franchise d’impôt israélien depuis le 1^erjanvier 2007 sort de la définition de l’actif, donc du bénéfice de la section 97(b)(1) et du prorata qui la prolonge.

Le calendrier d’une cession est, de tout ce chapitre, le sujet sur lequel nous refusons le plus fermement de conclure seuls. Trois horloges tournent en même temps et aucune ne s’arrête sur l’autre : les abattements français de vingt-deux et trente ans, le prorata israélien de la section 97(b)(3), et la date à laquelle vous pourriez cesser d’être résident d’Israël. Ce point doit être arbitré avec nos avocats partenaires spécialisés sur Israël, et avec un avocat fiscaliste français, ensemble.Les questions à leur poser, dans ces termes : à quelle date exacte la période de dix ans de la section 97(b) expire-t-elle dans mon dossier, jour pour jour ? Quelle est la plus-value réelleau sens israélien, et comment se calcule sa composante inflationniste ? La fraction imposable déclenche-t-elle la surtaxe de la section 121B compte tenu de mes autres revenus de l’année ? Et, si un retour est envisagé : mon immeuble français entre-t-il dans l’assiette de l’article 100A ? Pièces à réunir :titre de propriété et acte d’acquisition, justificatif daté de la première année de résidence israélienne, décompte des travaux et frais, avis d’imposition israéliens des trois dernières années, et — s’il y a eu donation — l’acte et le régime fiscal sous lequel elle a été consentie.

La onzième année : 15 % sans crédit d’impôt, ou 31 % avec crédit et cotisations

C’est le vrai sujet d’un patrimoine locatif conservé, et il est absent de tous les guides francophones parce qu’il ne se pose qu’une décennie après l’alyah. À l’expiration de l’exonération, deux régimes israéliens s’offrent au bailleur d’un immeuble étranger.

La section 122A de l’ordonnance permet au particulier qui a perçu dans l’année un revenu de loyers provenant de la location d’un immeuble hors d’Israël de payer sur ce revenu un impôt au taux de 15 %, au lieu de l’impôt du barème de la section 121, si le revenu n’est pas un revenu d’entrepriseau sens de la section 2(1). Le paragraphe (b) en donne le prix, et il est explicite dans le texte : le contribuable qui choisit ce régime n’a pas le droit de déduire les dépenses exposées pour produire le revenu locatif, à l’exception de l’amortissement, et n’a droit « à aucune imputation, à aucun crédit ni à aucune exonération » sur ce revenu ou sur l’impôt qui le frappe, y compris le crédit prévu à la partie X, chapitre trois — c’est-à-dire le crédit d’impôt étranger.

Comprenez ce que cela signifie pour un immeuble français. Vous avez déjà payé 20 % ou 30 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux en France. Opter pour les 15 % de la section 122A, c’est ajouter 15 % d’impôt israélien sans pouvoir imputer un centime de l’impôt français. Ce n’est pas un régime de faveur : c’est une double imposition volontaire. Pour un immeuble israélien, le régime peut se défendre ; pour un immeuble français, l’arbitrage ne se présume pas : la perte du crédit d’impôt a pour contrepartie l’exclusion de ces loyers de l’assiette des cotisations sociales israéliennes, par l’article 350(a)(7) de la loi sur l’assurance nationale, et cette contrepartie suffit parfois à faire gagner l’option — c’est ce que montre la simulation ci-dessous. Il se chiffre dans les deux sens, et il se refait chaque année.

L’alternative est le barème de la section 121avec crédit d’impôt étranger. Le barème 2026 est le suivant, et il faut le prendre au bon endroit — les montants imprimés dans l’ordonnance sont nominaux et ne sont pas ceux qui s’appliquent : 31 %jusqu’à 301 200 ₪, 35 %de 301 201 à 560 280 ₪, 47 %au-delà. Les tranches réduites du 121(b), qui démarrent à 10 % et concernent les revenus du travail personnel et les personnes de 60 ans et plus, ne s’appliquent pas aux loyers d’un bailleur de moins de 60 ans : les loyers entrent au barème à 31 % dès le premier shekel. S’y ajoute, le cas échéant, la surtaxe de la section 121B : 3 % sur la fraction du revenu imposable excédant 721 560 ₪en 2026, soit 60 130 ₪ par mois — environ 207 900 € au cours du 9 août 2026 —, plus 2 % supplémentaires sur la fraction du revenu imposable d’origine patrimoniale excédant ce même seuil, ce second étage ne se déclenchant que si le revenu capitalistique franchit à lui seulle seuil. Le montant nominal de 640 000 ₪ qu’on lit dans les textes consolidés n’est pas le montant applicable.

Et voici le paramètre que tout le monde oublie, y compris les comparatifs israéliens : les cotisations sociales. L’article 350(a)(7) de la loi sur l’assurance nationale exclut de l’assiette des cotisations « un revenu de loyers hors d’Israël auquel s’appliquent les dispositions de la section 122A ». Les loyers imposés au barème, eux, ne figurent dans aucune exclusion : ils entrent dans l’assiette du revenu hors travail, avec une franchise de 3 442 ₪ par mois, puis 12,09 %de 3 442 à 7 703 ₪ et 12,17 %de 7 703 à 51 910 ₪ mensuels. L’arbitrage réel n’est donc pas « 15 % contre 31 % » : c’est« 15 % sans crédit d’impôt et sans cotisations » contre « 31 % avec crédit d’impôt, charges déductibles et cotisations ».

DONNÉES
          Loyers nets français après charges .............. 24 000 €/an
          Converti au cours du 09/08/2026 (3,47 ₪/€) ...... 83 280 ₪/an
          Impôt français déjà acquitté :
            impôt sur le revenu, taux moyen retenu à 12 % .. 2 880 €
            prélèvements sociaux 17,2 % .................... 4 128 €
            total France ................................... 7 008 €

        BRANCHE A — OPTION POUR LA SECTION 122A, 15 %
          Assiette : loyers, amortissement seul déductible
          Impôt israélien, 15 % de 83 280 ₪ ............... 12 492 ₪
            soit environ ..................................... 3 600 €
          Crédit d’impôt étranger .......................... refusé par
            le texte : aucun euro d’impôt français imputable
          Cotisations sociales sur ces loyers ..................... 0 ₪
            (exclusion de l’article 350(a)(7))
          CHARGE TOTALE FRANCE + ISRAËL ...................... 10 608 €

        BRANCHE B — BARÈME DE LA SECTION 121, AVEC CRÉDIT
          Revenu imposable israélien ...................... 83 280 ₪
          Impôt au barème, 31 % dès le premier shekel ..... 25 817 ₪
            soit environ ..................................... 7 440 €
          Crédit d’impôt étranger au titre de l’impôt
            français sur le revenu, plafonné à l’impôt
            israélien correspondant ......................... − 2 880 €
          Impôt israélien net .................................. 4 560 €
          Cotisations sociales sur revenu hors travail :
            assiette annuelle après franchise mensuelle
            de 3 442 ₪, soit 41 304 ₪/an ................... 41 976 ₪
            revenu mensuel de 6 940 ₪ : l’assiette reste
            sous le plafond de 7 703 ₪, donc 12,09 % ........ 5 075 ₪
            soit environ ..................................... 1 462 €
          CHARGE TOTALE FRANCE + ISRAËL ...................... 13 030 €

        ÉCART EN FAVEUR DE LA BRANCHE A ....................... 2 422 €

Déclarer en Israël un immeuble que vous ne payez pas : trois obligations, dont une qui surprend

« C’est exonéré, donc je n’ai rien à dire. » C’était vrai. Ce ne l’est plus pour une cohorte entière, et la confusion entre exonération et dispense de déclaration est le contresens n° 2 de tout le corpus francophone. Ce sont deux régimes distincts, institués par deux textes distincts, et l’un a été abrogé sans l’autre.

L’amendement n° 272, adopté début avril 2024 et publié au recueil officiel ס"חn° 3205 du 7 avril 2024, abroge l’article 134B de l’ordonnance — la dispense de déclaration de revenus, dont l’article 5 de la loi dispose sèchement : « סעיף 134ב לפקודה – בטל », l’article 134B de l’ordonnance est abrogé — et supprime l’article 135(1)(b), qui dispensait de la déclaration de patrimoine (hatsharat hone). Son article 12(a) fixe une date de cohorte, pas une date d’exercice : l’abrogation s’applique à celui qui est devenu résident d’Israël pour la première fois, ou résident de retour de longue durée, à compter du 1^er janvier 2026. L’exonération d’impôt, elle, n’a pas bougé : l’exposé des motifs indique que l’obligation déclarative ne vaut qu’aux fins de transparence et d’échange de renseignements.

Deux avertissements sur ce tableau. Le premier : le coût réel de la colonne de droite est un coût de conformité, pas un impôt— honoraires de préparation d’une déclaration israélienne intégrant des actifs français, traduction des relevés et des baux, retraitement des valorisations. Il est récurrent, il n’est jamais chiffré dans le corpus, et c’est pourtant le premier poste de dépense nouvelle pour un olé de 2026 détenant un patrimoine immobilier français. Le second : l’olé arrivé en 2025 qui opte pour l’année d’adaptation est réputé n’être devenu résident qu’en 2026 — il perd la dispense par l’effet de sa propre option, et la conserve s’il n’opte pas. Cette position est tirée d’un projet de circulaire de l’administration fiscale israélienne du 26 octobre 2025, dont aucune version définitive numérotée n’a été trouvée au 9 août 2026 : c’est une position, pas du droit, et elle doit être confirmée avant d’exercer l’option, dont le délai de forclusion est de 90 jours.

Ce que l’immobilier français conservé coûte vraiment, et les cas où nous déconseillons de le garder

Un chapitre qui ne dirait que « voici comment c’est imposé » serait incomplet. Voici ce qui augmente, et ce que nous disons aux clients pour qui la réponse est non.

Ce qui augmente mécaniquement.Le quotient familial disparaît derrière un plancher de 20 %, et le taux moyen ne le récupère que pour des revenus mondiaux modérés. Le taux réduit de prélèvements sociaux est fermé, sans recours : le contentieux de Ruyter est un contentieux de droit de l’Union, et il n’ouvre rien à un affilié israélien. La fraction déductible de CSG perd tout objet, faute de revenu global imposable en France sur lequel l’imputer — ne transposez pas la règle des résidents. Le plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière de l’article 979 est fermé aux non-résidents par la lettre même du texte, ce qui frappe durement le retraité détenant un bien parisien de forte valeur et peu de revenus ; le chapitre 15 le détaille. Et l’exonération de résidence principale se referme.

Ce qui augmente sans figurer sur aucun avis d’imposition.La gestion à distance a un prix : mandat de gestion locative, procuration pour les assemblées générales, présence d’un tiers pour les états des lieux, décalage horaire modeste mais réel avec la France, et le chabbat qui décale la semaine ouvrée de vos interlocuteurs israéliens d’un jour par rapport à la vôtre. Il faut aussi compter la préparation d’une déclaration française de non-résident, qui n’est pas la déclaration que vous faisiez, et — pour la cohorte de 2026 — la reprise des mêmes données dans une déclaration israélienne.

Ce qui coûte plus cher en Israël qu’en France, et qui pèse sur la décision.Le logement, d’abord : le budget immobilier d’une famille à Jérusalem, Tel-Aviv, Netanya ou Ra’anana n’a rien à voir avec celui d’une ville française de taille comparable, et beaucoup de familles arrivent avec un capital calibré sur un marché qui n’est pas celui qu’elles trouvent. La scolarité privée, ensuite : les familles francophones scolarisent fréquemment dans des établissements privés ou semi-privés, et c’est un poste récurrent que le budget d’alyah sous-estime presque toujours. Ces deux postes ne sont pas des sujets fiscaux, mais ils décident de la trésorerie — et la trésorerie décide si l’on garde ou si l’on vend.

Un cas où nous disons franchement non : le petit patrimoine locatif à faible rendement détenu par un couple de retraités modestes. Reprenez le premier exemple chiffré de ce chapitre : 14 400 € de loyers bruts, 3 750 € de charge française annuelle contre 1 734 € avant le départ. Le rendement net s’effondre, la gestion se complique, et la perspective de la onzième année ajoute une inconnue. Si ce bien n’a pas de fonction familiale, il n’a pas de raison d’être conservé. Nous préférons le dire avant l’alyah, quand la vente bénéficie encore des régimes de résident, que trois ans après.

Sept raisonnements qui circulent et qui ne tiennent pas

Trois situations, de bout en bout

SITUATION
          Résidence principale, achetée 260 000 € en 2009,
            valeur de marché ................................. 520 000 €
          Deux studios loués nus, loyers bruts .......... 13 200 €/an
          Pensions du privé, deux conjoints ............. 46 000 €/an
          Aucun autre revenu de source française

        DÉCISION N° 1 — LA RÉSIDENCE PRINCIPALE
          Vendue en juin 2026, avant le transfert du domicile :
            exonération totale, art. 150 U, II-1° ................. 0 €
          Vendue en janvier 2027, depuis Israël :
            exonération de l’art. 244 bis A, I ................ fermée
            exonération de 150 000 € par cédant .... sous conditions
            plus-value brute ................................. 260 000 €
            après 300 000 € d’exonération pour le couple ....... 0 €
            mais une seule résidence par contribuable est
              couverte : la fenêtre est consommée pour l’avenir

        DÉCISION N° 2 — LES STUDIOS, ANNÉES 1 À 10
          Régime micro-foncier, abattement de 30 % ......... 9 240 €
          Taux minimum de 20 % ................................ 1 848 €
          Prélèvements sociaux 17,2 % ......................... 1 589 €
          Charge française annuelle ........................... 3 437 €
          Israël : exonéré par l’art. 14(a) ....................... 0 ₪
          Demander le taux moyen : revenus mondiaux de
            59 200 €, deux parts — le taux moyen est
            inférieur à 20 %, l’économie est réelle

        DÉCISION N° 3 — LA ONZIÈME ANNÉE, EN 2036
          Arbitrage 122A à 15 % contre barème à 31 %
            avec crédit et cotisations : à refaire à la date,
            sur les paramètres de l’année

SITUATION
          Quatre lots loués meublés, résultat BIC ....... 38 000 €/an
          Exploitation soutenue, gestion déléguée
          Devenu résident d’Israël en novembre 2025 ; option
            pour l’année d’adaptation, qui le fait réputer
            devenu résident le 1er janvier 2026

        CÔTÉ FRANÇAIS
          Résultat BIC imposable ........................... 38 000 €
          Taux minimum : 20 % jusqu’à 29 579 €,
            30 % au-delà ...................................... 8 442 €
          Prélèvements sociaux 18,6 % ......................... 7 068 €
          Charge française annuelle .......................... 15 510 €
          Écart avec un traitement en location nue à 17,2 % :
            1,4 point sur 38 000 € ................................ 532 €

        CÔTÉ ISRAÉLIEN
          Statut : nouvel immigrant, exonération de dix ans
          Revenu d’entreprise de source étrangère :
            couvert par l’art. 14(a) ............................... 0 ₪
          Déclaration : l’option pour l’année d’adaptation
            le fait réputer résident à compter de 2026 —
            il relève de la cohorte SANS dispense déclarative
          À déclarer en Israël, sans impôt à payer :
            les quatre lots, les résultats, les comptes

        À LA ONZIÈME ANNÉE
          Option à 15 % de la section 122A ................... fermée
            si l’activité est regardée comme une entreprise
            au sens de la section 2(1)
          Barème de la section 121 : 31 % dès le premier
            shekel, plus cotisations sociales sur le résultat

SITUATION
          Nationalité israélienne uniquement
          Domicilié fiscalement en France de 2009 à 2019,
            soit plus de deux années continues
          Appartement niçois acquis en 2012 ............... 240 000 €
          Prix de cession en 2026 ......................... 430 000 €
          Plus-value brute ................................ 190 000 €
          Logement resté à sa libre disposition depuis 2019

        CONDITION DE DÉLAI
          Cession au plus tard le 31 décembre de la
            dixième année suivant le transfert : 2029 — remplie
          Et de toute façon, la branche « libre disposition
            depuis le 1er janvier de l’année précédant la
            cession » écarte toute condition de délai

        EXONÉRATION DE 150 000 €
          Lecture répandue : fermée, faute de nationalité
            d’un État de l’Union ou de l’EEE
          Lecture correcte : ouverte par le n° 270 du
            BOI-RFPI-PVINR-10-20, clause de non-discrimination
            de l’art. 24 § 1, étendue par le § 8
          Plus-value nette imposable après 150 000 € ....... 40 000 €
          Prélèvement de 19 % .................................. 7 600 €
          Prélèvements sociaux 17,2 % .......................... 6 880 €
          Charge, avant abattements de durée ................. 14 480 €

        SANS L’EXONÉRATION, LA MÊME OPÉRATION
          36,2 % de 190 000 € ................................. 68 780 €
          ÉCART ............................................... 54 300 €

        REPRÉSENTANT FISCAL
          Cédant unique, prix de 430 000 € : supérieur à
            150 000 €, représentant accrédité obligatoire

Ce que ce chapitre ne tranche pas, et à qui poser chaque question

Six points restent ouverts. Nous les listons avec ce qui manque pour les fermer, parce qu’un guide qui ne signale pas ses zones d’ombre est un guide qu’on ne peut pas utiliser.

Une dernière recommandation de méthode, valable pour tout ce chapitre. Les références françaises citées ici portent des seuils et des délais qui commandent des actes notariés : le seuil de 29 579 € du taux minimum est réindexé chaque année, la doctrine sur les dispenses de représentant fiscal peut être rapportée pour l’avenir, et l’exonération de 150 000 € repose pour un Israélien non binational sur une mesure de tempérament dont la version consultée date de 2019. Les paramètres israéliens sont, eux, gelés au niveau du 1^erjanvier 2024 jusqu’en 2027 — mais le gel n’a pas empêché le législateur de les réécrire le 31 mars 2026. Aucun de ces chiffres ne doit être repris sans être revalidé à la date de l’opération. C’est fastidieux, et c’est exactement ce qui distingue un dossier qui tient d’un dossier qui a été écrit une fois.

Pour la suite : la fiscalité israélienne de l’immeuble situé en Israël— taxe d’acquisition, régimes de loyers, plus-value immobilière locale — relève du chapitre qui lui est consacré et n’a presque rien de commun avec ce qui précède. L’impôt sur la fortune immobilière et la SCI vue sous cet angle relèvent du chapitre 15. Et la transmission de l’immeuble français, où l’absence d’impôt successoral israélien ne dispense de rien du côté français, se prépare avant le départ, pas après : c’est le bloc transmission qu’il faut lire, et le lire tôt.

La question arrive toujours dans le même ordre, et cet ordre est le mauvais. On demande d’abord quelle ville, ensuite quel rendement, et le régime fiscal à la fin, comme une formalité. Or sur un appartement loué en Israël, l’écart entre les villes est de 57 points de base — 2,56 % de rendement brut à Ra’anana, 3,13 % à Herzliya, selon les chiffres que l’État israélien publie lui-même — tandis que l’écart entre deux régimes d’imposition des loyers, sur un même bien à 12 000 ₪ de loyer mensuel, atteint 36 126 ₪ par an. Le choix du régime pèse plusieurs fois le choix de la ville. Et il se fait chaque année, sur une déclaration, sans notaire et sans intermédiaire.

Ce chapitre traite ce choix. Les trois régimes ouverts au bailleur d’un logement d’habitation situé en Israël, ce que chacun coûte réellement une fois les cotisations sociales comptées, les charges que chacun autorise à déduire, le rattrapage d’amortissement que le régime le plus populaire organise à la revente, ce qui bascule quand la location devient courte durée, ce que coûte la gestion à distance, et le rendement net qui reste. Il se termine par les questions qu’il faut poser à un avocat israélien avant de signer un bail, et par les pièces à réunir pour qu’il puisse y répondre.

Un avertissement de méthode d’abord, parce qu’il commande tout le reste et qu’il est le premier contresens du sujet. L’exonération décennale dont bénéficient les nouveaux immigrants et les résidents de retour de longue durée ne couvre pas les loyers d’un appartement israélien. Elle porte sur les revenus produits hors d’Israël. Or l’article 4A de l’ordonnance israélienne sur l’impôt sur le revenu rattache un revenu locatif au lieu d’utilisation du bien : un appartement à Netanya produit un revenu de source israélienne, imposable dès la première année de résidence, exactement comme s’il était perçu par un Israélien installé depuis trente ans. La loi temporaire d’encouragement à l’aliyah du 31 mars 2026, qui exonère au contraire certains revenus de source israélienne, n’y change rien : son champ est le revenu de travail personnelau sens de l’article 2(1) ou (2), et les loyers en sont exclus. Le chapitre 02 détaille les deux régimes et leurs catégories de bénéficiaires. Ici, il suffit de retenir qu’aucun des deux ne s’applique.

Trois régimes, un choix annuel, et un quatrième qui ne concerne pas ce chapitre

Le droit israélien organise la fiscalité des loyers d’habitation par superposition, pas par catégorie. Il n’existe pas de « revenu foncier » israélien avec son régime micro et son régime réel. Il existe un principe — le barème progressif de l’article 121 de l’ordonnance — et deux dérogations que le bailleur peut revendiquer : une exonération plafonnée, issue d’une loi autonome de 1990, et un taux forfaitaire de 10 % prévu à l’article 122. Un quatrième régime, l’article 122A, vise les immeubles situés horsd’Israël : c’est celui qui s’applique à l’appartement lyonnais d’un résident israélien, et il est traité au chapitre 13. Il n’a rien à faire ici, sinon qu’il partage avec l’article 122 une caractéristique décisive dont nous parlerons plus loin.

Deux précisions avant d’entrer dans le détail. La première tient au calendrier : le choix se refait chaque année fiscale, laquelle est en Israël l’année civile. Un bailleur peut être au forfait en 2026 et au barème en 2027, sans formalité d’option préalable autre que la manière dont il déclare et paie. La seconde tient à l’arithmétique : l’article 122(c) dispose que celui qui a choisi le taux de 10 % n’a droit à aucune exonération sur ce revenu locatif. Cumuler l’exonération de la loi de 1990 et le forfait sur le même loyer est donc textuellement fermé. En revanche, la question de savoir si l’on peut appliquer l’exonération à un appartement et le forfait à un autre, la même année, n’est tranchée par aucun des textes que ce guide a lus, et le plafond de la loi de 1990 se calcule quant à lui sur le total des loyers d’habitation du foyer. Nous y revenons dans la section consacrée aux points à faire arbitrer.

Une troisième précision, pour les lecteurs qui arrivent avec les réflexes français. La dichotomie « nu / meublé » n’a pas d’équivalent israélien dans les textes que nous avons lus.L’article 122, la loi de 1990 et l’article 121, consultés le 9 août 2026, ne comportent aucune distinction fondée sur la présence de mobilier : le critère est l’affectation du logement à l’habitationet l’absence de revenu d’entreprise. Un appartement loué meublé à un locataire qui y habite reste, en droit israélien, un logement d’habitation. Ce qui fait basculer, ce n’est pas le mobilier — c’est la nature de l’exploitation, et nous y consacrons une section entière. Corollaire à ne pas manquer : il n’existe donc pas de « LMNP israélien », et les amortissements dont un bailleur français a l’habitude ne sont accessibles ici qu’au barème, avec tout ce que le barème coûte par ailleurs.

Le régime d’exonération de 1990 : 5 654 ₪ par mois, et cinq conditions

C’est le régime dont on parle le moins et qui règle le plus de situations, parce qu’il couvre intégralement un studio ou un deux-pièces loué dans la plupart des villes israéliennes. La loi de 1990 exonère d’impôt les loyers d’un logement d’habitation perçus par une personne physique, à condition que le total des loyers d’habitation du foyer n’excède pas, pour un mois de location quelconque de l’année, un plafondfixé à l’article 2. Le texte inscrit 4 200 ₪, mais ce chiffre est une valeur de base de 2001 : l’article 4 de la même loi le rattache au mécanisme d’indexation de l’article 120B de l’ordonnance, lequel a été gelé pour les années fiscales 2025 à 2027 au niveau du 1^er janvier 2024.

Le plafond applicable en 2026 est de 5 654 ₪ par mois, soit environ 1 630 € au cours de 3,47 ₪ pour un euro relevé le 9 août 2026. Un chiffre concurrent de 5 750 ₪ circule dans plusieurs synthèses professionnelles : il n’est corroboré nulle part et il est incompatible avec le gel. Ne pas le reprendre.

Ce plafond n’est pas une franchise. C’est une exonération dégressive shekel pour shekel, ce que le corpus francophone présente presque toujours de travers. Le paragraphe (c) de l’article 2 définit un « plafond ajusté » égal au plafond diminué de l’excédent des loyers sur le plafond. L’exonération s’annule donc exactement au double du plafond.

FRACTION EXONEREE, PAR MOIS

          exoneration = 5 654 - (loyer mensuel - 5 654)
                      = 11 308 - loyer mensuel

          Si le loyer mensuel est inferieur ou egal a 5 654 ₪
             -> exoneration totale
          Si le loyer mensuel est superieur ou egal a 11 308 ₪
             -> exoneration nulle

        EXEMPLE, LOYER DE 8 000 ₪ PAR MOIS

          Exoneration ........ 11 308 - 8 000 = 3 308 ₪ par mois
          Fraction imposable .. 8 000 - 3 308 = 4 692 ₪ par mois
                                              = 56 304 ₪ par an

La zone qui va de 5 654 à 11 308 ₪ mérite d’être regardée de près, parce que c’est exactement celle où se situent la plupart des trois-pièces des six villes que ce guide suit, et parce que le taux marginal y est brutal : chaque shekel de loyer supplémentaire fait perdre un shekel d’exonération, donc rend deux shekels imposables.

Cinq points commandent ce régime, et les trois premiers le font tomber à eux seuls. Ils ne figurent nulle part dans les présentations commerciales du sujet.

Le locataire doit être une personne physique.L’article 1(3) de la loi vise les loyers d’un logement servant à l’habitation « pour un locataire qui est une personne physique », ou une personne morale sans but lucratif agréée qui sous-loue à une personne physique non salariée d’elle. Un bail consenti à une société sort du champ.Ce n’est pas un cas d’école : le bail de relocation, celui du logement mis à disposition d’un cadre expatrié par son employeur, le bail d’ambassade, sont des baux d’entreprise. Ils sont fréquents à Herzliya et à Ra’anana, deux des villes que les investisseurs français regardent le plus, et ils sont souvent présentés comme les plus sûrs parce que le payeur est solide. Ils coûtent l’exonération.

Le bailleur doit détenir une attestation signée du locataire.L’article 3 subordonne l’exonération à la détention, par le bailleur, d’un document signé de la main du locataire confirmant que le logement lui sert exclusivementd’habitation. C’est une pièce, pas une déclaration : son absence fait tomber le régime. À faire signer à chaque bail, et à conserver. Pour un bailleur qui gère à distance, c’est le premier point de défaillance opérationnelle, parce que personne sur place ne pense à la réclamer.

Le logement ne doit pas être inscrit aux livres d’une activité professionnelle du bailleur.L’article 1(2) exclut de la définition du logement celui qui est inscrit, ou qui devrait l’être, dans les livres que le bailleur est tenu de tenir au titre d’un revenu d’entreprise. C’est la porte de sortie par laquelle la location de courte durée intensive perd l’exonération, et nous y revenons.

Le foyer est apprécié globalement.L’article 2(a) précise que sont également regardés comme revenus de l’intéressé les loyers de son conjoint vivant avec lui et de son enfant de moins de dix-huit ans. Deux studios détenus l’un par monsieur, l’autre par madame, et loués 4 000 ₪ chacun, ne font pas deux plafonds : ils font 8 000 ₪ de loyers, donc 3 308 ₪ d’exonération et 4 692 ₪ imposables par mois.

L’amortissement est verrouillé.L’article 5 dispose que celui qui a bénéficié de l’avantage de la loi ne peut se prévaloir du règlement de 1989 sur le taux d’amortissement d’un logement loué à usage d’habitation. Cela n’a pas d’effet immédiat — il n’y a rien à amortir sur un revenu exonéré — mais cela compte quand on raisonne sur la durée et sur la revente.

Un point de champ territorial, que nous reproduisons sans commentaire parce qu’il figure au texte : l’article 1(2) définit le logement comme un logement situé en Israël ou dans la Zoneau sens de l’article 3A de l’ordonnance. L’exonération n’est donc pas strictement limitée au territoire israélien entendu au sens étroit. Nous nous bornons à restituer la lettre de la disposition.

Enfin, il existe une quatrième exonération locative israélienne dont on ne parle jamais et que le tableau ci-dessus ne comprend pas, faute qu’elle concerne notre lectorat : l’article 9D de l’ordonnance exonère 35 % d’un revenu locatif privilégié tiré d’un bien antérieurement exploité à titre professionnel, au profit des personnes ayant atteint l’âge de la retraite et âgées de 55 ans au 1^er janvier 2003 — c’est-à-dire, en 2026, des personnes nées en 1947 ou avant. La catégorie n’est pas vide. Elle est étroite, et elle suppose un bien professionnel antérieur en Israël. Nous la signalons pour que le tableau des trois régimes ne soit pas lu comme exhaustif : il ne l’est pas.

Le forfait de 10 % : ce qu’il achète, et les deux choses qu’il coûte

L’article 122 de l’ordonnance permet à une personne physique d’acquitter un impôt de 10 %sur les loyers d’un logement servant à l’habitation en Israël, en lieu et place de l’impôt de l’article 121, si ce revenu n’est pas un revenu d’entreprise au sens de l’article 2(1). C’est le régime que choisit la quasi-totalité des bailleurs français, et il est souvent le bon. Mais il est presque toujours présenté comme une aubaine sans contrepartie, et il en a deux.

Première contrepartie : le taux porte sur le loyer brut.Le paragraphe (c) est catégorique — celui qui opte pour les 10 % ne peut déduire ni amortissement ni autre dépréciation au titre du logement, ni les dépenses exposées pour l’acquisition du revenu locatif, et ne bénéficie d’aucune imputation, d’aucun crédit ni d’aucune exonération sur ce revenu ou sur l’impôt correspondant. Rien n’est déductible : ni les intérêts d’emprunt, ni la taxe municipale acquittée pendant la vacance, ni les travaux, ni les honoraires de gestion, ni l’assurance. Un Français habitué au régime réel foncier doit intégrer cette différence de nature. À taux d’endettement élevé, 10 % sur le brut peut être plus lourd que 31 % sur un net très amaigri — nous le chiffrons plus bas.

Seconde contrepartie : le rattrapage d’amortissement à la revente. C’est la clause que personne ne cite, et elle figure dans la même phrase du paragraphe (c). Pour le calcul de la plus-value lors de la vente du logement, il est ajouté à la valeur de vente le montant maximald’amortissement qui aurait pu être déduit en vertu de toute disposition, n’eût été le régime à 10 %, pour la période pendant laquelle le bailleur a acquitté cet impôt. Autrement dit : l’amortissement que le régime interdit de déduire est néanmoins réintégré d’office dans l’assiette de la plus-value. Le forfait coûte deux fois — rien à déduire pendant la détention, et une base de plus-value majorée à la sortie.

Le délai de paiement, ensuite, est un vrai piège de calendrier et il n’a pas d’équivalent français. Le paragraphe (a1) de l’article 122 dispose que l’impôt de 10 % est acquitté dans les 30 jours suivant la fin de l’année fiscale— donc avant le 30 janvier — sauf si le bailleur a versé, la même année, des acomptes au titre de l’article 175. Ce n’est pas un impôt que l’on régularise à la déclaration annuelle de l’année suivante. Un bailleur non résident qui découvre son obligation en mars est déjà en retard. Ce que le texte ne dit pas, et que nous nous garderons d’inventer, c’est la sanction attachée au dépassement : l’article 122, lu le 9 août 2026, fixe le délai sans préciser si son inobservation fait perdre le bénéfice du taux pour l’exercice, ou si elle donne seulement lieu aux majorations et à l’indexation de droit commun. La différence est de plusieurs dizaines de milliers de shekels sur un patrimoine locatif ordinaire. Traitez la date comme un couperet, et faites confirmer le point par un conseil israélien avant d’avoir à en discuter.

Reste le dispositif le plus méconnu de l’article 122, et le plus utile à un couple qui s’installe. Le paragraphe (f) permet, par dérogation au paragraphe (c), au propriétaire qui loue son logement uniquede déduire du revenu locatif correspondant le montant des « loyers privilégiés » qu’il a lui-même payés la même année, dans la limite du plus faible des deux montants suivants : son revenu locatif de l’année, ou 90 000 ₪ par an— environ 25 900 €. Les loyers privilégiés sont le loyer d’un logement en Israël que le payeur loue pour s’y loger, ou le paiement annuel pour son séjour, ou celui de son conjoint vivant avec lui, en maison de retraite ou en hôpital gériatrique. Deux conditions ferment les montages : les paiements faits à un « proche » au sens de la définition de l’article 88 sont exclus, et la somme ne doit pas avoir déjà été déduite dans le calcul du revenu imposable de l’intéressé ou d’un tiers. La notion de logement unique renvoie à la définition de la loi de fiscalité immobilière, laquelle répute le conjoint cohabitant et les enfants mineurs former un seul propriétaire — et qui ne compte pas les biens situés hors d’Israël.

C’est exactement la situation d’un couple qui achète à Jérusalem, ne peut ou ne veut pas y habiter tout de suite, loue son bien et se loge en location à Tel-Aviv ou à Ra’anana. Le dispositif neutralise jusqu’à 90 000 ₪ de loyers encaissés, soit 9 000 ₪ d’impôt évité au taux de 10 %. Une réserve de sourçage : nous n’avons pas pu établir la date d’entrée en vigueur de ce paragraphe, la version consolidée que nous avons lue ne portant pas de notes de révision. À vérifier auprès d’un conseil israélien avant de bâtir un budget dessus.

Le barème de l’article 121, et le piège des deux échelles

Voici l’erreur qui coûte le plus cher dans tout le corpus francophone sur la fiscalité israélienne, et elle tient en une phrase : le barème israélien ne commence pas à 10 % pour tout le monde.L’article 121 comporte deux échelles. Le paragraphe (a) est l’échelle de droit commun : elle démarre à 31 %et court jusqu’à 47 %. Le paragraphe (b) ouvre une échelle réduite, avec des tranches à 10 %, 14 % et 20 %, mais il la réserve à deux catégories : le revenu imposable provenant d’un effort personnel (yegia ishit), et le revenu imposable d’une personne âgée de 60 ans révolus.

Un revenu locatif passif n’est pas un revenu d’effort personnel. La conséquence est brutale et elle est mécanique : un bailleur de moins de 60 ans qui opte pour le barème supporte 31 % dès le premier shekel de loyer. Et symétriquement — c’est le levier que le corpus francophone ignore complètement — un bailleur de 60 ans et plus bénéficie des tranches basses sur l’intégralité de son revenu imposable, loyers compris, parce que le paragraphe (b)(1) vise, pour cette catégorie, « le revenu imposable » sans restriction quant à sa source. Vingt et un points d’écart sur la première tranche, pour la seule date de naissance.

Le levier des 60 ans a une limite que la lettre de l’article annonce elle-même et que personne ne cite. Le paragraphe (b)(1) commence par les mots « sous réserve de ce qui est dit au paragraphe (2) », et ce paragraphe (2) dispose que les taux réduits ne s’appliquent pas à un revenu pour lequel la tenue d’une comptabilité est obligatoire et pour lequel des livres réguliers n’ont pas été tenus. Pour un bailleur particulier qui loue un ou deux logements, la question ne se pose pas. Elle se pose dès que l’activité locative bascule vers l’entreprise — plusieurs biens, prestations annexes, courte durée — et c’est précisément la situation où le bailleur, ayant perdu le forfait, se rabat sur le barème en comptant sur son âge. Le levier tombe au moment où il servirait le plus.

Il existe en revanche une porte que la lettre de la loi ouvre à tout âge, et qui est absente de l’intégralité du corpus francophone que nous avons lu. La définition du « revenu d’effort personnel », donnée à l’article 1^er de l’ordonnance, est une définition extensive : elle englobe les pensions versées par un ancien employeur ou une caisse de retraite, les pensions de réversion, les rentes d’incapacité, la pension imposable de l’Institut national d’assurance, les indemnités de départ à la retraite ou de décès, les sommes reçues en capitalisation d’une pension — et les sommes perçues au titre de la location d’un bien qui, pendant dix ans au moins avant le début de la location, a servi à la personne pour produire un revenu d’effort personnel, d’entreprise ou de profession.

Lisez cette dernière branche deux fois, parce qu’elle change le conseil dans un cas précis et assez fréquent : le professionnel — médecin, avocat, artisan, commerçant — qui a exploité un local en Israël pendant dix ans et le donne ensuite en location. Ses loyers relèvent alors du barème réduit quel que soit son âge, sans attendre 60 ans, et ils ne supportent jamaisla surtaxe additionnelle de 2 % réservée aux revenus de source patrimoniale : seuls les 3 % de l’article 121B(a) leur sont applicables. La même remarque vaut, hors sujet locatif mais avec les mêmes conséquences, pour la pension française d’un retraité de 55 ans installé en Israël : présenter 60 ans comme la bascule conduit à lui annoncer 31 % quand il relève peut-être déjà de l’échelle réduite. Peut-être seulement : la définition de l’article 1^erest introduite par un « y compris » qui la rend non limitative, mais elle ne nomme, pour les pensions, que celle versée par un ancien employeur, celle versée par une caisse de prévoyance israélienne à raison d’un emploi et la pension imposable de l’Institut national d’assurance — trois vecteurs dont aucun ne recouvre littéralement une pension du régime général français. Le rattachement est vraisemblable ; il se fait confirmer, il ne se tient pas pour acquis. Le seuil de 60 ans n’est décisif que pour les revenus qui ne sont pas d’effort personnel — les loyers ordinaires, précisément.

Deux limites, pour que cette porte ne soit pas présentée comme plus large qu’elle n’est. Le texte exige dix années d’usage par la personne elle-même et pour produire son revenu d’activité, ce qui exclut le bien acheté pour être loué. Et cette qualification n’a aucun effet sur les cotisations sociales : un loyer imposé au barème, fût-il d’effort personnel, reste dans l’assiette du revenu hors travail. Nous y venons.

Sous le régime du barème, en revanche, les charges réelles et l’amortissement sont déductibles, ce qui est son seul avantage structurel et ce qui rend l’arbitrage non trivial. Il faut alors compter un poste que la comparaison classique oublie systématiquement, et qui suffit à retourner la conclusion.

Le poste que personne ne compte : les cotisations sociales

Pour un bailleur résident d’Israël, le choix du régime fiscal n’est pas seulement un choix de taux : c’est un choix d’assiette sociale. L’article 350(a)(7) de la loi sur l’assurance nationale exclut expressément de l’assiette des cotisations trois catégories de revenus locatifs : ceux auxquels s’appliquent les dispositions de l’article 122 — le forfait à 10 % —, ceux provenant d’un immeuble situé hors d’Israël auxquels s’appliquent les dispositions de l’article 122A, et les revenus non professionnels exonérés d’impôt en vertu de toute disposition légale, ce qui couvre les loyers exonérés par la loi de 1990.

Les loyers imposés au barème de l’article 121 ne figurent dans aucune de ces exclusions. Ils entrent donc dans l’assiette du revenu « hors travail », dont le barème est le suivant, tel que l’Institut national d’assurance le publie au 1^er janvier 2026 : exonération jusqu’à 3 442 ₪par mois — soit 25 % du salaire moyen —, puis 12,09 %(assurance nationale 6,92 % et assurance maladie 5,17 %) jusqu’à 7 703 ₪, puis 12,17 %(7 % et 5,17 %) jusqu’à 51 910 ₪. L’Institut traite les 3 442 ₪ comme une franchisedéduite de l’assiette, et non comme un seuil de déclenchement portant sur la totalité : son propre exemple chiffré le montre — un exemple qui porte, dans la source, sur un revenu versé par un employeur étranger et non sur un loyer, la mécanique valant néanmoins pour tout revenu hors travail. Nous suivons la position de l’organisme collecteur, en signalant que la lettre de l’article 348(a1) se prête aussi à une lecture de seuil et que les deux lectures divergent dès 3 442 ₪.

Une atténuation existe, et elle est partielle. L’article 47A(a) de l’ordonnance accorde une déduction de 52 %des cotisations acquittées au titre d’un revenu qui n’est pas un revenu d’emploi — ce qui est exactement le cas d’un loyer imposé au barème. Trois précisions : la déduction est de 52 %, pas de 100 % ; elle joue sur l’assiette imposable, non sur l’impôt ; et le texte vise les cotisations « en vertu de la loi sur l’assurance nationale », de sorte que la part assurance maladie— 5,17 % des 12,09 ou 12,17 % — paraît en être exclue. La pratique professionnelle israélienne l’exclut effectivement, mais nous n’avons trouvé aucune doctrine administrative sur ce périmètre : nous le signalons comme une question ouverte plutôt que de l’intégrer dans nos chiffrages, ce qui rend nos calculs ci-dessous légèrement conservateurs pour le barème.

Le chapitre 08 traite l’ensemble du bloc social israélien, y compris le forfait minimal de 266 ₪ par moisdû par un résident sans aucun revenu — 143 ₪ d’assurance nationale et 123 ₪ d’assurance maladie, à ne jamais additionner à autre chose ni substituer l’un à l’autre, et qui ne vaut pas pour une femme mariée sans activité hors de son foyer. Deux précisions le concernant valent ici. Un non-résident n’est pas assuré et ne verse rien : l’arbitrage social ne concerne pas le pied-à-terre d’un résident de France, il concerne tout scénario d’aliyah. Et le levier « 60 ans » du barème subsiste malgré les cotisations pour celui qui perçoit déjà une pension de vieillesse ou qui a 70 ans révolus ; il ne subsiste pas comme règle générale.

Le calcul qui permet de choisir

Voici la comparaison complète, sur un cas volontairement banal : un couple installé en Israël, un appartement loué 12 000 ₪ par moissoit 144 000 ₪ par an, aucun autre revenu, aucune charge déductible dans un premier temps. Les points de crédit sont imputés sur l’impôt au barème ; ils ne le sont pas sur le forfait, l’article 122(c) écartant tout crédit. Nous retenons 2,25 points, valeur de base d’un résident, pour une valeur du point de 242 ₪ par mois, soit 2 904 ₪ par anen 2026 — le nombre de points varie selon la situation personnelle, et un olé bénéficie de points supplémentaires au titre de l’article 35 pendant ses premières années : voir le chapitre 06.

HYPOTHESES
          Loyer mensuel ..................................... 12 000 ₪
          Loyer annuel ..................................... 144 000 ₪
          Aucun autre revenu, aucune charge deductible
          Points de credit (2,25 x 2 904) .................. 6 534 ₪/an

        BRANCHE 1 - FORFAIT DE L'ARTICLE 122
          Impot         144 000 x 10 % ..................... 14 400 ₪
          Cotisations   article 350(a)(7) : hors assiette ....... 0 ₪
          TOTAL ............................................ 14 400 ₪

        BRANCHE 2 - BAREME, BAILLEUR DE 61 ANS
          84 120 x 10 % ...................................... 8 412 ₪
          36 600 x 14 % ...................................... 5 124 ₪
          23 280 x 20 % ...................................... 4 656 ₪
          Sous-total ........................................ 18 192 ₪
          Points de credit .................................. - 6 534 ₪
          Impot ............................................. 11 658 ₪
          Cotisations   (12 000 - 3 442), soit 7 703 x 12,09 %
                        plus 855 x 12,17 % = 1 035 ₪/mois ... 12 420 ₪
          TOTAL ............................................ 24 078 ₪

        BRANCHE 3 - BAREME, BAILLEUR DE 45 ANS
          144 000 x 31 % .................................... 44 640 ₪
          Points de credit .................................. - 6 534 ₪
          Impot ............................................. 38 106 ₪
          Cotisations ....................................... 12 420 ₪
          TOTAL ............................................ 50 526 ₪

        ECART ENTRE LA MEILLEURE ET LA PIRE BRANCHE ... 36 126 ₪/an

Cette conclusion s’inverse, et il faut dire à quelles conditions exactement, sinon le conseil est aussi paresseux que celui qu’il corrige. Le barème ne redevient intéressant que si les charges déductibles sont massives. Reprenons le même bailleur de 61 ans, avec cette fois 60 000 ₪ de charges annuelles réelles — intérêts d’emprunt, amortissement, travaux, assurance, honoraires de gestion, taxe municipale acquittée pendant la vacance —, ce qui ramène la base imposable à 84 000 ₪.

Deux enseignements se dégagent, et ils sont d’ordre différent. À 61 ans, le barème devient gagnant à partir d’un niveau de charges relativement accessible : 60 000 ₪ sur 144 000 ₪ de loyers, soit 42 % du brut, ce qu’un emprunt en cours et un amortissement normal atteignent sans difficulté. À 45 ans, il faut que les charges effacent environ 58 % du loyer brutpour que le barème rejoigne le forfait, et encore l’écart n’est-il alors que de 74 ₪. Autrement dit : avant 60 ans, le forfait est la réponse par défaut, et il faut une raison très forte pour en sortir ; après 60 ans, le calcul doit être refait chaque année, parce que le niveau de charges déductibles varie et que la bascule est réelle.

Trois correctifs à ce tableau, qu’il serait malhonnête de taire. Le premier : la comparaison ci-dessus ignore le rattrapage d’amortissement du forfait, qui est un coût différéet non nul ; sur une détention longue suivie d’une revente imposable, il faut l’actualiser et le porter au débit du forfait. Le deuxième : elle suppose que le bailleur n’a aucun autre revenu, ce qui est faux pour la plupart des retraités français, dont la pension consomme déjà les tranches basses et les points de crédit — le barème perd alors une partie de son avantage à 61 ans, et les cotisations sur la pension imposable s’ajoutent. Le troisième : elle suppose que le bailleur est résident d’Israël. Pour un non-résident, il n’y a ni cotisations ni points de crédit, et le barème devient, avant 60 ans, 144 000 × 31 %, soit 44 640 ₪ secs ; le forfait, s’il lui est ouvert, l’emporte alors sans discussion possible.

Reste le cas le plus fréquent et le plus simple, celui du petit loyer. En dessous de 5 654 ₪ par mois, l’exonération de la loi de 1990 couvre tout : zéro impôt, zéro cotisation, à condition que les cinq conditions rappelées plus haut soient réunies. Sur un studio loué 4 500 ₪ à Ashdod, le forfait coûterait 5 400 ₪ par an d’impôt inutile — près de 1 560 € jetés par méconnaissance d’un régime qu’aucun intermédiaire n’a intérêt à vous rappeler. Entre 5 654 et 11 308 ₪, l’exonération devient partielle et l’arbitrage dépend du sort de la fraction imposable résiduelle — point que nous ne tranchons pas, et sur lequel nous revenons.

Les charges déductibles, régime par régime

La question revient constamment, et la réponse tient en une ligne pour deux régimes sur trois. Au forfait, rien n’est déductible ; sous l’exonération, il n’y a rien à déduire d’un revenu exonéré et le règlement d’amortissement de 1989 est expressément écarté. Ce n’est qu’au barème que la question a un sens.

L’arnonamérite un développement, parce qu’elle est mal restituée partout. Ce n’est pas la taxe foncière israélienne. L’article 8(a) de la loi de 1992 prévoit que la taxe est calculée par unité de surface, en fonction du type du bien, de son usage et de sa localisation, et qu’elle est acquittée par le détenteur du bien. Deux inversions par rapport à la France, donc : l’assiette est métrique et non vénale, et le redevable est l’occupant et non le propriétaire. Il n’existe pas de « taux d’arnona en Israël » : il existe, ville par ville, un arrêté municipal annuel fixant un tarif au mètre carré par zone et par catégorie, encadré par un plancher et un plafond ministériels, et actualisé chaque année selon une formule qui combine par moitié la variation de l’indice des prix et celle de l’indice des salaires du secteur public. Nous ne publions aucun tarif : les arrêtés municipaux de 2026 des six villes que ce guide suit n’ont pas pu être relevés sur une source officielle, le portail gouvernemental israélien ayant renvoyé une interception à chaque tentative d’accès le 9 août 2026. Un budget d’acquisition qui chiffre l’arnona sur une moyenne trouvée en ligne chiffre une donnée que personne n’a vérifiée.

Une conséquence de ce mécanisme échappe systématiquement aux candidats à l’aliyah qui achètent puis louent. L’abattement d’arnona du nouvel immigrant — plafonné à 90 %, portant sur 100 m² seulement, pendant 12 mois à prendre dans les 24 qui suivent l’inscription au registre de la population comme olé — bénéficie au détenteurdu bien. Si vous louez votre appartement, le détenteur est votre locataire, et lui n’est pas olé : l’abattement se perd. Il se consomme là où vous habitez, c’est-à-dire sur votre logement d’occupation, et il faut choisir le moment. Notez au passage la formulation du règlement de 1993, qui vaut pour tous les abattements qu’il organise : le conseil municipal peut accorder un abattement n’excédant pastel pourcentage. Ce sont des plafonds facultatifs, pas des droits. Écrire « l’olé bénéficie de 90 % de réduction » est inexact : la commune peut accorder moins, et le taux effectif dépend de son arrêté.

Pendant la vacance, l’arnona revient au bailleur, et c’est un des postes qui creusent l’écart entre le rendement affiché et le rendement réel. Le même règlement de 1993 prévoit qu’un conseil municipal peut accorder un abattement pour bâtiment vide et inutilisé, plafonné à 100 % jusqu’à six mois, 66,66 % du septième au douzième mois, 50 % du treizième au trente-sixième. Trois limites en font un dispositif beaucoup moins généreux qu’il n’en a l’air. La période est cumulée sur toute la durée de la propriétéet ne se renouvelle pas : elle se consomme définitivement. Les périodes de vacance de moins de trente jours consécutifs ne comptent pas. Et le bien doit être réellement inutilisé, ce que la commune peut faire vérifier : un pied-à-terre occupé six semaines par an n’est pas un bien vide. Le règlement impose aussi d’informer la collectivité sept jours avant la remise en usage, faute de quoi l’abattement de la dernière période peut être annulé. Un dispositif distinct existe pour le premier propriétaire d’un bâtiment neuf jamais occupé : jusqu’à 100 % pendant douze mois à compter de l’achèvement — utile après une livraison sur plan, et lui aussi facultatif.

Deux mots enfin sur la règle de preuve applicable aux travaux, parce qu’une affirmation fausse circule à son sujet. Depuis le 1^er janvier 2026, l’article 46(b) de la loi de fiscalité immobilière refuse la déduction, dans le calcul de la plus-value, des paiements exposés par un professionnel assujetti dans le cadre de son activité lorsqu’une décision a constaté qu’ils violent la loi de réduction de l’usage des espèces et qu’une sanction pécuniaire a été prononcée. Cette disposition ne vise pas les paiements d’un particulier.Un Français qui fait refaire une salle de bains dans son appartement de Netanya n’entre pas dans son champ. Ce qui reste vrai, et qui suffit à fonder le conseil, c’est la règle de preuve de droit commun — les travaux ne majorent le prix de revient que s’ils sont justifiés — et la loi sur les espèces elle-même, qui plafonne les règlements en liquide indépendamment de tout enjeu de plus-value. Exigez factures et paiements bancaires : pour ces raisons-là, et non pour celle qu’on vous citera.

La location de courte durée : trois sorties simultanées

C’est la question que pose un lecteur sur deux, et la réponse est structurelle avant d’être chiffrée. Une exploitation de type location courte durée intensive ne perd pas un avantage : elle en perd trois en même temps, et les trois portes de sortie sont commandées par la même qualification.

Où passe la frontière ? Nous n’avons relevé aucun critère chiffré dans les textes que nous avons lus— ni nombre de nuitées, ni nombre de biens, ni nature des prestations annexes — permettant de la tracer. L’article 122, l’article 2(1), l’article 1(2) de la loi de 1990 et l’article 31(1) de la loi TVA, consultés le 9 août 2026, ne comportent aucun seuil. Ces critères relèvent de la doctrine et de la jurisprudence israéliennes, auxquelles nous n’avons pas eu accès dans cette session. Nous posons donc le risque et nous n’inventons aucun seuil : tout guide qui vous annonce « jusqu’à X nuitées, vous restez au forfait » vous vend un chiffre qu’il n’a pas.

Un quatrième effet, propre aux arrivées récentes, complète le tableau et va à contre-courant de ce qu’on lit. On imagine volontiers que passer en exploitation professionnelle permettrait au nouvel immigrant de loger ses recettes locatives sous la loi temporaire de 2026, puisque celle-ci exonère des revenus de travail personnel de source israélienne. Il n’en est rien. La loi renvoie, pour définir le revenu éligible, à une notion de « revenu autre » qu’elle exclut du champ et qui comprend expressément les loyers y compris lorsqu’ils constituent un revenu d’entreprise — la rédaction du texte le dit en toutes lettres. Le loueur devenu professionnel ne tire donc rien de la loi de 2026, alors même que son revenu est un revenu d’activité. Il a perdu le forfait, perdu l’exonération de 1990, gagné la TVA, et il n’a rien gagné en échange du côté de l’aliyah.

Sur l’encadrement non fiscal — règles d’urbanisme, arrêtés municipaux, changement de destination — la même prudence s’impose et pour la même raison. Les textes fiscaux et de TVA cités ci-dessus règlent les conséquences fiscales ; ils ne disent rien de l’urbanisme, et nous n’avons dans nos sources aucun arrêté municipal israélien portant sur la location de courte durée. Un point mérite toutefois d’être porté à votre attention parce qu’il découle directement d’un texte que nous avons lu : l’arnona étant calculée « en fonction du type du bien, de son usage et de sa localisation », un changement d’usage vers l’hébergement touristique est une question à poser à la commune avant de commencer, et non après. De même, la qualité de « détenteur » du bien, qui détermine le redevable de l’arnona, se pose différemment lorsque les occupants se succèdent à la nuitée. Ces deux points relèvent d’un avocat israélien de l’immobilier et du service de l’arnona de la commune concernée.

Le bailleur qui n’a pas fait son aliyah

Beaucoup de nos clients achètent en Israël sans y transférer leur résidence : un pied-à-terre à Netanya, un appartement à Jérusalem que l’on loue en attendant, un bien acheté pour les enfants. Leur situation diffère sur quatre points, et deux d’entre eux sont défavorables.

Premier point, favorable : pas de cotisations. Un non-résident n’est pas assuré au régime israélien et ne verse rien, quel que soit le régime locatif retenu. L’arbitrage entre forfait et barème se joue alors sur le seul impôt — et sur l’absence de points de crédit, qui sont attachés à la qualité de résident.

Deuxième point, ouvert : l’accès aux deux régimes de faveur.Ni la loi de 1990 ni l’article 122 ne posent, dans leur texte, de condition de résidence du bailleur. La loi de 1990 exige que le logement soit situé en Israël ou dans la Zone, l’article 122 qu’il soit situé en Israël, et l’un comme l’autre visent une « personne physique » sans autre précision. Ce constat porte sur le seul texte de ces deux dispositions, telles que nous les avons lues le 9 août 2026 : nous n’avons pas pu consulter la doctrine administrative israélienne et nous ne pouvons donc pas affirmer que l’administration admet sans réserve ces deux régimes pour un non-résident. C’est la première question à poser à un conseil israélien, et elle se pose avant la signature du bail, pas à la première déclaration.

Troisième point, défavorable : la taxe d’acquisition. Le barème de faveur du logement unique suppose un résident d’Israël, ou quelqu’un qui le devient dans les deux ans de l’acquisition. Un résident fiscal français qui achète sans s’installer relève du régime du logement supplémentaire et paie 8 % dès le premier shekel, jusqu’à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà — alors même que ce serait son unique bien en Israël. Sur 2 500 000 ₪, cela fait 200 000 ₪ contre 20 538 ₪ pour un résident primo-accédant. Le chapitre consacré à l’acquisition traite ce point ; il en porte un autre, de calendrier, que tout investisseur locatif doit connaître.

Ce régime à 8 % et 10 % est temporaire. Il court jusqu’au 31 décembre 2026, et le pouvoir de prorogation que le texte confère au ministre des Finances — une seule période supplémentaire de deux ans — est consommé. Sur le texte consolidé rouvert le 9 août 2026, aucune prorogation postérieure à celle du 25 décembre 2024 n’apparaît, et nous n’avons pas trouvé trace d’une démarche législative engagée à la mi-2026. Nous ne pouvons ni affirmer qu’une prorogation interviendra, ni affirmer qu’il n’en existe pas déjà : le point doit être vérifié à la date de l’opération. Ce qu’il faut en revanche écrire sans détour, parce que c’est l’inverse de l’intuition : à défaut de nouveau texte, le barème de droit commun — 5, 6, 7, 8 puis 10 % — reprend au 1^er janvier 2027, et pour un non-résident acquérant un bien de moins de 4 397 380 ₪, ce retour est favorable.Sur un appartement à 3 500 000 ₪, la taxe passerait de 280 000 ₪ à 195 342 ₪ : 84 658 ₪ d’économie, l’équivalent de près d’une année de loyer, pour un simple décalage de signature. Nous ne conseillons pas d’attendre — l’issue n’est pas acquise et un marché peut bouger en six mois — mais un acquéreur qui signe en décembre 2026 sans avoir posé la question ignore un arbitrage à six chiffres.

Quatrième point, à surveiller : la détention immobilière n’est pas neutre au regard de la résidence fiscale israélienne.Le critère israélien n’est pas un décompte de jours : c’est le centre de la vie, apprécié sur un faisceau familial, économique et social où figurent le foyer permanent, le lieu de résidence de la famille, le lieu d’activité et les intérêts économiques actifs et substantiels. Les seuils de 183 jours et de 30 jours combinés à 425 jours sur trois ans ne sont que des présomptions réfragables — et réfragables dans les deux sens, par le contribuable comme par l’inspecteur. Un appartement loué ne fait pas à lui seul une résidence israélienne ; il entre dans le faisceau. Le chapitre 04 traite le critère et son articulation avec l’article 4 B du CGI.

Une bonne nouvelle, pour finir, et elle est rarement dite : il n’existe pas d’impôt israélien sur la détention de plusieurs logements.Un dispositif de ce type a été voté en 2016 ; il a été annulé l’année suivante et n’a jamais été rétabli. Détenir deux ou trois appartements en Israël n’expose donc à aucune taxe annuelle de détention autre que l’arnona, due par l’occupant. Ce point est régulièrement présenté à l’envers dans les forums francophones, où l’on trouve encore des mentions d’un « impôt sur la troisième résidence ». Nous ajoutons la prudence qui s’impose sur un sujet qui a déjà connu une tentative : c’est un débat politique récurrent, et l’absence d’impôt aujourd’hui n’est pas une garantie pour demain.

La gestion à distance, et ce qu’elle coûte vraiment

Gérer un bien locatif israélien depuis la France se paie de trois manières : en honoraires, en vacance, et en obligations que personne ne remplit à votre place. Prenons-les dans cet ordre.

Les honoraires.Il n’existe pas de tarif réglementé de la gestion locative en Israël, et nous n’en publions aucun. La loi de 1996 sur les intermédiaires immobiliers, que nous avons lue le 9 août 2026, régit l’intermédiation — c’est-à-dire la mise en relation — et non la gestion ; elle ne fixe aucun taux de commission. L’usage de marché à la transaction est de 2 % du prix hors taxe à la charge de chaque partie, majorés de la TVA à 18 % : nous le donnons comme usage, pas comme règle. Le même statut vaut pour les honoraires d’avocat de l’acquéreur, de l’ordre de 0,5 % hors taxe : un usage, non un tarif. Seule exception relevée sur un texte : l’achat auprès d’un promoteur, où les frais juridiques mis à la charge de l’acquéreur sont plafonnés par règlement.

Cette loi contient en revanche quatre règles qui protègent le mandant et que peu de bailleurs français connaissent. L’exercice de l’activité suppose une licence en cours de validité. L’intermédiaire n’a droit à aucune commissionsi le client n’a pas signé un ordre écrit comportant les mentions fixées par le ministre : pas d’écrit, pas d’honoraires. Le droit à commission suppose encore trois conditions cumulatives, dont celle d’avoir été la cause efficiente de la conclusion — étant précisé que l’intermédiaire qui a accompli, pendant la période d’exclusivité, les actions de commercialisation fixées par voie réglementaire est présumél’avoir été. Enfin, l’exclusivité sur un logement est encadrée : sa durée ne peut excéder six mois lorsque le vendeur n’agit pas dans le cadre de ses affaires ; elle tombe au tiers de sa duréesi l’agent n’a pas accompli les actions prescrites — c’est la vraie protection du mandant, et elle est presque toujours ignorée ; et une exclusivité sur un logement dont la durée n’est pas stipulée prend fin au bout de 30 jours.

La vacance.Les baux résidentiels israéliens sont généralement courts, et la rotation est élevée. Un mois de vacance par an, hypothèse raisonnable et non pessimiste, ampute le rendement de 8,3 % en relatif : sur l’exemple de Tel-Aviv que nous chiffrons plus bas, le rendement sur capital engagé passe de 2,45 % à 2,24 % pour ce seul motif. Il faut y ajouter l’arnona du mois vide, les frais de remise en état et, le cas échéant, une nouvelle commission.

Les obligations que personne ne remplit à votre place.Elles sont au nombre de quatre, et chacune a une échéance. L’attestation signée du locataire, si vous êtes sous le régime de la loi de 1990 : à obtenir à la signature de chaque bail, et à conserver. L’impôt forfaitaire de 10 %, si vous avez opté : à payer dans les 30 jours de la clôture de l’année fiscale, donc avant le 30 janvier, sauf acomptes versés en cours d’année. La déclaration annuelle, si vous relevez du barème ou si votre situation vous y oblige par ailleurs. Et, pour un olé, le régime déclaratif lui-même, qui a changé au 1^er janvier 2026 et dont le chapitre 03 traite les cohortes, y compris le piège de l’année d’adaptation — un individu arrivé en 2025 qui a opté pour l’année d’adaptation est réputé n’être devenu résident qu’en 2026 et tombe sous le nouveau régime par l’effet de sa propre option.

Sur ce dernier point, une mise au point s’impose, parce que c’est là que le corpus francophone est le plus daté. L’obligation de déclarer et l’exonération d’impôt sont deux choses distinctes. L’article 134B de l’ordonnance, qui dispensait de déclaration le nouvel immigrant et le résident de retour de longue durée, a été abrogé, l’abrogation visant ceux qui acquièrent la résidence israélienne à compter du 1^er janvier 2026. L’exonération d’impôt de dix ans subsiste ; l’obligation de déclarer est redevenue de droit commun dès la première année pour ces cohortes. Et cette obligation de droit commun n’est pas nue : elle est tempérée par un règlement de dispense de 1988, assorti de plafonds d’actifs et de revenus étrangers que nous n’avons pas pu relever. Nous ne pouvons donc pas vous dire si vos seuls loyers israéliens, au forfait, déclenchent ou non une déclaration annuelle. Notons seulement que l’habilitation de l’article 134A(1) de l’ordonnance vise expressément, parmi les situations pouvant ouvrir une dispense réglementaire, celle du contribuable dont l’essentiel du revenu a supporté l’impôt de l’article 122 : le choix du forfait a donc un effet déclaratif, et pas seulement fiscal. C’est une question à poser, et elle figure dans notre liste.

Une remarque de praticien, qui n’engage que notre expérience et que nous donnons comme telle. La gestion à distance d’un bien israélien échoue rarement sur le loyer et souvent sur les pièces : l’attestation du locataire que personne n’a fait signer, le transfert d’arnona au nom du nouvel occupant que personne n’a déclaré, la facture de travaux réglée en espèces sans justificatif, le paiement des 10 % oublié en janvier. Aucun de ces points ne se rattrape avec de l’argent : ils se rattrapent avec du temps, et à distance ce temps coûte plus cher que les honoraires que l’on a économisés.

Le rendement net réel, frais et fiscalité compris

Le site immobilier gouvernemental israélien publie, ville par ville, un indicateur de rendement locatif. Nous en avons reconstitué et vérifié la formule : c’est douze fois le loyer mensuel moyen toutes tailles, divisé par le prix de transaction moyen toutes tailles. C’est donc un rendement brut sur loyers faciaux, avant toute charge, toute vacance et tout impôt, et calculé sur le prix et non sur le capital engagé.

Ce chiffre est un point de départ, pas un résultat. Voici le même bien, à Tel-Aviv, recalculé sur le capital réellement engagé et net de l’impôt israélien, pour un acquéreur non résident.

CAPITAL REELLEMENT ENGAGE
          Prix d'acquisition ............................. 3 426 200 ₪
          Taxe d'acquisition a 8 % ......................  + 274 096 ₪
          Honoraires d'avocat 0,5 % HT + TVA 18 % .......   + 20 215 ₪
          Commission d'agence 2 % HT + TVA 18 % .........   + 80 858 ₪
          Inscription (mutation 44 + preventive 188) ....      + 232 ₪
          CAPITAL ENGAGE ................................. 3 801 601 ₪

        DU LOYER FACIAL AU LOYER NET
          Loyer facial annuel (7 750 x 12) .................. 93 000 ₪
             -> 2,71 % du prix / 2,45 % du capital engage
          Apres une vacance d'un mois par an ................ 85 250 ₪
             -> 2,24 % du capital engage
          Apres impot israelien au forfait de 10 % .......... 76 725 ₪
             -> 2,02 % du capital engage

        CE QUI N'EST PAS ENCORE DEDUIT
          Assurance, gestion locative, gros entretien,
          charges non refacturees, arnona du mois vide

Deux chiffres achèvent le tableau, et ils vont dans le même sens. Le premier est celui du marché. L’indice officiel des prix des logements recule de 2,0 % sur douze moisà avril 2026, dernier point publié à la date de nos vérifications, et de 3,9 % sur le neuf. Par district et sur la même période, Tel-Aviv perd 2,5 %, le Centre 3,2 %, Haïfa 2,6 %, le Sud 0,5 % ; seuls Jérusalem (+ 0,3 %) et le Nord (+ 1,4 %) restent positifs — ces variations annuelles par district sont calculées par nos soins à partir des indices publiés, la source ne servant le glissement annuel que pour les séries nationales. Un rendement net de 2,0 % assorti d’une variation de valeur de − 2,5 % donne un rendement total négatif. Le corpus francophone sur l’immobilier israélien est massivement haussier ; la donnée officielle la plus récente dont nous disposions montre un marché en repli, et nous ne pouvons pas écrire autre chose.

Le second chiffre est celui du statut de l’acquéreur, et c’est le seul levier qui change vraiment l’équation — ce qui devrait faire réfléchir tout candidat à l’aliyah qui hésite sur son calendrier.

Dix-huit points de base de rendement supplémentaire, et surtout 266 859 ₪ de capital économisé— environ 77 000 € — sur l’exemple de Tel-Aviv. Le conseil qui en résulte n’est pas un conseil de sélection d’actif : c’est un conseil de calendrier. Il suppose que l’aliyah se réalise, et il se perd si elle ne se réalise pas dans le délai. Il suppose aussi une éligibilité individuelle au régime, qui relève d’un avocat israélien de l’immobilier et non d’un tableau — le régime de l’olé est d’usage unique, il exige que le bien soit un logement unique, et il s’éteint au-delà d’un plafond couperet.

Reste ce que le rendement israélien n’absorbe pas, parce que c’est français. Les loyers israéliens d’un résident de France ne sont imposables qu’en Israël, mais la convention prévoit expressément qu’ils sont « pris en compte pour le calcul de l’impôt français » : ils doivent donc être déclarés en France et ils relèvent le taux effectif appliqué à vos autres revenus. Et l’appartement israélien entre intégralement dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, la convention accordant un crédit égal à l’impôt payé en Israël sur cette fortune — lequel est nul, Israël ne prélevant pas d’impôt sur la fortune immobilière. Deux coûts français réels, traités respectivement aux chapitres 13 et 15.

La phrase que nous assumons, et les cas où il ne faut pas

Sur la base des données officielles disponibles au 9 août 2026, l’immobilier résidentiel israélien n’est pas un actif de rendement pour un investisseur français non résident.Il se justifie par un projet de vie, une préparation d’aliyah, un usage familial ou une conviction de long terme sur la valorisation du sol. Il ne se justifie pas par le flux locatif. Un guide qui promet 4 % ou 5 % net contredit les chiffres que l’État israélien publie lui-même.

Il faut le dire d’autant plus nettement que le coût du logement est, avec la scolarité privée, l’un des deux postes sur lesquels une famille française installée en Israël découvre un écart défavorable par rapport à sa vie d’avant. Les loyers moyens que le site gouvernemental publie pour un quatre-pièces — 9 950 ₪ à Tel-Aviv, 8 000 ₪ à Herzliya, 7 380 ₪ à Jérusalem, dans une donnée arrêtée à l’été 2025 — situent le budget logement d’une famille bien au-dessus de ce que la même famille payait en province française : 9 950 ₪, ce sont près de 2 870 € par mois pour un quatre-pièces. Le dispositif de l’article 122(f) que nous avons décrit plus haut n’existe pas par hasard : il est fait pour le propriétaire qui loue son logement unique et se loge lui-même en location, situation banale à l’arrivée. Sur la scolarité privée, nous ne disposons pas de source primaire dans ce dossier et nous ne chiffrons pas : c’est un poste de budget familial à instruire séparément, et il pèse.

Quatre situations, enfin, dans lesquelles nous déconseillons l’opération ou le changement de régime, et il vaut mieux les nommer.

N’achetez pas pour louer si l’aliyah est incertaine.Le différentiel de taxe d’acquisition — 8 % contre 0 % ou 0,5 % — représente près de trois années de loyer brut sur un rendement de 2,7 %. Acheter en non-résident « en attendant de voir » consomme d’emblée le rendement de trois exercices, et cette dépense ne se rattrape pas si l’aliyah se fait plus tard : la fenêtre du régime de faveur court d’un an avant l’aliyah, pas au-delà.

Ne quittez pas le forfait pour le barème avant 60 ans sans avoir refait le calcul avec les cotisations.Le tableau plus haut montre qu’il faut environ 58 % de charges déductibles pour que l’opération soit neutre. En dessous, on paie plus d’impôt et on entre dans une assiette sociale dont le forfait était sorti.

Ne basculez pas en location de courte durée pour un gain de rendement marginal. Le supplément de loyer doit couvrir la perte du forfait, la perte de l’exonération, la TVA à 18 % et la gestion intensive. Sur un bien loué 7 750 ₪ par mois, passer de 10 % d’impôt à 31 % plus TVA suppose un supplément de recettes très supérieur à ce que la plupart des simulations montrent — et le nouvel immigrant qui espérerait loger ce revenu devenu professionnel sous la loi de 2026 n’y gagnera rien, les loyers en étant exclus même à ce titre.

N’interposez pas de société.La question revient sous la forme « puis-je acheter via une SCI ? », et la réponse est que l’interposition ne procure aucun avantage établien Israël. Elle n’évite pas la taxe d’acquisition, celle-ci frappant aussi les opérations sur une société immobilière. Elle porte le taux plafond de plus-value de 25 % à 30 % lorsque le cédant est actionnaire significatif. Elle ne déplace pas l’imposition conventionnelle, l’article 13 § 1 b) de la convention visant expressément la détention indirecte, y compris en chaîne, et l’article 22 § 1 b) faisant de même pour l’impôt sur la fortune. Et elle peut déclencher la procédure d’autorisation applicable aux acquéreurs qualifiés d’étrangers sur les terres d’Israël. Ajoutons que la qualification d’une SCI française en société immobilière israélienne n’est pas établie dans nos sources : c’est une question ouverte, pas une solution.

Ce qu’il faut faire trancher, et avec quelles pièces

Neuf points de ce chapitre ne se ferment pas par une lecture de plus : ils dépendent d’une position administrative que nous n’avons pas pu obtenir, ou d’un dossier individuel. Ils doivent être arbitrés avec nos avocats partenaires spécialisés sur Israël avant tout acte irréversible — signature d’un bail, option pour un régime, première déclaration, bascule en courte durée. Voici les questions à leur poser, formulées de manière qu’ils puissent y répondre en une consultation.

Les pièces à réunir avant cette consultation sont peu nombreuses, et leur absence fait perdre une séance entière. Réunissez : le titre de propriété et l’extrait du registre correspondant ; l’avis de taxe d’acquisitionet la preuve de son règlement, avec le régime sous lequel elle a été liquidée ; les baux en cours et, s’ils existent, les attestations signées des locatairesexigées par l’article 3 de la loi de 1990 ; les avis d’arnonades deux derniers exercices, au nom du redevable effectif ; les factures de travauxavec leurs justificatifs de paiement bancaire ; le tableau d’amortissement du prêt, s’il y en a un ; vos déclarations israéliennesdes trois derniers exercices ou, à défaut, la preuve des paiements de l’impôt forfaitaire ; et, si vous êtes olé ou résident de retour, la copie du visa ou du certificat et la date exacte d’inscription au registre de la population. Pour un résident de France, ajoutez la déclaration française de la dernière année, avec le traitement qui a été réservé aux loyers israéliens.

Ce que ce chapitre ne traite pas, et où le trouver

Quatre sujets contigus relèvent d’autres chapitres, et il vaut mieux le dire que laisser croire au silence. La revente de l’appartement — taxe sur la plus-value immobilière, exonération du logement unique et ses deux plafonds, calcul linéaire pour les biens anciens, taxe d’amélioration due par le vendeur — relève du chapitre consacré à la cession d’un bien israélien. L’acquisition — barèmes de taxe d’acquisition, régime de l’olé et ses quatre conditions, procédure sans notaire, inscription préventive le jour même, achat sur plan et ses garanties, restriction applicable aux acquéreurs étrangers sur les terres d’Israël — relève du chapitre consacré à l’achat.

Les loyers d’un immeuble resté en Francerelèvent du chapitre 13, avec un avertissement que nous répétons ici parce qu’il est le pendant exact de ce que nous venons de décrire : l’article 122A permet à un résident d’Israël d’imposer ses loyers étrangers à 15 %, mais son paragraphe (b) exclut expressément le crédit d’impôt étranger. L’arbitrage n’est donc pas « 15 % contre le barème », mais « 15 % sans crédit d’impôt et hors assiette sociale » contre « barème avec crédit d’impôt, charges déductibles et cotisations ». Les deux termes ont changé de valeur relative depuis que l’exclusion sociale de l’article 350(a)(7) est établie : la conclusion que l’on lit habituellement — le barème serait préférable — doit être rouverte, cas par cas. Notons au passage qu’un argument existe contre ce refus de crédit : l’article 23 § 2 de la convention réserve l’application de la législation israélienne « qui ne peuvent affecter le principe général contenu dans le présent paragraphe ». C’est un argument, pas une position acquise ; il se plaide, il ne se budgète pas.

Enfin, la transmission du bien israélien ne relève pas de ce chapitre, et surtout elle ne se règle pas par la formule qui circule. Israël ne prélève aucun impôt successoral depuis les successions ouvertes à compter du 1^er avril 1981, et la dévolution n’y est ni une vente ni une opération sur société immobilière : l’héritier reprend la date et la valeur d’acquisition du défunt — ce qui signifie aussi que la plus-value latente n’est jamais purgée et qu’il n’y a pas de réévaluation au décès. Il n’existe aucune convention franco-israélienne en matière de successions, et l’article 750 ter du CGI continue de jouer selon le domicile du défunt et celui de chaque héritier — le crédit unilatéral pour impôt étranger étant nul, puisque Israël ne prélève rien. Un appartement à Netanya peut donc être transmis sans un shekel d’impôt israélien et supporter la totalité des droits français. Le bloc transmission le chiffre des deux côtés, et il se lit avant l’achat, pas après le décès.