Immobilier entre la France et le Portugal

« On achète maintenant, pendant qu’on cherche encore, ou on attend d’être installés ? » C’est la question que nous entendons le plus souvent, et depuis le printemps 2026 elle a une réponse chiffrée. Un acquéreur qui n’est pas résident fiscal du Portugal paie l’IMT — le droit de mutation portugais — au taux unique de 7,5 % sur l’achat d’un logement, sans barème progressif, sans exonération et sans réduction. Sur un appartement à 400 000 €, cela fait 30 000 € au lieu de 19 300 €. Le texte est l’article 17.º n.º 10 du Código do IMT, ajouté par le Decreto-Lei n.º 97/2026, du 20 mai 2026. Une part écrasante du corpus francophone en ligne l’ignore encore.

Trois portes de sortie existent, et l’une d’elles vous rend l’argent si vous devenez résident dans les deux ans. Mais elle suppose une demande, dans un délai de six mois, que personne ne vous rappellera. C’est le fil rouge de ce chapitre : au Portugal, la fiscalité immobilière de 2026 n’est presque jamais un taux, c’est un taux assorti d’une condition, d’un délai et d’un mécanisme de reprise. Le chiffre est facile à trouver. C’est la règle autour du chiffre qui coûte cher.

Ce chapitre couvre l’achat d’un bien situé au Portugal : ce que valent réellement les biens et où, comment se déroule une acquisition et ce qu’elle coûte au total, l’IMT et sa barémisation, l’IMI et l’AIMI, la location nue et l’alojamento local, les plus-values, la détention par société, et le rendement locatif réel — celui qui reste une fois l’impôt et les charges payés, pas celui des plaquettes. État du droit arrêté au 29 juillet 2026. Les revenus locatifs et les plus-values d’un bien resté en France relèvent du chapitre consacré au patrimoine français conservé ; l’articulation conventionnelle générale est traitée au chapitre 10.

Le marché : ce que disent les chiffres officiels, et ce qu’ils ne disent pas

Les prix que nous utilisons ici viennent de l’INE, l’institut statistique portugais, qui les construit à partir des données administratives de l’Autoridade Tributária. Ce sont donc des prix de transaction, pas des prix d’annonce. La différence est considérable et nous y reviendrons au moment de parler rendement. Source : INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local — 1.º trimestre de 2026, publié le 17 juillet 2026.

Au premier trimestre 2026, le prix médian national s’établit à 2 337 €/m² sur 35 953 logements familiaux transactionnés, en hausse de 19,8 % sur un an — contre +17,5 % au trimestre précédent. Le nombre de transactions, lui, recule de 10,5 %. Un marché qui monte de vingt points pendant que les volumes baissent de dix n’est pas un marché d’euphorie : c’est un marché de raréfaction de l’offre. Les vingt-six sous-régions sont en hausse annuelle, sans exception.

Au niveau communal, et toujours en médiane de transaction sur le trimestre : Lisboa 5 292 €/m², Cascais 5 000 €/m², Oeiras 4 511 €/m², Funchal 3 601 €/m² (+23,0 %), Braga 2 240 €/m² (+25,0 %), Guimarães 2 108 €/m² (+41,9 %), Leiria 2 092 €/m² (+23,5 %), Barcelos 1 770 €/m² (+28,4 %). Sur douze mois glissants, d’avril 2025 à mars 2026 et 160 467 ventes, la médiane nationale ressort à 2 168 €/m² (+17,5 %), avec Lisboa à 5 082, Cascais 4 687, Oeiras 4 297 et Loulé 4 091. Cinquante-cinq communes dépassent la médiane nationale, dont les neuf de Grande Lisboa, les neuf de Península de Setúbal et quatorze des seize de l’Algarve. Les plus fortes hausses annuelles ne sont pas où l’on croit : Lezíria do Tejo +30,4 %, puis Península de Setúbal +28,9 %, et Grande Lisboa seulement en troisième position avec +20,5 %.

Deux séries complètent le tableau, et c’est leur écart qui compte. L’indice des prix du logement progresse de 17,8 % sur un an au T1 2026 — logements existants +19,7 %, logements neufs +12,6 % — pour 37 745 logements transactionnés (−8,7 %) et environ 9,9 milliards d’euros (+3,2 %). Les loyers des nouveaux baux, eux, atteignent une médiane de 9,46 €/m²/mois, en hausse de 9,1 % sur 39 395 nouveaux contrats. Grande Lisboa 14,38 €/m², Madère 11,97, Península de Setúbal 11,35, Algarve 10,71, aire métropolitaine de Porto 10,13. Commune de Lisbonne : 17,42 €/m² (+8,2 %).

Prix +19,8 %, loyers +9,1 %. Le rendement locatif se comprime mécaniquement, et il se comprimera encore tant que ce ciseau reste ouvert. Ce n’est pas une opinion de conjoncture, c’est de l’arithmétique.

Un dernier chiffre, moins commenté et plus intéressant que tous les autres pour un lecteur français : au premier trimestre 2026, les acquisitions de logements par des acheteurs à domicile fiscal hors du territoire national se sont établies à 1 770 unités, en recul annuel de 15,6 %, contre −8,7 % pour l’ensemble du marché. La demande étrangère recule presque deux fois plus vite que le marché — et ce dès le premier trimestre, c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur du taux d’IMT de 7,5 %. Ce que l’on observera au second semestre 2026 dira si le taux a accéléré un mouvement déjà engagé ou s’il l’a amplifié ; les données n’existent pas encore.

La procédure : ce qui ressemble au droit français, et ce qui n’y ressemble pas du tout

L’acquisition portugaise se déroule en deux temps, comme en France : un avant-contrat puis un acte. La ressemblance s’arrête à peu près là. Trois différences structurelles décident de la sécurité de votre opération, et deux d’entre elles jouent contre l’acquéreur.

Les préalables : le NIF, et la question du représentant fiscal

Le NIF (número de identificação fiscal) est indispensable à tout acte fiscal ou immobilier. Un ressortissant français résidant en France l’obtient auprès de l’Autoridade Tributária. Sans NIF, rien ne se signe.

Sur le représentant fiscal, on lit beaucoup de choses fausses, et elles coûtent plusieurs centaines d’euros par an à des gens qui n’en ont pas besoin. L’article 19 de la Lei Geral Tributária impose la désignation d’un représentant aux non-résidents (n.º 6), mais son n.º 8 dispose que cette désignation est « meramente facultativa » pour les non-résidents d’un État membre de l’Union européenne ou de l’EEE. Un résident de France n’y est donc pas tenu. Le n.º 15, dans sa rédaction issue du Decreto-Lei n.º 44/2022, ajoute que l’obligation ne s’applique pas aux contribuables qui adhèrent aux notifications électroniques — service public de notifications associé à la morada única digital, régime de notifications électroniques du Portal das Finanças, ou caixa postal eletrónica. Deux voies, donc, pour ne pas payer un représentant. Cela dit, un représentant fiscal ou un cabinet comptable local reste utile en pratique : c’est lui qui verra passer un avis d’IMI, une relance ou une notification dans un délai où elle est encore contestable. La question n’est pas juridique, elle est opérationnelle.

L’ouverture d’un compte bancaire portugais est utile mais n’est pas exigée par la loi pour acheter.

Les pièces que le vendeur doit produire, et celle que personne ne réclame

Sur le certificat énergétique, une réserve de méthode que nous préférons écrire plutôt que de la taire : le Decreto-Lei n.º 101-D/2020 impose bien la mention du numéro SCE dans toute annonce de vente ou de location et la remise du certificat avant le compromis, mais les fourchettes de sanction qui circulent — de 250 € à 3 740 € pour une personne physique, de 2 500 € à 44 890 € pour une entreprise — proviennent de sources professionnelles et l’article de sanction lui-même n’a pas été relu. Nous ne les publions donc pas comme un montant certain.

La pièce que l’on oublie systématiquement est la dernière du tableau. Sur un projet locatif touristique, le règlement de copropriété et l’historique des assemblées générales décident si le projet est réalisable — et ils se lisent avant le compromis, pas après. Nous y revenons dans la partie consacrée à l’alojamento local.

Le CPCV : le sinal, l’absence de rétractation, et le piège des clés

Le contrato-promessa de compra e venda — le CPCV — est l’avant-contrat portugais, régi par les articles 410.º et suivants du Code civil. Trois de ses traits doivent être compris avant de signer quoi que ce soit.

Le sinal n’est pas un dépôt de garantie. Le régime de l’article 442.º du Code civil est symétrique et brutal : si l’acquéreur renonce, il perd le sinal ; si le vendeur renonce, il en restitue le double. Un sinal de 10 % sur un bien à 400 000 €, c’est 40 000 € qui partent si votre financement ne se boucle pas et que vous n’avez pas stipulé de condition suspensive. Les conditions suspensives ne sont pas de style au Portugal, elles sont l’essentiel de la négociation du CPCV.

Il n’y a pas d’équivalent du délai de rétractation français. Formulons-le correctement, parce que la formulation compte : les pages officielles consultées le 28 juillet 2026 — justica.gov.pt et le Portal das Finanças — ne mentionnent aucun délai de rétractation légal au bénéfice de l’acquéreur d’un logement ancien, comparable aux dix jours de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation français. Nous n’avons pas mené de recherche systématique sur l’ensemble du droit civil et du droit de la consommation portugais et nous n’affirmons donc pas qu’il n’en existe aucun : c’est un point à faire confirmer par un avocat portugais avant de signer. En pratique, raisonnez comme s’il n’y en avait pas.

La remise des clés avant l’acte déclenche l’impôt. C’est le point le plus mal rapporté du dossier, et il l’est dans les deux sens. Le CPCV suivi de la tradição — la remise de la possession — ou de la jouissance des biens vaut transmission pour l’IMT : c’est l’article 2.º n.º 2 a) du CIMT, et non le n.º 3, lequel vise tout autre chose (clause de cession de position contractuelle, cession de cette position, procuration irrévocable, substabelecimento, ajuste de revenda). Mais le même alinéa a) comporte une exception décisive, que la plupart des présentations omettent : « excepto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3 ». Autrement dit : si vous achetez le logement dans lequel vous allez vivre à titre permanent et qu’aucune des situations du n.º 3 n’est réunie, la remise anticipée des clés ne déclenche pas l’IMT. Dans tous les autres cas — résidence secondaire, bien locatif, acquisition par une société — elle le rend immédiatement exigible, payable dans les trente jours de la tradição (art. 36.º n.º 5 CIMT). Côté vendeur, le fait générateur de plus-value joue, lui, sans cette exception (art. 10.º n.º 3 a) du CIRS).

L’acte : trois voies, et une seule qui simplifie vraiment

Le droit portugais offre trois chemins pour transférer la propriété :

• l’escritura pública devant notaire, la voie classique ;
• le documento particular autenticado, authentifié par un avocat, un solicitador ou une chambre de commerce, suivi de l’enregistrement ;
• le Balcão Casa Pronta, guichet unique du ministère de la Justice, où la signature, le paiement de l’IMT et de l’imposto do selo et l’inscription au registre foncier se font en un seul passage.

Dans tous les cas, l’inscription au registo predial est obligatoire et c’est elle qui rend l’acquisition opposable aux tiers. Une acquisition signée mais non inscrite est une acquisition fragile.

Un mot sur le notaire portugais, parce que la comparaison avec la France induit en erreur. Le notariat portugais a été libéralisé : les honoraires sont libres, il n’existe pas de tarif réglementé unique, et le notaire ne joue pas le rôle d’officier public unique et central du modèle français. La sécurité juridique de votre opération ne repose donc pas sur lui : elle repose sur les vérifications que votre conseil aura faites — registre, licence d’utilisation, charges, copropriété, urbanisme. C’est la raison pour laquelle le poste « avocat », souvent perçu comme un doublon par un acheteur français, n’en est pas un.

L’ordre des opérations, et pourquoi l’IMT se paie avant l’acte

La séquence est la suivante : NIF, puis vérification du registre, de la caderneta et de la licence d’utilisation, puis CPCV avec sinal et conditions suspensives, puis liquidation et paiement de l’IMT et de l’imposto do selo, puis acte, puis inscription au registre foncier, puis mise à jour de la matrice au nom de l’acquéreur.

Le Decreto-Lei n.º 97/2026 a modifié l’article 36.º n.º 1 du CIMT pour permettre le paiement « le jour même de la liquidation ou dans les trente jours suivants », sous peine de caducité de la liquidation. Cet assouplissement a été largement commenté, et largement mal compris. Il ne vous dispense pas de payer avant l’acte. La règle qui l’impose n’est pas à l’article 36.º : elle est à l’ article 22.º n.º 1 (« A liquidação do IMT precede o acto ou facto translativo dos bens ») et surtout à l’article 49.º n.º 1, qui interdit aux notaires, solicitadores et autres entités habilitées de dresser l’acte sans qu’on leur présente l’extrait de déclaration accompagné du comprovativo da cobrança. Le nouveau délai de trente jours n’ouvre un délai réel que dans les cas où la liquidation ne doit pas précéder la transmission. Concrètement : prévoyez la trésorerie de l’IMT et du timbre avant le rendez-vous de signature, pas après.

Les frais réels : ce que vous décaissez en plus du prix

Les frais d’acquisition portugais sont souvent présentés comme « légers ». Ils l’étaient. Pour un non-résident, ils ne le sont plus.

Attention à une confusion de lecture qui revient sans cesse : la verba 1.1 du timbre est bien à 0,8 %. La verba 1.2, qui vise les mutations à titre gratuit, est à 10 % ; la verba 2, qui vise les baux, est à 10 % d’un mois de loyer. Ce sont trois lignes différentes d’un même tableau, et les additionner ou les substituer produit des chiffres absurdes.

CAS 1 - resident, logement affecte a son habitation propre et permanente
          IMT (Tabela I) : 400 000 x 8 % - 13 763,35 ............ 18 237 €
          Imposto do selo verba 1.1 : 400 000 x 0,8 % ........... 3 200 €
          Casa Pronta (acte isole) ................................ 375 €
          ------------------------------------------------------------------
          TOTAL ................................................ 21 812 €   soit 5,45 % du prix

        CAS 2 - resident, residence secondaire ou bien locatif
          IMT (Tabela III) : 400 000 x 8 % - 12 699,89 .......... 19 300 €
          Imposto do selo ....................................... 3 200 €
          Casa Pronta ............................................. 375 €
          ------------------------------------------------------------------
          TOTAL ................................................ 22 875 €   soit 5,72 % du prix

        CAS 3 - NON-RESIDENT, logement, hors les trois exceptions
          IMT (art. 17.º n.º 10) : 400 000 x 7,5 % .............. 30 000 €
          Imposto do selo ....................................... 3 200 €
          Casa Pronta ............................................. 375 €
          ------------------------------------------------------------------
          TOTAL ................................................ 33 575 €   soit 8,39 % du prix

        Cout imputable a la seule non-residence durable : 30 000 - 19 300 = 10 700 €

L’IMT : l’assiette, les six tables, et les taux qui ne sont pas des barèmes

L’assiette d’abord, parce qu’elle ferme une porte. L’article 12.º n.º 1 du CIMT retient le plus élevé du prix stipulé à l’acte ou du VPT, la valeur patrimoniale fiscale inscrite à la matrice. Déclarer un prix inférieur au VPT ne fait donc économiser aucun impôt : le VPT prend le relais. Et comme il servira aussi de valeur de réalisation plancher lors de la revente (art. 44.º n.º 2 du CIRS), la manœuvre coûte deux fois.

Les barèmes 2026 ont été revalorisés de 2 % par la Lei n.º 73-A/2025, du 30 décembre 2025 (loi de finances portugaise pour 2026), et les tables pratiques ont été publiées par l’Autoridade Tributária dans l’Ofício Circulado n.º 40129/2026 du 6 janvier 2026, en vigueur depuis le 1^er janvier 2026. Il existe six tables : trois pour le Continent, trois pour les régions autonomes.

Deux observations que personne ne fait, et qui changent le raisonnement sur les biens chers.

Au-delà de 660 982 €, les deux tables convergent. Le taux devient unique et identique : 6 % sur la totalité de la valeur. Sur un bien à 800 000 €, l’IMT est de 48 000 € que vous y habitiez ou non. La distinction résidence principale ou non, qui structure tout le bas du barème, disparaît en haut.

Au-delà de 1 150 853 €, le taux des tables est de 7,5 % — c’est exactement le taux du non-résident. Conséquence arithmétique : sur une acquisition de 1,5 million d’euros, un non-résident paie 112 500 €, et un résident aussi. La majoration de l’article 17.º n.º 10 est sans objet sur les biens de plus de 1,15 million. Elle frappe donc, en valeur relative, le milieu de marché — exactement le segment de la clientèle française qui achète entre 250 000 € et 700 000 € en Algarve, à Setúbal ou dans la périphérie lisboète.

Bien a 250 000 €   Tabela III : 250 000 x 7 % - 9 394,50 ...... 8 106 €
                           Non-resident : 250 000 x 7,5 % ........... 18 750 €
                           SURCOUT ................................. 10 644 €   (+131 %)

        Bien a 400 000 €   Tabela III .............................. 19 300 €
                           Non-resident ............................ 30 000 €
                           SURCOUT ................................. 10 700 €   (+55 %)

        Bien a 800 000 €   Tabela III (6 % taux unique) ............ 48 000 €
                           Non-resident ............................ 60 000 €
                           SURCOUT ................................. 12 000 €   (+25 %)

        Bien a 1 500 000 € Tabela III (7,5 % taux unique) ......... 112 500 €
                           Non-resident ........................... 112 500 €
                           SURCOUT ....................................... 0 €

L’IMT Jovem, et l’exonération de timbre que tout le monde oublie

La Tabela II réserve un traitement de faveur aux acquéreurs de trente-cinq ans ou moins : 0 % jusqu’à 330 539 €, puis 8 % avec une déduction de 26 443,12 € jusqu’à 660 982 €, puis 6 % en taux unique, puis 7,5 % au-delà de 1 150 853 €. Base légale : articles 9.º n.º 2 et 17.º n.º 1 b) du CIMT, dans leur rédaction issue du Decreto-Lei n.º 48-A/2024 du 25 juillet 2024, avec effet au 1^er août 2024.

Les conditions sont plus étroites qu’on ne le dit. L’article 9.º n.º 2 exige qu’il s’agisse de la première acquisition (« a primeira aquisição ») d’un bien urbain destiné à l’habitation propre et permanente, par un sujet de 35 ans ou moins à la date de la transmission, qui n’est pas considéré comme dépendant au sens de l’article 13.º du CIRS l’année de la transmission. S’y ajoute l’exclusion du n.º 3 : ne pas être titulaire d’un droit de propriété — ou d’une figure parcellaire — sur un bien urbain d’habitation à la date de la transmission ni à aucun moment dans les trois années précédentes. En couple, la vérification et la liquidation se font individuellement, par moitié pour chaque conjoint (n.º 4) : si l’un des deux a 37 ans, la moitié du bien relève de la Tabela I ou III. Le n.º 5 précise que le régime « não prejudica a aplicação de um regime mais favorável ».

Et voici la disposition que la quasi-totalité des présentations francophones omet : l’article 7.º-A du Code do Imposto do Selo, ajouté par le même Decreto-Lei n.º 48-A/2024, accorde aux mêmes acquisitions une déduction sur la verba 1.1, plafonnée au montant résultant de l’application de cette verba au plafond du premier palier de la Tabela II — soit, en 2026, 0,8 % × 330 539 € = 2 644,31 €. Autrement dit : pour un acquéreur de 35 ans ou moins achetant sa première résidence principale à 330 539 €, le coût fiscal d’entrée est nul — zéro d’IMT et zéro de timbre — et non 2 644 € comme le laisse croire toute présentation qui s’arrête à l’IMT. Le n.º 4 réduit ce plafond proportionnellement à la quote-part acquise ou à la différence de valeurs en cas d’échange ; le n.º 5 impose une liquidation individuelle par moitié pour chaque conjoint, chacun devant déposer sa propre déclaration de l’article 19.º n.º 1 du CIMT.

Ce dispositif intéresse assez peu la clientèle patrimoniale classique. Il intéresse en revanche beaucoup les enfants de clients qui s’installent, et les jeunes actifs français qui partent travailler à Lisbonne ou à Porto : c’est, sur un budget de 300 000 €, environ 12 000 € d’économie immédiate.

Les taux qui ne sont pas des barèmes : 5 %, 6,5 % et 10 %

Trois taux fixes complètent le dispositif, et l’un d’eux limite fortement la portée de la majoration des non-résidents.

• 5 % sur les prédios rústicos (art. 17.º n.º 1 d) du CIMT).
• 6,5 % sur les autres biens urbains et les autres acquisitions onéreuses (art. 17.º n.º 1 e)). Cela vise les locaux commerciaux, les bureaux, et — point souvent manqué — les terrains à bâtir.
• 10 %, sans aucune exonération ni réduction, lorsque l’acquéreur a son domicile fiscal dans un pays, territoire ou région figurant sur la liste des régimes fiscaux plus favorables approuvée par arrêté du ministre des Finances, ou qu’il est une entité dominée ou contrôlée, directement ou indirectement, par une telle entité (art. 17.º n.os 4 et 8, la notion de domination renvoyant à l’article 486.º du Code des sociétés commerciales). Ce taux ne s’applique pas lorsque l’acquéreur est une personne physique (art. 17.º n.º 7).

Le taux de 7,5 % des non-résidents, lui, ne vise que le « prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação ». Un non-résident qui achète un terrain à bâtir, une boutique, un local professionnel ou un prédio rústico reste donc aux 6,5 % ou aux 5 % de droit commun : la majoration ne l’atteint pas. C’est une donnée de structuration réelle, et la seule qui soit disponible sans condition ni engagement.

Les 7,5 % des non-résidents : le texte, les trois portes de sortie, et le délai de six mois

Le texte est l’article 17.º n.os 10 à 12 du CIMT, ajouté par le Decreto-Lei n.º 97/2026 du 20 mai 2026, publié au Diário da República, 1.ª série n.º 97. Le décret a été pris « no uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março » et son article 1.º n.º 4 annonce lui-même l’objet : « alteração das taxas de IMT aplicáveis a não residentes ». La règle du n.º 10 se lit ainsi :

Le n.º 10 vise « o adquirente … não residente », sans restriction aux personnes physiques — à la différence du n.º 7, qui exclut expressément les personnes physiques du champ des 10 %. Une société non-résidente qui achète un logement au Portugal entre donc, elle aussi, dans le champ des 7,5 %.

Trois exceptions, et trois seulement, écartent le taux :

• a) l’acquéreur a été considéré comme résident fiscal au Portugal au sens de l’article 16.º du Code de l’IRS ;
• b) il devient résident fiscal au Portugal au sens du même article 16.º dans les deux ans de la date d’acquisition ;
• c) le bien est affecté à la location d’habitation à un loyer mensuel n’excédant pas 2 300 € — les limites des n.os 2 et 3 de l’article 2.º du Decreto-Lei n.º 97/2026 — dans les six mois de l’acquisition, et loué pendant au moins 36 mois, continus ou fractionnés, au cours des cinq premières années suivant l’acquisition.

Le plafond de 2 300 € est figé, et cela vous concerne pendant cinq ans

Le plafond du « loyer modéré » est défini par l’article 2.º n.º 2 a) du Decreto-Lei n.º 97/2026 comme « 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026 ». La rémunération minimale mensuelle garantie pour 2026 est de 920 € (Decreto-Lei n.º 139/2025 du 29 décembre 2025, effet au 1^er janvier 2026, +5,7 %), soit un plafond de 2 300 €/mois.

Lisez bien la référence légale : ce n’est pas « la RMMG de l’année », c’est la RMMG prévue pour 2026. Une valeur figée. Le plafond restera de 2 300 € en 2027, en 2028 et en 2029, sauf portaria conjointe Finances/Logement prise sur le fondement du n.º 3. Toutes les rédactions qui écrivent « 2 300 € en 2026 » laissent croire à une indexation automatique : c’est l’inverse. Le texte ne comporte par ailleurs aucun renvoi territorial : les rémunérations minimales régionales majorées des Açores et de Madère sont sans effet sur ce plafond.

La conséquence opérationnelle est directe, et elle est méchante. Vous vous engagez sur 36 mois de location au cours de cinq ans. Le coefficient d’actualisation annuelle des loyers pour 2026 est de 1,0224, soit +2,24 % — valeur reprise de sources professionnelles concordantes, l’Aviso n.º 23174/2025/2 n’ayant pas pu être lu directement sur le portail du Diário da República. Un bailleur qui part de 2 250 € et qui indexe mécaniquement chaque année franchit le plafond dès la deuxième révision — et perd rétroactivement l’IMT restitué et, s’il en bénéficiait, l’exonération de plus-value pour remploi locatif. Si vous visez ce dispositif, calez votre loyer initial avec une marge de sécurité de plusieurs centaines d’euros, ou renoncez à l’indexation.

Depuis quand, exactement ? Une question qui n’est pas close

Le Decreto-Lei n.º 97/2026 a été publié le 20 mai 2026. Il se termine à son article 18.º, intitulé « Produção de efeitos », et il ne comporte aucun article « Entrada em vigor ». L’article 18.º fixe des dates spécifiques pour le régime CIA et le RSAA (1^er septembre 2026), pour les modifications du Code de l’IRS et de l’EBF (1^er janvier 2026) et pour les mesures de TVA. Les modifications du Code de l’IMT n’y figurent nulle part. En application de la vacatio legis de droit commun (article 2.º n.º 2 de la Lei n.º 74/98), l’entrée en vigueur intervient le cinquième jour suivant la publication, soit le 25 mai 2026.

Une thèse concurrente circule, qui date l’entrée en vigueur au 1^er septembre 2026 : elle confond la date d’effet du régime CIA/RSAA avec celle des taux d’IMT et n’a, à la lecture du texte, aucun appui textuel. Nous retenons donc le 25 mai 2026. Mais nous devons écrire ce qui manque : aucune prise de position de l’administration portugaise — ofício circulado, FAQ du Portal das Finanças, note ministérielle — n’a été identifiée au 29 juillet 2026 pour confirmer cette date. Sur un dossier dont l’acte se situe entre le 21 et le 31 mai 2026, la question vaut plusieurs milliers d’euros et doit être posée à un conseil portugais.

Sur les acquisitions en cours au moment du changement, la lecture intégrale des articles 12.º à 18.º du décret ne fait apparaître aucune disposition transitoire pour les CPCV signés avant et dont l’acte est postérieur. L’article 18.º du CIMT s’applique alors : « O imposto será liquidado pelas taxas em vigor ao tempo da ocorrência do facto tributário ». Le fait générateur commande. Reste le cas réellement délicat : un CPCV signé avant le 25 mai 2026 avec tradição antérieure. Le fait générateur étant alors antérieur au titre de l’article 2.º n.º 2 a), le barème ancien devrait s’appliquer. C’est une lecture, pas une certitude : à faire confirmer.

Deux ambiguïtés de rédaction que le texte n’a pas résolues

Que veut dire « tenha sido considerado residente » ? L’exception a) écarte les 7,5 % pour l’acquéreur qui « a été considéré résident » au sens de l’article 16.º du CIRS. Le parfait portugais se lit littéralement comme « a été, à un moment quelconque, considéré résident » — ce qui exonérerait de la majoration tout Français ayant résidé au Portugal dans le passé, fût-ce vingt ans plus tôt. La lecture téléologique (résident au titre de l’année de l’acquisition) est plus vraisemblable, mais le texte ne la porte pas. Point à signaler à un client concerné, pas à trancher.

Quelle table à la restitution ? Le non-résident qui devient résident dans les deux ans obtient l’annulation de la différence avec « as taxas previstas no n.º 1 ». Mais laquelle ? S’il s’agit de la Tabela I — la résidence principale — la condition d’affectation dans les six mois de l’acquisition posée par l’article 11.º n.º 8 b) du CIMT sera, par construction, déjà expirée pour celui qui s’installe la deuxième année. La lecture prudente est que la restitution est plafonnée à la Tabela III. L’écart est de 1 063 € sur 400 000 €, et il croît avec le prix. Nous ne chiffrons pas de restitution « Tabela I » dans nos simulations tant qu’une prise de position de l’AT n’est pas disponible.

Les deux mécanismes de reprise que personne ne vous montrera

Si vous ne deviez retenir qu’une chose de tout ce chapitre, ce serait celle-ci : au Portugal, un taux favorable d’IMT n’est pas acquis le jour de l’acte. Il est acquis six mois plus tard, et il reste révocable pendant six ans. Deux textes le disent, et aucun des deux n’apparaît dans les présentations commerciales.

Un mot sur le calendrier de la TVA réduite, puisqu’elle conditionne le piège n° 2. La verba 2.42.1 de la liste I annexée au CIVA ramène la TVA à 6 % sur les marchés de construction ou de réhabilitation destinés à la vente en habitation propre et permanente (jusqu’à 660 982 €) ou à la location d’habitation à loyer modéré, sous condition d’une initiative procédurale située entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029 et d’une exigibilité à compter du 1^er janvier 2026. La verba elle-même cesse sa vigueur le 31 décembre 2032 (article 10.º n.º 7 du décret). Si votre promoteur invoque cette TVA réduite, il vous fait entrer dans le champ de la majoration de l’article 10.º n.º 5 : faites-le écrire dans le contrat de réservation.

Une dernière mesure du paquet 2026 mérite d’être connue, parce qu’elle est la seule véritablement favorable à l’acquisition. Le nouvel article 45.º-B de l’EBF exonère d’IMT la première acquisition d’une résidence principale en logement à coûts contrôlés jusqu’au plafond du premier palier de la Tabela II (330 539 €), applique les taux de la Tabela II au-delà, et ouvre une déduction sur l’imposto do selo verba 1.1. Elle est subordonnée à une délibération de l’assemblée municipale (n.º 7) et exclue si l’acquéreur détient ou a détenu un bien urbain d’habitation dans les trois ans (n.º 3). Elle concerne peu la clientèle patrimoniale : le segment « coûts contrôlés » n’est pas celui où l’on achète à Cascais.

L’IMI : une taxe foncière municipale, et un VPT qui n’est pas le prix

L’Imposto Municipal sobre Imóveis est l’équivalent portugais de la taxe foncière. Une règle avant toutes les autres : il n’existe pas de « taux d’IMI portugais ». L’article 112.º n.º 1 du CIMI fixe une fourchette — 0,8 % pour les prédios rústicos et 0,3 % à 0,45 % pour les biens urbains — et le taux exact est arrêté chaque année par délibération de l’assemblée municipale, éventuellement par freguesia (n.º 5). Toute source qui vous annonce un taux national se trompe. Le taux applicable à votre bien se lit sur le site de la commune, ou sur votre premier avis.

Les modulations sont nombreuses et méritent d’être connues, parce que certaines coûtent cher :

• Triple du taux pour les biens urbains vacants depuis plus d’un an ou en ruine (art. 112.º n.º 3). Un bien acheté pour être rénové lentement peut donc voir son IMI tripler.
• Majoration ou minoration jusqu’à 30 % en zone de réhabilitation urbaine ou de désertification (n.º 6), réduction jusqu’à 20 % pour les biens loués (n.º 7), majoration jusqu’à 30 % pour les biens dégradés (n.º 8).
• IMI familial (art. 112.º-A) : déduction fixe, sur délibération municipale, de 30 € pour un enfant à charge, 70 € pour deux et 140 € pour trois ou plus, sur l’IMI de la résidence principale.
• 7,5 % pour les biens détenus par des contribuables domiciliés dans un territoire à régime fiscal plus favorable ou dominés par une telle entité (art. 112.º n.º 4). Le n.º 17 du même article exclut expressément de ce taux les biens « que sejam propriedade de pessoas singulares ». La symétrie est parfaite entre les trois impôts : IMT (art. 17.º n.º 7), IMI (art. 112.º n.º 17) et AIMI (art. 135.º-F n.º 6) excluent tous les personnes physiques du taux « paradis fiscaux ».

L’assiette est le VPT, la valeur patrimoniale fiscale, calculée selon la formule de l’article 38.º du CIMI, articulée sur la valeur moyenne de construction au mètre carré (Vc) de l’article 39.º. Le Vc pour 2026 est de 570 €/m² (Portaria n.º 471/2025/1 du 26 décembre 2025), en hausse de 38 € par rapport à 2025, et la valeur de base des biens bâtis, majorée de 25 % au titre du terrain d’implantation, ressort à 712,50 €/m². Réserve de sourcing à conserver : ces deux valeurs proviennent de sources professionnelles concordantes consultées le 29 juillet 2026, la Portaria elle-même n’ayant pas été relue.

Le point important n’est pas la formule, c’est sa conséquence : le VPT est structurellement très inférieur au prix de marché. C’est pourquoi l’IMI portugais reste modéré en valeur absolue, même dans les zones chères — comptez quelques centaines d’euros par an sur un appartement urbain courant — et pourquoi l’AIMI, assis sur le VPT, frappe beaucoup moins souvent qu’on ne le croit. Un appartement lisboète payé 355 000 € peut parfaitement afficher un VPT de 180 000 €, soit un IMI de 630 € à 0,35 %.

Calendrier : liquidation de février à avril de l’année suivante (art. 113.º n.º 2), paiement en mai si l’impôt n’excède pas 100 €, en mai et novembre s’il est compris entre 100 € et 500 €, en mai, août et novembre au-delà de 500 € (art. 120.º). Pas de liquidation en dessous de 10 € (art. 113.º n.º 6).

L’exonération de résidence principale : réelle, et presque inutilisable

L’article 46.º de l’EBF exonère d’IMI le logement affecté à l’habitation propre et permanente, sous conditions cumulatives : bien urbain d’habitation construit, agrandi, amélioré ou acquis à titre onéreux ; affectation à l’habitation propre et permanente dans les six mois de l’acquisition ou de l’achèvement, avec domicile fiscal fixé sur place ; revenu brut total du foyer de l’année précédente ne dépassant pas 153 300 € ; et surtout VPT ne dépassant pas 125 000 €.

Durée : trois ans, prorogeables de deux sur délibération de l’assemblée municipale. L’exonération est automatique en cas d’acquisition à titre onéreux (n.º 6 a)) ; sinon elle doit être demandée dans les soixante jours suivant le délai de six mois. Elle ne peut être reconnue que deux fois au même contribuable ou foyer (n.º 11), et elle est exclue pour les entités domiciliées dans un territoire à régime privilégié (n.º 10).

Voilà pour le texte. En pratique : avec un VPT plafonné à 125 000 €, cette exonération ne concerne presque jamais les acquisitions de clientèle patrimoniale française à Lisbonne, à Cascais ou en Algarve. Ne la présentez pas, et ne vous la laissez pas présenter, comme un avantage structurant du Portugal. Elle porte sur un impôt qui coûte quelques centaines d’euros, pendant trois ans, sur des biens que vous n’achetez pas.

Une extension mérite en revanche d’être signalée, parce qu’elle est méconnue et qu’elle n’est pas plafonnée en nombre : le n.º 3 de l’article 46.º étend le mécanisme à la partie du bien destinée à la location d’habitation permanente, à compter du premier bail. Et la limite des deux fois du n.º 11 ne vise que « A isenção prevista nos n.os 1 e 2 » : le n.º 12 précise à l’inverse que l’exonération du n.º 3 « pode ser reconhecida ao mesmo sujeito passivo por cada prédio ou fração autónoma ». Un bailleur peut donc en bénéficier autant de fois qu’il a de biens — sous réserve, toujours, du plafond de VPT.

L’AIMI : l’« IFI portugais », qui ne remplace pas l’IFI français

L’adicional ao IMI (articles 135.º-A à 135.º-M du CIMI) est un impôt annuel sur la détention immobilière, assis sur la somme des VPT des biens urbains détenus au 1^er janvier. Sont exclus de l’assiette les biens classés « commerciaux, industriels ou de services » et « autres », ainsi que les biens d’habitation relevant du Programa de Apoio ao Arrendamento. Attention : les terrains à bâtir ne sont pas exclus, ils entrent dans l’assiette.

Deux exclusions d’assiette sont rarement mentionnées et jouent dans les deux sens. L’article 135.º-C n.º 3 a) écarte de l’assiette « os prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a tributação em IMI » — ce qui exclut, l’année suivante, un bien sous exonération de l’article 46.º de l’EBF. À l’inverse, le n.º 4 dispose que l’abattement de 600 000 € ne s’applique pas aux biens vacants ou en ruine visés à l’article 112.º n.º 3 a) et b). Un immeuble laissé vide en attente de travaux cumule donc le triplement de l’IMI et la perte de l’abattement d’AIMI.

Dernier détail qui a son importance dans un calcul de rendement : l’AIMI n’est pas déductible des revenus fonciers. L’article 41.º n.º 1 du CIRS l’exclut expressément, au même titre que les intérêts d’emprunt et les amortissements.

Louer en nu : la catégorie F, ses taux et ce qu’elle refuse de déduire

Les loyers relèvent de la catégorie F de l’IRS (article 8.º du CIRS), sauf option pour la catégorie B. Le champ est large : loyers de biens ruraux, urbains et mixtes, mais aussi cession d’usage et services liés, location du mobilier et des machines installés, différence en sous-location, cession d’usage à des fins publicitaires, cession des parties communes, constitution onéreuse de droits réels de jouissance temporaires (art. 8.º n.º 2).

Les taux, maintenant. Ils ont changé au 1^er janvier 2026 et la plupart des sources n’ont pas suivi.

Le taux de référence en 2026 n’est donc ni 28 %, ni 25 % : c’est 10 %. Regardez pourquoi : le loyer médian des nouveaux baux relevé par l’INE est de 9,46 €/m²/mois, soit 662 € pour 70 m², et 1 219 € au tarif lisboète le plus élevé. La quasi-totalité du parc locatif portugais est sous le plafond de 2 300 €. Les 25 % ne sont que le taux résiduel des baux haut de gamme — et le taux de repli au 1^er janvier 2030, si rien ne proroge l’article 45.º-C. Les 28 % ne concernent jamais un bail d’habitation. Et le régime du RNH n’a jamais eu le moindre effet sur ces revenus, qui sont de source portugaise : ne mélangez pas les deux sujets.

Le bailleur non-résident : ce qui s’applique vraiment

Un point est net et un autre ne l’est pas. Ce qui est net : le n.º 2 de l’article 72.º vise « os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional » sans aucune condition de résidence. Le taux de 25 % s’applique donc aussi au bailleur non-résident. Et l’article 45.º-C de l’EBF ne pose pas davantage de condition de résidence : le taux de 10 % sur les loyers modérés est ouvert à un bailleur résidant en France. Les autres revenus fonciers restent à 28 %, ou à 25 % s’ils sont imputables à un établissement stable au Portugal (art. 72.º n.º 6 a)).

La retenue à la source est de 10 % pour les revenus de catégorie F relevant du n.º 1 de l’article 45.º-C (art. 101.º n.º 1 f) du CIRS). Elle n’est due que lorsque le débiteur y est tenu, c’est-à-dire lorsque le locataire dispose d’une comptabilité organisée : un locataire particulier ne retient rien. Dans tous les cas, une déclaration Modelo 3 avec annexe F doit être déposée, quelle que soit la résidence du bailleur.

Ce qui n’est pas net, et que nous signalons plutôt que de le lisser : l’article 72.º n.º 15 du CIRS permet aux résidents d’un autre État membre de l’Union ou de l’EEE d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’article 68.º, mais il vise littéralement « os rendimentos referidos nas alíneas b) e e) do n.º 1 e no n.º 6 » — il ne cite pas le n.º 2, qui est précisément celui qui porte les loyers d’habitation à 25 %. À la lettre, l’option n’est donc pas ouverte aux bailleurs européens de logements d’habitation. Nous n’avons trouvé, au 29 juillet 2026, ni doctrine administrative ni décision tranchant ce point. Compte tenu de la jurisprudence Hollmann et MK sur la libre circulation des capitaux, une lecture conforme au droit de l’Union est probable — mais nous ne l’affirmons pas, et un dossier qui en dépendrait doit être instruit avec un fiscaliste portugais.

L’alojamento local : le risque a changé de nature depuis 2024

La location touristique portugaise a mauvaise presse depuis 2023, et cette réputation est en partie périmée. Le régime a été profondément remanié par le Decreto-Lei n.º 76/2024 du 23 octobre 2024, entré en vigueur le 1^er novembre 2024, qui a republié en annexe le Decreto-Lei n.º 128/2014 dans sa rédaction en vigueur. Son article 5.º a abrogé, entre autres : l’article 6.º-A (renouvellement quinquennal des enregistrements) et — c’est le point décisif — les articles 18.º, 19.º, 20.º, 21.º et 52.º de la Lei n.º 56/2023, c’est-à-dire la suspension nationale des nouveaux enregistrements en appartement, la caducité des enregistrements et le réexamen qui était prévu en 2030.

Le risque ne s’est pas éteint pour autant : il s’est déplacé vers le règlement municipal. Depuis 2024, l’alojamento local est un régime national dans ses principes et municipal dans ses effets. Cela change entièrement la méthode : on ne raisonne plus « au Portugal », on raisonne commune par commune, et à Lisbonnefreguesia par freguesia, voire quartier par quartier.

La présomption qui interdit la location saisonnière « hors AL »

Beaucoup d’acheteurs français imaginent pouvoir louer six semaines par été « entre particuliers » sans entrer dans le régime. Le texte l’a fermé. L’article 4.º n.º 2 du Decreto-Lei n.º 128/2014 pose une présomption d’exploitation d’alojamento local dans deux cas autonomes :

• a) lorsque le bien est mis en publicité, mis à disposition ou fait l’objet d’une intermédiation comme hébergement pour touristes ou comme hébergement temporaire — sans aucune condition de durée ;
• b) ou lorsque, étant meublé et équipé, il offre au public, outre la nuitée, des services complémentaires — le nettoyage notamment — pour des périodes inférieures à trente jours.

Le seuil de trente jours ne vise donc que le second cas. La simple mise en annonce suffit à faire jouer la présomption, quelle que soit la durée du séjour proposé. La présomption reste réfragable, notamment par la production d’un bail urbain enregistré auprès des finances (n.º 3) — mais on voit mal comment produire un bail enregistré pour un séjour de quinze jours.

L’enregistrement, et le délai d’opposition de la mairie

L’ouverture passe par une comunicação prévia com prazo adressée au président de la mairie, exclusivement via le Balcão Único Eletrónico (art. 5.º). Le numéro attribué devient le numéro d’enregistrement AL en l’absence d’opposition et vaut titre unique d’ouverture au public (art. 7.º n.º 1). Les pièces sont énumérées à l’article 6.º n.º 2 : identification du titulaire, termo de responsabilidade attestant l’aptitude du bâtiment, caderneta predial urbana, bail ou autre titre légitimant l’exploitation avec l’autorisation du propriétaire le cas échéant, déclaration de début d’activité auprès de l’AT en CAE 55201 ou 55204, procès-verbal d’assemblée de copropriété pour les seuls hostels, et modalité choisie. L’autorisation d’utilisation du bien doit être indiquée.

La mairie dispose de 60 jours pour s’opposer, 90 jours en zone de contention (art. 6.º n.º 9). Les motifs sont limitativement énumérés : instruction incorrecte, annulation antérieure d’un enregistrement, violation des restrictions municipales des articles 15.º-A, 15.º-B et 15.º-C, absence d’autorisation d’utilisation adéquate, non-conformité légale. L’opposition fait obstacle à l’attribution du numéro. L’intéressé peut demander une fois, à ses frais, une visite des services municipaux pour révision de la décision (n.º 11). Toute mise à jour des données et toute cessation se communiquent sous dix jours.

La copropriété : la règle des deux tiers, et ce qu’elle protège

L’article 6.º-B n.º 4 pose que l’installation d’un AL dans une fraction autonome ne constitue pas un usage différent de sa destination au sens de l’article 1422.º n.º 2 c) du Code civil — sauf interdiction figurant dans le titre constitutif de la propriété horizontale ou dans le règlement de copropriété, ou délibération postérieure de l’assemblée des copropriétaires. Le n.º 5 encadre cette délibération : elle doit être approuvée à la majorité des deux tiers de la permilagem de l’immeuble et ne produit d’effets que pour l’avenir, ne s’appliquant qu’aux demandes d’enregistrement déposées postérieurement.

Deux conséquences pratiques, symétriques. Un AL déjà enregistré ne peut pas être « tué » par un vote ultérieur de copropriété — c’est une sécurité réelle pour l’acheteur d’un bien déjà exploité. Mais l’acquéreur qui achète pour faire de l’AL doit lire le règlement de copropriété et l’historique des assemblées avant le CPCV, faute de quoi son projet peut être déjà juridiquement mort le jour où il signe. Pour les hostels, l’autorisation de copropriété reste préalable et exigée (art. 4.º n.º 4 et art. 6.º n.º 2 f)).

Zones de contention : ce que les communes peuvent faire, et ce qu’elles ne peuvent pas

L’article 15.º-A autorise chaque commune à créer, dans son règlement, des áreas de contenção et des áreas de crescimento sustentável, par freguesia ou union de freguesias, en tout ou partie, et à plafonner les nouveaux enregistrements. Ces zones doivent être réévaluées au minimum tous les trois ans et fondées sur une étude d’impact. Dans les communes comptant plus de 1 000 AL enregistrés, l’assemblée municipale doit se prononcer expressément, dans les douze mois, sur l’exercice de son pouvoir réglementaire (art. 4.º n.º 6).

En zone de contention (art. 15.º-B), la commune peut interdire les nouveaux enregistrements dans des biens loués à l’habitation au cours des deux années précédentes, plafonner le nombre d’AL en proportion des logements disponibles, prévoir des exceptions, fixer une durée aux nouveaux enregistrements, et limiter la transmissibilité des nouveaux numéros en modalités moradia et apartamento. Elle peut aussi suspendre pour un an au maximum les nouveaux enregistrements dans des périmètres délimités, dans l’attente du règlement. En zone de croissance durable (art. 15.º-C), elle peut ajouter des exigences : état de conservation moyen ou supérieur attesté, classe énergétique D ou supérieure, proportion minimale de logements sans AL — avec des exceptions possibles pour les immeubles antérieurs à 1951. Précisons, parce que c’est souvent mal rapporté : l’article 15.º-C n.º 2 a) confère également dans les zones de croissance durable le pouvoir d’interdire les nouveaux enregistrements dans les biens loués à l’habitation au cours des deux années précédentes. Ce pouvoir n’est pas propre aux zones de contention.

Lisbonne : le cas qui décide de la rentabilité, avec ses réserves de source

Le Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisbonne a fait l’objet d’une deuxième modification, approuvée par l’Assemblée municipale le 2 décembre 2025, publiée par Aviso n.º 29926-A/2025/2 au Diário da República, 2.ª série, n.º 235, supplément, du 5 décembre 2025, et entrée en vigueur le 6 décembre 2025. L’architecture, telle qu’elle est décrite par une note de cabinet d’avocats consultée le 28 juillet 2026, repose sur un pilotage à trois échelles — municipalité, freguesia, quartier — avec deux seuils :

• contention absolue lorsque le ratio AL / logements permanents atteint ou dépasse 10 % : aucun nouvel enregistrement ;
• contention relative entre 5 % et 10 % : enregistrements restreints.

Les freguesias citées en contention absolue et leurs ratios : Santa Maria Maior 66,9 %, Misericórdia 43,8 %, Santo António 25,1 %, São Vicente 16,1 %, Arroios 13,5 %, Estrela 10,8 % ; Avenidas Novas est en contention relative. Neuf quartiers seraient en contention absolue et treize en contention relative. Des exceptions sont possibles, par autorisation du conseil municipal, pour la réhabilitation d’immeubles en ruine ou vacants et pour les projets intégrant logement, culture, social ou loyer abordable. Le règlement prévoit également une suspension volontaire jusqu’à cinq ans de l’exploitation lorsque le bien revient au marché locatif résidentiel, la réactivation étant conditionnée à l’amélioration du ratio de la zone.

Réserve de source, et elle est importante. Le texte de l’Aviso n.º 29926-A/2025/2 n’a pas pu être extrait : le portail diariodarepublica.pt est une application dont la récupération automatique ne restitue que la coque HTML. Les chiffres ci-dessus proviennent d’une note professionnelle, source fiable mais secondaire, et une autre source consultée donne une liste de freguesias partiellement différente. Trois éléments manquent par ailleurs : la délibération d’origine, la liste d’attente par ordre de dépôt en cas de réactivation dans une zone encore en contention, et l’exclusion de la modalité quartos du mécanisme de contention relative. Les ratios, la liste et le régime des transferts doivent être vérifiés sur l’Aviso lui-même, ou auprès de la Câmara Municipal de Lisboa, avant toute décision d’achat. Les règlements de Porto, Cascais, Albufeira, Lagos, Loulé et Funchal n’ont pas été examinés : ils doivent l’être commune par commune.

Ce qu’il faut en retenir pour décider : à Lisbonne intra-muros, dans le centre historique, un nouvel alojamento local n’est pratiquement plus enregistrable. La valeur économique s’est déplacée vers les biens déjà titulaires d’un numéro. Et c’est exactement là que se situe le piège commercial du moment : payer une survaleur pour un « bien avec licence AL » sans avoir fait vérifier par un avocat portugais la transmissibilité effective du numéro est aujourd’hui une erreur coûteuse. La survaleur peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros et disparaître le jour de la cession.

Assurance et responsabilité : une obligation dont le manquement annule l’enregistrement

L’article 13.º-A rend le titulaire de l’exploitation solidairement responsable avec ses hôtes des dommages qu’ils causent dans l’immeuble. Il impose une assurance de responsabilité civile extracontractuelle obligatoire, d’un capital minimum de 75 000 € par sinistre, dans les conditions fixées par la Portaria n.º 248/2021 du 29 juin 2021, et, en propriété horizontale, une couverture incendie de l’unité. L’absence d’assurance valide est un motif d’annulation de l’enregistrement (n.º 6), la mairie pouvant exiger la preuve du contrat sous trois jours (n.º 7). Ce n’est pas une formalité de gestionnaire : c’est la condition de survie du numéro.

La fiscalité de l’AL : catégorie B, coefficients, et l’option que personne ne mentionne

L’exploitation d’un alojamento local est une activité professionnelle relevant de la catégorie B (CAE 55201 ou 55204). Sous le régime simplifié de l’article 31.º du CIRS, le revenu imposable s’obtient par application d’un coefficient au chiffre d’affaires :

Le coefficient de 0,15 ne s’applique jamais à un AL en moradia ou apartamento, l’alinéa a) les excluant expressément. Toute simulation bâtie sur 0,15 pour un appartement lisboète est fausse d’un facteur 2,3.

Le revenu ainsi déterminé est englobé et imposé au barème progressif de l’article 68.º — dont la première tranche est déjà à 12,50 % et la dernière à 48,00 % — avec, le cas échéant, la taxa adicional de solidariedade de l’article 68.º-A : 2,5 % sur la fraction du revenu imposable comprise entre 80 000 € et 250 000 €, 5 % au-delà. La réduction de 50 % puis 25 % du coefficient les deux premières années d’activité est réservée aux alinéas b), c) et f) et suppose de ne percevoir aucun revenu des catégories A ou H : elle est donc inapplicable à un retraité français percevant une pension.

Deux précisions techniques que l’on ne trouve nulle part et qui changent le résultat.

Le coefficient de 0,35 n’est pas inconditionnel. L’article 31.º n.º 13 subordonne partiellement la déduction résultant des coefficients b) et c) à la justification de dépenses effectivement supportées : s’ajoute au revenu imposable la différence positive entre 15 % des recettes brutes et la somme d’un ensemble de montants imputables, parmi lesquels, pour les biens affectés à une activité hôtelière ou d’alojamento local, 4 % de leur valeur patrimoniale fiscale. La base réelle peut donc excéder 35 % du chiffre d’affaires si les dépenses justifiées sont insuffisantes. Les 35 % sont un plancher, pas un résultat. Le coefficient de 0,50 en zone de contention et celui de 0,15 échappent, eux, à ce mécanisme. Signalons au passage — c’est traité par le chapitre social — que le n.º 2 du même article permet de déduire du revenu net les cotisations obligatoires de protection sociale pour leur fraction excédant 10 % des recettes brutes.

Revendre : la plus-value, et la fin des « 28 % pour les non-résidents »

La cession onéreuse de droits réels sur immeubles relève de l’article 10.º n.º 1 a) du CIRS, et la cession de positions contractuelles relatives à des immeubles de l’alinéa d). Le fait générateur mérite attention : en cas de promesse de vente ou d’échange, le gain est présumé obtenu dès la tradição ou la prise de possession (art. 10.º n.º 3 a)). Un vendeur qui remet les clés en décembre pour un acte signé en février change donc d’année d’imposition, et cette exception-là ne connaît pas le tempérament de résidence principale qui joue côté IMT.

Deux points de méthode : conservez toutes vos factures de travaux, la fenêtre de douze ans est généreuse mais la justification documentaire est exigée ; et n’oubliez pas que l’IMT payé à l’achat s’ajoute au prix d’acquisition. Un non-résident qui a payé 30 000 € d’IMT au lieu de 19 300 € récupère donc une partie de son surcoût à la revente, en base — pas en impôt, et pas tout de suite.

Le régime des non-résidents a changé le 1^er janvier 2023, et le corpus francophone ne l’a pas suivi

L’alinéa a) du n.º 1 de l’article 72.º du CIRS — celui qui portait le taux autonome de 28 % sur les plus-values immobilières des non-résidents — a été abrogé par la Lei n.º 24-D/2022 du 30 décembre 2022 (loi de finances pour 2023) ; le code consolidé porte la mention « (Revogada pela Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro) » en toutes lettres. La même loi a réécrit l’article 43.º n.º 2, qui retient désormais 50 % du solde sans distinction de résidence, et l’article 22.º n.º 3 a), qui prévoit que les revenus des non-résidents ne sont pas englobés « à l’exception des plus-values prévues aux alinéas a) et d) du n.º 1 de l’article 10.º ».

Depuis le 1^er janvier 2023, la plus-value immobilière d’un non-résident est donc imposée sur 50 % de son montant, au barème progressif de l’article 68.º, avec le cas échéant la surtaxe de solidarité. Toute page qui annonce « 28 % » ou « 25 % » pour un non-résident est fausse depuis plus de trois ans.

Plus-value brute 40 000 €   -> base 20 000 €   -> impot   3 343 €   =  8,4 % du gain
        Plus-value brute 60 000 €   -> base 30 000 €   -> impot   6 260 €   = 10,4 % du gain
        Plus-value brute 150 000 €  -> base 75 000 €   -> impot  25 008 €   = 16,7 % du gain
        Plus-value brute 400 000 €  -> base 200 000 €  -> impot  84 613 €
                                            + solidarite (art. 68.º-A)  3 000 €
                                            = 87 613 €   = 21,9 % du gain

Une réserve à connaître avant de bâtir un calendrier de cession : deux textes coexistent dans le code. L’article 43.º n.º 2, dans la version servie par l’administration au 29 juillet 2026, ne comporte plus le mot « residentes » — l’inclusion à 50 % paraît donc inconditionnelle. Mais les n.os 15 et 16 de l’article 72.º, toujours en vigueur, maintiennent une option d’égalisation au profit des résidents d’un autre État membre de l’Union ou de l’EEE — c’est-à-dire précisément le mécanisme optionnel que la Cour de justice a jugé insuffisant dans MK. Laquelle des deux voies est la plus favorable, et si l’option conserve un intérêt, se vérifie dossier par dossier.

Les exonérations de remploi : trois dispositifs, dont un nouveau et méconnu

Le remploi en résidence principale (art. 10.º n.º 5). Les gains provenant de la cession d’un immeuble affecté à l’habitation propre et permanente sont exclus d’imposition si la valeur de réalisation — diminuée du remboursement d’un éventuel emprunt contracté pour l’acquisition du bien cédé — est réinvestie dans l’acquisition d’un autre immeuble, d’un terrain à bâtir ou de sa construction, ou dans l’agrandissement ou l’amélioration d’un autre immeuble ayant exclusivement la même destination. Le réinvestissement doit intervenir entre les 24 mois précédant et les 36 mois suivant la réalisation, l’intention doit être manifestée dans la déclaration de l’année de la cession, et le bien cédé doit avoir été affecté à l’habitation propre et permanente, attestée par le domicile fiscal, pendant les douze mois précédant la cession — condition issue du Decreto-Lei n.º 57/2024.

Un point capital pour un Français : le bien de remploi peut être situé au Portugal ou sur le territoire d’un autre État membre de l’Union ou de l’EEE, sous réserve d’un échange de renseignements fiscaux. Le remploi en France est donc éligible. C’est la disposition qui permet à un résident du Portugal qui rentre en France de vendre son logement portugais sans plus-value portugaise — sous réserve de respecter tout le reste.

Les déchéances (n.º 6) sont nombreuses et se lisent avant de s’engager : absence d’affectation du nouveau bien à l’habitation dans les douze mois suivant le remploi, absence de demande d’inscription à la matrice dans les 48 mois avec affectation avant la fin de la cinquième année, ou absence de domicile fiscal sur place. Le remploi partiel n’exonère que la part proportionnelle du gain (n.º 12). Enfin, les n.os 27 à 30 suspendent le délai lorsque le remploi échoue pour un événement postérieur non imputable au contribuable ayant donné lieu à une action en justice : le remploi doit alors être réalisé dans les douze mois suivant le caractère définitif de la décision.

Le remploi en produit d’épargne retraite pour les 65 ans et plus (art. 10.º n.º 10). Les mêmes gains sont également exclus si la valeur de réalisation — diminuée du remboursement d’un éventuel emprunt et, le cas échéant, du remploi du n.º 5 a) — est affectée à un contrat d’assurance vie financier, à une adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert, à une contribution au régime public de capitalisation ou à un PEPP, que le contribuable ou son conjoint est à la retraite ou a au moins 65 ans à la date de la cession, que l’acquisition intervient dans les six mois de la réalisation et que l’intention est manifestée dans la déclaration. Une réserve de transcription doit être signalée : la version du Code de l’IRS publiée par l’administration énumère à ce n.º 10 les alinéas a), b), c) puis e) — l’alinéa d) manque, alors que le n.º 11 y renvoie expressément (« ultrapassar o limite fixado na alínea d) »). Cet alinéa porte historiquement sur le plafond annuel des prestations servies par le produit d’épargne. Nous ne chiffrons pas ce plafond tant que le texte consolidé n’a pas été relu.

Un dernier dispositif est régulièrement cité et ne doit plus l’être sans précaution. L’article 50.º de la Lei n.º 56/2023 (« Mais Habitação ») excluait d’imposition les plus-values sur terrains à bâtir et logements non affectés à l’habitation principale lorsque le produit servait à amortir, dans les trois mois, un crédit à l’habitation propre et permanente du contribuable, de ses descendants ou de ses ascendants. Ce dispositif visait les cessions réalisées entre le 1^er janvier 2022 et le 31 décembre 2024. Les pages officielles et professionnelles consultées le 28 juillet 2026 ne mentionnent aucune prorogation au-delà de cette date : nous ne l’utilisons donc pas pour une cession de 2026, et nous ne prétendons pas pour autant qu’il aurait été formellement abrogé.

Détenir en direct ou par société : ce que la comparaison donne vraiment

La question revient sur tous les dossiers au-dessus d’un million d’euros, et la réponse n’est jamais celle qu’on attend, parce qu’elle dépend de trois paramètres qui ne vont pas dans le même sens : le levier, l’horizon de revente et la transmission.

Sur les taux d’IRC, une précision de base légale qui circule mal. Le calendrier ne résulte pas de la loi de finances pour 2026 mais de l’article 3.º de la Lei n.º 64/2025 du 7 novembre 2025 : 19 % en 2026, 18 % en 2027, 17 % à compter des exercices ouverts au 1^er janvier 2028. Le taux de 15 % sur les 50 000 premiers euros de base imposable existe pour les PME et les Small Mid Cap depuis le 1^er janvier 2026, mais sous deux conditions qu’il faut énoncer : l’exercice « diretamente e a título principal » d’une activité de nature agricole, commerciale ou industrielle — une sociedade de simples administração de bens qui se borne à louer n’y satisfait pas de plein droit — et le respect des règles européennes de minimis (art. 87.º n.º 3). L’éligibilité d’une société purement patrimoniale à ce taux réduit est une question ouverte, à instruire avant de bâtir un prévisionnel dessus.

Un troisième taux doit être connu, parce qu’il est celui du mauvais scénario : l’article 87.º n.º 4 du CIRC frappe à 25 % les entités sans siège ni direction effective au Portugal et sans établissement stable. Précisons en revanche ce qui ne s’applique pas : une Lda portugaise qui se borne à louer relève de l’article 87.º n.º 1 (19 % en 2026) et non du n.º 5. Le n.º 5 vise l’imposition sur le rendimento global des entités n’exerçant pas à titre principal une activité commerciale — associations, fondations —, tandis que le lucro des sociétés commerciales est imposé sous l’article 3.º n.º 1 a), quelle que soit la nature de leur activité.

Une dernière voie mérite d’être signalée parce qu’elle est la seule que le législateur portugais subventionne activement en 2026, même si elle ne concerne qu’une clientèle restreinte : l’article 7.º du Decreto-Lei n.º 97/2026 réécrit l’article 24.º-A de l’EBF pour les organismes d’investissement alternatif constitués ou modifiés jusqu’au 31 décembre 2029 dont au moins 5 % de l’actif est affecté à des baux relevant du régime simplifié de logement abordable : les revenus distribués aux porteurs sont taxés à 5 % au prorata, et les autres revenus bénéficient d’une exclusion d’imposition graduée — 2,5 % pour 5 à 10 % d’actif éligible, 5 % pour 10 à 15 %, 7,5 % pour 15 à 25 %, 15 % pour 25 à 50 %, 30 % au-delà de 50 % —, avec une réduction de 25 % de la verba 29.2 du timbre pour les deux derniers paliers. Nous décrivons ici une catégorie de véhicule, pas un produit : l’analyse de l’offre disponible relève d’un conseil individualisé.

Et côté français ? L’article 14, l’exonération avec taux effectif, et la CSG

Le chapitre 10 traite la convention franco-portugaise du 14 janvier 1971 dans son ensemble. Trois points la concernent directement ici, et deux d’entre eux sont massivement mal rapportés.

Les revenus immobiliers sont imposables où le bien se trouve (article 6 § 1), le § 3 étendant expressément la règle à l’exploitation directe, à la location, à l’affermage et à toute autre forme d’exploitation. L’alojamento local y entre dès lors qu’il est qualifié de revenu immobilier par le droit interne portugais ; s’il est qualifié de bénéfice d’entreprise — ce qui est le cas en catégorie B — c’est l’article 7 qui joue.

Les plus-values immobilières sont à l’article 14, pas à l’article 13. L’erreur est extrêmement répandue, y compris chez des professionnels, parce que l’article 13 est l’article « gains en capital » du modèle OCDE. Dans cette convention, l’article 13 traite des redevances. L’article 14 § 1 dispose que les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés, et qu’il en va de même des plus-values sur parts ou actions de sociétés conférant le droit à la propriété ou à la jouissance d’immeubles. L’instrument multilatéral y a ajouté une clause de participation immobilière : les gains tirés de l’aliénation d’actions, de droits ou de participations similaires — y compris dans une société de personnes, une fiducie ou un trust — sont imposables dans l’autre État si, à tout moment au cours des 365 jours précédant l’aliénation, ces titres tirent directement ou indirectement plus de 50 % de leur valeur de biens immobiliers situés dans cet autre État.

La France élimine par exonération avec taux effectif, pas par crédit d’impôt. L’article 24 § 1 a) exonère des impôts français visés à l’article 2 les revenus dont l’imposition est attribuée au Portugal, et le § 1 b) réserve le calcul de l’impôt français sur les revenus imposables en France « au taux correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après la législation française ». Seuls les paragraphes c), d) et e) prévoient un crédit d’impôt, et ils visent les dividendes, les intérêts et les revenus des articles 13, 17 et 18. Ni l’article 6 ni l’article 14 n’y figurent. Beaucoup de rédacteurs appliquent par automatisme le mécanisme « crédit d’impôt égal à l’impôt français » des conventions récentes conclues avec l’Espagne ou l’Italie : c’est faux pour le Portugal. Vos loyers portugais et la plus-value de cession de votre immeuble portugais sont exonérés d’impôt sur le revenu français et retenus uniquement pour le calcul du taux effectif.

Symétriquement, pour un résident du Portugal percevant des revenus de source française, l’article 24 § 2 organise une imputation ordinaire : le Portugal accorde une déduction égale à l’impôt français, plafonnée au plus faible de la fraction d’impôt français correspondant à la fraction de revenu imposée au Portugal et de la fraction d’impôt portugais correspondant aux revenus imposés en France. Deux méthodes différentes selon le sens du flux : c’est une source d’erreur constante.

Sur la non-discrimination enfin : l’article 25 § 1 interdit à chaque État de soumettre les nationaux de l’autre à une imposition autre ou plus lourde que celle de ses propres nationaux se trouvant dans la même situation. Le taux d’IMT de 7,5 % étant fondé sur la résidence et non sur la nationalité, il ne heurte pas frontalement cet article. C’est du côté de la libre circulation des capitaux, et non de la convention, que se situe le débat.

Le rendement locatif réel : de 6,2 % affichés à 2,6 % encaissés

Commençons par la donnée que tout le monde cite. Selon l’étude publiée par un grand portail d’annonces portugais le 9 juillet 2026, le rendement locatif brut national du deuxième trimestre 2026 s’établit à 6,2 % — contre 6,3 % au trimestre précédent, 6,9 % un an plus tôt et 7,2 % deux ans plus tôt.

Une précision méthodologique s’impose avant d’utiliser ce chiffre, parce qu’elle est presque toujours restituée à l’envers : un rendement locatif brut est le loyer annuel divisé par le prix. La formule employée par l’éditeur — « dividiu o preço de venda pelo valor de arrendamento solicitado » — décrit l’opération inverse, c’est-à-dire un multiple prix sur loyer : un rendement de 6,2 % correspond à un prix d’environ 16,1 années de loyer. Les chiffres publiés sont exacts ; c’est leur description qui doit être remise à l’endroit.

Deux avertissements avant d’aller plus loin. Ce sont des prix et loyers demandés sur annonces, pas des transactions : les données INE de transactions réelles montrent des prix médians nettement plus élevés à Lisbonne — 5 082 €/m² sur douze mois glissants. Le rendement brut « annonces » surestime structurellement ce qu’encaisse un acheteur qui négocie mal ou qui paie la prime étrangère. Et le rendement se comprime : un point en deux ans au niveau national, pour une raison arithmétique — prix +19,8 %, loyers +9,1 % — et non conjoncturelle.

Passons au réel. Prenons un T2 lisboète de 70 m² acheté 355 000 € (5 082 €/m², médiane transactionnelle sur douze mois), loué 1 220 €/mois (17,42 €/m², médiane INE des nouveaux baux à Lisbonne), soit 14 640 € par an. Rendement brut sur prix d’achat : 4,12 %. Trois scénarios, qui se distinguent uniquement par des délais et des seuils.

COUT D'ENTREE
          Prix ............................................... 355 000 €
          IMT paye au jour de l'acte (7,5 %) .................. 26 625 €
          Restitution obtenue sur demande (art. 17.º n.os 11-12) -10 925 €
          = IMT definitif (Tabela III) ........................ 15 700 €
          Imposto do selo verba 1.1 (0,8 %) .................... 2 840 €
          Casa Pronta + avocat (ordre de grandeur) ............. 4 000 €
          ------------------------------------------------------------------
          COUT D'ENTREE TOTAL ............................... 377 540 €

        EXPLOITATION ANNUELLE
          Loyer brut ......................................... 14 640 €
          - Vacance et impayes (hypothese 5 %) ................. - 732 €
          - IMI (VPT 180 000 x 0,35 %) ......................... - 630 €
          - Copropriete, assurance, entretien, gestion (15 %) - 2 196 €
          = REVENU NET DE CHARGES ............................ 11 082 €

        IMPOT (categorie F)
          Loyer encaisse ..................................... 13 908 €
          - Charges deductibles art. 41.º (IMI + copropriete + assurance)
            hypothese : 2 130 € .............................. - 2 130 €
          = Base imposable ................................... 11 778 €
          IRS a 10 % (art. 45.º-C EBF, loyer <= 2 300 €) ..... - 1 178 €

          REVENU NET D'IMPOT .................................. 9 904 €
          RENDEMENT NET SUR COUT D'ENTREE ...................... 2,62 %

Le chantier a pris deux mois de plus que prevu. Le bail est signe
        au huitieme mois, pas dans les six mois de l'acquisition.

          L'exception c) de l'art. 17.º n.º 10 CIMT tombe : plus de restitution.
          IMT definitif ...................................... 26 625 €
          COUT D'ENTREE TOTAL ............................... 388 465 €

          Le taux de 10 % de l'art. 45.º-C EBF s'applique quand meme :
          ce texte ne pose aucune condition de delai, seulement un plafond de loyer.

          REVENU NET D'IMPOT (identique au scenario A) ......... 9 904 €
          RENDEMENT NET SUR COUT D'ENTREE ...................... 2,55 %

        COUT DES DEUX MOIS DE RETARD : 10 925 € et 7 points de base de rendement.

Scénario C : la fin du régime de faveur. L’article 45.º-C de l’EBF vise les revenus perçus jusqu’au 31 décembre 2029. En l’état des textes, les loyers perçus à compter du 1^er janvier 2030 retomberont au taux de 25 % de l’article 72.º n.º 2. Sur la même base de 11 778 €, l’impôt passe de 1 178 € à 2 945 €, le revenu net d’impôt de 9 904 € à 8 137 €, et le rendement net de 2,62 % à 2,16 % sur le coût d’entrée du scénario A. Un investisseur qui achète en 2026 avec un horizon de quinze ans doit modéliser cette bascule : elle intervient au bout de quatre ans, et rien ne garantit une prorogation.

Le même bien acheté par un résident du Portugal, en bien locatif, relève directement de la Tabela III : IMT de 15 700 €, coût d’entrée d’environ 377 540 €, rendement net d’environ 2,62 %. Le non-résident du scénario A obtient donc, in fine, le même rendement — mais au prix d’un portage de trésorerie de 10 925 € pendant six à douze mois et d’un risque de reprise du même montant pendant cinq ans. Ce n’est pas « identique » : c’est identique sous réserve du maintien des conditions pendant cinq ans.

Reste la question que tout le monde pose ensuite : où le rendement existe-t-il encore ? Les rendements bruts supérieurs à 7 % se concentrent dans l’intérieur — Castelo Branco, Vila Real, Bragança. Ce sont exactement les sous-régions où le prix médian est le plus bas : Beira Baixa 792 €/m², Beiras e Serra da Estrela 734 €/m², Douro 810 €/m², Alto Alentejo 852 €/m². Et ce sont aussi celles où la liquidité à la revente est la plus faible et le bassin locatif le plus étroit. Le rendement portugais élevé s’achète en risque de liquidité, pas en arbitrage fiscal. C’est la phrase que nous assumons, et elle vaut d’être méditée par un investisseur français qui compare Bragança à une ville moyenne française qu’il connaît, dont il peut visiter le marché en une journée et revendre le bien en trois mois.

Quant à l’alojamento local, il affiche des rendements bruts nettement supérieurs, et il reste plus rentable que la location nue à Lisbonne, à Porto et en Algarve. Mais l’écart s’est réduit, pour une raison simple : la location nue à loyer modéré est imposée à 10 % depuis 2026, tandis que l’AL relève du barème progressif sur 35 % — ou 50 % en zone de contention — du chiffre d’affaires, sauf exercice de l’option annuelle de l’article 28.º n.º 14. S’y ajoutent des cotisations de sécurité sociale de travailleur indépendant, traitées au chapitre social, une assurance de responsabilité civile de 75 000 € minimum, une charge de gestion sans commune mesure avec un bail classique, et un risque réglementaire municipal qui a changé deux fois en deux ans. Sur un dossier lisboète, l’écart de rendement net entre AL et location nue à loyer modéré peut être inférieur à ce que le surcroît de gestion et de risque justifie. Nous le disons franchement parce que l’inverse se vend mieux.

Ce qui coûte plus cher qu’en France, et les cas où il ne faut pas acheter

Un chapitre honnête doit dire où le Portugal est moins bon. Il l’est sur cinq points, dont deux sont structurels.

• Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles en catégorie F, ni les amortissements, ni le mobilier. Le régime réel français les déduit : pour un investissement à fort levier, la base imposable portugaise est mécaniquement plus large. C’est le point le plus lourd, et il n’a aucune contrepartie.
• L’AIMI se cumule avec l’IFI pour un résident de France, sans mécanisme conventionnel d’élimination — la convention de 1971 ne couvre pas la fortune.
• Le coût d’entrée d’un non-résident atteint 8,4 % du prix hors honoraires d’avocat, contre 5,7 % pour un résident sur le même bien locatif.
• Le sinal est perdu sans filet s’il n’y a pas de condition suspensive, et aucun délai de rétractation comparable au droit français n’a été identifié.
• Vous payez la prime étrangère — +26,5 % en médiane à Lisbonne sur douze mois. Aucune optimisation fiscale ne rattrape un quart de surprix à l’entrée.

Les points que nous ne tranchons pas, et ce qu’il faut demander

Ce chapitre s’arrête là où les textes s’arrêtent. Onze questions restent ouvertes au 29 juillet 2026, et chacune peut coûter plusieurs milliers d’euros sur un dossier réel. Nous les faisons instruire par nos avocats et fiscalistes partenaires établis au Portugal avant tout acte irréversible — c’est-à-dire avant le CPCV, pas avant l’acte.

Deux réserves de sourcing supplémentaires, moins lourdes mais qui doivent figurer : la valeur moyenne de construction pour 2026 (570 €/m², et 712,50 €/m² pour la valeur de base des biens bâtis) et le coefficient d’actualisation des loyers 2026 (1,0224) proviennent de sources professionnelles concordantes, les textes eux-mêmes n’ayant pas été relus. Elles servent à situer un ordre de grandeur, pas à fonder une simulation contractuelle. Et le plafond du produit d’épargne retraite en cas de remploi par un contribuable de 65 ans et plus ne doit pas être chiffré tant que l’alinéa d) manquant du n.º 10 de l’article 10.º du CIRS n’a pas été relu sur le texte consolidé.

La question arrive toujours dans les mêmes termes : « je garde mon appartement et je le loue, ça me fait un complément de revenu — combien il m’en reste une fois installé au Portugal ? » La réponse tient dans une phrase qui surprend la plupart des gens : votre immeuble ne part pas avec vous. La France conserve le droit de l’imposer, intégralement et sans limite de taux, et elle le fait selon des règles qui ne sont pas celles que vous connaissiez comme résident. Vous perdez des déductions que vous aviez. Vous gagnez un taux plancher que vous n’aviez pas. Et vous entrez dans un second circuit, portugais, dont l’effet dépend entièrement du régime dont vous relevez à Lisbonne.

Ce chapitre traite l’immobilier français que vous conservez : les loyers, nus et meublés, la SCI, les parts de SCPI, la plus-value du jour où vous vendez, les trois exonérations qui existent et leurs conditions exactes, le représentant fiscal dont on vous parlera et dont vous n’avez pas besoin, et l’impôt sur la fortune immobilière — qui est, pour une partie du lectorat de ce guide, la seule ligne du dossier que le départ augmente.

Trois avertissements de méthode, avant d’entrer dans le détail. Le premier : sur ce sujet précis, une règle de taux fait aujourd’hui l’objet d’un désaccord réel entre la lettre du code de la sécurité sociale et la pratique déclarative, pour 1,4 point de prélèvements. Nous l’exposons tel quel plutôt que de choisir à votre place. Le second : plusieurs chiffres qui circulent — le délai de cinq ans de l’exonération des non-résidents, le taux de 28 % côté portugais, l’imposition exclusive au Portugal des parts de SCPI — sont périmés depuis plusieurs années et continuent d’être republiés. Le troisième : certains points ne sont pas tranchés, ni par le texte, ni par une doctrine publiée. Ils sont signalés comme tels, avec la question précise à poser et les pièces à réunir.

Le principe qui commande tout le chapitre

L’article 6 de la convention franco-portugaise du 14 janvier 1971 dispose, à son § 1, que « les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où ces biens sont situés ». Le verbe compte : « sont imposables », et non « ne sont imposables que ». C’est une impositionpartagée : l’État de situation impose, l’État de résidence impose aussi et élimine ensuite. Le § 3 étend expressément la règle à « l’exploitation directe, la location, l’affermage » et à toute autre forme d’exploitation, ainsi qu’aux revenus que la loi de l’État de situation assimile à des revenus immobiliers.

Côté français, le relais interne est l’article 164 B, I, a du code général des impôts, qui range parmi les revenus de source française les revenus d’immeubles sis en France. Il n’existe aucune échappatoire conventionnelle : quel que soit votre régime portugais — droit commun, résident non habituel encore en cours, IFICI —, la France impose vos loyers français. Le chapitre 10, consacré à la convention, développe l’articulation article par article ; nous n’en reprenons ici que ce qui commande le résultat chiffré.

Côté portugais, l’asymétrie est structurelle et mérite d’être comprise une bonne fois. La France, quand elle est l’État de résidence, élimine la double imposition sur les revenus immobiliers par l’exonération avec taux effectif (article 24 § 1 a et b). Le Portugal, lui, ne connaît qu’une méthode : l’imputation ordinaire de l’article 24 § 2. Vos loyers français entrent donc dans l’assiette portugaise, et l’impôt portugais est réduit d’un crédit égal à l’impôt français, plafonné au plus faible de deux montants : la fraction de l’impôt français correspondant au revenu imposé au Portugal, et la fraction de l’impôt portugais correspondant au revenu imposé en France. Ce double plafond explique l’essentiel des résultats de ce chapitre : quand la France prélève lourdement, le Portugal n’ajoute presque rien ; quand la France prélève peu, le Portugal complète.

Une précision qui n’est pas anodine sur le contenu du crédit portugais. L’article 2 § 3 a de la convention, dans sa rédaction issue de l’avenant du 25 août 2016, range expressément parmi les impôts français couverts « les contributions sociales généralisées » et « les contributions pour le remboursement de la dette sociale ». La CSG et la CRDS que vous supportez sur vos loyers français sont donc, sans discussion possible et sans recours à une assimilation doctrinale, des impôts conventionnels imputables au Portugal. Le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI, lui, ne figure pas nommément dans cette énumération — laquelle est introduite par le mot « notamment » et n’est donc pas limitative. Aucune prise de position française ou portugaise sur ce point précis n’a été identifiée au 29 juillet 2026. Sur une plus-value importante, l’enjeu se compte en milliers d’euros : nous y revenons plus bas, chiffres à l’appui.

Les loyers d’une location nue, côté français

Vos revenus fonciers sont déterminés selon les règles catégorielles de droit commun : les charges foncières restent déductibles, dans les mêmes conditions que lorsque vous étiez résident. Ce qui change tient dans l’article 164 A du CGI, qui pose que les revenus de source française d’une personne non domiciliée sont déterminés comme ceux d’un résident, mais qu’aucune charge n’est admise en déduction du revenu global. La doctrine l’écrit sans ambiguïté : le BOFiP BOI-IR-DOMIC-10-20-10, au § 210, énonce qu’« aucune charge n’est admise en déduction de l’ensemble des revenus catégoriels de source française », et au § 220 que les réductions et crédits d’impôt des résidents « ne sont pas applicables », sauf exception.

Traduction concrète, et elle est brutale pour certains dossiers : la pension alimentaire que vous versez à un enfant étudiant, vos versements sur un plan d’épargne retraite, vos dons, l’emploi à domicile de votre mère restée en France — plus rien de tout cela ne réduit votre impôt français. Vous conservez un revenu foncier net, catégoriel, et c’est tout. Le même article ferme aussi la porte à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Le § 200 du même BOFiP maintient en revanche la possibilité d’imputer, sur vos bénéfices ou revenus de source française, vos déficits de source française — autrement dit, un déficit foncier reste reportable et imputable sur vos revenus fonciers ultérieurs. L’ articulation précise du plafond d’imputation sur le revenu global pour un non-résident n’a pas été retrouvée traitée expressément dans les sources ouvertes pour ce guide : si votre stratégie repose sur des travaux lourds réalisés l’année du départ ou juste après, faites-la valider avant d’engager la dépense, le chapitre 11 sur l’année du départ donnant par ailleurs l’ordre dans lequel les deux périodes se déclarent.

Sur le taux, la règle qui vous concerne est celle de l’article 197 A, a du CGI. L’impôt d’un non-résident ne peut être inférieur à un minimum obtenu en appliquant 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’article 197, et 30 % au-delà. Nous ne publions pas ici la valeur en euros de cette limite pour l’imposition des revenus de 2025 : le barème a été indexé de 0,9 % par l’article 4, I-A et B, de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, indexation confirmée par le BOFiP ACTU-2026-00022 du 7 avril 2026, mais ce document ne reproduit pas le barème chiffré et nous n’avons pas relu la valeur sur le texte de l’article 197. Un chiffrage nominatif se fait sur le barème publié de l’année, pas sur un report d’indexation.

L’échappatoire existe, et elle est systématiquement oubliée. Le même article 197 A prévoit que lorsque vous justifiez que le taux de l’impôt français calculé sur l’ensemble de vos revenus de source française ou étrangère serait inférieur à ces minima, ce taux moyen s’applique à vos seuls revenus de source française. Pour un retraité dont la pension française n’est imposable qu’au Portugal et dont les seuls revenus français sont des loyers modestes, la demande de taux moyen fait souvent tomber la note de plusieurs milliers d’euros. Elle suppose de déclarer l’intégralité de vos revenus mondiaux à l’administration française — non pour les imposer, mais pour établir le taux.

Deux facilités attachées à ce taux moyen méritent d’être connues, parce qu’on les présente parfois, à tort, comme un « régime des non-résidents européens ». L’article 197 A ne comporte aucun régime d’assimilation des résidents de l’Union aux résidents de France : pas de seuil de revenus de source française, pas de liste de charges admises, rien. Ce qu’il comporte, c’est ceci : un contribuable domicilié dans un État membre — le Portugal en est un — peut demander le taux moyen sur simple déclaration sur l’honneur de l’exactitude des informations fournies, dans l’attente de produire ses justificatifs ; et ses pensions alimentaires sont déductibles pour le seul calcul de ce taux, à la double condition qu’elles soient imposables en France entre les mains du bénéficiaire et que leur prise en compte ne minore pas l’impôt dû dans l’État de résidence. Elles ne réduisent jamais l’assiette française. La doctrine dite « non-résidents Schumacker » (BOI-IR-DOMIC-40) est, elle, purement doctrinale et sans ancrage dans l’article 197 A.

Les prélèvements sociaux : neuf points sept d’écart, et un désaccord de texte

C’est le cœur financier du dossier, et l’endroit où les contenus francophones se trompent le plus souvent. Deux fondements distincts, à ne jamais confondre. Vos revenus fonciers sont assujettis par le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, qui vise les personnes physiques « qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B ». Vos plus-values immobilières le sont par le I bis de l’article L. 136-7, qui vise les plus-values soumises au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI.

Il en résulte, et c’est une bonne nouvelle qu’il faut énoncer clairement, que sont hors champ des prélèvements sociaux français pour un résident du Portugal : les dividendes, les intérêts, les plus-values mobilières, les produits du PEA et les produits d’assurance-vie. Ce dernier point ne repose pas sur un silence du texte dont on raisonnerait a contrario, comme on le lit parfois, mais sur un renvoi : le II de l’article L. 136-7, qui contient les produits d’assurance-vie à son 3°, les assujettit « selon les modalités prévues au premier alinéa du I », lequel réserve la contribution aux produits « payés à des personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B ». Les chapitres 8 et 16 traitent ces enveloppes ; retenez ici que l’immobilier est le seul actif français qui reste dans le champ social.

Le taux, maintenant. Les prélèvements sociaux se composent de la CSG (article L. 136-8, I, 2° du CSS), de la CRDS à 0,5 % (ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996) et du prélèvement de solidarité à 7,5 % (article 235 ter du CGI). L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG des articles L. 136-6 et L. 136-7 de 9,2 % à 10,6 %, tout en créant un IV à l’article L. 136-8 qui maintient 9,2 % pour une liste limitative de cinq entrées. Deux taux globaux coexistent donc : 18,6 % et 17,2 %. Ce ne sont pas deux lectures concurrentes d’un même texte, ce sont deux assiettes distinctes. Et c’est précisément là que le dossier du non-résident se complique.

Reste la question qui pèse le plus lourd, et de loin : celle du taux réduit de 7,5 %. Les I ter des articles L. 136-6 et L. 136-7 du CSS exonèrent de CSG — et de CRDS par renvoi — les personnes qui, cumulativement, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise au règlement (CE) n° 883/2004, et ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Elles restent redevables du seul prélèvement de solidarité de 7,5 % — parce que le II de l’article 235 ter du CGI prévoit que ce prélèvement est assis et recouvré selon les règles de la CSG « sans qu’il soit fait application du I ter » de ces articles. C’est cette exclusion expresse qui laisse les 7,5 % debout.

Deux conditions, donc. Et c’est la seconde qui piège le profil le plus nombreux de ce guide. Un retraité français installé au Portugal qui ne perçoit aucunepension portugaise reste pris en charge, pour l’assurance maladie, aux frais de la France : il s’inscrit auprès de la caisse portugaise au moyen du formulaire S1, se soigne au Portugal, et la France paie. La preuve fiscale de cette prise en charge est dans le code de la sécurité sociale lui-même. L’article L. 131-9 prévoit des « taux particuliers de cotisations d’assurance maladie […] applicables aux personnes qui ne remplissent pas les conditions de résidence définies à l’article L. 136-1 et qui bénéficient à titre obligatoire de la prise en charge de leurs frais de santé », et l’article D. 242-8 fixe ces taux à 3,20 % sur les avantages de retraite du régime général et 4,20 % sur les autres, retraites complémentaires comprises. Le législateur soumet donc votre pension à une cotisation d’assurance maladie française précisément parce que vos frais de santé sont pris en charge par un régime obligatoire français. Vous êtes à la charge d’un régime français : la seconde condition du I ter n’est pas remplie, et vos loyers subissent 17,2 %, pas 7,5 %.

L’écart entre les deux colonnes extrêmes est de 9,7 points. Sur 30 000 € de revenus fonciers annuels, cela fait 2 910 € par an ; sur une plus-value immobilière de 300 000 €, 29 100 € d’un coup. C’est le montant qui justifie, à lui seul, qu’on instruise la question de la couverture maladie avant le départ et non après. Nous y revenons dans le chapitre consacré à la protection sociale.

Sur le plan pratique, le taux réduit ne s’obtient pas tout seul. Il se déclare, par les cases 8SH (déclarant 1) et 8SI (déclarant 2), rubrique « 8 — Divers » de la déclaration 2042 C. L’affiliation doit être effective au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Si vous l’avez oublié, la voie est la réclamation contentieuse auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, avec preuve d’affiliation et avis d’imposition. Les obligations déclaratives auprès de l’établissement payeur relèvent du décret n° 2019-633 du 24 juin 2019.

L’origine de ce régime est jurisprudentielle. La Cour de justice de l’Union européenne a jugé, dans l’affaire C-623/13 du 26 février 2015, que les prélèvements sociaux sur les revenus du capital ne peuvent frapper les contribuables affiliés à un régime légal de sécurité sociale d’un autre État membre, de l’EEE ou de la Suisse — décision rendue sous l’empire du règlement 1408/71, alors que le I ter vise le règlement 883/2004, la transposition étant admise mais devant être énoncée comme telle. L’affaire C-45/17 du 18 janvier 2018 a refusé le bénéfice de la restitution aux personnes relevant d’un État tiers. Le Conseil constitutionnel, décision n° 2016-615 QPC du 9 mars 2017, a jugé que la différence de traitement fondée sur l’affiliation ne méconnaît pas l’égalité devant l’impôt. Le nom couramment associé à l’affaire C-45/17 n’a pas pu être vérifié sur source primaire : nous ne l’écrivons pas.

Le même loyer, vu de Lisbonne

Vos loyers français relèvent, dans l’IRS portugais, de la catégorie F (rendimentos prediais). Le régime portugais des charges déductibles est celui de l’article 41.º du CIRS : sont déductibles « toutes les dépenses effectivement supportées et payées » pour obtenir ou garantir le revenu, bien par bien, avec justification documentaire obligatoire. Sont expressément exclues : les charges financières, les amortissements, le mobilier, l’électroménager et les articles de décoration, ainsi que l’AIMI.

Retenez la première ligne de cette liste, parce qu’elle décide de beaucoup de dossiers : les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles en catégorie F. Un investisseur français habitué au régime réel foncier, où l’article 31 du CGI les admet, découvre une base imposable portugaise mécaniquement plus large que la base française sur le même bien. Pour un immeuble financé à fort levier, l’écart entre le revenu net français et le revenu net portugais peut être considérable — et il joue, on va le voir, exactement au mauvais endroit : il gonfle l’assiette portugaise sans augmenter le crédit d’impôt.

Sur le taux, la catégorie F portugaise obéit à des taux autonomes, avec option d’englobement au barème. Les revenus fonciers issus d’un bail d’habitation sont imposés à 25 % (article 72.º n.º 2 du CIRS) ; les autres — un local commercial, des bureaux — à 28 % (article 72.º n.º 1 e)). Le code portugais organise par ailleurs des réductions substantielles pour les baux d’habitation permanente de longue durée — jusqu’à vingt points pour un bail de vingt ans et plus — et un taux de 10 % pour les baux à loyer modéré. Nous ne les appliquons pas ici à un bail français. Ces dispositifs renvoient aux contrats et aux plafonds de loyer du droit portugais ; leur transposition à un bail conclu en France n’est établie par aucune des sources ouvertes pour ce guide, et nous ne l’affirmons pas. C’est une question à poser à votre conseil portugais, pas une hypothèse de travail.

Vient ensuite le crédit d’impôt de l’article 24 § 2 de la convention. L’impôt portugais est réduit d’un montant égal à l’impôt français, sans excéder le plus faible de deux plafonds : la fraction de l’impôt français correspondant au revenu imposé au Portugal, et la fraction de l’impôt portugais correspondant au revenu imposé en France. Comme la France prélève, sur un revenu foncier, un impôt sur le revenu au taux plancher de 20 % plus des prélèvements sociaux dont la CSG et la CRDS sont conventionnellement couvertes, le total français dépasse fréquemment l’impôt portugais de 25 %. Dans ce cas, le crédit absorbe l’intégralité de l’IRS dû sur ce revenu, et le Portugal n’ajoute rien. Ce n’est pas une règle : c’est un résultat, et il faut le vérifier chaque année.

HYPOTHESES EXPLICITES
          Loyers bruts annuels ................................. 24 000 €
          Charges foncieres deductibles (taxe fonciere,
            copropriete, assurance, gestion, entretien) .......... 7 200 €
          Aucun emprunt en cours
          Retraite du regime general et complementaires, pension
            imposable au seul Portugal (convention, art. 19)
          Couverture maladie par formulaire S1 : a la charge d'un
            regime obligatoire francais

        CHAINE FRANCAISE
          Revenu foncier net ................................... 16 800 €
          Impot sur le revenu au taux minimum de 20 %
            (CGI, art. 197 A, a) ................................ 3 360 €
          Prelevements sociaux 17,2 % (pratique declarative) .... 2 890 €
            -- variante a 18,6 % (lettre du CSS) ................ 3 125 €
            -- variante a 7,5 % si vous n'etiez PAS a la charge
               d'un regime francais .............................. 1 260 €

          Total prelevements francais ........................... 6 250 €
          Taux effectif francais sur le revenu net ............... 37,2 %

        CHAINE PORTUGAISE (droit commun, categorie F)
          Revenu net determine selon l'article 41.º du CIRS,
            suppose identique en l'absence d'emprunt ........... 16 800 €
          Taux autonome bail d'habitation, 25 % ................. 4 200 €
          Credit d'impot de l'article 24 § 2 de la convention,
            plafonne au plus faible des deux montants :
              impot francais afferent (IR + CSG + CRDS) ......... 4 990 €
              impot portugais afferent .......................... 4 200 €
            Credit retenu ....................................... 4 200 €

          IRS portugais residuel sur ce revenu ...................... 0 €

        RESULTAT
          Cout total du loyer francais .......................... 6 250 €
          Ce que vous auriez paye en restant resident de France :
            a chiffrer sur votre taux marginal reel, plus 17,2 %
            de prelevements sociaux -- souvent moins si votre taux
            marginal est inferieur a 20 %, souvent plus au-dela

        SI VOUS ETIEZ AFFILIE A LA SEGURANCA SOCIAL PORTUGAISE
          Impot sur le revenu francais .......................... 3 360 €
          Prelevement de solidarite 7,5 % ....................... 1 260 €
          Total francais ........................................ 4 620 €
          Credit portugais plafonne a l'impot francais couvert
            par la convention (IR seul, la CSG et la CRDS
            n'etant pas dues) ................................... 3 360 €
          IRS portugais residuel ................................... 840 €
          Cout total ............................................ 5 460 €

La leçon du second scénario est contre-intuitive et vaut d’être énoncée : être affilié au Portugal vous fait gagner 9,7 points de prélèvements sociaux français, mais vous en fait reperdre une partie côté portugais, puisque le crédit d’impôt se réduit à mesure que l’impôt français diminue. Le gain net reste réel — 790 € dans cet exemple — mais il n’est pas de 1 630 €. C’est le genre d’effet que les comparateurs en ligne ignorent, parce qu’ils raisonnent sur un seul pays à la fois.

Si vous relevez encore du RNH, ou de l’IFICI : l’exonération qui coûte de l’argent

Deux régimes portugais exonèrent les revenus fonciers de source étrangère. Le régime du résident non habituel, pour ceux qui en bénéficient encore, par les n.^os 4 à 8 de l’article 81.º du CIRS dans leur rédaction antérieure à la Lei n.º 82/2023, maintenus en vigueur pour les bénéficiaires du transitoire par l’article 236.º n.º 3 de cette loi. L’IFICI, par l’article 81.º n.º 4 du CIRS, qui applique la méthode de l’exonération aux revenus étrangers des catégories A, B, E, F et G. Dans les deux cas, vos loyers français sont exonérés d’IRS.

Sauf que l’exonération n’est pas sèche. Elle est assortie d’un englobement obligatoire pour la détermination du taux applicable aux autres revenus. Le texte de l’article 81.º n.º 4 le dit dans la même phrase : « aplica-se o método da isenção, sendo obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos ». Sous le RNH, la règle figurait au n.º 7 du même article, qui visait les revenus exonérés au titre des n.^os 4, 5 et 6 avant 2020, puis des n.^os 4 et 5 après. Ce n’est pas une faculté : c’est une obligation.

L’effet est nul si vous n’avez aucun autre revenu imposé au barème progressif portugais. Il est immédiat dès que vous en avez un : un salaire portugais hors régime spécial, une activité indépendante, un alojamento local dans l’Algarve, des loyers portugais pour lesquels vous avez opté pour l’englobement. Vos loyers français exonérés relèvent alors le taux moyen appliqué à ces revenus-là. Voici ce que cela coûte.

SITUATION
          Vous beneficiez encore du regime du resident non habituel.
          Vous exploitez un alojamento local (appartement, hors zone
          de contention) et vous avez conserve un appartement loue nu
          a Bordeaux.

          Recettes de l'alojamento local ....................... 40 000 €
          Coefficient du regime simplifie, art. 31.º n.º 1 c) ...... 0,35
          Base imposable categorie B ........................... 14 000 €

          Revenus fonciers francais nets (categorie F etrangere,
            exoneres mais obligatoirement englobes) ............ 16 800 €

        CALCUL SANS ENGLOBEMENT (ce que beaucoup imaginent)
          Rendimento coletavel ................................. 14 000 €
          Methode de l'article 68.º n.º 2 du CIRS : la part egale a
            la limite superieure de la tranche immediatement
            inferieure est taxee au taux moyen PUBLIE de cette
            tranche, l'excedent au taux normal de la tranche
            superieure (bareme 2026, art. 68.º n.º 1)
            12 587 x 13,579 % ................................... 1 709 €
             1 413 x 21,20 % ...................................... 300 €
          Impot ................................................. 2 009 €
          Taux moyen ............................................ 14,35 %

        CALCUL REEL, AVEC ENGLOBEMENT OBLIGATOIRE
          Rendimento coletavel retenu pour le TAUX ............. 30 800 €
            29 397 x 20,579 % ................................... 6 050 €
             1 403 x 34,90 % ...................................... 490 €
          Impot theorique sur 30 800 € .......................... 6 539 €
          Taux moyen applicable ................................ 21,231 %

          Impot du sur la seule base non exoneree :
            14 000 € x 21,231 % ................................. 2 972 €

        SURCOUT IMPUTABLE A L'ENGLOBEMENT ....................... 963 €
          soit + 48 % d'impot portugais sur votre activite,
          pour un revenu francais qui est pourtant exonere.

La location meublée : le régime dont personne ne connaît le taux

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Cette qualification change trois choses : la détermination du résultat, la déclaration, et — de façon beaucoup moins nette qu’on ne le croit — les prélèvements sociaux.

Sur le principe de l’assujettissement social, aucun doute : la page de la DGFiP consacrée aux cases 8SH et 8SI mentionne expressément, parmi les revenus à déclarer pour bénéficier de l’exonération de CSG, « les revenus de locations meublées non professionnelles ». Vos loyers meublés français sont donc bien dans le champ des prélèvements sociaux du non-résident. Sur le taux, en revanche, la question n’est pas tranchée, et pour une raison textuelle précise : le 1° du IV de l’article L. 136-8 du CSS, qui porte la dérogation à 9,2 %, ne vise que « les revenus mentionnés au a du I de l’article L. 136-6 », c’est-à-dire les revenus fonciers ; tandis que votre assujettissement passe par le I bis du même article, qui vise en bloc les revenus d’immeubles sis en France sans distinguer location nue et location meublée. Nous ne publions donc aucun taux pour la location meublée d’un non-résident : ce sera 17,2 % ou 18,6 %, et le point n’est pas établi au 29 juillet 2026.

Pour une bonne partie de nos clients, la question est heureusement sans objet : si vous êtes affilié à la Segurança Social portugaise et non à la charge d’un régime obligatoire français, c’est 7,5 % dans les deux hypothèses. Pour un retraité sous formulaire S1, en revanche, l’incertitude est de 1,4 point et elle porte sur toute la durée de détention.

Sur la frontière entre le loueur en meublé non professionnel et le loueur en meublé professionnel, nous serons brefs et honnêtes. La qualification est gouvernée par le IV de l’article 155 du CGI, dont les seuils et les conditions n’ont pas été relus sur source primaire pour ce guide : nous ne les publions pas. Nous n’écrivons pas davantage, comme on le lit souvent, que « le statut LMP est impossible depuis l’étranger » : les textes ouverts pour ce guide ne portent pas cette affirmation, et une négative de cette portée ne se publie pas sans le texte qui la fonde. Ce que nous pouvons dire tient en deux observations : d’une part, le basculement en professionnel emporte des conséquences en matière de cotisations sociales personnelles dont l’articulation avec une affiliation portugaise au titre du règlement 883/2004 est un sujet à part entière ; d’autre part, l’article 164 A ferme de toute façon l’imputation d’un déficit sur le revenu global, ce qui prive le statut d’une partie substantielle de son intérêt pour un non-résident.

La SCI : ce qu’elle change, et ce qu’elle ne change pas

Beaucoup de nos clients détiennent leur immobilier français par une société civile immobilière constituée il y a dix ou vingt ans, et se demandent si elle les protège de quoi que ce soit une fois installés au Portugal. Sur les revenus courants, la réponse est non, et elle est écrite dans la convention elle-même.

Le § 3 de l’article 6 renvoie à la loi de l’État de situation pour définir ce qui constitue un revenu immobilier. La doctrine française en tire, au BOFiP BOI-INT-CVB-PRT-10-20, que la France peut traiter en revenus immobiliers les produits des droits sociaux des sociétés immobilières transparentes de l’article 1655 ter du CGI, ceux des sociétés à prépondérance de terrains à bâtir, et ceux des SCI non transparentes dont le patrimoine est essentiellement composé d’immeubles autres qu’agricoles ou forestiers. Autrement dit : votre quote-part de résultat de SCI relevant de l’article 8 du CGI est un revenu foncier de source française, imposable en France exactement comme si vous déteniez le bien en direct, avec le même taux plancher de 20 % et les mêmes prélèvements sociaux. Une réserve de date, à respecter : ce BOFiP est toujours dans sa version du 25 juin 2014 et décrit la numérotation conventionnelle antérieure à l’avenant de 2016. Il reste opposable à l’administration sur ce point, mais il ne doit jamais être cité sur l’article 20.

Sur la cession des parts, en revanche, quelque chose a changé — et c’est le contresens le plus répandu du sujet. Le texte de 1971 réservait déjà à la France, en matière de titres, deux catégories de cessions : les « parts ou actions de sociétés conférant à leurs possesseurs le droit à la propriété ou à la jouissance d’immeubles » — les sociétés d’attribution — et, par un alinéa distinct du même § 1, les « parts ou actions de sociétés dont l’actif est constitué essentiellement par des biens immobiliers », ce qui englobe déjà une SCI de gestion et une SCPI française à prépondérance immobilière. L’article 14 § 3 — imposition exclusive dans l’État de résidence — ne gouvernait donc que les titres étrangers à ces deux catégories. La convention multilatérale BEPS a complété l’article 14 § 1 par une clause attribuant à la France le droit d’imposer les gains d’aliénation d’actions, droits ou participations similaires, « tels que des droits ou participations dans une société de personnes », qui tirent, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, directement ou indirectement, plus de 50 % de leur valeur de biens immobiliers situés en France. Effet pour les périodes d’imposition commençant à compter du 1^er décembre 2020, et pour les faits générateurs à compter du 1^er janvier 2021 s’agissant des impôts prélevés à la source.

Deux limites de ce chapitre, à énoncer sans détour. La première : nous ne traitons pas ici de la SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés. Le régime diffère sur tous les plans — nature du revenu distribué, article conventionnel applicable, sort de la plus-value de cession de l’immeuble par la société — et les sources ouvertes pour ce guide ne l’établissent pas. C’est un dossier à instruire, pas un paragraphe à lire. La seconde : la manière dont l’administration fiscale portugaise qualifie une SCI française translucide détenue par un de ses résidents n’est pas établie. Entité transparente, dont vous déclareriez la quote-part en catégorie F ? Société étrangère opaque, dont vous ne déclareriez que les distributions en catégorie E ? La différence de traitement est considérable, et elle commande aussi l’application des exonérations RNH ou IFICI.

Un mot des SCPI, qui occupent une place importante dans beaucoup d’allocations. Les revenus courants d’une SCPI investie en France suivent le régime des revenus fonciers décrit ci-dessus. La cession des parts relève désormais, comme les parts de SCI, de l’article 244 bis A. Mais il existe un angle mort sérieux, et il concerne précisément les véhicules les plus collectés aujourd’hui : les SCPI européennes. La quote-part de revenus correspondant à un immeuble situé en Allemagne ou aux Pays-Bas n’est pas un revenu de source française au sens du a du I de l’article 164 B, et la France n’aurait donc aucun titre à l’imposer — sauf que le véhicule est une société française et que la mécanique déclarative est construite pour des associés résidents. La convention de 1971 ne comporte aucune clause assimilant les sociétés de personnes françaises à des résidents de France, là où les conventions récentes règlent le sort des entités translucides par un protocole dédié. Le triangle Portugal / France / État de situation de l’immeuble n’est gouverné par aucun texte bilatéral identifié. Nous n’affirmons rien sur ce point ; nous le signalons comme un risque à instruire avant d’augmenter une ligne européenne à l’approche d’un départ.

Le jour où vous vendez : 19 % plus le reste

Les plus-values immobilières de source française réalisées par une personne physique non domiciliée en France sont soumises au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI, dont le taux est de 19 % pour les personnes physiques. Ce prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu. L’assiette est déterminée selon les règles applicables aux résidents : vous conservez donc les abattements pour durée de détention, mais ils reposent sur deux textes distincts et suivent deux cadences différentes. L’impôt sur le revenu obéit au I de l’article 150 VC du CGI : 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, 4 % au terme de la vingt-deuxième — soit une exonération au terme de22 ans. Les prélèvements sociaux obéissent au VI de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale : 1,65 % par année au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième, 9 % par année ensuite — soit une exonération au terme de 30 ans. Cet écart de huit années est un paramètre de calendrier trop souvent ignoré : entre la vingt-deuxième et la trentième année, votre impôt sur le revenu est nul mais vos prélèvements sociaux ne le sont pas. Un calcul nominatif se fait sur ces deux textes, pas sur un tableau recopié.

S’ajoute, le cas échéant, la surtaxe de l’article 1609 nonies G du CGI, due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Elle est progressive. Nous n’en publions pas le barème pour la même raison. Retenez le seuil de déclenchement, et faites-la chiffrer : sur les grandes cessions, elle ajoute plusieurs milliers d’euros à un total que la plupart des vendeurs ont déjà sous-estimé.

Puis le Portugal impose à son tour. L’article 14 § 1 de la convention attribue le droit d’imposer à l’État de situation, mais il s’agit d’une imposition partagée : l’article 24 § 2 n’exonère pas au Portugal, il impute. La plus-value entre donc dans l’assiette de l’IRS, sous déduction de l’impôt français, dans la limite du double plafond déjà décrit. Le calcul portugais suit ses propres règles : le solde des plus-values immobilières n’entre dans l’assiette qu’à hauteur de 50 % (article 43.º n.º 2 du CIRS, rédaction de la Lei n.º 24-D/2022), la valeur d’acquisition est revalorisée par des coefficients de dévalorisation monétaire fixés annuellement (article 50.º), et le résultat est englobé au barème progressif de l’article 68.º, avec la taxa adicional de solidariedade de l’article 68.º-A au-delà de 80 000 €. Deux réserves : la portaria fixant les coefficients de 2026 n’a pas été identifiée pour ce guide, et l’application de la règle des 50 % à un immeuble situé hors du Portugal n’a pas été confirmée sur une source portugaise — le texte ne pose pas de condition de résidence du cédant, mais c’est un point à faire valider.

HYPOTHESES EXPLICITES
          Acquisition en septembre 2014, cession en octobre 2027
          Duree de detention : 13 ans revolus
          Plus-value brute ................................... 300 000 €
          Abattements pour duree de detention appliques a cette
            plus-value : 48 % a l'impot sur le revenu (CGI, art.
            150 VC, I) et 13,2 % aux prelevements sociaux (CSS,
            art. L. 136-7, VI) -- plus-value nette imposable
              a l'impot sur le revenu ........................ 156 000 €
              aux prelevements sociaux ....................... 260 400 €
          Celibataire, aucun autre revenu portugais imposable
          Plus-value recalculee selon les regles portugaises ... 300 000 €

        CHAINE FRANCAISE
          Prelevement de l'art. 244 bis A, 19 % x 156 000 € .... 29 640 €
          Prelevements sociaux 17,2 % x 260 400 € .............. 44 789 €
            -- variante 18,6 % ................................ 48 434 €
            -- variante 7,5 % si affilie au Portugal ........... 19 530 €
          Surtaxe art. 1609 nonies G : assiette de 156 000 €,
            superieure au seuil de 50 000 € : DUE, montant non
            chiffre ici

          Total francais hors surtaxe .......................... 74 429 €

        CHAINE PORTUGAISE
          Base imposable : 50 % de 300 000 € .................. 150 000 €
          Methode de l'article 68.º n.º 2 du CIRS (bareme 2026,
            redaction de la Lei n.º 73-A/2025) : la part egale a
            la limite superieure de la 8e tranche au taux moyen
            PUBLIE de celle-ci, l'excedent au taux normal de la 9e
            86 634 x 34,856 % ................................. 30 197 €
            63 366 x 48,00 % .................................. 30 416 €
          Impot sur le revenu portugais ........................ 60 613 €
          Surtaxe de solidarite : (150 000 - 80 000) x 2,5 % .... 1 750 €
          IRS avant credit ..................................... 62 363 €

          Credit de l'article 24 § 2, plafonne au plus faible de :
            impot francais couvert par la convention
              (19 % + CSG 9,2 % + CRDS 0,5 %) ................. 54 899 €
            impot portugais afferent .......................... 62 363 €
          Credit retenu ........................................ 54 899 €
          IRS portugais residuel ................................ 7 464 €

        TOTAL DES DEUX ETATS, HORS SURTAXE FRANCAISE ......... 81 893 €
          soit 27,3 % de la plus-value brute de 300 000 €

        SI LE PRELEVEMENT DE SOLIDARITE DE 7,5 % ETAIT REGARDE
        COMME COUVERT PAR L'ARTICLE 2 DE LA CONVENTION
          Credit porte a l'impot portugais afferent ............ 62 363 €
          IRS portugais residuel .................................... 0 €
          Economie ............................................. 7 464 €

Ce dernier point mérite d’être retourné, parce qu’il contredit une idée reçue. Le régime portugais est plus favorable que le régime français sur les petites plus-values — 50 % d’inclusion et un barème qui démarre à 12,5 % — et moins favorable sur les grosses, où il atteint 48 % plus surtaxe sur la moitié du gain. Comme la France prélève, elle, un taux fixe de 19 % plus des prélèvements sociaux, la combinaison des deux donne un résultat non linéaire : en dessous d’un certain montant, la France domine et le Portugal n’ajoute rien ; au-delà, le Portugal reprend la main sur le résiduel. Le point de bascule se calcule, dossier par dossier, et il dépend de vos autres revenus portugais de l’année. Vendre deux biens la même année n’est pas neutre.

Si vous relevez encore du RNH ou de l’IFICI, votre plus-value française relève de la catégorie G portugaise, qui figure dans les deux listes d’exonération : pas d’IRS sur ce gain. Mais l’englobement obligatoire pour la détermination du taux joue ici de façon spectaculaire, puisqu’une plus-value importante peut propulser le taux moyen de votre foyer à un niveau que vos revenus courants ne justifieraient jamais. Si vous avez, la même année, un revenu portugais au barème, faites simuler avant de signer le compromis. Un décalage de trois mois sur la date de l’acte peut valoir plusieurs milliers d’euros.

Le représentant fiscal : la dépense que vous n’avez pas à faire

Le IV de l’article 244 bis A du CGI dispose que l’impôt est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte, ou à défaut dans le mois suivant la cession, « sous la responsabilité d’un représentant établi en France, accrédité par l’administration fiscale ». Puis, immédiatement : « L’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État membre de l’Union européenne » ou dans un État de l’EEE lié à la France par les conventions d’assistance requises.

Le Portugal est un État membre. La dispense joue de plein droit, sans formalité, quel que soit le prix de cession et quelle que soit la plus-value. Vous n’avez aucune demande à formuler, aucun agrément à obtenir, aucun honoraire à payer.

Il faut le dire clairement, parce que la scène se rejoue régulièrement : il arrive qu’on propose à un vendeur non-résident les services d’un représentant fiscal accrédité, facturés en pourcentage du prix. La désignation n’est pas interdite — la dispense légale la rend facultative, elle ne l’empêche pas. Elle est simplement inutile pour un résident de l’Union européenne, et son coût est un pur transfert. Si la proposition vous est faite, demandez sur quel fondement elle repose, et lisez le IV de l’article 244 bis A.

Vendre l’ancienne résidence principale : une fenêtre courte, une condition rédhibitoire

C’est le dispositif le plus puissant du chapitre, et le plus mal calibré par ceux qui l’utilisent. Le premier alinéa du 1 du I de l’article 244 bis A « n’est pas applicable à la cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France dans un État membre de l’Union européenne » ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative contre la fraude et par une convention d’assistance mutuelle au recouvrement de portée similaire à la directive 2010/24/UE, « et qui n’est pas un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A ». Le Portugal étant État membre, la condition de destination est remplie.

L’exonération joue ensuite « à la double condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert » de votre domicile fiscal hors de France, « et que l’immeuble n’ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession ». Elle s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément. Elle est totale : aucun plafond de montant. Elle s’applique aux cessions intervenues depuis le 1^er janvier 2019, en application de l’article 43 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018.

L’exonération de 150 000 € : dix ans, pas cinq

Le 2° du II de l’article 150 U du CGI exonère la plus-value de cession d’un logement situé en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable et d’une résidence par contribuable, lorsque le cédant réunit trois conditions : être une personne physique non résidente de France ; être ressortissant d’un État membre de l’Union ou d’un autre État partie à l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative ; avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieur à la cession. Un Français résident du Portugal remplit la condition de nationalité par construction.

Le texte offre ensuite deux branches alternatives de délai, et la seconde est largement méconnue. Première branche : la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France. Seconde branche : sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession. Autrement dit, un bien laissé vide et à votre disposition depuis plus d’un an ouvre l’exonération quinze ou vingt ans après votre départ.

Reste une question d’articulation que nous ne tranchons pas. Ni l’article 244 bis A, I-1, ni l’article 150 U, II-2° ne comportent de clause d’exclusion réciproque. Un contribuable qui a bénéficié de l’exonération de son ancienne résidence principale a-t-il consommé sa « résidence » au sens de la limite d’une résidence par contribuable du 2° du II ? La réponse est doctrinale et le BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-40, qui la porterait, n’a pas été consulté pour ce guide. Si vous envisagez d’utiliser successivement les deux dispositifs — l’ancienne résidence principale d’abord, un second logement ensuite — la question doit être arbitrée avec nos avocats partenaires spécialisés sur le Portugal avant tout acte irréversible. Question à leur poser : « L’exonération du I-1 de l’article 244 bis A épuise-t-elle la limite d’une résidence par contribuable du 2° du II de l’article 150 U ? Quelle est la position exprimée au BOI-RFPI-PVINR-10-40 ? » Pièces à réunir : date exacte du transfert de domicile, avis d’imposition attestant des deux années de domiciliation continue, actes d’acquisition des deux biens, attestation de vacance, et le cas échéant la déclaration de plus-value déjà déposée.

Le remploi, et son articulation avec un achat au Portugal

Voici la question telle qu’elle nous est posée : « je vends mon bien français pour acheter au Portugal — est-ce que le remploi m’exonère ? » La réponse est double, parce qu’il y a deux impôts et deux États, et parce que la mécanique de remploi ne se trouve pas là où on la cherche.

Côté français. L’article 150 U du CGI contient bien, à son II, plusieurs exonérations dont une clause de remploi dans l’acquisition d’un logement affecté à la résidence principale. Les seules dispositions de cet article ouvertes sur source primaire pour ce guide sont le 2° — l’exonération de 150 000 € traitée ci-dessus — et les 7° et 8° prorogés par la loi de finances pour 2026. Nous ne publions donc ni les conditions, ni le champ, ni la date d’effet du dispositif français de remploi, et nous ne répondons pas à la question de savoir si un logement acquis au Portugal peut valoir « résidence principale » au sens de ce texte. C’est une lacune assumée, préférable à une affirmation invérifiable : question à poser à un avocat fiscaliste français : « Un non-résident cédant un logement français peut-il bénéficier de l’exonération de remploi du II de l’article 150 U lorsque le remploi consiste en l’acquisition de sa résidence principale au Portugal ? Quelle est la rédaction en vigueur du texte, et quelle est la doctrine applicable ? » Pièces : titre de propriété du bien cédé, justificatif d’occupation, promesse d’achat portugaise, calendrier prévisionnel des deux opérations.

Côté portugais, en revanche, le mécanisme existe, il est récent, et il est puissant. L’article 10.º du CIRS organise deux exclusions d’imposition par remploi, et la seconde est neuve.

Le n.º 7 mérite une attention particulière, parce qu’il a été mal restitué dès sa parution. Le second membre de sa phrase — « bem como os ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação » — ne renvoie pas au n.º 5 et ne comporte aucune condition de résidence du cédant, à la différence du n.º 5 dont la condition d’habitation propre et permanente exclut de fait un non-résident. L’article 10.º est une norme d’incidence : il définit ce qui n’est pas imposable, indépendamment de la résidence. Cela ouvre une hypothèse concrète — céder un logement locatif et réinvestir dans un locatif portugais à loyer plafonné — mais le point de savoir si l’administration portugaise l’admet effectivement pour un non-résident, et pour un bien cédé situé hors du Portugal, n’est pas tranché. Nous ne l’affirmons pas, et nous ne posons pas davantage une limite que le texte ne contient pas.

L’IFI : la seule ligne que le départ augmente

Il faut le dire ici, même si un chapitre entier y est consacré, parce que c’est l’argument le plus solide contre l’expatriation d’un patrimoine fortement immobilisé en France. L’article 964, 2° du CGI soumet les personnes non domiciliées à l’impôt sur la fortune immobilière à raison des seuls biens et droits immobiliers situés en France, et des parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immobilier français, détenue directement ou indirectement. Seuil de 1 300 000 € de patrimoine net taxable, apprécié au 1^er janvier. Votre appartement parisien, votre maison de famille et vos parts de SCPI françaises y sont ; votre compte-titres et votre assurance-vie en supports non immobiliers n’y sont pas.

La convention ne vous protège pas. Elle ne couvre que les impôts sur le revenu : aucun article ne traite de la fortune. La clause de non-discrimination de l’article 25 s’étend certes, par son § 5, aux « impôts de toute nature ou dénomination », mais elle est fondée sur la nationalité et ne protège donc pas un Français imposé en France. Pour un client de nationalité française, il n’existe aucun angle d’attaque conventionnel contre l’IFI.

Ce que vous devez déclarer, et où

Quand il ne faut pas garder l’immeuble — et quand il ne faut pas partir

Un guide qui ne dirait que du bien de la destination ne servirait à rien. Voici les configurations dans lesquelles, en pratique, conserver l’immobilier français est une mauvaise idée — ou dans lesquelles le départ lui-même mérite d’être rediscuté.

Le bien financé à crédit et faiblement rentable. Vous perdez la déduction des intérêts côté portugais, sans la retrouver ailleurs. Vous perdez l’imputation du déficit sur le revenu global. Vous entrez dans le taux plancher de 20 % que vous n’aviez peut-être pas comme résident. Sur un bien dont le rendement net était déjà mince, l’équation bascule : le cash-flow qui payait la mensualité ne la paie plus.

Le patrimoine immobilier lourd avec des revenus courants faibles. C’est le cas de l’IFI développé plus haut. La perte du plafonnement de l’article 979 peut coûter, chaque année, davantage que l’économie d’impôt sur le revenu attendue du départ. Sur dix ans, l’écart est rarement récupérable.

Le retraité sous formulaire S1 propriétaire de plusieurs biens loués. Vous cumulez le taux plancher français, les prélèvements sociaux à 17,2 %, la cotisation d’assurance maladie française de 3,20 % ou 4,20 % sur votre pension — et, si vous n’avez ni RNH ni IFICI, un IRS portugais sur cette même pension, au barème, jusqu’à 48 %. C’est la configuration la plus mal anticipée du corpus francophone sur le Portugal, et elle vise précisément le lecteur le plus nombreux.

L’ancienne résidence principale que l’on garde « au cas où ». C’est le regret le plus fréquent. La fenêtre d’exonération se referme au 31 décembre de l’année suivant le départ, et la moindre occupation par un tiers la détruit avant même son échéance. Garder deux ans « pour voir si le Portugal nous plaît » est une décision parfaitement légitime sur le plan humain, et elle coûte une exonération sans plafond. Il faut la prendre en connaissance de cause, pas par défaut.

À l’inverse, deux configurations plaident nettement pour la conservation. Le bien détenu depuis plus de vingt-deux ans, dont l’impôt sur le revenu est déjà éteint et dont les prélèvements sociaux s’éteindront à trente ans : la vendre juste avant l’échéance est un choix coûteux. Et le bien loué nu au sein d’un patrimoine par ailleurs modeste, pour lequel la demande de taux moyen ramène l’impôt français à un niveau que le crédit d’impôt portugais ne rattrape que partiellement : là, la charge globale reste raisonnable et la liquidité française a une valeur propre.

Six erreurs que nous corrigeons chaque mois

La question arrive presque toujours sous la même forme : « j’achète un T2 à Lisbonne ou une villa en Algarve, je la mets sur les plateformes, on m’annonce 7 à 9 % — qu’est-ce qui est vrai ? » La réponse courte tient en trois lignes. Le rendement brut affiché est plausible. Le rendement net, une fois payés la commission de plateforme, le ménage, les consommables, la copropriété, l’assurance obligatoire, le comptable, le renouvellement du mobilier, l’impôt sur le revenu portugais et, selon votre situation, les cotisations d’indépendant, tombe dans une fourchette qui recoupe largement celle de la location nue — laquelle ne demande ni licence, ni gestion, ni exposition au règlement municipal. Et l’écart entre les deux ne se joue pas sur la fiscalité : il se joue sur votre temps et sur le risque réglementaire.

Ce chapitre prend le sujet dans l’ordre où il se décide réellement : d’abord ce que la loi appelle un alojamento local et pourquoi la location saisonnière « entre particuliers » n’existe plus juridiquement ; ensuite les cinq verrous qui se vérifient avant le compromis et dont un seul suffit à tuer le projet ; puis l’enregistrement, ses délais et ses obligations permanentes ; puis la fiscalité, coefficient par coefficient, avec l’option que presque personne ne mentionne ; puis les cotisations sociales, dont l’assiette exacte est un point ouvert qui vaut plusieurs milliers d’euros par an ; enfin le calcul de rendement, ligne par ligne, opposé à ce que contiennent les tableaux commerciaux. État du droit arrêté au 29 juillet 2026.

Deux renvois, pour ne rien recopier inutilement. L’acquisition elle-même — prix de marché, procédure, IMT, IMI, AIMI, plus-value à la revente, détention par société — est traitée au chapitre 16. Le sort d’un meublé conservé en France par un résident du Portugal relève du chapitre 17 : ce n’est pas le même problème, ce ne sont pas les mêmes textes, et la confusion entre les deux est fréquente. Le régime fiscal dont vous relevez au Portugal — droit commun, RNH résiduel, IFICI — est établi aux chapitres 2, 3 et 4. Un point vaut d’être posé tout de suite, parce qu’il ferme une illusion : aucun de ces régimes ne défiscalise un alojamento local situé au Portugal. L’exonération de l’article 81.º n.º 4 du CIRS sous IFICI ne vise que les revenus de source étrangère des catégories A, B, E, F et G. Un appartement loué à Lisbonne produit un revenu de source portugaise. Il est imposé au Portugal, en droit commun, quel que soit votre statut.

La location saisonnière « informelle » n’existe pas : la présomption de l’article 4.º n.º 2

Beaucoup d’acheteurs français partent de l’idée qu’on peut louer six ou huit semaines par été sans rien déclarer d’autre que le revenu, comme on le ferait entre voisins. Le droit portugais a fermé cette porte, et il l’a fermée par une présomption large. L’article 4.º n.º 2 du Decreto-Lei n.º 128/2014, tel que republié en annexe du Decreto-Lei n.º 76/2024, présume l’exploitation d’un alojamento local dans deux cas autonomes, reliés par un « ou » :

• a) lorsque le bien « seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação […] como alojamento para turistas ou como alojamento temporário » — c’est-à-dire dès qu’il est mis en publicité, mis à disposition ou fait l’objet d’une intermédiation comme hébergement pour touristes ou hébergement temporaire. Sans aucune condition de durée ;
• b) ou lorsque, « estando mobilado e equipado », il offre au public, outre la nuitée, des services complémentaires — le nettoyage étant expressément cité — « por períodos inferiores a 30 dias ».

Le seuil de trente jours ne concerne que le second cas. C’est l’erreur la plus répandue du corpus francophone sur le sujet : on lit partout que la location de plus de trente jours échapperait au régime. Elle n’y échappe pas si le bien est annoncé comme hébergement touristique ou temporaire. Une annonce sur une plateforme de voyage, une inscription chez un intermédiaire local, une page de réservation : la présomption joue, quelle que soit la durée des séjours proposés.

La présomption reste réfragable (n.º 3), notamment par la production d’un bail urbain enregistré auprès des finances. Autant dire qu’elle est difficilement combattable dans la configuration qui nous occupe : on ne produit pas un bail enregistré pour un séjour de onze nuits. Concrètement, si votre projet consiste à louer à des vacanciers, vous êtes dans le régime — et la seule question qui reste est de savoir si vous pouvez y entrer légalement dans la commune visée.

Les quatre modalités, et pourquoi la vôtre commande tout le reste

L’article 3.º distingue quatre modalités. Ce n’est pas une taxinomie décorative : la modalité déclarée détermine le coefficient fiscal applicable, l’accès à l’option annuelle de l’article 28.º n.º 14 du CIRS, l’exigence ou non d’une autorisation préalable de copropriété, et l’exposition aux restrictions municipales de transmissibilité, qui ne visent que deux d’entre elles.

Un lecteur attentif aura repéré l’asymétrie. Les deux modalités les plus rentables à l’exploitation — la maison et l’appartement — sont celles que le législateur fiscal traite le moins bien, et celles que les communes peuvent restreindre. Les deux modalités qui conservent le coefficient de 0,15 sont soit une activité d’hébergement collectif qui suppose un tout autre métier, soit une exploitation dans votre propre logement. Cette asymétrie n’est pas un accident : elle est la trace de dix ans de politique du logement.

Ce qui a changé en 2024, et pourquoi la mauvaise réputation du régime est en partie périmée

En 2023, la loi dite Mais Habitação — Lei n.º 56/2023 — avait fait beaucoup de bruit : suspension nationale des nouveaux enregistrements en appartement, caducité programmée des enregistrements existants, réexamen général prévu en 2030, contribution extraordinaire spécifique. Un an et demi plus tard, l’essentiel de ce dispositif a été démonté. C’est un point de fait que beaucoup de pages francophones n’ont jamais mis à jour, et qui conduit aujourd’hui des acheteurs à renoncer pour de mauvaises raisons — ou, ce qui est pire, à s’engager sur la foi d’une lecture périmée dans l’autre sens.

Le Decreto-Lei n.º 76/2024, du 23 octobre 2024, entré en vigueur le 1^er novembre 2024, a republié en annexe le Decreto-Lei n.º 128/2014 dans sa rédaction en vigueur. Son article 5.º a abrogé, entre autres, l’article 6.º-A du texte de 2014 — le renouvellement quinquennal des enregistrements — et surtout les articles 18.º, 19.º, 20.º, 21.º et 52.º de la Lei n.º 56/2023, c’est-à-dire précisément la suspension nationale, la caducité et le réexamen de 2030. Le Decreto-Lei n.º 57/2024, du 10 septembre 2024, avait de son côté abrogé trois choses qu’il ne faut pas confondre : l’alinéa h) du n.º 2 de l’article 1.º, l’article 22.º et l’annexe de la Lei n.º 56/2023 — les dispositions instituant la contribution extraordinaire —, le n.º 3 de l’article 44.º du CIMI, et l’alinéa f) du n.º 5 de l’article 10.º du CIRS. Son article 4.º ne fait produire effet au 31 décembre 2023 qu’aux deux premières de ces abrogations ; la troisième prend effet le 11 septembre 2024, sans rétroactivité.

Le risque n’a pas disparu. Il a changé d’échelle. Depuis novembre 2024, l’alojamento local est un régime national dans ses principes et municipal dans ses effets. Ce déplacement change entièrement la méthode d’analyse : on ne raisonne plus « au Portugal », on raisonne commune par commune, et à Lisbonne freguesia par freguesia, voire quartier par quartier. Il change aussi la nature de la veille : un décret-loi se lit une fois, un règlement municipal se relit à chaque révision — et l’article 15.º-A impose une réévaluation des zones au minimum tous les trois ans.

Les cinq verrous à ouvrir avant le compromis

Voici la partie la plus utile de ce chapitre, et la plus ingrate : cinq vérifications qui se font avant la signature du contrato-promessa, dont aucune ne vous sera proposée spontanément, et dont un seul échec suffit à rendre le projet impossible. Nous les ordonnons du plus facile au plus lourd, ce qui n’est pas l’ordre d’importance.

La copropriété : la règle des deux tiers protège l’existant, pas le projet

L’article 6.º-B n.º 4 pose un principe favorable : l’installation d’un alojamento local dans une fraction autonome ne constitue pas un usage différent de sa destination au sens de l’article 1422.º n.º 2 c) du Code civil portugais. La copropriété ne peut donc pas invoquer la seule affectation touristique pour s’y opposer. Trois réserves seulement : une interdiction figurant dans le titre constitutif, une interdiction figurant dans le règlement, ou une délibération postérieure de l’assemblée des copropriétaires.

Le n.º 5 encadre cette délibération et c’est là que se joue votre sécurité. Elle doit être approuvée à la majorité représentant les deux tiers de la permilagem de l’immeuble, et elle ne produit d’effets que pour l’avenir, ne s’appliquant qu’aux demandes d’enregistrement déposées postérieurement. Les deux conséquences sont symétriques et il faut les tenir ensemble. Un alojamento local déjà enregistré ne peut pas être supprimé par un vote ultérieur : c’est une sécurité réelle, et c’est l’un des rares arguments qui justifient objectivement de payer plus cher un bien déjà exploité. Mais l’acquéreur qui achète pour exploiter doit lire le règlement et l’historique des assemblées avant de s’engager. Une délibération votée l’année précédente ne se voit sur aucun document d’annonce, et le vendeur n’a pas d’obligation spontanée de vous la signaler.

Pour les hostels, le régime est inverse : l’autorisation de l’assemblée de copropriété reste préalable et exigée (art. 4.º n.º 4 et art. 6.º n.º 2 f)), et elle figure au nombre des pièces de l’enregistrement.

Zones de contention : ce que les communes peuvent faire, et ce qu’elles ne peuvent pas

L’article 15.º-A autorise chaque commune à créer, par règlement, des áreas de contenção et des áreas de crescimento sustentável, par freguesia ou union de freguesias, en tout ou partie, et à plafonner le nombre de nouveaux enregistrements. Ces délimitations doivent reposer sur une étude d’impact et être réévaluées au minimum tous les trois ans ; elles sont communiquées au Turismo de Portugal, I.P., qui les signale dans le Balcão Único Eletrónico. Dans les communes comptant plus de 1 000 alojamentos locais enregistrés, l’assemblée municipale doit se prononcer expressément, dans les douze mois, sur l’exercice de son pouvoir réglementaire (art. 4.º n.º 6). Une commune peut aussi désigner un provedor do alojamento local, médiateur facultatif (art. 4.º n.º 7).

En zone de contention, l’article 15.º-B ouvre à la commune cinq leviers : interdire les nouveaux enregistrements dans des biens loués à l’habitation au cours des deux années précédentes ; plafonner le nombre d’alojamentos locais en proportion des logements disponibles ; prévoir des exceptions ; fixer une durée aux nouveaux enregistrements ; limiter la transmissibilité des nouveaux numéros en modalités moradia et apartamento. Elle peut en outre suspendre pour un an au maximum les nouveaux enregistrements dans des périmètres délimités, le temps d’adopter son règlement (n.º 2). En zone de croissance durable, l’article 15.º-C permet d’ajouter des exigences : état de conservation moyen ou supérieur attesté, classe énergétique D ou supérieure, proportion minimale de logements sans alojamento local — avec des exceptions possibles pour les immeubles antérieurs à 1951.

Lisbonne : le cas qui décide de la rentabilité, avec ses réserves de source

Le Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisbonne a fait l’objet d’une deuxième modification, approuvée par l’Assemblée municipale le 2 décembre 2025, publiée par Aviso n.º 29926-A/2025/2 au Diário da República, 2.ª série, n.º 235, supplément, du 5 décembre 2025, et entrée en vigueur le 6 décembre 2025. L’architecture, telle que la décrit une note professionnelle consultée le 28 juillet 2026, repose sur un pilotage à trois échelles — municipalité, freguesia, quartier — et sur deux seuils : contention absolue lorsque le ratio alojamento local / logements permanents atteint ou dépasse 10 %, aucun nouvel enregistrement n’étant alors possible ; contention relative entre 5 % et 10 %, les enregistrements étant restreints.

Les freguesias citées en contention absolue, avec leur ratio : Santa Maria Maior 66,9 %, Misericórdia 43,8 %, Santo António 25,1 %, São Vicente 16,1 %, Arroios 13,5 %, Estrela 10,8 % ; Avenidas Novas en contention relative ; neuf quartiers en contention absolue et treize en contention relative. Des exceptions sont possibles, par autorisation du conseil municipal, pour la réhabilitation d’immeubles en ruine ou vacants et pour les projets intégrant logement, culture, action sociale ou loyer abordable. Le règlement organise également une suspension volontaire jusqu’à cinq ans de l’exploitation lorsque le bien revient au marché locatif résidentiel, la réactivation étant conditionnée à l’amélioration du ratio de la zone. Et, point décisif pour un acheteur : en zone de contention, la cession d’un enregistrement en modalité moradia ou apartamento suppose une nouvelle demande, soumise aux restrictions en vigueur. La continuité automatique du numéro disparaît.

Réserve de source, et elle est sérieuse. Le texte de l’Aviso n.º 29926-A/2025/2 n’a pas pu être extrait : le portail du Diário da República sert ses pages de détail en JavaScript et la récupération automatique n’a restitué que la coque HTML. Les ratios, la liste des freguesias et le régime des transferts ci-dessus proviennent d’une note de cabinet d’avocats — source fiable, mais secondaire — et une autre source consultée donne une liste partiellement différente. Le règlement lui-même a en revanche pu être lu, dans la publication qu’en fait la Câmara Municipal de Lisboa : la liste d’attente par ordre de dépôt y figure à l’article 8.º n.º 5, la levée d’une suspension n’étant accordée que si le ratio actualisé ne place plus la zone en contention ; et la modalité quartos n’est pas exclue de la contention relative — l’article 6.º n.º 1 b) y admet, sur autorisation exceptionnelle, une unité en T2 et deux au-delà, lorsque le logement est la résidence permanente et le domicile fiscal du titulaire depuis plus de trois ans. Restent hors du texte les ratios chiffrés et la liste nominative des freguesias, que l’annexe IV ne publie pas sous forme de tableau mais délimite par carte, ainsi que la délibération d’origine. Ces éléments doivent être vérifiés sur l’Aviso lui-même, ou auprès de la Câmara Municipal de Lisboa, avant toute décision d’achat. Les règlements de Porto, Cascais, Albufeira, Lagos, Loulé et Funchal n’ont pas été examinés pour ce guide : chacun doit l’être individuellement, et aucune extrapolation depuis Lisbonne n’est légitime.

Ce qu’il faut en retenir pour décider : à Lisbonne intra-muros, dans le centre historique, un nouvel alojamento local n’est pratiquement plus enregistrable. La valeur économique s’est déplacée vers les biens déjà titulaires d’un numéro, et c’est très exactement là que se situe le piège commercial du moment. Payer une survaleur pour un « bien avec licence AL » sans avoir fait vérifier par un avocat portugais la transmissibilité effective du numéro dans la freguesia concernée est aujourd’hui une erreur coûteuse : la survaleur peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros et s’évaporer le jour de l’acte.

L’enregistrement : procédure, pièces, délais, et ce qui l’annule

L’ouverture passe par une comunicação prévia com prazo adressée au président de la mairie, exclusivement par le Balcão Único Eletrónico (art. 5.º n.os 1 et 2). Le numéro attribué devient le numéro d’enregistrement AL en l’absence d’opposition, et il vaut titre unique d’ouverture au public (art. 7.º n.º 1). Il n’y a donc ni licence d’exploitation distincte, ni autorisation préalable au sens français : le silence de la mairie vaut titre.

Les pièces sont énumérées à l’article 6.º n.º 2 : identification du titulaire ; termo de responsabilidade attestant l’aptitude du bâtiment ; caderneta predial urbana ; bail ou autre titre légitimant l’exploitation, avec l’autorisation du propriétaire le cas échéant ; déclaration de début d’activité auprès de l’Autoridade Tributária en CAE 55201 ou 55204 ; procès-verbal d’assemblée de copropriété autorisant l’installation, pour les seuls hostels en propriété horizontale ; modalité choisie. L’autorisation d’utilisation du bien doit être indiquée (n.º 1 a)).

La mairie dispose de 60 jours pour s’opposer, 90 jours en zone de contention (art. 6.º n.º 9). Les motifs sont limitativement énumérés : instruction incorrecte, annulation antérieure d’un enregistrement, violation des restrictions municipales des articles 15.º-A, 15.º-B et 15.º-C, absence d’autorisation d’utilisation adéquate, non-conformité légale. L’opposition fait obstacle à l’attribution du numéro (n.º 10). L’intéressé peut demander une seule fois, et à ses frais, une visite des services municipaux en vue d’une révision de la décision (n.º 11). Toute mise à jour des données et toute cessation d’activité se communiquent sous dix jours (n.os 3 et 4).

Un mot sur le calendrier réel, parce qu’il n’apparaît dans aucune plaquette. Entre la signature de l’acte, l’obtention du número de identificação fiscal si vous ne l’avez pas encore, la déclaration de début d’activité, la constitution du dossier de comunicação prévia, le délai d’opposition de 60 ou 90 jours, la souscription des assurances et l’équipement du logement, un projet lancé en janvier n’accueille raisonnablement pas ses premiers voyageurs avant l’été. Sur un bien en zone de contention où la mairie dispose de 90 jours, la première saison pleine est la deuxième année. Toute projection de rendement qui compte douze mois de recettes la première année est fausse par construction.

Assurance et responsabilité : l’obligation dont le manquement annule l’enregistrement

L’article 13.º-A rend le titulaire de l’exploitation solidairement responsable avec ses hôtes des dommages que ceux-ci causent dans l’immeuble (n.º 1). Il impose une assurance de responsabilité civile extracontractuelle, d’un capital minimum de 75 000 € par sinistre (n.os 2 et 3), dans les conditions fixées par la Portaria n.º 248/2021 du 29 juin 2021, et, en propriété horizontale, une couverture incendie de l’unité (n.º 5).

Ce n’est pas une formalité administrative de plus. L’absence d’assurance valide est un motif d’annulation de l’enregistrement (n.º 6), et la mairie peut exiger la preuve du contrat, à produire sous trois jours (n.º 7). Une police résiliée pour non-paiement pendant que vous êtes en France, et le numéro qui fait la valeur du bien peut tomber. La responsabilité solidaire, de son côté, mérite d’être lue deux fois : elle signifie que le dégât des eaux causé par un voyageur au troisième étage vous est opposable directement, sans que la copropriété ait à démontrer votre faute. C’est un point à faire chiffrer auprès d’un courtier local avant l’achat, catégorie de garantie par catégorie de garantie : le minimum légal de 75 000 € est un plancher, pas un dimensionnement.

Le coût d’entrée : trois lignes que le projet touristique aggrave

Le chapitre 16 détaille l’IMT, l’imposto do selo et les frais d’acquisition. Trois points concernent spécifiquement un projet d’alojamento local, et chacun coûte cher.

Premier point : le taux d’IMT de 7,5 % des acquéreurs non-résidents n’a pas de porte de sortie « touristique ». L’article 17.º n.º 10 du CIMT, ajouté par le Decreto-Lei n.º 97/2026 du 20 mai 2026, fixe un taux unique de 7,5 % pour l’acquisition d’un bien urbain destiné exclusivement à l’habitation lorsque l’acquéreur est non-résident, « não se aplicando qualquer isenção ou redução », sauf dans trois cas : a) l’acquéreur a été considéré comme résident fiscal au Portugal ; b) il le devient dans les deux ans ; c) le bien est affecté à la location d’habitation à un loyer n’excédant pas les plafonds du décret, dans les six mois de l’acquisition, et loué au moins 36 mois au cours des cinq premières années. L’exception c) vise un arrendamento habitacional. Un alojamento local n’en est pas un : la location touristique n’ouvre donc aucune des trois portes, et un non-résident qui achète pour exploiter en alojamento local reste à 7,5 % sauf à s’installer effectivement au Portugal dans les deux ans. Sur un bien à 400 000 €, l’écart avec le barème de la Tabela III est de l’ordre de 10 700 €.

Et lorsque l’exception b) joue, le mécanisme est une restitution sur demande : l’administration annule la différence à l’initiative de l’intéressé, qui doit la présenter dans les six mois suivant la date à laquelle il devient résident. C’est un droit qui se perd par inaction, et personne ne vous le rappellera. Le barème de référence applicable à cette restitution — Tabela I ou Tabela III — n’est pas précisé par le texte ; nous ne le chiffrons pas, et le chapitre 16 expose la réserve.

Deuxième point : le logement neuf acheté avec la TVA réduite. L’article 10.º n.º 5 du Decreto-Lei n.º 97/2026 institue, pour les logements ayant bénéficié du taux réduit de TVA de la verba 2.42.1 de la liste I annexée au CIVA, une majoration d’IMT égale à 10 % de la valeur imposable du bien lorsque celui-ci n’est pas affecté à l’habitation propre et permanente dans les six mois de l’acquisition, ou lorsqu’il n’y est pas exclusivement destiné dans les douze mois suivant l’affectation. Ce n’est pas une majoration de taux : c’est 10 % de l’assiette, soit 40 000 € sur un logement à 400 000 €, en sus de l’IMT normal et de la déchéance de l’article 11.º n.º 8 du CIMT. Mettre en alojamento local un logement neuf acquis dans une opération à TVA réduite est exactement le fait générateur visé. C’est, en valeur absolue, la sanction la plus lourde du paquet fiscal 2026, et elle vise le profil « appartement neuf acheté sur plan en Algarve » qui est celui d’une part importante de la clientèle française.

Troisième point : l’ameublement. Il n’a rien de fiscal, mais il manque dans neuf tableaux commerciaux sur dix. Un T2 destiné à la location touristique se meuble, s’équipe, se dote de linge en double ou triple jeu, d’un jeu de vaisselle complet, d’un système de remise des clés, d’un raccordement internet et, selon la région, d’une climatisation. Nous retenons dans les calculs ci-dessous une hypothèse de 25 000 € pour un T2 de 70 m², qui n’est pas une donnée sourcée mais un ordre de grandeur à ajuster. Cette somme est un capital immobilisé qui ne produit pas de plus-value, qui se déprécie, et dont une partie se remplace tous les trois à cinq ans. Elle appartient au dénominateur du rendement.

La fiscalité des revenus : catégorie B, et le coefficient qui n’est pas celui qu’on vous a dit

L’exploitation d’un alojamento local est une activité professionnelle relevant de la catégorie B du CIRS — revenus d’entreprise et professionnels — sous les codes CAE 55201 ou 55204. Ce n’est pas un revenu foncier. Cela emporte trois conséquences qu’il faut avoir en tête avant de discuter des taux : vous ouvrez une activité, vous entrez dans le champ de la sécurité sociale des indépendants, et vos revenus sont englobés au barème progressif avec le reste de vos revenus imposables au Portugal — pension comprise.

Sous le régime simplifié de l’article 31.º du CIRS, le revenu imposable s’obtient par application d’un coefficient au chiffre d’affaires. Et c’est ici que se loge l’erreur la plus répandue et la plus chère du corpus francophone.

Deux mécanismes qui corrigent le coefficient, dans les deux sens

Le coefficient n’est pas le dernier mot. Deux dispositions du même article 31.º le corrigent, et elles jouent en sens contraire. Aucune ne figure dans les présentations commerciales.

À la hausse : la condition de justification de 15 %. La déduction implicite portée par les coefficients de prestations de services n’est pas acquise d’office. Le contribuable doit justifier de dépenses professionnelles effectivement supportées et documentées à hauteur de 15 % de ses recettes brutes de services ; à défaut, la différence positive est réintégrée dans le revenu imposable. Entrent dans les montants imputables, notamment, les frais de personnel, les loyers professionnels, la déduction spécifique de l’article 25.º n.º 1 a) ou, si elles sont supérieures, les cotisations sociales obligatoires, les consommables, l’énergie, l’eau et les assurances — et, pour les biens affectés à une activité hôtelière ou d’alojamento local, une fraction de la valeur patrimoniale fiscale du bien, que le Code retient à hauteur de 4 %. Autrement dit : les 35 % sont un plancher de base imposable, pas un résultat garanti. En pratique, un alojamento local exploité normalement franchit le seuil sans difficulté — un bien de VPT 180 000 € apporte déjà 7 200 € d’imputable —, mais la vérification appartient au contabilista certificado, et elle se fait année par année. Les coefficients de 0,50 et de 0,15 échappent, eux, à ce mécanisme.

À la baisse : les cotisations sociales excédant 10 % du brut. L’article 31.º n.º 2 permet de déduire, du revenu net obtenu après application du coefficient, les cotisations obligatoires de protection sociale « na parte em que excedam 10 % dos rendimentos brutos ». Un indépendant qui cotise, comme c’est la règle, autour de 15 % de son brut déduit donc environ cinq points de chiffre d’affaires supplémentaires. Cette déduction est régulièrement omise des simulations françaises, qui surestiment l’impôt d’autant. Elle ne concerne évidemment que ceux qui cotisent — nous verrons plus loin qu’un retraité français peut en être dispensé, ce qui lui fait perdre la déduction en même temps que la charge.

Une précision de calendrier qui pénalise très précisément notre lectorat : la réduction de 50 % puis 25 % du coefficient au titre des deux premières années d’activité, prévue par le n.º 10 de l’article 31.º, est réservée aux coefficients des alinéas b), c) et f) et suppose que le contribuable ne perçoive aucun revenu des catégories A ou H. Un retraité français percevant une pension est en catégorie H. Il n’a donc pas droit à cette réduction de démarrage, alors même qu’elle est systématiquement citée dans les présentations générales du régime simplifié portugais.

L’englobement : votre alojamento local est imposé au taux marginal de votre pension

C’est le point que les simulations isolées manquent systématiquement, et c’est celui qui décide du résultat. Le revenu de catégorie B déterminé par le coefficient est englobé et imposé au barème progressif de l’article 68.º — il s’ajoute à vos autres revenus imposables au Portugal. Pour un retraité français installé au Portugal après la fermeture du RNH, cet « autre revenu » est sa pension, elle-même imposée au barème (voir chapitres 2, 3 et 9). Le premier euro de l’alojamento local n’est donc pas taxé à 12,5 % : il est taxé au taux marginal atteint par la pension.

S’y ajoute la taxa adicional de solidariedade de l’article 68.º-A : 2,5 % sur la fraction du revenu imposable comprise entre 80 000 € et 250 000 €, 5 % au-delà. Le taux marginal maximal combiné ressort donc à 53 %. Et pour couper court à une confusion fréquente : le « minimum d’existence » portugais de 12 880 € n’est pas une tranche à taux zéro comparable à un abattement à la base. C’est un abattement dégressif de l’article 70.º, intégralement supprimé dès que les revenus bruts du foyer dépassent 16 543,60 € par contribuable en 2026. Au-delà, le barème frappe dès le premier euro à 12,5 %.

HYPOTHESES : residents du Portugal en droit commun (RNH ferme, IFICI sans objet).
        Deux pensions de 30 000 € brut. Imposition conjointe (art. 69.º, diviseur 2).
        Appartement hors zone de contention : coefficient 0,35. Recettes AL 40 000 €.
        Les deux conjoints sont pensionnes : exoneration de cotiser demandee (art. 157.º n.º 1 b) CRC).

        SANS L'ALOJAMENTO LOCAL
          Pensions brutes .................................... 60 000 €
          Deduction specifique cat. H : 2 x 4 587,09 ......... - 9 174,18 €
          Revenu imposable ................................... 50 825,82 €
          Quotient conjugal : / 2 ............................ 25 412,91 €
          IRS sur 25 412,91 € ................................ 4 810,65 €
          x 2 ................................................ 9 621,30 €

        AVEC L'ALOJAMENTO LOCAL
          Base categorie B : 40 000 x 0,35 ................... 14 000,00 €
          Revenu imposable total ............................. 64 825,82 €
          Quotient conjugal : / 2 ............................ 32 412,91 €
          IRS sur 32 412,91 € ................................ 7 102,26 €
          x 2 ................................................ 14 204,52 €

        COUT FISCAL MARGINAL DE L'ACTIVITE
          14 204,52 - 9 621,30 ............................... 4 583,22 €
          soit 32,7 % de la base de 14 000 €
          et 11,5 % des 40 000 € de recettes brutes

Trois enseignements se lisent dans ce tableau. Le premier : à revenus égaux, plus votre pension est élevée, plus votre alojamento local est taxé — le même appartement, chez un couple dont les pensions atteignent 100 000 €, franchit la tranche à 44,6 %. Le deuxième : l’option pour l’imposition conjointe (article 69.º) n’est pas automatiquement favorable au Portugal, puisqu’elle divise par deux l’ensemble des revenus du foyer : elle avantage les couples à revenus déséquilibrés et est neutre pour les couples à revenus égaux. C’est l’inverse du réflexe français, et cela se simule. Le troisième, plus large : le Portugal ne connaît pas de quotient familial au sens français, les enfants n’augmentant pas le diviseur mais ouvrant des deduções à coleta forfaitaires. Une famille à hauts revenus perd, en s’installant, un avantage qu’elle ne retrouve pas.

L’option de l’article 28.º n.º 14 : la disposition que presque personne ne mentionne

On lit partout que l’alojamento local est condamné au barème progressif. C’est faux, et l’omission est d’autant plus regrettable qu’elle prive de la seule protection existante les dossiers à fort chiffre d’affaires. L’article 28.º n.º 14 du Code de l’IRS dispose : « Os titulares de rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento podem, a cada ano, optar pela tributação de acordo com as regras estabelecidas para a categoria F » (rédaction de la Lei n.º 42/2016 du 28 décembre 2016).

L’exploitant d’une maison ou d’un appartement — exactement le profil de la clientèle française — dispose donc d’une option annuelle et réversible, sans engagement pluriannuel, pour déterminer son revenu selon les règles de la catégorie F : les charges réellement supportées deviennent déductibles à la place du coefficient forfaitaire, et le revenu échappe au barème progressif au profit d’un taux autonome. L’arbitrage se refait chaque année, en comparant le taux moyen résultant de l’englobement au taux autonome applicable. L’option n’est pas ouverte à l’alojamento local en estabelecimento de hospedagem ni en quartos — ce qui est logique, puisque ces modalités conservent le coefficient de 0,15.

Ce que l’option change se lit sur les bases, et il faut le voir avant de parler de taux. Sous le régime simplifié, la base est mécanique : 0,35 × recettes. Sous les règles de la catégorie F, la base est le revenu net des charges effectivement supportées et payées — mais l’article 41.º exclut expressément quatre postes : les charges financières (les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles), les amortissements, le mobilier, l’électroménager et les articles de confort ou de décoration, et l’AIMI. Autrement dit : dans un alojamento local, l’option catégorie F fait entrer les commissions, le ménage, les consommables, la copropriété, l’IMI et les assurances, mais laisse dehors précisément ce qui coûte le plus cher dans ce métier — le renouvellement du mobilier et le financement.

REGIME SIMPLIFIE (art. 31.º)
          40 000 x 0,35 ...................................... 14 000 €
          (moins, le cas echeant, les cotisations sociales
           excedant 10 % du brut - art. 31.º n.º 2)
          Impose au BAREME, englobe avec la pension.

        OPTION CATEGORIE F (art. 28.º n.º 14 + art. 41.º)
          Recettes ........................................... 40 000 €
          Commission de plateforme (15 %) .................... - 6 000 €
          Menage et blanchisserie (12 %) ..................... - 4 800 €
          Eau, electricite, internet, consommables (8 %) ..... - 3 200 €
          Copropriete, IMI, assurances ....................... - 2 130 €
          Comptabilite ....................................... -   900 €
          NON deductibles : mobilier, amortissements,
          interets d'emprunt, AIMI (art. 41.º) ...............       0 €
          Base ............................................... 22 970 €
          Impose a un TAUX AUTONOME - que nous ne publions pas.

Régime simplifié ou comptabilité organisée ?

Le régime simplifié s’applique de plein droit aux contribuables qui n’ont pas dépassé, au cours de l’exercice précédent, 200 000 € de recettes brutes de catégorie B (art. 28.º n.º 2 du CIRS) ; l’option pour la détermination du revenu sur la base de la comptabilité doit être formulée dans la déclaration de début d’activité, ou avant la fin du mois de mars de l’année où elle prend effet (n.os 3 et 4). Pour un ou deux appartements, le seuil est théorique : on reste au simplifié. Il devient réel à partir de quatre ou cinq unités bien remplies dans une zone touristique, ou pour un estabelecimento de hospedagem. La comptabilité organisée impose un contabilista certificado et des obligations formelles plus lourdes ; elle permet en revanche de déduire les charges réelles et les amortissements. Le choix ne se fait pas au vu du chiffre d’affaires seul, mais du rapport charges/recettes et du niveau de financement : une exploitation fortement endettée et fortement équipée y trouve son compte, une exploitation autofinancée à charges légères non.

Les cotisations sociales : le poste que les tableaux commerciaux ne comportent jamais

Exploiter un alojamento local fait de vous un trabalhador independente au sens du Código dos Regimes Contributivos. Le taux est fixé par l’article 168.º n.º 1 du CRC : 21,4 % — porté à 25,2 % par le n.º 4 du même article pour les empresários em nome individual, titulaires d’EIRL et leurs conjoints. Ce taux ne s’applique pas au chiffre d’affaires mais à un rendimento relevante déterminé par l’article 162.º, puis à une base mensuelle égale au tiers du rendimento relevante du trimestre (art. 163.º n.º 1).

Le cas du retraité : une exonération réelle, et sa contrepartie

L’article 157.º n.º 1 b) du CRC exonère de l’obligation de cotiser celui qui est « simultaneamente pensionista de invalidez ou de velhice de regimes de proteção social, nacionais ou estrangeiros », dès lors que l’activité est légalement cumulable avec la pension. Un retraité français percevant une pension de vieillesse et exploitant un alojamento local au Portugal entre, à la lettre de ce texte, dans le champ de l’exonération. Sur 40 000 € de recettes, l’économie est de l’ordre de 6 000 € par an sous l’assiette de 70 %.

Deux réserves, dont aucune n’est théorique. La première est procédurale : le n.º 2 du même article précise que la reconnaissance de l’exonération est d’office « sempre que as condições que a determinam sejam do conhecimento direto da instituição de segurança social competente », et dépend d’une demande de l’intéressé dans les autres cas. Une pension française n’est, par construction, pas de la connaissance directe de la Segurança Social portugaise : il faut donc déposer un requerimento avec justificatifs. Ce n’est pas un effet de plein droit, c’est une démarche — et une démarche oubliée coûte des cotisations appelées.

La seconde est plus lourde, et le chapitre social la traite au fond. Exercer une activité professionnelle au Portugal peut faire basculer la détermination de l’État compétent en matière de maladie au titre de l’article 11 § 3 a du règlement (CE) n° 883/2004 : le formulaire S1 français cesserait, la cotisation d’assurance maladie prélevée en France sur la pension tomberait, et la couverture santé basculerait sur le Portugal. Deux lectures coexistent, et l’articulation entre l’assujettissement à la législation portugaise et l’exonération de cotiser de l’article 157.º n.º 1 b) n’a pas pu être tranchée sur source primaire. L’enjeu n’est pas mince : il commande votre couverture santé, la charge prélevée sur votre pension française, et l’accès éventuel au taux réduit de prélèvements sociaux français. Ce point s’instruit avant d’ouvrir l’activité, auprès du CLEISS et de l’Instituto da Segurança Social, pas après.

Reste la franchise de l’article 145.º n.º 1, qui joue pour tout le monde : la première affiliation au régime des indépendants « só produz efeitos no primeiro dia do 12.º mês posterior ao do início de atividade ». Un exploitant qui démarre ne cotise pas pendant environ un an — mais il n’est pas non plus couvert à ce titre pendant cette période. Cette franchise embellit mécaniquement la première année de toute simulation. Elle ne dit rien de la deuxième.

Le rendement net réel : la chaîne complète, opposée aux promesses

Passons au chiffre. Le point de départ honnête est le rendement locatif brut publié pour la location nue : 6,2 % au niveau national au deuxième trimestre 2026, contre 6,3 % au trimestre précédent, 6,9 % un an plus tôt et 7,2 % deux ans plus tôt — un rendement qui se comprime d’un point en deux ans, pour une raison arithmétique : les prix ont progressé de 19,8 % en glissement annuel et les loyers de 9,1 %. À Lisbonne, ce brut tombe à 4,3 % ; à Porto et à Faro, 4,8 %. Les rendements supérieurs à 7 % se concentrent dans l’intérieur — Castelo Branco et Vila Real à 8,1 %, Bragança à 7,6 % —, c’est-à-dire là où le prix médian au mètre carré est le plus bas et la liquidité à la revente la plus faible. Deux avertissements méthodologiques s’imposent : ces chiffres rapportent des loyers demandés à des prix demandés sur annonces, pas des transactions ; et un rendement brut est un loyer annuel divisé par un prix — un rendement de 6,2 % correspond à un prix d’environ 16,1 années de loyer.

L’alojamento local affiche des bruts supérieurs. Il ne peut pas se comparer au brut de la location nue : il faut mener les deux chaînes jusqu’au bout, sur le même bien et le même coût d’entrée. C’est ce que fait le tableau suivant.

LE BIEN : T2 de 70 m2 a Lisbonne, achete 355 000 € (mediane transactionnelle
        INE 12 mois a mars 2026 : 5 082 €/m2). Acquereur DEJA RESIDENT du Portugal.
        VPT retenue : 180 000 €. Taux d'IMI communal : 0,35 %.

        COUT D'ENTREE
          Prix ............................................... 355 000 €
          IMT Tabela III : 355 000 x 8 % - 12 699,89 ......... 15 700 €
          Imposto do selo verba 1.1 : 0,8 % .................. 2 840 €
          Casa Pronta et avocat (ordre de grandeur) .......... 4 000 €
          Sous-total ......................................... 377 540 €
          Ameublement et equipement (hypothese, AL seul) ..... 25 000 €
          COUT D'ENTREE AL ................................... 402 540 €

        --- SCENARIO 1 : LOCATION NUE, BAIL D'HABITATION A LOYER MODERE ---
          Loyer 1 220 €/mois (mediane INE Lisbonne 17,42 €/m2) 14 640 €
          IMI ................................................ -   630 €
          Copropriete, assurance, entretien, gestion (15 %) ... - 2 196 €
          Vacance et impayes (5 %) ........................... -   732 €
          Revenu net de charges .............................. 11 082 €
          Base imposable categorie F retenue (hypothese) ..... 11 800 €
          IRS a 10 % (art. 45.º-C EBF, loyer <= 2 300 €) ..... - 1 180 €
          NET ................................................ 9 902 €
          Rendement net sur 377 540 € ........................ 2,62 %

        --- SCENARIO 2 : ALOJAMENTO LOCAL, GESTION DELEGUEE ---
          Recettes brutes (hypothese) ........................ 40 000 €
          Commission de plateforme (15 %) .................... - 6 000 €
          Menage et blanchisserie (12 %) ..................... - 4 800 €
          Conciergerie / gestion deleguee (20 %) ............. - 8 000 €
          Eau, electricite, internet, consommables (8 %) ..... - 3 200 €
          IMI, copropriete, RC 75 000 € et incendie .......... - 2 130 €
          Comptabilite ....................................... -   900 €
          Renouvellement du mobilier (5 %) ................... - 2 000 €
          Resultat avant impot ............................... 12 970 €
          IRS marginal (couple retraite, cf. calcul precedent) - 4 583 €
          NET ................................................ 8 387 €
          Rendement net sur 402 540 € ........................ 2,08 %

        --- SCENARIO 3 : ALOJAMENTO LOCAL, GESTION PAR VOUS-MEME ---
          Idem, sans les 8 000 € de conciergerie ............. 20 970 €
          IRS marginal ....................................... - 4 583 €
          NET ................................................ 16 387 €
          Rendement net sur 402 540 € ........................ 4,07 %

        --- SCENARIO 3 bis : LE MEME, MAIS EXPLOITANT NON RETRAITE ---
          (hypothese : meme taux marginal portugais, tire d'autres revenus
           imposables au Portugal, et premiere affiliation deja effective,
           la franchise de l'art. 145.º n.º 1 du CRC etant epuisee)
          Cotisations sociales 21,4 % x 70 % x 40 000 ........ - 5 992 €
          (assiette a 70 % : hypothese defavorable, cf. point ouvert)
          Economie d'IRS liee a la deduction de l'art. 31.º n.º 2
          sur la fraction excedant 10 % du brut (1 992 € x ~35 %)  + 697 €
          NET ................................................ 11 092 €
          Rendement net sur 402 540 € ........................ 2,76 %

Ce calcul appelle plusieurs commentaires, et il faut les faire dans l’ordre où ils changent le résultat.

Il est construit sur un acquéreur déjà résident. Un acquéreur non-résident paie l’IMT à 7,5 % — 26 625 € au lieu de 15 700 € — sans pouvoir invoquer l’exception locative, puisqu’elle vise un bail d’habitation. Son coût d’entrée passe à 413 465 € et chacun des rendements ci-dessus perd environ un dixième de sa valeur relative. Ajoutez la prime « acheteur étranger » documentée par l’INE — à Lisbonne, sur douze mois glissants, un prix médian de 6 325 €/m² pour les acquéreurs à domicile fiscal étranger contre 5 000 €/m² pour les acquéreurs nationaux, soit +26,5 % — et l’écart devient structurel. Ce différentiel est statistique, il ne prouve aucune surfacturation individuelle ; il interdit en revanche d’utiliser une médiane nationale comme budget prévisionnel.

Il retient une hypothèse de recettes de 40 000 € pour un T2 lisboète. C’est un paramètre, pas une donnée : il n’existe pas, dans notre socle, de statistique publique portugaise du chiffre d’affaires par typologie. Si vos recettes sont de 30 000 €, la gestion déléguée devient nettement déficitaire par rapport à la location nue ; si elles atteignent 55 000 €, l’alojamento local délégué repasse devant. Le point d’équilibre se calcule, et il doit l’être avec vos propres chiffres — et non avec ceux d’un tableau de vendeur.

Il ne comporte aucune année de démarrage. La première année, comptez au mieux six à huit mois d’exploitation, l’ameublement à décaisser en totalité, et un taux d’occupation inférieur faute d’historique et d’évaluations. La franchise de cotisations de l’article 145.º n.º 1 compense partiellement, et c’est précisément pourquoi une simulation qui s’arrête à l’année 1 est trompeuse dans les deux sens.

Il ignore le financement. Et c’est là que le Portugal se distingue défavorablement de la France pour un investisseur habitué au levier. En catégorie F comme sous le régime simplifié de la catégorie B, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles (art. 41.º pour la catégorie F, coefficient forfaitaire pour le simplifié). Un investisseur français qui raisonne en rendement sur fonds propres avec un crédit à 3,5 % doit refaire son calcul : la charge d’intérêts ampute le cash-flow sans réduire l’assiette. Seule la comptabilité organisée ouvre cette déduction — au prix des obligations correspondantes. Ajoutons pour mémoire l’imposto do selo sur le prêt lui-même : 0,60 % du capital emprunté pour un crédit de cinq ans ou plus.

Ce que les tableaux commerciaux ne mettent pas dans la colonne des charges

Il vaut la peine d’énumérer, sans les chiffrer autrement que par des ordres de grandeur, les postes qui manquent le plus souvent. Chacun d’eux, pris isolément, paraît secondaire ; leur somme fait l’écart entre 7 % annoncés et 2 % constatés.

• La saisonnalité. Un taux d’occupation annuel de 70 % en Algarve recouvre 95 % en août et 25 % en février. Les charges fixes — copropriété, IMI, assurances, abonnements, comptabilité — courent douze mois.
• Le renouvellement. Un logement touristique s’use quatre à six fois plus vite qu’un logement loué à l’année. Matelas, linge, vaisselle, petit électroménager, peintures : le poste est récurrent, et il n’est déductible ni en catégorie F (art. 41.º exclut expressément le mobilier, l’électroménager et les articles de confort ou de décoration), ni sous le coefficient forfaitaire du simplifié, qui le forfaitise sans le constater.
• Le temps. Une exploitation autogérée depuis la France, ce sont les messages des voyageurs, les réservations, les arrivées tardives, les incidents techniques, la coordination du ménage, les litiges de plateforme. Le scénario 3 ci-dessus vaut 8 000 € de plus que le scénario 2 : c’est le prix auquel vous vendez votre disponibilité. Il faut savoir qu’on le fait.
• La survaleur de la licence. Un bien annoncé « avec licence AL » dans une zone de contention se paie plus cher. Cette prime n’a de valeur que si le numéro est effectivement transmissible dans la commune concernée — question ouverte à Lisbonne depuis décembre 2025, et question de légalité pour les numéros antérieurs au règlement.
• La comptabilité et les formalités. Déclaration de début d’activité, déclarations trimestrielles de sécurité sociale, déclaration annuelle Modelo 3 avec annexe B, facturation conforme. Un contabilista certificado est en pratique indispensable dès la première année.
• La TVA. Le régime de TVA applicable à l’hébergement — taux et seuil de franchise de l’article 53.º du CIVA — n’est pas établi par notre socle documentaire. Nous ne le chiffrons donc pas : c’est une question à poser au contabilista avant l’ouverture d’activité, et elle peut changer le prix affiché à vos voyageurs.

Où ça tient, et où il vaut mieux s’abstenir

Ce qui peut encore changer — et il faut le dire avant, pas après

Un investissement en alojamento local s’amortit sur dix ou quinze ans. Sur cette durée, le régime a déjà connu, en trois ans, une suspension nationale (2023), son abrogation (2024), une contribution extraordinaire instituée puis supprimée (2023-2024), et deux modifications du seul règlement lisboète, dont la dernière est entrée en vigueur le 6 décembre 2025. Voici les points d’instabilité identifiés, formulés comme des questions ouvertes et non comme des prédictions.

Sortir : revendre, arrêter, ou repasser en location nue

Trois portes de sortie, et deux d’entre elles comportent une question que notre socle ne tranche pas.

Repasser en location nue est la sortie la plus simple, et souvent la plus rationnelle une fois le calcul de rendement fait honnêtement. La cessation d’exploitation se communique à la mairie sous dix jours (art. 6.º n.º 4). Le bien bascule alors en catégorie F, avec le taux de 10 % si le loyer n’excède pas 2 300 € par mois — plafond figé sur la rémunération minimale prévue pour 2026, et non indexé, ce qui interdit d’indexer mécaniquement le loyer sur le coefficient annuel du NRAU sans franchir le seuil. Le règlement lisboète prévoit par ailleurs une suspension volontaire jusqu’à cinq ans de l’exploitation lorsque le bien revient au marché résidentiel, la réactivation étant conditionnée : c’est une option à examiner plutôt qu’une cessation sèche, si vous envisagez de revenir.

Revendre relève du régime de plus-value exposé au chapitre 16 : valeur de réalisation retenue au plus élevé du prix ou de la VPT de liquidation de l’IMT, correction monétaire du prix d’acquisition dès lors que plus de vingt-quatre mois séparent l’acquisition de la cession, solde retenu à 50 % et englobé au barème. Une réserve spécifique s’attache toutefois au bien qui a été affecté à une activité de catégorie B : le traitement de l’affectation et de la désaffectation du bien au patrimoine professionnel, et son effet sur le calcul de la plus-value à la revente, ne sont pas établis par notre socle documentaire. Question à faire trancher avant la cession, et non après : l’affectation du bien à l’activité de catégorie B, puis sa désaffectation, génère-t-elle une plus-value distincte ? Quelle valeur d’entrée et de sortie retenir ? Y a-t-il un délai après lequel la question disparaît ? Pièces à réunir : la déclaration de début et de cessation d’activité, les cadernetas prediais successives, et les déclarations Modelo 3 des exercices concernés.

Rentrer en France en conservant le bien portugais ouvre un autre jeu de règles — imposition portugaise maintenue au titre de la source, imposition française avec élimination conventionnelle de la double imposition, prélèvements sociaux français dont le taux dépend de votre affiliation réelle. Le chapitre consacré au retour en France traite cette configuration ; ne la traitez pas par analogie avec la situation de départ, elle ne s’y ramène pas.

Les questions à faire trancher, et les pièces à réunir

Ce chapitre a signalé, chemin faisant, sept points que le droit ne tranche pas — ou que nos sources ne permettent pas de trancher avec le degré de certitude qu’exige un acte irréversible. Les voici rassemblés, avec la question exacte à poser et les pièces à préparer. Aucun ne doit être arbitré par déduction ni par analogie avec un cas voisin.