Orthodontiste : coupler SELARL et SCI pour détenir les murs de votre cabinet

Avant de parler de SCI, d'IR ou d'IS, il faut trancher une question plus simple : devez-vous acheter ? Acheter les murs de votre cabinet d'orthodontie, c'est cesser de payer un loyer « à fonds perdu » pour vous constituer un patrimoine, maîtriser votre outil de travail (pas de congé donné par le bailleur, un local techniquement fait pour vous) et préparer votre retraite (les loyers vous reviendront plus tard). Pour un orthodontiste installé, dont le plateau technique est lourd, c'est souvent une excellente opération. Mais pas toujours.

Acheter au mauvais moment, ou trop cher, peut coûter plus que le loyer qu'on voulait fuir. Un orthodontiste encore mobile, une installation récente non consolidée, ou simplement le besoin de préserver sa capacité d'emprunt pour l'exercice (un CBCT, des fauteuils multiples, un scanner intra-oral, une chaîne d'impression 3D d'aligneurs) : autant de situations où je conseille d'attendre. La pierre immobilise du capital et de la capacité d'emprunt : on n'achète pas parce qu'une occasion se présente, on achète quand le projet tient.

Ne décidez pas seul, sous la pression d'une opportunité : remettez le projet immobilier dans l'ensemble de votre situation. C'est précisément l'objet d' un bilan patrimonial préalable, qui confronte l'achat à vos autres priorités (épargne de précaution, PER, prévoyance, transmission). Une fois la décision d'acheter prise, reste la question de la structure— et c'est là que la SCI entre en scène.

La SCI n'est pas la seule façon d'acheter ses murs. On peut acheter en nom propre, loger l'immeuble à l'actif de la SELARL, ou — depuis 2024 — l'envisager via une SPFPL (section 10). Mais dans la grande majorité des cas, la SCI est la structure la plus souple — voici pourquoi.

Une SCI est une société civile immobilière (art. 1832 du Code civil) : deux associés minimum, aucun capital minimum exigé. Son intérêt premier est la dissociation : l'immobilier vit dans une structure distincte de votre activité de soins. Le bien ne dépend plus de l'aléa professionnel, et vous détenez des parts — un actif divisible et transmissible — plutôt qu'un immeuble en bloc. La responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire (art. 1857 du Code civil) : chacun répond du passif social au prorata de ses parts, et non pour le tout.

Comparée au nom propre, la SCI permet de transmettre progressivement (on donne des parts, pas un immeuble) et d'associer un conjoint ou des enfants dès l'origine. Comparée aux murs logés dans la SELARL, elle évite un piège classique : un immeuble à l'actif de la société d'exercice gonfle la valeur des titres, complique la cession du cabinet (un repreneur veut rarement racheter les murs avec la patientèle) et fait basculer la plus-value de l'immeuble en plus-value professionnelle. La SCI sort proprement l'immobilier du périmètre de l'exercice. Le b.a.-ba de l'achat des murs en SCI est traité dans notre guide pilier sur l'achat des murs en SCI, et le cas voisin du cabinet dentaire (omnipratique) éclaire les configurations proches.

C'est la question qui fait perdre — ou gagner — des dizaines de milliers d'euros à la sortie. Une SCI est transparente à l'IR par défaut (art. 8 du CGI) : la société ne paie pas d'impôt, chaque associé déclare sa quote-part de loyers en revenus fonciers. Mais elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés (art. 239 du CGI) : cette option se renonce jusqu'au 5^e exercice, puis devient irrévocable. C'est une décision structurante à poser avant la création, pas après.

Là où tout se joue, c'est sur le calendrier de l'impôt. À l'IR, vous payez plus d'impôt chaque année (le loyer net est taxé à votre TMI, souvent 45 % chez l'orthodontiste, plus 17,2 % de prélèvements sociaux), mais la revente est allégée par les abattements pour durée de détention. À l'IS, l'amortissement réduit fortement, voire annule, l'impôt annuel — votre résultat fiscal est faible, parfois nul — puis la revente vous rattrape : tous les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, taxés à 25 % sans le moindre abattement, et il faut encore sortir le produit de la société (ré-taxé au prélèvement forfaitaire unique). L'amortissement reporte l'impôt, il ne l'efface pas : l'impôt que l'IS vous épargne chaque année réapparaît à la revente, et la valorisation du bien l'alourdit encore.

C'est l'erreur que je vois revenir le plus souvent en rendez-vous depuis le 1^er janvier 2026. La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 % (+1,4 point). Mais — et c'est tout l'enjeu — cette hausse ne touche pas tout le monde.

Tout le montage repose sur un seul mécanisme : votre SCI loue les murs à votre SELARL, et ce loyer est déductible. En SEL (le cas le plus fréquent chez l'orthodontiste à fort revenu), le loyer est déductible du résultat soumis à l'IS de la société (art. 39-1 du CGI). En exercice individuel, le loyer des locaux professionnels est une charge du bénéfice non commercial (art. 93 du CGI) : il réduit votre impôt sur le revenu— et aussi, en BNC, l'assiette de vos cotisations TNS et de votre retraite CARCDSF. Dans tous les cas, ce que vous versiez à un bailleur extérieur alimente désormais votre propre SCI.

« Mais peut-on vraiment se louer à soi-même ? » Oui — et ce n'est pas une astuce de cabinet, c'est validé par le Conseil d'État. Un titulaire de BNC peut déduire un loyer qu'il se verse à lui-même (CE, 11 avril 2008, n° 287808), à deux conditions cumulatives : (1) le loyer est effectivement versé (un vrai flux d'argent, pas une écriture), et (2) il est imposé en revenus fonciers chez le bailleur. La SCI ne fait que systématiser et sécuriser ce que le juge admet déjà en nom propre — avec, en prime, la séparation nette de deux personnes juridiques distinctes.

Le plus parlant, c'est de dérouler deux dossiers réels du compromis jusqu'à la revente : l'achat, les années de détention, puis la sortie. C'est à la sortie que se mesure le vrai coût de l'IS. Prénoms fictifs, ordres de grandeur réalistes ; les calculs figent les taux 2026 et les hypothèses sont explicitées.

Pendant la détention : l'IS paraît imbattable

Chaque année, le revenu locatif net (hors intérêts d'emprunt, en régime de croisière une fois le crédit remboursé) est d'environ 24 000 − 2 000 = 22 000 €. Voyons ce qu'il devient dans chaque régime. Pendant la phase de remboursement, les intérêts d'emprunt viennent réduire ce revenu foncier net (et donc l'impôt annuel à l'IR comme à l'IS), avec la règle d'imputation spécifique détaillée à la section 8 sur l'effet de levier.

SCI a l'IR  (TMI 45 %)
  Revenu foncier net           = 24 000 - 2 000      = 22 000 EUR
  Impot = 22 000 x (45 % IR + 17,2 % PS)             ~= 13 684 EUR/an

SCI a l'IS
  Amortissement du bati        = 320 000 / 30 ans    = 10 667 EUR
  Resultat imposable           = 22 000 - 10 667     ~= 11 333 EUR
  IS a 15 %                     = 11 333 x 15 %       ~= 1 700 EUR/an

Ecart annuel apparent en faveur de l'IS  ~= 12 000 EUR/an

À la revente (15 ans) : l'effet ciseau de l'IS

Quinze ans plus tard, les murs sont revendus 520 000 €. Le calcul de sortie sépare nettement les deux régimes.

Dr Camille Lefebvre - SCI a l'IR (plus-value des particuliers)
  Plus-value brute = 520 000 - 400 000               = 120 000 EUR
  Abattement IR (6 %/an de la 6e a la 15e = 60 %)
    Base IR = 120 000 x 40 %             = 48 000 EUR
    IR a 19 % (art. 200 B)               = 48 000 x 19 %   ~= 9 120 EUR
  Abattement PS (1,65 %/an x 10 ans = 16,5 %)
    Base PS = 120 000 x 83,5 %           = 100 200 EUR
    PS a 17,2 %                          = 100 200 x 17,2 % ~= 17 234 EUR
  Total a 15 ans                                      ~= 26 354 EUR
  (et : exo IR totale a 22 ans, exo PS totale a 30 ans)

Dr Antoine Moreau - SCI a l'IS (plus-value professionnelle)
  Amortissements cumules = 10 667 x 15 ans          ~= 160 000 EUR
  Valeur nette comptable = 400 000 - 160 000         = 240 000 EUR
  Plus-value pro = 520 000 - 240 000                 = 280 000 EUR
  IS = 42 500 x 15 % + 237 500 x 25 %
     = 6 375 + 59 375                                = 65 750 EUR
  + PFU 31,4 % pour sortir le boni distribue (~214 000 EUR) ~= 67 000 EUR
  Total a la sortie                                  > 130 000 EUR

Les murs d'un orthodontiste ne sont pas un local de bureau ordinaire. C'est un local lourdement aménagé : salle d'imagerie plombée (panoramique, téléradiographie, CBCT / cône-beam pour la céphalométrie 3D et la planification des aligneurs), flux numérique (scanner intra-oral, impression 3D de gouttières), fluides (air comprimé, aspiration), réseau informatique structuré, plateau technique souvent open-space multi-fauteuils, zone de stérilisation et parfois un labo interne. Et — comme tout établissement de soins — une exigence d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR). Ces contraintes pèsent sur le prix d'acquisition et sur l'arbitrage fiscal : une salle d'imagerie plombée coûte cher à mettre aux normes, et l'ASNR doit être prévenue — deux postes qu'un simple local de bureau n'a jamais.

Concrètement, ces gros travaux d'aménagement pèsent directement sur l'arbitrage IR / IS. À l'IR, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (rampe d'accès, sanitaires PMR, réfection d'une protection plombée) qui dépassent les loyers alimentent un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an, art. 156, I-3°). À l'IS, ces mêmes travaux sont amortissables (ils allègent l'impôt annuel) mais creusent la valeur nette comptable, donc alourdissent la plus-value de revente. Une nuance importante : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles en foncier (ils s'ajoutent au prix de revient). Les aménagements lourds de l'orthodontie (radioprotection, fluides, zone technique) sont donc un argument fort pour l'IS (amortissables) ou pour les porter dans la SEL — à trancher avec votre expert-comptable.

La frontière exacte entre ce qui se loge dans la SCI (le bâti) et ce qui reste à l'actif de la SEL (le matériel) est précisément l'objet de notre guide sur où placer le CBCT et le matériel de l'orthodontiste, et comment en déduire le coût. Ces spécificités s'inscrivent dans une réflexion plus large sur l'immobilier du professionnel libéral.

Presque personne n'achète ses murs comptant, et c'est une bonne chose : à crédit, ce sont en partie les loyers (versés par votre SEL) et l'économie d'impôt qui remboursent l'échéance — c'est l'effet de levier. Avec un apport de 10 à 20 % et les frais, vous empruntez le reste sur 15 à 20 ans, et le loyer que vous vous versez couvre l'essentiel de la mensualité.

Un mot de prudence pour finir : l'opération doit avoir une réalité économique (acquisition de vrais locaux d'exploitation, loyer de marché, financement réel), et non être un montage de pure défiscalisation. Pour l'orthodontiste qui hésite entre financer l'immobilier par un crédit personnel ou mobiliser la trésorerie de sa société, voyez d'abord que faire de la trésorerie de sa SELARL d'orthodontiste : l'arbitrage entre l'effet de levier du crédit et l'emploi du cash de la société n'est pas neutre.

Beaucoup de praticiens signent un bail commercial par réflexe. Rien ne l'impose. L'orthodontiste — chirurgien-dentiste spécialiste qualifié en orthopédie dento-faciale — n'exerce ni commerce ni artisanat : son régime naturel est le bail professionnel. Le bail commercial reste possible, mais c'est une option, pas une obligation.

Depuis la réforme de l'exercice en société des professions libérales réglementées (ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, en vigueur au 1^er septembre 2024), la SPFPL peut, sous conditions, détenir l'immobilier d'exploitation des SEL qu'elle contrôle. La question revient donc en rendez-vous : faut-il loger les murs dans la SPFPL plutôt que dans une SCI ?

En pratique, pour les murs, la SCI reste la voie la plus souple : elle dissocie l'immobilier de l'exercice, autorise le choix IR / IS adapté à l'horizon, et permet une transmission par tranches de parts. Loger les murs dans la SPFPL les réintègre au périmètre de l'exercice et les expose, à la revente, à la plus-value professionnelle. La SPFPL garde tout son intérêt pour la trésorerie et le contrôle des SEL — c'est son terrain, détaillé dans la SPFPL du dentiste et, plus largement, dans la logique de la holding patrimoniale. Pour les murs, on garde la SCI à part.

C'est sur la durée que la SCI rentabilise vraiment le montage. Là où un immeuble se transmet en bloc (et déclenche des droits d'un coup), des parts de SCI se donnent par tranches, en lissant la fiscalité sur toute une vie.

Le premier levier est l'abattement de donation (art. 779 du CGI) : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, abattement rechargeable tous les 15 ans (art. 784). Un couple peut ainsi transmettre 200 000 € par enfant tous les 15 ans, en parts de SCI, sans fiscalité. (Le gel des abattements DMTG est régulièrement évoqué : à suivre, au conditionnel.)

Le second levier est le démembrement (art. 669 du CGI) : vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants — sa valeur taxable est réduite selon votre âge (par exemple, entre 61 et 70 ans révolus, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété ; c'est à partir de 71 ans qu'elle passe à 70 %) — tout en conservant l'usufruit, donc les loyers. À votre décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires (art. 1133 du CGI).

Cette stratégie de transmission s'articule avec celle du cabinet lui-même. Pour la vue d'ensemble, voyez transmettre son cabinet et son patrimoine, le mécanisme détaillé de la donation des parts en démembrement, et les règles générales de l'abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.

À la retraite, trois options s'ouvrent — et le bon choix dépend de vos besoins de revenus et de vos projets pour vos enfants.

Au conditionnel : des propositions de réforme de la plus-value immobilière (passage à 17 ans, coefficient d'érosion monétaire) ont circulé, mais elles ne sont pas promulguées. Au 10 juin 2026, le régime 22 ans (IR) / 30 ans (PS) reste pleinement en vigueur : ne raisonnez pas sur « 17 ans ». Gardez aussi à l'esprit que les loyers fonciers augmentent votre revenu fiscal de référence : au-delà de 250 000 €, surveillez la CEHR (art. 223 sexies) et la CDHR (art. 224, reconduite par la LF 2026), détaillées dans hauts revenus : CEHR et CDHR. (L'IFI sur les parts de SCI affectées à l'exercice peut être exonéré au titre des biens professionnels — au conditionnel, art. 975, cf. section 2.)

Et ce n'est pas qu'une affaire de fiscalité : les murs où vous aurez posé des bagues et suivi vos patients pendant trente ans deviennent, le moment venu, soit votre loyer de retraite, soit la part d'héritage de vos enfants. Cette sortie fait partie d'un plan global, à articuler avec la gestion de patrimoine du chirurgien-dentiste. Autant structurer les murs dès le premier jour.