Par Quentin Hagnéré — Conseiller en Gestion de Patrimoine (ORIAS : CIF, COA, COBSP, Carte T)
Fondateur du cabinet Hagnéré Patrimoine (Chambéry). Spécialiste des montages patrimoniaux B2B : détention de SCPI en société à l'IS, usufruit temporaire, SCI de portage et transmission par démembrement.
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« On m'a dit qu'en logeant l'usufruit de SCPI dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, je ne paierais presque pas d'impôt sur les loyers — et que je transmettrais mes parts à mes enfants au passage. C'est vrai, ou c'est trop beau ? » C'est, presque mot pour mot, l'une des questions qui reviennent le plus en rendez-vous de dirigeants : ceux qui ont de la trésorerie à faire travailler ou un patrimoine à transmettrevia leur holding, leur SAS, leur SARL ou une SCI, et à qui l'on a présenté ce montage comme « le » coup d'expert.
La réponse honnête tient en deux temps. Oui, ce cadre cumule réellement deux leviers qu'une SCI à l'IS en pleine propriété n'a pas : le régime IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %) et l'amortissement du droit d'usufruit, impossible sur des parts en pleine propriété. Non, ce n'est jamais « sans impôt » : l'avantage est un report, pas une exonération.
Car à la sortie, le dividende versé aux associés coûte 31,4 % en 2026 ; à terme, l'usufruit est consommé (sa valeur nette comptable tombe à zéro) ; et une SCI créée pour la seule fiscalité s'expose à l'abus de droit. Ce guide dit, chiffres à l'appui, ce que ce montage rapporte vraiment — et ce qu'il coûte, du premier euro décaissé jusqu'à l'extinction. Si vous découvrez le produit lui-même, commencez plutôt par notre guide complet des SCPI ; ici, on suppose acquis ce qu'est une SCPI et une société à l'IS.
✅ Réponse express
Une SCI dédiée à l'IS achète l'usufruit temporaire de parts de SCPI, avec décote : elle perçoit 100 % des revenus pendant la durée fixe et amortit le droit d'usufruit, ce qui neutralise tout ou partie de l'IS pendant la période. Les associés personnes physiques détiennent la nue-propriété décotée et récupèrent la pleine propriété à l'extinction, sans droit de mutation (art. 1133 du CGI). Contreparties à dire d'emblée : l'usufruit s'éteint à VNC = 0 (capital consommé), la plus-value des parts serait professionnelle sans abattement, sortir la trésorerie coûte 31,4 % en 2026, et une SCI sans substance est requalifiable en abus de droit. Report, pas exonération. Rien n'est garanti.
Ce que cette page traite précisément (et ce qu'elle ne refait pas)
Cette page traite du cas précis où une SCI à l'IS, créée pour l'occasion, acquiert l'usufruit temporaire de parts de SCPI — le cadre souvent privilégié parce qu'il cumule deux amortissements. Pour la SCI à l'IS en pleine propriété (sans usufruit) ; pour le même montage logé dans une holding qui place sa trésorerie ; et pour le montage usufruit-société en général, voyez les fiches dédiées. À ne pas confondre avec la SCI à l'IR avec démembrement, de nature translucide.
Pourquoi la SCI à l'IS est souvent le cadre retenu pour l'usufruit
Un mot sur le mécanisme, pour poser le décor : le démembrement temporaire scinde la part en un usufruit (droit aux dividendes pendant une durée fixe : 5, 10, 15 ou 20 ans) et une nue-propriété (droit de récupérer la pleine propriété à l'extinction, sans revenu entre-temps). Pour une personne morale, la durée est plafonnée à 30 ans (art. 619 du Code civil). Nous ne ré-exposons pas ici toute la mécanique : elle est détaillée dans nos fiches sur le démembrement temporaire de SCPI et l' usufruit de SCPI, ainsi que notre guide sur le démembrement de propriété.
Le point de bascule : la translucidité passe aux règles de l'IS
Une SCPI est une société civile translucide (art. 8 du CGI) : elle n'est pas imposée elle-même, ce sont ses associés qui le sont. Or l'article 238 bis K, I du CGI pose une règle qui change tout : quand l'associé (ici, le titulaire de l'usufruit) est une société soumise à l'IS, la quote-part de résultat est déterminée selon les règles de l'IS, et non plus selon celles des revenus fonciers. Dès lors, les 17,2 % de prélèvements sociaux disparaissent et ces revenus basculent dans un résultat imposé à l'IS, diminué des charges déductibles. Le fonctionnement d'ensemble de l'IS translucide est détaillé dans notre fiche SCPI à l'IS : pourquoi si peu d'impôt en capitalisation.
Pourquoi précisément une SCI, et à l'IS
La société civile est un véhicule souple et peu coûteux, à l'objet civil compatible avec la détention de parts et de droits démembrés. À l'IS, elle bénéficie du taux 15 % / 25 % et, surtout, de l'amortissement du droit d'usufruit (section suivante) — c'est ce cumul qui la distingue d'une détention en direct par un particulier. Retenez qu'une SCI à l'IS est ici une structure dédiée à un placement, pas un outil universel.
Ne pas confondre SCI à l'IR et SCI à l'IS
Une SCI à l'IR reste translucide : les revenus remontent en revenus fonciers chez l'associé, au barème plus 17,2 % de PS, et un usufruit s'y valorise selon une autre logique (barème de l'art. 669 I par tranches d'âge pour un usufruit viager). Une SCI à l'IS transforme ces mêmes revenus en résultat soumis à l'IS. Ce sont deux régimes qu'il ne faut jamais mélanger : voir notre fiche SCI à l'IR et démembrement et notre comparatif SCI à l'IR ou SCI à l'IS.
Le vrai double levier : régime IS + amortissement du droit d'usufruit
C'est le cœur du montage — et l'endroit où circulent le plus d'approximations. Commençons par écarter un mythe, avant d'identifier le seul second levier réel.
Ce qui NE s'amortit pas (le mythe à corriger)
⚠️ MYTHE À CORRIGER : le « double amortissement immeubles + usufruit »
Non, une SCI à l'IS n'amortit pas les SCPI sur 25 à 30 ans. Les parts en pleine propriété sont des immobilisations financières non amortissables ; et la SCPI n'amortit pas ses propres immeubles dans ses comptes (règlement ANC n° 2016-03) : aucun amortissement ne « remonte » à la société associée. Le « double amortissement immeubles + usufruit » vendu ailleurs est donc inexact. Si un interlocuteur fonde tout son calcul sur cet amortissement fantôme du sous-jacent, refaites les chiffres.
Ce qui S'amortit vraiment : le droit d'usufruit lui-même
Le seul amortissement réel, propre à ce montage, porte sur l'usufruit. Un usufruit temporaire acquis à titre onéreux et inscrit à l'actif est un droit à durée déterminée dont la valeur s'éteint à zéro au terme : c'est donc une immobilisation incorporelle amortissable linéairement sur sa durée (PCG art. 214-3, règlement ANC n° 2014-03). Le traitement comptable détaillé (inscription à l'actif, plan d'amortissement, impact au bilan) est développé dans notre fiche avantages comptables de l'usufruit de SCPI.
Amortissement linéaire du droit d'usufruit
Amortissement annuel = Prix payé pour l'usufruit / Durée Usufruit sur 10 ans -> 10 % par an Usufruit sur 15 ans -> environ 6,67 % par an Valeur nette comptable au terme .......... 0 (usufruit consomme)
Fondement et prudence obligatoire
Le Conseil d'État a admis l'amortissement d'un usufruit dont les effets prennent fin à une date déterminée (décision n° 419912). Deux réserves : cette décision visait un usufruit viager d'immeuble, et non un usufruit temporaire de parts de SCPI — l'extension est doctrinalement logique mais non tranchée ; et le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-20 § 260) distingue un usufruit réellement acquis, payé et inscrit à l'actif (amortissable) de la simple jouissance d'un usufruit non acquis (non amortissable). Le taux et la durée doivent être confirmés avec votre expert-comptableau regard du contrat précis. [À confirmer]
Le cumul qui neutralise l'IS pendant la période
Levier 1 — le régime IS translucide : plus de PS foncier à 17,2 %, des charges déductibles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, honoraires) et un taux de 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (art. 219 ; conditions PME : chiffre d'affaires sous 10 M€, capital libéré détenu à au moins 75 % par des personnes physiques). Levier 2 — l'amortissement du droit d'usufruit, impossible en pleine propriété, qui s'impute sur la quote-part remontée et neutralise tout ou partie de l'IS pendant la durée.
Le vrai différenciateur SCI IS usufruit
Un report et une capacité de réinvestissement, pas une exonération
- Le cumul régime IS translucide + amortissement du droit d'usufruit distingue la SCI IS usufruitière de la SCI IS en pleine propriété.
- Mais l'actif est consommé à terme (VNC = 0) : l'amortissement était un report, pas un gain sec.
- La trésorerie logée dans la SCI devra tôt ou tard être distribuée aux associés (31,4 % en 2026).
Chiffrer le cumul régime IS + amortissement de l'usufruit
Décote, durée, taux d'amortissement, quote-part remontée, IS résiduel et coût de sortie : un CGP indépendant simule le double levier complet et le compare à la pleine propriété.
La SCI dédiée : ce que l'usufruit ajoute, et pourquoi une structure ad hoc
La SCI de ce montage est en général une SCI dédiée, dite de portage : créée spécifiquement pour porter l'usufruit, distincte d'une holding opérationnelle (qui, elle, a une activité et une trésorerie d'exploitation). Son intérêt : cantonner le montage, clarifier la détention, préparer la transmission. Pour le même schéma logé dans une structure préexistante, voyez nos fiches usufruit de SCPI en holding et SCPI en holding patrimoniale.
SCI à l'IS en pleine propriété vs SCI à l'IS usufruitière
| Critère | SCI IS — pleine propriété | SCI IS — usufruit temporaire |
|---|---|---|
| Capital engagé | 100 % de la valeur | Fraction décotée (usufruit seul) |
| Amortissement propre | Aucun (parts non amortissables) | Oui, le droit d'usufruit (levier 2) |
| Revenu perçu | Dividendes, durée illimitée | 100 % des dividendes, durée fixe |
| À terme | Conserve les parts / PV pro à la revente | Usufruit VNC = 0, s'éteint sans contrepartie |
| Transmission | Via cession de parts | Nue-propriété récupérée par les PP sans mutation (1133) |
La frontière est nette : la SCI à l'IS en pleine propriété (sans usufruit) est traitée à plat dans notre guide SCPI en SCI à l'IS. Ici, tout l'apport tient au droit d'usufruit : décote à l'entrée et amortissement propre.
Le cadre juridique de la SCI (à sécuriser)
L'option pour l'IS d'une société civile est quasi irréversible (art. 206, 3 et 239 du CGI) : elle reste révocable pendant les premiers exercices puis devient définitive — le délai exact est à vérifier au moment de l'opération [À vérifier]. L'objet socialet les statuts doivent être rédigés pour permettre la détention de parts et de droits démembrés, sans basculer vers une activité commerciale (risque de requalification) [À confirmer avec le conseil].
Régime social : ne pas vendre un « sans TNS » comme un avantage sûr
Un gérant non rémunéré d'une SCI de portage ne cotise pas à ce titre, mais le sort des dividendes d'une SCI à l'IS au regard des cotisations sociales est ambigu et ne doit pas être présenté comme un « sans TNS » acquis. Le seuil de 10 % du capital qui déclenche des cotisations sur dividendes est une règle propre aux gérants majoritaires de SARL, pas une règle générale de SCI. [À confirmer selon votre situation]
Démembrement croisé : la SCI usufruitière et les associés nu-propriétaires
Le schéma type : la SCI à l'IS prend l'usufruit (revenus + amortissement) ; la nue-propriété est acquise avec décote par les associés personnes physiques (le dirigeant, ses enfants) ou une autre entité. Cette articulation entre usufruit et nue-propriété est précisément ce qui en fait un outil de transmission.
L'usufruitier : la SCI dédiée à l'IS
Points forts
- Perçoit 100 % des revenus pendant la durée fixe
- Amortit le droit d'usufruit (levier 2)
- Décote à l'entrée : ne paie qu'une fraction de la valeur
Points de vigilance
- Ne récupère rien à l'extinction (VNC = 0)
- Revenu non garanti, peut baisser sur la période
- PV professionnelle sur d'éventuelles parts en pleine propriété
Le nu-propriétaire : les associés personnes physiques
Points forts
- Acquisition décotée de la nue-propriété
- Aucun revenu imposable pendant la période
- Pleine propriété reconstituée à terme sans droit de mutation (art. 1133)
Points de vigilance
- Aucun revenu perçu pendant toute la durée
- Immobilisation longue et illiquide
- Aléa sur le prix de la part à l'extinction
Deux socles encadrent tout cela, l'un civil, l'autre fiscal : l'usufruit est défini par l'art. 578 du Code civil, sa durée pour une personne morale plafonnée à 30 ans (art. 619), et la reconstitution de la pleine propriété à l'extinction se fait en principe sans droit de mutation (art. 1133 du CGI) — c'est le levier de préparation de la transmission. L'articulation avec la nue-propriété de SCPI est détaillée dans notre fiche dédiée.
La décote : une méthode, jamais une clé « standard »
La répartition usufruit / nue-propriété se calcule par actualisation des flux futurs attendus, propre à chaque SCPI et à chaque durée : ce n'est pas une norme de marché fixe. Ne la confondez pas avec le barème fiscal de l'art. 669 II du CGI (réservé aux droits d'enregistrement, donations et IFI), qui ne s'impose pas à une acquisition à titre onéreux (Conseil d'État, n° 419855, Luccotel). Nous ne chiffrons donc jamais une clé comme une référence : le calcul de la décote se fait au cas par cas avec la société de gestion. Le détail du calcul est traité dans notre fiche calculer la décote d'un usufruit de SCPI, et la méthode d'ensemble dans notre fiche montage usufruit-société.
Cas chiffré : une SCI de portage à l'IS usufruitière sur 10 ans
Illustration purement pédagogique, datée du 24 juillet 2026, à base d'hypothèses fictives : ce n'est ni une projection ni une promesse. Aucune SCPI n'est nommée, et la clé de répartition retenue est une hypothèse purement illustrative.
Cas pratique — SCI de portage · dirigeants 52 et 49 ans · 2 enfants
La SCI de portage de Camille et Damien
Camille et Damien créent une SCI dédiée à l'IS pour acquérir l'usufruit temporaire de parts de SCPI ; la nue-propriété est souscrite par eux-mêmes et leurs deux enfants. Hypothèses explicites et fictives : SCPI générique diversifiée, valeur de référence en pleine propriété 300 000 € ; usufruit sur 10 ans ; clé de 30 % pour l'usufruit (hypothèse purement fictive, non représentative du marché, à confirmer auprès de la société de gestion) ; distribution supposée 4,5 % de la valeur (repère non garanti) ; SCI PME au taux d'IS de 15 %.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Usufruit payé par la SCI | 90 000 € | 30 % (fictif) × 300 000 € — décaissement à t0 |
| Nue-propriété (associés) | 210 000 € | 70 % — aucun revenu pendant 10 ans |
| Revenu perçu / an (4,5 %) | 13 500 € | Hypothèse, non garanti |
| Amortissement / an (90 000 ÷ 10) | 9 000 € | Linéaire — [À confirmer expert-comptable] |
| Résultat imposable / an | ≈ 4 500 € | 13 500 − 9 000 |
| IS / an (15 %) | ≈ 675 € | ≈ 6 750 € sur 10 ans |
Trésorerie de l'opération sur 10 ans (avant coûts de structure)
Revenus percus (13 500 x 10) ........... + 135 000 € Prix de l'usufruit (t0) ................ - 90 000 € IS total (675 x 10) .................... - 6 750 € -------------------------------------------------- Tresorerie brute dans la SCI ........... + 38 250 € A l'extinction : usufruit VNC = 0, la SCI ne recupere rien. Les associes recuperent la pleine propriete sans mutation (art. 1133). Sortie en dividendes : PFU 31,4 % sur 38 250 ~ 12 010 € -> net ~ 26 240 €.
Lecture pédagogique : l'amortissement neutralise l'essentiel de l'IS en phase (≈ 675 €/an sur 13 500 € de revenu), là où un particulier au barème paierait sa TMI + 17,2 % de PS sur du foncier. Mais l'usufruit est consomméà terme, et sortir les ≈ 38 250 € vers les poches personnelles ajoute la seconde couche (31,4 %).
Sensibilité : l'usufruit vit du revenu, et le revenu n'est pas garanti
Si la distribution tombe à 3,5 % (10 500 €/an au lieu de 13 500 €), l'amortissement absorbe presque tout le revenu (l'IS devient quasi nul), mais le rendement réel de l'opération s'effondre : revenus 105 000 € − 90 000 € d'usufruit − IS ≈ environ 12 750 € avant sortie et frais de structure. La décote peut alors ne pas être rentabilisée, sans rattrapage possible. C'est le risque n° 1 du montage.
Les contreparties : plus-value professionnelle, extinction et sortie
Le double levier a un prix, en trois volets. Reprenez le cas de Camille et Damien : leurs 90 000 € d'usufruit ne leur reviendront jamais, la revente d'éventuelles parts en pleine propriété serait taxée sans abattement, et sortir les 38 250 € de trésorerie vers leurs comptes personnels coûte encore 31,4 %.
1. La plus-value des parts est professionnelle
Si la SCI cède des parts détenues en pleine propriété, la plus-value est professionnelle : taxée au taux de l'IS, sans abattement pour durée de détention, avec réintégration des amortissements déjà déduits (base majorée) ; le prix de revient fiscal des parts est par ailleurs corrigé selon la jurisprudence Quéméner (CE n° 133296). C'est l'inverse du régime des particuliers : 19 % + 17,2 % de PS, exonération d'IR à 22 ans et de PS à 30 ans, plus une surtaxe au-delà de 50 000 €. Détails : plus-value de cession de parts et abattements pour durée de détention.
2. L'extinction : capital consommé
À l'échéance, l'usufruit s'éteint : VNC = 0, pas de plus-value, mais capital consommé. L'amortissement pratiqué chaque année était un reportd'imposition, pas un gain sec.
3. La double imposition à la sortie : les trois taux à ne pas confondre
| Taux | Assiette | Quand |
|---|---|---|
| 17,2 % | Revenus fonciers / PV immo des particuliers | SCPI en direct, SCI à l'IR (comparaison) |
| 18,6 % | Dividendes / RCM (LFSS 2026, loi 2025-1403) | Sortie de la SCI à l'IS |
| PFU 31,4 % | 12,8 % IR + 18,6 % PS | Distribution aux associés personnes physiques |
Le 17,2 % ne sert ici que de comparaison au régime foncier du particulier : il ne s'applique pas à la sortie d'une SCI à l'IS, qui relève des dividendes à 18,6 % de PS (PFU total 31,4 %). Le détail de cette dualité figure dans notre fiche prélèvements sociaux des SCPI (17,2 vs 18,6 %). La fiscalité complète du montage est traitée en détail dans notre fiche fiscalité de l'usufruit de SCPI en société, et le montage d'ensemble dans notre fiche usufruit de SCPI en société.
Risques spécifiques et abus de droit
⚠️ Risques à connaître avant de s'engager
- Risque n° 1 — baisse du revenu : la décote a été calculée sur des flux prévisionnels non garantis. Si la distribution baisse pendant la période, l'usufruitier ne rentabilise pas sa décote, sans rattrapage.
- Usufruit consommé : à terme, VNC = 0, la SCI ne récupère rien ; le prix de part récupéré par le nu-propriétaire peut aussi avoir reculé.
- Illiquidité renforcée : le marché secondaire d'un usufruit démembré est encore plus étroit que celui des parts en pleine propriété.
Le contexte de marché doit rester présent : selon les données agrégées et datées (source : ASPIM / IEIF), le marché des SCPI a connu en 2023-2025 un recul du prix de part moyen (de l'ordre de −4,9 % en 2023, −4,5 % en 2024, −3,45 % en 2025), un taux de distribution moyen autour de 4,91 % en 2025 et un encours de parts en attente de retrait de l'ordre de 2,79 Md€ fin 2025 — une reprise fragile et hétérogène, jamais un retour à la normale. Ces chiffres sont globaux et ne présument d'aucun véhicule en particulier. Les risques du produit lui-même sont détaillés dans notre fiche usufruit de SCPI.
La substance de la SCI : le vrai garde-fou
Une SCI créée exprès doit avoir une substance réelle : compte bancaire propre, comptabilité tenue, assemblées, objet et intérêt patrimonial autres que fiscaux. À défaut, le montage est requalifiable au titre de l'abus de droit (art. L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales). Survaloriser l'usufruit (clé trop favorable, application du barème 669 hors de son champ) peut par ailleurs être qualifié d'avantage occulte(Conseil d'État, n° 412322) : la valorisation doit être documentée.
Le piège de l'article 13, 5° du CGI (côté cédant)
Si un associé vend ou apporte à la SCI l'usufruit de parts qu'il détient déjà, le produit est taxé comme un revenu foncier (au barème) chez lui, et non comme une plus-value (art. 13, 5° du CGI). En revanche, une souscription démembrée d'origine, où la SCI souscrit d'emblée un usufruit neuf, n'a pas de cédant préexistant et se situe hors de ce champ. À signaler sans le sur-généraliser.
Restent deux angles morts, rarement évoqués au moment de signer : loger l'immobilier en société ne le sort pas de l'assiette de l'IFI (seuil 1,3 M€ ; la portée de l'art. 968 en présence d'une société usufruitière est à vérifier au cas par cas [À vérifier]) — voir SCPI et IFI ; et le cadre réglementaire de l'usufruit fait l'objet de réflexions prospectives (rapport consultatif, non voté) qui ne constituent, à ce jour, qu'un risque prospectif, jamais un acquis.
Pour qui ce montage a-t-il du sens ?
En dessous d'un certain volume et d'un certain horizon, un placement simple (SCPI en direct, assurance-vie) est souvent plus adapté que la lourdeur d'une SCI à l'IS + usufruit : coût de constitution, comptabilité d'engagement, expert-comptable, formalisme du démembrement. L'intérêt n'apparaît qu'après avoir chiffré le coût de la structure et comparé au régime de pleine propriété.
Le cadre peut convenir, de façon générique, à un dirigeant et des associés disposant d'un capital significatif et d'un horizon au moins égal à la durée de l'usufruit, cherchant à loger un revenu à l'IS et/ou à préparer la transmission de la nue-propriété à leurs enfants. Le choix des SCPI éligibles pour une personne morale est traité dans notre fiche choisir ses SCPI pour une personne morale.
Aller plus loin : la bonne fiche selon votre structure
Cette page traite du cas SCI à l'IS, souvent le plus pertinent. Mais l'usufruit peut être porté par d'autres véhicules, et la fiscalité diffère à la marge selon la forme : pour une SAS usufruitière, pour une SARL, ou pour une holding qui place sa trésorerie d'exploitation. Le pilier qui compare toutes les formes reste l'usufruit de SCPI en société, tandis que le mécanisme du démembrement lui-même est détaillé dans démembrement temporaire de SCPI. SAS, SARL ou holding, la première question ne bouge pas : le coût annuel de comptabilité et de structure est-il couvert par le gain fiscal, ou une simple assurance-vie ferait-elle le même travail sans SCI ?
Déontologie : une information générique, pas une recommandation
Cette page délivre une information générique, jamais une recommandation personnalisée : chaque avantage a une contrepartie (PV professionnelle sans abattement, capital consommé à terme, double imposition à la sortie, coût de structure, risque de requalification). Nous n'écrivons pas « vous devez créer une SCI à l'IS » : ce montage peut convenir à certaines situations, sous conditions, après étude — et la conclusion peut parfaitement être qu'il n'est pas adapté à votre situation. Seule une étude individualisée (connaissance, expérience, objectifs, situation) permet de trancher.
Faire chiffrer votre montage SCI à l'IS + usufruit
On simule le cumul régime IS + amortissement du droit d'usufruit, on le compare à la pleine propriété, on sécurise la substance de la SCI et on coordonne avec votre expert-comptable et votre notaire. Bilan offert, sans engagement, depuis Chambéry ou en visio.