Chirurgien : faut-il acheter les murs de son local d'exercice ?

Prenons les choses dans l'ordre. La tentation, quand on dégage de bons revenus, est de sauter directement aux montages — SCI, IR, IS, démembrement. Mais la première vraie question d'un chirurgien n'est pas comment acheter, c'est faut-il acheter. Acheter les murs de votre local, c'est cesser de payer un loyer « à fonds perdu », vous constituer un actif, maîtriser votre lieu d'exercice et préparer un revenu qui continuera quand vous aurez raccroché le bistouri.

Mais ce n'est pas universel. Pour un chirurgien encore mobile entre établissements, dont l'association n'est pas stabilisée, ou dont la capacité d'emprunt doit rester disponible pour des projets professionnels (rachat de patientèle, parts de société d'exercice, participation au plateau technique), immobiliser cette capacité sur des murs peut être une erreur de séquencement. Acheter ses murs est rarement la premièrebrique d'un patrimoine : c'en est souvent une excellente, au bon moment.

La méthode tient en une phrase : l'achat des murs se décide dans un bilan patrimonial global, en le confrontant à vos autres priorités, pas en réaction à une opportunité isolée. Pour cadrer cette étape préalable, voyez le bilan patrimonial du libéral, l'étape avant d'acheter.

Acheter, oui — mais dans quoi loger les murs ? En nom propre, dans la SEL, ou dans une SCI dédiée : trois portes, et une seule s'impose presque toujours. La société civile immobilière (articles 1832 et 1857 du Code civil) requiert au moins deux associés, ne suppose aucun capital minimum, et engage les associés de façon indéfinie mais non solidaire, au prorata de leurs parts. À quoi sert-elle ? À séparer l'immobilier de l'aléa de l'exercice.

Pour le détail complet de l'arbitrage et du montage, ce spoke s'appuie sur le pilier acheter les murs de son cabinet en SCI ; et le choix du cabinet (BNC ou SEL) qui versera le loyer se cadre dans BNC ou SELARL pour une profession libérale.

Tout l'article tient dans cette page. Et elle se joue avant le rendez-vous chez le notaire : passé le 5e exercice, l'option pour l'IS ne se reprend plus — elle devient irrévocable (article 239 du CGI). Par défaut, une SCI est translucide à l'IR (article 8) : les loyers remontent à votre déclaration en revenus fonciers, imposés à votre TMI (souvent 45 %) majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur option, elle bascule à l'IS, ce qui ouvre l'amortissement du bâti mais change tout le régime de la plus-value.

Un piège technique à connaître : si vous louez le local meublé ou équipé au point de basculer dans une activité commerciale, l'article 206-2entraîne l'IS de plein droit. Pour un plateau technique livré avec ses équipements, c'est un point de vigilance à caler avec l'expert-comptable.

Un dernier réflexe à intégrer : la dualité des prélèvements sociaux 2026. Sur une SCI à l'IR (loyers, plus-value immobilière), c'est 17,2 % maintenu ; le taux de 18,6 % ne frappe que le boni distribué par une SCI à l'IS (PFU 31,4 %). Détail de cette dualité : les prélèvements sociaux 2026, 17,2 % sur le foncier et 18,6 % sur les dividendes.

Voici par où circule l'argent : la SCI loue les murs à votre cabinet (BNC) ou à votre SEL, qui verse un loyer. Ce loyer est une charge déductible — du bénéfice non commercial (article 93 du CGI) ou du résultat soumis à l'IS de la SEL (article 39) — et il devient un revenu foncier pour la SCI. C'est validé de longue date pour le libéral qui se loue à lui-même : le Conseil d'État l'a admis (CE 11 avril 2008, n° 287808 « Roche » et n° 300302), sous deux conditions cumulatives : le loyer est effectivement versé et il est corrélativement imposé en revenus fonciers.

Au fil de l'eau : l'IS gagne… en apparence

Chaque année, la SCI encaisse 30 000 € de loyer et supporte 3 000 € de charges, soit 27 000 € de revenu net. Voyons ce que cela coûte selon le régime.

SCI a l'IR
  Revenu foncier net    = 30 000 - 3 000              = 27 000 EUR
  Impot = 27 000 x (45 % IR + 17,2 % PS)              = 16 794 EUR/an

SCI a l'IS
  Amortissement du bati = 400 000 / 30 ans            = 13 333 EUR
  Resultat imposable    = 27 000 - 13 333             = 13 667 EUR
  IS a 15 %             = 13 667 x 15 %               =  2 050 EUR/an

Ecart annuel apparent en faveur de l'IS         ~= 14 700 EUR/an

À la revente (20 ans) : l'effet ciseau de l'IS

C'est ici que tout se renverse. À l'IS, les vingt années d'amortissement ont diminué la valeur comptable du bien : la plus-value imposable explose.

SCI a l'IR (plus-value des particuliers, art. 150 U)
  Plus-value brute = 500 000 - 500 000               = 0 EUR
  Impot                                              = 0 EUR
  (et de toute facon : exo IR a 22 ans, PS a 30 ans)

SCI a l'IS (plus-value professionnelle)
  Amortissements cumules = 13 333 x 20 ans           = 266 667 EUR
  Valeur nette comptable = 500 000 - 266 667         = 233 333 EUR
  Plus-value pro = 500 000 - 233 333                 = 266 667 EUR
  IS = 42 500 x 15 % + 224 167 x 25 %
     = 6 375 + 56 042                                =  62 417 EUR
  + PFU 31,4 % pour sortir le cash distribue (boni)  = couche en sus

C'est la confusion que je vois revenir le plus souvent chez les chirurgiens — et elle coûte cher. Vous avez en réalité deux réalités immobilières distinctes. (a) Le cabinet de consultation en ville : un immeuble que vous détenez seul, via une SCI familiale qui le loue à votre SEL — tout ce que nous avons vu aux sections 1 à 5 s'y applique directement. (b) Les parts de la SCI immobilière de la clinique (qui détient le bâtiment, le bloc opératoire, l'imagerie, le plateau technique) : là, vous n'achetez pas « vos murs » seul, vous entrez au capital d'une SCI collective partagée avec les autres praticiens-associés.

Le même montage existe côté médecin généraliste, détaillé dans acheter les murs de son cabinet médical en SCI ; et la SCI survit à l'arrêt d'activité — voyez la cession d'activité du chirurgien et la plus-value au départ en retraite.

Le principe est simple, et c'est celui que recommandent presque systématiquement les notaires sur ce type de dossier : la SCI emprunte, et le loyer versé par la SEL rembourse l'échéance. Vous payez donc vos murs avec les revenus de votre activité, et non avec votre épargne nette d'impôt — c'est l'effet de levier. Concrètement, comptez un apport de 10 à 20 % et des frais de notaire d'environ 7 à 8 % (droits de mutation autour de 5,8 à 6,3 %, plus émoluments).

Pour situer le déficit foncier parmi vos leviers fiscaux, voyez la défiscalisation du chirurgien ; et avant de mobiliser la trésorerie de votre société pour l'apport, comparez avec que faire des excédents de trésorerie de sa SELARL de chirurgien.

On signe parfois le bail à la va-vite, et c'est une faute : un loyer sans bail écrit, c'est une déduction que le contrôleur refuse en deux lignes. C'est le bail qui sécurise la déductibilité du loyer et tient tout le montage. Deux régimes sont possibles. Le bail professionnel (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) est le droit commun pour un local d'exercice libéral : écrit, durée minimale de 6 ans, reconduction tacite, préavis de 6 mois. Le bail commercial (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) est possible sur option conventionnelle : il offre le « 3-6-9 » et la propriété commerciale, mais avec des contraintes plus lourdes. Dans tous les cas, un bail écrit et daté est indispensable.

C'est là que la SCI prend toute sa valeur : on transmet des parts, divisibles à l'euro près, là où un immeuble se donne d'un bloc. Vous pouvez donner par tranches : chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans (articles 779 et 784 du CGI), rechargeable. En donnant régulièrement, on transmet une grande partie de la valeur en franchise de droits. Et la cession de parts ne supporte qu'un droit d'enregistrement de 5 % (article 726, I-2°), à comparer aux ≈ 5,8 % de droits de mutation sur un immeuble.

Le levier décisif est le démembrement (barème de l'article 669) : vous donnez la nue-propriété des parts et conservez l'usufruit — donc les loyers — votre vie durant. Au décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.

Pour la stratégie de transmission d'ensemble, voyez le pilier donation, abattements et démembrement , ainsi que transmettre son cabinet et son patrimoine de profession libérale et le pilier succession.

Récapitulons qui détient quoi, parce qu'en rendez-vous on confond presque toujours ces trois sociétés. Le chirurgien à hauts revenus structure souvent trois sociétés aux rôles distincts : la SEL exerce (elle facture l'activité), la SPFPL détient les titres de la SEL (c'est une holding financière), et la SCI détient les murs et les loue à la SEL.

En devenant propriétaire de vos murs, vous basculez une partie de votre patrimoine dans l'immobilier — et trois impôts que vous ne regardiez pas se réveillent.

L'IFI (article 975). Les immeubles loués nus détenus en gestion de patrimoine privé entrent en principe dans l'assiette de l'IFI, au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net. L'exonération « biens professionnels » est conditionnelle et rarement retenue pour des parts de SCI louées à la structure d'exploitation, à plus forte raison si la SCI est à l'IS. Nous formulons donc ce point au conditionnel : il appelle un audit nominatif, et ne doit jamais être présenté comme une exonération acquise.

La CEHR (article 223 sexies). 3 % de la fraction de RFR comprise entre 250 000 € et 500 000 € (célibataire), 4 % au-delà ; seuils doublés pour un couple (500 000 € / 1 000 000 €). La CDHR (article 224). Un impôt minimum de 20 % du RFR au-delà de 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple), créée par la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, validée Cons. const. n° 2025-874 DC) et reconduite par la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, validée Cons. const. n° 2026-901 DC) jusqu'au retour du déficit public sous 3 % du PIB. Sa pérennité au-delà de 2026 reste, par nature, conditionnelle.