Acheter ou louer : la vraie première question
L'essentiel en 30 secondes
Prenons les choses dans l'ordre. La tentation, quand on dégage de bons revenus, est de sauter directement aux montages — SCI, IR, IS, démembrement. Mais la première vraie question d'un chirurgien n'est pas comment acheter, c'est faut-il acheter. Acheter les murs de votre local, c'est cesser de payer un loyer « à fonds perdu », vous constituer un actif, maîtriser votre lieu d'exercice et préparer un revenu qui continuera quand vous aurez raccroché le bistouri.
Mais ce n'est pas universel. Pour un chirurgien encore mobile entre établissements, dont l'association n'est pas stabilisée, ou dont la capacité d'emprunt doit rester disponible pour des projets professionnels (rachat de patientèle, parts de société d'exercice, participation au plateau technique), immobiliser cette capacité sur des murs peut être une erreur de séquencement. Acheter ses murs est rarement la première brique d'un patrimoine : c'en est souvent une excellente, au bon moment.
Acheter a du sens si…
Votre installation et votre association sont consolidées ; vous exercez durablement au même cabinet ou sur le même plateau technique ; votre capacité d'emprunt n'est pas déjà mobilisée par l'outil d'exercice ; vous cherchez à transformer un loyer « perdu » en patrimoine et en revenu de retraite ; vous voulez transmettre progressivement à vos enfants.
Mieux vaut attendre si…
Vous êtes encore mobile entre cliniques ou en début de carrière ; votre association ou votre exercice n'est pas stabilisé ; votre capacité d'emprunt doit servir en priorité l'exercice (parts de société, rachat de patientèle, matériel) ; votre horizon sur le local est incertain ; vos liquidités sont déjà engagées ailleurs.
La méthode tient en une phrase : l'achat des murs se décide dans un bilan patrimonial global, en le confrontant à vos autres priorités, pas en réaction à une opportunité isolée. Pour cadrer cette étape préalable, voyez le bilan patrimonial du libéral, l'étape avant d'acheter.
Pourquoi loger les murs dans une SCI séparée
Acheter, oui — mais dans quoi loger les murs ? En nom propre, dans la SEL, ou dans une SCI dédiée : trois portes, et une seule s'impose presque toujours. La société civile immobilière (articles 1832 et 1857 du Code civil) requiert au moins deux associés, ne suppose aucun capital minimum, et engage les associés de façon indéfinie mais non solidaire, au prorata de leurs parts. À quoi sert-elle ? À séparer l'immobilier de l'aléa de l'exercice.
| Critère | Nom propre | Murs dans la SEL | SCI à l'IR (recommandé) |
|---|---|---|---|
| Dissociation du risque d'exploitation | Partielle | Non — murs exposés | Oui |
| Transmission progressive | Difficile (bien entier) | Lourde (titres gonflés) | Souple (parts par tranches) |
| Plus-value de revente | Particuliers (150 U) | Professionnelle | Particuliers (150 U) |
| Loyer déductible côté exploitant | Oui | Sans objet (même entité) | Oui |
| Effet sur la valeur de cession de la SEL | Neutre | Alourdit la cession | Neutre |
Ne pas loger les murs dans la SEL : la fausse bonne idée
Trois véhicules à ne jamais confondre : SCI ≠ SCM ≠ SEL
Pour le détail complet de l'arbitrage et du montage, ce spoke s'appuie sur le pilier acheter les murs de son cabinet en SCI ; et le choix du cabinet (BNC ou SEL) qui versera le loyer se cadre dans BNC ou SELARL pour une profession libérale.
SCI à l'IR ou à l'IS : le cœur de la décision
Tout l'article tient dans cette page. Et elle se joue avant le rendez-vous chez le notaire : passé le 5e exercice, l'option pour l'IS ne se reprend plus — elle devient irrévocable (article 239 du CGI). Par défaut, une SCI est translucide à l'IR (article 8) : les loyers remontent à votre déclaration en revenus fonciers, imposés à votre TMI (souvent 45 %) majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur option, elle bascule à l'IS, ce qui ouvre l'amortissement du bâti mais change tout le régime de la plus-value.
Un piège technique à connaître : si vous louez le local meublé ou équipé au point de basculer dans une activité commerciale, l'article 206-2 entraîne l'IS de plein droit. Pour un plateau technique livré avec ses équipements, c'est un point de vigilance à caler avec l'expert-comptable.
| Critère | SCI à l'IR (translucide) | SCI à l'IS (sur option) |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenu foncier à la TMI (45 %) + 17,2 % PS | IS 15 % ≤ 42 500 €, puis 25 % — après amortissement |
| Amortissement du bâti | Non | Oui (hors terrain, art. 39) |
| Impôt foncier annuel | Élevé (pas d'amortissement) | Faible (résultat écrasé) |
| Plus-value de revente | Particuliers, abattement de durée | Pro : prix − VNC, amortissements réintégrés |
| Exonération de la PV | IR à 22 ans, PS à 30 ans | Aucune (pas d'abattement) |
| Cession des parts | 150 UB (régime particuliers) | Régime des PV professionnelles |
| Sortie du cash | Directe (loyers nets) | Boni ré-taxé au PFU 31,4 % |
| Réversibilité de l'option | Sans objet | Irrévocable après le 5e exercice |
« 150 U » n'est pas « 151 septies B » : ne pas confondre les deux régimes des 15 ans
Choisir l'IR ou l'IS : la règle simple
Un dernier réflexe à intégrer : la dualité des prélèvements sociaux 2026. Sur une SCI à l'IR (loyers, plus-value immobilière), c'est 17,2 % maintenu ; le taux de 18,6 % ne frappe que le boni distribué par une SCI à l'IS (PFU 31,4 %). Détail de cette dualité : les prélèvements sociaux 2026, 17,2 % sur le foncier et 18,6 % sur les dividendes.
Se louer à soi-même : loyer déductible et prix de marché
Voici par où circule l'argent : la SCI loue les murs à votre cabinet (BNC) ou à votre SEL, qui verse un loyer. Ce loyer est une charge déductible — du bénéfice non commercial (article 93 du CGI) ou du résultat soumis à l'IS de la SEL (article 39) — et il devient un revenu foncier pour la SCI. C'est validé de longue date pour le libéral qui se loue à lui-même : le Conseil d'État l'a admis (CE 11 avril 2008, n° 287808 « Roche » et n° 300302), sous deux conditions cumulatives : le loyer est effectivement versé et il est corrélativement imposé en revenus fonciers.
Spécificité BNC : un loyer à double effet
Le bon loyer, c'est le loyer de marché — pas un euro de plus pour défiscaliser, pas un de moins pour aider la SEL
Cas chiffré : Dr Maréchal, IR vs IS sur 20 ans
Note de méthode
Hypothèses
Au fil de l'eau : l'IS gagne… en apparence
Chaque année, la SCI encaisse 30 000 € de loyer et supporte 3 000 € de charges, soit 27 000 € de revenu net. Voyons ce que cela coûte selon le régime.
Impôt annuel sur les loyers (au fil de l'eau)
SCI a l'IR Revenu foncier net = 30 000 - 3 000 = 27 000 EUR Impot = 27 000 x (45 % IR + 17,2 % PS) = 16 794 EUR/an SCI a l'IS Amortissement du bati = 400 000 / 30 ans = 13 333 EUR Resultat imposable = 27 000 - 13 333 = 13 667 EUR IS a 15 % = 13 667 x 15 % = 2 050 EUR/an Ecart annuel apparent en faveur de l'IS ~= 14 700 EUR/an
L'IS affiche environ 14 700 €/an d'économie grâce à l'amortissement du bâti. Mais ce n'est pas un gain définitif : c'est un report, qui sera repris à la revente. À l'IR, l'absence d'amortissement rend l'impôt annuel élevé.
À la revente (20 ans) : l'effet ciseau de l'IS
C'est ici que tout se renverse. À l'IS, les vingt années d'amortissement ont diminué la valeur comptable du bien : la plus-value imposable explose.
Impôt à la revente (au bout de 20 ans, prix constant)
SCI a l'IR (plus-value des particuliers, art. 150 U)
Plus-value brute = 500 000 - 500 000 = 0 EUR
Impot = 0 EUR
(et de toute facon : exo IR a 22 ans, PS a 30 ans)
SCI a l'IS (plus-value professionnelle)
Amortissements cumules = 13 333 x 20 ans = 266 667 EUR
Valeur nette comptable = 500 000 - 266 667 = 233 333 EUR
Plus-value pro = 500 000 - 233 333 = 266 667 EUR
IS = 42 500 x 15 % + 224 167 x 25 %
= 6 375 + 56 042 = 62 417 EUR
+ PFU 31,4 % pour sortir le cash distribue (boni) = couche en susCôté IR, la plus-value est nulle ici (prix constant) et de toute façon exonérée par la durée. Côté IS, 62 417 € d'IS frappent la plus-value professionnelle AVANT le PFU de 31,4 % sur la distribution du boni : l'économie annuelle est rattrapée — et davantage si le bien s'est valorisé.
| Sur 20 ans | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Impôt annuel au fil de l'eau | ≈ 16 794 €/an | ≈ 2 050 €/an |
| Impôt à la revente | ≈ 0 € | 62 417 € d'IS + PFU sur le boni |
| Sortie de l'immobilier | Nette, sans frottement | Effet ciseau (amortissements réintégrés) |
| Murs conservés / transmis | Gagnant | Réservé à des cas spécifiques |
La leçon : l'amortissement reporte l'impôt, il ne l'efface pas
À nuancer : le verdict dépend de votre scénario de sortie
Murs de cabinet vs parts de SCI de clinique
C'est la confusion que je vois revenir le plus souvent chez les chirurgiens — et elle coûte cher. Vous avez en réalité deux réalités immobilières distinctes. (a) Le cabinet de consultation en ville : un immeuble que vous détenez seul, via une SCI familiale qui le loue à votre SEL — tout ce que nous avons vu aux sections 1 à 5 s'y applique directement. (b) Les parts de la SCI immobilière de la clinique (qui détient le bâtiment, le bloc opératoire, l'imagerie, le plateau technique) : là, vous n'achetez pas « vos murs » seul, vous entrez au capital d'une SCI collective partagée avec les autres praticiens-associés.
Murs de cabinet de ville
Vous décidez seul. Vous achetez un immeuble entier via une SCI familiale, que vous louez à votre SEL par un bail professionnel. Le financement, le loyer, l'arbitrage IR/IS et la transmission sont entièrement entre vos mains. À la revente, vous cédez l'immeuble (régime 150 U) ou les parts de votre SCI familiale.
Parts de SCI immobilière de clinique
Vous achetez une quote-part d'une SCI collective. L'immeuble est loué par un bail unique (souvent 9 à 15 ans) à la société d'exploitation de la clinique. L'entrée suppose un droit d'entrée, un agrément des autres associés et le respect d'un pacte d'associés. À la revente, vous cédez vos parts (régime 150 UB), pas un immeuble.
À la revente des parts de SCI de clinique : article 150 UB
Lisez le pacte d'associés avant d'entrer
Le même montage existe côté médecin généraliste, détaillé dans acheter les murs de son cabinet médical en SCI ; et la SCI survit à l'arrêt d'activité — voyez la cession d'activité du chirurgien et la plus-value au départ en retraite.
Financer à crédit : effet de levier et déficit foncier
Le principe est simple, et c'est celui que recommandent presque systématiquement les notaires sur ce type de dossier : la SCI emprunte, et le loyer versé par la SEL rembourse l'échéance. Vous payez donc vos murs avec les revenus de votre activité, et non avec votre épargne nette d'impôt — c'est l'effet de levier. Concrètement, comptez un apport de 10 à 20 % et des frais de notaire d'environ 7 à 8 % (droits de mutation autour de 5,8 à 6,3 %, plus émoluments).
Apport, frais et coût d'entrée
Intérêts d'emprunt ≠ déficit sur le revenu global
IR ou IS, crédit ou comptant : faisons les chiffres
Un CGP indépendant modélise votre achat sur votre horizon réel : arbitrage IR / IS, plan de financement, loyer de marché sécurisé et impact sur votre RFR. Avec votre expert-comptable, sans biais commercial.
Pour situer le déficit foncier parmi vos leviers fiscaux, voyez la défiscalisation du chirurgien ; et avant de mobiliser la trésorerie de votre société pour l'apport, comparez avec que faire des excédents de trésorerie de sa SELARL de chirurgien.
Quel bail entre la SCI et la SEL + le piège du loyer
On signe parfois le bail à la va-vite, et c'est une faute : un loyer sans bail écrit, c'est une déduction que le contrôleur refuse en deux lignes. C'est le bail qui sécurise la déductibilité du loyer et tient tout le montage. Deux régimes sont possibles. Le bail professionnel (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) est le droit commun pour un local d'exercice libéral : écrit, durée minimale de 6 ans, reconduction tacite, préavis de 6 mois. Le bail commercial (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) est possible sur option conventionnelle : il offre le « 3-6-9 » et la propriété commerciale, mais avec des contraintes plus lourdes. Dans tous les cas, un bail écrit et daté est indispensable.
Bail professionnel (droit commun)
Régime naturel du local d'exercice libéral (art. 57 A loi 86-1290). Écrit, durée minimale 6 ans, reconduction tacite, préavis 6 mois. Plus souple, moins protecteur du locataire que le bail commercial. Adapté lorsque le preneur est votre propre SEL.
Bail commercial (sur option)
Statut des baux commerciaux (art. L. 145-1 C. com.) applicable sur option conventionnelle. Schéma 3-6-9, droit au renouvellement et propriété commerciale. Plus protecteur du preneur, mais contraintes accrues. À choisir selon la stratégie patrimoniale et de cession.
Le piège : gonfler le loyer pour transformer du dividende en foncier ne réduit pas toujours le RFR (CDHR)
Transmettre les parts : donation et démembrement
C'est là que la SCI prend toute sa valeur : on transmet des parts, divisibles à l'euro près, là où un immeuble se donne d'un bloc. Vous pouvez donner par tranches : chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans (articles 779 et 784 du CGI), rechargeable. En donnant régulièrement, on transmet une grande partie de la valeur en franchise de droits. Et la cession de parts ne supporte qu'un droit d'enregistrement de 5 % (article 726, I-2°), à comparer aux ≈ 5,8 % de droits de mutation sur un immeuble.
Le levier décisif est le démembrement (barème de l'article 669) : vous donnez la nue-propriété des parts et conservez l'usufruit — donc les loyers — votre vie durant. Au décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
Cas pratique — donation démembrée des parts (Dr Maréchal, 62 ans)
Il donne la nue-propriété à ses 2 enfants, soit 90 000 €/enfant. Chaque enfant reçoit de ses deux parents (donation conjointe) sous 2 × 100 000 € d'abattement : les droits sont quasi nuls.
Le Dr Maréchal garde l'usufruit (et donc les loyers) ; au décès, l'usufruit s'éteint sans aucun droit de succession sur les parts. Une convention de démembrement est signée pour sécuriser le sort des produits de cession.
Illustration aux barèmes 2026. Le résultat dépend de la composition de votre patrimoine et des autres donations.
Convention de démembrement et décote d'illiquidité : deux écueils à anticiper
Pour la stratégie de transmission d'ensemble, voyez le pilier donation, abattements et démembrement , ainsi que transmettre son cabinet et son patrimoine de profession libérale et le pilier succession.
SPFPL, SEL, SCI : qui détient quoi ?
Récapitulons qui détient quoi, parce qu'en rendez-vous on confond presque toujours ces trois sociétés. Le chirurgien à hauts revenus structure souvent trois sociétés aux rôles distincts : la SEL exerce (elle facture l'activité), la SPFPL détient les titres de la SEL (c'est une holding financière), et la SCI détient les murs et les loue à la SEL.
La SPFPL ne loge pas la SCI
La SCI dans la stratégie globale et la retraite
IFI, CEHR, CDHR : les angles morts du chirurgien
En devenant propriétaire de vos murs, vous basculez une partie de votre patrimoine dans l'immobilier — et trois impôts que vous ne regardiez pas se réveillent.
L'IFI (article 975). Les immeubles loués nus détenus en gestion de patrimoine privé entrent en principe dans l'assiette de l'IFI, au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net. L'exonération « biens professionnels » est conditionnelle et rarement retenue pour des parts de SCI louées à la structure d'exploitation, à plus forte raison si la SCI est à l'IS. Nous formulons donc ce point au conditionnel : il appelle un audit nominatif, et ne doit jamais être présenté comme une exonération acquise.
La CEHR (article 223 sexies). 3 % de la fraction de RFR comprise entre 250 000 € et 500 000 € (célibataire), 4 % au-delà ; seuils doublés pour un couple (500 000 € / 1 000 000 €). La CDHR (article 224). Un impôt minimum de 20 % du RFR au-delà de 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple), créée par la LF 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, validée Cons. const. n° 2025-874 DC) et reconduite par la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, validée Cons. const. n° 2026-901 DC) jusqu'au retour du déficit public sous 3 % du PIB. Sa pérennité au-delà de 2026 reste, par nature, conditionnelle.
Le déficit foncier baisse le RFR — mais ce n'est pas le cœur du sujet
Le verdict, en une phrase