Réduisez votre IFI avec un expert patrimonial
Audit d'assiette, biens professionnels, démembrement, arbitrages immobiliers et financiers : nous identifions les leviers réellement adaptés à votre situation.
Deux phrases sur le même contrat, à quinze jours d'écart. Un conseiller, d'abord : « le contrat de capitalisation, c'est hors IFI ». Puis un article, tombé dessus le lendemain : « il entre intégralement dans l'assiette ». Les deux se trompent, et la confusion vient presque toujours de la même source : on raisonne sur le contrat de capitalisation comme sur une assurance-vie. On y cherche l'abattement de 152 500 €de l'article 990 I du CGI, qui n'existe pas ici, faute de tête assurée. On lui prête, par réflexe, des règles qui ne sont pas les siennes.
L'article 972 du CGI nomme expressément les bons et contrats de capitalisation : ils ne sont donc pas hors champ. Mais il ne retient que la fraction de la valeur des unités de comptereprésentative d'actifs immobiliers imposables. Un contrat de 1 000 000 € peut ainsi porter 0 €d'assiette IFI comme 200 000 € : tout dépend de ce qu'il y a dedans. Ce guide fait le calcul complet, texte et doctrine en main : d'où vient le chiffre, comment il se reconstitue support par support, et pourquoi la méthode de calcul la plus répandue conduit à surdéclarer. L'écart est chiffré plus bas.
Un préalable, qui commande tout le reste : l'IFI n'est dû que par des personnes physiques(CGI art. 964). Cette page s'adresse donc d'abord au souscripteur personne physique. Le cas du contrat détenu par une société à l'IS, qui ne paiera jamais d'IFI mais dont les titres, eux, peuvent être concernés, est traité à part, plus bas. Une société à l'IR(société civile à l'IR) forme un troisième cas, apprécié chez l'associé.
1. Ni 0 €, ni la totalité : ce que dit l'article 972
La réponse, et les deux cas où elle vaut zéro
Ni l'un, ni l'autre.Un contrat de capitalisation n'est ni exonéré d'IFI, ni intégralement taxable. L'article 972 du CGI le nomme expressément, au même titre qu'un contrat d'assurance rachetable, et ne retient que la fraction de la valeur des unités de compte représentative de biens ou droits immobiliers imposables (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, § 200, version du 8 juin 2018).
Deux situations donnent zéro. Un contrat investi intégralement en fonds en euros, ou en unités de compte actions, obligataires ou monétaires, porte 0 € d'assiette IFI: le § 210 est explicite, « la partie investie en fonds euros n'est pas imposable ». Et, quelle que soit la poche immobilière du contrat, un patrimoine immobilier net taxable du foyer inférieur ou égal à 1 300 000 € au 1er janvier ne déclenche aucun IFI.
Le piège d'à côté : un contrat de capitalisation n'est pas une assurance-vie
C'est l'erreur numéro un du web sur ce sujet, et elle contamine jusqu'à la lecture de l'IFI. Un contrat de capitalisation n'a aucune tête assurée: il ne se dénoue pas par le décès. Il n'y a donc ni clause bénéficiaire, ni abattement de 152 500 € (CGI art. 990 I), ni application de l'article 757 B. Au décès d'un souscripteur personne physique, le contrat entre dans la succession et se transmet comme un actif ordinaire, aux droits de succession de droit commun. En contrepartie, il est cessible, donnable et démembrable du vivant du souscripteur, et il peut être souscrit par une personne morale, ce qu'une assurance-vie ne permet pas.
Mais à l'IFI, la distinction s'efface : la doctrine nomme les deux enveloppes dans le même mouvement de phrase, « les contrats d'assurance-vie ou les bons et contrats de capitalisation »(BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, § 200). Même règle d'assiette, même calcul, même attestation à demander. Ne cherchez donc pas dans cette enveloppe un avantage IFI que l'assurance-vie n'aurait pas : il n'existe pas. Le versant successoral, lui, est traité par notre guide la transmission d'un contrat de capitalisation.
Trois souscripteurs, trois régimes : à ne jamais mélanger
Si vous avez souscrit en personne physique, vous êtes au cœur de ce guide : vous êtes le seul redevable possible de l'IFI (CGI art. 964), et tout ce qui suit vous concerne directement.
Si le contrat a été souscrit par une société à l'IS(holding, SAS, SARL, SCI à l'IS), retenez d'emblée que la société ne paie jamais d'IFI, quelle que soit sa composition. Sa fiscalité propre, qui n'a rien à voir avec la flat tax des particuliers, obéit à un forfait annuel de l'article 238 septies E du CGI : autre impôt, autre assiette, que nous reprenons plus bas. La question de l'IFI, elle, ne disparaît pas pour autant : elle se déplace vers la valeur de vos titres, avec les réserves qu'elle impose.
Reste le troisième cas, le plus souvent oublié : la société à l'IR(société civile à l'IR), fiscalement transparente, où le régime s'apprécie chez l'associé personne physique. Ne le confondez avec aucun des deux précédents.
Le cadre, au moins, ne bouge pas : la loi de finances pour 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a pas touché à l'IFI, et la doctrine applicable à l'assiette des contrats date toujours du 8 juin 2018.
Avertissement — information générale, pas un conseil personnalisé
Ce guide a une vocation strictement informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement individualisé, ni une recommandation personnalisée au sens du Code monétaire et financier (art. L. 321-1, 5° et art. D. 321-1). Les chiffres et exemples sont illustratifs et non garantis. Le traitement fiscal et comptable individualisé relève de votre expert-comptable et de votre conseil habituel. Hagnéré Patrimoine est un cabinet établi à Chambéry (Savoie), CIF membre de la CNCEF Patrimoine (ORIAS 23002291), COA et COBSP. Ce guide a été rédigé par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine, sur la base du CGI, du Code des assurances et de la doctrine BOFiP citée en référence.
Sommaire
- 1. Ni 0 €, ni la totalité : ce que dit l'article 972
- 2. Ce qui entre dans l'assiette, et ce qui n'y entre pas
- 3. Comment se calcule la fraction, ligne à ligne
- 4. D'où vient le chiffre : l'attestation de l'assureur
- 5. Les exclusions, leurs seuils et le piège des seuils
- 6. Cas chiffré : 1 000 000 € de contrat, 1 400 € d'IFI par an
- 7. Souscripteur société : jamais d'IFI, mais la question se déplace
- 8. Contrat démembré : l'usufruitier déclare tout, avec une réserve
- 9. Six idées reçues, et ce que le texte dit vraiment
- 10. Limites, contre-indications et périmètre de ce guide
- 11. FAQ — questions fréquentes
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en gestion de patrimoine · fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré dirige Hagnéré Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine et de fortune basé à Chambéry. Les habilitations réglementaires affichées concernent le cabinet.
2. Ce qui entre dans l'assiette, et ce qui n'y entre pas
2.1. Le texte nomme le contrat de capitalisation : il n'y a pas de régime dérogatoire
Le raccourci vient des simulateurs en ligne et des pages généralistes, qui présentent le contrat de capitalisation comme une enveloppe « hors IFI » assortie de quelques exceptions. C'est faux dans son principe même. La doctrine énonce que sont concernés, pendant leur phase d'épargne, les contrats rachetables « ou de contrats de capitalisation », et ce quels que soient l'âge de l'assuré et la date de conclusion du contrat(BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, § 90). Le § 200 ajoute que la valeur imposable des contrats d'assurance-vie « ou des bons et contrats de capitalisation » correspond à la fraction de la valeur des unités de compte représentative de biens ou droits immobiliers imposables. Le rattachement se fait aux articles 965, 972 bis et 972 ter du CGI (§ 160).
On lit tantôt « une fraction de la valeur de rachat », tantôt « la fraction des unités de compte ». Les deux disent la même chose, à condition de lire la phrase jusqu'au bout. L'article 972 soumet à l'IFI la valeur de rachat du contrat « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constituées d'actifs imposables » (§ 60). L'assiette est donc bien une fraction de la valeur de rachat, mais pas n'importe laquelle : celle qui correspond aux unités de comptereprésentatives d'actifs immobiliers imposables, et rien d'autre. La poche de fonds en euros sort du calcul, et le pourcentage à appliquer ne se devine pas : il se reconstitue support par support, à partir de l'attestation de l'assureur.
2.2. Seules les unités de compte sont visées : le fonds en euros compte pour zéro
Le § 210 de la même doctrine tranche : « La partie investie en fonds euros n'est pas imposable. » Un contrat de capitalisation investi à 100 % en fonds en euros porte donc une assiette IFI de zéro euro, même si l'actif général de l'assureur comporte, par ailleurs, une poche immobilière. Seules les unités de compte entrent dans le champ.
Une limite, en revanche : la doctrine consultée ne dit rien des fonds en euros dits « à composante immobilière », ni plus généralement d'un support en euros dont l'assureur ne garantirait pas une gestion exclusivement financière. Le verbatim du § 210 vise « la partie investie en fonds euros » sans autre distinction ; en déduire une exonération automatique de tout support en euros, quelle que soit sa construction, irait au-delà de ce que dit le texte. Mieux vaut interroger l'assureur sur la construction exacte du support [à vérifier].
| Poche du contrat | Entre dans l'assiette IFI ? | Fondement |
|---|---|---|
| Fonds en euros | Non : 0 € | § 210, verbatim |
| UC actions, obligataires, monétaires | Non, 0 €, si le support ne détient aucun actif immobilier imposable ; à défaut, tester les art. 972 bis et 972 ter | Art. 972 ; BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 |
| UC investie en supports à prépondérance immobilière (pierre-papier, sociétés civiles immobilières) | Oui, à hauteur de la quote-part immobilière imposable | § 200 et § 170 |
| UC investie en foncières cotées (SIIC) | Non si détention de moins de 5 % du capital ET des droits de vote | Art. 972 ter ; BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 § 220 |
| UC investie dans une société opérationnelle propriétaire de ses murs d'exploitation | Non (exclusion « affectation à l'activité ») | Art. 965 ; BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 |
2.3. Contrats rachetables, non rachetables, dénoués : le champ exact
| Situation | Traitement IFI | Source |
|---|---|---|
| Contrat rachetable en phase d'épargne, quels que soient l'âge et la date de conclusion | Dans le champ | § 90 |
| Clause d'indisponibilité temporaire (10 ans maximum ; C. assur. art. R. 142-8, texte visant littéralement « les contrats d'assurance vie ») | Reste imposable : la clause ne fait que différer le droit de rachat | § 100 ; CE 03/12/2012 n° 349202 |
| Contrats non rachetables : temporaires décès et rentes viagères immédiates ou en cours de service ; assurances de capitaux de survie et de rente de survie ; assurances en cas de vie sans contre-assurance et rentes viagères différées sans contre-assurance | Hors champ | § 110 et § 120 ; C. assur. art. L. 132-23 |
| Contrat dénoué, capital versé en numéraire ou en rente | Non imposable en tant que tel | § 150 |
| Contrat dénoué par remise d'actifs imposables (C. assur. art. L. 131-1), ou remploi | Imposition de droit commun (art. 965 et suivants) | § 150 |
Le garde-fou : il n'existe pas de « capi non rachetable »
Un contrat de capitalisation est par nature rachetable. La liste légale des contrats non rachetables (C. assur. art. L. 132-23, reprise au § 120) ne comporte que des opérations d'assurance: temporaires décès, rentes viagères immédiates, assurances de survie. Aucun contrat de capitalisation n'y figure. On ne peut donc pas sortir un capi de l'IFI en invoquant un prétendu caractère non rachetable.
3. Comment se calcule la fraction, ligne à ligne
3.1. Vous êtes fiscalement réputé propriétaire des actifs de vos unités de compte
Tout part du § 170, et il vaut la peine de le citer en entier. Les parts ou actions de sociétés ou d'organismes composant des unités de compte doivent être évaluées en appliquant les règles de l'article 965 du CGI et suivants, « comme si le redevable ou les membres du foyer fiscal les détenaient directement en dehors de tout contrat d'assurance vie ou bons ou contrats de capitalisation », le souscripteur devant être « considéré comme étant le propriétaire des actifs composants les unités de compte ».
Le contrat n'interpose rien : à l'IFI, la transparence va ligne à ligne, jusqu'à l'immeuble. Ni forfait administratif, ni pourcentage conventionnel.
3.2. Le calcul se fait à deux étages, pas en règle de trois
Le calcul de la fraction imposable, en deux étages (CGI art. 972 ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, § 210)
ETAPE 1 - coefficient immobilier de l'organisme
Fraction imposable de l'organisme
= valeur de l'organisme x (valeur des biens et droits immobiliers imposables
/ valeur totale de l'actif de l'organisme)
ETAPE 2 - quote-part revenant a l'unite de compte
Fraction imposable de l'UC
= resultat de l'etape 1 x pourcentage de l'organisme detenu par l'unite de compte
ETAPE 3 - addition, support par support
Assiette IFI du contrat = somme des fractions imposables de chaque unite de compte- Valeur retenue :valeur au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI art. 964 et 965)
- Fonds en euros :exclu du calcul, compte pour 0 € (BOFiP § 210)
- Pourcentage des droits de l'organisme détenu par le REDEVABLE :à ne pas confondre avec la quote-part de l'unité de compte de l'étape 2 : ce pourcentage n'intervient pas dans le calcul de l'assiette. Il sert uniquement à tester les seuils de 10 % et 5 % des art. 972 bis et 972 ter, qui s'additionnent avec la détention logée dans le contrat (§ 190)
Formule reproduite d'après le § 210 de BOI-PAT-IFI-20-20-30-30, dans sa version du 8 juin 2018. Nous en reprenons la méthode, pas les montants de l'exemple administratif. Le « coefficient immobilier » de l'étape 1 n'est rien d'autre que le ratio d'immobilier imposable de l'organisme, tel qu'il ressort de son actif.
3.3. Pourquoi la règle de trois est fausse
Le raccourci, valeur de rachat × pourcentage de supports immobiliers, surévalue l'assiettedès que le véhicule détient autre chose que de l'immobilier imposable, c'est-à-dire presque toujours. Un véhicule de pierre-papier n'a jamais 100 % d'immobilier imposable à son actif : il détient aussi de la trésorerie, des liquidités, des actifs financiers, et parfois des immeubles hors champ. C'est précisément pour cela que les sociétés de gestion publient chaque année une valeur IFI par part, distincte de la valeur de retrait. Le même mécanisme s'applique d'ailleurs à une détention en direct : voir la valeur IFI d'une part de SCPI détenue en direct. Le contraste chiffré vient plus bas.
Le réflexe qui évite l'erreur : le résultat change chaque année, même sans arbitrage
La règle n'a pas bougé depuis 2018 ; le résultat du calcul, lui, change chaque année. Deux choses bougent en même temps : la valeur des supports immobiliers, et leur poids relatifdans la valeur de rachat, qui se déforme au gré des performances comparées des classes d'actifs. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un même contrat, aux mêmes supports, peut donc porter une assiette IFI plus faible en 2026 qu'en 2023 sans que le souscripteur ait passé le moindre arbitrage. C'est pourquoi la fraction taxable se redemande chaque annéeà l'assureur : elle ne se recopie pas d'une année sur l'autre.
4. D'où vient le chiffre : l'attestation de l'assureur
4.1. Une obligation d'information, mais sur demande
Vous ne pouvez pas reconstituer vous-même le ratio d'immobilier imposable d'un organisme : l'information vient de l'assureur. Le fondement est l'article 313 BQ quater de l'annexe III au CGI, commenté par BOI-PAT-IFI-50-10-30 (mise à jour du 5 juin 2024). Son § 110 vise nommément « les bons ou contrats de capitalisation », ce qui règle, une bonne fois, la question du prétendu régime dérogatoire.
Les organismes d'assurances et assimilés sont tenus de communiquer au redevable, sur sa demande : le type et le numérodes contrats rachetables et des bons ou contrats de capitalisation dont une au moins des unités de compte est constituée d'actifs imposables ; et, pour chacun, leur valeur de rachat et la fraction de cette valeur représentative des actifs imposables constituant les unités de compte. L'assureur dispose lui-même du même droit à l'égard des sociétés et organismes composant les unités de compte : la chaîne d'information remonte jusqu'à l'immeuble. Le même mécanisme d'information joue pour les autres enveloppes financières : notre matrice des placements financiers face à l'IFI en donne la vue d'ensemble, enveloppe par enveloppe.
L'attestation IFI, et ce qu'on lui prête à tort
- Elle n'est pas envoyée automatiquement.La doctrine écrit deux fois « sur sa demande » (§ 40 et § 110). L'envoi spontané chaque printemps est un usage de marché, pas une obligation.
- Le § 110 ne dit pas « au 1er janvier ».Il parle de « leur valeur de rachat », sans plus. La date de valeur vient d'ailleurs : des articles 964 et 965 du CGI. Ce sont deux règles distinctes.
- Deux obligations à ne pas confondre : le § 40 vise les sociétés et organismes dont le redevable détient des parts ; le § 110 vise les organismes d'assurance.
- Aucun délai chiffré, aucune sanctionne figurent dans la doctrine consultée : c'est son § 120, et non le § 110, qui mentionne un « délai raisonnable » permettant de respecter les délais de dépôt de la déclaration mentionnée à l'article 982 du CGI.
4.2. Si l'information n'arrive pas : la clause de bonne foi, et ses limites
En cas d'impossibilité de disposer, de bonne foi, des informations nécessaires, le redevable peut se prévaloir du 3° de l'article 965 du CGI. Mais ce n'est pas un joker : la clause ne joue jamais pour les biens détenus directement, ni lorsque le redevable contrôlela société ou l'organisme qui détient directement les biens, ni lorsqu'il se réserve, en fait ou en droit, la jouissancedu bien, ni lorsqu'il détient 10 % ou plus du capital ou des droits de vote (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10). Autant dire qu'elle ne couvre pas les situations où l'on aimerait le plus s'en servir.
Une fois le chiffre obtenu, il se reporte sur votre déclaration : notre guide où porter la ligne sur la déclaration 2042-IFI détaille l'étape déclarative.
Le Luxembourg, puisque la question revient dans chaque dossier : le drapeau du contrat ne change rien à l'IFI. Un contrat de capitalisation luxembourgeois détenu par un résident fiscal français suit exactement l'article 972 du CGI. C'est du reste la règle générale : le Luxembourg n'apporte aucun avantage fiscal, la neutralité fiscale étant le principe même de ces contrats. Ce qu'il apporte se situe ailleurs, sur le terrain de la sécurité juridique (cantonnement des actifs auprès d'une banque dépositaire agréée, super privilège qui donne un rangde créancier et non la garantie d'un montant), de l'architecture ouverte et du multidevises : ces mécanismes sont exposés en détail par notre guide du triangle de sécurité luxembourgeois. Sur le plan pratique en revanche, il est prudent d'anticiper la demande d'attestation auprès d'un assureur établi hors de France, l'opposabilité de l'obligation d'information à un organisme étranger n'étant pas précisée par la doctrine consultée. Le reste de la comparaison est traité par notre guide contrat de capitalisation français ou luxembourgeois.
Faire calculer la fraction IFI de votre contrat
Vous avez l'attestation mais pas le mode d'emploi ? Envoyez-nous la composition de votre contrat : nous refaisons le calcul des deux étages avant la déclaration de juin.
5. Les exclusions, leurs seuils et le piège des seuils
| Exclusion | Conditions | Caractère | Source |
|---|---|---|---|
| Art. 972 bis : organismes de placement collectif | Actif composé, directement et indirectement, de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables ET redevable détenant moins de 10 % des droits | Cumulatif, et l'organisme doit relever de la liste limitative du § 180 | BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 § 120 et § 180 |
| Art. 972 ter : sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) | Moins de 5 % du capital ET des droits de vote | Les deux, cumulativement ; détention directe, indirecte et celle détenue via le contrat (§ 190) | BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 § 220 et § 230 |
| Art. 965 : affectation à l'activité | Immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient directement | Quel que soit le niveau de la chaîne et le pourcentage de détention | BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 (05/06/2024) |
5.1. L'article 972 bis : une liste limitative, d'abord
Le seuil de 20 % de l'article 972 bis est régulièrement invoqué pour sortir la poche de pierre-papier d'un contrat. Le raisonnement est inversé. L'exclusion de l'article 972 bis suppose d'abord que l'organisme relève de l'une des catégories limitativement énuméréespar la doctrine : OPCVM (CoMoFi art. L. 214-2), fonds d'investissement à vocation générale, fonds de capital investissement, fonds de fonds alternatifs, fonds professionnels à vocation générale, fonds déclarés, fonds d'épargne salariale, sociétés d'investissement à capital fixe, organismes de financement. Les véhicules de pierre-papier n'y figurent pas, et leur actif est de toute façon immobilier par construction, très au-delà du seuil de 20 %. La poche immobilière d'un contrat n'a donc aucune échappatoire de ce côté.
5.2. Le contrat ne cloisonne rien : les seuils font masse
§ 190 : les seuils s'apprécient en faisant masse
« Pour l'appréciation du respect des seuils de détention mentionnés à l'article 965 du CGI, à l'article 972 bis du CGI et à l'article 972 ter du CGI, il est tenu compte, outre des participations, directes et indirectes, du redevable ou des membres de son foyer dans la société ou l'organisme, de la participation détenue via les contrats d'assurance ou les bons et contrats de capitalisation. »
Les seuils de l'article 965, les 10 % de l'article 972 bis et les 5 % de l'article 972 ter s'apprécient donc en faisant masse de ce que vous détenez en direct, indirectement, et à l'intérieur du contrat. Cela se voit tout de suite sur une société civile immobilière logée en unité de compte, un fonds dédié ou un club deal immobilier : le souscripteur en détient souvent la quasi-totalité. Le seuil saute, l'exclusion tombe.
Le seul cas où une poche immobilière sort légalement de l'assiette est celui de l'article 972 ter : une unité de compte investie en SIIC, les sociétés d'investissement immobilier cotées, dont le redevable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote, seuils appréciés en cumulant la détention directe, indirecte et celle logée dans le contrat. Nous l'énonçons comme un constat de droit, jamais comme un conseil d'allocation : aucune société n'est nommée ici, et rien dans cette page n'invite à arbitrer un support pour un motif fiscal.
Enfin, la même logique de transparence vaut pour une détention en direct au bilan d'une société : voir détenir des SCPI en direct au bilan d'une société, qui traite l'autre versant du sujet.
6. Cas chiffré : 1 000 000 € de contrat, 1 400 € d'IFI par an
Hypothèses — illustration pédagogique, volontairement fictive (29 juillet 2026)
- Un couple de 62 ans, résident fiscal français, installé en Savoie, qui a cédé son cabinet libéral en 2021. Situation appréciée au 1er janvier 2026.
- Le couple détient sa résidence principale et deux immeubles de rapport, soit 1 800 000 € de patrimoine immobilier net taxable par ailleurs (net des dettes déductibles, art. 974 CGI).
- Il a logé 1 000 000 € sur un contrat de capitalisation, dont la valeur de rachat au 1er janvier se répartit en 600 000 € de fonds en euros, 150 000 € d'UC actions, obligataires et monétaires, et 250 000 € de pierre-papier sur deux véhicules : 200 000 € d'UC immobilière n° 1 et 50 000 € d'UC immobilière n° 2.
- Ratios d'immobilier imposable des deux organismes, volontairement FICTIFS(en pratique communiqués par l'attestation de l'assureur) : organisme n° 1, principalement investi en bureaux, immobilier imposable 450 M€ / actif total 500 M€, soit 90 % ; organisme n° 2, plus chargé en trésorerie et en foncières cotées, 80 M€ / 200 M€, soit 40 %.
- Chaque unité de compte est investie à 100 % dans l'organisme correspondant : sa valeur se confond alors avec la quote-part détenue, et l'étape 2 de la formule est neutre. C'est ce qui permet d'appliquer le ratio de l'organisme directement à la valeur de l'UC dans le tableau ci-dessous.
- Barème de l'article 977 du CGI, millésime 2026 ; aucune réduction d'impôt ; pas de plafonnement ; pas de démembrement.
- Aucun rendement, aucun frais, aucun véhicule et aucun assureur nommés, sans objet pour un calcul d'assiette. Aucun TME n'intervient ici: le TME relève de l'article 238 septies E, autre impôt, autre assiette.
- Rappel de risque : les unités de compte ne présentent aucune garantie en capital et leur valeur de rachat fluctue à la hausse comme à la baisse. Les chiffres ci-dessous sont une illustration pédagogique, ni une projection, ni une promesse, ni une recommandation.
6.1. Étape 1 : la fraction taxable du contrat
| Poche du contrat | Valeur au 1er janvier | Ratio d'immobilier imposable de l'organisme | Retenu dans l'assiette IFI |
|---|---|---|---|
| Fonds en euros | 600 000 € | — | 0 € |
| UC actions / obligataires / monétaires | 150 000 € | — | 0 € |
| UC immobilière n° 1 | 200 000 € | 450 / 500 = 90 % | 180 000 € |
| UC immobilière n° 2 | 50 000 € | 80 / 200 = 40 % | 20 000 € |
| TOTAL | 1 000 000 € | 200 000 €, soit 20 % de la valeur de rachat |
Note de méthode. La valeur d'unité de compte communiquée par l'assureur incorpore déjà l'étape 2, la quote-part de l'organisme revenant à l'unité de compte : il ne reste donc qu'à lui appliquer le ratio de l'étape 1. Le § 210 raisonne dans l'autre sens, en partant de la valeur de l'organisme puis en descendant vers l'unité de compte. Les deux chemins donnent le même résultat ; celui-ci est simplement plus proche des documents que vous recevez.
Sur un contrat de 1 000 000 €, l'assiette IFI ressort donc à 200 000 €. Ni la case vide que coche le souscripteur qui a lu « le capi est hors IFI », ni le million que déclare, par prudence mal placée, celui qui a lu l'inverse.
6.2. Étapes 2 et 3 : l'IFI sans, puis avec le contrat
| Tranche | Base | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 500 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 000 € à 1 800 000 € | 500 000 € | 0,70 % | 3 500 € |
| IFI dû | 6 000 € |
| Tranche | Base | Taux | Impôt |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 800 000 € | 0 % | 0 € |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 500 000 € | 0,50 % | 2 500 € |
| De 1 300 000 € à 2 000 000 € | 700 000 € | 0,70 % | 4 900 € |
| IFI dû | 7 400 € |
La décote n'est pas applicable ici : elle ne joue qu'entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le détail du barème, du seuil et de la décote figure dans notre guide le barème de l'article 977, le seuil de 1,3 M€ et la décote.
Le surcoût réellement imputable au contrat
Surcout annuel = IFI avec le contrat - IFI sans le contrat
= 7 400 EUR - 6 000 EUR
= 1 400 EUR
Controle : 200 000 EUR x 0,70 pourcent = 1 400 EUR
(la fraction du contrat s'ajoute integralement dans la tranche marginale
du foyer, ici 0,70 pourcent)Chiffres fictifs arrêtés au 29 juillet 2026, à recalculer sur vos propres attestations.
Lecture : un contrat de 1 000 000 € dont 20 %de la valeur est représentative d'actifs immobiliers imposables coûte, dans cette configuration, 1 400 € d'IFI par an, soit 0,14 %de la valeur du contrat : l'équivalent d'une ligne de frais de gestion, à déclarer chaque année avec le reste du patrimoine immobilier.
6.3. Le contraste avec le calcul naïf
Appliquée au même contrat, la règle de trois, valeur de rachat × pourcentage de supports immobiliers, donnerait 250 000 €d'assiette (25 % de 1 000 000 €) au lieu de 200 000 € : 50 000 € d'assiette de trop, 350 € d'IFI payés en trop chaque année(50 000 × 0,70 %), 3 500 € sur dix ans, sans qu'aucune vérification ne vienne jamais les rendre. Ces 50 000 € d'écart viennent d'une seule donnée : le ratio d'immobilier imposable de l'organisme, que l'attestation communique et que le calcul en une seule multiplication ignore.
Avant de reporter le chiffre sur votre 2042-IFI
La fraction du contrat ne se taxe jamais isolément. Appliquer le barème aux seuls 200 000 € donnerait 0 € (sous la tranche à 0 %), et ce serait faux. Elle s'ajoute au patrimoine immobilier net taxable du foyer et se taxe à sa tranche marginale.
Et si vous êtes sous le seuil, tout ceci est sans objet : si le patrimoine immobilier net taxable du foyer, y comprisla fraction du contrat, est inférieur ou égal à 1 300 000 € au 1er janvier, l'IFI est de 0 €, quelle que soit la composition immobilière du contrat.
Les ratios retenus ici sont fictifs: les vôtres figurent sur l'attestation de votre assureur et changent chaque année. Le calcul dépend aussi de votre patrimoine immobilier par ailleurs, de vos dettes déductibles et de votre situation familiale. Rien de tout cela ne se transpose d'un dossier à l'autre.
7. Souscripteur société : jamais d'IFI, mais la question se déplace
7.1. Le point certain : l'IFI ne frappe que les personnes physiques
L'IFI est dû par les personnes physiquescomposant un foyer fiscal (CGI art. 964). Une SAS, une SARL, une holding ou une SCI à l'IS qui détient un contrat de capitalisation ne paie pas d'IFI, quelle que soit la composition du contrat. Point final. L'article 964 vise les personnes physiques, et une SAS n'en est pas une. La formule « l'IFI de ma holding », qu'on entend en rendez-vous, désigne en réalité autre chose : la valorisation des titres, traitée juste après.
Impôt sur les produits et IFI : deux calculs qui ne se rencontrent jamais
Quand le souscripteur est une personne physique, deux impôts coexistent sans jamais se rencontrer. D'un côté, l'impôt sur les produits, qui n'est dû qu'au rachat(CGI art. 125-0 A) : PFU de 12,8 % d'IR, ou barème sur option ; après huit ans, un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple), puis, pour les produits des primes versées depuis le 27 septembre 2017, un taux de 7,5 % jusqu'à 150 000 € de versements nets tous contrats confondus(assurance-vie et capitalisation du foyer) et 12,8 % au-delà. S'y ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, taux 2026 applicable aux produits des bons et contrats de capitalisation et d'assurance-vie (CSS art. L. 136-8, IV), à revérifier au moment du rachat. De l'autre côté, chaque 1er janvier, l'IFIde l'article 972, qui ne regarde ni les produits ni les rachats mais la seule fraction immobilière des unités de compte.
Quand le souscripteur est une société à l'IS, tout change : aucun PFU, aucun prélèvement social, jamais (CSS art. L. 136-6 et L. 136-7 : personnes physiques uniquement), et aucun abattement de 4 600 € après huit ans, cet abattement n'existant que pour un particulier. Le seul impôt est l'IS(25 %, ou 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour une PME éligible, CGI art. 219). Son assiette est un produit forfaitaire annuel réintégré au résultat, obtenu en appliquant à une base retenue, la valeur de souscription majorée des produits forfaitaires déjà rattachés, un taux égal à 105 % du dernier TME(taux moyen des emprunts d'État à long terme) connu lors de la souscription. Ce taux est figé pour toute la durée du contrat(c'est le taux qui est figé, pas la base), et une régularisationintervient au rachat ou au dénouement (CGI art. 238 septies E). Le revers : le forfait est dû même l'année où le contrat n'a rien rapporté, voire a perdu de la valeur, la société acquittant alors l'IS sur un gain qu'elle n'a pas encaissé. Et, au niveau de la société, aucune assiette IFI.
Ce régime propre aux personnes morales relève d'un autre impôt, sur une autre assiette, et deux guides le traitent en détail : l'imposition des produits d'un contrat de capitalisation en société (art. 238 septies E) et le fonctionnement d'un contrat de capitalisation en holding à l'IS.
7.2. Le sujet remonte à la valeur de vos titres, et là, la doctrine se tait
La question se déplace en amont, sur la valeur de vos titres : les parts ou actions de sociétés sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société (CGI art. 965, 2° ; BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, mise à jour du 5 juin 2024). Savoir si la poche immobilière logée à l'intérieurd'un contrat de capitalisation détenu par la société devrait être remontée dans ce calcul n'est pas explicitement tranché par la doctrine publiée à ce jour: aucun des documents BOFiP consultés, recherche documentaire arrêtée au 28 juillet 2026, ne traite ce cas. Une lecture répandue, que l'on rencontre y compris dans des présentations sérieuses, retient que la fraction immobilière du contrat remonte par transparence dans la valeur des titres, sans décote : elle est défendable, mais elle ne s'appuie sur aucun texte ni commentaire visant ce cas, et nous ne la reprenons donc qu'au conditionnel [à vérifier]. On observe d'ailleurs que le § 110 de BOI-PAT-IFI-50-10-30 limite l'obligation d'information de l'assureur aux contrats souscrits « par le redevable ou l'une des personnes mentionnées au 1° de l'article 965 du CGI », c'est-à-dire des personnes physiques : indice de cohérence du dispositif, et non preuve. Sur ce point, c'est votre expert-comptable qui tranchera au vu du bilan et, le cas échéant, votre avocat fiscaliste. Nous ne le présentons ni comme un montage, ni comme une solution.
Ne confondez pas non plus avec la taxe de 20 % sur les holdings patrimoniales créée par l'article 7 de la loi de finances pour 2026 (CGI art. 235 ter C) : elle frappe une sociétéet non une personne physique, son assiette est une liste limitative de biens où le contrat de capitalisation ne figure pas, et elle ne s'applique qu'aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, aucun commentaire BOFiP n'ayant été publié à ce jour. Une nuance importante toutefois : ne pas figurer dans l'assiette ne signifie pas être invisible, car le contrat compte, comme tout actif, pour l'appréciation du seuil d'assujettissement [à vérifier au regard du texte]. Le détail est traité par notre guide la taxe sur les holdings patrimoniales (art. 7 de la LF 2026). Pour le terrain voisin de la holding animatrice, de la holding passive et de l'IFI (art. 965, 2° et 975 CGI), notre guide dédié pose un cadre entièrement différent de la fraction immobilière d'un contrat. Et pour savoir qui peut souscrire en personne morale, voir le contrat de capitalisation en personne morale.
8. Contrat démembré : l'usufruitier déclare tout, avec une réserve de taille
Règle générale : les actifs imposables grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (CGI art. 968) ; le nu-propriétaire ne déclare rien. Trois exceptions légales déclenchent en revanche une imposition répartie selon le barème de l'article 669 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) : un démembrement ayant sa source directe dans la loi(C. civ. art. 757, 767, 1094 et 1098) ; la vente de la nue-propriété hors héritiers et bénéficiaires ; la donation ou le legs à l'État, aux collectivités, aux établissements publics ou aux associations reconnues d'utilité publiqueavec réserve d'usufruit.
Une réserve doit être posée immédiatement : le commentaire précité traite les biens et droits immobiliers de l'article 965, et non les contrats de capitalisation démembrés. La transposition de l'article 968 au contrat démembré nous paraît la lecture la plus cohérente, mais elle ne résulte pas expressément de la doctrine consultée: nous l'énonçons au conditionnel [à vérifier], et renvoyons aux guides dédiés, qui portent la charge du sujet.
Deux prolongements sortent du cadre de cette page. Le sort de la créance de restitution d'un contrat de capitalisation démembré face à l'IFI (quand le contrat a été démembré puis racheté en quasi-usufruit) est un sujet à part entière. Et la mécanique même du démembrement (souscription démembrée, rachats, dénouement) est traitée par comment se démembre un contrat de capitalisation ; ici, nous nous bornons à rappeler la règle d'assiette de l'article 968, sous la réserve de transposition énoncée ci-dessus.
9. Six idées reçues, et ce que le texte dit vraiment
| Idée reçue | Ce que dit la source | Conséquence |
|---|---|---|
| « Le contrat de capitalisation est exonéré d'IFI par principe » | L'art. 972 le nomme au même titre qu'un contrat d'assurance rachetable (§ 90 et § 200) | Pas d'exonération assortie d'exceptions : une règle d'assiette partielle |
| « L'assiette, c'est la valeur de rachat × le pourcentage de supports immobiliers » | Calcul à deux étages (§ 210) | Une seule multiplication surévalue l'assiette : dans notre cas chiffré, 350 € d'IFI de trop par an |
| « La base taxable, ce sont les primes versées » | Contamination de l'ancien ISF (art. 885 F). L'IFI raisonne sur la valeur ; le § 110 vise « leur valeur de rachat et la fraction de cette valeur… » | Conduit à une sous-déclaration, exposant à un rappel avec intérêts de retard |
| « Nantir son contrat en garantie d'un crédit le fait sortir de l'assiette » | Cass. com., 15 mars 2011, n° 10-11575 : la délégation en garantie d'un prêt ne fait pas perdre le caractère rachetable ; la doctrine dit l'arrêt transposable à l'IFI (§ 90) | Le nantissement ne sort rien de l'assiette ; transposition au capi non expressément jugée, donc « devrait selon toute vraisemblance » |
| « Une clause de blocage rend le contrat non imposable » | CE, 3 décembre 2012, n° 349202 : l'indisponibilité temporaire ne fait que différer l'exercice du droit de rachat (§ 100) | Le contrat reste imposable à hauteur de sa fraction UC immobilière |
Reste la sixième, celle qui revient le plus souvent en rendez-vous : loger l'immobilier dans un contrat ferait baisser l'IFI. L'article 972 organise exactement l'inverse, la neutralité par transparence. L'enveloppe ne sort rien de l'assiette : la doctrine considère le souscripteur comme propriétaire des actifs des unités de compte, « comme s'il les détenait directement ». Nous n'y opposons pas un conseil inverse : le texte dit ce qu'il dit.
10. Limites, contre-indications et périmètre de ce guide
Ce que ce contrat ne fait pas, et quand il n'a pas sa place
- Le contrat ne réduit rien. Il ne fait que logerl'immobilier autrement, en y ajoutant des frais d'enveloppe, un univers d'investissement contraint par l'assureur, et une couche d'information à obtenir chaque année.
- Le ratio immobilier évolue avec les arbitrages, et même sans arbitrage. L'assiette se recalcule chaque 1er janvier : ne recopiez jamais la fraction de l'année précédente.
- Ne confondez pas l'assiette IFI et l'assiette de l'impôt sur les produits : deux calculs indépendants, sur deux redevables potentiellement différents.
- L'attestation ne tombe pas toute seule : elle se demande. Et la clause de bonne foi (art. 965, 3°) a trois limites qui la neutralisent souvent. Rappelons aussi que la déclaration reste la vôtre: une attestation tardive, incomplète ou erronée ne transfère pas la responsabilité déclarative à l'assureur.
- Ni garantie, ni liquidité instantanée. Les unités de compte, immobilières au premier chef, ne présentent aucune garantie en capital, et la liquidité d'un support de pierre-papier dépend du marché et des règles du véhicule : un rachat peut prendre du temps et se faire à une valeur défavorable. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- La fraction taxable n'est pas nette de tout : le passif déductible obéit à ses propres règles (CGI art. 974). Voir quelles dettes sont déductibles de l'assiette IFI.
- Le cas où il ne faut pas souscrire :horizon trop court, trésorerie nécessaire à l'exploitation, besoin de liquidité immédiate, frais d'enveloppe supérieurs à l'avantage attendu, ou, pour une société à l'IS, forfait annuel dû alors que la performance réelle est inférieure. Une enveloppe n'est jamais à la fois liquide, garantie et performante.
- Le traitement comptable et fiscal individualisé relève de votre expert-comptable et, sur les points que la doctrine laisse ouverts, de votre avocat fiscaliste. La décision, elle, engage le dirigeant ou le contribuable.
10.1. Ce que ce guide ne traite pas, et quelle page prend le relais
Cette page ne traite ni la fiscalité des rachats, ni la transmission, ni le régime fiscal du contrat détenu par une société : elle répond à une seule question, quelle fraction exacte d'un contrat de capitalisation entre dans l'assiette de l'IFI, comment elle se calcule en remontant jusqu'à l'immeuble, et pourquoi ni « hors IFI » ni « intégralement dans l'IFI » ne sont vrais. L'impôt sur les produits (article 238 septies E pour une société, article 125-0 A pour un particulier) est un autre calcul, sur un autre redevable : nos guides dédiés le traitent. La créance de restitution en quasi-usufruit, le démembrement du contrat et la holding animatrice ont chacun leur page.
Si votre question est ailleurs, trois pages prennent le relais. La transmission d'un contrat de capitalisation : succession, donation, antériorité part de l'absence de tête assurée et en tire les conséquences successorales : c'est un tout autre impôt que l'IFI. Le comparatif contrat de capitalisation ou assurance-vie oppose les deux enveloppes sur la nature juridique, la transmission et le principede l'IFI, principe qu'elles partagent ; cette page-ci ne compare rien, elle descend dans le calcul lui-même, le ratio d'immobilier imposable de l'organisme et l'appréciation des seuils en faisant masse (§ 190). Enfin, notre matrice de tous les placements financiers face à l'IFI balaie toutes les enveloppes en une page ; ici, on n'en traite qu'une, mais on va jusqu'au ratio de l'organisme.
Si vous arrivez ici sans connaître l'enveloppe elle-même, commencez plutôt par notre guide complet du contrat de capitalisation : point d'entrée du cocon, il pose la nature juridique, les souscripteurs possibles, la fiscalité des produits et la transmission, avant que l'on ne descende, comme ici, dans une assiette particulière.
Votre contrat de capitalisation, ligne à ligne
Votre assureur ne vous a jamais adressé d'attestation IFI ? Nous rédigeons la demande et vérifions les seuils de l'article 972 ter avec vos détentions hors contrat.
Les postes qui sortent du calcul
Rien à déclarer
- La poche fonds en euros : rien à déclarer
- Les UC actions, obligataires et monétaires, faute d'actif immobilier imposable
- Les titres de SIIC, en dessous de 5 % du capital ET des droits de vote (art. 972 ter)
- La part non immobilière des organismes détenus, que la règle de trois oublie de retrancher
La checklist du 1er janvier
À faire avant le dépôt
- Demander l'attestation à l'assureur : elle n'arrive pas toute seule, et le chiffre se recalcule chaque année
- Additionner mes détentions hors contrat avant de tester les seuils de 10 % et de 5 %
- Ajouter la fraction obtenue au reste du patrimoine immobilier, jamais la taxer seule
- Ne pas attendre du contrat qu'il réduise l'assiette : frais d'enveloppe et univers contraint restent à assumer
11. FAQ — questions fréquentes
Les réponses synthétiques aux questions les plus posées sur l'assiette IFI d'un contrat de capitalisation figurent ci-dessous. Si votre contrat mélange plusieurs véhicules immobiliers, ou si vous détenez déjà des parts du même organisme hors contrat, le calcul ne se fait pas de tête : c'est le cas où un entretien fait gagner du temps.