Immobilier et risque français

La question arrive presque toujours dans le même ordre : combien coûte un appartement, et est-ce que ça rapporte ? Les deux réponses sont contre-intuitives. Le prix affiché n’est pas le prix payé, parce que les droits de mutation dépendent de qui achète et non de ce qui est acheté. Et le rendement, pour un ressortissant français, ne se calcule pas à Monaco : il se calcule à Nice, sur une déclaration de revenus fonciers française, au barème progressif.

C’est le contresens central de ce chapitre, et il faut le poser avant tout chiffre. L’immobilier monégasque est présenté partout comme un actif sans fiscalité. Du côté monégasque, c’est exact : les lois fiscales que nous avons dépouillées le 28 juillet 2026 — lois n° 580, n° 842, n° 887, n° 1.235, n° 1.252, n° 1.381, n° 1.560 et ordonnance souveraine n° 3.152 — ne font apparaître ni impôt foncier annuel, ni imposition des plus-values immobilières des particuliers, ni impôt sur la fortune. Du côté français, c’est faux. Un Français relevant de l’article 7-1 de la convention du 18 mai 1963 est imposable en France « sur l’ensemble de ses revenus, que ceux-ci soient de source française, étrangère ou monégasque » (BOI-INT-CVB-MCO-10, § 220). Et un Français ayant transporté son domicile à Monaco à compter du 1^erjanvier 1989 est redevable de l’IFI sur son immobilier mondial, appartement monégasque compris (convention, art. 7-3 ; § 380).

Deux dates coexistent dans l’article 7-1 et il ne faut jamais les fondre. Le 13 octobre 1962 est la date d’appréciation inscrite dans la convention. Le 13 octobre 1957 est la date opérante : c’est avant elle qu’il faut avoir transféré et maintenu de manière permanente sa résidence habituelle à Monaco pour demeurer hors du champ (BOI-INT-CVB-MCO-10, § 20 et § 30). La personne concernée réside donc à Monaco sans interruption depuis près de soixante-dix ans : en pratique, cette exception ne concerne pratiquement plus personne. Et le transfert est la condition matricielle — qui n’a jamais transféré son domicile n’entre pas dans le champ. Les chapitres 03 et 04 traitent la matrice complète des statuts, les exclusions de texte, le cas du conjoint et celui des doubles nationaux ; nous n’en reprenons ici que la conséquence immobilière.

Autrement dit : pour la très grande majorité des lecteurs de ce guide, l’appartement monégasque est un actif fiscalisé en France — deux fois, à l’impôt sur le revenu s’il est loué et à l’IFI dans tous les cas. Le chapitre consacré au piège français et celui consacré à la convention de 1963 traitent la qualification ; nous n’en reprenons ici que ce qui commande le calcul immobilier.

Le reste du chapitre suit l’ordre d’une opération réelle. D’abord le marché, avec ses chiffres officiels et les trois pièges de lecture qu’ils contiennent. Ensuite le secteur du bien, qui est la question à poser avant le prix parce qu’elle décide de qui vous pourrez loger et à quel loyer. Puis les droits de mutation, qui comportent trois étages et non deux — l’étage intermédiaire est effacé de presque toutes les présentations. Puis le décompte complet d’une acquisition, la détention par société avec ses obligations annuelles et ses pénalités, la location et son encadrement, et enfin le rendement réel, sans complaisance.

Un avertissement de méthode, valable d’un bout à l’autre. Sur ce sujet, les pages d’information générale — y compris officielles — sont en retard sur les textes. La page « Droits d’enregistrement » du portail monégasque, dont la mise à jour affichée est datée du 14 janvier 2026, publie encore des taux abrogés depuis le 1^eroctobre 2023. Nous citons donc la loi consolidée, et nous vous donnons la règle éditoriale que nous appliquons nous-mêmes : à Monaco, le décompte du notaire fait foi, pas la page d’information générale.

Le marché en 2025 : les chiffres officiels, et les trois pièges qu’ils contiennent

La seule série publique sérieuse est l’Observatoire de l’Immobilierde l’IMSEE, dont le millésime 2025 a été publié en février 2026. Les données brutes viennent de la Direction des Services Fiscaux, division des Hypothèques : ce sont des actes, pas des annonces. C’est ce qui en fait la valeur, et c’est aussi ce qui en fait la limite, puisque le champ exclut le secteur domanial et les ventes en viager.

Premier piège, et il est spectaculaire. Le prix moyend’une « vente » au sens de l’IMSEE s’établit en 2025 à 40,8 M€, en hausse de 11,9 %, record historique. Le prix médian, lui, ressort à 21,2 M€, en baisse de 3,9 %. Ces deux chiffres ne sont pas des prix de marché : une « vente » est une première cession dans un immeuble de moins de cinq ans, et il n’y en a eu que 64 dans l’année. Le chiffre reflète donc le programme neuf livré cette année-là, pas la valeur du parc. Il est passé de 4,5 M€ en 2017 à 40,8 M€ en 2025 sans qu’aucun indice de prix n’ait été multiplié par neuf. Cinq transactions ont dépassé 100 M€ en 2025 — exactement autant que de ventes à moins de 5 M€. Ne construisez jamais un budget sur cette ligne.

L’indicateur qui vous concerne est celui des reventes : 429 transactions en 2025, pour 3 249,7 M€. C’est le marché sur lequel un acquéreur se place réellement.

Une lecture s’impose ici, et elle est plutôt rassurante pour qui découvre le marché : 274 reventes sur 429, soit 63,9 %, se sont conclues en dessous de 5 M€. Monaco n’est pas uniquement un marché à cent millions ; c’est aussi, en volume, un marché de deux et trois pièces entre 2 et 5,5 M€. La différence avec la France n’est pas dans le haut du marché, elle est dans le plancher : il n’existe pas de studio à 500 000 €.

La répartition géographique des reventes 2025 mérite d’être regardée en montants autant qu’en nombre, parce que l’écart entre les deux est l’information la plus utile du document : Monte-Carlo 164 reventes pour 1 129,9 M€ ; La Rousse 100 pour 433,3 M€ ; La Condamine 44 pour 244,1 M€ ; Jardin Exotique 41 pour 246,7 M€ ; Fontvieille 35 pour 202,9 M€ ; Les Moneghetti 24 pour 123,5 M€ ; Larvotto 13 pour 851,9 M€ ; Monaco-Ville 8 pour 17,4 M€. Le Larvotto concentre ainsi 26 % du montant des reventes de l’année avec 3 % des transactions. Retenez cette ligne : elle explique le piège suivant.

Le prix au mètre carré : une estimation de modèle, pas une observation

Deuxième piège. L’IMSEE a changé de méthode en 2025. Le prix au mètre carré n’est plus une moyenne observée sur les reventes : c’est désormais une estimation issue d’un modèle de régression linéaire intégrant l’année, le quartier et la période de construction, appliqué à la fois aux ventes et aux reventes. L’institut écrit lui-même que « le changement de méthodologie […] empêche toute comparaison avec les résultats des observatoires précédents ». Toute série chronologique qui juxtapose les anciens chiffres et les nouveaux est fausse, y compris lorsqu’elle est publiée par une agence sérieuse.

Troisième piège, et c’est celui qui fausse toutes les comparaisons avec la France. Les surfaces monégasques ne se mesurent pas comme les surfaces françaises. La mesure se faitau nu extérieur des murs de façade et à l’entraxe des murs délimitant les parties communes, et surtout les loggias et les balcons sont comptabilisés à 100 %, les toitures-terrasses et les jardins à 50 %. Un « 100 m² » monégasque n’est pas un « 100 m² » loi Carrez. La conséquence est mécanique et va dans le sens qu’on n’attend pas : à surface habitable réelle égale, le prix au mètre carré monégasque est structurellement sous-estimépar rapport à une mesure française. Un appartement du Larvotto avec une grande loggia affiche un prix au mètre carré plus bas que le même appartement sans loggia, alors qu’il vaut plus cher. Comparer 71 167 €/m² au Larvotto à un prix Carrez de Cap-d’Ail ou de Roquebrune revient à comparer deux unités différentes.

Dernière précision de lecture, souvent mal reprise. La note méthodologique de l’IMSEE comporte trois phrases enchaînées, et c’est la première qui donne la clé : « Le montant des transactions est celui indiqué dans les actes notariés. Sauf cas particulier, il est exprimé toutes taxes comprises (TVA immobilière dans le cas d’une vente, droits de mutation pour une revente). Les frais d’agence, frais de notaire, droits d’enregistrement ainsi que les frais de transcription ne sont pas inclus dans le prix. » Le montant publié est donc le prix stipulé à l’acte, et ce qui vient s’ajouter par-dessus en est exclu. Il subsiste une maladresse de rédaction — « droits de mutation » d’un côté, « droits d’enregistrement » de l’autre, alors qu’il s’agit du même prélèvement sur une revente — mais elle ne change rien à la règle pratique : ajoutez les frais au prix affiché, ils n’y sont pas.

Avant le prix, le secteur : quatre régimes, un seul vraiment libre

C’est la question que la quasi-totalité des présentations omet, et c’est celle qui décide de la valeur d’usage du bien.La date d’achèvement de l’immeuble détermine le régime locatif du bien, donc sa liquidité et son rendement. Deux appartements voisins, dans deux immeubles construits à dix ans d’écart, peuvent relever de deux régimes juridiques sans rapport : dans l’un vous choisissez votre locataire et votre loyer, dans l’autre ni l’un ni l’autre.

Le secteur domaniald’abord, pour l’écarter. Ce sont les logements appartenant à l’État, attribués en priorité aux personnes de nationalité monégasque (arrêté ministériel n° 2023-467 du 31 juillet 2023, qui a remplacé l’arrêté n° 2021-786 du 13 décembre 2021). Ils sont hors marché pour un acquéreur privé et expressément exclus du périmètre de l’Observatoire IMSEE. Nous n’avons pas dépouillé cet arrêté article par article : il ne concerne pas l’opération que vous envisagez, mais il explique qu’une partie substantielle du parc résidentiel monégasque ne se vend jamais.

Le secteur protégé : les immeubles construits ou achevés avant le 1^er septembre 1947

C’est le régime de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, plusieurs fois remaniée depuis — notamment par les lois n° 1.256, n° 1.291, n° 1.377, n° 1.470, n° 1.481, n° 1.506, n° 1.507 et n° 1.508 du 2 août 2021, cette dernière ayant été partiellement annulée par une décision du Tribunal suprême du 12 juillet 2022. Notez d’emblée le critère légal exact : les locaux « construits ou achevés avant le 1^er septembre 1947 ». La disjonction compte ; l’écrire « achevé avant 1947 » rétrécit le champ à tort.

L’article 8 pose la règle de base : ces locaux « ne peuvent être loués qu’aux personnes protégées au sens des articles 3 et 4, dans l’ordre de priorité indiqué auxdits articles, sauf disposition contraire de la présente loi ». Les deux articles comptent : l’article 4 est une catégorie de protégés à part entière — les locataires ou occupants à titre principal, à la date de promulgation, d’un local soumis à l’ordonnance-loi n° 669 ou à la loi n° 1.118, ainsi que leur conjoint à cette date, qualité reconnue « leur vie durant, à titre personnel et intransmissible ».

Lue seule, cette liste donne l’impression d’un vivier confortable. Les articles 6 et 7 le rétrécissent considérablement, et c’est là que se joue le rendement réel d’un bien protégé. L’article 6exige des personnes protégées qu’elles justifient « que leur logement ou leur relogement répond à un besoin normal qui ne peut être autrement satisfait » et qu’elles soient inscrites sur un registre ; il précise que la qualité de personne protégée « ne peut être reconnue aux personnes étrangères dont les ressources dépassent un plafond dont le montant est fixé chaque année par ordonnance souveraine ». L’article 7 exclut celles qui disposent déjà à Monaco — ou, si elles sont étrangères, dans les communes limitrophes— d’un logement correspondant à leurs besoins normaux. Traduction pour un investisseur : votre locataire potentiel doit être protégé, inscrit, sans autre solution de logement, et pas trop aisé s’il est étranger.

La mise en location ne se fait pas par petite annonce. L’article 35 organise une procédure de vacance en cascade : déclaration de vacance à la Direction de l’Habitat dans le mois ; mise en location dans le mois suivant ; transmission de l’offre à la Direction de l’Habitat avec le loyer, les charges et une attestation de conformité de moins d’un an ; publication au Journal de Monacodans les quinze jours ; délai de candidature de quinze jours ; choix du propriétaire dans les quinze jours suivants, dans l’ordre de priorité ; bail soumis au visa de la Direction de l’Habitat avant sa conclusion, copie transmise dans les huit jours. Comptez plusieurs mois entre le départ d’un locataire et l’encaissement du premier loyer suivant, et personne ne vous relancera si votre dossier dort.

Il existe une porte de sortie, mais elle est étroite et elle n’est pas définitive. Si aucune location n’est intervenue après trois publications au Journal de Monaco espacées d’un mois au plus, et si le loyer figurant dans l’offre a été établi conformément à l’article 18 etaprès fixation par la commission instituée à l’article 23, saisie spécialement à cet effet par le propriétaire, celui-ci peut louer à une personne non protégée. Le bail doit alors être conclu dans les six mois, pour une durée maximale de six ans, sans droit à l’allocation de l’article 34. Deux points sont régulièrement mal rapportés : il ne suffit pas de saisir la commission, il faut qu’elle fixele loyer ; et la loi redevient applicable « au terme du bail ou en cas de départ anticipé du locataire », donc potentiellement bien avant six ans. Ce n’est pas une sortie du régime, c’est une parenthèse.

La seule véritable échappatoire pratique est ailleurs, et elle est peu connue : l’article 35-1. Lors de la déclaration de vacance, le propriétaire peut faire savoir qu’il entend conserver le local pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par ses ascendants ou descendants, ceux de son conjoint, ses frères et sœurs ou leurs descendants, ou pour reloger un locataire évincé au titre des articles 14 ou 15. « Sauf motif légitime, le local doit être effectivement occupé avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de la déclaration. À défaut, les dispositions de l’article 35 retrouvent application. » Autrement dit, un bien protégé peut être acheté pour s’y loger ou y loger un proche ; il ne peut pas être acheté pour être laissé vide.

Le loyer, lui, n’est pas libre. L’article 18l’établit par référenceaux loyers pratiqués dans le même secteur d’habitation pour des locaux de même type relevant du même régime juridique à la date de promulgation de la loi, dans le même quartier ou un quartier voisin ; la liste des références est communiquée au locataire avant la conclusion du bail, et le désaccord se règle devant la commission arbitrale des loyers de l’article 24. En cours de bail, l’article 20plafonne l’indexation annuelle à une foisla variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice des prix à la consommation hors tabac, ensemble des ménages, France entière, publié par l’INSEE. Au renouvellement, l’article 19plafonne l’augmentation à trois foiscette même variation. Et à la relocation, quand la commission arbitrale est saisie au titre du troisième alinéa de l’article 18, le loyer qu’elle fixe « ne peut excéder celui qui résulte de l’application d’un coefficient égal à cinq foisla variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’IPC hors tabac […] au montant du dernier loyer applicable aux termes du précédent contrat de bail, lorsque celui-ci a pris fin depuis moins de cinq ans » (article 23, alinéa 4). C’est le vrai plafond de revalorisation d’un bien protégé : le loyer du prochain locataire est arrimé à celui du précédent.

Les sanctions existent et elles sont ciblées. L’article 37ne sanctionne pas « la loi » en général : il vise exclusivement la méconnaissance de l’article 35, c’est-à-dire la procédure de vacance. Après mise en demeure d’entendre le propriétaire dans les quinze jours et injonction ministérielle de proposer le bien à la location dans un délai d’un mois, le Ministre d’État peut prononcer une sanction administrative jusqu’à 50 000 €, portée à 75 000 €en cas de réitération dans l’année, assortie de la perte du bénéfice de l’allocation compensatoire de loyer visée à l’article 31 pour une durée maximale de six mois. Les sanctions sont payables dans les trois mois et portent ensuite intérêt au taux légal.

Deux articles ouvrent enfin une sortie structurelle, à la marge. L’article 14 permet au propriétaire régulièrement autorisé qui démolit l’intégralité de l’immeuble pour reconstruire de disposer et jouir librementdes locaux reconstruits, à charge de congédier ses locataires avec un préavis de six mois après obtention des autorisations définitives et de verser à l’État une indemnité pour chaque locataire à reloger. Et l’article 14-1 soustrait à la loi les locaux nouvellement créés par surélévation ou addition de construction. C’est exactement ce qui s’est produit en 2025 avec la surélévation du Palais Ninetta, aux Moneghetti : 42 logements neufs livrés dans un immeuble ancien. L’article 1^er de la loi comporte par ailleurs plusieurs exclusions, dont une souvent oubliée et fréquemment invoquée en pratique : les locaux « qui, antérieurement à l’entrée en vigueur de la présente loi, ont été libérés par le départ du dernier occupant, lorsque plus de deux ans avant le jour où son occupation a pris fin, celui-ci en était propriétaire par dévolution successorale ou les avait acquis à titre gratuit ou onéreux et n’était pas entré dans les lieux par l’exercice d’un droit de rétention ou de reprise ».

Le droit de préemption sur la vente d’un bien protégé : ce que dit vraiment l’article 38

Toute aliénation volontaire à titre onéreux ou tout apport en sociétéportant sur un local d’habitation construit ou achevé avant le 1^er septembre 1947 doit, à peine de nullité, faire l’objet d’une déclaration d’intention au Ministre d’État, par le propriétaire ou par le notaire. Cette déclaration vaut offre de vente irrévocable pendant un mois. Si l’État renonce et que le local est loué, le propriétaire doit notifier prix et conditions au locataire, cette notification valant offre irrévocable pendant quinze jours, avec condition suspensive de prêt réalisable en deux mois et vente à conclure dans les trois mois. À défaut d’exercice, le propriétaire dispose de six moispour parfaire la vente aux prix et conditions déclarés. Les actions se prescrivent par six mois à compter de l’enregistrement de l’acte.

Le secteur « loi 887 » et le secteur libre

Le troisième régime est celui de la loi n° 887 du 25 juin 1970, qui a limité le champ d’application de l’ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959. Ces locaux — les anciennes catégories 1 et 2 de l’ordonnance souveraine n° 77 de 1949 — sont exclus du champ de la loi n° 1.235 par l’article 1^erde celle-ci, mais restent soumis à leur propre restriction. L’article 3 de la loi n° 887, sous peine de l’amende du chiffre 4° de l’article 26 du Code pénal, réserve la location : aux ascendants ou descendants du propriétaire, de son conjoint, de son partenaire ou de son cohabitant, ainsi qu’à leurs conjoints, partenaires ou cohabitants ; aux personnes de nationalité monégasque ; aux personnes domiciliées à Monaco depuis au moins cinq ans et y exerçant une activité professionnelle depuis plus de six mois ; et aux personnes travaillant à Monaco depuis au moins cinq ans. Dans ces cas, le bailleur a l’obligation de consentir un bail de six ans, résiliable annuellement à la seule volonté du preneur, avec clause d’indexation possible.

Une précision de champ, qui est régulièrement escamotée : l’article 1^erde la loi n° 887 prévoit que les dispositions des articles 3, 4, 5 et 14 à 23 de l’ordonnance-loi n° 669cessent d’être applicables, sous réserve de l’article 3 de la loi n° 887, lorsque ces locaux deviennent vacants— « 1° S’ils sont nouvellement affectés à la location ; 2° Si la vacance résulte soit du décès ou du départ volontaire du locataire ou de l’occupant, soit de son expulsion en raison du non-paiement régulier du loyer ou de l’inobservation d’autres obligations légales ou conventionnelles ». Le régime ne joue donc pas de plein droit sur tous les locaux des anciennes catégories : il joue au moment où le local se libère.

Reste le secteur libre, où le choix du locataire et la fixation du loyer sont libres, sous le droit commun du bail. Il se compose pour l’essentiel des immeubles achevés après le 1^erseptembre 1947 non visés par la loi n° 887, auxquels s’ajoutent les locaux exclus par l’article 1^erde la loi n° 1.235 — notamment ceux nouvellement affectés à la location d’habitation depuis le 25 juin 1970, et ceux ayant fait l’objet d’une compensation au sens de l’article 42 de l’ordonnance-loi n° 669.

Qui peut acheter, et par quel acte

Commençons par une honnêteté de méthode, parce que ce point est affirmé partout sans source.Aucun texte monégasque relevé ne subordonne l’acquisition d’un bien immobilier du secteur privé à une condition de nationalité ou de résidence. Les lois fiscales dépouillées — loi n° 580 du 29 juillet 1953 et loi n° 1.381 du 29 juin 2011 — organisent au contraire des taux différenciés selon la qualité et la transparence de l’acquéreur, ce qui présuppose que les étrangers et les entités étrangères peuvent acquérir. Le statut de cette affirmation est donc établi par défaut : par l’absence de restriction dans les textes consultés et par la structure même de la loi fiscale, non par une disposition affirmative. Nous n’avons retrouvé, ni lors de la constitution du socle ni lors de la contre-vérification du 28 juillet 2026, aucune notice officielle de la Direction de l’Expansion Économique, de la Direction des Services Fiscaux ou du portail MonServicePublic énonçant cette liberté. Les sites d’agences qui l’affirment ne sont pas des autorités.

Ce qui est en revanche certain, et qui compte davantage : l’achat d’un logement n’établit aucun droit au séjour. La carte de séjour s’obtient sur la base d’un logement dont on dispose, et un logement loué suffit — le chapitre consacré à la carte de séjour détaille les pièces et les délais. Inversement, être propriétaire à Monaco n’emporte aucune conséquence fiscale monégasque récurrente : pas d’impôt foncier, pas de taxe d’habitation. Acheter pour « obtenir la résidence » est un raisonnement inversé, et c’est un raisonnement coûteux : il conduit à acheter vite, donc mal, un actif dont l’entrée coûte plus de 6 % du prix.

L’acte relève du notaire monégasque. La publicité foncière — la transcription au bureau des Hypothèques de la Direction des Services Fiscaux — est organisée par l’article 29 de la loi n° 580, et le tarif notarial par l’ordonnance souveraine n° 15.252 du 13 février 2002. Le notaire est aussi le déclarant de l’article 38 de la loi n° 1.235 pour un bien du secteur protégé. Une réserve, là encore : le monopole de l’acte authentique notarié pour toute vente immobilière est universellement affirmé, mais nous n’avons pas retrouvé la disposition du Code civil monégasque ou de la loi sur le notariat qui le fonde. Ce que nous pouvons établir sur texte, c’est le monopole de la transcription et le caractère réglementé du tarif — ce qui, en pratique, produit le même résultat.

L’intermédiation, elle, est encadrée depuis longtemps. La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002soumet à autorisation administrative l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d’immeubles, l’achat et la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce, la gestion immobilière et le syndic, sous les mentions « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière, administration de biens immobiliers et syndic » (article 1^er), avec aptitude professionnelle, cautionnement bancaire et assurance de responsabilité civile professionnelle (article 3). Vérifiez l’autorisation : elle est la condition de l’exercice.

Le « flip » immobilier n’est plus une opération patrimoniale banale

C’est une nouveauté que beaucoup de présentations n’ont pas encore intégrée. La loi n° 1.560 du 2 juillet 2024, publiée au Journal de Monacodu 26 juillet 2024, encadre l’activité de marchand de biens. Est marchand de biens celui qui réalise à titre habituel et pour son propre comptedes achats d’immeubles, de fonds de commerce ou de parts de sociétés civiles visées à l’article 13 bis, 7°, de la loi n° 580, en vue de les revendre ; les lotisseurs y sont assimilés (article 1^er). L’activité est subordonnée à déclaration ou autorisation administrative portant la mention « Marchand de biens » (article 2).

Les conditions sont lourdes. L’autorisation exige, pour les personnes physiques et pour les gérants de SARL, la résidence effective à Monaco ; pour les personnes morales, la détention directe ou indirecte d’au moins 75 % du capital par des Monégasques ou par des étrangers justifiant d’une résidence effective à Monaco (article 3). S’y ajoutent une garantie financière à première demande au profit du Trésor, souscrite auprès d’une banque ou d’un établissement financier ayant siège ou succursale à Monaco (articles 4 à 7), et une assurance de responsabilité civile professionnelle (article 8). L’article 13 sanctionne pénalement l’exercice irrégulier, y compris pour les prête-noms et leurs bénéficiaires.

En contrepartie, l’article 11 accorde une exonération de moitiédes droits d’enregistrement, sous quatre conditions cumulatives — dont la déclaration d’intention de revendre dans les trois ans, prorogeable d’un an, et l’engagement de justifier de la conformité du bien aux normes en vigueur, notamment électriques et énergétiques. À défaut de revente dans le délai ou de conformité : paiement de la différence de droits, intérêt de retard au taux légal et droit supplémentaire de 5 %, dans le mois suivant l’expiration du délai. Une condition de champ est régulièrement omise : cette exonération ne vise que « l’enregistrement des actes constatant les opérations visées à l’article premier qui ne sont pas soumises de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée ». Un marchand de biens qui achète du neuf soumis à la TVA relève du dispositif de la loi n° 842, pas de celui-ci. Le régime s’applique aux acquisitions réalisées à compter du 1^er septembre 2024 (article 19).

La conséquence pratique tient en une phrase : acheter, rénover et revendre de manière répétéene relève plus de la gestion de patrimoine à Monaco. Cela fait basculer dans une activité réglementée exigeant résidence effective, autorisation, garantie et assurance. La frontière — « à titre habituel » — n’est pas chiffrée par le texte ; c’est précisément pourquoi une seconde opération de revente rapide se prépare avec le notaire avant d’être engagée, et non après.

Les droits de mutation : trois étages, pas deux

C’est l’erreur la plus répandue du dossier immobilier monégasque, et elle est coûteuse dans les deux sens : la plupart des présentations opposent « 4,75 % pour les personnes physiques » et « 10 % pour les sociétés », en effaçant purement et simplement l’étage intermédiaire. Il en existe trois, et le passage de l’un à l’autre ne dépend pas de la forme juridique mais de la transparence de l’acquéreur vis-à-vis de la Direction des Services Fiscaux.

Le cadre est la loi n° 580 du 29 juillet 1953, qui est un tarif : chaque taux y est une rubrique, sous laquelle figurent les articles énumérant les opérations concernées. Le texte modificateur décisif est la loi n° 1.548 du 6 juillet 2023, dont l’article 30 fixe l’entrée en vigueur : les dispositions s’appliquentaux actes présentés à la formalité de l’enregistrement à compter du 1^er octobre 2023.

Le champ de l’article 13 bis ne se limite d’ailleurs pas à la vente d’un appartement. Il vise, aux chiffres 1° à 6°, les adjudications, ventes, reventes, cessions, rétrocessions translatives de propriété ou d’usufruit d’immeubles à titre onéreux, les baux à rente perpétuelle, à vie ou à durée illimitée, les déclarations de command, les licitations, les retours ou plus-values d’échanges et de partages et les retraits après réméré ; au chiffre 8°, les échanges d’immeubles. Et surtout, au chiffre 7°, les cessions à titre onéreux d’actions ou de parts de sociétés civiles immatriculées à Monaco dont l’actif social comprend des immeubles ou droits réels immobiliers monégasques.

Ce chiffre 7° mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il ruine l’idée d’« acheter la société plutôt que le bien ». Le droit est assis sur « la portion du prix de cession ou de la valeur vénale, si elle est supérieure, afférente à ces biens ou droits » ; le texte impose de décrire la consistance du patrimoine immobilier social dans le contrat de cession ; il vise l’immobilier détenu « directement ou par l’intermédiaire d’une participation dans une ou plusieurs autres sociétés civiles », ce qui neutralise l’interposition d’un étage ; et la partie du prix afférente aux autres éléments de l’actif socialest soumise au droit de 1 % de l’article 9, 6°. Acheter les parts ne fait donc pas disparaître le droit de mutation : il le déplace, et il redescend à 4,75 % si le cessionnaire est une personne physique ou une société civile monégasque transparente, puisque l’article 12, 1° vise les chiffres 1° à 8°.

Pour situer ces trois taux dans le tarif complet, voici la table des rubriques de la loi n° 580 telle qu’elle figure dans la version consolidée. Elle sert à vérifier qu’un taux annoncé existe bien, et sous quelle rubrique.

Le neuf : TVA immobilière à 20 % et demi-exonération de droits

La distinction que fait l’IMSEE entre « vente » et « revente » a une cause fiscale directe. La base est conventionnelle : l’article 15 de la convention du 18 mai 1963dispose que « les taxes sur le chiffre d’affaires et les taxes de remplacement sont appliquées dans la Principauté sur les mêmes bases et aux mêmes tarifs qu’en France », l’article 17 organisant la répartition du produit entre les deux gouvernements. Le chapitre consacré à la TVA monégasque traite le mécanisme d’ensemble ; ce qui compte ici est son application immobilière.

Le champ couvre les livraisons d’immeubles construits à titre onéreux, les terrains à bâtir et les ventes d’immeubles intervenant dans les cinq ans de leur achèvement. Au-delà de cinq ans, l’opération est hors du champ obligatoire, avec option possible. Le taux normal est de 20 %. L’assiette est le prix de vente augmenté des charges, ou la valeur vénale si elle est supérieure, avec taxation sur la marge dans certains cas — terrains à bâtir, immeubles anciens sur option — lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Précision qui a son importance dans une négociation : la page officielle indique que la taxe est due par le vendeur.

Lorsque l’acte donne lieu au paiement de la TVA, la loi n° 842 du 1^ermars 1968 pose, en son article 1^er, « sous réserve des dispositions des articles 2 et 3 ci-après », une exonération de moitiédes droits d’enregistrement applicables à raison des opérations soumises à cette taxe. Ces sept premiers mots articulent tout le texte, et ils sont régulièrement supprimés dans les citations qui circulent : l’article 2 subordonne l’exonération à un engagement de construire ou de réhabiliter dans les quatre ans— et à la justification de l’exécution des travaux dans les trois mois suivant l’expiration de ce délai, par certificat du département des travaux publics et des affaires sociales, le délai étant prorogeable annuellement par le directeur des services fiscaux — mais pour les seules ventes et apports de terrains à bâtirou de biens assimilés par l’article 2 de l’ordonnance souveraine n° 3.982 du 29 février 1968, et pour les indemnités correspondantes. À défaut, l’article 3 rétablit les droits de droit commun, plus un droit supplémentaire de 6 %, la TVA acquittée étant admise en déduction des droits dans la limite de ceux-ci.

Un appartement neuf en VEFA n’est pas un terrain à bâtir : il n’entre donc pas dans le champ de l’article 2, et la lecture littérale conduit à lui appliquer la demi-exonération de l’article 1^ersans engagement de construire. Nous n’avons cependant obtenu ni position écrite de la Direction des Services Fiscaux, ni décompte notarial sur une opération récente permettant de le confirmer. C’est un point à faire trancher avant de signer, et la question à poser est précise : l’acquisition d’un logement neuf soumise de plein droit à la TVA immobilière bénéficie-t-elle de l’exonération de moitié de l’article 1^erde la loi n° 842, ou les conditions de l’article 2 lui sont-elles opposées ?

Le prix déclaré : ce que risque une sous-évaluation

L’article 28 de la loi n° 580ouvre à la Direction des Services Fiscaux, indépendamment de l’action en expertise et pendant six mois à compter de son ouverture, un droit de préemption au profit du Trésor princier sur les immeubles, droits immobiliers, fonds de commerce ou clientèles dont elle estime le prix de vente insuffisant, en offrant le prix majoré d’un dixième.

Deux honnêtetés sur ce mécanisme. D’abord, il n’a rien d’exotique : la France a disposé du même outil, dans les mêmes termes — mêmes biens visés, même majoration d’un dixième, même délai de six mois — à l’ancien article L. 18 du livre des procédures fiscales. Cet article porte aujourd’hui un tout autre dispositif, le rescrit-valeur en cas de donation d’entreprise ; nous n’avons pas établi la date ni le véhicule de l’abrogation du droit de préemption français. Ensuite, et c’est plus gênant, le second alinéa de l’article 28 dispose que « les modalités d’application de ces dispositions seront fixées par ordonnance souveraine », et nous n’avons pas localisé cette ordonnance. Nous ne pouvons donc pas écrire qu’une sous-évaluation « expose à la perte du bien contre 110 % du prix déclaré » — cette formule, qui circule, suppose une exerçabilité que nous n’avons pas vérifiée. Ce que nous pouvons écrire : le texte existe, il est dans le tarif en vigueur, et une sous-évaluation expose en tout état de cause à l’action en expertise et au redressement.

Le décompte réel d’une acquisition

Les émoluments du notairerelèvent de l’ordonnance souveraine n° 15.252 du 13 février 2002, dont l’annexe fixe un tarif alphabétique. Pour une vente d’immeuble de gré à gré : 3 % de 1 à 1 500 €, 2,30 % de 1 500 à 3 000 €, et 1,50 % au-dessus de 3 000 €. Les deux premières tranches sont résiduelles : sur un bien monégasque, la quasi-totalité de l’émolument est calculée à 1,50 %. D’autres lignes servent : bail de gré à gré à loyer 0,70 % sur le prix total des années de bail augmenté des charges ; bail emphytéotique ou à durée illimitée 2,70 % sur vingt fois la redevance annuelle ; bordereau d’inscription 0,27 % ; vente par adjudication volontaire 1,30 % au-delà de 3 000 €.

Deux réserves sur ce tarif, que nous préférons dire. L’ordonnance date de 2002 et ne présente aucun historique de consolidation sur Legimonaco au 28 juillet 2026 : nous la tenons pour confirmée quant à son texte, volatile quant à son actualité pratique. Et nous n’avons pas vérifié l’assujettissement des émoluments à la TVA à 20 %, ni le régime des débours et des formalités. C’est la raison pour laquelle nous ne publions aucun pourcentage de « frais de notaire tout compris » : tout chiffre de ce genre serait une invention. Demandez un décompte prévisionnel écrit ; c’est une demande normale, et elle ne se refuse pas.

Les honoraires d’agenceappellent la même prudence, et pour une raison plus nette encore : aucun barème réglementé de commission n’existe. La loi n° 1.252 organise l’autorisation et la protection du client, pas le prix. Son article 12 interdit qu’une somme, commission, frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise soit due au titulaire de l’autorisation avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée dans un acte constatant l’engagement des parties. Son article 13 impose que le mandat précise « les conditions de détermination de la rémunération ainsi que l’indication de la partie qui en a la charge », et permet clause d’exclusivité, clause pénale ou clause de commission due même si l’opération se conclut sans les soins de l’intermédiaire. Son article 14 frappe de nullité les conventions dépourvues de limitation dans le temps. Les taux couramment cités — « 3 % côté acquéreur », « 10 % du loyer annuel en location » — proviennent de sites d’agences et ne sont pas des données sourcées. Ils se négocient, et la clause qui compte est celle qui désigne qui paie.

PRIX D'ACTE ................................... 4 000 000,00 €

        DROITS D'ENREGISTREMENT
          art. 12, 1° loi n° 580 — 4,75 % ............... 190 000,00 €

        FORMALITE HYPOTHECAIRE
          art. 29, 1° loi n° 580 — droit fixe ................. 10,00 €

        EMOLUMENTS NOTARIAUX (OS n° 15.252)
          1 500 € x 3,00 % ................................... 45,00 €
          1 500 € x 2,30 % ................................... 34,50 €
          3 997 000 € x 1,50 % ............................ 59 955,00 €
          Sous-total emoluments ........................... 60 034,50 €
          [ TVA sur emoluments, debours et formalites : non verifie ]

        HONORAIRES D'AGENCE
          aucun bareme legal — a negocier et a stipuler
          au mandat, avec designation de la partie qui paie ..... a chiffrer

        FINANCEMENT (le cas echeant)
          inscription hypothecaire — 0,65 % du montant inscrit .. a chiffrer

        TOTAL HORS AGENCE ET HORS FINANCEMENT ......... 4 250 044,50 €
          soit un surcout de ............................. 250 044,50 €
          representant .......................................... 6,25 %
          du prix d'acte

Le même bien, acquis par une entité juridique, ne change ni de nature ni d’usage ; il change seulement de ligne de droits. C’est le chiffre à mettre sous les yeux de qui est tenté par une structure offshore.

ETAGE 1 — PERSONNE PHYSIQUE OU SOCIETE CIVILE
                   MONEGASQUE TRANSPARENTE
          4 000 000 € x 4,75 % ........................... 190 000 €

        ETAGE 2 — ENTITE JURIDIQUE DONT LES BENEFICIAIRES
                   EFFECTIFS SONT IDENTIFIES AUPRES DE LA DSF
                   PAR UN MANDATAIRE AGREE
          4 000 000 € x 7,50 % ........................... 300 000 €
          Surcout par rapport a l'etage 1 ................ 110 000 €

        ETAGE 3 — ENTITE JURIDIQUE OPAQUE
          4 000 000 € x 10,00 % .......................... 400 000 €
          Surcout par rapport a l'etage 1 ................ 210 000 €

        RAPPEL — APPORT DU MEME BIEN A UNE ENTITE
          (art. 13 bis, 11°, hors champ du 4,75 %)
          4 000 000 € x 7,50 % ........................... 300 000 €

Détenir par une société : le régime de la loi n° 1.381

La loi n° 1.381 du 29 juin 2011est le texte qui organise la traçabilité des bénéficiaires effectifs de l’immobilier monégasque. Elle a été modifiée par les lois n° 1.393 du 9 octobre 2012, n° 1.422 du 1^er décembre 2015, n° 1.548 du 6 juillet 2023, et par la loi n° 1.573 du 8 avril 2025 relative à la modernisation du droit des sociétés, qui a réécrit son article 15 à compter du 30 septembre 2025, date fixée par l’ordonnance souveraine n° 11.486 du 18 septembre 2025.

Ses définitions sont larges, et c’est leur largeur qui fait le régime. Une entité juridiqueest toute société, personne morale ou construction juridique : fondations, fiducies, trusts, fonds d’investissement — sauf ceux largement répartis dans le public et agréés — et,point peu connu, toute entité liée à une compagnie d’assurance ou agissant pour son compte dans le cadre d’un contrat d’assurance dont le capital inclut des droits réels immobiliers, y compris une police d’assurance-vie. Le bénéficiaire économique effectifest la ou les personnes physiques qui, en dernier lieu, en tout ou partie, possèdent ou contrôlent l’entité, ou en ont le bénéfice ou une part du bénéfice, y compris les souscripteurs et bénéficiaires de toute police d’assurance visée. Les droits réelscouvrent propriété, usufruit, nue-propriété, usage, droits nés d’un bail à construction ou emphytéotique, la liste étant expressément non limitative. Et la valeur vénaleest le prix de marché « indépendamment de tout passif ou dette grevant le bien » — un immeuble financé par emprunt est donc taxé sur sa valeur brute, ce qui change tout sur une opération à fort effet de levier.

Les obligations sont annuelles et personnelles. Toute entité titulaire de droits réels sur un immeuble monégasque, quel que soit le lieu de son siège social ou la législation qui lui est applicable, doit souscrire une déclaration annuelle de changement ou d’absence de changement de bénéficiaire effectif auprès de la Direction des Services Fiscaux (article 2), entre le 1^er juillet et le 30 septembre de chaque année, pour la période courant du 1^erjuillet de l’année précédente au 30 juin de l’année en cours (article 3). Elle doit désigner un mandataire agréé établi à Monaco, agréé par le Directeur des Services Fiscaux (article 5), concomitamment à l’acte constitutif des droits réels, et le remplacer dans les trente joursen cas de fin de mandat (article 6). Le mandataire recueille les documents d’identification, cosigne la déclaration, la dépose et conserve les justificatifs ; l’entité doit élire domicile à l’adresse professionnelle de son mandataire (article 8).

Trois catégories en sont dispensées, et la première est celle qui compte pour un particulier : les sociétés civiles immatriculées à Monaco, autres que sous forme anonyme ou en commandite, dont les associés sont exclusivement des personnes physiques agissant pour leur propre compte et dont l’identité est connue de la Direction des Services Fiscaux ; les mêmes lorsqu’elles sont détenues par d’autres sociétés civiles monégasques répondant aux mêmes conditions ; et les sociétés cotées sur un marché réglementé agréées par les autorités monégasques.

Le coût récurrent est simple à énoncer. En cas de changement d’un bénéficiaire effectif, un droit proportionnel de 4,75 % sur l’entière valeur vénale des immeubles monégasques détenus est exigible, payable entre le 1^eroctobre et le 30 novembre suivant le dépôt de la déclaration (article 13). En l’absence de changement, le droit est fixe et s’élève à 50 € (article 14). L’article 15, dans sa rédaction en vigueur depuis le 30 septembre 2025, écarte le droit de 4,75 % dans trois cas : libéralité ou dévolution successorale légale en faveur du conjoint, des ascendants ou des descendants en ligne directe ; cession à titre onéreux de parts de sociétés civiles monégasques déjà taxéeau taux proportionnel en application de l’article 13 bis, 7° de la loi n° 580, ce qui évite la double taxation ; cession d’actions de garantie dites de fonction ne représentant pas plus d’un millième du capital et sans droit spécifique attaché. Le texte ajoute une condition que les tableaux omettent presque toujours :« à charge pour celui qui l’invoque d’en apporter la preuve formelle ». L’exonération n’est pas automatique.

Vient ensuite la partie que l’on ne lit jamais avant d’y être confronté : les pénalités. Elles sont la véritable économie de ce régime.

Au-delà de la fiscalité, la société civile monégasque a des mérites propres qu’il serait absurde d’ignorer : organiser une indivision, porter un démembrement, structurer une gouvernance familiale, préparer une transmission par cessions successives de parts. Ces mérites relèvent du droit civil et de l’organisation patrimoniale, pas d’une économie d’impôt — puisque, précisément, le taux d’acquisition est le même qu’en direct. C’est un outil de structuration, pas un outil d’optimisation, et il faut le présenter comme tel.

Sortir d’une structure ancienne : le droit de 1 % de l’article 47

C’est l’information la plus opérationnelle de tout ce chapitre, et elle est absente de la quasi-totalité des présentations. L’article 47 de la loi n° 1.381 dispose :

« Les opérations réalisées par les entités juridiques visées à l’article 2 qui ont pour objet l’attribution de droits réels portant sur des biens immobiliers situés à Monaco à une ou plusieurs personnes physiques, soit directement en leur nom personnel, soit par l’intermédiaire d’une société civile immatriculée à Monaco […] constituée selon les mêmes modalités de répartition entre ces mêmes personnes physiques, sont assujetties à un droit proportionnel de 1 % sur la valeur vénale de ces droits, si elles ont la qualité de bénéficiaire économique effectif au jour de l’entrée en vigueur de la présente loi. Il appartient aux personnes physiques qui sollicitent l’application de cette mesure dérogatoire d’apporter la preuve de leur qualité de bénéficiaire économique effectif et de la répartition du capital à la date visée au précédent alinéa. »

Ce dispositif était initialement enfermé dans une fenêtre d’un an. Le Tribunal suprême, par une décision du 4 juillet 2012, a annulé partiellement l’article 47 « en ce qu’il limite le champ d’application de la loi à une période d’un an à compter de l’entrée en vigueur de celle-ci » — mention qui figure dans l’historique de consolidation du texte lui-même. L’annulation a rendu le dispositif permanent.

HYPOTHESE
          Bien monegasque detenu par une entite juridique
          constituee avant 2011, valeur venale ........... 5 000 000 €
          La ou les personnes physiques concernees avaient
          la qualite de beneficiaire economique effectif
          au jour de l'entree en vigueur de la loi n° 1.381

        SORTIE SOUS LE DROIT DEROGATOIRE DE L'ARTICLE 47
          5 000 000 € x 1,00 % ............................. 50 000 €

        SORTIE TAXEE AU DROIT DE DROIT COMMUN
          5 000 000 € x 4,75 % ............................ 237 500 €

        ECART ............................................. 187 500 €

        A DEFAUT DE PREUVE FORMELLE DE LA QUALITE DE BEE
          au jour de l'entree en vigueur de la loi de 2011,
          le droit derogatoire n'est pas applicable

Si vous détenez encore un bien monégasque par une structure étrangère constituée avant 2011, c’est la première question à faire instruire — avant de réfléchir à la transmission, avant de réfléchir à une vente. La combinaison est en effet vicieuse dans l’autre sens : tant que le bien reste dans la structure, chaque changement de bénéficiaire effectif déclenche 4,75 % de la valeur vénale brute, et une succession dans une structure opaque peut coûter davantage que la sortie qu’on a différée pendant quinze ans.

La SCI française qui détient du monégasque : le pire des deux mondes

C’est le réflexe naturel d’un patrimoine français, et c’est une mauvaise idée. Une société civile immobilière de droit français est une « entité juridique » au sens de l’article 1^erde la loi n° 1.381, dont l’article 2 vise toute entité titulaire de droits réels sur un immeuble monégasque « quel que soit le lieu de son siège social ou la législation qui lui est applicable ». Or la dispense de l’article 2 est réservée aux sociétés civiles immatriculées à Monaco : une SCI française n’en bénéficie pas. Elle doit donc désigner un mandataire agréé établi à Monaco, y élire domicile, déclarer chaque année ses bénéficiaires effectifs, et elle acquiert au taux de 7,50 % — ou de 10 % si les bénéficiaires effectifs ne sont pas portés à la connaissance de la Direction des Services Fiscaux.

Côté français, elle n’apporte rien en contrepartie. Une SCI française relève de l’article 8 du code général des impôts : le résultat est imposé entre les mains des associés. Si l’associé est un Français relevant de l’article 7-1 de la convention de 1963, il est imposable en France sur l’ensemble de ses revenus, y compris les revenus fonciers monégasques. Et l’immeuble monégasque détenu via la SCI entre dans l’assiette de l’IFI d’un Français installé à Monaco depuis le 1^erjanvier 1989, à hauteur des parts. Le bilan est net : la SCI française supporte le surcoût monégasque — 7,50 % au lieu de 4,75 %, mandataire, déclaration annuelle, risque de bascule à 10 % — sans procurer le moindre avantage français. Sur un bien de 4 M€, le seul écart de droits d’acquisition atteint 110 000 €.

La société monégasque qui détient du français : la taxe de 3 %

La situation inverse est plus fréquente qu’on ne croit : une société civile monégasque, constituée pour porter l’appartement de la Principauté, finit par acquérir un bien à Saint-Jean-Cap-Ferrat ou à Megève. Les articles 990 D à 990 F du code général des impôts soumettent en principe à une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale toute entité juridique, française ou étrangère, qui possède directement ou indirectement des immeubles en France, sauf exonération.

Monaco figure bien sur la liste officielle des États et territoires hors Union européenne ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour l’application du 3° de l’article 990 E (BOI-ANNX-000349). Mais la ligne est affectée d’un renvoi qui change tout : « Convention dont la clause d’assistance administrative ne s’applique pas aux entités juridiques dépourvues de la personnalité morale ; ces dernières ne peuvent donc pas bénéficier d’une exonération sur le fondement de l’existence d’une clause d’assistance administrative. »

Deux conséquences. Une société civile monégasque immatriculée, dotée de la personnalité morale, peut prétendre à l’exonération, à condition de respecter le formalisme : déclaration annuelle n° 2746, ou engagement de communiquer sur demande la situation, la composition et la valeur des immeubles au 1^erjanvier ainsi que l’identité et l’adresse des associés détenant plus de 1 %. Un trust ou une construction dépourvue de personnalité moralen’y accède pas sur ce fondement. Le formalisme n’est pas une formalité : c’est une condition de fond de l’exonération, et le défaut de dépôt en temps utile expose à la taxe. Nous précisons ici, parce que la précision est due : plusieurs commentateurs évoquent des décisions sanctionnant ce défaut de dépôt par des sociétés civiles monégasques ;nous n’avons retrouvé aucune décision dont la juridiction, la date, le numéro et l’objet puissent être vérifiés simultanément, et nous n’en citons donc aucune.

Deux points connexes, souvent mal traités. Les revenus fonciers français d’une société monégasquesont imposables en France, comme revenus de source française, selon le régime applicable à l’entité. Ne cherchez pas de clause conventionnelle de répartition : la convention de 1963 n’en comporte pas. Elle traite l’impôt sur les bénéfices monégasque, les personnes physiques et morales françaises, les mesures tendant à éviter les doubles impositions et à réprimer la fraude, et les taxes sur le chiffre d’affaires ;aucune stipulation n’attribue le droit d’imposer les revenus immobiliers. Toute affirmation contraire doit être écartée. Enfin, sur les instruments d’assistance entre les deux États au 1^erjanvier 2025 (BOI-ANNX-000508, publié le 8 octobre 2025) : l’échange de renseignements existe en matière d’IR/IS et d’IFI mais pas en matière de TVA ni de droits de mutation à titre gratuit ; l’assistance au recouvrement existe pour les quatre. Les conséquences de ce constat sur le sursis d’exit tax relèvent du chapitre 12 et ne sont pas tranchées ici.

Ce que Monaco ne prélève pas, et ce que la France prélève quand même

Reprenons la question par laquelle nous avons ouvert, maintenant que les mécanismes sont posés. Du côté monégasque, la lecture intégrale des lois n° 580, n° 842, n° 887, n° 1.235, n° 1.252, n° 1.381 et n° 1.560 et de l’ordonnance souveraine n° 3.152, conduite le 28 juillet 2026,ne fait apparaître ni impôt foncier annuel, ni taxe d’habitation, ni imposition des plus-values immobilières des particuliers, ni impôt sur la fortune. L’absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques est, elle, établie par une source affirmative : « La principauté de Monaco ne soumet pas les personnes physiques qui ont leur domicile sur son territoire à l’impôt sur le revenu » (BOI-INT-CVB-MCO-10, § 1). Nous formulons volontairement les trois premières comme des constats bornés par une liste de textes et par une date, et non comme des affirmations générales : c’est un corpus large, ce n’est pas le corpus entier.

Ce que Monaco prélève, en revanche, tient en cinq lignes : les droits d’enregistrement sur les mutations, la TVA immobilière sur le neuf, le droit de bail de 1 % sur les locations, les droits de mutation à titre gratuit territoriaux, et l’impôt sur les bénéfices. Ce dernier appelle une précision utile : l’article 1^erde l’ordonnance souveraine n° 3.152 du 19 mars 1964 frappe les entreprises qui exercent sur le territoire monégasque une activité industrielle ou commerciale lorsque leur chiffre d’affaires provient à concurrence de 25 % au moins d’opérations faites en dehors du territoire, ainsi que les sociétés percevant des produits de brevets, marques, procédés ou droits de propriété littéraire et artistique.La location civile d’un immeuble situé à Monaco n’entre dans aucun de ces deux cas. Une activité de para-hôtellerie, de marchand de biens ou une activité exercée à titre habituel appellent en revanche une requalification : le chapitre consacré à l’impôt sur les bénéfices traite ce partage.

Côté français, tout dépend de votre statut conventionnel. Un Français relevant de l’article 7-1 est imposé en France sur ses revenus mondiaux, ce qui inclut les loyers de son appartement monégasque, au barème progressif et selon le régime français des revenus fonciers ; la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de l’article 223 sexies du code général des impôts lui est également applicable. Un Français hors du champ de l’article 7-1, comme un non-Français résident monégasque, n’est imposable en France que sur ses revenus de source française, revenus immobiliers compris. Le chapitre 13 détaille le traitement du patrimoine resté en France ; nous ne reprenons ici que ce qui touche le bien monégasque lui-même.

L’IFI : votre appartement monégasque est dans l’assiette

C’est le point sur lequel le slogan « Monaco = zéro impôt » coûte le plus cher, parce que l’impôt frappe le bien lui-même, loué ou non. L’article 7-3 de la convention, dans sa rédaction issue de l’avenant du 26 mai 2003 rendu exécutoire par l’ordonnance n° 127 du 2 août 2005, dispose que « les personnes physiques de nationalité française qui ont transporté à Monaco leur domicile ou leur résidence à compter du 1^erjanvier 1989 sont assujetties à l’impôt sur la fortune à compter du 1^er janvier 2002 dans les mêmes conditions que si elles avaient leur domicile ou leur résidence en France ». La doctrine précise que cette stipulation vise l’ISF « devenu impôt sur la fortune immobilière » et que « l’imposition porte donc sur l’ensemble de leurs biens entrant dans l’assiette de cet impôt, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger, y compris à Monaco » (§ 380).

Ramenons cela au marché décrit plus haut. Un couple français installé à Monaco depuis 2015 avec un appartement au Larvotto valorisé 8 M€ est redevable de l’IFI français sur ce bien. Le seuil d’assujettissement est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1^erjanvier : à Monaco, une acquisition quelle qu’elle soit le franchit. La médiane de revente 2025 étant de 4 M€, la question n’est pas de savoir si vous serez redevable, mais de combien. Le chapitre consacré à l’IFI donne le barème et les règles d’assiette ; nous ne les reproduisons pas ici. Retenez le principe : l’appartement monégasque supporte un impôt annuel, et cet impôt est français.

Louer : le droit de bail, le meublé et ce que nous ne savons pas

L’expression « taxe sur les loyers » revient constamment à propos de Monaco. Elle est trompeuse : il n’existe pas d’impôt monégasque sur le revenu locatif des personnes physiques. Ce que l’expression recouvre est un droit d’enregistrement sur le bail, prévu à l’article 9, 2° de la loi n° 580, sous la rubrique 1 % : « Les baux à ferme ou à loyer de biens meubles ou immeubles, pourvu que la durée soit limitée. Le droit sera perçu sur le prix cumulé des années de bail. » L’article organise aussi le fractionnement : pour les baux de trois, six ou neuf ans, le droit n’est exigible qu’au début de chaque période triennale ; pour les baux à durée fixe de plus de trois ans, un fractionnement en paiements égaux par périodes triennales est possible sur demande.

Deux points pratiques comptent davantage que le taux. D’abord, le redevable est le locataire, et non le bailleur : le droit de bail n’est donc pas une charge du propriétaire dans un calcul de rendement. Ensuite, le bail doit être enregistré dans les trois moisde sa signature, sous peine de pénalités, auprès de la Direction des Services Fiscaux, division de l’Enregistrement et du Timbre.

ASSIETTE — prix cumule des annees de bail
          15 000 € x 12 mois x 3 ans .................... 540 000 €
          (le droit est exigible au debut de chaque
           periode triennale)

        DROIT DE BAIL — art. 9, 2° de la loi n° 580
          540 000 € x 1 % ................................. 5 400 €

        REDEVABLE ..................................... le locataire
        ENREGISTREMENT ......... dans les 3 mois de la signature

        SI LE BAIL EST RECU PAR NOTAIRE — emolument distinct
          0,70 % du prix total des annees de bail
          augmentees des charges (OS n° 15.252)

Sur la location meublée de courte durée— le sujet que tout le monde pose et sur lequel presque tout ce qui s’écrit est affirmé sans référence — nous devons être clairs sur l’état de nos connaissances.Aucune loi ni ordonnance monégasque encadrant ou autorisant cette activité n’a été retrouvée, ni dans un sens ni dans l’autre, au 28 juillet 2026. Une note professionnelle publiée le 17 décembre 2024 relève qu’« il n’existe en Principauté aucune réglementation similaire à celle du pays voisin visant à réglementer la location de logements meublés de tourisme » et identifie deux obstacles contractuels : le règlement de copropriété et, pour un locataire sous-loueur, la clause de sous-location du bail. Sur le plan fiscal, elle indique que l’activité n’est pas soumise à l’impôt sur les bénéfices mais « devrait, sous réserve de remplir les conditions applicables, être assujettie à TVA ». En face, plusieurs sites commerciaux affirment qu’une autorisation administrative préalable serait obligatoire, sans citer de texte. Ce qui manque pour trancher est précis : une position écrite de la Direction de l’Habitat ou de la Direction de l’Expansion Économique. Tant qu’elle n’est pas obtenue, un modèle économique fondé sur la location courte durée à Monaco repose sur une incertitude réglementaire, et il faut le savoir avant d’acheter, pas après. Rappel connexe : l’entremise en location meublée exercée à titre de profession habituelle relève, elle, de l’autorisation de la loi n° 1.252.

Une confusion à écarter au passage. La contribution touristique, créée par la loi n° 1.548 et applicable depuis le 1^er janvier 2024, est due par les personnes de plus de dix-huit ans non domiciliées en Principauté hébergées dans un hôtel ou une résidence hôtelière, dans la limite de 15 € par personne et par nuitée, le montant étant fixé par arrêté ministériel selon la catégorie d’établissement — l’arrêté n° 2024-72 l’a fixé à 7 € pour les hôtels cinq étoiles, révisant à la baisse le barème initial. Elle est exonérée au-delà de 90 jours consécutifsde séjour, et les séjours organisés dans le cadre de manifestations professionnelles de groupe peuvent en être exemptés, partiellement ou totalement, à l’initiative de la Direction du tourisme et des congrès. Elle ne concerne pas la location d’un appartement privéen l’état des textes retrouvés.

Le rendement réel d’un investissement locatif monégasque

Une précision préalable qui tient lieu d’avertissement : nous n’avons identifié, dans les sources officielles consultées le 28 juillet 2026, aucune série publique de loyers monégasquescomparable à l’Observatoire de l’IMSEE pour les prix de vente. L’Observatoire porte sur les transactions, pas sur les baux. Nous ne publierons donc aucun loyer moyen au mètre carré, ni aucun rendement locatif « de marché » : ces chiffres circulent, ils viennent d’agences, et ils ne sont pas vérifiables. Ce que nous pouvons faire, en revanche, c’est poser la mécanique exacte du calcul, avec un loyer d’hypothèse que vous remplacerez par le bail réellement proposé.

Le point de départ, et il est déjà décisif : le rendement se calcule sur le capital engagé, pas sur le prix affiché. Nous avons vu qu’une acquisition de 4 M€ par une personne physique dans le secteur libre mobilise au minimum 4 250 044,50 €, hors honoraires d’agence. Rapporter le loyer au prix d’acte surestime le rendement d’environ 6 % en valeur relative, avant même d’avoir parlé de fiscalité.

CAPITAL ENGAGE
          Prix d'acte .................................. 4 000 000,00 €
          Droits d'enregistrement 4,75 % ................. 190 000,00 €
          Transcription ....................................... 10,00 €
          Emoluments notariaux ........................... 60 034,50 €
          TOTAL ....................................... 4 250 044,50 €
          (hors honoraires d'agence, non chiffrables)

        REVENU BRUT — HYPOTHESE DE TRAVAIL
          Loyer mensuel hors charges ....................... 9 000,00 €
          Loyer annuel .................................... 108 000,00 €
          Rendement brut / prix d'acte ......................... 2,70 %
          Rendement brut / capital engage ...................... 2,54 %

        CHARGES DU BAILLEUR — A RENSEIGNER SUR PIECES
          Charges de copropriete non recuperables .......... a chiffrer
          Assurance proprietaire non occupant .............. a chiffrer
          Gestion locative ................................. a chiffrer
          Hypothese retenue pour l'exemple ................ 12 000,00 €
          Revenu net de charges ........................... 96 000,00 €
          (le droit de bail de 1 % est du par le LOCATAIRE :
           il ne figure pas dans les charges du bailleur)

        IMPOSITION FRANCAISE — FRANCAIS DE L'ARTICLE 7-1
          Revenus fonciers imposes au bareme progressif
          Tranche marginale supposee ............................. 45 %
          Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus
            (art. 223 sexies), taux suppose ....................... 4 %
          Taux marginal cumule suppose ........................... 49 %
          Impot ........................................... 47 040,00 €
          Prelevements sociaux ..................................... 0 €
            (loyer de source monegasque : hors champ)

        REVENU NET D'IMPOT ................................ 48 960,00 €
          Rendement net / capital engage ....................... 1,15 %

        A DEDUIRE ENCORE — IFI FRANCAIS
          Le bien entre dans l'assiette de l'IFI mondial
          pour un Francais installe depuis le 1er janvier 1989.
          Montant fonction du bareme et de l'ensemble du
          patrimoine immobilier taxable : voir le chapitre IFI.

Sur ces hypothèses, un bien monégasque loué rapporte à un Français de l’article 7-1 de l’ordre de 1,15 % net avant IFI. Une fois l’IFI déduit, le rendement net d’un patrimoine immobilier déjà important passe sous le pour cent, et peut devenir négatif dans les tranches hautes. Il faut le dire sans détour : l’immobilier monégasque n’est pas un actif de rendement.C’est un actif de conservation du capital, de résidence et de statut. Qui achète à Monaco en cherchant un revenu locatif se trompe de véhicule ; qui achète en cherchant à se loger dans un marché contraint, et accessoirement à couvrir une partie de ses charges, est dans le vrai.

Deux asymétries doivent être ajoutées à ce tableau, et elles ne vont pas dans le même sens. Du côté défavorable : le loyer d’un Français de l’article 7-1 subit le barème progressif français, alors qu’un résident monégasque non français ne subit aucune imposition sur ce même loyer, ni à Monaco ni en France. À bien identique et loyer identique, le rendement net d’un voisin italien ou britannique est le double du vôtre. C’est l’illustration la plus concrète du piège de l’article 7-1, et elle se voit sur une seule ligne de calcul. Du côté favorable : l’absence de prélèvements sociaux sur ce loyer, et l’absence d’imposition monégasque de la plus-value à la revente — sous la réserve, non tranchée, du traitement français de cette même plus-value, signalée plus haut.

Dernier point, sur les frais annuels. Monaco ne prélève ni impôt foncier ni taxe d’habitation : la charge annuelle de détention est donc, côté monégasque, essentiellement composée des charges de copropriété, de l’assurance et de l’entretien. Nous ne publions aucun montant : aucune source officielle ne les documente, et ils varient du simple au triple selon les prestations de l’immeuble — conciergerie, sécurité, piscine, services hôteliers. Demandez les trois derniers appels de fonds et le dernier procès-verbal d’assemblée générale avant de faire une offre ; dans les immeubles de standing monégasques, cette ligne se compte en dizaines de milliers d’euros par an et pèse davantage sur le rendement que la fiscalité monégasque, qui est nulle.

Les cas dans lesquels il ne faut pas acheter

Un guide qui ne dit que du bien de Monaco n’est pas un guide. Voici les six configurations dans lesquelles nous déconseillons l’acquisition, ou au minimum la déconseillons dans l’immédiat.

Ce que nous ne tranchons pas, à qui le faire trancher, et avec quelles pièces

Chaque ligne du tableau ci-dessous correspond à un point pour lequel les textes, la doctrine administrative ou les pages officielles consultés le 28 juillet 2026 ne fournissent pas de réponse univoque. Aucune décision irréversible — signature d’un compromis, apport à une société, sortie de structure, transmission, mise en location — ne devrait être prise sur ces points sans avis écrit préalable.

La très grande majorité des dossiers d’installation à Monaco comporte au moins un immeuble français que personne n’a l’intention de vendre. L’appartement de Nice acheté en 2009, la maison familiale de l’arrière-pays, le deux-pièces de Lyon loué à un étudiant qui est l’enfant du propriétaire, les parts d’une SCI créée il y a quinze ans pour « faire propre ». On garde, parce que la vente déclencherait un impôt, parce qu’on n’est pas sûr de rester, parce qu’on ne sait pas où replacer le prix. C’est presque toujours une décision par défaut : personne ne l’a chiffrée.

Ce chapitre la chiffre. Il traite ce que devient un immeuble français quand son propriétaire vit à Monaco : ce que rapportent les loyers une fois l’impôt et les prélèvements sociaux déduits, ce que change la location meublée depuis février 2025, ce que la SCI apporte et ce qu’elle n’apporte pas, ce que coûte la vente, quand un représentant fiscal accrédité est exigé et combien il facture, et pourquoi l’exonération de la résidence principale, que tout le monde croit acquise, se referme le jour du déménagement.

Un mot sur ce que ce chapitre ne fait pas. Il ne dit pas que l’immobilier français est un mauvais actif. Il dit que c’est l’actif sur lequel l’installation monégasque ne procure aucun gain, dans les deux colonnes de lecteurs, et qu’il est même l’un des rares postes où la France a durci sa fiscalité en 2025 et en 2026. Un patrimoine composé pour l’essentiel d’immobilier locatif français ne devient pas plus rentable parce que son propriétaire a déménagé de vingt kilomètres : il devient seulement plus compliqué à déclarer.

Dernière précision de méthode. Le chapitre 13 traite le patrimoine français dans son ensemble — revenus, retenues à la source, déclarations. Celui-ci ne le répète pas : il descend d’un cran, dans l’immeuble lui-même, et il traite les arbitrages que l’on prend une fois, au mauvais moment, sans savoir qu’on les prend.

Deux colonnes, qui ne se rejoignent que sur le calcul de la plus-value

Rien de ce qui suit n’a de sens tant que la qualification n’est pas faite. Un ressortissant français qui transporte à Monaco son domicile ou sa résidence est, en vertu de l’article 7-1 de la convention franco-monégasque du 18 mai 1963, assujetti en France à l’impôt sur le revenu « dans les mêmes conditions que s’il avait son domicile ou sa résidence en France ». La doctrine française vise les transferts intervenus à compter du 13 octobre 1957 (BOI-INT-CVB-MCO-10, § 20). Rester hors de ce champ suppose d’avoir transféré et maintenu de manière permanente sa résidence habituelle en Principauté avant cette date — soit d’y vivre sans interruption depuis près de soixante-dix ans —, ou de relever de l’une des situations étroites que les chapitres 03 et 04 examinent : naissance à Monaco avec résidence constante depuis, appartenance à la Maison souveraine, qualité de Français agent des services publics monégasques établi en Principauté avant le 13 octobre 1962, conjoint dans les trois cas limitatifs du § 80 à § 100 du même BOFiP, double nationalité franco-monégasque.

Pour l’immobilier français, la conséquence de cette qualification est plus étroite qu’ailleurs, et c’est une bonne nouvelle pour la lisibilité du chapitre : le calcul de la plus-value est presque identique dans les deux colonnes. Même taux de 19 %, mêmes abattements pour durée de détention, même surtaxe, mêmes prélèvements sociaux sur les loyers. Ce qui diverge, ce sont les exonérations, le représentant fiscal, la base imposable à l’impôt sur le revenu— mondiale d’un côté, française de l’autre — et les obligations déclaratives. Autrement dit : la France taxe votre immeuble de la même façon quelle que soit votre qualification, mais elle ne vous laisse pas les mêmes portes de sortie.

Une conséquence à poser tout de suite, parce qu’elle commande la suite. Le Français relevant de l’article 7-1 est imposé sur ses revenus mondiaux : ses loyers niçois s’empilent sur ses revenus monégasques et sont taxés à sa tranche marginale, laquelle est, pour la population qui s’installe à Monaco, presque toujours la plus haute. Le résident hors du champ, lui, n’est imposé que sur ses revenus de source française, avec un plancher de 20 % puis 30 %. Sur le même appartement, le même loyer, la charge française peut varier du simple au double selon la colonne. Ce n’est pas un détail de qualification : c’est la première ligne du rendement net.

Le bien conservé « au cas où » : le calcul que personne ne fait

C’est la situation la plus fréquente et la moins instruite. On garde l’appartement parce qu’on n’est pas certain de rester en Principauté, parce qu’un enfant finira peut-être ses études en France, parce qu’on y a des souvenirs, ou simplement parce que vendre suppose de décider. La décision de ne pas décider a un prix, et il se compose de trois lignes très différentes : ce que le bien coûte, ce qu’il empêche, et ce qu’il peut faire tomber.

Ce que le bien coûte pendant qu’il ne fait rien

Les impôts locaux sont attachés à l’immeuble, pas à vous. Votre déménagement en Principauté ne les déplace pas d’un centime : la taxe foncière reste due par le propriétaire, et un logement qui n’est plus votre résidence principale change de catégorie au regard de la fiscalité locale de la commune où il se trouve. Le montant, les majorations éventuelles décidées par la commune et le sort d’un logement laissé vacant dépendent de la situation locale : nos fiches documentaires ne portent pas ces règles, et nous ne publions donc ni taux ni seuil sur ce point. Demandez-les à votre notaire ou au service des impôts fonciers dont dépend le bien, en précisant qu’il ne sera plus occupé à titre principal.

S’ajoute l’IFI, et c’est ici que la ligne devient sérieuse. L’immeuble français entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière dans les deux colonnes : pour le résident hors du champ parce que l’article 964 du CGI impose les non-domiciliés sur leurs seuls biens français, pour le Français de l’article 7-1 parce que l’article 7-3 de la convention l’assujettit « dans les mêmes conditions que s’il avait son domicile ou sa résidence en France » dès lors que son transfert est intervenu à compter du 1^er janvier 1989. Pour ce dernier, la conservation du bien français a un effet mécanique dont on ne mesure pas toujours la portée : elle s’ajoute à une assiette qui comprend déjà l’appartement monégasque, aux prix que l’on sait. L’immeuble conservé « au cas où » est donc taxé chaque année à la tranche marginale d’IFI la plus élevée du foyer, et non à la première.

Un point ouvert mérite d’être signalé plutôt que masqué, parce qu’il porte sur des dizaines de milliers d’euros par an. Le plafonnement de l’IFI de l’article 979 du CGI vise « le redevable ayant son domicile fiscal en France ». Le Français de l’article 7-1 est assujetti « dans les mêmes conditions que » un domicilié, ce qui peut se lire comme englobant les règles de liquidation, plafonnement compris, ou comme ne visant que l’assiette. Aucune source primaire — texte, doctrine publiée, décision — ne tranche. Nous ne tranchons pas davantage : c’est un point à faire arbitrer par nos avocats partenaires spécialisés sur Monaco, le cas échéant par voie de rescrit auprès du service compétent, avant d’intégrer un quelconque plafonnement dans un calcul de trésorerie.

Ce qu’il peut faire tomber : le basculement de l’article 4 B

Voici le risque que le corpus francophone ne traite jamais, et il est le plus cher de tout le chapitre. Le Conseil d’État a jugé, par un avis de Section du contentieux du 10 novembre 2004, n° 268852, que les contributions sociales sont des impositions distinctes de l’impôt sur le revenu, seul visé par l’article 7-1. Conséquence reprise au § 230 du BOI-INT-CVB-MCO-10 : un Français résidant à Monaco et imposé en France en vertu de cet article ne peut pas être assujetti aux prélèvements sociaux sur le fondement de la convention. Il l’est en revanche s’il remplit par ailleurs, de son propre chef, l’un des critères de domiciliation de l’article 4 B du CGI — foyer, lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques.

C’est le seul allègement structurel que Monaco procure à un Français de l’article 7-1. Il ne porte pas sur l’impôt sur le revenu, qui reste dû en totalité : il porte sur les prélèvements sociaux, et il vaut, sur un patrimoine financier significatif, davantage que tout ce que promettent les brochures. Un logement français conservé, meublé, chauffé, où la famille passe les vacances et où un enfant a sa chambre, est exactement le type de fait qui alimente la qualification de foyerau sens de l’article 4 B. Le même BOFiP prévoit d’ailleurs, à son § 40, que le certificat de domicile monégasque doit être suspendu dans ses effets tant que son bénéficiaire, bien que conservant sa résidence habituelle à Monaco, relève de l’un des autres critères du 1 de l’article 4 B. Le même paragraphe précise que sont visés en pratiqueles ressortissants français qui conservent leur foyer ou le lieu de leur séjour principal à Monaco mais ont en France leur principale activité professionnelle ou le centre de leurs intérêts économiques, au sens des b et c du 1 de l’article 4 B : le logement conservé relève, lui, du a, et c’est le § 230 qui commande alors l’assujettissement aux prélèvements sociaux.

HYPOTHESE
          Francais relevant de l'article 7-1, installe a Monaco en 2021
          Revenus financiers annuels (dividendes, interets,
            plus-values mobilieres de source francaise
            et etrangere) ............................................ 400 000 €
          Loyers nets d'un appartement locatif francais ............... 40 000 €
          Un logement conserve a Antibes, non loue, occupe par
            la famille plusieurs mois par an

        SITUATION 1 — NON DOMICILIE AU SENS DE L'ARTICLE 4 B
          Impot sur le revenu francais : du sur l'integralite,
            revenus mondiaux compris (article 7-1) ......... inchange
          Prelevements sociaux sur les 400 000 € ............... 0 €
            (hors champ : un non-domicilie n'est assujetti
             qu'aux revenus d'immeubles situes en France et
             aux plus-values immobilieres de source francaise)
          Prelevements sociaux sur les 40 000 € de loyers
            40 000 x 17,2 % ................................. 6 880 €
                                                            ----------
          TOTAL PRELEVEMENTS SOCIAUX ......................... 6 880 €

        SITUATION 2 — FOYER RECONNU EN FRANCE (ARTICLE 4 B, 1, a)
          Prelevements sociaux sur les 400 000 €
            400 000 x 18,6 % .............................. 74 400 €
          Prelevements sociaux sur les 40 000 € de loyers ..... 6 880 €
                                                            ----------
          TOTAL PRELEVEMENTS SOCIAUX ........................ 81 280 €

        ECART ANNUEL ........................................ 74 400 €
        soit, sur cinq ans ................................. 372 000 €

Soixante-quatorze mille euros par an, pour un logement que l’on garde par prudence. Ce chiffre n’est pas une menace rhétorique : c’est l’écart mécanique entre deux qualifications, et il ne dépend d’aucune appréciation d’opportunité de l’administration. Il ne signifie pas qu’il faille tout vendre. Il signifie que la détention d’un logement français par un Français de l’article 7-1 doit être organisée — loué à un tiers, ou occupé de façon documentée et marginale — et non subie. Le chapitre 07, consacré à la résidence effective, décrit le dossier de preuve ; ce qui précède en donne le prix.

Vide ou loué : l’arbitrage réel, et sa date de bascule

On présente d’ordinaire l’alternative comme évidente : un bien vide ne rapporte rien, donc il faut le louer. Pour un résident monégasque hors du champ de l’article 7-1, c’est faux au-delà d’une certaine date, et il faut savoir laquelle.

L’exonération du 2° du II de l’article 150 U — jusqu’à 150 000 € de plus-value nette imposable, une résidence par contribuable — est ouverte à un cédant ressortissant d’un État membre de l’Union européenne, ce que la nationalité française satisfait. Elle suppose d’avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieur, et elle s’exerce selon deux branches alternatives : soit la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France, soit elle intervient sans condition de délai dès lors que le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1^erjanvier de l’année précédant la cession.

La première branche est indifférente à la location : pendant dix ans, louer ne coûte rien à l’exonération. La seconde ne survit pas à un bail en cours. La conséquence pratique est une date, pas un principe : si vous partez en 2026, vous pouvez louer sans arrière-pensée jusqu’en 2035 inclus. Si vous voulez conserver l’exonération au-delà, il faut que le bien soit à votre libre disposition depuis le 1^erjanvier de l’année qui précède la vente — donc congédier le locataire environ deux ans avant, préavis compris. Un propriétaire qui découvre cette règle six mois avant de vendre ne peut plus rien pour lui.

L’arbitrage se pose alors en euros. Sur un appartement dont la plus-value nette imposable atteindrait 150 000 €, la part certainede l’exonération — impôt sur le revenu à 19 % et surtaxe évitée — représente un ordre de grandeur de 33 000 € à 38 000 € ; elle est nettement supérieure si l’assiette des prélèvements sociaux suit le même sort, ce que nous ne tranchons pas plus bas. Un loyer net de 30 000 € par an, imposé à 39,8 % dans la configuration la plus courante, laisse environ 18 000 €. Deux années de location couvrent donc la part certaine de l’exonération, et ne couvrent pas la part incertaine. Ce n’est pas une règle générale, c’est une méthode : on compare le loyer net des deux années sacrifiées au montant réel de l’exonération, avec les chiffres du bien, et on tranche.

Reste le cas où garder est la bonne décision, et il existe. Si un retour en France est probable à échéance de quelques années — mutation, études des enfants, santé —, revendre puis racheter le même type de bien coûte des droits de mutation à titre onéreux, des émoluments et une remise en marché, à quoi s’ajoute le risque de prix. Conserver est alors défendable, à condition de l’assumer : on documente l’occupation, on loue si la fiscalité de la location est supportable, et on inscrit au dossier la raison de la conservation. Ce qui ne se défend pas, c’est de garder sans savoir pourquoi et de découvrir la facture au moment de vendre.

Les loyers d’une location nue

Les revenus d’immeubles situés en France sont des revenus de source française au sens du a du I de l’article 164 B du CGI. Ils sont imposables en France dans les deux colonnes, sans exception et sans mécanisme conventionnel de partage : la convention de 1963 ne comporte pas d’article « revenus immobiliers » de type modèle OCDE, et toute affirmation d’une répartition conventionnelle du droit d’imposer les loyers français doit être écartée. Ce qui change, c’est le taux auquel ils s’ajoutent.

Le Français de l’article 7-1 : le loyer niçois au taux marginal mondial

Il dépose une déclaration de résident et déclare l’ensemble de ses revenus — de source française, étrangère et monégasque (BOI-INT-CVB-MCO-10, § 220). Ses loyers français ne constituent donc pas un revenu isolé : ils s’empilent sur son salaire monégasque, sur ses dividendes de société anonyme monégasque, sur ses loyers monégasques, et ils sont imposés à la tranche marginale de cet ensemble. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de l’article 223 sexies du CGI lui est en outre applicable. À l’inverse, il relève du quotient familial, des réductions et crédits d’impôt et de l’imputation des déficits dans les conditions de droit commun.

Prenons un cas courant : 40 000 € de revenu foncier net, une tranche marginale à 45 %. L’impôt sur le revenu ressort à 18 000 €, les prélèvements sociaux à 6 880 €, soit 24 880 € — 62,2 % du revenu foncier net. Le même appartement, détenu par un résident monégasque hors du champ de l’article 7-1, supporte 15 922 €, soit 39,8 %. Vingt-deux points d’écart sur le même loyer, pour deux personnes qui vivent dans le même immeuble à Monaco. Il n’y a rien à optimiser là-dedans : c’est une conséquence de la nationalité et de la date d’installation.

Le résident hors du champ : taux minimum, taux moyen, et le piège de l’option

L’impôt dû par un non-résident sur ses revenus de source française ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable jusqu’à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et à 30 % au-delà (article 197 A du CGI). L’antidote existe : si le contribuable justifie que le taux de l’impôt français calculé sur l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère serait inférieur à ces minima, ce taux moyen s’applique à ses revenus français. L’option se lève chaque année ; elle n’est ni tacite ni irrévocable.

DONNEES COMMUNES
          Appartement loue nu, situe a Nice
          Resultat foncier net apres charges deductibles ....... 40 000 €
          Foyer d'une part, aucune autre source francaise

        COLONNE 1 — RESIDENT MONEGASQUE HORS DU CHAMP DE L'ART. 7-1
          Impot sur le revenu, taux minimum de l'article 197 A
            29 579 € x 20 % ................................... 5 916 €
            10 421 € x 30 % ................................... 3 126 €
                                                              ---------
                                                                9 042 €
          Prelevements sociaux
            40 000 € x 17,2 % ................................. 6 880 €
                                                              ---------
          CHARGE FRANCAISE TOTALE ............................ 15 922 €
          soit 39,81 % du resultat foncier net
          Taux effectif produit par le taux minimum ......... 22,61 %

          Option pour le taux moyen mondial :
            gagnante SEULEMENT si le taux moyen calcule sur
            l'ensemble des revenus mondiaux est inferieur a
            22,61 %. Pour un resident monegasque disposant de
            revenus monegasques significatifs, il ne l'est
            jamais. Et l'option suppose de reveler a
            l'administration francaise l'integralite de ces
            revenus, monegasques compris.

        COLONNE 2 — FRANCAIS RELEVANT DE L'ARTICLE 7-1
          Tranche marginale (hypothese) ......................... 45 %
          Impot sur le revenu
            40 000 € x 45 % .................................. 18 000 €
          Prelevements sociaux
            40 000 € x 17,2 % ................................. 6 880 €
                                                              ---------
          CHARGE FRANCAISE TOTALE ............................ 24 880 €
          soit 62,20 % du resultat foncier net
          A quoi peut s'ajouter la contribution exceptionnelle
            sur les hauts revenus (CGI, art. 223 sexies)

        ECART ENTRE LES DEUX COLONNES ......................... 8 958 €
        sur un seul appartement, une seule annee

Une nuance sur ce dernier point, parce qu’elle est vraie et qu’elle est rarement dite. Les I ter des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale posent deux conditions cumulatives : relever, en matière d’assurance maladie, d’une législation soumise au règlement (CE) n° 883/2004, et ne pas être à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie. La condition porte sur l’affiliation, pas sur la résidence. Un retraité installé à Monaco mais demeuré affilié à un régime d’assurance maladie d’un État de l’Union, de l’EEE ou de la Suisse, et non pris en charge par un régime obligatoire français, pourrait remplir les deux. Le cas est marginal ; il existe ; il se documente par un formulaire d’affiliation, jamais par une carte de résident. Pour l’immense majorité des lecteurs, affiliés aux Caisses Sociales de Monaco, la première condition n’est pas remplie et le sujet est clos.

Charges, déficits et acomptes : trois points d’exécution

Les charges déductibles ne changent pas avec le déménagement : intérêts d’emprunt, travaux, primes d’assurance, provisions de copropriété, taxe foncière suivent le régime de droit commun des revenus fonciers. Ce qui change, c’est ce que produit le déficit. Le Français de l’article 7-1, imposé comme un domicilié, impute ses déficits dans les conditions ordinaires. Le résident hors du champ, lui, n’a souvent aucun autre revenu français à absorber : l’imputation sur le revenu global n’a alors pas d’objet, et le déficit ne sert qu’à effacer des revenus fonciers ultérieurs. Un programme de travaux lourds, dimensionné en France sur l’économie d’impôt qu’il procurait à l’époque, perd une partie de son intérêt le jour du départ : cela se recalcule avant de signer les devis, pas après.

Troisième point, purement pratique et pourtant source de la moitié des appels de mars : les revenus fonciers d’un non-résident relèvent des acomptes contemporains de droit commun, et non de la retenue à la source des articles 182 A et suivants, qui ne vise ni les loyers ni les revenus du patrimoine. Ces acomptes sont calculés sur la dernière situation connue de l’administration. L’année qui suit le départ, ils sont donc prélevés sur une base qui ne correspond plus à rien, et il faut demander la modulation : elle ne se déclenche pas toute seule. Nous n’avons pas trouvé, dans les pages publiées consultées le 28/07/2026, de doctrine propre à Monaco sur ce mécanisme : la règle appliquée est celle du droit commun des non-résidents.

La location meublée : 1,4 point de plus, et une reprise à la sortie

Beaucoup de lecteurs arrivent avec un ou deux logements loués meublés et l’habitude de tenir ce régime pour le plus doux. Deux textes récents ont déplacé cet arbitrage, et ils frappent les résidents monégasques exactement comme les résidents de France, dans les deux colonnes.

Le premier est la hausse de la contribution sociale généralisée issue de l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Depuis le 1^erjanvier 2026, il n’existe plus un taux de prélèvements sociaux mais deux. Le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour une liste limitative de revenus — dont les revenus fonciers de location nue et les plus-values immobilières — mais les bénéfices industriels et commerciaux, catégorie de la location meublée, n’y figurent pas. Ils supportent donc la CSG à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux contre 17,2 % en location nue. Sur 40 000 € de résultat, l’écart est de 560 € par an. Modeste isolément. Il cesse de l’être quand on l’additionne au second texte.

Le piège du III de l’article 150 VB

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a créé le III de l’article 150 VB du CGI : pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition est désormais minoré des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. La réponse ministérielle Mette, question n° 10097 publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 24 mars 2026, confirme que la réintégration porte sur la totalité des amortissements, y compris ceux déduits avant 2025, sans clause de sauvegarde pour le passé. L’économie d’impôt obtenue chaque année pendant la phase locative est donc reprise en une seule fois au moment de la vente, dans une assiette qui supporte 19 %, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values élevées.

Ce mécanisme s’applique aux non-résidents parce que le prélèvement de l’article 244 bis A détermine son assiette par renvoi aux articles 150 V à 150 VE : il n’y a pas de régime dérogatoire. Trois catégories de logements échappent à la réintégration — les résidences avec services pour étudiants, les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée — et les amortissements correspondant à des travaux déjà retenus dans le prix d’acquisition au titre du 4° du II de l’article 150 VB ne sont pas repris une seconde fois.

DONNEES
          Appartement acquis a Nice en 2014 ................ 600 000 €
          Loue meuble au reel depuis l'acquisition
          Amortissements deduits, 12 annees x 14 000 € .... 168 000 €
          Cede en 2026 ................................... 1 150 000 €
          Duree de detention .................................. 12 ans

        PRIX D'ACQUISITION CORRIGE
          Prix d'acquisition ............................... 600 000 €
          + frais d'acquisition, forfait 7,5 % .............. 45 000 €
          + forfait travaux 15 % (immeuble bati,
              detenu depuis plus de cinq ans) ................ 90 000 €
          - amortissements reintegres (art. 150 VB III) .... 168 000 €
                                                           -----------
                                                             567 000 €

        PLUS-VALUE BRUTE ................................... 583 000 €
          (sans la reintegration, elle aurait ete de 415 000 €)

        ABATTEMENTS POUR DUREE DE DETENTION — 12 ANS
          Impot sur le revenu : 6 % par an de la 6e a la 12e
            annee, soit 7 annees .............................. 42 %
          Prelevements sociaux : 1,65 % par an sur la meme
            periode, soit 7 annees .......................... 11,55 %

        IMPOSITION
          Assiette IR : 583 000 x 58 % .................... 338 140 €
            x 19 % ......................................... 64 247 €
          Assiette sociale : 583 000 x 88,45 % ............ 515 663 €
            x 17,2 % ....................................... 88 694 €
          Surtaxe art. 1609 nonies G, PV imposable
            338 140 € : tranche « superieure a 260 000 € »
            6 % de la plus-value imposable .................. 20 288 €
                                                           -----------
          TOTAL ........................................... 173 229 €

        MEME OPERATION SANS LA REINTEGRATION
          Assiette IR : 415 000 x 58 % .................... 240 700 €
            x 19 % ......................................... 45 733 €
          Assiette sociale : 415 000 x 88,45 % ............ 367 068 €
            x 17,2 % ....................................... 63 136 €
          Surtaxe : 5 % de 240 700 € ....................... 12 035 €
                                                           -----------
          TOTAL ........................................... 120 904 €

        COUT DE LA REINTEGRATION ........................... 52 325 €
        a comparer a l'economie annuelle procuree par
        l'amortissement pendant douze ans

L’enchaînement mérite d’être posé dans l’ordre pour un lecteur qui s’installe à Monaco : 1,4 point de prélèvements sociaux supplémentaires pendant toute la durée de détention, puis une assiette de plus-value majorée de dix ou quinze années d’amortissements au moment de la cession, le tout sans exonération de résidence principale et, selon la nationalité, avec un représentant fiscal à payer. Le basculement en location nue avant le départ n’efface pas les amortissements déjà déduits : il arrête le compteur, il ne le remet pas à zéro. C’est un arbitrage à instruire avant l’installation, pas au moment de la signature chez le notaire.

Le statut de loueur en meublé professionnel : ce que nous ne publions pas

La qualification de loueur en meublé professionnel repose sur les conditions cumulatives de l’article 155, IV du CGI : un seuil de recettes annuelles, et la prédominance de ces recettes sur les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ces deux conditions deviennent instables quand le foyer quitte la France, et elles le deviennent différemment dans chacune des deux colonnes. Le Français de l’article 7-1 déclare des revenus mondiaux, revenus monégasques compris : le dénominateur de la comparaison change du tout au tout. Le résident hors du champ ne déclare en France que des revenus de source française : la comparaison porte alors sur un ensemble tronqué, dont on ignore comment l’administration le reconstitue.

Nos fiches documentaires ne portent pas ce régime. Nous ne publions donc ni le seuil de recettes, ni les conséquences en matière d’affiliation sociale, ni l’articulation avec les Caisses Sociales de Monaco et la convention franco-monégasque de sécurité sociale du 28 février 1952. C’est un point à arbitrer avec nos avocats partenaires spécialisés sur Monaco avant tout acte irréversible — apport, changement de régime, franchissement de seuil. Les trois questions à leur poser sont précises : le seuil de recettes de l’article 155, IV s’apprécie-t-il, pour un contribuable réputé domicilié en France par l’article 7-1, sur ses revenus d’activité mondiaux ? La qualification de professionnel emporte-t-elle une affiliation à un régime social français malgré l’affiliation monégasque, et sur quel fondement de la convention de 1952 ? Et le régime des plus-values professionnelles se substitue-t-il alors à celui des articles 150 U et suivants ? Les pièces à réunir : trois derniers avis d’imposition, liasses des trois derniers exercices, attestation d’affiliation monégasque, et tableau d’amortissement complet depuis l’origine.

Une remarque du même ordre sur la location meublée de courte durée. Les obligations locales — autorisation de changement d’usage, numéro d’enregistrement, quotas communaux — sont fixées commune par commune, elles évoluent vite et elles ne relèvent pas de la fiscalité. Un propriétaire installé à Monaco qui pilote à distance un meublé de tourisme à Nice ou à Cannes doit les vérifier auprès de la mairie concernée : nous ne les documentons pas ici et une présentation générale serait fausse pour la moitié des lecteurs.

La SCI : ce qu’elle change, ce qu’elle ne change pas, et ce qu’elle ne prouve pas

La société civile immobilière est l’objet sur lequel circulent le plus d’affirmations fausses dans le contexte monégasque, dans les deux sens : « la SCI ne change rien » et « la SCI règle tout ». Ni l’un ni l’autre. Elle change certaines choses, très précisément, et elle en laisse d’autres intactes.

Pendant la détention : rien ne bouge, ou presque

Une SCI française relevant de l’article 8 du CGI est translucide : le résultat est imposé entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers, comme s’ils détenaient l’immeuble directement. Les développements précédents sur les loyers s’appliquent donc à l’identique : barème progressif et revenus mondiaux pour le Français de l’article 7-1, barème avec taux minimum de l’article 197 A pour le résident hors du champ, prélèvements sociaux à 17,2 % dans les deux cas. La SCI ne crée ni abattement, ni exonération, ni report : elle organise la détention, elle ne modifie pas le régime du revenu.

À l’IFI, les parts sont retenues à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens et droits immobiliers. Une SCI n’extrait donc pas l’immeuble de l’assiette — elle le transforme en une fraction de titres, ce qui est autre chose qu’une exonération. Pour le Français de l’article 7-1 installé depuis le 1^erjanvier 1989, l’assiette étant mondiale, la question ne se pose même pas.

Deux précisions qui sortent souvent du cadre supposé. D’abord, une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ne relève d’aucun des régimes décrits dans ce chapitre : résultat taxé au niveau de la société, dividendes ensuite, plus-value professionnelle à la cession sans abattement pour durée de détention. Nos fiches documentaires ne traitent pas cette configuration ; si c’est la vôtre, tout ce qui précède doit être repris depuis le début avec un conseil. Ensuite, un point que les acquéreurs oublient : les intérêts de créances garanties par une hypothèque sur un immeuble situé en France restent imposables en France entre les mains d’un résident monégasque, alors même que les intérêts de source française sont en principe exonérés pour un non-résident (article 13 de la convention de 1963 ; BOI-INT-CVB-MCO-10, § 330). Un prêt intrafamilial adossé à une hypothèque sur le bien français n’est donc pas neutre.

À la cession des parts : le même impôt, par une autre porte

Une société est à prépondérance immobilière lorsque son actif est, à la clôture des trois exercices précédant la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles situés en France ou des droits portant sur de tels immeubles. La cession de parts d’une telle société par un non-résident relève de l’article 244 bis A : prélèvement de 19 %, prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention, et représentant fiscal dans les conditions décrites plus loin. Le seuil de 150 000 € qui commande la dispense de représentant s’apprécie alors, non sur le prix des titres, mais sur la quote-part de la valeur vénale des actifs immobiliers correspondant aux droits du cédant.

Autrement dit, vendre les parts plutôt que l’immeuble ne fait pas sortir du prélèvement. Cela déplace le point d’entrée, cela complique l’évaluation, et cela ajoute une difficulté que nous signalons sans la trancher : la définition exacte de la prépondérance immobilière applicable à un cédant non-résident — seuil, période de référence, actifs exclus — n’a pas pu être relue sur le texte dans notre travail documentaire. Avant tout exemple chiffré sur votre dossier, elle se vérifie à l’article 244 bis A et au commentaire administratif correspondant.

Un dernier point, qui devrait figurer dans toute discussion d’apport : l’exonération plafonnée à 150 000 € du 2° du II de l’article 150 U vise la cession d’un logement situé en France par une personne physique. Son application à une cession réalisée par une société civile n’est établie par aucune des sources que nous avons pu lire. Apporter à une SCI un logement que l’on compte revendre depuis Monaco peut donc coûter une exonération de l’ordre de 50 000 €. C’est une question à poser avant l’apport, pas après.

Au décès : l’arrêt de 2015, et pourquoi nous n’en tirons aucun montage

Ici se trouve l’affirmation la plus dangereuse du dossier, et elle circule dans les deux sens. Voici l’état exact du droit. L’article 2 de la convention franco-monégasque du 1^er avril 1950 sur les successions dispose que les immeubles et droits immobiliers ne sont soumis à l’impôt successoral que dans l’État où ils sont situés. Les mots « parts », « société » et « prépondérance immobilière » n’y figurent pas. Par un arrêt d’Assemblée plénière du 2 octobre 2015, n° 14-14.256, publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que les parts d’une société civile détenant des immeubles en France, dans la succession d’un défunt domicilié à Monaco, sont des biens incorporels de nature mobilière relevant de l’article 6 de la convention — la catégorie résiduelle, qui attribue le droit d’imposer à l’État du domicile. Le pourvoi de l’administration a été rejeté.

La détention directe d’un immeuble français et sa détention via une société civile n’ont donc pas le même régime conventionnel. Mais l’espèce jugée concernait une société civile de droit monégasque, et hors le cas des sociétés d’attribution visées par l’échange de lettres du 16 juillet 1979. La transposition de cette solution à une SCI de droit français n’est pas tranchée : le § 2 de l’article 2 renvoie, pour qualifier un bien d’immobilier, à « la législation de l’État dans lequel est situé le bien », ce qui pourrait faire jouer la requalification française des parts de sociétés à prépondérance immobilière et restaurer la compétence française.

La société monégasque propriétaire en France : la taxe de 3 %

Le cas est fréquent chez les lecteurs qui ont déjà une structure en Principauté. Les articles 990 D à 990 F du CGI soumettent à une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale toute entité juridique, française ou étrangère, qui possède directement ou indirectement des immeubles en France, sauf exonération. Monaco figure sur la liste officielle des États et territoires hors Union européenne ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour l’application du 3° de l’article 990 E (BOI-ANNX-000349) — mais avec un renvoi qui décide de tout : « Convention dont la clause d’assistance administrative ne s’applique pas aux entités juridiques dépourvues de la personnalité morale ; ces dernières ne peuvent donc pas bénéficier d’une exonération sur le fondement de l’existence d’une clause d’assistance administrative. »

Conséquences. Une société civile monégasque immatriculée, dotée de la personnalité morale, peut prétendre à l’exonération, à condition de respecter le formalisme : déclaration annuelle n° 2746, ou engagement de communiquer sur demande la situation, la composition et la valeur des immeubles au 1^erjanvier ainsi que l’identité et l’adresse des associés détenant plus de 1 %. Un trust ou une construction dépourvue de personnalité morale n’y accède pas sur ce fondement. Et le formalisme n’est pas une formalité : il est traité comme une condition de fond, le défaut de dépôt en temps utile étant sanctionné. Nous précisons, pour rester exact, que nous n’avons pas retrouvé dans les bases primaires une décision précise — juridiction, date, numéro — que nous puissions citer à l’appui de ce dernier point : nous ne citons donc aucune jurisprudence ici.

Trois pour cent de la valeur vénale, chaque année, sur un appartement de 2 M€, cela fait 60 000 €. Une déclaration annuelle de deux pages évite cette taxe. C’est la formalité la plus rentable de tout le guide, et c’est aussi celle que l’on oublie l’année où le gérant change. Mettez-la dans un échéancier, pas dans une mémoire.

Le mouvement inverse — une SCI de droit français propriétaire d’un bien à Monaco — relève du chapitre consacré à l’immobilier monégasque. Un mot tout de même, parce que le montage se rencontre : la SCI française est une « entité juridique » au sens de la loi monégasque n° 1.381, la dispense étant réservée aux sociétés civiles immatriculées à Monaco. Elle doit désigner un mandataire agréé, déclarer chaque année ses bénéficiaires économiques effectifs, et elle acquiert au taux majoré. Elle supporte donc le surcoût monégasque sans procurer d’avantage français. C’est, dans notre appréciation, le pire des deux mondes.

Vendre : le calcul, ligne par ligne

Le taux d’abord. Les plus-values immobilières de source française réalisées par des personnes physiques non domiciliées en France sont soumises au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI au taux de 19 %, quel que soit le lieu de leur domicile, Monaco compris. Le prélèvement est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut, dans le mois suivant la cession. Monaco ne figure pas sur la liste des États et territoires non coopératifs de l’article 238-0 A dans sa rédaction issue de l’arrêté du 15 avril 2026 : aucun taux majoré ne s’applique. Nous précisons que ce constat repose sur des recensements professionnels concordants et non sur la lecture directe de l’arrêté au Journal officiel ; sur une opération significative, il se recontrôle sur le texte publié. Le Français de l’article 7-1, lui, relève des articles 150 U et suivants au même taux de 19 %, avec une déclaration 2048-IMM déposée par le notaire. Sur ce point, les deux colonnes convergent.

L’assiette ensuite. Elle se détermine par renvoi aux articles 150 V à 150 VE : prix de cession diminué des frais supportés par le vendeur, prix d’acquisition majoré des frais réels ou d’un forfait de 7,5 %, et d’un forfait de travaux de 15 % lorsque l’immeuble est bâti et détenu depuis plus de cinq ans — puis, depuis le 15 février 2025, minoré des amortissements déduits en location meublée. Viennent alors deux abattements pour durée de détention qui n’ont ni la même cadence ni le même terme, ce qui oblige à conduire deux calculs parallèles sur la même opération.

S’ajoute la taxe sur les plus-values immobilières élevées de l’article 1609 nonies G, due par les cédants relevant de l’article 244 bis A comme par les résidents. Elle frappe la plus-value imposable— donc après abattement à l’impôt sur le revenu — dès lors qu’elle dépasse 50 000 €, et elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir. Le barème est en marches d’escalier, avec des tranches de lissage destinées à amortir l’effet de seuil.

Restent les prélèvements sociaux, et c’est le seul point de ce calcul qui ne soit pas tranché. Depuis le 1^erjanvier 2026, deux lectures s’opposent. Le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 % pour les plus-values immobilières visées au 2° du I de l’article L. 136-7, c’est-à-dire celles des résidents ; les plus-values des non-résidents relèvent du I bis du même article, par renvoi à l’article 244 bis A, et ce I bis n’est pas repris dans la liste dérogatoire — soit 18,6 % en lecture littérale. La brochure DGFiP « Principales nouveautés — revenus 2025 » écrit à l’inverse, sans distinguer résidents et non-résidents, que « les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie, l’épargne logement restent soumis au taux de 9,2 % ». Nous chiffrons à 17,2 %, qui est la position administrative publiée, et nous signalons la controverse : sur une plus-value de 500 000 €, l’écart est de 7 000 €, et il se joue sur le décompte du notaire, un jour donné. Le chapitre 13 détaille les deux lectures et le moyen tiré de l’article 14 de la convention de 1963.

DONNEES
          Appartement acquis en 2009 ....................... 480 000 €
          Cede en 2026 ................................... 1 150 000 €
          Duree de detention .................................. 17 ans
          Cedant : ressortissant francais residant a Monaco,
            HORS du champ de l'article 7-1
          Bien loue nu depuis 2019

        PRIX D'ACQUISITION CORRIGE
          Prix d'acquisition ............................... 480 000 €
          + frais d'acquisition, forfait 7,5 % .............. 36 000 €
          + forfait travaux 15 % ............................ 72 000 €
                                                           -----------
                                                             588 000 €
        PLUS-VALUE BRUTE ................................... 562 000 €

        ABATTEMENTS — 17 ANS DE DETENTION
          Impot sur le revenu : 12 annees x 6 % .............. 72 %
          Prelevements sociaux : 12 annees x 1,65 % ........ 19,80 %

        IMPOSITION SANS EXONERATION
          Assiette IR : 562 000 x 28 % .................... 157 360 €
            x 19 % ......................................... 29 898 €
          Assiette sociale : 562 000 x 80,20 % ............ 450 724 €
            x 17,2 % ....................................... 77 525 €
            (lecture textuelle a 18,6 % : 83 835 €,
             ecart de 6 310 €)
          Surtaxe art. 1609 nonies G, PV imposable 157 360 €
            tranche 150 001 a 160 000 € :
            4 % x 157 360 - (160 000 - 157 360) x 0,15 ....... 5 898 €
                                                           -----------
          TOTAL .......................................... 113 321 €

        IMPOSITION AVEC L'EXONERATION DU 2° DU II DE L'ART. 150 U
          Plus-value nette imposable ...................... 157 360 €
          Exoneration plafonnee ........................... 150 000 €
          Base residuelle ................................... 7 360 €
            x 19 % ........................................... 1 398 €
          Surtaxe : plus-value imposable inferieure
            a 50 000 € .......................................... 0 €
          Prelevements sociaux : le sort de l'assiette
            sociale, dont la cadence d'abattement differe,
            doit etre arrete avec le notaire redacteur

        REPRESENTANT FISCAL
          Bien situe dans les Alpes-Maritimes, cedant de
          nationalite francaise residant fiscalement a
          Monaco : DISPENSE (BOI-INT-CVB-MCO-10, § 360)
          Le meme bien situe a Paris ou en Savoie :
          representant OBLIGATOIRE, prix superieur a 150 000 €

Trois enseignements de ce décompte. Le premier : l’exonération des 150 000 € fait tomber ici 34 400 € d’impôt sur le revenu et de surtaxe, et davantage encore si l’assiette sociale suit — ce que le décompte du notaire devra arrêter. C’est plus que la plupart des optimisations que l’on nous demande d’étudier, et cela ne dépend que de deux choses : la nationalité du cédant et le calendrier. Le deuxième : le même appartement vendu par un ressortissant britannique, monégasque, russe ou suisse installé au même étage ne bénéficie ni de cette exonération, ni de la dispense de représentant fiscal. Le troisième : la durée de détention fait plus que tous les montages. Cinq années de plus, et l’impôt sur le revenu tombait à zéro ; treize de plus, et les prélèvements sociaux disparaissaient à leur tour.

Le représentant fiscal accrédité : quand, combien, et la dispense monégasque

Le IV de l’article 244 bis A prévoit que le prélèvement est acquitté « sous la responsabilité d’un représentant établi en France, accrédité par l’administration fiscale ». Ce représentant vérifie le calcul, cosigne la déclaration 2048-IMM et se porte garant du paiement du prélèvement, des prélèvements sociaux et des impositions supplémentaires ultérieurement dues. Son intérêt est donc d’être conservateur sur l’assiette : ce n’est pas toujours le vôtre. Les justificatifs de travaux, en particulier, se réunissent avant de le mandater, pas pendant.

Pour Monaco, la question n’a pas la réponse évidente que l’on trouve partout. L’obligation ne joue jamais pour un Français relevant de l’article 7-1, qui n’est pas soumis à l’article 244 bis A. Et pour ceux qui y sont soumis, il existe une dispense doctrinale que la quasi-totalité des présentations ignore, alors qu’elle vise exactement la géographie où un résident monégasque détient de l’immobilier français. Le § 360 du BOI-INT-CVB-MCO-10, reprenant la commission mixte consultative franco-monégasque des 23 et 24 juin 1977, dispense de désigner un représentant fiscal, pour les opérations portant sur des immeubles ou des droits immobiliers situés dans les départements du Var et des Alpes-Maritimes, les personnes de nationalité française ayant leur résidence fiscale à Monaco en application de la convention, ainsi que les Monégasques.

Nice, Cannes, Antibes, Menton, Villefranche, Saint-Tropez : c’est précisément là. La dispense joue quel que soit le prix. Elle a trois limites, qu’il faut nommer. Elle est géographique : un appartement parisien, une maison en Savoie, un mas en Provence hors du Var n’en bénéficient pas. Elle est personnelle : elle ne vise que deux catégories, les Français dont la résidence fiscale monégasque procède de la convention et les Monégasques ; un ressortissant britannique, russe ou émirati installé à Monaco en est exclu. Et elle est doctrinale : elle n’est pas reprise au commentaire administratif général consacré au représentant fiscal, dans sa version du 22 janvier 2025, où le mot « Monaco » ne figure pas. C’est une tolérance opposable à l’administration sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, mais qui doit être confirmée par le notaire rédacteur avant d’être présentée comme acquise.

Le coût, maintenant, puisque c’est la question qui vient toujours. Nous ne citons aucun opérateur et nous décrivons le marché : la rémunération d’un représentant fiscal accrédité se situe couramment entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, avec un minimum de l’ordre de 2 500 € à 5 000 € hors taxes. Sur une vente à 1 150 000 €, comptez 5 750 € à 11 500 €. Le régime de l’accréditation a été refondu par le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025, entré en vigueur le 9 juin 2025 : caution solidaire d’un établissement de crédit ou d’un organisme de garantie établi dans l’Union ou l’EEE, compte bancaire dédié, engagement d’acquitter les impositions et pénalités des mandants, caution de 0,5 % du prix pour une accréditation ponctuelle. Le nombre d’opérateurs a diminué et les délais se sont allongés. Concrètement : un dossier de représentation se lance à la signature du compromis, pas quinze jours avant l’acte, et personne ne vous préviendra si votre dossier dort.

La résidence principale : une porte fermée, une porte étroite, une porte à ouvrir avant de partir

C’est le point sur lequel nous voyons le plus de dossiers mal cadencés, parce que le lecteur raisonne avec la règle qu’il connaît. En France, la vente de la résidence principale est exonérée par le 1° du II de l’article 150 U. Cette exonération suppose que le logement constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession. Le jour où vous n’habitez plus la France, ce n’est plus le cas.

Pour un résident monégasque hors du champ de l’article 7-1, le renvoi opéré par le II de l’article 244 bis A est en outre explicite : il vise « le I et les 2° à 9° du II de l’article 150 U ». Le 1° en est exclu. Pour un Français relevant de l’article 7-1, la porte n’est pas fermée en droit — il relève du régime résident — mais elle est vide en fait : sa résidence principale est en Principauté, et l’appartement qu’il vend à Nice ne l’est plus. Dans les deux colonnes, l’exonération la plus connue du droit français est donc perdue le jour du déménagement.

Le législateur a créé pour les partants une exonération spécifique, logée au quatrième alinéa du 1 du I de l’article 244 bis A : elle exonère la cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France, si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert et si le bien n’a été mis à disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, à aucun moment entre le transfert et la cession. Le texte n’exige pas seulement un transfert hors de France : il exige un transfert vers un État de l’Union ou de l’EEE, ou vers un État ayant conclu avec la France les conventions d’assistance requises.

Reste une porte, et elle ne dépend pas de votre pays de résidence mais de votre nationalité : l’exonération plafonnée du 2° du II de l’article 150 U, décrite plus haut. Un Français résidant à Monaco et hors du champ de l’article 7-1 y a droit, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Un Français relevant de l’article 7-1 en est exclu par le § 270 du BOI-INT-CVB-MCO-10, non parce qu’il vit à Monaco mais parce qu’il est réputé domicilié en France. Un Monégasque, un Britannique, un Suisse en sont exclus faute d’être ressortissants d’un État de l’Union ou de l’EEE. Trois personnes, trois régimes, le même immeuble.

Signalons enfin un dispositif jamais mentionné dans le corpus consacré à Monaco, et que le § 270 ne neutralise pas puisqu’il ne vise que les 2° et 3° : le 1° bis du II de l’article 150 U, qui exonère la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, sous condition de remploi dans les vingt-quatre mois. Il n’est toutefois ouvert qu’au Français relevant de l’article 7-1, imposé selon le régime résident : pour un cédant relevant de l’article 244 bis A, il est fermé, le 1° du II de cet article ne renvoyant qu’au I et aux 2° à 9° du II de l’article 150 U, de sorte que les contribuables domiciliés hors de France ne peuvent prétendre aux exonérations des 1°, 1° bis et 1° ter (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 200). Il peut donc concerner un lecteur de la première colonne, locataire de sa résidence principale, qui vend un investissement locatif après son installation. Il se vérifie sur le texte avant d’être invoqué.

Une dernière remarque de calendrier, qui vaut mieux que tout ce qui précède. La façon la plus simple d’être exonéré au titre de la résidence principale, c’est de vendre pendant qu’elle l’est encore — donc avant le déménagement, ou dans la continuité immédiate de la mise en vente. La doctrine administrative admet, pour un bien mis en vente avant le départ et demeuré inoccupé, une tolérance de délai ; nos fiches documentaires ne la portent pas, et nous ne publions donc ni sa durée ni ses conditions. Posez la question à votre notaire avantde signer le bail monégasque : c’est la seule séquence dans laquelle la réponse peut encore vous servir. Le chapitre 11, consacré à l’année du départ, traite l’ordre des opérations.

Quatre décisions à prendre avant de faire les cartons

Tout ce chapitre se ramène à quatre arbitrages, et ils ont une propriété commune : ils se prennent avant, ou ils ne se prennent plus.

1. La résidence principale : vendre avant, ou renoncer à l’exonération. Elle se perd le jour du déménagement, dans les deux colonnes, et l’exonération de remplacement prévue pour les partants n’est pas ouverte, selon notre corpus, à un départ vers Monaco. Si l’écart chiffré est important, il se fait arbitrer avant, pas après.
2. Le logement conservé : organisé ou subi. Un logement français disponible pour la famille est le fait le plus lourd que l’administration puisse opposer sur le terrain de l’article 4 B, et le basculement coûte, dans notre exemple, 74 400 € par an de prélèvements sociaux. On loue, ou on documente une occupation marginale, ou on vend.
3. La location meublée : arrêter le compteur, ou l’assumer. 1,4 point de prélèvements sociaux en plus chaque année, et la totalité des amortissements réintégrée dans l’assiette de plus-value à la revente depuis le 15 février 2025. Le calcul se refait au moment du départ, sur le tableau d’amortissement réel, avec la durée de détention prévisible.
4. La structure de détention : ne pas apporter dans le doute. Apporter un logement à une société civile peut coûter l’exonération de 150 000 €, complique la cession, et l’avantage successoral que l’on espère repose sur une jurisprudence dont la transposition à une société de droit français n’est pas tranchée. Un apport est irréversible en pratique ; il ne se décide pas dans les six semaines qui précèdent un déménagement.

Ce que nous ne tranchons pas, et ce qu’il faut demander

Huit points de ce chapitre ne sont pas tranchés par les sources que nous avons pu lire. Nous ne les comblons pas au jugé. Pour chacun, voici la question exacte à poser à nos avocats partenaires spécialisés sur Monaco — ou, selon le cas, au notaire rédacteur ou au service des impôts de Nice Est-Ouest-Menton par voie de rescrit — et les pièces à réunir pour qu’elle soit instruite utilement.

La question que pose le lecteur arrivé à ce chapitre est presque toujours la même : « mon dossier monégasque est propre, ma carte de séjour est renouvelée, je vis réellement ici — qu’est-ce qui peut encore m’arriver du côté français ? » La réponse tient en une phrase désagréable. Les textes réunis dans ce chapitre ne se testent pas sur votre domicile. Ils se testent sur des faits : qui rend le service, où il est matériellement rendu, qui détient quoi, qui décide, qui encaisse, et quelle charge fiscale l’entité étrangère supporte réellement. Un lecteur qui vérifie que Monaco ne figure sur aucune liste noire française a vérifié la mauvaise chose.

Ce chapitre est le seul du guide où la Principauté n’est presque jamais nommée par les textes étudiés. L’article 155 A du code général des impôts ne dit pas « Monaco ». L’article 209 B non plus, ni l’article 123 bis, ni l’article L. 64 du livre des procédures fiscales. C’est précisément ce qui les rend redoutables : ils ne se déclenchent pas sur une géographie mais sur une configuration. En revanche, la convention du 18 mai 1963 comporte, elle, trois articles qui nomment Monaco et qui sont exactement conçus pour ce que ce chapitre décrit — les articles 4, 8 et 9. Presque personne ne les cite. Ils constituent, sur un dossier réel, un risque plus lourd que l’article 155 A, et surtout un risque qui frappe quelqu’un d’autre que vous.

Une précision de méthode avant d’entrer dans le détail, parce qu’elle commande l’ordre du raisonnement. Le Conseil d’État, en Assemblée, a posé dans CE Ass., 28 juin 2002, n° 232276, min. c/ Sté Schneider Electric, publié au recueil Lebon, la règle dite de subsidiarité : le juge de l’impôt saisi d’un litige mettant en cause une convention fiscale doit d’abordse placer au regard de la loi fiscale nationale pour rechercher si l’imposition a été valablement établie et sur quel fondement, puis seulementconfronter cette qualification aux stipulations conventionnelles. Autrement dit : la convention de 1963 n’est jamais le premier rempart. Elle est le second. Et pour Monaco, ce second rempart est particulièrement mince, puisque la convention ne comporte ni article « Résident », ni article « Bénéfices des entreprises », ni article « Dividendes », « Intérêts » ou « Redevances » de type OCDE. Le chapitre 03 détaille cette architecture ; il faut l’avoir en tête ici, parce qu’elle prive le contribuable monégasque de la plupart des moyens conventionnels que ses homologues suisses, portugais ou luxembourgeois peuvent soulever.

Qui est réellement exposé : trois lecteurs, trois risques différents

Le corpus commercial traite « le résident monégasque » comme une catégorie unique. Le droit n’en connaît pas moins de trois, et elles n’ont pas le même profil de risque devant les textes de ce chapitre. Cette distinction est celle que le guide pose depuis le chapitre 02 et elle vaut ici plus qu’ailleurs.

Le ressortissant français relevant de l’article 7-1de la convention est assujetti en France à l’impôt sur le revenu « dans les mêmes conditions que s’il avait son domicile ou sa résidence en France », donc sur ses revenus de source française, étrangère et monégasque(BOI-INT-CVB-MCO-10, § 220). Pour lui, la plupart des dispositifs de ce chapitre sont, du point de vue de l’administration, largement superflus : elle n’a pas besoin de l’article 155 A pour imposer une rémunération qu’il aurait logée dans une société monégasque, puisqu’elle l’impose déjà sur tout. Le vrai risque de ce lecteur n’est pas d’être rattrapé par un texte anti-abus : c’est de ne pas avoir déclaré. Ce déplacement est essentiel et nous y revenons à la fin du chapitre.

Le résident monégasque hors du champ de l’article 7-1— ressortissant d’un autre État, Français né à Monaco et y ayant constamment résidé, double national franco-monégasque, conjoint d’un Monégasque sous conditions — est, lui, un authentique non-résident fiscal français. C’est contre lui que les textes de ce chapitre ont été écrits, et c’est sur son dossier qu’ils produisent leurs effets les plus lourds. Encore faut-il que l’administration établisse d’abord un rattachement : une source française, un débiteur français, ou un critère de l’article 4 B du code général des impôts qu’il n’aurait jamais réellement rompu.

Le tiers français, enfin — le client, la société opérationnelle, le groupe, le coassocié resté en France. C’est le lecteur oublié de tous les guides sur Monaco, et c’est très souvent lui qui paie. Une facture émise depuis Monaco se déduit chez quelqu’un ; une redevance versée à Monaco est versée par quelqu’un ; une société monégasque hors du champ de l’impôt sur les bénéfices est détenue par quelqu’un. La règle qui s’applique alors n’est pas dans le code général des impôts : elle est à l’article 8 de la convention de 1963, et elle est l’objet d’une section entière de ce chapitre.

La clé de voûte : le régime fiscal privilégié de l’article 238 A, appliqué à Monaco

Deux des trois grands textes de ce chapitre — les articles 209 B et 123 bis — ne se déclenchent que si l’entité étrangère est soumise à un régime fiscal privilégié. Le troisième, l’article 155 A, ne l’exige pas : le régime privilégié n’y figure que comme la troisième de trois conditions alternatives. Aucun de ces textes ne définit lui-même la notion. Tous renvoient à l’article 238 A du code général des impôts. C’est donc par lui qu’il faut commencer, et c’est sur lui que le dossier monégasque produit un résultat que très peu de lecteurs anticipent.

L’article 238 Aregarde comme soumises à un régime fiscal privilégié les personnes qui, dans l’État considéré, ne sont pas assujetties à des impôts sur les bénéfices ou les revenus, ou qui y sont assujetties à des impôts dont le montant est inférieur de 40 % ou plus à celui de l’impôt dont elles auraient été redevables dans les conditions de droit commun en France. Le seuil antérieur portait sur la moitié ; il a été durci par la loi relative à la lutte contre la fraude du 23 octobre 2018. La rédaction exacte et la date d’effet de cette version doivent être relues sur Légifrance avant tout usage contentieux : elles ne figurent pas au socle documentaire de ce guide.

L’arithmétique est alors mécanique. Le taux normal de l’impôt sur les sociétés français est de 25 %. Quarante pour cent de moins, c’est 15 %. Et le taux de l’impôt monégasque sur les bénéfices est, depuis les exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2022, de 25 %— article 21 de l’ordonnance souveraine n° 3.152 du 19 mars 1964, dans sa rédaction issue de l’ordonnance souveraine n° 7.174 du 24 octobre 2018, qui écrit : « Le taux de l’impôt arrêté à 33,33 % depuis le 1^erjanvier 1993, est fixé à 31 % pour les exercices ouverts à compter du 1^erjanvier 2019, à 28 % pour les exercices ouverts à compter du 1^erjanvier 2020 et à 26,5 % pour les exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2021. À compter du 1^erjanvier 2022, le taux normal est fixé à 25 %. » Aucune modification postérieure n’a été identifiée sur la consolidation Légimonaco au 28 juillet 2026.

Vingt-cinq pour cent contre un seuil à quinze : une société monégasque effectivement soumise à l’impôt sur les bénéfices au taux normal n’est pas, par son seul taux, sous un régime fiscal privilégié au sens de l’article 238 A.C’est ce qui sépare radicalement Monaco d’Andorre, des Émirats ou de l’Irlande, et c’est un point que le guide doit écrire parce qu’il est favorable au lecteur. La comparaison est même défavorable à l’administration sur un second point : l’article 3 de la convention de 1963, modifié par l’avenant du 26 mai 2003, plafonne la rémunération déductible du dirigeant ou du cadre le mieux rétribué, et limite celle des autres dirigeants à 75 % de ce plafond. L’assiette monégasque est donc, toutes choses égales, plus largeque l’assiette française. Le barème lui-même, prévu par ordonnance souveraine, n’a pas été retrouvé dans sa version 2026 : aucun montant plafond ne doit être publié ni chiffré sans confirmation de la Direction des Services Fiscaux.

Cette conclusion rassurante s’effondre dans quatre configurations, et ce sont précisément celles que la clientèle patrimoniale rencontre le plus souvent.

Reste le cas des bureaux administratifs, que le guide officiel du Welcome Office décrit comme « assujettis à l’I.S.B. et, en règle générale, taxés à un taux réduit sur une base forfaitaire correspondant à la dotation nécessaire à leur fonctionnement ». Ni ce taux réduit ni cette méthode forfaitaire n’ont été retrouvés dans un texte monégasque. Nous ne publions donc aucun pourcentage. Mais la conséquence méthodologique doit être écrite : l’article 238 A compare des charges effectives, pas des taux affichés.Une structure imposée à 25 % sur une base forfaitaire réduite peut supporter une charge réelle très inférieure à 15 % de son résultat économique. Sur un dossier réel, c’est le calcul qu’il faut faire, pas la lecture du taux nominal.

Un dernier avertissement documentaire, qui a fait dérailler plus d’un raisonnement. Le guide Welcome Office, toujours en ligne sur le portail monégasque au 28 juillet 2026, indique encore un taux d’imposition de 33,33 %, un droit fixe d’enregistrement de 10 euros et des droits de vente d’immeuble de 4,5 % et 7,5 %. Sa préface est datée du 10 février 2012. Ce document n’est pas une source de taux.Bâtir une démonstration de non-application de l’article 238 A sur un ISB à 33,33 % reviendrait à opposer à l’administration un chiffre abrogé depuis sept ans.

Article 155 A : imposer quelqu’un sur des sommes qu’il n’a pas perçues

L’article 155 A du code général des impôts est le texte le plus brutal de ce chapitre, parce qu’il fait exactement ce que son intitulé suggère : il impose une personne sur des sommes qu’une autre a encaissées. Sa mécanique tient en deux temps.

Premier temps. Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en rémunération de services rendus par une ou plusieurs personnes domiciliées ou établies en France sont imposables au nom de ces dernières dans trois hypothèses, qui sont alternativeset non cumulatives : lorsque ces personnes contrôlent, directement ou indirectement, celle qui perçoit la rémunération ; lorsqu’elles n’établissent pas que cette personne exerce, de manière prépondérante, une activité industrielle ou commerciale autre que la prestation de services ; ou, en tout état de cause, lorsque la personne qui perçoit la rémunération est établie dans un État où elle est soumise à un régime fiscal privilégié au sens de l’article 238 A.

Trois observations sur cette première branche, et elles sont toutes défavorables. La deuxième hypothèse fait peser la charge de la preuve sur le contribuable : c’est à lui d’établir que l’entité exerce à titre prépondérant une activité autre que la prestation de services, et une société monégasque de conseil, de management ou d’exploitation de droits d’image ne fait, par hypothèse, rien d’autre que des prestations de services. La troisième joue en tout état de cause, c’est-à-dire sans qu’aucune intention ni aucun montage n’ait à être démontré — et si le bénéficiaire monégasque est une personne physique, qui ne supporte aucun impôt personnel sur le revenu à Monaco, cette troisième branche est remplie par construction. La première, enfin, n’exige pas la majorité du capital : elle parle de contrôle, direct ou indirect.

Second temps, et c’est celui qui concerne directement ce guide. Le texte ajoute que ces règles sont également applicables aux personnes domiciliées hors de France pour les services rendus en France. Cette phrase change tout pour un résident monégasque hors du champ de l’article 7-1. Elle signifie qu’un consultant, un sportif, un artiste, un dirigeant ou un prestataire installé à Monaco, qui interpose une société — monégasque ou non — pour facturer une prestation matériellement exécutée en France, peut être imposé personnellement en France sur les sommes encaissées par cette société. La résidence monégasque n’est pas un moyen de défense : elle est la condition d’application de l’alinéa.

Le Conseil constitutionnel a jugé l’article 155 A conforme à la Constitution dans sa décision n° 2010-70 QPC du 26 novembre 2010, mais sous une réserve d’interprétation qui est aujourd’hui le principal moyen de défense technique : ces dispositions ne sauraient conduireà ce que le contribuable soit assujetti à une double imposition au titre d’un même impôt. Sur un dossier monégasque, cette réserve a une portée concrète, parce que la société qui a encaissé peut, elle, avoir acquitté l’impôt monégasque sur les bénéfices à 25 %. La combinaison exacte de la réserve constitutionnelle, du crédit de l’article 11 de la convention et des mécanismes de dégrèvement doit être arbitrée avec l’avocat, dossier en main. Ce point n’est pas traité par le socle documentaire de ce guide et nous ne le tranchons pas.

Les articles 4, 8 et 9 de la convention de 1963 : le vrai risque du montage monégasque

Nous arrivons au cœur du chapitre, et à ce qui distingue le dossier monégasque de tous les autres. La convention du 18 mai 1963 n’est pas une convention de modèle OCDE : elle n’a ni article « Résident », ni article « Établissement stable », ni règle de répartition du droit d’imposer. Mais elle comporte, aux titres I, II et III, ce dernier étant intitulé sans détour « Mesures tendant à éviter les doubles impositions et à réprimer la fraude », trois articles taillés pour la facturation transfrontalière. Ils n’apparaissent dans presque aucun contenu francophone sur Monaco.

L’article 8 subordonne la déductibilité, pour l’assiette de l’impôt français, des honoraires, redevances, courtages et commissions versés à des personnes résidant ou établies à Monaco, à la justification suffisante, apportée par l’entreprise versante, que l’opération est réelle et qu’elle ne dissimule pas un transfert de bénéfices. L’article 4pose la règle symétrique côté monégasque, en conditionnant la déduction des mêmes versements, pour l’assiette de l’impôt sur les bénéfices, à une double condition : absence de rapport de dépendance et justifications suffisantes de sincérité. L’article 9 permet enfin la rectification des conditions anormales dans les relations entre entreprises françaises et monégasques — un mécanisme de prix de transfert bilatéral, écrit en 1963, applicable aux relations entre deux territoires distants de quelques kilomètres.

Mesurez la différence de nature. L’article 182 B du code général des impôts frappe le versement d’une retenue de 25 % : c’est un coût, calculé sur le brut, et il est imputable. L’article 8 de la convention, lui, remet en cause la charge elle-même chez le payeur français. Ce n’est plus un coût sur un flux, c’est un rehaussement du résultat imposable de votre client, de votre société opérationnelle, de votre groupe. Le préjudice est supporté par un tiers, il est très supérieur à la retenue, et il détruit la relation commerciale : aucun client français ne conserve un prestataire qui lui a coûté un redressement.

Deux caractéristiques rendent ces articles particulièrement difficiles à écarter. Ils ne comportent aucun seuil de détention, aucun renvoi à l’article 238 A, aucune condition tenant à un régime fiscal privilégié : ils s’appliquent au versement vers Monaco comme tel. Et ils sont de nature conventionnelle, donc de rang supérieur à la loi : la subsidiarité de la jurisprudence Schneider Electric ne joue pas en votre faveur ici, puisque la convention n’est pas invoquée contre l’imposition, elle en est le fondement.

L’article 19complète le dispositif du côté procédural, et sa lecture est sobrement inquiétante : pour l’application de l’article 9, les autorités compétentes se concertent cas par cas, chaque gouvernement s’engageant à autoriser, sur demande de l’administration de l’autre État, la poursuite sur son propre territoire des vérifications entreprises sur le territoire de ce dernier, sous le couvert et avec le concours de l’administration fiscale locale. Une vérification de comptabilité ouverte chez votre client français peut donc se prolonger à Monaco.

HYPOTHÈSES EXPLICITES — illustration, non prévision
          Société monégasque de conseil, détenue par vous, résident
            de Monaco hors du champ de l'article 7-1
          Honoraires facturés à un client français ......... 600 000 €/an
          Exercices vérifiés chez le client français ................... 3
          Prestations matériellement exécutées : en partie en France,
            sans journal de présence ni livrables datés

        CE QUE PAIE LA SOCIÉTÉ MONÉGASQUE (rappel, chapitre 09)
          CA provenant d'opérations faites hors de Monaco ........ 100 %
          Seuil d'assujettissement à l'ISB : 25 % au moins ..... dépassé
          Résultat imposable après charges déductibles ....... 400 000 €
          ISB à 25 % ........................................... 100 000 €/an
          → Monaco n'est PAS, ici, une juridiction à fiscalité nulle

        CE QUE PAIE LE CLIENT FRANÇAIS SI L'ARTICLE 8 EST OPPOSÉ
          Charges réintégrées sur 3 exercices ............... 1 800 000 €
          Impôt sur les sociétés à 25 % ....................... 450 000 €
          Majoration de 40 % pour manquement délibéré
            (CGI art. 1729, a) .................................. 180 000 €
          Intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI art. 1727),
            sur une moyenne de 30 mois, environ ................. 27 000 €

          Sous-total à la charge du client français .......... 657 000 €

        RETENUE DE L'ARTICLE 182 B, DUE PAR LE DÉBITEUR FRANÇAIS
          Assiette : sommes versées, 3 x 600 000 € .......... 1 800 000 €
          Taux de droit commun ................................... 25 %
          Retenue non opérée ................................... 450 000 €
          Imputable sur l'impôt français du bénéficiaire — mais
            le bénéficiaire monégasque n'a pas d'impôt français
            sur lequel l'imputer : la retenue devient, en fait,
            définitive

        ORDRE DE GRANDEUR TOTAL ......................... environ 1 100 000 €
          dont 0 € à votre charge directe, et la totalité à celle
          d'un tiers qui n'a rien décidé de votre installation

Le chiffrage ci-dessus contient l’enseignement principal de ce chapitre, et il est contre-intuitif. Ce n’est pas Monaco qui est fiscalement agressif dans ce montage : la Principauté a prélevé 100 000 € par an.C’est la documentation de la prestation qui fait défaut, et c’est un tiers français qui en paie le prix. Un lecteur qui retient une seule chose de cette section devrait retenir celle-ci : sur une facturation vers Monaco, l’interlocuteur à protéger en priorité n’est pas vous, c’est le payeur.

Article 209 B : quand une société française détient une structure monégasque

L’article 209 B du code général des impôts vise une configuration précise : une personne morale établie en France et passible de l’impôt sur les sociétésqui exploite une entreprise hors de France, ou qui détient directement ou indirectement plus de 50 % des actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité juridique établie ou constituée hors de France, lorsque cette entreprise ou cette entité est soumise à un régime fiscal privilégié au sens de l’article 238 A. Les bénéfices de l’entité étrangère sont alors imposables à l’impôt sur les sociétés en France, entre les mains de la société française, à proportion de ses droits.

Ce texte ne concerne donc jamais le lecteur en tant que personne physique. Il concerne le groupe qu’il a laissé en France, ou celui qu’il construit depuis Monaco. Et il produit, sur le dossier monégasque, un résultat en deux temps qu’il faut suivre pas à pas.

Premier temps : la condition d’entrée n’est pas remplie pour une SAM ordinaire. Une société anonyme monégasque exerçant une activité industrielle ou commerciale avec au moins 25 % de chiffre d’affaires réalisé hors de Monaco est assujettie à l’impôt sur les bénéfices au taux de 25 %, soit exactement le taux normal français. Elle n’est pas, par son taux, sous régime fiscal privilégié. L’article 209 B ne l’atteint pas. C’est une bonne nouvelle réelle et elle mérite d’être écrite en clair, parce que la plupart des présentations traitent Monaco comme un territoire à fiscalité nulle et concluent au pire.

Second temps : elle l’est presque toujours pour une holding.Une société monégasque qui gère un portefeuille, qui détient des participations, qui porte de l’immobilier, ou dont moins de 25 % du chiffre d’affaires provient d’opérations faites hors de Monaco, est hors du champde l’impôt sur les bénéfices. Sa charge est nulle. L’écart avec la charge française de droit commun est de 100 %, très au-delà du seuil de 40 %. La condition d’entrée de l’article 209 B est alors remplie par construction, sans qu’aucun montage, aucune intention et aucune dissimulation n’aient à être caractérisés.

Restent les clauses de sauvegarde, et c’est ici que la position de Monaco au regard de l’Union européenne devient déterminante. Le dispositif comporte une clause douce, applicable aux entités établies dans un État membre de l’Union européenne, qui n’autorise l’imposition que si l’exploitation de l’entité procède d’un montage artificiel destiné à contourner la législation fiscale française — transposition directe de la jurisprudence CJUE, 12 septembre 2006, C-196/04, Cadbury Schweppes. Et une clause plus exigeante, applicable aux autres États, qui suppose de démontrer que les opérations de l’entité ont principalement un objet et un effet autresque de permettre la localisation de bénéfices dans un État où elle est soumise à un régime fiscal privilégié — cette condition étant réputée remplie, notamment, lorsque l’entité y exerce principalement une activité industrielle ou commerciale effective (III de l’article 209 B).

Monaco n’est ni membre de l’Union européenne, ni partie à l’accord sur l’Espace économique européen.Le socle documentaire l’établit sans ambiguïté : l’assimilation résultant de la convention de 1963 est sectorielle— taxe sur le chiffre d’affaires, accises, territoire douanier — et le Welcome Office écrit lui-même que la Principauté « demeur[e] un État tiers par rapport à l’Union Européenne ». La clause douce est donc fermée. C’est la clause exigeante qui s’applique, et elle fait peser sur la société française la preuve que les opérations de l’entité ont principalement un objet et un effet autres que la localisation de bénéficesdans un État à régime privilégié — preuve que l’exercice à Monaco d’une activité industrielle ou commerciale effective suffit à rapporter, mais qu’une holding, une société de gestion de portefeuille ou une société civile immobilière dépourvue de moyens propres est rarement en état de faire.

Article 123 bis : la version « personne physique », et une question monégasque non tranchée

L’article 123 bis est le pendant de l’article 209 B pour les particuliers. Il vise la personne physique domiciliée en France qui détient, directement ou indirectement, au moins 10 %des actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité juridique établie hors de France et soumise à un régime fiscal privilégié au sens de l’article 238 A, lorsque l’actif de cette entité est principalement constituéde valeurs mobilières, de créances, de dépôts ou de comptes courants. Les bénéfices de l’entité sont alors réputés constituer un revenu de capitaux mobiliers de la personne physique, imposable comme tel, que rien n’ait été distribué ou non. Le texte prévoit également un revenu minimum forfaitaire, égal au produit de la valeur nette de l’actif de l’entité par le taux mentionné au 3° du 1 de l’article 39 du même code ; mais ce plancher ne joue que si l’entité est établie dans un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A, ou dans un État n’ayant pas conclu avec la France de convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales — ce qui n’est pas la situation de Monaco.

Le Conseil constitutionnel a assorti ce dispositif de réserves d’interprétation — décision n° 2016-614 QPC du 1^er mars 2017— dont l’économie générale est de permettre au contribuable d’établir que sa participation ne procède pas d’un montage artificiel, y compris lorsque l’entité est établie hors de l’Union européenne, et de prouver que le revenu réellement réalisé par l’entité est inférieur au revenu forfaitaire minimum. La portée exacte de ces réserves, leur articulation avec les clauses de sauvegarde inscrites depuis dans le texte, et l’existence de décisions postérieures doivent être vérifiées par l’avocat avant d’être opposées à l’administration. Le socle documentaire de ce guide n’en comporte aucune référence.

Deux configurations monégasques déclenchent la condition d’entrée sans difficulté. La société civile monégasque ou la société anonyme monégasque hors du champ de l’impôt sur les bénéfices, dont l’actif est constitué de titres et de liquidités. Et l’entité étrangère — luxembourgeoise, panaméenne, des îles Vierges — qui détient un bien monégasque et dont le lecteur est le bénéficiaire économique effectif : le fait qu’elle soit déclarée à Monaco au titre de la loi n° 1.381 et qu’elle y dépose la déclaration annuelle de bénéficiaire économique effectif en acquittant le droit fixe de 50 euros de l’article 14 de cette loi ne dit rien de sa charge d’impôt sur les bénéfices dans son État d’établissement, qui est le seul point que regarde l’article 238 A.

HYPOTHÈSES EXPLICITES — illustration, non prévision
          Personne physique restée domiciliée en France au sens de
            l'article 4 B (installation monégasque non effective,
            ou foyer familial demeuré en France)
          Détention dans une société civile monégasque ............ 100 %
          Actif de l'entité : titres cotés et liquidités
          Résultat annuel de l'entité .......................... 300 000 €
          Exercices vérifiés ............................................ 3

        CONDITION D'ENTRÉE (CGI art. 238 A)
          Société hors du champ de l'ISB monégasque : moins de 25 %
            du chiffre d'affaires provenant d'opérations faites
            hors de Monaco ........................ charge fiscale 0 %
          Comparaison avec la charge française de droit commun ... 25 %
          Écart de 100 %, très au-delà du seuil de 40 % ....... remplie
          Seuil de détention : 100 % contre 10 % exigés ....... remplie
          Actif principalement financier ...................... remplie

        IMPÔT SUR LE REVENU
          Base réputée distribuée ............................ 300 000 €
          Coefficient de 1,25 (CGI art. 158, 7, 2°) .......... 375 000 €
          Prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % ............. 48 000 €/an

        PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
          Assiette retenue, non majorée ...................... 300 000 €
          Taux 2026 applicable aux revenus du patrimoine ....... 18,6 %
            (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %) ...... 55 800 €/an

          Droits par exercice ................................ 103 800 €
          Droits sur trois exercices ......................... 311 400 €

        MAJORATIONS ET INTÉRÊTS
          Majoration de 40 % pour manquement délibéré
            (CGI art. 1729, a) ................................ 124 560 €
          Intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI art. 1727),
            sur une moyenne de 30 mois, environ ................ 18 700 €

          ORDRE DE GRANDEUR TOTAL ............................ 454 660 €

Abus de droit : L. 64, L. 64 A, et la clause conventionnelle que personne ne cite

Les trois textes précédents sont des dispositifs de qualification : ils s’appliquent ou ne s’appliquent pas selon des critères objectifs. L’abus de droit est autre chose. C’est une arme de dernier recours, qui permet à l’administration d’écarter un acte régulier en la forme parce qu’elle en conteste la finalité. Elle est moins souvent utilisée qu’on ne le craint, et beaucoup plus lourde quand elle l’est.

L’article L. 64 du livre des procédures fiscalespermet d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes qui ont un caractère fictif, ou qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales. Le mot déterminant est « aucun » : la démonstration d’un motif autre que fiscal, même modeste, suffit en principe à faire tomber la qualification. La sanction est la majoration de 80 % de l’article 1729, b, ramenée à 40 % lorsqu’il n’est pas établi que le contribuable a eu l’initiative principale du ou des actes constitutifs de l’abus, ou en a été le principal bénéficiaire.

L’article L. 64 A, dit « mini-abus de droit », reprend la seconde branche en substituant à « aucun autre motif » un but principalementfiscal. Le seuil de déclenchement est donc considérablement abaissé : il ne suffit plus d’exhiber un motif non fiscal, il faut qu’il soit prépondérant. Ce texte s’applique aux rectifications notifiées à compter du 1^er janvier 2021 portant sur des actes passés ou réalisés à compter du 1^erjanvier 2020 : un montage monégasque construit en 2018 ne relève pas de L. 64 A, un montage remanié en 2021 en relève. La date de l’acte, ici, vaut mieux qu’un argument.

Une nuance favorable, qui est souvent perdue : l’article L. 64 A n’emporte pas la majoration automatique de 80 %.Ce sont les pénalités de droit commun de l’article 1729 qui s’appliquent — 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses — et elles doivent être motivées séparément. L’écart entre les deux régimes est d’un ordre de grandeur, et il figure rarement dans les présentations commerciales du sujet.

Deux garanties procédurales méritent d’être connues avant d’en avoir besoin. Le comité de l’abus de droit fiscalpeut être saisi par le contribuable comme par l’administration, mais son avis n’a plus d’incidence sur la charge de la preuve : depuis l’article 202 de la loi de finances pour 2019, applicable aux rectifications notifiées à compter du 1^erjanvier 2019, l’article L. 192 du livre des procédures fiscales fait peser cette charge sur l’administration quel que soit le sens de l’avis rendu. Et l’article L. 64 Bouvre une consultation préalable : le contribuable qui, avant de conclure un contrat ou une convention, en soumet le dispositif à l’administration centrale en fournissant tous éléments utiles, met celle-ci hors d’état de se placer ensuite sur le terrain de l’abus de droit si elle n’a pas répondu dans un délai de six mois. Sur une structuration monégasque significative, c’est un instrument sous-utilisé — et six mois, sur un calendrier d’installation, se planifient.

Les montages qui circulent sur Monaco et qui ne tiennent pas

Ce qui suit n’est pas une liste de repoussoirs. Ce sont des schémas réellement proposés, que nous voyons arriver dans des dossiers, et dont l’échec est prévisible à la lecture des textes de ce chapitre. Chacun est présenté avec le point exact qui le fait tomber — parce qu’un lecteur à qui l’on dit seulement « ça ne marche pas » ira le tenter ailleurs.

Un mot sur les schémas de détention immobilière, qui reviennent dans presque tous les entretiens. Nous n’en proposons aucun dans ce guide, et ce n’est pas une précaution rhétorique. La portée exacte de l’arrêt d’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 2 octobre 2015 aux sociétés civiles de droit françaisdétenant de l’immobilier reste ouverte ; c’est l’enjeu financier maximal du volet successoral et le chapitre 15 l’expose. Tant que ce point n’est pas levé par un notaire et un spécialiste de droit international privé successoral, proposer une structure de détention reviendrait à vendre une certitude que nous n’avons pas.

Ce que la France sait déjà de vous : l’échange d’office franco-monégasque

Cette section est celle que nous plaçons en dernier dans les entretiens, parce qu’elle est la plus mal connue et la plus déterminante. Le corpus commercial explique volontiers que Monaco applique la norme commune de déclaration et que les banques transmettent depuis 2018. C’est exact, et c’est très en dessous de la réalité. La France et Monaco échangent d’office des données nominatives depuis 1963, en vertu d’articles conventionnels qui n’ont d’équivalent dans aucune autre convention fiscale française.

L’article 21, dans sa rédaction issue de l’avenant du 26 mai 2003, engage le Gouvernement princier à renseigner d’officel’administration française, pour le contrôle des déclarations souscrites par des personnes domiciliées en France, sur les immeubles possédés à Monaco— leur valeur vénale résultant du prix d’acquisition et leur revenu locatif résultant des baux enregistrés —, sur les droits réels immobiliers, sur les biens meubles corporels ou incorporels, sur le chiffre d’affaires, et sur les traitements, salaires, appointements, remises, participations aux bénéfices, courtages, commissions, pensions, rentes viagères, redevances, droits d’auteur, tantièmes, dividendes et intérêts.

L’article 22 ajoute les produits de valeurs mobilières monégasques, françaises ou étrangères, ainsi que ceux des créances, dépôts et cautionnements, touchés ou encaissés à Monaco, sous forme de relevés individuels annuelsmentionnant nom, prénoms, domicile réel, montant net des produits, nature et nombre des valeurs, date de l’opération et établissement payeur. L’article 20étend l’ensemble à l’impôt français sur la fortune depuis le même avenant.

Et voici la pièce que presque personne ne cite. Le protocole de signatureannexé à la convention, point III, dispose : « Sont considérées comme domiciliées en France pour l’application des articles 21 et 22 les personnes physiques qui bien que résidant à Monaco sont, en application de l’article 7, réputées avoir leur domicile fiscal en France. » Autrement dit : un Français relevant de l’article 7-1 est, depuis 1963, dans le champ de la déclaration automatique et nominative, par l’administration monégasque à l’administration française, de ses immeubles monégasques, de ses revenus et de ses produits financiers encaissés à Monaco.Le bail que vous enregistrez auprès de la Direction des Services Fiscaux est l’une des données reportées.

L’échange de lettres du 26 mai 2003 franchit un pas de plus, sur le terrain du contrôle. Pour les contribuables fiscalement domiciliés en France et exerçant une activité professionnelle à Monaco, il prévoit qu’ils sont assujettis, pour les exercices clos à compter du 1^er janvier 2002, aux obligations déclaratives françaises dans les mêmes conditions de forme et de délai que si l’activité était exercée en France, et que le contrôle sur place de leurs déclarations est assuré par l’administration fiscale monégasque sur demande française, y compris pour les exercices non prescrits au 1^erjanvier 2002. L’administration monégasque contrôle seule, en appliquant la législation française d’assiette en matière de bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux, puis communique les résultats au service français, ce qui donne à celui-ci — la doctrine l’écrit ainsi — « l’ensemble des informations nécessaires pour entreprendre, le cas échéant, une procédure de redressements ».

L’article 23, enfin, organise l’assistance mutuelle au recouvrement de tous impôts en principal, additionnel, intérêts, frais et amendes, sur production d’une copie officielle des titres exécutoires, les créances fiscales bénéficiant dans le pays de recouvrement des garanties et privilèges prévus pour ses propres créances, avec possibilité de mesures conservatoires. La portée exacte de cette clause au regard de la directive 2010/24/UE est contestée, et le chapitre 12 expose pourquoi cette controverse commande le régime du sursis d’exit tax. Pour le sujet qui nous occupe ici, le constat suffit : une créance fiscale française établie contre un résident monégasque n’est pas hors d’atteinte.

Le vrai risque du Français de l’article 7-1 n’est pas l’abus de droit : c’est le défaut déclaratif

Nous en arrivons au point que ce chapitre existe pour dire. Un ressortissant français relevant de l’article 7-1 est imposé en France sur ses revenus mondiaux, monégasques compris. Il dépose sa déclaration d’impôt sur le revenu et sa déclaration d’impôt sur la fortune immobilière auprès du service des impôts de Nice Est-Ouest-Menton— article 121 Z quinquies de l’annexe IV au code général des impôts, dans sa rédaction issue de l’arrêté du 30 janvier 2025, en vigueur depuis le 16 février 2025. Les déclarations de don manuel et de succession relèvent du service départemental de l’enregistrement de Nice. La doctrine BOI-INT-CVB-MCO-10, figée au 2 juin 2021, mentionne encore le service des impôts des particuliers de Menton : elle est en retard sur le texte réglementaire qu’elle cite. Le résident monégasque hors du champ de l’article 7-1 relève, lui, de la Direction des impôts des non-résidents.

Pour ce lecteur, la question de l’article 155 A ou de l’abus de droit est largement théorique. Celle qui se pose réellement est bien plus prosaïque : son compte bancaire monégasque a-t-il été déclaré ? Son contrat d’assurance-vie souscrit auprès d’une compagnie non française l’a-t-il été ? Le trust ou la fondation dont il est constituant ou bénéficiaire réputé constituant a-t-il été déclaré ? Monaco est un État étranger. Un compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à Monaco est un compte détenu à l’étranger.

L’honnêteté commande d’ajouter immédiatement la réserve. Ces obligations déclaratives visent, dans leur rédaction, les personnes « domiciliées ou établies en France » — et l’applicabilité de cette notion au Français de l’article 7-1 soulève exactement la même question non tranchée que pour l’article 123 bis.Nous ne la tranchons pas davantage ici. Mais l’arbitrage pratique, lui, est asymétrique : une déclaration souscrite sans y être tenu ne coûte rien, une omission sanctionnée coûte une amende par compte et par année, et elle ouvre un délai de reprise allongé. Nous conseillons systématiquement de déclarer, et de poser la question au service compétent par écrit.

Une ligne rouge, pour finir sur ce point. Au-delà d’un seuil de droits rappelés assortis de certaines majorations, l’administration est tenue de dénoncer les faits au procureur de la République, en application de l’article L. 228 du livre des procédures fiscales dans sa rédaction issue de la loi relative à la lutte contre la fraude du 23 octobre 2018. Le délit de fraude fiscale de l’article 1741 du code général des impôts est aggravé, dans sa peine, lorsque les faits ont été commis en recourant à des comptes ouverts ou à des contrats souscrits auprès d’organismes établis à l’étranger. Le seuil exact, le champ des majorations concernées et le quantum des peines doivent être vérifiés au millésime : nous ne les publions pas ici, parce qu’ils ne sont pas établis par le socle de ce guide et qu’un chiffre approximatif sur ce terrain-là serait pire qu’un silence.

Ce que contient un dossier qui tient

Aucun des textes de ce chapitre ne se combat par un argument. Ils se combattent par des pièces, et par des pièces datées d’avant. Voici ce que nous demandons systématiquement, et ce que nous faisons constituer avant l’installation plutôt qu’après la première demande de renseignements.

Nommons ce qui est pénible, parce que personne ne le fait. Le journal de présence est une contrainte quotidienne que la quasi-totalité des lecteurs abandonne au bout de quatre mois, et c’est la pièce qui manque dans neuf dossiers contestés sur dix. La documentation de prix de transfert d’une petite structure coûte plusieurs milliers d’euros et ne sert à rien tant qu’il n’y a pas de contrôle : c’est exactement pour cela qu’elle ne se rédige pas après. Et l’obtention de la constatation du domicile monégasque, comme le renouvellement d’un certificat de domicile, prend des mois sans que personne ne vous prévienne si votre dossier est en attente.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Un guide qui ne signale jamais ses limites n’est pas lu comme sincère, et il n’est surtout pas utilisable. Voici ce que nous n’avons pas établi, ce que nous refusons de combler au jugé, et la question précise à poser au professionnel compétent.

Reste une question que nous posons à chaque dossier, et qui n’est pas technique. Si la différence entre rester et partir tient à un montage, elle ne tient pas. Les trois seuls lecteurs pour lesquels nous avons vu l’installation monégasque produire, à elle seule, un gain fiscal net et durable sont le ressortissant d’un autre État que la France, le Français placé hors du champ de l’article 7-1 par son parcours de vie, et le Français de l’article 7-1 qui vient chercher autre chose que de l’impôt en moins — la protection sociale, la sécurité, la stabilité juridique, le cadre. Pour tous les autres, la formule à poser avant toute simulation est celle du chapitre 01, et elle n’a pas bougé : l’économie d’impôt sur le revenu liée au déménagement est de zéro euro par défaut. Un montage qui prétend la modifier est, presque toujours, l’objet même des textes de ce chapitre.