Immobilier entre la France et le Royaume-Uni

Vous êtes à Londres depuis dix-huit mois, vous payez 2 800 £ de loyer pour un deux-pièces à Lambeth, et la question tombe toujours de la même façon : « à ce niveau de loyer, il faut acheter, non ? » La réponse honnête est qu’elle dépend de trois choses que vous ne connaissez probablement pas encore, et qu’aucune ne figure sur l’annonce. La première est que le prix moyen londonien baissedepuis neuf mois pendant que le reste du pays monte. La deuxième est que l’appartement que vous visez n’est presque certainement pas une pleine propriété, mais un leasehold— un droit à durée finie qui s’amortit, et dont la durée résiduelle vaut, à elle seule, des dizaines de milliers de livres. La troisième est que le droit de mutation que vous paierez dépend du nombre de jours que vous avez passés au Royaume-Uni avant l’acquisition, et que sur un bien moyen l’écart entre les deux situations dépasse 10 000 £.

Ce chapitre traite l’acquisition dans l’ordre où elle se déroule : l’état du marché avec des chiffres sourcés, la procédure et ses pièges de calendrier, la distinction entre pleine propriété et bail emphytéotique, les droits de mutation dans les trois régimes distincts qui coexistent au Royaume-Uni, la taxe locale annuelle, et le coût complet d’une opération. Il traite aussi, parce que c’est le point le plus honnête à traiter, les situations où la bonne décision est de continuer à louer.

Second rappel de méthode, et il commande la lecture de tous les chiffres qui suivent : l’année fiscale britannique des personnes physiques court du 6 avril au 5 avril. L’année 2026/27 court du 6 avril 2026 au 5 avril 2027. La corporation tax raisonne en financial year du 1^eravril au 31 mars. L’ATED et la council tax se calculent sur un exercice du 1^eravril au 31 mars. Les droits de mutation, eux, n’ont pas d’année fiscale du tout : le taux applicable est celui en vigueur à la date d’effetde la transaction, généralement la date d’achèvement (completion), sous réserve des règles transitoires liées à la date du contrat. Un chiffre « de 2026 » sans cette précision est inexploitable.

Où en est le marché, et pourquoi Londres baisse

Les seules séries qui font autorité sont l’UK House Price Indexdu HM Land Registry et de l’ONS, construit sur les transactions enregistrées, et le Price Index of Private Rentsde l’ONS pour les loyers. Les indices que vous croiserez ailleurs mesurent autre chose : approbations de crédit pour l’un, encours de crédit pour l’autre, prix affichéspour le troisième. Un prix affiché n’est pas un prix payé. Ne les mélangez jamais dans un même tableau, et méfiez-vous des articles qui le font.

Le décalage de publication a son importance pour qui négocie : au 29 juillet 2026, le dernier mois disponible est mai 2026, encore provisoire, pour les prix, et juin 2026pour les loyers. Les prix de l’UK HPI sont révisés pendant plusieurs mois après leur première publication. Un chiffre de mai 2026 n’est pas définitif.

Regardez la dernière ligne. Londres recule de 3,7 %sur douze mois à mai 2026, et c’est le neuvième mois consécutif de recul annuel, tiré par l’Inner London à −5,9 %. Dans le même temps, le pays de Galles monte de 4,2 %, l’Écosse de 4,4 % et l’Irlande du Nord de 7,4 %. Le marché locatif londonien est par ailleurs le moins inflationniste d’Angleterre, à +2,2 % contre +3,4 % de moyenne anglaise. Autrement dit : à Londres, en 2026, les loyers montent moins vite qu’ailleurs et les prix baissent. Tout guide qui vous présente Londres comme un marché haussier décrit un marché qui n’existe plus à la date où nous écrivons.

Le détail par type de bien est plus instructif encore, et il vous concerne directement.

L’appartement est la seule catégorie en baisseen Angleterre. Or l’investisseur français à Londres achète presque exclusivement de l’appartement, donc presque exclusivement du leasehold. Cette divergence entre maisons et appartements n’est pas un accident de conjoncture : elle recouvre trois coûts propres au bail emphytéotique que nous détaillons plus bas — le coût des baux courts, le niveau des charges de copropriété, et la mise en sécurité incendie des façades. Le marché a intégré ces coûts avant que le corpus francophone ne les découvre.

Londres arrondissement par arrondissement

Le prix moyen londonien de 545 000 £ recouvre un écart de 1 à 3,5 entre le borough le plus cher et le moins cher. Voici les neuf arrondissements que nous rencontrons le plus souvent dans les dossiers français, avec les prix de mai 2026 et les loyers de juin 2026.

Le plus cher est Kensington & Chelsea à 1,26 M£, le moins cher Barking & Dagenham à 361 000 £. La plus forte baisse annuelle du tableau est celle de Westminster à −22,8 %, devant Tower Hamlets à −14,5 % ; à l’échelle du Grand Londres, la plus forte hausse est celle de Waltham Forest à +3,1 %.

Hors Londres, deux marchés reviennent constamment dans les projets d’investissement locatif. Manchesteraffiche un prix moyen de 247 000 £ à mai 2026 (+0,5 %), dont 192 000 £ pour les appartements, et un loyer moyen de 1 358 £ (+3,5 %). Birminghamaffiche 233 000 £ (+0,3 %), dont 145 000 £ pour les appartements, en recul de 3,5 %, avec un loyer moyen de 1 090 £ tous types confondus et de 912 £ pour un appartement. Ces deux métropoles sont, sur les données de l’ONS, à peu près stables en prix et en hausse modérée en loyers : exactement l’inverse du profil londonien.

Ce que les ratios loyer/prix disent — et ce qu’ils ne disent pas

On nous demande systématiquement « le rendement ». Voici le calcul que permettent les séries publiques, et l’avertissement qui doit l’accompagner. Le ratio ci-dessous est le loyer mensuel moyen de juin 2026 multiplié par douze, divisé par le prix moyen de mai 2026.

La procédure anglaise : rien ne vous engage, et rien ne l’engage

C’est le point qui surprend tous les acheteurs français, et celui qui coûte le plus d’argent perdu en pure perte. En droit anglais, l’acceptation d’une offre ne forme pas de contrat. Ni le vendeur ni l’acheteur ne sont liés jusqu’à l’échange des contrats (exchange of contracts). Le guide officiel du ministère du logement l’écrit sans détour : « A verbal offer can be renegotiated at any time up to exchange ».

Le guide MHCLG « How to buy a home », consulté le 29/07/2026, ne décrit aucun mécanisme comparable au compromis de vente français avec dépôt de garantie séquestré et délai de rétractation de dix jours. Les conséquences pratiques sont trois, et elles sont brutales.

Le vendeur peut accepter une offre supérieure après avoir accepté la vôtre — la pratique porte un nom, le gazumping, et elle est parfaitement licite. Symétriquement, l’acheteur peut renégocier à la baisse la veille de l’échange — c’est le gazundering, tout aussi licite, et pratiqué dans un marché qui baisse comme le marché londonien de 2026. Enfin, et c’est le point financier : les frais que vous engagez — recherches, expertise, frais de dossier de prêt — sont perdussi l’affaire échoue avant l’échange, et ils sont engagés avantque quiconque soit lié. Vous payez pour un bien que vous n’êtes pas sûr d’acheter, sur un contrat qui n’existe pas encore.

Douze semaines de l’offre à l’emménagement, cinq mois côté vendeur : retenez l’écart, il n’est pas contradictoire. Les douze semaines décrivent une chaîne qui se déroule sans incident. Les cinq mois intègrent les échecs, les chaînes de vente qui se brisent et les reprises. Une acquisition en leasehold prend, selon le même guide, quelques semaines de plus qu’un freehold, parce que le bail doit être analysé et que le freeholder ou le gestionnaire doit produire un état des charges.

Le corollaire de calendrier vaut d’être posé maintenant, parce qu’il croise le chapitre 05 sur la résidence fiscale et le chapitre 11 sur l’année du départ : si votre acquisition doit intervenir aprèsavoir franchi un seuil de présence de 183 jours au Royaume-Uni pour éviter la surtaxe de 2 % (voir plus bas), et si la procédure dure douze semaines dans le meilleur des cas, alors la date à laquelle vous faites votre offre n’est pas neutre. Faites l’offre trop tôt et vous payez la surtaxe ; faites-la trop tard et vous perdez la saison.

Le conveyancer n’est pas un notaire

Le conveyancer — qui peut être un solicitor, un licensed conveyancerou un legal executive— identifie les problèmes de titre et d’urbanisme, conduit les recherches, pose les enquiries (questions écrites au vendeur), établit les actes de transfert, satisfait les exigences du prêteur, et inscrit le transfert de propriété au HM Land Registry. La chaîne d’acquisition anglaise repose sur un principe que le lecteur français doit intégrer : chaque partie a son propre conseil, en défense de ses seuls intérêts. Les pages officielles GOV.UK consultées le 29/07/2026 ne décrivent aucun officier public unique et impartial intervenant pour les deux parties. Si vous attendez d’un solicitorla neutralité d’un notaire français, vous vous trompez de système — et vous risquez de ne pas poser les questions qu’il vous appartient de poser.

Trois documents doivent être produits par votre conveyancer, et vous devez exiger de les lire, pas seulement d’en recevoir le résumé téléphonique.

L’expertise technique, et pourquoi la valuation du prêteur n’en est pas une

La valuationcommandée par votre prêteur sert au prêteur. Elle apprécie sa garantie, elle peut se faire sans inspection physique du bien, et elle ne vous dit rien de son état. La confondre avec une expertise est l’erreur la plus fréquente des primo-acquéreurs étrangers, parce que la valuationest facturée et qu’on croit avoir payé pour un diagnostic.

Le guide officiel recommande de retenir un professionnel membre de RICS, RPSA ou ISVA, et un spécialiste pour tout bien antérieur à 1919. Cette dernière précision mérite d’être soulignée pour un acheteur londonien : une grande partie du parc des boroughscentraux est victorienne ou édouardienne, donc antérieure à 1919. Un Level 2 standard sur une maison de brique de 1890 avec cave humide et charpente d’origine est une fausse économie.

Les frais annexes : ce qui est chiffré, et ce que nous refusons de chiffrer

Hors droits de mutation, le seul poste que nous puissions chiffrer sur une source primaire est le droit d’enregistrement foncierdu HM Land Registry. Le barème ci-dessous, dit Scale 1, s’applique aux transferts à titre onéreux et est en vigueur depuis le 9 décembre 2024.

Les autres postes listés par le guide officiel, sans montant : droits de mutation, survey, honoraires du conveyancer, frais de recherches, assurance du bâtiment, frais de déménagement, réparations essentielles, frais de dossier de prêt et assurance emprunteur, et — pour un leasehold — charges de copropriété et loyer foncier.

L’Écosse : un autre système, pas une variante

Le corpus francophone traite l’Écosse comme un détail. C’est une erreur de structure : le régime écossais renverse deux des trois défauts du système anglais.

Le vendeur écossais doit fournir un Home Report— rapport d’état, évaluation, certificat de performance énergétique, questionnaire du vendeur. L’acheteur dispose donc d’une information technique avantd’offrir, là où l’acheteur anglais doit la payer lui-même après avoir engagé la procédure. Les offres se font over ou aroundun prix minimum, dans un système d’enchères à l’aveugle (blind bidding) qui a ses propres vices, mais qui ne comporte pas les mêmes. Le contrat se forme par l’échange de lettres formelles entre solicitors, les missives, à un stade nettement plus précoce qu’en Angleterre — ce qui supprime en pratique le gazumping. Vient ensuite la date of entry, le settlement, et l’inscription au Land Register of Scotland.

Freehold et leasehold : la catégorie que vous n’avez pas

Voici le cœur du chapitre. Si vous ne devez retenir qu’une chose de ces pages, retenez celle-ci.

La définition officielle ne laisse aucune place à l’interprétation : « You only own a leasehold property for a fixed period of time », et « Ownership of the property returns to the landlord when the lease comes to an end ».

La durée résiduelle du bail : le chiffre à regarder avant le prix

Deux seuils, tous deux confirmés par des sources officielles, gouvernent la valeur d’un bail. Le premier est celui de 80 ans : « When there are 80 years or less remaining on your lease, the cost of extending it increases significantly », écrit GOV.UK. Le second est un seuil de financement : le guide MHCLG avertit que les biens dont il reste moins de 80 anspeuvent rencontrer des difficultés de financement — « Many lenders are reluctant to lend on properties with less than 80 years left on the lease ».

La cause du premier seuil porte un nom : la marriage value. En dessous de 80 ans de durée résiduelle, l’extension du bail coûte non seulement la valeur du droit acquis, mais la moitié de la plus-value que la prolongation crée en réunissant les intérêts du leaseholder et du freeholder. Un appartement à 82 ans de bail et le même à 78 ans ne valent pas la même chose, et la différence n’est pas de quatre ans de jouissance : c’est le franchissement d’un seuil de coût.

DEUX APPARTEMENTS IDENTIQUES, MEME IMMEUBLE, MEME ETAGE

          Bien A : duree residuelle du bail ........................ 82 ans
          Bien B : duree residuelle du bail ........................ 78 ans
          Prix demande, identique dans les deux cas ............. 545 000 £

        CE QUE CHANGE LE FRANCHISSEMENT DU SEUIL DE 80 ANS

          Bien A — au-dessus de 80 ans
            L'extension statutaire se calcule sans marriage value
            Le financement bancaire ne pose pas de difficulte
              particuliere du seul fait de la duree
            La revente reste ouverte a l'ensemble des acquereurs

          Bien B — en dessous de 80 ans
            L'extension integre la moitie de la marriage value
              (GOV.UK : « the cost of extending it increases
              significantly »)
            Financement : le guide MHCLG signale des difficultes
              possibles sous 80 ans
            Revente : la duree continue de decroitre pendant votre
              detention, et l'acquereur suivant fera le meme calcul

        CE QUE VOUS DEVEZ FAIRE AVANT D'OFFRIR SUR LE BIEN B

          1. Faire chiffrer le cout de l'extension par un valuer
             specialise, avant l'offre et non apres
          2. Deduire ce cout du prix offert, integralement
          3. Verifier que la condition de detention prealable de
             2 ans est bien supprimee depuis le 31 janvier 2025 :
             elle l'est, vous pouvez donc etendre des l'acquisition
          4. Ne pas differer l'extension en pariant sur l'entree en
             vigueur de la reforme : voir la section suivante

Conséquence opérationnelle : un bien dont le bail est sous 85 ans doit être négocié en intégrant le coût d’extension, et non acheté au prix affiché en se disant qu’on verra plus tard. Les cinq années de marge entre 85 et 80 ans sont exactement le délai qu’une acquisition, une installation et une éventuelle revente peuvent consommer.

Le guide MHCLG énumère quatre questions à poser à votre conveyancer avant d’acheter un leasehold, et elles sont plus intelligentes que la plupart des checklists commerciales : quel est le loyer foncier, quand augmente-t-il et dans quelle proportion ? Les précédents propriétaires ont-ils réglé toutes les charges de service ? Des travaux majeurs sont-ils programmés, appelant une contribution ? Le bail comporte-t-il des clauses restrictives — animaux, sous-location, travaux ? Cette dernière question intéresse directement l’investisseur français : une clause interdisant la sous-location rend le projet locatif impossible, et elle figure dans des baux plus nombreux qu’on ne le croit.

La réforme des baux : votée, et pour l’essentiel pas en vigueur

C’est le point du dossier où le corpus francophone est le plus périmé, et l’erreur coûte cher. La Leasehold and Freehold Reform Act 2024 est votée. Elle prévoit une extension statutaire portée à 990 ans, un loyer foncier réduit au peppercorn — nul en pratique —, la suppression de la marriage value, le plafonnement du loyer foncier pris en compte dans le calcul du prix à 0,1 % de la valeur du freehold, et la suppression de la charge des frais du freeholder.

Mais toutes ces dispositions ne sont pas en vigueur. Voici l’état établi au 29 juillet 2026.

Un facteur d’incertitude supplémentaire mérite d’être connu, parce qu’il pèse sur le calendrier. Un groupe de freeholders — dont Wallace Partnership Group Ltd, les Trustees of the Portal Trust et John Lyon’s Charity— a attaqué la LFRA 2024 sur le fondement de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, contestant la suppression de la marriage value, le plafond du loyer foncier et la suppression de la récupération de leurs frais. LaDivisional Court (King’s Bench Division) a rejeté le recours le 24 octobre 2025 — R (ARC Time Freehold Income Authorised Fund & Ors) v Secretary of State for Housing, Communities and Local Government [2025] EWHC 2751 (Admin), n° AC-2024-LON-002817 et AC-2024-LON-002830, Lord Justice Holgate et Mr Justice Foxton. Une autorisation de faire appel devant la Court of Appeal aurait été accordée le 1^eravril 2026, pour une audience attendue fin 2026 ou début 2027 : cette date d’autorisation d’appel provient de commentaires professionnels et n’a pas été retrouvée sur une source judiciaire primaire. Nous la signalons sans la tenir pour établie.

Pour votre décision, la conclusion est simple et elle ne dépend pas de l’issue du contentieux : raisonnez sur le droit en vigueur. Le droit en vigueur ouvre au titulaire d’un bail long d’appartement une extension statutaire de 90 anss’ajoutant à la durée résiduelle, au loyer foncier ramené au peppercorn — « 90 years on a flat if you qualify », écrit GOV.UK : c’est cette extension-là qu’il faut faire chiffrer, et non les 990 ans de la réforme non entrée en vigueur. La condition de détention préalable de deux ans étant supprimée depuis le 31 janvier 2025, vous pouvez engager une extension dès l’acquisition. Si le bail est court, faites-le chiffrer avant d’offrir, et traitez toute promesse de réforme comme ce qu’elle est : une option gratuite qui, si elle se réalise, vous aura fait gagner de l’argent, et qui, si elle ne se réalise pas, ne vous aura rien coûté puisque vous n’aurez pas attendu.

Loyer foncier et charges de service

Le loyer foncier (ground rent) est la somme que le leaseholder verse au freeholder au titre du sol. Trois situations coexistent, et elles ne se déduisent pas les unes des autres.

Les charges de service (service charge) couvrent l’entretien et les réparations de l’immeuble, l’assurance du bâtiment, la gestion et le fonds de réserve (sinking fund). Le leaseholderdispose de trois droits qu’il faut connaître avant d’acheter, et non après le premier appel de fonds.

Il peut d’abord obtenir un état détaillé du mode de calcul et de l’affectation des charges, avec pièces justificatives. Il peut ensuite contester devant le tribunalune charge déraisonnable ou correspondant à des travaux mal exécutés — sauf s’il l’a déjà acceptée, ou si elle est forfaitaire, deux exceptions qui suffisent à neutraliser le droit dans beaucoup de baux. Il doit enfin être consulté avant toute dépense excédant 250 £ par leaseholder pour des travaux, ou 100 £ par an et par leaseholderpour un contrat de plus de douze mois : c’est la procédure dite de section 20 consultation. Le leasehold toolkitdu MHCLG qualifie officiellement les charges déraisonnables et les loyers fonciers élevés de problèmes structurels du régime : « unreasonable service charges », « high and harmful ground rents ». Quand le ministère qui régule un régime en décrit lui-même les vices dans ces termes, on peut cesser de considérer la question comme secondaire.

Sécurité incendie et façades : le poste de risque que personne ne vous montrera

La Building Safety Act 2022 instaure des protections pour les qualifying leaseholders. Elles sont massives sur les façades, et plafonnées mais réelles sur le reste. Une grande partie du corpus francophone les résume par un chiffre unique de 15 000 £ qui est faux pour le lectorat concerné.

Sur les façades, la règle est nette : l’annexe 8, § 8, dispose qu’aucune charge de service n’est due, sous un bail éligible, au titre de la remédiation des façades — « No service charge is payable under a qualifying lease in respect of cladding remediation ». La cladding remediationest le retrait ou le remplacement du revêtement non sécuritaire de la partie extérieure d’un mur extérieur. Sur ce poste, le risque du leaseholder éligible est nul.

Sur les défauts hors façade, la contribution est plafonnée — mais selon un barème à cinq bandes, et non selon le chiffre unique qui circule.

Reste la question la plus mal posée du dossier, et il faut la retourner. On lit souvent qu’un acheteur « peut perdre les protections dont bénéficiait le vendeur ». La règle est exactement inverse. Le caractère de qualifying leases’apprécie au 14 février 2022, dans la personne du preneur de l’époque : bail long consenti avant cette date, redevable de charges de service, et logement constituant alors sa résidence unique ou principale, ou preneur ne détenant pas plus de trois logements au Royaume-Uni. Ce statut est ensuite attaché au bail et se transmet automatiquement à tout acquéreur ultérieur : « The protections and caps are tied to the lease so will automatically transfer to any future buyers of the leasehold property. »

La question à poser à votre conveyancer n’est donc pas « vais-je perdre les protections ? » mais : « ce bail était-il éligible au 14 février 2022 ? » Et il faut exiger le deed of certificate. Un bail qui n’était pas éligible à cette date — par exemple parce que le preneur d’alors détenait plus de trois logements au Royaume-Uni — ne le deviendra jamais, quel que soit votre profil d’acquéreur. C’est un vice attaché au bien, définitif, et il se paie sur le prix.

Commonhold : la copropriété à la française, un jour

Le commonhold — propriété perpétuelle des lots avec gestion collective, structurellement proche de la copropriété française — existe en droit anglais depuis 2002 et est resté marginal. Le projet de loi Commonhold and Leasehold Reformpublié en janvier 2026 vise à le rendre utilisable, avec les textes réglementaires nécessaires, « avant la fin de la législature ». Le gouvernement indique qu’il finalisera les modalités de mise en vigueur après l’examen pré-législatif et la consultation « Moving to Commonhold ».

La date à laquelle le commonhold deviendra le régime par défaut des immeubles neufs n’est pas fixée.Le document publié parle d’une mise en œuvre « avant la fin de la législature » sans date ; le calendrier de commencement sera arrêté après l’examen pré-législatif. Il n’y a donc, à la date de rédaction, aucune raison de différer une acquisition en attendant le commonhold : ce n’est pas une option offerte à un acquéreur de 2026.

Le stamp duty land tax : le barème, puis les deux majorations

Le SDLT s’applique en Angleterre et en Irlande du Nord. Il se calcule par tranches, comme l’impôt sur le revenu français : le taux de chaque tranche ne s’applique qu’à la fraction du prix comprise dans cette tranche. Le barème résidentiel standard est en vigueur depuis le 1^er avril 2025.

Le régime primo-accédant (first-time buyer relief) porte la bande à taux nul à 300 000 £, applique 5 % de 300 001 à 500 000 £, et disparaît intégralement au-delà de 500 000 £. Il ne se dégrade pas : il se perd. À Londres, où le prix moyen est de 545 000 £, le dispositif est donc inopérant pour l’acquéreur moyen, et il faut le dire clairement plutôt que de le citer comme un avantage.

La majoration pour logement supplémentaire se déclenche à partir de 40 000 £ de prix, dès lors que vous détenez déjà un autre logement valant 40 000 £ ou plus — où qu’il se trouve dans le monde. C’est le point que les acheteurs français découvrent trop tard : votre appartement de Bordeaux compte. Une exception existe, le remplacement de la résidence principale : le remboursement de la majoration est possible si l’ancienne résidence principale est vendue ou donnée dans les 36 moisde l’acquisition.

Dernière obligation, et elle est courte : déclaration ET paiement dans les 14 jours de la date d’effet de la transaction, avec pénalité de retard et intérêts en cas de dépassement. Quatorze jours en Angleterre et en Irlande du Nord — contre trente en Écosse et au pays de Galles. Ne transposez pas.

La surtaxe de 2 % pour acheteur non résident : un test de présence, pas de résidence fiscale

Depuis les transactions dont la date d’effet est au 1^er avril 2021 ou postérieure, un acheteur non résident supporte 2 points de plus que les taux applicables à un acheteur résident, sur le résidentiel en Angleterre et en Irlande du Nord uniquement, en freehold comme en leasehold, à partir de 40 000 £ de prix. La surtaxe s’ajoute à tous les autres taux résidentiels, y compris les higher rates.

L’enjeu est un enjeu d’ordre des opérations, et il est chiffrable. Un Français qui achète un pied-à-terre londonien avantde s’installer est non résident au sens du SDLT : il paie higher rates plus 2 points, soit 7 / 9 / 12 / 17 / 19 %selon la tranche. Un Français qui s’installe d’abord, franchit les 183 jours de présence, puis achète sa résidence principale, paie le barème standard. Sur un appartement à 545 000 £, l’écart entre les deux trajectoires est de 38 150 £, mais il se décompose : 10 900 £tiennent à la seule surtaxe de 2 % et les27 250 £restants à la majoration pour logement supplémentaire, qui est une décision distincte de celle du calendrier — voir le tableau de synthèse plus bas. Et si l’achat a déjà été fait trop tôt, la voie du remboursement des 2 % reste ouverte deux ans : le dossier n’est pas perdu, il est à instruire.

Acheter par une société : 19 % à l’entrée, et une société britannique n’y échappe pas

L’acquisition d’un logement de plus de 500 000 £ par certaines non-natural persons— sociétés, sociétés de personnes dont l’un au moins des associés est une société, organismes de placement collectif — supporte un taux forfaitaire de 17 % sur l’intégralité du prix, et non par tranches. Le taux ne s’applique pas lorsque la société agit comme trusteed’un settlement. La surtaxe non-résident de 2 % s’y ajoute le cas échéant, portant le coût à 19 %. Le taux a été porté de 15 à 17 % pour les transactions à date d’effet au 31 octobre 2024 ou postérieure, et le dispositif figure au Finance Act 2025, s. 53.

Des reliefsexistent : bien affecté à une activité de location immobilière, acquis par un promoteur ou un marchand de biens, exploité dans une activité d’ouverture au public, acquis par un établissement financier dans le cadre de son activité de prêt, occupé par des salariés de l’acquéreur, ferme, ou coopérative de logement éligible. Ces reliefs sont sujets à reprise (clawback) en cas de changement d’affectation — sauf occupation au titre des dispositifs Homes for Ukraine et Ukraine Permission Extension.

Nous traitons le coût complet de la détention par société dans la section consacrée à l’ATED, plus bas, et l’articulation avec les droits de succession britanniques relève du chapitre consacré à l’Inheritance Tax. Un point doit néanmoins être posé ici, parce qu’il tue un montage encore recommandé en ligne : depuis le 6 avril 2017, l’annexe A1 de l’Inheritance Tax Act 1984met dans le champ de l’IHT la détention indirecte d’un immeuble résidentiel britannique, ainsi que les prêts liés. Le schéma « société étrangère détenant l’appartement de Kensington pour échapper aux droits de succession britanniques » est mort depuis neuf ans. Ce qui en subsiste dans le corpus francophone cumule le SDLT à 19 %, l’ATED, la corporation tax, un second étage d’imposition à la distribution — et l’IHT quand même. Signalons enfin, sans le tenir pour établi, que l’annotation de version du texte consolidé de l’annexe A1 sur legislation.gov.uk porte une modification prospective issue du Finance Act 2026, à effet du 18 mars 2026, étendant la notion de relevant UK property aux propriétés agricoles britanniques : le texte porteur de cette extension n’a pas été lu à la date de rédaction.

Deux dispositifs que le corpus francophone continue de recommander

Le premier est abrogé, le second est vivant et méconnu.

La Multiple Dwellings Relief, qui permettait d’optimiser le SDLT sur l’acquisition simultanée de plusieurs logements, est abolie. La date retenue est le 31 mai 2024, avec des règles transitoires pour les contrats échangés au plus tard le 6 mars 2024. Réserve : le policy paper HMRC a renvoyé une erreur 404 lors de la vérification du 29/07/2026 et cette date doit être reconfirmée sur source primaire — texte voté ou SDLT Manual— avant d’être opposée dans un dossier.L’abolition, elle, est acquise. Les guides francophones qui la recommandent encore décrivent un droit disparu depuis deux ans.

Le second est la règle des « 6 logements ou plus ». GOV.UK renvoie expressément le cas des « people buying 6 or more residential properties in one transaction » vers les taux non résidentiels— maximum 5 %, sans majoration de 5 points pour logement supplémentaire ni surtaxe non-résident de 2 %. C’est le principal levier légitime restant pour un investisseur constituant un portefeuille, et il est absent de la quasi-totalité des présentations françaises. Il ne s’improvise pas : la qualification d’une opération unique portant sur six logements se construit, et elle se documente.

Écosse : LBTT et Additional Dwelling Supplement

Le land and buildings transaction tax remplace le SDLT en Écosse. Le barème résidentiel est en vigueur depuis le 1^er avril 2021.

L’Additional Dwelling Supplementécossais fonctionne autrement que la majoration anglaise : il est de 8 % du prix total, et non calculé par tranches, pour les transactions dont le contrat a été conclu à compter du 5 décembre 2024 ; il était de 6 % auparavant, taux en vigueur depuis le 16 décembre 2022. Des règles transitoires protègent les contrats conclus au plus tard le 4 décembre 2024. Un supplément de 8 % assis sur le prix total, sur une résidence secondaire à 400 000 £, représente 32 000 £qui s’ajoutent au LBTT de droit commun.

Déclaration et paiement du LBTT : dans les 30 jours, le délai courant à compter du jour suivantla date d’effet.

Pays de Galles : LTT

Le land transaction taxgallois comporte deux barèmes, de dates d’effet différentes. Le barème principal s’applique aux transactions dont la date d’effet est du 10 octobre 2022 ou postérieure ; le barème higher rates, aux transactions dont la date d’effet est du 11 décembre 2024 ou postérieure.

Le pays de Galles ne comporte pas de dispositif de primo-accédant : la bande à taux nul de 225 000 £, la plus haute des trois nations, en tient lieu. Le gouvernement gallois a confirmé pour 2026-27 l’absence de changement de taux ou de bandes. Déclaration et paiement du LTT : dans les 30 jourscommençant le jour suivant la date d’effet, auprès de la Welsh Revenue Authority. Une déclaration est due même en l’absence d’impôt à payer, sauf exception. Sur la surtaxe non-résident, la même prudence qu’en Écosse s’impose : les règlements gallois et la guidancede la WRA consultés ne mentionnent aucune surtaxe pour acquéreur non résident, et le guide HMRC limite expressément la surtaxe de 2 % à l’Angleterre et à l’Irlande du Nord.

Le coût de mutation d’un appartement londonien à 545 000 £

Voici, sur le prix moyen londonien de mai 2026, ce que la mutation coûte selon votre profil. Le calcul du barème standard est le suivant : 0 £ sur les 125 000 premières livres, plus 2 % sur les 125 000 suivantes (2 500 £), plus 5 % sur les 295 000 restantes (14 750 £), soit 17 250 £.

Lisez ce tableau comme une échelle de décisions, et non comme une grille tarifaire. Entre la première et la dernière ligne, l’écart est de 86 300 £sur le même bien, au même prix, le même jour. Trois décisions le déterminent, et vous les prenez toutes les trois : la date de l’acquisition par rapport à votre présence au Royaume-Uni, la détention ou non d’un autre logement au moment de l’acquisition, et le choix d’acheter en nom propre ou par une société.

La council tax : une taxe d’occupation assise sur des valeurs de 1991

Premier décalage avec la taxe foncière française : la council tax est due au titre de l’occupation d’un logement, et non de sa propriété. La règle générale est que l’occupant adulteen est redevable, la responsabilité incombant au propriétaire dans certains cas — logement vacant, logements en multi-occupation. Un bailleur dont le bien est loué ne la paie donc pas ; un bailleur dont le bien est vide, si.

Second décalage : elle est établie par bandes de valeur, à une date de référence historique jamais réévaluée en Angleterre depuis 1991.

La conséquence est contre-intuitive pour un lecteur français, et elle joue en votre faveur si vous achetez cher : la council tax est fortement dégressive en pourcentage de la valeur. Un logement londonien à 3 M£ et un logement à 400 000 £ peuvent se trouver dans des bandes voisines, la grille de 1991 étant écrasée par le haut. C’est précisément ce que la surtaxe sur les logements de grande valeur, annoncée pour avril 2028, entend corriger.

Pour l’exercice 2026-27 (1^er avril 2026 – 31 mars 2027), la bande D moyenne en Angleterre s’établit à 2 392 £, en hausse de 111 £ soit 4,9 % sur 2025-26, tous precepts inclus, dont adult social care et paroisses. La council tax moyenne par logement est de 1 868 £. Sur 384 collectivités soumises au régime du référendum, 274 ont utilisé la flexibilité maximale — autrement dit, la hausse maximale autorisée est devenue la norme, pas l’exception. Un abattement de 25 %s’applique si l’occupant vit seul, ou si toutes les autres personnes du foyer sont disregarded.

La majoration résidences secondaires : jusqu’à 200 % pour un pied-à-terre meublé inoccupé

Depuis le 1^er avril 2025, les collectivités anglaises peuvent appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 100 % sur les résidences secondaires, définies comme les logements substantiellement meublés sans occupant— donc pas la résidence unique ou principale de quelqu’un. Le pouvoir est discrétionnaire : chaque collectivité décide, et une majoration nouvelle doit être décidée au moins 12 mois avant l’exercice au cours duquel elle s’applique. Des exceptions obligatoires existent, que les collectivités ne peuvent écarter.

Conséquence directe pour un pied-à-terre londonien : un Français qui conserve un appartement meublé inoccupé à Londres peut se voir appliquer jusqu’à 200 % de la council taxde sa bande — la charge normale plus une majoration de 100 %. Sur une bande G ou H dans un boroughcentral, l’addition annuelle devient significative, et elle s’ajoute aux charges de service et au loyer foncier. Le pied-à-terre inoccupé est, du point de vue de la fiscalité locale britannique, la formule la plus chère qui soit.

Cette conclusion vaut pour l’Angleterre.Le pays de Galles autorise des majorations supérieures, et l’Écosse a son propre régime : nous n’avons pas revérifié ces chiffres sur source primaire dans le cadre de ce chapitre, et nous n’écrirons donc pas de plafond gallois ou écossais. Si votre projet porte sur ces nations, le taux de majoration applicable se vérifie collectivité par collectivité avant l’acquisition, pas après.

La surtaxe sur les logements de grande valeur, annoncée pour avril 2028

La High Value Council Tax Surchargeest la mesure la moins connue et potentiellement la plus lourde pour le lectorat de ce guide. Voici ce qui est acquis, et seulement cela : elle s’appliquera à compter d’avril 2028, aux logements résidentiels valant plus de 2 M£, elle sera due par le propriétaire, et sa portée est strictement anglaise. GOV.UK écrit : « From April 2028, owners of properties identified as being valued at over £2 million will be liable for a recurring annual charge », sur « residential property in England ».

Ce que nous en retenons pour une décision de 2026 : si votre projet porte sur un bien anglais proche ou au-dessus de 2 M£, intégrez une charge annuelle récurrente supplémentaire à partir d’avril 2028 dans votre plan de trésorerie, sans en arrêter le montant. Et posez la question à votre conseil au moment de la réponse gouvernementale à la consultation, qui devrait être publiée dans les mois suivant sa clôture du 14 juillet 2026.

L’ATED : l’impôt qui frappe la SCI française sans qu’elle le sache

L’Annual Tax on Enveloped Dwellings est un impôt annuel frappant principalement les sociétés détenant un logement britannique valant plus de 500 000 £. Sont visées les non-natural persons : sociétés, sociétés de personnes dont l’un au moins des associés est une société, organismes de placement collectif. On lit souvent qu’il n’existe pas d’impôt annuel sur la détention au Royaume-Uni : c’est exact pour la détention en nom propre, et faux dès qu’une société entre dans le schéma. L’ATED existe depuis 2013.

Les dates de valorisation se succèdent tous les cinq ans depuis le 1^er avril 2012 — « There are revaluation dates every 5 years from 1 April 2012 ». La date de valeur en vigueur pour le cycle 2023-2028 est le 1^er avril 2022 ; la prochaine est le 1^er avril 2027, applicable aux périodes de charge 2028-29 et suivantes. Les biens acquis après une date de valorisation sont valorisés à leur date d’acquisition. La déclaration se dépose à compter du 1^er avril de la période imposable, avec échéance au 30 avril : c’est une échéance de débutde période, non de fin, et l’ATED se paie d’avance.

Mis bout à bout, l’arbitrage « nom propre ou société » compte cinq paramètres et non trois : la déduction des intérêts d’emprunt, refusée en nom propre et admise en société ; la corporation taxà 19 % jusqu’à 50 000 £ de bénéfices et 25 % au-delà de 250 000 £, avec marginal reliefentre les deux et seuils divisés par le nombre de sociétés liées ; le second étage d’imposition à la distribution ; l’ATED ; et le SDLT forfaitaire de 17 %, porté à 19 % avec la surtaxe non-résident. Pour une résidence principale ou secondaire d’usage personnel, la détention sociétaire est contre-indiquée sur l’ensemble des paramètres établis dans ce chapitre. Elle peut garder du sens dans deux configurations, à valider au cas par cas : un portefeuille locatif à fort levier détenu par un contribuable au taux additionnel, si le reliefATED « location immobilière » est effectivement disponible et revendiqué chaque année ; et un bien non résidentiel, où ni l’ATED ni le SDLT à 17 % ne s’appliquent et où le raisonnement est entièrement différent.

Les frais complets, mis bout à bout

Voici l’addition d’une acquisition londonienne au prix moyen, dans les deux trajectoires que nous voyons le plus souvent. Nous distinguons ce qui est chiffré sur source officielle de ce qui ne l’est pas, et nous laissons les seconds postes vides plutôt que de les inventer.

HYPOTHESES COMMUNES
          Prix d'acquisition ..................................... 545 000 £
          Bien : appartement en leasehold, Grand Londres
          Depot par le portail HM Land Registry (transfert total)
          Aucun autre logement detenu par l'acquereur

        TRAJECTOIRE A — ACHAT AVANT 183 JOURS DE PRESENCE AU ROYAUME-UNI
          SDLT, bareme standard + surtaxe non-resident 2 pts ..... 28 150 £
          Droit d'enregistrement HM Land Registry, tranche
            500 001 – 1 000 000 £, depot par le portail ............... 295 £
          Honoraires de conveyancing ................. non publie (voir texte)
          Survey RICS ................................ non publie (voir texte)
          Frais de dossier de pret et assurance ...... non publie (voir texte)
          Assurance du batiment ...................... non publie (voir texte)
          ----------------------------------------------------------------
          Sous-total des postes chiffres sur source officielle .. 28 445 £
            soit 5,22 % du prix

        TRAJECTOIRE B — ACHAT APRES 183 JOURS DE PRESENCE
          SDLT, bareme standard, aucune surtaxe .................. 17 250 £
          Droit d'enregistrement HM Land Registry ................... 295 £
          Memes postes non publies
          ----------------------------------------------------------------
          Sous-total des postes chiffres sur source officielle .. 17 545 £
            soit 3,22 % du prix

          ECART ENTRE LES DEUX TRAJECTOIRES ...................... 10 900 £
          (et il est recuperable par rectification de la declaration
           SDLT dans les 2 ans si la condition de presence de
           183 jours sur 365 est finalement remplie)

        SI LE MEME BIEN EST UN LOGEMENT SUPPLEMENTAIRE
          Trajectoire A : SDLT ................................... 55 400 £
          Trajectoire B : SDLT ................................... 44 500 £

        SI LE MEME BIEN EST ACQUIS PAR UNE SOCIETE NON RESIDENTE
          SDLT forfaitaire 17 % + 2 % de surtaxe ................ 103 550 £
          ATED annuel, tranche 500 000 – 1 000 000 £,
            periode de charge du 01/04/2026 au 31/03/2027 ......... 4 600 £/an
            (sauf relief revendique par declaration expresse
             chaque annee)

        CHARGES ANNUELLES RECURRENTES, TOUTES TRAJECTOIRES
          Council tax, bande a determiner ............ selon bande et borough
            (moyenne anglaise par logement 2026-27 ................ 1 868 £)
            majoration jusqu'a +100 % si meuble inoccupe
          Charges de service (service charge) ........ non publie sur source
            primaire ; a etablir sur l'etat produit par le gestionnaire
          Loyer foncier (ground rent) ................ selon le bail ; verifier
            la clause d'indexation et l'existence d'un doublement periodique
          Amortissement du bail ...................... perte de valeur annuelle,
            acceleree sous 80 ans de duree residuelle

        A PROVISIONNER, HORS BUDGET COURANT
          Mise aux normes energetiques avant le 01/10/2030 ...... jusqu'a
            10 000 £ ou 10 % de la valeur du bien, le plus faible des deux
            (depense moyenne estimee par l'etude d'impact ......... 5 400 £)
          Defauts hors facade sous la Building Safety Act ....... jusqu'a
            100 000 £ pour un bien de plus de 2 M£, etale sur 10 ans,
            et 0 £ si le freeholder est solvable au sens de l'annexe 8 § 3
          Remediation des facades ....................................... 0 £
            (annexe 8 § 8 : aucune charge de service due sous un bail
             eligible)

Ce qui coûte plus cher qu’en France, et les cas où il ne faut pas acheter

Un guide qui ne dirait que du bien de Londres serait une plaquette commerciale. Voici les postes où l’écart avec la France joue contre vous, et les situations dans lesquelles nous déconseillons l’acquisition.

Le coût d’entrée d’abord.Un non-résident achetant sa première résidence londonienne au prix moyen supporte 5,2 % de droits de mutation avant tout autre frais. S’il s’agit d’un logement supplémentaire, on passe à 10,2 %. Aucun des deux niveaux n’est aberrant au regard des droits de mutation français sur l’ancien, mais l’écart se creuse quand on ajoute que ces droits se paient dans les 14 jourset qu’ils ne sont pas intégrés au financement dans les mêmes conditions.

Le coût des faux départs ensuite.Recherches, expertise, frais de dossier de prêt : tout cela s’engage avant l’échange des contrats et se perd si la vente échoue. Sur un marché baissier où le gazunderingest fréquent, une chaîne d’achat peut se briser à deux jours de l’échange. Nous voyons régulièrement des dossiers où l’acquéreur a payé deux fois ces frais avant d’aboutir.

Les charges récurrentes du leasehold.Charges de service, loyer foncier, et amortissement du bail : trois postes qui n’existent pas dans une copropriété française, ou qui n’y existent pas sous cette forme. Le troisième est le plus insidieux parce qu’il ne fait l’objet d’aucun appel de fonds : il se constate à la revente.

La mise aux normes énergétiques.Le gouvernement a décidé de porter la norme minimale du parc locatif privé en Angleterre et au pays de Galles à l’équivalent d’un EPC C, avec conformité de tous les baux dans le champ au plus tard le 1^er octobre 2030 — « Private landlords of all tenancies will be required to comply with the higher standard by 1 October 2030 ». Il n’y a pas de date anticipée pour les baux nouveaux. Le bailleur devra engagerjusqu’à 10 000 £ par bien, ou 10 % de la valeur du logement, le plus faible des deux montants ; si la norme n’est toujours pas atteinte après cette dépense, il pourra enregistrer une exemption valable 10 anset continuer de louer. Deux précisions qui évitent de surprovisionner : un bien classé C ou mieux sur l’ancienne métrique EER avant le 1^er octobre 2029est réputé conforme jusqu’à l’expiration de son EPC (mécanisme dit de grandparenting) ; et la dépense moyenne estimée par l’étude d’impact est de 5 400 £, non de 10 000 £. La norme est enfin bi-métrique— performance de l’enveloppe plus une métrique secondaire — et non un simple « EPC C ». Le parc londonien ancien, briques victoriennes, simple vitrage, murs sans isolation, est massivement concerné.

Ajoutons, pour être complet sur ce qui a changé pour un bailleur, deux mesures qui relèvent des chapitres 07 et 08 mais qui commandent le calcul d’opportunité. Le régime des meublés de tourisme (furnished holiday lettings) est supprimépour les années fiscales ouvertes à compter du 6 avril 2025 en impôt sur le revenu et en CGT : les locations de vacances sont désormais traitées comme tout autre revenu foncier et ne sont plus assimilées à une activité commerciale. La conséquence la plus coûteuse est rarement écrite : les anciens meublés de tourisme entrent désormais dans le champ de la restriction de déduction des charges financières, qui ne leur était pas applicable. Et à compter du 6 avril 2027, les revenus fonciers relèveront de taux d’impôt qui leur sont propres — 22 %, 42 % et 47 %(Finance Act 2026, s. 7) ; la réduction d’impôt des bailleurs pour charges financières suivra symétriquement, portée de 20 à 22 %. Ces taux sont rattachés par HMRC à l’Angleterre, au pays de Galles et à l’Irlande du Nord, mais la même publication annonce l’ouverture aux gouvernements dévolus d’Écosse et du pays de Galles d’une faculté de fixer leurs propres taux fonciers :cette faculté n’est pas en vigueur au 29 juillet 2026, et la portée galloise du barème de 2027-28 n’est pas écrite en clair dans la source. Un lecteur possédant au pays de Galles ne doit rien en conclure.

Ce que la revente réserve

Trois points, traités au fond dans le chapitre consacré aux plus-values immobilières britanniques, doivent figurer ici parce qu’ils commandent le calcul d’opportunité au moment de l’acquisition.

Le premier est un délai, et il est court. Un non-résident qui cède un bien britannique doit déclarer ET payer dans les 60 jours de la completion, pour toute cession achevée le 27 octobre 2021 ou après.L’obligation déclarative existe même en l’absence d’impôt à payer, même en cas de moins-value, et même si le cédant n’est pas inscrit au Self Assessment.Aucun professionnel n’accomplit cette formalité d’office : ni le solicitor, ni l’agent immobilier. Un cédant français habitué au prélèvement opéré par le notaire lors d’une cession française découvre les pénalités des mois plus tard.

Le deuxième est l’absence d’abattement pour durée de détention.Les pages HMRC consultées le 29/07/2026 ne décrivent aucun mécanisme d’abattement pour durée de détention en capital gains taxbritannique, ni d’exonération après 22 ou 30 ans comparable au régime français. Les taux sont de 18 % dans la fraction de la tranche de base et de 24 % au-delà pour une personne physique, avec un annual exempt amount de 3 000 £— dérisoire au regard d’une plus-value immobilière londonienne.

Le troisième est une exonération qui existe, et qu’il ne faut surtout pas croire inexistante. La Private Residence Reliefexonère la plus-value afférente aux périodes d’occupation à titre de résidence principale, et les neuf derniers mois de détention sont toujours exonérés. Mais pour un non-résident, chaque année fiscale est neutralisée — non-qualifying tax year, TCGA 1992, s. 222B — sauf si le cédant ou son conjoint était résident du territoire où se trouve le bien, ous’il satisfait le day count test de la s. 222C : y avoir passé au moins 90 nuits dans l’année fiscale, les nuits du conjoint comptant, et pouvant être réparties entre plusieurs logements britanniques du contribuable. Autrement dit : un Français qui rentre en France et conserve son ancien appartement londonien perd la Private Residence Relief pour chaque année fiscale où il y passe moins de 90 nuits. S’il compte le vendre, soit il vend vite, soit il documente les 90 nuits. C’est une donnée de calendrier de cession au moins aussi importante que le délai de 60 jours, et elle croise l’exonération française de résidence principale, dont les conditions ne se recouvrent pas — voir le chapitre consacré au retour en France.

Un dernier mot sur l’interface franco-britannique, développée aux chapitres 10 et 15. Si vous êtes résident de Franceet propriétaire d’un bien britannique : ce bien entre intégralement dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, la convention franco-britannique de 2008 ne visant, à son article 2, que les impôts sur le revenu et sur les gains en capital. Une réserve doit néanmoins être connue : l’article 29 § 3de cette convention vise nommément l’impôt de solidarité sur la fortune et écarte de son assiette, pendant les cinq années civiles suivant l’installation en France, les biens situés hors de France détenus par un résident de France possédant la nationalité britannique sans posséder en même temps la nationalité française ; l’ISF ayant été supprimé en 2018, la transposition de cette clause à l’impôt sur la fortune immobilière n’est établie par aucune source consultée à la date de rédaction ; et la plus-value de sa cession, contrairement à ce qu’on lit souvent, n’est pas imposable au seul Royaume-Uni. La convention range les plus-values immobilières britanniques dans la catégorie du crédit d’impôt égal à l’impôt britannique, et non à l’impôt français : le différentiel reste dû en France. Le régime de faveur des nouveaux résidents en matière d’IFI limite l’imposition aux seuls biens immobiliers situés en France jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de l’installation, mais il suppose de n’avoir pas été fiscalement domicilié en France au cours des cinq années civiles précédentes(CGI, art. 964) : une expatriation britannique plus courte n’y ouvre pas droit. Il est traité au chapitre 15.

Ce que nous ne tranchons pas, et ce qu’il faut demander à nos avocats partenaires

Sept points de ce chapitre appellent l’intervention d’un conseil britannique avant tout acte irréversible. Pour chacun, voici la question exacte à poser et les pièces à réunir — parce qu’un rendez-vous mal préparé chez un conveyancing solicitor coûte cher et ne produit rien.

Deux sujets connexes, enfin, relèvent d’un spécialiste et ne seront pas tranchés ici. Le régime britannique des foreign income and gainsouvert au 6 avril 2025 fait perdre à celui qui l’invoque ses abattements britanniques d’impôt sur le revenu et de plus-values — y compris contre ses revenus fonciers et sa plus-value immobilière britanniques : un nouvel arrivant déjà propriétaire d’un bien locatif au Royaume-Uni doit arbitrer, et l’arbitrage est traité au chapitre 03. Et l’exonération de transmission entre époux en matière de droits de succession britanniques est plafonnée à 325 000 £lorsque le bénéficiaire n’est pas long-term UK resident, sauf élection qui l’expose alors aux droits sur son patrimoine mondial. Pour un couple français dont un seul membre est long-term UK residentet dont l’appartement londonien est l’actif principal, c’est le point de bascule du dossier. Il est traité au chapitre consacré à l’Inheritance Tax.

Vous partez à Londres et vous gardez l’appartement. C’est la décision la plus fréquente et la moins instruite de tous les dossiers d’expatriation que nous ouvrons. Elle se prend en général pour de bonnes raisons : le bien est financé, le locataire est en place, la vente coûterait des frais, et personne n’a envie de solder un patrimoine français le jour où il change de pays. La question que vous posez ensuite est simple : « combien ça me coûte de le garder ? »

La réponse tient en trois temps, et le troisième surprend tout le monde. La France continue de tout prendre sur cet immeuble : c’est le seul actif sur lequel votre départ ne lui fait rien perdre. Elle ajoute même deux choses que vous n’aviez pas avant de partir, un taux minimum d’imposition et un impôt sur la fortune immobilière dont le plafonnement vous est désormais fermé. Le Royaume-Uni, lui, impose les mêmes loyers une seconde fois, sur une assiette recalculée selon ses propres règles, et vous accorde un crédit d’impôt qui n’éteint pas toujours la différence — et qui, certaines années, vaut exactement zéro. Enfin, le jour où vous vendrez, les deux systèmes ne regarderont pas la même plus-value : la France en efface une partie avec le temps, le Royaume-Uni n’en efface aucune. Un bien exonéré en France après trente-deux ans de détention peut coûter 24 % de sa plus-value à Londres, sans le moindre crédit d’impôt puisqu’il n’y a rien à créditer.

Ce chapitre traite l’immeuble français conservé, poste par poste et des deux côtés de la Manche : les loyers, la location meublée, la SCI, la SCPI, la vente, les abattements, les exonérations, le représentant fiscal, puis la déclaration britannique de ces mêmes revenus et le mécanisme d’élimination de la double imposition ligne par ligne. Le chapitre 13 en donne la carte générale au milieu des autres revenus de source française ; le chapitre 15 traite l’impôt sur la fortune immobilière, que nous n’abordons ici qu’au titre de son interaction avec la détention. Le chapitre 11 traite l’année du départ, dont dépend le découpage des loyers de la première année, et le chapitre 12 l’exit tax, qui ne frappe pas l’immeuble mais peut frapper les titres de la société qui le détient.

Deux avertissements de calendrier commandent tout ce qui suit. Le premier : l’année fiscale britannique court du 6 avril au 5 avril. L’année 2026-27couvre le 6 avril 2026 au 5 avril 2027. Vos loyers français sont déclarés en France par année civile et au Royaume-Uni par année fiscale britannique : un même loyer d’octobre 2026 relève de la déclaration française des revenus de 2026, déposée au printemps 2027, et de la Self Assessment tax returnbritannique 2026-27, déposée au plus tard le 31 janvier 2028. Le crédit d’impôt britannique se calcule donc sur un impôt français qui n’est parfois pas encore établi. Chaque chiffre de ce chapitre porte son millésime, et un montant britannique « 2026 » sans précision n’est pas exploitable.

Le second : le Royaume-Uni n’est plus dans l’Union européenne ni partie à l’accord sur l’Espace économique européen, et cela ne produit pas le même résultat d’un dispositif français à l’autre. Sur les quatre textes de ce chapitre où la distinction joue, elle donne quatre réponses différentes. Le représentant fiscal est devenu obligatoire. L’exonération de l’ancienne résidence principale reste ouverte. L’exonération de 150 000 € reste ouverte aussi, mais pour une raison qui n’a rien à voir avec le Brexit. Et l’exonération de CSG et de CRDS est maintenue par l’administration française. Il n’existe pas de règle générale « donc c’est le régime des États tiers », et l’erreur inverse coûte tout aussi cher.

Dernière précision de champ : les barèmes britanniques reproduits ici sont ceux d’Angleterre, du pays de Galles et d’Irlande du Nord. Un client installé à Édimbourg relève de taux différents sur les revenus non financiers, dont les revenus fonciers : l’Écosse applique six tranches d’income tax, de 19 % à 48 %pour l’année fiscale 2026-27. Sur un bailleur écossais, tous les chiffrages de ce chapitre sont à refaire.

Ce que le départ change sur votre immeuble, et ce qu’il ne change pas

L’immeuble est l’actif le plus territorial qui soit, et la convention du 19 juin 2008 le traite comme tel. Son article 6 § 1 attribue l’imposition des revenus de biens immobiliers à l’État de situation, avec renvoi au droit de cet État pour définir ce qu’est un bien immobilier. Le point 4 du protocole ajoute que l’expression comprend les options, promesses de vente et droits analogues. Son article 14 § 1attribue de même les gains à l’État de situation, et son § 2 y range les titres de sociétés à prépondérance immobilière ainsi que les droits dans un partnership ou un trust à actif principalement immobilier.

Cette attribution n’est pas exclusive, et c’est là que se joue tout le reste. La convention ne dit pas que le Royaume-Uni s’abstient : elle dit que la France impose, et l’article 24 § 1 a) organise ensuite l’élimination côté britannique par un crédit d’impôt. Comparez avec vos dividendes français, plafonnés à 15 % à la source, avec vos intérêts et vos redevances, ramenés à zéro, avec vos plus-values de titres, que l’article 14 § 5 attribue au seul Royaume-Uni. Sur tout le reste de votre patrimoine français, le départ desserre l’étreinte fiscale française. Sur l’immeuble, il ne la desserre en rien et il en ajoute une seconde.

Les revenus fonciers côté français : même assiette, autre taux

Rien ne change dans le calcul du revenu foncier lui-même. Vous restez au micro-foncier ou au régime réel selon les mêmes règles, vous déduisez les mêmes charges, la taxe foncière, l’assurance, les honoraires de gestion, les travaux déductibles et les intérêts d’emprunt. Le résultat net foncier se détermine exactement comme avant le départ. Vous déposez une déclaration n° 2042 accompagnée des annexes utiles — 2044 pour le réel, 2047 pour les revenus de source étrangère le cas échéant, 2042 C pour les cases particulières — auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.

Ce qui change, c’est le taux. L’article 197 A du CGIimpose que l’impôt d’une personne non domiciliée en France ne soit pas inférieur à 20 %du revenu net imposable pour la fraction n’excédant pas la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et à 30 %au-delà — 14,4 % et 20 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer. Pour l’imposition des revenus de 2025, cette limite est de 29 579 €. Concrètement, un revenu foncier net de 12 000 € qui, pour un résident, entrait dans une tranche à 11 % ou restait sous le seuil d’imposition, supporte désormais 2 400 € d’impôt.

Trois seuils circulent et se confondent régulièrement, y compris sous la plume de professionnels. 11 600 €est l’entrée du barème progressif ; 29 579 €est le seuil de bascule du taux minimum de 20 à 30 %, indexé sur le barème des revenus de 2025 ; 17 275 € et 50 112 €sont les tranches de la retenue à la source de l’article 182 A applicable aux salaires et pensions pour les revenus de 2026, qui ne concernent pas les revenus fonciers — ni l’article 182 A ni l’article 182 B ne visent les loyers. Il n’y a aucune retenue à la source sur les revenus fonciers françaisd’un non-résident : vous déclarez et vous payez, comme avant.

Le taux minimum s’écarte sur option. L’article 197 A permet au contribuable qui justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, reconstitués selon les règles françaises, serait inférieur à ces minima, d’appliquer ce taux moyen à ses seuls revenus de source française. L’option est intéressante pour un bailleur dont les revenus britanniques sont faibles — un étudiant, un conjoint sans activité, une année de transition, un début d’activité indépendante — et elle se retourne mécaniquement dès que les revenus mondiaux placent le taux moyen au-dessus de 20 %. Elle se demande chaque année, avec la déclaration et dans les délais légaux.

Deux réserves l’accompagnent, et nous ne les comblons pas. La doctrine que nous citons, BOI-IR-DOMIC-10-20-10, §§ 360 à 400, est datée du 6 avril 2017 : elle est antérieure à l’introduction du taux minimum de 30 % et ne mentionne que le taux de 20 %. Nous n’avons pas localisé de version postérieure au 29 juillet 2026, et nous ne concluons pas de cette absence à l’absence de doctrine plus récente. Surtout, la tolérance de la déclaration sur l’honneur, réservée aux résidents d’un État lié à la France par une convention d’assistance administrative, devrait jouer pour le Royaume-Uni au titre de l’article 27 de la convention de 2008 — c’est une déduction de notre part, non une position administrative postérieure au Brexit. Et le tax calculationdélivré par HMRC porte sur une période du 6 avril au 5 avril, non sur l’année civile française : aucune doctrine consultée n’indique comment retraiter ce décalage. Nous constituons le dossier avec les deux tax calculationsqui chevauchent l’année civile et une note de reconstitution au prorata. C’est une méthode de prudence, pas une règle opposable.

Les prélèvements sociaux : 7,5 %, 17,2 %, et 9,7 points qui ne se récupèrent nulle part

Premier point, et il vaut la peine d’être posé avant les taux : pour un non-résident, le champ des prélèvements sociaux se limite à deux catégories. Les revenus d’immeubles situés en France, par le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, et les plus-values immobilières soumises au prélèvement de l’article 244 bis A, par le I bis de l’article L. 136-7. Pas une de plus. Vos dividendes, vos intérêts, vos plus-values de titres, vos rachats d’assurance-vie et vos retraits de PEA sont hors champ. Le corpus francophone affirme fréquemment le contraire ; le chapitre 13 y revient. Autrement dit, votre immeuble est désormais le seul actif français sur lequel vous payez encore des prélèvements sociaux.

Le taux ordinaire est de 17,2 %, soit 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. C’est la position administrative, et c’est celle que nous publions. Une controverse existe, et nous la signalons plutôt que de la masquer. L’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, dans sa rédaction en vigueur depuis le 27 juin 2026issue de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, article 65, porte le taux de CSG à 10,6 % et maintient 9,2 % pour cinq catégories limitativement énumérées à son IV. Or le 1° de ce IV vise « les revenus mentionnés au a du Ide l’article L. 136-6 », alors que l’assujettissement des non-résidents est prévu au I bisdu même article. Deux lectures s’opposent donc : si le IV 1° désigne une catégorie de revenus, le taux est de 17,2 % ; s’il désigne un paragraphe précis, il serait de 18,6 %. Nous retenons 17,2 %, lecture la plus naturelle et seule cohérente avec la doctrine publiée sur les plus-values, et nous vous disons que le point n’est pas tranché.

Vient maintenant le point où l’intuition « État tiers » se trompe. La FAQ Brexit de la DGFiP du 14 janvier 2022maintient l’exonération de CSG et de CRDS pour les résidents britanniques, au visa des accords de sortie signés les 12 novembre 2019 et 30 décembre 2020, sous trois conditions cumulatives. Le BOFiP le confirme (BOI-RFPI-PVINR-20-20, version du 29 juin 2022, section III, remarque 2), et la page vivante d’impots.gouv.fr, mise à jour le 19 juillet 2023 et servie inchangée au 29 juillet 2026, l’énonce en une phrase : « Bien que le Royaume-Uni soit sorti de l’Union Européenne le 1^er janvier 2021, les résidents britanniques continuent de bénéficier de cette exonération de CSG et CRDS ». Le fondement textuel de ce maintien, après la sortie du Royaume-Uni du champ du règlement (CE) n° 883/2004, n’est établi par aucune des sources consultées ; le sort des personnes couvertes par l’accord de retrait — installation avant le 31 décembre 2020 — n’est traité expressément ni par la FAQ ni par la page de 2023.

La troisième condition est un piège, et il vise exactement une population : les retraités. Un retraité français installé au Royaume-Uni dont les soins de santé sont pris en charge par la France au moyen d’un formulaire S1est-il « à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français » ? Les deux lectures qui circulent convergent vers l’exclusion — l’une par la troisième condition, l’autre parce que le S1 signifie précisément que la législation compétente en matière d’assurance maladie est la législation française, ce qui fait échouer la première condition avant même d’examiner la troisième. Mais aucune n’est adossée à une source primaire française. Les pages officielles consultées le 29 juillet 2026 — la FAQ Brexit du 14 janvier 2022, la FAQ des non-résidents du 19 juillet 2023 et le BOI-RFPI-PVINR-20-20 — ne mentionnent ni le formulaire S1, ni les titulaires de pension, ni la prise en charge des frais de santé par la France.

Nous ne tranchons donc pas. L’articulation entre le formulaire S1 français et l’exonération de CSG-CRDS issue de la jurisprudence dite de Ruytern’est pas tranchée à la date de rédaction ; elle doit être examinée dossier par dossier. Ce que nous disons en revanche sans réserve, c’est l’ordre de grandeur du risque, parce qu’il commande une décision. Un salarié affilié au National Insurancepaie 7,5 % sur ses loyers français. Le jour où il liquide sa retraite française et reçoit un S1, il peut basculer à 17,2 % — plus du double— sans que rien n’ait changé dans son patrimoine. Sur un revenu foncier net de 20 000 €, cela fait 1 940 € par an, et ces 1 940 € ne sont récupérables ni en France, ni au Royaume-Uni.

Le même loyer, une seconde fois : l’overseas property business

Pour le Royaume-Uni, vos loyers français forment un overseas property business, imposable à l’income tax. Vous ne reportez pas le résultat foncier français dans votre Self Assessment : vous refaites le calcul selon les règles britanniques. Les écarts d’assiette sont structurels et vont dans les deux sens — traitement des travaux, amortissements, et surtout déductibilité des charges financières, dont nous parlons dans un instant.

Les taux applicables en 2026-27en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord sont ceux du barème général : personal allowancede 12 570 £, taux de base de 20 % de 12 571 à 50 270 £, taux supérieur de 40 % de 50 271 à 125 140 £, taux additionnel de 45 % au-delà, avec dégressivité de l’abattement personnel de 1 £ pour chaque 2 £ de revenu net ajusté au-delà de 100 000 £. Un abattement de 1 000 £par an sur les revenus fonciers peut être substitué aux charges réelles ; il ne peut pas créer de déficit, chaque indivisaire dispose du sien sur sa quote-part de recettes brutes, et il est incompatible avec le Rent a Room Scheme. Nous relevons que la page HMRC qui le porte, Tax-free allowances on property and trading income, ne distingue pas les immeubles britanniques des immeubles étrangers ; son application à un overseas property businessnous paraît acquise mais nous ne l’avons pas vérifiée sur une source qui le dise expressément.

À compter du 6 avril 2027, le Royaume-Uni crée des taux propres aux revenus fonciers. Le Finance Act2026 insère par son article 6 une section 6D dans l’Income Tax Act2007 et fixe par son article 7, pour l’année fiscale 2027-28, un property basic rate de 22 %, un property higher rate de 42 % et un property additional rate de 47 %. Le même article 6 modifie la hiérarchie des revenus de la section 16A de l’ITA 2007 pour placer le revenu foncier avant les revenus mobiliers et les dividendes dans l’ordre d’imposition. Deux points supérieurs sur chaque tranche, ce n’est pas anodin sur un revenu foncier net de 25 000 £ : 500 £ par an.

La restriction des charges financières : le mécanisme qui punit l’emprunt

Voici l’écart d’assiette le plus lourd entre les deux systèmes, et il n’a aucun équivalent français. Depuis l’année fiscale 2020-21, un bailleur personne physique de logements d’habitation ne déduit plus aucune charge financière de son résultat foncier britannique. Les intérêts d’emprunt sortent de l’assiette et reviennent sous forme d’une réduction d’impôtcalculée au taux de base. La montée en charge s’est faite de 2017-18 à 2019-20 ; elle est achevée.

Le calcul est décrit par la section 274AA de l’ITTOIA 2005 et illustré par le manuel HMRC PIM2058. La réduction est égale au taux de base multiplié par L, le plus faible du montant relievable et des bénéfices fonciers ajustés — jamais par le montant relievablebrut. Lorsque la somme des charges financières excède le revenu total ajusté, l’assiette est réduite dans le rapport de l’un à l’autre. La fraction non utilisée n’est pas perdue : elle est reportée sur les années suivantes.

DEFINITIONS (ITTOIA 2005, s. 274AA ; HMRC PIM2058)

          Montant relievable ...... charges financieres de l'annee
                                    + report des annees anterieures
          Benefices ajustes ....... resultat foncier britannique
                                    AVANT deduction des charges financieres
          L ....................... le PLUS FAIBLE des deux ci-dessus
          S ....................... somme des charges financieres retenues
          ATI ..................... revenu total ajuste du contribuable

        CALCUL

          Si S <= ATI ....... reduction = L x taux applicable
          Si S >  ATI ....... reduction = (ATI / S) x L x taux applicable

          Fraction non utilisee ......... REPORTEE, jamais perdue

        TAUX APPLICABLE

          Annee fiscale 2026-27 ......................... 20 %
          Annee fiscale 2027-28 et suivantes ............ 22 %
            (property basic rate ; Finance Act 2026, s. 6(8)
             et annexe 1, § 40, substituant PBR a BR dans
             les s. 274AA(5) et 274C(2) de l'ITTOIA 2005)

Le piège arithmétique mérite d’être nommé, parce qu’il produit des effets que personne n’anticipe. La charge d’intérêts gonfle votre revenu imposable britanniqueau lieu de le réduire. Elle peut vous faire basculer dans la tranche supérieure, vous faire franchir le seuil de 100 000 £ au-delà duquel la personal allowancese dégrade de 1 £ pour 2 £, ou déclencher le High Income Child Benefit Charge. Un bailleur français à fort levier, habitué à ce que ses intérêts effacent son revenu foncier, découvre un revenu imposable britannique qu’il ne reconnaît pas.

Une conséquence collatérale, pour ceux qui possèdent un meublé de tourisme en France. Le régime britannique des furnished holiday lettings a été supprimépour les années fiscales ouvertes à compter du 6 avril 2025 (Finance Act2025, section 25 et annexe 5). Les locations saisonnières sont désormais traitées comme tout autre revenu foncier et ne sont plus assimilées à une activité commerciale. La conséquence la plus coûteuse de cette abrogation n’est écrite à peu près nulle part : les anciens meublés de tourisme entrent désormais dans le champ de la restriction des charges financières, qui ne leur était pas applicable. Si vous raisonnez encore sur le régime britannique favorable de la location saisonnière pour justifier un montage, vous raisonnez sur un droit périmé depuis avril 2025.

Le crédit d’impôt britannique : deux plafonds, et l’année où il vaut zéro

L’article 24 § 1 a) de la convention accorde au résident britannique un crédit égal à l’impôt français exigible sur les mêmes revenus : cet impôt « est considéré comme un crédit déductible de tout impôt du Royaume-Uni calculé sur les mêmes bénéfices, revenus ou gains imposables que ceux sur lesquels l’impôt français est calculé ». Deux limites conditionnent ce crédit, et elles doivent figurer avant la liste des impôts admissibles, faute de quoi tout le raisonnement de frottement est faux.

La première est le plafonnement lui-même : le crédit ne peut excéder l’impôt britannique effectivement dû sur le même revenu, calculé selon les règles britanniques. Il est donc nul si le résultat britannique est nul ou déficitaire — hypothèse banale pour un bien à fort levier, précisément parce que les règles britanniques plafonnent la déduction des charges financières — et nul pendant les années où le régime FIG est revendiqué. Dans ces deux cas, tout impôt français payé sur ce revenu devient un coût définitif.

La seconde est plus perverse : le droit britannique refuse le crédit pour l’impôt étranger que le contribuable pouvait éviter. La section 33 du Taxation (International and Other Provisions) Act2010, intitulée « Limit on credit: minimisation of the foreign tax », plafonne le crédit au montant qui aurait été dû si « all reasonable steps » avaient été prises pour minorer l’impôt étranger, ces diligences incluant expressément « (a) claiming, or otherwise securing the benefit of, reliefs, deductions, reductions or allowances, and (b) making elections for tax purposes », au regard tant du droit interne étranger que des conventions. Sur l’immobilier, cette règle mord précisément là où vous ne l’attendez pas : si vous n’avez pas coché les cases 8SH ou 8SI et que vous avez acquitté 17,2 % au lieu de 7,5 %, la fraction de CSG et de CRDS payée à tort n’est pasrécupérable au Royaume-Uni. Elle ne l’est que par la voie française de la réclamation contentieuse, dans les délais de droit commun.

Reste à savoir quels impôts français sont admissibles. Le manuel HMRC DT7261, mis à jour le 7 juillet 2026, range parmi les impôts admissibles l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, la contribution sociale sur l’impôt sur les sociétés, la taxe sur les salaires et le prélèvement de solidarité. Il classe inadmissibles la CSG et la CRDS, par renvoi exprès à l’article 24 § 2 c) de la convention — lequel vise les impôts mentionnés aux points (i) à (iv) de l’article 2 § 1 b), et la CSG et la CRDS figurent aux points (v) et (vi).

L’écart entre 7,5 % et 17,2 % n’est donc pas un écart de 9,7 points de charge brute : c’est un écart de 9,7 points de charge définitive, non récupérable ni en France ni au Royaume-Uni. C’est, en pourcentage du revenu, l’enjeu le plus élevé de tout le dossier pour un bailleur.

Le chiffrage complet : le même appartement, quatre situations

Un exemple vaut mieux qu’un développement. Prenons un appartement bordelais loué nu, 18 000 € de loyers annuels, 4 500 € de charges déductibles hors intérêts d’emprunt, propriétaire célibataire installé à Londres, salarié britannique au taux supérieur de 40 % pour 2026-27. Nous retenons une contre-valeur de 1 £ pour 1,15 €, hypothèse explicite et arrondie : le calcul britannique se fait en livres, et le taux de conversation retenu par HMRC déplace le résultat.

HYPOTHESES COMMUNES
          Loyers annuels ........................................ 18 000 €
          Charges deductibles hors interets ...................... 4 500 €
          Resultat foncier francais ............................. 13 500 €
          Taux marginal britannique 2026-27 ......................... 40 %
          Contre-valeur retenue ............................. 1 £ = 1,15 €

        CAS 1 — SANS EMPRUNT, TROIS CONDITIONS DU 7,5 % REMPLIES
          Impot sur le revenu francais, taux minimum 20 % ........ 2 700 €
          Prelevement de solidarite 7,5 % ...................... 1 012,50 €
          Total France ......................................... 3 712,50 €
          Resultat britannique : 13 500 € = 11 739 £
          Impot britannique a 40 % ............................... 4 696 £
          Credit d'impot (3 712,50 € = 3 228 £) .................. 3 228 £
          Impot britannique residuel ............................. 1 468 £
          CHARGE TOTALE ................................ environ 5 400 €
          Taux effectif global ...................................... 40 %

        CAS 2 — MEME BIEN, TROIS CONDITIONS NON REMPLIES (S1)
          Impot sur le revenu francais ........................... 2 700 €
          Prelevements sociaux 17,2 % ............................ 2 322 €
            dont CSG + CRDS non imputables (9,7 %) ............. 1 309,50 €
          Credit d'impot britannique : (2 700 + 1 012,50) € = 3 712,50 € = 3 228 £
          Impot britannique residuel ............................. 1 468 £
          CHARGE TOTALE ................................ environ 6 710 €
          Surcout par rapport au cas 1 ....................... 1 309,50 €

        CAS 3 — AVEC 6 000 € D'INTERETS, 7,5 % APPLICABLE
          Resultat foncier francais : 13 500 - 6 000 ............. 7 500 €
          Impot sur le revenu francais, 20 % ..................... 1 500 €
          Prelevement de solidarite 7,5 % ...................... 562,50 €
          Total France ......................................... 2 062,50 €
          Benefices ajustes britanniques (avant interets) ....... 11 739 £
          Impot britannique a 40 % ............................... 4 696 £
          Reduction d'impot : L = 5 217 £ x 20 % ................. 1 043 £
          Impot britannique avant credit ......................... 3 653 £
          Credit (2 062,50 € = 1 793 £) .......................... 1 793 £
          Impot britannique residuel ............................. 1 860 £
          CHARGE TOTALE ................................ environ 4 200 €

        CAS 4 — LE MEME, MAIS EN 2027-28
          Impot britannique a 42 % ............................... 4 930 £
          Reduction d'impot : L = 5 217 £ x 22 % ................. 1 148 £
          Impot britannique avant credit ......................... 3 782 £
          Credit inchange ........................................ 1 793 £
          Impot britannique residuel ............................. 1 989 £
          CHARGE TOTALE ................................ environ 4 350 €

Ce que ces quatre cas ne montrent pas, et qu’il faut ajouter mentalement : le décalage de trésorerie. Vous payez l’impôt français à l’automne de l’année N+1 sur les revenus de N, et l’impôt britannique au plus tard le 31 janvier suivant la clôture de l’année fiscale britannique, sous réserve des acomptes de payments on account. Le crédit d’impôt suppose de justifier l’impôt français payé : conservez les avis d’imposition et les preuves de paiement, année par année, et rangez-les dans un dossier qui survivra à dix ans et à deux déménagements.

La fenêtre FIG : quatre ans où le Royaume-Uni ne prend rien sur vos loyers français

Le régime des foreign income and gainsest traité au chapitre 3. Ici, un seul point, mais il est considérable et systématiquement omis : pour le Royaume-Uni, vos revenus fonciers français sont des revenus étrangers. La liste des revenus couverts par le régime FIG comprend expressément les revenus de propriété étrangère. Pendant les quatre premières années fiscales de résidence britannique d’un qualifying new resident— personne devenant résidente après au moins dix années fiscales consécutives de non-résidence —, la revendication du régime FIG dégrève intégralement vos loyers français de l’impôt britannique — allégement obtenu sur réclamation, non exonération de plein droit —, que vous les rapatriiez ou non. Attention au décompte : la fenêtre de quatre ans ne recommence pas le 6 avril 2025, elle court depuis l’année où vous êtes devenu résident britannique, y compris avant la réforme (ITTOIA 2005, s. 845B(3)(c)) ; un Français résident depuis 2022-23 n’a plus qu’une seule année revendicable, 2025-26, et seul celui qui devient résident à compter de 2025-26 dispose des quatre années pleines.

Quatre conséquences en découlent pour votre immeuble, et elles se contredisent en partie : c’est un arbitrage, pas une recette.

La location meublée vue de Londres : LMNP, LMP, et deux points que nous ne tranchons pas

La location meublée est le régime préféré des investisseurs français, et c’est aussi celui dont l’expatriation au Royaume-Uni dégrade le plus la lisibilité. Côté français, le principe est acquis : les revenus de location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers. Ils sont imposables en France comme revenus d’exploitation sise en France, au barème progressif, avec application du même taux minimum de 20 % et 30 % de l’article 197 A et la même faculté d’option pour le taux moyen.

Le premier point que nous ne tranchons pas est celui des prélèvements sociaux, et il vaut de l’argent. Le I bis de l’article L. 136-6du code de la sécurité sociale, qui fonde l’assujettissement des non-résidents, ne vise que les revenus mentionnés au a du I de l’article 164 B du CGI— les revenus d’immeubles sis en France ou de droits s’y rapportant. Aucune autre lettre n’est visée. Or les bénéfices de location meublée relèvent littéralement du cdu même I, qui vise séparément les revenus d’exploitations sises en France. La lecture littérale conduit donc à exclure le LMNP du champ des prélèvements sociaux du non-résident. Aucune doctrine administrative consultée le 29 juillet 2026 ne tranche la question. Nous ne conseillons à personne de cesser unilatéralement de déclarer, et nous ne conseillons à personne de payer sans réserve : c’est un point à poser par écrit au service des impôts des particuliers non-résidents ou à faire arbitrer par un avocat fiscaliste, avec les liasses des trois derniers exercices.

Le second point porte sur le passage du statut de loueur non professionnel à celui de loueur professionnel. Les conditions françaises du basculement, les obligations sociales qui l’accompagnent et leur articulation avec une affiliation britannique au National Insurancen’ont pas été établies sur source primaire dans notre socle documentaire. Nous le disons plutôt que de recopier ce qui circule. Ce que nous savons en revanche, c’est que la question est structurante : le protocole en matière de coordination de la sécurité sociale de l’accord du 30 décembre 2020 pose à son article SSC.10 la règle de l’unicité de législation— « les personnes auxquelles le présent protocole est applicable ne sont soumises qu’à la législation d’un seul État ». Une activité de loueur professionnel exercée en France par un résident britannique met cette règle à l’épreuve, et la réponse ne se devine pas.

Côté britannique, en revanche, la mécanique est claire et elle est défavorable. Le Royaume-Uni ne connaît ni le statut LMNP, ni le statut LMP, ni l’amortissement du bien. Il recalcule le résultat selon ses propres règles, et l’amortissement déduit en France n’est pas déductible au Royaume-Uni. Autrement dit : le mécanisme même qui rend le LMNP attractif — un résultat fiscal français proche de zéro pendant dix ou quinze ans grâce aux amortissements — produit une conséquence violente une fois à Londres. Vous déclarez en France un résultat nul, donc vous payez peu ou pas d’impôt français, donc vous n’avez presque aucun crédit d’impôt à faire valoir, alors que le Royaume-Uni, lui, impose un résultat positif calculé sans amortissement. Le LMNP, optimisé pour la France, devient une base imposable britannique quasi pleine.

HYPOTHESES
          Loyers meubles annuels ................................ 15 000 €
          Charges reelles deductibles ............................ 3 500 €
          Amortissements pratiques en France ..................... 8 000 €
          Taux marginal britannique 2026-27 ......................... 40 %
          Contre-valeur retenue ............................. 1 £ = 1,15 €

        COTE FRANCAIS
          Resultat BIC : 15 000 - 3 500 - 8 000 .................. 3 500 €
          Impot sur le revenu, taux minimum 20 % ................... 700 €
          Prelevements sociaux ......................... champ non tranche

        COTE BRITANNIQUE
          Resultat recalcule : 15 000 - 3 500 ................... 11 500 €
            (aucun amortissement admis)
          Contre-valeur ......................................... 10 000 £
          Impot britannique a 40 % ............................... 4 000 £
          Credit d'impot (700 € = 609 £) ........................... 609 £
          Impot britannique residuel ............................. 3 391 £

        CHARGE TOTALE ...................................... environ 4 600 €
          soit 30,7 % des loyers bruts, la ou le meme bien
          detenu par un resident de France supporterait
          l'impot sur 3 500 € seulement

La SCI : translucide à Paris, opaque à Londres

C’est le point de ce chapitre où le décalage entre les deux systèmes est le plus net, et où la conséquence est la moins souvent tirée. Le manuel HMRC INTM180030, Foreign entity classification for UK tax purposes, mis à jour le 24 juillet 2026, comporte treize entrées pour la France. Il classe opaquesla SCI, la société civile, la SCEA, la SARL, la SAS, la SA, le GFA et la SCA ; il classe transparentsle GIE, la SNC, la SCS, la société en participation et le FCPR. La ligne SCI porte la date de novembre 2005.

Une SCI à l’impôt sur le revenu est, en droit français, translucide : elle ne paie pas l’impôt, ses associés sont imposés sur leur quote-part de résultat, dans la catégorie des revenus fonciers, qu’il y ait distribution ou non. Pour HMRC, la même société est opaque : c’est une entité distincte, et ce que vous en recevez n’est pas une quote-part de revenus fonciers, ce sont des dividendes de source étrangère. Les conséquences sont au nombre de trois, et aucune n’est neutre.

Le décalage temporel mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il produit le pire des résultats possibles. Supposons une SCI à l’impôt sur le revenu qui dégage 20 000 € de résultat foncier par an et qui ne distribue pas, parce qu’elle rembourse un emprunt. Vous payez l’impôt français chaque année sur votre quote-part. Le Royaume-Uni, lui, ne voit rien passer : pas de distribution, pas de revenu imposable. Puis la SCI distribue, cinq ans plus tard, 100 000 € d’un coup. Le Royaume-Uni impose alors un dividende de source étrangère de 100 000 €, éventuellement au taux de 39,35 %, et le crédit d’impôt correspond à un impôt français payé cinq années plus tôt sur un revenu d’une autre nature. Nous n’affirmons pas que le crédit sera refusé : nous affirmons que rien de ce que nous avons consulté n’établit qu’il sera accordé, et que l’hypothèse défavorable doit être provisionnée avant de laisser une SCI capitaliser pendant l’expatriation.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétésprésente, sur ce point précis, un profil moins dissonant : les deux systèmes voient alors une société qui paie l’impôt et distribue des dividendes, et la qualification britannique cesse d’être une surprise. Ce n’est pas pour autant une recommandation. Le passage à l’impôt sur les sociétés est une décision lourde, largement irréversible en pratique, qui change l’assiette de la plus-value de cession de l’immeuble en substituant la plus-value professionnelle au régime des particuliers, et qui prive donc l’associé des abattements pour durée de détention et des exonérations examinées plus loin. Nous ne prescrivons aucun arbitrage ici : nous disons que celui-là ne se décide pas au vu du seul traitement britannique des distributions.

Un mot enfin sur l’occupation à titre gratuit, parce que c’est un cas fréquent : la maison de famille détenue en SCI, dont les associés se servent l’été. Le traitement britannique de l’occupation, par un associé résident du Royaume-Uni, d’un immeuble détenu par une SCI française classée opaque par HMRC n’a pas été instruitdans notre socle documentaire. Les manuels susceptibles de s’appliquer sont identifiés — ERSM et EIM sur les avantages consentis par une société à un dirigeant de fait, CTM et INTM sur les distributions — mais aucune position n’a été établie. La question mérite d’être posée avant l’installation, pas après trois étés d’occupation.

La SCPI : non listée, et l’hypothèse défavorable à provisionner

Côté français, une SCPI est une société civile de placement immobilier fiscalement translucide au sens de l’article 8 du CGI : les revenus sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers pour la part locative. Pour un résident britannique, la quote-part de revenus fonciers de source française est imposable en France au titre de l’article 6 § 1, au barème avec taux minimum, plus prélèvements sociaux. La cession des parts d’une SCPI à prépondérance immobilière française relève de l’article 14 § 2 et donc du prélèvement de l’article 244 bis A. Les SCPI investies à l’étranger suivent, pour leur quote-part de revenus étrangers, le sort conventionnel du pays de situation des immeubles : ces revenus ne sont pas de source française et échappent en principe à l’imposition française pour un non-résident.

Côté britannique, c’est le point le moins bien tranché de tout le dossier. La liste HMRC de classification des entités étrangères, relevée intégralement le 29 juillet 2026, ne mentionne pas la SCPI— pas plus que le FCP de droit commun ou la SICAV française. Nous n’écrivons donc pas qu’HMRC traite les SCPI comme opaques : nous écrivons que la liste ne les mentionne pas, qu’elle classe opaques la SCI et la société civile, qui leur sont proches par la forme sociale, et transparent le FCPR, qui leur est proche par la nature des droits des porteurs. La qualification britannique de la SCPI n’est pas établie, et l’hypothèse défavorable — opacité, donc double imposition économique sans crédit — doit être provisionnée.

Deux précisions pratiques s’imposent. La première : pour tout client détenant des parts de SCPI d’un montant significatif et envisageant Londres, il est vivement recommandé de faire poser la question à HMRC, le cas échéant par la voie d’un non-statutory clearance, avec les statuts, la note d’information et le dernier rapport annuel. La seconde : une SCPI ou une SCI logée en unité de compte dans un contrat d’assurance-vie ne peut pas être rattachée par analogie à la catégorie 8 de permitted property, définie par renvoi au UK REITau sens de CTA10/PT12. La page HMRC IPTM7745, consultée le 29 juillet 2026, ne mentionne aucun équivalent étranger pour cette catégorie, alors qu’elle le fait expressément pour les OEIC. Le risque de requalification du contrat en personal portfolio bondest donc plus élevé qu’on ne le lit ; le chapitre 14 le traite.

Vendre : le prélèvement de 19 %, ce qui s’y ajoute et ce qui s’en retranche

La cession d’un immeuble français par une personne physique non domiciliée fiscalement en France relève du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI. Son champ est large : immeubles situés en France, droits relatifs à ces immeubles, parts de sociétés à prépondérance immobilière, parts de fonds de placement immobilier, actions de SIIC et d’OPCI. Le taux, pour les personnes physiques, est de 19 %. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, à 17,2 % en principe et à 7,5 %pour le résident britannique qui remplit les trois conditions, la condition d’affiliation s’appréciant ici à la date de réalisationde la plus-value et non au 31 décembre. Les prélèvements sociaux sont acquittés dans le mois suivant la cession. Si l’exonération n’a pas été appliquée le jour de la vente, elle se réclame ensuite par la voie contentieuse de droit commun.

Sur le plan conventionnel, l’article 14 § 1 confirme le droit d’imposer de la France, et l’article 24 § 4 b) précise que, pour les gains relevant de l’article 14 §§ 1, 2 ou 3, c’est l’autre État — donc le Royaume-Uni — qui élimine la double imposition. Le Royaume-Uni impose donc aussi, et accorde un crédit dans les limites déjà décrites.

Les abattements pour durée de détention et la surtaxe : ce que nous chiffrons et ce que nous ne chiffrons pas

Le régime français des plus-values immobilières des particuliers applique deux cadences d’abattement pour durée de détention, et elles ne s’achèvent pas la même année. L’exonération est acquise à 22 anspour l’impôt sur le revenu et à 30 anspour les prélèvements sociaux. Entre les deux, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux : un bien détenu depuis vingt-cinq ans ne supporte plus le prélèvement de 19 % mais supporte encore les 7,5 % ou 17,2 %. Ce n’est qu’au-delà de la trentième année que la plus-value est totalement exonérée des deux, situation à laquelle le BOFiP attache d’ailleurs une dispense de représentant fiscal.

Nous nous arrêtons ici, et nous disons pourquoi. Le barème annuel des deux abattements et les paramètres de la surtaxe de l’article 1609 nonies G du CGI— son seuil de déclenchement, son barème progressif, ses modalités de lissage — n’ont pas été rétablis sur source primaire dans notre socle documentaire. Nous ne reproduirons pas des pourcentages que nous n’avons pas recollés à leur texte, dans un guide dont la règle est que chaque chiffre porte sa source. Ce calcul se fait, dossier par dossier, par le notaire et le représentant fiscal accrédité, au vu du BOFiP en vigueur au jour de la cession. Ce que nous vous demandons, c’est de l’exiger par écrit et avant la signature du compromis, pas au moment de l’acte : c’est ce chiffre, et lui seul, qui décide si vous devez vendre cette année ou attendre.

Deux remarques de mécanique valent tout de même d’être posées. La première : la surtaxe est due en susdu prélèvement de 19 % et frappe les plus-values élevées. Elle est assise sur la plus-value imposable telle qu’elle ressort après abattements : son sort suit donc celui de l’assiette d’impôt sur le revenu, et elle s’éteint avec elle. Ce point doit être confirmé par le notaire sur le dossier réel. La seconde, plus terre-à-terre : le mot « surtaxe » recouvre au moins trois choses différentes dans ce guide. La surtaxe française sur les plus-values immobilières élevées, la surtaxe de stamp duty land taxde 2 % due par l’acheteur non résident d’un logement britannique, et la High Value Council Tax Surchargeannoncée sur les logements anglais de plus de 2 M£. Elles n’ont ni le même redevable, ni la même assiette, ni le même pays.

Les deux exonérations qu’on vous ferme à tort

Un guide sur deux, en français, explique au lecteur installé à Londres qu’il a perdu les deux exonérations de plus-value ouvertes aux non-résidents, au motif que le Royaume-Uni est sorti de l’Union et de l’Espace économique européen. C’est faux dans les deux cas, et pour deux raisons différentes. La lecture attentive des textes est ici la différence entre payer et ne pas payer.

Trois pièges se cachent dans ce tableau, et nous les sortons de leur ligne. Le premier : le délai de l’exonération de l’ancienne résidence principale est très court. Vous partez en septembre 2026 : la vente doit être signée au plus tard le 31 décembre 2027. Sur un marché lent, ce n’est pas beaucoup, et personne ne vous rappellera l’échéance.

Le deuxième : la condition d’absence de mise à disposition de tiers. Louer l’appartement « en attendant de vendre », y héberger gratuitement un proche ou un enfant étudiant, détruit l’exonération. C’est le réflexe de prudence de trésorerie qui coûte le plus cher dans ce chapitre, parce qu’il paraît raisonnable. Quelques mois de loyers valent rarement une exonération totale de plus-value.

Le troisième : dans un couple franco-britannique, les deux membres n’ont pas le même droit. L’exonération de 150 000 € suit la nationalité. Si le bien est détenu en indivision à parts égales entre un ressortissant français et un ressortissant britannique, seule la moitié française y ouvre droit. C’est un paramètre à regarder avantd’acheter ou de restructurer une détention, pas après.

Le représentant fiscal accrédité : obligatoire, sauf trois cas

Voici la dissymétrie la plus instructive du dossier, et elle tient dans un seul article. Le même article 244 bis Asubordonne l’exonération de l’ancienne résidence principale à une condition d’instruments d’assistance, que le Royaume-Uni remplit, et réserve en son IV la dispense de représentant fiscalaux cédants domiciliés « dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen » ayant conclu les conventions requises. Le Royaume-Uni n’est ni l’un ni l’autre. Deux conditions voisines dans le même article, deux résultats opposés : le représentant fiscal est obligatoire.

La DGFiP l’a écrit noir sur blanc dans sa FAQ Brexit du 16 février 2021, question 6 : « Selon le dispositif prévu par les articles 244 bis A et 244 bis B du CGI, le Royaume-Uni n’appartenant plus à l’Union Européenne ni à l’Espace économique européen, le cédant domicilié ou ayant son siège au Royaume-Uni devra désigner un représentant fiscal. » Le BOI-RFPI-PVINR-30-20, version du 22 janvier 2025, confirme que la dispense de plein droit est réservée aux États membres de l’Union, à l’Islande et à la Norvège — à l’exclusion du Liechtenstein, faute de convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement.

La même plus-value côté britannique : 24 %, et le piège des trente ans

Résident fiscal du Royaume-Uni, vous êtes imposable à la capital gains taxsur vos gains mondiaux, y compris la cession d’un immeuble français. Les taux, pour les personnes physiques en 2026-27, sont de 18 % dans la fraction de la tranche de base et de 24 %au-delà. L’abattement annuel (annual exempt amount) est de 3 000 £pour les personnes physiques, et de 1 500 £ pour les trusteesautres que les représentants personnels. Il n’existe aucun abattement pour durée de détention et aucune exonération à 22 ou 30 ans dans le système britannique.

Faites tourner les deux systèmes ensemble et vous obtenez le résultat le plus contre-intuitif de ce chapitre. Plus votre bien est ancien, plus la France l’exonère, moins vous payez d’impôt français, donc moins vous avez de crédit d’impôtà opposer au Royaume-Uni, qui lui impose la plus-value entière. À trente-deux ans de détention, la France ne prend rien et le Royaume-Uni prend tout. La règle qui protégeait le patrimoine familial devient, vue de Londres, la règle qui supprime le crédit d’impôt.

HYPOTHESES
          Acquisition en 1994 .................................. 200 000 €
          Cession en 2026 ...................................... 500 000 €
          Plus-value brute ..................................... 300 000 €
          Duree de detention ................................... 32 annees
          Contre-valeur retenue ............................. 1 £ = 1,15 €
          Taux de CGT applicable en 2026-27 ......................... 24 %

        SCENARIO A — VENTE ALORS QUE VOUS ETES ENCORE RESIDENT DE FRANCE
          Impot sur le revenu francais (exoneration a 22 ans) ........ 0 €
          Prelevements sociaux (exoneration a 30 ans) ................ 0 €
          Impot britannique .......................................... 0 €
          CHARGE TOTALE .............................................. 0 €

        SCENARIO B — MEME VENTE, RESIDENT DU ROYAUME-UNI, HORS FENETRE FIG
          Prelevement de l'article 244 bis A ......................... 0 €
          Prelevements sociaux ....................................... 0 €
          Representant fiscal : dispense du § 220 ................. neant
          Gain britannique : 300 000 € = 260 870 £
          Abattement annuel ........................................ 3 000 £
          Gain imposable .......................................... 257 870 £
          Capital gains tax a 24 % ................................. 61 889 £
          Credit d'impot francais ...................................... 0 £
          CHARGE TOTALE ................................... environ 71 200 €

        SCENARIO C — MEME VENTE, PENDANT UNE ANNEE FIG REVENDIQUEE
          Impot francais ............................................. 0 €
          Capital gains tax britannique .............................. 0 €
          Cout : perte de la personal allowance et de l'annual
          exempt amount pour l'annee revendiquee
          CHARGE TOTALE ....................................... proche de 0 €

Deux dispositifs peuvent atténuer le scénario B, et il faut savoir lequel vous concerne. Le premier est le régime FIG, déjà décrit : il exige d’être qualifying new resident et se limite à quatre années. Le second est le rebasingau 5 avril 2017 de l’annexe 11 du Finance Act2025, dont le § 1(2) dispose que « P acquired the asset on 5 April 2017 for a consideration equal to its market value on that date ». Il vise une cohorte étroite mais réelle : les clients déjà installésqui n’ont jamais été domiciliés au Royaume-Uni et qui ont formulé au moins une revendication expresse de la remittance basisau titre d’une des années 2017-18 à 2024-25, l’application automatique ne comptant pas, pour un actif détenu au 5 avril 2017, non situé au Royaume-Uni du 6 mars 2024 au 5 avril 2025, et cédé le 6 avril 2025 ou après. Un immeuble français entre dans ce champ. La date de référence est le 5 avril 2017, pas le 5 avril 2025 : l’erreur circule, et elle coûte huit années de plus-value. Une élection irrévocable permet d’écarter le rebasing cession par cession, ce qui suppose une évaluation à la date de référence — à faire établir rétrospectivement si nécessaire, par un professionnel qualifié, avant la vente et non après.

Une précision technique que nous ne réglons pas : le calcul britannique se fait en livres sterling, sur un prix d’acquisition et un prix de cession convertis chacun à sa date. Un bien dont la valeur en euros n’a pas bougé peut donc dégager un gain en livres, ou l’inverse. La règle de conversion applicable et les taux à retenir n’ont pas été établis sur source primaire dans notre socle : c’est une question à poser au chartered tax adviser qui déposera la déclaration, avec les deux actes et les dates de formalité.

L’exonération britannique de résidence principale sur un bien français : le test des 90 nuits

Question fréquente, et qui ne reçoit presque jamais de réponse : la Private Residence Reliefbritannique peut-elle exonérer la plus-value de la maison française que vous occupiez avant de partir, ou que vous continuez d’occuper l’été ? Le mécanisme statutaire mérite d’être connu, parce qu’il est mesurable et qu’il se pilote.

La section 222B du TCGA 1992 répute le logement ne pas avoir été occupé comme résidence pendant toute non-qualifying tax year, définie comme une année où « (a) neither P nor P’s spouse or civil partner was resident for that tax year in the territory in which the dwelling-house is situated, and (b) the day count test was not met ». La section 222C définit ce test : « P meets that test for a tax year with respect to the dwelling-house if, during that year, P spends at least 90 days in one or more qualifying houses ». Un jour compte si l’intéressé est présent en fin de journée, ou présent dans la journée et y ayant passé la nuit suivante ; les jours passés par le conjoint comptent pour lui. L’exonération des neuf derniers mois de détention, elle, subsiste dans tous les cas.

Le texte que nous citons est territorialement neutre : il vise « the territory in which the dwelling-house is situated », sans dire Royaume-Uni. Lu littéralement, il s’applique donc à la maison française d’un résident britannique exactement comme à l’appartement londonien d’un non-résident : chaque année fiscale britannique où vous n’êtes pas résident de France et où vous passez moins de 90 nuits dans la maison est une année neutralisée. Nous devons cependant poser une réserve, et elle est réelle : notre socle documentaire a établi ces deux sections dans le contexte inverse — la cession d’un bien britannique par un non-résident — et signale que la règle ne s’applique aux cessions par des non-résidents que depuis 2015-16. Nous n’avons pas vérifié sur une source qui le dise expressément que la même mécanique gouverne la cession d’un bien français par un résident britannique. Ne construisez pas une stratégie de cession sur cette lecture sans la faire confirmer.

Ce que nous en retenons pour la conduite d’un dossier, c’est une habitude simple : si vous conservez une résidence en France que vous occupez régulièrement, comptez et documentez vos nuits, année fiscale britannique par année fiscale britannique. Billets, relevés bancaires, factures d’énergie, agenda. Personne ne reconstituera cela pour vous douze ans plus tard, et 89 nuits ne valent pas 90.

Déclarer, des deux côtés : le calendrier, les formulaires et les pièges de forme

Côté français, rien d’exotique : déclaration n° 2042 et annexes auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, cases 8SH et 8SI de la 2042 C pour le taux de 7,5 %, et pour la plus-value une déclaration établie à l’occasion de la vente, le prélèvement de 19 % et les prélèvements sociaux étant acquittés au moment de la formalité — en pratique par le notaire, avec le représentant fiscal accrédité lorsqu’il est requis.

Côté britannique, la déclaration est la Self Assessment tax return, incluant les pages foreign (SA106), avec échéance de dépôt en ligne au 31 janvier suivant la fin de l’année fiscale — soit le 31 janvier 2028 pour l’année 2026-27. Un point de vigilance, parce qu’il piège les Français qui possèdent aussi au Royaume-Uni : l’obligation de déclarer et de payer sous 60 jours une plus-value immobilière vise les biens immobiliers situés au Royaume-Uni. La page HMRC consultée le 29 juillet 2026 ne l’étend pas aux immeubles étrangers. Votre plus-value française se déclare dans la déclaration annuelle, pas sous 60 jours ; mais si vous détenez aussi un bien londonien, la règle des 60 jours vous concerne pour celui-là, et aucun professionnel ne l’accomplit d’office — ni le solicitor, ni l’agent immobilier.

Pour obtenir les avantages conventionnels, l’article 30 § 2 de la convention exige la production d’une déclaration détaillant les revenus concernés etd’une attestation de l’administration fiscale de l’autre État confirmant la résidence. Pour un résident britannique, ce document est le certificate of residencedélivré par HMRC. Il se demande, il ne s’obtient pas automatiquement, et il faut le demander avant d’en avoir besoin.

L’immeuble français dans l’Inheritance Tax : le rendez-vous de la onzième année

Ce chapitre serait incomplet sans ce point, parce qu’il est le plus coûteux et le moins traité. Depuis le 6 avril 2025, l’Inheritance Tax britannique ne se déclenche plus sur le domicile mais sur la résidence de longue durée. L’article 267 de l’IHTA 1984, siège historique du deemed domicile, est abrogé. La notion qui le remplace est celle de long-term UK resident, définie au nouvel article 6A : est long-term UK residentà tout moment d’une année fiscale la personne qui a été résidente du Royaume-Uni « for at least 10 of the previous 20 tax years ».

Dès ce seuil franchi, votre patrimoine mondialentre dans l’assiette de l’Inheritance Tax— l’appartement de Bordeaux, les parts de SCPI, le compte-titres, le PEA, l’assurance-vie. Le critère est mécanique et se franchit sans décision : personne ne vous écrit pour vous prévenir. La rémanence après le départ est graduée de trois à dix années fiscalesselon le nombre d’années de résidence dans les vingt dernières, et le compteur se remet à zéro après dix années consécutives de non-résidence. Un Français rentré en France après seize ans à Londres reste dans le champ de l’Inheritance Taxbritannique pendant six années fiscales, sur son patrimoine français. Et le régime FIG ne protège pas de cet impôt : le compteur court en parallèle, pendant la fenêtre de quatre ans comme après.

Deux nuances doivent être portées, et elles inversent parfois le résultat. La première est transitoire : ceux qui étaient déjà partis au 6 avril 2025relèvent de l’ancien test de domicile réputé — quinze années fiscales sur les vingt précédentes ET résidence sur l’une au moins des quatre dernières —, sauf s’ils étaient domiciliés au Royaume-Uni au sens de la common lawau 30 octobre 2024 (HMRC IHTM47021). Le calcul n’est donc pas le même selon la date de votre départ. La seconde est conventionnelle. La convention franco-britannique du 21 juin 1963continue de s’appliquer aux successions ; son article 4 a) localise les immeubles au lieu de leur situation, son article 4 g) transperce expressément la SCI en la localisant au lieu de situation des immeubles exploités conformément à l’objet social, et son article 5 § 1 dispose que, lorsque le défunt était domicilié en France, « aucun impôt n’est prélevé en Grande-Bretagne sur les biens qui ne sont ni situés en Grande-Bretagne, ni transmis en vertu d’une disposition ou d’une dévolution régies par la législation en vigueur dans une partie quelconque de la Grande-Bretagne ».

Faire tourner les deux calendriers : où poser la date d’une vente

Cinq calendriers se croisent sur une seule vente immobilière, et ils ne s’alignent presque jamais spontanément. L’année civile française, qui détermine l’année de déclaration des loyers et le point de départ du délai de l’exonération de l’ancienne résidence principale. L’année fiscale britannique du 6 avril au 5 avril, qui détermine le taux applicable, l’usage de l’abattement annuel de 3 000 £ et la revendication du régime FIG. Le décompte des années de détention côté français, qui décide des abattements. Le décompte des années de résidence côté britannique, qui décide de l’Inheritance Tax. Et la fenêtre de quatre années du régime FIG.

Quelques règles de conduite en découlent, et elles ne sont pas symétriques.

Ce qui coûte plus cher qu’on ne le dit, et les cas où il ne faut pas garder

Un guide qui ne dit que du bien de la conservation d’un immeuble français est un guide commercial. Voici la liste des coûts que nous voyons se matérialiser sur les dossiers réels, et que personne ne chiffre au moment de la décision.

La gestion à distance.Un mandat de gestion locative coûte un pourcentage des loyers encaissés, auquel s’ajoutent les frais de relocation. Depuis Londres, ce mandat cesse d’être une option de confort et devient une nécessité : vous ne pouvez pas faire un état des lieux un mardi après-midi. Ce poste réduit d’autant le rendement net, et il est déductible en France comme au Royaume-Uni — ce qui ne le rend pas gratuit.

Le représentant fiscal accrédité.Un pourcentage du prix de cession, dû le jour de la vente, hors des trois dispenses. Sur une vente à 500 000 €, ce n’est pas une ligne négligeable, et elle n’existait pas avant le Brexit.

L’IFI sans plafonnement.Le chapitre 15 le détaille : le non-résident est imposé sur ses seuls biens français, ce qui réduit l’assiette, mais le plafonnement de l’article 979 lui est fermé. Pour un patrimoine immobilier français important et des revenus français faibles — exactement le profil du bailleur expatrié —, la perte du plafonnement peut coûter plus que le rétrécissement de l’assiette ne rapporte.

La complexité déclarative permanente.Deux déclarations par an, dans deux pays, sur deux périodes différentes, avec deux monnaies et un crédit d’impôt à justifier. Un accountant britannique compétent sur les revenus étrangers facture son intervention, et il la facture tous les ans, pas une fois.

Le coût d’opportunité du capital immobilisé.C’est le poste le plus lourd et le moins visible. Un appartement de 400 000 € conservé pour de mauvaises raisons immobilise un capital qui, dans une autre allocation, aurait un profil de liquidité et de fiscalité tout autre — notamment pendant une fenêtre FIG, où la cession d’actifs échappe à l’impôt britannique.

Et voici les cas où, selon nous, il ne faut pas garder. Ce sont des opinions motivées, pas des règles.

Symétriquement, et pour ne pas donner une image fausse : garder reste souvent le bon choix. Un bien peu endetté, détenu en direct, dont le résultat foncier est franchement positif des deux côtés, loué nu, avec un bailleur affilié au National Insurance, supporte au total le taux marginal britannique et rien de plus. La double imposition est éliminée, la charge définitive est nulle, et le patrimoine reste en euros dans un pays dont vous connaissez le droit. Ce cas représente la majorité des dossiers. Ce chapitre n’est pas un plaidoyer pour vendre : c’est un plaidoyer pour calculer avant de partir.

Huit affirmations qui circulent, et qu’il ne faut pas reprendre

Ce que ce chapitre ne tranche pas, et les questions exactes à poser

Six points de ce chapitre ne sont pas établis. Nous les listons avec la question à poser et les pièces à réunir, parce qu’un point ouvert signalé vaut mieux qu’une certitude fabriquée, et parce qu’un rendez-vous d’avocat mal préparé coûte une consultation pour rien. Aucun de ces points ne doit être arbitré par vous seul avant un acte irréversible : une vente, une mise en location, un apport en SCI, une option pour l’impôt sur les sociétés.

Trois précisions de méthode complètent cette liste. Le barème annuel des abattements pour durée de détention et les paramètres de la surtaxe de l’article 1609 nonies G n’ont pas été rétablis sur source primaire dans notre socle documentaire : nous ne les reproduisons pas, et le calcul se demande par écrit au notaire avant le compromis. L’application des nouveaux taux « property » de 2027-28 aux revenus fonciers de source étrangère n’est pas confirmée : la page GOV.UK ne le dit pas expressément, la note technique renvoie à une partie de l’ITTOIA qui régit aussi l’overseas property business, et nous ne concluons pas. Enfin, aucune décision juridictionnelle n’est citée dans ce chapitre : les recherches menées le 29 juillet 2026 n’ont pas permis de retrouver, avec juridiction, date, numéro et objet concordants, de décision portant sur les points litigieux exposés ici. Une absence de citation ne vaut pas absence de jurisprudence.

La question arrive presque toujours sous la même forme. « Je garde l’appartement de Londres et je le loue : qu’est-ce que ça me rapporte ? » Elle est posée par trois personnes différentes qui croient poser la même question. Le Français encore à Paris qui veut acheter un studio à Tower Hamlets pour le louer. Le Français installé à Londres depuis six ans qui achète un deuxième bien. Et celui qui rentre en France en gardant le sien, parce qu’il n’a pas envie de vendre au creux du marché. Les trois relèvent de règles différentes, et deux des trois relèvent d’un régime dont ils n’ont jamais entendu parler : le Non-resident Landlord Scheme, qui organise une retenue à la source sur leurs loyers.

Ce chapitre répond à la question du rendement, mais il commence par répondre à une question préalable que personne ne pose : qu’est-ce qui, exactement, est imposé. Parce que depuis 2020-21, le fisc britannique n’impose plus le bénéfice du bailleur particulier. Il impose son loyer avantintérêts d’emprunt, et lui rend ensuite une fraction du coût de la dette sous forme de réduction d’impôt. Un mécanisme étranger à la logique du code général des impôts français, où les intérêts restent déductibles des revenus fonciers, et qui produit un résultat qu’un lecteur français n’anticipe : sur un dossier à fort levier, l’impôt britannique peut excéder plusieurs fois le bénéfice économique de l’opération. Nous le chiffrons plus bas, sur un cas complet, et le résultat est négatif de 5 670 £ par an.

Le chapitre traite ensuite ce que l’on vous proposera comme remède — la détention par société — en en donnant l’addition entière et non le seul avantage. Puis les plus-values, avec un délai déclaratif de soixante joursqu’aucun professionnel n’accomplira à votre place, et une exonération de résidence principale qui existe bel et bien mais qui exige, d’un non-résident, qu’il passe 90 nuits par année fiscale dans le logement. Il se termine par un rendement net, poste par poste, sans les fourchettes de gestion locative que tout le monde recopie et que personne ne source.

Deux avertissements de calendrier commandent la lecture. Le premier : l’année fiscale britannique court du 6 avril au 5 avril. L’année 2026-27couvre le 6 avril 2026 au 5 avril 2027. Tous les seuils, taux et abattements cités ici portent leur année fiscale, et un chiffre « de 2026 » sans cette précision ne veut rien dire. Le second : la retenue à la source du bailleur non résident ne suit pasl’année fiscale. Elle se règle par trimestres civils s’achevant les 30 juin, 30 septembre, 31 décembre et 31 mars. Le trimestre se ferme cinq jours avant l’année fiscale, et ces cinq jours sont une source d’erreur récurrente de rapprochement.

Un dernier mot sur le vocabulaire, avant d’entrer dans le détail. Nous conservons les termes britanniques qui n’ont pas d’équivalent français exact, parce que les franciser rend les sources introuvables. Le freeholdest la pleine propriété perpétuelle ; le leaseholdest un droit d’occupation à durée déterminée, souvent très longue, consenti par le freeholder— c’est sous cette forme que se détient l’immense majorité des appartements anglais, et ce n’est pas une copropriété. Le ground rent est le loyer foncier dû au freeholder, la service charge la charge de copropriété. Le letting agentest l’administrateur de biens. Chacun est expliqué à sa première occurrence utile.

Qui est « bailleur non résident » : trois tests de résidence qu’il ne faut jamais confondre

Le dossier immobilier britannique fait cohabiter au moins trois définitions différentes de la non-résidence, et elles ne donnent pas le même résultat pour la même personne à la même date. C’est la première source d’erreur, et elle est structurelle : chacun de ces tests a été écrit pour un impôt différent, à une époque différente, sans souci de cohérence avec les autres.

Le quatrième test du tableau mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il ferme une porte que beaucoup croient ouverte. La réaction naturelle d’une famille française à qui l’on annonce une surtaxe de 2 points réservée aux acquéreurs non résidents est de constituer une société britanniquepour acheter. HMRC a prévu le cas : une société britannique qui est une close company, placée sous le contrôle direct ou indirect de personnes non résidentes, et qui satisfait le non-UK control test sans être une excluded company, est traitée comme non résidentepour cette transaction. La surtaxe s’applique. Et le véhicule sociétaire en déclenche d’autres : nous y venons.

Pour le reste de ce chapitre, « bailleur non résident » s’entend au sens du Non-resident Landlord Scheme, c’est-à-dire du bailleur dont la résidence habituelle est hors du Royaume-Uni. C’est le statut du Français resté en France qui investit à Londres, et c’est aussi celui du Français reparti de Londres en conservant son appartement — situation la plus fréquente, et la moins bien traitée.

La retenue de 20 % : qui prélève, sur quoi, et à quelles dates

Le mécanisme est simple dans son principe et brutal dans sa trésorerie. Lorsque le bailleur réside habituellement hors du Royaume-Uni, la personne qui encaisse le loyer doit en prélever une fraction et la verser à HMRC. Cette fraction n’est pas un impôt définitif : c’est une avance, imputable sur l’impôt réellement dû, et remboursable si elle l’excède. Mais elle est prélevée avantque quiconque ait calculé votre impôt réel, et sur une assiette qui ignore votre abattement personnel comme la réduction d’impôt pour charges financières. Sur un dossier endetté, elle immobilise chaque année plusieurs milliers de livres dont vous ne récupérerez la disposition qu’après liquidation.

Trois précisions pratiques que l’énoncé de la règle ne fait pas apparaître. La première tient au calendrier. Les trimestres du régime sont des trimestres civils, qui se ferment le 31 mars, alors que l’année fiscale se ferme le 5 avril. Il y a donc chaque année cinq jours de loyer qui appartiennent à l’année fiscale N mais au trimestre de l’année N+1. Si vous rapprochez votre attestation NRL6 de votre déclaration annuelle sans en tenir compte, vos deux chiffres ne tomberont jamais juste, et vous perdrez une demi-journée à chercher une erreur qui n’existe pas.

La deuxième tient au locataire. Le seuil de 100 £ par semaine est dérisoire : le loyer moyen londonien de juin 2026 s’établit à 2 302 £ par mois, soit plus de cinq fois ce seuil. Tout locataire qui vous verse directement un loyer londonien est donc, en droit, tenu de retenir 20 %. Dans les faits, il ne le sait pas, et il ne le fait pas. La régularisation, quand elle survient, ne vous est pas indolore : c’est votre impôt qui n’a pas été payé.

La troisième tient au taux applicable après le 6 avril 2027, et il faut être franc : le point n’est pas établi. La retenue est faite « au taux de base ». Or la Finance Act 2026 crée un property basic ratede 22 % et a substitué, dans plusieurs dispositions de l’ITTOIA 2005, la référence au property basic rate à celle du basic rategénéral. Nous n’avons pas établi si la retenue du Non-resident Landlord Schemesuit ce mouvement et passe à 22 % au 6 avril 2027, ou si elle reste indexée sur le taux de base général de 20 %. Ce qui manque pour trancher : la disposition qui porte le taux de la retenue et son éventuel amendement par la loi de 2026. À faire vérifier avant de calibrer une trésorerie 2027-28.

Percevoir les loyers bruts : la demande NRL1, et ce qu’elle ne fait pas

HMRC peut autoriser par écrit le versement du loyer brut. Pour une personne physique, la demande se fait par le formulaire NRL1. L’administration approuve si le formulaire est complet et exact, et si elle est convaincue que le bailleur respectera ses obligations fiscales britanniques. Elle peut refuser, demander des informations complémentaires, et retirer l’agrément après l’avoir accordé.

Deux malentendus circulent sur cette autorisation, et ils se corrigent en une phrase chacun. L’agrément ne dispense pas d’impôt : il supprime la retenue. Le bailleur reste intégralement redevable de l’impôt britannique sur ses loyers, et il le déclare par Self Assessment. Et l’agrément se demande : il n’est pas de droit, il n’est pas automatique, et personne ne le sollicitera pour vous. Un agent immobilier londonien qui reçoit un mandat de gestion d’un propriétaire à adresse française applique la retenue, parce que c’est sa responsabilité personnelle qui est engagée s’il ne le fait pas.

L’enjeu de trésorerie mérite d’être chiffré, parce qu’il est la seule raison d’engager la démarche. Reprenons l’appartement londonien moyen : un loyer de 2 302 £ par mois, soit 27 624 £par an, et 5 000 £ de charges non financières — hypothèse de travail, nous y reviendrons, et non une donnée sourcée. Si les charges financières ne sont pas admises en déduction de l’assiette de la retenue, celle-ci porte sur 22 624 £ et s’élève à 4 524,80 £ par an. Si elles le sont, et sur un dossier endetté à hauteur de 20 900 £ d’intérêts annuels, elle tombe à 344,80 £. La page GOV.UK consultée le 29 juillet 2026 énonce que l’assiette est le loyer net des dépenses déductibles admises par le régime, sans détailler le sort des charges financières depuis la réforme de 2020-21. C’est une question à poser à votre agent par écrit avant de signer le mandat de gestion, et à faire confirmer par un conseil britannique : entre les deux hypothèses, l’écart de trésorerie annuel est de 4 180 £.

L’impôt britannique sur les loyers en 2026-27

Les revenus locatifs relèvent de l’income tax sur le résultat net du UK property business. Pour 2026-27, en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord, le barème est le suivant.

Le property allowancede 1 000 £ mérite deux précisions que le corpus francophone escamote. En deçà de 1 000 £ de recettes brutes, la déclaration n’est pas requise — les justificatifs se conservent tout de même. Au-delà, l’abattement se substitue aux charges réelles, jamais ne s’y ajoute, et il ne peut pas créer de déficit. En indivision, chaque indivisaire dispose de son propre abattement de 1 000 £sur sa quote-part de recettes brutes : pour un couple qui détient à deux, ce sont 2 000 £ de recettes qui échappent. Enfin, l’abattement est incompatible avec le Rent a Room Scheme.

Puisque le Rent a Room Schemerevient dans toutes les conversations, réglons-le tout de suite. Il exonère jusqu’à 7 500 £ par an— 3 750 £ si les revenus sont partagés — les loyers tirés de la location d’une chambre. Mais il est réservé au bailleur qui réside effectivement dans le logement, qu’il en soit ou non propriétaire. Pour un bailleur non résident, la réponse est donc non, sans nuance. Pour un Français installé à Londres qui loue une chambre de son propre appartement, la réponse est oui, et c’est l’un des rares dispositifs britanniques réellement généreux.

L’abattement personnel du non-résident : le contresens le plus répandu, et il joue en votre faveur

Le raisonnement que l’on lit partout depuis 2021 est le suivant : le Royaume-Uni a quitté l’Union européenne, donc le Français y est un ressortissant d’État tiers, donc il perd l’abattement personnel sur ses revenus fonciers britanniques. C’est faux, et la démonstration tient à un mot du texte.

L’article 56(3)(za) de l’Income Tax Act 2007 ouvre le bénéfice des abattements à la personne qui, verbatim, « is a national of the United Kingdom or a national of an EEA state ». La condition posée par le droit interne britannique est la nationalité d’un État de l’Espace économique européen, non l’appartenance du Royaume-Uni à l’Union. La France est membre de l’EEE. Un ressortissant français non résident conserve donc l’abattement personnel de 12 570 £ sur ses revenus fonciers britanniques. Conserver ce droit ne signifie pas qu’il faille toujours le réclamer :l’article 811 de l’ITA 2007 plafonne l’impôt du non-résident à la somme de la retenue déjà opérée sur le disregarded income— dividendes britanniques, intérêts, certaines pensions — et de l’impôt calculé en excluant ce revenu, et son alinéa (6) écarte l’abattement personnel de ce second calcul. Le contribuable retient le plus favorable des deux : pour un patrimoine britannique mixte, renoncer à l’abattement est parfois plus avantageux, et l’arbitrage se refait chaque année.

L’historique d’amendement du texte confirme le raisonnement au lieu de l’infirmer. Les mots « a national of the United Kingdom or » ont été insérés le 31 décembre 2020 par les Taxes (Amendments) (EU Exit) Regulations 2020, précisément parce que le Royaume-Uni cessait d’être un État de l’EEE et qu’il fallait préserver le droit de ses propres nationaux. La branche « national of an EEA state » a été laissée intacte. Le Brexit a donc conduit le législateur britannique à ajouter une catégorie, pas à en retrancher une.

La demande se formule chaque année, en fin d’année fiscale. Le formulaire R43est la voie de droit commun, mais HMRC le réserve à celui qui n’est pas tenu de déposer une déclaration de Self Assessment : au-delà de 2 500 £ de loyers britanniques, le bailleur dépose une déclaration annuelle et réclame l’abattement sur les pages de résidence SA109. Ce n’est pas un statut acquis une fois pour toutes.

Un contrepoint indispensable, parce qu’il concerne exactement le lecteur qui vient de s’installer. Le régime des foreign income and gains— le dispositif de quatre ans en vigueur depuis le 6 avril 2025, qui n’est pas la continuation du régime du non-domicilié et de la remittance basis, tous deux supprimés, dont la fenêtre ne recommence pas le 6 avril 2025mais se compte à partir de la première année de résidence britannique (y compris antérieure à la réforme : un Français devenu résident en 2022-23 n’a plus qu’une seule année revendicable, 2025-26), et que les chapitres 02 et 03 traitent au fond — a un prix, et ce prix frappe précisément ce chapitre. Le demandeur perd les abattementsde l’impôt sur le revenu et de la capital gains tax : il perd l’abattement personnel de 12 570 £, l’annual exempt amountde 3 000 £ et, selon la page GOV.UK du régime, la Married Couple’s Allowance, la Marriage Allowance et la Blind Person’s Allowance, y compris contre ses revenus fonciers britanniques et contre sa plus-value immobilière britannique, qui ne sont pourtant pas des revenus étrangers.

D’où une situation qu’il faut nommer parce qu’elle est contre-intuitive :le Français resté en France conserve l’abattement personnel sur ses loyers londoniens ; le Français qui vient de s’installer à Londres et qui opte pour le régime de quatre ans le perd. Le coût maximal de cette perte est de 5 028 £ en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord — 12 570 £ × 40 %, pour un contribuable de la tranche à 40 % qui conserve son abattement entier ; un contribuable de la tranche additionnelle n’a de toute façon plus d’abattement à perdre, sa dégressivité l’ayant déjà absorbé. En Écosse, où le taux de 45 % s’applique dès 75 001 £, le coût atteint 5 657 £. S’y ajoutent jusqu’à 720 £ au titre de l’annual exempt amount. Le nouvel arrivant qui possède déjà un bien locatif britannique doit donc arbitrer entre l’exonération de ses revenus français et la perte de ses abattements britanniques : c’est un calcul, pas une évidence.

6 avril 2027 : les revenus fonciers sortent du barème général

C’est la mesure la plus structurante du dossier locatif britannique, et elle est quasiment absente du corpus francophone. À compter de l’année fiscale 2027-28, les revenus fonciers cessent d’être imposés au barème général et relèvent d’un barème propre, majoré de deux points. La Finance Act 2026, chapitre 11, crée par son article 6 une section 6D nouvelle dans l’Income Tax Act 2007, et son article 7 dispose verbatim : « For the tax year 2027-28 the property rates of income tax are as follows—(a) the property basic rate is 22%, (b) the property higher rate is 42%, and (c) the property additional rate is 47%. »

Deux effets de bord accompagnent la réforme et sont plus discrets que les taux. Le premier : l’article 6 modifie l’ordre d’imposition des revenus, en plaçant le revenu foncier avant les revenus d’épargne et les dividendes. Le second, énoncé par la publication HMRC du 26 novembre 2025 : à compter d’avril 2027, les abattements et allègements ne s’imputeront sur les revenus fonciers, d’épargne et de dividendes qu’aprèsavoir été imputés sur les autres sources de revenus. Pour un salarié bailleur, l’abattement personnel s’impute d’abord sur le salaire, et le revenu foncier se retrouve mécaniquement dans les tranches hautes. Nous en tirons les conséquences chiffrées plus bas.

La restriction des charges financières : ce qui a réellement tué la détention en direct

Voici le cœur du chapitre. Une part considérable des articles francophones sur l’investissement locatif londonien décrit ce dispositif comme « en cours de mise en place » ou comme « une réduction de la déductibilité des intérêts ». Les deux formulations sont fausses. Le dispositif est intégralement en vigueur depuis 2020-21, et il ne réduit pas la déductibilité : il la supprime.

L’article 272A de l’ITTOIA 2005interdit toute déduction, pour le calcul du bénéfice foncier soumis à l’impôt sur le revenu, des costs of a dwelling-related loan— intérêts d’emprunt et frais financiers afférents à un emprunt lié à un logement d’habitation, la définition figurant à l’article 272B. La montée en charge s’est étalée sur quatre ans et elle est terminée depuis six.

La contrepartie est une réduction d’impôt — un tax reducer— et non une déduction d’assiette. La différence n’est pas de vocabulaire : une déduction d’assiette vaut le taux marginal, une réduction d’impôt vaut le taux de base. Pour un bailleur imposé à 40 %, l’écart est de vingt points sur la totalité de sa charge d’intérêts.

Le calcul est exposé par HMRC au PIM2058et il est plus subtil qu’on ne le croit. Il faut d’abord retenir, pour chaque activité foncière, le plus faible de deux montants : le montant relievable, c’est-à-dire les frais financiers qui auraient été déductibles en l’absence de l’article 272A augmentés des montants non utilisés reportés des exercices antérieurs ; et les bénéfices fonciers ajustésde l’activité, après imputation des déficits reportés. Ce plus faible montant s’appelle L. On compare ensuite la somme des L, appelée S, au revenu total ajusté (adjusted total income, ATI), lui-même défini par l’article 274AA comme le revenu net au sens de l’article 23 de l’ITA 2007, diminué des revenus d’épargne et de dividendes, puis des abattements déduits à l’étape 3 de ce même article.

POUR CHAQUE ACTIVITE FONCIERE

          L = le PLUS FAIBLE de :
                - le montant relievable (frais financiers de l'annee
                  + reports anterieurs non utilises)
                - les benefices fonciers AJUSTES de l'activite

          S = somme des L de toutes les activites
          ATI = revenu net (ITA 2007 art. 23) diminue des revenus
                d'epargne et de dividendes, puis des abattements
                imputes a l'etape 3

        CALCUL DE LA REDUCTION D'IMPOT

          Si S <= ATI ......... reduction = TAUX x L
          Si S >  ATI ......... reduction = TAUX x (ATI / S) x L

          TAUX = 20 % jusqu'a 2026-27 inclus
                 22 % a compter de 2027-28

        L'ERREUR A NE PAS COMMETTRE

          L'assiette est L, JAMAIS le montant relievable brut.
          Ecrire "reduction = taux x montant relievable" revient a
          accorder un allegement sur des frais financiers excedant
          le benefice foncier, ce que tout le dispositif interdit.

        LE REPORT

          La fraction non utilisee n'est pas perdue : elle est
          reportee sans limitation de duree et reintegree au
          montant relievable des annees suivantes.

HMRC publie un exemple, le cas « Jonny », qui vaut mieux qu’un commentaire. Sur une première activité, le montant relievable est de 7 000 £ et les bénéfices ajustés de 13 000 £ : L vaut 7 000 £. Sur une seconde, le montant relievable est de 1 500 £ et les bénéfices ajustés de zéro : L vaut zéro, et la réduction accordée au titre de cette activité est de zéro livre. S s’établit à 7 000 £, ATI à 6 000 £ ; S excédant ATI, la réduction se calcule sur 6 000 £. Reports : 1 000 £ sur la première activité, 1 500 £ sur la seconde. Retenez surtout la seconde activité : un bien qui ne dégage pas de bénéfice n’ouvre aucune réduction d’impôt cette année-là, quel que soit le montant des intérêts payés.

Ce que cela donne sur un dossier réel : deux cas chiffrés

Prenons un appartement londonien acheté au prix moyen de mai 2026, soit 545 000 £, loué au loyer moyen londonien de juin 2026, soit 2 302 £ par mois. Deux hypothèses de travail, que nous assumons comme telles : 5 000 £ de charges annuelles hors intérêts — charges de copropriété, loyer foncier, assurance, gestion, entretien — et un emprunt de 380 000 £ générant 20 900 £ d’intérêts par an. Aucune de ces deux hypothèses n’est une donnée sourcée : nous verrons plus bas qu’aucune source publique consultée le 29 juillet 2026 ne publie ni barème de gestion locative, ni conditions de crédit offertes aux non-résidents. Elles servent à faire tourner le mécanisme, pas à prédire un résultat.

RECETTES ET CHARGES
          Loyer annuel (2 302 x 12) ......................... 27 624 GBP
          Charges deductibles hors interets ................. -5 000 GBP
          BENEFICE FONCIER IMPOSABLE (avant interets) ....... 22 624 GBP
          Interets d'emprunt (NON deductibles) .............. 20 900 GBP
          RESULTAT ECONOMIQUE REEL .......................... 1 724 GBP

        IMPOT BRITANNIQUE
          Revenu imposable .................................. 22 624 GBP
          Personal allowance (national EEE, art. 56(3)(za)) . 12 570 GBP
          Base taxable ...................................... 10 054 GBP
          Impot au taux de base (20 %) ................... 2 010,80 GBP

        TAX REDUCER
          Montant relievable ................................ 20 900 GBP
          Benefices fonciers ajustes ........................ 22 624 GBP
          L = le plus faible ................................ 20 900 GBP
          S = 20 900 ; ATI = 22 624 - 12 570 = 10 054
          S > ATI  ->  assiette = (10 054 / 20 900) x 20 900 = 10 054
          Reduction = 20 % x 10 054 ...................... 2 010,80 GBP

        IMPOT DU ........................................... 0,00 GBP
        Report de charges financieres non utilisees ....... 10 846 GBP

        RETENUE A LA SOURCE SI PAS D'AGREMENT NRL1
          20 % de 22 624 ................................. 4 524,80 GBP
          ... integralement remboursable, apres declaration.

Ce premier cas est le plus favorable, et il justifie à lui seul la démarche NRL1. Le second est celui qui fait mal, parce qu’il correspond au Français installé à Londres, salarié, qui achète un bien locatif en pensant s’enrichir. Reprenons les mêmes chiffres, en ajoutant un salaire britannique de 90 000 £.

SITUATION SANS L'APPARTEMENT
          Salaire ........................................... 90 000 GBP
          Personal allowance ................................ 12 570 GBP
          Base taxable ...................................... 77 430 GBP
            37 700 a 20 % .................................. 7 540 GBP
            39 730 a 40 % ................................. 15 892 GBP
          IMPOT ............................................. 23 432 GBP

        SITUATION AVEC L'APPARTEMENT
          Revenu total (90 000 + 22 624) ................... 112 624 GBP
          Personal allowance : 12 570 - (12 624 / 2) ......... 6 258 GBP
          Base taxable ..................................... 106 366 GBP
            37 700 a 20 % .................................. 7 540 GBP
            68 666 a 40 % ................................. 27 466,40 GBP
          Impot brut .................................... 35 006,40 GBP
          Tax reducer : S = 20 900 <= ATI = 106 366
            20 % x 20 900 ................................. 4 180,00 GBP
          IMPOT NET ..................................... 30 826,40 GBP

        COUT MARGINAL DE L'OPERATION LOCATIVE
          30 826,40 - 23 432 ............................. 7 394,40 GBP
            dont 40 % sur 22 624 ......................... 9 049,60 GBP
            dont perte de personal allowance (6 312 x 40 %) 2 524,80 GBP
            moins tax reducer ............................ -4 180,00 GBP

        RESULTAT ECONOMIQUE REEL ........................... 1 724 GBP
        RESULTAT APRES IMPOT ........................... -5 670,40 GBP

Il faut regarder ce résultat en face. Le bailleur encaisse 27 624 £, en dépense 25 900 £, gagne donc 1 724 £ — et paie 7 394,40 £ d’impôt. Il perd 5 670,40 £ par an sur une opération qui, lue en trésorerie brute, semblait dégager un excédent. Le calcul ne comporte ni hypothèse tordue ni cas limite : c’est l’application littérale du droit en vigueur depuis 2020-21. Et il faut ajouter que cette perte est avant amortissement du bail, avant provision pour mise aux normes énergétiques, avant vacance locative et avant capital gains tax à la sortie.

Deux mécanismes aggravants doivent être signalés, parce qu’ils ne se voient pas sur la ligne d’impôt. Le premier est celui que le cas B chiffre : la réintégration du loyer brut dans le revenu net ajusté fait franchir le seuil de 100 000 £ et déclenche la dégressivité de l’abattement, qui produit un taux marginal effectif de 60 % sur la tranche 100 000 – 125 140 £. Le second : la même réintégration peut déclencher le High Income Child Benefit Charge chez un bailleur qui percevait les allocations familiales britanniques. Aucun de ces deux effets ne se produirait si les intérêts restaient déductibles.

Ce que la réforme d’avril 2027 change réellement : moins que ce qu’on vous dira

Le réflexe, à la lecture du barème foncier de 2027-28, est de conclure que le bailleur endetté sera doublement pénalisé — taux marginal en hausse de deux points, et réduction d’impôt inchangée. C’est faux, et le texte voté le dit. La Finance Act 2026, par son article 6(8) et le paragraphe 40 de son annexe 1, substitue « PBR » à « BR » et « property basic rate » à « basic rate » dans les articles 274AA(5) et 274C(2) de l’ITTOIA 2005 — ceux-là mêmes qui portent la réduction d’impôt des bailleurs résidentiels. À compter de 2027-28, la réduction est donc calculée au property basic rate de 22 %.

Le résultat, une fois chiffré, est contre-intuitif et vaut d’être publié tel quel.

CAS B EN 2027-28 (bailleur endette)
          Personal allowance ................................. 6 258 GBP
          Salaire taxable (90 000 - 6 258) .................. 83 742 GBP
            37 700 a 20 % ................................... 7 540,00 GBP
            46 042 a 40 % .................................. 18 416,80 GBP
          Revenu foncier 22 624 au property higher rate 42 %  9 502,08 GBP
          Impot brut ..................................... 35 458,88 GBP
          Tax reducer : 22 % x 20 900 ..................... 4 598,00 GBP
          IMPOT NET ...................................... 30 860,88 GBP
          Cout marginal de l'operation ..................... 7 428,88 GBP

          ECART AVEC 2026-27 ................................. +34,48 GBP

        LE MEME BIEN, SANS DETTE
          2026-27 : cout marginal ........................ 11 574,40 GBP
          2027-28 : cout marginal ........................ 12 026,88 GBP
          ECART ............................................ +452,48 GBP
            soit exactement 2 % de 22 624.

        CE QUE CELA SIGNIFIE
          Le bailleur ENDETTE subit +2 points sur son revenu
          foncier mais recupere +2 points sur sa reduction
          d'impot : les deux effets se compensent presque.
          Le bailleur SANS DETTE encaisse les 2 points pleins.
          La reforme de 2027 frappe donc plus durement celui
          qui n'a pas emprunte. C'est l'inverse de ce que le
          bon sens suggere.

Cette conclusion mérite d’être retenue parce qu’elle contredit ce que l’on entendra beaucoup à partir de l’automne 2026. La réforme des taux fonciers n’est pas l’estocade portée au bailleur endetté : l’estocade date de 2020-21 et elle a déjà été portée. Ce que 2027 ajoute est de trente-quatre livres par an sur notre cas. En revanche, le bailleur qui a acheté comptant — profil fréquent chez les familles françaises qui placent une trésorerie de cession — encaisse les deux points en entier.

Les trois exclusions, et celle qui vient de se refermer

La restriction ne s’applique pas à tout le monde ni à tous les biens, et il faut être précis sur les références, parce que celles qui circulent sont fausses.

Une comparaison avec la France s’impose ici, parce qu’elle explique pourquoi tant d’investisseurs français se trompent sur ce dossier. En France, les intérêts d’emprunt restent déductibles des revenus fonciers, et le déficit foncier hors intérêts s’impute sur le revenu global dans certaines limites. Le réflexe français — acheter à crédit pour créer une charge déductible — est donc structurellement inadaptéau résidentiel locatif britannique détenu en nom propre. Ce n’est pas une question de degré, c’est une inversion de logique.

La détention par société : l’addition complète, et non le seul avantage

Le remède que l’on vous proposera est la société. L’argument est réel, nous venons de l’établir : la société déduit ses intérêts. Mais il est presque toujours présenté seul, et il ne suffit jamais à trancher. Voici l’addition entière, pour une société détenant un logement résidentiel britannique.

Reste le montage que l’on rencontre encore le plus souvent dans les dossiers venus de France : la société étrangère — luxembourgeoise, panaméenne, peu importe — détenant l’appartement de Kensington pour échapper à l’inheritance tax. Avant le 6 avril 2017, il fonctionnait : les actions de la société étrangère étaient de l’excluded property, hors du champ. Depuis cette date, l’annexe A1 de l’Inheritance Tax Act 1984 met dans le champ la détention indirecte d’un immeuble résidentiel britannique ainsi que les prêts liés, en visant la participation dans une close company ou dans un partnership à hauteur de la fraction de sa valeur directement ou indirectement attribuable à un UK residential property interest. L’annexe est toujours en vigueur, vérification faite sur la version à jour au 29 juillet 2026 : la réforme de 2025 ne l’a pas abrogée, elle en a actualisé les renvois pour suivre la bascule du rattachement du domicile vers la résidence de longue durée.

Ce qui reste vivant dans le corpus francophone est donc un montage périmé de neuf ans, dont le seul effet actuel est de cumuler un droit de mutation à 19 %, l’ATED, la corporation tax, un second étage d’imposition à la sortie — et l’inheritance taxquand même. Un mot de vigilance supplémentaire pour le non-résidentiel : la Finance Act 2026étend le champ de l’annexe A1 aux propriétés agricoles britanniques à compter du 18 mars 2026. Cette extension a été relevée sur l’annotation de version de legislation.gov.uk ; le texte de l’article qui la porte n’a pas été lu, et il doit l’être avant toute décision portant sur une terre agricole britannique.

L’arbitrage chiffré, sur le même appartement

COUT D'ENTREE
          Nom propre, non-resident, logement supplementaire
            (bareme +5 pts +2 pts) ........................ 55 400 GBP
          Societe non residente, plus de 500 000 GBP,
            SANS relief (17 % + 2 %) ..................... 103 550 GBP
          SURCOUT D'ENTREE ................................ 48 150 GBP

        COUT ANNUEL D'EXPLOITATION
          Nom propre (cas B, resident britannique a 40 %) . 7 394,40 GBP
          Societe : benefice 27 624 - 5 000 - 20 900 = 1 724
            corporation tax a 19 % ......................... 327,56 GBP
          ECONOMIE ANNUELLE D'IMPOT ...................... 7 066,84 GBP

        DELAI DE RETOUR DU SURCOUT D'ENTREE
          48 150 / 7 066,84 ................................. 6,8 ANNEES
          ... sans compter l'ATED, la comptabilite, la CT600
              et la declaration ATED annuelle.

        SORTIE DES LIQUIDITES
          Benefice apres corporation tax ................. 1 396,44 GBP
          Dividende taxe a 35,75 % chez un resident
            britannique du taux superieur .................. 499,23 GBP
          NET DANS LA POCHE ................................ 897,21 GBP
          Taux effectif cumule sur 1 724 GBP ................... 48,0 %

        A METTRE EN FACE
          Nom propre, meme benefice economique de 1 724 GBP :
            resultat apres impot ........................ -5 670,40 GBP

Le résultat est net : sur un dossier à fort levier détenu par un contribuable des tranches hautes, la société l’emporte largement, et l’écart n’est pas marginal. Il faut aussitôt ajouter trois réserves, faute de quoi le tableau devient un argumentaire commercial. La première : le même calcul, appliqué au cas A — le résident de France dont l’impôt britannique est déjà nul — donne une société qui ne fait que coûter, en droits de mutation, en ATED et en frais. La deuxième : l’économie dépend entièrement de la disponibilité effective des reliefs SDLT et ATED, qui supposent une location réelle à des tiers non liés et une déclaration annuelle expresse ; une année d’oubli et le relief tombe. La troisième : la sortie du bien est doublement imposée — corporation tax sur le gain de la société, puis imposition de la distribution — et l’inheritance taxs’applique en tout état de cause.

Deux configurations, et deux seulement, justifient d’instruire sérieusement la voie sociétaire sur les éléments établis ici. Un portefeuille locatif à fort levier détenu par un contribuable du taux additionnel, si le relief ATED « location immobilière » est effectivement disponible et revendiqué chaque année. Et l’immobilier non résidentiel, où ni l’ATED, ni le taux de 17 %, ni la restriction des charges financières ne s’appliquent — le raisonnement y est entièrement différent, sous la réserve agricole ci-dessus. Pour une résidence principale ou secondaire d’usage personnel, la détention sociétaire est contre-indiquée sur tous les paramètres établis dans ce chapitre, sans exception.

Les plus-values : soixante jours, et une exonération de résidence principale qu’il faut mériter

Un non-résident est imposable au Royaume-Uni sur les plus-values de cession portant sur un bien résidentiel britannique — « a building used or suitable for use as a dwelling » et ses dépendances —, sur un bien non résidentielbritannique, commercial, agricole, forestier ou tout terrain non affecté à l’habitation, et sur une cession indirecte : la cession d’une participation dans une entité dont 75 % ou plus de la valeur brute provient de biens immobiliers britanniques, lorsque le cédant détient au moins 25 % d’intérêt. L’extension à tous les types d’immeubles date du 6 avril 2019 ; auparavant, seul le résidentiel était visé.

L’absence d’abattement pour durée de détention est souvent transformée, dans les présentations françaises, en une affirmation beaucoup plus large et parfaitement fausse : il n’y aurait pas d’exonération de résidence principale au Royaume-Uni. C’est le contresens le plus coûteux possible pour le lecteur type de ce guide, celui qui quitte Londres et vend l’appartement qu’il y habitait.

La Private Residence Relief existe — mais un non-résident doit y dormir

La Private Residence Reliefexonère la plus-value afférente aux périodes d’occupation du logement à titre de résidence principale, et les neuf derniers mois de détention sont toujours exonérés — le helpsheetHS283 énonce que « The final 9 months of your period of ownership always qualify for relief ». Pour un non-résident, cependant, le mécanisme se referme année par année.

L’article 222B du TCGA 1992 répute le logement ne pas avoir été occupé comme résidence pendant toute non-qualifying tax year, définie comme une année où, verbatim, « (a) neither P nor P’s spouse or civil partner was resident for that tax year in the territory in which the dwelling-house is situated, and (b) the day count test was not met ». Et l’article 222C définit ce day count test : « P meets that test for a tax year with respect to the dwelling-house if, during that year, P spends at least 90 days in one or more qualifying houses ». Un jour compte si l’intéressé est présent en fin de journée, ou présent dans la journée et y ayant passé la nuit suivante. Les jours passés par le conjoint comptent pour lui, et les nuits peuvent être réparties entre plusieurs logements britanniques du contribuable. La règle ne s’applique aux cessions par des non-résidents que depuis l’année 2015-16.

La conséquence opérationnelle est directe et elle commande un calendrier de cession : un Français qui rentre en France et conserve son ancien appartement londonien perd la Private Residence Relief pour chaque année fiscale où il y passe moins de 90 nuits. S’il compte le vendre, les neuf derniers mois restent exonérés en tout état de cause, mais il faut soit vendre vite, soit documenter les 90 nuits— billets, factures, relevés, consommations d’énergie. C’est une donnée de calendrier au moins aussi importante que le délai de soixante jours, et elle se décide avant le départ, pas après.

Une précision de méthode : l’article 222C a été lu sur le texte. Le renvoi croisé à la déclaration de nomination de l’article 222(5), lorsque le contribuable détient plusieurs résidences, et l’articulation fine de la Private Residence Relief avec le rebasingde 2015 n’ont pas été instruits. Sur un dossier réel où l’exonération représente plusieurs centaines de milliers de livres, ces deux points se font arbitrer avant la mise en vente.

Le calcul : rebasing, trois méthodes, et une évaluation qu’il faut avoir

Un point pratique décide souvent du résultat, et il se prépare des années à l’avance. Le rebasing au 5 avril 2015 suppose de disposer d’une évaluation à cette date. Un Français ayant acheté à Londres en 2008 et qui vend en 2026 sans évaluation rétrospective de 2015 se retrouve en difficulté probatoire face à HMRC, dans un marché où le prix moyen londonien a connu, sur les douze mois à mai 2026, une baisse de 3,7 %. Faites établir l’évaluation par un membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors, rétrospectivement s’il le faut.

Deux règles complémentaires méritent d’être portées au dossier. La première est celle de la non-résidence temporaire : l’article 1M du TCGA 1992 — et non les anciens articles 10A et 10AA, omis depuis le Finance Act 2019 — impose au retour au Royaume-Uni le contribuable non résident pendant cinq ans ou moins, sur les gains réalisés pendant son absence. Elle commande toute stratégie de cession pendant un séjour londonien court, et elle est symétrique de la clause de rémanence conventionnelle de six années fiscales que le chapitre 10 détaille. La seconde : le Budget d’automne 2025 annonce une modification de la définition d’entité property-rich s’agissant des Protected Cell Companies, avec effet au 26 novembre 2025, ainsi que des clarifications administratives applicables à compter du 1^er avril 2026 pour les sociétés et du 6 avril 2026 pour les personnes physiques. Ces éléments proviennent d’un document budgétaire et d’un policy paper : entre l’annonce et le vote, un dispositif peut changer. Nous les signalons comme annoncés, non comme du droit établi.

Si vous êtes résident de France : le Royaume-Uni impose, la France aussi

Voici l’affirmation la plus répandue et la plus fausse du dossier : « la plus-value britannique n’est imposable qu’au Royaume-Uni ». Elle est fausse pour un résident de France, et elle l’est pour une raison technique que la plupart des conventions françaises récentes rendent contre-intuitive.

La convention franco-britannique du 19 juin 2008 organise l’élimination de la double imposition, à son article 24 § 3, par deux méthodes distinctes, et elle coupe l’immobilier en deux entre elles.

La séquence, pour un résident de France qui vend son appartement londonien, est donc la suivante : il paie la capital gains taxbritannique à 18 % ou 24 % et déclare sous soixante jours ; il déclare ensuitela plus-value en France, où elle est imposée selon le régime français des plus-values immobilières des particuliers ; il n’impute que l’impôt britannique effectivement payé, dans la limite de l’impôt français. Le différentiel reste dû.

Un corollaire compte plus que tout le reste pour qui rentre de Londres, et il est publié par la DGFiP dans sa foire aux questions consacrée au Brexit : « dans l’hypothèse où la plus-value immobilière de source britannique serait exonérée, aucun crédit d’impôt ne serait accordé en France ». Autrement dit, réussir sa Private Residence Reliefbritannique ne vous exonère pas en France : elle vous prive du crédit d’impôt. Ce qui vous sauve, côté français, est l’exonération française de résidence principale, susceptible de s’appliquer, toujours selon la même source, lorsque le bien a constitué la résidence principale occupée par le cédant jusqu’à sa mise en vente, qu’il est resté libre de toute occupationjusqu’à la vente, et que la cession intervient dans un délai normal.

Deux réserves doivent accompagner ce paragraphe, et nous les publions plutôt que de les taire. Le traitement des prélèvements sociaux françaissur la plus-value n’a pas été établi sur source primaire : l’article 2 § 1 b) de la convention nomme la CSG et la CRDS, et son chapeau — « tous les impôts perçus pour le compte de l’État ou de ses collectivités locales […] sur le revenu total ou sur des éléments du revenu […] et notamment » — rend la liste indicative, de sorte que le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI, créé postérieurement et non nommé, y entre ; HMRC le range d’ailleurs parmi les impôts admissibles au crédit (DT7261). Ce qui reste discutable est l’inclusion des prélèvements sociaux dans « l’impôt français » au sens du § 3 de l’article 24, qu’aucune définition conventionnelle ne borne. Et l’articulation exacte avec le régime français des plus-values immobilières de source étrangère — assiette, abattements pour durée de détention, surtaxe de l’article 1609 nonies G — n’a pas été instruite. Ce sont deux questions à poser à un fiscaliste français avant de fixer une date de vente.

Signalons enfin la dissymétrie la plus utile du dossier, parce qu’elle illustre la règle de méthode énoncée plus haut. Dans le sens inverse — un résident du Royaume-Uni qui vend un immeuble français—, la DGFiP écrit que « le Royaume-Uni n’appartenant plus à l’Union européenne ni à l’Espace économique européen, le cédant domicilié ou ayant son siège au Royaume-Uni devra désigner un représentant fiscal ». Sur ce dispositif, le Royaume-Uni est bien traité comme un État tiers. Sur d’autres, non. Le chapitre 12 traite l’exemple le plus lourd, celui du sursis d’exit tax, et le chapitre 13 celui des revenus de source française.

Le rendement réel, sans complaisance

Reste la question de départ. Commençons par ce que les données publiques permettent de dire, et par un avertissement méthodologique qui doit précéder le tableau plutôt que le suivre.

Un fait de marché mérite d’être énoncé avant tout raisonnement de rendement, parce qu’il contredit l’image que le lecteur français a de Londres : sur les douze mois à mai 2026, Londres baisse de 3,7 % pendant que le Royaume-Uni monte de 2,7 %. C’est le neuvième mois consécutif de recul annuel, tiré par l’Inner Londonà −5,9 %. Le marché locatif londonien est parallèlement le moins inflationniste d’Angleterre, à +2,2 % contre +3,4 % en moyenne anglaise. Et en Angleterre, l’appartement est la seule catégorie de bien en baisse, à −2,2 % sur douze mois, quand les maisons jumelées progressent de 4,1 %. Or l’investisseur français achète presque exclusivement de l’appartement, donc du leasehold. Cette divergence n’est pas conjoncturelle : elle recouvre le coût des baux courts, des charges de copropriété et de la mise en sécurité incendie.

Ce que le ratio ne contient pas

Le nouveau droit locatif rend le calcul plus prudent encore

La Renters’ Rights Act 2025, sanctionnée le 27 octobre 2025, abolit le congé sans motif de la section 21 à compter du 1^er mai 2026 en Angleterre. Les assured shorthold tenancies disparaissent, tous les baux deviennent périodiques — glissants —, et les baux existants basculent automatiquement dans le nouveau régime. Le régime transitoire imposait de délivrer un congé section 21au plus tard le 28 avril 2026, et d’engager la procédure judiciaire avant la première des deux échéances suivantes : l’expiration du délai de validité de six mois du congé, ou le 31 juillet 2026.

Réserve de vérification, et elle est importante :la date de sanction royale, la date de commencement de l’abolition de la section 21et les deux dates transitoires proviennent de commentaires professionnels concordants et n’ont pas été confirmées sur legislation.gov.ukni sur une déclaration ministérielle dans le cadre de l’arrêté de nos sources. Ce qui manque : le commencement orderet la page GOV.UK de mise en œuvre. Ces dates conditionnent la stratégie de sortie de tout bailleur : elles doivent être revérifiées avant toute décision.

La portée patrimoniale, elle, ne dépend pas de la date exacte : un bailleur ne peut plus récupérer son bien à l’échéance sans motif. Les motifs de reprise sont limitativement énumérés et soumis au juge. Pour un expatrié français qui envisage de louer son appartement londonien pendant quelques années puis de le récupérer à son retour, l’hypothèse d’une reprise à date choisie n’est plus acquise. C’est un changement de nature du projet, pas un aménagement de procédure, et il doit être intégré au raisonnement avant de louer plutôt qu’après.

La performance énergétique : une charge programmée, à provisionner maintenant

Le gouvernement a arrêté, dans sa réponse à la consultation « Improving the energy performance of privately rented homes », de porter la norme minimale du parc locatif privé en Angleterre et au pays de Galles à l’équivalent d’un EPC C, avec conformité de tous les baux dans le champ au plus tard le 1^er octobre 2030. Le texte est explicite : « Private landlords of all tenancies will be required to comply with the higher standard by 1 October 2030 » — il n’y a pas de date anticipée pour les baux nouveaux. La consultation a recueilli 1 920 réponses entre le 7 février et le 2 mai 2025, et le gouvernement vise l’entrée en vigueur d’un règlement en 2027.

Quatre précisions changent le chiffrage, et trois d’entre elles sont systématiquement omises. Le plafond de dépense est de « £10,000 or 10% of the value of the house, whichever is lower » — donc inférieur à 10 000 £ pour les biens modestes. Si la norme n’est toujours pas atteinte après cette dépense, le bailleur peut enregistrer une exemption valable dix anset continuer de louer. Un bien classé C ou mieux sur l’ancienne métrique EER avant le 1^er octobre 2029 est réputé conforme jusqu’à l’expiration de son EPC — c’est le mécanisme dit de grandparenting, et il vaut la peine d’être exploité. Enfin, la norme est bi-métrique, combinant la performance de l’enveloppe et une métrique secondaire, et non un simple « EPC C ».

Sur le montant à provisionner, un chiffre est plus utile que le plafond : la dépense moyenne estimée par l’étude d’impact est de 5 400 £, non de 10 000 £. Provisionner le plafond pour tous les biens conduit à surestimer la charge. Cela dit, le parc londonien ancien — briques victoriennes, simple vitrage, murs sans isolation — est massivement concerné, et sur un appartement en immeuble classé, les travaux d’enveloppe se heurtent aux contraintes du bail et de l’urbanisme avant de se heurter au budget.

Les charges de la détention : council tax, leasehold, sécurité incendie

La council tax est due au titre de l’occupationd’un logement, non de sa propriété : la règle générale est que l’occupant adulte en est redevable, la responsabilité incombant au propriétaire dans certains cas, dont le logement vacant. Elle est établie par bandes de valeur, à une date de référence historique jamais réévaluée en Angleterre depuis 1991. La bande D moyenne en Angleterre pour l’exercice 2026-27 s’établit à 2 392 £, en hausse de 111 £ soit 4,9 % sur 2025-26, et la council taxmoyenne par logement à 1 868 £. Un abattement de 25 % s’applique lorsque l’occupant vit seul.

Ce qui compte pour un bailleur, c’est la vacance. Depuis le 1^er avril 2025, les collectivités anglaises peuvent appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 100 % sur les résidences secondaires, définies comme les logements substantiellement meublés sans occupant. Le pouvoir est discrétionnaire : chaque collectivité décide, et une majoration nouvelle doit être décidée au moins douze mois avant l’exercice au cours duquel elle s’applique. Des exceptions obligatoires existent, que les collectivités ne peuvent écarter. Conséquence directe pour le pied-à-terre londonien meublé et inoccupé : jusqu’à 200 % de la council taxde sa bande. Le pays de Galles autorise des majorations supérieures et l’Écosse a son propre régime : leurs niveaux n’ont pas été revérifiés ici.

S’ajoutent les charges propres au leasehold, que le chapitre consacré à l’acquisition traite au fond et dont nous ne retenons ici que ce qui pèse sur un compte d’exploitation. Le loyer foncierd’abord : le Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 a bien plafonné le loyer foncier au peppercorn, c’est-à-dire à zéro en pratique, mais seulement pour les baux conclus à compter du 30 juin 2022. Le rachat d’un bail existant après cette date ne fait pas bénéficier l’acquéreur du plafond : le loyer foncier prévu au bail reste dû, y compris une clause de doublement périodique. C’est un piège français caractéristique : on lit « peppercorn depuis 2022 » et on conclut que le sujet est réglé.

Les charges de serviceensuite : entretien et réparations de l’immeuble, assurance du bâtiment, gestion, fonds de réserve. Le leaseholder a le droit d’obtenir un état détaillé du mode de calcul et de l’affectation des charges avec pièces justificatives, de contester devant le tribunal une charge déraisonnable, et d’être consulté avant toute dépense excédant 250 £ par leaseholder pour des travaux, ou 100 £ par an et par leaseholder pour un contrat de plus de douze mois — c’est la procédure dite de section 20 consultation. Le leasehold toolkit du MHCLG qualifie officiellement les charges déraisonnables et les loyers fonciers élevés de problèmes structurels du régime.

Un dernier poste, invisible dans un compte d’exploitation et pourtant décisif : l’érosion du bail. GOV.UK énonce que « When there are 80 years or less remaining on your lease, the cost of extending it increases significantly », et le guide officiel avertit que les biens dont il reste moins de 80 ans peuvent rencontrer des difficultés de financement. La cause est la marriage value : en dessous du seuil, l’extension coûte non seulement la valeur du droit acquis, mais la moitié de la plus-value que la prolongation crée en réunissant les intérêts du leaseholder et du freeholder. Un appartement à 82 ans de bail et le même à 78 ans ne valent pas la même chose, et la différence n’est pas de quatre ans de jouissance.

Et sur ce point, la formule à retenir est la suivante : la marriage valueest juridiquement supprimée par la loi de 2024, mais la disposition n’est pas entrée en vigueur — elle reste due en 2026. La Leasehold and Freehold Reform Act 2024est votée ; ses dispositions sur l’extension à 990 ans, le loyer foncier ramené au peppercorn, la suppression de la marriage valueet le plafond de 0,1 % ne sont pasentrées en vigueur au 29 juillet 2026. Écrire l’inverse, comme le fait une part du corpus depuis 2024, coûterait des dizaines de milliers de livres à un lecteur qui différerait son extension de bail en croyant la réforme acquise.

Le rendement, une fois tout compté

RATIO AFFICHE (Londres, ONS)
          2 302 x 12 / 545 000 ................................. 5,1 %

        RECETTES ET CHARGES ANNUELLES
          Loyer .......................................... 27 624 GBP
          Charges hors interets (hypothese) ............. -5 000 GBP
          Interets d'emprunt (hypothese) ................ -20 900 GBP
          RESULTAT ECONOMIQUE ............................. 1 724 GBP

        IMPOT
          Cout marginal de l'operation (cas B, 2026-27) . -7 394,40 GBP
          RESULTAT APRES IMPOT .......................... -5 670,40 GBP

        CHARGES PROGRAMMEES, NON ANNUALISEES ICI
          Mise aux normes energetique avant le 1er octobre 2030
            depense moyenne estimee ....................... 5 400 GBP
            plafond 10 000 GBP ou 10 % de la valeur, le plus faible
          Defauts hors facade, bien de 1 a 2 MGBP
            plafond decennal .............................. 50 000 GBP
            soit au maximum un dixieme par an ............. 5 000 GBP
          Extension de bail sous 80 ans : moitie de la marriage
            value, non chiffrable sans expertise du bien

        COUT D'ENTREE DEJA SUPPORTE
          SDLT non-resident, logement supplementaire .... 55 400 GBP
            soit 10,2 % du prix

        COUT DE SORTIE A PREVOIR
          CGT 18 % ou 24 % sans abattement de duree,
          abattement annuel de 3 000 GBP seulement.

Les cas où la réponse est non

Un guide qui ne dit que du bien de l’investissement locatif londonien est un argumentaire. Voici les situations dans lesquelles, sur les éléments établis dans ce chapitre, nous déconseillons l’opération ou le montage — et les raisons sont techniques, pas prudentielles.

N’achetez pas un logement locatif londonien à fort levier si vous êtes imposé au taux supérieur ou additionnel britannique sans avoir fait tourner l’arithmétique de la section précédente.Ce n’est pas une prudence de conseiller : notre cas B perd 5 670 £ par an, avant provisions et avant sortie. La question n’est pas « combien cela rapporte », elle est « à partir de quel apport cela cesse-t-il de coûter ».

Ne constituez pas une société britannique dans l’idée d’éviter la surtaxe de mutation de 2 points. Une close companybritannique contrôlée directement ou indirectement par des non-résidents est traitée comme non résidente pour cette transaction. Le montage ajoute une structure, des frais et une déclaration annuelle, et n’évite rien.

N’enveloppez pas un logement résidentiel britannique dans une société étrangère pour l’inheritance tax.Le schéma est mort depuis le 6 avril 2017 par l’annexe A1 de l’IHTA 1984. Ce qu’il reste du montage, ce sont ses coûts.

Ne bâtissez pas un projet sur l’hypothèse de récupérer le logement à une date choisie. Le congé sans motif de la section 21est aboli, les baux sont périodiques, et les motifs de reprise sont limitativement énumérés et soumis au juge. Si votre projet est « je loue trois ans puis je reviens habiter », ce projet a changé de nature.

N’achetez pas un meublé de tourisme londonien pour son régime fiscal. Le régime des furnished holiday lettingsest supprimé depuis le 6 avril 2025, ces biens sont désormais soumis à la restriction des charges financières, et le rollover reliefn’est plus disponible pour un actif de remplacement acquis depuis cette date.

Ne partez pas du principe que l’exonération française de résidence principale et la Private Residence Relief britannique se recouvrent.L’une exige que le bien soit resté libre de toute occupation jusqu’à la vente, l’autre exige 90 nuits par année fiscale. Louer après le départ satisfait la trésorerie et détruit la première.

N’achetez pas un leasehold de moins de 85 ans comme placement sans avoir chiffré l’extension, et ne comptez pas sur la suppression de la marriage value : elle est votée et non entrée en vigueur. Le contentieux engagé par un groupe de freeholders contre la loi de 2024 a été rejeté par la Divisional Courtle 24 octobre 2025, mais la Court of Appeala accordé l’autorisation de faire appel, et l’audience est attendue fin 2026 ou début 2027. Nous n’avons pas retrouvé la date d’autorisation d’appel sur une source judiciaire primaire.

Ne signez pas un mandat de gestion sans avoir demandé l’encaissement brut. De toutes les démarches de ce chapitre, c’est celle qui coûte le moins et qui améliore la trésorerie du bailleur non résident dans la quasi-totalité des dossiers — sans modifier d’une livre l’impôt britannique finalement dû.

Le calendrier du bailleur non résident

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Sept points n’ont pas été établis sur source primaire à la date d’arrêté de nos sources. Pour chacun, nous indiquons la question exacte à poser et les pièces à réunir avant tout acte irréversible. Ce sont des sujets d’avocat, et le cabinet organise cette mise en relation.