Structurez votre assurance-vie luxembourgeoise avec un expert
Triangle de sécurité, fonds dédiés, fiscalité internationale, architecture ouverte : nous vous aidons à choisir le bon cadre luxembourgeois selon votre patrimoine et votre mobilité.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Clément Chatelain
CGP indépendant spécialisé en assurance-vie luxembourgeoise
Clément Chatelain accompagne les épargnants mobiles, dirigeants et familles patrimoniales sur la mise en place de contrats luxembourgeois adaptés à leurs objectifs fiscaux, successoraux et financiers.
Sommaire
- 1. 5 M€ et un IFI lourd : la grande réallocation
- 2. Le piège du tout-immobilier à haut patrimoine
- 3. Réduire l'IFI avec 5 M€ : la logique des 4 poches
- 4. Les leviers anti-IFI : démembrement, IS, Luxembourg
- 5. Trois profils de réallocation différenciés
- 6. Exemple chiffré : un investisseur réduit son IFI
- 7. Fiscalité 2026 et IFI
- 8. Se faire accompagner par Hagnéré Patrimoine
- Sources, mentions et disclaimer
Publié le 23 juin 2026 · Mis à jour le 25 juin 2026 · Temps de lecture : 14 min · Par Quentin Hagnéré, fondateur de Hagnéré Patrimoine CIF / COA / COBSP, enregistré à l'ORIAS.
1. 5 M€ de patrimoine et un IFI lourd : la grande réallocation
Vous avez bâti un patrimoine de 5 M€, presque tout en immobilier. Le succès est réel — mais un chiffre vous rattrape chaque année : sur 5 M€ de pierre nette, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) à lui seul peut représenter de l'ordre de 40 000 € par an, prélevés indéfiniment, avant même de parler de la fiscalité des loyers. C'est le double plafond de verre du patrimoine immobilier lourd : l'IFI sur le stock, et le barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers. Chaque euro de pierre supplémentaire est taxé à l'achat, au revenu et au stock.
La bonne nouvelle : à ce niveau de patrimoine, la valeur ne se crée plus en ajoutant de la pierre, mais en réorganisant ce que vous détenez déjà. En réallouant progressivement une partie de vos 5 M€ vers le financier et le démembrement, vous pouvez sortir une large fraction de votre patrimoine de l'assiette IFI tout en conservant du revenu de type immobilier. Ce guide vous montre comment, poche par poche, avec trois profils chiffrés et un exemple complet — sans renoncer à la pierre, mais en cessant de subir sa fiscalité.
L'angle de ce guide n'est pas de vous faire renoncer à l'immobilier, mais de piloter une grande réallocation progressive vers le financier et le démembrement. L'idée-force : conserver du revenu de type immobilier (SCPI, nue-propriété) tout en effaçant une large part de l'assiette IFI, et en ouvrant l'accès aux outils des grands patrimoines. Une précision utile pour ne pas vous disperser : si vous cherchez l'allocation générale de 5 M€ (combien en actions, en obligations, en immobilier, quel rendement global viser), c'est notre guide investir 5 millions d'euros en 2026 qu'il faut lire. La page que vous lisez est plus ciblée : son fil rouge unique est la réduction de l'IFI pour un patrimoine déjà sur-investi en immobilier. Pour le cadre complet des leviers, appuyez-vous sur le pilier optimisation IFI 2026.
L'idée-force en une phrase
À 5 M€ sur-investis en immobilier, la valeur ne se crée plus en ajoutant de la pierre, mais en faisant basculer le foncier taxable vers des actifs financiers et du démembrement exonérés d'IFI — sans perdre le revenu, en le relogeant dans des enveloppes moins taxées.
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Fondateur de Hagnéré Patrimoine
Quentin Hagnéré a fondé Hagnéré Patrimoine en 2020 et en est associé, sans fonction de direction depuis septembre 2026. Auteur de deux livres sur l'investissement immobilier, il signe les guides du cabinet. Le cabinet, présidé par Clément Chatelain, est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 23002291 (CIF, COA, COBSP).
Avertissement
Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les chiffres et allocations présentés sont illustratifs et non garantis ; ils montrent une mécanique, ne promettent aucun résultat. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. La fiscalité dépend de votre situation individuelle et peut évoluer.
2. Le piège du tout-immobilier à haut patrimoine
Un patrimoine concentré à 80 ou 90 % en immobilier physique a fait sa preuve pendant la phase de constitution. Mais passé un certain seuil, il enferme l'investisseur dans une triple contrainte que la diversification financière, elle, ne connaît pas.
IFI, fiscalité foncière, illiquidité : trois plafonds de verre
Vient d'abord l'IFI. Dès 1,3 M€ d'immobilier net taxable, l'impôt sur la fortune immobilière s'applique par tranches jusqu'à 1,5 %. À 5 M€ de pierre, ce n'est plus un détail : c'est un prélèvement annuel récurrent, dû même les années où vos biens ne rapportent rien, qui ronge mécaniquement le rendement net de tout votre patrimoine.
À cela s'ajoute la fiscalité foncière. Les loyers français nus sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 45 % de tranche marginale, le frottement cumulé peut dépasser 60 % du loyer : à ce niveau, l'État encaisse plus que vous sur chaque euro de loyer.
Et puis, plus sournois, il y a l'illiquidité. Un immeuble ne se vend pas en un clic : la cession prend des mois, supporte des frais et une plus-value, et vous expose à la conjoncture du marché au moment précis où vous avez besoin de liquidités. Un patrimoine concentré en pierre est un patrimoine qui se gère mal dans l'urgence — et qui se transmet mal, faute de pouvoir être partagé sans tout vendre.
| Patrimoine immobilier net taxable | Tranche IFI | Taux marginal |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | Tranche 1 | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | Tranche 2 | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | Tranche 3 | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | Tranche 4 | 1,00 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | Tranche 5 | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | Tranche 6 | 1,50 % |
Loyer français nu vs SCPI européennes : le frottement (illustratif)
Pour un investisseur à tranche marginale 45 % : un loyer français nu de 100 € supporte 45 € d'impôt sur le revenu + 17,2 € de prélèvements sociaux, soit environ 62 % de frottement — il reste 38 € net. Des SCPI européennes, dont les revenus locatifs étrangers échappent en pratique aux prélèvements sociaux français via le mécanisme conventionnel, constituent un substitut plus efficient au revenu foncier. Détail dans notre guide revenus fonciers 2026. Exemple illustratif, votre situation peut différer.
Diversifier 5 M€ sans liquider d'un coup
La tentation serait de tout vendre pour repartir de zéro. Mauvaise idée : concentrer les ventes sur une seule année empile les plus-values et fait exploser l'imposition. On fait l'inverse — on étale les cessions sur plusieurs exercices, en commençant par les biens les plus taxés ou les moins rentables. Chaque produit de cession est ensuite relogé au fil de l'eau dans le financier et le démembrement. L'IFI baisse année après année, sans choc fiscal.
3. Réduire l'IFI avec 5 M€ : la logique des 4 poches
Pour structurer la réallocation, nous raisonnons en quatre poches aux rôles complémentaires. À 5 M€, la poche illiquide grossit nettement (logique family office) et devient un levier anti-IFI à part entière via le démembrement.
L'essentiel des 4 poches
Sécurité et Croissance sont intégralement hors assiette IFI (financier pur). Revenu reste de l'immobilier (les SCPI en pleine propriété entrent dans l'assiette), mais avec un frottement allégé. La poche Illiquide est le vrai levier anti-IFI à 5 M€ : nue-propriété de SCPI et non coté en sortent. Plus votre tolérance au risque est élevée, plus cette poche grossit — et plus l'IFI s'efface.
Poche Sécurité : du capital exonéré d'IFI
Fonds euros, obligations datées à coupons connus, logés en assurance-vie, contrat de capitalisation et assurance-vie luxembourgeoise. Ces actifs financiers ne sont pas dans l'assiette IFI immobilière : ils allègent directement l'impôt tout en sécurisant une réserve de liquidités.
Poche Revenu : des flux moins taxés que les loyers
SCPI européennes et produits structurés à coupon à protection partielle. Ce sont des substituts efficients aux loyers fonciers fortement taxés : un revenu régulier, mais avec un frottement fiscal allégé. Voir le pilier SCPI.
Poche Croissance : diversifier hors immobilier
ETF actions monde (MSCI World, S&P 500) logés en PEA puis compte-titres, voire en assurance-vie. Hors IFI, c'est le moteur de croissance de long terme. Attention à la dualité fiscale : sur un compte-titres, les plus-values mobilières et dividendes supportent 18,6 % de prélèvements sociaux (PFU global 31,4 %), contre 17,2 % sur l'assurance-vie.
Poche Illiquide : nue-propriété et non coté pour effacer l'IFI
C'est la poche stratégique de la réduction d'IFI : nue- propriété de SCPI (le nu-propriétaire ne déclare rien à l'IFI), private equity, dette privée et infrastructure — tous non immobiliers ou démembrés, donc allégeant l'assiette IFI. À 5 M€, elle pèse naturellement 20 à 35 % selon le profil.
| Poche | Contenu | Rôle | Statut IFI |
|---|---|---|---|
| Sécurité | Fonds euros, obligations datées (AV, capi, AV lux) | Réserve, capital sécurisé | Hors assiette IFI |
| Revenu | SCPI européennes, structurés à coupon | Flux réguliers efficients | SCPI = immobilier (assiette) |
| Croissance | ETF monde (MSCI World, S&P 500) en PEA / CTO | Moteur long terme | Hors assiette IFI |
| Illiquide | Nue-propriété SCPI, private equity, dette privée, infra | Performance + effacement IFI | NP = hors IFI ; non coté = hors IFI |
Quelle réallocation pour vos 5 M€ ?
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4. Les leviers anti-IFI à 5 M€ : démembrement, capitalisation IS, Luxembourg
Nue-propriété de SCPI à grande échelle
C'est l'effaceur d'IFI central. En achetant la nue- propriété de parts de SCPI sur une durée de démembrement (souvent 5 à 10 ans), vous bénéficiez d'une décote à l'entrée, et surtout vous ne déclarez rien à l'IFI pendant toute la période : c'est l'usufruitier qui est seul redevable (CGI art. 968). À 5 M€, déployer 1 M€ ou plus en nue- propriété de SCPI efface une part substantielle d'assiette, tout en préparant des revenus différés : à l'extinction, vous récupérez la pleine propriété et les loyers, sans droits. Approche détaillée dans démembrement et IFI et le pilier démembrement de propriété.
Comment la nue-propriété efface l'IFI : un exemple illustratif
Prenons un cas : vous placez 1 M€ en nue-propriété de SCPI sur un démembrement de 10 ans, avec une décote à l'entrée. Pendant ces 10 ans, c'est l'usufruitier (souvent un institutionnel) qui déclare le bien à l'IFI, pas vous. Sur ce 1 M€, votre assiette IFI passe donc de 1 M€ à 0 €: à une tranche marginale de 1 %, c'est de l'ordre de 10 000 € d'IFI économisés chaque année, soit près de 100 000 € sur la durée du démembrement. À l'extinction, vous récupérez la pleine propriété et les loyers, sans droits supplémentaires. Exemple illustratif et non garanti — la décote, la durée et le rendement dépendent du programme retenu.
Holding et SCI à l'IS, AV luxembourgeoise
Pour l'immobilier de qualité que l'on souhaite conserver, la SCI à l'IS permet d'amortir comptablement le bien et de réduire fortement le résultat imposable pendant la détention (à l'inverse, la plus-value de cession sera calculée sur une valeur nette comptable amortie). Une holding patrimoniale peut loger un contrat de capitalisation pour optimiser la trésorerie issue des cessions, en conservant l'antériorité fiscale. Enfin, l'assurance-vie luxembourgeoise apporte le super-privilège (protection sans plafond), l'accès au crédit lombard et la fiscalité française de l'assurance-vie.
Apport-cession : un levier connexe à connaître
Si une partie de votre patrimoine immobilier est détenue via une société, le mécanisme d'apport-cession (CGI art. 150-0 B ter) permet de reporter l'imposition de la plus-value lors d'un apport à une holding contrôlée. En cas de cession des titres par la holding sous trois ans, le report n'est conservé qu'à condition de remployer au moins 60 % du produit de cession dans une activité éligible — les activités immobilières patrimoniales étant exclues du remploi. La loi de finances 2026 (loi 2026-103 du 19 février 2026) porte ce seuil de remploi à 70 % et le délai de remploi à 36 mois pour les cessions intervenant à compter du 21/02/2026 ; le régime à 60 % / 2 ans reste applicable aux cessions antérieures. Ce levier vise les cessions de titres, pas la vente directe d'immeubles ; il se manie avec un expert.
5. Trois profils de réallocation différenciés
Comment ventiler 5 M€ entre les quatre poches ? Tout dépend de votre tolérance au risque et du revenu visé. Trois scénarios chiffrés ci-dessous, illustratifs et non garantis.
Profil prudent — ~3 % net/an
Alléger fortement l'IFI sans renoncer à la sécurité. Sécurité 45 % (2,25 M€), Revenu 25 % (1,25 M€), Croissance 10 % (500 k€), Illiquide 20 % (1 M€, surtout nue-propriété de SCPI). Cession par étapes de l'immobilier le plus taxé.
Profil équilibré — ~5 % net/an
Diviser son IFI et viser 5 % net. Sécurité 28 % (1,4 M€), Revenu 25 % (1,25 M€), Croissance 25 % (1,25 M€ en PEA puis CTO), Illiquide 22 % (1,1 M€ : NP de SCPI, private equity, dette privée, infra). Holding et SCI à l'IS pour l'immobilier conservé.
Profil dynamique — ~7 %+ net/an
Maximiser la croissance hors immobilier et réduire drastiquement l'IFI. Sécurité 13 % (650 k€), Revenu 14 % (700 k€), Croissance 38 % (1,9 M€ : ETF + or), Illiquide 35 % (1,75 M€ : NP de SCPI, PE sur plusieurs millésimes, dette privée, infra). AV luxembourgeoise + crédit lombard pour un levier maîtrisé.
| Poche | Prudent (~3 %) | Équilibré (~5 %) | Dynamique (~7 %+) |
|---|---|---|---|
| Sécurité | 45 % — 2,25 M€ | 28 % — 1,4 M€ | 13 % — 650 k€ |
| Revenu | 25 % — 1,25 M€ | 25 % — 1,25 M€ | 14 % — 700 k€ |
| Croissance | 10 % — 500 k€ | 25 % — 1,25 M€ | 38 % — 1,9 M€ |
| Illiquide | 20 % — 1 M€ | 22 % — 1,1 M€ | 35 % — 1,75 M€ |
| Total | 100 % — 5 M€ | 100 % — 5 M€ | 100 % — 5 M€ |
Même logique dans les trois cas : faire glisser la pierre taxable vers du financier et du non coté hors IFI. Année après année, l'immobilier pèse moins, l'IFI recule, le net remonte. Le profil dynamique sécurise progressivement vers la poche Revenu à mesure que les objectifs sont atteints — c'est la mécanique d'atterrissage d'un futur rentier.
Note de méthode sur les projections
Les rendements indiqués (~3 %, ~5 %, ~7 %+ net) sont des ordres de grandeur, fonction du profil et de l'horizon, pas des promesses. Ils supposent une gestion disciplinée et un horizon long (8 ans et plus pour les poches Croissance et Illiquide). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement comporte un risque de perte en capital. À titre de repères 2026 non garantis : fonds euros de l'ordre de 2,6 % net, SCPI 4,7 à 4,9 %, private equity environ 11 % net par an en moyenne mais avec une très forte dispersion selon les millésimes et les gérants.
6. Exemple chiffré : un investisseur immobilier réduit son IFI
Cas de Nathalie, 60 ans (illustratif). Nathalie détient 8 M€ d'immobilier taxable et acquitte un IFI élevé chaque année. Plutôt que de tout conserver, elle décide de réallouer 5 M€ issus de cessions étalées dans le temps, selon un profil équilibré.
Réallocation de 5 M€ (hypothèses explicites)
- Assurance-vie / capitalisation / Luxembourg :1,4 M€ — hors assiette IFI
- SCPI européennes :1,25 M€ — revenu foncier efficient
- ETF monde (PEA puis CTO) :1,25 M€ — hors assiette IFI
- Nue-propriété de SCPI + non coté :1,1 M€ — hors assiette IFI
- Performance illustrative à 5 % net :~250 k€ / an sur les 5 M€ réalloués
Ces 5 M€ sortent de l'assiette IFI immobilière (sauf la part SCPI en pleine propriété), ce qui réduit sensiblement l'impôt annuel. Illustratif, non garanti, risque de perte en capital.
Deux effets se cumulent. L'assiette IFI de Nathalie fond au rythme des cessions relogées en financier et en démembrement. Et le rendement net remonte, les loyers lourdement taxés cédant la place à des flux plus légers. Les chiffres sont des ordres de grandeur : ils illustrent une mécanique, ne garantissent aucun résultat.
Ce que l'exemple démontre
Nathalie n'a pas perdu 5 M€ d'immobilier : elle les a transformés. Le capital reste, le revenu reste — mais il n'alimente plus l'assiette IFI ni le barème foncier. L'idée tient en une ligne : on ne touche pas au train de vie, on change la fiscalité qui pèse sur le patrimoine. La clé opérationnelle reste le calendrier : étaler les cessions sur plusieurs exercices pour lisser les plus-values et éviter les effets de seuil (CEHR, CDHR).
7. Fiscalité 2026 et IFI
Les règles 2026 qui comptent vraiment pour cette réallocation, en synthèse. L'IFI vise le patrimoine immobilier net taxable au-delà de 1,3 M€, selon un barème de 0,5 % à 1,5 %. Les actifs financiers (fonds euros, ETF, private equity non immobilier, dette privée) sont hors assiette ; seule la part immobilière des SCPI/UC en assurance-vie y reste (CGI art. 972). La nue-propriété temporaire sort le nu-propriétaire de l'assiette pendant tout le démembrement (CGI art. 968).
Piège classique en 2026 : il n'y a plus un taux unique de prélèvements sociaux. Le tableau ci-dessous donne le bon taux selon la nature du revenu.
| Nature du revenu / actif | Prélèvements sociaux | Note |
|---|---|---|
| Assurance-vie / contrat de capitalisation | 17,2 % | PFU global 30 % |
| Revenus fonciers / plus-value immobilière | 17,2 % | Loyers : + barème IR ; PV immo : régime particuliers |
| Dividendes / intérêts / dette privée | 18,6 % | CSG +1,4 pt LFSS 2026 — PFU global 31,4 % |
| Plus-values mobilières / ETF en CTO | 18,6 % | PFU global 31,4 % |
| PEA (après 5 ans) | 18,6 % | Exonéré d'IR, PS dus à la sortie |
Sur les loyers, le frottement combine le barème de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — bien plus lourd que les enveloppes financières. Le contrat de capitalisation, y compris détenu via une holding à l'IS, conserve l'antériorité et optimise la trésorerie ; la SCI à l'IS amortit l'immobilier conservé. L'AV luxembourgeoise offre protection (super-privilège), crédit lombard et fiscalité française. Les plus-values de cession suivent le régime des particuliers ou des marchands de biens selon la nature de l'opération.
Hauts revenus : CEHR et CDHR à surveiller
À ce niveau de patrimoine, les revenus du capital peuvent déclencher la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, CGI art. 223 sexies : 3 % puis 4 % au-delà de 250 k€ / 500 k€ de revenu fiscal de référence) et la contribution différentielle (CDHR, CGI art. 224, plancher de 20 % du RFR, reconduite et aménagée par la LF 2026 — à vérifier selon votre situation). Les prélèvements sociaux sont exclus du numérateur de la CDHR. L'ordre et le calendrier des cessions doivent être optimisés pour lisser ces effets de seuil.
Pour la part immobilière qui demeure taxable, deux pistes complémentaires : le détail des arbitrages dans réduire son IFI et IFI et placements financiers, ainsi que la réduction IFI-don de 75 % via un fonds de dotation.
8. Se faire accompagner par Hagnéré Patrimoine
À 5 M€ avec un IFI qui mord, le rééquilibrage devient urgent. Ce chantier ne s'improvise pas : diagnostic au cordeau, calendrier de cessions, exécution tenue sur plusieurs années. Les cinq étapes, telles que nous les menons en cabinet :
- 1. Cartographier l'exposition immobilière réelle et calculer l'IFI actuel, bien par bien.
- 2. Hiérarchiser les biens à céder (les plus taxés et les moins rentables d'abord) et bâtir un calendrier de cessions lissé.
- 3. Reloger le produit dans les 4 poches : financier exonéré d'IFI, SCPI européennes, ETF, nue-propriété et non coté.
- 4. Structurer ce qui est conservé : SCI à l'IS, holding, AV luxembourgeoise et crédit lombard.
- 5. Piloter dans le temps : revue annuelle, ajustement des seuils CEHR/CDHR, sécurisation progressive.
Pour replacer tout ça dans l'univers des grands patrimoines, voyez aussi nos guides gestion de fortune, family office et devenir rentier. Selon la taille de votre patrimoine immobilier, comparez avec nos scénarios à 3 M€ d'immobilier et 10 M€ d'immobilier, ou la version investisseur immobilier à 2 M€.
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Sources, mentions et disclaimer
Sources et références mobilisées dans ce guide
- CGI art. 964 à 983 — impôt sur la fortune immobilière (assiette, seuil 1,3 M€, barème)
- CGI art. 977— barème par tranches de l'IFI (0,50 % à 1,50 %)
- CGI art. 968— démembrement : usufruitier seul redevable de l'IFI
- CGI art. 972— contrats d'assurance et de capitalisation : fraction immobilière taxable
- CGI art. 150-0 B ter— apport-cession, report d'imposition (remploi porté à 70 % / 36 mois pour les cessions à compter du 21/02/2026 par la loi 2026-103 ; 60 % / 2 ans pour les cessions antérieures)
- CGI art. 150-0 D ter — abattement dirigeant partant à la retraite
- CGI art. 223 sexies — contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR)
- CGI art. 224 — contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)
- CGI art. 990 I et 757 B— fiscalité successorale de l'assurance-vie
- service-public.fr— barème de l'IFI 2026
- BOFiP-PAT-IFI — assiette, démembrement, actifs exonérés
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) — prélèvements sociaux 17,2 % / 18,6 %
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; Conseil constitutionnel, décision n° 2026-901 DC
Mise à jour : 25 juin 2026. Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP, service-public.fr, impots.gouv.fr, Légifrance. Les chiffres et barèmes mentionnés sont ceux en vigueur au 23 juin 2026 et intègrent la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025).
Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les allocations et chiffres présentés sont illustratifs et non garantis ; tout investissement comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les situations patrimoniales étant toutes différentes, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié pour une recommandation adaptée à votre situation. Hagnéré Patrimoine est un cabinet de CGP enregistré à l'ORIAS sous le numéro 23002291 (CIF, COA, COBSP) — siège social 82 Impasse de Bellevue, 73000 Bassens.