Acheter en SCI ou dans la SEL de géomètres-experts : pourquoi dissocier les murs
L'essentiel en 30 secondes
- Le réflexe gagnant : ne pas acheter les murs dans votre SEL de géomètres-experts, mais dans une SCI distincte qui les détient et les loue à votre cabinet.
- Le loyer est une charge déductible chez l'exploitant (BNC, art. 93 CGI, ou résultat IS de la SEL) et un revenu pour la SCI — hors de l'assiette des cotisations CIPAV.
- SCI à l'IR le plus souvent : revenus fonciers à votre TMI + 17,2 % de PS, mais plus-value des particuliers exonérée à 22 / 30 ans et parts transmissibles.
- Le levier propre au géomètre : assujetti à la TVA, vous pouvez opter pour la TVA sur les loyers (art. 260, 2°) et récupérer 70 000 € sur 350 000 € HT — ce que les SCI louant à des professions de santé exonérées n'obtiennent pas.
- Le fil rouge à ne pas oublier : une retraite CIPAV notoirement faible que les murs viendront compléter.
Le scénario revient sans cesse en rendez-vous : le bail du cabinet arrive à échéance, le propriétaire propose de vendre, ou un plateau idéal se libère près du tribunal. La question tombe : « j'achète les murs, mais comment ? » Et trop souvent, la réponse par défaut — « je les mets dans ma société de géomètres » ou « je les achète en nom propre » — coûte cher. Deux exemples concrets, sur la même opération de 350 000 € HT : laisser filer la récupération de TVA que votre statut d'assujetti vous ouvre, c'est 70 000 € abandonnés au Trésor dès la signature ; loger les murs dans la mauvaise structure, c'est transformer, à la revente vingt-cinq ans plus tard, une plus-value quasi exonérée en une note fiscale de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Deux signatures expédiées en rendez-vous, et c'est l'écart entre payer et ne pas payer plusieurs dizaines de milliers d'euros. L'une comme l'autre se préparent en amont — c'est tout l'objet de ce qui suit.
Retenez d'abord une chose : vos murs ne sont pas votre cabinet. L'outil de travail, c'est votre activité, votre clientèle, vos missions de bornage, de topographie, de division parcellaire et de maîtrise d'œuvre, votre équipe et votre matériel. L'immobilier, c'est un actif patrimonial, par nature plus stable et plus long. Les mélanger, c'est exposer vos murs au risque de l'activité, alourdir leur fiscalité à la sortie et compliquer leur transmission. Les dissocier dans une SCI, c'est rendre à chacun son rôle : l'activité d'un côté, le patrimoine de l'autre.
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Trois véhicules à ne jamais confondre
- La SCI — société civile de droit commun (art. 1832 et 1857 du Code civil) qui détient les murs. Elle n'est pas soumise aux règles de capital de la profession.
- La SEL de géomètres-experts (SELARL ou SELAS) — qui porte l'exploitation ; son capital est détenu majoritairement par des géomètres-experts inscrits (loi 46-942, ordonnance 2023-77, décret 2026-429).
- La SPFPL de géomètres-experts — qui détient les titres de la SEL (décret 2026-429). Sujet distinct, traité dans notre guide holding SPFPL géomètre-expert.
Précision de statut, car elle change tout à la sortie : le géomètre-expert est une profession libérale réglementée (inscription à l'Ordre des géomètres-experts, loi 46-942 du 7 mai 1946, qui lui confère le monopole légal du bornage et de la délimitation foncière), mais pas un officier ministériel. Il n'existe ni droit de présentation, ni charge vénale, ni finance d'office : la cession porte librement sur la clientèle, le fonds libéral et les parts. Loger les murs dans la SEL reviendrait à transformer une plus-value immobilière en plus-value professionnelle et à alourdir la valeur des titres à céder — alors qu'un repreneur veut le cabinet et la clientèle, pas l'immeuble.
| Où loger les murs ? | Conséquence concrète |
|---|---|
| Protection du patrimoine | En SCI distincte, les murs échappent au risque d'exploitation du cabinet : un créancier de l'activité ne peut pas les saisir. |
| Plus-value à la revente | En SCI à l'IR, régime des particuliers (art. 150 U) : exonération à 22 / 30 ans, contre une plus-value professionnelle si les murs sont logés dans la SEL. |
| Cession du cabinet | On vend la clientèle / les parts de la SEL sans vendre les murs : la SCI survit à la cession de l'activité. |
| Transmission | On transmet des parts (par tranches, avec décote, en démembrement), et non un immeuble indivisible. |
| Loyer déductible | Le cabinet déduit un loyer (art. 93 CGI / résultat IS), qui rembourse le crédit de la SCI : l'activité finance le patrimoine. |
Les murs ne sont pas un placement immobilier patrimonial
SCI à l'IR ou à l'IS : le grand arbitrage du géomètre-expert
Une fois la SCI décidée, reste l'arbitrage qui pèse le plus lourd sur la durée : IR ou IS. Ni l'un ni l'autre n'est meilleur en soi : tout se joue sur la durée pendant laquelle vous garderez les murs, votre TMI et ce que vous comptez en faire au bout — revendre ou transmettre. Pour un géomètre-expert qui conserve longtemps ses murs, l'IR garde de la souplesse : pas d'impôt latent qui explose à la vente.
SCI à l'IR — détention longue, transmission (le standard)
Transparence fiscale (art. 8 CGI) : vous payez l'impôt foncier pendant la détention (loyers à la TMI + 17,2 % de PS, pas d'amortissement déductible), mais à la revente la plus-value relève des particuliers (art. 150 U) et s'efface avec le temps : exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an. Parts transmissibles par tranches. Le bon choix pour des murs conservés jusqu'à la retraite ou destinés aux enfants.
SCI à l'IS — horizon court, forte TMI, sans distribution
Option pour l'IS (art. 239) : vous amortissez la construction (art. 39 et 39 C, le terrain n'est pas amortissable), donc l'impôt est quasi nul en détention (IS 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Mais la revente est lourde : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable (amortissements réintégrés), sans abattement de durée (art. 209 I et 219), puis le boni distribué subit le PFU 31,4 % (PS à 18,6 %). Pertinent surtout pour une revente sous ~15 ans, sans besoin de sortir le cash.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Impôt pendant la détention | Loyers en revenus fonciers à la TMI (41-45 %) | IS 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les loyers (foncier, maintenu 2026) | 18,6 % seulement à la sortie du boni (PFU) |
| Amortissement | Non déductible | Déductible (construction, hors terrain) |
| Plus-value à la revente | Particuliers : exo impôt 22 ans / PS 30 ans (art. 150 U) | Pro sur la VNC, sans abattement de durée (15 / 25 % selon le résultat) |
| Sortie du cash | Loyers nets perçus directement | Boni au PFU 31,4 % (double couche) |
| Réversibilité du choix | Réversible (on peut opter pour l'IS plus tard) | Irrévocable au-delà de 5 exercices (art. 239) |
L'« exonération à 15 ans » n'existe PAS pour une SCI à l'IS
Plus-value des particuliers (SCI à l'IR) — abattements pour durée de détention
IMPÔT SUR LE REVENU (19 %) • abattement 6 %/an de la 6e à la 21e année • abattement 4 % la 22e année → EXONÉRATION TOTALE D'IMPÔT à 22 ans PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (17,2 %) • abattement 1,65 %/an de la 6e à la 21e année • abattement 1,60 % la 22e année • abattement 9 %/an de la 23e à la 30e année → EXONÉRATION TOTALE DE PS à 30 ans
Une SCI à l'IR qui détient les murs du cabinet depuis plus de 22 ans (et a fortiori 30 ans, l'horizon d'une carrière de géomètre-expert) revend en franchise quasi totale. C'est l'argument décisif face à l'IS.
Choisir l'IR ou l'IS : la règle simple
Le différenciateur du géomètre : récupérer la TVA via l'option (art. 260, 2°)
C'est l'atout que vos confrères médecins, dentistes et kinés n'ont pas. La location de locaux nus est exonérée de TVA de plein droit (art. 261 D, 2° du CGI). Mais la SCI peut opter pour soumettre les loyers à la TVA (art. 260, 2°) — et cette option ouvre le droit à déduction (art. 271), donc la récupération de la TVA d'acquisition.
Géomètre-expert (assujetti) vs médecin (exonéré) : le contraste qui change tout
Récupération de TVA via l'option (art. 260, 2°)
Prix de l'immeuble 350 000 € HT TVA à 20 % + 70 000 € ───────────────────────────────────────────── Décaissement initial 420 000 € TTC Option TVA exercée → la SCI récupère : 350 000 € × 20 % = 70 000 € remboursés par le Trésor ───────────────────────────────────────────── Coût net de TVA 350 000 €
L'option transforme une TVA de 70 000 € en simple avance de trésorerie : la SCI la décaisse puis se la fait rembourser. Les loyers facturés ensuite au cabinet portent la TVA à 20 %, que celui-ci déduit à son tour (neutre).
La TVA n'est récupérable que si l'amont est taxé : neuf, VEFA ou travaux
Côté démarches, rien de lourd : une lettre au service des impôts des entreprises, possible par anticipation avant même l'acquisition (utile en VEFA). L'option s'exerce par immeuble (art. 193 de l'annexe II au CGI) et prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée — elle n'est pas rétroactive — pour une durée minimale (art. 194 de l'annexe II). Le Conseil d'État a même admis qu'elle puisse être exercée local par local au sein d'un même immeuble (CE 9 septembre 2020, n° 439143, SCI Emo). Pour le montage générique détaillé, voyez notre guide pilier acheter les murs de son cabinet en SCI.
Le garde-fou : l'engagement de 20 ans et la régularisation
Cette récupération se mérite : la TVA déduite n'est pas définitivement acquise le jour de l'achat. Sur un immeuble, elle est régularisable sur 20 ans, par fractions d'un vingtième par année civile (art. 207 de l'annexe II au CGI ; BOI-TVA-DED-60-20-10). En pratique, la déduction n'est définitivement acquise qu'au terme de cette période ; une sortie anticipée du circuit taxé déclenche un reversement des vingtièmes restants.
Optez — mais raisonnez sur un engagement de 20 ans
Exemple chiffré : combien reverser si l'on vend trop tôt ?
Vingt ans, c'est exactement le tempo d'un crédit, d'une carrière et d'une transmission : seul le géomètre pressé de revendre y perd — et c'est lui qui doit modéliser l'opération, comme à l'IS, avant de signer.
Fixer le bon loyer : le métier de géomètre comme bouclier anti-redressement
Le loyer est le pivot du montage : c'est lui qui rend la déduction réelle chez votre cabinet et qui alimente la SCI. Deux erreurs le font requalifier : un loyer fixé au doigt mouillé, et un bail qu'on n'a jamais pris la peine d'écrire. Et sur ce point, le géomètre-expert part avec une longueur d'avance que personne d'autre n'a.
Le géomètre-expert, mieux armé que quiconque pour sécuriser son loyer
Le niveau de loyer : la valeur de marché, sous peine d'acte anormal de gestion
Le loyer versé à soi-même est déductible (Conseil d'État, 2008)
Côté contrat, optez pour un bail professionnel (art. 57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, durée minimale de 6 ans) ou un bail commercial 3/6/9 selon la nature exacte des locaux ; prévoyez une indexation (indice ILAT pour les activités tertiaires). En société, le bail entre votre SCI et votre SEL est une convention réglementée (vous signez des deux côtés) : faites-la approuver dans les formes.
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Checklist : sécuriser le loyer et le bail
- Bail écrit et daté, antérieur à la prise d'effet du loyer.
- Loyer = valeur de marché, documentée par des comparables locaux (votre point fort).
- Révision indiciaire prévue (ILAT).
- Flux réels : le loyer est effectivement payé, mois après mois.
- Convention réglementée approuvée lorsque les deux structures sont liées.
Financer l'achat : crédit, et le loyer de l'activité qui rembourse
Le montage le plus courant est aussi le plus efficace : la SCI emprunte, et c'est le loyer versé par votre cabinet (ou votre SEL) qui paie les échéances. Concrètement, chaque loyer que verse votre cabinet rembourse une échéance de la SCI, et vous vous constituez un patrimoine immobilier personnel sans sortir un euro de votre poche.
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L'effet de levier, étape par étape
- La SCI achète à crédit : peu ou pas d'apport, le bien sert de garantie.
- Le cabinet paie un loyer déductible ; ce loyer couvre la mensualité de la SCI.
- À l'IR, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui minore l'impôt foncier les premières années (intérêts élevés = base imposable faible).
- À terme, le crédit est soldé : vous détenez des murs libres de dette, qui produisent un revenu et que vous transmettez.
Intérêts d'emprunt : un déficit qui ne descend PAS sur le revenu global
L'apport qui ne sert pas l'opération reste investi
IR ou IS, option TVA, crédit ou in fine : faisons les chiffres.
Ces choix-là s'engagent pour vingt ans et ne se rattrapent pas. Autant les chiffrer sur votre cas réel — horizon, TMI, financement, transmission — avant de signer, pas après.
Murs, SEL et SPFPL de géomètres-experts : ce que change le décret 2026-429
Pendant des années, on nous a demandé en rendez-vous si la SEL ou la SPFPL de géomètres-experts existait vraiment. Depuis mai 2026, la réponse est noir sur blanc dans un décret — qui confirme, au passage, la place de la SCI des murs.
Ce que dit le décret 2026-429 (et où se place la SCI)
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Trois structures, trois rôles
- La SCI = les murs (société civile, hors loi 46-942, hors capital réglementé).
- La SEL de géomètres-experts = l'exploitation (capital majoritairement détenu par des géomètres-experts inscrits, décret 2026-429).
- La SPFPL de géomètres-experts = les titres de la SEL — voyez notre guide holding SPFPL géomètre-expert.
Deux nuances connexes, utiles pour la cohérence d'ensemble. D'abord, le statut social : en SELARL, le gérant majoritaire est TNS (affilié CIPAV) et la fraction de dividendes excédant 10 % du capital, des primes et du compte courant moyen est cotisée (art. L.131-6 CSS) ; en SELAS, le président est assimilé salarié. Le loyer de la SCI, lui, se déduit dans les deux cas — il est neutre sur ce choix. Ensuite, depuis l'arrêt CE 8 avril 2025 n° 492154, la rémunération technique des associés de SEL est imposée en BNC (fin de l'abattement de 10 %) : raison de plus pour privilégier un loyer de SCI déductible (charge certaine) plutôt que de gonfler une rémunération désormais sans abattement. Nous détaillons ces arbitrages dans nos guides rémunération ou dividendes en SELARL et SELARL ou BNC.
Cas chiffré : Mathieu, 350 000 € HT, SCI à l'IR avec option TVA
Hypothèses — Mathieu, 46 ans, géomètre-expert associé
Mathieu · géomètre-expert en SELARL · SCI à l'IR · option TVA
70 000 € de TVA récupérés, puis des loyers peu fiscalisés au démarrage
Première étape, l'option TVA. L'immeuble étant neuf, la SCI exerce l'option de l'art. 260, 2° et récupère 70 000 € de TVA.
Effet de l'option TVA (Mathieu)
Prix HT 350 000 € TVA 20 % + 70 000 € Décaissement TTC 420 000 € TVA remboursée par le Trésor − 70 000 € ───────────────────────────────────────── Coût net de TVA 350 000 €
La TVA de 70 000 € n'est qu'une avance de trésorerie : décaissée puis remboursée. Sans l'option (ou pour un médecin exonéré), ces 70 000 € resteraient une charge définitive.
La TVA, c'est le coup d'éclat de la première année. Ensuite, ce sont les loyers qui font tourner le montage. Mathieu fixe un loyer de marché d'environ 21 000 € HT/an (≈ 6 % du HT), facturé à sa SELARL avec TVA à 20 % (que la SELARL déduit : neutre). Côté SCI, ces 21 000 € sont des revenus fonciers au barème 41 % + 17,2 % de PS… mais les intérêts d'emprunt sont déductibles : les premières années, la base réellement imposée est faible, parfois nulle.
| Poste (SCI à l'IR, ordres de grandeur) | Effet |
|---|---|
| Loyer annuel facturé à la SELARL | ≈ 21 000 € HT (+ TVA 20 % déduite par la SELARL) |
| Loyer déductible chez la SELARL | ≈ 21 000 € en moins de résultat imposable à l'IS |
| Revenus fonciers de la SCI | 21 000 € − intérêts − taxe foncière − assurance |
| Impôt foncier (TMI 41 % + 17,2 % PS) | Faible au démarrage (intérêts élevés → base minorée), croissant ensuite |
| Amortissement | Aucun (régime IR) — c'est la contrepartie des 17,2 % et de l'exo à terme |
Le contre-exemple : la même opération en SCI à l'IS (le piège de la revente)
Claire · géomètre-expert en BNC · local ancien · pas de TVA récupérée
L'ancien sans travaux : pas de 70 000 €, mais les murs comme actif de retraite
Claire, 53 ans, exerce en BNC (déclaration contrôlée 2035). Elle achète un local ancien de 280 000 €, sans gros travaux. L'achat étant hors champ de la TVA, il n'y a pas de TVA sur le prix à récupérer (mais des droits de mutation de l'ordre de 5,80 % à 6,40 % selon le département, soit ≈ 16 000 à 18 000 €). Seuls d'éventuels travaux, via l'option, ouvriraient un droit à déduction.
Le loyer qu'elle verse à sa SCI reste déductible de son BNC (art. 93), ce qui réduit l'assiette de son impôt et de ses cotisations. Surtout, Claire raisonne retraite : la CIPAV servira une pension notoirement faible au regard de ses revenus. Une fois le crédit soldé, les murs nets de dette produiront un loyer — versé par son successeur — qui deviendra un revenu de retraite régulier. Les murs jouent ici le rôle d'un complément de pension. Nous y revenons dans nos guides retraite CIPAV du géomètre-expert et PER du géomètre-expert.
Note de méthode : ce que valent (et ne valent pas) ces projections
Revendre, transmettre, IFI, retraite : préparer la sortie
Le régime que vous choisissez aujourd'hui, vous le payez (ou l'encaissez) le jour de la revente, de la donation ou du départ en retraite. Quatre échéances à regarder maintenant, pas dans vingt ans : la revente, la transmission, l'IFI et la retraite.
| Sujet de sortie | À l'IR | À l'IS |
|---|---|---|
| Revente des murs | Plus-value des particuliers (150 U / 150 VC) : exo impôt 22 ans, PS 30 ans, PS à 17,2 % | Plus-value pro sur la VNC, sans abattement, + PFU 31,4 % pour sortir le cash |
| Transmission des parts | Donation 100 000 €/enfant/15 ans (779), démembrement (669) | Idem, mais valeur des parts plus complexe (impôt latent) |
| Cession de parts (droits) | 5 % (parts de SCI à prépondérance immobilière, art. 726, I-2°) | 5 % également |
| IFI | Parts dans l'assiette si patrimoine immobilier taxable > 1,3 M€ (art. 975, au conditionnel) | Idem, exonération « biens pro » rarement retenue |
Transmettre les parts : trois points à ne pas manquer
IFI : les parts dans l'assiette (au conditionnel)
Les murs : un actif de retraite quand la CIPAV est faible
Acheter les murs de votre cabinet au bon régime, sans angle mort
On modélise votre opération à l'euro — IR ou IS sur 25 ans, TVA récupérable, loyer de marché documenté — et on vous remet le chiffrage avant que vous signiez. Cabinet indépendant ORIAS 23002291, basé à Bassens.