Mis à jour le 25 juin 2026· Conforme à la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026), à la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) et à l'arrêté PASS du 22/12/2025 (PASS 2026 = 48 060 €).
L'essentiel en 30 secondes
Vous facturez bien, vous payez 41 à 45 % d'impôt sur la dernière tranche, et vous savez déjà que votre retraite CIPAV ne suivra pas votre train de vie : la vraie question n'est pas « quel produit acheter », mais dans quel ordre remplir ses enveloppes. La hiérarchie par objectif : (1) une épargne de précaution (3-6 mois), (2) le PER(défisc à 41-45 %, plafond 88 911 €, à saturer la bonne année), (3) l'assurance-vie (souplesse + transmission 990 I, prélèvements sociaux à 17,2 %), (4) le PEA / les ETF, (5) l'immobilier (déficit foncier, LMNP, SCPI, nue-propriété hors IFI), (6) une diversificationmesurée. Et un réflexe à garder en tête pour 2026 : derrière chaque enveloppe se cache un taux de prélèvements sociaux — le choisir, c'est déjà arbitrer. 17,2 % (assurance-vie, capitalisation, foncier nu) contre 18,6 % (PEA, compte-titres, dividendes, gains du PER, LMNP). Et parce que la retraite CIPAV décroche vite quand les revenus montent, la priorité reste la capitalisation.
Votre épargne perso n'est pas la trésorerie de votre cabinet
Première confusion à dissiper, parce qu'elle revient à presque chaque rendez-vous : ce guide traite de votre argent privé: ce qu'il reste une fois votre rémunération versée et votre impôt payé. Il ne traite pasla trésorerie de votre cabinet ou de votre SEL — cet excédent qui dort à l'impôt sur les sociétés et obéit à une logique entièrement différente. Beaucoup de géomètres-experts qui poussent notre porte mélangent les deux, et placent mal leur argent en conséquence.
Cette frontière n'a rien d'un détail d'organisation : la loi elle-même l'impose. Une personne morale ne peut pas détenir de PEA(le plan d'épargne en actions est réservé aux personnes physiques, art. L. 221-30 du Code monétaire et financier). À l'inverse, c'est dans la société que se logent le contrat de capitalisation personne morale (art. 238 septies E du CGI) ou le compte à terme, jamais sur votre contrat d'assurance-vie personnel. Chaque poche a ses enveloppes propres.
Deux poches, deux logiques
Poche personnelle(l'objet de ce guide) : assurance-vie, PER, PEA, immobilier en nom propre — l'argent dont vous avez l'usage, ou que vous voulez transmettre. Poche société: la trésorerie excédentaire de votre cabinet ou de votre SEL, placée à l'IS sans prélèvements sociaux (contrat de capitalisation PM, compte à terme, SCPI à l'IS). Pour ce second sujet, voyez notre guide dédié à placer la trésorerie de votre cabinet de géomètre-expert, qui n'a rien à voir avec le placement de votre épargne perso.
Reste une question amont : d'où vient ce net que vous placez ? Si vous exercez en SELARL, il dépend de l'arbitrage entre rémunération et dividendes — un sujet à part entière, car la fraction de dividendes excédant 10 % du capital est assujettie aux cotisations sociales. Nous le traitons dans nos guides rémunération ou dividendes en SELARL de géomètre-expert et les leviers d'optimisation fiscale du géomètre-expert. Pour la photo d'ensemble — articuler structure, trésorerie de société et épargne personnelle dans une seule feuille de route —, c'est l'objet de notre guide gestion de patrimoine du géomètre-expert, la feuille de route complète. Le présent guide se concentre, lui, sur une seule question : où placer votre épargne personnelle, et dans quel ordre.
Pourquoi un géomètre-expert doit épargner plus — et autrement
Un géomètre-expert n'épargne pas comme un cadre salarié, et pour deux raisons concrètes : sa caisse de retraite et sa tranche d'impôt.
La CIPAV vous laissera loin de votre niveau de vie
Le géomètre-expert cotise au régime de base de la CNAVPL (par points, plafonné) et au régime complémentaire de la CIPAV(Caisse interprofessionnelle de prévoyance et d'assurance vieillesse). C'est un point à ne jamais confondre : le géomètre-expert fait partie des professions restées affiliées à la CIPAVaprès la réforme de 2018 (art. L. 640-1 du Code de la sécurité sociale), là où d'autres libéraux ont basculé ailleurs. Pas de CARMF (médecins), pas de CNBF (avocats), pas de CAVEC (experts-comptables), pas de régime des indépendants : pour vous, c'est la CIPAV.
Le problème, c'est le rendement : la CIPAV reverse peu au regard de ce qu'un géomètre cotise. Pour un professionnel qui déclare 140 000 € de bénéfice, la pension servie par les régimes obligatoires sera très inférieure à ses revenus d'activité, et le taux de remplacement décroche d'autant plus vite que les revenus sont élevés. C'est le point de départ de tout : avant même de parler placement, il faut acter ce trou de pension, car la capitalisation n'est pas une option, c'est une nécessité. Nous chiffrons ce déficit dans notre guide retraite CIPAV du géomètre-expert, son montant réel et les solutions.
Retraite CIPAV : capitaliser n'est pas une option
Plus vos revenus sont élevés, plus l'écart entre votre train de vie et votre future pension CIPAV se creuse. Compter sur la seule caisse obligatoire, c'est accepter une chute de niveau de vie à la retraite. La parade : commencer tôt à capitaliser (PER, assurance-vie, immobilier), pour laisser les intérêts composés faire leur travail sur 15, 20 ou 25 ans. Les valeurs de point et de cotisation CIPAV sont à vérifier chaque année sur lacipav.fr.
À 41-45 %, le fisc devient votre premier associé
À une tranche marginale d'imposition de 41 ou 45 %, chaque euro que vous parvenez à déduirede votre revenu imposable vous fait économiser 0,41 à 0,45 € d'impôt. Voilà pourquoi le PER frappe aussi fort chez un haut revenu (nous y venons au paragraphe 4). À ce niveau de TMI, le placement n'est plus seulement une affaire de rendement financier : c'est d'abord une affaire d'optimisation fiscale de chaque euro.
Un statut réglementé qui structure tout le reste
Rappel utile pour cadrer : le géomètre-expert est une profession libérale réglementée, inscrite à l'Ordre des géomètres-experts (loi n° 46-942 du 7 mai 1946), titulaire du monopole légal du bornageet de la délimitation foncière (art. 1er). Il n'est pas officier public ministériel: pas de charge vénale, pas de droit de présentation — la cession porte sur la clientèle, le fonds libéral ou les parts de société, et reste libre sous réserve des règles de l'Ordre. Ses honoraires (bornage, topographie, division parcellaire, copropriété, maîtrise d'œuvre) sont soumis à la TVA au taux normal de 20 % (l'exonération des soins de l'art. 261-4-1° du CGI ne le concerne pas), avec récupération de la TVA déductible. Tout cela détermine d'où sort votre épargne ; ce guide commence là où elle est déjà sortie.
La méthode : ranger l'épargne par objectif, pas par produit
Dans la vraie vie, on ne part jamais du produit. On range d'abord son épargne par objectif et par horizon; le produit suit tout seul. C'est l'allocation qui commande, pas le catalogue. Pour un géomètre-expert, l'ordre privilégie la défiscalisation (TMI élevée) et la préparation de la retraite (CIPAV faible).
| Étage | Objectif | Enveloppe | Horizon | PS 2026 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Précaution | Livret A, LDDS, fonds euros | Immédiat | 0 % / 17,2 % |
| 2 | Retraite + défisc | PER (154 bis) | Long (retraite) | 18,6 % (sortie, gains) |
| 3 | Souplesse + transmission | Assurance-vie (fonds euros + UC) | Moyen-long | 17,2 % |
| 4 | Croissance actions | PEA, ETF, compte-titres | Long (8 ans +) | 18,6 % |
| 5 | Immobilier | Déficit foncier, LMNP, SCPI, nue-propriété | Long | 17,2 % nu / 18,6 % meublé |
| 6 | Diversification | Private equity, défisc à risque | Très long | Selon support |
L'épargne de précaution : le socle disponible
Avant tout placement long terme, on sécurise une réserve de 3 à 6 mois de charges. L'objectif n'est pas le rendement, mais la disponibilité immédiate: cet argent doit pouvoir absorber un imprévu (gros investissement matériel, trou de trésorerie, coup dur) sans vous forcer à liquider un PER bloqué ou à racheter une assurance-vie au plus mauvais moment. On le loge sur des livrets réglementés (Livret A, LDDS, exonérés d'impôt et de prélèvements sociaux) et, au-delà des plafonds, sur le fonds euros d'une assurance-vie (capital garanti, disponible en quelques jours).
L'objectif d'abord, le produit ensuite
Tout tient à ça : on ne se demande pas « PER ou assurance-vie ? » dans l'abstrait, mais « cet euro, je veux le bloquer pour défiscaliser (PER), le garder disponible (assurance-vie, PEA) ou le placer en immobilier? ». Une fois l'objectif posé, l'enveloppe s'impose presque d'elle-même — et avec elle son taux de prélèvements sociaux 2026, qui devient un critère de choix à part entière.
La méthode en une phrase
On protège d'abord (précaution), on défiscalise ensuitece qu'on accepte de bloquer (PER, à saturer les bonnes années), puis on place souplementle reste (assurance-vie, PEA, immobilier). C'est l'ordre — pas le produit — qui fait la performance après impôt d'un géomètre-expert à hauts revenus.
Calibrer votre épargne de précaution et votre allocation
Combien laisser disponible, combien verser sur un PER, comment ventiler le reste : un CGP indépendant calibre votre allocation sur votre bénéfice réel et votre horizon, pas sur un modèle-type.
Le PER : le levier n°1 à 41-45 % (et la réponse à la CIPAV)
À 41-45 % de tranche, rien ne rend autant à l'entrée que le PER — et de loin. Le PER(plan d'épargne retraite) voit ses versements se déduire du bénéfice imposable, ce qui réduit l'impôt à votre TMI : vous récupérez 41 à 45 centimes par euro versé — en contrepartie d'un blocage jusqu'à la retraite (hors déblocage anticipé, dont l'achat de la résidence principale). C'est, à la fois, votre meilleure défiscalisation et la réponse la plus directe au trou de la CIPAV.
Combien vous pouvez déduire
Pour un géomètre-expert au réel (BNC, déclaration contrôlée 2035) ou gérant majoritaire de SELARL, le plafond relève de l'article 154 bis du CGI : 10 % du bénéfice imposable (dans la limite de 8 PASS) majoré de 15 % de la fraction de bénéfice comprise entre 1 et 8 PASS. En 2026, le plancher est de 4 806 € et le plafond maximal de 88 911 €(PASS 2026 = 48 060 €). Le président d'une SELAS, assimilé salarié, relève d'un plafond distinct (art. 163 quatervicies du CGI). Les plafonds non utilisés se reportent sur les années suivantes (durée de report portée à 5 ans par la loi de finances pour 2026, sous réserve de votre situation), et peuvent être mutualisés entre conjoints.
Plafond PER 2026 d'un géomètre-expert à 140 000 € de bénéfice (art. 154 bis)
10 % × 140 000 € = 14 000 € + 15 % × (140 000 − 48 060) = 13 791 € Plafond PER 2026 ≈ 27 791 € Économie d'impôt à 41 % ≈ 11 394 € (si plafond saturé)
À 140 000 € de bénéfice, un géomètre-expert peut déduire jusqu'à environ 27 791 € sur un PER en 2026 (PASS 2026 = 48 060 €). La déduction joue sur l'IR, pas sur les cotisations CIPAV ; l'épargne est bloquée jusqu'à la retraite (hors déblocage anticipé, dont l'achat de la résidence principale) ; et à la sortie, les gains supportent le PFU avec 18,6 % de prélèvements sociaux (et non 17,2 % comme l'assurance-vie).
À 41-45 %, le PER est le placement le plus rentable à l'entrée
Un euro versé sur le PER, c'est 0,41 à 0,45 € d'impôt effacé dès l'année suivante : aucune assurance-vie, aucun PEA ne reproduit ce rendement immédiat et garanti. La contrepartie est le blocage jusqu'à la retraite — on n'y met donc jamais sa précaution — et la déductibilité des versements cesse au-delà de 70 ans. Pour le calcul à l'euro près selon votre BNC, la sortie en capital ou en rente, et l'optimisation des versements, voyez notre guide PER géomètre-expert, combien déduire pour baisser l'impôt et le guide transverse sur le fonctionnement du Plan d'épargne retraite.
En marge du PER, le géomètre-expert indépendant a tout intérêt à coupler une prévoyance Madelin(art. 154 bis) : une garantie d'indemnités journalières et d'invalidité est d'autant plus cruciale que la CIPAV couvre mal l'arrêt de travail. C'est un sujet de protection, pas de placement, mais il fait partie du socle d'un haut revenu libéral. Nous le détaillons dans notre guide prévoyance de la profession libérale.
Assurance-vie : la souplesse et la transmission
L'assurance-vie est l'enveloppe la plus polyvalente : on y verse beaucoup une bonne année, peu la suivante, sans pénalité ni justificatif. Enveloppe de capitalisation, elle accueille un fonds euros (sécurité, prolongement de la précaution) et des unités de compte (actions, SCPI, obligations). Surtout, elle accepte les versements libres et reste disponible à tout moment— exactement ce qu'il faut pour ce qu'on ne veut pas bloquer sur un PER.
Une fiscalité douce, et des prélèvements sociaux maintenus à 17,2 %
Au rachat (art. 125-0 A du CGI), les produits supportent le PFU à 12,8 % ; après 8 ans, un abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple)s'applique sur les produits imposés, puis le taux tombe à 7,5 % (produits issus de primes ≤ 150 000 €). Et point décisif en 2026 : les prélèvements sociaux de l'assurance-vie restent à 17,2 %(liste limitative de l'art. L. 136-8 du CSS), là où le PEA et le compte-titres passent à 18,6 %. À diversification égale, l'assurance-vie est donc mécaniquement plus efficace après impôt que le compte-titres.
« Assurance-vie = 0 impôt après 8 ans » : c'est faux
L'abattement de 4 600 € / 9 200 € après 8 ans ne porte que sur l'impôt sur le revenu. Les 17,2 % de prélèvements sociaux s'appliquent, eux, sur la totalité des gains, sans abattement. Un rachat « dans l'abattement » peut donc être à 0 € d'IR, mais jamais à 0 € de prélèvements sociaux.
L'argument transmission : 152 500 € hors succession par bénéficiaire
Sur la transmission, l'assurance-vie n'a pas d'équivalent : les capitaux se transmettent hors succession. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire reçoit jusqu'à 152 500 €en franchise (art. 990 I du CGI), puis 20 % jusqu'à 700 000 € et 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans(art. 757 B), c'est un abattement global de 30 500 € sur les primes — les gains, eux, restant exonérés. Le conjoint ou partenaire de PACS est par ailleurs totalement exonéré (loi TEPA).
| Régime | Primes versées | Abattement | Taxation au-delà |
|---|---|---|---|
| Art. 990 I | Avant 70 ans | 152 500 € par bénéficiaire | 20 % (≤ 700 000 €), puis 31,25 % |
| Art. 757 B | Après 70 ans | 30 500 € global (tous bénéficiaires) | Droits de succession (gains exonérés) |
Trois seuils à ne jamais mélanger
On confond souvent trois chiffres distincts de l'assurance-vie : le seuil de 150 000 €de primes (au-delà duquel le taux passe de 7,5 % à 12,8 % au rachat, art. 125-0 A), l'abattement de transmission de 152 500 € par bénéficiaire (990 I), et l'abattement de 30 500 € pour les primes après 70 ans (757 B). Trois mécaniques, trois montants : ne les superposez pas.
Enfin, l'assurance-vie peut servir d'enveloppe à de la SCPI (les loyers capitalisent dans le contrat au lieu d'être imposés comme des revenus fonciers à votre TMI) : c'est de l'immobilier sans fiscalité foncière directe. Ce montage précis, ainsi que la SCPI à crédit ou via la trésorerie du cabinet, fait l'objet de notre guide investir en SCPI en tant que géomètre-expert. Pour le fonctionnement général de l'enveloppe, voyez notre guide complet sur l'assurance-vie, sa fiscalité et sa transmission.
L'assurance-vie luxembourgeoise : sécurité, pas avantage fiscal (gros patrimoine)
Beaucoup de géomètres-experts fortunés imaginent qu'à Luxembourg, on paie moins d'impôt. C'est faux. Au-delà d'une poche financière d'environ 250 000 €, le contrat luxembourgeois mérite l'examen pour sa sécurité et son ouverture, pas pour un cadeau fiscal : pour un résident fiscal français, sa fiscalité est strictement identique à celle d'un contrat français (125-0 A, 990 I, 757 B, prélèvements sociaux à 17,2 %) — aucun avantage de barème : si un courtier vous présente le Luxembourg comme une astuce fiscale, méfiez-vous, ce n'est pas là que se trouve l'intérêt.
Assurance-vie française — l'accès simple
Points forts
- Fiscalité identique au contrat luxembourgeois pour un résident
- Frais souvent plus bas en dessous de 250 000 €
- Accès immédiat, multi-supports
Points de vigilance
- Garantie de l'assureur plafonnée à 70 000 € (FGAP)
- Architecture financière plus limitée
- Pas de multidevises ni de portabilité internationale
Assurance-vie luxembourgeoise — la sécurité du gros patrimoine
Points forts
- Super-privilège : créancier de 1er rang, sans plafond
- Triangle de sécurité (actifs ségrégués hors bilan de l'assureur)
- Architecture ouverte (fonds dédiés, non coté), multidevises, portabilité
Points de vigilance
- Fiscalité identique (aucun avantage de barème pour un résident)
- Frais souvent plus élevés sous 250 000 € à 500 000 €
- Ticket d'entrée et complexité plus élevés
Pour quel géomètre-expert, vraiment ?
Prenez un géomètre-expert associé qui a déjà constitué 600 000 € d'épargne financière après plusieurs belles années et, peut-être, la cession d'une participation. Pour lui, le contrat luxembourgeois prend tout son sens : le super-privilège (il est créancier de premier rang sur ses actifs, sans le plafond de 70 000 € de la garantie française) et le triangle de sécuritéprotègent un capital qui dépasse de loin les plafonds de garantie, et l'architecture ouverte lui donne accès à des fonds dédiés et au non coté. À l'inverse, un confrère qui démarre son épargne avec 30 000 € n'y gagnerait rien d'autre que des frais plus lourds : un bon contrat français suffit largement. On ouvre un contrat luxembourgeois pour sécuriser un capital qui dépasse déjà largement la garantie française, pas pour grappiller du rendement.
Sous 250 000 € à 500 000 € de capacité financière, les frais d'un contrat luxembourgeois sont souvent plus élevés que ceux d'un bon contrat français : inutile de se précipiter. C'est une solution de patrimoine déjà constitué, pour qui cherche la protection juridique maximale et l'accès à des actifs non cotés. Pour approfondir, voyez notre guide sur l'assurance-vie luxembourgeoise pour patrimoines importants.
PEA, compte-titres et ETF : la poche actions
Sur 15 ou 20 ans, ce sont les actions qui font l'essentiel de la performance d'une épargne longue — et le choix de l'enveloppe change le résultat après impôt. Trois options structurent cette poche.
| Enveloppe | Plafond | Fiscalité des gains 2026 |
|---|---|---|
| PEA | 150 000 € | IR exonéré après 5 ans, PS 18,6 % |
| PEA-PME | Cumul avec PEA ≤ 225 000 € | IR exonéré après 5 ans, PS 18,6 % |
| Compte-titres (CTO) | Aucun plafond | PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) |
Le PEA(art. L. 221-30 du CMF) est l'enveloppe reine des actions européennes et des ETF éligibles : après 5 ans, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux (18,6 % en 2026) restant dus. Le PEA-PME ajoute une enveloppe complémentaire, le cumul des deux plafonnant à 225 000 €. Le compte-titres n'a pas de plafond et donne accès au monde entier (actions américaines, émergentes), mais ses gains supportent le PFU à 31,4 % au fil de l'eau ; ses moins-values sont imputables sur des plus-values de même nature pendant 10 ans.
À 41-45 %, le PEA bat presque toujours le compte-titres
Sur les actions européennes, la purge de l'IR après 5 ans rend le PEA imbattable pour un haut revenu. On garde le compte-titres pour ce que le PEA ne peut pas loger (actions hors zone éligible, gestion très active). Et un rappel utile : une société (SELARL, société de géomètres-experts, SPFPL) ne peut pas détenir de PEA — c'est, là encore, votre poche personnelle. Pour le détail de l'enveloppe, voyez notre guide sur le PEA et l'exonération d'IR après 5 ans.
Immobilier : déficit foncier, LMNP, SCPI, nue-propriété
L'immobilier garde toute sa place — et sur ce terrain, un géomètre-expert part avec un avantage que peu d'investisseurs ont : vous lisez un plan de division, vous chiffrez des travaux et vous jaugez un emplacement mieux que votre banquier. Quatre façons d'y entrer, chacune avec sa fiscalité — et son taux de prélèvements sociaux, qui change selon que le bien est loué nu ou meublé.
| Porte | Objectif | Prélèvements sociaux | IFI |
|---|---|---|---|
| Déficit foncier (location nue) | Réduire l'impôt à TMI élevée | 17,2 % (foncier nu) | Dans l'assiette |
| LMNP (location meublée) | Revenu peu fiscalisé (amortissement) | 18,6 % (meublé) | Dans l'assiette |
| SCPI | Immobilier sans gestion | 17,2 % en direct / selon enveloppe | Dans l'assiette (part immo) |
| Nue-propriété | Décote + revenu différé | Aucun revenu pendant le démembrement | Hors assiette (art. 968) |
Le déficit foncier : le levier à TMI élevée
Le déficit foncier(art. 156 du CGI) permet d'imputer les charges et travaux d'un bien loué nu (hors intérêts d'emprunt) sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers. L'économie est proportionnelle à votre tranche : à 41 %, imputer 10 700 € fait économiser environ 4 387 € d'impôt. Atout décisif : il est hors plafond des niches fiscales (10 000 €). Les loyers nets restent imposés à la TMI + 17,2 %.
LMNP, SCPI, nue-propriété : déléguer la gestion ou différer le revenu
Le LMNP au réel(location meublée) permet d'amortir le bien et de générer un revenu peu fiscalisé pendant des années — mais attention, les loyers meublés relèvent des 18,6 % de prélèvements sociaux (et non 17,2 %). La SCPIoffre de l'immobilier sans gestion, en direct (loyers fonciers à 17,2 %), à crédit (effet de levier) ou en assurance-vie (renvoi ci-dessus). La nue-propriétéenfin (art. 968 du CGI) combine une décote de 25 à 40 %, l'absence de revenu foncier (donc pas d'impôt pendant le démembrement), une sortie de l'assiette IFI, et une reconstitution gratuite de la pleine propriété au terme (art. 1133). Le panorama du véhicule SCPI est dans notre guide la SCPI et ses modalités de détention, le démembrement dans notre guide le démembrement de propriété et la nue-propriété.
Note de méthode : rendements et performances
Les rendements évoqués pour la SCPI, l'immobilier locatif ou les unités de compte ne sont jamais garantis : les performances passées ne préjugent pas des performances futures, la valeur des parts comme les loyers peuvent baisser, et l'immobilier reste un actif peu liquide. Un dispositif fiscal (déficit foncier, LMNP) doit d'abord tenir comme investissement immobilier : on vérifie l'emplacement, le prix d'achat et le marché locatif avantde raisonner sur l'économie d'impôt. L'avantage fiscal est un bonus, jamais la raison d'acheter.
Placer en réduisant son IFI : l'épargne qui sort de l'assiette
Un géomètre-expert fortuné dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€ (art. 964 du CGI) est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (barème progressif de 0,5 à 1,5 %). La bonne nouvelle : la façon dont vous placez votre épargne influence directement cette base.
Les actifs hors assiette IFI
Sont hors assiette IFI: l'assurance-vie et les unités de compte non immobilières, le PEA, le compte-titres, le PER, les liquidités et les contrats de capitalisation. Orienter votre nouvelle épargnevers ces enveloppes plutôt que vers de l'immobilier détenu en direct allège mécaniquement votre base taxable. Attention toutefois : la fraction d'une SCPI qui représente de l'immobilier reste réintégréeà l'assiette IFI, de même que l'immobilier direct et les parts de SCI à l'IR.
Exemple : 60 000 € d'épargne, deux trajectoires d'IFI
Un géomètre-expert assujetti à l'IFI dégage 60 000 € à placer. S'il achète un studio locatif en direct, ces 60 000 € (plus la plus-value future) entrent dans son assiette IFIet alourdissent l'impôt chaque année. S'il verse la même somme sur une assurance-vie en unités de compte non immobilières ou un PEA, ces 60 000 € restent hors assiette: à un taux IFI marginal de 1 %, c'est de l'ordre de 600 € d'IFI économisés par an, sans parler de l'effet cumulé sur la durée. Le choix de l'enveloppe pèse donc autant que le choix de l'actif.
Le levier le plus puissant reste la nue-propriété(art. 968 du CGI) : pendant la durée du démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare la pleine valeur du bien, et le nu-propriétaire ne déclare rienà l'IFI. À l'extinction de l'usufruit, la reconstitution de la pleine propriété est non taxable(art. 1133). C'est un double avantage : décote à l'achat et sortie de l'assiette IFI. Nous détaillons ces mécanismes dans notre guide sur la réduction de l'IFI par le démembrement.
Diversification : private equity et défisc à risque, avec garde-fous
Une fois le socle constitué (précaution, PER, assurance-vie, PEA, immobilier), une part minoritaire peut aller vers des actifs plus dynamiques — à condition de garder la tête froide sur le couple rendement/risque.
Le private equity(FCPR, FPCI, fonds dédiés) offre un potentiel de rendement supérieur, en contrepartie d'une illiquidité(8 à 10 ans) et d'un risque de perte en capital réels. On le réserve à une fraction minoritaire de la poche long terme — 5 à 10 % au plus —, en complément des marchés cotés, jamais comme point de départ.
Défiscalisation à risque : un avantage fiscal ne sauve pas un mauvais actif
Les dispositifs à réduction d'impôt (Girardin industriel, FIP, FCPI à 18 %) procurent un avantage fiscal réel, mais comportent risque, frais et liquidité limitée. La règle déontologique : on n'achète jamais un produit pour son étiquette fiscale, mais pour sa pertinence patrimoniale. Le plafond global des niches fiscales reste par ailleurs à 10 000 € par an (hors déficit foncier et Girardin majoré). Tout placement financier comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le panorama des dispositifs est dans notre guide défiscalisation, tous les dispositifs.
Enfin, un mot pour les géomètres aux revenus moins réguliers (gros honoraires ponctuels, mission exceptionnelle) : le système du quotient(art. 163-0 A du CGI) peut atténuer la progressivité de l'impôt sur un revenu exceptionnel, mais ses conditions sont strictes. Le PER reste, là encore, le levier de lissage le plus souple. Ce sujet est traité dans notre guide lisser des revenus irréguliers en profession libérale.
Cas chiffré : Camille, géomètre-expert, 45 ans, 140 000 €
Reprenons la méthode sur un cas concret. Camille est fictive, mais on croise sa situation presque chaque mois en rendez-vous, et les règles fiscales, elles, sont bien réelles.
Note de méthode sur l'exemple chiffré
Les montants ci-dessous illustrent une mécanique d'allocation (épargne de précaution, plafond PER, ventilation par objectif) à partir d'hypothèses simplifiées. Ils ne constituent ni une simulation personnalisée, ni une promesse de rendement : un placement financier comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le résultat réel dépend de votre situation exacte et doit être chiffré au cas par cas.
Camille, 45 ans, géomètre-expert en BNC, déclare environ 140 000 € de bénéfice, célibataire, TMI 41 %, et parvient à mettre de côté 4 000 € par mois (soit 48 000 €/an). Objectif : préparer une retraite que la CIPAV ne couvrira pas, tout en réduisant son impôt et en gardant de la souplesse.
Plafond PER 2026 de Camille (art. 154 bis)
10 % × 140 000 € = 14 000 € + 15 % × (140 000 − 48 060) = 13 791 € Plafond PER 2026 ≈ 27 791 € Versement PER de Camille = 20 000 € Économie d'impôt à 41 % ≈ 8 200 € Effort réel d'épargne ≈ 11 800 €
Le plafond PER de Camille atteint environ 27 791 € en 2026. Elle choisit de verser 20 000 € (pour garder de la capacité ailleurs), ce qui efface environ 8 200 € d'impôt dès l'année suivante ; le solde de plafond non utilisé se reporte sur les années suivantes (durée portée à 5 ans par la loi de finances pour 2026, à confirmer). Si elle saturait son plafond (27 791 €), l'économie d'impôt atteindrait environ 11 394 €.
| Objectif / enveloppe | Montant / an | Logique | PS |
|---|---|---|---|
| Précaution (le temps de constituer 3-6 mois) | ~6 000 € | Livret A, LDDS + fonds euros disponible | 0 % / 17,2 % |
| PER (retraite + défisc) | ~20 000 € | Défisc à 41 % (≈ 8 200 € d'IR en moins) | 18,6 % (sortie) |
| Assurance-vie en UC | ~12 000 € | Souplesse, disponibilité, transmission 990 I | 17,2 % |
| PEA + ETF | ~6 000 € | Actions européennes, IR exonéré après 5 ans | 18,6 % |
| Immobilier (déficit foncier / SCPI, à crédit) | Effort dédié | Décorrélation, levier, ≈ 4 387 € d'IR si déficit foncier | 17,2 % nu |
| Diversification (private equity) | ~4 000 € | Poche longue, ≤ 10 % du long terme | Selon support |
Lecture du cas: ce qui compte, c'est l'ordre des priorités. Camille sécurise d'abord sa précaution, place le maximum d'impôt sur le PER pour combler la CIPAV, puis range le surplus sur une assurance-vie disponible et un peu de PEA pour les actions. Les cinq enveloppes financières ci-dessus consomment déjà la totalité des 48 000 € d'épargne annuelle ; l'immobilier vient en complément, financé à crédit en sus de cette enveloppe(la mensualité est largement couverte par les loyers), idéalement pour l'effet de levier. Au bout du compte, Camille paie moins d'impôt, met de côté pour une retraite que la CIPAV ne couvrira pas, et garde de l'argent qu'elle peut reprendre à tout moment.
Deux cas voisins, deux leviers spécifiques
Pierre, 52 ans, gérant majoritaire de SELARL: son net à placer vient de sa rémunération (imposée en BNC depuis l'évolution jurisprudentielle de 2025) et de ses dividendes — dont la fraction excédant 10 % du capital est cotisée à la CIPAV (art. L. 131-6 CSS), un point traité dans nos guides salaire ou dividendes en SELARL et la SPFPL du géomètre-expert. Une fois le net sorti, il suit le même escalier que Camille, avec un PER d'autant plus puissant que son bénéfice est élevé. Sophie, 58 ans, patrimoine immobilier de 1,6 M€: assujettie à l'IFI, elle réoriente sa nouvelle épargne vers des enveloppes hors assiette (assurance-vie en UC, PEA, PER) et envisage un achat en nue-propriété (art. 968) pour décoter et sortir le bien de son IFI pendant le démembrement.
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De l'épargne de précaution au plafond PER à l'euro près, en passant par le choix des enveloppes (assurance-vie, PEA, SCPI, immobilier) et la réduction de l'IFI : nous remettons un plan de placement écrit et chiffré pour 2026, sans aucun produit-maison à vous vendre.
Avant même de placer, posez votre situation à plat : c'est l'objet de notre feuille de route patrimoniale du géomètre-expert. Pour aller plus loin, voyez nos guides sur le PER du géomètre-expert et l'économie d'impôt selon votre BNC et sur le montant réel de votre retraite CIPAV et comment la compléter. La même logique de placement s'applique d'ailleurs à l'architecte, l'autre profession libérale affiliée à la CIPAV. Chez Hagnéré Patrimoine, à Chambéry, on construit cette allocation poste par poste avec vous, et on la reprend chaque année — parce qu'un BNC de géomètre ne fait jamais deux fois le même chiffre.