Pourquoi le patrimoine d'un géomètre-expert ne se gère pas comme un autre
Vous fixez les limites des propriétés au centimètre près, vous arbitrez des servitudes et des divisions parcellaires avec une rigueur d'arpenteur, et votre propre plan patrimonial, lui, attend toujours le prochain dossier de bornage. Deux choses jouent contre vous, et c'est leur rencontre qui fait mal. D'un côté, des hauts revenus lourdement fiscalisés — vous êtes souvent à TMI 41 ou 45 %, parfois concerné par la CEHR, la CDHR ou l'IFI. De l'autre, une retraite qui décroche nettement par rapport à ce que vous gagnez, parce que vous relevez du régime de base CNAVPL (par points, plafonné) et du régime complémentaire de la CIPAV, dont le rendement est défavorable. Concrètement : vous pouvez dégager 140 000 € de bénéfice pendant vingt ans et voir votre pension de caisse couvrir une fraction seulement de votre train de vie — l'écart se chiffre vite en plusieurs milliers d'euros par mois, et c'est lui qu'il faut combler par capitalisation. Vous êtes une profession libérale réglementée (inscrite à l'Ordre des géomètres-experts, loi n° 46-942 du 7 mai 1946), titulaire d'un monopole légal du bornage et de la fixation des limites des biens fonciers (art. 1er), mais pas un officier ministériel : la cession de votre clientèle, de votre fonds libéral ou de vos parts est libre, sans droit de présentation ni charge vénale. Chacun de ces points pris isolément se gère sans drame ; mis bout à bout — gros impôts aujourd'hui, petite pension demain — ils dessinent un trou que personne ne comble à votre place. Ce guide vous donne la feuille de route, phase par phase et par tranche de revenu, pour savoir par quoi commencer, au lieu d'accumuler des contrats au gré des sollicitations.
En 30 secondes : une feuille de route en 4 phases
La TVA, un avantage à exploiter, pas une contrainte
Contrairement au médecin ou au kinésithérapeute, exonérés de TVA sur leurs soins au titre de l'article 261-4-1 du CGI, le géomètre-expert est soumis à la TVA au taux normal de 20 % sur l'ensemble de ses honoraires : bornage, topographie, division parcellaire, copropriété, maîtrise d'œuvre. L'exonération des soins du 261-4-1 ne vous concerne jamais (elle vise la santé humaine). Loin d'être une corvée, c'est même un atout : vous récupérez la TVA déductible sur votre matériel topographique, vos logiciels, vos déplacements et vos investissements. Puisque vous êtes assujetti, vous pouvez aussi activer l'option pour la TVA des loyers (article 260-2° CGI) si vous logez les murs du cabinet dans une SCI, et récupérer ainsi la TVA sur l'immeuble. En tout début d'activité, sous le seuil de franchise en base de l'article 293 B (seuils 2026 à confirmer ; le projet de seuil unique de 25 000 € a été suspendu), l'exonération reste théoriquement possible, mais en pratique le géomètre-expert à hauts revenus passe vite au réel et devient assujetti.
Géomètre-expert = CNAVPL + CIPAV, jamais CARMF, CNBF, CPRN, CAVOM ou CAVEC
Ce guide est la vue d'ensemble patrimoniale du géomètre-expert, déclinaison du pilier généraliste : pour le cadre du métier, voyez la gestion de patrimoine de la profession libérale. Il est distinct de deux guides voisins, qu'il ne répète pas : le catalogue des leviers d'optimisation fiscale du géomètre-expert (les dispositifs, un par un) et le guide d'allocation et de placement du géomètre à hauts revenus (où placer concrètement). Ici, on prend de la hauteur : on regarde le patrimoine dans son ensemble, séquencé par phase de carrière. Le raisonnement est le même pour une profession libérale réglementée voisine, à la même caisse CIPAV : l'architecte (le métier et la cession diffèrent, mais la logique CNAVPL + CIPAV, TVA 20 %, BNC vers SEL est identique).
Au-delà de l'impôt : se constituer, protéger et transmettre
La feuille de route patrimoniale du géomètre-expert, phase par phase
Une carrière de géomètre-expert dure trente à quarante ans, et les bonnes décisions patrimoniales ne sont pas les mêmes à 33 ans qu'à 60 ans. À l'installation, on sécurise et on finance le rachat ; en développement, on maximise l'assiette et on structure ; à maturité, on diversifie et on anticipe ; en fin de carrière, on cède. L'ordre compte autant que les leviers eux-mêmes : sécuriser avant de défiscaliser, structurer avant de capitaliser, optimiser la sortie avant de céder dans l'urgence.
| Phase | Âge indicatif | L'enjeu central | Les leviers prioritaires |
|---|---|---|---|
| 1 · Installation | 30-40 ans | Financer le rachat de clientèle/parts et sécuriser | Financement du rachat, épargne de précaution, RC pro + prévoyance Madelin 154 bis, RP, ouvrir le PER |
| 2 · Développement | 40-50 ans | Maximiser charges et PER, structurer | Charges déductibles 2035, PER jusqu'à 88 911 €, BNC→SEL + SPFPL, murs en SCI, trésorerie de cabinet, déficit foncier |
| 3 · Maturité | 45-60 ans | Diversifier et anticiper | Assurance-vie, SCPI, placements, IFI, anticiper la faible retraite CIPAV |
| 4 · Fin de carrière / cession | 60 ans et + | Céder le cabinet au bon prix | 238 quindecies, parts de SEL 150-0 D ter, donation, démembrement, AV 990 I, Dutreil |
Comment lire ce hub
Phase 1 — L'installation : financer le rachat et sécuriser
Le géomètre-expert débute le plus souvent en BNC (déclaration contrôlée 2035). Le régime micro-BNC (seuil de recettes 83 600 €, abattement forfaitaire de 34 %) existe, mais dès que l'activité décolle, le passage au réel s'impose, et la quasi-totalité des géomètres-experts à hauts revenus visés par ce guide y sont déjà. Beaucoup veulent défiscaliser dès leur première belle année. Je freine : à ce moment-là, l'urgence est de financer son installation et de sécuriser, pas de verrouiller son cash.
Financer le rachat de clientèle ou de parts
Le géomètre-expert s'installe rarement à partir de rien : il rachète une clientèle, un fonds libéral ou des parts d'un confrère qui part. Comme il n'est pas officier ministériel, cette cession est libre (sous réserve des règles de l'Ordre et de l'information des clients) : pas de charge vénale, pas de droit de présentation à acquérir. Le rachat se finance par emprunt, dont les intérêts sont déductibles. Les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acquéreur : pour la clientèle ou le fonds libéral, l'article 719 (0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 à 200 000 €, 5 % au-delà) ; pour des parts de SELARL, l'article 726 (3 % après abattement de 23 000 € proratisé) ; pour des actions de SELAS, 0,1 %. Le choix entre racheter une clientèle ou des parts, et entre BNC et société, est détaillé dans passer en SELARL ou rester en BNC.
Une épargne de précaution et une prévoyance dès le démarrage
Un cabinet de géomètre-expert a des charges fixes (matériel topographique, station GNSS, logiciels, RC professionnelle ordinale, personnel) qui courent même quand un dossier traîne ou qu'un client paie en retard. D'où une épargne de précaution sur supports liquides et sécurisés (livrets, fonds euros d'une assurance-vie), avant tout placement long. Au-delà de la RC professionnelle (obligatoire), la prévoyance Madelin (volet de l'article 154 bis CGI : 7 % du PASS + 3,75 % du bénéfice, plafonnée à environ 11 534 € en 2026) doit être posée dès l'installation, avec une définition d'invalidité professionnelle (et non « toute occupation ») : c'est votre seul filet en cas d'arrêt. Pour la calibrer, voyez dimensionner sa prévoyance Madelin et, pour la méthode de gestion des premiers euros, gérer son argent en début d'activité libérale.
Ouvrir le PER tôt pour prendre date
Une fois le coussin et la prévoyance en place, on ouvre le PER (article 154 bis), même avec un versement modéré. L'intérêt n'est pas tant le montant déduit en début de carrière que le fait de prendre date et de disposer de l'outil qui montera en puissance à mesure que la TMI grimpe. Le détail des plafonds : le PER du géomètre-expert.
La règle d'or de l'installation : sécuriser avant de défiscaliser
Phase 2 — Le développement : maximiser charges, PER et passer en société
Le cabinet est lancé, les dossiers s'enchaînent, et la TMI atteint durablement les 41 % (revenu imposable d'environ 84 600 € par part en 2026), parfois 45 %. À ce niveau, le moindre euro sorti de l'assiette compte double : déduit à 41 %, il rapporte bien plus qu'à 30 %. Reste à activer les leviers dans le bon ordre.
Maximiser les charges au réel et saturer le PER
Au réel, tout ce qui est engagé pour l'activité est déductible : local, matériel topographique et logiciels, déplacements sur le terrain, formation ordinale, cotisations. Mais le levier n° 1 reste le PER (article 154 bis) : à TMI 41 %, 100 € versés ne coûtent réellement que 59 € (55 € à 45 %), et le plafond grimpe jusqu'à 88 911 € en 2026 (plancher 4 806 €, report des plafonds non utilisés sur trois ans, mutualisation entre conjoints). C'est le seul placement déductible à l'entrée, et il reste pilotable : l'année d'un gros dossier de division ou de copropriété, on verse davantage. Le détail : le PER du géomètre-expert et le guide complet du PER.
Arbitrer entre BNC et SEL de géomètres-experts
Tant que tout votre bénéfice vous est nécessaire, le BNC suffit : c'est simple et tout le résultat est imposé à votre TMI. Mais dès que le bénéfice dépasse durablement votre besoin de train de vie et qu'un excédent s'accumule, la SEL de géomètres-experts à l'IS — SELARL (gérant majoritaire TNS, affilié CIPAV) ou SELAS (président assimilé salarié) — commence à payer : vous laissez capitaliser dans la société à 15 % d'IS (jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %) plutôt qu'à votre TMI personnelle. Le capital doit rester détenu majoritairement par des géomètres-experts inscrits (loi n° 46-942 + ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023). Attention à un changement récent : depuis l'imposition des revenus 2024, la rémunération technique de l'associé de SEL est imposée en BNC (et non plus en traitements et salaires), ce qui a supprimé l'abattement de 10 % au profit des frais réels (CE 8 avril 2025 n° 492154). On ne refait pas ici le comparatif : il est détaillé dans passer en SELARL ou rester en BNC et, pour le cadre général, BNC ou SELARL pour le libéral.
La SPFPL de géomètres-experts : le régime mère-fille
Une SPFPL de géomètres-experts — société de participations financières dont le cadre a été confirmé par le décret du 31 mai 2026 relatif aux sociétés de géomètres-experts (capital contrôlé par des géomètres-experts inscrits ; la quotité, de l'ordre des trois quarts, est à confirmer au texte) — peut coiffer la SEL et en détenir jusqu'à 100 % des droits depuis l'ordonnance 2023-77. Grâce au régime mère-fille (articles 145 et 216 CGI), les dividendes remontés de la SEL à la holding sont exonérés à 95 %.
Régime mère-fille : 100 000 € de dividendes remontés à la SPFPL
Dividende brut remonte SEL -> SPFPL ....... 100 000 EUR Quote-part de frais et charges (5 %) ...... 5 000 EUR Base imposable a l'IS (25 %) .............. 5 000 EUR IS du a la SPFPL (25 % x 5 000) ........... 1 250 EUR ------------------------------------------------------- Net capitalisable dans la SPFPL .......... 98 750 EUR Cout effectif ............................ ~1,25 %
Comparé à une distribution directe au géomètre (PFU 31,4 % = 12,8 % IR + 18,6 % PS, soit ~31 400 € sur 100 000 €), la remontée à la SPFPL laisse près de 99 % du dividende disponible pour réinvestir. La contrepartie : ces fonds restent bloqués dans la société ; pour les sortir vers votre poche, il faudra repasser par la case dividende ou rémunération. Détention d'au moins 5 % conservée 2 ans (intégration fiscale possible à 95 %, quote-part de frais ramenée à 1 %). Si la SPFPL de géomètres ne convient pas à votre situation, une holding de droit commun reste une alternative.
On ne refait pas ici le montage complet : il est détaillé dans la SPFPL du géomètre-expert et rémunération ou dividendes en SELARL. Pour le cadre général de la holding du libéral : la SPFPL de la profession libérale ; et pour l'alternative de droit commun, la holding patrimoniale. Un piège, en revanche, mérite qu'on s'y arrête.
Dividendes de SEL > 10 % : la SPFPL ne fait pas écran
Acheter les murs en SCI, placer la trésorerie, effacer du revenu par le déficit foncier
À TMI 41-45 %, l'immobilier devient un levier puissant. Loger les murs du cabinet dans une SCI, avec option pour la TVA (article 260-2°) puisque l'activité est assujettie, combine diversification, récupération de la TVA sur l'immeuble et préparation de la transmission. Les loyers d'une SCI à l'IR (location nue) supportent des prélèvements sociaux de 17,2 % (et non 18,6 %), et le déficit foncier efface du revenu fortement taxé : l'imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt), le surplus s'imputant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En parallèle, la trésorerie excédentaire du cabinet ne doit pas dormir sur un compte courant : elle se place via un contrat de capitalisation de personne morale (article 238 septies E) ou un compte à terme. Voyez acheter les murs de votre cabinet via une SCI, placer la trésorerie de votre cabinet et l'immobilier de la profession libérale.
Caler votre développement sur vos chiffres
Un CGP indépendant cale le bon niveau de versement PER selon votre TMI réelle, l'arbitrage BNC / SEL + SPFPL, l'achat des murs en SCI et le placement de la trésorerie du cabinet — et chiffre le gain net pour vous.
Phase 3 — La maturité : diversifier et anticiper la faible retraite CIPAV
Le cabinet tourne à plein, le crédit de la résidence principale est souvent soldé, et il reste plusieurs milliers d'euros à placer chaque mois. La TMI tape les 45 %, et les surtaxes des hauts revenus — IFI, CEHR, CDHR — entrent en scène. Deux chantiers en parallèle : diversifier la capitalisation et anticiper une retraite CIPAV que l'on sait insuffisante.
Placer et diversifier : assurance-vie, SCPI, et patrimoine perso vs trésorerie de SEL
À 45 %, la question change : il ne s'agit plus de gagner plus, mais d'éviter que toute votre retraite ne tienne au seul cabinet et à sa revente. On diversifie : assurance-vie (capitalisation, gains à 17,2 % de prélèvements sociaux, transmission via le 990 I), SCPI en direct ou en assurance-vie (immobilier sans gestion), PEA pour les actions, private equity (horizon long, illiquide, risque de perte en capital). Et l'on sépare deux poches qui ne suivent pas les mêmes règles : votre patrimoine personnel d'un côté, la trésorerie excédentaire de la SEL de l'autre (qui se place via un contrat de capitalisation de personne morale, article 238 septies E, ou un compte à terme). Ces supports ne sont pas garantis (les performances passées ne préjugent pas des performances futures, le capital en unités de compte peut varier). À approfondir : où placer son argent quand on est géomètre-expert, investir l'excédent du cabinet en SCPI, placer la trésorerie d'une SEL, l'assurance-vie, les SCPI et le compte à terme.
Hauts revenus mais retraite CIPAV modeste : le grand écart
Piloter l'IFI, la CEHR et la CDHR par le patrimoine
À 55 ans, ce n'est plus seulement l'impôt sur le revenu du cabinet qui pèse, c'est souvent l'IFI, la CEHR et la CDHR — et là, c'est le patrimoine, pas le bénéfice, qui sert de levier. L'IFI frappe le patrimoine immobilier net au-delà de 1 300 000 € : la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, les biens professionnels sont exonérés, et le démembrement (la nue-propriété n'est pas imposable au démembrement viager, barème de l'article 669) comme la dette déductible réduisent l'assiette. La CEHR (article 223 sexies) s'applique à 3 % au-delà de 250 000 € de RFR pour un célibataire, 4 % au-delà de 500 000 € (seuils doublés pour un couple). La CDHR (article 224) impose un taux effectif minimum de 20 % du RFR aux très hauts revenus, et incite à privilégier les leviers d'assiette comme le PER. On creuse cela dans réduire son IFI, la CDHR du libéral et l'imposition du libéral à hauts revenus.
Aller plus loin : l'assurance-vie, la pièce maîtresse du géomètre de plus de 50 ans
Phase 4 — Céder le cabinet comme capital retraite, transmettre
En fin de carrière, la cession du cabinet prend une importance particulière : pour beaucoup de géomètres-experts, elle constitue le capital retraite que la CIPAV ne fournira pas. La cession passe par la vente de la clientèle / du fonds libéral (cession libre, sans agrément : le géomètre n'est pas officier ministériel) ou des parts de la SEL. J'ai vu des confrères céder dans la précipitation d'un départ et payer 30 % et plus sur une plus-value qu'un rendez-vous deux ans plus tôt aurait fait fondre. Restent deux décisions : sous quel régime fiscal vendre, et comment passer le relais à vos proches sans que l'impôt rogne le capital.
En 30 secondes : céder et transmettre sans subir l'impôt
Céder le cabinet ou ses parts de SEL
Le levier phare est l'article 238 quindecies du CGI : la cession des éléments d'une activité libérale (clientèle, fonds libéral, branche complète) est totalement exonérée d'IR si la valeur cédée est inférieure ou égale à 500 000 €, puis l'exonération devient dégressive jusqu'à 1 000 000 €. S'y ajoutent l'article 151 septies (exonération selon les recettes : totale jusqu'à 90 000 € de recettes, dégressive jusqu'à 126 000 € pour les prestations de services — souvent inopérant pour un géomètre à hauts revenus) et l'article 151 septies A (départ en retraite, IR exonéré, PS 18,6 % dus, cessation et liquidation des droits dans les 24 mois). La cession des parts de SEL relève, elle, de la plus-value mobilière (PFU 31,4 %) avec l'abattement fixe de 500 000 € du dirigeant partant en retraite (article 150-0 D ter, conditions 2026 à confirmer ; abattement sur l'IR seul, PS 18,6 % dus).
2026 : le 151 septies A exonère l'IR, pas les 18,6 % de PS
| Vous cédez… | Nature de la PV | Exonération principale | PS 2026 |
|---|---|---|---|
| La clientèle / le cabinet (fonds libéral, branche complète) | Plus-value professionnelle | 238 quindecies (≤ 500 k€) + 151 septies + 151 septies A | 18,6 % |
| Les parts de votre SEL | Plus-value mobilière | Abattement fixe 500 k€ du dirigeant retraité (150-0 D ter) | 18,6 % |
| Les murs (SCI à l'IR) | Plus-value immobilière des particuliers | Abattement pour durée de détention | 17,2 % |
Transmettre via apport-cession, Dutreil, donation et démembrement
Pour transmettre plutôt que vendre, on combine plusieurs leviers. L'apport-cession (article 150-0 B ter) : vous apportez vos titres de SEL à une holding que vous contrôlez, ce qui place la plus-value en report d'imposition. Le dispositif a été durci par la LF 2026 pour les cessions à compter du 21 février 2026 : si la holding cède dans les trois ans, le maintien du report suppose de réinvestir au moins 70 % du produit dans une activité économique éligible (à l'exclusion de l'immobilier de remploi) ; au-delà de trois ans, pas de condition de remploi. Le pacte Dutreil (article 787 B) : sous engagement collectif puis individuel de conservation et exercice d'une fonction de direction, la transmission des titres de la SEL par donation ou succession bénéficie d'un abattement de 75 % sur les droits. S'y ajoutent la donation (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, article 779), le démembrement (barème de l'article 669) et l'assurance-vie (990 I : 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans ; 757 B au-delà). Voyez l'apport-cession du libéral, préparer sa succession et le démembrement de propriété.
Synchroniser la cession et la liquidation de la CNAVPL + CIPAV
Tranche de revenu et priorité : le tableau de synthèse
Une vue d'ensemble pour situer où vous en êtes et ce qui doit retenir votre attention en priorité aujourd'hui. Le tableau croise la tranche de revenu, la priorité n° 1, les leviers à activer et le piège classique à éviter.
| Tranche de revenu / situation | Priorité n° 1 | Leviers à activer | Le piège à éviter |
|---|---|---|---|
| BNC < 90 000 € (installation) | Sécuriser + financer le rachat | Épargne précaution, prévoyance Madelin, PER ouvert | Défiscaliser avant d'avoir un coussin |
| BNC 90 000 – 150 000 € (développement) | Saturer le PER, préparer la SEL | PER 88 911 €, charges 2035, murs en SCI | Passer en société trop tôt |
| SEL + excédent (maturité) | Structurer + diversifier | SPFPL mère-fille, AV, SCPI, IFI piloté | Croire que la SPFPL efface les cotisations sur dividendes > 10 % |
| 60 ans et + (cession) | Optimiser la sortie | 238 quindecies, 150-0 D ter, Dutreil, AV 990 I | Oublier les PS 18,6 % (151 septies A n'exonère que l'IR) |
Le réflexe à garder en tête
Trois géomètres-experts, trois phases : Camille, Julien et Thierry
Trois situations, retravaillées et arrondies : une géomètre-expert de 33 ans qui s'installe, un géomètre établi de 47 ans en BNC, un associé de 61 ans en SELARL qui prépare sa sortie. Chiffres illustratifs (estimations pédagogiques, non opposables ; fourchettes volontaires).
Note de méthode sur les projections
Cas 1 — Camille, 33 ans, s'installe en rachetant une clientèle de bornage (180 000 €)
Droits d'enregistrement (art. 719, à sa charge d'acquéreur) : 0 % sur 23 000 € + 3 % × (180 000 − 23 000) = 3 % × 157 000 = 4 710 €.
Priorité = sécuriser et prendre date, pas défiscaliser :
1. Épargne de précaution : objectif ~6 mois de charges courantes sur livrets et fonds euros, pour ne pas casser un placement si un dossier traîne.
2. RC pro + prévoyance Madelin : ~11 534 € de plafond Madelin, avec une définition d'invalidité professionnelle — son seul filet.
3. PER ouvert : premier versement, pour prendre date.
Tant que la dette de rachat tourne, on ne bloque pas l'épargne dans une défiscalisation lourde. On sécurise, on ne défiscalise pas encore.
Droits d'enregistrement sur le rachat de clientèle de 180 000 €
Tranche 0 -> 23 000 EUR (0 %) ............ 0 EUR Tranche 23 000 -> 180 000 EUR (3 %) ...... 4 710 EUR = 3 % x 157 000 EUR ------------------------------------------------------- Total des droits (a la charge de l'acquereur) 4 710 EUR
Les droits d'enregistrement de l'article 719 sont à la charge de l'acquéreur (Camille). Au-delà de 200 000 €, la tranche supérieure passerait à 5 %. Le rachat est financé par emprunt, dont les intérêts sont déductibles du BNC.
Cas 2 — Julien, 47 ans, géomètre-expert établi en BNC (bénéfice ~140 000 €, TMI 41 %)
PER au plafond (154 bis) : versement déductible ≈ 10 % × 140 000 + 15 % × (140 000 − 48 060) = 14 000 + 13 791 = 27 791 €.
Économie d'IR à TMI 41 % : 27 791 × 41 % ≈ 11 394 € (100 € versés coûtent réellement 59 €).
Effort net : ≈ 16 397 € pour 27 791 € capitalisés.
Charges au réel : il vérifie qu'aucune charge déductible n'est oubliée — à 41 %, chaque euro compte.
Arbitrage structure : comme un excédent commence à s'accumuler, il étudie le passage en SEL de géomètres-experts (IS 15 % jusqu'à 42 500 €) pour capitaliser à fiscalité réduite.
Murs en SCI : il envisage d'acheter les locaux du cabinet, avec déficit foncier ; loyers de la SCI à l'IR taxés à 17,2 % de PS.
Julien est en phase de maximisation d'assiette et d'amorce de structuration : le PER seul lui fait économiser plus de 11 000 € d'impôt par an.
PER du géomètre à 140 000 € de BNC, TMI 41 %
10 % x 140 000 EUR ......................... 14 000 EUR 15 % x (140 000 - 48 060) .................. 13 791 EUR ------------------------------------------------------- Plafond PER deductible 2026 ............... 27 791 EUR Economie d'impot (41 %) .................. 11 394 EUR Effort net pour 27 791 EUR capitalises ... 16 397 EUR
Versement pilotable : Julien peut verser davantage l'année d'un gros dossier pour écrêter une pointe d'impôt. Les gains du PER seront soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux à la sortie, et le capital est bloqué jusqu'à la retraite — d'où l'intérêt de compléter par l'assurance-vie, plus liquide.
Cas 3 — Thierry, 61 ans, SELARL de géomètres, prépare sa cession-retraite (cabinet valorisé 460 000 €) ⭐
238 quindecies : valeur ≤ 500 000 € → exonération d'IR totale sur la plus-value.
MAIS PV pro = liste 18,6 % : le 151 septies A (départ retraite) exonère l'IR, pas les PS. Sur une plus-value nette ≈ 460 000 € → PS 18,6 % ≈ 85 560 € dus.
Net après PS : ≈ 374 440 € de capital retraite.
Retraite CIPAV : la pension de caisse ne couvrira qu'une part réduite de ses derniers revenus ; l'assurance-vie, le PER et le produit de cession financent le complément.
Pour Thierry, la cession devient le capital retraite : il structure sa sortie 24 à 36 mois à l'avance (cessation + liquidation CNAVPL + CIPAV dans les 24 mois) et a alimenté son assurance-vie avant 70 ans (990 I : 152 500 € par bénéficiaire transmis hors droits).
Cession du cabinet 460 000 € au départ en retraite
Valeur de cession ........................ 460 000 EUR Exoneration IR (238 quindecies, <= 500 k€) TOTALE Mais PV pro = liste 18,6 % (LFSS 2026) Prelevements sociaux 18,6 % ............... ~85 560 EUR ------------------------------------------------------- Net apres PS (capital retraite) .......... ~374 440 EUR
Le 238 quindecies et le 151 septies A exonèrent l'IR mais PAS les 18,6 % de PS, dus dans tous les cas en 2026. Ce capital relaie une retraite CIPAV faible — d'où l'intérêt d'avoir aussi capitalisé en PER et assurance-vie pendant la carrière. La sortie se prépare 24 à 36 mois à l'avance.
La dualité des prélèvements sociaux 2026 (18,6 % / 17,2 %)
La plupart des comparateurs en ligne et des vieux articles appliquent encore 17,2 % à tout. Depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403), la CSG du capital est passée de 9,2 % à 10,6 %, et selon le revenu concerné le bon taux est désormais soit 17,2 %, soit 18,6 %. Sur une cession de cabinet de 300 000 €, se tromper de taux, c'est 4 200 € d'écart.
| Type de revenu / plus-value | Taux de PS 2026 | Concerne le géomètre-expert |
|---|---|---|
| Dividendes de SEL, intérêts | 18,6 % | Distribution de la SEL/SPFPL (PFU 31,4 %) |
| Plus-value de cession de parts de SEL | 18,6 % | Sortie / transmission du cabinet en SEL |
| Plus-value professionnelle (clientèle, cabinet) | 18,6 % | Cession 151 septies / 238 quindecies / 151 septies A |
| Loyers meublés (LMNP), gains de PER à la sortie | 18,6 % | Immobilier LMNP, PER 154 bis dénoué |
| Assurance-vie, contrat de capitalisation | 17,2 % | Épargne et trésorerie capitalisée |
| Loyers d'une SCI à l'IR (location nue) | 17,2 % | Murs du cabinet loués à la SEL |
| Plus-value immobilière des particuliers | 17,2 % | Revente d'un bien locatif ou des murs |
Le piège à retenir : le 151 septies A n'exonère pas les PS
Faire son bilan patrimonial de géomètre-expert
Reste à transposer tout cela sur votre situation : votre TMI réelle, votre structure, vos projets immobiliers, l'âge de vos enfants, votre horizon de cession. Vous concentrez vos journées sur vos relevés de terrain, vos dossiers de bornage et vos clients ; ce qui manque, ce n'est pas la rigueur, mais le temps et le recul sur votre propre dossier — exactement ce qu'apporte un CGP, sans empiéter sur votre métier ni sur celui de l'expert-comptable du cabinet.
L'expert-comptable du cabinet
Tient la comptabilité, établit la 2035 (ou les comptes de la SEL), gère la TVA et conseille sur la structure. Indispensable au quotidien, centré sur l'activité — mais ce n'est pas son métier de piloter dans la durée votre patrimoine privé, votre PER ou votre exposition à l'IFI.
L'avocat fiscaliste
Sécurise les montages complexes (apport-cession, Dutreil, restructuration de SEL/SPFPL) et défend en cas de contentieux. Précieux sur le point de droit pointu, mais il intervient au coup par coup, sur un acte précis, pas sur la trajectoire de votre patrimoine sur vingt ans.
Le conseiller en gestion de patrimoine
Construit la stratégie globale et indépendante, phase par phase : financement du rachat, structuration SEL/SPFPL, trésorerie, immobilier, prévoyance, PER, assurance-vie, SCPI, pilotage IFI/CEHR/CDHR, cession et transmission du cabinet. Un regard d'ensemble, calibré sur votre TMI réelle et votre projet, qui suit votre dossier dans la durée.
Votre feuille de route patrimoniale de géomètre-expert, chiffrée
Bilan patrimonial complet : on situe votre phase, on priorise vos leviers (financement, structure, PER, assurance-vie, SCPI, immobilier, IFI, cession du cabinet) et on chiffre le gain net. Cabinet 100 % indépendant, sans produit-maison.
Sécuriser et financer le rachat à l'installation, saturer le PER à 47 ans, basculer en SEL coiffée d'une SPFPL, piloter l'IFI à 55 ans, faire de la cession du cabinet un capital retraite : chaque choix commande le suivant. La forme de votre structure fixe vos dividendes ; vos dividendes alimentent votre PER ; et c'est ce PER, avec l'assurance-vie et le produit de cession, qui prendra le relais le jour où vous poserez la mire pour la dernière fois et où la CIPAV ne couvrira qu'une fraction de votre train de vie. Pour aller plus loin sur un levier précis, parcourez les guides du cluster géomètre : de l' optimisation fiscale du géomètre-expert à la SPFPL du géomètre-expert, en passant par les placements du géomètre-expert. Et pour le cadre général du libéral à hauts revenus, voyez la gestion de patrimoine de la profession libérale.