Optimisation fiscale du géomètre-expert : les leviers 2026

Avant de parler structure, un rappel qui conditionne tout le reste : le géomètre-expert est une profession libérale réglementée, inscrite à l'Ordre des géomètres-experts (OGE) et instituée par la loi n° 46-942 du 7 mai 1946. Il détient un monopole légal sur le bornage et la délimitation des biens fonciers (fixation des limites de propriété, art. 1^er). Et un détail qui change tout pour la suite : il n'est pas officier public ministériel. Pas de charge vénale, pas de droit de présentation, pas de finance d'office — d'où une cession (voir §10) où l'on transmet librement la clientèle, le fonds libéral ou les parts.

Le réel à la déclaration contrôlée 2035

En individuel, le géomètre-expert relève des bénéfices non commerciaux (BNC) à la déclaration contrôlée n° 2035 : son bénéfice imposable est égal à ses recettes moins les dépenses nécessitées par l'exercice. Et la liste est riche dans ce métier : matériel topographique (stations totales, GPS, drones), logiciels (SIG, DAO, calcul foncier), véhicules et déplacements de terrain, local, assurance RC professionnelle, cotisation à l'Ordre, formation, honoraires de l'expert-comptable. Chaque euro de charge réelle correctement enregistré économise votre TMI (jusqu'à 0,45 € par euro à 45 %) et réduit l'assiette de vos cotisations. À noter : la majoration de 25 % qui frappait autrefois les non-adhérents à un organisme de gestion agréé a été supprimée depuis l'imposition des revenus 2023 — l'adhésion n'apporte plus l'avantage fiscal historique.

Le micro-BNC (abattement forfaitaire de 34 %, minimum 305 €) ne s'applique qu'en dessous d'un seuil de recettes de l'ordre de 83 600 €. La quasi-totalité des géomètres-experts à hauts revenus dépasse ce seuil : à ce niveau de charges, le réel est presque toujours plus avantageux que l'abattement forfaitaire. La limite du BNC ? 100 % du bénéfice supporte votre TMI et vos cotisations TNS, que vous consommiez ce résultat ou non. C'est exactement le problème que la SEL vient résoudre (voir §2 et §3).

Pour la mécanique générale du passage BNC → société commune à toutes les professions libérales, voyez BNC ou SELARL en profession libérale ; le panorama complet des leviers du libéral est dans le guide pilier de l'optimisation fiscale du libéral.

C'est le cœur de la décision, autant la poser noir sur blanc : l'optimisation du géomètre-expert se lit comme un escalier à trois étages. On ne monte une marche que si la précédente est saturée et que le bénéfice non consommé le justifie. Vue d'ensemble ci-dessous ; chaque étage est détaillé dans les sections suivantes.

Le deuxième étage, c'est la société d'exercice libéral (SEL). Le cadre juridique combine la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990, refondue par l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 (en vigueur depuis le 01/09/2024), et la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 propre au géomètre-expert. L'intérêt fiscal tient en une idée : la société est soumise à l'impôt sur les sociétés à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (conditions PME), puis 25 % au-delà (art. 219 CGI). Comparez à votre TMI de 41-45 % en direct : sur la part de résultat que vous laissez dans la société pour la faire travailler, l'écart est considérable.

SELARL ou SELAS : deux statuts sociaux du dirigeant

On distingue deux formes. La SELARL à gérant majoritaire : le gérant est travailleur non salarié (TNS), affilié à la CIPAV, avec des cotisations plus légères mais exposé au piège des dividendes (voir §4). La SELAS : le président est assimilé salarié pour le régime général (cotisations plus lourdes, mais protection sociale alignée sur celle d'un cadre) — sa retraite restant servie par la CIPAV puisqu'il demeure géomètre-expert inscrit. Avantage non négligeable de la SELAS : les dividendes du président ne sont pas soumis au piège des cotisations sur la fraction excédant 10 % du capital. Le choix entre les deux dépend de votre arbitrage entre coût des cotisations et traitement des dividendes ; il se chiffre individuellement.

La capacité d'épargne dans la société est l'avantage central : la trésorerie non distribuée, taxée à l'IS plutôt qu'à votre TMI, peut être réinvestie (immobilier, placements de société, croissance externe). Encore faut-il ne pas la laisser dormir — c'est l'objet du §8. L'arbitrage complet BNC vs SEL, coûts compris, est dans géomètre-expert : passer en SELARL ou rester en BNC, et la mécanique générale dans SEL : salaire ou dividendes.

Une fois en SEL, la question devient : combien se verser en rémunération, combien en dividendes ? La rémunération supporte les cotisations sociales (mais ouvre des droits et réduit le bénéfice imposable à l'IS) ; les dividendes supportent en principe le PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). L'arbitrage fin, chiffré, est l'objet d'un article dédié ; ici, posons le piège à ne jamais oublier.

Reste la question de la SPFPL. Attention à une idée reçue : faire transiter les dividendes par une holding ne neutralise pas forcément le piège. La Cour de cassation a jugé — à propos d'une SEL de santé (Cass. 2e civ. 19 octobre 2023, n° 21-20.366) — que les dividendes remontés à une SPFPL détenue par le seul professionnel exerçant pouvaient entrer dans l'assiette de ses cotisations TNS. La portée pour le géomètre-expert reste à confirmer (l'arrêt visait la santé ; sa transposition est probable mais doit être prise au conditionnel, et une réponse ministérielle d'août 2025 en a nuancé la portée). À chiffrer impérativement au cas par cas.

Le détail de la répartition optimale est dans géomètre-expert : rémunération ou dividendes en SELARL, et le fonctionnement précis du seuil des 10 % dans dividendes de SEL et cotisations sociales.

Pour les géomètres déjà bien installés, la dernière marche de l'escalier est la holding. Point important : oui, la SPFPL de géomètres-experts existe. Depuis l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, une société de participations financières de profession libérale peut détenir jusqu'à 100 % des droits d'une SEL, son capital restant contrôlé par des professionnels en exercice — ici, des géomètres-experts inscrits à l'Ordre (loi n° 46-942).

Le régime mère-fille : faire remonter le cash quasi sans frottement

L'intérêt fiscal de la holding tient au régime mère-fille (art. 145 et 216 CGI) : les dividendes versés par la SEL à la SPFPL sont exonérés d'IS à 95 %, seule une quote-part de frais et charges de 5 % étant imposée. Condition : une détention d'au moins 5 % conservée pendant 2 ans. Si la holding détient au moins 95 % de la SEL, l'intégration fiscale (art. 223 A CGI) devient possible. Concrètement, le cash remonte dans la holding quasi sans impôt, où il peut être réinvesti, capitalisé ou réorienté vers d'autres projets — là où, distribué en direct, il aurait subi le PFU.

Un rappel toutefois : le régime mère-fille n'efface pas le piège des cotisations sur la fraction de dividendes > 10 % du capital (cf. §4 et l'arrêt Cass. 21-20.366). La holding optimise la circulation et la capitalisation du cash, pas le contournement des cotisations du professionnel. Le montage détaillé — constitution, apport de titres, articulation avec l'apport-cession (art. 150-0 B ter) — est dans holding SPFPL géomètre-expert, à recouper avec le guide SPFPL des professions libérales et l'apport-cession (art. 150-0 B ter).

Prenons un profil que je croise régulièrement. Julien, géomètre-expert à Chambéry, dégage 160 000 € de bénéfice sur une bonne année, est célibataire et à une TMI de 41 % (un bénéfice imposable de 160 000 € place le célibataire dans la tranche à 41 % ; celle à 45 % ne débute qu'au-delà d'environ 182 000 €). Les trois structures se comparent ainsi — ordres de grandeur réels aux taux 2026, hors détail des cotisations et des coûts de structure. Ces chiffres ne valent pas conseil personnalisé.

Le constat : tant que Julien consomme tout (scénario A), la SEL n'apporte rien. Mais s'il laisse 80 000 € travailler dans la structure (scénario B), cette somme est taxée à ~15 750 € d'IS au lieu d'être amputée à 41-45 % en direct — un différentiel qu'il pourra réinvestir. Le scénario C ajoute la couche de capitalisation et de transmission via la SPFPL.

PLAFOND PER TNS = 10 % x benefice (dans la limite de 8 PASS)
                + 15 % x (min(benefice, 8 PASS) - 1 PASS)

PASS 2026 = 48 060 EUR

Benefice = 160 000 EUR
  10 % x 160 000              = 16 000 EUR
+ 15 % x (160 000 - 48 060)   = 16 791 EUR
                              ___________
PLAFOND DEDUCTIBLE            = 32 791 EUR

Si je place le PER avant presque tout pour un géomètre-expert, c'est à cause d'un point précis : sa retraite. Le géomètre-expert cotise au régime de base CNAVPL (par points) et au régime complémentaire de la CIPAV — il fait partie des professions qui sont restées à la CIPAV après la réforme de 2018 (décret n° 2018-1048). Ni CARMF (médecins), ni CNBF (avocats), ni CAVEC (experts-comptables), ni SSI/ex-RSI : la CIPAV, et elle seule.

Le PER déductible (art. 154 bis CGI pour le TNS) offre l'un des plafonds de déduction les plus élevés qui existent pour un indépendant : 10 % du bénéfice (dans la limite de 8 PASS) majorés de 15 % de la fraction entre 1 et 8 PASS, soit, en 2026, un plancher de 4 806 € et un maximum de 88 911 € (PASS 48 060 €). Pour le président de SELAS (assimilé salarié), c'est l'art. 163 quatervicies qui s'applique. C'est une déduction, donc hors plafond des niches : elle vaut votre TMI, et elle est particulièrement efficace à 41-45 %. Les gains du PER supportent 18,6 % de prélèvements sociaux à la sortie.

Dernier atout, propre aux revenus de chantier : vos revenus en dents de scie. Le plafond du 154 bis se recalcule chaque année sur le bénéfice N : une grosse année ouvre mécaniquement un plus gros plafond déductible, parfait pour écrêter la tranche. Le système du quotient (art. 163-0 A CGI) peut compléter pour un revenu vraiment exceptionnel, sous conditions strictes. Le détail support par support est dans PER géomètre-expert : réduire l'impôt et préparer sa retraite, et le lissage des revenus irréguliers dans revenus irréguliers en profession libérale ; pensez aussi à la prévoyance du libéral.

Au-delà de la structure, deux sujets reviennent presque à chaque rendez-vous chez un géomètre qui gagne bien : ses murs (les locaux du cabinet, l'investissement locatif) et le cash qui dort sur le compte de la société comme à titre personnel.

Acheter les murs du cabinet en SCI

Plutôt que de payer un loyer à fonds perdus, beaucoup de géomètres acquièrent les murs de leur cabinet via une SCI qui les loue à la structure d'exercice. Avantages : constitution d'un patrimoine immobilier, loyers déductibles côté exploitation, et — si le bien est loué nu via une SCI à l'IR — des loyers soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % (taux maintenu en 2026 pour le foncier nu, à ne pas confondre avec le meublé à 18,6 %). Un éventuel déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (art. 156, I, 3 CGI), hors intérêts. Et comme l'exploitant est assujetti à la TVA, l'option TVA des locaux nus professionnels (art. 260, 2° CGI) permet de récupérer la TVA sur l'acquisition et les travaux.

Ne pas laisser dormir la trésorerie de la société

Votre SELARL a mis du cash de côté après IS ? Reste à ne pas le laisser sur un compte courant à 0 %. Trois options concrètes : le contrat de capitalisation de personne morale (art. 238 septies E CGI, imposition forfaitaire annuelle régularisée au dénouement), les SCPI détenues par la société, et le compte à terme pour la trésorerie de précaution. Le détail est dans trésorerie de cabinet de géomètre-expert : comment la placer, à recouper avec placer la trésorerie d'une SEL, l'option SCPI pour l'excédent du cabinet et le compte à terme en 2026.

Trois changements de 2026 visent directement l'associé d'un gros cabinet en SEL qui passe la barre des 250 000 € de RFR.

Le point fort à exploiter : comme le PER et le déficit foncier sont des déductions du revenu, ils abaissent votre RFR. Un associé de gros cabinet franchissant 250 000 € de RFR peut ainsi faire passer son revenu de référence sous un seuil et neutraliser une partie de la CEHR ou de la CDHR : vous économisez alors sur deux tableaux à la fois, l'IR d'un côté, la surtaxe de l'autre. Le périmètre exact du calcul de la CDHR appelle une analyse fine, traitée dans le guide CDHR des professions libérales et dans profession libérale à hauts revenus et impôts.

Reste la sortie. Et elle, elle se prépare des années à l'avance, pas le jour du rendez-vous chez le notaire. Rappel structurant : le géomètre-expert n'est pas officier public ministériel. Pas de charge vénale, pas de droit de présentation : la cession porte librement sur la clientèle, le fonds libéral ou les parts de société, sous réserve des règles de l'Ordre et de l'information des clients.

Trois dispositifs structurent les plus-values professionnelles : l'art. 151 septies (exonération selon les recettes : totale jusqu'à 90 000 €, dégressive jusqu'à 126 000 €, activité d'au moins 5 ans), l'art. 238 quindecies (selon la valeur : totale jusqu'à 500 000 €, dégressive jusqu'à 1 000 000 €) et l'art. 151 septies A (départ à la retraite). Côté droits d'enregistrement, à la charge de l'acquéreur : fonds/clientèle (art. 719 : 0 / 3 / 5 % par tranches), parts de SARL/EURL (art. 726 : 3 % après abattement), actions de SAS (0,1 %). L'apport préalable à une holding peut, lui, placer la plus-value en report (art. 150-0 B ter) — articulation détaillée dans l'apport-cession (art. 150-0 B ter) et holding SPFPL géomètre-expert.

Récapitulons l'escalier, dans l'ordre : (1) maximisez vos charges réelles du BNC et saturez votre PER au plafond (art. 154 bis) — le levier que tout géomètre peut activer, et qui rattrape la CIPAV ; (2) si vous ne consommez pas tout votre bénéfice, passez en SEL à l'IS pour faire capitaliser le résultat à 15-25 % plutôt qu'à votre TMI, puis arbitrez rémunération et dividendes en gardant l'œil sur le seuil des 10 % ; (3) pour capitaliser et transmettre, coiffez la SEL d'une SPFPL (mère-fille à 95 %) ; (4) en transverse, pilotez l'immobilier (murs en SCI) et la trésorerie de société. L'ordre prime sur le produit : le bon réflexe n'est pas de signer ce qu'un commercial vous présente en décembre, c'est de saturer le PER d'abord.