La méthode en 3 étages : par où commencer (et pourquoi)
Premier point, parce qu'on nous le demande sans cesse : « défiscalisation architecte », ce n'est pas la défiscalisation immobilière de vos clients (Malraux, secteur ABF, monuments historiques) que vous montez pour eux. C'est votre impôt à vous, architecte libéral à 41, voire 45 %, qu'il s'agit de réduire. Et là, le problème n'est presque jamais l'offre — on vous propose dix produits par an, surtout en décembre. C'est l'ordre d'attaque. La bonne approche se lit en trois étages, du levier le plus solide au plus risqué. Bien menée, elle permet à un architecte à 120 000 € de bénéfice d'effacer plus de 15 000 € d'impôt par an — dont près de 9 300 € par le seul PER — sans toucher au moindre produit risqué et sans entamer le plafond des niches.
L'essentiel en 30 secondes
Étage 1 — Les optimisations STRUCTURELLES
On commence par ce qui ne dépend d'aucun produit : maximiser les charges réelles du BNC (art. 93 CGI), récupérer la TVA déductible, et — si vous laissez dormir du bénéfice — arbitrer un passage en SEL d'architecture à l'IS. À la différence d'un médecin, l'architecte n'a pas d'exonération de métier (pas de permanence des soins, pas de zonage) : sa base, c'est le réel bien tenu.
Étage 2 — L'épargne RÉCUPÉRABLE, hors plafond
Ensuite : le PER/Madelin (art. 154 bis), le déficit foncier, le LMNP. Vous déduisez de votre revenu une somme qui reste à vous (épargne ou bien immobilier), hors du plafond des niches de 10 000 €. C'est le cœur de la stratégie d'un architecte à 41-45 % — et le PER y joue double, puisqu'il comble aussi la faiblesse de la CIPAV.
Étage 3 — Le pur effet fiscal, dans le plafond de 10 000 € (en dernier)
Le pivot à comprendre : une déduction n'est pas une réduction
Cette distinction, neuf clients sur dix la confondent — et elle change tout. Une déduction baisse votre revenu imposable : son intérêt vaut votre TMI (1 € déduit fait économiser 0,45 € à 45 %), et elle est hors du plafond des niches. Une réduction baisse l'impôt dû euro pour euro, mais elle entre dans le plafond de 10 000 €. Le PER, le déficit foncier et le LMNP sont des déductions ; le Girardin et les FIP, des réductions. Saturez d'abord les déductions. Cette grille est détaillée dans notre guide pilier de la défiscalisation du libéral et dans le fonctionnement du plafond global des niches.
Levier 1 — Le PER / Madelin (art. 154 bis) : le plus puissant
Quand un architecte me demande par quoi commencer côté épargne, je réponds toujours la même chose : le PER. Celui-ci (qui a remplacé les contrats Madelin retraite, fermés à la commercialisation depuis le 1er octobre 2020 par la loi PACTE) offre au travailleur non salarié le plafond de déduction le plus généreux du système fiscal. Et, contrairement à la plupart des autres dispositifs, il est hors du plafond des niches : il vaut votre TMI, sans plafonnement à 10 000 €.
Le calcul exact, au centime près
Le plafond TNS de l'article 154 bis du CGI est égal au plus élevé de deux montants : la formule majorée — 10 % de votre bénéfice imposable (dans la limite de 8 PASS) + 15 % de la fraction comprise entre 1 et 8 PASS — ou un plancher de sécurité de 10 % d'un PASS. En 2026, le plancher est de 4 806 € et le maximum de 88 911 €. Si vous exercez en SELAS (président assimilé salarié), c'est l'article 163 quatervicies qui s'applique, avec une mécanique voisine.
Le plafond PER 2026 d'un architecte BNC à 120 000 €
PLAFOND PER TNS = 10 % x benefice (dans la limite de 8 PASS)
+ 15 % x (min(benefice, 8 PASS) - 1 PASS)
PASS 2026 = 48 060 EUR | 8 PASS = 384 480 EUR
Benefice BNC = 120 000 EUR
10 % x 120 000 = 12 000 EUR
+ 15 % x (120 000 - 48 060) = 10 791 EUR
___________
PLAFOND DEDUCTIBLE = 22 791 EURÀ une TMI de 41 % (celle d'un BNC de 120 000 €, la tranche à 45 % ne commençant qu'au-delà d'environ 182 000 €), déduire 22 791 € fait économiser environ 9 300 € d'impôt sur le revenu. C'est une économie certaine et immédiate, distincte de la performance ultérieure du PER (qui dépend des supports et comporte un risque de perte en capital).
Pour situer votre propre bénéfice, voici comment se déroule le plafond palier par palier :
| Bénéfice BNC imposable | Plafond 154 bis | Comment il se calcule |
|---|---|---|
| 40 000 € (< 1 PASS) | 4 806 € (plancher) | 10 % du bénéfice (4 000 €) < plancher → on retient 4 806 € |
| 75 000 € | 11 541 € | 10 % × 75 000 + 15 % × (75 000 − 48 060) |
| 120 000 € | 22 791 € | 10 % × 120 000 + 15 % × (120 000 − 48 060) |
| 150 000 € | 30 291 € | 10 % × 150 000 + 15 % × (150 000 − 48 060) |
| ≥ 384 480 € (8 PASS) | 88 911 € (maximum) | 10 % × 384 480 + 15 % × 336 420 |
Trois bornes à connaître avant de verser
2. PS à la sortie. Les gains du PER supportent 18,6 % de prélèvements sociaux à la sortie (LFSS 2026) ; l'avantage à l'entrée n'est pas annulé pour autant, mais il faut l'avoir en tête.
3. Effet RFR. Le versement abaisse aussi votre revenu fiscal de référence — un atout pour rester sous les seuils de surtaxe (voir §11).
Architecte : le PER est un rattrapage retraite, pas un luxe
Le détail support par support, et l'économie exacte selon votre tranche, sont dans PER architecte : combien déduire de votre BNC et le PER du TNS en 2026, pas à pas.
Levier 2 — Maximiser les charges déductibles du BNC
Avant tout produit, il y a la base : le bon traitement de vos charges. À la déclaration contrôlée 2035, votre bénéfice non commercial est égal à vos recettes moins les dépenses nécessitées par l'exercice de votre profession (art. 93 du CGI). Chaque euro de charge réelle correctement enregistré économise votre TMI (0,45 € à 45 %) et réduit l'assiette de vos cotisations. Ce n'est pas une niche : c'est la mécanique même du réel, et c'est là que beaucoup d'argent se perd faute de rigueur.
Sans dresser la liste exhaustive (elle est dans notre guide dédié), trois postes propres à l'architecte méritent l'attention : l'assurance responsabilité civile professionnelle et la garantie décennale (obligatoires au titre de la loi du 3 janvier 1977), les logiciels de CAO/BIM (Archicad, Revit, AutoCAD) et le poste véhicule et déplacements de chantier, souvent sous-optimisé.
5 000 € de charges retrouvées : ce que ça change sur votre feuille d'impôt
Garde-fou TVA : l'architecte est SOUMIS à la TVA de 20 % (et la récupère)
Micro-BNC ou réel : pour un architecte à hauts revenus, c'est le réel
Levier 3 — Passer en SEL et piloter rémunération / dividendes
Troisième levier, structurel cette fois : la société d'exercice libéral d'architecture. Disons-le tout de suite, parce que c'est la confusion n° 1 : la SEL ne fait pas « baisser » l'impôt, elle le diffère. En BNC au réel, 100 % de votre bénéfice supporte l'IR (jusqu'à 45 %) et les cotisations TNS. En SEL à l'impôt sur les sociétés, seules votre rémunération et vos dividendes remontent à l'IR : le bénéfice non consommé capitalise dans la société à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % — art. 219, I-b du CGI). C'est donc pertinent au-delà de ~80 à 100 k€ de bénéfice non consommé.
Le cadre juridique combine l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 (régime des SEL, en vigueur depuis le 01/09/2024, qui remplace l'ancienne loi 90-1258) et la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture (art. 13 : le capital et les droits de vote de la société d'architecture doivent être détenus majoritairement par des architectes). On distingue la SELARL (gérant majoritaire, statut TNS, affilié CIPAV) de la SELAS (président assimilé salarié).
Deux pièges propres à la SEL de l'architecte
Dividendes > 10 % du capital. La fraction de dividendes excédant 10 % du (capital social + primes d'émission + comptes courants d'associés) est soumise aux cotisations sociales TNS (art. L. 131-6 CSS), pas seulement aux prélèvements sociaux. En deçà de ce seuil, le dividende reste au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS).
La SPFPL d'architectes existe bel et bien : depuis l'ordonnance 2023-77, cette holding de détention peut détenir jusqu'à 100 % des titres de la SEL d'architecture, son capital restant contrôlé par des architectes en exercice (sous réserve des décrets d'application propres à la profession). Un point de vigilance, toutefois : la fraction de dividendes > 10 % peut être réintégrée dans l'assiette des cotisations du professionnel même lorsque les titres transitent par la SPFPL (Cass. 2e civ. 19 octobre 2023, n° 21-20.366), une portée que la réponse ministérielle Anglars du 21/08/2025 a nuancée (assujettissement visant surtout la SEL unipersonnelle dont l'unique professionnel exerçant détient aussi la SPFPL) — le sujet reste sous surveillance anti-abus. À l'étage au-dessus, le régime mère-fille (art. 145 et 216 CGI : dividendes remontés exonérés à 95 %) et l'apport-cession (art. 150-0 B ter, report de plus-value sous condition de réinvestissement) deviennent des leviers de transmission et de trésorerie.
BNC ou SEL d'architecture : où est votre point de bascule ?
Le passage en société ne se justifie que sur le bénéfice que vous ne consommez pas. On chiffre votre seuil de bascule, l'arbitrage rémunération/dividendes et l'opportunité d'une SPFPL, avec votre expert-comptable, sans biais commercial.
L'arbitrage complet est détaillé dans architecte : passer en SELARL ou rester en BNC, la répartition rémunération/dividendes dans salaire ou dividendes en SELARL d'architecte, et la holding dans holding SPFPL architecte.
Levier 4 — Le déficit foncier (10 700 € / 21 400 €)
Si vous détenez (ou envisagez) un bien locatif loué nu, le déficit foncier a un mérite que peu de dispositifs partagent : il efface du revenu global, pas seulement vos loyers. Quand vos charges déductibles (travaux, hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers, le déficit qui en résulte s'impute sur votre revenu d'ensemble — donc sur votre bénéfice d'architecte — dans la limite annuelle de 10 700 € (art. 156, I, 3 du CGI). Le surplus et les intérêts sont reportables 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
Le doublement à 21 400 € pour la rénovation énergétique
Attention à ne pas confondre les prélèvements sociaux : les revenus fonciers nus (et le déficit foncier qui s'y rattache) relèvent du taux de 17,2 % maintenu en 2026, là où le meublé (LMNP, section suivante) bascule à 18,6 %. Une réserve, et elle est de taille : un bien à rénover reste un investissement immobilier à part entière, à juger sur son emplacement et son rendement avant son effet fiscal. La logique d'ensemble est dans la feuille de route patrimoniale de l'architecte.
Levier 5 — LMNP, SCPI européennes, nue-propriété : du revenu peu fiscalisé
Vous n'avez ni le temps ni l'envie de gérer un bien en direct ? Trois solutions « pierre-papier » ou patrimoniales vont chercher le même revenu peu fiscalisé sans vous transformer en bailleur : le LMNP, la SCPI européenne et la nue-propriété.
Le LMNP : l'amortissement qui neutralise les loyers
En location meublée non professionnelle (LMNP) au réel, vous amortissez comptablement le bien et le mobilier (art. 39 C du CGI, amortissement déductible plafonné au loyer net de charges) : cet amortissement vient en charge et efface, souvent en totalité, l'impôt sur vos loyers pendant de nombreuses années. Deux nuances 2026 : les prélèvements sociaux du meublé sont à 18,6 % (et non 17,2 %), et la loi de finances 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 150 VB du CGI), pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, réintègre les amortissements dans la plus-value de cession — l'avantage est donc un report d'impôt, atténué par les abattements pour durée et purgé en cas de transmission au décès.
Les SCPI européennes : un revenu souvent peu fiscalisé en France
Une SCPI investie hors de France distribue des revenus imposés à la source dans le pays de situation des immeubles. Grâce aux conventions fiscales, ces revenus sont, pour l'essentiel, fortement allégés en France et échappent généralement aux prélèvements sociaux français pour un affilié à un régime social de l'Union (jurisprudence de Ruyter, CJUE C-623/13 ; le garde-fou Jahin, C-45/17, ne joue que pour les États tiers). Un architecte cotisant en France à la CIPAV remplit cette condition. Le détail est dans notre guide des SCPI européennes ; pour les loger dans une enveloppe sans frottement, voyez les SCPI en assurance-vie pour architecte.
La nue-propriété : zéro revenu imposable, et hors IFI
Acheter en nue-propriété (avec décote selon le barème de l'art. 669) revient à acquérir un bien sans en percevoir les loyers pendant la durée du démembrement : aucun revenu imposable, aucun prélèvement social sur cette période, et surtout la valeur sort de l'assiette de l'IFI (art. 968 CGI : c'est l'usufruitier qui est imposé sur la pleine valeur). À la reconstitution de la pleine propriété, aucun droit n'est dû (art. 1133). C'est une arme patrimoniale pour un architecte qui approche du seuil d'IFI.
À garder en tête : aucun de ces leviers n'est un cadeau fiscal
Levier 6 — Groupements forestiers, FIP/FCPI (réduction d'IR, prudence)
Changement de registre : on attaque l'étage 3, les réductions à pur effet fiscal — celles qui, elles, comptent dans le plafond des niches de 10 000 €. Ici, le message déontologique est sans ambiguïté : ces produits comportent un risque de perte en capital et une forte illiquidité. Une réduction d'impôt, ça ne transforme pas un mauvais fonds en bon placement : on n'y vient qu'une fois les étages 1 et 2 vidés.
| Dispositif | Avantage | Statut 2026 | Vigilance |
|---|---|---|---|
| Groupements forestiers (DÉFI-Forêt) | Réduction de 18 % du prix de souscription, plafonnée (≈ 5 700 / 11 400 €) | En vigueur ; avantages annexes IFI et transmission | Illiquidité forte, gestion longue |
| FCPI-JEI, FIP Corse / Outre-mer | Réduction d'IR 30 % (art. 199 terdecies-0 A) | FCPI/FIP classiques supprimés au 21/02/2026 | Couple rendement/risque défavorable |
Déontologie : un FIP n'est pas un outil de patrimoine, c'est un pari fiscal
Levier 7 — Girardin industriel (risque) + emploi à domicile, dons, PEA
Et au tout dernier rang, le produit que je présente toujours avec le plus de réserves : le Girardin industriel (art. 199 undecies B CGI). Sur le papier, c'est imbattable : vous versez une somme et vous récupérez davantage l'année suivante, une réduction d'impôt one-shot supérieure au montant versé (par rétrocession à l'exploitant ultramarin), avec un plafond de niches majoré à 18 000 €. Sauf qu'il y a une contrepartie sévère.
Girardin : un risque à signaler franchement
Trois autres pistes, plus tranquilles, en quelques mots : le crédit d'impôt emploi à domicile (50 % des dépenses, art. 199 sexdecies) ; les dons (réduction de 66 % ou 75 %, art. 200) ; et le PEA / PEA-PME, qui n'est pas une « défisc » au sens d'une réduction mais une enveloppe de capitalisation exonérée d'IR après 5 ans (les gains restent soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 %). Pour le panorama complet des réductions et le décompte du plafond, voyez le guide général de la défiscalisation et le plafond des niches de 10 000 €.
CIPAV faible et revenus en dents de scie : pourquoi le PER d'abord
Deux choses, propres au métier d'architecte, expliquent pourquoi le PER passe avant tout le reste. La première : votre retraite. Vous cotisez au régime de base CNAVPL (par points) et au régime complémentaire de la CIPAV — vous faites partie des professions qui sont restées à la CIPAV après la réforme de 2018 (décret n° 2018-1048 ; affiliation codifiée à l'art. L. 640-1 CSS). Ni CARMF (médecins), ni CNBF (avocats), ni CAVEC (experts-comptables) : la CIPAV, et elle seule.
La CIPAV ne vous protégera pas : le PER est votre rattrapage
Seconde particularité : vos revenus en dents de scie, rythmés par les chantiers. Une grosse année de livraisons vous colle à 45 % de TMI ; l'année d'après, entre deux chantiers, vous retombez à 30 %. Deux outils lissent ce profil : le système du quotient pour les revenus exceptionnels (art. 163-0 A CGI), aux conditions strictes ; et surtout le PER, qui reste le levier de lissage le plus souple — vous gonflez le versement les bonnes années, le plafond du 154 bis se recalculant chaque année sur le bénéfice N (une grosse année ouvre donc mécaniquement un plus gros plafond déductible). La mécanique du lissage est détaillée dans architecte aux revenus en dents de scie : lisser sa fiscalité ; le cadre général de la retraite libérale dans la retraite de la profession libérale.
Cas chiffré : Julien, architecte libéral, BNC 120 000 €
Un cas que je vois revenir souvent (chiffres anonymisés). Julien, 47 ans, exerce en agence individuelle au BNC réel, dégage un bénéfice de 120 000 € sur une bonne année de chantier, est célibataire et à une TMI de 41 % (un bénéfice de 120 000 € place le célibataire dans la tranche à 41 % ; celle à 45 % ne débute qu'au-delà d'environ 182 000 € de revenu imposable). Voici comment s'enchaînent les étages — prénom fictif, ordres de grandeur réels aux taux 2026. Ces chiffres ne valent pas conseil personnalisé.
Comment lire ce tableau : on additionne des déductions, pas des cadeaux
| Étage | Levier activé | Montant déduit / imputé | Effet IR estimé (TMI 41 %) |
|---|---|---|---|
| 1 — Structurel | Charges BNC optimisées (+5 000 €) | 5 000 € | ≈ − 2 050 € (+ cotisations) |
| 2 — Épargne (hors plafond) | PER art. 154 bis | 22 791 € | ≈ − 9 344 € |
| 2 — Immobilier (hors plafond) | Déficit foncier | 10 700 € | ≈ − 4 387 € |
| — | Total empilement (standard) | ≈ 38 491 € déduits | ≈ − 15 500 € |
Lecture du cas : plus de 15 000 € d'IR effacés, sans le moindre produit risqué
Et je le redis à chaque rendez-vous : lisez ces chiffres pour ce qu'ils sont
Construire votre plan de défiscalisation avec Clément Chatelain
Julien a déduit près de 38 491 € sans toucher au plafond des niches. Voyons ce que ça donne sur VOTRE 2035 : cabinet basé à Bassens, près de Chambéry, sans produit-maison, on part de votre bénéfice réel et de l'irrégularité de vos chantiers pour ordonner vos leviers avec votre expert-comptable, dans le respect de votre déontologie.
Les garde-fous : plafond des niches, CEHR et CDHR
Restent trois plafonds qui peuvent faire dérailler tout le montage si on s'y prend dans le mauvais ordre : le plafond des niches, la CEHR et la CDHR. Pour un architecte à 120 000 €, les deux derniers ne se déclenchent pas ; ils deviennent centraux pour l'associé d'une grosse agence en SEL qui franchit 250 000 € de RFR.
Le plafond global des niches (10 000 €)
Premier garde-fou : l'article 200-0 A du CGI plafonne à 10 000 € par an et par foyer le total des réductions et crédits d'impôt (Girardin, FIP, dons, emploi à domicile), porté à 18 000 € avec le Girardin et les SOFICA. Rappel salutaire : vos déductions (PER, charges, déficit foncier, LMNP) n'y entrent pas— d'où l'intérêt de les saturer d'abord.
La CEHR et la CDHR (au-delà de 250 000 € de RFR)
La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, art. 223 sexies) ajoute 3 % au-delà de 250 000 € de RFR pour un célibataire (500 000 € pour un couple), puis 4 % plus haut. La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR, art. 224), reconduite par la LF 2026, impose une imposition minimale effective de 20 % du revenu de référence pour les mêmes seuils de 250 000 / 500 000 €.
Le point fort : les déductions abaissent le RFR — un double levier chez l'associé de grosse agence
La règle, au fond, est simple : on vide d'abord les déductions hors plafond, et seulement ensuite on touche au plafond de 10 000 €, et on ne s'approche des produits à risque (Girardin, FIP, forestiers) qu'une fois cet ordre respecté, avec un impôt élevé et certain. Le PER reste le pivot — à la fois amortisseur de tranche les bonnes années et rattrapage d'une CIPAV qui ne vous servira qu'une pension modeste. Ce qui compte, c'est l'ordre — pas le produit qu'un commercial vous a mis sous le nez en décembre. Pour relier ces leviers à votre projet d'ensemble — placement, immobilier, structure, transmission —, partez de la feuille de route patrimoniale de l'architecte et du guide pilier de la défiscalisation du libéral.