Déclaratif et quotidien en Espagne

La question arrive presque toujours au même moment : une fois le bail signé à Valence ou le compromis purgé à Malaga, quelqu’un autour de la table demande « et mes comptes français, je les déclare où ? ». La réponse tient en deux phrases et en trois pièges. Les deux phrases : tant que vous êtes domicilié en France, c’est l’administration française qui vous demande l’inventaire de vos comptes étrangers, par l’annexe communément appelée 3916 ; à partir du moment où vous êtes résident fiscal espagnol, c’est l’Agencia Estatal de Administración Tributaria qui vous demande l’inventaire de vos avoirs français, par le modelo 720et par la déclaration distincte qui vise les monnaies virtuelles. Les trois pièges : les deux obligations ne s’éteignent et ne s’allument pas le même jour, elles n’ont pas la même géométrie, et il en existe une troisième dont presque personne ne parle, qui n’est pas fiscale et qui se dépose à la Banque d’Espagne.

Ce chapitre traite ces obligations une par une : ce qu’elles couvrent exactement, à partir de quel seuil, dans quelle fenêtre, ce que coûte un manquement aujourd’hui, comment se régularise un défaut passé, ce que les deux administrations savent déjà de vous, et comment s’ouvre en pratique un compte espagnol. Il traite aussi, et c’est l’essentiel, le sujet sur lequel le corpus francophone est le plus périmé de tout ce dossier : le régime de sanctions du modelo 720 a été démantelé le 11 mars 2022, et une part considérable de ce qui circule encore en français décrit un droit abrogé depuis quatre ans.

Le 3916 s’éteint, le 720 s’allume — mais pas le même jour

Commençons par ce qui coince, parce que c’est un problème de calendrier avant d’être un problème de formulaire. La France raisonne en fraction d’année : vous êtes domicilié en France jusqu’à votre départ, puis vous ne l’êtes plus, et votre dernière déclaration française couvre la période antérieure. Le droit espagnol, lui, ne connaît pas le fractionnement : vous êtes résident fiscal espagnol pour l’année civile entière, ou pour aucune. Il n’existe pas d’équivalent espagnol du split year britannique, et le chapitre 05 détaille le mécanisme des articles 9, 12 et 13 de la Ley 35/2006 qui produit ce résultat.

La conséquence sur le déclaratif est mécanique et personne ne vous la signalera. Si vous vous installez en mars 2026 et que votre séjour atteint 184 jours sur l’année civile, vous êtes résident fiscal espagnol pour toute l’année 2026, y compris pour les mois de janvier et février pendant lesquels vous viviez encore à Lille. Votre première déclaration espagnole d’avoirs à l’étranger portera donc sur la situation au 31 décembre 2026, et se déposera entre le 1^er janvier et le 31 mars 2027. Pendant la même période, vous aurez à régler votre dernière déclaration française de revenus au titre de la fraction d’année où vous étiez encore domicilié en France. Les deux obligations coexistent sur le même exercice, sur les mêmes comptes, et s’adressent à deux administrations qui échangent des renseignements.

L’erreur que nous voyons le plus souvent n’est pas un oubli de fond, c’est une erreur d’horloge : le client considère qu’ayant quitté la France en mars, il n’a « rien à faire en Espagne avant 2027 », ce qui est vrai pour le dépôt et faux pour le contenu. Ce qui sera déclaré en mars 2027, ce sont les soldes au 31 décembre 2026 et les soldes moyens du dernier trimestre 2026. Si vous soldez un contrat, si vous transférez un portefeuille, si vous clôturez un compte joint pendant l’automne 2026, vous modifiez une donnée qui sera déclarée — et, dans certains cas, vous créez une obligation de déclarer une sortie qui n’existerait pas autrement. Les arbitrages patrimoniaux de la première année ont donc un effet déclaratif immédiat, et il vaut mieux le savoir avant de les faire qu’après.

La symétrie vaut pour le retour, et elle piège tout autant. Si vous rentrez en France en octobre 2030 après avoir passé plus de 183 jours en Espagne cette année-là, vous êtes résident fiscal espagnol pour toute l’année 2030. La déclaration d’avoirs à l’étranger de l’exercice 2030 vous incombe donc, et elle porte sur la situation au 31 décembre 2030 — une date à laquelle vous vivez déjà en France, où vous avez rendu les clés de l’appartement de Valence, et où votre asesor fiscal espagnol considère généralement que sa mission est terminée. Elle se déposera entre le 1^er janvier et le 31 mars 2031, à un moment où plus personne ne suit le dossier. Cette conséquence est une déduction des articles 9, 12 et 13 de la Ley 35/2006 combinés au calendrier de l’article 42 bis : nous la donnons comme une lecture, pas comme une position administrative, et c’est exactement le genre de point qu’il faut faire confirmer par écrit à son conseil espagnol avantde clore la relation. Le chapitre 11 traite l’année du départ, et le chapitre 05 le mécanisme de la résidence.

Le formulaire 3916 : ce qu’il faut vérifier avant votre dernière déclaration française

Nous devons ici être direct sur un point de méthode, parce qu’il conditionne la valeur de ce que vous allez lire. Ce guide a été construit sur des sources primaires ouvertes et datées — Boletín Oficial del Estado, Légifrance, textes conventionnels, pages officielles de l’administration espagnole. La rédaction exacte de l’obligation française de déclaration des comptes détenus à l’étranger, ses seuils éventuels et le tarif des amendes qui la sanctionnent n’ont pas été établis sur source primaire par les fiches de ce dossier.Nous ne publierons donc ici ni libellé d’article, ni montant d’amende, ni durée de reprise. Les chiffres qui circulent sur ce sujet dans le corpus francophone sont nombreux, souvent recopiés les uns sur les autres, et nous n’avons pas de raison de les reprendre à notre compte. Ce qui suit décrit donc le raisonnement à conduire et les questions à poser, pas un tarif.

Le principe, lui, ne fait pas difficulté et il est simple : l’obligation déclarative française pèse sur une personne domiciliée en France. Elle vise les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos hors de France, les contrats de capitalisation et placements de même nature souscrits auprès d’organismes établis hors de France, et les comptes d’actifs numériques ouverts auprès de prestataires étrangers. Elle est servie par une annexe à la déclaration de revenus, la 3916et sa variante consacrée aux actifs numériques. Elle s’éteint avec le domicile : le jour où vous cessez d’être domicilié en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts, elle ne vous vise plus.

Reste que l’année du départ est précisément l’année où les deux régimes se touchent, et c’est là que les questions se posent. Elles sont au nombre de quatre, elles sont concrètes, et aucune ne se tranche par la lecture d’un blog.

1. Le compte espagnol ouvert avant le départ.Vous ouvrez un compte à Malaga en janvier pour verser l’acompte du compromis, et vous ne déménagez qu’en septembre. Ce compte a été détenu et utilisé pendant une période où vous étiez domicilié en France. Doit-il figurer sur l’annexe jointe à votre déclaration française de l’année du départ ? C’est le cas le plus fréquent de tous, et le plus souvent manqué, parce que le client n’a pas encore l’idée qu’il est en train de créer une obligation française en préparant une installation espagnole.
2. Le compte ouvert après le départ mais dans la même année civile.La logique du domicile voudrait qu’il n’entre pas dans le champ. Encore faut-il pouvoir dater le transfert du domicile, et le chapitre 11 montre à quel point cette date est disputable lorsqu’une partie de la famille, un bail ou une activité restent en France.
3. Le compte clos dans l’année.L’obligation française vise les comptes « clos » et l’obligation espagnole comporte, on va le voir, sa propre obligation de déclarer la sortie. Fermer un compte n’est jamais neutre du point de vue déclaratif : c’est un événement à déclarer, des deux côtés, et non un moyen de sortir du champ.
4. Le compte détenu par le conjoint, ou celui sur lequel vous êtes seulement procuration.Les deux droits traitent la question, et ils ne la traitent pas de la même manière. Côté espagnol, le texte est explicite et va très loin : nous le citons plus bas. Côté français, la portée exacte doit être vérifiée sur le texte, pas déduite du texte espagnol.

Le modelo 720 n’a pas été supprimé : c’est son régime de sanctions qui l’a été

Voilà la phrase qu’il faut retenir de tout ce chapitre, et elle contredit frontalement deux affirmations symétriques qui circulent : « la Cour de justice a supprimé le modelo 720 » et « la Cour de justice n’a rien changé ». Les deux sont fausses. L’obligation d’information est intacte ; son appareil répressif spécifique a été démantelé.

L’obligation est portée par la disposición adicional decimoctava de la Ley 58/2003, la loi générale des impôts espagnole. Sa rédaction en vigueur est issue de la disposición final 4 de la Ley 5/2022, de 9 de marzo (référence BOE-A-2022-3712), et elle est en vigueur depuis le 11 mars 2022. Le texte, tel qu’il figure au BOE, tient en six paragraphes — un alinéa introductif, quatre lettres et un alinéa d’extension — et ne comporte plus aucune numérotation d’apartados. En voici les quatre lettres, reproduites depuis le BOE.

Quatre lettres, donc quatre obligations d’information distinctes, mises en œuvre par quatre articles du règlement général de gestion, le Real Decreto 1065/2007 : l’article 42 bispour les comptes, l’article 42 terpour les valeurs, assurances et rentes, l’article 54 bis pour les immeubles, et l’article 42 quater pour les monnaies virtuelles. Les trois premiers forment le modelo 720. Le quatrième ne l’intègre pas : il donne lieu à une déclaration autonome, nous y revenons.

Le piège n° 1 : vous n’avez pas besoin d’être propriétaire pour être déclarant

Relisez la lettre a). Elle vise les comptes « de las que sean titulares o beneficiarios o en las que figuren como autorizados o de alguna otra forma ostenten poder de disposición ». Et le dernier paragraphe étend l’ensemble des obligations à ceux qui ont la qualité de titulares realesau sens de l’article 4.2 de la Ley 10/2010, la loi espagnole de prévention du blanchiment.

Traduit en situations réelles, cela veut dire ceci, et c’est fréquent dans les familles franco-espagnoles. Le résident espagnol qui dispose d’une simple procuration sur le compte français de sa mèreest déclarant, au même titre que sa mère l’aurait été si elle avait été résidente d’Espagne. Le bénéficiaire d’un compteest visé par la même lettre a). Il ne faut pas pour autant étendre le mot au contrat d’assurance-vie : la lettre b) ne vise que les « seguros de vida o invalidez de los que sean tomadores », de sorte que le bénéficiaire désigné d’une assurance-vie française n’est pas déclarant— c’est le souscripteur qui l’est. Le bénéficiaire d’une renteviagère ou temporaire, en revanche, est déclarant, sauf lorsque le souscripteur est une autre personne qui conserve le droit de rachat : l’article 42 ter.3.b) met alors l’obligation à la charge de ce souscripteur. Le bénéficiaire effectifd’une structure étrangère l’est également. Et ces qualités s’apprécient indépendamment de la propriété économique : la personne qui n’a jamais touché un euro de ce compte, qui n’en tirera peut-être jamais rien, et qui figure sur le mandat pour rendre service à un parent âgé, entre dans le champ.

C’est le point sur lequel nous rattrapons le plus de dossiers, et il n’est presque jamais mentionné dans les présentations en français, qui décrivent le modelo 720comme une déclaration de patrimoine. Ce n’en est pas une : c’est une déclaration d’accèsà des avoirs situés à l’étranger, ce qui est beaucoup plus large. Avant de partir, faites l’inventaire des procurations que vous détenez, y compris celles que vous avez oubliées — un compte de succession non clôturé, un livret ouvert pour un enfant majeur, un compte d’une association dont vous êtes trésorier.

L’assurance-vie française est déclarable, sauf une exception précise

La lettre b) vise expressément les « seguros de vida o invalidez de los que sean tomadores » et les « rentas vitalicias o temporales ». Un contrat d’assurance-vie français détenu par un résident fiscal espagnol relève donc de l’obligation, dès lors que le seuil de la catégorie est franchi. C’est un point que le corpus francophone consacré à l’assurance-vie de l’expatrié passe massivement sous silence, et pour un cabinet exerçant en qualité de courtier en assurance, l’omission d’une obligation déclarative portant sur le produit central du dossier serait une faute professionnelle.

Deux précisions de mise en œuvre, toutes deux tirées de l’article 42 ter. La base à déclarerest la valeur de rachat au 31 décembre, ou la valeur de la provision mathématique lorsque le preneur ne peut pas racheter. Et l’article 42 ter.6 précise que les valorisations « deberán suministrarse calculadas conforme a las reglas establecidas en la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio », c’est-à-dire selon les règles de l’impôt espagnol sur la fortune. Ce renvoi n’est pas anodin : il aligne l’évaluation déclarative sur l’évaluation fiscale, et il explique pourquoi une déclaration d’avoirs mal valorisée devient très vite un problème d’assiette et pas seulement un problème de forme. Les chapitres 14 et 15 traitent respectivement le sort fiscal des enveloppes françaises et l’articulation entre l’impôt français sur la fortune immobilière et l’impôt espagnol sur la fortune.

L’exception, et elle est étroite.L’article 42 ter.3.a), alinéa 3, dispose : « Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los seguros temporales que únicamente incluyan prestaciones en caso de fallecimiento o invalidez u otras garantías complementarias de riesgo. » Une temporaire décès pure — une assurance emprunteur, une prévoyance de chef d’entreprise, un contrat de prévoyance familiale sans valeur de rachat — n’est pas déclarable. Un contrat mixte, un contrat en unités de compte, un contrat de capitalisation le sont.

Les seuils : 50 000 € par catégorie, et cinq subtilités qui piègent

Les seuils ne figurent pas dans la loi générale des impôts mais dans le règlement. Voici les textes, puis les cinq règles qu’ils produisent.

Comptes, article 42 bis.Le règlement définit d’abord les deux grandeurs à retenir, à l’apartado 2.d) : « d) Los saldos de las cuentas a 31 de diciembre y el saldo medio correspondiente al último trimestre del año. » Puis il pose l’exonération, à l’apartado 4.e) : « e) No existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando los saldos a 31 de diciembre a los que se refiere el apartado 2.d) no superen, conjuntamente, los 50.000 euros, y la misma circunstancia concurra en relación con los saldos medios a que se refiere el mismo apartado. En caso de superarse cualquiera de dichos límites conjuntos deberá informarse sobre todas las cuentas. »

Valeurs, assurances et rentes, article 42 ter.4.c) : « c) Cuando los valores a los que se refieren cada uno de los apartados 1.b), 1.c) y 1.d), el valor liquidativo a que se refiere el apartado 2, el valor de rescate o de la provisión matemática a que se refiere el apartado 3.a) y el valor de capitalización señalado en el apartado 3.b), no superen, conjuntamente, el importe de 50.000 euros. En caso de superarse dicho límite conjunto deberá informarse sobre todos los títulos, activos, valores, derechos, seguros o rentas. »

Immeubles, article 54 bis.6.d) : « d) No existirá obligación de informar sobre ningún inmueble o derecho sobre bien inmueble cuando los valores a que se refieren los apartados 2.d), 3 y 4 no superasen, conjuntamente, los 50.000 euros. En caso de superarse dicho límite conjunto deberá informarse sobre todos los inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles. »

Et la règle de réitération, dans les mêmes termes pour chaque catégorie, ici pour les comptes (art. 42 bis) : « La presentación de la declaración en los años sucesivos sólo será obligatoria cuando cualquiera de los saldos conjuntos a que se refiere el apartado 4.e) hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros respecto de los que determinaron la presentación de la última declaración. »

De ces textes se tirent cinq règles, et chacune contredit une idée reçue.

Un. Le seuil s’apprécie par catégorie, pas globalement.Un client qui détient 40 000 € sur ses comptes français, 40 000 € de titres et un studio évalué 40 000 € — soit 120 000 € d’avoirs à l’étranger — n’est déclarant d’aucunedes trois catégories. C’est contre-intuitif et c’est la lettre du règlement. Inversement, un client qui n’a que 55 000 € sur un compte courant et rien d’autre est déclarant.

Deux. Franchir le seuil oblige à tout déclarer dans la catégorie, pas l’excédent. Les trois textes emploient la même formule : « En caso de superarse dicho límite conjunto deberá informarse sobre todos… ». Vous ne déclarez pas les 5 000 € qui dépassent : vous déclarez la totalité des comptes, y compris le compte dormant à 120 € et le livret de votre enfance.

Trois. Pour les comptes, il y a deux tests, et le dépassement de l’un suffit. Le solde au 31 décembre etle solde moyen du dernier trimestre doivent l’un et l’autre rester sous 50 000 € pour que l’exonération joue ; le texte précise « En caso de superarse cualquiera de dichos límites conjuntos ». Cette règle piège très précisément le client qui vide son compte le 28 décembre en pensant passer sous le seuil : son solde moyen du quatrième trimestre, lui, ne bouge pas, et il reste déclarant. C’est la subtilité la plus systématiquement omise du dispositif.

Quatre. Après une première déclaration, on ne redéclare qu’au-delà de 20 000 € d’augmentation.L’obligation n’est donc pas annuelle par principe. Elle renaît, pour une catégorie donnée, lorsque sa valeur globale s’est accrue de plus de 20 000 € par rapport à celle qui avait motivé la dernière déclaration déposée. Écrire « il faut déposer le modelo 720 chaque année dès lors qu’on dépasse 50 000 € » est inexact, et c’est pourtant ce qu’on lit le plus souvent.

Cinq. Il existe une obligation de déclarer la sortie, et elle vaut pour les quatre catégories.Elle est portée par les articles 42 bis.3, alinéa 2, et 42 bis.5, alinéa 3 ; 42 ter.5, alinéa 3 ; 42 quater.4, alinéa 2, et 6, alinéa 3 ; 54 bis.5 et 7, alinéa 3. Pour l’immobilier, l’article 54 bis.5 exige de déclarer « el valor de transmisión del inmueble o derecho y la fecha de ésta ». Autrement dit : c’est ainsi que l’administration espagnole recoupe la vente de votre maison française. Elle en connaît le prix et la date parce que vous les lui avez déclarés, et elle peut les rapprocher de la plus-value que vous avez, ou n’avez pas, portée sur votre déclaration de revenus espagnole. Le chapitre 17 traite le régime de l’immobilier français conservé.

À DÉROULER SÉPARÉMENT POUR CHACUNE DES QUATRE CATÉGORIES.
        Ne jamais additionner deux catégories entre elles.

        ÉTAPE 1 — PÉRIMÈTRE DE LA CATÉGORIE
          Recenser TOUT ce qui entre dans la catégorie, y compris :
            - les comptes sur lesquels vous n'êtes qu'autorisé
            - ceux dont vous êtes bénéficiaire
            - ceux dont vous êtes titular real (art. 4.2 Ley 10/2010)
            - les comptes dormants, les livrets, les comptes de succession

        ÉTAPE 2 — LES DEUX GRANDEURS (comptes uniquement)
          A = somme des soldes au 31 décembre
          B = somme des soldes moyens du dernier trimestre
          Pour les trois autres catégories : une seule grandeur,
          la valeur définie par l'article applicable.

        ÉTAPE 3 — PREMIÈRE DÉCLARATION ?
          Si A > 50 000 €  OU  B > 50 000 €  ...... DÉCLARANT
          Sinon ................................... NON DÉCLARANT
          Rappel : déclarant = déclarer TOUTE la catégorie,
          pas seulement l'excédent.

        ÉTAPE 4 — VOUS AVEZ DÉJÀ DÉCLARÉ UNE ANNÉE ANTÉRIEURE ?
          Comparer la valeur de la catégorie à celle qui avait
          motivé la DERNIÈRE déclaration déposée.
            Accroissement > 20 000 €  .............. DÉCLARANT
            Accroissement <= 20 000 € .............. NON DÉCLARANT
          Sauf ÉTAPE 5.

        ÉTAPE 5 — OBLIGATION DE SORTIE, QUELLE QUE SOIT LA VALEUR
          Perte de la qualité de titulaire, de bénéficiaire,
          d'autorisé, ou cession d'un bien déjà déclaré
          .......................................... DÉCLARANT
          Pour un immeuble : valeur de transmission ET date.

        ÉTAPE 6 — FENÊTRE DE DÉPÔT
          Du 1er janvier au 31 mars de l'année qui suit
          celle à laquelle l'information se rapporte.

Trois cas chiffrés, dont deux où la réponse est non

Cas A — le retraité qui ne déclare rien.Un couple s’installe à Alicante. Ils conservent en France un compte courant à 12 000 € de solde au 31 décembre, un livret à 22 000 €, un compte joint à 9 000 €. Soldes cumulés au 31 décembre : 43 000 €. Soldes moyens du dernier trimestre : 46 500 €, parce qu’ils ont payé leurs impôts fonciers français en octobre. Les deux grandeurs restent sous 50 000 €. Non déclarants pour la catégorie « comptes ». Ils détiennent par ailleurs 38 000 € sur un compte-titres : catégorie distincte, sous le seuil, non déclarants là aussi. Total des avoirs français : 81 000 €, et aucune déclaration d’avoirs à l’étranger à déposer. Une précision de méthode, parce qu’elle change la réponse dans les cas limites : la déclaration d’avoirs est une obligation individuelle et jamais conjointe. Le test se conduit contribuable par contribuable, sur les seuls comptes dont chacun est titulaire, cotitulaire, représentant, autorisé, bénéficiaire ou titular real, et un compte joint compte chez chacun des cotitulaires pour la totalitéde son solde, non pour la moitié. Nous additionnons ci-dessus pour la lisibilité de l’exemple, pas parce que le foyer serait l’unité de mesure : ici, quelle que soit la répartition entre les deux époux, aucun des deux n’approche le seuil. Ils restent évidemment tenus de déclarer leurs revenusmondiaux à l’IRPF, ce qui est une tout autre obligation : le chapitre 07 la traite.

Cas B — le même couple, un an plus tard, après une succession.La mère de madame décède en France. Madame devient titulaire d’un compte de succession de 180 000 €, non encore partagé au 31 décembre. La catégorie « comptes » de madame franchit ainsi largement le seuil au 31 décembre. Elle est déclarante, et pas seulement pour le compte de succession : pour la totalité des comptes dont elle est titulaire, cotitulaire, autorisée ou bénéficiaire, les petits comptes français compris, chacun avec son établissement, son identifiant, sa date d’ouverture, ses deux soldes — et, pour un compte joint, la totalité du solde avec l’indication de son pourcentage de participation, jamais sa seule quote-part. Monsieur n’est pas déclarant pour autant : la déclaration d’avoirs est une obligation individuelle, le seuil s’apprécie contribuable par contribuable et non par foyer, et il ne le devient que si ses propres comptes — ceux dont il est titulaire, cotitulaire, représentant, autorisé, bénéficiaire ou titular real, le compte de succession compris le cas échéant — franchissent l’un des deux seuils. La déclaration se dépose entre le 1^erjanvier et le 31 mars suivants. Et l’année d’après, si le partage a fait tomber la catégorie à 60 000 €, il n’y a pas d’augmentation supérieure à 20 000 € — mais il y a une sortie à déclarer, celle du compte de succession clôturé.

Cas C — le cadre qui croit être à l’abri.Un ingénieur s’installe à Barcelone. Il n’a en France qu’un compte courant à 6 000 €. Mais il figure comme autorisé sur le compte professionnel d’une SARL familiale, qui affiche 300 000 € au 31 décembre. Le compte n’est pas le sien, il n’en tire aucun revenu, il n’en a jamais rien retiré. Il est déclarant, sur le fondement de la lettre a) de la disposición adicional decimoctava, qui vise ceux « en las que figuren como autorizados ». Il déclarera donc les 300 000 € et son compte courant à 6 000 €. S’il ne le fait pas, il expose sa propre situation fiscale à une régularisation portant sur un avoir dont il n’est pas propriétaire.

Le calendrier : du 1er janvier au 31 mars, et pas d’autre fenêtre

Les quatre articles du règlement portent la même phrase, ici celle de l’article 42 bis.5 : « Esta obligación deberá cumplirse entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar. » L’article 54 bis.7 et l’article 42 quater.6 disent la même chose dans les mêmes termes.

Cette fenêtre n’a rien à voir avec celle de la déclaration de revenus, qui s’ouvre au printemps. Elle se ferme trois mois plus tôt. Le décalage produit deux effets qu’il faut anticiper. D’abord, la déclaration d’avoirs se prépare pendant que vous n’avez encore aucun document fiscal de l’année : il faut demander à vos établissements français les attestations de solde au 31 décembre et de solde moyen du quatrième trimestre, ce qu’ils ne produisent pas spontanément et ce qui prend parfois plusieurs semaines. Ensuite, la première déclaration de l’année de votre installation tombe l’année suivante, à un moment où vous aurez peut-être déjà changé de conseil et où votre dossier français sera clos. Le dispositif est déclaratif et spontané de bout en bout : ne comptez pas sur un avis d’échéance pour vous le rappeler, et inscrivez la date vous-même.

Deux échéances de ce tableau sont régulièrement oubliées par les calendriers français. Le second acompte d’impôt sur le revenu au 5 novembre, qui surprend le nouveau résident habitué au prélèvement à la source mensuel. Et le 20 janvier de la Banque d’Espagne, qui est la première échéance de l’année civile et qui ne relève pas du fisc du tout. Nous y venons.

Une remarque sur l’impôt sur la fortune, parce qu’elle explique l’enjeu réel de la déclaration d’avoirs. Le modelo 720est l’instrument qui permet à l’administration de vérifier une assiette de patrimoine mondial. Or l’impôt régional sur la fortune est un impôt cédé, dont le minimum exonéré et le barème sont fixés par chaque communauté autonome, et il est doublé, en territoire de régime commun, par l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes, qui est un impôt d’État non cédé, dont le seuil effectif d’imposition se situe aux alentours de 3 700 000 € de patrimoine net et dont le mécanisme de déduction de la cotisation régionale efectivamente satisfechaest précisément conçu pour reprendre ce que les communautés abandonnent. Les chapitres 03 et 15 traitent ces deux impôts ; nous les mentionnons ici parce qu’une déclaration d’avoirs incomplète est d’abord un problème d’assiette de fortune, et seulement ensuite un problème d’amende.

Et il faut signaler un décalage de seuils que presque personne n’anticipe, parce qu’il fait tomber une intuition confortable. On peut parfaitement n’être déclarant d’aucune des catégories du modelo 720 et être pourtant tenu de déposer une déclaration d’impôt sur la fortune. L’article 37 de la Ley19/1991 pose en effet une double condition alternative : est tenu de déposer le modelo 714 le contribuable dont la cotisation est positive, ou, à défaut, celui dont la valeur des biens et droits excède 2 000 000 €. Et le manuel de l’administration espagnole précise que ce second montant se calcule d’une manière qui surprend : en tenant compte de tous les biens et droits, « estén o no exentos del impuesto » — exonérés ou non —, et « sin considerar las cargas y gravámenes que disminuyan el valor de los mismos, ni tampoco las deudas u obligaciones personales », c’est-à-dire sans déduire le passif. Un chef d’entreprise dont la participation est intégralement exonérée, ou un propriétaire endetté à 70 %, franchissent ce seuil bien avant de devoir un euro d’impôt. Le chapitre 15 développe ce point ; il est rappelé ici parce que le calendrier de printemps arrive vite après celui du 31 mars, et que les deux se préparent ensemble.

Ce qui est tombé le 11 mars 2022, et pourquoi

Le texte qui a tout changé est la Ley 5/2022, de 9 de marzo (BOE-A-2022-3712), publiée au BOE núm. 59 du 10 mars 2022 et en vigueur le 11 mars 2022. Son intitulé porte sur les asymétries hybrides — ce sont ses dispositions finales qui portent la mise en conformité au droit de l’Union, ce qui explique qu’elle soit passée relativement inaperçue.

Elle a produit trois effets, tous vérifiables sur les textes consolidés.

Un. Sa disposición final 4 a réécrit la disposición adicional decimoctavade la Ley 58/2003. Le texte reproduit plus haut est le texte entier : il ne contient plus aucun paragraphe de sanctions. La version antérieure comportait des amendes fixes de 5 000 € par donnée avec un minimum de 10 000 € pour les comptes non déclarés, ramenées à 100 € par donnée avec un minimum de 1 500 € en cas de dépôt spontané hors délai. Ces montants ont disparu du droit positif.

Deux. Sa disposición derogatoria única, apartado 2, a abrogé les dispositions additionnelles première et deuxième de la Ley 7/2012, qui portaient l’amende proportionnelle de 150 %de l’impôt et le mécanisme d’imputation des gains non justifiés. Le texte consolidé de la Ley 7/2012 porte désormais, en lieu et place de ces deux dispositions, la mention « (Derogada) » avec la note « Se deroga por la disposición derogatoria única.2 de la Ley 5/2022, de 9 de marzo. Ref. BOE-A-2022-3712#dd ». L’abrogation est expresse, et non seulement implicite par l’effet de l’arrêt.

Trois. Sa disposición final 5 a réécrit l’article 39 de la Ley 35/2006. L’article ne comporte plus l’apartado2 qui écartait la prescription pour les avoirs non déclarés. Voici le texte entier en vigueur : « Tendrán la consideración de ganancias de patrimonio no justificadas los bienes o derechos cuya tenencia, declaración o adquisición no se corresponda con la renta o patrimonio declarados por el contribuyente, así como la inclusión de deudas inexistentes en cualquier declaración por este impuesto o por el Impuesto sobre el Patrimonio, o su registro en los libros o registros oficiales. Las ganancias patrimoniales no justificadas se integrarán en la base liquidable general del periodo impositivo respecto del que se descubran, salvo que el contribuyente pruebe suficientemente que ha sido titular de los bienes o derechos correspondientes desde una fecha anterior a la del periodo de prescripción. »

C’est le changement le plus important pour qui régularise : la preuve de l’antériorité à la période de prescription est redevenue opposable. Entre 2012 et 2022, elle ne l’était pas.

Ce que la Cour de justice a réellement jugé

L’arrêt est celui de la Cour de justice de l’Union européenne, première chambre, du 27 janvier 2022, affaire C-788/19, Commission européenne contre Royaume d’Espagne, sur recours en manquement introduit le 23 octobre 2019 au titre de l’article 258 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne. Son intitulé est : « Manquement d’État – Article 258 TFUE – Liberté de circulation des capitaux – Obligation d’information concernant les biens ou les droits détenus dans d’autres États membres de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen (EEE) – Méconnaissance de cette obligation – Prescription – Sanctions ».

Le préambule de la Ley 5/2022, publié au BOE, en donne d’ailleurs le motif dans les termes de l’administration espagnole elle-même : « La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Primera), de 27 de enero de 2022 en el asunto C-788/19 ha determinado que determinados aspectos del régimen jurídico asociado a la obligación de declaración de bienes y derechos en el extranjero (modelo 720) incurren en incumplimiento de la normativa europea. En consecuencia, se hace necesario modificar dicho régimen jurídico para adecuarlo a la legalidad europea. »

Trois précisions que seule la lecture du texte apporte, et qui commandent la suite.

Le fondement retenu est la seule libre circulation des capitaux.La Commission invoquait les articles 21, 45, 49, 56 et 63 du traité ; la Cour ne retient que l’article 63 et l’article 40 de l’accord sur l’Espace économique européen. Une extension du raisonnement à la libre circulation des travailleurs ou à la liberté d’établissement n’est donc pas acquise, ce qui a son importance pour qui voudrait étendre la solution à d’autres dispositifs.

L’obligation déclarative elle-même n’est pas condamnée.La Cour juge que « la réglementation litigieuse apparaît propre à garantir la réalisation des objectifs poursuivis » et ne censure que la disproportion des conséquences. Elle ne condamne pas davantage le mécanisme de présomption de gain patrimonial non justifié en tant que tel : ce sont l’imprescriptibilité de fait, l’amende de 150 % et les amendes forfaitaires non plafonnées qui sont censurées.

La position administrative favorable aux impatriés en dépend, et en sort fragilisée.Nous y revenons en détail plus bas, parce que ce point engage directement les bénéficiaires du régime de l’article 93.

Le régime de sanctions applicable aujourd’hui, et le multiplicateur que personne ne mentionne

Le mécanisme est contre-intuitif et mérite d’être exposé, parce que beaucoup de lecteurs concluent de la suppression du régime spécial qu’il n’y a plus de sanction du tout. La version antérieure de la disposición adicional decimoctavacomportait une clause d’incompatibilité avec le droit commun : « Las infracciones y sanciones reguladas en esta disposición adicional serán incompatibles con las establecidas en los artículos 198 y 199 de esta Ley. » En supprimant l’apartado spécial, la Ley 5/2022 a supprimé du même coup cette exclusion. Le régime général des articles 198 et 199 de la Ley 58/2003 s’applique donc désormais.

Le rattachement n’est pas une déduction de commentateur, il est textuel. La disposición adicional decimoctava renvoie expressément aux « artículos 29 y 93 » de la même loi, et l’article 198.1, alinéa 4, vise « las declaraciones exigidas con carácter general en cumplimiento de la obligación de suministro de información recogida en los artículos 93 y 94 ». L’administration le confirme sur sa propre page consacrée aux « Sanciones y efectos » du modelo 720, consultée le 30 juillet 2026 : « El régimen sancionador aplicable para la declaración informativa (Modelo 720) es el régimen general establecido en los artículos 198 y 199 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. » La même page renvoie au développement réglementaire : « Su desarrollo reglamentario se contiene en los artículos 14 y 15 del Real Decreto 2063/2004, de 15 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General del Régimen Sancionador Tributario. »

Et voici la phrase que la quasi-totalité des présentations en français omet, alors qu’elle figure sur la même page de l’administration, immédiatement après : « Estas sanciones se aplican de forma independiente para cada una de las tres obligaciones de información contenidas en la declaración informativa modelo 720, al constituir cada una de ellas una obligación de información distinta. »

Autrement dit : les montants ci-dessous se multiplient par trois lorsque les trois blocs sont concernés. Un dépôt tardif spontané ne coûte pas 150 €, il coûte jusqu’à 450 €. Un défaut de dépôt pur et simple ne coûte pas 300 €, il coûte jusqu’à 900 €.

Et une lecture, que nous donnons comme une lecture.La phrase de l’administration vise « las tres obligaciones de información contenidas en la declaración informativa modelo 720 ». Or la déclaration des monnaies virtuelles est, depuis 2023, une déclaration distincte, portée par son propre article réglementaire et son propre arrêté. Il nous paraît difficile de soutenir que son défaut serait absorbé par les sanctions du modelo 720 : le raisonnement même de l’administration — chaque obligation d’information est distincte — conduit à une quatrième exposition autonome pour qui détient des crypto-actifs conservés par un tiers au-delà du seuil. Aucune source consultée pour ce guide ne l’énonce ;nous le signalons parce que la conclusion inverse, elle non plus, n’est écrite nulle part, et qu’un conseil qui chiffre l’exposition d’un dossier crypto doit savoir que la question se pose.

L’article 199.5 mérite un mot supplémentaire, parce que c’est lui qui peut faire mal. Son second alinéa module le taux selon l’importance relative de l’omission : « Si el importe de las operaciones no declaradas o declaradas incorrectamente representa un porcentaje superior al 10, 25, 50 o 75 por ciento del importe de las operaciones que debieron declararse, la sanción consistirá en multa pecuniaria proporcional del 0,5, 1, 1,5 o 2 por ciento del importe de las operaciones no declaradas o declaradas incorrectamente, respectivamente. En caso de que el porcentaje sea inferior al 10 por ciento, se impondrá multa pecuniaria fija de 500 euros. »

Ce barème se lit mal et il est très souvent lu de travers, y compris par des professionnels. Le 2 % du premier alinéa est un plafond, pas un taux d’application générale : le second alinéa apparie quatre seuils et quatre taux dans l’ordre où ils sont écrits. Le taux dépend donc de la part relativede ce qui a été omis, et non de son montant absolu. Une omission de 400 000 € sur une catégorie de 2 millions ne coûte pas 2 % de 400 000 € ; elle coûte 0,5 %, parce que 20 % est supérieur à 10 % et pas à 25 %. Voici l’échelle, et cinq applications sur une même catégorie de 2 000 000 € qui aurait dû être déclarée intégralement.

Une remarque sur la lettre du texte, qui produit un effet de seuil sec. Les quatre seuils sont rédigés avec un comparatif strict — « superior al » —, de sorte qu’une omission représentant exactement25 % de la catégorie n’est pas « supérieure à 25 % » et relève de la tranche inférieure. Sur nos 2 millions : 500 000 € omis, soit exactement le quart, coûtent 0,5 %, donc 2 500 € ; 500 001 € coûtent 1 %, donc 5 000 €. Un euro de plus double la sanction. Ce n’est plus l’ancien régime — 500 000 € non déclarés valaient autrefois l’amende proportionnelle de 150 % de l’impôt correspondant — mais ce n’est pas symbolique non plus.

Et il faut dire clairement où se situe le vrai risque, parce qu’il n’est pas dans l’amende. Le vrai risque est l’article 39 de la Ley 35/2006 : un avoir dont la détention ne correspond pas au revenu ou au patrimoine déclarés s’intègre à la base liquidable generalde l’exercice au cours duquel il est découvert. La base générale, c’est le barème progressif complet — étatique plusrégional —, et non le barème de l’épargne. Un portefeuille de 400 000 € requalifié en gain patrimonial non justifié n’est pas taxé à 19 ou 30 % : il est taxé au taux marginal de la base générale de la communauté de résidence, dont le chapitre 02 montre qu’il varie sensiblement d’une communauté à l’autre. C’est cet ordre de grandeur-là qui doit motiver une régularisation, pas les 450 €.

Régulariser un défaut passé : ce que la réforme a changé, et ce qu’elle n’a pas changé

C’est la situation dans laquelle nous voyons arriver le plus de dossiers : un client installé depuis six ou huit ans, qui n’a jamais entendu parler du modelo 720, ou qui en a entendu parler dans les termes de l’ancien régime et qui a pris peur au point de ne rien faire du tout. La deuxième attitude est la plus coûteuse, et elle a une explication parfaitement rationnelle : à l’époque de l’amende de 150 %, se dénoncer coûtait souvent plus cher que le montant de l’avoir lui-même. Ce n’est plus le cas.

Ce qui a changé pour vous.Trois choses, et elles vont toutes dans le même sens. L’amende proportionnelle a disparu. Les amendes fixes ont été divisées dans un rapport considérable : le plancher d’un dépôt tardif spontané est passé de 1 500 € à 150 € par obligation. Et surtout, la prescription joue à nouveau : si vous prouvez suffisamment que vous déteniez l’avoir depuis une date antérieure à la période de prescription, l’article 39 ne s’applique pas. C’est écrit dans le texte, et c’est le levier principal de toute régularisation.

Ce qui n’a pas changé.La charge de la preuve reste sur vous. Le texte dit « salvo que el contribuyente pruebe suficientemente », ce qui n’est pas une formalité. Et la différence entre un dépôt spontané et un dépôt provoqué par une mise en demeure est un facteur deux sur la sanction, ce qui donne une prime nette à celui qui prend l’initiative.

Une précision sur la nature de la sanction, qui a des conséquences pratiques. L’article 198 de la Ley 58/2003 vise le défaut de dépôt ou le dépôt hors délai de déclarations sans préjudice économique direct. C’est bien le cas du modelo 720, qui est une déclaration informative et ne donne lieu à aucun paiement. La régularisation d’un modelo 720manquant est donc, en elle-même, une affaire d’amende et non de supplément d’impôt. En revanche, si la régularisation révèle des revenusnon déclarés — des dividendes français jamais portés à l’IRPF, des loyers, une plus-value —, alors s’ouvre un second chantier, celui des déclarations de revenus rectificatives, avec ses propres majorations de retard prévues par l’article 27 de la Ley 58/2003. Nous ne publions pas le barème de ces majorations : il n’a pas été établi sur source primaire par les fiches de ce dossier, et c’est un chiffre qu’il faut prendre du texte, pas d’un guide.

L’ordre des opérations est une vraie question, et nous ne la tranchons pas. Faut-il déposer d’abord les modelos 720manquants, exercice par exercice, puis rectifier les déclarations de revenus ? Ou l’inverse ? Faut-il déposer un modelo 720par exercice omis, ou un seul portant sur le dernier exercice ? Ces questions commandent le montant de la sanction, puisque le multiplicateur joue par obligation d’information et que la qualification de dépôt spontané dépend de l’absence de mise en demeure préalable. Elles n’ont pas de réponse dans les textes que nous avons ouverts, et elles se traitent avec un asesor fiscalétabli en Espagne, en liaison avec nos avocats partenaires. La question à leur poser : « compte tenu de la date à laquelle je suis devenu résident fiscal espagnol et des exercices non prescrits, quelle séquence de dépôt minimise l’exposition, et faut-il accompagner les dépôts d’un écrit exposant la chaîne de preuve de l’antériorité ? »

Les crypto-actifs : une déclaration distincte, pas un quatrième volet du 720

C’est une erreur de présentation très répandue, et elle a une conséquence pratique : celui qui croit que les monnaies virtuelles sont un onglet du modelo 720 ne dépose pas la déclaration qui les concerne.

Le fondement légal est la lettre d) de la disposición adicional decimoctava, insérée dans la loi générale des impôts par l’article 13.26 de la Ley 11/2021, de 9 de julio. Sa mise en œuvre réglementaire est l’article 42 quater du RD 1065/2007, « Obligación de informar acerca de las monedas virtuales situadas en el extranjero », ajouté par l’article 3.9 du Real Decreto 249/2023, de 4 de abril (référence BOE-A-2023-8576), publié le 5 avril 2023 et en vigueur le 25 avril 2023. Le dernier alinéa de son apartado6 dispose : « Mediante orden ministerial se aprobará el correspondiente modelo de declaración. » Cet arrêté existe : c’est l’Orden HFP/886/2023, de 26 de julio, portant approbation du modelo 721, « Declaración informativa sobre monedas virtuales situadas en el extranjero », publiée au BOE n° 180 du 29 juillet 2023 sous la référence BOE-A-2023-17429.

Deux textes réglementaires distincts, deux arrêtés distincts, deux déclarations distinctes. Les paramètres, en revanche, sont alignés sur ceux du modelo 720. Seuil, article 42 quater.5.d) : « d) No existirá obligación de informar sobre ninguna moneda virtual cuando los saldos a 31 de diciembre a los que se refiere el apartado 3.c) valorados en euros no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. En caso de superarse dicho límite conjunto deberá informarse sobre todas las monedas virtuales. » Réitération : « La presentación de la declaración en los años sucesivos solo será obligatoria cuando el saldo conjunto a que se refiere el apartado 5.d) hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros respecto del que determinó la presentación de la última declaración. » Et calendrier : « 6. Esta obligación deberá cumplirse entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar. »

Le champ est plus étroit qu’on ne le croit, et c’est le point qui surprend le plus.L’obligation ne vise que les monnaies virtuelles « custodiadas por personas o entidades que proporcionan servicios para salvaguardar claves criptográficas privadas en nombre de terceros », c’est-à-dire celles qui sont conservées par un prestataire de services de conservation de clés privées pour le compte de tiers. Et elles ne sont réputées situées à l’étranger que si ce prestataire n’est pas soumis à l’obligation prévue par la disposición adicional 13ª.6 de la Ley 35/2006. L’auto-conservation — un portefeuille privé, un cold wallet, une clé matérielle dont vous détenez seul la phrase de récupération — est hors du champ de cette obligation d’information.

L’impatrié de l’article 93 : dispensé, mais sur une base plus fragile qu’on ne le dit

Le bénéficiaire du régime des travailleurs déplacés de l’article 93 de la Ley 35/2006 — couramment appelé loi Beckham, et traité au chapitre 04 — n’est pas tenu de déposer la déclaration d’avoirs à l’étranger. C’est la position de l’administration, elle est publiée, et elle vous est opposable. Voici la question et la réponse, telles qu’elles figurent sur la page officielle « Modelo 720 — Preguntas frecuentes — Contribuyentes obligados a declarar », consultée le 30 juillet 2026.

Cette position est favorable, elle est publiée, et à ce titre elle engage l’administration qui l’a publiée. Il faut néanmoins en connaître les trois faiblesses, parce qu’un conseil qui ne les signale pas expose son client.

Première faiblesse : il n’y a pas d’exception écrite.Les trois articles du règlement qui portent l’obligation — 42 bis, 42 ter et 54 bis — commencent tous par la même formule, celle de l’article 42 bis.1 : « Las personas físicas y jurídicas residentes en territorio español, los establecimientos permanentes en dicho territorio de personas o entidades no residentes y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003 […] vendrán obligados a presentar una declaración informativa anual […] ». Une recherche des chaînes « 93 », « desplaz » et « régimen especial » dans le texte en vigueur de ces trois articles, effectuée le 30 juillet 2026, ne retourne aucune occurrence. L’exonération repose donc sur une interprétation administrative publiée, fondée sur un raisonnement relatif aux conséquencesdu manquement, et non sur le champ de l’obligation. Elle n’a pas le rang d’une norme.

Deuxième faiblesse, et c’est la plus sérieuse : le raisonnement de l’administration s’appuie sur des conséquences que la Cour de justice a fait tomber pour partie.Relisez la motivation : elle dit que les conséquences du manquement se limitent aux contribuables imposés « por la integridad de su renta ». Or ces conséquences — l’imputation en gain patrimonial non justifié sans prescription, l’amende proportionnelle — sont précisément ce que l’arrêt du 27 janvier 2022 et la Ley 5/2022 ont supprimé. Le socle du raisonnement s’est donc partiellement effondré, alors que la conclusion est restée en ligne. C’est une fragilité réelle, et elle est rarement signalée.

Troisième faiblesse : la page est datée dans son contenu et actualisée dans son horodatage. Elle porte la mention « Página actualizada : 08/julio/2026 », mais son contenu est antérieur à 2023 : elle emploie l’expression « la nueva declaración informativa », qui date de 2013, et elle comporte une erreur de date en écrivant « Ley 35/2006, de 28 de diciembre » alors que la loi est du 28 novembre, comme la même page l’écrit correctement dans la question. Il faut dire les deux choses ensemble : l’administration republie sans corriger, ce qui renforce l’opposabilité et affaiblit la fiabilité.

Le conjoint et les enfants : un point ouvert depuis 2023.La réponse de la page est contradictoire : elle répond « No » à une question qui vise expressément le conjoint et les enfants, puis énonce que le régime n’est pas extensible aux autres membres du foyer, lesquels peuvent être tenus de déclarer s’ils sont résidents fiscaux espagnols. Cette dernière phrase n’a de sens que dans l’état du droit antérieur au 1^erjanvier 2023, quand l’article 93.3 n’existait pas et que la famille ne pouvait pas opter. Depuis, elle le peut, individuellement.

Notre lecture, présentée comme une lecture : le conjoint et les enfants qui ont exercé l’option de l’article 93.3 se trouvent dans la situation exacte que décrit la motivation de l’administration — ils ne sont pas imposés sur l’intégralité de leur revenu — et devraient donc être dispensés dans les mêmes termes ; ceux qui ne l’ont pas exercée sont des résidents fiscaux espagnols de droit commun et sont tenus de déposer. Cette lecture n’est confirmée par aucune source que nous ayons pu ouvrir. Pour la trancher, deux voies : rechercher un criterio de la base INFORMA postérieur à 2023, ou déposer une consulta vinculanteauprès de la Dirección General de Tributos. Dans un dossier où le conjoint détient un patrimoine personnel significatif hors d’Espagne, la consultaest le seul moyen d’obtenir une position opposable, et elle prend du temps.

L’obligation que personne ne connaît : le modelo ETE de la Banque d’Espagne

Elle n’est pas fiscale, elle ne s’adresse pas à l’administration des impôts, elle a son propre seuil et sa propre échéance, et elle est très largement ignorée de la clientèle française. Elle relève du contrôle statistique des changes et elle est portée par la Circular 4/2012, de 25 de abril, del Banco de España (référence BOE-A-2012-5920), norma tercera, en vigueur depuis le 1^er janvier 2013.

Le texte, littéralement : « − Periodicidad anual, y no más tarde del 20 de enero del año siguiente, si los importes de las transacciones durante el año inmediatamente anterior, o los saldos de activos y pasivos el 31 de diciembre del año anterior, resultan inferiores a 100 millones de euros. No obstante, cuando el importe no supere el millón de euros la declaración solo se enviará al Banco de España a requerimiento expreso de este, en un plazo máximo de dos meses a contar desde la fecha de solicitud. »

Ce tiret est le troisième d’une échelle qui en compte trois, et le corpus francophone n’en cite jamais que celui-là — ce qui laisse croire que l’ETE serait toujours annuel. Les deux premiers, littéralement : « − Periodicidad mensual, y dentro de los 20 días siguientes al fin de cada mes natural, si los importes de las transacciones durante el año inmediatamente anterior, o los saldos de activos y pasivos el 31 de diciembre del año anterior, resultan iguales o superiores a 300 millones de euros. » et « − Periodicidad trimestral, y dentro de los 20 días siguientes al fin de cada trimestre natural, […] iguales o superiores a 100 millones e inferiores a 300 millones de euros. »

Et la règle de franchissement en cours d’année : « 4. Aquellos residentes que, no habiendo alcanzado los límites de declaración establecidos en el apartado 1 de esta norma, los superaran a lo largo del año corriente quedarán obligados a presentar las declaraciones con la periodicidad que corresponda, a partir del momento en el que dichos límites se excedan. » Le basculement est donc immédiat : il n’attend pas l’exercice suivant. Enfin, l’apartado 2 de la même norma admet une déclaration annuelle résumée— soldes initiaux et finaux, totaux des encaissements et décaissements — lorsque ni les soldes ni les transactions ne dépassent 50 millions d’euros. Pour la clientèle dont traite ce guide, c’est le régime de droit commun.

Un Français fortuné installé en Espagne est très souvent redevable des deux déclarations à la fois, et il n’en connaît généralement qu’une. Les deux ne se recouvrent pas : le seuil est de 1 million d’euros contre 50 000 €, l’échéance est le 20 janvier contre le 31 mars, le destinataire est la banque centrale contre l’administration fiscale, et la finalité est statistique contre fiscale. Un client qui détient 1,2 million d’euros de portefeuille en France dépose donc son modelo ETE au 20 janvier et son modelo 720 avant le 31 mars.

Deux réserves, et nous les posons franchement. Le régime de sanctions attaché au défaut de dépôt du modelo ETEn’a été établi par aucune source de ce dossier : nous n’écrivons rien dessus. Et la troisième déclaration que le corpus francophone continue de citer, le modelo D-6— déclaration annuelle des titulaires d’investissements espagnols en valeurs négociables déposées à l’étranger —, n’existe plus. Le Real Decreto 571/2023, de 4 de julio (référence BOE-A-2023-15549), en vigueur le 1^erseptembre 2023, a abrogé le Real Decreto 664/1999 et supprimé l’obligation de déclarer « las inversiones en valores negociables que no llevan aparejada la intención de influir en el control de una empresa ». Puis l’Orden ECM/57/2024, de 29 de enero (BOE-A-2024-1774), en vigueur le 1^erfévrier 2024, a abrogé l’Orden du 28 mai 2001 sauf son titre I, chapitre II : son article 47, qui portait le modelo D-6, est tombé avec elle, et la liste des modèles en vigueur ne comporte plus de D-6. Un portefeuille de titres déposé hors d’Espagne ne se déclare donc plus au Registre des investissements. Ce qui subsiste est d’une autre nature, et il faut le signaler parce que la clientèle de ce guide est concernée : l’article 7 du RD 571/2023 range parmi les investissements espagnols à l’étranger la participation d’au moins 10 % dans une société non résidente — modelos D-5A et D-5B — et « la adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior, cuyo importe supere los 300.000 euros » — modelosD-7A et D-7B. Un résident d’Espagne qui achète ou revend un bien français au-delà de ce seuil entre dans ce champ : la forme et le délai de ces déclarations n’ont pas été établis par nos sources et se vérifient avec votre asesor fiscal, texte en main.

L’échange de renseignements : ce que les deux administrations savent déjà

Une conviction encore répandue veut que l’administration espagnole ne puisse pas voir un compte français, et réciproquement. Elle est fausse, et elle conduit à des arbitrages catastrophiques. Voyons d’abord ce que dit la convention, puis ce qui porte réellement le trafic, puis ce que le droit espagnol lui-même en déduit.

La convention du 10 octobre 1995 organise l’échange, mais dans une rédaction ancienne. Son article 27, paragraphe 1 : « Les autorités compétentes des Etats contractants échangent les renseignements nécessaires pour appliquer les dispositions de la présente Convention, ou celles de la législation interne des Etats contractants relative aux impôts visés par la Convention dans la mesure où l’imposition qu’elle prévoit n’est pas contraire à la Convention. L’échange de renseignements n’est pas restreint par l’article 1. […] » Et son paragraphe 3 : « L’échange de renseignements a lieu d’office ou sur demande visant des cas concrets. Les autorités compétentes des deux Etats contractants s’entendent pour déterminer la liste des renseignements qui sont fournis d’office. »

Trois observations, et nous les donnons comme des observations et non comme des citations. La formule est celle des « renseignements nécessaires », et non celle des « renseignements vraisemblablement pertinents » du modèle de l’OCDE postérieur à 2005 : la convention n’a pas été mise à jour sur ce point. Le champ est limité aux impôts visés par la convention, et non étendu « aux impôts de toute nature ou dénomination » comme le fait le standard actuel. Et cela n’a guère de conséquence pratique, parce que l’article 27 n’est pas le canal principal. Le chapitre 10 traite la convention article par article.

Le canal principal est ailleurs.L’échange de renseignements entre la France et l’Espagne repose aujourd’hui principalement sur le droit de l’Union — directive 2011/16/UE et ses révisions — et sur la convention multilatérale concernant l’assistance administrative mutuelle en matière fiscale. Le détail de ce dispositif européen n’a pas été vérifié sur source primaire par les fiches de ce guide : nous n’en publions donc ni le périmètre exact, ni la périodicité, ni les seuils, ni la liste des informations transmises. Ce qui est établi, c’est que c’est là que passe le trafic, et non par l’article 27 de la convention bilatérale.

Et voici la preuve la plus concrète que cet échange n’est pas théorique : le législateur espagnol en fait une condition de faveur.Deux dispositifs importants pour un Français en dépendent directement, et tous deux renvoient au même texte, l’ apartado 4 de la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de mesures de prévention de la fraude fiscale.

• Le taux réduit d’imposition des non-résidents.L’article 25.1.a) du texte refondu de l’impôt sur le revenu des non-résidents : « Con carácter general el 24 por 100. No obstante, el tipo de gravamen será el 19 por ciento cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria, en los términos previstos en el apartado 4 de la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal. » Le chapitre 22 en tire les conséquences pour le propriétaire non résident.
• L’option de report de l’exit tax espagnole.L’article 95 bis.6 de la Ley 35/2006 ouvre un traitement de faveur « Cuando el cambio de residencia se produzca a otro Estado miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria, en los términos previstos en el apartado 4 de la disposición adicional primera de la Ley 36/2006 ». Le chapitre 12 traite les deux exit tax, la française et l’espagnole, qui sont deux dispositifs distincts qu’il ne faut jamais confondre.

Autrement dit, l’existence d’un échange effectif de renseignements fiscaux est une catégorie juridique opéranteen droit espagnol, dont dépendent un taux et une option de report. Avec une réserve de lecture qui surprendra celui qui ouvrira le texte : depuis l’article 16.1 de la Ley 11/2021, l’apartado4 auquel ces deux articles renvoient ne définit plus l’échange effectif et dispose seulement que « Las normas de cada tributo podrán establecer especialidades en la aplicación de las normas contenidas en esta disposición ». Les critères de l’échange effectif figurent aujourd’hui à l’apartado2.a) de la même disposition : le renvoi des articles 25.1.a) et 95 bis.6 n’a pas été mis à jour, et il ne faut pas conclure de son libellé actuel qu’il n’y a rien derrière. Un lecteur qui doute que les deux administrations se parlent doit expliquer pourquoi le législateur espagnol accorde des avantages substantiels à raison de cet échange.

La même disposition additionnelle porte la notion symétrique, et elle a changé de nom — ce qui rend introuvable ce que beaucoup cherchent encore.L’article 8.2 de la Ley 35/2006 continue d’employer l’expression paraíso fiscal, mais la notion opérante du droit espagnol ne s’appelle plus ainsi. Depuis l’article 16.1 de la Ley 11/2021, la disposición adicional primerade la Ley 36/2006 est intitulée « Definición de jurisdicción no cooperativa » et dispose : « 1. Tendrán la consideración de jurisdicciones no cooperativas los países y territorios, así como los regímenes fiscales perjudiciales, que se determinen por la Ministra de Hacienda mediante Orden Ministerial conforme a los criterios que se establecen en los apartados siguientes de este artículo. » Un lecteur qui chercherait aujourd’hui la définition du « paradis fiscal » dans le droit espagnol en vigueur ne la trouverait pas sous ce nom.

Deux conséquences pratiques. La liste des juridictions concernées ne figure pas dans la loi mais dans un arrêté ministériel ; la référence de celui qui est en vigueur n’a pas été vérifiée par nos sources et nous ne nommons donc aucun territoire. Et l’enjeu ne concerne pas le trajet France-Espagne, mais le client qui envisage, après l’Espagne, un troisième pays : l’article 8.2 attache à un tel transfert une rémanence de la qualité de contribuable espagnol, que le chapitre 05 détaille. Avant d’arbitrer une seconde expatriation, faites ouvrir l’arrêté en vigueur — le nom du pays sur une liste de 2015 ne prouve rien sur son statut en 2026, dans un sens comme dans l’autre.

Un mot sur la convention successorale, parce qu’elle est différente et beaucoup plus étroite. La convention franco-espagnole du 8 janvier 1963, toujours en vigueur pour les successions, comporte un article 39 dont la rédaction limite les renseignements à ceux « que les législations fiscales des deux Etats permettent d’obtenir dans le cadre de la pratique administrative normale ». La doctrine administrative française en tire une conséquence formulée sans détour : « Remarque : Il s’ensuit qu’il conviendra de ne pas insister lorsque, pour un cas donné, l’administration espagnole déclarera ne pas être à même, compte tenu de sa réglementation ou de sa pratique, de fournir l’assistance prévue par la convention. » La même doctrine indique l’adresse de saisine côté français : « Les demandes concernant des cas concrets devront, du côté français, être adressées au service de la sécurité juridique et du contrôle fiscal de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), au bureau SJCF-4A à l’adresse suivante : bureau.sjcf4a@dgfip.finances.gouv.fr. »

Ce que l’administration espagnole annonce contrôler.Il n’est pas nécessaire de spéculer : elle le publie. La Resolución de 11 de marzo de 2026, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, approuvant les lignes directrices du plan annuel de contrôle fiscal et douanier de 2026 (référence BOE-A-2026-5843, BOE n° 63 du 12 mars 2026), annonce « la intensificación del control sobre los contribuyentes que cambian su domicilio fiscal a una Comunidad Autónoma distinta de aquella en la que tienen su residencia real ». Elle annonce aussi des contrôles sur le régime des impatriés, en relevant « un uso abusivo del régimen » et en désignant nommément deux montages : le fait d’avoir « residido efectivamente en territorio español en ejercicios anteriores » et le recours à « un contrato de trabajo o en una relación de administración de carácter simulado ».

Le conseil « domiciliez-vous dans la communauté la moins taxée » n’est donc pas juridiquement fermé — le chapitre 02 montre que l’écart entre communautés est réel et parfaitement légitime à exploiter — mais il suppose une résidence effective, et la domiciliation de façade est le sujet annoncé du contrôle de l’année. Une adresse chez un cousin, une boîte aux lettres, un bail de complaisance : ces trois montages sont exactement ce que l’administration dit chercher, et le padrón, les consommations d’eau et d’électricité et les données de présence sont ce qu’elle regarde.

Ouvrir un compte espagnol : la chronologie réelle, et ce qui bloque

Sur le papier, c’est simple. En pratique, l’ordre des démarches compte, parce que chacune conditionne la suivante et que l’une d’elles dépend d’un rendez-vous que vous ne maîtrisez pas.

Premier temps : le NIE. Le Número de Identidad de Extranjeroest le numéro d’identification personnel, unique et séquentiel attribué aux étrangers. Sans lui, vous ne signez pas chez le notaire, vous ne payez pas d’impôt et vous n’ouvrez pas de compte. Attention à la base légale : le corpus francophone cite encore massivement l’article 206 du Real Decreto 557/2011, qui est abrogé.Le texte applicable est l’article 205 du Real Decreto 1155/2024, de 19 de noviembre (référence BOE-A-2024-24099), entré en vigueur le 20 mai 2025 — sa disposición final cuarta prévoyant une entrée en vigueur « a los 6 meses de su publicación ».

Quatre points opérationnels tirés de cet article, et le premier surprend. L’article 205.4 fixe un délai de résolution de cinq jours et précise que le silence vaut rejet : « El procedimiento habrá de ser resuelto en el plazo máximo de cinco días desde la entrada de la solicitud en el registro del órgano competente para su tramitación. La resolución deberá ser notificada en dicho plazo, transcurrido el cual sin haber obtenido respuesta, se entenderá que la solicitud ha sido desestimada. » C’est l’inverse du réflexe administratif français, où le silence vaut souvent acceptation. Ensuite, la demande peut être faite depuis la France, par les consulats d’Espagne, auprès de la Comisaría General de Extranjería y Fronteras, lorsque la personne n’est pas encore sur le territoire. Ensuite encore, le NIE n’est ni un titre de séjour ni une preuve de résidence : l’article 205.1 le qualifie de numéro « a los efectos de identificación », et l’acquéreur d’une résidence secondaire en détient un tout en restant non-résident. Enfin, l’article 205.5 étend la même procédure « para la solicitud de los certificados de residente y de no residente », ces certificats étant précisément ce que les banques demandent.

Nommons ce qui est pénible, parce que personne ne le fait.Le délai légal est de cinq jours, mais l’article 205 du RD 1155/2024, lu le 30 juillet 2026, ne fixe pas de délai pour l’obtention de la cita previa, le rendez-vous en ligne sans lequel la demande ne peut pas être déposée. C’est là que se concentre l’attente, elle varie fortement selon la province et la période de l’année, et personne ne vous préviendra si votre créneau saute. Prévoyez cette démarche très en amont, idéalement depuis la France par le consulat, et ne calez pas une date de signature notariale sur l’hypothèse d’un NIE obtenu en une semaine.

Deuxième temps : le compte, en qualité de non-résident ou de résident.Tant que vous n’êtes pas résident, l’établissement vous demandera un certificado de no residente, dont l’article 205.5 organise la délivrance. Une fois résident, il vous demandera de justifier ce changement de qualité, et vous aurez intérêt à le faire rapidement : le régime des comptes de non-résidents et celui des comptes de résidents n’ont pas les mêmes obligations de suivi côté établissement. Ce n’est pas une question fiscale, c’est une question de conformité bancaire, et elle se règle avec votre agence.

Troisième temps : l’empadronamiento. Toute personne qui vit en Espagne est obligée de s’inscrire au Padrónde la commune où elle réside habituellement : « Toda persona que viva en España está obligada a inscribirse en el Padrón del municipio en el que resida habitualmente. Quien viva en varios municipios deberá inscribirse únicamente en el que habite durante más tiempo al año. » Et les données du padrón « constituyen prueba de la residencia en el municipio y del domicilio habitual en el mismo. Las certificaciones que de dichos datos se expidan tendrán carácter de documento público y fehaciente para todos los efectos administrativos. »

Il faut dire les deux choses en même temps, parce qu’elles paraissent contradictoires et ne le sont pas. S’empadronner n’emporte pasrésidence fiscale : l’article 9 de la Ley 35/2006, qui fixe les critères de résidence fiscale, ne mentionne pas le padrón. Mais le padrón produit une preuve administrative de résidence habituelle dans la commune, opposable « para todos los efectos administrativos », et il alimente donc directement la démonstration de votre présence sur le territoire. Ne pas s’empadronner alors qu’on vit en Espagne place en infraction sans pour autant soustraire à l’article 9. Les chapitres 05 et 06 développent ce point.

Quatrième temps : le modelo 030.C’est le formulaire de communication du domicile fiscal, et c’est le premier acte fiscal de votre installation. Deux règles, tirées de la page de l’administration consacrée à ce formulaire. Le délai : « El plazo será de tres meses desde que se produzca el citado cambio. No obstante, si con anterioridad al vencimiento de dicho plazo finalizase el de presentación de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que el obligado tributario tuviera que presentar después del cambio de domicilio, la comunicación deberá efectuarse en el correspondiente modelo de autoliquidación de IRPF. » Et l’unicité, réponse de l’administration à la question de savoir si l’on peut avoir un domicile fiscal en Espagne et un autre à l’étranger : « No. El domicilio fiscal es único. »

Ce n’est pas une formalité de courtoisie. Le manquement est typifié et tarifé par l’article 198.5 de la Ley 58/2003 : « 5. También constituye infracción tributaria incumplir la obligación de comunicar el domicilio fiscal o el cambio del mismo por las personas físicas que no realicen actividades económicas. La infracción prevista en este apartado será leve. La sanción consistirá en multa pecuniaria fija de 100 euros. » Cent euros, c’est peu ; c’est surtout une infraction fiscale inscrite au dossier, sur un point qui est précisément celui que l’administration annonce contrôler.

Cinquième temps : les certificats de résidence fiscale.Vous en aurez besoin, en France comme en Espagne, pour faire jouer la convention et pour éviter des retenues à la source indues. La base réglementaire est le Real Decreto 1065/2007, articles 70 à 75. Deux règles utiles. Le délai d’expédition, article 73.1 : « El órgano competente de la Administración tributaria deberá expedir el certificado en el plazo de 20 días, salvo que en la normativa reguladora del certificado se haya fijado un plazo distinto. » Et le même alinéa ajoute : « Salvo que se establezca lo contrario, la falta de emisión de un certificado en plazo no determinará que se entienda emitido con carácter positivo. » — le silence ne vaut donc pas certificat. La durée de validité, article 75.2 : « Salvo que la normativa específica del certificado establezca otra cosa, los certificados tributarios tendrán validez durante 12 meses a partir de la fecha de su expedición mientras no se produzcan modificaciones de las circunstancias determinantes de su contenido, cuando se refiera a obligaciones periódicas, o durante tres meses, cuando se refiera a obligaciones no periódicas. » L’impôt sur le revenu étant une obligation périodique, votre certificat vaut douze mois, sous la double réserve écrite dans le texte.

Un point que nous ne pouvons pas trancher : la référence de l’arrêté approuvant les modèles de certificat, et la distinction formelle entre le certificat « Residencia fiscal en España » et le certificat « Residencia fiscal en España — Convenio », ce dernier étant celui qu’exige l’administration française. Ces deux points n’ont pas été établis par nos sources. Demandez à votre asesor fiscalde vous délivrer explicitement la version conventionnelle : un certificat de la mauvaise version fait perdre plusieurs mois dans un dossier de restitution de retenue à la source française.

Un mot sur le dernier point, parce qu’il crée régulièrement des mauvaises surprises. Aucun des textes ouverts pour ce guide n’impose la clôture d’un contrat d’assurance-vie français au transfert du domicile fiscal, et ce n’est d’ailleurs pas de là que vient le problème. En revanche, un organisme peut, pour des raisons de conformité qui lui sont propres et qui ne sont pas fiscales, restreindre les versements ou refuser certains pays de résidence. C’est une question contractuelle, à vérifier contrat par contrat, et il faut la poser avantde partir, par écrit, à chaque organisme concerné. Nous ne nommons ici aucun établissement : les politiques varient, elles changent, et une liste publiée serait fausse dans six mois. Le chapitre 14 traite le sort fiscal des enveloppes françaises ; la question posée ici est différente et purement pratique.

Trois erreurs de raisonnement qui coûtent cher

« Je ferme mes comptes français avant le 31 décembre, comme ça je n’ai rien à déclarer. »Deux raisons pour lesquelles cela ne marche pas. Pour les comptes, le seuil s’apprécie sur deux grandeurs, dont le solde moyen du dernier trimestre : vider un compte le 28 décembre ne change pas le solde moyen d’octobre à décembre. Et la perte de la qualité de titulaire est elle-même un événement déclarable, en vertu de l’obligation de sortie qui existe pour les quatre catégories. Fermer un compte ne fait pas sortir du champ : cela crée une ligne supplémentaire à renseigner.

« Je répartis mon patrimoine entre plusieurs catégories pour rester sous le seuil. »Le raisonnement est fondé sur une lecture exacte du texte — le seuil est bien par catégorie — et il est pourtant très risqué. D’abord parce qu’il suppose de maintenir trois valeurs sous 50 000 € en permanence, y compris à deux dates différentes pour les comptes, ce qui est ingérable dès qu’il y a un mouvement significatif. Ensuite parce qu’un patrimoine qui se déforme pour rester sous des seuils déclaratifs produit exactement le type de série chronologique qu’un contrôle repère. Et enfin parce que le gain est nul : ce que vous économisez, c’est le coût de dépôt d’une déclaration informative, pas un impôt. Le modelo 720ne fait payer personne : il informe.

« Puisque la Cour de justice a condamné l’Espagne, je peux contester l’obligation elle-même. »Non, et le dispositif de l’arrêt le dit : ce sont les conséquences qui ont été jugées disproportionnées, pas l’obligation. La Cour juge au contraire que la réglementation « apparaît propre à garantir la réalisation des objectifs poursuivis ». Un moyen tiré de la libre circulation des capitaux contre l’obligation déclarative elle-même est un moyen que la Cour a déjà écarté.

Ce que nous ne publions pas, et les questions à poser

Un guide honnête doit dire où s’arrête ce qu’il a vérifié. Sur ce chapitre, neuf points sont hors de portée de nos sources, et nous préférons les nommer plutôt que de les combler avec de la documentation de seconde main. Chacun est formulé ci-dessous sous la forme de la question à poser et de l’interlocuteur à qui la poser, parce qu’un point ouvert n’est utile que s’il est actionnable.

Sur chacun de ces points, un acte irréversible — un dépôt, une clôture de compte, une régularisation spontanée, une renonciation à un régime — ne doit pas être engagé avant arbitrage avec nos avocats partenaires spécialisés sur l’Espagne et avec un asesor fiscal établi sur place. Ce n’est pas une précaution de style : la séquence de dépôt d’une régularisation change le montant de la sanction, et une déclaration déposée ne se retire pas.

AVANT LE DÉPART — à faire pendant que vous êtes encore
        en France, avec vos interlocuteurs français

          [ ] Inventaire complet des comptes, contrats et actifs
              numériques détenus hors de France, avec la qualité
              en laquelle vous y figurez
          [ ] Inventaire des PROCURATIONS que vous détenez sur
              des comptes de tiers — c'est le piège n° 1
          [ ] Interroger par écrit chaque organisme français sur
              sa politique en cas de résidence espagnole
              (question contractuelle, pas fiscale)
          [ ] Arbitrer avec un avocat fiscaliste français le
              contenu de la dernière déclaration française
          [ ] Demande de NIE, si possible par le consulat

        ANNÉE N — l'année de l'installation

          [ ] Modelo 030 dans les trois mois du changement de
              domicile, ou dans la déclaration d'IRPF si son
              délai expire avant (art. 198.5 LGT : 100 € à défaut)
          [ ] Empadronamiento dans la commune de résidence
              habituelle
          [ ] Relever, au 31 décembre, les DEUX grandeurs de
              chaque catégorie : solde au 31/12 et solde moyen
              du dernier trimestre
          [ ] Demander aux établissements français les
              attestations correspondantes — comptez plusieurs
              semaines

        ANNÉE N+1 — les échéances, dans l'ordre

          20 janvier ....... Modelo ETE si les avoirs ou les
                             transactions extérieurs dépassent
                             1 000 000 €
          1er janv.-31 mars  Modelo 720 (comptes, valeurs et
                             assurances, immeubles)
          1er janv.-31 mars  Modelo 721 (monnaies virtuelles
                             conservées par un tiers)
          Avril-juin ....... Modelo 100 (IRPF) et modelo 714
                             (impôt sur la fortune)
          Juillet .......... Modelo 718 (impôt de solidarité)
          Novembre ......... Second acompte d'IRPF

        ANNÉES SUIVANTES — ne pas déposer par réflexe

          Redéposer uniquement si la catégorie s'est accrue de
          PLUS DE 20 000 € par rapport à la dernière déclaration
          déposée, OU si vous avez perdu la qualité de titulaire
          d'un élément déjà déclaré.

La question arrive toujours à la fin du rendez-vous, quand les sujets sérieux sont traités : « concrètement, il nous faut combien par mois ? » Et la réponse que vous lirez partout — la vie serait « 30 % moins chère qu’en France » — est inutilisable pour trois raisons. Elle ne dit pas moins chère où : entre le Pays basque et Melilla, la dépense par personne varie de 6 006 € par an. Elle confond dépense et coût de la vie : un Madrilène dépense plus qu’un Andalou en partie parce qu’il gagne plus. Et surtout, elle date d’avant 2022 : le poste qui décide de tout, le logement, a changé de régime.

Ce chapitre chiffre ce qui est chiffrable, sur les seules sources officielles que nous ayons ouvertes le 30 juillet 2026, et refuse de chiffrer le reste. Vous y trouverez les prix du logement communauté par communauté, province par province et sur les quarante-quatre des trois cent six communes du relevé ministériel, la dépense réelle des ménages espagnols poste par poste, l’écart régional intégral, quatre géographies comparées, trois budgets de foyer construits devant vous — avec leurs trous laissés ouverts — la fiscalité de votre panier de courses, et le régime du bail vu depuis la place du locataire, qui est de très loin l’information la plus rentable de tout le chapitre.

Vous y trouverez aussi ce que nous ne publierons pas, et pourquoi. Nous ne publierons aucune fourchette de loyer opposable à un bail donné — celle-là se lit section censitaire par section censitaire —, mais nous publierons les loyers médians officiels tirés du relevé fiscal de l’État. Nous ne publierons aucun frais de scolarité. Nous ne publierons ni prime d’assurance santé privée, ni charge de copropriété, ni facture d’électricité, ni budget automobile détaillé, ni comparaison chiffrée avec la France. Non par prudence de façade : parce que la source officielle existe pour certains de ces postes et n’a pas pu être exploitée, et qu’elle n’existe pas pour les autres. Un budget partiel et daté vaut mieux qu’un budget complet et inventé — c’est la règle que nous nous sommes donnée, et vous verrez qu’elle laisse quand même beaucoup de matière.

Une précision de périmètre avant d’entrer dans les chiffres, et elle vaut pour tout le guide. Les données fiscales et réglementaires citées ici sont celles des communautés de régime commun. Álava, Bizkaia, Gipuzkoa et la Navarre fixent leurs propres taux par normes forales, que nos vérifications n’ont pas pu atteindre, et Ceuta et Melilla relèvent d’un impôt indirect propre, l’IPSI. Les statistiques de prix et de dépense, elles, couvrent bien tout le territoire : quand nous citons le Pays basque, Bilbao ou Saint-Sébastien dans un tableau de l’INE ou du ministère du Logement, c’est de statistique qu’il s’agit, jamais de fiscalité.

Le fait de 2026 : le logement décroche du reste, et ce n’est pas un écart d’inflation

Deux séries publiques racontent la même année et il faut les lire séparément. L’INE a publié le 15 juillet 2026 sa note sur l’indice des prix à la consommation de juin : taux annuel général de 3,2 %, identique à celui de mai ; inflation sous-jacente de 2,9 %, en baisse d’un dixième ; variation mensuelle de 0,6 % ; indice harmonisé européen à 3,6 %. À l’intérieur de cet indice, le groupe Logement affiche 4,7 %, en hausse de plus de trois points sur un mois, sous l’effet de l’électricité et, dans une moindre mesure, du gaz.

L’autre série est l’Índice de Precios de Vivienda, publié le 8 juin 2026 pour le premier trimestre : +12,9 % sur un an, le neuf à +9,1 %, l’occasion à +13,5 %, une variation trimestrielle de +3,5 % pour le neuf comme pour l’ancien. Et cette phrase de la note, qui vaut à elle seule un diagnostic : toutes les communautés autonomes et les deux villes autonomes affichent un taux annuel positif, toutes à deux chiffres, la plus basse étant le Pays basque à 10,3 %. Il n’y a pas, en Espagne, de territoire où le prix du logement n’ait pas augmenté d’au moins dix pour cent en un an.

Une réserve de méthode qui n’est pas cosmétique : l’IPV a changé de base au premier trimestre 2026, la base passant à 2025, avec changement de période de référence et actualisation du modèle statistique. Toute comparaison pluriannuelle doit passer par les séries rebasées de l’INE. Juxtaposer deux notes de presse successives produit un chiffre faux, et c’est exactement ce que fait la moitié des articles que vous lirez cet automne.

Combien vaut un logement, et pourquoi « l’Andalousie » ne veut rien dire

Le niveau des prix, lui, se lit dans l’autre statistique officielle : la Estadística de Valor Tasado de Vivienda du ministère du Logement, qui donne une valeur en euros par mètre carré, par trimestre, par communauté, par province et par commune de plus de 25 000 habitants. Elle repose sur les expertises réalisées par les sociétés d’évaluation — le plus souvent à l’occasion d’un crédit. Ce n’est donc pas un prix de transaction, et il faut le savoir avant de négocier avec ce chiffre en main. L’intitulé exact du tableau, copié du fichier, est « Valor tasado medio de vivienda libre », unité « euros / m2 ».

Regardez les deux dernières colonnes. Elles divergent, parfois lourdement : la Communauté valencienne est à +17,2 % selon le ministère et à +14,3 % selon l’INE ; l’Estrémadure à +6,3 % contre +12,2 % ; La Rioja à +10,5 % contre +14,3 %. Ce n’est pas une erreur, c’est un écart de méthode entre une valeur d’expertise et un indice de transactions. La règle de lecture est simple et nous nous y tenons dans tout le guide : le MIVAU pour les niveaux, l’INE pour la dynamique. Quand un interlocuteur vous cite un pourcentage sans dire de quelle série il vient, il ne sait pas de quoi il parle.

L’amplitude, maintenant. Madrid est à 4 047,5 €/m², l’Estrémadure à 970,5 €/m² : un rapport de 4,2. Et la moyenne régionale masque encore davantage. Dans la seule Andalousie, la province de Málaga est à 2 988,0 €/m² et celle de Jaén à 898,2 €/m² : un rapport de 3,3, sous le même taux de droits de mutation de 7 %. Un guide qui écrit « l’Andalousie » se trompe d’un facteur trois, et un conseiller qui raisonne sur la moyenne d’une communauté fait un calcul sans objet.

Prenez le temps de comparer deux lignes qui se suivent : Barcelone à 3 207,7 €/m² et Lleida à 1 282,2 €/m². Deux provinces de la même communauté, un rapport de 2,5, le même barème de droits de mutation, le même droit civil catalan, la même administration fiscale régionale. Ce que vous payez en Espagne dépend d’abord de la province, ensuite de la commune, et seulement en troisième lieu de la communauté autonome — alors que ce qui vous est imposé dépend d’abord de la communauté. Les deux géographies ne se superposent pas, et c’est la principale difficulté d’un arbitrage d’installation.

Quarante-quatre des trois cent six communes du relevé officiel, et la seule typologie qu’il publie

Le même ministère publie le détail communal : 306 communes au premier trimestre 2026. Nous en reproduisons ici les quarante-quatre où se concentre la clientèle française, et nous donnons la référence exacte du fichier pour que vous alliez y chercher la vôtre si elle n’y figure pas — c’est le seul tableau de ce guide qui le permette. Deux colonnes méritent une explication. Les colonnes « ≤ 5 ans » et « > 5 ans » sont la seule typologie que la statistique publique espagnole distingue : elle sépare le logement de moins de cinq ans du reste du parc. Il n’y a pas, dans cette source, de ventilation par nombre de pièces, par surface ou par type de bien. Un tableau « prix du T2, du T3, du T4 » par ville, comme on en trouve dans la presse d’expatriation, n’a pas d’équivalent officiel : il est fabriqué à partir d’annonces.

La dernière colonne est celle que personne ne reproduit et c’est la plus importante : le nombre d’expertises du trimestre. C’est l’indicateur de solidité du chiffre. Sur cinq communes de ce tableau, il reste sous 130, et la moyenne y bouge d’un trimestre à l’autre pour des raisons d’échantillon et non de marché.

Quatre lectures, et un piège. Première lecture : Ibiza dépasse Madrid. Santa Eulalia del Río, à 6 624 €/m², est le point le plus cher du relevé, devant Eivissa (5 726 €/m²) et devant Madrid capitale (5 466 €/m²). Aucune commune de la Costa del Sol n’approche ce niveau : la plus chère, Marbella, plafonne à 4 333 €/m². Rapportée à la commune la moins chère de notre sélection, Cartagena (1 496 €/m²), l’amplitude atteint un rapport de 4,4 ; rapportée au point bas de l’ensemble du relevé ministériel — Villarrobledo, dans la province d’Albacete, à 631,5 €/m² —, elle atteint 10,5. Si votre projet est baléare, ne le budgétez pas avec des références andalouses.

Deuxième lecture : la prime du neuf est massive et très inégale. Elle ressort à +25,7 % à Palma de Mallorca (4 717 €/m² contre 3 753 €/m²), +27,2 % à Fuengirola, +27,4 % à Marbella et +32,5 % à Orihuela. Sur un appartement de 90 m² à Palma, l’écart entre le neuf et l’ancien représente 86 751 € — calcul fait sur les valeurs non arrondies du fichier, 4 717,2 et 3 753,3 €/m² —, avant même de tenir compte du fait que le neuf supporte la TVA et le droit de timbre là où l’ancien supporte les droits de mutation. Deux lignes de budget, deux régimes fiscaux : le chapitre 16 traite l’arbitrage, et il ne se réduit pas à un écart de prix.

Troisième lecture : la banlieue chère existe, et elle est là où on ne la cherche pas. Sant Cugat del Vallès, aux portes de Barcelone, est à 5 063 €/m², soit 8 % de plus que Barcelone même. Castelldefels est à 4 302 €/m², San Sebastián de los Reyes, en périphérie madrilène, à 3 865 €/m². S’éloigner du centre d’une grande ville espagnole ne fait pas mécaniquement baisser le prix : sur ces trois communes, cela le maintient ou le fait monter. Ce que l’on achète en s’éloignant, ce n’est pas un rabais, c’est de la surface.

Quatrième lecture : cinq chiffres de ce tableau ne sont pas solides. Mahón (Maó) repose sur 91 expertises dans le trimestre, Calpe/Calp sur 105, Ciutadella de Menorca sur 113, Marratxí sur 114, Santa Eulalia del Río sur 125. Comparez plutôt Madrid (11 447 expertises), Barcelone (5 384), Sevilla (2 573) ou Valence (2 519), dont les chiffres sont robustes. Et le piège, enfin : les mentions n.r. ne sont pas des cases vides que vous pourriez combler par interpolation. Elles signifient que le fichier officiel juge la donnée non représentative. À Sitges, à Calpe et à Arona, la ligne « > 5 ans » est même supérieure au total, ce qui est arithmétiquement possible sur des sous-échantillons différents et absurde à commenter.

Prix = valeur d'expertise moyenne au m² (MIVAU, T1 2026) x 80 m²
        Echelle = SMI 2026 en base annuelle : 1 221 EUR x 14 mensualites = 17 094 EUR

          Santa Eulalia  6 624 EUR/m2 x 80 = 529 920 EUR .... 31,0 annees de SMI
          Madrid         5 466 EUR/m2 x 80 = 437 280 EUR .... 25,6 annees de SMI
          Barcelona      4 682 EUR/m2 x 80 = 374 560 EUR .... 21,9 annees de SMI
          Marbella       4 333 EUR/m2 x 80 = 346 640 EUR .... 20,3 annees de SMI
          Valencia       2 908 EUR/m2 x 80 = 232 640 EUR .... 13,6 annees de SMI
          Alicante       2 265 EUR/m2 x 80 = 181 200 EUR .... 10,6 annees de SMI
          Zaragoza       2 216 EUR/m2 x 80 = 177 280 EUR .... 10,4 annees de SMI
          Murcia         1 575 EUR/m2 x 80 = 126 000 EUR ..... 7,4 annees de SMI

          Ecart Santa Eulalia / Murcia sur le meme bien .... 403 920 EUR
          Ecart Madrid / Murcia sur le meme bien .......... 311 280 EUR

        CE QUE CE CALCUL N'EST PAS
          Ce n'est pas un prix de transaction : la statistique du ministere
          mesure des valeurs d'expertise, le plus souvent liees a une operation
          de credit.
          Ce n'est pas un budget d'acquisition : il faut y ajouter les droits
          de mutation ou la TVA, le droit de timbre, le notaire, le registre,
          la gestoria, l'avocat, l'agence et l'expertise (chapitre 16).
          Ce n'est pas un pouvoir d'achat : le SMI est un plancher legal, pas
          un revenu median.

Le loyer : ce que la source officielle publie, et ce qu’elle ne délivre que par carte

Vous attendez ici un tableau de loyers par ville et par typologie. Il existe, il est officiel, il est gratuit, et la raison pour laquelle presque personne ne le cite mérite trois paragraphes plutôt qu’une note de bas de page.

La source officielle existe. Elle s’appelle le SERPAVI, Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, et c’est l’instrument du ministère du Logement pour établir des fourchettes de loyer de référence. Il exploite les sources fiscales — donc les baux réellement déclarés — et couvre plus de 2,5 millions de contrats par an, avec cinq niveaux de consultation : section censitaire, district, commune, province, communauté autonome. Sa méthodologie a été publiée le 18 mars 2026 et une résolution du ministère relative au système figure au Boletín Oficial del Estado du 20 avril 2026 (référence BOE-A-2026-8691).

Nous avons d’abord cru que ces valeurs n’étaient pas publiables : l’application de consultation est une carte interactive en JavaScript, et le portail HTML du ministère nous a répondu par une erreur d’accès le 30 juillet 2026. C’était une erreur de notre part, et il faut le dire. Le ministère publie en accès libre une synthèse chiffrée du SERPAVI — SERPAVI 2026. Explotación estadística de fuentes tributarias. Tablas, gráficos y mapas resumen, première édition électronique de mars 2026, révisée en juillet 2026, NIPO 179-25-004-8 — qui donne, pour l’année 2024 et pour le logement collectif, le loyer médian en euros par mètre carré et par mois, le loyer médian en euros par mois et la surface moyenne, par communauté autonome, par province et pour plus de trois cents communes, avec les premier et troisième quartiles et la série 2015-2024. Pour l’Espagne : 8,2 €/m² par mois, soit un loyer médian de 600 € par mois pour 78 m², sur 2 271 987 baux déclarés au fisc. Madrid : 14,0 €/m² et 869 € par mois. Barcelone : 13,7 €/m² et 900 €. Valence : 8,2 €/m² et 681 €. Palma : 9,8 €/m² et 800 €. Marbella : 9,6 €/m² et 800 €. Alicante : 7,1 €/m² et 608 €. Dénia : 6,6 €/m² et 561 €. Torrevieja : 6,6 €/m² et 430 €. Deux mises en garde, et elles sont sérieuses. Ce sont des médianes de baux réellement déclarés en 2024, donc antérieures de deux ans à votre installation, et non des prix demandés sur un portail d’annonces — nous ne reprendrons jamais ces derniers, un portail mesurant des prix affichés et non des loyers contractés. Et ce ne sont pas les fourchettes opposables : celles de l’article 17.7 de la loi sur les baux urbains se calculent logement par logement, à la section censitaire, et ne s’obtiennent que par la carte.

Il y a mieux à dire, du reste, qu’un nombre. Dans une bonne partie du pays, le loyer que l’on vous demandera n’est pas d’abord une donnée de marché : c’est une donnée juridique, plafonnée par le loyer du bail précédent. Cette règle, l’article 17.6 de la loi sur les baux urbains, est traitée quelques paragraphes plus bas et elle vaut, pour un locataire qui arrive, davantage que n’importe quelle moyenne municipale. La question utile n’est pas « combien coûte un T3 à Valence », elle est « combien coûtait ce logement il y a deux ans, et la commune est-elle déclarée en zone tendue ».

Le bail vu du locataire : cinq ans qui peuvent en faire onze

Voici l’information la plus rentable de ce chapitre, et elle est presque toujours présentée à l’envers, du point de vue du propriétaire. Le bail d’habitation espagnol est l’un des plus protecteurs d’Europe pour celui qui l’occupe.

L’article 9.1 de la Ley 29/1994, la Ley de Arrendamientos Urbanos, dispose : « La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. »

Lisez la phrase dans les deux sens. Le bailleur est engagé pour cinq ans s’il est une personne physique et pour sept ans s’il est une personne morale. Vous, locataire, ne l’êtes pas : il vous suffit de prévenir trente jours avant l’échéance annuelle. L’asymétrie est totale, et elle est voulue. C’est aussi la raison pour laquelle un propriétaire espagnol vous demandera des garanties que vous ne connaissez pas en France : il sait ce qu’il signe. Et c’est une raison de plus, si vous achetez pour louer, de réfléchir à deux fois avant d’acquérir par l’intermédiaire d’une société : deux ans d’engagement supplémentaires, par le seul effet de la forme de détention.

Ensuite viennent deux prorogations que la documentation francophone oublie presque toujours, et dont l’oubli fait passer la durée réelle de onze ans à huit. L’article 10.1 prévoit qu’à l’échéance des cinq ou sept ans, si aucune des parties n’a notifié son intention de ne pas renouveler, le contrat se proroge obligatoirement par périodes annuelles jusqu’à trois ans de plus. Et l’article 10.3 ouvre, lorsque le bien est situé en zone de marché résidentiel tendu et que la prorogation obligatoire ou tacite arrive à son terme, une prorogation extraordinaire par périodes annuelles pour trois ans au maximum, aux conditions du contrat en vigueur, dont le texte précise qu’elle « deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador ».

Le bailleur dispose d’une porte de sortie, et vous devez vérifier si elle est ouverte avant de signer. L’article 9.3 permet à un bailleur personne physique de reprendre le logement après la première année, pour lui-même, ses parents ou enfants au premier degré, ou son conjoint en cas de séparation, de divorce ou de nullité — mais à deux conditions : que ce besoin ait été mentionné expressément dans le contrat, et moyennant un préavis de deux mois. S’il ne l’occupe pas dans les trois mois, vous pouvez demander à être réintégré ou indemnisé. Autrement dit : ouvrez le contrat, cherchez la clause de reprise, et si elle y est, sachez que votre horizon n’est plus onze ans mais un an.

Une contrainte opérationnelle, enfin, qui n’a l’air de rien et qui bloque les dossiers : l’article 17.3 pose que « El pago se efectuará a través de medios electrónicos », l’exception étant étroite — absence de compte ou d’accès aux moyens électroniques, à la demande de la partie concernée. Vous aurez donc besoin d’un compte bancaire espagnol opérationnel avant de payer votre premier loyer, ce qui suppose un NIE, ce qui suppose un rendez-vous. Pour un bailleur non résident, la même règle impose un compte espagnol ou un mandataire. L’ordre des démarches est traité aux chapitres 06 et 28, et il n’est pas facultatif.

La révision du loyer : sans clause, il n’y en a pas

Voici la deuxième information rentable, et elle tient en une phrase de loi. L’article 18.1 de la LAU : « Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. »

À défaut de clause expresse, aucune révision ne s’applique. Ce n’est pas une curiosité doctrinale : c’est un point de négociation, et sur un bail qui peut durer onze ans, c’est probablement le point de négociation le plus lourd du contrat. Le même alinéa prévoit, lorsqu’une clause de révision existe sans indice précisé, le renvoi à l’Índice de Garantía de Competitividad, et pose un plafond général : l’augmentation ne peut excéder la variation de l’indice des prix à la consommation à la date de chaque révision. Cette rédaction est issue du Real Decreto-ley 7/2019 et l’article 18 n’a pas été modifié depuis.

Le régime a changé deux fois en quatre ans, et l’affirmation « les loyers espagnols sont indexés sur l’IPC » est fausse depuis 2022. Un premier dispositif d’urgence, l’article 46 du Real Decreto-ley 6/2022, a encadré les révisions échues jusqu’au 31 décembre 2023 par renvoi à l’IGC, puis celles échues entre le 1^erjanvier et le 31 décembre 2024 par un plafond dont le texte dit que « el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento ». Ce dispositif s’arrête au 31 décembre 2024.

Ce qui lui a succédé est un indice nouveau. La disposition finale première de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda insère dans la LAU une disposition additionnelle dont le texte est reproduit dans la loi elle-même : « El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. »

Reste l’encadrement en zone tendue, dont la documentation francophone ne décrit généralement que l’exception. La règle est à l’article 17.6 de la LAU et elle frappe tous les bailleurs : le loyer initial d’un nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer du bail des cinq dernières années sur le même logement, actualisation comprise, sans nouvelles refacturations de charges ; une majoration de 10 % au maximum est admise dans quatre cas — réhabilitation achevée dans les deux ans, économie d’énergie primaire non renouvelable de 30 %, travaux d’accessibilité, bail de dix ans ou plus. L’article 17.7 ajoute deux mécanismes distincts : son premier alinéa réserve le plafonnement par le système d’indices de prix de référence aux bailleurs qualifiés de gran tenedor ; son second vise les logements n’ayant fait l’objet d’aucun bail d’habitation au cours des cinq dernières années.

D’où l’importance, pour un locataire, de savoir à qui il loue. En Catalogne, est gran tenedor au sens du taux de droits de mutation de 20 % la personne propriétaire de plus de dix immeubles urbains à usage résidentiel ; ou dont la surface construite cumulée de ces immeubles dépasse 1 500 m² ; ou qui possède cinq immeubles ou plus à usage résidentiel situés dans une ou plusieurs communes déclarées de marché résidentiel tendu. Ce dernier critère s’est élargi le 14 juillet 2026 : pour les faits générateurs jusqu’au 13 juillet 2026, les logements devaient être situés dans une même zone de marché résidentiel tendu ; depuis, ils se cumulent quelle que soit la zone. Ce sont des seuils stricts : dix logements exactement, ou 1 500 m² exactement, ne suffisent pas.

Une lacune que nous assumons, parce qu’elle commande tout ce qui précède : nous n’avons pas consulté la liste des zones de marché résidentiel tendu effectivement déclarées. La déclaration relève de chaque communauté autonome, la LIRPF renvoyant à une résolution du ministère que nous n’avons pas pu ouvrir. La Catalogne est, selon des sources professionnelles convergentes, la communauté qui a le plus largement usé du dispositif ; nous ne certifions pas cette information et nous ne dressons aucune liste. Avant de signer un bail, faites vérifier ce point précis pour votre commune : il décide de trois ans de prorogation, du plafond de votre loyer initial et, si vous êtes bailleur, du taux de réduction de votre revenu foncier.

Si vous achetez : l’IBI, la surtaxe des logements vacants, et le reste que nous ne chiffrerons pas

L’impôt foncier communal, l’IBI, est le poste de détention que les Français comprennent le plus mal, dans les deux sens. L’article 72 du texte refondu de la loi des finances locales, le Real Decreto Legislativo 2/2004, fixe pour l’urbain un taux minimal et supplétif de 0,4 % et un maximum de 1,10 % — 0,3 % et 0,90 % pour le rustique. Mais son alinéa 3 autorise la commune à majorer ces taux en points de pourcentage : +0,07 si elle est chef-lieu de province ou de communauté autonome, +0,07 si elle est desservie par un transport public collectif de surface, +0,06 si elle rend plus de services que ceux imposés par l’article 26 de la Ley 7/1985. Cumulées, ces trois majorations portent le plafond réel de l’urbain à 1,30 %. L’alinéa 2 ajoute, pour les biens dits de caractéristiques spéciales, un taux supplétif de 0,6 % dans une fourchette de 0,4 à 1,3 %.

L’erreur de calcul, en revanche, est presque universelle. La base de l’IBI est la valeur cadastrale, généralement très inférieure à la valeur vénale. N’appliquez jamais le taux d’IBI à votre prix d’achat. Un IBI à 0,6 % d’une valeur cadastrale égale à la moitié de la valeur de marché revient à 0,3 % de la valeur de marché : sur un appartement payé 300 000 €, l’écart entre le calcul faux et le calcul juste est de 900 € par an. Nous donnons ce rapport de moitié comme une illustration du mécanisme, pas comme une donnée de marché : le rapport entre valeur cadastrale et valeur vénale dépend de la commune et de l’année de sa dernière ponencia de valores, une information publique et vérifiable auprès du cadastre — et une information qu’il faut aller chercher, parce qu’elle commande aussi, si vous restez non-résident, le taux de l’imputation de revenu du chapitre 22.

Deux détails de calendrier valent de l’argent. D’abord, le fait générateur de l’IBI est fixé au 1^er janvier par l’article 75 du même texte : c’est le propriétaire de ce jour-là qui est redevable de l’année entière, et la répartition entre vendeur et acquéreur en cours d’année relève de la seule convention des parties. Faites-la écrire dans l’acte. Ensuite, nous n’avons pas relevé les taux réellement votés par les communes qui intéressent ce guide — Madrid, Barcelone, Málaga, Marbella, Palma, Valence, Alicante, Dénia, Jávea, Torrevieja. Seule la fourchette légale est établie. Le taux de votre commune figure dans son ordenanza fiscal, publiée chaque année : c’est un document à demander avant l’offre, pas après l’acte.

Trois autres postes récurrents s’ajoutent à l’IBI et nous ne les chiffrerons pas : la cuota de comunidad, fixée par l’assemblée des copropriétaires selon la cuota de participación de votre lot ; la tasa de basuras, tarif communal d’enlèvement des ordures ; et les consommations d’eau, d’électricité et de gaz, avec pour l’électricité une part fixe de puissance souscrite qui court même quand le logement est vide. Aucun montant n’a été vérifié sur une source publique, et une fourchette inventée ici se retrouverait recopiée dans des plans de financement. Ces trois postes se demandent au vendeur, au syndic et à la mairie, factures à l’appui, avant l’offre. Un vendeur qui refuse de produire trois relevés de charges et un avis d’IBI vous dit quelque chose sur le bien.

Le panier de courses, et ce que l’État en prélève : 21, 10 ou 4 %

L’alimentation est le deuxième poste du ménage espagnol : 5 626 € par an et par ménage, soit 469 € par mois et 16,0 % de la dépense totale, en hausse de 4,4 % en 2025. Rapporté à la personne, en divisant par la taille du ménage moyen, cela fait 2 255 € par an, soit 188 € par mois. C’est le poste sur lequel les impressions de vacances sont les plus trompeuses, et c’est aussi celui où la structure fiscale espagnole est la plus lisible — à condition de savoir qu’elle a changé.

La Ley 37/1992 pose à son article 90 que « El Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente ». L’article 91 ouvre ensuite trois portes : « Uno. Se aplicará el tipo del 10 por ciento a las operaciones siguientes », « Dos. Se aplicará el tipo del 4 por ciento a las operaciones siguientes », et un taux de 0 % réservé aux dons en nature aux entités sans but lucratif de la Ley 49/2002. Trois taux, donc, plus un taux nul d’objet étroit.

La liste du taux super-réduit est limitative et courte. Le texte de l’article 91.Dos.1.1º en vigueur énumère : « a) El pan común, así como la masa de pan común congelada y el pan común congelado destinados exclusivamente a la elaboración del pan común. b) Las harinas panificables. c) Los siguientes tipos de leche producida por cualquier especie animal: natural, certificada, pasterizada, concentrada, desnatada, esterilizada, UHT, evaporada, en polvo y fermentada. d) Los quesos. e) Los huevos. f) Las frutas, verduras, hortalizas, legumbres, tubérculos y cereales, que tengan la condición de productos naturales de acuerdo con el Código Alimentario y las disposiciones dictadas para su desarrollo. g) Los aceites de oliva. »

Deux enseignements pour un lecteur français, et ils vont en sens contraire. Le premier est favorable : l’huile d’olive est passée à 4 % le 1^er janvier 2025, la lettre g) ayant été ajoutée par l’article 2 du Real Decreto-ley 4/2024. Elle était auparavant au taux réduit. Tout document qui la décrit à 10 % est périmé, et c’est un marqueur commode pour dater une brochure d’expatriation. Le second est défavorable : les taux temporaires de 0 % et 5 % appliqués aux produits alimentaires pendant la crise inflationniste ne figurent plus dans le texte en vigueur. Les comparatifs de coût de la vie construits en 2023 ou 2024 tournaient, sans le dire, sur un régime fiscal exceptionnel qui n’existe plus. Si votre référence de budget alimentaire date de ces années-là, elle est en dessous de la réalité de 2026 pour une raison qui n’a rien à voir avec le marché.

Et le contresens structurant du guide se vérifie ici comme ailleurs, sous une forme que personne n’anticipe : votre panier de courses ne supporte pas le même impôt selon l’endroit où vous vivez. Aux Canaries, il n’y a pas de TVA : il y a l’IGIC, dont le taux général est de 7 % contre 21 % pour la TVA péninsulaire. À Ceuta et Melilla, c’est un troisième régime, l’IPSI. Un couple qui hésite entre Alicante et Las Palmas hésite entre deux fiscalités indirectes différentes, et cet écart-là court sur toutes les dépenses non alimentaires du quotidien, pas seulement sur l’épicerie. Le chapitre 21 traite le régime canarien ; nous signalons ici qu’il commence à la caisse du supermarché.

Ce que dépense réellement un ménage espagnol

L’INE publie chaque année l’Encuesta de Presupuestos Familiares. Les résultats définitifs de 2025, publiés le 25 juin 2026, donnent une dépense moyenne de 35 101 € par ménage — soit +3,1 % et 1 057 € de plus qu’en 2024 — et de 14 066 € par personne, en hausse de 3,2 %. Rapporté au mois : 2 925 € par ménage et 1 172 € par personne. Le rapport entre les deux montants donne d’ailleurs la taille du ménage moyen : 2,495 personnes. Retenez ce nombre, il sert plus loin.

Trois avertissements, sans lesquels ce tableau devient trompeur.

L’enquête mesure la dépense, pas le coût de la vie. Un ménage du Pays basque dépense davantage qu’un ménage d’Estrémadure parce que ses prix sont plus élevés, mais aussi parce que ses revenus le sont. L’indice régional que nous donnons plus bas est un facteur d’échelle de comportement, jamais un indice de prix. Un Français qui conserve ses revenus français ne prendra pas mécaniquement les habitudes de consommation de sa communauté d’accueil : il gardera largement les siennes, et c’est la première raison pour laquelle un budget d’expatriation calé sur une moyenne régionale se révèle faux.

Les 11 665 € de dépense « logement » incluent les loyers imputés des propriétaires. C’est la méthodologie de l’enquête : on impute au propriétaire occupant le loyer qu’il aurait payé. Un retraité français propriétaire de son appartement de Dénia sans emprunt ne débourse évidemment pas 972 € par mois de logement. Ce montant ne se transpose pas dans un budget de trésorerie, et c’est précisément pour cela que nos trois budgets excluent la ligne « logement » de l’agrégat. Notez au passage que ce poste, à lui seul, pèse un tiers de la dépense des ménages et progresse de 5,8 %, presque deux fois l’inflation générale.

Le poste « restaurants et hébergement » recule de 2,7 %. C’est le seul poste en baisse de la note, et le premier repli notable. Nous le signalons comme un fait, sans en tirer de conclusion : une année ne fait pas une tendance, et les causes possibles — pouvoir d’achat, arbitrage vers le logement, effet de prix — ne sont pas départagées par la source. Ce recul mérite pourtant d’être médité par qui construit son projet espagnol sur l’idée d’une vie sociale bon marché : les ménages du pays, eux, viennent de réduire cette ligne.

L’écart régional, en entier : 6 006 € par personne entre le haut et le bas

C’est ici que le contresens fondateur du guide se vérifie une fois de plus. Le tableau complet des dix-sept communautés et des deux villes autonomes figure dans la note de presse de l’INE ; la plupart des reprises francophones s’arrêtent aux cinq valeurs citées dans le chapeau, et concluent à un écart maximal de 4 445 €. Le vrai écart est ailleurs.

L’écart maximal est de 6 006 € par personne et par an, soit +56,5 %, entre le Pays basque (16 642 €) et Melilla (10 636 €). Entre communautés autonomes stricto sensu, il est de 4 445 €, soit +36,4 %, entre le Pays basque et l’Andalousie. Ramené au mois, l’écart maximal fait 500 € de différence par personne — et 370 € entre les seules communautés autonomes : pour un couple, 12 012 € par andans le premier cas, 8 890 € dans le second, sur les mêmes habitudes de consommation. Douze mille euros, c’est l’ordre de grandeur d’un arbitrage fiscal : la géographie de la dépense pèse autant que la géographie de l’impôt, et elle n’est jamais mise dans la balance.

Madrid, Barcelone, la côte, l’intérieur : quatre géographies, chiffrées

Croisez maintenant les deux séries — le prix communal du logement et l’indice régional de dépense — et vous obtenez la seule carte utile pour décider où poser vos valises. Elle ne dit pas où il fait bon vivre. Elle dit ce que coûtent, séparément, la pierre et le reste, et elle montre que ces deux coûts ne varient pas ensemble.

Trois enseignements en sortent, et deux d’entre eux contredisent l’intuition.

L’Andalousie n’est pas bon marché, elle est hétérogène. Son indice de dépense est le plus bas des dix-sept communautés autonomes, à 86,7 — seules Ceuta et Melilla se situent en dessous. Et sa province la plus chère, Málaga, affiche 2 988 €/m², soit 29 % de plus que la moyenne nationale du logement. Un Français qui s’installe à Marbella vit donc dans la communauté autonome la moins dépensière du pays et achète à 4 333 €/m², soit 87 % au-dessus de la moyenne nationale du logement. Les deux informations sont vraies et ne se compensent pas : la vie courante y est effectivement moins chère, l’actif immobilier y est parmi les plus chers du pays, et Séville, à 300 kilomètres de là, offre la même vie courante à 2 571 €/m².

L’intérieur est bon marché en logement, pas toujours en dépense courante. L’Aragon est à 1 727,8 €/m² pour un indice de dépense de 104,1 ; la Castille-et-León à 1 290,6 €/m² pour 100,2 ; La Rioja à 1 440,0 €/m² pour 102,7 ; la Cantabrie à 2 081,7 €/m² pour 105,3. Sur ces quatre territoires, vous économisez sur la pierre et vous dépensez au-dessus de la moyenne nationale sur le reste. Deux communautés seulement cumulent les deux avantages : la Castille-La Manche (1 172,3 €/m², indice 89,6) et l’Estrémadure (970,5 €/m², indice 87,8). Elles cumulent aussi un troisième facteur que personne ne budgète : l’éloignement, dont nous parlons plus bas parce qu’il se paie en billets d’avion et en heures de route, pas en euros par mètre carré.

La Communauté valencienne est le point d’équilibre statistique du panel — et il n’est pas stable. Indice de dépense de 97,4, très légèrement sous la moyenne, prix du logement à 1 898,1 €/m², soit 82 % de la moyenne nationale, et une côte qui va de 2 182 €/m² à Torrevieja à 3 685 €/m² à Jávea, c’est-à-dire un rapport de 1,7 sur quatre-vingts kilomètres de littoral. Mais c’est aussi la communauté qui progresse le plus vite selon le ministère : +17,2 % sur un an, et +18,8 % pour la seule province de Valence, la plus forte hausse provinciale de notre relevé. L’équilibre d’aujourd’hui est un équilibre en mouvement, et un budget calé sur les prix de 2026 sera faux en 2028.

Les deux échelles que le débat oublie : le salaire minimum et la pension non contributive

Un budget d’expatrié se juge par rapport à quelque chose. Deux montants officiels fournissent cette échelle, et ils expliquent à eux seuls pourquoi la question du logement est devenue politique en Espagne.

Le salaire minimum interprofessionnel pour 2026 est fixé par le Real Decreto 126/2026 à 40,70 € par jour ou 1 221 € par mois, soit 17 094 € par an en base quatorze mensualités — une base qui déroute systématiquement les lecteurs français, habitués à raisonner sur douze. Un ménage espagnol moyen dépense 35 101 € : plus de deux salaires minimums annuels. Et l’appartement de 80 m² à Madrid coûte 25,6 années de ce salaire. Ce n’est pas un commentaire d’humeur, c’est le rapport de deux chiffres publiés au Boletín Oficial del Estado et par l’INE.

Le second montant est la pension non contributive, dont le guide de l’IMSERSO pour 2026 fixe la cuantía íntegra à 8 803,20 € par an, soit 628,80 € par mois. Il intéresse directement le lecteur de ce guide pour une raison de procédure : l’Orden PRE/1490/2012 retient que la détention de ressources supérieures au montant ouvrant droit à une prestation non contributive constitue une « acreditación suficiente » de la condition de ressources exigée d’un citoyen de l’Union qui séjourne plus de trois mois. Ce n’est pas un ticket d’entrée : l’article 7.7 du Real Decreto 240/2007, texte de rang supérieur, dispose qu’« no podrá establecerse un importe fijo » et que le montant retenu « no superará el nivel de recursos por debajo del cual se concede asistencia social a los españoles o el importe de la pensión mínima de Seguridad Social ». Le chapitre 06 traite ce point en détail ; nous le rappelons ici parce qu’il donne l’ordre de grandeur de ce que l’administration espagnole considère comme un revenu de subsistance — et que cet ordre de grandeur — 628,80 € par mois en base quatorze mensualités, soit 733,60 €une fois ramené à douze mois — est à comparer aux 1 172 € de dépense mensuelle moyenne par personne, qui sont, eux, un douzième d’un montant annuel.

Trois budgets de foyer, construits devant vous, avec leurs trous

Les budgets qui suivent sont construits, pas mesurés. Chaque ligne dit d’où elle vient. Les lignes marquées « à compléter » sont celles que nous n’avons pas pu sourcer, et elles restent vides : c’est le travail de vérification qui vous revient, ou qui nous revient sur votre dossier.

Une difficulté méthodologique doit être exposée avant les tableaux, parce qu’elle explique pourquoi nous donnons des fourchettes là où d’autres donnent un nombre. L’enquête de l’INE publie, au niveau régional, la dépense par personne. Elle publie, au niveau national, la dépense par ménage et sa ventilation par poste. Elle ne publie pas la ventilation par poste au niveau régional, ni la dépense par ménage au niveau régional. Il existe donc deux façons de régionaliser un budget, et elles ne donnent pas le même résultat.

POSTES DE TRESORERIE RETENUS (national, par menage, EPF 2025)
          Alimentation et boissons non alcoolisees ......... 5 626 EUR
          Transports ...................................... 4 020 EUR
          Restaurants et hebergement ...................... 3 282 EUR
          Loisirs, sport et culture ....................... 1 772 EUR
          Total ........................................... 14 700 EUR
          Part de la depense totale : 14 700 / 35 101 = 41,88 %

        VOIE 1 - "MENAGE"
          Budget = 14 700 EUR x indice regional
          Ne depend PAS du nombre de personnes du foyer.
          Surestime les petits foyers, sous-estime les grands.

        VOIE 2 - "PERSONNE"
          Budget = depense regionale par personne x nb de personnes x 41,88 %
          Ignore les economies d'echelle : un couple ne consomme pas
          deux fois l'electricite d'une personne seule, mais bien
          deux fois ses repas.

        TAILLE DU MENAGE MOYEN ESPAGNOL
          35 101 / 14 066 = 2,495 personnes

        POSTES VOLONTAIREMENT EXCLUS
          Logement (11 665 EUR) : inclut les loyers imputes des
          proprietaires, donc intransposable en tresorerie.
          Impot sur le revenu : chapitres 07 et 09.

Foyer A — couple de retraités français, propriétaires, Dénia (Alicante)

Deux personnes, résidents fiscaux espagnols, propriétaires sans emprunt d’un appartement de 90 m². Valeur d’expertise moyenne à Dénia : 2 842 €/m², soit 255 780 € pour ce bien — une valeur d’expertise, pas un prix payé. Pensions françaises, couverture maladie par formulaire S1. Indice régional de la Communauté valencienne : 97,4.

L’écart entre les deux voies — 2 840 € par an — n’est pas une incertitude sur les prix espagnols : c’est un effet de taille de foyer. Un couple de deux personnes est plus petit que le ménage moyen de 2,495 personnes, donc la voie « ménage » le surestime. La vérité est plus proche de la borne basse pour l’alimentation, plus proche de la borne haute pour les transports et l’énergie, qui ne varient guère avec le nombre d’occupants. Nous n’arbitrons pas : nous publions la fourchette de 957 à 1 193 € par mois pour ces quatre postes, et nous disons pourquoi elle est large.

Foyer B — famille de quatre personnes, locataire, Valence

Deux adultes actifs, deux enfants, résidents fiscaux espagnols, locataires d’un appartement de 100 m² en centre-ville sous bail d’habitation de cinq ans. Affiliation à la Seguridad Social par l’emploi : pas de convenio especial, pas de S1.

Ici, l’écart entre les deux voies est énorme : 8 639 € par an, soit 720 € par mois. Il est entièrement dû à la taille du foyer, et il montre pourquoi les budgets d’expatriation trouvés en ligne sont sans valeur pour une famille : ils sont presque toujours construits sur des moyennes par ménage, c’est-à-dire sur 2,495 personnes. Pour quatre personnes, la voie « personne » est la plus proche de la réalité sur l’alimentation et les loisirs ; la voie « ménage » reste plus juste sur les transports et l’énergie. Nous publions les deux et nous refusons la moyenne des deux, qui n’aurait aucune signification.

Ce que ce foyer doit retenir tient en un article : la révision de son loyer n’est pas une fatalité, c’est une clause. Sans pacte exprès, l’article 18.1 de la LAU interdit toute actualisation pendant toute la durée du bail — cinq ans, huit avec la prorogation tacite, onze en zone tendue. Sur un bail long, refuser la clause de révision ou en négocier le plafond vaut davantage que n’importe quelle négociation sur le loyer initial. Et c’est un point sur lequel un bailleur mal conseillé cède, parce qu’il croit que l’indexation est automatique.

Deux lignes vides de ce tableau pèsent, à elles seules, plus lourd que tout le reste du budget : le loyer et la scolarité. C’est désagréable à écrire dans un guide qui revendique la précision, et c’est la situation réelle : la source officielle des loyers ne se laisse pas extraire, et la scolarité n’est couverte par aucune de nos fiches. Une famille qui prépare un budget espagnol doit considérer que les deux postes les plus lourds de sa vie quotidienne sont exactement ceux que ce chapitre ne chiffre pas, et les faire établir en premier, pas en dernier.

Foyer C — cadre dirigeant seul, locataire, Madrid

Une personne, revenus élevés, locataire d’un appartement de 90 m² dans le centre de Madrid, éventuellement sous le régime des impatriés de l’article 93 de la LIRPF. Indice régional de Madrid : 114,6, et dépense publiée par personne : 16 124 € par an.

Pour ce foyer, la convergence des deux voies à deux euros près n’est pas une coïncidence heureuse : elle tient au fait qu’une personne seule est le cas où les deux méthodes reviennent au même dénominateur. Elle valide la méthode ; elle ne valide pas le résultat, qui reste amputé de son poste principal.

Et c’est ici qu’il faut dire une chose désagréable. Pour ce profil, le coût de la vie n’est pas le sujet. Cinq cent soixante-trois euros par mois de dépenses courantes ne décident de rien dans un budget de cadre dirigeant. Son arbitrage réel porte sur trois points, et aucun n’est traité dans ce chapitre : l’articulation entre la bonification madrilène de l’impôt sur la fortune et l’impôt de solidarité d’État, qui reprend précisément ce que la communauté abandonne ; le périmètre exact du régime de l’article 93, qui est un régime de taux et non d’assiette ; et le loyer madrilène, que nous ne chiffrons pas. Les chapitres 03, 04 et 15 traitent les deux premiers, et un conseil qui vend Madrid en invoquant « l’absence d’impôt sur la fortune » n’a lu ni le premier, ni le troisième.

Ce qui coûte plus cher que vous ne le croyez

Un guide qui ne dit que du bien de sa destination est un argumentaire. Voici, sur les seuls montants que nous ayons établis, les postes où l’Espagne coûte davantage qu’on ne l’anticipe. Nous ne les comparons pas à la France, pour la raison de méthode exposée plus haut : aucune source française n’a pu être ouverte. Nous les comparons à ce que les candidats au départ budgètent, c’est-à-dire le plus souvent à zéro.

Sur la ligne des frais d’acquisition, une précision s’impose parce qu’elle corrige un démenti qui circule. On lit parfois que le fameux « environ 10 % de frais d’acquisition » serait faux. Il est imprécis plutôt que faux. Les seuls impôts, honoraires de notaire et frais de registre représentent de 7,11 % à 12,09 % du prix selon la communauté et selon que le bien est neuf ou ancien. S’y ajoutent, hors de ce calcul, la TVA de 21 % sur les honoraires, la gestoría, l’avocat, la commission d’agence, l’expertise et les frais bancaires. Le coût complet approche donc bien 10 % dans la plupart des configurations, et le dépasse dans les communautés à droits de mutation élevés. Le chapitre 16 détaille les trois cas chiffrés.

Deux postes, à l’inverse, sont nationaux et ne varient pas d’une communauté à l’autre : le barème du notaire et celui du registre de la propriété, tous deux fixés par décret royal de 1989 et identiques sur tout le territoire. Ce sont les deux seules lignes de votre dossier d’acquisition dont vous pouvez dire qu’elles sont « espagnoles » sans préciser où. Toutes les autres dépendent de la communauté autonome, et parfois de la commune.

Il faut enfin dire un mot de ce que nous ne savons pas chiffrer et qui pèse. La prime d’assurance santé privée d’un couple de plus de soixante ans, pendant les douze mois où il n’a droit à rien, relève du marché libre et d’une tarification liée à l’âge et aux antécédents : nous ne la publions pas, mais elle est la première ligne à faire chiffrer, avant même de fixer une date de départ. Les charges de copropriété d’une résidence de bord de mer avec piscine, ascenseur et gardiennage sont un poste dont nous n’avons aucune source publique, et qui n’a rien de comparable à celles d’un immeuble urbain. Et la tasa de basuras est un tarif communal que plusieurs villes ont récemment refondu : demandez le dernier avis, pas l’avant-dernier.

La voiture et les transports : un seul chiffre officiel, et une question que le budget ne pose jamais

L’INE publie un agrégat, et un seul : le poste Transports pèse 4 020 € par ménage et par an, soit 335 € par mois et 11,5 % de la dépense totale, en hausse de 3,7 % en 2025. La note de presse ne ventile pas cet agrégat entre acquisition de véhicule, carburant, assurance, entretien et transport collectif, et nous ne fabriquerons pas cette ventilation. De même, nous n’avons vérifié sur aucune source publique le coût du contrôle technique, la taxe communale sur les véhicules, le prix du carburant, le tarif des abonnements de transport ni les droits de mutation applicables à l’achat d’un véhicule d’occasion : aucun de ces postes ne figure dans ce chapitre, et vous ne devez pas en déduire qu’ils seraient négligeables.

Ce que nous pouvons faire, en revanche, c’est poser la question que les budgets d’expatriation ne posent jamais : de combien de voitures aurez-vous besoin ? Parce que c’est la géographie du prix du logement qui y répond, et que la réponse est structurellement inverse de l’économie recherchée.

Reprenez le tableau des prix. Les 311 280 € d’écart entre un 80 m² madrilène et un 80 m² murcien achètent beaucoup de voitures. Ils n’achètent ni la proximité d’un hôpital, ni celle d’un établissement scolaire, ni celle d’un aéroport desservant la France — et c’est cette dernière ligne qui décide, en pratique, du nombre de retours par an et donc du coût réel de l’expatriation pour une famille. Un couple qui rentre six fois par an à quatre cents euros le billet aller-retour dépense davantage en déplacements que le ménage espagnol moyen ne dépense en transports ; nos sources ne mesurent aucun de ces trois éloignements et nous ne les estimerons pas, mais l’ordre de grandeur mérite d’être posé sur la table avant de choisir l’intérieur pour son prix au mètre carré. Il existe toutefois un indice officiel du niveau de service d’une commune, et il est dans un texte fiscal.

La santé au quotidien : trois portes, un panier de services régional, un trou d’un an

L’accès aux soins est traité en détail aux chapitres 06 et 26. Nous n’en reprenons ici que ce qui relève du budget mensuel et de la géographie, c’est-à-dire de ce chapitre.

Trois portes, donc, et elles n’ont pas le même coût. Si vous travaillez en Espagne, salarié ou indépendant, vous cotisez et vous êtes couvert : coût mensuel spécifique nul. Si vous êtes retraité et titulaire d’un formulaire S1, vous êtes soigné aux mêmes conditions qu’un assuré espagnol et c’est la France qui en supporte la charge : coût mensuel nul également, mais avec la conséquence fiscale exposée plus haut. Si vous n’êtes ni l’un ni l’autre — le cas du préretraité, du rentier, de celui qui a cessé son activité française sans percevoir encore de pension —, la porte est le convenio especial de prestación de asistencia sanitaria, dont l’article 6.1 du Real Decreto 576/2013 fixe la contrepartie : « a) Si el suscriptor tiene menos de 65 años: cuota mensual de 60 euros. b) Si el suscriptor tiene 65 o más años: cuota mensual de 157 euros. »

Soit, pour un couple de plus de 65 ans, 3 768 € par an — plus du double du budget annuel de loisirs, de sport et de culture d’un ménage espagnol moyen (1 772 €). C’est une ligne lourde, et elle est absente des comparatifs francophones que nous avons consultés. Deux réserves de lecture : ces montants sont ceux du texte réglementaire tel que consolidé au 30 juillet 2026, l’article 6.2 subordonnant toute révision à un ordre du ministère de la Santé que nous n’avons pas identifié ; et la phrase qui suit immédiatement, dans le même article 6.1, est la plus importante du dispositif pour ce guide.

Reste le trou, et il est confirmé. L’article 3.a) du même décret royal exige, pour souscrire ce convenio especial, d’ « Acreditar la residencia efectiva en España durante un período continuado mínimo de un año inmediatamente anterior a la fecha de la solicitud del convenio especial », et l’article 3.b) y ajoute l’empadronamiento. Le préretraité français qui s’installe sans droit ouvert à un S1 subit donc douze mois pendant lesquels il n’a accès ni au S1, ni au convenio, ni à une affiliation par l’emploi : il doit souscrire une assurance privée, que le certificat d’enregistrement de citoyen de l’Union lui impose de toute façon — l’Orden PRE/1490/2012 exige une couverture, publique ou privée, « equivalente a la proporcionada por el Sistema Nacional de Salud ». Nous ne chiffrons pas cette prime — marché libre, aucune source publique — mais nous vous demandons de la faire chiffrer avant d’arrêter votre date de départ. Décaler un départ de quelques mois pour caler l’ouverture du droit à pension est, dans ce dossier, l’un des rares arbitrages de calendrier qui se compte en milliers d’euros.

Ne confondez pas ce dispositif avec le convenio especial conclu avec la Seguridad Social, qui ne finance pas des soins mais permet de continuer à cotiser volontairement, notamment pour la retraite. Son coût 2026 se calcule sur la base choisie, au taux de contingences communes de 28,30 % fixé par l’article 4.a) de l’Orden PJC/297/2026, de 30 de marzo, affecté du coefficient réducteur de 0,94 de l’article 24.1.a), majoré du mécanisme d’équité intergénérationnelle de 0,90 % de l’article 16 lorsque la convention couvre la retraite : 391,74 € par mois sur la base minimale de 1 424,40 € et 1 402,93 € par mois sur la base maximale de 5 101,20 €. Sur cinq ans, la base minimale représente 23 504 € de cotisations volontaires. Les chapitres 26 et 27 en traitent les conditions d’accès, que nos vérifications n’ont pas pu établir sur le texte, et l’effet sur la pension.

L’école : ce que nous ne chiffrerons pas, et les sept questions à poser avant de signer un bail

Soyons directs : notre base documentaire ne couvre pas la scolarité. Nous n’avons ouvert aucun texte sur l’admission scolaire, aucun barème de frais d’établissement, aucune règle de sectorisation, aucune donnée sur la langue d’enseignement. Le tableau du foyer B porte donc une ligne « à compléter », et elle restera vide. Publier un ordre de grandeur ici serait exactement le genre de chiffre qui se retrouve, six mois plus tard, dans le plan de financement d’une famille qui a déménagé.

Ce que nous pouvons établir tient en deux points, et ils sont utiles. Le premier : le document qui prouve votre adresse dans une commune est le certificat tiré du Padrón municipal. L’article 16.1 de la Ley 7/1985 dispose que les données du padrón « constituyen prueba de la residencia en el municipio y del domicilio habitual en el mismo » et que les certifications qui en sont tirées ont « carácter de documento público y fehaciente para todos los efectos administrativos ». C’est pour cette raison qu’il est demandé dans la quasi-totalité des procédures municipales. Que le padrón intervienne dans une admission scolaire, et selon quelles modalités, n’est pas établi par nos sources, et nous ne l’affirmons pas.

Le second : l’ordre des démarches. Vous ne pouvez pas vous empadronner sans adresse, donc sans bail signé. Si l’admission scolaire dépend d’une adresse, alors la chaîne complète est : bail, puis padrón, puis inscription — et chaque maillon a son propre délai. Vérifiez ce point avant de choisir votre quartier, pas après. C’est la seule recommandation que nos sources autorisent, et elle est de méthode, pas de fond.

La langue, et les langues : ce que la communauté change vraiment

Notre socle documentaire ne traite pas la question sociolinguistique, et nous ne la traiterons donc pas au fond. Mais il en montre trois manifestations concrètes, que nous avons rencontrées en lisant les sources elles-mêmes, et ces trois-là sont solides.

Première manifestation : l’État publie ses propres statistiques sous deux noms. Le fichier communal du ministère du Logement, que nous avons dépouillé cellule par cellule, nomme les communes ainsi : Alicante/Alacant, Valencia/València, Castellón/Castelló, Jávea/Xàbia, Calpe/Calp, Mahón (Maó), San Sebastián/Donostia, Eivissa (Ibiza). Les provinces catalanes y sont Girona et Lleida, les provinces basques Gipuzkoa et Bizkaia, la communauté Illes Balears. Ce n’est pas une coquetterie éditoriale : c’est la co-officialité linguistique rendue visible dans un fichier de statistique publique. Notre propre documentation appelle d’ailleurs la même commune baléare tantôt Santa Eulalia del Río, tantôt Santa Eulària des Riu. Concrètement, cela signifie que vous chercherez parfois un document sous un nom et le trouverez sous l’autre — et qu’une recherche cadastrale, une annonce ou un acte peuvent porter deux graphies du même lieu.

Deuxième manifestation : la communauté n’est pas qu’un taux, c’est un ordre juridique et une administration. La Catalogne dispose de sa propre législation civile en matière de vente immobilière — le llibre sisè du Codi civil de Catalunya, Ley 3/2017, de 15 de febrero, où les arres penitencials font l’objet d’une disposition propre —, le Code civil espagnol n’y étant que supplétif ; les Baléares disposent d’une Compilació de dret civil. Nous n’avons pas pu ouvrir le texte catalan, son portail juridique fonctionnant en JavaScript : nous ne certifions ni son numéro d’article ni son contenu, et nous vous demandons de faire vérifier ce point avant toute rédaction de contrat préliminaire sur un bien catalan ou baléare. Le contrat préliminaire est le premier acte que signe un acquéreur français, souvent avant tout conseil juridique : c’est précisément là que l’erreur de droit régional coûte.

Troisième manifestation : certaines administrations ne sont pas celles que vous croyez. En Catalogne, c’est l’Agència Tributària de Catalunya qui publie les tarifs de droits de mutation et les notes d’application, y compris celle dont nous avons tiré l’élargissement du critère de gran tenedor au 14 juillet 2026. Et au Pays basque comme en Navarre, ce sont des administrations forales distinctes qui gèrent l’impôt et délivrent les certificats de résidence — pas l’administration fiscale d’État. Un client qui s’installe à Bilbao, Saint-Sébastien, Vitoria ou Pampelune relève de normes forales et d’interlocuteurs que ce guide, faute d’avoir pu ouvrir ces textes, ne décrit pas. Ce n’est pas une nuance administrative : c’est un autre corps de règles, avec son propre régime d’impatriés et ses propres formulaires.

Sur le reste — la langue parlée au quotidien, la langue des formulaires municipaux, celle du service de santé, celle de l’école —, nos sources sont muettes et nous le sommes aussi. La seule chose que nous pouvons affirmer, parce que nous l’avons vécue en constituant ce dossier, c’est que la première langue dont vous aurez besoin est l’administrative. Un lecteur qui cherche « taxe foncière Espagne » tombe sur des approximations de seconde main ; un lecteur qui cherche IBI et ordenanza fiscal tombe sur le texte de sa commune. C’est pourquoi ce guide écrit les termes espagnols en espagnol, et voici ceux dont vous aurez besoin dès le premier mois.

La lenteur administrative, chiffrée sur les seuls délais que nous ayons lus

Personne ne vous préviendra si votre dossier est bloqué. C’est la phrase qui manque dans tous les guides, et elle vaut pour la plupart des procédures décrites ici. Voici les délais que nous avons effectivement lus dans les textes : ils dessinent un calendrier qui n’est pas celui auquel un Français s’attend.

Deux observations sur ce tableau, qui valent plus que le tableau lui-même.

La première : le silence négatif du NIE. Un Français suppose spontanément qu’un silence administratif vaut acceptation, ou du moins qu’il ne préjuge de rien. Ici, le texte dit l’inverse : passé cinq jours sans réponse, la demande est réputée rejetée. Vous ne recevrez pas de lettre. Vous ne recevrez rien du tout. La conséquence pratique est qu’il faut relancer et documenter, pas attendre. Notez au passage que la demande peut être présentée depuis la France, par le consulat d’Espagne, pour qui n’est pas encore sur le territoire : c’est souvent la voie la plus rapide, et elle est ignorée de la plupart des candidats au départ. La même procédure sert, aux termes de l’article 205.5, aux demandes de certificats de résident et de non-résident.

La seconde : le législateur lui-même a reconnu le problème du rendez-vous. La Ley 14/2013, dans une disposition additionnelle ajoutée fin 2022, prévoit que « Se facilitará la expedición del Número de Identidad de Extranjero » pour certains publics, avec la création d’ « una página web específica para este colectivo para solicitar citas en línea ». Quand une loi crée un guichet parallèle, c’est que le guichet ordinaire ne fonctionne pas. Cette disposition ne vise pas tous les publics ; nous la citons parce qu’elle constitue l’aveu officiel du goulet d’étranglement.

Un dernier point, technique et rassurant. L’obligation de renouveler l’inscription au padrón tous les deux ans ne concerne pas les Français : le deuxième alinéa de l’article 16.1 de la Ley 7/1985 la réserve aux étrangers sans autorisation de résidence de longue durée « no pertenecientes a un Estado miembro de la Unión Europea ». Et l’exigence d’indiquer la référence cadastrale du domicile au padrón, bien qu’inscrite dans le texte, n’est pas encore applicable : une disposition transitoire du Real Decreto-ley 6/2023 en diffère l’application au moment « que se determine reglamentariamente », et nous n’avons pas recherché si ce règlement est intervenu depuis. Ne présentez donc pas cette référence comme une pièce exigible.

Une précision qui évite un contresens fréquent, et qui coupe dans les deux sens : s’empadronner n’emporte pas résidence fiscale. L’article 9 de la loi sur l’impôt sur le revenu, tel que nous l’avons lu le 30 juillet 2026, ne mentionne pas le padrón : c’est un registre de population, pas un critère fiscal. Mais il produit une preuve administrative de résidence habituelle dans la commune, opposable « para todos los efectos administrativos », et il alimente donc directement la démonstration de présence en Espagne. Inversement, ne pas s’empadronner alors qu’on y vit met en infraction à l’article 15 de la Ley 7/1985 sans soustraire à l’article 9 de la LIRPF. Les deux propositions sont vraies en même temps, et le chapitre 05 en tire les conséquences.

Six énoncés qui circulent sur la vie courante, et ce que disent les textes

Nous avons relevé ces six affirmations dans le corpus francophone en préparant ce chapitre. Elles ne sont pas toutes fausses de la même manière : deux sont fausses, trois sont périmées, une est simplement imprécise — et la distinction compte, parce qu’un démenti qui ne porte pas discrédite les cinq autres.

Ce que personne ne dit : la crise du logement vue depuis la place de l’étranger qui arrive

Il faut nommer les choses. L’Espagne traverse une crise du logement, et un Français qui arrive en 2026 n’y arrive pas en spectateur : il y arrive comme demandeur solvable sur un marché où la demande dépasse l’offre, c’est-à-dire du côté de ceux que le débat public désigne. Ce n’est pas confortable à écrire dans un guide patrimonial, et c’est pourtant la donnée politique du dossier.

Les faits sont ceux que nous avons publiés plus haut. Les prix du logement progressent de 12,9 % sur un an, dans toutes les communautés, toutes à deux chiffres. Le logement pèse 33,2 % de la dépense des ménages et progresse de 5,8 %. Le salaire minimum est à 17 094 € par an. Un 80 m² madrilène vaut 25,6 années de ce salaire, et un 80 m² à Santa Eulalia del Río, 31,0 années. Le législateur a réagi par une série de dispositifs qui, tous, restreignent la liberté contractuelle du bailleur : le plafonnement du loyer initial en zone tendue, les prorogations obligatoires jusqu’à onze ans, la surtaxe d’IBI sur les logements vacants, le taux de droits de mutation de 20 % en Catalogne pour les grans tenidors — dont le périmètre s’est encore élargi le 14 juillet 2026 —, et une réduction fiscale du revenu foncier ramenée de 60 % à 50 % en droit commun, portée à 70 % pour un premier bail conclu en zone tendue avec un locataire de dix-huit à trente-cinq ans ou avec une administration publique ou une entité de la Ley 49/2002 affectant le logement au loyer social, à 60 % après une réhabilitation achevée dans les deux ans, et à 90 % seulement si le bailleur baisse son loyer de plus de 5 % en zone tendue.

Quatre conséquences pratiques en découlent, et aucune n’est confortable.

• Trouver à louer est difficile, et le sera davantage là où la loi protège le locataire. Un bailleur qui sait qu’il s’engage pour onze ans sélectionne durement. Attendez-vous à devoir produire des justificatifs de revenus, des garanties et parfois plusieurs mois d’avance — et à devoir le faire depuis la France, sans NIE et sans compte bancaire espagnol, ce qui est le nœud pratique de toute installation.
• Le calendrier ne joue pas pour vous. Vous avez besoin d’un bail pour vous empadronner, d’un NIE pour ouvrir un compte, d’un compte pour payer un loyer par voie électronique comme l’impose l’article 17.3 de la LAU. Chaque maillon dépend du précédent, et chacun dépend d’un rendez-vous.
• Acheter ne vous met pas à l’abri du débat, cela vous y place. Le taux catalan de 20 % ne se déclenche pas sur une première acquisition ; en revanche, un portefeuille de cinq logements résidentiels situés dans des communes déclarées tendues y entre désormais, quelle que soit la zone, depuis le 14 juillet 2026. Si votre projet est d’accumuler des biens sur la Costa Brava ou à Barcelone, faites vérifier votre position au regard de ce seuil avant la cinquième acquisition, pas après.
• Les rendements affichés en location touristique reposent sur un cadre qui bouge. La copropriété a changé de camp le 3 avril 2025 — un accord exprès à la majorité des trois cinquièmes est désormais requis —, le registre national a été partiellement annulé par le Tribunal Supremo en 2026, et les régimes régionaux et municipaux se durcissent. Le chapitre 18 traite ce sujet ; il n’a pas sa place dans un budget de vie courante, et il n’a surtout pas sa place dans un plan de financement présenté comme acquis.

Les cas où il ne faut pas partir

Voici quatre situations où, sur la seule base des chiffres de ce chapitre, le projet ne tient pas — et il vaut mieux le découvrir maintenant.

Le quatrième cas ne se met pas en case, parce qu’il n’est pas économique. C’est celui du foyer qui part pour la fiscalité seule, et dont le budget de vie courante ne changera pas assez pour compenser la friction. Reprenez le foyer C : cinq cent soixante-trois euros par mois de dépenses courantes. Quel que soit le sens du calcul, la vie courante d’un cadre dirigeant à Madrid ne décide de rien. Ce qui décide, c’est l’impôt — et l’impôt espagnol n’est pas « l’impôt espagnol », c’est quinze fiscalités de régime commun, plus quatre entités forales, plus Ceuta et Melilla, plus les communes, plus un impôt de solidarité d’État conçu pour reprendre ce que les communautés abandonnent. Un projet fondé sur un argument de coût de la vie qui ne pèse pas, et sur une lecture uniforme d’une fiscalité qui ne l’est pas, est un projet mal posé.

Ce que ce chapitre ne tranche pas, et ce qu’il faut demander

Les points suivants doivent être arbitrés avec nos avocats partenaires spécialisés sur l’Espagne, ou auprès de l’administration compétente, avant tout acte irréversible — signature de bail, offre d’achat, fixation de la date de départ, inscription scolaire. Pour chacun, nous indiquons la question exacte à poser et les pièces à réunir. Ce n’est pas une clause de style : ce sont les lignes que nous avons laissées vides dans les trois budgets.

Une dernière remarque de périmètre, pour que rien ne soit sous-entendu. Ce chapitre ne traite au fond ni le Pays basque, ni la Navarre, ni Ceuta, ni Melilla. Ces territoires figurent dans les tableaux statistiques de l’INE et du ministère du Logement, parce que la statistique publique couvre tout le pays ; ils ne figurent dans aucun de nos développements fiscaux et réglementaires, parce que les normes forales et les régimes propres de Ceuta et Melilla n’ont pas pu être consultés le 30 juillet 2026. Si votre projet vise Bilbao, Saint-Sébastien, Vitoria ou Pampelune, considérez que ce guide vous donne le décor et non les règles, et faites établir la fiscalité forale applicable avant toute décision.

Et pour finir sur ce qui a rendu ce chapitre difficile à écrire : la donnée la plus importante du budget d’un expatrié — le loyer — est celle que l’Espagne mesure le mieux et diffuse le plus discrètement. Le SERPAVI exploite les sources fiscales — 2 271 987 baux d’habitation collective déclarés pour la seule année 2024 — et il se consulte de deux façons que rien n’indique au lecteur pressé. Point par point, à travers une carte interactive, pour obtenir la fourchette individualisée d’un logement, celle qui plafonne un loyer en zone tendue. Et sous forme de séries, dans une publication libre du ministère, SERPAVI 2026, révisée en juillet 2026, qui donne les médianes 2015-2024 par communauté, par province et par commune. Nous ne l’avions pas trouvée au premier passage et nous l’écrivons ici sans détour : elle existe, elle est gratuite, et il n’y a aucune raison de renvoyer qui que ce soit aux portails d’annonces, c’est-à-dire à des prix demandés.