Immobilier entre la France et l'Espagne

« Combien coûtent vraiment les frais d’acquisition en Espagne ? » La réponse que vous lirez partout est « environ 10 % ». Nous avons refait le calcul sur trois acquisitions réelles, à partir des seuls textes en vigueur : un appartement ancien de 300 000 € à Valence coûte 9,20 %du prix en impôts, notaire et registre ; une villa ancienne de 900 000 € à Marbella coûte 7,11 % ; un appartement neuf de 1 200 000 € à Palma coûte 12,09 %. Le chiffre unique de 10 % ne décrit exactement aucun des trois, et l’écart entre le moins coûteux et le plus coûteux — près de cinq points — représente 50 000 € sur un million.

Cet écart n’est pas une question de négociation ni de qualité de conseil. Il tient à deux paramètres que l’acquéreur choisit avant même de visiter : la communauté autonomeoù le bien se trouve, et le fait qu’il soit neuf ou ancien. L’impôt de mutation est cédé aux communautés : il va de 6 % à Madrid à 13 % sur la tranche haute du barème catalan ou baléare, et 20 %en Catalogne dans deux cas que nous détaillons plus loin et qui concernent directement les investisseurs français. Un même appartement, au même prix, ne supporte pas le même impôt de part et d’autre d’une frontière régionale que rien ne signale sur la route.

Ce chapitre traite l’acquisition dans l’ordre où elle se joue : le marché et ses prix, la procédure et ses acteurs, les droits de mutation communauté par communauté, les frais qui ne sont pas de l’impôt, puis ce que coûte la détention année après année — l’IBI, la surtaxe sur les logements vacants, et surtout l’impôt annuel que doit un propriétaire non résident même s’il ne loue pas, que la très grande majorité des Français ignore. Il se termine par la revente, la plusvalía municipale — le dossier le plus piégeux de tout le droit fiscal espagnol en 2026 — et par un calcul de rendement locatif fait sans complaisance.

Un avertissement de méthode avant de commencer. Tout ce qui suit repose sur des textes que nous avons ouverts et lus le 30 juillet 2026 : les textes refondus régionaux hébergés par le Boletín Oficial del Estado, les barèmes d’État du notariat et des conservateurs, la loi des finances locales, la loi de l’impôt sur le revenu des non-résidents, et les fichiers de données du ministère du logement. Là où nous n’avons pas atteint la source — les tarifs communaux, les honoraires de gestoría, les valeurs cadastrales de telle ou telle commune —, nous ne publions aucun chiffre. Un budget incomplet et daté vaut mieux qu’un budget complet et inventé : vous ne pouvez pas vérifier une estimation, vous pouvez vérifier un texte.

Le marché : deux statistiques officielles, et elles ne mesurent pas la même chose

Le corpus francophone mélange en permanence deux séries publiques espagnoles qui ne disent pas la même chose, et cela suffit à produire des écarts de trois points sur un même marché. La première est l’Estadística de Valor Tasado de Vivienda du ministère du logement (MIVAU). Elle donne un niveau en euros par mètre carré, trimestriel, par communauté, par province et par commune de plus de 25 000 habitants. Sa matière première est constituée des tasaciones, les expertises réalisées par les sociétés d’évaluation, le plus souvent à l’occasion d’une opération de crédit. Ce n’est donc pas un prix de transaction : c’est une valeur d’expertise. L’intitulé exact du tableau, tel qu’il figure dans le fichier officiel, est « Valor tasado medio de vivienda libre », unité « euros / m2 ».

La seconde est l’Índice de Precios de Vivienda(IPV) de l’INE. C’est un indice, pas un niveau : il mesure la variation des prix à partir des transactions notariées. Sa base est passée à 2025 à compter du premier trimestre 2026, avec changement de période de référence et actualisation du modèle statistique. Les deux séries donnent donc des taux différents pour la même région — au premier trimestre 2026, la Communauté valencienne progresse de 17,2 % selon le MIVAU et de 14,3 % selon l’INE. Ce n’est pas une erreur, c’est un écart de méthode. La règle que nous appliquons : le MIVAU pour les niveaux, l’INE pour la dynamique, et jamais les deux comme s’ils étaient interchangeables.

Ce tableau est déjà instructif, mais il ment par agrégation. La moyenne régionale masque des écarts de un à trois à l’intérieur d’une même communauté, soumise au même impôt de mutation. Le cas andalou est le plus démonstratif : Málaga se négocie à 2 988 €/m² et Jaén à 898 €/m², soit un rapport de 3,3, sous un ITP identique de 7 %. Un guide qui écrit « l’Andalousie » se trompe d’un facteur trois.

Descendons d’un cran encore, au niveau où l’achat se décide vraiment. Le tableau ci-dessous reprend les communes où les Français achètent, avec le prix total, le prix du neuf (moins de cinq ans) et celui de l’ancien, et une colonne qui n’apparaît jamais dans les articles de presse : le nombre d’expertises du trimestre. C’est l’indicateur de robustesse. Sur une commune qui compte 91 expertises, la moyenne trimestrielle bouge pour des raisons d’échantillon, pas de marché.

Sur la dynamique, l’INE donne au premier trimestre 2026 une hausse annuelle de 12,9 % pour l’ensemble du marché : 9,1 %pour le logement neuf, 13,5 %pour l’occasion, et 3,5 % sur le seul trimestre pour l’un comme pour l’autre. La note de presse du 8 juin 2026 le dit en une phrase : « Los precios de la vivienda presentaron tasas anuales positivas en todas las comunidades y ciudades autónomas » — et toutes à deux chiffres, la plus faible étant le Pays basque à 10,3 %. Aragon et Murcie mènent à 15,6 %, la Catalogne ferme la marche des grandes régions à 10,5 %, Madrid et les Baléares sont à 13,6 %, l’Andalousie à 13,3 %, la Communauté valencienne à 14,3 %, les Canaries à 10,7 %.

La procédure : ce que le notaire espagnol est, et ce qu’il n’est pas

Le notaire espagnol est un officier public qui authentifie l’acte de vente — l’escritura pública de compraventa— et en garantit la légalité formelle. Jusque-là, l’acquéreur français est en terrain connu. Deux différences avec la pratique française produisent pourtant la quasi-totalité des mauvaises surprises, et il faut les énoncer avant de décrire la séquence.

Le notaire espagnol n’est pas le liquidateur de l’impôt.L’impôt de mutation et le droit de timbre sont des autoliquidaciones : c’est l’acquéreur, ou son mandataire, qui calcule, déclare et paie, dans un délai bref. Le notaire ne retient pas les fonds pour l’impôt, ne le calcule pas à votre place et n’est pas responsable de son paiement. En France, le notaire encaisse les droits et les reverse : le client n’a rien à faire. En Espagne, si personne ne dépose l’autoliquidation, personne ne vous préviendra, et la majoration de l’article 27 de la loi générale des impôts courra seule.

Le notaire espagnol n’inscrit pas d’office au registre.L’inscription au Registro de la Propiedad est un acte distinct, facultatif en droit et indispensable en pratique, avec ses propres honoraires. Un acquéreur qui signe son escrituraet rentre en France sans avoir fait inscrire son titre est propriétaire entre les parties mais reste invisible pour les tiers : il ne peut pas opposer son droit à un créancier du vendeur, et il ne pourra pas hypothéquer.

Ces deux points expliquent à eux seuls pourquoi la gestoría— le mandataire administratif chargé de l’autoliquidation, du dépôt au registre et des changements de titulaire — est un poste de coût habituel en Espagne alors qu’elle n’a pas d’équivalent français. Ce n’est pas un intermédiaire de confort : c’est celui qui fait ce que le notaire français ferait.

La séquence usuelle est la suivante. Nous la présentons comme la pratique de marché et non comme une obligation légale : rien n’interdit de signer sans avoir demandé de nota simple, mais personne de sérieux ne le fait.

1. Obtenir le NIE (Número de Identidad de Extranjero). Il est indispensable pour signer, pour payer l’impôt et pour ouvrir un compte. Nous n’avons pas vérifié dans cette session le texte réglementaire qui l’organise ni les délais de délivrance actuels, et nous ne publions donc aucun délai : la démarche se lance au tout début du projet, jamais au moment de la signature. Le chapitre 6 traite le séjour et les formalités d’installation.
2. Demander la nota simple au Registro de la Propiedad : titularité, surface, charges, hypothèques, servitudes, mentions d’urbanisme. C’est l’équivalent fonctionnel de l’état hypothécaire français. Elle se demande avant tout versement, y compris avant un dépôt de réservation à une agence.
3. Signer le contrat préliminaire— et c’est ici que se joue la plus grosse erreur de droit du dossier, traitée juste après.
4. Signer l’escritura pública devant notaire, payer le solde, recevoir les clés.
5. Déposer l’autoliquidationde l’impôt de mutation ou du droit de timbre dans le délai propre à la communauté autonome.
6. Faire inscrire le titre au Registro de la Propiedad.
7. Changer les titulaires partout : cadastre (Catastro), IBI, taxe d’ordures ménagères, fournisseurs d’électricité, d’eau et de gaz, syndic de copropriété. Cette étape est la plus banale et c’est celle qu’on oublie : un avis d’IBI adressé au vendeur ne vous exonère de rien.

Le contrat préliminaire : trois figures, et un piège de droit régional

La documentation francophone parle indistinctement d’« arrhes » ou de « compromis ». Le droit espagnol connaît trois figures distinctes, et la qualification dépend du libellé que vous signez, pas du nom que l’agent lui donne au téléphone.

• Le contrato de arras penitenciales : l’acheteur qui renonce perd l’acompte, le vendeur qui renonce le restitue au double. C’est une faculté de dédit tarifée, dans les deux sens.
• Le contrato de arras confirmatorias : l’acompte est une simple avance sur le prix, sans aucune faculté de dédit. Se retirer expose à l’exécution forcée ou aux dommages et intérêts, pas à la perte de l’acompte.
• Le contrato privado de compraventa : la vente est parfaite entre les parties, l’acte notarié n’en est que la formalisation. L’exécution forcée est possible.

Un acquéreur qui croit signer des arrhes de dédit et signe en réalité un contrato privadon’a plus de porte de sortie. Le montant en jeu n’est pas symbolique : la pratique de marché situe l’acompte à un ordre de grandeur de 10 % du prix, et nous n’avons pas de source publique pour l’affirmer autrement que comme un usage rapporté. Sur une villa à 900 000 €, c’est 90 000 € qui dépendent d’une qualification.

Le valor de referencia: acheter moins cher ne fait pas payer moins d’impôt

Voici le point que la documentation francophone omet le plus systématiquement, et il coûte cher. Depuis la réforme de 2021, la base imposable de l’impôt de mutation n’est plus le prix déclaré, mais la valeur de référence du cadastrelorsqu’elle existe et qu’elle est supérieure au prix. Les textes régionaux renvoient expressément, pour la détermination de cette valeur, à l’article 10 du texte refondu de la loi de l’impôt de mutation. L’article 43.2 de la Ley 5/2021andalouse le formule ainsi : « el valor será el establecido en el artículo 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, correspondiente al 100% del pleno dominio de la vivienda ».

Écrivons-le noir sur blanc : négocier un prix inférieur à la valeur de référence n’allège pas l’impôt de mutation. Si vous achetez 240 000 € un bien dont la valeur de référence est de 280 000 €, l’impôt se calcule sur 280 000 €. À Madrid, cela déplace 2 400 € ; en Catalogne, davantage. Pis encore, cela peut vous faire franchir un plafond de taux réduit : un acquéreur andalou de moins de 35 ans qui achète 148 000 € un bien dont la valeur de référence est de 152 000 € perd le taux de 3,5 % et retombe à 7 %, pour un surcoût de plus de 5 000 € qui n’a rien à voir avec le prix qu’il a payé.

La valeur de référence se consulte à la Sede Electrónica del Catastro : elle se vérifie avantde signer le contrat préliminaire, pas après. La contestation est possible mais elle passe par une procédure de rectification, sur preuve, une fois l’autoliquidation déposée : vous payez d’abord, vous discutez ensuite. Une réserve d’honnêteté sur ce mécanisme : nous l’avons établi par le renvoi que font les textes régionaux, et non par la lecture directe de l’article 10 du texte refondu de 1993, que nous n’avons pas rouvert. Le principe est certain, ses modalités de détermination doivent être vérifiées sur ce texte avant toute contestation.

Les délais d’autoliquidation : un mois, deux mois, et le reste à vérifier

Le délai de dépôt de l’autoliquidation est régional, comme le taux. Nous n’avons établi que deux d’entre eux sur le texte, et nous ne généralisons pas les autres : la règle de sécurité est de considérer le délai le plus court connu et de faire confirmer par l’administration régionale compétente avant la signature.

Les droits de mutation : la ligne qui décide de tout

Commençons par la règle de partage, qu’il faut énoncer correctement parce que la version simplifiée qui circule est fausse dans un cas fréquent. On lit : « logement ancien vendu par un particulier, impôt de mutation ; logement neuf vendu par un promoteur, TVA ». C’est vrai dans la majorité des cas et faux dans un cas qui compte. L’impôt de mutation — l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, modalité transmisiones patrimoniales onerosas, que nous appellerons ITP — s’applique chaque fois que la transmission n’est pas soumise à la TVA ou en est exonérée. Un vendeur professionnel qui livre un logement en seconde transmission relève donc de l’ITP, et non de la TVA, sauf s’il renonce à l’exonération.

Le second étage est le droit de timbre, l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que nous appellerons AJD. Sa quote-part graduelle ne frappe pasl’achat d’ancien entre particuliers : elle frappe le neuf soumis à la TVA, et, séparément, l’acte de prêt hypothécaire. C’est une différence structurelle avec la France, où il n’existe rien de comparable, et c’est un poste que presque aucun budget établi de France ne comporte.

Madrid : 6 %, une bonification récente, et une falaise à 250 000 €

L’article 28 du texte refondu madrilène pose le taux : « Con carácter general, en la transmisión de inmuebles, así como en la constitución y en la cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto en los derechos reales de garantía, se aplicará el tipo del 6 por 100. » Cette rédaction est en vigueur depuis le 1^erjanvier 2014. L’AJD général est à 0,75 % (article 36), avec un barème spécifique aux logements à l’article 32.1 : 0,4 % jusqu’à 120 000 € de valeur réelle, 0,5 % de 120 000 à 180 000 €, 0,75 % au-delà, et 0,2 % pour un logement protégé de 90 m² utiles au plus.

Depuis le 29 novembre 2024, l’article 30 bis ajoute une bonification de 10 %de la cotisation d’ITP pour l’acquisition d’un immeuble destiné à constituer la résidence habituelle de l’acquéreur personne physique, portée à 100 %lorsque l’acquéreur a moins de 35 ans et que la commune compte moins de 2 500 habitants au 1^erjanvier de l’exercice précédent. Le plafond, à l’article 30 bis.2, est net : « La bonificación será aplicable, exclusivamente, cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 250.000 euros », annexes et garages compris même s’ils constituent des lots registraux distincts. L’article 38 bis prévoit une bonification symétrique de 10 % en AJD.

Trois précisions que les simulateurs oublient. D’abord, la bonification est conditionnelle et reprise : l’article 30 bis.3 impose une autoliquidation complémentaire au taux général, dans le mois du manquement et avec intérêts de retard, si le logement n’est pas effectivement habité dans les douze mois ou s’il ne l’est pas pendant trois ans continus. Ensuite, elle est incompatibleavec le taux de 4 % de l’article 29, réservé à la résidence habituelle d’une famille nombreuse qui vend l’ancienne dans les deux ans avant ou après : pour une famille nombreuse, il y a un arbitrage à faire, et il se fait au calcul. Enfin, l’article 38 ter accorde aux familles nombreuses une bonification de 95 %de la quote-part graduelle d’AJD, elle-même incompatible avec l’article 38 bis.

Une réserve de vérification que nous préférons signaler plutôt que masquer : l’un de nos documents de contrôle interne glose l’article 38 bis comme un taux de 10 % applicable en cas de renonciation à l’exonération de TVA, là où le texte que nous avons relevé en fait une bonification de 10 % de la quote-part graduelle. Nous publions la seconde lecture, confirmée par le rapprochement avec l’article 38 ter qui s’en déclare incompatible. Sur une opération madrilène où l’AJD pèse lourd — un immeuble soumis à TVA sur option —, faites rouvrir l’article 38 bis du DLeg 1/2010 avant de chiffrer.

Reste l’effet de seuil, et il est brutal. Au plafond de 250 000 €, l’ITP bonifié s’élève à 13 500 € ; à 250 001 €, il passe à 15 000 €. Un euro de plus coûte 1 500 €. L’article 37 du même texte corrige ce type de saut, mais seulement pour l’AJD des articles 32 et 33 : il ne s’applique pas à la bonification d’ITP de l’article 30 bis. La falaise n’est donc pas rattrapée, et la négociation d’un prix autour de 250 000 € n’est pas un arbitrage de quelques centaines d’euros.

Catalogne : un barème au taux moyen, et deux tarifs à 20 %

La Catalogne a abandonné le taux unique. Depuis le 27 juin 2025, un barème progressif s’applique, et il fonctionne par tipo medio— un taux moyen : on calcule d’abord la cotisation par tranches, puis on en déduit un taux unique que l’on applique à la base liquidable. Le barème, tel que l’Agencia Tributària de Catalunya le publie dans son guide pratique pour les faits générateurs à compter du 27 juin 2025 : 10 % jusqu’à 600 000 € ; 11 % de 600 000 à 900 000 € (cotisation de 60 000 € au seuil) ; 12 % de 900 000 à 1 500 000 € (93 000 € au seuil) ; 13 % au-delà (165 000 € au seuil).

BAREME CATALAN, faits generateurs a compter du 27/06/2025

          Tranche 1 ..... 0 a 600 000 EUR ................... 10 %
          Tranche 2 ..... 600 000 a 900 000 EUR ............. 11 %
          Tranche 3 ..... 900 000 a 1 500 000 EUR ........... 12 %
          Tranche 4 ..... au-dela de 1 500 000 EUR .......... 13 %

        BIEN DE 1 000 000 EUR

          Cuota integra au seuil de 900 000 ......... 93 000,00
          + 12 % x (1 000 000 - 900 000) ............ 12 000,00
          --------------------------------------------------------
          = Cotisation d'ITP ....................... 105 000,00

          Taux moyen = 105 000 / 1 000 000 ............. 10,50 %

        BIEN DE 700 000 EUR (exemple publie par l'ATC)

          Cuota integra au seuil de 600 000 ......... 60 000,00
          + 11 % x (600 000 - 600 000 ... 100 000) .. 11 000,00
          --------------------------------------------------------
          = Cotisation d'ITP ........................ 71 000,00

          Taux moyen = 71 000 / 700 000 ............... 10,1430 %

Les taux réduits catalans existent, mais ils sont fermés à la quasi-totalité de la clientèle de ce guide. Le guide de tarifs de l’ATC fait état d’un taux de 5 %pour l’acquisition de la résidence habituelle par des jeunes de 35 ans ou moins, sous un plafond de revenus de 36 000 €, ainsi que pour les familles monoparentales, les familles nombreuses, le handicap égal ou supérieur à 65 % et, depuis le 27 juin 2025, les victimes de violence de genre, toutes sous le même plafond de revenus. Un taux rural de 4 %, ramené à 3 % dans les zones dites d’attention spéciale, s’applique aux faits générateurs du 20 août 2025 au 16 juillet 2029— terme fixe, à inscrire au suivi. Ces éléments proviennent de la page de tarifs de l’administration catalane et non du décret-loi lui-même : nous les rapportons comme tels et ils doivent être confirmés sur le texte avant d’être opposés.

Le logement protégé pose un problème de cohérence que nous préférons exposer. La page de tarifs de l’ATC l’annonce à 5 % dans son sommaire (code THP) et à 7 %dans son développement. Nous retenons 7 % par prudence, et nous indiquons qu’il faut trancher sur le Decret llei 5/2025publié au DOGC. Un guide qui recopie l’un des deux chiffres sans signaler l’autre vous fait courir le risque d’une autoliquidation insuffisante.

Andalousie : 7 %, et la falaise la plus brutale du panel

L’article 41 de la Ley 5/2021est d’une clarté rare : « Con carácter general, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas […] en las transmisiones de bienes inmuebles, así como en la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto en los derechos reales de garantía, la cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable el tipo de gravamen del 7%. » Sept pour cent, sans barème, sans tranche. L’AJD est à 1,2 % (article 49).

L’article 43.1 module par taux réduitset non par bonification : 6 % pour la résidence habituelle de l’acquéreur jusqu’à 150 000 € de valeur ; 3,5 % pour un acquéreur de moins de 35 ans acquérant sa résidence habituelle jusqu’à 150 000 € ; 3,5 % en cas de handicap dans le foyer, jusqu’à 250 000 € ; 3,5 % pour une famille nombreuse jusqu’à 250 000 € ; 3,5 % pour une victime de violence domestique, une victime du terrorisme, ou un bien situé dans une commune en dépeuplement, jusqu’à 150 000 €. L’article 50.1 fait de même en AJD : 1 %, 0,3 % et 0,1 % selon les mêmes catégories.

On lit souvent que cette technique du taux réduit « évite l’effet de falaise » propre à la bonification madrilène. C’est l’inverse. Chaque taux réduit andalou est subordonné à un plafond de valeur, et le franchissement du plafond fait basculer l’intégralitéde la base au taux plein. Pour un acquéreur de moins de 35 ans : 150 000 € × 3,5 % = 5 250 € ; 150 001 € × 7 % = 10 500 €. Un euro de plus coûte 5 250 €, soit 3,5 foisla falaise madrilène. Et ces plafonds sont très bas au regard du marché : à 2 988 €/m² dans la province de Málaga, un 60 m² sort du dispositif.

Communauté valencienne : 9 % depuis le 1^er juin 2026, et tout le web dit encore 10 %

C’est la donnée la plus fraîche du dossier, et elle contredit presque tout ce qui est en ligne. L’article 13.Uno de la Ley 13/1997dispose désormais : « El 9 % en las adquisiciones de inmuebles, así como en la constitución o cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, salvo los derechos reales de garantía, excepto que sea aplicable alguno de los tipos previstos en los apartados siguientes. No obstante, cuando el valor de los bienes inmuebles transmitidos o del derecho que se constituya o ceda sobre los mismos sea superior a un millón de euros, el tipo aplicable será el 11 %. » Cette rédaction résulte de l’article 33 de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, « con efectos para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026 inclusive ». L’AJD général passe à 1,4 %par l’article 34 de la même loi, à la même date.

Nous insistons sur ce point parce qu’il est contre-intuitif : la Communauté valencienne a baisséson impôt de mutation à un moment où presque toutes les autres le relevaient, et la quasi-totalité des sources en ligne — y compris professionnelles — continue d’annoncer 10 % d’ITP et 1,5 % d’AJD. Sur un appartement de 300 000 € à Valence, l’écart entre 10 % et 9 % représente 3 000 €de trésorerie que votre plan de financement a peut-être provisionnés pour rien. À l’inverse, au-dessus d’un million d’euros, le taux monte à 11 % et le seuil est un seuil de valeur du bien, pas une tranche : 1 000 001 € supporte 11 % sur la totalité, soit 110 000 € au lieu de 90 000 €. Vingt mille euros pour un euro.

Les taux réduits valenciens, aux apartados Dos, Tres et Cuatro du même article : 8 % pour un logement protégé de régime général et pour la première résidence habituelle d’un jeune de moins de 35 ans dont la valeur dépasse180 000 €, sous plafond de revenus, ainsi que pour la transmission d’une unité économique autonome et pour les jeunes entrepreneurs de moins de 35 ans ; 6 % pour cette même première résidence habituelle lorsqu’elle n’excède pas180 000 € ; 4 % pour le logement protégé de régime spécial, les familles nombreuses ou monoparentales, le handicap égal ou supérieur à 65 % (ou la déficience intellectuelle ou mentale à 33 % et plus) et les victimes de violence de genre, sous conditions de revenus. L’AJD tombe à 0,1 %pour les premières copies documentant l’acquisition de la résidence habituelle, et monte à 2 % en cas de renonciation à l’exonération de TVA comme sur les prêts hypothécaires dont le prêteur est redevable.

Illes Balears : un barème progressif, une anomalie dans le texte officiel, et une porte fermée

L’article 10.a) du texte refondu baléare pose un barème au taux moyen, sur le modèle catalan : 8 % jusqu’à 400 000 € ; 9 % de 400 000 à 600 000 € (cotisation de 32 000 € au seuil) ; 10 % de 600 000 à 1 000 000 € (50 000 €) ; 12 % ensuite (90 000 €) ; 13 % au-delà de 2 000 000 € (210 000 €). Les places de garage non annexées à un logement relèvent de l’article 10.b) : 8 % jusqu’à 30 000 €, 9 % au-delà.

L’article 10.c) descend à 4 % pour la résidence habituelle, sous un plafond de valeur de 270 151,20 €, à condition que l’acquéreur acquière au moins 50 % de la pleine propriété ou du droit d’usage et qu’il ne soit pas déjà titulaire, à 50 % ou plus, d’un droit équivalent sur un autre logement. L’article 10.d) descend à 2 %dans trois cas soumis au même plafond : acquéreur de moins de 36 ans acquérant son premier logement, acquéreur ayant droit au minimum pour handicap d’ascendant ou de descendant, résidence habituelle d’une famille nombreuse ou monoparentale. Le point 3.º de cette lettre d) a été modifié par la disposition finale 67.4 de la Ley 4/2026, de 11 de junio, en vigueur le 14 juin 2026.

Ce plafond de 270 151,20 € n’est pas fixe, et c’est un point que les sources francophones présentent systématiquement comme une donnée gravée. La disposition additionnelle cinquième du même texte, modifiée par la disposition finale 67.9 de la Ley 4/2026, permet de le relever par arrêté jusqu’à +40 %, avec un plancher fixé « a 1 de enero de 2026 » à 331 859,70 €. Avant tout chiffrage baléare, il faut vérifier l’existence d’un arrêté de relèvement.

Il existe enfin aux Baléares un dispositif spectaculaire, et il est fermé à l’acquéreur français qui arrive. L’article 14 quater accorde une bonification de 100 % de l’ITPpour l’acquisition du premier logement habituel par des jeunes de moins de 30 ans ou des personnes handicapées à 33 % ou plus, avec un article 19 quater symétrique en AJD. Mais parmi ses conditions figure la résidence habituelle aux Baléares pendant les trois années précédentes, un plafond de base imposable à l’impôt sur le revenu de 52 800 € (84 480 € en imposition conjointe), le plafond de valeur de 270 151,20 € et un prêt hypothécaire d’au moins 60 % de la valeur d’expertise. L’article 17 réduit de son côté l’AJD à 1 % pour le premier logement habituel sous le même plafond. Retenez la logique : les avantages régionaux récompensent l’ancrage local, pas l’arrivée.

Sur l’AJD baléare, deux niveaux : 1,5 % en règle générale (article 15, en vigueur depuis le 1^er janvier 2020), et 2 %dès que le bien vaut 1 000 000 € ou plus, par l’article 17 bis, en vigueur depuis le 1^erjanvier 2024. Ce demi-point supplémentaire ne joue que sur le neuf et sur les actes soumis à TVA, mais sur une villa à 1 500 000 € il représente 7 500 €.

Canaries : 6,5 %, l’IGIC à la place de la TVA, et l’AJD à 1 %

L’article 31.1.a) du texte refondu canarien : « Si se trata de la transmisión de bienes inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía, con carácter general el tipo del 6,5%. » Un taux réduit de 5 %s’applique sous trois conditions cumulatives : le bien doit constituer la résidence habituelle du contribuable, la base imposable — garages et annexes situés dans le même immeuble compris — « sea inferior o igual a 200.000 euros », et l’acquéreur ne doit être ni propriétaire, ni nu-propriétaire, ni usufruitier d’un autre logement, à défaut de quoi il doit le céder par acte authentique dans les deux ans. Cet article a été modifié « con efectos de 1 de enero de 2025 » par la Ley 9/2025, de 23 de diciembre. Le même article porte d’autres taux : 7 % pour les concessions administratives sur immeubles et pour les ventes aux enchères judiciaires, administratives ou notariales (5 % si les conditions de résidence habituelle sont réunies), 1 % sur les options d’achat (0 % aux mêmes conditions), 5,5 % sur les meubles.

Vient ensuite le point que la documentation francophone rate presque systématiquement. L’article 36 dispose : « … se fija en el 0,75 por 100. Sin perjuicio de ello, cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100. » Autrement dit : l’achat d’un logement neuf aux Canaries supporte un AJD de 1 %, pas de 0,75 %. Sur un neuf à 400 000 €, la différence est de 1 000 € — modeste, mais elle révèle une source qui n’a pas lu le texte.

Symétriquement, un AJD réduit à 0,40 %existe à l’article 37.1 pour les premières copies documentant l’acquisition d’un immeuble appelé à constituer la résidence habituelle et remplissant les conditions des taux réduits et bonifications des articles 32 à 35 bis. L’affirmation « AJD à 1 % sur le neuf canarien » reste donc exacte pour une résidence secondaire, et doit être bornée pour une résidence principale éligible.

Región de Murcia : 7,75 %, et un article dont le sens est régulièrement inversé

L’article 6.1 du texte refondu murcien : « El tipo de gravamen aplicable a la transmisión de bienes inmuebles que radiquen en la Región de Murcia […] será del 7,75 %. » Cette rédaction résulte de l’article 55.14 de la Ley 3/2025, de 23 de julio, et le BOE porte « Última actualización, publicada el 24/07/2025, en vigor a partir del 25/07/2025 ». Les sources qui annoncent 8 % sont antérieures à cette date. L’AJD général est à 1,5 % (article 7.1), réduit à 0,1 %pour les acquéreurs de 40 ans ou moins acquérant leur résidence habituelle sous conditions de revenus, pour les familles nombreuses et pour le handicap égal ou supérieur à 65 %, et à 0,5 % pour les immeubles affectés au domicile fiscal ou au centre de travail d’un contribuable exerçant une activité économique.

Les taux réduits d’ITP murciens sont, à notre connaissance, les plus généreux du panel sur le critère d’âge : 3 % pour les familles nombreuses, pour les acquéreurs de 40 ans ou moinset pour le handicap égal ou supérieur à 65 %, sous conditions ; 5 % pour les entrepreneurs de 40 ans ou moins affectant l’immeuble à leur domicile fiscal ou à leur centre de travail ; 4 % pour le logement protégé de régime spécial ; 2 % pour la revente par un professionnel dans le cadre d’une dation en paiement, sous conditions et revente dans les deux ans. Nous n’avons pas relevé ligne à ligne les conditions de ces taux : elles doivent être lues à l’article 6 avant d’être invoquées.

Un point de sens, enfin, parce que l’inversion circule et qu’elle conduit à conseiller exactement le contraire de ce qui optimise l’opération. L’article 6.4 prévoit un taux de 3 %lorsque l’opération relève d’une exonération de TVA des articles 20.1.20º, 21º ou 22º de la Ley 37/1992, que l’acquéreur est assujetti avec droit à déduction, et — lettre c) du même apartado — « Que no se haya producido la renuncia a la exención ». Le taux de 3 % s’applique donc précisément lorsqu’il n’a PAS été renoncéà l’exonération. L’acquéreur professionnel arbitre entre renoncer — et supporter une TVA récupérable plus un AJD majoré — ou ne pas renoncer et supporter l’ITP à 3 %. Publier le sens inverse fait perdre l’arbitrage.

Le neuf : TVA, IGIC et droit de timbre

Sur la péninsule et aux Baléares, la première livraison d’un logement par son promoteur supporte la TVA à 10 %. L’article 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 vise les « edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente ». La limite de deux places de garageest un piège concret : la troisième place vendue avec le logement sort du taux réduit et bascule au taux normal de 21 %. Sur une place à 30 000 €, cela représente 3 300 € de TVA supplémentaire.

L’article 91.Dos.1.6.º prévoit un taux super-réduit de 4 %sur les livraisons, par leurs promoteurs, de logements qualifiés de protection officielle de régime spécial ou de promotion publique, garages compris dans la limite de deux places ; l’article 91.Tres exclut ces mêmes logements protégés de l’extension des taux réduits aux ejecuciones de obra. Ce dispositif n’a pas d’intérêt pratique pour un acquéreur français non résident : les logements protégés sont réservés à des ménages sous conditions de revenus et de résidence.

Aux Canaries, la TVA ne s’applique pas. L’Impuesto General Indirecto Canariola remplace, et son taux général est de 7 % — article 51.1 de la Ley 4/2012 : « el tipo general del 7 por ciento, aplicable a las entregas de bienes y prestaciones de servicios que no se encuentren sometidas a ninguno de los otros tipos impositivos previstos en el presente artículo ». L’article 58 organise deux régimes de faveur pour le logement : un taux zéropour les logements de protection officielle livrés par leurs promoteurs, garage compris dans la limite d’une place, et un taux réduit de 3 %soumis à quatre conditions cumulatives — résidence habituelle de l’acquéreur, appartenance à l’une des catégories énumérées (35 ans ou moins, famille nombreuse, handicap à 65 % et plus, femme victime de violence de genre avec ordonnance de protection ou jugement définitif, famille monoparentale, ou revenu du foyer de l’année précédente inférieur ou égal à 24 000 €, majoré de 10 000 € en imposition conjointe), base imposable inférieure ou égale à 150 000 € (225 000 € ou 300 000 € pour une famille nombreuse selon la catégorie), et absence de tout autre logement ou cession dans les deux ans. Une déclaration écrite doit être remise au promoteur et incorporée à l’acte. L’apartado Cinco ferme la porte : « Las operaciones relacionadas con las viviendas no comprendidas en los apartados anteriores tributarán en el impuesto general indirecto canario al tipo impositivo general. »

Ces taux réduits d’IGIC supposent tous la résidence habituelle : ils sont donc, par construction, fermés à l’acquéreur d’une résidence secondaire. Un Français qui achète un appartement neuf à Adeje pour y passer trois mois par an paie l’IGIC au taux général de 7 %, plus l’AJD à 1 %.

Les frais qui ne sont pas de l’impôt : deux barèmes d’État, et cinq postes libres

Bonne nouvelle, et elle est réelle : les honoraires du notaire et du conservateur du registre sont fixés par barème d’État, identique dans toute l’Espagne, et ils sont faibles. Le barème notarial est celui du Real Decreto 1426/1989. Sa grille, reproduite littéralement : 90,151816 € jusqu’à 6 010,12 € ; 4,5 ‰ sur l’excédent jusqu’à 30 050,61 € ; 1,50 ‰ jusqu’à 60 101,21 € ; 1 ‰ jusqu’à 150 253,03 € ; 0,5 ‰ jusqu’à 601 012,10 € ; 0,3 ‰ au-delà et jusqu’à 6 010 121,04 €, le notaire percevant librement au-delà de ce dernier montant. Le même texte ajoute : « En todos los supuestos de este apartado se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el notario. »

Le barème du registre est celui du Real Decreto 1427/1989 : 24,040484 € jusqu’à 6 010,12 € ; 1,75 ‰ jusqu’à 30 050,61 € ; 1,25 ‰ jusqu’à 60 101,21 € ; 0,75 ‰ jusqu’à 150 253,03 € ; 0,30 ‰ jusqu’à 601 012,10 € ; 0,20 ‰ au-delà. Avec un plancher et un plafond exprès : « En todo caso, el arancel global aplicable regulado en el número 2 del arancel no podrá superar los 2.181,673939 euros ni ser inferior a 24,040484 euros. » La même remise de 5 % s’applique.

Ce plafond de 2 181,67 € est un point de conseil réel pour les gros patrimoines. En remontant le barème, il est atteint aux alentours de 10 millions d’eurosde valeur — 601 012,10 € cumulent 306,52 €, et il faut ensuite près de dix millions à 0,20 ‰ pour atteindre le plafond. Au-delà, les honoraires de registre cessent de croître. Des réductions existent aussi : 25 % chez le notaire et 75 % au registre pour les prêts et crédits hypothécaires, 50 % pour les secondes transmissions de logements protégés et pour les subrogations et novations de prêts relevant de la Ley 2/1994, 70 % au registre pour les regroupements, divisions, segregations et premières inscriptions en propriété horizontale.

Sur un bien de 400 000 €, le calcul donne : notaire 458,43 € avant remise, 435,51 €après ; registre 246,20 € avant remise, 233,89 €après. Six cent soixante-neuf euros hors taxes pour les deux, sur une acquisition de quatre cent mille. Ces montants n’incluent ni les copies, ni les folios, ni les diligences, ni la TVA de 21 %qui s’ajoute aux deux. Retenez l’ordre de grandeur : le tarif de base du notaire espagnol est dérisoire au regard du français ; ce sont les suppléments et la TVA qui font la facture, et surtout l’impôt de mutation, qui pèse cinquante à cent fois davantage.

Restent cinq postes que ni la loi ni aucun barème public ne fixent, et nous ne publierons aucun pourcentage à leur sujet parce que nous n’avons pas de source : la gestoría, poste quasi systématique dès qu’il y a un prêt ; l’avocat, non obligatoire mais indispensable pour un acheteur non résident, ne serait-ce que pour la vérification urbanistique et la qualification du contrat préliminaire ; la commission d’agence, libre, à la charge du vendeur dans la pratique dominante mais négociable et parfois partagée ; la tasación, obligatoire pour un prêt hypothécaire ; et les frais bancaires, commission d’ouverture et assurances liées. Demandez des devis écrits pour les cinq, avant l’offre. Les fourchettes qui circulent sur les forums ne reposent sur rien de vérifiable, et nous ne les reprendrons pas pour faire joli dans un tableau.

A. APPARTEMENT ANCIEN, 300 000 EUR, VALENCE

          Prix ......................................... 300 000,00
          ITP 9 % (art. 13.Uno, depuis le 01/06/2026) ... 27 000,00
          Notaire (arancel d'Etat, apres rabais 5 %) ........ 388,01
          Registre (arancel d'Etat, apres rabais 5 %) ....... 205,39
          ------------------------------------------------------------
          Impots + tarifs .............................. 27 593,40
          soit .............................................. 9,20 %
          + TVA 21 % sur les honoraires ..................... 124,61
          ------------------------------------------------------------
          Total avec TVA sur honoraires ................ 27 718,01
          soit .............................................. 9,24 %

        B. VILLA ANCIENNE, 900 000 EUR, MARBELLA

          Prix ......................................... 900 000,00
          ITP 7 % (art. 41 Ley 5/2021) .................. 63 000,00
          Notaire ........................................... 616,21
          Registre .......................................... 347,99
          ------------------------------------------------------------
          Impots + tarifs .............................. 63 964,20
          soit .............................................. 7,11 %
          + TVA 21 % sur les honoraires ..................... 202,48
          ------------------------------------------------------------
          Total avec TVA sur honoraires ................ 64 166,68
          soit .............................................. 7,13 %

        C. APPARTEMENT NEUF, 1 200 000 EUR, PALMA DE MALLORCA

          Prix ....................................... 1 200 000,00
          TVA 10 % ..................................... 120 000,00
          AJD 2 % (art. 17 bis, bien de 1 M EUR ou plus) 24 000,00
          Notaire ........................................... 701,71
          Registre .......................................... 404,99
          ------------------------------------------------------------
          Impots + tarifs ............................. 145 106,70
          soit ............................................. 12,09 %
          + TVA 21 % sur les honoraires ..................... 232,41
          ------------------------------------------------------------
          Total avec TVA sur honoraires ............... 145 339,11
          soit ............................................. 12,11 %

        NON COMPRIS DANS LES TROIS CAS, ET A AJOUTER PAR VOS SOINS

          Gestoria, avocat, agence, tasacion, frais bancaires
          Aucun de ces postes n'a de bareme public : demandez des devis

Détenir : l’IBI, et l’erreur de calcul la plus fréquente

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles est la taxe foncière espagnole. Impôt communal annuel, assis sur la valeur cadastrale, il est régi par le texte refondu de la loi des finances locales, dont l’article 72 s’intitule « Tipo de gravamen. Recargo por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente ». Son alinéa 1 pose la fourchette : « El tipo de gravamen mínimo y supletorio será el 0,4 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles urbanos y el 0,3 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles rústicos, y el máximo será el 1,10 por ciento para los urbanos y 0,90 por ciento para los rústicos. »

On s’arrête généralement là, et c’est une erreur : 1,10 % n’est pas le plafond légal. L’alinéa 3 du même article autorise les communes à « incrementar los tipos fijados en el apartado 1 » de points de pourcentage cumulables. Une commune qui est chef-lieu de province ou de communauté autonome, qui dispose d’un transport public collectif de surface et qui rend plus de services que ceux imposés par l’article 26 de la Ley 7/1985 peut cumuler +0,07, +0,07 et +0,06, soit +0,20 point. Le plafond réel de l’urbain est donc de 1,30 %. Les biens de caractéristiques spéciales relèvent d’un taux supplétif de 0,6 % dans une fourchette de 0,4 % à 1,3 %, et les communes peuvent appliquer des taux différenciés aux 10 % de biens urbains non résidentiels de plus forte valeur cadastrale.

Vient maintenant l’erreur que nous voyons dans presque tous les budgets établis de France : appliquer le taux d’IBI au prix d’achat. La base de l’IBI est la valeur cadastrale, qui est en règle générale très inférieure à la valeur vénale. Un IBI à 0,6 % sur une valeur cadastrale égale à la moitié de la valeur de marché revient à 0,30 % de cette dernière. Sur un appartement acheté 300 000 € dont la valeur cadastrale serait de 150 000 € — hypothèse de travail, à remplacer par la valeur figurant sur votre avis —, un taux communal de 0,6 % donne 900 € par an, et non 1 800 €. Appliquer le taux au prix double la ligne.

Deux règles de gestion, ensuite, qui décident en pratique et qui n’apparaissent nulle part dans les guides. D’abord, le fait générateur de l’IBI est au 1^er janvier : c’est le propriétaire à cette date qui est redevable de la totalité de l’année, quelle que soit la date de la vente. La répartition entre vendeur et acquéreur au prorata temporis n’est pas fiscale, mais elle n’est pas non plus purement contractuelle. L’article 63.2 du même texte réserve au redevable la faculté de « repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común », et le Tribunal suprême, par sa sentencia409/2016 du 15 juin 2016 (chambre civile, pourvoi 2110/2014), en a tiré une règle supplétive : à défaut de clause contraire, le vendeur qui a acquitté l’IBI peut le répercuter sur l’acquéreur au prorata du temps pendant lequel chacun a été propriétaire. Un acquéreur qui signe en février sans clause de répartition n’est donc pas quitte pour autant, et la clause reste le seul moyen de convenir d’autre chose ; un acquéreur qui signe en novembre paiera l’année suivante en entier. Ensuite, l’IBI est déductibledu revenu foncier espagnol : l’article 23.1 de la loi de l’impôt sur le revenu admet en déduction les impôts et taxes non étatiques portant sur le bien et sans caractère de sanction. Le chapitre 18 en tire les conséquences sur le rendement locatif.

Nous ne publions aucun taux communal. Nous n’avons pas relevé les ordenanzas fiscalesde Madrid, Barcelone, Málaga, Marbella, Palma, Valence, Alicante, Dénia, Jávea ni Torrevieja, et une fourchette légale n’est pas un taux. Le taux applicable figure sur l’ordenanza fiscalde la commune, publiée chaque année, et sur l’avis d’IBI du bien lui-même — que le vendeur peut vous remettre avant la signature, et qu’il faut demander. Il en va de même pour la tasa de basuras, les charges de copropriété et la part fixe de puissance électrique souscrite, qui court même en l’absence d’occupation : aucun de ces postes n’a de source publique exploitable, et nous préférons une ligne vide à un chiffre inventé.

La surtaxe sur les logements vacants : ce qu’elle vise, et ce qu’elle ne vise pas

C’est l’un des sujets sur lesquels la presse française a le plus inquiété ses lecteurs, et le texte est en réalité rassurant pour la clientèle de ce guide — à condition de le lire en entier. L’alinéa 4 de l’article 72, dans sa rédaction issue de la disposition finale 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, ouvre une facultécommunale : « Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. »

La définition qui suit pose deux conditions cumulatives, et c’est là que tout se joue : « A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. » Plus de deux ans d’inoccupation et un propriétaire détenant quatre logements résidentiels ou plus. La surtaxe peut monter à 100 % de la cotisation au-delà de trois ans d’inoccupation, et les communes peuvent ajouter jusqu’à 50 points supplémentaires pour les biens appartenant à des propriétaires de deux logements ou plus laissés vacants dans la même commune.

Mais le même alinéa énumère les causes justifiées, et la liste couvre presque exactement la situation d’un Français propriétaire sur la côte :

• les inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada— la résidence secondaire est expressément protégée, pendant quatre ans d’inoccupation continue ;
• le déplacement temporaire pour raisons professionnelles ou de formation ;
• le changement de domicile pour situation de dépendance, raisons de santé ou urgence sociale ;
• les immeubles faisant l’objet de travaux ou d’une réhabilitation ;
• les biens objets d’un litige ou d’une procédure judiciaire ou administrative pendante empêchant l’usage ;
• les biens offerts en vente, avec un maximum d’un an dans cette situation, ou en location, avec un maximum de six mois.

Les surtaxes visant les acquéreurs non résidents : ce qui est voté, ce qui ne l’est pas

Ce sujet a occupé la presse française pendant des mois, et il appelle une réponse d’une précision inhabituelle, parce que la confusion entre une annonce politique et un texte voté conduit ici à des décisions patrimoniales lourdes — reporter un achat, précipiter un achat, interposer une société.

Voici ce que nous pouvons affirmer, et rien de plus. Les textes refondus régionaux d’impôt de mutation et de droit de timbre des sept communautés étudiées, la loi espagnole de la TVA et la loi canarienne de l’IGIC, dans leurs versions consolidées que nous avons ouvertes et lues le 30 juillet 2026, ne comportent aucune majoration de taux fondée sur la résidence ou sur la nationalité de l’acquéreur.Nous ne disons pas qu’aucun texte espagnol n’en comporte : nous disons que ceux que nous avons lus n’en comportent pas, et nous en donnons la liste plus bas. Ce n’est pas une nuance de style. Une annonce peut avoir été déposée, amendée, votée dans une chambre et abandonnée dans l’autre sans que la version consolidée du texte refondu régional en porte trace, et notre méthode ne permet pas de suivre les travaux parlementaires en cours.

La règle que nous appliquons est donc simple et elle ne souffre pas d’exception : un dispositif annoncé n’est pas un dispositif applicable. Entre l’annonce et le vote, l’assiette, le taux, le champ des redevables et la date d’effet changent presque toujours. Ce guide en donne trois illustrations espagnoles documentées, qui ne portent pas sur les acquéreurs étrangers mais qui montrent la mécanique : les coefficients de plusvalía municipale ont été actualisés par décret-loi deux années de suite et deux fois privés d’effetpar le Congrès des députés, en janvier 2025 puis en janvier 2026 ; le barème d’impôt de mutation valencien annoncé et voté en mai 2025 n’a pris effet qu’au 1^erjuin 2026 ; et l’élargissement du critère catalan de gran tenedor, dont personne n’a parlé, est entré en vigueur le 14 juillet 2026. Ce qui fait foi, c’est le texte voté, publié au bulletin officiel, dans sa version consolidée, avec sa date d’effet.

Cela dit, il serait faux de conclure que rien ne pénalise aujourd’hui l’acquéreur qui arrive de l’étranger. Quatre dispositifs votés et en vigueurproduisent cet effet, et ils sont plus coûteux que la plupart des annonces :

• Les avantages régionaux sont conditionnés à l’ancrage local.La bonification baléare de 100 % de l’article 14 quater exige la résidence habituelle aux Baléares pendant les trois années précédentes. Les taux réduits catalans supposent un plafond de revenus de 36 000 € apprécié sur la déclaration espagnole. Les taux réduits andalous, valenciens, canariens, murciens et la bonification madrilène supposent tous la résidence habituelle— ce qu’une résidence secondaire n’est, par définition, pas. L’acquéreur français d’une résidence secondaire paie donc, presque partout, le taux plein.
• Le tarif catalan de 20 % sur l’immeuble d’habitation entier, et celui applicable au gran tenedor, frappent des situations dans lesquelles se trouvent précisément des investisseurs étrangers structurés — sans qu’aucune condition de nationalité soit posée. Le critère s’est élargi le 14 juillet 2026 : les cinq logements se cumulent désormais entre communes tendues différentes.
• Le visa « golden » est supprimé depuis le 3 avril 2025.L’achat immobilier n’ouvre plus aucun droit au séjour pour un ressortissant non européen.
• Le bien espagnol entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune et de l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes, même pour un non-résident, et le non-résident relève du minimum exonéré étatique de 700 000 €, non du minimum régional, même s’il exerce l’option formelle pour la norme de la communauté où se situe la plus grande valeur de ses biens espagnols : les minimums exonérés régionaux sont réservés aux assujettis par obligation personnelle résidant dans la communauté, de sorte que le minimum de 3 000 000 € des Illes Balears n’est jamais accessible à un Français non résident propriétaire à Majorque. C’est traité aux chapitres 3 et 15, et c’est de loin le poste le plus lourd de cette liste.

Le propriétaire non résident : l’impôt annuel que presque personne ne paie

Voici le point le plus rentable de tout ce chapitre, et celui qui produit le plus de régularisations dans nos dossiers. Un Français propriétaire d’une résidence secondaire en Espagne, qui ne la loue pas et n’en tire aucun revenu, doit néanmoins déposer chaque année une déclaration espagnole et payer un impôt.La très grande majorité des propriétaires l’ignore, et l’administration espagnole dispose des données cadastrales et des actes notariés pour identifier tout le monde.

Le mécanisme s’appelle le revenu immobilier imputé. L’article 24.5 de la loi de l’impôt sur le revenu des non-résidents renvoie, pour sa détermination, aux règles de l’impôt sur le revenu des personnes physiques : la disposition en vigueur est l’article 85 de la Ley 35/2006. Ce texte répute que tout bien immobilier urbain non affecté à une activité économique, ne produisant pas de revenu du capital, et à l’exclusion de la résidence habituelle et des terrains non bâtis, génère un revenu égal à 2 % de la valeur cadastrale, calculé au prorata du nombre de jours de détention.

Le taux tombe à 1,1 %dans un cas précis, et c’est la règle la plus mal comprise du dispositif : lorsque la valeur cadastrale a été révisée, modifiée ou déterminée par une procédure d’évaluation collective de caractère général et que cette révision est entrée en vigueur au cours de la période d’imposition ou des dix périodes d’imposition précédentes. Le taux réduit ne dépend donc pas de l’ancienneté du bien, contrairement à ce qu’on lit partout : il dépend de la date de la ponencia de valoresde la commune. Pour l’exercice 2026, il faut une révision entrée en vigueur à partir de 2016. Beaucoup de communes n’ont pas révisé depuis plus longtemps : dans ce cas, c’est 2 %. Enfin, à défaut de valeur cadastrale ou lorsqu’elle n’a pas été notifiée au titulaire, le taux de 1,1 % s’applique sur 50 % du plus élevéde la valeur vérifiée par l’administration au titre d’autres impôts ou du prix d’acquisition.

Trois précisions du même article, qui décident dans des cas fréquents. Un immeuble en construction, ou qui n’est pas susceptible d’usage pour des raisons urbanistiques, ne donne lieu à aucune imputation — le point vaut pour un achat sur plan pendant toute la durée du chantier. En cas de démembrement, le revenu imputé pèse sur le titulaire du droit réel de jouissance, c’est-à-dire sur l’usufruitier, et non sur le nu-propriétaire — règle décisive dans un démembrement franco-espagnol. Enfin, les droits d’usage à temps partagé donnent lieu à imputation au prorata de la durée annuelle, sauflorsque celle-ci n’excède pas deux semaines par an.

Le taux d’imposition, ensuite. L’article 25.1.a) du texte refondu pose 24 % en règle générale, mais ajoute : « No obstante, el tipo de gravamen será el 19 por ciento cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria ». Un résident de France relève donc du taux de 19 %, sur le fondement du droit interne espagnol, sans qu’il soit besoin d’invoquer la convention. Cette rédaction est en vigueur depuis le 1^erjanvier 2015 et l’article 85 n’a pas été modifié depuis cette même date.

Deux cent soixante-six euros, sept cent trente et un euros : pris isolément, ces montants sont modestes, et c’est précisément ce qui rend le sujet dangereux. L’obligation est annuelle et l’omission se prescrit sur quatre ans, majorations et intérêts en sus. Un couple propriétaire depuis dix ans qui n’a jamais déposé de modelo 210a un passif à régulariser sur les exercices non prescrits, et il le découvre en général au pire moment — au moment de vendre, quand l’acquéreur ou son gestordemande les justificatifs. Régulariser spontanément coûte toujours moins cher que d’être découvert : c’est l’un des rares points de ce guide où la réponse est simple.

Le calendrier de dépôt vient d’être réformé, et tout ce que vous lirez ailleurs sur ce point sera périmé pour les revenus de 2026. La norme est l’Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, publiée au BOE du 23 juin 2026.

Dernier point, et il vous fera économiser une prestation qu’on vous vendra :un résident de France n’est pas tenu de désigner un représentant fiscal en Espagne. L’article 10.1 du texte refondu ne vise que les contribuables « que no sean residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea », et l’article 10.2 renvoie les résidents d’un État membre à la représentation de droit commun de la loi générale des impôts. C’est l’un des points sur lesquels le corpus commercial est le plus systématiquement inexact, précisément parce que la prestation se vend. Faire appel à un asesor fiscal pour déposer votre modelo 210reste évidemment utile : c’est un choix de confort, pas une obligation légale.

Revendre : la retenue de 3 %, la plus-value, et un impôt municipal en plus

La revente d’un bien espagnol par un non-résident suit une séquence en quatre temps, et il faut la connaître avant de fixer son prix parce qu’elle immobilise de la trésorerie.

1. L’acquéreur retient 3 % du prixet les verse au Trésor espagnol. L’article 25.2 est explicite : « Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento […] de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos. » C’est un acompte, pas un impôt définitif. Le formulaire est le modelo 211, et le bien transmis est affecté au paiement du plus faible entre la retenue et l’impôt dû, en cas de défaut de versement.
2. Le vendeur déclare la plus-value au modelo 210et l’impose à 19 %, par l’article 25.1.f) qui vise expressément les plus-values de cession d’éléments patrimoniaux.
3. Si l’impôt réel est inférieur à la retenue, le vendeur demande le remboursementde l’excédent. Cette demande se traite en plusieurs mois et personne ne vous préviendra si le dossier est bloqué : il faut la suivre.
4. Le vendeur acquitte la plusvalía municipale, qui est un impôt distinct et qui se paie en plus.

Sur l’assiette de la plus-value, deux règles à connaître. S’ajoutent au prix d’acquisition les investissements et améliorations ainsi que les frais et impôts inhérents à l’acquisition — donc l’impôt de mutation que vous avez payé à l’achat, le notaire et le registre —, à l’exclusion des intérêts ; et se déduisent du prix de cession les frais et impôts supportés par le cédant, catégorie dans laquelle entre la plusvalíamunicipale. Si le bien a été loué, attention : le prix d’acquisition est diminué de l’amortissement minimum, qu’il ait été effectivement déduit ou non. Le chapitre 18 traite ce point, qui transforme un oubli de déduction en perte sèche. Pour les biens acquis avant le 31 décembre 1994, un régime transitoire d’abattement subsiste, avec une branche de non-sujétion totalede la fraction antérieure au 20 janvier 2006 pour un immeuble dont la durée de détention au 31 décembre 1996 dépassait dix ans : le chapitre 8 le détaille, et il vaut la peine d’être vérifié sur toute acquisition ancienne.

HYPOTHESES -- a remplacer par vos donnees

          Prix de cession .............................. 420 000 EUR
          Prix d'acquisition majore des frais et impots
            inherents (ITP, notaire, registre) ......... 328 000 EUR
          Frais de cession et plusvalia municipale
            supportes par le vendeur .................... 12 000 EUR
          Bien non loue : aucun amortissement a retrancher

        1. RETENUE OPEREE PAR L'ACQUEREUR (art. 25.2)

          3 % x 420 000 ................................. 12 600,00
          Versee au Tresor espagnol au moyen du modelo 211

        2. PLUS-VALUE IMPOSABLE

          Prix de cession net (420 000 - 12 000) ....... 408 000,00
          - Prix d'acquisition majore .................. 328 000,00
          ------------------------------------------------------------
          = Plus-value ................................. 80 000,00

        3. IMPOT DU (art. 25.1.f)

          19 % x 80 000 ................................. 15 200,00
          - Retenue deja versee ......................... 12 600,00
          ------------------------------------------------------------
          = Solde a payer ................................ 2 600,00

        VARIANTE : PLUS-VALUE DE 30 000 EUR SEULEMENT

          Impot du 19 % x 30 000 ......................... 5 700,00
          Retenue deja versee ........................... 12 600,00
          ------------------------------------------------------------
          = Remboursement a demander ..................... 6 900,00
          Delai de traitement : plusieurs mois, a relancer

La plusvalía municipale : trois censures, deux méthodes, deux actualisations annulées

L’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana est un impôt communal, dû en plusde l’impôt sur la plus-value, et assis non sur la plus-value réelle du bien mais sur l’augmentation supposée de la valeur du terrain. Il n’a aucun équivalent français, il surprend tout le monde, et il est en 2026 le dossier le plus instable de tout le droit fiscal espagnol.

Son histoire tient en trois censures constitutionnelles, que le texte consolidé porte lui-même en mentions officielles : STC 59/2017 du 11 mai 2017, qui déclare inconstitutionnels les articles 107.1 et 107.2.a) en ce qu’ils imposaient des situations d’absence d’augmentation de valeur ; STC 126/2019 du 31 octobre 2019 ; et STC 182/2021 du 26 octobre 2021, qui a provoqué la refonte du mode de calcul. Nous identifions ces trois arrêts à partir des mentions du BOE, qui donnent la juridiction, la date, le numéro et l’article censuré : c’est une source primaire pour l’identification, pas pour la motivation, que nous n’avons pas lue et que nous ne citons donc pas.

Le régime issu de cette refonte offre deux méthodes, et le contribuable a le choix. La méthode objective, à l’article 107, prend la valeur du terrain retenue aux fins de l’IBI à la date du fait générateur, et lui applique un coefficient fonction de la période de génération. La méthode réelle, à l’article 107.5, permet de substituer la plus-value effective du terrain lorsqu’elle est inférieure : « Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor. » Et l’article 104.5 va plus loin : en l’absence de toute augmentation de valeur, il n’y a pas de soumission à l’impôt.

Une condition, et c’est la faute la plus fréquente : il faut déclarer. L’article 104.5 impose à l’intéressé de déclarer la transmission et de produire les titres qui documentent l’acquisition et la cession. Le vendeur qui ne déclare rien parce qu’il a vendu à perte ne bénéficie de rien. Le texte précise également la méthode de ventilation lorsqu’il y a du sol et de la construction : on applique aux valeurs de cession et d’acquisition la proportion que représente, à la date du fait générateur, la valeur cadastrale du terrain dans la valeur cadastrale totale.

Et voici la trouvaille du dossier, contre-intuitive et vérifiable : les coefficients applicables en 2026 sont ceux de 2024. Les coefficients font l’objet d’une actualisation annuelle par norme de rang légal, et cette actualisation a échoué deux années de suite. Le texte consolidé porte les mentions suivantes : « Se deja sin efecto la modificación de los importes máximos de los coeficientes señalados en el apartado 4 por Resolución de 22 de enero de 2025, que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre », puis « Se deja sin efecto la modificación de los importes máximos de los coeficientes señalados en el apartado 4, por Resolución de 27 de enero de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 16/2025 de 23 de diciembre ». La comparaison des versions successives du texte consolidé confirme que la version en vigueur au 28 janvier 2026 est identique à celle en vigueur au 29 décembre 2023.

Trois paramètres de minoration, enfin, que le tableau des coefficients ne laisse pas deviner : la commune peut appliquer par ordenanza fiscal un coefficient réducteur de 15 % au maximumsur la valeur du terrain ; elle peut prévoir une réduction pouvant aller jusqu’à 60 %pendant les cinq premières années suivant une révision cadastrale collective générale ; et le taux est municipal, plafonné à 30 %. La période de génération se compte en années complètes, mais lorsqu’elle est inférieure à un an, le coefficient annuel est proratisé au mois complet : une revente à huit mois n’est pas hors champ. Les transmissions par décès en ligne directe peuvent bénéficier d’une bonification allant jusqu’à 95 %, mais seulement si l’ordonnance municipale l’a prévue. Et les terrains rustiques au sens de l’IBI ne sont pas soumis à l’impôt.

HYPOTHESES -- a remplacer par vos donnees

          Appartement acquis en 2012 pour ............. 300 000 EUR
          Revendu en 2026 : periode de generation ......... 14 ans
          Coefficient maximal legal 2026 ..................... 0,09
          Valeur cadastrale totale (hypothese) ........ 150 000 EUR
          dont valeur cadastrale du terrain ............ 60 000 EUR
          Proportion terrain / total ......................... 40 %
          Taux municipal retenu (hypothese, plafond legal) .... 30 %

        METHODE OBJECTIVE (art. 107.1 a 107.4)

          Base = 60 000 x 0,09 ............................ 5 400,00
          Cotisation = 5 400 x 30 % ....................... 1 620,00

        METHODE REELLE (art. 107.5), REVENTE A 420 000 EUR

          Valeur du terrain a la cession   420 000 x 40 % 168 000,00
          Valeur du terrain a l'acquisition 300 000 x 40 % 120 000,00
          ------------------------------------------------------------
          Increment reel du terrain ...................... 48 000,00
          -> superieur a 5 400 : la methode objective l'emporte
          Cotisation due ................................. 1 620,00

        METHODE REELLE, REVENTE A 310 000 EUR

          Terrain a la cession 310 000 x 40 % ........... 124 000,00
          Terrain a l'acquisition ....................... 120 000,00
          Increment reel du terrain ....................... 4 000,00
          -> inferieur a 5 400 : la methode reelle l'emporte
          Cotisation = 4 000 x 30 % ....................... 1 200,00
          Economie ........................................... 420,00

        METHODE REELLE, REVENTE A 295 000 EUR

          Terrain a la cession 295 000 x 40 % ........... 118 000,00
          Increment reel : negatif
          -> NON-SUJETION (art. 104.5), mais DECLARATION OBLIGATOIRE
          Cotisation due ......................................... 0

Une question reste ouverte, et nous ne la trancherons pas : le sort des faits générateurs survenus entre le 1^er et le 27 janvier 2026. Le décret-loi de décembre 2025 avait modifié les coefficients avec effet au 1^erjanvier 2026, avant d’être privé d’effet par la résolution du 27 janvier. Un décret-loi non validé par le Congrès est abrogé et non annulé, ce qui laisse ouverte la question des actes accomplis pendant sa vigueur. Aucune source primaire que nous ayons lue ne règle ce point. Si vous avez vendu pendant ces vingt-sept jours, la réponse s’obtient auprès de la mairie compétente, qui applique son ordenanza fiscal, et elle mérite d’être demandée par écrit.

Le rendement locatif réel, sans complaisance

Le chapitre 18 traite la location elle-même : la durée du bail, les charges déductibles, l’amortissement de 3 %, la réduction de l’article 23.2 et les régimes régionaux de location touristique. Ce que nous traitons ici est l’autre moitié du calcul, celle que l’acquisition détermine et que les plaquettes ignorent : le rendement se calcule sur le capital engagé, pas sur le prix affiché, et il se termine par une sortie qui a un coût.

Le premier écart est mécanique. Un vendeur affiche un loyer rapporté au prix. Vous, vous avez décaissé le prix plusl’impôt de mutation, le notaire, le registre, la TVA sur les honoraires, la gestoría, l’avocat et l’éventuelle tasación. Sur l’exemple valencien, le capital engagé au titre des seuls postes que nous savons chiffrer s’élève à 327 718 € pour un prix de 300 000 €. Le même loyer rapporté à ce capital perd immédiatement quatre dixièmes de point. À Palma sur du neuf à plus d’un million, où les seuls impôts et tarifs pèsent 12,11 % du prix, la perte dépasse un demi-point pour un rendement affiché de 4,8 %.

CE QUE LE VENDEUR AFFICHE

          Loyer annuel 14 400 / prix 300 000 ................ 4,80 %
          (le loyer est une HYPOTHESE DE TRAVAIL : la source
           officielle des loyers est le SERPAVI, voir ci-dessous)

        CE QUE VOUS AVEZ REELLEMENT ENGAGE

          Prix .......................................... 300 000,00
          ITP 9 % ........................................ 27 000,00
          Notaire + registre + TVA 21 % ..................... 718,01
          ------------------------------------------------------------
          Capital engage (hors gestoria, avocat, agence) 327 718,01
          Loyer 14 400 / capital engage ..................... 4,39 %
          Perte due aux seuls frais d'acquisition ...... -0,41 point

        CE QU'IL RESTE APRES CHARGES ET IMPOT ESPAGNOL

          Loyer brut ..................................... 14 400,00
          - IBI decaisse (hypothese) ......................... 900,00
          - Reparations et entretien (hypothese) ............. 600,00
          - Impot espagnol : voir chapitre 18 (resident ou
            non-resident, la reponse et le taux different)
          ------------------------------------------------------------
          Flux avant impot ............................... 12 900,00
          Rendement avant impot sur capital engage .......... 3,94 %

        CE QUE LA SORTIE COUTERA, ET QUE PERSONNE N'INTEGRE

          Retenue de 3 % du prix a la revente (avance)
          Plusvalia municipale : jusqu'a 30 % de la base terrain
          Impot de 19 % sur la plus-value nette
          Amortissement minimum retranche du prix d'acquisition
            si le bien a ete loue (voir chapitre 18)
          Duree d'occupation opposable en zone tendue : 11 ans

Le deuxième écart est temporel, et il est plus lourd que le premier. Un bail d’habitation espagnol signé par un bailleur personne physique est opposable cinq ansau minimum, auxquels s’ajoutent jusqu’à trois ans de prorogation tacite et, en zone de marché résidentiel tendu déclarée, jusqu’à trois ans de prorogation extraordinaire que le bailleur doit obligatoirement accepter : onze ansau total, treize pour un bailleur personne morale. Ce paramètre ne modifie pas le rendement d’un dixième de point : il décide de la liquiditéde l’investissement. Un client qui achète en zone tendue avec un projet de revente à horizon dix ans doit le savoir avant de signer, pas après. Le chapitre 18 détaille le mécanisme.

Le troisième écart est le plus insidieux, parce qu’il ne se voit pas : c’est le coût de portage d’un bien qu’on ne loue pas. Une résidence secondaire vide ne produit aucun loyer et produit néanmoins de l’impôt : le revenu imputé de l’article 85, l’IBI, les charges de copropriété, la part fixe d’électricité, l’assurance, et — si votre patrimoine le porte — l’impôt sur la fortune espagnol, l’impôt de solidarité et l’impôt sur la fortune immobilière français, le même bien étant susceptible d’entrer dans les trois assiettes. Beaucoup de projets d’achat sur la côte sont présentés comme « l’usage familial financé par quelques semaines de location » : c’est le montage qui résiste le moins bien au chiffrage complet.

Reste la question que personne ne pose et qui décide de tout : faut-il acheter dans un marché qui monte de 12,9 % par an ?Nous n’avons pas de réponse générale, et nous nous méfions de ceux qui en ont une. Ce que nous pouvons dire tient en trois observations. La hausse est générale — toutes les communautés et villes autonomes affichent un taux annuel positif à deux chiffres —, ce qui exclut de la lire comme un phénomène local sur lequel une bonne sélection protégerait. Elle est plus forte sur l’occasion(13,5 %) que sur le neuf (9,1 %), ce qui est inhabituel et resserre l’écart de prix entre les deux marchés au moment même où l’écart de fiscalité reste entier. Et elle intervient dans un marché où le groupe Logement de l’indice des prix à la consommation progresse lui aussi de 4,7 % : le coût d’usage monte en même temps que le prix d’actif.

Ce que nous disons à nos clients, et qui n’est pas commercialement confortable : une hausse de prix passée n’est pas un rendement, et elle n’est pas davantage une prévision. Un investissement immobilier espagnol dont l’équilibre repose sur la poursuite de la hausse n’est pas un investissement locatif : c’est un pari directionnel avec huit à douze pour cent de frais d’entrée, un impôt de sortie et une liquidité de plusieurs mois. Si le calcul ne tient pas à prix constant, il ne tient pas.

Ce qui coûte plus cher qu’en France, et que personne ne budgète

Un guide qui ne dirait que du bien de l’immobilier espagnol serait un guide commercial. Voici la liste, honnête, des postes sur lesquels l’Espagne est plus coûteuse ou plus contraignante que la France pour un acquéreur français.

• Le droit de mutation, dans cinq communautés sur sept.Les droits d’enregistrement français sur l’ancien se situent, dans la plupart des départements, nettement en deçà des 9 % valenciens, des 10 % catalans d’entrée de barème ou des 13 % de tranche haute baléare. Madrid, à 6 %, et les Canaries, à 6,5 %, font exception.
• Le droit de timbre sur le neuf.De 0,75 % à 2 % selon la communauté, s’ajoutant à la TVA. La France n’a pas d’équivalent : c’est un poste entier qui n’apparaît dans aucun budget établi depuis Paris.
• La prime du neuf sur le prix lui-même : +25,7 % à Palma, +27,4 % à Marbella, +32,5 % à Orihuela. Elle se cumule avec la ligne précédente.
• Un impôt annuel sur un bien qui ne rapporte rien.Le revenu imputé de l’article 85 n’a pas d’équivalent français pour un non-résident. Il est modeste, il est annuel, et il est presque toujours oublié.
• Un impôt municipal supplémentaire à la revente. La plusvalíase paie en plus de l’impôt sur la plus-value, et son délai de déclaration est de trente jours ouvrables.
• Une immobilisation de trésorerie à la sortie.La retenue de 3 % porte sur le prix et non sur le gain : sur une vente à faible plus-value, vous financez le Trésor espagnol pendant plusieurs mois.
• Un intermédiaire de plus. La gestoríafait ce que le notaire français fait sans le facturer séparément. C’est un poste de coût sans contrepartie visible.
• Une base d’imposition qui ne suit pas votre prix. Le valor de referenciapeut excéder le prix négocié, et l’impôt se calcule dessus. La bonne affaire ne réduit pas la facture fiscale.
• Un engagement locatif de onze ansen zone tendue, là où le bail d’habitation français nu engage trois ans renouvelables avec faculté de reprise pour vendre.
• Et une illusion de structuration à écarter. Interposer une société — française ou espagnole — pour détenir le bien ne le fait passortir de l’assiette de l’impôt sur la fortune espagnol ni de l’impôt de solidarité : l’article 5.Uno.b) de la loi de l’impôt sur la fortune répute situés en Espagne les titres non cotés de toute entité dont l’actif est constitué à 50 % au moins, directement ou indirectement, d’immeubles espagnols. S’y ajoute, si la société est bailleresse, l’allongement du bail d’habitation de cinq à sept anspour un bailleur personne morale. Les chapitres 13 et 15 traitent les structures de détention.

Les huit points que nous ne tranchons pas, à qui les poser et avec quelles pièces

Ce qui suit n’est pas une clause de style. Ce sont les points sur lesquels nous n’avons pas atteint une source primaire suffisante au 30 juillet 2026, et sur lesquels un acte irréversible ne doit pas être signé sans arbitrage. Ils doivent être tranchés avec nos avocats partenaires spécialisés sur l’Espagne — et, pour les questions régionales, avec un abogadoétabli dans la communauté concernée, parce que le droit civil, le droit de l’urbanisme et le droit du tourisme y sont régionaux. Pour chacun, nous indiquons la question exacte à poser et les pièces à réunir avant le rendez-vous.

1. La qualification du contrat préliminaire sur un bien catalan ou baléare.Question : quelle disposition du llibre sisè du Codi civil de Catalunya(Ley 3/2017) ou de la Compilació de dret civil de les Illes Balears régit les arres penitencials, et quel libellé garantit la faculté de dédit que nous voulons ? Pièces : le projet de contrat, la nota simple, le montant de l’acompte envisagé.
2. La valeur de référence du bien et son écart avec le prix négocié.Question : la valeur de référence excède-t-elle le prix, et de combien ? Fait-elle franchir un plafond de taux réduit ou un seuil de barème ? Pièces : référence cadastrale, extrait de la Sede Electrónica del Catastro, projet de prix.
3. Le calcul du barème baléare entre un et deux millions d’euros.Question à poser par écrit à l’Agència Tributària de les Illes Balears : la colonne « Resto de valor hasta » de la tranche à 12 % de l’article 10.a) du DLeg 1/2014 doit-elle se lire 1 000 000 ou 2 000 000 ? Pièce : le projet d’acquisition avec sa valeur.
4. Le taux applicable au logement protégé en Catalogne.Question : le Decret llei 5/2025publié au DOGC fixe-t-il le tarif THP à 5 % ou à 7 % ? La page de tarifs de l’administration catalane porte les deux valeurs.
5. Le délai d’autoliquidation dans cinq des sept communautés.Question : quel est le délai de dépôt de l’ITP-AJD à Madrid, en Catalogne, aux Baléares, aux Canaries et à Murcie, dans sa rédaction applicable à la date de la signature ? Nous n’avons établi que l’Andalousie (deux mois) et la Communauté valencienne (un mois).
6. Le sort des faits générateurs de plusvalía du 1^er au 27 janvier 2026.Question, à poser à la mairie compétente par écrit : quels coefficients la commune applique-t-elle aux cessions de cette période ? Pièces : escriturade cession, titre d’acquisition, dernier avis d’IBI.
7. Les conditions détaillées des taux réduits murciensdes apartados 5 à 9 de l’article 6 du DLeg 1/2010, que nous n’avons pas relevées ligne à ligne, et le régime transitoire canarien de la Ley 6/2025 pour les viviendas vacacionales existantes.
8. Le taux d’IBI, la surtaxe des logements vacants et le taux de plusvalía de la commune visée.Question : quelle est l’ordenanza fiscalen vigueur, quel taux d’IBI, quels coefficients de plusvalía, quel taux, quel coefficient réducteur, la surtaxe des logements vacants a-t-elle été activée ? Ces quatre réponses sont publiques et locales : elles se demandent avant l’offre, pas après le compromis.

Deux pièces, enfin, que nous demandons systématiquement au vendeur avant toute offre et qu’on n’obtient jamais spontanément : le dernier avis d’IBI, qui donne la valeur cadastrale, le taux communal et la référence cadastrale d’un seul coup, et le certificat du syndicattestant de l’absence de dettes de copropriété et faisant état des travaux votés. Une nota simplerécente s’y ajoute, ainsi que la certification énergétique et, sur un bien ancien ou une maison individuelle, une vérification urbanistique par un professionnel local — les constructions non déclarées et les extensions non régularisées sont un contentieux fréquent sur le littoral, et elles se découvrent au moment de revendre.

« On garde l’appartement de Nantes. Il est loué 1 200 € par mois, ça paiera le loyer là-bas. » C’est la phrase la plus fréquente de nos rendez-vous de départ, et elle repose sur une arithmétique qui ne survit pas au passage de la frontière. Non pas parce que l’Espagne serait plus lourde — sur ce loyer précis, elle est nettement plus légère que la France — mais parce que les deux pays imposent le même loyer, qu’ils ne calculent pas le même revenu net, et que le mécanisme censé corriger la double imposition ne corrige, dans ce cas de figure, presque rien. Les 14 400 € de loyers de nos clients supportent 4 246 € de prélèvements français ; l’impôt espagnol théorique sur le même loyer est de 425 € ; et le crédit d’impôt espagnol est plafonné à… 425 €. Le calcul complet est plus bas.

Ce chapitre traite un patrimoine que presque tous nos clients conservent : l’immeuble français. L’appartement loué nu, la maison de famille qu’on ne vend pas, le studio en meublé, les parts de SCI signées il y a quinze ans chez le notaire. Il en traite les quatre moments : le loyer encaissé, le bien qu’on ne loue pas — qui coûte davantage que celui qu’on loue, et c’est le contresens le plus cher de tout le dossier —, la structure de détention, et la vente. Pour chacun, ce que prend la France, ce que prend l’Espagne, et ce que le crédit d’impôt rattrape réellement.

Un avertissement d’emblée, parce qu’il commande la lecture de tous les chiffres espagnols de ce chapitre. L’impôt sur le revenu espagnol comporte une moitié votée par la communauté autonome de résidence. Un loyer français encaissé par un résident de Madrid et le même loyer encaissé par un résident de Valence n’entrent pas dans le même barème. Chaque fois que nous donnons un taux marginal espagnol, nous disons de quelle communauté il s’agit : un chiffre présenté comme « espagnol » sans cette précision est inutilisable. Le chapitre 02 détaille les dix-sept fiscalités ; celui-ci se contente d’en tirer les conséquences sur l’immobilier français.

Deux États imposent le même loyer, et ce n’est pas une anomalie

L’article 6 de la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 dispose : « Les revenus qu’un résident d’un Etat contractant tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre Etat contractant, sont imposables dans cet autre Etat. » Lisez le verbe : « sont imposables », et non « ne sont imposables que ». C’est une imposition partagée. La France, État de situation de l’immeuble, impose. L’Espagne, État de résidence, impose aussi — sur le revenu mondial de ses résidents — et élimine la double imposition par l’article 24. Toute présentation qui laisse croire que « le loyer français reste taxé en France, point » est fausse d’une déclaration entière.

Le protocole annexé à la convention ajoute une phrase que presque personne ne cite et qui règle un débat entier. Point 5 du protocole : « Les dispositions de l’article 6 sont applicables aux revenus provenant de locations en meublé. » Une ligne, et elle vaut pour tout le meublé français : quelle que soit la qualification interne française — loueur en meublé non professionnel, loueur en meublé professionnel, bénéfices industriels et commerciaux —, le revenu relève de l’article 6 et non de l’article 7 sur les bénéfices des entreprises. La France conserve le droit d’imposer. Nous y revenons en détail.

L’asymétrie qui décide de tout est dans l’article 24, et elle joue contre le Français qui part. Regardez les deux mécanismes côte à côte. Pour un résident de France qui loue un appartement à Valence, l’article 24 § 1 a) i) accorde un crédit d’impôt « égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus » — les revenus immobiliers de l’article 6 ne figurent pas dans la liste du ii). Résultat : l’impôt français est intégralement neutralisé, quel que soit l’écart de taux. Pour un résident d’Espagne qui loue un appartement à Nantes, l’article 24 § 2 a) donne : « l’Espagne accorde sur l’impôt qu’elle perçoit […] une déduction d’un montant égal à l’impôt payé en France. Le montant ainsi déduit ne peut toutefois excéder la fraction de l’impôt espagnol calculé avant déduction, correspondant, selon le cas, aux revenus ou à la fortune imposables en France. » C’est une imputation ordinaire plafonnée. Si l’impôt français dépasse l’impôt espagnol correspondant, l’excédent est perdu. Jamais remboursé, jamais reportable.

Cette asymétrie n’est pas une subtilité de spécialiste : c’est elle qui explique pourquoi le même immeuble, dans le même couple d’États, coûte cher dans un sens et rien dans l’autre. Le sens qui coûte est le vôtre.

Ce que la France prélève sur le loyer, et le mécanisme que personne ne demande

Vous restez déclarant en France. Le revenu net foncier se détermine selon les règles de droit commun, régime réel ou micro-foncier : votre non-résidence ne vous prive d’aucune charge déductible. C’est le premier contresens à évacuer — nous entendons régulièrement l’inverse. Ce qui change, c’est le taux.

L’article 197 A du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2018, impose un plancher : l’impôt du non-résident ne peut être inférieur à « 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu et un taux de 30 % à la fraction supérieure ». Pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer, ces pourcentages sont ramenés à 14,4 % et 20 %. Précision de sourçage : nous n’avons pas relevé sur source primaire le montant 2026 de la limite supérieure de la deuxième tranche, revalorisée par la loi de finances pour 2026, et nous ne le publions donc pas. Le renvoi de l’article 197 A étant dynamique, la règle est juste sans le chiffre ; le seuil de bascule se relève au moment du calcul.

Le même article ouvre une porte de sortie, et c’est le mécanisme le plus rentable et le plus mal expliqué de tout le dossier des non-résidents : « lorsque le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère serait inférieur à ces minima, ce taux est applicable à ses revenus de source française ». C’est le taux moyen : on applique le barème progressif français à l’ensemble de vos revenus mondiaux, on en tire un taux moyen, et ce tauxs’applique à vos seuls revenus de source française. Quatre points décident de son intérêt, et le corpus francophone les rend mal.

Un. Il suppose de déclarer à la France vos revenus espagnols. C’est le prix à payer, et il n’est pas symbolique : vous ouvrez votre situation mondiale à l’administration française. Deux. Un client dont les revenus espagnols sont élevés n’y a aucunintérêt : son taux moyen dépassera 20 %. Le taux moyen est un outil pour les petits revenus français d’un contribuable globalement peu imposé — typiquement un retraité modeste percevant un loyer. Trois. La charge de la preuve pèse sur vous (« lorsque le contribuable justifie ») : en pratique, l’administration demande une déclaration des revenus mondiaux et des justificatifs. La demande n’est ni irrévocable ni globale : elle se formule année par année. Quatre, et c’est l’erreur de calcul la plus fréquente : le taux moyen comme le taux minimum ne concernent que l’impôt sur le revenu. Ils n’ont aucun effet sur les prélèvements sociaux, qui se calculent à taux fixe sur leur propre assiette. Appliquer le taux moyen à l’ensemble « impôt + prélèvements sociaux » fausse le résultat de plusieurs centaines d’euros.

Il existe une cinquième raison de demander le taux moyen, que nous n’avons lue nulle part et qui est pourtant la meilleure dans un contexte espagnol : il ne réduit pas seulement votre impôt français, il évite de fabriquer un crédit d’impôt espagnol inutilisable. Nous y venons dans deux sections, une fois la mécanique espagnole posée.

Une confusion à écarter tout de suite, parce qu’elle circule : le taux moyen de l’article 197 A n’est pas le mécanisme de l’article 197 B. Ce dernier ne concerne ni les loyers niles plus-values : il vise les traitements, salaires, pensions et rentes viagères de source française servis à des personnes de nationalité françaisenon domiciliées en France, et il rend la retenue de l’article 182 A libératoire par défaut pour la fraction relevant des tranches à 0 % et 12 %. Deux points valent d’être connus même d’un lecteur qui n’a que des loyers, parce qu’il a souvent aussi une pension. D’abord, ce caractère libératoire est réversible sur demande : le dernier membre de phrase de l’alinéa ouvre le remboursement de l’excédent de retenue « lorsque la totalité de cette retenue excède le montant de l’impôt qui résulterait de l’application des dispositions du a de l’article 197 A à la totalité de la rémunération », et l’arbitrage se recalcule chaque année. Ensuite, la condition de nationalité française de l’article 197 B est difficilement opposable à un ressortissant espagnol résident d’Espagne : l’article 25 § 1 de la convention interdit de traiter plus lourdement les nationaux d’un État que ceux de l’autre « qui se trouvent dans la même situation », et le point 15 du protocole, qui ferme la comparaison entre résidents d’États différents, ne la ferme pas ici puisque les deux termes de la comparaison résident dans le même État. C’est un argument textuellement sourcé, non une décision. Le chapitre 09 traite ce mécanisme au fond.

Les prélèvements sociaux : le champ est plus large que vous ne le croyez, l’exonération plus étroite

Trois questions, à ne jamais mélanger : le champ, le taux, et l’exonération dite « de Ruyter ». Commençons par le champ, parce qu’il est mal décrit partout, y compris dans les présentations les plus sérieuses.

Un non-résident n’est pas assujetti par les mêmes paragraphes qu’un résident. L’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025, assujettit les résidents par son I et les non-résidents par son I bis : « Sont également assujetties à la contribution les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu. » Le même dédoublement existe à l’article L. 136-7 pour les plus-values immobilières : résidents au I, 2° ; non-résidents au I bis, par renvoi au prélèvement de l’article 244 bis A.

Ce renvoi au a du I de l’article 164 B est décisif et il est presque toujours mal lu. Il ne désigne pas une catégorie de revenu — les revenus fonciers — mais un critère de localisation du bien : les revenus d’immeubles situés en France. Conséquence directe, et elle vise un actif que beaucoup de nos clients conservent : les loyers d’une location meublée, imposés en bénéfices industriels et commerciaux et non en revenus fonciers, paraissententrer dans l’assiette des prélèvements sociaux du I bis. Ce point n’a pas été confirmé sur une doctrine, et l’article 164 B lui-même n’a pas été ouvert pour ce guide : nous le signalons comme une lecture, non comme un état du droit.

À l’inverse, et c’est un gain réel du départ, ne supportent aucun prélèvement social français chez un résident d’Espagne : les dividendes de source française, les intérêts, les plus-values mobilières, les rachats d’assurance-vie et les pensions. La formulation à retenir est celle-ci, et elle est bornée à ce que nous avons lu : les I bis des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale, consultés le 30 juillet 2026, ne visent, pour les personnes physiques non fiscalement domiciliées en France, que les revenus du a du I de l’article 164 B du code général des impôts et les plus-values imposées au prélèvement de l’article 244 bis A.Ce n’est pas une exonération : c’est une absence de texte d’assujettissement, ce qui est bien plus solide.

Venons-en à l’exonération dite « de Ruyter », dont l’appellation courante est doublement trompeuse. Ce n’est pas un taux réduit, c’est une exonération de contribution. Le I ter de l’article L. 136-6, version en vigueur depuis le 16 février 2025 : « Par dérogation aux I et I bis, ne sont pas redevables de la contribution les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. » Ce qui tombe, c’est la contribution sociale généralisée, et avec elle la contribution pour le remboursement de la dette sociale ; ce qui reste dû, c’est le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du code général des impôts, dont le texte, dans sa version du 1^er janvier 2019, dispose que « Le taux des prélèvements de solidarité mentionnés au I est fixé à 7,5 % » et qui vise expressément les contributions des articles L. 136-6 et L. 136-7, donc leurs I bis. D’où le résultat de 7,5 %, qui n’est pas un taux de CSG réduit mais le seul prélèvement survivant.

Les deux conditions sont mal libellées partout, y compris dans nos propres notes internes avant vérification. La première — « relever d’une législation soumise » au règlement 883/2004 — n’exclut à peu près personne : la législation française y est elle-même soumise. Ne déduisez donc rien du seul fait que l’Espagne est membre de l’Union. Tout se joue sur la seconde, et le texte dit « ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français » — formule plus large que « assurance maladie », puisqu’elle vise la sécurité sociale dans son ensemble.

Reste le taux plein, et c’est le point le plus instable du dossier français. Le IV de l’article L. 136-8 maintient un taux de contribution sociale généralisée de 9,2 % par dérogation au taux du I, qui est de 10,6 %. Mais il énumère limitativement ce qu’il vise, et il vise « les revenus mentionnés au a du I de l’article L. 136-6 » et « les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7 » — c’est-à-dire les paragraphes applicables aux résidents. Il ne renvoie ni au I bis de l’article L. 136-6, ni au I bis de l’article L. 136-7, qui sont ceux des non-résidents. Le constat textuel a été vérifié mot pour mot. Il produit deux dissymétries qu’il faut traiter séparément.

Un dernier prélèvement, systématiquement absent des comparatifs France-Espagne, et qui ne concerne pas l’immeuble mais qui frappe le même contribuable : la cotisation d’assurance maladie de l’article L. 131-9 du code de la sécurité sociale, dans sa version en vigueur depuis le 28 décembre 2023, qui prévoit « des taux particuliers de cotisations d’assurance maladie, maternité, invalidité et décès à la charge des assurés […] applicables aux personnes qui ne remplissent pas les conditions de résidence définies à l’article L. 136-1 » et qui bénéficient d’une couverture obligatoire au titre de l’article L. 160-1. Le titulaire d’un formulaire S1 la supporte sur ses pensions françaises. Elle n’est ni la CSG, ni la CRDS, ni le prélèvement de solidarité, et l’Espagne ne l’impute pas. Les taux sont ceux de l’article D. 242-8 du même code, dans sa rédaction en vigueur depuis le 30 septembre 2018 issue du décret n° 2018-821 du 27 septembre 2018 : 3,20 % sur les avantages de retraite servis par les organismes du régime général et 4,20 %sur les autres, dont les retraites complémentaires. Ces chiffres ne sont pas périmés : le décret n° 2017-1895 du 30 décembre 2017 les avait relevés, et ils ont été rétablis pour les périodes courant à compter du 1^er mars 2018. Le chapitre 13 expose la chaîne de textes en détail. Le taux effectivement précompté se lit sur le décompte annuel de la caisse avant tout chiffrage. Le chapitre 09 traite ce prélèvement au fond.

Le même loyer, côté espagnol : un revenu net qui n’a rien à voir

Le loyer français entre dans l’impôt sur le revenu espagnol comme rendimiento del capital inmobiliario, en base générale— donc au barème étatique de l’article 63 de la Ley 35/2006 plusle barème complémentaire de votre communauté autonome. C’est ici que la dispersion régionale se paie : la part étatique va de 9,50 % à 24,50 %, et la part autonomique, d’un ordre de grandeur comparable, change d’une communauté à l’autre. Le taux marginal cumulé maximal est de 45,00 % à Madrid, 47,00 % en Andalousie et en Région de Murcie, 49,25 % aux Baléares, 50,00 % en Catalogne, 50,50 % aux Canaries et 54,00 % en Communauté valencienne— sept communautés, celles dont nous avons ouvert le barème ; nous n’écrivons donc « le plus élevé » ni « le plus bas » d’Espagne, faute d’avoir lu les dix autres et les quatre normes forales. Sur un loyer, la différence ne se mesure pas au marginal mais au taux moyen ; elle reste réelle.

Les charges déductibles sont celles de l’article 23.1 de la Ley 35/2006, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2024, et elles ne se calquent pas sur les charges françaises. Trois d’entre elles changent le résultat.

Les intérêts d’emprunt et les travaux de réparation et de conservation sont déductibles, mais avec un plafond que la France ne connaît pas : « El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes » — le cumul des intérêts et des travaux ne peut excéder le loyer brut du bien, l’excédent étant reportable quatre ans. Un gros chantier français n’efface donc pas le revenu espagnol des autres biens : il se lisse.

L’amortissement est la différence structurelle la plus lourde, et elle joue en votre faveur. L’article 23.1 b) admet en déduction « Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva », et précise : « Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. » Autrement dit : 3 % par an du plus élevé du coût d’acquisition ou de la valeur cadastrale, valeur du terrain exclue. La France n’autorise rien de tel au régime réel des revenus fonciers. Sur un bien acquis 267 400 €, l’amortissement espagnol pèse plus de 6 000 € par an de charge supplémentaire.

Attention à la qualification : ce n’est pas une obligation, contrairement à ce qu’on lit souvent. L’article 23.1 figure sous un chapeau de déduction — « Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes » — et l’amortissement est donc une faculté plafonnée. Mais ne pas l’exercer n’est jamais un arbitrage, c’est une perte sèche, et nous expliquons pourquoi dans la section consacrée à la vente.

Les impôts locaux sont la troisième charge, et elle n’est presque jamais mentionnée. L’article 23.1.a).2.º admet la déduction des « tributos y recargos no estatales […] siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador ». En Espagne, c’est l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Sur un immeuble français, c’est la taxe foncière, qui est bien un impôt local et non étatique, assis sur le bien producteur du revenu. Nous n’avons retrouvé aucune consulta vinculante appliquant cette lettre à une taxe foncière française ; la lecture nous paraît sûre sur le texte, elle n’est pas confirmée par une source espagnole.

La réduction de 50 % que le corpus francophone ignore, et ses quatre conditions

L’article 23.2 de la Ley 35/2006réduit le rendement net positif tiré de la location d’un immeuble à usage d’habitation, selon une échelle de 90 %, 70 %, 60 % et, « en cualquier otro caso », 50 %. Le point décisif pour vous : le texte ne pose aucune condition de localisation du bien. Sur sa lettre, un immeuble français loué à usage d’habitation par un résident d’Espagne ouvre droit à la réduction de 50 % de la lettre d). Les taux majorés supposent en revanche des qualifications de droit espagnol — zona de mercado residencial tensionadodéclarée par le ministère compétent, réhabilitation au sens de l’article 41.1 du règlement espagnol de l’impôt — qu’un bien situé en France ne peut pas satisfaire.

L’enjeu est un facteur deux. Une réduction de 50 % de la base espagnole divise par deux l’impôt espagnol théorique sur le loyer français — donc divise par deux le plafond du crédit d’impôtde l’article 80. Tout raisonnement sur la mécanique du crédit qui ignore cette réduction est faux d’un facteur deux.

Quatre réserves conditionnent l’application, et elles doivent figurer avec le taux. Un : la location doit être « destinada a vivienda », ce qui exclut la location saisonnière, touristique et commerciale. Deux : la réduction ne joue que sur un rendement net positif. Trois, et c’est le piège procédural : elle « sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada » avant l’ouverture d’un contrôle — le bailleur qui ne l’a pas demandée spontanément la perd, et un redressement ne la rétablit jamais. Quatre : les conditions « deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos ».

Une charnière de calendrier, enfin, qui vaut de l’argent et que nous vérifions bail en main à chaque dossier. La disposición transitoria trigésima octavade la Ley 35/2006, insérée par la Ley 12/2023, maintient pour les baux d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi la réduction « en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 », soit 60 %. La charnière est le 26 mai 2023 : bail conclu avant cette date, 60 % ; bail conclu à compter de cette date, barème 90 / 70 / 60 / 50, avec effet fiscal au 1^erjanvier 2024. Conséquence pratique, contre-intuitive et rarement anticipée : renouveler par un contrat nouveau un bail français signé en 2022 vous coûte dix points de réduction espagnole.

Un mot sur l’indivision, parce qu’une idée fausse circule et qu’elle conduirait à déconseiller un mode de détention très répandu pour un motif inexistant. L’article 89.1.1.ª de la Ley 35/2006 écarte effectivement les réductions de l’article 23.2 du calcul du revenu attribuable au niveau de l’entité — comunidad de bienes, société civile sans personnalité fiscale. Mais l’article 89.4 les rétablit : « Los miembros de la entidad en régimen de atribución de rentas que sean contribuyentes por este Impuesto podrán practicar en su declaración las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32.1 de esta Ley. » La réduction n’est pas perdue : elle est appliquée par chaque indivisaire dans sa propre déclaration, en fonction de sa situation personnelle. L’indivision ne fait donc perdre aucun avantage ; elle individualise l’appréciation des conditions.

Le crédit d’impôt espagnol : pourquoi il ne rembourse presque rien

Le mécanisme est à l’article 80 de la Ley 35/2006, et sa lecture littérale est indispensable parce que le plafond y est écrit :

« 1. Cuando entre las rentas del contribuyente figuren rendimientos o ganancias patrimoniales obtenidos y gravados en el extranjero, se deducirá la menor de las cantidades siguientes: a) El importe efectivo de lo satisfecho en el extranjero por razón de un impuesto de naturaleza idéntica o análoga a este impuesto o al Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre dichos rendimientos o ganancias patrimoniales. b) El resultado de aplicar el tipo medio efectivo de gravamen a la parte de base liquidable gravada en el extranjero. 2. A estos efectos, el tipo medio efectivo de gravamen será el resultado de multiplicar por 100 el cociente obtenido de dividir la cuota líquida total por la base liquidable. A tal fin, se deberá diferenciar el tipo de gravamen que corresponda a las rentas generales y del ahorro, según proceda. »

Trois conséquences opérationnelles. Un : le crédit est plafonné au tipo medio efectivo espagnol appliqué à la part de base liquidableimposée à l’étranger — c’est-à-dire à la base espagnole après charges espagnoles et après la réduction de 50 %, pas au revenu net français. Deux : le texte distingue le taux moyen des rentas generales de celui des rentas del ahorro ; un loyer relève du premier, une plus-value du second. Trois : le crédit vise un impôt « de naturaleza idéntica o análoga ». La contribution sociale généralisée et la contribution pour le remboursement de la dette sociale entrent-elles dans cette définition ? Sur un revenu foncier, les prélèvements sociaux pèsent presque autant que l’impôt : la question est financièrement lourde. Nous n’avons retrouvé aucune source espagnole tranchant ce point et nous ne l’affirmons dans aucun sens. Le chapitre 10 expose ce que l’administration espagnole refuse par ailleurs d’imputer.

SITUATION
          M. et Mme C., installes a Valence depuis 2024.
          Appartement a Nantes, acquis en septembre 2013.
          Cout d'acquisition, frais d'acte compris ..... 267 400 EUR
          Ventilation retenue : 22 % terrain, 78 % bati
          Loue nu. Bail signe en mars 2022 (avant le 26/05/2023).
          Loyers encaisses en 2026 ..................... 14 400 EUR

        CHARGES REELLES DE L'ANNEE
          Taxe fonciere ................................. 1 285 EUR
          Assurance proprietaire non occupant ............. 190 EUR
          Honoraires de gestion ......................... 1 015 EUR
          Reparations .................................... 910 EUR
                                                TOTAL   3 400 EUR

        COTE FRANCAIS -- regime reel foncier
          Revenu brut ................................. 14 400 EUR
          - charges deductibles ......................... 3 400 EUR
          = Revenu net foncier ......................... 11 000 EUR

          Impot sur le revenu, taux minimum 20 % ........ 2 200 EUR
          Prelevements sociaux, lecture a 18,6 % ........ 2 046 EUR
             (lecture a 17,2 % : 1 892 EUR -- ecart 154 EUR)
                                  TOTAL FRANCE   4 246 EUR

        COTE ESPAGNOL -- rendimiento del capital inmobiliario
          Rendimiento integro .......................... 14 400 EUR
          - memes charges reelles ....................... 3 400 EUR
          - amortissement art. 23.1 b)
            267 400 x 78 % x 3 % ........................ 6 257 EUR
          = Rendimiento neto ............................ 4 743 EUR
          - reduction art. 23.2, regime transitoire 60 % 2 846 EUR
          = Base imposable espagnole .................... 1 897 EUR

          Impot espagnol theorique
            au tipo medio efectivo de 22,4 % ............. 425 EUR

        CREDIT D'IMPOT -- art. 80 LIRPF
          a) impot etranger effectivement paye ......... 2 200 EUR
          b) tipo medio efectivo x base espagnole ........ 425 EUR
          Deduction = la plus faible des deux ............ 425 EUR

        RESULTAT
          Impot espagnol sur le loyer francais ............. 0 EUR
          Impot francais non impute .................... 1 775 EUR
          Prelevements sociaux, deductibilite espagnole
            non etablie .............................. 2 046 EUR
          ------------------------------------------------------
          CHARGE TOTALE SUR 14 400 EUR DE LOYERS ....... 4 246 EUR
            soit 29,5 % du loyer brut
            et   38,6 % du revenu net francais

Regardez le résultat en face, parce qu’il inverse l’intuition. L’Espagne est plus légèreque la France sur ce loyer : sa base imposable est de 1 897 € quand la base française est de 11 000 €, et son impôt théorique de 425 € quand la France en prélève 4 246 €. Et c’est précisément pour cela que le crédit d’impôt ne sert à rien : plus l’Espagne est douce, plus le plafond du crédit est bas, et plus l’impôt français devient un coût définitif. Un client qui compare les barèmes des deux pays conclut que l’Espagne est favorable ; un client qui compare les factures constate qu’il paie l’impôt du pays le plus lourd sans bénéficier de la douceur du pays le plus léger.

D’où le seul levier réellement actionnable, et il est français : le taux moyen de l’article 197 A. Supposons, pour la démonstration et sans le calculer — nous n’avons pas relevé le barème 2026 sur source primaire —, que le taux moyen de ce couple ressorte à 9 %. L’impôt français tomberait de 2 200 € à 990 €, et le crédit de 425 € en couvrirait alors 43 % au lieu de 19 %. L’économie serait de 1 210 € sur une seule année, sur un seul appartement, pour une case cochée et une déclaration de revenus mondiaux. C’est l’un des rares arbitrages où les deux systèmes se répondent, et il se demande chaque année.

Le bien que vous ne louez pas coûte plus cher que celui que vous louez

C’est la phrase la plus contre-intuitive de ce chapitre, et c’est la plus chère. La maison de famille qu’on garde « parce qu’on ne vend pas ça », l’ancienne résidence principale qu’on n’a pas encore mise en vente, l’appartement qu’on laisse vide pour y revenir l’été : tous produisent en Espagne un revenu imposable que vous n’encaissez pas.

L’article 85 de la Ley 35/2006, inchangé depuis le 1^erjanvier 2015, impute un revenu sur les immeubles urbains « no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado », à hauteur de 2 % de la valeur cadastrale. Et le troisième alinéa règle le cas du bien qui n’en a pas : « Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. » Un immeuble français n’a pas de valor catastral espagnol. La règle appliquée revient donc à 1,1 % de 50 % de la valeur d’acquisition, soit 0,55 % par an, imputé en base générale, au barème progressif étatique et régional.

Quatre règles d’application, elles, sont certaines et changent le conseil. La résidence habituelle est exclue— ce qui signifie que votre maison française cesse d’être exclue le jour même où vous cessez d’y habiter, c’est-à-dire au départ. Le sol non bâti est exclu. Le bien en construction et celui qui, pour des raisons d’urbanisme, n’est pas susceptible d’usage, sont hors champ — « no se estimará renta alguna », article 85.1, alinéa 4. Et, décisif en démembrement : l’article 85.2, alinéa 2, met le revenu imputé à la charge de l’usufruitier, « en el titular del derecho será la que correspondería al propietario », et non du nu-propriétaire. Un enfant nu-propriétaire installé en Espagne ne supporte donc rien ; un parent usufruitier installé en Espagne supporte tout.

Et il n’y a rien à imputercontre cette charge. La France ne taxe pas de revenu fictif chez un non-résident : aucun impôt français n’a donc été acquitté sur ce revenu, or la lettre a) de l’article 80 subordonne la déduction à un revenu « gravado en el extranjero » — la condition manque à sa racine. La charge est intégrale, nette, sans trésorerie encaissée, et elle s’ajoute à l’impôt sur la fortune immobilière français et à l’impôt espagnol sur la fortune assis sur le même bien.

Un seuil déclaratif complète le dispositif : l’article 96.2 c) fixe à 1 000 € par an le plafond conjoint des « rentas inmobiliarias imputadas en virtud del artículo 85 » en deçà duquel on reste dispensé de déclarer. À 0,55 % de la valeur d’acquisition, il est franchi dès 181 819 €de valeur d’acquisition. Autant dire toujours.

L’arbitrage est unique et il est simple. Le bien ne doit être « ni afecto a actividades económicas, ni generador de rendimientos del capital » : autrement dit, louer le bien fait sortir de l’article 85 et bascule dans le régime des revenus fonciers, avec ses charges déductibles, son amortissement de 3 % et sa réduction de 50 ou 60 %. Reprenez le cas de la section précédente : le même appartement de 267 400 € produit, loué, une base espagnole de 1 897 € ; vide, il produirait une base espagnole de 1 471 € — 0,55 % de 267 400 € — sans un euro de loyer. La location, en Espagne, n’est presque pas plus coûteuse que la vacance : c’est un renversement complet de l’arbitrage français, où le bien vide ne coûte que la taxe foncière.

LMNP, LMP : ce que la frontière fait de la qualification française

Le meublé est, avec les parts de SCPI, l’actif que nos clients conservent le plus volontiers en partant — et celui sur lequel le corpus francophone est le plus muet. Trois choses s’y jouent, dans cet ordre.

Premièrement, la qualification française perd sa portée conventionnelle. Le point 5 du protocole range les revenus de locations en meublé sous l’article 6. Conséquence : que vous soyez loueur en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel, que vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux au micro-BIC ou au réel, la France conserve le droit d’imposer au titre d’un revenu immobilier — et non au titre de l’article 7 sur les bénéfices des entreprises, qui aurait supposé un établissement stable. La distinction LMNP / LMP, qui structure tout le conseil français, ne décide de rien à la frontière. Elle continue en revanche de décider, en droit interne français, du régime d’imposition et du sort des déficits.

Deuxièmement, les prélèvements sociaux. Nous l’avons vu : le I bis de l’article L. 136-6 renvoie à un critère de localisation du bien, non à une catégorie de revenu, de sorte que les loyers meublés paraissententrer dans l’assiette — sans que nous ayons pu le confirmer sur une doctrine. Et s’ils y entrent, ils y entrent au taux plein sans controverse, parce que le IV, 1° de l’article L. 136-8 ne maintient le taux de 9,2 % que pour les revenus du a du Ide l’article L. 136-6, c’est-à-dire les seuls revenus fonciers. La dissymétrie 17,2 / 18,6 n’est donc pas seulement une dissymétrie résident / non-résident : c’est aussi une dissymétrie nu / meublé, et celle-là n’est contestée par personne.

Troisièmement, et c’est le plus déroutant, l’Espagne applique son propre test, et il ne coïncide pas avec le vôtre. L’article 27.2 de la Ley 35/2006, en vigueur depuis le 1^er janvier 2015, pose un critère binaire et unique : « se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa ». Une personne employée à temps plein, en contrat de travail, et rien d’autre. Ni le montant des recettes, ni leur part dans vos revenus, ni votre inscription à un registre ne comptent. Dans l’immense majorité des dossiers, votre meublé français est donc, aux yeux de l’Espagne, un simple rendimiento del capital inmobiliario — exactement la même catégorie que la location nue. Reste ouverte la question distincte des services propres à l’industrie hôtelière, qui relève de l’appréciation doctrinale de l’article 27.1 et non du texte : nous ne la tranchons pas.

Ce qui change réellement, à ce stade, c’est la réduction. L’article 23.2 vise le « arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda » : la location saisonnière et touristique en est exclue. Un studio meublé loué à l’année à un locataire qui y a son habitation reste, sur la lettre du texte, dans le champ de la réduction de 50 % ; le même studio loué à la nuitée n’y est pas. Entre les deux, la frontière relève d’une appréciation que nous ne tranchons pas ici.

La SCI : ce qu’elle change, ce qu’elle ne change pas, et ce que personne ne sait

La société civile immobilière est le premier réflexe patrimonial français, et c’est l’actif dont le traitement espagnol est le moins assuré de tout ce chapitre. Prenons les questions dans l’ordre où elles se posent.

La SCI est-elle couverte par la convention ? Oui, et c’est écrit. Le point 3 du protocole élargit la notion de résident : « dans le cas de la France, les sociétés de personnes, et les autres groupements de personnes soumis par la législation interne française à un régime fiscal analogue à celui des sociétés de personnes, qui ont leur siège en France et n’y sont pas assujettis à l’impôt sur les sociétés, et dont chaque membre est personnellement soumis à l’impôt en France pour sa part des bénéfices en application de la législation interne française. » Une SCI translucide est donc conventionnellement résidente de France. Relevez la condition : non assujettie à l’impôt sur les sociétés. Une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés sort du point 3 b) et relève, pour son propre compte, de l’article 4. Les conséquences en chaîne — requalification des distributions en dividendes, plafond conventionnel de 15 %, taux interne français de 12,8 % — doivent être validées dossier par dossier : nous ne les traitons pas ici et nous ne les présumons pas.

Comment l’Espagne qualifie-t-elle vos revenus de SCI ? C’est la vraie question, et elle n’est pas tranchée. Deux qualifications sont possibles, aux conséquences très différentes.

Première qualification : le régime d’attribution de revenus. L’article 87.1 de la Ley 35/2006 vise « las entidades constituidas en el extranjero cuya naturaleza jurídica sea idéntica o análoga a la de las entidades en atribución de rentas constituidas de acuerdo con las leyes españolas », et l’article 88 précise que « Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos. » Sous cette qualification, vous êtes imposé par transparencesur votre quote-part de revenus immobiliers, en base générale, avec charges, amortissement et réduction — cohérent avec le traitement français, et l’impôt français s’impute normalement.

Seconde qualification : l’entité opaque. Si la SCI était regardée comme une société dotée de la personnalité juridique distribuant des dividendes, vous seriez imposé en base de l’épargne, au barème 19 / 21 / 23 / 27 / 30 %, sur les distributions et non par transparence. Le revenu serait alors un revenu foncier pour la France et un dividende pour l’Espagne : les deux États ne qualifieraient pas le même flux de la même manière, et l’imputation deviendrait contestable. Le risque de double imposition partielle est réel.

Vendre les parts n’échappe pas à la France. Le raisonnement « je vends mes parts, je suis non-résident, donc pas d’impôt français » est faux, et il l’est deux fois. Sur le plan conventionnel, la rédaction de 1995 de l’article 13 § 1 b) dispose : « Les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société ou une autre personne morale dont l’actif est principalement constitué, directement ou par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés ou personnes morales, de biens immobiliers situés dans un État contractant ou de droits portant sur de tels biens sont imposables dans cet État. » Aucun seuil de participation : une part détenue à 1 % suffit. Sur le plan interne, l’article 244 bis A du code général des impôts vise expressément les parts de sociétés à prépondérance immobilière : 19 % pour une personne physique, plus les prélèvements sociaux.

La version consolidée publiée par la direction générale des finances publiques donne du même b) une rédaction différente, présentée en note comme résultant de « l’application combinée du 1 de l’article 13 de la Convention et des 4 et 5 de l’article 9 de la CML » : les gains « sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant », le champ étant élargi aux droits ou participations dans une société de personnes ou une fiducie. Trois changements : un seuil chiffré remplace le critère flou, une rétrospection de 365 jours neutralise les dilutions de dernière minute, et le champ s’élargit. La prise d’effet annoncée est le 1^er janvier 2023 pour les périodes d’imposition. Pour vous, la conclusion est la même dans les deux rédactions— la France impose — et c’est pourquoi nous ne tranchons pas : l’écart ne joue que sur des montages où la prépondérance immobilière oscille autour de la moitié de l’actif.

Trois seuils différents cohabitent dans la même convention, et les confondre est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet : 10 %à l’article 10 pour le régime des dividendes intragroupe, 25 %à l’article 13 § 2 a) et à l’article 23 § 2 pour la participation substantielle, 50 % de la valeur sur 365 jours à l’article 13 § 1 b) modifié. Et l’article 23 § 1 b), qui régit la fortune constituée par des parts de sociétés à prépondérance immobilière, ne comporte ni le seuil de 50 % ni la période de 365 jours : il retient le critère plus flou d’un « actif principalement constitué » de biens immobiliers, la convention multilatérale n’ayant modifié que l’article relatif aux gains. Ne transposez pas les 50 % de l’article 13 à l’article 23.

Côté fortune, la SCI ne vous sort de rien. Vos parts de société civile détenant un immeuble français entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière du non-résident, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers français (article 965, 2° du code général des impôts), et le seuil d’assujettissement reste de 1 300 000 € de valeur nette taxable au 1^erjanvier, le barème s’appliquant dès 800 000 € — c’est une erreur de calcul fréquente que de croire l’impôt assis sur la seule fraction supérieure à 1 300 000 €. Côté espagnol, votre qualité de résident vous soumet à l’impôt sur le patrimoine mondial : les parts y sont, quelle que soit la structure.

Une idée reçue à remettre à sa place, parce qu’elle circule dans les deux sens : « une SCI française permet de sortir un bien de l’assiette de l’impôt espagnol sur la fortune ». C’est périmé depuis le 29 décembre 2022, et cela concerne le cas inversede celui de ce chapitre : l’article 5.Uno.b), alinéa 2, de la Ley 19/1991 répute situés en Espagne les titres non cotésde toute entité dont l’actif est constitué à 50 % au moins, directement ou indirectement, d’immeubles espagnols. C’est la règle qui atteint le non-résidentdétenant un bien espagnol par société. Pour vous, résident d’Espagne détenant un bien français, l’interposition n’a jamais rien protégé : l’obligation personnelle porte sur le patrimoine mondial. Le chapitre 03 traite l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes, qui se superpose au-delà d’environ 3 700 000 € de patrimoine net et que la bonification régionale de l’impôt sur la fortune ne neutralise pas.

Les parts de SCPI : même incertitude, plus un piège que la SCI n’a pas

Tout ce qui vient d’être dit de la société civile vaut de la société civile de placement immobilier, avec la même question de qualification non tranchée : attribution de revenus ou entité opaque distribuant des dividendes. Côté français, la mécanique est établie : les revenus distribués sont des revenus foncierspour l’associé, imposables en France au titre de l’article 6, au barème avec taux minimum de 20 % sauf demande de taux moyen, et soumis aux prélèvements sociaux — avec la difficulté de taux et la question du formulaire S1 exposées plus haut. Les parts entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de leur fraction représentative d’immobilier français, et la cession des parts relève de l’article 244 bis A, donc de 19 % plus prélèvements sociaux, et non du régime des plus-values mobilières.

Le piège propre à la SCPI est ailleurs, et il est devenu très fréquent depuis que les véhicules européens dominent la collecte. Une SCPI qui détient des immeubles en Allemagne, aux Pays-Bas ou ailleurs distribue des revenus qui ne sont pas de source française. Pour vous, résident d’Espagne, cette fraction sort du champ de l’impôt français et des prélèvements sociaux français — bonne nouvelle immédiate — mais elle relève alors des conventions conclues par l’Espagneavec les États de situation des immeubles, puisque c’est vous, et non la société, qui êtes le contribuable. Vous ne dépendez plus du couple franco-espagnol que ce guide traite : vous dépendez d’autant de couples qu’il y a de pays dans le portefeuille, et le relevé fiscal annuel de la société est établi pour un associé résident de France. Le régime exact d’une SCPI à immeubles étrangers détenue par un résident d’Espagne n’est établi par aucune source que nous ayons pu consulter au 30 juillet 2026. La situation devient rapidement inextricable, et nous préférons le dire que le masquer : sur un encours significatif, c’est l’enveloppe dont le traitement espagnol est le moins assuré de toutes, société civile comprise.

Le point d’entrée conventionnel est le même que pour la SCI, et il est sûr : le point 3 b) du protocole fait des sociétés de personnes françaises translucides des résidentes de France. Nous ne citons aucune consulta sur ce point, et nous ne reprenons pas l’inférence, rapportée par des sources tierces, selon laquelle la personnalité juridique d’une société de placement emporterait son opacité fiscale en Espagne : la lecture disponible du document invoqué va en sens contraire. Pour un client dont les parts pèsent lourd, le dépôt d’une consulta vinculanteà titre individuel reste la seule voie sûre — la réponse lie l’administration à son égard.

Vendre : ce que la France prélève, et le dispositif qu’il ne faut pas manquer

La cession d’un immeuble français par un non-résident relève de l’article 244 bis A du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1^er janvier 2024. Le champ couvre les personnes physiques non domiciliées en France, les personnes morales étrangères, les sociétés de personnes à associés non-résidents et les organismes étrangers de placement immobilier — sur les immeubles et droits immobiliers situés en France, les parts de sociétés à prépondérance immobilière et les participations dans des structures étrangères analogues. Le taux, pour une personne physique, est de 19 %.

L’assiette se détermine selon les règles des articles 150 U et suivants : vous conservez donc les abattements pour durée de détention, avec exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Nous ne publions pas la cadence annuelle de ces abattements : elle n’a pas été relue sur le texte pour ce guide, et la recopier de mémoire serait la seule manière sûre de se tromper. Elle se recalcule à la date de la cession. Bonne nouvelle administrative, en revanche : le recouvrement par un représentant fiscal accrédité ne s’impose pas aux cédants résidents d’un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu une convention d’assistance. L’Espagne étant dans l’Union, la désignation d’un représentant fiscal n’est pas requise. La doctrine correspondante est BOI-RFPI-PVINR-30-20, version du 22 janvier 2025 : la référence a été relevée, la page n’a pas été ouverte. C’est un point sur lequel le corpus commercial est fréquemment inexact, parce que la prestation se vend.

Vient le dispositif à ne pas manquer, et dont la première condition est presque toujours omise. Le 2° du II de l’article 150 U exonère la plus-value réalisée par un non-résident lors de la cession d’un logement situé en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposableet d’une seule résidence par contribuable. Le texte, relu le 30 juillet 2026 :

« Au titre de la cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession. »

Relisez la première ligne : c’est un critère de nationalité, pas de résidence. Un client de nationalité suisse, britannique, américaine ou marocaine installé en Espagne n’y a pas droit, quand bien même il remplirait toutes les autres conditions. Un ressortissant français, lui, reste éligible où qu’il réside. Pour une clientèle qui comporte des binationaux et des étrangers ayant vécu en France, l’omission de cette condition est directement génératrice de mauvais conseil. S’y ajoutent le délai — la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France, délai porté de cinq à dix ans par la loi de finances pour 2019 — ou, sans condition de délai, la libre disposition du bien depuis au moins le 1^erjanvier de l’année précédant la cession. Le plafond de 150 000 € s’applique depuis le 1^er janvier 2014.

Vendre : l’exonération française ne traverse pas la frontière — mais l’Espagne a ses propres sorties

Voici le point que la quasi-totalité du corpus francophone rate, et il coûte des dizaines de milliers d’euros. Une plus-value immobilière réalisée par un résident d’Espagne est une ganancia patrimonial de la base de l’épargne, imposée au barème 19 / 21 / 23 / 27 / 30 %, aux seuils de 6 000, 50 000, 200 000 et 300 000 €. Ce barème n’est pas celui de l’article 66.2, qui ne vise que les contribuables résidant à l’étranger des articles 8.2 et 10.1 : pour un résident ordinaire, il est la sommede la moitié étatique de l’article 66.1 — 9,5 / 10,5 / 11,5 / 13,5 / 15 % — et de la moitié autonomique de l’article 76, dont la table est identique. La dernière tranche à 30 % résulte des dispositions finales 7.1 et 7.2 de la Ley 7/2024, qui modifient respectivement les articles 66 et 76, avec effet au 1^er janvier 2025. Le taux est identique dans tout le territoire de régime commun : l’article 46.2 a) de la Ley 22/2009 interdit expressément aux communautés de le régler — « Las Comunidades Autónomas no podrán regular: a) Los tipos de gravamen autonómicos de la base liquidable del ahorro […] ». L’impôt effectivement payé sur ces revenus ne l’est pas pour autant : la moitié autonomique s’applique au minimum personnel majoré ou minoré de ±10 % par la communauté, et les déductions autonomiques de l’article 46.1 c) de la Ley 22/2009 s’imputent sur la cuota íntegra autonómica, épargne comprise. L’écart reste d’un ordre de grandeur inférieur à celui qui joue sur les revenus du travail, l’impôt sur la fortune et les successions — c’est cela, le message, et non une prétendue uniformité. Aucun abattement pour durée de détention. Aucune indexation sur l’inflation. La plus-value taxée est nominale. Un bien français détenu depuis vingt-cinq ans est exonéré d’impôt sur le revenu en France et reste imposable en Espagne : l’exonération française ne réduit pas la base espagnole, elle réduit le créditespagnol à zéro, ce qui est exactement l’inverse de ce que l’on espère.

Mais l’affirmation courante selon laquelle un tel bien « reste intégralementimposable en Espagne » est fausse, et elle fait manquer trois dispositifs.

Le régime transitoire des biens acquis avant le 31 décembre 1994 — la disposición transitoria novenade la Ley 35/2006 — n’est pas un tout-ou-rien, contrairement à ce qu’on en lit. Il comporte quatre cas, et le plus favorable est le moins connu.

Cas 1 — la non-sujétion totale. Le dernier alinéa de la lettre c) dispose : « Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de elementos patrimoniales que a 31 de diciembre de 1996 y en función de lo señalado en esta letra c) tuviesen un período de permanencia, tal y como éste se define en la letra a), superior a diez, cinco y ocho años, respectivamente. » Soit : plus de dix ans de détention au 31 décembre 1996 pour un immeuble — donc une acquisition antérieure à la fin de 1986 — et la fraction de plus-value antérieure au 20 janvier 2006 est intégralement non soumise, dans la limite du plafond ci-après. Cas 2 — l’abattement pleinsous le plafond cumulé de 400 000 € de valeur de transmission, à raison de 11,11 % par année de permanence au-delà de deux pour l’immobilier. Cas 3 — l’abattement proportionnelde la lettre d), dans la zone de franchissement, lorsque le cumul antérieur est inférieur à 400 000 € mais que la cession en cours fait dépasser ce plafond. Cas 4 — l’abattement nulau-delà. Condition d’accès commune : le bien ne doit pas être affecté à une activité économique, ou l’avoir cessé depuis plus de trois ans.

Deux précisions décident du chiffre. La fraction antérieure au 20 janvier 2006 se calcule au prorata temporis en jours. Et le plafond de 400 000 € est cumulatif sur toute la vie du contribuable, tous éléments confondus, et il se consomme par ordre chronologique des cessions : l’ordre dans lequel vous cédez plusieurs biens anciens change l’impôt total. C’est un vrai sujet de conseil pour un client détenant plusieurs actifs pré-1994, et c’est ce qui rend le troisième cas fréquent.

SITUATION
          Mme R., installee a Seville depuis 2023.
          Maison en Anjou, acquise le 3 mars 1985.
          Vendue le 10 septembre 2026.

        VALEUR D'ACQUISITION -- art. 35.1 LIRPF
          Prix d'acquisition (converti) ................. 92 000 EUR
          + frais et impots inherents a l'acquisition .... 6 500 EUR
          + investissements et ameliorations justifies .. 45 000 EUR
          - amortissements (bien jamais loue) ................ 0 EUR
                                                =     143 500 EUR

        VALEUR DE TRANSMISSION -- art. 35.2 LIRPF
          Prix de vente ................................ 480 000 EUR
          - frais supportes par le vendeur .............. 18 000 EUR
                                                =     462 000 EUR

        GANANCIA PATRIMONIAL .......................... 318 500 EUR

        COTE FRANCAIS
          Detention : 41 ans et 6 mois
          Au-dela de 22 ans : exoneration d'impot sur le revenu
          Au-dela de 30 ans : exoneration de prelevements sociaux
                                  IMPOT FRANCAIS       0 EUR
          Consequence : aucun impot etranger a imputer
          en Espagne (art. 80 a : "gravado en el extranjero")

        COTE ESPAGNOL -- disposition transitoire neuvieme
          Jours du 03/03/1985 au 10/09/2026 ........ 15 166 jours
          Jours du 03/03/1985 au 19/01/2006 ......... 7 627 jours
          Part anterieure au 20/01/2006 : 50,29 %

          Fraction anterieure au 20/01/2006 ......... 160 174 EUR
          Fraction posterieure ...................... 158 326 EUR

          Permanence au 31/12/1996 : 11 ans, 9 mois, 28 jours
            > 10 ans -> NON-SUJETION de la fraction ancienne
            (lettre c, dernier alinea)

          Plafond de 400 000 EUR, aucune cession anterieure
            proportion retenue : 400 000 / 462 000 = 86,58 %
          Part non soumise ......................... 138 679 EUR
          Reste imposable de la fraction ancienne ... 21 495 EUR

          BASE IMPOSABLE ESPAGNOLE .................. 179 821 EUR

        IMPOT ESPAGNOL -- bareme de la base de l'epargne
             6 000 x 19 % ............................ 1 140,00 EUR
            44 000 x 21 % ............................ 9 240,00 EUR
           129 821 x 23 % ........................... 29 858,83 EUR
                                  TOTAL         40 238,83 EUR

        SANS LE REGIME TRANSITOIRE (bien acquis en 1995)
          Base : 318 500 EUR
             6 000 x 19 % ............................ 1 140,00 EUR
            44 000 x 21 % ............................ 9 240,00 EUR
           150 000 x 23 % ........................... 34 500,00 EUR
           100 000 x 27 % ........................... 27 000,00 EUR
            18 500 x 30 % ............................ 5 550,00 EUR
                                  TOTAL         77 430,00 EUR

          ECART EN FAVEUR DU BIEN ANCIEN ..... 37 191,17 EUR

Les deux sorties de l’âge, ensuite, et elles sont puissantes. L’article 33.4 b) exonère, sans plafond, la plus-value réalisée « Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años ». Et l’article 38.3 dispose : « Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros. » Le texte vise « elementos patrimoniales » sans restriction de nature ni de localisation : un immeuble français en fait partie sur la lettre.

L’enchaînement qui en découle est le plus rentable de tout le dossier immobilier, et il est absent du corpus. Cession d’un immeuble français après 65 ans → réinvestissement dans les six mois en rente viagère à hauteur de 240 000 € → et, si la rente est constituée après 70 ans, imposition sur 8 % seulement de chaque annuité, en application de l’article 25.3 a) 2.º, contre 30 % pour la même tranche d’âge en France, au barème et avec prélèvements sociaux. Les pourcentages sont figés à l’âge de constitution et demeurent constants toute la durée de la rente.

Deux précisions que le corpus omet et qui changent le périmètre de ces deux sorties. L’exonération de l’article 33.4 b) n’est pas réservée aux plus de 65 ans. Le texte vise la cession de la résidence habituelle « por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia » au sens de la loi espagnole sur l’autonomie personnelle. Un client de 58 ans en situation de dépendance sévère y a droit, et nous n’avons jamais vu ce cas traité nulle part. Et l’article 38.3 n’est pas un tout-ou-rien : si le montant affecté à la rente viagère est inférieur au prix perçu, l’exonération est proportionnelle. Le plafond reste 240 000 € et le délai six mois, mais réinvestir 150 000 € sur une vente de 400 000 € n’est pas perdre le bénéfice : c’est l’obtenir sur trois huitièmes de la plus-value.

Vendre la maison française pour acheter en Espagne : la troisième sortie, et la case à cocher qui la fait perdre

C’est le scénario le plus fréquent de tous, et personne ne le rattache jamais au bon texte : on vend la maison française et on achète en Espagne. L’article 38.1 de la Ley 35/2006 exonère la plus-value de cession de la résidence habituelle lorsque le prix est réinvesti dans une nouvelle résidence habituelle. Le règlement en fixe les modalités à son article 41, et il faut le lire, parce qu’il contient trois règles dont une est éliminatoire.

Un — ce qu’il faut réinvestir n’est pas le prix de vente. Article 41.1 : « Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará […] como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. » Le montant à remployer est le prix net du capital restant dû. Sur une vente à 500 000 € avec 180 000 € de crédit soldé à l’acte, ce sont 320 000 € qu’il faut réinvestir pour une exonération totale, et non 500 000 €. C’est une règle favorable, et elle est systématiquement ignorée par ceux qui renoncent au dispositif en se croyant hors d’atteinte.

Deux — le nouveau logement peut avoir été acheté avant la vente. L’article 41.3 ouvre le droit lorsque le logement de remploi a été « adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión ». Autrement dit : acheter en Espagne en 2026 et vendre en France en 2027 n’interdit rien. C’est exactement l’ordre dans lequel se déroule la moitié des installations, et croire qu’il faut vendre d’abord fait renoncer à l’exonération sans raison.

Trois — et c’est celle qui se paie. Toujours à l’article 41.3 : « cuando […] la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración […] su intención de reinvertir ». Il faut donc déclarer l’intention de réinvestir sur la déclaration de l’année de la vente. Rien ne rattrape cet oubli ensuite : ni le réinvestissement effectif, ni la bonne foi, ni la production tardive des actes. Et l’article 41.5 précise que l’inobservation entraîne une autoliquidation complémentaire avec intérêts de retard. Une case, sur une déclaration déposée par un asesorqui ignore souvent qu’il y a un bien français dans le dossier.

Une dernière règle, et elle punit l’inaction. L’article 40.1 du règlement espagnol de l’impôt dispose que la valeur d’acquisition est diminuée « en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso. » Traduction opérationnelle : l’amortissement minimum est retranché du prix d’acquisition, qu’il ait ou non été porté en charge. Le bailleur qui a omis de déduire les 3 % voit sa base de plus-value réduite comme s’il les avait déduits : l’omission ne se rattrape pas à la revente, elle se paie deux fois— une première fois en revenu non minoré, une seconde en plus-value majorée. Ne pas amortir n’est jamais un arbitrage : c’est une perte sèche. Faites pratiquer l’amortissement dès la première déclaration espagnole, sans exception.

Deux précisions pour clore. La plusvalíamunicipale, dont on parle beaucoup dans les dossiers espagnols, est un impôt communal espagnol assis sur l’augmentation de valeur de terrains urbains situés dans la commune qui le lève : une cession française n’entre pas dans son champ. Le chapitre consacré à l’immobilier espagnol la traite. Et l’année de la cession décide de tout : l’Espagne ignore le fractionnement de l’année, et votre qualité de résident se détermine pour l’année civile entière — plus de 183 jours de présence sur l’année, ou centre des intérêts économiques —, non par votre situation au 31 décembre : une cession de février et une cession de novembre relèvent du même régime dès lors qu’elles tombent dans la même année civile. Le chapitre 11 traite ce calendrier, et le chapitre 05 la détermination de la résidence.

Déclarer : deux calendriers, et le formulaire espagnol que les Français oublient

Conserver un immeuble français depuis l’Espagne, c’est tenir deux comptabilités fiscales de la même chose, dans deux devises de règles qui ne se convertissent pas. Voici la séquence, et ce qui se rate.

Un mot sur les sanctions du modelo 720, parce que le corpus francophone décrit encore massivement le régime d’avant mars 2022 et parce qu’il tire de l’arrêt de la Cour de justice une conclusion fausse. L’obligation de déclarer subsiste, intacte, y compris pour les immeubles ; ce qui est tombé, c’est le régime de sanctions spécifique et l’imprescriptibilité. Les sanctions de droit commun demeurent, et elles se cumulent : un dépôt tardif spontané coûte 150 € par obligation d’information concernée — jusqu’à 450 € si les trois blocs comptes, valeurs et immeubles sont en retard — et jusqu’à 900 € en cas de défaut de dépôt pur et simple, chacune des trois obligations étant distincte. Une déclaration déposée mais inexacte coûte davantage. Le chapitre consacré aux obligations déclaratives détaille le barème.

Quand il ne faut pas garder — et quand il faut

Un guide qui ne dirait que du bien de la conservation du patrimoine immobilier français serait un guide commercial. Voici les cas où nous conseillons de vendre avant le départ, ceux où nous conseillons de garder, et pourquoi.

Commençons par la charge qu’on ne voit pas, parce qu’elle est l’argument décisif dans la moitié des dossiers. Quatre prélèvements se superposent sur le même immeuble français : l’imputation de revenu de l’article 85 s’il n’est pas loué ; l’impôt français sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € d’immobilier français net ; l’impôt espagnol sur la fortune, dont le barème, le minimum exonéré et les bonifications sont régionaux ; et l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes au-delà d’environ 3 700 000 € de patrimoine net, que la bonification régionale ne neutralise pas.

Et — c’est le point que personne ne relève — ce patrimoine n’est plafonné nulle part. Le plafonnement français de l’article 979 du code général des impôts est réservé au redevable ayant son domicile fiscal en France : vous n’en bénéficiez pas. Le plafonnement espagnol de 60 % exclut par ailleurs de son calcul, par la lettre b) de l’article 31.Uno de la Ley 19/1991, « la parte del Impuesto sobre el Patrimonio que corresponda a elementos patrimoniales que, por su naturaleza o destino, no sean susceptibles de producir los rendimientos gravados » par l’impôt sur le revenu — c’est-à-dire exactement les biens de jouissance, la résidence secondaire et l’immeuble en nue-propriété. Le patrimoine improductif franco-espagnol n’est amorti par aucun des deux plafonds.

Les neuf points que nous faisons trancher avant tout acte irréversible

Aucun de ces points n’est théorique : chacun modifie un chiffre que vous inscrirez dans une déclaration ou dans un acte. Aucun n’est tranché par les sources que nous avons pu consulter au 30 juillet 2026. Nous les faisons arbitrer par nos avocats fiscalistes partenaires et par des asesores fiscales espagnols avant la première déclaration, et non après.

Un mot pour finir, qui n’est pas un résumé mais une mise en garde de praticien. La plupart des clients qui nous consultent après leur installation ont fait la même chose : ils ont comparé le barème espagnol au barème français, conclu que l’Espagne était plus douce, et gardé l’immeuble. Ils avaient raison sur le barème et tort sur la facture, parce qu’ils n’avaient pas vu que la douceur espagnole abaisse le plafond du crédit d’impôt et transforme l’impôt français en coût définitif. Ils ont gardé la maison de famille sans savoir qu’elle produirait un revenu imposable sans rien rapporter. Et ceux qui ont vendu ont découvert au moment de signer que trente-six ans de détention ne valaient rien de l’autre côté des Pyrénées. Aucune de ces erreurs n’est irréversible : mais trois d’entre elles se jouent sur une date, et une date, une fois passée, ne se rattrape pas.

La question arrive presque toujours dans les mêmes termes : « on nous annonce 7 % net sur un appartement à Alicante, est-ce que ça tient ? » La réponse honnête tient en une phrase : personne ne peut vous le dire tant que quatre choses ne sont pas connues, et aucune des quatre ne figure sur la plaquette. Votre qualité fiscale — résident d’Espagne ou résident de France —, la communauté autonome où le bien se trouve, la commune, et le type de bail que vous allez signer. Ces quatre paramètres ne déplacent pas le rendement de quelques dixièmes : ils le déplacent d’un tiers, et l’un d’eux peut le ramener à zéro en interdisant purement et simplement l’usage envisagé.

Ce chapitre traite la location d’un logement espagnol dans l’ordre où elle se joue. D’abord le bail d’habitation : sa durée réelle, qui n’est pas celle qu’on vous annonce, et son loyer, dont la révision n’est pas automatique. Ensuite l’impôt : les charges déductibles, l’amortissement de 3 % que la France refuse au régime foncier, et la réduction de l’article 23.2 de la loi de l’IRPF — celle dont tout le corpus francophone continue d’écrire qu’elle vaut 60 %, alors qu’elle est passée à 50 % pour les baux conclus depuis le 26 mai 2023. Puis la location touristique, qui n’est pas une location au sens du droit du bail et qui relève de dix-sept réglementations régionales, elles-mêmes durcies par des plans d’usage communaux. Enfin le calcul de rendement, fait devant vous, hypothèse par hypothèse.

Un avertissement de méthode, parce qu’il commande la lecture de tout ce qui suit. La matière de la location touristique est la plus instable de tout le dossier espagnol. Plusieurs des régimes régionaux décrits ici l’ont été à partir de sources professionnelles et de portails administratifs, sans que le texte régional lui-même ait pu être ouvert au bulletin officiel de la communauté au 30 juillet 2026. Nous le signalons ligne par ligne, et nous indiquons à chaque fois quel bulletin il faut ouvrir. Une réglementation régionale citée de seconde main n’est pas une base de décision d’achat : c’est une base de vérification.

Dernière précision, sur ce que ce chapitre ne fait pas. Il ne vous explique pas comment obtenir une licence de location touristique, et ce n’est pas une omission. Les procédures sont régionales, souvent communales, elles changent d’un semestre à l’autre, et une démarche mal engagée referme la porte pour plusieurs années. Ce chapitre vous dit où se trouvent les verrous et dans quel ordre ils se testent. La démarche elle-même se conduit avec un abogado établi dans la communauté concernée.

Quatre questions avant de parler de rendement

Le premier réflexe, quand un vendeur annonce un rendement, est de discuter le loyer. C’est le mauvais angle. Le loyer est la seule ligne que l’on peut vérifier soi-même en quelques minutes ; ce sont les quatre autres qui font l’écart entre la plaquette et le relevé bancaire.

• Êtes-vous résident fiscal d’Espagne ?Si oui, votre loyer entre dans la base générale de l’IRPF, au barème progressif de l’État augmenté du barème de votre communauté, après la réduction de l’article 23.2. Si non, vous relevez de l’impôt sur le revenu des non-résidents, à un taux proportionnel de 19 %, sur un net calculé selon des règles voisines mais pas identiques — et probablement sans la réduction. Les deux régimes ne se classent pas a priori ; il faut les chiffrer, et nous le faisons plus bas.
• Dans quelle communauté autonome ? Sur sa tranche marginale, le barème régional de la base générale va de 20,50 % à Madrid à 29,50 % en Communauté valencienne : neuf points d’écart, sur une part d’impôt qui vient s’ajouter au barème de l’État. La dispersion sur les revenus locatifs est réelle mais elle est plus modeste qu’on ne le croit, pour une raison que nous expliquons : la réduction et l’amortissement réduisent tellement la base imposable que l’écart régional s’applique à un petit nombre. C’est ailleurs que la communauté décide — sur l’impôt sur la fortune, et nous y consacrons une section entière.
• Dans quelle commune ?C’est le paramètre le plus brutal et le moins documenté. La commune fixe le taux d’IBI, elle peut activer une surtaxe sur les logements vacants, et surtout elle arrête un plan d’usage qui peut interdire l’hébergement touristique à votre adresse alors qu’il est autorisé dans la rue voisine.
• Quel bail ?Un bail d’habitation vous engage cinq ans au minimum et peut vous engager onze. Une cession touristique sort du droit du bail et entre dans le droit du tourisme, avec un titre habilitant régional, un accord de copropriété et, dans plusieurs communes, un moratoire. Entre les deux, il existe une zone grise que notre dossier ne tranche pas et sur laquelle nous refusons d’écrire une règle.

Le bail d’habitation : cinq ans qui peuvent en faire onze

L’article 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos— la LAU, loi des baux urbains — pose une prorogation obligatoire au profit du locataire : « La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica ». Cinq ans pour un bailleur personne physique, sept ans si le bailleur est une personne morale. Ce dernier point est rarement énoncé et il pèse dans l’arbitrage « nom propre ou société » : acheter par une structure allonge de deux ans l’engagement locatif. Le chapitre 20 traite les structures de détention ; nous ne recommandons ici aucune forme.

Ce n’est pas le bout du chemin. L’article 10.1 de la même loi intercale une prorogation tacite : « Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra […] su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más ». Trois ans de plus, sauf notification. Et l’article 10.3 ouvre, dans une zone de marché résidentiel tendu, une prorogation extraordinaire par périodes annuelles pour trois ans au maximum, aux conditions du contrat en vigueur ; le texte précise qu’elle « deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador ». Cette prorogation extraordinaire s’ouvre au terme de la prorogation obligatoire de l’article 9.1 ou de la prorogation tacite de l’article 10.1.

L’addition n’est pas anodine, et elle est presque partout fausse dans la documentation francophone, qui s’arrête à huit ans.

La révision du loyer : sans clause, il n’y en a pas

Voici l’erreur la plus coûteuse et la plus facile à éviter de tout le sujet, et elle se commet à la signature. L’article 18.1 de la LAU dispose : « Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. » Traduit en conséquences : en l’absence de clause expresse de révision, le loyer est figé pour toute la durée du bail. Cinq ans, huit ans, onze ans le cas échéant, au montant du premier jour.

Un bailleur français transpose spontanément le réflexe hexagonal, où l’indexation annuelle est la norme et où l’absence de clause se répare mal mais se répare. En Espagne, elle ne se répare pas. Chiffrons-le sur le cas le plus banal, un loyer de 1 200 € par mois soit 14 400 € par an, avec une révision de 2,5 % qui aurait été appliquée à chaque échéance : le manque à gagner cumulé atteint 3 691 € au terme des cinq premières années et 10 600 € si le bail va au bout de ses huit ans. Ce n’est pas un loyer perdu, c’est une indexation perdue, et elle se perd pour une ligne absente d’un contrat de quatre pages. C’est la première chose que nous faisons vérifier sur un projet de bail espagnol, avant même le montant du dépôt de garantie.

Quand la clause existe, elle n’ouvre pas une indexation libre. Le même alinéa prévoit, en cas de clause de révision sans indice précisé, le renvoi à l’Índice de Garantía de Competitividad, et pose un plafond général : l’augmentation ne peut excéder la variation de l’IPC à la date de chaque révision. Cette rédaction résulte de l’article 1.9 du Real Decreto-ley 7/2019, et l’article 18 n’a pas été modifié depuis.

S’y est superposé un plafonnement d’urgence, qui appartient désormais au passé et qu’il faut savoir dater pour ne pas le citer à contretemps. L’article 46 du Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzoa encadré les révisions échues jusqu’au 31 décembre 2023, puis, dans sa rédaction issue de la disposition finale 6 de la Ley 12/2023, celles échues entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2024 : « el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento ». Le dispositif de l’article 46 s’arrête au 31 décembre 2024.Tout document qui présente aujourd’hui « le plafond de 2 % puis 3 % » comme le droit en vigueur décrit un régime éteint.

Ce qui a pris le relais est un indice de référence créé par la loi. La disposition finale première de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la viviendainsère dans la LAU une disposition additionnelle dont le texte est reproduit dans la loi elle-même : « El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. » Cet indice existe, il est publié mensuellement par l’INE, et les sources professionnelles le désignent par le sigle IRAV. Nous ne publions pas sa valeur.La page de l’INE consacrée à l’indice a renvoyé une erreur 404 le 30 juillet 2026, et une valeur d’indexation reprise d’une source secondaire n’a aucune place dans un bail. La valeur applicable à votre échéance se relève sur la publication de l’INE, à la date de la révision.

Le plafond de loyer en zone tendue, et qui déclare la zone

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la viviendaest le texte qui structure tout ce chapitre. Publiée le 25 mai 2023, elle porte cinq dispositifs et trois dates d’effet différentes, et c’est cette dissociation des dates qui explique la moitié des erreurs qui circulent. Sa disposition finale neuvième précise que la loi entre en vigueur le lendemain de sa publication « excepto la disposición final segunda, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación » — et la disposition finale seconde est précisément celle qui réécrit la réduction fiscale.

Sur le loyer, la règle principale est à l’article 17.6 de la LAU, et la documentation francophone décrit presque toujours l’exception en oubliant la règle. Nous l’avons lue mot à mot dans le texte consolidé publié au BOE, le 18 août 2026 : dans une zone de marché résidentiel tendu, le loyer initial d’un nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer du bail des cinq dernières années sur le même logement, actualisation comprise, sans nouvelles refacturations de charges ; une majoration de 10 % au maximumest admise dans quatre cas — réhabilitation achevée dans les deux ans, économie d’énergie primaire non renouvelable de 30 %, travaux d’accessibilité dûment justifiés, bail de dix ans ou plus. Le d)ajoute une branche que les résumés omettent : la majoration est aussi ouverte lorsque le bail est assorti d’un droit de prorogation que le locataire peut exercer à sa seule initiative, aux mêmes conditions, pour porter la durée à dix ans ou plus. Cette règle frappe tous les bailleurs de la zone, quel que soit le nombre de logements détenus.

L’article 17.7 ajoute deux mécanismes de nature différente. Son premier alinéa réserve le plafonnement par le système d’indices de prix de référence aux bailleurs qualifiés de gran tenedor ; son second alinéa vise les logements n’ayant fait l’objet d’aucun bail d’habitation au cours des cinq dernières années, plafonnés par le même système lorsque la résolution du ministère le prévoit expressément dans la déclaration de zone. Retenez la conséquence pratique : un logement resté vide cinq ans et remis en location dans une zone tendue peut se voir imposer un loyer d’indice, là où un logement loué en continu se voit seulement opposer son dernier loyer.

Qui déclare une zone tendue ? Le mécanisme est à deux étages, et c’est là que l’architecture espagnole reprend ses droits. L’article 23.2 de la loi de l’IRPF, dans sa phrase finale, renvoie aux zones « recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana » — le département dont les statistiques citées dans ce guide portent aujourd’hui le sigle MIVAU. Mais la déclaration elle-même relève de chaque communauté autonome, qui décide de recourir ou non au dispositif. Autrement dit : une même règle nationale ne produit d’effet que là où une communauté a voulu qu’elle en produise.

Un mot sur la notion de gran tenedor, parce qu’elle concerne plus de lecteurs qu’on ne le pense et qu’elle vient de bouger. En Catalogne, au sens du taux d’ITP de 20 %, est gran tenedor la personne propriétaire de plus de diximmeubles urbains à usage résidentiel ; ou dont la surface construite cumulée de ces immeubles dépasse 1 500 m² ; ou qui possède cinq immeubles ou plusà usage résidentiel situés dans une ou plusieurs communes déclarées de marché résidentiel tendu. Ce dernier critère s’est élargi le 14 juillet 2026 : pour les faits générateurs jusqu’au 13 juillet 2026, les logements devaient être situés dans une même zone ; depuis, ils se cumulent quelle que soit la zone. Un investisseur français qui possède cinq appartements répartis entre Barcelone, Sitges et Gérone pouvait être hors du champ en juin 2026 et y être entré en juillet. Le chapitre 16 traite les droits de mutation.

Une précaution de vocabulaire, et elle est de fond. Les seuils que nous venons de donner sont ceux que l’Agència Tributària de Catalunya publie pour le taux d’ITP de 20 %. La même expression, gran tenedor, sert par ailleurs de condition à deux mécanismes du droit du bail qui n’ont rien à voir avec les droits de mutation : le plafonnement du loyer par le système d’indices de prix de référence de l’article 17.7 de la LAU, et la prorogation extraordinaire d’un an pour vulnérabilité de l’article 10.2. Ces deux mécanismes tiennent leur définition de la législation nationale du logement, pas du droit fiscal catalan. Les deux définitions ne coïncident qu’en partie, et le texte national est public.L’article 3.k) de la Ley 12/2023, auquel renvoient expressément les articles 10.2 et 17.7 de la LAU, définit le gran tenedor comme « la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros », et ajoute que cette définition « podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito ». Les deux premiers seuils sont donc les mêmes qu’en droit fiscal catalan ; le troisième ne l’est pas. Pour le droit du bail, le seuil de cinq logements ne joue que si la résolution de déclaration de zone l’a expressément retenu, et il ne compte que les logements situés dans cette zone ; pour l’ITP catalan de 20 %, il joue de plein droit et cumule depuis le 14 juillet 2026 les logements de toutes les communes déclarées tendues. Si vous approchez de cinq ou de dix logements en Espagne, faites néanmoins établir votre qualification séparément pour chacun des deux régimes, par un abogadoqui produira le texte et l’article. La différence entre les deux réponses, sur un portefeuille de six appartements barcelonais, se compte en dizaines de milliers d’euros de droits et en trois ans d’occupation supplémentaire.

Ce que vous déduisez : l’article 23.1, et l’amortissement que la France refuse

L’article 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPFouvre la déduction de « todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos », puis en cite une liste, que l’article 13 du règlement développe : y figurent aussi, et cela manque à presque tous les chiffrages que nous voyons, les primes d’assurancedu bien loué, les charges de copropriétéet les fournitures, ainsi que les frais de formalisation du bail et de défense juridique. Deux postes méritent en outre qu’on s’y arrête, parce qu’ils ne fonctionnent pas comme leurs équivalents français.

Le premier est le plafond commun aux intérêts et aux travaux. Le texte est explicite : « El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º » Les intérêts d’emprunt et les dépenses de réparation et d’entretien, cumulés, ne peuvent pas excéder le loyer brut du bien ; l’excédent se reporte sur les quatre années suivantes. Un investisseur qui achète à crédit un bien à rénover et qui compte creuser un déficit dès la première année, comme il le ferait en France, se heurte à ce plafond : il ne perd pas la charge, mais il en décale l’imputation, et l’imputation décalée n’a de valeur que s’il y a des loyers pour l’absorber.

Le second est l’IBI, la taxe foncière communale. L’article 23.1.a).2.º admet la déduction des « tributos y recargos no estatales […] siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador ». L’IBI est donc déductible du revenu foncier espagnol, et il n’est pas rare qu’un bailleur français l’oublie parce qu’il le paie par prélèvement et ne le rattache pas au bien. La même lettre exclut expressément les charges à caractère de sanction : une majoration de retard n’est jamais déductible.

Vient ensuite l’écart structurel avec la France, et il est considérable. L’article 23.1.b) autorise l’amortissement : « Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. » 3 % par an de la valeur de construction, terrain exclu, sur le plus élevé du coût d’acquisition et de la valeur cadastrale. La France ne l’admet pas au régime réel des revenus fonciers ; elle ne l’admet qu’au régime des bénéfices industriels et commerciaux, en meublé. En Espagne, la location nue y donne droit.

Une précision de qualification qui a son importance : ce n’est pas une obligation, contrairement à ce qu’on lit souvent. Le chapeau de l’article 23.1 est celui d’une déduction — « Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes » — et la lettre b) plafonne cette déduction. C’est donc une charge déductible plafonnée, offerte au contribuable. Mais l’omettre n’est jamais un arbitrage, pour une raison qui se trouve ailleurs que dans la loi.

La réduction de l’article 23.2 : 50 % de droit commun, 90 % dans un cas

Après les charges vient la réduction, et c’est le point où le corpus francophone est le plus massivement périmé. On lit encore partout que la location d’un logement en Espagne ouvre un abattement de 60 %. C’était vrai. Ça ne l’est plus pour les baux conclus depuis le 26 mai 2023.

L’article 23.2 de la Ley 35/2006, dans sa rédaction issue de la disposition finale 2.1 de la Ley 12/2023, réduit le rendement net positif tiré de la location d’un immeuble destiné à l’habitation selon une échelle à quatre barreaux. Le texte s’ouvre ainsi : « En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá », et se ferme, à la lettre d), par « En un 50 por ciento, en cualquier otro caso ».

Le bail signé avant le 26 mai 2023 vaut 60 %

Le régime transitoire est établi et il est chiffrant. La disposition transitoire trente-huitième de la Ley 35/2006, insérée par la disposition finale 2.Dos de la Ley 12/2023, dispose que « A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023 […] les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 » — soit 60 %. Combinée à la disposition finale neuvième, la charnière est nette : bail conclu avant le 26 mai 2023, réduction de 60 % ; bail conclu à compter du 26 mai 2023, barème 90 / 70 / 60 / 50, avec effet fiscal au 1^er janvier 2024.

Cette date a une conséquence contre-intuitive à l’achat d’un bien déjà loué. Un bail ancien, que l’on considère spontanément comme un handicap parce qu’il fige le loyer et prolonge l’engagement, porte en réalité dix points de réduction supplémentaires. Sur un rendement net de 7 500 €, la différence entre 60 % et 50 % représente 750 € de base imposable en moins, soit de l’ordre de 290 € d’impôt annuel pour un contribuable valencien à 38,50 % de taux marginal. Ce n’est pas décisif, mais cela entre dans l’arbitrage « acheter occupé ou acheter libre », et cela s’éteint le jour où vous signez un nouveau bail.

Trois cas particuliers qui décident souvent du dossier

L’indivision ne fait perdre aucune réduction.C’est une idée reçue tenace, et elle est fausse. L’article 89.1.1.ª de la Ley 35/2006 écarte effectivement les réductions de l’article 23.2 du calcul du revenu attribuable au niveau de l’entité — comunidad de bienes, société civile sans personnalité fiscale. Mais l’article 89.4 les rétablit : « Los miembros de la entidad en régimen de atribución de rentas que sean contribuyentes por este Impuesto podrán practicar en su declaración las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32.1 de esta Ley. » La réduction est appliquée par chaque indivisaire dans sa propre déclaration, en fonction de sa situation personnelle. Conséquence pratique : chaque indivisaire doit remplir personnellementles conditions du taux applicable. L’indivision ne fait perdre aucun avantage ; elle individualise l’appréciation des conditions. Un conseil qui déconseillerait l’indivision pour ce motif se tromperait, sur l’un des modes de détention les plus fréquents chez les acquéreurs français.

Louer à un enfant ou à un parent a un plancher.L’article 24 de la même loi dispose : « Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley. » Autrement dit : la location à un membre de la famille jusqu’au troisième degré ne peut produire un revenu net inférieur au revenu imputéforfaitairement — 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si la commune a procédé à une révision cadastrale collective entrée en vigueur au cours de la période d’imposition ou des dix périodes d’imposition précédentes. Le taux de 1,1 % ne dépend donc pas de l’ancienneté du bien, contrairement à ce qu’on lit souvent, mais de la date de révision cadastrale de la commune : pour 2026, il faut une révision entrée en vigueur à partir de 2016, et beaucoup de communes n’ont pas révisé depuis bien plus longtemps. Dans ce cas, c’est 2 %. Le montage « je loue à mon fils pour un loyer symbolique et je déduis mes charges » ne produit donc rien : le plancher rattrape le déficit. Le chapitre 22 détaille le mécanisme du revenu imputé.

Les revenus exceptionnels ont leur propre réduction.L’article 23.3 prévoit une réduction de 30 % pour les revenus dont la période de génération excède deux ans ou qui sont notoirement irréguliers, imputés sur un seul exercice, dans la limite de 300 000 € par an. Elle vise typiquement une indemnité d’éviction ou un arriéré de loyers encaissé en une fois après une procédure. Elle se cumule avec le mécanisme de l’article 23.2 dans les conditions de l’article 89.4 pour les indivisaires ; l’articulation exacte des deux réductions sur une même somme n’a pas été établie dans notre dossier et se fait valider avant dépôt.

Le même appartement, six configurations : ce que l’impôt fait vraiment

Passons aux chiffres. L’exemple qui suit repose sur des hypothèses explicites, et une seule d’entre elles est une donnée de marché que nous ne publions pas : le loyer. La source officielle des loyers espagnols est le SERPAVI, le système étatique de référence du prix des loyers d’habitation, qui exploite les sources fiscales et couvre plus de 2,5 millions de contrats annuels, avec cinq niveaux de consultation — section censitaire, district, commune, province, communauté autonome. Son application est une carte interactive dont nous n’avons pas pu extraire de valeur communale le 30 juillet 2026, et nous refusons de publier un loyer au mètre carré tiré d’un portail d’annonces, qui mesure des prix demandés et non des loyers contractés. Le chiffre de loyer ci-dessous est une hypothèse de travail ; remplacez-le par la fourchette SERPAVI de votre section censitaire avant de faire quelque calcul que ce soit.

HYPOTHESES -- a remplacer par vos donnees

          Prix d'acquisition ............................. 300 000 EUR
          Communaute ............................. Comunitat Valenciana
          Bail d'habitation signe en 2026 (regime 90/70/60/50)
          Zone de marche residentiel tendu ......................... non
          Valeur cadastrale (hypothese) .................. 150 000 EUR
          Part construction / terrain (hypothese) ......... 60 % / 40 %
          Loyer annuel (HYPOTHESE DE TRAVAIL, voir SERPAVI) 14 400 EUR

        CAPITAL REELLEMENT ENGAGE

          Prix ........................................... 300 000,00
          ITP 9 % (art. 13.Uno Ley 13/1997, depuis 01/06/2026) 27 000,00
          Notaire (arancel d'Etat, HT) ......................  388,01
          Registre (arancel d'Etat, HT) .....................  205,39
          TVA 21 % sur ces honoraires .......................  124,61
          ------------------------------------------------------------
          Sous-total etabli .............................. 327 718,01
          Gestoria, avocat, agence, expertise, banque ... A COMPLETER

        RENDEMENT NET DE L'ARTICLE 23.1

          Loyer brut annuel .............................. 14 400,00
          - IBI (150 000 x 0,6 %, hypothese de taux) .......  900,00
          - Reparations et entretien (hypothese) ...........  600,00
          - Amortissement 3 % x 180 000 ................... 5 400,00
          ------------------------------------------------------------
          Rendement net (art. 23.1) ....................... 7 500,00

        REDUCTION DE L'ARTICLE 23.2

          Lettre d), "en cualquier otro caso" ................. 50 %
          Base ajoutee a la base generale de l'IRPF ....... 3 750,00

          Sur un bail conclu avant le 26/05/2023 : 60 %,
          soit une base de ................................ 3 000,00

Le passage de 14 400 € de loyer brut à 3 750 € de base imposable est l’information principale de ce chapitre. La combinaison de l’amortissement et de la réduction fait tomber la base imposable à 26 % du loyer encaissé.C’est ce qui explique un résultat que personne n’anticipe : le choix de la communauté autonome, qui déplace des dizaines de milliers d’euros sur l’impôt sur la fortune et sur les successions, ne déplace ici que quelques centaines d’euros par an. Non pas parce que les barèmes régionaux se ressemblent — ils ne se ressemblent pas — mais parce qu’ils s’appliquent à un petit nombre.

Trois lectures de ce tableau, dont deux vont à contre-courant de ce qu’on lit ailleurs. D’abord, l’écart entre Madrid et la Communauté valencienne sur un revenu locatif de 14 400 € est de 97,50 € par an pour un contribuable à revenus moyens. Il monte à 300 € pour un contribuable à hauts revenus, parce que l’écart de taux marginal passe de 2,60 à 8 points. Choisir sa communauté pour ses revenus locatifs est un mauvais critère ; la choisir pour son impôt sur la fortune et ses droits de succession en est un bon, et c’est l’objet des chapitres 02, 03 et 24.

Ensuite, le non-résident n’est pas systématiquement plus mal traité. Sur notre exemple, il paie 1 425 € contre 1 443,75 € pour un résident valencien à revenus moyens : il paie moins. Le taux proportionnel de 19 % appliqué à un net non réduit peut battre un barème progressif appliqué à un net réduit de moitié — tout dépend du taux marginal du résident. Le point de bascule se situe, sur ces hypothèses, autour de 38 % de taux marginal cumulé. Au-dessous, le non-résident est mieux traité ; au-dessus, c’est l’inverse, et l’écart se creuse vite.

Enfin, la ligne la plus lourde du tableau — 1 912,50 € pour un cadre à hauts revenus installé en Communauté valencienne — représente 13,3 % du loyer brut encaissé. Comparez avec ce que le même loyer coûterait en France à un contribuable de tranche équivalente, sans amortissement et avec 17,20 % de prélèvements sociaux : l’Espagne est, sur ce poste précis, nettement plus légère. C’est l’un des rares endroits de ce guide où nous pouvons l’écrire sans réserve.

Si vous restez résident de France : 19 %, et probablement pas la réduction

Beaucoup de lecteurs de ce guide ne sont pas encore résidents d’Espagne et ne le seront peut-être jamais : ils possèdent un appartement sur la côte et le louent une partie de l’année. Leur régime est celui de l’impôt sur le revenu des non-résidents, le Real Decreto Legislativo 5/2004, et il obéit à une logique différente.

Le principe de l’article 24.1 est l’imposition sur le brut : la base est constituée par le montant intégral des revenus, déterminé selon les règles de la loi de l’IRPF, « sin que sean de aplicación los porcentajes multiplicadores […] ni las reducciones ». Une règle spéciale, à l’article 24.6, corrige ce principe pour les résidents d’un État membre de l’Union : « Para la determinación de base imponible correspondiente a los rendimientos que obtengan sin mediación de establecimiento permanente, se podrán deducir: a) En caso de personas físicas, los gastos previstos en la Ley 35/2006 […] siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España. »

Un résident de France déduit donc les charges de l’article 23.1 — amortissement de 3 % compris, ce que très peu de propriétaires français savent — sous une double condition de preuve : lien direct et lien économique indissociable avec l’activité exercée en Espagne. Cette condition de preuve n’est pas décorative. Elle signifie, en pratique, que les intérêts d’un prêt français adossé au bien espagnol se déduisent si le prêt est traçable jusqu’à l’acquisition, et pas s’il s’agit d’un crédit générique garanti par un autre actif. Conservez le tableau d’amortissement et l’acte.

Reste le calendrier déclaratif, qui vient de changer et dont tout ce qui circule en français est désormais périmé. L’administration espagnole a publié une note « Modificaciones en plazos de presentación del modelo 210 » prise sur le fondement de l’Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, publiée au BOE du 23 juin 2026.

Deux conséquences pratiques. La première : tout ce que le corpus francophone écrit sur « les loyers se déclarent trimestriellement » sera faux pour les revenus de 2026. La seconde, plus rassurante : un résident de France n’est pas tenu de désigner un représentant fiscal en Espagne. L’article 10.1 du texte refondu ne vise que les contribuables « que no sean residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea », et l’article 10.2 renvoie les résidents d’un État membre au droit commun. C’est l’un des points sur lesquels le corpus commercial est le plus systématiquement inexact, pour une raison simple : la prestation se vend. Le chapitre 22 traite l’ensemble des obligations du non-résident propriétaire, y compris le revenu imputé du bien non loué et la retenue de 3 % à la revente.

Reste la question que tout le monde pose ensuite : et en France ?Vous restez résident de France, vous venez de payer 1 425 € à l’Espagne, allez-vous payer une seconde fois. L’article 24 § 1 a) de la convention du 10 octobre 1995 organise la réponse en deux régimes de crédit d’impôt qu’il ne faut jamais confondre. Pour les revenus limitativement énumérés au ii) — dividendes, intérêts, redevances, gains en capital des §§ 1 et 2 de l’article 13, jetons de présence, artistes et sportifs — le crédit est égal à l’impôt payé en Espagne, plafonné à l’impôt français : vous acquittez le différentiel. Pour tous les autres, le crédit est égal « au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus ». Les revenus immobiliers de l’article 6 ne figurent pas dans la liste du ii) : ils relèvent donc du i), le crédit égal au montant de l’impôt français.

En clair : l’impôt sur le revenufrançais afférent à votre loyer valencien est intégralement neutralisé par ce crédit, quel que soit l’écart de taux entre les deux pays. Le revenu n’en est pas moins pris en compte pour déterminer le taux effectif applicable à vos autres revenus français, ce qui n’est pas neutre si vous êtes proche d’un changement de tranche. Une réserve, et nous la posons parce que la conclusion inverse circule : le sort des prélèvements sociaux n’est pas tranché dans notre dossier. L’article 2 § 3 a) de la convention énumère limitativement les impôts français couverts et n’y nomme ni la CSG ni la CRDS, et le crédit de l’article 24 § 1 a) n’est imputable que « sur l’impôt français » au sens de cet article. Ne concluez pas que votre charge française est nulle avant d’avoir fait trancher ce point. Le chapitre 10 traite la convention article par article.

Votre appartement français loué depuis l’Espagne ouvre aussi la réduction

Ce point mérite une section à lui seul parce qu’il vaut, sur certains dossiers, plus que tout le reste de ce chapitre. La question est la suivante : vous devenez résident fiscal d’Espagne, vous conservez un appartement loué à Bordeaux ou à Lyon, et ce loyer français devient imposable en Espagne au titre de vos revenus mondiaux, avec élimination de la double imposition par le crédit de l’article 80 de la loi de l’IRPF. La réduction de l’article 23.2 s’applique-t-elle à ce loyer français ?

Le texte ne pose aucune condition de localisation du bien.Sa lettre d) donne 50 % « en cualquier otro caso », ce qui est une clause balai. Sur la lettre de l’article, un immeuble français loué à usage d’habitation par un résident d’Espagne ouvre donc droit à la réduction de 50 %. Ce qui bloque les taux majorés n’est pas la localisation en tant que telle mais des qualifications procédurales espagnoles inatteignables pour un bien français : la zone de marché résidentiel tendu suppose une résolution du ministère espagnol du logement, et la lettre c) renvoie à l’article 41.1 du règlement espagnol de l’impôt.

L’enjeu est double, et le second est plus subtil que le premier. Une réduction de 50 % divise par deux la base espagnole, donc l’impôt espagnol théorique sur le loyer français ; mais elle divise aussi par deux le plafond du crédit d’impôt de l’article 80, qui est limité au montant de l’impôt espagnol qui aurait frappé ce revenu. Sur un revenu foncier français déjà lourdement imposé en France, une base espagnole réduite de moitié peut faire perdre une partie de l’imputation. Le raisonnement complet appartient au chapitre 17, qui traite l’immobilier français conservé ; nous signalons ici la règle, parce que c’est une règle sur la réduction.

Réserve, et elle est de méthode : aucune consulta vinculanteconfirmant l’application de l’article 23.2 à un immeuble étranger n’a été retrouvée dans notre dossier, et le point reste à confirmer.Nous le publions tout de même, parce que la charge de la démonstration pèse désormais sur celui qui soutiendrait l’exclusion : le texte ne comporte pas la condition qu’on lui prête. Sur un dossier réel, faites-le confirmer avant de construire une stratégie sur cette base.

La location touristique n’est pas une location

Tout ce qui précède devient sans objet dès que le bien est commercialisé à la nuitée. Ce n’est pas une nuance de régime : c’est un changement de branche du droit. L’article 5.e) de la LAU exclut de son champ « la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística ». Rédaction issue de l’article 1.2 du Real Decreto-ley 7/2019, en vigueur depuis le 6 mars 2019.

La conséquence est structurante : la location touristique ne relève pas du droit du bailmais du droit sectoriel du tourisme, c’est-à-dire du droit régional. Entendons-nous sur la portée de cette phrase, parce qu’elle est souvent poussée trop loin. L’État conserve un socle, et les trois sections qui suivent le décrivent : la copropriété, le registre national et le règlement européen relèvent bien du droit d’État ou du droit de l’Union. Ce qui n’existe pas, c’est un titre habilitant national : l’autorisation d’exercer se délivre au niveau régional, selon dix-sept réglementations dont sept intéressent la clientèle française, et chacune d’elles est doublée par des plans d’usage communaux qui peuvent être plus restrictifs. Ajoutez-y que la réduction de l’article 23.2 est fermée — elle vise le « arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda » — et vous obtenez un régime fiscal moins favorable, adossé à une autorisation qui peut ne pas exister.

Le 3 avril 2025 : la copropriété a changé de camp

C’est le renversement le plus important du sujet, et le corpus francophone décrit encore massivement l’état antérieur. L’article 17.12 de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal — la loi de la copropriété — a été réécrit par la disposition finale 4.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, avec effet au 3 avril 2025. Voici son texte en vigueur, intégralement :

« 12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. »

La vérification à faire avant toute offre tient en trois pièces : le título constitutivoet les statuts de la copropriété, le registre des procès-verbaux d’assemblée des cinq dernières années, et une attestation du administrador de fincassur l’existence ou non d’un accord exprès postérieur au 3 avril 2025. Si l’accord n’existe pas, vous achetez un projet qui dépend d’un vote que vous ne contrôlez pas.

Le registre national annulé, et tout ce qui subsiste

L’État espagnol avait créé, par le Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, un Registro Único de Arrendamientos et une Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. La Generalitat Valenciana a formé un recours. Le Tribunal Supremo a rendu la sentencia n° 620/2026, que nous connaissons par la note de presse du Conseil général du pouvoir judiciaire publiée le 21 mai 2026. Une précision de source, qui n’est pas de la coquetterie : cette note ne mentionne ni la date exacte de l’arrêt, ni la formation de jugement, et nous ne les publions donc pas.

Ce que la décision annule : les seuls préceptes instituant le Registro Único, l’État étant jugé sans titre de compétence pour établir une réglementation exhaustive d’un registre national qui se superpose aux registres régionaux existants. Le Tribunal a considéré que la réglementation attaquée excédait ce que peuvent être des « bases » ou des « mesures spécifiques de coordination » au sens de l’article 149.1.13 de la Constitution ; la note vise également les articles 149.1.18, 149.1.1 et 149.1.31.

Ce que la décision netouche pas, et c’est ce qui compte pour vous : le recours a été rejeté en ce qui concerne la ventanilla única digital, les obligations de transmission de données par les plateformes en ligneet la transmission de données à fins statistiques. L’État conserve le cadre de coordination numérique sur le fondement de ses compétences de coordination de la planification économique et de statistique.

Sept communautés, sept régimes, et une commune qui peut tout bloquer

Ce qui suit est la matière la plus instable de tout le dossier espagnol, et nous la présentons avec son degré de fiabilité en clair. Pour chaque communauté, nous indiquons le texte identifié, ce qui en est rapporté, et le bulletin officiel qu’il faut ouvrir pour le vérifier. Aucune de ces lignes ne constitue une base de décision d’achat. Toutes constituent une base de vérification.

Deux commentaires, parce que deux de ces lignes ont des conséquences patrimoniales disproportionnées.

La Catalogne d’abord, pour son calendrier. Un régime transitoire de cinq ans ouvert en novembre 2023 conduit à une échéance en 2028pour les licences existantes des communes concernées. Un Français qui achète aujourd’hui à Barcelone, à Sitges ou sur la Costa Brava en comptant sur un rendement de location touristique achète un flux dont la base juridique est datée. Ce n’est pas un risque hypothétique de changement de réglementation : c’est une échéance inscrite dans le dispositif, avec une prorogation possible mais conditionnée à la justification d’un préjudice patrimonial non compensé — c’est-à-dire à une démarche individuelle, contentieuse par nature. Tout plan de financement qui étale un prêt sur vingt ans sur des revenus touristiques catalans doit montrer ce qu’il devient en 2028 si la licence n’est pas prorogée.

Madrid ensuite, pour l’empilement.Le décret régional de mars 2026 ajoute une couche technique — certificat CIVUT, surface utile minimale de 25 m², accès indépendant depuis la voie publique — à une couche communale déjà restrictive : la ville de Madrid applique son propre régime d’usage, le Plan Reside, qui a succédé au Plan Especial de Hospedajeet qui restreint fortement l’usage d’hébergement en zone centrale. Un appartement madrilène peut donc satisfaire toutes les exigences régionales et rester interdit d’usage touristique par le plan communal, ou l’inverse. Les deux autorisations se testent séparément, et dans cet ordre : d’abord l’usage urbanistique communal, ensuite le titre habilitant régional, ensuite seulement la copropriété. Commencer par la copropriété fait perdre trois mois.

Revenu foncier ou activité économique : un seul critère dans la loi

Dès qu’on loue à la nuitée, une question de qualification apparaît : le revenu reste-t-il un revenu du capital immobilier, ou devient-il un revenu d’activité économique ? L’enjeu n’est pas théorique : la qualification en activité économique fait basculer dans un autre régime déclaratif, ouvre la question de l’affiliation au régime des travailleurs indépendants et celle de la TVA, et ferme définitivement la réduction de l’article 23.2.

L’article 27.2 de la loi de l’IRPF, en vigueur depuis le 1^er janvier 2015, pose un critère binaire et unique : « se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa ». Un salarié à temps plein, en contrat de travail, affecté à l’organisation de l’activité. Rien d’autre. C’est le seul critère légal, et il est beaucoup plus restrictif que ce que la documentation commerciale laisse entendre.

Reste, à côté, la question distincte des services propios de la industria hotelera— ménage en cours de séjour, changement de linge, réception, restauration — qui relève de l’appréciation de l’article 27.1 et de la doctrine administrative, et non du texte. Nous ne l’avons pas établie sur source primaire dans ce dossier, et nous ne donnons donc aucune règle sur le seuil de services qui ferait basculer l’activité. Ce que nous pouvons dire est la conséquence : si vous confiez la gestion à un opérateur qui assure accueil, ménage en séjour et linge, la qualification doit être arbitrée avant la première nuitée, pas au premier contrôle. Et la question de la TVA — le taux applicable, l’obligation d’immatriculation, l’articulation avec l’exonération des locations à usage d’habitation — n’est pas traitée dans notre dossier : elle se pose à un asesor fiscal espagnol, avec le détail exact des prestations fournies.

Un mot sur le montage qui circule le plus, le bail dit « de temporada », présenté comme le moyen d’échapper à la durée minimale de cinq ans sans entrer dans le régime touristique. Nous ne pouvons pas écrire qu’il fonctionne, et nous ne pouvons pas écrire qu’il ne fonctionne pas. Les articles de la LAU que nous avons lus sont les articles 5, 9, 10, 17 et 18 ; aucun d’eux ne régit ce type de bail. Deux points sont en revanche établis et suffisent à poser le problème : la réduction de l’article 23.2 vise le « arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda », et l’exclusion de l’article 5.e) de la LAU vise la cession touristique soumise à un régime sectoriel. Entre les deux, la qualification d’un bail de neuf mois consenti à un étudiant ou de six mois consenti à un télétravailleur n’est pas tranchée dans notre dossier, et elle décide à la fois de la durée d’engagement etde la réduction fiscale. Faites-la trancher par écrit avant de signer une série de baux courts : le risque n’est pas qu’on vous requalifie une fois, c’est qu’on vous requalifie sur quatre exercices non prescrits.

Le rendement net réel, calculé au lieu d’être annoncé

Reprenons l’appartement valencien de 300 000 € et allons jusqu’au bout. Le vendeur annonce un rendement ; nous allons voir de quoi il est fait et où il se perd.

CE QUE LE VENDEUR AFFICHE

          Loyer annuel 14 400 / prix 300 000 ................ 4,80 %

        CE QUE VOUS AVEZ REELLEMENT ENGAGE

          Capital engage (prix + impots + tarifs + TVA) . 327 718 EUR
          Loyer 14 400 / capital engage .................... 4,39 %
          Perte due aux frais d'acquisition ............ -0,41 point

        CE QUE VOUS ENCAISSEZ APRES CHARGES ET IMPOT

          Loyer brut ..................................... 14 400,00
          - IBI (decaisse) .................................. 900,00
          - Reparations et entretien (decaisse) ............. 600,00
          - Impot espagnol (resident valencien, 38,50 %) .. 1 443,75
          ------------------------------------------------------------
          Encaisse ....................................... 11 456,25
          Rendement net sur capital engage ................. 3,50 %

        L'EFFET D'UN MOIS DE VACANCE

          Loyer perdu ..................................... -1 200,00
          Impot economise (1 200 x 50 % x 38,50 %) ........... 231,00
          Effet net ......................................... -969,00
          Rendement net sur capital engage ................. 3,20 %

        CE QUI MANQUE ENCORE, ET QUE NOUS NE CHIFFRONS PAS

          Charges de copropriete ....................... A COMPLETER
          Assurance proprietaire non occupant .......... A COMPLETER
          Gestion locative ............................. A COMPLETER
          Impayes et contentieux ....................... A COMPLETER
          Gestoria, avocat, agence a l'acquisition ..... A COMPLETER
          Taxe communale sur les ordures menageres ..... A COMPLETER

          Chacune de ces lignes ne peut que faire baisser
          le rendement. Aucune ne peut le faire monter.

Vingt-sept pour cent du rendement annoncé disparaissent avant même d’avoir chiffré les charges de copropriété. Et le calcul est fait dans les conditions les plus favorables : achat comptant, aucun mois de vacance, aucun impayé, aucune gestion déléguée, aucun travaux au-delà de 600 €. Un rendement net de 7 à 9 % sur une location nue de longue durée en Espagne suppose donc, mécaniquement, un loyer très supérieur à notre hypothèse ou un prix très inférieur au marché. Les deux existent, mais ils ne coexistent presque jamais avec les caractéristiques que l’acheteur français recherche — bord de mer, ville connue, bien récent, quartier sûr.

Un mot sur la promesse de rendement touristique, qui est d’un autre ordre de grandeur et d’un autre ordre de risque. Nous ne publions aucun chiffrage de location touristique, pour une raison simple : il n’existe pas, dans notre dossier documentaire, de source officielle donnant un prix à la nuitée ni un taux d’occupation par commune. Ce que nous pouvons faire, c’est énumérer les six lignes qu’un plan de rendement touristique doit obligatoirement comporter et qui manquent dans la totalité de ceux que nous voyons : le coût et la durée de validité du titre habilitant régional ; la majoration de charges de copropriété jusqu’à 20 % autorisée par l’article 17.12 ; la perte de la réduction de l’article 23.2, soit la moitié de la base imposable ; le coût de la gestion opérationnelle, incompressible en location courte ; l’échéance réglementaire — 2028 en Catalogne pour les licences existantes des communes listées ; et la valeur de revente d’un bien dont l’usage touristique pourrait ne pas être transmissible. Un document qui ne montre pas ces six lignes n’est pas un plan de rendement, c’est un support de vente.

Ce qui coûte plus cher qu’en France, et qu’on ne vous dit pas

L’Espagne est souvent présentée comme un marché bon marché. Sur le prix au mètre carré, ce n’est vrai que par comparaison avec Paris : Madrid capitale est à 5 466 €/m² de valeur d’expertise moyenne au premier trimestre 2026, Barcelone à 4 682 €/m², Marbella à 4 333 €/m², Ibiza à 5 726 €/m² et Santa Eulària des Riu à 6 624 €/m² — soit davantage que Madrid. Sur les frais, l’écart avec la France joue franchement en défaveur de l’Espagne, et il faut le dire.

• Les droits de mutation.De 6 % à Madrid à 13 % sur la tranche haute du barème catalan ou baléare, et 20 % en Catalogne pour un acquéreur qualifié de gran tenedorou pour l’acquisition d’un immeuble d’habitation entier. Ce dernier point mérite d’être souligné parce qu’il contredit un conseil courant : acheter un petit immeuble de rapport entier à Barcelone déclenche 20 % de droits, même pour une personne physique, sans qu’aucune qualité de l’acquéreur n’entre en compte. Le chapitre 16 détaille les sept régimes.
• Le coût complet d’acquisition. Impôts, honoraires de notaire et frais de registre représentent de 7,11 % à 12,09 %du prix selon la communauté et selon le régime, neuf ou ancien. S’y ajoutent, hors de ce calcul, la TVA de 21 % sur les honoraires, la gestoría, l’avocat, la commission d’agence, l’expertise et les frais bancaires. Le chiffre rond de « 10 % de frais » n’est ni faux ni exact : il ne décrit précisément aucune des configurations réelles.
• La prime du neuf.Elle est massive et très variable : +25,7 % à Palma, +27,2 % à Fuengirola, +27,4 % à Marbella, +32,5 % à Orihuela. Elle s’ajoute à l’écart de fiscalité entre neuf et ancien, et elle doit être budgétée séparément : acheter neuf coûte deux fois plus cher que la différence de prix n’indique.
• L’impôt sur la fortune.Un bien espagnol entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune régional et de l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes, y compris pour un non-résident et y compris pour un bénéficiaire du régime de l’article 93. La France taxe l’immobilier au titre de l’IFI au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net ; la Catalogne fixe son minimum exonéré à 500 000 € — « El importe del mínimo exento se fija en 500.000 euros », article 621-1 de son texte refondu, le plus bas des sept communautés étudiées — et son impôt porte sur tousles actifs, pas seulement sur l’immobilier. La section suivante montre pourquoi cette ligne mérite mieux qu’une puce.
• La surtaxe communale sur les logements vacants.L’article 72.4 du texte refondu des finances locales autorise une surtaxe pouvant atteindre 50 % de la cotisation d’IBI, portée à 100 % au-delà de trois ans d’inoccupation, avec 50 points supplémentaires possibles dans certains cas. Deux conditions cumulatives protègent la plupart de nos clients : plus de deux ans d’inoccupation continue etpropriétaire détenant quatre logements résidentiels ou plus. Et le texte range expressément parmi les causes justifiées les « inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada » : une résidence secondaire est protégée quatre ans. Le point opérationnel est ailleurs : le texte prévoit que la déclaration d’inoccupation exige l’audition préalable du redevable et que la commune établisse des indices, « dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro ». Les consommations d’eau et d’électricité sont la preuve. Conservez-les.

« Achetez à Madrid, il n’y a pas d’impôt sur la fortune »

C’est la phrase que nous entendons le plus souvent dans la bouche d’un investisseur immobilier qui a déjà arrêté son choix. Elle a été vraie pendant quinze ans, et le préambule de la loi qui y a mis fin le confirme au mot près : Madrid « tiene establecida una bonificación del 100 por ciento… desde el año 2008 ». Elle est fausse depuis le 31 décembre 2022, et doublement fausse depuis décembre 2023. Un bailleur ne peut pas se permettre de l’ignorer, pour une raison mécanique : l’immobilier est l’actif le plus difficile à sortir d’une assiette de fortune. Il est localisé, évalué, publié au registre, et il ne se déplace pas.

Premier étage : l’impôt d’État reprend ce que la communauté abandonne. L’article 3 de la Ley 38/2022 institue un impôt de solidarité sur les grandes fortunes présenté comme « complementario del Impuesto sobre el Patrimonio », et son apartado Dos ferme la porte à toute décentralisation : « El impuesto no podrá ser objeto de cesión a las Comunidades Autónomas ». Son apartado Quince n’autorise à déduire que la cotisation d’impôt sur la fortune « del ejercicio efectivamente satisfecha ». Le mot décisif est efectivamente. Dans une communauté qui bonifiait à 100 %, la cotisation effectivement acquittée était nulle : il n’y avait rien à déduire, et l’impôt de solidarité était dû en totalité. La bonification régionale ne faisait pas disparaître la charge ; elle transférait son produit de la communauté vers l’État. Premier fait générateur concerné : le 31 décembre 2022, et non 2023 comme on le lit souvent.

Second étage : depuis décembre 2023, Madrid ne bonifie plus à 100 %. La Ley 12/2023 de la Communauté de Madrid, entrée en vigueur le 22 décembre 2023 avec effet au 1^er janvier 2023, a remplacé la bonification simple par une bonification différentielleégale à la différence entre la cotisation d’impôt sur la fortune intégrale et la cotisation d’impôt de solidarité. Le contribuable acquitte désormais à Madrid exactement ce qu’il aurait payé à l’État, et la déduction de l’apartado Quince ramène l’impôt de solidarité à zéro. Sa charge est inchangée ; c’est le bénéficiaire de la recette qui change. Le préambule de la loi madrilène chiffre la mesure : 10 302 contribuables pour 555 millions d’euros.

L’arithmétique de cette bonification différentielle mérite d’être connue, parce qu’elle explique pourquoi le montage n’a aucune marge. Madrid n’a jamais approuvé de barème propre d’impôt sur la fortune : le chapitre II de son texte refondu ne comporte que deux articles, le minimum exonéré de 700 000 € et la bonification. Le barème étatique s’applique donc par défaut, sur un minimum exonéré identique à celui de l’impôt de solidarité — les deux bases liquidables ne divergent pas. Il en résulte un écart constant de 31 446,37 €entre les deux cotisations, pour toute base liquidable supérieure à 3 000 000 €. C’est le montant exact de la bonification madrilène, et il ne dépend pas de la taille du patrimoine.

Le statut de cet impôt appelle une formulation précise, parce que les deux formulations spontanées sont fausses. Il n’est ni un impôt à durée déterminée encore en cours, ni un impôt pérennisé au sens formel : il est prorogé sans terme fixe, jusqu’à une réforme du financement des communautés autonomes qui n’est pas datée — la disposition additionnelle cinquième du Real Decreto-ley 8/2023 le proroge « en tanto no se produzca la revisión de la tributación patrimonial en el contexto de la reforma del sistema de financiación autonómica ». Curiosité qui piège le lecteur pressé : son apartado Veintiocho — « Este impuesto será aplicable en los dos primeros ejercicios en los que se devengue » — subsiste inchangé dans le texte consolidé et coexiste avec la prorogation, sans consolidation. Celui qui ouvre la Ley 38/2022 seule y lit « deux exercices » et conclut à tort que l’impôt est éteint. Le qualificatif « temporaire » de son intitulé est devenu trompeur. Cinq arrêts du Tribunal constitutionnel ont rejeté les recours dirigés contre l’article 3, dont l’arrêt de principe STC 149/2023 du 7 novembre 2023 sur le recours de la Communauté de Madrid : n’attendez pas d’une censure ce que la voie contentieuse a déjà refusé cinq fois.

Une dernière donnée, contre-intuitive et utile. Parmi les communautés recensées dans notre dossier, la seule qui maintient une bonification générale de 100 % sans régime transitoire est l’Estrémadure, à l’article 15 bis de son texte refondu — et c’est donc la seule où l’État encaisse effectivement la totalité de l’impôt de solidarité. Là où une bonification différentielle a été adoptée — Madrid, l’Andalousie, La Rioja, et la Cantabrie au-delà de 3 000 000 € de patrimoine net après minimum exonéré — la recette est revenue à la communauté sans que votre charge bouge d’un euro. Ailleurs encore, la question ne se pose pas dans ces termes, et la Catalogne fournit le contre-exemple le plus parlant : elle n’accorde que deux bonifications sectorielles — 99 % pour les patrimoines protégés de personnes handicapées, 95 % pour les propriétés forestières dotées d’un instrument d’aménagement approuvé — et elle a alourdison barème pendant la vigueur de l’impôt de solidarité, ajoutant une tranche à 3,480 % au-delà de 20 000 000 €, applicable « mientras se mantenga vigente el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas ». Le raisonnement est l’exact inverse du réflexe habituel : capter la recette au niveau régional plutôt que la laisser filer à l’État. Quant à la Communauté valencienne, où se situe l’exemple chiffré de ce chapitre, elle applique un barème propre de 0,25 % à 3,5 % — durci par rapport au barème étatique sur toutes ses tranches — sur un minimum exonéré de 1 000 000 € relevé de 500 000 €, que le manuel de l’administration présente comme une nouveauté de l’exercice 2025. Ce million ne vous concerne que si vous résidez habituellementen Communauté valencienne : le texte le réserve aux assujettis par obligation personnelle qui y résident, et le bailleur non résident retombe sur les 700 000 € étatiques. Les chapitres 03 et 15 traitent l’ensemble du sujet, plafonnement de 60 % compris ; ce qui nous intéressait ici est la seule chose que doit en retenir un bailleur : le choix de la communauté déplace quelques centaines d’euros sur vos loyers et plusieurs dizaines de milliers sur votre fortune. Choisir Valence plutôt que Madrid pour ses revenus locatifs est une erreur d’échelle ; raisonner comme si Madrid supprimait l’impôt sur la fortune en est une autre, de sens inverse et de même origine.

Trois manières de louer, et ce qu’elles engagent vraiment

Quatre situations où nous vous disons de ne pas le faire

Un guide qui ne dit jamais non n’est pas un guide. Voici les configurations dans lesquelles, dans notre pratique, l’investissement locatif espagnol se solde mal — non pas parce que le marché serait mauvais, mais parce que le projet est incompatible avec la règle.

• Vous achetez en zone tendue avec un horizon de revente à dix ans.Onze ans d’occupation opposable pour un bailleur personne physique : votre horizon de sortie est postérieur à celui du locataire, et vous revendrez occupé. Si l’horizon de dix ans n’est pas négociable, soit vous achetez hors zone tendue, soit vous n’achetez pas pour louer.
• Votre plan de financement repose sur des revenus de location touristique.Le titre habilitant dépend d’une réglementation régionale qui a changé quatre fois en trois ans dans plusieurs communautés, d’un plan d’usage communal, et d’un vote de copropriété que vous ne contrôlez pas. Une banque prête sur vingt ans ; une licence de cinq ans ne finance pas un prêt de vingt.
• Vous achetez « avec la licence » en Communauté valencienne sans avoir fait lire le Decreto-ley 9/2024.Si le titre ne survit pas à la transmission, la prime que vous payez pour la licence est perdue le jour de la signature. Ce point se tranche en une consultation ; il coûte plusieurs dizaines de milliers d’euros s’il est négligé.
• Vous comptez sur un déficit foncier pour effacer d’autres revenus. Le plafond de l’article 23.1 limite les intérêts et les travaux au loyer brut du bien, le report est de quatre ans, et la réduction ne s’applique qu’à un rendement net positif. Le mécanisme français du déficit foncier imputable sur le revenu global n’a pas d’équivalent ici. Un projet dont l’équilibre repose sur l’économie d’impôt d’un déficit n’a pas d’équilibre.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Sept questions restent ouvertes, et chacune peut renverser une décision. Nous les listons avec la question exacte à poser et les pièces à réunir, parce qu’une incertitude sans mode d’emploi ne sert à rien.

Les pièces à réunir avant toute offre, sans exception : la nota simpledu registre de la propriété, le dernier avis d’IBI avec la valeur cadastrale et sa ventilation entre sol et construction, le dernier appel de charges de copropriété, l’attestation de l’administrador de fincassur les dettes et sur les votes relatifs à l’usage touristique, les baux des cinq dernières années sur le logement — indispensables pour apprécier le plafond de l’article 17.6 —, et l’historique des consommations d’eau et d’électricité. Cette liste tient sur une page et elle se demande par écrit. Un vendeur qui tarde sur l’un de ces documents vous dit quelque chose.