Immobilier entre la France et l'Allemagne

Deux lecteurs arrivent à ce chapitre par des portes opposées. Le premier habite Strasbourg, Sarreguemines ou Wissembourg, travaille de l’autre côté du Rhin, et se demande s’il ne devrait pas acheter un appartement locatif à Kehl ou à Sarrebruck, là où il connaît le marché mieux que celui de sa propre ville. Le second vient de signer un contrat à Munich ou à Hambourg, paie un loyer qui le sidère, et se demande s’il ne vaudrait pas mieux acheter. Ce sont deux questions différentes, et elles n’ont pas la même réponse, parce que ce n’est pas le bien qui commande le régime fiscal — c’est le propriétaire.

Le pivot du chapitre est une règle que le corpus francophone cite souvent et comprend rarement : au-delà de dix ansde détention, la plus-value d’un immeuble détenu à titre privé sort purement et simplement du champ de l’impôt allemand. Pas d’abattement progressif, pas de prélèvements sociaux, pas de déclaration à ce titre. Rien. Un Français, habitué à un abattement qui s’étire jusqu’à vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et trente ans pour les prélèvements sociaux, entend là une bonne nouvelle et s’arrête. Il a tort deux fois. D’abord parce qu’avant dix ans le régime allemand est nettement plus dur que le régime français, et pour une raison que presque personne n’explique : la plus-value imposable n’est pas la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Ensuite parce que, s’il est résident de France, cette exonération allemande ne lui profite pas — elle lui coûte. Nous démontrerons ce second point en détail : c’est le passage le plus contre-intuitif du chapitre et probablement du guide.

Un avertissement de méthode avant tout le reste, parce qu’il commande la moitié de ce chapitre. Ce guide est construit sur des sources primaires — textes de loi, doctrine administrative, décisions — relevées et datées une par une. Or l’immobilier allemand fait intervenir trois séries de données qui relèvent des Länderet des communes : le taux des droits de mutation, la taxe foncière et les prix de marché. Aucune de ces trois séries n’a été relevée sur source primaire dans notre dossier. Nous ne les inventerons pas. Nous dirons précisément ce que nous ne savons pas, où le trouver, et quelle question poser — ce qui, sur un achat à 400 000 €, vaut mieux qu’un chiffre approximatif recopié d’un comparateur.

Trois acheteurs, et le seul tri qui compte

La première erreur consiste à raisonner sur le bien. Un appartement à Fribourg-en-Brisgau ne « rapporte » pas la même chose selon que son propriétaire réside à Colmar, à Fribourg ou à cheval sur les deux. Les impôts allemands attachés à l’immeuble lui-même — droits de mutation à l’acquisition, taxe foncière annuelle — sont les mêmes pour tout le monde. Tout le reste dépend de la résidence fiscale du propriétaire, et notamment le sort de la plus-value, qui est l’enjeu principal.

Le cas du couple mixte mérite d’être posé tout de suite, parce qu’il est fréquent et qu’il se règle à l’achat, pas après. Si un conjoint résident d’Allemagne et un conjoint resté résident de France achètent ensemble un immeuble allemand en indivision, chacun est propriétaire de sa quote-part et chacun relève de son propre régime. Le premier bénéficiera du délai de dix ans en pur, le second verra la France reprendre la main sur sa moitié de plus-value. Répartir les quotes-parts au hasard du financement, ou « à moitié parce que c’est plus simple », c’est arbitrer sans le savoir une question qui vaut plusieurs dizaines de milliers d’euros dix ans plus tard.

Ce que ce guide ne chiffrera pas, et pourquoi c’est utile de le dire

Ce n’est pas de la prudence de façade. Nous avons vu, dans les guides précédents de cette série, que l’erreur ne porte presque jamais sur le chiffre lui-même mais sur la règle qui l’entoure : un taux exact appliqué à la mauvaise assiette, une moyenne nationale présentée comme un taux local, une donnée de 2024 servie comme une donnée de 2026. L’immobilier allemand concentre ces trois risques. Ce que nous pouvons faire, en revanche, c’est vous donner la structure exacte du coût, les questions à poser, et la partie du calcul qui repose sur des textes fédéraux que nous avons lus. Cette partie-là est considérable, et c’est celle qui décide de la rentabilité réelle.

La Grunderwerbsteuer : le premier impôt, et celui dont nous ne donnons pas le taux

C’est le premier impôt allemand que rencontre un Français qui achète. Il frappe l’acquisition elle-même, il est dû une fois, et son taux est fixé par le Land où se trouve l’immeuble. Un même appartement, transposé d’un Land à l’autre, ne coûte donc pas la même chose à l’entrée. Cette dispersion est réelle et elle est significative ; nous ne la chiffrerons pas.

Ce que nous pouvons établir, en revanche, c’est un changement de 2026 qui intéresse directement l’investisseur français qui envisagerait de détenir son immeuble par une société. Le Neuntes Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht, loi du 29 juin 2026 publiée au Bundesgesetzblatt2026 I n° 197 le 2 juillet 2026, a refondu par son article 9 les alinéas 3 et 3a du § 1 de la Grunderwerbsteuergesetzet y a inséré un alinéa 3b. Le texte de l’alinéa 3, dans sa rédaction issue de cette loi, vise l’opération par laquelle sont réunies entre les mains de l’acquéreur, directement ou indirectement, « mindestens 90 vom Hundert » des parts d’une société dont le patrimoine comprend un immeuble situé en Allemagne. Le texte relatif à la participation économique retient le même seuil de 90 %. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 3 juillet 2026et s’appliquent aux opérations réalisées après le 2 juillet 2026.

Deux précisions honnêtes sur ce que nous ne savons pas. D’abord, le sort des droits de mutation dans le calcul de la plus-value du § 23 EStG : viennent-ils majorer le prix de revient retenu ? C’est ce que la logique commande, mais notre dossier n’a ouvert du § 23 al. 3 EStG que les phrases 4, 5, 7 et 8, dont aucune ne le dit. Faites confirmer ce point par votre conseil fiscal allemand, il pèse plusieurs milliers d’euros sur une revente dans les dix ans. Ensuite, la charge contractuelle de l’impôt : qui, de l’acheteur ou du vendeur, le supporte en pratique n’est pas une question que nos sources tranchent, et cela se négocie dans l’acte.

Le notaire, le livre foncier, et la date qui décidera de tout dans dix ans

Une vente immobilière allemande passe par un notaire et se conclut par une inscription au Grundbuch, le livre foncier. Ce sont deux étapes distinctes, séparées dans le temps, et cette séparation n’est pas une formalité : elle crée la question de savoir laquelle des deux dates fait courir le délai de dix ans.

Nous devons être très précis ici, parce que c’est un point sur lequel notre propre dossier s’est trompé avant d’être corrigé. Il existe bien, dans la loi allemande, une disposition d’application qui désigne l’acte obligationnelcomme point de départ : le § 52 al. 31 phrase 1 EStG vise les biens acquis « auf Grund eines nach diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichstehenden Rechtsakts ». Mais cette phrase commence par désigner son objet, et son objet est le numéro 2du § 23 al. 1 phrase 1 EStG — c’est-à-dire les « autres biens » : l’or, les objets d’art, les crypto-actifs, les devises. L’immobilier, lui, c’est le numéro 1, que cette phrase ne vise pas. Citer ce texte à l’appui d’un raisonnement immobilier, comme le font plusieurs présentations françaises, revient à fonder la bonne règle sur le mauvais support.

Le décompte, lui, se fait de date à date, et non en nombre de jours : c’est la lecture naturelle du texte, qui parle d’un délai « nicht mehr als zehn Jahre » entre acquisition et cession. Nous y reviendrons, parce que le caractère binaire de cette règle est ce qui la rend à la fois si favorable et si dangereuse.

La taxe foncière, sa réforme, et les seuls nombres que nous puissions citer

La Grundsteuer est un impôt annuel dû par le propriétaire, assis sur une valeur du bien et multiplié par un coefficient voté par la commune, le Hebesatz. Deux séries coexistent : la Grundsteuer A pour les biens agricoles et forestiers, la Grundsteuer B pour le reste — c’est celle qui vous concerne. Son assiette a fait l’objet d’une refonte que les communes ont accompagnée d’un réajustement de leurs coefficients : notre dossier n’a ouvert ni la loi fédérale qui l’organise, ni les lois de Land qui s’en écartent, et nous ne dirons donc pas ce que vous paierez.

Ce que nous pouvons citer tient en trois nombres, et ils viennent d’une source unique : le communiqué n° 309 du 21 août 2025 du Statistisches Bundesamt (Destatis). Pour l’exercice 2024, le coefficient moyen de toutes les communes allemandes s’établissait à 506 % pour la Grundsteuer B, en hausse de 13 points sur un an, et à 362 % pour la Grundsteuer A, en hausse de 7 points. Le coefficient moyen de taxe professionnelle, cité ici pour situer l’ordre de grandeur des Hebesätzeallemands, était de 409 %.

Comment obtenir le chiffre réel ? Il figure dans l’avis d’imposition du vendeur, document que l’on peut demander avant de signer et qui n’est jamais refusé sans raison. C’est le seul moyen fiable, et c’est aussi le meilleur test de la transparence du vendeur. Demandez également, pour un appartement en copropriété, le décompte annuel des charges des trois derniers exercices : la taxe foncière n’est qu’une ligne parmi d’autres, et ce n’est pas toujours la plus lourde.

Le coût d’entrée, et pourquoi il commande la durée de détention

Puisque nous ne publions aucun taux, écrivons le coût d’entrée comme il doit l’être : une formule à trois inconnues que vous remplirez avec les chiffres de votre dossier. L’intérêt de la formule est qu’elle montre ce qui compte réellement, à savoir le point mort — la hausse de prix nécessaire pour que la revente couvre simplement les frais d’acquisition.

STRUCTURE DU COÛT D’ENTRÉE

          Coût total = Prix × ( 1 + T + N + M )

          T ... taux de Grunderwerbsteuer du Land (à relever sur la loi
                du Land — ce guide n’en publie aucun)
          N ... émoluments du notaire et frais d’inscription au
                Grundbuch, en pourcentage du prix (barèmes non
                consultés par ce guide)
          M ... commission d’intermédiaire, si elle est due et si elle
                est à votre charge (à lire dans le mandat)

        CE QUE CHAQUE POINT COÛTE, SUR UN PRIX DE 400 000 €

          1 point de frais d’entrée .............................. 4 000 €
          5 points ............................................... 20 000 €
          10 points .............................................. 40 000 €

        LE POINT MORT

          Hausse de prix nécessaire pour revendre à l’équilibre,
          frais d’entrée seuls, hors frais de sortie et hors fiscalité :

              Hausse minimale (en %) = T + N + M

          À 10 points de frais d’entrée, il faut que le bien
          s’apprécie de 10 % avant que la revente ne soit
          neutre — et davantage si la plus-value est imposable.

Ce point mort explique pourquoi l’immobilier résidentiel allemand est, par construction, un actif de long terme. Additionnez le point mort des frais d’entrée et le délai de dix ans du § 23 EStG, et vous obtenez la vraie durée de détention cible : dix ans et un jour, pas cinq ans. Un investisseur qui achète avec un horizon de quatre ou cinq ans cumule le pire des deux mondes — des frais d’entrée non amortis et une plus-value imposée au barème progressif. Nous verrons plus bas à quel point cette imposition au barème est plus lourde qu’elle n’en a l’air.

Le délai de dix ans : le texte, et rien que le texte

La règle est au § 23 al. 1 phrase 1 n° 1 EStG. Elle tient en trois phrases, que nous reproduisons intégralement parce que chacune des trois porte une conséquence pratique et que la troisième est presque toujours coupée :

« 1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. ²Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden ; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. ³Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden ; »

En paraphrase, phrase par phrase. La première pose le délai : la cession d’un terrain ou d’un droit soumis au régime civil des immeubles est une opération imposable lorsque moins de dix ans séparent l’acquisition de la cession. La deuxième intègre les constructions et aménagements extérieurs réalisés pendant ce délai, et étend la règle aux parties d’immeuble constituant des biens immobiliers autonomes, aux appartements en copropriété et aux locaux détenus en Teileigentum. La troisième exclut du champ les biens utilisés à des fins d’habitation propre, selon deux branches alternatives.

Insistons sur ce caractère binaire, parce que c’est là que se joue l’essentiel du conseil. Le lendemain du dixième anniversaire de l’acquisition, la totalité du gain est exonérée. Le jour de cet anniversaire, et la veille, la totalité du gain est imposable au barème progressif — le texte visant un délai qui n’excède pasdix ans, le dixième anniversaire lui-même est encore dans le champ. Comptez en dates, jamais en nombre de jours : selon les années bissextiles traversées, dix ans valent 3 652 ou 3 653 jours, et un jour d’écart vaut ici la totalité de l’impôt. Il n’y a pas de zone intermédiaire, pas de dégressivité, pas d’abattement de 6 % par an comme en France. Deux jours d’écart sur la signature d’un compromis peuvent valoir la totalité de l’impôt. Nous connaissons peu de règles fiscales, en Europe, dont la conséquence financière soit aussi discontinue.

Ce que la plus-value imposable contient réellement : la reprise des amortissements

Voici le point que le corpus francophone omet à peu près systématiquement, et qui transforme l’économie d’une revente avant dix ans. La plus-value imposable au titre du § 23 EStG n’est pas la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le § 23 al. 3 phrase 4 EStGle dit :

« ⁴Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte im Sinne des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 abgezogen worden sind. »

Autrement dit : le prix de revient est diminué de la totalité des amortissements que vous avez déduitspendant la période de location. Tout ce que l’amortissement vous a fait économiser d’impôt sur les loyers, année après année, revient dans l’assiette de la plus-value le jour où vous vendez dans les dix ans. Ce n’est pas une pénalité : c’est la logique du système, qui refuse de vous laisser déduire deux fois la même dépréciation. Mais l’effet sur un chiffrage est massif, et il change le seuil à partir duquel une revente anticipée est supportable.

HYPOTHÈSES DE CALCUL

          Prix d’acquisition ................................... 400 000 €
          Part du bâti amortissable, hypothèse ...... 80 %, soit 320 000 €
          Taux d’amortissement retenu, hypothèse ......... 2 % par an
          Durée de détention .................................... 9 ans
          Prix de revente ...................................... 480 000 €
          Autres revenus imposables allemands de l’année ........ 70 000 €
          Contribuable seul, sans imposition commune

        CE QUE VOUS ENCAISSEZ

          Prix de revente moins prix d’acquisition .............. 80 000 €

        CE QUE L’ADMINISTRATION IMPOSE

          Amortissements déduits : 9 × 2 % × 320 000 € ......... 57 600 €
          Prix de revient corrigé : 400 000 − 57 600 ........... 342 400 €
          Plus-value imposable : 480 000 − 342 400 ............ 137 600 €

        L’IMPÔT, PAR APPLICATION DU BARÈME DU § 32a EStG

          Impôt sur 70 000 € seuls ............................. 18 264 €
          Impôt sur 207 600 € (70 000 + 137 600) ............... 76 056 €
          Impôt supplémentaire dû à la cession ................. 57 792 €
          Supplément de solidarité : 5,5 % de 76 056 € .......... 4 183 €
            (sans la cession, l’impôt de 18 264 € reste sous la
             franchise de 20 350 € du § 3 al. 3 SolZG : aucun
             supplément n’est dû ; avec la cession, il l’est en entier)

          Total ................................................ 61 975 €
          Soit 77,5 % du gain de trésorerie de 80 000 €

        LE MÊME BIEN VENDU APRÈS DIX ANS

          Impôt allemand ............................................ 0 €

Lisez la dernière ligne, puis relisez la ligne du total. Le même bien, le même prix, le même acheteur : à quelques mois d’écart, 61 975 € ou zéro. Et remarquez que l’impôt représente plus des trois quarts de l’argent réellement encaissé — non pas parce que le taux serait de 77 %, mais parce que l’assiette imposable est 72 % plus large que le gain économique. C’est la reprise des amortissements qui produit cet écart, et c’est pour cela qu’un chiffrage de revente anticipée fait sans elle est systématiquement faux, et faux dans le sens optimiste.

Une conséquence de conseil, qui va à l’encontre de l’intuition : plus vous avez amorti — donc plus vous avez optimisé la fiscalité annuelle de vos loyers —, plus une revente avant dix ans vous coûtera. L’optimisation courante et l’optimisation de sortie tirent en sens contraire. Sur un bien locatif allemand, arbitrer l’une sans l’autre n’a pas de sens.

La franchise de 1 000 €, les moins-values, et le report que personne ne cite

Trois règles techniques du même article, dont deux sont mal restituées partout.

La franchise.Le § 23 al. 3 phrase 5 EStG dispose que les gains restent exonérés lorsque le gain total tiré, dans l’année civile, de l’ensemble des opérations de cession privée est resté inférieur à 1 000 €. C’est une Freigrenze, pas un abattement : à 1 000 € pile, la totalité devient imposable, et non le seul excédent. La nuance est sans portée sur une cession immobilière, où les montants n’ont rien à voir ; elle compte si vous cédez la même année un petit lot d’or ou de crypto-actifs, qui relèvent du même compartiment.

Les moins-values, et la phrase que l’on coupe.Le § 23 al. 3 phrase 7 EStG cloisonne les pertes : elles ne s’imputent que sur des gains de cessions privées de la même année civile, et ne peuvent pas emprunter le report général du § 10d EStG. Beaucoup de présentations s’arrêtent là et concluent que la perte est perdue. C’est faux, et l’alinéa compte huit phrases, pas sept. La phrase 8 ouvre, à l’intérieur de la catégorie, un report en arrière sur la période d’imposition immédiatement précédente et un report en avant sans limitation de durée, selon les modalités du § 10d. Une moins-value de cession privée n’est donc perdue que s’il n’existe ni gain de même nature l’année précédente, ni gain de même nature à venir.

L’enjeu est concret pour qui détient plusieurs lots. Un investisseur qui cède un appartement en moins-value en année N et un autre en plus-value en année N+2 impute la première sur la seconde. Un conseil qui lui aurait dit « votre perte est définitivement perdue » l’aurait poussé à vendre les deux la même année, ce qui n’était pas nécessaire — et pouvait être très mauvais pour d’autres raisons, notamment la frontière du marchand de biens que nous abordons plus bas.

Le compteur se transmet : donation, succession, et ce que cela change

Le § 23 al. 1 phrase 3 EStGrègle une question que l’on ne pense à poser qu’après coup :

« ³Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. »

En acquisition à titre gratuit, l’ayant cause se voit attribuer l’acquisition réalisée par son auteur. Le donataire ou l’héritier reprend la date d’acquisition du donateur ou du défunt. Une transmission ne remet donc pas le compteur des dix ans à zéro — ni dans un sens, ni dans l’autre, et les deux cas se rencontrent.

Cas favorable : votre père détenait depuis 1998 un immeuble à Cologne ; vous en héritez et le vendez dans l’année. Le délai était acquis de son vivant, il vous est acquis : la plus-value est hors du champ de l’impôt allemand sur le revenu. Cas défavorable : on vous donne en janvier 2026 un appartement acquis en 2021, vous le revendez fin 2027 en pensant que votre propre détention de deux ans est trop courte pour être un problème — et vous découvrez que le compteur courait depuis 2021, ce qui ne vous sauve pas davantage, mais que la donation de 2026 n’a rien remis à zéro. Dans les deux cas, le premier réflexe est le même : demander la date d’acquisition de votre auteur, et l’acte qui la prouve.

Cette règle est le point d’articulation entre le présent chapitre et le chapitre 24, consacré aux successions franco-allemandes. Les droits de mutation à titre gratuit et l’impôt sur la plus-value sont deux impôts distincts, calculés sur des bases distinctes, et ils ne s’appellent pas l’un l’autre : une transmission peut être coûteuse en droits et parfaitement neutre en plus-value, ou l’inverse. Ne raisonnez jamais sur l’un en croyant avoir traité l’autre.

Trois manières de casser le délai sans le vouloir

Le § 23 al. 1 EStG comporte encore deux phrases, la 4 et la 5, que l’on ne lit pas parce qu’elles paraissent techniques. Elles piègent précisément les structures que les investisseurs français apprécient.

« ⁴Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft oder Gesamthandsgemeinschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter. ⁵Als Veräußerung im Sinne des Satzes 1 Nummer 1 gilt auch 1. die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt, und 2. die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft. »

Première conséquence, la transparence des sociétés de personnes. L’acquisition ou la cession d’une participation, directe ou indirecte, dans une société de personnes vaut acquisition ou cession des biens sous-jacents à proportion. Pour un investisseur qui détient de l’immobilier allemand par une GbR ou une KG— véhicules courants —, le délai de dix ans se compte au niveau de l’immeuble, pas au niveau de la part. Acheter des parts, c’est acheter de l’immeuble ; et le compteur repart pour l’acquéreur des parts, sur sa quote-part.

Deuxième conséquence, l’apport.L’apport d’un bien à un patrimoine professionnel est assimilé à une cession lorsque la sortie de ce patrimoine intervient dans les dix ans de l’acquisition d’origine ; et l’apport occulte à une société de capitaux est assimilé à une cession purement et simplement. Un immeuble privé que l’on « loge » dans une structure n’est donc pas neutralisé : l’opération est susceptible de déclencher le § 23.

La SCI française pour détenir un immeuble allemand : ce qu’elle fait, et ce qu’elle ne fait pas

L’idée revient dans presque tous les entretiens, parce qu’elle est le réflexe patrimonial français par excellence : loger l’immeuble allemand dans une SCI. Elle repose souvent sur une lecture de l’article 4 (3) de la convention, qui attribue les participations d’un associé aux bénéfices d’une société civile à l’État où l’entreprise a un établissement stable. Le texte doit être cité en entier, parce qu’il est plus large qu’on ne le lit. Il vise les participations d’un associé aux bénéfices d’une « entreprise constituée sous forme » de société de droit civil, de société en nom collectif ou de société en commandite simple, mais aussi, dans un second membre de phrase que l’on coupe presque toujours, « les participations aux bénéfices d’une société de fait, d’une association en participation ou d’une société civile de droit français ». La société civile française est donc expressément nommée par la convention. Ce qui écarte la SCI purement patrimoniale n’est pas son absence du texte, mais le rattachement que le texte exige : ces participations « ne sont imposables que dans l’État où l’entreprise en question a un établissement stable », et une SCI non exploitante n’a ni entreprise ni établissement stable.

Conséquence : pour une SCI patrimoniale non exploitante détenant un immeuble allemand, les revenus relèvent de l’article 3 — imposition exclusive en Allemagne, comme si l’immeuble était détenu en direct — et les gains de cession de l’article 7 (1) ou de l’article 7 (4). La clause de sauvegarde de l’article 4 (9) le confirme expressément en préservant le droit d’imposer de l’État de la source sur les revenus de biens immobiliers non rattachables à un établissement stable. La SCI ne déplace donc rien du côté conventionnel. Elle ajoute une couche de complexité, un coût de fonctionnement, et une question supplémentaire — sa qualification par l’administration allemande — sans modifier l’attribution du droit d’imposer.

Il y a plus gênant. Céder les partsplutôt que l’immeuble ne change pas nécessairement le régime, et il faut lire l’article 7 (4) avec sa chronologie exacte, souvent fausse dans les présentations. Cet article a été entièrement réécrit par l’article II n° 3 de l’avenant du 31 mars 2015, applicable depuis le 1^er janvier 2016 : c’est de cette date que datent le seuil de plus de 50 % de valeur immobilière et la clause excluant « les biens immobiliers directement affectés par une entité à sa propre activité d’entreprise (telle qu’une mine ou un hôtel) ». La convention multilatérale issue du projet BEPS n’a remplacé que la première phrase du paragraphe, avec effet au 1^er janvier 2025 : elle y a ajouté le test des 365 jours — la prépondérance immobilière s’apprécie désormais à tout moment au cours des 365 jours précédant l’aliénation, et non au seul jour de celle-ci — et étendu la règle aux droits ou participations similaires, y compris dans une société de personnes ou un trust.

Pour un investisseur français dont la SCI ne détient qu’un immeuble allemand, le test de prépondérance est atteint par construction, et le test des 365 jours interdit de le déjouer par une injection d’actifs liquides la veille de la cession. Ajoutez le seuil de 90 % de la Grunderwerbsteuer refondue au 3 juillet 2026, et le tableau est complet : la voie sociétaire n’ouvre, en franco-allemand, à peu près aucune des portes qu’on lui prête. Elle peut rester pertinente pour d’autres motifs — organisation de l’indivision, transmission progressive, gouvernance familiale — mais ce sont des motifs civils, pas fiscaux, et ils se discutent avec un notaire.

Marchand de biens : la frontière qui décide si le délai existe

Tout ce qui précède vaut pour l’immobilier détenu à titre privé. La cession d’un immeuble détenu par une entreprise, ou par un contribuable regardé comme exerçant une activité de marchand de biens — gewerblicher Grundstückshandel —, relève d’un tout autre régime, dans lequel le délai de dix ans n’a pas cours. La frontière entre les deux nourrit en Allemagne un contentieux abondant.

Nous ne la tracerons pas ici, parce que nous ne l’avons pas établie. Il circule une « règle des trois objets » dans les présentations francophones ; elle relève de la doctrine du Bundesministerium der Finanzen et de la jurisprudence du Bundesfinanzhof, que notre dossier n’a pas ouvertes. Nous ne citerons donc aucun seuil, ni en nombre d’opérations, ni en durée, ni en montant. Ce que nous pouvons dire est plus utile qu’un seuil approximatif : n’écrivez, et n’acceptez, aucune phrase du type « après dix ans la revente est exonérée » sans la réserve « pour un bien détenu à titre privé et hors activité de marchand de biens ».

Trois signaux doivent vous conduire à faire trancher la question avant d’agir, et non après : la multiplication des acquisitions et des reventes sur une période courte ; la réalisation de travaux lourds suivie d’une revente rapide ; l’acquisition d’un immeuble en vue de le diviser en lots pour les revendre séparément. Si l’une de ces trois configurations est la vôtre, la question n’est pas de savoir si vous atteindrez dix ans — c’est de savoir si le délai vous est seulement opposable.

L’écart avec la France : ce n’est pas « plus favorable », c’est autre chose

La comparaison se fait sur deux axes, et l’un des deux est systématiquement oublié. Le premier est la durée : là où l’exonération française s’obtient progressivement, par un abattement pour durée de détention qui n’est total qu’à vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et trente ans pour les prélèvements sociaux, l’exonération allemande est acquise d’un coup à dix ans. Sur ce plan, l’Allemagne est très nettement plus favorable, et de loin.

Le second axe est le taux avantl’échéance, et là c’est l’inverse. Une plus-value immobilière française supporte un prélèvement proportionnel — 19 % au titre de l’impôt sur le revenu pour un non-résident, aux termes du III bis de l’article 244 bis A du CGI tel que l’expose le BOFiP — auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Une plus-value immobilière allemande réalisée dans les dix ans est imposée au barème progressif : elle s’empile sur vos autres revenus et subit votre taux marginal, lequel atteint 42 % dès 69 879 € de revenu imposable et 45 % à partir de 277 826 €. Ajoutez le supplément de solidarité, l’impôt d’église si vous y êtes assujetti — voir le chapitre 05 —, et surtout la reprise des amortissements que nous venons de chiffrer.

Le piège central pour un frontalier : le délai de dix ans ne vous protège pas

Nous arrivons au point le plus contre-intuitif du chapitre. Il ne figure, à notre connaissance, dans aucune présentation francophone de l’immobilier allemand, et il retourne complètement le conseil pour un lecteur qui réside en France.

Reprenons la convention franco-allemande. Les revenusd’un immeuble allemand relèvent de son article 3 : ils « ne sont imposables que dans l’État contractant où ces biens sont situés », donc en Allemagne, à titre exclusif. Les gains de cession du même immeuble relèvent de son article 7 (1) : ils « sont imposables dans cet autre État », formule qui ouvre l’imposition allemande sans l’exclure en France. Jusque-là, rien de surprenant.

L’essentiel est dans le mécanisme d’élimination de la double imposition, à l’article 20 (2) a). La France y accorde deux crédits d’impôt de nature différente, et c’est la distinction que le corpus restitue le plus mal :

Maintenant, superposez les deux règles. Vous êtes frontalier, résident de France. Vous avez acheté un appartement à Kehl. Vous le détenez douze ans, puis vous le vendez avec une plus-value. Côté allemand, le § 23 al. 1 phrase 1 n° 1 EStG ne qualifie l’opération de privates Veräußerungsgeschäft que si moins de dix ans séparent l’acquisition de la cession : l’Allemagne ne perçoit rien. Côté français, le crédit d’impôt du aa) est égal à l’impôt allemand : il est donc nul. Et la France impose la plus-value selon son propre régime interne, abattements pour durée de détention compris.

Une précision pour éviter un contresens symétrique. Ce raisonnement vise le résident de France. Pour l’expatrié résident d’Allemagne, le délai de dix ans joue en pur : il n’y a pas d’autre État pour reprendre la main, l’immeuble étant allemand et son propriétaire résident d’Allemagne. C’est précisément pourquoi la question de la date de bascule de résidence — traitée au chapitre 06 — devient, sur un projet immobilier, une question à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Dernier point sur le frontalier, et il aggrave le tableau : l’IFI. Le frontalier est résident fiscal français et son impôt sur la fortune immobilière porte sur son patrimoine immobilier mondial, y compris allemand. L’article 19 § 1 de la convention réserve certes à l’Allemagne l’imposition de la fortune constituée par les immeubles qui y sont situés, et l’article 20 (2) c) accorde en conséquence un crédit égal à l’impôt allemand correspondant. Mais l’Allemagne ne lève plus d’impôt sur la fortune : le Vermögensteuergesetz reste publié et non abrogé, ce qui trompe, mais le Bundesverfassungsgerichtl’a jugé incompatible avec l’article 3 (1) de la Loi fondamentale par sa décision du 22 juin 1995, 2 BvL 37/91, et n’en a autorisé l’application que jusqu’au 31 décembre 1996. Aucune refonte n’étant intervenue depuis, l’impôt allemand est nul, le crédit est nul, et l’immeuble allemand entre dans votre assiette IFI sans la moindre atténuation conventionnelle.

Louer en Allemagne quand on habite en France : imposé dès le premier euro

Passons des plus-values aux loyers, parce que c’est là que se joue le rendement courant. Un résident de France qui perçoit des loyers d’un immeuble allemand relève, en Allemagne, d’une obligation fiscale limitée : ses revenus locatifs allemands entrent dans le champ du § 49 al. 1 n° 6 EStG. Et là intervient une règle que rien n’annonce et qui change tout le calcul de rentabilité.

Le § 50 al. 1 phrase 2 EStGdispose :

« ²§ 32a Absatz 1 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass das zu versteuernde Einkommen um den Grundfreibetrag des § 32a Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 erhöht wird ; dies gilt bei Einkünften nach § 49 Absatz 1 Nummer 4 nur in Höhe des diese Einkünfte abzüglich der nach Satz 5 abzuziehenden Aufwendungen übersteigenden Teils des Grundfreibetrags. »

En clair : pour le contribuable à obligation fiscale limitée, le barème s’applique après avoir majoré le revenu imposable du minimum exonéré— ce qui revient à le supprimer. Le tempérament de la fin de la phrase ne joue que pour les revenus d’activité salariée du n° 4, pas pour les revenus locatifs du n° 6. Le minimum exonéré de 12 348 € dont bénéficie tout résident allemand ne vous est donc pas ouvert : vous êtes imposé dès le premier euro de loyer net, au taux d’entrée de 14 % puis en progressivité continue.

Lisez la première ligne et la dernière colonne : sur 6 000 € de loyer net, un résident allemand ne paie rien, un bailleur non résident paie 1 166 €. Sur 12 000 €, zéro contre 2 678 €. C’est l’écart le plus important du chapitre pour un investisseur qui compare son rendement net à celui d’un investisseur local — et il est structurel, pas conjoncturel. Tout calcul de rentabilité fait à partir d’un barème allemand « normal » surestime systématiquement le résultat net d’un frontalier.

Deux compléments. Le § 50 al. 1 phrase 4 EStGécarte, pour le contribuable à obligation fiscale limitée, l’essentiel des charges spéciales du § 10 EStG, ce qui prive notamment de la déduction de l’impôt d’église — sans grande portée ici, puisqu’un non-résident n’y est normalement pas assujetti sur ces revenus, mais qui signale la logique générale : le régime du non-résident est un régime appauvri, pas un régime allégé. Et le supplément de solidaritén’est en principe pas dû à ces niveaux : sa franchise est exprimée en montant d’impôt — 20 350 € pour un contribuable seul, 40 700 € en imposition commune, au § 3 al. 3 de la Solidaritätszuschlaggesetz1995 — et aucune des lignes du tableau ne l’atteint. Nous n’avons pas vérifié que cette franchise joue à l’identique pour un contribuable à obligation fiscale limitée imposé par voie de déclaration : faites-le confirmer.

Côté français, enfin. Vos loyers allemands sont attribués à l’Allemagne à titre exclusif par l’article 3, et le crédit du bb) — égal à l’impôt français correspondant — neutralise l’impôt français, sous la condition d’assujettissement effectif que porte le texte lui-même. Attention à la formulation : ce n’est pasune exonération. Le revenu entre dans votre base imposable française et concourt au taux effectif applicable à vos autres revenus ; le crédit efface ensuite l’impôt correspondant. Écrire « exonéré en France » conduit à ne pas déclarer le revenu, ce qui est une erreur déclarative.

Reste une question que notre dossier ne tranche pas et que nous préférons poser franchement : le sort des prélèvements sociaux françaissur ces loyers allemands. Un frontalier affilié au régime allemand et non pris en charge par un régime obligatoire français d’assurance maladie est dispensé de CSG et de CRDS sur ses revenus du patrimoine par le I ter de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale — c’est l’exonération dite de Ruyter, dont le critère est l’affiliation et non la résidence, et qui lui est bien applicable. Reste le prélèvement de solidarité de 7,5 % de l’article 235 ter du CGI, auquel ce I ter ne s’applique pas. Est-il dû sur des loyers que la convention attribue exclusivement à l’Allemagne ? Nos sources ne l’articulent pas. Posez la question à votre conseil, et posez-la sous cette forme précise.

Le pied-à-terre allemand d’un frontalier : le risque n’est pas celui que vous croyez

Cas de figure fréquent le long du Rhin et en Moselle : le frontalier achète un petit logement près de son lieu de travail, pour éviter deux heures de route les jours de réunion tardive, ou pour l’occuper en semaine. Le raisonnement patrimonial est sain. Le risque, lui, n’est pas là où on le cherche : il ne porte pas sur la fiscalité de l’immeuble, mais sur votre propre résidence.

Le § 8 de l’Abgabenordnung tient en une phrase : « Einen Wohnsitz hat jemand dort, wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird. » Une personne a un Wohnsitzlà où elle dispose d’un logement dans des circonstances permettant de conclure qu’elle le conservera et l’utilisera. Ce n’est pas une question de nombre de nuitées, ni de déclaration : c’est une notion factuelle, appréciée sur les circonstances. Un appartement dont vous êtes propriétaire, meublé, disponible, et que vous utilisez régulièrement, entre exactement dans cette définition.

Or un Wohnsitzen Allemagne emporte l’assujettissement illimité du § 1 al. 1 EStG. À partir de là, il faut faire jouer la convention et son critère de départage — foyer d’habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux —, ce qui est faisable mais ce n’est plus une situation simple : vous passez d’un régime clair à un dossier à défendre. Et le régime frontalier lui-même, avec sa condition de zone et sa tolérance de jours, s’apprécie dans ce nouveau contexte. Le chapitre 06traite cette bascule en détail ; nous ne faisons ici que signaler que l’acte d’achat en est un déclencheur possible, ce qu’aucun agent immobilier ne vous dira.

Un coût annexe, mineur en montant mais systématiquement oublié dans les budgets : la Zweitwohnungsteuer, taxe communale sur les résidences secondaires. Sa base constitutionnelle est l’article 105 al. 2a de la Loi fondamentale, qui attribue aux Länder la compétence législative sur les impôts locaux de consommation et de dépense. Ses taux et ses assiettes relèvent d’arrêtés communaux : il n’existe aucune valeur nationale, et nous n’en publions aucune. Demandez le montant à la commune avant d’acheter, pas après la première déclaration domiciliaire.

L’expatrié installé en Allemagne : ce que devient le bien resté en France

Le miroir de la situation précédente, et il réserve une bonne surprise puis une mauvaise.

Les loyers français d’un résident d’Allemagne : la bonne surprise.L’article 3 de la convention les attribue à la France à titre exclusif, et l’article 20 (1) a) les exclut de la base allemande, en réservant à l’Allemagne le droit d’en tenir compte pour déterminer le taux de ses impôts. Or ce droit, l’Allemagne y a elle-même renoncé pour les loyers de source européenne. Le § 32b al. 1 EStGdispose que la réserve de progressivité de sa phrase 1 n° 3 « gilt nicht für Einkünfte […] 3. aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind ». La France n’étant pas un État tiers, l’exclusion joue : vos loyers français ne sont pas imposés en Allemagne et ne relèvent pas non plus le taux applicable à vos revenus allemands. L’imposition française est définitive et isolée. C’est un régime nettement plus favorable que celui de la plupart des conventions, et il est presque toujours manqué.

Le revers de cette même règle mérite d’être dit, parce qu’il déçoit : la neutralisation joue dans les deux sens. Un déficit foncier français ne viendra pas non plus abaisser le taux applicable à vos revenus allemands. Un investisseur qui compterait sur un déficit français pour alléger son imposition allemande se trompe de mécanisme.

La vente du bien français : la mauvaise surprise, et deux issues. Devenu non-résident, vous relevez du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI, au taux de 19 %pour une personne physique, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Vous perdez surtout, et c’est le point qui surprend le plus, l’exonération de résidence principale de droit commun : le BOFiP le dit expressément, l’énumération du 1° du II de l’article 244 bis A étant limitative, « les contribuables fiscalement domiciliés hors de France ne peuvent pas prétendre aux exonérations prévues aux 1°, 1° bis et 1° ter du II de l’article 150 U du CGI ». En contrepartie, deux régimes propres aux non-résidents s’ouvrent, et ils sont la question numéro un de tout Français qui s’installe en Allemagne avec un bien en France.

Sur les prélèvements sociaux de cette cession, la position administrative est 17,2 %, et nous la publions comme telle. Nous signalons la difficulté textuelle : l’assujettissement du non-résident passe par le I bis de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, alors que la dérogation qui maintient la CSG à 9,2 % ne vise que le 2° du I du même article. Nous ne tranchons pas, et nous ne transposons ce taux à aucune autre assiette : 17,2 % vaut pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières, pas pour le reste de votre patrimoine.

Côté allemand, la plus-value immobilière française est exclue de la base par l’article 20 (1) a) de la convention — l’article 7 (1) ne figurant pas dans la liste d’imputation de l’alinéa c). Mais l’exclusion de progressivité du § 32b al. 1 phrase 2 n° 3 EStG vise la location, pas la cession. D’où une question ouverte : si vous vendez votre bien français dans les dix ansde son acquisition, il existe une plus-value au sens allemand, exonérée par la convention ; la réserve de progressivité de la phrase 1 n° 3 paraît alors applicable, et la plus-value relèverait le taux allemand sur vos autres revenus. La lettre du § 32b EStG n’inclut pas la plus-value immobilière privée dans les revenus neutralisés ; aucune position administrative n’a été retrouvée sur ce point. Si votre bien français a moins de dix ans, faites poser la question avant de fixer la date de la vente.

Un mot enfin sur l’IFIdans ce sens-là. Devenu résident d’Allemagne, vous n’êtes imposable à l’IFI que sur vos biens immobiliers français. Il n’existe pas d’impôt allemand sur la fortune qui viendrait s’y ajouter, pour la raison exposée plus haut. L’application de la convention de 1959, qui vise l’impôt de solidarité sur la fortune, à l’IFI qui l’a remplacé en 2018 relève de sa clause d’impôts analogues et n’est pas confirmée ; sans conséquence pratique dans ce sens, faute d’impôt allemand à créditer.

Le rendement locatif : la seule partie que nous puissions calculer pour vous

On vous annoncera un rendement. Il sera brut, calculé sur le prix affiché, et il ne voudra rien dire. Voici la décomposition complète, avec, à chaque étage, l’indication de ce qui vient d’un texte que nous avons lu et de ce qui vient de votre dossier.

ÉTAGE 1 — LE DÉNOMINATEUR N’EST PAS LE PRIX

          Rendement brut affiché   = Loyer annuel / Prix
          Rendement brut réel      = Loyer annuel / ( Prix × (1 + T + N + M) )

          Exemple arithmétique, frais d’entrée supposés à 10 points
          — hypothèse de calcul, pas un taux de Land :

            Prix ............................................ 400 000 €
            Loyer annuel hors charges ........................ 16 000 €
            Rendement affiché ................................... 4,00 %
            Rendement sur coût total ............................ 3,64 %

        ÉTAGE 2 — LES CHARGES QUI RESTENT À VOTRE CHARGE

          À renseigner depuis les décomptes des trois derniers
          exercices, que vous demanderez au vendeur :
            − charges de copropriété non récupérables
            − Grundsteuer (montant réel, pas une moyenne)
            − gestion, assurance, provision pour travaux
            − vacance locative constatée, pas espérée

        ÉTAGE 3 — L’IMPÔT ALLEMAND, QUE NOUS SAVONS CALCULER

          Bailleur résident d’Allemagne : barème du § 32a EStG,
            minimum exonéré de 12 348 € applicable

          Bailleur résident de France : barème du § 32a EStG,
            minimum exonéré NEUTRALISÉ par le § 50 al. 1 phrase 2
            → 22,3 % de taux moyen dès 12 000 € de loyer net
            → 26,5 % dès 30 000 €

        ÉTAGE 4 — LA SORTIE

          Revente avant dix ans : barème progressif, sur une assiette
            majorée de la totalité des amortissements déduits
          Revente après dix ans : zéro en Allemagne — et, si vous
            résidez en France, imposition française sans crédit

Ce que cette décomposition révèle est simple : entre le rendement affiché et le rendement encaissé par un frontalier, l’écart se joue d’abord sur le dénominateur, ensuite sur des charges que seul le vendeur peut documenter, et enfin sur une fiscalité allemande qui, pour lui, commence dès le premier euro. Nous ne publierons aucun rendement moyen par ville, pour la même raison que nous ne publions aucun prix : la donnée n’a pas été vérifiée, et une moyenne ne se substitue pas à un décompte de charges.

La pierre-papier plutôt que la pierre : ce que vous gagnez, ce que vous perdez

Beaucoup de lecteurs, arrivés ici, se demandent s’il ne serait pas plus simple de prendre une exposition immobilière par des parts de fonds. La réponse dépend de votre résidence, et elle comporte une perte sèche qu’il faut nommer d’emblée : le délai de dix ans n’existe pas pour les parts de fonds. Les gains de cession de parts relèvent des revenus de capitaux, non du § 23 EStG, et aucune durée de détention ne les exonère. Vous échangez donc l’exonération la plus généreuse du droit fiscal allemand contre de la liquidité et de la simplicité de gestion. C’est un arbitrage légitime ; ce n’en est pas moins un arbitrage.

En contrepartie, le régime courant est plus doux qu’on ne le croit, pour un résident d’Allemagne. Le § 20 de l’Investmentsteuergesetz 2018institue une exonération partielle automatique : « Bei Immobilienfonds sind 60 Prozent der Erträge steuerfrei (Immobilienteilfreistellung). Bei Auslands-Immobilienfonds sind 80 Prozent der Erträge steuerfrei (Auslands-Immobilienteilfreistellung). » Appliquée aux taux du prélèvement forfaitaire, la charge tombe à 10,550 % pour un fonds immobilier allemand et à 5,275 %pour un fonds immobilier étranger, hors impôt d’église — contre 26,375 % pour des titres détenus en direct.

Nous ne citons ici aucun véhicule, aucune société de gestion et aucun établissement. Ce n’est pas une précaution de forme : la question posée par cette section n’est pas « lequel », c’est « sous quel régime », et la réponse dépend des conditions statutaires du véhicule et de votre résidence, pas de son nom.

Quatre situations où nous vous dirons de ne pas acheter

Un chapitre honnête doit dire quand la réponse est non. Voici les quatre configurations dans lesquelles nous déconseillons l’acquisition, non par prudence de principe, mais parce que l’arithmétique du chapitre y conduit.

Un horizon de détention inférieur à dix ans, quand vous résidez en Allemagne.Vous cumulez alors des frais d’entrée non amortis et une plus-value imposée au barème progressif sur une assiette gonflée par la reprise des amortissements. L’exemple chiffré plus haut donne 61 975 € d’impôt pour 80 000 € encaissés. Si votre contrat de travail allemand court sur trois ans et que vous ne savez pas ce qui suit, la location est le choix rationnel — et le chapitre 07 montre qu’elle est, en Allemagne, moins pénalisante qu’en France, la commission d’agence n’étant en principe pas à la charge du locataire.

L’achat d’un bien locatif allemand par un frontalier, motivé par « l’exonération après dix ans ».Nous l’avons démontré : cette exonération ne vous appartient pas, et elle vous prive du crédit d’impôt conventionnel. Ajoutez l’imposition allemande dès le premier euro de loyer et l’entrée du bien dans votre assiette IFI sans atténuation. L’opération peut rester bonne pour d’autres raisons — connaissance du marché local, financement, prix d’entrée — mais elle n’est jamais bonne pour cette raison-là.

L’apport d’un immeuble déjà détenu à une structure, quel qu’en soit le motif, sans arbitrage préalable. Nous avons exposé la combinaison de la erweiterte Kürzung et de la phrase 5 du § 23 al. 1 EStG. Tant que cet arbitrage n’a pas été rendu par écrit, l’abstention est la seule position tenable.

Le retour en France programmé, avec conservation du bien allemand.Le retour ne déclenche rien sur l’immeuble lui-même : l’imposition allemande de sortie du § 6 de l’Außensteuergesetz vise les participations dans des sociétés de capitaux, et notre dossier ne la rattache pas à l’immobilier détenu en direct — voir le chapitre qui lui est consacré. Il en va autrement si vous avez logé votre exposition immobilière dans des parts de fondsplutôt que dans un immeuble : le § 19 al. 3 de l’Investmentsteuergesetz, introduit par le Jahressteuergesetz2024 et applicable aux fins d’assujettissement illimité postérieures au 31 décembre 2024, assimile la fin de votre assujettissement illimité à une cession de ces parts à leur valeur vénale dès lors que vous détenez soit 1 % des parts émises au cours des cinq dernières années, soit des parts dont le prix d’acquisition atteint 500 000 €. La pierre-papier exposée plus haut n’est donc pas neutre au départ d’Allemagne, alors que l’immeuble détenu en direct l’est : l’arbitrage entre les deux doit intégrer ce point. Mais le retour change de camp le régime de la plus-value future : le jour où vous redevenez résident de France, votre bien allemand bascule dans la configuration du frontalier, avec un crédit d’impôt nul au-delà de dix ans. Si une revente est envisagée à moyen terme, l’ordre des opérations — vendre puis rentrer, ou rentrer puis vendre — n’est pas neutre, et il se décide avant le déménagement, pas après.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Sept questions restent ouvertes. Nous les listons avec la formulation exacte à soumettre et les pièces à réunir, parce qu’une question mal posée à un avocat coûte une consultation pour rien.

Terminons par où nous avons commencé, mais avec ce que le chapitre a établi. Le délai de dix ans est une règle remarquable : elle libère intégralement une plus-value immobilière, sans plafond, sans prélèvement social, et elle se transmet aux héritiers. C’est probablement la disposition la plus généreuse du droit fiscal allemand pour un patrimoine privé. Elle a trois conditions que le corpus francophone escamote — détention privée, hors marchand de biens, avec une date de départ que personne ne vous écrira spontanément — et elle a un destinataire : le résident d’Allemagne. Si vous êtes frontalier, elle n’est pas pour vous, et c’est la chose la plus utile que ce chapitre puisse vous apprendre.

Presque personne ne vend avant de partir. On garde l’appartement de Strasbourg parce qu’on n’est pas sûr de rester, le studio de Bordeaux parce qu’il finit de se payer tout seul, la maison de famille parce qu’on ne vend pas une maison de famille. Puis arrive le premier avis d’imposition français d’après le départ, et le loyer net qui servait à rembourser le crédit ne suffit plus. La cause n’est presque jamais celle que le client imagine : ce n’est pas que la France impose plus fort, c’est qu’elle impose autrement— dès le premier euro, sans quotient familial, et avec des prélèvements sociaux dont le taux dépend d’une chose que personne ne lui a demandée.

Ce chapitre traite l’immeuble français lui-même : le louer, le louer meublé, le loger dans une SCI, le vendre, le déclarer, et le voir entrer dans l’assiette de l’IFI. Le chapitre 15 a posé le panorama du patrimoine resté en France, toutes classes d’actifs confondues ; celui-ci descend d’un cran et ne parle que de la pierre. Le chapitre 10 traite le mouvement inverse — acheter en Allemagne — et le chapitre 24 la transmission. Nous y renvoyons plutôt que de les recopier.

Une précision qui commande tout le reste, et qui vaut d’être posée avant la première règle. Deux lecteurs très différents arrivent ici. Le premier habite Wissembourg, Sarreguemines ou Saint-Louis, travaille de l’autre côté du Rhin, et n’a jamais cessé d’être résident fiscal français. Le second s’est installé à Munich, Hambourg ou Francfort et est devenu résident fiscal allemand, donc non-résident au sens du droit français. Sur l’immobilier français, ces deux personnes n’ont pratiquement aucune règle en commun, hors une seule — et c’est justement celle que la moitié du corpus francophone attribue au mauvais des deux. Nous la traiterons deux fois, volontairement.

Ce que la convention décide, et pourquoi c’est plus favorable que vous ne le croyez

La convention franco-allemande du 21 juillet 1959, dans sa rédaction issue de ses quatre avenants et de la convention multilatérale BEPS, règle le sort de votre immeuble français en trois articles. Le premier est le plus important et il est écrit d’une manière qui n’est pas celle du modèle OCDE.

Article 3 § 1 : « Les revenus provenant des biens immobiliers (y compris les accessoires ainsi que le cheptel mort ou vif des entreprises agricoles et forestières) ne sont imposables que dans l’État contractant où ces biens sont situés. » Lisez les cinq mots qui font toute la différence : « ne sont imposables que ». Le modèle OCDE écrit « sont imposables », ce qui autorise les deux États à taxer et laisse à l’État de résidence le soin d’éliminer la double imposition. L’article 3 ne partage rien : il attribuele loyer à un seul État, celui où l’immeuble se trouve. Vos loyers français sont imposables en France, et en France seulement.

Le § 2 renvoie à la loi de l’État de situation pour définir ce qu’est un bien immobilier — c’est donc le droit français qui qualifie votre bien. Le § 3 assimile aux biens immobiliers les droits soumis au droit privé de la propriété foncière, les usufruits immobiliers et les droits à redevances pour l’exploitation de gisements, en précisant que « les navires ne sont pas considérés comme biens immobiliers ». Le § 4, dans sa rédaction issue de l’avenant du 31 mars 2015 applicable depuis le 1^er janvier 2016, étend l’article aux revenus tirés de l’exploitation directe, de la location, de l’affermage et de toute autre forme d’exploitation — nous paraphrasons ici, le libellé exact du § 4 restant à recopier depuis le texte publié avant toute citation. Et le § 5 — retenez-le, il servira deux fois dans ce chapitre — applique l’articleaussi aux immeubles d’entreprise et aux immeubles servant à une profession libérale.

Côté allemand, l’article 20 § 1 a)tire la conséquence : « Sous réserve des dispositions des alinéas b), c) et d), sont exclus de la base de l’imposition allemande les revenus provenant de France et les éléments de la fortune situés en France qui, en vertu de la présente Convention, sont imposables en France. Cette règle ne limite pas le droit de la République fédérale de tenir compte, lors de la détermination du taux de ses impôts, des revenus et des éléments de la fortune ainsi exclus. » Exemption, donc, mais assortie d’une réserve de progressivité — le Progressionsvorbehalt, ce mécanisme allemand par lequel un revenu exonéré relève quand même le taux appliqué au reste.

Et c’est ici que le droit interne allemand fait un cadeau que presque aucune présentation ne signale. Le § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStGécarte du champ de la réserve de progressivité les revenus « aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind » — les revenus de la location ou de l’affermage de biens immobiliers situés ailleurs que dans un État tiers. La France n’étant pas un Drittstaatau sens du § 2a Abs. 2a EStG, l’exclusion joue. Résultat : si vous résidez en Allemagne et percevez des loyers français, ces loyers ne sont pas imposés en Allemagne et ne relèvent pas non plus le tauxapplicable à votre salaire allemand. L’imposition française est définitive et isolée. C’est nettement plus favorable que ce que produisent la plupart des conventions signées par la France.

Une asymétrie de plus, propre à l’année de l’installation, mérite d’être connue avant de choisir sa date de déménagement. L’exclusion de progressivité de la phrase 2 ne vaut que pour le numéro 3 de la phrase 1 du § 32b — celui qui vise les revenus exonérés par une convention. Elle ne vaut pas pour le numéro 2, qui capte les revenus de source étrangère perçus pendant la fraction de l’année où vous n’étiez pas encore assujetti de manière illimitée en Allemagne. Autrement dit : les loyers français encaissés après votre installation ne relèvent pas le taux allemand, ceux encaissés avant, la même année, le relèvent. Le chapitre 12 traite ce mécanisme en détail.

Reste le troisième article, celui de la vente. L’article 7 § 1, dans la rédaction issue de l’avenant de 2015 applicable au 1^er janvier 2016 : « Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 3, et situés dans l’autre Etat contractant, sont imposables dans cet autre Etat. » Ici, la rédaction change : « sont imposables », sans le « ne… que ». L’imposition est partagée dans la lettre du texte, et l’Allemagne élimine par exemption au titre de l’article 20 § 1 a). La différence n’est pas académique : elle explique pourquoi la question de la progressivité allemande se pose sur la plus-value alors qu’elle ne se pose pas sur le loyer. Nous y reviendrons, et nous ne la trancherons pas.

Trois lecteurs, trois régimes — et une frontière qui n’est pas toujours là où on la croit

Un mot sur la troisième ligne de la première colonne, parce qu’elle est régulièrement escamotée. « Le frontalier reste résident fiscal français » n’est pas une vérité inconditionnelle. La lettre du BMF du 28 décembre 2021énonce, en son § 8, que lorsqu’une personne dispose d’un foyer d’habitation permanent dans les deux États, la résidence conventionnelle se détermine par le départage de l’article 2 (1) 4. b) de la convention ; et elle ajoute que si la personne est résidente de l’État d’activité, « besteht für die Anwendung der Grenzgängerregelung des Artikels 13 Abs. 5 DBA-Frankreich kein Raum » — il n’y a plus de place pour le régime frontalier. Un salarié qui garde un studio à Karlsruhe pour les nuits de semaine n’est plus automatiquement dans la première colonne. Le chapitre 06 traite ce départage ; retenez ici qu’il commande le régime de votre immeuble français autant que celui de votre salaire.

Louer nu depuis l’Allemagne : la France seule, mais dès le premier euro

Vous êtes résident d’Allemagne et vous louez nu un bien français. La mécanique française est celle-ci. Vous déposez une déclaration n° 2042 auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents, le SIPNR. Le revenu foncier net se détermine dans les conditions de droit commun — micro-foncier ou régime réel, avec les charges déductibles habituelles. Jusque-là, rien de spécifique. La spécificité arrive à la liquidation.

L’article 197 A, a du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^er janvier 2018, pose que l’impôt des personnes qui ne sont pas domiciliées en France ne peut être inférieur à 20 %de la fraction du revenu net imposable n’excédant pas la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et à 30 %au-delà — 14,4 % et 20 % pour les revenus de source ultramarine. Ce n’est pas un acompte, c’est un plancher. Il mord dès le premier euro, sans tranche à 0 %, sans quotient familial, sans décote.

L’effet est brutal sur les petits patrimoines. Un studio qui dégage 12 000 € de revenu foncier net et qui, chez un résident français aux revenus modestes, aurait supporté un impôt quasi nul, supporte ici 2 400 €. Le crédit continue de courir, la taxe foncière aussi, et la charge fiscale a doublé sans que le bien ait changé. C’est la première mauvaise surprise du bailleur devenu non-résident, et elle est structurelle.

Deux réserves de méthode avant d’aller plus loin, parce qu’elles conditionnent ce que nous publions. D’abord, le montant en euros de la limite supérieure de la deuxième tranche du barème applicable en 2026 — le seuil de bascule entre 20 % et 30 % — n’a pas été recopié depuis sa source primaire dans notre travail : nous ne le publions donc pas, et vous devez le faire confirmer avant tout calcul fin. Ensuite, la doctrine administrative sur ce point est en retard sur le texte : BOI-IR-DOMIC-10-20-10, consulté le 8 août 2026, écrit encore « Ce taux est fixé à 20 % du revenu net imposable » et illustre par un exemple portant sur des revenus 2016, le taux de 30 % étant absent du corps du texte consulté. C’est la loi qui prime, et la loi comporte les deux taux depuis 2018.

Le même BOFiP porte en revanche deux précisions que vous ne trouverez presque nulle part et qui valent de l’argent. Au § 370 : « Toutefois, dans un but de simplification et afin d’alléger la charge des contribuables les plus modestes, il a été décidé de ne pas procéder à l’établissement des impositions effectuées en application des taux minima de 20 % ou de 14,4 % lorsque les cotisations correspondantes n’excèdent pas 305 €. » Une tolérance de 305 € d’impôt : en dessous, l’imposition n’est pas établie. Et au § 380 : le taux minimum « trouve donc à s’appliquer à l’égard de toutes les personnes domiciliées hors de France, quels que soient leur nationalité et le pays où elles résident. Mais, bien entendu, lorsque les intéressés ont leur domicile fiscal dans un pays qui a conclu une convention fiscale avec la France, le taux minimal ne s’applique qu’aux seuls revenus effectivement imposables en France en vertu de cette convention ». Le taux plancher ne frappe donc que l’assiette conventionnellement française, ce qui, pour un résident d’Allemagne, se réduit en pratique aux revenus immobiliers et à quelques catégories traitées au chapitre 15.

Le taux moyen : l’option la plus rentable, et celle que personne ne demande

La dernière phrase de l’article 197 A, a ouvre une porte : « lorsque le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère serait inférieur à ces minima, ce taux est applicable à ses revenus de source française ». Notez la fin de la phrase — « à ses revenus de source française » —, régulièrement coupée dans les reprises : le taux moyen ne s’applique pas à vos revenus mondiaux, il s’applique à la seule assiette française, ce qui est bien l’effet recherché.

Le § 390 du BOFiP explicite : « L’article 197 A du CGI permet au contribuable de justifier que le taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère serait inférieur au taux minimum de 20 % (ou de 14,4 %). Ce taux inférieur est alors appliqué à ses seuls revenus de source française. » Le § 395 ajoute que ces dispositions valent « à l’égard de toutes les personnes domiciliées fiscalement hors de France, quels que soient leur nationalité et le pays où elles résident », puis — second alinéa, systématiquement omis — que « lorsque les intéressés ont leur domicile fiscal dans un pays qui a signé une convention fiscale avec la France, le taux moyen ne s’applique qu’aux seuls revenus effectivement imposables en France en vertu de cette convention ».

Le point réellement opérationnel est au § 400, et il change la nature de la démarche : « Lorsqu’un contribuable a déposé sa déclaration de revenus dans les délais légaux, accompagnée de tous les renseignements nécessaires (nature et montant de chaque catégorie de revenus de source française et étrangère) afin d’établir que le taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère serait inférieur à ce taux minimum de 20 % (ou de 14,4 %), il appartient à l’administration fiscale de procéder à la liquidation directe de l’impôt selon les dispositions de l’article 197 A du CGI sur la base de ce taux moyen, sans que le contribuable ait à présenter de réclamation. » Ce n’est donc pas une réclamation, c’est une modalité de liquidation. Et le même paragraphe poursuit : « Dans l’attente de pouvoir produire les pièces justificatives, le contribuable peut annexer à sa déclaration de revenus en France une déclaration sur l’honneur certifiant de l’exactitude des informations fournies lorsque son domicile fiscal est situé dans un État membre de l’Union européenne […] ». Vous résidez en Allemagne, donc dans l’Union : la déclaration sur l’honneur vous est ouverte, le temps d’obtenir votre Steuerbescheid allemand, lequel arrive rarement avant la date limite française.

SITUATION
          Revenu foncier net de source française ................ 14 000 €
          Pension allemande imposable en Allemagne .............. 22 000 €
          Revenu mondial retenu pour le taux moyen .............. 36 000 €

        SCÉNARIO 1 — TAUX MINIMUM DE L’ARTICLE 197 A
          Assiette française .................................... 14 000 €
          Taux plancher ............................................ 20 %
          Impôt sur le revenu ................................... 2 800 €

        SCÉNARIO 2 — TAUX MOYEN, DEMANDÉ SUR LA DÉCLARATION
          Le taux moyen est celui qui résulterait du barème
          progressif appliqué aux 36 000 € de revenus mondiaux,
          avec la situation de famille réelle. Il est appliqué
          aux seuls 14 000 € de revenus français.
          Hypothèse de travail, taux moyen ......................... 9 %
          Impôt sur le revenu ................................... 1 260 €

          Écart annuel, à barème inchangé ....................... 1 540 €

        DANS LES DEUX CAS — PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
          Affilié en Allemagne et non à la charge d’un régime
          obligatoire français : 7,5 % de 14 000 € ................ 1 050 €
          À défaut : 17,2 % de 14 000 € ........................... 2 408 €

Ce cas n’a rien d’exotique : c’est celui de la majorité des retraités français installés au Bade-Wurtemberg ou en Rhénanie-Palatinat qui ont gardé un bien locatif. L’économie est structurelle, elle se répète chaque année, et elle s’obtient en remplissant correctement une déclaration. Nous voyons régulièrement des dossiers où le taux minimum a été appliqué pendant six ou sept ans sans que personne ne se soit posé la question. Une précision s’impose sur le rattrapage : l’article R.* 196-1 du livre des procédures fiscales enferme la réclamation dans un délai qui expire le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. Les années antérieures sont définitivement perdues : on ne récupère pas sept ans de trop-perçu, on en récupère deux, et l’on corrige les suivantes.

Schumacker : une troisième voie, et une contrepartie que le corpus francophone oublie

Il existe une troisième situation, ni taux minimum ni taux moyen : celle du non-résident « Schumacker », tirée de l’arrêt de la Cour de justice du 14 février 1995, affaire C-279/93, et commentée par BOI-IR-DOMIC-40, en vigueur depuis le 6 avril 2017. Elle vise la personne qui, tirant de France la totalité ou la quasi-totalité de ses revenus, se trouve dans une situation comparable à celle d’un résident et doit être traitée comme tel.

Les conditions sont trois et cumulatives(§ 30) : être domicilié dans un État de l’Union ou de l’Espace économique européen lié à la France par une clause d’assistance — l’Allemagne l’est ; tirer de France au moins 75 %de son revenu mondial imposable ; et ne pas bénéficier, dans l’État de résidence, « de mécanismes suffisants de nature à minorer l’imposition ». Le § 70 ouvre un rattrapage à 50 %de revenus français, à charge pour le contribuable de prouver l’absence de tout mécanisme de ce type dans l’État de résidence — preuve exigeante quand on réside dans un pays doté d’un quotient conjugal et d’un abattement de base.

Les effets sont considérables et rarement énoncés. Le § 110 : « Le taux minimum d’imposition, prévu par l’article 197 A du CGI, ne trouve pas à s’appliquer à l’égard des « non-résidents Schumacker » ». Le § 120 va plus loin : « Les retenues et prélèvements à la source appliqués sur certains revenus ou profits de source française versés à des personnes fiscalement domiciliées hors de France (notamment les dispositions du 2 de l’article 119 bis du CGI, de l’article 125 A du CGI, de l’article 182 A du CGI, de l’article 182 A bis du CGI, de l’article 182 B du CGI, de l’article 244 bis du CGI et de l’article 244 bis A du CGI) ne s’appliquent pas aux revenus et profits perçus par des « non-résidents Schumacker » ». L’article 244 bis A y figure : c’est le prélèvement de 19 % sur la plus-value immobilière. Sur une vente, l’enjeu se compte en dizaines de milliers d’euros.

Louer nu en restant frontalier : droit commun français, et 9,7 points à récupérer

Changement complet de décor. Vous habitez Haguenau, vous travaillez à Karlsruhe, vous louez un deux-pièces à Strasbourg. Vous êtes résident fiscal français : vous déclarez vos revenus mondiaux en France, votre revenu foncier entre dans le barème progressif avec le reste de vos revenus, votre quotient familial s’applique, vos déficits s’imputent dans les conditions du droit commun. Rien de ce qui précède ne vous concerne : ni le taux minimum de 20 %, ni le SIPNR, ni le statut Schumacker, ni aucun prélèvement de non-résident. Côté allemand, rien non plus : l’obligation fiscale limitée du § 49 EStG énumère des revenus de source allemande, et un immeuble situé en France n’y figure pas — le § 49 al. 1 n° 6 vise les revenus locatifs d’un immeuble situé en Allemagne.

Et pourtant il y a une chose, une seule, qui change tout, et c’est celle que la moitié des présentations refuse au frontalier en la réservant aux non-résidents. Elle vaut 9,7 points de prélèvements sociaux, chaque année, sur vos loyers.

L’article L. 136-6 du code de la sécurité socialeassujettit à la CSG, en son I, « les personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts » — vous. Mais le I ter du même article dispose : « Par dérogation aux I et I bis, ne sont pas redevables de la contribution les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. » L’exonération est écrite à l’intérieur de l’article qui vise les résidents, et elle déroge au I comme au I bis. Son critère n’est pas la résidence : c’est l’affiliation.

L’arrêt fondateur le confirme de la manière la plus directe qui soit. Dans CJUE, 26 février 2015, C-623/13, le point 9 décrit le requérant : « M. de Ruyter, ressortissant néerlandais domicilié en France, est employé par Vermeer Verenigde Bedrijven BV, société néerlandaise. » Domicilié en France, affilié aux Pays-Bas. C’est exactement votre configuration, avec un autre pays. Écrire que la jurisprudence de Ruyter ne concerne pas le frontalier revient à écarter le frontalier du régime dont il est le cas d’école.

L’administration française le dit d’ailleurs en clair. La fiche F2329 de service-public.gouv.fr, portant la mention « Vérifié le 30 juin 2026 », l’énonce deux fois, sous « Revenus fonciers » puis sous « Plus-values immobilières » : « Si vous résidez en France, travaillez dans un pays de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou en Suisse et êtes affilié à la sécurité sociale obligatoire de ce pays, vous n’êtes pas soumis à la CSG et à la CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû. »

Deux conditions, cumulatives, et la seconde est celle qui fait échouer les dossiers. Première : relever, en matière d’assurance maladie, d’une législation soumise au règlement 883/2004. Travaillant en Allemagne, vous relevez de la législation allemande par la règle du lieu de travail, et vous êtes inscrit auprès de votre caisse primaire française au moyen d’un formulaire S1, aux frais de l’institution allemande. Seconde : ne pas être à la charge d’un régime obligatoire français. Le S1 allemand vous préserve précisément sur ce point — vous êtes soigné en France, mais la charge financière incombe à l’Allemagne. Cette seconde condition se vérifie, elle ne se présume pas, et elle tombe notamment le jour où une pension française rend la France compétente pour votre assurance maladie.

Ce qui reste dû dans tous les cas, et c’est la clé de voûte : le prélèvement de solidarité de 7,5 %de l’article 235 ter du CGI, dont le II écarte expressément l’application du I ter — « sans qu’il soit fait application du I ter du même article L. 136-6 », puis, au second alinéa, « du I ter du même article L. 136-7 ». L’exonération porte sur la CSG et la CRDS ; le prélèvement de solidarité survit. D’où le taux résiduel de 7,5 %, qui n’est pas un « taux réduit de Ruyter » — cette expression n’existe pas — mais le simple reliquat de la soustraction.

Deux précisions déclaratives, sans lesquelles le droit reste théorique. L’exonération se réclame par les cases 8SH (déclarant 1) et 8SI(déclarant 2) de la rubrique « 8 – Divers » de la déclaration complémentaire n° 2042 C— et non de la déclaration n° 2042 elle-même, ce qui explique une partie des omissions. Et l’affiliation doit être effective au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Cette condition de date décide du sort d’une année entière : un frontalier qui quitte son emploi allemand en novembre et bascule sur un régime français au 1^er décembre perd l’exonération sur l’intégralité des loyers de l’année. Le calendrier d’un changement d’emploi est, pour un bailleur, une décision fiscale.

Enfin, le cas du couple mixte. L’existence de deux cases distinctes, une par déclarant, indique un traitement individuel. Aucune source consultée ne documente la clé de répartition lorsqu’un seul des deux conjoints est affilié à l’étranger, et les revenus fonciers d’un bien commun ne se rattachent pas naturellement à l’un plutôt qu’à l’autre. Nous publions la réserve : les cases 8SH et 8SI étant individuelles, l’exonération ne paraît pas pouvoir couvrir la totalité des revenus du patrimoine d’un foyer dont un seul membre est affilié à l’étranger ; la clé de répartition n’est pas documentée.Ne construisez pas un budget sur l’hypothèse d’une exonération totale du foyer.

Le meublé : LMNP, LMP, et trois questions dont deux ne sont pas tranchées

La location meublée est le premier sujet sur lequel un expatrié se fait des idées fausses, pour une raison simple : elle relève en France des bénéfices industriels et commerciaux, et l’intuition veut qu’une activité commerciale exercée depuis l’étranger change de camp. Elle ne change pas de camp. Mais elle change de catégorie, et la catégorie a des conséquences que personne ne signale.

Commençons par ce qui est certain, parce que c’est la question qu’on nous pose en premier : non, passer en meublé ne déplace pas le droit d’imposer vers l’Allemagne, et non, une activité de loueur en meublé professionnel ne crée pas, par elle-même, une situation dans laquelle l’Allemagne pourrait taxer le résultat. Trois dispositions verrouillent le résultat, et nous les paraphrasons plutôt que de les citer, le libellé exact de deux d’entre elles restant à recopier depuis le texte publié. L’article 3 § 4 vise les revenus tirés de l’exploitation directe, de la location, de l’affermage et de toute autre forme d’exploitation. L’article 3 § 5 précise que l’article s’applique aussi aux immeubles d’entrepriseet aux immeubles servant à une profession libérale. Et l’article 4 § 9, introduit par l’avenant de 2015, ajoute une clause de sauvegarde : les paragraphes (1) et (3) de l’article 4 — ceux qui traitent des bénéfices d’entreprise et des sociétés de personnes — ne font pas obstacle à l’imposition, par l’État de la source, des revenus immobiliers, des gains en capital visés à l’article 7 (1) et (4) et des dividendes, lorsque ces revenus ne sont pas rattachables à un établissement stable. Le meublé français d’un résident d’Allemagne reste français, quelle que soit son intensité.

Sur le versant français, le régime des BIC s’applique dans ses conditions de droit commun — micro ou réel, avec l’amortissement du bien au régime réel. Nous ne reproduisons ici ni les seuils du micro-BIC, ni les taux d’abattement, ni les critères de qualification du loueur professionnel : ils n’ont pas été recopiés depuis leur source primaire dans ce travail, et un chiffre de seuil publié de mémoire est exactement le type de faute que ce guide s’interdit. Ce que nous pouvons dire avec certitude, en revanche, c’est que le plancher de l’article 197 A s’applique au revenu net imposabledu non-résident sans distinction de catégorie : un résultat BIC de 12 000 € supporte le même plancher de 20 % qu’un revenu foncier de 12 000 €, sauf option pour le taux moyen.

Le premier point réellement nouveau est social, et il concerne le frontalier autant que le résident de France. Depuis que la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de droit commun de la CSG sur le capital de 9,2 % à 10,6 %, la liste dérogatoire du IV de l’article L. 136-8 du CSS est devenue la ligne de partage réelle entre 17,2 % et 18,6 %. Son 1° maintient 9,2 % pour « les revenus mentionnés au a du I de l’article L. 136-6 », c’est-à-dire les revenus fonciers. Les bénéfices industriels et commerciaux n’y figurent pas. Un frontalier non exonéré qui loue meublé supporte donc 18,6 % de prélèvements sociaux là où le même bien loué nu en supporterait 17,2 %— 1,4 point d’écart, apparu en 2026, que le corpus commercial n’a pas encore intégré. S’il est exonéré au titre du I ter, en revanche, il retombe à 7,5 % dans les deux cas, le I ter dérogeant « aux I et I bis » sans distinguer selon la catégorie de revenus.

Un dernier point, et c’est celui qui coûte le plus cher quand il est découvert tard : le sort des amortissements pratiquésau moment du calcul de la plus-value de cession. La règle française sur ce point n’a pas été recopiée depuis sa source primaire dans notre travail : nous ne l’écrivons donc pas ici. Nous écrivons autre chose : c’est la première question à poser à votre conseil français avant de signer un compromis sur un bien exploité en meublé au réel, avant même la question du taux, parce qu’elle peut modifier l’assiette elle-même. Demandez une simulation écrite du notaire ou du comptable, avec le détail des amortissements cumulés, et faites-la avant de fixer le prix.

La SCI : ce que la convention en fait, et ce que l’Allemagne pourrait en faire

Beaucoup de nos clients détiennent leur immobilier français par une société civile immobilière constituée dix ou quinze ans plus tôt, pour organiser une transmission ou pour acheter à plusieurs. La question qu’ils posent en partant est toujours la même : « faut-il la dissoudre ? » La réponse honnête est : probablement pas, mais il faut d’abord savoir ce que l’Allemagne en pense, et cette réponse-là, personne ne l’a écrite.

Côté conventionnel, tout est net et il faut commencer par corriger une erreur qui circule largement. L’article 4 § 3de la convention dispose que « les participations d’un associé aux bénéfices d’une entreprise constituée sous forme de société de droit civil, de société en nom collectif ou de société en commandite simple ainsi que les participations aux bénéfices d’une « société de fait », d’une « association en participation » ou d’une « société civile » de droit français ne sont imposables que dans l’État où l’entreprise en question a un établissement stable, mais en proportion seulement des droits de cet associé dans les bénéfices dudit établissement ». On lit régulièrement, y compris sous des plumes sérieuses, que cette disposition serait « majeure pour les détenteurs de parts de SCI ». C’est un contresens, et il naît d’une citation tronquée : les mots « entreprise constituée sous forme de » sont ceux qui excluent la SCI patrimoniale. L’article 4 § 3 régit les associés d’une entrepriseexploitée sous forme de société de personnes ayant un établissement stable dans l’autre État. Il ne régit pas la société civile qui se borne à détenir et à louer.

Pour une SCI patrimoniale détenant un immeuble français, le rattachement est donc celui du droit commun immobilier : les revenus relèvent de l’article 3, imposition exclusive en France ; la cession de l’immeuble par la société relève de l’article 7 § 1 ; la cession des partsrelève de l’article 7 § 4. Et l’article 4 § 9 empêche que le détour par l’article 4 vienne perturber ce schéma. Rien, dans la convention, ne fragilise une SCI française détenant un immeuble français.

Le sujet est ailleurs, et il est allemand. Le droit fiscal allemand ne reconnaît pas les qualifications étrangères : il procède à une comparaison de forme juridique, le Rechtstypenvergleich, pour décider si une entité étrangère doit être traitée comme une société de personnes transparente ou comme une société de capitaux opaque. Deux lectures s’affrontent, et leurs conséquences sont opposées.

Nous ne tranchons pas, et nous ne pouvons pas trancher : aucune position de l’administration fiscale allemande qualifiant expressément la société civile immobilière française n’a été retrouvée le 8 août 2026. La même incertitude affecte, dans les mêmes termes et pour la même raison, la société civile de placement immobilier — le chapitre 10 la traite en détail. Ce que nous pouvons dire est ceci : l’écart entre les deux lectures est la totalité de la charge allemande, il est donc déraisonnable de créer une SCI, de restructurer une SCI existante ou de modifier ses statuts dans les mois qui précèdent une installation en Allemagne sans avoir posé la question à un Steuerberater. Conserver une SCI qui existe déjà et fonctionne est une décision de moindre risque que d’en créer une.

Le cas de la SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétésmérite deux phrases séparées, parce qu’il ajoute une couche française. La société est alors un contribuable distinct, et la distribution à l’associé est un dividende relevant de l’article 9 de la convention, plafonné à 15 % de retenue à la source, le droit interne français appliquant 12,8 % aux personnes physiques. Attention toutefois : ce taux de 12,8 % n’est pas automatique. Lorsque la personne établie en France qui assure le paiement n’est pas en mesure d’identifier le bénéficiaire effectif, le BOFiP prévoit l’application par défaut du taux applicable aux personnes morales. Le risque est faible pour une SCI familiale, qui connaît ses associés ; il devient réel dès qu’une chaîne d’intermédiaires s’interpose. Le chapitre 15 détaille ce mécanisme.

Deux montages qu’on nous soumet régulièrement et qui ne tiennent pas. Le premier : « je vendrai les parts de la SCI plutôt que l’immeuble, la plus-value sur titres n’est imposable que dans l’État de résidence. » Faux depuis l’article 7 § 4, dont la rédaction actuelle attribue à l’État de situation le droit d’imposer les gains sur « actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust) » lorsque, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ils tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans cet État. Le second : « je vendrai l’immeuble d’abord, puis les parts devenues purement financières. » C’est exactement ce que le test des 365 jours a été écrit pour empêcher.

La pierre-papier française détenue depuis l’Allemagne

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier investies en immobilier français posent, côté français, exactement les mêmes questions que la détention directe : les revenus distribués sont des revenus fonciers de source française, relevant de l’article 3, imposables en France seule, soumis au taux minimum de 20 % ou 30 % sauf option pour le taux moyen, et aux prélèvements sociaux à 17,2 % ou 7,5 % selon l’affiliation. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction représentative d’immeubles français.

Côté allemand, en revanche, la pierre-papier n’est pas de la pierre. Le sort dépend d’une qualification au regard de la loi allemande sur la fiscalité des placements collectifs, l’Investmentsteuergesetz. Si la société civile de placement immobilier est assimilée à une société de personnes, l’InvStG est écarté et l’associé perçoit des revenus immobiliers français : imposition française seule, sans progressivité. Si elle est qualifiée de fonds d’investissement, elle sera vue d’Allemagne comme un fonds immobilier étranger, 80 % des revenus étant exonérés et le solde imposé au taux forfaitaire — soit une charge allemande de l’ordre de 5,275 % qui vient s’ajouterà l’impôt français déjà payé, sans crédit d’impôt, la liste d’imputation de l’article 20 § 1 c) ne visant pas ce cas. À quoi s’ajoute une imposition annuelle forfaitaire sans équivalent français. La qualification n’est pas établie : le chapitre 10 expose le détail des textes et l’écart chiffré. Nous nous bornons ici à la conséquence pratique : avant d’acheter de la pierre-papier française en sachant que l’on va s’installer en Allemagne, ou avant de conserver un portefeuille existant, la consultation allemande n’est pas une précaution, c’est un préalable.

Vendre : commencez par les exonérations, finissez par le taux

L’ordre dans lequel on aborde une vente détermine la qualité du conseil. La plupart des présentations attaquent par le taux de 19 %. C’est l’ordre inverse du bon. La première question d’un résident d’Allemagne qui vend un bien français n’est pas « combien » mais « suis-je exonéré », parce que deux régimes d’exonération lui sont propres pendant qu’un troisième, celui auquel il pense spontanément, lui est fermé.

Le BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-20, en vigueur depuis le 19 avril 2019, résume au § 180 : « Ainsi, ces contribuables bénéficient : - de plusieurs cas d’exonération applicables aux résidents ; - d’une exonération au titre de la cession d’un logement situé en France, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable ; - d’une exonération au titre de la cession de l’ancienne résidence principale située en France. » Puis le § 200 ferme la porte principale : « Cela étant, compte tenu du caractère limitatif de l’énumération prévue au 1° du II de l’article 244 bis A du CGI, les contribuables fiscalement domiciliés hors de France ne peuvent pas prétendre aux exonérations prévues aux 1°, 1° bis et 1° ter du II de l’article 150 U du CGI ». Le 1° du II de l’article 150 U, c’est l’exonération de résidence principale de droit commun. Un non-résident n’y a pas droit, et c’est la première chose à dire à quelqu’un qui prévoit de vendre « sa résidence principale » dix-huit mois après son installation à Düsseldorf.

Reste l’exonération plafonnée du 2° du II de l’article 150 U, réservée aux ressortissants d’un État de l’Union ou de l’Espace économique européen lié par une clause d’assistance. Le § 220 en donne les conditions : « Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que : - le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ; - la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. »

Trois lectures de ce paragraphe, dans cet ordre d’importance. La condition des deux ans de domicile français antérieur est presque toujours remplie par notre lectorat. Le délai de dix anscourt à compter de l’année du transfert du domicile : c’est une horloge, elle tourne, et elle fait de la neuvième année d’expatriation un rendez-vous patrimonial à porter au calendrier dès le départ. Et la branche alternative — la libre disposition du bien depuis le 1^er janvier de l’année précédant la cession — supprime la condition de délai, mais suppose que le logement n’ait pas été mis à disposition d’un tiers : un bien loué pendant l’expatriation ne remplit pas cette branche. C’est l’arbitrage le plus fréquent que nous voyons mal posé : le loyer perçu pendant huit ans coûte, au moment de la vente, l’accès à la branche sans délai.

Le § 297 ajoute une règle de non-cumulavec l’exonération de l’ancienne résidence principale du 1 du I de l’article 244 bis A, pour les cessions intervenues à compter du 1^er janvier 2019. Sur cette seconde exonération, nous devons être francs : son existence et sa date d’entrée en vigueur sont établies, ses conditions détaillées ne l’ont pas été sur source primaire dans notre travail. Elles se lisent au 1 du I de l’article 244 bis A et dans la série BOI-RFPI-PVINR. Le choix entre les deux exonérations n’est ni cumulable ni réversible : faites-le confirmer avant de signer le compromis, pas après.

Quand aucune exonération ne joue, le prélèvement s’applique. BOI-RFPI-PVINR-20-20, en vigueur depuis le 29 juin 2022 : « Conformément aux dispositions du second alinéa du 1 du III bis de l’article 244 bis A du CGI, le taux du prélèvement est fixé à 19 % pour les plus-values réalisées par : les personnes physiques ; les sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, au prorata des droits détenus par des associés personnes physiques ; les fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l’article 239 nonies du CGI, au prorata des parts détenues par des porteurs personnes physiques. » Le même document précise que le taux applicable est « le taux en vigueur à la date de la cession de l’immeuble ». L’assiette se détermine selon les règles des articles 150 U et suivants, abattements pour durée de détention compris, et le prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu.

Ce que nous ne chiffrons pas, et pourquoi : les abattements et la surtaxe

Deux éléments du calcul manquent volontairement à ce chapitre, et nous préférons le dire que le combler de mémoire.

Le premier est le barème des abattements pour durée de détention. Il existe, il s’applique à la plus-value du non-résident comme à celle du résident puisque l’assiette se détermine dans les deux cas selon les articles 150 U et suivants du CGI, et il comporte deux séries distinctes — l’une pour l’impôt, l’autre pour les prélèvements sociaux — qui n’aboutissent pas à l’exonération totale à la même date. Les taux annuels et les durées n’ont pas été recopiés depuis leur source primaire dans ce travail : nous ne les publions pas. Ce que vous devez en retenir, en revanche, est structurel et ne dépend d’aucun chiffre : l’horloge de la durée de détention continue de tourner après votre départ. Elle n’est pas gelée par le changement de résidence. Un bien acheté en 2008 et vendu depuis Munich en 2032 bénéficie des mêmes abattements que s’il avait été vendu depuis Lyon. Et comme les deux séries d’abattements ne convergent pas au même moment, il existe des fenêtres où l’impôt est déjà nul alors que les prélèvements sociaux ne le sont pas encore — ce qui, pour un frontalier exonéré à 7,5 %, change beaucoup la sensibilité au calendrier.

Le second est la taxe sur les plus-values immobilières élevées, commentée par la série BOI-RFPI-PVIE, qui s’ajoute le cas échéant au prélèvement de 19 % et aux prélèvements sociaux. Ni son seuil de déclenchement ni son barème n’ont été vérifiés sur source primaire dans notre travail : nous ne les reproduisons pas. La conduite à tenir est simple et opérationnelle : demandez au notaire, avantla signature du compromis, un décompte écrit du net vendeur qui fasse apparaître séparément le prélèvement de l’article 244 bis A, les prélèvements sociaux au taux qu’il retient, et cette taxe additionnelle. Un décompte qui ne distingue pas ces trois lignes n’est pas exploitable, et c’est très souvent celui qu’on reçoit.

Le côté allemand de la vente, et le seul point où la France et l’Allemagne se rencontrent

La plus-value immobilière française d’un résident d’Allemagne est exclue de la base allemande par l’article 20 § 1 a) de la convention : l’article 7 § 1 ne figure pas dans la liste d’imputation de l’alinéa c), qui ne vise que l’article 7 § 4. Sur la vente de l’immeuble lui-même, l’Allemagne n’impose donc pas.

Mais la neutralisation de la progressivité du § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG vise la Vermietung oder Verpachtung — la location — et non la cession. Deux situations en découlent. Si la cession intervient au-delà de dix ansaprès l’acquisition, il n’y a aucun revenu imposable au sens allemand : le § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStGne vise que les « Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt ». Au-delà, rien à intégrer dans une base de progressivité, puisqu’il n’y a pas d’Einkünfte. Le même texte exclut par ailleurs du champ les biens « die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden », et le § 23 Abs. 3 Satz 5 pose une franchise : « Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1 000 Euro betragen hat. »

Le cas le mieux établi où la France etl’Allemagne imposent toutes les deux est la cession de titresd’une société à prépondérance immobilière française : la France par le prélèvement de l’article 244 bis A, l’Allemagne au titre de son régime des revenus de capitaux, l’article 20 § 1 c) organisant l’imputation de l’impôt français puisque l’article 7 § 4 figure, lui, dans la liste. C’est un point de trésorerie autant que de fiscalité : l’imputation intervient à la liquidation allemande, pas au moment de la vente. Ce n’est pas le seul cumul possible : les deux qualifications que nous ne tranchons pas — société civile réputée opaque, pierre-papier réputée fonds d’investissement — produisent elles aussi une charge allemande qui vient s’ajouter à un revenu déjà imposé en France, sans que l’imputation de l’article 20 § 1 c) l’efface.

Vendre en restant frontalier : la comparaison qui décide de la date

Le frontalier vend dans les conditions du droit commun français. Il conserve l’exonération de plus-value de résidence principale, il n’est pas soumis au prélèvement de l’article 244 bis A, sa plus-value relève du régime français ordinaire, et ses prélèvements sociaux tombent à 7,5 %s’il est affilié en Allemagne et n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français. Sur le versant allemand, rien : il n’est pas assujetti de manière illimitée en Allemagne, et un immeuble français ne figure pas dans l’énumération de source allemande du § 49 EStG.

L’écart avec la situation de l’expatrié n’est donc pas d’un ou deux points : il porte sur l’existence même de l’exonération de résidence principale, et sur le mode de calcul de l’impôt. Le tableau suivant met les deux trajectoires côte à côte sur le même bien.

DONNÉES COMMUNES
          Prix de cession ...................................... 400 000 €
          Prix d’acquisition majoré des frais forfaitaires ..... 250 000 €
          Plus-value brute ...................................... 150 000 €
          Détention : douze ans. Bien loué depuis huit ans.
          Plus-value nette imposable retenue en hypothèse ....... 110 000 €

        CAS A — FRONTALIER, RÉSIDENT DE FRANCE, AFFILIÉ EN ALLEMAGNE
          Impôt sur la plus-value : régime français de droit commun,
            non chiffré ici (barème d’abattement non recopié)
          Prélèvements sociaux, 7,5 % de 110 000 € ................. 8 250 €
          Imposition allemande ......................................... 0 €

        CAS B — EXPATRIÉ, RÉSIDENT D’ALLEMAGNE, AFFILIÉ EN ALLEMAGNE
          Prélèvement de l’article 244 bis A, 19 % de 110 000 € ... 20 900 €
            (libératoire de l’impôt sur le revenu)
          Prélèvements sociaux, 7,5 % de 110 000 € ................. 8 250 €
          Charge française totale ................................. 29 150 €
          Imposition allemande : cession au-delà de dix ans,
            aucune Einkünfte au sens du § 23 EStG ...................... 0 €

        CAS C — EXPATRIÉ NON EXONÉRÉ DE CSG ET DE CRDS
          Prélèvement de l’article 244 bis A, 19 % ................ 20 900 €
          Prélèvements sociaux, 17,2 % de 110 000 € ............... 18 920 €
          Charge française totale ................................. 39 820 €

          Écart entre le cas B et le cas C ........................ 10 670 €

L’IFI : l’asymétrie que personne n’anticipe

Sur l’impôt sur la fortune immobilière, la logique se retourne : c’est le frontalier qui est le plus mal traité, et l’expatrié le mieux. Peu de clients l’anticipent, parce que l’intuition dit l’inverse.

Le frontalierest résident fiscal français : son IFI porte sur son patrimoine immobilier mondial, maison allemande comprise. L’article 19 § 1 de la convention réserve certes à l’Allemagne le droit d’imposer la fortune constituée d’immeubles situés sur son territoire, et l’article 20 § 2 c) organise en contrepartie un crédit d’impôt égal à l’impôt allemand, plafonné à l’impôt français afférent à cette fortune — étant précisé que cet alinéa est rédigé pour l’impôt de solidarité sur la fortuneet que son application à l’IFI, qui l’a remplacé en 2018, n’est pas confirmée. Le débat est sans portée pratique : ce crédit est nul, et le restera : l’Allemagne ne lève plus d’impôt sur la fortune depuis le 1^er janvier 1997, à la suite de la décision du Bundesverfassungsgericht du 22 juin 1995 (2 BvL 37/91, BVerfGE 93, 121), qui n’en autorisait l’application que jusqu’au 31 décembre 1996. Le Vermögensteuergesetzreste publié et non abrogé, ce qui trompe régulièrement les lecteurs ; il n’est pas appliqué. Conséquence : la maison de Kehl entre dans votre assiette IFI française sans la moindre atténuation.

Le résident d’Allemagne, lui, n’est imposable qu’au titre de ses biens français. Le BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-30, publié le 8 juin 2018, le rappelle : « Conformément aux dispositions de l’article 964 du code général des impôts (CGI), les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France sont assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque la valeur nette de leurs biens et droits immobiliers imposables, détenus directement et indirectement, situés en France, est supérieure à 1,3 million d’euros. » Et : « L’article 964 du CGI précise que les personnes physiques domiciliées hors de France ne sont soumises à l’IFI qu’au titre des biens et droits immobiliers situés en France, qu’ils soient détenus directement ou indirectement. »

La détention indirecte n’offre aucune échappatoire, et c’est le troisième montage qu’il faut écarter. Le même document précise que les personnes domiciliées hors de France sont imposées « sur les parts ou actions de sociétés ou d’organismes mentionnées au 2° de l’article 965 du CGI, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers situés en France », et que ces sociétés peuvent être établies « en France ou hors de France ». Loger l’immeuble français dans une GmbHallemande ne le sort donc pas de l’assiette : la fraction immobilière française y entre à proportion. Il en va de même des parts de SCI et de pierre-papier.

Reste le plafonnementde l’article 979 du CGI, ce mécanisme par lequel l’IFI est réduit lorsque le total des impôts dépasse 75 % des revenus. Le BOFiP BOI-PAT-IFI-40-30-10, en vigueur depuis le 22 novembre 2018, est catégorique : « Seuls les redevables de l’IFI qui ont leur domicile fiscal en France (BOI-PAT-IFI-10-20-20) peuvent bénéficier du plafonnement. » Il précise aussi que le domicile s’apprécie au 1^er janvier : « Ainsi, la personne qui a son domicile fiscal en France au premier jour de la période d’imposition bénéficie du plafonnement, y compris en cas de transfert ultérieur de ce domicile hors de France. » Le mécanisme lui-même est classique : l’excédent au-delà de 75 % des revenus mondiaux nets de l’année précédente « vient en diminution de l’IFI dû ; cet excédent n’est ni imputable sur d’autres impositions ni restituable ».

Une exception existe, et le corpus francophone l’omet systématiquement. Le même document poursuit : « Par suite, les personnes concernées, dites « non-résidents Schumacker » (pour plus de précisions, se reporter au BOI-IR-DOMIC-40), sont éligibles au dispositif de plafonnement de l’IFI dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 979 du CGI. » Écrire « le plafonnement est fermé aux non-résidents » est donc inexact : il est réservé aux résidents etaux non-résidents Schumacker. Le cas typique est celui du bailleur retiré outre-Rhin qui vit de ses loyers français : il tire de France la quasi-totalité de ses revenus, et son IFI peut être plafonné. Mais relisez alors l’encadré de la section précédente : le § 140 du BOI-IR-DOMIC-40 soumet le non-résident Schumacker « de plein droit » à la CSG et à la CRDS. On ne demande pas ce statut pour un motif d’IFI sans chiffrer d’abord ce qu’il coûte en prélèvements sociaux.

Un mot enfin sur l’article 19 § 6 de la convention, parce qu’il circule comme un avantage au retour et qu’il n’en est pas un pour notre lectorat. Il exonère, pendant cinq ans, les biens situés hors de France d’une personne physique de nationalité allemande sans nationalité françaisequi devient résidente de France. Deux limites suffisent à le neutraliser ici : la condition de nationalité exclut le Français qui rentre d’Allemagne, et le texte vise l’impôt de solidarité sur la fortune, supprimé et remplacé par l’IFI en 2018, sa transposition n’étant pas établie. Le chapitre 15 traite ce point.

Six raisonnements qui circulent, et ce qu’ils valent

Quatre situations où nous déconseillons d’agir

Un guide qui ne dit jamais « ne faites rien » n’est pas un guide, c’est une plaquette. Voici quatre cas où, sur la foi de ce que nous savons, l’abstention est le meilleur conseil.

Ne vendez pas dans les dix-huit mois qui suivent votre installation si le bien était votre résidence principale et que vous n’avez pas fait vérifier laquelle des deux exonérations vous est ouverte.Les deux régimes ne se cumulent pas, l’un est plafonné à 150 000 € de plus-value nette, l’autre a des conditions que notre dossier n’a pas vérifiées sur source primaire, et le choix se fait à la signature. Une consultation de quelques centaines d’euros arbitre une exonération qui peut valoir plusieurs dizaines de milliers.

Ne créez pas de SCI, et ne modifiez pas les statuts d’une SCI existante, dans l’année qui précède une installation en Allemagne, sans avis allemand écrit. Tant que la comparaison de forme juridique n’est pas éclaircie pour votre société particulière, vous ne savez pas si vous créez une structure transparente ou une structure opaque, et l’écart entre les deux est la totalité de la charge fiscale allemande. Une SCI qui existe déjà et qui fonctionne pose moins de risques qu’une SCI que l’on constitue à la veille du départ pour « optimiser ».

Ne basculez pas un bien de la location nue vers la location meublée pour le seul motif fiscal, si vous êtes ou allez devenir résident d’Allemagne.Deux questions restent ouvertes — l’assiette sociale française du meublé d’un non-résident, et la neutralisation allemande de la progressivité pour un revenu requalifié en commercial — et une troisième, le sort des amortissements à la revente, n’est pas vérifiée dans notre dossier. Trois inconnues pour un gain incertain : le rapport est mauvais. Si le meublé se justifie par le marché locatif local et non par la fiscalité, c’est une autre discussion, et elle est légitime.

Et si vous êtes frontalier, ne vous installez pas en Allemagne pour un motif patrimonial.C’est notre opinion, et elle est motivée. Vous cumulez aujourd’hui le régime français de droit commun sur votre immeuble — barème, quotient familial, exonération de résidence principale — et l’exonération de CSG et de CRDS qui ramène vos prélèvements sociaux à 7,5 %. En traversant, vous perdez l’exonération de résidence principale, vous gagnez un plancher d’imposition de 20 %, vous entrez dans le champ du prélèvement de 19 % à la revente, et vous conservez… la même exonération à 7,5 %, qui ne dépend pas de la résidence. Le bilan est négatif sur l’immobilier français. Il peut être positif ailleurs — le salaire, la retraite, la plus-value immobilière allemande au-delà de dix ans —, et c’est l’objet des chapitres 03, 04 et 10. Mais pas ici.

Ce que nous ne tranchons pas, et à qui le poser

Sept questions traversent ce chapitre sans y trouver de réponse. Ce n’est pas une lacune de rédaction : ce sont des points sur lesquels les sources primaires consultées ne se prononcent pas, ou se croisent sans s’articuler. Les traiter après un acte irréversible coûte plusieurs fois le prix d’une consultation. Le cabinet n’a pas de bureau en Allemagne et n’y est pas agréé : les questions de droit allemand se posent avec nos conseils partenaires outre-Rhin, celles de droit français avec nos avocats partenaires en fiscalité internationale.

Terminons par ce que ce chapitre a réellement établi, en trois constats qui ne dépendent d’aucun point ouvert. Le premier : votre immeuble français reste français, quoi que vous fassiez et où que vous alliez. L’article 3 de la convention l’attribue à la France en termes exclusifs, l’Allemagne l’exclut de sa base, et le droit interne allemand va jusqu’à renoncer à en tenir compte pour le taux. Sur ce point, la relation franco-allemande est plus généreuse que la plupart des conventions signées par la France, et cela vaut d’être su.

Le deuxième : ce qui change en traversant le Rhin n’est pas le pays qui taxe, mais la façon dont il taxe. Un plancher de 20 % au lieu d’un barème, une exonération de résidence principale qui disparaît, un prélèvement de 19 % à la revente, un IFI sans plafonnement. Aucune de ces différences n’est une pénalité : ce sont les règles ordinaires applicables aux personnes domiciliées hors de France, et elles se pilotent — par l’option pour le taux moyen, par le calendrier de la vente, par le choix de louer ou de laisser à disposition.

Le troisième est le plus utile et le moins connu : la ligne de partage des prélèvements sociaux ne passe pas entre le résident et le non-résident, elle passe entre celui qui est affilié à un régime d’assurance maladie d’un autre État et celui qui ne l’est pas. Frontalier ou expatrié, la même règle s’applique, et elle vaut 9,7 points par an sur l’assiette la plus lourde d’un dossier patrimonial. Elle se réclame sur deux cases d’une déclaration annexe que la plupart des contribuables ne remplissent jamais. Si vous ne retenez qu’une chose de ce chapitre, que ce soit celle-là.