Immobilier entre la France et les États-Unis

Vous voulez acheter. Un appartement à Miami parce que la famille y passe l’hiver, une maison à Austin parce que vous vous y installez, un pavillon en Californie parce que l’entreprise vous y envoie pour cinq ans. Vous avez déjà acheté en France, vous savez lire un plan de financement, et vous partez du principe que le mécanisme sera comparable. Il ne l’est pas. Ce chapitre répond aux trois questions que vous vous posez réellement : combien ce bien va-t-il me coûter sur dix ans, poste par poste et taxes comprises ; puis-je emprunter, et à quelles conditions ; que paierai-je le jour où je vendrai. Les trois réponses sont contre-intuitives, et la troisième est celle qui coûte le plus cher à ceux qui ne l’ont pas anticipée.

Une question préalable commande tout ce qui suit, et il faut l’avoir tranchée avant de lire une ligne de chiffrage : à la date de chaque acte — l’achat, la perception du premier loyer, la vente —, êtes-vous resident alien ou nonresident alien au sens fiscal fédéral ? Ce n’est ni une question d’immigration, ni une question de temps passé sur place au sens intuitif : c’est le test de l’IRC § 7701(b), traité au chapitre 3. Le même immeuble, acheté par la même personne, produit deux dossiers fiscaux entièrement différents selon la réponse. Et un second avertissement, encore moins connu : vous pouvez être nonresident alien pour l’impôt sur le revenu et domicilié aux États-Unis pour l’impôt successoral, ou l’inverse. Les deux notions n’ont ni la même définition ni la même source — le domicile successoral est une notion de fait, résidence effective et intention de rester indéfiniment, codifiée au Treas. Reg. § 20.0-1(b)(1), sans aucun lien avec le décompte de jours du § 7701(b).

Ce chapitre ne refait pas l’impôt fédéral, qui est au chapitre 7, ni le choix de l’État, qui est au chapitre 8, ni l’impôt successoral américain et la convention du 24 novembre 1978, qui sont au chapitre 21 — il en reprend le strict nécessaire pour arbitrer une structure de détention. L’immobilier resté en France relève des chapitres 12 et 16, l’IFI du chapitre 17, et la mécanique déclarative complète des chapitres 14 et 24.

Le processus américain : ce qui n’existe pas, et qui déroute tout le monde

Trois absences structurent la transaction américaine, et elles n’ont aucun équivalent français.

Il n’y a pas de notaire. La vente est portée par un contrat entre parties, exécuté par un tiers — escrow agent, société de titre, ou avocat selon l’État — qui n’a ni monopole, ni fonction d’authentification, ni devoir de conseil comparable. Ce tiers exécute ; il ne certifie pas la propriété. Il n’y a pas de fichier immobilier unique opposable. La propriété se prouve par la chaîne de titres enregistrée au greffe du comté, reconstituée à chaque vente par une recherche. L’imperfection du système est assumée : c’est précisément pour cela que l’assurance de titre existe. Et le pays est coupé en deux entre les États où la présence d’un avocat au closing est requise ou pratiquement imposée — New York, Massachusetts, Caroline du Sud, Géorgie, Delaware notamment — et ceux où le closing est conduit par une société de titre ou un agent d’escrow, l’avocat restant facultatif : Floride, Californie, Arizona, Texas, Washington. Cette différence commande le coût et le calendrier.

Deuxième choc : l’offre signée et acceptée est le contrat de vente. Il n’y a pas de compromis puis d’acte : il y a un contrat, puis son exécution. Vos protections sont donc contractuelles, pas légales : elles tiennent aux conditions suspensives — les contingencies— que vous avez réussi à faire écrire. Il en existe trois qui comptent : l’inspection contingency, qui permet de résilier et de récupérer son dépôt en cas de rapport d’inspection insatisfaisant ; la financing contingency, qui joue si le prêt n’est pas obtenu ; et l’appraisal contingency, qui permet de renégocier ou de sortir si l’évaluation du prêteur ressort sous le prix convenu. Sur un marché tendu, la pratique américaine consiste à y renoncer pour rendre l’offre compétitive : un acheteur à qui l’on présente un abandon d’appraisal contingency doit comprendre qu’il s’engage à combler en fonds propres l’écart entre le prix et l’évaluation.

Et surtout : il n’existe pas d’équivalent du délai de rétractation de dix jours de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Une fois l’offre acceptée, vous êtes engagé, et votre seule porte de sortie est celle que vous avez négociée. C’est le premier réflexe français à désapprendre, et il coûte régulièrement le dépôt de garantie à ceux qui ont signé en pensant disposer d’une semaine de réflexion.

Le calendrier réel, étape par étape

Le tableau ci-dessous décrit un achat financé classique. Un achat comptant supprime les étapes d’évaluation et d’instruction du prêt et ramène le délai global à trois ou quatre semaines.

L’earnest money deposit est un dépôt de bonne foi, versé sur un compte séquestre tenu par un tiers et non entre les mains du vendeur. Son montant usuel est de 1 % à 3 % du prix sur la plupart des marchés, de 5 % à 10 % sur les marchés très tendus et pour les biens de luxe ; il n’existe aucun montant légal. Il s’impute sur le prix au closing, il est restitué si vous exercez une condition suspensive dans les délais, et il est acquis au vendeur si vous vous rétractez hors délai ou hors condition. La réglementation des comptes séquestres est étatique : en Floride, un courtier détenant des fonds de tiers relève des règles de dépôt de la commission immobilière de l’État sous le chapitre 475 des Florida Statutes, avec une procédure propre en cas de litige ; en Californie, les agents d’escrow indépendants sont licenciés par le Department of Financial Protection and Innovation au titre de l’Escrow Law du Financial Code § 17000 et suivants.

L’inspection est volontaire, commandée et payée par l’acheteur. Aucun texte fédéral ne l’impose, et l’inspecteur n’engage rien qui ressemble à la responsabilité décennale d’un constructeur français : sa portée est visuelle et non destructive, il ne démonte rien et ne garantit rien. Elle coûte quelques centaines de dollars pour une maison ordinaire, davantage avec les inspections spécialisées — toiture, termites, piscine, fosse septique, radon, plomberie sous dalle, moisissures. La réglementation est étatique et non uniforme : la Floride licencie ses inspecteurs au chapitre 468, partie XV, de ses Statutes ; d’autres États ne les licencient pas.

Les obligations d’information du vendeur ne sont pas fédérales, à une exception près : le Residential Lead-Based Paint Hazard Reduction Act de 1992 impose, pour tout logement construit avant 1978, la remise d’une notice fédérale sur le plomb et l’octroi d’un délai de dix jours à l’acheteur pour faire réaliser une évaluation du risque (42 U.S.C. § 4852d ; règlement conjoint EPA/HUD au 40 CFR partie 745 sous-partie F et 24 CFR partie 35 sous-partie H). Hors de ce cas, la déclaration du vendeur relève du droit de chaque État, et certains États pratiquent encore largement le caveat emptor.

L’évaluation est commandée par le prêteur, pour le prêteur, et payée par vous. Elle détermine le montant maximal du prêt, pas le prix. Deux règles fédérales la protègent : le Dodd-Frank Act a inséré dans le Truth in Lending Act une interdiction d’influencer l’évaluateur, mise en œuvre au 12 CFR § 1026.42 — ni le prêteur, ni le courtier, ni l’agent immobilier ne peuvent orienter la valeur ; et le 12 CFR § 1002.14 impose au prêteur de vous remettre copie de toutes les évaluations et estimations écrites de valeur, sans frais supplémentaires, rapidement après leur établissement et au plus tard trois jours ouvrés avant la conclusion du prêt. Le champ de cette seconde règle est plus large qu’on ne le lit couramment : elle vise toute demande de crédit garantie par un privilège de premier rang sur un logement, que ce logement soit ou non votre résidence principale. L’acheteur d’un pied-à-terre à Miami a donc droit à la copie de l’évaluation exactement comme l’acheteur d’une résidence principale. Ne pas confondre avec le régime des higher-priced mortgage loans du 12 CFR § 1026.35(c), qui est une autre règle, avec son propre champ et ses propres obligations d’évaluation avec visite intérieure.

Quand l’évaluation ressort sous le prix, le prêteur finance sur la valeur d’évaluation. Sur un achat à 800 000 $ avec 20 % d’apport et une évaluation à 760 000 $, le prêt maximal tombe de 640 000 $ à 608 000 $ : il faut trouver 32 000 $ de plus, renégocier, ou exercer la condition suspensive si on l’a conservée.

Recherche de titre et assurance de titre : le poste que l’acheteur comptant oublie

La société de titre reconstitue la chaîne des transferts enregistrés au comté et recense les charges : hypothèques, privilèges d’entrepreneurs impayés, privilèges fiscaux fédéraux et locaux, servitudes, restrictions de lotissement, droits miniers, empiètements. Elle émet un title commitment listant les réserves à lever avant le closing, puis, après le closing, la police. Il y a deux polices, et il ne faut jamais les confondre. Le régulateur fédéral de la consommation est explicite : « Lender’s title insurance is usually required to get a mortgage loan. Lender’s title insurance does not protect your investment in the home (your equity). »

Le jour du closing, la séquence est : signature de l’acte, signature de la documentation de prêt, versement du solde par virement, décaissement au vendeur et aux créanciers, remise des clés, puis enregistrement. Le document central est le Closing Disclosure : depuis la règle TRID, le prêteur doit remettre un Loan Estimate dans les trois jours ouvrés suivant la demande de prêt, puis un Closing Disclosure au moins trois jours ouvrés avant la consommation du prêt, avec réouverture du délai en cas de modification substantielle (12 CFR § 1026.19(e) et (f)). Il porte tous les frais, toutes les proratisations de taxe foncière et d’assurance, et le montant exact à virer. Il se lit ligne à ligne.

Dernière étape, et elle a une conséquence patrimoniale directe : l’enregistrement de l’acte au greffe du comté est ce qui rend la propriété opposable aux tiers. Ce n’est pas une formalité fiscale, c’est la publicité foncière. Il coûte quelques dizaines à quelques centaines de dollars, tarifé par page ou par document selon le comté — la Floride fixe ses tarifs de greffe au § 28.24 de ses Statutes. Et l’ensemble — acte, hypothèque, mainlevées, servitudes, privilèges — est public et consultable en ligne dans la quasi-totalité des comtés : le prix d’achat et le nom du propriétaire sont donc publics. C’est une différence culturelle forte avec la France, et l’un des motifs réels — le seul honnête — de recours à une structure de détention.

La règle FinCEN sur l’immobilier résidentiel, applicable depuis le 1er mars 2026

C’est le changement le plus important du cycle 2025-2026 pour la clientèle de ce guide, et il est très peu documenté en français. Le texte est la règle finale Anti-Money Laundering Regulations for Residential Real Estate Transfers, publiée au Federal Register du 29 août 2024 (89 FR 70258, document 2024-19198) et codifiée au 31 CFR § 1031.320. Son applicabilité, initialement fixée au 1er décembre 2025, a été reportée au 1er mars 2026 par un ordre d’exemption du FinCEN du 30 septembre 2025. Elle est donc en vigueur.

Ce qu’elle impose : une cession non financée— sans prêt d’un établissement soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment — d’un bien résidentiel américain à une entité juridique ou à un trust doit faire l’objet d’un Real Estate Report déposé auprès du FinCEN, avec identification des bénéficiaires effectifs. La règle ne comporte aucun seuil de montant. Le déclarant est désigné par une cascade dont l’ordre est fixé au § 1031.320(c)(1) : agent de closing ou de settlement, à défaut préparateur de l’état de settlement, à défaut personne qui dépose l’acte à l’enregistrement, à défaut assureur souscripteur de la police de titre du propriétaire, à défaut personne qui décaisse le montant de fonds le plus élevé, à défaut personne qui prépare l’appréciation de l’état du titre, à défaut personne qui prépare l’acte.

Ce qu’elle ne fait pas mérite autant d’attention, parce que la liste des exceptions couvre les actes les plus fréquents d’une planification patrimoniale ordinaire. Un transfert à une personne physique n’entre jamais dans le champ : la règle ne vise que l’entité et le trust bénéficiaires. Et le § 1031.320(b)(2) excepte huit catégories.

Les coûts de transaction : ce qui est un frais et ce qui est une avance

Le mot closing costs désigne un ensemble hétérogène de frais réglés le jour de la clôture. Il n’a pas de définition légale ; sa seule définition opposable est le découpage du Closing Disclosure imposé par le 12 CFR § 1026.38.

La distinction décisive pour un budget est celle des blocs A à E d’un côté, F et G de l’autre. Les premiers sont des frais : ils sont perdus. Les seconds sont des avances de trésorerie : vous payez d’avance des charges que vous auriez payées de toute façon. Un chiffrage honnête sépare les deux. Les confondre gonfle artificiellement le « coût d’entrée » et fausse toute comparaison avec la France. Ordre de grandeur, côté acheteur, hors taxes de transfert et hors avances : 1 % à 3 % du prix pour un achat financé, 0,5 % à 1,5 % pour un achat comptant, qui supprime tout le bloc A, une partie du bloc B et les intérêts courus.

La commission des intermédiaires après le règlement de 2024 : ce qui a changé, et ce qui n’a pas changé

Le règlement transactionnel conclu par la principale association professionnelle des agents immobiliers américains, dans le contentieux dit Burnett/Sitzer, a imposé des changements de pratique entrés en vigueur le 17 août 2024. Les analyses françaises en tirent presque toujours une conclusion fausse — « les commissions ont été plafonnées », « l’acheteur ne paie plus rien ». Voici la réalité.

La conséquence pratique pour vous est nette : depuis août 2024, vous signez un contrat de représentation avant de visiter, et il doit y être écrit noir sur blanc qui paie votre agent et combien. Si vous ne l’obtenez pas du vendeur, vous le payez vous-même. C’est un coût nouveau à budgéter, ou une négociation nouvelle à mener, là où l’acheteur ne payait rien en apparence avant 2024. L’effet mesuré du règlement est une dispersion accrue des taux et une négociabilité réelle, pas un effondrement des commissions.

Les droits de mutation par État : de zéro au Texas à plus de 5,5 % à Los Angeles

C’est le poste où l’écart entre États est le plus violent, et il est presque toujours ignoré dans les comparaisons de rendement.

Le financement : quatre différences structurelles avec le crédit français

L’indicateur public de place est l’enquête hebdomadaire de référence sur le marché hypothécaire primaire. Au relevé du 23 juillet 2026 : 6,58 % sur le fixe 30 ans et 5,96 % sur le fixe 15 ans. C’est une donnée hebdomadaire : elle se redate à chaque publication. Une précision de méthode s’impose : l’enquête ne publie plus de moyenne de points et de frais, les prêteurs n’étant plus systématiquement tenus de les déclarer. Un taux affiché aux États-Unis n’est donc pas comparable à un TAEG français.

Les points sont l’autre mécanisme absent du vocabulaire français. Le régulateur en donne la définition opposable : « One point equals one percent of the loan amount. […] Paying points lowers your interest rate, compared to the interest rate you could get with a zero-point loan at the same lender. » Le mécanisme symétrique existe — les lender credits, ou points négatifs, où l’emprunteur accepte un taux plus élevé contre une prise en charge de ses frais de clôture. Le gain de taux par point payé varie d’un prêteur à l’autre : les points ne sont donc comparables qu’à l’intérieur d’une même offre, jamais entre deux offres concurrentes. Leur traitement fiscal est particulier — des points payés à l’achat d’une résidence principale peuvent, sous conditions, être déduits intégralement l’année du paiement au lieu d’être étalés, alors qu’ils doivent en principe être amortis sur un refinancement —, mais ce point n’a d’intérêt que pour un résident fiscal qui pratique la déduction détaillée : un non-résident n’en tire rien.

L’assurance hypothécaire privée : une protection réservée à la résidence principale

Le private mortgage insurance est exigé lorsque l’apport est inférieur à 20 % sur un prêt conventionnel. Il assure le prêteur, jamais l’emprunteur. Le Homeowners Protection Act de 1998 organise sa sortie de plein droit selon trois mécanismes.

Une nouveauté fiscale de 2026 mérite d’être signalée à ceux qui sont résidents fiscaux : les primes d’assurance hypothécaire sont de nouveau assimilées à des intérêts de résidence qualifiés, à titre permanent, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2026, par l’effet du § 70108 de la loi du 4 juillet 2025 (P.L. 119-21), qui a également rendu permanent le plafond de 750 000 $ de dette d’acquisition du § 163(h)(3). Cette déduction reste toutefois soumise à la dégressivité du § 163(h)(3)(E)(ii) : elle est réduite de 10 % par tranche de 1 000 $ de revenu brut ajusté au-delà de 100 000 $ et disparaît entièrement à 109 000 $ — 54 500 $ en déclaration séparée —, seuils non indexés : elle est en pratique nulle pour la clientèle de ce guide. Le mécanisme complet est au chapitre 7.

Ce qu’un étranger peut réellement obtenir : la ligne de partage n’est pas celle qu’on croit

La ligne de partage n’est pas « Français / Américain ». Elle est « résident légal / non-résident ». C’est une distinction d’immigration, pas de nationalité, et elle décide de tout.

Le résident légal — carte verte ou visa de travail — est éligible au crédit immobilier américain standard, aux mêmes conditions de taux qu’un citoyen. La règle de référence du marché conventionnel est le guide de souscription des entreprises publiques de refinancement hypothécaire, dont la rédaction est explicite : les prêts consentis à des « lawful permanent or non-permanent residents of the United States » sont rachetables « under the same terms that are available to U.S. citizens ». Le guide ajoute qu’il « does not specify the precise documentation the lender must obtain » pour vérifier la présence légale de l’emprunteur, le prêteur « represents and warrants that the non–U.S. citizen borrower is legally present in this country ». Autrement dit : ce n’est pas votre nationalité qui bloque, c’est l’absence de dossier de crédit.

Et c’est là qu’est le vrai obstacle. Un Français arrivé depuis six mois n’a ni score de crédit, ni historique de logement, ni compte bancaire ancien, ni employeur américain ancien. Son dossier n’est pas mauvais : il est vide. Et un dossier vide ne passe pas les moteurs de décision automatisés. Deux voies de contournement existent, et elles sont documentées : la souscription manuelle avec constitution d’un historique de crédit non traditionnel — quittances de loyer, factures d’électricité, d’assurance, de téléphone sur douze mois, le guide de souscription admettant des dossiers sans score sous conditions — ; et l’attente de douze mois de vie financière américaine avant de déposer, qui est souvent le conseil le plus efficace et le moins coûteux. Sur un dossier d’expatrié récemment installé, comptez soixante à quatre-vingt-dix jours entre la demande et le closing, contre trente à quarante-cinq pour un dossier américain standard, et négociez la condition suspensive de financement en conséquence.

Le prêt foreign national : ce qu’on peut en dire honnêtement

C’est le produit destiné à celui qui n’est pas résident des États-Unis : le Français qui achète un pied-à-terre à Miami sans y vivre, ou qui achète avant son arrivée. Il est hors du périmètre des programmes fédéraux de refinancement et porté par des prêteurs qui conservent le prêt à leur bilan ou le titrisent en dehors de ces programmes. Aucun texte réglementaire ne définit ses conditions : il n’existe donc aucune source primaire donnant un taux, un écart de taux ou un apport minimal, et ce guide n’en publiera aucun. Ce qui suit décrit des caractéristiques structurelles, qui découlent mécaniquement de l’absence de garantie fédérale.

Deux conséquences fiscales doivent être anticipées avant de signer, et non après.

Première conséquence : l’intérêt versé à un prêteur américain par un non-résident n’est déductible du résultat locatif que si l’élection du § 871(d) a été faite. Sans elle, l’imposition porte sur le loyer brut et l’intérêt d’emprunt n’est pas déductible du tout : un bien à trésorerie nulle devient fiscalement bénéficiaire et supporte 30 % d’impôt. Le mécanisme complet est exposé plus bas.

Seconde conséquence, et c’est un argument technique décisif que presque personne ne connaît : la nature de la dette commande l’assiette de votre impôt successoral américain.

Dette AVEC recours : actif brut inclus = valeur totale du bien, puis déduction proratisée au rapport actif US / actif MONDIAL (§ 2106(a)(1)), et déclaration du patrimoine mondial exigée (§ 2106(b)) Dette SANS recours : actif brut inclus = valeur du bien − dette, sans proratisation et sans déclaration du patrimoine mondial (Treas. Reg. § 20.2053-7)

L’alternative française : emprunter en euros avec nantissement, payer comptant en dollars

Le montage consiste à emprunter en France, en euros, auprès d’un établissement français, en nantissant des actifs financiers français — contrat de capitalisation, compte-titres, parfois un contrat d’assurance-vie par délégation — et à payer le bien américain comptant. Il est réel, il fonctionne, et il n’est pas bon pour tout le monde.

Notre opinion, motivée. Le nantissement français est le bon outil pour un client qui reste résident fiscal français et achète un bien de villégiature américain sans intention de le louer : il n’a alors aucun revenu locatif américain à optimiser, le débat sur la déductibilité disparaît, et le taux français est un gain net. Il est le mauvais outil pour un client qui s’installe aux États-Unis : celui-là a besoin de construire du crédit américain, il aura accès au marché d’agence dans les douze mois, et il n’a aucun intérêt à transporter un risque de change sur trente ans.

Construire un dossier de crédit depuis zéro : numéro d’identification, délais, séquence

Deux numéros existent, et ils ne servent pas à la même chose. Les confondre fait perdre des mois.

Le texte de l’IRS est sans ambiguïté : « An ITIN is a 9-digit number the IRS issues if you need a U.S. taxpayer identification number for federal tax purposes, but you aren’t eligible for a Social Security number (SSN). » Et : « An ITIN doesn’t […] Authorize you to work legally in the U.S. […] Qualify you for Social Security benefits. »

Le score de crédit n’est pas un fichier d’incidents. Ce n’est pas l’équivalent américain du FICP : c’est un score statistique de probabilité de défaut, calculé par des modèles privés à partir des données détenues par trois bureaux de crédit nationaux. Le régime juridique de ces bureaux est le Fair Credit Reporting Act, 15 U.S.C. § 1681 et suivants, qui garantit le droit d’accès gratuit au rapport et le droit de contestation des données erronées. Les cinq familles de facteurs, telles que le régulateur de la consommation les présente : historique de paiement, montants dus rapportés aux limites, ancienneté du dossier, diversité des types de crédit, demandes de crédit récentes.

Deux voies d’accélération existent réellement. La première est celle des programmes d’installation proposés par certains employeurs et par certaines catégories de cartes internationales, qui permettent d’obtenir une ligne de crédit sur dossier étranger ; la question se pose à l’employeur avant le départ, pas après. La seconde, et c’est la plus rapide dans un couple mixte, est celle de l’authorized user : être ajouté comme utilisateur autorisé sur la carte d’un conjoint disposant d’un historique américain ancien fait, selon les modèles de score, remonter une partie de cet historique. Enfin, une erreur classique à corriger : ne pas ramener systématiquement le solde de carte à zéro le jour de la clôture du relevé — le taux d’utilisation reporté aux bureaux est le solde à la date de relevé, et un zéro systématique peut être moins favorable qu’un solde faible mais non nul. Ce dernier point relève des modèles de score privés, dont les pondérations ne sont pas publiées : il est présenté ici comme une pratique de place, non comme une règle sourcée.

Détenir : la taxe foncière américaine n’est pas la taxe foncière française

La property tax est un impôt local — comté, municipalité, district scolaire, districts spéciaux — assis sur la valeur vénale du bien. Elle ne relève ni du budget fédéral, ni, dans la quasi-totalité des cas, du budget de l’État. La formule est partout la même, et chacun de ses trois termes est un lieu de bataille.

Impôt dû = ( valeur d’évaluation − exonérations ) × taux composite (millage)

Trois écarts avec la France commandent tout le reste, et le premier est le plus lourd financièrement.

Un : l’assiette suit le marché. La valeur cadastrale française est déconnectée du prix ; la valeur d’évaluation américaine ne l’est pas. Un marché qui monte de 40 % fait monter votre impôt de 40 % en l’absence de plafonnement — et le plafonnement, quand il existe, est réservé au résident. Deux : la property tax finance l’école. C’est le lien le plus structurant du système américain : la qualité du district scolaire est capitalisée dans le prix des maisons, et le prix des maisons finance l’école. Un Français qui « économise » sur la taxe foncière en achetant dans un district bon marché paiera l’école privée. C’est un arbitrage, pas une économie. Trois : elle est payée par le propriétaire, y compris non-résident, sans aucun abattement. Il n’existe pas d’exonération de non-résident ; il existe, au contraire, des exonérations dont il est exclu.

Contester son évaluation est la seule action qui rapporte tous les ans, et c’est un geste banal aux États-Unis, exercé massivement par les propriétaires américains. Le recours est annuel, administratif, et à délai très court : le calendrier est celui de la notification d’évaluation, pas celui de l’avis d’imposition — quand vous recevez l’avis, il est trop tard.

Ce qui marche devant ces instances est identique partout : des comparables. Trois à cinq ventes récentes de biens semblables dans le même secteur, à un prix inférieur à l’évaluation contestée. Les arguments d’équité, de revenu du propriétaire ou de comparaison de millage ne prospèrent pas. Il existe un marché de conseils rémunérés au pourcentage de l’économie obtenue : leur intérêt est aligné sur le vôtre et leur coût est nul en cas d’échec. Ne pas exercer ce recours, année après année, est une négligence coûteuse.

Combien ? Les ordres de grandeur, et pourquoi la moyenne d’État ne sert à rien

Les exonérations dont le non-résident est exclu, État par État

Floride. Deux dispositions constitutionnelles distinctes, souvent confondues. L’exonération de homestead de l’article VII, section 6, comporte deux volets : les 25 000 premiers dollars de valeur d’évaluation sont exonérés de tous les impôts fonciers, y compris scolaires ; un second volet, initialement fixé à 25 000 $ et désormais indexé chaque 1er janvier, ne s’applique qu’à la fraction de valeur d’évaluation excédant 50 000 $ et uniquement aux impôts non scolaires. Entre 25 000 $ et 50 000 $, la tranche ne bénéficie d’aucune exonération. Ne publiez jamais « 50 000 $ » comme montant total : depuis l’indexation du second volet, le total dépasse ce chiffre et doit être relu chaque année sur la table du fisc de l’État.

Le plafonnement Save Our Homes de l’article VII, section 4(d), est un tout autre mécanisme : les changements d’évaluation annuels d’un bien sous homestead « shall not exceed the lower of the following: a. Three percent (3%) of the assessment for the prior year. b. The percent change in the Consumer Price Index for all urban consumers, U.S. City Average, all items 1967=100 ». Il court à compter de l’année suivant l’obtention du homestead et il est réinitialisé au changement de propriétaire, le bien étant alors réévalué à sa just value. La portability de l’article VII, § 4(d)(8), permet de transférer le différentiel accumulé vers un nouveau homestead floridien, dans la limite de 500 000 $ et dans un délai de trois ans.

Un mot sur ce qui pourrait changer : la législature de Floride a adopté en 2026 des résolutions de révision constitutionnelle soumises au scrutin de novembre 2026, dont CS/HJR 1-F et CS/CS/HJR 203, qui prévoiraient notamment une exonération portant sur les 250 000 premiers dollars de valeur d’un homestead, une majoration de 100 000 $ par an pendant dix ans à compter de 2027, et à compter de 2037 l’exonération de la totalité de la valeur d’évaluation des homesteads hors impôts scolaires. Au 29 juillet 2026, ce sont des projets soumis au vote des électeurs. Ils ne sont pas en vigueur, et aucun chiffre ne doit en être tiré. Le point est à rouvrir après le scrutin.

Californie : la Proposition 19 a fermé une porte que les familles françaises croient ouverte. Elle a modifié deux régimes. Le premier est favorable : le transfert de la base d’imposition vers un logement de remplacement, pour les 55 ans et plus, les personnes gravement handicapées et les victimes de sinistre, est désormais possible partout en Californie et jusqu’à trois fois, avec des seuils de valeur de 100 % si le remplacement est acheté avant la vente, 105 % dans la première année suivant la vente, 110 % dans la seconde. Le second est la fermeture : la transmission entre parents et enfants.

Limite de valeur (value limit) = base d’origine indexée + 1 044 586 $ (montant applicable aux transmissions du 16 février 2025 au 15 février 2027)  Si valeur vénale ≤ limite  →  la base d’origine indexée est REPRISE TELLE QUELLE, sans majoration Si valeur vénale > limite  →  l’EXCÉDENT au-delà de la limite est ajouté à la base d’origine indexée

La conséquence pour un patrimoine familial implanté en Californie est brutale : la maison de famille achetée 400 000 $ en 1998, valant 3 000 000 $ en 2026, transmise à un enfant qui n’y habitera pas, sera entièrement réévaluée à 3 000 000 $ : l’impôt foncier passe d’environ 5 500 $ à environ 36 000 $ par an. Le raisonnement français « on garde la maison de famille et on la loue » a ici un coût considérable, et il doit être chiffré avant le décès, pas après.

Texas. Pas d’impôt sur le revenu, et en contrepartie la taxe foncière la plus lourde des grands États d’accueil. Deux mécanismes bornent la charge du résident : l’exonération de residence homestead applicable aux impôts scolaires est de 140 000 $ de valeur d’évaluation, contre 100 000 $ auparavant — elle résulte de la SB 4 de la 89e législature et de l’amendement constitutionnel SJR 2, approuvé par les électeurs le 4 novembre 2025 sous le numéro de bulletin « Proposition 13 », à ne pas confondre avec la Proposition 13 californienne. Elle s’applique à compter de l’année d’imposition 2025, sans décalage d’exercice : le texte impose à l’évaluateur du district scolaire de recalculer l’impôt 2025 comme si la réforme avait été en vigueur. Le second mécanisme est le plafond de 10 % par an sur la valeur d’évaluation de la residence homestead (Tax Code § 23.23). Un non-résident n’a droit ni à l’un ni à l’autre.

La copropriété américaine : elle n’est pas un syndic, et elle peut saisir votre lot

Le point que l’on sous-estime systématiquement : l’association peut inscrire un privilège sur votre lot pour charges impayées et, dans un certain nombre d’États, engager une procédure de saisie. Le règlement des CC&R est un document contraignant qui peut interdire la location de courte durée, imposer la couleur des volets, limiter le nombre de véhicules, fixer un délai minimum de bail. Il se lit avant l’offre, pas après.

Les charges recouvrent des périmètres très différents — simple entretien d’espaces communs dans un lotissement de maisons ; ou, dans une tour de front de mer, l’assurance de l’immeuble, le gardiennage, les ascenseurs, la piscine, le personnel, la réserve. Aucune moyenne nationale n’a de sens : le seul chiffre utile est le budget de l’association. Voici ce qu’il faut réclamer, systématiquement, avant de signer.

Floride : l’inspection de jalon, l’étude d’intégrité structurelle, et ce qu’elles ont fait aux charges

C’est le sujet qui a le plus modifié l’économie de la copropriété floridienne depuis 2022, et il est directement issu de l’effondrement de la tour de Surfside en juin 2021.

L’inspection de jalon — § 553.899 des Florida Statutes. Elle vise tout immeuble de trois étages habitables ou plus soumis, en tout ou partie, au régime de la copropriété ou de la coopérative. L’échéance est fixée « by December 31 of the year in which the building reaches 30 years of age », l’autorité locale pouvant abaisser ce seuil à 25 ans en considération de circonstances locales, « environmental conditions such as proximity to salt water ». La périodicité est ensuite de dix ans. Deux phases : la phase 1 est un examen visuel, la phase 2 n’est requise que si une détérioration structurelle substantielle a été identifiée en phase 1 et peut comporter des essais destructifs ou non. Qui paie ? L’association — donc les copropriétaires — pour les parties qu’elle a la charge d’entretenir.

L’étude d’intégrité structurelle des réserves — § 718.112(2)(g) F.S. Une association de copropriété résidentielle doit la faire réaliser « at least every 10 years » pour chaque bâtiment de trois étages habitables ou plus. L’échéance initiale, pour les associations existant avant le 1er juillet 2022, était le 31 décembre 2025. Huit postes sont obligatoirement couverts : toiture ; structure porteuse ; protection contre l’incendie et ignifugation ; plomberie ; installations électriques ; étanchéité et peinture extérieure ; fenêtres et portes extérieures ; ainsi que tout élément dont le coût de remplacement différé excède 25 000 $ et qui affecte l’un des postes précédents. L’étude doit être réalisée ou vérifiée par un ingénieur licencié au chapitre 471, un architecte licencié au chapitre 481, ou un spécialiste certifié en réserves.

La loi de 2025 — CS/CS/HB 913 — a corrigé le dispositif dans quatre directions. Elle restreint l’obligation d’inspection de jalon aux immeubles de trois étages habitables ou plus, et non plus « trois étages ou plus ». Elle impose aux autorités locales de confirmer à chaque association, au 1er octobre 2025, la réalisation de l’inspection de jalon et de l’étude d’intégrité structurelle. Elle ouvre au conseil d’administration la faculté de lever des cotisations spéciales et de contracter des emprunts pour exécuter les travaux prescrits sans approbation préalable de l’assemblée. Et elle permet, sous conditions, de suspendre les contributions aux réserves pour deux budgets annuels consécutifs au plus après réalisation d’une inspection de jalon, ou d’en réduire le montant.

L’assurance habitation : le poste qui peut dépasser la taxe foncière

En France, l’assurance multirisque habitation d’un appartement coûte quelques centaines d’euros et n’entre dans aucun arbitrage patrimonial. Aux États-Unis, sur deux marchés — la Floride pour le vent, la Californie pour l’incendie de forêt — elle est devenue un poste de premier rang, un facteur de décote et, dans les cas extrêmes, un obstacle à la vente. Deux mécanismes en sont la cause, et ils n’ont pas d’équivalent français.

Le risque catastrophique est concentré et corrélé : un ouragan ou un incendie de forêt détruit des dizaines de milliers de risques le même jour. L’assureur ne mutualise plus : il achète de la réassurance, dont le prix se répercute directement. Et l’assureur peut se retirer : le non-renouvellement est un acte de gestion ordinaire du marché américain, encadré par des délais de préavis étatiques mais licite. Un propriétaire peut se retrouver sans assureur — et donc en défaut vis-à-vis de son prêteur, qui souscrira à sa place une police forcée, beaucoup plus chère et beaucoup moins couvrante.

Floride. Le régulateur est l’Office of Insurance Regulation, qui approuve les tarifs. Son communiqué du 13 janvier 2026 énonce, pour la première fois depuis 2019, une inflexion : baisse tarifaire moyenne de 8,7 % de l’assureur public de dernier ressort à l’échelle de l’État, applicable aux renouvellements du printemps 2026 ; plus de 330 000 assurés concernés, dans les 67 comtés ; 17 nouvelles compagnies entrées sur le marché floridien depuis les réformes de 2022-2023 ; effectif de l’assureur de dernier ressort ramené à 395 144 polices en janvier 2026, contre un pic de plus de 1,4 million fin 2023. C’est une amélioration réelle ; ce n’est pas un retour à la normale.

La structure de la prime compte plus que son montant, et une police floridienne de front de mer se lit sur trois lignes. La franchise ouragan est exprimée en pourcentage de la valeur assurée du bâtiment— souvent 2 %, 5 % ou 10 % — et non en montant fixe : sur une maison assurée 800 000 $, une franchise ouragan de 5 % vaut 40 000 $ à votre charge avant tout versement de l’assureur. Puis l’exclusion, ou non, des dommages d’infiltration et de moisissure. Puis l’assurance inondation, qui n’est jamais comprise.

Californie. Le fond du problème est réglementaire : l’Insurance Rate Reduction Act de 1988, dit Proposition 103, soumet toute hausse tarifaire à l’approbation préalable du Insurance Commissioner et interdisait, dans sa mise en œuvre historique, l’usage des modèles catastrophes prospectifs et la répercussion du coût de la réassurance. Le résultat, à partir de 2023, a été un retrait massif des assureurs du marché résidentiel des zones exposées aux incendies.

Le Department of Insurance a répondu par un règlement publié le 30 décembre 2024, la Net Cost of Reinsurance in Ratemaking Regulation, qui autorise les assureurs à utiliser des modèles catastrophes prospectifs— trois modèles d’incendie de forêt ont été examinés et approuvés par le Département — et à répercuter le coût net de la réassurance, limité à la seule réassurance californienne, « so consumers do not pay for the cost of Gulf Coast hurricanes or Midwest windstorms ». La contrepartie est chiffrée : l’assureur qui use de ces facultés doit souscrire, dans les zones sinistrées par le risque d’incendie désignées par le Commissaire, au moins 85 % de sa part de marché à l’échelle de l’État, en progressant de 5 % tous les deux ans jusqu’à atteindre ce seuil. Deux évolutions concernent en outre le marché résiduel de l’État : son plafond de garantie commercial a été porté à 20 000 000 $ par structure, ce qui vise expressément les associations de copropriétaires, et il est désormais tenu de publier ses effectifs de polices et ses données financières.

L’assurance inondation : elle n’est jamais comprise, et son plafond de hausse n’est pas celui qu’on vous dira

Le dommage d’inondation est exclu de la police habitation américaine standard. La couverture s’achète séparément, auprès du National Flood Insurance Program géré par la FEMA, ou sur le marché privé. Depuis le déploiement de Risk Rating 2.0, la prime est calculée par bien et non plus par zone : distance à l’eau, type d’aléa, fréquence, type de fondation, hauteur du plancher le plus bas par rapport à la cote de référence, sinistralité antérieure, coût de reconstruction. La conséquence pratique est que la zone de la carte d’inondation ne suffit plus à estimer la prime— c’est le certificat d’altitude du bien qui la détermine largement. La souscription est obligatoire pour un bien situé en zone à risque spécial d’inondation et financé par un prêt d’un établissement fédéralement réglementé ; elle est facultative — et souvent négligée à tort — partout ailleurs, une part importante des sinistres survenant hors zone réglementaire.

Et le fait qu’il faut nommer sans détour : sur les marchés floridiens de front de mer, la prime annuelle d’assurance habitation, augmentée de la prime d’inondation, peut excéder la taxe foncière du même bien— d’autant plus facilement que le taux effectif floridien de property tax est bas, 0,78 % en moyenne d’État, et que le risque de vent est élevé. Le raisonnement patrimonial français, qui traite l’assurance comme un poste résiduel et la fiscalité foncière comme le poste principal, s’inverse ici. Un chiffrage d’acquisition floridienne qui ne fait pas figurer l’assurance sur la même ligne que la taxe foncière est un chiffrage faux.

Détenir en nom propre, en LLC, en société, en trust : le seul critère qui décide est le situs

C’est la section où les montages qui circulent en français sont les plus dangereux, et le problème à résoudre tient en une phrase : pour un non-résident, l’immeuble américain détenu en nom propre est un actif de situs américain. Il entre dans l’assiette de l’impôt successoral fédéral, contre un abattement de 60 000 $, avec un taux marginal atteignant 40 %. Toute la question des structures est de savoir laquelle sort l’actif du situs américain, et à quel prix en impôt sur le revenu. Le reste — la confidentialité, la protection contre les créanciers — est réel, mais secondaire, et ne justifie presque jamais à lui seul le coût d’une structure.

L’immeuble est de situs américain. Les actions d’une société américaine sont de situs américain. Les actions d’une société étrangère ne le sont pas — même si l’unique actif de cette société est un immeuble américain— parce que les §§ 2104 et 2105 et leurs règlements, consultés le 29/07/2026, ne comportent aucune règle de transparence qui requalifierait les titres d’une société étrangère en fonction de son actif. C’est la clé du montage classique ; c’est aussi sa faiblesse, parce que ce que le texte donne, il le donne au prix de l’impôt sur le revenu. Et parce que la convention successorale, elle, comporte une règle de transparence — nous y venons.

L’ordre de grandeur du problème. Le § 2102(b)(1) accorde au non-résident non citoyen un crédit de 13 000 $, qui correspond à 60 000 $ de patrimoine de situs américain au barème du § 2001(c) — barème dont la tranche supérieure est « $345,800, plus 40 percent of the excess of such amount over $1,000,000 ». Ce montant de 60 000 $ n’est pas indexé. En face, l’abattement du résident ou du citoyen est de 15 000 000 $ en 2026. Le rapport est de 250 pour 1. Et un point de vocabulaire qui a son importance : les 60 000 $ ne sont pas une exclusion d’assiette, c’est la traduction en assiette d’un crédit de 13 000 $ ; le seuil de dépôt du formulaire 706-NA est, lui aussi, de 60 000 $.

Avant toute structure : ce que la convention successorale de 1978 fait à votre place

La convention entre la France et les États-Unis en matière d’impôts sur les successions et sur les donations du 24 novembre 1978, modifiée par l’avenant du 8 décembre 2004 entré en vigueur le 21 décembre 2006, substitue au crédit forfaitaire de 13 000 $ un crédit unifié proratisé. C’est le levier le plus puissant du dossier, et il ne coûte rien d’autre qu’une déclaration. Le mécanisme est de droit dur des deux côtés : il est codifié à l’IRC § 2102(b)(3)(A), intitulé Coordination with treaties, et il figure à l’article 12 § 3 de la convention. Le chapitre 21 en traite le détail ; voici ce qu’il faut en savoir pour arbitrer une structure immobilière.

Crédit conventionnel = MAX [ crédit unifié du citoyen américain × (actif brut de situs US / actif brut mondial) ; 13 000 $ (crédit de droit commun du § 2102(b)(1)) ] − crédit déjà consommé sur une donation antérieure du défunt  le numérateur du prorata étant plafonné à la fraction de l’actif brut effectivement imposable aux États-Unis en vertu de la convention.

La détention en nom propre : le conseil le moins vendu et le plus souvent juste

Notre verdict. Pour un résident de France, domicilié en France au sens de la convention de 1978, dont l’actif américain est une fraction modeste du patrimoine mondial : la détention en nom propre est très souvent la bonne réponse, et la structure est une dépense inutile. C’est un conseil qui ne se facture pas et qui se donne rarement.

La LLC unipersonnelle : le montage le plus vendu, et il ne fait pas ce qu’on vous dit

La LLC n’a pas de régime fiscal propre. C’est une forme sociale de droit d’État, dont le régime fiscal fédéral découle du mécanisme dit check-the-box du Treas. Reg. § 301.7701-3 : une LLC américaine à associé unique, sans élection, est « disregarded as an entity separate from its owner »— elle n’existe pas fiscalement ; à deux associés ou plus, sans élection, elle est un partnership ; sur élection au formulaire 8832, elle est une corporation, avec un effet rétroactif limité à 75 jours, prospectif limité à 12 mois, et un verrou de 60 mois avant tout nouveau changement.

Et elle crée une obligation déclarative que personne ne mentionne à la création. Deux règles se superposent, et elles ne visent pas les mêmes entités. Une société américaine détenue à 25 % au moins par un actionnaire étranger est une reporting corporation du § 6038A(a). Une LLC américaine transparente est traitée, aux seules fins du § 6038A, comme une société américaine distincte de son propriétaire si et seulement si elle est détenue en totalité par une seule personne étrangère — « wholly owned by one foreign person ». C’est ce second cas qui vise le montage vendu au Français : LLC unipersonnelle, associé unique non-résident. Elle doit alors obtenir un EIN, déposer chaque année un formulaire 1120 pro forma— seuls le nom, l’adresse et les rubriques B et E étant à servir — avec un formulaire 5472 annexé déclarant toutes les opérations avec les parties liées, apports en capital et distributions compris.

La LLC vue par le fisc français : le piège symétrique, et il est majeur

Le droit fiscal français ne reconnaît pas le check-the-box. Le juge de l’impôt applique une méthode d’assimilation : « Il appartient au juge de l’impôt, saisi d’un litige portant sur le traitement fiscal d’une opération impliquant une société de droit étranger, d’identifier d’abord, au regard de l’ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable. »— Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 12 novembre 2025, n° 502894, Ministre c/ Société Carmejane LLC, considérant 3.

Et la solution retenue dans cette affaire : la LLC « doit être regardée comme assimilable à une société par actions simplifiée de droit français » (considérant 9), et par suite elle est « passible de l’impôt sur les sociétés à raison de sa forme sociale » en application des dispositions combinées du 1 de l’article 206 et de l’article 1655 quinquies du CGI (considérant 10). Le Conseil d’État avait déjà retenu la même méthode et la même assimilation à une SAS pour une corporation du Delaware : 9e et 10e chambres réunies, 2 avril 2021, n° 427880, Ministre c/ Société World Investment Corporation.

C’est la définition même du décalage de qualification, et l’article 24 de la convention de 1994 ne prévoit aucun mécanisme d’appariement pour ce cas : l’impôt américain payé par l’associé à raison d’un résultat que la France impute à la société ne s’impute pas facilement.

La société étrangère : elle atteint l’objectif, et elle coûte plus cher que le problème

C’est le montage le plus fréquemment proposé, parce qu’il résout le problème successoral de manière radicale : les titres d’une société étrangère ne sont pas de situs américain. Il coûte, en impôt sur le revenu, beaucoup plus qu’il ne rapporte en droits de succession, et c’est ce que l’on omet de dire.

La question qui décide se pose en deux temps, et non en un. Premier temps : existe-t-il une convention fiscale sur le revenu ? Le § 884(e)(1)(A) réserve toute réduction conventionnelle aux États liés aux États-Unis par une convention d’impôt sur le revenu. Une société panaméenne ou des îles Vierges britanniques est éliminée à ce stade : il n’y a pas de convention, l’impôt de succursale reste à 30 %, et la question du second temps n’a même pas à être posée. Second temps : la société est-elle un qualified resident ? Pour une société établie dans un État conventionné, le § 884(e)(4)(A)(i) écarte celle dont 50 % ou plus du capital est détenu par des personnes qui ne sont ni résidentes de cet État, ni citoyennes ou résidentes des États-Unis. Une société luxembourgeoise détenue par un résident de France échoue à ce test. Une société française détenue par un résident de France y satisfait en principe, sous réserve de l’article 30 de la convention de 1994.

La structure à deux étages — une société américaine détenue par une société étrangère— est le montage « classique » : la société américaine paie l’impôt sur les sociétés à 21 % et n’est pas soumise à l’impôt de succursale ; les titres détenus par le défunt sont ceux de la société étrangère, hors situs. Le prix est la retenue à la source de 30 % sur les dividendes versés par la société américaine à la société étrangère (§ 881), réduite par convention si — encore une fois — la société étrangère est éligible aux avantages conventionnels. Ce montage est lourd, coûteux, et son intérêt s’évanouit dès que la convention de 1978 protège le client. Il ne doit jamais être présenté comme la solution par défaut.

Le point réellement non tranché : le situs d’une part de partnership

Ni le § 2104, ni le § 2105, ni le Treas. Reg. § 20.2104-1 ne traitent expressément du situs d’une part de partnership détenue par un non-résident. La seule position administrative invoquée est la Revenue Ruling 55-701 (1955-2 C.B. 836) : succession d’un Britannique domicilié en Angleterre, associé d’un partnership constitué et exploité à New York, et conclusion selon laquelle « in the application of the United States–United Kingdom Estate Tax Convention the situs of a partnership interest is where the business is carried on ». Sa portée générale est contestée — elle interprète un instrument conventionnel aujourd’hui abrogé — mais la contestation doctrinale ne change pas la position que l’administration continue d’appliquer.

L’incertitude est réelle en droit interne américain. Mais pour un défunt domicilié en France au sens de l’article 4 de la convention de 1978, elle est largement neutralisée, et le raisonnement se conduit en trois temps.

La divergence que personne ne signale : le situs interne et le situs conventionnel ne coïncident pas

En droit interne américain, la démonstration tient : le § 2104(a) et le Treas. Reg. § 20.2105-1(f) placent hors situs les titres d’une société non américaine, quel que soit son actif. Mais la convention franco-américaine de 1978, dont votre protection est précisément tirée, comporte une règle de transparence. Son article 5 § 3 assimile aux biens immobiliers « les actions, parts ou autres participations dans une société ou une personne morale dont l’actif est constitué, directement ou par l’interposition d’une ou de plusieurs autres sociétés ou personnes morales, d’au moins 50 % de biens immobiliers situés dans l’un des États contractants », et les répute « situés dans l’État contractant où sont situés les biens immobiliers ».

Le point aveugle le plus dangereux du dossier : la donation de son vivant

Tout ce qui précède raisonne sur la transmission à cause de mort. Le réflexe français — donner de son vivant pour anticiper — se heurte ici à un régime différent, plus dur, et que la convention de 1978 ne corrige pas.

Synthèse des structures, coût annuel réel compris

Louer : le choix fondateur, et il se fait la première année

Un nonresident alien qui perçoit un loyer de source américaine sans exercer d’activité aux États-Unis perçoit un revenu de la catégorie dite FDAP. Le § 871(a)(1) l’impose à 30 %, et le texte vise expressément les loyers : « there is hereby imposed for each taxable year a tax of 30 percent of the amount received from sources within the United States by a nonresident alien individual as […] rents, salaries, wages, premiums, annuities […] and other fixed or determinable annual or periodical gains, profits, and income ».

L’assiette est le loyer BRUT. Aucune déduction : ni taxe foncière, ni assurance, ni charges de copropriété, ni intérêts d’emprunt, ni frais de gestion, ni amortissement. Et l’impôt est prélevé par voie de retenue à la source entre les mains du payeur — locataire ou société de gestion — au titre des §§ 1441 et 1442.

Ce n’est pas une caricature : c’est le résultat mécanique du texte. Un bien à trésorerie faible imposé au § 871(a) génère un impôt supérieur à son revenu net. Et c’est exactement ce qui arrive au propriétaire français qui a acheté sans conseil, laissé le gestionnaire retenir 30 % du brut pendant deux ans, et découvre le problème en préparant sa vente.

L’élection du § 871(d) est la porte de sortie, et elle est ouverte à tout non-résident tirant un revenu de biens immobiliers situés aux États-Unis : « may elect for such taxable year to treat all such income as income which is effectively connected with the conduct of a trade or business within the United States ». Effet : le revenu bascule dans la catégorie du revenu effectivement connecté, imposé au barème progressif du § 871(b) sur le résultat net, après toutes les déductions ordinaires — et notamment l’amortissement, qui est le poste décisif. Le pendant pour les personnes morales est le § 882(d), de rédaction parallèle.

L’élection règle l’impôt annuel ; elle ne fait pas cesser la retenue. Pour cela, il faut remettre à l’agent de retenue — locataire, société de gestion, plateforme — un formulaire W-8ECI, révision 10/2021. Son effet est de supprimer la retenue des §§ 1441 et 1442 sur le revenu déclaré effectivement connecté. Deux points de forme le font échouer : le TIN est obligatoire — « You are required to provide a TIN for this form to be valid », donc un SSN ou, à défaut, un ITIN : sans identifiant, le W-8ECI est invalide et la retenue de 30 % s’applique ; et sa validité court « a period starting on the date the form is signed and ending on the last day of the third succeeding calendar year » — il faut donc le renouveler tous les trois ans.

1. Demander l’ITIN (formulaire W-7) — 9 à 11 semaines depuis l’étranger 2. Remettre le W-8ECI au gestionnaire AVANT la première quittance 3. Faire l’élection § 871(d) sur le premier 1040-NR déposé, avec la déclaration en annexe 4. Renouveler le W-8ECI tous les trois ans

Quatre précisions sur ce que l’élection ne fait pas. Elle ne crée pas d’établissement stable au sens conventionnel : elle est de droit interne américain, et l’article 6 § 1 de la convention de 1994 attribue de toute façon aux États-Unis le droit d’imposer les revenus immobiliers américains ; il n’y a pas de conflit à arbitrer. Elle n’ouvre pas la porte à la contribution des travailleurs indépendants. Elle ne rend pas le contribuable redevable de la contribution de 3,8 % du § 1411 — « This section shall not apply to a nonresident alien » (§ 1411(e)(1)) : c’est l’un des rares points où le non-résident est mieux traité que le résident. Et elle ne dispense d’aucune obligation d’État : l’impôt d’État sur le revenu locatif reste dû selon les règles de l’État de situation — nul en Floride et au Texas, dû en Californie et à New York, avec ses propres seuils de dépôt.

L’amortissement est obligatoire, et il est repris à la vente même si vous ne l’avez jamais pratiqué

La convention de mi-mois proratise l’année d’acquisition et l’année de cession au demi-mois. Le terrain ne s’amortit pas : la ventilation entre terrain et bâti est donc l’acte comptable le plus rentable de tout le dossier locatif, et la pratique américaine s’appuie sur la répartition retenue par l’évaluateur du comté sur l’avis de taxe foncière, qui distingue land value et improvement value. C’est une donnée publique, opposable et gratuite : il n’y a aucune raison de s’en priver.

Et voici le point que la quasi-totalité des propriétaires français ignorent : la base fiscale est réduite de l’amortissement admissible, même s’il n’a jamais été pratiqué — et le texte qui le dit est le § 1016(a)(2), non le § 1250.

Base ajustée = prix d’acquisition + frais d’acquisition capitalisés (titre, enregistrement, honoraires, taxe de transfert si supportée) + améliorations capitalisées − amortissement ADMIS, et AU MINIMUM ADMISSIBLE (§ 1016(a)(2)) − indemnités d’assurance non réinvesties, autres réductions de base  Plus-value = prix de vente − frais de vente (commission, taxe de transfert, titre) − base ajustée

En pratique, l’immeuble étant obligatoirement amorti en linéaire depuis 1986, la totalité de l’amortissement repris relève des 25 % : la reprise en revenu ordinaire ne concerne que les composants sortis du bâti par une étude de ségrégation de coûts. Un mot sur cette technique, parce qu’on la vend beaucoup : une étude de ségrégation de coûts ventile le prix d’acquisition entre le bâti à 27,5 ans et les composants relevant des durées courtes — revêtements de sol amovibles, éclairage décoratif, installations de cuisine, aménagements extérieurs, réseaux dédiés. Ces composants sont éligibles à l’amortissement additionnel de première année du § 168(k), que la loi du 4 juillet 2025 a rétabli à 100 % à titre permanent pour les biens acquis et mis en service après le 19 janvier 2025 ; l’IRS a publié une guidance intérimaire, la Notice 2026-11.

La location de courte durée : sept jours, participation matérielle, et le vrai risque

Le point d’entrée n’est pas le § 469 lui-même, mais sa définition réglementaire de l’« activité locative ». Le Treas. Reg. § 1.469-1T(e)(3)(ii) énumère six exceptions qui font sortir une activité de cette catégorie.

Ce qui en découle est contre-intuitif : un bien loué en moyenne sept jours ou moins par client n’est pas une « activité locative » au sens du § 469. Il échappe donc à la présomption de passivité du § 469(c)(2) et devient une activité ordinaire, soumise au test général de participation matérielle du § 469(h)(1) — « regular, continuous, and substantial ». Et si le contribuable participe matériellement, le déficit qu’elle dégage n’est pas un déficit passif : il s’impute sur ses autres revenus, y compris sur son salaire. Ce mécanisme ne suppose pas le statut de professionnel de l’immobilier du § 469(c)(7), qui est beaucoup plus exigeant — plus de la moitié des services personnels rendus dans l’année dans des activités immobilières où l’on participe matériellement, et plus de 750 heures par an, ce qui est inaccessible à qui exerce une autre activité à temps plein.

Deux règles du § 280A encadrent l’usage mixte, et elles jouent en sens inverse. La première requalifie le bien en résidence : un contribuable « uses a dwelling unit during the taxable year as a residence if he uses such unit […] for personal purposes for a number of days which exceeds the greater of — (A) 14 days, or (B) 10 percent of the number of days during such year for which such unit is rented at a fair rental ». Au-delà, les déductions sont plafonnées au revenu locatif : plus de déficit déductible. La seconde est le seul dispositif d’exonération pure de tout le droit locatif américain : le § 280A(g) dispose que si le logement est utilisé comme résidence et « actually rented for less than 15 days » dans l’année, aucune déduction n’est admise et « the income derived from such use for the taxable year shall not be included in the gross income ». Jusqu’à quatorze jours de location par an, le revenu n’est pas imposable du tout— directement utilisable par le propriétaire d’une maison de vacances louée quelques semaines lors d’un grand événement local.

Le § 469 : ce qu’il désactive exactement, et ce qu’il ne désactive pas

Une phrase circule dans la littérature française sur ce point, et elle est fausse : « le déficit se reporte, il ne s’impute pas ». Le § 469 ne désactive pas le déficit locatif : il désactive la perte nette d’activité passive, définie au § 469(d)(1) comme l’excédent des pertes agrégées de toutes les activités passives sur les revenus agrégés de ces mêmes activités.

1. À L’INTÉRIEUR DU PANIER PASSIF, L’IMPUTATION EST IMMÉDIATE ET INTÉGRALE Le déficit d’un immeuble s’impute intégralement, dès l’année, sur le bénéfice locatif d’un autre immeuble américain du même contribuable, sur sa quote-part bénéficiaire de partnership immobilier, sur tout autre revenu d’activité passive.  2. CE QUI NE REMONTE PAS, C’EST L’EXCÉDENT HORS DU PANIER PASSIF Le solde négatif ne s’impute ni sur un salaire, ni sur des revenus de portefeuille.  3. CET EXCÉDENT SE REPORTE Et se libère à la cession de la totalité de l’intérêt dans l’activité, en opération pleinement imposable.

Le vrai risque de la location de courte durée n’est pas fiscal : il est réglementaire et contractuel

Le risque fiscal se chiffre. Le risque réglementaire ne se chiffre pas, et c’est lui qui détruit les modèles économiques. Trois exemples, trois logiques opposées.

New York City : l’interdiction de fait, et il faut distinguer deux couches de droit. Le droit de fond est antérieur : depuis la fin des années 1960, la réglementation new-yorkaise interdit la location d’un appartement entier pour moins de trente jours consécutifs dans un immeuble collectif de classe A, limite la location de courte durée aux logements où l’hôte réside, et n’autorise pas plus de deux voyageurs à la fois auprès de l’occupant permanent. La Local Law 18 of 2022 n’a pas créé ces règles : elle les a rendues effectives, en imposant l’enregistrement préalable de toute location de moins de trente jours auprès de l’Office of Special Enforcement, en subordonnant la délivrance de l’enregistrement au respect des règles de fond, et en interdisant aux plateformes de traiter une réservation pour une annonce non enregistrée. Les demandes ont été ouvertes en mars 2023 et la vérification effective a commencé en septembre 2023. La distinction compte : l’effet économique est celui d’une interdiction de la location entière de courte durée, et il ne dépend pas du sort de la Local Law 18 — les règles de fond lui survivraient.

Los Angeles : le plafond de jours. Le Home-Sharing Ordinance réserve la location de courte durée à la résidence principale de l’hôte, impose un enregistrement, et plafonne l’activité à 120 jours par année civile, sauf obtention d’une autorisation étendue.

Floride : la préemption d’État, et sa faille. Le § 509.032(7) des Florida Statutes réserve à l’État la réglementation des établissements d’hébergement : « A local law, ordinance, or regulation may not prohibit vacation rentals or regulate the duration or frequency of rental of vacation rentals. This paragraph does not apply to any local law, ordinance, or regulation adopted on or before June 1, 2011. » La faille est cette clause de sauvegarde du 1er juin 2011 : les communes qui avaient déjà réglementé — dont plusieurs communes de front de mer très recherchées du sud de la Floride — conservent leurs règles, parfois très restrictives. La préemption d’État ne vous protège donc pas : il faut vérifier commune par commune, et ce n’est pas le vendeur qui le fera.

Côté français : comment ce revenu locatif est traité

Pour un résident de France, l’article 6 de la convention du 31 août 1994 attribue à l’État de situation le droit d’imposer les revenus de biens immobiliers : les loyers américains sont donc imposables aux États-Unis. L’élimination de la double imposition se fait par l’article 24 § 1 a) i), qui accorde un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt FRANÇAIS correspondant— parce que l’article 6 ne figure pas dans la liste limitative du iii), qui réserve le crédit égal à l’impôt américain aux articles 10, 11, 13 § 1, 16 et 17. Le résultat est une exonération de fait en France, avec maintien du taux effectif : le revenu est déclaré, il entre dans le calcul du taux moyen d’imposition du foyer, et le crédit annule l’impôt correspondant. Le mécanisme complet est au chapitre 4.

Deux précisions opérationnelles. Le circuit déclaratif : les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit égal à l’impôt français se portent sur la déclaration 2047, section « Revenus ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français », puis se reportent sur la 2042 C, case 8TK ; le montant à déclarer est le revenu avant déduction de l’impôt étranger. Et le résultat foncier français n’est pas le résultat américain : le revenu porté en case 8TK est déterminé selon les règles françaises — régime réel foncier, sans amortissement, ou micro-foncier si les conditions en sont remplies. Le résultat américain, calculé après amortissement sur 27,5 ans, est souvent déficitaire quand le résultat français est bénéficiaire. Les deux déclarations du même bien ne portent pas le même chiffre, et c’est normal.

Vendre : l’exclusion du § 121, et pourquoi elle vous échappera probablement

Le principe est généreux : « Gross income shall not include gain from the sale or exchange of property if, during the 5-year period ending on the date of the sale or exchange, such property has been owned and used by the taxpayer as the taxpayer’s principal residence for periods aggregating 2 years or more ». Le montant exclu est de 250 000 $ par contribuable, 500 000 $ en déclaration conjointe si l’un des époux satisfait à la condition de propriété, les deux à la condition d’usage, et qu’aucun n’est frappé par la règle de fréquence — l’exclusion ne joue pas si le contribuable en a déjà bénéficié pour une autre cession dans les deux ans précédents.

Le § 121 et le non-résident. Rien n’interdit en droit à un nonresident alien de se prévaloir du § 121 : le texte ne pose aucune condition de résidence fiscale. Mais la condition d’usage comme résidence principale pendant deux ans sur cinq est, en fait, incompatible avec la situation d’un non-résident. Le seul cas réaliste est celui du Français qui a vécu aux États-Unis, y a occupé sa maison comme résidence principale, est reparti, et vend dans les trois ans qui suivent son départ. Celui-là garde l’exclusion — et la retenue FIRPTA s’applique malgré tout : l’exclusion supprime l’impôt, pas la retenue. C’est exactement le cas d’école du certificat de retenue.

Enfin, côté français, le § 121 ne sert à rien : l’exonération américaine n’est pas opposable à la France, qui applique ses propres règles. Une plus-value exonérée aux États-Unis par le § 121 peut être pleinement imposable en France— et le crédit conventionnel de l’article 24 § 1 a) iii), égal à l’ impôt américain payé, vaut alors zéro. Voir les chapitres 4 et 16.

Le taux de la plus-value : une structure de tranches, jamais un taux de 20 %

FIRPTA : la retenue qui bloque le prix de vente

Deux textes, à ne jamais confondre. Le § 897 pose la règle de fond : le gain de cession d’un United States real property interest par une personne étrangère est traité comme un revenu effectivement connecté, et donc imposé au barème. Le § 1445 pose la règle de recouvrement : une retenue à la source opérée par l’acquéreur. La retenue n’est pas l’impôt. Elle est un acompte assis sur le prix, non sur le gain : elle peut donc excéder très largement l’impôt dû, et c’est le cas le plus fréquent.

Les conditions de l’exception de résidence sont strictes, et le Treas. Reg. § 1.1445-2(d)(1) les définit : « a U.S. real property interest is acquired for use as a residence if on the date of the transfer the transferee (or transferees) has definite plans to reside at the property for at least 50 percent of the number of days that the property is used by any person during each of the first two 12-month periods following the date of the transfer ». Trois conséquences pour le vendeur français : l’exception ne joue que si le cessionnaire est une ou plusieurs personnes physiques — « does not apply in any case where the transferee is other than an individual even if the property is acquired for or on behalf of an individual », donc un acheteur qui acquiert par LLC ne peut pas l’invoquer même s’il compte y habiter ; l’appréciation se fait à la date du transfert, sur l’intention déclarée ; et l’acquéreur qui s’est abstenu de retenir et ne respecte pas ensuite la condition d’occupation redevient responsable de la retenue.

Les autres exceptions tiennent en quatre lignes : le cédant n’est pas une personne étrangère et le prouve par attestation sous serment mentionnant son TIN (§ 1445(b)(2)) ; un certificat de retenue a été délivré par l’IRS (§ 1445(b)(4)) ; il s’agit de titres d’une société cotée, sous conditions de seuil de détention ; ou la société cédée atteste qu’elle n’est pas une United States real property holding corporation (§ 1445(b)(3)).

Le certificat de retenue : l’outil central du dossier, et le plus mal utilisé

Son objet est de demander à l’IRS de ramener la retenue au montant de l’impôt réellement dû — voire à zéro lorsque la cession dégage une moins-value ou que le § 121 s’applique. Le formulaire est le 8288-B, révision décembre 2025. Le délai annoncé par l’IRS : « The IRS will generally act on these requests within 90 days after receipt of a complete application including the Taxpayer Identification Numbers (TIN’s) of all the parties to the transaction. »

Sur le plan formel : le cessionnaire est l’agent de retenue. Il dépose le formulaire 8288 accompagné d’un formulaire 8288-A par personne soumise à retenue, et reverse la retenue « by the 20th day after the date of transfer ». L’IRS renvoie au cédant l’exemplaire B du 8288-A revêtu de son tampon : c’est la seule preuve de la retenue, et sans lui l’imputation sur le 1040-NR est contestée. Or l’IRS ne délivre pas l’exemplaire tamponné tant que le cédant n’a pas de TIN valide— d’où, une fois encore, le caractère central de l’ITIN. Quant à l’agent de closing, il n’est pas l’agent de retenue au sens légal — c’est l’acquéreur qui l’est —, mais c’est lui qui, en pratique, retient les fonds, prépare les formulaires et effectue le versement. Il n’a aucune obligation de conseiller le vendeur, et il ne le fera pas.

ITIN  →  estimation du gain  →  8288-B déposé AVANT le transfert  →  clause d’escrow de rétention dans le contrat

L’échange 1031 : un outil de maintien aux États-Unis, jamais de rapatriement

Le texte : « No gain or loss shall be recognized on the exchange of real property held for productive use in a trade or business or for investment if such real property is exchanged solely for real property of like kind which is to be held either for productive use in a trade or business or for investment. » Le Tax Cuts and Jobs Act de 2017 a restreint le § 1031 aux biens immobiliers pour les échanges achevés après le 31 décembre 2017 : les biens meubles, les véhicules, les œuvres d’art en sont sortis. Sont exclus par le texte lui-même les biens immobiliers « held primarily for sale » — donc le marchand de biens — et la résidence principale, qui n’est ni détenue pour un usage professionnel ni pour l’investissement.

45 JOURS  →  identification écrite du ou des biens de remplacement 180 JOURS  →  réception du bien de remplacement  MAIS, § 1031(a)(3)(B) : le bien reçu n’est pas de même nature si « such property is received AFTER the earlier of — (i) the day which is 180 days after […] or (ii) the DUE DATE (determined with regard to extension) FOR THE TRANSFEROR’S RETURN »

L’intermédiaire qualifié est une obligation pratique, pas une commodité. Le contribuable ne doit jamais recevoir le prix, ni même en avoir la disposition, sous peine de perception réputée et de perte totale du report. Le Treas. Reg. § 1.1031(k)-1(g)(4) organise l’abri : un intermédiaire qualifié — qui n’est ni le contribuable, ni une personne disqualifiée, c’est-à-dire son mandataire des deux années précédentes, une personne liée, son avocat, son comptable ou son agent immobilier habituels — acquiert le bien remis, le transfère, acquiert le bien de remplacement et le transfère au contribuable, en vertu d’un accord d’échange écrit. Le risque de contrepartie est réel : l’intermédiaire détient les fonds et n’est, dans la plupart des États, soumis à aucune réglementation prudentielle spécifique. Des défaillances ont eu lieu. Exigez un compte séquestre distinct, à double signature, et une garantie financière.

Deux articulations à connaître. FIRPTA et 1031 : un échange réalisé par un non-résident reste dans le champ de la retenue du § 1445 — le report d’imposition ne vaut pas dispense de retenue. La voie normale est la demande de certificat de retenue fondée sur l’absence d’impôt dû du fait de l’échange, et elle doit être déposée avant le transfert, ce qui impose de faire coïncider deux calendriers déjà tendus : les 45 jours du § 1031 et les 90 jours de l’IRS. C’est le montage le plus exposé au risque de calendrier de tout ce dossier, et il ne doit pas être entrepris sans conseil américain. Point favorable en revanche : le transfert à un intermédiaire qualifié est expressément excepté du champ de la règle FinCEN.

Côté français : ce que la France reprend sur votre plus-value américaine

L’article 13 § 1 de la convention de 1994 attribue le droit d’imposer les gains de cession de biens immobiliers à l’État de situation et à l’État de résidence, ce qui laisse subsister la double imposition, résolue par le crédit. Or le § 1 de l’article 13 figure dans la liste limitative de l’article 24 § 1 a) iii) : le crédit est égal au montant de l’impôt payé aux États-Unis, dans la limite de l’impôt français correspondant. C’est un régime radicalement différent de celui des loyers, et c’est le point le plus mal compris de toute l’articulation immobilière franco-américaine.

Trois choses que le crédit ne couvre pas. L’impôt d’État n’est pas créditable : l’article 2 de la convention ne vise, côté américain, que les impôts fédéraux. Un résident de France qui vend un bien californien supporte l’impôt fédéral (créditable), l’impôt californien (non créditable), et l’impôt français réduit du seul impôt fédéral — un bien floridien ou texan, sans impôt d’État sur le revenu, est de ce point de vue très supérieur. L’impôt levé au titre de la clause de sauvegarde n’est pas créditable : l’article 24 § 1 d) iii) exclut expressément « le montant de l’impôt que les États-Unis peuvent prélever conformément aux dispositions du paragraphe 2 de l’article 29 » — point majeur pour un binational, traité au chapitre 5. Et l’impôt non définitif n’est pas créditable : une retenue FIRPTA de 15 % remboursée pour partie l’année suivante n’est pas « effectivement supportée à titre définitif ». Le crédit français est celui de l’impôt final, pas celui de la retenue : la France impose l’année de la cession, l’impôt américain définitif n’est connu qu’après le dépôt du 1040-NR de l’année suivante, et la voie normale est la réclamation contentieuse une fois l’impôt américain liquidé.

Les prélèvements sociaux. Un résident de France est assujetti aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, quelle que soit la source du revenu : la plus-value immobilière de source américaine entre donc dans l’assiette, au taux de 17,2 % — position administrative, sous la réserve de la controverse née de la rédaction du IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, dont le 2° vise les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7. La question de savoir si le crédit conventionnel de l’article 24 § 1 a) iii) s’impute sur ces prélèvements, et non sur le seul impôt sur le revenu, n’est pas tranchée : la CSG et la CRDS sont dans le champ de la convention de 1994, ce qui plaide en ce sens, mais aucune source administrative ne l’énonce. Ce point doit être arbitré avec nos avocats partenaires spécialisés sur les États-Unis avant tout acte irréversible, et aucune économie de prélèvements sociaux ne doit être chiffrée sur ce fondement. Question à leur poser : le crédit d’impôt de l’article 24 § 1 a) iii) de la convention du 31 août 1994 s’impute-t-il sur les prélèvements sociaux afférents à une plus-value immobilière de source américaine, et sur quel fondement de doctrine ou de jurisprudence ? Pièces à réunir : déclaration 2047 et 2042 C de l’année de cession, déclaration 1040-NR et avis d’imposition américain définitif, et décompte de la retenue FIRPTA effectivement imputée.

Premier chiffrage : 800 000 $ en Floride, poste par poste sur dix ans

Lecture. Sur dix ans, avec un marché à +5 % par an, la maison de 800 000 $ a coûté 3 436 $ par mois en usage net. C’est le chiffre à mettre en face d’un loyer, et c’est le seul chiffre honnête. Le raisonnement « j’achète pour ne pas payer de loyer » ne tient que si le loyer d’un bien équivalent dépasse ce montant.

Second chiffrage : 1 500 000 $ en Californie, poste par poste sur dix ans

Hypothèses : maison individuelle en zone urbaine, hors interface forêt-habitat, hors ville de Los Angeles — donc sans taxe municipale ni Measure ULA —, prix 1 500 000 $, financement à 30 ans à 6,58 % avec 20 % d’apport : prêt de 1 200 000 $, mensualité de 7 648 $, annuité de 91 778 $. Croissance du marché retenue à +4 % par an. Taux réel de taxe foncière retenu à 1,20 % de la base Proposition 13, laquelle est égale au prix payé— le taux effectif publié de 0,70 % ne s’applique pas à un acheteur de 2026, et le retenir ici sous-estimerait la charge d’environ 42 %.

Ce que la comparaison des deux dossiers enseigne

Le calendrier opérationnel, de T − 6 mois à la vente

Six réflexes français qui coûtent le plus cher sur ce dossier

Ce qu’il faut retenir, et ce qu’il faut faire arbitrer

Trois idées, et elles vont à rebours de ce que l’on vous dira. La première : le coût de portage américain est le double ou le quadruple du coût de portage français, et il se concentre sur trois lignes que le réflexe français traite comme accessoires — taxe foncière assise sur la valeur de marché, assurance qui peut dépasser la taxe foncière, charges d’association avec appels de fonds exceptionnels. Un chiffrage qui ne fait pas figurer ces trois lignes au même rang que la mensualité est un chiffrage faux. La deuxième : la structure de détention est presque toujours vendue pour la mauvaise raison. La LLC unipersonnelle ne fait rien en impôt successoral ; la société étrangère fait quelque chose, mais à un coût annuel qui dépasse le problème qu’elle résout ; et pour un résident de France domicilié en France, la convention de 1978 fait souvent, gratuitement, ce que la structure prétend faire. La troisième : la sortie se prépare six mois avant, pas le jour du closing. C’est le seul point de tout ce chapitre où l’inaction a un coût immédiat et chiffrable : une trésorerie à six chiffres immobilisée un an et demi, sans intérêts, chez l’administration américaine.

Vous vivez à Chicago depuis dix-huit mois. L’appartement du 11e arrondissement est loué 1 950 € par mois à un locataire correct, l’agence prélève sa commission, le virement tombe le 5. Rien ne va mal. Personne ne vous demande rien. Et c’est exactement pour cette raison que la décision ne se prend jamais : un bien qui ne pose pas de problème ne provoque pas d’arbitrage. On le garde par défaut, pendant douze ans, et on découvre le coût réel de cette absence de décision le jour de la vente — quand le notaire annonce qu’il faut désigner un représentant fiscal accrédité, et quand le CPA américain annonce que la plus-value imposable aux États-Unis est supérieure d’un tiers à la plus-value française.

Ce chapitre ne traite pas du revenu produit par un bien locatif français : le mécanisme de l’imposition des loyers, l’amortissement américain obligatoire et le crédit d’impôt qui se perd sont au chapitre 12, et ils ne sont pas reproduits ici. Il traite de la décision — garder ou vendre — et de la fiscalité de la cession, qui est le seul élément de l’équation que personne ne chiffre avant de partir, alors que c’est celui qui commande tout le reste. Le calendrier opérationnel du départ est au chapitre 10, l’impôt sur la fortune immobilière au chapitre 17, les obligations déclaratives américaines attachées aux sociétés civiles aux chapitres 14 et 24, et le sort successoral de l’immeuble français au chapitre 21.

L’ordre de lecture est imposé par la mécanique : on ne peut pas décider de garder sans savoir ce que coûterait de vendre, et on ne peut pas chiffrer ce que coûterait de vendre sans avoir les deux impôts en main. Nous commençons donc par la sortie.

L’impôt français de la cession, poste par poste

Le texte central est l’article 244 bis A du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, modifiée par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023. Son premier alinéa du 1 du I pose la règle : « Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l’article 164 B, réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon les taux fixés au III bis. »

Trois catégories de personnes sont visées : les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B, les personnes morales dont le siège est hors de France, et les associés non-résidents de sociétés de personnes françaises, à proportion de leurs droits. Huit catégories de biens, du a) au h) du 3 du I : les immeubles et les droits relatifs à ces immeubles, les parts de fonds de placement immobilier, les actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées et de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable — celles-ci sous condition de seuil de détention —, les parts de sociétés à prépondérance immobilière ainsi que les structures étrangères équivalentes. Un point qui échappe souvent : la cession d’une nue-propriété seule, ou d’un usufruit seul, est un droit relatif à un immeuble ; elle est dans le champ.

Côté conventionnel, il n’y a aucune protection à espérer. L’article 13 § 1 de la convention du 31 août 1994 dispose que les gains d’aliénation de biens immobiliers situés dans un État « sont imposables dans cet État » : c’est une formule de partage, pas d’exclusivité. Le § 2 b) i) désigne les biens immobiliers de l’article 6 situés en France, et le § 2 b) ii) y ajoute « les actions, parts ou droits dans une société dont l’actif est constitué pour au moins 50 p. cent de biens immobiliers situés en France, ou tire au moins 50 p. cent de sa valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en France ». La France impose. Les États-Unis imposent aussi, et éliminent la double imposition par le crédit de l’article 24 § 2 a) i) — qui, on le verra, n’élimine pas grand-chose.

L’assiette : les deux forfaits qui valent quatorze mille euros

Le II de l’article 244 bis A renvoie, pour la détermination de l’assiette, aux règles des articles 150 V à 150 VE. Un non-résident calcule donc sa plus-value exactement comme un résident, et il a droit aux mêmes majorations forfaitaires du prix d’acquisition. Elles figurent au II de l’article 150 VB, dans sa version en vigueur au 21 février 2026 issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026.

Le forfait de 15 % est celui qu’on oublie, et c’est le plus cher. Le texte est explicite : « Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. » Il n’est subordonné à aucune preuve de travaux — au contraire : il joue précisément quand la preuve manque. Il ne se cumule pas avec les dépenses réelles, il s’y substitue ; on retient le plus élevé des deux. Un expatrié qui a perdu ses factures de cuisine et de salle de bains en déménageant deux fois n’a rien perdu du tout, à condition que le notaire l’applique.

Retenez qu’il faut le demander. Sur un bien acquis 420 000 € et revendu 780 000 € après seize ans, l’écart entre un acte qui applique les deux forfaits et un acte qui n’applique que celui de 7,5 % est de 14 484 € d’impôt français. Le calcul complet est plus bas.

Les abattements pour durée de détention : deux barèmes, deux textes, deux horloges

C’est le point sur lequel la littérature française envoie ses lecteurs dans un texte qui ne contient pas la moitié de la réponse. L’abattement applicable à l’ impôt sur le revenu figure à l’article 150 VC du CGI : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, 4 % au titre de la vingt-deuxième — soit une exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans. L’abattement applicable aux prélèvements sociaux figure au VI de l’article L. 136-7 du code de la sécurité sociale, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : 1,65 % par année au-delà de la cinquième, 1,60 % au titre de la vingt-deuxième, 9 % par année au-delà — soit une exonération totale de prélèvements sociaux à 30 ans. Un rédacteur qui vous renvoie à l’article 150 VC pour le second barème vous envoie dans un texte qui ne le contient pas.

Une vérification que nous avons faite parce qu’elle conditionne tout le reste : le chapeau de ce VI vise expressément « les plus-values mentionnées au 2° du I et au I bis », et le I bis est précisément celui qui assujettit les plus-values imposées au prélèvement de l’article 244 bis A, c’est-à-dire celles des non-résidents. Le barème social vous est donc bien applicable : la grille de 1,65 % ne s’arrête pas à la frontière.

La lecture de cette table change la conversation. Entre 22 et 30 ans de détention, l’impôt sur le revenu a disparu et il ne reste qu’un résidu social qui fond de 9 points d’abattement par an. Pour un bien détenu depuis vingt-quatre ans, attendre six années de plus fait passer la charge française de 9,29 % à zéro. C’est le seul élément du dossier qui joue mécaniquement en faveur de la conservation, et il joue fort.

Le taux, et le caractère libératoire qu’on oublie de faire jouer

Le III bis de l’article 244 bis A fixe le taux du prélèvement à 19 % pour les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés de personnes et les porteurs personnes physiques de parts de fonds de placement immobilier. Les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés relèvent du taux du deuxième alinéa de l’article 219.

Le V pose le caractère libératoire : le prélèvement « libère les contribuables […] de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui ont supporté ce prélèvement ». Conséquence directe et rarement tirée : le taux minimum de 20 % ou 30 % de l’article 197 A ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Elles ne remontent pas dans le revenu global du non-résident, elles ne subissent aucun effet de taux, et la demande de taux moyen mondial — décisive sur les revenus fonciers — est ici sans objet.

Les prélèvements sociaux : 17,2 %, et une controverse qu’il faut signaler

La règle de champ, qui vaut pour tout ce chapitre, tient en une phrase et elle a été arbitrée une fois pour toutes : un résident des États-Unis n’est redevable de prélèvements sociaux français que sur ses revenus fonciers et ses plus-values immobilières de source française. Le détail du raisonnement — l’inexistence du prétendu « taux réduit de CSG de 7,5 % », l’exonération d’assiette du I ter de l’article L. 136-7 réservée aux affiliés d’un régime de l’Union, de l’Espace économique européen ou de la Suisse, et l’arrêt Jahin de la Cour de justice de l’Union européenne du 18 janvier 2018 (C-45/17) qui valide l’assujettissement des affiliés d’un État tiers — est au chapitre 12. Ce qui vous concerne ici est le taux, et il fait l’objet d’une controverse que nous préférons signaler plutôt que taire.

La surtaxe sur les plus-values élevées : le barème complet

L’article 1609 nonies G du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024 issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, institue une taxe additionnelle. Elle vise expressément les plus-values réalisées par les contribuables relevant de l’article 244 bis A : les non-résidents ne lui échappent pas. Elle ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir.

Deux caractéristiques commandent son calcul. Elle est due « à raison des plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 € », et son assiette est le montant imposable de la plus-value, c’est-à-dire la plus-value après l’abattement pour durée de détention applicable à l’impôt sur le revenu. Elle se calcule donc sur la base de l’article 150 VC, pas sur la plus-value brute et pas sur l’assiette sociale. Deuxième conséquence, elle est décisive et elle est le contraire de ce qu’on redoute : à partir de vingt-deux ans de détention, l’assiette de l’impôt sur le revenu est nulle, donc la surtaxe est nulle, quelle que soit la plus-value brute.

Les tranches en dents de scie — celles qui portent un terme correctif — sont des lissages : elles évitent qu’un euro de plus-value supplémentaire déclenche mille euros de taxe. Elles produisent, sur les dix mille premiers euros de chaque palier, un taux marginal très élevé. Un vendeur dont la plus-value imposable se situe à 50 800 € a intérêt à vérifier le calcul du notaire ligne à ligne, et à s’assurer que les deux majorations forfaitaires du prix d’acquisition ont bien été appliquées : elles suffisent souvent à repasser sous le seuil de 50 000 € et à supprimer la taxe en totalité.

Le calcul complet, sur un dossier

DONNÉES
          Prix d’acquisition, juin 2010                              420 000 €
          Prix de cession, octobre 2026                              780 000 €
          Durée de détention révolue                                  16 ans
          Bien loué nu depuis le départ

        PRIX D’ACQUISITION RETENU
          Prix payé                                                  420 000 €
          + frais d’acquisition forfaitaires, 7,5 % (150 VB II 3°)    31 500 €
          + majoration travaux forfaitaire, 15 % (150 VB II 4°)       63 000 €
          = prix d’acquisition retenu                                514 500 €

        PLUS-VALUE BRUTE
          780 000 − 514 500                                          265 500 €

        IMPÔT SUR LE REVENU (art. 150 VC + 244 bis A III bis)
          Abattement : 11 années de la 6e à la 16e × 6 %                  66 %
          Base imposable : 265 500 × 34 %                             90 270 €
          Prélèvement : 90 270 × 19 %                              17 151,30 €

        PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX (CSS, art. L. 136-7, VI)
          Abattement : 11 années × 1,65 %                              18,15 %
          Base imposable : 265 500 × 81,85 %                      217 311,75 €
          Prélèvements : 217 311,75 × 17,2 %                       37 377,62 €

        SURTAXE (art. 1609 nonies G)
          Assiette = plus-value imposable à l’IR                      90 270 €
          Tranche 60 001 à 100 000 : 2 % PV                         1 805,40 €

        TOTAL FRANCE                                              56 334,32 €
          soit 21,2 % de la plus-value brute
          et 7,2 % du prix de vente

Les exonérations, et laquelle choisir

Deux exonérations sont réservées au non-résident, elles ne se cumulent jamais pour une même cession, et le choix entre les deux se calcule. La rédaction qui suit a été arbitrée une fois pour toutes et nous la reproduisons telle quelle.

Deux précisions de mécanique que ce texte ne porte pas, et qui décident du choix.

La première : la branche b) de l’article 150 U II 2° n’est pas une variante du délai, c’est une dispense de délai. Le texte structure la règle en a) et b), et le b) est expressément « sans condition de délai ». Un cédant qui n’a jamais donné son logement en location peut donc invoquer l’exonération sans limite de temps depuis son départ — dix-huit ans après, s’il le faut. En revanche, il suffit d’une seule année de location pour perdre cette branche : la libre disposition doit exister depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. Un bien loué jusqu’en mars 2026 ne peut plus, au mieux, être cédé sous la branche b) qu’à partir de 2028.

La seconde : le plafond de 150 000 € s’apprécie sur la plus-value nette imposable, pas sur la plus-value brute. C’est-à-dire après l’abattement pour durée de détention de l’article 150 VC. Sur un bien détenu depuis quinze ans, la plus-value nette imposable ne représente plus que 40 % de la plus-value brute : le plafond de 150 000 € couvre alors une plus-value brute de 375 000 €. Et à vingt-deux ans de détention, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu est nulle : l’exonération de l’article 150 U II 2° devient sans objet, non parce qu’elle est refusée mais parce qu’il n’y a plus rien à exonérer. Ce qui reste dû, ce sont les prélèvements sociaux, sur leur assiette propre.

Il existe une troisième exonération d’une ancienne résidence principale, que les recensements omettent presque toujours parce qu’elle est rangée ailleurs dans le texte. Le 1° ter du II de l’article 150 U — distinct du 2° — exonère la cession du logement « qui a constitué la résidence principale du cédant et n’a fait l’objet depuis lors d’aucune occupation », lorsque le cédant réside désormais dans un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles — établissements pour personnes âgées ou pour adultes handicapés —, sous trois conditions : ne pas être passible de l’IFI au titre de l’avant-dernière année précédant la cession, ne pas dépasser le revenu fiscal de référence du II de l’article 1417 du CGI, et céder dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement. Ce texte ne comporte aucune condition de résidence ni de nationalité : il est, en principe, ouvert à un non-résident. Cas marginal pour la cible de ce guide, mais à connaître — et il concerne un profil réel, celui du parent resté en France qu’on finit par installer en établissement depuis Boston.

Une dernière porte, enfin, est fermée, et il vaut mieux le savoir avant de bâtir une stratégie dessus : l’exonération de résidence principale de droit commun de l’article 150 U, II, 1° suppose que le bien constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession. Un non-résident, par construction, n’a plus sa résidence principale en France. Plusieurs contenus font état d’une décision du Conseil constitutionnel validant cette exclusion ; nous ne citons ici aucune décision dont nous n’ayons pas la juridiction, la date, le numéro et l’objet concordants.

Ce qui conduit à l’option que ce chapitre doit poser avant toutes les autres, parce qu’elle est la moins chère et qu’on n’y pense jamais : vendre avant de partir. Tant que vous êtes résident de France, le bien est votre résidence principale au jour de la cession et l’exonération du 150 U, II, 1° joue pleinement ; et tant que votre residency starting date américaine n’est pas atteinte, la plus-value de source française est hors du champ de l’impôt fédéral américain. Aucune des deux administrations n’a de prise. Une réserve, et elle est décisive : cette configuration suppose que vous ne soyez, au jour de la cession, ni citoyen américain ni titulaire d’une carte verte déjà activée. Le citoyen américain est imposable sur son revenu mondial « wherever resident » ; et le titulaire d’une carte verte est un resident alien, imposable sur les mêmes bases, dès lors qu’il détient ce titre « at any time during the calendar year » et jusqu’à ce que celui-ci soit abandonné ou retiré. Dans l’un et l’autre cas, la plus-value française reste dans le champ fédéral, et seule l’exclusion plafonnée du § 121 peut l’en faire sortir. Pour tous les autres, c’est la seule configuration où le coût fiscal de la cession est nul par construction et non par le jeu d’une exonération conditionnelle. Le calendrier qui permet de l’organiser est au chapitre 10.

Le représentant fiscal accrédité : la formalité qui bloque l’acte

C’est la surprise la plus fréquente de la vente à distance, et elle arrive tard : le notaire annonce, trois semaines avant la signature, qu’il ne peut pas régulariser l’acte. Le IV de l’article 244 bis A dispose que « l’impôt dû en application du présent article est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut d’enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d’un représentant établi en France, accrédité par l’administration fiscale ». Le même IV fixe les conditions d’accréditation du représentant ; les modalités ont été refondues par le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025 et l’arrêté du même jour, publiés au Journal officiel du 8 juin 2025.

Le point que personne ne dit et qui déclenche les appels du vendredi soir : une exonération ne vaut pas toujours dispense. La doctrine dispense l’exonération résultant de la durée de détention et celle de l’ancienne résidence principale du 1 du I de l’article 244 bis A (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 225), mais l’exonération de l’article 150 U II 2° ne figure pas dans la liste. Vous pouvez donc devoir zéro euro d’impôt et devoir désigner et rémunérer un représentant accrédité pour l’attester.

Sur le coût, nous ne publions aucun chiffre, et pour une raison de principe qui vaut dans tout ce guide : un cabinet de conseil ne publie pas la tarification d’un service qu’il ne rend pas. Ce que nous pouvons vous dire est la structure : la rémunération d’un représentant fiscal accrédité s’exprime en pourcentage du prix de vente, elle est dégressive par tranches, et elle n’a aucun rapport avec le montant de l’impôt — un vendeur totalement exonéré paie sur la même base qu’un vendeur lourdement imposé. Demandez deux devis nominatifs, sur le prix de vente exact, avant de choisir. La liste des représentants accrédités est publiée par la DGFiP.

La même cession vue par l’IRS : trois écarts qui coûtent plus cher que l’impôt français

Vous êtes résident fiscal des États-Unis : vous êtes imposé sur votre revenu mondial. La cession de votre appartement parisien se déclare sur le Schedule D et le Form 8949 du Form 1040, en dollars. Ce n’est pas la conversion en dollars du calcul français : c’est un second calcul entièrement autonome, conduit selon des règles qui ne se recoupent avec les règles françaises sur aucun des trois postes qui comptent.

Premier écart : la base, et l’effet de change qui fabrique une plus-value qui n’existe pas

La règle est posée par l’IRS sur sa page consacrée aux devises et aux taux de change, révisée le 22 mai 2026 : « You must express the amounts you report on your U.S. tax return in U.S. dollars », et « Use the exchange rate prevailing when you receive, pay, or accrue the item ». Deux items, deux dates, deux taux : le prix d’acquisition se convertit au taux du jour de l’acquisition, le prix de cession au taux du jour de la cession.

Cela suffit à créer, aux États-Unis, une plus-value que vous n’avez jamais faite. Si vous avez acheté en 2002, quand un euro valait environ 0,95 dollar, et que vous vendez quand l’euro vaut 1,10 dollar, votre prix d’acquisition converti est mécaniquement plus faible et votre gain en dollars mécaniquement plus élevé — de 15 cents par euro de prix d’achat, soit 15,8 % du prix d’acquisition. Sur un bien acheté 260 000 €, cela fait 39 000 dollars de gain purement monétaire, imposables aux États-Unis, sans qu’un seul euro de valeur ait été créé.

Maison acquise en 2002                     260 000 €   à 0,95 $/€   →   247 000 $
        Vendue en 2026                             250 000 €   à 1,10 $/€   →   275 000 $

        RÉSULTAT EN EUROS
          250 000 − 260 000                        − 10 000 €   MOINS-VALUE
          Traitement français : une moins-value immobilière
          ne s’impute sur rien. Elle est perdue.

        RÉSULTAT EN DOLLARS
          275 000 − 247 000                        + 28 000 $   PLUS-VALUE
          Traitement américain : plus-value long terme,
          imposable, plus la surtaxe de 3,8 % du § 1411.

        CRÉDIT D’IMPÔT ÉTRANGER DISPONIBLE
          Impôt français payé sur cette cession            0 €
          Donc crédit imputable                            0 $

Le change frappe une seconde fois, et par un mécanisme distinct : le remboursement d’un emprunt libellé en euros. Le § 988 de l’Internal Revenue Code qualifie de section 988 transaction, entre autres, le fait d’acquérir un titre de créance ou de devenir débiteur d’un titre de créance libellé dans une devise autre que la devise fonctionnelle du contribuable. Le § 988(a)(1)(A) en tire la conséquence : « any foreign currency gain or loss attributable to a section 988 transaction shall be computed separately and treated as ordinary income or loss ». Un crédit immobilier en euros remboursé par anticipation avec le prix de vente, alors que l’euro s’est déprécié depuis la mise en place du prêt, dégage donc un gain de change imposable au taux du revenu ordinaire — pas au taux préférentiel des plus-values long terme, et en sus de la plus-value elle-même.

Une exception existe, elle est étroite. Le § 988(e)(1) écarte le mécanisme, sans aucun seuil de montant, pour les personal transactions d’une personne physique — le seuil de 200 dollars du § 988(e)(2) ne vise, lui, que la cession de devise elle-même. Mais une limite la vide sur ce dossier : une transaction n’est pas « personnelle » lorsque les dépenses qui s’y rattachent relèvent du § 162 ou du § 212 — ce qui est le cas des intérêts d’un emprunt affecté à un bien locatif. Un prêt sur un bien loué est donc pleinement dans le champ.

Deuxième écart : l’amortissement que vous n’avez peut-être jamais déduit vous sera repris

Le mécanisme est exposé au chapitre 12 et nous n’y revenons que pour son effet à la sortie, qui est l’autre moitié du problème. Le § 1016(a)(2) réduit la base du bien du montant de l’amortissement « allowed or allowable » : pratiqué ou pratiquable. Un propriétaire qui a loué son appartement lyonnais pendant dix ans sans jamais porter d’amortissement sur son Schedule E a perdu la déduction et subit malgré tout la réduction de base. À la revente, cette fraction du gain constitue de l’unrecaptured section 1250 gain, imposé à un taux propre de 25 % par le § 1(h)(1)(E) — un taux supérieur à celui des plus-values long terme ordinaires.

Sur un bien français, l’amortissement se calcule en système ADS, imposé par le § 168(g)(1)(A) à tout bien « used predominantly outside the United States », sur trente ans pour un logement mis en service après le 31 décembre 2017. Dix ans de location, c’est un tiers de la valeur du bâti retranché de votre base américaine. La France, elle, n’a rien repris du tout : en location nue, elle n’avait rien laissé déduire. C’est le mécanisme qui rend la plus-value américaine structurellement supérieure à la plus-value française sur tout bien loué longtemps, et c’est pour cette raison que le crédit d’impôt français ne suffit jamais.

Troisième écart : le taux, qui n’est pas celui qu’on vous annonce

Enfin, l’étage de l’État. L’article 2 de la convention de 1994 ne vise, côté américain, que les impôts fédéraux : rien de ce que la convention organise ne descend au niveau de l’État où vous résidez. La question de savoir si votre État impose la plus-value, à quel taux, et s’il accorde un crédit pour impôt étranger se pose État par État, et la réponse d’un État ne se transpose jamais à un autre. Elle se pose à un CPA de l’État concerné, avec les pièces listées en fin de chapitre. Dans les chiffrages qui suivent, cette ligne est explicitement laissée à zéro et signalée comme non comprise : elle n’est pas nulle, elle n’est pas chiffrable ici.

Le crédit d’impôt de l’article 24, et ce qu’il n’absorbe pas

L’article 24 § 2 a) i) de la convention oblige les États-Unis à accorder à leurs citoyens et résidents, « en conformité avec les dispositions de la législation des États-Unis et sous réserve des limites qu’elle prévoit », un crédit égal à l’impôt français sur le revenu payé par eux ou pour leur compte. Le crédit se demande sur le Form 1116, dans le panier passive category income, et il est plafonné par le § 904 à la fraction de l’impôt américain afférente au revenu de source étrangère de ce panier. L’excédent se reporte un an en arrière et dix ans en avant (§ 904(c)).

Trois limites, dans l’ordre où elles mordent.

L’enjeu du quatrième poste n’est pas théorique : 7,5 points sur 17,2, soit 43,6 % des prélèvements sociaux. Sur une assiette sociale de 200 000 €, c’est 15 000 € de crédit d’impôt dont le sort est ouvert. La question exacte à poser figure en fin de chapitre.

Le résultat d’ensemble est asymétrique, et c’est ce qu’il faut retenir. Sur un bien détenu peu de temps, l’impôt français est massif — 36,2 % plus la surtaxe — et il excède largement l’impôt fédéral américain : le crédit couvre tout l’impôt américain, et l’excédent part au report où il a peu de chances de servir. Sur un bien détenu longtemps, la situation s’inverse brutalement : la France a tout abattu, elle ne perçoit presque rien, il n’y a donc presque aucun crédit — et les États-Unis imposent une plus-value gonflée par l’effet de change et par la reprise d’amortissement. La durée de détention, qui est votre meilleure alliée en France, est votre pire ennemie aux États-Unis. Aucun conseil français ne vous le dira, parce qu’il ne regarde qu’un côté.

L’exception qui change tout : le § 121 sur votre ancienne résidence principale française

Le § 121 de l’Internal Revenue Code exclut du revenu brut le gain de cession d’un bien « if, during the 5-year period ending on the date of the sale or exchange, such property has been owned and used by the taxpayer as the taxpayer’s principal residence for periods aggregating 2 years or more ». Lisez ce texte deux fois : il ne comporte aucune condition de localisation du bien. Un appartement du 11e arrondissement de Paris est « property » au même titre qu’une maison de l’Illinois.

Le cas d’espèce est donc parfaitement réaliste, et c’est même le cas central de ce guide : vous avez vécu dans votre appartement parisien jusqu’à votre départ en septembre 2026, vous vous installez à Chicago, vous vendez en novembre 2027. Sur les cinq années s’achevant à la date de la cession, vous en avez occupé le bien comme résidence principale pendant près de quatre. La condition est remplie, et l’exclusion est de 250 000 $ par contribuable (§ 121(b)(1)), portée à 500 000 $ en déclaration conjointe si l’un des époux satisfait à la condition de propriété, les deux à la condition d’usage, et qu’aucun n’est frappé par la règle de fréquence du § 121(b)(3) — laquelle ferme l’exclusion si vous en avez déjà bénéficié pour une autre cession dans les deux années précédentes.

Deux limites à connaître avant de compter sur le § 121. La première est le § 121(b)(5) : la fraction de gain allouée à une période d’« usage non qualifié » — toute période postérieure au 1er janvier 2009 pendant laquelle le bien n’était pas votre résidence principale — est exclue de l’exclusion. Trois tempéraments seulement, dont un vous concerne directement : la période postérieure au dernier usage comme résidence principale, à l’intérieur de la fenêtre de cinq ans, n’est pas traitée comme un usage non qualifié. Une année de vacance ou même de location après votre départ ne réduit donc pas l’exclusion américaine — c’est la condition française que la location fait tomber, pas l’américaine. La seconde limite est le § 121(d)(6) : l’exclusion ne couvre jamais la fraction de gain correspondant aux amortissements postérieurs au 6 mai 1997. Si vous avez loué le bien avant d’y revenir, la reprise d’amortissement reste imposable à 25 %, exclusion ou pas.

Quand le bien est logé dans une société civile immobilière

La SCI est l’objet le plus banal du patrimoine français et le plus mal traité par le droit américain. Le point essentiel : elle ne protège de rien et elle ajoute des obligations. Elle est classée par défaut, au regard du droit fiscal américain, selon la responsabilité de ses associés — indéfinie, non solidaire —, ce qui en fait un partnership étranger à partir de deux associés et une foreign disregarded entity lorsqu’elle n’en compte qu’un. Dans les deux cas, le résultat remonte annuellement et directement chez l’associé résident des États-Unis, sans qu’aucune distribution soit nécessaire. Le régime déclaratif qui en découle — Form 8865, Form 8858, leurs catégories, leurs sanctions et la règle absolue de ne jamais apporter un immeuble à une société civile française après avoir acquis la résidence américaine — est traité intégralement au chapitre 14, et il n’est pas reproduit ici.

Ce qui relève de ce chapitre, c’est la cession, et elle se présente sous deux formes qu’il ne faut pas confondre.

Côté conventionnel, aucune échappatoire non plus. L’article 13 § 2 b) ii) assimile à des biens immobiliers situés en France « les actions, parts ou droits dans une société dont l’actif est constitué pour au moins 50 p. cent de biens immobiliers situés en France, ou tire au moins 50 p. cent de sa valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en France ». Le seuil conventionnel est de 50 % ; le droit interne français retient d’autres seuils selon les articles, et c’est le plus restrictif des deux qui commande en pratique.

Deux stipulations moins connues méritent d’être posées avant tout montage. La première est l’article 6 § 5 de la convention de 1994 : lorsque la propriété d’actions, parts ou droits donne à leur titulaire la jouissance d’immeubles situés dans l’autre État, les revenus qu’il tire « de l’utilisation directe, de la location ou de l’usage sous toute autre forme » de ce droit de jouissance sont imposables dans cet autre État, et ce nonobstant les articles 7 et 14— ce qui prive d’avance l’argument tiré de l’absence d’établissement stable. Loger la maison de vacances familiale dans une société civile et l’occuper sans loyer n’est neutre dans aucun des deux pays. La seconde concerne la succession et se trouve dans l’autre convention : l’article 5 § 3 de la convention du 24 novembre 1978, tel que modifié en 2004, répute biens immobiliers, situés dans l’État de situation des immeubles, les parts d’une société dont l’actif est constitué, directement ou par interposition, d’au moins 50 % de biens immobiliers situés dans l’un des États contractants. Les titres d’une SCI française détenant des immeubles français sont donc, pour l’application de cette convention, réputés situés en France dans la succession d’un défunt domicilié aux États-Unis. Le sujet est développé au chapitre 21.

Enfin, l’impôt sur la fortune immobilière. La société civile ne sort pas l’immeuble de l’assiette : les parts sont imposables à hauteur de leur fraction représentative de biens immobiliers situés en France, et l’article 23 de la convention de 1994 confirme le droit d’imposer de l’État de situation. Le seuil d’entrée est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, le barème commence à 0,50 % au-delà de 800 000 €, et le chapitre qui traite ce sujet, y compris le plafonnement de l’article 979 et sa quasi-inopérance pour un non-résident, est le chapitre 17.

Le démembrement et la nue-propriété détenus depuis l’étranger

Le démembrement est l’outil le plus utilisé du patrimoine français et le seul dont l’efficacité s’inverse au passage de l’Atlantique. Il faut séparer trois questions, que la pratique confond systématiquement.

La détention. Côté conventionnel, il n’y a pas d’ambiguïté : le § 2 de l’article 6 de la convention de 1994 range expressément l’ usufruit des biens immobiliers parmi les biens immobiliers, aux côtés des options, des promesses de vente, des accessoires et des droits soumis au droit privé de la propriété foncière. Un usufruit d’immeuble français détenu par un résident des États-Unis produit donc des revenus imposables en France. Une nue-propriété, elle, ne produit aucun revenu : pendant toute la durée du démembrement, il n’y a ni revenu foncier français, ni prélèvements sociaux, ni Schedule E américain, ni amortissement ADS à porter. Une nue-propriété acquise avant le départ est l’une des rares lignes du patrimoine français qui ne coûte rien en conformité tant qu’elle dort.

La cession. La cession isolée d’une nue-propriété ou d’un usufruit est un droit relatif à un immeuble : elle entre dans le champ de l’article 244 bis A, avec ses taux, ses abattements et sa surtaxe. La valeur des droits démembrés se détermine, pour les mutations à titre gratuit, selon le barème de l’article 669 du CGI, qui fait varier la valeur de l’usufruit avec l’âge de l’usufruitier, et estime l’usufruit à durée fixe à 23 % de la valeur de la propriété entière par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

L’extinction, et le piège de la renonciation. L’article 1133 du CGI dispose que, sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe lorsqu’elle a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. C’est le fondement même de l’économie du démembrement. L’extinction par renonciation anticipée n’est pas couverte par ce texte : elle s’analyse en une mutation à titre gratuit taxable. Un couple qui, à l’approche d’un départ ou d’un retour, « fait remonter » l’usufruit par renonciation sort du champ de l’article 1133 et déclenche des droits. Le sujet complet est au chapitre 22.

Trois configurations chiffrées sur dix ans

Ce qui suit n’est pas une simulation d’offre : ce sont trois dossiers construits sur des paramètres explicites, destinés à montrer où se situe la bascule. Les hypothèses communes sont posées une fois et valent pour les trois. Aucun chiffrage individuel ne se transpose : chacun doit être refait sur vos chiffres, avec les tranches réelles du § 1(h)(1) de l’année de cession, et avec votre CPA.

Configuration 1 — l’ancienne résidence principale parisienne : il faut vendre

Couple marié, départ le 1er septembre 2026 vers Chicago, déclaration conjointe aux États-Unis. Appartement acquis en 2014 pour 520 000 €, occupé comme résidence principale jusqu’au départ, valeur 760 000 €, prêt soldé. Loyer de marché estimé 24 000 € par an, charges non récupérables et taxe foncière 5 500 €.

OPTION A — VENTE AVANT LE 31 DÉCEMBRE 2027, BIEN LAISSÉ VACANT

          France
            Exonération totale, art. 244 bis A, I, 1, 4e alinéa               0 €
            (sous la réserve de rescrit exposée plus haut)
          États-Unis
            Base : 520 000 € × 1,33                                     691 600 $
            Prix : 760 000 € × 1,10                                     836 000 $
            Gain                                                        144 400 $
            Exclusion § 121, déclaration conjointe                      500 000 $
            Impôt fédéral                                                     0 $
          Coût de portage : 14 mois de vacance, charges et taxe foncière ≈ 7 500 €
          Produit net disponible                                       ≈ 752 500 €

        OPTION B — CONSERVER ET LOUER NU PENDANT DIX ANS

          Revenus, par an
            Loyer net de charges                                         18 500 €
            IR au taux minimum de 20 %                                  − 3 700 €
            Prélèvements sociaux 17,2 %                                 − 3 182 €
            Impôt fédéral : ADS 18 442 $ ramène le net imposable
              à 1 908 $, impôt 611 $, absorbé par le crédit                   0 €
            Net après impôt                                              11 618 €
            Excédent de crédit reporté, panier passif        5 433 $ / an, perdu

          Sur dix ans
            Loyers nets après impôt                                     116 180 €
            Appréciation 760 000 → 900 000 €                            140 000 €

          Cession en 2036, détention 22 ans
            France : IR 0 € (abattement 100 %), surtaxe 0 €
                     PS : 263 000 × 72 % × 17,2 %                     32 570 €
            États-Unis
              Base 691 600 − 184 427 d’ADS                            507 173 $
              Prix 900 000 € × 1,10                                    990 000 $
              Gain                                                     482 827 $
                dont reprise § 1250 : 184 427 × 25 %                    46 107 $
                long terme : 298 400 × 20 %                             59 680 $
                NIIT 3,8 % × 482 827                                    18 347 $
              Impôt fédéral                                            124 134 $
              Crédit certain : 32 570 € × 56,4 %                      − 20 206 $
              Impôt fédéral net                                        103 928 $  ≈ 94 480 €
            Impôt de sortie total                                              127 050 €

          RÉSULTAT DE L’OPTION B SUR DIX ANS
            116 180 + 140 000 − 127 050                                129 130 €
            Rapporté aux 760 000 € immobilisés                            17,0 %
            Soit un rendement net de                          1,58 % par an

Configuration 2 — l’immeuble de rapport détenu depuis vingt-quatre ans : il faut garder

Célibataire installé à Austin depuis 2018. Petit immeuble de rapport en centre-ville de province, acquis en 2002 pour 195 000 €, valeur 330 000 €, quatre lots loués nus, 27 600 € de loyers annuels, 7 800 € de charges et taxe foncière, prêt soldé. Détention révolue au 29 juillet 2026 : vingt-quatre ans.

SI L’ON VEND EN 2026

          France
            Prix d’acquisition retenu : 195 000 × 1,075 + 29 250        238 875 €
            Plus-value brute : 330 000 − 238 875                         91 125 €
            IR : abattement 100 % à 24 ans                                    0 €
            Surtaxe : assiette IR nulle                                       0 €
            PS : abattement 46 %, base 49 207,50 × 17,2 %              8 463,69 €
            Total France                                                  8 464 €

          États-Unis
            Base : 195 000 € × 0,95                                     185 250 $
            ADS sur 8 ans de location depuis 2018                      − 37 050 $
            Base ajustée                                                148 200 $
            Prix : 330 000 € × 1,10                                     363 000 $
            Gain                                                        214 800 $
              reprise § 1250 : 37 050 × 25 %                              9 263 $
              long terme : 177 750 × 20 %                                35 550 $
              NIIT 3,8 % × 214 800                                        8 162 $
            Impôt fédéral                                                52 975 $
            Crédit certain : 8 464 € × 56,4 %                           − 5 251 $
            Impôt fédéral net                                            47 724 $  ≈ 43 385 €

          IMPÔT DE SORTIE TOTAL                                          51 849 €
            soit 15,7 % du prix de vente
            et 57 % de la plus-value brute fiscale française de 91 125 €
            et 38 % de la plus-value économique réelle en euros (135 000 €)
            dont 84 % dû aux États-Unis
            dont 29 250 $ de gain purement monétaire : 195 000 × (1,10 − 0,95)

        SI L’ON CONSERVE

          Par an
            Loyers nets de charges                                       19 800 €
            IR au taux minimum de 20 %                                  − 3 960 €
            Prélèvements sociaux 17,2 %                                 − 3 406 €
            Impôt fédéral : net imposable 17 149 $ après ADS,
              impôt 5 488 $, intégralement absorbé par le crédit              0 €
            Revenu net après impôt                                       12 434 €

          Rendement net sur la valeur du bien : 12 434 / 330 000          3,77 %
          Capital net disponible si l’on vend : 330 000 − 51 849        278 151 €
          Rendement net qu’il faudrait obtenir sur ce capital
            pour égaler 12 434 € par an, APRÈS impôt américain            4,47 %

Configuration 3 — la maison de famille : la réponse dépend d’une chose que vous seul savez

Couple installé à Boston depuis 2019. Maison en Provence acquise en 2012 pour 430 000 €, valeur 620 000 €, jamais louée, occupée quatre à cinq semaines par an. Charges de portage : taxe foncière, assurance, entretien, jardin, contrôle de la piscine — 6 200 € par an. Deux enfants, l’un à l’université aux États-Unis, l’autre en France.

SI L’ON VEND EN 2026, détention 14 ans

          France
            Prix d’acquisition retenu : 430 000 × 1,075 + 64 500        526 750 €
            Plus-value brute                                             93 250 €
            Abattement IR : 9 années × 6 %                                   54 %
            Plus-value nette imposable à l’IR                            42 895 €
            → INFÉRIEURE au plafond de 150 000 € de l’art. 150 U, II, 2°
            → la branche b) est ouverte : libre disposition conservée,
              aucune condition de délai depuis le départ
            Impôt sur le revenu                                               0 €
            Surtaxe : assiette de 42 895 € < 50 000 €                         0 €
            Prélèvements sociaux : voir la réserve ci-dessous

          États-Unis
            Base : 430 000 € × 1,29                                     554 700 $
            Prix : 620 000 € × 1,10                                     682 000 $
            Gain                                                        127 300 $
            Pas de § 121 : la maison n’a jamais été la résidence principale
            Pas de reprise d’amortissement : jamais louée
            Impôt fédéral : 20 % + 3,8 % × 127 300                       30 297 $  ≈ 27 543 €

        SI L’ON CONSERVE DIX ANS

            Portage : 6 200 × 10                                       − 62 000 €
            Revenu produit                                                    0 €
            IFI, si le patrimoine immobilier net franchit 1 300 000 €    à ajouter
            Appréciation à 1,5 % par an : 620 000 → 719 500            + 99 500 €
            Impôt de sortie en 2036, détention 24 ans
              France : IR 0, surtaxe 0, PS sur 54 % de la plus-value
              États-Unis : gain de change ALOURDI par l’appréciation

            Résultat net avant impôt de sortie                           37 500 €

Le calcul ne tranche pas, et il ne peut pas trancher, parce que la variable décisive n’est pas dans le tableau. C’est la probabilité réelle de votre retour en France. Personne d’autre que vous ne la connaît, et la plupart des gens surestiment la leur d’un facteur deux.

Ce que nous faisons, en pratique, quand un client hésite : nous lui demandons de dater son retour. Pas de l’évoquer — de le dater, avec une année et un motif. Un client qui écrit « juin 2034, quand le second enfant aura terminé ses études » a une décision : il garde, et il inscrit la maison dans son plan. Un client qui ne parvient pas à écrire une date a une autre décision, et elle est aussi claire : il vend pendant que la branche b) de l’article 150 U II 2° est encore ouverte, c’est-à-dire tant que le bien n’a jamais été loué.

Les six règles que ces trois dossiers ont en commun

Ce que nous faisons trancher avant tout acte irréversible

Cinq points de ce chapitre ne se règlent pas par la lecture d’un texte. Ils doivent être arbitrés avec nos avocats partenaires spécialisés sur les États-Unis, avec un CPA américain ou avec votre notaire, avant la signature d’une promesse. Voici la question exacte à poser et les pièces à réunir pour chacun.

Un mot pour finir sur le calendrier, parce que c’est le seul paramètre entièrement sous votre contrôle. Toutes les fenêtres de ce chapitre se ferment : celle du § 121 se referme trois ans après votre dernier jour d’occupation, celle de l’article 244 bis A le 31 décembre de l’année suivant votre départ, celle de la branche b) de l’article 150 U II 2° le jour où vous signez un premier bail. Aucune ne se rouvre. Un bien immobilier français se vend en six à neuf mois quand tout va bien, et il faut ajouter deux mois pour la désignation du représentant fiscal. Faites le compte à rebours : une décision prise en janvier de l’année qui suit le départ est déjà une décision tardive.