Immobilier entre la France et l'Italie

La question arrive rarement sous sa forme fiscale. Elle arrive sous la forme : « on a trouvé une maison à 240 000 €, combien faut-il prévoir en plus ? » Et la réponse honnête, en Italie, est qu’elle dépend de quatre choses que personne ne vous demandera spontanément : qui vend — un particulier ou une entreprise —, dans quelle catégorie cadastrale se range le bien, si vous transférez votre résidence dans la commune, et si vous pensez à demander au notaire, dans l’acte, un régime d’assiette qui n’est jamais automatique. Entre la combinaison la plus défavorable et la plus favorable, sur un même bien à 300 000 €, l’écart de droits d’enregistrement dépasse 24 000 €.

Ce chapitre suit l’ordre réel d’une acquisition. D’abord le marché : ce que les chiffres publics disent, ce qu’ils ne disent pas, et pourquoi la référence de l’administration italienne vaut mieux que celle des portails d’annonces. Ensuite la procédure — proposta, compromesso, rogito— et le rôle du notaire, qui n’est pas celui que vous connaissez en France. Puis les frais, poste par poste, y compris ceux que nous ne pouvons pas chiffrer et que nous refusons d’estimer au jugé. Puis l’imposta di registro, le régime prima casa et ses conditions, la déchéance et son coût, et le prezzo-valore, qui est l’économie la plus importante de toute l’opération et que la moitié des acquéreurs français ne demandent pas. Puis l’IMU, qu’il faut savoir calculer avantde signer. Puis les dispositifs de rénovation, dont l’état réel en 2026 n’a plus grand-chose à voir avec ce qui circule. Puis les maisons à un euro. Et enfin le rendement, sans complaisance, et les cas où il ne faut pas acheter.

Trois précisions de périmètre. La fiscalité des loyers italiens — cedolare secca, location touristique, code d’identification national, rendement net calculé poste par poste — est au chapitre 18, et nous n’y revenons ici que pour ce que la décision d’achat en dépend. L’immeuble français que vous conservez, l’IVIE qui le frappe et le quadro RWqui le déclare sont au chapitre 17. Le budget mensuel du logement — TARI, condominio, énergie — est au chapitre 29, et la géographie fiscale des régions au chapitre 21. Enfin, l’ordre des décisions compte : le régime fiscal sous lequel vous vivrez en Italie se choisit avantl’achat, pas après. Les chapitres 02, 03 et 04 passent en premier.

Le marché : le prix demandé, le prix constaté, et l’écart entre les deux

Commençons par le volume, parce qu’il dit quelque chose que le prix ne dit pas : la liquidité. En 2025, l’Italie a enregistré 766 757 logements vendus, en hausse de 6,4 %sur 2024, pour un chiffre d’affaires résidentiel d’environ 124 milliards d’euros(+8,8 %). Toutes catégories confondues, plus de 1,6 million de transactions, en hausse de 4,9 %, soit environ 77 000 opérations de plus. Environ 334 000acquisitions ont été financées par emprunt, 52 000 de plus que l’année précédente ; le montant moyen du prêt s’établit autour de 141 000 €, le taux moyen à 3,35 %(−0,25 point), et la part des logements achetés par des personnes physiques à l’aide d’un prêt atteint 45,9 % au plan national (+4,5 points), et 52,4 %dans les huit plus grandes villes (+5,6 points). Côté villes : Rome plus de 37 000 transactions (+6,2 %), soit à elle seule 33 % du marché des huit plus grandes villes, Palerme +9,4 %, Turin +6,8 %, Florence −3,8 % — la seule grande ville en recul. La valeur moyenne du bien vendu ressort à environ 440 000 € à Milan et 270 000 € à Rome comme à Bologne.

Vient ensuite la question du prix, et c’est là que la plupart des guides francophones fabriquent de la fausse précision. Il existe en Italie deux familles de références qui ne mesurent pas la même chose. Les portails d’annonces publient des prix demandés, relevés sur un panel d’annonces en ligne : ils décrivent une offre, pas un marché conclu. L’administration fiscale italienne publie, par l’intermédiaire de l’OMI, des quotations qui sont des fourchettes minimum et maximum de prix constatés, par semestre, par commune et par zone à l’intérieur de la commune, et par usage du bien. C’est la référence que l’administration utilise elle-même. Elle est gratuite, l’historique remonte à 2006, la navigation se fait par cartographie, et il existe une application mobile dédiée. Les données du premier semestre 2025 ont été publiées le 16 octobre 2025, celles du second semestre 2025 en avril 2026.

L’écart entre le prix demandé sur un portail et la fourchette OMI de la zone est l’information utilepour un acquéreur. Il vous dit si le vendeur est au-dessus du marché constaté de son quartier, et de combien. Aucun portail ne vous le dira. Et c’est aussi la référence qui vous servira une seconde fois, plus tard dans ce chapitre : la valeur cadastrale du prezzo-valorese rapproche ou s’éloigne de la fourchette OMI selon les communes, et c’est ce rapport qui détermine l’ampleur de l’économie fiscale.

Deux mentions de ce tableau méritent une explication, parce qu’elles sont le contraire d’une coquetterie. Les cellules « non publiée » ne sont pas des trous : ce sont des refus. La source publie, pour ces régions, des variations sans niveau ou des niveaux sans variation, et nous ne reconstituons pas l’autre moitié. Ce scrupule a une raison précise : la vérification de nos propres documents de travail a fait apparaître une ligne entière de « provinces les plus chères à la location » qui combinait des pourcentages de variation lus comme des euros au mètre carré, un niveau régional pris pour un niveau provincial, et une province importée d’un autre article. Elle a été supprimée. Nous préférons un tableau troué à un tableau complet et faux.

La seconde mention est celle du panel de contrôle. Pour la même région et à quelques mois d’intervalle, les deux grands portails italiens donnent 2 464 et 2 652 €/m² en Toscane, 3 281 et 3 718 €/m²dans le Trentin-Haut-Adige. L’écart vaut 7,6 % et 13,3 % : c’est davantage que la marge de négociation que vous obtiendrez sur le bien. Ils ne mesurent pas le même stock d’annonces ni le même mois de référence. Un guide qui cite un seul portail comme « le prix en Toscane » fabrique une précision qui n’existe pas.Deux autres relevés du même panel de contrôle, en juin 2026, montrent d’ailleurs l’ampleur des écarts internesà une région : dans les Pouilles, la province de Bari ressort à 1 808 €/m² et celle de Tarente à 1 037 €/m² ; en Sicile, la province de Palerme à 1 321 €/m² et celle de Caltanissetta à 629 €/m². Un chiffre régional ne vous dit rien de la commune où vous achetez.

Un dernier mot sur les loyers, que le chapitre 18 traite en détail. Retenez seulement, pour la décision d’achat, l’ordre de grandeur et le sens de la corrélation. Au deuxième trimestre 2026, le loyer moyen demandé s’établit à 15,4 €/m² par mois, plus haut niveau relevé par cette série depuis son origine en 2012, en hausse de 4,2 % sur le trimestre et de 5,5 % sur un an. Rapporté aux prix des mêmes villes, cela donne 5,4 % brut à Milan(23,3 €/m² de loyer contre 5 165 €/m² de prix) et 8,6 % brut à Caltanissetta(4,7 €/m² contre 655 €/m²). Le rendement locatif italien est inversement corrélé au prix, comme partout, mais l’amplitude est forte — et le brut ne dit rien de la vacance, rien de l’impayé, rien de la liquidité à la revente. Nous y revenons à la fin de ce chapitre, du point de vue qui nous intéresse ici : ce que les frais d’entrée font à ce chiffre.

Avant de chercher : deux formalités et une idée fausse

Le codice fiscaleest l’identifiant fiscal italien. Il est indispensable pour signer un acte, ouvrir un compte, souscrire une fourniture d’électricité. Pour un ressortissant français, il se demande au moyen du modèle AA4/8auprès d’un bureau territorial de l’Agenzia delle Entrate, sur rendez-vous, la présence physique au guichet étant obligatoire pour une première attribution à un citoyen de l’Union. Le Consulat général d’Italie à Paris ne le délivre pas aux Français : sa page « Codice fiscale », consultée le 30 juillet 2026, renvoie expressément les citoyens de l’Union à cette procédure. Deux contournements praticables : mandater en Italie un notaire ou un dottore commercialistamuni d’une procuration — ce que l’Agenzia admet pour l’achat immobilier —, ou utiliser le canal automatique lorsqu’il existe. Le détail des pièces se vérifie sur le portail de l’Agenzia avant de prendre rendez-vous.

Le compte bancaire italienn’est pas juridiquement obligatoire pour acquérir. Il devient pratiquement nécessaire dès la signature : IMU, TARI, fournitures, charges de copropriété se prélèvent en Italie, et un prélèvement récurrent sur un compte français reste possible mais alourdit chaque démarche. Le chapitre 28 traite l’ouverture de compte et les obligations déclaratives françaises qui l’accompagnent.

Si votre projet comporte une installation, le séjour de plus de trois mois d’un ressortissant de l’Union est régi en Italie par le D.Lgs. 6 febbraio 2007, n. 30, qui transpose la directive 2004/38/CE. Son article 7, comma 1, lettre b), pose la condition dans ces termes :

« b) dispone per sé stesso e per i propri familiari di risorse economiche sufficienti, per non diventare un onere a carico dell’assistenza sociale dello Stato durante il periodo di soggiorno, e di un’assicurazione sanitaria o di altro titolo idoneo comunque denominato che copra tutti i rischi nel territorio nazionale ; »

Le seuil de ces « ressources suffisantes » n’est pas dans ce texte : son article 9, comma 3, lettre b), renvoie à l’article 29, comma 3, lettre b), du D.Lgs. 286/1998, lequel retient « un reddito minimo annuo derivante da fonti lecite non inferiore all’importo annuo dell’assegno sociale aumentato della metà dell’importo dell’assegno sociale per ogni familiare da ricongiungere ». Deux compléments que le corpus francophone escamote systématiquement. D’abord, le même alinéa ajoute que les revenus des membres du foyer cohabitant s’additionnentpour la détermination de ce revenu — pour un couple, on ne raisonne pas sur une seule tête. Ensuite, l’article 9, comma 3-bis, impose que soit « in ogni caso » appréciée « la situazione complessiva personale dell’interessato » : la commune ne peut pas appliquer un barème de façon purement arithmétique.

Le montant 2026 de l’assegno sociale est de 546,24 € par mois sur treize mensualités, soit 7 101,12 € par an.Il résulte de la revalorisation provisoire de 1,4 % applicable au 1^er janvier 2026, publiée par la circolareINPS n. 153 du 19 décembre 2025. La valeur de 538,69 € que l’on rencontre encore est le millésime antérieur, et non une lecture concurrente de la même année. Le revenu exigé est majoré de la moitié du montant annuel par membre de la famille, soit 3 550,56 € ; il ne s’applique pas comme un barème rigide, le comma 3-bis de l’article 9 imposant l’examen de la situation personnelle d’ensemble.

Les trois étapes : proposta, compromesso, rogito

L’acquisition italienne se déroule en trois temps, et la vraie différence avec la France ne tient pas au nombre d’étapes mais à ce que chacune engage.

La proposta d’acquistoest une offre d’achat écrite, fréquemment accompagnée d’un chèque de garantie remis à l’agence. Elle engage l’acquéreur dès son acceptation par le vendeur.Ce point surprend les Français, habitués à une offre qu’on retire sans conséquence. Une proposta acceptée forme le contrat : ce qui suit n’est plus une négociation, c’est une exécution. On ne signe donc pas une proposta pour « réserver » un bien pendant qu’on réfléchit.

Le contratto preliminare, dit compromesso, est l’avant-contrat. Il doit être enregistré. Sa trascrizione chez le notaire — la publication au registre immobilier — est en revanche facultative, et c’est là que se joue une protection que beaucoup d’acquéreurs français négligent parce qu’elle coûte un peu d’argent. Un compromesso transcrit devient opposable aux tiers : il vous protège contre une hypothèque, une saisie ou une seconde vente qui interviendrait entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif. Un compromesso non transcrit ne vous donne qu’une créance contre un vendeur qui, s’il est insolvable, n’a rien à vous donner. Sur un bien acheté avant travaux, ou avec un délai long entre les deux actes, la transcription du préliminaire est la dépense la plus rentable de l’opération. Avec une limite qu’il faut connaître avant de compter dessus : l’article 2645-bis, comma 3, du code civil italien dispose que les effets de cette transcription cessent et sont réputés n’avoir jamais existé si l’acte définitif n’est pas transcrit dans l’année de la date convenue par les parties et, en tout état de cause, dans les trois ans de la transcription du préliminaire. Sur une vente en l’état futur d’achèvement livrée au-delà de cet horizon, la protection s’éteint avant la remise des clés.

Le rogito, ou atto notarile, est l’acte authentique. Il est suivi de la trascrizione au registre immobilier et de la volturazione cadastrale — la mise à jour du cadastre au nom du nouveau propriétaire. Les deux formalités sont accomplies par le notaire.

Nous décrivons ici la pratique standard, et non un texte que nous aurions lu article par article. Le Consiglio Nazionale del Notariato publie plusieurs guides gratuits qui la documentent — sur la garantie du préliminaire, sur l’achat certifié, sur l’achat sur plan, sur le prêt, sur l’achat aux enchères. Si votre opération sort du cas simple — vente en l’état futur d’achèvement, adjudication, bien indivis, vendeur en difficulté — ces guides sont à lire avant le premier rendez-vous, et le point se fait trancher par le notaire choisi, pas par l’agence.

Le notaire italien n’est pas le notaire français

La différence est structurante et elle change votre rapport de force. Le notaire italien est choisi et payé par l’acquéreur, et il est unique. Il n’y a pas de notaire du vendeur et de notaire de l’acheteur qui se partagent un émolument : il y a un officier public, désigné par celui qui paie, qui vérifie la titularité du bien, l’absence de charges et d’inscriptions, la conformité urbanistique et cadastrale, puis liquide les impôts d’acte et les reverse à l’administration.

Deux conséquences pratiques. La première : ne laissez pas l’agence choisir le notaire. C’est votre droit, c’est vous qui payez, et l’agence n’a aucune qualité pour vous l’imposer. La seconde : la qualité de la vérification préalable dépend de ce que vous demandez. Un notaire à qui l’on demande de passer un acte passe un acte ; un notaire à qui l’on demande de contrôler la conformité urbanistique d’une maison de village agrandie trois fois en cinquante ans fait un autre travail, et le facture. Sur un bien ancien du Sud, c’est exactement le travail qui évite le contentieux.

Qui encaisse quoi, enfin, parce que la question revient toujours. Lorsque le vendeur est un particulier, c’est le notairechargé de l’acte qui liquide l’impôt dû : vous lui versez les sommes, il les reverse à l’Agenzia delle Entrate. Lorsque le vendeur est une entreprise assujettie à l’IVA, la logique se dédouble : l’IVA se verse à l’entreprise venderesse, et les autres impôts — registro, ipotecaria, catastale— se versent au notaire, qui les reverse. Nous restituons ici, en substance, le contenu d’un tableau du guide du notariat italien édition 2025 : c’est une paraphrase, et elle ne doit pas être citée entre guillemets.

Les frais réels, poste par poste — y compris ceux que nous ne chiffrons pas

Voici la décomposition complète. Elle contient deux lignes sans montant, et c’est délibéré.

L’imposta di registro : 9 %, 2 %, et un plancher de 1 000 € qui mord

Le texte est l’article 1^er de la Tariffa, Parte Prima, annexée au D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Il tient en quatre lignes et il commande tout :

« 1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi — 9 per cento — Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) — 2 per cento »

Le même article prévoit 15 % pour les terrains agricoles cédés à des personnes autres que les coltivatori diretti et les imprenditori agricoli professionali inscrits à la prévoyance agricole. Retenez ce taux si votre maison de campagne vient avec des hectares : le terrain ne suit pas le régime du bâti.

Le second texte est l’article 10 du D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, et il porte deux règles que la plupart des pages francophones ratent :

« 2. Nei casi di cui al comma 1, l’imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro.
3. Gli atti assoggettati all’imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta. »

Première conséquence, favorable :l’achat auprès d’un particulier est exonéré d’imposta di bollo, de tributi speciali catastali et de tasse ipotecarie, et les deux imposte ipotecaria e catastale sont fixées à 50 € chacune. Un budget qui ajoute des droits de timbre et des taxes hypothécaires proportionnelles à ces 100 € surestime la note. C’est un point où le réflexe français induit en erreur.

Seconde conséquence, défavorable, et elle vise exactement les petits budgets : le plancher de 1 000 €. Sur une base de 25 000 € au taux prima casade 2 %, l’impôt théorique de 500 € devient 1 000 €. Sur une maison de village affichée à 15 000 €, il est de 1 000 €. Sur une maison à un euro, il est de 1 000 €. Le plancher ne dépend ni du taux ni du prix : il commande dès que l’impôt proportionnel passe en dessous.Nous y revenons dans la section consacrée aux maisons à un euro, parce que c’est là qu’il produit son effet le plus spectaculaire.

Acheter à une entreprise : l’IVA remplace le registro, et le bloc de taux est le seul que nous n’ayons pas lu

Lorsque le vendeur est une entreprise assujettie — un promoteur, une entreprise de construction, une société qui rénove et revend — la vente sort du champ de l’imposta di registro proportionnelle et entre dans celui de l’IVA. Les taux couramment indiqués sont de 10 % en régime ordinaire et 4 % en régime prima casa, portés à 22 %pour les catégories cadastrales A/1, A/8 et A/9 ; les impôts de registro, ipotecaria et catastale deviennent alors fixes, à 200 € chacun. L’IVA s’applique lorsque la vente intervient dans les cinq ans de l’achèvement, ou sur option de l’entreprise au-delà de ce délai.

Ce bloc est le seul de ce chapitre qui ne repose pas sur un texte que nous ayons lu. Il provient de la page de l’Agenzia delle Entrate consacrée aux impôts de l’acquisition et du guide du notariat, consultés le 30 juillet 2026, et non de la Tabella Aannexée au D.P.R. 633/1972. Deux raisons de le faire confirmer par votre notaire avant de signer : d’une part, l’écart entre 4 % et 10 % sur un prix de 300 000 € vaut 18 000 €, ce qui interdit l’approximation ; d’autre part, l’article 16 du D.P.R. 633/1972, siège des taux de TVA, est abrogé au 1^er janvier 2027 par le D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10, et sa numérotation changera.

Une remarque d’arbitrage, en revanche, qui ne dépend pas de ces taux : sur une vente soumise à l’IVA, le prezzo-valore ne joue pas. Le dispositif porte sur l’assiette des impôts de registro, ipotecari et catastali, et ces impôts sont déjà fixes dans ce cas. L’IVA se calcule sur le prix, toujours. Acheter à un promoteur, c’est donc renoncer à l’économie la plus importante de ce chapitre — argument qui n’interdit rien, mais qui doit entrer dans la comparaison entre un bien neuf et un bien ancien équivalent.

Le régime « prima casa » : deux branches ouvertes, pas une

C’est le sujet où le corpus francophone se trompe le plus souvent, et il se trompe dans le sens qui vous coûte de l’argent. On lit partout qu’un Français achetant une résidence secondaire ne peut pas obtenir le taux de 2 % et paie nécessairement 9 %. C’est trop absolu.

Commençons par qui peut demander le régime. Le guide du notariat italien le dit en une phrase : « La richiesta delle « agevolazioni prima casa » può essere effettuata solo nel caso in cui l’acquirente sia una persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale o professionale. » Une personne physique, agissant hors de son activité d’entreprise ou professionnelle. Une SCI, une société italienne, un professionnel achetant pour son cabinet en sont exclus. Le même guide précise, en clair, que la demande peut être faite « sia da cittadini italiani sia da cittadini stranieri », sous réserve des autres conditions. Nous avons vérifié le point : le mot cittadinanza n’apparaît pas dans le texte de la Nota II-bis, et aucune inscription à l’AIRE n’y est exigée. La nationalité française n’est pas un obstacle ; elle n’est pas non plus un critère.

La condition de catégorie cadastrale

Le taux de 2 % vise les case di abitazione à l’exception des catégories A/1, A/8 et A/9— respectivement les logements de type seigneurial, les villas, et les châteaux ou immeubles de valeur historique et artistique. Sont donc éligibles les catégories A/2 à A/7 et A/11. La catégorie A/10 est celle des bureaux : ce n’est pas un logement, et elle n’entre pas dans le régime. Cette condition est objective et vérifiable avant toute négociation : la catégorie figure sur la visura catastale, que le vendeur ou l’agence doit vous produire. Une belle villa toscane classée A/8 ne donnera jamais le 2 %, quel que soit votre projet de vie — et elle ne donnera pas davantage l’exonération d’IMU sur l’abitazione principale. Les deux exclusions frappent ensemble.

La condition de localisation : le texte, et la branche que tout le monde oublie

Voici le texte exact de la Nota II-bis, comma 1, lettre a) :

« a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto ; »

Trois branches alternatives, dont deux sont ouvertes à un acquéreur français.

Première branche — la commune de résidence.Le bien se trouve dans la commune où vous avez votre résidence, ou dans celle où vous l’établirez dans les dix-huit mois de l’acquisition. Dans ce cas, et dans ce cas seulement, la déclaration d’intention de transférer la résidence doit figurer dans l’acte, à peine de déchéance. Ce n’est pas une formalité de style : c’est une condition de forme sanctionnée, et un acte qui l’omet ne se rattrape pas par une déclaration ultérieure.

Deuxième branche — la commune où vous exercez votre activité.Le texte dit « o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ». Cette branche n’exige aucun transfert de résidence et n’exige pas que l’activité soit rémunérée. Le guide du notariat l’écrit noir sur blanc, dans la colonne consacrée à l’habitation située dans la commune où l’acquéreur travaille ou étudie : « L’attività può essere di ogni tipo, ivi incluse quelle senza remunerazione, come ad esempio le attività di studio, di volontariato e sportive. » Et, en clair, à la question de savoir s’il est possible d’acheter dans une commune différente de celle où l’on réside, sans y transférer sa résidence, dès lors qu’on y exerce une activité de travail ou d’étude : « Sì, è possibile. »

Troisième branche — l’expatrié de retour. Elle vise celui qui « si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro » et qui a « risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni »avant son départ : il peut acheter dans sa commune de naissance ou dans celle où il résidait ou exerçait avant de partir. Un Français qui n’a jamais résidé ni travaillé en Italie n’y entre pas : cette branche vise en pratique les Italiens expatriés, et il ne sert à rien de la plaider.

Les deux conditions de non-possession, et leurs champs différents

Elles se ressemblent, elles ne visent pas la même chose, et les résumés les fondent en une seule. La lettre b) du comma 1 exige que l’acquéreur déclare « di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare ». La lettre c) exige qu’il déclare « di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ».

Deux différences de champ, et elles ouvrent des situations que beaucoup d’acquéreurs croient fermées. La condition b) est communale et vise tout logement, mais seulement en titularité exclusive ou en communauté avec le conjoint : une indivision avec des parents, des frères ou des tiers ne fait donc pas obstacle. Et la nue-propriété ne figure pas dans sa liste— propriété, usufruit, usage, habitation — : être nu-propriétaire d’un appartement dans la commune ne vous prive pas du 2 %. La condition c) est nationale, ne vise que les logements déjà acquis sous le régime prima casa, mais elle est plus large dans sa prise : elle inclut la nue-propriété et les quotes-parts, et couvre aussi ce que le conjoint a acquis.

Les dépendances : une par catégorie, et l’ordre des actes compte

Le comma 3 étend le bénéfice aux pertinenze du logement, « anche se con atto separato », mais « limitatamente ad una per ciascuna categoria », pour les unités classées ou classables en C/2, C/6 et C/7— la cave ou le débarras, le garage ou la remise, l’auvent. Une cave, un garage, un auvent : trois dépendances au taux réduit. Un second garage est taxé à 9 %.

Une précision d’ordre chronologique, tirée du guide du notariat et absente de presque toutes les présentations : une dépendance acquise par un acte antérieur à celui du logement n’ouvre pas droit au régime. Seuls l’acte simultané et l’acte postérieur le font. Si le vendeur du garage n’est pas celui de l’appartement et que les deux signatures ne peuvent pas être calées le même jour, faites passer l’appartement en premier. L’ordre des rendez-vous chez le notaire vaut ici quelques milliers d’euros.

Enfin, le comma 2 de la même note, rarement cité : pour les cessions soumises à l’IVA, les déclarations exigées par les lettres a), b) et c) peuvent être faites « oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare ». Sur un achat sur plan à un promoteur, la déclaration peut donc figurer dès le compromesso.

Vous possédez déjà une prima casa : deux ans pour la vendre, plus un an

Le comma 4-bis permet d’acheter une nouvelle prima casasans satisfaire à la condition c), à charge de céder l’ancienne :

« 4-bis. L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due annidalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4. »

Deux ans, et non un an.Le délai a été porté de un à deux ans par l’article 1, comma 116, de la L. 30 dicembre 2024, n. 207, qui a substitué « entro due anni » à « entro un anno » dans le texte de la note. La mesure s’applique aux actes conclus à compter du 1^er janvier 2025. Le guide du notariat le date lui-même dans une note de bas de page : « Il termine è stato così stabilito dalla legge 30 dicembre 2024 n. 207 ; in precedenza era previsto il termine di un anno. » Une grande partie des pages francophones affiche encore un an : pour un acte du 1^erjanvier 2025 ou postérieur, c’est faux, et l’erreur est du mauvais côté puisqu’elle fait vendre dans l’urgence.

Un mot enfin sur le « bonus under 36 », qui exonérait les acquéreurs de moins de trente-six ans. Les sources secondaires consultées le 30 juillet 2026 indiquent qu’il a expiré fin 2024 et n’a pas été prorogé. Nous confirmons un élément négatif borné et vérifiable : le texte de la loi de finances pour 2026, la L. 30 dicembre 2025, n. 199, lu intégralement sur Normattiva le 30 juillet 2026, ne contient aucune disposition prorogeant un régime d’exonération de registro, d’ipotecaria et de catastale pour les acquéreurs de moins de trente-six ans.C’est la seule formulation que nous nous autorisons : elle ne dit pas qu’aucun dispositif jeunes n’existe ailleurs dans l’ordre juridique italien, elle dit ce que cette loi ne fait pas.

HYPOTHESES
          Prix convenu, vendeur particulier ..................... 300 000 €
          Logement de categorie cadastrale A/3 (donc ni A/1, A/8, A/9)
          Rendita catastale supposee ............................. 1 200 € [H]
          Valeur cadastrale prezzo-valore :
            prima casa       1 200 x 1,05 x 110 ................. 138 600 € [H]
            hors prima casa  1 200 x 1,05 x 120 ................. 151 200 € [H]

        CAS 1 - HORS PRIMA CASA, SANS PREZZO-VALORE
          Imposta di registro 9 % x 300 000 € .................... 27 000 €
          Imposta ipotecaria ......................................... 50 €
          Imposta catastale .......................................... 50 €
          Bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali : EXONERES ........ 0 €
          Total des droits ....................................... 27 100 €

        CAS 2 - HORS PRIMA CASA, AVEC PREZZO-VALORE
          Imposta di registro 9 % x 151 200 € .................... 13 608 €
          Ipotecaria + catastale .................................... 100 €
          Total des droits ....................................... 13 708 €
          Economie contre le cas 1 ............................... 13 392 €
          A quoi s'ajoute la reduction legale de 30 % des honoraires
          notariaux (art. 1, c. 497, L. 266/2005)

        CAS 3 - PRIMA CASA, AVEC PREZZO-VALORE
          Imposta di registro 2 % x 138 600 € ..................... 2 772 €
            (superieur au plancher legal de 1 000 €)
          Ipotecaria + catastale .................................... 100 €
          Total des droits ........................................ 2 872 €
          Ecart avec le cas 1 .................................... 24 228 €

        CE QUE CE TABLEAU NE CONTIENT PAS
          Honoraires du notaire ......................................... ?
          Commission d'agence, usage 3 % HT + IVA 22 % ............. 10 980 €
          Traduction, interprete, procuration ............................ ?

        [H] = hypothese de travail, pas une donnee de marche

La déchéance : ce qu’elle coûte, et comment on la désamorce

Le comma 4 de la Nota II-bisorganise la sanction. Nous en donnons ici la partie utile, dans le texte :

« 4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. […] Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. »

Quatre causes de déchéance, donc : la déclaration mensongère ; la cession à titre onéreux ou gratuit dans les cinq ansde l’acquisition — la donation à un enfant compte ; le non-transfert de la résidence dans les dix-huit mois lorsque la première branche a été invoquée ; et le défaut de revente de la précédente prima casa dans les deux ans lorsque le comma 4-bis a été utilisé.

HYPOTHESES
          Prix convenu, vendeur particulier ..................... 300 000 €
          Base retenue a l'acte : le prix (pas de prezzo-valore)
          Regime demande : prima casa, taux de 2 %
          Cause de decheance : residence non transferee dans les 18 mois

        CE QUI A ETE PAYE A L'ACTE
          Imposta di registro 2 % x 300 000 € ..................... 6 000 €
          Ipotecaria + catastale, 50 € chacune ...................... 100 €
          Total verse ............................................. 6 100 €

        CE QUI DEVIENT DU
          Imposta di registro au taux ordinaire 9 % x 300 000 € .. 27 000 €
          Differentiel de registro restant a payer ............... 21 000 €
          Sovrattassa de 30 % (Nota II-bis, comma 4)
            borne haute : 30 % x 27 000 € ......................... 8 100 €
            borne basse : 30 % x 21 000 € ......................... 6 300 €
          Interets de mora (art. 55, c. 4, DPR 131/1986) ................ ?

        TOTAL A DECAISSER, HORS INTERETS
          Borne haute .......................................... 29 100 €
          Borne basse .......................................... 27 300 €

        LA MEME SITUATION, DESAMORCEE PAR UN RAVVEDIMENTO OPEROSO
          Declaration a l'ufficio dans les 18 mois de l'acte, avant
          toute notification : on paie le differentiel de droits et
          les penalites reduites du ravvedimento, sans la sovrattassa
          de 30 % au taux plein
          Differentiel de droits ................................ 21 000 €
          Penalites reduites et interets ................................ ?
          Economie contre la borne haute .................. jusqu'a 8 100 €

Voilà le point que presque aucun guide francophone ne mentionne, et il change la nature du risque. La déchéance se désamorce.Le guide du notariat consacre un tableau entier à l’hypothèse où « l’acquéreur ne peut plus ou ne veut plus transférer sa résidence » : la démarche est possible dans les dix-huit mois de l’acte d’achat, et de même dans les deux ans de l’acte pour la revente de la précédente prima casa, en recourant au ravvedimento operoso. Pour un acquéreur français dont le projet d’installation échoue — une mutation qui tombe, une santé qui se dégrade, un couple qui se sépare — c’est la différence entre payer le seul différentiel de droits et payer ce différentiel plus une majoration de 30 % et des intérêts. La condition est d’agir avantque l’administration ne notifie, et de ne pas laisser passer le terme en espérant que personne ne verra rien.

Et si vous rachetez dans l’année en demandant à nouveau le régime, un crédit d’impôt de réacquisitionvous est ouvert. Le guide du notariat le décrit ainsi : « In caso di acquisto, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è già fruito delle agevolazioni prima casa, di un’altra casa di abitazione con richiesta delle medesime agevolazioni, l’acquirente ha diritto a un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Per poter fruire di detto credito l’acquirente deve rendere apposita dichiarazione dell’atto di acquisto della nuova casa di abitazione. »

Le montant est la plus petitedes deux sommes : l’impôt payé lors du premier achat aidé, ou l’impôt dû au titre du nouvel achat. Les deux exemples du notariat le disent mieux qu’une règle : 2 500 € payés et 1 000 € dus donnent un crédit de 1 000 € ; 2 500 € payés et 3 000 € dus donnent un crédit de 2 500 €. Le crédit s’impute en diminution de l’imposta di registrodue sur l’acte qui l’engendre, ou des impôts de registro, ipotecaria, catastaleet de succession et donation dus sur des actes postérieurs, ou de l’IRPEF de la déclaration suivante, ou en compensation avec d’autres impôts et cotisations. Deux réserves : la liste des utilisations est une paraphrase du guide du notariat, et nous n’avons pas relu la base légale du crédit sur Normattiva. Retenez surtout la condition de forme, parce qu’elle est éliminatoire : la déclaration doit figurer dans l’acte d’achat du nouveau logement.Un crédit d’impôt non demandé dans l’acte est un crédit perdu.

Le prezzo-valore : l’économie la plus importante de l’opération, et il faut la demander

Si vous ne deviez retenir qu’une phrase de ce chapitre, ce serait celle-ci : sur un achat de logement à un particulier, les droits d’enregistrement peuvent être calculés sur la valeur cadastrale du bien et non sur son prix, à la seule condition que vous le demandiez au notaire dans l’acte. Le mécanisme s’appelle le prezzo-valore, il existe depuis le 1^erjanvier 2006, il n’est jamais automatique, et il n’est presque jamais mentionné dans les présentations françaises de l’achat en Italie.

Le texte est l’article 1^er, comma 497, de la L. 23 dicembre 2005, n. 266 :

« 497. In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro […] per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico […] indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento. »

Quatre choses dans ce seul alinéa. Le dispositif est ouvert aux seules cessions au profit de personnes physiques n’agissant pas dans l’exercice d’une activité commerciale, artistique ou professionnelle, et portant sur des logements et leurs dépendances— ce qui exclut les bureaux, les locaux commerciaux, les terrains. Il s’exerce sur demande de l’acquéreur faite au notaireau moment de la cession. Il n’autorise pas à cacher le prix : les parties restent obligées de l’indiquer dans l’acte. Et il emporte, dans la loi elle-même, une réduction de 30 % des honoraires notariaux— ce n’est pas un usage, c’est la dernière phrase du comma.

La base de calcul renvoie à l’article 52, comma 4, du D.P.R. 131/1986, qui pose le principe du multiplicateur : ne sont pas soumis à rectification le prix ou la valeur déclarés d’un immeuble inscrit au cadastre avec attribution de rendita, dès lors qu’ils n’excèdent pas, pour les bâtiments, « cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito ». Le comma 5 permet de modifier ces multiplicateurs par décret ministériel en cas de divergence sensible avec les valeurs de marché.

Reste l’ordre de grandeur du gain, et il faut le donner avec sa réserve. La valeur cadastrale italienne est typiquement inférieure de 30 à 70 % au prix de marché.Cette fourchette provient d’une source secondaire de calcul en ligne, pas d’une donnée officielle : elle donne l’ampleur du phénomène, pas une prévision pour votre bien. La seule manière de savoir ce que le prezzo-valore vous fera économiser est de relever la rendita catastale sur la visura et de faire le calcul avant de signer le compromesso. Sur les biens où la renditaest très ancienne et le marché tendu — les centres historiques du Nord, les zones touristiques — l’écart est maximal. Sur un bien récent ou dont le classement cadastral a été révisé, il se resserre.

Notre position de cabinet, et elle est franche : sur un achat hors prima casataxé à 9 %, le prezzo-valoreest souvent la plus grosse économie de toute l’opération, et il se cumule avec la réduction de 30 % des honoraires. Il faut le demander expressément, et il faut le dire au notaire dès la prise de rendez-vous, pas le jour de la signature. Un acquéreur français qui ne connaît pas le dispositif ne se le verra pas toujours proposer : la demande émane de lui, la loi le dit.

L’IMU : le calcul à faire avant de signer, pas après la première échéance

L’imposta municipale propriaest l’équivalent italien de la taxe foncière, avec une différence de taille : elle ne frappe pas l’habitation principale. Le comma 740 de l’article 1 de la L. 27 dicembre 2019, n. 160est explicite : « Il presupposto dell’imposta è il possesso di immobili. Il possesso dell’abitazione principale o assimilata […] non costituisce presupposto dell’imposta, salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. » Pour un appartement ou une maison ordinaires où vous demeurez habituellement et où vous êtes inscrit à l’anagrafe, l’IMU est de zéro. Le chapitre 29 en tire les conséquences budgétaires ; ce qui nous intéresse ici, c’est la décision d’achat, et pour elle il faut savoir calculer l’IMU d’un bien qui n’est pas votre habitation principale.

Un point de droit que la page ministérielle italienne elle-même n’a pas encore mis à jour, et qui vise très exactement le schéma d’installation progressive d’un couple franco-italien. Le texte de 2019 définissait l’abitazione principale par référence à la demeure et à la résidence anagraphique du possesseur et des membres de son nucleo familiare, et limitait l’avantage à un seul immeuble par foyer. La Corte costituzionale, par la sentenza n. 209 des 12 septembre – 13 octobre 2022 (publiée à la Gazzetta Ufficiale, 1^re série spéciale n. 42 du 19 octobre 2022, code T-220209), a déclaré cette rédaction inconstitutionnelle. Elle a annulé le premier périodedu comma 741, lettre b), en tant qu’il exigeait la demeure et la résidence du nucleo familiare en plus de celles du possesseur, et le second période en entier— celui qui limitait l’avantage à « un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo familiare » — dans sa rédaction d’origine comme dans celle issue du D.L. 146/2021.

Traduction concrète : l’abitazione principale se définit désormais par la demeure habituelle et la résidence anagraphique du seul propriétaire, sans considération du reste du foyer. Deux conjoints — ou partenaires d’union civile — qui demeurent effectivement et sont inscrits à l’anagrafe dans deux logements distincts, même commune ou communes différentes, y compris dans deux États, bénéficient chacunde l’exonération sur le sien. La Cour précise en revanche que, lorsque le couple a la même demeure habituelle, l’exonération ne joue qu’une fois. Une décision qui réécrit le texte d’une loi ne relève pas de la jurisprudence d’interprétation : elle fait partie du texte. La page du ministère de l’Économie et des Finances reproduit encore la rédaction antérieure : ne pas s’y fier sur ce point.

L’assiette et les multiplicateurs

Le comma 745 pose l’assiette : la valeur s’obtient en appliquant aux rendite cadastrales en vigueur au 1^er janvier de l’année, revalorisées de 5 %, des multiplicateurs qu’il énumère : 160pour le groupe cadastral A et les catégories C/2, C/6 et C/7, à l’exclusion de A/10 ; 140pour le groupe B et les catégories C/3, C/4 et C/5 ; 80 pour D/5 et pour A/10 ; 65pour le groupe D hors D/5 ; 55 pour C/1. Pour les terrains agricoles et non cultivés, le comma 746 retient le reddito dominicale revalorisé de 25 % et un multiplicateur de 135.

Une correction à faire, parce qu’elle circule : certaines pages donnent 140pour les catégories C/2, C/6 et C/7 — cave, garage, auvent. C’est faux. Le texte les range expressément avec le groupe A, à 160. Sur un garage dont la renditaest de 200 €, l’écart entre les deux multiplicateurs vaut environ 36 € par an au taux de base : modeste, mais c’est une erreur qui se reproduit sur chaque dépendance et sur chaque année.

Deux points de calendrier, et un point de calcul. Les échéances sont fixées par le comma 762 : les redevables versent l’impôt « in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre », l’acompte étant calculé sur les taux et détractions des douze mois de l’année précédente ; un paiement en une seule fois reste possible avant le 16 juin. Et le comma 761 pose la proratisation : « L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso ». Une acquisition en cours d’année ne se calcule donc pas en année pleine.

DONNEES A RELEVER SUR LA VISURA CATASTALE
          Rendita catastale ...................................... 1 200 € [H]
          Categorie cadastrale ..................................... A/3
          Commune : taux a relever sur le Portale del federalismo fiscale

        ASSIETTE
          Rendita revalorisee de 5 % (art. 3, c. 48, L. 662/1996)  1 260 €
          Moltiplicatore, groupe A hors A/10 (comma 745, a) .......... 160
          Base imponibile ....................................... 201 600 €

        IMU ANNUELLE, SELON LE TAUX DE LA COMMUNE
          Aliquota de base 0,86 % (comma 754) ..................... 1 734 €
          Plafond communal de droit commun 1,06 % ................. 2 137 €
          Plafond avec majoration ex-TASI 1,14 % (comma 755) ...... 2 298 €
          Commune ayant reduit jusqu'a l'azzeramento .................. 0 €

          Ecart entre le taux de base et le plafond majore ......... 564 €/an
          soit, sur quinze ans de detention ...................... 8 460 €

        ANNEE D'ACQUISITION - PRORATISATION (comma 761)
          Acquisition le 20 septembre, taux 1,06 %
            3 mois de possession : 2 137 x 3/12 ..................... 534 €
            4 mois de possession : 2 137 x 4/12 ..................... 712 €
          L'ecart d'un mois vaut ici .............................. 178 €

        SI LE BIEN EST L'ABITAZIONE PRINCIPALE
          Demeure habituelle ET residence anagraphique dans le bien,
          categorie autre que A/1, A/8, A/9 ........................... 0 €

Les réductions d’assiette, et une formulation qu’il ne faut pas inverser

Le comma 747 réduit l’assiette de 50 %dans trois cas, et deux d’entre eux concernent directement des acquéreurs français. Premièrement, les bâtiments d’interesse storico o artisticoau sens de l’article 10 du D.Lgs. 42/2004 — le classement patrimonial italien. Deuxièmement, les bâtiments « dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati », et limitativement pour la période de l’année pendant laquelle ces conditions existent. C’est la situation d’une maison de village achetée en ruine et non encore rénovée : la déclaration d’inhabitabilité, si elle est obtenue, divise l’IMU par deux pendant les travaux. Elle ne s’obtient pas d’office et suppose une démarche auprès de la commune.

Troisièmement, les unités données en comodato— prêt à usage — par le redevable à des parents en ligne directe au premier degré, c’est-à-dire ses enfants ou ses parents, qui les utilisent comme abitazione principale. Trois conditions cumulatives : le contrat doit être enregistré ; le prêteur doit ne posséder qu’un seul logement en Italie ; et il doit résider anagraphiquement et demeurer habituellement dans la commune où se trouve l’immeuble prêté. Le texte ajoute une extension favorable : le bénéfice s’applique aussi lorsque le prêteur possède, en plus de l’immeuble prêté, un autre immeuble affecté à sa propre habitation principale dans la même commune. Les catégories A/1, A/8 et A/9 sont exclues.

Une dernière réduction circule dans les forums d’expatriés et il faut la désamorcer : celle de 50 % réservée aux retraités résidant à l’étranger, introduite au 1^erjanvier 2021 par l’article 1, comma 48, de la L. 178/2020, avec une TARI réduite de deux tiers, sur une seule unité résidentielle ni louée ni prêtée. Elle suppose deux choses cumulatives : résider hors d’Italie et être titulaire d’une pension liquidée en régime de convention internationale avec l’Italie, avec inscription à l’AIRE. Un Français qui s’installe en Italie devient résident et n’y a pas droit ; un Français qui garde une maison en Italie sans y résider n’a pas de pension conventionnée avec l’Italie s’il n’y a jamais cotisé. Elle ne concerne donc à peu près aucun de nos lecteurs, et nous ne la présentons pas comme un avantage accessible. Nous la décrivons sur sources secondaires, sans avoir relu le texte.

Rénover : les taux réels de 2026, et le piège qui rend les bonus inutilisables

C’est le domaine où l’information francophone est la plus périmée, et de loin. On lit encore des pages qui présentent le Superbonus à 110 % comme un dispositif courant, le bonus barrières architecturales à 75 % comme disponible, et l’escompte sur facture comme une modalité de paiement. Voici ce qui existe en 2026, sur les textes consolidés lus le 30 juillet 2026.

La loi de finances pour 2026, la L. 30 dicembre 2025, n. 199 (GU Serie Generale n. 301 du 30 décembre 2025, Supplemento Ordinario n. 42, entrée en vigueur le 1^erjanvier 2026), n’a pas créé de dispositif : son comma 22 a décalé d’un an la baisse des taux. Ce qui devait passer à 30 % et 36 % en 2026 reste à 36 % et 50 %, et bascule en 2027.

Le taux majoré n’est pas automatique : il suppose deux conditions cumulatives, écrites dans le texte du comma 1. Il faut être titulaire du droit de propriété ou d’un droit réel de jouissance, et il faut que les travaux portent sur l’unité affectée à l’abitazione principale. Un locataire ou un comodatario, qui peut par ailleurs bénéficier de la détraction, ne peut pasobtenir le taux majoré. Et un point n’est pas tranché : la date à laquelle la qualité d’abitazione principale s’apprécie— début des travaux ? paiement ? achèvement ? — n’est pas précisée par le texte, et les instructions de l’Agenzia sur le comma 22 nous manquaient au 30 juillet 2026. Sur un projet où vous rénovez avant d’emménager, l’écart entre 50 et 36 % sur 96 000 € vaut 13 440 € : le point se fait trancher par un commercialistaavant d’engager la première facture.

Deux exclusions à connaître. Le texte du comma 1 exclut expressément les dépenses de remplacement d’installations de chauffage par des chaudières uniquement alimentées en combustibles fossiles— remplacer une vieille chaudière au fioul par une chaudière au gaz ne donne droit à rien. Et l’article 16-bis, comma 5, du TUIR réduit la détraction de moitiépour les unités affectées en partie à l’exercice d’un art, d’une profession ou d’une activité commerciale : l’appartement dont une pièce sert de cabinet ne rend que la moitié.

Enfin, la trajectoire au-delà de 2027, parce qu’elle commande tout plan de travaux pluriannuel. Les taux de 36 et 50 % sont des majorations temporaires portées par le D.L. 63/2013. Au-delà de 2027, c’est le régime de droit commun du TUIR qui reprend, et il est nettement moins favorable : l’article 16-bis, comma 3-ter, dispose que « per le spese agevolate ai sensi del presente articolo sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033 […] l’aliquota di detrazione è ridotta al 30 per cento », sur un plafond de 48 000 €. Un chantier étalé sur 2026, 2027 et 2028 ne rendra pas le même taux chaque année, et l’ordre dans lequel on engage les postes n’est pas neutre.

Le piège : ce sont des détractions d’impôt, pas des subventions

Voici le point décisif, et il disqualifie une bonne partie du discours commercial sur « les aides italiennes à la rénovation ». Les bonus italiens sont des détractions — des réductions de l’IRPEF brute due —, étalées sur dix ans, et le texte précise qu’elles s’imputent « fino a concorrenza » de l’impôt brut. Une annuité qui excède l’impôt dû est perdue : elle n’est ni remboursée, ni reportée.Ce n’est pas un crédit d’impôt à la française.

Trois conséquences, dans l’ordre de gravité pour notre clientèle.

Un non-résident fiscal italien sans IRPEF italienne ne récupère rien.Un Français qui achète une résidence secondaire en Italie, la rénove pour 80 000 €, et n’y perçoit aucun revenu imposable en Italie, n’a aucun impôt sur lequel imputer sa détraction. Il paie ses travaux au prix plein. Une nuance vaut d’être vérifiée au cas par cas : un non-résident qui perçoit des loyers italiens imposés à l’IRPEF ordinaire — donc hors cedolare secca— dispose d’une capacité d’absorption réelle, et l’arbitrage change.

Un résident ayant opté pour le forfait des nouveaux résidents a une capacité mécaniquement réduite.L’optant n’a d’IRPEF ordinaire que sur ses revenus de source italienne : si l’essentiel de ses revenus est étranger et couvert par la somme forfaitaire, l’assiette sur laquelle imputer dix annuités de détraction est faible ou nulle. Le chapitre 02 traite le régime lui-même ; retenez ici que l’option pour le forfait et un plan de travaux subventionné se contrarient, ce qu’aucune brochure ne dit.

Un propriétaire optant pour la cedolare secca perd deux fois.Première perte : la cedolaresort les loyers de l’IRPEF et réduit d’autant l’impôt sur lequel imputer les détractions en cours. Seconde perte, et celle-là est contre-intuitive : l’article 3, comma 7, du D.Lgs. 23/2011 dispose que, lorsque des dispositions subordonnent un avantage à des conditions de revenu, « si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca », y compris pour l’ISEE. Le loyer sort de l’impôt mais reste dans le revenu de référencequi détermine le droit aux détractions et le plafond global. Moins d’impôt sur lequel imputer, et aucun allègement du seuil. L’arbitrage cedolare secca contre barème doit donc intégrer les détractions en cours, ce que ne fait presque aucun simulateur.

DEPENSE ET DROIT THEORIQUE
          Depense engagee en 2026 ................................ 60 000 €
          Plafond de depense par unite immobiliere ............... 96 000 €
          Taux, residence principale du titulaire du droit reel ..... 50 %
          Detraction totale ...................................... 30 000 €
          Etalement : 10 annuites egales ..................... 3 000 €/an

        CAS A - RESIDENT ITALIEN, IRPEF BRUTE ANNUELLE DE 9 000 €
          Annuite imputable ....................................... 3 000 €
          Fraction perdue ............................................. 0 €
          Recuperation sur dix ans ............................... 30 000 €
          Cout reel des travaux .................................. 30 000 €

        CAS B - RESIDENT ITALIEN, IRPEF BRUTE ANNUELLE DE 1 800 €
          Annuite imputable ....................................... 1 800 €
          Fraction perdue chaque annee ............................ 1 200 €
            ni remboursee, ni reportee
          Recuperation sur dix ans ............................... 18 000 €
          Cout reel des travaux .................................. 42 000 €

        CAS C - NON-RESIDENT SANS REVENU IMPOSABLE EN ITALIE
          IRPEF brute ................................................. 0 €
          Annuite imputable ........................................... 0 €
          Recuperation sur dix ans .................................... 0 €
          Cout reel des travaux .................................. 60 000 €

        POUR MEMOIRE - LE MEME CHANTIER AU TAUX NON MAJORE DE 36 %
          Bien qui n'est pas l'abitazione principale du titulaire
          Detraction totale ...................................... 21 600 €
          Annuite ............................................ 2 160 €/an
          Memes regles d'imputation, memes pertes possibles

        [H] = hypothese de travail

Le plafond global des détractions, et la fenêtre de 2024

Un second étage de contrainte s’ajoute pour les revenus élevés, et il est presque toujours absent des présentations. L’article 16-ter du TUIR — l’article 18 du texte unique à compter du 1^er janvier 2027 — plafonne globalement les détractions selon le revenu et la composition du foyer. Le plafond joue au-delà de 75 000 € de revenu global ; l’importo base est de 14 000 € entre 75 000 et 100 000 €, et de 8 000 € au-delà ; ce montant est multiplié par un coefficient de 0,50 sans enfant, 0,70 avec un enfant, 0,85 avec deux, et 1 au-delà de deux ou avec un enfant handicapé. Le revenu global se prend net du revenu de l’habitation principale.

Un contresens à ne pas commettre sur ce coefficient : les enfants qui comptent sont ceux qui se trouvent dans les conditions de l’article 12, comma 2, du TUIR, c’est-à-dire fiscalement à charge— revenu inférieur à 2 840,51 €, ou 4 000 € avant 24 ans — et non les enfants ouvrant droit à la detrazionede 21 à 29 ans. Un enfant de huit ans compte pour le coefficient alors qu’il n’ouvre droit à aucune detrazione. À ce plafond s’ajoute une mesure nouvelle de la loi de finances pour 2026 : le comma 4 de la L. 199/2025 insère un comma 5-bis à l’article 16-ter, qui diminue de 440 € le montant de la détraction pour les contribuables dont le revenu global dépasse 200 000 €. Trois catégories de charges sont visées, et non une : les charges détractibles à 19 %, à l’exception des dépenses de santéde l’article 15, comma 1, lettre c) ; les libéralités aux partis politiques ; les primes d’assurance contre les risques catastrophiques.

Ce qui a disparu, et ce qu’il ne faut plus promettre

Le bonus barrières architecturales à 75 %.Il existait à l’article 119-ter du D.L. 34/2020, au taux de 75 % réparti sur cinqannuités, sur 50 000 € pour un bâtiment unifamilial, 40 000 € par unité pour les immeubles de deux à huit unités et 30 000 € par unité au-delà, pour la réalisation d’escaliers, rampes, ascenseurs, monte-escaliers et plateformes élévatrices dans des bâtiments existants. Formulation exacte de ce que nous avons vérifié : le texte consolidé de l’article 119-ter, consulté sur Normattiva le 30 juillet 2026, limite la détraction aux dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2025, et la L. 199/2025, lue intégralement, ne contient aucune disposition le prorogeant. Les travaux de suppression de barrières relèvent désormais du bonus ristrutturazioneordinaire, l’article 16-bis, comma 1, lettre e), du TUIR les visant expressément.

Le Superbonus.Les deux lectures qui circulent — « il n’existe plus » et « il existe encore » — sont chacune à moitié vraies. Le régime général s’éteint après 2025 : le comma 8-bis de l’article 119 du D.L. 34/2020 borne la détraction aux dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2025, au taux de 110 % jusqu’en 2022, 90 % en 2023, 70 % en 2024 et 65 % en 2025 — et ce comma vise, il faut le préciser, les seules interventions effectuées par les copropriétés et par certaines catégories de personnes que le comma 9 énumère.

Une survivance existe en 2026, et elle est étroite au point d’être presque théorique pour notre clientèle. Le comma 8-ter.1 maintient le taux de 110 % pour les dépenses supportées en 2026, mais exclusivement : dans les communes des territoires frappés par les séismes du 6 avril 2009 en Abruzzes et par ceux survenus à compter du 24 août 2016 dans le Latium, les Marches, l’Ombrie et les Abruzzes où l’état d’urgence a été déclaré ; pour les seules interventions des commi 1-ter et 4-quater ; dans les seuls cas régis par l’article 2, comma 3-ter.1, du D.L. 11/2023 ; et à condition d’exercer l’option de l’article 121, comma 1. Sauf achat dans un cratère sismique, aucun de nos clients n’y sera éligible. Il ne faut donc pas écrire que « le Superbonus existe encore » sans cette liste complète : la formule sans ses conditions est une promesse.

L’escompte sur facture et la cession de créance.Nous ne tranchons pas dans le détail. Ce que nous pouvons écrire, sur le texte lu : le comma 8-ter.1 subordonnela survivance de 2026 à l’exercice de l’option de l’article 121, ce qui montre que cette option n’est pas universellement fermée mais qu’elle est réservée à des cas résiduels. Pour le reste, la formulation admissible est celle-ci : les sources spécialisées consultées le 30 juillet 2026 indiquent que la cession de créance et l’escompte sur facture ne sont plus disponibles pour les bonus ordinaires. Le texte de l’article 121 et des décrets qui l’ont restreint nous manque, et nous ne l’écrirons pas autrement.

Trois dispositifs que nous ne documentons pas. Le bonus facciate, le bonus verde et le bonus colonninesont présentés comme expirés par une source spécialisée consultée le 30 juillet 2026 ; nous ne l’avons pas vérifié sur texte et nous n’affirmons rien. Le Conto Termico 3.0, qui n’est pas une détraction fiscale mais une incitation directe versée par le gestionnaire des services énergétiques, est présenté par la même source comme institué par un décret ministériel du 7 août 2025 et couvrant jusqu’à 65 % des coûts. Source unique, site du gestionnaire non joignable à cette date : nous ne le publions pas comme une donnée.Si votre projet en dépend, faites-le vérifier avant d’arrêter votre budget — un mécanisme de versement direct serait précisément celui qui résout le problème du non-résident sans IRPEF italienne, ce qui rend la vérification d’autant plus utile.

Les maisons à un euro : ce que l’opération coûte vraiment

Il faut commencer par une mise au point de méthode, parce qu’elle conditionne tout ce qui suit. Nous n’avons pas établi, sur source primaire, de cadre légal national régissant les ventes municipales à un euro. Ces opérations sont organisées commune par commune, par des bandi— des appels publics — dont chaque conseil municipal fixe les conditions : prix d’appel, obligation et délai de travaux, garantie exigée, durée de conservation imposée, pénalités. Nous ne les documentons pas, et nous n’inventerons ni un montant de caution, ni un délai de chantier, ni une pénalité type. Ce que nous pouvons établir, en revanche — et c’est l’essentiel de la réponse —, c’est ce que l’opération coûte sous le droit commun italien que ce chapitre vient de documenter. Et cela suffit à trancher la plupart des dossiers.

PRIX AFFICHE .................................................. 1 €

        DROITS D'ENREGISTREMENT
          Imposta di registro proportionnelle
            9 % de 1 € = 0,09 €, ou 2 % de 1 € = 0,02 €
            PLANCHER LEGAL (art. 10, c. 2, D.Lgs. 23/2011) ....... 1 000 €
            le taux ne change rien : c'est le plancher qui commande
          Imposta ipotecaria (art. 10, c. 3) ......................... 50 €
          Imposta catastale (art. 10, c. 3) .......................... 50 €
          Bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali : EXONERES ........ 0 €
          SOUS-TOTAL, MINIMUM CERTAIN ............................ 1 100 €
            soit 1 100 fois le prix affiche

        CE QUI S'AJOUTE ET QUE NOUS NE CHIFFRONS PAS
          Honoraires du notaire ......................................... ?
          Traduction, interprete assermente, procuration ................ ?
          Geometre, releves, conformite urbanistique et cadastrale ...... ?
          Garantie ou caution exigee par le bando communal .............. ?
          Travaux ....................................................... ?

        TRAVAUX - CE QUE LA DETRACTION REND
          A un resident italien imposable, taux majore 50 % ..... 50 % [S]
          A un resident italien imposable, taux non majore ..... 36 % [S]
          A un non-resident sans revenu imposable en Italie ......... 0 € [S]
            la detraction s'impute sur l'IRPEF brute, fino a concorrenza :
            sans impot italien, il n'y a rien sur quoi l'imputer

        IMU PENDANT LES TRAVAUX
          Bien qui n'est pas l'abitazione principale : 0,86 % a 1,14 %
          Bien declare inagibile ou inabitabile ET non utilise :
            assiette reduite de 50 % (comma 747, b), pour la seule
            periode de l'annee ou la condition existe

        [S] = etabli sur texte

Trois observations, dans l’ordre où elles comptent.

La première est fiscale, et elle est décisive.Le modèle économique de la maison à un euro repose entièrement sur la rénovation subventionnée : on achète pour rien, on rénove pour beaucoup, et l’État italien rembourse une part importante du chantier. Ce raisonnement tient pour un résident fiscal italien avec une IRPEF suffisante. Il ne tient pas pour un Français qui reste résident fiscal français et n’a aucun revenu imposable en Italie.La détraction ne se transforme pas en chèque : elle s’impute sur un impôt italien, elle est perdue à défaut d’impôt, et elle est perdue définitivement annuité par annuité. Un chantier de 90 000 € qui « coûte 45 000 € » dans la présentation coûte 90 000 € à qui ne paie pas d’IRPEF en Italie. C’est le point sur lequel nous voyons le plus d’acquéreurs se tromper, et l’erreur porte sur des dizaines de milliers d’euros.

La deuxième est favorable, et il faut la donner aussi.Construire et rénover coûte réellement moins cher en Italie qu’en France. L’indice Eurostat de niveau des prix pour la construction de logements résidentiels, base UE27 = 100 en 2024, s’établit à 76,8 en Italie contre 105,3 en France, soit un écart de −27,1 %. C’est un des écarts les plus larges de toute la comparaison franco-italienne, très supérieur à l’écart général de niveau des prix. Deux réserves : l’indice est nationalet ne dit rien de la disponibilité des artisans dans un village de six cents habitants du Molise, où la rareté de la main-d’œuvre peut annuler l’avantage ; et il mesure un niveau de prix, pas un devis.

La troisième porte sur la sortie, et elle est rarement présentée.Si vous revendez dans les cinq ans de l’acquisition, la plus-value est imposable — nous y venons à la section suivante — mais l’article 68, comma 1, du TUIR retient comme coût de revient le prix d’achat « aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo ». Les travaux entrent donc dans le coût de revient et réduisent la plus-value taxable, sauf dans le cas particulier du Superbonus à 110 % avec option de cession ou d’escompte. Au-delà de cinq ans, la plus-value est hors du champ de l’impôt. Ce n’est pas un argument pour acheter, mais c’est un argument contre l’idée que l’opération serait fiscalement piégée à la revente.

Notre position, et elle est courte. L’opération a du sens dans un cas de figure précis : vous vous installez réellement en Italie, vous y aurez une IRPEF suffisante pour absorber dix annuités de détraction, vous demandez le régime prima casaen transférant votre résidence dans la commune, et vous avez un horizon de détention long. Elle n’a pas de sens si vous restez résident fiscal français, si vous n’avez pas de revenu italien, ou si vous raisonnez en placement à cinq ans. Et elle ne se décide jamais sur un prix d’affichage : le prix n’est pas la variable de cette opération, le coût des travaux et votre situation fiscale italienne le sont.

Revendre : un couperet à cinq ans, pas une pente sur vingt-deux

C’est la différence de structure la plus importante avec la France, et elle change la manière de raisonner un horizon de détention. L’article 67, comma 1, lettre b), du TUIR range parmi les revenus divers « le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni », à l’exclusion de ceux acquis par succession et des unités urbaines qui, « per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione », ont été affectées à l’abitazione principale du cédant ou de ses proches — et, en tout état de cause, les plus-values de cession de terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Cinq règles, dont quatre dans ce seul alinéa et une tirée de l’article 68, comma 1. Une : la plus-value est imposable si le bien a été acquis ou construit depuis cinq ans ou moins ; au-delà, elle est hors du champ. Deux : les biens reçus par succession sont exclus, quelle que soit la durée de détention. Trois : sont exclues les unités affectées à l’abitazione principale du cédant ou de ses proches pendant la majeure partie de la période de détention. Quatre : les terrains constructibles sont imposables « in ogni caso », sans condition de durée. Cinq : pour un bien reçu par donation, le délai de cinq ans court depuis l’acquisition par le donateur, ce qui est favorable et rarement signalé.

Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention en Italie.Un Français habitué à la mécanique des vingt-deux ans pour l’impôt et des trente ans pour les prélèvements sociaux doit changer de raisonnement : ce n’est pas une pente, c’est un seuil. Le quatrième anniversaire de l’acte et le sixième ne se ressemblent pas.

Quand la plus-value est imposable, elle l’est en principe au barème progressif, en s’ajoutant au revenu global — soit, en 2026, un barème à trois tranches de 23, 33 et 43 %, majoré des addizionalirégionale et communale qui portent le taux marginal jusqu’à 47,23 %. Mais l’article 1^er, comma 496, de la L. 266/2005 ouvre une option décisive :

« 496. In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi […] sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. »

Comme le prezzo-valore à l’achat, l’option à 26 % se demande au notaire dans l’acte, et elle n’est pas automatique. À défaut de demande, la plus-value entre dans le revenu global et subit le barème — ce qui, pour un contribuable des tranches hautes, est nettement plus lourd. C’est le pendant exact, à la sortie, de la vigilance que nous demandons à l’entrée.

Un dernier point, qui concerne l’acquéreuret non le vendeur, et qui justifie une question précise au moment de la négociation. L’article 68, comma 1, du TUIR prévoit que, pour les biens de la lettre b-bis), lorsque les interventions se sont achevées depuis cinq ans ou moins et que le vendeur a bénéficié de l’incitation à 110 %en exerçant les options de cession de créance ou d’escompte sur facture, les dépenses de travaux ne comptent pas dans le coût de revient ; au-delà de cinq ans, elles ne comptent que pour moitié. En contrepartie, au-delà de cinq ans de détention, le prix d’acquisition est revalorisé de l’inflation selon l’indice des prix à la consommation pour les familles d’ouvriers et d’employés.

Traduction pour vous, acquéreur d’un bien rénové : demandez au vendeur la date d’achèvement des travaux Superbonus et le régime sous lequel ils ont été financés. Cette date conditionne son imposition à lui — donc sa marge de négociation — et elle conditionnera la vôtre si vous revendez à votre tour dans les dix ans. Sur le plan conventionnel, la règle est simple et sans surprise : l’article 13, § 1, de la convention franco-italienne du 5 octobre 1989 dispose que « les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers visés à l’article 6 sont imposables dans l’Etat où ces biens sont situés ». La plus-value sur un bien italien est imposable en Italie.

HYPOTHESES
          Prix d'acquisition ................................... 250 000 € [H]
          Couts inherents au bien, art. 68, c. 1 (travaux, droits,
            honoraires, commission) ............................. 40 000 € [H]
          Cout de revient retenu ............................... 290 000 €
          Prix de revente ...................................... 340 000 € [H]
          Plus-value ............................................ 50 000 €

        REVENTE LA CINQUIEME ANNEE (dans les cinq ans de l'acquisition)
          Option de l'art. 1, c. 496, L. 266/2005, demandee au notaire
            Imposta sostitutiva 26 % x 50 000 € ................ 13 000 €
            Le notaire liquide et verse, sur provision du cedant
          A DEFAUT DE DEMANDE
            La plus-value entre dans le revenu global et subit le
            bareme progressif 23 / 33 / 43 %, majore des addizionali
            regionale et comunale (taux marginal jusqu'a 47,23 %)
            Sur la tranche a 43 % + addizionali maximales ....... 23 615 €
            Ecart avec l'option ................................. 10 615 €

        REVENTE LA SIXIEME ANNEE (au-dela de cinq ans)
          Hors du champ de l'art. 67, c. 1, lettre b) .............. 0 €

        CE QUE CELA CHANGE
          Un an de detention supplementaire vaut ici ........... 13 000 €
          Il n'y a AUCUN abattement pour duree de detention :
          ce n'est pas une pente sur vingt-deux ou trente ans,
          c'est un couperet a cinq ans

        [H] = hypothese de travail

Le rendement, sans complaisance : ce que les frais d’entrée en retirent

Le chapitre 18 calcule le rendement net poste par poste, charges, vacance et fiscalité comprises. Nous ne le refaisons pas ici. Nous traitons la seule question qui relève de la décision d’achat : ce que les frais d’acquisition retirent au rendement affiché, et combien de temps il faut pour les absorber.

Premier avertissement, et il vise une erreur que nous voyons faire couramment : ne divisez pas le loyer national moyen par le prix national moyen. Quinze virgule quatre euros au mètre carré rapportés à mille neuf cent trois euros donnent 9,7 % brut, et ce chiffre ne veut rien dire. Les deux panels ne portent pas sur le même stock : celui des loyers surreprésente les petites surfaces urbaines, celui des prix couvre l’ensemble du parc, rural compris. Un rendement brut ne se calcule proprement qu’à l’intérieur d’un même marché local — et, à ce niveau, l’amplitude est déjà considérable : 5,4 % brut à Milan, 8,6 % brut à Caltanissetta.

HYPOTHESES
          Prix convenu, vendeur particulier, hors prima casa .... 250 000 € [H]
          Rendita catastale supposee ............................. 1 000 € [H]
          Base prezzo-valore : 1 000 x 1,05 x 120 .............. 126 000 € [H]
          Loyer annuel brut suppose .............................. 12 000 € [H]

        AVEC PREZZO-VALORE DEMANDE AU NOTAIRE
          Imposta di registro 9 % x 126 000 € .................... 11 340 €
          Ipotecaria + catastale .................................... 100 €
          Commission d'agence, usage 3 % HT + IVA 22 % ............. 9 150 €
          Honoraires du notaire, reduits de 30 % ........................ ?
          TOTAL INVESTI, hors honoraires ....................... 270 590 €

          Rendement brut sur le seul prix ........................... 4,80 %
          Rendement brut sur le total investi ....................... 4,43 %
          Perte de rendement ................................. 0,37 point
          Annees de loyer brut pour absorber les frais ............... 1,72

        SANS PREZZO-VALORE
          Imposta di registro 9 % x 250 000 € .................... 22 500 €
          Ipotecaria + catastale .................................... 100 €
          Commission d'agence ...................................... 9 150 €
          TOTAL INVESTI, hors honoraires ....................... 281 750 €

          Rendement brut sur le total investi ....................... 4,26 %
          Perte de rendement ................................. 0,54 point
          Annees de loyer brut pour absorber les frais ............... 2,65

        CE QUE LE PREZZO-VALORE VAUT ICI
          Economie de droits .................................... 11 160 €
          Soit, en annees de loyer brut ............................. 0,93
          Plus la reduction legale de 30 % des honoraires notariaux

        [H] = hypothese de travail

Trois enseignements de ce calcul, qu’on ne trouve dans aucune plaquette. Le premier : sur un achat locatif hors prima casa, les frais d’entrée représentent entre une année et demie et près de trois années de loyer brut. Un investisseur qui raisonne à cinq ans consacre donc entre 30 et 50 % de son horizon à rembourser son ticket d’entrée. Le deuxième : le prezzo-valorevaut ici près d’une année de loyer, pour une demande formulée au notaire. Le troisième : en ajoutant au ticket d’entrée le couperet des cinq ans à 26 % sur la plus-value, un horizon de détention court est structurellement défavorable en Italie— plus qu’en France, où l’abattement progressif ménage une sortie graduelle. L’immobilier italien récompense la détention longue ; il punit l’aller-retour.

Une honnêteté finale sur ce que nous ne chiffrons pas, parce qu’un rendement qui ignore quatre postes n’est pas un rendement. Les honoraires du notaire : pas de barème établi. La TARI :fixée par chaque commune sur la base de la surface et du nombre d’occupants, sans observatoire de niveaux dont nous disposions — nous ne publions aucun montant. Les charges de copropriété : variables, non documentées ici. La vacance et l’impayé :non mesurés. Ces quatre postes se font chiffrer dossier par dossier, et ils suffisent à faire passer un rendement brut de 5 % sous les 3 % nets. Le chapitre 18 le démontre sur un cas complet.

Trois profils, trois chapitres différents

Tout ce qui précède ne s’applique pas de la même manière selon d’où vous partez. Voici, en trois blocs, ce qui change réellement.

Les cas où il ne faut pas acheter

Un chapitre qui expliquerait seulement comment acheter serait un document commercial. Voici les situations dans lesquelles nous déconseillons l’opération, ou nous demandons qu’elle soit reportée.

Acheter avant d’avoir arrêté son régime fiscal.C’est l’erreur de séquence la plus coûteuse, et elle est fréquente parce que le bien se présente avant que le dossier ne soit prêt. Le régime sous lequel vous serez imposé en Italie détermine votre capacité à absorber dix annuités de détraction, l’intérêt d’une option pour la cedolare secca, l’opportunité même de percevoir des loyers italiens. Et la date de transfert de votre résidence commande l’accès à certains régimes. Les chapitres 02, 03 et 04 passent avant celui-ci, et un compromesso signé trop tôt ferme des options.

Acheter pour rénover sans revenu imposable en Italie.Nous l’avons chiffré plus haut : la détraction ne se transforme pas en chèque. Si votre projet repose sur l’idée que l’État italien financera la moitié des travaux et que vous n’aurez pas d’IRPEF italienne, le projet n’existe pas : il faut le rebudgéter au prix plein et vérifier qu’il tient encore.

Acheter avec un horizon de trois à cinq ans.Entre les frais d’entrée, qui valent jusqu’à près de trois années de loyer brut, et le couperet des cinq ans à 26 % sur la plus-value, la fenêtre courte est structurellement défavorable. Si votre horizon est incertain, la question n’est pas « quel bien ? » mais « faut-il acheter ? ».

Acheter un bien dont le prix est bas parce que le marché est illiquide.Les quotations de l’administration donnent un prix constaté ; elles ne donnent pas un délai de revente. Un village dont le prix moyen est de 600 €/m² a souvent ce prix parce qu’il ne s’y vend presque rien. Le rendement brut apparent y est élevé pour la même raison qui rend la sortie difficile. Demandez le nombre de transactions de la commune, pas seulement son prix.

Acheter un bien classé A/1, A/8 ou A/9 en croyant obtenir les régimes de faveur. Ces trois catégories sont exclues du taux de 2 % etde l’exonération d’IMU — le comma 740 les réintègre expressément dans le champ de l’impôt, au taux de 0,5 % avec une détraction de 200 €, quand bien même le bien serait votre habitation principale. La belle villa et le palais historique se paient deux fois : à l’achat et chaque année.

Acheter un troisième logement destiné à la location courte.Depuis la période d’imposition 2026, le seuil de bascule vers la présomption d’exercice sous forme d’entreprise est passé de quatre à deuxlogements. Le troisième fait basculer l’ensemble du portefeuille : partita IVA, comptabilité, cotisations, déclaration d’activité au guichet unique communal. Ce n’est pas un changement de taux, c’est un changement de modèle. Le chapitre 18 en détaille les conséquences.

Acheter par l’intermédiaire d’une SCI française. Le régime prima casaest réservé aux personnes physiques agissant hors activité d’entreprise ou professionnelle, et le prezzo-valore également. Surtout, la qualification italienne d’une SCI française — transparente ou opaque — n’est pas établie dans notre dossier, et c’est un sujet en soi qui commande le traitement des revenus, celui des parts et celui de la transmission. Nous n’affirmons rien : le point exige une analyse dédiée avant tout acte.

Ce que nous ne tranchons pas, et ce qu’il faut faire trancher

Un guide qui ne signale jamais ses limites n’est pas lu comme sincère. Voici les points de ce chapitre que nous n’avons pas établis, et la question précise à poser.

Les huit vérifications à faire avant de signer

Sous une forme utilisable telle quelle, voici ce qui se contrôle avant le compromesso — pas entre le compromesso et le rogito, où il est déjà tard.

Vous partez vivre en Italie et vous gardez l’appartement. Celui de Lyon que vous louez depuis douze ans, la maison de famille en Charente que personne ne veut vendre, les deux studios meublés achetés à crédit en 2019. La question que vous posez au premier rendez-vous est toujours la même : « est-ce que je vais payer deux fois ? » La réponse courte est non, et elle est trompeuse, parce qu’elle laisse croire que le sujet est réglé. Il ne l’est pas. La France continue d’imposer, l’Italie impose également et vous accorde un crédit plafonné, et entre les deux se glissent quatre choses que personne ne vous annoncera : un impôt de détention italien que vous ne connaissez pas, un crédit d’impôt qui se perd si vous oubliez une case, un statut fiscal français qui peut basculer tout seul, et un calendrier de vente qui, manqué de quelques mois, vous coûte l’exonération de votre ancienne résidence principale.

Ce chapitre suit l’ordre dans lequel les deux administrations regarderont votre dossier. D’abord ce que la convention attribue à la France, et pourquoi cette attribution est solide au point qu’aucun montage ne la contourne. Ensuite la mécanique française, location nue puis location meublée, avec les taux réels et les cases à cocher. Puis la SCI, limpide côté français et indéterminée côté italien. Puis la vente : le prélèvement de 19 %, les abattements pour durée de détention, la surtaxe sur les plus-values élevées, et les deux exonérations réservées aux non-résidents, qui ne se cumulent pas et dont l’une expire très vite. Enfin la face italienne : la déclaration des mêmes revenus, l’IVIE, le quadro RW, le crédit d’impôt et son formalisme sanctionné par la déchéance.

Un mot sur le périmètre. Le chapitre 13 traite l’ensemble du patrimoine resté en France et pose la grille générale des prélèvements sociaux ; le chapitre 14 traite les enveloppes financières ; le chapitre 15 l’impôt sur la fortune immobilière ; le chapitre 12 l’exit tax ; le chapitre 11 l’année du départ ; le chapitre 24 la transmission. Ici, on ne parle que de pierre française, et on en parle jusqu’au bout.

Ce que la France garde, et pourquoi aucun montage ne le change

La convention entre la France et l’Italie sur les revenus et la fortune, signée à Venise le 5 octobre 1989, règle la question en une phrase. Son article 6, § 1 : « Les revenus provenant de biens immobiliers, y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières, sont imposables dans l’Etat où ces biens sont situés. » Le § 3 étend la règle aux revenus « provenant de l’exploitation directe, de la location ou de l’affermage, ainsi que de toute autre forme d’exploitation des biens immobiliers ». Et pour la vente, l’article 13, § 1 : « Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers visés à l’article 6 sont imposables dans l’Etat où ces biens sont situés. »

Retenez la rédaction, parce qu’elle commande tout le reste : « sont imposables », et non « ne sont imposables que ». C’est une attribution non exclusive. La France impose, l’Italie impose aussi, et le conflit se règle non pas en supprimant l’une des deux impositions mais en imputant l’impôt français sur l’impôt italien, dans la limite de la quote-part italienne. Le chapitre 10 détaille cette mécanique ; l’essentiel ici est qu’elle ne vous protège que partiellement, et qu’elle exige une démarche déclarative dont l’oubli est sanctionné par la perte pure et simple du crédit.

La deuxième règle est celle que le corpus francophone oublie, et elle règle le sort des SCI et des parts de sociétés immobilières. Elle ne figure pas dans le corps de la convention mais dans le Protocole, point 3 : « En ce qui concerne l’article 6, les revenus d’actions, de parts ou de participations dans une société ou une personne morale possédant des biens immobiliers situés dans un Etat, qui, selon la législation de cet Etat, sont soumis au même régime fiscal que les revenus de biens immobiliers, sont imposables dans cet Etat. » Autrement dit : dès lors que le droit français traite les revenus de parts de SCI translucide ou de SCPI comme des revenus fonciers, la convention laisse la France les imposer. La qualification interne française commande l’attribution conventionnelle.Le BOFiP France-Italie en tire une conséquence directe : la définition des dividendes de l’article 10 ne s’applique pas à ces revenus (BOI-INT-CVB-ITA-10-20, § 140).

La troisième règle vise la vente des mêmes parts. Protocole, point 8 a) : les gains provenant de l’aliénation d’actions, de parts ou de participations dans une société possédant des biens immobiliers situés dans un État, qui selon la législation de cet État sont soumis au même régime fiscal que les gains tirés de l’aliénation de biens immobiliers, sont imposables dans cet État. Le texte ajoute une exclusion que peu de lecteurs remarquent : « ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par cette société ou cette personne morale à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ». Une société d’exploitation propriétaire de ses murs n’est donc pas, au sens du Protocole, une société à prépondérance immobilière. La précision sauve les dirigeants qui détiennent leur outil de travail dans une structure dédiée, à condition que les murs servent effectivement à l’exploitation.

La conséquence pratique tient en une phrase, et il vaut mieux l’entendre tout de suite. Interposer une société ne fait pas sortir un immeuble français du champ de l’imposition française.Ni pour les loyers, ni pour la plus-value, ni pour l’impôt sur la fortune immobilière, ni — sur ce point la convention successorale du 20 décembre 1990 est explicite — pour la transmission. On peut avoir d’excellentes raisons de créer une SCI. Échapper à la France n’en est pas une, et une proposition qui vous le laisse croire doit être refusée sur-le-champ.

Louer nu : la mécanique française, du premier loyer au solde de l’impôt

Commençons par le cas le plus fréquent, celui du bien loué vide. Trois choses changent le jour où vous cessez d’être résident de France, et deux d’entre elles vous coûtent de l’argent.

Première chose : il n’y a pas de retenue à la source sur les loyers. Les revenus fonciers de source française d’un non-résident sont imposés par voie de rôle, au barème progressif, dans les conditions de l’article 197 A du code général des impôts. Aucune retenue n’est prévue par les articles 182 A, 182 A bis ou 182 B pour cette catégorie. Vous déposez donc une déclaration française chaque année, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, et vous payez comme avant — à ceci près que le calcul n’est plus le même.

Deuxième chose, et c’est celle qui surprend : le taux minimum. L’article 197 A impose un taux plancher de 20 % du revenu net imposable, porté à 30 %au-delà de la limite supérieure de la deuxième tranche du barème. Pour les revenus de 2025 imposés en 2026, après l’indexation de 0,9 % opérée par la loi de finances pour 2026, cette limite s’établit à 29 579 €. Un couple dont les 24 000 € de loyers nets constituaient le seul revenu imposable et qui, résident de France avec deux parts, n’acquittait pratiquement aucun impôt sur le revenu — 12 000 € par part, à peine au-dessus du seuil d’entrée du barème, et une décote qui absorbe le reliquat —, se retrouve à 4 800 €une fois installé en Italie. Ce n’est pas une pénalité pour départ : c’est la contrepartie du fait que la France n’impose plus qu’une fraction de vos revenus et ne peut plus appliquer un barème progressif qui suppose de connaître le tout.

Troisième chose : la porte de sortie s’appelle le taux moyen, et elle a un prix.Le même article 197 A permet de démontrer que le taux moyen résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de vos revenus mondiaux serait inférieur au taux minimum. Le BOFiP le formule ainsi (BOI-IR-DOMIC-10-20-20-10, § 300) : « Toutefois, l’article 197 A du CGI permet aussi au contribuable de justifier que le taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de ses revenus de source française et étrangère serait inférieur au taux minimum de 20 % (ou 14,4 %). Ce taux inférieur est alors appliqué à ses seuls revenus de source française. » Deux précisions comptent. Le taux moyen ne s’applique qu’aux revenus effectivement imposables en Franceen vertu de la convention (BOI-IR-DOMIC-10-20-10, § 390). Et l’administration doit procéder d’elle-même à la liquidation sur cette base lorsque le calcul est plus favorable (§ 400) — ce qui, en pratique, suppose que vous lui ayez donné les éléments.

Le prix, c’est qu’il faut déclarer à l’administration française l’ensemble de vos revenus mondiaux, nature et montant par catégorie. Pour un retraité dont la pension française constitue l’essentiel du revenu, le calcul est presque toujours gagnant. Pour un dirigeant qui perçoit 400 000 € de revenus italiens et 18 000 € de loyers français, il est perdant, et il expose sa situation italienne à l’administration française. La demande de taux moyen est un choix annuel : elle ne vous engage pas pour l’avenir, et elle mérite d’être recalculée chaque année plutôt que reconduite par habitude.

Micro-foncier ou réel : le choix français commande aussi la base italienne

Le régime foncier français ne change pas parce que vous êtes parti. En dessous de 15 000 € de recettes brutes annuelles, le micro-foncier s’applique de plein droit avec un abattement forfaitaire de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives, les intérêts d’emprunt et les travaux.

Voilà le point que presque personne ne signale, et il change le résultat de l’arbitrage. Le régime français que vous choisissez détermine aussi votre base imposable italienne. La notice officielle Redditi Persone Fisiche 2026, Fascicolo 2 (quadro RL, revenus d’immeubles situés à l’étranger, mise à jour du 13 mai 2026) énonce : « Se il reddito derivante dalla locazione dell’immobile sito all’estero non è soggetto ad imposta sui redditi nel Paese estero, indicare l’ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15 per cento a titolo di deduzione forfetaria delle spese. Se tale reddito è soggetto all’imposta nello Stato estero, indicare l’ammontare dichiarato in detto Stato senza alcuna deduzione di spese; in tal caso spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero. »

Traduit en pratique : puisque vos loyers français sont imposés en France, vous reportez en Italie le montant déclaré en France, sans aucune déduction supplémentaire, et le crédit d’impôt vous est ouvert. Un propriétaire qui passe au réel et finance des travaux réduit donc simultanémentsa base française et sa base italienne. Un propriétaire au micro-foncier transporte en Italie une base déjà amputée de 30 %. Le siège légal de cette règle est l’article 70, comma 2, du TUIR, qui retient « l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero » — le montant net résultant de l’évaluation faite dans l’État étranger.

Le déficit foncier, lui, mérite une mise au point, parce que le raisonnement de résident se transpose mal. Les règles de calcul restent celles du droit commun : la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, le surplus et la part correspondant aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sauf que l’imputation sur le revenu global n’a d’effet que s’il existe un revenu global imposable en France— et l’article 164 A du CGI, qui gouverne la détermination du revenu d’un non-résident, interdit de son côté la déduction des charges déductibles du revenu global. Si vos loyers sont votre seul revenu de source française, cette imputation ne vous sert à rien ; seul le report sur les revenus fonciers des dix années suivantes travaille pour vous. Si vous conservez une pension ou un salaire français imposable au barème, la question mérite d’être posée nommément à votre conseil avant de lancer un chantier.

Une limite honnête à la symétrie franco-italienne, tant qu’on y est : un déficit foncier français ne se transporte pas en Italie.La règle du report en Italie du montant déclaré en France est établie pour un résultat positif ; son application à un résultat négatif ne l’est pas sur les sources consultées le 30 juillet 2026, et nous ne l’inventons pas. Si votre programme de travaux doit générer plusieurs années de déficit, faites arbitrer ce point avec un commercialistaavant d’engager les dépenses : la question précise à poser est de savoir si un résultat foncier français négatif se reporte au quadro RL pour zéro, ou s’il ouvre un report utilisable, et sur quel fondement.

HYPOTHÈSES
          Appartement lyonnais loué nu, acquis en 2011 ...... 260 000 €
          Loyers bruts annuels ................................ 19 200 €
          Charges déductibles au réel (dont 3 100 € d'intérêts)  6 400 €
          Résidence fiscale : Italie depuis le 1er mars N-1 ; le calcul
            porte sur l'année N, première année pleine de non-résidence
            (l'année du transfert est scindée : voir le chapitre 11)
          Aucun autre revenu de source française
          Situation sociale : salarié affilié à l'INPS, non pris
            en charge par un régime obligatoire français

        RÉSULTAT FONCIER FRANÇAIS (régime réel)
          Loyers bruts ....................................... 19 200 €
          - charges .......................................... - 6 400 €
          = revenu net foncier ............................... 12 800 €

        IMPÔT SUR LE REVENU (art. 197 A, taux minimum)
          Base ............................................... 12 800 €
          Taux minimum applicable ................................ 20 %
          Impôt ............................................... 2 560 €

          Variante : demande du taux moyen. Revenu mondial du foyer
          de 96 000 €, taux moyen calculé à 14,8 %.
          Impôt ramené à 12 800 x 14,8 % ...................... 1 894 €
          Économie ................................................ 666 €
          Contrepartie : déclaration à la France de l'intégralité
          des revenus mondiaux du foyer.

        PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
          Deux conditions cumulatives réunies (règlement 883/2004
          et absence de prise en charge par un régime français)
          Prélèvement de solidarité seul ......................... 7,5 %
          Montant ................................................ 960 €

          Variante : titulaire d'un formulaire S1 délivré par la
          France. Seconde condition non remplie.
          Taux ................................................. 17,2 %
          Montant .............................................. 2 202 €
          Écart annuel ......................................... 1 242 €

        BASE ITALIENNE
          Montant déclaré en France, sans déduction ........... 12 800 €
          IRPEF au barème + addizionali, sous crédit d'impôt
          plafonné au prorata (art. 165 du TUIR, quadro CE)

Les acomptes, les cases, et une déclaration que personne ne vous rappellera

Le prélèvement à la source ne disparaît pas avec votre départ : il prend la forme d’acomptes. La page de la direction générale des finances publiques « Je suis non-résident. Je perçois des revenus immobiliers. S’agit-il de revenus fonciers ou de revenus commerciaux ? », modifiée le 26 février 2026 et consultée le 30 juillet 2026, décrit le mécanisme : les acomptes sont prélevés à partir du mois de septembre qui suit la souscription de la déclaration et, lorsque vous êtes exonéré de CSG et de CRDS, ils sont calculés sans ces contributions, le prélèvement de solidarité de 7,5 % étant perçu au solde de l’imposition. Concrètement, votre trésorerie de la première année est décalée : vous payez peu, puis vous rattrapez.

Trois cases, et il faut les connaître par leur numéro parce qu’aucun logiciel ne les remplit à votre place. 8SH et 8SI— rubrique « 8 - Divers » de la déclaration 2042 C — pour demander l’exonération de CSG et de CRDS, respectivement pour le déclarant 1 et le déclarant 2. 8RF, réservée à la location nue, si vous êtes marié ou pacsé et qu’un seul des deux conjoints remplit les conditions : on y porte le montant des revenus fonciers exonérés. Et l’affiliation s’apprécie au 31 décembrede l’année : partir en novembre et s’affilier à l’INPS le 2 janvier suivant fait perdre l’exonération pour toute l’année du départ. Pour les plus-values placées en report d’imposition au titre de l’article 150-0 B ter du CGI, l’affiliation s’apprécie en revanche à la date de réalisation de la plus-value : le second alinéa du I ter de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale le dit expressément, et cela concerne directement un chef d’entreprise qui part avec un apport-cession en report.

Une obligation déclarative de plus, sans rapport avec l’impôt sur le revenu et pourtant sanctionnée : la déclaration d’occupation. La même page rappelle que tous les propriétaires doivent, pour chacun des locaux qu’ils possèdent, indiquer à l’administration avant le 1^er juillet de chaque annéeà quel titre ils l’occupent et, lorsqu’ils ne l’occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants ainsi que la nature et la période d’occupation. La démarche se fait depuis le service « Gérer Mes Biens Immobiliers » de l’espace particulier. Sont dispensés les propriétaires pour lesquels aucun changement n’est intervenu depuis la dernière déclaration. Votre départ à l’étranger est précisément un changement.

Les prélèvements sociaux : trois taux, trois assiettes, une ligne non tranchée

C’est le sujet sur lequel le corpus francophone se trompe le plus, et il se trompe de deux façons opposées : en appliquant 17,2 % à tout, ou en appliquant 18,6 % à tout depuis la création de la contribution de financement de l’autonomie. Les deux sont faux. Il faut trier par produit.

Le premier point à poser est le champ, et il est étroit. Pour un non-résident fiscal, les contributions sociales françaises ne frappent queles revenus immobiliers et les plus-values immobilières de source française. La page officielle de la DGFiP le dit sans ambiguïté : « Pour un non-résident fiscal, les contributions sociales s’appliquent aux revenus immobiliers et aux plus-values immobilières de source française perçus. » Dividendes français, intérêts, plus-values mobilières, rachats d’assurance-vie et retraits de PEA d’un résident d’Italie ne supportent aucun prélèvement social français. Les simulateurs qui appliquent mécaniquement 17,2 % à ces flux se trompent, et l’erreur est en votre défaveur.

Le second point est le taux, et il faut comprendre d’où vient l’écart de 1,4 point qui trouble tout le sujet. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 — loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12— n’a pas relevé le taux de la CSG : elle a créé une contribution de financement de l’autonomie de 1,4 % qui s’y ajoute, portant la CSG du capital de 9,2 à 10,6 % sur la plupart des revenus. Mais cette contribution comporte des exemptions, fixées au IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale. Le Bulletin officiel de la sécurité sociale les liste à sa question 3, et deux d’entre elles nous concernent directement : « Les revenus fonciers perçus par les résidents et les non-résidents ; Les plus-values de cession de biens immobiliers réalisées par les résidents et les non-résidents ».

Sauf que la loi, à la lettre, n’a visé pour l’exemption que les dispositions applicables aux résidents— le a du I de l’article L. 136-6 et le 2° du I de l’article L. 136-7. Les non-résidents relèvent du I bisde ces mêmes articles, que le texte n’a pas visé. Le BOSS le reconnaît lui-même à sa question 10, et comble la lacune par une tolérance : « Cependant, la situation des non-résidents n’est pas prévue par le texte. Au regard du principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques et des objectifs poursuivis par la réforme, il est toutefois admis que les revenus fonciers et les plus-values des non-résidents visés respectivement au I bis des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale soient exonérés de CFA. »

Nous publions donc 17,2 %sur les loyers nus et sur les plus-values immobilières — 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité — en disant ce que cela vaut : c’est une tolérance administrative assumée comme telle, pas la lettre de la loi.Une lecture littérale de l’article 12 conduirait à 18,6 %. La tolérance est publiée, elle engage l’administration, elle est solidement motivée. Elle n’est pas un texte, et une tolérance se retire.

Un mot de vocabulaire avant le tableau, parce que trois choses différentes s’appellent « 7,5 % » et se confondent partout : le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI, qui reste dû dans tous les cas ; le taux réduitqui résulte de l’exonération de CSG et de CRDS, et qui n’est que le précédent isolé ; et le prélèvement forfaitaire de 7,5 %de l’article 125-0 A du CGI sur les produits d’assurance-vie de contrats de plus de huit ans, qui est un impôt sur le revenu et n’a rien de social. Vérifiez le sens à chaque occurrence, y compris quand c’est votre banquier qui écrit.

Le taux réduit de 7,5 % : deux conditions, pas une

C’est le second piège, et il coûte plus cher que le premier. Les pages grand public de l’administration présentent une condition unique : être affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein de l’Espace économique européen ou en Suisse. Le BOFiP en pose deux, cumulatives. BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 80, Remarque 1 : ne sont pas redevables de CSG ni de CRDS « les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 portant sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, dans la mesure ou il est affecté au budget de l’État et non au financement de la sécurité sociale. »

Isolons les deux : relever, en matière d’assurance maladie, d’une législation soumise au règlement 883/2004 — l’Italie y est soumise, la condition est acquise pour un affilié à l’INPS ou inscrit au Servizio sanitario nazionale ; et ne pas être à la charge d’un régime obligatoire français. C’est la seconde qui fait tomber les dossiers, et elle ne figure sur aucune brochure.

Louer meublé : le régime que la France appelle BIC, et le point qui n’est pas tranché

Passons au meublé, parce que c’est là que les erreurs coûtent le plus cher et que la documentation publique est la moins stable. Première règle : les revenus d’une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ce sont des bénéfices industriels et commerciaux. La distinction n’est pas cosmétique : elle commande le régime d’imposition, le sort des amortissements, le calcul de la plus-value, l’éligibilité à l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière, et — c’est le point qui nous occupe — le taux des prélèvements sociaux.

Un loueur en meublé non résident a longtemps espéré échapper aux prélèvements sociaux en soutenant que le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale ne vise que les « revenus d’immeubles sis en France » au sens du a du I de l’article 164 B du CGI, et que des BIC n’en sont pas. Cette porte est fermée. Le Conseil d’État, 9^e et 10^e chambres réunies, 13 mars 2026, n° 503496, statuant sur le cas de contribuables domiciliés en Suisse propriétaires d’une villa française louée en saisonnier, juge au § 3 : « Constituent des revenus d’immeubles au sens de ces dispositions les loyers issus d’immeubles situés en France, quelle que soit la catégorie d’imposition dont ils relèvent. » Le § 4 précise que la qualification en BIC plutôt qu’en revenus fonciers est sans incidence sur l’assujettissement au prélèvement de solidarité de l’article 235 ter du CGI. Le meublé est dans le champ ; la seule question qui reste est celle du taux.

Micro-BIC ou réel, et la fin d’un avantage

Sur le fond, deux régimes. Le micro-BICapplique au chiffre d’affaires un abattement forfaitaire représentatif de charges, dans les limites fixées par l’article 50-0 du CGI. Le régime réeldéduit les charges effectives et, surtout, l’amortissement du bâti et du mobilier — c’est ce qui fait la réputation du régime. Cet amortissement est plafonné : l’article 39 C du CGI limite la déduction, au titre d’un même exercice, au montant du loyer acquis diminué des autres charges afférentes aux biens. Il ne crée donc pas de déficit ; il neutralise le résultat, et la fraction non déduite se reporte.

Un avertissement documentaire, parce qu’il vaut mieux savoir que la source publique est en retard. Les seuils et abattements du micro-BIC applicables aux meublés de tourismeont été modifiés deux fois en treize mois : par l’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, puis par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. La page BOFiP en vigueur sur le régime fiscal de la location meublée, BOI-BIC-CHAMP-40-20, version du 14 février 2024, consultée le 30 juillet 2026, est antérieure à la seconde de ces lois. Ne construisez pas un chiffrage sur cette page : prenez le texte de l’article 50-0 dans sa version applicable à l’année concernée, et faites-le confirmer par votre conseil si le seuil est proche. C’est une question de droit français ; le chapitre 18, consacré à la location courte durée en Italie, ne vous aidera pas ici.

L’avantage historique du réel s’est en revanche réduit, et il faut le dire clairement parce que beaucoup de plans de financement bâtis avant 2025 reposent dessus. L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a créé un III à l’article 150 VB du CGIqui minore le prix d’acquisition, pour le calcul de la plus-value, du montant des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C. En clair : l’amortissement que vous avez déduit chaque année vient gonfler la plus-value le jour où vous vendez. Le texte prévoit des exclusions, que nous résumons en paraphrase faute d’avoir le libellé complet sous les yeux : certaines résidences visées aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou en stage, aux titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage et aux personnes âgées, ainsi que certains établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées. Le dispositif s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi, et il vise les non-résidents comme les résidents, puisque l’article 150 VB fait partie des articles que le BOFiP rend applicables à la détermination de la plus-value des non-résidents.

Faites le calcul complet avant de conclure. Un studio amorti 4 000 € par an pendant dix ans a fait économiser, à supposer un taux moyen d’imposition de 20 % et des prélèvements sociaux à 18,6 %, de l’ordre de 15 400 € d’impôt courant. À la revente, les 40 000 € d’amortissements réintègrent la base de plus-value, et les deux assiettes se calculent séparément : après dix ans de détention, l’abattement pour durée de détention est de 30 % à l’impôt sur le revenu — 28 000 € à 19 %, soit 5 320 € — et de 8,25 % aux prélèvements sociaux — 36 700 € à 17,2 %, soit 6 312 €. Environ 11 600 € de charge supplémentaire, à comparer aux 15 400 € économisés. L’avantage subsiste, il est beaucoup plus faible qu’annoncé, et il se retourne si vous vendez tôt.

LMNP, LMP : le statut qui basculait tout seul, et ce que la loi de finances pour 2026 a changé

Voici le sujet le plus mal connu du chapitre, et celui sur lequel le droit vient de bouger en faveur des expatriés. La qualification de loueur en meublé professionnel ne se choisit pas : elle se constate. Le 2 du IV de l’article 155 du CGI pose deux conditions cumulatives, que le BOFiP reprend au § 40du BOI-BIC-CHAMP-40-10 : l’activité « est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu » dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés de l’article 62.

Lisez la seconde condition en vous mettant à la place d’un expatrié. Vous vivez à Rome, vous y travaillez, votre salaire est imposé en Italie. Vos seuls revenus soumis à l’impôt sur le revenu françaissont vos loyers. La seconde condition était donc remplie par construction, dès lors que vos recettes dépassaient 23 000 €. Un expatrié devenait loueur en meublé professionnel sans le vouloir, sans le savoir, et sans exercer la moindre activité professionnelle de bailleur.Le paradoxe a duré des années, et il a fini par être qualifié pour ce qu’il était : une différence de traitement entre résidents et non-résidents difficilement compatible avec la libre circulation des capitaux.

L’article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 y met fin. Le BOFiP l’a commenté le 15 avril 2026 (actualité ACTU-2026-00029, document BOI-BIC-CHAMP-40-10 dans sa version du 15 avril 2026, consulté le 30 juillet 2026). Le § 165pose la règle nouvelle : « Pour les contribuables non résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus nets d’activité des contribuables et, plus largement le cas échéant, du foyer fiscal, déterminés selon les modalités commentées au II-B § 160, qui sont effectivement imposés à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans leur État de résidence. » Ces dispositions « s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes ».

Trois mots portent tout le poids du texte. Revenus nets : le § 160 précise qu’« il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements ». Effectivement imposés : le même § 160 pose, pour le droit commun, que « les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus », et le § 165 le décline pour les non-résidents en remarque : « Les revenus d’activité exonérés par une disposition particulière dans l’État de résidence ne sont pas à prendre en compte. » D’activité, enfin : les revenus assimilables à des revenus fonciers, à des revenus de capitaux mobiliers ou à des revenus de location meublée ne comptent pas.

Pour la grande majorité de nos clients, c’est une bonne nouvelle : le salarié romain à 90 000 € et le retraité napolitain à 42 000 € de pensions — les pensions et rentes viagères relèvent de la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI — redeviennent loueurs en meublé nonprofessionnels, ce qu’ils ont toujours été en fait. Le premier seuil, lui, ne change pas : le § 115du même document précise que « le seuil de 23 000 € doit s’apprécier en tenant compte de l’ensemble des loyers acquis par le contribuable quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée », et ajoute qu’« il est admis que les contribuables qui ne résident pas fiscalement en France puissent également se prévaloir de cette réponse ministérielle ». Vos meublés italiens comptent donc, si vous invoquez cette tolérance, pour franchir les 23 000 €.

Ce que le statut change réellement, et une articulation que personne ne règle

Le statut ne se contente pas de changer une case. En LMNP, la plus-value de cession relève des plus-values des particuliers : elle suit les règles des articles 150 U et 150 VH du CGI et ne relève pas du régime des plus-values professionnelles. En LMP, au contraire, on bascule dans le régime des plus-values professionnelles à court et long terme des articles 39 duodecies et suivants, avec l’exonération de l’article 151 septies — ouverte aux seuls contribuables exerçant leur activité depuis au moins cinq ans, et sous conditions de recettes — et l’abattement pour durée de détention de l’article 151 septies B sur la fraction à long terme.

Et voici le point que le corpus francophone n’expose pas, alors qu’il commande le résultat pour un non-résident. Le prélèvement de l’article 244 bis A reste dû, y compris pour un loueur en meublé professionnel. BOI-RFPI-PVINR-10-10, § 80 : « La location d’immeubles (nue, meublée ou équipée) ne peut en aucun cas être considérée comme l’exploitation d’une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou l’exercice d’une profession non commerciale au sens de l’article 244 bis A du CGI. » Le même paragraphe ajoute : « Lorsque l’immeuble cédé est inscrit à l’actif du bilan fiscal sans être affecté à l’exercice d’une telle activité, le prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI est dû. »

L’exemption de prélèvement réservée aux personnes qui exploitent en France une entreprise à laquelle l’immeuble est affecté ne joue donc jamais pour un bailleur, quel que soit son statut : le texte réserve cette notion aux moyens permanents d’exploitation. Reste à savoir comment les deux impositions s’articulent pour une personne physique. Le § 80 renvoie pour cela au BOI-RFPI-PVINR-40 ; or ce document, consulté le 30 juillet 2026, ne règle les modalités d’imputation que pour les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés. Pour les personnes physiques, il énonce que le prélèvement libère de l’impôt sur le revenu dû à raison des sommes qui l’ont supporté, et qu’il a un caractère définitif, les revenus correspondants étant exclus de plein droit du revenu global.

L’articulation, pour un loueur en meublé professionnel non résident, n’est réglée par aucune des pages officielles que nous avons consultées le 30 juillet 2026. Les deux lectures possibles se comprennent : soit le caractère libératoire du prélèvement absorbe l’imposition professionnelle, soit les deux se cumulent avec un mécanisme d’imputation que le BOFiP n’a écrit que pour l’impôt sur les sociétés. L’enjeu peut être considérable, parce que le régime professionnel comporte des exonérations que le prélèvement ignore. Ce point doit être arbitré avec nos avocats partenaires spécialisés sur l’Italie et avec un fiscaliste français avant tout acte irréversible, c’est-à-dire avant la signature du compromis, pas avant l’acte. La question à leur poser : pour une personne physique domiciliée en Italie exerçant une activité de location meublée qualifiée de professionnelle au sens du 2 du IV de l’article 155, la cession de l’immeuble inscrit à l’actif supporte-t-elle le seul prélèvement de l’article 244 bis A, ou ce prélèvement et l’imposition des plus-values professionnelles, et selon quelle imputation ? Pièces à réunir : les bilans depuis l’origine avec le tableau des amortissements, l’acte d’acquisition, le détail des recettes des trois derniers exercices et la preuve de la durée d’exercice de l’activité.

La SCI : limpide en France, indéterminée en Italie

Beaucoup de nos clients arrivent avec une SCI. Elle a été créée pour organiser l’indivision, préparer une transmission, isoler un immeuble, faciliter un démembrement. Toutes ces raisons restent valables après un départ en Italie. Ce qui change, c’est que la structure est parfaitement lisible pour l’administration française et mal définie pour l’administration italienne. Cette asymétrie est le vrai sujet, et elle est rarement exposée.

Côté français, tout est réglé. La SCI translucide de l’article 8 du CGI ne fait pas écran. Ses résultats sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers si l’objet est la location nue ; le point 3 du Protocole valide, au plan conventionnel, l’imposition en France. Les parts entrent dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière d’un non-résident, parce que l’article 964 vise les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement — le chapitre 15 développe l’assiette, les dettes déductibles et la question du plafonnement, qui est fermé aux non-résidents. La cession des parts relève du point 8 a) du Protocole et donc du prélèvement de l’article 244 bis A si la société est à prépondérance immobilière française, ce qu’une SCI de location est par construction.

Une précision de référence, parce que le BOFiP France-Italie est ici en retard : son § 600 vise l’article 150 A bis du CGI, qui est abrogé. Les textes à viser aujourd’hui sont les articles 244 bis A et 150 UB. Ne construisez pas un raisonnement sur le § 600 tel qu’il est rédigé, et méfiez-vous des notes de cabinet qui le recopient.

Sur la transmission, la convention successorale du 20 décembre 1990 est plus explicite encore, et dans un sens défavorable au montage. Son article 5 § 3dispose que l’expression « biens immobiliers » comprend aussi, « à l’égard de la France », les actions ou parts d’une personne morale dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France. Les mots « à l’égard de la France » sont dans le texte : la clause est unilatérale. Détenir un immeuble français via une SCI ne soustrait donc pas les parts à l’imposition française lors d’une transmission par un donateur ou un défunt domicilié en Italie. Le chapitre 24 traite la transmission au fond ; retenez ici que la SCI n’est pas un outil de sortie du champ français.

Un mot sur la SCI à l’impôt sur les sociétés, parce que la question revient et que la réponse est stable. L’option pour l’IS ne fait pas sortir la plus-value du prélèvement de l’article 244 bis A : le taux du prélèvement est alors aligné sur le taux de l’impôt sur les sociétés lorsque le cédant est une personne morale résidente d’un État membre de l’Union (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 60), et l’éventuel excédent n’est restitué que dans les conditions du V de l’article 244 bis A. Surtout, l’option aggrave le problème italien : une SCI à l’IS est, aux yeux de l’Italie, beaucoup plus proche d’une société opaque, ce qui déplace toutes les qualifications d’un coup. Passer une SCI à l’IS l’année d’un départ en Italie est une décision que nous ne prenons jamais sans avoir posé la question italienne d’abord.

Deux situations voisines méritent une ligne chacune. Les parts de SCPIsuivent la même logique que la SCI translucide : c’est le point 3 du Protocole, et non l’article 6 seul, qui fonde l’imposition en France des revenus distribués par une SCPI détenant des immeubles français. La nuance qui compte pour un expatrié tient aux SCPI européennes : la fraction des revenus correspondant à des immeubles situés hors de France n’est pas de source française au sens de l’article 164 B, et n’est donc pas imposable en France entre les mains d’un non-résident. La qualification dépend toutefois de la transparence de la société et de la convention applicable à l’État de situation des immeubles : c’est un sujet à instruire produit par produit, et le chapitre 13 y revient.

Le démembrement, ensuite. Un bien dont vous avez donné la nue-propriété à vos enfants continue de vous être imposé en France sur les revenus, en votre qualité d’usufruitier. Côté italien, la conséquence est moins intuitive et elle surprend les familles : la notice italienne range parmi les biens à déclarer les droits réels immobiliers, « ad esempio, usufrutto o nuda proprietà », et précise que « sono tenuti all’effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto sia il titolare della nuda proprietà ». Un enfant nu-propriétaire résidant en Italie a donc une obligation déclarative italienne sur la maison française dont ses parents ont gardé l’usufruit, alors même qu’il n’en perçoit rien. Prévenez-le : il l’apprendra sinon par une lettre de l’Agenzia.

Vendre : le prélèvement de 19 %, les abattements, la surtaxe

La vente d’un immeuble français par un résident d’Italie relève du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI. Le taux, pour une personne physique, est de 19 % : BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 50— « le taux du prélèvement est fixé à 19 % pour les plus-values réalisées par : les personnes physiques ». Le prélèvement est liquidé sur une déclaration n° 2048-IMM et acquitté par l’intermédiaire du notaire au moment de la publication de l’acte. Vous n’avez donc rien à avancer : le montant est retenu sur le prix, et vous recevez le solde.

L’assiette est celle du droit commun. BOI-RFPI-PVINR-20-10, § 20 : « Les modalités de détermination de la plus-value réalisée par les contribuables domiciliés en France prévues à l’article 150 V du CGI, à l’article 150 VA du CGI, à l’article 150 VB du CGI, à l’article 150 VC du CGI ainsi qu’à l’article 150 VD du CGI sont applicables aux plus-values réalisées par les non-résidents, qu’ils soient ou non ressortissants de l’Union européenne. » Vous conservez donc le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition, le forfait de 15 % pour travaux au-delà de cinq ans de détention, et l’abattement pour durée de détention. Deux détails utiles : les forfaits s’appliquent sans justificatif, mais on retient le montant réel s’il est supérieur et documenté ; et les honoraires de représentation fiscale, lorsqu’ils sont dus, viennent en diminution du prix de cession.

Le décalage entre les deux colonnes est la source d’incompréhension la plus fréquente au moment de la signature. Entre la vingt-troisième et la trentième année, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu et vous payez encore des prélèvements sociaux. Un bien acheté en 2001 et vendu en 2026 est exonéré d’impôt sur le revenu depuis trois ans et supporte encore 17,2 % sur une base sociale réduite de 55 %— seize années à 1,65 %, la vingt-deuxième à 1,60 %, puis trois années à 9 %. Le notaire calcule deux assiettes distinctes ; l’avant-contrat, lui, n’en annonce souvent qu’une, et c’est en général la plus flatteuse.

La surtaxe sur les plus-values élevées

L’article 1609 nonies G du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^er janvier 2024, institue une taxe sur les plus-values immobilières dont le montant imposable excède 50 000 €. Elle vise les plus-values soumises au prélèvement de l’article 244 bis A, donc les vôtres, et ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir.

Trois précisions font toute la différence. Le seuil de 50 000 € s’apprécie après l’abattement pour durée de détention— sur la plus-value imposable, pas sur la plus-value brute. Il s’apprécie par cédant : en indivision ou entre époux, chacun regarde sa quote-part, ce qui permet à un couple de dégager une plus-value imposable de 90 000 € sans surtaxe, chaque part étant à 45 000 €. Et pour un non-résident qui bénéficie de l’exonération de 150 000 €, le seuil s’apprécie sur la fraction excédant cette limite : une plus-value nette de 190 000 € échappe à la surtaxe, parce que 190 000 moins 150 000 fait 40 000, en dessous du seuil ; une plus-value de 220 000 € est taxée sur une assiette de 70 000 €.

Le représentant fiscal : une bonne nouvelle, sans réserve

Une inquiétude classique tombe ici. L’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité — et d’en payer les honoraires, couramment 0,5 à 1 % du prix de cession — ne s’applique pas à vous. BOI-RFPI-PVINR-30-20, version du 22 janvier 2025 : l’obligation ne s’applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt. L’Italie est un État membre : la dispense est acquise, sans condition de prix ni de plus-value.Le socle documentaire de ce guide portait une réserve sur ce point ; la lecture du document la lève.

Cela ne vous dispense pas d’organiser la vente à distance, et c’est plus pénible qu’on ne l’imagine. Il vous faudra une procuration authentique — établie devant un notaire italien, avec apostille, ou devant le consulat —, un état civil à jour, une attestation de résidence fiscale italienne que l’Agenzia délivre sur demande et non instantanément, et un compte bancaire capable de recevoir le prix sans que la banque bloque le virement pour vérification d’origine des fonds. Comptez six à dix semaines entre le compromis et l’acte si tout va bien, davantage si un diagnostic manque. Personne ne vous préviendra que votre dossier est en attente d’une pièce : il faut relancer.

HYPOTHÈSES
          Appartement bordelais, acquis le 14 mai 2007 ...... 210 000 €
          Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % ............. 15 750 €
          Travaux : forfait de 15 % (détention de plus de 5 ans) 31 500 €
          Prix de cession, acte du 20 septembre 2026 ........ 495 000 €
          Durée de détention ............................. 19 ans révolus
          Cédant : personne seule, résidente d'Italie,
            affiliée à l'INPS, non prise en charge par un
            régime obligatoire français
          Bien loué nu depuis 2007 : pas d'exonération d'ancienne
            résidence principale, le bien n'ayant jamais été la
            résidence principale du cédant ; pas d'exonération de
            150 000 € non plus, le transfert de domicile remontant
            à plus de dix ans et le bien, loué, n'étant pas à la
            libre disposition du cédant depuis le 1er janvier de
            l'année précédant la cession

        PLUS-VALUE BRUTE
          Prix de cession ................................... 495 000 €
          Prix d'acquisition majoré (210 000 + 15 750 + 31 500) 257 250 €
          = plus-value brute ................................ 237 750 €

        ASSIETTE IMPÔT SUR LE REVENU
          Années au-delà de la cinquième ......................... 14
          Abattement : 14 x 6 % ................................. 84 %
          Plus-value imposable : 237 750 x 16 % .............. 38 040 €
          Prélèvement de l'article 244 bis A : 19 % ........... 7 228 €

        ASSIETTE PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX
          Abattement : 14 x 1,65 % ............................ 23,10 %
          Plus-value imposable : 237 750 x 76,90 % .......... 182 830 €
          Deux conditions cumulatives réunies : 7,5 % ........ 13 712 €
          Variante avec formulaire S1 : 17,2 % ............... 31 447 €

        SURTAXE (art. 1609 nonies G)
          Assiette : plus-value soumise à l'impôt sur le revenu 38 040 €
          Inférieure au seuil de 50 000 € ......................... 0 €

        TOTAL FRANÇAIS
          Cas de l'affilié INPS : 7 228 + 13 712 ............. 20 940 €
          Cas du titulaire de S1 : 7 228 + 31 447 ............ 38 675 €
          Écart tenant à la seule couverture maladie ......... 17 735 €

        CÔTÉ ITALIEN
          Acquisition en 2007, cession en 2026 : plus de cinq ans.
          Hors du champ de l'article 67, comma 1, lettre b), du TUIR.
          Aucun impôt italien, donc aucun crédit d'impôt à imputer.
          La charge française de 20 940 € est définitive.

Les deux exonérations du non-résident, et le calendrier qui en tue une

Il existe deux exonérations réservées aux personnes qui ont quitté la France. Elles n’ont ni le même fondement, ni la même portée, ni le même calendrier, et elles ne se cumulent pas. Le choix entre les deux se fait avant le départ, pas au moment de la vente : c’est la principale raison pour laquelle ce chapitre existe.

L’exonération de l’ancienne résidence principale : totale, et très brève

Créée par l’article 43 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 et codifiée au 1 du I de l’article 244 bis A du CGI, elle exonère la plus-value réalisée sur l’immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France. Le BOI-RFPI-PVINR-10-20 en expose les conditions à partir de son § 440 : le transfert du domicile doit s’opérer vers un État membre de l’Union européenne ou vers un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales etune convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ; la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert ; et l’immeuble ne doit pas avoir été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession. L’Italie remplit sans discussion la condition d’État de destination.

Elle est totale, sans plafond, et de caractère général : elle est acquise quels que soient les motifs de la cession, la nature de l’habitation, le montant du prix ou de la plus-value, et l’usage que l’acquéreur envisage. Elle couvre les dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément, et lorsque les acquéreurs sont distincts, la doctrine admet que la condition de simultanéité soit satisfaite si les cessions interviennent dans un délai normal.

Voilà maintenant les quatre façons de la perdre. Elles sont toutes évitables, et nous les avons toutes vues.

Un : le logement n’était plus votre résidence principale au jour du transfert.La doctrine écarte l’exonération pour les immeubles qui, au jour du transfert du domicile fiscal hors de France, sont mis en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou par des tiers, ou sont devenus vacants. Celui qui déménage en Italie en mars, loue son appartement parisien pendant huit mois pour « ne pas le laisser vide », puis le vend en novembre, a détruit son exonération le jour de la signature du bail.

Deux : l’occupation de convenance.L’exonération est refusée lorsque l’occupation au moment du transfert répond à des motifs de pure convenance, et notamment lorsque le propriétaire vient occuper le logement juste avant son départ de France pour les besoins de la cause. Réintégrer trois mois la maison de vacances qu’on veut vendre ne fabrique pas une résidence principale. Quelques assouplissements existent — immeuble occupé par le futur acquéreur, cession par des époux séparés ou divorcés, des concubins séparés ou des partenaires ayant rompu un pacs, immeuble en cours de construction cédé à la suite d’une mutation professionnelle, péniche ou bateau à usage d’habitation principale — et ils s’apprécient à la date du transfert du domicile.

Trois : la mise à disposition entre le départ et la vente.Vous devez avoir conservé la libre disposition du logement depuis le transfert jusqu’au jour de la cession. Prêter la maison à un neveu pour l’été suffit à la perdre. Il faut la laisser vide, et l’assumer — y compris devant votre famille, qui ne comprendra pas.

Quatre : le délai.C’est le point dur. La date de cession est celle de la signature de l’acte authentique, et non celle du compromis. Un transfert de domicile en septembre 2026 laisse jusqu’au 31 décembre 2027 : quinze mois pour vendre un bien vide, à distance, dans un marché qui ne s’y prête pas toujours. Un transfert en janvier 2026 laisse vingt-trois mois. À projet de départ égal, décaler le transfert de quelques mois change la fenêtre de vente de presque un an.Nous l’écrivons parce que c’est l’arbitrage le plus rentable, et le plus souvent manqué, de tout ce chapitre. Le chapitre 11 traite la date du transfert sous ses autres aspects : ils ne pointent pas tous dans le même sens, et il faut les mettre sur la table ensemble.

L’exonération de 150 000 € : plafonnée, mais durable

Le 2° du II de l’article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 28 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014, exonère la plus-value réalisée lors de la cession d’un logement situé en France par une personne physique non résidente, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Le BOI-RFPI-PVINR-10-20 en détaille les conditions à partir du § 220 : le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ansà un moment quelconque antérieurement à la cession ; et la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^erjanvier de l’année précédant celle de la cession.

Relisez la seconde branche : sans condition de délai. Un expatrié qui garde un pied-à-terre français à sa libre disposition — non loué, non prêté — depuis au moins le 1^erjanvier de l’année précédant la vente peut invoquer l’exonération vingt ans après son départ. C’est la clef que la plupart des lecteurs ne voient pas, parce que la plupart des articles ne citent que la première branche.

Une condition de nationalité, ensuite, qui est plus favorable qu’on ne le dit : elle porte sur la qualité de ressortissantd’un État membre de l’Union ou de l’Espace économique européen, pas sur le lieu de résidence. Un Français reste ressortissant d’un État membre où qu’il vive. Installé en Italie, il coche cette condition deux fois plutôt qu’une.

Un avertissement de source, qui illustre pourquoi ce guide vérifie tout. La page BOFiP historiquement dédiée à cette exonération, BOI-RFPI-PVI-10-40-50, dont la version en vigueur au 30 juillet 2026 est datée du 6 juin 2014, énonce encore un délai de cinq ans. Elle est simplement en retard : l’article 43 de la loi de finances pour 2019 a porté ce délai à dix ans pour les cessions réalisées à compter du 1^erjanvier 2019. Ne vous fiez pas à la première page que renvoie un moteur de recherche ; regardez la date en tête de document.

Le plafond de 150 000 € porte sur la plus-value nette imposable, c’est-à-dire après abattement pour durée de détention, et il s’apprécie au niveau du cédant. Entre époux ou indivisaires, chacun dispose du sien : un couple dont chaque quote-part de plus-value nette atteint 120 000 € reste sous le plafond, de sorte qu’une plus-value totale de 240 000 € est intégralement exonérée. La fraction excédant 150 000 € reste soumise au prélèvement, aux prélèvements sociaux et, le cas échéant, à la surtaxe.

Ce que l’Italie fait des mêmes revenus

Passons de l’autre côté des Alpes. Le principe est celui de l’imposition mondiale du résident : vos loyers français entrent dans votre revenu global italien, votre plus-value française aussi si elle est dans le champ, et l’Italie vous accorde en contrepartie un crédit d’impôt plafonné. L’article 24 § 2 de la convention le formule ainsi : l’Italie « doit déduire des impôts ainsi établis l’impôt sur les revenus payé en France, mais le montant de la déduction ne peut pas dépasser la quote-part d’impôt italien imputable auxdits éléments de revenu dans la proportion où ces éléments participent à la formation du revenu total ».

Trois choses vous surprendront, et deux d’entre elles jouent en votre faveur.

Le bien non loué ne génère aucun revenu imposable

C’est la bonne nouvelle que presque personne ne signale. La règle italienne d’assiette forfaitaire de l’article 70, comma 2, du TUIR est écartée pour les immeubles étrangers non loués sur lesquels l’IVIE est due. La notice Redditi PF 2026 — Fascicolo 2, quadro RL, l’énonce : « Per gli immobili all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello stato […] ed anche per gli immobili non locati per i quali è dovuta l’IVIE, non viene applicato il secondo comma dell’articolo 70 del TUIR (comma 15-ter, dell’articolo 19 del decreto legge n. 201 del 2011, così come modificato dalla legge n. 208 del 28 dicembre 2015); pertanto non va compilata la presente colonna. »

Traduction pratique : votre maison de famille française laissée vacante ne génère aucun revenu imposable à l’IRPEF italien.Elle supporte l’IVIE, et rien d’autre. Les propriétaires qui redoutaient une imposition italienne sur une valeur locative fictive — mécanisme qui existe bel et bien pour les biens situés en Italie — peuvent être rassurés sur ce point précis.

Une question qui vient toujours ensuite : puis-je appliquer à mes loyers français la cedolare secca, cette imposition substitutive à taux fixe qui séduit tant les bailleurs italiens ? La réponse paraît être non, et nous la donnons avec sa réserve. Le nouveau texte unique place la cedolare secca aux articles 203 à 206, dans le titre consacré aux redditi fondiari, lesquels ne concernent que les immeubles situés en Italie : les immeubles étrangers relèvent, eux, de l’article 70, comma 2, et de l’IVIE. La déduction est logique et convergente, mais elle n’est pas démontrée par une source qui traiterait expressément le cas d’un immeuble étranger. Ne bâtissez pas un plan de trésorerie sur l’hypothèse inverse sans l’avoir fait confirmer.

L’IVIE : un impôt de détention que l’épargnant français ne connaît pas

L’imposta sul valore degli immobili situati all’esterofrappe la valeur de vos immeubles hors d’Italie. La page officielle de l’Agenzia delle Entrate, consultée le 30 juillet 2026, énonce : « Dal 2024 l’aliquota è pari, ordinariamente, allo 1,06% del valore degli immobili (era pari allo 0,76% fino al 2023), ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni). Il versamento non è dovuto se l’importo complessivo […] non supera i 200 euro. »

Un taux de 1,06 % sur la valeur d’un bien, chaque année, sans lien avec les revenus qu’il produit : c’est, pour un patrimoine immobilier français significatif, la ligne de coût la plus lourde de l’expatriation italienne. Sur 600 000 € de valeur, 6 360 € par an. Un propriétaire français qui ne payait ni impôt sur la fortune immobilière — parce qu’il était en dessous du seuil — ni impôt de détention découvre une charge entièrement nouvelle, et récurrente. Elle est proratisée à la quote-part et aux mois de détention, le mois entamé d’au moins quinze jours comptant pour un mois entier. L’habitation principale est exonérée : sans objet ici, puisque la vôtre est en Italie.

L’IVIE ouvre droit à un crédit pour les impôts payés en France sur le même bien. La colonne des imposte patrimoniali detraibili du tableau de la circolare 28/E mentionne, pour la France, la « Tax foncière » et l’« Impôt de Solidarité sur la Fortune ». Deux conséquences. La taxe foncière est expressément imputable sur l’IVIE, ce qui réduit sensiblement la charge nette. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne l’est pas : la circulaire exclut par principe les impôts liés à l’utilisation du bien comme habitation, « dal momento che tali tasse più che essere finalizzate a colpire la ricchezza costituita dal patrimonio sono dirette a richiedere un contributo […] al soggetto che abitando in un determinato luogo usufruisce dei servizi ivi forniti dalle amministrazioni pubbliche ». Le crédit ne peut en aucun cas dépasser l’impôt dû en Italie, et il couvre aussi, pour les biens situés dans l’Union, l’excédent d’impôt français sur le revenu foncier non utilisé au titre du crédit conventionnel. Enfin, la mention de l’impôt de solidarité sur la fortune doit se lire comme visant l’impôt sur la fortune immobilière qui lui a succédé en 2018 ; cette substitution n’est confirmée par aucune prassi postérieure que nous ayons pu consulter le 30 juillet 2026, et nous ne l’affirmons pas.

Le quadro RW, et la dispense qui n’en est pas une

Le quadro RW de la déclaration italienne sert deux fonctions : le monitoraggio fiscale, qui est une obligation de transparence, et la liquidation de l’IVIE et de l’IVAFE. La notice énumère parmi les biens à déclarer « gli immobili situati all’estero o i diritti reali immobiliari (ad esempio, usufrutto o nuda proprietà) o quote di essi (ad esempio, comproprietà o multiproprietà) ». Il n’existe aucun seuilpour un immeuble : déclaration dès le premier euro. Le seuil de 15 000 € que l’on cite partout ne concerne que les dépôts et comptes courants bancaires, et le confondre avec l’immobilier est l’erreur la plus banale du dossier.

Une dispense existe, et elle est plus étroite qu’on ne le croit. L’article 4, comma 3, du D.L. 167/1990 dispense de l’indication dans la déclaration les immeubles situés à l’étranger « per i quali non siano intervenute variazioni nel corso del periodo d’imposta, fatti salvi i versamenti relativi all’imposta sul valore degli immobili situati all’estero ». Et la notice ajoute que le contribuable dispensé de monitorage « è in ogni caso tenuto alla compilazione della dichiarazione […] nonché del presente quadro per il calcolo dell’IVIE e dell’IVAFE ». La dispense porte sur le monitorage, pas sur la liquidation ni sur le paiement de l’IVIE.Un conseiller qui vous dit « votre bien n’a pas bougé, vous n’avez rien à déposer » vous expose à une régularisation.

Sur les sanctions du défaut de quadro RW, nous ne publions pas de fourchette : le régime de l’article 5 du D.L. 167/1990 n’a pas été relu sur source primaire dans les travaux qui fondent ce guide, et cet article est de surcroît abrogé au 1^er janvier 2027 par le D.Lgs. 5 novembre 2024, n. 173. Demandez le chiffre à votre commercialista, pour l’année concernée. Ce que nous pouvons dire sans risque, c’est que la sanction n’est pas symbolique et qu’elle se calcule sur la valeur non déclarée, pas sur l’impôt éludé. Le chapitre 28 traite les obligations déclaratives dans leur ensemble.

Le crédit d’impôt : il se demande, et il se perd

Voici le formalisme le plus coûteux du dossier, parce qu’il transforme une double imposition théoriquement neutralisée en surcoût définitif. Le crédit d’impôt pour impôts payés à l’étranger de l’article 165 du TUIRne s’applique pas automatiquement. L’appendice de la notice Redditi PF 2026 — Fascicolo 2énonce que « la detrazione spetta fino a concorrenza della quota dell’imposta italiana corrispondente al rapporto fra i redditi prodotti all’estero e il reddito complessivo dichiarato » et, surtout, que « la detrazione va richiesta, a pena di decadenza, nella dichiarazione ». Le quadro RL renvoie pour le calcul au quadro CE du Fascicolo 3.

Retenez la formule : a pena di decadenza. Le crédit se demande dans la déclaration, à peine de déchéance. Un propriétaire qui a payé 2 560 € d’impôt français sur ses loyers et qui oublie le quadro CE perd ces 2 560 €. Ce n’est pas une pénalité : c’est une double imposition intégrale, année après année, qu’aucune réclamation ultérieure ne répare aisément. Trois conditions de droit commun s’ajoutent : l’impôt étranger doit avoir été payé à titre définitif, le revenu étranger doit concourir au revenu global italien, et l’imputation est plafonnée au prorata.

Bonne nouvelle sur le périmètre du crédit, et elle est établie sur une décision publiée : les prélèvements sociaux français sont imputables. L’Agenzia delle Entrate l’a admis par sa risposta n. 161 du 28 décembre 2018, rendue précisément sur des « redditi fondiari, sia locativi sia da plusvalenze immobiliari prodotti da non residenti » : « le imposte versate a titolo di prélèvements sociaux se riferite all’anno 2016 e successivi, configurandosi come vere e proprie imposte sul reddito e non essendo suscettibili di richiesta di rimborso, possono essere oggetto, nel nostro ordinamento, di un credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero nei limiti e condizioni previste dall’art. 165 del Tuir. » Pour les périodes jusqu’à 2015 inclus, la même réponse les écarte. La bascule tient à la réaffectation des prélèvements sociaux au financement de prestations non contributives par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2016, à la suite de l’arrêt de Ruyter.

Un point de fondement qui compte si vous devez argumenter face à un contrôleur italien : ce n’est pas la convention qui ouvre ce crédit. Dans la même réponse, l’Agenzia qualifie les prélèvements sociaux d’« una imposta non menzionata nella Convenzione in esame » et fonde le crédit sur le droit interne italien — l’article 15, comma 2, du D.Lgs. 14 settembre 2015, n. 147, qui admet en déduction « sia le imposte estere oggetto di una convenzione contro le doppie imposizioni […] sia le altre imposte o gli altri tributi sul reddito ». L’échange de lettres des 7 et 28 juillet 1998, qui étend la convention à la CSG et à la CRDS, est exact du côté français ; l’administration italienne, elle, ne s’en prévaut pas. Présentez donc le fondement italien à un contrôleur italien : c’est celui qu’il connaît.

La plus-value française vue d’Italie : un couperet à cinq ans

L’article 67, comma 1, lettre b), du TUIR ne rend imposables les plus-values de cession d’immeubles que si la cession intervient dans les cinq ansde l’acquisition ou de la construction. En sont exclus les biens acquis par succession et les unités immobilières urbaines qui, pendant la majeure partie de la période écoulée entre l’acquisition ou la construction et la cession, ont été affectées à la résidence principale du cédant ou de membres de sa famille. Pour un bien reçu par donation, le délai court depuis l’acquisition par le donateur. Les terrains constructibles sont imposables sans condition de durée. Nous exposons la règle en substance et non entre guillemets : le texte de l’article 67 n’a pas été relu mot à mot dans les travaux qui fondent ce guide, et nous ne citons pas ce que nous n’avons pas sous les yeux.

Une réserve de portée, ensuite, à ne pas escamoter : ce qui est établi, c’est la règle générale de l’article 67 pour les immeubles. Son application aux immeubles situés à l’étrangerdécoule du principe d’imposition mondiale du résident italien, mais n’a pas été confirmée par une source primaire traitant spécifiquement d’un immeuble étranger.

Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention en Italie. C’est un couperet à cinq ans, pas une dégressivité sur vingt-deux ou trente ans. La divergence avec la France est totale, et elle produit deux effets opposés.

Au-delà de cinq ans de détention, l’Italie n’impose rien. Vous n’avez donc aucun crédit d’impôt italien à espérer, parce qu’il n’y a aucun impôt italien sur lequel imputer. La charge française — 19 % plus 17,2 ou 7,5 points de prélèvements sociaux, plus la surtaxe le cas échéant — est définitive. C’est le cas le plus fréquent, et il faut le dire sans détour : l’installation en Italie n’allège en rien la fiscalité de vente d’un immeuble français détenu de longue date. Ceux qui vous vendent l’Italie comme une solution de sortie immobilière vous racontent une histoire.

En deçà de cinq ans, à l’inverse, les deux États imposent et le crédit ne neutralise que partiellement, parce que les assiettes sont calculées différemment. La base italienne de l’article 68, comma 1, du TUIR est la différence entre le prix perçu et le prix d’acquisition augmenté de tout autre coût inhérent au bien — sans abattement pour durée de détention, et sans les forfaits français de 7,5 et 15 %. Sur un bien acheté en 2024 et revendu en 2027, la plus-value italienne sera donc structurellement supérieure à la plus-value française, et le crédit d’impôt plafonné laissera un reliquat à payer en Italie.

Une précision sur l’imposition substitutive de 26 %. Le comma 496 de la loi n. 266 du 23 décembre 2005 permet, « all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio », de substituer à l’IRPEF progressive une imposition de 26 % que le notaire liquide et verse. Le texte suppose donc l’intervention d’un notaire italien à l’acte. Nous en déduisons que l’option n’est pas praticable pour la vente d’un immeuble français passée devant un notaire français, mais nous ne l’affirmons pas : aucune des sources consultées le 30 juillet 2026 ne traite ce cas de figure. Si vous envisagez de céder un immeuble français dans les cinq ans de son acquisition alors que vous résidez en Italie, faites poser la question à un commercialistaavant de signer le compromis : l’écart entre 26 % et une tranche marginale d’IRPEF majorée des addizionalirégionale et communale peut dépasser quinze points. Le chapitre 07 détaille le barème et les majorations locales.

Sous forfait, sous régime des impatriés : deux situations opposées

Tout ce qui précède décrit la situation d’un résident d’Italie au droit commun. Les deux régimes de faveur — le forfait des neo residenti, traité au chapitre 02, et le régime des travailleurs impatriés, traité au chapitre 03 — modifient profondément la face italienne, et dans des directions opposées. Ils ne se cumulent pas et ne visent pas le même public : le premier substitue une somme forfaitaire à l’impôt sur les revenus de source étrangère, le second exonère une fraction du revenu d’activité produit en Italie. Les confondre est l’erreur la plus répandue du corpus francophone.

Pour l’optant au forfait, la face italienne disparaît presque entièrement. Du point de vue italien, vos revenus immobiliers français sont des redditi prodotti all’estero : ils sont couverts par l’imposition substitutive. Vos loyers français n’entrent pas dans votre revenu global italien, vous ne remplissez pas le quadro RL à leur sujet, et vous êtes dispensé du quadro RW, de l’IVIE et de l’IVAFE— pour vous et pour les membres de votre famille couverts par l’option. Sur un patrimoine immobilier français de 1,5 M€, l’économie d’IVIE seule est de 15 900 € par an, soit 238 500 € sur une option menée à son terme de quinze ans.

La contrepartie est nette et rarement énoncée : vous perdez le crédit d’impôt. S’il n’y a pas d’impôt italien sur vos loyers français, il n’y a rien sur quoi imputer l’impôt français. L’impôt sur le revenu français au taux minimum de 20 ou 30 %, et les prélèvements sociaux, deviennent des coûts définitifs. Pour un patrimoine locatif français important, le forfait est donc neutre sur les loyers — il ne les impose pas, il ne les dégrève pas — et très favorable sur la détention, puisqu’il efface l’IVIE.

Les montants, et ils ne se citent jamais sans leur date. 300 000 €par période d’imposition pour les personnes qui transfèrent leur résidence à compter du 1^er janvier 2026, et 50 000 €pour chacun des membres de la famille auxquels les effets de l’option sont étendus ; 200 000 € pour les transferts intervenus à compter du 11 août 2024et jusqu’au 31 décembre 2025, avec 25 000 € par membre de la famille ;100 000 € pour les transferts intervenus jusqu’au 10 août 2024 inclus, également avec 25 000 € par membre de la famille. Le déclencheur de la strate est la résidence au sens de l’article 43 du code civil italien, non la résidence fiscale de l’article 2 du TUIR — le chapitre 02 développe cette distinction, qui n’est pas un détail de rédaction mais un décalage qui se plaide.

Un point de vocabulaire qui a des conséquences patrimoniales lourdes, et que l’on présente partout de façon dangereusement elliptique. L’optant au forfait voit son assiette successorale italienne réduite aux biens et droits existant en Italie. Mais « existant en Italie » a une définition légale, à l’article 2, comma 3, du testo unicodes successions et donations, et cette définition rattrape des actifs que l’on croyait dehors : elle y range notamment « le azioni o quote di società […] che hanno nel territorio dello Stato la sede legale o la sede dell’amministrazione o l’oggetto principale » et « i crediti […] se il debitore, il trattario o l’emittente è residente nello Stato ». Titres d’une société à siège ou direction italienne, créances sur un débiteur résident italien : tout cela reste dans l’assiette. Le chapitre 24 développe.

Pour l’impatrié, rien de tout cela.Aucune disposition équivalente ne figure dans le régime des travailleurs impatriés : il reste intégralement soumis au quadro RW, à l’IVIE et à l’IVAFE sur ses biens français, ses loyers français entrent dans son revenu global italien avec crédit d’impôt, et rien n’aménage sa situation successorale. Sur un patrimoine immobilier français, l’impatrié supporte donc la charge complète décrite dans ce chapitre. C’est une ligne de coût annuel qui ne dépend pas de son revenu d’activité italien : un cadre impatrié propriétaire de 900 000 € d’immobilier français paie 9 540 € d’IVIE que son voisin optant au forfait ne paie pas. Cette ligne doit entrer dans l’arbitrage entre les deux régimes, et elle en est souvent absente. Le chapitre 04 traite ce choix au fond.

Un point ouvert, enfin, qu’il faut connaître sans le surinterpréter. La qualité de « résident » de l’optant au forfait au sens de l’article 4 de la convention de 1989 n’est tranchée par aucune source française ni italienneque nous ayons pu consulter le 30 juillet 2026. Deux lectures s’affrontent, et nous ne choisissons ni l’une ni l’autre. Pour l’immobilier français, la conséquence pratique est heureusement limitée : la France impose de toute façon sur le fondement de son droit interne, et la convention ne lui retire pas ce droit. Le sujet devient en revanche décisif pour les autres flux et pour la transmission. Il justifie une consultation et, le cas échéant, un interpellopréalable auprès de l’Agenzia delle Entrate — faculté que l’article 24-bis, comma 3, ouvre expressément, et dont l’enjeu chiffré rend le recours à peu près indispensable, étant précisé que le rescrit ne sécurise ni les conditions d’accès au régime en général, ni la résidence fiscale elle-même.

Les coûts qu’on n’avait pas prévus

Un guide qui ne parle que d’impôt sur le revenu passe à côté de la moitié du coût réel de la détention d’un bien français depuis l’Italie. Voici l’autre moitié, sans embellissement.

La taxe foncièrereste due, et elle a fortement progressé dans la plupart des communes françaises depuis 2023. Elle est imputable sur l’IVIE, ce qui atténue le coût global : pour un bien dont la taxe foncière atteint 2 200 € et l’IVIE 3 100 €, vous ne payez en Italie que le solde. Pour un bien dont la taxe foncière dépasse l’IVIE, le crédit est perdu au-delà, l’imputation étant plafonnée à l’impôt italien dû. Le mécanisme joue donc en votre faveur, mais seulement jusqu’à concurrence.

La taxe d’habitation sur les résidences secondairesfrappe votre bien dès lors qu’il n’est plus votre résidence principale, ce qui est précisément votre situation. Dans les communes situées en zone tendue, elle peut être majorée dans des proportions substantielles. Elle n’est pas imputable sur l’IVIE.C’est une double charge sèche, et pour un pied-à-terre laissé vide dans une ville touristique elle peut peser plus lourd que l’IVIE elle-même.

La taxe sur les logements vacantsguette le propriétaire qui applique à la lettre la condition de libre disposition de l’exonération de l’ancienne résidence principale : laisser un bien vide pour préserver une exonération peut déclencher une taxation de la vacance. L’arbitrage doit être posé avant, et non découvert sur l’avis d’imposition de l’année suivante.

L’impôt sur la fortune immobilières’applique à vos biens français si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€, parts de SCI et de SCPI comprises à hauteur de l’immobilier français sous-jacent. Deux particularités du non-résident : le plafonnement de l’article 979 lui est fermé, ce qui peut produire des situations où l’impôt excède le revenu du bien ; et l’abattement de 30 % sur la résidence principale est sans objet, puisque la vôtre est en Italie. Le chapitre 15 développe l’assiette, les dettes déductibles et l’exception tirée de la jurisprudence Schumacker.

Les coûts de gestion à distance, enfin, que personne ne budgète. Un mandat de gestion locative représente couramment 6 à 8 % des loyers encaissés, à quoi s’ajoutent les honoraires de relocation. Une assurance propriétaire non occupant, une assurance loyers impayés, un artisan de confiance pour les urgences, un comptable pour la liasse si vous êtes au réel meublé, un commercialistapour le quadro RW et le quadro CE : comptez, pour un patrimoine de deux ou trois lots, entre 2 500 et 5 000 € par an de frais qui n’existaient pas quand vous habitiez à vingt minutes. Ce n’est pas un argument pour vendre ; c’est une ligne à inscrire dans le calcul de rendement, parce qu’elle ampute souvent un point de performance nette. Et il y a le reste, qui ne se chiffre pas : l’heure passée au téléphone avec un syndic qui ne rappelle pas, l’assemblée générale à laquelle vous ne pouvez pas assister, le dégât des eaux un 15 août.

Garder ou vendre : notre lecture, et les cas où elle est tranchée

Nous ne prescrivons pas d’allocation, et la décision de conserver un bien de famille n’est pas fiscale. Mais certains cas sont suffisamment nets pour être écrits.

Vendez la résidence principale dans la fenêtre, si vous avez décidé de la vendre. C’est le seul cas où l’hésitation coûte immédiatement de l’argent. Une plus-value brute de 300 000 € sur une maison détenue douze ans supporte, hors exonération, un prélèvement de 19 % sur une base réduite de 42 % — soit 33 060 € —, des prélèvements sociaux de 17,2 % sur une base réduite de 11,55 % — soit 45 640 € — et une surtaxe de 4 % sur la plus-value imposable de 174 000 €, soit 6 960 €. Au total, près de 85 700 €. L’exonération de l’ancienne résidence principale efface tout cela. Elle expire le 31 décembre de l’année suivant votre transfert, elle exige que le bien reste vide, et elle ne se rattrape pas. Si la vente est décidée, elle doit être lancée avant le départ, pas après.

Gardez le locatif ancien, si le rendement tient après IVIE.Un bien détenu depuis plus de vingt-deux ans est exonéré d’impôt sur le revenu à la revente et le sera de prélèvements sociaux à trente ans : le vendre en cours de route revient à jeter un abattement acquis. Sur le revenu courant, la charge combinée reste supportable si vous relevez du taux de 7,5 % et si vous exploitez l’option d’assiette de l’IVIE au prix d’acquisition. Refaites le calcul, poste par poste, avant de céder à l’idée que « garder de l’immobilier français depuis l’étranger, c’est compliqué ».

Réexaminez le meublé récent.C’est le profil le plus fragilisé par les réformes des trois dernières années : réintégration des amortissements dans la plus-value depuis février 2025, prélèvements sociaux publiés à 18,6 % contre 17,2 % en nu, incertitude sur le taux réduit, seuils de micro-BIC modifiés deux fois, et — pour un bien acquis depuis moins de cinq ans — imposition italienne de la plus-value sans abattement. Un studio meublé acheté 140 000 € en 2023 et destiné à être revendu dans trois ans cumule toutesces contraintes. Ce n’est pas une raison de vendre dans l’urgence ; c’est une raison de refaire le calcul de sortie avant de partir, pendant que les deux options restent ouvertes.

Et les cas où il ne faut rien faire du tout.Restructurer un patrimoine immobilier français dans les six mois précédant un départ est presque toujours une mauvaise idée : on crée une SCI dont on ne connaît pas le traitement italien, on passe à l’impôt sur les sociétés pour un gain théorique, on apporte un immeuble à une structure et on déclenche des droits, on bascule en meublé pour un avantage que la loi de finances pour 2025 a largement repris. Les seules opérations qui se justifient dans cette fenêtre sont celles qui étaient de toute façon décidées, et celles qui ouvrent une exonération datée. Le reste attend que la situation italienne soit stabilisée et que la qualification des structures soit sécurisée.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Un guide qui ne signale jamais ses limites n’est pas lu comme sincère. Voici ce que nous n’avons pas établi, avec la question exacte à poser et les pièces à réunir.

La question arrive toujours par le rendement. « Un deux-pièces à Milan, ça rapporte combien ? » « Et si je le mets en location courte, je double ? » Elle est posée par trois lecteurs qui n’ont presque rien en commun : le Français resté en France qui achète un studio italien comme placement, le Français installé en Italie qui loue le bien qu’il vient d’acheter, et le retraité qui loue l’étage inoccupé de la maison de village. Les trois relèvent du même corps de règles italiennes, mais pas du même impôt final, pas des mêmes obligations administratives, et surtout pas du même arbitrage.

Ce chapitre répond à la question du rendement, mais il commence ailleurs. Parce que la première décision n’est pas fiscale : c’est le type de bail, et il commande tout le reste — le taux, la durée d’engagement, l’IMU que vous paierez, les formalités que vous devrez accomplir, et le nombre de logements au-delà duquel l’administration italienne considérera que vous exercez une entreprise. Sur ce dernier point, la loi de finances pour 2026 a changé la règle du jeu : le seuil est passé de quatre à deux logements, avec effet dès la période d’imposition 2026. Un investisseur français qui construisait un portefeuille de quatre studios en location saisonnière n’a plus le même montage, il a un changement de modèle économique.

Le chapitre traite ensuite l’outil central, la cedolare secca, et notamment la formalité sans laquelle l’option est purement et simplement inopérante — une lettre recommandée au locataire, que presque aucune page francophone ne mentionne et dont l’oubli coûte la différence entre 21 % et un barème qui monte à 47,23 %. Puis la location touristique, son code d’identification national, ses détecteurs et ses extincteurs, ses amendes, sa taxe de séjour et sa retenue de plateforme qui n’est paslibératoire. Il se termine par un rendement net calculé poste par poste, opposé au chiffre que vous lirez sur la plaquette du vendeur — et il montre pourquoi, sur l’exemple retenu, un rendement net de 8 % est arithmétiquement impossible avant même d’avoir payé la première femme de ménage.

Deux précisions de périmètre. L’achat lui-même — droits d’enregistrement, régime prima casa, prezzo-valore, IMU de détention, plus-value de revente — est traité au chapitre 16, et le sort de l’immeuble français que vous conservez au chapitre 17. Le fonctionnement de l’IRPEF, de ses tranches et de ses addizionaliest au chapitre 07, qui pose déjà l’arbitrage cedolare seccacontre barème dans ses grandes lignes : ce chapitre-ci le reprend et le pousse jusqu’aux cas où la réponse est non.

Trois questions avant de parler de taux

Le corpus francophone présente l’Italie locative comme un choix entre deux taux, 21 % ou 26 %. C’est faux comme description et dangereux comme méthode, parce que le taux est la dernière variable, pas la première. Trois questions le précèdent, et elles se posent dans cet ordre.

Combien de temps dure le bail ? La frontière fiscale passe à trente jours. En dessous ou à trente jours, on est dans les locazioni brevide l’article 4 du D.L. 24 aprile 2017, n. 50, avec un taux de principe de 26 % et une exception à 21 % pour un seul logement. Au-delà, on est dans le droit commun des baux d’habitation, avec la cedolare seccaà 21 % ou à 10 % en loyer conventionné. Ce n’est pas la même règle, ce n’est pas le même tableau, et ce n’est pas le même dossier administratif.

Combien de logements ?C’est le paramètre qui a changé, et celui que les pages publiées avant 2026 ignorent. Au-delà de deuxlogements affectés à la location courte sur une même période d’imposition, la loi présumeque vous exercez une activité d’entreprise. Vous sortez alors du régime de faveur, vous ouvrez un numéro de TVA, et vous devez déposer une segnalazione certificata di inizio attivitàauprès du guichet unique de la commune. Le seuil était de quatre logements jusqu’à la période d’imposition 2025.

Où êtes-vous résident ?Pas pour savoir si l’Italie vous impose — elle vous impose de toute façon, l’immeuble est chez elle — mais pour savoir ce qu’il en reste après le passage de la France, et pour savoir si vous avez, en Italie, un impôt sur lequel imputer les détractions de travaux. Un non-résident sans IRPEF italienne ne récupère rien des bonus de rénovation dont on lui a vanté l’existence. Nous y revenons.

La cedolare secca : ce que le texte dit exactement

La cedolare secca est une imposta sostitutiva : un impôt libératoire qui se substitue à d’autres. Elle est ouverte, sur option du bailleur, aux loyers de logements loués à usage d’habitation. Le siège de la matière est l’article 3 du D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, dont le comma 1 délimite le champ en une phrase : « In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime ».

Le comma 2 donne le mécanisme et les deux taux : le loyer « può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento ». Le même comma ajoute que le régime s’applique aussi aux baux non soumis à l’obligation d’enregistrement, et que pour les contrats conclus selon les articles 2, comma 3, et 8 de la loi 431/1998 portant sur des logements situés dans les communes visées à l’article 1, comma 1, lettres a) et b), du D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, et dans les autres communes à forte tension locative identifiées par le CIPE, « l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 10 per cento ».

Quatre conséquences se lisent directement dans ces deux phrases, et elles sont plus importantes que le taux lui-même.

Premièrement, l’assiette est le loyer brut convenu. « Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti » : on taxe ce que le bail prévoit, pas ce qui reste. Le texte ne prévoit la déduction d’aucune charge et n’organise aucun amortissement : ni les intérêts d’emprunt, ni l’IMU, ni les travaux ne viennent en diminution de l’assiette. Le régime ordinaire, lui, retient le loyer après un abattement forfaitaire de 5 % pour frais — nous donnons ce chiffre en paraphrase, notre base documentaire ne le rattachant pas à un article dont nous ayons lu le texte. C’est la première comparaison à faire pour un lecteur français : opposer 21 % italiens à un taux français n’a aucun sens tant qu’on n’a pas comparé les bases, et les régimes réels français — foncier au réel, location meublée au réel — déduisent des charges et, pour le second, amortissent l’immeuble. Un taux de 21 % sur cent peut coûter plus cher qu’un taux de 40 % sur quarante.

Deuxièmement, l’option emporte plus que l’impôt sur le revenu.Elle remplace l’IRPEF, les deux addizionali— régionale et communale —, et les droits d’enregistrement et de timbre sur le bail, sa résolution et ses prorogations. Sur un bail de quatre ans reconductibles, cela retire du budget une ligne annuelle de 2 % du loyer. Le minimum de perception de 67 € de la note II ne joue, en pratique administrative, que sur lapremièreannualité : les versements des années suivantes peuvent être inférieurs à ce montant. Ce n’est pas l’essentiel, mais c’est réel.

Troisièmement, le texte ne dit rien de l’ameublement.Le critère est l’usage d’habitation, pas la présence de meubles. Un lecteur français, habitué à voir la frontière entre le foncier et les bénéfices industriels et commerciaux se jouer sur un lit et une table, doit désapprendre ce réflexe : en Italie, la ligne de partage passe par la durée du bail et par le caractère professionnel ou non de l’activité, pas par le mobilier.

Quatrièmement, il existe un plancher.Le comma 6, après avoir écarté du régime les locations effectuées « nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni », ajoute que « Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi ». Autrement dit : si vous louez à un loyer de complaisance, inférieur au revenu cadastral du bien, c’est le revenu cadastral qui sert de base. Le point intéresse concrètement les locations familiales à prix d’ami, très fréquentes chez nos clients qui logent un enfant étudiant.

Une précision sur le taux de 10 %, parce que le corpus francophone le présente encore comme provisoire. Il l’a été : introduit à titre temporaire par l’article 9 du D.L. 28 marzo 2014, n. 47 pour les années 2014 à 2017, puis prorogé jusqu’en 2019, il dérogeait alors à un taux de droit commun de 15 %. Il ne l’est plus : 10 % est le taux de régime depuis le 1^er janvier 2020. L’article 1, comma 6, de la L. 27 dicembre 2019, n. 160a substitué, dans l’article 3, comma 2, du D.Lgs. 23/2011, les mots « al 10 per cento » aux mots « al 15 per cento », sans terme et sans reconduction annuelle. Ce qu’il faut vérifier avant de bâtir un plan de dix ans n’est donc pas la survie du taux, c’est l’éligibilité de la communeet la décote que l’accord territorial y impose réellement au loyer.

Un mot sur les modalités formelles de l’option— exercice au moment de l’enregistrement du bail ou dans la déclaration annuelle, faculté de révocation, effets d’une option exercée en cours de bail. Elles ne sont pas dans le décret, et ce n’est pas un oubli : l’article 3, comma 4, du D.Lgs. 23/2011 les renvoie à un acte du directeur de l’Agenzia, et la circolare n. 26/E du 1^erjuin 2011 le dit expressément — « Con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 […] sono state definite, in forza dell’articolo 3, comma 4, del decreto legislativo, le modalità di esercizio dell’opzione, i termini e le modalità di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca ». C’est ce provvedimento, et non le décret, qu’il faut faire ouvrir par le professionnel qui enregistre le bail — avant la signature, pas après. Ce qui est certain et écrit, c’est la lettre recommandée. De même, le calendrier d’acompte et de solde de la cedolare seccan’a pas été relevé sur source primaire dans notre base : nous ne le publions pas.

La cedolare secca est ouverte à un non-résident, et c’est l’information la plus utile du chapitre

Le champ subjectif du comma 1 est défini par une seule qualité : être « il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento » d’un logement loué à usage d’habitation. Le texte ne pose aucune condition de résidence en Italie. La seule exclusion écriteest celle du comma 6, tirée de l’exercice d’une entreprise, d’un art ou d’une profession par le bailleur. Un Français demeuré résident fiscal français, propriétaire d’un appartement à Bologne, peut donc opter pour le 21 % — ou pour le 10 % en loyer conventionné. Mais une seconde exclusion existe, qui n’est pas dans le texte et qui tient à la qualité du locataire. L’Agenzia delle Entrate soutient, depuis sa circolare n. 26/E du 1^er juin 2011, point 1.2, qu’« Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti », et elle exclut de la même façon les logements « locati per uso ufficio o promiscuo ». Cette position, reprise par la circolare 12/E de 2016, a été expressément confirmée le 26 mars 2025par la réponse du ministère de l’Économie et des Finances à la question parlementaire n° 5-03773, alors même que la Cour de cassation juge l’inverse depuis sonordinanzan. 12395 du 7 mai 2024. Conséquence pratique : louer votre deux-pièces milanais à une société pour y loger un salarié — cas très fréquent sur ce marché — vous expose au refus de l’option et à un rappel au barème. Le contentieux est plaidable ; il n’est pas évité.

Deux précisions d’honnêteté, parce que c’est un argument commercial et qu’il faut savoir sur quoi il repose. La première : le comma 1 ne dit pas littéralement « persona fisica » — c’est le caractère substitutif de l’IRPEF et l’exclusion du comma 6 qui restreignent en pratique le régime aux personnes physiques. La seconde, plus importante : c’est un argument tiré du silence du texte, non d’une disposition qui viserait expressément les non-résidents. Il est solide ; il doit être confirmé par un commercialistaavant d’être présenté comme acquis dans un plan d’investissement.

Le symétrique est plus incertain, et il concerne le lecteur qui a déjà déménagé. La cedolare secca peut-elle couvrir les loyers d’un immeuble situé hors d’Italie— typiquement l’appartement lyonnais qu’un résident italien continue de louer ? Notre lecture est que non, et elle s’appuie sur deux éléments convergents : l’option se substitue à l’IRPEF, aux addizionaliet aux droits d’enregistrement italiens, ce qui suppose un revenu déterminé selon les règles italiennes des redditi fondiari ; et le nouveau texte unique range la cedolare secca aux articles 203 à 206, dans le titre consacré précisément aux redditi fondiari, lesquels ne concernent que les immeubles situés en Italie, les immeubles étrangers relevant de l’article 70, comma 2, du TUIR et de l’IVIE. La déduction est renforcée ; elle n’est pas démontrée.Les sources primaires et doctrinales consultées le 30 juillet 2026 ne traitent pas expressément le cas d’un immeuble étranger. Si l’enjeu le justifie, un interpello est la voie propre.

Quand la cedolare secca bat le barème — et les trois cas où elle ne le bat pas

Le barème italien applicable à la période d’imposition 2026 comporte trois tranches : 23 % jusqu’à 28 000 €, 33 % de 28 000 à 50 000 €, 43 % au-delà. La deuxième tranche est passée de 35 à 33 % par l’article 1, comma 3, de la L. 199/2025, entrée en vigueur le 1^erjanvier 2026 : tout chiffrage construit sur 35 % est à refaire. Par-dessus se superposent l’addizionale regionale, dont le taux de base est de 1,23 % et qui peut monter à 3,33 %, et l’addizionale comunale, plafonnée à 0,80 % et à 0,90 % à Rome. Le taux marginal cumulé supérieur atteint 47,23 %.

L’arithmétique du point d’indifférence est simple et le résultat est net. Sous le régime ordinaire, la base est le loyer diminué de l’abattement forfaitaire de 5 %. Pour que le barème batte la cedolare secca, il faudrait que le taux marginal total — IRPEF plus les deux addizionali — soit inférieur à 21 % divisé par 0,95, soit 22,1 %. Or le taux marginal total le plus bas possible en Italie est de 23 % d’IRPEF augmentés d’au moins 1,23 % d’addizionale regionale, soit 24,23 %. Sur le taux seul, la cedolare secca gagne toujours en 2026.L’écart va de 2,0 points dans la configuration la plus favorable au barème à 23,9 points pour un contribuable en tranche haute d’une commune au plafond.

Ce résultat a une conséquence méthodologique qu’il faut énoncer clairement : l’arbitrage n’est jamais un arbitrage de taux.Si vous hésitez, ce n’est pas parce que le barème pourrait être moins cher — il ne l’est pas. C’est parce que l’option a trois effets collatéraux qui, eux, peuvent coûter plus que les vingt points gagnés.

HYPOTHESE COMMUNE
          Loyer annuel convenu, bail d'habitation en Italie ....... 16 776 €
          Regime ordinaire : base retenue apres abattement
            forfaitaire de 5 % (paraphrase) ....................... 15 937 €

        CEDOLARE SECCA
          21 % x 16 776 € (loyer BRUT, sans abattement) ............ 3 523 €
          Substitutive de l'IRPEF, des deux addizionali, et des
            droits d'enregistrement et de timbre sur le bail
          COUT TOTAL ............................................... 3 523 €

        BAREME — CONFIGURATION LA PLUS FAVORABLE AU BAREME
          (revenu global placant le loyer dans la tranche a 23 %,
           region au taux de base, aucune addizionale communale)
          IRPEF 23 % x 15 937 € .................................... 3 666 €
          Addizionale regionale 1,23 % x 15 937 € .................... 196 €
          COUT TOTAL ............................................... 3 862 €
          Ecart en faveur de la cedolare secca ....................... 339 €

        BAREME — CONFIGURATION LA PLUS DEFAVORABLE
          (tranche a 43 %, region au plafond, commune de Rome)
          IRPEF 43 % x 15 937 € .................................... 6 853 €
          Addizionale regionale 3,33 % x 15 937 € .................... 531 €
          Addizionale comunale 0,90 % x 15 937 € ..................... 143 €
          COUT TOTAL ............................................... 7 527 €
          Ecart en faveur de la cedolare secca ..................... 4 004 €

        POINT D'INDIFFERENCE
          Taux marginal total en dessous duquel le bareme
            l'emporterait : 21 % / 0,95 = ........................... 22,1 %
          Taux marginal total minimum existant en Italie :
            23 % + 1,23 % = ......................................... 24,23 %
          Conclusion : sur le taux seul, aucune configuration
            ne fait gagner le bareme en 2026.

Premier effet collatéral, et le plus lourd : les détractions perdues. Les bonus travaux italiens sont des detrazioni, c’est-à-dire des réductions de l’impôt brut dû, étalées sur dix annuités égales. L’article 16-bis, comma 1, du TUIR les fait jouer « dall’imposta lorda », et le droit italien ne leur ouvre ni restitution ni report : une annuité qui excède l’impôt brut dû est perdue. La formule « fino a concorrenza » que l’on cite parfois à ce propos figure bien à l’article 16, comma 2, du D.L. 63/2013, mais elle y gouverne le seul bonus mobili : ce n’est pas le siège de la règle générale. Un bailleur qui sort ses loyers de l’IRPEF par la cedolare seccaréduit d’autant l’impôt sur lequel imputer ses annuités de travaux. Si le loyer est sa seule source de revenu italien, l’option peut détruire l’intégralité du bonus.

Un ordre de grandeur rend le point tangible. Un chantier de 60 000 € sur un logement qui n’est pas votre habitation principale ouvre en 2026 une détraction de 36 %, soit 21 600 €, répartis en dix annuités de 2 160 €. Sur le loyer de notre exemple, l’IRPEF brute au barème dans la configuration la plus basse serait de 3 666 € : l’annuité s’impute intégralement, et l’impôt tombe à 1 506 € plus les addizionali. Sous cedolare secca, l’impôt est de 3 523 € et les 2 160 € ne s’imputent sur rien. L’économie de taux de 339 € se transforme en perte nette d’environ 1 800 € par an pendant dix ans. Voilà le seul vrai arbitrage, et c’est celui que les simulateurs de rendement omettent.

Le point vaut avertissement pour deux profils particuliers. Le non-résident d’abord : sans IRPEF italienne, il n’a aucune capacité d’absorption et il ne récupère rien des bonus travaux, ce qui disqualifie une bonne part du discours commercial sur « les aides italiennes à la rénovation ». Il conserve toutefois une capacité d’absorption s’il perçoit des loyers italiens imposés à l’IRPEF ordinaire, donc hors cedolare secca— mais l’étendue des déductions et détractions ouvertes à un non-résident par le TUIR n’est pas établie dans notre base : à faire vérifier avant de renoncer à l’option pour absorber un bonus. L’optant au forfait des neo residentiensuite : son régime substitutif ne couvre que ses revenus de source étrangère, de sorte que ses loyers italiens restent soumis aux règles ordinaires et que la cedolare seccalui est ouverte ; mais son IRPEF ordinaire, réduite aux seuls revenus italiens, offre mécaniquement peu de matière à imputation. Le régime lui-même est traité au chapitre 02.

Deuxième effet collatéral : le loyer sort de l’impôt mais reste dans le revenu de référence. Le comma 7 du même article 3 est explicite : « Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) ». Le bailleur perd donc deux fois : moins d’impôt sur lequel imputer ses detrazioni, et aucun allègement de son revenu de référence pour le plafond global des détractions de l’article 16-ter du TUIR — article 18 du texte unique à compter du 1^erjanvier 2027. Pour tout ce qui touche à l’ISEE, indicateur qui commande en Italie l’accès à quantité de tarifs sociaux, scolaires et universitaires, le loyer compte comme s’il avait été imposé.

Troisième effet collatéral : le loyer nominal est figé.La renonciation à l’indexation, déjà décrite, n’est pas un détail sur un bail 4+4. Elle transforme un flux indexé en flux nominal pendant huit ans.

Reste un quatrième cas, plus rare mais réel, où le barème gagne franchement : celui du tout petit revenu foncier. L’article 11, comma 2-bis, du TUIR — comma 3 de l’article 11 du nouveau texte unique — dispose que « Se alla formazione del reddito complessivo concorrono soltanto redditi fondiari di cui all’articolo 25 di importo complessivo non superiore a 500 euro, l’imposta non è dovuta ». Un garage, un local d’archives, une parcelle louée quelques centaines d’euros par an peuvent donc ne supporter aucun impôt au barème, quand la cedolare seccaprélèverait 21 % dès le premier euro. C’est étroit, mais nous le voyons se produire, et personne ne prévient le client.

Les types de bail, et l’arbitrage du loyer conventionné

Le droit italien du bail d’habitation repose sur la loi n. 431 du 9 dicembre 1998. Quatre formes intéressent un bailleur privé. Le canone libero, dit « 4+4 » : quatre ans reconductibles pour quatre ans, loyer librement fixé. Le canone concordato, dit « 3+2 » : trois ans plus deux, loyer plafonné par un accord territorial conclu entre organisations de bailleurs et de locataires, fondé sur l’article 2, comma 3, de la loi. Le contratto transitorio et le contratto per studenti universitari, tous deux régis par l’article 5. Et, hors de cette loi, la locazione breve de trente jours ou moins, dont nous traitons plus loin. Une réserve de méthode :nous disposons du texte consolidé de la loi 431/1998 mais nous n’en avons pas relu article par article la typologie des baux. Les renvois aux articles 2, comma 3, et 8 sont en revanche confirmés, puisqu’ils figurent dans le texte de l’article 3 du D.Lgs. 23/2011 que nous avons lu.

Le canone concordatoest présenté partout comme le bon choix, et il l’est souvent — mais pas toujours, et la frontière se calcule. Il cumule deux avantages : la cedolare secca tombe à 10 %, et l’IMU est allégée. Sur ce second point, l’article 1, comma 760, de la L. 160/2019 est d’une rédaction qu’il faut lire exactement : « Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 754, è ridotta al 75 per cento ». L’impôt est réduit à 75 % de son montant, c’est-à-dire diminué d’un quart.Écrire « réduction de 75 % » est un contresens qui triple l’avantage, et il circule.

En face, il y a le prix à payer : un loyer plafonné, une durée d’engagement différente, et une éligibilité qui n’est pas nationale. Le taux de 10 % ne vaut que pour les logements situés dans les communes de l’article 1, comma 1, lettres a) et b), du D.L. 551/1988 et dans les autres communes à forte tension locative identifiées par le CIPE. Vérifiez que votre commune y figure avant de construire quoi que ce soit : c’est une condition de texte, pas une pratique.

HYPOTHESES
          Logement en groupe cadastral A, rendita catastale ........... 900 €
          Base IMU : 900 x 1,05 x 160 ............................. 151 200 €
          Aliquota communale retenue : 1,06 %
          Loyer de marche libre : 1 200 €/mois ..................... 14 400 €/an

        BAIL A LOYER LIBRE, CEDOLARE SECCA A 21 %
          Loyer annuel ............................................. 14 400 €
          Cedolare secca 21 % ....................................... 3 024 €
          IMU pleine : 151 200 x 1,06 % ............................. 1 603 €
          NET APRES IMPOT ET IMU .................................... 9 773 €

        BAIL A CANONE CONCORDATO, DECOTE DE 20 % SUR LE LOYER
          Loyer annuel plafonne : 960 €/mois ....................... 11 520 €
          Cedolare secca 10 % ....................................... 1 152 €
          IMU reduite a 75 % : 1 603 x 0,75 ......................... 1 202 €
          NET APRES IMPOT ET IMU .................................... 9 166 €
          ECART, EN DEFAVEUR DU CONVENTIONNE .......................... 607 €

        SEUIL DE BASCULE
          Decote maximale du loyer conventionne au-dela de laquelle
            le loyer libre redevient preferable ...................... 15,3 %
          Verification a 15,3 % : loyer 12 195 €, cedolare 1 220 €,
            IMU 1 202 € — net 9 773 €, egalite au dernier euro.

Le seuil de 15,3 % est un ordre de grandeur attaché aux hypothèses retenues, et il se déplace avec la rendita catastale et l’aliquotacommunale : plus l’IMU est lourde relativement au loyer, plus la réduction d’un quart pèse, et plus le conventionné devient intéressant. Ce qu’il faut retenir, c’est la méthode : on ne choisit pas le canone concordatoparce que 10 est plus petit que 21, on le choisit après avoir mis en face la décote de loyer que l’accord territorial de la commune impose réellement. Cette décote se lit dans l’accord, pas dans un guide.

Deux rappels d’IMU, parce qu’ils déterminent la moitié de ce calcul. L’aliquota de base des biens autres que l’habitation principale est de 0,86 %, la commune pouvant l’augmenter jusqu’à 1,06 % ou la réduire « fino all’azzeramento », dit le comma 754 : le plancher de 0,46 % que l’on lit encore, vestige de l’IMU d’avant 2020, n’y figure pas. Et le plafond réel n’est pas 1,06 % mais 1,14 %dans les communes qui ont délibéré expressément la majoration de 0,08 point en remplacement de l’ancienne TASI, au titre du comma 755. Les échéances sont le 16 juin et le 16 décembre, l’acompte étant calculé sur les taux de l’année précédente.

L’enregistrement du bail : trente jours, 2 %, et deux points que nous ne publions pas

Si vous n’optez pas pour la cedolare secca, le bail d’habitation supporte le droit d’enregistrement. L’article 5 de la Tariffa, Parte Prima, du DPR 131/1986 fixe le taux à 2 %pour les locations d’immeubles autres que les fonds ruraux et les immeubles à usage professionnel, et la note II du même article pose un minimum de perception : « In ogni caso l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00 ». L’article 17, comma 1, impose un délai de trente jours pour la liquidation et le versement, et le même délai pour la communication des cessions, résolutions et prorogations, y compris tacites.

Le comma 3 ouvre une option qui vaut d’être connue : « Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno ». Payer d’un coup pour toute la durée ouvre une remise, calculée selon la note I : l’impôt « si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità ». Sur un bail 4+4, avec un taux d’intérêt légal modeste, la remise reste modeste elle aussi : c’est une commodité de trésorerie inversée, pas une optimisation.

Deux points circulent partout et nous ne les publions pas, parce que nous ne les avons pas établis : la répartition par moitié du droit d’enregistrement entre bailleur et locataire, règle de rapport locatif souvent rattachée à l’article 8 de la L. 392/1978, et le montant de l’imposta di bollosur le bail, qui relève du DPR 642/1972. Ce sont deux lignes de budget : demandez-les au professionnel qui enregistre le bail, avec le chiffre et le texte.

Rappel utile : l’option pour la cedolare seccafait disparaître ces droits, y compris sur les prorogations et sur la résolution. C’est écrit au comma 2. Et les baux de trente jours ou moins échappent à l’enregistrement en terme fixe — mais le seuil se compte en cumul sur l’année : l’article 2-bis de la Tariffa, Parte Seconda, du DPR 131/1986 ne vise que les locations d’immeubles urbains de « trenta giorni complessivi nell’anno » au plus, et la circolare 26/E de 2011 retient la même lecture en parlant de baux « di durata inferiore a trenta giorni nell’anno ». Deux séjours de vingt jours consentis au même locataire dans la même année font quarante jours : le contrat redevient enregistrable.

La location touristique : le régime fiscal, et les deux contre-vérités qui circulent

La définition est à l’article 4, comma 1, du D.L. 24 aprile 2017, n. 50 : « Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare ».

Quatre éléments de cette phrase méritent d’être isolés. La durée de trente jours au plus. Le fait que la fourniture de linge et le ménage n’excluent pas le régime — c’est même expressément inclus. La qualité de personne physique agissant hors de l’exercice d’une activité d’entreprise. Et le fait que le passage par un intermédiaire ou par un portail est dansla définition, donc jamais une cause d’exclusion. Une correction s’impose au passage : on lit fréquemment que le régime serait réservé aux logements des catégories cadastrales A/1 à A/11 sauf A/10. Cette condition ne figure pas dans le comma 1, qui vise les « immobili ad uso abitativo » sans référence cadastrale. Elle provient de la doctrine administrative : ne la présentez pas comme une condition légale.

Le champ déborde la seule propriété. Le comma 3 étend le régime « ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi ». Le sous-locataire et le comodatario— celui à qui le bien a été prêté — sont dans le dispositif. Conséquence directe et souvent manquée : le décompte des deux logements inclut ces contrats-là. Un couple qui loue deux appartements dont il est propriétaire et qui sous-loue le studio de sa fille est déjà à trois.

Vient le changement de 2026, et c’est le vrai sujet. L’article 1, comma 17, de la L. 199/2025 modifie le comma 595 de la L. 178/2020 en substituant « all’anno 2026 » à « all’anno 2021 » et « due appartamenti » à « quattro appartamenti ». Le comma 595 se lit désormais ainsi : le régime fiscal des locations courtes « con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile ».

Trois mots comptent. « Due » : le seuil a été divisé par deux. « Da chiunque esercitata » : la formule ne réserve, dans le texte, aucune exception tirée de la qualité du bailleur, résident ou non. « Per ciascun periodo d’imposta » : le décompte est annuel, ce qui signifie qu’un bien mis en location courte une seule semaine dans l’année compte pour un.

La conséquence la moins signalée est administrative, et elle est lourde. L’article 13-ter, comma 8, du D.L. 145/2023 dispose que « Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 […] in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività ». Les mots « anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595 » font le lien : la présomption fiscale déclenche l’obligation de SCIA. Le défaut de SCIA est sanctionné de 2 000 à 10 000 € par le comma 9.

Un investisseur français qui possédait quatre studios en location saisonnière était, en 2025, un bailleur civil. Il est, depuis la période d’imposition 2026, présumé entrepreneur : numéro de TVA, comptabilité, cotisations, déclaration d’activité auprès de la commune. Le taux d’IVA applicable aux prestations d’hébergement touristique n’est pas établi dans notre base — nous avons lu l’article 16 du DPR 633/1972, qui fixe le taux normal à 22 % et renvoie les taux réduits aux parties de la Tabella Adont nous n’avons pas relevé le contenu — et il ne faut donc pas nous faire dire qu’il est de 10 %. C’est une question à poser, avec les autres, avant de conserver le portefeuille en l’état. Les trois issues raisonnables sont : ramener à deux le nombre de logements en location courte, basculer les autres en bail d’habitation classique sous cedolare seccaà 21 %, ou assumer la structure d’entreprise et la chiffrer entièrement, cotisations comprises. Le sujet des structures et de l’activité indépendante en Italie est traité au chapitre 19.

Le CIN, les détecteurs, les extincteurs — et la couche régionale que nous ne pouvons pas écrire pour vous

Le codice identificativo nazionale, CIN, est institué par l’article 13-ter du D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, converti par la L. 191 du 15 dicembre 2023. Le comma 1 prévoit que le ministère du Tourisme « salvo quanto previsto dal comma 3, assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 […] e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere ».

Cette énumération contient une distinction que presque personne ne relève et qui peut coûter cher. Elle vise, comme catégories séparées, les logements destinés à des baux à finalité touristique et ceux destinés aux locations courtes de l’article 4. Ce ne sont pas les mêmes ensembles : la frontière fiscale des trente jours ne commande pas l’obligation administrative. Une location saisonnière de deux mois à un vacancier sort du régime fiscal des locazioni brevi, mais reste une location à finalité touristique : le CIN est requis. Inversement, l’énumération du comma 1 ne mentionne pas les baux d’habitation ordinaires de type 4+4. Nous n’avons pas relevé, dans notre base, la définition légale de la « finalità turistica » : c’est la première question à poser à un conseil local.

Les dates. Le comma 15 dispose que « Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN ». L’avis a été publié à la Gazzetta Ufficiale du 3 septembre 2024 ; les dispositions sont donc applicables à compter du 2 novembre 2024. Le ministère du Tourisme a ensuite fixé au 1^er janvier 2025 l’échéance de mise en conformité : cette seconde date est une communication ministérielle, pas une disposition législative, et il faut la présenter comme telle.

Les obligations qui suivent le code sont au comma 6 : afficher le CIN à l’extérieur de l’immeuble et l’indiquer dans toute annonce, les intermédiaires et les plateformes étant tenus de la même obligation d’indication. S’y ajoute, depuis l’article 1, comma 78, de la L. 207/2024, la mention du CIN dans les déclarations fiscales, dans la certificazione unicaet dans la communication prévue à l’article 4, comma 4, du D.L. 50/2017.

L’obligation de sécurité mérite d’être citée, parce qu’elle est méconnue et qu’elle ne dépend pas du volume de votre activité. Le comma 7 dispose que les logements loués à finalité touristique ou au titre de l’article 4, « gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano ».

« Tutte le unità immobiliari » : détecteurs de gaz combustibles et de monoxyde de carbone en état de marche, et extincteurs portatifs à raison d’un pour 200 m² de plancher ou fraction, avec un minimum d’un par étage, sont exigés de tousles logements concernés, y compris hors forme entrepreneuriale. La distinction du comma 9 ne porte pas sur la forme d’exercice mais sur l’exigence manquante : l’absence de détecteurs ou d’extincteurs — la seconde phrase du comma 7 — est sanctionnée de 600 à 6 000 € par violation constatée quelle que soit la forme d’exercice ; l’absence des exigences de sécurité des installations — la première phrase — n’est sanctionnée, par les normes étatiques ou régionales applicables, que dans le cas d’un exercice sous forme d’entreprise. Le comma 10 ajoute que les sanctions du comma 9 ne s’appliquent pas si le même fait est sanctionné par la réglementation régionale.

La retenue des plateformes n’est pas libératoire, et la taxe de séjour vous rend responsable

L’article 4, comma 5, du D.L. 50/2017 organise une retenue à la source : « I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici […] qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta, a titolo d’acconto, del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario ».

Trois mots gouvernent la suite : « a titolo d’acconto ». Ils ont été insérés par la L. 213/2023. La retenue de 21 % est un acompte, pas un prélèvement libératoire. La conséquence pratique est immédiate et c’est une cause fréquente de redressement : le bailleur qui relève du taux de 26 %, parce que le logement concerné n’est pas celui qu’il a désigné dans sa déclaration, devra verser lui-même les cinq points manquants. La plateforme a retenu 21, l’impôt est de 26, et le solde n’arrive pas tout seul. Sur 20 000 € de recettes, cela fait 1 000 € que personne ne réclame avant le contrôle.

Symétriquement, un bailleur au taux de 21 % dont toutes les recettes transitent par une plateforme résidente aura, en pratique, soldé son impôt par la retenue — mais il reste tenu de déclarer, et de désigner dans sa déclaration l’unité qui bénéficie du taux réduit. La désignation est une condition du texte : sans elle, pas de 21 %. Les intermédiaires reversent la retenue par F24 au plus tard le 16 du mois suivant, donnée reprise de la brochure de l’Agenzia d’avril 2026, en paraphrase.

Le comma 5-bis règle le cas des intermédiaires non résidents, et il vaut d’être connu parce qu’il détermine si la retenue sera opérée ou non : ceux qui disposent d’un établissement stable en Italie s’acquittent par son intermédiaire ; ceux établis hors de l’Union sans établissement stable dans l’Union doivent nommer un représentant fiscal responsable de l’impôt ; ceux établis dans l’Union sans établissement stable en Italie peuvent s’acquitter directement ou nommer un représentant. Si votre canal de commercialisation n’opère aucune retenue, l’impôt reste dû en totalité, et il vous appartient d’en organiser le versement.

L’imposta di soggiorno, enfin. Le comma 5-ter fait de celui qui encaisse le loyer le responsable du paiement de la taxe de séjour, avec droit de recours contre le contribuable — le voyageur —, et l’oblige à une déclaration télématique annuelle avant le 30 juin. La sanction d’une déclaration omise ou infidèle est de 100 à 200 % du montant dû. Les montants de la taxe sont fixés commune par commune et ne sont pas établis dans notre base : nous n’en publions aucun. Ce qu’il faut retenir, c’est la nature de l’obligation. Ce n’est pas une taxe que vous collectez pour le compte d’un tiers en toute innocence : vous en êtes responsabile del pagamento, et l’oubli de la déclaration annuelle se sanctionne en pourcentage du montant dû, pas au forfait.

Le rendement net réel, contre le rendement de la plaquette

Commençons par le rendement brut, parce qu’il est calculable sur données publiques et qu’il donne le cadre. Au deuxième trimestre 2026, le prix moyen demandé pour un logement ancien en Italie s’établit à 1 903 €/m², en hausse de 0,6 % sur le trimestre et de 4,1 % sur un an ; le loyer moyen demandé atteint 15,4 €/m² par mois, en hausse de 4,2 % sur le trimestre et de 5,5 % sur un an — le plus haut niveau relevé par cette série depuis son origine en 2012. Ces deux nombres sont des prix demandés sur un panel d’annonces, pas des transactions ni des baux constatés : ils décrivent une offre, pas un marché conclu.

Et voici la première chausse-trape, que nous signalons parce qu’elle est faite partout : diviser 15,4 par 1 903 donne un rendement brut national de 9,7 %, et ce chiffre n’a aucun sens. Les deux séries ne portent pas sur le même stock — le panel de loyers surreprésente les petites surfaces urbaines, le panel de prix couvre l’ensemble du parc, y compris rural. Un rendement brut ne se calcule proprement qu’à l’intérieur d’un même marché local. Sur cette base, l’écart est déjà considérable : Milan, avec 23,3 €/m² de loyer et 5 165 €/m² de prix, ressort à 5,4 % brut ; Caltanissetta, avec 4,7 €/m² et 655 €/m², ressort à 8,6 % brut. Le rendement locatif italien est inversement corrélé au prix, comme partout, mais l’amplitude est forte. Le brut ne dit rien de la vacance, rien de l’impayé, rien de la liquidité à la revente.

Quatre précautions de lecture sur ce tableau, et elles comptent plus que les nombres. La première : les mentions « non publié » ne sont pas des trous de documentation. Pour ces régions-là, la source livre une variationtrimestrielle et pas un niveau, et nous ne reconstituons pas un niveau à partir d’une variation. La deuxième porte sur les deux dernières lignes régionales : deux extractions indépendantes de la même page donnent Calabre 922 et Molise 900 €/m², mais la page présente par ailleurs la Calabre comme la région la moins chère, ce qui est incompatible avec un Molise à 900. Ces deux valeurs demandent une relecture humaine de la page avant d’être utilisées dans un plan de financement.La troisième : seul le niveau du Val d’Aoste a été retrouvé littéralement dans le HTML de la page lors de la contre-vérification du 30 juillet 2026 ; les autres niveaux régionaux sont repris de notre dépouillement initial et n’ont pas subi ce second contrôle.

La quatrième est la plus utile de toutes, et elle tient à ce qu’il ne faut pasfaire de ces deux colonnes. Un lecteur pressé divise le loyer régional par le prix régional et obtient un rendement. Le résultat est spectaculaire et faux : le Val d’Aoste sortirait à 13,2 % brut, la Lombardie à 9,8 %, la Toscane à 9,4 %, le Molise à 10,0 %, le Trentin à 5,9 %. Aucun de ces nombres ne décrit une opération réelle. Le panel de loyers est dominé par des petites surfaces situées dans les chefs-lieux, celui des prix couvre l’ensemble du parc régional, villages compris ; on divise le loyer d’un studio de centre-ville par le prix d’une maison de campagne. La seule utilité honnête de ces deux colonnes est de situer un ordre de grandeur régional et de mesurer la dispersion — de 900 à 3 281 €/m² entre le Molise et le Trentin, de 7,5 à 26,6 €/m² sur le loyer. Le rendement, lui, se calcule à l’intérieur d’un seul marché, sur des surfaces comparables, et de préférence sur les quotazionide l’administration plutôt que sur des prix demandés.

L’écart entre les deux panels de référence sur une même région — 2 464 contre 2 652 €/m² en Toscane, 3 281 contre 3 718 dans le Trentin — est en soi une information. Il vaut 7,6 % et 13,3 % respectivement, ce qui est plus que la marge de négociation que vous obtiendrez. Les valeurs du second panel ont été relevées par résumé automatique, la page ayant refusé l’accès direct le 30 juillet 2026 : nous les donnons pour ce qu’elles sont, un contrôle de cohérence, pas une référence. Un guide qui cite un seul panel comme « le prix en Toscane » fabrique une fausse précision.La référence à opposer aux deux est celle de l’administration elle-même : les quotazionide l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, publiées par semestre, par commune et par zone, avec une fourchette minimum et maximum par usage, consultables gratuitement et par cartographie. C’est le prix constaté, quand les portails donnent le prix demandé. L’écart entre les deux est l’information utile pour un acquéreur.

Cas A — un deux-pièces milanais loué à l’année : de 5,4 % annoncés à 3,05 % avant les postes que personne ne chiffre

ACQUISITION
          Prix : 60 m2 x 5 165 €/m2 (prix demande, juin 2026) .... 309 900 € [S/H]
          Rendita catastale supposee ................................. 1 400 € [H]
          Valeur cadastrale prezzo-valore hors prima casa :
            1 400 x 126 ............................................ 176 400 € [H]
          Imposta di registro 9 % x 176 400 € ....................... 15 876 € [S]
          Imposte ipotecaria et catastale, 50 € chacune ................. 100 € [S]
          Bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali : EXONERES ............ 0 € [S]
          Honoraires du notaire, reduits de 30 % en prezzo-valore ........... ? [-]
          Commission d'agence, usage 3 % HT + IVA 22 % .............. 11 342 € [H]
          TOTAL INVESTI, hors honoraires notariaux ................. 337 218 €

        RECETTE ANNUELLE
          Loyer : 60 m2 x 23,3 €/m2/mois (loyer demande) ............ 16 776 € [S/H]
          Rendement brut sur le seul prix d'achat ...................... 5,41 %
          Rendement brut sur le total investi .......................... 4,97 %

        CHARGES ANNUELLES ETABLIES
          Cedolare secca 21 % x 16 776 € (loyer BRUT) ................ 3 523 € [S]
          IMU : 1 400 x 1,05 x 160 = 235 200 € de base
            a 0,86 % (aliquota de base) .............................. 2 023 €
            a 1,06 % (plafond ordinaire) ............................. 2 493 € [retenu]
            a 1,14 % (plafond avec majoration ex-TASI) ............... 2 681 €
          Vacance : un mois tous les trois ans .......................... 466 € [H]
          SOUS-TOTAL ................................................. 6 482 €

        RESULTAT AVANT LES POSTES NON CHIFFRABLES
          16 776 - 6 482 = ........................................... 10 294 €
          Rendement net sur le total investi ........................... 3,05 %

        CE QUI N'EST PAS DANS CE CALCUL, ET QUI EST REEL
          Charges de copropriete non recuperables ......................... ?
          Assurance proprietaire non occupant ............................. ?
          Gestion locative deleguee ....................................... ?
          Commission d'agence a la mise en location ....................... ?
          Honoraires du commercialista et du notaire ...................... ?
          Impayes et remise en etat ....................................... ?
          Chaque 3 372 € de charge annuelle supplementaire retire
            exactement UN POINT de rendement net.

Le chiffre à retenir n’est pas 3,05 %. C’est l’écart entre 5,4 et 3,05, soitprès de la moitié du rendement annoncé qui disparaît avant même d’avoir payé une seule facture d’entretien. Les frais d’acquisition en consomment 0,44 point, l’impôt 1,04 point, l’IMU 0,74 point, la vacance 0,14 point. Et les six lignes de la dernière rubrique sont réelles : nous ne les chiffrons pas parce que nous n’avons pas de source, pas parce qu’elles valent zéro. La règle de conversion est simple et vous permet de tester n’importe quelle plaquette : sur cette opération, 3 372 € de charge annuelle valent un point de rendement. Une gestion déléguée, une assurance et une quote-part de charges non récupérables atteignent facilement ce montant à Milan.

Deux remarques sur les frais d’acquisition, parce qu’ils surprennent toujours un acquéreur français. La première : le taux de 9 % hors prima casaparaît écrasant, mais il ne s’applique pas au prix. Sur demande de l’acquéreur faite au notaire, le prezzo-valore permet d’asseoir les droits sur la valeur cadastrale, et la loi ajoute que « Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento ». Dans notre exemple, l’assiette passe de 309 900 à 176 400 € et les droits de 27 891 à 15 876 €. Ce n’est pas automatique : il faut le demander dans l’acte. La seconde : en Italie, l’usage est que la commission d’agence soit payée par les deux parties, souvent 2 à 4 % hors taxes chacune, majorés de 22 % d’IVA. C’est un usage de marché, pas un barème, et il se négocie ; mais c’est un poste que le budget français oublie systématiquement. Le détail de l’acquisition est au chapitre 16.

Cas B — une maison toscane en location touristique : pourquoi 8 % net est arithmétiquement impossible

Un avertissement de méthode avant les chiffres, et il est le cœur de cette section. Nous n’avons trouvé, dans les sources publiques de ce chapitre, ni tarif à la nuitée ni taux d’occupation.L’observatoire de l’administration et les deux panels d’annonces cités plus haut, consultés le 30 juillet 2026, ne publient pas ces deux grandeurs. Or ce sont exactement les deux seuls nombres dont le vendeur d’un projet de location saisonnière a besoin pour construire son rendement, et ce sont les deux seuls qu’il vous donnera avec assurance. Retenez la dissymétrie : sur les charges, il vous renverra à « ça dépend » ; sur les recettes, il aura un chiffre à la décimale.

ACQUISITION
          Prix : 90 m2 x 2 464 €/m2 (prix demande regional) ....... 221 760 € [S/H]
          Rendita catastale supposee ................................... 800 € [H]
          Valeur cadastrale prezzo-valore : 800 x 126 .............. 100 800 € [H]
          Imposta di registro 9 % ................................... 9 072 € [S]
          Ipotecaria + catastale ...................................... 100 € [S]
          Commission d'agence, 3 % HT + IVA 22 % ..................... 8 116 € [H]
          TOTAL INVESTI, hors honoraires notariaux ................. 239 048 €

        RECETTES — LE SEUL CHIFFRE QU'AUCUNE DE NOS SOURCES NE PORTE
          Recettes brutes annuelles supposees ....................... 22 000 € [H]

        CHARGES ANNUELLES ETABLIES
          Cedolare secca 21 % (logement designe dans la declaration)  4 620 € [S]
            dont 4 620 € deja retenus a la source si toutes les
            recettes transitent par une plateforme residente
          IMU : 800 x 1,05 x 160 = 134 400 € de base, a 1,06 % ...... 1 425 € [S]
          SOUS-TOTAL ................................................. 6 045 €

        RESULTAT AVANT LES POSTES NON CHIFFRABLES
          22 000 - 6 045 = ........................................... 15 955 €
          Rendement sur le total investi ............................... 6,67 %

        CE QUI MANQUE ENCORE, ET QUI EST LOURD ICI
          Commission de la plateforme ..................................... ?
          Menage, blanchisserie, accueil, consommables .................... ?
          TARI : la charge en location courte n'est pas etablie ........... ?
          Assurance, entretien, remplacement du mobilier .................. ?
          Detecteurs de gaz et de CO, extincteurs (equipement) ............ ?
          Chaque 2 390 € de charge annuelle retire UN POINT de rendement.

        LE TEST DE LA PLAQUETTE
          Pour afficher 8 % net, il faut degager ................... 19 124 €
          Disponible apres cedolare et IMU seules .................. 15 955 €
          Recettes brutes qu'il faudrait atteindre, en supposant
            TOUTES les autres charges nulles ....................... 26 011 €
          Conclusion : sur ces hypotheses, 8 % net est hors
            d'atteinte AVANT la premiere heure de menage.

Le test de la plaquette est l’outil le plus utile de ce chapitre, et il tient en trois lignes. Prenez le rendement net annoncé, multipliez-le par le montant total investi frais compris, et comparez au résultat après le seul impôt et la seule IMU. Si le second est inférieur au premier, le calcul est faux et vous n’avez pas besoin de discuter du taux d’occupation. Dans l’exemple ci-dessus, il aurait fallu 26 011 € de recettes brutes, soit 18 % de plus que l’hypothèse retenue, et zéro euro de ménage, de commission et d’assurance, pour tenir la promesse de 8 %.

Un dernier point sur ce cas, qui ne se voit pas dans le tableau : si le même propriétaire possède un second bien en location courte, le second supporte 26 %et la plateforme n’en retient que 21. Les cinq points d’écart sont à verser spontanément. Et s’il en possède un troisième, la présomption d’entreprise s’applique à l’ensemblede l’activité — le régime de faveur n’est pas « perdu pour le troisième », il est perdu tout court, et la SCIA devient exigible.

Ce qui coûte plus cher qu’en France, et les cas où il ne faut pas le faire

L’Italie est globalement environ 9 % moins chère que la France, selon les indices de niveau de prix d’Eurostat pour 2024, et l’écart vient massivement du poste logement, inférieur de 23,8 %. Mais à l’intérieur de ce poste, le détail s’inverse : électricité, gaz et autres combustibles ressortent à 117,9 en Italie contre 101,6 en France, soit 16 % de plus. Le consommateur type retenu par l’autorité de régulation italienne — 3 kW de puissance et 2 700 kWh par an — paie, au deuxième trimestre 2026, 28,89 c€/kWh toutes composantes, soit environ 780 € par an ou 65 € par mois. Pour un bailleur, cela se traduit dans deux lignes : les charges de copropriété d’un immeuble à chauffage collectif, et le poste énergie d’une location courte où les fluides sont inclus dans le prix de la nuitée. La santé, elle, est 17,9 % plus chère qu’en France, ce qui concerne moins le bailleur que l’expatrié, et se traite au chapitre consacré à la protection sociale.

Trois situations où nous déconseillons l’opération, ou au moins où nous demandons qu’on la réexamine entièrement.

Le portefeuille de trois à cinq studios en location courte.Le modèle est mort dans sa forme civile depuis la période d’imposition 2026. Il reste faisable en forme d’entreprise, mais alors il faut le chiffrer comme une entreprise : TVA, comptabilité, cotisations, SCIA, et un taux d’IVA sur l’hébergement que nous ne sommes pas en mesure de vous confirmer. Ce n’est plus un placement immobilier, c’est une activité.

L’achat d’un bien à rénover par un non-résident qui compte sur les bonus. Les détractions italiennes s’imputent sur l’impôt brut italien et ne sont jamais restituées. Un non-résident sans IRPEF italienne ne récupère rien. Et même pour un résident, la trajectoire est baissière : en 2026, la détraction est de 50 % pour l’habitation principale du propriétaire ou du titulaire d’un droit réel de jouissance et de 36 % pour les autres biens, dans la limite de 96 000 € de dépenses par unité et sur dix annuités égales ; en 2027, ces taux tombent à 36 et 30 % ; au-delà, c’est le régime de droit commun de l’article 16-bis du TUIR qui reprend, avec 30 % sur 48 000 € en vertu de son comma 3-ter. Notez au passage que le taux majoré suppose deux conditions cumulativesécrites dans le texte : être titulaire du droit de propriété ou d’un droit réel de jouissance etque les travaux portent sur l’unité affectée à l’abitazione principale. Un locataire ou un comodatario, qui peut par ailleurs bénéficier de la détraction, ne peut pas obtenir le taux majoré. Un bien de rapport n’y a jamais droit.

La revente à court terme.L’article 67, comma 1, lettre b), du TUIR impose les plus-values de cession d’immeubles « acquistati o costruiti da non più di cinque anni », et cet alinéa ne prévoit aucun abattement pour durée de détention : c’est un couperet, pas une dégressivité sur vingt-deux ou trente ans comme en France. Mais le couperet n’est pas toujours à cinq ans, et la lettre b) porte deux exclusions qu’il faut connaître : les immeubles reçus par successionet ceux qui ont servi d’abitazione principale au cédant ou à ses proches pendant la majeure partie de la période de détention sont hors du champ, quelle que soit la durée. Surtout, lalettre b-bis)du même comma, insérée par l’article 1, comma 64, de la L. 213/2023, porte le délai à dix ans à compter de la fin des travauxpour les immeubles ayant fait l’objet d’interventions relevant du Superbonusde l’article 119 du D.L. 34/2020, avec les mêmes deux exclusions. Un bien rénové au Superbonus et revendu la sixième année reste donc imposable. À l’intérieur du délai applicable, la plus-value est intégralement taxée ; au-delà, elle sort du champ. Sur demande du vendeur faite au notaire, l’article 1, comma 496, de la L. 266/2005 permet de l’imposer à 26 % libératoiresau lieu du barème progressif, le notaire liquidant et versant l’impôt. À défaut de demande, la plus-value entre dans le revenu global et subit le barème — jusqu’à 43 % plus addizionali. Cette demande se formule dans l’acte : c’est une phrase, et elle vaut jusqu’à vingt et un points. Le détail, y compris le piège du coût de revient pour les biens ayant bénéficié du Superbonus, est au chapitre 16.

Le bilan tient en deux colonnes, et l’honnêteté commande de dire que la seconde est la plus longue. Tout ce qui figure à gauche est tiré des textes cités dans ce chapitre ; tout ce qui figure à droite doit être mis en face avant la moindre comparaison de taux avec la France.

Vous êtes resté résident fiscal français : ce que la convention change

Le cas est fréquent et il est le plus favorable des trois. Vous vivez en France, vous achetez à Bologne ou dans les Pouilles, vous louez. L’article 6 § 1 de la convention franco-italienne du 5 octobre 1989 pose que « Les revenus provenant de biens immobiliers, y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières, sont imposables dans l’Etat où ces biens sont situés », et le § 3 étend expressément la règle à la location et à « toute autre forme d’exploitation ». La rédaction n’est pas exclusive : elle dit « sont imposables », non « ne sont imposables que ». L’Italie impose, et la France conserve son droit d’imposer, la double imposition étant traitée par l’article 24.

C’est là que se trouve l’information décisive. L’article 24 § 1 a) organise le crédit d’impôt français en deux branches : pour les revenus visés aux articles 10, 11, 12, 16 et 17 et au paragraphe 8 du Protocole, le crédit est égal à l’impôt payé en Italie, plafonné à l’impôt français correspondant ; et « pour tous les autres revenus, au montant de l’impôt français correspondant ». Les revenus immobiliers ne figurent pas dans la première liste. Ils relèvent donc de la seconde branche, celle du crédit égal à l’impôt français : le revenu est neutralisé en base et conservé pour le calcul du taux, c’est la méthode dite du taux effectif.

Traduction pour votre compte de résultat : l’impôt italien est l’impôt final. Les 21 % de cedolare seccane sont pas un acompte sur un impôt français à venir, ils sont le coût total sur le revenu — sous réserve du relèvement du taux moyen français appliqué à vos autres revenus, qui est réel mais second. Et comme la seconde branche mesure le crédit à l’aune de l’impôt français, non de l’impôt italien, le mécanisme ne dépend pas du montant effectivement payé en Italie. Nous signalons pour être complets un point que notre base ne tranche pas : la question de savoir si la cedolare secca, imposition substitutive créée en 2011, est un impôt visé par la convention au titre de la clause d’extension de l’article 2 § 4 — « La Convention s’applique aussi aux impôts de nature identique ou analogue qui seraient établis après la date de signature de la Convention » — n’est pas établie par une source primaire que nous ayons pu consulter. La portée pratique en est limitée précisément parce que la seconde branche ne compte pas l’impôt italien ; elle ne l’est pas si le débat devait se déplacer sur le terrain du point 15 du Protocole.

Deux réserves, en revanche, que nous ne franchissons pas. La première : le sort des prélèvements sociaux françaissur un revenu foncier de source italienne perçu par un résident de France n’est pas traité par les fiches et les pages que nous avons consultées au 30 juillet 2026. Ne présumez ni qu’ils sont dus, ni qu’ils sont neutralisés par le crédit conventionnel : c’est une question à poser, et l’enjeu se compte en points de prélèvements sociaux sur la totalité du loyer. La seconde : les modalités déclaratives françaises— imprimés, cases, mention du crédit d’impôt — doivent être arrêtées chaque année avec votre conseil. Nous ne publions pas de numéro d’imprimé dans un guide dont la durée de vie excède la campagne déclarative.

Un dernier point, souvent négligé et purement italien : en tant que non-résident, vous restez redevable de l’IMU, des obligations liées au CIN si vous louez à des touristes, de la SCIA au-delà de deux logements, et de la responsabilité de la taxe de séjour. Aucun des textes cités dans ce chapitre ne subordonne ces obligations à votre résidence : elles suivent l’immeuble.

Le miroir : vous vivez en Italie et vous louez un bien français

Le sujet appartient au chapitre 17, mais il faut en poser ici les quatre points qui touchent directement la matière locative, parce que les lecteurs les confondent avec ce qui précède.

La cedolare secca ne s’applique pas à un immeuble français, selon la déduction exposée plus haut, renforcée par la place de la cedolare aux articles 203 à 206 du nouveau texte unique, dans le titre des redditi fondiari, et non démontrée. Le loyer français reste imposable en France, où l’immeuble est situé, et il entre aussi dans le revenu global italien, la double imposition étant éliminée par la convention.

La base italienne d’un loyer français est la base française.L’article 70, comma 2, du TUIR dispose que « I redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono. alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano » — nous reproduisons la ponctuation fautive du texte consolidé. C’est donc le revenu foncier net tel que la France le détermine qui entre dans le reddito complessivo. La phrase suivante du même comma, qui traite du cas où le bien n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à l’étranger, est rendue de façon lacunaire par le texte consolidé : nous ne la citons pas, et nous en donnons seulement la règle en paraphrase, à savoir que le revenu retenu est alors le montant perçu diminué d’un abattement forfaitaire de 15 % pour frais.

Le bien français non loué échappe à cette règle et ne supporte que l’IVIE.Le comma 15-ter de l’article 19 du D.L. 201/2011 écarte expressément l’article 70, comma 2, du TUIR pour les immeubles non loués soumis à l’IVIE. Une maison de famille laissée vacante en France ne génère donc aucun revenu imposable à l’IRPEF italienne : elle supporte l’IVIE, et rien d’autre. Beaucoup de pages francophones laissent croire à une double charge : le texte l’exclut. Deux précisions changent le montant, et elles jouent toutes deux en votre faveur. L’assiette d’abord : la France fait partie des quatre États de l’Union pour lesquels l’Agenzia constate l’absence de valeur cadastrale utilisable (circolare n. 28/E du 2 juillet 2012, Tabella 1), de sorte que la base est,au choix du contribuable, le coût résultant de l’acte d’acquisition — à défaut la valeur de marché — ou la valeur locative cadastrale française retenue après l’abattement de 50 % appliqué pour la taxe foncière, multipliée par les coefficients IMU. Le crédit d’impôt ensuite : l’article 19, comma 16, du D.L. 201/2011 impute sur l’IVIE, dans la limite de celle-ci, les impositions patrimoniales et de revenu acquittées à l’étranger sur le même immeuble, et la circulaire admet expressément la taxe foncière— mais non la taxe d’habitation, qui frappe l’usage et non le patrimoine. Le taux de 1,06 % est donc un taux brut : la charge nette est l’écart entre l’IVIE et la taxe foncière déjà payée.

Les prélèvements sociaux français ne se traitent pas par un taux unique.C’est la règle de méthode la plus importante du volet français de ce guide, et elle vaut ici parce que la plupart des lecteurs de ce chapitre ont un bien de chaque côté.

Trois lectures de ce tableau, et elles sont toutes les trois des garde-fous. La première : les deux dernières lignes ne décrivent pas la situation d’un non-résident. Pour qui a transféré sa résidence fiscale en Italie, les prélèvements sociaux français ne frappent que les revenus fonciers et les plus-values immobilièresde source française. Dividendes, intérêts, plus-values mobilières, plan d’épargne en actions et assurance-vie sont hors champ. Le taux global de 31,4 % figure ici parce que la grille doit être complète et parce que beaucoup de nos lecteurs conservent une résidence fiscale française : ne le transposez pas mécaniquement à un résident d’Italie.

La deuxième porte sur les plus-values immobilières. Nous publions 17,2 %, qui est la position que l’administration applique et publie, en signalant qu’une lecture littérale des textes qui ont créé la contribution de financement de l’autonomie conduirait à 18,6 %. L’écart est de 1,4 point sur la totalité de la plus-value : sur une cession à 300 000 € dégageant 120 000 € de plus-value nette, il vaut 1 680 €. Nous retenons le chiffre administratif parce que c’est celui que le notaire liquidera, et nous signalons la divergence parce que c’est celui qu’une contestation viserait.

La troisième vise la ligne « location meublée », qui porte la mention non tranchéet la portera tant qu’une prise de position n’aura pas fixé la question : l’écart est de 1,4 point sur tous les loyers meublés français d’un résident d’Italie, et la question de savoir si le taux réduit de 7,5 % s’ouvre aux bénéfices industriels et commerciaux de location meublée n’est pas davantage établie. Sur ce taux réduit, retenez que les deux conditions sont cumulatives : être affilié à un régime obligatoire d’un État de l’Union, de l’Espace économique européen ou de Suisse, etne pas être à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie. C’est la seconde qui piège, et elle piège une population entière. Un Français qui travaille en Italie et cotise à l’INPS, sans formulaire S1 français, remplit les deux conditions et relève du 7,5 %. Un retraité français installé en Italie avec un formulaire S1 est, par construction, à la charge de l’assurance maladie française— la France paie ses soins à l’Italie — : il ne remplit pas la seconde condition et reste, selon nous, au taux plein. Cette conclusion est déduite du mécanisme de la cotisation d’assurance maladie de l’article L. 131-9 du code de la sécurité sociale ; aucune source consultée ne l’énonce nommément pour le S1.Elle est solide, elle n’est pas confirmée : faites-la trancher avant de chiffrer. Sur un revenu foncier français de 18 000 €, l’écart entre 17,2 et 7,5 % vaut 1 746 € par an. La question à poser dans tout dossier tient en une ligne : détenez-vous un S1 français ?C’est elle qui détermine le taux, et personne ne la pose spontanément. Le reste se traite avec un avocat fiscaliste, et l’interrogation de l’administration des non-résidents est envisageable si l’enjeu le justifie. Le détail est au chapitre 13.

Les six questions à poser à nos avocats partenaires, et les pièces à réunir

Ce chapitre laisse six points ouverts. Ce ne sont pas des zones grises rhétoriques : ce sont des questions dont la réponse change un chiffre ou une obligation, et qu’il faut arbitrer avec un dottore commercialistaitalien et un avocat fiscaliste français avant tout acte irréversible. Nous les formulons telles qu’il faut les poser.

Un. La cedolare seccaest-elle ouverte à un bailleur qui n’est pas résident fiscal italien, et sur quel fondement autre que le silence de l’article 3, comma 1, du D.Lgs. 23/2011 ? Demandez une réponse écrite, avec la référence de la prassi ou de la risposta a interpello qui la porte. Deux. Ma commune ouvre-t-elle droit au taux de 10 % du loyer conventionné, et quelle décote l’accord territorial y impose-t-il réellement par rapport au loyer de marché ? Demandez la copie de l’accord et l’attestation de conformité du bail. Trois.Quelle est la couche régionale et communale applicable à l’adresse exacte du bien : code régional, déclaration d’activité, contraintes de centre historique, règlement de copropriété, et quel est le contenu du comma 3 de l’article 13-ter que le comma 1 réserve ?

Quatre.Quel taux d’IVA s’applique aux prestations d’hébergement touristique si la présomption d’entreprise se déclenche, et quel est le coût complet du passage en forme entrepreneuriale, cotisations comprises ? Cinq.Quelle est la capacité d’absorption réelle d’un non-résident pour les détractions de travaux, compte tenu des restrictions que le TUIR apporte aux déductions et détractions des non-résidents ? La réponse commande l’arbitrage entre cedolare secca et barème sur les années de chantier. Six.Les prélèvements sociaux français sont-ils dus sur un loyer de source italienne perçu par un résident de France, et le crédit conventionnel les couvre-t-il ?

Les pièces à réunir avant le rendez-vous, dans cet ordre : la visura catastale du bien, qui donne la rendita et la catégorie — sans elle, aucun calcul d’IMU ni de prezzo-valore n’est possible ; le prospettodes taux d’IMU de la commune, publié au Portale del federalismo fiscale, celui du 28 octobre servant de base au solde de décembre ; la délibération TARI de la commune ; les trois derniers exercices de charges de copropriété ; l’accord territorial du canone concordatosi la commune est éligible ; le règlement de copropriété, dans sa version intégrale et non l’extrait fourni par l’agence ; les quotazioniOMI de la zone pour le semestre en cours ; et, si le bien a fait l’objet de travaux aidés, l’historique complet des détractions et des éventuelles options de cession de créance ou d’escompte sur facture, qui commandent le calcul de la plus-value à la revente.

Une remarque pour finir, qui n’est pas juridique. Le point de friction le plus fréquent, dans les dossiers que nous suivons, n’est ni le taux ni l’IMU : c’est le décalage entre le moment où l’acquéreur signe et le moment où il découvre les obligations administratives attachées à la location touristique. Le CIN s’obtient par une procédure automatisée, mais l’affichage, les détecteurs, les extincteurs, la déclaration de taxe de séjour et, le cas échéant, la SCIA sont autant de démarches qui se font avantla première nuitée, sous peine d’amendes qui commencent à 500 € et montent à 10 000 €. Personne ne vous préviendra qu’il en manque une. Faites établir la liste complète, adresse par adresse, et faites-la valider par écrit.