Immobilier entre la France et le Luxembourg

La question que pose un salarié du Luxembourg n’est presque jamais « combien coûte un appartement au Grand-Duché ». C’est « est-ce que j’ai intérêt à acheter ici plutôt qu’à quinze kilomètres de l’autre côté de la frontière ». Et la réponse ne dépend pas du prix au mètre carré, ou pas d’abord. Elle dépend d’une chose que la plupart des présentations commerciales escamotent : le principal avantage fiscal luxembourgeois à l’acquisition, le crédit d’impôt « Bëllegen Akt », est subordonné à une condition de résidence. Un frontalier qui achète au Luxembourg en conservant son domicile en France, et sans s’engager à s’installer dans le bien acquis, paie 7 % de droits pleins. Sur un appartement de 662 490 €, cela fait 46 374 € au lieu de 100 €. L’écart entre les deux scénarios est de 46 274 €, et il est absent de la quasi-totalité des simulateurs.

Ce chapitre traite l’acquisition dans l’ordre où elle se déroule : ce que coûte un mètre carré et où, la procédure et le point de non-retour, les droits d’enregistrement et ce qui s’y ajoute, le notaire, le crédit d’impôt et ses conditions de déchéance, l’impôt foncier, les aides publiques et leur état exact au 6 août 2026, puis ce que le bien rapporte réellement s’il est loué, et ce qu’il coûte le jour où il est revendu. Deux couches de fiscalité s’empilent pour un résident de France, et la seconde est la plus mal traitée du corpus : la France ne se retire pas parce que le Luxembourg a imposé.

Trois situations sont distinguées partout où elles divergent. Le frontalierréside en France et travaille au Luxembourg : il est résident fiscal français, et c’est le cas de très loin le plus fréquent — 225 840 frontaliers salariés entrants en 2023, dont 54,2 % résidant en France, soit environ 122 400 personnes (STATEC, Regards n° 01, mars 2026). L’expatrié a transféré sa résidence au Luxembourg. Le couple mixtea un membre dans chaque cas, et il fait apparaître des règles propres, notamment sur le crédit d’impôt, qui se compte par acquéreur. Les formalités d’installation, le bail et le coût de la première année sont traités au chapitre 06 ; ce chapitre-ci ne les reprend pas.

Ce que coûte un mètre carré, et où : trois séries officielles qui ne se superposent pas

Première précaution, et elle explique la moitié des contradictions qu’on lit en ligne. Il n’existe pas un prix officiel luxembourgeois, mais trois sériespubliées par les mêmes institutions sur des périmètres différents. La première porte sur l’année civile 2025, transactions du 1^erjanvier au 31 décembre 2025 : c’est celle de la publication « Le Logement en chiffres » n° 19 de mars 2026, du STATEC et de l’Observatoire de l’Habitat. La deuxième porte sur une année glissante d’avril 2025 à mars 2026 : c’est celle des fichiers communaux de l’Observatoire. La troisième est trimestrielle et porte sur le premier trimestre 2026 : c’est le Rapport d’analyse n° 25 du 25 juin 2026. Les moyennes nationales ne coïncident pas d’une série à l’autre, et c’est normal. Nous les nommons séparément plutôt que d’en retenir une.

Sur l’année civile 2025, la moyenne nationale ressort à 7 773 €/m²pour un appartement existant et à 10 179 €/m²pour un appartement en construction, c’est-à-dire acquis en vente en l’état futur d’achèvement. Le rapport écrit, mot pour mot : « En moyenne, un appartement en construction est de 23% à 41% plus cher qu’un objet existant d’une surface comparable. Ensuite, le prix par m² diminue avec la surface du logement. Enfin, les prix des appartements diminuent assez nettement en s’éloignant de la capitale. » Les trois phénomènes se chiffrent.

La lecture pratique de ce tableau est plus intéressante que sa lecture littérale. Un petit appartement se paie 41 % plus cher au mètre carréqu’un grand : 9 357 € contre 6 637 €. Pour un investisseur, cela veut dire que le studio et le deux-pièces, qui sont les formats les plus liquides à la location, sont aussi les plus chers à l’achat rapporté à la surface — le rendement brut ne s’en déduit pas mécaniquement, puisque le loyer au mètre carré suit la même pente, mais le ticket d’entrée par mètre carré, lui, est bien plus élevé. Pour une famille, à l’inverse, le mètre carré supplémentaire est proportionnellement le moins cher du marché, ce qui est l’exact opposé de l’intuition que donne un budget total.

Le rapport commente lui-même l’écart entre régions : « Dans le canton de Luxembourg, le prix moyen d’une maison s’élève ainsi à 1 360 000 EUR environ, 79% plus élevé que le prix moyen dans le nord du pays. Pour les maisons, les prix médians par région sont inférieurs aux prix moyens par zone géographique, ce qui indique une forte asymétrie dans la distribution des prix de vente. » Cette asymétrie mérite qu’on s’y arrête. Un prix médian inférieur au prix moyen signifie que la moyenne est tirée vers le haut par une minorité de transactions très élevées. Pour un acheteur ordinaire, la médiane — 900 000 € au niveau national, 1 300 000 € dans le canton de Luxembourg — décrit mieux le marché accessible que la moyenne.

À l’échelle communale, sur l’année glissante d’avril 2025 à mars 2026, la dispersion est encore plus parlante. L’Observatoire assortit ses chiffres d’une précaution que nous reprenons : « Le prix indiqué dans la fourchette basse correspond au prix minimal après exclusion des 5% des prix au m² les plus bas. Celui indiqué dans la fourchette haute est le prix maximal après exclusion des 5% les plus élevés. […] Ces fourchettes de prix n’ont cependant qu’une valeur indicative et ne correspondent pas à une expertise réalisée par un professionnel. » Et : « Les prix au m² ne sont pas affichés pour les communes dans lesquelles le nombre de transactions est inférieur à 10 ».

L’écart entre Luxembourg-Ville et Esch-sur-Alzette est de 38 %, et il monte à 48 %avec Wiltz. Esch, Rumelange, Dudelange et Pétange sont à quelques kilomètres de la frontière française. Ce gradient de prix ne s’arrête pas à la frontière : il la traverse. C’est la mécanique qui a produit 122 400 frontaliers français, et nous y revenons plus bas.

Un dernier chiffre, qui dit la tension mieux qu’un commentaire. Sur ces douze mois, 3 538 appartements existants et 569 appartements en VEFA ont changé de main dans tout le pays, soit environ 4 100 transactions. Le Luxembourg a enregistré la même année 24 985 arrivées internationales(STATEC, STATNEWS n° 15 du 5 mai 2026). Environ un appartement mis en vente pour six personnes arrivant dans l’année : le rapport compare deux grandeurs de nature différente, un flux de transactions et un flux migratoire, et n’a valeur que d’ordre de grandeur. Il suffit à comprendre pourquoi un acheteur luxembourgeois négocie rarement en position de force.

La baisse de 2022 à 2025, que le corpus commercial ne mentionne jamais

Le marché luxembourgeois a corrigé, et la correction est documentée par une publication officielle. Le focus du rapport n° 19, intitulé « la diffusion spatiale de la baisse des prix des appartements existants entre 2022 et 2025 et le rôle de l’accessibilité à Luxembourg-Ville », écrit mot pour mot : « Cette baisse est observable aussi bien à Luxembourg-Ville (de 11 587 €/m² à 10 270 €/m², soit environ -11%) que dans sa périphérie proche (par exemple -14% à Bertrange et -13% à Hesperange) ou dans des communes plus éloignées. Dans la Minette, les corrections sont également marquées (-17% à Esch-sur-Alzette et -18% à Dudelange). » Sur le point de départ national : « la moyenne nationale, qui atteignait 8 734 €/m² en 2022 ».

La portée de ce chiffre doit être bornée exactement, parce qu’il est facile de l’élargir. Il vise les appartements existants, et il compare des moyennes annuelles 2022 et 2025. Ce que nous pouvons donc écrire, et rien de plus : un acquéreur qui a acheté un appartement existant à Luxembourg-Ville en 2022 est, en moyenne 2025, en moins-value latente de l’ordre de 11 %. Les maisons ne sont pas couvertes par ce chiffre. Le contrôle arithmétique confirme l’énoncé de la source : (10 270 − 11 587) / 11 587 = −11,4 %.

Sur les indices, le rapport écrit : « Après deux années consécutives de recul des prix (-9.1% en 2023 et -5.2% en 2024), la tendance s’est inversée en 2025, avec une hausse de 1.6% du prix des logements par rapport à l’année précédente. » Sur douze mois, du quatrième trimestre 2024 au quatrième trimestre 2025 : indice général +0,1 %, appartements existants +0,2 %, appartements en construction +2,0 %, maisons existantes −1,0 %. Au premier trimestre 2026, l’indice hédonique progresse de +1,7 % sur douze mois, contre une inflation nationale de +1,6 %, avec 1 175 ventes d’appartements (+3,3 %) pour un volume d’environ 720 M€ (−8,9 %), 968 ventes d’appartements existants (+9,4 %), 207 ventes en VEFA (−18,2 %) et 650 ventes de maisons (+11,5 %).

Du compromis à l’acte : où se situe exactement le point de non-retour

Un acheteur français transpose spontanément le schéma qu’il connaît : compromis, délai de rétractation, conditions suspensives, acte authentique trois mois plus tard. Le schéma luxembourgeois n’est pas identique, et la différence la plus lourde figure noir sur blanc dans la foire aux questions du Portail de la fiscalité indirecte de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA, mise à jour le 28 mai 2025 : « A noter que le compromis de vente vaut vente avec transfert immédiat de la propriété de l’immeuble: en conséquence, la période d’occupation de deux ans n’est pas respectée si l’immeuble est cédé par signature d’un compromis avant l’expiration de ce délai. Il est cependant possible de reporter le moment de transfert de l’immeuble au moment de la passation de l’acte notarié en prévoyant dans le compromis une clause spéciale », dont la même réponse donne le modèle : « Le transfert de propriété aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique. » La règle du transfert immédiat est donc supplétive : l’administration publie elle-même la clause qui la neutralise, et c’est cette clause — autant que les conditions suspensives — qu’il faut faire figurer au compromis, à l’achat comme le jour où l’on revend un bien encore soumis au délai d’occupation de deux ans.

La même page ajoute, sur le traitement fiscal du compromis : « Non, le crédit d’impôt est seulement pris en considération lors de l’enregistrement d’un acte notarié; ainsi le compromis de vente ne contenant pas de clause suspensive sera enregistré au droit proportionnel de vente. » Autrement dit : un compromis sans condition suspensive peut être enregistré aux droits pleins sansque le crédit d’impôt s’impute. C’est un piège de trésorerie de plusieurs dizaines de milliers d’euros, et il se prévient à la rédaction du compromis, pas après. La conséquence opérationnelle est simple à énoncer et rarement suivie : ne signez pas un compromis luxembourgeois sans que votre notaire l’ait relu, et faites-y figurer les conditions suspensives utiles ainsi que la requête relative au crédit d’impôt.

L’acte de vente est obligatoirement notarié, et c’est à son occasion que l’administration perçoit les droits. La date qui compte en matière fiscale est celle de l’acte, ce que l’Administration des contributions directes écrit sans détour sur sa page « Vente d’un immeuble bâti ou non bâti », mise à jour le 16 avril 2025 : « La date de la vente à titre onéreux est la date de l’acte notarié. » C’est cette date qui fait courir le délai de spéculation de cinq ans, le délai d’occupation de deux ans du crédit d’impôt, et le point de départ des amortissements.

L’achat sur plan obéit à un régime propre. Le contrat préliminaire de l’article 1601-13 du Code civilluxembourgeois encadre la vente en état futur d’achèvement, et son enregistrement auprès de l’administration constitue une date opposable. Ce n’est pas une subtilité de forme : l’Administration des contributions directes s’y réfère expressément pour déterminer quel régime d’amortissement s’applique à un bien acquis en VEFA autour du 30 juin 2025. Faire enregistrer le contrat préliminaire, et conserver la preuve de la date, est une précaution qui coûte peu et qui a déjà décidé de l’application d’un taux d’amortissement pendant toute la durée de détention.

Les 7 %, la surtaxe de 3 %, et l’apport à 1,1 %

Le taux est simple et il est publié tel quel par l’administration compétente. Portail de la fiscalité indirecte, page mise à jour le 21 octobre 2025 : « Le taux normal pour les acquisitions à titre onéreux d’une propriété immobilière […] s’élève à 7 %, dont 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription. » La foire aux questions du même portail formule la règle sous forme de barème et précise l’assiette : « Droits d’enregistrement : 6 % / Droits de transcription : 1 % / Base imposable : prix + charges (minimum valeur vénale) ».

Deux précisions valent d’être faites sur cette assiette. Le prix n’est pas seul : les chargess’y ajoutent, ce qui vise notamment les passifs pris en charge par l’acquéreur. Et l’administration se réserve la valeur vénale comme plancher : une vente entre proches à prix minoré ne réduit pas les droits, elle attire un contrôle.

Une surtaxe communale s’ajoute sur le territoire de la Ville de Luxembourg, et le principe est plus large que ce qu’on lit d’ordinaire. Guichet.lu, page dont la dernière mise à jour affichée remonte au 27 juin 2018, écrit : « Une taxe additionnelle (surtaxe communale) de 3 % du prix d’achat s’applique aux acquisitions d’immeubles classés à usage commercial, à usage mixte ou à tout autre usage s’il est situé sur le territoire de la ville de Luxembourg. » Mais le Portail de la fiscalité indirecte, page « Surtaxe » mise à jour le 21 septembre 2023, reproduit le règlement-taxe de la Ville lui-même et énonce la règle dans l’autre sens : « Les mutations immobilières entre vifs sur le territoire de la Ville de Luxembourg par vente, échange, donation et actes équivalents, sont grevées au profit de l’administration communale d’une taxe égale à 50% des droits d’enregistrement redus. » Cinquante pour cent de 6 % font bien 3 % du prix. L’habitation n’est donc pas hors champ par nature : elle est exonérée par dérogation, et seulement dans les cas énumérés par le chapitre A-5 du règlement-taxe (version d’août 2025) : « sont exonérées les mutations immobilières portant sur des maisons unifamiliales ou des maisons de rapport classées comme telles par l’administration des contributions », ainsi que « les ventes en état futur d’achèvement dont l’acte notarié définit clairement que l’immeuble à construire est destiné à l’habitation » et les terrains à bâtir en zone d’habitation lorsque l’acquéreur « s’engage dans l’acte notarié à y construire dans un délai de cinq ans une maison unifamiliale ou une maison de rapport ». Le critère décisif est donc la classe attribuée à l’immeuble par l’Administration des contributions directes— B4 pour les maisons unifamiliales et les maisons de rapport, B1 à B3 pour le commercial, le mixte et l’« autre usage » —, et non l’usage que l’acheteur compte en faire. Le coût total de 10 % sur les catégories non exonérées (6 % + 3 % + 1 %) reste une addition de notre fait, qu’aucune des deux pages ne publie. Si votre acquisition porte sur un immeuble mixte dans la capitale — un rez commercial surmonté de logements, configuration courante —, faites confirmer le point par écrit au notaire instrumentant avant de signer : trois points de droits sur un immeuble de rapport, ce n’est pas une variable d’ajustement.

La ligne à 1,1 % mérite un mot, parce qu’elle est le levier de toute restructuration patrimoniale et qu’elle est presque toujours présentée sans sa contrepartie. Apporter un immeuble à une société luxembourgeoise contre des parts coûte 1,1 %quand une vente coûte 7 %. L’économie est réelle. Elle se paie ailleurs, et nous la chiffrons plus bas : impôt sur la fortune minimum dû chaque année quel que soit le résultat, perte de l’abattement décennal et du demi-taux à la revente, imposition de la plus-value comme un résultat d’exploitation ordinaire.

Le notaire : un tarif réglementé, et pourquoi nous ne publions aucun pourcentage

Voici un endroit où nous allons décevoir, et où la déception est le service rendu. Le tarif des notaires luxembourgeois est fixé par un texte, nous l’avons identifié et lu : le règlement grand-ducal du 24 juillet 1971 portant revision du tarif des notaires — l’intitulé porte bien « revision », sans accent. Son article 22 fixe son entrée en vigueur au 15 août 1971. Son article 19, point 90, vise la vente de gré à gré et renvoie au « barème 8 » du tableau de l’article 6, dont les huit tranches successives portent des taux de 4 %, 2 %, 1,75 %, 0,80 %, 0,70 %, 0,50 %, 0,40 % et 0,20 %, avec un minimum de 500 francs. L’article 4 précise : « L’honoraire proportionnel se calcule sur les sommes et valeurs exprimées dans les actes. […] Le tarif est applicable par tranches. »

Le problème est que les tranches sont exprimées en francs luxembourgeois de 1971. Nous n’avons retrouvé ni texte de conversion en euros, ni indexation, et le règlement modificatif du 9 octobre 1984, référencé dans l’index officiel, n’a pas pu être récupéré : l’adresse du magasin de fichiers renvoie une erreur 404. L’interrogation de la base légale ne restitue par ailleurs aucune version consolidéedu règlement de 1971. Convertir mécaniquement au taux de 40,3399 francs pour un euro donnerait des tranches d’environ 2 479 €, 2 479 €, 7 437 €, 12 395 € — un résultat que nous ne pouvons corroborer sur aucune source, et qui serait faux si les montants ont été modifiés en 1984. Les huit taux reproduits ci-dessus sont ceux du texte de 1971, vérifiés colonne par colonne : ils ne constituent pas un barème utilisable, faute de tranches exprimées en euros. Nous ne publions donc aucun taux effectif ni aucun montant applicable à votre acquisition, et nous vous déconseillons d’en calculer un à partir de ce qui précède.

Ce que nous pouvons dire, et qui suffit à préparer un plan de financement : les honoraires du notaire luxembourgeois sont tarifés par règlement, ils ne se négocient pas, ils s’ajoutent aux 7 % de droits, et le crédit d’impôt ne les couvre pas. La foire aux questions de l’administration est explicite : « Non, le crédit d’impôt est imputable sur les droits d’enregistrement et de transcription ; les honoraires du notaire restent toujours à charge de l’acquéreur. » S’y ajoutent des débours de formalités : recherches hypothécaires, extrait cadastral, certificat d’urbanisme, certificat de mainlevée, transmissions à l’administration. La bonne pratique tient en une phrase : demandez au notaire, par écrit, un décompte prévisionnel complet avant la signature du compromis, poste par poste, honoraires, TVA sur honoraires, débours et inscription hypothécaire. C’est un document qu’il produit sans difficulté, et c’est la seule source fiable sur le sujet.

Le Bëllegen Akt : 40 000 € par acquéreur, et une condition de résidence qui exclut le frontalier

Le « Bëllegen Akt » — littéralement « l’acte bon marché » en luxembourgeois — est un crédit d’impôt imputable sur les droits d’enregistrement et de transcription dus à l’occasion d’un acte notarié d’acquisition. C’est le dispositif le plus puissant du droit luxembourgeois pour un acheteur, et le plus souvent mal présenté.

Son montant est fixé par la loi du 3 juillet 2025, publiée au Mémorial A n° 279 du 4 juillet 2025. L’administration l’énonce ainsi : le crédit d’impôt « est fixé à 40.000 euros pour chaque acquéreur ». La chaîne législative complète, telle que la page l’énumère : loi du 30 juillet 2002, modifiée par la loi du 22 octobre 2008 dite « Pacte logement », par la loi du 21 décembre 2012, par la loi du 16 mai 2023, et en dernier lieu par la loi du 3 juillet 2025. Le parcours parlementaire est celui du projet de loi n° 8540, présenté le 20 mai 2025 à la Commission des Finances, dont la page de la Chambre des Députés indique qu’il « vise à fixer de façon permanente le montant du crédit d’impôt de 30.000 à 40.000 euros pour l’acquisition d’habitations personnelles. »

CRÉDIT PAR ACQUÉREUR ....................................... 40 000 €
        TAUX SUR LEQUEL IL S’IMPUTE ...................... 7 % (6 % + 1 %)

        VALEUR DE BIEN ENTIÈREMENT EXONÉRÉE
          Acquéreur seul ......... 40 000 / 0,07 = 571 429 €
          Couple achetant ensemble ... 80 000 / 0,07 = 1 142 857 €

        MONTANT MINIMAL PERÇU MALGRÉ LE CRÉDIT
          100 € par acte, dans tous les cas

Les conditions sont exigeantes, et la sanction du manquement est brutale. Le crédit est réservé aux personnes physiques qui acquièrent « à des fins d’habitation personnelle ». L’occupation doit être effective dans un délai de deux ans à compter de la date de l’acte notarié, porté à quatre anspour une place à bâtir ou un immeuble en voie de construction. La durée d’occupation est fixée à « une période ininterrompue de deux ans au moins ». L’acte notarié doit contenir « la requête afférente de l’acquéreur avec les différents engagements d’occupation et de restitution en cas de non-respect ». Tout changement doit être déclaré : « l’acquéreur devra déclarer par écrit à l’administration, dans le délai de trois mois, toute cession ou tout changement de l’affectation de l’immeuble ».

En cas de manquement, le remboursement est intégral, avec les intérêts. Un détail toutefois tempère la sanction, et il est peu connu : le remboursement reconstitue le crédit. L’administration l’écrit : « Etant donné que ce remboursement a pour effet de reconstituer le crédit d’impôt jusqu’à concurrence de l’abattement consenti et remboursé, les acquéreurs jouiront de nouveau de la totalité de leur crédit, sous réserve de rembourser les intérêts dus sur l’abattement. » Le coût définitif d’un projet avorté se limite donc aux intérêts, ce qui n’est pas rien mais n’est pas la perte sèche que l’on redoute.

Le crédit fonctionne comme un compteur attaché à la personne, pas comme un avantage attaché à une opération : il « peut être utilisé au fur et à mesure, pour d’autres acquisitions, jusqu’à épuisement ». Un couple qui consomme 46 374 € sur les 80 000 € disponibles conserve 33 626 € pour une acquisition ultérieure. Et détenir déjà un autre bien n’est pas disqualifiant, contrairement à ce qui se dit : à la question de savoir si l’on peut rester propriétaire d’un autre immeuble, la foire aux questions répond « Oui, du moment où toutes les autres conditions prescrites par la loi sont remplies. » Cette règle-là distingue le crédit d’impôt des aides en capital, qui exigent au contraire l’absence de toute autre propriété.

Un piège documentaire, enfin, et il est réel : le site officiel se contredit lui-même. La foire aux questions « Enregistrement » du Portail de la fiscalité indirecte, mise à jour le 28 mai 2025, répond encore que « Le montant de l’abattement ne peut être supérieur à 30.000 euros pour chaque acquéreur. » La page dédiée du même portail, postérieure de cinq mois et citant expressément la loi du 3 juillet 2025, donne 40 000 €. Le montant à retenir est 40 000 €. Un professionnel qui vous oppose 30 000 € en s’appuyant sur une page officielle n’invente rien : il lit une page qui n’a pas été mise à jour.

Le même paquet annonce une exonération temporaire des droitssur la partie construction d’une acquisition en état futur d’achèvement lorsque la construction est achevée à 80 % au maximum au moment de l’acquisition, les droits restant dus sur la seule valeur du terrain, pour les acquisitions conclues « à partir du 16 juillet 2026 et pendant trois ans ». Cette mesure est, elle aussi, réservée : le communiqué la présente « en faveur des personnes physiques acquérant un logement à des fins d’habitation principale ». Ce n’est donc pas davantage un dispositif d’investissement locatif. Un contresens circule déjà sur ce paquet, et il faut le signaler : la mention « sans effet rétroactif » du communiqué ne vise que la TVA réduite à 8 %sur les logements locatifs à vocation sociale. L’appliquer à l’ensemble du paquet est une erreur de lecture.

Deux budgets d’acquisition complets, et l’écart entre eux

Passons au chiffre. Premier cas : un appartement existant de 90 m², au prix moyen national 2025 de la tranche 90–109 m², soit 7 361 €/m² et un prix de 662 490 €. Les droits ressortent à 7 % du prix, soit 46 374 €.

L’écart est de 46 274 €. Rapporté au prix, il représente 7 % du budget d’acquisition : sur un investissement locatif, c’est l’équivalent de plus de deux années de loyer brut consommées avant la première quittance. Aucun simulateur de rendement luxembourgeois consulté ne l’intègre spontanément, parce qu’ils raisonnent tous sur l’hypothèse implicite d’un acquéreur résident.

Second cas, celui de la capitale : 70 m² au prix moyen communal de 10 250,65 €/m² de l’année glissante avril 2025 – mars 2026, soit 717 546 €. Les droits atteignent 43 053 € d’enregistrement et 7 175 € de transcription, soit 50 228 €. Un acquéreur seul qui s’installe ramène la note à 10 228 € après imputation de son crédit de 40 000 €. Un couple qui s’installe ne paie que le minimum de 100 € et conserve un reliquat. Un frontalier qui achète sans s’engager à s’installer paie 50 228 €.

L’impôt foncier : l’anomalie qui change l’équation à long terme

Voici le point où le Luxembourg est structurellement moins cher que la France, et il ne s’agit pas d’un écart de quelques pour cent. L’impôt foncier luxembourgeois est un impôt communal dont la base d’assiette repose sur une valeur unitaireattribuée par le Service des évaluations immobilières, laquelle se fonde sur les revenus de location au 1^er janvier 1941, indexés. Le mécanisme est en deux temps : base d’assiette = valeur unitaire × taux d’assiette, puis impôt = base d’assiette × taux communal. Le taux d’assiette est fixé par le législateur, le taux communal l’est annuellement par chaque commune et publié au Mémorial B.

Parce que l’assiette date de 1941 et n’a pas été réévaluée, la cote est dérisoireau regard de la valeur vénale — de quelques dizaines à quelques centaines d’euros par an pour un logement. L’échéancier de paiement, publié par Guichet.lu, en dit long à lui seul : une cote inférieure à 55 €se paie en une fois au 15 novembre ; entre 55 et 110 €, en deux versements ; au-delà de 110 €, en quatre versements. Un impôt qu’on fractionne à partir de 55 € n’a rien à voir avec la taxe foncière française. Le redevable est le propriétaire au 1^erjanvier de l’année d’imposition, personne physique ou morale.

Nous ne publions aucun montant type : la cote dépend de la valeur unitaire individuelle, notifiée au propriétaire dans l’année qui suit l’achat ou l’achèvement, et du taux voté par la commune. Les pages officielles consultées le 6 août 2026 ne publient pas d’exemple chiffré. Ce qui est certain, en revanche, c’est l’effet sur un calcul de rentabilité longue : sur trente ans de détention, le différentiel de charge récurrente entre un bien luxembourgeois et un bien français comparable se compte en dizaines de milliers d’euros, et il compense une partie de ce que coûtent les 7 % payés à l’entrée.

Les aides publiques à l’acquisition, et pourquoi elles se referment sur le frontalier

Deux aides principales existent, et elles ne sont pas de même nature. La prime d’accession à la propriétéest une aide en capital. La page Guichet.lu, dernière modification affichée au 18 février 2026, écrit : « Le montant de cette prime est fixé en fonction de la composition et du revenu de votre communauté domestique et peut varier entre 500 et 10.000 euros. » Et : « Si le logement concerné est un logement en copropriété ou une maison en rangée, la prime est augmentée de 40 %. S’il s’agit d’une maison jumelée, la prime est augmentée de 15 %. »

La subvention d’intérêtest une aide au financement. Page mise à jour le 19 février 2026 : « Pour le calcul de la subvention d’intérêt, les prêts hypothécaires sont pris en considération jusqu’à concurrence de 200.000 euros. Ce montant est augmenté de 20.000 euros par enfant à charge. Le montant maximal à subventionner est plafonné à 280.000 euros. » Et : « Le taux de la subvention d’intérêt est fixé en fonction du revenu et de la composition de votre communauté domestique et peut varier entre 0,25 % et 3,50 %. »

Le paquet du 16 juillet 2026 propose de relever ces plafonds : prêt pris en compte porté de 200 000 à 250 000 € en régime général et à 300 000 € lorsqu’au moins un des titulaires du prêt est âgé de 35 ans ou moins, majoration par enfant portée de 20 000 à 30 000 €. Non voté au 6 août 2026, et sans date d’effet précisée par le communiqué.

Reste un avantage fiscal que l’on oublie souvent de compter : la TVA logement au taux super-réduit de 3 %pour la création et la rénovation d’un logement, à condition de l’affecter à l’habitation principale, directement par le propriétaire pour la création comme pour la rénovation, ou indirectement par un tiers pour la seule rénovation. L’avantage fiscal est plafonné à 50 000 € par logement créé ou rénové, et l’affectation à l’habitation principale est exigée pendant deux ans, le délai courant au 1^erjanvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux éligibles. Deux voies existent : l’application directe du taux à la facturation, qui suppose un agrément préalable de l’administration demandé par le prestataire, ou le remboursement a posteriori. Sur un chantier de rénovation lourde, 50 000 € d’avantage représentent davantage que le crédit d’impôt à l’acquisition ; l’agrément préalable se demande avant le début des travaux, pas après.

Un mot sur une inquiétude qui circule. La presse luxembourgeoise a évoqué en 2026 une menace sur le maintien de la TVA logement à horizon 2032 au regard du droit de l’Union. Nous n’avons retrouvé aucune source primaire— ni directive, ni avis motivé, ni projet — le 6 août 2026. Nous ne l’affirmons donc pas, et nous ne construisons aucun calendrier de travaux là-dessus.

Le rendement locatif : un plafond légal de 5 %, et ce qu’il en reste

Commençons par la contrainte que presque aucun investisseur français ne connaît avant d’acheter, et qui borne le sujet par le haut. Au Luxembourg, le loyer d’habitation est plafonné par la loi, en fonction du capital investi, et non du marché. La foire aux questions du ministère du Logement, dernière modification au 31 mars 2026, l’énonce ainsi : « Le loyer annuel maximal légal est déterminé en fonction du capital réellement investi dans le logement et non en fonction de l’évolution des prix du marché du logement. » Puis : « Le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement. » Et la formule elle-même : « Loyer mensuel maximal = capital investi (dans le logement par le bailleur) x 0,05 / 12 ».

RÈGLE — loyer annuel ≤ 5 % du capital investi dans le logement

        APPARTEMENT DE 90 m² À 662 490 €
          Loyer annuel maximal ......... 662 490 × 5 %  = 33 125 €
          Loyer mensuel maximal ........ 33 125 / 12    =  2 760 €

        APPARTEMENT DE 70 m² À LUXEMBOURG-VILLE, 717 546 €
          Loyer annuel maximal ......... 717 546 × 5 %  = 35 877 €
          Loyer mensuel maximal ........ 35 877 / 12    =  2 990 €

        CONSÉQUENCE
          Le rendement locatif BRUT d’un logement d’habitation
          luxembourgeois est légalement plafonné à 5 % du capital
          investi. Tout calcul de rentabilité qui dépasse ce chiffre
          décrit une situation illégale, pas une opportunité.

Ce plafond n’est pas théorique. Il s’accompagne d’une commission des loyers que le locataire peut saisir — « toute demande de modification du loyer devant la commission des loyers est irrecevable pendant les 6 premiers mois du bail », ce qui signifie qu’elle devient recevable après. Depuis le 1^eraoût 2024, la notion de « logement de luxe » est abolie, ce qui ferme la voie de contournement la plus utilisée, et l’augmentation du loyer est doublement bornée : pas d’adaptation avant deux ans, et pas plus de 10 % à chaque adaptation. Le supplément pour meubles est lui-même plafonné à 1,5 % par mois du montant des factures, et seuls les meubles dont les factures datent de moins de dix ans sont pris en compte. Le détail du bail figure au chapitre 06.

Où se situe le rendement réel par rapport à ce plafond ? Les données officielles permettent un ordre de grandeur, à condition d’en dire les limites. Sur l’année glissante avril 2025 – mars 2026, le loyer moyen annoncéd’un appartement dans la commune de Luxembourg est de 1 959,97 €/mois, sur 5 622 offres, pour un prix moyen de 10 250,65 €/m². Sur un bien de 70 m² acquis 717 546 €, cela donne 23 520 € de loyer annuel, soit un rendement brut de 3,28 %, ramené à 3,06 %une fois les 50 228 € de droits intégrés au prix de revient — et cela, avant honoraires notariaux, charges non récupérables, vacance et fiscalité.

Un dernier élément de contexte, qui compte pour un bailleur. Les loyers annoncés des appartements progressent de +4,4 % sur douze mois au premier trimestre 2026, quand l’ indice des loyers du STATEC, qui mesure les loyers effectivement acquittés sur l’ensemble du parc locatif et entre dans l’indice des prix à la consommation, progresse de +1,4 %. Trois points d’écart. La valeur locative se capture à la relocation, pas en cours de bail — ce que la règle des 10 % biennaux confirme de son côté. Un investisseur qui compte sur l’indexation pour rattraper un loyer sous-évalué attendra longtemps.

La fiscalité luxembourgeoise des loyers : l’amortissement, et son plafond viager

L’Administration des contributions directes pose la règle de base sur sa page consacrée à l’immeuble du patrimoine privé donné en location, mise à jour le 24 février 2026 : « Le revenu net provenant de la location d’un immeuble bâti est constitué par l’excédent des recettes sur les frais d’obtention. » La caution n’est pas une recette au moment du versement ; elle le devient si elle « vient à jouer effectivement au terme du contrat de bail ». Et une règle de rattachement évite les discussions de fin d’année : les recettes périodiques mises à disposition « peu de temps (plus ou moins 2 semaines) » avant ou après l’année à laquelle elles se rapportent économiquement sont attribuées à cette année.

Les frais d’obtentionsont déductibles sans plafond, et la liste est large : intérêts débiteurs et frais de financement, y compris la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire et les frais d’instruction ; frais de gérance et rémunération des gardes et concierges ; impôt foncier ; redevances communales de canalisation, épuration et ordures ; frais d’entretien, de réparation et de nettoyage ; amortissement pour usure ; primes d’assurance ; cotisations au fonds de travaux obligatoire et à tout autre fonds de réserve pour travaux ; frais engagés en vue de la location et frais de recouvrement de loyer. Pour un résidentluxembourgeois, un point est décisif : « Les pertes résultant de la location de biens peuvent être compensées avec les revenus nets des autres catégories de revenus de la même année d’imposition. » Un déficit locatif s’impute donc sur le salaire, sans plafond de la nature de ceux que connaît le droit français.

Les dépenses importantes obéissent à un régime propre, souvent cité de façon tronquée. Elles peuvent, sur demande, être étalées par fractions égales sur 2 à 5 années, mais à condition « qu’ils concernent les revenus de plus d’une année », et l’administration définit la dépense importante comme celle engagée pour maintenir ou remettre l’immeuble en bon état « si leur montant dépasse la moitié du loyer annuel perçu ». Une règle de simplification, très utilisée, complète le dispositif : les bureaux d’imposition « admettront cependant que des dépenses […] n’excédant pas 2 500 euros (TVA comprise) sont toujours intégralement déductibles au cours de l’année d’imposition pendant laquelle elles sont faites, même si elles sont à qualifier de dépenses d’investissement ».

Une déduction forfaitaireexiste, et elle est plus étroite qu’il n’y paraît : « La déduction forfaitaire est fixée à 35% du loyer brut sans qu’elle ne puisse dépasser un montant maximum de 2.700 euros par an et par immeuble. » Elle suppose un immeuble faisant intégralement partie du patrimoine privé et achevé depuis au moins quinze ans accomplis au 1^erjanvier de l’année d’imposition. Elle ne couvre pas les intérêts, les frais de gérance, l’impôt foncier, les redevances communales ni les impôts personnels étrangers, qui restent déductibles en sus. Et elle comporte un verrou dissuasif : après renonciation, « une nouvelle option pour le régime de la déduction forfaitaire ne pourra se faire qu’après une période de carence de 15 années suivant celle de la renonciation ». Avec un plafond à 2 700 €, l’option n’a d’intérêt que pour un petit bien ancien détenu sans emprunt et sans travaux.

L’amortissement est le vrai moteur du régime, et c’est le point le plus mal traité du corpus francophone. La base est le prix d’acquisition diminué de la quote-part du terrain. Le prix d’acquisition inclut, selon l’administration, « les frais d’acte, le droit de mutation, la TVA grevant la construction ou l’investissement, d’éventuelles commissions à un intermédiaire et, le cas échéant, les dépenses d’investissement postérieures à l’achat ou à la construction ». Les droits de succession, eux, n’y entrent pas. Quant à la quote-part terrain : « Il est permis d’évaluer la quote-part du terrain à 20% du prix d’acquisition global, à moins que cette évaluation ne corresponde plus à la réalité économique. » Le chiffre de 35 % que plusieurs sources secondaires publient est faux.

Deux fenêtres transitoires maintiennent le taux de 2 % pour des acquisitions en état futur d’achèvement : celles conclues « entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2025 », et celles conclues « entre le 1er juillet 2025 et le 30 septembre 2025 » à la condition que le contrat préliminaire de l’article 1601-13 du Code civil ait été enregistré au plus tard le 30 juin 2025 auprès de l’administration. C’est là que la date d’enregistrement du contrat préliminaire, évoquée plus haut, décide d’un taux pour toute la durée de détention. Tout ce régime est par ailleurs sous condition : la quatrième mesure du paquet gouvernemental du 16 juillet 2026 annonce un régime d’amortissement accéléré dit des « trois fois 6 » — « Il prévoit un amortissement de 6 % pendant 6 ans lorsque la base amortissable ne dépasse pas 600.000 euros par immeuble. Lorsque le seuil de 600.000 euros est dépassé, un taux de 2 % s’applique sur l’ensemble de la base amortissable, sans limitation de durée. » Le communiqué ajoute : « Les acquisitions réalisées en 2026 pourront bénéficier, sur option du contribuable, soit du régime actuel, soit du nouveau régime. À partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime s’appliquera aux nouvelles acquisitions. » Rien n’est voté au 6 août 2026, et nous ne chiffrons donc rien sur cette base ; mais une acquisition conclue en 2026 ouvrirait une option qui n’existera plus ensuite, et le quota viager de deux biens à 4 % décrit ci-dessus n’est pas un paramètre acquis pour une acquisition postérieure. Ce point se revérifie à la date de votre décision.

L’abattement immobilier spécial complète le dispositif, et sa chronologie est régulièrement mal restituée. Son montant est, depuis l’année d’imposition 2021, égal à 1 % de la somme des valeurs servant de base au calcul des amortissements accélérés de 4 %, sans pouvoir dépasser 10 000 € ; en imposition collective, chaque conjoint ou partenaire en bénéficie. Ce qui date de l’année d’imposition 2023, ce n’est pas le montant, c’est la structure à deux branches : la branche revenus locatifs, adossée à l’amortissement de 4 % de l’article 106, alinéa 4, qui vise un immeuble acquis ou constitué après le 31 décembre 2020, affecté au logement locatif et achevé depuis moins de cinq ans ; et la branche bénéfices professionnels, adossée à l’amortissement de 4 % de l’article 32 ter, alinéa 1^er, qui vise un immeuble acquis ou constitué avant le 1^er janvier 2023 — la fenêtre est donc fermée pour toute acquisition professionnelle postérieure. Les références citées par l’administration sont l’article 3 de la loi du 19 décembre 2020, la loi du 23 décembre 2022, et les circulaires L.I.R. n° 129e/1 du 9 janvier 2024 et n° 106/2 du 12 août 2025.

Une voie très différente existe pour qui accepte un loyer inférieur au marché : la gestion locative sociale. L’administration écrit : « Depuis l’année d’imposition 2017, les revenus locatifs nets provenant d’organismes conventionnés exerçant la gestion locative sociale prévue à l’article 49 de la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable peuvent être exonérés partiellement. […] Avec effet à partir de l’année d’imposition 2024, la tranche exemptée s’élève à 90% des revenus locatifs nets. » L’arbitrage est net : un loyer conventionné, donc inférieur au marché, contre 90 % du revenu net exonéré. Le calcul doit se faire aprèsamortissement, puisque l’exonération porte sur le net : un bien déjà fortement amorti tire beaucoup moins d’avantage de ce régime qu’un bien récent. Pour un contribuable au taux marginal luxembourgeois élevé détenant un bien neuf peu endetté, l’équation bascule vite en faveur de la gestion locative sociale ; pour un bien ancien financé à crédit, elle ne bascule pas.

La couche française : le piège de « effectivement soumis à l’impôt luxembourgeois »

Tout ce qui précède décrit l’impôt luxembourgeois. Pour un frontalier, qui est résident fiscal français, ce n’est que la moitié du sujet, et le corpus francophone raisonne massivement comme si le régime luxembourgeois était final. Il ne l’est pas.

La convention du 20 mars 2018, dans la rédaction de son article 22 issue de l’avenant du 10 octobre 2019 et applicable depuis le 1^erjanvier 2020, organise deux paniers. Les revenus fonciers de source luxembourgeoise, qui relèvent de l’article 6, ne figurent pas dans la liste du second panier : ils relèvent donc du premier, dont le texte prévoit un crédit d’impôt « au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus à condition qu’ils soient effectivement soumis à l’impôt luxembourgeois ». La doctrine française commente ce mécanisme en indiquant qu’il « équivaut à une exemption tout en préservant la progressivité du système fiscal français, puisque les revenus de source luxembourgeoise sont pris en compte pour le calcul du taux applicable aux autres revenus du contribuable » (BOI-INT-CVB-LUX-30, § 60, version du 8 avril 2024). Le § 5 du même document ouvre une porte qui se referme bientôt : pour les revenus perçus « entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2023 », l’administration admet l’application de la méthode de l’exemption à la place du crédit d’impôt, et la tolérance « concerne notamment les revenus d’emploi, les rémunérations de source publique, les pensions de sécurité sociale et les revenus fonciers de source luxembourgeoise » ; le contribuable « souscrit (ou corrige) sa déclaration de revenus en ce sens ». Les revenus 2023, mis en recouvrement en 2024, restent réclamables jusqu’au 31 décembre 2026(article R* 196-1 du livre des procédures fiscales) : pour ces quatre années, la question posée ci-dessous ne se pose pas si l’exemption est demandée à temps.

La condition n’est pas décorative. Elle porte sur le fait que le revenu soit effectivement imposé au Luxembourg.Or c’est précisément l’effet du régime luxembourgeois d’amortissement que de ramener le revenu net locatif à zéro pendant plusieurs années. Un frontalier qui achète un logement locatif neuf au Luxembourg, amortit à 4 % dans la limite de son quota de deux biens, déduit ses intérêts d’emprunt sans plafond et applique l’abattement immobilier spécial, obtient sans difficulté un revenu net nul ou négatif au Luxembourg. La question devient alors : ce revenu est-il « effectivement soumis à l’impôt luxembourgeois » ?

DONNÉES
          Appartement neuf, logement locatif ............... 662 490 €
          Droits d’enregistrement et de transcription ....... 46 374 €
          Prix de revient retenu pour l’amortissement ...... 708 864 €
          Quote-part terrain, forfait admis .................... 20 %
          Base amortissable .... 708 864 × 80 % ............ 567 091 €

        CÔTÉ LUXEMBOURG
          Loyer annuel encaissé (hypothèse) ................. 21 546 €
          Amortissement à 2 % .... 567 091 × 2 % ........... 11 342 €
          Amortissement à 4 % .... 567 091 × 4 % ........... 22 684 €
          Revenu net avec le 2 % ... 21 546 − 11 342 ....... 10 204 €
          Revenu net avec le 4 % ... 21 546 − 22 684 ....... − 1 138 €
          (avant intérêts d’emprunt, charges, impôt foncier
           et abattement immobilier spécial)

        CÔTÉ FRANCE — LA QUESTION QUI SE POSE
          Le crédit d’impôt du panier (i) est dû « à condition
          qu’ils soient effectivement soumis à l’impôt
          luxembourgeois ». Si le revenu luxembourgeois est nul,
          la condition est-elle remplie ?

Un second effet français mérite d’être posé, parce qu’il est structurel et qu’il ne disparaît jamais. Le frontalier est domicilié en France : son patrimoine immobilier mondialentre en principe dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, y compris le bien luxembourgeois. Le régime d’imposition limitée aux seuls actifs français, prévu par l’article 964, 1° du code général des impôts pendant les cinq années qui suivent l’établissement du domicile en France, lui est structurellement fermé : il suppose de ne pas avoir été domicilié en France au cours des cinq années civiles précédentes, et un frontalier de toujours n’a jamais cessé de l’être. L’article 22, § 1 b) de la convention accorde un crédit égal à l’impôt luxembourgeois sur la fortune, plafonné à l’impôt français correspondant — mais le Luxembourg a aboli l’impôt sur la fortune des personnes physiques au 1^er janvier 2006. Un crédit égal à zéro ne neutralise rien. Nous présentons cette lecture comme la nôtre : l’articulation entre l’article 21 de la convention, relatif à la fortune, et l’impôt sur la fortune immobilière française n’a pas été établie par les sources que nous avons ouvertes, et elle fait partie des questions à faire trancher avant d’acquérir un bien de valeur significative.

Revendre : cinq ans, 21 %, et le différentiel que la France encaisse

Le régime luxembourgeois de la plus-value a changé récemment, et deux chiffres périmés continuent de circuler. Le premier est le délai de spéculation : il est passé de deux à cinq ans. L’administration écrit que le gain est imposé « comme bénéfice de spéculation, conformément à l’article 99 bis L.I.R., lorsque l’intervalle entre l’acquisition (ou la constitution) et la vente ne dépasse pas cinq ans. […] Le taux d’impôt maximal s’élève à 42% (tarif ordinaire) (sans prise en compte de la contribution au fonds pour l’emploi). » Deux dérogations transitoires ont maintenu le délai à deux ans : la première pour les cessions intervenues du 1^er janvier au 30 juin 2025, la seconde — que la page de l’administration, arrêtée au 16 avril 2025, ne mentionne pas encore — pour les immeubles réalisés « entre le 1er juillet 2025 et le 30 septembre 2025 », « sous condition que le compromis de vente afférent à la réalisation de l’immeuble a été enregistré auprès de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA au plus tard le 30 juin 2025 » (article 99bis, alinéa 1^er, et article 99ter, alinéa 1^er, dans le texte coordonné L.I.R. en vigueur au 1^erjanvier 2026). La règle résulte de la loi du 22 mai 2024 portant introduction d’un paquet de mesures en vue de la relance du marché du logement, publiée au Mémorial A n° 219.

Le second chiffre périmé est le taux. Au-delà de cinq ans, le gain relève de l’article 99 ter et l’administration écrit : « Le taux d’impôt maximal s’élève à 21% (demi-taux global) sans prise en compte de la contribution au fonds pour l’emploi). Pour les revenus réalisés au cours de la période allant du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2018 ainsi que pour la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025, le taux d’imposition s’éleve à 10,5% (quart du taux global) ». Le quart de taux a donc pris fin le 30 juin 2025. Une large part du corpus francophone présente encore 10,5 % comme le taux courant : c’est un contresens de deux ans de retard. En 2026, le droit commun est le demi-taux global plafonné à 21 %, auquel s’ajoute la contribution au fonds pour l’emploi de 7 % ou de 9 % selon le niveau de revenu, ce qui porte le plafond effectif à environ 22,5 % à 22,9 % — cette dernière fourchette étant notre arithmétique, et non un chiffre publié.

Détenir par société : 5,9 points gagnés à l’entrée, repris à la sortie

L’idée revient dans chaque dossier : loger l’immeuble dans une société luxembourgeoise pour économiser les droits. L’arithmétique d’entrée est réelle — 1,1 % pour un apport rémunéré par des parts contre 7 % pour une vente, soit 5,9 points. La contrepartie est triple, et elle se chiffre.

Premièrement, l’impôt sur la fortune minimum, dû chaque année quel que soit le résultat. Le barème applicable à partir de l’année d’imposition 2025 compte trois tranches : « 535 euros au minimum lorsque le total du bilan est inférieur ou égal à 350 000 euros ; 1 605 euros au minimum lorsque le total du bilan est supérieur à 350 000 euros et inférieur ou égal à 2 000 000 euros ; 4 815 euros au minimum lorsque le total du bilan est supérieur à 2 000 000 euros. » Ce barème à trois tranches remplace celui à sept tranches en vigueur de 2017 à 2024. L’impôt minimum est réduit de l’impôt sur le revenu des collectivités majoré de la contribution au fonds pour l’emploi dû au titre de l’année précédente.

Deuxièmement, la perte des régimes de faveur à la sortie. Le régime des articles 99 bis et 99 ter ne concerne que l’immeuble « qui ne dépend ni de l’actif net investi d’une entreprise ni de l’actif net servant à l’exercice d’une profession libérale ». Dès que l’immeuble est à l’actif d’une entreprise, l’abattement décennal de 50 000 €, le demi-taux global et l’exonération de résidence principale tombent : la plus-value devient un résultat d’exploitation ordinaire, imposé à la charge fiscale globale des collectivités, soit 23,87 %pour une société établie dans la commune de Luxembourg à partir de l’année d’imposition 2025 — impôt commercial de 6,75 %, impôt sur le revenu des collectivités de 16 %, majoration de 1,12 %.

IMMEUBLE DE 2 500 000 € — ÉCONOMIE À L’ENTRÉE
          Vente ......................... 2 500 000 × 7 %   = 175 000 €
          Apport contre parts ........... 2 500 000 × 1,1 % =  27 500 €
          Économie de droits ................................ 147 500 €

        COÛT ANNUEL DE LA STRUCTURE
          Impôt sur la fortune minimum, bilan > 2 000 000 € .. 4 815 €/an

        DURÉE D’ABSORPTION
          147 500 / 4 815 = 30,6 années

        ET CE CALCUL IGNORE ENCORE
          l’impôt sur le revenu des collectivités et l’impôt
          commercial (23,87 % à Luxembourg-Ville), la perte du
          demi-taux de 21 % au profit de 23,87 % sans abattement,
          la perte de l’abattement décennal de 50 000 €, les frais
          comptables et de dépôt, et le droit fixe de 75 € sur les
          actes statutaires.

Troisièmement, deux véhicules souvent proposés ne conviennent pas. La société de gestion de patrimoine familial, la SPF luxembourgeoise, ne peut pas détenir d’immeuble : l’administration écrit que « La détention directe de biens immobiliers était déjà exclue, depuis 2007, par l’article 1, paragraphe 1, de la loi du 11 mai 2007 », et qu’« A partir du 1er juillet 2021, la détention indirecte de biens immobiliers est interdite quand celle-ci se fait à travers les organismes visés au paragraphe 11bis de la loi modifiée d’adaptation fiscale du 16 octobre 1934 » ainsi qu’« à travers un ou plusieurs fonds communs de placement ». Seule subsiste la détention « à travers des sociétés de capitaux ». Quant à la société civile immobilière, la convention reconnaît la transparence à la française — son article 4, paragraphe 4 vise la société de personnes dont le siège de direction effective est en France, qui est assujettie à l’impôt en France, et dont tous les porteurs de parts sont personnellement soumis à l’impôt à raison de leur quote-part — mais le Luxembourg traite lui aussi la société civile immobilière comme transparente. La page « Transparence fiscale d’une entreprise » de l’Administration des contributions directes, mise à jour le 16 mars 2022 et liée depuis sa page « Vente d’un immeuble bâti ou non bâti », écrit : « Sous réserve des dispositions de l’article 168quater L.I.R., les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, […] et les sociétés civiles (immobilières) ne sont en principe pas soumis à l’impôt sur le revenu des collectivités et à l’impôt sur la fortune, conformément à l’article 175 LIR. » Et : « ces sociétés de personnes, entreprises collectives et groupements sont fiscalement transparents, c’est-à-dire dépourvus d’une personnalité juridique distincte de celle de leurs associés ou membres ; elles ne sont pas imposables, contrairement à leurs associés ou membres qui sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur la fortune du chef de leurs parts dans le bénéfice et la fortune établis en commun. » Conséquence directe : les trois contreparties chiffrées ci-dessus — impôt sur la fortune minimum, impôt sur le revenu des collectivités, perte des articles 99 bis et 99 ter — visent la société opaque ; une société civile transparente n’y est en principe pas soumise. Restent ouverts, et ils se font trancher avant tout montage : la portée de la réserve de l’article 168quater pour un associé non résident, et le traitement français d’une société civile de droit luxembourgeois.

Un dernier garde-fou vaut pour toute structure. La convention contient sa propre clause anti-abus, à l’article 28 : un avantage conventionnel n’est pas accordé « si l’on peut raisonnablement conclure, compte tenu de l’ensemble des faits et circonstances propres à la situation, que l’octroi de cet avantage était un des objets principaux d’un montage ou d’une transaction ayant permis, directement ou indirectement, de l’obtenir ». Une société sans substance réelle est exposée directement sur ce fondement, sans qu’il soit besoin d’invoquer un texte français.

Ce qui arrive au bien à votre décès, et pourquoi ce paragraphe manque partout

Un chapitre entièrement consacré à l’acquisition d’un immeuble luxembourgeois par un Français serait incomplet s’il ne disait rien du sort de cet immeuble au décès. Le sujet complet relève du chapitre consacré à la transmission et aux successions franco-luxembourgeoises ; ce qui suit en donne le strict nécessaire pour décider d’acheter, et surtout pour décider comment financer.

Le point de départ est une absence, et elle doit être énoncée exactement. Les listes officielles françaises de conventions fiscales, consultées le 6 août 2026 — la liste annexée au BOFiP (BOI-ANNX-000306, version du 29 avril 2026), la rubrique « conventions internationales » d’impots.gouv.fr et la base des traités du ministère de l’Europe et des Affaires étrangères (191 instruments bilatéraux France-Luxembourg) — ne mentionnent, pour le Luxembourg, aucune convention en matière de successions ni de donations. La convention du 20 mars 2018 ne vise, à son article 2, que les impôts sur le revenu et sur la fortune.Le droit interne des deux États joue donc en parallèle, sans règle de répartition, avec pour seul correctif l’imputation unilatérale de l’article 784 A du code général des impôts, limitée à l’impôt acquitté sur les biens situés hors de France.

Côté luxembourgeois, la nouvelle est bonne, et elle est démontrable sur texte. Pour un défunt qui n’est pas réputé habitant du Grand-Duché, le droit de mutation par décès ne frappe que la valeur vénale des immeubles situés au Luxembourg. Et la loi du 18 décembre 2009, publiée au Mémorial A n° 256 du 28 décembre 2009, page 5442, a étendu à ce droit de mutation l’exonération de l’article 24 de la loi de 1817. Son article 1^er, verbatim : « La phrase introductive de l’article 24 de la loi modifiée du 27 décembre 1817 sur le droit de succession prend la teneur suivante : « Est exempt du droit de succession et de mutation par décès : ». » Son article 2 a par ailleurs suppriméle numéro qui portait le droit de mutation par décès « en ligne directe, 2 % ». La transmission en ligne directede l’immeuble luxembourgeois d’un défunt non habitant est donc exonérée depuis le 30 décembre 2009. Pour les autres degrés de parenté, nous ne publions aucun taux : le barème n’a pas été relu sur les lois de 1920 et de 1984, et c’est une question de notaire luxembourgeois.

Côté français, deux articles commandent le résultat. L’article 750 ter, 2° du code général des impôts soumet aux droits de mutation à titre gratuit les biens meubles et immeubles situés en France lorsque le défunt n’a pas son domicile fiscal en France. L’article 750 ter, 3°impose l’héritier qui a son domicile fiscal en France et l’a eu pendant au moins six des dix années précédant la transmission, sur les biens reçus où qu’ils soient situés. Ces deux règles sont ici données en paraphrase : le verbatim de l’article 750 ter n’a pas pu être relu intégralement à la source, et nous préférons le dire.

Le croisement produit une conclusion qui surprend souvent. Pour un frontalier propriétaire d’un immeuble luxembourgeois et dont les enfants résident en France depuis toujours, la transmission est exonérée au Luxembourg en ligne directe, et imposée en Franceau titre de l’article 750 ter, 3°, sans que l’article 784 A ait quoi que ce soit à imputer puisqu’aucun droit luxembourgeois n’a été acquitté. L’exonération luxembourgeoise ne profite donc pas à qui l’on croit : elle profite au Trésor français, qui encaisse la totalité. C’est exactement la même mécanique que sur la plus-value, et pour la même raison — un avantage local sans convention pour le protéger. La liquidation d’une succession franco-luxembourgeoise en l’absence de convention, comme le régime matrimonial applicable au couple, sont des sujets de notaires des deux pays, et nous ne les traitons pas ici.

Pourquoi tant de salariés du Luxembourg achètent en France ou en Belgique

Commençons par ce que nous n’écrirons pas. Le dossier documentaire de ce guide repose sur des sources luxembourgeoises et il ne comporte aucune série de prix immobiliers française ou belgeouverte et vérifiée à la date de rédaction. Nous ne publions donc aucun ratio de prix entre le Luxembourg et la Lorraine, aucun écart chiffré avec Thionville, Longwy ou Arlon, et aucun « deux fois moins cher de l’autre côté ». Ces chiffres existent — bases notariales françaises, statistiques belges — mais nous ne les avons pas ouverts, et un ordre de grandeur repris de mémoire n’a pas sa place ici. Si l’écart commande votre décision, demandez que nous l’instruisions sur données notariales à la commune près.

Ce que les sources luxembourgeoises établissent suffit pourtant à expliquer le phénomène, et à le chiffrer autrement. Quatre mécanismes se cumulent, et aucun n’est un prix de marché.

Un cinquième mécanisme, purement fiscal, achève d’expliquer le phénomène pour un investisseur. Un frontalier qui achète en France un bien locatif est dans un cadre qu’il maîtrise : un seul État impose, une seule déclaration, des régimes qu’il connaît. Le même frontalier qui achète au Luxembourg entre dans un cadre à deux étages, avec un crédit d’impôt conventionnel conditionné, une question non tranchée sur l’effet de l’amortissement, un impôt sur la fortune immobilière français qui frappe le bien luxembourgeois sans neutralisation, et une plus-value de sortie dont le différentiel revient à la France. Ce n’est pas seulement plus cher : c’est plus incertain, et l’incertitude a un coût qu’aucun tableau de rendement ne fait apparaître.

Quand il ne faut pas acheter au Luxembourg

Un chapitre qui ne dit jamais non n’est pas un chapitre de conseil. Voici les situations où, sur la base des règles ci-dessus, la réponse est négative ou doit au moins être suspendue.

Vous êtes frontalier et vous achetez pour louer.C’est la configuration la plus défavorable du dossier, et elle cumule tout : 7 % de droits sans crédit, les deux aides principales fermées par leur condition de séjour, un loyer plafonné à 5 % du capital investi, une couche fiscale française dont un élément central n’est pas tranché, un impôt sur la fortune immobilière sans neutralisation, et une plus-value de sortie dont le bénéfice luxembourgeois revient en partie à la France. L’équation peut se boucler si l’emplacement est excellent et l’horizon long, mais elle ne se boucle pas par la fiscalité, et surtout pas par les arguments fiscaux qu’on vous présentera.

Vous envisagez de revendre dans moins de cinq ans.Le délai de spéculation de l’article 99 bis fait basculer le gain au tarif ordinaire, jusqu’à 42 % hors contribution au fonds pour l’emploi, au lieu du demi-taux plafonné à 21 %. Sur une mutation professionnelle probable à trois ans, l’achat coûte deux fois : les 7 % à l’entrée et le tarif plein à la sortie. La seule exception tient à la résidence principale, que l’article 99 bis (3) met hors champ.

Vous avez acheté un appartement existant à Luxembourg-Ville en 2022 et vous vous demandez si vous devez arbitrer.Vous êtes, en moyenne 2025, en moins-value latente de l’ordre de 11 %. Vendre matérialise la perte, et ne procure aucun avantage fiscal puisqu’une moins-value immobilière ne s’impute pas. Ce n’est pas un conseil de conserver : c’est un rappel que la décision se prend sur le besoin et l’horizon, pas sur le sentiment de rattraper un point d’entrée.

Votre plan repose sur le maintien du statut de frontalier avec du télétravail régulier.Le seuil fiscal de 34 jours a une échéance nominale au 31 décembre 2026, et la reconduction prévue par le texte n’a ni durée ni modalités fixées. Un engagement immobilier de vingt ans ne se prend pas sur un paramètre dont l’horizon est de cinq mois. Cela ne veut pas dire renoncer : cela veut dire vérifier l’état du texte à la date de la décision, et construire le plan de financement sur une hypothèse qui survit à sa disparition.

On vous propose d’acquérir via une société pour économiser les droits, et le bien vaut moins de deux millions.L’économie de 5,9 points est absorbée par l’impôt sur la fortune minimum, les frais comptables et la perte des abattements à la revente. En dessous de deux millions d’euros de bilan, l’impôt minimum est de 1 605 € ou 535 € par an, ce qui allonge la durée d’absorption au lieu de la raccourcir, puisque l’économie de droits diminue proportionnellement. La structure peut se justifier par la transmission ou par la présence de plusieurs associés : elle ne se justifie presque jamais par les seuls droits.

Vous comptez sur le passage à 45 000 € pour boucler votre financement.La mesure est annoncée depuis le 16 juillet 2026 et n’est pas votée. Construire un plan sur 5 000 € supplémentaires par acquéreur, c’est prendre un risque législatif pour un montant qui ne devrait pas décider d’une acquisition. La procédure de restitution annoncée permet, si la loi passe, de récupérer la différence après coup : c’est une raison de ne pas attendre, pas une raison de compter dessus.

Ce que ce chapitre ne tranche pas, et ce qu’il faut demander

Neuf points restent ouverts au 6 août 2026. Aucun ne se devine, tous se tranchent en une consultation. Nous donnons pour chacun la question exacte à poser et les pièces à réunir.

Une dernière recommandation de méthode, qui vaut plus que tout ce qui précède. Le marché luxembourgeois a connu, en quatre ans, une baisse de 9,1 % puis de 5,2 %, une reprise de 1,6 %, la fin d’un taux réduit de plus-value au 30 juin 2025, l’allongement du délai de spéculation de deux à cinq ans, deux relèvements successifs du crédit d’impôt, deux fenêtres transitoires d’amortissement fermées à quelques semaines d’intervalle et un paquet de sept mesures annoncées et non votées. L’article 99 bis a été modifié quatre fois en deux ans. Sur un dossier réel, l’état du droit se revérifie à la date de la décision, jamais à la date de lecture d’un guide — celui-ci compris.

Deux clients, la même semaine. Le premier travaille à Kirchberg et dort à Thionville ; il signe un compromis sur un T3 à Metz qu’il va louer 780 € par mois. Le second a déménagé à Belair il y a trois ans et a gardé l’appartement du 14^e arrondissement, loué 1 950 €. Les deux nous posent la même question : « combien va-t-il me rester ? » Et les deux réponses n’ont presque aucune règle en commun. Ce ne sont pas les immeubles qui diffèrent : c’est l’endroit où dort le propriétaire.

Le premier est résident fiscal français. Il relève du régime de droit commun pour tout ce qui touche à son immeuble français : barème progressif, déclaration 2044, plus-value du résident. Rien de ce qui s’écrit en ligne sur « la fiscalité immobilière des non-résidents » ne le concerne — sauf sur un point, un seul, où il est mieux traité qu’un résident ordinaire : les prélèvements sociaux. Le second est non-résident. Il subit un taux minimum de 20 % dès le premier euro de loyer, un prélèvement libératoire de 19 % quand il vendra, et il a perdu, en franchissant la frontière, l’exonération de résidence principale sur l’appartement qu’il habitait. En échange, une exonération de 150 000 € s’est ouverte pour lui, avec une horloge de dix ans qui tourne depuis son départ, et que presque personne ne lui a signalée.

Ce chapitre traite les deux, dans cet ordre, et signale par un titre l’endroit exact où il bascule de l’un à l’autre. Il traite aussi le couple mixte, parce que la règle la plus rentable de tout le dossier — l’exonération de CSG et de CRDS — est individuelleet s’applique à des loyers qui, eux, sont communs. Le chapitre 13 pose le cadre général du patrimoine resté en France, le chapitre 15 traite l’impôt sur la fortune immobilière et le chapitre 16 l’immobilier situé au Luxembourg. Ici, on ne parle que de pierre française, et on descend au niveau de la décision : acheter ou non, louer nu ou meublé, loger le bien dans une SCI ou non, vendre avant ou après le déménagement.

Un mot sur la méthode, parce qu’il commande la lecture. Nous publions les règles que nous avons relues sur leur source, à la date du 6 août 2026, et nous disons lesquelles nous n’avons pas relues. Vous trouverez donc dans ce chapitre, à deux endroits, une phrase du type « nous ne publions pas ce barème ». Ce n’est pas une échappatoire : le barème des abattements pour durée de détention et la taxe additionnelle sur les plus-values élevées ont changé plusieurs fois, un guide qui les imprime vieillit mal, et un client qui signe un compromis sur la foi d’un chiffre périmé perd de l’argent réel. À la place, nous disons quoi demander, à qui, et avant quel acte.

Le même immeuble, deux propriétaires, deux régimes

La ligne de partage est celle de l’article 4 B du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur depuis le 16 février 2025 issue de l’article 83 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Le frontalier a conservé son foyer en France : il y est domicilié, il y déclare l’intégralité de ses revenus mondiaux, salaire luxembourgeois compris. L’expatrié a transféré son domicile au Luxembourg : la France ne l’impose plus que sur ses revenus de source française, et son immeuble français en fait partie. Le chapitre 5 traite la détermination de la résidence elle-même, y compris les situations où elle est discutable ; nous partons ici du résultat.

Une précision qui rassure, et qu’il faut donner tout de suite parce que la question revient à chaque rendez-vous. Le seuil de 34 jours ne change rien à l’imposition de vos loyers français.Ce seuil — point 3 du protocole à la convention du 20 mars 2018, tel que modifié par l’article 1^erde l’avenant du 7 novembre 2022, pour les périodes d’imposition commençant à compter du 1^er janvier 2023 — décide de savoir quel État impose votre salaire. Le franchir déplace en France le droit d’imposer la quote-part correspondant aux jours prestés hors du Luxembourg, dès le premier jour et à hauteur du temps correspondant ; cela ne modifie ni votre résidence, ni le régime de votre immeuble de Metz. Le chapitre 2 traite ce seuil en détail. Nous en reprenons ici une seule chose, et c’est une réserve : l’avenant qui le porte demeure en vigueur jusqu’à la fin de l’année suivant son entrée en vigueur, ce qui place l’échéance nominale au 31 décembre 2026, avec une clause de reconduction dont le texte ne fixe ni la durée ni les modalités. Deux lectures sont soutenables. Nous ne présentons pas les 34 jours comme acquis au-delà de 2026, et vous ne devriez pas construire un plan pluriannuel sur cette hypothèse sans revérification à la date de la décision.

Ce qui, en revanche, change tout pour votre immeuble français, c’est l’autre seuil— celui de la sécurité sociale. Il ne se compte pas en jours, il ne se déclenche pas tout seul, et son franchissement coûte, sur un patrimoine locatif ordinaire, plusieurs milliers d’euros par an. Nous y venons deux sections plus bas.

Les loyers du frontalier : votre salaire luxembourgeois taxe votre appartement de Metz

C’est le mécanisme le plus mal compris du dossier, et il n’est presque jamais expliqué correctement. Votre salaire luxembourgeois est imposable au Luxembourg. La France le reprend malgré toutdans le calcul de votre impôt, puis vous accorde un crédit qui l’annule. Le salaire ne vous coûte donc rien en impôt français — mais il a servi à fixer le taux, et ce taux, lui, s’applique à tout le reste. Vos loyers de Metz sont ce « tout le reste ».

Le texte est l’article 22, paragraphe 1, a) i) de la convention, dans sa rédaction issue de l’article 1^erde l’avenant du 10 octobre 2019, applicable aux périodes d’imposition commençant à compter du 1^erjanvier 2020. Attention à la source : le PDF diffusé sous le simple nom de « convention », côté français comme côté luxembourgeois, reproduit encore l’ancien article 22 et vous égarera. Le texte applicable dit :

Le barème applicable pour l’imposition des revenus 2025, indexé de 0,9 % par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, comporte les tranches suivantes : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % de 11 601 à 29 579 €, 30 % de 29 580 à 84 577 €, 41 % de 84 578 à 181 917 € et 45 % au-delà. Voici ce que cela donne sur un dossier réel.

REVENU NET GLOBAL IMPOSABLE EN FRANCE

          Salaire luxembourgeois retenu ......................... 60 000 €
          Revenu foncier net de l’immeuble de Metz .............. 10 000 €
          TOTAL ................................................. 70 000 €

        IMPÔT FRANÇAIS SUR L’ENSEMBLE (1 part)

          Tranche à 11 % : (29 579 − 11 600) × 11 % ............ 1 977,69 €
          Tranche à 30 % : (70 000 − 29 579) × 30 % ........... 12 126,30 €
          IMPÔT TOTAL ......................................... 14 103,99 €

        TAUX MOYEN DU FOYER

          14 103,99 / 70 000 .................................... 20,1486 %

        CRÉDIT D’IMPÔT DE L’ARTICLE 22 § 1 a) i)

          60 000 × 20,1486 % .................................. 12 089,13 €

        CE QUI RESTE À PAYER

          14 103,99 − 12 089,13 ................................ 2 014,86 €
          soit exactement 10 000 × 20,1486 %

        PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX SUR LE LOYER

          À 7,5 % (deux conditions réunies) ....................... 750,00 €
          CHARGE TOTALE SUR 10 000 € DE LOYER .................. 2 764,86 €
          soit 27,65 % du loyer net

        POUR MÉMOIRE, LE MÊME FOYER SANS L’EXONÉRATION SOCIALE

          Prélèvements sociaux à 17,2 % ......................... 1 720,00 €
          CHARGE TOTALE ........................................ 3 734,86 €
          soit 37,35 % du loyer net — écart de 970 €

Lisez la dernière ligne du calcul avant les autres. Sans le salaire luxembourgeois, ce même contribuable, avec 10 000 € de revenu foncier et rien d’autre, serait sous le seuil de la première tranche et ne paierait aucun impôt sur le revenu. Le salaire, qui ne lui coûte pas un euro d’impôt français, lui coûte 2 014,86 € sur son appartement. C’est le prix caché de l’investissement locatif du frontalier, et il n’apparaît pas sur les tableaux de rendement qu’on vous présentera, qui raisonnent sur le bien et non sur le foyer. Un rendement locatif brut de 5,5 % affiché par un vendeur ne devient pas 4 % net : il devient beaucoup moins, parce que le premier euro de loyer ne supporte pas le taux nul qu’il supporterait seul, mais le taux moyen d’un foyer que le salaire luxembourgeois a déjà porté au-delà de 20 %, prélèvements sociaux en sus.

Deux réserves honnêtes sur ce calcul. La première porte sur le montant du salaire à retenir. La notice de la déclaration 2047 indique que les revenus étrangers se déclarent sans déduire l’impôt acquitté à l’étranger « mais après imputation des charges déductibles propres à leur catégorie », ce qui vise, pour un salaire, les cotisations sociales obligatoires. Nous n’avons pas pu confirmer la portée exacte de cette phrase sur la doctrine administrative au 6 août 2026 : le point est traité au chapitre 3, et l’écart entre le brut et le net de cotisations luxembourgeoises déplace le taux moyen de plusieurs points. La seconde : le crédit d’impôt est subordonné à une condition expresse — les revenus doivent être « effectivement soumis à l’impôt luxembourgeois ». Un salaire dont une fraction serait exonérée au Luxembourg par un régime de faveur pose une question que ni la convention, ni la circulaire L.G. – Conv. D.I. n° 61 du 24 juin 2026 ne tranchent. Voir le chapitre 4.

7,5 % au lieu de 17,2 % : le seul point où le frontalier est mieux traité qu’un résident ordinaire

Voilà la contrepartie, et elle est substantielle. Le frontalier affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise n’est redevable, sur ses revenus du capital français, ni de la CSG ni de la CRDS. Il ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %de l’article 235 ter du CGI. Sur des loyers, l’écart avec le taux plein est de 9,7 points, chaque année, sans formalité complexe et sans montage.

Le fondement est le I ter des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale. Le texte pose deux conditions, et elles sont cumulatives :

L’administration confirme le résultat sans détour. La fiche F2329de Service-Public, portant la mention « Vérifié le 30 juin 2026 », écrit : « Si vous résidez en France, travaillez dans un pays de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou en Suisse et êtes affilié à la sécurité sociale obligatoire de ce pays, vous n’êtes pas soumis à la CSG et à la CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû. » La jurisprudence fondatrice est l’arrêt de la Cour de justice du 26 février 2015, affaire C-623/13, de Ruyter, et le fait décisif que le corpus francophone escamote systématiquement est que M. de Ruyter était domicilié en France. L’arrêt fondateur du taux réduit vise donc un résident fiscal français affilié à l’étranger : transposé au Luxembourg, ce n’est pas une extension audacieuse au profit du frontalier, c’est l’hypothèse jugée.

Un point de vocabulaire, parce qu’il produit des erreurs de calcul à répétition. « 7,5 % » recouvre au moins trois notions distinctes dans ce dossier : le taux réduit dit « de Ruyter », c’est-à-dire ce qui reste dû quand CSG et CRDS sont écartées ; le prélèvement de solidarité de l’article 235 ter, qui est une composantedes 17,2 % ou 18,6 % ; et le prélèvement forfaitaire de l’article 125-0 A sur les produits d’assurance-vie de plus de huit ans, qui est un impôt sur le revenu sans aucun rapport avec le social. Un frontalier qui rachète un contrat de plus de huit ans voit donc apparaître deux fois « 7,5 % » sur le même relevé, pour deux raisons différentes.

Deux observations sur ce tableau, et elles sont de méthode. D’abord, aucun taux ne se substitue globalement. La hausse de CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de 9,2 à 10,6 %, mais le IV de l’article L. 136-8 maintient 9,2 % pour cinq catégories, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières. La brochure de la DGFiP « Principales nouveautés — revenus 2025 » l’écrit : « Les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie, l’épargne logement restent soumis au taux de 9,2 %. » L’immobilier est donc resté à 17,2 %, tandis que les dividendes et les plus-values mobilières sont passés à 18,6 %. Corriger un guide en remplaçant partout 17,2 par 18,6 est une erreur qui se voit sur la ligne des loyers. Ensuite, les formalités : elles ne sont pas les mêmes selon la nature du revenu.

Pour vos loyers, qui sont des revenus du patrimoine recouvrés par voie de rôle, le chemin est déclaratif : cocher les cases 8SH pour le déclarant 1 et 8SIpour le déclarant 2, dans la rubrique « 8 – Divers » de la déclaration complémentaire 2042-C. La page impots.gouv.fr consacrée aux contributions sociales des non-résidents, dont la mise à jour affichée est du 19 juillet 2023, précise que l’affiliation doit être effective au 31 décembrede l’année de perception des revenus. Sans la case, le taux plein est appliqué d’office et il faut réclamer. Pour vos produits de placement— intérêts, dividendes, rachats d’assurance-vie —, la mécanique est différente et presque personne ne la connaît : le deuxième alinéa du I ter de l’article L. 136-7 impose à l’établissement payeur de ne pas préleverla contribution dès lors que le titulaire justifie des conditions. Cela se joue chez l’établissement, en amont, et non l’année suivante sur une case. En cas de prélèvement indu, le troisième alinéa du même I ter ouvre deux voies de restitution : par l’établissement payeur, ou par l’administration fiscale.

Ce qui détruit l’avantage : une déclaration sociale que personne n’a faite

Votre exonération de CSG ne tient qu’à la seconde condition : ne pas être à la charge d’un régime obligatoire français. Or il existe une manière très ordinaire de basculer en France sans le savoir, et elle concerne des dizaines de milliers de personnes depuis 2023 : télétravailler sans avoir demandé le bénéfice de l’accord-cadre.

L’accord-cadre européen relatif au télétravail transfrontalier habituel, applicable depuis le 1^erjuillet 2023 et signé par la France comme par le Luxembourg, permet à un salarié de télétravailler jusqu’à un peu moins de 50 % de son temps total tout en restant affilié au Luxembourg. Mais ce n’est pas un régime automatique. Le mémorandum explicatif officiel de l’accord, publié par l’État dépositaire belge, est explicite : « When no Article 16 request is submitted, the normal conflict rules determine the competent Member State », et la demande doit être faite « in consent between » l’employeur et le salarié. Sans demande, ce sont les règles de conflit ordinaires qui s’appliquent — c’est-à-dire l’article 13 § 1 a) du règlement n° 883/2004, qui rattache à l’État de résidence le travailleur y exerçant une partie substantielle de son activité, cette part substantielle étant fixée à 25 % par l’article 14 § 8 du règlement n° 987/2009.

Traduisons pour un propriétaire. Un frontalier qui télétravaille deux jours sur cinq est à 40 %. Si son employeur a déposé la déclaration au Centre commun de la sécurité sociale et qu’il détient un formulaire A1 en cours de validité, il reste affilié au Luxembourg et conserve ses 7,5 %. Si personne n’a rien déposé, il est affilié en France depuis le premier jour, et la seconde condition du I ter a cessé d’être remplie — sur toute son assiette de revenus du capital, pas seulement sur ses loyers.

REVENUS DU CAPITAL DE L’ANNÉE

          Revenus fonciers nets ................................. 14 000 €
          Dividendes ............................................. 6 000 €
          Plus-value mobilière réalisée ......................... 20 000 €

        AVEC L’EXONÉRATION (affiliation luxembourgeoise établie)

          40 000 × 7,5 % ........................................ 3 000,00 €

        SANS L’EXONÉRATION (affiliation française)

          Fonciers      14 000 × 17,2 % ......................... 2 408,00 €
          Dividendes     6 000 × 18,6 % ......................... 1 116,00 €
          Plus-value    20 000 × 18,6 % ......................... 3 720,00 €
          TOTAL ................................................. 7 244,00 €

        SURCOÛT DE L’ANNÉE ...................................... 4 244,00 €

La question à poser en rendez-vous n’est donc pas « combien de jours télétravaillez-vous ? » mais « une déclaration a-t-elle été faite au CCSS, et avez-vous un A1 en cours de validité ? ». Le salarié ne peut pas l’obtenir seul : la demande suppose l’accord de l’employeur. Et deux exclusions de l’accord-cadre piègent des situations banales, dont l’une intéresse directement ce chapitre : exercer « de manière habituelle une activité autre que le télétravail » dans l’État de résidence en fait sortir, et le texte précise que cette activité « peut être de nature salariée (pour le même employeur ou pour un autre employeur) ou indépendante ». Nous y venons, parce que c’est exactement ce qu’est une location meublée exercée à titre professionnel.

Le meublé : là où le frontalier peut perdre beaucoup plus qu’il ne gagne

Un frontalier vient nous voir avec un projet de meublé à Metz ou à Nancy, parce qu’on lui a montré un tableau où l’amortissement efface le revenu imposable pendant dix ans. Sur le plan du seul impôt français, l’argument a une base réelle : le régime des bénéfices industriels et commerciaux permet une déduction que le régime foncier ne permet pas. Nous ne publions pas ici les paramètres de ce régime — seuils de la location meublée professionnelle, plafonds du micro-BIC, modalités de l’amortissement — parce que nous ne les avons pas relus sur leur texte à la date de rédaction et que ce sont précisément les paramètres qui ont le plus bougé ces dernières années. Ils se prennent sur le code général des impôts en vigueur au jour de l’opération, et pas dans un guide.

En revanche, il y a une chose que nous pouvons dire, qu’aucun tableau de rendement ne dit, et qui peut coûter plus cher que tout le gain fiscal du meublé réuni.Le passage au meublé professionnel est l’exercice d’une activité indépendante en France.Or la notice du Centre commun de la sécurité sociale énumère, parmi ceux qui ne peuvent pas bénéficier de l’accord-cadre télétravail, « les salariés qui poursuivent de manière habituelle une activité autre que le télétravail dans leur Etat de résidence. Cette activité peut être de nature salariée (pour le même employeur ou pour un autre employeur) ou indépendante ». Le frontalier qui télétravaille et qui devient loueur en meublé professionnel sort donc du champ de l’accord-cadre : il retombe sous la règle générale des 25 %, et selon la mesure de son activité française, il peut basculer en sécurité sociale française. Le surcoût de l’exemple précédent — 4 244 € pour une seule année sur un patrimoine modeste — se déclenche alors, en plus des cotisations sociales françaises attachées à l’activité indépendante elle-même.

Pour l’expatrié, le meublé pose une question différente et tout aussi peu traitée. Les prélèvements sociaux d’un non-résident ne frappent que ses revenus immobiliers et ses plus-values immobilières de source française. Le I bis de l’article L. 136-6 du CSS définit l’assiette par renvoi : sont assujetties les personnes non domiciliées en France « à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu ». Le a du I de l’article 164 B vise les revenus d’immeubles sis en France. Un revenu de location meublée relevant des bénéfices industriels et commerciaux entre-t-il dans ce a, ou dans une autre lettre du même article ? Nous n’avons pas de source qui tranche au 6 août 2026, et la réponse décide de l’application ou non des 17,2 % — ou des 7,5 %. C’est l’une des questions de la liste finale de ce chapitre ; elle vaut plusieurs centaines d’euros par an sur un studio et plusieurs milliers sur un immeuble.

Dernier point, côté luxembourgeois cette fois, et il est ouvert. Le traitement, par l’Administration des contributions directes, d’un revenu de location meublée français perçu par un résident du Grand-Duché n’a pas pu être établi : la fiche que l’ACD annonce sur la transparence des sociétés civiles immobilières renvoie une erreur 404 à l’adresse testée le 6 août 2026, et l’index A-Z interrogé le même jour n’a pas restitué d’entrée exploitable. Nous ne savons donc pas si un tel revenu est requalifié en bénéfice commercial au Luxembourg pour les besoins du calcul du taux global. Cela n’a d’incidence que sur le taux, non sur l’imposition elle-même, la France conservant le droit d’imposer ; mais sur un revenu moyen l’effet de taux se chiffre.

Les loyers de l’expatrié : 20 % dès le premier euro, et une option qui ne sert pas toujours

On change de lecteur. Vous vivez au Luxembourg, vous avez gardé un bien locatif en France. La convention est claire et il n’y a rien à négocier : son article 6, paragraphe 1 dispose que « Les revenus qu’un résident d’un Etat contractant tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre Etat contractant, sont imposables dans cet autre Etat », et le paragraphe 3 précise que les revenus visés sont ceux provenant « de l’exploitation directe, de la location ou de l’affermage, ainsi que de toute autre forme d’exploitation des biens immobiliers ». La France impose. Vous déposez une déclaration de revenus française de non-résident, et vous y portez vos revenus fonciers exactement comme avant.

Ce qui change, c’est le taux. L’article 197 A a) du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2018, prévoit que « l’impôt ne peut, en ce cas, être inférieur à un montant calculé en appliquant un taux de 20 % à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l’impôt sur le revenu et un taux de 30 % à la fraction supérieure à cette limite ». La limite supérieure de la deuxième tranche est de 29 579 €pour l’imposition des revenus 2025. Autrement dit : un expatrié qui percevrait 12 000 € de loyers nets et rien d’autre en France paie 2 400 € d’impôt sur le revenu, là où un résident français dans la même situation n’en paierait aucun. Le taux minimum mord dès le premier euro et il ne connaît ni la première tranche à 0 %, ni la tranche à 11 %.

Le même article ouvre la soupape, dans sa dernière phrase : « toutefois, lorsque le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus de source française ou étrangère serait inférieur à ces minima, ce taux est applicable à ses revenus de source française ». C’est l’option dite du taux moyen. Elle suppose de dévoiler à l’administration française l’intégralité de vos revenus mondiaux, salaire luxembourgeois inclus, sur le formulaire 2041-TM, le total étant reporté en case 8TMde la déclaration complémentaire 2042-C. Une facilité rarement mentionnée est prévue par le même texte : les contribuables domiciliés dans un État membre de l’Union européenne — ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, ou par une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement — peuvent, dans l’attente de pouvoir produire les pièces justificatives, annexer à leur déclaration une déclaration sur l’honneurde l’exactitude des informations fournies. Le Luxembourg est dans l’Union : vous en bénéficiez. Réserve de calendrier, vérifiée le 6 août 2026 : la page du formulaire 2041-TM ne proposait à cette date que les millésimes 2025 et 2024. À revérifier avant de déposer.

L’option n’est intéressante que si vos revenus mondiaux sont modestes. Le point de bascule se calcule, et il est net.

DOSSIER A — RETRAITÉ INSTALLÉ AU LUXEMBOURG
          Revenus mondiaux nets imposables ...................... 30 000 €
          dont revenus fonciers français ........................ 12 000 €

          Impôt français théorique sur 30 000 € (1 part)
            (29 579 − 11 600) × 11 % ........................... 1 977,69 €
            (30 000 − 29 579) × 30 % ............................. 126,30 €
            TOTAL ............................................. 2 103,99 €
          Taux moyen : 2 103,99 / 30 000 ......................... 7,0133 %

          Impôt sur les loyers au taux minimum : 12 000 × 20 % .. 2 400,00 €
          Impôt sur les loyers au taux moyen : 12 000 × 7,0133 % .. 841,60 €
          GAIN DE L’OPTION .................................... 1 558,40 €

        DOSSIER B — CADRE EN POSTE À LUXEMBOURG-VILLE
          Revenus mondiaux nets imposables ..................... 120 000 €
          dont revenus fonciers français ........................ 12 000 €

          Impôt français théorique sur 120 000 € (1 part)
            (29 579 − 11 600) × 11 % ........................... 1 977,69 €
            (84 577 − 29 579) × 30 % .......................... 16 499,40 €
            (120 000 − 84 577) × 41 % ......................... 14 523,43 €
            TOTAL ............................................ 33 000,52 €
          Taux moyen : 33 000,52 / 120 000 ...................... 27,5004 %

          Le taux moyen étant supérieur à 20 %, l’option est SANS OBJET :
          le taux minimum de 20 % reste plus favorable.

        LE POINT DE BASCULE, POUR UN CÉLIBATAIRE SANS ENFANT

          Le taux moyen atteint 20 % pour un revenu mondial net
          imposable de ........................................ 68 960,10 €
          Au-delà, l’option ne rapporte plus rien.

Deux conséquences pratiques. La première : pour un cadre bien payé au Luxembourg, le taux moyen est une fausse piste, et le temps passé à monter le dossier 2041-TM est du temps perdu. La seconde : pour un retraité, un travailleur à temps partiel, un conjoint sans activité qui détient les biens en propre, ou une personne en début de carrière, l’option vaut plus de mille euros par an et se demande chaque année. Ce n’est pas un choix définitif : la situation se réexamine à chaque déclaration, et un foyer peut passer d’un régime à l’autre selon l’année.

Sur les prélèvements sociaux de l’expatrié, l’essentiel a été dit plus haut, avec une différence de champqu’il faut souligner. Un non-résident n’est redevable des prélèvements sociaux français quesur ses revenus immobiliers et ses plus-values immobilières de source française. Ses dividendes, intérêts, plus-values mobilières et pensions de source française y échappent, quelle que soit son affiliation. La page impots.gouv.fr consacrée au sujet l’écrit : « les contributions sociales s’appliquent aux revenus immobiliers et aux plus-values immobilières de source française perçus ». La question des deux conditions cumulatives ne se pose donc, pour un expatrié, que sur son immobilier. Et comme l’immobilier est resté à 17,2 %, la hausse de CSG de la loi de financement pour 2026 est, pour lui, pratiquement neutre — alors qu’elle ne l’est pas pour le frontalier, dont l’assiette est celle, complète, d’un résident.

Ce que le Luxembourg fait de vos loyers français : rien, et pourtant ça se voit sur votre feuille

Le Grand-Duché n’impose pas vos loyers français. Il applique l’exemption avec réserve de progressivitéde l’article 22, paragraphe 2 a) de la convention : « le Luxembourg exempte de l’impôt ces revenus ou cette fortune […] mais peut, pour calculer le montant de l’impôt sur le reste du revenu ou de la fortune du résident, appliquer les mêmes taux d’impôt que si les revenus ou la fortune n’avaient pas été exemptés ». La mise en œuvre interne est l’article 134 de la loi concernant l’impôt sur le revenu, dans le texte coordonné en vigueur au 1^erjanvier 2026 :

L’effet réel dépend d’où vous êtes dans le barème luxembourgeois. Pour un cadre déjà installé dans le haut du barème, il est faible, parce que le taux global ne peut plus monter de beaucoup. Pour un revenu moyen, il est sensible. C’est un calcul à faire, dossier par dossier, et non une formule à réciter ; le chapitre 7 donne le barème et le mécanisme des classes d’impôt.

Un détail technique qui produit des redressements, et qui vaut aussi bien pour l’expatrié que pour le frontalier demandant l’assimilation : le chiffre à porter dans la base fictive n’est pas celui de votre avis d’imposition français. La circulaire L.I.R. n° 157ter/1 le dit expressément, en renvoyant à la jurisprudence administrative luxembourgeoise : « Dans ce contexte, il est à remarquer que les revenus étrangers sont à déterminer suivant les dispositions fiscales luxembourgeoises (CA 20675C). » Votre revenu foncier net français, calculé avec les charges déductibles françaises, doit donc être recalculé selon les règles luxembourgeoises— amortissement compris. Le résultat peut être sensiblement plus bas ou plus haut. Nous y revenons tout de suite, parce que ce chiffre recalculé décide d’autre chose, et de bien plus lourd.

Acheter en Lorraine quand on travaille au Luxembourg : le risque que personne ne chiffre

Voici le point le plus spécifique de ce chapitre, et celui que les contenus francophones destinés aux frontaliers exposent le plus rarement. Acheter un locatif en France peut vous faire perdre l’assimilation au contribuable résident luxembourgeois— et l’assimilation, pour un couple, vaut le taux de la classe d’impôt 2 au lieu de la classe 1.

Rappel du mécanisme, traité au chapitre 7. Un non-résident du Luxembourg est en principe imposé au taux de la classe 1, y compris s’il est marié : l’Administration des contributions directes l’écrit sans détour, « Un couple marié sans assimilation tombe d’office dans la classe d’impôt 1. » L’article 157ter L.I.R. ouvre une porte de sortie : sur demande, le contribuable non résident est imposé au taux qui lui serait applicable s’il était résident. Le texte coordonné au 1^erjanvier 2026 dit :

Vos loyers français sont, par construction, des « revenus nets non soumis à l’impôt sur le revenu luxembourgeois ». Ils s’imputent donc à la fois sur le dénominateur du seuil de 90 % et sur l’enveloppe de 13 000 €. Un premier investissement passe généralement sans dommage ; c’est le second qui fait tomber le dossier.

SITUATION 1 — UN SEUL LOCATIF

          Salaire luxembourgeois imposable au Grand-Duché ....... 60 000 €
          Revenu locatif français, recalculé selon
          les règles luxembourgeoises ............................ 8 000 €
          TOTAL DES REVENUS ..................................... 68 000 €

          Part imposable au Luxembourg : 60 000 / 68 000 .......... 88,2 %
          → seuil de 90 % NON atteint

          Revenus non soumis à l’impôt luxembourgeois : 8 000 €
          → inférieurs à 13 000 € : SECONDE PORTE OUVERTE
          L’ASSIMILATION RESTE DEMANDABLE

        SITUATION 2 — UN SECOND LOCATIF ACQUIS L’ANNÉE SUIVANTE

          Salaire luxembourgeois imposable au Grand-Duché ....... 60 000 €
          Revenus locatifs français, règles luxembourgeoises .... 15 000 €
          TOTAL DES REVENUS ..................................... 75 000 €

          Part imposable au Luxembourg : 60 000 / 75 000 ............ 80 %
          → seuil de 90 % NON atteint

          Revenus non soumis à l’impôt luxembourgeois : 15 000 €
          → supérieurs à 13 000 € : SECONDE PORTE FERMÉE
          L’ASSIMILATION EST PERDUE

Trois précisions qui évitent des conclusions trop rapides. D’abord, pour un couple marié non résident, l’alinéa 2 de l’article 157ter prévoit que la demande peut prospérer « lorsque l’un des époux » satisfait à l’une des deux conditions : on regarde donc la situation de chaque conjoint, ce qui ouvre des marges d’organisation sur la répartition de la détention des biens. Ensuite, la règle des 50 jours signifie qu’un frontalier qui dépasse le seuil fiscal de 34 jours ne perd pas mécaniquement l’assimilation, puisque la rémunération devenue imposable en France reste réputée imposable au Luxembourg dans la limite de 50 jours de travail, pour le seul calcul du seuil de 90 %. Enfin, ce que l’assimilation procure n’est pas la classe 2 elle-même : l’ACD écrit que la classe figurant sur la fiche de retenue « est remplacée par un taux d’impôt qui correspond au taux de la classe d’impôt 2 qui lui serait applicable, s’il était un résident marié du Luxembourg ». C’est un taux calculé, pas un octroi de classe, et le mécanisme du taux global continue de s’appliquer aux revenus étrangers du foyer — vos loyers français, en l’occurrence, qui remonteront donc ce taux.

Une contre-vérité à écarter au passage, parce qu’elle circule : le plancher de taux de 15 % de l’article 157bis (6) L.I.R., qui frappe les revenus indigènes autres que salaires et pensions d’un non-résident ayant des revenus professionnels luxembourgeois, ne concerne pasvos loyers français. Il vise les revenus de source luxembourgeoise — loyers d’un immeuble situé au Grand-Duché, tantièmes, bénéfice d’un établissement stable. Le frontalier qui investit dans la pierre luxembourgeoisetombe sous ce plancher. Celui qui investit à Metz, non. C’est un argument rarement cité en faveur de l’investissement français d’un frontalier, et il est réel : voir le chapitre 16 pour la face luxembourgeoise de l’arbitrage.

Vendre : 19 %, un prélèvement libératoire, et une exonération de 150 000 € très largement inutilisée

Pour l’expatrié, la cession d’un immeuble français relève du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI. Son III bis, 1, dans sa version en vigueur depuis le 1^erjanvier 2024, dispose que les plus-values sont soumises au prélèvement au taux prévu au deuxième alinéa du I de l’article 219, puis : « Toutefois, les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes physiques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l’article 239 nonies sont soumis au prélèvement au taux de 19 %. » Retenez la structure de cette phrase : elle couvre la détention directe, la détention par société translucide — une SCI, une SCPI — et les fonds de placement immobilier. Dans les trois cas, 19 %.

Ce prélèvement est libératoirede l’impôt sur le revenu : la plus-value ne remonte pas dans votre déclaration française pour être soumise au barème, et elle n’interfère pas avec le taux minimum de 20 % qui frappe vos loyers. La doctrine de référence sur ce point est BOI-RFPI-PVINR-40 ; le taux figure à BOI-RFPI-PVINR-20-20 et le champ à BOI-RFPI-PVINR-10-10, tous trois dans une version du 29 juin 2022 relevée le 6 août 2026 — c’est-à-dire antérieure à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, ce qui a son importance pour la controverse exposée plus loin.

Sur le représentant fiscal accrédité, une bonne nouvelle qu’il faut savoir opposer à un notaire mal informé. La désignation d’un représentant accrédité n’est pas exigée des cédants résidents d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France les conventions requises : le Luxembourg est dans l’Union, la dispense joue. Nous le donnons ici en paraphrase, et non entre guillemets, parce que nous n’avons pas recopié la phrase exacte de la source : la référence est BOI-RFPI-PVINR-30-20, version du 22 janvier 2025. Faites vérifier le libellé par le notaire au moment de l’acte : la dispense évite plusieurs milliers d’euros d’honoraires sur une vente de quelques centaines de milliers d’euros, et elle est régulièrement oubliée.

Venons-en à l’exonération que presque personne ne demande. Le 2° du II de l’article 150 U du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, dispose :

Attention à une source périmée qui vous fera perdre cinq ans.Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-50, dans la version que nous avons consultée le 6 août 2026 — celle du 6 juin 2014 — écrit encore que le délai court « au plus tard le 31 décembre de la cinquièmeannée suivant celle du transfert ». Le texte de loi en vigueur dit dixième. Le texte prime, et l’écart n’est pas théorique : un client qui lit ce BOFiP en 2026 et conclut qu’il est hors délai depuis 2023 renonce à une exonération à laquelle il a encore droit jusqu’en 2028. Ne jamais publier « cinq ans » sur la foi de cette page.

SANS DEMANDER L’EXONÉRATION

          Impôt : 180 000 × 19 % ............................... 34 200,00 €
          Prélèvements sociaux : 180 000 × 17,2 % .............. 30 960,00 €
          TOTAL PRÉLEVÉ CHEZ LE NOTAIRE ........................ 65 160,00 €

        EN DEMANDANT L’EXONÉRATION DE L’ARTICLE 150 U, II, 2°

          Plus-value nette imposable après exonération .......... 30 000,00 €
          Impôt : 30 000 × 19 % ................................. 5 700,00 €
          Prélèvements sociaux : 30 000 × 17,2 % ................ 5 160,00 €
          TOTAL PRÉLEVÉ ........................................ 10 860,00 €

        ÉCART ................................................. 54 300,00 €

        POUR MÉMOIRE — LE MÊME BIEN VENDU PAR UN FRONTALIER

          Impôt : 180 000 × 19 % ............................... 34 200,00 €
          Prélèvements sociaux à 7,5 % : 180 000 × 7,5 % ....... 13 500,00 €
          TOTAL ................................................ 47 700,00 €
          contre 65 160,00 € pour un résident affilié en France
          — écart de 17 460,00 €

Trois questions se posent immédiatement, et il faut les traiter dans l’ordre.

Un.« Une résidence par contribuable et 150 000 € de plus-value nette imposable » — pour un couple marié qui vend un bien détenu par les deux, le plafond est-il de 150 000 € ou de 300 000 € ? Le texte dit « par contribuable », ce qui appelle une réponse, mais nous ne l’avons pas trouvée dans une doctrine relue au 6 août 2026 et nous ne la devinons pas. C’est la première question à poser au notaire, et elle vaut, sur l’exemple ci-dessus, plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Deux.Les deux branches a) et b) ne se cumulent pas, elles s’alternent. La branche a) donne dix ans à compter du transfert de domicile, sans autre condition. La branche b) supprime toute condition de délai, mais exige que le cédant ait « la libre disposition du bien » depuis le 1^erjanvier de l’année précédant la cession. Autrement dit : si vous louezl’ancien logement, vous vous privez en pratique de la branche b) et vous restez sous l’horloge de dix ans de la branche a). Un corpus abondant évoque une décision du Conseil d’État qui aurait admis des locations occasionnelles sans perte de la libre disposition : nous n’avons pas retrouvé cette décision le 6 août 2026 — ni juridiction, ni date, ni numéro — et nous nous interdisons donc de la citer et, a fortiori, de bâtir un conseil dessus. Si votre plan repose sur ce point, il faut un avis écrit.

Trois.La condition d’avoir été « fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession » est presque toujours remplie par un Français parti au Luxembourg — et toujoursremplie par un ex-frontalier, qui n’a jamais cessé d’être domicilié en France jusqu’à son déménagement. Notez la symétrie : sur ce point-là, l’ancien frontalier est mieux placé que l’expatrié venu d’ailleurs. Sur d’autres — le régime français des impatriés au retour, ou l’assiette réduite d’IFI de l’article 964 —, c’est exactement l’inverse, ces deux régimes exigeant cinq années civiles complètes hors domicile fiscal français.

Les abattements pour durée de détention et la taxe sur les plus-values élevées : ce que nous ne publions pas, et pourquoi

Ce qui est établi, et qui répond à la question la plus fréquente : l’assiette du prélèvement de l’article 244 bis A est déterminée selon les règles des articles 150 U et suivants du code général des impôts, abattements pour durée de détention compris. Un non-résident n’est donc pas privé de l’abattement : il bénéficie du même mode de calcul d’assiette qu’un résident, et c’est seulement le taux et la technique de recouvrement qui diffèrent. C’est une idée reçue tenace, et elle est fausse.

Ce que nous ne publions pas : le barème de ces abattements — durées et taux — ni celui de la taxe additionnelle sur les plus-values immobilières élevées. Ces paramètres ne figurent pas dans la base documentaire que nous avons relue sur source primaire au 6 août 2026, et nous ne reproduisons pas de chiffres que nous n’avons pas vérifiés nous-mêmes. Ce n’est pas une précaution rhétorique : le corpus en ligne publie sur ce sujet des barèmes de trois générations différentes, et l’écart entre eux, sur une cession de 400 000 €, se compte en dizaines de milliers d’euros.

Sur le taux social, notre position de maison est écrite et nous la donnons telle quelle. Sur les plus-values immobilières, nous publions 17,2 %, parce que c’est la position administrative : la brochure de la DGFiP et la fiche F2329 de Service-Public, vérifiée le 30 juin 2026, rangent les plus-values immobilières parmi les assiettes restées à 9,2 % de CSG. Nous signalons la controverse : le IV de l’article L. 136-8 du CSS maintient 9,2 % pour « Les plus-values mentionnées au 2° du I de l’article L. 136-7 », or ce 2° vise « Les plus-values mentionnées aux articles 150 U à 150 UC du code général des impôts », c’est-à-dire celles des résidents, tandis que les plus-values des non-résidents relèvent du I bisdu même article, qui n’est pas visé. La lecture littérale conduirait à 18,6 %. Un argument textuel joue en sens inverse : le quatrième alinéa du I ter du même article L. 136-7, qui organise la non-perceptionde la contribution, comporte exactement la même asymétrie de renvoi ; l’appliquer littéralement priverait les non-résidents du mécanisme d’exonération lui-même, alors que le premier alinéa du I ter déroge expressément « aux I et I bis ». Cela suggère une commodité de rédaction, non une exclusion voulue. L’écart est de 1,4 point, soit 2 520 € sur une plus-value nette de 180 000 €. Ce qui manquerait pour trancher : une mise à jour de la série BOFiP BOI-RFPI-PVINR postérieure à la loi de financement pour 2026, ou un rescrit. Une recherche menée le 6 août 2026 n’a ramené que des documents de 2018 à 2022.

Et une consigne qui vaut au-delà de ce paragraphe : cette position de maison vise l’immobilier. Ne la transposez pas aux plus-values mobilières, aux plus-values latentes d’exit tax ou aux dividendes : pour ces assiettes, qui ne figurent pas dans la liste du IV de l’article L. 136-8, le taux plein de 18,6 % s’applique bel et bien.

La résidence principale : une fenêtre qui se referme le jour du déménagement

C’est l’arbitrage de calendrier le plus lourd du chapitre, et il se joue en une signature. Tant que vous êtes résident de France, la cession du logement que vous habitez effectivement relève, en droit français, de l’exonération de la résidence principale du vendeur. Le jour où vous transférez votre domicile au Luxembourg, cet ancien logement cesse d’être votre résidence — et le régime qui lui est applicable devient celui du 2° du II de l’article 150 U, plafonné à 150 000 € de plus-value nette imposable et à une résidence par contribuable.

Un mot sur la manière dont nous établissons cette bascule, parce qu’elle est déductive et qu’il faut le dire. Nous n’avons pas relu le 1° du II de l’article 150 U et nous n’en reproduisons donc pas le libellé. Mais l’existence même du 2° — une exonération écrite pourla personne qui a transféré son domicile hors de France, plafonnée, limitée à une résidence, et enfermée dans un délai courant depuis ce transfert — établit que le législateur n’a pas considéré que l’ancien logement demeurait couvert par le régime de la résidence principale après le départ. C’est une inférence, elle est solide, et elle est cohérente avec la pratique notariale. Elle mérite néanmoins d’être confirmée par écrit dans un dossier où la différence chiffrée est importante — c’est-à-dire dès que la plus-value dépasse 150 000 €.

Pour le frontalier, la question ne se pose pas dans les mêmes termes : son logement de Yutz ou de Villerupt est sa résidence principale, il l’habite, et il relève du régime de droit commun. Le piège, pour lui, est ailleurs : il apparaît le jour où il envisage de déménager au Luxembourg. S’il vend d’abord et déménage ensuite, il est résident au jour de la cession. S’il déménage d’abord et vend six mois plus tard, il est non-résident, et son ancienne maison entre dans le régime plafonné. Sur une maison achetée 220 000 € il y a quinze ans et vendue 420 000 €, l’ordre des deux opérations peut valoir plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le chapitre 11 traite le calendrier de l’année du départ ; c’est l’un des trois arbitrages qui ne se rattrapent pas.

La SCI : ce qu’elle règle, ce qu’elle ne règle pas, et le jour où elle devient luxembourgeoise sans l’avoir voulu

La société civile immobilière est le premier réflexe de beaucoup de dossiers, et il est souvent justifié — pour organiser une transmission, éviter l’indivision, ou associer des enfants progressivement. Il l’est beaucoup moins quand on la présente comme un outil de délocalisation ou de sortie d’assiette. Trois choses, dans l’ordre de fréquence des malentendus.

Premièrement, la convention reconnaît la translucidité à la française.Son article 4, paragraphe 4, définit le résident d’un État contractant en y incluant, lorsque cet État est la France, « toute société de personnes, groupement de personnes ou autre entité analogue : a) dont le siège de direction effective est en France ; b) qui est assujetti à l’impôt en France ; et c) dont tous les porteurs de parts, associés ou membres sont, en application de la législation fiscale française, personnellement soumis à l’impôt à raison de leur quote-part dans les bénéfices de ces sociétés de personnes, groupements de personnes ou autres entités analogues. » Les trois conditions sont cumulatives, et la première est un critère de direction effective, pas de siège statutaire. Retenez-la : nous y revenons.

Le paragraphe 5 du même article ferme la porte aux interpositions de façade : « N’est pas considérée comme résident d’un Etat contractant au sens du présent article une personne, notamment un trustee ou fiduciaire, qui, bien que répondant à la définition des paragraphes 1, 2, 3 et 4 ci-dessus n’est que le bénéficiaire apparent des revenus, lesdits revenus bénéficiant en réalité, soit directement, soit indirectement par l’intermédiaire d’autres personnes physiques ou morales, à une personne qui ne peut être regardée elle-même comme un résident dudit Etat au sens du présent article. »

Deuxièmement, et c’est le malentendu le plus coûteux : la SCI ne fait pas sortir l’immeuble de l’impôt sur la fortune immobilière.L’article 964 du CGI soumet le non-résident « à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers ». Deux conséquences qu’il faut énoncer sans précaution : la détention indirecte d’immobilier français — par une SCI, par une SCPI, par une société luxembourgeoise — reste dans l’assiette ; et l’expression « société à prépondérance immobilière » n’appartient pas à l’IFI. Cette notion est celle des articles 150 UB et 244 bis A. L’IFI ne comporte aucun test de prépondérance : il taxe la fraction représentative, quel que soit le poids de l’immobilier au bilan de la société. Loger un immeuble parisien dans une société luxembourgeoise ne le sort donc pas de l’IFI ; cela ajoute simplement une couche de coûts. Le chapitre 15 développe l’assiette, le passif et le plafonnement.

Troisièmement, la cession des parts.L’article 13, paragraphe 4 de la convention attribue à la France le droit d’imposer les gains tirés de l’aliénation d’actions ou parts qui, « à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, […] tirent plus de 50 % de leur valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers, tels que définis à l’article 6, situés dans cet autre Etat », étant précisé que « ne sont pas pris en considération les biens immobiliers affectés par une telle société, fiducie ou entité à sa propre activité d’entreprise ». Le prélèvement interne est celui de l’article 244 bis A, au taux de 19 % pour un associé personne physique. Vendre les parts plutôt que l’immeuble ne change donc rien au taux, et la condition des 365 jours interdit de vider la société de son immobilier la veille de la cession.

Sur le risque de direction effective, il existe une décision récente et il faut savoir ce qu’elle dit et ce qu’elle ne dit pas. La Cour administrative d’appel de Toulouse, 1^re chambre, 11 juin 2026, n° 24TL01418, société Mark Holding, concernait une société de droit luxembourgeois détenant un portefeuille de marques, dont le siège avait été transféré d’Aigues-Mortes au Luxembourg le 6 février 2013. La cour a jugé que « l’administration établit que la requérante disposait, en France, d’un établissement stable, siège de sa direction effective […] la société Mark Holding devait être regardée comme une entreprise exploitée en France au sens de l’article 209 du code général des impôts », nonobstant la tenue des conseils au Luxembourg, la signature des contrats au Luxembourg et l’encaissement sur un compte luxembourgeois ; des salariés français participaient à l’exploitation quotidienne. La pénalité a été ramenée : « La pénalité de 40% prévue par les dispositions du a de l’article 1729 du code général des impôts est substituée à la pénalité de 80%, prévue au c du même article. »

Deux réserves, et elles comptent. La cour statuait sur les exercices 2014 et 2015, donc sous l’empire de la convention franco-luxembourgeoise de 1958, dont l’article 2 § 3 visait le « centre effectif de direction ». Ce n’est pas une application de la convention en vigueur, et la transposition à l’article 4 § 3 de la convention de 2018 se fait par analogie. Et l’espèce concernait une société d’exploitation, non une SCI patrimoniale sans salariés. L’enseignement transposable n’est donc pas « une SCI dont le gérant part au Luxembourg devient luxembourgeoise » — ce serait faux dans les deux sens. Il est plus modeste et plus utile : les apparences formelles ne suffisent pas, et ce que le juge examine, ce sont les actes de gestion quotidienne. D’où partent les courriels, qui négocie avec les locataires, qui signe les baux, qui décide des travaux.

Le couple mixte : une exonération individuelle appliquée à des loyers communs

Configuration ordinaire dans le nord mosellan : monsieur est frontalier et affilié à la Caisse nationale de santé, madame travaille à Metz et relève du régime français. Le foyer est résident fiscal français, l’imposition est commune, et l’appartement de rapport a été acheté à deux. Que se passe-t-il sur les prélèvements sociaux ?

L’exonération du I ter est individuelle : elle suit la personne qui relève d’une législation étrangère, pas le foyer. Les revenus du capital doivent donc être ventilésentre la part revenant au conjoint exonéré, taxée à 7,5 %, et celle revenant au conjoint affilié en France, taxée à 17,2 % sur des loyers. On coche 8SH ou 8SI selon le déclarant concerné, et on ventile les montants par catégorie de revenus. Le corpus secondaire donne une liste de cases dédiées à cette ventilation ; nous ne la publions pas, faute de l’avoir vérifiée sur une notice officielle au 6 août 2026. Le principe de la ventilation, lui, est certain : c’est le texte du I ter qui l’impose.

Reste une difficulté que nous n’avons pas vu traiter, et qui est pourtant la première à se poser sur un bien acquis en commun : quelle clé de ventilation ? Pour un bien détenu en indivision à parts inégales, la réponse paraît naturelle. Pour un bien commun sous régime de communauté, elle l’est beaucoup moins, et aucune source primaire consultée le 6 août 2026 ne la précise. Nous notons, sans en faire une règle française, que le droit luxembourgeois retient sur une question voisine — la répartition des intérêts sur comptes joints — une répartition égalitaire entre co-titulaires, sauf convention privée contraire. Ce n’est pas transposable en l’état ; cela indique seulement quelle solution pratique est admise ailleurs face au même problème. En attendant, deux réflexes utiles : documenter la répartition au moment de l’acquisition, dans l’acte lui-même, plutôt que de la reconstruire dix ans plus tard ; et, lorsque la structuration est encore ouverte, examiner l’intérêt de faire porter le bien locatif par le conjoint frontalier, dont la quote-part de loyers supportera 7,5 % au lieu de 17,2 %. Sur 14 000 € de loyers, l’écart de traitement entre les deux conjoints est de 1 358 € par an.

Le couple dont un membre réside au Luxembourg et l’autre en France pose une question différente et plus lourde : celle de la résidence du foyer lui-même. Elle est traitée au chapitre 5, et elle se règle avant, jamais après.

Ce qui ne marche pas, et pourquoi on continue de vous le proposer

Cinq raisonnements circulent, dont trois sont commercialement utiles à celui qui les tient. Nous les prenons dans l’ordre où on nous les rapporte.

« Mettez le bien en SCI, il sortira de l’IFI. »Non. Le 2° de l’article 964 vise expressément les parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens et droits immobiliers français, et l’IFI ne comporte aucun test de prépondérance. Ce qui sort de l’assiette d’un non-résident, c’est l’immobilier situé hors de France— pas l’immobilier détenu par société. La confusion vient d’un vocabulaire importé de l’impôt sur les plus-values, où la prépondérance immobilière existe bel et bien.

« Créez une société luxembourgeoise, la France ne verra plus l’immeuble. » Non, pour la même raison, et avec un coût en plus. Une société luxembourgeoise détenant un immeuble supporte au minimum 535, 1 605 ou 4 815 € d’impôt sur la fortune par an selon le total de son bilan, dus même en l’absence de bénéfice, plus l’impôt sur le revenu des collectivités. Et le point 7 du protocole à la convention préserve expressément l’application par la France de l’article 123 bis du CGI — structures étrangères à régime fiscal privilégié détenues à 10 % ou plus par une personne physique —, ainsi que des articles 115 quinquies, 155 A, 209 B, 212, 238 A et 238-0 A. La convention ne fait donc pas écran à ces textes.

« La société de gestion de patrimoine familial est le véhicule idéal pour votre immobilier. »Non : la SPF ne peut pas détenir d’immeuble en direct, et depuis le 1^erjuillet 2021 elle ne peut pas davantage en détenir à travers les organismes visés au paragraphe 11bis de la loi modifiée d’adaptation fiscale du 16 octobre 1934 ni à travers un ou plusieurs fonds communs de placement. Le portail de la fiscalité indirecte luxembourgeois l’écrit : « La détention directe de biens immobiliers était déjà exclue, depuis 2007, par l’article 1, paragraphe 1, de la loi du 11 mai 2007. » La détention à travers une société de capitaux reste possible, ce qui n’est pas la même chose et ne fait pas de la SPF un véhicule immobilier.

« Attendez, l’abattement finira par tout effacer. »Peut-être, et nous ne publions pas le barème. Mais l’argument oublie deux horloges qui tournent en sens inverse : celle de la branche a) du 2° du II de l’article 150 U, qui se referme au 31 décembre de la dixième année suivant votre départ ; et le fait que la valeur du bien, elle, ne suit aucun barème. Attendre pour un abattement en acceptant un marché qui se retourne est un arbitrage, pas une évidence.

« Vous êtes non-résident, vous ne paierez plus de prélèvements sociaux. » Vrai pour vos dividendes, vos intérêts et vos plus-values mobilières de source française : ils sont hors du champ, quelle que soit votre affiliation. Faux pour votre immobilier, qui reste dans le champ, à 17,2 % ou à 7,5 % selon que les deux conditions cumulatives sont remplies ou non. C’est précisément l’actif que vous avez gardé.

Quand il ne faut pas acheter, et quand il ne faut pas vendre

Un chapitre honnête doit contenir les cas où la réponse est non. En voici six, tirés de dossiers réels.

N’achetez pas un second locatif français si vous êtes frontalier et proche de la porte des 13 000 €.Faites d’abord recalculer vos revenus locatifs selon les règles luxembourgeoises, puis comparez le gain net du second bien à la perte du taux de la classe 2. Sur beaucoup de dossiers de couples, la perte l’emporte largement, et elle s’étale sur toutes les années suivantes.

Ne basculez pas en meublé professionnel sans avoir traité l’affiliation.Si vous télétravaillez sous couvert de l’accord-cadre, l’exercice habituel d’une activité indépendante dans votre État de résidence vous en fait sortir. Le gain fiscal du meublé ne compense pas systématiquement la perte du taux réduit sur l’ensemble de votre patrimoine, à laquelle s’ajoutent les cotisations françaises de l’activité.

Ne vendez pas votre ancien logement sans avoir vérifié que l’exonération de 150 000 € n’a pas déjà été consommée.Elle est limitée à une résidence par contribuable. Un couple qui a déjà vendu un premier logement en s’en prévalant ne recommencera pas — et personne ne le lui rappellera au moment du second acte.

Ne partez pas au Luxembourg pour l’IFI si votre patrimoine immobilier est essentiellement français et vos revenus modestes au regard de ce patrimoine. L’expatriation réduit l’assiette — aux seuls biens français — mais supprime le plafonnement de l’article 979, réservé par son texte au « redevable ayant son domicile fiscal en France ». Pour un immeuble parisien de forte valeur et peu de revenus, le départ peut augmenterl’IFI net payé. Et le Grand-Duché n’offre aucune contrepartie de ce côté : l’impôt sur la fortune des personnes physiques, résidentes comme non résidentes, y a été abrogé avec effet au 1^erjanvier 2006 — seul subsiste l’impôt sur la fortune des collectivités, cité plus haut. Le chapitre 15 chiffre plusieurs configurations.

N’engagez pas un programme locatif si votre départ à la retraite est proche. La compétence pour la prise en charge des soins bascule selon la composition des pensions et le règlement n° 883/2004. Si la France devient compétente, la seconde condition du I ter cesse d’être remplie et l’ensemble de vos revenus du capital passe de 7,5 % à 17,2 % ou 18,6 %. Sur un patrimoine locatif construit précisément pour la retraite, la bascule tombe au pire moment. Le chapitre 9 traite les pensions.

Ne louez pas l’ancien logement si votre plan de cession repose sur la branche b) de l’exonération. Cette branche exige la libre disposition du bien depuis le 1^erjanvier de l’année précédant la cession. Une location, même courte, la met en péril, et la jurisprudence favorable que l’on vous citera n’a pas pu être retrouvée le 6 août 2026. Un logement vide coûte cher ; il peut coûter moins qu’une exonération perdue, et c’est un calcul à poser noir sur blanc, pas une intuition.

Ce que nous ne tranchons pas, et ce qu’il faut demander

Nous ne devinons pas. Voici les points que notre base documentaire, arrêtée au 6 août 2026, ne tranche pas, avec la question exacte à poser et les pièces à réunir. Chacun de ces points doit être arbitré avec nos avocats partenaires spécialisés sur le Luxembourg, ou avec le notaire, avant tout acte irréversible — compromis, apport en société, changement de régime locatif ou transfert de domicile.

Une dernière remarque, qui n’est pas technique. Sur les dix questions du tableau, sept se posent avantun acte et ne se posent plus après. Le compromis de vente, l’apport en société, le passage en meublé et le transfert de domicile ont ceci de commun qu’ils fixent une situation que l’administration lira plus tard, et que les justificatifs se constituent pendant, jamais rétrospectivement. C’est la raison pour laquelle nous demandons systématiquement, en début de mission, la même chose : l’A1, l’attestation d’affiliation, les deux derniers avis d’imposition français, la dernière déclaration luxembourgeoise, et les actes d’acquisition. Cinq documents. Ils répondent à la moitié des questions ci-dessus.

Vous avez fait un calcul de rendement. Prix d’achat, loyer observé dans les annonces, division : 4 %, peut-être un peu plus. Ce calcul est faux dès sa première ligne, et pas pour la raison qu’on croit. Il est faux parce qu’au Luxembourg le loyer d’un logement d’habitation n’est pas un prix de marché : il est plafonné par la loi, en fonction du capital que vous avez investi dans le logement, et ce plafond ne se négocie pas avec le locataire. La foire aux questions du ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire, dans sa version affichée au 31 mars 2026, l’écrit sans détour : « Le loyer annuel maximal légal est déterminé en fonction du capital réellement investi dans le logement et non en fonction de l’évolution des prix du marché du logement. » Aucun mécanisme comparable n’existe en droit français, et il est absent de la quasi-totalité des présentations commerciales adressées aux investisseurs français.

La seconde chose que votre calcul ignore, c’est que la fiscalité de vos loyers ne dépend pas d’où se trouve l’immeuble. Elle dépend d’où vous vivez. Le même appartement, au même loyer, produit trois résultats nets différents selon que vous êtes frontalier — résident fiscal français salarié au Grand-Duché —, expatrié installé au Luxembourg, ou investisseur pur, c’est-à-dire résident de France sans activité luxembourgeoise. L’écart entre ces trois situations ne se joue pas à la marge : il porte sur le taux d’imposition minimum, sur les déductions accessibles, sur l’existence même d’une seconde couche d’impôt en France, et sur la question de savoir si votre déficit s’impute sur quelque chose.

Ce chapitre suit l’ordre dans lequel les questions se posent quand on loue pour de vrai. Ce que la loi vous autorise à demander comme loyer, et ce qu’elle vous impose dans le bail. Ce que l’impôt luxembourgeois retient et ce qu’il laisse déduire — avec l’amortissement, qui est le vrai moteur du régime et le point le plus mal traité du corpus francophone. Le régime propre au bailleur non résident, qui comporte deux planchers de 15 %et non un seul. La couche française, qui ne disparaît pas parce que le Luxembourg a imposé. La colocation et le meublé, dont l’économie est bornée par les mêmes 5 %. La détention par société, et ce qu’elle coûte réellement chaque année. Enfin un rendement net, calculé jusqu’au bout, sur un cas chiffré. L’acquisition elle-même — droits d’enregistrement, notaire, crédit d’impôt, aides — est traitée au chapitre 16, et le bail vu du côté du locataire au chapitre 06 ; nous ne les reprenons pas.

Le loyer n’est pas un prix : c’est un plafond, et il se calcule

Commençons par la contrainte qui borne tout le reste par le haut. La foire aux questions « Bail à loyer » du ministère du Logement, dernière modification affichée au 31 mars 2026, consultée le 6 août 2026, pose la règle en une phrase : « Le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement. » Elle donne la formule : « Loyer mensuel maximal = capital investi (dans le logement par le bailleur) x 0,05 / 12 ». Et elle ferme d’avance la technique de contournement la plus évidente : « Dans le cadre d’une colocation ou d’une location avec plusieurs baux (location de logements dans le même immeuble où chaque locataire a un contrat de bail distinct avec le bailleur), la somme des loyers annuels ne doit pas dépasser les 5% du capital investi dans le logement. »

Trois conséquences immédiates, et elles sont structurantes. D’abord, le rendement locatif brut d’un logement d’habitation luxembourgeois est légalement borné à 5 % du capital investi : tout calcul de rentabilité qui dépasse ce chiffre décrit une situation irrégulière, pas une opportunité. Ensuite, le plafond est assis sur ce que vous avez payé, pas sur ce que vaut le bien : il monte avec le prix d’acquisition, avec les frais d’acte et avec les travaux d’amélioration. Il n’est pas pour autant figé sur un prix historique : le capital investi est « réévalué tous les 2 ans en le multipliant par un coefficient de réévaluation », et il subit en sens inverse, passé quinze ans, une décote de 2 % par période de deux ans, hors part terrain, que les travaux d’entretien compensent. Le plafond d’un bien acheté peu cher il y a longtemps est donc plus élevé que son prix historique divisé par 240, et plus bas que ce prix réévalué : il se calcule, il ne s’estime pas. Enfin, le découpage d’un logement en plusieurs baux ne multiplie pas le plafond : la somme des loyers reste enfermée dans les mêmes 5 %.

Le sens dans lequel le plafond mord n’est pas celui qu’on imagine. Sur une acquisition récente, il est au-dessus du marchéet ne gêne personne : un appartement payé 530 000 € autorise en théorie un loyer de 2 207 € par mois, quand le loyer moyen annoncéd’un appartement au Luxembourg s’établissait à 1 795,51 € par mois sur l’année allant d’avril 2025 à mars 2026. Sur un bien ancien acheté 250 000 € il y a quinze ans et loué aujourd’hui 1 900 €, le calcul rapide — 250 000 divisés par 240 — donne 1 042 €, mais ce calcul est faux : il faut y ajouter les frais de l’acte, appliquer le coefficient de réévaluation biennal depuis 2011, puis retrancher la décote de vétusté hors part terrain. Le plafond réel est plus élevé que 1 042 €, et l’écart avec le loyer pratiqué se mesure tableur en main, pas de tête. Le bailleur exposé au plafond n’est pas l’investisseur qui achète cher aujourd’hui : c’est le propriétaire de longue date.C’est aussi lui qui, en pratique, ignore le plus souvent l’existence de la règle.

RÈGLE — loyer annuel ≤ 5 % du capital investi dans le logement

        CAS 1 — ACQUISITION RÉCENTE, LE PLAFOND NE MORD PAS
          Prix payé ....................................... 529 620 €
          Plafond annuel .... 529 620 × 5 % ................ 26 481 €
          Plafond mensuel ... 26 481 / 12 ................... 2 207 €
          Loyer que le marché permet (hypothèse) ............ 1 800 €
          Marge sous le plafond ............................... 18 %

        CAS 2 — BIEN ANCIEN, CE QUE LE CALCUL RAPIDE OUBLIE
          Prix payé en 2011 ............................... 250 000 €
          Calcul rapide, faux : 250 000 / 240 ....... 1 042 €/mois
          Loyer effectivement pratiqué .............. 1 900 €/mois
          CE QU’IL FAUT AJOUTER AVANT DE CONCLURE
          + les frais de l’acte, droits d’enregistrement
            et de transcription compris : le total est présumé
            être le capital investi réévalué et décoté AU JOUR
            DE L’ACTE
          + la réévaluation tous les 2 ans depuis 2011
            (coefficient de l’art. 102, al. 6 L.I.R.)
          − la décote de 2 % par période de 2 ans, part
            terrain exclue, compensable par les travaux
            d’entretien réévalués
          Le plafond réel est donc SUPÉRIEUR à 1 042 € par mois.
          Il se calcule avec le tableur du ministère du Logement,
          factures en main. Le dépassement reste possible ; il
          n’est pas établi par le calcul rapide.

        CE QUE LE LOCATAIRE PEUT FAIRE DANS LE CAS 2
          Saisir la commission des loyers, après six mois de bail,
          en demandant le détail du capital investi.

La note explicative à laquelle la FAQ renvoie existe, elle est publiée par le ministère du Logement sous le titre « Le plafond légal du loyer — Comment déterminer le capital investi dans un logement mis en location ? », et elle règle la question en trois temps. Premier temps, l’assiette. Pour un logement existant acheté, « le prix indiqué dans l’acte d’acquisition et les frais relatifs à l’acte, y compris les droits d’enregistrement et de transcription, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté ». Les 7 % de droits et les honoraires notariaux entrent donc bien dans l’assiette : le plafond du premier cas est supérieur à 2 360 € par mois, et non de 2 207 €. La présomption est simple et la preuve contraire reste possible. Deuxième temps, la réévaluation. Le capital investi est ensuite « réévalué tous les 2 ans en le multipliant par un coefficient de réévaluation », celui du tableau de l’article 102, alinéa 6 de la loi concernant l’impôt sur le revenu, actualisé tous les deux ans par la loi budgétaire. Troisième temps, la décote. « Si le logement a plus de 15 ans, une décote de 2 % est appliquée tous les 2 ans supplémentaires, sauf si des frais d’entretien ont été engagés » ; elle ne frappe pas la part terrain et se compense, euro pour euro, par les travaux d’entretien et de réparation réévalués, l’excédent se reportant sur les décotes suivantes. Le plafond mensuel s’obtient en divisant le capital investi réévalué et décoté par 240. La preuve du capital investi incombe au bailleur : sur un dossier réel, ce sont ses factures qu’il faut réunir, et le tableur publié par le ministère qu’il faut faire tourner, avant de conclure quoi que ce soit sur un dépassement.

Le meublé fait l’objet d’un supplément, lui-même plafonné. La FAQ : « En plus du loyer (ne pouvant dépasser la limite ci-dessus), le bailleur peut demander un supplément pour l’usage des meubles, qui ne peut dépasser 1,5% (par mois) du montant total des factures des meubles. » Et : « Seuls les meubles dont les factures datent de moins de 10 ans au moment de la conclusion du bail peuvent être pris en considération. » Un point technique en découle, qui fait perdre de l’argent aux bailleurs mal conseillés : « Le coût d’une cuisine équipée (ou de certains de ses éléments) est inclus dans le capital investi dans le logement, et non dans le supplément de loyer. Une cuisine est considérée comme faisant partie intégrante de l’immeuble, si ses éléments ne peuvent pas être retirés sans endommager l’immobilier. » La cuisine ne relève donc pas du 1,5 % mensuel : elle relève du 5 % annuel, ce qui est un rendement quatre fois moindre — 1,5 % par mois font 18 % par an — mais qui augmente durablement l’assiette du plafond principal.

L’augmentation du loyer est bornée deux fois, et la règle a changé récemment. « Si le loyer n’a pas été adapté depuis au moins 2 ans, le bailleur peut augmenter le loyer, en respectant les 2 limites légales : le loyer annuel maximal ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement ; à chaque adaptation du loyer, il ne peut pas être augmenté de plus de 10 % ». La FAQ précise la nouveauté : « Depuis le 1er août 2024, la règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale de 10% pour les loyers. » Deux ans d’attente, puis dix pour cent au maximum : en rythme annualisé, cela borne la progression du loyer d’un bail en cours à moins de 5 % par an, et cela suppose encore de rester sous le plafond des 5 % du capital.

La voie de contournement historique a été fermée à la même date : « Depuis le 1er août 2024, la notion de "logement de luxe" a été abolie (dans certains contrats de bail indiqués par les termes "logement avec confort moderne, non standard") ce qui met fin à une pratique abusive où certains logements étaient qualifiés de luxe pour contourner les règles de fixation des loyers. » Si votre bail comporte encore cette clause, elle ne produit plus l’effet qu’on lui prêtait.

Reste le point que tout bailleur doit connaître avant de fixer son loyer : la commission des loyers. Sa compétence est étroite et son calendrier précis. « La commission des loyers peut uniquement intervenir en cas de litiges concernant la fixation du loyer, notamment lors d’une augmentation de loyer et sur les avances sur charges. En tant qu’instance de conciliation, elle cherche à trouver un accord amiable entre les parties. » Puis : « […] toute demande de modification du loyer devant la commission des loyers est irrecevable pendant les 6 premiers mois du bail. » Ce qui signifie qu’elle devient recevable au septième. Et pour les communes de moins de 6 000 habitants, la demande est transmise « (par le collège des bourgmestre et échevins de la commune) au ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire ».

Le bail luxembourgeois vu du côté du bailleur

Depuis le 1^eraoût 2024, le bail verbal n’existe plus pour l’avenir. La FAQ l’écrit ainsi, coquille comprise — nous la reproduisons telle quelle, elle figure dans la source : « CA partir du 1er août 2024, tous les contrats de bail doivent être fait par écrit, sinon ils sont considérés comme nuls. » Les baux antérieurs survivent : « Tous les baux conclus avant le 1er août 2024 (écrits ou verbaux), restent valables et ne nécessitent pas être modifiés. » Un bailleur qui a hérité d’un bail verbal d’avant 2024 n’a donc rien à régulariser, mais il n’a rien non plus pour prouver ce qui a été convenu.

Le contenu minimal du contrat est énuméré par la même source. Y figurent notamment « l’identité complète de toutes les parties contractantes (bailleur et locataire(s)) […] le supplément de loyer pour le mobilier (si le logement et meublé) ; le montant de la garantie locative (si demandée par le bailleur); l’indication que les parties peuvent saisir la commission des loyers en cas de litige sur le loyer. » Ce dernier point mérite attention : le bail doit lui-même informer le locataire de la voie de recours qui permet de contester le loyer. Le législateur luxembourgeois n’a pas voulu que le plafond des 5 % reste théorique.

La garantie locative est plafonnée, et sa restitution est encadrée par une sanction chiffrée. « Le bailleur peut exiger une garantie locative lors de la conclusion du bail, qui ne peut pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges). » Deux mois, pas trois — l’idée reçue des trois mois circule largement et elle est fausse. La restitution obéit à un calendrier en deux temps : « L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et tous les loyers ont été payés, la moitié de la garantie doit être restituée dans le mois suivant la remise des clés. Le reste de la garantie doit être retourné dans le mois suivant l’approbation des charges annuelles par l’assemblée générale des copropriétaires ou la réception des décomptes des charges. » Et le retard coûte : « Si le bailleur ne restitue pas la garantie dans les délais et sans raison valable, il doit payer une indemnité au locataire. Cette indemnité est de 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard. »

L’état des lieux d’entrée n’est pas une formalité de confort : c’est la condition d’efficacité de la garantie. « Oui, mais uniquement si le bailleur demande une garantie locative. Cet état des lieux doit avoir être réalisé avant que le locataire n’emménage (pas lors de la signature du bail), sinon la garantie locative ne pourra être utilisée pour couvrir d’éventuelles dégradations. » Un bailleur qui prend deux mois de garantie et néglige l’état des lieux, ou le fait signer le jour du bail plutôt qu’avant l’emménagement, détient une garantie qu’il ne pourra pas mobiliser sur les dégradations. C’est une des rares règles du bail luxembourgeois dont la sanction frappe directement le patrimoine du bailleur.

Les frais d’agence ont changé de régime à la même date que le reste : « Pour tous les nouveaux contrats de bail conclus à partir du 1er août 2024, les frais d’agence immobilière doivent être partagés à parts égales, soit 50/50, entre le bailleur et le locataire. Cela s’applique peu importe qui a engagé l’agence immobilière, que ce soit le propriétaire ou le locataire. » Avec une sanction civile : « Toute clause du contrat de bail qui dit le contraire est à considérer comme nulle et sans effet. » Nous avons relu la page intégralement sur ce point le 6 août 2026 : elle fixe la répartition et ne plafonne pas le montantde la commission, et n’indique aucun barème. Le guide ne peut donc pas écrire « un mois de loyer plus TVA » comme si c’était une règle. La loi partage la commission par moitié mais n’en fixe pas le montant ; en pratique les mandats du marché luxembourgeois s’expriment en mois de loyer, ce qui se négocie et se fait écrire au contrat. Concrètement, pour un bailleur, cela veut dire qu’une mise en location par agence coûte désormais la moitié d’une commission qu’il ne payait pas avant : c’est une charge nouvelle et récurrente à chaque relocation, à intégrer au rendement.

Les charges, enfin, ne se forfaitisent pas. « En général, le propriétaire-bailleur ne peut demander au locataire que les dépenses qu’il a réellement payées pour le compte du locataire et il doit pouvoir justifier ces dépenses avec des factures/pièces. » Avec une souplesse utile : « De plus, le montant des acomptes sur charges locatives peut être adapté pendant la durée du bail. » Le bailleur qui a sous-évalué ses acomptes peut donc les relever en cours de bail — et cette adaptation, contrairement au loyer, n’attend pas deux ans. Elle relève en revanche de la compétence de la commission des loyers en cas de désaccord.

L’impôt luxembourgeois sur les loyers : ce qui se déduit, et ce qui s’étale

Toute cette section repose sur une seule page de l’Administration des contributions directes, intitulée « Immeuble faisant partie du patrimoine privé du contribuable donné en location », dernière mise à jour affichée au 24 février 2026, lue le 6 août 2026. Les textes qu’elle cite sont le règlement grand-ducal modifié du 19 novembre 1999, le règlement grand-ducal modifié du 23 octobre 1980, et les circulaires L.I.R. n° 106/2 du 12 août 2025, n° 115/10 du 18 août 2023 et n° 105/8 – 98/1 du 18 août 2023.

Le principe tient en une phrase : « Le revenu net provenant de la location d’un immeuble bâti est constitué par l’excédent des recettes sur les frais d’obtention. » Pas de forfait obligatoire, pas de micro-régime : on part des encaissements et on retranche. Deux règles de rattachement évitent les discussions de fin d’année. La première pour les loyers : « lorsque des recettes à caractère périodique (p.ex. loyer) sont mises à la disposition du contribuable peu de temps avant le début ou peu de temps (plus ou moins 2 semaines) après la fin de l’année à laquelle elles se rapportent du point de vue économique, elles sont à attribuer à cette année. » La seconde pour la caution : elle n’est pas une recette au moment du versement, mais le devient si elle « vient à jouer effectivement au terme du contrat de bail ». Un bailleur qui conserve tout ou partie de la garantie à la sortie encaisse donc, cette année-là, un revenu locatif imposable.

Le point le plus favorable du régime, et celui qui n’a pas d’équivalent en droit français, tient à l’étendue des frais d’obtention. Ils sont déductibles sans plafond, et la liste publiée par l’administration est large : intérêts débiteurs et frais de financement, y compris la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire et les frais d’instruction ; arrérages de rentes viagères d’acquisition ; frais de gérance et rémunération des gardes et concierges ; impôts réels, c’est-à-dire l’impôt foncier ; redevances communales de canalisation, d’épuration et d’ordures ; impôts personnels étrangers non liés à des revenus exonérés et non imputables ; frais d’entretien, de réparation et de nettoyage ; amortissement pour usure ; primes d’assurance ; cotisations au fonds de travaux obligatoire et à tout autre fonds de réserve pour travaux ; frais engagés en vue de la location ; frais de recouvrement de loyer ; et les autres frais non remboursés par le locataire.

Deux lignes de cette liste valent qu’on s’y arrête. Les intérêts d’emprunt sont déductibles sans limite, ce qui n’est pas une faveur exotique mais ce qui, combiné à l’amortissement, permet d’annuler complètement le revenu net d’un bien financé à crédit — nous verrons plus loin que cette facilité crée un risque du côté français. Et les cotisations au fonds de travaux obligatoiresont déductibles au moment du versement, avant même que les travaux soient réalisés : pour un bien en copropriété, c’est une avance de déduction que le droit français ne connaît pas dans les mêmes termes.

Les grosses dépenses obéissent à un régime propre, presque toujours cité de façon tronquée. Elles peuvent, sur demande, être étalées par fractions égales sur 2 à 5 années— mais à la condition, que l’administration pose expressément, « qu’ils concernent les revenus de plus d’une année ». Et la définition de la dépense importante n’est pas laissée à l’appréciation : sont visées les dépenses engagées pour tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état « si leur montant dépasse la moitié du loyer annuel perçu ». Sur un loyer annuel de 21 600 €, le seuil est donc de 10 800 €.

Un dispositif de TVA mérite d’être signalé ici, parce qu’il est presque toujours présenté comme réservé au propriétaire occupant, et qu’il ne l’est pas entièrement. Le taux super-réduit de 3 % s’applique à la création et à la rénovationd’un logement affecté à l’habitation principale, directement par le propriétaire pour la création comme pour la rénovation, mais aussi indirectement par un tiers pour la seule rénovation— autrement dit lorsque le logement rénové devient la résidence principale d’un locataire. L’avantage fiscal est plafonné à 50 000 € par logementcréé ou rénové, l’affectation à l’habitation principale est exigée pendant deux ans, le délai courant au 1^erjanvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux éligibles, et deux voies existent : l’application directe du taux à la facturation, sur agrément préalable demandé par le prestataire, ou le remboursement a posteriori. Réserve :les limites et conditions précises sont renvoyées par la loi TVA à un règlement grand-ducal que nous n’avons pas lu. Un bailleur qui engage une rénovation lourde a tout intérêt à faire trancher son éligibilité avant la première facture, et non après.

Une déduction forfaitaireexiste, et il faut dire tout de suite qu’elle ne sert presque jamais. « La déduction forfaitaire est fixée à 35% du loyer brut sans qu’elle ne puisse dépasser un montant maximum de 2.700 euros par an et par immeuble. » Elle suppose un immeuble faisant intégralement partie du patrimoine privé et achevé depuis au moins quinze ans accomplis au 1^erjanvier de l’année d’imposition. Elle s’exerce immeuble par immeuble. Elle ne couvre pas les intérêts et frais d’emprunt, les arrérages de rentes, les frais de gérance et la rémunération des gardes et concierges, l’impôt foncier, les redevances communales ni les impôts personnels étrangers, qui restent déductibles en plus. Et elle comporte un verrou dissuasif : après renonciation, « une nouvelle option pour le régime de la déduction forfaitaire ne pourra se faire qu’après une période de carence de 15 années suivant celle de la renonciation ».

Faites le calcul. Le forfait plafonne à 2 700 €, quand le seul amortissement à 2 % de l’appartement qui sert d’exemple à la fin de ce chapitre vaut 9 067 €. L’option n’a d’intérêt que pour un petit bien ancien, détenu sans emprunt, sans travaux, dont l’amortissement est faible parce que la base l’est — typiquement un bien de famille amorti sur une valeur unitaire ancienne. Et sortir du forfait vous en interdit le retour pendant quinze ans. Nous ne recommandons pas de l’exercer sans avoir posé les deux calculs côte à côte sur dix ans.

Dernier élément du régime, et il est structurant pour qui investit à crédit : « Les pertes résultant de la location de biens peuvent être compensées avec les revenus nets des autres catégories de revenus de la même année d’imposition. » Un déficit locatif luxembourgeois s’impute donc sur le salaire, sans plafond de la nature du plafond français de 10 700 €. Pour un résident luxembourgeois, c’est un des leviers les plus puissants du système. Pour un non-résident, la règle existe mais elle est bornée : nous y revenons dans la section consacrée au bailleur non résident, où elle rencontre l’article 157.

L’amortissement, et le quota viager de deux immeubles

C’est le poste qui décide du résultat, et c’est celui que le corpus francophone traite le plus mal. Commençons par la base. Pour un immeuble acquis après le 31 décembre 1940 — donc pour tout ce qui nous concerne —, la base est le prix d’acquisition ou de revient diminué de la quote-part du terrain. Le prix d’acquisition comprend, selon l’administration, « les frais d’acte, le droit de mutation, la TVA grevant la construction ou l’investissement, d’éventuelles commissions à un intermédiaire et, le cas échéant, les dépenses d’investissement postérieures à l’achat ou à la construction ». Les 7 % de droits d’enregistrement et de transcription entrent donc dans la base amortissable, ce qui adoucit un peu leur coût. Les droits de succession, eux, n’y entrent pas et ne constituent pas davantage des frais d’obtention.

La quote-part du terrain se règle par un forfait : « Il est permis d’évaluer la quote-part du terrain à 20% du prix d’acquisition global, à moins que cette évaluation ne corresponde plus à la réalité économique. » Vingt pour cent, pas trente-cinq. Le chiffre de 35 % circule sur plusieurs sites francophones : il est faux, et l’écart coûte directement de l’impôt, puisqu’une base amortissable réduite de 15 points réduit l’amortissement d’autant. Sur notre cas, la différence entre 20 % et 35 % de quote-part terrain représente 1 700 € d’amortissement annuel perdu.

La ligne à 10 % mérite d’être signalée parce qu’elle est ignorée : les dépenses de rénovation énergétique durable, sur un logement locatif dont l’achèvement remonte à moins de neuf ans, s’amortissent à 10 % par an. Sur 60 000 € de travaux éligibles, c’est 6 000 € de déduction annuelle pendant dix ans, contre 1 200 € si les mêmes travaux étaient traités comme un investissement ordinaire à 2 %. La clé d’éligibilité est publiée, et elle est opérationnelle : par rénovation énergétique durable, « il y a lieu de comprendre les mesures d’assainissement énergétique durable d’un logement locatif pour lesquelles une aide financière visée à l’article 4 de la loi modifiée du 23 décembre 2016 instituant un régime d’aides pour la promotion de la durabilité, de l’utilisation rationnelle de l’énergie et des énergies renouvelables dans le domaine du logement est accordée ». Autrement dit, l’amortissement à 10 % suit l’aide : pas d’aide accordée, pas de taux majoré. La demande d’aide se prépare donc avant la première facture, et non après le chantier.

Deux fenêtres transitoires maintiennent un taux de 2 % pour des acquisitions en état futur d’achèvement, et elles sont l’exemple parfait d’une date qui décide d’un taux pour toute la durée de détention. La première vise les immeubles acquis « entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2025 » par acte de vente en état futur d’achèvement. La seconde vise ceux acquis « entre le 1er juillet 2025 et le 30 septembre 2025 », mais uniquement « sous condition que le contrat préliminaire visé à l’article 1601-13 du Code civil et afférent à l’acquisition de l’immeuble a été enregistré au plus tard le 30 juin 2025 auprès de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA ». Si vous avez acheté en VEFA dans cette période, la date d’enregistrement de votre contrat préliminaire est la pièce à retrouver avant toute déclaration.

L’abattement immobilier spécialcomplète l’amortissement, et sa chronologie est régulièrement mal restituée. Son montant est, depuis l’année d’imposition 2021, égal à 1 % de la somme des valeurs servant de base au calcul des amortissements accélérés de 4 %, sans pouvoir dépasser 10 000 € ; en imposition collective, chaque conjoint ou partenaire en bénéficie. Ce qui date de l’année d’imposition 2023, ce n’est pas le montant, c’est la structure à deux branches. La branche revenus locatifs, adossée à l’amortissement de 4 % de l’article 106, alinéa 4, vise un immeuble acquis ou constitué après le 31 décembre 2020, affecté au logement locatif, achevé depuis moins de cinq ans au 1^er janvier de l’année d’imposition. La branche bénéfices professionnels, adossée à l’amortissement de 4 % de l’article 32 ter, alinéa 1^er, vise un immeuble acquis ou constitué avant le 1^er janvier 2023 — la fenêtre est donc fermée pour toute acquisition professionnelle postérieure. Les références citées par l’administration sont l’article 3 de la loi du 19 décembre 2020, la loi du 23 décembre 2022, et les circulaires L.I.R. n° 129e/1 du 9 janvier 2024 et n° 106/2 du 12 août 2025.

Reste une voie très différente, pour qui accepte un loyer inférieur au marché : la gestion locative sociale. L’administration écrit : « Depuis l’année d’imposition 2017, les revenus locatifs nets provenant d’organismes conventionnés exerçant la gestion locative sociale prévue à l’article 49 de la loi modifiée du 7 août 2023 relative au logement abordable peuvent être exonérés partiellement. […] Avec effet à partir de l’année d’imposition 2024, la tranche exemptée s’élève à 90% des revenus locatifs nets. Pour l’année d’imposition 2023, la tranche exemptée s’élève à 75% des revenus locatifs nets et pour les années d’imposition 2017 à 2022, à 50% des revenus locatifs nets. » La base est l’article 115, numéro 22a, et la circulaire L.I.R. n° 115/10 du 18 août 2023 ; la liste exhaustive des organismes conventionnés est publiée par le ministère du Logement.

L’arbitrage se pose en termes simples, et il ne bascule pas toujours du même côté. Vous échangez un loyer conventionné, donc inférieur au marché, contre l’exonération de 90 % du revenu net. Le mot « net » commande le calcul : l’exonération porte sur ce qui reste après amortissement et après intérêts. Un bien neuf, peu endetté, amorti à 2 %, dégage un net important dont l’exonération vaut cher. Un bien financé à crédit et amorti à 4 % dégage un net proche de zéro, sur lequel 90 % d’exonération ne valent rien : le bailleur perd alors du loyer sans rien gagner. Ce calcul se fait à deux colonnes, sur la durée du bail conventionné, et pas à l’intuition.

Le bailleur non résident : deux planchers de 15 %, pas un

Tout ce qui précède décrit le calcul du revenu net. Reste à savoir à quel taux il est frappé, et c’est ici que la situation personnelle du bailleur commande le résultat. L’article 156 de la loi concernant l’impôt sur le revenu énumère les revenus qualifiés d’indigènes chez un contribuable non résident : bénéfice commercial rattaché à un établissement stable, bénéfice agricole et forestier, profession libérale exercée au Grand-Duché, revenus d’une occupation salariée, pensions, revenus de capitaux mobiliers dont le débiteur est luxembourgeois — et la liste se poursuit au-delà, avec notamment les revenus de la location de biens. Son numéro 7vise « les revenus de la location de biens au sens de l’article 98, lorsque les immeubles sont situés au Grand-Duché » (texte coordonné en vigueur au 1^erjanvier 2026). Ce numéro commande tout ce qui suit, puisque le plancher de l’article 157bis, alinéa 6, n’épargne que les numéros 4 et 5. Il est donc acquis que les loyers d’un immeuble situé au Luxembourg sont imposables au Luxembourg entre les mains d’un bailleur non résident, ce que confirme du reste l’article 6 de la convention franco-luxembourgeoise.

La contrepartie est posée par l’article 157, alinéa 1^er : « Les contribuables non résidents ne sont autorisés à défalquer leurs dépenses d’exploitation ou leurs frais d’obtention que pour autant que ces dépenses ou frais sont en rapport économique direct avec des revenus indigènes. » Pour un bailleur, cette limite est en pratique sans effet : les intérêts du prêt qui a financé l’immeuble luxembourgeois, l’impôt foncier de cet immeuble, ses charges et son amortissement sont tous en rapport économique direct avec le loyer luxembourgeois. Elle mord en revanche sur ce qui ne l’est pas : les intérêts d’un prêt personnel français adossé au bien luxembourgeois par une simple garantie ne passent pas ce test sans démonstration.

Venons-en au taux, et au point de conseil le plus important de cette section. Il existe deux planchers de 15 %, et non un seul.Le premier, celui de l’article 157, alinéa 5, vise le non-résident qui n’a pasde revenus professionnels luxembourgeois : « Les contribuables non résidents qui ne rentrent pas dans les prévisions de l’article 157bis, sont rangés, en vue de l’imposition de leurs revenus non soumis à la retenue à la source, dans la classe 1 sans que le taux de l’impôt puisse être inférieur à 15 pour cent. Nonobstant les dispositions de l’article 131, le taux appliqué aux revenus énumérés à l’article 132, alinéas 1er et 2 autres que les revenus soumis à la retenue à la source, ne peut pas être inférieur à 15 pour cent et le taux de l’impôt correspondant aux revenus visés au 3e alinéa de l’article 132 ne peut pas être inférieur à 7,5 pour cent. » La seconde phrase compte le jour de la revente : le demi-taux de l’article 99 ter ne peut pas faire descendre l’investisseur non résident sous 7,5 %. C’est exactement la situation de l’investisseur français qui achète au Luxembourg sans y travailler.

Le second est celui que personne ne mentionne, et il frappe le frontalier salarié. Article 157bis, alinéa 6 : « Nonobstant les dispositions des alinéas précédents, le taux de l’impôt applicable aux revenus indigènes autres que ceux visés aux numéros 4 et 5 de l’article 156 ne peut être inférieur à 15 pour cent. Lorsque le taux d’impôt global correspondant au revenu imposable ajusté est inférieur à 15 pour cent, il y a lieu de calculer un supplément d’impôt sur ces autres revenus en y appliquant le taux correspondant à la différence entre 15 pour cent et le prédit taux global. » Les numéros 4 et 5 de l’article 156 sont les salaires et les pensions : tout autre revenu luxembourgeois du frontalier — au premier rang desquels les loyers d’un immeuble situé au Grand-Duché — supporte donc un plancher de 15 %, même s’il perçoit par ailleurs un salaire luxembourgeois.L’alinéa 6a plafonne cet effet, dans les mêmes termes que l’alinéa 5a du premier plancher.

En pratique, ces deux planchers ne mordent pas les mêmes clients, et il faut le dire clairement. Pour un frontalier dont le salaire luxembourgeois place le taux global bien au-dessus de 15 %, le plancher de l’article 157bis (6) reste théorique : ses loyers s’ajoutent à son salaire et supportent son taux marginal, qui est le vrai sujet — 39 % majorés de 7 % de contribution au fonds pour l’emploi, soit 41,73 %, dès 54 090 € de revenu imposable ajusté, et jusqu’à 45,78 %au sommet du barème. Pour l’investisseur pur, à l’inverse, le plancher est tout : là où un résident luxembourgeois ne paierait rien du tout sur un revenu inférieur à la tranche exonérée de 13 230 €, lui paie 15 % dès le premier euro.

REVENU NET LOCATIF LUXEMBOURGEOIS ................. 9 403 €
        (après amortissement à 2 % et charges — calcul détaillé plus bas)

        1. RÉSIDENT LUXEMBOURGEOIS SANS AUTRE REVENU
           Tranche 0 % jusqu’à 13 230 € ........... impôt      0 €

        2. INVESTISSEUR FRANÇAIS SANS ACTIVITÉ LUXEMBOURGEOISE
           Plancher art. 157 (5) : 15 % en classe 1
           9 403 × 15 % ........................... impôt  1 410 €
           + contribution fonds pour l’emploi 7 % .......... 99 €
           Total .................................... 1 509 €
           soit 7,0 % du loyer encaissé

        3. FRONTALIER SALARIÉ, TRANCHE MARGINALE À 39 %
           Le plancher de l’art. 157bis (6) ne mord pas :
           le taux global dépasse déjà 15 %.
           Le loyer s’empile sur le salaire.
           9 403 × 39 % × 1,07 ...................... 3 924 €
           soit 18,2 % du loyer encaissé

        ÉCART ENTRE LES CAS 2 ET 3 ......................... 2 415 €

Ce tableau appelle un commentaire que peu de conseils formulent : pour un frontalier déjà bien rémunéré, l’immobilier locatif luxembourgeois est fiscalement plus lourd que pour un investisseur français sans lien avec le Grand-Duché.Le frontalier n’a pas de tranche basse disponible : son salaire l’a déjà consommée. C’est le contraire de l’intuition, qui voudrait que le frontalier soit le mieux placé pour investir là où il travaille. Cela ne condamne pas l’opération — l’amortissement travaille dans l’autre sens — mais cela oblige à faire le calcul avant, pas après.

Sur le plan déclaratif, un bailleur non résident ne peut pas rester dans le régime de la retenue à la source. La page de l’administration consacrée à l’imposition par voie d’assiette énumère, pour les non-résidents, plusieurs cas d’assiette obligatoire, dont deux concernent directement notre sujet : la réalisation exclusive de revenus indigènes non soumis à retenue— c’est l’investisseur pur, qui n’a que des loyers — et le cas de l’article 153, alinéa 1^er, numéro 1— le franchissement de la limite de revenu imposable fixée par règlement grand-ducal, que l’administration chiffre à 100 000 €. C’est le seul numéro que la loi étende au frontalier : « Les contribuables non résidents occupés comme salariés au Grand-Duché pendant neuf mois de l’année d’imposition au moins et y exerçant leurs activités d’une façon continue pendant cette période, tombent sous l’application de l’article 153, alinéa 1, numéro 1, en ce qui concerne les conditions et les modalités de l’imposition par voie d’assiette » (article 157, alinéa 4). Le seuil de « plus de 600 euros » de revenus nets non passibles de retenue figure aunuméro 2 du même alinéa : il vise le contribuable résident, et ni l’article 157 ni la liste des cas d’assiette obligatoire du non-résident publiée par l’administration ne l’étendent au frontalier. Six cents euros de revenu locatif net ne font donc pas basculer d’office un frontalier salarié dans la déclaration : c’est par la voie décrite au paragraphe suivant qu’il déclare ses loyers, et il a tout intérêt à l’emprunter plutôt qu’à attendre.

Le cas inverse mérite d’être signalé parce qu’il est contre-intuitif : un bailleur en déficitn’atteint pas le seuil des 600 € et n’est donc pas obligatoirement imposé par voie d’assiette. S’il ne fait rien, sa perte est perdue. L’article 153, alinéa 4, ouvre une assiette sur demande, notamment pour imputer des pertes d’une autre catégorie : c’est la voie par laquelle un frontalier fait valoir un déficit locatif luxembourgeois contre son salaire luxembourgeois. La demande se fait par le dépôt d’une déclaration, modèle 100, et le délai est celui de droit commun : le 31 décembre de l’année d’imposition suivante.

Faut-il demander l’assimilation au résidentde l’article 157ter ? La question se pose pour tout bailleur non résident, et sa réponse dépend d’une porte d’entrée que le corpus francophone oublie. Le texte vise « les contribuables non-résidents imposables au Grand-Duché du chef d’au moins 90 pour cent du total de leurs revenus tant indigènes qu’étrangers et ceux dontla somme des revenus nets non soumis à l’impôt sur le revenu luxembourgeois est inférieure à 13 000 euros ». Ce sont deux voies alternatives, pas deux conditions cumulatives : un frontalier qui a 15 % de revenus français peut malgré tout être assimilé si ses revenus nets non imposables au Luxembourg restent sous 13 000 €. La règle des 50 % réservée aux résidents belgesprocède de la convention Luxembourg-Belgique et n’est pas ouverte à un résident de France. Enfin, pour le seul calcul du seuil de 90 %, la rémunération imposable dans un autre État par l’effet d’une convention est assimilée à du revenu luxembourgeois « uniquement à concurrence du revenu non imposable au Luxembourg correspondant au maximum à 50 jours de travail ». L’assimilation entraîne obligatoirement l’imposition par voie d’assiette ; la demande se coche en page 3 du formulaire 100 et se dépose au plus tard le 31 décembre de l’année d’imposition suivante.

La couche française, et le prélèvement qui reste

Pour un frontalier ou pour un investisseur résidant en France, le calcul luxembourgeois n’est que la moitié du sujet. La convention du 20 mars 2018, dans la rédaction de son article 22 issue de l’avenant du 10 octobre 2019 et applicable depuis le 1^er janvier 2020, organise deux paniers pour éliminer la double imposition. Les revenus fonciers luxembourgeois relèvent de l’article 6 de la convention, lequel ne figure pas dans la liste du second panier : ils tombent donc dans le premier, dont le texte accorde un crédit d’impôt « pour tous les revenus non mentionnés au (ii), au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus à condition qu’ils soient effectivement soumis à l’impôt luxembourgeois ». La doctrine française commente ce mécanisme en indiquant qu’il « équivaut à une exemption tout en préservant la progressivité du système fiscal français, puisque les revenus de source luxembourgeoise sont pris en compte pour le calcul du taux applicable aux autres revenus du contribuable » (BOI-INT-CVB-LUX-30, § 60, version en vigueur du 8 avril 2024, consultée le 6 août 2026).

Notez l’asymétrie, parce qu’elle décide de tout dans ce chapitre et dans le chapitre 16. Les loyers relèvent du premier panier ; les plus-values immobilières relèvent du second, le paragraphe 1 de l’article 13 y étant expressément cité. Concrètement : vos loyers sont neutralisés en France, sous condition ; votre plus-value de revente, elle, sera imposée en France selon le droit français avec un crédit limité à l’impôt luxembourgeois effectivement supporté. Ce n’est pas une coquille de rédaction conventionnelle, c’est un choix, et il coûte cher à la sortie.

La condition du premier panier — « effectivement soumis à l’impôt luxembourgeois » — n’est pas décorative, et elle entre en collision frontale avec le régime luxembourgeois d’amortissement. Un bailleur qui amortit à 4 %, déduit ses intérêts sans plafond et applique l’abattement immobilier spécial obtient sans difficulté un revenu net nul ou négatif au Luxembourg. La question devient alors : ce revenu est-il « effectivement soumis » ? Le c) ii) du même article 22 définit « l’impôt luxembourgeois » comme « le montant de l’impôt effectivement supporté à titre définitif au Luxembourg », ce qui oriente vers une réponse restrictive ; mais la condition du premier panier ne porte pas sur l’impôt, elle porte sur les revenus. Nous ne tranchons pas ce point : il doit être arbitré avec nos avocats partenaires spécialisés sur le Luxembourg avant tout acte irréversible, et la question figure textuellement dans le tableau qui clôt ce chapitre.

Mesurons l’enjeu, parce qu’il est chiffrable. Si la France impose, elle n’impose pas le résultat luxembourgeois : elle impose un revenu foncier recalculé selon ses propres règles, et le droit français ne connaît pas l’amortissement en revenus fonciers. Sur notre cas, le net luxembourgeois de 9 403 € deviendrait un revenu foncier français de 18 470 €, taxé au barème progressif et augmenté des prélèvements sociaux. Pour un foyer à la tranche de 30 %, l’écart entre « neutralisé » et « imposé » dépasse 5 500 € par an. C’est l’arbitrage le plus important du chapitre : maximiser l’amortissement luxembourgeois peut coûter la neutralisation française.Et il n’est pas résolu par une astuce : il se sécurise par écrit, auprès de l’administration luxembourgeoise ou par voie de rescrit côté français.

Restent les prélèvements sociaux, et c’est ici que le frontalier tient son meilleur atout patrimonial. Un frontalier affilié à la Caisse nationale de santé luxembourgeoise et qui n’est pas à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie remplit les deux conditions cumulativesdu I ter des articles L. 136-6 et L. 136-7 du code de la sécurité sociale. Le texte : « Par dérogation aux I et I bis, ne sont pas redevables de la contribution les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 […] relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. » Il est alors exonéré de CSG et de CRDS sur ses revenus du capital, et ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %de l’article 235 ter du code général des impôts, dont le II écarte expressément l’application du I ter — c’est la clé juridique du dispositif.

L’écart n’est pas symbolique. Sur des revenus fonciers, le résident de droit commun supporte 17,2 % de prélèvements sociaux : 9,2 % de CSG — les revenus fonciers figurent parmi les catégories que la brochure de la DGFiP « Principales nouveautés — revenus 2025 » maintient expressément au taux de 9,2 % malgré le passage général à 10,6 % —, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Le frontalier qui remplit les deux conditions ne supporte que les 7,5 %. Sur les 18 470 € de revenu foncier recalculé de notre cas, l’écart représente 1 792 € par an. La condition d’affiliation s’apprécie au 31 décembre de l’année de perception, et le bénéfice suppose de cocher les cases 8SH et, le cas échéant, 8SIde la rubrique « 8 – Divers » de la déclaration complémentaire 2042-C. Sans cette mention, le taux plein s’applique d’office.

Colocation, meublé, courte durée : ce qui est encadré et ce qui ne l’est pas

La colocation est la première idée qui vient à un investisseur français devant un marché aussi tendu, et c’est aussi la première à buter sur le plafond. La FAQ du ministère est explicite : dans le cadre d’une colocation, ou d’une location de plusieurs logements du même immeuble avec des baux distincts, « la somme des loyers annuels ne doit pas dépasser les 5% du capital investi dans le logement ». Le levier qui fait tout l’intérêt de la colocation en France — trois chambres louées séparément rapportent plus que l’appartement entier — est fermé par le texte au Luxembourg. La colocation y reste un mode de gestion, utile pour sécuriser l’occupation d’un grand logement dans une ville où les grandes surfaces se louent mal ; ce n’est pas un mode d’optimisation du rendement.

Elle comporte en revanche un argument commercial réel, et il est ignoré. Depuis le 1^er juin 2024, un employeur luxembourgeois peut verser à un salarié une prime locativedont 25 % sont exonérés d’impôt, dans la limite d’un loyer mensuel de 1 000 € pris en compte, soit 250 € d’exonération mensuelle au maximum. Le dispositif est réservé au salarié âgé de moins de 30 ansau début de l’année d’imposition, dont la rémunération annuelle brute ne dépasse pas trente fois le salaire social minimum pour travailleurs qualifiés — soit 99 767,70 € pour un salarié rémunéré jusqu’en décembre 2026, plafond qui s’apprécie sur l’ensemble de sa rémunération, imposable au Luxembourg ou non — et il suppose un bail au nom du salarié pour sa résidence principale. La page de l’administration précise : « Les biens loués dans le cadre d’une colocation sont éligibles. » Le règlement grand-ducal du 22 mai 2024 donne la clé de répartition : « Si le contrat de bail fait apparaître plusieurs personnes distinctes en leur qualité de locataire ayant conclu le bail, il est considéré qu’aux fins de la prime locative, le montant supporté par le salarié au titre de son loyer est le montant total du loyer, hors charges, à diviser par le nombre de preneurs au bail, sauf si le contrat de bail précise le montant de loyer, hors charges, supporté par chaque colocataire individuellement. » Un bailleur qui vise de jeunes salariés a donc intérêt à faire figurer au bail le loyer supporté par chacun : cela conditionne la prime que leur employeur peut leur verser en franchise partielle d’impôt. Mais il faut dire aussitôt ce que le dispositif ne fait pas : il n’avantage pas le logement luxembourgeois. L’administration écrit que « le bien loué peut se situer tant sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg qu’à l’étranger, à condition qu’il constitue effectivement la résidence principale du salarié ». Le jeune salarié qui loue à Thionville ou à Arlon y a droit dans les mêmes termes. La prime locative est donc un argument de solvabilité du locataire, pas un argument de localisation du bien. Deux nuances, pour ne pas survendre l’argument : la fraction exonérée subit une ventilation conventionnellelorsque le salarié travaille partiellement hors du Luxembourg, à proportion des jours imposables au Grand-Duché ; et le traitement français de cette fraction exonérée, pour un locataire lui-même frontalier, n’est tranché ni par la convention ni par la doctrine que nous avons consultée. Le régime complet de la prime locative est traité au chapitre 04.

Le meublé, ensuite. Sur le plan du bail, nous l’avons vu : supplément plafonné à 1,5 % par mois du montant total des factures, factures de moins de dix ans à la conclusion du bail, cuisine équipée exclue du supplément et rangée dans le capital investi. Faisons le calcul, parce qu’il est rarement fait : 20 000 € de mobilier facturé autorisent un supplément maximal de 300 € par mois, soit 3 600 € par an — 18 % par an du montant investi en meubles, ce qui est un excellent rendement apparent, mais qui s’éteint pour les meubles de plus de dix ans à la signature du bail suivant, et qui suppose de conserver les factures. Un bailleur qui meuble sans garder ses factures ne peut pas facturer le supplément : c’est le montant des factures, et non une estimation, qui sert d’assiette.

Sur le plan fiscal, en revanche, nous devons être prudents et nous le disons. La page de l’administration qui fonde toute cette section traite de l’immeubledu patrimoine privé donné en location. Elle mentionne l’« amortissement pour usure » parmi les frais d’obtention, et son tableau de taux porte sur des immeubles. Le régime d’amortissement du mobilier, sa durée et son taux ne sont pas établis par les pages que nous avons ouvertes le 6 août 2026, et le droit luxembourgeois ne connaît pas, à notre connaissance des sources consultées, de régime autonome comparable à la location meublée non professionnelle française. Nous n’affirmons ni qu’il en existe un, ni qu’il n’en existe pas : nous constatons que la question n’est pas réglée par les pages officielles que nous avons lues, et nous la renvoyons aux spécialistes avec sa formulation exacte, plus bas.

La location de courte durée à vocation touristique appelle un avertissement plus net. Le régime des plus-values des articles 99 bis et 99 ter ne concerne, selon l’administration, que l’immeuble « qui ne dépend ni de l’actif net investi d’une entreprise ni de l’actif net servant à l’exercice d’une profession libérale ». Et il faut distinguer les deux articles, ce que le corpus fait rarement : le demi-taux global plafonné à 21 %n’appartient qu’à l’article 99 ter, donc à l’aliénation intervenant plus de cinq ansaprès l’acquisition ; sous l’article 99 bis, la revente dans les cinq ans est un bénéfice de spéculation dont l’administration écrit que « le taux d’impôt maximal s’élève à 42% », contribution au fonds pour l’emploi en sus. Le jour où l’activité de location devient une entreprise, l’immeuble bascule à l’actif de cette entreprise, et l’abattement décennal, le demi-taux et l’exonération de résidence principale tombent ensemble.La plus-value devient un résultat d’exploitation ordinaire. Les critères qui font basculer une location de courte durée dans le bénéfice commercial — nombre de jours, services fournis, degré d’organisation — ne figurent pas sur les pages que nous avons consultées, et nous ne les inventons pas. Un projet de location saisonnière au Luxembourg se qualifie avantd’acheter, pas après le premier contrôle.

Détenir par une société : le calcul complet, pas seulement les droits d’entrée

L’argument qu’on vous présentera est toujours le même, et il est exact : l’apport d’un immeuble à une société, rémunéré par l’attribution de droits sociaux, supporte 0,6 % de droit d’enregistrement et 0,5 % de droit de transcription, soit 1,1 %, quand une vente en supporte 7 %. Un apport rémunéré autrement — par la prise en charge d’un passif, par exemple — retombe à 7 %. La constitution ou la modification des statuts supporte un droit fixe de 75 €. Sur un immeuble de deux millions et demi, l’écart de droits représente environ 147 500 €. C’est un chiffre qui impressionne, et c’est celui sur lequel on vend des montages.

Voyons ce qu’il coûte de l’autre côté. D’abord un impôt annuel que les personnes physiques ne paient pas : l’impôt sur la fortune des collectivités. Le tarif de droit commun est de 5 pour mille de la fortune imposable jusqu’à 500 millions d’euros. Mais c’est le minimum qui mord, et il a changé : « A partir de l’année d’imposition 2025, par dérogation, l’impôt sur la fortune (I.F. minimum) dû par les contribuables résidents est fixé comme suit : a) 535 euros au minimum lorsque le total du bilan est inférieur ou égal à 350 000 euros ; b) 1 605 euros au minimum lorsque le total du bilan est supérieur à 350 000 euros et inférieur ou égal à 2 000 000 euros ; c) 4 815 euros au minimum lorsque le total du bilan est supérieur à 2 000 000 euros. » Ce barème à trois tranches remplace celui à sept tranches applicable de 2017 à 2024. L’impôt minimum est réduit de l’impôt sur le revenu des collectivités majoré de la contribution au fonds pour l’emploi dû au titre de l’année précédente ; en intégration fiscale, le minimum total du groupe est plafonné à 32 100 €.

Ensuite l’impôt sur les résultats. Le tableau officiel de l’administration, mis à jour le 19 décembre 2025, retient pour une collectivité résidente établie dans la commune de Luxembourg une charge fiscale globale de 23,87 % à partir de l’année d’imposition 2025 — 6,75 % d’impôt commercial communal, 16 % d’impôt sur le revenu des collectivités et 1,12 % de majoration au titre du fonds pour l’emploi. Attention à une incohérence entre deux sources officielles : la page Guichet.lu correspondante, bien qu’affichant une mise à jour du 7 avril 2026, annonce encore 15 % et 17 %. Ce sont les chiffres de l’administration des contributions directes qu’il faut retenir. Et le taux communal varie : 225 % dans la capitale, mais 300 % dans 44 communes sur 100, ce qui change la charge globale.

Enfin la sortie, et c’est le poste le plus lourd. Dès que l’immeuble figure à l’actif d’une entreprise, l’abattement décennal de 50 000 € — porté à 100 000 € pour des époux ou partenaires imposés collectivement —, le demi-taux global plafonné à 21 % et l’exonération de la résidence principale tombent. La plus-value devient un résultat d’exploitation ordinaire, imposé à 23,87 % sans abattement. L’arbitrage se résume donc ainsi : la société fait gagner 5,9 points de droits à l’entrée et fait perdre, à la sortie, le demi-taux de 21 % au profit de 23,87 % sans abattement — plus l’impôt sur la fortune minimum chaque année, plus les frais comptables et de dépôt.

IMMEUBLE DE 2 500 000 € — APPORT CONTRE VENTE
          Droits sur une vente ....... 2 500 000 × 7 %   = 175 000 €
          Droits sur un apport ....... 2 500 000 × 1,1 % =  27 500 €
          Économie de droits ........................... = 147 500 €

        COÛT RÉCURRENT DE LA STRUCTURE
          Total du bilan > 2 000 000 € → I.F. minimum ..... 4 815 €/an
          Durée d’absorption de la seule économie de droits
          147 500 / 4 815 ......................... environ 31 ans

        CE QUE CE CALCUL NE COMPTE PAS ENCORE
          – la perte de l’abattement décennal (50 000 € ou 100 000 €)
          – la perte du demi-taux (21 % au lieu de 23,87 %)
          – les frais comptables, de dépôt et de révision
          – l’absence de l’exonération de résidence principale

        IMMEUBLE DE 1 200 000 € — LE CALCUL S’INVERSE
          Économie de droits ... 1 200 000 × 5,9 %  =  70 800 €
          I.F. minimum (bilan entre 350 k€ et 2 M€) =   1 605 €/an
          Durée d’absorption ........................ environ 44 ans
          mais l’économie de droits a baissé de moitié,
          et les frais fixes de structure, eux, n’ont pas baissé.

Deux véhicules doivent être écartés d’emblée, pour des raisons opposées. La société de gestion de patrimoine familial, la SPF, n’est pas un véhicule immobilier : la détention directe d’un immeuble lui est interdite depuis l’origine par l’article 1^er, paragraphe 1, de la loi du 11 mai 2007, et le portail de la fiscalité indirecte précise que, depuis le 1^er juillet 2021, « la détention indirecte de biens immobiliers est interdite quand celle-ci se fait à travers les organismes visés au paragraphe 11bis de la loi modifiée d’adaptation fiscale du 16 octobre 1934 » et à travers un ou plusieurs fonds communs de placement. La même page ajoute : « Les SPF continuent à pouvoir détenir des biens immobiliers à travers des sociétés de capitaux. » La SPF supporte aussi une taxe d’abonnement annuelle ; son taux et ses bornes figurent à l’article 5 de la loi du 11 mai 2007, que nous n’avons pas lu : nous ne publions donc aucun chiffre sur ce point.

La société civile immobilière, ensuite, pose un problème de documentation que nous devons signaler plutôt que masquer. La fiche que l’administration consacre à la transparence fiscale, référencée depuis sa page « Vente d’un immeuble bâti ou non bâti » et listée à la lettre T de son index A-à-Z sous le titre « Transparence fiscale d’une entreprise », règle le principe : « Sous réserve des dispositions de l’article 168quater L.I.R., les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés en commandite spéciale, les groupements d’intérêt économique, les groupements européens d’intérêt économique, les sociétés commerciales momentanées, les sociétés commerciales en participation et les sociétés civiles (immobilières) ne sont en principe pas soumis à l’impôt sur le revenu des collectivités et à l’impôt sur la fortune, conformément à l’article 175 LIR » ; ces sociétés « ne sont pas imposables, contrairement à leurs associés ou membres qui sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur la fortune du chef de leurs parts dans le bénéfice et la fortune établis en commun ». La SCI est donc transparente au Luxembourg : ce sont ses associés qui y sont imposés sur leur quote-part du revenu locatif luxembourgeois, chacun selon son propre statut de non-résident — plancher de 15 % compris. Ce qui l’est, en revanche, c’est que le droit conventionnel reconnaît la transparence à la française : l’article 4, paragraphe 4 de la convention range parmi les résidents de France « toute société de personnes, groupement de personnes ou autre entité analogue : a) dont le siège de direction effective est en France ; b) qui est assujetti à l’impôt en France; et c) dont tous les porteurs de parts, associés ou membres sont, en application de la législation fiscale française, personnellement soumis à l’impôt à raison de leur quote-part dans les bénéfices ». Une SCI française transparente détenant un immeuble luxembourgeois est donc reconnue par la convention ; le traitement luxembourgeois de ses loyers, lui, reste à établir dossier par dossier.

Un mot sur la clause anti-abus, parce qu’elle est dans la convention elle-même et pas seulement dans l’instrument multilatéral. L’article 28 dispose qu’« un avantage au titre de celle-ci ne sera pas accordé à l’égard d’un élément de revenu ou de fortune si l’on peut raisonnablement conclure, compte tenu de l’ensemble des faits et circonstances propres à la situation, que l’octroi de cet avantage était un des objets principaux d’un montage ou d’une transaction ayant permis, directement ou indirectement, de l’obtenir, et ce, à moins qu’il soit établi que l’octroi de cet avantage dans ces circonstances est conforme à l’objet et au but des dispositions pertinentes de la Convention ». La dernière proposition est la porte de sortie : elle se prépare par la substance, et elle se documente avant le contrôle. Une structure luxembourgeoise dépourvue de substance réelle est exposée sur ce fondement, sans qu’il soit besoin d’aller chercher l’abus de droit français. Enfin, pour un résident de France, la détention par société ne fait pas sortir le bien de l’impôt sur la fortune immobilière : celui-ci frappe la fraction de la valeur des titres représentative d’immobilier, sans aucun test de prépondérance. La notion de « société à prépondérance immobilière » appartient à d’autres articles du code général des impôts ; elle est étrangère à l’IFI, traité au chapitre 15.

Un rendement net réel, du prix d’achat au dernier euro

Posons un cas complet, et disons d’abord ce qui y est sourcé et ce qui y est posé en hypothèse. Le prix est sourcé : 7 566 €/m² est le prix moyen 2025 des appartements existants de 70 à 89 m², publié par le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat dans « Le Logement en chiffres » n° 19 de mars 2026, sur les transactions de l’année civile 2025. Les droits sont sourcés : 7 %. Le loyer, lui, est une hypothèse : nous retenons 1 800 € par mois, à comparer au loyer moyen annoncé de 1 795,51 € au niveau national et de 1 959,97 € dans la commune de Luxembourg, sur l’année allant du 1^er avril 2025 au 31 mars 2026. Les charges d’exploitation sont également des hypothèses, et nous les signalons ligne à ligne.

RECETTES
          Loyer encaissé ................................. 21 600 €

        CHARGES RÉELLEMENT DÉCAISSÉES
          Assurance ......................................... 400 €
          Impôt foncier ..................................... 150 €
          Charges non récupérables et fonds de travaux .... 1 500 €
          Frais de gérance .............................. + 1 080 €
          Sous-total ...................................... 3 130 €

        REVENU NET LUXEMBOURGEOIS (fiscal)
          21 600 − 3 130 − 9 067 (amortissement) .......... 9 403 €

        IMPÔT LUXEMBOURGEOIS
          Frontalier en tranche marginale à 39 %
          9 403 × 39 % × 1,07 ............................. 3 924 €

        NET DANS LA POCHE, AVANT COUCHE FRANÇAISE
          21 600 − 3 130 − 3 924 ......................... 14 546 €

        LES QUATRE RENDEMENTS DU MÊME BIEN
          Brut sur le prix d’achat .......................... 4,08 %
          Brut sur le prix de revient droits compris ........ 3,81 %
          Net de charges, avant impôt ....................... 3,26 %
          Net après impôt luxembourgeois .................... 2,57 %

LE MÊME BIEN, QUOTA DE 4 % UTILISÉ
          Amortissement ... 453 355 × 4 % ................ 18 134 €
          Revenu net luxembourgeois ...... 18 470 − 18 134 .. 336 €
          Impôt luxembourgeois ... 336 × 39 % × 1,07 ........ 140 €

        A. LA CONDITION DU CRÉDIT EST REMPLIE
           La France neutralise par un crédit égal à l’impôt
           français ; le revenu reste pris en compte pour le
           taux applicable aux autres revenus du foyer.
           Reste le prélèvement de solidarité de 7,5 % ... 1 385 €
           Net dans la poche .. 21 600 − 3 130 − 140 − 1 385
           .............................................. 16 945 €
           Rendement net sur le prix de revient ........... 2,99 %

        B. LA CONDITION N’EST PAS REMPLIE
           Revenu foncier recalculé à la française ...... 18 470 €
           (le droit français ignore l’amortissement)
           Impôt français, tranche marginale de 30 % ..... 5 541 €
           Prélèvement de solidarité de 7,5 % ............ 1 385 €
           Net dans la poche .. 21 600 − 3 130 − 140 − 6 926
           .............................................. 11 404 €
           Rendement net sur le prix de revient ........... 2,01 %

        ÉCART ENTRE LES DEUX ISSUES ................. 5 541 €/an

Trois enseignements se dégagent de ce tableau, et aucun n’est agréable. Le premier : entre le rendement affiché sur une annonce — 4,08 % — et ce qui reste réellement une fois les droits, les charges et l’impôt luxembourgeois passés, on perd un point et demi, et cela sans la moindre vacance locative, sans travaux, et sans honoraires notariaux qui ne sont pas chiffrables sur source officielle. Le deuxième : la couche française n’est pas une variable d’ajustement, c’est un interrupteur binaire — sur le bien amorti à 4 %, le rendement net passe de 2,99 % à 2,01 % selon que la condition conventionnelle est tenue pour remplie ou non, soit 5 541 € par an sur un seul appartement. Le troisième : le seul poste sur lequel le bailleur garde vraiment la main est l’amortissement, et c’est précisément celui qui déclenche le risque français. Ce n’est pas un hasard : c’est la structure du problème.

Ajoutons deux sensibilités, parce qu’un rendement sans sensibilité ne veut rien dire. Un mois de vacance par an ramène le loyer à 19 800 € et le net après impôt luxembourgeois à 13 550 €, soit 2,39 % : un mois de vacance coûte dix-huit points de base de rendement. Et l’usage du quota à 4 %, s’il est encore disponible, double l’amortissement à 18 134 €, économise 3 784 € d’impôt luxembourgeois la même année — mais il écrase le revenu net luxembourgeois à 336 €. Vous consommez définitivement l’un de vos deux droits de tirage viagers, vous gagnez 3 784 € d’impôt, et vous placez votre crédit d’impôt français — qui vaut plusieurs milliers d’euros par an — au bord d’une condition dont personne ne connaît la réponse. Les deux effets ne se compensent pas automatiquement : ils se calculent, et ils se tranchent avant.

Un dernier élément de contexte, qui compte pour la projection à cinq ans. Les loyers annoncésdes appartements progressent de 4,4 % sur douze mois au premier trimestre 2026, quand l’indice des loyers du STATEC, qui mesure les loyers effectivement acquittés par l’ensemble du parc locatif et entre dans l’indice des prix à la consommation, progresse de 1,4 % — l’inflation nationale étant de 1,6 %. Trois points d’écart. La valeur locative se capture à la relocation, pas en cours de bail, ce que la règle des 10 % biennaux confirme du côté juridique. Un bailleur qui compte sur l’indexation pour rattraper un loyer sous-évalué attendra très longtemps ; celui qui subit une rotation locative fréquente n’a pas que des inconvénients.

Les cas où il ne faut pas louer au Luxembourg

Vous cherchez du rendement.Le plafond légal de 5 % borne le brut, les 7 % de droits d’entrée ne sont récupérables par aucun crédit d’impôt lorsque le bien est destiné à la location, et le net réel de notre cas ressort à 2,57 %. Il existe des marchés plus rémunérateurs, y compris de l’autre côté de la frontière. Ce qui distingue le Luxembourg, ce n’est pas le rendement : c’est la profondeur de la demande locative, la solidité des revenus des locataires et un impôt foncier annuel dérisoire, assis sur des valeurs de 1941 et sans commune mesure avec la taxe foncière française. Ce sont des arguments patrimoniaux, pas des arguments de rendement.

Vous avez acheté avec le crédit d’impôt Bëllegen Akt et vous voulez louer.Ne le faites pas sans vérifier votre calendrier. Le dispositif est réservé à l’habitation personnelle, avec occupation effective dans un délai de deux ans et occupation continue pendant deux ans au minimum. Si, avant l’achèvement de ces deux ans, vous louez même partiellement, vous cédez ou vous cessez d’occuper, la déchéance emporte remboursement intégral avec intérêts légaux. Sur un crédit de 40 000 € par acquéreur, l’addition est immédiate.

Vous êtes un frontalier fortement rémunéré et vous n’avez plus de quota à 4 %. Vos loyers s’empilent sur votre salaire à 41,73 % ou davantage, votre amortissement est plafonné à 2 %, et vous cumulez l’impôt luxembourgeois avec l’impôt sur la fortune immobilière français sur votre immobilier mondial — dont le bien luxembourgeois — avec un crédit conventionnel égal à un impôt luxembourgeois sur la fortune qui n’existe plus depuis le 1^erjanvier 2006. Un crédit égal à zéro ne neutralise rien. Le régime d’imposition limitée aux seuls actifs français de l’article 964 du code général des impôts vous est en outre structurellement fermé : il suppose de ne pas avoir été domicilié en France au cours des cinq années civiles précédentes, ce qu’un frontalier de toujours n’a jamais cessé d’être.

Vous comptez sur la colocation pour redresser le rendement.La somme des loyers d’une colocation reste enfermée dans les mêmes 5 % du capital investi. Le raisonnement qui fonctionne en France ne se transpose pas.

Vous avez acheté en 2022 et vous voulez louer en attendant que le marché remonte.Le rapport officiel du STATEC et de l’Observatoire de l’Habitat mesure la correction : « Cette baisse est observable aussi bien à Luxembourg-Ville (de 11 587 €/m² à 10 270 €/m², soit environ -11%) que dans sa périphérie proche (par exemple -14% à Bertrange et -13% à Hesperange) ou dans des communes plus éloignées. Dans la Minette, les corrections sont également marquées (-17% à Esch-sur-Alzette et -18% à Dudelange). » Après deux années de recul — 9,1 % en 2023 puis 5,2 % en 2024 — la tendance s’est inversée en 2025 avec une hausse de 1,6 %. À ce rythme, le retour au point d’entrée de 2022 n’est pas une affaire de deux ou trois ans. Louer en attendant est une décision défendable ; la présenter comme une solution d’attente courte ne l’est pas.

Vous possédez une maison et vous comptez la louer facilement.Le segment est en train de disparaître : les maisons représentent 4 % de l’offre locative au premier trimestre 2026, et le nombre d’annonces de location de maisons recule de 33 % sur un an. La source ajoute : « Le segment de la location de maisons reste en effet très étroit, les variations observées reflètent donc en partie des effets de composition (type de biens, localisation, surface), qui peuvent fortement influencer les indicateurs à court terme. » Cela peut jouer en votre faveur — rareté — comme contre vous — marché sans profondeur, donc délais longs et acquéreur unique. Ce n’est pas un marché sur lequel on peut se fier à une moyenne.

Une dernière situation, plus fréquente qu’on ne croit : vous louez déjà, depuis longtemps, un bien acheté peu cher.Votre loyer est probablement au-dessus du plafond légal des 5 % du capital investi, votre amortissement est faible parce que votre base l’est, et votre locataire dispose depuis le 1^eraoût 2024 d’un cadre plus favorable — abolition du logement de luxe, bail écrit obligatoire, information sur la commission des loyers dans le contrat lui-même. Ce n’est pas une raison de vendre. C’est une raison de faire calculer votre plafond avant que quelqu’un d’autre ne le fasse à votre place, et de vérifier ce qu’une régularisation coûterait.

Ce que nous ne tranchons pas, et la question exacte à poser

Huit points restent ouverts au 6 août 2026 sur le seul sujet de la location. Aucun ne se devine, et chacun se tranche en une consultation ou par un écrit de l’administration compétente. Nous donnons pour chacun la question à poser mot pour mot et les pièces à réunir. Un point ouvert nommé coûte une consultation ; un point ouvert comblé par une déduction plausible coûte un redressement.

Une recommandation de méthode pour finir, et elle vaut davantage que tout ce qui précède. Le régime que ce chapitre décrit a bougé quatre fois en trois ans : le taux d’amortissement du logement locatif, deux fenêtres transitoires ouvertes et refermées à quelques semaines d’intervalle, la structure à deux branches de l’abattement immobilier spécial, la refonte du droit du bail au 1^eraoût 2024, le passage de la tranche exonérée de gestion locative sociale de 75 à 90 %. S’y ajoutent un paquet de six mesures annoncées le 16 juillet 2026 et non votées, dont un régime d’amortissement qui remplacerait l’actuel au 1^erjanvier 2027, et une échéance conventionnelle au 31 décembre 2026 dont la reconduction n’est pas écrite. Sur un dossier réel, l’état du droit se revérifie à la date de la décision, jamais à la date de lecture d’un guide — celui-ci compris.