Immobilier entre la France et le Maroc

Vous avez visité un appartement sur la corniche de Casablanca, un riad dans la médina de Marrakech ou une villa au-dessus de Tanger, et l’agent vous a donné un prix. Ce prix n’est pas votre question. Vos vraies questions sont trois, et aucune ne porte sur le prix affiché : combien coûte réellement l’opération une fois tous les droits payés, est-ce que le bien que l’on me vend est juridiquement solide, et est-ce que je pourrai faire ressortir l’argent du Maroc le jour où je vendrai. La troisième est la plus coûteuse, parce qu’elle ne se règle pas à la revente : elle se règle le jour où vous payez le prix, et l’acheteur qui la découvre vingt ans plus tard n’a plus aucun levier.

Ce chapitre traite l’acquisition dans l’ordre où elle se déroule : ce que dit la statistique officielle du marché en 2026, ce qu’un étranger peut acquérir et le seul cas où la réponse dépend d’une commission régionale, la différence entre un bien titré et un bien qui ne l’est pas, qui rédige l’acte, ce que coûtent les droits, ce que le bien coûte chaque année, ce que la revente rend, et comment le produit sort du pays. Le régime des changes est traité pour lui-même au chapitre 03 ; l’impôt sur le revenu marocain et les revenus fonciers le sont au chapitre 06 ; l’exploitation locative au chapitre 15 et l’impôt sur la fortune immobilière au chapitre 13. Ici, ces matières ne sont reprises que par ce qui se décide au moment d’acheter.

Deux avertissements avant d’entrer dans le détail. Le premier tient au cabinet : nous n’avons pas de bureau au Maroc et nous n’y sommes pas agréés. Ce chapitre décrit des textes marocains que nous avons lus, et il désigne, chaque fois qu’un acte irréversible est en jeu, le professionnel établi au Maroc qui doit être consulté. Le second tient aux chiffres : les montants en euros sont convertis au cours de 1 EUR = 10,7447 MAD relevé le 07/08/2026 auprès de Bank Al-Maghrib. Ils bougent avec le change. Recalculez-les à la date où vous lisez, et méfiez-vous de tout guide qui convertit sans dater son cours.

Ce que le marché dit vraiment en 2026, et ce qu’aucune source ne peut vous dire

Il existe une seule statistique de prix immobiliers digne de ce nom au Maroc, et ce n’est aucune de celles qui circulent sur les sites d’annonces. C’est l’indice des prix des actifs immobiliers, l’IPAI, élaboré conjointement par Bank Al-Maghrib et par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie — l’ANCFCC — à partir des transactions effectivement inscrites à la conservation foncière. Autrement dit : à partir des ventes réelles, pas des annonces.

La méthode des ventes répétées a une conséquence que personne ne signale et qui vous concerne directement : elle n’observe que les biens vendus au moins deux fois sur la période. Elle exclut donc structurellement le neuf en première vente, c’est-à-dire une part importante de ce que l’on propose aux acquéreurs étrangers, en résidence balnéaire comme en programme de standing. L’IPAI décrit le marché de la revente entre particuliers. Il ne décrit pas le prix auquel un promoteur vous vendra un appartement sur plan.

Seconde limite, aussi décisive : l’IPAI est un indice de variation, pas un niveau de prix. Il ne donne aucun prix au mètre carré. Il dit de combien les prix ont bougé, jamais où ils sont.

La publication commente quatre de ces cinq villes. Nous les reproduisons telles quelles, parce que la formulation officielle est plus précise que les résumés qui en circulent. Rabat : « A Rabat, les prix ont enregistré une baisse de 4,7 %, recouvrant des replis de 6,2 % des prix des biens résidentiels et de 1 % de ceux des actifs à usage professionnel et une hausse de 9,5 % de ceux des terrains. » Casablanca : « A Casablanca, les prix ont connu une baisse de 2,7 %, reflétant des replis de 3 % pour les biens résidentiels et de 5,7 % pour les terrains et une hausse de 2,5 % pour les biens à usage professionnel. »

Marrakech : « A Marrakech, les prix se sont dépréciés de 1,5 %, avec des baisses de 3,5 % pour les biens résidentiels et de 1,4 % pour les terrains. Les prix des biens à usage professionnel ayant, en revanche, augmenté de 1,3 %. » Tanger : « A Tanger, l’indice des prix a enregistré une baisse de 3,9 %, avec des replis de 1,5 % des prix du résidentiel, de 9,7 % de ceux des terrains et de 8,3 % de ceux des biens à usage professionnel. » Agadir ne fait l’objet d’aucun commentaire rédigé dans cette édition : ses chiffres ne figurent qu’au tableau des grandes villes.

Deux observations de praticien sur ce tableau. La première : les villas reculent de 6,4 % en un trimestre au niveau national et de 1,9 % sur douze mois, plus que toute autre catégorie résidentielle. C’est exactement le segment que l’acheteur français cible le plus volontiers. La seconde : le terrain urbain de Rabat gagne 9,5 % quand celui de Tanger perd 9,7 %sur le même trimestre. Le marché marocain n’a pas de tendance nationale exploitable, il a des marchés locaux qui bougent en sens contraire. Toute décision prise sur une moyenne nationale est prise sur une donnée qui n’existe pas.

Les prix au mètre carré : pourquoi ce guide n’en publie aucun

Il existe une source officielle de prix au mètre carré par quartier : le référentiel des prix de l’immobilier de la Direction générale des impôts, qui sert de base à l’administration pour la liquidation de l’impôt sur les profits fonciers et des droits d’enregistrement. Le ministère de l’Économie et des Finances a annoncé une application mobile donnant accès à ces prix.

Nous n’avons pas pu le consulter. Les pages portail.tax.gov.ma/wps/portal/DGI/Referentiels-des-prix-de-l_immobilier et www.tax.gov.ma/wps/portal/DGI/Accueilont renvoyé une erreur HTTP 503 à chacune de nos six tentatives du 08/08/2026, y compris avec des en-têtes de navigateur complets ; un instantané archivé de février 2024 ne restitue qu’une coquille de portail sans la liste des référentiels. Nous n’avons donc aucun prix au mètre carré appuyé sur une source primaire, et nous n’en publierons pas.

Les fourchettes qui circulent — de l’ordre de 18 500 à 26 000 dirhams le mètre carré à Casablanca, 20 000 à 29 000 à Rabat, 6 000 à 28 000 à Marrakech, 6 000 à 20 000 à Tanger, 5 000 à 15 000 à Agadir — proviennent de sites d’agences et de portails d’annonces, sans méthodologie publiée, sans échantillon décrit et sans date d’observation vérifiable. Nous les mentionnons pour que vous sachiez d’où elles viennent, pas pour que vous les utilisiez. Ce sont des prix d’offre, et une amplitude de un à cinq à l’intérieur d’une même ville signale surtout que la donnée n’est pas segmentée.

Ce que nous pouvons écrire sans nous avancer : au premier trimestre 2026, la statistique officielle enregistre une baisse des prix dans les cinq grandes villes et un recul du nombre de ventes sur douze mois. Un guide qui présenterait le marché marocain de 2026 comme haussier contredirait la publication de la banque centrale. Cela ne signifie pas qu’il ne faut pas acheter : cela signifie qu’une opération construite sur une hypothèse de plus-value n’est pas soutenue par la donnée disponible, et qu’il faut donc qu’elle tienne sur autre chose — l’usage que vous en aurez, ou le rendement locatif net après tout ce que ce chapitre va énumérer.

Ce qu’un étranger peut acquérir, et le seul cas où il faut une commission régionale

Le principe est simple et il est écrit dans la réglementation des changes elle-même : l’achat d’un immeuble par un étranger est une forme reconnue d’investissement étranger au Maroc. L’Instruction générale des opérations de change de 2026 — l’IGOC, dont le chapitre 03 détaille le fonctionnement — énumère à son article 172 les formes que peut prendre cet investissement : « L’investissement étranger au Maroc peut revêtir les formes suivantes : […] ➢ Acquisition de biens immeubles ou de droits de jouissance rattachés à ces biens ; ➢ Réalisation de travaux de construction et/ou d’aménagement de biens immeubles ; […] »

L’article 170 définit ces investissements comme « les opérations donnant lieu à la constitution par les personnes morales étrangères, les personnes physiques de nationalité étrangère résidentes ou non-résidentes et les personnes physiques de nationalité marocaine résidant à l’étranger, d’un avoir financier ou réel au Maroc ». Retenez le membre de phrase « résidentes ou non-résidentes » : l’étranger installé au Maroc reste dans le régime des investissements étrangers au même titre que celui qui vit en France. Cette précision commande tout le développement sur le rapatriement, plus loin dans ce chapitre.

L’immobilier urbain, bâti ou à bâtir, est donc ouvert : appartement, maison, villa, riad, local commercial, terrain constructible situé dans un périmètre urbain. Le point de friction est ailleurs, et il est unique : les propriétés agricoles ou à vocation agricole situées hors du périmètre urbain.

Cette autorisation porte un nom et un sigle qu’on vous opposera tels quels : l’attestation de vocation non agricole, ou AVNA. Le champ est plus large qu’on ne le croit : l’article 2 du même décret vise les transactions impliquant « des personnes physiques étrangères, des sociétés par action ou des sociétés dont le capital est détenu en totalité ou en partie par des personnes étrangères ». Une société marocaine détenue même minoritairement par des étrangers entre dans le dispositif. Interposer une société locale pour y échapper ne fonctionne pas.

Qui décide ? Une commission régionale présidée par le wali de région, qui réunit notamment le gouverneur, le directeur du centre régional d’investissement, le directeur provincial de l’agriculture, le délégué des domaines, le conservateur de la propriété foncière, l’inspecteur régional de l’aménagement du territoire et le directeur de l’agence urbaine. Le secrétariat en est assuré par le centre régional d’investissement, et l’article 12 précise que les attestations, provisoires ou définitives, « sont délivrées par le Wali de région ». C’est une décision administrative régionale, appréciée au cas par cas, pas un enregistrement.

Le dossier de l’article 9 exige notamment « un document établissant le lien juridique entre la propriété et le demandeur, notamment un compromis de vente établi entre le propriétaire et le demandeur », « une note sur la faisabilité technique et économique du projet », « un certificat foncier relatif à la propriété en question ou le titre d’origine de propriété pour les immeubles non immatriculés » et « l’engagement de l’investisseur de réaliser le projet envisagé dans un délai déterminé ». La commission doit encore, aux termes de l’article 10, « veiller à la préservation des terrains à hautes potentialités agricoles » et s’assurer que le terrain n’est pas dans un secteur de remembrement, un périmètre d’irrigation, ni attribué dans le cadre de la réforme agraire.

Disons-le sans détour : le rêve du mas au milieu des oliviers, à vingt minutes de Marrakech et hors périmètre urbain, est une opération administrativement lourde, à instruction régionale discrétionnaire, dont l’issue n’est pas garantie par le dépôt du dossier. Beaucoup de ces achats se font malgré tout, par des voies qui ne résistent pas à un contrôle : bail emphytéotique déguisé, achat au nom d’un tiers marocain avec contre-lettre, société écran. Aucune ne tient. Si le bien vous intéresse vraiment, la première question à poser au vendeur n’est pas le prix : c’est de savoir si la propriété est dans le périmètre urbain, et sinon, si elle a déjà perdu sa vocation agricole et par quel acte.

Un point que nous n’affirmerons pas, contre l’usage du corpus francophone. Le décret 2-04-683 organise une dérogation ; il ne formule pas lui-même l’interdiction qu’il présuppose. Nous n’avons pas pu établir sur source primaire quel texte porte cette interdiction, et les références qui circulent se contredisent entre un dahir de 1963 sur le contrôle de certaines opérations immobilières, un dahir portant loi de 1973 qui organise un transfert à l’État de biens existants — ce qui n’est pas une interdiction d’acquérir — et un dahir portant loi de 1973 ou 1974 dont deux sources donnent des intitulés et des dates divergents. Le portail adala.justice.gov.maa refusé la connexion le 08/08/2026. Nous écrivons donc ce qui est établi : l’acquisition est subordonnée à une AVNA. Cela suffit à votre décision. Nous n’écrivons pas « la loi interdit » tant que nous n’avons pas le texte.

Restent des catégories foncières entières qui ne relèvent pas du droit commun de la vente et dont vous entendrez parler dans les médinas et les campagnes : le domaine public, le domaine privé de l’État, les terres habous— les biens de mainmorte affectés à une fondation religieuse ou charitable, l’équivalent du waqf —, les terres collectives, dites soulaliyate, appartenant à des collectivités ethniques, les terres guich, historiquement concédées à des tribus en contrepartie d’un service militaire, et les terrains distribués dans le cadre de la réforme agraire, que le décret 2-04-683 vise expressément. Nous n’avons pas vérifié sur source primaire le régime de cessibilité de chacune de ces catégorieset nous ne le décrirons donc pas. Ce que vous devez en retenir tient en une ligne : si le vendeur ne peut pas produire un titre foncier ou, à défaut, un titre d’origine clair, faites vérifier le statut du sol avant de signer quoi que ce soit, y compris un compromis, y compris un simple versement d’arrhes.

Titré ou non titré : la distinction qui commande tout le reste

C’est la question la plus importante du dossier immobilier marocain, et celle que les présentations commerciales expédient en une phrase. Le Maroc connaît deux régimes fonciers qui coexistent : l’immeuble immatriculé, doté d’un titre foncier, et l’immeuble non immatriculé, dont la propriété se prouve par des actes traditionnels. Ce ne sont pas deux degrés de sécurité. Ce sont deux mondes juridiques, et ils n’offrent pas les mêmes garanties.

Le texte de base est le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière, profondément remanié par la loi n° 14-07 promulguée par le dahir n° 1-11-177 du 22 novembre 2011. Son article premier définit l’objet de la formalité : « L’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui y a été soumis sous le régime de la présente loi, sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Elle consiste à : - Immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ; - Inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission, modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en fait l’objet. »

Le mot qui compte est purge. L’immatriculation efface les droits antérieurs non déclarés : elle transforme une histoire foncière incertaine en une situation nette. Et elle est irréversible, ce que dit l’article 6 en deux phrases : « L’immatriculation est facultative. Toutefois, lorsqu’une réquisition d’immatriculation a été déposée, elle ne peut être retirée. »

Un titre foncier marocain est donc plus fort qu’un titre de propriété français : il est inattaquable, il fait échec à l’usucapion, et l’acquéreur évincé par l’effet de l’immatriculation n’a même pas d’action réelle. C’est un système d’inscription à effet constitutif, sur le modèle du Torrens australien, et non un système de publicité déclarative comme le nôtre. Cette force a une contrepartie que vous devez comprendre avant de payer.

Vient alors la question du délai, que les guides omettent presque tous. L’article 65 bis, introduit par la loi 14-07, le fixe et le sanctionne : « Le délai pour effectuer l’inscription visée à l’article 65 ci-dessus est fixé à trois mois. Ce délai court : 1- pour les décisions judiciaires, à compter de la date où elles ont acquis la force de la chose jugée ; 2- pour les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte ; 3- pour les actes sous seing privés, à compter de la dernière légalisation de signature. Toutefois, en ce qui concerne les actes visés aux paragraphes 2 et 3 ci-dessus, ce délai ne s’applique pas aux : - actes ayant fait l’objet d’une prénotation en conformité de l’article 85 ; […] Si l’inscription sur le titre foncier n’est pas requise et les droits de Conservation foncière ne sont pas payés dans le délai prévu ci-dessus, le requérant de l’inscription sera passible d’une pénalité égale à 5 % du montant des droits exigibles pour le premier mois qui suit la date d’expiration dudit délai, et 0,5 % desdits droits pour chaque mois ou fraction de mois ultérieur. »

Trois mois à compter de la rédaction de l’acte authentique, donc, et une pénalité assise sur les droits de conservation foncière — pas sur le prix, ce qui limite l’enjeu financier, mais la vraie sanction n’est pas là : tant que l’inscription n’est pas requise, vous n’êtes pas propriétaire, et le vendeur reste inscrit. Notez au passage l’exception du texte : la prénotation neutralise le délai de trois mois. C’est un usage licite de la prénotation, et c’est le seul que nous recommandons.

La prénotation : dix jours, un mois, trois mois — et une amende d’au moins 10 % si l’on en abuse

Entre le compromis et l’inscription définitive, votre vendeur reste seul inscrit sur le titre. Rien ne l’empêche matériellement de vendre à un autre, de consentir une hypothèque, ou de laisser un créancier inscrire une saisie. L’outil de protection s’appelle la prénotation, et l’article 85 en pose le régime : « Tout prétendant à un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit. La demande de la prénotation est inscrite sur le titre foncier par le conservateur de la propriété foncière soit : - en vertu d’un titre attestant d’un droit sur l’immeuble que le conservateur ne peut inscrire en l’état ; - en vertu d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble ; - en vertu d’une copie de requête sur le fond introduite devant les juridictions compétentes. La date de la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure du droit dont la conservation est requise. »

On vous présentera la prénotation comme la garantie standard de l’acquéreur. Regardez les durées avant de vous en contenter.

Dix jours pour la voie la plus simple. Ce n’est pas une protection qui couvre un délai de réalisation de plusieurs semaines, encore moins l’attente d’une AVNA ou d’un déblocage de crédit. Et la voie judiciaire, qu’on vous suggérera peut-être, n’est pas une formalité : elle suppose de convaincre un juge, et elle est assortie d’une sanction dont l’ordre de grandeur mérite d’être connu avant de s’y engager.

La conclusion opérationnelle est celle-ci : ne construisez pas votre sécurité sur la prénotation, construisez-la sur le calendrier. Un compromis qui prévoit un acte définitif à date rapprochée, un séquestre du prix chez le rédacteur de l’acte, et une prénotation posée au bon moment — c’est-à-dire juste avant le dépôt — protège mieux qu’une prénotation posée tôt et qui expire avant la signature.

Le bien non immatriculé : ce que vous achetez réellement

Un immeuble non immatriculé n’a pas de titre foncier. La propriété s’y prouve par des actes traditionnels, au premier rang desquels la moulkia — également transcrite melkia—, acte dressé par des adoul et attestant d’une possession publique, paisible et continue, sur la foi de témoins. Ce n’est pas un titre : c’est une preuve, et une preuve qui se discute.

Aucune des protections que nous venons de citer ne s’y applique. Pas de purge des droits antérieurs, donc un cousin oublié dans une succession ancienne peut réapparaître. Pas d’inopposabilité de la prescription, donc un occupant de longue durée peut invoquer l’usucapion. Pas de fichier public opposable, donc rien ne vous garantit qu’une vente antérieure du même bien n’existe pas. Le droit marocain lui-même tient compte de cette dualité : le Code général des impôts soumet aux droits d’enregistrement les mutations d’immeubles « immatriculés ou non immatriculés » (article 127-I-A-1-a), et le décret sur l’AVNA demande, au choix, « un certificat foncier relatif à la propriété en question ou le titre d’origine de propriété pour les immeubles non immatriculés ».

Vous rencontrerez ces biens surtout dans les médinas, dans les douars et dans le périurbain ancien. Un riad de Marrakech ou de Fès non titré n’est pas une anomalie : c’est une situation courante, et elle explique une partie des décotes que vous verrez. L’immatriculation peut être engagée, mais elle a un coût et surtout un délai.

Douze mois, « sauf cas de bornage négatif, d’opposition ou d’incident ». Or la procédure d’immatriculation est précisément conçue pour faire remonter les oppositions : c’est le moment où les prétendants se manifestent. Un bien dont on vous dit « l’immatriculation est en cours » est un bien dont on ne sait pas encore s’il sera titré au nom du vendeur.

Notre position, et nous l’écrivons comme une position et non comme une règle de droit : pour un acquéreur français, acheter un bien non immatriculé est une opération d’un autre ordre de risque, à réserver aux acheteurs qui ont un conseil marocain sur place, du temps, et de quoi supporter une perte. La recommandation par défaut est l’achat d’un bien titré. La variante acceptable est de subordonner l’achat à l’obtention préalable du titre par le vendeur, à ses frais, avec une clause de caducité si le titre n’est pas délivré dans un délai donné — et sans versement significatif avant.

Qui rédige l’acte : notaire, adoul, avocat agréé

Trois professions peuvent intervenir dans une vente immobilière marocaine, et le Code général des impôts les nomme toutes dans la même phrase, à propos des conventions obligatoirement soumises à l’enregistrement : celles-ci le sont « quelle que soit la forme de l’acte qui les constate, sous seing privé, à date certaine y compris les actes rédigés par les avocats agréés près la cour de cassation ou authentique (notarié, adoulaire, hébraïque, judiciaire ou extrajudiciaire) » (article 127-I-A).

Le notaireexerce dans le cadre de la loi n° 32-09 relative à l’organisation de la profession. L’adoul — pluriel adouls ou aadoul— est un officier public de droit musulman, régi par la loi n° 16-03 ; il dresse des actes authentiques en arabe, traditionnellement à deux. L’avocat agréé près la Cour de cassation peut dresser un acte à date certaine.

Nous ne dirons pas ce que dit tout le corpus francophone, à savoir que l’acte adoulaire serait interdit, déconseillé ou juridiquement inférieur pour un acquéreur étranger. Les pages que nous avons consultées le 08/08/2026 — sites d’agences et de cabinets — l’affirment sans citer de texte, et nous n’avons trouvé aucune source primaire qui le pose. Ce que le Code général des impôts établit objectivement, c’est que l’acte adoulaire est une forme authentique reconnue. L’argument défendable est ailleurs et il est pratique : l’acte notarié peut être établi en version bilingue, l’acte adoulaire est rédigé en arabe. Si vous ne lisez pas l’arabe, cela ne touche pas la validité de l’acte ; cela touche votre capacité à comprendre ce que vous signez, ce qui est déjà une bonne raison de choisir.

Reste une question de forme sur laquelle nous ne publierons rien, et il faut expliquer pourquoi. Vous lirez que, depuis une loi de 2024, le compromis de vente et les procurations doivent être établis en la forme authentique ou par acte à date certaine d’avocat agréé, à peine de nullité. Cette règle est peut-être exacte. Nous n’avons pas pu l’établir : le Bulletin officiel n’a pas pu être ouvert le 08/08/2026 — le serveur sgg.gov.maétait en délai d’attente en HTTPS et renvoyait une erreur 404 en HTTP sur tous les chemins testés, racine comprise —, et la notice d’éditeur juridique qui la relaie n’était pas accessible à son adresse. Nous ne citerons donc ni le texte, ni sa sanction, parce qu’il s’agit précisément de la règle qui commande la validité du premier acte que vous allez signer, et qu’une règle de nullité annoncée sans source est pire qu’un silence.

Ce que nous écrivons à la place : la forme des actes translatifs de propriété immobilière est réglementée au Maroc, et la rédaction du compromis comme celle des procurations doivent être confiées à un notaire ou à un professionnel habilité. La question exacte à poser à votre notaire marocain, avant de signer : quelle est la rédaction en vigueur de l’article 4 de la loi n° 39-08 portant Code des droits réels après la loi n° 41-24, quels actes sont visés, et quelle est la sanction du non-respect de la forme ?Demandez la réponse par écrit, avec la référence du Bulletin officiel. C’est une demande de trente secondes pour un notaire, et elle vous met à l’abri.

Sur les honoraires du notaire, même prudence et même conséquence pratique. L’article 15 de la loi n° 32-09 renvoie à un texte réglementaire pour fixer leur montant et leurs modalités de perception. Un projet de décret n° 2-17-481 a été adopté en Conseil de gouvernement le 13 décembre 2018, selon l’agence de presse officielle. Nous n’avons pas pu établir s’il a été publié au Bulletin officiel, à quelle date, ni quel barème définitif il porte ; les grilles qui circulent proviennent de sources secondaires non concordantes. Nous ne publions donc aucun pourcentage d’honoraires. Les honoraires sont encadrés par voie réglementaire, dégressifs et soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. Exigez un devis écrit avant le compromis, poste par poste, en distinguant honoraires, débours, droits et taxe. Un rédacteur qui refuse de chiffrer avant de vous faire signer est un signal en soi.

La procédure, étape par étape, et les trois délais qui décident du reste

L’enchaînement ci-dessous n’est pas une check-list décorative : chacune de ses étapes conditionne la suivante, et trois d’entre elles portent un délai dont l’expiration coûte de l’argent ou du droit.

Une remarque sur l’étape 4, parce qu’elle est presque toujours traitée comme l’affaire du vendeur. Elle l’est juridiquement. Elle est la vôtre commercialement. L’avis préalable emporte, pour le vendeur qui déclare conformément à l’attestation, dispense de contrôle fiscalsur le profit foncier ; le vendeur qui ne le demande pas doit avancer 5 % du prix. Sur une vente à 3 000 000 de dirhams (≈ 279 207 €), l’avance plafonne à 60 000 dirhams : l’impôt déclaré ne peut pas être inférieur au minimum de 3 % du prix de l’article 144-II-1°, et l’avance n’est que l’écart entre ce minimum et 5 % du prix. Un vendeur qui a laissé passer le délai devient un vendeur qui a besoin de liquidités le jour de l’acte, et c’est exactement le moment où l’on cherche à raccourcir les vérifications. Faites inscrire dans le compromis que le vendeur s’engage à déposer la demande d’avis préalable dans les trente jours et à vous en communiquer le récépissé.

Les frais d’acquisition : ce que vous paierez en plus du prix

Trois blocs se cumulent : les droits d’enregistrement, qui vont à l’État ; les droits de conservation foncière, qui vont à l’ANCFCC ; les honoraires du rédacteur de l’acte, majorés de la taxe sur la valeur ajoutée. Les deux premiers sont tarifés par des textes que nous avons lus. Le troisième ne l’est pas, pour la raison exposée plus haut.

Le taux de 4 % est celui qui vous concerne dans la quasi-totalité des cas. L’article 133-I-F-1° le pose ainsi : « l’acquisition par des personnes physiques ou morales de locaux construits, que ces locaux soient destinés à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif […] Bénéficient également du taux de 4 %, les terrains sur lesquels sont édifiés les locaux précités, dans la limite de cinq (5) fois la superficie couverte ; » La limite des cinq fois la superficie couverte n’est pas théorique pour qui achète une villa avec un grand terrain : au-delà, l’excédent bascule au tarif des terrains nus, à 5 %.

Côté conservation foncière, le tarif est fixé par le décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 et détaillé par l’ANCFCC.

La ligne sur les baux mérite un arrêt. Le droit de conservation foncière sur un bail est assis sur la totalité des loyers de toute la durée du contrat. Sur un bail commercial de neuf ans à 20 000 dirhams par mois, l’assiette est de 2 160 000 dirhams, pas de 20 000. Ceux qui envisagent un bail long, notamment pour sécuriser l’usage d’un bien qu’ils ne peuvent pas acheter, doivent chiffrer ce poste avant de s’engager.

Le droit supplémentaire de 2 % depuis le 1^erjuillet 2026 : la nouveauté qui punit le paiement non tracé

La loi de finances pour 2026 a ajouté un paragraphe III à l’article 133 du Code général des impôts. C’est la mesure la plus récente de tout ce chapitre, et celle que vous ne trouverez dans aucun guide antérieur à l’été 2026.

Les modalités de règlement admises sont celles de l’article 11-II : « chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement bancaire, procédé électronique ou par compensation avec une créance à l’égard d’une même personne, à condition que cette compensation soit effectuée sur la base de documents dûment datés et signés par les parties concernées et portant acceptation du principe de la compensation. » La note circulaire ajoute que « le dépôt bancaire visé à l’article 193 du CGI est également considéré comme un moyen de règlement admis fiscalement, ne donnant pas lieu à l’application du droit supplémentaire de 2% ».

Quatre précisions de la même note circulaire évitent des erreurs de lecture. Le crédit bancaire : « Lorsque l’acte stipule que le règlement du prix de vente s’opère par un crédit auprès d’un établissement de crédit ou d’un organisme assimilé, le droit supplémentaire de 2% ne s’applique pas dans ce cas. » Les redressements ultérieurs : « Il est précisé que ce droit supplémentaire est liquidé sur la base du prix déclaré dans l’acte […] Les rectifications ultérieures opérées par l’administration fiscale, lorsque le prix ou les déclarations estimatives ne paraissent pas, à la date de l’acte ou de la convention, conformes à la valeur vénale des biens qui en font l’objet, ne donnent pas lieu à l’application du droit supplémentaire précité. » Les avances : « NB : Lorsque les références du règlement des avances effectuées par chèque barré non endossable sont mentionnées dans l’acte définitif de mutation, le droit supplémentaire de 2% n’est pas appliqué. » Enfin, « La mutation du fonds de commerce n’est pas concernée par le montant minimum de 300 000 DH », et « Concernant, la compensation avec soulte, le droit supplémentaire de 2% ne s’applique qu’à la partie de cette soulte réglée en espèces. »

L’administration donne elle-même l’exemple, et il est parlant : « Cas d’un acte portant vente d’un appartement moyennant le prix de 400 000 DH payé en espèces. Le droit d’enregistrement de 4% et le droit d’enregistrement supplémentaire de 2% sont appliqués comme suit : 400 000 X 4% = 16 000 DH. 400 000 X 2% = 8 000 DH. Total des droits dus = 16 000 + 8 000 = 24 000 DH. »

Pour un acquéreur français, la conséquence est double et elle est heureuse. Si vous réglez par virement depuis la France, vous n’êtes pas exposé — à la condition expresse que l’acte mentionne les modalités et les références du règlement. Et cette exigence rejoint exactement celle du contrôle des changes : le virement en devises tracé est de toute façon la condition de votre capacité future à faire ressortir l’argent. Le même geste vous évite 2 % de droits aujourd’hui et vous préserve la convertibilité demain. Vérifiez, sur le projet d’acte, que la clause de prix reprend numéro de virement, date, banque émettrice et banque destinataire. C’est une relecture de deux minutes.

HYPOTHÈSES
          Appartement titré, usage d’habitation ......... 2 000 000 MAD (≈ 186 138 €)
          Terrain d’assiette dans la limite de 5 fois la superficie couverte
          Prix réglé par virement depuis la France, références portées à l’acte
          Cours retenu ....... 1 EUR = 10,7447 MAD au 07/08/2026 (Bank Al-Maghrib)

        DROITS PUBLICS — POSTES SOURCÉS
          Droits d’enregistrement, 4 % (CGI art. 133-I-F-1°) ...... 80 000 MAD
          Droit ad valorem conservation foncière, 1,5 %
            (décret 2-16-375) ..................................... 30 000 MAD
          Droit fixe conservation foncière ............................ 100 MAD
          Droits de timbre, 20 MAD par feuille — acte de 15 feuilles .. 300 MAD
          ---------------------------------------------------------------------
          SOUS-TOTAL SOURCÉ .................................... 110 400 MAD
                                                              soit 5,52 % du prix
                                                                  ≈ 10 275 €

        POSTE NON CHIFFRABLE ICI
          Honoraires du notaire + TVA ...... barème non établi : exiger un devis
                                             écrit avant le compromis

        VARIANTE 1 — PRIX RÉGLÉ EN ESPÈCES, OU ACTE MUET SUR LES MODALITÉS
          Droit supplémentaire de 2 % (art. 133-III, actes établis
            à compter du 1er juillet 2026) ....................... + 40 000 MAD
          SOUS-TOTAL ........................................... 150 400 MAD
                                                              soit 7,52 % du prix

        VARIANTE 2 — TERRAIN NU AU MÊME PRIX
          Droits d’enregistrement, 5 % (art. 133-I-G-1°) ......... 100 000 MAD
          + conservation foncière, droit fixe et timbres ........... 30 400 MAD
          SOUS-TOTAL ........................................... 130 400 MAD
                                                              soit 6,52 % du prix

Détenir : la taxe d’habitation et la taxe de services communaux

Deux taxes locales annuelles peuvent frapper le bien, et leur champ n’est pas le même. Lataxe d’habitation ne vise que les immeubles « occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire ou mis bénévolement, par lesdits propriétaires, à la disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants, à titre d’habitation » (article 19) : un bien donné en location en est hors champ. La taxe de services communauxest due dans les deux cas, mais son assiette change : la valeur locative servant de base à la taxe d’habitation lorsque celle-ci est due, et « le montant global des loyers » pour les immeubles non soumis à la taxe d’habitation et donnés en location (article 35). Elles relèvent de la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales, promulguée par le dahir n° 1-07-195 du 30 novembre 2007, Bulletin officiel n° 5584. Une précision de sourçage s’impose ici, parce que ce texte a connu plusieurs versions : les articles reproduits ci-dessous ont été vérifiés sur le texte consolidé publié par la Trésorerie générale du Royaume, à jour de la loi n° 07-20, obtenu le 08/08/2026. Le portail du ministère chargé de l’habitat renvoyait ce jour-là une erreur HTTP 403.

La base est définie par l’article 23 : « La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative des immeubles, déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement prévue à l’article 32 ci-dessous. Cette valeur locative est fixée d’après la moyenne des loyers pratiqués pour les habitations similaires situées dans le même quartier. » Le même article ajoute : « La valeur locative est révisée tous les cinq (5) ans par une augmentation de 2%. » Ce n’est donc pas une valeur de marché réévaluée chaque année, mais une valeur administrative fixée par comparaison de quartier et indexée très lentement, ce qui explique que les montants réels soient souvent modestes rapportés au prix du bien.

S’y ajoute la taxe de services communaux, dont l’article 36 fixe les taux : « - 10,50% de la valeur locative visée à l’article 35 ci-dessus, pour les biens situés dans les périmètres urbains, dans les centres délimités, et dans les stations estivales, hivernales et thermales ; - 6,50 % de ladite valeur locative pour les biens situées dans les zones non-citées ci-dessus et couvertes par un plan d’aménagement. » La coquille « situées » est celle du texte officiel.

Le point qui change tout est l’abattement de l’article 24 : « Un abattement de 75% est appliqué à la valeur locative de l’habitation principale de chaque redevable propriétaire ou usufruitier. Cet abattement s’applique également à la valeur locative de l’immeuble occupé à titre d’habitation principale par : - le conjoint, les ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré ; - les membres des sociétés immobilières définies à l’article 3-3° du Code Général des Impôts ; - les co-indivisaires pour le local qu’ils occupent à titre d’habitation principale ; - les marocains résidents à l’étranger pour le logement qu’ils conservent à titre d’habitation principale au Maroc, occupé à titre gratuit par leur conjoint, leurs ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré. Cet abattement n’est cumulable avec aucune autre réduction de cette taxe. » Trois quarts de la base disparaissent, et l’abattement joue aussi pour la taxe de services communaux lorsque le bien y ouvre droit. Il existe aussi une exonération temporaire : « Bénéficient de l’exonération temporaire, les constructions nouvelles réalisées par des personnes au titre de leur habitation principale, pendant une période de cinq (5) années suivant celle de leur achèvement. »

Une évolution administrative à connaître, et elle s’est faite en deux temps. Premier temps, la loi n° 07-20 a transféré la gestion de ces deux taxes dans l’autre sens que celui qu’on lit partout : l’article 167 désignait alors « les services relevant de la Trésorerie générale du Royaume pour la taxe d’habitation et la taxe de services communaux », la Direction générale des impôts ne conservant que la taxe professionnelle. Second temps, et c’est le point à retenir ici : la loi n° 14-25, promulguée par le dahir n° 1-25-50 du 9 hija 1446 (6 juin 2025) et publiée au Bulletin officiel n° 7418 du 3 juillet 2025, a abrogé et remplacé cet article 167 pour confier à la direction générale des impôtsla taxe professionnelle, la taxe d’habitation etla taxe de services communaux. Ce n’est donc plus au Trésor qu’il faut s’adresser pour ces deux dernières. Le chapitre 32 expose le texte, son article 4 sur la substitution du directeur général des impôts dans les affaires pendantes, et le délai de deux mois de transfert des dossiers.

Louer : le régime que presque aucun bailleur étranger ne peut choisir

Le chapitre 06 traite l’impôt sur le revenu marocain dans son ensemble. Nous ne reprenons ici que ce qui décide de la rentabilité d’un bien loué au moment où l’on arbitre son achat ; le chapitre 15 traite l’exploitation locative pour elle-même. Un point, ici, est presque universellement mal exposé.

Le revenu foncier brut est constitué, aux termes de l’article 64-I, « par le montant brut total des loyers », augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires, notamment les grosses réparations, et diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Sur ce brut s’applique l’abattement de l’article 64-II : « Le revenu net imposable des immeubles visés à l’article 61 (I-A-1°, B, C et D) ci-dessus est obtenu en appliquant un abattement de 40% sur le montant du revenu foncier brut tel qu’il est défini au I ci-dessus. »

Lisez l’énumération entre parenthèses. Elle vise l’article 61-I-A-1°, les immeubles bâtis et non bâtis, et elle saute le 2°, qui vise les propriétés agricoles, y compris les constructions et le matériel fixe et mobile qui y sont attachés. Les propriétés agricoles données en location n’ont donc pas droit à l’abattement de 40 % : leur base est déterminée par l’article 64-III, selon le loyer ou le fermage stipulé en argent, le cours moyen de la culture multiplié par les quantités, ou une fraction du revenu agricole forfaitaire de l’article 49. Celui qui achète une ferme et la donne à ferme ne relève pas du régime de celui qui loue un appartement.

Vient le choix du régime, et c’est là que le corpus se trompe. On vous présentera deux options : le barème progressif sur le revenu net après abattement de 40 %, ou un taux libératoire de 20 % sur le brut. La seconde n’est pas ouverte à tout le monde.L’article 64-IV la réserve, dès sa première phrase, aux contribuables « disposant des revenus fonciers soumis à la retenue à la source prévue à l’article 160 bis ci-dessous ». Or cette retenue n’est opérée que par les personnes morales de droit public ou privé et par les personnes physiques dont les revenus professionnels relèvent du régime du résultat net réel ou du résultat net simplifié. L’article 160 bis dispense aussi ces payeurs de la retenue « lorsque le montant des revenus fonciers annuels brut imposable versé à un propriétaire ne dépasse pas quarante mille (40 000) dirhams ».

Ce n’est pas une subtilité de forme, et le piège se referme au guichet de la banque. Le transfert de vos loyers vers la France est subordonné à la production des justificatifs du paiement de vos impôts marocains de l’année précédente ; nous y revenons plus bas. Le bailleur qui n’est pas retenu à la source, qui se croit « libéré par la retenue » et qui ne déclare rien se trouve en défaut déclaratif d’abord, et dans l’impossibilité de rapatrier ses loyers ensuite.

Quand la retenue est due, elle est de 10 % du brut si le revenu foncier brut imposable est inférieur à 120 000 dirhams et de 15 % s’il atteint ou dépasse ce seuil, dans les deux cas sans effet libératoire : elle s’impute sur l’impôt dû et l’excédent est restitué. Une précision de la note circulaire n° 737 mérite d’être connue du bailleur personne physique : « si le propriétaire personne physique ne délivre pas au locataire une facture conformément aux dispositions de l’article 145 du CGI ou tout autre document justifiant qu’il est soumis au régime du RNR ou celui du RNS, la retenue à la source doit être opérée au taux non libératoires de 10% ou 15% ou au taux libératoire de 20% le cas échéant. »

Sur la taxe sur la valeur ajoutée, la ligne de partage est nette. La location nue à usage d’habitationne figure pas parmi les opérations obligatoirement imposables de l’article 89. L’article 89-I-10°-a) y range en revanche « les locations portant sur les locaux : - meublés ou garnis et les locaux qui sont équipés pour un usage professionnel ainsi que les locaux se trouvant dans les complexes commerciaux ». Le taux est de 20 % en droit commun ; il tombe à 10 % avec droit à déduction pour « les opérations d’hébergement et de restauration » et pour « les opérations de location d’immeubles à usage d’hôtels, de motels, de villages de vacances ou d’ensembles immobiliers à destination touristique, équipés totalement ou partiellement ». La base, pour les locaux meublés ou garnis, est « le montant brut des loyers y compris les charges mises par le bailleur sur le compte du locataire ».

Une franchise protège les petits opérateurs : l’article 91-II-3° exonère « les ventes et prestations de services, effectuées par les fabricants et les prestataires, personnes physiques, dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à cinq cent mille (500.000) dirhams », soit environ 46 534 €, avec une clause de sortie asymétrique : « Toutefois, lorsque ces derniers deviennent assujettis, ils ne peuvent remettre en cause leur assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée que lorsqu’ils réalisent un chiffre d’affaires inférieur ou égal audit montant pendant trois (3) années consécutives. » Franchir le seuil une année vous y maintient trois ans en deçà avant de pouvoir en sortir. Et parce qu’il s’agit d’une exonération sans droit à déduction, la franchise interdit de récupérer la taxe supportée sur les travaux et l’ameublement : pour un meublé lourdement rénové, rester sous le seuil n’est pas toujours l’option la moins chère.

Reste une frontière que nous ne trancherons pas : celle qui sépare, pour un meublé loué à la nuitée, les revenus fonciers des revenus professionnels. Nous n’avons identifié dans le Code général des impôts 2026 aucun critère chiffré qui la fixe. La question n’est pas théorique : la requalification en revenus professionnels change le régime d’imposition, les obligations comptables et le traitement de la plus-value de cession. Si votre projet repose sur une exploitation intensive — plusieurs biens, gestion active, prestations para-hôtelières —, faites qualifier l’activité avantd’acheter, par un conseil fiscal établi au Maroc.

Revendre : 20 % sur le profit, et 3 % du prix même si vous perdez de l’argent

L’impôt marocain sur les plus-values immobilières s’appelle la taxe sur les profits immobiliers, la TPI, même si le Code général des impôts la traite comme une catégorie de l’impôt sur le revenu, celle des profits fonciers. Son taux est de 20 %du profit net (article 73-II-F-6°). Ce taux n’est pas le point sensible. Le point sensible est le plancher qui l’accompagne.

Le champ, défini par l’article 61-II, est plus large que la vente d’un immeuble. Relèvent des profits fonciers les profits constatés ou réalisés à l’occasion « de la vente d’immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles ; […] de l’apport en société d’immeubles ou de droits réels immobiliers ; […] de l’échange, considéré comme une double vente […] ; du partage d’immeuble en indivision avec soulte […] ; des cessions à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers et les actions ou parts cités ci-dessus ». Quatre faits générateurs que l’on oublie systématiquement figurent dans cette liste : l’apport en société, l’échange, le partage avec soulte, et la cession à titre gratuit.

Y entrent également les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, définies comme « toute société dont l’actif brut est constitué pour 50 % au moins de sa valeur, déterminée à l’ouverture de l’exercice au cours duquel intervient la cession imposable, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier visées ci-dessus ou par d’autres sociétés à prépondérance immobilière ». Le texte pose une exclusion que l’on cite rarement et qui compte pour une société d’exploitation : « Ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par la société à prépondérance immobilière à sa propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, à l’exercice d’une profession libérale ou au logement de son personnel salarié. »

Le calcul du profit net, à l’article 65, est en revanche nettement plus favorable que son équivalent français, et il faut le dire. Le principe : « Le profit net imposable est égal à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition. » Et la définition des frais de cession déductibles : « Les frais de cession s’entendent des frais d’annonces publicitaires, des frais de courtage et des frais d’établissement d’actes, normalement à la charge du cédant, ainsi que des indemnités d’éviction, dûment justifiés. »

Côté acquisition, deux mécanismes jouent en votre faveur. Le forfait : « Les frais d’acquisition s’entendent des frais et loyaux coûts du contrat, droits de timbre et d’enregistrement, droits payés à la conservation foncière pour l’immatriculation et l’inscription ainsi que les frais de courtage et les frais d’actes afférents à l’acquisition de l’immeuble cédé. Ils sont évalués forfaitairement à 15% du prix d’acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s’élèvent à un montant supérieur. » Et la réévaluation : « Le prix d’acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l’année d’acquisition, calculé par l’administration sur la base de l’indice national du coût de la vie. »

Quinze pour cent de frais forfaitaires ajoutés au prix d’achat, alors que les droits réellement payés tournent autour de 5,5 %, plus une indexation du prix d’achat sur l’inflation, dès la première année et sans plafond de durée : sur une détention longue, ce mécanisme est plus généreux que l’abattement français pour durée de détention. Les dépenses d’investissement dûment justifiées s’ajoutent aussi — « dépenses d’équipement de terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration » —, de même que les intérêts d’emprunt payés par le cédant, y compris la rémunération convenue d’avance ou la marge locative d’un contrat Mourabaha ou Ijara Mountahia Bitamlik, ces deux termes désignant des financements conformes à la finance participative marocaine : le premier est une vente à profit convenu, le second une location assortie d’un transfert de propriété à l’échéance.

Deux garde-fous à connaître dans l’autre sens. En cas de taxation d’office, « la base d’imposition est déterminée sur la base des informations et des données dont dispose l’administration. En l’absence desdites informations et données, la base d’imposition est égale au prix de cession diminué de 20% » — soit un profit réputé de 80 % du prix, ce qui est ruineux. Et surtout, une règle d’assiette dont l’omission coûte cher aux familles : lorsque le bien cédé a été reçu par une donation exonéréesur le fondement de l’article 63-III, le prix d’acquisition retenu n’est pas la valeur de la donation, mais le prix d’acquisition de la dernière cession à titre onéreux. La donation intrafamiliale exonérée ne purge pas la plus-value.Un parent qui donne à son enfant, à 1,50 % de droits d’enregistrement, lui transmet aussi la totalité de la plus-value latente depuis l’achat d’origine.

L’avis préalable : trente jours pour éviter une avance de 5 % et un contrôle

La déclaration de profit foncier se dépose « dans les trente (30) jours qui suivent la date de la cession », le cas échéant avec le versement de l’impôt (article 83-I). Mais le vrai rendez-vous se situe trente jours après le compromis, pas après la vente.

La sanction du non-recours est à l’article 173-I : « Les personnes n’ayant pas souscrit la déclaration sur la base des éléments de l’attestation de liquidation ainsi que les personnes n’ayant pas demandé l’avis préalable de l’administration fiscale, visées à l’article 234 quinquies ci-dessous, sont tenues de verser, à titre provisoire, auprès du receveur de l’administration fiscale la différence entre le montant de l’impôt déclaré et 5% du prix de cession ». Le texte réserve deux catégories : les opérations exonérées de l’article 63 (II et III) et les apports à une société ou à un organisme de placement collectif immobilier, d’une part ; d’autre part « des personnes dont la propriété a fait l’objet d’expropriation pour cause d’utilité publique ou qui résulte d’une voie de fait ou dont la propriété a été transférée en exécution d’une décision judiciaire ayant force de chose jugée, et qui sont soumises à la retenue à la source prévue à l’article 160 quater ci-dessus ».

HYPOTHÈSES
          Prix d’acquisition, 2018 ...................... 1 800 000 MAD (≈ 167 524 €)
          Prix de cession, 2026 ......................... 2 400 000 MAD (≈ 223 366 €)
          Bien locatif : l’exonération de résidence principale ne s’applique pas
          Cours retenu ......... 1 EUR = 10,7447 MAD au 07/08/2026 (Bank Al-Maghrib)

        CALCUL DU PROFIT NET (CGI art. 65)
          Prix de cession ............................... 2 400 000 MAD
          − frais de cession justifiés (courtage, actes) ... 60 000 MAD
          = prix de cession net ......................... 2 340 000 MAD

          Prix d’acquisition ............................ 1 800 000 MAD
          + frais d’acquisition, forfait de 15 % ........... 270 000 MAD
          + dépenses d’investissement justifiées ........... 300 000 MAD
          = prix d’acquisition majoré ................... 2 370 000 MAD
          (à réévaluer, de surcroît, par le coefficient de l’année d’acquisition
           publié par l’administration : le profit s’en trouve encore réduit)

          PROFIT NET .................................. − 30 000 MAD  → perte

        IMPÔT DÛ
          TPI au taux de 20 % sur un profit nul ................. 0 MAD
          Minimum d’imposition, 3 % du PRIX de cession
            (art. 144-II-1°) ................................ 72 000 MAD  ≈ 6 701 €
          IMPÔT EFFECTIVEMENT DÛ ............................ 72 000 MAD

        SI L’AVIS PRÉALABLE N’A PAS ÉTÉ DEMANDÉ DANS LES 30 JOURS DU COMPROMIS
          5 % du prix de cession ........................... 120 000 MAD
          − impôt déclaré ................................... 72 000 MAD
          = versement provisoire supplémentaire (art. 173-I) . 48 000 MAD  ≈ 4 467 €
          TRÉSORERIE IMMOBILISÉE AU JOUR DE LA VENTE ....... 120 000 MAD  ≈ 11 168 €

Le vendeur qui découvre le dispositif de l’avis préalable à la signature de l’acte définitif est hors délai. Ce point de calendrier vous concerne comme acheteur, on l’a dit, et il vous concernera comme vendeur le jour venu : faites-le figurer dans votre agenda le jour où vous signez le compromis, pas le jour où vous signez l’acte.

L’exonération de résidence principale : cinq ans, pas six

Vous lirez à peu près partout, sur les sites d’agences comme dans les guides d’expatriés, que la revente de la résidence principale est exonérée au bout de six ans. Cette durée était peut-être exacte autrefois : elle ne l’est plus. Le Code général des impôts en vigueur écrit cinq (5) ans, et la note de bas de page rattache la valeur actuelle aux lois de finances pour 2013 et pour 2023. Nous reproduisons l’article intégralement, parce que chacune de ses phrases porte une règle.

Quatre conséquences pratiques, dans l’ordre où elles vous concerneront.

Une seule année de location tue l’exonération.La définition s’ouvre par « tant qu’elle n’a pas été louée ou affectée à un usage professionnel ». Le retraité qui loue sa maison de Marrakech deux saisons pour amortir les charges, puis la reprend, se prive du bénéfice de l’article 63-II-B. Cet arbitrage entre quelques mois de loyer et une exonération de plus-value doit être fait à froid, pas au fil de l’eau.

La vacance est tolérée un an, pas davantage.Si vous quittez le logement — pour rentrer en France, pour entrer en établissement — la cession doit intervenir dans l’année qui suit la vacance. Au-delà, le texte ne la couvre plus. C’est un délai court pour vendre un bien depuis l’étranger, et c’est une raison de mettre le bien en vente avant de partir plutôt qu’après.

L’Ijara Mountahia Bitamlik compte double, dans le bon sens.Pour qui a financé par cette voie, la période passée en qualité de locataire entre dans le décompte des cinq ans. C’est une faveur réelle, et elle est rarement signalée.

Le troisième cas de la définition ne vise pas les Français.Le texte réserve expressément la troisième hypothèse au « logement que les marocains résidents à l’étrangerconservent au titre de leur habitation au Maroc ». Un Français qui vit en France et conserve une maison au Maroc n’entre pas dans ce cas ; pour entrer dans les deux premiers, il faudrait que le bien soit son habitation principale, ce qu’il n’est pas s’il vit en France. La lecture littérale conduit donc à lui refuser l’exonération. Nous l’écrivons comme une lecture, pas comme une règle : nous n’avons pas pu consulter la doctrine administrative marocaine sur ce point, le portail de la Direction générale des impôts étant indisponible le 08/08/2026. Si votre schéma repose sur cette exonération, faites-la confirmer par écrit avant l’achat, et non avant la vente.

Trois autres exonérations méritent d’être connues, parce qu’elles couvrent des situations fréquentes. Les petites cessions : est exonéré « le profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas cent quarante mille (140.000) dirhams », soit environ 13 029 € (article 63-II-A). Le logement socialvisé à l’article 92-I-28°, affecté à l’habitation principale, bénéficie d’un délai réduit à quatre ans(article 63-II-D). Enfin, les cessions de droits indivis d’immeubles agricoles situés hors périmètres urbains entre cohéritierssont exonérées, avec cette réserve pour la suite : « En cas de cession ultérieure, le profit taxable est constitué par l’excédent du prix de cession sur le coût d’acquisition par le ou les cohéritiers ayant bénéficié de l’exonération. » (article 63-II-C).

Enfin l’article 63-III exonère les cessions à titre gratuiteffectuées « entre ascendants et descendants, entre époux, frères et sœurs », ainsi que dans le cadre de la kafala— l’institution de droit musulman par laquelle une personne prend en charge un enfant sans créer de lien de filiation — et au profit d’associations reconnues d’utilité publique. Combinée au droit d’enregistrement de 1,50 % sur ces mêmes mutations à titre gratuit, cette exonération fait de la donation un outil de transmission peu coûteux du côté marocain. Deux réserves l’encadrent, et elles sont lourdes : la donation exonérée ne purge pas la plus-value pour l’avenir, comme on l’a vu ; et du côté français, la transmission d’un immeuble marocain relève des droits de mutation à titre gratuit dans les conditions de droit interne, ce que nous abordons plus bas.

Faire ressortir l’argent : la question se décide le jour de l’achat

Nous arrivons au point qui coûte le plus cher, et c’est celui que presque personne ne pose avant de signer. Le Maroc n’est ni dans l’Union européenne ni dans l’Espace économique européen, le dirham n’est pas librement convertible, et la sortie du produit d’une revente obéit à un régime écrit : celui de l’Instruction générale des opérations de change, l’IGOC, dont le chapitre 03 traite l’ensemble. Ce qui suit n’en reprend que le volet immobilier, et il faut commencer par une définition, parce que tout le mécanisme repose sur elle.

Le régime protecteur s’appelle la convertibilité, et l’article 171 de l’IGOC en énonce à la fois la portée et la condition : « Les investissements étrangers au Maroc bénéficient, lorsqu’ils sont financés en devises conformément aux dispositions de l’article 173 de la présente Instruction, d’un régime de convertibilité qui garantit aux investisseurs concernés, l’entière liberté pour le transfert au titre : ➢ des revenus produits par ces investissements ; ➢ du produit de cession ou de liquidation de ces investissements. ➢ du remboursement en principal des avances en compte courant d’associés et des prêts apparentés contractés en devises conformément aux dispositions de la présente Instruction ; ➢ du produit de cession ou de liquidation d’investissements étrangers au Maroc issu de la dévolution successorale. »

Tout tient dans quatre mots : « lorsqu’ils sont financés en devises ». Et cette expression est un terme de l’art, pas une description de virement. L’article 173 énumère sept modes de financementqui ouvrent droit au régime, et plusieurs ne sont pas des entrées de devises : la consolidation de comptes courants d’associés, l’incorporation de réserves et de reports à nouveau, la consolidation de créances commerciales, la consolidation de créances au titre de brevets, l’apport en nature financé en devises ou en dirhams convertibles, le règlement réalisé conformément à l’article 11 de l’Instruction, et « Utilisation des disponibilités des comptes convertibles à terme, par les titulaires originels de ces comptes et les acquéreurs de leurs disponibilités. Les investissements ainsi financés bénéficient du régime de convertibilité, dans un délai de deux (2) années après leur réalisation. » On peut donc être convertible sans avoir jamais viré de devises.Avant de conclure qu’un bien n’est pas convertible, faites vérifier les sept cas.

Que se passe-t-il quand la condition n’est pas remplie ? L’article 174 le dit, et il faut le lire jusqu’au bout, parce que le corpus francophone s’arrête systématiquement avant sa troisième phrase.

Ce « Toutefois » change la nature du problème. Sans justificatifs de financement en devises, il vous reste une voie prévue par le texte lui-même : céder à un acquéreur de nationalité étrangère, ou à un Marocain résidant à l’étranger, et vous faire payer directement à l’étranger. Ce n’est donc pas une impasse. C’est une décote : votre marché de revente se rétrécit à une catégorie d’acquéreurs, et ceux-ci savent qu’ils héritent d’un bien non convertible, ce qu’ils feront payer sur le prix. Retenez aussi la règle dans l’autre sens, pour le jour où vous achetez : si l’on vous propose un règlement à l’étranger, vous héritez du statut du vendeur. Faites vérifier avant que le bien bénéficiait bien du régime.

Lorsque le vendeur est non-résidentet que le bien n’est pas convertible, le produit va sur un compte convertible à terme. L’article 175 réserve ces comptes « au nom de personnes étrangères non-résidentes » et précise que « Toute personne résidente détenant les fonds précités est tenue de les verser, sans délai, dans des "comptes convertibles à terme" à ouvrir, auprès d’une banque, au nom des personnes étrangères concernées. » Le fonctionnement du compte est réglé par l’article 241 : « Les disponibilités des "comptes convertibles à terme" peuvent être transférées en quatre tranches égales de 25% chacune. Le transfert de la première tranche peut intervenir dès l’inscription des fonds au crédit desdits comptes. Le transfert des trois autres tranches ne peut intervenir qu’annuellement à la date anniversaire d’inscription des fonds au compte. Il demeure entendu que les tranches échues peuvent être transférées librement à n’importe quel moment. »

Vingt-cinq pour cent tout de suite, puis un quart à chaque date anniversaire : le dernier quart sort au bout de trois ans. Ce n’est pas une sanction, il n’y a ni amende ni pénalité. C’est un étalement, et il faut en tenir compte quand on planifie un retour ou un remploi.

Lorsque le vendeur réside au Maroc, l’article 174 prévoit que le produit en dirhams lui est « mis à la disposition ». Il n’a pas accès au compte convertible à terme, l’article 241 le lui interdisant expressément : le mécanisme d’étalement en quatre tranches ne lui est donc pas ouvert par cette voie. C’est le scénario le plus dur, et c’est précisément celui du retraité français installé au Maroc qui aurait acheté sans traçabilité de financement en devises. Il lui reste l’article 174, la voie du règlement direct à l’étranger, et le réinvestissement s’il a pu loger des fonds en compte convertible à terme avant de devenir résident. L’ordre des opérations compte : céder avant de devenir résident fiscal marocain, ou organiser la sortie autrement.

Les pièces que la banque exigera dans vingt ans, et le crédit qui fabrique du capital bloqué

Le régime de convertibilité ne se prouve pas par une déclaration : il se prouve par des documents, et la banque les réclamera au moment du transfert, c’est-à-dire au moment de la revente. L’article 177-a de l’IGOC énumère ce qu’elle doit exiger : « Pour les règlements au titre du produit de cession ou de liquidation des investissements étrangers réalisés au Maroc tels que définis par l’article 171 de la présente Instruction, les banques doivent exiger la remise, en sus des pièces justifiant le règlement des impôts et taxes dus au titre des opérations de cession ou de liquidation, les documents suivants : ➢ Les justificatifs des règlements de l’opération d’investissement étranger prévus par l’article 12 de la présente Instruction ; ➢ Les justificatifs de réalisation de l’opération de cession ou de liquidation de l’investissement ci-après : […] - Pour les biens immeubles : copie de l’acte de vente et copie de l’acte d’achat ; »

Lisez cette liste comme une consigne d’archivage. Vous devrez produire, le jour de la revente, les justificatifs du règlement de l’achat et l’acte d’achat. Possiblement vingt ans plus tard. Possiblement auprès d’un établissement différent de celui qui a reçu les fonds. Possiblement après un déménagement, un changement de banque en France, un décès. La perte de ces pièces vaut perte du régime de convertibilité, et aucune reconstitution a posteriori ne remplace un avis de virement d’époque.

Le crédit marocain mérite un développement à lui seul, parce qu’il est presque toujours présenté comme un outil neutre alors qu’il modifie la structure de votre capital. Deux articles le régissent. L’article 202-a plafonne le financement : « Les crédits en dirhams accordés par les banques marocaines aux personnes physiques étrangères non-résidentes et aux Marocains résidant à l’étranger, destinés au financement de l’acquisition et/ou de la construction de biens immeubles au Maroc, peuvent être octroyés dans la limite de 80% du prix du bien immeuble à acquérir ou à construire. Le reliquat doit faire l’objet d’un règlement par le bénéficiaire conformément aux dispositions de l’article 11 de la présente Instruction. […] Les banques sont autorisées à procéder au règlement au profit des personnes physiques non-résidentes du produit net de cession des biens immeubles acquis ou construits sur présentation des documents prévus par l’article 177 de la présente Instruction. » Le passage élidé règle le logement des fonds prêtés, sur lequel nous revenons dans un instant. Retenez la dernière phrase : le recours au crédit marocain ne ferme pas à lui seul la porte du rapatriement, il en déplace la mesure vers l’article 203-a, que nous lisons plus bas. Les fonds prêtés à un étranger non-résident sont logés dans un compte « spécial » en dirhams de l’article 244, dont le texte précise : « Le compte spécial en dirhams ne doit donner lieu à aucune opération de transfert à l’étranger. »

L’article 203-a ajoute une condition d’accès que les non-Marocains découvrent souvent au guichet : « Les banques sont tenues d’exiger préalablement à l’octroi de crédits en dirhams, aux personnes physiques non-résidentes, destinés au financement de l’acquisition et/ou de la construction de résidences au Maroc, la remise d’une attestation sur l’honneur faisant ressortir que le bénéficiaire du prêt n’est propriétaire d’aucune résidence au Maroc. Cette attestation n’est pas requise pour le cas des Marocains résidant à l’étranger ; » Pour un Français non-résident,le crédit immobilier en dirhams suppose donc de n’être propriétaire d’aucune résidence au Maroc. L’annonce d’un relèvement à 80 % « sans limitation du nombre de biens financés », que vous lirez dans la présentation des nouveautés de l’Instruction, vise expressément les Marocains résidant à l’étranger. Ne la généralisez pas.

HYPOTHÈSES COMMUNES
          Villa à Tanger, acquise en 2016 ............... 4 000 000 MAD (≈ 372 276 €)
          Revendue en 2026 .............................. 5 200 000 MAD (≈ 483 960 €)
          Plus-value réalisée ........................... 1 200 000 MAD (≈ 111 683 €)
          Crédit intégralement amorti au jour de la revente
          Impôts et taxes marocains de cession acquittés avant tout transfert
          Cours retenu ........ 1 EUR = 10,7447 MAD au 07/08/2026 (Bank Al-Maghrib)

        FINANCEMENT A — INTÉGRALEMENT PAR VIREMENT DE DEVISES
          Apport en devises viré de France .............. 4 000 000 MAD
          Crédit en dirhams ....................................... néant
          Justificatifs conservés ...... avis de virement, formule bancaire,
                                         acte d’achat, certificat de propriété
          Régime de convertibilité (art. 171) ................... acquis
          MONTANT TRANSFÉRABLE ............... produit net de cession intégral

        FINANCEMENT B — APPORT PARTIEL + CRÉDIT REMBOURSÉ PAR LES LOYERS
          Apport initial en devises ..................... 1 200 000 MAD
          Crédit en dirhams (30 % + 70 %, sous le plafond de 80 %) 2 800 000 MAD
          Remboursements en principal par cession de devises 400 000 MAD
          Remboursements en principal financés par les loyers
            encaissés au Maroc .......................... 2 400 000 MAD

          Assiette rapatriable (art. 203-a) :
            apport initial en devises ................... 1 200 000 MAD
          + remboursements en principal en devises ......... 400 000 MAD
          + plus-value réalisée ......................... 1 200 000 MAD
          = MONTANT TRANSFÉRABLE ........................ 2 800 000 MAD (≈ 260 593 €)

          Part du produit net qui reste en dirhams au Maroc
            (sur un produit net supposé de 5 000 000 MAD) . 2 200 000 MAD (≈ 204 752 €)

Deux dispositifs de sortie complémentaires doivent être connus, et il ne faut pas les confondre avec un rapatriement de capital.

Le premier concerne les loyers, et il est plus souple qu’on ne le croit. L’article 161 autorise les banques à régler les revenus d’investissement au profit des « personnes physiques ou morales étrangères non-résidentes, sans limitation dans le montant et dans le temps, et ce, quel que soit le mode de financement de leurs investissements ». Les revenus locatifs figurent expressément parmi les revenus d’investissement de l’article 160. Un non-résident transfère donc ses loyers sans plafond, même si le bien n’est pas convertible. La souplesse s’arrête au capital : le prix de vente, lui, reste soumis à la condition de financement en devises.

Le second dispositif est la facilité de deux millions de dirhams, souvent présentée comme la solution pour ceux qui n’ont pas de justificatifs. Elle ne l’est pas. Le texte opérant de l’article 161 la réserve aux « personnes physiques étrangères résidentes, détenant un investissement au Maroc pour une période minimale de dix (10) années et ne disposant pas des justificatifs de financement en devises dudit investissement. Le montant à régler doit porter sur les revenus générés par cet investissement au titre du dernier exercice clos, précédant l’année de transfert et ce, dans la limite d’un plafond annuel de deux millions (2.000.000) de dirhams », le règlement s’effectuant « déduction faite des impôts et taxes dus au Maroc ». Elle porte sur les revenus du dernier exercice clos, nets d’impôt marocain. Elle ne permet de rapatrier ni un prix de vente, ni un capital.

Reste le cas du départ définitif, qui est celui du retraité qui rentre en France. L’article 245 organise un compte spécial en dirhams ouvert « au nom des personnes physiques étrangères non-résidentes ayant quitté définitivement le Maroc », destiné à recevoir notamment « Le reliquat des disponibilités en dirhams dégagés après leur départ définitif du Maroc », et il ajoute : « Ces comptes ne doivent donner lieu à aucune opération de transfert à destination de l’étranger ou au crédit d’un compte en devises ou en dirhams convertibles. » Ce n’est pas un compte d’attente : c’est un compte de dépense locale, débitable pour « Toutes dépenses en dirhams au Maroc » et rien d’autre.

Une formule circule, et elle est fausse : « ce qui n’est pas entré en devises ne ressortira pas ». La bonne formulation est plus étroite et plus juste : ce qui n’est pas entré en devises et documenté ne ressortira pas en tant que capital. Les flux de revenus sortent : les loyers d’un non-résident sans limitation de montant ni de durée, quel que soit le financement ; les revenus du travail et les pensions de retraite perçues au Maroc par un étranger, nets d’impôt. C’est le capital, et lui seul, qui dépend de la façon dont vous avez payé.

La France ne disparaît pas : l’IFI, les loyers, la plus-value, la succession

Un immeuble marocain n’est pas un actif hors de portée du fisc français. La convention entre la France et le Maroc du 29 mai 1970, entrée en vigueur le 1^erdécembre 1971 et modifiée par l’avenant du 18 août 1989, règle certaines de ces questions et en laisse d’autres entièrement au droit interne. Commençons par celle qu’elle ne règle pas, parce que c’est la plus coûteuse et qu’elle est absente de presque toute la littérature.

Sur les loyers, en revanche, la convention est claire et favorable. Son article 9 dispose, dans son intégralité : « Les revenus des biens immobiliers, y compris les bénéfices des exploitations agricoles et forestières, ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. » La formule « ne sont imposables que » est exclusive : les loyers d’un bien marocain ne sont imposables qu’au Maroc. La méthode d’élimination figure à l’article 25-1 : « Un Etat contractant ne peut pas comprendre dans les bases des impôts sur le revenu visés à l’article 8 les revenus qui sont exclusivement imposables dans l’autre Etat contractant en vertu de la présente Convention, mais chaque Etat conserve le droit de calculer l’impôt au taux correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après sa législation. » Il s’agit d’une exonération avec maintien du taux effectif, pas d’un crédit d’impôt : les loyers marocains d’un résident de France ne sont pas imposés en France, mais ils relèvent le taux applicable à ses autres revenus.

Sur la plus-value de reventeréalisée par un résident de France, la réponse est moins nette et nous ne la présenterons pas comme acquise. Trois éléments plaident pour l’imposition exclusive au Maroc avec exonération en France sous réserve du taux effectif. La taxe marocaine sur les profits immobiliers est nommément visée par la convention parmi les impôts couverts, à l’article 8-3-b, sous l’intitulé « la taxe sur les profits immobiliers ». La doctrine française rattache les plus-values immobilières à l’article 9, celui dont l’attribution est exclusive : « La référence à la loi fiscale interne confirme, du côté français, le droit de taxer, dans le cadre de la règle d’attribution posée par l’article 9 de la convention, tous revenus et produits provenant de biens immobiliers situés en France (y compris les plus-values immobilières) ou de droits afférents à de tels biens lorsque la législation française en permet l’imposition. » (§ 60). Et la même doctrine lit l’article 24 comme une attribution à l’État de situation : « Les gains provenant de l’aliénation de biens ne sont en règle générale imposables que dans l’État du domicile du cédant, à moins qu’il ne s’agisse de biens immobiliers -auquel cas le droit d’imposer est attribué à l’État de situation des biens- ou de biens mobiliers dépendant de l’actif d’un établissement stable, ou d’une base fixe, auquel cas l’imposition est réservée à l’État où se trouve situé un tel établissement ou une telle base (convention, art. 24). » (§ 290).

Subsiste une difficulté littérale que nous ne masquerons pas : l’article 24-1 de la convention écrit « sont imposables » et non « ne sont imposables que », ce qui n’est pas une attribution exclusive au sens de l’article 25-1 ; et l’article 25-2 n’ouvre de crédit d’impôt que pour les revenus des articles 13, 14 et 16. La position administrative est donc soutenue, mais elle repose sur une lecture, pas sur une rédaction sans ambiguïté. Nous exposons la position du bulletin officiel des finances publiques ; nous ne présentons pas l’exonération française comme acquise sans réserve. Si votre opération dépend de ce point, faites-le trancher par un avocat fiscaliste avant la vente, et non après.

Un point voisin est franchement ouvert et nous ne conseillerons rien à son sujet : le sort, au regard de la convention, des parts de sociétés à prépondérance immobilière. Le même § 60 vise « ou de droits afférents à de tels biens », ce qui est un argument administratif en faveur de la position française ; et l’article 4, alinéa 2, de la convention dispose que « La nature immobilière d’un bien ou d’un droit est définie par la législation de l’Etat sur le territoire duquel est situé le bien considéré ou le bien sur lequel porte le droit envisagé. » Les deux lectures se défendent. Ne construisez pas un schéma de détention sur celle qui vous arrange.

Sur les droits d’enregistrement, la convention est nette : son article 26-2 réserve à l’État de situation les actes ou jugements « portant mutation entre vifs de propriété ou de jouissance de biens immobiliers, de droits réels immobiliers, de fonds de commerce ou de clientèle ou ceux constatant une cession de droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ». Vous ne paierez donc pas deux fois des droits de mutation sur l’achat marocain.

Sur la transmission par décès, en revanche, la convention ne comporte qu’une seule stipulation, et elle est étroite : « Les valeurs mobilières marocaines dépendant de la succession d’une personne de nationalité française domiciliée au Maroc sont exonérées en France des droits de mutation par décès. » (article 26-3). Lisez les trois conditions cumulatives : valeurs mobilières, défunt de nationalité française, domicilié au Maroc. Un immeuble marocain n’est couvert par aucune stipulation conventionnelle en matière de droits de mutation par décès.Il relève entièrement du droit interne français, dans les conditions de domiciliation de l’article 750 ter du Code général des impôts, et sans crédit d’impôt étranger : le Maroc ne prélevant pas de droits de succession, il n’y a rien à imputer. Ce que le Maroc perçoit en pareil cas — un droit d’enregistrement de 1 % sur l’inventaire après décès et 1,50 % sur le partage entre cohéritiers — n’est pas un impôt successoral, et son imputabilité en France n’est pas établie. Une succession franco-marocaine se prépare avec un notaire français et un notaire marocain, pas avec un guide.

Dernier point, et il est de bon sens plus que de technique : partir ne solde rien. La convention porte, dans son titre même, l’établissement de règles d’assistance mutuelle administrative, et son article 29 organise l’assistance au recouvrement : « Les Etats contractants conviennent de se prêter mutuellement assistance et appui en vue de recouvrer les impôts visés par la présente Convention ainsi que les majorations de droits, droits en sus, indemnités de retard, intérêts et frais afférents à ces impôts, à l’exclusion de ceux ayant un caractère pénal, lorsque ces sommes étant définitivement dues en application des lois ou règlements de l’Etat demandeur et en conformité de la présente Convention, toutes les voies de recouvrement interne ont été épuisées. » Une dette fiscale française définitive se recouvre au Maroc.

Deux points français restent hors du champ de ce chapitre et sont traités ailleurs : le régime des prélèvements sociaux sur les revenus et plus-values immobiliers, où la position que nous tenons est de 17,2 %comme position administrative, avec mention de la controverse née de la lecture textuelle du code de la sécurité sociale depuis 2026 ; et la question de savoir si le sursis de paiement de l’exit taxjoue de plein droit pour un départ vers le Maroc, qui dépend de la portée de cet article 29 et que nous ne tranchons pas. Sur ce dernier point, retenez seulement qu’il ne faut jamais confondre le taux d’imposition et le taux de la garantie éventuellement exigée : ce sont deux assiettes distinctes, et le chapitre consacré au risque français les distingue.

En direct, ou via une société ? Sur le seul plan marocain, la réponse est nette

L’idée d’acheter le bien marocain au travers d’une société civile immobilière française revient à chaque dossier, presque toujours pour la même raison : faciliter la transmission et éviter l’indivision. Sur le terrain marocain, cette structure coûte cher, et les trois avantages que le Code général des impôts accorde au détenteur direct disparaissent ensemble.

La nouveauté de 2026 sur ce terrain est double. D’un côté, la loi de finances a ramené de 6 % à 5 % le droit d’enregistrement sur les cessions, à titre onéreux ou gratuit, d’actions ou de parts de sociétés immobilières transparentes et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, pour les actes enregistrés à compter du 1^erjanvier 2026. De l’autre, elle a institué pour les sociétés non-résidentes l’obligation de déclarer et de payer vite. La note circulaire l’expose ainsi : « Afin de simplifier les modalités d’accomplissement de l’obligation déclarative précitée et de permettre aux sociétés non-résidentes de régulariser leur situation fiscale après chaque opération de cession d’immeubles au Maroc (terrains, immeubles bâtis, droits réels immobiliers,…), la LF 2026 a institué l’obligation de souscrire la déclaration des plus-values résultant de ladite cession et le versement de l’IS correspondant dans un délai de trente (30) jours suivant le mois de la cession et ce, selon un modèle simplifié établi par l’administration. » Le même texte précise que « La cession d’immeubles s’entend de toute opération se traduisant par le transfert de propriété desdits immeubles (apport, donation, expropriation, …). » Une donation de l’immeuble lui-même par la société entre donc dans le champ, au même titre qu’une vente. La cession ou la donation des partsde la société, elle, ne transfère pas la propriété de l’immeuble et relève d’un autre régime : droit d’enregistrement de 5 % (art. 133-I-G-4°) et profits fonciers (art. 61-II).

Une formalité nouvelle, apparemment mineure et bloquante à la signature, mérite d’être signalée à quiconque cède des titres d’une société qui n’est pasimmobilière : pour bénéficier de l’exonération de droits d’enregistrement, il faut désormais produire une « attestation, délivrée selon un modèle établi par l’administration, attestant que les actions ou les parts sociales concernées ne se rapportent pas aux sociétés immobilières transparentes ou aux sociétés à prépondérance immobilière », pour les actes enregistrés à compter du 1^erjanvier 2026. Sans cette attestation, pas d’exonération.

Un mot des sociétés immobilières transparentesde l’article 3-3°, qui sont un outil marocain courant : leurs associés sont fiscalement réputés propriétaires des locaux correspondant à leurs parts, la cession des parts relève des profits fonciers, et — c’est une faveur réelle — l’exonération de résidence principale leur est expressément ouverte. Mais la transparence se perd si la société loue elle-même. La note circulaire est explicite : « En revanche, dans le cas où c’est la société à objet immobilier qui procède elle-même, en son nom et pour son compte (et non les associés), de manière directe, à la location de l’unité de logement ou à son affectation à un usage professionnel, elle n’est plus considérée comme transparente sur le plan fiscal et elle devient, par conséquent, passible de l’IS dans les conditions de droit commun et de la retenue à la source au titre des produits de location immobilière. » Un bail signé au nom de la société, et le régime bascule.

Notre position, en une phrase : sur le seul plan marocain, la détention sociétaire est un choix défavorable, et l’avantage successoral recherché du côté français n’est pas acquis puisque le traitement conventionnel des parts de société à prépondérance immobilière n’est pas tranché. Le choix de structure est exactement le genre de décision qui doit être arbitrée, avant l’acquisition, avec un notaire marocain et un conseil fiscal français saisis ensemble. La question à leur poser tient en une ligne : détention en direct, société marocaine ou société française, quel est le coût total de sortie dans chacun des trois cas, à la revente et au décès, en tenant compte du régime des changes ?

Le rendement réel, sans complaisance

Vous verrez circuler des rendements locatifs marocains de 4,8 % à 9 %. Nous n’en reprenons aucun. Les pages consultées le 08/08/2026 — celle de la banque centrale consacrée à l’indice des prix des actifs immobiliers, et la publication elle-même — ne comportent aucune série de rendements locatifs : l’indice porte sur les prix et le nombre de transactions, pas sur les loyers. Les chiffres qui circulent viennent de sites d’agences et de plateformes de gestion, sans méthodologie publiée, sans échantillon décrit et sans date d’observation vérifiable. Nous ne pouvons donc pas vous donner un rendement de marché. Nous pouvons vous donner la grille de calcul complète, avec la source de chaque poste, et vous y placerez vos propres hypothèses.

Et voici ce que presque aucun calcul de rendement n’intègre : les coûts de la sortie.

Trois remarques, et elles ne vont pas dans le sens du vendeur. La première : un aller-retour complet supporte au moins 8,5 % de frottement public— 5,5 % à l’entrée, 3 % au minimum à la sortie — avant honoraires, commissions et impôt réel sur le profit. Sur une détention de cinq ans, cela représente 1,7 point de rendement annuel à absorber avant de commencer à gagner quoi que ce soit.

La deuxième : un rendement affiché en dirhams n’est pas un rendement en euros. Deux couches s’ajoutent, le risque de change et, pour un bien acheté sans financement en devises documenté, la question de la sortie du capital. Un rendement de 7 % sur un capital qui ne peut sortir qu’en quatre tranches sur trois ans n’est pas comparable à 7 % sur un actif liquide, et il ne se compare pas non plus à 7 % sur un actif dont le capital sort librement.

La troisième tient à l’honnêteté du raisonnement d’ensemble : la statistique officielle 2026 ne soutient pas d’hypothèse de plus-value. Si votre calcul a besoin d’une revalorisation du bien pour tenir, il ne tient pas sur les données disponibles. Cela n’interdit pas d’acheter : cela interdit de présenter l’opération comme un placement de rendement quand elle est, en réalité, un achat d’usage assorti d’un espoir.

Huit affirmations qui circulent et qui ne tiennent pas

Chacune de celles qui suivent nous a été rapportée par des clients, et chacune vient d’une source qui avait l’air sérieuse. Elles sont regroupées ici pour que vous puissiez les opposer à votre interlocuteur, référence à l’appui.

La dernière ligne mérite qu’on s’y arrête, parce que la sous-déclaration reste une pratique répandue et qu’on vous la présentera comme un usage. Elle a trois coûts, dont deux différés. Le premier est immédiat : le droit supplémentaire de 2 % sur la partie payée en espèces. Le deuxième arrive à la revente : un prix d’acquisition minoré gonfle mécaniquement votre profit taxable, et vous paierez 20 % de la différence que vous aviez « économisée ». Le troisième est le plus lourd : l’écart entre le prix réel et le prix déclaré est, par construction, une somme sans justificatif de règlement — donc une somme qui ne franchira jamais le guichet de l’article 177.

Quand il ne faut pas acheter, ou pas encore

Un chapitre qui n’énumère que des précautions laisse croire que tout se règle avec de la méthode. Ce n’est pas vrai. Cinq situations appellent une réponse négative, ou différée.

Vous résidez en France et vous êtes proche du seuil d’impôt sur la fortune immobilière.L’absence totale de protection conventionnelle fait de l’achat marocain le pire endroit où loger un immeuble supplémentaire, à valeur égale, si le franchissement du seuil de 1 300 000 € est en jeu. Faites le calcul avant, pas après.

Vous envisagez de revendre à horizon de trois à cinq ans.Entre 5,5 % de droits à l’entrée, un minimum de 3 % du prix à la sortie et une statistique de prix qui recule, l’opération courte n’a pas de marge d’erreur. Le régime marocain est conçu pour la détention longue : le forfait de 15 % de frais et la réévaluation du prix d’acquisition ne produisent leur effet qu’avec le temps.

Vous comptez financer par un crédit marocain remboursé par les loyers.Le montage est séduisant en trésorerie et il construit, échéance après échéance, une part de capital que vous ne pourrez pas rapatrier. Si c’est le seul montage possible, il faut soit renoncer, soit accepter explicitement que cette part restera au Maroc et servira à y dépenser.

Le bien n’est pas titré et le vendeur refuse de le faire titrer.Le refus est une information. Douze mois de procédure et un risque d’opposition, cela se négocie ; un vendeur qui écarte la question sans discuter signale autre chose.

Vous n’êtes pas encore fixé sur votre résidence fiscale.Le basculement de statut au sens des changes est automatique et il ferme l’accès au compte convertible à terme. L’ordre des décisions — acheter puis s’installer, ou s’installer puis acheter — change le régime de sortie de votre capital. Ce n’est pas un détail de calendrier, c’est la décision structurante, et elle relève des chapitres 03 et 04 avant de relever de celui-ci.

Un mot enfin sur ce qui coûte plus cher au Maroc qu’en France, et qui pèse sur le budget d’un ménage propriétaire : la santé privée, à laquelle un expatrié recourt en pratique, et la scolarité internationalepour ceux qui viennent avec des enfants. Ces deux postes sont traités dans les chapitres consacrés à l’installation et à la protection sociale. Ils ne relèvent pas de l’immobilier, mais ils font partie du même arbitrage : un rendement locatif de deux points supérieur ne compense pas une prime d’assurance santé familiale ni des frais de scolarité annuels.

Ce qu’il faut faire, et dans quel ordre

L’ordre compte plus que la liste. Voici celui que nous appliquons sur un dossier marocain.

Avant de chercher un bien, fixez votre situation fiscale à l’horizon de l’achat : resterez-vous résident de France, ou serez-vous résident du Maroc le jour de la signature ? De cette réponse dépendent l’impôt sur la fortune immobilière, le statut de change, l’accès au compte convertible à terme et l’accès au crédit en dirhams. Ouvrez ensuite les comptes utiles, et faites confirmer par écrit à votre banque marocaine la liste des pièces qu’elle exigera au jour d’un futur transfert.

Sur le bien, dans cet ordre : statut foncier — titré ou non, périmètre urbain ou non, statut du sol ; certificat de propriété de moins de quinze jours obtenu par votre conseil, pas fourni par le vendeur ; charges, servitudes et inscriptions figurant au titre ; conformité de la construction et régularité des autorisations d’urbanisme, que ce chapitre n’aborde pas et qui relève d’un architecte local.

Sur l’argent : virez depuis un compte à votre nom, en devises, en une ou plusieurs opérations toutes tracées ; conservez chaque avis de virement et chaque formule bancaire ; exigez que l’acte reprenne les modalités et références de règlement. Si vous empruntez, demandez à votre banque marocaine une confirmation écrite de la façon dont elle documentera l’origine de chaque remboursement en principal.

Sur les frais : un devis écrit du rédacteur de l’acte avant le compromis, poste par poste, à comparer au socle de 5,5 % de droits publics.

Sur le calendrier : la demande d’avis préalable du vendeur dans les trente jours du compromis, mentionnée au compromis ; la prénotation posée juste avant le dépôt ; l’inscription requise dans les trois mois de l’acte ; et, chaque année, l’échéance du 30 avril pour remettre à la banque les justificatifs fiscaux de l’année précédente si vous louez.

Après l’achat : un dossier unique, papier et numérique, dupliqué dans deux lieux, contenant les six pièces du tableau plus haut. Dites à vos héritiers où il se trouve. Vingt ans séparent souvent l’achat de la revente, et c’est un dossier perdu qui transforme un bien convertible en bien qui ne l’est plus.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Onze points restent ouverts au 8 août 2026. Nous les listons avec la question précise à poser et les pièces à réunir, parce qu’un point ouvert traité comme une règle est plus dangereux qu’un point ouvert assumé.

Une remarque de méthode pour finir, et elle vaut au-delà de ce chapitre. Aucune décision de justice, marocaine ou française, n’a été retrouvée et vérifiée sur les points traités ici : nous n’en citons donc aucune, plutôt que d’en citer une approximative. Toutes les données de ce chapitre ont été relevées le 8 août 2026 sur les sources primaires nommées. Le Code général des impôts marocain change chaque année au 1^erjanvier, et l’Instruction générale des opérations de change également : si vous lisez ces lignes plus de six mois après cette date, faites revérifier les taux, les seuils et les délais avant de signer quoi que ce soit.

Un agent vous a annoncé 7 %. Parfois 8, parfois 9 sur un meublé touristique à Marrakech. La question que vous vous posez n’est pas de savoir si ce chiffre est menteur : il ne l’est pas forcément, c’est un rendement brut, et personne ne prétend le contraire. La question est de savoir ce qu’il en reste après l’impôt marocain, les taxes locales, la vacance, la gestion, puis la sortie — et surtout si cet argent peut revenir en France le jour où vous le voudrez.

Ce chapitre répond dans cet ordre. Il commence par ce que le Maroc appelle un revenu foncier et par la seule déduction qu’il accorde. Il montre ensuite pourquoi l’option pour le taux de 20 % dont tout le monde parle vous est, dans neuf cas sur dix, fermée — et pourquoi c’est une bonne nouvelle. Il chiffre la taxe de services communaux, qui manque dans à peu près tous les calculs de rendement qui circulent. Il traite la revente, la taxe sur les profits immobiliers et son plancher de 3 % dû même à perte. Il finit par le point qui décide de tout et qui se joue à l’achat, pas à la vente : la convertibilité.

Deux conventions d’écriture, valables pour tout le chapitre. Les montants marocains sont convertis au cours de 1 EUR = 10,7447 MAD, relevé auprès de Bank Al-Maghrib le 7 août 2026 ; le dirham n’est pas une monnaie librement flottante et bouge peu, mais un chiffrage à trois ans se refait au cours du jour. Et l’état du droit décrit ici est celui du code général des impôts marocain édition 2026, de la note circulaire DGI n° 737 du 27 février 2026 et de l’Instruction générale des opérations de change 2026 de l’Office des changes, en vigueur depuis le 1^er janvier 2026. Tout a été vérifié le 8 août 2026.

Un mot enfin sur ce que ce chapitre ne fera pas. Il ne vous donnera pas de prix au m². Le référentiel des prix de l’immobilier de la Direction générale des impôts est la seule source officielle en la matière et le portail portail.tax.gov.maa renvoyé une erreur 503 à chacune de nos tentatives le 8 août 2026, y compris avec des en-têtes de navigateur complets. Les fourchettes de 6 000 à 29 000 dirhams le mètre carré qui circulent proviennent de portails d’annonces, sans méthode publiée ni date d’observation. Nous n’en reprenons aucune. Vous placerez vos propres hypothèses de prix et de loyer dans les grilles de calcul, qui sont construites pour cela.

Ce que le Maroc appelle un loyer, et ce qu’il taxe

L’article 61-I-Adu code général des impôts marocain range dans les revenus fonciers, lorsqu’ils n’entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels, « Les revenus encaissés et provenant de la location : 1°- des immeubles bâtis et non bâtis et des constructions de toute nature ; 2°- des propriétés agricoles, y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attachés ».

Le mot qui compte est encaissés. Le Maroc taxe la trésorerie, pas la créance. Un loyer impayé n’est pas imposable, un mois de vacance ne l’est pas davantage, et il n’y a pas d’usine à gaz déclarative pour récupérer l’impôt sur un loyer qu’on n’a jamais reçu. Sur ce point précis, le régime marocain est plus simple et plus favorable que le régime réel français. C’est à peu près le seul, alors autant le dire.

Deux autres lignes entrent dans la même catégorie et surprennent les propriétaires français. L’article 61-I-B impose la valeur locativedes immeubles que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition de tiers, sous réserve des exclusions de l’article 62-I. Autrement dit : prêter votre appartement de Tanger à un ami pour la saison peut créer un revenu imposable alors qu’aucun dirham n’a circulé. L’article 62-I énumère quatre catégories de bénéficiaires de la mise à disposition gratuite : les ascendants et descendants, « lorsque ces immeubles sont affectés à l’habitation des intéressés » ; les administrations de l’État et des collectivités locales et les hôpitaux publics ; les œuvres privées d’assistance et de bienfaisance soumises au contrôle de l’État ; les associations reconnues d’utilité publique abritant des institutions charitables à but non lucratif.Le conjoint n’y figure pas : sur le texte, le prêt gratuit au conjoint n’entre pas dans l’exclusion et la valeur locative reste dans le champ de l’article 61-I-B. L’article 61-I-Cvise les indemnités d’éviction versées aux occupants par les propriétaires, et l’article 61-I-D range parmi les revenus fonciers les produits distribués par les organismes de placement collectif immobilier marocains, exclus à ce titre des revenus de capitaux mobiliers.

L’abattement de 40 %, et ce qu’il remplace

L’article 64-I définit l’assiette : « le revenu foncier brut des immeubles donnés en location est constitué par le montant brut total des loyers. Ce montant est augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire ou à l’usufruitier et mises à la charge des locataires, notamment les grosses réparations. Il est diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. »

Puis l’article 64-II : « Le revenu net imposable des immeubles visés à l’article 61 (I-A-1°, B, C et D) ci-dessus est obtenu en appliquant un abattement de 40% sur le montant du revenu foncier brut tel qu’il est défini au I ci-dessus. »

Lisez la parenthèse. L’abattement vise le I-A-1°, le B, le C et le D. Il ne vise pasle I-A-2°, c’est-à-dire les propriétés agricoles données en location, dont la base est fixée par l’article 64-III sans aucun abattement : loyer ou fermage stipulé en argent, ou cours moyen de la culture multiplié par les quantités, ou fraction du revenu agricole forfaitaire de l’article 49. Le cas est rare pour un lecteur français : l’acquisition de terres agricoles hors périmètre urbain par un étranger suppose en pratique une attestation de vocation non agricole (décret n° 2-04-683 du 6 janvier 2005, B.O. n° 5280), et nous n’avons retrouvé, dans les textes consultés le 8 août 2026, aucune disposition posant l’interdiction elle-même. L’erreur circule néanmoins et elle coûte 40 points d’assiette.

Une précision de vocabulaire, parce que le corpus francophone mélange tout. Ni l’abattement de 70 % / 40 % de l’article 60-I, ni la réduction d’impôt de 80 % de l’article 76 ne concernent vos loyers. Le premier vise « les pensions et rentes viagères », la seconde les « pensions de retraite ou d’ayants cause de source étrangère ». Un loyer n’est ni l’un ni l’autre. Le chapitre 2 expose cette chaîne à trois étages en détail ; elle s’arrête à la porte de ce chapitre-ci.

Qui retient à la source, et pourquoi le taux de 20 % ne vous est probablement pas ouvert

Le régime des loyers a changé deux fois en trois ans, en 2023 puis en 2025. La plupart des guides francophones décrivent encore l’état du droit issu de la loi de finances 2019. Voici l’état du code général des impôts 2026, en trois pièces qui ne se comprennent qu’ensemble.

Première pièce : une retenue à la source, mais pas de tous les locataires. L’article 160 bis dispose que « La retenue à la source au titre des revenus fonciers soumis aux taux prévus à l’article 73-II (B-5° et C-4°) ci-dessus, doit être opérée pour le compte du Trésor, par les contribuables visés à l’article 154 bis ci-dessus […] ». L’intitulé de l’article vise la retenue au titre des revenus fonciers versés à des personnes physiques « par des personnes morales de droit public ou privé et par des personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime du résultat net réel ou celui du résultat net simplifié ». Les taux sont de 10 %du brut lorsque le revenu foncier brut imposable est inférieur à 120 000 dirhams (article 73-II-B-5°) et de 15 % lorsqu’il est égal ou supérieur à ce montant (article 73-II-C-4°).

Le même article 160 bis pose une dispense : « Toutefois, les personnes morales de droit public ou privé ainsi que les personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime du résultat net réel ou celui du résultat net simplifié, sont dispensées de l’obligation de la retenue à la source opérée aux taux prévus à l’article 73-II (B-5° et C-4°) ci-dessus, lorsque le montant des revenus fonciers annuels brut imposable versé à un propriétaire ne dépasse pas quarante mille (40 000) dirhams. » Le seuil a été porté de 30 000 à 40 000 dirhams par la loi de finances n° 60-24 pour 2025.

Conséquence immédiate, et généralement omise : lorsque le locataire est un particulier, il n’y a aucune retenue. Le bailleur, résident ou non, déclare et paie lui-même. Un propriétaire français qui loue son appartement à une famille marocaine et qui se croit « libéré par la retenue » est en situation de défaut déclaratif, et nous verrons plus loin que ce défaut lui ferme la porte de sa banque le jour où il voudra transférer ses loyers.

Deuxième pièce : la retenue n’est pas libératoire, et son excédent est remboursé d’office. Les 10 % ou 15 % s’imputent sur l’impôt dû au titre du revenu global. L’article 241 bis-Iprévoit que « Lorsque le montant des retenues effectuées à la source et versées au Trésor par les personnes visées aux articles 156, 157-I, 159-II et 160 bis ci-dessus, excède celui de l’impôt correspondant au revenu global annuel du contribuable, celui-ci bénéficie d’office d’une restitution d’impôt. Cette restitution qui est calculée au vu de la déclaration du revenu global du contribuable visée à l’article 82 ci-dessus, doit intervenir avant la fin de l’année de la déclaration. » Sur un loyer de bureau versé par une société, la retenue de 15 % du brut sur-prélève presque toujours : vous avancez la trésorerie et vous attendez la restitution.

Troisième pièce : l’option pour 20 % libératoire, et sa condition d’accès. C’est ici que le corpus francophone se trompe le plus souvent, en présentant le taux de 20 % comme un choix ouvert à tout propriétaire. L’article 64-IV, créé par la loi de finances 2025, commence ainsi : « Les contribuables disposant des revenus fonciers soumis à la retenue à la source prévue à l’article 160 bis ci-dessous, peuvent opter pour l’imposition desdits revenus selon le taux libératoire prévu à l’article 73-II-F-12° ci-dessous, sur la base du montant brut imposable des revenus fonciers prévu au I ci-dessus. Dans ce cas, une demande doit être souscrite, par procédé électronique, auprès de l’administration fiscale contre récépissé, selon un modèle établi à cet effet. »

Le formalisme de l’option, pour ceux qui y ont accès, est contraignant : demande électronique contre récépissé, copie du récépissé remise au tiers payeur au moins 30 joursavant l’échéance du loyer du mois qui suit le dépôt de la demande, effet à compter du mois suivant la remise. Pour y mettre fin, nouvelle demande électronique et copie remise au débiteur au moins 15 joursavant l’échéance du mois suivant.

Une précision opérationnelle de la note circulaire n° 737 mérite d’être connue du bailleur qui loue à une entreprise : « si le propriétaire personne physique ne délivre pas au locataire une facture conformément aux dispositions de l’article 145 du CGI ou tout autre document justifiant qu’il est soumis au régime du RNR ou celui du RNS, la retenue à la source doit être opérée au taux non libératoires de 10% ou 15% ou au taux libératoire de 20% » selon le cas. En clair : le locataire professionnel retient par défaut, et c’est au bailleur de produire les justificatifs s’il entend en sortir.

Un dernier point, pour éteindre une inquiétude née de la loi de finances 2026. Celle-ci a créé une retenue à la source de 5 % sur les produits de location immobilière, applicable aux produits alloués à compter du 1^er juillet 2026et échelonnée selon le chiffre d’affaires du débiteur — trois paliers, 500, 350 puis 200 millions de dirhams, le seuil descendant à 350 millions au 1^er janvier 2027 puis à 200 millions au 1^er janvier 2028. Elle ne vous concerne pas. La note circulaire n° 737 est explicite : « Par ailleurs, il convient de préciser que ne sont pas concernés par cette nouvelle mesure, les revenus locatifs versés aux personnes physiques (particuliers) considérés en matière d’IR comme des revenus fonciers, tels que définis par l’article 61-I du CGI. Ces revenus fonciers demeurent soumis à la retenue à la source, selon le cas, aux taux non libératoires de 10% ou 15% ou au taux libératoire de 20% ».

Trois bailleurs, trois additions

Le barème est celui de l’article 73-I, inchangé depuis le 1^er janvier 2025. La loi de finances 2026 n’y a pas touché : son article 7-I ne vise que le II de l’article 73, celui des taux spécifiques. Plusieurs sites marocains de paie annoncent encore un taux marginal de 38 % : c’est l’ancien.

Une remarque avant les calculs, parce qu’elle épargne une inquiétude. La contribution sociale de solidaritédes articles 267 à 273, prorogée jusqu’en 2028 par la loi de finances 2026, ne vise, pour les personnes physiques, que les titulaires de revenus professionnels et agricolessoumis au régime du résultat net réel, à partir d’un million de dirhams. Vos loyers n’y sont pas soumis, quel qu’en soit le montant. Il n’existe pas davantage, au Maroc, de prélèvements sociaux assis sur les revenus fonciers : ce que vous voyez au barème est ce que vous payez.

SITUATION
          Appartement à Tanger, loué nu à un particulier
          Loyer mensuel ................................. 8 000 MAD
          Loyer annuel brut encaissé ................... 96 000 MAD  (≈ 8 935 €)
          Aucun autre revenu de source marocaine
          Locataire particulier : aucune retenue à la source (art. 160 bis)

        CALCUL DE L’IMPÔT SUR LE REVENU
          Revenu foncier brut ........................... 96 000 MAD
          − abattement de 40 % (art. 64-II) ............. 38 400 MAD
          = revenu net imposable ........................ 57 600 MAD

          Barème (art. 73-I)
            tranche 0 à 40 000 ........................... 0 MAD
            17 600 × 10 % .............................. 1 760 MAD
          ---------------------------------------------------------
          IMPÔT SUR LE REVENU DÛ ....................... 1 760 MAD   (≈ 164 €)
                                            soit 1,83 % du loyer brut

          Option pour le taux libératoire de 20 % : FERMÉE
            (locataire particulier, donc hors retenue de l’art. 160 bis)
            Si elle était ouverte : 20 % × 96 000 = 19 200 MAD,
            soit onze fois l’impôt réellement dû.

        OBLIGATIONS
          Déclaration du revenu global avant le 1er mars de l’année
            suivante (art. 82-I), paiement spontané dans le même délai
            (art. 173-I). Aucune dispense (art. 86-6° a contrario).

SITUATION
          Local loué à une personne morale de droit marocain
          Loyer annuel brut ............................ 150 000 MAD  (≈ 13 960 €)
          Revenu foncier brut ≥ 120 000 MAD → retenue de 15 %
          Aucun autre revenu marocain

        CE QUE LE LOCATAIRE PRÉLÈVE
          Retenue à la source, 15 % du brut (art. 73-II-C-4°) .. 22 500 MAD
          Vous encaissez ..................................... 127 500 MAD

        CE QUE VOUS DEVEZ RÉELLEMENT
          Revenu net imposable : 60 % × 150 000 ............... 90 000 MAD
          Barème
            tranche 0 à 40 000 ................................. 0 MAD
            20 000 × 10 % .................................... 2 000 MAD
            20 000 × 20 % .................................... 4 000 MAD
            10 000 × 30 % .................................... 3 000 MAD
          ------------------------------------------------------------------
          IMPÔT DÛ ........................................... 9 000 MAD

          Retenue déjà opérée ............................... 22 500 MAD
          RESTITUTION D’OFFICE (art. 241 bis-I) ............. 13 500 MAD
            calculée au vu de la déclaration de l’art. 82,
            à intervenir avant la fin de l’année de la déclaration

        ET SI VOUS OPTIEZ POUR LE TAUX LIBÉRATOIRE DE 20 % ?
          20 % × 150 000 = 30 000 MAD, définitivement acquis au Trésor.
          Vous paieriez 21 000 MAD de plus que ce que vous devez.

Le troisième cas est celui où la question de l’option devient sérieuse, et il montre à quel niveau elle se pose vraiment. Sur une villa louée 400 000 dirhams par an à une société, le revenu net imposable ressort à 240 000 dirhams et l’impôt au barème à 61 400 dirhams : 2 000 + 4 000 + 6 000, puis 80 000 × 34 % = 27 200, puis 60 000 × 37 % = 22 200. La retenue de 15 % aura prélevé 60 000 dirhams : il reste 1 400 dirhams à verser, et cette fois le prélèvement à la source tombe presque juste. L’option libératoire coûterait 80 000 dirhams, soit 18 600 de plus. Elle reste défavorable.

La taxe que presque aucun calcul de rendement n’intègre

Passons à la fiscalité locale, et corrigeons au passage une confusion qui se retrouve dans la plupart des grilles de rendement qui circulent, y compris professionnelles. Elles alignent « taxe d’habitation + taxe de services communaux » dans les charges d’un bien loué. Sur le texte, ce n’est pas ce qui se passe.

La taxe d’habitationde la loi n° 47-06 frappe, selon son article 19, les immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie par leurs propriétairesà titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis bénévolement à la dispositionde leurs conjoints, ascendants ou descendants. Un logement donné en location à un tiers moyennant loyer n’entre dans aucune de ces deux situations. Il est donc, sur le texte, hors du champ de la taxe d’habitation.

L’article 35 le confirme par la bande, en réglant l’assiette de la taxe de services communaux selon deux cas : pour les immeubles soumisà la taxe d’habitation ou à la taxe professionnelle, la base est la valeur locative servant au calcul de ces taxes ; pour les immeubles non soumisà la taxe d’habitation, la base est le montant global des loyerslorsqu’ils sont donnés en location, ou leur valeur locative lorsqu’ils sont mis gratuitement à disposition de tiers. Le législateur a donc bien prévu le cas du bien loué, et il l’a placé hors taxe d’habitation, dans la taxe de services communaux assise sur les loyers.

Une précision de sourçage. L’article 19 de la loi 47-06 n’a pas été modifié par la loi n° 07-20 : l’article premier de cette loi, publié au Bulletin officiel n° 7014 du 19 août 2021, énumère limitativement les articles qu’elle modifie et l’article 19 n’y figure pas, non plus que dans ses articles 2 à 4 qui abrogent, remplacent ou complètent. Sa rédaction de 2007, reproduite ci-dessus, est donc celle en vigueur, au même titre que celle de l’article 35. Vérifiez-la sur votre propre avis d’imposition : si vous recevez un avis de taxe d’habitation sur un bien effectivement loué, il y a une divergence entre le texte et la pratique de votre commune, et c’est un point à faire trancher localement.

Ce qui suit vaut pour le bien que vous n’avez pasloué, et qui coûte alors davantage. Une résidence secondaire occupée par son propriétaire est taxée à la taxe d’habitation sur 100 %de sa valeur locative, sans l’abattement de 75 % de l’article 24 réservé à l’habitation principale. La valeur locative est déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement, « d’après la moyenne des loyers pratiqués pour les habitations similaires situées dans le même quartier » (art. 23), et elle est « révisée tous les cinq (5) ans par une augmentation de 2% ». Le barème de l’article 27 est progressif : exonéré jusqu’à 5 000 dirhams, 10 % de 5 001 à 20 000, 20 % de 20 001 à 40 000, 30 % au-delà. La taxe de services communaux s’ajoute sur la même valeur locative. La taxe inférieure à 200 dirhams n’est pas émise (art. 28, dans la version consolidée à jour de la loi 07-20). Et les immeubles situés dans l’ex-province de Tanger bénéficient d’une réduction de moitié du montant de la taxe d’habitation (art. 22-I-B) — étant précisé que cette réduction ne se cumule pas avec l’abattement de 75 % de l’habitation principale, l’article 24 disposant que « cet abattement n’est cumulable avec aucune autre réduction de cette taxe ».

Deux obligations déclaratives locales, à connaître parce qu’elles se ratent depuis la France. Les déclarations d’achèvement de constructions nouvelles et de changement de propriété ou d’affectation se souscrivent au plus tard le 31 janvierde l’année suivant celle de l’achèvement ou du changement (art. 30 et 31). Le passage de l’occupation personnelle à la location est un changement d’affectation : c’est cette déclaration qui fait sortir le bien du champ de la taxe d’habitation et bascule l’assiette de la taxe de services communaux sur les loyers. La déclaration de vacance, elle, se souscrit au cours du mois de janvier de l’année suivant celle de la vacance et vaut demande de décharge. Un propriétaire qui laisse son appartement vide toute une année et ne déclare rien paie la taxe pour rien.

Deux points restent ouverts et nous ne les tranchons pas. Le premier : l’assiette de la taxe de services communaux pour une habitation principale, avant ou après l’abattement de 75 %. La lettre de l’article 35-a) — la valeur locative « servant de base » au calcul de la taxe d’habitation — penche pour « après », et un argument supplémentaire va dans le même sens : le texte prend soin de viser les immeubles « y compris ceux qui bénéficient de l’exonération permanente ou temporaire », donc de traiter le cas où la taxe d’habitation n’est pas due, sans réserver celui où sa base est seulement réduite. C’est un argument, pas une preuve. Le second : l’application aux non-résidents et aux Marocains résidant à l’étranger de l’abattement de 75 % et de ses quatre extensions. Le texte de l’article 24 est vérifié ; la doctrine administrative sur son application à ces publics ne l’est pas.

Déclarer : une date, et ce qu’il en coûte de la manquer

L’article 82-Ifixe le dépôt de la déclaration du revenu global « avant le 1er mars de chaque année, pour les titulaires de revenus autres que les revenus professionnels ». Un bailleur particulier est dans cette catégorie. Le paiement est spontané, dans le même délai : l’article 173-I vise « l’impôt dû par les contribuables qui souscrivent les déclarations prévues aux articles 82, 82 quater-II, 85 et 150 ci-dessus, dans les mêmes délais prévus respectivement pour les déclarations précitées ». Personne ne vous enverra d’avis : vous calculez, vous déclarez, vous payez.

Le 1^er mars surprend les Français, habitués à déclarer en mai ou juin. Notez-le une fois pour toutes : le Maroc déclare deux à trois mois avant la France, et le délai n’est pas glissant. Sur la voie électronique, l’article 155-I ne rend le procédé obligatoire que pour les entreprises et les professions libérales ; les autres contribuables « peuvent souscrire » par cette voie. En pratique, la télédéclaration par le portail de la Direction générale des impôts est la voie normale, et le Guide fiscal des MREdu ministère chargé des Marocains résidant à l’étranger instruit d’ailleurs de déclarer et de payer par procédé électronique avant le premier mars. Ne comptez pas sur la dispense théorique.

Ces majorations ne sont pas le vrai coût du défaut déclaratif. Le vrai coût est bancaire, et il arrive plus tard.

Faire sortir les loyers du Maroc : quatre pièces et une échéance

C’est ici que le Maroc cesse d’être un pays comme un autre. Le dirham n’est pas librement convertible et l’Office des changes décide de ce qui sort. La bonne nouvelle d’abord : sous l’Instruction générale des opérations de change entrée en vigueur le 1^er janvier 2026, les loyers sortent largement. Son article 160 range expressément « les revenus locatifs » parmi les revenus des investissements étrangers réalisés au Maroc, et l’article 161 autorise les banques à les régler « au profit de : personnes physiques ou morales étrangères non-résidentes, sans limitation dans le montant et dans le temps, et ce, quel que soit le mode de financement de leurs investissements ».

Relisez la fin : quel que soit le mode de financement. Pour les loyers, l’exigence de financement en devises qui commande tout le reste du régime — et notamment la sortie du prix de vente, traitée plus loin — ne s’applique pas. C’est une règle favorable, et il faut la dire aussi nettement que les mauvaises nouvelles. Elle n’est pas une nouveauté de 2026 : l’Instruction de 2024 habilitait déjà les banques à régler les revenus d’investissements étrangers « sans limitation dans le montant et dans le temps » au profit des personnes physiques ou morales étrangères non-résidentes, « quel que soit le mode de financement de leurs investissements ». Ce que l’Instruction 2026 a changé pour les loyers, c’est la liste documentaire : elle y ajoute, pour les Marocains résidant à l’étranger et les étrangers résidents, la justification du financement en devises ou, à défaut, dix ans de détention.

La mauvaise nouvelle est dans l’article suivant. L’article 162, rubrique « Pour les revenus locatifs », subordonne le règlement bancaire à la remise de quatre pièces, verbatim :

Une asymétrie que personne ne signale, et qui vise directement le retraité français installé au Maroc. L’article 161 réserve la formule « sans limitation dans le montant et dans le temps, quel que soit le mode de financement » aux personnes physiques étrangères non-résidentes. Pour les personnes physiques étrangères résidentes, deux régimes seulement : soit l’investissement a été financé en devises et documenté, et le transfert est libre au titre du premier alinéa ; soit il ne l’a pas été, et il faut une détention d’au moins dix ans pour accéder à la facilité, plafonnée à 2 000 000 de dirhamspar année civile et portant sur les seuls revenus du dernier exercice clos. En clair : en vous installant au Maroc, vous ne gagnez pas de droits en matière de transfert de vos loyers, vous en perdez.

Gérer à distance : ce que ça coûte, et ce qu’aucune source ne chiffre

Disons-le d’emblée : nous n’avons pas de chiffre sourcé à vous donner sur le coût de la gestion locative au Maroc. Les taux de 6 % à 12 % des loyers qui circulent, les forfaits mensuels annoncés par les conciergeries de Marrakech, les grilles des plateformes de location saisonnière : rien de tout cela ne repose sur une source officielle, et nous n’en reprenons aucun. Ce que nous pouvons faire, en revanche, c’est vous dire précisément ce que le mandat doit couvrir— parce que les tâches, elles, sont imposées par des textes que nous avons lus, et qu’un mandat qui ne les couvre pas vous laissera les faire depuis la France, ou pas du tout.

Trois clauses à négocier, dans cet ordre. La première : qui encaisse. Un gestionnaire qui encaisse les loyers sur son propre compte et vous reverse un net crée une rupture de traçabilité qui vous coûtera au moment du transfert bancaire, où l’on vous demandera un bail faisant « ressortir le montant des loyers ». Exigez que les loyers soient versés sur votre compte, et payez les honoraires par débit séparé. La deuxième : qui déclare. La déclaration du revenu global est personnelle ; le mandataire peut la préparer et la souscrire, encore faut-il que le mandat le prévoie et qu’il dispose des identifiants. La troisième : qui garde les pièces. Certificat de propriété, bail légalisé, quittances fiscales, avis de taxe de services communaux, et — pour plus tard — les avis de virement en devises de l’acquisition et l’acte d’achat. Ces deux derniers documents commandent la sortie du prix de vente. Une copie doit être hors du Maroc, chez vous, pas seulement chez le gestionnaire.

Le coût réel de la gestion ne se limite pas aux honoraires. Il comprend ce que vous ferez vous-même : un ou deux déplacements par an, une visite à la banque qui ne se règle pas par courriel, une visite au service d’assiette communal quand l’avis de taxe est adressé à l’ancien propriétaire. Il comprend surtout la vacance, et là non plus nous n’avons pas de statistique : aucun taux de vacance locative par ville n’a été retrouvé sur les publications de Bank Al-Maghrib ni de l’Agence nationale de la conservation foncière consultées le 8 août 2026. Prenez une hypothèse, écrivez-la, et refaites le calcul avec le double.

La location touristique : ce qui est établi, et ce que nous refusons d’écrire

C’est le projet le plus fréquent : un riad dans la médina de Marrakech, un appartement à Essaouira, une villa à Agadir, loués à la nuitée. C’est aussi le sujet sur lequel notre documentation est la plus incomplète, et nous préférons vous dire où sont les trous plutôt que de les combler avec ce qui circule.

Commençons par ce qui est solide. La TVA.La location nue à usage d’habitation n’est pas visée par l’article 89 comme opération obligatoirement imposable. La location meublée l’est : l’article 89-I-10°-a) vise « les locations portant sur les locaux : - meublés ou garnis et les locaux qui sont équipés pour un usage professionnel ainsi que les locaux se trouvant dans les complexes commerciaux ». La base est fixée par l’article 98-9° : « pour les locations portant sur des locaux meublés ou garnis […] par le montant brut des loyers y compris les charges mises par le bailleur sur le compte du locataire ».

Le taux est de 20 % de droit commun (art. 99-A). Le taux réduit de 10 % avec droit à déductionde l’article 99-B-1° vise « les opérations d’hébergement et de restauration » et « les opérations de location d’immeubles à usage d’hôtels, de motels, de villages de vacances ou d’ensembles immobiliers à destination touristique, équipés totalement ou partiellement ». Depuis le 1^er janvier 2026, il n’existe plus que deux taux au Maroc, 20 % et 10 % : les taux de 7 % et 14 % ont disparu au terme de la trajectoire de convergence. Savoir si votre opération relève de l’hébergement à 10 % ou de la location meublée à 20 % n’est pas une nuance de vocabulaire : c’est dix points de chiffre d’affaires.

Passons à ce que nous ne publierons pas. La taxe de séjour.Elle existe : les articles 70 à 74 de la loi n° 47-06 l’instituent, elle est due par personne et par nuitée, ses tarifs sont des fourchettes arrêtées localement, et l’exploitant doit déposer avant le premier avril de chaque année une déclaration auprès du service d’assiette communal indiquant le nombre de clients et de nuitées de l’année écoulée. Voilà pour ce que nous tenons.

Ce que nous ne tenons pas, ce sont les montants. Le fichier de la loi 47-06 accessible le 8 août 2026 à l’adresse rabat.eregulations.orgest le texte d’origine promulgué en 2007, et ses articles 70, 71 et 73 contredisent mot pour mot les fourchettes qui circulent dans le corpus francophone — y compris une ligne « riads et maisons loués aux touristes » qui n’y figure tout simplement pas. La version citée partout est postérieure à 2015, mais elle n’est reproductible depuis aucune des sources que nous avons pu ouvrir : le second serveur officiel, celui du ministère, a renvoyé un refus d’accès. Nous ne publions donc aucun tarif de taxe de séjour.Demandez-le au service d’assiette de votre commune, par écrit, et gardez la réponse : c’est de toute façon la seule qui vous soit opposable, puisque le montant est arrêté localement à l’intérieur de la fourchette légale.

Même réponse, plus gênante, sur les obligations administratives. Les hébergements touristiques relèvent de la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique, promulguée par le dahir n° 1-15-108 du 4 août 2015, complétée par un décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023 intervenu sur le classement. Nous n’avons ouvert ni l’un ni l’autre.Les listes d’obligations qui circulent — classement, autorisation d’exploitation, déclaration des voyageurs, registre de police, affichage des prix — sont peut-être exactes ; nous ne les avons pas vérifiées et nous ne les reproduirons pas. Un guide qui vous énumère ces formalités sans citer l’article qui les impose vous expose à ouvrir sans autorisation, ce qui, dans une médina classée, se règle par une fermeture administrative.

Si la qualification professionnelle est retenue, deux régimes coexistent : le résultat net réel ou simplifié au barème, et la contribution professionnelle unique, qui impose au taux de 10 % un chiffre d’affaires affecté d’un coefficient fixé par catégorie de professions, majoré d’un droit complémentaire allant de 1 200 à 14 400 dirhams par an selon la tranche de droits (art. 40-I et 73-II-B-6°). Nous avons lu le tableau des coefficients de l’article 40-I : aucune de ses lignes ne nomme l’hébergement touristique. Deux lignes résiduelles peuvent le recevoir, « autres activités de location et de gestion » à 25 % et « autres prestations » à 20 % ; laquelle s’applique, et si l’activité est éligible au régime, reste à faire trancher. Signalons seulement, parce que c’est favorable et peu connu, que les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu sont exonérés de cotisation minimale pendant « les trois (3) premiers exercices comptables suivant la date du début de leur activité professionnelle » (art. 144-I-C-2°).

L’empilement réel d’un meublé loué à la nuitée, dans l’état de nos vérifications : l’impôt sur le revenu, foncier ou professionnel selon une frontière non tranchée ; la TVA à 20 % ou 10 % au-delà de 500 000 dirhams de chiffre d’affaires ; la taxe de séjour par personne et par nuitée, à faire chiffrer par la commune ; la taxe de services communaux annuelle ; et les obligations de la loi 80-14, non établies ici. Quiconque vous présente ce montage comme « simple » n’a pas fait la liste.

Revendre : la taxe sur les profits immobiliers, et son plancher

La taxe sur les profits immobiliers n’est pas une taxe distincte : c’est l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, à un taux spécifique et libératoire de 20 %du profit net (art. 73-II-F-6°). Elle porte un sigle, TPI, que tout le monde emploie au Maroc, y compris les notaires : nous l’emploierons aussi.

Le champ, d’abord, parce qu’il est plus large que la vente. L’article 61-II vise les profits constatés ou réalisés à l’occasion de la vente d’immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers, mais aussi de l’apport en société, de l’échange — considéré comme une double vente —, du partage d’immeuble en indivision avec soulte, l’impôt ne frappant alors que le profit réalisé sur la cession partielle donnant lieu à la soulte, de l’expropriationpour cause d’utilité publique, de tout transfert de propriété en exécution d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée, et des cessions à titre gratuit. Depuis la loi de finances 2025, il vise aussi le transfert d’un immeuble du patrimoine privé d’une personne physique à l’actif de son entreprise soumise au résultat net réel ou simplifié, lorsque ce transfert est effectué à une valeur supérieure au prix d’acquisition d’origine.

Deux extensions comptent particulièrement pour un lecteur français. La cession de parts de sociétés à objet immobilier réputées fiscalement transparentesau sens de l’article 3-3° relève des profits fonciers. Celle de titres de sociétés à prépondérance immobilièrenon cotées aussi : l’article 61-II les définit comme « toute société dont l’actif brut est constitué pour 50 % au moins de sa valeur, déterminée à l’ouverture de l’exercice au cours duquel intervient la cession imposable, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier visées ci-dessus ou par d’autres sociétés à prépondérance immobilière. Ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par la société à prépondérance immobilière à sa propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, à l’exercice d’une profession libérale ou au logement de son personnel salarié », et l’article 66-II-A les exclut symétriquement des profits de capitaux mobiliers. Si vous détenez votre bien marocain via une société, la vente des titres ne relève donc pas du régime des valeurs mobilières mais du régime foncier : 20 % libératoires, minimum de 3 % du prix de cession, réévaluation du prix de souscription. C’est structurant et c’est presque toujours omis.

À l’inverse, l’article 62-III place hors champ l’annulation judiciaire de la cession, la résiliation amiable intervenue dans les vingt-quatre heures, le retrait de réméré exercé dans les trois ans, et le transfert opéré au prix d’acquisition d’origine.

Le calcul du profit net est réglé par l’article 65, et il est plus favorable que le régime français. Principe, verbatim : « Le profit net imposable est égal à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition. »

Deux règles d’assiette particulières. En cas de succession, le prix d’acquisition retenu est la valeur vénale au jour du décès inscrite sur l’inventaire dressé par les héritiers, ou à défaut celle déclarée par le contribuable, sans tenir compte des actes de partage postérieurs : la transmission par décès purge la plus-value latente. En cas de donation exonéréeau titre de l’article 63-III — entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs —, c’est l’inverse. Le dernier alinéa de l’article 65 retient comme prix d’acquisition celui de la dernière cession à titre onéreux, ou la valeur vénale lors de la dernière mutation par héritage si elle est postérieure, ou le prix de revient en cas de livraison à soi-même.

Vient ensuite ce qui rend une revente rapide structurellement perdante. L’article 144-II-1°, verbatim : « Les contribuables qui réalisent les opérations imposables visées à l’article 61-II ci-dessus sont tenus d’acquitter un minimum d’imposition, même en l’absence de profit, qui ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession. » Une vente à perte reste taxée. Additionné aux 5,52 % de droits publics acquittés à l’entrée — 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière, droit fixe et timbres, hors honoraires —, un aller-retour part avec au moins 8,5 % de frottement public à absorber avant toute commission.

HYPOTHÈSES
          Acquisition, 2014 ............................ 1 200 000 MAD
          Travaux de rénovation justifiés, 2019 .......... 150 000 MAD
          Cession, 2026 ................................ 1 900 000 MAD  (≈ 176 837 €)
          Frais de courtage à la vente, justifiés ......... 38 000 MAD
          Bien loué : aucune exonération de résidence principale
          Cours retenu : 1 EUR = 10,7447 MAD au 07/08/2026

        CALCUL SANS RÉÉVALUATION (pour isoler l’effet du coefficient)
          Prix de cession .............................. 1 900 000 MAD
          − frais de cession justifiés .................... 38 000 MAD
          = prix de cession net ........................ 1 862 000 MAD

          Prix d’acquisition ........................... 1 200 000 MAD
          + frais d’acquisition, forfait de 15 % .......... 180 000 MAD
          + dépenses d’investissement justifiées .......... 150 000 MAD
          = prix d’acquisition majoré .................. 1 530 000 MAD

          PROFIT NET ..................................... 332 000 MAD
          TPI à 20 % ...................................... 66 400 MAD
          Minimum de 3 % du prix de cession ............... 57 000 MAD
          IMPÔT DÛ (le plus élevé des deux) ............... 66 400 MAD

        MÊME OPÉRATION AVEC RÉÉVALUATION
          Coefficient de l’année 2014 : NON CONNU DE NOUS.
          Le coefficient est fixé par arrêté annuel que nous n’avons pas ouvert.
          À titre d’illustration seulement, avec un coefficient de 1,15 :
            prix d’acquisition majoré réévalué ......... 1 759 500 MAD
            profit net ................................... 102 500 MAD
            TPI à 20 % .................................... 20 500 MAD
            Minimum de 3 % du prix de cession ............. 57 000 MAD
            IMPÔT DÛ ...................................... 57 000 MAD

        CE QUE CELA MONTRE
          La réévaluation efface 229 500 MAD de profit taxable,
          mais elle bute sur le plancher : l’économie réelle n’est pas
          de 45 900 MAD, elle est de 9 400 MAD.
          Le plancher de 3 % neutralise l’avantage dès que le profit
          net descend sous 15 % du prix de cession.

Reste le piège de trésorerie, et c’est le point que les vendeurs découvrent chez le notaire. L’article 234 quinquies, issu de la loi de finances 2023, ouvre au cédant la faculté de demander à l’administration un avis préalablesur les éléments de détermination du profit net imposable et le montant de l’impôt, ou sur le droit à exonération. La demande se souscrit par voie électronique « dans les trente (30) jours suivant la date du compromis de vente » ; la réponse, qui vaut attestation de liquidation, est communiquée « dans un délai de soixante (60) jours suivant la date de la réception de la demande » et « demeure valable pour une période de six (6) mois ». Et le texte ajoute : « Après cession, si le contribuable souscrit sa déclaration et procède, le cas échéant, au paiement de l’impôt sur la base des éléments de l’attestation de liquidation précitée […] il sera dispensé du contrôle fiscal en matière d’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. »

Les exonérations de l’article 63, pour finir sur ce point. Sont exonérés le profit réalisé par toute personne effectuant dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 140 000 dirhams(II-A) ; la cession de l’habitation principale occupée depuis au moins cinq ans(II-B) ; le logement social affecté à l’habitation principale depuis au moins quatre ans (II-D) ; les cessions de droits indivis d’immeubles agricoles hors périmètres urbains entre cohéritiers (II-C) ; et les cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, dans le cadre de la kafala et au profit d’associations reconnues d’utilité publique (III).

Attention à la lecture du seuil de quatre millions. L’article 63-II-B s’ouvre par « Sans préjudice de l’application des dispositions de l’article 144-II-2° ci-dessous », lequel impose un minimum de 3 % « au titre de la fraction du prix de cession supérieure » à 4 000 000 dirhams. Ce n’est pas un plafond d’exonération : une villa vendue 6 000 000 dirhams par un propriétaire qui l’occupait depuis plus de cinq ans reste exonérée, et acquitte seulement 3 % × 2 000 000 = 60 000 dirhams.

Trois précisions sur cette exonération, qui est le point le mieux établi de tout le dossier immobilier marocain — son libellé a été vérifié mot pour mot par deux relectures indépendantes. Elle bénéficie aussi « aux membres des sociétés à objet immobilier réputées fiscalement transparentes ». Elle s’étend à l’acquéreur en Ijara Mountahia Bitamlik— le contrat de financement participatif de location assortie d’un engagement de transfert de propriété au terme —, et la période d’occupation comme locataire comptedans le décompte des cinq ans. Une période maximum d’un an à compter de la vacance est accordée pour réaliser la cession. Et l’exonération ne peut jouer « plus d’une seule fois pendant les cinq (5) années précitées ».

Louer via une société : pourquoi c’est presque toujours plus cher

Beaucoup de lecteurs arrivent avec l’idée d’acheter le bien marocain par une société civile immobilière française, par réflexe patrimonial. Sur le seul plan marocain, c’est un choix défavorable, et l’écart n’est pas marginal.

Le dernier point mérite d’être relu deux fois, parce qu’il se déclenche sans acte ni décision. La note circulaire n° 737 énonce : « dans le cas où c’est la société à objet immobilier qui procède elle-même, en son nom et pour son compte (et non les associés), de manière directe, à la location de l’unité de logement ou à son affectation à un usage professionnel, elle n’est plus considérée comme transparente sur le plan fiscal et elle devient, par conséquent, passible de l’IS dans les conditions de droit commun et de la retenue à la source au titre des produits de location immobilière. » Une société transparente qui signe le bail en son nom perd sa transparence — et avec elle l’exonération de résidence principale de ses associés et le régime des profits fonciers à la revente. La signature du bail, un acte de gestion courante, emporte donc une conséquence fiscale structurelle.

Signalons enfin une formalité nouvelle qui intéresse ceux qui envisagent de céder les titres plutôt que l’immeuble. Pour bénéficier de l’exonération de droits d’enregistrement sur les cessions de titres de sociétés autres que celles des articles 3-3° et 61-II, la loi de finances 2026 impose la production d’une « attestation, délivrée selon un modèle établi par l’administration, attestant que les actions ou les parts sociales concernées ne se rapportent pas aux sociétés immobilières transparentes ou aux sociétés à prépondérance immobilière » (art. 129-IV-25°), pour les actes enregistrés à compter du 1^er janvier 2026.

Le rendement réel, poste par poste

Nous y voilà. Deux avertissements de méthode avant le calcul, parce qu’ils commandent la valeur de ce qui suit.

Le premier : aucune statistique publique de rendement locatif n’a été retrouvée sur les sources consultées le 8 août 2026. La page de Bank Al-Maghrib consacrée à l’indice des prix des actifs immobiliers et la publication n° 66 de cet indice, cosignée avec l’Agence nationale de la conservation foncière, portent sur les prix et sur le nombre de transactions ; elles ne comportent pas de données de loyers. Les rendements de 4,8 % à 9 % qui circulent proviennent de sites d’agences, de plateformes de gestion locative et de cabinets de conseil, sans méthodologie publiée, sans échantillon décrit et sans date d’observation vérifiable. Nous n’en reprenons aucun.

Le second : le marché ne monte pas. Au premier trimestre 2026, l’indice des prix des actifs immobiliers recule dans les cinq grandes villes. En glissement annuelnational — la variation qu’il faut regarder —, il perd 0,4 % en global, 0,6 % sur le résidentiel, et le nombre de transactions recule de 9,3 %. Nous ne citons pas le chiffre de −40,2 % de transactions qui circule : c’est une variation trimestrielle, et la publication précise elle-même que ses indices « sont calculés sur la base des données arrêtées 35 jours après la fin du trimestre considéré, ce qui implique une mise à jour des données historiques, qui peut être importante, du fait du décalage entre les transactions et leurs immatriculations ». Le dernier trimestre publié est mécaniquement sous-renseigné. Un rendement de 7 % adossé à une hypothèse de plus-value n’est pas soutenu par la statistique officielle en 2026.

L’OPÉRATION TELLE QU’ELLE VOUS EST PRÉSENTÉE
          Prix de l’appartement ........................ 2 000 000 MAD (≈ 186 138 €)
          Loyer annoncé, 11 700 MAD par mois ............. 140 400 MAD par an
          RENDEMENT BRUT AFFICHÉ ............................... 7,02 %

        CE QUE VOUS ENCAISSEZ RÉELLEMENT
          Loyers perçus, un mois de vacance par an ....... 128 700 MAD   [hypothèse]
          − honoraires de gestion, 8 % + TVA 20 % ......... 12 355 MAD   [hypothèse]
          − charges non récupérables et entretien .......... 6 000 MAD   [hypothèse]
          − assurance propriétaire non occupant ............ 1 500 MAD   [hypothèse]
          − taxe de services communaux, 10,50 % des loyers  13 514 MAD   [loi 47-06, art. 35 et 36]
          − impôt sur le revenu marocain ................... 5 444 MAD   [CGI art. 64-II et 73-I]
              base : 60 % × 128 700 = 77 220 MAD
              barème : 20 000 × 10 % + 17 220 × 20 %
          ------------------------------------------------------------------
          NET ANNUEL ENCAISSÉ ............................. 89 887 MAD   (≈ 8 366 €)

        TROIS RENDEMENTS, ET PAS UN SEUL
          Sur le prix seul ........................ 89 887 / 2 000 000 = 4,49 %
          Sur le prix + 5,52 % de droits publics .. 89 887 / 2 110 400 = 4,26 %
          Après provision de sortie ............................... 3,97 %
              revente au même prix dans dix ans : aucun profit,
              mais minimum de 3 % du prix de cession = 60 000 MAD,
              soit 6 000 MAD par an sur dix ans
              [CGI art. 144-II-1°]

          7,02 % ANNONCÉ  →  3,97 % RÉEL, EN DIRHAMS, AVANT TOUT EFFET DE CHANGE

Trois points ne figurent pas dans ce calcul et peuvent le renverser.

Le change. Le rendement ci-dessus est un rendement en dirhams. Le dirham n’est pas librement flottant et il bouge peu, mais il bouge ; un rendement net de 4 % en dirhams sur dix ans se compare à un placement en euros seulement si l’on tient la parité pour stable, ce qui est une hypothèse, pas une donnée. Datez votre cours et refaites le calcul chaque année. Le nôtre est celui du 7 août 2026.

La liquidité. Un capital qui ne peut sortir qu’en quatre tranches de 25 % étalées sur trois ans n’est pas comparable à un capital liquide, même à rendement identique. C’est le régime du compte convertible à terme, qui s’applique au produit de cession d’un investissement non financé en devisesdétenu par un non-résident. Le chapitre 14 traite ce mécanisme pour lui-même ; retenez ici qu’il se joue le jour de l’achat, par la traçabilité du financement, et pas le jour de la vente.

Le crédit en dirhams. C’est le troisième point, et c’est celui qui détruit le plus de valeur, silencieusement, chez ceux qui ont construit leur opération sur l’idée que « le loyer rembourse le crédit ».

Et côté français ? Ce que vous devez déclarer, et ce qui reste ouvert

Si vous vivez en France et que vous louez un bien au Maroc, la convention est nette sur les loyers. Son article 9, dans son intégralité : « Les revenus des biens immobiliers, y compris les bénéfices des exploitations agricoles et forestières, ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. » La rédaction est exclusive : « ne sont imposables que ». Vos loyers marocains ne sont pas imposables en France.

L’élimination se fait par l’article 25-1 : « Un Etat contractant ne peut pas comprendre dans les bases des impôts sur le revenu visés à l’article 8 les revenus qui sont exclusivement imposables dans l’autre Etat contractant en vertu de la présente Convention, mais chaque Etat conserve le droit de calculer l’impôt au taux correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après sa législation. » C’est une exonération avec maintien du taux effectif, pas un crédit d’impôt. Concrètement : vos loyers marocains ne sont pas taxés en France, mais ils entrent dans le calcul du taux applicable à vos revenus français, et ils doivent donc être déclarés. Ne pas les déclarer parce qu’ils ne sont pas imposables est une erreur classique : ils ne sont pas imposables, ils sont déclarables.

Sur ce point précis, notre position est sans réserve : la rédaction exclusive de l’article 9 ne laisse pas de place au doute pour les revenus locatifs. Il en va autrement de la plus-value, et nous ne prendrons pas le même ton.

Deux prolongements français, traités ailleurs. L’impôt sur la fortune immobilière : un résident fiscal de France propriétaire d’un immeuble marocain l’inclut dans son assiette, et comme le Maroc ne prélève aucun impôt sur la fortune, il n’y a ici ni crédit d’impôt ni taux effectif ; le chapitre 13 traite l’articulation. Et si vous êtes dans la situation inverse — résident du Maroc propriétaire d’un bien loué en France —, c’est le chapitre 16 qu’il faut lire, la mécanique n’étant pas symétrique : la France impose alors les loyers de source française, et les prélèvements sociaux s’y appliquent au taux plein.

Un point que nous laissons ouvert, parce qu’il l’est. L’article 8 de la convention, qui énumère les impôts couverts, ne mentionne ni la contribution sociale généralisée, ni la contribution au remboursement de la dette sociale, ni le prélèvement de solidarité — pour cause : aucun de ces prélèvements n’existait en 1970. La question de savoir si la clause d’extension aux impôts « de nature identique ou analogue » les couvre n’est traitée ni par le texte consolidé, ni par les paragraphes du commentaire administratif que nous avons consultés le 8 août 2026. Nous n’avons pas de réponse à vous donner, et nous ne fabriquerons pas de raisonnement pour en avoir une. C’est une question à poser avec les autres, plus bas.

Six situations où la réponse est non

Un chapitre honnête doit dire aussi quand il ne faut pas faire. Voici les six configurations que nous déconseillons, avec la raison, qui n’est jamais une opinion de goût.

Un : louer le logement que vous conservez au Maroc, même une saison. L’article 63-II-B définit l’habitation principale ouvrant droit à l’exonération de plus-value « tant qu’elle n’a pas été louée ou affectée à un usage professionnel ». Le membre de phrase est court et il commande une exonération qui peut valoir des centaines de milliers de dirhams. Une location saisonnière de six semaines pour « rentabiliser » un appartement vide met en jeu une qualification que rien ne dit qu’on récupère. Nous n’avons pas trouvé, dans les sources consultées le 8 août 2026, de doctrine précisant si la qualification se reconstitue après la fin de la location : c’est une question à poser avant de mettre l’annonce en ligne, pas après. Et notez au passage que la troisième branche de la définition — le logement conservé au Maroc par une personne vivant à l’étranger — est rédigée pour « les marocains résidents à l’étranger » ; nous n’avons pas trouvé de doctrine l’étendant aux étrangers non-résidents.

Deux : acheter à crédit en dirhams en comptant sur les loyers pour rembourser. Le mécanisme de l’article 203-a est exposé plus haut. Ce n’est pas un risque, c’est une conséquence automatique : la fraction du capital remboursée autrement qu’en devises ne sera pas rapatriable. Si votre horizon est une revente avec rapatriement, financez en devises, ou renoncez au crédit local.

Trois : ouvrir une maison d’hôtes sans avoir tranché la qualification et les autorisations. Ce sont deux questions distinctes et elles se posent avant l’acquisition. La qualification fiscale — revenus fonciers ou revenus professionnels — commande le régime des loyers etcelui de la revente. Les autorisations relèvent de la loi 80-14, que nous n’avons pas ouverte. Acheter d’abord et se renseigner ensuite est la séquence qui produit les mauvaises surprises : on ne réoriente pas un riad de la médina vers un autre usage.

Quatre : faire signer le bail par une société immobilière transparente. La note circulaire n° 737 est explicite et la conséquence est irréversible pour l’exercice : la société perd la transparence et bascule à l’impôt sur les sociétés. Si une structure existe déjà, c’est aux associés de louer, en leur nom, pour la fraction correspondant à leurs parts.

Cinq : prêter le bien gratuitement à un tiers en pensant que rien n’est dû. L’article 61-I-B range dans les revenus fonciers la valeur locative des immeubles que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition de tiers, sous réserve des exclusions de l’article 62-I, qui vise la mise à disposition gratuite aux ascendants et descendants « lorsque ces immeubles sont affectés à l’habitation des intéressés », aux administrations de l’État et des collectivités locales et aux hôpitaux publics, aux œuvres privées d’assistance et de bienfaisance soumises au contrôle de l’État et aux associations reconnues d’utilité publique abritant des institutions charitables à but non lucratif — le conjoint n’y figurant pas. Prêter l’appartement de Tanger à un ami pour la saison peut créer un revenu imposable alors qu’aucun dirham n’a circulé. Le prêt au conjoint, aux ascendants et aux descendants en ligne directe au premier degré fait, lui, l’objet d’un traitement propre en matière de taxe d’habitation ; ne raisonnez pas par analogie d’un impôt à l’autre.

Six : encaisser en espèces et ne rien déclarer. C’est le montage le plus répandu et le plus court-termiste. Il coûte trois choses. Les majorations de l’article 184 et la pénalité de l’article 208-I d’abord, avec un minimum de 500 dirhams qui rend le manquement disproportionné sur les petits loyers. Le blocage bancaire ensuite : pas de justificatif fiscal de l’année n-1, pas de transfert de loyers. Et enfin, depuis la loi de finances 2025, une base légale nouvelle : l’article 70 bis crée une catégorie « autres revenus et gains » qui vise notamment « les revenus évalués dans le cadre de la procédure d’examen de l’ensemble de la situation fiscale des personnes physiques, prévue à l’article 216 ci-dessous, dont la source n’a pas été justifiée ». Pour un propriétaire dont les flux entrants sont importants, la traçabilité cesse d’être un sujet de contrôle des changes pour devenir un risque d’imposition.

Ce qu’il faut faire trancher, et par qui

Le cabinet n’a pas de bureau au Maroc et n’y est pas agréé. Sur les points ci-dessous, la réponse doit venir d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire établi au Maroc, et elle doit être écrite. Voici les questions telles qu’il faut les poser, et les pièces à réunir avant le rendez-vous — un conseil qui reçoit le dossier complet répond en une séance ; un conseil qui reçoit une question générale répond par une généralité.

Et la liste des pièces à constituer dès le premier jour, puis à conserver hors du Maroc pendant toute la détention : l’acte d’achat ; les avis de virement en devises ayant servi à payer le prix, avec leurs références portées à l’acte ; le certificat de propriété ; le bail légalisé faisant ressortir le montant des loyers ; les quittances fiscales de chaque année ; les avis de taxe de services communaux ; les factures de travaux et d’ameublement ; les factures de courtage et d’acte. Les deux premières commandent la sortie du capital, les deux suivantes la sortie des loyers, les autres le calcul de la plus-value. Perdre l’une d’elles se paie vingt ans plus tard, devant un guichet bancaire qui n’a pas de pouvoir d’appréciation.

Un dernier mot sur la manière de lire ce chapitre. Le Maroc n’est pas un mauvais endroit pour détenir de l’immobilier locatif : l’impôt sur le revenu y est modéré pour un bailleur sans autre revenu local, le forfait de frais d’acquisition de 15 % et la réévaluation par coefficient sont plus généreux que ce que connaît un propriétaire français, la taxation à l’encaissement épargne les usines à gaz sur les loyers impayés, et le transfert des loyers d’un non-résident est libre. C’est un endroit où il faut préparer la sortie le jour de l’entrée. Presque tout ce qui coûte cher dans ce chapitre — le capital non rapatriable, la plus-value non purgée par la donation, la qualification professionnelle non anticipée, l’avance de 5 % — se décide à l’achat ou au compromis, et ne se rattrape pas à la vente.

La question que vous vous posez n’est pas « comment sont imposés les revenus fonciers d’un non-résident ». Elle est : je garde le T3 de Lyon et la maison de famille, est-ce que je vais payer plus ou moins qu’aujourd’hui ?La réponse tient en une phrase désagréable, et il vaut mieux la lire ici que sur un avis d’imposition : sur vos loyers français, le départ pour le Maroc ne vous fait rien gagner, et dans la configuration la plus courante il vous fait perdre entre 2 000 et 4 000 € par an.

La cause est simple. La convention franco-marocaine du 29 mai 1970 attribue les revenus immobiliers à l’État de situation, et à lui seul. La France garde donc l’intégralité du dossier. Mais elle ne vous traite plus comme un résident : elle applique le taux minimum de l’article 197 A, elle vous ferme le taux réduit de prélèvements sociaux dont bénéficient les affiliés européens, et elle vous ferme très probablement le plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière — ce dernier point n’est pas publié ici comme acquis, la seule version de l’article 979 que nous ayons pu ouvrir étant close. Deux pertes sèches et une troisième à confirmer, sur une assiette qui, elle, n’a pas bougé d’un mètre carré.

Ce chapitre est donc écrit contre une idée reçue : celle selon laquelle l’expatriation allège l’impôt. Elle l’allège massivement sur les pensions — zéro impôt français, y compris pour une pension publique, voir le chapitre 2 — et elle ne l’allège pas du tout sur la pierre française. Un lecteur dont le patrimoine est essentiellement locatif et français doit partir pour d’autres raisons que fiscales.

Il y a pourtant deux gains, et ils sont considérables quand ils s’appliquent. Le premier est l’exonération totale de la plus-value de votre ancienne résidence principale, impôt sur le revenu etprélèvements sociaux, sans plafond, à condition de vendre dans une fenêtre de calendrier très courte. Le second est la sortie de votre immobilier étranger de l’assiette d’impôt sur la fortune immobilière. Le premier se perd par distraction ; le second est mécanique. Nous les traitons tous les deux, avec le piège rétrospectif qui annule le premier chez un client sur dix sans qu’il le sache.

Une précision de méthode avant d’entrer dans le détail. Ce chapitre publie 17,2 %de prélèvements sociaux, en signalant qu’une lecture textuelle du code de la sécurité sociale conduirait à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. C’est ici, et nulle part ailleurs dans ce guide, que cette controverse est exposée : elle vise les assiettes immobilières et ne doit pas être transposée à l’exit tax, dont le taux global reste de 30 % (chapitre 10). Les conversions en euros retiennent le cours de 1 EUR = 10,7447 MAD au 07/08/2026 publié par Bank Al-Maghrib, et doivent être refaites à la date où vous lisez.

Pourquoi la France ne lâche rien, et pourquoi le Maroc ne peut rien prendre

Tout part d’un article de vingt-cinq mots. L’article 9 de la conventiondu 29 mai 1970, dans le texte consolidé publié par la Direction générale des finances publiques, dispose : « Les revenus des biens immobiliers, y compris les bénéfices des exploitations agricoles et forestières, ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. » La formule « ne sont imposables que » est une attribution exclusive. Ce n’est pas la rédaction du modèle OCDE, qui organise une imposition partagée avec élimination chez le résident : c’est une convention de 1970, plus tranchante, et sur ce point plus lisible.

Le commentaire administratif français va dans le même sens et il faut le citer en entier, parce que la moitié des reprises que l’on trouve en ligne s’arrêtent au premier tiers de la phrase. BOI-INT-CVB-MAR-20190724, § 60 : « La référence à la loi fiscale interne confirme, du côté français, le droit de taxer, dans le cadre de la règle d’attribution posée par l’article 9 de la convention, tous revenus et produits provenant de biens immobiliers situés en France (y compris les plus-values immobilières) ou de droits afférents à de tels biens lorsque la législation française en permet l’imposition. » Les mots entre parenthèses et la mention des « droits afférents à de tels biens » comptent : nous y reviendrons pour les parts de sociétés.

Côté marocain, la conséquence est écrite à l’article 25 § 1 : « Un Etat contractant ne peut pas comprendre dans les bases des impôts sur le revenu visés à l’article 8 les revenus qui sont exclusivement imposables dans l’autre Etat contractant en vertu de la présente Convention, mais chaque Etat conserve le droit de calculer l’impôt au taux correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après sa législation. » Ce n’est pas un crédit d’impôt : c’est une exonération avec maintien du taux effectif. Le Maroc doit sortir vos loyers français de sa base, et il garde la faculté d’en tenir compte pour fixer le taux applicable à ce qu’il impose par ailleurs. Un rédacteur qui appliquerait ici le schéma « crédit égal à l’impôt français » des conventions récentes se tromperait de mécanisme.

Retenez la conséquence pratique, parce qu’elle commande tout le reste du chapitre :il n’y a pas de double imposition à éliminer sur vos loyers français, et il n’y a donc aucun impôt marocain à imputer, aucun crédit à réclamer, aucune optimisation conventionnelle à construire.Votre facture sur ces revenus est intégralement écrite en droit français. La seule variable, et elle est réelle, s’appelle le taux moyen.

Ce que vos loyers coûteront réellement, ligne à ligne

Le calcul se fait en quatre temps : assiette de droit commun, barème progressif, plancher du taux minimum, prélèvements sociaux. Les trois premiers relèvent de l’article 197 A du CGI, le quatrième du code de la sécurité sociale.

L’assiette ne change pas avec le départ.Régime réel ou micro-foncier de droit commun, avec l’abattement forfaitaire de 30 % en micro-foncier. Les charges déductibles, les intérêts d’emprunt, les travaux : mêmes règles qu’avant. C’est la seule bonne nouvelle de la section, et elle mérite d’être dite, parce que beaucoup de lecteurs redoutent une assiette forfaitaire à l’étranger. Il n’y en a pas — et le Protocole, VI-1, de la convention neutralise même expressément toute base forfaitaire assise sur la valeur locative d’une résidence française conservée par une personne domiciliée au Maroc.

Le barème est celui de tout le monde.Pour les revenus de 2025 imposés en 2026, après l’indexation de 0,9 % opérée par l’article 4 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 :

Le taux minimum est le vrai coût d’entrée.L’article 197 A, a, pose que l’impôt ne peut être inférieur à 20 %de la fraction du revenu net imposable n’excédant pas la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et à 30 %au-delà — soit 20 % jusqu’à 29 579 € et 30 % ensuite pour les revenus de 2025. Ce plancher ne connaît ni votre nationalité ni votre pays de résidence. Le BOI-IR-DOMIC-10-20-10, n° 380, l’écrit sans ambiguïté : « Il trouve donc à s’appliquer à l’égard de toutes les personnes domiciliées hors de France, quels que soient leur nationalité et le pays où elles résident. »

Une réserve de fraîcheur, que nous préférons signaler plutôt que de la laisser découvrir : ce document est daté du 6 avril 2017. Il ne connaît que le taux minimum de 20 % et ignore la tranche à 30 % introduite pour les revenus perçus à compter du 1^er janvier 2018. Nous le citons pour sa doctrine annexe — universalité du taux minimum, tolérance de non-recouvrement, pièces justificatives du taux moyen — et jamais pour le taux lui-même, qui se lit à l’article 197 A.

La tolérance de 305 €.Le même BOFiP, n° 370, indique qu’il n’est pas procédé à l’établissement des impositions résultant des taux minima lorsque les cotisations correspondantes n’excèdent pas 305 €. Traduction : en dessous d’environ 1 525 € de revenu net foncier annuel(305 / 0,20), le plancher ne mord pas. Au-delà, il mord intégralement. On lit souvent que le taux marginal cumulé d’un non-résident sur ses loyers est de « 37,2 % dès le premier euro » : c’est faux à la marge, et nous corrigeons — 37,2 % dès que l’imposition dépasse la tolérance de 305 €.

SITUATION
          Appartement loué nu, Bordeaux
          Loyers bruts encaissés .............................. 30 000 €/an
          Charges déductibles au réel .......................... 9 000 €/an
          Revenu net foncier .................................. 21 000 €/an
          Célibataire, une part de quotient familial
          Aucun autre revenu de source française

        A. VOUS ÊTES ENCORE RÉSIDENT DE FRANCE
          Barème sur 21 000 € :
            (21 000 − 11 600) × 11 % ............................. 1 034 €
          Prélèvements sociaux 17,2 % × 21 000 ................... 3 612 €
          ------------------------------------------------------------
          TOTAL .................................................. 4 646 €
          Taux effectif sur le revenu foncier ..................... 22,1 %

        B. VOUS ÊTES RÉSIDENT FISCAL DU MAROC
          Barème théorique ....................................... 1 034 €
          Taux minimum art. 197 A : 20 % × 21 000 ................ 4 200 €
          L’impôt ne peut être inférieur au minimum → retenu ..... 4 200 €
          Prélèvements sociaux 17,2 % × 21 000 ................... 3 612 €
          ------------------------------------------------------------
          TOTAL .................................................. 7 812 €
          Taux effectif sur le revenu foncier ..................... 37,2 %

          SURCOÛT DU DÉPART, À PATRIMOINE INCHANGÉ .............. + 3 166 €
                                                                  soit + 68 %

        C. CE QUI ATTÉNUE, MODESTEMENT
          CSG déductible 6,8 % × 21 000 .......................... 1 428 €
          Base d’impôt de l’année suivante : 21 000 − 1 428 ..... 19 572 €
          Impôt minimum recalculé : 20 % × 19 572 ................ 3 914 €
          Économie ................................................. 286 €

Regardez le bloc B et le bloc A côte à côte. Vous n’avez rien vendu, rien acheté, rien réaménagé : vous avez déménagé, et la facture augmente de 68 %. C’est l’effet mécanique du plancher de 20 %, qui frappe un revenu que le barème français imposait à 11 %. Sur un patrimoine locatif plus important, l’écart se resserre en pourcentage et se creuse en euros : à 40 000 € de revenu net foncier, le plancher donne 9 042 € d’impôt sur le revenu contre 5 104 € au barème, et le total avec prélèvements sociaux atteint 15 922 €, soit 39,8 % du revenu net.

Le taux moyen : le seul levier, et le piège proprement marocain

L’article 197 A, a, se termine par une phrase qui vaut plusieurs milliers d’euros : si vous justifiez que le taux de l’impôt français calculé sur l’ensemble de vos revenus de sources française et étrangèreserait inférieur au taux minimum, c’est ce taux inférieur qui s’applique à vos revenus de source française. Reprenez l’exemple ci-dessus : si vos seuls autres revenus étaient modestes, le taux moyen vous ramènerait de 4 200 € vers 1 034 €.

Le mode d’emploi, tel que l’administration le décrit sur sa page dédiée consultée le 08/08/2026 : déclarer l’ensemble des revenus mondiaux du foyer et être en mesure de les justifier ; utiliser l’imprimé n° 2041-TM et reporter le revenu mondial en case 8TMde la déclaration 2042-C ; joindre la copie de la déclaration de revenus déposée dans le pays de résidence et la copie certifiée conforme de l’avis d’imposition étranger, l’imprimé 2041-TM permettant, à défaut, d’attester sur l’honneur l’exactitude des informations fournies. Les mêmes déductions et abattements s’appliquent aux revenus étrangers qu’aux revenus français.

Une difficulté pratique à anticiper, parce qu’elle bloque des dossiers chaque année. La justification du revenu mondial suppose une déclaration marocaine et un avis d’imposition marocain. Or un retraité dont la seule ressource est une pension étrangère se trouve, au Maroc, dans un régime déclaratif spécifique dont les dispenses sont réelles (chapitre 6). Si vous envisagez le taux moyen, vérifiez avant de partir que vous serez en mesure de produire chaque année une pièce fiscale marocaine exploitable, et non pas seulement une attestation bancaire.

Prélèvements sociaux : deux assiettes, un taux plein, et une porte fermée

Commençons par la bonne nouvelle, qui est nette. Pour un non-résident, le champ des prélèvements sociaux se limite à deux assiettes, et l’immobilier français les occupe toutes les deux. Le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité socialeassujettit les personnes physiques non domiciliées en France « à raison du montant net des revenus, visés au a du I de l’article 164 B du même code, retenu pour l’établissement de l’impôt sur le revenu » — le a du I de l’article 164 B visant « les revenus d’immeubles sis en France ou de droits relatifs à ces immeubles ». Le I bis de l’article L. 136-7ajoute « les plus-values imposées au prélèvement mentionné à l’article 244 bis A du code général des impôts lorsqu’elles sont réalisées, directement ou indirectement, par des personnes physiques ».

Hors de ces deux lignes, rien — en matière de prélèvements sociaux. Vos dividendes, vos intérêts, vos plus-values de titres, vos rachats d’assurance-vie et vos gains de PEA français y échappent dès lors que vous n’êtes plus domicilié en France. L’administration le confirme sur sa page dédiée, mise à jour le 19/07/2023 et consultée le 08/08/2026 : les contributions sociales s’appliquent aux « revenus immobiliers et aux plus-values immobilières de source française perçus ». Le détail par enveloppe figure au chapitre 11. N’en concluez pas que la France ne prélève plus rien sur le reste : la CSG, la CRDS et la CASA cessent bien sur votre pension, mais la cotisation d’assurance maladie du non-résident, au taux de 3,2 %, reste retenue sur les pensions de base servies par un régime français. Ce n’est pas un prélèvement social au sens des deux articles ci-dessus, c’est une cotisation ; elle se paie tout de même.

Maintenant la porte fermée, et c’est la question que l’on nous pose le plus souvent sur ce dossier : « puis-je bénéficier du taux réduit de 7,5 % ? » Non. Le I ter de l’article L. 136-6exonère de contribution « les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français ». Deux conditions, cumulatives. Le I ter de l’article L. 136-7pose la même règle, dans les mêmes termes, pour la seconde assiette : leBOI-RFPI-PVINR-20-20, n° 80, en tire que, pour l’affilié européen, « seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû ». Les deux assiettes sont donc fermées par deux textes jumeaux, et le Maroc n’entre dans aucun des deux.

Dernier élément, souvent oublié : la CSG déductible reste à 6,8 %. Pour un non-résident, cette déductibilité ne joue que sur des revenus imposés au barème — ce qui est le cas des revenus fonciers. Elle réduit la base de l’année suivante, donc aussi la base à laquelle s’applique le plancher de 20 %. Sur 21 000 € de revenu net, cela représente 286 € par an. Ce n’est pas un levier : c’est une ligne qu’il ne faut pas oublier de porter.

Quand l’impôt tombe : des acomptes, et non un avis annuel

Beaucoup de sources affirment que l’impôt sur les revenus fonciers d’un non-résident est établi par voie de rôle, sans acomptes. C’est inexact, et le BOFiP le dit en toutes lettres.L’exclusion du prélèvement à la source posée par l’article 204 D ne vise que les revenus déjà soumis à une retenue spécifique — celles des articles 182 A, 182 A bis, 182 A ter et 182 B —, et les revenus fonciers n’en supportent aucune. Le BOI-IR-PAS-10-10-20, dans sa version du 6 juillet 2023, n° 70, précise que sont soumis à l’acompte les revenus fonciers déterminés au micro-foncier comme au réel « et ce, que le titulaire de ces revenus soit fiscalement domicilié en France ou hors de France », et son n° 120 vise nommément « les revenus fonciers de source française perçus par les contribuables domiciliés fiscalement hors de France ».

Ce que cela change pour vous est très concret : l’impôt sur vos loyers français est prélevé par acomptes — mensuels, ou trimestriels sur option —, et non par un avis unique en septembre.Un lecteur qui a budgété un paiement annuel se trompe de calendrier de trésorerie. Le prélèvement suppose un compte bancaire acceptant le prélèvement SEPA : gardez-en un ouvert, et déclarez vos coordonnées bancaires au service des impôts des particuliers non-résidents avantle départ. L’acompte est recalculé chaque année à partir de la dernière déclaration connue ; la régularisation intervient à la liquidation de l’impôt.

La location meublée depuis le Maroc : ce que nous savons, et ce que nous ne savons pas

Il faut être franc sur ce point, parce qu’il concerne beaucoup de monde et que la plupart des guides le traitent avec un aplomb que les sources ne justifient pas. Vous avez peut-être un studio en meublé, une location saisonnière au Cap Ferret, un bien géré en résidence services. En droit interne français, ces revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers. La question est de savoir ce que la convention de 1970 en fait, et ce que le code de la sécurité sociale en fait. Nos vérifications ne tranchent ni l’une ni l’autre, et nous préférons le dire que le combler au jugé.

Premier point ouvert : la qualification conventionnelle.Deux articles peuvent recevoir ces revenus. L’article 9, s’ils sont des « revenus des biens immobiliers » — attribution exclusive à la France, mécanisme identique aux loyers nus. L’article 10 § 1, s’il s’agit de revenus d’entreprise : « Les revenus des entreprises industrielles, minières, commerciales ou financières ne sont imposables que dans l’Etat sur le territoire duquel se trouve un établissement stable. » Notez que la convention de 1970 ne comporte pas le paragraphe des conventions modernes qui étend l’article « biens immobiliers » aux revenus immobiliers d’une entreprise : le renvoi automatique n’existe pas ici, il faut donc trancher.

Les deux voies conduisent, en pratique, au même endroit — la France impose — mais par des chemins différents et avec des conditions différentes. Sous l’article 10, l’imposition française suppose un établissement stable, défini à l’article 3 comme « une installation fixe d’affaires où une entreprise exerce tout ou partie de son activité », la liste positive de l’article 3, a, énumérant notamment le siège de direction ou d’exploitation, la succursale, le bureau, l’usine, l’atelier et le magasin de vente. Un appartement loué meublé y figure-t-il ? La question n’est pas rhétorique, et nous ne l’avons pas résolue sur une source primaire.

Second point ouvert, et c’est celui qui coûte : les prélèvements sociaux.Notre démonstration du champ des prélèvements sociaux d’un non-résident repose sur le I bis de l’article L. 136-6, qui renvoie aux revenus visés au a du I de l’article 164 B, c’est-à-dire aux revenus d’immeubles sis en France. Un revenu qualifié de bénéfice industriel et commercial en droit interne entre-t-il dans ce renvoi ? L’enjeu est binaire : 17,2 % ou zéro, soit, sur 20 000 € de recettes nettes, 3 440 € par an. Nous ne publions pas de réponse.

Notre conseil de praticien, en attendant une réponse : si votre meublé représente une part significative de vos revenus et que vous partez dans les douze mois, faites trancher la qualification avant le départ. Il est beaucoup plus simple de documenter une position dès la première année que de la corriger trois exercices plus tard. Et si le bien est marginal — un studio à 6 000 € de recettes annuelles — posez-vous honnêtement la question de le vendre : le coût de l’incertitude, en honoraires et en temps, peut dépasser le rendement.

La SCI : ce que le départ change, et le point que personne ne peut trancher

Beaucoup de patrimoines locatifs français sont logés dans une société civile immobilière. Le départ ne la dissout pas et n’impose aucune restructuration : la SCI reste française, son immeuble reste français, et c’est vous qui changez de résidence. Mais quatre conséquences se déclenchent, dont une reste ouverte.

Premièrement, les loyers.Si la SCI relève de l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat foncier. Cette quote-part est un revenu d’immeuble situé en France : l’article 9 s’applique, le taux minimum de l’article 197 A s’applique, les 17,2 % s’appliquent. Rien de ce qui a été écrit plus haut ne change. Si la SCI est à l’impôt sur les sociétés, ce que vous percevez n’est plus un revenu foncier mais un dividende, et vous basculez dans le régime de l’article 13 de la convention — plafond de 15 %, exonération de retenue française si les dividendes sont imposables au Maroc au nom du bénéficiaire, formalité 5000-SD et 5001-SD. Le détail est au chapitre 11. Une SCI à l’IS change donc de catégorie conventionnelle : ce n’est pas un détail, c’est un régime différent.

Deuxièmement, l’impôt sur la fortune immobilière.L’article 965 du CGI fait entrer dans l’assiette les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement. Vos parts de SCI sont donc dans votre assiette d’IFI de non-résident, pour leur composante immobilière française. Loger un immeuble dans une société ne le fait pas disparaître.

Troisièmement, la cession de l’immeuble par la SCI.L’article 244 bis A vise expressément les sociétés de personnes au prorata des droits des associés non-résidents. Le prélèvement de 19 % et les prélèvements sociaux frappent votre quote-part, et l’obligation de représentant fiscal s’apprécie dans les conditions décrites plus loin.

Quatrièmement, la cession de vos parts — et c’est le point ouvert.En droit interne, les parts d’une société à prépondérance immobilière sont assimilées à des biens immobiliers et relèvent de l’article 244 bis A. En droit conventionnel, la réponse n’est pas écrite, et deux lectures s’affrontent.

Nous ne tranchons pas, et nous ne construisons rien sur ce point.Un montage qui consisterait à apporter un immeuble à une SCI avant le départ pour revendre ensuite les parts depuis le Maroc, en escomptant l’application de l’article 24 § 3, repose sur une lecture non validée d’une convention de 1970 — et il ajoute, au passage, un fait générateur de droits d’enregistrement et un risque d’abus de droit. Ce n’est pas un conseil que nous donnons. Si la cession de parts est de toute façon à l’ordre du jour, la question se pose et elle mérite un avis écrit ; elle ne justifie pas de créer la structure.

Un dernier point que nos sources ne couvrent pas et sur lequel nous ne prenons pas position : la taxe annuelle assise sur la valeur vénale des immeubles français détenus par certaines entités juridiques. Si votre SCI est elle-même détenue par une structure étrangère, ou si vous envisagez de faire entrer une entité marocaine à son capital, faites vérifier ce point avant toute opération sur le capital : il ne figure dans aucune des sources que nous avons ouvertes pour ce guide.

Vendre depuis le Maroc : le prélèvement de l’article 244 bis A

L’article 24 § 1 de la convention attribue à l’État de situation les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers. La France impose donc, et elle le fait par un prélèvement spécifique, l’article 244 bis A du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 1^er janvier 2024, applicable aux cessions réalisées à compter de cette date. Il vise « Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France », les sociétés et organismes dont le siège est hors de France, et les sociétés de personnes au prorata de leurs associés non-résidents.

Une remarque de méthode sur ce tableau. Nous aurions pu recopier un barème de surtaxe trouvé en ligne ; nous ne le faisons pas, parce que nos passes de vérification ne l’ont pas rouvert sur le texte et que ce guide publie ce qu’il a lu. Le principe est certain, le chiffrage ne l’est pas. C’est une différence que nous tenons à maintenir visible.

DONNÉES COMMUNES
          Maison acquise en province, détenue par un couple
          Prix de cession .................................... 420 000 €
          Plus-value imposable après abattement, hypothèse A .. 100 000 €
          Plus-value imposable après abattement, hypothèse B ..  40 000 €
          Plus-value imposable après abattement, hypothèse C ..       0 €

        A. VENTE D’UN BIEN LOCATIF, DÉTENTION MOYENNE
          Impôt sur le revenu : 19 % × 100 000 ................. 19 000 €
          Prélèvements sociaux : 17,2 % × 100 000 .............. 17 200 €
          Taxe de l’art. 1609 nonies G ................ à faire chiffrer
          -------------------------------------------------------------
          TOTAL AVANT SURTAXE .................................. 36 200 €
          Représentant fiscal accrédité ....................... OBLIGATOIRE
            (prix > 150 000 €, exonération non totale)

        B. VENTE ENTRE LA 22e ET LA 30e ANNÉE DE DÉTENTION
          Impôt sur le revenu : exonéré par la durée ................ 0 €
          Prélèvements sociaux : 17,2 % × 40 000 ................. 6 880 €
          -------------------------------------------------------------
          TOTAL .................................................. 6 880 €
          Représentant fiscal accrédité ....................... OBLIGATOIRE
            La dispense du n° 220 exige l’exonération totale À LA FOIS
            à l’impôt sur le revenu ET aux prélèvements sociaux.
            Ici, elle n’est acquise qu’à un seul étage.

        C. VENTE APRÈS TRENTE ANS DE DÉTENTION
          Impôt sur le revenu ....................................... 0 €
          Prélèvements sociaux ...................................... 0 €
          -------------------------------------------------------------
          TOTAL ..................................................... 0 €
          Représentant fiscal .................................. DISPENSÉ
            (BOI-RFPI-PVINR-30-20, n° 220)

Les abattements pour durée de détention : deux horloges qui ne sonnent pas ensemble

L’assiette du prélèvement se détermine selon les règles des articles 150 U à 150 VH, avec l’abattement pour durée de détention du I de l’article 150 VCpour l’impôt sur le revenu et celui du 2 du VI de l’article L. 136-7 du code de la sécurité socialepour les prélèvements sociaux — deux textes distincts, ce qui explique la suite. Le point à retenir tient en une phrase : il y a deux calendriers, et ils ne coïncident pas. L’exonération totale est atteinte à vingt-deux anspour l’impôt sur le revenu et à trente ans pour les prélèvements sociaux.

Nous ne publions pas ici la cadence annuelle des deux abattements, pour la raison indiquée plus haut : elle n’a pas été rouverte sur l’article 150 VC lors de nos vérifications, et un tableau de pourcentages recopié d’une source secondaire n’a pas sa place dans un guide qui prétend être vérifié fait par fait. Sur un dossier réel, le calcul se refait à partir du texte, à la date exacte d’acquisition et à la date exacte prévue de cession. Nous le faisons systématiquement avant tout arbitrage de calendrier.

Ce que le décalage 22 / 30 produit concrètement pour vous, en revanche, se dit sans aucune incertitude :

• Entre la 22^e et la 30^e année, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu mais vous payez encore les prélèvements sociaux. Beaucoup de vendeurs croient être « exonérés » et découvrent 17,2 % chez le notaire.
• Dans cette même fenêtre, la dispense automatique de représentant fiscal ne joue pas. Le n° 220 du BOFiP la réserve aux cessions bénéficiant d’une exonération totale « au regard tant de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux ». Vingt-deux ans ne suffisent pas.
• Le décalage crée une fenêtre d’arbitrageréelle : attendre la trentième année peut valoir plusieurs milliers d’euros et supprimer une formalité. Il faut la mettre en face du coût de portage, du risque de marché et de votre besoin de liquidité. Nous ne conseillons jamais d’attendre par principe.

Le représentant fiscal : obligatoire, sauf trois cas — et le troisième est celui qu’on oublie

C’est un point sur lequel une grande partie du corpus francophone se trompe, et où nous corrigeons une affirmation que nous avons nous-mêmes lue dans des travaux préparatoires de ce guide. Le principe d’abord. Le BOI-RFPI-PVINR-30-20, dans sa version du 22 janvier 2025, pose que « À titre de règle générale, le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d’un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit obligatoirement désigner » (n° 10) ; que l’obligation ne s’applique pas lorsque le cédant est domicilié dans un État membre de l’Union ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (n° 30) ; et que les cédants domiciliés hors de cette zone « ont l’obligation, dans tous les cas, de désigner un représentant fiscal » (n° 70).

Le Maroc n’est ni dans l’Union ni dans l’Espace économique européen. Vous êtes donc, par principe, tenu de désigner un représentant fiscal accrédité.Les conditions d’accréditation de ces représentants et les cas de retrait sont fixés par le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025 ; nous en avons vérifié l’existence et l’objet le 08/08/2026 sans en lire chaque article. Aucun des textes cités ici ne fixe la rémunération du représentant : elle se négocie, et elle doit être chiffrée avantla signature du compromis, pas découverte au moment de préparer l’acte.

Viennent les dispenses. Elles sont trois, et non deux.

La troisième dispense mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle démolit une « asymétrie du droit positif » que l’on présente parfois comme une incohérence française. On lit que la France reconnaîtrait au Maroc la double clause conventionnelle pour l’exit tax et pour l’exonération de l’ancienne résidence principale, tout en maintenant le représentant fiscal sur cette même vente. C’est inexact : dans ce cas de figure précis, la dispense est acquisepar le n° 225. L’asymétrie subsiste seulement pour les autrescessions, parce que le IV bis de l’article 244 bis A raisonne en termes d’Union et d’Espace économique européen, et non en termes d’assistance au recouvrement.

L’exonération de l’ancienne résidence principale : le plus gros gain du dossier, et sa date couperet

Voici le seul endroit de ce chapitre où le départ pour le Maroc rapporte vraiment. Le 1 du I de l’article 244 bis A, issu de l’article 43 de la loi de finances pour 2019 et applicable aux plus-values réalisées depuis le 1^er janvier 2019, exonère la plus-value de cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal, sous quatre conditions.

• Le transfert doit être opéré vers un État membre de l’Union européenne ou vers un État ayant conclu avec la France à la foisune convention d’assistance administrative contre la fraude et l’évasion fiscales etune convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de portée similaire à la directive 2010/24/UE.
• Troisième branche, souvent omise : le BOI-RFPI-PVINR-10-20, n° 440, ajoute que cet État ne doit pas être « un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI ».
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal.
• Le bien ne doit pas avoir été mis à la disposition de tiers dans l’intervalle — ni loué, ni prêté.

Le Maroc remplit les conditions qui tiennent à l’État de destination ; les deux autres — le délai et l’absence de mise à disposition — dépendent de vous seul.Les deux clauses conventionnelles sont établies : la ligne « Maroc » du BOI-ANNX-000508du 8 octobre 2025 porte Oui en échange de renseignements et Oui en assistance au recouvrement pour l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, et le Maroc figure également au BOI-ANNX-000445. Et le Maroc n’est pas un État non coopératif : l’arrêté du 15 avril 2026 modifiant l’arrêté du 12 février 2010, NOR ECOE2602422A, publié au JORF n° 0099 du 26 avril 2026, ne le mentionne pas.

Une précision de sourçage, parce qu’elle a fait commettre une erreur dans nos propres travaux : le BOI-ANNX-000445porte un titre qui se termine par « … et autres mesures (dispositif dit de l’exit tax) » et une remarque finale indiquant que la liste, à jour au 1^er juillet 2012, « ne vaut que pour l’application du dispositif d’exit tax ». Cette annexe ne doit donc pas servir de fondement à l’exonération de l’ancienne résidence principale.C’est le BOI-ANNX-000508, du 8 octobre 2025, qui fait foi pour l’article 244 bis A comme pour l’article 164 D et l’article 197 A.

Ce que cette exonération vaut, maintenant. Le BOI-RFPI-PVINR-10-20, n° 450, précise qu’elle « est de caractère général » et joue « quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, le montant du prix de cession ou de la plus-value ». Autrement dit : sans plafond. Sur une plus-value de 180 000 €, l’économie atteint 65 160 € au taux cumulé de 36,2 %. Sur une plus-value de 400 000 € — une maison achetée en 2003 dans une métropole, ce n’est pas un cas d’école —, elle atteint 144 800 €. Et la dispense de représentant fiscal du n° 225 vient avec.

Reste la contrainte de calendrier, et elle est brutale : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le transfert du domicile fiscal. Un départ en novembre laisse quatorze mois ; un départ en février en laisse vingt-trois. Sur un marché ralenti, quatorze mois pour trouver un acquéreur, purger les conditions suspensives et signer l’acte authentique, c’est court. Et l’interdiction de mise à disposition de tiers signifie que vous ne pouvez pas louer le bien pendant que vous cherchez un acheteur, ni l’occuper gratuitement par un proche. La combinaison des deux — pas de loyers, charges pleines, délai contraint — mérite d’être budgétée. Le calendrier détaillé de l’année du départ figure au chapitre 9.

L’autre exonération, celle de 150 000 €, et pourquoi elle peut vous coûter la première

L’article 150 U, II, 2° du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, exonère la plus-value réalisée par une personne physique non résidenteressortissante d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européenayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, qui a été fiscalement domiciliée en France de manière continue pendant au moins deux ansà un moment quelconque antérieur à la cession. Deux limites : une résidence par contribuable et 150 000 € de plus-value nette imposable. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixièmeannée suivant celle du transfert du domicile fiscal — délai porté de cinq à dix ans par l’article 43 de la loi de finances pour 2019 — ou sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1^er janvier de l’année précédant celle de la cession.

La condition tient à la nationalité, pas au pays de résidence.Un Français installé au Maroc y a donc droit : il est ressortissant d’un État membre de l’Union. Le BOFiP donne l’illustration la plus parlante qui soit, au BOI-RFPI-PVINR-10-20, n° 260 : « l’exonération s’applique à un Belge demeurant en Australie mais non à un Australien demeurant en Belgique ». Retenez la phrase : elle règle en une ligne la moitié des questions que l’on nous pose sur ce dispositif.

Et un Marocain non ressortissant de l’Union ?Il peut y prétendre par la clause conventionnelle de non-discrimination. Le même document, n° 270, admet le bénéfice de l’exonération aux ressortissants d’un État tiers « dès lors qu’ils remplissent cumulativement les deux conditions suivantes : — ils peuvent se prévaloir du bénéfice d’une clause conventionnelle de non-discrimination ; — ils sont dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à une exonération de plus-value immobilière sur le fondement du 2° du II de l’article 150 U du CGI ». L’article 5 § 1 de la conventionfranco-marocaine, réécrit par l’avenant de 1989, fournit cette clause : « Les nationaux d’un Etat contractant ne sont soumis dans l’autre Etat contractant à aucune imposition ou obligation y relative, qui est autre ou plus lourde que celles auxquelles sont ou pourront être assujettis les nationaux de cet autre Etat qui se trouvent dans la même situation. La présente disposition s’applique aussi aux personnes qui ne sont pas domiciliées sur le territoire d’un Etat contractant ou des deux Etats contractants. » Son § 7 précise même que l’article s’applique « nonobstant les dispositions de l’article 8, aux impôts de toute nature ou dénomination ». C’est un point utile pour les couples franco-marocains, et il est mal connu.

L’arbitrage est maintenant limpide, et il se joue avant la première vente. L’exonération de l’ancienne résidence principale est sans plafondmais enfermée dans quatorze à vingt-trois mois. Celle de l’article 150 U est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette— soit au plus 54 300 € d’économie au taux de 36,2 % — mais ouverte dix ans. Et la première est perdue à jamais si la seconde a déjà servi, un jour, dans une vie antérieure de non-résident. Quand les deux sont disponibles et que la plus-value de la résidence principale dépasse 150 000 €, il faut regarder la fenêtre courte en premier.

L’impôt sur la fortune immobilière : ce que le départ allège, et ce qu’il aggrave

Premier fait, décisif et rarement écrit : la convention de 1970 ne couvre pas l’impôt sur la fortune. Le BOI-INT-CVB-MAR-20190724, § 40, est explicite : « La convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 ne vise pas les impositions sur la fortune. Par conséquent, les règles de droit interne concernant l’impôt sur la fortune immobilière s’appliquent sans restriction (RM Le Fur n° 31744, JO AN du 24 mars 2009 p. 2828). » Le texte le confirme : l’article 8 n’énumère que des impôts sur le revenu, le chapitre II ne couvre que les droits d’enregistrement et de timbre, et une recherche plein texte sur les vingt-cinq pages de la convention consolidée ne fait apparaître le mot « fortune » nulle part.

Ce que le départ allège.L’article 964 du CGI assujettit les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France « à raison des biens et droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 situés en France et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers », lorsque la valeur nette taxable de ces actifs excède 1 300 000 €. Votre assiette se contracte donc au périmètre français : un riad à Marrakech, un appartement à Casablanca, un terrain hérité — tout cela sort de l’assiette le jour où vous cessez d’être domicilié en France. Symétriquement, et c’est le point que tout conseiller doit vérifier avant de valider une acquisition marocaine pour un client restéen France : ce même bien marocain entre dans son assiette d’IFI sans aucune protection conventionnelle, et le Maroc ne prélevant pas d’impôt sur la fortune, il n’y a aucun impôt étranger à imputer.

Ce que le départ aggrave.L’article 979 du CGI institue le plafonnement de l’IFI à 75 % des revenus. Sa première phrase, dans la version que nous avons pu ouvrir, commence par « L’impôt sur la fortune immobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France est réduit… ». La clause de domiciliation figure donc dans le texte lui-même, ce qui en priverait le non-résident. La conséquence, si elle se confirme, est contre-intuitive et lourde : un contribuable plafonné avant son départ peut voir son IFI réel augmenter après, à patrimoine strictement inchangé— typiquement le propriétaire d’un patrimoine immobilier parisien important et de revenus modestes.

Deux compléments d’assiette. Vos parts de sociétés— SCI, sociétés civiles de placement immobilier, organismes de placement collectif immobilier français — entrent dans l’assiette à hauteur de leur composante immobilière française. Et les unités de compte représentatives d’actifs immobiliers françaislogées dans un contrat d’assurance-vie rachetable y entrent également, sur le fondement de l’article 972 du CGI : nous n’avons pas ouvert cet article le 08/08/2026, et nous le signalons plutôt que de développer un raisonnement dessus. Le traitement des enveloppes financières relève du chapitre 11.

Le volet marocain : que faut-il déclarer à Rabat, et à quel prix ?

Le Maroc impose ses résidents fiscaux sur leur revenu mondial. L’article 23 du code général des impôts marocain assujettit à l’impôt sur le revenu les personnes physiques ayant au Maroc leur domicile fiscal, « à raison de l’ensemble de leurs revenus et profits, de source marocaine et étrangère ». Vos loyers français sont donc, en droit interne marocain, dans le champ. C’est la convention qui les en fait sortir, par l’article 25 § 1 reproduit plus haut.

Le point qui reste ouvert : le taux effectif.L’article 25 § 1 réserve à chaque État « le droit de calculer l’impôt au taux correspondant à l’ensemble des revenus imposables d’après sa législation ». Le Maroc peutdonc tenir compte de vos loyers français pour fixer le taux applicable à ce qu’il impose — au premier rang de quoi votre pension. Nos vérifications n’ont pas permis d’établir, sur une source primaire marocaine, si l’administration met effectivement ce mécanisme en œuvre. Nous ne le chiffrons donc pas.

Mais il faut dire pourquoi la question compte, parce que le barème marocain est court. La tranche marginale supérieure de 37 % est atteinte dès 180 000 dirhams, soit environ 16 752 €au cours du 07/08/2026. Un revenu net foncier français de 21 000 € représente 225 639 dirhams : si le taux effectif était appliqué, il placerait mécaniquement l’ensemble de vos autres revenus dans le haut du barème. Et cela se produirait avantl’étage de la réduction d’impôt de l’article 76 sur les pensions de source étrangère, dont le mécanisme est expliqué au chapitre 2. L’interaction est réelle ; sa mise en œuvre ne l’est pas établie.

Faut-il déposer une déclaration marocaine mentionnant ces loyers ?Nos sources ne le tranchent pas. La déclaration annuelle du revenu global est régie par l’article 82 du code général des impôts marocain, et les dispenses de l’article 86 ne visent pas ce cas de figure. Nous n’avons pas identifié de doctrine de la Direction générale des impôts précisant si des revenus exclus par convention doivent néanmoins figurer dans la déclaration, à titre informatif ou pour la mise en œuvre du taux effectif. À faire confirmer par un conseil fiscal marocain avant la première déclaration ; par prudence, nous préconisons la transparence documentaire plutôt que le silence.

Une précision utile pour éviter une confusion fréquente : l’obligation déclarative marocaine créée par la loi de finances 2026, l’article 84 bis, vise les contribuables « qui disposent de revenus ou de profits de capitaux mobiliers de source étrangère non soumis à la retenue à la source prévue à l’article 174-II-C ». Elle concerne votre compte-titres, votre assurance-vie française ou votre PEA français, applicable aux revenus de source étrangère perçus à compter du 1^er janvier 2026, avec le dépôt avant le 1^er avril et une attestation de l’administration fiscale étrangère indiquant la base imposable et l’impôt acquitté. Elle ne vise pas les revenus fonciers de source étrangère, qui ne sont pas des capitaux mobiliers. Le sujet est traité au chapitre 7.

Le contrôle des changes : vous pouvez garder, vous ne pouvez pas forcément ajouter

On aborde ici la partie du dossier que le corpus francophone traite le plus mal, et qui décide pourtant de ce que vous pourrez faire concrètement de votre argent. Commençons par lever une idée reçue qui circule dans les deux sens.

Le statut de résident au sens de l’Office des changes est défini par renvoi au statut fiscal, et ce n’est pas une nouveauté.L’Instruction générale des opérations de change 2026, chapitre I, définit le résident comme, notamment, la « Personne physique marocaine ou étrangère considérée comme résidente au sens de la législation fiscale en vigueur ». Le même libellé figure à l’identique dans l’Instruction 2024 et dans l’Instruction 2022. Ne lisez donc ni « les deux statuts divergent », ni « ils coïncident depuis 2026 » : pour une personne physique, il n’y a qu’un critère, celui de l’article 23 du code général des impôts marocain. Le vrai décalage, celui qu’il faut surveiller, se situe entre cette loi marocaine et l’article 2 de la convention : on peut être résident marocain au sens du change et de la loi marocaine tout en étant domicilié en France au sens conventionnel (chapitre 4).

Encaisser vos loyers français : aucun verrou.L’Instruction 2026 autorise l’ouverture de comptes en devises et de comptes en dirhams convertibles au nom notamment « des personnes physiques étrangères résidentes ou non-résidentes ». Ces comptes peuvent être crédités des « virements en provenance de l’étranger » et débités de « Tout règlement au Maroc ou à destination de l’étranger, y compris les retraits de billets de banque ». Vos loyers peuvent donc entrer au Maroc et en ressortir librement. Autrement dit : pour un Français résident au Maroc, il n’y a pas de verrou de change sur le patrimoine resté en France.Le verrou est ailleurs, et il est double : fiscal d’abord, puisque la réduction d’impôt de l’article 76 suppose un transfert à titre définitif en dirhams non convertibles ; de change ensuite, puisque ce qui a été rendu définitif devient un avoir sans caractère transférable, dont le rapatriement, au départ définitif du Maroc comme au profit d’héritiers étrangers non-résidents, est plafonné à cinquante mille dirhams par année entière de séjour continu — environ 4 600 € au cours du 07/08/2026 (chapitre 3).

Ajouter à votre patrimoine français depuis le Maroc : là, c’est autre chose. L’article 1^erde l’Instruction pose une liste positive et renverse la charge : « Toute opération de change non expressément définie ou dont les modalités ou les conditions de réalisation ne correspondent pas à celles prévues par les dispositions de la présente Instruction, demeure soumise à l’autorisation de l’Office des Changes. Il s’agit notamment des opérations ci-après : » — le mot « notamment » indiquant expressément que l’énumération n’est pas limitative. Or la section consacrée aux investissements à l’étranger des personnes physiques, à l’article 185, est limitative et ne connaît que deux cas : la participation de salariés résidents au capital de la société mère étrangère, plafonnée à 10 % du salaire annuel net, et les actions de garantie d’administrateurs. Aucun ne concerne l’achat d’un bien immobilier en France. Et le texte y écrit « résidents » sans qualificatif de nationalité : un Français résident fiscal marocain y est inclus.

La conséquence pratique est nette, et elle surprend : acheter un second bien en France, ou financer depuis le Maroc des travaux lourds sur celui que vous gardez, n’est couvert par aucune disposition de l’Instruction et relève donc de l’autorisation préalable de l’Office des changes.L’arbitrage qui en découle est simple à formuler : financez vos travaux français avec vos loyers français, laissés en France, plutôt qu’en transférant des dirhams. Le maintien d’un compte français préexistant n’est pas en soi une opération de change ; le transfert de fonds depuis le Maroc pour constituer un actif à l’étranger en est une.

Dernier point, et il touche directement l’emploi de vos loyers : aucune disposition de l’Instruction n’autorise un résident à alimenter depuis le Maroc un contrat d’assurance-vie, un plan d’épargne en actions ou un compte-titres français. Combinée à l’article 1^er, cette absence signifie que l’opération relève de l’autorisation préalable de l’Office des changes. Si votre projet consistait à encaisser vos loyers au Maroc puis à les réinvestir dans une enveloppe française, il faut le revoir avant le départ : la solution simple consiste à laisser ces flux en France, sur un compte français, et à ne transférer au Maroc que ce que vous y dépensez.

Faut-il garder, ou faut-il vendre ?

Nous ne donnons pas de réponse générale, parce qu’elle n’existe pas. Nous donnons trois configurations dans lesquelles la réponse est assez nette pour être écrite, et une quatrième où elle est nette dans l’autre sens. Un paramètre traverse les quatre et n’apparaît dans aucune : la transmission. Un immeuble situé en France reste soumis aux droits de mutation par décès français quel que soit le domicile du défunt, et la convention du 29 mai 1970 n’y change rien : sa seule stipulation successorale, l’article 26 § 3, exonère les seules « valeurs mobilières marocaines dépendant de la succession d’une personne de nationalité française domiciliée au Maroc ». La pierre française conservée est donc, du premier au dernier jour, dans l’assiette successorale française.

Et la quatrième configuration, celle où nous déconseillons franchement le départ, ou du moins ce calendrier-là. Si votre revenu est essentiellement locatif français et que votre pension est faible ou inexistante, le Maroc ne vous apporte rien fiscalement et vous coûte plusieurs milliers d’euros par an.Le gain du dossier marocain est concentré sur les pensions ; il ne se déclenche pas sans pension. Ajoutez-y ce que le guide dit ailleurs sans complaisance : au Maroc, une couverture santé privée sérieuse et une scolarité internationale coûtent structurellement plus cher qu’en France, et ces deux postes se paient en dirhams tous les mois, pendant que l’économie fiscale, elle, n’existe pas dans cette configuration. Un lecteur dans ce cas doit partir pour le climat, la famille ou un projet — pas pour l’impôt.

Les six vérifications à faire avant de signer quoi que ce soit

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Un guide qui ne signale jamais ses limites n’est pas lu comme sincère. Voici les sept points que nous n’avons pas établis, avec la question exacte à poser et à qui la poser.