Lancez votre stratégie immobilière avec un expert patrimonial
LMNP, LMP, SCI, viager, financement et arbitrages fiscaux : nous cadrons votre projet immobilier avant signature pour éviter les mauvais montages.
Votre Interlocuteur Sur Ce Sujet
Quentin Hagnéré
CGP indépendant spécialisé en immobilier patrimonial
Quentin Hagnéré accompagne les investisseurs sur les montages immobiliers patrimoniaux, la fiscalité des locations meublées et nues, les SCI, le financement et la cohérence globale du projet.
Votre office a signé une belle année. Sur le compte de votre SEL dorment 150 000, 300 000, parfois 500 000 € qui ne rapportent presque rien pendant que l'inflation les grignote — à 2 % d'inflation, 300 000 € laissés sur le compte perdent près de 6 000 € de pouvoir d'achat chaque année. Mais avant même de parler placement, un réflexe propre à votre profession s'impose : faire le tri. Les fonds de vos clients (séquestres, prix de vente, sommes à reverser) ne sont jamaisla trésorerie de l'office : ils sont déposés obligatoirement à la Caisse des Dépôts et ne se placent pas. Seule la trésorerie excédentaire propre de la société nous intéresse ici.
Sur celle-ci, la tentation est de tout sortir : mauvaise idée. La distribution coûte le PFU à 31,4 % (et même 41 à 45 % d'impôt sur le revenu si vous optez pour le barème, ce qui est fréquent à votre niveau), plus des cotisations sociales au-delà de 10 % du capital — des cotisations qui, chez le notaire, alimentent la CNAVPL et la CPRN, jamais la CNBF des avocats. Garder l'argent dans la société et le faire travailler à l'IS est presque toujours plus efficace, car une personne morale à l'IS ne paie aucun prélèvement social — ni les 17,2 %, ni les 18,6 %.
Chez Hagnéré Patrimoine (ORIAS 23002291, CIF membre CNCEF Patrimoine, COA, COBSP), nous structurons la trésorerie excédentaire des SEL et SPFPL de notaires à hauts revenus. Vous repartirez d'ici en sachant quelle poche se place, sur quelle enveloppe et ce qu'elle vous coûte vraiment en fiscalité. Dans l'ordre : on trie les poches, on remet « capitaliser » à sa place, puis on passe en revue les 6 enveloppes d'une personne morale à l'IS, un cas chiffré à 250 000 € et les garde-fous à respecter.
À retenir en 60 secondes
- Trois poches, une seule plaçable. Les fonds clients vont à la Caisse des Dépôts (inplaçables) ; la trésorerie d'exploitation reste liquide ; seul l'excédent durable propre de la SEL se place.
- On ne « défiscalise » pas, on capitalise. Une SEL à l'IS conserve ses produits à 15 ou 25 % au lieu de les distribuer (PFU 31,4 %, ou barème 41-45 %, plus cotisations CNAVPL + CPRN > 10 %). 0 prélèvement social dans la société (CSS L. 136-6/7).
- 6 enveloppes. Compte à terme, contrat de capitalisation PM (frottement ≈ 1 %/an via l'art. 238 septies E, seul différé), compte-titres, SCPI, murs en SCI, remontée en SPFPL en mère-fille. Aucune assurance-vie : elle est interdite à une personne morale.
Avertissement — Conformité CMF L. 533-13
Ce guide a une vocation strictement informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement individualisé, ni une recommandation personnalisée au sens de l'article L. 533-13 du Code monétaire et financier. Les rendements indiqués sont des estimations brutes ou nettes d'IS, hors frais propres à chaque produit, et susceptibles de varier. Les contrats de capitalisation, SCPI et fonds comportent un risque de perte en capital. La fiscalité des SEL et SPFPL de notaire relève d'analyses au cas par cas : chaque décision doit faire l'objet d'une étude personnalisée et, le cas échéant, d'une consultation de votre Chambre. Hagnéré Patrimoine est CIF membre de la CNCEF Patrimoine (ORIAS 23002291), COA, COBSP.
Sommaire — 12 sections
- 1. Fonds clients, exploitation, excédent : ne placez que la bonne poche
- 2. Capitaliser à 15/25 %, pas défiscaliser à 45 %
- 3. La hiérarchie de trésorerie du notaire en 6 enveloppes
- 4. Niveau 1 — le coussin liquide (compte à terme, fonds monétaire)
- 5. Niveau 2 — le contrat de capitalisation de la société (art. 238 septies E)
- 6. Niveau 3 — le compte-titres de la société
- 7. Niveau 4 — les SCPI détenues par la société
- 8. Niveau 5 — les murs de l'office via une SCI
- 9. Niveau 6 — remonter en SPFPL (mère-fille) ou compte courant
- 10. Cas chiffré : une SEL de notaire avec 250 000 € de trésorerie
- 11. Objet social, acte anormal de gestion, requalification
- 12. FAQ — 12 questions de praticiens
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — CIF, COA, COBSP — ORIAS 23002291
Quentin Hagnéré dirige Hagnéré Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine et de fortune basé à Chambéry. CIF membre CNCEF Patrimoine, COA, COBSP inscrit à l'ORIAS sous le numéro 23002291.
Comment placer la trésorerie d'une SEL de notaire ?
On trie d'abord trois poches : les fonds clients (déposés à la Caisse des Dépôts, jamais plaçables), la trésorerie d'exploitation (liquide, jamais immobilisée) et l'excédent propre, seul plaçable. On répartit alors cet excédent sur six enveloppes accessibles à une personne morale à l'IS : le compte à terme, le contrat de capitalisation (différé fiscal, art. 238 septies E), le compte-titres, les SCPI, les murs de l'office en SCI et la remontée en SPFPL en régime mère-fille. Aucune assurance-vie : elle est interdite à une personne morale.
1. Fonds clients, exploitation, excédent : ne placez que la bonne poche
Le notaire est un officier public et ministériel : il manie en permanence des sommes qui ne lui appartiennent pas. C'est ce qui distingue son office de presque toute autre profession libérale, et c'est par là qu'il faut commencer. Avant de placer un euro, il faut séparer trois poches qui n'ont rien à voir.
1.1. Les fonds clients : à la Caisse des Dépôts, jamais plaçables
Les fonds détenus pour le compte de tiers — séquestres, prix de vente d'un bien à reverser, droits et taxes à acquitter, fonds de successions — ne sont pas la trésorerie de l'office. La loi impose leur dépôt à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), qui détient le monopole de leur collecte (décret du 30 novembre 2000, règles professionnelles du notariat arrêtées le 29 janvier 2024, sous le contrôle de la Chambre et du Conseil supérieur du notariat). Ces fonds ne génèrent aucun produit pour le notaire et ne se placent jamais. Au bilan, ils n'apparaissent pas comme une trésorerie disponible.
Règle déontologique : on ne place jamais les fonds clients
Manier les fonds de vos clients comme de la trésorerie d'investissement serait une faute déontologique grave d'officier public et ministériel, lourdement sanctionnée. Ils restent à la Caisse des Dépôts jusqu'à leur reversement. Tout ce guide ne concerne que la trésorerie propre de la société d'exercice.
1.2. La trésorerie d'exploitation : liquide, jamais immobilisée
Vient ensuite la trésorerie d'exploitation : les sommes qui couvrent le cycle courant de l'office — salaires et charges sociales, loyers, TVA collectée à reverser, échéances diverses. Cette poche est un coussin de fonctionnement qui ne se place pas non plus à long terme. On garde en liquidité immédiate l'équivalent d'environ trois à six mois de charges fixes.
1.3. L'excédent propre : la seule poche que cet article apprend à placer
Reste la trésorerie excédentaire propre : les bénéfices accumulés et non distribués, ceux dont l'activité n'a structurellement pas besoin. C'est la seule que l'on place, et toute la suite ne parle que d'elle. Attention à ne pas la confondre avec votre épargne personnelle : l'argent déjà sorti de la société (assurance-vie, PEA, PER personnel) suit d'autres règles, traitées dans comment placer son argent quand on est notaire. Ici, on reste dans la société.
| Poche | Nature | Placement ? |
|---|---|---|
| Fonds clients | Sommes détenues pour des tiers (séquestres, prix de vente) | Dépôt obligatoire à la CDC — jamais |
| Trésorerie d'exploitation | BFR : salaires, charges, TVA à reverser | Liquide, ≈ 3-6 mois de charges — non |
| Excédent propre | Bénéfices accumulés non distribués | OUI — l'objet de ce guide |
2. Capitaliser à 15/25 %, pas défiscaliser à 45 %
Le mot « défiscaliser » prête à confusion. Un notaire en SEL est, dans ce cluster, un haut revenu : tranche marginale de 41 à 45 %, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus possible, et cotisations à la CNAVPL (le régime de base, par points) et à la CPRN (la Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires, complémentaire, organisée en sections B et C). Et ce réflexe — « je place dans ma société, donc j'efface l'impôt » — ne tient pas.
2.1. Une société à l'IS ne défiscalise pas : elle capitalise
Une SEL est à l'impôt sur les sociétés. Quand elle place sa trésorerie, les produits sont imposés à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions PME), puis 25 % (art. 219 du CGI). Il n'y a pas de « niche » qui fasse disparaître cet impôt. Ce que vous gagnez, ce n'est pas une exonération : c'est d'éviter une sortie coûteuse. Capitaliser à 25 % vaut mieux que distribuer à 45 % : voilà le vrai sens de « défiscaliser » ici.
2.2. Le point décisif : une PM à l'IS ne paie aucun prélèvement social
C'est là que se joue l'essentiel pour une personne morale. Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) ne frappent que les personnes physiques (CSS art. L. 136-6 et L. 136-7). Une SEL ou une SPFPL à l'IS qui place sa trésorerie ne paie aucun prélèvement social sur ses produits. La dualité 2026 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) — 17,2 % maintenus sur l'assurance-vie, les contrats de capitalisation détenus en direct par un particulier, les revenus fonciers et les plus-values immobilières ; 18,6 % désormais sur les dividendes, intérêts et plus-values mobilières — ne concerne que la sortie en personnel.
0 prélèvement social sur la trésorerie placée en société
Une SEL, une SPFPL ou une holding à l'IS qui détient un contrat de capitalisation, un compte à terme ou des SCPI ne paie ni les 17,2 % ni les 18,6 %. Ces taux ne visent que le notaire personne physique qui sortl'argent. Voilà pourquoi on préfère faire travailler l'argent dans la société plutôt que de le sortir d'abord.
2.3. Le coût d'une sortie : PFU, barème, et cotisations CNAVPL/CPRN
Distribuer la même somme au notaire déclenche le PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS), ou le barème à 41-45 % sur option, plus des cotisations sociales sur la fraction de dividendes excédant 10 % du (capital social + primes d'émission + sommes en compte courant d'associé), en application de l'article L. 131-6 du Code de la sécurité sociale. Chez le notaire, ces cotisations alimentent la CNAVPL et la CPRN.
Capitaliser dans la SEL vs sortir en dividende — sur 100 000 € de produits
Hypothese : 100 000 EUR de produits a affecter. A) On capitalise dans la SEL (personne morale a l IS) : IS a 25 % = 25 000 EUR Prelevements sociaux = 0 EUR (PM hors champ) Net conserve dans la PM = 75 000 EUR, qui continue de capitaliser B) On sort en dividende vers le notaire (personne physique) : PFU 2026 = 12,8 % IR + 18,6 % PS = 31,4 % Cout immediat = 31 400 EUR + sur OPTION bareme (frequent a 41-45 %) : IR plus eleve + cotisations CNAVPL/CPRN sur la fraction de dividendes > 10 % du capital Net dans la poche < 68 600 EUR
La comparaison n'oppose pas deux fiscalités d'un même placement : elle oppose CAPITALISER (IS seul, 0 PS) à SORTIR PUIS PLACER EN PERSO (PFU 31,4 %, voire barème 41-45 %, plus cotisations CNAVPL/CPRN). Tant que l'objectif est d'investir, l'argent laissé dans la société part avec une longueur d'avance. La sortie ne se justifie que pour un besoin de consommation personnel.
Un sous-levier sobre : incorporer des réserves au capital relève mécaniquement le plancher des 10 %, donc la part de dividendes échappant aux cotisations — au prix d'un capital plus difficile à reprendre ensuite. Le détail du coût social précis d'une distribution figure dans la mécanique des dividendes de SEL au-delà de 10 % et l'arbitrage global dans SEL : salaire ou dividendes.
Capitaliser ou distribuer : on chiffre l'écart
Avant de placer, nous comparons sur votre situation le coût d'une distribution (PFU, barème, cotisations CNAVPL/CPRN) et celui d'une capitalisation à l'IS, pour décider en connaissance de cause.
3. La hiérarchie de trésorerie du notaire en 6 enveloppes
Une fois l'excédent propre isolé, on ne le jette pas en bloc sur un seul produit : on le range par horizon, du plus liquide au plus engagé. Les six niveaux ci-dessous, repris ensuite un par un. Le cadre générique, toutes professions libérales confondues, est posé dans le guide du placement de trésorerie d'une SEL ; et, côté avocat, la même logique en SELARL est déclinée dans placer la trésorerie de sa SELARL d'avocat.
| Niveau | Enveloppe | Rôle | Fiscalité IS |
|---|---|---|---|
| 1 | Compte à terme / fonds monétaire | Coussin liquide, précaution | IS au fil de l'eau |
| 2 | Contrat de capitalisation PM | Cœur de capitalisation MLT | Forfait 238 septies E (différé) |
| 3 | Compte-titres de la société | Diversification, liquidité | 209-0 A (annuel) ou à la cession |
| 4 | SCPI détenues par la PM | Rendement immobilier | IS, amortissement possible |
| 5 | Murs de l'office via SCI | Immobilier d'exploitation | Loyers (IR 17,2 % PS) ou IS |
| 6 | Remontée en SPFPL / CCA | Réinvestir, souplesse | Mère-fille ≈ 1,25 % |
4. Niveau 1 — le coussin liquide (compte à terme, fonds monétaire)
Avant tout placement long, on sécurise une réserve de précaution : de l'argent disponible immédiatement, sans risque. Le compte à terme (CAT) garantit le capital : vous bloquez une somme sur une durée choisie (3, 6, 12, 24 mois) contre un taux connu d'avance. Les intérêts sont imposés à l'IS au fil de l'eau, dans le résultat ordinaire (15/25 %), sans différé : c'est le prix de la sécurité et de la liquidité.
En pratique, on construit un escalier de CAT : au lieu de tout bloquer sur une seule échéance, on échelonne plusieurs comptes à terme (6, 12, 18 mois) pour qu'une partie de la trésorerie redevienne disponible régulièrement. Le fonds monétaire en compte-titres joue un rôle voisin, mais attention : il relève de la valorisation annuelle de l'art. 209-0 A (voir niveau 3). Pour les taux et le fonctionnement détaillé, voir le compte à terme 2026 pour le coussin de précaution et la comparaison compte à terme vs contrat de capitalisation.
CAT : pour quelle part de la trésorerie ?
On loge en compte à terme la réserve de précaution et la trésorerie utile à court terme. Au-delà de cet excédent immédiat, le rendement faible du CAT plaide pour basculer la part durable vers une enveloppe de capitalisation (niveau 2). On n'immobilise jamais la trésorerie d'exploitation, qui doit rester disponible.
5. Niveau 2 — le contrat de capitalisation de la société (art. 238 septies E)
Le contrat de capitalisation est le cœur du dispositif. D'abord une idée reçue à corriger : une personne morale ne peut pas souscrire d'assurance-vie (il n'y a pas de tête à assurer), mais elle peut souscrire un contrat de capitalisation, qui est une simple enveloppe d'investissement. Des assureurs proposent des versions dédiées aux personnes morales.
5.1. La fiscalité forfaitaire : ≈ 1 %/an, et le différé qui capitalise pour vous
Au lieu d'imposer le rendement réel, l'article 238 septies E du CGI (doctrine BOI-BIC-PDSTK-10-20-60-10) impose chaque année une assiette forfaitaire égale à 105 % du dernier TME connu à la souscription, appliquée à la valeur de souscription. Le TME (Taux Moyen des Emprunts d'État de durée > 7 ans) est publié mensuellement et figé à la date de souscription pour toute la durée du contrat. Le produit réel n'est régularisé qu'au dénouement (rachat) : l'impôt annuel n'est donc qu'un acompte.
Calcul de la fiscalité forfaitaire du capi PM (art. 238 septies E CGI)
Assiette annuelle a l IS = 105 % x TME a la souscription x valeur de souscription Illustration TME ~ 3,79 % (mai 2026, a redater au mois reel) : Assiette annuelle = 105 % x 3,79 % = 3,98 % de la valeur de souscription IS a 25 % = ~ 0,99 % de la valeur de souscription IS a 15 % = ~ 0,60 % de la valeur de souscription Sur 100 000 EUR souscrits (taux IS 25 %) : Reintegre chaque annee au benefice = 3 980 EUR IS supplementaire annuel = ~ 995 EUR Frottement annuel = ~ 1 % de la souscription Au denouement (rachat) : Regularisation IS sur le produit reel - produits deja taxes forfaitairement
Le TME retenu est celui du mois de souscription, puis figé pour toute la durée du contrat (valeur à reverifier au mois réel). Le frottement de ≈ 1 %/an suppose le taux IS de 25 % ; si la fraction de bénéfice reste au taux réduit de 15 % (≤ 42 500 €), il tombe à ≈ 0,6 %/an. Si le contrat performe au-dessus de l'assiette forfaitaire, il est taxé chaque année sur MOINS que son rendement réel : l'excédent capitalise en différé jusqu'au rachat. C'est tout l'intérêt du capi PM dans le contexte de taux 2026.
Note de méthode : un mécanisme, pas une promesse de rendement
Les chiffres ci-dessus illustrent un mécanisme fiscal (l'assiette forfaitaire de l'art. 238 septies E), pas une promesse de performance. Le TME de ≈ 3,79 % est une valeur indicative de mai 2026 et sera figé au mois réel de souscription : à reverifier à ce moment-là. Le rendement réel d'un contrat de capitalisation dépend des supports choisis (fonds en euros, unités de compte) et n'est jamais garanti : les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et les unités de compte comportent un risque de perte en capital (posture CIF, ORIAS 23002291, CMF L. 533-13).
5.2. Le différé fait la différence — mais pas d'abattement transmission
Ce qui sépare le capi des autres enveloppes, c'est le différé. Un fonds monétaire détenu par une PM est marqué au marché chaque année (art. 209-0 A, voir niveau 3) ; le capi, lui, n'est taxé que sur l'assiette forfaitaire, et tout ce qui dépasse capitalise sans frottement jusqu'au rachat. Sur un horizon long, l'écart devient considérable. La comparaison fine figure dans capitalisation PM contre OPCVM monétaire, le duel détaillé.
Éligibilité : une SEL d'exercice peut être refusée
Un point que les plaquettes commerciales taisent : la charte de la Fédération française de l'assurance (mars 2019) invite les assureurs à réserver les contrats de capitalisation aux holdings patrimoniales plutôt qu'aux sociétés opérationnelles. Une SEL d'exercice peut donc se voir refuser la souscription, selon l'assureur. En pratique, le contrat se loge souvent au niveau de la SPFPL ou d'une holding patrimoniale, après remontée des dividendes en mère-fille (voir niveau 6).
Capi PM ≠ assurance-vie : pas d'abattement transmission
Beaucoup de dirigeants le croient transmissible comme une assurance-vie. Faux : le contrat de capitalisation détenu par une PM ne bénéficie ni de l'abattement de 152 500 € (art. 990 I, réservé à l'assurance-vie) ni de celui de 30 500 € (art. 757 B). Son intérêt n'est pas successoral mais de capitalisation différée au sein de la société.
6. Niveau 3 — le compte-titres de la société
La SEL peut détenir un compte-titres : OPCVM, ETF, fonds obligataires, titres vifs. De toutes les enveloppes, c'est la plus souple et la plus liquide, sans PFU ni prélèvements sociaux — tout est imposé à l'IS. Mais selon le support choisi, le fisc frappe soit chaque année, soit seulement à la revente, et le frottement fiscal devient soit annuel soit limité à la cession.
6.1. L'écueil de l'art. 209-0 A : la valorisation au marché annuelle
Les OPCVM monétaires (et certains fonds obligataires) détenus par une PM sont valorisés au marché chaque année (art. 209-0 A du CGI, doctrine BOI-IS-BASE-10-20-20) : l'écart de valeur liquidative entre l'ouverture et la clôture de l'exercice est compris dans le résultat et taxé à l'IS même sans vente. Pas de différé. À l'inverse, les ETF et OPCVM actions composés à au moins 90 % d'actions de l'Union européenne échappent à cette valorisation annuelle : ils ne sont taxés qu'à la cession.
| Support | Imposition à l'IS | Différé ? |
|---|---|---|
| OPCVM monétaire | Valorisation au marché annuelle (209-0 A) | Non |
| Fonds obligataire (selon nature) | Souvent mark-to-market annuel | Non / partiel |
| ETF / OPCVM actions ≥ 90 % UE | Imposition à la cession seulement | Oui |
| Titres vifs (actions) | Plus-value à la cession | Oui |
Compte-titres : la règle du support à retenir
Le réflexe d'un confrère qui a déjà fait l'erreur : vérifier le support : c'est lui qui déclenche — ou non — un impôt chaque année avant de signer l'ouverture du compte-titres au nom de la SEL. Un monétaire ou un fonds obligataire est taxé chaque année à l'IS, qu'on vende ou non (art. 209-0 A) ; un ETF ou OPCVM actions à 90 % UE ne l'est qu'à la cession. Pour de la trésorerie placée sur le long terme, on privilégie donc les supports à différé ; pour du court terme liquide, le monétaire reste simple mais sans capitalisation fiscale.
Sur les supports actions taxés à la cession, deux briques utiles pour le long terme : les ETF (diversification large à frais réduits) et, pour la part la plus patiente, le private equity. Le comparatif tête-à-tête compte-titres / capitalisation est détaillé dans contrat de capitalisation vs OPCVM monétaire.
7. Niveau 4 — les SCPI détenues par la société
Beaucoup de notaires veulent de la pierre sans gérer un locataire un dimanche soir : la SCPI répond à cela, et une SEL ou une holding peut en détenir. En pleine propriété, les loyers (distribution indicative de l'ordre de 4,5 % brut, sans promesse) sont imposés à l'IS au résultat ordinaire — pas au régime des revenus fonciers des particuliers — et les parts peuvent être amorties comptablement : l'amortissement vient réduire le résultat imposable, ce qui améliore le rendement net d'IS. Aucun prélèvement social ne s'applique (ils sont réservés aux personnes physiques). Le cadre complet de l'investissement figure dans le guide investir en SCPI.
Exemple — l'amortissement des parts en pleine propriété
Une SEL achète 100 000 € de SCPI rapportant 4 500 € de loyers par an. En détention directe par un particulier, ces loyers seraient pleinement imposés (barème + 17,2 % de PS). Via une société, on peut amortir les parts sur leur durée d'usage : un amortissement annuel de l'ordre de 2 à 3 % de la valeur vient en déduction du résultat, réduisant d'autant la base taxable des loyers. C'est un avantage propre à la détention via une personne morale. Attention : l'amortissement déduit minore la valeur comptable et augmentera la plus-value le jour de la revente.
Une variante existe pour les profils avertis : l'achat de l'usufruit temporaire de SCPI par la société, à prix décoté, avec amortissement de l'usufruit sur la période — un levier de rendement net d'IS efficace, mais qui suppose de respecter des règles précises (notamment ne jamais apporter un usufruit préexistant). On en détaille les conditions dans le guide SCPI. Rappel utile : la SPFPL ne convient pas pour loger des SCPI (objet exclusif limité aux titres de SEL) ; c'est la SEL — dans la limite de son objet — ou une holding patrimoniale classique qui détient l'immobilier de placement. À fort patrimoine, on surveille l'IFI : l'immobilier non affecté à l'activité reste dans l'assiette. Pour panorama complet des options immobilières du notaire (SCPI en pleine propriété, en démembrement, ou immobilier direct), voir l'investissement du notaire : SCPI, immobilier et démembrement.
Note de méthode : les rendements SCPI ne sont jamais garantis
Le taux de distribution indiqué (de l'ordre de 4,5 % brut) est un ordre de grandeur de marché, pas une promesse. Le rendement d'une SCPI varie chaque année et dépend du gérant, de la collecte et du marché immobilier ; la valeur de la part peut baisser et le capital n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Une SCPI est par ailleurs un placement peu liquide à horizon long : elle ne remplace pas le coussin de précaution (niveau 1).
8. Niveau 5 — les murs de l'office via une SCI
Plutôt que de laisser dormir une partie de l'excédent, beaucoup de notaires l'orientent vers l'immobilier d'exploitation : acheter les murs de l'office via une SCI, qui les loue ensuite à la SEL. La SCI perçoit des loyers, rembourse un crédit, et le notaire se constitue un patrimoine immobilier distinct de son outil de travail.
8.1. SCI à l'IR : loyers fonciers à 17,2 % de PS (et non 18,6 %)
Le plus souvent, la SCI est à l'impôt sur le revenu : les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'IR et aux prélèvements sociaux. Attention à ne pas confondre les taux 2026 : les revenus fonciers d'une location nue figurent sur la liste limitative maintenue à 17,2 % (CSS L. 136-8 IV), et non à 18,6 %. Le financement de l'acquisition mérite réflexion : pour une SCI, le crédit in fine peut optimiser la déduction des intérêts. Le montage spécifique à l'office notarial — emploi de la trésorerie de la SEL, choix IR/IS et option pour la TVA — est détaillé dans acheter les murs de son étude notariale en SCI (montage, option TVA) ; le cas générique du cabinet dans acheter les murs de son cabinet en SCI et, plus largement, l'immobilier de la profession libérale.
8.2. L'option pour la TVA : récupérer la TVA sur l'immeuble
Comme le notaire est un assujetti à la TVA (voir ci-dessous), la SCI peut opter pour la TVA sur les loyers des locaux nus à usage professionnel (art. 260, 2° du CGI) : cela permet de récupérer la TVA supportée sur l'acquisition ou les travaux de l'immeuble, un levier de trésorerie souvent décisif.
Garde-fou TVA : 20 %, pas d'exonération des soins
Rappel pour éviter une erreur fréquente : les émoluments tarifés et les honoraires du notaire sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %. L'exonération des soins de l'art. 261-4-1° du CGI ne s'applique pas : elle vise la santé humaine, pas l'activité juridique. Le notaire facture donc la TVA et récupère la TVA déductible sur ses achats et frais — ce qui rend l'option TVA de la SCI de murs pertinente.
9. Niveau 6 — remonter en SPFPL (mère-fille) ou laisser en compte courant
Ce sixième niveau, votre conseil rédacteur et votre expert-comptable le montent ensemble : c'est de la structure, pas un produit qu'on souscrit en ligne — la SPFPL (société de participations financières de professions libérales) qui coiffe votre SEL. Quand la SEL est ainsi coiffée, ses bénéfices peuvent remonter vers la holding pour y être réinvestis, sans passer par la case « distribution au notaire » et son coût social.
9.1. Le régime mère-fille : remonter à frottement quasi nul
Lorsque la SEL distribue à la SPFPL qui la détient, le régime mère-fille (art. 145 et 216 du CGI, doctrine BOI-IS-BASE-10-10-20) exonère 95 % des dividendes : seule une quote-part de frais et charges de 5 % reste imposée, soit un frottement effectif d'environ 1,25 % (5 % × 25 %). Conditions : détention d'au moins 5 % du capital, conservation 2 ans. En intégration fiscale (art. 223 A), la quote-part tombe à 1 % (frottement ≈ 0,25 %).
Ne pas confondre les deux flux
La remontée SEL → SPFPL relève du régime mère-fille (≈ 1,25 %), sanscotisations sociales. C'est la distribution SEL → notaire exerçant qui déclenche les cotisations CNAVPL/CPRN sur la fraction > 10 % du capital, des primes et du compte courant (CSS L. 131-6 ; Cass. 2e civ. 19 octobre 2023, n° 21-20.366, y compris via une SPFPL interposée ; réponse ministérielle du 27 février 2025 renvoyant au cas par cas). Remonter pour faire fructifier évite ce coût social.
9.2. Le compte courant d'associé : la souplesse de retrait
Le compte courant d'associé (CCA) n'a rien d'un placement : techniquement, c'est de l'argent que vous prêtez à votre société (ou l'inverse). Il sert deux choses concrètes au notaire. La souplesse, d'une part : les sommes inscrites en CCA se reprennent sans formalisme de distribution. Le CCA relève aussi le seuil des 10 % au-delà duquel les dividendes supportent les cotisations. Les intérêts servis au CCA sont déductibles du résultat de la société, dans la limite d'un taux fiscal de référence.
La SPFPL : un coffre à objet exclusif, pas un coffre libre
La SPFPL a un objet limité : détenir des titres de SEL et exercer les activités accessoires (ordonnance n° 2023-77). Ce n'est pas un coffre de placement libre qui achèterait SCPI et portefeuille diversifié sans lien avec son objet. Pour une trésorerie patrimoniale durable, on utilise une holding patrimoniale classique distincte. Le montage et le fonctionnement de la SPFPL de notaire sont détaillés dans remonter et réinvestir la trésorerie via une SPFPL de notaire ; ses bénéfices d'ensemble dans tous les avantages de la SPFPL pour le notaire. Pour comparer avec une holding patrimoniale ou un apport-cession, voir la holding patrimoniale et l'apport-cession 150-0 B ter.
10. Cas chiffré : une SEL de notaire avec 250 000 € de trésorerie
Maître Sabine est notaire associée dans une SELARL d'un office de taille moyenne. Après deux beaux exercices, sa SEL affiche 250 000 € de trésorerie excédentaire (fonds clients et trésorerie d'exploitation déjà mis de côté). À 45 % de tranche, sortir ces 250 000 € lui laisserait à peine plus de 170 000 € : la question mérite réflexion. Voilà comment on répartit l'excédent par horizon, après avoir vérifié l'objet social.
| Poche | Montant | Enveloppe | Frottement IS visé |
|---|---|---|---|
| Coussin d'exploitation | 60 000 € | CAT + fonds monétaire | IS au fil de l'eau (15/25 %) |
| Cœur de capitalisation | 120 000 € | Contrat de capi PM (238 septies E) | ≈ 1 %/an (≈ 1 194 € à 25 %) |
| Rendement / diversification | 70 000 € | SCPI en PM ou compte-titres (ETF) | IS sur loyers / à la cession |
Sur la poche de capitalisation, le calcul de l'art. 238 septies E donne : 120 000 € × 105 % × 3,79 % = 4 775 € d'assiette forfaitaire par an, soit ≈ 1 194 € d'IS à 25 % (≈ 716 € si la fraction reste à 15 %). Tant que le contrat performe au-delà de 3,98 % brut, l'excédent capitalise en différé. Le tout reste dans la société et capitalise sans aucun prélèvement social. Reste à confronter cette allocation à ce que beaucoup font par réflexe : tout sortir d'un coup.
Capitaliser vs distribuer les 250 000 € — l'écart de coût
Option A — CAPITALISER dans la SEL (les enveloppes) : Prelevements sociaux a la mise en place = 0 EUR Frottement IS annuel moyen (mix capi/CTO/SCPI/CAT) = quelques milliers d EUR/an 250 000 EUR restent investis et travaillent Option B — DISTRIBUER puis placer en personnel : PFU 31,4 % sur 250 000 EUR = 78 500 EUR de prelevement immediat (et sur option bareme a 45 % : IR encore plus eleve) + cotisations CNAVPL/CPRN sur la fraction de dividendes > 10 % du capital Reste a investir en perso < 171 500 EUR => Distribuer ampute la trésorerie placée d au moins 78 500 EUR.
Sur 250 000 €, la distribution coûte d'emblée 78 500 € de PFU (et davantage sur option barème à 45 %), avant même de placer, plus les cotisations CNAVPL/CPRN sur la fraction de dividendes supérieure à 10 %. Capitaliser dans la SEL conserve l'intégralité du capital au travail, frappé seulement de l'IS sur les produits générés — sans aucun prélèvement social. Note d'éligibilité : pour la SELARL d'exercice, le contrat de capi est souvent logé via la SPFPL/holding après remontée en mère-fille (charte FFA, selon l'assureur).
Ce que ce cas illustre
Maître Sabine ne crée aucune niche : elle s'épargne simplement une facture de 78 500 € le jour où elle sortirait l'argent, et laisse 250 000 € travailler avant impôt. La sortie reste possible plus tard, quand un besoin personnel le justifie — idéalement lissée, ou transformée en revenus de retraite via un PER plutôt qu'en dividendes taxés. Pour la stratégie d'ensemble, voir la gestion de patrimoine du notaire.
Quelle allocation pour VOTRE trésorerie excédentaire ?
Selon le montant, votre horizon et votre structure (SELARL, SELAS, SPFPL), nous répartissons les enveloppes et chiffrons le frottement IS réel, à l'euro près.
11. Objet social, acte anormal de gestion, requalification : les garde-fous
Tout cela suppose une limite que l'administration et la profession surveillent : votre office reste une étude de notaires, pas une société de gestion de portefeuille déguisée. Trois points avant d'engager de gros montants.
11.1. Respecter l'objet social
Un placement de long terme important doit être couvert par la clause d'objet social. Si elle est trop étroite, on l'élargit en assemblée générale (C. com. L. 227-6 pour la SELAS, L. 223-18 pour la SELARL) avantd'investir. Un placement hors objet est juridiquement contestable, et un placement manifestement contraire à l'intérêt social peut être qualifié d'acte anormal de gestion. On cantonne la SEL d'exercice au court-moyen terme et l'on loge le long terme en holding. Le cadre est posé par l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 (en vigueur le 1er septembre 2024, abrogeant la loi de 1990) et, pour le statut, l'ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 sur le notariat.
11.2. Ne pas bloquer la trésorerie d'exploitation
On ne place que l'excédent durable. La trésorerie nécessaire au fonctionnement de l'office (charges, salaires, échéances) — environ trois à six mois de charges fixes — reste en liquidité immédiate. Bloquer la trésorerie d'exploitation pour gagner quelques dixièmes de rendement est une fausse bonne idée.
11.3. Le risque de requalification en société patrimoniale (IFI, Dutreil)
C'est celui qu'on voit rarement venir, et qui coûte le plus cher au moment de transmettre l'office. Une SPFPL ou une holding gorgée de trésorerie placée sans animer de filiale opérationnelle peut perdre la qualité de holding animatrice — et avec elle l'exonération d'IFI des biens professionnels (art. 975) et le bénéfice du Pacte Dutreil (art. 787 B, abattement de 75 % en transmission). La jurisprudence est exigeante : le Conseil d'État (plén., 13 juin 2018, n° 395495, Cofices) apprécie la prépondérance de l'activité d'animation par un faisceau d'indices et la valeur vénale, et la Cour de cassation (com., 17 décembre 2025, n° 24-17.415) rappelle qu'animer de simples SCI patrimoniales ne suffit pas à conférer la qualité d'animatrice. Ce point est central pour qui prépare la transmission de son office.
Enfin, un rappel périphérique mais utile : depuis l'imposition des revenus 2024, la rémunération des associés de SEL correspondant à leur activité libérale est imposée en BNC (et non plus en traitements et salaires), supprimant l'abattement de 10 % (CE 8 avril 2025, n° 492154). Cet arbitrage rémunération / dividendes est traité dans les leviers d'optimisation fiscale du notaire en SEL.
Garde-fou : quatre réflexes avant de signer
Quatre vérifications valent mieux qu'un redressement. Est-ce bien de l'excédent propre, et non des fonds clients ni de la trésorerie d'exploitation ? L'objet social couvre-t-il le placement, ou faut-il l'élargir en AG ? L'office garde-t-il une activité réelle prépondérante, pour ne pas fragiliser IFI et Dutreil ? Et n'oubliez pas que « défiscaliser » veut dire ici différer et capitaliser à l'IS, pas annuler l'impôt. En cas de doute, on interroge la Chambre.
Structurer la trésorerie de votre SEL de notaire, sans angle mort
Objet social, choix de structure, allocation des enveloppes par horizon et fiscalité IS : nous construisons la stratégie de trésorerie de votre office, en conformité avec votre Chambre.
12. FAQ — 12 questions de praticiens
Les réponses synthétiques aux questions les plus fréquentes des notaires sur le placement de la trésorerie de leur SEL. Le détail figure dans les sections ci-dessus et dans les guides liés.
Peut-on placer la trésorerie de sa SEL de notaire, et que faire des fonds clients ?▾
Avant tout, on sépare ce qui est plaçable de ce qui ne l'est pas, un réflexe propre au notaire. Les fonds de vos clients (séquestres, prix de vente, sommes à reverser) ne sont jamais la trésorerie de l'office : ils sont déposés obligatoirement à la Caisse des Dépôts et Consignations, qui détient le monopole de leur collecte (décret du 30 novembre 2000, règles professionnelles arrêtées le 29 janvier 2024). Ils ne se placent jamais : les manier comme de la trésorerie serait une faute déontologique d'officier public et ministériel. Seule la trésorerie excédentaire propre de la SEL — les bénéfices accumulés et non distribués, une fois la trésorerie d'exploitation provisionnée — peut être placée.
Faut-il garder la trésorerie dans la SEL de notaire ou se verser des dividendes ?▾
Si l'objectif est de faire fructifier ce capital, le garder dans la SEL gagne presque toujours. Distribuer coûte d'abord le PFU de 31,4 % (12,8 % d'impot sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux), auquel s'ajoutent des cotisations sociales sur la fraction de dividendes supérieure à 10 % du capital, des primes et du compte courant (CSS L. 131-6). Ces cotisations alimentent la CNAVPL et la CPRN, le régime de retraite du notaire, jamais la CNBF qui est celle des avocats. A fort revenu, l'option pour le bareme porterait meme la fraction imposable à 41 ou 45 %. La sortie ne se justifie que pour un besoin de consommation personnel.
Une SEL ou une SPFPL de notaire peut-elle souscrire un contrat de capitalisation ?▾
Oui, à une nuance d'éligibilité près que beaucoup de notaires découvrent au moment de souscrire. Une personne morale ne peut pas souscrire d'assurance-vie (il n'y a pas de tete à assurer), mais elle peut souscrire un contrat de capitalisation, qui est une simple enveloppe d'investissement. En pratique, la charte de la Fédération francaise de l'assurance invite les assureurs à reserver ces contrats aux holdings patrimoniales plutot qu'aux sociétés operationnelles : une SEL d'exercice peut donc etre refusée, et le contrat se loge souvent au niveau de la SPFPL ou d'une holding patrimoniale, apres remontée des dividendes en mere-fille. Cela dépend de l'assureur.
Comment est imposé un contrat de capitalisation détenu par une société à l'IS ?▾
Pour une personne morale à l'IS, le contrat de capitalisation est imposé chaque année sur une assiette forfaitaire (art. 238 septies E du CGI, doctrine BOI-BIC-PDSTK-10-20-60-10) égale à 105 % du dernier TME connu à la souscription, appliqué à la valeur de souscription. Ce taux est figé pour toute la durée du contrat. Le produit réel n'est régularisé qu'au dénouement : c'est donc un acompte annuel, pas un impot définitif. Si le contrat rapporte plus que l'assiette forfaitaire, l'excédent capitalise en différé jusqu'au rachat.
Contrat de capitalisation ou compte-titres pour la trésorerie d'une SEL de notaire ?▾
Tout se joue sur le différé : c'est ce qui les sépare. Le contrat de capitalisation offre celui de l'art. 238 septies E : il n'est taxé chaque année que sur une assiette forfaitaire d'environ 105 % du TME. A l'inverse, les OPCVM monétaires et certains fonds obligataires détenus en compte-titres par une personne morale sont valorisés au marché chaque année (art. 209-0 A) et imposés à l'IS meme sans vente. Les ETF et OPCVM composés à au moins 90 % d'actions de l'Union européenne, eux, ne sont taxés qu'à la cession. Le choix du support et de l'enveloppe détermine donc s'il y a, ou non, un frottement annuel.
Quel est le frottement fiscal réel d'un contrat de capitalisation de personne morale ?▾
Il se calcule ainsi : 105 % du TME du mois de souscription, appliqué à la valeur de souscription, multiplié par le taux d'IS. En ordre de grandeur, avec un TME proche de 3,8 % en 2026, l'assiette forfaitaire ressort autour de 4 % de la souscription, soit un frottement d'environ 1 %/an au taux d'IS de 25 % (et environ 0,6 %/an si la fraction de bénéfice reste au taux réduit de 15 %). C'est l'illustration d'un mécanisme, pas une promesse de performance : le TME est figé au mois réel de souscription, à reverifier à ce moment-là.
Une SEL de notaire paie-t-elle la CSG-CRDS sur ses placements ?▾
Jamais, et c'est l'argument central : les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) ne frappent que les personnes physiques (CSS L. 136-6 et L. 136-7). Une SEL ou une SPFPL à l'IS qui détient un contrat de capitalisation, un compte à terme ou des SCPI ne paie ni les 17,2 % ni les 18,6 % : seulement l'impot sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice, 25 % au-delà). La dualité 17,2 / 18,6 % de 2026 ne mesure que le cout d'une sortie en dividende vers le notaire.
Une SEL ou une SPFPL de notaire peut-elle investir dans des SCPI ou de l'immobilier ?▾
Oui, via une société à l'IS. Les loyers de SCPI sont imposés à l'IS (résultat ordinaire 15/25 %), pas au régime des revenus fonciers des particuliers, et les parts peuvent etre amorties comptablement, ce qui réduit la base taxable. Aucun prélèvement social ne s'applique. Pour l'immobilier d'exploitation, on achete plutot les murs de l'office via une SCI, souvent à l'impot sur le revenu (loyers fonciers à 17,2 % de PS, et non 18,6 %), avec option pour la TVA possible (art. 260, 2 du CGI). Attention à l'objet social de la SEL d'exercice : la SPFPL, à objet exclusif, ne convient pas pour loger des SCPI.
Quel placement pour la trésorerie de court terme d'un office notarial ?▾
Le coussin de court terme va sur des supports liquides et surs : compte à terme, livret professionnel, ou fonds monétaire en compte-titres. Le capital est garanti (dans les limites légales pour le CAT) et les produits sont imposés à l'IS au fil de l'eau. La regle d'or : ne jamais immobiliser la trésorerie d'exploitation (salaires, charges sociales, TVA à reverser). On garde une réserve d'environ trois à six mois de charges fixes avant de placer le moindre euro d'excédent durable.
Les dividendes de SEL versés via une SPFPL échappent-ils aux cotisations sociales ?▾
Au conditionnel, non. La jurisprudence retient que la fraction de dividendes supérieure à 10 % du capital reste réintégrée dans l'assiette des cotisations du professionnel en exercice, y compris lorsque les titres de la SEL sont détenus via une SPFPL (Cour de cassation, 2e chambre civile, 19 octobre 2023, n° 21-20.366). Une réponse ministérielle du 27 février 2025 renvoie à une analyse au cas par cas. En revanche, la remontée des dividendes de la SEL vers la SPFPL, en régime mere-fille, est une distribution entre sociétés : elle ne déclenche pas, elle, de cotisations sociales.
Comment placer 250 000 € de trésorerie excédentaire d'une SEL de notaire ?▾
Une répartition courante par horizon : environ 60 000 EUR de coussin liquide (compte à terme et fonds monétaire), environ 120 000 EUR sur un contrat de capitalisation de personne morale pour le différé de l'art. 238 septies E, et environ 70 000 EUR de diversification en SCPI ou en compte-titres de la société. Comparée à une distribution de ces 250 000 EUR en dividendes (PFU 31,4 % et cotisations CNAVPL/CPRN sur la fraction supérieure à 10 %), la capitalisation dans la société conserve l'intégralité du capital au travail, sans aucun prélèvement social.
Placer la trésorerie risque-t-il de requalifier la SEL ou la SPFPL en société patrimoniale ?▾
Oui, et c'est le point sur lequel un notaire qui prépare sa transmission doit être le plus vigilant. Un placement de long terme important doit etre couvert par l'objet social, à élargir en assemblée générale si besoin (C. com. L. 227-6 pour la SELAS, L. 223-18 pour la SELARL). Surtout, une SPFPL ou une holding gorgée de trésorerie placée sans animer de filiale operationnelle peut perdre la qualité de holding animatrice, et avec elle l'exonération d'IFI des biens professionnels (art. 975) et le Pacte Dutreil (art. 787 B). La jurisprudence est exigeante (CE plénier 13 juin 2018 n° 395495 Cofices ; Cass. com. 17 décembre 2025 n° 24-17.415). On ne place que l'excédent durable, jamais la trésorerie d'exploitation.
Ce guide n'est qu'une pièce du puzzle patrimonial du notaire. La trésorerie de la société réglée, la suite logique diffère selon que vous voulez d'abord placer votre épargne personnelle (comment placer son argent quand on est notaire) ; monter votre holding (SPFPL de notaire) ; ou optimiser votre fiscalité en SEL (leviers et arbitrages 2026).
À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Conseiller en Gestion de Patrimoine — CIF, COA, COBSP — ORIAS 23002291
Quentin Hagnéré dirige Hagnéré Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine et de fortune basé à Chambéry. CIF membre CNCEF Patrimoine, COA, COBSP inscrit à l'ORIAS sous le numéro 23002291.