Mis à jour le 25 juin 2026· Conforme à la LF 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026), à la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) et à l'arrêté PASS du 22/12/2025 (PASS 2026 = 48 060 €).
L'essentiel en 30 secondes
Quand on gagne très bien sa vie, on ne manque pas de placements à acheter — on manque d'un ordre pour les remplir. Tout tient dans une méthode par objectif: on range son épargne personnelle par poches, dans l'ordre : 1) précaution renforcée ; 2) le PER, le levier n°1 à 41-45 % de TMI (déduction jusqu'à 88 911 € en 2026) ; 3) l'assurance-vie(souplesse + transmission hors succession, 152 500 € par bénéficiaire — et l'assurance-vie luxembourgeoise pour les patrimoines importants) ; 4) les actions (PEA, compte-titres, ETF) ; 5) l'immobilier (déficit foncier très efficace à 45 %, LMNP, SCPI, nue-propriété) ; 6) le private equitypour la diversification longue. À patrimoine élevé, le notaire choisit aussi ses placements en fonction de l'IFI(privilégier la nue-propriété et les supports non immobiliers). Et un rappel qu'on répète à chaque rendez-vous : défiscaliser n'est pas placer— la dualité des prélèvements sociaux 2026 (17,2 % vs 18,6 %) change d'ailleurs l'arbitrage entre enveloppes.
De quelle épargne parle-t-on ? (et pas d'une autre)
Drôle de constat, qu'on refait à presque chaque rendez-vous : personne ne connaît mieux les outils du patrimoine qu'un notaire — assurance-vie, démembrement, donation, transmission — et pourtant peu organisent le leuravec autant de soin. Avant d'y remédier, levons une ambiguïté.
Commençons par écarter ce que ce guide ne traite pas, parce qu'on confond souvent trois choses. Ce n'est pas l'argent de vos clients— les fonds en séquestre, les sommes consignées, les dépôts à la Caisse des dépôts : cet argent ne vous appartient pas et ne se « place » pas. Ce n'est pas davantage ce que vous recommandez à vos clientsau quotidien. C'est votre épargne personnelle: le revenu net qui sort de votre poche après impôt, qu'il provienne de votre bénéfice en exercice individuel (BNC) ou de votre rémunération et de vos dividendes si vous exercez en société d'exercice libéral de notaires (SEL, sous l'empire de l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023).
Vous passez vos journées à ranger le patrimoine des autres ; ce guide vous propose de faire la même chose pour le vôtre. C'est précisément son objet : appliquer à vous la méthode que vous connaissez par cœur pour vos clients.
Trois enveloppes à ne pas confondre
- Votre épargne personnelle (cette page) : le net après impôt que vous placez à titre privé.
- La trésorerie de votre société: l'excédent qui dort sur le compte de votre SEL relève d'une logique fiscale différente (impôt sur les sociétés, sans prélèvements sociaux). Voyez placer la trésorerie de votre SEL de notaire.
- La stratégie d'ensemble : la vision 360 (du financement à la transmission) est dans la gestion de patrimoine du notaire, le catalogue des leviers d'impôt dans la défiscalisation du notaire, et les arbitrages en amont (rémunération/dividendes) dans l'optimisation fiscale du notaire en SEL.
- Le point de départ : avant de placer, faites le diagnostic. Nous expliquons pourquoi le notaire a besoin d'un bilan patrimonial (la caisse ne suffit pas).
Le cadre est posé. Reste la vraie question : pourquoi, pour un notaire, ce patrimoine privédoit-il viser plus haut que celui d'un salarié qui gagne autant ?
Pourquoi un notaire doit épargner plus (et autrement) que la moyenne
CNAVPL + CPRN : une retraite sans rapport avec votre train de vie
Le notaire relève de deux étages de retraite obligatoire. Le régime de base est celui de la CNAVPL (par points, comme toutes les sections libérales). Le régime complémentaire est celui de la CPRN (Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires), organisé en deux sections obligatoires auxquelles chaque notaire cotise : la section B (forfaitaire, par classes) et la section C (proportionnelle), avec des cotisations assises sur la moyenne des produits de l'office sur trois ans (en 2026, les exercices 2022 à 2024).
Notaire = CNAVPL + CPRN, jamais CNBF
Erreur fréquente : la CNBF est la caisse des avocats, pas des notaires. Le notaire ne relève ni de la CNBF, ni de la CARMF, de la CIPAV ou de la CAVP. Sa retraite, c'est le couple CNAVPL (base) + CPRN (complémentaire, sections B et C). Les valeurs de point et taux de cotisation évoluent chaque année : reportez-vous aux chiffres officiels publiés par la CPRN (cprn.fr) et la CNAVPL (cnavpl.fr) pour votre calcul personnel.
Un notaire à 250 000 € de revenu le vérifiera vite : sa pension obligatoire ne couvrira qu'une part modeste de son train de vie d'activité. La chute de revenus à la retraite est brutale, et personne ne la comblera à votre place : ce trou, c'est à vous de le financer pendant que l'office tourne, par un capital constitué pendant la vie active. Et la retraite n'est qu'une face du sujet : la couverture en cas d'arrêt de travail ou d'invalidité d'un libéral à haut revenu mérite, elle aussi, d'être calibrée — voyez notre guide sur la prévoyance du professionnel libéral.
| Étage | Mécanisme | Repère |
|---|---|---|
| Régime de base — CNAVPL | Par points (assiette plafonnée) | Commun à toutes les sections libérales |
| Complémentaire — CPRN section B | Forfaitaire, par classes | Cotisation obligatoire |
| Complémentaire — CPRN section C | Proportionnelle au revenu | Cotisation obligatoire |
| Assiette des cotisations CPRN | Moyenne des produits de l'office | Sur 3 ans (2026 : 2022-2024) |
Pour comprendre en détail pourquoi les caisses obligatoires laissent un trou à combler, voyez notre guide sur la retraite du professionnel libéral, et la mécanique de déduction propre aux indépendants dans le PER du professionnel libéral.
Une TMI qui appelle la défiscalisation utile
À 41-45 % de tranche marginale, chaque euro de revenu supplémentaire est lourdement taxé, et deux contributions s'ajoutent au-delà de certains seuils : la CEHR (3 % puis 4 %, art. 223 sexies CGI, au-delà de 250 000 / 500 000 € de revenu fiscal de référence pour un célibataire) et la CDHR (contribution différentielle sur les très hauts revenus, imposition minimale d'environ 20 % du RFR, art. 224 CGI, reconduite par la LF 2026). Le notaire, à ce niveau de revenu, est typiquement exposé aux deux. Résultat : le moindre euro réellement déductible — PER en tête, déficit foncier ensuite — rapporte gros, et fait au passage baisser le RFR. Mais attention au piège que nous martelons tout au long de ce guide : défiscaliser n'est pas placer (section 10).
La méthode : ranger son épargne par objectif et par horizon
On ne part jamais du produit. On part de l'objectif : à quoi sert cet argent, et à quelle échéance ? D'où l'idée de ranger votre épargne par poches, selon l'objectif et l'horizon. Et on les remplit dans l'ordre : tant que le matelas de précaution n'est pas plein, on ne va pas jouer au plus malin avec du rendement.
Poche 1 — Précaution (court terme)
Points forts
- 6 à 12 mois de charges (produits de l'office variables)
- Livret A, LDDS : 0 impôt, 0 prélèvement social
- Fonds en euros d'assurance-vie (capital garanti, PS 17,2 %)
- Disponibilité totale, aucun risque
Points de vigilance
- Rendement faible (c'est voulu : sécurité avant tout)
- À constituer avant tout placement long terme
Poche 2 — Moyen-long terme
Points forts
- PER (déduction 154 bis à 41-45 %)
- Assurance-vie, dont luxembourgeoise (PS 17,2 %)
- PEA / compte-titres / ETF (actions long terme)
- Diversification et rendement attendu plus élevé
Points de vigilance
- Risque de perte en capital sur les UC et actions
- Blocage du PER jusqu'à la retraite
Poche 3 — Long terme / diversification
Points forts
- Immobilier (déficit foncier, LMNP, SCPI)
- Nue-propriété (capital + levier IFI)
- Private equity (poche minoritaire)
- Capitalisation longue, intérêts composés
Points de vigilance
- Illiquidité (immobilier, private equity 8-10 ans)
- À calibrer selon l'âge, l'IFI et les projets
La règle d'ordre
On remplit la poche 1 (précaution) avant tout. Une fois le coussin constitué, on alimente la poche moyen-long terme en priorité par le PER (tant que la TMI mord à 41-45 %) et l'assurance-vie, puis on ajoute l'immobilier et une touche de private equity pour la diversification longue. Le support arrive en dernier, presque par défaut : une fois l'objectif et l'horizon fixés, le bon produit devient évident.
Le PER : le levier n°1 du notaire à 41-45 % de TMI
Le PER du notaire en 30 secondes
À 41-45 % de TMI, le PER est le placement le plus rentable à l'entrée : chaque euro versé économise 0,41 à 0,45 € d'impôt, et fait baisser votre RFR (ce qui allège aussi CEHR et CDHR). Au titre du volet TNS (art. 154 bis CGI), vous déduisez jusqu'à 88 911 €en 2026. La contrepartie : l'épargne est bloquée jusqu'à la retraite (sauf accidents de la vie et achat de la résidence principale), et la sortie est imposée. Le vrai gain = le différentiel de tranche entre la vie active et la retraite, plus la capitalisation. À saturer en priorité tant que vous êtes à 41-45 %.
Combien vous déduisez
À 41 ou 45 % de tranche, l'économie d'impôt immédiate du PER est difficile à égaler. Au titre du volet TNS de l'article 154 bis du CGI, un notaire en BNC peut déduire 10 % de son bénéfice imposable (dans la limite de 8 PASS) + 15 % de la fraction de bénéfice comprise entre 1 et 8 PASS, avec un plancher de 4 806 € et un plafond maximal de 88 911 €en 2026 (atteint pour un bénéfice d'au moins 384 480 €). Le report des plafonds non utilisés est porté de 3 à 5 ans pour ceux générés à partir de 2026 (LF 2026). Les versements après 70 ans ne sont plus déductibles. Si vous exercez en SEL comme président assimilé salarié, c'est l'article 163 quatervicies qui s'applique (10 % des revenus professionnels de l'année précédente, plafonnés à 8 PASS, ou 10 % du PASS) — un arbitrage que nous traitons dans l'optimisation fiscale du notaire en SEL.
Plafond PER TNS 2026 du notaire (art. 154 bis CGI)
Plafond = 10 % × bénéfice imposable (≤ 8 PASS)
+ 15 % × (min(bénéfice, 8 PASS) − 1 PASS)
Plancher = 4 806 € · Maximum = 88 911 €
(PASS 2026 = 48 060 € ; 8 PASS = 384 480 €)À 45 % de TMI, chaque euro versé économise 0,45 € d'impôt à l'entrée. Le report des plafonds non utilisés (porté à 5 ans par la LF 2026) permet de saturer une grosse année après une année plus calme — utile quand les produits de l'office varient.
Ce que ça rapporte vraiment (et pourquoi ce n'est pas « gratuit »)
Le PER n'efface pas l'impôt, il le diffère. À l'entrée, la déduction réduit votre impôt à votre TMI. Mais à la sortie, le capital correspondant aux versements déduits est réintégré au barème de l'impôt sur le revenu, et les gains supportent le PFU (12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026). Le vrai gain est donc le différentiel de TMI entre l'entrée et la sortie(la plupart des notaires descendent d'une tranche à la retraite), augmenté de la capitalisation des sommes déduites — et, pendant la vie active, de la baisse du RFR qui allège la CEHR et la CDHR. Méfiez-vous de qui vous vend le PER comme un cadeau fiscal : c'est un report d'imposition bien fichu, rien de plus — mais à votre tranche, ça suffit largement.
Liquidité et déblocage
La contrepartie de l'avantage fiscal, c'est le blocage: l'épargne est immobilisée jusqu'à la retraite, sauf six accidents de la vie (décès du conjoint, invalidité, surendettement, expiration des droits au chômage, liquidation judiciaire) et, surtout, l'achat de la résidence principale (art. L224-4 du Code monétaire et financier).
Calibrer votre plafond PER exact pour 2026
Le plafond 154 bis dépend de votre bénéfice et du report des années précédentes. Un CGP certifié ORIAS calcule votre plafond exact, intègre le report 5 ans et hiérarchise vos versements pour maximiser l'économie d'impôt à 41-45 % de TMI.
Pour approfondir le fonctionnement et la sortie du PER, voyez le guide complet du PER. La mécanique de défiscalisation détaillée est traitée dans notre catalogue de défiscalisation du notaire. Et parce que la CPRN ne suffit pas à maintenir votre train de vie, voyez comment le notaire complète sa retraite CPRN avec le PER, l'assurance-vie et la SCPI.
L'assurance-vie : souplesse, rendement et transmission
L'assurance-vie en 30 secondes
Pour un notaire, l'assurance-vie sert trois choses à la fois: on y rachète quand on veut, la fiscalité s'allège après 8 ans (≈ 24,7 % effectif), les prélèvements sociaux y restent à 17,2 % (contre 18,6 % sur le PEA et le compte-titres en 2026), et surtout elle se transmet hors succession — 152 500 € par bénéficiaire en franchise de droits (art. 990 I). Là où le PER bloque et déduit, l'assurance-vie reste disponible : les deux sont complémentaires, pas concurrents.
La fiscalité du rachat
L'assurance-vie est la pièce de souplesse de votre patrimoine : un contrat multisupports (fonds en euros sécurisé + unités de compte) sur lequel vous rachetez quand vous voulez. Avant 8 ans, les produits subissent la flat tax de 30 %. Après 8 ans, c'est l'atout : un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), puis 7,5 %sur les produits issus de primes ≤ 150 000 € (12,8 % au-delà), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 % — soit une fiscalité effective d'environ 24,7 % (art. 125-0 A et 200 A CGI).
La transmission hors succession (l'atout que le notaire connaît bien)
Là, aucune autre enveloppe ne fait jeu égal. Vous rédigez ces clauses bénéficiaires toute l'année — l'enjeu est simplement de soigner les vôtres. Elle se transmet hors succession: au titre de l'article 990 I du CGI(primes versées avant 70 ans), chaque bénéficiaire reçoit jusqu'à 152 500 €en franchise de droits, puis 20 % (jusqu'à 700 000 € taxables) et 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans (art. 757 B), l'abattement est global et de 30 500 € (mais les gains restent exonérés). Le conjoint ou le partenaire de PACS bénéficiaire est totalement exonéré (loi TEPA).
Trois seuils d'assurance-vie à ne pas confondre
- 152 500 € par bénéficiaire (art. 990 I) : abattement de transmission des primes versées avant 70 ans.
- 30 500 € global (art. 757 B) : abattement de transmission des primes versées après 70 ans (les gains restant exonérés).
- 4 600 € / 9 200 € : abattement annuel sur les produits du rachat après 8 ans (personne seule / couple). Trois mécanismes distincts, à ne jamais mélanger.
PER ou assurance-vie ?
Posée comme un duel, la question n'a pas de sens : PER et assurance-vie ne jouent pas sur le même terrain, ils sont complémentaires. Le PER déduit à l'entrée et sert la retraite, au prix du blocage ; l'assurance-vie ne déduit pas mais reste disponible, conserve des prélèvements sociaux à 17,2 % et offre la transmission. La règle pratique : on sature d'abord le PERtant que la tranche haute s'applique (41-45 %), puis l'assurance-vie prend le relais pour la souplesse et la transmission.
| Critère | PER (154 bis) | Assurance-vie |
|---|---|---|
| Déduction à l'entrée | Oui (jusqu'à 88 911 €, à la TMI) | Non |
| Disponibilité | Bloqué (sauf RP et accidents de la vie) | Rachat à tout moment |
| Fiscalité de sortie | Capital au barème + gains PFU 31,4 % | Après 8 ans : ~24,7 % (abattement) |
| Prélèvements sociaux (gains) | 18,6 % | 17,2 % (maintenu) |
| Transmission | Régime spécifique selon âge | 990 I : 152 500 €/bénéficiaire |
Pour approfondir la fiscalité et le fonctionnement, voyez notre guide sur l'assurance-vie (flat tax 30 % et transmission 990 I), et pour la transmission dans son ensemble, notre guide sur la succession.
L'assurance-vie luxembourgeoise pour les patrimoines importants
Passé un certain niveau de patrimoine, l'assurance-vie luxembourgeoisen'est plus réservée à quelques initiés : au-delà de 250 000 € de poche financière, elle se justifie pour de bon — un seuil que le notaire à très haut revenu franchit vite. Pour un résident fiscal français, sa fiscalité est neutre— mêmes règles qu'une assurance-vie française (rachats au régime de l'article 125-0 A, prélèvements sociaux à 17,2 %, transmission 990 I / 757 B). On ne la choisit donc pas pour un avantage fiscal, mais pour la structure et la sécurité.
Ce qu'un contrat français ne vous donne pas, le luxembourgeois si — sur trois points. Le triangle de sécurité(les actifs sont déposés auprès d'une banque dépositaire contrôlée par le régulateur luxembourgeois) et le super-privilège, qui font du souscripteur un créancier de premier rang, au-delà de la garantie française de 70 000 € du FGAP. L'architecture ouverte ensuite : multidevises, fonds internes dédiés (FID/FAS), accès aux titres vifs, au non coté et à la dette privée. La possibilité, enfin, de loger une vraie poche de private equity dans une enveloppe assurantielle.
À retenir : le luxembourgeois ne change pas la fiscalité, il change la structure
On nous la sort à chaque rendez-vous : « le Luxembourg, c'est pour payer moins d'impôt. » Faux. Pour un résident fiscal français, l'assurance-vie luxembourgeoise est imposée exactement comme une française : mêmes abattements après 8 ans, même 990 I / 757 B à la transmission, mêmes 17,2 %de prélèvements sociaux. On ne la souscrit donc jamais pour « payer moins d'impôt », mais pour la protection renforcéedu souscripteur (triangle de sécurité, super-privilège, garantie non plafonnée à 70 000 €) et pour l'accès à des actifsqu'un contrat français standard n'offre pas (titres vifs, non coté, dette privée, multidevises).
Pour qui ? (et la limite des coûts)
L'assurance-vie luxembourgeoise devient pertinente à partir d'un patrimoine financier important, typiquement au-delà de 250 000 €: besoin de diversification non cotée, recherche d'une protection renforcée, profils parfois internationaux. La limite à connaître : sous 250 000 à 500 000 €, ses frais sont plus élevésqu'un bon contrat français — on ne s'y précipite pas, on la réserve aux situations où ses atouts structurels justifient le coût. Détail dans notre guide sur l'assurance-vie luxembourgeoise pour les patrimoines importants.
PEA, compte-titres et ETF : la poche actions long terme
Le PEA d'abord
Pour capitaliser longtemps en actions, le PEAest l'enveloppe de référence (art. L. 221-30 du Code monétaire et financier). Plafond de versement de 150 000 € (225 000 € cumulés avec le PEA-PME) ; après 5 ansde détention, les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux restant dus à la sortie. Remplissez le PEA d'abord avec des ETF actions éligibles, pour vous exposer aux marchés au moindre coût ; le compte-titres ne vient qu'après, pour ce qui n'y rentre pas.
Le compte-titres : aucun plafond, mais aucun différé
Ce qui ne rentre pas dans le PEA (ETF monde, actions américaines, certains supports non cotés) passe par le compte-titres ordinaire : pas de plafond, univers illimité, mais imposition à chaque cession au PFU de 31,4 %(12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux). Sans enveloppe, pas de différé : on est imposé au fil des arbitrages.
Dualité des prélèvements sociaux 2026 : 17,2 % vs 18,6 %
Depuis la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403), la CSG du capital est passée à 10,6 %, portant le total à 18,6 % sur le PEA, le compte-titres, les dividendes, les intérêts, les plus-values mobilières et les gains de PER. En revanche, l'assurance-vie reste à 17,2 %(comme le contrat de capitalisation, le foncier nu, les plus-values immobilières et le PEL/CEL). Conséquence concrète : pour la poche moyen terme diversifiée, l'assurance-vie en unités de compte est mécaniquement plus efficace après impôtque le compte-titres, à exposition identique. Beaucoup d'articles affichent encore « PEA, 17,2 % » : c'est le taux de 2025. Au 1er janvier 2026, il est passé à 18,6 %.
Pour approfondir, voyez nos guides sur le PEA et son exonération d'IR après 5 ans et sur l'investissement en ETF.
L'immobilier : déficit foncier, LMNP, SCPI et nue-propriété
Le déficit foncier (très efficace à 45 %)
Pour un notaire à 45 % de TMI, difficile de faire mieux que le déficit foncier pour effacer du revenu. Sur un bien loué nuavec travaux, le déficit (charges et travaux supérieurs aux loyers, hors intérêts) s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an(art. 156, I, 3° CGI), le surplus et les intérêts étant reportables 10 ans. À 45 %, effacer 10 700 € de revenu global, c'est environ 4 815 € d'impôt en moins. Les prélèvements sociaux afférents aux revenus fonciers restent à 17,2 %. Le plafond est porté à 21 400 €pour les travaux de rénovation énergétique (passoires thermiques), mesure prorogée jusqu'au 31/12/2027.
Exemple : un déficit foncier à 45 % de TMI
Un notaire achète un bien ancien à rénover et engage 40 000 € de travauxsur un logement loué nu générant 8 000 € de loyers annuels. La première année, il crée un déficit foncier qu'il impute à hauteur de 10 700 € sur son revenu global (économie ≈ 4 815 €à 45 %) ; le solde et les intérêts d'emprunt sont reportables sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes. Au total, sur deux à trois ans, l'essentiel du coût des travaux est neutralisé fiscalement — tout en se constituant un patrimoine immobilier. À combiner avec les autres leviers d'un haut revenu : voyez comment un libéral à haut revenu réduit ses impôts.
Le LMNP (et le piège 2026 à connaître)
La location meubléeau réel permet d'amortir le bien, ce qui réduit fortement le revenu BIC imposable. Deux garde-fous toutefois : les loyers meublés supportent des prélèvements sociaux à 18,6 % (revenus BIC, et non foncier), et surtout, depuis les cessions du 16 février 2025, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-valuede cession (art. 150 VB III CGI, résidences services exclues) — ce qui réduit l'avantage à la revente. Le LMNP reste pertinent, mais ne regardez plus seulement le rendement annuel : ce que vous récupérez vraiment se voit à la revente, amortissements repris.
La SCPI sans gestion
La SCPIapporte de l'immobilier clé en main, sans gestion. Mais en détention directe, ses loyers sont des revenus fonciersimposés à la TMI + 17,2 % : à 45 %, sur 100 € de loyers il peut n'en rester qu'une quarantaine une fois l'IR et les prélèvements sociaux passés. On lui préfère donc souvent la SCPI logée en assurance-vie (fiscalité de l'enveloppe) ou la SCPI en nue-propriété(décote à l'achat, aucun revenu pendant le démembrement, levier IFI). Détail dans notre guide sur la SCPI, de l'immobilier sans gestion.
La nue-propriété / le démembrement
Acheter en nue-propriété (un usufruitier, souvent un bailleur institutionnel, perçoit les loyers pendant 10 à 20 ans) offre une décote à l'achat (de l'ordre de 30 à 40 %), aucun revenu imposable ni prélèvement social pendant le démembrement, et une reconstitution de la pleine propriété non taxéeà l'extinction de l'usufruit (art. 1133 CGI). C'est aussi un levier IFI de premier ordre, que nous détaillons en section suivante.
| Voie | Fiscalité des revenus | Prélèvements sociaux | Atout principal | IFI |
|---|---|---|---|---|
| Déficit foncier (nu + travaux) | Imputation jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global | 17,2 % | Effacement d'impôt puissant à 45 % | Dans l'assiette |
| LMNP au réel | BIC, amortissement du bien | 18,6 % | Revenu peu fiscalisé (amortissement) | Dans l'assiette |
| SCPI (direct) | Revenus fonciers à la TMI | 17,2 % | Immobilier sans gestion | Dans l'assiette |
| Nue-propriété / démembrement | Aucun revenu pendant le démembrement | — | Décote + reconstitution non taxée | Hors assiette (art. 968) |
Pour le mécanisme du démembrement, voyez notre guide sur la nue-propriété et le démembrement, et pour l'immobilier des libéraux dans son ensemble, notre guide sur l'immobilier du professionnel libéral. Pour entrer dans le détail de la poche immobilière du notaire (SCPI en direct, en assurance-vie ou en nue-propriété, déficit foncier et démembrement chiffrés), voyez l'investissement du notaire : SCPI, immobilier et démembrement.
Placer en réduisant son IFI (l'angle fort du notaire)
Beaucoup de notaires franchissent le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière : patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier (art. 964 CGI), barème de 0,5 % à 1,5 %(art. 977 CGI). À ce niveau, sortir 600 000 € de l'assiette IFI à 0,7 %, c'est 4 200 € par an — bien plus que les 0,3 % de rendement en plus qu'on irait chercher ailleurs.
Le principe le plus puissant tient à l'article 968 du CGI: en cas de démembrement, le bien est déclaré par l'usufruitier pour la pleine valeur, et le nu-propriétaire ne déclare rien. Acheter en nue-propriété(ou une SCPI en nue-propriété) sort donc l'actif de votre assiette IFI pendant toute la durée du démembrement (souvent 10 ans). Ajoutez-y les actifs hors assiette par nature: assurance-vie et capitalisation sur supports financiers, PEA, compte-titres, liquidités, PER. À patrimoine élevé, on privilégie ces supports plutôt que d'empiler de l'immobilier directement taxable.
IFI : choisissez l'assiette, pas seulement le rendement
À ce niveau de patrimoine, l'assiette IFIpèse autant que le rendement dans le choix d'un placement. Une nue-propriété de SCPI ou de logement sort de l'assiette ; un support financier n'y entre pas ; un investissement immobilier détenu en direct, lui, gonfle l'assiette chaque année. Privilégier le démembrement et les supports non immobiliers, c'est réduire l'IFI tout en continuant à investir.
Garde-fou : « hors IFI » ne veut pas dire « sans immobilier »
Attention au raccourci : une SCPI logée en assurance-viereste dans l'assiette IFI à hauteur de sa fraction immobilière(art. 972 CGI). L'enveloppe assurantielle ne « gomme » pas la nature immobilière du sous-jacent. Seuls les supports véritablement non immobiliers (actions, obligations, fonds en euros, liquidités) et la nue-propriété temporaire sortent réellement de l'assiette.
Pour la méthode complète de réduction de l'IFI, voyez notre guide pour sortir de l'IFI par le démembrement.
Private equity et club deals : la poche diversification (avec prudence)
Une fois la précaution sécurisée, le PER saturé et l'assurance-vie constituée, une fraction du capital long terme peut viser une diversification décorrélée des marchés cotés. Trois familles, et aucune ne se signe sans avoir lu le DIC et le règlement du fonds — durée de blocage, frais, conditions de sortie. Le private equity(non coté, via FCPR / FPCI, ELTIF ou unités de compte d'assurance-vie luxembourgeoise) offre un potentiel de rendement supérieur, au prix d'une forte illiquidité (horizon 8 à 10 ans) ; les plus-values y sont imposées au PFU de 31,4 % (sauf logement en assurance-vie ou PEA-PME). Les club deals et les produits structuréssupposent un ticket élevé, une immobilisation longue et la lecture attentive de la formule (barrières, sous-jacent, risque de l'émetteur).
Note de méthode sur le risque
Ces supports ne s'envisagent que pour une poche minoritairedu capital long terme, celle que vous pouvez vous permettre d'immobiliser et, le cas échéant, de perdre en partie. Quatre règles avant de signer : les performances passées ne préjugent pas des performances futures; la diversification reste la première protection ; la liquidité et l'horizon doivent correspondre à votre situation ; et un placement ne se juge jamais à son seul avantage fiscal. Détail dans notre guide sur le private equity et, pour l'immobilier non coté en co-investissement, dans notre guide sur les club deals immobiliers.
Cas chiffré : notaire de 45 ans, 250 000 €, 6 000 €/mois
Trois notaires, trois âges, trois objectifs — voici comment l'allocation se décline concrètement, de l'allocation annuelle à la transmission et au pilotage de l'IFI. Prénoms d'emprunt, chiffres et régimes fiscaux exacts.
Note de méthode sur les exemples chiffrés
Les montants ci-dessous illustrent des mécaniques(plafond PER, économie d'impôt, allocation par poche) à partir d'hypothèses simplifiées. Ils ne constituent ni une simulation personnalisée, ni une promesse de rendement : un placement financier (UC, SCPI, private equity) comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le résultat réel dépend de votre situation exacte (autres revenus du foyer, quotient familial, RFR, projets) et doit être chiffré au cas par cas.
Cas 1 — Maître Élodie, notaire, 45 ans, 250 000 € de revenu, 6 000 €/mois d'épargne
Élodie dégage environ 250 000 € de bénéfice imposable (BNC) — que l'on assimile ici à son revenu déclaré pour simplifier le calcul —, sa TMI est à 45 %, et elle dégage 6 000 €/mois d'épargne (72 000 €/an), sa précaution étant déjà bouclée (≈ 9 mois de charges en livrets et fonds en euros). Sa priorité : saturer le PER.
Plafond PER 2026 d'Élodie (art. 154 bis)
10 % × 250 000 € = 25 000 € + 15 % × (250 000 − 48 060) = 30 291 € Plafond PER 2026 ≈ 55 291 € Versement retenu = 30 000 € Économie d'impôt à 45 % = 13 500 €
Élodie dispose d'environ 55 300 € de plafond PER. Elle n'est pas obligée de le saturer : avec 30 000 € versés (2 500 €/mois), elle économise déjà 13 500 € d'impôt (30 000 × 45 %) et fait baisser son RFR de 30 000 € — ce qui allège mécaniquement la CEHR et la CDHR. Le report 5 ans lui laisse rattraper le solde une bonne année.
Voici une allocation indicative de ses 72 000 €/an, précaution bouclée.
| Poche | Versement annuel | Rôle | Fiscalité |
|---|---|---|---|
| PER (154 bis) | 30 000 € | Retraite + défisc à 45 % | Déduit à l'entrée ; 13 500 € d'IR économisé + baisse du RFR |
| Assurance-vie (UC + fonds €, dont AVL) | 24 000 € | Souplesse + transmission 990 I | PS 17,2 % ; rachat après 8 ans ~24,7 % |
| PEA / ETF | 9 000 € | Capitalisation actions long terme | PEA exonéré d'IR après 5 ans ; PS 18,6 % |
| Immobilier (déficit foncier, SCPI, NP) | 9 000 € | Défisc IR + pilotage IFI | Foncier nu PS 17,2 % ; NP hors IFI |
| Total | 72 000 €/an | — | — |
Message: le PER en tête pour la défiscalisation à 45 %, l'assurance-vie pour la disponibilité et la transmission, le PEA pour la capitalisation actions, l'immobilier pour le rendement et le pilotage de l'IFI. Le calibrage exact s'ajuste selon l'âge, les projets et l'horizon.
Cas 2 — Maître Bernard, 62 ans : transmettre par l'assurance-vie (990 I)
Bernard, 62 ans, veut transmettre à ses deux enfants. En versant 300 000 € avant 70 anssur une assurance-vie et en les désignant bénéficiaires à parts égales, il mobilise l'abattement de l'article 990 I : 152 500 € × 2 = 305 000 € transmis hors succession et en franchise totale de droits(les 300 000 € de capital tiennent dans les abattements). À comparer avec une transmission de droit commun, où l'abattement en ligne directe n'est que de 100 000 € par enfant, le surplus étant taxé au barème des droits de succession (jusqu'à 45 %). Bernard rédige ces clauses pour ses clients depuis trente ans ; il lui reste à en signer une pour ses propres enfants, en versant avant 70 ans.
Cas 3 — Maître Hélène, associée, 52 ans, patrimoine immobilier > 1,3 M€ (IFI)
Hélène est redevable de l'IFI. Ajouter de l'immobilier en direct lui coûterait de l'IFI chaque année. Elle vise donc les actifs hors assiette. En achetant un actif d'une valeur en pleine propriété de 600 000 € en nue-propriété (démembrement temporaire, décote ~40 %, soit environ 360 000 € décaissés), elle obtient : 0 € déclaré à l'IFI sur cet actif pendant tout le démembrement (art. 968), 0 revenu et 0 prélèvement social pendant la période, et une reconstitution non taxéede la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (art. 1133). À un taux marginal d'IFI de 0,7 %, sortir 600 000 € de l'assiette représente une économie d'environ 4 200 €/an. Elle complète par une assurance-vie luxembourgeoise pour la diversification non cotée.
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