Alternatives à la vente à réméré : l'ordre dans lequel les épuiser

Pourquoi il existe un ordre, et pourquoi le marché le prend à l'envers

Guide rédigé le 11 août 2026 par Quentin Hagnéré, conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, COBSP). Droit en vigueur à cette date. Aucun établissement, aucun courtier, aucune société de réméré n'est cité : c'est volontaire.

Le cas que nous voyons le plus souvent en rendez-vous — il sert ici d'illustration, il ne décrit aucun dossier : deux propositions sur la table à quelques jours d'intervalle, après un ou deux refus bancaires. Un regroupement de crédits d'un côté, une vente à réméré de l'autre. Chacune tient dans un seul chiffre (la mensualité pour l'une, la somme mise à disposition pour l'autre), et ni l'une ni l'autre ne répond à la question qui décide de tout : combien cela coûte au total, et ce que cela retire définitivement. Dans le regroupement, la mensualité baisse parce que la durée s'allonge — le coût total, lui, augmente le plus souvent. Dans le réméré, il n'y a pas de taux du tout : il y a une décote sur le prix, une indemnité d'occupation chaque mois, et un transfert de propriété qui produit son effet le jour de la signature. Deux documents, deux chiffres, et aucune réponse à la seule question utile.

Ce qui n'a pas été demandé, en général, est plus révélateur encore : si vous aviez saisi la commission de surendettement — dont la loi dit qu'être propriétaire de son logement ne ferme pasl'accès (art. L. 711-1 du Code de la consommation) ; si vous aviez tenté un délai de grâce, que le juge peut accorder dans la limite de deux années, sa décision suspendant les procédures d'exécution déjà engagées (art. 1343-5 du Code civil). Il y a un ordre. Dans les dossiers qui arrivent jusqu'à nous, il a rarement été suivi.

Cette page le donne en entier : sept étages, du gratuit au définitif. Pour chaque étage, ce qu'il paie, ce qu'il laisse en suspens, et la phrase qu'il faut pouvoir écrire pour passer au suivant. Ce que vous n'y trouverez pas, et c'est délibéré : aucun nom d'établissement, de courtier ni de société de réméré, aucun classement, aucun taux présenté comme un tarif, et aucune promesse d'accord— l'évaluation de la solvabilité et la décision d'octroi appartiennent au prêteur, à personne d'autre. Chaque règle citée renvoie à son texte, dans sa version en vigueur au 11 août 2026.

La raison économique : un seul étage rémunère quelqu'un

L'ordre suivi ici n'a rien d'arbitraire, et le droit en dessine lui-même la gradation. L'étage 1 ne peut pasêtre facturé : l'article L. 322-1 du Code de la consommation interdit à un intermédiairede se charger ou de se proposer, moyennant rémunération, d'examiner la situation d'un débiteur en vue d'un plan de remboursement, de rechercher des délais de paiement ou d'intervenir dans une procédure de surendettement — la convention étant nulle de plein droit(art. L. 342-1). Les étages 2 et 3 ne peuvent être rémunérés qu'après le versement effectif des fonds prêtés(art. L. 519-6 du Code monétaire et financier). L'étage 6 n'est couvert par aucune de ces deux règles. Cette gradation épouse exactement l'ordre défendu ici — et explique, sans qu'il soit besoin de mettre en cause personne, pourquoi la conversation démarre si souvent au sixième barreau de l'échelle.

Le droit du crédit ajoute un signal que peu de lecteurs connaissent : une publicité de crédit ne peut pas suggérer que le prêt améliore la situation financière ou le budget de l'emprunteur (art. L. 312-10). Un réméré échappe à cette interdiction — non pas par tolérance, mais parce que ce n'est pas un crédit. La même qualification produit la conséquence centrale de cette page.

L'écart va d'ailleurs se creuser. L'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025, rectifiée par l'ordonnance n° 2025-1154 du 2 décembre 2025, entrera en vigueur le 20 novembre 2026: elle renforcera les obligations du prêteur de crédit à la consommation et inscrira noir sur blanc, pour les regroupements relevant du régime du crédit à la consommation (art. L. 314-10 et L. 314-11), qu'aucun paiement ne peut intervenir dans un sens comme dans l'autre pendant sept jours calendaires après l'acceptation du contrat (art. 31, créant l'article L. 314-11-1 du Code de la consommation). Elle ne modifie pas les articles 1659 et suivants du Code civil.

La règle qu'aucune échelle n'écrit : on ne descend qu'en nommant le motif

Les échelles publiées donnent un ordre. Aucune ne donne de règle de sortie d'étage. C'est pourtant là que tout se joue : un étage n'est pas écarté parce qu'on n'y a pas pensé, parce qu'un interlocuteur l'a jugé inadapté, ou parce qu'il paraît long. Il est écarté quand on peut écrire, en une phrase datée, pourquoi il est fermé.

Étage examiné  →  interlocuteur  →  date  →  motif de fermeture

Deux critères déjà posés ailleurs dans ce corpus complètent la fiche, et il serait absurde de les réécrire : « qu'est-ce qui aura changé, dans mes revenus ou dans mes charges, le jour où la nouvelle échéance tombera ? » — développé dans le guide de la saisie immobilière — et « à quelle date, et avec quelles ressources, aurai-je les moyens de racheter ? », posé par la page réméré ou crédit hypothécaire, marche par marche. Si cette seconde réponse n'existe pas, le réméré est contre-indiqué, quel que soit le nombre d'étages franchis.

Périmètre, et il est décisif : cet arbre décrit une situation hors procédure de saisie. Dès la signification de l'acte de saisie, l'immeuble devient indisponible — le saisi « ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels », sous la seule réserve de l'article L. 322-1 (art. L. 321-2 du Code des procédures civiles d'exécution). Ce n'est pas la publication qui produit cet effet : celle-ci ajoute l'opposabilité aux tiers (art. L. 321-5).

Étage 1 — ce qui ne coûte rien, et ce que chaque voie ne résout pas

Cet étage n'est pas une politesse à expédier avant les choses sérieuses. C'est le seul dont le coût est nul par construction, et surtout le seul qui puisse agir sur la dette elle-mêmeplutôt que sur son étalement — tous les étages suivants réaménagent un passif, celui-ci peut le réduire. Prenez-le en trois temps : ce qui suspend le calendrier, ce qui agit sur la dette, ce qui vous défend sans rien coûter. Et chacun a sa limite, qu'il faut connaître avant de la nommer comme motif de sortie.

Ce qui suspend le calendrier.Le délai de grâce permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, et sa décision suspend les procédures d'exécution engagées par le créancier (art. 1343-5 du Code civil) : c'est le seul outil de cet étage qui achète du temps sans rien concéder. Le report d'échéances, lui, ne se demande au prêteur que lorsque le contrat le prévoit: ce n'est pas un droit, c'est une clause, alors relisez votre contrat avant d'appeler. Le réaménagement par avenant obéit à la même logique, mais suppose l'accord du prêteur en place : on le traite à l'étage 2, avec la renégociation.

Ce qui agit sur la dette.La commission de surendettement de la Banque de France est la seule voie de tout cet arbre qui puisse aboutir à des mesures qu'aucun étage payant ne reproduit. Un fait y commande directement l'ordre des étages, et c'est lui qui justifie que celui-ci passe en premier : la durée des mesures est limitée à sept années, mais elles « peuvent cependant excéder cette durée lorsqu'elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l'achat d'un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d'éviter la cession »— ou lorsqu'elles permettent de rembourser la totalité des dettes tout en évitant cette cession (art. L. 732-3 et L. 733-3 du Code de la consommation). Autrement dit : la loi prévoit expressément que la protection du logement puisse justifier d'aller au-delà de sept ans, et cela ne coûte rien. Deux précisions, parce qu'elles changent tout : la commission apprécie, elle n'accorde pas d'office ; et ces mesures étalent une dette, elles ne vous versent pas un centime. Sur ce point-là, elles ne remplacent pas un réméré, elles répondent à un autre besoin. La chronologie complète et les issues possibles sont reprises par le guide de la recevabilité du propriétaire surendetté, et le détail article par article par la page à qui le réméré s'adresse vraiment.

Ce qui vous défend, ou vous conseille, sans rien coûter.Les points conseil budget, les ADIL et les services sociaux du CCAS reçoivent gratuitement et ne vendent rien — c'est leur principal intérêt à ce stade. La médiation bancaire est gratuite par texte, non par courtoisie commerciale (art. L. 316-1 du Code monétaire et financier). Les garanties déjà payées sur une assurance emprunteur peuvent jouer sans nouvelle souscription, et cette vérification-là ne se fait pas d'office : il faut relire soi-même ses garanties. Pour l'aide juridictionnelle enfin, un point largement ignoré : le patrimoine immobilier s'apprécie hors résidence principale(service-public, fiche F18074, page vérifiée le 12 juin 2026) — être propriétaire occupant ne disqualifie donc pas à ce titre. Ce n'est pas pour autant une éligibilité : des plafonds de revenu fiscal de référence et de patrimoine mobilier s'appliquent également, et c'est le bureau d'aide juridictionnelle du tribunal qui en donne les montants en vigueur. Une admission provisoire peut par ailleurs être prononcée « lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion » (loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, art. 20).

Reste une voie souvent oubliée, et qui ne coûte rien ou presque : l'examen de la régularité de la déchéance du termeet du décompte du prêteur, dont l'indemnité et la majoration de taux sont réglementairement plafonnées. La Cour de cassation juge abusive la clause permettant la résiliation de plein droit après une simple mise en demeure, sans préavis d'une durée raisonnable (Cass. 1^reciv., 22 mars 2023, n° 21-16.044 ; 29 mai 2024, n° 23-12.904). C'est un moyen de défense à faire examiner par un avocat, pas une garantie de résultat, et la fenêtre se ferme : au-delà de l'audience d'orientation, les contestations sont irrecevables — voir les recours gratuits, palier par palier.

Ce que l'étage 1 ne résout pas, en trois limites franches. Le dépôt du dossier entraîne une inscription au fichier des incidents (art. L. 752-2) ; ce que cela empêche, et ce que cela n'empêche pas, appartient au guide réméré et fichage Banque de France. Lorsqu'une vente forcée a déjà été ordonnée, le report « ne peut résulter que d'une décision du juge chargé de la saisie », saisi par la commission, et « pour causes graves et dûment justifiées » (art. L. 722-4). Enfin — et c'est un contresens fréquent — le délai de grâce ne repousse pas le terme d'un réméré: l'article 1343-5 vise le débiteur d'une somme d'argent, alors que le vendeur à réméré est titulaire d'une faculté, dont le terme est de rigueur (voir un terme que rien ne prolonge).

Critère de sortie de l'étage 1 :il est fermé quand la commission a statué et que la solution retenue laisse une échéance inexécutable, ou quand le calendrier de procédure est déjà passé au-delà de ce que l'article L. 722-4 permet de reporter. Pas avant.

Étages 2 et 3 — tant qu'il y a un prêteur, il y a un régime protecteur

Ce qui distingue ces deux étages des suivants n'est pas leur coût : c'est la présence d'un prêteur. Un prêteur, c'est un régime : il doit évaluer votre solvabilité, consulter le fichier des incidents, vous informer avant le contrat, vous laisser un délai de réflexion, et il ne peut rien encaisser avant que les fonds soient versés (art. L. 519-6). Son taux, en plus, est plafonné. À l'étage 6, rien de tout cela : il y a un acheteur, et une vente.

Étage 2 : d'abord l'avenant, ensuite seulement le nouveau contrat

La renégociation est un avenant avec le prêteur en place ; le rachat est un nouveau contratchez un nouveau prêteur. Un avenant n'appelle pas d'honoraires d'intermédiaire : c'est la marche la moins chère de cet étage, et c'est celle qu'on saute le plus souvent. Et un rachat n'est pas une économie : la baisse de mensualité vient de l'allongement, de sorte que le coût total augmente le plus souvent. Trois pages prennent le relais : l'une pour la mécanique du regroupement de crédits, l'autre pour les motifs de refus d'un dossier, la troisième pour l'arbitrage entre avenant et rachat. Critère de sortie :l'étage est fermé quand l'allongement nécessaire porte le coût total à un niveau que vous refusez par écrit — pas quand « la banque a dit non ».

Étage 3 : engager le bien en garantie, sans le céder

Une garantie ne crée pas une capacité de remboursement. Si l'opération n'est acceptée qu'à la condition d'hypothéquer la résidence principale, le risque change de nature : c'est le logement qui répond de la dette. Reste que le droit y maintient une protection que l'étage 6 fait disparaître : la clause par laquelle le créancier hypothécaire deviendrait propriétaire est sans effet sur l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur (art. 2452 du Code civil), et il ne peut pas davantage se réserver une vente hors des formes de la saisie immobilière : la clause de voie parée est nulle(CPCE, art. L. 311-3), l'article 2450 du Code civil précisant que la convention d'hypothèque ne peut y déroger. Dans un réméré, la propriété est déjà transférée : descendre de l'étage 3 à l'étage 6, c'est sortir du champ de cette protection. Le comparatif frontal des deux voies, nous l'avons développé ailleurs, dans l'échelle d'éligibilité et le produit lui-même par le prêt hypothécaire patrimonial. Critère de sortie :l'étage est fermé quand la valeur nette ne couvre pas le besoin — un calcul de valeur nette, pas une impression.

Étage 4 — l'étage que personne ne propose : mobiliser une épargne sans la vendre

Cet étage suppose de détenir une épargne financière mobilisable. Si ce n'est pas votre cas, il ne vous concerne pas : passez à l'étage 5. Il figure ici parce que nous ne l'avons vu figurer dans aucun des comparatifs consultés et parce que, pour qui détient cette épargne, il est très généralement le moins coûteux des étages payants, c'est-à-dire de tous ceux qui suivent l'étage 1.

Le principe tient en une ligne : l'actif reste investi, le crédit s'adosse à sa valeur. Aucune cession n'intervient — donc aucune fiscalité de cession n'est déclenchée et l'antériorité fiscale du contrat est conservée ; l'épargne continue de produire ses revenus ; et le bien immobilier n'est pas touché. Trois formes, à examiner dans cet ordre : l'avance sur contrat d'assurance-vie, lorsque le contrat la prévoit ; le nantissement, qui est l'affectation en garantie d'un bien meuble incorporel (art. 2355 du Code civil, dans ses grandes lignes) ; puis le crédit lombard. Trois pages prennent ici le relais. Sur le choix entre racheter son contrat et le nantir, voir nantir son contrat plutôt que le racheter. Pour le point de bascule chiffré, voir racheter son assurance-vie ou la nantir. Et pour le produit lui-même, le guide du crédit lombard. Ces pages visent un profil différent — un investisseur qui optimise, pas un propriétaire sous tension : n'en reprenez ni les montants, ni les taux, ni les ordres de grandeur.

Ce que cet étage ne résout pas.Il transforme un problème de liquidité en un risque de marché. Si la valeur des actifs baisse, la garantie peut être réalisée : pour un nantissement de compte-titres, huit jours — ou tout autre délai convenu avec le titulaire du compte nanti — après mise en demeure pour les instruments admis aux négociations sur une plateforme de négociation, par vente ou attribution judiciaire pour les autres (art. L. 211-20 du Code monétaire et financier, en substance). Adosser un besoin de trésorerie à une épargne volatile n'est donc pas neutre — c'est simplement, très souvent, moins coûteux et moins irréversible que les trois étages suivants.

Étages 5, 6 et 7 — à partir d'ici, c'est le bien lui-même qui paie

Jusqu'à l'étage 4, on emprunte : le bien reste entier, et le patrimoine transmissible aussi. À partir de l'étage 5, quelque chose sort définitivement — un droit réel, une part de la valeur, ou la propriété entière. C'est la seule frontière de cet arbre qui ne se franchit pas dans les deux sens.

Étage 5 : céder un droit plutôt que le bien

Le prêt viager hypothécaireest un prêt consenti à une personne physique, garanti par une hypothèque sur un bien à usage exclusif d'habitation, dont le remboursement (principal et intérêts capitalisés annuellement) n'est exigible qu'au décès, ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété (art. L. 315-1 du Code de la consommation). La dette est plafonnée dans les deux branches : au décès, elle ne peut excéder la valeur de l'immeuble appréciée au terme (art. L. 315-16) et, en cas d'aliénation ou de démembrement, elle est plafonnée par référence à la valeur de l'immeuble (art. L. 315-21). À côté de lui existe un produit distinct, le prêt avance mutation(art. L. 315-2), dont la variante dite « prêt avance rénovation » ne porte pas intérêt pour l'emprunteur pendant les dix premières années, l'État les prenant en charge sous conditions de ressources. Mais il est affecté à des travaux de rénovation énergétique et ne dégage donc aucune trésorerie pour rembourser un passif : voir les alternatives à examiner avant de choisir. La vente de la nue-propriété avec conservation de l'usufruit encaisse un capital sans faculté de rachat à financer et sans indemnité d'occupation, et c'est ce qui le distingue le plus nettement de l'étage suivant. Le viager occupé relève de la même logique, avec son aléa propre (art. 1974 et 1975 du Code civil, dans leurs grandes lignes). La décote d'une vente en nue-propriété ou d'un viager occupé n'est, elle non plus, encadrée par aucun texte: seul le prêt viager hypothécaire l'est, au titre du crédit. La différence avec l'étage 6 n'est donc pas là, mais dans l'absence de dette de rachat à financer et d'indemnité d'occupation à payer. Contrepartie commune, à exposer aux héritiers présomptifs avant de signer : ces solutions amputent définitivement l'actif transmis, à la différence du réméré qui, en cas de rachat effectif, restitue la pleine propriété. Voir le volet successoral du PVH face au réméré et l'usufruit temporaire.

Ce que l'étage 5 ne résout pas : il ne restitue jamais ce qui est sorti. Critère de sortie :l'étage est fermé quand le profil, l'âge ou l'étroitesse du marché ferment l'opération, ou quand l'amputation définitive de l'actif transmis est refusée après en avoir parlé aux héritiers présomptifs. Pas parce que personne ne vous l'a proposée.

Étage 6 : le réméré, et à quoi ressemble un dossier qui y arrive légitimement

À l'étage 6, la propriété part et la dette ne s'éteint pas : elle change de nom. Le prix de rachat en tient lieu, et il faut le réunir dans un délai qui ne se proroge pas. C'est une vente (art. 1659 du Code civil), et c'est ce qui justifie sa position : aux étages 2, 3 et 4 on emprunte ; à l'étage 6, on a déjà vendu. Sur le terme, une ligne suffit : cinq années au plus (art. 1660), terme de rigueur que le juge ne peut prolonger (art. 1661), et à défaut d'exercice l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable (art. 1662). Le guide du réméré entre dans le détail, et les conditions juridiques du réméré reprennent les textes un par un.

Un dossier qui arrive légitimement ici ressemble à ceci : cinq fiches de sortie remplies, une par étage précédent ; et une réponse datée et chiffrée à la question « avec quelles ressources vais-je racheter ? » — une réponse qui ne repose pas sur l'événement même qui vient d'être refusé aux étages 2 et 3. Si le financement du rachat suppose l'accord bancaire qu'on vient de vous refuser, l'opération n'a pas de sortie : voir quand la sortie n'est pas jouable et quand le coût ne se justifie plus. Les quatre conditions cumulatives que l'opération doit réunir — et dont une seule qui manque suffit à la disqualifier — sont posées par la page à qui le réméré s'adresse vraiment, et le déroulé complet d'un dossier par le cas pratique chiffré.

Ce que l'étage 6 ne résout pas : il ne fait pas disparaître la dette, il la remplace par un prix de rachat à réunir à date fixe, et il ne crée aucune capacité de financement future. Critère de passage à l'étage 7 :l'absence de réponse datée et chiffrée à la question du rachat. C'est le seul point qui décide.

Étage 7 : la vente définitive, sous ses deux formes

Hors procédure, c'est une vente amiable ordinaire, à calendrier libre. Sous procédure, c'est la vente amiable sur autorisation judiciaire(art. L. 322-1 CPCE) : la demande est dispensée du ministère d'avocat et peut être formulée verbalementà l'audience d'orientation (art. R. 322-17) ; présentée avant la signification de l'assignation, la décision qui y fait droit suspend le cours de la procédure (art. R. 322-20). Ce point-là appartient au guide de la vente amiable sur autorisation du juge.

Les sept étages d'un coup d'œil : accès, délai, coût relatif, risque

Pourquoi cet ordre n'est pas celui de la page consacrée à la saisie immobilière, qui place la vente amiable bien plus haut : cette page-là trie par fenêtre de procédure— la vente libre se ferme à la signification de l'acte de saisie, ce qui commande d'y penser tôt —, tandis que ce tableau trie par ce que l'on perd, hors procédure. Il n'y a pas de contradiction : l'une trie par ce qui reste juridiquement possible à une date, l'autre par ce que l'on accepte de perdre. Dès qu'une procédure est engagée, c'est l'ordre des solutions sous procédure qui prime sur celui-ci.

Les trois seuls motifs qui autorisent à descendre d'un étage

Critère 1 : une urgence de calendrier, et l'acte qui la date

Ce qui l'établit est un acte de procédure, avec une date de signification. L'acte de saisie rend l'immeuble indisponible : le saisi ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels, sous la seule réserve de la vente amiable autorisée (art. L. 321-2 et L. 322-1 CPCE). Or une vente à réméré est une aliénation, et un prêt viager hypothécaire suppose de grever : passé cet acte, la moitié de l'arbre se referme d'un coup. Sa date est celle de la signification. La publication, qui vient ensuite, ajoute l'opposabilité aux tiers (art. L. 321-5) mais n'est pas ce qui rend le bien indisponible. La frise de la procédure donne la chronologie complète. Le contre-exemple :une mise en demeure, une relance, une lettre recommandée d'un créancier ne sont pas des actes de procédure. Une relance peut faire monter la pression sans faire courir le moindre délai : tant qu'aucun acte n'a été signifié, la procédure n'a pas commencé.

Critère 2 : un refus bancaire écrit et motivé

La décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (elle a rendu contraignante la recommandation n° R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021) exclut de son champ, en son article 3, « les crédits faisant l'objet d'une renégociation », ceux « consentis pour le remboursement anticipé d'un crédit souscrit auprès d'un autre établissement de crédit, autrement appelés rachats externes » et « ceux résultant d'un regroupement de crédits ». Nuance obligatoire : hors champ ne veut pas dire sans contrainte, et l'évaluation de solvabilité reste due. Mais la conséquence est nette : un refus ne s'explique pas par une règle publique, il traduit la politique de risque d'un établissement. Il est donc révocable, et plus difficile à établir qu'on ne le croit.

Un refus acquis est écrit, daté, motivé, porte sur le produit réellement demandé: un regroupement avec garantie, pas un crédit neuf. La règle que nous retenons y ajoute un critère éditorial, qui n'est écrit dans aucun texte : qu'il émane d'au moins deux établissements de profils différents. Lorsqu'il se fonde sur le résultat de la consultation du fichier des incidents, ce résultat doit vous être communiqué. Ce qui n'en est pas un : un « non » téléphonique non motivé, un refus portant sur un autre produit, un refus prononcé sans dossier complet. À compter du 20 novembre 2026, l'évaluation de solvabilité sera renforcée (ordonnance n° 2025-880) : un refus sera plus probablement motivé, raison de plus d'en exiger la motivation plutôt que de descendre plus vite.

Critère 3 : quand la valeur nette ne suffit plus — qui fait le calcul, et sur quoi

Encore faut-il que la soustraction ait été faite : valeur vénale estimée par un tiersà une date, et non par celui qui propose l'opération, inscriptions existantes déduites. Le guide du propriétaire face à sa garantie pose la méthode. Une estimation fournie par l'acquéreur pressenti ne remplace pas ce calcul, et une impression sur la valeur du bien encore moins.

Ce qui n'est pas un critère

Cinq formules reviennent, et aucune n'autorise à descendre : « on m'a dit que ce n'était pas pour moi » ; « c'est trop long » ; « je suis propriétaire, donc la Banque de France ne me prendra pas » — c'est faux, l'article L. 711-1 dit l'inverse, voir la recevabilité du propriétaire ; « je suis fiché, donc plus rien n'est possible » ; et « l'interlocuteur m'a dit qu'il s'occupait de tout ».

Vendre tout de suite peut être la meilleure décision

« Accessible à tous les profils » est exact. C'est aussi ce qui devrait alerter : l'absence de condition d'entrée n'est pas une faveur, elle se paie en décote, en indemnité d'occupation et en transfert de propriété. Et la même inéligibilité qui ferme le crédit aujourd'hui rendra le rachat difficile à financer le jour venu. Pour un vendeur dont la sortie n'est pas crédible, vendre tout de suite et conserver le solde net est très généralement préférable à un réméré qui n'ira pas à son terme : au terme, la faculté s'éteint, le bien reste acquis, et la décote a été perdue en chemin. Une réserve, qui vaut aussi contre nous : la vente éteint la dette à concurrence du prix, pas au-delà. Si le prix ne couvre pas les créances inscrites, le reliquat reste dû, et c'est exactement la situation que décrit le troisième critère de déclassement.

Vendre coûte d'ailleurs moins cher qu'on ne l'imagine, parce que le poste le plus redouté — l'indemnité de remboursement anticipé — est plafonné par décret. Le régime complet, ses deux cas et ses exonérations sont traités par le guide des indemnités de remboursement anticipé ; on n'en retient ici que ce qui commande l'ordre des étages.

Indemnité de remboursement anticipé (crédit immobilier, art. R. 313-25) :
plafond = MIN ( un semestre d'intérêts SUR LE CAPITAL REMBOURSÉ au taux moyen du prêt ;
                3 % du capital restant dû AVANT le remboursement )

Remboursement total : capital remboursé = capital restant dû = 120 000 € (hypothèse fictive)
  Taux 2,00 % : semestre = 120 000 × 2,00 % / 2 = 1 200 €  |  3 % = 3 600 €  →  1 200 €
  Taux 8,00 % : semestre = 120 000 × 8,00 % / 2 = 4 800 €  |  3 % = 3 600 €  →  3 600 €

Aucune indemnité n'est d'ailleurs due lorsque le remboursement fait suite à la vente consécutive à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, au décès, ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle (art. L. 313-48) — soit plusieurs des situations qui conduisent précisément à la difficulté. Cette exonération n'est pas universelle : elle vise les contrats conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999.

Fait contre-intuitif et pourtant textuel : sous procédure, la vente définitive est plus encadrée que le réméré. Le juge fixe un prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu et s'assure que la vente est conclue dans des conditions satisfaisantes (art. R. 322-21 et R. 322-15 CPCE) ; l'audience de rappel intervient dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, prorogeable de trois mois au plus sur justification d'un engagement écrit d'acquisition ; la vente produit les effets d'une vente volontaire et ne peut donner lieu à rescision pour lésion (art. L. 322-3) ; le prix est consigné (art. L. 322-4). À l'étage 6, le prix résulte d'une décote librement négociée, qu'aucun juge ne contrôle et qu'aucun plafond ne borne.

Quand ce n'est pas une bonne idée — et quand il ne faut rien engager

Descendre n'est pas un progrès : c'est une perte de droits consentie en échange d'autre chose. On descend mal de trois façons. La plus fréquente : être arrivé à l'étage 6 sans avoir écrit une ligne sur les cinq précédents, et sans pouvoir dire aujourd'hui pourquoi l'un d'eux serait fermé. La deuxième tient au motif retenu — un « non » téléphonique, une simulation défavorable, une impression sur la valeur du bien : aucun des trois ne tient, et la section précédente dit pourquoi. La troisième consiste à sauter un étage entier : l'étage 4 parce qu'on ignorait qu'il existait, l'étage 5 parce que personne ne le vend.

Et il existe un cas où ce n'est pas la vitesse de descente qui est en cause, mais l'échelle elle-même : celui du vendeur dont la sortie n'est pas finançable. Si le rachat suppose l'accord bancaire qui vient d'être refusé, l'étage 6 n'a pas de sortie, et l'examiner plus longtemps ne changera rien. Nous n'exerçons ni le rachat de crédits, ni le réméré ; nous n'avons donc rien à perdre à l'écrire : dans cette configuration, la réponse honnête est de ne pas faire l'opération, et de choisir entre revenir à l'étage 1 et vendre.

Les fausses solutions, et les vérifications qui ne coûtent rien

Le renommage.Aucune qualification légale n'a été identifiée sous le nom de « portage immobilier ». De deux choses l'une : soit l'opération relève des articles 1659 et suivants du Code civil, terme de cinq ans compris; soit c'est une vente pure assortie d'une promesse, dont l'inexécution ne se règle pas en récupération du bien. Un produit rebaptisé qui échapperait au terme de cinq ans est le signal d'alerte n° 1. À l'inverse, corrigeons la contre-vérité symétrique : le réméré n'oblige à rien — l'article 1659 ouvre une faculté, pas une obligation de racheter. Reste que l'absence de plafond de taux ne signifie pas l'absence de tout contrôle : un réméré qui dissimulerait en réalité une opération de crédit peut être requalifié, ni automatiquement ni jamais — l'état de la jurisprudence est exposé par la page la requalification, ni automatique ni exclue.

L'intermédiaire qui facture avant.L'interdiction de percevoir provision, commissions, frais ou honoraires avant le versement effectif des fonds prêtés est posée par l'article L. 519-6 du Code monétaire et financier; l'article L. 322-2 du Code de la consommation impose à la publicité d'un intermédiaire de porter, de manière apparente, la mention « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ». Reste une asymétrie, déjà posée par l'échelle d'éligibilité : L. 519-6 vise l'obtention d'un prêt, et une vente à réméré n'en est pas un — cette protection ne s'y applique donc pas mécaniquement. Mais elle retrouve toute sa place dès que le même intermédiaire intervient pour obtenir le crédit de sortiequi financera votre rachat : vérifiez donc à quel titre votre interlocuteur intervient à chaque étape, et posez la question par écrit. En revanche, l'article L. 322-1 s'applique indépendamment de tout prêt dès qu'un intermédiaire se propose, contre rémunération, de traiter votre situation de débiteur.

Le reste. Le « défichage » ne s'achète pas — voir le défichage ne s'achète pas. « Vous êtes propriétaire, la Banque de France ne vous prendra pas » est faux (art. L. 711-1). Quant aux fausses offres de prêt ou de rachat, on ne les repère pas à l'instinct : on vérifie une immatriculation. L'agrément d'un établissement et l'immatriculation d'un intermédiaire sont publics et gratuits, comme ci-dessous.