IFI et patrimoine constitué

Un couple installé à Montréal, propriétaire d’un appartement parisien loué, de parts de SCPI françaises et d’une quote-part de SCI familiale, doit 11 365 euros d’impôt sur la fortune immobilière au titre de 2026. Le même couple resté à Lyon, avec le même immobilier français et un condo à Montréal, en doit 18 554. L’écart de 7 189 euros ne récompense pas l’expatriation : il vient d’un seul poste, le condo montréalais, que la France taxe chez son résident et ne taxe pas chez le non-résident. Sur ce poste, le Canada ne prélève rien. Personne n’est doublement imposé, et personne n’a de crédit à imputer.

C’est la mécanique du chapitre. Elle ressemble beaucoup à celle du chapitre 2 sur les successions : un article français d’imputation qui fonctionne parfaitement, en face d’un pays qui ne lève pas l’impôt qu’il faudrait imputer. L’article 980 du code général des impôts permet de déduire de l’IFI les impôts étrangers de même nature. Le Canada n’en a aucun : ni fédéral, ni provincial. Le crédit existe et vaut zéro. Nous ne refaisons pas ici la démonstration du chapitre 2 ; nous montrons qu’elle se répète, dans une matière différente, avec le même effet.

Reste une question que nos sources ne tranchent pas, et que nous n’allons pas trancher à leur place. La convention du 2 mai 1975 s’applique aux impôts « sur le revenu et sur la fortune ». Elle nomme, côté français, « l’impôt de solidarité sur la fortune » — supprimé le 1er janvier 2018 et remplacé par l’IFI. Personne, à notre connaissance, n’a publié de position officielle disant si l’article 22 de la convention, celui qui répartit le droit d’imposer la fortune, suit l’impôt dans sa mue. La réponse a un prix chiffrable, que nous calculons plus bas : 3 360 euros par an sur un dossier ordinaire, et davantage sur les patrimoines mixtes. Nous exposons les deux lectures et ce que chacune emporte.

17.1. Ce que la France taxe chez un résident du Canada, et rien d’autre

L’article 964 du code général des impôts tient en quelques lignes et règle à lui seul la territorialité de l’impôt. Il faut le lire avant tout le reste, parce qu’il fixe deux choses d’un coup : qui est redevable, et sur quoi.

Quatre conséquences immédiates pour qui vit à Montréal, Toronto, Vancouver ou Calgary.

Premièrement, la nationalité est hors sujet. Le texte parle du domicile fiscal, pas du passeport. Un Français installé au Québec depuis vingt ans et un Canadien n’ayant jamais vécu en France relèvent tous deux du 2°, dans les mêmes termes. Le seul endroit de tout le dispositif où la nationalité intervient est une stipulation conventionnelle que nous examinons au 17.8, et elle ne concerne pas les expatriés : elle concerne ceux qui s’installent en France.

Deuxièmement, le seuil de 1 300 000 € s’apprécie sur la seule assiette française. Un patrimoine immobilier mondial de 4 millions d’euros dont 900 000 € en France ne déclenche rien. Le condo de Vancouver, la maison de Sainte-Adèle, le chalet des Laurentides, la part de duplex à Verdun : aucun de ces biens n’entre dans le calcul du seuil, ni dans celui de l’impôt. C’est la différence structurelle avec la situation du résident de France, qui déclare l’immobilier mondial.

Troisièmement, l’impôt se liquide au niveau du foyer, pas de la personne. L’article 964 termine en soumettant à imposition commune les couples mariés — sauf dans les cas prévus aux a et b du 4 de l’article 6 —, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité et les personnes en concubinage notoire. Les conditions s’apprécient au 1er janvier de chaque année. Deux célibataires détenant chacun 900 000 € d’immobilier français ne doivent rien ; les mêmes en concubinage notoire déclarent 1 800 000 € ensemble et deviennent redevables. Le régime matrimonial québécois et la notion canadienne de common-law partner posent ici une question de qualification que nous traitons au chapitre 25.

Quatrièmement, le fait générateur est une photographie au 1er janvier. Ce qui a été vendu le 20 décembre est sorti ; ce qui a été acheté le 5 janvier n’entrera que l’année suivante. Il n’y a ni prorata ni régularisation en cours d’année. Pour un expatrié qui part ou revient, cela veut dire que l’IFI ne connaît qu’une seule date, et qu’elle ne coïncide avec aucune des dates de départ retenues par les deux administrations pour l’impôt sur le revenu — voir le chapitre 10.

Une cinquième conséquence, moins évidente, mérite un développement à part. L’article 964 parle du domicile fiscal, sans le définir : il faut aller le chercher à l’article 4 B du CGI, dont le chapitre 4 détaille les critères. Or l’article 4 B est large, et il n’est pas rare qu’un expatrié récemment installé au Canada continue d’y répondre : foyer demeuré en France, conjoint et enfants restés le temps d’une année scolaire, activité professionnelle non entièrement transférée. Dans ce cas, le 1° de l’article 964 s’applique, et l’assiette redevient mondiale — la maison de Calgary comprise.

17.2. Le seuil, le barème, la décote — et l’effet de seuil, chiffré

Le tarif figure à l’article 977 du CGI, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Il n’a pas été modifié depuis, et il n’est pas indexé : les seuils de 2026 sont ceux de 2018, ce qui, sur huit ans d’inflation immobilière, a fait entrer dans l’impôt des patrimoines qui n’y étaient pas.

La difficulté du barème tient à un décalage que le texte n’explicite pas. On devient redevable au-delà de 1 300 000 €, mais l’impôt se calcule à partir de 800 000 €. Franchir le seuil ne coûte donc pas quelques euros : cela fait entrer d’un coup la tranche à 0,50 % sur 500 000 €, soit 2 500 €. Le législateur a corrigé la marche par une décote, prévue au 2 de l’article 977 pour les seuls patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.

TEXTE (art. 977, 2 du CGI)
          Pour 1 300 000 € <= P < 1 400 000 €
          Décote = 17 500 € − 1,25 % x P
          où P est la valeur nette taxable du patrimoine

        EFFET, CALCULÉ POINT PAR POINT

          P = 1 299 000 €   non redevable (art. 964 : « supérieure à 1 300 000 € »)
                            IFI = 0 €

          P = 1 300 001 €   brut  = 0,50 % x 500 000                  = 2 500 €
                            décote = 17 500 − 1,25 % x 1 300 001      = 1 250 €
                            IFI   = 2 500 − 1 250                     = 1 250 €

          P = 1 350 000 €   brut  = 2 500 + 0,70 % x 50 000           = 2 850 €
                            décote = 17 500 − 16 875                  =   625 €
                            IFI   = 2 850 − 625                       = 2 225 €

          P = 1 400 000 €   brut  = 2 500 + 0,70 % x 100 000          = 3 200 €
                            décote = 17 500 − 17 500                  =     0 €
                            IFI   = 3 200 €

          P = 1 450 000 €   brut  = 2 500 + 0,70 % x 150 000          = 3 550 €
                            décote nulle (P >= 1 400 000)
                            IFI   = 3 550 €

Deux précisions que l’on trouve rarement écrites. La décote profite au non-résident exactement comme au résident : le 2 de l’article 977 ne pose aucune condition de domicile, contrairement au plafonnement de l’article 979 dont nous verrons au 17.12 qu’il est expressément réservé aux domiciliés en France. Et la réduction d’impôt pour dons de l’article 978 ne connaît pas davantage de condition de domicile — un résident du Canada qui verse à un organisme d’intérêt général éligible impute 75 % de son versement sur son IFI, dans la limite prévue par le texte. Ces deux points sont établis par lecture directe des articles ; nous n’avons pas trouvé de doctrine administrative les commentant spécifiquement pour les non-résidents.

17.3. L’assiette : ce qui entre

L’article 965 organise l’assiette en deux blocs. Le 1° vise les biens et droits immobiliers détenus directement. Le 2° vise les parts ou actions de sociétés et organismes, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par ces sociétés. L’article 964, 2° reprend cette structure pour le non-résident, en la limitant aux biens situés en France.

Le point que l’on sous-estime le plus est la portée du mot indirectement. Le texte ne s’arrête pas au premier niveau d’interposition, et il ne distingue pas selon le lieu de constitution de la société. Une société de droit ontarien qui détient une SCI française qui détient un immeuble à Bordeaux : les actions de la société ontarienne entrent dans l’assiette IFI de leur porteur, pour la fraction de leur valeur représentative de l’immeuble bordelais. Le raisonnement est le même pour une société de personnes canadienne, une fiducie ou un arrangement sans personnalité morale. C’est le premier réflexe défensif — interposer une entité étrangère — que le texte a précisément neutralisé.

Trois exclusions du 2° de l’article 965 méritent d’être détaillées, parce qu’elles décident du sort de la plupart des patrimoines mixtes.

L’immobilier affecté à l’exploitation. Ne sont pas retenus les immeubles que la société détient et affecte à sa propre activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou à celle d’une société du même groupe. L’usine d’une société de mécanique n’est pas de l’IFI ; l’immeuble de bureaux que la même société loue à des tiers en est.

Le seuil de 10 % dans les sociétés opérationnelles. Ne sont pas prises en compte les parts ou actions de sociétés ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale lorsque le redevable y détient, directement et indirectement, seul ou avec son foyer, moins de 10 % du capital et des droits de vote. Ce seuil ne joue pas pour les sociétés patrimoniales : une SCI de famille est imposable dès la première part. Et il ne joue pas pour les SCPI, dont l’activité n’est pas opérationnelle au sens du texte — c’est l’erreur la plus fréquente que nous corrigeons sur des déclarations déjà déposées.

La clause de bonne foi du 3° de l’article 965. Aucun rehaussement n’est effectué lorsque le redevable, de bonne foi, ne disposait pas des informations nécessaires pour déterminer la fraction imposable, sauf s’il contrôle la société ou y détient plus de 10 % du capital. Pour un résident du Canada actionnaire minoritaire d’une foncière cotée ou d’un véhicule collectif qui ne publie pas de coefficient, c’est la disposition qui évite le contentieux. Elle protège l’actionnaire passif, jamais l’associé de SCI familiale.

Quatre autres articles referment l’assiette là où le 2° de l’article 965 l’ouvrait largement. Ils sont peu commentés, et ce sont eux qui sortent de l’impôt une part significative des portefeuilles que détiennent nos clients installés au Canada.

Deux de ces quatre articles ont une portée réelle pour un résident du Canada, et deux n’en ont presque aucune. Les seuils de l’article 972 bis et de l’article 972 ter jouent : un porteur de parts d’un fonds diversifié français dont l’immobilier pèse moins de 20 % du bilan, ou d’un porteur de moins de 5 % du capital d’une foncière cotée, sort de l’assiette sans avoir à discuter d’un coefficient. À l’inverse, l’exonération des biens professionnels de l’article 975 suppose une activité professionnelle exercée en France ou une fonction de direction dans une société française — configuration rare chez quelqu’un qui travaille à Montréal ou à Toronto —, et l’exonération forestière de l’article 976 s’accompagne d’engagements de gestion durable dont le suivi à distance n’est pas anodin. Nous ne les écartons pas : nous signalons qu’elles se gèrent, et que leur intérêt se calcule.

Reste la question qui précède toutes les autres et que l’on traite en dernier : quelle valeur retenir. Le I de l’article 973 renvoie aux règles applicables en matière de droits de mutation par décès, c’est-à-dire à la valeur vénale réelleau 1er janvier, celle qui résulterait du jeu normal de l’offre et de la demande. Pour les valeurs mobilières cotées, le même article laisse le choix entre le dernier cours connu et la moyenne des trente derniers cours précédant la date d’imposition.

17.4. Les dettes : cinq catégories, et trois pièges pour un expatrié

L’article 974 gouverne le passif. Sa première phrase pose la condition qui commande tout le reste : sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier, contractées par un membre du foyer, effectivement supportées par lui, et afférentes à des actifs imposables. Chacun de ces quatre adjectifs a fait l’objet de redressements.

Premier piège : le prêt in fine. Le II de l’article 974 refuse de prendre un prêt in fine pour ce qu’il est. Un emprunt remboursable au terme est déductible chaque année à hauteur du montant total diminué d’une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement, divisé par le nombre d’années total de l’emprunt. Autrement dit, on lui applique de force l’amortissement qu’il n’a pas. Et lorsque le prêt ne comporte pas de terme, le texte retranche du montant total un vingtième de ce montant par année écoulée : la dette est réputée éteinte au bout de vingt ans, quand bien même elle serait intégralement due. Un montage courant chez les non-résidents — acheter à crédit in fine pour maintenir l’assiette IFI sous le seuil — perd donc son effet un peu plus chaque année.

Deuxième piège : le prêt familial. Le III écarte les dettes contractées auprès du conjoint, du partenaire, des enfants mineurs, des ascendants, des descendants, des frères et sœurs, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme et du remboursement effectif. Nous voyons ce cas très souvent dans les dossiers franco-canadiens : un parent resté en France prête à l’enfant expatrié pour l’acquisition du bien français, sans acte, sans échéancier, sans intérêts. La dette est réelle en droit civil et inopposable en IFI.

Troisième piège : le plafonnement des dettes au-delà de 5 millions. Le IV prévoit que lorsque la valeur vénale des biens, droits et parts taxables excède 5 000 000 € et que le total des dettes admises en déduction excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes dépassant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. Le texte réserve le cas où le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

DONNÉES
          Résident de Toronto. Immeuble de rapport à Paris        8 000 000 €
          Dettes d’acquisition, capital restant dû                5 600 000 €

        ÉTAPE 1 — Le plafonnement s’applique-t-il ?
          Valeur taxable                                          8 000 000 €   > 5 000 000 €   oui
          Dettes                                                  5 600 000 €
          Seuil de 60 %  = 8 000 000 x 60 %                       4 800 000 €
          Dettes > seuil                                          oui, de 800 000 €

        ÉTAPE 2 — Fraction déductible de l’excédent
          Excédent                                                  800 000 €
          Déductible à 50 %                                         400 000 €

        ÉTAPE 3 — Passif admis
          4 800 000 + 400 000                                     5 200 000 €
          Passif écarté                                             400 000 €

        ÉTAPE 4 — Impôt
          Assiette nette = 8 000 000 − 5 200 000                  2 800 000 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 1 270 000 + 1,00 % x 230 000
              = 2 500 + 8 890 + 2 300                                13 690 €

        POUR MÉMOIRE, SANS LE PLAFONNEMENT
          Assiette nette = 8 000 000 − 5 600 000                  2 400 000 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 1 100 000                            10 200 €

        COÛT ANNUEL DU IV DE L’ARTICLE 974                            3 490 €

Une remarque sur les dettes libellées en dollars canadiens. Le passif se retient pour sa valeur au 1er janvier, ce qui impose une conversion à cette date. Un prêt hypothécaire canadien de 900 000 CAD ne vaut pas la même chose en euros au 1er janvier 2025 et au 1er janvier 2026, et la variation de change se traduit directement en assiette. Nous ne publions pas de cours : le taux à retenir est celui du 1er janvier de l’année d’imposition, et il doit être justifié.

17.5. La question ouverte : la convention de 1975 couvre-t-elle l’IFI ?

Tout ce qui précède est du droit interne français. La question suivante est de savoir si la convention du 2 mai 1975 vient le borner. Elle n’a pas de réponse publiée, et nous n’allons pas en fabriquer une. Nous posons les textes, nous exposons les deux lectures, nous chiffrons ce que chacune coûte ou rapporte, et nous disons où passe la ligne entre ce qui est établi et ce qui ne l’est pas.

Le point de départ est l’article 2 de la convention, qui définit son champ. Nous le reproduisons dans ses quatre paragraphes utiles, lus sur la version consolidée publiée par la direction générale des finances publiques.

L’impôt nommé au b) du paragraphe 3 n’existe plus. Les articles 964 à 983 du code général des impôts, qui portent l’IFI, sont issus de l’article 31 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 — mention relevée sur Légifrance sous les articles 972, 978, 980 et 983 —, et le même article de la même loi a supprimé l’impôt de solidarité sur la fortune. Depuis le 1er janvier 2018, le texte conventionnel désigne donc un impôt disparu.

Le paragraphe 5 est fait exactement pour cette situation. Toute la question est de savoir si l’IFI est un impôt « de nature identique ou analogue » qui a « remplacé » l’ISF.

Un mot sur la manière dont une telle question se sécurise, puisque nous y renvoyons plusieurs fois. Le rescrit n’est pas une consultation : c’est une demande écrite portant sur une situation de fait précise, à laquelle l’administration répond en engageant sa position. Sur le point qui nous occupe, une demande utile expose la composition exacte du patrimoine au 1er janvier, le pourcentage de détention dans chaque société et la nature de son activité, le calcul de la fraction immobilière, puis pose la question de droit dans les termes de l’article 2 § 5 de la convention : l’impôt sur la fortune immobilière est-il un impôt de nature identique ou analogue ayant remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune, au sens de cette stipulation, et l’article 22 lui est-il applicable ? Une demande qui se contenterait de poser la question en droit, sans les faits, n’appelle pas de réponse opposable. C’est une démarche longue, et elle se prépare avant la déclaration, pas après le contrôle.

17.6. L’article 22 de la convention, paragraphe par paragraphe

Si la lecture A est la bonne, c’est l’article 22 qui répartit le droit d’imposer la fortune entre les deux États. Il compte sept paragraphes, dont six de répartition et un de régime dérogatoire. La note 27 de la version consolidée indique qu’il a été modifié par l’article 15 de l’avenant du 30 novembre 1995.

Quatre remarques de lecture, dans l’ordre où elles comptent.

Le paragraphe 1 ne protège personne. Il confirme le droit de la France de taxer les immeubles français d’un résident du Canada. Sur ce poste, qui représente l’écrasante majorité des assiettes que nous rencontrons, la lecture A et la lecture B donnent le même résultat. Ceux qui espèrent trouver dans la convention un moyen de ne pas payer l’IFI sur un appartement parisien peuvent s’arrêter ici : il n’y en a pas.

Le paragraphe 2 est plus étroit que le droit interne. Il vise les sociétés « dont l’actif est principalement constitué » de biens immobiliers. Le 2° de l’article 965 du CGI, lui, ne connaît aucun seuil de prépondérance : il taxe la fraction immobilière de n’importe quelle participation, fût-elle de 2 % dans une société dont l’immobilier ne pèse que 3 % du bilan, sous la seule réserve des exclusions examinées au 17.3. L’écart entre les deux textes est réel, et c’est là que se loge la conséquence pratique de la question ouverte.

Le paragraphe 3 rattrape une partie de cet écart, mais pas tout. Il permet à l’État de résidence de la société de taxer les titres faisant partie d’une participation substantielle, définie comme un droit à au moins 25 % des bénéfices, détenu seul ou avec des personnes apparentées, directement ou indirectement. Entre 10 % — seuil du droit interne pour les sociétés opérationnelles — et 25 %, il existe donc une zone où le droit interne taxe et où la convention, si elle s’applique, ne le permet pas.

Le paragraphe 6 est la clause balai, et c’est lui qui décide. Tout ce qui n’est visé ni par le 1, ni par le 2, ni par le 3, ni par le 4, ni par le 5 n’est imposable que dans l’État de résidence — le Canada. Un actif que le droit interne français range dans l’assiette IFI et que l’article 22 renvoie au paragraphe 6 sort de l’impôt français si la convention s’applique, et y reste sinon.

17.7. Le prix de la question, chiffré

Une question juridique ouverte n’a d’intérêt que si l’on sait ce qu’elle vaut. Voici la seule configuration où les deux lectures divergent réellement, et son chiffrage.

SITUATION AU 1er JANVIER 2026
          Redevable          domicilié à Toronto, aucun bien au Canada dans l’assiette
          Appartement Paris  détenu en direct, loué nu                    1 500 000 €
          Titres d’une SAS française industrielle
            Participation                                                        18 %
            Valeur des titres détenus                                     3 200 000 €
            Actif total de la société                                    30 000 000 €
            dont immeuble de bureaux à Nantes loué à des tiers            4 500 000 €
            Coefficient immobilier imposable  4 500 000 / 30 000 000               15 %
          Aucune dette

        LECTURE B — LE DROIT INTERNE SEUL S’APPLIQUE
          Immeuble parisien                                              1 500 000 €
          Fraction imposable des titres  3 200 000 x 15 %                   480 000 €
            (la participation dépasse 10 % : l’exclusion de l’art. 965, 2°
             réservée aux sociétés opérationnelles ne joue pas)
            (l’immeuble de Nantes est loué à des tiers : il n’est pas
             affecté à l’exploitation, donc pas exclu à ce titre)
          Assiette nette taxable                                         1 980 000 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x (1 980 000 − 1 300 000)
              = 2 500 + 0,70 % x 680 000
              = 2 500 + 4 760                                                7 260 €

        LECTURE A — LA CONVENTION DE 1975 S’APPLIQUE À L’IFI
          Art. 22 § 1   l’appartement parisien reste imposable en France  1 500 000 €
          Art. 22 § 2   la SAS n’est pas à prépondérance immobilière
                        (15 % < 50 %)                          paragraphe inapplicable
          Art. 22 § 3   18 % < 25 % des bénéfices : pas de participation
                        substantielle                          paragraphe inapplicable
          Art. 22 § 6   les titres relèvent de la clause balai :
                        imposables au seul Canada                    hors assiette
          Assiette nette taxable                                         1 500 000 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 200 000
              = 2 500 + 1 400                                                3 900 €

        ÉCART ANNUEL ENTRE LES DEUX LECTURES                                3 360 €
        ÉCART SUR DIX ANS, À COMPOSITION CONSTANTE                         33 600 €

Une seconde configuration, plus rare, mérite d’être signalée : la société patrimoniale non prépondérante. Une SAS familiale française dont le bilan comprend 30 % d’immobilier locatif et 70 % de portefeuille financier n’est pas une société opérationnelle : le seuil de 10 % du droit interne ne joue pas, et la fraction immobilière est taxable dès la première action. Si la convention s’applique et si la participation reste sous 25 % des bénéfices, le paragraphe 6 renvoie ces titres au Canada. L’écart peut être plus large que dans le cas précédent, parce qu’aucun seuil interne ne vient l’amortir.

À l’inverse, trois configurations très fréquentes ne sont pas affectées par la question, et il faut le dire aussi nettement : l’immeuble détenu en direct (paragraphe 1), les parts de SCI et de SCPI françaises à prépondérance immobilière évidente (paragraphe 2), et les titres d’une société détenue à plus de 25 % (paragraphe 3). Dans ces trois cas, la France taxe quelle que soit la lecture retenue. Sur les dossiers que nous instruisons, cela couvre la quasi-totalité des situations.

17.8. L’article 22 § 7 : l’exonération de cinq ans, et pour qui elle joue encore

Le septième paragraphe de l’article 22 est le seul endroit de toute la convention qui parle nommément d’un impôt français sur la fortune, et le seul où la nationalité des personnes entre en ligne de compte. Il concerne le mouvement inverse de celui du guide : non pas le départ vers le Canada, mais l’installation en France.

Trois conditions cumulatives, et elles sont strictes : être résident de France, avoir la nationalité canadienne, et ne pas avoirla nationalité française. Un Français qui rentre du Canada en est exclu par la troisième. Un binational franco-canadien — configuration fréquente au Québec — en est exclu par la même. Il ne reste que le Canadien pur, ce qui n’est pas le lecteur type de ce guide, mais peut être son conjoint.

Le paragraphe pose deux questions distinctes, qu’il ne faut pas confondre. La première est celle du 17.5 : le texte vise l’impôt de solidarité sur la fortune, qui n’existe plus. La seconde est différente et se résout, elle, sur le droit interne : à supposer que le paragraphe 7 s’applique à l’IFI, qu’apporte-t-il encore par rapport au deuxième alinéa du 1° de l’article 964 du CGI, qui accorde déjà une exonération de cinq ans des actifs étrangers à toute personne non domiciliée en France au cours des cinq années civiles précédentes, sans condition de nationalité ?

La comparaison livre un résultat net : sur une première installation en France, le droit interne fait aussi bien que la convention et sans condition de nationalité, ce qui prive le paragraphe 7 de la plus grande partie de son intérêt depuis 2018. Il conserve exactement une utilité : le retour après une absence comprise entre trois et cinq ans. Un Canadien non français qui a vécu en France, est reparti trois ans et demi, puis revient, ne remplit pas la condition de cinq ans du droit interne mais remplit celle de trois ans de la convention. Il gagne cinq années d’exonération de son immobilier étranger.

SITUATION
          Ressortissant canadien, sans nationalité française, célibataire.
          A vécu en France jusqu’en juin 2022, est reparti à Vancouver,
          redevient résident de France en septembre 2026.
          Durée de l’absence : 4 ans et 3 mois — plus de trois ans, moins de cinq.

        PATRIMOINE AU 1er JANVIER 2027
          Appartement à Paris, détenu en direct                         1 400 000 €
          Maison à Vancouver, équivalent en euros                         900 000 €
          Chalet au Québec, équivalent en euros                           400 000 €
          Aucune dette

        SANS LE § 7 — LE DROIT INTERNE SEUL
          Le régime des cinq ans du 1° de l’article 964 exige de ne pas
          avoir été domicilié en France au cours des CINQ années civiles
          précédentes. L’absence n’a duré que quatre ans et trois mois.
                                                      RÉGIME INAPPLICABLE
          Assiette mondiale  1 400 000 + 900 000 + 400 000              2 700 000 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 1 270 000 + 1,00 % x (2 700 000 − 2 570 000)
              = 2 500 + 8 890 + 1,00 % x 130 000
              = 2 500 + 8 890 + 1 300                                      12 690 €

        AVEC LE § 7 — SI LA CONVENTION S’APPLIQUE À L’IFI
          Condition de nationalité canadienne                            remplie
          Condition d’absence de nationalité française                   remplie
          Condition de perte de la qualité de résident pendant
          au moins trois ans                                             remplie
          Biens situés hors de France, exclus de l’assiette
          pendant cinq ans                                              1 300 000 €
          Assiette                                                      1 400 000 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 100 000 = 2 500 + 700                     3 200 €
          (P = 1 400 000 : la décote de l’art. 977, 2 est nulle à ce point exact)

        ÉCART ANNUEL                                                      9 490 €
        SUR LES CINQ ANNÉES COUVERTES                                    47 450 €

Cette utilité résiduelle est entièrement suspendue à la lecture A. Si la convention ne suit pas l’impôt dans sa mue, le paragraphe 7 ne s’applique à rien. Nous le signalons ici, et nous y renvoyons depuis le chapitre 34, qui traite le retour en France : c’est là que la question se pose concrètement, et c’est un cas où une demande de rescrit avant l’installation coûte moins cher qu’un contentieux après.

17.9. Le Canada ne lève aucun impôt sur la fortune — et c’est une mauvaise nouvelle autant qu’une bonne

Il n’existe au Canada aucun impôt annuel sur la fortune nette, ni au niveau fédéral, ni au niveau des provinces et territoires. Le pays a bâti sa fiscalité du patrimoine sur les flux — revenus, gains en capital, dispositions réputées au départ et au décès — et non sur les stocks. C’est la même architecture que celle qui explique l’absence de droits de succession, documentée au chapitre 20.

De cette absence découlent trois conséquences, et la troisième est celle que personne n’anticipe.

Première conséquence : il n’y a aucune double imposition à éliminer. Un résident du Canada qui paie l’IFI sur son appartement parisien ne paie rien au Canada sur le même bien. Il n’a ni formulaire de crédit à remplir, ni justificatif à produire, ni procédure amiable à engager. C’est le versant favorable, et il est réel : comparé à un résident de Suisse, d’Espagne ou de Norvège, où un impôt local sur la fortune vient s’empiler, le résident du Canada n’a qu’une seule couche à gérer.

Deuxième conséquence : le mécanisme français d’imputation existe et vaut zéro. C’est la répétition exacte de ce que le chapitre 2 démontre pour l’article 784 A en matière successorale. Deux textes, l’un interne, l’autre conventionnel, organisent une imputation qui n’a pas d’objet.

Troisième conséquence : le résident de France propriétaire au Canada paie plein pot. Un couple lyonnais qui achète un chalet à Mont-Tremblant ou un condo à Vancouver fait entrer ce bien dans son assiette IFI au titre du 1° de l’article 964. Le Canada ne lève rien de comparable, donc l’article 980 n’impute rien, donc l’IFI français est supporté en totalité. C’est un point que nous voyons régulièrement découvert après l’acquisition, et il pèse : dans la tranche à 1 %, un bien de 900 000 € coûte 9 000 € d’IFI par an, indéfiniment, sans aucune contrepartie canadienne.

17.10. Ce qui existe au Canada et qu’on prend pour un impôt sur la fortune

Le Canada n’a pas d’impôt sur la fortune, mais il a plusieurs prélèvements annuels assis sur la valeur d’un immeuble. La confusion est facile, et elle a une conséquence fiscale précise : ces prélèvements sont-ils imputables au sens de l’article 980 sur l’IFI d’un résident de France ?

17.11. Trois patrimoines, deux résidences : le calcul complet

Voici les trois dossiers annoncés. Ils sont construits sur des compositions patrimoniales que nous rencontrons, et l’arithmétique en est refaite ligne à ligne. Rappel de méthode : tous les calculs sont présentés avant déduction de l’IFI de lui-même, pour rester vérifiables.

COMPOSITION AU 1er JANVIER 2026, IDENTIQUE DANS LES DEUX CAS
          Appartement Paris 16e, loué nu, détenu en direct              2 400 000 €
          Parts de SCPI françaises                                        600 000 €
            fraction représentative d’immeubles situés en France                92 %
            soit, dans l’assiette                                         552 000 €
          Quote-part de SCI familiale (immeuble à Lyon, 100 % immobilier) 480 000 €
          Condo à Montréal, équivalent en euros                           720 000 €
          Compte-titres et REER                                           900 000 €

          DETTES
          Prêt amortissable ayant financé l’appartement parisien
            capital restant dû au 1er janvier                             700 000 €
          Prêt in fine de 15 ans, versé il y a 6 ans, ayant financé
          l’acquisition des parts de SCPI                                 300 000 €

        CAS 1A — LE COUPLE EST DOMICILIÉ À MONTRÉAL  (CGI art. 964, 2°)
          Actifs dans l’assiette
            Appartement Paris                                           2 400 000 €
            SCPI, fraction française                                      552 000 €
            SCI familiale                                                 480 000 €
            Condo Montréal                            hors assiette               0 €
            Compte-titres et REER                     hors assiette               0 €
          Valeur brute taxable                                          3 432 000 €

          Passif admis
            Prêt amortissable Paris                                       700 000 €
            Prêt in fine, art. 974 II
              300 000 − (300 000 x 6/15) = 300 000 − 120 000              180 000 €
              prorata de la fraction imposable des SCPI  180 000 x 92 %   165 600 €
          Total des dettes déductibles                                    865 600 €

          Contrôle du IV de l’art. 974
            Valeur taxable 3 432 000 € < 5 000 000 €        plafonnement sans objet

          Assiette nette taxable  3 432 000 − 865 600                    2 566 400 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x (2 566 400 − 1 300 000)
              = 2 500 + 0,70 % x 1 266 400
              = 2 500 + 8 864,80                                          11 364,80 €
          ARRONDI                                                          11 365 €

        CAS 1B — LE MÊME COUPLE EST RESTÉ À LYON  (CGI art. 964, 1°)
          Actifs dans l’assiette
            Appartement Paris                                           2 400 000 €
            SCPI, fraction française                                      552 000 €
            SCI familiale                                                 480 000 €
            Condo Montréal                            DANS l’assiette     720 000 €
            Compte-titres et REER                     hors assiette               0 €
          Valeur brute taxable                                          4 152 000 €
          Dettes, inchangées                                              865 600 €
          Assiette nette taxable                                        3 286 400 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 1 270 000 + 1,00 % x (3 286 400 − 2 570 000)
              = 2 500 + 8 890 + 1,00 % x 716 400
              = 2 500 + 8 890 + 7 164                                       18 554 €

          Crédit d’impôt étranger au titre du condo montréalais (art. 980)
            Impôt canadien sur la fortune acquitté                              0 CAD
            Crédit imputable                                                     0 €

        ÉCART ANNUEL ENTRE LES DEUX RÉSIDENCES                               7 189 €
        IMPUTABLE EN TOTALITÉ AU CONDO DE MONTRÉAL

Le détail du calcul annoncé dans l’encadré, pour qui veut le refaire : un prêt in fine retenu pour 300 000 € au lieu de 165 600 € porte le passif à 1 000 000 €, l’assiette nette à 2 432 000 €, et l’impôt à 2 500 + 0,70 % × 1 132 000, soit 2 500 + 7 924 = 10 424 €. L’écart avec les 11 364,80 € réellement dus est de 940,80 €. La même erreur, commise huit ans après le versement du prêt plutôt que six, coûterait davantage : la fraction déductible tombe alors à 300 000 × (1 − 8/15), soit 140 000 €, ramenés à 128 800 € après prorata.

COMPOSITION DE BASE AU 1er JANVIER 2026
          Deux appartements à Lyon, loués nus                           1 240 000 €
          Parts de SCPI, fraction représentative d’immeubles français        260 000 € x 88 %
                                                                          228 800 €
          Prêt amortissable ayant financé les appartements lyonnais
            capital restant dû                                            210 000 €

        VARIANTE A — RÉSIDENT DU CANADA, PRÊT EN COURS
          Valeur brute taxable   1 240 000 + 228 800                     1 468 800 €
          Dettes                                                          210 000 €
          Assiette nette                                                1 258 800 €
          1 258 800 < 1 300 000                                    NON REDEVABLE
          IFI                                                                   0 €

        VARIANTE B — RÉSIDENT DU CANADA, PRÊT SOLDÉ PAR ANTICIPATION
          Valeur brute taxable                                          1 468 800 €
          Dettes                                                                0 €
          Assiette nette                                                1 468 800 €
          1 468 800 >= 1 400 000                                    pas de décote
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 168 800 = 2 500 + 1 181,60              3 681,60 €
          ARRONDI                                                           3 682 €

          COÛT ANNUEL DU REMBOURSEMENT ANTICIPÉ, AU SEUL TITRE DE L’IFI     3 682 €

        VARIANTE C — RÉSIDENT DU CANADA, PRÊT EN COURS, SCPI 100 % EUROPÉENNES
          (le portefeuille détient des immeubles à Berlin, Madrid, Amsterdam,
           aucun en France : fraction française nulle)
          Valeur brute taxable   1 240 000 + 0                          1 240 000 €
          Dettes                                                          210 000 €
          Assiette nette                                                1 030 000 €
          IFI                                                                   0 €

        VARIANTE D — LE MÊME, DOMICILIÉ EN FRANCE, AVEC UNE MAISON À CALGARY
          (il loue son logement personnel : aucun abattement de résidence
           principale ne s’applique)
          Appartements de Lyon                                          1 240 000 €
          SCPI, fraction française                                        228 800 €
          Maison de Calgary, équivalent en euros                          480 000 €
          Valeur brute taxable                                          1 948 800 €
          Dettes                                                          210 000 €
          Assiette nette                                                1 738 800 €
          IFI = 2 500 + 0,70 % x 438 800 = 2 500 + 3 071,60              5 571,60 €
          ARRONDI                                                           5 572 €
          Crédit d’impôt canadien imputable (art. 980)                          0 €

        ÉCART ENTRE A ET D                                                 5 572 €

17.12. Le plafonnement de l’article 979 : fermé aux non-résidents, et ce que cela coûte

L’IFI comporte un mécanisme de plafonnement qui limite la somme de l’impôt sur la fortune immobilière et des impôts sur les revenus à 75 % des revenus. Il est réservé à une catégorie de redevables, et la condition figure dans les cinq premiers mots du texte.

« Du redevable ayant son domicile fiscal en France ». Un résident du Canada en est exclu, quels que soient ses revenus, quel que soit le rapport entre son IFI et ce qu’il perçoit. C’est la disposition la plus lourde de conséquences de tout le chapitre pour les patrimoines importants, et elle est aussi la plus discrète.

DONNÉES COMMUNES AU 1er JANVIER 2026
          Assiette nette taxable, immobilier français                  12 000 000 €
          Revenus mondiaux nets de l’année précédente, au sens
          du I de l’article 979                                           100 000 €
          Impôts dus en France et à l’étranger sur ces revenus              32 000 €
            (donnée d’entrée du dossier, non un calcul de barème)

        IFI BRUT, IDENTIQUE DANS LES DEUX CAS
          0,50 % x 500 000        (de 800 000 à 1 300 000)                  2 500 €
          0,70 % x 1 270 000      (de 1 300 000 à 2 570 000)                8 890 €
          1,00 % x 2 430 000      (de 2 570 000 à 5 000 000)               24 300 €
          1,25 % x 5 000 000      (de 5 000 000 à 10 000 000)              62 500 €
          1,50 % x 2 000 000      (au-delà de 10 000 000)                  30 000 €
          TOTAL                                                           128 190 €

        CAS 3A — LE REDEVABLE EST DOMICILIÉ AU CANADA
          Plafonnement de l’article 979    RÉSERVÉ AUX DOMICILIÉS EN FRANCE
          IFI DÛ                                                          128 190 €

        CAS 3B — LE MÊME REDEVABLE EST DOMICILIÉ EN FRANCE
          Total de l’IFI et des impôts sur les revenus
            128 190 + 32 000                                             160 190 €
          75 % des revenus mondiaux nets   75 % x 100 000                  75 000 €
          Différence  160 190 − 75 000                                     85 190 €
          IFI réduit  128 190 − 85 190                                     43 000 €

        ÉCART                                                             85 190 €
        SOIT, RAPPORTÉ À L’IFI BRUT                                          66,5 %

Vérification du contrôle arithmétique annoncé : 85 190 divisé par 128 190 donne 0,66456, soit 66,5 % arrondi au dixième. Et l’IFI résiduel de 43 000 € représente 43 % des 100 000 € de revenus, ce qui est cohérent avec un plafond fixé à 75 % de ces revenus une fois déduits les 32 000 € d’impôts sur le revenu : 75 000 − 32 000 = 43 000.

17.13. Déclarer depuis le Canada : le support, le service, le représentant

L’IFI n’a pas de déclaration autonome. L’article 982 le rattache à la déclaration de revenus, ce qui crée une difficulté propre au non-résident sans revenu français.

Trois conséquences pratiques pour un foyer installé au Canada.

Il faut déposer une déclaration de revenus française même sans revenu français. Le rattachement de l’article 982 à la déclaration de l’article 170 ne souffre pas d’exception : un résident du Canada dont le seul lien fiscal avec la France est un appartement vide, non loué, doit néanmoins déposer la déclaration annuelle et y porter son patrimoine immobilier, avec ses annexes. C’est le service des impôts des particuliers non-résidents qui est compétent. Nous ne publions pas de date limite : les échéances des non-résidents varient d’une campagne à l’autre et se lisent chaque année sur le portail de l’administration.

La signature est conjointe. Le 2 du I impose aux conjoints et aux partenaires de pacs de signer ensemble. Pour un couple dont l’un est au Canada et l’autre temporairement ailleurs, cela suppose une organisation, et la télédéclaration ne dispense pas de l’accord des deux. Le texte ne vise pas les concubins notoires pour la signature, mais le 1 du même I prévoit que leurs valeurs sont portées sur la déclaration de l’un ou de l’autre.

Le service peut demander un représentant fiscal en France. C’est l’article 983, et il faut le lire avec attention, parce que la formulation qui circule en ligne — « les non-résidents hors Union européenne doivent désigner un représentant fiscal » — est plus rude que le texte.

Deux points à retenir. Le premier : la désignation n’est pas automatique. Le texte dit que les personnes concernées « peuvent être invitées » — c’est une faculté du service, exercée au cas par cas, et non une formalité préalable au dépôt. Le second : la dispense du second alinéa est réservée à l’Union européenne et à l’Espace économique européen. Le Canada n’en fait pas partie, et le fait qu’il ait conclu avec la France une convention d’assistance administrative ne change rien : la condition d’assistance est cumulative avec la condition d’appartenance à ces deux espaces, elle ne s’y substitue pas. Un redevable domicilié à Montréal ou à Vancouver reste donc dans le champ de l’invitation, là où un redevable domicilié à Bruxelles ou à Oslo n’y est pas.

Nous n’avons pas identifié de doctrine administrative précisant dans quels cas le service exerce cette faculté pour l’IFI, ni de modèle de désignation propre à cet impôt. Les conditions de fond sont celles de l’article 164 D, auquel l’article 983 renvoie. En pratique, la demande intervient plus volontiers sur les dossiers présentant une difficulté de recouvrement ou d’évaluation.

17.14. Ce qui ne marche pas, et ce que cela coûte d’essayer

Sept montages nous sont proposés régulièrement par des lecteurs installés au Canada. Six ne fonctionnent pas, et le septième fonctionne pour de mauvaises raisons.

Un. Loger l’immeuble français dans une société canadienne. Le 2° de l’article 965 vise les parts et actions de sociétés et organismes sans condition de lieu de constitution, et il vise la détention indirecte. L’immeuble reste dans l’assiette. Et l’opération en ajoute une seconde : la taxe annuelle de 3 % des articles 990 D et suivants du CGI, due par les entités juridiques qui possèdent, directement ou par entité interposée, des immeubles situés en France. Le 3° de l’article 990 E exonère les entités établies dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, à condition qu’elles déclarent chaque année — formulaire n° 2746 — ou qu’elles prennent et respectent l’engagement de communiquer les informations sur demande. La France et le Canada sont liés par l’article 26 de la convention de 1975, modifié par l’avenant du 2 février 2010 qui a levé l’opposabilité du secret bancaire. Nous n’avons toutefois pas pu lire la liste administrative en vigueur des États éligibles au 3° de l’article 990 E : elle a été transférée à une nouvelle annexe BOFiP en octobre 2025, et nous n’avons pas obtenu le document. Une entité canadienne détenant un immeuble français doit vérifier ce point, et surtout ne pas oublier la déclaration annuelle : c’est l’omission, et non l’implantation, qui déclenche les 3 %.

Deux. Financer en prêt in fine pour maintenir l’assiette sous le seuil. Le II de l’article 974 applique au prêt in fine un amortissement théorique. Le montage fonctionne la première année, s’érode ensuite, et devient contre-productif au-delà de la moitié de la durée. Sur un prêt de quinze ans, il ne reste au bout de dix ans qu’un tiers de la dette déductible.

Trois. Emprunter auprès d’un parent resté en France. Le III de l’article 974 écarte les dettes contractées auprès du cercle familial, sauf justification du caractère normal des conditions du prêt — terme fixé, remboursement effectif, conditions de marché. Un prêt de famille sans acte et sans échéancier est réel civilement et inopposable fiscalement.

Quatre. Donner la nue-propriété aux enfants en conservant l’usufruit. L’article 968 pose le principe inverse de celui qu’on espère : les actifs grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 n’est admise que dans trois cas limitativement énumérés : l’usufruit légal du conjoint survivant issu des articles du code civil visés au 1°, la vente avec réserve d’usufruit à un acquéreur n’entrant pas dans le champ de l’article 751 du CGI, et la donation ou le legs à l’État, à des collectivités ou à certaines associations avec réserve d’usufruit. La donation intrafamiliale de la nue-propriété n’en fait pas partie : elle transmet le bien sans réduire l’IFI du donateur d’un euro.

Cinq. Passer par un contrat d’assurance-vie en unités de compte. L’article 972 inclut dans le patrimoine du souscripteur la valeur de rachat des contrats rachetables et des bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte, à hauteur de la fraction représentative d’unités de compte constituées d’actifs mentionnés à l’article 965. Une unité de compte adossée à une SCPI, à une SCI ou à un OPCI français reste donc dans l’assiette, que le contrat soit français, luxembourgeois ou autre : c’est la localisation des actifs sous-jacents qui commande, jamais celle du contrat ni celle de l’assureur. Le texte comporte une limite objective, qu’il faut énoncer sans en faire une recommandation : il ne vise que les contrats exprimés en unités de compte au sens du deuxième alinéa de l’article L. 131-1 du code des assurances. Les contrats en euros n’entrent pas dans son champ, et leurs contraintes propres sont traitées au chapitre 14.

Six. Se prévaloir de la convention pour ne pas déclarer un immeuble français. Le paragraphe 1 de l’article 22 attribue expressément le droit d’imposer à l’État de situation de l’immeuble. Même dans la lecture la plus favorable au contribuable, la convention confirme l’imposition française au lieu de l’écarter.

Sept. Vendre avant le 1er janvier. Cela fonctionne, mécaniquement : ce qui n’est plus détenu au 1er janvier n’est plus dans l’assiette. Mais la cession d’un immeuble français par un non-résident déclenche le prélèvement de l’article 244 bis A et les prélèvements sociaux, et l’impôt de sortie dépasse régulièrement dix années d’IFI. Ce point relève du chapitre 19, et la comparaison doit être faite avant, pas après.

17.15. Résident de France, résident du Canada : le tableau de bord

17.16. Le Québec : la même question, posée deux fois

Un lecteur installé à Montréal relève de deux instruments conventionnels, et non d’un seul — c’est la singularité du dossier canadien, exposée au chapitre 6. Il fallait donc vérifier ce que l’entente fiscale France-Québec du 1er septembre 1987 dit de la fortune. Elle en dit beaucoup, et presque mot pour mot la même chose que la convention fédérale.

L’avenant du 3 septembre 2002 a créé, par son article 18, un article 21 A intitulé « Fortune » dans l’entente. Nous l’avons lu sur le PDF officiel publié par la direction générale des finances publiques. Ses sept paragraphes reprennent la structure de l’article 22 de la convention fédérale : biens immobiliers imposables dans la Partie où ils sont situés au § 1, sociétés à prépondérance immobilière au § 2 avec le même renvoi à l’alinéa d du paragraphe 1 de l’article 13, participation substantielle définie au § 3 par le même seuil de 25 % des bénéfices, biens mobiliers d’établissement stable au § 4, navires et aéronefs au § 5, et la même clause balai au § 6 : « Tous les autres éléments de la fortune d’un résident d’une Partie contractante ne sont imposables que dans cette Partie. »

Trois observations, dont deux ne se trouvent nulle part ailleurs.

La première : le paragraphe 7 québécois exige la nationalité canadienne, non la résidence québécoise ni une hypothétique appartenance québécoise. Un accord conclu entre la France et une province exige donc une nationalité fédérale, ce qui est logique — le Québec n’a pas de nationalité — mais mérite d’être noté, parce que la condition d’absence de nationalité française est reprise à l’identique : là encore, un binational franco-canadien en est exclu.

La deuxième : le renvoi interne diffère. Le texte fédéral vise l’impôt de solidarité sur la fortune « visé à l’alinéa b du paragraphe 3 de l’article 2 » ; le texte québécois vise le même impôt « visé à l’alinéa a du paragraphe 3 de l’article 2 ». La différence n’est pas une erreur : dans l’entente, la France est à l’alinéa a et le Québec à l’alinéa b, alors que dans la convention fédérale c’est l’inverse. C’est la même inversion que celle relevée au chapitre 6 pour les paragraphes de l’article d’élimination. Citer le mauvais renvoi produirait une référence fausse.

La troisième, et c’est celle qui compte : la question ouverte du 17.5 se pose deux fois pour un résident du Québec. Les deux instruments nomment l’impôt de solidarité sur la fortune. Les deux comportent une clause d’extension aux impôts futurs. Aucun des deux n’a été mis à jour depuis 2018. Un résident de Montréal qui voudrait se prévaloir de la clause balai du paragraphe 6 devrait donc établir la transposition — deux fois, et sans plus de source dans un cas que dans l’autre.

En sens inverse, le crédit de l’article 22 § 1 b) de l’entente, qui accorde à « un résident de France qui possède de la fortune imposable au Québec » un crédit égal à l’impôt québécois sur cette fortune, est aussi vide que son équivalent fédéral : le Québec ne lève aucun impôt sur la fortune. Un résident de France propriétaire à Montréal n’a pas plus de crédit à imputer qu’un résident de France propriétaire à Calgary. Les deux textes sont complets, articulés entre eux par une clause de non-cumul, et sans objet.

17.17. Les huit vérifications à faire avant le 31 décembre

L’IFI est le seul impôt du dossier franco-canadien dont l’assiette se fige à une date unique et connue à l’avance. Tout ce qui se décide avant le 31 décembre produit son effet dès le 1er janvier suivant ; tout ce qui se décide après attend un an.

Vérification du montant cité à la troisième ligne : le passif écarté par le II de l’article 974 sur le dossier n° 1 vaut 300 000 − 180 000 = 120 000 € au niveau du prêt, ramenés après prorata de 92 % à un écart de passif admis de 276 000 − 165 600 = 110 400 €, et à 134 400 € si l’on compare au nominal non proraté de 300 000 €. C’est ce dernier chiffre que retient la ligne, parce que c’est l’erreur complète — nominal retenu, amortissement ignoré, prorata ignoré — que nous rencontrons le plus souvent.

Un mot pour finir sur ce que ce chapitre ne dit pas. Il ne dit pas que l’IFI doit décider d’une expatriation : sur les patrimoines que nous voyons, il pèse moins que la fiscalité des revenus et beaucoup moins que la question successorale du chapitre 2. Il ne dit pas non plus qu’il faut se défaire de l’immobilier français : entre 3 550 € d’IFI annuel et le coût de sortie d’un appartement parisien, le calcul est rarement favorable à la vente. Ce qu’il dit, c’est que l’assiette se construit sur des paramètres identifiables, que deux d’entre eux reposent sur des questions de droit non tranchées, et que la date où tout se fige est connue à l’avance.

Les taux ne changent pas avec le montant. Le barème canadien plafonne à 53,53 % en Ontario quel que soit le patrimoine, le taux d’inclusion des gains en capital reste à 50 %, et l’impôt sur la fortune immobilière suit le même barème pour deux millions d’euros d’actifs français que pour vingt. Ce chapitre n’existe donc pas pour dire qu’un patrimoine élevé est taxé différemment. Il existe parce que, passé un certain seuil, ce n’est plus unrégime qui s’applique : c’est six ou huit, simultanément, et l’essentiel du travail consiste à empêcher qu’ils se contredisent.

La différence est structurelle. Un patrimoine de 800 000 € tient dans trois enveloppes et deux déclarations. Un patrimoine de douze millions comporte presque toujours de l’immobilier français démembré, une ou plusieurs sociétés civiles, un contrat d’assurance-vie ancien, des titres non cotés, parfois un trust hérité d’une succession anglo-saxonne, et une intention philanthropique. Chacun de ces éléments a une lecture française et une lecture canadienne, et il n’y a aucune raison mécanique pour que les deux coïncident. Là où elles divergent, la divergence n’est pas une nuance : c’est une double imposition, une pénalité déclarative, ou les deux.

Ce chapitre traite ce que les autres n’ont pas pu traiter faute de place : le démembrement vu du Canada, les trusts dans les deux droits, la philanthropie transfrontalière, le pilotage pluriannuel de la résidence, et la batterie de formulaires canadiens que le patrimoine élevé déclenche presque toujours. Il renvoie systématiquement pour le reste : l’impôt sur la fortune immobilière au chapitre 17, l’exit tax au chapitre 12, la succession et le crédit vide de l’article 784 A aux chapitres 1 et 2, l’assurance-vie française vue du Canada au chapitre 15, l’immobilier français conservé et la société civile immobilière au chapitre 19, la structure entrepreneuriale au chapitre 27.

Le démembrement : une évidence française, une inconnue canadienne

Le démembrement de propriété est l’outil le plus employé du patrimoine français constitué. Il est aussi celui dont la lecture canadienne est la plus incertaine, et l’écart entre les deux certitudes est frappant : côté français, le régime est écrit, chiffré et stable ; côté canadien, il n’existe aucun texte qui vise le démembrement de droit français.

Côté français : l’usufruitier porte tout

L’article 968 du code général des impôts place, pour l’impôt sur la fortune immobilière, les actifs démembrés dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, sauf dans les cas limitativement énumérés où l’imposition se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669. La conséquence pour un non-résident est directe et elle est traitée au chapitre 17 : donner la nue-propriété d’un immeuble français ne réduit pas l’assiette de l’usufruitier, sauf à entrer dans l’un des cas d’exception.

Ce que ce chapitre ajoute est ailleurs. Un patrimoine élevé comporte fréquemment plusieurs démembrements superposés — un immeuble démembré au profit des enfants, des parts de société civile démembrées, un portefeuille de titres dont l’usufruit a été donné, une clause bénéficiaire d’assurance-vie démembrée. Chacun est optimisé isolément. Aucun n’a été pensé pour être lu par une administration étrangère.

Côté canadien : le risque est celui de la requalification en fiducie

Le droit fiscal canadien connaît l’usufruit, parce que le Québec l’a en droit civil. Le paragraphe 248(3) de la Loi de l’impôt sur le revenuassimile à une fiducie l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et la substitution, et répute créée par testament celle de ces institutions qui l’est. C’est un texte d’harmonisation entre les deux traditions juridiques du Canada — le droit civil québécois et la common law des autres provinces.

Une conséquence pratique se déduit néanmoins de cette incertitude, et elle est peu coûteuse : un démembrement constitué avantl’installation au Canada, documenté par un acte notarié daté, dont la contrepartie économique est vérifiable et dont les revenus ont été déclarés en France depuis l’origine, se défend beaucoup mieux qu’un démembrement constitué dans l’année du départ. Le second n’est pas illicite : il est simplement difficile à expliquer.

Les trusts, côté français : trois textes, et une amende qui ne se négocie pas

Le droit français ne connaît pas le trust en droit interne ; il le connaît en droit fiscal, depuis 2011, par trois textes qui fonctionnent ensemble : une définition et un régime de transmission, une obligation déclarative, et un prélèvement de substitution.

L’obligation déclarative est celle de l’article 1649 AB. Elle pèse sur l’administrateurdu trust, non sur le bénéficiaire, et elle se déclenche dès que le constituant ou au moins l’un des bénéficiaires a son domicile fiscal en France, ou que le trust comprend un bien ou un droit qui y est situé. Elle comporte deux volets : une déclaration événementielle, déposée dans le mois de la constitution, de la modification ou de l’extinction du trust ; et une déclaration annuelle, déposée au plus tard le 15 juinde chaque année, portant sur l’identification du constituant, des bénéficiaires et de l’administrateur, et sur la valeur vénale au 1er janvier des biens.

Le troisième texte est l’article 990 J, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Il institue un prélèvement sur les biens, droits et produits placés dans un trust, dont le taux est « le tarif le plus élevé mentionné au 1 de l’article 977 » — soit le taux marginal supérieur du barème de l’impôt sur la fortune immobilière. Son assiette est la valeur vénale nette au 1er janvier des actifs mentionnés à l’article 965, c’est-à-dire les seuls actifs immobiliers. Le constituant résidant fiscalement en France y est soumis sur l’ensemble des actifs du trust ; les autres, sur les seuls actifs français.

Deux exclusions le rendent supportable, et elles sont la raison d’être du texte. Le prélèvement ne s’applique pasaux biens qui ont été régulièrement déclarés à l’impôt sur la fortune immobilière, ni à ceux qui ont été régulièrement déclarés en application de l’article 1649 AB. Ce n’est donc pas un impôt supplémentaire : c’est une sanction de la non-déclaration, déguisée en prélèvement. Celui qui déclare ne le paie pas.

Un quatrième texte complète le dispositif, du côté de l’impôt sur la fortune immobilière. L’article 970du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2018, place les actifs immobiliers placés dans un trust dans le patrimoine du constituant, ou du bénéficiaire réputé constituant, pour leur valeur vénale nette au 1er janvier de l’année d’imposition. Il ménage une exception pour les trusts irrévocables dont les bénéficiaires exclusifs sont des organismes de la nature de ceux visés à l’article 795-0 A et dont l’administrateur relève d’une juridiction ayant conclu avec la France une convention d’assistance fiscale.

Le trust est donc transparentpour le droit fiscal français : on regarde à travers lui pour attribuer les biens à une personne physique. Le tableau ci-dessous rassemble les quatre textes, parce que leur cohérence n’apparaît que vue d’ensemble.

Les trusts, côté canadien : la résidence, la règle des vingt et un ans, et le paragraphe 94

Le droit canadien connaît la fiducie, l’impose comme un contribuable distinct, et lui applique trois mécanismes qu’un patrimoine français structuré rencontre tôt ou tard.

Premier mécanisme : où réside une fiducie

La question a été tranchée par la Cour suprême du Canada dans Fundy Settlement c. Canada, 2012 CSC 14. Deux fiducies avaient été constituées avec un fiduciaire constitué et résidant à la Barbade, pour détenir une participation dans des sociétés canadiennes ; l’acquéreur avait retenu environ 152 millions de dollars d’impôt canadien potentiel lors de la cession. La Cour a jugé que la résidence d’une fiducie se situe là où s’exerce la direction centrale et le contrôle— le test développé pour les sociétés — et non là où réside le fiduciaire. Au cas d’espèce, les décisions étaient prises au Canada par les bénéficiaires principaux : les fiducies étaient résidentes du Canada.

L’enseignement pour un patrimoine transatlantique est direct. Un trust étranger dont les décisions sont en réalité prises par un bénéficiaire installé au Canada est un trust canadien, quelle que soit la domiciliation du trusteeprofessionnel qui figure sur les actes. Le même raisonnement que celui exposé au chapitre 27pour les sociétés s’applique ici, et il produit des effets plus lourds, parce que la fiducie n’a pas d’équivalent du départage de l’article 4 § 3 de la convention lorsque les deux États la revendiquent.

Deuxième mécanisme : la disposition réputée tous les vingt et un ans

Vingt et un ans est une durée courte à l’échelle d’une structure familiale. Un trust constitué par un grand-parent pour ses petits-enfants atteint son échéance quand ceux-ci ont trente ans, c’est-à-dire au moment le moins propice à la liquidation. Pour un patrimoine français qui deviendrait canadien par l’effet de la règle de résidence exposée ci-dessus, l’échéance des vingt et un ans se calcule à partir de la création du trust — pas à partir de l’arrivée au Canada. Un trust constitué en 2009 et devenu canadien en 2026 atteint son échéance en 2030, quatre ans après son entrée dans le champ canadien, sur des gains dont la plus grande part est antérieure à toute présence canadienne.

Troisième mécanisme : les fiducies réputées résidentes du paragraphe 94

Le paragraphe 94 est le dispositif anti-abus canadien en matière de fiducies étrangères. Il est l’équivalent fonctionnel de l’article 123 bis français, et sa mécanique est différente : il ne réattribue pas un revenu, il déplace la résidence de la fiducie.

Le plafond conventionnel de 15 % sur les distributions de fiducie

Un dernier texte est presque toujours omis, alors qu’il est le seul de la convention à viser expressément les fiducies : l’article 21.

Trois lectures découlent de ce texte. Le plafond de 15 % est conditionnel : il ne joue que si le revenu est imposable dans l’État de résidence du bénéficiaire. Il vise l’impôt de l’État de source, ce qui, pour un bénéficiaire canadien d’une distribution de source française, plafonne l’imposition française. Et il ne dit rien de la qualification préalable : encore faut-il que la structure soit une fiducie au sens de la convention, ce qui ramène à toutes les questions de qualification exposées plus haut.

Les quatre formulaires canadiens, et leurs pénalités

C’est le poste de risque le plus sous-estimé d’un patrimoine élevé, parce qu’aucune de ces obligations ne produit d’impôt : elles ne produisent que des pénalités. Le chapitre 28traite le formulaire T1135 en détail ; ce chapitre ajoute les trois autres, que le patrimoine structuré déclenche et que le patrimoine ordinaire ignore.

La société civile française vue du Canada : la qualification qui commande tout

La société civile immobilière est l’instrument le plus répandu du patrimoine immobilier français structuré. Le chapitre 19en traite le régime français et le régime conventionnel des revenus. Ce chapitre pose la question que le chapitre 19 n’avait pas à poser : qu’est-ce qu’une société civile pour le droit fiscal canadien ?La réponse commande tout ce qui suit, et elle n’est pas donnée.

Le droit canadien ne reconnaît pas les catégories du droit français. Il applique une doctrine de qualification en deux temps, exposée par l’administration canadienne dans ses Nouvelles techniques de l’impôt sur le revenu n° 38 du 22 septembre 2008, rubrique Foreign Entity Classification :

Un détail de calendrier mérite d’être posé, parce qu’il est asymétrique. La question de la qualification se pose la première année de résidence canadienne, au moment où elle est encore ouverte ; elle se pose ensuite chaque année dans les mêmes termes, mais avec le poids des déclarations déjà déposées. Une position prise implicitement la première année, par le simple fait de ne pas déposer de T1134, est une position prise : elle sera examinée telle quelle.

L’assurance-vie de droit étranger : ce que l’ordre de grandeur change au dossier

Le chapitre 15établit le régime canadien de l’assurance-vie française et nous n’y revenons pas : le paragraphe 12.2(1) de la Loi de l’impôt sur le revenuimpose annuellement, au jour anniversaire du contrat, l’excédent du fonds accumulé sur le coût de base rajusté, sauf police exonérée ; les mots « in Canada » ne figurent pas dans ce texte, de sorte qu’un contrat français y entre ; la définition réglementaire de la police exonérée, à l’article 306 du Règlement, n’est pas davantage réservée aux contrats canadiens ; et l’administration canadienne l’a écrit trois fois, la dernière en mai 2026.

Deux précisions valent pour ce chapitre, et une correction s’impose à une formulation répandue.

Le test incombe à l’assureur, la preuve au souscripteur.Les trois conditions de l’article 306 du Règlement supposent un calcul actuariel du fonds accumulé, une projection refaite à chaque anniversaire, et la démonstration que le test a été satisfait à tousles anniversaires antérieurs. Ces calculs sont ceux qu’un assureur canadien fait en routine pour ses propres contrats. Un assureur français n’a jamais eu de raison de les faire. Sur un contrat souscrit quinze ans plus tôt, la troisième condition n’est pas difficile à remplir : elle est structurellement invérifiable, parce que les données n’existent pas et ne se recréent pas.

La structure du texte est celle d’une exception, et c’est ce qui change tout à l’échelle d’un patrimoine élevé. Le régime s’applique par défaut à toute police ; il ne s’écarte que devant une police exonérée. Ce n’est donc pas à l’administration canadienne de démontrer que le contrat est imposable : c’est au souscripteur de démontrer qu’il ne l’est pas. Sur un contrat de trois millions d’euros dont la progression annuelle est de 4 %, l’enjeu de cette charge de preuve est de 120 000 € d’assiette par an, imposés au taux marginal — soit de l’ordre de 64 000 € d’impôt annuel au taux supérieur québécois, sur un revenu que le souscripteur n’a pas encaissé.

La bonne nouvelle du dossier est également établie au chapitre 15, et elle est importante à cette échelle : le contrat français n’étant pas une police « in Canada » au sens du paragraphe 138(12) — critère fondé sur la résidence de l’assuré au moment de la souscription —, il échappe à l’exclusion de l’alinéa l) du paragraphe 128.1(10), et son coût de base est rehaussé à la juste valeur marchande du jour de l’arrivée au Canada. Les quinze premières années de capitalisation, celles qui portent l’essentiel du gain latent, sortent donc de l’assiette canadienne. Le contrat est traité comme étranger partout : cela le pénalise sur l’imposition annuelle et le protège sur le gain antérieur.

La philanthropie croisée : deux impasses symétriques

C’est le sujet sur lequel nous constatons l’écart le plus net entre ce que les donateurs supposent et ce que les textes disent. La supposition est qu’un don est déductible là où l’on paie l’impôt. Les deux droits disent le contraire, et pour la même raison : chacun réserve son avantage fiscal aux organismes qu’il contrôle.

L’impôt sur la fortune immobilière à cette échelle : trois effets que le montant fait apparaître

Le chapitre 17traite l’impôt sur la fortune immobilière d’un résident du Canada de bout en bout — assiette, barème, dettes déductibles, portée de la convention, déclaration depuis l’étranger, et le fait que le plafonnement de l’article 979 est fermé aux non-résidents. Trois effets propres au patrimoine élevé méritent d’être ajoutés ici, parce qu’ils ne se manifestent qu’au-delà d’un certain montant.

Premier effet : l’impôt devient un flux annuel qu’il faut financer. Sur une assiette immobilière française nette de dix millions d’euros, l’impôt annuel se compte en dizaines de milliers d’euros, année après année, sans terme. Il faut une trésorerie de source française pour l’acquitter, ou une remontée de liquidités qui a elle-même un coût fiscal. Le chapitre 17 chiffre l’impôt ; il ne chiffre pas son financement, et c’est le poste que les dossiers oublient.

Deuxième effet : le prélèvement de l’article 990 J entre dans le champ. Dès qu’un immeuble français est détenu par l’intermédiaire d’un trust — situation fréquente dans les patrimoines constitués par voie successorale anglo-saxonne — le prélèvement au taux marginal supérieur du barème s’applique, sauf déclaration régulière à l’impôt sur la fortune immobilière ou en application de l’article 1649 AB. La sanction du silence est donc un prélèvement annuel sur l’actif, non un rappel d’impôt.

Troisième effet : l’absence d’impôt canadien sur la fortune n’est pas seulement une bonne nouvelle.Le chapitre 17 le montre : le Canada ne lève aucun impôt sur la fortune, ce qui signifie aussi qu’il n’existe aucun impôt canadien à imputer, et que l’impôt français est supporté sans correctif. L’article 22 § 7 de la convention institue bien une exonération temporaire de cinq ans, mais elle joue dans le sens inverse — au profit d’une personne physique résidente de France ayant la nationalité canadienne sans avoir la nationalité française. Un Français rentrant du Canada en est exclu, sauf à avoir renoncé à sa nationalité d’origine.

Donner depuis le Canada : l’asymétrie que le droit français ne prépare pas

Le chapitre 22traite les donations dans les deux droits. Un point de structure doit être repris ici, parce qu’il inverse un réflexe français et parce qu’il se chiffre en centaines de milliers d’euros sur un patrimoine constitué.

Deux règles complémentaires encadrent ensuite le revenu du bien donné, et leur rédaction comporte une limite temporelle qui joue en faveur de l’expatrié.

La conclusion pratique est celle de tout ce chapitre : la donation d’actifs appréciés a un coût fiscal très différent selon qu’elle intervient avant ou après l’acquisition de la résidence canadienne, et l’écart tient au droit canadien, non au droit français. L’anticipation ne relève ici d’aucune ingénierie : elle relève de la lecture d’un alinéa, et d’un calendrier.

Piloter la résidence sur plusieurs années : les treize horloges

Sur un patrimoine élevé, l’essentiel des économies réalisables ne vient pas d’un choix de structure : il vient d’un choix de date. Une même opération conduite trois ans plus tôt ou deux ans plus tard ne coûte pas la même chose, et l’écart tient à des délais écrits dans les textes, tous vérifiables, qui courent en parallèle sans se coordonner. Le tableau ci-dessous les rassemble. À notre connaissance, aucune source ne les présente ensemble.

Un patrimoine de douze millions, poste par poste

Le cas qui suit est construit pour faire apparaître ensemble les mécanismes de ce chapitre. Un couple de 58 et 56 ans s’installe à Montréal pour rejoindre leurs deux enfants, dont l’un est déjà résident du Canada depuis huit ans et l’autre est resté en France. Leur patrimoine se décompose comme suit.

AVANT LE DÉPART — CE QU’IL FAUT IMMOBILISER
        Exit tax, art. 167 bis : assiette des plus-values latentes
        sur le portefeuille et les titres non cotés
        (2 600 000 + 1 900 000 = 4 500 000 de valeur, prix de
        revient supposé 1 500 000)                       3 000 000 €

        Impôt sur le revenu 12,8 %                          384 000 €
        Prélèvements sociaux 18,6 %                         558 000 €
                                                  Total :   942 000 €

        Sursis de plein droit ?                                  NON
        Garanties du sursis sur option : 12,8 % du BRUT     384 000 €
        Délai de dégrèvement : 5 ans (titres > 2 570 000 €)

        LA PREMIÈRE ANNÉE AU CANADA — LE FLUX RÉCURRENT
        Impôt sur la fortune immobilière français sur
        3 400 000 € d’assiette immobilière nette
        (barème et calcul détaillés au chapitre 17)      À CHIFFRER
                                                         AU CHAPITRE 17

        Imposition annuelle du contrat d’assurance-vie
        au titre de l’art. 12.2, sur l’accroissement
        constaté au jour anniversaire
        Progression supposée 4 % sur 2 200 000 €             88 000 €
        Impôt au taux marginal supérieur québécois 53,31 %   46 913 €
                                                PAR AN, SANS ENCAISSEMENT

        LES DÉCLARATIONS — COÛT NUL SI FAITES, LOURD SINON
        T1135, T1134, et le cas échéant T1141 et T1142
        Pénalité de dépôt tardif, par. 162(7)                2 500 $
                                               par formulaire et par an
        Pénalité pour manquement délibéré, par. 162(10)
                                      formule construite sur 500 $/mois
        Pénalité additionnelle sur fiducie, par. 162(10.1)
        5 % de la juste valeur marchande des apports
        Amende française, art. 1736 IV bis : 20 000 €
        ou 12,5 % des biens placés dans le trust

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        LE POSTE LE PLUS LOURD DE LA PREMIÈRE ANNÉE N’EST NI L’EXIT TAX
        NI L’IFI : C’EST L’IMPOSITION ANNUELLE D’UN CONTRAT QUI N’A RIEN
        DISTRIBUÉ, ET ELLE SE REPRODUIT CHAQUE ANNÉE
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Ce qu’un dossier contient quand il tient

Section descriptive, comme au chapitre 27. Elle relève ce que les textes cités supposent, sans recommander aucune structure.

Les huit vérifications de l’année du départ

Elles sont ordonnées par date limite, non par importance. Sept des huit se ferment définitivement au départ ou dans les mois qui suivent ; une seule reste ouverte ensuite.

Ce que ce chapitre ne tranche pas

Six questions restent ouvertes. Nous les portons telles quelles, avec les deux lectures possibles et, quand c’est faisable, ce que l’écart coûte. Aucune n’est comblée par une estimation.

Trois idées qui reviennent, et ce qu’elles valent

Nous terminons par ce qui ne marche pas, parce que c’est la partie du conseil que personne ne publie.

« Je loge tout dans une structure avant de partir, et le problème disparaît. » Il ne disparaît pas, il change de nom. Une société interposée constituée dans l’année du départ est le fait le plus facile à établir dans un dossier : elle est datée, elle est publique, et sa proximité chronologique avec le départ est visible dans un registre. Elle expose au terrain de l’abus de droit côté français (chapitre 26), elle ne modifie en rien l’assiette de l’exit tax si elle porte des titres, et elle ajoute une qualification canadienne à obtenir là où il n’y en avait qu’une. Le patrimoine structuré avantle projet d’expatriation ne pose pas cette difficulté : la même structure, à cinq ans de distance, ne se plaide pas de la même façon.

« Le Canada ne taxe ni les successions ni la fortune, donc la transmission y est plus simple. »La prémisse est exacte et la conclusion est fausse, pour la raison qui porte tout ce guide. Le Canada ne perçoit aucun droit de succession ; il en résulte qu’il n’y a rien à imputersur les droits français, l’article 784 A du code général des impôts n’imputant que les droits de mutation étrangers perçus en raison même de la transmission. Un héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années supporte les droits français sur l’intégralité de la succession mondiale, sans atténuation. Les chapitres 1 et 2 chiffrent ce que cela coûte, et le chapitre 21expose le seul correctif existant, le crédit conventionnel de l’article 23 § 2 c), qui ne couvre que l’impôt canadien sur les gains constatés au décès.

« À ce niveau de patrimoine, on trouve toujours une solution. »Sur ce dossier, non. Les deux impasses les plus coûteuses de ce chapitre — la philanthropie croisée et l’imposition annuelle d’un contrat d’assurance-vie ancien — ne se résolvent par aucune structure. Elles se résolvent, partiellement, par le calendrier : donner avant de partir, arbitrer un contrat avant l’arrivée, faire courir la cinquième année avant de céder. C’est moins spectaculaire qu’un montage, c’est vérifiable, et c’est ce qui produit l’essentiel de l’écart entre deux dossiers par ailleurs identiques.