Ce que nous faisons concrètement pour un expatrié au Canada
Ce volet expose le droit applicable. La page que nous consacrons à l’expatriation au Canada expose notre intervention : les profils que nous accompagnons, la façon dont nous coordonnons les conseils locaux, et ce qui relève de leur ressort plutôt que du nôtre.
18. Acheter au Canada : ce que le prix affiché ne dit pas
Un Français titulaire d’un permis de travail qui achète un logement d’un million de dollars à Toronto acquitte, le jour de la signature, environ 383 000 $ de droits et de taxes. Le même achat, au même prix, à Montréal : environ 14 300 $. À Calgary : quelques centaines de dollars de frais d’enregistrement. Ce ne sont pas trois marchés immobiliers différents, c’est un seul pays et trois régimes fiscaux qui n’ont rien de commun. L’écart tient à deux prélèvements que le lecteur français ne connaît pas — la taxe sur les acheteurs étrangers et sa déclinaison municipale — et à une définition de l’étranger qui ne recouvre pas celle qu’il a en tête.
C’est la confusion la plus coûteuse de tout le dossier immobilier canadien, et elle tient en une phrase : vivre et travailler légalement au Canada n’exonère de rien. Un titulaire de permis de travail qui paie ses impôts au Canada, qui y est résident fiscal au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu, qui y scolarise ses enfants, reste un foreign national au sens des trois taxes ci-dessous. Seuls la citoyenneté et le statut de résident permanent ouvrent l’exemption ou le remboursement. Entre le débarquement et la résidence permanente, il s’écoule le plus souvent de deux à quatre ans. C’est exactement la fenêtre pendant laquelle la plupart de nos clients achètent.
Ce chapitre traite l’acquisition, la détention et la location d’un immeuble situé au Canada. L’exonération canadienne de résidence principale, sa désignation annuelle et la formule du « plus un » sont établies au chapitre 9 et ne sont pas refaites ici ; l’immobilier resté en France fait l’objet du chapitre 19, et son imposition française du chapitre 13. L’impôt sur la fortune immobilière, qui frappe l’immobilier français d’un résident du Canada mais jamais son immobilier canadien, est au chapitre 17.
Les trois régimes se superposent, et aucun n’emploie la même définition
Trois dispositifs distincts s’appliquent à un même acheteur, avec trois périmètres différents. Les confondre conduit soit à payer ce qui n’était pas dû, soit à commettre une infraction pénale.
- L’interdiction fédérale d’achat vise le « non-Canadien » et connaît une exemption large pour les titulaires de permis de travail. Elle interdit, elle ne taxe pas.
- Les taxes sur les acheteurs étrangers visent le foreign national et ne connaissent, elles, aucune exemption fondée sur le permis de travail. Elles taxent, elles n’interdisent pas.
- Les taxes sur les logements vacants visent le propriétaire qui n’occupe ni ne loue durablement, quelle que soit sa nationalité, avec un taux majoré pour les étrangers en Colombie-Britannique. Elles frappent chaque année, et elles se déclenchent le plus souvent par un défaut de déclaration.
Un même dossier peut donc être autorisé par la loi fédérale, taxé à 25 % par la province et taxé de nouveau chaque année par la municipalité. Il n’y a aucune articulation entre les trois textes.
Les droits de mutation : cinq régimes, un rapport de un à mille
Il n’existe pas de droit de mutation canadien. Chaque province fixe le sien, et l’une d’elles n’en perçoit aucun. Deux municipalités seulement — Toronto et, dans un cadre différent, Montréal — perçoivent un droit propre qui se cumule au droit provincial. Le lecteur qui raisonne à partir des droits d’enregistrement français, environ 5,8 % du prix dans la majorité des départements, trouvera le Canada tantôt beaucoup moins cher, tantôt beaucoup plus.
| Province | Barème | Droit municipal cumulé | Sur 1 000 000 $ |
|---|---|---|---|
| Ontario | 0,5 % jusqu’à 55 000 $ ; 1,0 % de 55 000 à 250 000 $ ; 1,5 % de 250 000 à 400 000 $ ; 2,0 % de 400 000 à 2 000 000 $ ; 2,5 % au-delà de 2 000 000 $ pour un ou deux logements unifamiliaux (2,0 % pour les autres biens) | Toronto uniquement, seule municipalité ontarienne à en percevoir un | ≈ 16 475 $ de droit provincial, doublé à Toronto |
| Québec | 0,5 % jusqu’à 62 900 $ ; 1,0 % de 62 900 à 315 000 $ ; 1,5 % au-delà de 315 000 $ — tranches indexées chaque année sur l’indice des prix à la consommation du Québec | Les municipalités peuvent majorer par règlement les tranches supérieures à 500 000 $, dans la limite de 3 %, sauf Montréal qui bénéficie d’un régime particulier lui permettant de dépasser ce plafond | ≈ 14 300 $ au barème provincial ; davantage à Montréal |
| Colombie-Britannique | 1 % jusqu’à 200 000 $ ; 2 % de 200 000 à 2 000 000 $ ; 3 % au-delà de 2 000 000 $ ; supplément de 2 points sur la fraction résidentielle excédant 3 000 000 $, soit 5 % effectifs | Aucun | ≈ 18 000 $ |
| Alberta | Aucun droit de mutation. Seuls des frais d’enregistrement au registre foncier, relevés le 20 octobre 2024 à 5 $ par tranche de 5 000 $ de valeur, tant pour le transfert que pour l’inscription d’hypothèque | Aucun | ≈ 1 000 $ de frais d’enregistrement pour le transfert, plus autant pour l’hypothèque |
| Toronto, droit municipal | Barème gradué propre, calqué sur le barème provincial jusqu’à 2 000 000 $ puis nettement plus lourd : 2,5 % de 2 à 3 M$, 4,40 % de 3 à 4 M$, 5,45 % de 4 à 5 M$, 6,50 % de 5 à 10 M$, 7,55 % de 10 à 20 M$, 8,60 % au-delà | Se cumule intégralement au droit provincial ontarien | ≈ 16 475 $, en sus du droit provincial |
Trois précisions valent d’être posées, parce qu’elles reviennent dans tous les dossiers.
Toronto perçoit deux fois. Le droit municipal torontois n’est pas une quote-part du droit provincial : c’est un second barème, assis sur la même contrepartie, liquidé en sus. Jusqu’à deux millions de dollars, les deux barèmes sont quasiment identiques, ce qui revient à doubler le droit. Au-delà, le barème municipal décroche : la Ville a adopté le 17 décembre 2025 un barème gradué pour le résidentiel de haute valeur, entré en vigueur le 1eravril 2026, qui culmine à 8,60 %. Sur une maison à six millions de dollars, la seule couche municipale dépasse 200 000 $.
Un trou dans les sources, que nous ne comblons pas
Les taux du barème gradué torontois applicables entre le 1er janvier 2024 et le 31 mars 2026 n’ont pas été retrouvés sur source officielle. Des valeurs comprises entre 3,5 et 7,5 % circulent sur des sites de courtage et de calculateurs. Nous ne les publions pas.
La conséquence pratique n’est pas théorique : si vous avez acheté à Toronto en 2024 ou en 2025 au-dessus de trois millions de dollars, le montant que vous avez acquitté ne se recalcule pas à partir du barème publié aujourd’hui. Il faut reprendre l’état de compte de l’acte.
Le seuil québécois de 2026 est 62 900 $, pas 58 900 $. Les tranches de la « taxe de bienvenue » sont indexées chaque année. De nombreux calculateurs en ligne diffusent encore le palier antérieur, et le décalage se répercute sur tout le calcul. Le barème montréalais, lui, comporte sept tranches et ne comporte aucun palier à 3 % : il passe directement de 2,5 % à 3,5 % à 2 136 500 $, puis à 4,0 % à partir de 3 113 000 $. Nous avons vérifié ce point deux fois parce que plusieurs sources secondaires annoncent un palier intermédiaire qui n’existe pas.
Droits sur les mutations immobilières — Montréal, base de 700 000 $, barème 2026
0,5 % x 62 900 ............................... 314,50 $
1,0 % x (315 000 - 62 900) = 1,0 % x 252 100 . 2 521,00 $
1,5 % x (552 300 - 315 000) = 1,5 % x 237 300 . 3 559,50 $
2,0 % x (700 000 - 552 300) = 2,0 % x 147 700 . 2 954,00 $
----------
Total ....................................... 9 349,00 $
Taux effectif ............................... 1,34 %- Base d’imposition :la plus élevée de trois valeurs : le prix stipulé, la contrepartie convenue, et la valeur uniformisée au rôle d’évaluation
- Bornes du barème 2026 :62 900 $, 315 000 $, 552 300 $, 1 104 700 $, 2 136 500 $, 3 113 000 $
- Statut :exemple officiel publié par la Ville de Montréal ; les quatre assiettes correspondent exactement aux bornes du barème, ce qui valide le tableau par lui-même
- Ce qui ne s’ajoute pas :ni taxe sur les acheteurs étrangers, ni taxe municipale sur les logements vacants identifiée à ce jour
Le taux effectif montréalais reste sous 1,5 % jusqu’à un million de dollars. C’est le régime le plus léger des quatre grandes provinces après l’Alberta, et il ne comporte aucune surtaxe liée à la nationalité de l’acquéreur.
L’Alberta ne perçoit rien. La province ne connaît pas de droit de mutation. Le relèvement du 20 octobre 2024 a porté la composante variable des frais d’enregistrement de 2 $ à 5 $ par tranche de 5 000 $ de valeur pour le transfert, et de 1,50 $ à 5 $ pour l’inscription d’hypothèque. Un droit fixe de 50 $ s’y ajouterait : trois cabinets concordants l’indiquent, le barème officiel que nous avons lu ne le mentionne pas, nous le signalons comme non confirmé. Sur un bien à 500 000 $, l’ordre de grandeur est de 550 $. À comparer aux milliers de dollars ontariens. Pour un cadre qui hésite entre Calgary et Toronto, la différence de coût d’entrée sur un même budget immobilier se compte en dizaines de milliers de dollars — et elle atteint plusieurs centaines de milliers si le statut de résident permanent n’est pas encore acquis.
Les allégements pour primo-accédants, et pourquoi ils vous sont fermés
Chaque province a construit un dispositif d’allégement pour les premiers acheteurs. Aucun ne vous est accessible tant que vous n’êtes pas citoyen ou résident permanent. Ce point est systématiquement omis des présentations générales, et il double la pénalité du statut : non seulement l’expatrié sous permis de travail paie une surtaxe, mais il est aussi privé de la remise que touche l’acheteur canadien à sa place.
| Dispositif | Montant de l’avantage | Condition de statut | Délai de demande |
|---|---|---|---|
| Colombie-Britannique — First Time Home Buyers’ Program | Exonération du droit de mutation sur les premiers 500 000 $ du prix, pour un bien dont la juste valeur marchande n’excède pas 835 000 $ ; exonération partielle entre 835 000 $ et 860 000 $ | Verbatim : « Be a Canadian citizen or permanent resident » | Seuils en vigueur depuis le 1er avril 2024 |
| Ontario — remboursement du droit provincial | Jusqu’à 4 000 $, plafond en vigueur depuis le 1er janvier 2017 | Citoyen canadien ou résident permanent depuis le 1er janvier 2017. L’exigence ne s’applique pas aux conventions signées au plus tard le 14 novembre 2016 | 18 mois à compter de l’enregistrement de l’acte |
| Toronto — remboursement du droit municipal | Jusqu’à 4 475 $ | Citoyen canadien ou résident permanent, ou le devenir dans les 18 mois du transfert | 18 mois à compter du transfert |
| Fédéral — remboursement de TPS pour premiers acheteurs | Élimination de la TPS sur un logement neuf jusqu’à 1 000 000 $, réduction dégressive entre 1 000 000 $ et 1 500 000 $, soit jusqu’à 50 000 $ | Convention signée à compter du 20 mars 2025 et avant le 1er janvier 2031. Le véhicule législatif est le projet de loi C-4, sanctionné le 12 mars 2026 | Réclamations traitées depuis la sanction royale |
La condition torontoise mérite un arrêt, parce qu’elle est la seule des trois à ménager une porte de sortie. Le remboursement municipal est ouvert à celui qui devient citoyen ou résident permanent dans les dix-huit mois du transfert. Un acheteur dont le dossier de résidence permanente est déjà déposé au moment de l’acquisition peut donc espérer récupérer 4 475 $. Le dispositif ontarien, lui, exige le statut au moment de l’acquisition, sans rattrapage — la seule exception, pour les conventions signées au plus tard le 14 novembre 2016, est éteinte depuis longtemps.
Le remboursement fédéral de TPS : ce que nous n’avons pas pu lire
Le remboursement pour premiers acheteurs de logement neuf est le seul avantage récent de quelque ampleur : jusqu’à 50 000 $ sur une acquisition dans le neuf. Le véhicule est le projet de loi C-4, sanctionné le 12 mars 2026 — le même texte qui a porté la baisse du taux inférieur du barème fédéral.
Nous n’avons pas pu lire la définition légale du « premier acheteur » sur le texte de la Loi sur la taxe d’accise : les pages gouvernementales concernées renvoient un refus d’accès automatisé. Les analyses professionnelles que nous avons consultées font état d’une condition d’âge, d’une condition de non-propriété sur les quatre années précédentes, et d’une condition de statut alignée sur celle des dispositifs provinciaux. Nous ne publions pas cette dernière comme établie. Elle est en revanche assez probable pour qu’un acheteur sous permis de travail ne fonde aucun plan de financement sur ce remboursement avant de l’avoir fait confirmer par écrit.
Deux points sont en revanche certains et souvent manqués : le remboursement ne vise que le neuf ou le rénové en profondeur, jamais l’ancien ; et il exige une convention signée à compter du 20 mars 2025. Une promesse d’achat antérieure, même sur un immeuble livré en 2026, n’y ouvre pas droit.
Il faut d’ailleurs rappeler ce que la taxe sur les produits et services fait dans une acquisition immobilière, parce que le mécanisme n’a pas d’équivalent français direct. La vente d’un logement neuf par un constructeur est taxable : TPS fédérale de 5 %, éventuellement fondue dans une taxe harmonisée provinciale — 13 % en Ontario — ou doublée d’une taxe de vente provinciale distincte, comme au Québec. La revente d’un logement ancien par un particulier ne l’est pas. Un acheteur français qui compare un condominium neuf à 700 000 $ et un condominium ancien au même prix compare deux prix qui ne contiennent pas la même chose. Le remboursement pour habitation neuve de droit commun, distinct du nouveau dispositif pour primo-accédants, atténue la charge sur les logements d’entrée de gamme mais s’éteint au-delà d’un seuil : nous n’en publions pas les paramètres, faute d’avoir pu lire la source officielle.
Le coût d’entrée d’une acquisition canadienne se chiffre avant de choisir la ville
Droits provinciaux, droit municipal cumulé, taxe sur les acheteurs étrangers, sa déclinaison municipale, taxe de vente sur le neuf, allégements fermés faute de statut : sur un même budget, l’écart entre deux villes canadiennes dépasse couramment trois cent mille dollars. Nous reconstituons la charge complète, ville par ville, en fonction de votre statut d’immigration à la date envisagée de signature.
Les taxes sur les acheteurs étrangers : 20 %, 25 %, et une couche municipale de 10 %
Deux provinces sur les quatre que couvre ce guide taxent l’acquéreur étranger. Une municipalité y ajoute sa propre couche. Le Québec et l’Alberta ne perçoivent rien de tel. Cette seule ligne explique l’essentiel de l’écart de coût d’entrée entre Montréal et Toronto pour un expatrié qui n’a pas encore la résidence permanente.
| Taxe | Taux | Assiette | Territoire | Sortie possible |
|---|---|---|---|---|
| Colombie-Britannique — Additional Property Transfer Tax | 20 % | Juste valeur marchande de la quote-part de l’acquéreur — verbatim : « 20% on the fair market value of your proportionate share » | Cinq districts régionaux seulement : Metro Vancouver, Capital (Victoria), Fraser Valley, Central Okanagan (Kelowna), Nanaimo. Hors de ces cinq districts, la taxe ne s’applique pas. Exclusion expresse des terres visées par le traité de la Première Nation Tsawwassen | Remboursement sous quatre conditions cumulatives, dont l’obtention de la résidence permanente ou de la citoyenneté dans l’année de l’enregistrement |
| Ontario — Non-Resident Speculation Tax | 25 % depuis le 25 octobre 2022 | Prix d’achat total, sans proratisation | Toute la province : le bien peut être situé « anywhere in Ontario ». Le périmètre n’est plus limité au Golden Horseshoe depuis le 30 mars 2022. Depuis le 27 mars 2024, les unités de stationnement et de rangement en copropriété sont incluses | Remboursement si la résidence permanente est obtenue dans les quatre ans de l’acquisition, demande déposée dans les 180 jours de l’obtention |
| Toronto — Municipal Non-Resident Speculation Tax | 10 % depuis le 1er janvier 2025 | Prix d’achat total. Verbatim : « The MNRST applies in addition to the MLTT ». La taxe provinciale s’applique séparément, en sus | Ville de Toronto. Verbatim : « The City does not have a grandfathering provision for the MNRST on Agreements of Purchase of Sale executed prior to January 1, 2025 » | Un remboursement « résident permanent » dans les quatre ans est mentionné par deux cabinets, mais la page officielle de la Ville n’en fait pas état. Non confirmé |
| Québec et Alberta | Aucune | — | — | Sans objet |
Les deux régimes de sortie ne se ressemblent pas, et l’écart est décisif pour un Français arrivé récemment.
Colombie-Britannique — la fenêtre d’un an
Points forts
- Le taux est de 20 %, cinq points de moins qu’en Ontario
- Le périmètre est limité à cinq districts régionaux : acheter à Kamloops, à Prince George ou dans l’intérieur hors Okanagan central échappe entièrement à la taxe
- Le remboursement porte sur la totalité de la taxe acquittée, sans décote
Points de vigilance
- Il faut devenir résident permanent ou citoyen dans l’année de l’enregistrement du transfert — verbatim : « within one year from when the property transfer was registered »
- Il faut avoir emménagé dans les 92 jours de l’enregistrement
- Il faut avoir occupé le logement comme résidence principale pendant une année complète et continue
- La demande se dépose après le premier anniversaire de l’emménagement et avant dix-huit mois à compter de l’enregistrement : la fenêtre est étroite dans les deux sens
Ontario — la fenêtre de quatre ans
Points forts
- Le délai d’obtention de la résidence permanente est de quatre ans à compter de l’acquisition : il couvre la durée réelle de la plupart des parcours d’immigration
- La demande se dépose dans les 180 jours de l’obtention du statut, ce qui laisse le temps de réunir les pièces
- Les exemptions à l’entrée sont plus larges : nominee du programme provincial, personne protégée au sens de la loi sur l’immigration, et conjoint d’un citoyen, d’un résident permanent, d’un nominee ou d’une personne protégée
Points de vigilance
- Le taux est de 25 %, et de 35 % en cumulé à Toronto avec la couche municipale
- Le bien doit être détenu seul ou avec le seul conjoint, et occupé comme résidence principale
- Les remboursements transitoires pour étudiants et pour travailleurs étrangers sont abrogés : ils ne visaient que les conventions conclues au plus tard le 29 mars 2022 et la date limite de dépôt du 31 mars 2025 est passée
- Une source secondaire indique 90 jours pour le dépôt : la source officielle lue le 8 août 2026 indique 180 jours
Parier sur le remboursement, c’est parier 20 ou 25 % du prix
Le délai britanno-colombien d’un an est une trappe. L’obtention de la résidence permanente dépasse fréquemment douze mois, et le calendrier ne dépend pas de vous. Acheter à Vancouver en pariant sur le remboursement revient à mettre en jeu 20 % de la valeur du bien sur une décision administrative que vous ne maîtrisez pas.
La fenêtre ontarienne de quatre ans change la nature du pari. Elle reste un pari — le remboursement n’est pas acquis, et il suppose l’occupation du bien à titre de résidence principale — mais l’horizon est compatible avec un parcours d’immigration ordinaire.
Deux conséquences pratiques. La première : si l’achat n’est pas urgent et que la résidence permanente est à moins de deux ans, attendre coûte des loyers et économise une surtaxe à cinq ou six chiffres. La seconde : quand l’achat s’impose, la trésorerie doit être dimensionnée comme si le remboursement n’arrivait jamais.
Le cas du couple mixte est le seul angle réellement favorable, et il est sous-exploité. En Ontario, le conjoint d’un citoyen, d’un résident permanent, d’un nominee ou d’une personne protégée est exempté. En Colombie-Britannique, la taxe additionnelle frappe la quote-part de l’acquéreur étranger : un achat à parts égales entre un conjoint canadien et un conjoint étranger ne fait supporter la surtaxe que sur la moitié de la juste valeur marchande. Les deux mécanismes ne fonctionnent pas de la même manière — l’un exonère la personne, l’autre proratise l’assiette — et la répartition des quotes-parts dans l’acte devient, en Colombie-Britannique, une décision fiscale à part entière.
Charge d’acquisition, acheteur français sans résidence permanente — 1 000 000 $
TORONTO
Land Transfer Tax provincial ............. 16 475 $
Municipal Land Transfer Tax ............. 16 475 $
NRST provinciale, 25 % .................. 250 000 $
MNRST municipale, 10 % .................. 100 000 $
----------
Total .................................. 382 950 $ soit 38,3 %
VANCOUVER (district de Metro Vancouver)
Property Transfer Tax ................... 18 000 $
Additional PTT, 20 % .................... 200 000 $
----------
Total .................................. 218 000 $ soit 21,8 %
MONTREAL
Droits sur les mutations immobilieres ... 14 322 $
Taxe sur les acheteurs etrangers ........ 0 $
----------
Total .................................. 14 322 $ soit 1,4 %
CALGARY
Frais d'enregistrement (transfert) ...... 1 000 $
Frais d'enregistrement (hypotheque) ..... 1 000 $
----------
Total .................................. 2 000 $ soit 0,2 %- Hypothèse de statut :acquéreur français titulaire d’un permis de travail, ni citoyen canadien ni résident permanent, achetant seul un logement unifamilial destiné à son occupation
- Ce qui n’est pas compté :taxe de vente sur le neuf, honoraires notariés ou juridiques, frais d’inspection, ajustements de taxes foncières, assurance de prêt hypothécaire
- Statut des composantes :chaque taux est lu sur la source officielle de l’administration concernée ; l’addition et les montants de droits gradués sont calculés par nos soins
- Ce que le remboursement changerait :à Toronto, l’obtention de la résidence permanente dans les quatre ans peut faire tomber les 250 000 $ provinciaux ; le sort des 100 000 $ municipaux n’est pas établi
Le rapport est de un à cent quatre-vingt-dix entre Calgary et Toronto sur le même budget. Aucun autre paramètre du dossier d’expatriation — barème d’impôt, coût de la vie, prix au mètre carré — ne produit un écart de cet ordre.
Un mot sur la manière dont ces taxes se paient, parce qu’elle surprend. Elles ne font l’objet d’aucun échéancier : elles sont exigibles à l’enregistrement du transfert, comme le droit de mutation ordinaire, et l’acte ne s’enregistre pas sans elles. Elles ne se financent pas non plus par le prêt hypothécaire, qui est calculé sur la valeur du bien et non sur la charge fiscale de l’acquéreur. Les 250 000 $ torontois sortent donc de l’épargne disponible, le jour de la signature, en plus de la mise de fonds.
L’interdiction fédérale d’achat : ce qu’elle interdit vraiment, et jusqu’à quand
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, L.C. 2022, ch. 10, art. 235, codifiée P-25.2, est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Son article 4(1) dispose, verbatim : « it is prohibited for a non-Canadian to purchase, directly or indirectly, any residential property ». Le règlement d’application est le DORS/2022-250.
Cette loi provoque, dans les dossiers que nous reprenons, deux erreurs symétriques. La première est de croire qu’elle ferme le marché canadien à tout Français : elle ne le fait pas, et l’exemption pour titulaires de permis de travail est large. La seconde est de croire qu’être autorisé à acheter dispense des taxes : rien n’est plus faux, et l’acheteur exempté de l’interdiction reste pleinement redevable des 25 % ontariens.
| Élément du dispositif | Contenu établi sur le texte | Portée pratique |
|---|---|---|
| Définition du non-Canadien | Personne physique qui n’est ni citoyen canadien, ni résident permanent, ni Indien inscrit au sens de la Loi sur les Indiens ; société étrangère ; société canadienne non cotée contrôlée par un non-Canadien. Seuil de contrôle : 10 % des capitaux propres ou des droits de vote, ou contrôle de fait — seuil relevé de 3 % à 10 % le 27 mars 2023 | Le relèvement du seuil à 10 % a débloqué des structures de codétention familiale qui étaient prises au piège dans la première version du règlement |
| Définition de l’immeuble résidentiel | Maison comportant au plus trois logements, ou unité en semi-détaché, maison en rangée, copropriété | Un immeuble de quatre logements et plus est hors champ. Une acquisition d’immeuble de rapport n’est pas visée par l’interdiction — elle reste évidemment visée par les taxes sur les acheteurs étrangers si le bien comporte au plus six logements en Ontario |
| Exclusion territoriale | Article 3(1) du DORS/2022-250 : sont exclus les immeubles « not within either a census agglomeration or a census metropolitan area » | C’est la principale échappatoire légale du dispositif. Un non-Canadien peut acheter hors région métropolitaine et hors agglomération de recensement : chalet, maison en zone rurale, bien dans une petite localité |
| Exemption des titulaires de permis de travail | Permis conservant « 183 days or more of validity remaining » au moment de l’achat, et condition de n’avoir « not purchased more than one residential property » | C’est la voie normale pour un Français expatrié. Deux conditions seulement, aucune condition de durée de séjour, aucune condition de déclaration fiscale |
| Exemption des étudiants | Conditions cumulatives : programme d’études autorisé ; cinq déclarations de revenus déposées ; présence physique « for a minimum of 244 days in each of the five calendar years » ; prix n’excédant pas 500 000 $ ; un seul bien | En pratique presque inaccessible. Cinq ans de présence à 244 jours par an et cinq déclarations fiscales décrivent un profil qui, à ce stade, relève déjà d’un autre statut |
| Exemption des conjoints | Achat conjoint avec un conjoint citoyen, résident permanent, ou lui-même exempté | L’exemption suppose l’achat conjoint : un achat au seul nom du conjoint étranger n’en bénéficie pas |
| Hors champ depuis le 27 mars 2023 | Terrain nu zoné résidentiel ou à usage mixte ; achat effectué « for the purposes of development » | L’assouplissement de mars 2023 a rouvert la promotion et l’acquisition foncière |
| Sanction | Article 6(1), verbatim : « Every non-Canadian that contravenes section 4 and every person or entity that counsels, induce, aid or abet a non-Canadian to purchase … is guilty of an offence and liable on summary conviction to a fine of not more than $10,000 » | La sanction vise aussi quiconque conseille, aide ou encourage l’opération : agents immobiliers, notaires et avocats sont exposés, ce qui explique la prudence extrême des intermédiaires canadiens sur ce point |
| Vente judiciaire | Article 7(1) : après condamnation, la cour supérieure de la province où l’immeuble est situé peut, sur demande du ministre, ordonner la vente de l’immeuble | Le produit de la vente forcée revient à l’acquéreur fautif, diminué des frais — l’amende de 10 000 $ n’est donc pas la seule conséquence patrimoniale |
La vente n’est pas annulée — une déduction, pas une règle écrite
Une question revient systématiquement : si l’achat contrevient à l’interdiction, la vente est-elle nulle ? Nous concluons que non, et nous exposons le raisonnement plutôt que la conclusion, parce qu’aucun texte ne l’énonce.
La loi ne comporte aucune disposition de nullité. Elle prévoit au contraire un mécanisme de vente judiciaire postérieur à la condamnation, à l’article 7(1) — ce qui suppose que le transfert de propriété soit valide, faute de quoi il n’y aurait rien à faire vendre. L’infraction est pénale, elle n’est pas une cause de nullité civile.
Nous n’avons trouvé aucune décision rendue sur ce fondement. Le dispositif est jeune, et son contentieux, à notre connaissance, inexistant. Un acquéreur qui découvrirait après coup qu’il n’entrait dans aucune exemption ne doit pas se rassurer de cette analyse : la validité du titre n’éteint ni l’amende, ni le risque de vente forcée, ni l’exposition des intermédiaires.
L’échéance du 1er janvier 2027, et ce qui reste incertain
L’interdiction devait initialement expirer le 1er janvier 2025. Le ministère des Finances a annoncé le 4 février 2024 une prolongation de deux ans, portant l’échéance au 1er janvier 2027. La Société canadienne d’hypothèques et de logement, organisme fédéral responsable du dispositif, confirme cette date sur sa page de consultation.
Trois constats, qu’il faut distinguer parce qu’ils n’ont pas la même force.
- La loi est en vigueur. La version consolidée sur le site des lois fédérales, à jour au 17 juin 2026, comporte une rubrique « amendments not in force » contenant l’abrogation programmée. L’abrogation n’était donc pas entrée en vigueur à cette date, et la loi restait pleinement applicable.
- La date de 2027 n’a pas pu être lue sur le texte. La disposition qui la fixe est l’article 237 de la loi no1 d’exécution du budget de 2022, tel que modifié en 2024. Nous n’avons pas pu en obtenir le verbatim. La date est confirmée par l’organisme responsable, pas par le texte que nous avons lu.
- Aucune nouvelle prolongation n’a été annoncée à la date de rédaction. L’analyse professionnelle la plus récente et la plus circonstanciée que nous ayons consultée, de juillet 2026, indique que le gouvernement a maintenu la prolongation existante sans en ajouter une nouvelle ; qu’en décembre 2025, Ottawa envisageait d’assouplir plutôt que de reconduire ; et que le ministre du Logement s’est dit intéressé par un modèle à exemptions graduées — interdiction maintenue sur l’ancien, autorisation sur le neuf et sur les grandes opérations de redéveloppement. Verbatim de cette analyse : le gouvernement « has yet to announce a decision on the Act’s future ».
Ce que nous écrivons, et ce que nous ne prédisons pas
À la date de rédaction, août 2026, l’interdiction fédérale demeure en vigueur et doit prendre fin le 1erjanvier 2027. Aucune nouvelle prolongation n’a été annoncée. Le gouvernement a laissé entendre, fin 2025, qu’il travaillait à un cadre de remplacement plutôt qu’à une reconduction. Rien n’est déposé à ce jour. Le scénario par défaut reste l’extinction au 1er janvier 2027.
Cette date doit être revérifiée avant toute décision. L’échéance est proche, le dossier est politiquement actif, et un communiqué peut la déplacer en quelques heures. Nous signalons également que l’extinction de l’interdiction fédérale n’emporterait aucun effet sur les taxes provinciales et municipales sur les acheteurs étrangers, qui sont des textes distincts, votés par d’autres législateurs, et dont aucune n’est assortie d’une échéance.
Autrement dit : la fin annoncée de l’interdiction fédérale ne rend pas l’acquisition torontoise moins chère de 350 000 $. Elle change la nature de l’obstacle, pas son coût.
Les taxes sur les logements vacants : le piège annuel, et l’arriéré fédéral que personne ne vous a signalé
C’est ici que se trouve la mauvaise surprise la plus fréquente du dossier immobilier canadien, et elle a une caractéristique qui la rend particulièrement redoutable : elle frappe des propriétaires qui ne devaient aucune taxe. Le mécanisme n’est pas une taxe qui se déclenche : c’est une pénalité de défaut de déclaration, sur une déclaration dont l’existence n’a jamais été signalée à l’intéressé.
Commençons par le changement le plus important, et le moins répercuté dans les contenus en ligne. La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés, entrée en vigueur pour l’année 2022, est supprimée à compter de l’année civile 2025. Le budget déposé le 4 novembre 2025 l’annonçait : « Budget 2025 proposes to eliminate the UHT as of the 2025 calendar year ». La mesure n’est plus au stade de la proposition : la loi no1 d’exécution du budget de 2025, projet de loi C-15, a reçu la sanction royale le 26 mars 2026. Son sommaire indique que la section concernée modifie la loi « to end the underused housing tax in respect of 2025 and future calendar years », et qu’elle « subsequently repeals » la loi et son règlement.
Il faut respecter la distinction que fait le texte : la loi cesse de produire effet pour 2025 et au-delà, puis sera abrogée dans un second temps. Elle n’a pas été abrogée rétroactivement. Et le budget est explicite sur ce qui survit : « All UHT requirements continue to apply in respect of the 2022 to 2024 calendar years », et « penalties and/or interest for failing to file a UHT return as and when required … will also continue to apply in respect of the 2022 to 2024 calendar years ».
L’arriéré 2022-2024 n’est pas purgé : 3 000 $ minimum par logement
Un Français propriétaire d’un logement au Canada depuis 2022, non-résident et détenant en direct, était un affected owner au sens de la loi. À ce titre, il devait déposer une déclaration UHT-2900 par immeuble et par année, même si sa propriété était exonérée de la taxe. L’administration l’écrit sans ambiguïté : « Even if your ownership of a residential property is exempt from the UHT for a calendar year, as an affected owner … you still have to file a return ».
La pénalité minimale pour défaut de déclaration est de 1 000 $ pour un particulier et de 2 000 $ pour une société — verbatim : « Affected owners who are individuals are subject to a minimum penalty of $1,000, and affected owners that are corporations are subject to a minimum penalty of $2,000 if they fail to file an annual UHT return when it is due ». Ces montants sont ceux issus de l’allégement de 2023 ; les pénalités initiales étaient de 5 000 $ et de 10 000 $.
Trois années, une déclaration chacune, un seul logement : 3 000 $ minimum, pour une taxe qui n’était pas due. Deux logements portent le minimum à 6 000 $. La suppression à compter de 2025 ne purge pas cet arriéré. C’est un rattrapage à faire, pas un dossier clos.
Une nuance sur qui était concerné. La réforme de 2023-2024 a élargi la catégorie des propriétaires exclus — donc dispensés de déclaration — aux sociétés canadiennes déterminées, aux fiduciaires de fiducies canadiennes déterminées et aux associés de sociétés de personnes canadiennes déterminées, avec effet au 1er janvier 2023. Sa portée pour un particulier français est nulle : la réforme ne vise que des entités canadiennes déterminées, et un particulier non-résident non-Canadien détenant en direct est demeuré affected owner pour 2022, 2023 et 2024.
La disparition de la taxe fédérale laisse intactes les taxes provinciale et municipales, qui sont d’un tout autre ordre de grandeur. La taxe fédérale était à 1 %. La Colombie-Britannique passe à 3 % en 2026 et à 4 % en 2027 pour les propriétaires étrangers. Vancouver et Toronto ajoutent 3 % chacune.
| Taxe | Taux applicable | Déclaration | Sanction du défaut |
|---|---|---|---|
| Fédéral — Underused Housing Tax | 1 % de la valeur de l’immeuble, pour les années 2022, 2023 et 2024 uniquement. Aucune taxe à compter de 2025 | Formulaire UHT-2900, par immeuble et par année, dû par tout affected owner au 31 décembre, même si sa propriété est exonérée | Pénalité minimale de 1 000 $ par déclaration manquante pour un particulier, 2 000 $ pour une société, plus intérêts |
| Colombie-Britannique — Speculation and Vacancy Tax | Propriétaires étrangers et untaxed worldwide earners : 2 % de 2019 à 2025, 3 % en 2026, 4 % à compter de 2027. Citoyens et résidents permanents : 0,5 % jusqu’en 2025, 1 % à compter de 2026 | Déclaration annuelle obligatoire, même en cas d’exonération : c’est elle qui déclenche l’exonération. Échéance : « Your declaration is due on March 31 of each year » | Verbatim : « If you do not complete a declaration, you will need to pay the speculation and vacancy tax at the maximum rate of 2 percent of your property’s assessed value » |
| Vancouver — Empty Homes Tax | 3 % de la valeur imposable évaluée, année de référence 2025 | Déclaration due le 3 février 2026 pour l’année 2025 | Amende de 250 $ pour déclaration tardive ; à défaut de déclaration, l’immeuble est réputé vacant et taxé à 3 % |
| Toronto — Vacant Home Tax | 3 % de l’évaluation foncière courante. Verbatim : « Beginning with the 2024 taxation year, the VHT rate increased to 3% of the property’s Current Value Assessment » | Déclaration annuelle, échéance le 30 avril | Fausse déclaration : amende pouvant atteindre 10 000 $, en sus de la taxe. Intérêts de retard de 1,25 % par mois |
| Montréal, Calgary, Edmonton | Aucune taxe municipale sur les logements vacants identifiée | — | — |
Deux corrections de chiffres qui circulent
Ne pas publier 5 % comme taux de Vancouver. Un relèvement à 5 % a été approuvé par le conseil municipal le 27 avril 2022 pour l’année 2023, puis abandonné après consultation. Le taux est resté à 3 %. Le chiffre de 5 % circule encore largement.
La taxe torontoise ne « passe pas de 1 à 3 % en 2026 ». Le taux de 3 % s’applique depuis l’année d’imposition 2024. Le taux antérieur était vraisemblablement de 1 % — la formulation officielle « increased to 3% » implique un taux inférieur — mais la page de la Ville ne l’énonce pas, et nous ne le donnons donc pas comme établi.
Une incohérence interne subsiste par ailleurs chez l’administration britanno-colombienne : la page décrivant le fonctionnement de la taxe mentionne encore 2 % comme taux de sanction en cas de défaut de déclaration, alors que la page des taux de la même administration fixe le taux 2026 des propriétaires étrangers à 3 %. Il s’agit très probablement d’une page non mise à jour après la réforme de décembre 2025. Nous ne publions pas 2 % comme sanction actuelle sans revérification.
Coût annuel de détention d’un logement laissé vide — évaluation de 1 200 000 $
VANCOUVER, proprietaire etranger, annee 2026
Speculation and Vacancy Tax, 3 % ......... 36 000 $
Empty Homes Tax municipale, 3 % .......... 36 000 $
Underused Housing Tax federale ........... 0 $
---------
Total annuel ............................ 72 000 $ soit 6,0 %
VANCOUVER, meme bien, annee 2027
Speculation and Vacancy Tax, 4 % ......... 48 000 $
Empty Homes Tax municipale, 3 % .......... 36 000 $
---------
Total annuel ............................ 84 000 $ soit 7,0 %
TORONTO, proprietaire etranger
Vacant Home Tax, 3 % ..................... 36 000 $
---------
Total annuel ............................ 36 000 $ soit 3,0 %
MONTREAL ou CALGARY
Aucune taxe de vacance identifiee ........ 0 $- Assiette :valeur foncière évaluée par l’administration, non le prix payé — l’écart entre les deux peut être significatif dans un marché en mouvement
- Statut du cumul :les deux taxes de Vancouver sont distinctes et non exclusives, mais l’addition n’a pas été confirmée sur une source unique. Le total est un calcul, pas un chiffre publié
- Ce qui déclenche la taxe :l’absence d’occupation par le propriétaire ou par un locataire pendant la durée requise, et, dans tous les cas, l’absence de déclaration annuelle
- Ce qui n’est pas compté :la taxe foncière ordinaire, qui reste due par ailleurs, ni les charges de copropriété, ni l’assurance
Six à sept pour cent de la valeur par an. Un logement laissé vide deux ans à Vancouver coûte, en taxes de vacance seules, davantage que la totalité des droits de mutation acquittés à l’achat. C’est le seul poste du dossier immobilier canadien qui se répète tous les ans.
Deux situations exposent particulièrement les lecteurs de ce guide, et aucune ne ressemble à de la spéculation.
Le pied-à-terre. Un cadre qui achète un appartement à Vancouver ou à Toronto en prévision d’une installation différée, ou pour des séjours professionnels, coche exactement les cases de la taxe. Il n’occupe pas le bien à titre de résidence principale, il ne le loue pas à l’année, et il déclenche le taux plein. Le seuil d’occupation ou de location requis pour échapper à la taxe varie d’un texte à l’autre : nous n’en publions pas les durées, faute d’avoir pu les lire toutes sur les sources officielles.
Le retour en France avec conservation du bien canadien. C’est le cas le plus fréquent dans nos dossiers. Le propriétaire quitte le Canada, garde son logement pour un éventuel retour, et bascule d’un coup dans trois catégories défavorables : propriétaire étranger au sens de la taxe britanno-colombienne, propriétaire d’un logement non occupé au sens des taxes municipales, et — pour les années 2022 à 2024 — affected owner au sens de la taxe fédérale. Les trois obligations déclaratives se déclenchent l’année du départ, et aucune administration ne les lui signale.
| Déclaration | Échéance | Qui la doit | Conséquence de l’oubli |
|---|---|---|---|
| Déclaration de la Speculation and Vacancy Tax de Colombie-Britannique | 31 mars de chaque année | Tout propriétaire d’un bien situé dans l’une des 59 communautés visées, y compris exonéré | Taxation au taux maximum, l’exonération n’étant ouverte que par la déclaration |
| Déclaration de l’Empty Homes Tax de Vancouver | Début février pour l’année précédente — 3 février 2026 pour l’année 2025 | Tout propriétaire d’un logement dans la Ville de Vancouver | Le logement est réputé vacant et taxé à 3 %, plus 250 $ d’amende de retard |
| Déclaration de la Vacant Home Tax de Toronto | 30 avril de chaque année | Tout propriétaire d’un logement dans la Ville de Toronto | Taxation, intérêts de 1,25 % par mois, et amende jusqu’à 10 000 $ en cas de fausse déclaration |
| UHT-2900 fédérale — années 2022, 2023 et 2024 | Échéance annuelle passée ; le dépôt tardif reste possible et arrête l’accumulation des intérêts | Tout affected owner au 31 décembre de l’année concernée, par immeuble | 1 000 $ minimum par déclaration manquante pour un particulier, même sans taxe due |
| Déclaration de revenus de location — voir plus bas | Selon le régime choisi : 30 juin en cas d’engagement NR6 approuvé, deux ans à défaut | Tout non-résident percevant un loyer de source canadienne | La retenue de 25 % sur le loyer brut devient définitive |
Trois années de déclarations fédérales que personne ne vous a réclamées
La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés est supprimée à compter de 2025, mais les déclarations de 2022, 2023 et 2024 restent exigibles, y compris pour un propriétaire qui ne devait aucune taxe, à mille dollars minimum de pénalité par année et par logement. Nous établissons votre exposition réelle sur ces trois années et le calendrier déclaratif provincial et municipal qui, lui, continue de courir.
La résidence principale canadienne : ce qui se joue au moment de l’achat
L’exonération canadienne de résidence principale, sa désignation annuelle obligatoire depuis 2016, la formule de l’alinéa 40(2)b) et la règle du « plus un » sont établies au chapitre 9, sur le texte de la loi et sur le folio S1-F3-C2 de l’administration fiscale. Nous ne les refaisons pas. Trois points, en revanche, se décident au moment de l’acquisition et n’ont plus de solution ensuite.
Acheter avant de devenir résident du Canada coûte le « plus un ». Pour les dispositions postérieures au 2 octobre 2016, la variable B de la formule de l’alinéa 40(2)b) comporte deux branches : l’année supplémentaire n’est acquise que si le contribuable était résident du Canada l’année de l’acquisition. Un Français qui signe un compromis depuis Paris et prend possession trois semaines avant son installation perd cette année. Le chapitre 9 chiffre l’effet à 10 706 $ sur un cas concret. Le folio règle heureusement un point qui aurait coûté bien davantage : le mot « during » se lit « à un moment quelconque de l’année », de sorte qu’une arrivée le 15 décembre suffit à préserver le « plus un » pour cette année-là.
Une seule résidence principale par unité familiale depuis 1982. Un couple qui conserve un logement en France et en occupe un au Canada devra, à la revente de l’un ou de l’autre, choisir les années qu’il attribue à chacun — la désignation est exclusive. La question n’est pas théorique : elle décide, à la sortie, laquelle des deux plus-values est abritée. Elle est traitée au chapitre 9, et son articulation avec l’imposition française du bien conservé au chapitre 19.
La déduction des intérêts d’emprunt n’existe pas sur une résidence principale. L’alinéa 20(1)c) de la Loi de l’impôt sur le revenu subordonne la déduction des intérêts à l’emploi de l’emprunt « for the purpose of earning income from a business or property ». Un emprunt destiné à acquérir le logement que l’on habite ne produit aucun revenu : ses intérêts ne se déduisent de rien. C’est la contrepartie logique de l’exonération intégrale de la plus-value, et cela distingue nettement le Canada des systèmes où le crédit immobilier ouvre un avantage à l’entrée. Sur un prêt de 600 000 $ à 4,5 %, ce sont 27 000 $ d’intérêts annuels qui ne produisent aucun effet fiscal.
Une conséquence qui change l’ordre des opérations
La combinaison des deux règles — intérêts non déductibles sur la résidence, déductibles sur un bien locatif — donne un ordre de priorité contre-intuitif pour qui arrive avec des liquidités limitées et un patrimoine locatif en France. Il vaut généralement mieux affecter l’apport disponible à la résidence principale canadienne, dont la dette ne produit aucun avantage fiscal, qu’à un actif locatif dont la dette en produit un.
Nous ne présentons pas cela comme une règle : le raisonnement suppose que les deux dettes soient offertes à des conditions comparables, que le contribuable soit imposable à un taux marginal significatif, et que l’administration ne conteste pas le rattachement des emprunts. Le raisonnement sur l’affectation des emprunts est un terrain de vérification classique : il se documente à la souscription, pas après.
Le financement d’un nouvel arrivant : ce que le dossier bute vraiment
Nous ne nommons aucun établissement, et il ne serait de toute façon d’aucune utilité de le faire : les conditions offertes à un nouvel arrivant ne se lisent pas sur une grille publique, elles se négocient dossier par dossier. Ce qui se lit, en revanche, ce sont les règles prudentielles fédérales, qui bornent ce que n’importe quel prêteur sous supervision fédérale peut accorder. Elles expliquent l’essentiel des refus.
| Paramètre | Règle applicable | Effet sur un dossier de nouvel arrivant |
|---|---|---|
| Taux de qualification minimal | Pour les prêts non assurés, le taux retenu pour le test de capacité est « the greater of the mortgage contract rate plus 2% or 5.25% ». Le coussin est de 2 points, le plancher de 5,25 %, et ce cadre est en vigueur depuis le 1er juin 2021 | La capacité d’emprunt se calcule sur un taux supérieur de deux points au taux réellement consenti. Un revenu qui supporte une mensualité à 4,5 % doit démontrer qu’il supporterait la même dette à 6,5 % |
| Mise de fonds minimale, prêt assuré | 5 % sur la première tranche de 500 000 $ de la valeur de prêt, 10 % sur le solde. Prix d’achat inférieur à 1 500 000 $ — plafond relevé en décembre 2024 | Au-delà de 1 500 000 $, l’assurance de prêt est fermée : la mise de fonds passe de fait à 20 %, soit 300 000 $ sur un bien à ce prix |
| Amortissement | Vingt-cinq ans au maximum pour un prêt assuré | L’étalement sur trente ans, courant en France, n’est pas disponible dans le canal assuré. La mensualité est mécaniquement plus élevée à capital égal |
| Cote de crédit | Au moins un emprunteur, ou un garant, doit présenter une cote d’au moins 600 | C’est le point de blocage le plus fréquent : un Français fraîchement arrivé n’a aucun historique canadien, et son historique français n’est pas transférable. Les programmes destinés aux nouveaux arrivants prévoient des voies de substitution, dont la preuve de paiement de loyers et de factures à l’étranger |
| Statut d’immigration | Le programme d’assurance distingue le résident permanent du titulaire de permis de travail, et impose à ce dernier des conditions plus restrictives | Le programme public d’assurance de prêt hypothécaire pose en outre une condition explicite : verbatim, « the purchase must not be subject to any prohibition under the Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act » |
La condition d’assurance mérite qu’on s’y arrête, parce qu’elle boucle la boucle du chapitre. Le programme fédéral d’assurance de prêt subordonne expressément l’assurabilité au respect de l’interdiction fédérale d’achat. Autrement dit : un acheteur qui n’entre dans aucune exemption ne trouvera pas seulement une infraction pénale sur sa route, il ne trouvera pas non plus de financement à quotité élevée. Le système se referme de lui-même, ce qui explique pourquoi les infractions constatées sont rares.
Le non-résident qui achète : ce que nous n’avons pas pu établir
Une question revient dans les dossiers de préparation d’expatriation : peut-on acheter au Canada avant de s’y installer, en restant résident fiscal de France ? Sur le plan de l’interdiction fédérale, la réponse dépend de l’exemption invoquée — celle des titulaires de permis de travail exige un permis en cours de validité, pas une promesse d’embauche.
Sur le plan du financement, nous n’avons trouvé aucune source officielle fixant une mise de fonds minimale applicable aux acquéreurs non-résidents. Des chiffres de trente-cinq pour cent circulent largement ; ils décrivent des politiques commerciales d’établissements, non une règle prudentielle, et rien ne garantit qu’ils soient encore d’actualité. Nous ne les publions pas. Ce que l’on peut dire avec certitude : l’assurance de prêt hypothécaire n’étant ouverte qu’aux résidents et aux titulaires d’une autorisation de travail, le canal à faible mise de fonds est fermé au non-résident, ce qui le renvoie mécaniquement au marché non assuré et à ses exigences de fonds propres.
Deux traits du crédit canadien surprennent enfin le lecteur français, et ils modifient le calcul de risque. Le premier : le taux fixe s’y négocie sur des termes courts, typiquement de un à cinq ans, à l’intérieur d’un amortissement de vingt-cinq ans. Au terme de chaque période, le prêt se renouvelle au taux du moment. Le crédit à taux fixe sur toute la durée, norme française, n’est pas le standard du marché canadien. Le second : la portabilité et le remboursement anticipé obéissent à des pénalités contractuelles calculées selon des méthodes qui varient fortement d’un contrat à l’autre. Sur une expatriation de durée incertaine, la clause de remboursement anticipé pèse plus lourd que quelques dizaines de points de base sur le taux.
La fiscalité locative canadienne, tant que vous êtes résident
Tant que vous êtes résident du Canada, un immeuble locatif canadien produit un revenu de bien, ajouté au revenu global et imposé au barème fédéral et provincial applicable — voir les chapitres 7 et 8 pour les barèmes et les taux marginaux combinés. Il n’y a ni régime forfaitaire à la française, ni abattement de type micro-foncier, ni prélèvement forfaitaire libératoire. Le revenu net est la différence entre les loyers et les dépenses engagées pour les gagner.
| Poste | Traitement canadien | Ce qui diffère du régime foncier français |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | Revenu de bien, ajouté au revenu global, imposé au barème combiné fédéral et provincial | Aucune option pour un régime forfaitaire ; aucun prélèvement social distinct — le Canada n’a pas d’équivalent de la CSG sur les revenus du patrimoine |
| Intérêts d’emprunt | Déductibles au titre de l’alinéa 20(1)c), l’emprunt étant employé en vue de tirer un revenu d’un bien | Convergent avec le régime réel français, mais sans mécanisme de déficit imputable sur le revenu global à hauteur d’un plafond légal |
| Travaux | Distinction entre dépense courante, déductible immédiatement, et dépense en capital, qui augmente le prix de base et se déduit le cas échéant par amortissement | La frontière est plus stricte qu’en France, où les travaux d’amélioration d’un local d’habitation sont déductibles des revenus fonciers |
| Amortissement — déduction pour amortissement | Optionnelle, et bornée : elle ne peut créer ni augmenter une perte locative. Elle se récupère à la revente | Sans équivalent en revenus fonciers français ; le point de comparaison est l’amortissement de la location meublée, dont le régime de sortie n’est pas le même |
| Perte locative | Imputable sur les autres revenus de l’année dans les conditions du droit commun, sous réserve de l’attente raisonnable de profit | Le déficit foncier français obéit à un plafond et à une distinction selon l’origine du déficit ; le mécanisme canadien n’est pas transposable |
La déduction pour amortissement est un piège à retardement
Réclamer la déduction pour amortissement sur un immeuble locatif est immédiatement rentable, et structurellement coûteux. Deux mécanismes se déclenchent plus tard.
À la revente, l’amortissement pratiqué est récupéré et imposé comme un revenu ordinaire, à cent pour cent, alors que la plus-value proprement dite n’entre dans le revenu qu’à hauteur du taux d’inclusion de 50 %. Un même dollar de gain n’a donc pas le même coût selon qu’il relève de la récupération ou de la plus-value.
Et surtout, comme l’établit le chapitre 9, amortir un bien pendant la période de location fait perdre le bénéfice du choix du paragraphe 45, qui permet de neutraliser un changement d’usage. Le lecteur qui loue son ancienne résidence pendant trois ans avant de la revendre, en ayant réclamé l’amortissement, peut découvrir qu’il a détruit plusieurs années d’exonération de résidence principale pour quelques milliers de dollars de déduction annuelle.
Nous ne connaissons pas de cas où la déduction pour amortissement sur une ancienne résidence principale ait été, à la sortie, la bonne décision. Sur un immeuble de rapport détenu pour lui-même, la question se pose autrement.
Le propriétaire devenu non-résident : 25 % sur le loyer brut, et le certificat de conformité
C’est le régime le moins connu et le plus punitif du chapitre. Il s’applique dès le jour où vous cessez d’être résident du Canada en conservant un immeuble locatif canadien — au retour en France, à un départ vers un pays tiers, ou simplement au terme d’un contrat d’expatriation.
Première chose, rassurante : l’immobilier canadien échappe à la disposition réputée du départ. La liste des biens exclus vise expressément « Canadian real or immovable property ». Vous ne payez donc pas d’impôt canadien sur une plus-value latente au moment de quitter le pays — voir le chapitre 11. Le prix en est que le Canada conserve son droit d’imposer à la cession réelle, et il l’exerce par un mécanisme de retenue à la source qui est décrit ci-dessous.
Deuxième chose, beaucoup moins agréable : le loyer devient un revenu de source canadienne versé à un non-résident. L’article 212(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu dispose, verbatim : « Every non-resident person shall pay an income tax of 25% on every amount that a person resident in Canada pays or credits », et son alinéa d) vise le loyer. La retenue est de 25 % du loyer brut — brut, c’est-à-dire avant les intérêts d’emprunt, avant la taxe foncière, avant les charges de copropriété, avant les frais de gestion. Sur un immeuble financé à crédit, cette retenue peut excéder la totalité du revenu net.
Retenue de 25 % sur le brut contre imposition du net — condo montréalais loué 24 000 $ par an
SANS ENGAGEMENT NR6 — retenue sur le brut Loyer annuel brut ....................... 24 000 $ Retenue Partie XIII, 25 % du brut ....... 6 000 $ Charges reelles (interets, taxes, condo) 17 000 $ Revenu net economique ................... 7 000 $ Impot preleve / revenu net .............. 85,7 % AVEC ENGAGEMENT NR6 APPROUVE — retenue sur le net estime Revenu net estime ....................... 7 000 $ Retenue mensuelle, 25 % du net estime ... 1 750 $ Declaration article 216 : impot au bareme sur 7 000 $ de revenu net imposable ECART DE TRESORERIE SUR L'ANNEE .......... 4 250 $
- Fondement de la retenue :article 212(1) et alinéa 212(1)d) de la Loi de l’impôt sur le revenu : 25 % sur tout montant payé ou crédité à un non-résident au titre d’un loyer
- Qui retient :le payeur — locataire ou mandataire canadien — qui devient personnellement redevable du montant non retenu
- Ce que l’engagement NR6 change :il n’efface pas l’impôt : il fait porter la retenue sur le revenu net estimé au lieu du loyer brut, et il raccourcit le délai de dépôt de la déclaration
- Statut :les taux et le mécanisme sont lus sur le texte de la loi ; les montants de l’exemple sont une illustration de nos soins
La retenue sur le brut n’est pas un impôt définitif si la déclaration prévue à l’article 216 est déposée dans les délais. Elle le devient si elle ne l’est pas. C’est là que se perd l’essentiel de l’argent dans les dossiers que nous reprenons.
Le correctif existe, et il tient en deux mécanismes qu’il faut employer dans le bon ordre.
L’engagement du paragraphe 216(4). Le non-résident dépose auprès du ministre « an undertaking in prescribed form » — le formulaire NR6 — par lequel il s’engage à produire une déclaration au titre de l’article 216. En contrepartie, la retenue porte sur le revenu net estimé et non sur le loyer brut. L’engagement n’est pas automatique : il est soumis à l’approbation de l’administration, et il se dépose avant le premier versement de loyer de l’année. S’il n’est pas respecté, l’obligation de remettre le montant intégral renaît.
La déclaration de l’article 216. Elle permet au non-résident d’être imposé sur son revenu locatif net comme s’il était résident, au barème, avec déduction des charges — l’imposition étant limitée aux revenus de l’immeuble, sans autres déductions. La retenue déjà opérée est réputée payée à ce titre et le surplus est remboursé. Le délai est le point décisif, et le texte le formule ainsi : la déclaration se dépose « within two years (or, if that person has filed an undertaking described in subsection (4) in respect of the year, within six months) after the end of the year ».
Deux ans, ou six mois : le délai dépend de ce que vous avez signé
Le mécanisme est asymétrique et il piège les deux profils opposés. Celui qui n’a rien fait dispose de deux ans après la fin de l’année pour déposer sa déclaration et récupérer l’excédent de retenue : son délai est long, mais sa trésorerie a été amputée de 25 % du brut pendant tout ce temps.
Celui qui a déposé un engagement NR6 approuvé a bénéficié d’une retenue allégée toute l’année, mais son délai de dépôt tombe à six mois après la fin de l’année — soit le 30 juin. Passé cette date, l’avantage se retourne : la retenue calculée sur le net redevient exigible sur le brut.
Un dernier acteur est exposé, et il est souvent le seul à s’en apercevoir : le payeur ou le mandataire canadien. C’est lui qui doit retenir et remettre, et c’est lui qui devient personnellement redevable du montant non retenu. Un locataire qui verse le loyer intégral à un bailleur non-résident sans retenir la Partie XIII engage sa propre responsabilité. C’est la raison pour laquelle les mandataires de gestion canadiens demandent, à juste titre, une attestation de résidence avant d’encaisser le premier loyer.
Un mot sur ce que la convention franco-canadienne du 2 mai 1975 fait — et ne fait pas — de cette retenue. Son article 6 attribue l’imposition des revenus de biens immobiliers à l’État de situation de l’immeuble, sans plafonner le taux, à la différence de ce qu’elle prévoit pour les dividendes ou les intérêts. Un résident de France percevant un loyer canadien ne peut donc invoquer aucun taux conventionnel réduit : les 25 % de la Partie XIII s’appliquent, et le correctif ne vient pas de la convention mais de la déclaration de l’article 216, qui est une règle de droit interne canadien. L’élimination de la double imposition se joue ensuite côté français, par le mécanisme du crédit de l’article 23 — traité au chapitre 5, et repris au chapitre 34 pour le cas du retour.
Vendre un immeuble canadien quand on n’est plus résident : l’article 116
Un immeuble situé au Canada est un bien canadien imposable. Sa cession par un non-résident reste imposable au Canada, quel que soit le temps écoulé depuis le départ, et le recouvrement est assuré par un mécanisme de retenue sur le prix qui n’a pas d’équivalent français exact — il est plus proche, dans son esprit, du représentant fiscal accrédité de l’article 244 bis A que d’un prélèvement.
| Étape | Texte | Contenu | Délai |
|---|---|---|---|
| Avis préalable, facultatif | Paragraphe 116(1) | Verbatim : « If a non-resident person proposes to dispose of any taxable Canadian property … the non-resident person may, at any time before the disposition, send to the Minister a notice » | À tout moment avant la disposition |
| Avis postérieur, obligatoire | Paragraphe 116(3) | Verbatim : « Every non-resident person who in a taxation year disposes of any taxable Canadian property … shall, not later than 10 days after the disposition, send to the Minister, by registered mail, a notice » | Dix jours après la disposition, par courrier recommandé |
| Retenue de l’acquéreur, cas général | Paragraphe 116(5) | L’acquéreur « is liable to pay … 25% of the amount, if any, by which the cost to the purchaser of the property so acquired exceeds the certificate limit ». À défaut de certificat, la limite est nulle et la retenue porte sur la totalité du prix | Exigible de l’acquéreur, qui la retient sur le prix |
| Retenue majorée | Paragraphes 116(5.2) et 116(5.3) | Le taux passe à 50 % pour les biens visés au 116(5.2), qui comprennent « a life insurance policy in Canada, a Canadian resource property, a property (other than capital property) that is real property, or an immovable, situated in Canada, a timber resource property, depreciable property that is a taxable Canadian property » | Même mécanisme, taux doublé |
| Défense de l’acquéreur | Paragraphe 116(5)a) | L’acquéreur échappe à sa responsabilité si, « after reasonable inquiry the purchaser had no reason to believe that the non-resident person was not resident in Canada » | Appréciée au moment de l’acquisition |
Le taux de 50 % vise l’immeuble amortissable — c’est-à-dire celui sur lequel vous avez amorti
La liste du paragraphe 116(5.2) inclut la « depreciable property that is a taxable Canadian property ». Un immeuble locatif sur lequel la déduction pour amortissement a été réclamée entre dans cette catégorie. La retenue de l’acquéreur passe alors de 25 à 50 % de l’excédent du prix sur la limite du certificat.
Le lien avec la section précédente est direct, et il est le motif le plus sérieux de ne pas amortir : la déduction annuelle procure quelques milliers de dollars d’économie immédiate, et elle double, des années plus tard, la fraction du prix de vente immobilisée entre les mains de l’acquéreur en attendant le certificat. Sur une vente à 800 000 $ sans certificat obtenu à temps, l’écart entre 25 et 50 % représente 200 000 $ de trésorerie bloquée.
Nous signalons que la qualification exacte d’un immeuble locatif au regard de cette liste dépend de la catégorie d’amortissement et de l’usage du bien, et qu’elle se vérifie sur le dossier. Nous n’avons pas trouvé de commentaire administratif qui traite spécifiquement le cas d’un logement locatif détenu par un particulier ayant amorti puis émigré.
En pratique, la mécanique se déroule ainsi. Le vendeur non-résident demande le certificat de conformité en déclarant la cession envisagée et en payant, ou en garantissant, l’impôt estimé sur le gain. L’administration délivre un certificat portant une limite : c’est le montant en deçà duquel l’acquéreur n’a rien à retenir. Tant que ce certificat n’est pas délivré, l’acquéreur — ou, dans la pratique, le professionnel qui instrumente — retient la fraction légale du prix et la conserve. Le délai d’obtention du certificat n’est fixé par aucun texte que nous ayons lu ; il se compte, dans les dossiers que nous voyons, en mois plutôt qu’en semaines, ce qui suffit à faire de sa demande anticipée le premier acte de toute vente.
Deux conséquences opérationnelles en découlent. La première : l’avis obligatoire du paragraphe 116(3) court à compter de la disposition, pas de la promesse. Dix jours, par courrier recommandé. C’est un délai très court quand on gère depuis un autre continent. La seconde : la retenue n’est pas l’impôt. Elle est un acompte de recouvrement. L’impôt réellement dû se liquide sur la déclaration canadienne de l’année de cession, et l’excédent de retenue se rembourse — après dépôt de cette déclaration, donc avec un décalage qui peut atteindre dix-huit mois entre la vente et la restitution.
Un immeuble canadien conservé après le départ change entièrement de régime
Retenue de vingt-cinq pour cent sur le loyer brut, engagement NR6 à déposer avant le premier loyer, déclaration de l’article 216 dont le délai passe de deux ans à six mois selon ce que vous avez signé, certificat de conformité à demander avant la vente et non après : cinq formalités, aucune préremplie, toutes sanctionnées. Nous établissons le calendrier applicable à votre situation et le chiffrage de l’écart entre les deux régimes de retenue.
Détenir par une société ou une fiducie : trois textes, trois réponses
La question arrive tôt dans les dossiers de patrimoine constitué, souvent par réflexe français : puisque la société civile immobilière est l’outil ordinaire de la détention familiale en France, peut-on structurer de la même façon au Canada ? La réponse est que les trois textes de ce chapitre traitent la personne morale différemment, et qu’aucun ne la traite favorablement.
| Texte | Traitement de la personne morale | Conséquence |
|---|---|---|
| Interdiction fédérale d’achat | Est un non-Canadien la société étrangère, ainsi que la société canadienne non cotée contrôlée par un non-Canadien. Le contrôle s’entend de 10 % des capitaux propres ou des droits de vote, ou du contrôle de fait — seuil relevé de 3 % à 10 % le 27 mars 2023 | Une société canadienne constituée pour détenir le logement familial, dont le capital appartient à un couple français sous permis de travail, est un non-Canadien. Elle ne bénéficie d’aucune des exemptions personnelles : ni permis de travail, ni conjoint, ni étudiant |
| Colombie-Britannique — taxe additionnelle | Sont assujettis le foreign national, la foreign corporation et le taxable trustee | L’interposition d’une société ou d’une fiducie n’écarte pas la surtaxe de 20 % ; la catégorie de taxable trustee vise précisément la détention fiduciaire |
| Ontario — taxe spéculative | La taxe vise l’acquisition par des personnes autres que des citoyens ou résidents permanents, en incluant les entités étrangères et les fiducies imposables | Même conclusion : l’enveloppe ne fait pas disparaître la surtaxe de 25 % |
| Taxe fédérale sur les logements sous-utilisés, années 2022 à 2024 | La réforme issue de l’énoncé économique de l’automne 2023 a élargi la catégorie des propriétaires exclus aux sociétés canadiennes déterminées, aux fiduciaires de fiducies canadiennes déterminées et aux associés de sociétés de personnes canadiennes déterminées, avec effet au 1er janvier 2023 | La pénalité minimale pour une société est de 2 000 $ par déclaration manquante, contre 1 000 $ pour un particulier. L’élargissement de 2023 ne vise que des entités canadiennes déterminées : une société étrangère est restée tenue |
| Article 116 — cession | Le régime de retenue s’applique à toute personne non résidente, personne morale comprise | Aucun allégement. Et si le bien est amortissable et a été amorti, la retenue est de 50 % |
La société civile immobilière française ne se transpose pas
Quatre différences rendent la comparaison trompeuse, et nous les signalons parce que la structure est parfois mise en place avant le départ, sur un conseil français, sans que les conséquences canadiennes aient été examinées.
- Il n’y a pas de droits de succession au Canada, ni fédéraux ni provinciaux — c’est l’angle central de ce guide, établi au chapitre 2. Le motif principal de la société civile française, préparer la transmission d’un immeuble, perd donc son objet côté canadien.
- L’exonération de résidence principale suppose une détention adaptée. Loger le logement familial dans une société le fait sortir du champ naturel de l’exonération de l’alinéa 40(2)b), qui vise le bien détenu par le particulier — le chapitre 9 en pose les conditions.
- La qualification canadienne d’une société civile française n’est pas établie, et elle décide de tout ce qui la concerne. Cette question est traitée au chapitre 19, à propos des sociétés civiles détenant un immeuble français.
- L’interposition déclenche l’interdiction fédérale là où le particulier en était exempté. C’est le point le plus brutal : un couple sous permis de travail peut acheter en direct et ne peut pas acheter par sa société.
Reste l’hypothèse inverse, plus rare mais réelle : un patrimoine déjà logé dans une structure canadienne au moment où le propriétaire quitte le Canada. La disposition réputée du départ ne frappe pas l’immeuble canadien, mais elle frappe les actions de la société qui le détient, qui ne figurent pas parmi les biens exclus dès lors qu’il ne s’agit pas d’un bien canadien imposable au sens strict. L’enveloppe transforme donc un actif exclu de la departure tax en un actif potentiellement inclus. Nous signalons le mécanisme ; sa qualification exacte dépend de la composition de la société et relève du chapitre 11.
Le chalet, la maison de campagne, et l’échappatoire territoriale
L’article 3(1) du règlement d’application exclut du champ de l’interdiction les immeubles « not within either a census agglomeration or a census metropolitan area ». C’est, textuellement, la principale porte ouverte du dispositif : un non-Canadien peut acquérir légalement un bien résidentiel situé hors région métropolitaine et hors agglomération de recensement. Chalet dans les Laurentides, maison dans un village de l’intérieur britanno-colombien, propriété rurale ontarienne : la loi fédérale ne les atteint pas.
Deux réserves, immédiatement. La première est technique : les régions métropolitaines et les agglomérations de recensement sont des découpages statistiques fédéraux, redéfinis à chaque recensement. Un bien situé à la limite d’une agglomération peut changer de qualification d’un recensement à l’autre. La vérification se fait sur le découpage en vigueur à la date de l’achat, pas sur une intuition géographique.
La seconde est fiscale, et elle annule souvent l’intérêt de la première. L’exclusion territoriale vaut pour l’interdiction fédérale seulement. Elle ne vaut ni pour les taxes sur les acheteurs étrangers, ni pour les taxes sur les logements vacants, dont les périmètres sont fixés par d’autres textes et ne coïncident pas.
| Situation du bien | Interdiction fédérale | Taxe sur les acheteurs étrangers | Taxe de vacance |
|---|---|---|---|
| Chalet dans une petite localité du Québec, hors agglomération de recensement | Hors champ : achat licite | Aucune au Québec | Aucune taxe provinciale ni municipale identifiée |
| Maison dans l’intérieur de la Colombie-Britannique, hors des cinq districts régionaux visés | Hors champ si hors agglomération de recensement | Aucune : la taxe additionnelle ne s’applique que dans cinq districts régionaux | La taxe provinciale vise 59 communautés désignées : à vérifier commune par commune |
| Propriété rurale en Ontario, hors agglomération de recensement | Hors champ : achat licite | 25 % : le périmètre de la taxe ontarienne est la province entière depuis le 30 mars 2022 | Aucune taxe provinciale ; taxes municipales limitées à certaines villes |
| Résidence secondaire à Kelowna | Dans le champ : Kelowna relève d’une région métropolitaine | 20 % : Central Okanagan est l’un des cinq districts visés | Taxe provinciale applicable, au taux majoré des propriétaires étrangers |
| Chalet dans les Laurentides, à moins d’une heure de Montréal | Hors champ si la commune n’appartient pas à l’agglomération de recensement de Montréal — vérification indispensable | Aucune au Québec | Aucune identifiée |
Le tableau fait apparaître une asymétrie que la plupart des lecteurs n’anticipent pas. En Ontario, l’échappatoire fédérale ne sert presque à rien : la surtaxe de 25 % couvre toute la province, y compris les zones où la loi fédérale n’interdit pas. Au Québec, la question ne se pose pas, faute de surtaxe. En Colombie-Britannique, les deux périmètres se recoupent partiellement, ce qui crée des situations où l’achat est interdit mais non taxé, et d’autres où il est autorisé et taxé.
Acheter tout de suite, ou attendre la résidence permanente
C’est la seule question qui compte réellement pour un expatrié récent en Ontario ou en Colombie-Britannique, et elle n’a pas de réponse générale. Elle a en revanche des termes précis, que voici.
Acheter dès l’arrivée
Points forts
- On cesse de payer un loyer, qui n’ouvre en soi aucun droit et dont le niveau, dans les grandes villes canadiennes, est comparable à une mensualité d’emprunt
- On fixe le prix d’entrée sur un marché dont on ne connaît pas la trajectoire, ce qui est un pari, mais un pari assumé
- En Ontario, la fenêtre de remboursement de quatre ans laisse une chance sérieuse de récupérer la surtaxe provinciale
- L’exonération de résidence principale commence à courir, année après année, à compter de l’acquisition
Points de vigilance
- La surtaxe de 20 ou 25 %, et le cas échéant la couche municipale de 10 %, sortent de la trésorerie le jour de la signature, sans financement possible
- Le « plus un » de la formule de résidence principale est perdu si l’achat intervient avant l’année de résidence fiscale canadienne
- Les remboursements pour primo-accédants, provincial et municipal, sont perdus ou fortement compromis faute de statut
- Un retour anticipé en France transforme le bien en immeuble locatif détenu par un non-résident, avec retenue de 25 % sur le loyer brut et certificat de conformité à la revente
- L’accès au financement à faible mise de fonds est plus étroit sans historique de crédit canadien
Louer, puis acheter après l’obtention du statut
Points forts
- Aucune surtaxe : le statut de résident permanent fait sortir l’acquisition du champ des trois taxes sur les acheteurs étrangers
- Les allégements pour primo-accédants redeviennent accessibles : jusqu’à 4 000 $ en Ontario, 4 475 $ à Toronto, exonération sur les premiers 500 000 $ en Colombie-Britannique sous conditions de valeur
- Un historique de crédit canadien s’est constitué entre-temps, ce qui élargit l’accès au financement
- Aucun risque de retenue sur loyer brut ni de certificat de conformité si l’expatriation tourne court
- La connaissance du marché local après un ou deux ans de résidence vaut, dans notre expérience, plusieurs points de prix
Points de vigilance
- Deux à quatre ans de loyers versés à fonds perdus, ce qui représente couramment de 60 000 à 150 000 $ dans les grandes villes
- Le marché peut avoir monté davantage que le montant de la surtaxe économisée : l’arbitrage n’est pas certain
- Le calendrier d’obtention du statut ne dépend pas de vous et peut s’allonger
- En Ontario, où la fenêtre de remboursement est de quatre ans, l’avantage relatif de l’attente est plus faible qu’en Colombie-Britannique
Nous ne tranchons pas, parce que l’arbitrage dépend de trois paramètres que nous ne connaissons pas : la trajectoire du marché local, le délai réel d’obtention du statut, et le niveau du loyer alternatif. Nous formulons en revanche deux observations que les dossiers répètent. La première : en Colombie-Britannique, où la fenêtre de remboursement est d’un an et où elle est presque toujours manquée, la surtaxe de 20 % doit être traitée comme un coût définitif dans le calcul, jamais comme une avance. La seconde : en Ontario, la fenêtre de quatre ans rend l’achat immédiat défendable, à condition que la trésorerie supporte l’immobilisation des 250 000 $ pendant toute la durée d’instruction, et que le bien soit occupé comme résidence principale sans interruption.
Ce que nous conseillons de documenter dès l’achat, quel que soit le choix
- La date exacte de l’établissement de la résidence fiscale canadienne, avec les pièces qui l’attestent — elle décide du « plus un » et elle sera contestable dix ans plus tard.
- Le prix de base rajusté du bien : prix d’achat, droits de mutation, honoraires, et chaque dépense en capital ultérieure, avec ses factures. La distinction entre dépense courante et dépense en capital se prouve, et la preuve se perd.
- La chaîne d’occupation : dates d’emménagement, périodes de location éventuelles, changements d’usage. C’est elle qui alimente la formule de l’alinéa 40(2)b).
- Les déclarations de vacance déposées, avec leur accusé de réception. Elles sont annuelles et leur absence se présume contre le propriétaire.
- Le dossier de remboursement de surtaxe : preuve d’emménagement dans les 92 jours en Colombie-Britannique, preuve d’occupation continue, date d’obtention du statut. Ces pièces se réunissent au fur et à mesure, pas au moment de la demande.
Ce que l’immobilier canadien produit du côté français
Tant que vous êtes résident du Canada, l’immeuble canadien est invisible pour le fisc français. Trois précisions valent d’être posées, parce qu’elles changent au retour.
| Impôt français | Pendant la résidence au Canada | Au retour en France | Chapitre |
|---|---|---|---|
| Impôt sur la fortune immobilière | Hors assiette : un non-résident n’est imposable que sur ses biens et droits immobiliers situés en France | Dans l’assiette : le retour rétablit l’obligation mondiale, sous réserve du régime des impatriés et de l’exonération quinquennale de l’article 22 § 7 de la convention | Chapitre 17 |
| Impôt sur le revenu | Hors champ : les loyers canadiens ne sont pas de source française et le contribuable n’est pas résident | Imposables en France sur le revenu mondial, avec application de la convention : l’article 6 attribue l’imposition à l’État de situation, l’élimination se faisant par le crédit de l’article 23 | Chapitres 5 et 34 |
| Plus-value à la revente | Sans objet côté français | Le Canada conserve son droit d’imposer un bien situé sur son territoire ; la France impose et élimine par crédit. Le prix de base canadien et le prix de revient français ne sont pas calculés de la même manière, et l’écart n’est pas neutralisé | Chapitres 9 et 34 |
| Droits de mutation à titre gratuit | L’immeuble canadien entre dans la succession française dès lors que l’héritier est domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années, au titre du troisième alinéa de l’article 750 ter | Même règle, renforcée | Chapitres 2 et 21 |
La dernière ligne mérite une insistance, parce qu’elle est la plus coûteuse et la moins anticipée. Un appartement acheté à Montréal, exonéré de toute plus-value canadienne au titre de la résidence principale, sur lequel le Canada ne prélèvera jamais le moindre droit de succession, entrera intégralement dans l’assiette des droits de mutation français si l’héritier est domicilié en France depuis six des dix dernières années. Et le crédit d’impôt de l’article 784 A ne viendra rien y imputer, faute de droit canadien à imputer. C’est l’angle central de ce guide, démontré au chapitre 2 : le bien le plus léger fiscalement de votre vivant peut être le plus lourd à votre décès.
Une acquisition complète, du compromis à la cinquième année
Prenons un couple français arrivé à Toronto en janvier avec des permis de travail fermés de trois ans. Ils achètent en mars un logement à 1 000 000 $, l’occupent comme résidence principale, obtiennent la résidence permanente au bout de trente mois, et repartent en France cinq ans après l’achat en conservant le bien pour le louer. Voici ce que cette séquence produit, poste par poste.
| Moment | Événement | Coût ou obligation | Montant |
|---|---|---|---|
| Avant la signature | Vérification de l’exemption à l’interdiction fédérale : permis de travail conservant au moins 183 jours de validité, aucun achat résidentiel antérieur au Canada | Aucune formalité déclarative, mais une vérification à documenter — l’intermédiaire y est exposé pénalement au même titre que l’acheteur | 0 $ |
| Signature | Land Transfer Tax provincial ontarien | Barème gradué sur la contrepartie | ≈ 16 475 $ |
| Signature | Municipal Land Transfer Tax de Toronto | Second barème, cumulé, sur la même assiette | ≈ 16 475 $ |
| Signature | Non-Resident Speculation Tax provinciale, 25 % | Aucun des époux n’étant citoyen, résident permanent, nominee ou personne protégée, et aucun n’étant conjoint d’une telle personne | 250 000 $ |
| Signature | Municipal Non-Resident Speculation Tax de Toronto, 10 % | Couche municipale, en sus de la précédente, sans clause de maintien des droits acquis | 100 000 $ |
| Signature | Remboursements pour primo-accédants — provincial 4 000 $, municipal 4 475 $ | Le remboursement provincial exige la citoyenneté ou la résidence permanente au moment de l’acquisition : perdu. Le remboursement municipal l’admet dans les dix-huit mois : perdu également, la résidence permanente arrivant à trente mois | 0 $ obtenu, 8 475 $ perdus |
| Mois 30 | Obtention de la résidence permanente ; demande de remboursement de la NRST provinciale dans les 180 jours | Conditions à réunir : bien détenu seul ou avec le seul conjoint, occupé comme résidence principale, résidence permanente obtenue dans les quatre ans | − 250 000 $ si accordé |
| Mois 30 | Remboursement de la couche municipale de 10 % | Deux cabinets mentionnent un remboursement dans les quatre ans ; la page officielle de la Ville n’en fait pas état. Non établi | Indéterminé |
| Années 1 à 5 | Occupation comme résidence principale | Aucune taxe de vacance : le bien est occupé. Aucune déduction d’intérêts d’emprunt, l’alinéa 20(1)c) exigeant un emploi productif de revenu | 0 $ de taxe, 0 $ de déduction |
| Année 5, départ | Cessation de la résidence canadienne | L’immeuble canadien est exclu de la disposition réputée du départ. Il figure en revanche sur l’inventaire T1161 si la valeur totale des biens détenus au départ excède 25 000 $ | 0 $ d’impôt de départ sur cet actif |
| Année 5, mise en location | Retenue de la Partie XIII sur le loyer brut, à défaut d’engagement NR6 approuvé avant le premier loyer | 25 % du loyer brut, prélevés par le locataire ou le mandataire, qui en est personnellement redevable | Sur 48 000 $ de loyer annuel : 12 000 $ par an |
| Année 6 et suivantes | Déclaration de l’article 216, ou engagement NR6 puis déclaration au 30 juin | Sans déclaration dans le délai, la retenue sur le brut devient définitive | Restitution de l’excédent, avec un décalage de trésorerie d’un à deux ans |
| Année 5 et suivantes | Taxe torontoise sur les logements vacants | Le bien étant loué à l’année, la taxe n’est pas due — mais la déclaration annuelle du 30 avril reste obligatoire, et son omission fait présumer la vacance | 0 $ si déclaré, 3 % de l’évaluation sinon |
Bilan de la séquence — deux scénarios de statut
SCENARIO 1 — la residence permanente arrive au mois 30
Droits de mutation provincial + municipal .. 32 950 $
NRST provinciale, remboursee ............... 0 $
MNRST municipale, sort non etabli .......... 100 000 $
Remboursements primo-accedants perdus ...... 8 475 $
----------
Cout d'entree net .......................... 141 425 $
SCENARIO 2 — la residence permanente n'arrive pas
Droits de mutation provincial + municipal .. 32 950 $
NRST provinciale, 25 % ..................... 250 000 $
MNRST municipale, 10 % ..................... 100 000 $
Remboursements primo-accedants perdus ...... 8 475 $
----------
Cout d'entree net .......................... 391 425 $
ECART ENTRE LES DEUX SCENARIOS ............... 250 000 $- Ce qui bascule d’un scénario à l’autre :une seule décision administrative, prise par une autre administration que le fisc, sur un calendrier que le contribuable ne maîtrise pas
- Ce qui ne bascule jamais :les 32 950 $ de droits de mutation et les 8 475 $ de remboursements perdus, définitivement acquis au Trésor dans les deux cas
- Le poste indéterminé :les 100 000 $ de la couche municipale torontoise, dont le remboursement n’est pas documenté sur la source officielle
- Comparaison :la même séquence à Montréal produit un coût d’entrée d’environ 14 300 $ dans les deux scénarios, la résidence permanente n’ayant aucune incidence
Le poste le plus lourd du dossier immobilier canadien ne dépend ni du prix du bien, ni du marché, ni de la fiscalité au sens strict : il dépend d’un statut d’immigration et d’un délai d’instruction.
Le même couple installé à Montréal aurait supporté environ 14 300 $ de droits, sans surtaxe et sans dépendance à un calendrier d’immigration. À Calgary, quelques centaines de dollars. Nous ne tirons de ce constat aucune recommandation de localisation : le choix d’une ville se fait sur un emploi, une langue, une famille, un marché. Nous constatons simplement que le coût d’entrée immobilier est, au Canada, un paramètre du même ordre de grandeur que plusieurs années d’écart de rémunération, et qu’il n’apparaît sur aucune proposition d’expatriation.
Ce que nous n’avons pas pu établir
| Point | État de la recherche | Ce que nous publions |
|---|---|---|
| Barème gradué du droit municipal torontois entre le 1er janvier 2024 et le 31 mars 2026 | Non trouvé sur source officielle. Des valeurs de 3,5 % à 7,5 % circulent sur des sites de calculateurs | Rien. Le barème en vigueur depuis le 1er avril 2026, lu sur toronto.ca, et la mention expresse du trou de sources |
| Remboursement de la taxe municipale torontoise sur les acheteurs étrangers pour les nouveaux résidents permanents | Deux cabinets l’affirment ; la page officielle de la Ville n’en fait pas mention | La divergence, sans conclure. Aucun plan de trésorerie ne doit reposer sur ce remboursement |
| Condition de statut du nouveau remboursement fédéral de TPS pour primo-accédants | Les pages gouvernementales concernées renvoient un refus d’accès automatisé ; les analyses professionnelles font état d’une condition alignée sur celle des provinces | Les paramètres établis — plafonds de 1 000 000 $ et 1 500 000 $, fenêtre du 20 mars 2025 au 1er janvier 2031, sanction royale du 12 mars 2026 — sans la condition de statut |
| Paramètres du remboursement de TPS pour habitation neuve de droit commun | Source officielle inaccessible | Rien. Le principe de la taxation du neuf et de l’exonération de l’ancien, sans chiffres |
| Durée d’occupation ou de location requise pour échapper aux taxes de vacance | Les seuils varient d’un texte à l’autre et n’ont pas tous pu être lus sur les pages officielles | L’obligation déclarative, les taux et les sanctions, sans les seuils d’occupation |
| Taux de la taxe torontoise sur les logements vacants antérieur à 2024 | La formulation officielle « increased to 3% » implique un taux inférieur, non énoncé sur la page | Le taux de 3 % applicable depuis l’année d’imposition 2024, et la correction de l’erreur répandue plaçant ce relèvement en 2026 |
| Taux de sanction du défaut de déclaration en Colombie-Britannique après la réforme de décembre 2025 | Deux pages de la même administration se contredisent : 2 % sur l’une, 3 % de taux 2026 sur l’autre | Le taux de 3 % pour 2026 et de 4 % pour 2027, et la mention de l’incohérence. Le chiffre de 2 % comme sanction actuelle n’est pas publié |
| Éléments relatifs à la taxe de Vancouver sur les logements vides | La page municipale a refusé la récupération automatique ; les éléments proviennent d’extraits indexés | Les paramètres, signalés comme à revalider, et la correction expresse du chiffre de 5 % qui circule encore |
| Mise de fonds minimale d’un acquéreur non-résident | Aucune règle prudentielle trouvée. Les chiffres de 35 % relèvent de politiques commerciales d’établissements | L’absence de règle publique, et le constat que le canal assuré est fermé au non-résident |
| Qualification d’un logement locatif amorti au regard du paragraphe 116(5.2) | Aucun commentaire administratif traitant spécifiquement le cas d’un particulier ayant amorti puis émigré | Le texte de la liste, et le signalement que la qualification se vérifie sur le dossier |
| Verbatim de la disposition fixant l’échéance du 1er janvier 2027 de l’interdiction fédérale | L’article 237 de la loi n° 1 d’exécution du budget de 2022, tel que modifié en 2024, n’a pas pu être lu | La date, attribuée à l’organisme fédéral responsable et non au texte, et l’avertissement de revérification |
| Délai de délivrance du certificat de conformité de l’article 116 | Aucun texte ne le fixe ; les pages administratives correspondantes n’ont pas pu être lues | L’ordre de grandeur constaté dans les dossiers, présenté comme tel, et le conseil d’anticiper la demande |
Les onze vérifications à faire avant de signer
- Votre statut au jour de la signature, pas au jour du compromis. Citoyen, résident permanent, titulaire de permis de travail : les trois régimes de taxe reposent sur cette qualification, et un changement de statut entre les deux dates ne se rattrape pas.
- La validité résiduelle du permis de travail, si vous invoquez cette exemption à l’interdiction fédérale. Le seuil est de 183 jours restants, apprécié au moment de l’achat.
- La situation du bien au regard des cinq districts régionaux britanno-colombiens, du périmètre municipal torontois, et de la limite des régions métropolitaines et agglomérations de recensement pour l’interdiction fédérale. Trois géographies différentes.
- Le nombre de logements dans l’immeuble : trois au plus pour l’interdiction fédérale, six au plus pour la taxe ontarienne. Un quatrième logement change la réponse.
- La répartition des quotes-parts dans un couple mixte. En Colombie-Britannique, la surtaxe frappe la quote-part de l’acquéreur étranger ; en Ontario, le conjoint d’un citoyen ou d’un résident permanent est exempté. Deux mécanismes distincts.
- L’horizon d’obtention de la résidence permanente, comparé à la fenêtre de remboursement applicable : un an en Colombie-Britannique, quatre ans en Ontario.
- Le caractère neuf ou ancien du bien, qui décide de l’application de la taxe de vente et de l’accès au remboursement pour primo-accédants.
- Votre résidence fiscale canadienne l’année de l’acquisition, qui décide du « plus un » de la formule de résidence principale — chapitre 9.
- Les déclarations de vacance applicables à la commune du bien, et leurs échéances : 31 mars en Colombie-Britannique, début février à Vancouver, 30 avril à Toronto. Elles sont dues même en cas d’exonération.
- L’arriéré fédéral 2022-2024, si vous détenez déjà un bien canadien depuis cette période sans avoir déposé d’UHT-2900.
- Le sort du bien à votre départ : engagement NR6 avant le premier loyer, certificat de conformité avant la vente. Les deux se demandent en amont, jamais après.
Une dernière remarque, qui vaut au-delà de ce chapitre. Le dossier immobilier canadien est celui où l’écart entre le droit fédéral et le droit local est le plus grand de tout le guide. L’impôt sur le revenu se lit sur deux barèmes ; l’immobilier se lit sur quatre ou cinq textes, dont deux municipaux, qui ne partagent ni les définitions, ni les périmètres, ni les échéances, et dont plusieurs ont changé de taux en décembre 2025 et en mars 2026. Aucun chiffre de ce chapitre n’a vocation à survivre trois ans sans vérification. C’est la raison pour laquelle nous avons daté chacun d’eux, et nommé chaque administration qui le publie.
Faire chiffrer une acquisition canadienne avant de choisir la date de signature
Statut d’immigration au jour de la signature, situation du bien au regard de trois géographies différentes, fenêtre de remboursement d’un an ou de quatre ans, année de résidence fiscale qui décide du « plus un », déclarations de vacance et arriéré fédéral : le coût d’une acquisition canadienne se décide sur des paramètres qui ne figurent sur aucune annonce. Nous les reconstituons sur votre dossier, avant la signature.
19. L’immobilier français que vous gardez : le gérer, l’arbitrer, le vendre à six mille kilomètres
Un appartement loué 1 200 euros par mois à Bordeaux rapporte 14 400 euros bruts par an. Au micro-foncier, son propriétaire installé à Montréal acquitte 3 749,76 euros de charge française. Au régime réel, avec les charges réellement supportées sur ce type de bien — intérêts, taxe foncière, copropriété, mandat de gestion —, il acquitte 2 554,90 euros. Mille cent quatre-vingt-quinze euros d’écart sur le même loyer, décidés par une case cochée en mai. Et la case n’est pas toujours dans le sens que l’on croit : sur un bien détenu sans emprunt, elle s’inverse.
Ce chapitre traite l’immeuble français que l’on ne vend pas en partant. Pas ce que la France en prélève — le chapitre 13 l’a établi ligne à ligne, taux minimum de l’article 197 A, prélèvements sociaux à 17,2 %, prélèvement de l’article 244 bis A, représentant fiscal accrédité —, mais ce qu’il faut en faire, comment l’arbitrer et comment l’exécuter depuis un fuseau horaire à six heures. Trois décisions structurent l’essentiel de l’écart entre deux propriétaires qui possèdent le même bien : le régime d’imposition des loyers, le choix entre le nu et le meublé, et la forme de détention.
Ce qui n’est pas ici et où le trouver, pour éviter les allers-retours. La charge fiscale française courante et le prélèvement de cession : chapitre 13. L’impôt sur la fortune immobilière, qui frappe ce patrimoine chaque 1erjanvier sans aucun crédit canadien en face : chapitre 17. L’acquisition d’un bien au Canada et ses surtaxes : chapitre 18. Le gain de change canadien sur un actif libellé en euros, qui fait naître un impôt canadien sur un immeuble vendu au prix d’achat : chapitres 9 et 2, où il est décomposé et chiffré. La transmission : chapitres 20 à 22.
Les quatre décisions de ce chapitre, et leur ordre
Elles ne se prennent pas dans n’importe quel ordre, parce que chacune ferme des options pour la suivante.
- La forme de détention se décide en premier, et de préférence avant le départ. Loger un logement dans une société civile referme l’exonération de 150 000 euros du 2° du II de l’article 150 U, seul abri de plus-value qui reste ouvert à un résident du Canada. C’est établi au chapitre 13 ; nous traitons ici ce que la même société devient vue de Montréal, ce qui est une autre question et une question plus lourde.
- Le choix du nu ou du meublé se décide ensuite, parce qu’il commande la catégorie de revenu, le régime de plus-value depuis 2025, et un taux social dont nous verrons qu’il n’est tranché par aucun texte.
- Le régime déclaratif vient après : micro ou réel, avec une option irrévocable trois ans qu’un départ ne rouvre pas.
- Le mandat de gestion se décide en dernier, mais il se négocie avant la première vacance, pas après.
Ce qui change vraiment quand le propriétaire n’est plus sur place
La liste des choses qui cessent d’être possibles est courte, et elle n’est presque jamais celle que le propriétaire anticipe. Il redoute la panne de chaudière à trois heures du matin ; ce qui lui coûte, c’est le préavis reçu un 30 juin, le locataire suivant trouvé en octobre, et quatre-vingt-douze jours de loyer perdus parce que personne n’était en mesure de faire visiter en août.
Trois contraintes se cumulent, et elles ne relèvent pas du même registre. La première est matérielle : il faut quelqu’un qui détienne les clés, ouvre la porte au plombier et signe l’état des lieux. La deuxième est juridique : un certain nombre d’actes de la vie d’un bailleur exigent une signature, et une signature depuis le Canada n’a pas la même valeur qu’une signature depuis Lyon. La troisième est bancaire : les prélèvements récurrents français — taxe foncière, charges de copropriété, échéances de prêt — supposent un compte de paiement domicilié dans l’espace de prélèvement européen, et la conservation de ce compte après le départ n’est pas acquise.
| Fonction | Se délègue à un mandataire | Ne se délègue pas | Ce qui casse en pratique |
|---|---|---|---|
| Recherche du locataire, visites, constitution du dossier | Oui, intégralement. C’est le cœur du mandat de gestion locative et la fonction qui justifie économiquement son coût lorsque le bien est vacant plus de trois semaines par an | — | Rien, si le mandat couvre bien la remise en location et pas seulement la gestion courante. La distinction entre « gestion » et « location » se lit dans le mandat : la seconde est souvent facturée en sus, à un mois de loyer |
| Signature du bail | Oui, si le mandat comporte le pouvoir de signer les baux — ce qui suppose un mandat écrit, une carte professionnelle de gestion immobilière et une garantie financière chez le mandataire | — | Un mandat rédigé pour de la gestion simple ne donne pas toujours le pouvoir de signer. Le bail se retrouve alors à faire l’aller-retour par voie postale internationale, avec une prise d’effet décalée |
| État des lieux d’entrée et de sortie | Oui | — | Le point de friction est le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Le mandataire qui restitue tardivement engage la responsabilité du bailleur, pas la sienne |
| Congé pour vendre ou pour reprise | Oui, mais la forme est stricte : lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé, et un préavis de six mois avant le terme du bail pour un logement nu | — | Le décompte du préavis se fait à compter de la réception. Un envoi depuis le Canada allonge le délai postal de sept à quinze jours : un congé calculé au plus juste arrive hors délai et proroge le bail de trois ans |
| Décision de travaux, choix de l’entreprise, réception | Partiellement. Les mandats prévoient en général un seuil au-delà duquel l’accord exprès du bailleur est requis, souvent entre 300 et 1 000 euros | L’engagement de dépenses lourdes, la signature d’un marché de travaux, la souscription d’un prêt travaux | Le seuil est le paramètre le plus mal calibré des mandats. Trop bas, il déclenche des allers-retours permanents ; trop haut, il laisse engager des dépenses non arbitrées |
| Vote en assemblée générale de copropriété | Oui, par pouvoir écrit donné à un autre copropriétaire ou à un tiers, dans les limites de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 | — | Le pouvoir doit être daté et signé pour chaque assemblée. L’absence répétée aux assemblées est la première cause de découverte tardive d’un ravalement voté trois ans plus tôt |
| Déclaration des revenus fonciers ou BIC | Un tiers peut la préparer | La responsabilité déclarative reste celle du contribuable, et les pénalités le visent lui | Le mandataire de gestion produit un compte rendu de gérance annuel, pas une déclaration. Confondre les deux est fréquent la première année |
| Vente du bien | Oui, par procuration authentique — le point est traité en fin de chapitre | La procuration sous seing privé ne suffit pas pour un acte notarié | C’est le poste où le délai est le plus sous-estimé : il faut compter en semaines, pas en jours |
Le compte bancaire français : la panne la plus banale, et la plus coûteuse
Le changement d’adresse fiscale vers le Canada entraîne, chez la plupart des établissements français, un réexamen de la relation. Nous ne nommons aucun établissement et nous ne décrivons aucune politique commerciale : le point est ailleurs, et il est opérationnel. Un compte clôturé ou transformé emporte, mécaniquement, quatre conséquences.
- Les prélèvements automatiques tombent : taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, échéances de prêt. Le rejet d’un prélèvement de taxe foncière déclenche la majoration de 10 % pour paiement tardif, et la mise en recouvrement suit son cours sans que le contribuable en soit informé s’il n’a pas mis à jour son adresse dans son espace en ligne.
- Le loyer n’a plus de destination. Un mandataire de gestion reverse sur un compte ; un virement vers un compte canadien est possible mais introduit une conversion, une date de valeur et, du côté canadien, un événement de change à documenter.
- Le prêt immobilier peut être affecté. La domiciliation des revenus n’est plus une condition légale du prêt depuis l’abrogation de l’article L. 313-25-1 du code de la consommation par la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, mais une clause contractuelle antérieure peut subsister, et l’assurance emprunteur comporte souvent des clauses de résidence à l’étranger qu’il faut relire avant le départ et non après un sinistre.
- Le remboursement d’un trop-perçu d’impôt devient laborieux. L’administration fiscale rembourse par virement sur un compte de l’espace unique de paiement en euros. Un compte canadien n’en fait pas partie.
La question à poser avant de partir n’est donc pas « puis-je garder mon compte ? » mais « quel dispositif de paiement en euros restera disponible pour les échéances récurrentes de ce bien pendant les dix prochaines années ? ». Les réponses possibles sont plurielles et se comparent sur trois critères : acceptation documentée d’une adresse hors zone euro, capacité à émettre et recevoir des prélèvements récurrents, et frais sur les virements entrants en euros.
La vacance : ce qu’elle coûte, et pourquoi elle coûte plus cher à distance
Le rendement affiché d’un bien locatif suppose douze mois de loyer. La vacance est le poste qui écarte le plus fréquemment le réalisé du prévisionnel, et l’éloignement joue sur les deux composantes du problème : la fréquence des relocations et la durée de chaque période creuse.
Le coût d’un mois de vacance sur un bien loué 1 200 EUR — ce que l’on oublie de compter
Loyer mensuel perdu .................................. 1 200,00 EUR
Charges de copropriete non recuperables, part mensuelle 75,00 EUR
Charges recuperables non refacturees (eau, ascenseur) 45,00 EUR
Taxe fonciere, part mensuelle (1 300 / 12) ........... 108,33 EUR
Assurance proprietaire non occupant, part mensuelle .. 15,00 EUR
Echeance de pret, part non compensee par le loyer .... 0,00 EUR
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Cout direct d'un mois de vacance ..................... 1 443,33 EUR
RELOCATION, frais non recurrents
Honoraires de mise en location (1 mois de loyer) ... 1 200,00 EUR
Remise en etat, peinture, nettoyage ................ 900,00 EUR
Diagnostics a renouveler (DPE si expire, ERP) ...... 250,00 EUR
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Sous-total ........................................ 2 350,00 EUR
COUT TOTAL D'UNE ROTATION AVEC UN MOIS DE VACANCE .... 3 793,33 EUR
Soit 26,3 % du loyer annuel brut de 14 400 EUR- Hypothèse de bien :logement nu de 45 m2 en copropriété, loué 1 200 EUR par mois, taxe foncière de 1 300 EUR, sans emprunt en cours
- Ce qui n’est pas compté :la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui peut redevenir due si le logement cesse d’être meublé au sens de la taxe et reste vacant — le point est traité plus bas
- Ce qui est compté à zéro :l’échéance de prêt, par hypothèse d’un bien détenu sans dette ; avec un emprunt, l’intégralité de l’échéance s’ajoute au coût direct
- Statut :chiffrage construit sur des ordres de grandeur de marché, arithmétique refaite par nos soins. Aucun de ces montants n’est un tarif publié
Une rotation de locataire avec un seul mois de creux consomme plus du quart d’une année de loyer brut. C’est le paramètre qui rend une gestion déléguée rentable bien avant que le calcul des honoraires ne le suggère.
Deux mécanismes fiscaux atténuent partiellement le coup, et un troisième l’aggrave. Les deux premiers sont favorables. Les charges supportées pendant la vacance restent déductibles au régime réel dès lors que le bien est destiné à la location et que l’intention de louer est établie : c’est le régime de droit commun des charges foncières, et il ne connaît pas de proratisation à raison de l’occupation. Et le déficit qui en résulte reste imputable et reportable selon les règles rappelées plus bas. Le troisième mécanisme est défavorable, et il est propre au non-résident : la vacance réduit le revenu net imposable, donc l’impôt calculé au taux minimum de l’article 197 A, mais elle ne réduit ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni, le cas échéant, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et sa majoration en zone tendue
Un logement loué toute l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale n’est pas dans le champ : c’est le locataire qui serait redevable, et il ne l’est plus depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Un logement meublé et laissé à la disposition du propriétaire, en revanche, entre dans le champ de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, quelle que soit la résidence fiscale du propriétaire.
Deux prélèvements distincts existent par ailleurs sur les logements laissés vides, et ils ne se cumulent pas entre eux : la taxe sur les logements vacants dans les communes de la zone d’urbanisation continue, et la taxe d’habitation sur les logements vacants que les autres communes peuvent instituer. Un grand nombre de communes ont par ailleurs voté une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dans une fourchette légale allant de 5 à 60 %.
Nous ne publions pas de liste de communes ni de taux : ces délibérations changent chaque année et une liste périmée est pire qu’une absence de liste. Le point à retenir est de nature différente : un logement que l’on garde meublé « au cas où » pendant l’expatriation n’est pas neutre fiscalement. Il n’a ni locataire, ni revenu, ni charge déductible utile, et il supporte une taxe annuelle que la location aurait effacée. C’est la configuration la plus coûteuse de toutes, et c’est celle que choisissent, par attachement, une part non négligeable des expatriés de la première année.
Sur la garantie contre les loyers impayés, un mot, parce que la question revient systématiquement et que la réponse est nuancée. Ces garanties existent sous deux formes — une assurance souscrite par le bailleur, et le dispositif public de cautionnement — et toutes deux reposent sur un examen de solvabilité du locataire, pas du bailleur. Le fait d’être non-résident ne ferme donc pas l’accès à la couverture. Ce qu’il change, c’est la capacité à réagir : la mise en jeu d’une garantie suppose des déclarations dans des délais courts, souvent quinze à trente jours après le premier impayé, et la production de pièces originales. Un bailleur qui découvre l’impayé au troisième mois, parce que les relevés ne sont consultés que trimestriellement, perd la garantie sur les deux premiers. Le point n’est pas l’assurance : il est la fréquence de contrôle du compte de gérance.
Les travaux : ce que la distance change, et ce que le départ ne change pas
Le chapitre 13 a établi le point fiscal décisif : un programme de travaux conserve intégralement son intérêt pour un non-résident, parce qu’il agit sur le résultat catégoriel — il efface le revenu foncier imposable, donc l’impôt et les 17,2 % de prélèvements sociaux qui en dépendent — alors qu’un versement sur un plan d’épargne retraite, qui agissait sur le revenu global, ne produit plus rien. Nous ne le refaisons pas. Restent trois points d’exécution que le départ complique réellement.
La qualification de la dépense. Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers ; celles de construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas, et viennent majorer le prix de revient au moment de la cession, au titre du 4° du II de l’article 150 VB. La frontière se joue sur des détails — le remplacement d’une chaudière n’est pas la création d’un réseau de chauffage, la réfection d’une salle d’eau n’est pas la création d’une pièce d’eau supplémentaire — et cette frontière se qualifie sur la facture. Un devis rédigé loin du propriétaire et validé par messagerie produit régulièrement des factures libellées « rénovation complète », qui sont exactement le libellé qu’un contrôle conteste.
Le taux de la taxe sur la valeur ajoutée. Les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans relèvent du taux réduit ; certains travaux d’amélioration de la qualité énergétique relèvent du taux le plus réduit. Le bénéfice de ces taux suppose une attestation remise par le client à l’entreprise avant la facturation. Une attestation signée après coup ne régularise rien, et un propriétaire joignable avec douze heures de décalage la signe souvent après. Sur un chantier de trente mille euros, l’écart entre le taux réduit et le taux normal se compte en milliers d’euros.
Le paiement, et la preuve du paiement. Les charges foncières sont déductibles de l’année de leur paiement effectif, non de celle de la facture. Un virement international émis le 28 décembre et crédité le 3 janvier bascule la déduction sur l’exercice suivant. Sur un dossier où le déficit foncier est calibré pour absorber un revenu précis, cela suffit à décaler l’économie d’impôt d’un an — et, dans le cas d’un non-résident dont le seul revenu français est ce revenu foncier, à la faire tomber dans un report plutôt que dans une imputation immédiate.
Micro-foncier ou régime réel : le point mort est exactement à 30 %
L’article 32 du code général des impôts ouvre un régime simplifié aux contribuables dont le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 euros. Le revenu net imposable est alors déterminé par application d’un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges. Aucune charge réelle ne se déduit en sus. Le chapitre 13 a établi que ce régime reste accessible à un non-résident : la page officielle consacrée aux prélèvements sociaux des non-résidents vise expressément les revenus fonciers soumis au régime micro-foncier et leur abattement.
La règle de décision est arithmétique et ne souffre aucune exception : l’abattement forfaitaire vaut 30 % du brut, donc le régime réel devient plus favorable dès que les charges réelles dépassent 30 % du brut, et il l’est moins en deçà. Ce qui rend le calcul intéressant pour un résident du Canada, c’est que l’écart ne joue pas sur le seul impôt : le revenu net commande aussi l’assiette des prélèvements sociaux. Une réduction de cent euros de revenu net vaut donc 20 euros d’impôt au taux minimum et 17,20 euros de prélèvements sociaux, soit 37,20 euros. Le coefficient d’amplification est plus élevé que celui d’un résident dont le revenu foncier s’ajoute à un barème progressif — sauf, précisément, pour un résident très fortement imposé.
Le point mort, démontré — bien loué 14 400 EUR bruts, propriétaire résident du Canada
HYPOTHESE COMMUNE Revenu brut foncier ................................ 14 400,00 EUR Taux minimum art. 197 A, tranche a 20 % (RNI < 29 579) Prelevements sociaux ............................... 17,20 % Charge totale = revenu net x (20 % + 17,20 %) = net x 37,20 % A. MICRO-FONCIER Abattement 30 % .................................... 4 320,00 EUR Revenu net imposable ............................... 10 080,00 EUR Impot 20 % ......................................... 2 016,00 EUR Prelevements sociaux 17,2 % ........................ 1 733,76 EUR Charge totale ...................................... 3 749,76 EUR B. REEL, charges reelles de 2 900 EUR (20,1 % du brut) Revenu net imposable ............................... 11 500,00 EUR Impot 20 % ......................................... 2 300,00 EUR Prelevements sociaux 17,2 % ........................ 1 978,00 EUR Charge totale ...................................... 4 278,00 EUR Le micro l'emporte de ............................. 528,24 EUR C. REEL, charges reelles de 4 320 EUR (30,0 % du brut) Revenu net imposable ............................... 10 080,00 EUR Charge totale ...................................... 3 749,76 EUR Egalite parfaite : c'est le point mort D. REEL, charges reelles de 7 532 EUR (52,3 % du brut) Revenu net imposable ............................... 6 868,00 EUR Impot 20 % ......................................... 1 373,60 EUR Prelevements sociaux 17,2 % ........................ 1 181,30 EUR Charge totale ...................................... 2 554,90 EUR Le reel l'emporte de .............................. 1 194,86 EUR
- Composition des 7 532 EUR du cas D :intérêts d’emprunt 4 000, taxe foncière 1 300, assurance propriétaire non occupant 180, charges de copropriété non récupérables 900, honoraires de gestion à 8 % du brut soit 1 152
- Pourquoi 20 % et non 30 % :le revenu net imposable de source française reste très inférieur à 29 579 EUR, limite supérieure de la deuxième tranche du barème des revenus de 2025 : la fraction à 30 % du taux minimum n’est pas atteinte
- Taux social retenu :17,2 % — CSG à 9,2 % au titre de la tolérance publiée, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 % (chapitre 13)
- Statut :abattement et seuil lus sur l’article 32 du CGI et sur le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 ; arithmétique refaite par nos soins
Le point mort est à 30 % du revenu brut, quel que soit le montant du loyer et quel que soit le taux d’imposition. Un bien détenu sans emprunt et géré en direct passe rarement ce seuil ; un bien financé le franchit presque toujours dès la première annuité.
Le seuil d’accès est le premier filtre, et il élimine plus de dossiers qu’on ne le croit. Les 15 000 euros s’apprécient sur le revenu brut foncier total du foyer, tous biens confondus, y compris la quote-part revenant au contribuable dans les résultats des sociétés qui relèvent du régime des sociétés de personnes. Le seuil ne se prorate pas : un bien mis en location le 1eroctobre s’apprécie sur le brut de l’année entière tel qu’il a été encaissé, sans annualisation. Le foyer du chapitre 13, avec 42 000 euros de revenu foncier net, n’a jamais eu accès au micro-foncier : pour lui, la question ne se pose pas.
| Condition ou exclusion | Contenu | Ce que cela emporte pour un résident du Canada |
|---|---|---|
| Seuil de 15 000 EUR | Revenu brut foncier total du foyer fiscal, direct et quote-part de sociétés de personnes, sans proratisation en cas de mise en location en cours d’année | Le seuil s’apprécie sur le foyer au sens français, y compris pour un couple dont l’imposition canadienne est individuelle. Les deux logiques ne se recouvrent pas et la déclaration française reste bâtie sur le foyer |
| Abattement de 30 % | Représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune charge réelle déductible en sus | L’abattement réduit à la fois l’assiette de l’impôt et celle des prélèvements sociaux : son effet réel est de 30 % x 37,2 %, soit 11,16 % du brut |
| Exclusion — immeubles sous régime d’amortissement | Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf, Besson ancien, Robien ZRR, Borloo ancien : la détention d’un seul de ces biens par un membre du foyer ferme le micro-foncier pour l’ensemble | Un dispositif souscrit dix ans avant le départ continue de fermer le régime, même s’il ne produit plus d’avantage |
| Exclusion — monuments historiques et immeubles en secteur sauvegardé | Les immeubles classés ou inscrits dont les déficits s’imputent sur le revenu global, et les immeubles bénéficiant du régime dit Malraux, ferment le régime | Ces régimes supposent une imputation sur le revenu global, catégorie fermée au non-résident : le bénéfice principal a disparu mais l’exclusion du micro-foncier demeure |
| Exclusion — parts de sociétés civiles de placement immobilier | Le porteur de parts ne peut pas bénéficier du micro-foncier, sauf s’il perçoit par ailleurs des revenus d’un immeuble donné en location nue qu’il détient directement | C’est une exclusion fréquente et méconnue. Un expatrié dont le seul actif immobilier français est un portefeuille de parts est au régime réel de plein droit, avec une déclaration 2044 |
| Option pour le régime réel | Exercée par le dépôt d’une déclaration 2044, sans formalisme particulier. Elle est globale — elle vaut pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer — et irrévocable pendant trois ans | Le départ pour le Canada ne rouvre pas l’option. Un contribuable qui a opté en N-1 pour absorber des travaux reste au réel en N et N+1, y compris si le micro était devenu plus favorable après la fin du chantier |
Trois conséquences que le calcul du point mort ne montre pas
Le micro-foncier ne produit jamais de déficit. L’abattement de 30 % est plafonné à ce qu’il est : le résultat est toujours positif ou nul. Une année de gros travaux sous micro-foncier est une année où la dépense n’a strictement aucun effet fiscal. La bascule au réel se décide donc l’année du chantier, pas l’année suivante — et elle engage trois ans.
L’option de trois ans est un pari sur la stabilité. Elle est rarement coûteuse pour un bien financé, dont les charges restent au-dessus de 30 % pendant toute la durée du prêt. Elle l’est davantage pour un bien détenu sans dette où l’option a été prise pour une seule année de travaux : les deux années suivantes se paient au réel avec des charges de 15 à 20 % du brut.
Le réel impose une comptabilité, et à distance elle se perd. La déduction suppose des justificatifs conservés et produits sur demande, pendant le délai de reprise — jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imposition. Des factures papier restées dans un carton à Lyon, un compte rendu de gérance envoyé par courriel chaque janvier et jamais archivé : c’est la configuration ordinaire, et c’est celle qui transforme un contrôle de routine en rappel. L’économie annuelle de 1 194 euros du cas D suppose de pouvoir prouver 7 532 euros de charges trois ans plus tard.
Le déficit foncier d’un non-résident : sur quoi il s’impute, vraiment
Le chapitre 13 pose la règle et cite la doctrine : les personnes domiciliées hors de France peuvent, dans les mêmes conditions que celles domiciliées en France, imputer sur leurs bénéfices ou revenus de source française les déficits de source française. La formule est exacte et elle est incomplète pour qui veut savoir ce qui va réellement se passer sur son avis d’imposition. Il faut la croiser avec l’architecture du déficit foncier, qui distingue deux fractions et deux destinations.
En droit commun, la fraction du déficit foncier provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros ; le surplus, et la totalité de la fraction provenant des intérêts, se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un non-résident, la première destination est en pratique vide : son revenu global de source française se limite aux revenus catégoriels de source française, et s’il n’a que des revenus fonciers, il n’existe aucun autre revenu sur lequel imputer. Le déficit part alors intégralement en report.
La nuance que nous ne franchissons pas
Un non-résident qui conserve, outre ses loyers, un autre revenu de source française imposable au barème — des rémunérations de source française, un bénéfice non commercial, une pension de source française — dispose, lui, d’un revenu global de source française. La lecture littérale de la doctrine conduit à admettre l’imputation du déficit sur ce revenu, dans la limite de 10 700 euros, comme pour un résident.
Nous n’avons trouvé aucun commentaire administratif traitant expressément l’articulation entre le plafond de 10 700 euros et l’interdiction de déduire des charges du revenu global posée pour les non-résidents. Les deux règles ne portent pas sur le même objet — l’une vise un déficit catégoriel, l’autre des charges — et le chapitre 13 a déjà relevé que la doctrine sépare nettement les deux notions. Nous retenons donc que l’imputation est ouverte, en signalant que le point n’est pas confirmé par une source qui le dise en ces termes.
L’enjeu est réel mais borné : 10 700 euros d’imputation immédiate valent, à 20 % de taux minimum, 2 140 euros d’impôt économisé une année plutôt que réparti sur dix. Le report n’est pas une perte, c’est un décalage — sauf s’il expire.
Et il expire. C’est le point le plus concret de cette section. Un déficit foncier non imputé dans les dix ans est définitivement perdu. Un expatrié qui réalise un chantier lourd l’année de son départ, génère 45 000 euros de déficit, puis loue le bien 14 400 euros bruts par an avec 4 000 euros de charges, dégage 10 400 euros de revenu foncier net par an. Il lui faut quatre ans et quatre mois pour absorber le déficit : le report suffit largement. Le même expatrié qui laisse le bien vide trois ans en attendant de décider, puis le vend, perd la totalité. Le déficit ne s’impute pas sur une plus-value immobilière : les deux assiettes sont étanches, l’une relève des revenus fonciers, l’autre du prélèvement autonome de l’article 244 bis A.
La reprise du déficit en cas de cession dans les trois ans
L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global est remise en cause lorsque l’immeuble cesse d’être affecté à la location avant le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Le revenu global et les revenus fonciers des trois années antérieures sont alors reconstitués comme si l’imputation n’avait pas eu lieu.
La portée de cette règle pour un non-résident dépend entièrement de la question laissée ouverte ci-dessus. S’il n’a jamais imputé sur un revenu global — faute d’en avoir un —, il n’y a rien à reprendre. S’il l’a fait sur un autre revenu de source française, la reprise s’applique. Dans les deux cas, la conclusion pratique est la même et elle est simple : un chantier fiscalement optimisé se paie d’un engagement de location de trois ans pleins, et cet engagement est incompatible avec une vente rapide. Beaucoup de dossiers d’expatriation prévoient les deux.
Le régime des loyers français se décide avant le départ, pas à la déclaration
Micro-foncier ou réel, nu ou meublé, détention directe ou société civile : chacune de ces trois décisions engage trois ans au minimum, et deux d’entre elles referment des exonérations de plus-value qui ne se rouvrent pas. Nous chiffrons les configurations sur votre bien réel, charges réelles à l’appui, avant que l’option ne soit exercée.
La location meublée : une autre catégorie, d’autres seuils, et un taux social incertain
Passer du nu au meublé fait changer le revenu de catégorie : il quitte les revenus fonciers pour les bénéfices industriels et commerciaux. Tout ce qui précède cesse de s’appliquer — micro-foncier, déficit foncier, cadence d’abattement des charges — et trois régimes différents prennent le relais. Ce qui ne change pas, en revanche, c’est l’essentiel du dispositif propre au non-résident : le taux minimum de l’article 197 A s’applique au revenu net imposable quelle que soit sa catégorie, et les prélèvements sociaux restent dus.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a rebattu les seuils du régime micro à compter des revenus de 2025, déclarés en 2026. Le résultat est un barème à trois étages qui n’existait pas auparavant, et dont l’étage le plus bas est brutal.
| Nature de la location meublée | Plafond de recettes du régime micro | Abattement | Régime antérieur |
|---|---|---|---|
| Location meublée de longue durée — résidence principale du locataire, bail mobilité, location étudiante à l’année | 77 700 EUR | 50 % | Inchangé |
| Meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes | 77 700 EUR | 50 % | 188 700 EUR et 71 % : le plafond est divisé par 2,4 et l’abattement perd 21 points |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 EUR | 30 % | 77 700 EUR et 50 % : le plafond est divisé par plus de cinq |
L’effet pour un expatrié est direct et rarement anticipé. Un appartement parisien loué en courte durée à des voyageurs, non classé, produisant 26 000 euros de recettes annuelles, relevait du micro avec un abattement de 50 % jusqu’aux revenus de 2024. Il en sort entièrement à compter des revenus de 2025 : recettes supérieures à 15 000 euros, donc régime réel obligatoire, donc liasse fiscale, comptabilité commerciale et bilan. Ce n’est plus une case à cocher, c’est une obligation comptable, et elle se tient depuis Montréal ou elle ne se tient pas.
Le taux des prélèvements sociaux sur le meublé d’un non-résident : les deux lectures, et pourquoi nous ne choisissons pas
Le chapitre 13 a posé le problème et refusé de le trancher. Nous reprenons ici les deux lectures parce que ce chapitre est celui où la décision se prend, et parce que la configuration exacte du meublé les rend plus lisibles.
Ce qui est établi. Les revenus de location meublée non professionnelle d’un non-résident entrent dans le champ des prélèvements sociaux français : la page officielle consacrée aux prélèvements sociaux des non-résidents les mentionne expressément parmi les revenus à ventiler. Établi également : pour un résident, la réponse est 18,6 %, le questions-réponses officiel sur la contribution financière pour l’autonomie rangeant les revenus tirés de la location de biens meublés parmi les revenus non professionnels soumis à la contribution nouvelle dès lors que l’activité génère moins de 23 000 euros de recettes annuelles.
Première lecture, par la catégorie de revenu : 18,6 %. La tolérance administrative qui maintient la contribution sociale généralisée à 9,2 % pour les non-résidents vise « les revenus fonciers ». La location meublée n’est pas un revenu foncier, c’est un bénéfice industriel et commercial. La tolérance ne la couvre donc pas, et le taux plein de 10,6 % de contribution s’applique, soit 18,6 % au total. Cette lecture a pour elle la cohérence avec le sort du résident, dont le meublé est expressément à 18,6 %.
Seconde lecture, par le texte d’assujettissement : 17,2 %. Le non-résident n’est pas assujetti par le texte qui vise les revenus fonciers des résidents, mais par le I bis de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, lequel n’emploie pas la catégorie « revenus fonciers » : il vise en bloc les revenus d’immeubles sis en France du a du I de l’article 164 B du code général des impôts. Un loyer meublé est un revenu d’immeuble sis en France. La tolérance visant les non-résidents assujettis par ce I bis les couvrirait donc tous, meublé compris, et le taux resterait 17,2 %.
Nous n’avons trouvé aucune source, législative ou administrative, qui tranche expressément le cas du non-résident louant en meublé. Nous donnons les deux lectures et nous ne choisissons pas. Sur 26 000 euros de recettes déclarées au micro avec un abattement de 50 %, l’assiette est de 13 000 euros et l’écart entre les deux taux est de 182 euros par an. Sur un portefeuille de trois appartements en courte durée au réel, dégageant 60 000 euros de résultat, il est de 840 euros. Ce n’est jamais l’écart qui décide d’un arbitrage ; c’est en revanche un montant qu’il faut provisionner, et une position qu’il faut assumer par écrit si l’on retient la plus favorable.
L’amortissement, et ce que la loi de finances pour 2025 lui a retiré
Le régime réel de la location meublée permet d’amortir le bâti, les composants et le mobilier. C’est le seul mécanisme du droit français qui permette de déduire, chaque année, une charge que l’on ne débourse pas. Il est encadré par le II de l’article 39 C du code général des impôts, qui interdit à l’amortissement de créer ou d’aggraver un déficit : la fraction excédentaire n’est pas perdue, elle est reportée sans limitation de durée sur les résultats bénéficiaires ultérieurs de la même activité. En pratique, un meublé correctement paramétré affiche un résultat fiscal proche de zéro pendant dix à quinze ans.
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a mis fin à ce que ce mécanisme avait de singulier. Il a inséré un III à l’article 150 VB, dont la phrase centrale est : « Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C », sous réserve d’une exception pour ceux des amortissements qui constituent des dépenses déjà prises en compte au titre du 4° du II du même article. Autrement dit : ce que l’amortissement a fait sortir du résultat pendant la détention, la cession le fait rentrer dans la plus-value.
Trois précisions de champ, qui changent le résultat
- La date d’effet est le lendemain de la promulgation, la loi ayant été promulguée le 14 février 2025. Le dispositif s’applique donc aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, sans considération de la date à laquelle le bien a été mis en location ni de celle à laquelle les amortissements ont été pratiqués. Il n’y a pas de clause de sauvegarde pour les biens acquis avant.
- Trois catégories d’établissements sont exclues de la réintégration par le texte lui-même : les résidences pour étudiants et pour personnes de moins de trente ans en formation ou en apprentissage, ainsi que celles pour personnes de plus de soixante-cinq ans ; les établissements et résidences services accueillant des personnes âgées ou handicapées et disposant des autorisations requises ; les établissements délivrant des soins de longue durée sous surveillance médicale permanente. Une part significative des programmes de résidence gérée détenus par des expatriés entre dans ces catégories, et il faut vérifier laquelle avant de conclure au pire.
- Le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Un contribuable resté au régime micro-BIC n’a jamais déduit d’amortissement en application de l’article 39 C : l’abattement forfaitaire de 50 % est représentatif de charges, il n’est pas un amortissement. La lettre du texte conduit donc à ne rien réintégrer pour lui. Nous n’avons trouvé aucun commentaire administratif confirmant cette lecture, qui nous paraît pourtant la seule compatible avec les mots employés. Nous la signalons comme une lecture, pas comme un acquis.
Le prélèvement de l’article 244 bis A, qui liquide la plus-value du non-résident, détermine son assiette par renvoi aux articles 150 V à 150 VD. L’article 150 VB en fait partie, son III compris. La réintégration s’applique donc à un cédant résident du Canada exactement comme à un résident de France. Voici ce que cela donne sur un dossier complet, et le résultat n’est pas celui que l’on attend.
Douze ans de meublé au réel contre douze ans de micro-BIC : le bilan complet, entrée et sortie
BIEN : appartement acquis 250 000 EUR en 2014, dont 200 000 EUR amortissables
LOYERS : 18 000 EUR par an. CESSION en 2026 pour 330 000 EUR.
PHASE 1 - LES DOUZE ANNEES DE DETENTION, charge annuelle
A. Micro-BIC, abattement 50 %
Resultat imposable ........................ 9 000,00 EUR
Impot 20 % ................................ 1 800,00 EUR
Prelevements sociaux 17,2 % ............... 1 548,00 EUR
Charge annuelle ........................... 3 348,00 EUR
B. Reel, avec amortissement
Loyers .................................... 18 000,00 EUR
Charges hors amortissement ................ - 6 850,00 EUR
Resultat avant amortissement .............. 11 150,00 EUR
Amortissement de l'exercice ............... - 6 000,00 EUR
Resultat imposable ........................ 5 150,00 EUR
Impot 20 % ................................ 1 030,00 EUR
Prelevements sociaux 17,2 % ............... 885,80 EUR
Charge annuelle ........................... 1 915,80 EUR
Avantage annuel du reel ...................... 1 432,20 EUR
Sur douze ans ................................ 17 186,40 EUR
PHASE 2 - LA CESSION EN 2026
Prix d'acquisition ........................... 250 000,00 EUR
Frais d'acquisition, forfait 7,5 % ........... 18 750,00 EUR
Travaux, forfait 15 % ........................ 37 500,00 EUR
Sous-total ................................... 306 250,00 EUR
C. Parcours micro-BIC : aucun amortissement deduit
Prix de revient ........................... 306 250,00 EUR
Plus-value brute .......................... 23 750,00 EUR
Assiette IR apres abattement 42 % ......... 13 775,00 EUR
Prelevement 19 % .......................... 2 617,25 EUR
Assiette PS apres abattement 11,55 % ...... 21 006,88 EUR
Prelevements sociaux 17,2 % ............... 3 613,18 EUR
Taxe sur les plus-values elevees .......... 0,00 EUR
Total de sortie ........................... 6 230,43 EUR
D. Parcours reel : 12 x 6 000 = 72 000 EUR d'amortissements
Prix de revient minore .................... 234 250,00 EUR
Plus-value brute .......................... 95 750,00 EUR
Assiette IR apres abattement 42 % ......... 55 535,00 EUR
Prelevement 19 % .......................... 10 551,65 EUR
Assiette PS apres abattement 11,55 % ...... 84 690,88 EUR
Prelevements sociaux 17,2 % ............... 14 566,83 EUR
Taxe sur les plus-values elevees .......... 887,45 EUR
Total de sortie ........................... 26 005,93 EUR
Surcout de sortie du reel .................... 19 775,50 EUR
BILAN SUR DOUZE ANS
Gain de la phase 1 ........................... + 17 186,40 EUR
Surcout de la phase 2 ........................ - 19 775,50 EUR
RESULTAT NET ................................. - 2 589,10 EUR- Détention retenue :acquisition en 2014, cession en 2026 : douze années révolues, soit sept années au-delà de la cinquième, d’où 42 % d’abattement pour l’impôt et 11,55 % pour les prélèvements sociaux
- Charges hors amortissement :intérêts d’emprunt 3 500, taxe foncière 1 300, assurance 250, charges de copropriété non récupérables 900, honoraires comptables 600, cotisation foncière des entreprises 300
- Plafond de l’article 39 C II :l’amortissement de 6 000 EUR reste inférieur au résultat avant amortissement de 11 150 EUR : il est intégralement déductible, aucun report ne se constitue
- Taux social retenu :17,2 % dans les deux parcours, pour ne pas laisser l’incertitude sur le meublé polluer la comparaison. À 18,6 %, la charge annuelle du micro monte de 126,00 EUR et celle du réel de 72,10 EUR : l’écart entre les deux parcours bouge de 646,80 EUR sur douze ans, il ne change pas de signe
- Statut :textes lus sur l’article 150 VB dans sa rédaction issue de l’article 84 de la loi du 14 février 2025 ; abattements et barèmes du chapitre 13 ; arithmétique refaite par nos soins
Sur ce dossier, douze ans d’amortissement rapportent 17 186 euros et coûtent 19 775 euros à la sortie. Le régime réel perd. Ce résultat n’est pas généralisable — il s’inverse dès que la détention s’allonge ou que le loyer monte — mais il rend caduc le raisonnement qui a été tenu à presque tous les acquéreurs de meublé entre 2010 et 2024.
Trois paramètres retournent ce résultat, et il faut les nommer précisément parce que c’est sur eux que se joue l’arbitrage.
- La durée. À vingt-deux ans révolus, l’abattement pour durée de détention efface la totalité de l’assiette de l’impôt sur le revenu : la réintégration ne coûte plus que les prélèvements sociaux, dont l’assiette ne s’éteint qu’à trente ans. À trente ans révolus, elle ne coûte plus rien du tout. L’amortissement redevient donc pleinement gagnant pour qui ne vend pas.
- Le niveau du loyer par rapport au prix. Notre dossier affiche un rendement brut de 7,2 %. Un bien parisien à 3 % brut produit un amortissement du même ordre pour un loyer deux fois moindre : l’économie annuelle chute, le surcoût de sortie reste identique, et le régime réel perd beaucoup plus nettement.
- L’absence de cession. Un bien transmis par décès ne subit aucune plus-value française : la mutation à titre gratuit purge la plus-value latente et l’héritier repart d’une valeur d’acquisition égale à la valeur déclarée. La réintégration ne se produit jamais. Elle est un impôt sur la vente, pas sur l’amortissement. Cette observation vaut pour le seul volet français : le décès a des conséquences canadiennes lourdes, qui sont l’objet des chapitres 20 et 21, et elles ne se compensent pas.
LMNP ou LMP : un seuil qui se comporte anormalement pour un non-résident
Le IV de l’article 155 du code général des impôts définit le caractère professionnel de l’activité de location meublée par deux conditions cumulatives : les recettes annuelles retirées de l’activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros, et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des rémunérations de l’article 62. Une troisième condition, l’inscription au registre du commerce et des sociétés, a été déclarée contraire à la Constitution par la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 du Conseil constitutionnel : elle a disparu.
La seconde condition est écrite pour un résident. Elle compare les recettes du meublé aux revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu — c’est-à-dire, pour un contribuable domicilié en France, à l’ensemble de ses revenus d’activité mondiaux. Un cadre gagnant 90 000 euros ne franchira jamais le second seuil, quel que soit son parc locatif de taille moyenne. Pour un non-résident, la comparaison change de nature : son salaire canadien n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu français. Le terme de comparaison se vide.
La conséquence mécanique, et notre réserve
Lue à la lettre, la seconde condition est satisfaite de plein droit pour un expatrié dont aucun revenu d’activité n’est imposable en France. Un résident du Canada qui tire 30 000 euros de recettes de son meublé français, et dont le salaire est intégralement canadien, franchit les deux seuils : recettes supérieures à 23 000 euros, recettes supérieures à zéro. Il basculerait donc en loueur en meublé professionnel sans l’avoir voulu et sans rien avoir changé à son activité, par le seul effet de son expatriation.
Nous ne présentons pas cette lecture comme établie. Nous n’avons trouvé ni commentaire administratif, ni décision juridictionnelle appliquant le IV de l’article 155 à un contribuable non domicilié en France. Deux lectures contraires sont défendables : celle qui retient les revenus effectivement soumis à l’impôt français, et qui conduit à la bascule décrite ; celle qui lit la condition comme une comparaison entre revenus de même nature, indépendamment de leur imposabilité en France, et qui la neutralise. La seconde est plus conforme à l’intention du législateur, la première est plus conforme aux mots du texte.
Nous signalons le point plutôt que de le trancher, et nous ajoutons qu’il ne se traite pas au moment de la déclaration : il se traite par une demande écrite préalable, parce que les conséquences des deux qualifications divergent complètement.
| Élément du régime | Loueur non professionnel | Loueur professionnel | Ce qui change pour un résident du Canada |
|---|---|---|---|
| Régime de la plus-value de cession | Plus-values des particuliers : articles 150 U et suivants, abattement pour durée de détention, réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025. Liquidé par le prélèvement de l’article 244 bis A | Plus-values professionnelles : régime des articles 39 duodecies et suivants, court terme à hauteur des amortissements pratiqués, long terme au-delà | C’est la divergence la plus lourde. Le régime professionnel ouvre l’exonération de l’article 151 septies pour les activités dont les recettes n’excèdent pas certains seuils et exercées depuis au moins cinq ans — mais son articulation avec le prélèvement de l’article 244 bis A pour un cédant non-résident n’est pas établie par une source que nous ayons lue |
| Imputation des déficits | Sur les seuls bénéfices de même nature des dix années suivantes | Sur le revenu global, sans limitation de montant | L’imputation sur le revenu global est sans objet pour un non-résident dont la catégorie est fermée : l’avantage principal du statut professionnel disparaît |
| Prélèvements sociaux ou cotisations sociales | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, à 17,2 % ou 18,6 % selon la lecture non tranchée exposée plus haut | Le statut professionnel emporte en principe affiliation au régime des travailleurs indépendants et cotisations sociales assises sur le résultat, en lieu et place des prélèvements sociaux | Point ouvert. L’affiliation d’un non-résident à un régime français de sécurité sociale se heurte à l’accord de sécurité sociale franco-canadien du 14 mars 2013 et à l’entente franco-québécoise, qui désignent la législation applicable. Nous n’avons pas établi le résultat de cette confrontation et nous ne le supposons pas |
| Impôt sur la fortune immobilière | Les biens loués en meublé non professionnel sont dans l’assiette | Les biens affectés à une activité professionnelle peuvent en être exonérés à des conditions strictes | Le chapitre 17 traite l’assiette de l’IFI d’un résident du Canada. L’exonération des biens professionnels y suppose des conditions de recettes et de prépondérance des revenus qui, pour un non-résident, posent exactement la même difficulté de terme de comparaison |
| Obligations comptables | Comptabilité commerciale dès le régime réel, liasse fiscale 2031 et annexes | Identiques | Aucune différence : le réel impose une comptabilité tenue selon le plan comptable général, dont la production depuis l’étranger suppose un mandataire |
Deux prélèvements que le meublé déclenche et que le nu ignore
La cotisation foncière des entreprises. La location meublée est une activité professionnelle au sens de cette cotisation, y compris lorsque le bailleur relève du statut non professionnel au sens de l’impôt sur le revenu, et y compris lorsqu’il est non-résident. Elle est due dans la commune de situation du bien, chaque année, sur une base minimum fixée par le conseil municipal. Des exonérations existent — la première année d’activité, les recettes inférieures ou égales à 5 000 euros, la location d’une partie de l’habitation personnelle du bailleur —, mais aucune n’est liée à la résidence fiscale. L’oubli est fréquent parce que rien ne la réclame : elle suppose une déclaration initiale d’activité, faute de laquelle elle n’est simplement pas mise en recouvrement, jusqu’au jour où elle l’est rétroactivement.
La taxe sur la valeur ajoutée, si l’activité devient para-hôtelière. La location meublée est en principe exonérée. Elle cesse de l’être lorsque le bailleur fournit des prestations accessoires qui rapprochent l’offre de celle du secteur hôtelier. Le franchissement de cette frontière emporte assujettissement, facturation, et obligations déclaratives périodiques que la distance rend lourdes. Nous ne publions pas les critères détaillés, dont la rédaction a été modifiée récemment et que nous n’avons pas relus sur le texte en vigueur : le point est signalé parce qu’il existe, et parce qu’une conciergerie qui ajoute le ménage, le linge et l’accueil au nom du propriétaire peut faire basculer un dossier sans que celui-ci en soit informé.
Garder le bien en location nue
Points forts
- Un seul régime à arbitrer, micro-foncier ou réel, avec un point mort connu à 30 % du brut
- Aucune comptabilité commerciale, aucune liasse fiscale, aucune cotisation foncière des entreprises
- Le déficit foncier reste reportable dix ans sur les revenus fonciers, ce qui absorbe un chantier lourd
- Le taux des prélèvements sociaux est établi à 17,2 % par la tolérance publiée : c’est le seul poste du dossier dont le taux ne soit pas discuté
- La plus-value de cession ne subit aucune réintégration d’amortissement
Points de vigilance
- Le rendement brut est structurellement inférieur à celui d’un meublé équivalent
- Le bail d’habitation nue est de trois ans reconductibles et le congé du bailleur est strictement encadré : la reprise du bien pour vendre suppose six mois de préavis avant le terme
- Aucune charge fictive : le résultat imposable suit le résultat économique, et il est positif dès que l’emprunt est remboursé
Passer ou rester en location meublée
Points forts
- L’amortissement du bâti, des composants et du mobilier neutralise le résultat imposable pendant dix à quinze ans
- Les baux sont plus courts et plus souples : un an renouvelable, neuf mois pour un étudiant, un à dix mois pour un bail mobilité — ce qui facilite une reprise du bien en vue de la vente
- Le rendement brut d’un meublé, en particulier en courte durée, dépasse couramment de deux à quatre points celui d’une location nue équivalente
Points de vigilance
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition au moment de la cession : sur douze ans, notre chiffrage montre que le mécanisme peut coûter davantage qu’il n’a rapporté
- Le taux des prélèvements sociaux n’est établi ni à 17,2 % ni à 18,6 % : aucune source ne tranche le cas du non-résident
- La bascule involontaire en loueur professionnel, par l’effet du IV de l’article 155 lu à la lettre, est un risque réel dont les conséquences sociales ne sont pas établies
- Les seuils du régime micro ont été divisés par cinq pour le meublé de tourisme non classé à compter des revenus de 2025 : beaucoup de dossiers sont sortis du micro sans que leur propriétaire en soit averti
- Cotisation foncière des entreprises due chaque année, comptabilité commerciale au réel, et risque d’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée si des services accessoires sont fournis
La société civile immobilière vue de France : ce que le chapitre 13 a déjà tranché
Côté français, l’essentiel est acquis et nous ne le refaisons pas. Le chapitre 13 établit quatre points sur lesquels il n’y a rien à ajouter : sur les revenus courants, l’interposition d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ne change rien, l’associé étant imposé sur sa quote-part dans la catégorie des revenus fonciers et la France conservant son droit d’imposer par l’article 6 de la convention ; sur les cessions, elle détruit l’exonération de 150 000 euros du 2° du II de l’article 150 U, qui exige une détention directe ; la vente de l’immeuble par la société relève tout de même du prélèvement de l’article 244 bis A pour les associés non-résidents ; et un seul associé résident du Canada suffit à rendre obligatoire la désignation d’un représentant fiscal accrédité.
Reste ce que ce chapitre-là n’avait pas à traiter : le fonctionnement de la société quand son gérant vit à Montréal, et le sort du motif qui l’avait fait constituer.
Le motif d’origine est presque toujours la transmission. La société civile permet de donner des parts plutôt qu’un immeuble, donc de fractionner les donations, d’utiliser plusieurs fois l’abattement de l’article 779 et, le cas échéant, de retenir une valeur de parts inférieure à la valeur de l’actif. Rien de cela ne disparaît du fait de l’expatriation du donateur ou de l’héritier — le chapitre 22 traite les donations et le chapitre 21 la succession. Mais deux choses changent, et elles se compensent en sens contraire. D’un côté, le Canada ne perçoit aucun droit de mutation à titre gratuit, ce qui est l’angle central de ce guide : le motif fiscal français de la société civile perd sa contrepartie canadienne, puisqu’il n’y a rien à optimiser de ce côté-là. De l’autre, les parts d’une société civile à prépondérance immobilière française restent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière dès la première part, sans le seuil de 10 % applicable aux sociétés opérationnelles — le chapitre 17 le démontre. La société n’abrite de rien.
Le fonctionnement à distance est le point sous-estimé. Une société civile vit : elle tient une assemblée annuelle, approuve des comptes, arrête une répartition de résultat, et le procès-verbal fait foi de la quote-part que chaque associé déclarera. Un gérant qui n’organise plus rien produit, année après année, une société dont les comptes ne sont pas approuvés et dont la répartition de résultat repose sur un usage. Ce n’est pas une difficulté théorique : c’est le premier document que réclame un contrôle, et c’est la pièce qui manque dans la majorité des sociétés civiles familiales dont le gérant s’est expatrié.
Le siège de direction effective : le risque que personne ne signale avant qu’il ne soit constitué
Le a du paragraphe 1 de l’article 4 de la convention du 2 mai 1975 définit le résident d’un État contractant comme « toute personne qui, en vertu de la législation de cet Etat, est assujettie à l’impôt dans cet Etat en raison de son domicile, de sa résidence, de son siège de direction ou de tout autre critère de nature analogue ». Le siège de direction est un critère de rattachement à part entière, et il ne suit pas le siège statutaire.
Le c du même paragraphe traite spécifiquement le cas français, dans une rédaction qui mérite d’être lue deux fois : sont résidents de France « les sociétés de personnes et autres groupements de personnes qui ont leur siège de direction effective en France, et dont les associés, actionnaires ou autres membres y sont personnellement assujettis à l’impôt pour leur part des bénéfices ». La qualité de résident de France d’une société civile est donc conditionnée à un siège de direction effective en France. Un gérant unique installé à Montréal, qui prend seul toutes les décisions de gestion depuis le Québec, place le siège de direction effective là où il se trouve.
Le paragraphe 3 de l’article 4 règle le conflit qui en résulte, et il le règle mal pour le contribuable : lorsqu’une personne autre qu’une personne physique est résidente des deux États, « les autorités compétentes des Etats contractants s’efforcent de trancher la question d’un commun accord. A défaut d’un tel accord, la personne n’est considérée comme un résident d’aucun des Etats contractants pour l’obtention des avantages prévus par la Convention. » Il n’y a pas de critère de départage automatique. Il y a une procédure amiable, qui peut ne pas aboutir, et une sanction en cas d’échec : l’apatridie conventionnelle.
Nous n’avons trouvé aucune décision ni aucun commentaire administratif appliquant ce mécanisme à une société civile immobilière française gérée depuis le Canada. Le risque n’est donc pas documenté ; il est structurellement présent, et il se réduit par des mesures d’organisation simples — une gérance exercée depuis la France, des assemblées tenues en France, des décisions documentées comme telles — qui coûtent bien moins cher que la procédure amiable qu’elles évitent.
La même société vue du Canada : société ou transparent ? La question qui décide de tout
Le chapitre 18 a signalé que la qualification canadienne d’une société civile française n’était pas établie et a renvoyé ici. Voici où nous en sommes, dans l’ordre de ce qui est certain, de ce qui est fortement indiqué, et de ce qui ne l’est pas.
La Loi de l’impôt sur le revenu canadienne ne comporte aucun mécanisme d’option comparable à celui qui, aux États-Unis, permet de choisir le traitement fiscal d’une entité étrangère. La qualification d’une entité constituée à l’étranger s’opère par une démarche en deux temps : on établit d’abord les caractéristiques de l’entité au regard du droit qui l’a créée, puis on les compare aux catégories du droit canadien pour déterminer celle dont elle se rapproche le plus. Le droit fiscal français, qui traite les sociétés civiles comme translucides et impose les associés sur leur quote-part, n’entre pas dans cette analyse : ce qui compte est la nature de l’entité, pas la manière dont son État d’origine l’impose.
La décision anticipée de 2022 sur la société civile de placement immobilier
Nous disposons d’un point d’appui, et d’un seul. L’administration fiscale canadienne a rendu une décision anticipée, référencée 2022-0929431R3 F, portant sur une société civile de placement immobilier française. Elle a conclu que cette société était une société au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu et une « company » pour l’application canadienne de la convention avec la France.
Le raisonnement est plus intéressant que la conclusion. Il retient que, bien que ses membres soient qualifiés d’associés, qu’ils puissent répondre des dettes sociales à concurrence de leur souscription, et que le résultat leur soit attribué pour l’imposition française, l’entité présente quatre caractères décisifs : leurs droits s’expriment en parts, elle a la personnalité juridique, elle a la capacité de contracter avec des tiers, elle a un patrimoine propre et elle répond de ses propres dettes. La translucidité fiscale française a été explicitement écartée comme critère.
Nous citons cette décision de seconde main : nous en avons lu le résumé publié par un service spécialisé, non le texte expurgé lui-même. Nous n’en tirons donc que ce qui est reproduit dans ce résumé, et rien de plus.
L’extension à la société civile immobilière ordinaire n’est pas acquise, mais elle est fortement indiquée. Les quatre caractères retenus par l’administration canadienne appartiennent à toute société civile immatriculée : l’article 1842 du code civil dispose que les sociétés autres qu’en participation jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation, ce dont découlent le patrimoine propre, la capacité de contracter et la responsabilité de ses dettes. Une société civile immobilière familiale présente donc exactement le profil que l’administration a qualifié de société. Il existe une différence — les associés d’une société civile répondent des dettes sociales indéfiniment, à proportion de leur part, et non à concurrence de leur souscription — mais elle joue en sens inverse de la transparence : elle rapproche la société civile du modèle de la société de personnes canadienne. Nous ne pouvons pas prédire comment ce point serait pesé.
Ce que nous écrivons, et ce que nous refusons d’écrire
Nous n’avons trouvé aucune décision, aucune interprétation technique publiée et aucun commentaire administratif canadien portant expressément sur une société civile immobilière française. Ce que nous avons, c’est une décision sur une société civile de placement immobilier et un raisonnement dont les critères s’appliquent littéralement à la société civile immobilière.
Nous retenons donc que la qualification en société est l’hypothèse la plus probable, et de loin. Nous ne l’écrivons pas comme établie. Et nous exposons ci-dessous les deux branches, parce que l’écart entre elles n’est pas un écart de taux : c’est un écart de contribuable, de calendrier d’imposition et d’obligations déclaratives, dont l’une des faces se sanctionne en milliers de dollars par mois de retard.
Un porteur significativement exposé — au-delà de quelques centaines de milliers d’euros d’actif logé dans une société civile — a intérêt à faire poser la question à l’administration canadienne par la voie des décisions anticipées, plutôt qu’à déclarer au jugé pendant dix ans avant de découvrir laquelle des deux branches s’appliquait.
| Conséquence | Si la société civile est un transparent canadien | Si elle est une société canadienne | Ordre de grandeur de l’enjeu |
|---|---|---|---|
| Qui est imposé au Canada sur les loyers | L’associé, sur sa quote-part, l’année de la réalisation — symétrie parfaite avec le traitement français | La société, qui n’est pas résidente du Canada et n’y est donc pas imposable. L’associé n’est imposé qu’à la distribution, et sur un dividende de source étrangère imposé en totalité au barème, sans majoration ni crédit d’impôt pour dividendes | Le décalage peut être favorable en trésorerie et défavorable en taux : un dividende étranger ne bénéficie d’aucun des allégements du dividende canadien |
| Crédit pour impôt étranger sur l’impôt français payé par l’associé | Direct : le même contribuable, le même revenu, la même année. L’article 23 § 1 a) de la convention et le crédit interne jouent normalement | Compromis. La France impose l’associé sur sa quote-part ; le Canada, dans cette hypothèse, ne voit aucun revenu chez lui avant la distribution. Le crédit suppose que l’impôt étranger porte sur un revenu inclus dans le revenu du contribuable canadien : la condition n’est pas remplie l’année du paiement | C’est le point le plus lourd. Un impôt français de 17,2 % de prélèvements sociaux et de 20 % d’impôt sur la quote-part, sans imputation canadienne au moment où il est payé, produit une double imposition franche |
| Revenu accumulé imposable annuellement | Sans objet | Possible. Le paragraphe 91(1) de la Loi de l’impôt sur le revenu inclut dans le revenu du contribuable résident, pour chaque action d’une société étrangère affiliée contrôlée, sa quote-part du revenu étranger accumulé tiré de biens de cette société. Un loyer est un revenu tiré de biens | Une société civile détenue majoritairement par un couple résident du Canada serait vraisemblablement une société étrangère affiliée contrôlée : le loyer français deviendrait imposable au Canada chaque année, distribué ou non |
| Déclaration annuelle des sociétés étrangères affiliées | Aucune | Le paragraphe 233.4(4) impose à l’entité déclarante de produire une déclaration de renseignements pour chaque société étrangère affiliée, dans les dix mois de la fin de l’exercice | Le formulaire est le T1134. Les sanctions du défaut de production sont traitées au chapitre 28 |
| Déclaration des biens étrangers déterminés | La quote-part indivise de l’immeuble français est déjà un bien étranger déterminé si le coût total dépasse 100 000 dollars | Ce sont les parts qui sont déclarables, en tant qu’actions d’une société non résidente | Le seuil de 100 000 dollars de coût s’apprécie sur l’ensemble des biens étrangers déterminés du contribuable : la question est celle de la case, pas celle du principe |
| Jouissance gratuite du bien par l’associé | Sans conséquence canadienne propre | Le paragraphe 15(1) inclut dans le revenu de l’actionnaire la valeur de l’avantage qu’une société lui confère. La mise à disposition gratuite d’un logement par la société qui le détient est l’exemple type | Une maison de famille dans le Sud, détenue par une société civile et occupée sans loyer, produirait un avantage imposable annuel évalué à partir de la valeur locative — sur un bien de 600 000 euros, l’ordre de grandeur se compte en dizaines de milliers de dollars par an |
La quatrième ligne mérite d’être isolée, parce qu’elle est celle que nous voyons se matérialiser le plus souvent, et pour un motif qui n’a rien de fiscal. Une société civile familiale a très souvent été constituée pour détenir la maison des grands-parents, occupée gratuitement par les enfants et petits-enfants pendant l’été. C’est le fonctionnement normal de ces structures en France, et la fiscalité française y est indulgente dès lors que la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Vue du Canada, dans l’hypothèse de la qualification en société, cette même occupation gratuite est un avantage conféré à un actionnaire, et le paragraphe 15(1) l’inclut dans le revenu. L’avantage se chiffre en pratique à partir d’un rendement appliqué au plus élevé du coût ou de la valeur du bien, augmenté des frais d’exploitation, sous déduction de ce que l’occupant a versé à la société. Un loyer même symbolique change donc la base de calcul. Nous n’avons pas trouvé de chiffrage officiel de la méthode : nous en décrivons le principe, tel qu’il ressort des analyses professionnelles, sans en publier de taux.
La société civile à l’impôt sur les sociétés : une troisième configuration, et la pire des deux mondes
Une société civile peut opter pour l’impôt sur les sociétés, ou y être soumise de plein droit si elle exerce une activité commerciale — la location meublée en fait partie au-delà d’un seuil de recettes. Cette configuration cumule, pour un associé résident du Canada, les inconvénients des deux autres.
- Côté français : le résultat est imposé à l’impôt sur les sociétés au niveau de la société, avec amortissement du bâti ; la distribution supporte ensuite la retenue à la source de 12,8 % de l’article 187 pour un bénéficiaire effectif personne physique — le chapitre 13 en expose le régime. Et la cession de l’immeuble relève des plus-values professionnelles : aucun abattement pour durée de détention, et une plus-value calculée sur la valeur nette comptable, donc gonflée de la totalité des amortissements. Il n’y a pas d’exonération à vingt-deux ni à trente ans.
- Côté canadien : la qualification en société n’a plus rien d’incertain — une entité soumise à l’impôt sur les sociétés dans son État de constitution en présente tous les attributs — et toutes les conséquences de la colonne de droite du tableau ci-dessus s’appliquent, obligations déclaratives comprises.
L’option à l’impôt sur les sociétés est par ailleurs irrévocable au-delà du délai de renonciation ouvert par la loi. Ce n’est pas une configuration que l’on quitte : c’est une configuration dans laquelle on entre, et une expatriation vers le Canada n’est pas le moment de le faire.
Une société civile qui traverse une expatriation change de nature des deux côtés
Perte de l’exonération de plus-value française, représentant fiscal obligatoire dès un seul associé non-résident, siège de direction effective déplacé par la seule adresse du gérant, et une qualification canadienne qui commande le crédit d’impôt, l’imposition annuelle et deux déclarations de renseignements. Nous reprenons les statuts, la gérance et la répartition avant le départ, pendant qu’ils sont encore modifiables.
Vendre depuis le Canada : ce que le chapitre 13 a établi, et ce qu’il reste à organiser
La liquidation de la plus-value ne se refait pas ici. Le chapitre 13 pose le prélèvement de l’article 244 bis A à 19 %, les deux assiettes distinctes et leurs cadences d’abattement, la taxe de l’article 1609 nonies G, l’exonération de 150 000 euros du 2° du II de l’article 150 U et ses sept conditions, la fermeture de l’exonération de l’ancienne résidence principale faute de convention d’assistance au recouvrement, l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité et les trois dispenses automatiques. Un lecteur qui n’a pas ce chapitre en tête doit y revenir avant de lire ce qui suit : les montants ci-dessous en dépendent.
Ce qui n’y est pas, c’est l’exécution. Une vente immobilière française conduite depuis le Québec ou l’Ontario n’échoue presque jamais sur le calcul de l’impôt : elle glisse, de quinze jours en quinze jours, sur une procuration mal formée, une pièce d’état civil qui met six semaines à revenir apostillée, ou une accréditation de représentant demandée le mois où l’acheteur voulait signer.
| Étape | Délai légal ou réglementaire | Délai réel à prévoir depuis le Canada | Ce qui bloque |
|---|---|---|---|
| Vérifier l’éligibilité à l’exonération de 150 000 EUR et la date limite de la fenêtre de dix ans | Cession au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal, ou libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédente | À faire au moins neuf mois avant la signature envisagée : c’est la seule contrainte de calendrier du dossier qui soit absolue | Une vente signée en janvier de la onzième année perd l’exonération en totalité. Le compromis ne suffit pas : c’est la date de l’acte authentique qui compte |
| Réunir les justificatifs de travaux | Factures d’entreprise, à défaut forfait de 15 % du prix d’acquisition si la détention excède cinq ans | Six à huit semaines si les factures sont restées en France, davantage si l’entreprise a disparu | Le forfait de 15 % est souvent moins favorable qu’un dossier de factures réel. Sur un bien acquis 320 000 EUR, il vaut 48 000 EUR : un chantier de 90 000 EUR justifié en vaut le double |
| Demander l’accréditation d’un représentant fiscal, si aucune dispense automatique ne joue | Instruction par la direction départementale ou régionale des finances publiques du lieu de l’immeuble. Aucun délai réglementaire n’est publié | À engager au moins deux mois avant la signature, davantage en période estivale | À défaut de désignation, le service de publicité foncière refuse la formalité : la vente ne se publie pas. Ce n’est pas une pénalité, c’est un arrêt |
| Faire établir les diagnostics | Durées de validité très inégales : ERP et termites six mois, électricité et gaz trois ans, DPE dix ans, audit énergétique cinq ans, amiante et plomb sans limite en cas de constat négatif | Deux à quatre semaines, à condition qu’un tiers ouvre la porte | Le diagnostic à durée courte est celui qui périme en cours de négociation. Un état des risques établi en mars n’est plus valable pour une signature en octobre |
| Signer le compromis ou la promesse | Délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur non professionnel, article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Condition suspensive de prêt d’une durée minimale d’un mois | Prévoir un délai de signature à distance : envoi, signature, retour | La signature électronique du compromis est possible et courante ; celle de l’acte authentique ne l’est pas dans les mêmes conditions |
| Établir la procuration authentique de vente | Un acte authentique se signe par un mandataire muni d’une procuration elle-même authentique | Trois à six semaines par la voie classique, quelques jours par la voie électronique à distance | C’est le point de rupture le plus fréquent, et il est traité en détail ci-dessous |
| Purger le droit de préemption urbain | Deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner par la commune, le silence valant renonciation | Deux mois, incompressibles, et ils courent en parallèle du reste | Ce délai est fixe. Il explique à lui seul pourquoi une vente ne se boucle jamais en six semaines |
| Signer l’acte authentique et acquitter le prélèvement | Le prélèvement est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte, ou à défaut dans le mois de la cession | Le jour J | Le notaire prélève sur le prix : le vendeur ne reçoit que le net |
| Recevoir le prix | Aucun délai légal unique ; le versement suit la publication au service de publicité foncière | De quelques jours à trois semaines. Ajouter le délai du virement international et la conversion | Un virement en euros vers un compte canadien subit une conversion dont le taux n’est pas celui de la Banque du Canada : l’écart est un coût, et il se négocie |
| Déclarer côté canadien | La disposition est déclarée dans la déclaration de revenus de l’année de la cession | L’année suivante | Le gain se calcule en dollars canadiens à partir de deux conversions distinctes, à l’acquisition et à la cession. Le mécanisme est décomposé au chapitre 9 |
| Fin du risque | Délai de reprise en matière d’assiette : jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la réalisation | Trois ans et demi | C’est la durée pendant laquelle le représentant fiscal reste engagé sur ses biens personnels, et pendant laquelle les justificatifs doivent être conservés |
La procuration : le consulat n’est plus une réponse
C’est le réflexe naturel, et il est périmé depuis sept ans. Les attributions notariales du réseau diplomatique et consulaire français ont été progressivement retirées : un décret du 8 novembre 2017 et un arrêté du 18 décembre 2017 ont d’abord réduit à quarante-trois le nombre de postes exerçant ces attributions, puis la fonction a cessé au 1er janvier 2019 sur la quasi-totalité du réseau. Aucun poste consulaire français au Canada n’établit d’acte authentique. Nous relevons ce point sur des sources professionnelles et parlementaires concordantes, non sur une lecture directe de l’arrêté : la conclusion pratique, elle, est constante dans toutes les sources consultées.
Deux voies restent ouvertes, et elles n’ont ni le même délai ni le même coût.
- La procuration notariée à distance. Le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, entré en vigueur le 22 novembre 2020, permet à un notaire français d’établir une procuration authentique sur support électronique lorsque le mandant n’est pas présent. Le consentement est recueilli par un système agréé par le Conseil supérieur du notariat, garantissant l’identification des parties et l’intégrité du contenu, et la signature électronique est qualifiée au sens du décret du 28 septembre 2017. Contrairement au dispositif d’urgence du décret n° 2020-395 du 3 avril 2020, celui-ci n’est pas limité dans le temps. C’est la voie la plus rapide, et elle suppose une visioconférence, une pièce d’identité en cours de validité et une connexion stable.
- La procuration établie par un officier public local, apostillée. Un notaire québécois, ou un notaire public dans les provinces de common law, établit un acte que l’on fait ensuite revêtir d’une apostille. Depuis l’adhésion du Canada à la convention supprimant l’exigence de légalisation des actes publics étrangers, entrée en vigueur le 11 janvier 2024, la légalisation consulaire a disparu au profit d’une apostille délivrée par les autorités compétentes fédérale ou provinciales. Cette voie reste plus longue et exige une traduction par un traducteur assermenté auprès d’une cour d’appel française. Elle demeure la seule praticable lorsque le notaire français instrumentaire n’est pas équipé du dispositif agréé.
Un point que nous n’avons pas établi : la question de savoir si un acte reçu par un notaire de droit civil québécois vaut, en France, acte authentique au sens exigé pour une procuration de vente, ou s’il n’y vaut qu’après un contrôle d’équivalence. Les praticiens l’admettent, la question se pose différemment pour un notary public de common law, dont les fonctions ne recouvrent pas celles du notaire de tradition civiliste. Nous ne tranchons pas et nous signalons que la réponse doit être obtenue du notaire français avant d’engager les frais de traduction et d’apostille.
Trois pièces méritent d’être demandées plus tôt que les autres, parce que leur obtention ne dépend pas du vendeur.
- L’acte de naissance avec mentions marginales. Il porte le mariage, le divorce, le régime matrimonial et ses changements. Pour un Français né en France, il s’obtient en ligne ; pour un conjoint canadien, il faut l’état civil de la province, apostillé et traduit.
- La justification du régime matrimonial. C’est la pièce la plus redoutable, et elle n’a rien de formel : un couple marié en France puis installé au Québec peut avoir vu sa loi applicable changer, avec des conséquences directes sur la qualité de propriétaire de chacun et donc sur qui signe l’acte. La question relève du chapitre 25, elle se pose au notaire des mois avant la vente, et sa réponse conditionne aussi l’appréciation par cédant du plafond d’exonération de 150 000 euros.
- Le certificat de coutume, lorsqu’un conjoint n’est pas français. Il est établi par un juriste de la province concernée, apostillé et traduit. Compter six à dix semaines, et le prévoir dès la signature du compromis.
Ce qui reste réellement sur le compte — vente à 470 000 EUR d’un bien acquis 320 000 EUR en 2017
PRIX DE VENTE ....................................... 470 000,00 EUR
A DEDUIRE, POSTES COMMERCIAUX
Honoraires d'agence a charge vendeur, 5 % ......... - 23 500,00 EUR
Diagnostics obligatoires ......................... - 550,00 EUR
A DEDUIRE, DESENDETTEMENT
Capital restant du .............................. - 180 000,00 EUR
Indemnite de remboursement anticipe .............. - 1 350,00 EUR
(le moindre de 6 mois d'interets au taux moyen
et de 3 % du capital restant du : 1 350 < 5 400)
Mainlevee d'hypotheque ........................... - 700,00 EUR
A DEDUIRE, FISCALITE FRANCAISE
Prelevement, prelevements sociaux et taxe sur les
plus-values elevees, tels que calcules au
chapitre 13 sur ce meme dossier .................. - 24 943,34 EUR
---------------
NET AVANT HONORAIRES DU REPRESENTANT FISCAL ......... 238 956,66 EUR
Soit 50,8 % du prix de vente
POSTE NON CHIFFRE
Honoraires du representant fiscal accredite : le prix
est libre, il n'existe aucun bareme reglemente, et
nous ne publions pas de fourchette.
POSTE CANADIEN, TRAITE AILLEURS
Gain de change sur l'immeuble, chapitres 9 et 2.
Il peut exister meme si le bien est vendu au prix d'achat.- Ce qui n’est pas déduit :les frais d’acquisition supportés en 2017, qui n’ont pas à l’être : ils sont déjà pris en compte dans le calcul de la plus-value par le forfait de 7,5 %
- Le plafond de l’indemnité de remboursement anticipé :elle ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Taux moyen retenu ici : 1,5 %, d’où 180 000 x 1,5 % x 0,5 = 1 350 EUR, inférieur aux 5 400 EUR du plafond de 3 %
- L’ordre des prélèvements :le notaire acquitte le prélèvement de l’article 244 bis A lors de la formalité et solde le prêt sur le prix : ce qui est viré est un solde, pas le prix
- Statut :poste fiscal repris du chiffrage du chapitre 13 sur le même dossier ; postes commerciaux et bancaires construits sur des ordres de grandeur de marché ; arithmétique refaite par nos soins
La moitié du prix de vente ne parvient jamais au vendeur. Ce n’est pas propre au non-résident — le désendettement en représente les trois quarts — mais l’écart avec un vendeur résident est de 7 066,64 euros sur ce dossier, exactement les 9,7 points de contribution sociale généralisée et de contribution pour le remboursement de la dette sociale qu’un affilié européen ne paie pas.
Deux décisions de calendrier qui valent plus que la négociation du prix
La fenêtre de dix ans. L’exonération de 150 000 euros par cédant se referme le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert du domicile fiscal. Pour un couple marié, elle abrite jusqu’à 300 000 euros de plus-value nette imposable, séparément sur chacune des deux assiettes. Un départ en 2020 ferme la fenêtre au 31 décembre 2030. Une vente décalée de trois semaines de part et d’autre de cette date change le résultat de plusieurs dizaines de milliers d’euros. C’est la seule contrainte de ce chapitre qui ne se rattrape pas.
Le seuil de dispense de représentant, et son piège de symétrie. Le prix de cession de 150 000 euros qui dispense de désigner un représentant s’apprécie par cédant, et un couple marié compte pour un seul cédant — alors que le plafond d’exonération, lui, s’apprécie par quote-part et fait compter le couple pour deux. Les deux règles jouent en sens contraire sur le même acte. Un couple qui vend 260 000 euros est totalement exonéré et reste tenu de désigner un représentant, dont les honoraires seront calculés sur un prix dont pas un euro d’impôt ne sortira. Le chapitre 13 le démontre ; nous le répétons ici parce que c’est la surprise la plus fréquente du rendez-vous de signature.
Le gain de change canadien : où il se trouve, et pourquoi il n’est pas ici
Un point doit être signalé et pas davantage, parce qu’il est décomposé et chiffré ailleurs. Un immeuble français vendu au prix exact auquel il a été acheté peut produire un impôt canadien. Le mécanisme tient au paragraphe 261(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu : le gain se calcule en dollars canadiens, à partir de deux conversions distinctes — l’une au taux du jour de l’acquisition, l’autre au taux du jour de la disposition. Si l’euro s’est apprécié contre le dollar canadien entre les deux dates, il existe un gain en dollars alors qu’il n’y en a aucun en euros.
Le chapitre 9 pose le texte, décompose le gain en ses deux termes et chiffre le cas d’un appartement lyonnais vendu au prix d’achat. Le chapitre 2 reprend la mécanique dans le contexte successoral. Nous n’y ajoutons rien, sinon la conséquence pratique pour ce chapitre-ci : le produit net de 238 956,66 euros calculé plus haut n’est pas le résultat économique de l’opération pour un résident du Canada. Il faut en retrancher l’impôt canadien afférent au gain de change, sous déduction du crédit pour impôt étranger correspondant à l’impôt français, et cette soustraction se fait exclusivement en dollars canadiens. Une simulation conduite en euros donnera toujours un résultat faux, quel que soit le soin apporté au reste.
Ce que nous n’avons pas pu établir
Cette liste n’est pas une précaution de style. Chacun de ces points commande une décision et aucun n’est tranché par une source que nous ayons lue.
| Question | État de nos recherches | Ce que nous retenons en attendant |
|---|---|---|
| Le taux des prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée d’un non-résident | Aucune source, législative ou administrative, ne tranche. La tolérance visant les revenus fonciers ne dit rien du meublé ; le texte d’assujettissement du I bis vise les revenus d’immeubles sans employer la catégorie | Les deux lectures, 17,2 % et 18,6 %, sont exposées sans être départagées. Nous provisionnons le taux le plus élevé et nous documentons la position retenue |
| L’application du IV de l’article 155 à un contribuable non domicilié en France | Ni commentaire administratif ni décision juridictionnelle trouvés. La lettre du texte conduit à une bascule automatique en loueur professionnel dès 23 000 EUR de recettes | Nous signalons le risque et nous recommandons une demande écrite préalable plutôt qu’une position prise à la déclaration |
| Le régime social d’un loueur professionnel non-résident | L’affiliation à un régime français de travailleurs indépendants se heurte à l’accord de sécurité sociale franco-canadien du 14 mars 2013 et à l’entente franco-québécoise, qui désignent la législation applicable. Nous n’avons pas conduit cette confrontation à son terme | Aucune conclusion. Le sujet relève du chapitre 24 pour les textes de coordination, et d’un examen individuel pour le reste |
| La qualification canadienne d’une société civile immobilière française | Une décision anticipée de 2022 qualifie de société une société civile de placement immobilier, sur des critères qui s’appliquent littéralement à la société civile immobilière. Aucune décision, interprétation technique ou commentaire portant expressément sur la société civile immobilière n’a été trouvé | La qualification en société est l’hypothèse la plus probable. Elle n’est pas écrite comme établie, et les deux branches sont exposées |
| L’articulation entre le crédit pour impôt étranger canadien et la translucidité française | Nous décrivons le mécanisme du décalage de contribuable. Nous n’avons trouvé aucune position administrative canadienne ni française traitant expressément l’impôt payé en France par l’associé d’une société civile qualifiée de société au Canada | Le risque de double imposition franche est signalé, non chiffré. Il justifie à lui seul l’examen de la structure avant le départ |
| La réintégration des amortissements pour un contribuable resté au régime micro-BIC | Le texte vise les amortissements « admis en déduction en application de l’article 39 C ». Aucun commentaire administratif confirmant qu’un abattement forfaitaire n’en est pas un | Nous retenons l’absence de réintégration au micro-BIC, en la présentant comme une lecture du texte et non comme un acquis |
| L’imputation d’un déficit foncier de non-résident sur un autre revenu de source française, dans la limite de 10 700 EUR | La doctrine autorise l’imputation des déficits de source française sur les revenus de source française, sans traiter l’articulation avec l’interdiction des charges du revenu global | Nous retenons l’imputation comme ouverte, en signalant qu’aucune source ne la dit en ces termes |
| La force en France d’une procuration reçue par un officier public canadien | Question de forme, distincte selon qu’il s’agit d’un notaire de droit civil québécois ou d’un notary public de common law. Les praticiens admettent la première, la seconde est plus douteuse | La réponse se demande au notaire français instrumentaire avant d’engager traduction et apostille |
| Les honoraires d’un représentant fiscal accrédité | Aucun barème officiel ou réglementé. Le prix est libre | Nous ne publions aucune fourchette. Les deux questions à poser sont l’existence d’une solution sans frais et la prise en charge en cas de contrôle jusqu’au 31 décembre N+3 |
Les six décisions, dans l’ordre où elles se prennent
Un dossier d’immobilier français conservé se résume à six arbitrages. Ils ne sont pas de même poids, et ils ne se prennent pas au même moment.
| Quand | Décision | Ce qui la commande | Le chapitre qui la documente |
|---|---|---|---|
| Avant le départ, six à douze mois | Garder ou vendre | L’exonération de la résidence principale au sens des résidents ne joue que si la vente intervient avant le transfert du domicile. Après, elle est fermée pour un départ vers le Canada, et seule subsiste l’exonération de 150 000 EUR par cédant | Chapitre 13 pour le chiffrage des deux branches |
| Avant le départ | Ne rien apporter à une société civile | L’interposition détruit l’exonération de 150 000 EUR, qui exige une détention directe, et déclenche l’ensemble des conséquences canadiennes exposées plus haut | Chapitres 13 et 19 |
| Avant le départ | Vérifier où se situera le siège de direction effective d’une société civile existante | Le paragraphe 3 de l’article 4 de la convention ne comporte aucun critère de départage automatique : à défaut d’accord amiable, la société n’est résidente d’aucun État pour l’obtention des avantages conventionnels | Chapitre 19, et chapitre 5 pour la convention |
| L’année du départ | Nu ou meublé, et micro ou réel | Le point mort du micro-foncier est à 30 % du brut. En meublé, la réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025 peut annuler l’avantage du réel sur une détention de douze ans | Chapitre 19 |
| Chaque année | Demander ou non le taux moyen | Il devient favorable quand les revenus canadiens sont faibles au regard du barème français. Il se liquide d’office si la déclaration est déposée dans les délais et complète | Chapitre 13 |
| Neuf mois avant la vente | Ouvrir le dossier de cession | Fenêtre des dix ans, accréditation du représentant, procuration, purge du droit de préemption : quatre délais dont trois ne se compressent pas | Chapitre 19 |
Un mot pour finir sur ce que nous déconseillons, parce qu’un chapitre qui ne déconseille rien n’est pas lu comme sincère. Garder un appartement français meublé et vide « pour le cas où l’on reviendrait » est la configuration la plus coûteuse de toutes : aucun revenu, aucune charge déductible utile, une taxe d’habitation sur les résidences secondaires éventuellement majorée, une assiette d’impôt sur la fortune immobilière intacte, et un abattement pour durée de détention qui court sans qu’aucune plus-value ne se constitue. Elle se justifie par l’attachement, et l’attachement est une raison légitime. Elle ne se justifie par aucun calcul, et nous n’en avons jamais vu un seul qui tienne.
Faire chiffrer votre immobilier français avant que trois des six décisions ne se referment
Régime des loyers, arbitrage nu contre meublé après la réforme du 15 février 2025, sort d’une société civile existante des deux côtés de l’Atlantique, calendrier réel d’une cession conduite depuis le Québec ou l’Ontario : nous reprenons le dossier bien par bien, avec vos charges réelles et vos dates réelles, et nous vous disons ce qui ne se rattrape pas après le départ.