Pourquoi l'immobilier d'un expert-comptable ne se gère pas comme un autre
L'essentiel en 30 secondes
- Vous êtes expert-comptable : profession libérale réglementée (Ordre des experts-comptables, ord. 45-2138), NON officier ministériel — votre clientèle se cède librement, sans droit de présentation. Profil TMI 41-45 %, souvent exposé à l'IFI (seuil 1,3 M€).
- Vous ne choisissez pas un produit immobilier, vous choisissez une réponse à votre profil fiscal. Cinq dispositifs, rangés par TMI et par IFI : déficit foncier, LMNP, SCPI, nue-propriété, défisc résiduelle.
- La règle des prélèvements sociaux 2026 a deux faces : 17,2 % sur le foncier nu / SCI à l'IR / SCPI française / déficit foncier, 18,6 % sur le LMNP meublé, 0 % sur les SCPI européennes. Ne jamais afficher 17,2 % partout.
- Trois briques à ne pas confondre : la SPFPL (titres de la SEL) ≠ la SCI des murs du cabinet (immobilier professionnel) ≠ l'immobilier patrimonial locatif (cet article).
Le scénario revient à chaque rendez-vous. Un expert-comptable a dégagé de l'épargne, veut « faire de l'immobilier », et son banquier lui propose des SCPI ou un appartement à louer. Il signe, content de « diversifier ». Puis arrive l'avis d'imposition : sur 10 000 € de loyers, il en reverse plus de 6 200 € au fisc. Vous, qui lisez des bilans toute la journée, vous savez pourtant qu'un revenu se juge au net. La seule question qui compte n'est pas « quel bien ? » mais « sous quel régime et pour quel objectif » je détiens cet immobilier. Car à 45 % de tranche marginale, deux placements au même rendement brut peuvent laisser l'un 2 % net, l'autre 4,5 % net. C'est tout l'objet de cette page : trier les dispositifs par votre TMI et votre exposition à l'IFI.
Et un conseil que nous donnons d'abord à tout libéral qui nous consulte : n'allez pas empiler de la pierre sur de la pierre. Beaucoup d'experts-comptables détiennent déjà les murs de leur cabinet via une SCI — c'est de l'immobilier d'exploitation, traité à part dans notre guide acheter les murs de votre cabinet en SCI. Avant d'ajouter du locatif, on vérifie aussi que le PER est saturé (déduction au taux marginal, voir PER expert-comptable) et que l'allocation financière globale est cohérente (voir où placer son argent quand on est expert-comptable). Cette page traite uniquement l'immobilier patrimonial et locatif, et s'inscrit dans la stratégie patrimoniale à 360° de l'expert-comptable. La même grille, déclinée pour l'ensemble des libéraux, figure dans notre guide immobilier de la profession libérale selon la TMI.
Les 3 briques immobilières à ne jamais confondre
- La SPFPL (holding qui détient les titres de votre SEL) — c'est de la détention de parts, pas de l'immobilier.
- La SCI des murs du cabinet — c'est l'immobilier professionnel (votre outil de travail), avec sa propre logique (option TVA, loyers déductibles), traité dans achat des murs en SCI.
- L'immobilier patrimonial locatif — SCPI, LMNP, déficit foncier, nue-propriété : c'est le sujet de cet article, et il se range par TMI et par IFI.
Votre immobilier rangé sur votre TMI et votre IFI réels
Déficit foncier, LMNP, SCPI européenne, nue-propriété : chaque dispositif a un net différent selon votre tranche et votre exposition à l'IFI. On modélise votre cas d'expert-comptable avant que vous investissiez.
La boussole des prélèvements sociaux 2026 : 17,2 %, 18,6 % ou 0 %
Avant de choisir un dispositif, une règle a changé en 2026 et elle conditionne tout le reste. La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a relevé la CSG du capital de 9,2 à 10,6 %, créant une dualité de taux de prélèvements sociaux (art. L. 136-8 IV du Code de la sécurité sociale). Concrètement, côté immobilier, vous avez désormais trois régimes de prélèvements sociaux — et les mélanger coûte cher.
| Type de revenu immobilier | Prélèvements sociaux 2026 |
|---|---|
| Loyers nus / revenus fonciers / SCI à l'IR / SCPI française / déficit foncier | 17,2 % |
| Plus-value immobilière des particuliers (y compris revente d'un LMNP) | 17,2 % |
| Loyers meublés LMNP (BIC) | 18,6 % |
| SCPI européennes (loyers de source étrangère) | 0 % (de Ruyter) |
| Assurance-vie, contrats de capitalisation | 17,2 % |
Le piège du foncier nu en direct à TMI 45 % : jusqu'à 62,2 %
C'est le point qui surprend la plupart des clients du cabinet : passer du nu au meublé ne réduit pas les prélèvements sociaux, il les augmente de 1,4 point (17,2 % → 18,6 %). L'intérêt du LMNP ne tient donc pas au taux, mais à l'assiette, ramenée proche de zéro par l'amortissement (voir §5). À l'inverse, les plus-values immobilières — y compris à la revente d'un bien loué meublé — restent au taux foncier de 17,2 %. Garder cette boussole en tête est la condition pour lire correctement la grille de décision.
La grille de décision : ranger son immobilier par TMI et par IFI
Voici la carte d'orientation que nous posons sur la table en rendez-vous. Elle croise votre tranche marginale, votre exposition à l'IFI et votre besoin de revenu immédiat. Le réflexe à corriger d'emblée : le meilleur dispositif n'est pas le plus « rentable » sur le papier, c'est celui qui colle à votre situation.
| Situation de l'expert-comptable | Dispositif prioritaire | Pourquoi |
|---|---|---|
| TMI 41-45, PAS d'IFI, effacer de l'impôt maintenant | Déficit foncier (ancien à rénover) | Seul levier qui attaque le revenu global au taux marginal |
| TMI 41-45, besoin de loyers peu fiscalisés | LMNP au réel (amortissement) | Loyers encaissés mais résultat BIC ≈ 0 |
| Assujetti IFI, pas besoin de revenu tout de suite | Nue-propriété / démembrement (hors IFI) | Décote à l'achat, 0 IR / 0 PS, hors assiette IFI |
| Rendement passif sans gestion | SCPI : européennes (0 % PS) / en AV / en nue-propriété | Mutualisé ; éviter le foncier français en direct (62,2 %) |
| Défisc résiduelle très haut de gamme | Monuments historiques / Malraux | Hors plafond des niches, pour les très hauts revenus |
Mémo express
La grille en trois lignes
- Sans IFI, pour effacer de l'impôt → déficit foncier (revenu global au taux marginal) + LMNP (loyers neutralisés).
- Avec IFI → nue-propriété (sort le bien de l'assiette) + SCPI européennes (0 % de PS, fraction immobilière toutefois dans l'IFI).
- Objectif retraite → LMNP + SCPI pour bâtir un revenu complémentaire, en complément d'une pension CAVEC plafonnée (voir compléter sa retraite CAVEC).
Le gain réel d'un bon dispositif (à 45 % de TMI)
Sur 10 000 € de revenu immobilier brut : foncier nu en direct = 3 780 € net (62,2 % de fiscalité). SCPI européenne ≈ 9 000 € net (0 % de PS, IR neutralisé par convention). LMNP au réel ≈ 9 500 € net les premières années (résultat amorti à ≈ 0). À bien réel et rendement brut identiques, le dispositif fait passer le net du simple au double, parfois au triple.
Le prix de l'inertie : rester sur le foncier plein
Le foncier nu (SCPI française en direct, location nue) cumule le barème à votre TMI et les 17,2 % de prélèvements sociaux. À 45 %, vous reversez près des deux tiers de chaque loyer. Pire : ce revenu gonfle votre revenu fiscal de référence et peut déclencher la CEHR et la CDHR. C'est le scénario à éviter pour un expert-comptable à hauts revenus.
Dispositif n°1 — le déficit foncier, l'arme du taux marginal
On déroule la grille dispositif par dispositif. On commence par le plus brutal sur la tranche à 45 % : le déficit foncier.
L'idée en une phrase : le seul levier qui mord sur le revenu global
Pour un expert-comptable à 41-45 % de TMI, c'est le seul à mordre sur votre revenu global : là où le LMNP rend les loyers non imposables et où la SCPI européenne échappe aux prélèvements sociaux, le déficit foncier attaque directement la tranche à 45 %. Concrètement, 21 400 € de travaux y effacent 9 630 € d'impôt : aucun autre des cinq dispositifs ne fait ça. La base : art. 156, I-3° du CGI (imputation) et art. 31 du CGI (charges déductibles, dont les travaux).
L'effet TMI du déficit foncier
Économie d'IR = montant imputé × votre TMI
À TMI 41 % :
10 700 € imputés → 4 387 € d'IR économisés
21 400 € imputés → 8 774 € d'IR économisés
À TMI 45 % :
10 700 € imputés → 4 815 € d'IR économisés
21 400 € imputés → 9 630 € d'IR économisésPlus votre TMI est haute, plus le déficit foncier rapporte : c'est le seul dispositif dont le rendement croît avec votre tranche. À 45 %, 21 400 € de travaux de rénovation énergétique effacent 9 630 € d'impôt.
| Paramètre | Règle 2026 | Référence |
|---|---|---|
| Plafond standard | 10 700 € / an imputables sur le revenu global (hors intérêts) | Art. 156, I-3° CGI |
| Plafond rénovation énergétique | 21 400 € / an pour des travaux faisant sortir le bien du statut de passoire, jusqu'au 31/12/2027 | Art. 156, I-3° CGI ; LF 2026 |
| Intérêts d'emprunt | Jamais sur le revenu global — uniquement sur les revenus fonciers (report 10 ans) | Art. 156, I-3° CGI |
| Plafond des niches | EXCLU du plafond de 10 000 € (déduction, pas réduction) | Art. 200-0 A CGI |
| Engagement de location | Maintien de la location jusqu'au 31/12 de la 3e année suivant l'imputation | BOI-RFPI-BASE-30-20 |
Le déficit foncier, arme anti-CEHR et anti-CDHR
Ce n'est pas un coup de défisc one-shot : l'engagement de 3 ans
Dispositif n°2 — le LMNP : des loyers presque sans impôt
Le réflexe LMNP : pas un levier de TMI, un neutralisateur de loyers
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (art. 35, I-5° bis du CGI : activité commerciale par nature). Pour un expert-comptable, le basculement en LMP n'intervient que si deux conditions cumulatives sont réunies : recettes meublées supérieures à 23 000 € par an ET supérieures à 50 % des revenus professionnels du foyer (art. 155, IV CGI). Vous restez donc LMNP tant que l'une de ces deux limites n'est pas franchie. Or vos revenus de BNC ou de SEL étant élevés, le seuil des 50 % n'est presque jamais atteint : vous gardez le statut LMNP plus facilement qu'un profil à revenus modestes. Le micro-BIC (abattement 50 %, art. 50-0 CGI) existe, mais un haut revenu est presque toujours au réel, plus avantageux grâce à l'amortissement.
| Élément | Règle (LMNP au réel) | Référence |
|---|---|---|
| Catégorie de revenu | BIC (bénéfices industriels et commerciaux), liasse 2031 | Art. 35, I-5° bis CGI |
| Amortissement | Bâti (par composants) + mobilier, hors terrain : déduit chaque année → résultat ≈ 0 | Art. 39 C CGI |
| Prélèvements sociaux sur les loyers | 18,6 % (loyers meublés = BIC) — et NON 17,2 % | CSS art. L. 136-8 IV |
| Déficit BIC | Cantonné : reportable 10 ans sur les seuls BIC LMNP — JAMAIS sur le revenu global | Art. 156, I-1° ter CGI |
| Plus-value à la revente | PS à 17,2 % (PV immo des particuliers), amortissements réintégrés depuis le 15/02/2025 (Le Meur) | Art. 150 VB et 150 VC CGI |
| IFI | Le LMNP RESTE dans l'assiette IFI (l'exonération biens pro est réservée à la LMP) | Art. 975 CGI |
Deux pièges à ne jamais confondre
Piège n°2 — le déficit BIC n'est pas le déficit foncier. Le déficit du LMNP est cantonné (art. 156, I-1° ter) : il ne s'impute ni sur votre revenu global, ni sur votre BNC, ni sur votre SEL, seulement sur les bénéfices de location meublée des 10 années suivantes. Seul le déficit foncier (§4) attaque votre tranche marginale. Le LMNP n'est pas un levier de TMI : c'est un outil de non-imposition des loyers.
Réforme Le Meur : la revente coûte plus cher, le mécanisme tient
Déficit foncier et LMNP supposent tous deux de gérer un bien en direct : travaux, locataires, vacance. Si vous voulez de l'immobilier sans rien gérer— ce que recherchent beaucoup d'experts-comptables déjà accaparés par leur cabinet —, la SCPI prend le relais. À une condition : ne pas la détenir n'importe comment, car en direct elle ramène droit au foncier plein à 62,2 %. C'est tout l'objet du dispositif suivant.
Dispositif n°3 — les SCPI et leurs quatre sorties du foncier plein
Ce que personne ne vous dit sur la SCPI : tout se joue sur l'enveloppe
La SCPI séduit pour de bonnes raisons : on n'a ni travaux ni locataire à gérer, le risque est dilué, le ticket d'entrée reste modeste (régime art. L. 214-86 du Code monétaire et financier). Mais détenue en direct, française, elle est du foncier plein (TMI + 17,2 %) — le repoussoir du §2, jusqu'à 62,2 % à 45 %. Sauf qu'il existe quatre façons de détenir de la SCPI sans tomber dans ce régime, chacune pour un profil bien précis — on les prend une par une.
(a) SCPI européenne — 0 % de prélèvements sociaux
Loyers de source étrangère (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande) : exonérés des 17,2 % de PS français (de Ruyter, CJUE C-623/13), IR neutralisé par convention. Garde-fou Jahin (C-45/17) : réservé aux affiliés UE/EEE/Suisse — un expert-comptable cotisant à la CAVEC remplit la condition. La meilleure pour un revenu immédiat à TMI haute.
(b) SCPI à crédit — le passif déductible de l'IFI
Les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers, et surtout l'emprunt constitue un passif déductible de l'assiette IFI (art. 974 CGI). Pour un expert-comptable assujetti à l'IFI, financer ses SCPI à crédit allège mécaniquement la base taxable pendant le remboursement.
(c) SCPI en assurance-vie — environ 25-30 % après 8 ans
Tant que vous ne rachetez pas, rien n'est imposé : les loyers s'accumulent dans le contrat. Après 8 ans, rachat à ~25-30 % (7,5 % IR après abattement + 17,2 % PS), cadre de transmission (152 500 € par bénéficiaire, art. 990 I). On loge plutôt des SCPI françaises ; transforme un loyer à 62,2 % en ~25-30 %.
(d) SCPI en nue-propriété — aucun revenu, hors IFI
Décote à l'achat, aucun revenu pendant le démembrement (0 IR / 0 PS), et nue-propriété exclue de l'assiette IFI (art. 968 CGI). Pour qui n'a pas besoin de revenu maintenant et prépare la retraite (cf. §7).
La fraction immobilière des SCPI reste dans l'IFI
Pour aller plus loin : 5,5 % de rendement brut, trois nets très différents
En clair : l'européenne pour toucher du revenu tout de suite sans le voir fondre, le crédit si l'IFI vous pèse, l'assurance-vie si vous capitalisez pour les enfants, la nue-propriété si vous n'avez besoin de rien avant la retraite. Un rappel d'expert-comptable : ces rendements sont des hypothèses, le capital d'une SCPI n'est pas garanti et la liquidité peut être limitée — l'optimisation fiscale ne remplace jamais l'analyse de la qualité du véhicule. Le panorama complet et les arbitrages détaillés dans notre guide des SCPI, et bien sûr SCPI européennes, SCPI à crédit, SCPI en assurance-vie et SCPI en nue-propriété. Loger des SCPI dans une enveloppe se prépare en amont : voir aussi assurance-vie.
Dispositif n°4 — la nue-propriété, l'arme IFI du libéral fortuné
Nue-propriété : décote à l'achat, zéro revenu imposable, hors IFI
C'est le montage que nous recommandons typiquement à un expert-comptable déjà à 45 % et assujetti à l'IFI, qui n'a pas besoin de revenu supplémentaire tout de suite et veut capitaliser sans cash-flow imposable. Il n'y a pas de réduction d'impôt immédiate, mais trois effets se cumulent : vous payez moins cher à l'entrée (décote), vous ne déclarez aucun loyer pendant la durée, et le bien disparaît de votre IFI (art. 968 CGI, doctrine BOI-PAT-IFI-20-20-30-10). À la reconstitution, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reforme franche d'impôt.
L'effet décote + bouclier IFI de la nue-propriété
NUE-PROPRIÉTÉ (démembrement temporaire, ex. ~30 % de décote) Investissement : 50 000 € (pleine propriété ≈ 71 000 €) Revenus perçus : 0 € → 0 IR, 0 PS pendant la durée Assiette IFI : 0 € → le bien sort de l'IFI (art. 968) À l'extinction : pleine propriété reconstituée sans droits (art. 1133)
La nue-propriété ne produit aucun revenu imposable et n'entre pas dans l'IFI pendant le démembrement : c'est un instrument de capitalisation et de bouclier IFI, pas un générateur de cash-flow.
C'est aussi un bon complément à une retraite CAVEC notoirement plafonnée : en achetant aujourd'hui la nue-propriété, vous récupérez la pleine propriété (et ses loyers) au moment où vous en aurez besoin, après la cessation d'activité. Cette articulation est développée dans nos guides compléter sa retraite CAVEC par la capitalisation et le démembrement de propriété. La version « SCPI » de ce montage figure dans SCPI en nue-propriété et acquisition en nue-propriété 2026.
Les quatre premiers dispositifs couvrent la quasi-totalité des dossiers. Reste un dernier étage, réservé à une minorité de très hauts revenus : la défiscalisation immobilière à proprement parler — Malraux, monuments historiques, Denormandie. Puissante sur le papier, mais à manier avec la prudence d'un professionnel du chiffre.
Dispositif n°5 — la défiscalisation immobilière résiduelle (à doser)
Pour le segment des très hauts revenus, trois régimes spécifiques offrent des réductions ou déductions puissantes — mais avec des contraintes telles qu'ils ne conviennent qu'à une minorité de dossiers, et jamais pour la seule carotte fiscale.
| Dispositif | Avantage | Plafond des niches | Référence |
|---|---|---|---|
| Malraux | Réduction de 22 ou 30 % des travaux en secteur protégé | HORS plafond des niches | Art. 199 tervicies CGI |
| Monuments historiques | Déduction des charges et travaux du revenu global (engagement de conservation 15 ans, art. 156 bis CGI) | Régime spécifique | Art. 156, II-1° ter CGI |
| Denormandie | Réduction d'impôt sur l'ancien rénové (base plafonnée à 300 000 €/an et 5 500 €/m²) | SOUS plafond, prorogé fin 2027 | Art. 199 novovicies CGI |
Le Malraux (art. 199 tervicies CGI) accorde une réduction d'impôt de 22 ou 30 % des travaux de restauration en secteur protégé, hors plafond des niches. Le régime des monuments historiques (art. 156, II-1° ter du CGI, engagement de conservation de 15 ans à l'art. 156 bis CGI) permet de déduire les charges et travaux du revenu global — le plus puissant à 45 %, mais réservé aux biens classés, lourds à entretenir. Le Denormandie (art. 199 novovicies CGI) cible l'ancien rénové, sous le plafond des niches, dans la limite d'une base de 300 000 € par an et de 5 500 €/m², prorogé jusqu'à fin 2027.
Déontologie : un dispositif de défisc n'est jamais un bon placement en soi
Cas chiffré : Marc, expert-comptable à 45 %, 50 000 € à investir
Un même investisseur, trois voies, et la démonstration que le dispositif fait l'essentiel du résultat. Chiffres arrondis pour la pédagogie ; votre situation réelle s'affine sur vos relevés.
Marc · expert-comptable en SELARL · 160 000 € de revenu · TMI 45 %
50 000 € à investir : déficit foncier, LMNP ou nue-propriété ?
Marc dégage 160 000 € de revenu, est à 45 % de TMI, et dispose de 50 000 € à placer dans la pierre. Trois logiques, trois résultats :
Voie déficit foncier (ancien à rénover, 50 000 € de travaux) : l'année 1, 10 700 € imputés sur le revenu global → 4 815 € d'IR effacés (45 %) ; le solde, environ 39 300 €, est reporté 10 ans sur les revenus fonciers. Si les travaux qualifient pour la rénovation énergétique (jusqu'à 21 400 €) → 9 630 € d'IR effacés. En prime, la baisse du RFR atténue la CEHR et la CDHR, et le tout est hors plafond des niches. Logique : effacement d'IR immédiat + sortie douce (plus-value des particuliers à 17,2 %).
Voie LMNP (50 000 € au réel) : les loyers sont neutralisés par l'amortissement (IR ≈ 0), avec des prélèvements sociaux à 18,6 % sur le résiduel. Mais pas d'effacement de l'IR d'activité (déficit BIC cantonné). À la revente, amortissements réintégrés (Le Meur) mais atténués par les abattements 22/30 ans et la purge décès, plus-value à 17,2 % ; le bien reste dans l'IFI. Logique : revenu net peu fiscalisé, pas d'effacement d'impôt.
Voie nue-propriété (50 000 €) : décote ~30 % à l'achat (art. 669), 0 € d'IR et 0 € de PS pendant le démembrement, et le bien est HORS IFI (art. 968). Pas de réduction immédiate, mais reconstitution de la pleine propriété sans droits (art. 1133). Logique : capitalisation + bouclier IFI, sans cash-flow imposable.
Verdict : Marc sans IFI et voulant effacer de l'impôt → déficit foncier ; Marc voulant un revenu net → LMNP ; Marc assujetti à l'IFI sans besoin de cash → nue-propriété.
Mini-cas SCPI · 10 000 € de loyers · TMI 45 %
Le même loyer, à 62,2 % ou à presque 0 % de fiscalité
Sur 10 000 € de loyers de SCPI française en direct, Marc à 45 % de TMI supporte 45 % d'IR + 17,2 % de PS = 62,2 %, soit environ 6 220 € de prélèvements et seulement 3 780 € net. Les mêmes 10 000 € via une SCPI européenne : 0 % de prélèvements sociaux (de Ruyter) et IR quasi neutralisé par convention, soit près de 9 000 € net. Même SCPI, même rendement brut : seule l'enveloppe a changé, et c'est elle qui lui laisse plus de 5 000 € de plus chaque année.
Note de méthode : ce que valent (et ne valent pas) ces projections
Note de méthode : défiscaliser n'est pas bien investir
Vous le savez mieux que quiconque : un montage qui ne tient que par l'avantage fiscal est un mauvais montage. L'immobilier patrimonial n'est qu'une brique d'une stratégie d'ensemble, et il vient dans un certain ordre.
Hiérarchie
L'ordre des leviers (à individualiser)
- 1. Saturer le PER d'abord — à 45 %, la déduction au taux marginal est imbattable, avant même de parler d'immobilier : voir PER expert-comptable.
- 2. Vérifier la non-surconcentration — si les murs du cabinet sont déjà en SCI et que vous frôlez l'IFI, mesurez l'exposition immobilière totale : voir murs du cabinet en SCI.
- 3. Caler l'immobilier sur l'allocation globale — liquidité, dette, rendement net : l'immobilier dialogue avec le reste de votre patrimoine financier (voir où placer son argent).
- 4. L'immobilier comme complément retraite — LMNP et SCPI bâtissent un revenu pour le moment où la pension CAVEC plafonnée ne suffira pas (voir compléter sa retraite CAVEC).
Avant d'investir : on chiffre le net après TMI et PS de chaque brique
Tri déficit foncier / LMNP / SCPI / nue-propriété modélisé sur votre tranche réelle et votre IFI, articulation avec le PER, les murs du cabinet et la CAVEC. Un audit indépendant avant de signer.
Conclusion : ranger son immobilier par TMI et par IFI
Tout se résume à ceci : à 41-45 % de TMI, le bien compte moins que le régime sous lequel vous le détenez. À cette tranche, deux biens identiques peuvent vous laisser le simple ou le double en poche selon leur régime de détention — c'est là que se joue l'essentiel, bien avant le choix du bien lui-même. Le déficit foncier efface de l'impôt à votre tranche marginale (jusqu'à 9 630 € par an) et désamorce la CEHR / CDHR. Le LMNP rend vos loyers quasi invisibles au fisc, malgré des PS à 18,6 %. Les SCPI européennes suppriment les prélèvements sociaux, la nue-propriété sort le bien de l'IFI, et la défisc résiduelle (Malraux, monuments historiques) sert les très hauts revenus — à condition que le bien tienne debout sans l'avantage fiscal.
Chacun de ces dispositifs a ses conditions et ses pièges : dualité 17,2 % / 18,6 %, réforme Le Meur, engagement de location, fraction immobilière dans l'IFI. Concrètement, on raisonne sur un tableau : pour Marc comme pour vous, on met côte à côte le net après impôt et prélèvements sociaux de chaque option, et on regarde laquelle colle à votre RFR, à votre IFI et à votre date de départ — en l'articulant avec votre PER, les murs de votre cabinet et votre retraite CAVEC. Ça se fait avant de signer, pas après. C'est l'objet de notre accompagnement à 360° de l'expert-comptable.
Choisir vos dispositifs immobiliers selon votre TMI et votre IFI, sans angle mort
On reprend votre dernier avis d'imposition, on chiffre ce que chaque dispositif vous laisse vraiment en poche, et on l'aligne sur votre départ en retraite, votre RFR et votre IFI — déficit foncier, LMNP, SCPI, nue-propriété, articulés avec la SEL, le PER et la CAVEC. Cabinet ORIAS 23002291, basé à Bassens.