Immobilier et 150-0 B ter : quel remploi reste possible ?

C'est une scène fréquente après une cession. Le dirigeant a vendu, la holding a encaissé le prix, et le réflexe tombe immédiatement : « je mets tout dans la pierre, c'est solide ». Sauf que, pour le 150-0 B ter, tous les immobiliers ne se valent pas — et loin de là. La loi ne raisonne pas en « immobilier oui / immobilier non », elle raisonne en rendement contre exploitation. Un seul mot, et il décide si votre report tient ou s'effondre.

Un chiffrage rend l'enjeu concret. Paul cède sa société via sa holding pour 2 500 000 €, avec une plus-value d'apport d'environ 2 300 000 € placée en report. Tant que le report tient, l'impôt dort : zéro décaissement immédiat. Mais s'il remploie ces liquidités dans une SCPI ou un immeuble locatif — le geste qui paraît le plus naturel — le report peut tomber en entier : environ 722 000 € de plus-value mobilière au PFU de 31,4 %, avant même la CEHR, la CDHR et les intérêts de retard décomptés depuis la cession. Le même euro, remployé dans les murs d'exploitation d'une société qu'il contrôle, aurait laissé le report intact. D'un côté le report tient, de l'autre il tombe : la grille qui suit sert à distinguer les deux.

L'immobilier de rendement — celui que l'on achète pour le louer et encaisser des loyers — est vu par l'administration comme de la gestion de son propre patrimoine immobilier. Or c'est précisément ce que l'article 150-0 B ter exclut par une phrase expresse : « les activités de gestion de son propre patrimoine immobilier sont exclues du bénéfice de cette dérogation ». À l'inverse, l'immobilier d'exploitation — les murs d'une usine, d'un atelier, d'un local exploité par une société opérationnelle — finance une activité économique réelle, et peut, lui, entrer dans le remploi éligible.

Ce guide traite l'immobilier au sens large comme support de remploi. Pour le catalogue complet des actifs éligibles (hors immobilier), voyez notre guide des actifs éligibles au réinvestissement ; pour le cas précis de la pierre-papier, notre guide dédié SCPI et 150-0 B ter détaille pourquoi une SCPI n'est jamais un remploi éligible.

Encore faut-il que le remploi soit obligatoire — et souvent, il ne l'est pas. Rappelons la mécanique. L'article 150-0 B ter place en report la plus-value d'apport de vos titres à une holding soumise à l'IS que vous contrôlez. L'assiette est figée à l'apport, déclarée sur le formulaire 2074-I, puis suivie chaque année en case 8UT de la 2042. Aucun impôt n'est exigible tant que la holding ne bouge pas.

L'obligation de remploi ne surgit que dans un cas précis : si la holding cède les titres apportés dans les 3 ans de l'apport. C'est le déclencheur, et lui seul. En contrepartie de l'apport, une soulte peut être versée, tolérée tant qu'elle n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Les conditions détaillées du report figurent dans nos guides 150-0 B ter (le guide pilier) et les conditions du report.

Selon la source que vous consultez, vous lirez 60 % ou 70 %. Les deux sont exacts, et ce n'est pas une contradiction : il existe désormais deux régimes, et c'est la date de cession des titres par la holding (et non la date d'apport) qui départage. La loi de finances pour 2026 a durci le dispositif ; le 70 % n'est donc pas une coquille, c'est le droit en vigueur pour toute nouvelle cession.

C'est de ce côté que tombent la plupart des projets — et les mauvaises surprises. Tout ce qui consiste à détenir un bien pour en tirer un revenu locatif relève de la gestion de son propre patrimoine immobilier — l'exclusion expresse du texte. La doctrine le confirme sans ambiguïté (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 §110) : sont exclues « les activités de gestion par la société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier », et même la location d'immeubles meublés ou équipés est rangée dans cette catégorie.

Sont donc non éligibles, déjà sous l'ancien régime et a fortiori en 2026 : le locatif nu ou meublé patrimonial, les SCPI et OPCI, les SCI de simple détention, l'immobilier tertiaire de rendement, les foncières. La loi de finances pour 2026 a scellé cette exclusion en renvoyant au standard d'activité de l'article 199 terdecies-0 A, qui écarte expressément « les activités immobilières » et « la construction d'immeubles en vue de leur vente ou de leur location ».

Le cas de la location meublée (LMNP / LMP) mérite une précision, car son imposition en BIC laisse croire à une activité commerciale. Le Conseil d'État a tranché en sens inverse : sous le sursis de l'article 150-0 B (cité ici par analogie), la location meublée n'est un investissement économique que si elle s'accompagne de prestations para-hôtelières ou de la mise en œuvre, en gestion directe, d'importants moyens matériels et humains (CE 19/04/2022, n° 442946). La location meublée patrimoniale, elle, reste exclue. L'immobilier de rendement structuré (club deals, foncières) suit la même logique : voyez nos guides club deals immobiliers 2026 et investissement immobilier pour situer ces placements — utiles par ailleurs, mais pas comme remploi.

Reste la bonne nouvelle : un immobilier échappe à l'exclusion et peut servir de remploi. La doctrine le dit explicitement (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20 §120) : est éligible l'« acquisition de biens mobiliers ou immobiliers nécessaires à l'exploitation » de l'activité. Le critère reste le même : l'affectation à une exploitation opérationnelle réelle, pas la perception d'un loyer.

Ces murs entrent dans le remploi au titre du financement de moyens permanents affectés à une activité économique, ou via la prise de contrôle d'une société opérationnelle à l'IS qui les exploite. Le rachat, par la holding, des murs de production d'une entreprise qu'elle contrôle est l'exemple canonique. Ce sujet est développé dans nos guides vendre les murs de son entreprise et réinvestir et immobilier professionnel du libéral (SCI d'exploitation, murs affectés).

Un dirigeant nous a appelés après avoir acheté les murs d'un restaurant pour les louer au gérant : il croyait son report sécurisé, le fisc y a vu de la simple location. Acheter des murs, même des murs d'hôtel ou d'usine, ne suffit pas. Si la holding acquiert seulement les murs et les loue à un exploitant tiers, l'administration considère que son activité se limite à de la location immobilière — donc à de la gestion de patrimoine immobilier, exclue. Peu importe que le locataire, lui, exploite une activité rentable : ce n'est pas votre exploitation.

Marchand de biens et promotion : le seul cas où la date de cession renverse la réponse — éligibles hier, exclus depuis le 21 février 2026. Sous l'ancien régime (cessions jusqu'au 20/02/2026), une véritable promotion immobilière (construction-vente) ou une activité de marchand de biens pouvaient, en tant qu'activités commerciales, être regardées comme un remploi éligible — au conditionnel, et sous réserve d'une exploitation réelle. Le nouveau régime a fermé cette porte : pour les cessions à compter du 21/02/2026, le renvoi à l'article 199 terdecies-0 A exclut expressément « la construction d'immeubles en vue de leur vente ou de leur location » et « les activités immobilières ». Les fiscalistes ont un mot pour ce que la LF 2026 a fait au dispositif : l'éviction de l'immobilier.

Vous pouvez tout à fait loger de la SCPI ou du locatif dans un apport-cession : à condition de les financer avec les 30 % laissés libres, pas avec les 70 % soumis au remploi. L'obligation de remploi ne porte que sur 70 % du produit (nouveau régime). Le solde — 30 % aujourd'hui, 40 % sous l'ancien régime — est totalement libre, sans aucune condition de remploi.

En pratique : 70 % dans de l'éligible (murs d'exploitation, titres opérationnels, fonds FCPR/FPCI), 30 % où vous voulez. Beaucoup de dirigeants montent d'ailleurs leur allocation ainsi : les murs de l'entreprise et un fonds de capital-investissement sur le remploi contraint, la SCPI et l'assurance-vie sur la part libre. Pour cette dernière poche, notre guide assurance-vie et notre guide SCPI détaillent les supports.

L'enjeu chiffré mérite d'être posé noir sur blanc, parce que la sanction n'est pas proportionnelle. Le remploi obéit à une logique binaire, tout ou rien : si vous remployez moins que le seuil, ou dans un actif non éligible (immobilier de rendement, SCPI, marchand de biens post-2026), ce n'est pas une déchéance proportionnelle qui s'applique — c'est la fin du report sur 100 % de la plus-value. Placer 65 % correctement mais 5 % en SCPI ne « coûte » pas 5 % : cela peut faire tomber tout le report.

À la note s'ajoutent, le cas échéant, la CEHR (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, 3 à 4 %, art. 223 sexies CGI) et la CDHR (contribution différentielle, imposition minimale de 20 % du revenu fiscal de référence, art. 224 CGI), reconduites par la LF 2026 — auxquelles s'ajoutent les intérêts de retard décomptés depuis la cession. Sur une plus-value de 800 000 €, un remploi mal qualifié n'est pas un contretemps : c'est 251 200 € de PFU, avant même ces majorations. Les événements qui font tomber le report sont recensés dans nos guides remise en cause du report et sortie du 150-0 B ter.

Reste l'abus de droit, qui peut tomber même sur un remploi coché dans toutes les cases : c'est le fond du montage que l'administration regarde, pas sa forme. L'immobilier est un terrain privilégié de requalification, parce qu'il se prête aux montages de façade. Deux fondements : l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales (but exclusivement fiscal) et l'article L. 64 A (mini-abus, but principalement fiscal, depuis le 1^er janvier 2020), assortis de majorations de 40 % ou 80 % (art. 1729 CGI).

Trois projets qu'on voit passer en rendez-vous de cession — Marc, Sophie et Thomas — chiffrés à l'euro. Mise au point méthodologique préalable : pour rester lisibles, les cas supposent que la plus-value d'apport est proche du prix (prix d'acquisition initial des titres faible), que la revente par la holding se fait au prix d'apport (plus-value de holding négligeable), et que la cession intervient après le 21/02/2026 — donc au nouveau régime (70 % / 36 mois / 5 ans). Le PFU retenu sur la plus-value mobilière 2026 est de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS).